. Acres: Bd, Err. 5 Romania od 500007, ago, ju e500 “et: 0368410.777 Fo: 0288-475 576 mat: fice @uchrasoica Webste: worn ucorasovro CONha tun sUDETEAN BRASOV Cod F-16 HOTA! din data de 9.05.2015 - privind insusirea Raportului de evaluare a S.C, Metrom Industrial Pare S.A. Brasov Consiliul Judetean Brasov intrunit in sedinja ordinara la data de 9 mai 2014; Analizind referatul nr. 3471/27.03.2014 intocmit de catre Directia Investiti, Urbanism si Amenajarea ‘Teritoriului, prin care se propune insusirea Raportului de evaluare nr. 724/E/2013 a S.C. Metrom Industrial Parc S.A. Brasov, la care Judequl Brasov este actionar unic, cu scopul stabiliri valorii de piafé a acriunilor societaii, in vederea vvan2arii actiunilor, precum gi a activelor in cadrul procedurilor de privatizare; Raportul de evaluare a S.C, Metrom Industrial Parc S.A. Brasov nr. 724/E/2013 a fost intocmit de catre firma R.G.M. Profesional S.R.L. Brasov, conform contractului de servicii nr. 121/13405/16.12.2013, incheiat cu Judequl Brasov; Tinand cont de dispozitiile dispozitiile H.G.R. nr. 419/2003 privind aprobarea constituirii Parcului industrial "Metrom”, prin divizarea Societatii Comerciale "Metrom” - S.A. din cadrul Companiei Nationale "Romarm" - S.A.; \Vazand Hotarérea Consiliului Judetean Brasov nt. 569/9.12.2013 privind aprobarea demararii procedurilor de privatizare a S.C, Metrom Industrial Pare S.A. si S.C. Carfil Industrial Parc S.A; Avand in vedere dispozitiile din O.U.G. nr. 88/1997 privind privatizarea societitilor comerciale, aprobata prin Legea nr. 44/1998, cu modificatile si completarile ulterioare, dispozitiile H.G.R. nr. 419/2003;, Vazand dispozitiile 0.G. 65/2001 privind constituirea si functionarea parcurilor industriale, cu modificarile completarile ulterioare, dispozitiile O.U.G. nr. 117/2006 privind procedurile najinale in domeniul ajutorului de stat, aprobat prin Legea nr. 137/2007. ale Legii nr. 31/1990 privind societaile comerciale, cu modificrile si completarile ulterioare, precum si dispozitiile art. 91, alin. (1) lit. “a "alin, (4), lit, ,b” gi art. 123 din Legea administra publice locale nr. 215/2001. republicat®, cu modificarile si completarile ulterioare; in temeiul art. 97 si art. 103 (2) din Legea administratiei publice locale nt. 215/2001, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare; HOTARA! Ark. - Se aprobi insusirea Raportului de Evaluare a S.C. Metrom Industrial Parc S.A. Brasov” nt. ‘724/E/2013, intocmit de catre firma R.G.M. Profesional S.R.L. Brasov, cu scopul stabilirit valorii de iat a actiunilor societatii, in vederea vanzArii acjiunilor, precum si a activelor in cadrul procedurilor de privatizare, conform anexelor, care fac parte integranta din prezenta hotarare. Art.2. - Presedintele Consiliului Judetean Brasov asiguré aducerea la indepli Directia Investitii Urbanism Amenajarea Teritoriului. a prezentei hotarari prin Contrasemneazi, \ SECRETAR, Maria Dumbriveanu hs Un,SOCIETATE COMERCIALA CU RASPUNDERE LIMITATA membru corporativ ANEVAR*J08/2375/2005*RO17991447 0372 910950 * 0722 891444 * rqm.profesional: RO66INGB5543999900517876-ING Bank* ROO6TREZ1315069XXX007205-Brasov RAPORT DE EVALUARE Nr. 724/E/2013 OBIECTUL RAPORTULUI: Evaluare societatea comerciala pe actiuni ,METROM INDUSTRIAL PARC” SCOPUL RAPORTULUI: Stabilirea valorii de piata a actiunilor societatii BENEFICIARUL RAPORTULUI: JUDETUL BRASOV, reprezentat prin PRESEDINTELE CONSILIULUI JUDETEAN, Conform contractului de servicii nr. 121/13405/16.12.2013 ELABORATOR: Colectiv coordonat de Ing. RADULESCU MIHAIL SC SERDRA SRL - Ec. BRESCAN MARIAN Ec. MUSCALU ANGELA DECEMBRIE 2013Raport evaluare 724/B/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 2 CUPRINS NOTA DE PREZENTARE pag. 5 1.Elaboratorii raportului de evaluare pag. 5 2.Destinatarul lucrarii pag. 5 3 Data si scopul evaluarii pag. 5 4.Bazele evaluarii pag. 6 5.Echipa de evaluatori pag. 7 6.Clauza de confidentialitate pag. 10 7.Clauza de nepublicare pag. 10 8.|poteze si conditii limitative pag. 10 9.Surse de informatii pag. 11 10.Tehnoredactare pag. 12 CAPITOLUL | - DESCRIEREA SOCIETATII COMERCIALE pag. 13 1.1.Natura activitati pag. 13 1.2.Dotarea societatii pag. 15, 1.3.Performante financiare pag. 16 CAPITOLUL II — ANALIZA DIAGNOSTIC pag. 18 2.1.Descrierea si istoricul societatii pag. 18 2.1.1.Prezentare generala pag. 18 2.1.2.Structura actuala a capitalului social pag. 18 2.1.3.Profilul de activitate pag. 19 2.1.4.Autorizatii de functionare pag. 20 2.1.5.Aspecte ecologice pag. 20 2.1.6.Accesul la caile de transport pag. 20 2.1.7.Scurt istoric pag. 20 2.2.Diagnostic juridic pag. 21 2.2.1 Dreptul societatii comerciale pag. 21 Tntocmit de S.C. RG.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 3 2.2.2.Dreptul civil pag. 21 2.2.3.Dreptul comercial pag. 25 2.2.4.Dreptul fiscal pag. 27 2.2.5.Dreptul muncii pag. 28 2.2.6.Dreptul mediului pag. 28 2.2.7 Litigii pag. 28 2.3.Diagnostic operational pag. 30 2.3.1.Active imobilizate pag. 30 2.3.2.Tehnologii de fabricatie pag. 32 2.3.3.Capacitati de productie pag. 32 2.3.4.Produotia fizica realizata pag. 32 2.3.5.Produsele agentului economoc pag. 32 2.3.6.Asigurarea calitatii produselor pag. 32 2.3.7.Activitatea proprie de proiectare-dezvoltare pag. 32 2.3.8.Servicii pe care le ofera societatea la terti pag. 32 2.4.Diagnostic resurse umane pag. 32 2.4.1.Structura organizatorica pag. 32 2.4.2.Resurse umane pag. 33, 2.4.3.Informatizarea activitati pag. 33, 2.4.4.Analiza managementului pag. 33, 2.5.Diagnostic comercial pag. 33, 2.5.1.Vanzarea produselor pag. 33 2.5.2.Aprovizionarea materiala pag. 34 2.5.3.Servicii prestate de terti la care apeleaza societatea pag. 34 2.6.Diagnostic economico-financiar pag. 34 2.6.1.Analiza mijloacelor si surselor economice pag. 34 2.6.2.Analiza fluxurilor pag. 43, 2.6.3.Analiza gestiunilor si performantelor pag. 45 CAPITOLUL Ill - EVALUAREA SOCIETATII COMERCIALE pag. 51 Generalitati pag. 51 3.1.Evaluarea activelor imobilizate pag. 57 3.1.1,Evaluarea imobilizarilor necorporale pag. 57 3.1.2,Evaluarea imobilizarilor corporale pag. 57 3.1.2.1.Evaluarea terenului pag. 58 Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 4 3.1.2.2.Evaluarea mijloacelor fixe pag. 62 3.1.3.Evaluarea imobilizarilor financiare pag. 66 3.1.4.Evaluarea activelor circulante pag. 67 3.2.Evolutia analitica a mijloacelor fixe pag. 70 3.3.Metode de evaluare din grupa metodelor patrimoniale pag. 70 3.4.Metode de evaluare din grupa metodelor de randament pag. 71 CAPITOLUL IV - SINTEZA EVALUARII pag. 78 4.1.Nalorile societatii comerciale pag. 78 4.2.Opinia evaluatorului pag. 78 4.3.Valoarea actiunilor societatti pag. 80 Intocmit de S.C. RG.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 5 NOTA DE PREZENTARE 1.Elaboratorii raportului de evaluare Prezenta lucrare este executata de societatea comerciala “R.G.M. PROFESIONAL” S.R.L. Brasov, cu cod unic de inregistrare 17991447 si nr. inregistrare la ORC Brasov J08/2375/2005, cu adresa fiscala Brasov, str. Emanoil Bernfeld nr. 45 gi de societatea comercialé “SERDRA” S.R.L. Brasov, cu cod unic de inregistrare 3332390 gi nr. de inregistrare la ORC Brasov J08/3109/1992, cu adresa fiscal Brasov, b-dul Muncii nr.1. Din colectivul de elaborare fac parte: RADULESCU MIHAIL, membru titular ANEVAR, legitimatia nr. 15689, certificat in Evaluari de intreprinderi, fond comert si alte active necorporale, Evaluari de bunuri mobile si Evaluari de proprietati imobiliare BRESCAN MARIAN, membru titular ANEVAR, legitimatia nr. 6999, certificat in Evaluari de intreprinderi, fond comert si alte active necorporale, Evaluari de bunuri mobile si Evaluari de proprietati imobiliare, membru titular CECCAR, legitimatia nr. 9775 VASILACHE VIOREL MARIAN, membru titular ANEVAR, legitimatia nr. 16995, certificat in Evaluari de intreprinderi, fond comert si alte active necorporale si Evaluari de proprietati imobiliare CULEA NICOLETA, membru titular ANEVAR, legitimatia nr. 11925, certificat in Evaluari de intreprinderi, fond comert si alte active necorporale si Evaluari de proprietati imobiliare MUSCALU ANGELA, membru titular CECCAR , legitimatia nr.38220. 2.Destinatarul lucrarii JUDETUL BRASOV, cu sediul in Brasov, Bd. Eroilor nr. 5, cod fiscal 4384150, reprezentata de Presedintele Consiliului Judetean, in conformitate cu contractul de servici nr. 121/13405/16.12.2013 incheiat intre parti. 3.Data si scopul evaluarii Data evaluarii: 31.12.2013. Curs BNR utilizat 1 EURO = 4,4847 lei. Data primirii temei: 25.11.2013 lucrarit: 26.11.-10.12.2013. Inspectia proprietatii si documentarea in vederea intocr Scopul evaluarii: Stabilirea valorii de piata a actiunilor societatii. Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C, METROM INDUSTRIAL PARC SA, Pag. 6 4.Bazele evaluarii Procedura de evaluare folosita in prezenta lucrare este conforma cu Standardele Internationale de Evaluare — editia a noua publicata in anul 2011, ou Ghidurile de Evaluare (GE) si Ghidurile metodologice de Evaluare (GME), elaborate in 2012 de ANEVAR - Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania, valorile stabilite reprezinta valori corespunzatoare nivelului existent la data evaluarii. Standardele Internationale cu aplicabilitate in lucrare sunt: Nr.crt. | Denumirea normei Codificare | Continut reglementat ] 1 ‘Standardele intematioanale de Evaluare - Cadrul general vs 14 Standarde generale IVs 101 Sfera misiunii de evaluare IVS 102 Implementare IVs 103, Raportarea evaluarii 12 Standarde referitoare la active Ivs 200 Intreprinderi si participatii la | intrepeinderi vs 210 IVS 220 Imobitizari corporale mobile VS 230 | Drepturi asupra proprietatii imobiliare | IVS 250 Instrumente financiare | 2 ‘Ghiduri ANEVAR 2012 24 Ghiduri de evaluare GE GE 1 Verificarea evaluarilor 2.2 Ghiduri metodologice de evaluare | GME GME 1 Evaluarea terenului Pentru a raspunde la tematica solicitata de client, se vor determina valorile de piata pentru toate bunurile mobile, imobile si actiuni ale societatii; conform |VS — Cadrul general, valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Intoomit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 5.Echipa de evaluatori RADULESCU MIHAIL, adresa de corespondenta Brasov, str. Emanoil Bernfeld nr. 45, telefon de contact 0733891444. BRESCAN MARIAN, adresa de corespondenta Brasov, str. Pe Tocile nr. 35, telefon de contact 0788258147. VASILACHE VIOREL MARIAN, adresa de corespondenta Brasov, str. Gh. Sincai nr. 1, telefon de contact 0727781426. CULEA NICOLETA, adresa de corespondenta Codlea, str. Nuferilor nr. 11, telefon de contact 0726204470. MUSCALU ANGELA, adresa de corespondenté Brasov, str.Sarmisegetuza nr.1,bI.33A sc.B,ap.11, telefon de contact 0788781703. 5.1.Certificarea Evaluatorii sunt membri titulari ai ANEVAR sau CECCAR si dispun de competentele profesionale cerute de Standardele Internationale de Evaluare, sunt certificati sa efectueze astfel de analize si sa emita opinii, sunt independent si nu au conflicte de interese actuale sau posibile in legatura cu proprietatea evaluata sau cu alte parti interesate. Prin prezenta certificam urmatoarele: - _ afirmatiile prezentate si sustinute in aceasta lucrare sunt adevarate si corecte; - analizele, opiniile si concluziile prezentate au fost realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internationale de Evaluare si sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional; - nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport, nu avem nici un interes personal si nici nu suntem partinitori fata de partile implicate; - acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori prestabilite de catre beneficiarul lucrarii sau alte persoane; - evaluatorii au respectat codul deontologic al profesiei si isi asuma pastrarea confidentialitatii asupra datelor si informatillor din raport, precum si pentru neutiizarea acestor date in alte scopuri, personal sau prin intermediul a terte persoane. Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL S.R.L.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C, METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 8 5.2.Date despre evaluatori Ing. RADULESCU MIHAIL -membru titular ANEVAR din anul 2005, legitimatia 15689; -certificat de agreere din partea MADR si MMP pentru evaluarea terenurilor. Ec. BRESCAN MARIAN = membru titular ANEVAR din anul 2007, legitimatia 6999; = membru titular CECCAR din anul 1996, legitimatia 9775. Ing.VASILACHE VIOREL MARIAN -membru titular ANEVAR din anul 2007, legitimatia 16995. Jurist CULEA NICOLETA -membru titular ANEVAR din anul 2005, legitimatia 11925. Ec, MUSCALU ANGELA - membru titular CECCAR din anul 2009, legitimatia nr.38220. Documentatia privind firma si expertii evaluator! este prezentata in anexa nr. |. 5.2.1.Obiectul principal de activitate Expertii evaluatori efectueaza lucrari de expertiza tehnica si evaluare in scopul: - privatizarii si/sau vanzarii actiunilor societatilor comerciale, conform metodologillor stabilite de organismele guvernamentale; - _ stabilirea valorii aportului in natura la capital social sau majorarii capitalului social; - _ stabilirea valorilor garantiilor / studii de fezabilitate pentru obtinerea creditelor bancare; - studii de fezabilitate pentru finantari de investitii noi sau dezvoltari, constituirea de societati mixte; - studi de restructurare; - stabilirea valorii bunurilor mobile si imobile pentru vanzarea prin licitatie, fuzionari, lichidari, leasing, partaje etc. 5.2.2.Structura domeniilor principale de expertiza tehnica si evaluare cuprinde: * comert; * agricultura si silvicultura. Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evatuare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 9 5.2.3.Colaborari Expertii evaluatori colaboreaza cu urmatoarele asociatii profesionale: - CORPUL EXPERTILOR CONTABILI SI CONTABIL! AUTORIZATI DIN ROMANIA. - CORPUL EXPERTILOR TEHNICI DIN ROMANIA - CAMERA AUDITORILOR FINANCIARI DIN ROMANIA - CAMERA CONSULTANTILOR FISCALI DIN ROMANIA - CENTRUL NATIONAL DE FORMARE MANAGEMENT SI ASIGURAREA CALITATII - INSTITUTE DE CERCETARE S| PROIECTARE 5.2.4,Atestarea capacitatii Subsemnatii RADULESCU MIHAIL,BRESCAN MARIAN, VASILACHE VIOREL MARIAN, CULEA NICOLETA si MUSCALU ANGELA asiguram profesionalism si operativitate la executarea lucrarilor conform competentelor proprii, cat si in asociere sau colaborari, prin experti tehnici evaluatori atestati de Ministerul Justitiei, Agentia Nationala de Privatizare, Agentia Domeniilor Statului, Ministerul Dezvoltarii Regionale si Turismului, Ministerul Finantelor Publice, Ministerul Mediului si Padurilor, specialisti in domenile tehnic si economico-financiar. Evaluatorii, prin pregatirea si expertiza dobandita, garanteaza capacitatea de a intocmi lucrarea in conformitate cu solicitarea clientului si de calitate, avand echipamentul informatic, spatii si birotica necesara, precum sio baza de date permanent actualizata. 5.2.5.Experienta in domeniu Colectivul de evaluatori au efectuat pana la aceasta data, independent sau in asociere, rapoarte de expertiza tehnica si evaluare, studi de fezabilitate, solicitate pentru: Autoritatea pentru Valorificarea Activelor Statului; - Ministerul Finantelor Publice; - Agentia Domeniilor Statului; - Administratia de stat si locala; - Oficiul Registrului Comertului si Camera de Comert si Industrie; - Regi Autonome, societati comerciale cu capital de stat, mixt si privat; - Banei comerciale; + Societati de asigurari, birouri notariale, birouri executor judecatoresti; - Societati profesionale specializate in insolventa; Persoane fizice. Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 16 6.Clauza de confidentialitate Expertii evaluatori inteleg sa ramana obligati sa pastreze confidential informatille folosite si sa nu dezvalui, fara acceptul beneficiarului, rezultatele evaluari. In conformitate cu practica internationala, raportul de evaluare poate fi folosit doar pentru scopul pentru care a fost elaborat si nu poate fi transmis altor persoane fizice sau juridice, fara acordul scris al executantului, indiferent de motivul solicitari Analiza si concluziile continute in raport sunt neutre si independente, fara nici un interes prezent sau viitor legat de partile implicate. 