CAPITOLUL 1

Introducere în evaluarea întreprinderii

1. Evaluarea întreprinderii – considerații generale

Evaluarea este definită în majoritatea dicţionarelor ca fiind operaţiunea de a

aprecia, a stabili valoarea, preţul, numărul, a calcula, a socoti etc.
În sens larg, evaluarea este o analiză, opinie sau concluzie referitoare la
natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor anumite interese sau aspecte ale unei
anumite proprietăţi, exprimată de o persoană imparţială, specializată în analiza şi
evaluarea proprietăţilor.
În sens restrâns, evaluarea este procesul de estimare a unui tip de valoare,
pentru o anumită proprietate, la o anumită dată şi concretizată în raportul de
evaluare.

O întreprindere (afacere) este o entitate comercială, industrială, de servicii

sau financiară care desfăşoară o activitate economică. Întreprinderile sunt, în general,
unităţi distincte de exploatare, generatoare de profit care furnizează clienţilor
produse sau servicii. În strînsă legătură cu noţiunea de întreprindere este utilizat şi
termenul de continuitatea activităţii care se referă la o entitate care îşi va continua
activitatea în viitorul previzibil, fară intenţia sau nevoia de a fi lichidată sau de a-şi
reduce în mod semnificativ activitatea.
Evaluarea întreprinderii reprezintă actul sau procesul prin care se ajunge la
o opinie sau la o estimare a valorii unei afaceri sau întreprinderi/entităţi sau a unei
participaţii la acestea.
Evaluările de întreprinderi sunt solicitate şi efectuate, de obicei, pentru
stabilirea valorii de piaţă, ca tip de valoare. Atunci când sunt folosite alte tipuri de
valoare, trebuie identificat foarte clar tipul de valoare implicat şi făcute explicaţiile şi
clarificările adecvate.

2. Evaluatorul – considerații generale

Conform standardelor profesionale, evaluatorul este „o persoană fizică, un grup de

persoane fizice sau o persoană juridică care posedă calificările, abilitatea și

1
 experiența necesare pentru efectuarea unei evaluări în mod obiectiv, nepărtinitor și
competent”, prin urmare:
1. a obţinut o calificare corespunzătoare de la o instituţie de învăţământ/
instruire recunoscută sau o calificare universitară echivalentă;
2. are o experienţă corespunzătoare şi este competentă să evalueze
întreprinderi în domeniu sau activitate şi în zona sa geografică.

Un evaluator profesionist:
 cunoaşte, înţelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi
tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări
credibile;
 este membru al unui organism naţional profesional de evaluare recunoscut;
urmează un program de instruire profesională continuă şi respectă cerinţele
codului deontologic al profesiei de evaluator.

În România, la solicitatea ANEVAR, în clasificarea ocupaţiilor din România (COR)

au fost introduse 4 categorii de experţi evaluatori:
 241701 – expert evaluator de întreprinderi;
 241702 – expert evaluator de proprietăţi imobiliare;
 241703 – expert evaluator de bunuri mobile;
 241704 – expert evaluator de active financiare.

Comitetul Profesional al IVSC a propus o definiţie a evaluatorului, având în vedere

următoarea schemă:

Evaluator =

Examen Training Licenţiere

Studii + acces la + etică + Experienţă + Educaţie + (autorizare)
universitare profesie profesională de lucru continuă (când este
cerută)

2
 3. Scopurile evaluării

Evaluările de întreprindere sau evaluările de active din cadrul întreprinderii

sunt necesare pentru o multitudine de cauze şi pentru o lungă listă de clienţi sau
utilizatori de servicii de evaluare.
Evaluarea întreprinderii este cerută
 în scopuri de tranzacţionare sau
 în scopuri de informare.

Între scopurile de tranzacţionare reţinem:

1. Vânzarea sau cumpărarea unei proprietăţi (întreprindere, în ansamblu,
părţi din întreprindere, active necorporale etc.)

2. Fuziuni, divizări şi/sau schimburi de proprietăţi, majorarea de capital

3. Dizolvarea, reorganizarea sau lichidarea întreprinderii

4. Listarea la bursă

5. Justă compensare în caz de expropriere (cauză de utilitate publică)

6. Cazuri de înşelare dovedită a cumpărătorului

7. Evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietăţii

Între evaluările în scopuri de informare reţinem:

1. Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor .

2. Impozitarea proprietăţilor

3. Asigurarea proprietăţilor aparţinând companiilor şi asigurarea activităţii

operaţionale

4. Înregistrarea valorii activelor în situaţiile financiare

5. Informarea acţionarilor sau managementului

6. Stabilirea rentelor sau redevenţelor şi eşalonarea lor în timp

3
 4. Clasificarea evaluărilor

Evaluările pot fi clasificate ţinând cont de următoarele criterii:

a) după obiectul supus evaluării:

- evaluări de proprietăţi imobiliare (rezidenţiale, comerciale, industriale,

agricole etc.)
- evaluări de bunuri mobile (echipamente sau bunuri personale),
- evaluări de valori mobiliare (acţiuni, obligaţiuni)
- evaluări de unităţi operaţionale distincte din cadrul unei întreprinderi (secţii,
ateliere, depozite, magazine),
- evaluări de întreprinderi, având ca obiect al evaluării totalitatea unei afaceri.

b) după scopul (obiectivul) evaluării:

- evaluări administrative; acestea se realizează de regulă în scopuri fiscale

(având în vedere determinarea masei impozabile), având la bază reglementări
speciale;
- evaluări economice; vizează stabilirea valorii de piaţă a unei proprietăţi sau
afaceri în vederea privatizării, vânzării etc.

c) după beneficiarul evaluării:

- evaluări pentru proprietarii afacerii sau proprietăţii evaluate în vederea

stabilirii bazei de negociere pentru vânzare;
- evaluări pentru instituţii financiar-bancare şi fiscale în vederea constituirii
unor garanţii pentru credite, impozitarea unei operaţii de vânzare-cumpărare, fuziune
etc.
- evaluări pentru instituţii sau organisme publice;
- evaluări pentru instanţele judecătoreşti, atunci când apar acţiuni sau litigii
legate de mărimea, mişcarea sau lichidarea patrimoniului sau averii unei persoane
fizice sau juruidice;
- evaluări pentru persoane fizice: salariaţi, moştenitori ai proprietarilor sau
persoane care doresc să achiziţioneze titluri de valoare sau să realizeze operaţiuni de
asociere.

d) în funcţie de poziţia evaluatorului:

- evaluări realizate de evaluatorul-consultant (consultant al vânzătorului sau

cumpărătorului);
- evaluări realizate de evaluatorul-arbitru (consultant al vânzătorului şi
cumpărătorului);

4
 - evaluări realizate de evaluatorul-expert neutru (numit cel mai adesea în
situaţii de litigiu, caz în care este nevoie de o opinie neutră).

e) după metoda de evaluare utilizată:

- evaluări bazate pe active, care abordează exclusiv latura patrimonială;

- evaluări bazate pe venit (randamentul afacerii);
- evaluări bazate pe comparaţia de piaţă.

5
CAPITOLUL 1
Introducere în evaluarea întreprinderii

5. Cadrul legal şi regulile de evaluare a întreprinderii

În România, în anul 2011 profesia de evaluator autorizat a fost reglementată prin

Ordonanţa Guvernului României nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul
evaluării bunurilor, actualizată prin Legea nr. 99/2013, Legea nr. 149/2013 și Legea
nr. 221/2013.

”Art. 1. - Prezenta ordonanţă reglementează activitatea de evaluare, precum şi

modalitatea de organizare şi funcţionare a profesiei de evaluator autorizat.
Art. 2. - (1) Activitatea de evaluare poate fi desfăşurată de orice persoană care are
calitatea de evaluator autorizat.
(2) Prin evaluare, în sensul prezentei ordonanţe, se înţelege activitatea de
estimare a valorii, materializată într-un înscris, denumit raport de evaluare, realizată
în conformitate cu standardele specifice acestei activităţi şi cu deontologia
profesională de un evaluator autorizat.
(3) Evaluatorul autorizat este persoana care a dobândit această calitate după
parcurgerea etapelor reglementate de prezenta ordonanţă.
(4) Rapoartele de evaluare se elaborează la solicitarea oricărei persoane fizice
sau juridice, de drept public ori privat.
Art. 3. - (1) Se înfiinţează Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din
România, denumită în continuare Asociaţia, persoană juridică autonomă, potrivit
legii, care funcţionează ca organizaţie profesională de utilitate publică fără scop
patrimonial, din care fac parte evaluatorii autorizaţi, în condiţiile stabilite de prezenta
ordonanţă.
(2) Asociaţia este autoritatea competentă care organizează, coordonează şi
autorizează desfăşurarea activităţii de evaluator autorizat în România. Asociaţia
reprezintă interesele profesiei de evaluator autorizat la nivel naţional şi internaţional.
(3) Evaluatorii autorizaţi, membri ai Asociaţiei, în exercitarea independentă a
profesiei, desfăşoară, în principal, următoarele activităţi:
a) evaluări de bunuri imobile;
b) evaluări de întreprinderi;
c) evaluări de bunuri mobile;
d) evaluări de acţiuni şi alte instrumente financiare;
e) evaluări de fond de comerţ şi alte active necorporale;

1
 f) verificări de rapoarte de evaluare.
(4) Evaluatorii autorizaţi, în exercitarea independentă a profesiei, trebuie să fie
percepuţi a fi liberi de orice constrângere care ar putea aduce atingere principiilor de
obiectivitate şi integritate profesională.”

Referitor la cadrul de realizare a unui serviciu de evaluare, se disting două mari

situaţii:
a) evaluarea administrativă – pe baza reglementărilor impuse de autorităţile
publice sau locale (precum ministere, primării, agenţii de privatizare, reglementări
fiscale etc.). (de ex.: valoarea de înregistrare în contabilitate a terenului deţinut de
stat şi pentru care s-a obţinut titlul de proprietate, valoarea despăgubirilor acordate
de stat, valoarea de impozitare etc.).

În acest caz, potrivit Standardelor de evaluare 2020 SEV 100 Cadrul general,
evaluatorul profesionist va trebui să respecte prioritar reglementarea aplicabilă:

”O „deviere de la standarde” reprezintă o situație în care trebuie urmate cerințe

legislative particulare, de reglementare sau ale altor autorități, cerințe care nu
corespund unora dintre cerințele cuprinse în SEV. Devierile au un caracter
obligatoriu, în sensul că, evaluatorul trebuie să respecte cerințele juridice, de
reglementare și pe cele ale altor autorități adecvate scopului și jurisdicției evaluării.
Cerința de deviere de la SEV, urmare a cerințelor legislative, de reglementare
sau cerințelor altor autorități corespunzătoare scopului și jurisdicției evaluării,
prevalează asupra tuturor celorlalte cerințe ale SEV.
Acolo unde există devieri de la standarde care afectează semnificativ natura
procedurilor aplicate, datele de intrare și ipotezele utilizate și/sau concluzia
(concluziile) asupra valorii, evaluatorul trebuie să prezinte totodată și cerințele
legislative, de reglementare sau ale altor autorități, precum și punctele în care acestea
diferă semnificativ față de cerințele SEV (de exemplu, specificarea faptului că
jurisdicția competentă impune doar aplicarea abordării prin piață, în situația în care
SEV ar indica faptul că ar trebui utilizată abordarea prin venit).”

b) evaluarea pe baza standardelor profesionale de evaluare

Aceasta are la bază standardele profesionale sau cea mai bună practică în
evaluare. Aceasta este situaţia uzuală a evaluărilor, aceasta necesitând existenţa unui
corp profesional de evaluatori, capabili să aplice în mod consistent standardele
profesionale şi etice.

Referitor la responsabilitatea evaluatorului în legătură cu serviciile pe care le

oferă pe piaţă, trebuie precizat că este vorba de o responsabilitate pe termen lung,
existând posibilitatea ca opinia stabilită asupra valorii de piaţă a unei companii sau a
unei proprietăţi să fie pusă în discuţie la câţiva ani după finalizarea raportului.

2
 Pentru un evaluator profesionist există trei zone de responsabilitate 1:
 responsabilitatea profesională, în cazurile în care sunt depăşite graniţele
standardelor profesionale şi etice aprobate de organizaţia profesională din
care face parte;
 responsabilitatea civilă, în cazurile în care serviciul profesional produce
pagube terţilor;
 responsabilitatea penală, în cazurile în care evaluatorul săvârşeşte
infracţiuni (un exemplu ar putea fi fals în acte publice).

6. Cadrul profesional al evaluării. Organizaţii profesionale în

domeniul evaluării

Potrivit IVSC (Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare), elementele

esenţiale ale profesiei includ următoarele aspecte importante:
 existenţa unei organizaţii profesionale care să guverneze profesia în interes
public;
 promovarea unui set de standarde profesionale;
 utilizarea unui proces riguros de calificare şi examinare a cunoştinţelor şi
abilităţilor membrilor organizaţiei;
 impunerea unui proces de pregătire continuă a membrilor;
 existenţa demonstrată a unui cadru eficient de implementare a standardelor
etice şi profesionale.

Activitatea practică de evaluare a întreprinderii implică:

a) existenţa unui cadru profesional, metodologic, acceptat şi recunoscut în
cadrul comunităţii,
b) noţiuni specifice evaluării,
c) instrumentarul tehnico-economic folosit, precum:
 aparate de măsură (de suprafaţă, volum, greutate), control şi analiză.
Evaluarea unui teren nu poate fi făcută fără a cunoaşte suprafaţa acestuia,
după cum evaluarea unei întreprinderi cu profil petrochimic implică
inspecţii care să analizeze sau să verifice capacitatea unor instalaţii
complexe;
 rate, coeficienţi, indici, diferitele norme/baremuri.

1
Manaţe, D., Diagnosticul şi evaluarea întreprinderilor cotate şi necotate, Editura IROVAL, 2002, p.
28.

3
 Profesia de evaluator, este relativ recentă și a apărut ca urmare a nevoii de a
dezvolta practica evaluării afacerilor şi a proprietăţilor imobiliare. Evoluţia profesiei
de evaluator de întreprindere este legată de anii 1980-1990.
În România, dezvoltarea profesiei de evaluator a fost cerută, printre altele, de
realizarea privatizării întreprinderilor de stat, care s-a bazat în marea majoritate a
cazurilor pe rapoarte de evaluare.

De-a lungul timpului, evaluatorii au înfiinţat asociaţii profesionale care să le

reprezinte interesele şi să reglementeze activităţile evaluatorilor individuali şi ale
firmelor de evaluare.
Ca urmare a fenomenului de globalizare a pieţelor de investiţii, care s-au
manifestat din anii ’70, s-a simţit în mod evident necesitatea elaborării unor
standarde internaţionale acceptate pentru raportarea valorii proprietăţilor.
În anul 1981, a luat fiinţă Comitetul Internaţional pentru Standarde de
Evaluare a Activelor (TIAVSC).
În anul 1994, şi-a schimbat numele în The International Valuation Standards
Commitee (IVSC), având ca obiectiv fundamental elaborarea Standardelor (IVS) şi
a ghidurilor (GN – Guidance Note) ce reprezintă cea mai bună practică în evaluare.

În Europa, în anul 1997, a luat fiinţă TEGoVA (The European Group of

Valuers’ Associations), o asociaţie europeană care cuprinde, în prezent, majoritatea
asociaţiilor profesionale ale evaluatorilor din ţările europene, obiectivul fundamental
al acestui grup reprezentându-l elaborarea Standardelor Europene de Evaluare (EVS-
uri), în concordanţă cu Directivele Consiliului Europei.

În ţara noastră s-a constituit, în anul 1992, Asociaţia Naţională a Evaluatorilor

din România (ANEVAR), asociaţie profesională nonprofit care are între obiectivele
principale elaborarea de standarde de evaluare a întreprinderilor şi proprietăţilor,
standarde care să reprezinte punctul de vedere al profesioniştilor în domeniu. Prima
ediţie apărută în ianuarie 1997 a realizat cerinţa compatibilităţii cu standardele EVS
şi internaţionale IVS.
Un punct important pentru dezvoltarea profesiei de evaluator în România a fost
adoptarea Standardelor Internaţionale de Evaluare ca standarde de bază ANEVAR
începând cu anul 2004, acestea devenind standarde obligatorii pentru toţi membrii
ANEVAR.
În prezent, Standardele de evaluare a bunurilor, ediţia 2020, intrate în vigoare
la data de 1 septembrie 2020 sunt obligatorii pentru desfăşurarea activităţii de
evaluare.

4
 Principalele organizaţii profesionale sunt prezentate schematic în continuare.
 În anul 1868 s-a înfiinţat, în Anglia, prima organizaţie a evaluatorilor de
proprietăţi imobiliare, renumita Royal Institution of Chartered Surveyors –
RICS;
 Mai mulţi membri ai comitetului tehnic al RICS, în cooperare cu
reprezentanţi ai organizaţiilor de evaluare din SUA, au fondat, în anul 1981,
Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare a Activelor
(TIAVSC). În anul 1994, Comitetul şi-a schimbat numele în The
International Valuation Standards Comitee (IVSC), obiectivul fundamental
constituindu-l elaborarea Standardelor internaţionale de evaluare;
 În anul 1992 a luat fiinţă Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România
(ANEVAR), organizaţie profesională, neguvernamentală, nonprofit care
elaborează standarde profesionale, recomandări, apără şi impune profesia
de evaluator în România;
 În anul 1997 a luat fiinţă o asociaţie europeană nonprofit care cuprinde, în
prezent, asociaţiile profesionale ale evaluatorilor din ţările europene,
cunoscută sub numele de TEGoVA (The European Group of Valuers’
Associations), obiectivul fundamental al acestui grup reprezentându-l
elaborarea Standardelor Europene de Evaluare (EVS-uri), în concordanţă cu
Directivele Consiliului Europei.
ANEVAR este membră atât a IVSC, cât şi a TEGoVA.

