CUPRINS

CAPITOLUL I STADIUL CUNOAŞTERII

1.1. Componentele riscului de credit

1.2. Portofoliul de credite

CAPITOLUL II STUDIU DE CAZ

2.1. Contractarea unui credit la Raiffeisen Bank România

2.2. Descrierea cererilor de creditare

2.3. Analiza Financiară

2.3.1. Analiza Structurii Bilanţului

2.3.1.1. Analiza Elementelor de Activ

2.3.1.2. Analiza Elementelor de Pasiv

2.3.2. Analiza Fluxului de Numerar

2.3.3.Analiza Indicatorilor Financiari

Concluzii

Bibliografie

Anexe

1
 MANAGEMENTUL RISCULUI DE CREDIT ÎN CADRUL

RAIFFEISEN BANK

CAPITOLIL I STADIUL CUNOAŞTERII

Piaţa financiară este extrem de volatilă datorită influenţei unui numar mare de factori obiectivi şi
subiectivi. Din această cauză, în lupta lor pentru maximizarea profitului, instituţiile de credit se
confruntă în permanenţă cu tot felul de riscuri.

În general, riscul poate fi definit ca fiind o întamplare a cărei producere are o consecinţă
nefavorabilă asupra subiectului/agentului economic. Riscul reprezintă posibilitatea de nerealizare a
câştigului scontat sau de apariţie a unei pierderi în tranzacţiile economice, ca urmare a ponderii unor
evenimente sau fenomene cu impact asupra afacerilor societăţii comerciale/operatorului.

Cel mai important şi persistent risc cu care se confruntă băncile este riscul de credit - riscul
conform căruia clienţii băncilor nu pot să-şi onoreze obligaţiile faţă de bancă parţial sau total la data
prestabilită în contract. Riscul de credit este un risc financiar ce poate aparea din operaţiunile de
creditare ale persoanelor fizice, societăţilor comerciale, băncilor şi guvernelor, din derularea unor
tranzacţii pe piaţă, etc. Acest risc este specific băncilor a căror funcţie importantă în economie este
creditarea.

Riscul de creditare se include în tipul de risc financiar, care priveşte structura finanţării afacerii.
Acest risc financiar are un mare grad de dependenţă de capacitatea clientului de a realiza performante şi
îndeosebi profit, întrucât acesta este cel din care se rambursează datoria. Tot cu ajutorul profitului şi al
altor performate se perfecţionează structura capitalului.

Băncile realizează evaluarea riscului în cadrul unui program complex de analiză a documentaţiei
de credit şi de stabilire a garanţiilor. Această evaluare a riscului este o componentă a strategiilor băncilor
comerciale. Aceasta întrucât, în analiza complexă se determină resursele, limitele, politica economică a
clientului, se fac aprecieri cu privire la legislaţia economico-financiară, piaţa produsului şi strategiile
împărţirii pieţei.

2
 1.1. Componentele riscului de credit

Acordarea unui credit poate fi în general descrisă ca fiind procesul prin care o anumită valoare
este împrumutată unei entităţi sau persoane, acceptându-se un risc financiar asupra posibilităţii ca acea
entitate /persoană să fie capabilă în viitor să îşi achite obligaţiile. Creditul bancar se referă la procesul de
acceptare a unui risc asupra unui potenţial debitor care desfăşoară o anumită activitate. Riscul asumat
este înfluenţat de capacitatea reala a debitorului de a-şi îndeplini obligaţiile în viitor. În luarea deciziei
de asumare a unui risc acceptabil, precum şi a unei datorii acceptabile este foarte important să se
înţeleagă modul în care acest risc poate fi micşorat la maximum. Acest lucru necesită utilizarea unui
sistem de investigare a tuturor componentelor de risc a riscului global, care pot fi împărţite în trei
categorii:

A. Riscul tranzacţiei : se referă la diferitele aspecte funcţionale şi operaţionale ale riscului afacerii.
O importantă deosebită o are cunoaşterea naturii şi structurii afacerii propuse de client, şi anume:
 tipul de produs de credit
 scopul pentru care este solicitat produsul de credit (activităţi legale sau ilegale)
 termenul pe care se acordă (pe termen scurt, mediu şi lung)
 sursa de rambursare a creditului (identificabilă sau neidentificabilă)
 mecanismul prin care se face plata din sursa de rambursare
 calitatea sursei de rambursare

B. Riscul clientului : se referă la capacitatea clientului de a-şi achita datoriile faţă de bancă.
Acolo unde riscul este ridicat, dar este totuşi considerat acceptabil, el se va reflecta în condiţiile
de creditare. O rată mai mare a dobinzii, precum şi un grad mai mare de raportare al companiei şi de
control (monitorizare) al băncii sunt metode de compensare a unui risc crescut.
Gradul de risc al unei societăţi (sau al unui credit pentru acea societate) este în funcţie de :
- punctele interne forte şi slabe
- impactul posibil al factorilor externi

C. Riscul garanţiei : se referă la posibilitatea băncii de a recupera creanţele sale din ultima sursă pe
care o are la dispoziţie.

3
 Garanţiile trebuie să reprezinte ultima sursă de rambursare a creditului care să se utilizeze numai
în cazul în care nu mai există alte posibilităţi de rambursare a acestuia şi a plăţii dobânzii.
Este necesar ca la baza analizei să stea un proces de investigare care să utilizeze o varietate de
proceduri şi tehnici, deoarece numai în acest fel se poate obţine întelegerea necesară formării unei opinii
în legătură cu decizia de creditare.
Din punct de vedere al riscului de credit implicat de tranzacţiile dintre bancă şi clienţii săi, s-a
stabilit următoarea clasificare a limitelor :
 categoria I: sunt tranzacţii cu risc de credit zero
În această categorie se includ toate tranzacţiile (credite, acreditive, scrisori de garanţie) care sunt
garantate cu: depozite colaterale, garanţii emise de guvernele ţărilor de categorie A, garanţii emise de
bănci de categoria A.
 categoria II : sunt tranzacţiile cu risc 100%
În această categorie se includ toate tranzacţiile comerciale (credite, scrisori de garanţie, etc.) atât
cele pe termen scurt, cât şi cele pe termen mediu şi lung, care sunt garantate cu alte tipuri de garanţii
decât cele menţionate la categoria I, ca de exemplu ipoteci, gajuri, etc.
 categoria III : se utilizează numai pentru tranzacţiile încheiate de bancă cu alte societăţi
bancare
 categoria IV : se includ tranzacţiile de schimb valutar (la vedere şi la termen).