7.Clauza de nepublicare Posesia unui raport sau a unei copii a sa nu da dreptul de a-| face public. Continutul acestui raport, in totalitate sau in parte, nu va fi difuzat in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare fara aprobarea scrisa si prealabila a evaluatorului. Lucrarea este protejata de legislatia nationala si internationala privind drepturile de autor. 8.Ipoteze si conditii limitative La baza intocmirii evaluarii comandate au stat 0 serie de ipoteze si conditi imitative, opinia evaluatorului fiind exprimata in concordanta cu acestea, precum si cu celelalte aprecieri din prezentul raport. Principalele ipoteze si conditii imitative de care am tinut seama sunt urmatoarele: a. Ipoteze: -Aspectele juridice se bazeaza in exclusivitate pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietar pentru bunurile mobile si imobile solicitate la evaluare si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare, dreptul de proprietate este considerat valabil si vandabil in conditile legii. -Se presupune ca proprietatea se conformeaza tuturor reglementarilor si restrictiilor de zonare si utilizare, iar in cazurile cand s-au identificat non-conformitati, acestea au fost descrise si luate in considerare in prezentul raport. -Terenurile aferente proprietatii au fost supuse studiului pentru evaluare tinand cont de scopul pentru care s-a solicitat evaluarea si de abordarile alese de catre expertul evaluator. -Dimensiunile de gabarit ale cladirilor studiate in vederea evaluarii au fost comunicate expertului evaluator de catre un reprezentant desemnat de conducerea societati, fara ca noi sa facem vreo masuratoare suplimentara. Intocmit de S.C. RG.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A Pag. 1 -Presupunem ca proprietatea de evaluat nu este contaminata, iar evaluatorul nu a realizat nici un fel de investigatie pentru stabilirea existentei contaminatilor; daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe oricere alt teren vecin, aceasta ar putea diminua valoarea proprietati -Situatia actuala a societatii comerciale si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii abordarilor in evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la estimarea cea mai probabila a valorii societatii in conditille tipului valorii selectate. -Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie si nu contesta ca ar putea exista si alte informatii de care nu a avut cunostinta. b. Conditii limitative -Orice alocare de valori pe componente este valabila numai in cazul utilizarii prezente in raport si nu in legatura cu o alta evaluare, -Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia in conformitate cu prevederile legale privind dreptul de autor. -Evaluatorii, prin natura muncii lor, nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune. -Prezentul raport, in intregime sau in parte, nu trebuie publicat fara acordul prealabil al echipei de evaluator, lucrarea find protejata de legislatia nationala si internationala privind dreptul de autor. -Orice valori estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire a fost prevazuta in raport. 9.Surse de informatii La elaborarea lucrarii, expertii evaluatori au folosit urmatoarele surse: - documentatia contabila pusa la dispozitie de client (bilanturi contabile, balante de verificare, balanta analitica a mijloacelor fixe); - documentatia cadastrala completa privind terenurile si cladirile; - statutul si contractul de societate precum si un certificat constatator actualizat emis de ORC Brasov; = organigrama societatii; - _ situatia litigiilor in care este implicata societatea; - lucrari de specialitate utilizate in estimarea valorilor pentru teren si cladiri, pentru actiuni: Tntocmit de S.C. R.GM, PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724//2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 12 -Daniel_Manate — Diagnosticul si evaluarea intreprinderilor cotate si necotate, editura IROVAL Bucuresti 2005 -Comeliu Schiopu — Costuri de reconstructie-costuri de inlocuire, cladiri industriale, comerciale si agricole, constructii speciale, editura IROVAL Bucuresti 2010 -Comneliu Schiopu — Costuri de reconstructie-costuri de inlocuire, cladiri rezidentiale, editura IROVAL Bucuresti 2009 -Sorin V. Stan (coordonator colectiv) — Aplicatii cu evaluarea terenului, editura IROVAL Bucuresti 2010 -Sorin Turcus, Aurel Cristian — Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructilor de locuinte- procentual si valoric, editura MATRIX ROM Bucuresti, februarie 2011 -Lucrari_reeditate_de_editura_ MATRIX ROM Bucuresti pentru “Cataloagele pentru reevaluarea cladirilor si constructillor speciale” elaborate de Comisia Centrala de Inventariere si Reevaluare a Mijloacelor fixe in anul 1964 -Buletinele_document nizate_de Corpul_Expertilor_ Tehnici_din Romania -Site-u! Institutului National de Statistica -Site-uri specializate in oferte de vanzare bunuri mobile si imobile 10.Tehnoredactare Prezentul “Raport de evaluare” a fost intocmit in 4 exemplare, din care trei exemplare pentru beneficiarul lucrarii si un exemplar pentru echipa de evaluator. De asemenea, conform solicitarii clientului, se va atasa un CD care cuprinde raportul de evaluare si anexele. Intocmit de S.C. RG.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 13 CAPITOLUL | DESCRIEREA SOCIETATII COMERCIALE 1.1.Natura activitatii Societatea comerciala “METROM INDUSTRIAL PARC” a luat fiinta in baza urmatoarelor acte normative: -Hotararea Guvernului Romaniei nr. 419/2003, care aproba constituirea Parcului Industrial “METROM" prin divizarea societatii comerciale “METROM’ S.A. din cadrul Companiei Nationale “ROMARM” S.A. -Ordonanta Guvernului Romaniei nr. 65/2001 privind constituirea si functionarea parcurilor industriale, aprobata prin Legea nr. 420/2002. La baza infiintarii a stat Hotararea nr. 188/03.07.2003 a Consiliului Judetean Brasov care aproba infiintarea societatii comerciale, cu sediul social in Brasov, str. Carpatilor nr. 60, cu obiect de activitate “administrarea parcului industrial constituit ca urmare a divizarii S.C. METROM S.A." Prin aceasta hotarare se aproba actul constitutiv al societatii care, la data respectiva, avea un capital social de 459180 lei, divizat in 45918 actiuni nominative, fiecare cu valoare nominala de 10 lei. In conformitate cu Certificatul constatator 68069/2013 emis de Oficiul Registrului Comertului de pe langa Tribunalul Brasov, capitalul social actual este de 1009180 lei, integral varsat, cu 100918 actiuni a cate 10 lei. In actul constitutiv al societatii, intocmit in conformitate cu prevederile legale, societatea este persoana juridica romana, actionar unic este “Judetul Brasov” ca persoana juridica romana de drept public (potrivit art. 19 din Legea nr. 215/201), legal reprezentat de Consiluil Judetean Brasov ~ prin presedinte. Activitatea principala a societatii este 8299 — Alte activitati de servicii suport pentru intreprinderi Alte activitati ale societatii la data de 31.12.2013 sunt: 0162 — Activitati auxiliare pentru cresterea animalelor 0240 — Activitati de servicii anexe silvicutturii 3513 — Distributia energiei electrice 3514 — Comercializarea energiei electrice 3600 ~ Captarea, tratarea si distributia apei Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 14 4711 - Comert cu amanuntul in magazine nespecializate, cu vanzarea predominanta de produse alimentare, bauturi si tutun 5510 — Hoteluri si alte facilitati de cazare similare 5520 — Facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata 5551 - Cantine 5552 — Alte unitati de preparare a hranei 5690 - Alte mijloace de cazare 5610 — Restaurante 5621 — Activitati de alimentatie (catering) pentru evenimente 5629 — Alte servicii de alimentatie 5630 — Baruri si alte activitati de servire a bauturilor 5920 — Activitati de realizare a inregistrarilor audio si activitati de editare muzicala 6209 — Alte activitati de servicii privind tehnologia informatiei 6399 — Alte activitati de servicii informationale 6820 — Inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate 6831 — Agentii imobiliare 6832 — Administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract 7021 — Activitati de consultanta in domeniul relatiilor publice si al comunicarii 7022 — Activitati de consultanta pentru afaceri si management 7211 — Cercetare-dezvoltare in biotehnologie 7219 — Cercetare-dezvoltare in alte stiinte naturale si inginerie 7220 — Cercetare-dezvoltare in stiinte sociale si umaniste 7311 —Activitati ale agentiilor de publicitate 7312 — Servicii de reprezentare media 7320 — Activitati de studiere a pietei si de sondare a opiniei publice 7410 — Activitati de design specializat 7490 — Alte activitati profesionale, stintifice si tehnice 7740 — Leasing cu bunuti intanginile (exclusiv financiare) 7810 — Activitati ale agentillor de plasare a fortei de munca 7820 — activitati de contractare, pe baze temporare, a personalului 7830 — Servicii de furnizare si management a fortei de munca 7990 ~ Alte servicii de rezervare si asistenta turistica 8110 — Activitati de servicii suport combinate 8230 — Activitati de organizare a expozitiilor, targurilor si congreselor Intocmit de S.C. RG.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A Pag. 15 8291 ~ Activitati ale agentiilor de colectare si a birourilor (oficillor) de raportare a creditului 8532 — Invatamant secundar, tehnic si profesional 8551 — Invatamant in domeniul sportiv si recreational 8552 — Invatamant in domeniul cultural (limbi straine, muzica, teatru, dans, arte plastice etc) 8559- Alte forme de invatamant 8560 — Activitati de serviciu suport pentru invatamant 9929 — Alte activitati recreative si distractive Toata documentatia privitoare fa modalitatea de constituire a S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Brasov este prezentata in anexa nr. Il. 1.2.Dotarea societatii In conformitate cu protocolul incheiat intre societatea comerciala “METROM"” S.A. si Consiliul Judetean Brasov ca reprezentant legal al Judetului Brasov si a actului constitutiv, societatea comerciala “METROM INDUSTRIAL PARC’ S.A. Brasov detine la data infiintarii un capital social in valoare de 459.180 lei, valoarea evaluata a bunurilor imobile — cladiri si constructii speciale si terenurile aferente, situate in Brasov, str. Carpatilor nr. 60, inscrise in CF 12230 Brasov, nr. top 6780/2, astfel: Mijloace fixe - in valoare de 212.967 lei (conform documentatiei de constituire): -Hala (Obiectiv 156) -Cladire remiza pompieri (Obiectiv 68) -Cladire corp garda (Obiectiv 96) -Magazie (Obiectiv 66) -Platforma garaje marketing (Obiectiv 146) -Cladire depozit magazie (Obiectiv 141) -Cladire (Obiectiv 155) -Cladire depozit pentru bare si debitat table (Obiectiv 92) -Platforma depozit (Obiectiv 64) -Stalpi beton (Obiectiv 149) -Cladire depozit tub oxigen (Obiectiv 71) -Cladire depozit subteran carbid (Obiectiv 65) -Statie betoane (Obiectiv 126) -Sopron cabluri electrice (Obiectiv 28) -Atelier organizare santier (Obiectiv 49) Tntocmit de S.C. RGM, PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 16 -Cladire depozit uleiuri (Obiectiv 138) -Hala depozit (Obiective 121x, 137x, 133) -Hala depozite (Obiective 58x, 48x, 47) -Sopron depozitare diverse (Obiectiv 93) -Sopron toluen (Obiectiv 94) -Magazie (Obiectiv 87) -Punct termic (Obiectiv 122) -Magazie RM (Obiectiv 123) -Magazie (Obiectiv 161) -Magazie (Obiectiv 159) -Magazie (Obiectiv 80) -Atelier laborator (Obiectiv 79) Terenuri in suprafata de 6,37 ha in valoare de 246.213 lei. 1.3.Performante financiare Conform bilant | Conformbilant | Conform bilant Denumirea indicatorilor depus la depus la fa 31.12.2013 31.12.2011 31.12.2012 ‘VENITURI DIN EXPLOATARE, din care 7.481.098 2046.791 2.279.693 Cifra de afaceri neta 1.390.987 1.842.312 2.075.368 ‘CHELTUIELI DIN EXPLOATARE 1.373.626 1.799.208 2.037.898 PROFITUL/ PIERDEREA DIN EXPLOATARE Profit 107.472 247.583, 244,795 Pierdere 0 0 0 VENITURI FINANCIARE a7 90 7.997 CHELTUIELI FINANCIARE 0 0 0 PROFITUL SAU PIERDEREA FINANCIARA Profit a7 30 7997 Pierdere 0 0 0 PROFITUL SAU PIERDEREA CURENTA Profit 107.843 247.673 249.572 Pierdere 0 0 0 Venituri extraordinare 119.296 0 0 Cheltuieli extraordinare 119.296 0 0 PROFITUL / PIERDEREA DIN ACTIVITATEA EXTRAORDINARA, Profit 0 0 Pierdere 0 0 Intocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 17 VENITURI TOTALE 7.600.765 2.046.881 2.287.470 CHELTUIELI TOTALE 7498.922 1.799.208 2.037.898 PROFITUL SAU PIERDERA BRUTA Profit 107.843 247 673 249.572 Pierdere 0 0 0 Impozitul pe profit 28.549 56.003 “45.000 | PROFITUL SAU PIERDEREA NETA A EXERCITIULUI FINANCIAR Profit 79.294 181.670 204.572 Pierdere In anexa nr. Ill ce face parte integranta din lucrare sunt prezentate documentele financiar contabile ale societatii aferente exercitilor financiare 2011, 2012 si 2013, asa cum ne-au fost ele puse la dispozitie de catre client. Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 18 CAPITOLUL II ANALIZA DIAGNOSTIC 2.1.Descrierea si istoricul societatii 2.1.1,Prezentare generala -Denumirea:S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. -Forma juridica: societate pe actiuni- S.A. -Date de identificare: -Nr. de inmatriculare la ORC: J08/1922/2003 -Codul unic de inregistrare: 15786047, cu RO -Infiintarea societatii comerciale: Societatea comerciala “METROM INDUSTRIAL PARC" S.A. a fost infiintata in baza Hotararii Consiliului Judetean Brasov nr. 188/03.07.2003, cu obiect de activitate “administrarea parcului industrial constituit ca urmare a divizarii S.C. METROM S.A.”. La baza acestei hotarari au stat Ordonanta Guvernului Romaniei nr. 65/2001 privind constituirea si functionarea perourilor industriale, aprobata prin Legea nr. 420/2002 si Hotararea Guvernului Romaniei nr. 419/2003 care aproba constituirea Parcului industrial METROM prin divizarea societatii comerciale “METROM” S.A. din cadrul Companiei Nationale “ROMARM” S.A. -Temeiul juridic de constituire a Societatii comerciale: Hotararea nr. 188/03.07.2003 a Consiliului Judetean Brasov -Sediul social: Brasov, str. Carpatilor nr. 60 2.1.2.Structura actuala a capitalului social Capital social | Numaractiuni | Valoarea | Structura actionariat | Nr. C.I.M. la ORC/ (et) nominala (lel) data si baza legala 1,009.180,00 100.918 ee Judetul Brasov CM. 6703/13.02.2007 Incheiere 2086 din | 16.02.2007 Intocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 19 2.1.3.Profilul de activitate Activitatea principala a societatii este, conform cod CAEN 8299 — Alte activitati de servicii suport pentru intreprinderi Alte activitati ale societatii sunt: 0162 — Activitati auxiliare pentru cresterea animalelor 0240 — Activitati de servicii anexe silviculturii 3513 — Distributia energiei electrice 3514 — Comercializarea energiei electrice 3600 — Captarea, tratarea si distributia apei 4711 — Comert cu amanuntul in magazine nespecializate, cu vanzarea predominanta de produse alimentare, bauturi si tutun 5510 —Hoteluri si alte facilitati de cazare similare 5520 — Facilitati de cazare pentru vacante si perioade de scurta durata 5551 — Cantine 5552 — Alte unitati de preparare a hranei 5590 — Alte mijloace de cazare 5610 — Restaurante 5621 — Activitati de alimentatie (catering) pentru evenimente 5629 — Alte servicii de alimentatie 5630 — Baruri si alte activitati de servire a bauturilor 5920 — Activitati de realizare a inregistrarilor audio si activitati de editare muzicala 6209 - Alte activitati de servici privind tehnologia informatie! 6399 — Alte activitati de servi 6820 ~ Inchirierea si subinchirierea bunurilor imobiliare proprii sau inchiriate informationale 6831 — Agent imobiliare 6832 — Administrarea imobilelor pe baza de tarife sau contract 7021 — Activitati de consultanta in domeniul relatiilor publice si al comunicarii 7022 — Activitati de consultanta pentru afaceri si management 7211 — Cercetare-dezvoltare in biotehnologie 7219 — Cercetare-dezvoltare in alte stiinte naturale si inginerie 7220 — Cercetare-dezvoltare in stiinte sociale si umaniste 7311 — Activitati ale agentillor de publicitate 7312 — Servicii de reprezentare media 7920 — Activitati de studiere a pietei si de sondare a opiniei publico 7410 — Activitati de design specializat Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 20 7490 ~ Alte activitati profesionale, stiintifice si tehnice 7740 - Leasing cu bunut' intanginile (exclusiv financiare) 7810 — Activitati ale agentillor de plasare a fortei de munca 7820 — Activitati de contractare, pe baze temporare, a personalului 7830 — Servicii de furnizare si management a fortei de munca 7990 — Alte servicii de rezervare si asistenta turistica 8110 — Activitati de servicii suport combinate 8230 — Activitati de organizare a expozitilor, targurilor si congreselor 8291 — Activitati ale agentillor de colectare si a birourilor (oficillor) de raportare a creditului 8532 — Invatamant secundar, tehnic si profesional 8551 — Invatamant in domeniul sportiv si recreational 8552 — Invatamant in domeniul cultural (limbi straine, muzica, teatru, dans, arte plastice etc) 8559- Alte forme de invatamant 8560 — Activitati de serviciu suport pentru invatamant 9329 ~ Alte activitati recreative si distractive 2.1.4.Autorizatii de functionare S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. detine toate autorizatille legale de functionare 2.1.5.Aspecte ecologice S.C. *METROM INDUSTRIAL PARC" S.A. nu detine Autorizatie Integrala de Mediu, intru-cat domeniul principal de activitate si cel secundar nu impun acest lucru. 