Zona nord-americană are, probabil, cele mai multe organizaţii implicate direct
în evaluarea întreprinderii:
 American Institute of Certified Public Accountants (AICPA) s-a înfiinţat în
anul 1887 şi recunoaşte serviciul de evaluare a întreprinderii ca un serviciu
de nişă pentru membrii săi (calificare Certified Public Accountant – CPA) şi
oferă o calificare specifică Accredited in Business Valuation (ABV).
http://www.aicpa.org
 American Society of Appraisers (ASA) s-a înfiinţat în anul 1936 ca o
organizaţie multidisciplinară ce oferă cursuri şi seminarii de pregătire în
evaluarea maşinilor şi echipamentelor, evaluarea întreprinderii, evaluarea
activelor necorporale, evaluarea proprietăţii personale, evaluarea bijuteriilor
şi pietrelor preţioase şi oferă mai multe calificări: Accredited Member (AM),
Accredited Senior Appraiser (ASA), Fellow of the American Society of
Appraisers. http://www.appraisers.org/
 National Association of Certified Valuators and Analysts (NACVA) s-a
înfiinţat în anul 1991, în asociere cu AICPA, ca o organizaţie interesată în
principal de evaluarea companiilor nelistate la bursă (închise) şi care oferă o
calificare de Certified Valuation Analyst (CVA). http://www.nacva.com/
 The International Association of Certified Valuation Specialists (IACVS)

5
 s-a înfiinţat în anul 2000 ca o organizaţie interesată în principal de
evaluarea companiilor, activelor financiare şi activelor necorporale şi care
oferă o calificare de Certified Valuation Analyst (CVA). http://iacva.org/

 The Canadian Institute of Chartered Business Valuators (CICBV) s-a

înfiinţat în anul 1971 şi este cea mai importantă organizaţie profesională
din Canada, oferind o calificare de Chartered Business Valuator (CBV).
https://cbvinstitute.com/

În Europa, una dintre cele mai importante organizaţii implicate direct în

evaluarea întreprinderii este Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România
(ANEVAR). Înfiinţată în anul 1992 şi având acum un număr de peste 5.500 de
membri, ANEVAR este una dintre puţinele asociaţii profesionale la nivel
internaţional ce pune împreună evaluatorii de întreprinderi, de proprietăţi imobiliare,
bunuri mobile şi active financiare şi care oferă o calificare de MA (Membru
ANEVAR) şi MAA (Membru Acreditat ANEVAR) în evaluarea întreprinderii.
http://www.anevar.ro

ANEVAR a luat ființă în anul 1992, ca asociaţie profesională

neguvernamentală, independentă, conform prevederilor legale în vigoare la acea
dată, iar în anul 2011 profesia de evaluator autorizat a fost reglementată prin
Ordonanța Guvernului României nr. 24/2011 privind unele măsuri în domeniul
evaluării bunurilor, aprobată cu modificări prin Legea nr. 99/2013, ANEVAR fiind
constituită ca organizație profesională de utilitate publică, fără scop patrimonial, din
care fac parte evaluatorii autorizați care dobândesc această calitate, în condițiile
prevăzute de actul normativ mai sus menționat.

Asociația Națională a Evaluatorilor Autorizați din România are drept scop

organizarea, coordonarea și autorizarea exercitării profesiei de evaluator autorizat în
România, reprezentarea și protejarea intereselor profesionale ale membrilor săi,
asigurarea exercitării independente a profesiei de evaluator autorizat cu respectarea
deontologiei profesionale și a unui înalt nivel de calificare profesională, precum și
promovarea standardelor, metodelor și tehnicilor de evaluare în activitatea
evaluatorilor autorizați.

6
CAPITOLUL 2
Teoria valorii. Bazele și principiile evaluării

1. Scurtă prezentare a teoriei valorii

Teoria valorii îşi are începutul în secolul XVIII. Şcoala clasică a identificat prima
dată cei patru factori de producţie – pământul, capitalul, munca şi coordonarea – şi a pus în
discuţie relaţia între factorii de bază care creează valoarea şi raportul cerere-ofertă pe piaţă.
Adam Smith (1721-1790) a pus problema valorii în cadrul explicării fenomenelor
economice. El a identificat cele două dimensiuni importante ale valorii, şi anume:
 utilitatea şi implicit ideea că există o valoare de întrebuinţare ce exprimă
utilitatea unui anumit obiect;
 puterea de cumpărare pe care o determină posesia ori proprietatea unui bun şi de
aici, ideea de valoare de schimb.

Teoria valorii ar putea fi sintetizată în următoarele postulate:

(1) Valoarea nu este o trăsătură intrinsecă a unui activ sau a unui bun, ci ea este
creată în mintea persoanelor care constituie piaţa acelui activ sau bun.

(2) Valoarea este creată din interacţiunea a patru factori economici interdependenţi:
 utilitatea - capacitatea unui bun de a satisface o anumită nevoie/dorinţă;
 raritatea - exprimă oferta prezentă sau anticipată a unui bun economic raportată
la cererea pentru acel bun;
 dorinţa - exprimată de intensitatea satisfacţiei produsă de către un bun celui care
are nevoie de acesta;
 puterea de cumpărare - exprimată de capacitatea participanţilor pe piaţă, de a
cumpăra bunurile oferite prin plata în bani sau în echivalent.

(3) Manifestarea valorii este condiţionată de transferabilitatea activului sau bunului,

exprimată prin capacitatea acestuia de a fi schimbat pe bani sau echivalent.

(4) Interacţiunea continuă dintre cei patru factori economici, redaţi la (2), se
concretizează în acţiunea celei mai cunoscute „legi” a economiei de piaţă: legea cererii şi
ofertei.

1
 2. Concepte fundamentale utilizate în evaluare

Principalele concepte utilizate în teoria şi practica evaluării sunt:

a) Proprietatea - este un concept juridic ce se referă la toate avantajele, drepturile şi

beneficiile legate de deţinerea acesteia.
Proprietatea imobiliară este definită ca fiind terenul şi acele elemente create de
om ataşate acestuia.
Proprietatea asupra bunurilor, altele decât cele imobiliare, poartă numele de
proprietate mobiliară.
Termenul de activ este utilizat, de asemenea, ca un substitut pentru conceptul de
proprietate.

b) Preţul este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun
sau serviciu. În cazul în care a fost plătit, preţul devine un fapt istoric, respectiv un cost
pentru cmpărător.
Ca urmare a faptului că o tranzacţie este unică din prisma motivaţiilor sau
intereselor părţilor, capacităţii lor financiare, contextului economic şi financiar general
etc., preţul plătit pentru bunuri şi servicii poate avea sau nu legătura cu valoarea care ar
putea fi atribuită de către majoritatea participanţilor pe piaţa acelor bunuri sau servicii.
Astfel, preţul poate reprezenta o indicaţie asupra valorii relative dată bunurilor sau
serviciilor, în anumite situaţii de către un anumit vânzător sau cumpărător.

c) Costul este suma necesară pentru a crea sau a produce un bun sau serviciu. Preţul
plătit pentru bunuri sau servicii devine un cost pentru cumpărător.
În evaluare se utilizează noţiunile de cost de înlocuire (brut şi net), cost de
reproducţie (brut şi net).

d) Piaţa constituie mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate,

fără restricţii, între cumpărători şi vânzători.
O piaţă poate fi locală, regională, naţională şi internaţională.

e) Valoarea reprezintă un concept economic cu privire la preţul cel mai probabil

convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare.
Valoarea rezultă în urma operaţiunilor de evaluare şi nu în urma procesului de negociere.
Valoarea este o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru bunuri
sau servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii.
Evaluatorii evită utilizarea singulară a cuvântului valoare, adăugând atribute care
descriu tipul particular de valoare. Cel mai utilizat tip de valoare este cel al valorii de
piaţă.

2
 3. Tipuri de valoare

Pentru diferite scopuri ale evaluării şi pentru diferite categorii de proprietăţi

evaluate au fost elaborate standarde, care fac referire la diferite criterii de evaluare. Cel
mai des aplicabil tip de valoare este cel al valorii de piaţă.
Potrivit Standardelor de evaluare a bunurilor utilizate începând cu 1 septembrie
2020, tipurile de valoare sunt:

A. Valoarea de piaţă

Cel mai întâlnit tip de evaluare folosit în practică este valoarea de piaţă.
Valoarea de piață reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar
putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât,
într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing adecvat și în care părțile au acționat
fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.

B. Chiria de piață

Chiria de piață este suma estimată pentru care un drept asupra proprietății
imobiliare ar putea fi închiriat, la data evaluării, între un locator hotărât și un locatar
hotărât, cu clauze de închiriere adecvate, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un
marketing adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și
fără constrângere.

Locator - O persoană sau o entitate corporativă care acordă alteia drepturile de folosință a
unui activ, conform clauzelor unui contract de închiriere, în schimbul unei plăți sau a unei
serii de plăți.
Locatar - O persoană sau o entitate corporativă cu drept de folosință a unui activ conform
clauzelor unui contract de închiriere.

C. Valoarea echitabilă

Valoarea echitabilă este prețul estimat pentru transferul unui activ sau a unei
datorii între părți identificate, aflate în cunoștință de cauză și hotărâte, preț care reflectă
interesele acelor părți.

Valoarea echitabilă cere estimarea prețului care este just pentru ambele părți
specifice, identificate, luând în considerare avantajele sau dezavantajele pe care fiecare
parte le va obține din tranzacție. Pe de altă parte, valoarea de piață cere ca orice avantaj
sau dezavantaj, care nu ar fi obtenabil sau suportat de către participanții de pe piață, să nu
fie luat în considerare.
Valoarea echitabilă este un concept mai larg decât valoarea de piață.

3
 Exemplele privind utilizarea valorii echitabile includ:
(a) determinarea unui preț care este echitabil pentru participația într-o întreprindere
necotată, deoarece prețul pentru doi deținători anumiți poate fi echitabil pentru aceștia, dar
diferit de prețul care ar putea fi obținut pe piață, și
(b) determinarea unui preț care ar fi echitabil pentru un locator și un locatar, fie pentru
transferul permanent al activului închiriat, fie pentru anularea datoriei aferente
contractului de închiriere.

D. Valoarea de investiție/subiectivă

Valoarea de investiție este valoarea unui activ pentru proprietarul acestuia sau
pentru un proprietar potențial, pentru o anumită investiție sau pentru anumite scopuri de
exploatare.

Pentru un anumit investitor care are criterii clare asupra investiţiei intenţionate se
aplică conceptul de valoare de investiţie.
Cauzele unei posibile diferenţe între valoarea de piaţă şi valoarea de investiţie sunt
aprecierile subiective asupra:
 sinergiilor posibile după achiziţionarea proprietăţii;
 performanțelor așteptate de investitor;
 riscurilor percepute ale afacerii.

E. Valoarea sinergiei

Valoarea sinergiei reprezintă rezultatul creat în urma combinării a două sau mai
multe active sau drepturi, atunci când valoarea rezultată în urma combinării este mai
mare decât suma valorilor individuale.

Dacă sinergiile se obțin numai de către un anumit cumpărător, atunci valoarea

sinergiei este diferită de valoarea de piață, deoarece valoarea sinergiei reflectă
caracteristicile speciale ale unui activ, care au o valoare numai pentru un anumit
cumpărător. Valoarea care depășește suma valorilor individuale este cunoscută și sub
numele de „valoarea de comasare”.

F. Valoarea de lichidare

Valoarea de lichidare reprezintă suma care ar fi obținută când un activ sau grup
de active se vinde în mod individual. Valoarea de lichidare ar trebui să ia în considerare
costurile necesare aducerii activelor în starea de vandabilitate, precum și costurile
generate de cedarea lor.
Valoarea de lichidare se poate determina în două premise de evaluare diferite:

4
(a) vânzarea ordonată, în urma unei activități adecvate de marketing sau
(b) vânzarea forțată cu o perioadă limitată pentru activitatea de marketing.

4. Principii fundamentale de evaluare. Principii de evaluare a

întreprinderii

Principiile fundamentale ale evaluării sunt valabile atât în evaluarea afacerilor

cât şi a proprietăţilor imobiliare, maşinilor şi echipamentelor sau activelor necorporale.
Cele mai importante principii de evaluare sunt:

1. Principiul anticipării: valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate care

urmează a fi generate de proprietatea detinută.

Este normal ca investitorii să gândeasca valoarea mai degrabă în funcţie de

beneficiile probabile şi riscurile ataşate unui anumit plasament de capital decât în funcţie
de costul istoric sau costul de recreare a acelei proprietăţi.

2. Principiul substituţiei: atunci când pe piaţă sunt disponibile mai multe bunuri
similare având preţuri diferite, acela care are preţul cel mai mic se va epuiza
primul.

Forma de manifestare a acestui principiu este cunoscuta din viaţa obisnuită, dar
modul de nuanţare în domeniul evaluării este puţin diferit, ţinând seama de complexitatea
proprietăţilor sau afacerilor evaluate care încorporează mai multe “bunuri”: un activ nu
valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale componente.

3. Principiul schimbării: schimbarea este rezultatul acţiunii legii cauză – efect.

Schimbările care apar în cadrul forţelor care crează sau influenţează valoarea (unei
proprietăţi sau afaceri) sunt continue, unele graduale altele rapide. De exemplu,
schimbarea de către guvern a legii impozitului pe profit, falimentul unui concurent
important sunt schimbări care au impact direct şi rapid asupra valorii. De asemenea,
deprecierea fizică sau funcţională a activelor se încadrează în categoria schimbărilor cu
impact gradual asupra valorii. Evaluatorul încearcă să surprindă în estimarea sa
schimbările probabile ale pieţei sau ale proprietăţii dar trebuie reţinut că o estimare a
valorii este validă doar la data specificată în raport.

4. Principiul cererii şi ofertei: preţul unei mărfi (proprietăţi) variază direct dar nu
neaparat şi proporţional cu cererea şi invers, dar nu neapărat proporţional cu
oferta.

5
 Legea cererii şi ofertei este importantă şi în domeniul evaluării. Atunci când pe
piaţă există mai multe alternative investiţionale (obligaţiuni, acţiuni, firme închise, unităţi
operaţionale etc.) care cumuleaza o ofertă mai mare decât cererea solvabilă, realizarea
echilibrului cerere-oferta va avea ca efect scăderea preţurilor de vânzare.

5. Principiul contribuţiei: valoarea unei părţi componente a unei proprietăţi/ afaceri

depinde de cât de mult contribuie aceasta la valoarea întregului sau de câ de mult
reduce valoarea întregului absenţa sa.

Este un principiu care ajuta la înţelegerea clară a adevărului că nu toate costurile

înseamna valoare şi permite estimarea valorii în cazuri particulare, cum ar fi: divizarea,
fuziunea, recapitalizarea etc.

Principii de evaluare a întreprinderii:

Principiul 1
Valoarea întreprinderii este echivalentă cu valoarea prezentă a tuturor fluxurilor viitoare
anticipate care derivă din dreptul de proprietate asupra capitalului firmei.

Cu alte cuvinte, valoarea întreprinderii este orientata spre viitor. Investitorii

analizează întreprinderile pe baza performanţelor acestora de a genera venituri sau fluxuri
financiare atât din activitatea de exploatare (operaţională), cât şi din afara exploatării.
Astfel, cu cât este mai mare incertitudinea cu privire la performanţele viitoare ale
întreprinderii, cu atât riscul perceput va fi mai mare şi prin urmare valoarea va fi mai
micã.

Principiul 2
Atunci când valoarea este definitã ca "valoarea actualizatã a tuturor câştigurilor viitoare
anticipate care derivã din dreptul de proprietate", valoarea are două componente
distincte: comercialã (sau transferabilã) şi necomercialã (sau valoare pentru proprietar).

Acest principiu este uneori greu de cuantificat, pentru că o condiţie importantă a

manifestării valorii este determinată de transferabilitatea proprietăţii şi deci, evaluatorul
trebuie să stabilească şi să cuantifice valoarea netransferabilă care aparţine proprietarului
actual în virtutea atributelor sale personale, incluzând în valoarea de piaţă doar valoarea
comercială (transferabilă).

Principiul 3
Valoarea este estimatã la un anumit moment de timp, ţinând cont de informaţiile
cunoscute şi previziunile fãcute numai pentru acel moment de timp.

Întreprinderile sunt în continuã evoluţie ca rezultat al vânzãrii sau cumpărării de

active, linii de fabricaţie, schimbării managementului, schimbărilor din ramura şi a

6
situaţiei concurenţiale. Toate aceste schimbări influenţează evoluţia întreprinderii şi
conduc la modificarea valorii ei. Prin urmare, valoarea corespunde unui anume moment de
timp.

Principiul 4
Piaţa determină rata de fructificare a capitalului aşteptatã de investitor.

Costul capitalului sau rata de fructificare a capitalului are un rol esenţial în

estimarea valorii de piaţă a întreprinderii. Evaluatorul trebuie sa înţeleagă că la un anumit
moment de timp, forţele pieţei sunt cele care determină ratele de fructificare a capitalului,
aşteptate de investitori. Aceste forţe sunt determinate îndeosebi de:
a) condiţiile economice generale, dar în mod deosebit de ratele dobânzilor la
creditele pe termen scurt şi lung;
b) situaţia echilibrului cerere-ofertă pe piaţa investiţiilor, în general şi a
întreprinderilor, în special;
c) categoria de cumpărători de pe piaţă, motivaţia lor şi filosofia de investiţie a
fiecăruia. Evident că fiecare categorie are aşteptări specifice referitoare la
fructificarea capitalului şi atitudinea lor va influenţa performanţele generale ale
pieţei de capital.

Principiul 5
Valoarea întreprinderii depinde direct de performanţa acesteia de a genera în viitor
fluxuri pozitive la dispoziţia proprietarilor, cu excepţia cazurilor când lichidarea conduce
la o valoare mai mare.

În cadrul concepţiei de continuitate a activităţii întreprinderii, valoarea este

estimatã prin aplicarea unei rate de actualizare adecvate în condiţiile alegerii unor fluxuri
financiare viitoare obţinute după plata impozitului pe profit.
Acceptând că piaţa “impune” rata de fructificare a capitalului şi că aceasta în cele
mai multe cazuri se află într-un interval relativ restrâns, este evident că valoarea unei
întreprinderi variază direct proporţional cu performanţa ei de a genera în viitor fluxuri
pozitive pentru remunerarea capitalului investitorilor.
Logic înţelegem că valoarea estimată pe principiul continuităţii nu poate fi mai
mică decât valoarea de lichidare a afacerii.

Principiul 6
Cu cât este mai mare valoarea activelor tangibile (estimată ca valoare de utilizare sau de
lichidare) cu atât este mai mare valoarea întreprinderii.

Teoretic, atunci când se estimează activul net corectat, cu cât este mai mare
valoarea activelor tangibile, cum ar fi clădirile sau echipamente, cu atât este mai mare
suma necesarã de investit pentru a intra în domeniul în care funcţionează întreprinderea.
Rezultă un cost mai mare de intrare în ramura, o probabilitate mai mică de concurenţă şi,
de asemenea, o rată de fructificare cerută de cumpărător mai mică. Aplicarea acestui
raţionament trebuie să reflecte condiţiile unei situaţii date.

7
 Deşi se presupune continuitatea activităţii întreprinderii, toate previziunile pe care
le realizează un investitor raţional iau în calcul şi probabilitatea de faliment. La data
cumpărării întreprinderii, activul net al firmei va avea o valoare de lichidare. Teoretic, cu
cât valoarea de lichidare la data evaluării este mai mare, cu atât riscul cumpărătorului este
mai mic şi prin urmare rata de fructificare aşteptată de cumpărător este mai micã.

