Cultura de Condominio.

Conociendo la Ley para vivir en paz.

La vida en condominio esta regida por la ley. Muchas veces desconocemos esto, y
cometemos infracciones a los regimenes y a la ley de vivir en un condominio. Sin
embargo, la ignorancia de la ley no es una excusa para su cumplimiento, ya que existe
un principio de la obligatoriedad de la ley que como ciudadanos no podemos evadir, ya
que por esta razón son publicadas para conocimiento de todos.

En un condominio, los derechos y las obligaciones de una persona que vive en

condominio están regidos por: (a) la Ley de Propiedad Inmobiliaria por pisos y
apartamientos que fue publicada en su oportunidad en el Diario Oficial Número 40,
tomo 190, de fecha 27 Feb 1961 y fue reformada por decreto legisltivo No. 62, del 22
de agosto de 1974, publicado en el D.O. Nº 174, Tomo 244, del 19 de septiembre de
1974., y (b) por el Régimen de Administración de Condominios otorgado a través de
escritura pública Número 211 en Enero del 2006, y del cual se nos ha entregado una
copia a todos al comprar la vivienda. Si ud. ha perdido su copia, puede obtenerla
digitalizada en la siguiente dirección URL:
http://www.vecinosmiramar.com/juntadirectiva/REGLAMENTO%20MIRAMAR.pdf

Según el art. 6 de la Ley, “Cada propietario, además de serlo exclusivamente de su piso

o apartamiento, tendrá derecho como comunero sobre el terreno en que el edificio esté
construido y sobre todo lo que sea de uso común del edificio o necesario para su
existencia, seguridad y conservación”. Esto faculta a cada persona que adquirió una
vivienda en Miramar a ser el propietario o dueño de su vivienda (propiedad privada),
pero también a ser propietario de diferentes porciones de las áreas comunes (propiedad
colectiva) tales como calles, áreas verdes, canchas de BKB, Canchas de Football, etc.

Esta ley también establece en el art. 12, las limitaciones al goce de las viviendas que
incluyen destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres, perturbar con
ruidos o escándalos la tranquilidad de los vecinos, tener en el inmueble objetos
peligrosos o perjudiciales para la salud de los vecinos, ejercer actividades que
comprometan la seguridad, y otros.

El artículo 13 establece que “La infracción de cualesquiera de las prohibiciones

contenidas en los artículos que anteceden, podrá ser denunciada por el perjudicado
ante el Juez; y caso de comprobarse la infracción ordenará la cesación de los actos e
impondrá una multa”. Eso faculta a cualquier vecino perjudicado, o a la propia
administración del condominio, a acudir ante el juez de paz con sede en el pueblo de
San José Villanueva, para hacer una denuncia que podría finalizar en una sanción
económica. Puede consultar el URL con listado de tribunales para el Departamento de
La Libertad, en la siguiente URL:
http://www.csj.gob.sv/TRIBUNALES/tribunal_07.html

Las cuotas de mantenimiento según lo indica el Art. 22 “Ningún propietario podrá

eximirse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los
bienes que están en comunidad”. Esta es una actividad que según el artículo 33 de la
misma ley corresponde al administrador: “f) Recaudar de los propietarios las cuotas
que les correspondan en las expensas e impuestos y efectuar los pagos” . También el
numeral 34, literal (d) del Régimen de condominio faculta al administrador a ejercer
esta función. Es por esta razón, que el administrador puede realizar todas las acciones
pertinentes a la recuperación de la mora, inclusive la vía judicial. Por esta razón, el
administrador interino, Inversiones Roble S.A. de C.v, publico el 21 de Febrero, en los
periódicos de mayor circulación (LPG y EDH), un aviso requiriendo a las personas con
mora mayor de 6 meses, que se aboquen a una empresa de recuperación de mora. Y es
que la falta de pago de las cuotas de mantenimiento por insatisfacción en alguno de los
servicios, es un hecho poco tolerable en un condominio, al igual que la falta de pago de
impuestos es poco tolerado por cualquier país.

Con la cuota de Mantenimiento del condominio se pagan a la empresa que brinda los
servicios de seguridad, a la empresa de jardinería, los costos relacionados a la adecuada
operación de la planta de tratamiento (mantenimiento, energía eléctrica, reparaciones,
seguridad), se paga a la municipalidad el importe mensual para el pago de la tasa (una
tasa es la contraprestación de un servicio que el individuo usa en provecho propio) por
la recolección de los desechos sólidos, se paga al personal que lleva la administración
del condominio (Un administrador, un gestor de cobro y un asistente para el
mantenimiento), el mantenimiento de las áreas comunes (gastos de mantenimiento,
alumbrado eléctrico, reparaciones, etc.). Es importante que la cuota este al día para que
se puedan pagar todos estos servicios de una forma oportuna. Igual de importante es que
si no están conformes con el servicio recibido, lo expresen, preferentemente de forma
escrita al administrador interino, con copia a los miembros del Consejo de
Administración, con la finalidad de que se mejoren los servicios. Nunca debe ser una
opción dejar de pagar, ya que a veces lo hacemos si estamos inconformes con la
seguridad, pero seguimos obteniendo todos los otros beneficios mencionados
anteriormente, los cuales deberían ser cancelados. Recuerden que un principio básico
del mercado es que no se reciben servicios que no se pagan.

Los invitamos pues a todos, a documentarse adecuadamente leyendo la ley y el régimen

de administración, ya que repetimos, la ignorancia no es una excusa. Si no somos
fanáticos de la lectura, pues acudamos al Administrador Interino para que nos instruya
sobre los derechos y obligaciones. Y por favor, no dejen de denunciar la calidad de los
servicios recibidos por las empresas subcontratadas y por el administrador interino, ya
que es la única forma de conocer sus insatisfacciones con la finalidad de exigir un mejor
servicio. Y háganlo preferentemente por escrito con copia al correo
boletín.miramar@gmail.com