2.1.6.Accesul la caile de transport S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. are acces la infrastructura rutiera a municipiului Brasov prin drumuri uzinale in cota indiviza. Nu are acces la cai ferate, 2.1.7.Scurt istoric -Societatea comerciala METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Brasov a luat fiinta in anul 2003, in urma divizarii societatii comerciale METROM S.A. Brasov (componenta a ROMARM S.A. Bucuresti) pe baza legislatiei speciale si pentru stingerea unor datorii ale societatii catre Statul Roman reprezentat de Ministerul Finantelor Publice. -Societatea are ca unic actionar JUDETUL BRASOV prin Consiliul Judetean. Intocmit de S.C. RG.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 21 2.2.Diagnostic juridic 2.2.1.Dreptul societatii comerciale .C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. -Forma juridica:societate pe actiuni— S.A. -Date de identificar -Denumir -Nr. de inmatriculare la ORC: J08/1922/2003 -Codul unic de inregistrare: 15786047 — cu RO -Infiintarea societatii comerciale: Societatea comerciala “METROM INDUSTRIAL PARC” S.A. a fost inflintata In baza Hotararii Consiliului Judetean Brasov nr. 188/03.07.2003, cu obiect de activitate “administrarea parcului industrial constituit ca urmare a divizarii S.C. METROM S.A.”. La baza acestei hotarari au stat Ordonanta Guvernului Romaniei nr. 65/2001 privind constituirea si functionarea percurilor industriale, aprobata prin Legea nr. 420/2002 si Hotararea Guvernului Romaniei nr. 419/2003 care aproba constituirea Parcului industrial METROM prin divizarea societatii comerciale “METROM" S.A. din cadrul Companiei Nationale "ROMARM" S.A. -Temeiul juridic de constituire a Societatii comerciale: Hotararea nr. 188/03.07.2003 a Consiliului Judetean Brasov -Sediul social: Brasov, str. Carpatilor nr. 60 -Capital social: Capital subsoris: 1.009.180,00 lei Capital varsat: 1.009.180,00 lei -Actiuni: Nr. actiuni: 100918 — actiuni nominative Valoarea unei actiuni: 10,00 lei -Structura actionariatului: Actionar unic judetul Brasov -Obiect de activitate (conform cod CAEN): Obiect principal de activitate: Alte activitati de servicii suport pentru intreprinderl, conf. cod CAEN 8299. Activitati secundare: 45 pozitii mentionate la pet. 2.1. 2.2.2.Dreptul civil Conform declaratilor administratorilor si in conformitate cu inragistrarile contabile societatea evaluata are in patrimoniu terenuri, cladiri, instalatii tehnice si masini, alte utilaje instalatii si mobilier. Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evatuare 724/ 2/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 22 -Terenuri in valoare contabila de 1.024.245,35 lei: Nr. | Amplasare si Suprafata conform | Destinatie | Valoarea contabila crt, | identificare cad. cartii funciare 1a 31.12.2013-lei 1 Brasov, strada Carpatilor nr. 60, | 63702 Teren 1.024.245,35 CF 100803, nr. cad. 6780/2 constructii -Constructii in valoare contabila de 4.076.688 lei, cu cladiri in valoare de 3.078.554 lei si constructii speciale de 998.134 lei, conform balantei preliminate de la 31.12.2013. Situatia cladirilor:3.078.554 Nr. Identificare cladire Identificare | Valoare de ort (obiectiv, denumire cladire, an PIF) cadastrala | inventar (lel) 1 Ob. 121 - Magazie centrala, an 1973 ‘Top 6780/2/27 77.365,90 2 | Ob. 123 - Magazie RM, an 1971 ‘Top 6780/2/33 5.281,70 3 | Ob. 133 — Depozit materiale refractare, an 1985 ‘Top 6780/2/27 110.954,30 4 | Ob. 137 - Magazie centrala, an 1973 Top 6780/2/27 75.880,40 5 | Ob. 138 — Depozit uleiuri, an 1982 Top 6780/2/25 1.083,80 6 | Ob. 141 — Depozit ambalaje, an 1984 Top 6780/2/9 51,268,10 7 | Ob. 155 — Constructie statie neutralizare, an 1986 | Top 6760/2/17 37.140,80 8 | Ob. 156 — Hala, an 1986 Top 6780/2/10 | 1.640.625,34 9 | Ob. 156 — Anexa tehnica, an 1986 Top 6780/2/10 | 536.595,66 10 | Ob. 112/28 - Sopron cabluri electrice, an 1983 Top 6780/2/25 6.034,40 11 | Ob. 47 — Magazie centrala, an 1973 Top 6780/72/31 57.735,50 12 | Ob. 48 - Magazie centrala, an 1972 Top 6780/2/31 48.890,60 13 | Ob. 49 — Atelier organizare santier, an 1983 Top 6780/2/25 31.600,80 14 | Ob. 58 — Depozit materiale inflamabile, an 1989 Top 6780/2/31 32.391,20 15 | Ob. 65 — Depozit subteran carbid, an 1971 Top 6780/2/22 4.298,50 16 | Ob. 66/1 — Baraca metalica (691 mp), an 1984 Top 6780/2/7 34.765,70 17 | Ob. 66/2 — Baraca metalica (232 mp), an 1984 Top 6780/2/8 11.650,30 18 | Ob. 68 - Remiza pompieri, an 1975 Top 6780/2/1 38.279,50 19 | Ob. 71 — Depozit tuburi oxigen, an 1982 Top 6760/2/22 4.298,50 20 | Ob. 79 — Atelier laborator, an 2000 Top 6780/2/33 3.683,50 21 | Ob. 92 — Depozit bare si debitat table, an 2003 Top 6780/2/18 47.429,50 Tntocmit de S.C. R.G-M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind vatoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A Pag._23 22 | Ob. 93 — Sopron depozitare diverse, an 1973 Top 6780/2129 | _13.576,20 23 | Ob. 94— Sopron toluen, an 1973 Top 6780/2:80 7.580,20 24 | Ob. 96— Cladire corp garda, an 1975 Top e702 | 206.143,40 Situatia constructillor speciale: 998.134 Nr. Identificare constructie speciala ‘An PIF Valoare de crt. inventar (lel) 1 | Cai acces pentru obiectiv 2000 5.145,10 2 | Anexe teren rigole 2000 4.131,70 3 | Retea complexa canalizare 7996 2.990,70 4 | Sant garda 1977 7.592,90 5 | Imprejmuire statie 110 — stalpi beton 1975 20,013.30 6 _| Drum baraci din metal betonat 1975 4.880,20 7 | Drum siplatforma depozit 7981 3,436,20 8 _| Imprejmuire uzina stalpi 1971 95,20 9 | Conducta apa si canalizare noua 2004 258.329,00 70 | Conducta instalatie gaz metan noua 2004 300.783,90 11 | Bransament apa potabila la retea 2007 41.243,90 12 | Retea electrica statie de betoane 1986 7.072,30 13 _| Platforma ambalaje-beton 7984 1.019,50 14 | Platforma garaje marketing 2007 1.920,90 [18 | Stalpi beton sustinere 7988 521,80 16 | Canalizare antiacida 7986 382,20 17 | Canalizare antiacida 7986 13.535,60 18 | Reabilitare retea electrica exterioara — 33 stalpi 2009 19.120,90 19 | Retea electrica de alimentare noua 2070 100.477,47 20 | Retea electrica 1986 7.716.60 '21__[Imprejmuire plasa sarma 7988 6.629,00 22 _| Platforma betonata 7988 80.270,80 23 | Retea electrica 7984 1.204,70 24 | Retea electrica 7984 1.472,40 25. | Zid de sprijin 2003 26.801,80 | 26 | Retea electrica 1984 4015.40 Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724//2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 24 27 | Instalatie electrica interioara 2006 9.340,70 28 ‘| Instalatie apa, canal, sistem centralizat de incalzire | 2006 41.790,10 29 | Instalatie utilizare gaz 2006 1.776,90 30 | Amenajare parcare in fata sediului ad-tiv 2013 42.423,00 catre client si sunt prezentate in anexa nr. IV. Documentatille cadastrale si care atesta afirmatille de mai sus, precum si planul de amplasament si delimitare al corpului de proprietate au fost puse la dispozitia noastra de -Mijloace de transport in valoare contabila de 42.862,60 lei: Nr. crt. Cont Denumirea mijlocului fix Val. de inventar (lei) 1 2133 Autoturism Ford Focus 42.862,60 Total 42.862,60 -Birotica-dotari in valoare contabila de 60.762,70 lei: Nr. Denumirea mijloculul fix Nr. bucati | Valoare totala de Anul cert. inventar (lei) dobandirii 1 Calculator Pentium Celeron 1 3,497,082 | 2004 2 Calculator LCD Samsung é 77,400,16 | 2005 3 Notebook 2 70.699,81 | 2006 4 Copiator Toshiba 1 5.418,56 | 2005 5 Multifunctional Brother Laser i 2.037,47 | 2004 6 Imprimanta Epson i 1.947,46 | 2004 7 Multifunctional HP CE 638A 2 1.877,34 | 2013 8 Centrala termica a 6240,10 | 2012 9 Sistem electronic si de detectie 7 1.225,00 | 2013 10 ‘Sistem supraveghere f 2.570,48 | 2008 cry ‘Sistem antiefractie 1 1.477,20 | 2008 12 Mobilier birou conducere 1 4.810,00 | 2013 13 Mobilier birou secretariat 7 3:388,00 | 2013 14 Centrala telefonica a) 4.174,10 | 2004 Total 60.762,70 Tntocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SR.L.Raport evaluare 724/E/ 2013 privind vatoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 25 Valoarea totala a obiectelor de inventar la 31.12.2013 din patrimoniul S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Brasov este de 72.951,99 lei, inregistrate in conturi in afara bilantului. Listele de inventar ale mijloacelor fixe din grupele “cladiri’, *constructii speciale” “mijloace de transport” si “birotica-dotari’, precum si “obiectele de inventar’ sunt prezentate in anexa nr. Ill, In conformitate cu evidentele contabile si cu deciaratiile administratorilor, societatea nu are contractate imprumuturi la banci sau la alte persoane. De asemenea: -Bunuri imobile ipotecate: Nu este cazul -Bunuri mobile care fac obiectul unei garantii reale mobiliare: Nu este cazul -Bunuri asupra carora poarta un privilegiu special: Nu este cazul -Bunuri imobile revendicate de terti: Nu este cazul -Bunuri care sa faca obiectul contractelor de locatie de gestiune: Nu este cazul -Bunuri care sa faca obiectul unor contracte de leasing: Nu este cazul -Bunuri care sa faca obiectul unor contracte de asociere in participatiune: Nu este cazul -Bunuri care fac obiectul unor contracte de inchiriere: datorita specificului de activitate al societatii, bunurile imobile ale societatii fac obiectul unor contracte de inchiriere pe durate de timp diferite -Drepturi de proprietate industriala detinute (licente, brevete de inventie, marci de fabricatie si de comert, desene si modele industrial Societatea comerciala are asigurate cladirile, are incheiata asigurare de raspundere civila obligatorie si CASCO pentru mijlocul de transport detinut in patrimoniu. : Nu este cazul 2.2.3.Dreptul comercial Obiectul de activitate al societatii find, conform cod CAEN 8299 - alte activitati de servicii suport pentru intreprinderi, societatea a incheiat contracte de inchiriere pentru spatille din patrimoniu, valabile la data inspectiei, dupa cum urmeaza: Nr.crt. Denumirea locatarului Nr. si data contract | Durata contract 7 S.C. ALBA CAST S.RLL. ‘44/28.06.2010 70 ani 2 ‘S.C. CONTACT CASTING CEE S.R.L. 76/01.08.2012 10 ani [3 S.C.AXA PLUS S.ALL. 52/17.01.2011 41 ani 4 ‘S.C. CUBO SHOWROOM & STYLE S.AL. 81/17.01.2011 6 ani Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 26 5 S.C. CONSOFT S.A.L. '95/02.10.2006 49 ani 6 S.C. CONSOFT S-ALL- 61/14.04.2011 44 ani 7 S.C. CONSOFT S.RLL. 62/16.05.2011 44 ani 8 S.C. CONSOFT S.R.L. 68/30.11.2011 44 ani 9 S.C. DAVLASO SRL. 67/01.09.2011 Tan 10 S.C. GUMY SERV S.RLL. 57/15.03.2011 15 ani 7 S.C.AXA PLUS S.RLL. 53/17.01.2011 41 ani 12 ‘S.C. KOL TRADING S.R.L. 37/29.11.2006 5 ani 13 ‘S.C. KOL TRADING S.RLL. 45/04.01.2010 Sani | 14 S.C. LICOFRIG S.ALL. 66/15.07.2011 30 ani 15 S.C. LAROMET S.A. * 3/23.10.2003 Bani 16 S.C. LAROMET S.A. * ‘39/25.09.2007 49 ani 7 S.C. RAOTEX IMPEX S.R.L. 10/15.01.2004 49 ani 18 S.C. SANOSAN S.R.L- 48/16.07.2010 41 ani 19 S.C. SANOSAN S.R.L- 54/28.01.2011 41 ani 20 S.C. SANOSAN S.ALL. '55/28.01.2011 41 ani at S.C. SANOSAN S..L. 69/24.05.2011 41 ani 22 S.C. TERMOPROT S.R.L. 15/02.12.2003 49 ani 23 S.C.XTELCOMS.R.L. *** 27/01.11.2004 24 S.C.XTELCOMS.R.L. #* 112.017.2003 | 25 ‘S.C. GRUP GLOBAL DMS S.RLL. 72/25.07.2012 10 ani 1 26 S.C. RAN SENARIO SRL. 79/14,02.2013 10 ani 27 ‘S.C. ECOPLANET S.A.L. 80/01.03.2013 10 ani 28 S.C. UPS ROMANIA S.R.L. 5 ani 29 S.C. RUSTAS.AL. 82/02.07.2013 6 ani *preluat in concesiune si prelungit *+preluat in concesiune in litigiu Prin contractele comerciale nu se incalea prevederile art. 35 din Legea nr. 15/1990 referitor la practici anticoncurentiale. Contractele comerciale verificate (tabelul, asa cum ne-a fost pus la dispozitie de S.C METROM INDUSTRIAL PARC S.A. este prezentat in anexa nr. III) nu contin prevederi legate de transferul de proprietate. Pentru furnizarea de utilitati, societatea are incheiate contracte dupa cum urmeaza: Intocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL S.RL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A Pag. 27 [ Nrert. Denumire furnizor Obiectul contractului Durata 1 METROM TRADING ~distributie energie electica [81.12.2010 cu -preluare ape uzate si pluviale | prelungire 2 DISTRIGAZ SUD GDF SUEZ ~furnizare gaz metan Permanent 3 UPC ROMANIA ~telefonie fixa si internet Permanent 4 [COMPANIA APA ~apa potabila si canalizare Permanent 5 RECYCLING GROUP SERVICE _| -servicii de salubritate ‘30.06.2017 6 VODAFONE -telefonie mobila Permanent i METROM ~paza control acces poarta nr. 3 | 31.12.2010 cu prelungire 8 MAXIROM “intretinere programe 28.02.2012 | contabilitate 9 MEDISAN contol medical anual 31.12.2011 10 CTCE -program legis Permanent an} CHR -intretinere copiator Toshiba Permanent 12 | RCS-RDS -televiziune Permanent 13 | ULTRA SECURITY -monitorizare Permanent In anexa nr. Il se prezinta lista acestor contracte asa cum ne-a fost prezentata de conducerea societatii analizate. Prin contractele comerciale susmentionate nu se incaica prevederile art 35 din Legea nr. 15/1990 referitoare la practici anticoncurentiale. Contractele comerciale pentru utilitati nu contin prevederi speciale legate de dreptul de proprietate. Conform declaratiilor administratorilor si in conformitate cu inregistrarile contabile, societatea nu are contractate contracte de imprumut. Societatea nu are trecut in obiectul de activitate activitati de comert exterior intru cat nu are astfel de activitati. 2.2.4.Dreptul fiscal Societatea comerciala are atributul fiscal RO. Societatea comerciala are codul unic de inregistrare RO 15786047 / 03.10.2003 Societatea comerciala este platitoare de TVA inca de la infiintare. Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/B/2013 privind valoare actiuni S.C, METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 28 Societatea comerciala nu este inregistrata ca platitoare de taxe si impozite locale pentru bunurile imobile detinute, in conformitate cu legistatia in vigoare. Societatea comerciala nu este platitoare de accize. 2.2.5.Dreptul muncii Personalul ce isi desfasoara activitatea in societatea comerciala ,.METROM INDUSTRIAL PARC’ S.A. Brasov este angajat cu contract de munca pe durata nedeterminata (personalul de conducere si de execute, in total 11 persoane) si o persoana cu contract de mandat, Personalul beneficiaza de drepturile salariale si celelalte drepturi de personal corespunzatoare posturilor ocupate, precum si de celelalte drepturi prevazute de legislatia in vigoare. Salariatii nu sunt afiliati in sindicate. Salariul mediu net pe societate este in jur de 3000 lei. 2.2.6,Dreptul mediului Datorita specificului societatii (Alte activitati de servicii suport pentru intreprinderi cont. Cod CAEN), activitatea este data de inchirierea spatiilor (cladiri, constructii speciale, terenuri) societatii la capacitate maxima, motiv pentru care societatea nu necesiti objinerea de avize speciale de mediu, pentru functionare. 