Toate aceste riscuri se află într-o strânsă legatruă fiind necesar să fie bine cunoscute în vederea
aprecierii riscului general (de ansamblu) pe care îl implică creditul respectiv. Întelegerea în profunzime
a tuturor componentelor identificabile şi cuantificabile ale riscului general dă posibilitatea comparării
riscului general în raport cu recompensa viitoare şi, în acest sens a luării deciziei de acordare sau nu a
creditului respectiv.

1.2. Portofoliu de credite

Felul în care banca alocă fondurile pe care le gestionează poate înfluenţa într-un mod hotărâtor
dezvoltarea economică la nivel naţional sau local. Pe de altă parte, orice bancă işi asumă într-o oarecare
măsură, riscuri atunci când acordă credite şi, în mod cert, toate băncile înregistrează în mod curent
pierderi în portofoliul de credite, atunci când unii din debitori nu işi onorează obligaţiile. Oricare ar fi
însă nivelul riscurilor asumate, pierderile la portofoliul de credite pot fi minimizate dacă operaţiile de

4
creditare sunt organizate şi gesionate cu profesionalism. Din acest punct de vedere, cea mai importantă
funcţie a conducerii băncii este de a controla calitatea portofoliului de credite. Aceasta, deoarece slaba
calitate a creditelor este principala cauză a falimentelor bancare.
Pentru a depăşi deficineţele sistemice şi procedurale de acest gen, care duc la creştera pierderilor
la portofoliul de credite, băncile trebuie sa conceapă şi să implementeze politici de creditare performante
şi să angajeze sau să pregătească un personal de un profesionalism ireproşabil, care să înteleagă şi să
respecte disiplina acestor norme. Pentru aceasta este necesar să existe un feed-back permanent prin care
conducerea băncii să fie informată despre eficacitatea procesului de control a calităţii creditelor, astfel
încât cele cu probleme să fie detectate şi corectate din timp.
Restructurarea portofoliului de credite ca masură de îmbunătăţire a calităţii portofoliului de
credite aflate în gestiunea uniăţilor bancare teritoriale e o necesitate impusă de strategia de dezvoltare a
băncii. Dezvoltarea şi existenţa viitoare a băncii depind nemijlocit de modul în care unităţile bancare
teritoriale fructifică resursele atrase prin acordarea de credite în condiţii de profitabilitate şi siguranţa
maximă.
Profitabilitatea la nivelul centrelor bancare de profit e puternic influenţată de calitatea
portofoliului de credite. Restructurarea portofoliului de credite e obiectivul prioritar al conducerii
centrelor bancare de profit la ora actuală. De reuşită acestei acţiuni depinde realizarea obiectivelor
prevăzute în strategia de dezvoltare a băncii.
Restructurarea unui portofoliu de credite ar trebui să cuprinda două componente şi anume:
- optimizarea structurii portofoliului de credite

- optimizarea volumului portofoliului de credite

Optimizarea structurii portofoliului de credite trebuie axată pe doua criterii :

a. diversificarea portofoliului de credite, pentru dispersia riscului presupune :

 minimizarea riscului
 cresterea nivelului de profit existent.

Riscul portofoliului de credite nu reprezintă media tuturor riscurilor creditelor din portofoliu.

Un portofoliu de credite e mai putin riscant decit creditele individuale care-l compun. Deci,
implicaţia diferenţei de grad a riscului de portofoliu şi a riscului creditelor individuale care-l compun

5
este ca dispunând de o conducere abilă a portofoliului de credite se poate obţine o combinaţie care să
conducă la o rată înaltă a profitului şi la evitarea riscului excesiv.

b. seleţia clienţilor prin confruntarea profitabilităţii cu riscurile e un alt criteriu care poate
conduce la îmbunatăţirea calităţii portofoliului de credite. În relaţiile directe cu destinatarii creditelor,
băncile desfăşoara pentru fiecare în parte o activitate de cunoaştere şi apreciere. Relevante sunt, în
această accepţiune, analizele nefinanciare şi cele financiare ale clientului, efectuate de bancă.
Îmbunăţatirea calităţii portofoliului de credite depinde şi de structura resurselor atrase
respective de perioada de maturizare a acestora, de corelaţia dintre scadenţa activelor şi cea a pasivelor
bancare.

Portofoliului de credite neperformante

Creditele neperformante sunt cele la care apar evenimente la scadenţar, întotdeauna creditele din
categoriile îndoielnice şi substandard. Pierderile au început şi ele prin a fi credite neperformante.

Creditele neperformante sunt cele care generează pentru bancă cele mai mari cheltuieli de
gestiune a riscului. Nivelul maxim al costurilor este atins în cazul creditelor trecute la pierdere, la care
nu se mai poate recupera nimic şi care sunt acoperite din fondul de rezervă sau fondul de risc.
Acoperirea lor duce la o diminuare corespunzătoare a activului şi pasivului bănci, deci la o restrângere a
volumului de activitate. Creditele neperformante sunt păstrate în portofoliu căci nu sunt încă pierderi şi
au şanse reale de a nu deveni pierderi dacă sunt gestionate corespunzător.

Principala cauză a apariţiei creditelor neperformante rămâne, oricând şi oriunde, incompetenţa

sau neatenţia personalului băncii. Între cele mai frecvente greşeli comise în practică de inspectorii băncii
(personalul operativ) se înscriu următoarele: interviul inadecvat; analiza financiară necorespunzătoare;
necunoaşterea activităţii clientului; garantarea defectoasă a creditelor; documentaţia incorectă;
controlul şi urmărirea calităţii clienţilor.

