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Factorial Design Divided 2k-P Applied To The Determination Of The Value Of Conservation Of Buildings
Of Cultural Interest.
1. INTRODUCCIÓN
Se pretendió entonces mediante el uso del diseño de
Bienes Culturales Urbanos: son los componentes, experimentos determinar cuál de estas variables
elementos e inmuebles de una ciudad, que permiten o consideradas en el avalúo de los inmuebles,
facilitan las actividades y comportamientos de una caracterizaban mejor el valor de conservación de los
sociedad, acorde a sus creencias, expectativas, inmuebles de interés cultural para este caso, ubicados en
ideológicas y normas, posibilitando a una comunidad, el municipio de Apia Risaralda, Colombia y determinar
vivir complementariamente con sus costumbres y el valor de conservación tomando un número menor de
patrones de comportamiento, proporcionando a sus variables, que se consideren las más representativas.
miembros un sentido de identidad y pertenencia
mereciendo ser conservados aquellos inmuebles que los Se escogió el municipio de Apia(Risaralda) como objeto
contengan dada su excepcionalidad. del presente análisis puesto que actualmente adelanta la
revisión del Esquema de Ordenamiento Territorial, en
Métodos de avalúos de inmuebles. donde uno de los puntos claves es lograr establecer la
normatividad del suelo urbano, dentro de la cual existen
La ley 14 de 1983 y la resolución 2555 de 1988, los inmuebles de interés cultural declarados en algunos
establecen que el avalúo catastral es la suma del avalúo casos como Patrimonio cultural, lo que determina una
del terreno y el avalúo de las construcciones practicadas serie de condiciones especiales para este tipo de
de forma independiente, por cualquiera de los métodos inmuebles, entre otras el valor del inmueble y la
definidos en la resolución 762 de 1988: método de correspondiente relación con la liquidación del impuesto
mercado, método de renta, método residual y método de predial del mismo, que en la mayoría de estos inmuebles
costo de reposición. por su condición, conlleva a la exoneración del pago de
Fecha de Recepción: 4 de Junio de 2008.
Fecha de Aceptación: 29 de Julio de 2008.
281 Scientia et Technica Año XIV, No 39, Septiembre de 2008. Universidad Tecnológica de Pereira.
Para el caso de estudio se determinó las variables Del mismo modo, la tabla presenta el valor R2 ajustado
dependientes y aquellas variables explicativas de acuerdo de la regresion, con un valor de 89.9%, lo que significa
a los métodos de avalúo catastral, entendiendo en este que las variables consideradas explican en un alto
caso la variable dependiente como la variable de porcenteje el modelo.
respuesta y las variables explicativas como aquellos
factores estudiados[1], teniendo así las siguientes Para efectos de estar completamente seguros de la
variables de estudio: relevancia de cada una de estas variables en el modelo,
se realizó una prueba t con el paquete Statgraphics
Variable dependiente: Valor De Conservación, es la Centurión XV, evaluando la significancia individual de
variable endógena del modelo, y se refiere al valor las variables seleccionadas en la regresión y probar la
monetario que tiene un inmueble por sus características hipótesis nula definida como: Ho= No hay efectos
de interés cultural que lo diferencia de los demás, que no significativos entre las variables V/s H1 = hay efectos
tienen esta condición. significativos entre las variables, arrojando los siguientes
resultados:
Variables independientes explicativas:
Estrato, está definido por dos variables dicótomas para
los estratos 3 y 4.
Área del terreno: Unidades (m2).
Valor del terreno: unidades $/área total.
Valor de construcción: unidades (m2).
Estado de conservación: referidas a condiciones de
mantenimiento y buen uso.
Uso del inmueble: Uso o destinación del inmueble de
interés cultural.