Principiul 7
În majoritatea cazurilor participaţia de control are o valoare unitară mai mare decât
participaţia minoritară, atunci când acestea sunt estimate separat.

Este important să se facă deosebirea între estimarea valorii totale a întreprinderii şi

estimarea valorii individuale a participaţiilor pe care le au diferiţi acţionari ai
întreprinderii.
Controlul deţinut de un acţionar sau de un grup de acţionari care acţioneazã
coerent în luarea decizilor în virtutea unui acord, asigurã în primul rând alegerea
membrilor consiliului de Administraţie şi apoi controlul operaţiilor întreprinderii şi
strategia acesteia.
Un acţionar cu participaţie minoritară nu va putea controla semnificativ fluxul de
lichidităţi generat de firmă şi ca urmare a acestui dezavantaj valoarea unitarã a
participaţiei sale este inferioarã faţă de valoarea unitară a participaţiei majoritare.

Principiul 8
Piaţa plăteşte o primă pentru activele lichide comparativ cu activele mai puţin lichide sau
invers, aşteaptă un discount pentru lipsa de lichiditate.

Uşurinţa de a transforma o investiţie în bani într-un termen scurt şi cu o pierdere mică de

valoare reprezintă un aspect important în estimarea valorii de piaţă a companiilor

8
CAPITOLUL 2
Teoria valorii. Bazele și principiile evaluării

5. Standarde de evaluare

În prezent, Standardele de evaluare a bunurilor, ediţia 2020, intrate în vigoare la

data de 1 septembrie 2020 sunt obligatorii pentru desfăşurarea activităţii de evaluare.
Standardele de evaluare a bunurilor sunt în conformitate cu Standardele
Internaționale de Evaluare (IVS – International Valuation Standards) - ediția 2020 și sunt
adaptate specificului pieței din România.

Principalele obiective avute în vedere în dezvoltarea standardelor internaționale de

evaluare sunt:
- să înlesnească tranzacţiile internaţionale şi să contribuie la dezvoltarea pieţelor
internaţionale prin promovarea trasparenţei în raportările financiare, precum şi
creşterea încrederii în evaluările realizate,
- să servească drept etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga lume,
permiţându-le astfel să răspundă cerinţelor pieţelor internaţionale pentru evaluări
credibile.

Standardele de evaluare au, în principal, rolul:

 de a institui proceduri ce permit certificarea valorii conform legislaţiei interne şi
internaţionale, practicii evaluării şi standardelor contabile;
 de a defini elementele fundamentale ale evaluării, creându-se o bază a practicii
evaluării;
 de a asigura parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor.

Standardele de evaluare
 subliniază necesitatea utilizării doar a metodelor şi procedurilor de evaluare
recunoscute, alese în funcţie de scopul evaluării;
 descriu detaliat cele trei abordări utilizate în evaluarea unei întreprinderi,
respectiv:
- abordarea pe bază de active;
- abordarea pe bază de venit;
- abordarea prin comparaţie.
 impun reconcilierea valorii finale. Evaluatorul, în cadrul unui proces de
judecată, trebuie să selecteze o singură valoare, din seria de valori obţinute
în urma utilizării mai multor metode de evaluare. Nu se recurge la aprecieri

1
 statistice (de exemplu o medie ponderată a valorilor obţinute).

Standardele de evaluare a bunurilor ediţia 2020 includ Standardele Internaționale

de Evaluare (IVS) - ediția 2020, două Standarde Europene de Evaluare (EVS) elaborate de
TEGoVA, care, împreună cu Ghidurile de evaluare (GEV), reprezintă o colecție completă,
compatibilă cu realitățile economice din România, legate de evaluarea bunurilor.

 Standardele de evaluare SEV, compuse din:

 SEV 100 - Cadrul general (IVS Cadrul general)

 SEV 101 - Termenii de referinţă ai evaluării (IVS 101)
 SEV 102 - Documentare și conformare (IVS 102)
 SEV 103 - Raportare (IVS 103)
 SEV 104 - Tipuri ale valorii (IVS 104)
 SEV 105 - Abordări și metode de evaluare
 SEV 200 - Întreprinderi şi participaţii la întreprinderi (IVS 200)
 SEV 210 - Active necorporale (IVS 210)
 SEV 220 - Datorii nefinanciare (IVS 220)
 SEV 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare (IVS 400)
 SEV 233 - Proprietatea în curs de construire (IVS 410)
 SEV 250 - Instrumente financiare (IVS 500)
 SEV 300 - Maşini, echipamente şi instalaţii (IVS 300)
 SEV 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru garantarea
împrumutului
 SEV 340 - Evaluarea bunurilor imobile și eficienţa energetică (EVIP)
 SEV 400 - Verificarea evaluării
 SEV 430 - Evaluări pentru raportarea financiară
 SEV 450 - Estimarea valorii de asigurare și a daunelor (EVGN)

 Ghidurile de evaluare GEV, compuse din:

 GEV 232 - Evaluarea proprietăţii imobiliare generatoare de afaceri
 GEV 500 - Determinarea valorii impozabile a clădirilor
 GEV 520 - Evaluarea pentru garantarea împrumutului
 GEV 600 - Evaluarea întreprinderii
 GEV 620 - Evaluarea bunurilor mobile de natura maşinilor, echipamentelor,
instalaţiilor și stocurilor
 GEV 630 - Evaluarea bunurilor imobile

 Glosar
 Abrevieri
 Cod de etică a profesiei de evaluator autorizat

2
6. Cod de etică

Conform standardelor profesionale, evaluatorul este „o persoană fizică, un grup de

persoane fizice sau o persoană juridică care posedă calificările, abilitatea și experiența
necesare pentru efectuarea unei evaluări în mod obiectiv, nepărtinitor și competent”,
Evaluatorul este o persoană care:
 a obţinut o pregătire profesională adecvată, în cadrul unui centru de
pregătire recunoscut sau o calificare academică adecvată,
 are experienţă şi este competent în evaluarea pe piaţă şi categoria
respectivă de active,
 cunoaşte, înţelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi
tehnici recunoscute care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări
credibile,
 este membru al unui organism naţional profesional recunoscut,
 urmează un program de pregătire/instruire profesională continuă,
 respectă toate cerinţele Codului de etică.

Prevederile Codului de etică sunt obligatorii pentru toți evaluatorii autorizați,

persoane fizice și persoane juridice, membrii ai Asociației.
Nerespectarea dispozițiilor Codului de etică constituie abatere disciplinară și atrage
răspunderea evaluatorilor autorizați conform regulamentelor în vigoare.

Obiectivele Codului de etică sunt:

 consolidarea încrederii publice în procesul de evaluare prin crearea unui cadru
pentru exprimarea de opinii de evaluare credibile de către evaluatorii autorizați cu
pregătire adecvată și care își desfășoară activitatea în mod etic,
 promovarea principiilor și conduitei etice pentru profesia de evaluator autorizat.

Principiile etice fundamentale ale profesiei de evaluator autorizat stabilesc cadrul

de conduită pe care trebuie să îl respecte evaluatorul autorizat atunci când oferă un
serviciu de evaluare.

Aceste principii sunt:

1. Integritate: să fie direct și onest în relațiile profesionale și de afaceri;

2. Obiectivitate, independență, imparțialitate: să evite conflicte de interes, influențe
sau preferințe care să îi afecteze judecata profesională;
3. Confidențialitate: să respecte confidențialitatea informațiilor obținute ca urmare a
relațiilor profesionale și să nu divulge astfel de informații terților fără a avea
autoritate specifică, să nu folosească informațiile în avantajul personal sau al unor
terțe părți;
4. Competență profesională: să mențină cunoștințele și abilitățile profesionale
necesare pentru a oferi clienților sau angajatorului servicii competente bazate pe

3
 practicile, legislația și tehnicile actuale; să-și desfășoare activitatea în mod serios și
în concordanță cu standardele profesionale de evaluare obligatorii pentru membrii
Asociației;
5. Comportament profesional: să respecte legile și reglementările în domeniul
evaluării de bunuri și să evite orice fel de acțiuni care ar putea discredita profesia.

1. Integritate

Principiul integrității obligă toți evaluatorii autorizați să fie cinstiți și onești în

toate relațiile profesionale și de afaceri. Integritatea implică o comportare corectă și
sinceră.
Evaluatorul autorizat nu va realiza cu bună știință un raport de evaluare, un raport
de verificare sau orice altă opinie referitoare la evaluare care:
• conține declarații sau informații care sunt false, greșite sau întocmite în mod
necorespunzător;
• conține erori fundamentale prin omisiune sau realizate cu intenție.
Dacă un evaluator autorizat descoperă asocierea sa cu astfel de informații sau erori,
va trebui să ia imediat măsurile necesare pentru a corecta erorile efectuate și să informeze
clientul și destinatarul lucrării de cele constatate.
Onorariul perceput de evaluatorul autorizat pentru activitatea de evaluare
desfășurată, nu trebuie să fie exprimat ca procent din valoarea estimată și nici nu trebuie
să fie condiționat de mărimea valorii propuse sau de nivelul unor impozite sau taxe legate
de valoarea propusă. De asemenea, onorariul nu trebuie să depindă nici de realizarea unui
eveniment sau beneficiu viitor.

2. Obiectivitate, independență, imparțialitate

Principiul obiectivității obligă evaluatorul autorizat să aibă în activitatea

desfășurată un comportament și un raționament profesional care să nu fie compromis din
cauza prejudecăților, conflictului de interese sau din cauza influenței altor persoane.
Evaluatorul autorizat are obligația de a fi imparțial, independent și onest.
Incertitudinile posibile referitoare la independență sau imparțialitate trebuie să fie făcute
cunoscute celor implicați și eliminate sau minimalizate pentru a nu exista suspiciuni
privind concluziile lucrării de evaluare.
În exercitarea profesiei, evaluatorii autorizați trebuie să dezvolte și să raporteze
analize, opinii și concluzii nepreferențiale.
Evaluatorul autorizat trebuie să refuze lucrarea de evaluare pentru care există
amenințări certe privind obiectivitatea, imparțialitatea sau independența sa.
Evaluatorul autorizat nu va efectua o lucrare de evaluare pentru aceleași bunuri
pentru două sau mai multe părți implicate într-o tranzacție, fără acordul scris al părților.

4
 3. Confidențialitate

Evaluatorul autorizat trebuie să respecte confidențialitatea informațiilor deținute cu

privire la client și la lucrările efectuate și trebuie să fie precaut și vigilent pentru a nu face
dezvăluiri neintenționate.
Evaluatorul autorizat va comunica numai clientului sau destinatarului lucrării sau
persoanelor autorizate de către aceștia, valorile rezultate în urma evaluării sau alte
informații considerate de comun acord ca fiind confidențiale, cu excepția cazului când se
solicită acest lucru în mod legal, pentru respectarea anumitor proceduri judiciare.
Contractul de servicii de evaluare reprezintă cadrul legal adecvat pentru a preciza tipul și
natura informațiilor considerate confidențiale.
Evaluatorul autorizat va lua toate măsurile rezonabile pentru a se asigura că
personalul aflat în subordinea sa și persoanele de la care obține asistență respectă obligația
de confidențialitate rezultată ca urmare a unei misiuni de evaluare.
Obligația respectării principiului confidențialității continuă chiar și după încheierea
relației dintre evaluatorul autorizat, client sau angajator.

4. Competența profesională

Principiul competenței profesionale implică următoarele obligații din partea

evaluatorului autorizat:
• menținerea cunoștințelor profesionale și a abilităților la nivelul necesar astfel
încât angajatorul sau clienții să beneficieze de servicii profesionale competente;
• realizarea serviciilor profesionale în conformitate cu standardele de evaluare
obligatorii pentru membrii Asociației.

Competența profesională implică exercitarea judecății, în utilizarea cunoștințelor și

a abilităților profesionale pentru realizarea serviciilor de evaluare și presupune:
• dobândirea de cunoștințe profesionale adecvate;
• menținerea nivelului de cunoștințe profesionale prin programele de pregătire
continuă.

Evaluatorul autorizat trebuie să aibă cunoștințele și abilitățile necesare, astfel încât

să înțeleagă și să utilizeze corect metodele și procedurile de evaluare general recunoscute
pentru realizarea unei evaluări credibile; să nu efectueze evaluarea într-o manieră neatentă
sau neglijentă, favorizând apariția de erori.
Evaluatorul autorizat va lua toate măsurile rezonabile pentru a se asigura că cei
care își desfășoară activitatea de evaluare sub coordonarea sa, acționează în conformitate
cu standardele de evaluare obligatorii pentru membrii Asociației.
Evaluatorul autorizat va respecta standardele de evaluare obligatorii pentru
membrii Asociației. Situațiile în care aceste standarde nu sunt aplicabile misiunii de
evaluare datorită unor acte normative incidente sau altor cerințe relevante misiunii, trebuie
clarificate cu clientul și destinatarul și explicitate în raport.

5
 Evaluatorul autorizat va presta acele servicii de evaluare pentru care are
competențe și calificări, conform Tabloului evaluatorilor autorizați, dobândite prin
pregătire profesională specifică.

5. Comportament profesional

Principiul comportamentului profesional obligă toți evaluatorii autorizați să

respecte legislația specifică în vigoare și standardele de evaluare obligatorii pentru
membrii Asociației.
Evaluatorii autorizați nu trebuie să compromită buna reputație a profesiei. Ei
trebuie să fie cinstiți și sinceri, să prezinte obiectiv și fără ambiguități procesul de evaluare
și concluziile lucrării, indiferent de dorințele și indicațiile clientului.
Evaluatorii autorizați vor evita orice comportament sau acțiune care ar putea
discredita profesia, Asociația și membrii acesteia sau care ar fi în detrimentul interesului
public.
Evaluatorii autorizați nu vor prezenta denaturat calificările și experiența
profesională proprie.
Evaluatorul autorizat nu va induce în eroare Asociația în mod expres sau printr-un
act de omisiune pentru a fi eligibil pentru un anume statut sau categorie de membri.
Evaluatorii autorizați nu vor face afirmații compromițătoare cu privire la alți
evaluatori autorizați sau la lucrările efectuate de către aceștia.

6
CAPITOLUL 3
Procesul de evaluare a întreprinderii

Procesul de evaluare include toate cercetările, informaţiile, raţionamentele,

analizele şi concluziile necesare pentru a se ajunge la valoarea estimată credibilă.
Procesul de evaluare începe prin identificarea de către evaluator a întreprinderii de
evaluat şi a bazei de evaluare şi se încheie odată cu raportarea către client a concluziilor.

3.1 Contractarea
Activitatea de evaluare se desfăşoară pe baza unui contract încheiat între
evaluator/firma de evaluare şi beneficiarul evaluării, în urma câştigării unei licitaţii sau
prin înţelegerea părţilor.
Principalele elemente ale unui contract de evaluare sunt:
 părţile contractante,
 scopul evaluării,
 obiectul contractului,
 termenul de execuţie,
 obligaţiile părţilor,
 valoarea contractului,
 condiţii de plată,
 clauza de reziliere a contractului,
 clauze de confidenţialitate,
 alte clauze contractuale.

3.2 Desfăşurarea procesului de evaluare

Desfăşurarea procesului de evaluare presupune elaborarea sistematică a raportului
de evaluare, ce reprezintă etapa finală a activităţii de evaluare.
Pentru a realiza o protejare a clientului şi a asigura un nivel profesional adecvat,
experţii evaluatori membri ANEVAR sunt obligaţi să aplice prevederile Standardului de
evaluare SEV 103 – Raportare (IVS 103).

Raportul de evaluare reprezintă un document care înregistrează instrucţiunile

pentru o anumită misiune de evaluare, baza de evaluare şi scopul evaluării ca şi
rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea.
Un raport de evaluare poate să explice procesele analitice care au fost parcurse în
cursul evaluării şi să prezinte informaţiile semnificative care au fost folosite în analiză.
Tipul, conţinutul şi dimensiunea unui raport variază în funcţie de destinatar, de
cerinţele legale, de tipul proprietăţii şi de natura şi complexitatea misiunii de evaluare.

1
 Principalele părţi ale procesului de evaluare sunt:

A. Definirea problemei (Termenii de referință ai evaluării)

B. Diagnosticul pentru evaluarea firmei
C. Abordarea evaluării
D. Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale

A. Definirea problemei (Termenii de referință ai evaluării)

Reprezintă primul pas în procesul de evaluare, aici se stabilesc contextul şi sfera

evaluării şi se elimină orice neclaritate ce poate fi implicată de o problemă de evaluare.

Elementele incluse aici sunt:

(a) Identificarea și competența evaluatorului

Evaluatorul poate fi o persoană fizică sau juridică.
Raportul trebuie să includă o declarație prin care evaluatorul să confirme că poate
oferi o evaluare obiectivă și imparțială și că este competent să efectueze evaluarea.
Raportul va include semnătura persoanei fizice sau juridice responsabilă pentru evaluare.
Dacă evaluatorul a apelat la asistență substanțială din partea altor specialiști, pentru orice
aspect al evaluării în raport trebuie prezentată natura unei astfel de asistențe, precum și
măsura în care s-a bazat pe această asistență.

(b) Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

Când se determină forma și conținutul raportului de evaluare este important să se
precizeze persoanele pentru care se realizează evaluarea, pentru a se asigura faptul că
aceasta conține informații adecvate necesităților lor. Orice restricție privind persoanele
care se pot baza pe evaluare trebuie convenită și consemnată în scris.

(c) Scopul evaluării

Trebuie prezentat în mod clar scopul pentru care este efectuată evaluarea, ca de
exemplu, evaluarea este cerută pentru garantarea împrumutului, pentru a oferi asistență la
transferul unor acțiuni sau pentru a oferi asistență în cadrul unei emisiuni de acțiuni.
Scopul unei evaluări va determina tipul valorii. Este important ca evaluarea să nu fie
utilizată în afara contextului sau pentru alte scopuri decât cel prezentat.

(d) Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării

Poate fi necesară o clarificare pentru a se face distincția între un activ și un drept
de proprietate asupra acestuia sau un drept de folosință al acelui activ. Dacă evaluarea se
face pentru un activ care se utilizează în combinație cu alte active, va fi necesar să se
clarifice dacă acele active se includ în evaluare, dacă se exclud și se presupune că sunt
disponibile sau dacă se exclud și se presupune că nu sunt disponibile.

2
 (e) Tipul valorii
Tipul valorii trebuie să fie adecvat cu scopul evaluării. Tipurile valorii
recunoscute de Standardele de evaluare sunt definite în SEV 104 – Tipuri ale valorii (IVS
104). Este necesară și precizarea monedei în care se va raporta valoarea.