6
 CAPITOLUL II STUDIU DE CAZ

2.1. Contractarea unui credit la Raiffeisen Bank Romania

Raiffeisen Bank România a rezultat prin fuziunea, încheiată în iunie 2002, a celor două entităţi
deţinute de Raiffeisen Zentralbank Oesterreich AG (RZB) în România - Raiffeisenbank România,
înfiinţată în 1998 ca subsidiară a Grupului RZB şi Banca Agricolă, achiziţionată în 2001.

Raiffeisen Bank aduce în România tradiţia bancară de peste 130 de ani a grupului austriac
Raiffeisen, bazată pe accesibilitate, eficienţă şi încredire. Raiffeisen Zentralbank Österreich AG (RZB)
Viena este instituţia centrală a Grupului Bancar Raiffeisen din Austria, cel mai puternic grup bancar din
ţară. RZB este cea mai mare banca corporatistă şi de investiţii din Austria. Grupul austriac activează în
Europa Centrala şi de Est prin intermediul subsidiarei Raiffeisen International Bank Holding AG (RI),
deţinând bănci subsidiare, companii de leasing şi două reprezentante în 18 pieţe din regiune, având o
reţea de peste 3.000 de unităţi bancare.

Banca abordează riscurile într-o manieră prudentă, în concordanţa cu ţelurile sale de dezvoltare
pe termen lung. Funcţia de risc este independentă de cea comerciala şi are în vedere riscul de credit,
riscul ratei de dobândă, riscul valutar, riscul valutar, riscul de lichiditate, riscul instrumentelor financiare
derivate, riscurile de taxare şi riscurile operaţionale.

Banca este expusă riscului de credit în principal ca rezultat al activităţii de creditare. Valoarea
care reprezintă expunerea la acest risc de credit este data de valoarea contabila a creditelor acordate de
către bancă recunoscute în bilanţul contabil. Riscul de credite provine din multe alte active financiare,
incluzând instrumente derivate şi cu venit fix, expunerea la risc fiind egală cu valoarea contabilă din
bilanţ a acestor instrumente, în plus este expusă riscului de credit aferent angajamentelor extrabilanţiere.

În scopul minimizării rsicului, procedurile în vigoare au scopul de a selecta clienţii înaintea

aprobării creditelor şi de a monotoriza posibilitatea acestora de a rambursa principalul şi dobanda pe
durata creditului, precum şi de a stabili limite de expunere pe aceştia.

Fiecărei sucursale/agenţii i se solicită să implementeze politicile şi procedurile de credit ale

băncii. Fiecare sucursală este responsabilă pentru calitatea şi performanţa portofoliului său de credite şi

7
pentru monitorizarea şi controlul riscurilor de credit asociate portofoliului administrat, inclusiv pentru
creditele care sunt subiectul aprobării la nivel central.

Imotrust S.R.L. este o societate imobiliară ce se ocupă cu construcţia prin subcontractare şi

achiziţia de imobile în scopul revânzării sau închirierii. Societatea solicită Raiffeisen Bank finanţare
pentru achiziţia unui teren şi construcţia unui imobil.

În vederea analizei, societatea va pune la dispoziţia băncii următoarele documente:

 Cererea de credit

 Bilanţurile Contabile şi Conturile de Profit şi Pierdere pe ultimii 3 ani

 Ultima balanţă de verificare şi balanţa corespunzătoare anului anterior

 Bugetul de venituri şi cheltuieli

 Fluxul de încasări şi plăţi pe perioada derulării contractului

 Actele de proprietate ale bunurilor aduse în garanţia creditului solicitat precum şi

raportul de evaluare a bunurilor

Imotrust S.R.L aplică pentru un credit la Raiffeisen Bank în valoare de 14,000,000 EUR pentru
finanţarea ridicării unui bloc de apartamente în zona Aviatorilor- -Kisseleff din Bucureşti.

Imobilul va fi construit pe un teren achiziţionat în septembrie 2007, în valoare de 805,000 EUR

finanţat astfel:

 500,000 EUR credit acordat de acţionarul principal al grupului

 200,000 EUR credit acordat de Raiffeisen Bank

 105,000 EUR fonduri proprii

8
 2.2. Descrierea cererilor de creditare

 Primul Credit:

Debitor: IMOTRUST SRL

Creditor: Raiffeisen Bank S.A.

Tipul împrumutului: Împrumut la termen

Valoare credit: 14.000.000 EUR

Contribuţia debitorului: 1.135.000 EUR (din care 805.000 EUR reprezintă valoarea pământului pe
care se va realiza clădirea)

Costuri:

 Rata dobânzii : 1 M EURIBOR

 Taxa de plasament : 0.4%
 Taxa de revizuire : 1.25 % pe an
 Taxa de angajament : 0.4 %
Creditul solicitat are scopul: Finanţarea ridicării unui bloc de 4 etaje localizat in Bucureşti pe str.
Kisseleff.

Costul total al împrumutului 2.535.000 EUR (TVA inclus)

Perioada de garanţie: 19 luni de la semnarea contractului între cele două părţi dar nu mai târziu de
01.04.008

Cash Management :

 debitorul trebuie să notifice în scris, orice nelămurire privind transferurile aferente creditului
contractat

9
  retragerile de numerar se vor realiza pe baza facturilor, acorduri de cumpărare (facturi
proforma, sau oricare alte documente relevante care să ateste necesarul de numerar).
Retragerile trebuie să fie cel puţin în valoare de 25.000 EUR. Banca va finanţa 80% din
valoarea facturii respective, restul trebuind să fie achitat de debitor.
Rambursare:

 Creditul va fi plătit în 60 de tranşe egale lunare

 Încasările pe care debitorul le va realiza prin chirii vor fii vărsate într-un cont din care se va
realiza rambursarea împrumutului.
 Soldul pozitiv al acestui cont va fi transferat în contul curent al companiei după ce au fost
reţinute ratele anuale şi dobânda aferentă acestora.

