Vezi si coments la sfarsit

ANTECONTRACT DE VÂNZARE-CUMPĂRARE IMOBIL

Între:
1. ______________________________________________________________________
, denumită în continuare Promitent Vânzător,
şi
2. ______________________________________________________________________
, denumită în continuare Promitent Cumpărător.
În continuare, Promitentul Vânzător şi Promitentul Cumpărător vor fi denumiţi împreună
“Părţile contractante”.
Preambul
Promitentul Vânzător este proprietarul exclusiv al terenului situat în
__________________________________________________, în suprafaţă de _________ mp,
precum şi al construcţiilor amplasate pe acesta, în suprafaţă totală de __________mp. Terenul
este înscris în Cartea Funciară a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
_______________sub C.F. nr. __________, cu nr. topografic/cadastral __________. Imobilul se
învecinează la Nord cu____________________________, la Sud cu
___________________________, la Vest cu __________________________ şi la Est cu
____________________________.
În continuare, terenul sus-menţionat şi construcţiile amplasate pe acesta sunt denumite
împreună “Imobilul”.

Art. 1. Obiectul Antecontractului

(1) Obiectul prezentului Antecontract îl reprezintă obligaţia Părţilor de a încheia în viitor

un contract de vânzare-cumpărare autentic (denumit în continuare Contractul de vânzare-
cumpărare) cu privire la transmiterea dreptului de proprietate asupra Imobilului
(2) Părţile se obligă prin prezentul Antecontract să încheie Contractul de vânzare-
cumpărare în condiţiile acestui act în cel mult _______ luni de la data semnării lui, sub condiţia
ca Promitentul Vânzător să îi pună la dispoziţie Promitentului Cumpărător, în cadrul termenului
menţionat mai sus, un exemplar original al extrasului de Carte Funciară, precum şi al unui
certificat fiscal, care să ateste că Imobilul se află în proprietatea exclusivă a Promitentului
Vânzător şi nu este grevat cu sarcini, respectiv că a achitat toate taxele şi impozitele aferente la zi
şi integral.

Art. 2. Preţul de vânzare

(1) Preţul de vânzare al Imobilului (denumit în continuare Preţul de vânzare) este în