(f) Data evaluării și data raportului de evaluare

Data evaluării reprezintă data la care este valabilă opinia evaluatorului asupra
valorii. Data evaluării trebuie specificată datorită faptului că factorii care influenţează
valoarea firmei se modifică permanent.
Data raportului de evaluare este întotdeauna o dată prezentă, respectiv data la care
s-a redactat acel raport. Poate fi aceeaşi sau diferită de data evaluării.

(g) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării

Termenii de referință ai evaluării trebuie să cuprindă precizări privind orice
limitări sau restricții referitoare la inspecția, documentarea și analizele necesare pentru
scopul evaluării.

(h) Natura și sursa informațiilor pe care se va baza evaluarea

Trebuie convenite și consemnate în scris natura și sursa oricăror informații
relevante pe care se va baza evaluarea, precum și documentarea necesară pentru orice
verificări care vor fi întreprinse pe durata evaluării.

(i) Ipoteze și ipoteze speciale

Ipotezele sunt aspecte care sunt acceptate ca fapte, în mod rezonabil, în contextul
evaluării, fără a fi în mod specific documentate sau verificate. Ele sunt aspecte care, după
ce au fost stabilite, trebuie acceptate pentru înțelegerea evaluării sau altor servicii de
evaluare furnizate.
O ipoteză specială este o ipoteză care presupune fie date care diferă de datele
reale existente la data evaluării, fie date care nu ar fi presupuse de către un participant
tipic de pe piață într-o tranzacție, la data evaluării. Ipotezele speciale se utilizează deseori
pentru a ilustra efectul pe care îl are modificarea circumstanțelor asupra valorii.
Exemple de ipoteze speciale sunt: faptul că o clădire, aflată în faza de proiect, ar
fi finalizată la data evaluării; faptul că un anumit contract care nu s-a semnat, ar fi în
vigoare la data evaluării s.a. Se iau în considerare numai acele ipoteze și ipoteze speciale
care sunt rezonabile și relevante, având în vedere scopul pentru care este solicitată
evaluarea.

(j) Restricții de utilizare, difuzare sau publicare

Când este necesar sau de dorit să se restricționeze utilizarea evaluării sau a celor
care pot să se bazeze pe aceasta, trebuie specificat în mod clar care sunt utilizatorii
desemnați și care sunt restricțiile.

(k) Declararea conformității evaluării cu Standardele de evaluare aplicabile

3
 (l) Descrierea raportului
Trebuie convenită și consemnată în scris confirmarea formei raportului de
evaluare care va fi furnizat.

Termenii de referință ai evaluării trebuie formulați într-o manieră clară, care să nu

inducă în eroare niciuna dintre părțile contractuale și nici un terț independent și avizat
care are acces legitim la documentul contractual în care aceștia sunt consemnați.

B. Diagnosticul pentru evaluarea firmei

Diagnosticul reprezintă o analiză complexă asupra situaţiei resurselor şi

performanţelor obţinute, pe o perioadă de timp, anterioară evaluării.
Diagnosticul constituie o bază pentru estimarea elementelor şi variabilelor cheie
ce trebuie avute în vedere în cazul aplicării diferitelor metode de evaluare. Întrucât
evaluarea nu presupune doar o aplicare a unor tehnici, ci presupune o cunoaştere a
performantelor şi riscurilor firmei, evaluatorul trebuie să opereze cu parametri consideraţi
normali pentru mediul de activitate al firmei evaluate şi pentru momentul efectuării
evaluării.
Pe baza diagnosticului întreprinderii evaluate se pot construi scenarii pertinente,
care, în cazul evaluării firmelor necotate vor avea un impact semnificativ asupra estimării
valorii.
Diagnosticarea stării actuale presupune o analiză critică a următoarelor elemente:
1. Diagnosticul juridic
• Dreptul civil
• Dreptul comercial
• Dreptul fiscal
• Dreptul muncii
• Dreptul mediului
• Litigiile
2. Diagnosticul operaţional
3. Diagnosticul comercial
• Analiza produselor/serviciilor întreprinderii
• Analiza pieţei întreprinderii
• Analiza partenerilor de afaceri (clienţi, furnizori, concurenţa)
• Promovarea şi distribuţia
4 Diagnosticul resurselor umane şi al managementului firmei
•. Diagnosticul resurselor umane
• Diagnosticul managementului firmei
5 Diagnosticul financiar
• Diagnosticul situaţiei patrimoniului
- Corelaţia fond de rulment – necesar fond de rulment, trezorerie netă
- Diagnosticul corelaţiei creanţe-obligaţii
- Diagnosticul lichidităţii şi solvabilităţii
- Diagnosticul pe baza ratelor de echilibru financiar
• Diagnosticul rentabilităţii
- Situaţia generală a rezultatului pe baza contului de profit şi pierdere

4
 - Diagnosticul factorial al rezultatului exploatării
- Pragul de rentabilitate şi intervalul de siguranţă
- Diagnosticul pe baza ratelor de rentabilitate
• Analiza riscului întreprinderii

C. Abordarea evaluării

Această etapă presupune aplicarea abordărilor, metodelor şi tehnicilor de evaluare

adecvate.
În procesul de evaluare, sunt recunoscute trei modalităţi (abordări) de a ajunge la
valoarea unei întreprinderi:
 Abordarea prin cost,
 Abordarea prin venit,
 Abordarea prin piaţă.

Abordarea prin cost (bazată pe active) este fundamentată pe principiul

substituţiei, respectiv un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor
părţilor componente.
În derularea abordării pe bază de active, bilanţul contabil este înlocuit cu bilanţul
ce reflectă toate activele, corporale sau necorporale, şi toate datoriile la valoarea lor de
piaţă sau la o altă valoare curentă adecvată.

Abordarea prin venit se bazează pe principiul anticipării, care afirmă că

valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate care urmează a fi generate de
proprietatea deţinută.
Prin abordarea pe bază de venit se estimează valoarea unei întreprinderi prin
determinarea valorii prezente a beneficiilor anticipate. Cele două metode uzuale ale
abordării pe bază de venit sunt:
 capitalizarea venitului şi
 metoda fluxului de numerar actualizat.
În cazul metodei capitalizării venitului, pentru a transforma venitul în valoare, un
nivel reprezentativ al venitului este împărţit la o rată de capitalizare sau este înmulţit cu
un multiplu de venit.
În cazul metodei actualizării fluxurilor de numerar, cash-flow-urile estimate
pentru perioadele viitoare sunt convertite în valoare prezentă folosind tehnica valorii
actualizate.

Abordarea prin piaţă (prin comparație) compară întreprinderea de evaluat cu

alte întreprinderi similare, cu participaţii la întreprinderi şi cu acţiuni care au fost vândute
pe piaţă.
Principalele surse de informaţii utilizate în cadrul acestei abordări sunt.
- pieţele financiare de valori mobiliare, pe care sunt tranzacţionate participaţii la
întreprinderi similare;
- piaţa achiziţiilor de întreprinderi în ansamblul lor;
- tranzacţiile anterioare ale proprietăţii subiect al evaluării.

5
 D. Reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale

Analiza rezultatelor este acea parte din procesul de evaluare în care evaluatorul
analizează concluzii alternative şi selectează în final o valoare, de obicei punctuală, sau
un interval de valori. De multe ori este necesară o revedere a întregului proces de
evaluare.
În această etapă, evaluatorul se bazează pe experienţa şi logica sa profesională
pentru a explica şi rezolva diferenţele între rezultatele obţinute din aplicarea diferitelor
abordări ale valorii.
El trebuie să analizeze credibilitatea şi aplicabilitatea fiecărei abordări la speţa
respectivă, să înţeleagă şi să explice diferenţele între rezultatele aplicării mai multor
metode, să analizeze gradul de credibilitate şi relevanţă al tuturor informaţiilor care au
stat la baza aplicării fiecărei metode.

3.3 Culegerea şi analiza datelor

În procesul de evaluare, calitatea şi cantitatea informaţiilor/datelor disponibile

pentru analiză sunt la fel de importante ca şi metodele/tehnicile/procedurile de evaluare
folosite pentru a le prelucra şi transforma în mărimi ale valorii. De aceea, în procesul de
evaluare o importanţă majoră în activitatea de evaluare o are capacitatea de a culege şi
selecta informaţiile cele mai credibile, de a le organiza şi de a le analiza, pentru a le
transforma în final în indicatori valorici necesari pentru aplicarea formulelor matematice
de calcul a valorii.

Informaţii solicitate sau obţinute de la client:

 informaţii financiare:
- situaţiile financiare (bilanţuri, conturi de profit şi pierdere),
- liste cu investiţii efectuate, finalizate şi în curs de execuţie,
- situaţia creanţelor, stocurilor, mijloacelor fixe ş.a.,
- plan de afaceri, etc.
 informaţii referitoare la procesul de exploatare:
- preţuri,
- produse şi servicii,
- reţele de distribuţie,
- principalii clienţi şi furnizori,
- organigramă,
- situaţia tehnico-economică a mijloacelor fixe şi a tehnologiilor utilizate etc.
 documente legale:
- contracte de închiriere, de creditare, de asigurare,
- contracte de vânzare-cumpărare,
- litigii,
- situaţia activelor necorporale,
- autorizaţii, alte documente necesare funcţionării,etc.

6
 Informaţii externe:
- rata de creştere a Produsului Intern Brut (PIB) (reflectă creşterea economiei şi
puterea de cumpărare),
- rata anuală a inflaţiei,
- rata medie a dobânzii,
- previziuni ale evoluţiei sectorului de activitate,
- bariere de intrare în domeniu,
- caracterul domeniului de activitate(ciclic, creştere, regres),
- activitatea pieţei de capital,
- nivelul uzual al ratelor de actualizare şi al ratelor de capitalizare, etc.

Principalele surse de informaţii:

- observaţia directă, inspecţia,

- documente solicitate de la client,
- discuţii cu proprietarul, managerul întreprinderii,
- discuţii cu persoane participante pe piaţă,
- banca de date a evaluatorului,
- publicaţii de specialitate,
- internet
- licitaţii,
- agenţii de rating de specialitate, etc.

7
CAPITOLUL 4
Diagnosticul pentru evaluare (1)

Conceptul de diagnostic presupune evidenţierea disfuncţionalităţilor activităţilor,

analiza faptelor şi a responsabilităţilor, stabilirea cauzelor şi a măsurilor care să conducă la
îmbunătăţirea situaţiei economico-financiare.
În cazul evaluării, diagnosticul întreprinderii are ca scop cunoaşterea tuturor
laturilor activităţii şi depistarea punctelor forte şi slabe corespunzătoare fiecăreia.
Diagnosticul pentru evaluare nu are doar rolul de a prezenta situaţia firmei la un
moment dat, ci şi acela de a direcţiona şi susţine scenariile de evoluţie a afacerii, proiecţiile
economico-financiare.
Diagnosticul are ca scop exclusiv evidenţierea parametrilor de operare ai firmei,
estimarea performanţelor şi riscurilor activităţii viitoare, orice informaţii care pot orienta
judecata evaluatorului în fiecare dintre cele trei abordări prezentate.
Diagnosticul unei întreprinderi nu trebuie încadrat în tipare fixe, ci trebuie adaptat
în funcţie de scopul urmărit.
Diagnosticul poate fi structurat în: diagnostic juridic, operaţional, comercial, al
resurselor umane şi financiar.

4.1 Diagnosticul juridic

Diagnosticul juridic cuprinde aspectele juridico-legale privind activitatea firmei

evaluate sau a activului evaluat.
Realizarea acestuia presupune analiza elementelor specifice referitoare la :

Dreptul societăţii comerciale

Sunt verificate documente precum:
- acte de constituire a societăţii (contractul de societate, statutul şi modificările
ulterioare înfiinţării),
- registrul adunării generale a acţionarilor (asociaţilor),
- registrul acţionarilor,
- registrul acţiunilor,etc.

Dreptul civil
Sunt verificate documente referitoare la:
- situaţia juridică a construcţiilor şi terenurilor întreprinderii (drept de proprietate,
contract de închiriere etc.)
- situaţia juridică a imobilizărilor necorporale (brevete, licenţe, mărci înregistrate
ş.a) . Se verifică:
 dacă sunt înregistrate la organismele abilitate,
 cine este titularul dreptului de inventator sau autor,

1
 existenţa certificatului de inventator sau autor,
 durata legală de protecție etc.;
- situaţia imobilizărilor financiare (titluri de participare, titluri imobilizate ale
activităţii de portofoliu, creanţe imobilizate etc);
- situaţia împrumuturilor primite, a garanţiilor constituite, a creditelor nerambursate
la scadenţă, eventualitatea declarării stării de faliment;
- situaţia contractelor de asigurare (imobiliară şi de răspundere civilă, împotriva
unor riscuri ), situaţia achitării primelor de asigurare etc.

Dreptul comercial
Sunt verificate documente precum:
- contracte de vânzare-cumpărare,
- contracte de închiriere,
- contracte de concesiune ş.a.

Dreptul fiscal
Sunt verificate:
- înregistrarea fiscală a firmei,
- plata obligaţiilor legale: impozite, taxe, contribuţii,
- situaţia plăţilor restante,
- ultimul control fiscal şi rezultatele sale ş.a.

Dreptul muncii
Sunt verificate şi analizate:
- existenţa contractelor de muncă individuale şi colective,
- existenţa regulamentului de ordine interioară,
- contractul de management ş.a
Un aspect important îl constituie precizarea faptului dacă în urma tranzacţiei,
persoane cheie vor fi menţinute sau nu sau dacă noul proprietar este obligat să menţină un
anumit număr de salariaţi sau nivel de salarizare.

Dreptul mediului
Sunt analizate aspecte legate de cadrul impus de legislaţia de mediu:
- existenţa unor restricţii privind desfăşurarea activităţii,
- impact asupra mediului,
- existenţa autorizaţiilor de mediu,
- obligaţia plăţii unor daune,
- obligaţia decontaminării ş.a

Litigii
Este verificată existenţa litigiilor de muncă, cu partenerii de afaceri etc. Acesta
reprezintă un punct important ce are implicaţii directe asupra valorii estimate în abordarea
pe bază de active (realizându-se corecţii atunci când nu s-au constituit provizioane).

2
 Concluziile diagnosticului juridic se formulează sub forma punctelor forte şi a
punctelor slabe ale cadrului juridic, acestea constituindu-se ca parte componentă a
raportului de evaluare.

4.2 Diagnosticul operaţional

Diagnosticul operaţional urmăreşte o analiză a factorilor tehnici de producţie, a

tehnologiilor de fabricaţie, a organizării producției şi a calităţii producţiei.
Aseastă parte a diagnosticului poate fi realizată de către evaluatori care au şi
calitatea de experţi tehnici.
Aspecte precum starea de funcționare a mașinilor, utilajelor, gradul de uzură fizică,
performanţele acestora, posibilitățile de utilizare în viitor, evidenţierea activelor imobilizate
redundante (în afara exploatării) etc. sunt de regulă semnificative în judecata valorii firmei.
Evaluatorii trebuie să se pronunţe cu privire la mijloacele fixe incluse în
patrimoniul firmei, precum şi a celor pe care le foloseste fără a fi proprietara lor:
- starea de funcţionare a maşinilor şi utilajelor, gradul de uzură fizică;
- performanțele acestora în raport cu cele care se produc în acest moment pe plan
mondial;
- posibilităţile de utilizare în viitor;
- mijloacele fixe care nu mai pot fi folosite datorită schimbărilor intervenite în
structura producţiei;
- încadrarea mijloacelor fixe pe categorii;
- oportunitatea trecerii în conservare a unor mijloace fixe (dacă este cazul) şi
perspectivele de punere în funcțiune;
- valoarea investiţiilor în curs de execuţie, stadiul lor în raport cu graficele de
execuţie, posibilităţile de finalizare şi influența lor asupra potenţialului tehnico-
productiv ş.a.

În raportul de evaluare se face o descriere a clădirilor, evidenţiindu-se:

- concordanţa dintre situaţia din teren cu planurile de construcţie, modificările
aduse, baza legală a acestor modificări, implicaţiile asupra funcţionalităţii şi
siguranţei în exploatare;
- starea tehnică şi deprecierea estimată a acestora;
- schimbările intervenite în destinaţia unor clădiri şi posibilităţile de folosire în
viitor.

Cu privire la terenurile existente se examinează:

- concordanţa dintre suprafeţele existente şi cele din certificatul de atestare
a dreptului de proprietate asupra terenului;
- îmbunătăţirile aduse unor categorii de terenuri;
- schimbarea destinaţiei unor suprafeţe de teren, baza legală şi implicaţiile
asupra activităţii întreprinderii.

3
 Analiza producţiei şi a tehnologiilor de fabricaţie urmăreşte:
- prezentarea principalelor produse fabricate sau servicii prestate;
- o scurtă descriere a procesului tehnologic;
- aprecieri asupra tehnologiilor utilizate, comparativ cu ceea ce exista în
domeniul respectiv;
- organizarea generală a producţiei pe secţii, compartimente etc.;
- impactul asupra mediului;
- alte aspecte referitoare la producţie şi servicii în funcţie de obiectul de activitate.

În legătură cu calitatea producției se analizează:

- cum este organizat controlul de calitate,
- cheltuieli privind remedierea produselor aflate în termen de garanție,
- situaţia rebuturilor, evoluția ponderii rebuturilor în total producția obținută,
- dacă produsele/serviciile și tehnologiile utilizate corespund normelor de calitate
impuse de reglementările în vigoare ș.a

Potenţialul tehnic poate fi sintetizat cu ajutorul indicatorilor:

1. gradul de folosire a capacităţii de producţie (Producţia obţinută x100/Capacitatea de
producţie),
2. ponderea maşinilor şi utilajelor (Maşini şi utilaje x100/Total mijloace fixe),
3. grad de uzură a mijloacelor fixe (Amortizare cumulată x100/Valoarea mijloacelor
fixe),
4. grad de reînnoire a mijloacelor fixe (Mijloace fixe noi x100/Valoarea mijloacelor
fixe),
5. randamentul mijloacelor fixe:
 randament pe utilaj (Producţie obţinută /Număr de utilaje) şi
 randament orar (Producţia obţinută /Timpul de lucru al utilajelor).

Concluziile diagnosticului se formulează, de asemenea, sub forma punctelor forte şi

a punctelor slabe.

4.3 Diagnosticul comercial

Obiectivul acestui diagnostic îl reprezintă aprecierea pieţei actuale şi potenţiale a

întreprinderii evaluate şi a poziţiei acesteia pe piaţă.
Elementele abordate se referă la: piaţă, produsele/serviciile, prețuri, promovarea.

A. Analiza pieţei

Analiza evoluţiei vânzărilor

- evoluţia vânzărilor pe ultimele exerciţii financiare,

4
 - analiza evoluţiei vânzărilor comparativ cu dinamica vânzărilor pe piaţa sectorului de
activitate al firmei;
- evoluţia vânzărilor pe pieţe de desfacere etc.