S-au propus urmatoarele granatii:

a. Ipoteca de grad 2 pe sediul companei situate pe strada Bogdăniţei nr. 2, sector 2, Bucureşti.
b. Ipoteca de grad 1 pe clădirea din patrimoniul societăţii situate pe strada Aurel Vlaicu, nr.1, sector
2
c. Ipoteca de grad 1, pe clădirea societăţii situate pe strada Puşkin, nr.2, sector 2, Bucureşti
d. Ipoteca de grad 1, pe clădirea din patrimoniul societăţii, situate pe strada Mavrogheni, Sector 3,
Bucureşti
e. Ipoteca de grad 1, pe casa din strada Villas, nr.5, sector 1, Bucureşti.
f. Ipoteca de grad 1 asupra tuturor creanţelor viitoare pe care societatea le va avea în urma
contractelor desfaşurate. În plus începând cu perioada scadentă a construcţiei imobilului finanţat,
cele 6 contracte pentru contractul în desfăşurare de 200.000 EUR (împrumut la termen) vor
continua să fie ţinute drept granţie de către bancă pe perioada desfăşurării prezentului contract.
g. Ipoteca de grad 2 asupra veniturilor din chiriile realizate, care sunt în prezent garantate
Raiffaisen Bank Romania, pana la rambursarea integrala a creditului

Garanţiile prezente acoperă în proporţie de 100% valoarea creditului pe care societatea l-a
contractat, şi la 30 de zile de la terminarea construcţiei blocului, toate garanţiile listate la a), b), c) şi d)
vor fi înlocuite cu ipoteca de grad 1 asupra noii clădiri a cărei construcţie a fost finanţată de Raiffaisen
Bank prin credit, şi asigurarea imobilului cesionat în favoarea Raiffaisen Bank România.

10
Elemente de siguranţă cerute:

 Cambie în valoare de 14.000.000 EUR emisă de Imotrust SRL în favoarea Raiffaisen Bank
România
 Debitorul va cesiona poliţa de asigurare a clădirii în favoarea Raiffaisen Bank România
Taxa de consultanţă: 0.4% din totalul valorii împrumutului stipulată în contract

Taxa de angajament: 0.4% din valaorea nefolosită din credit în perioada de valabilitate a acestuia; va
începe să fie plătită de la data semnării contractului de credit.

Taxa de revizuire: 1.25% din totalul valorii creditului, plătibilă la fiecare revizie (cel puţin de 2 ori pe
an)

Condiţiile acordării creditului:

 Prezentarea formei finale a proiectului de construcţie a imobilului

 Prezentarea preţului fix stabilit în contractul dintre debitor şi societatea care va realiza imobilul
care face obiectul creditului
 Realizarea unui imobil de cel puţin 10 apartamente cu cel puţin 220 m2 suprafaţaă locuibilă
 Prezentarea documentelor prin care se atestă expirarea contractului de închiriere pentru clădirea
din strada Villas nr.36
 Prezentarea documentelor privind clădiri aflate în patrimoniul societăţii şi care urmează să fie
demolate
 Societatea va anexa contractului de credit, contractul privind achiziţia suprafeţei adiţionale de
teren pentru construcţia de parcare.
 Să fie prezentate toate autorizaţiile de construcţie necesare realizării proiectului
Convenţii finaciare: Banca va monitoriza dacă compania va atinge cote satisfăcătoare privind nivelul
încasărilor brute, pe baza documentelor financiare de la sfârşitul anului cerute de administraţia
financiară, aceste documente trebuie să fie prezentate bancii în termen de 5 zile de la prezentarea lor la
Adiminstraţia Financiară.

Alte condiţii cerute:

 Cu o lună înainte de maturitatea oricărui contract de închiriere cesionat în favoarea băncii,

debitorul trebuie să îl reînnoiască sau să îl înlocuiască cu alt contract

11
  Debitorul trebuie să ruleze prin conturile deschise la bancă cel puţin 90% din totalul cifrei sale de
afaceri
 Debitorul nu poate realiza alte contracte de credit fără aprobarea prealabilă a băncii Raiffaisen
Bank România.
 Debitorul va suporta din propriile resurse orice cost suplimentar legat de prezentul proiect.
 Pe durata creditului, toate datoriile viitoare ca: dividende, dobânzi, taxe, comisioane sau oricare
alte cheltuieli ale debitorului către acţionari , vor fi subordonate în favoarea plăţii creditului
contractat.
 Restricţii privind vânzarea sau înstrăinarea bunurilor aflate în proprietatea companiei. Orice
transfer (vânzare sau împrumut) a cărui valore depaşeşte 5% din valoarea activelor totale ale
companiei, trebuie să aibă aprobarea băncii, înainte de a fi efectuat de care companie.
 TVA-ul colectat de la stat va constitui o sursă pentru plata ratelor creditului contractat
 Pe perioada desfăşurării contractului de credit, politica de dividende a companiei va fi
subordonată băncii, astfel aceasta nu va putea plăti dividendele fără aprobarea băncii
 Pe perioada desfăşurării creditului, modificările în structura acţionarilor băncii va fi notificată
băncii Raiffaisen

 Al doilea credit

Debitor: IMOTRUST SRL

Creditor : Raiffaisen Bank România

Tipul de credit: Împrumut la termen

Valoare credit: 200.000 EUR

Scopul contractarii creditului: Finanţarea achiziţiei unui teren situat in Bucureşti, str.Villas, nr.36

Scadenţă: 18 luni de la semnarea contractului de credit

Cash-management:

 transferul de numerar se va realiza pe baza prezentarii documentelor ce atestă achiziţia terenului

respectiv de către societate

12
  Banca va finanţa până la 30 % din valoarea terenului respectiv, ca plată finală dupa ce debitorul
va achita contribuţia sa la valoarea terenului
Rambursare:

 Rambursarea se va face în rate egale

 Încasările pe care compania le realizeaza din chirii vor fi virate într-un cont care va constitui
sursa de rambursare pentru ratele creditului. Soldul pozitiv al contului respectiv va fi transferat în
contul curent al societăţii după ce au fost deduse ratele creditului şi dobânzile aferente acestuia.
Rata dobânzii propuse :

 1 luna EURIBOR+ nivel negociat

 Dobânda va trebui să fie plătită în ultima zi bancară a fiecărei luni pe perioada creditului.

S-au propus urmatoarele garanţii:

 Ipoteca de grad 1, pe terenul şi clădirea companiei situate în str. Puşkin, sector 2, Bucureşti;
poliţa de asigurare cesionată în favoarea băncii Raiffaisen Bank România
 La 15 zile de la semnarea contractului de credit compania va trebui să prezinte extrasul de Carte
Funciară cu ioptecă de grad 1 cesionată în favoarea Raiffaisen Bank
 Cesiunea creanţelor viitoare ale companiei din contractele de închiriere pe care aceasta le
desfăşoară. Valoarea cumulată a acestor chirii ar trebui să acopere în proporţie de 110% valorea
ratelor creditului şi valoarea dobânzii.

Elemente de comfort financiar cerute:

 Cambie emisă de Imotrust SRL în favoarea Raiffaisen Bank în valoare de 200.000 de

EUR
Taxa de plasament: 0.4% din valoarea totală a împrumutului plătibilă din momentul semnării
contractului de credit

Taxa de revizuire: 1.25% din valoarea creditului, plătibilă la fiecare revizie (cel puţin de două ori pe an)

Taxa de angajament: 0.4% din partea neutilizată din credit, valoare plătibilă la sfârşitul fiecărei luni

Ale condiţii pentru acordarea creditului:

13
  Debitorul trebuie să ruleze prin conturile deschise la Raiffasisen Bank cel puţin 90% din
cifra sa de afaceri
 Nu are voie să garanteze pentru nimeni fără acordul băncii
 Subordonarea plăţii dividendelor către acţionari.
 Pe perioada desfaşurării creditului, compania nu va contracta nici un alt credit fără
acordul prealabil al Raiffasien Bank
 Modificările în structura acţionarilor vor fi notificate băncii

Pe baza documentaţiei prezentate de client, Raiffaisen Bank a analizat urmatoarele, în vederea

stabilirii riscului asociat creditului solicitat de Imotrust SRL:

I. Bilanţul contabil al societăţii

II. Fluxulul de numerar; Proiecţia încasarilor companiei
III. Indicatorii financiari ai clientului

2. 3. Analiza Financiară

2.3.1. Analiza Structurii Bilanţului

2.3.1.1. Analiza Elementelor de Activ

Indicatori (in EUR) 2005 % 2006 % 2007 % 2008 %

Imobilizari necorporale 854.756 7,78 1.056.137 7,97 1.221.422 11,07 1.587.848 9,18
Imobilizari corporale 10.128.224 92,22 12.191.661 92,03 9.813.532 88,93 15.706.362 90,82
Imobilizari finaciare - - - - - - - -
Active imobilizate 10.982.980 103,50 13.247.797 103,20 11.034.954 96,25 17.294.210 99,14
Stocuri - - - -
Creanţe 3.066 0,83 5.526 1,12 20.090 4,67 10.696 7,14
Disponibilităţi băneşti 365.211 99,17 488.116 98,88 410.032 95,33 139.049 92,86
Active circulante 368.278 3,47 493.642 3,85 430.121 3,75 149.745 0,86
Total Activ 10.611.064 100,00 12.836.539 100,00 11.465.075 100,00 17.443.955 100,00

Având în vedere domeniul de activitate al companiei, imobilele sunt principalul activ fix din
patrimoniul societăţii. În timpul perioadei analizate s-a cunoscut o creştere a valorii bunurilor din
patrimoniu mai ales datorită diferenţei de conversie RON/EUR(bilanţul contabil este astfel conceput ca

14
să echilibreze efectul de depreciere al leului în raport cu euro. De asemenea achiziţia a trei proprietăţi
noi în anul 2005 (un bloc de apartamente la Năvodari, o vilă la Snagov, şi terenul unde urmează să se
realizeze construcţia pentru care a contractat creditul de la Raiffaisen Bank) au contribuit la creşterea din
bilanţ.

Începând cu a doua jumătate a anului 2009 activele imobilizate vor creşte prin darea în folosinţă
a imobilului pentru care societatea a contractat creditul de la Raiffaisen Bank, imobil care este aproximat
la 2 mil. EUR.

Societatea are cea mai mare parte din capital investit în imobile, singurele active circulante fiind
disponibilităţile băneşti folosite la plata furnizorilor societăţii Electrica, ApaNova, Distrigaz,
Romtelecom şi pentru plata până în 2008 a rambursărilor la creditul contractat în 2005 către Father
Anstaldt (200.000 EUR/an).
Nivelul activelor circulante este redus, şi datorită faptului că societatea nu înregistrează creanţe
de încasat pentru că în contractul de închiriere încheiat cu clienţii se stipulează că plata chiriei să se
efectueze cu 5 zile în avans faţă de luna pentru care se plăteşte chiria. De asemenea compania are o bună
relaţie cu companii cărora le furnizează serviciile sale ca: Texaco, Ambasada Norvegiei si Elveţiei, ING,
Renault şi alte două bănci comerciale.

15
 2.3.1.2. Analiza Elemntelor de Pasiv

2008
Indicatori (in EUR) 2005 % 2006 % 2007 % %
(Previziune)

Alte fonduri - - - - - - - -
Profit 889.264 11,64 1.105.169 11,48 955.094 10,75 873.512 6,76
Repartizarea profitului 306.643 4,01 566.952 5,89 781.201 8,80 - -
Subvenţii pentru investiţii - - - - - - - -
Capital propriu 7.641.536 72,01 9.627.496 75,00 8.881.382 77,46 12.917.200 74,05
Credite pe termen mediu
şi lung 2.523.271 99,24 2.725.144 98,84 2.229.698 97,00 4.405.679 99,32
Credite pe termen scurt 441.964 0,62 481.689 1,09 345.761 2,68 116.976 0,59
Furnizori si asimilate 3.526 0,12 2.210 0,07 8.234 0,32 2.139 0,05
Alte obligaţii de
exploatare 767 0,03 - - - - 1.961 0,04
Datorii totale 2.969.528 27,99 3.209.043 25,00 2.583.693 22,54 4.526.756 25,95
Total Pasiv 10.611.064 100 12.836.539 100 11.465.075 100 17.443.955 100

Pentru o mai buna explicaţie a structurii pasivului voi explica fluxurile de numerar care au existat
in funcţionarea companiei.