cuantum de_______ (în litere, __________________________________________________)
lei/EURO plus TVA, şi va fi plătit de către Promitentul Cumpărător Promitentului Vânzător în
echivalentul în RON, potrivit cursului de schimb EURO-RON al băncii ____________________
la data efectuării oricărei plăţi (în schimbul unei facturi fiscale emise şi înmânate de către
Promitentul Vânzător Promitentului Cumpărător cel târziu la data efectuării respectivei plăţi,
pentru situaţia în care Promitentul Vânzător este persoană fizică autorizată sau are personalitate
juridică). Preţul de vânzare este compus din:
a) preţul de vânzare al terenului, în cuantum de ________________________(în litere,
__________________________________________________) lei/Euro plus TVA, şi
b) preţul de vânzare al construcţiilor, în cuantum de ______________________(în litere,
__________________________________________________) lei/Euro plus TVA.
(2) Un avans în cuantum de _____% din Preţul de vânzare, respectiv suma de
____________________RON, a fost achitat astăzi, data încheierii prezentului Antecontract, de
către Promitentul Cumpărător Promitentului Vânzător, prin plată în numerar/transfer bancar în
contul Promitentului Vânzător nr.________________________________, deschis la Banca
______________,Sucursala/Agenţia____________________, urmând ca diferenţa să fie achitată
la data semnării Contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică în aceleaşi condiţii
precum cele aplicabile achitării avansului.
(3) ________________________________ va suporta integral cheltuielile legate de
încheierea prezentului Antecontract.
Art. 3. Obligaţiile, declaraţiile şi garanţiile Promitentului Vânzător
(1) Promitentul Vânzător se obligă să obţină un extras de Carte Funciară actual, care să
confirme dreptul său de proprietate asupra Imobilului, în termenul prevăzut la art. 1 alin. 2.
(2) Promitentul Vânzător declară şi garantează la data încheierii prezentului Antecontract,
aşa cum va declara şi garanta şi la data încheierii Contractului de Vânzare-Cumpărare în formă
autentică a Imobilului, că:
(a) Deţine imobilul în mod legal şi în proprietate exclusivă, fiind înregistrat pe numele
său în mod valabil la autorităţile fiscale precum şi în cărţile funciare aferente.
 (b) Imobilul se află în circuitul civil, este liber de orice sarcini, servituţi, sau alte drepturi
în favoarea terţilor, în special drepturi de concesiune, preempţiune, prim refuz sau orice drepturi
de folosinţă, şi că asupra Imobilului nu există pretenţii cu privire la restituire sau
reîmproprietărire, nici alte notificări ori litigii şi nici nu există vreo ameninţare din partea vreunei
persoane, autorităţi locale sau centrale de a acţiona în sensul celor de mai sus;
(c) Imobilul este liber de orice ocupanţi.
(3) Promitentul Vânzător se obligă ca, în termenul prevăzut la art. 1 alin. 2, să nu
înstrăineze unei terţe persoane Imobilul sau o parte din acesta şi să nu îl greveze cu
drepturi/sarcini în favoarea unei terţe persoane, indiferent de natura acestora.
(4) Părţile mandatează notarul public instrumentator al acestui Antecontract/Promitentul
Vânzător se obligă să noteze promisiunea de vânzare în favoarea Promitentului Cumpărător care
decurge din acest Antecontract, precum şi interdicţia de înstrăinare şi grevare a Imobilului în
Cartea Funciară la Biroul de Carte Funciară/Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
competent şi să prezinte o dovadă scrisă corespunzătoare Promitentului Cumpărător în termen de
maximum________ zile lucrătoare de la încheierea prezentului Antecontract.
(5) Promitentul Vânzător se obligă să predea Promitentului Cumpărător la data încheierii
Contractului de vânzare-cumpărare documentaţia topografică şi cadastrală de specialitate cu
privire la Imobil. Promitentul Vânzător se obligă să predea Promitentului Cumpărător, la data
încheierii Contractului de vânzare-cumpărare, şi o documentaţie completă cu privire la toate
construcţiile sub- şi supraterane amplasate pe teren şi garantează pentru exactitatea acesteia.
Art. 4. Penalităţi
(1) În cazul în care Promitentul Vânzător refuză să încheie contractul de vânzare-
cumpărare ori nu îşi va îndeplini în totalitate sau la timp obligaţiile prevăzute în prezentul
Antecontract, acesta se obligă să achite Promitentului Cumpărător dublul avansului primit
conform art. 2 alin. 2 în interval de _____zile lucrătoare de la împlinirea termenului prevăzut la
art. 1 alin. 2
(2) În cazul în care Promitentul Cumpărător refuză încheierea Contractului de vânzare-
cumpărare în condiţiile prevăzute în prezentul Antecontract, acesta va pierde avansul achitat
conform art. 2 alin. 2 în favoarea Promitentului Vânzător. Dispoziţiile de mai sus nu se aplică
dacă refuzul Promitentului Cumpărător de a încheia Contractul de vânzare-cumpărare este
urmarea neîndeplinirii în totalitate sau la timp de către Promitentului Vânzător a obligaţiilor
prevăzute în prezentul Antecontract, în special în cazul neîndeplinirii condiţiei prevăzute la art. 1
alin. 2.

Art. 5. Rezoluţiunea Antecontractului

_______________________________________________________________________.
 Art. 6. Dispoziţii finale

_______________________________________________________________________.

Prezentul antecontract a fost încheiat astăzi, ______________________________, la

_______________________, în ___ exemplare originale, câte ___ pentru fiecare parte
contractantă.

Promitent Vânzător, Promitent Cumpărător,

Comentarii

Antecontract vânzare-cumpărare
precontract. Model
Antecontractul de vânzare-cumpărare a unui imobil, numit și promisiune de vânzare-
cumpărare sau precontract, este un act încheiat la notariat în formă autentică prin care
proprietarul unui imobil se obligă faţă de o altă persoană să i-l vândă acesteia în viitor.
Antecontractul se poate încheia la orice notar public din România, indiferent de localizarea
imobilului sau de domiciliul părților.

Preț
Costul antecontractului la biroul nostru notarial este 240 lei inclusiv TVA dacă avansul este mai
mic de ~4400 euro. Pentru avansuri mai mari, folosiți acest calculator.