Studierea concurenţei

- prezentarea principalilor concurenţi,

- stabilirea cotei de piaţă absolute şi relative,
- ierarhizarea firmelor în funcţie de cota de piaţă deţinută,
- raportul preţ-calitate la produsele proprii şi la cele ale concurenţei,
- existenţa unei reţele de distribuţie ş.a

Analiza clienţilor

- prezentarea principalilor clienţi,

- relaţiile firmei cu aceştia,
- evoluţia vânzărilor pe clienţi interni şi externi,
- durata medie de imobilizare a creanţelor (termenul de decontare), perioada maximă
de încasare,
- gradul de dependenţă faţă de anumiţi clienţi ş.a
În finalul analizei clienților întreprinderii, evaluatorul trebuie să aprecieze în ce măsură
firma are o piaţă de desfacere care să poată fi luată în considerare în calculul previziunilor
necesare aplicării metodelor bazate pe venituri.

Analiza furnizorilor

- prezentarea principalilor furnizori; gruparea acestora în funcţie de natura intrărilor,

de cantitatea şi valoarea aprovizionărilor,
- gradul de dependenţă faţă de anumiţi furnizori,
- criterii de alegere a furnizorilor,
- durata medie de utilizare a surselor atrase de la furnizori, în comparație cu
termenele contractuale.
Prin compararea duratei de folosire a surselor atrase pe fiecare furnizor în parte cu
termenul contractual de onorare a obligaţiilor rezultă faţă de care furnizor întreprinderea
considerată nu şi-a respectat obligaţiile contractuale. Totodată trebuie estimate implicaţiile
pe care le-ar avea întreruperea relaţiilor contractuale de către acei furnizori cu firma
evaluată.
B. Analiza produselor/ serviciilor

- principalele produse şi servicii,

- structura vânzărilor pe produse sau grupe de produse,
- analiza repartiţiei vânzărilor în funcţie de ciclul de viaţă al produselor (lansare,
creştere, maturitate, declin); Oferă informaţii pentru aprecierea potenţialului de
evoluţie a firmei faţă de punctul critic şi al asigurării surselor necesare finanţării

5
 activităţii; permite estimarea cu un grad ridicat de certitudine a mărimii cifrei de
afaceri şi a profitului în perioada de previziune.

C. Analiza preţurilor

Vizează aspectele de risc legate de preţurile de vânzare ale firmei evaluate

comparativ cu evoluţia economică generală şi a sectorului, corelaţia dinamicii preţurilor de
vânzare cu cea a preţurilor de aprovizionare. Acest aspect poate evidenţia puterea de
negociere a firmei cu furnizorii, respectiv clienţii întreprinderii, fiind un aspect important în
estimarea riscului afacerii.

D. Promovarea și distribuția produselor şi a serviciilor

Promovare:
- imaginea firmei şi a produselor sale pe piaţă,
- acţiunile publicitare organizate şi efectele acestora,
- modalităţi de promovare (târguri, expoziţii, mass-media, panouri etc.),
- evoluţia costurilor cu reclama şi ponderea lor în cifra de afaceri.

Distribuție:
- existența unei rețele proprii de distribuție (număr puncte de desfacere, amplasarea în
teritoriu, calificarea personalului),
- durata contractelor cu distribuitori,
- drepturi și obligații față de distribuitori.

În finalul diagnosticului comercial, evaluatorul trebuie să facă referiri asupra

perspectivelor activităţii comerciale, atât în ceea ce priveşte posibilităţile de aprovizionare
cât şi de desfacere a produselor în scopul estimării cifrei de afaceri pentru intervalul de
prognoză. În acest context se recomandă prezentarea factorilor favorizanţi (puncte forte),
previzibil a acţiona asupra rezultatelor şi performanţelor firmei.

6
CAPITOLUL 4
Diagnosticul pentru evaluare (2)

4.4 Diagnosticul resurselor umane şi al managementului firmei

În cadrul acestui diagnostic se urmăreşte, pe de o parte evoluţia, structura,

comportamentul, eficienţa potenţialului uman, cât şi echipa de conducere a firmei.

A. Diagnosticul resurselor umane

a. Dimensiunea, structura si comportamentul potenţialului uman

Dimensiunea potenţialului uman

Se pot folosi indicatori precum:
 Numărul de salariați la un moment dat - reprezintă efectivul de salariați și se
urmărește la începutul și la sfârșitul perioadei de gestiune
 Numărul mediu de salariați - se calculează ca o medie aritmetică simplă a efectivului
zilnic de salariați. Se poate calcula la nivelul unei luni, unui trimestru, semestru sau
(cel mai utilizat în analiză) la nivelul anului
 Numărul maxim admisibil de personal - reprezintă limita superioară a numărului de
personal. Aceasta este stabilită, în funcţie de volumul de activitate și de
productivitatea medie a muncii luată ca bază de comparaţie.

Structura personalului
În diagnosticarea resurselor umane, principalele criterii de grupare sunt:

 după principalele categorii de salariaţi:

- muncitori (direct productivi, indirect productivi, de deservire generală);
- personal tehnic-ingineresc (ingineri, tehnicieni, maistri);
- personal de administrare şi conducere.

 după vechimea în întreprindere:

- sub 1 an;
- între 2-5 ani;
- între 6-10 ani;
- între 11-15 ani;
- între 15-20 ani;
- peste 20 ani.
Acest criteriu poate furniza informaţii cu privire la politica de angajare aleasă de
întreprindere, dar şi la eforturile sale pentru formarea şi stabilizarea personalului.

 după vârsta personalului:

- până la 30 de ani;

1
 - între 31-40 ani;
- între 41-50 ani;
- peste 50 ani.

 după sex
Exceptând cazurile în care natura activității desfăşurate ar justifica predominanţa
uneia dintre categorii, ar trebui să se regăsească o repartiţie pe sexe sensibil egală cu cea de la
scară națională pentru ansamblul populaţiei active.

 după nivelul de calificare

Se impune structurarea personalului pe nivele de pregătire (superior, mediu,
profesional). Un alt aspect care trebuie analizat îl constituie perfecţionarea pregătirii
profesionale, pe forme de realizare (la locul de muncă, cursuri postliceale, postuniversitare
etc).

Comportamentul personalului
Se pot utiliza următorii indicatori:
- gradul de utilizare a timpului maxim disponibil (Timp efectiv lucrat/Timp maxim
disponibil),

- indicatori ai circulaţiei forţei de muncă:

Coeficientul intrărilor de personal (Intrări/Număr mediu de personal)
Coeficientul ieşirilor de personal (Ieşiri/Număr mediu de personal)
Coeficientul mişcării totale (Intrări + Ieşiri/Număr mediu de personal)

- indicatori de conflictualitate:
Număr de greve;
Număr de zile ale grevei (Număr zile grevă * Număr de grevişti);
Gradul de importanţă al grevei la nivel de întreprindere (Număr de grevişti/Număr total de
salariaţi);
Gradul de intensitate a grevei (Număr zile grevă/ Număr de grevişti).

b. Diagnosticul eficienţei utilizării resurselor umane

Analiza eficienţei utilizării forței de muncă a unei firme în vederea evaluării se

realizează cu ajutorul indicatorilor de reflectare a productivităţii muncii, construiţi ca raport
Efect/Efort.
Ca efect se pot utiliza: cifra de afaceri (CA), producţia exerciţiului (Qe), producţia
marfă fabricată (Qf), veniturile din exploatare (Ve) sau valoarea adaugată (VA), în funcție de
specificul activităţii.
Ca efort se pot folosi indicatorii: numărul mediu de personal (Ns), timpul total de
munca exprimat în om-zile (Tz) sau timpul total de muncă exprimat în om-ore (T).

De exemplu:
Productivitatea medie anuală Wa = Qf/Ns
Productivitatea medie zilnică Wa = Qf/Tz

2
Productivitatea medie orară Wa = Qf/T

B. Diagnosticul managementului firmei

În cadrul diagnosticului trebuie prezentate aspectele referitoare la:

- echipa de conducere (nume, prenume, formare profesională, funcţia, vârsta, experienţa
în domeniu etc);
- baza legală conform căreia îşi exercită prerogativele funcţiei (contractul de
management; Hotărârea Adunării Generale a Acţionarilor / Asociaţilor etc);
- poziția echipei de conducere faţă de acţionarii firmei, salariaţi, banci etc;
- obiectivele prevăzute în contractul de management, ş.a

În final, evaluatorul trebuie să facă o sinteză a principalelor puncte forte şi slabe în

legătură cu resursele umane ale firmei.

4.5 Diagnosticul financiar

Diagnosticul financiar are rolul de:

- a sintetiza concluziile rezultate din celelalte tipuri de diagnostic;
- a asigura o coerenţă în cadrul relaţiei diagnostic - metode de evaluare (în special
metode de bazate pe venit).

Obiectivele acestui tip de diagnostic sunt:

a. să asigure înţelegerea performanţelor realizate de către firma evaluată şi
stabilirea riscurilor activităţii desfăşurate,
b. să stea la baza ajustărilor situaţiilor financiare în vederea aplicării abordării pe
bază de active (corecţii asupra elementelor de activ şi datorii) şi ale abordării
pe bază de venit (estimarea capacităţii firmei de a genera fluxuri de numerar),
c. să asigure comparabilitatea cu întreprinderi similare în vederea aplicării
abordării prin comparaţie şi a estimării costului capitalului (ratei de
actualizare).

Diagnosticul financiar este structurat astfel:

 Diagnosticul situaţiei patrimoniului

- Corelaţia fond de rulment, necesar fond de rulment, trezorerie netă
- Diagnosticul corelaţiei creanţe-obligaţii
- Diagnosticul lichidităţii şi solvabilităţii
- Diagnosticul pe baza ratelor de echilibru financiar

 Diagnosticul rentabilităţii
- Situaţia generală a rezultatului pe baza contului de profit şi pierdere
- Diagnosticul factorial al rezultatului exploatării

3
 - Pragul de rentabilitate şi intervalul de siguranţă
- Diagnosticul pe baza ratelor de rentabilitate

 Analiza riscului întreprinderii

A. Diagnosticul situaţiei patrimoniului se axează pe aprecierea echilibrului financiar

pe baza lichidităţii şi solvabilităţii, a corelaţiei creanţe-obligaţii ş.a.
Câteva exemple :

Indicatori ai echilibrului financiar

 Fond de rulment
FR = Capitaluri permanente – Active imobilizate =
= (Capitaluri proprii + Datorii pe termen lung) – Active imobilizate
sau
FR = Active circulante – Datorii pe termen scurt
 Necesar fond de rulment
NFR = (Active circulante – Disponibilități - Investiții financiare) – (Datorii pe termen
scurt – Credite pe termen scurt)
sau
NFR = (Stocuri + Creanţe) – Obligaţii pe termen scurt
 Trezorerie netă
TN = FR – NFR

Corelaţia creanţe-obligaţii
Pentru activitatea financiară a firmei este importantă cunoaşterea evoluţiei corelaţiei
dintre creanţe şi obligaţii, întrucât aceasta influenţează în mod direct capacitatea de plată.

 Durata medie de imobilizare a creanțelor (durata de recuperare a creanţelor)

(Drc) (exprimată în număr de zile) = termenul mediu în care creanțele se transformă în
lichidități:
Creante medii
Drc  *T
Cifra de afaceri
unde:
T – număr de zile al perioadei (360 pentru un an, 180 pentru un semestru etc.)

 Durata medie de folosire a surselor atrase (Df) (exprimată în număr de zile) = termenul
mediu în care obligațiile pe termen scurt ajung la scadență:

4
 Obligatii pe termen scurt
Df  *T
Cifra de afaceri
unde:
T – număr de zile al perioadei (360 pentru un an, 180 pentru un semestru etc.)

Indicatori ai lichidităţii şi solvabilităţii

• Rata lichidităţii generale (curente):
Active curente
Lg
Datorii curente
Se apreciază că situaţia lichidităţii curente este satisfăcătoare în condiţiile încadrării în
intervalul 1,2 şi 1,8.

• Rata lichidităţii rapide (testul acid):

Active circulante  Stocuri
Lc
Datorii curente
Intervalul care poate fi considerat ca satisfăcător este cuprins între 0,65 - 1.

• Rata lichidităţii imediate:

Disponiblitati
Li 
Datorii curente
Este recomandat un nivel mai mare decât 1.

• Rata solvabilităţii patrimoniale:

Capital popriu
Sp 
Capital propriu  Credite bancare
Valoarea minimă a ratei solvabilităţii patrimoniale se apreciază că trebuie să se
încadreze în limitele 0,3 - 0,5, iar peste 0,5 situaţia poate fi considerată normală.

• Rata solvabilităţii generale:

Active totale
Sg 
Datorii totale
Această rată indică în ce măsură datoriile totale sunt acoperite cu active imobilizate şi
active circulante. Cu cât valoarea ratei solvabilităţii generale este mai mare decât 1,4, cu atât
situaţia financiară de ansamblu a întreprinderii este mai bună.

5
 Rate de echilibru financiar
 Rata stabilităţii financiare
Capital permanent
 100
Total pasiv
 Rata autonomiei globale
Capital propriu
Total pasiv

 Rata autonomiei la termen

Capital propriu
Capital permanent

 Rata de autofinanțare a activelor

Capital propriu
Active imobilizate  Active circulante

B. Diagnosticul rentabilităţii urmăreşte indicatorii în mărimi absolute (diverse forme

ale rezultatului) sau relative (rate de rentabilitate), un rol important având şi pragul de
rentabilitate. Importanţă pentru evaluare are şi analiza riscului întreprinderii (risc de
exploatare, financiar şi de faliment).

Situaţia generală a rezultatului pe baza contului de profit şi pierdere

Prezentarea situaţiei generale a rezultatului vizează în special două aspecte importante

pentru operaţiunea de evaluare, respectiv evoluţia profitului şi modul de formare.
 Rezultatul brut
Rb = RE + RF,
unde:
Rb – rezultatul brut al exerciţiului,
RE – rezultatul exploatării,
RF – rezultatul financiar.

 Profitul aferent cifrei de afaceri :

Pr = CA – Cheltuieli aferente cifrei de afaceri

6
 Diagnosticul pe baza ratelor de rentabilitate

În elaborarea diagnosticului firmei, ratele de rentabilitate permit efectuarea de

comparaţii în timp, precum şi în raport de anumite norme sau standarde, niveluri medii, firme
comparabile etc.

Rata rentabilităţii comerciale (Rc) caracterizează eficienţa întregii activităţi comerciale a

firmei în cursul exerciţiului şi este utilă în poziţionarea firmei pe piaţă în raport de altele cu
care este în concurenţă.

Pr
Rc   100
CA
unde:
R c – rata rentabilităţii comerciale,
CA – cifra de afaceri netă,
Pr – profit aferent cifrei de afaceri

Rata rentabilităţii resurselor consumate (Rrc) (în literatura de specialitate se regăseşte și

sub denumirea de rentabilitatea costurilor) caracterizează eficienţa costurilor. În activitatea
practică prezintă importanţă în estimarea şi negocierea preţurilor de vânzare a produselor sau
tarifelor pentru prestări de servicii. De asemenea, permite poziţionarea produselor sub
aspectul rentabilităţii faţă de media pe întreprindere.

Pr
Rrc   100
Ch
unde:
Rrc – rata rentabilităţii resurselor consumate,
Pr – profit aferent cifrei de afaceri,
Ch – cheltuieli aferente cifrei de afaceri.

Rata rentabilităţii economice (a activului) (Re), caracterizează eficienţa elementelor

materiale angajate în activitatea firmei. Opţiunea pentru o asemenea rată este dată de faptul
că întregul capital folosit de firmă, este investit în elemente de activ, care într-o formă sau
alta, direct sau indirect, contribuie la obţinerea profitului.

Pr
Re   100
At
unde:
Re - rata rentabilităţii economice,
Pr – profit aferent cifrei de afaceri nete,
At - active totale.

Rata rentabilităţii financiare a capitalului propriu (Rf), calculată ca raport dintre profitul
net (Pn) şi capitalul propriu (Kp).

7
 Pn
Rf   100
Kp
unde:
Rf - rata rentabilităţii financiare,
Pn – profit net,
Kp – capital propriu.

Pragul de rentabilitate şi intervalul de siguranţă

Cunoaşterea pragului de rentabilitate şi a intervalului de siguranţă este utilă în
activitatea practică de evaluare, întrucât se pot face judecăţi corespunzătoare asupra
comportamentului firmei în cazul modificării unor variabile care influenţează mecanismul de
funcţionare al acesteia (apreciere a riscului).
Pragul de rentabilitate, respectiv cifra de afaceri care asigură recuperarea cheltuielilor,
este dat de relaţia:
F
CACR 
 qcv
1
q p
în care:
F = suma cheltuielilor fixe;
qcv = cheltuielile variabile.

Intervalul de siguranţă (Is) se determină pe baza relaţiei:

 CA 
Is 1  CR   100
 CA 
Pentru activitatea practică de evaluare, cunoaşterea unei asemenea situaţii este
deosebit de importantă în alegerea metodelor de evaluare, precum şi pentru previzionarea
profitului care se va lua în calcul.

Analiza riscului întreprinderii

Alături de analiza rentabilităţii, un aspect esenţial pentru diagnosticarea firmei îl

reprezintă analiza riscului, care în fond reprezintă cealaltă faţetă a rentabilităţii. În funcţie de
problemele pe care le îmbracă riscul problematica poate fi structurată astfel:
- analiza riscului economic (de exploatare);
- analiza riscului financiar;
- analiza riscului de faliment.

a) Analiza riscului economic

Riscul economic este legat de capacitatea întreprinderii de a se adapta la timp şi cu cel
mai mic cost la variaţiile generate de mediul economic. El exprimă volatilitatea rezultatului
la modificarea condiţiilor de exploatare.

8
 Ca instrumente de analiză se reţin: analiza pe baza punctului critic al rentabilităţii
(global şi pe produs) şi elasticitatea rezultatului exploatării în raport cu nivelul de activitate.

b) Analiza riscului financiar

Riscul financiar caracterizează variabilitatea indicatorilor de rezultate datorită
influenţei structurii de finanţare.
Ca instrumente de analiză se reţin: analiza pe baza CA critice (metodologie similară
cu analiza punctului critic al rentabilităţii) şi analiza corelaţiei rentabilitate financiară-
rentabilitate economică (efectul de pârghie financiară).

c) Analiza riscului de faliment (metoda scorurilor)

Scorul constituie o metodă de diagnostic care constă în măsurarea şi interpretarea
riscului la care se expune investitorul, creditorul întreprinderii, dar şi întreprinderea ca sistem
în activitatea viitoare; se bazează pe elaborarea unei judecăţi de valoare combinând liniar un
grup de rate financiare (sau variabile) semnificative.