În anul 2002 compania a contractat un credit în valoare de 2.4 mil EUR de al Father Anstaldt
care are scadenţa peste 12 ani, cu plata anuală a 200.000 EUR. Datorită condiţiilor impuse de Raiffaisen
Bank, începand cu 2008 societatea sistează plăţile către Father Anstald până la maturitatea creditului
contractat de la Raiffaisen Bank.

De asemenea societatea a contractat credite la alte instituţii bancare (pe termen scurt) în vederea
acoperirii cheltuielilor cu intreţinerea şi reparaţiile pentru imobilele pe care le are în proprietate care vor
Profit
fi achitate până la sfârşitul anului 2008.
1.500.000
De asemenea, pentru achiziţa celor 3 imobile
1.300.000 1.105.169 (un bloc de apartamente la Navodari, o vila la
889.264 955.094
1.100.000 873.512
Snagov, şi terenul unde urmează să se realizeze construcţia pentru care a contractat creditul de la
900.000
700.000
Raiffaisen Bank) societatea500.000
majorează capitalul social prin aport în numerar de la acţionari în valoare de
300.000
100.000 16
(100.000)
2005 2006 2007 2008

Profit
2.5 mil EUR şi un credit cu o perioadă de graţie echivalentă cu maturitatea creditului de la Raiffaisen
Bank in valore de 500.000 EUR.

În timpul perioadei analizate, profitul companiei cunoaşte un trend descrescător, în anul 2007 şi
2008 cunoaşte o scădere de aproximativ 20% comparat cu anul 2006. Scăderea profitului poate fi
explicată de competiţia în creştere pe acest sector de piaţă (apartamentele de lux) ceea ce determină
compania sa decida o scădere a nivelului chiriei în momentul reînoirii contractelor cu unii din clienţii pe
care îi are, sau reduceri pe care le practică pentru atragerea de noi clienţi.
În anul 2008 compania nu cunoaşte o schimbare semnificativă care ar putea determina o creştere
a profitului. În favoarea companiei Imotrust este portofoliul excelent de contracte de chirii care va
genera creşteri importante ale profitului în următorii ani. Această creştere de profit este generată în
primul rând de noile achiziţii ce au intrat în patrimoniul societăţii enumerate mai sus şi a inaugurării în
august 2009 a noului bloc de apartamente ce va genera un profit de aproximativ 200.000 de EUR pe an.

Profitabilitatea operaţioanală este susţinută de costurile de depreciere scăzute pe care societatea

le inregistrează (aproximativ 10% din încasări, dar trebuie luat în calcul faptul ca acest cost este de
asemenea singurul cost şi al firmelor concurente de pe piaţă).

Cheltuielile de exploatare, servicii faţă de terţi, şi salariul personalului cunosc niveluri scăzute,
fapt demonstrat de structura contului de profit si pirdere.
Cea mai mare parte din creditele contractate de societate provin de la acţionarul principal Father
Anstladt (peste 90% din totalul creditelor) prin cele trei credite menţionate anterior.

Pentru o mai buna exemplificare a situaţiei datoriilor se vor calcula ratele :

2005 2006 2007 2008

Indicator Formula
(%) (%) (%) (%)

17
 Rata Autonomiei
Capitaluri Proprii/ Total Pasiv
Globale 72,0 75,0 77,5 74,0

Capitaluri Proprii/ (Capitaluri

Rata Autonomiei
Proprii + Credite pe Termen
Financiare la Termen
Lung si Mediu) 75,2 77,9 74,9 74,6

Rata de Indatorare
Datorii Totale/ Total Pasiv
Globală 28,0 25,0 22,5 26,0

 Rata autonomiei finaciare globale arată gradul de independenţă finaciară a societăţii. Se

consideră că existenţa unui capital propriu de cel putin 1/3 din totalul pasivului constituie o premisă
esenţială pentru autonomia financiară a societăţii. Manifestă o tendinţă de creştere datorită faptului că
societatea până in 2006 rambursează creditele cu o rată de 200.000 EUR pe an, iar începând cu 2007
rambursarea se sistează pe perioada împumutului, şi societatea contractează un nou împrumut pentru
achiziţionarea terenului în valoare de 500.000 EUR de la acţionarul principal ceea ce conduce la
creşterea acestei rate. Dar creşterea acestei rate nu influenţează gradul de solvabilitate al societăţii pentru
că acest credit are o perioadă de graţie egală cu maturitatea creditului de la Raiffaisen Bank.

 Rata autonomiei financiare la termen arată gradul de independenţă financiară al unităţii pe

termen lung. Nivelul acestei rate prezintă o tendinţă de creştere datorată rambursărilor din valoarea
totală a împrumuturilor şi apoi în 2007 o tendinţă descrescătoare datorată contractării împrumutului
pentru teren în vlaoare de 500.000 EUR. Dar precizez din nou, că nu afectează solvabilitatea
întreprinderii pentru că împrumutul are o perioadă de graţie echivalentă cu maturitatea creditului de la
Raiffaisen Bank.

18
  Rata de îndatorare globală reflectă ponderea tuturor datoriilor pe care le are societatea în
pasivul total al acesteia. Această rată prezintă până în anul 2007 tendinţă de descreştere pentru că
societatea nu a mai contractat împrumuturi pe termen lung, iar împrumuturile pe tremen scurt sunt
neglijabile în totalul pasivului datorită inexistenţei unui proces de producţie şi implicit a unor necesităţi
de trezorerie de completat. Totuşi sporirea creditelor pe termen scurt, contractate pentru modernizarea şi
renovarea investiţiilor imobiliare pe care societatea le-a realizat sunt exprimate de înclinarea pantei
trendului ratei de îndatorare globale în anul 2007. Creşterea din anul 2008 se datorează contractării
împrumutului de 500.000 EUR pentru terenul aferent construcţiei din Bvd. Aviatorilor.

2.3.2. Analiza Fluxului de Numerar

Fluxul de numerar operaţional net, la sfârşitul anului 2008, era pozitiv, dar se va deteriora în
viitor datorită creditelor pe care compania le-a contractat de la Raiffaisen Bank şi creditelor restante
către Father Anstaldt pe care trebuie să le achite.

19
 Din bilanţul companiei pe Decembrie 2007 nu reiese nici o modificare în structura activului sau
pasivului. (Compania nu a mai contractat nici un credit şi nu a mai realizat alte investiţii.)

Proiectia încasărilor companiei

Analiza Imotrust 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
SRL
Încasari 1.492.692 1.555.942 2.403.488 2.428.787 2.428.787 2.504.687 3.035.984 3.288.983
(mii EUR)
Creşterea -13,90% 4,20% 54,40% 1,05% 0% 3,12% 21,20% 8,33%
vânzărilor (%)
Analiza 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Raiffaisen Bank
Încasări 1.492.692 1.492.692 2.023.989 2.049.289 2.023.989 2.150.489 2.201.089 2.276.988
(mii EUR)
Creşterea -14% 0% 35,50% 1,01% -1,01% 6,20% 2,30% 3,40%
vânzărilor (%)

Potrivit analizei Imotrust SRL nivelul încasărilor preconizate să fie realizate în anii următori este
diferit de nivelul preconizat de Raiffaisen Bank care, în analiză, include mai mulţi factori de risc şi de
nerealizare decât managementul Imotrust.

Începând cu anul 2009 va fi innaugurat noul imobil de apartamente pentru care s-a realizat
contractul de creditare cu Raiffaisen Bank. Datorită nivelurilor chiriilor din acest sector, acest imobil va
spori încasările societăţii cu aproximativ 200.000 – 250.000 EUR pe an.
De asemenea, în anul 2011-2012 societatea intenţionează realizarea de noi investiţii pe piaţa imobiliară,
fapt ce va determina o noua creştere a încasărilor. Trendul crescător al încasărilor în ambele analize
conferă băncii un plus de siguranţă din punct de vedere al lichidităţii societăţii.
20
 2.3.3. Analiza Indicatorilor Financiari

Indicator 2005 2006 2007 2008

Lichiditate 0,83 1,02 1,22 1,24
Solvabilitate 0,72 0,75 0,77 0,74
Profitabilitate 0,56 0,57 0,52 0,50

 Lichiditate

Rata lichidiăţtii reflectă posibilitatea elementelor patrimoniale curente de a se transforma, într-un

timp scurt, în lichidităţi pentru a achita datoriile curente. Daca valoarea totală a datoriilor curente este
mai mare decît valoarea totala a activelor circulante, atunci, acest indicator e subunitar şi aceasta poate
indica cel puţin un anume disconfort financiar al societăţii.

Disconfortul poate proveni din finanţarea unor achiziţii pe termen lung, din resursele pe termen
scurt, ceea ce, de obicei, este contraindicat.

În cazul societăţii analizate rata lichidităţii înregistrează o valoare subunitară doar în primul an al
perioadei analizate. În următorii 3 ani valorile ratei lichidităţii este supraunitară atingând valori aflate în
intervalul considerat satisfacătoare (1,2;1,9)

 Solvabilitate

Solvabilitatea exprimă masura în care firma îşi finanţează activele prin fondurile proprii (capital
social, rezerve, profituri acumulate). In acest caz nu există o legatură direct proportională între valoarea
indicatorului şi eficienţa firmei; de multe ori o firmă se poate dezvolta mult mai bine utilizând şi fonduri

21
împrumutate, nu numai capitalurile proprii. Totuşi, o valoare extrem de redusă a acestui indicator nu este
recomandată. Aceasta înseamnă faptul ca firma se bazează într-o masură foarte mare pe fonduri
împrumutate, deci cheltuielile sale cu dobânzile pot pune probleme în condiţii de profitabilitate redusă.

Societatea Imotrust înregistrează valori de peste 70% în fiecare an al perioadei analizate.

 Rata Profitului

Rata profitului înregistrează valori mai mari de 50%, ceea ce indică o profitabilitate foarte bună pentru
perioada analizată.

Concluzii

Pe masură ce economiile ţărilor din Europa de Est se maturizează, iar afacerile şi pieţele
financiare devin din ce în mai integrate pe piaţa internă a Uniunii Europene, rolul managementului
riscului de creditare în aceste ţări va creşte în mod semnificativ.

Dată fiind importanţa acestuia pentru activitatea instituţiilor bancare, în aceeaşi masură instuţiile
de credit cât şi autoritatea de supraveghere trebuie să promoveze şi să susţină noile modele teoretice.

Regula confirmată de practică este că o evaluare de risc corect efectuată atât pentru bancă cât şi
pentru împrumutat, generează profitabilitate şi pentru beneficiar cât şi pentru bancă.

De asemenea, un risc management riguros sprijină consolidarea pieţelor financiar-bancare şi

ajută împrumutaţii în utilizarea cu maximă eficienţă a capitalurilor împrumutate.

Finanţările în regim securizat reprezintă suportul unor creşteri economice sănătoase şi ajută la
întărirea climatului economic.

Unificarea şi practica unei evaluări comune a riscului, bazată pe noile directive privind cerinţele
de capital, asigură întărirea relaţiilor între partenerii economici comunitari şi mondiali.

Managementul riscului de creditare reprezintă o componentă esenţială a managementului

riscului, utilă pentru succesul pe termen lung al oricărei instutiţii bancare.

22
Bibliografie

 Ciprian Mogos,Doctorand, Teza de doctorat „Metode si tehnici de analiza statistica a riscului

bancar”, Coordonator Stiintific Prof. Univ. Dr. Elena Biji, Facultatea: Cibernetica, Statistica si
Informatica Economica

 Daniela CULCESCU (BUNEA), Lect.univ., Doctorand, Coordonator Ştiintific:Prof.univ.dr.