2.2.7.Litigil La data de referinta a evaluarii, societatea comerciala “METROM INDUSTRIAL PARC’ S.A. Brasov are calitatea de reclamant in urmatoarele cauze: Nr.crt. | Nr.dosar-instanta | Obiect Persoana reclamata ‘Suma in litigiu 1 6206/197/2012 Somatie plata S.C. GOTIC S.A. 21.058,88 Judecatoria Bv. 2 §178/197/2012 ‘Somatie plata S.C. GOTIC S.A. 4.451,14 Judecatoria By. 3 71/2013 Executare silita | S.C. ISISMI S.R.L. 17.427,90 Judecatoria By 4 | 398/197/2012 Pretentii ASIROM 71.394,00 Judecatoria Bv 5 3660/84/2013 Faliment S.C. PNEU ROLL S.R.L. 25.214,00 Tntocmit de S.C. R.G.M, PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 29 Tribunalul Salaj 6 — | 13899/62/2010 Faliment S.C. ANTRAX 43,393,138 Tribunalul Bv DISTRIBUTION GROUP 7 |31032/197/2013 | Actiune in S.C. XTEL COM SAL. Judecatoria By evacuare 8 | 24941/197/2013 | Cerere emitere | S.C. XTELCOMS.RL. 29.982,00 Judecatoria By somatie plata 9 | 6149/62/2013 Insolventa S.C. GALI GALLO SRL. 971,08 Tribunalul Bv | 70 Insolventa S.C. TOTAL FORTIS 55.549,00 Tribunalul Bv STL 17 | 6545/62/2009 Faliment S.C. LAVARO SRL. 1718.788,16 Tribunalul Bv 12 | 13713/62/2011 Faliment S.C. ALICANTE GROUP 12.547,37 | Tribunalul Brasov SRL. Nu exista litigii in afara celor mentionate mai sus. Cu ocazia inspectiei, am constatat ca impotriva societatii nu sunt emise titluri, notificari si somati Coneluziile diagnosticului juridic -Societatea comerciala "METROM INDUSTRIAL PARC" S.A. a fost infiintata in baza OUG nr. 61/2001, aprobata prin Legea nr. 420/2002 si a HGR 419/2003, temeiul juridic de constituire fiind Hotararea Consiliului Judetean Brasov nr. 18/2003. -Patrimoniul societatii comerciale s-a constituit prin preluarea unei parti din patrimoniul Companiei Nationale "ROMARM" S.A. - filiala S.C. METROM S.A. Brasov format din teren, cladiri si constructii speciale. -Relatiile comerciale cu furnizorii si clientii sunt reglementate pe baza de contracte comerciale legal intocmite. -Conform declaratillor administratorului si conform inregistrarilor din contabilitate, societatea nu are contractate imprumuturi bancare. -Personalul societatii a fost incadrat dupa constituire. -Conform declaratiei administratorului, societatea comerciala analizata are Iitigil in curs cu persoane juridice, in conformitate cu situatia prezentata. Tntocmit de S.C. R.G.M, PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/£/2013 privind vatoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag._36 2.3.Diagnostic operational 2.3.1.Active imobilizate Denumire 31.12.2011 | 31.12.2012 | 31.12.2013 ELEMENTE DE ACTIV Active imobilizate 4.964.254 4.997.545 5.367.982 Imobilizari necorporale 14.142 13.793 13.886 Terenuri 1.024.245 1.024.245 | 1.024.245 Mijloace fixe 3.800.895 3.834.537 | 4.180.313 Imobilizari necorporale si corporale in curs 124.972 124.972 149.538 TOTAL 4.964.254 4.997.546 | 5.367.982 2.3.1.1.lmobilizari necorporale La data de 31.12.2013 valoarea imobilizarilor necorporale este 13.886,11 lei, reprezentand diverse licente. 2.3.1.2.Terenuri Societatea comerciala “METROM INDUSTRIAL PARC” S.A. Brasov detine in proprietate, conform documentatiei cadastrale puse la dispozitie si anexata, suprafata de 63702 mp, cu valoare contabila de 1.024.245 lei. In perioada 2011-2013 valoarea terenurilor nu a suferit modificari. 2.3.1.3.Mijloace fixe -Evolutia scriptica a mijloacelor fixe Denumire 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 Wijloace fixe 3.800.895 3.834.537 4.180.313 -Structura mijloacelor fixe Din evidenta contabila la 31.12.2013, rezulta urmatoarea structure a mijloacelor fixe: -constructii: 4.076.687,72 lei -birotica-dotari: 60.762,70 lei -mijloace de transport: 42.862,60 lei 97,52% 1,45% 1,03% Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/B/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 31 Datorita specificului activitatii societati, se observa ponderea mare detinuta de mijloacele fixe din grupa constructii (cladiri si constructii speciale), care se prezinta intr-o stare tehnica buna, acestea fiind conform tabelului de mai jos. Nr.crt | Identificare constructle (obiectiv, denumire cladire) | Supraf.constr. | Supraf.desf. 1 Obiectiv 68 — Remiza pompieri 409,7mp 409,1 mp 2 ‘Obiectiv 96 - Corp de garda 478.3 mp 867,6 mp 3 Obiectiv 66/1 - Magazie 91,6 mp 691,6 mp Obiectiv 66/2 - Magazie 232 mp 232 mp 4 Obiectiv 141 = Depozit ambalaje 296,55 mp | ___ 296,55 mp [5 Obiectiv 156 — Hala ambutisare si Anexa tehnica 7191,7 mp 8142 mp je Obiectiv 155 — Statie neutralizare 242,4 mp 242,4 mp 7 Obiectiv 92 — Depozit bare 461,85mp| 461,85 mp 8 Obiectiv 138 — Depozit de uleiuri 17,6 mp 11,6 mp 9 ‘Obiectiv 77 — Depozit oxigen 99mp ‘99 mp Obiectiv 65 — Depozit carbid 99 mp 99 mp 10 | Obiectiv 49 - Organizare de santier ‘411 mp ait mp Obiectiv 28 - Sopron 128,9 mp 128,9 mp 11 | Obiectiv "121, 137, 133° — Depozit RM 7633,4 mp 1633,4 mp 72 | Obiectiv 93 - Sopron 248 mp 248 mp [13 | Obiectiv 94 - Sopron 40,15 mp 40,15 "ia | Obiectiv47, 48, 58°— Depozit scule, AM, materiale 785.3 mp 1570 mp | inflamabile 15 | Obiectiv 123 - Magazie 126,3 mp 126,3 mp Obiectiv 79 ~ Atelier laborator 68 mp 68 mp 2.3.1.4.\mobilizari in curs Imobilizarile in curs contin active imobilizate in curs de executie (realizare, constructie, materializare), care nu au fost puse in functiune sau date in exploatare pana la data evaluarii Societatea are inregistrate imobilizari corporale in curs in valoare de 149.538 lei, constituite din : - Studiu de fezabilitate pentru “Centru de afaceri” in poligonul existent, in valoare de 124.972 lei, - Avans acordat pentru Scenariu unui sistem de incendiu in valoare de 24.566 lei, care se va finaliza la inceputul anului 2014. Tntocmit de S.C. RGM, PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/ 8/2013 privind vatoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 32 2.3.2.Tehnologii de fabricatie Nu este cazul. 2.3.3.Capacitati de productie Datorita specificului societatii (Alte activitati de servicii suport pentru intreprinderi cont. Cod CAEN), capacitatea de productie este data de inchirierea spatiilor (cladiri, constructii speciale, terenuri) societatii la capacitate maxima. Gradul de utilizare a capacitatii este dat de gradul de ocupare, care in cursul anului 2013 a fost de cca 45%. 2.3.4.Productia fizica realizata Acest indicator se cuantifica — in cazul nostru, in cifra de afaceri, care in anul 2013 a fost de 2.075.368 lei. 2.3.5.Produsele agentului economic Nu este cazul 2.3.6.Asigurarea calitatii produselor Nu este cazul 2.3.7.Activitatea proprie de proiectare-dezvoltare Nu este cazul 2.3.8.Servicii pe care le ofera societatea comerciala la terti Nu este cazul 2.4.Diagnostic resurse umane Numarul total de salariati la data de 31.12.2013 este 12, cu urmatoarea structura: -1 post pentru management; -8 posturi de conducere (economic, administrativ si tehnic) -9 posturi de executie (juridic, economic, administrativ si tehnic) 2.4.1.Structura organizatorica Organigrama de personal a S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Brasov este prezentata in anexa nr. Ill, fiind dimensionata activitatilor societatii, tinand cont de externalizarea unor activitati de paza, salubritate, intretinere tehnica de calcul si programe informatice. La data de referinta a evaluarii (31.12.2013) conducerea societatii este asigurata de: -HARSOVESCU SILVIU STEFAN, director general; -CHIRIAC VIOREL, director tehnic; -SIMA MARGARETA, director economic. Consiliul de administratie al societatii este format din: Intocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 33 -TOASO IMELDA, presedinte al Consiliului de Administratie -NICULESCU PANAIT, administrator -TICUSAN ADRIAN RADU, administrator -HARSOVESCU SILVIU STEFAN, administrator -ANGHEL MIRCEA, administrator. Comisia de cenzori are urmatoarea componenta: -BOGATEANU IACOB -ISPAS MIHAELA -SANAPLOIANU ADRIAN 2.4.2.Resurse umane Societatea are un numar de 12 posturi, conform organigramei, din care 7 prevazute pentru studii superioare si 5 pentru studi medii. Din total angajati, cinci au varsta sub 35 ani, iar noua au vechime mai mare de 5 ani in societate. 2.4,3.|nformatizarea activitatii La baza exercitarii atributelor stau informatiile. Ele servesc la elaborarea deciziilor, principalul instrument al managementului. Agentul economic dispune de o retea de calcutoare personale care asigura o planificare operationala corespunzatoare. 2.4.4.Analiza managementulul Funcfia de administrare sau a managementului regrupeaza atributiile proprii conducerii intreprinderii, constand in principal din: - a organiza activitatile intreprinderii; + ale conduce; ~ a gestiona (administra) resursele umane. Conducatorii agentului economic sunt numifi de acfionarul unic, caracteristica dominanté a conducerii, avand in vedere specificul activitatii desfaésurate, respectiv inchirierea spatilor definute, este cea comerciala, activitate care se desfagoard cu realizarea de profit pentru agentul economic. 2.5.Diagnostic comercial 2.5.1.Vanzarea produselor Produsele oferite “la vanzare” de catre societate sunt spatiile (cladiri, constructii speciale si terenuri) care sunt inchiriate persoanelor juridice in baza unor contracte incheiate cu respectarea prevederilor legale in vigoare, pe perioade lungi de timp (maximum 49 ani). Tnioomit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/£/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 34 2.5.2.Aprovizionarea mater! Nu este cazul. 2.5.3.Servicii prestate de terti la care apeleaza societatea comerciala Pentru desfasurarea activitatilor, agentul economic apeleaza la serviciile unor societati comerciale, dupa cum urmeaza: -METROM TRADING - pentru distributie energie electrica, preluarea apelor uzate si pluviale; -METROM - pentru asigurare paza; -DISTRIGAZ SUD GDF SUEZ - furnizare gaz metan; -COMPANIA APA - apa potabila si canalizare; -RECYCLING GROUP - servicii de salubritate; -UPC ROMANIA - telefonie fixa si intemet; -VODAFONE - telefonie mobila; -MAXIROM - intretinere pachet programe contabilitate si calculator; -MEDISAN — control medical anual, -CTCE — program legis; -CHR - intretinere aparatura multiplicat; -RCS-RDS - televiziune; -ULTRA SECURITY — monitorizare. 2.6.Diagnostic economico-financiar 2.6.1.Analiza mijloacelor si surselor economice -kei- 31.12.2011 | 31.12.2012 | 31.12.2013 | Evolutie2012/ | Evolutie 20137 | 2014 (+/_, %) 2012 (+/__,%) | 1 Active imobilizate (Al) 4866182 | 4683946 | 4827620 | -182236; 96,26% | 143674; 103,07% 2.Active curente (AC) 795240 | 1199138 | 1132636 | 403898; 150,79% | -66502; 94,45% '3.Active totale (AT) 5661422 | 5883084 | 5960256 | 221662; 103,92% | 77172; 101,31% 4.Cifra de afaceri (CA) 1390987 | 1642312 | 2075368 | 451325; 132,45% | 233056; 112,65% '5.Capital social (CS) 1009180 | 1009180 | 1009180 | 0, 100% 0, 100% -rata imobilizare (AVAT) 0,660 0,796 0,610 -rotatia activului (CA/AT) 0,246 0,393 0,348 -grad de utilizare a 5,610 5,830 5,906 capitalului social (AT/CS) Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evatuare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C, METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 35 Activele totale au crescut an de an , cu 3,92 % anul 2012 fata de 2011 si cu 1,31 % anul 2013 fafa de anul 2012, Aceasta crestere a determinat reducerea ratei de imobilizare a activului de la 0,860 tn 2011 la 0,810 in 2013- considerat ca fenomen favorabil deoarece conduce la flexibilizarea activitatii. 2.6.1.1.Analiza activelor imobilizate -lei- 31122011 | 31.12.2012 | 31.12.2013 Evolutie Evolutie 2012/2011 2013 / 2012 Tei lei lei GL, %) GL, %) Timob. necorporale 14142 13793 13886 | - 349; 97,53% | 93; 100,67% 2.lmob. necorporale in curs oO 0 0 Total imob. necorporale 14142 13793 13886 | - 349; 97,53% — | 93; 100,67% ‘@-Terenuri si construct 4704288 | 4730732 | 5100933 | 26444; 100,56% | 370201; 107,83% 4. Instalati tehnice si masini, 120862 | 128049 | 103625 | 7197; 105,95% | -24424; 80,93% | utilaje si mobilier S.Avansuri_si_imobiizari 124972; 124972| «149538 | 0 0 corporale in curs Total imob. corporale 4950112 | 4983753 | 5354096 | 33647; 100,68% | 370343; 107,43% 6.imobilizari financiare 500 500 500 | 0 0 7-Active imobilizate total 4964754 | 4998046 | 5368482 | 33292; 100,67% | 370436; 107,41% -rotatia active imobilizate 0,28 0,37 0,39 Fata de anul 2012 , nu s-au produs schimbairi majore in structura activelor imobilizate; structura caracterizaté ca dezechilibrata, deoarece: - activele necorporale sunt in valoare de 13.886 lei si reprezinta o crestere de 0,67%; - ponderea terenurilor si constructillor este deosebit de mare 95,02%; - ponderea instalatiilor, masinilor , utilajelor si mobilierului degi a crescut putin in anul 2012 fajé de 2011 gi se reduce in 2013 cu 19,08% fata de anul 2012 , la 0 valoare de — 103.625 lei, dar raméne la un nivel deosebit de mic (1,93%), indeosebi datorité faptului ca sunt vechi in majoritate, amortizate integral, dar in stare de functionare; - ponderea avansurilor si imobilizarilor corporale in curs se mentine la acelagi nivel ( 124.972 lei ) in perioada 2011-2012, si creste cu 19,66% in anul 2013 la un nivel de 149.538 lei gi reprezinta 2,79%; Tnioomit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/ 8/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 36 - activele financiare se mentin la nivelul valorii de 500 lei, reprezentand 0.01%; - rotatia activelor imobilizate a crescut nesemnificativ, de la 0,28 la 0,39. 2.6.1.2.Analiza activelor circulante Se analizeaza in structura si evolutie stocurile, creantele si disponibilitatile. -lei- 31.12.2011 | 31.12.2012 | 31.12.2013, Evolutie Evolutie | 2012/2011 2013 / 2012 lei lei lei +] % |+_ % 7-Stocuri 0 0 ojo 0 2.Creante 616290 | 939619] 621032 | 323329 152,46% | -318587 66,09% | Total active de exploatare 616290 | 939619] 621032 | 323329 152,46% | -318587 66,09% ‘3.Disponibiltati 176950 | 259519 | 511604 | 80569 145,02% | 252085 197,14% 4.Cheltuieli in avans 0 0 0 0 0 Total active circulante 795240 | 1199138 | 1132636 | 403898 150,79% |-66502 94.45% 5.Cifra de afaceri 1390987 | 1842312 | 2075368 | 451325 192,45% | 233056 112,65% 6.Viteza de rotatie snumar de rotati 1,75 1,54 7,83 “0,21 0.29 ~viteza de rotatie (zile) 209 238 199 -29 “39 -Analiza stocurilor: Nu este cazul B1A22011 |_| 31122012 | 31.12.2013 Evolutie Evolutie 2012/2011 2013/2012 1.Creante comerciale 525617 | 651093 519913 | 325476 161,92% | -331180 61,09% 2Alte creante 6398 4673 7669 |-1725 73,03% | 2996 164,11% ‘S.Cheltuiell inregistrate in 0 0 0 0 0 avans Total 532015 | 855766 527582 | 323751 160,85% |-328184 61,65% Analiza creantelor: Din cele de mai sus rezulta cresterea valorii creantelor in anul 2012 fata de anul 2011 cu 61,92%, iar in 2013 fat de 2012 reducerea valorii cu 39,01% ceea ce constituie o situatie pozitiva In privinta gestionarii activelor circulante se inregistreaz’ evolufie negativa a acestora in anul 2012 fata de anul 2011 deoarece numarul de rotatii scade i evolutie pozitiva in anul Intocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag._37 2013 fata de anul 2012 deoarece numéarul de rotatii creste , iar viteza de rotatie in zile cregte in anul 2012 fata de anul 2011 si scade in 2013 fata de anul 2012. -Analiza dispor tilor banesti Este principalul element care caracterizeaza trezoreria agentului economic. In procesul de analiza se calculeaza gradul de asigurare cu disponibilitati banesti. 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 1-Disponibiitati banesti 178.950 259.519 511.604 2.Active circulante 795.240, 1.199.138 1.132.636 3.Aclive tolale 5.661.422 5.663.084 5.960.256 4.Grad de asigurare active circulante (%) 22,50 21,64 45,17 -active totale (2%) 3,16 441 858 Dinamica disponibilitatilor banesti reflecté o imbundatatire a sanatatii financiare a societal. Aceasta rezulté din cresterea an de an a valorii acestora, si din cresterea an de an @ gradului de asigurare cu disponibilitati banesti, dar care este incd mult sub nivelul considerat normal ( 30% pentru active circulante si 10 % pentru active totale ) 2.6.1.3.Analiza surselor de finantare -Analiza capitalurilor: Avand in vedere grupele mari ale pasivului, structura se pot obfine informatii specifice. calculand unii indicatori de -lei- 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 Evolutie Evolutie 2012 / 2011 2013 / 2012 7.Capital propriu 5.428.727 | 6.616.366 | 5.667.697 197.639, 52.531 2.imprumuturi pe 0 0 0 0 0 termen mediu si lung 3.Capital permanent 5.423.727 5.615.366 5.667.897 191.639 52.531 4.Datorii termen scurt 138.532 179.354 266.935 40.822 87.581 '5.Datori totale 138.532 | 179.384 |~ 266.935 40.822 87.581 6.Trezorerie pasiv oO 0 oO 0 0 7.Pasiv total 5.562.259 5.794.720 5.934.832 232.461 140.112 Tntocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 38 in perioada analizata capitalurile societatii au fost constituite din doua categorii : capitaluri proprii si datorii pe termen scurt. Societatea comercial nu are datorii pe termen mediu si lung. De remarcat ca atat capitalul propriu cat si capitalul permanent au crescut an de an , cu 191.639 in 2012 fafa de 2011 si cu 52.531 in 2013 fata de 2012. in aceasta perioada datoriile pe termen scurt au crescut an de an, astfel ca in anul 2013 acestea reprezinta o crestere de 93% fata de anul 2010, pe fondul crizei economice. Capitaluri proprii 34.