9
CAPITOLUL 5
Abordarea pe bază de active

1. Logica abordării bazate pe active

Abordarea pe bază de active presupune estimarea valorii unei firme utilizând

metode bazate pe valoarea de piaţă a activelor individuale ale întreprinderii din care se
scad datoriile totale ale acesteia.
Abordarea bazată pe active este fundamentată pe principiul substituţiei potrivit
căruia un activ nu valorează mai mult decât costul de înlocuire al tuturor părţilor sale
componente.
Logica abordării este simplă: un cumpărător nu va plăti pentru o proprietate
(afacere) mai mult decât l-ar costa să creeze o entitate cu o utilitate echivalentă.
Ajustările aplicate activelor şi datoriilor întreprinderii se bazează pe una din
următoarele două premise ale valorii:
 continuitatea exploatării, care va implica, în cadrul metodei activului net
corectat (ANC), evaluarea tuturor activelor şi datoriilor la valoarea de piaţă
sau o altă valoare curentă adecvată;
 lichidarea, care va implica, în cadrul metodei activului net de lichidare
(ANL), evaluarea tuturor activelor şi datoriilor la valoarea netă de realizare
pe piaţă.
În cadrul acestei abordări bilanţul contabil, este înlocuit cu bilanţul ce reflectă
toate activele, corporale şi necorporale şi toate datoriile, la valoarea lor de piaţă sau la o
valoare curentă adecvată în cazul metodei activului net corectat (ANC) sau la valoarea
netă de realizare pe piaţă în cazul metodei activului net de lichidare (ANL).
Pornind de la principiile contabilităţii, conform cărora se prezintă elemente
trecute sau costuri istorice, apar anumite neajunsuri în stabilirea valorii de piaţă a unei
întreprinderi pe baza situaţiilor financiare. Toate înregistrările contabile se bazează pe
„cost”, indiferent dacă este vorba de achiziţia de active, de înregistrarea unei creanţe sau
a unei datorii. La acel moment, al înregistrării, preţul reprezintă chiar valoarea de piaţă a
bunurilor sau serviciilor stabilite pe baza unei negocieri între cumpărător şi vânzător. O
dată cu trecerea timpului valoarea activelor şi pasivelor se modifică datorită acţiunii
unui cumul de factori precum inflaţia, deprecierea fizică etc. Cauzele care determină
aplicarea corecţiilor asupra elementelor patrimoniale sunt diverse, dar putem reţine spre
exemplificare:

Elemente Cauza corecţiilor

Active necorporale Deprecierea / aprecierea pe parcursul timpului
Teren Reflectarea valorii de piaţă
Construcţii Deprecierea, modificarea costului de înlocuire
Maşini, echipamente, Deprecierea, introducerea valorii celor necontabilizate,
mobilier eliminarea valorii celor neutilizate
Stocuri Modificarea preţurilor şi deprecierea fizică
Creanţe Riscul de nerecuperare
Credite Reflectarea valorii de piaţă pe baza ratelor curente ale dobânzii

1
 Evident, rezultatul metodei încadrate în această abordare nu trebuie să fie
singurul rezultat atunci când evaluăm întreprinderi operaţionale şi care vor funcţiona pe
o perioadă previzibilă în viitor.
În cadrul abordării pe bază de active se disting două metode de bază:
 activul net corectat şi
 activul net de lichidare.

2. Metoda Activului Net Corectat (ANC)

În operaţiunea de evaluare economică a firmei, trebuie să se aducă unele corecţii

elementelor patrimoniale cuprinse în bilanţul contabil (stabilit pe baza ultimei balanţe
de verificare întocmite). Aceste corecţii trebuie făcute în funcţie de valoarea la
momentul evaluării firmei a fiecărui element patrimonial şi de gradul de valorificare a
acestora.

Relaţia de calcul a Activului Net Corectat:

ANC = (At + ΔA) – (Dt + ΔD)

unde:
At - total activ din bilanţul contabil;
ΔA - suma corecţiilor elementelor patrimoniale de activ;
Dt - datorii totale din bilanţul contabil;
ΔD - suma corecţiilor elementelor de pasiv de natura datoriilor.

2.1 Evaluarea elementelor de activ şi pasiv

2.1.1 Evaluarea imobilizărilor necorporale

Activele necorporale, utilizând criteriul identificabilitate-deţinător1, pot fi clasificate

în:

a. Activele necorporale neidentificabile ce aparţin întreprinderii

Această grupă include activele necorporale cu o durată de viaţă nedeterminabilă,
deci neamortizabile, ce vor fi evaluate ca sistem:
- clientela,
- cheltuieli de promovare,
- reclamă,
- avantajul amplasamentului,
- reputaţia locală, naţională, internaţională,
- disponibilitatea personalului calificat ş.a

b. Activele necorporale neidentificabile ce aparţin persoanelor din

întreprindere, sunt elemente unice în asociere cu persoanele din cadrul afacerii,

1
Evaluarea activelor necorporale, S.Stan, I. Anghel, Ed IROVAL, Bucureşti, 1998

2
 în cele mai multe cazuri ele se consideră a avea o durată de viaţă
nedeterminabilă. Exemplu:
- reputaţia proprietarilor afacerii şi a angajaţilor,
- abilităţile, cunoştinţele tehnice, de vânzare, financiare ale angajaţilor,
- abilitatea generală a managerilor în relaţiile cu clienţii, cu angajaţii, abilităţi
manageriale ş.a

c. Activele necorporale identificabile

Această grupă include activele necorporale cu o durată de viaţă determinabilă, ce
vor fi evaluate individual:
- marca,
- metode şi procese secrete,
- brevete,
- licenţe,
- copyright ş.a

Metodele de evaluare a activelor necorporale se bazează pe aceleaşi trei

abordări: metode pe bază de venit, metode înscrise în abordarea bazată pe costuri;
metode înscrise în abordarea prin comparaţia de piaţă.

1. Metode bazate pe venit

Metoda avantajului de profit

Aceasta metodă de evaluare este aplicabilă în cazul activelor necorporale
identificabile când este posibilă estimarea cu o acurateţe rezonabilă a avantajului
deţinerii şi utilizării activelor intangibile, avantaj exprimat în cele din urmă sintetic prin
profitul net.

Metoda contribuţiei la variaţia profitului

În practică se pot întâlni cazuri în care activele necorporale determină un profit
pentru întreaga întreprindere care îl deţine (acestea nu se pot ataşa direct unui anume
activ ca în cazul anterior), el fiind unic şi identificabil.
În acest caz, problema esenţială o constituie punctul de plecare în dezvoltarea
tehnicii de evaluare. De exemplu, pe baza unui studiu evaluatorul poate să aibă
disponibilă informaţia că un produs cu marca "Y" are un volum ridicat al vânzărilor
superior faţă de produsele marcilor "X"şi "Z" existente pe aceeaşi piaţă. În acest caz se
porneşte de la contibuţia de profit rezultată din vânzările realizate în plus de firma ce
deţine acel activ necorporal.
Aceste două metode genereaza adesea probleme pentru evaluator în susţinerea
valorilor rezultate deoarece apar frecvent prezumţii subiective, dificil de susţinut.
Rezultatul trebuie întotdeauna să fie realist, credibil şi să poată fi susţinut.

Metoda economiei de redevenţă

Este o metodă utilizată în primul rînd pentru evaluarea brevetelor şi a licenţelor.
Proprietarul unui drept de proprietate intelectuală poate permite şi altora să
foloseasca acest activ contra unei redevenţe, care cel mai adesea este un procent aplicat
la volumul vânzărilor generate de folosirea proprietăţii intelectuale. Astfel de drepturi,
în mod normal, se înscriu între 3-7% din vânzari, cel mai întâlnit nivel fiind de 5% din

3
vânzări. Acest procent variază în primul rând în funcţie de volumul fluxurilor generate
de utilizarea activului.

Metoda economiei de costuri

Este aplicabilă în situaţia în care activele necorporale aduc o economie de
costuri măsurabilă. Elementele intangibile aduc o contribuţie directă la realizarea unui
profit suplimentar. Acest avantaj de cost poate fi creat de: un contract care aduce
avantaje la cumpărarea de materii prime, un proces sau metoda care economiseşte
munca sau reduce costurile materiale, un contract de muncă cu angajaţi valoroşi şi cu
experienţă.

2. Metode de evaluare bazate pe costuri

Aceste metode sunt utilizate în cazul activelor necorporale pentru care nu există
suficiente informaţii care să ne permită estimarea cu o probabilitate rezonabilă a
fluxurilor pe care le-ar genera deţinerea lor (de exemplu o invenţie nouă, un proiect de
cercetare - dezvoltare, practicile şi procedurile noi, ş.a).

Metoda costului creării

Deşi costul crearii unui activ necorporal este rareori apropiat de valoarea sa, sunt
situaţii în care metoda costului creării se poate aplica totuşi, evaluatorul dezvoltând o
tehnică de evaluare bazată pe costul creării unui activ necorporal similar (brevet, proces
secret etc.). Aplicabilitatea metodei este limitată de lipsa unor informaţii care să
estimeze efectele deţinerii şi utilizării unor astfel de active. Metoda este foarte utilă ca
mijloc de verificare şi testare a concluziilor rezultate din aplicarea altor metode.

3. Metode de evaluare bazate pe comparația de piaţă

Metoda costului de cumpărare

O serie de active necorporale se vând şi se cumpară de pe piaţă, dar informaţiile
obţinute de pe aceasta piaţă trebuie să vizeze fiecare tip de activ intangibil. Pentru un
activ intangibil ce poate fi cumpărat de pe piaţă, preţul este considerat echivalentul
valorii sale. Sunt recomandate metode de testare ca economia de costuri, costul creării,
avantajul profitului. La rândul său această metodă poate fi utilă ca un test pentru
valoarea licenţelor şi a francizelor.

Metoda asimilării
Este o metoda în care evaluatorul ţine seama, pe baza informaţiilor certe, de
tranzacţii încheiate în condiţii apropiate de cazul specific pe care-l analizează, luând în
calcul corecţii (pozitive sau negative, bazate pe propria sa experienţă) faţă de condiţiile
în care s-au încheiat tranzacţiile considerate ca bază de comparaţie.

2.1.2 Evaluarea imobilizărilor corporale

Imobilizările corporale sunt înregistrate în contabilitate la data intrării în

patrimoniu la valoarea contabilă. Este necesar ca evaluatorul să încadreze activele
respective în categoria celor aflate în exploatare sau în afara exploatării. Indiferent de

4
natura activelor corporale, evaluarea acestora se realizează de către persoane care au
calificarea şi competenţa necesară în evaluarea proprietăţilor imobiliare dacă este vorba
despre terenuri sau clădiri sau în evaluarea bunurilor mobile dacă este vorba despre
echipamente, instalaţii etc.

2.1.2.1 Evaluarea terenurilor

Pentru evaluarea terenurilor, Standardele de Evaluare pun la dispoziţia

evaluatorilor şase metode:
1. metoda comparaţiei directe;
2. metoda proporţiei (alocării);
3. metoda extracţiei;
4. metoda parcelării;
5. metoda valorii reziduale;
6. metoda capitalizării rentei (chiriei).
Fiecare dintre aceste metode se poate aplica în funcţie de informaţiile pe care
evaluatorul le deţine.

1. Metoda comparaţiei directe

Comparația directă este cea mai utilizată metodă pentru evaluarea terenului și
cea mai adecvată atunci când există informații disponibile despre tranzacții și/sau oferte
comparabile. Această metodă este des utilizată atunci când este vorba despre terenuri
libere sau terenul poate fi considerat liber. În aplicarea acestei metode sunt analizate,
comparate și ajustate informațiile privind prețurile tranzacțiilor și/sau ofertelor și alte
date privind terenuri similare, în scopul evaluării terenului subiect.
Elementele de comparaţie includ drepturi de proprietate (în cazul în care
proprietatea este vândută cu tot cu chiriaşi, corecţiile trebuie făcute în aşa fel încât să
reflecte diferenţele dintre proprietăţile închiriate la chiria de piaţă şi cele închiriate sub
sau peste nivelul pieţei), condiţii de finanţare (în cazul în care achiziţia proprietăţi s-a
făcut prin intermediul unui credit cu o dobândă avantajoasă, cumpărătorul va plăti
probabil un preţ mai mare pentru proprietate în vederea obţinerii unei finanţări sub
valoarea pieţei), condiţii de vânzare (se referă la motivaţia cumpărătorului sau
vânzătorului, ca de exemplu cazul unui cumpărător care va plăti mai mult decât valoarea
de piaţă pentru achiziţionarea mai multor loturi de teren în vederea comasării ulterioare
a acestora şi a obţinerii unui spor de valoare), condiţii de piaţă (modificările de acest
gen se referă la decalajul dintre data tranzacţiilor comparabilelor şi data evaluării),
localizare (ajustările sunt necesare atunci când caracteristicile de amplasare ale
proprietăţilor comparabile sunt diferite de cele ale proprietăţii evaluate, ca de exemplu o
proprietate cu o privelişte către un parc şi o altă proprietate cu o privelişte neatractivă),
caracteristici fizice (se referă la dimensiunile terenului, atractivitate, condiţiile de
mediu etc.), utilităţi disponibile și zonarea.

2. Metoda proporţiei (alocării)

Aceasta se bazează pe ideea că există un anumit raport între valoarea terenului şi
valoarea proprietăţii (teren plus clădire). Pornind de la aceasta, un evaluator care
cunoaşte valoarea construcţiei va putea estima valoarea terenului pornind de la raportul
tipic considerat că există între cele două componente fizice (teren şi clădire) ale

5
proprietăţii. Desigur, acest mod de judecare a valorii terenului este mai relevant în cazul
construcţiilor relativ noi.
Pe măsura trecerii timpului ponderea valorii terenului în valoarea întregii
proprietăţi creşte, iar evaluatorul ar putea fi pus în dificultate pentru estimarea
rezonabilă a unui raport valoare teren/valoare proprietate. Această metodă este
recomandată atunci când sunt insuficiente date privind tranzacţii comparabile.

3. Metoda extracţiei
În cadrul acestei metode valoarea terenului este extrasă din preţul total al unei
proprietăţi prin scăderea valorii contribuției construcțiilor, estimată prin metoda costului
de înlocuire net al clădirii. Această metodă are o aplicabilitate mare în cazul
construcţiilor rurale deoarece contribuţia clădirii în valoarea totală a proprietăţii este în
general scăzută şi uşor de calculat. O importanţă ridicată trebuie acordată în acest caz
estimării corecte a valorii clădirii şi a deprecierii acesteia.

4. Metoda parcelării
Este utilizată atunci când parcelarea reprezintă cea mai bună utilizare a terenului
evaluat şi sunt disponibile date privind vânzarea loturilor parcelate.
Este o metodă foarte specializată, utilă numai în anumite cazuri de evaluare a
terenurilor care sunt suficient de mari pentru a fi divizate în parcele mai mici și vândute
cumpărătorilor sau utilizatorilor finali. Metoda este utilizată pentru evaluarea unui teren
liber, având potențial de parcelare și (re)dezvoltare, prin analiza fluxului de numerar
actualizat (analiza DCF).

5. Metoda valorii reziduale

Este utilizată atunci când evaluatorul nu dispune de suficiente informaţii de piaţă
pentru parcele similare de teren liber sau acestea nu sunt concludente. Poate fi aplicată
atunci când evaluatorul cunoaşte sau poate să estimeze suficient de precis valoarea
construcţiei, poate să estimeze sau să cunoască venitul net operaţional anual rezultat la
nivelul întregii proprietăţi şi poate extrage de pe piaţă ratele de capitalizare pentru teren
şi pentru construcţie în mod individual.
Stabilirea valorii terenului prin aplicarea metodei valorii reziduale presupune
următoarele etape:
 estimarea venitul net operaţional generat de întreaga proprietate
(construcţie şi teren);
 determinarea venitului net aferent construcţiei;
 determinarea venitului net aferent terenului (venit rezidual aferent
terenului), prin deducerea din venitul net operaţional total a venitului
aferent clădirii;
 stabilirea valorii terenului prin capitalizarea venitului net aferent
terenului la o rată extrasă de pe piaţă.

6. Metoda capitalizării rentei (chiriei)

Reprezintă o metodă prin care renta funciară (câştigul din cedarea dreptului de
folosinţă a terenului) este capitalizată cu o rată de capitalizare adecvată extrasă de pe
piață.

6
2.1.2.2 Evaluarea construcţiilor

Evaluatorul poate estima valoarea întregii proprietăţi (teren şi clădire) sau poate
realiza un demers analitic în care evaluează separat fiecare componentă a proprietăţii. În
procesul de evaluare al clădirilor sau a altor construcţii sunt recunoscute trei abordări:
comparaţia vânzărilor, capitalizarea venitului şi cost.

1. Metoda comparaţiei directe în evaluarea construcţiilor

Această metodă este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi imobiliare unde
există suficiente tranzacţii recente care să indice caracteristicile valorii sau tendinţele
pieţei. În mod obişnuit, această metodă oferă indicaţii relevante asupra valorii de piaţă a
proprietăţilor care nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce venituri.
Metoda comparaţiei directe oferă cele mai bune indicaţii privind valoarea unor
proprietăţi comerciale sau industriale mici.
Printre factorii importanţi reţinuţi pentru eventualele ajustări se au în vedere:
data tranzacţiei, rata de ocupare a terenului, localizarea, vârsta proprietăţii, topografia
terenului, condiţii de finanţare etc.

2. Metoda capitalizării venitului

Această metodă implică studierea veniturilor şi cheltuielilor proprietăţii luate în
considerare, ca şi ale proprietăţilor concurente pentru care există informaţii disponibile.
Capitalizarea (de regulă este vorba despre capitalizarea chiriei) presupune raportarea
venitului net din exploatare stabilizat la o rată totală sau de randament pentru toate
riscurile, rezultând astfel o indicaţie de valoare. Atât capitalizarea directă, cât şi fluxul
de numerar actualizat pot fi utilizate pentru estimarea valorii de piaţă.