Nicolae DARDAC „Utilizarea produselor derivate in cadrul activitatii bancare”, Bucuresti
2005

 Doctor Nicolae Dardac, Profesor Universitar Doctor, Bogdan Moinescu, Asistent Universitar
Doctorand „Evaluarea cantitativã a riscului de credit din perspectiva Basel II”, Academia de
Studii Economice, www.ectap.ro/articole/93.pdf

 Melnic Corina Marilena, Coordonator: prof. univ. dr. Mircea Bulgaru, Teza de doctorat,
„Analiza si modelarea riscului bancar in conditiile economiei de piata”, Facultatea:
Cibernetica, Statistica si Informatica Economica, Bucuresti 2003

 www.bnr.ro

 www.raiffeisen.ro

23
 Anexa 1

Cont de profit si pierdere Imotrust S.R.L.

Indicator 2005 2006 2007 2008

Cifra de afaceri neta 1.492.692 1.822.838 1.731.696 1.652.488

Alte venituri de exploatare 97.040 121.300 115.235 110.235

Venituri din exploatare 1.589.732 1.944.138 1.846.931 1.762.723

Cheltuieli cu materii prime si materiale

consumabile 8.540 10.000 10.542 11.000

Alte cheltuieli din afara (cu energia si apa) 9.394 11.000 12.084 12.985

24
Cheltuieli cu personalul 292.068 342.000 375.740 401.985

Alte cheltuieli de exploatare 25.620 30.000 49.570 50.000

Cheltuieli cu alte impozite, taxe 175.463 205.460 231.241 215.365

Cheltuilei de exploatare 511.085 598.460 679.178 691.335

Rezulatul din exploatare 1.078.647 1.345.678 1.167.753 1.071.388

Venituri financiare - - - -

Cheltuieli financiare 20.000 30.000 30.737 31.492

Rezultatul financiar (20.000) (30.000) (30.737) (31.492)

Rezultatul curent 1.058.647 1.315.678 1.137.016 1.039.896

Venituri totale 1.589.732 1.944.138 1.846.931 1.762.723

Cheltuieli totale 491.085 568.460 648.441 659.843

Rezultatul brut 1.058.647 1.315.678 1.137.016 1.039.896

Impozit pe profit (169.384) (210.508) (181.923) (166.383)

Rezultatul net al exercitiului 889.264 1.105.169 955.094 873.512

Anexa 2

Construcţia unui model de scoring pentru retail

Prezumpţia de la care se pleacă în dezvoltarea modelelor de scoring pentru creditare este posibilitatea
împărţirii creditelor în “bune” şi “rele”.Primul pas este realizarea unui eşantion reprezentativ de credite bune şi
rele, folosind experienţa de clasificare a instituţiei. Creditele neperformante pot fi conturile care au fost
înregistrate cu pierderi, iar cele bune sunt cele care au fost profitabile de-a lungul timpului.

Următorul pas este atribuirea unor ponderi variabilelor din cererea de credit şi crearea unui sistem de
măsurare.

25
 În afară de populaţia deja acceptată, pentru care există informaţii de tipul bun/rău, există si populatia
respinsă, care poate include multe credite bune care au fost respinse anterior din cauza sistemului de scoring
viciat.

Astfel pentru a include şi populaţia respinsă, se calculează Pa =probabilitatea de acceptare a contului în

eşantion, respectiv 1- Pa , care reprezintă numarul conturilor respinse.

Apoi contului i se atribuie ponderea 1/ Pa , pentru a îl face reprezentativ. Astfel dacă Pa =0,5
înseamnă, că unul din doi aplicanţi a fost acceptat.

Premise importante aici sunt:

a) populaţia respinsă nu conţine subgrupuri a căror solicitare nu putea fi acceptată niciodată(aflată în

incapacitate de plată);

b) populaţia acceptată nu conţine subgrupuri care au fost acceptate doar din motive de apartentenţă la
subgrupul respectiv(de exemplu angajaţii instituţiei) ;

c) nivelul de acurateţe al eşantionului este ridicat.

Se alege o metodă univariabilă(optimizare, analiza discriminant, analiza logit sau probit sau analiza de
supravieţuire) pentru a selecta cele mai bune variabile şi ponderi pentru a separa cele două grupuri cu cea mai
mare eficienţă.

Testarea modelului pentru validare statistică-se foloseste testul Kolmogorow-Smirnow(K-S):

F1 F
D=max(  2 ), unde F1 , F2 =frecvenţele cumulate, n1 , n2 = mărimile eşantioanelor:
n1 n2

Tip credit
Tip credit(ordonare crescatoare)
Rau 2.1 2.9 1.2 2.9 0.6 2.8 1.6 1.7 3.2 1.7
Rau 0.6 1.2 1.6 1.7 1.7 2.1 2.8 2.9 2.9 3.2
Bun 3.2 3.8 2.1 7.2 2.3 3.5 3.0 3.1 4.6 3.2
Bun 2.1 2.3 3.0 3.1 3.2 3.2 3.5 3.8 4.6 7.2

K-S

Interval 0.0-0.9 1.0-1.9 2.0-2.9 3.0-3.9 4.0-4.9 5.0-5.9 6.0-6.9 7.0-7.9

F1 1 4 4 1 0 0 0 0
F2 0 0 2 6 1 0 0 1
F1/n1 1/10 5/10 9/10 10/10 10/10 10/10 10/10 10/10
F2/n2 0/10 0/10 2/10 8/10 9/10 9/10 9/10 10/10
F1/n1-f2/n2 1/10 5/10 7/10 2/10 1/10 1/10 1/10 0

Valoarea maximă a diferenţei absolute este 7/10, ceea ce reprezintă valoarea critică pentru eşantionul
nostru. Astfel, dată fiind variaţia distribuţiilor de scor, ipoteza omogenităţii este respinsă. Dar trebuie luat în

26
calcul cât de sensibilă este această afirmaţie. Dacă o singură observaţie din categoria de credite rele avea
valoarea de 3.0 în loc de 2.9 atunci am fi obţinut D=6/10 ceea ce ar fi însemnat respectarea ipotezei
omogenităţii eşantionului. Astfel se observă că o variaţie de 0,1 a uneia din cele 20 de observaţii poate
transforma modelul din nesemnificativ în semnnificativ din punct de vedere statistic.

27