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 Evolutie Evolutie 2012/2011 2013/2012 1.Capital social 1,009.180 1.009.180 1.009.180 0 oO 2.Rezerve din evaluare 1.316.511 1.316.511 1.316.511 0 0 3. Rezerve 2.604.737 2.617.037 2.629.537 12.300 12.500 3.Profit retinut 493.299 672.638 712.669 179.339 40.031 Pierdere cumulata ‘Total capital propriu 5.423.727 5.615.366 5.667.897 191.639 52.531 In perioada analizaté capitalul social ( care este in intregime subscris si varsat ) a ramas constant la 1.009.180 lei Valoarea capitalurilor proprii a crescut an de an datorita profiurilor realizate de societatea comerciala in fiecare an. 2.6.1.4. Analiza surselor atrase In cadrul societatii in urma relafiilor economice de decontare se formeaza surse atrase. Conform principillor financiare de exigibilitate in cadrul surselor atrase, se regasesc pasivele stabile, care reprezinta obligatiile minime, cu caracter permanent. 31.12.2011 34.12.2012 31.12.2013 Evolutie Evolutie (2012/2011 2013 / 2012 1, Furnizori 47.061 51.317 25.425 4.256 -25.892, 2. Alte datorii pe termen 91.471 128.037 241.510 36.566 113.473 scurt Total 138.532 179.354 266.935 40.822 87.581 Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 39 Datorille pe termen scurt au crescut cu 9,04% in anul 20122 fata de anul 2011, dar au scazut in anul 2013 fafa de anul 2012 cu 50,46% , lucru pozitiv pentru activitatea societatii, ceea ce denota faptul c& aceasta dispune de surse proprii de finantare. 2. Patrimoniul net Patrimoniul net a fost determinat pe baza datelor existente in bilantul de la data de 31.12.2013 intocmit de catre societate. -lei- Valori contabile T.imobilizari necorporale 13.886 2.|mobilizari corporale “terenuri 1.024.245 -constructii 4.076.688 -instalati tehnice si masini 42.862 ~alte imobilizari corporale 60.763 ~avansuri si imobilizari corporale in curs 149.538 Total imobilizari corporale 5.354.096 3.mobilizari financiare 500 4.Active circulante -stocuri 0 ~creante 621.032 ~disponibiltati 511.604 Alte imobilizari financiare 0 Total imobiizari financiare 1.192.636 5.Cheltuiell in avans 0 TOTAL ACTIV 6.486.732 &.imprumuturi si datori asimilate 7.Furnizori 25.425 8 Clienti creditor 0 9.Alte datori 2a1 510 10.Subventii pentru investitii oO TOTAL DATORII 266.935 PATRIMONIUL NET 6.219.797 Intocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 40 Valoarea patrimoniului net, utilizand datele de inregistrare contabile se determi astfel: - se determina activul societafii la data evaluarii: 6.486.732 lei; - se determina datoriile societaii la data evaluarii: 241.510 lei; - valoarea rezultaté prin diferent intre active si datorii este valoarea determinata pe baza patrimoniului net. La data de 31.12.2013 societatea comercial dispune de un patrimoniu net contabil in valoare de 6.219.797 lei , alcatuit in principal din terenuri si constructii, valoarea instalatiilor, maginilor , utilajelor si mobilierului ramane la un nivel deosebit de mic indeosebi datorita faprului c& acestea sunt in majoritate vechi, amortizate integral, dar in stare de functionare. 2.6.1.6.Indicatori de echilibru patrimonial -Autonomia financiara: 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 1.Capital propriu 5.423.727 5.615.966 5.667.897 2.imprumuturi pe termen mediu si lung 0 0 0 3.Capital permanent 5.423.787 5.615.366 5.667.897 Autonomia financiara 100% 100% 100% Pe intreaga perioad analizaté , societatea are capitalul permanent in intregime alc&tuit din capitalul propriu, autonomia financiar& fiind de 100%: ~Gradul de imobilizare a activului: 31.12.2011 | 31.12.2012 | 31.12.2013 Evolutie Evolutie 2012/2011 2013/2012 {Active imobilizate (Al) | 4.866.182 | 4.683.946 | 4.827.620 |-182.286 96,26% | 143.674 103,07% 2.Active totale (AT) 5.522.800 | 5.703.730 | 5.693.321 | 180.840 103,27% |-10.409 99,62% 3.Rata de imobilizare a 88,10 81,12 84,79 : activului 100 x AAT Se observa reducerea gradului de imobilizare a activului in 2012 faté de 2011, ajungand la 31.12.2012 la un grad de utilizare de 81,12%, considerat ca un fenomen favorabil deoarece reducerea gradului de imobilizare conduce la cresterea flexibilitatii activit&tii, gi o ugoara crestere in anul 2013 fafa de anul 2012. Intocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 41 -Rata datoriilor totale: 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 Rata datorie’ totale 0,024 0,030 0,104 Rata datoriei totale are valori normale ( mai mici de 1 ), cu o ugoara tendinté de scddere. 2.6.1.7.Indicatori de lichiditate Indicatorii de structura bilantiera apreciaza capacitatea financiara a firmei de a face fata obligatillor. 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 1.Active circulante 795.240 1.199.138 1.132.636 2.Stocuri 0 oO 0 3.Datorii 138.532 179.354 266.935 “4,Rata lichiditatii generale 5,74 6,69 4,24 5.Rata lichiditatii imediate 5,74 6,69 4,24 Rata lichiditatii generale: Rata lichiditatii generale evolueaz& dupa un trend crescator si pe parcursul intregii perioade analizate este peste limita asiguratorie pentru lichiditatea generala (2) si de asemenea peste limina minima admisa (1). -Rata lichiditatilimediate: Rata lichiditaii imediate evolueaz& dupa un trend crescétor si pe parcursul intregii perioade analizate este peste limita asiguratorie pentru lichiditatea imediate (1) si de asemenea peste limina minima admisa (0.5). 2.6.1.8.Indicatori de solvabilitate Solvabilitatea patrimoniala defineste capacitatea de a face fata scadentelor pe termen ‘scurt si este rezultatul echilibrului dintre fluxul incasarilor si del al cheltuielilor. 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 Rata solvabilitatii patrimoniale (%) 96,14 96,90 95,50 Indicele de solvabilitate generala 40,87 32,80 22,33 Rata globala de indatorare 1,45 3,05 4,48 Tntocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/B/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A, Pag. 42 -Rata datoriei totale: Rata globalé de indatorare este peste valorile normale si cu tendinjaé mare de imbunatatire an de an. -Rata de solvabilitate: Rata solvabilitatii patrimoniale arata gradul de acoperire a necesarului de surse din capitalul propriu- are tendinta generali de imbunatafire si valori peste limita celor considerate normale ( 30%-50% aratdnd solvabilitate bun), Indicele de solvabilitate general are valori cu mult peste cele considerate normale (1,5-2), ar&tand o solvabilitate foarte buna a societatii. Situatia generala a societaiii comerciale din punct de vedere al solvabiltatii este considerata buna, deci: - creditorii sai se bucura de securitate; - marja de credit a societatii este buna. -Rata de acoperire a activelor fixe: 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 7-Capitalul propriu 5.423.727 5.615.366 5.667.897 2.Active imobilizate nete 4.866.182 4.683.946 4.827.620 3.Rata de acoperire a activelor nete Tit 1,20 17 Rata de acoperire a activelor nete este supraunitara cu tendinfe de imbunatatire in continuare. De reguli, dac& capitalurile proprii reprezinté peste 2/3 din totalul resurselor, intreprinderea se caracterizeaza printr-o sandtate financiara buna, prezentand o garantie in fata creditorilor. -Rata de acoperire a serviciului datori 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 |7.Capital propriu 5.423.727 5.615.366 5.667.897 2.Datorii pe termen scurt 138.532 179.354 266.935 3.Datorii totale 138.532 179.354 266.935, Rata de acoperire a serviciului datoriet 2,55 3,19 477 | Rata de acoperire a serviciului datoriei (%)arata un grad de indatorare scazut. Intoomit de S.C. R.C.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind vatoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 43 2.6.2.Analiza fluxurilor 2.6.2.1.Evolutia fluxurilor Analiza pe baza contului de profit si pierderi urmareste sa prezinte evolutia profitului pe activitati, punandu-se in evidenta modificarile intervenite. 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 1.Venituri din exploatare 1.481.098 2.046.791 2.279.693 2.Venituri financiare 371 90 7777 3.Venituri extraordinare 119.296 oO 0 4Nenituri totale 1.600.765 2.046.881 2.287.470 5 .Cheltuieli pentru exploatare 1.378.626 1.799.208 2.037.698 6.Cheltuieli financiare oO oO 0 7.Cheltuiel extraordinare 119.286 0 0 8.Cheltuieli totale 1.492.922 1,799.208 2.037.898 ‘9:Rezuitatul din exploatare: 107.472 247.583 241.795 profit / pierdere 10-Rezultatul financiar ‘371 90 7777 11 Rezultatul extraordinar 0 0 0 12,Profit/Pierdere bruta 107.843 247.673 249.572 Veniturile din exploatare au o tendinta de crestere an de an, in timp ce cresterea nivelului cheltuielilor are o pondere mai mica, ceea ce determina cresterea valorii profitului realizat in fiecare an. 2.6.2.2.Structura si distributia valorii adaugate Valoarea adaugata exprima cresterea ( plusul ) de valoare, care se obfine prin activitatea tehnico-productiva, ceea ce nu este cazul la agentul economic care realizeazé veniturile in principal din inchirierea spatillor. 2.6.2.3.Ponderea principalelor categorii de cheltuieli Pentru estimarea activitati vittoare este important evolutia si structura principalelor categorii de cheltuieli. Tntoomit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/B/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 44 eS 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 lei 7% ei 7% Tei 7% Cheituiel privind marfurile 0 0 0 Materi prime si materiale consumabile 20.4097 1,49 27.885/ 1,55 32.670/1,60 Energie electrica si apa 195.985 /14,27| 404.519 22,48 633.448/ 31,08 ‘Ate cheltuieli materiale 3.1097 0,23 5.625 /0,31 6.623 70,32 Cheituieli materiale - total 219.503 /15,98 | 436.027 / 24,35 672.7417 33,01 Cheltuieli cu lucrari si servic executate de 218.216/15,69 272.8841 15,17 257.336) 12,63 tert ‘Cheltuieli cu impozite, axe si 2.582] 0,18 43.775) 2,43 4.178] 0.21 varsaminte asimilate Cheltuieli cu personalul 703.989/51,25| 763.735742,45| 816.202 40,05 ‘Alte cheltuieli de expioatare 221.300/ 16,17 316.659) 17,60 276.670/ 13,58 “Amortizari si provizioane pentru 201.755/14,69| 216.470/12,03| 227.352/11,16 deprecierea imobilzarilor corporale si necorporale ‘Ajustarea valor’ imobiizarior totale si a 27.079 /1,97 64.31713,57 52.500/2,58 activelor circulante Total cheltuieli de exploatare 1.373.626 1.799.208 2.037.898 | ‘* Cheltuielile materiale totale au crescut an de an, crestere in principal la cheltuielile cu utilitatile, datorité majorarii an de an a preturilor utilitatilor; Cheltuielile cu lucrarile gi serviciile executate de ter{i inregistreaza scddere an de an, de la 15,99% in anul 2011 la 12,63% in anul 2013 in totalul cheltuielilor de exploatare: Cheltuielile cu personalul inregistreaza o ugsoara tendinté de scddere in totalul cheltuielilor de exploatare , de la 51,25% in anul 2011 la 40,05% in anul 2013; Alte cheltuieli de exploatare sunt relativ constante in totalul cheltuielilor de exploatare , cu 0 ugoara tendinta de scadere : 16,38% in anul 2011 la 13,58% in anul 2013; Cheltuielile cu amortizari gi provizioane pentru deprecierea imobilizarilor corporale si necorporale au o usoara tendinta de scadere in totalul cheltuielilor de exploatare: de la 14,69% in anul 2011 la 11,16% in anul 2013. Din cele de mai sus, consideram ca structura cheltuielilor este una echilibraté pentru domeniul sau de activitate, iar nivelul acestora asigura premisele obtinerii unor rezultate bune de catre societate. Intocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724//2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 45 2.6.2.4.Ponderea amortizarii repartizate pe costuri 31.12.2011 31.12.2012 34.12.2013 | Amortizari si provizioane pentru 201.755 216.470 287.352 deprecierea imobilizarilor corporale si necorporale Total cheltuieli de exploatare 1.373.626 1.790.208 2.087.898 Cheltuielile cu amortizari si provizioane pentru deprecierea imobilizarilor corporale i necorporale inregistreazé o usoara tendinta de scadere in totalul cheltuielilor de exploatare: de la 14.49% in anul 2011 la 11,16 % in anul 2013. Aceasta se datoreaza faptului ca instalafiile tehnice, maginile, utilajele gi mobilierul sunt in majoritate vechi, amortizate integral, dar in functiune. 2.6.3.Analiza gestiunilor si performantelor 2.6.3.1,Indicatori de gestiune lor: teza incasarii vanzat 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 1.Valoarea vanzarilor 7,390.987 7.842.312 2.075.368 2.Creante comerciale — soldul mediu ‘475.689 688.355 683.521 Viteza incasarii vanzarilor (zile) 124,62 736,38 120,20 -Viteza de rotatie a stocurilor: Nu este cazul -Viteza de rotatie a activelor total 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 1.Citra de afaceri 1.390.987 7.842.312 2.075.368 2-Active totale 6.661.423 5.883.084 5.060.256 Viteza de rotatie a activelor totale 025 037 0,35 | (numar de rotatii) Viteza de rotatie a activelor totale ( nr.de rotatii) are tendinja generala de inrautatire si valori sub cele considerate normale ( mai mari decat 1). Intocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SR.L.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A Pag. 46 in perioada analizaté societatea a inregistrat o inrdutafire a vitezei de rotatie a activelor totale. 2.6.3.2.Indicatori de rentabilitate jentabiltatea vanzarilo Exprimata in marime relativa, rentabilitatea arata gradul in care capitalul aduce profit din toate stadiile ciclului economic (produetie si circulatie). Rentabilitatea economica (Re): Re =(Pb/A) x 100, unde: Pb = profitul brut; A= active totale Aceasta relatie se mai poate scrie : Re = ( PD/VI) x ( V/A) x 100, unde: Vt = venituri totale; PbMt = rata rentabilit&tii veniturilor ( Rv) ; WA = rotafia activelor ( Vr = randamentul folositii mijocelor economice) Rezult’: Re = Rv x Vr Relatia de mai sus demonstreaza cd aceeagi rentabilitate se poate obfine prin politic comerciale diferite: - 0 rata a rentabilitatii veniturilor mai mare, urmare a unei oferte de calitate ce permite obfinerea unui pret bun; - 0 politica a pretului sc&zut, cu o marja mica a profitului, dar cu o vitez& mare a vanzarilor. Pentru analiza , se folosesc datele din tabelul urmator: 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 1.Cifra de afaceri 1.390.987 1.842.312 2.075.368 2.Active totale (A) 5.661.422 5.883.084 5.960.256 '3.Profitul brut (Pb) 79.294 191.670 204.572 4 Rentabilitatea economica (Re) - % 1,40 3,26 3,43 '5.Rentabilitatea veniturilor (Rv) - % 5,70 10,40 9,86 6.Viteza de rotatie a activelor totale 0,25 0,31 0,35 TIntocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind vatoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 47 Modificarea Re = ( - 0,54) — (0,04) = - 0,50% Modificarea rentabilittii economice este exprimata prin: - modificarea rentabilitatii veniturilor : - 0,54%; - modificarea rotafiei activelor : 0,04%. Rezulta: + rentabilitatea veniturilor a contribuit la scaderea rentabilitatii economice, - viteza vanzarilor a diminuat efectul negativ al scaderii rentabilitagii venituritor. Rentabilitatea financiara (RA): Rf = (PriCp) x 100, unde: -Pn = profitul net; - Cp = capital propriu Aceasta relatie se mai poate scrie: Rf = ( Pr/Mt) x ( V/A) x (A/Cp) x 100 Deoarece egalitatea fundamentala a bilantului este “ activ = pasiv °, iar “ pasiv=capital propriu (Cp) + datorii (D), rezulté : AICp = (Cp+D)/Cp= 1+(D/Cp), prin urmare: Rf = (Prt) x (VW/A) x (1+D/Cp) x 100, in care: - (Pr/M1) = profitul net la 1 leu venituri totale(marja neta); - (VA) = viteza de rotatie a activelor totale, in fapt randamentul Folosirii mijloacelor economice; - ( D/Cp) = gradul de indatorare ( ce actioneaza ca levier financiar). 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 1-Profitul net (Pn) 79.294 191.670 204.572 2.Cifra de afaceri (Ca) 1.390.987 1.842.312 2.075.368 ‘3.Active totale (At) 5.661.422 5.683.084 5.960.256 4 Datorii (0) 138.532 179.354 266.935 '5.Capital propriu (Cp) 5.423.727 5.615.366 5.667.897 Marja nota 0,06 0.40 0,10 Randament folosire mijl. economice 025 0.31 0.35 Gradul de indatorare + 1 7,08 1,03 1,04 6 Rata rentabilitatil financiare (%) 146 341 3,61 Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724//2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 4g Modificarea Rf = 3,61 — (3,41) = 0,20 % Modificarea rentabilitati financiare este exprimata prin : - modificarea marjei nete : 0; - modificarea randamentului folosirii mijjoacelor economice: 0,04; - modificarea gradului de indatorare : 0,01. Rezulta: - rentabilitatea financiara inregsitreazd a usoara crestere; - randamentul folositii mijloacelor economice si gradul de indatorare determina majorarea rentabilitati financiare. -Rentabilitatea activelor totale: 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 1 Profitul net (Pn) 78.294 191.670 204.572 2.Active totale (At) 5.661.422 5.883.084 5.960.256 ‘Rata rentabiltati activelor totale (%) 1.40 3,26 343 Marja neta 0.08 0,10 0,10 Fandament folosire mijloace econ, 0.25 031 0.35 Rat = ( Pn/At) x 100, unde : - Pn = profitul net; - At = active totale Aceasta relatie se mai poate scrie : Rat = (PniVt) x (VUAt) x 100 Modificarea Rat = 3,43 — 3,26 = 0,17 Modificarea rentabilitati financiare este exprimata prin : - modificarea merjei nete : 0; - modificarea randamentului folositii mijloacelor economice : 0,04. Intocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind vatoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 49 PUNCTE SLABE / PUNCTE TARI PUNCTE TARI - Societatea functioneaza sub titlul de pare industrial Titlul de parc industrial este valabil pe durata, in perimetrul si in conditile stabilite prin reglementari guvernamentale si confera societatilor care isi desfasoara activitatea in perimetrul sau ,o serie de facilitati intre care mai importante: =cscutirea de la plata taxelor percepute pentru modificarea destinatiei terenului aferent parcului industrial, pentru asocierea care detine titlul de parc industrial; ‘reduceri de impozite acordate de administratia publica locala pe baza de hotarari ale consilillor locale sau judetene in a caror raza administrativ-teritoriala se afla parcul industrial respectiv, pentru bunurile imobile si terenurile transmise in folosinta parcului industrial; J Jalte facilitati ce pot fi acordate, potrivit legii, de administratia publica locala. - amplasamentul geografic in mijlocul {Arii, fiind legat la distante optime de clienti interni; - firma s-a desprins dintr-o societate cu traditie si reputafie pe plan intem si extern; - infrastructura bine dezvoltat& ( drumuri inguste, rampe de incdrcare — descaircare, depozite proprii de materii prime si produse finite) , - capitalul propriu finanteaz 98.66% din activele societatii, peste nivelul considerat normal ( 60% ); - valoarea capitalului social a ramas constant , respectic 1.009.180 lei; - societatea isi finanteaza activitatea din surse proprii, nu are datoril pe termen mediu silung, rata de acoperire a serviciului datoriei (%)araté un grad de indatorare scazut; - rata de acoperire a activelor nete este supraunitara cu tendinte de Imbunatatire in continuare. Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/ 8/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 50 PUNCTE SLABE - administrarea parcului industrial se realizeaza pe baza contractului de administrare incheiat intre Consiliul Judetean si S.C. ,METROM INDUSTRIAL PARC” S.A. Brasov in calitate de societate-administrator. Intinderea, conditiile, drepturile si obligatiile partilor contractului de administrare a parcului industrial sunt stabilite prin acordul partilor si cuprinde reguli_ cu privire la obligatiile partilor privind reprezentarea, subcontractarea, proiectarea, finantarea, constructia, exploatarea, intretinerea, inchirierea si subinchirierea. Administrarea strategiei si dezvoltarii S.C. .METROM INDUSTRIAL PARC” S.A. Brasov se face in baza hotararilor Plenului Con: lui Judetean Brasov, care, este un organ supus influentelor si activitatilor politice si care, periodic — in urma alegerilor — isi modifica componenta si orientarea politica . fapt ce poate aduce prejudicii si distorsiuni actului de administrare al activitatii curente si de perspectiva al societatii - politizarea excesiva poate conduce la o deturnare a scopului societatii in principal acela de acordare a unor facilitati pentru valorificarea potentialului uman si material al unei zone putandu-se ajunge la blocaje care sa conduca la desfiintarea parcului industrial. - dinamica disponibilitatilor banesti reflecté o crestere a sanatatii financiare a societati, ins gradul de asigurare cu disponibilitati banesti se situeazé mult sub valorile considerate normale pentru a satisface platile curente imediate ale firmel ( 30% pentru active circulante gi 10 % pentru active totale ) fiind necesara accelerarea incasarilor; - gestionarea activelor circulante inregistreaz& evolutie negativa a acestora, deoarece numarul de rotatii scade de la an la an , fiind necesara accelerarea incasérilor si reducerea duratei creditului client; - ponderea instalatiilor, maginilor , utilajelor si mobilierului in valoarea activelor nete este la un nivel scdzut pe toaté perioada analizata, Indeosebi datorita faptului c& acestea ‘sunt in majoritate vechi, amortizate integral, dar sunt in stare de functionare , fiind necesara modemizarea/achizitionarea altora. - scopul parcului industrial face ca activitatea sa nu urmareasca acumularea de profit , in favoarea creerii de conditii societatilor comerciale private care opereaza in interiorul parcului , pentru dezvoltarea de activitati economice si in principal crearea si mentinerea locurilor de munca. Tntocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C, METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 51 CAPITOLUL III EVALUAREA SOCIETATII COMERCIALE Generalitati Raportul de evaluare a fost intocmit in conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare, cu reglementarile in domeniul evaluarii instituite de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), cu respectarea legisiatiei in vigoare la data de referinta a evaluarii, dupa cum urmeaza: -Standardele Internationale de Evaluare — editia a noua, 2011 Nrert. | Denumirea normel Codificare | Continut regiementat 1 Standardele Intematioanale de Evaluare - Cadrul general ws 14 Standarde generale VS 101 Sfera misiunii de evaluare vs 102 Implementare IVS 103 Raportarea evaluaril 12 Standarde referitoare la active IVS 200 Intreprinderi si participatti la intrepeinderi IVS 210 Imobilizari necorporale IVS 220 Imobilizari corporale mobile IVS 230 Drepturi asupra proprietati imobiliare IVS 250 Instrumente financiare 2 Ghiduri ANEVAR 2012 2.12.2 Ghiduri de evaluare GE GE 1 Verificarea evaluarilor Ghiduri metodologice de evaluare | GME GME 1 Evaluarea terenului - O.MLF.P. nr.3055/2009 privind aprobarea Reglmentarilor contabile conforme cu directivele europene, care la Sectiunea 8 — reguli de evaluare se precizeaza ca : * 8.1.1. Evaluarea la data intrarii in entitate 50 - (1) La data intrarii in entitate, bunurile se evalueaza si se inregistreaza in contabilitate la valoarea de intrare, care se stabileste astfel: a) la cost de achizitie - pentru bunurile procurate cu titlu oneros; Tatocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 52 b) la cost de productie - pentru bunurile produse in entitate; ©) la valoarea de aport, stabilita in urma evaluarii - pentru bunurile reprezentand aport la capitalul social; d) la valoarea justi - pentru bunurile obtinute cu titlu gratuit sau constatate plus la inventariere. In cazurile mentionate la lit. c) gi d), valoarea de aport si, respectiv, valoarea justa, se substituie costului de achizitie (2) Prin valoare just se infelege pretul estimat pentru transferul unui activ sau a unei datorii intre parti identificate, aflate in cunostinta de cauza si hotarate, care reflecta interesele acelor parti Valoarea justa a activelor se determina, in general, dupa datele de evidenta de pe piata, printr-o evaluare efectuata, de regula, de profesionitti calificati in evaluare. In situatia in care nu exist date pe piata privind valoarea justa, din cauza naturii specializate a activelor gi a frecvenjei reduse a tranzactilor, valoarea justi se poate determina prin alte metode utilizate, de regula, de catre profesionisti in evaluare” ; - Legea nr.15/1994 si H.G. nr, 1553/2003 , care stabilesc condifile de incadrare a bunurilor ca mijloce fixe, fac conexiunea “ amortizare — condifii de utilizare”, - H.G. nr, 909/1997 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr.15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale, modificata si completata prin 0.G. nr.54/1997; defineste “ valoare de intrare “ a mijloacelor fixe; - H.G. nr. 2139/2004 pentru aprobarea catalogului privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe; stabileste durata normala de utilizare de natura duratelor economice; - H.G. nr.1553/2003 privind reevaluarea imobilizarilor corporale si stabilirea valorii de intrare a mijloacelor fixe; Primul pas in procesul de evaluare consta in exprimarea concisa a problemei. Astfel, se stabilesc limitele evaluarii, se elimina orice ambiguitate referitoare la natura misiunii si se identifica ce se evalueaz, drepturile de proprietate implicate , utilizarea evaluarii, definitia valorii solicitate, data si scopul evaluarii gi alte conditi limitative. Baza evaluarii este valoarea de piata. Valoarea de piata este o notiune intalnita atat in bibliografia financiar-contabila amintita mai sus, cat si in Standardele Internationale de Evaluare. Tntocmit de S.C. R.G.M, PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/B/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 53 Astfel, contabil "valoarea de piata a unei imobilizari corporale reorezinta pretul care poate fi obtinut pe o piata activa, atunci cand activele de pe piata sunt relativ omogene si exista cantitati suficiente de asemenea active tranzactionate, in asa fel incat oricand pot fi gasiti potentiali cumparatori si vanzatori’, iar in conformitate cu Standardele de Evaluare este definita in IVS - Cadrul General valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care un activ sau 0 datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. Fiecare din expresiile cuprinse in definitile de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in esenta, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzactie cu un activ intre vanzatori si cumparatori independenti (nelegati prin relatii preferentiale) si in care fiecare isi cunoaste interesul, are convingerea satisfactiei din tranzactia realizata, fara a fi constransi sa o faca. Valoarea de piata este deci expresia valorii de schimb stabilita in mod obiectiv pe piata bunului supus evaluaril, piata caracterizata prin ipotezele enumerate in definitia din Standarde a valorii de piata. Evaluarea afacer Principalele abordari ale evaluarii intreprinderii se incadreaza in urmatoarele categoril: - Abordarea patrimoniala; - Abordarea dinamica prin intermediul castigurilor viitoare, cash-flow - Abordarea dinamica prin intermediul capitalizarii veniturilor - Abordarea dinamica prin intermediul comparatiilor de piata a.Metode patrimoniale Acestea, denumite si metode de evaluare a afacerii bazate pe active, se bazeaza pe evaluarea elementelor finantate de capitalul care urmeaza a fi valorificat, sunt fundamentate pe principiul substitutiei — un activ nu valoreaza mai mult decat costul de inlocuire al tuturor partilor sale componente. Elementele principale necesare sunt componentele bilantiere de activ si pasiv; pentru © aplicare corecta situatiile financiar contabile, bazate pe costul istoric, reprezinta doar un punct de plecare si nu rezuttate finale. Avand in vedere corectille amintite anterior rezulta bilantul economic intocmit de evaluator, care difera, prin continut, de bilantul contabil, chiar daca forma de prezentare este aceeasi. Intocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SR.L.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 54 In cazul aplicarii metodelor patrimoniale, toate activele si obligatiile vor fi reconsiderate in concordanta cu standardul de valoare ales de evaluator. Flecare post de activ si fiecare obligatie vor fi analizate separat, eventual in cadrul unor grupe, pentru a se putea alege cea mai potrivita abordare si, in consecinta, cea mai pottivita valoare curenta. In multe cazuri, probabil ca va fi nevoie sa se apeleze la experti in diverse domenii: mobiliar, imobiliar, utilaje, echipamente industriale etc. Concluzia la care se ajunge dupa analiza tuturor elementelor mentionate va fi valoarea capitalului propriu (de piata in cazul nostru), prin deducerea obligatillor din totalul activelor. b.Metode de randament Prin aplicarea metodelor de randament se estimeaza valoarea unei afaceri, a unei participatii sau a unei actiuni prin calcularea valorii prezente a beneficilor viltoare. Definitia valorii de randament a unei societati comerciale se bazeaza pe capacitatea societatii de a genera fluxuri pozitive de venituri pentru investitori. In aceasta acceptiune, valoarea de randament reprezinta “suma tuturor fluxurilor nete pe care le poate genera o intreprindere pentru detinatorii capitalului propriu, luand in considerare factorul timp si factorul rise" Rezulta ca 0 afacere are o valoare de randament exclusiv in cazul in care functioneaza, este profitabila (capabila sa genereze venituri superioare cheltuielilor) si viabila pentru un orizont de timp rezonabil. O intreprindere care nu indeplineste aceste conditii va fi evaluata prin alte metode. Principiile evaluarii randamentului Unitatea valorij - Firma va fi evaluata ca un ansamblu, ca un tot unitar si nu ca suma a.unor valori individuale. Evaluarea este orientata spre viitor. Valoarea unei afaceri se bazeaza intotdeauna pe asteptari, pe previziuni, privind evolutia afacerii; ea depinde de profiturile viitoare anticipate, de fluxurile nete de disponibilitati, de structura viitoare a activelor si capitalului societatii. Rezultatele trecutului si valoarea neta a activelor la data evaluarii constituie doar un sprijin util pentru orientarea in vitor. Formularea unor i clare, neambigue de evaluare. Calculele de evaluare trebuie sa aiba ipoteze clare, coerente asupra starii economice interme si externe, asupra star financiare a intreprinderil. Ipotezele evaluarii trebuie explicitate foarte clar astfel incat sa nu poata crea o imagine eronata celor care analizeaza raportul. Tntocmit de S.C. R.G.M, PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 55 Posibilitatea_distribuirii_profiturilor_viitoare. In estimarea profiturilor viitoare, scopul fundamental este estimarea castigurilor ce vor sta la dispozitia investitorului. In cadrul fluxurilor care stau la baza calculului valorii de randament, vor fi incluse doar acele elemente de care poate sa dispuna proprietarul. Analiza sinergillor. Evaluatorul va aprecia daca la nivelul costurilor sau veniturilor pot apare efecte sinergice in legatura cu relatiile dintre firma evaluata si un grup sau daca exista in prezent efecte sinergice datorate firmei cu alte firme/grupuri. Management. Se va analiza ce implicatii semnificative pentru dezvottarea vittoare a firmei ar avea o schimbare de management. Aceasta problema va fi luata in considerare in cadrul raportului de evaluare. Mentinerea capacitatii beneficiare a activelor societatii. In cadrul aprecierii veniturilor vitoare trebuie presupusa ramanerea intacta a capacitatii beneficiare a activelor. In virtutea acestuia toate cheltuielile legate de mentinerea activelor societatii in starea de functionare corespunzatoare trebuie scazute inainte de calcularea fluxurilor disponibile pentru investitor. Este vorba de cheltuielile de intretinere, reparatii si inlocuire a utilajelor (aceasta din urma fiind de natura investitiilor) de cheltuieli de constituire si mentinere a fondului de rulment la un nivel optim din punct de vedere a eficientei, este de asemenea vorba de prelevarea dividendelor cuvenite actiunilor preferentiale (daca este cazul), etc. Evaluarea_este valabila_ la data efectuarii_ei, data care semnifica inspectarea intreprinderii si elaborarea previziunilor in contextul existent in momentul respectiv {reglementari in vigoare, anticipari legate de tendinte manifestate pana la data respectiva). Separarea_activelor in afara_exploatarii si evaluarea lor separata. Activele in afara exploatarii sunt acele active a caror drept de proprietate nu este o conditie