3. Abordarea prin cost

Abordarea pe bază de costuri reţine în esenţă două metode: cea a costului de
înlocuire net (CIN) şi cea a costului de reconstruire net (CRN):
- metoda costului de înlocuire: metodă care indică valoarea prin calcularea
costului unui activ similar care oferă o utilitate echivalentă. Costul de
înlocuire reprezintă costul curent al unui activ echivalent modern minus
deducerile pentru deteriorarea fizică şi pentru orice forme relevante de
depreciere. Costul de înlocuire este, de obicei, costul unui activ echivalent
modern, cu o funcționalitate asemănătoare și o utilitate echivalentă cu cea a
activului supus evaluării, dar care are un design modern și este construit sau
realizat folosind materiale și tehnici actuale, eficiente din punct de vedere al
costurilor.
Etapele principale ale metodei costului de înlocuire sunt:
(a) calcularea tuturor costurilor care ar fi suportate de un participant tipic de pe piață
care urmărește să creeze sau să obțină un activ care îi oferă o utilitate echivalentă,
(b) determinarea oricăror forme de depreciere (fizică, funcțională sau externă) ale
activului subiect și
(c) scăderea deprecierii totale din costul total pentru a obține o valoare a activului
subiect.
- metoda costului de reconstruire (reproducere, recreare): metodă din cadrul
abordării prin cost care indică valoarea prin calcularea costului necesar
pentru a recrea o copie a activului. Costul de reconstrucţie reprezintă costul

7
 curent al construirii unei replici exacte a structurilor existente, utilizând
acelaşi proiect şi materiale de construcţie similare cu cele din perioada de
execuţie.
Etapele principale ale metodei costului de reconstruire sunt:
(a) calcularea tuturor costurilor care ar fi suportate de un participant tipic de pe piață
care urmărește să creeze o copie exactă a activului subiect,
(b) determinarea oricăror forme de depreciere (fizică, funcțională sau externă) ale
activului subiect și
(c) scăderea deprecierii totale din costul total pentru a obține valoarea activului subiect.
De cele mai multe ori se preferă aplicarea procedurii bazată pe costul de
înlocuire net.
În estimarea valorii construcţiei un element la fel de important este şi estimarea
deprecierii. Pentru evaluare se reţin ca principale tipuri de depreciere:
 deprecierea fizică, respectiv pierderea de valoare ca urmare a utilizării şi
trecerii timpului;
 deprecierea funcţională, respectiv o pierdere de valoare rezultată din
deficienţele de proiectare. Aceasta poate fi cauzată, prin trecerea timpului, ca
urmare a schimbării standardelor de construcţii, învechirea materialelor
folosite etc. sau din supradimensionarea construcţiei ori a dotărilor;
 deprecierea externă, respectiv o utilitate diminuată a clădirii cauzată de
factori economici sau de localizare, independenți de active.

2.1.2.3 Evaluarea maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor

În evaluarea maşinilor, echipamentelor şi instalaţiilor evaluatorul va utiliza

informaţii din diagnosticul operaţional, scoţând în evidenţă vârsta şi durata de viaţă
economică, valoarea de piaţă şi costul de înlocuire. În cadrul metodelor de evaluare
utilizate în determinarea valorii de piaţă a unor astfel de active se înscriu abordarea prin
comparaţia vânzărilor, abordarea prin venit şi abordarea prin cost (costul de înlocuire
net).
Abordarea prin piață - este utilizată în mod obișnuit pentru clasele de mașini,
echipamente și instalații care sunt omogene, de exemplu, autovehicule și anumite tipuri
de utilaje industriale, deoarece pot exista date suficiente privind vânzările recente ale
unor active similare.
Abordarea prin venit - poate fi utilizată pentru evaluarea mașinilor, echipamentelor și
instalațiilor atunci când pot fi identificate fluxurile de numerar specifice activului sau
unui grup de active complementare, de exemplu, dacă un grup de active ce formează o
linie de fabricație produce un bun vandabil.
Abordarea prin cost se aplică în general, în evaluarea mașinilor, echipamentelor și
instalațiilor în special în cazul celor individuale, care sunt specializate sau au utilizări
speciale, prin utilizarea metodei costului de înlocuire.

2.1.3 Evaluarea imobilizărilor corporale în curs de execuţie

Imobilizările corporale în curs de execuţie reprezintă investiţii neterminate

executate în regie proprie sau antrepriză.
Evaluarea imobilizărilor corporale în curs se va face diferit, în funcţie de
posibilităţile de finalizare. În cazul imobilizărilor în curs pentru care există posibilităţi

8
de finalizare, evaluarea se face la valoarea curentă de piaţă a imobilizărilor corporale
finalizate din care se deduc cheltuielile totale estimate pentru finalizarea lucrărilor (la
nivelul costurilor curente).
Pentru imobilizările în curs pentru care nu există posibilităţi de finalizare
evaluarea se face la valoarea reziduală sau la valoarea de recuperare, respectiv valoarea
materialelor care pot fi obţinute prin dezmembrarea imobilizării din care se deduc
cheltuielile de casare şi de vânzare ale materialelor recuperabile. În anumite situaţii
valoarea reziduală poate fi şi negativă.

2.1.4 Evaluarea imobilizărilor financiare

Imobilizările financiare sau investiţiile financiare pe o perioadă mai mare de un

an sunt active deţinute de o întreprindere în vederea creşterii patrimoniului său prin
obţinerea unor venituri de natura dividendelor, dobânzilor, redevenţelor etc., prin
creşterea valorii capitalizate sau prin obţinerea unor profituri de genul celor rezultate din
vânzarea acestor investiţii.
Imobilizările financiare cuprind titlurile de participare, obligaţiuni deţinute,
împrumuturi acordate pe termen lung etc.

a. Evaluarea titlurilor de participare

Evaluarea acţiunilor deţinute la alte societăţi se face diferit, după cum sunt cotate
sau nu la bursă.

Evaluarea titlurilor de participare cotate la bursă

Evaluarea titlurilor de participare cotate la bursă se face, de regulă, în funcţie de
profitul net pe acţiune (PNA) şi coeficientul PER (Price Earning Ratio):

V  PNA  PER
Profitul net pe acţiune reflectă îmbogăţirea teoretică a unui acţionar pe perioada
unui an, circumscrisă la o acţiune. În practica bursieră, se ia în calcul o estimare a
profitului net pe acţiune pe termen scurt şi mediu.
Multiplicatorul PER se determină pe baza relaţiei:

Curs bursier al actiunii Market Value per Share

PER  
Profitul net pe actiune Earnings per Share (EPS)

În general, o valoare ridicată a PER, sugerează că investitorii se aşteaptă la

câştiguri mai mari în viitor, faţă de companiile care prezintă un PER mai redus.
În cazul participaţiei minoritare, fără putere de decizie în activitatea firmei
emitente a acţiunilor, valoarea titlurilor de participare se determină pe baza relaţiei:

V = Na x ca

unde:
Na - numărul de acţiuni deţinute,
ca - cursul unei acţiuni după ultima cotaţie.

9
 Evaluarea titlurilor de participare necotate
În cazul întreprinderilor necotate la bursă, evaluarea se poate efectua în mai
multe moduri, şi anume:
1. la cursul titlului – numai în cazul în care acesta a făcut obiectul unor
tranzacţii frecvente recente şi pentru un număr important de fiecare dată;
2. în cazul societăţilor care nu fac obiectul unor cotaţii. În acest caz se pot avea
următoarele tipuri de evaluări:

 Evaluarea acţiunii prin actualizarea dividendelor

Aplicarea acestei metode are în vedere corelaţia dintre valoarea de piaţă a unei
acţiuni şi dividendele încasate. Este o metodă care se bazează pe actualizarea fluxurilor
viitoare de lichidităţi degajate (dividende).
n
Di VR
V 
i 1 1  C cp  1  Ccp n
i

unde:
Di - dividendul pe o acţiune în anul „i”
Ccp - costul capitalului propriu
VR - preţul de vânzare a unei acţiuni în anul „n”

În cazul în care dividendele pe acţiune sunt constante, iar perioada pentru care
sunt deţinute este nelimitată, formula de calcul prezentată anterior se simplifică
devenind:
D
V 1
C cp

În situaţia în care dividendele cresc anual cu o rată constantă (g) pe o perioadă

nelimitată, se foloseşte modelul GORDON – SHAPIRO:

D1
V
Ccp  g
unde g reprezintă rata anuală de creştere a dividendelor.

 Evaluarea acţiunii prin comparaţie pe baza coeficientului PER al firmelor

cotate
Procedeul de evaluare este asemănător cu cel aplicat în cazul acţiunilor cotate,
prin aplicarea asupra profitului net pe acţiune al firmei necotate un coeficient de
capitalizare PER recalculat (PER’), derivat din cel al întreprinderile cotate la bursă.

V  PNA  PER'

Această metodă solicită evaluatorul să recalculeze multiplicatorul PER în funcţie

de parametrii care diferenţiază cele două firme, cum ar fi: lipsa de lichiditate a acţiunilor
necotate, dependenţa faţă de furnizori şi clienţi, calitatea activelor etc. Pentru asigurarea
relevanţei este necesar ca gradul de asemănare să fie cât mai mare posibil, şi anume:

10
aceeaşi activitate, aceeaşi zonă geografică, acelaşi risc, aceeaşi rentabilitate etc.

b. Evaluarea obligaţiunilor

Obligaţiunile sunt valori mobiliare reprezentând creanţa deţinătorului asupra

emitentului, rezultată în urma unui împrumut pe care acesta din urmă îl lansează pe
piaţă, asumându-şi obligaţia de a plăti o dobândă şi de a răscumpăra titlul emis la o dată
viitoare.
Evaluarea obligaţiunilor se bazează pe modelul clasic de evaluare a acţiunilor, ce
ia în considerare actualizarea cash-flow-urilor.
n
Ci n
Cd  P
V   i ii
i 1 1  r  i 1 1  r 
i

unde:
V – valoarea actualizată a obligaţiunii;
Ci – venitul produs de obligaţiune (dobândă şi rambursare);
Cdi – dobânda;
Pi – principalul;
r – rata medie de randament.
Prin urmare, valoarea unei obligaţiuni este valoarea actuală a încasărilor
succesive sperate de deţinătorul ei. Dacă obligaţiunea este deţinută până la maturitate,
rata de actualizare devine rata dobânzii din prospectul de emisiune.

c. Evaluarea împrumuturilor acordate pe termen lung

Împrumuturile acordate pe termen lung altor firme, inclusiv filialelor, se pot

evalua în funcţie de valoarea rămasă de rambursat şi o rată de actualizare stabilită ca
diferenţă dintre rata dobânzii pe piaţa creditului şi rata percepută.
Valoarea actuală a sumei de rambursat se calculează astfel:
Sold imprumut
V
1  rd1  rd 0 
în care:
rd1 - rata dobânzii pentru credite comparabile;
rd0 - rata dobânzii creditului acordat.

2.1.5 Evaluarea activelor circulante

2.1.5.1 Evaluarea stocurilor

Stocurile se referă la bunurile destinate vânzării, produse finite, semifabricate
precum şi stocurile de materii prime sau materiale destinate procesului de producţie.
Produsele finite şi mărfurile care fac obiectul unor contracte sau comenzi ferme
se evaluează la preţul prevăzut în aceste documente.
Producţia neterminată se evaluează pornind de la preţurile produselor finite, prin
aplicarea corecţiilor aferente gradului de finisare tehnică, stabilit cu ocazia inventarierii
producţiei în curs. Datorită complexităţii operaţiunii şi timpului necesar pentru realizare,

11
practic se procedează la corectarea soldului producţiei în curs de execuţie din bilanţ cu
cheltuielile aferente comenzilor sistate, care urmează a fi valorificate separat.
Celelalte elemente, se iau în calcul cu valoarea din bilanţ, corectată cu sumele
care reprezintă contravaloarea bunurilor degradate.

2.1.5.2 Evaluarea creanţelor

Evaluarea creanţelor presupune studiul detaliat din punct de vedere al gradului

de vechime, a posibilităţilor de încasare şi a termenului de realizare al acestora în cadrul
analizei diagnostic, mai ales dacă au o pondere însemnată, efectuându-se corecţiile
necesare asupra soldului conturilor respective. Din acest punct de vedere creanţele pot fi
defalcate în patru mari categorii fiind evaluate astfel:
- creanţele certe se iau în calcul la valoarea contabilă;
- creanţele exprimate într-o altă monedă decât cea naţională se actualizează în
funcţie de evoluţia cursului de schimb;
- creanţele care se apreciază că nu mai pot fi încasate se scad din patrimoniu cu
valoarea contabilă. În acest caz trebuie să se argumenteze şi să se justifice
imposibilitatea încasării.

2.1.5.3 Evaluarea disponibilităţilor

Disponibilităţile în moneda naţională se iau în calcul la valoarea nominală, deci

nu se actualizează.
Disponibilităţile în valută se iau în calcul la cursul oficial de schimb din data
evaluării.

2.1.6 Evaluarea elementelor de natura datoriilor

În categoria datoriilor se încadrează obligaţiile pe termen scurt reprezentate de

datorii către furnizori de bunuri şi servicii. De obicei aceste conturi de obligaţii nu se
ajustează, dar:
- sunt ajustabile obligaţiile contractate într-o altă monedă, care se actualizează
în funcţie de cursul de schimb la data evaluării,
- sunt ajustabile dacă sunt purtătoare de sume (obligaţii) suplimentare, ca de
exemplu penalităţile care trebuie plătite în cazul depăşirii termenelor
scadente.
Obligaţiile financiare (datoriile fiscale) neonorate precum cele generate de
legislaţia în vigoare, taxe şi impozite pe clădiri, terenuri, maşini, impozit pe profit, etc.
nu suportă de obicei ajustări.
În legătură cu obligaţiile, în cadrul evaluării este important să fie identificate
eventualele obligaţii potenţiale, neînregistrate în contabilitate (în cadrul diagnosticului
juridic), cum ar fi: litigii de natură fiscală; amenzi şi penalizări posibil de plătit pentru
acţiunile în curs; plata unor drepturi salariale sau de altă natură faţă de personalul
propriu ca urmare a nerespectării contractului colectiv.
O altă categorie de datorii este reprezentată de împrumuturi. Împrumuturile pe
termen mediu şi lung se corectează cu diferenţa dintre dobânda zilei şi cea cu care a fost

12
contractat împrumutul, dacă există clauza unei dobânzi fluctuante. Dacă nu există o
asemenea clauză, aceste împrumuturi se iau în calcul cu valoarea din bilanţ.

3. Metoda Activului Net de Lichidare (ANL)

Această metodă este aplicabilă atunci când evaluarea întreprinderii nu este

făcută pe baza ipotezei continuităţii activităţii. În aceste condiţii activele trebuie
evaluate pe baza valorii de piaţă sau pe o ipoteză care presupune o perioadă mai scurtă
de expunere pentru vânzare, dacă acest lucru este adecvat. În determinarea valorii
întreprinderii vor fi luate în considerare toate costurile care au legătură cu vânzarea
activelor sau cu închiderea acesteia.

În situaţia în care întreprinderea este în dificultate şi în conformitate cu

procedura legală îşi încetează activitatea, se determină Activul net de lichidare (ANL)
ca diferenţă dintre valoarea evaluată a tuturor activelor şi datoriile (inclusiv costurile
lichidării).

13
CAPITOLUL 6
Abordarea pe bază de venit

6.1. Fundamente teoretice

Poate una dintre cele mai cunoscute abordări, potrivit standardelor de evaluare,
abordarea prin venit oferă o indicație asupra valorii prin convertirea fluxului de numerar
viitor într-o singură valoare curentă.
Faţă de celelalte două abordări, evaluatorul, prin aplicarea acestei abordări, este
interesat de beneficiile viitoare potenţiale aduse de afacere.
Abordarea prin venit ar trebui să fie aplicată și ar trebui să i se atribuie o importanță
semnificativă în următoarele situații:
(a) capacitatea activului de a genera venit reprezintă cel mai important element care
influențează valoarea, din perspectiva unui participant pe piață, și/sau,
(b) pentru activul subiect sunt disponibile previziuni rezonabile cu privire la mărimea
și eșalonarea în timp a venitului viitor și pe piață există puține comparabile relevante sau
lipsesc.
Abordarea pe bază de venit constă în determinarea raportului existent între anuităţile
viitoare şi riscul asociat acestora. Anuităţile pot fi reprezentate de cash-flow-urilor viitoare,
de profitul net, profitul brut, dividende etc., iar numitorul raportului reprezintă costul de
oportunitate sau costul capitalului. Acesta constituie un anumit nivel al ratei rentabilităţii care
îl determină pe investitor să aleagă un anumit proiect de investiţii din alternativele existente.
Abordarea pe bază de venit este fundamentată pe următoarele principii:
 Principiul anticipării este cel mai important în cadrul acestei abordări. Conform
acestui principiu valoarea provine din beneficiile viitoare anticipate care urmează a fi
generate de proprietatea deţinută;
 Principiul substituţiei este un alt principiu aplicabil acestei abordări. El ajută la
întelegerea costului capitalului şi a legăturii dintre costul capitalului şi valoarea
întreprinderii. Atunci când pe piaţă sunt disponibile investiţii cu rentabilităţi şi riscuri
diferite, investitorul se va orienta prima dată către cea care se caracterizează prin
rentabilitatea cea mai ridicată şi riscul cel mai mic.
Alte principii sunt:
 Principiul cererii şi ofertei,
 Principiul contribuţiei.

6.2. Etape generale. Corecţii

Corecţiile Contului de profit şi pierdere

Evaluatorii, în demersul lor de a realiza evaluări competente, trebuie să acorde o
importanţă sporită analizei activităţii curente şi evidenţierii tendinţelor economice relevante.

Pornind de la sursele de informaţii, evaluatorul trebuie să facă ajustările necesare

(normalizarea) contului de profit şi pierdere sau bilanţului în scopul de a evidenţia cât mai
corect realitatea economică, de a estima perspectivele entităţii şi de a asigura compararea cu
întreprinderi similare.

1
 Procesul de ajustare (normalizare) implică următoarele categorii de corecţii:

Corecţii privind evenimentele extraordinare, neobişnuite, întâmplătoare

În vederea aprecierii tendinţelor viitoare privind performanţele financiare, se
urmăreşte prezentarea unui ciclu de exploatare normal, prin eliminarea din situaţiile
financiare a evenimentelor extraordinare, neobişnuite, întâmplătoare, care este puţin probabil
să se repete. Printre acestea putem menţiona: catastrofe naturale (inundaţii, cutremure etc.),
greve, reparaţii majore ale unui utilaj etc.

Corecţii privind elementele din afara exploatării

Elementele din afara exploatării trebuie eliminate din bilanţ şi evaluate la valoarea de
piaţă. De asemenea, trebuie eliminate din contul de profit şi pierdere veniturile şi cheltuielile
aferente activelor din afara exploatării, inclusiv a impactului asupra impozitării.
Printre elementele din afara exploatării şi corecţiile aferente acestora, menţionate în
Standardele de Evaluare regăsim:
 personalul auxiliar. Se elimină cheltuielile cu compensaţiile, contribuțiile aferente şi
trebuie corectat impozitul. Evaluatorul trebuie să fie precaut atunci când face corecţii
asupra unor elemente, cum ar fi personalul auxiliar, pentru a ajunge la niveluri
mentenabile ale profiturilor posibil de obţinut.
 activele auxiliare (de ex. un avion). Se elimină din bilanţ valoarea activele auxiliare şi
a oricăror active şi datorii asociate. Se elimină impactul deţinerii activelor auxiliare
asupra contului de profit şi pierdere, respectiv asupra cheltuielilor (în cazul avionului-
combustibil, echipaj, hangar, impozite, întreţinere etc.) şi veniturilor aferente
(veniturile din curse charter sau din închirierea avionului).
 activele redundante (în afara exploatării) sunt acele active deţinute de întreprindere,
dar care sunt în surplus faţă de necesarul actual şi de perspectivă sau care nu sunt
necesare pentru activitatea întreprinderii. Activele redundante sunt estimate la
valoarea realizabilă netă (netă de costurile de vânzare şi de impozit).