Acte necesare la notariat pentru antecontract

 acte de identitate părţi1) 2);
 acte de proprietate - contract de vânzare-cumparare, proces verbal de predare-primire,
hotărâre judecătorească, titlu de proprietate, certificat de moştenitor3) 4) 5) etc.;
 extras de carte funciară pentru informare - va fi obținut de către biroul nostru notarial.
1) Dacă una dintre părți nu se poate prezenta personal la notariat pentru semnarea antecontractului (de ex., se află în străinătate / în provincie), ea poate fi reprezentată
la biroul notarial prin procură notarială specială de o altă persoană sau de cealaltă parte. procura se încheie la orice notar public din România sau, pentru cetățenii
români aflați în străinătate, la consulatul României;

2) În cazul în care imobilul este deținut în coproprietate, de exemplu, de către soți sau moștenitori, va fi necesară prezența tuturor coproprietarilor la notariat, cu
excepția celui care va fi reprezentat prin procură notarială de către o altă persoană;

3) Dacă antecontractul se încheie cu privire la un imobil moștenit, este necesar să dezbateți mai întâi succesiunea de pe urma defunctului la un notariat de la ultimul său
domiciliu pentru a obține certificatul de moștenitor;

4) Niciunul dintre actele originale prezentate de părți nu rămâne la notariat. După verificare, exemplarele originale sunt returnate.

5) Când promisiunea are ca obiect un imobil ipotecat, este necesar acordul scris din partea băncii doar la încheierea contractului final de vânzare, nu și la antecontract.

Modele
 Antecontract Prima Casă;
 Antecontract vânzare-cumpărare apartament;
 Antecontract (promisiune) vânzare-cumpărare teren cu construcţie (casă);
 Descarcă model antecontract vânzare-cumpărare.

Explicaţii

Antecontractul de vânzare-cumpărare îmbracă în practică atât form

a juridică a unei (1) promisiuni unilaterale, cât şi a unei (2) promisiuni bilaterale de vânzare-
cumpărare.

(1) Promisiunea unilaterală de vânzare este un contract unilateral prin care promitentul proprietar
se obligă faţă de o altă persoană să îi vândă acesteia în viitor un anumit bun al său. Această
persoană îşi rezervă dreptul să-şi exprime ulterior, în cadrul unui termen, consimţământul de a
cumpăra bunul în cauză. Contractul poate fi transformat într-unul sinalagmatic prin obligarea
beneficiarului promisiunii la plata unei sume de bani în contul dreptului său de opţiun

(2) Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare reprezintă situaţia în care ambele părţi se

obligă să încheie în viitor, în condiţiile stabilite de antecontract, contractul propriu-zis de
vânzare-cumpărare. Principala deosebire faţă de promisiunea unilaterală este că în acest caz
ambele părţi pot cere încheierea contractului. Precontractului de vânzare-cumpărare îi sunt
aplicabile dispoziţiile art. 969 şi urm. C. civ. (regulile aplicabile convenţiilor).
Domeniu de aplicare

Acest tip de act asigură părţilor posibilitatea să realizeze operaţiunea juridică avută în vedere,
după ce au negociat în prealabil şi au efectuat anumite analize ale situaţiei de fapt. Părţile
beneficiază astfel de mijlocul juridic prin care să prefigureze sau să proiecteze condiţiile în care
se va încheia viitorul contract de vânzare-cumpărare. Antecontractul de vânzare-cumpărare duce
numai la naşterea unui drept de creanţă şi a unei obligaţii corelative pentru ambele părţi ale
antecontractului, dar dreptul de proprietate asupra lucrului rămâne netransmis. Astfel, dacă
promitentul vânzător vinde bunul unui terţ şi, drept urmare, îşi încalcă obligaţiile contractuale,
promitentul cumpărător are doar un drept la daune-interese. Însă, el nu poate solicita chiar
încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi transferul proprietăţii bunului (adică executarea
în natură a obligaţiei de către promitentul vânzător). Totuşi, potrivit art. 5 alin. 2 al Titlului X
(Circulaţia juridică a terenurilor) din Legea nr. 247/2005, atunci când bunul se află încă în
patrimoniul promitentului vânzător, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa
competentă. Instanţa va putea pronunţa în acest caz o hotărâre care să substituie contractul. O
excepţie de la această situaţie este atunci când părţile au prevăzut în precontract o clauză de
dezicere în favoarea uneia sau a ambelor părţi. Această clauză trebuie formulată în sensul că
poate să producă efecte fără intervenţia instanţei, astfel antecontractul poate fi rezolvit fără ca
judecătorul să mai poată pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract. Promisiunea bilaterală
de vânzare-cumpărare este forma de antecontract de vânzare-cumpărare cea mai des întâlnită în
practică.

Caractere juridice. Forma

Antecontractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral), cu titlu oneros şi

comutativ (părţile cunosc sau pot cunoaşte dinainte întinderea drepturilor şi obligaţiilor lor).
Antecontractul este liber de formă, deci nu trebuie sa îmbrace forma ad validitatem. Aceasta
pentru că precontractul are ca obiect obligaţia părţilor de a încheia pe viitor contractul de
vânzare-cumpărare. Forma scrisă este necesară numai pentru probaţiunea actului juridic (ad
probationem).
Obiectul oricărui precontract de vânzare-cumpărare îl constituie o obligaţie de a face şi nu de a
da. Astfel, la momentul încheierii antecontractului, promitentul vânzător poate să nu deţină în
proprietate bunul respectiv. El se obligă prin antecontract să-l procure până la momentul
încheierii contractului propriu-zis. Dacă documentaţia cadastrală a fost întocmită, trebuie indicat
în contract şi numărul cadastral.

Obiectul contractului

În cazul unui antecontract care are ca obiect un imobil format din teren cu construcţie, încheierea
în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare este obligatorie conform legii. De altfel,
orice act cu privire la drepturi reale poate fi înscris în Cartea Funciară doar dacă este încheiat în
formă autentică ( vezi Legea nr. 7/1996). Prin urmare, chiar şi contractele de vânzare-cumpărare
care au construcţii ca obiect exclusiv trebuiesc încheiate în formă autentică ca să poată fi înscrise
în Cartea Funciară. Totuşi, pentru antecontractul de vânzare-cumpărare este suficientă forma
scrisă, nefiind necesară încheierea sa în formă autentică. In acest sens, jurisprudenţa şi doctrina
au stabilit că un contract de vânzare-cumpărare nul al unui teren (încheiat fără respectarea formei
autentice) poate dobândi, conform principiului conversiunii actelor juridice, valoarea de
antecontract de vânzare-cumpărare.

Alte clauze

Încheierea contractului de vânzare-cumpărare poate fi condiţionată şi de îndeplinirea altor

obligaţii de către promitentul vânzător, cum sunt: obţinerea în intervalul de timp agreat de părţi a
unor coeficienţi de urbanism mai buni decât cei aplicabili imobilului la momentul încheierii
antecontractului (prin obţinerea unor planuri de urbanism zonal/planuri urbanistice de detaliu),
decontaminarea terenului (conform legilor din domeniul protecţiei mediului); obligaţia de a
obţine o dovadă că imobilul nu cade sub incidenţa protecţiei monumentelor; obligaţia de scoatere
a terenului din circuitul agricol şi/sau de introducere în intravilanul localităţii etc.

Moneda şi cursul de schimb

În practică, este uzuală folosirea EURO ca monedă de referinţă pentru exprimarea preţului. Dar,
potrivit legislaţiei în vigoare, dacă părţile sunt persoane fizice sau juridice rezidente (nefiind
incidente excepţiile de la prevederile regulamentului valutar al BNR), plata preţului se face
obligatoriu în RON şi trebuie să includă TVA. Părţile pot conveni ca şi curs de schimb EURO-
RON atât pe cel practicat de Banca Naţională a României, cât şi orice alt curs la vânzare-
cumpărare practicat de o bancă comercială autorizată pe teritoriul României.

Avansul si cheltuielile autentificării

Plata unui avans la încheiereaprecontractului de vânzare-cumpărare este facultativă. Includerea

în contract a acestei obligaţii pentru promitentul cumpărător este însă uzuală în scopul dovedirii
seriozităţii şi interesului real în achiziţionarea imobilului. Ambele părţi sau doar una dintre ele
pot suporta cheltuielile legate de autentificarea precontractului, în proporţia convenită.

Documentaţia topografică şi cadastrală de specialitate

Dacă această documentaţie lipseşte, este recomandat să introduceţi o clauză ce îl obligă pe

promitentul vânzător să o întocmească pe propria cheltuială astfel încât această documentaţie să
poată fi predată promitentului cumpărător la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Clauza penală

La încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare este bine să includeţi o clauză penală

pentru nerespectarea condiţiilor din antecontract. Modul de calcul şi cuantumul penalităţilor
incluse în clauza penală pot fi stabilite liber de către părţi, prin acord comun.

Alte informații
 dacă, din motive obiective, părțile nu mai pot încheia contractul de vânzare final la
termenul stabilit în promisiune, acestea pot prelungi termenul, de comun acord, printr-un
act adițional la antecontract autentificat la notariat;