necesara pentru desfasurarea activitatii firmei. Aceste active vor fi evaluate separat. Valoarea neta de lichidare este de regula, criteriul principal de evaluare in acest caz. Folosirea metodelor de randament Conform recomandarilor standardelor internationale, cele mai uzuale metode de randament sunt actualizarea cash-flow sau dividendelor si capitalizarea castigurilor (venitului, profitului, etc.) ¢.Metode ale comparatiilor de piata Aplicarea metodei se bazeaza pe informatii referitoare la tranzactille trecute sau, in lipsa acestora, la oferte de tranzactii care indeplinesc conditiile din definitia valorii de piata. Comparatia trebuie parametrizata, adica este necesara elaborarea unui set de criterii carora se ataseaza ponderi, functie de corelatia statistica pret/criteriu. Tntocmit de S.C. RGM, PROFESIONAL SRL.Raport evatuare 724/ 2/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 56 Firmele de evaluare occidentale fac apel la urmatoarele criterii: - cifra de afaceri anuala, profitul brut si profitul net pe ultimil 3 ani; - diferenta intre cifra de afaceri si profitul net din anul curent si din anul trecut; - marja profitului brut si a profitului net; - activul net contabil si activul net corectat; - credite pe termen lung raportate la activul contabil; - rata dividendelor. - fructificarea capitalului propriu si fructificarea activelor totale; - data efectuarii tranza si, legat de aceasta, inflatia relativa la capital. Importanta relativa a acestor criterii depinde substantial de tipologia intreprinderi, sectorul de activitate si de alte elemente rezultate din analiza diagnostic. Estimarea ponderii criteriilor se poate face direct, cu riscul unui grad ridicat de subiectivism sau prin comparatii succesive (2 cate 2) a importantei criterilor. Unii autori propun urmatoarea scara de importanta: 1 - importanta egala; 2- importanta slaba; 5 - importanta puternica; 7 - importanta demonstrata; 9 - importanta absoluta; 3, 4, 6, 8 - valori intermediare. In scopul diminuarii gradului de subiectivism in comparatie se poate face (si este de dorit) o analiza de sensibiltate la variatia valorii ponderilor. Astfel se da o variatie de + 10% a Ponderii maxime si diferenta se repartizeaza proportional pe celelalte ponderi. Se reia calculul aratat mai sus cu noile ponderi si va rezulta o noua valoare. Se determina variatia relativa a noii valori fata de cea anterioara, variatie ce ar trebui sa fie mai mica de 10%. In caz contrar, sistemul este instabil si trebuie revazute importanta ponderilor si/sau valorile atributelor. Uneori se repeta procedura de analiza a sensibilitatii si cu ponderea cu valoarea imediat urmatoare dupa cea cu valoarea maxima. Pentru a usura desfasurarea calculelor, se poate utiliza pachetul de programe din biblioteca matematica "MATHCAD" disponibila pentru microcalculatoarele compatibile IBM-PC. Date referitoare la tranzactille anterioare se obtin mult mai greu pentru intreprinderi (afaceri) decat pentru proprietati, iar problema obtinerii datelor de comparatie pentru vanzarea intreprinderilor mici este mult mai dificila decat in cazul intreprinderilor mari. Intocmit de S.C. RG.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/§/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A Pag. 57 In plus, numarul mare de variabile (criterii) ingreuneaza si mai mult crearea, intretinerea si utilizarea unei asemenea baze de date Standardele profesionale stabilesc cadrul de aplicare a acestel metode. Astfel: - Tranzactile avute in vedere trebuie sa se refere la intreprinderi cat se poate de similare din punct de vedere al investitiei si in mod deosebit sa aiba acelasi obiect de activitate. In cazul in care nu sunt date suficiente, se vor selecta intreprinderi cu similaritati in caracteristicile investitionale cum ar fi piata, produsele, dezvoltarea, variatia ciclica. - Este necesar ca evaluatorul sa elaboreze o procedura obiectiva si completa pentru selectarea intreprinderilor pentru a asigura credibilitatea analizei. + Este necesar ca evaluatorul sa obtina si sa analizeze informatille financiare si operationale. - Este necesar ca evaluatorul sa efectueze corectiile necesare pentru a asigura comparabilitatea in raport cu criteriile. Alegerea metodelor de evaluare Pe baza solicitarii clientului, a concluziilor analizei diagnostic si a prevederilor legislative specifice societatii evaluate, colectivul de experti evaluatori utilizeaza in raport urmatoarele abordari in evaluare: -Abordarea prin cost -Abordarea prin comparatie -Abordarea prin venit 3.1,Evaluarea activelor imobilizate 3.1.1.Evaluarea imobilizarilor necorporale Din evidentele contabile rezulta ca societatea are imobilizari necorporale in valoare de inventar 12420 lei, constituite din programe informatice, amortizate integral, nu se reevalueaza. 3. .Evaluarea imobllizarilor corporale Valoarea societatii comerciale, utilizand datele de inregistrare din contabilitate la 31.12.2013 se stabileste prin diferenta dintre activul societatii si datoriile la data evaluarii. Astfel: -activul societatii la data evaluarii: 6.486.732 lei -datorille societatii la data evaluaril: 266.985 lei Rezulta ca diferenta este reprezentata de valoarea determinata pe baza activului net contabil, adica 6.219.797 lei. Intocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/B/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 58 In continuare se va proceda la reevaluarea, cu data de referinta 31.12.2013, a elementelor ce alcatuiesc imobilizarile corporale. 3.4.2.1. Evaluarea terenului Terenul aflat in patrimoniul societatii provine in urma dezmembrarii societati comerciale “METROM" S.A. odata cu consfituirea societati, este in suprafata de 63702 mp, identificat conform carti funciare 100803 Brasov (provenita din conversia pe hartie a CF nr. 12230 Brasov), cu nr. cadastral (nr. top 6780/2). Prin actul autentic de dezmembrare 1366/2009 si in conformitate cu extrasele cartilor fuunciare prezentate in anexa nr. IV, terenul a fost dezmembrat in 33 corpuri nou formate, dupa cum urmeaza: Nr. cad. nou atribult | Teren Cladiri: nr. oblectiv Nr. top nou atribuit Suprafata construita 1 | Corpulnr. Tnou format | 104597676072 1434 mp 68-Remiza pompieri 409 mp 2 | Corpuinr. 2nou format | 104607 6780/2/2 ‘37 mp 3 | Corpulnr. Snow format | 10461 /6760/2/3, 191 mp | 4 | Corpulnr. 4 nou format | 10462 /6760/2/4 652 mp 3 | Corpulr. Sou format | 10463 7 6760/2/5 478 mp 96-Ciadire corp garda 478 mp Corpul nr. 6 nou format | 10464 / 6780/2/6 687 mp Corpul nr. 7 nou format | 10465 /6780/2/7 1790 mp 66/1 Baraca metalica 692 mp 66/2 Baraca metalica 232 mp & | Corpulnr. 8 nou format | 10466 / 6780/2/8 748 mp 9 | Corpulnr. 9 nou format | 10467 /6780/2/9 592 mp 141 Depozit ambalaje 297 mp 40 | Corpul ar. 10 now 7046876780210 | 7325 mp 156 Hala ambutisari format 7192 mp 11 | Corpulnr. 17 now 1046967807211 | 247 mp format 12 | Corpul nr. 12 now 1047076780722 | 165mp format 13 | Corpulnr. 19 nou 10471 6780/23 | 173 mp Tntocmit de S.C. R.G.M. PROPESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.f. Pag. 59 format 44 | Corpul nr. 14 nou 10472/6760/2/14 | 165mp format 15 | Corput nr. 1 nou 104737 6780/2115 ‘| 1219 mp format 16 | Corputnr. 16nou 104747 6780/26 | 1657 mp format 17 | Corpul nr. 17 now 10475 / 6780/2/17 404 mp 155 Statie neutralizare format 242 mp 18 | Corpul nr. 18 now 40476 /6760/2/18 | 1262mp 92 Depozit bare 462 mp | format 49 | Corpul nr. 19 now 10477 /6780/2/19 | 1289 mp 149 Piatforma macara format beton 1239 mp 20 | Corpul nr. 20 nou 104787 6780/2/20 | 103mp format 21 | Corpul ar. 21 now 104797 6780/2/21 | 559 mp format 22 | Corpul nr. 22 now 10480 76780/2/22 ‘| 862 mp 71 Depozit oxigen 99 mp format 65 Depozit carbid 94 mp 23 | Corpul nr. 23 now 10481 76780/2/23 ‘| 305 mp format 24 | Corpui nr. 24 now 10482 76780/2/24 ‘| 565mp format 25 | Corpul nr. 25 nou 10483 7 6780/2/25 | 3935 mp 49 Organizare santier format 411 mp 28 Sopron 129 mp 138 Depozit uleiuri 12 mp 126 Statie betoane 27 mp 26 | Corpul nr. 26 nou 10484 / 6780/2/26 429 mp format 27 | Corpul nr. 27 nou 10485 / 6780/2/27 1829 mp 121, 137, 133 Depozit RM format (Hala depozite) 1633 mp 28 | Corpul nr. 28 nou 10486 / 6780/2/28 | 110 mp format 29-_| Corpul nr. 29 nou 10487 76780/2/29 [1167 mp 93 Sopron 248 mp format 30 Corpul nr. 30 now 10488 / 6780/2/30 241 mp 94 Sopron 40 mp Tniocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/ 8/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A Pag. 60 ‘format 31 | Corpul nr. 31 nou 10489 767807231 | 1603 mp 47, 48, 58 Hala depozite format 785 mp 32__| Corpul nr. 32 now 10490 / 6780/2/32 6377 mp format 33 | Corpul nr. 33 nou 70491 / 67602/3 25073 mp __| 123 Nagazie 126 mp format 122 punct termic 37 mp 87 Anexa tehnica 224 mp 79 Atelier laborator 68 mp 80 Magazie obiecte inventar 15 mp 159 Magazie 16 mp 161 Magazie 34 mp Total 63702 mp Din punct de vedere juridic, terenul aferent este in proprietate deplina a S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Brasov. Din punct de vedere contabil, in balanta analitica de verificare contabila de la data de 31.12.2013, terenul aflat in proprietate este inregistrat la valoarea 1.024.245 lei. Din punct de vedere al utilizarii actuale, terenul este ocupat cu obiectivele inscrise mai sus. Din aceasta prezentare se observa ca terenul nu este compact, find mai multe locatii pe platforma "METROM"’, cu servituti de trecere pe si de pe terenurile celorlalte societati comerciale din platforma. Metoda comparatillor de piata Este metoda care asigura cea mai buna apreciere a valorii terenului cu conditia ca informatille obtinute de pe piata tranzactilor cu terenuri sa fie pertinente. Piata imobiliara a terenurilor intravilane, de constructii, amplasate in municipiul Brasov este dominata de oferte de vanzare si in mai mica masura in cereri; din punct de vedere al tranzactilor efective, dupa anul 2009 acestea au scazut drastic, cazurile efective de vanzare ale terenurilor cu destinatie industriala se intalnesc exclusiv la valorificarea activelor societatilor comerciale aflate in procedura insolventei sau a terenurilor cu constructii sechestrate de organele fiscale sau banci, dupa diminuarea repetata a valorilor. Date despre tranzactii efective de astfel de terenuri nu au fost obtinute de catre noi, asa ca ne vom baza pe oferte de tranzactionare. Tntocmit de S.C. R.G.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 61 Metoda de evaluare bazata pe tranzactiile imobiliare se desfasoara in urmatoarele etape: - _identificarea ofertelor pentru terenuri ce ofera investitorilor atractivitate similara, + Stabilirea valorii unitare de referinta a terenurilor, - _ compararea terenului de evaluat cu terenul de referinta prin prisma facilitatilor oferite, - _ stabilirea valorii terenului evaluat prin cuantificarea diferentelor specifice. Pentru evaluarea terenului, am apelat la oferte de vanzare terenuri, postate pe site-uri imobiliare si care se refera la terenuri din diferite zone ale municipiului Brasov, cu suprafete de la 10500 mp la 12,9 ha, cu preturi de oferta intre 19 si 390 euro/mp, denumite ‘comparabile, dupa cum urmeaza: Nr. | Zonadeamplasare/ | Supraf | Scurladescriere/ | Pret | Corectie | Pret crt. oferta | totala | probabil Date de contact mp Utilitati euroimp| _% | euro/mp oO 1 = 3 4 5 6 1_| Brasov, zona Pasaj 20.000 | Front stradal de 100 | 65 “65 19,25 Bartolomeu m, utiitati la capatul Ag.Regata Bucuresti parcelei 2 | Brasov, zona vis-a-vis | 20.000 | Front de 210 m, langa | 60 “5 175 de fostul ILF calea ferata, utiitati la Ag.Decent Real Estate teren 3 | Brasov, zona Feldioarei | 20.900 | Vecinatate Elmas, | 19 “85 665 Persoana privata front 78 m, cu utiitati 4 | Brasov, zona prelungire | 24.600 | Vis-a-vis de Baumax, | 65 “65 29,75 | Grivitei front de 50m, cu Ag.Brahouse Imob utilitat 5 | Brasov, zona Calea 10.500 | In apropiere Selgros si | 165 “65 57,75 Bucuresti Carrefour, front 132 m Persoana privata la Calea Bucuresti, utilitati in apropiere € | Brasov, zona Centrul | 61.000 | In locatia fosta |US, | 390, “35 195 Civic are utitati pe teren Agentia Covalin 7 | Brasov, zona Stupini 15.600 | Vecinatate Elmas, 19 65 8,55 Persoana privata front 78 m, cu utilitati in zona 8 | Brasov, zona Calea 129.000 | Vecinatati Metro, 115 -65 40,25 Bucuresti Casa Auto, Selgros ‘Ag. Covalin utilitatiin zona Corectiile totale inscrise in grila sunt cele rezultate din compararea subiectului de evaluat cu fiecare din cele opt comparabile, asa cum se prezinta mai jos: 1 ry 3 4 5 6 Be 8 ‘Marja de negociere -20 -20 -20 20 -20 -20 -20 -20 tranzactie-oterta Intoomit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/£/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 62 Corectia de amplasamentin [10 | 10 10 10 5 20°-«(15 5 Brasov Corectia de compactitate 30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 -30 teren Gorectia privind starea 25 [25 |[-25 |-25 |-25 [25 [25 |-25 terenului (cu/fara construc) Corectia de infrastructuri si | O 0 0 0 5 0 5 5 uitltati Total corectie 65 ([-65 |-65 [-65 |-65 |/-95 |-55 |-65 In anexa nr. V sunt redate link-urile acestor comparabile, oferte identificate pe site- urile specializate in tranzactii imobiliare. Pentru stabilirea valorii medii ponderate (Vmp) a celor 8 terenuri, se face suma valorilor probabile ale terenurilor (se inmultesc suprafetele din coloana 2 cu preturile probabile din coloana 6), suma care se imparte la suprafata totala a terenurilor: \Vmp = SUMA (col 2 x col 6) / SUMA (col 2) = 8.595.710 / 301.800 = 28,48 euro Rezulta ca un teren de constructii, cu destinatie nonrezidentiala (poate fi industrial ‘sau/si comercial), cu st este 1 ha, cu drum de acces definit, cu acces Ia utilitati la_limita_proprietatii, necompact, plan, fara dificultati de fundare, liber de constructii, cu situatie clara a dreptului de_proprietate, se poate tranzactiona la un pret mediu de 28,5 euro/mp. Tinand cont de cele de mai sus, rezulta ca valoarea de piata a terenului subiect al evaluarii este de 28,5 euro/mp sau de 127,81 lei/mp, tinand cont de cursul BNR de la data de referinta a evaluarii de 1 euro = 4,4847 lei. Valoarea intregii suprafete de teren aflata in proprietatea S.C. METROM INDUSTRIAL PARC" S.A. de 63.702 mp este 1.815.507 euro sau 8.142.004 lei 3.1.2.2. Evaluarea mijloacelor fixe Evaluare cladiri si constructii speciale Categoria de cladiri ce face parte din mijloacele fixe din patrimoniul S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A se va evalua folosind abordarea prin cost care este fundamentata e principiul substitutiei — principiu ce stipuleaza ca un activ nu valoreaza mai mult decat ar costa inlocuirea tuturor partilor sale componente. Aceasta abordare se aplica pentru stabilirea costurilor totale necesare edificarii unei replici a constructiei asa cum este Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724//2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 63 prevazuta in documentatie, care se corecteaza in functie de diferentele fata de subiectul de evaluat. Metodologia cuprinde in principal urmatoarele etape: a) Stabilirea valorii de reconstructie folosind procedeele recomandate de practica evaluarii cladirilor prin utiizarea unor lucrari de specialitate in care sunt prezentate costurile unitare de reconstructie ale unor imobile standard; se vor folosi pe langa “Cataloagele Matrixrom” reeditate in anul 1996 si lucrari aparute in anii 2009-2010: “Costuri de reconstructie-costuri de inlocuire, cladiri industriale, comerciale si agricole, constructii speciale” de Corneliu Schiopu si “Indreptar tehnic pentru evaluarea imediata, la pretul zilei, a costurilor elementelor si constructiilor de locuinte, procentual si valoric” de Sorin Turcus si Aurel Cristian. b) Aplicarea termenilor de corectie in functie de diferentele intre imobilul din fisa si cel de evaluat, diferente constructive sau dimensionale. ©) Aplicarea corectiei in functie de gradul de uzura reala a subiectululi de evaluat. In vederea estimarii valorilor juste, la costurile de reconstructie se va aplica depreciera cumulata a constructiei, rezultata din insumarea uzurli fizice, a deprecierii functionale si a deprecierii economice. Uzura (deprecierea fizica) reprezinta pierderea in valoare sau in utlitate a unei proprietati, cauzata de consumarea treptata sau de expirarea duratei sale de viata utila, cauzata de utilizare, deterioarare, expunere la diversi factori de mediu, neefectuarea reparatiilor curente etc. Deprecierea functionala reprezinta pierderea in valoare sau in utiitatea initiala a unei proprietati, cauzata de ineficiente si neadecvari ale proprietatii, atunci cand este comparata cu 0 proprietate mai eficienta sau cu una inlocuitoare mai putin costisitoare si construita cu 0 tehnologie mai modema. Simptomele care indica prezenta deprecietii functionale sunt costurile de exploatare excedentare, inadecvarea, supracapacitatea/subcapacitatea, lipsa de utilitate sau alte conditii asemanatoare. Deprecierea economica (sau externa) reprezinta pierderea in valoare sau in utiizarea initiata a unei proprietati cauzata de factori externi proprietatii, cum ar fi costul majorat al materiilor prime, fortei de munca sau utilajelor (fara a fi compensate prin cresterea preturilor produselor), concurenta sporita, politici de mediu sau alte masuri legislative, alti factori simitari. Deprecierile acordate in fiecare caz in parte tin cont de factorii mentionati la definirea fiecarui tip de depreciere in parte, de uzura fizica a cladirlor si constructillor, de imbunatatirile Tntoomit de S.C. R.GM. PROFESIONAL S.R.L.Raport evaluare 724/B/2013 privind vatoare actiuni S.C, METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 64 aduse de chiriasi conform prevederilor din contractele de inchiriere, precum si de destinatiile actuala si initiala a fiecarei cladiri, inclusiv in cazul celor nefolosite la data inspectei. In legatura cu obiectivul 96 — Cladire corp garda, trebuie precizat ca exista o documentatie prin care, cu respectarea prevederilor legale, a fost realizata 0 extindere atat vertical cat si orizontal a cladirii initiale, prin etajare si mansardare, in vederea obtinerii unei cladiri cu destinatie non-hotel, de birouri, precum si spatii de servire a mesei si de cazare pentru angajatii firmelor ce detin birouri la parterul si etajul noii constructii. Intru cat investitia a fost realizata de chirias si nu s-a realizat punerea in functiune, valoarea estimata in lucrare este cea de inventar stabilita prin reevaluare in 31.12.2013 si care nu cuprinde lucrarile executate de chirias care au schimbat configuratia si au facut obiectul unei autorizatii de construire. Pentru cele 24 cladiri au fost stabilite, conform fiselor de calcul prezentate in anexa nr. VI urmatoarele valori de piata: Nr. Identificare cladire Identificare ‘Valoare de ert (obiectiv, denumire cladire, an PIF) cadastrala piata (lei) 1 | Ob. 121 — Magazie centrala, an 1973 Top 67801127 411.580 2 | Ob. 123 — Magazie RM, an 1977 Top 6780/2/33 18.829 3 Ob. 133 — Depozit materiale refractare, an 1985 Top 6780/2/27 619.420 4 Ob. 137 — Magazie centrala, an 1973 ‘Top 6780/2/27 411.580 3 | Ob. 188 — Depozit uleluri, an 1982 Top 6780/2/25 1.385 6 ‘Ob. 141 - Depozit ambalaje, an 1984 Top 6780/2/9 124.623 7 | Ob. 155 — Constructie statie neutralizare, an 1986 _| Top 6780/2/17 166.054 8 | Ob. 156 — Hala, an 1986 Top 67802/10 | 5.554.354 9 Ob. 156 - Anexa tehnica, an 1986, Top 6780/2/10 1.291.128 40 | Ob. 112/28 — Sopron cabluri electrice, an 1983 Top 6780/2/25 8.842 11_| Ob. 47 — Magazie centrala, an 1973 Top 67602181 510.228 12 | Ob. 48 — Magazie centrala, an 1972 Top 67602131 215.866 13 | Ob. 49 - Atelier organizare santier, an 1983 Top 6780/2/25, 85.027 74 | Ob. 58 — Depozit materiale inflamabile, an 1989 Top 67802181 322.396 15 | Ob. 65 — Depozit subteran carbid, an 1971 Top 6780/2/22 79.050 16 | Ob. 66/1 — Baraca metalica (697 mp), an 1984 Top 678012/7 109.478 17 | Ob. 66/2 — Baraca metalica (232 mp), an 1984 Top 6780/2/8 36.725 18 | Ob. 68— Remiza pompieri, an 1975 Top 67602 174.201 Tntocmit de S.C. RGM, PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/8/2013 privind vatoare aetiuni S.C, METROM INDUSTRIAL PARC S.A Pag. 65 {19° [Ob. 71 - Depozit tuburi oxigen, an 1982 Top 6760/2/22 19.050 20 | Ob. 79 - Atelier laborator, an 2000 Top 6760/2/33, 12.604 21 | Ob. 92 - Depozit bare si debitat table, an 2003 Top 6780/2/18 337.355 22 | Ob. 93 - Sopron depozitare diverse, an 1973 Top 6760/2/29 29.216 23 | Ob. 94 - Sopron toluen, an 1973 Top 6780/2/30 5.648 | 24° | Ob. 96 - Cladire corp garda, an 1975 Top 6780/2/5 206.143 Total: 10.690.622 lei Pentru cele 29 pozitii “Constructii speciale" valoarea totala de piata obtinuta este de 830.254 lel. Pentru mijlocul de transport din patrimoniul societatii valoarea de piata obtinuta este de 15.575 lei. Pentru mijloacele fixe din categoria “Birotica-dotari" valoarea de piata stabilita este de 25650 lei. In anexa nr. VI se prezinta situatia evaluarii celor §3 pozitii milloace fixe din grupa 1, categorie Cladiri si Constructii speciale, precum si fisele tehnice ale cladi‘lor si constructillor speciale, De asemenea se regasesc si fisele de calcul pentru un numar de 24 cladiri folosind abordarea prin cost - metoda costului de reconstructie. Tot in anexa nr. VI se prezinta fisele de calcul pentru mijlocul de transport si mijloacele fixe din categoria “Birotica dotari’, Evaluare obiecte de inventar Asa cum rezulta din ,Lista obiectelor de inventar” pusa la dispozitia noastra de catre client, la data de 31.12.2013 societatea detine un numar de 150 poziti, inregistrate in conturi in afara bilanfului, in valoare de 72.951,99 lei, amortizate integral, care nu se reevalueaza. Evaluarea arilor curs Imobilizarile in curs, ca sfera de cuprindere, contin active imobilizate in curs de executie (realizare, constructie, materializare), care nu au fost puse in functiune (date in exploatare), pana la data evaluar Activitatea premergatoare operatiunii de evaluare a constat in identificarea obiectelor incadrate in aceasta categorie. Din lista de inventariere cu imobilizarile corporale in curs, in valoare de 149.538 lei, a rezultat ca aceasta cuprinde doua pozitii reprezentand; un studiu arhitectural in valoare de Tntocmit de SC. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/B/2013 privind vatoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC SA, Pag. 66 124.972 lei si un avans in valoare de 25.466 lei acordat pentru un Scenariu unui sistem de incendiu care se va finaliza la inceputul anului 2014. Nu se reevalueaza. Rezulta urmatoarele valori de piata ale elementelor ce alcatuiesc imobilizarile corporale ale societatii comerciale ,METROM INDUSTRIAL PARC’ S.A. Brasov obtinute prin reevaluarea la 31.12.2013: -teren de 63702 Imp: 8.142.004 lei -cladiri si constructii speciale: 11.520.876 lei -mobilier-dotari si mijloace de transport: 41.225 lei -imobilizari in curs: 149.538 lei TOTAL: 19.853.643 lei Tinand cont de cursul de referinta al BNR utilizat in lucrare de 1 euro = 4,4847 lei, aceasta valoare este echivalenta cu 4.426.972 euro. 3.1.3.Evaluarea imobilizarilor financiare Evaluarea elementelor intangibile se poate face din doua puncte de vedere: = evaluarea unui ansamblu de elemente intangibile ca parte a evaluari’intreprinderi; = evaluarea unui singur element intangibil (sau a unui set) separat si independent de activul intreprinderii in exploatarea continua. I ificarea elementelor intangibile Pentru a putea fi evaluat un element intangibil, acesta trebuie sa aiba cel putin urmatoarele caracteristici: - sa poata fi identificat si descris; - sa aiba existenta si protectia legala; - sa fie proprietate si aceasta sa fie transferabila legal; sa existe 0 manifestare tangibila a existentei intangibilulul (ex. contract, licenta, brevet inregistrat); - sa fie creat sau aparut si/sau ulterior sfarsit la un moment identificabil sau ca rezultat al unui fapt identificabil. Pentru ca un intangibil sa aiba o valoare cuantificabila din punct de vedere economic, trebuie sa genereze un profit economic masurabil, sub forma unei cresteri a veniturilor sau scaderii costurilor. Tntocmit de S.C. RG.M. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 67 3.1.3.1.Evaluarea titlurilor de participare Titlurile de participare sunt cele a caror posesie durabila este considerata utila pentru activitatea intreprinderii si ele au fost achizitionate in scopul detinerii, nu in scopul revanzarii lor. Prin urmare titlurile de participare sunt cote de participare sau actiuni la societati mixte, actiuni schimbate reciproc, etc. Modul de evaluare depinde de cota de participatie, puterea de vot, natura titlurilor si posibilitatea de vanzare daca participarea nu mai prezinta interes pentru activitatea intreprinderii. In prima faza ne asiguram de existenta materiala a titlurilor. Pentru titlurile detinute de terti (banci, etc.) justificarea rezulta din certificatele de depozit sau din atestari. Informatii se obtin din verificarea drepturilor asociatilor, din statute, contracte de societate, contracte de asociere sau din hotararile consililor de administratie sau adunarilor generale. Pentru a aprecia valoarea de piata a titlurilor vom lua in considerare urmatoarele elemente: = elemente istorice: baza tranzactiel de origine - elemente actuale: activul net si rentabilitatea intreprinderii ce a emis titlul - elemente viitoare: perspective ale rentabilitatii, conjunctura economica Prin urmare va trebui sa impartim titlurile in doua mari grupe: -Participari majoritare pentru care procedam ca la evaluarea unei intreprinderi -Participari minoritare, unde se porneste de la valoarea de origine aplicand 0 corectie ce tine de randament si de posibilitatile de vanzare a acestora. Societatea comerciala nu are evidentiate titluri de participare. 3.1.3.2.Evaluarea titlurilor de credit Titlurile de credit (imprumuturi acordate, obligatiuni cumparate) se iau in considerare in general la valoarea contabila ramasa, corectii aparand doar in cazul in care dobanzile nu se situeaza la nivelul celor practicate pe piata. Nu este cazul. 3.1.3.3.Alte imobilizari financiare In bilantul contabil sunt evidentiate imobilizari financiare in valoare de 500 lei, nu se reevalueaza. 3. Evaluarea activelor circulante Contine ca principale elemente componente evaluarea stocurilor, a creantelor si a disponibilitatilor. Tntocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/B/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. Pag. 68 3.1.4.1.Evaluarea stocurilor Teoretic, se efectueaza prin mai multe metode tinand seama de urmatoarele considerente: Stocurile de materii prime si materiale se evalueaza prin metodele consacrate FIFO, LIFO si CMC. in cazul in care exista unele stocuri depreciate sau inutllizabile pentru intreprindere, evaluarea se face la pretul posibil de valorificare a acestora din care se scad cheltuielile de valorificare. in cazul in care stocurile sunt nedepreciabile si valoarea acestora la data evaluarii este superioara celei de inregistrare, se efectueaza evaluarea acestora pe baza preturilor de valorificare la aceasta data. Stocurile de produse finite se evalueaza fie la costul de productie fie la pretul de vanzare daca valorificarea acestora implica aplicarea unor discount-uri (adaos comercial). Stocurile de productie neterminata se evalueaza la costul de productie, avandu-se in vedere stadiul de fabricate in care se afla. Stocurile de marfuri se evalueaza avand in vedere vechimea acestora, depreciabilitatea lor, valorile de piata la data evaluarii lichiditatea acestora, etc. Societatea nu are stocuri, nu exista obiect al evaluarii. 3.1.4.2.Evaluarea creantelor Se efectueaza prin mai multe metode tinand seama de urmatoarele considerente: - creantele pentru care nu exista nici o indoiala privind incaserea se vor prelua la valoarea contabila; - creantele exprimate intr-o alta moneda decat cea nationala vor fi actualizate in functie de cursul de schimb valabil la data evaluat; - _creantele pentru care se apreciaza ca incasarea va fi intarziata mai mult de o luna, vor fi corectate in sensul diminuarii valorii contabile; - creantele vechi vor fi clasificate in functie de vechime si discount-ate fata de valoarea contabila in functie de probabilitatea incasari; - creantele pentru care exista o probabilitate redusa de incasare vor fi evaluate la valoarea zero. Valoarea totala a creantelor este de 347.523 lei . 3.1.4.3.Evaluarea disponibilitatilor Disponibilitatile nu comporta in general evaluare, cu exceptia cazurilor in care sunt exprimate intr-o alta metoda si nu s-a efectuat actualizarea cursului de schimb la data evaluarii, Nu este necesara corectia disponibilitatilor. Thtoomit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724//2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A Pag. 69 3.1.4.4.Evaluarea obligatiilor In general obligatile se preiau la costul de inregistrare in contabiltate, pornind de la premisa ca tert isi vor onora obligatiile asa cum s-au angajat. Doua sunt situatiile in care pot aparea corectii: obligatiile care au fost contractate intr-o alta moneda decat cea nationala vor fi actualizate la cursul de schimb de la data evaluarii; creditele contractate la un nivel al dobanzil diferit de nivelul practicat curent pe piata, vor fi reconsiderate in functie de diferenta dintre cele doua niveluri. Un aspect important in cadrul evaluarii obligatillor identificate ca ne-fiind inregistrate in contabilitate. Este vorba despre: - potentiale litigii de natura fiscala; - potentiale cheltuieli legate de reclamatii in domeniul protectiei mediului sau protectiei consumatorilor; - eventuale amenzi, penalitati iminente; - anumite clauze contractuale privind unele avantaje acordate salariatilor si alte situatii din aceasta categorie. Imprumuturi asimilate -Nu este cazul. Furnizori si conturi asimilate -Nu este cazul. Clienti-creditori -Nu este cazul. Alte datorii -Nu este cazul. Intocmit de S.C. R.GM. PROFESIONAL SRL.Raport evaluare 724/ 8/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC SA. Pag. 70 —oC 3.2,Evolutia analitica a mijloacelor fizice Descrierea si evaluarea cladirilor, constructilor speciale si mijloacelor fixe se prezinta separat (anexa nr. Vi), parte integranta a prezentului raport. 3.3.Metode de evaluare din grupa metodelor patrimoniale Recapitulatia valorilor rezultate din evaluarea patrimoniala Postul Valori Corectil Valori contabile corectate 1. Imobilizari necorporale 19.886 0 19.896 2. Imobilizari corporale - terenuri 1.024.245 0. 1.024.245 - constructii 4.076.688 0 4.076.688 - instalati tehnice si masini fe eee = alte imobilizari corporale 60.763 60.768 = avansuri si imobilizari corporale in curs 149.538. 149.538 0 Total 2 5.354.096 5.354.096 3. Imobilizar financiare 500 500 4. Active circulante = stocuri oO oO 0 - creante 621.032 0. 621.032 = disponibilitati 511.604 7 511.604 Alte imobilizari financiare 0 0 0 Total 4 1.132.636, 1.132.636 5. Cheltuiell in avans — activ 0 0 0 TOTAL ACTIV 6.486.782 6.486.732 6. Imprumuturi si datorii asimilate 0 0 0 7. Furnizori 25.425 0 25.425 8. Clienti creditori 0 7 0 9. Alte datorii 241,510 0 241.510 70.Subventil pentru investiti — pasiv 0 ; 0 TOTAL DATORII eee 0 266.935 ACTIVUL NET 6.219.797 o| — 6.219.797 Tntocmit de S.C. RGM. PROFESIONAL SRL.Raport evatuare 724/E/2013 privind valoare actiuni S.C. METROM INDUSTRIAL PARC S.A. 3.3.1.Metoda activului net contabil Pag. 71 Valoarea patrimoniala a societatii comerciale, conform activului net contabil este 6.219.797 lei 3.3.2.Metoda activului net corijat Valoarea patrimoniala a societatii comerciale conform activului net corijat este 6.219.797 lei 3.4.Metode de evaluare din grupa metodelor de randament 3.4.1.Elaborarea planulul de afaceri 3.4.1.1.Previzionare venituri Specificatie 2014 2015 2016 2017 2018 Venitur totale 2.600.000 |” 2.800.000 | 2.940.000 | 3.100.000 | 3.250.000 Venituri de exploatare 2.598.000 | 2.798.000 2.938.000 | 3.098.000 |" 3.248.000 Venituri financiare 2.000 2.000 2,000 2.000 2.000 Venituri extraordinare 0 0 0 0 0 3.4.1.2.Previzionare cheltuieli Specificatie 2014 2015 2016 2017 2018 Cheltuieli cu materialele si 700.000 |" 750.000 800.000 | 850.000 |” 900.000 utilitatile Cheltuieli cu personalul 1.000.000 | 1.200.000 1.300.000 | 1.400.000 | 1.500.000 Choiiel ar ceaaisaioe 200.000 790.000 180.000] 170.000| 160.000 ‘Alte chettuieli 399.000 | 298.900 258.600 | 228.300| 188.200 Total cheltulell de exploatare _| 2209-000 | 2.438.900 2.538.600 | 2.648.300 | 2.748.200 Cheltuiel financiare 1.000 4.100 1.400 1.700 1.800 Cheltuieli extraordinare 2 2 2 o . Cheltulek totale 2.300.000 | 2.440.000 | 2.540.000 | 2.650.000 | 2.750.000 Tntocmit de S.C. R.GM, PROFESIONAL SRL.