Al analizar la prueba T de significancia individual de las
2.1 ETAPA PRELIMINAR - MODELO DE variables se puede concluir que los coeficientes de las
REGRESION LINEAL MULTIPLE variables; valor de construcción, área del terreno, valor
del terreno y conservación del inmueble, son
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2.1.1 Prueba de verificación de supuestos de mínimos y β5=1.34: Expresa la proporción en que varía el
cuadrados ordinarios. valor de conservación cuando se incrementa en
una unidad el valor de terreno del inmueble,
Con el propósito de verificar la multicolinealidad entre dejando constantes las demás variables.
las variables se realizó una prueba de cuadrados
mínimos, tomando como indicador el factor de inflación y α1=698648: Expresa la proporción en que varía
de varianza VIF quien establece que cuando VIF tiende a el valor de conservación cuando el inmueble
infinito, es porque el R2=1 indicando multicolinealidad pertenece al estrato 3 con respecto al estrato 4,
perfecta, es decir, que hay relación entre las variables dejando constantes las demás variables.
independiente y dependiente; a su vez un nivel de
tolerancia definido como TOL=1/VIF, indica que cuando y α2=-1.57e+07: Expresa la proporción en que
TOL tiende a cero es grave la multicolinealidad y cuando varía el valor de conservación del inmueble con
tiende a uno no hay colinealidad. Los siguientes cuadros una conservación regular con respecto a uno en
muestra este análisis. buen estado.
y α3=2.92e+06: Expresa la proporción en que varía
el valor de conservación con respecto a un uso
del inmueble residencial a otro uso distinto
como el comercial
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Al tomar el nivel de significancia asumido para el de niveles de factores que permiten evidenciar los efectos
modelo de regresión y analizar los resultados obtenidos principales entre las variables estudiadas que permitan
del mismo, se obtuvo que para las siete variables interpretar los resultados y establecer los mejores
incluidas el valor del R2 está por debajo del nivel de tratamientos entre las variables estudiadas. [2]²
significancia, debido a esto se concluye que solo cuatro
variables caracterizan de manera adecuada el modelo[2] En el presente estudio, se dispone de siete variables de
las cuales tres de ellas no se tendrán en cuenta debido al
2.2 DISEÑO DEL EXPERIMENTO. análisis del modelo de regresión lineal quien determino
que estas no aportaban mucho en la explicación del
Una vez realizado el modelo de regresion lineal y los modelo; Esto permite aplicar un diseño experimental
diferentes test estadisticos con el objetivo de dederminar fraccionado 2k-p.
las variables que mejor caracterizan el modelo se
procedio a realizar el diseño de experimento. En este caso k =7 factores, al descartar 3 de ellos se tiene
un diseño factorial fraccionado 27-3, quedando así un
Para efectos de correr nuestro experimento se codificaron diseño 24=16. Como finalmente se tienen dos niveles con
las variables seleccionadas a partir del modelo de cuatro factores cada uno, se tiene un total de 16
regresión lineal dentro de un rango preestablecido, de tratamientos. Con miras a obtener mejores resultados se
forma tal que facilitara analizar con mayor eficacia el realizaron corridas con el paquete estadístico Minitab 14
experimento con el paquete estadístico Statgraphics de forma aleatoria con dos replicas evitando sesgar los
Centurión XV, La codificación se ajusto de la siguiente resultados, obteniendo así 32 tratamientos para efectos de
forma: correr el experimento.
163.2MC______________________1359.90MC (1)
$116,204.575___________________1142,711.731 (1)
La tabla de análisis de varianza, ANOVA divide la
variabilidad en distintos segmentos separados para cada
Conservación del inmueble uno de los efectos, probando la significancia estadística
de cada efecto comparando la media al cuadrado contra
Estado de conservación regular (-1) una estimación del error experimental; el estadístico R2
ajustado indica que el modelo presentado explica el
Estado de conservación bueno (1) 88.7562% de la variabilidad.
Generadores: E=+-ABC
F=+-BCD
G=+-ACD
3. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES.
aplicabilidad del mismo por departamentos en el ámbito • En la etapa preliminar del diseño, basado en el
regional. modelo de regresión lineal múltiple se fijó un signo
esperado para cada una de las variables, pero al
Dentro del proceso de revisión del Esquema de estimar los parámetros encontramos que dicho
Ordenamiento territorial del municipio, se deberá supuestos no se cumplieron al pie de la letra. Se
efectuar una revisión del grupo de inmuebles incluidos en esperaba que el signo de todas las variables fuera
la categoría de valor cultural, definiendo los que positivo, sin embargo, se observo que el valor del
realmente cumplan con las condiciones para pertenecer a coeficiente de la variable Área de terreno es negativo
este tipo de inmuebles y estableciendo el avaluó de los (-) lo que es contrario a la realidad, puesto que a
mismos apoyado en la metodología a partir del estudio mayor área de terreno, el valor del inmueble de
efectuado, de este modo el municipio contara con una interés cultural debería ser mayor, lo que lleva a
herramienta practica para tomar decisiones frente a la pensar que el valor de interés cultural por
planificación del municipio en relación con los inmuebles conservación depende sólo de la construcción, lo
de valor cultural. cual puede convertirse en una contradicción.