Corecţii privind asigurarea comparabilităţii cu entităţi similare

Acestea se referă la:
- amortizare, care poate să necesite o corecţie faţă de amortizarea contabilă sau fiscală,
care sunt raportate în situaţiile financiare, pentru a putea fi comparată, cu mai mare
acurateţe, cu amortizarea practicată de întreprinderile similare.
- stocurile contabile, pot necesita corecţii pentru a asigura o mai bună comparabilitate
cu cele ale întreprinderilor similare, ale căror înregistrări contabile pot fi ţinute pe o
bază diferită faţă de cea a întreprinderii în cauză sau pentru a reflecta realitatea
economică cu mai mare acurateţe.

6.3. Metode de evaluare în cadrul abordării prin venit

Prin abordarea prin venit se estimează valoarea unei întreprinderi sau a unei
participații prin calcularea valorii actualizate a beneficiilor economice viitoare.
Cele două metode uzuale ale abordării prin venit sunt:
 metoda capitalizării beneficiilor economice și
 metoda fluxului de numerar actualizat.
În metoda capitalizării beneficiilor economice, un nivel reprezentativ anual
normalizat al beneficiilor se împarte la o rată de capitalizare adecvată.

2
 Beneficiile economice viitoare trebuie estimate luând în considerare activele deținute
de întreprinderea subiect și investițiile necesare, performanțele anterioare ale întreprinderii,
evoluția așteptată a acestora, precum și factorii economici cu impact asupra activității
întreprinderii și asupra domeniului său de activitate.
Notă: Beneficiu economic - o sumă exprimată în termeni monetari, generată sau
economisită ca urmare a activităților desfășurate de o întreprindere. Beneficiile economice
pot fi: cifra de afaceri, fluxurile de numerar, profitul, dividendele, economia de redevență etc.

În metoda fluxului de numerar actualizat, fluxurile nete de numerar se estimează

pentru fiecare din perioadele viitoare. Aceste fluxuri se convertesc în valoare prin aplicarea
ratei de actualizare, folosind tehnici de actualizare.
Fluxurile nete de numerar se estimează pe baza previziunilor furnizate de către client.
Evaluatorul poate ajusta aceste previziuni în baza raționamentului profesional. Ajustările
previziunilor și raționamentul care a stat la baza ajustărilor vor fi prezentate în raport. În
situația în care nu sunt disponibile previziuni elaborate de către client, dar există suficiente
informații publice pentru elaborarea acestor previziuni, evaluatorul poate estima fluxurile
nete de numerar în baza previziunilor proprii. În acest caz, raportul va menționa sursa
previziunilor și raționamentul în baza cărora acestea au fost elaborate.

6.3.1. Metoda fluxului de numerar actualizat (cash-flow net actualizat) (DCF)

Conform metodei fluxului de numerar actualizat (DCF) fluxul de numerar previzionat

este actualizat la data evaluării, rezultatul fiind valoarea actualizată a activului.
Metoda DCF este utilizată în evaluarea proprietăţilor imobiliare, a întreprinderilor, a
activelor necorporale sau în analiza investiţiilor. Analiza DCF este solicitată de creditori,
clienţi, administratori financiari, manageri de portofoliu ş.a.

Formula aplicată în cadrul acestei metode, utilizată pentru determinarea valorii

întreprinderii este:

CFN 1 CFN 2 CFN 3 CFN n VT

VDCF =     + VRNAAE
(1  a ) 1
(1  a ) 2
(1  a ) 3
(1  a ) n
(1  a ) n
unde:

CFN1 – fluxul de numerar net aferent primului an din perioada de previziune

explicită;
CFN2 – fluxul de numerar net aferent celui de-al doilea an din perioada de previziune
explicită;
CFNN – fluxul de numerar net aferent ultimului an din perioada de previziune
explicită,
VRNAAE – valoarea de realizare netă a activelor din afara exploatării,
a – rata de actualizare (costul capitalului);
VT – valoarea terminală (reziduală);
n - numărul de ani ai perioadei de previziune explicite.

3
 O exprimare matematică succintă a relaţiei este:

n
CFNi VT
VDCF =  (1  a)
i 1
i

(1  a ) n
+ VRNAAE

În practică sunt întâlnite următoarele tipuri de fluxuri de numerar:

 flux de numerar net pentru capitalul propriu (pentru acţionari) - reprezintă
numerarul ce poate fi distribuit acţionarilor sub formă de dividende, fără a
ameninţa sau a interveni în buna desăşurare a activităţii.,
 flux de numerar net pentru capitalul investit (pentru investitori) - este cel aflat
la dispoziţia întregului capital investit (dividene distribuibile şi acoperirea
serviciului datoriei). Valoarea determinată prin intermediul acestui flux de
numerar reprezintă valoarea capitalului investit, deci valoarea întreprinderii în
ansamblu.
În practică, pe baza acestor noţiuni, pot fi determinate două valori distincte:
- valoarea capitalului acţionarilor şi
- valoarea capitalului investit.

Aplicarea metodei DCF constă în parcurgerea mai mult etape în care sunt identificate
elementele care compun formula de calcul a valorii afacerii:

1. Previziunea fluxului de numerar. Durata de previziune

Proiecţia fluxului de numerar se face de obicei pe o perioadă de 3-5 ani, cunoscută şi

sub numele de perioadă de previziune explicită.
Durata de viaţă viitoare a unei entităţi se poate împărţi în1:
 durată de previziune explicită, în care fluxul de numerar se calculează în mod
distinct pentru fiecare an. Aceast perioadă este cuprinsă între 3-5 ani și depinde
atât de de intervalul de timp în care firma va ajunge la stabilitate sau la o dinamică
stabilă, cât și de cantitatea și calitatea informațiilor (o perioadă rezonabilă pentru
care există date credibile pe care evaluatorul să-și poată baza previziunile);
 durată de previziune non-explicită, ce urmează perioadei de previziune
explicită, în care nu este necesară calcularea fluxul de numerar anual, dar se
impune determinarea valorii întreprinderii, la sfârşitul ultimului an de previziune
explicită sub forma valorii reziduale. Această perioadă ţine de la sfârşitul
ultimului an al perioadei explicite până la infinit.

2. Determinarea fluxului de numerar pe perioada de previziune explicită

presupune:
- sintetizarea concluziilor diagnosticului efectuat, care fundamentează ipotezele de
previziune,
- stabilirea parametrilor cheie de evoluție a întreprinderii care vor influența activitatea
firmei în viitor,
- formularea ipotezelor de previziune (generale și specifice):
 generale, de context: la nivel macro și mezoeconomic,

1
Sorin Stan (coord.) – Evaluarea întreprinderii, Ed. a 2-a, IROVAL, INVEL-MULTIMEDIA, Bucureşti, 2006

4
  specifice întreprinderii, având în vedere activitatea de exploatare,
investițională și de finanțare.

Evaluările prin DCF au la bază analiza datelor istorice şi ipotezele cu privire la

condiţiile viitoare de piaţă, care au efecte asupra cererii, ofertei, veniturilor, cheltuielilor şi
potenţialului de risc.
Evaluatorul trebuie să se asigure că previziunea operaţiunilor viitoare reflectă cât mai
corect trendul identificat în analiza situaţiilor financiare ajustate. Astfel, evaluatorul trebuie
să desfăşoare o analiză suficientă pentru a fi sigur că ipotezele previziunii şi estimările
fluxurilor de numerar sunt adecvate şi rezonabile pentru piaţa pe care entitatea activează.
Principalele surse de informaţii utilizate în stabilirea ipotezelor care stau la baza
previziunilor sunt:
- situaţiile financiare normalizate (analiza diagnostic),
- informaţii obţinute din partea conducerii întreprinderii,
- informaţii provenite din mediul extern întreprinderii (studii de piaţă, publicaţii, date
statistice etc.)

3. Rata de actualizare

Rata de actualizare reprezintă o rată a rentabilităţii utilizată pentru a converti o sumă

de bani, de plătit sau de primit în viitor, în valoare actualizată (sau prezentă). Teoretic, ar
trebui să reflecte costul de oportunitate al capitalului, de exemplu, rata rentabilităţii ce poate
fi obţinută de un capital dacă acesta este destinat altor utilizări cu acelaşi risc. Rata de
actualizare ar trebui să reflecte datele de pe piaţă şi se exprimă ca o rată a rentabilităţii
investiţiei (estimată pe baza informaţiilor despre investiţiile alternative).
Pentru elemente detaliate vezi “ Costul capitalului”.

4. Valoarea terminală (reziduală)

Valoarea terminală reprezintă o estimare a valorii întreprinderii la sfârşitul perioadei

explicite de previziune.
Determinarea valorii terminale are o importanţă aparte, ea reprezentând de cele mai
multe ori un procent important în valoarea totală a entităţii.
În determinarea acestei valori, evaluatorul trebuie să aleagă între două ipoteze posibile
în ceea ce priveşte activitatea firmei:
 entitatea îşi va continua activitatea normală şi după perioada explicită de previziune;
 entitatea îşi va înceta activitatea la sfârşitul perioadei explicite de previziune.

Ca urmare, metodele de estimare ale valorii terminale vor fi:

1. În condiţiile continuării activităţii, durata de viaţă a entităţii fiind nelimitată,

evaluatorul va folosi diverse metode, cea mai răspândită este metoda capitalizării
venitului.

Formula de calcul este:

CFN n
VT =
c
unde:
VT- valoarea terminală;
CFNn – fluxul de numerar net aferent ultimului an al perioadei de previziune explicită;

5
 c – rata de capitalizare (c = a-g);
a – rata de actualizare;
g – rata anuală de creştere/descreştere constantă previzionată pentru fluxul de numerar
net.

2. În condiţiile încetării activităţii, durata de viaţă a entităţii fiind limitată, evaluatorul,

pentru estimarea valorii reziduale va reţine valoarea de lichidare a întreprinderii.
Aceasta se determină potrivit relaţiei:

VL= Î - DT
unde:
Î - totalitatea încasărilor din vânzarea activelor entităţii;
DT - volumul datoriilor totale existente la finele peroadei explicite de previziune.

Metoda se aplică numai în cazul întreprinderilor care:

- îşi epuizează resursele pe care le prelucrează,
- au precizată în actul constitutiv o durată limitată de desfăşurare a activităţii,
- se află sub efectul unor reglementări de interzicere a producţiei etc.

6.3.2. Metoda capitalizării beneficiilor economice

Metoda capitalizării beneficiilor economice constituie o variantă simplificată a

metodei fluxului de numerar actualizat (DCF).
Prin aplicarea acestei metode, un nivel reprezentativ al beneficiilor se raportează
la o rată de capitalizare sau se înmulţeşte cu un multiplu de venit, astfel încât venitul este
convertit în valoare.
Beneficiile economice ce pot fi utilizate în cadrul acestei metode sunt: cifra de afaceri,
fluxurile de numerar, profitul, dividendele etc.

Beneficiul ales trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

- să fie corectat, având un nivel normal, rezonabil şi reprezentativ pentru activitatea
desfăşurată de către întreprindere,
- să poată fi obţinut şi în viitor,
- să înregistreze un nivel constant sau o modificare constantă perpetuă
(creştere/descreştere).

Beneficiul poate fi estimat prin următoarele metode:

- metoda rezultatelor anului curent (sau reprezentativ). Dacă echipa de conducere
precizează faptul că anul viitor va fi asemănător cu anul în curs, atunci nivelul curent
al indicatorului ales poate fi folosit drept bază pentru a estima valoarea întreprinderii;
- metoda mediei aritmetice simple. Această metodă presupune estimarea venitului prin
calculul mediei aritmetice a valorilor relevate de datele istorice normalizate pe
parcursul perioadei de analiză (de ex. ultimii trei ani). Metoda este utilizată adesea
atunci când nu poate fi identificat un trend anume sau perioada de analiză corespunde
ciclului de exploatare. Totuşi, această metodă poate să nu reflecte fidel modificările
apărute şi evoluţiile viitoare estimate;

6
 - metoda mediei aritmetice ponderate. Este o metodă utilizată datorită flexibilităţii în
interpretarea evoluţiei viitoare. Dacă perioada de analiză a datelor este mai lungă, pot
fi eliminaţi din calculul mediei ponderate acei ani care nu se încadrează trendului;
- metoda rezultatelor probabile pentru perioada imediat următoare. Evaluatorul pentru
a estima evoluţia viitoare a venitului îşi va fundamenta ipoteze plauzibile, rezonabile
ce pot fi susţinute de către diferitele surse de informaţii.

Rata de capitalizare trebuie să fie corelată cu forma de venit aleasă. Aceasta reprezintă
un divizor care este folosit pentru transformarea venitului în valoare.

Formula matematică de determinare a valorii întreprinderii (capitalului investit) este:

Venit
VCP = + VRNAAE
ag
unde:
VCP- valoarea întreprinderii (capitalului investit);
Venit – tipul de beneficiu ales de evaluator şi estimat printr-una din metodele
precizate ;
a – rata de actualizare (c = a - g);
g – rata anuală de creştere/descreştere constantă,
VRNAAE – valoarea de realizare netă a activelor din afara exploatării.

Notă:
Dacă se foloseşte ca venit fluxul de numerar net pentru capitalul propriu (pentru
acţionari), atunci a este costul capitalului propriu. Dacă se utilizează ca venit fluxul de
numerar net pentru capitalul investit (pentru investitori), atunci a este costul mediu ponderat
al capitalului.

6.4. Rata de actualizare (costul capitalului) şi rata de capitalizare

Abordarea prin venit implică estimarea unei rate de actualizare, când se actualizează
fluxul de numerar şi a unei rate de capitalizare, când se capitalizează venitul.
Evaluatorul, în vederea estimării unei rate adecvate, trebuie să ţină cont de factori
precum: ratele de rentabilitate aşteptate de către investitori, ratele dobânzii, riscul asociat.
Un alt aspect important este acela că ratele de actualizare şi capitalizare trebuie să fie
corelate cu tipul de beneficii anticipate ales.

Uneori este dificil de realizat diferenţa între rata de actualizare (utilizată în metoda
DCF) şi rata de capitalizare (utilizată în metoda capitalizării). Principalele elemente de
diferenţiere sunt:
 Rata de capitalizare este utilizată pentru a converti un flux constant şi reproductibil în
valoarea prezentă a proprietăţii, iar rata de actualizare este utilizată pentru a converti
fluxuri viitoare diferite ca mărime şi evoluţie în valoarea prezentă a proprietăţii care
genereaza acele fluxuri;
 Rata de capitalizare preia toate modificările viitoare ale venitului considerat pentru
estimarea valorii;
 Modificările în veniturile viitoare sunt preluate în capitalizare prin deducerea din rata de
actualizare a ratei de creştere anuale a venitului:

7
 Rata de capitalizare= Rata de actualizare– Rata de creştere perpetuă
c=a–g
 În tehnica bazată pe actualizare orice creştere a venitului este previzionată pentru fiecare
an de previziune, fiind preluată în estimarea valorii la numărător. Prin capitalizare,
modificările viitoare ale venitului sunt estimate ca o medie anuală (rata de creştere) şi
preluate în estimarea valorii la numitor (rata de creştere se deduce din rata de actualizare).
Din punct de vedere matematic, dacă rata de creştere este estimată corect, capitalizarea va
produce aceeaşi valoare ca şi tehnica bazată pe actualizare.

8
 CERINŢE ORIENTATIVE ALE CONŢINUTULUI
CONTRACTULUI DE PRESTĂRI SERVICII DE EVALUARE

Observaţie:
Acolo unde este necesar, se vor utiliza definiţiile termenilor incluse în standardele în vigoare la
data semnării.

1. Data semnării
2. Părţile contractante
a. Client:
* nume/denumire, reprezentant legal
* adresa/sediu social
* date de identificare: CNP , /CIF, RC
* telefon/fax/email
* date de facturare
b. Evaluator:
* nume/denumire, reprezentant legal
* adresa/sediu social
* date de identificare: CNP , /CIF, RC
* autorizatie/legitimaţie valabilă la data semnării contractului
* telefon/fax/email
* date de facturare

3. Identificarea proprietăţii de evaluat (obiectului/subiectului evaluării):

Pentru proprietăţi imobiliare
a. Adresa
b. Tip de proprietate
c. Nr cadastral
d. Carte funciară
e. ..

1 
 
 Pentru bunuri mobile
a. denumire
b. caracteristici /nr de inventar – dacă există
c. adresa unde poate fi inspectat
d. .....
e. ..

Pentru întreprinderi
a. Denumire
b. Cod de identificare fiscală
c. Adresă
d. ....

Pentru întreprinderi
a. Denumire
b. Cod de identificare fiscală
c. Adresă
d. ....

Pentru portofoliu de acţiuni

a. Denumirea emitentului
b. Cod de identificare fiscală al emitentului
c. Adresă emitentului
d. Ponderea portofoliului de acțiuni in capitalul social al emitentului
e. ...

Pentru active intangibile si alte tipuri de proprietăţi

a. Denumire
b. Caracteristici prin care pot fi individualizate activele respective
c. ......
d. ...
2 
 
 4. Drepturi de proprietate evaluate: depline/de închiriere/de ......
5. Utilizatorul desemnat
6. Utilizarea desemnată
7. Scopul evaluării
8. Tipul valorii
9. Data de referinţă a evaluării
10. Data livrării raportului de evaluare
11. Forma livrării
12. Ipoteze speciale (dacă există şi se cunosc la data semnării contractului)
13. Limitări cu privire la documentare (acces pentru inspecţii, documente puse la
dispoziţie)
14. Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare
15. Conformitatea cu standardele SEV valabile la data evaluarii
16. Tipul raportului
17. Formatul raportului
18. Numărul de exemplare originale
19. Tariful/Preţul evaluării
20. Modalitate de plată
21. Confidenţialitate
22. Subcontractare
23. Independenţa evaluatorului
24. Modificarea contractului
25. Rezilierea contractului
26. Încetarea contractului
27. Legislaţia/jurisdicţia aplicabilă în caz de litigiu
28. Număr de exemplare originale ale contractului semnat

3