Se puede concluir que después de efectuado el cálculo • Para el caso de las variables dummy Estrato y
del modelo planteado correspondiente al diseño factorial Conservación se esperaban signos (+), sin embargo,
fraccionado 2k-p aplicado, fue posible determinar tres presentan signo negativo (-), para el caso de la
variables representativas (Factores A; B, E), en donde variable Estrato se explica por la categoría base
los factores A= valor del terreno y B= estado del elegida que corresponde al estrato mayor (Estrato
inmueble y el factor E =+-ABC que presenta 4), así a mayor estrato el precio de los inmuebles es
interacción de los factores AB y Factor C= valor de mayor, es de esperar que si el estrato más alto es la
construcción, respectivamente, siendo E un factor categoría base, el precio en los estratos más bajos se
generador, son los que mejor caracterizan el modelo. comporta negativamente, de modo similar para la
Por otra parte al contrastar el diseño del experimento con variable conservación del inmueble se escogió como
el modelo de regresión lineal múltiple MRL previo categoría base el mejor estado de conservación
efectuado, se observa que ambos determinan que las (Buen estado), y de este modo es de suponer que los
variables: Valor del terreno, Estado del Inmueble, Valor estados de conservación menores hagan que el valor
de Construcción son las más incidentes y significativas de conservación del inmueble se comporte de
en la explicación cuantitativa del modelo que determina manera decreciente, y por eso el signo negativo.
el valor de conservación de los inmuebles de interés
cultural en el municipio de Apia Risaralda. De este modo • Como se menciono se puede llevar a cabo un análisis
se evidencia que el diseño del experimento factorial del comportamiento de las variables dummy
fraccionado aplicado si es útil en la determinación del incluidas en el modelo, en otro ámbito geográfico
valor de conservación de inmuebles de interés cultural. para poder analizar su comportamiento y pertinencia
dentro del modelo planteado.
El modelo calculado es específico para inmuebles de
interés cultural en el municipio de Apia (Risaralda) y
para el período de tiempo al que pertenecen los datos 4. BIBLIOGRAFÍA.
(2007). Es posible que las especificaciones generales
sean aplicables a inmuebles de conservación en otro [1] Análisis y diseño de experimentos; Humberto
ámbito geográfico, pero que se presenten cambios Gutiérrez Pulido-Román de la Vara Salazar. Editorial
sustanciales principalmente por razones de ubicación. Se McGraw-Hill
plantea como posibilidad derivada del presente análisis, Regresión y diseño de experimentos; Daniel Peña
la de llevar a cabo un estudio para la determinación del Sánchez de Rivera. Editorial Alianza.
valor de inmuebles de valor cultural a escala
Departamental, que permita la definición de variables a [2] Diseño de experimentos, principios estadísticos para
una escala mayor y la posible generalización del modelo. el análisis y diseño de investigaciones; R.O Kuehl,
editorial Thompson 2001.
Debido a que no existe mucha información teórica ni
estudios a priori sobre el cálculo del valor de inmuebles [3] Diseño de experimento métodos y aplicaciones; Luis
de interés cultural, los supuestos teóricos inicialmente Alberto López Pérez, Oscar Orlando Melo Martínez,
formulados pueden requerir ajustes, sin embargo las Sandra esperanza Melo Martínez. Universidad Nacional
aproximaciones obtenidas con el modelo son aceptables de Colombia, Facultad de ciencias.
pues pese al reducido número de datos las pruebas son
consistentes. A partir de los supuestos teóricos iníciales
incluidos se derivaron las siguientes conclusiones para
las variables contempladas: