CONTRACTUL DE VANZARE

Vanzarea este contractul prin care o parte (vanzator) transmite sau se obliga sa
transmita un bun asupra celeilalte parti (cumparator) sa plateasca pretul bunului
vandut.
Transmiterea proprietatii nu tine de esenta contractului de vanzare, ci numai de
natura lui, astfel incat prin vanzare poate fi transmis si un alt drept real sau de
creanta.
Pot forma obiectul vanzarii:
 Dr de superficie
 Dr de uzufruct
 Drept din domeniul proprietatii intelectuale
 Dr asupra unei universalitati (mostenire deschisa)
 Dr de creanta

Nu pot forma obiectul vanzarii:

 Dr personale nepatrimoniale
 Dr patrimoniale cu caracter strict personal- dr de uz si de abtatie 752
Cc, dr de abitatie al sotului supravietuitor
 Dr prevazute de lege
 Dr nascute din contracte intuitam-personam (dr la intretinere)

Contractul de vanzare este un contract sinalagmatic, intrucat genereaza obligatii

reciproce si interdependente intre partile contractante. Fiecare dintre contractanti
avand in acelasi timp o dubla calitate: creditor si debitor, unul fata de celalalt.
Vanzatorului ii revin obligatiile de a transmite proprietatea, de a preda bunul si de
a-l garanta pe dobanditor asupra evictiunii si asupra viiciilor ascunse ale bunului,
iar cumparatorului ii revin obl de a lua in primire, a suporta pretul si de a
Contractul de vanzare este un contract cu titlu oneros, intrucat fiecare dintre parti
urmareste sa obtina un avantaj, in schimbul obligatiilor asumate, vanzatorul
urmeaza sa obtina pretul, iar cumparatorul, bunul pe care l-a cumparat.
Vanzarea este in principiu un contract comutativ, inrucat existenta dr si obl este
cunoscuta la momentul incheierii contractului, iar intinderea acestora este
determinata sau determinabila.
Prin exceptie, contractul de vanzare poate capata valoarea de contract aleatoriu,
cum se intampla in cazul vanzarii unui drept litigios.
In cazul vanzarii individuale sau dintr-un gen limitat, atunci cand cumparatorul isi
asuma riscul nerealizarii bunului sau genului limitat, el ramane obligat la plata
pretului.
Este un contract consensual, adica se incheie in mod valabil prin simplul acord de
vointa al partilor, nefiind necesara indeplinirea vreunei formalitati. Prin exceptie,
vanzarea trebuie incheiata ad validitatem in forma autentica atunci cand obiectul
obligatiei vanzatorului consta in constituirea sau stramutarea unui drept real asupra
unui imobil care urmeaza a fi inscris in cartea funciara (art 1244), transmiterea
vanzarii unei mosteniri deschise.
Contractul de vanzare este un contract translativ de propr, adica o data cu
realizarea acordului de vointe si independent de plata pretului si predarea bunului
are loc nu numai incheierea valabila a contractului, ci si transferul dr de propr de la
vanzator la cumparator ( art 1674).
Pentru a functiona regula transferului imediat al dreptului de propr, trebuie
indeplinite urmatoarele conditii:
 Vanzatorul sa fie proprietarul bunului vandut, iar contractul valabil
incheiat. Atunci cand vanzatorul nu este proprietarul bunului vandut,
suntem in prezenta vanzarii lucrului altuia, recunoscuta ca valabila de art
1683 Cc. In cazul vanzarii bunului altuia, proprietatea se transmite posterior
momentului incheierii contractului, fie prin dobandirea bunului de catre
vanzator, fie prin ratificarea bunului de catre adevaratul proprietar, fie prin
orice alt mijloc direct sau indirect prin care se procura cumparatorului propr
asupra bunului
 Bunul vandut sa fie unul individual determinat. In cazul bunurilor de
gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se transmite in
 momentul individualizarii, care se realizeaza prin cantarire, numarare,
masurare, sau prin orice alt mijloc ce a fost convenit sau este impus de
natura bunului (art 1678). In cazul oblig alternative (potriv 1461 Cc, obl este
alternativa atunci cand are ca obiect 2 prestatii principale, iar executarea
uneia dintre ele il libereaza pe debitor de intreaga obligatie), transferul
proprietatii opereaza in momentul alegerii atunci cand obligatia alternativa
priveste bunuri individual determinate, sau in momentul individualizarii,
atunci cand obligatia alternativa are ca obiect bunuri de gen. In cazul
obligatiilor facultative (oblig este facultativa atunci cand are ca obiect o
singura prestatie principala de care debitorul se poate libera executand o alta
prestatie determinata- art 1468, transferul proprietatii opereaza fie in
momentul incheierii contractlui, fie in momentul individualizarii, dupa cum
bunul este un bun individual determinat sau de gen.
 Bunul sa existe. In cazul bunurilor viitoare, proprietatea se transmite dupa
cum urmeaza:
o Daca bunul viitor este individual determinat, proprietatea se transmite
in momentul in care bunul este realizat, adica este confectionat.
o Daca bunul viitor este constructie, proprietatea se transmite in
momentul inscrierii in cartea funciara.
o In cazul bunurilor de gen viitoare, proprietatea se transmite in
momentul individualizarii.
o Partile sa nu fi amanat transferul dreptului de proprietate pana la
indeplinirea unui termen suspensiv sau realizarea unei conditii
suspensive. Regula instituita de art 1674 Cc este una supletiva, putand
fi inlaturata prin vointa partilor contractului.
 Contractul sa nu aiba ca obiect drepturi reale privitoare la imobilele
cuprinse in cartea funciara.

CONSIMTAMANTUL
1. Promisiunea unilaterala de vanzare
Spre deosebire de oferta de a contracta, act juridic unilateral, in cazul promisiunii
de vanzare, o pers, prevazand un eventual interes pentru ea, primeste promisiunea
proprietarului unui bun de a-l vinde in viitor, beneficiarul rezervandu-si dreptul de
a opta cu privire la promisiuena ce i-a fost facuta. O asemenea intelegere constituie
un contract si nu un act jur unilateral, insa nu reprezinta o vanzare si nu prezinta
efectele specifice vanzarii.
Avand in vedere cele precizate, vom defini promisiunea unilaterala de vanzare
drept un antecontract care da nastere unui drept de creanta, una dintre parti
fiind obligata (obligatie de a face) sa incheie in viitor un contract de vanzare,
daca beneficiarul promisiunii va opta in sensul de a cumpara bunuri promise.
Intrucat promisiunea unilaterala de vanzare genereaza oblig doar pentru
promitentul vanzator, ea este un contract unilateral. Este posibil totusi ca
beneficiarul promisiunii sa plateasca o suma de bani ca pret al optiunii ce i se
confera, caz in care promisiunea unilaterala de vanzare devine contract
sinalagmatic fara a deveni si promisiune bilaterala de vanzare.
Promisiunea unilaterala de vanzare trebuie sa contina toate acele clauze ale
contractului promis in lipsa carora partile nu ar putea executa promisiunea.
De regula, partile stabilesc si un termen pentru exercitarea optiunii, insa inserarea
lui nu este de esenta promisiunii.In cazul in care partile nu au stabilit un termen
pentru exercitarea optiunii, devin aplicabile prevederile art 1415 aln 2 Cc.
Sub aspectul formei pe care trebuie s-o imbrace promisiunea unilaterala de
vanzare, aceasta este un contract consensual, chiar daca pentru contractul de
vanzare ce ar urma sa se incheie in baza promisiunii, legea impune o forma ad
validitatem.
Efectele promisiunii unilaterale de vanzare
Daca beneficiarul va opta in sensul de a cumpara dar promitentul prin incalcarea
obligatiei asumate va refuza vanzarea ,contractul nu se va incheia ,beneficiarul
avand dreptul la daune interese(art.1279 alin 2 CC).
Daca promitentul va refuza sa incheie contractul promis ,in conditiile in care bunul
se mai afla in patrimoniul sau ,beneficiarul poate solicita instantei pronuntarea unei
hotarari care sa tina loc de contract-1269 alin 1 coroborat cu 1279 alin 3
C.C.).Daca promitentul instraineaza bunul care formeaza obiectul promisiunii,iar
clauza de inalienabilitate a fost facuta opozabila in conditiile art. 628
CC,beneficiarul poate solicita anularea contractului incheiat cu incalcarea clauzei
de inalienabilitate .
Daca bunul piere, riscul e suportat de catre promitent,intrucat el este proprietarul
bunului pana la momentul incheierii contractului,neavand loc transferul dreptului
de proprietate.Desi mai greu de conceput,in practica se pot incheia si promisiuni
unilaterale de cumparare.In afara regulilor prezentate pana acum ,care se aplica si
promisiunilor unilaterale de cumparare,Codul Civil mai contine o prevedere in
privinta acestora.
Astfel,potrivit art 1669 alin 4 CC in cazul promisiunii unilaterale de cumparare a
unui bun individual determinat ,daca mai inainte ca promisiunea sa fi fost
executata creditorul sau instraineaza bunul sau constituie un drept real asupra
acestuia ,obligatia promitentului se considera stinsa.

Promisiunea bilaterala de vanzare

Este tot un antecontract care spre deosebire de promisiunea unilaterala de
vanzare ,genereaza pentru ambele parti obligatia de a incheia in viitor
contractul.Daca promitentul vanzator isi incalca obligatia asumata ,si vinde bunul
unui tert,promitentul cumparator nu poate solicita predarea bunului,pentru ca nu a
devenit proprietar ,iar vanzarea incheiata cu tertul sub rezerva fraudei este
valabil.Intr-o asemenea situatie,promitentul cumparator are dreptul la daune
interese.Daca bunul se mai afla in patrimoniul promitentului vanzator si nu exista
alte impredimente legale, oricare dintre parti poate solicita instantei pronuntarea
unei hotarari care sa tina loc de contract.Actiunea poate fi introdusa in termen de 6
luni de la data la care contractul trebuia incheiat (art 1669 alin 2 C.C.).
Inscrierea promisiunii in cartea funciara
Potrivit art.906 promisiunea de a incheia un contract avand ca obiect dreptul de
proprietate asupra unui imobil sau alt drept real privitor la acel imobil se poate nota
in cartea funciara daca promitentul este titular al dreptului si daca prmisiunea
contine termenul in care trebuie executata sub sanctiunea respingerii cererii de
notare.
Notarea se poate face oricand in termenul stabilit pentru executarea promisiunii dar
nu mai tarziu de 6 luni de la expirarea acestui termen.Notarea se poate radia daca
cel indreptatit nu a solicitat instantei in termen de cel mult 6 luni de la data la care
contractul trebuia incheiat pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract sau
daca intre timp imobilul a fost adjudecat definitiv in cadrul vanzarii silite de catre
un tert care nu e tinut sa raspunda pentru obligatiile promitentului.
Pactul de optiune este un act juridic bilateral deci este un contract prin care partile
convin cu privire la contractul pe care urmeaza sa l incheie ,nascandu-se obligatii
doar in sarcina emitentului declaratiei.Spre deosebire de promisiunea de vanzare
,in cazul pactului de optiune,emitentul declaratiei nu se mai obliga sa incheie in
viitor contractul si in mod actual si anticipat isi da consimtamantul pentru
incheierea acestuia astfel incat prin acceptarea beneficiarului se realizeaza acordul
de vointe si se naste contractul de vanzare.
De altfel,Potrivit art 1268 alin 1 CC,declaratia pe care o face promitentul
reprezinta o oferta irevocabila si produce efectele specifice acesteia.Pt ca simpla
acceptare din partea beneficiarului sa conduca la incheierea contractului este
necesar ca pactul de optiune sa contina toate elemenele contractului pe care partile
urmaresc sa-l incheie. Art.1278 al.3 c civil.
Spre deosebire de promisiunea de vanzare, pactul trb sa contina si un termen pt
exercitarea actiunii, convenit de parti, in lipsa acestuia el fiind stabilit de instanta
de judecata prin ordonanta presedintiala …. Partilor. 1278.
Daca prin pactul de optiune se anticipeaza incheierea unui contract de vanzare pt
care legea impune ad validitatem forma autentica, atat pactul de optiune, cat si
declaratia de acceptare trb incheiate in aceasta forma.
Ca o consecinta a caracterului irevocabil al ofertei de a contracta component
pactului in cazul pactului de optiune privitor la un bun individual determinat intre
data incheierii pactului si data exercitarii optiunii sau dupa caz, aceea a expirarii
termenului pt exercitarea optiunii, nu se poate dispune de bunul care formeaza
obiectul pactului 1668 c.civ.
In ipoteza in care proprietarul bunului incalca dreptul de optiune al beneficiarului
si instraineasza bunul unui tert de buna credinta, beneficiarul nu poate obtine decat
daune interese.
At. Cand pactul de optiune are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de optiune se
noteaza in cartea funciara,radiindu-se din oficiu daca pana la expirarea termenului
de optiune nu s-a inscris o declaratie de exercitare a optiunii, insotita de dovada
comunicarii ei catre cealalta parte. 1668 al 2,3 c civ.

Dreptul de preemptiune.
Este un dr subiectiv civil, stabilit prin lege sau contract in virtutea caruia titularul
sau numit preemptor are posibilitatea sa cumpere cu prioritate un bun.
Dr de preemptiune reprezinta o derogare d la principiul liberei circulatii a
bunurilor, consacrat de art 12 al1 c civ, si de la principiul potrivit caruia
proprietarul poate dispune in mod exclusive absolut si perpetuu de bunul sau . art
555
Reprezentand o derogare de la aceste principii inseamna ca normele care il instituie
, trb interpretate restrictiv. Dr de preemtiune este reglemenetat de art 1730-1740 c
civ, dispozitii care isi gasesc aplicabilitatea numai daca prin lege sau contract nu se
prevede altfel.
Exercitarea dreptului de preemtiune.
In cazul in care proprietarul unui bun doreste sa-l instraineze prin vanzare, pt
ipoteza in care o persoana fizica sau juridica are un drept prioritar la cumpararea
acelui bun, proprietarul bunului trb sa –I faca o oferta de vanzare preemtorului.
Preemtorul se poate pronunta asupra ofertei ce i-a fost facuta in termen de cel mult
10 zile in cazul vanzarii de bunuri mobile si cel mult 30 de zile in cazul vanzarii de
bunuri immobile. 1730 al 3 teza 2 c civ.
In practica, sunt posibile 2 situatii
1.preemtorul accepta oferta proprietarului caz in care contractul se incheie intre
proprietar si preemptor.
2.preemptorul respinge oferta proprietarului express sau tacit (prin neacceptare in
termen de 10 zile, respectiv 30 de zile) , caz in care proprietarul bunului poate sa-l
vanda unui tert in conditiile cuprinse in oferta facuta preemptorului.
O eventuala revenire a preemptorului asupra ofertei pe care a respins-o va ramane
fara efect, avand in vedere prev art 1730, al3 teza 1 c.civ.
Ce se va intampla insa daca proprietarul:
Fie instraineaza bunul unui tert in conditii mai avantajoase decat acelea facute in
oferta preemptorului , oferta pe care acesta a respins-o
Instraineaza bunul unui tert fara a-I face in prealabil o oferta preemptorului.
Art.1731 c civ.- vanzarea bunului cu privire la care exista un dr de preemptiune
legal sau conventional se poate face catre un tert numai sub conditia suspensiva a
neexercitarii dreptului de preemptiune catre preemptor.
Pt ca vanzarea incheiata cu tertul sa nu fie afectata de modalitati si pt ca
acest contract sa produca efectele dorite de parti, este necesar sa se creeze cadrul pt
ca preemptorul sa-si exercite dreptul de preemptiune.
Potrivit art. 1732 al 1 c civ., vanzatorul este obligat ( obligatie de a face) sa –i
comunice preemptorului cuprinsul contractului incheiat cu tertul. Aceasta obligatie
exista nu numai atunci cand proprietarul a instrainat bunul unui tert fara a-i face o
oferta preemptorului, ci si atunci cand i-a fost facuta oferta preemptorului pe care
acesta a respins-o.
Notificarea poate fi facuta si de catre tert, el neavand insa o obligatie in acest
sens, insa fiind interesat sa se stabileasca soarta juridica a dreptului pe care l-a
dobandit . Notificarea va cuprinde art.1732 al 2 c civ. Numele si prenumele
vanzatorului, descrierea bunului, sarcinile care il greveaza, termenii si conditiile
vanzarii, locul in care este situat bunul, adica toate elementele care sunt necesare pt
ca preemptorul sa decida in cunostiinta de cauza daca va cumpara sau nu bunul
respectiv.
Preemptorul isi poate exercita dreptul prin comunicarea catre vanzator a
acordului de a incheia contractul, insotita de consemnarea pretului la dispozitia
vanzatorului.
Termenul pe care il are la dispozitie preemptorul este de cel mult 10 zile in cazul
vanzarii de bunuri mobile si de cel mult 30 de zile in cazul vanzarii de bunuri
immobile, termene care curg de la comunicarea notificarii catre preemptor 1732 al
4.
In ipoteza in care proprietarul a instrainat bunul catre tert, dar refuza sa faca
notificarea la care este obligat prin lege, preemptorul poate solicita instantei pe
temeiul executarii in natura a obligatiei de a face consfintit de art . 1528, sa –l
constranga pe vanzator sa realizeze notificarea la care este obligat prin lege.
Prin exercitarea preemptiunii, (care pp nu numai comunicarea acordului de a
incheia contractul, ci si consemnarea pretului la dispozitia vanzatorului, contractul
de vanzare se considera incheiat intre vanzator si preemptor in cond contractului
incheiat cu tertul, iar acest din urma contract se desfiinteaza cu efect retroactiv
prin neindeplinirea conditiei suspensive. ( ca preemptorul sa nu si exercite dr de
preemptiune).
In masura in care in contractul de vanzare incheiat cu tertul s-au
acordat termene de plata a pretului ,preemtorul nu se poate prevala de aceste
termene-art 1735 C.C.
Desfiintarea contractului incheiat cu tertul va conduce la agajarea raspunderii
vanzatorului pentru evictiune daca tertul a fost de buna credinta .-art 1733.alin 1
Teza II CC.

Desi textul de lege nu distinge,credem ca solutia trebuie nuantata dupa cum

urmeaza :
1. Daca dupa vanzarea bunului catre tertul de buna credinta ,vanzatorul si-a
executat obligatia de a notifica pe preemtor iar acesta si-a exercitat preemtiunea
intrand primul in posesia bunului daca bunul este mobil sau inscriind primul in
cartea funciara dreptul sau ,daca bunul este imobil ,el va fi considerat proprietarul
bunului si pe cale de consecinta se va angaja raspunderea vanzatorului pt evictiune
fata de tertul de buna credinta.
2. Daca,dupa instrainarea bunului catre tertul de buna credinta ,acesta a intrat in
posesia lui in cazul in care bunul este mobil sau si-a inscris primul dreptul in cazul
in care bunul este imobil ,o eventuala exercitare a preemtiunii va ramane fara efect
fata de tertul de buna credinta si nu se mai pune problema evingerii sale.

Se mai pune problema de a sti cum trebuie procedat in cazul in care tertul a
cumparat pe langa bunul supus preemtiunii si alte bunuri .Potrivit art 1735 alin.1
atunci cand preemtiunea se exercita in privinta unui bun cumparat impreuna cu alte
bunuri pentru un singur pret ,vanzatorul poate pretinde de la preemtor numai o
parte proportionala din acest pret.In cazul in care s-au vandut si alte bunuri decat
ce a supus preemtiunii,dar care nu puteau fi despartite de acesta fara a –l pagubi pe
vanzator ,exercitarea dreptului de preemtiune nu se poate face decat daca
preemtorul consemneaza pretul pentru toate bunurile vandute .

Se mai impun 2 precizari cu privire la exercitarea dreptului la preentiune:

 1.Dr la preemtiune e un drept patrimonial protejat de legiuitor,astfel orice clauza
din contractul incheiat intre vanzator si tert care ar avea ca efect anihilarea acestui
drept nu produce efecte fata de preemtor .-art 1733 alin 2CC
2.Dr de preemtiune ce are ca obiect un bun imobil se poate nota in cartea
funciara cu efectele reglementate de art 1737 CC.

CONCURSUL INTRE PREENTORI

Atunci cand mai multe persoane si-au exercitat preentiunea asupra aceluiasi
bun ,contractul de vanzare se considera incheiat cu:
1.Cu titularul dreptului legal de preentiune daca vine in concurs cu titular ai unor
drepturi conventionale de preentiune.
2.Cu titularul dreptului legal de preentiune ales de vanzator,atunci cand vine in
concurs cu alti titular ai unor drepturi legale de preentiune.
3.Daca bunul este imobil ,cu titularul dreptului conventional de preentiune care a
fost mai intai inscris in cartea funciara ,atunci cand vine in concurs cu alti titular ai
unor drepturi conventionale de preentiune.
4.Daca bunul este mobil,cu titularul dreptului conventional de preemtiune ,avand
data certa cea mai veche ,atunci cand se afla in concurs cu alti titular ai unor
drepturi conventionale de preentiune.
Ordinea prevazuta la art. 1734 C.C. este imperativa,astfel ca orice clauza prin care
se deroga de la ea ,este considerata nescrisa.

CARACTERELE DREPTULUI DE PREEMTIUNE

Potrivit art.1739 CC,dreptul de preentiune este indivizibil,si nu se poate ceda.

Caracterul indivizibil -presupune faptul ca atunci cand exista mai multi co-titulari
ai dreptului de preentiune ,spre ex.mai multi co-proprietari ,dreptul de preemtiune
trebuie exercitat unitar si nu divizat intre co-titulari.
Caracterul incesibil –presupune in primul rand,daca dreptul de preentiune este
conventional el nu poate fi cedat prin acte intre vii ,avand un character intuit
personae.Dreptul nu se poate transmite nici prin mostenire,cu exceptia cazului in
care a fost constituit de un anume termen.
Daca dreptul de preentiune are caracter legal,fiind conferit in virtutea unei calitati a
preentorului,dreptul nu se poate transmite decat odata cu aceasta calitate .
In afara acestor 2 caractere,dreptul conventional de preentiune mai prezinta si un
caracter specific ,si anume caracterul temporar.Atfel potrivit art.1740 CC.,dreptul
conventional de preentiune se stinge.
la moartea preentorului daca a fost constituit fara indicarea unui termen;
la implinirea termenului ,daca preentorul nu decedeaza in interiorul termenului
pentru care a fost constituit ;
la implinirea unui termen de 5 ani de la data constituirii daca a fost prevazut un
termen mai lung,iar preentorul moare inainte de implinirea termenului de 5 ani;

Art.1730-Dr la preemptiune
În condițiile stabilite prin lege sau contract, titularul dreptului de preempțiune,
numit preemptor, poate să cumpere cu prioritate un bun.
 Dispozițiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile
numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel.Reviste (4)
 Titularul dreptului de preempțiune care a respins o ofertă de vânzare nu își mai
poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus. Oferta se
consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul
vânzării de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri
imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei către
preemptor.
1731- Vânzarea către un terț a bunurilor supuse preempțiunii 
Vânzarea bunului cu privire la care există un drept de preempțiune legal sau
convențional se poate face către un terț numai sub condiția suspensivă a
neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptor.
1732-Condițiile exercitării dreptului de preempțiune -
Vânzătorul este obligat să notifice de îndată preemptorului cuprinsul contractului
încheiat cu un terț. Notificarea poate fi făcută și de acesta din urmă.
(2) Această notificare va cuprinde numele și prenumele vânzătorului, descrierea
bunului, sarcinile care îl grevează, termenii și condițiile vânzării, precum și locul
unde este situat bunul.Reviste (1)
(3) Preemptorul își poate exercita dreptul prin comunicarea către vânzător a
acordului său de a încheia contractul de vânzare, însoțită de consemnarea prețului
la dispoziția vânzătorului.Reviste (4)
(4) Dreptul de preempțiune se exercită, în cazul vânzării de bunuri mobile, în
termen de cel mult 10 zile, iar în cazul vânzării de bunuri imobile, în termen de cel
mult 30 de zile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea către
preemptor a notificării prevăzute la alin. (1).

1733- Efectele exercitării preempțiunii 

Prin exercitarea preempțiunii, contractul de vânzare se consideră încheiat între
preemptor și vânzător în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar
acest din urmă contract se desființează retroactiv. Cu toate acestea, vânzătorul
răspunde față de terțul de bună-credință pentru evicțiunea ce rezultă din exercitarea
preempțiunii.
(2) Clauzele contractului încheiat cu terțul având drept scop să împiedice
exercitarea dreptului de preempțiune nu produc efecte față de preemptor.
1734- Concursul dintre preemptori 
În cazul în care mai mulți titulari și-au exercitat preempțiunea asupra aceluiași bun,
contractul de vânzare se consideră încheiat:
a) cu titularul dreptului legal de preempțiune, atunci când se află în concurs cu
titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;
b) cu titularul dreptului legal de preempțiune ales de vânzător, când se află în
concurs cu alți titulari ai unor drepturi legale de preempțiune;Doctrină (1)
c) dacă bunul este imobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune
care a fost mai întâi înscris în cartea funciară, atunci când acesta se află în concurs
cu alți titulari ai unor drepturi convenționale de preempțiune;
d) dacă bunul este mobil, cu titularul dreptului convențional de preempțiune
având data certă cea mai veche, atunci când acesta se află în concurs cu alți titulari
ai unor drepturi convenționale de preempțiune.
(2) Orice clauză care contravine prevederilor alin. (1) este considerată nescrisă.
1735- Pluralitate de bunuri vândute 
(1) Atunci când preempțiunea se exercită în privința unui bun cumpărat de terț
împreună cu alte bunuri pentru un singur preț, vânzătorul poate pretinde de la
preemptor numai o parte proporțională din acest preț.
(2) În cazul în care s-au vândut și alte bunuri decât acela supus preempțiunii, dar
care nu puteau fi despărțite de acesta fără să îl fi păgubit pe vânzător, exercitarea
dreptului de preempțiune nu se poate face decât dacă preemptorul consemnează
prețul stabilit pentru toate bunurile vândute.
1736- Scadența obligației de plată a prețului -
Atunci când în contractul încheiat cu terțul s-au acordat termene de plată a prețului,
preemptorul nu se poate prevala de aceste termene.

1737- Notarea dreptului de preempțiune asupra unui imobil 

(1) Dreptul convențional de preempțiune în legătură cu un imobil se notează în
cartea funciară.
(2) Dacă o asemenea notare a fost făcută, acordul preemptorului nu este necesar
pentru ca acela care a cumpărat sub condiție suspensivă să își poată înscrie dreptul
în cartea funciară, în temeiul contractului de vânzare încheiat cu proprietarul.
Înscrierea se face sub condiția suspensivă ca, în termen de 30 de zile de la
comunicarea încheierii prin care s-a dispus înscrierea, preemptorul să nu notifice
biroului de carte funciară dovada consemnării prețului la dispoziția
vânzătorului.Reviste (2)
(3) Notificarea făcută în termen biroului de carte funciară înlocuiește comunicarea
prevăzută la art. 1.732 alin. (3) și are aceleași efecte. În temeiul acestei notificări,
preemptorul poate cere radierea din cartea funciară a dreptului terțului și înscrierea
dreptului său.Reviste (1)
(4) Dacă preemptorul nu a făcut notificarea în termen, dreptul de preempțiune se
stinge și se radiază din oficiu din cartea funciară.
1738-Exercitarea dreptului de preempțiune în cadrul executării silite 
În cazul în care bunul face obiectul urmăririi silite sau este scos la vânzare silită cu
autorizarea judecătorului-sindic, dreptul de preempțiune se exercită în condițiile
prevăzute de Codul de procedură civilă.

1739- Caractere ale dreptului de preempțiune

Dreptul de preempțiune este indivizibil și nu se poate ceda.

1740- - Stingerea dreptului convențional de preempțiune 

Dreptul convențional de preempțiune se stinge prin moartea preemptorului, cu
excepția situației în care a fost constituit pe un anume termen. În acest din urmă
caz, termenul se reduce la 5 ani de la data constituirii, dacă a fost stipulat un
termen mai lung.
1746- Vânzarea terenurilor forestiere 
Terenurile din fondul forestier aflate în proprietate privată se pot vinde cu
respectarea, în ordine, a dreptului de preempțiune al coproprietarilor sau vecinilor.

Daca se incheie un contract de v-c fara respectarea dreptului de preemptiune

,sanctiunea ce se aplica este nulitatea absoluta.
LA TERENURI
Vanzatorul are obligatia de a instiinta pe toti preemptorii prin executor
judecatoresc sau notar public despre intentia de vanzare aratand si pretul cerut
precum si terenul ce urmeaza a fi vandut.
 CAPACITATEA PARTILOR

Potrivit art 1652 CC pot cumpara sau vinde toti cei carora nu le este interzis
prin lege, ceeea ce inseamna ca in materie de vanzare regula este
capacitatea,incapacitatea reprezentand exceptia.
Intrucat,ca regula, vanzarea este atat pentru vanzator cat si pentru
cumparator un act de dispozitie(acte ce au ca efect instrainarea unor bunuri)
pentru ca persoanele sa incheie singure contracte de vanzare este necesar ca ele sa
aiba capacitate deplina de exercitiu.Persoanele lipsite de capacitate de exercitiu
sau cele cu capacitate de exercitiu restransa ,pot incheia contracte de vanzare prin
intermediul reprezentantului legal,respectiv cu incuviintarea ocrotitorului
legal,in ambele situatii fiind necesara si autorizarea instantei de tutela.
Daca raportata la bun ,vanzarea reprezinta intotdeauna un act de
dispozitie,prin raportare la patrimoniul persoanei ea poate sa mijloceasca si
efectuarea de acte de conservare sau de administrare,ipoteze in care persoanele
trebuie sa aiba capacitatea de a face asemenea acte.

INCAPACITATI SPECIALE
Reprezinta exceptia de la regula ,ceea ce inseamna ca se vor aplica numai in
cazurile expres si limitativ prevazute de lege,iar normele care instituie asemenea
incapacitati sunt de stricta interpretare si aplicare.
Codul civil,reglementeaza atat incapacitate de a cumpara ,cat si incapacitate
de a vinde.
Interdictia de a vinde un bun-reprezinta o incapacitate speciala numai daca a fost
instituita in virtutea unei calitati a persoanei.Daca interdictia este determinata
de natura bunului ,ea reprezinta o inalienabilitate speciala care tine de
obiectul contractului de vanzare

Incapacitati de a cumpara drepturi litigioase

 Potrivit art. 1653 alin.1 CC,sub sanctiunea nulitatii
absolute,judecatorii,procurorii,grefierii,executorii,avocatii,notarii publici,consilierii
juridici,practicienii in insolventa ,nu pot cumpara direct sau prin persoane
interpuse,drepturi litigioase care sunt de competenta instantelor judecatoresti ,in a
carei circumscriptie isi desfasoara activitatea.
Prin drept litigios,potrivit art. 1653 alin.3 CC,se intelege un drept asupra
caruia exista un proces inceput si neterminat care priveste existenta sau intinderea
sa.
Cumpararea la licitatie publica a unui bun ,nu intra sub incidenta
incapacitatii intrucat in momentul cumpararii soarta dreptului a fost transata prin
hot. judecatoreasca definitiva iar dreptul a incetat sa mai fie litigios.
 Limita teritoriala a incapacitatii pentru
judecatori,procurori,grefieri,executori si notari publici e determinata
de limita de competenta teritoriala a instantei in a carei
circumscriptie isi desfasoara activitatea.
 In ceea ce ii priveste pe judecatorii de la ICCJ si pe procurorii de pe lg
Parchetul de la Inalta Curte de Casati si Justitie,interdictia se intinde
pe intreg teritoriul tarii.
 In ceea ce ii priveste pe avocati,consilierii juridici si practicienii in
insolventa,avand in vedere ca ei isi pot desfasura activitatea in fata
oricarei instante din Romania,limita incapacitatii este data de limita
teritoriala a instantei unde isi desfasoara activitatea la momentul
actului,aspect ce poate fi dovedit prin orice mijloc de proba.
Intrucat incapacitatea este dictata de interese de ordine publica,apararea
prestigiului justitiei ,sanctiunea care intervine indicata expres de legiutor este
nulitatea absoluta.

Prin excpetie de la prevederile art 1653 alin. 1 C.C. ,persoanele enumerate in

textul de lege pot cumpara drepturi litigioase in urmatoarele situatii:
 Atunci cand cumpararea priveste drepturi succesorale ori cote parti din
dreptul de proprietate de la co-mostenitori sau co-proprietari dupa caz;
  Atunci cand prin cumpararea dreptului litigios s-a urmarit indestularea unei
creante ,nascuta inainte ca dreptul sa fi devenit litigios;
 Atunci cand cumpararea s-a facut pentru apararea drepturilor celui ce
stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul litigios;

In toate situatiile enumerate ,motivul determinant al consimtamantului

cumparatorului ,nu e reprezentat de ivirea posibilitatii de a specula dreptul
litigios ,ci de dorinta de a pune capat starii de indiviziune sau de proprietate
comuna,de a indestula o creanta nascuta inainte ca dreptul sa fi devenit litigios sau
de a apara drepturile celui ce stapaneste bunul in legatura cu care exista dreptul
litigios ,interese legitime in viziunea legiuitorului.

Incapacitatile de a cumpara
E prevazuta de 1654 alin. 1 C.C,potrivit caruia sunt incapabili de a cumpara
direct sau prin persoane interpuse chiar si prin licitatie publica,in primul rand:
a.mandatarii pt bunurile pe care sunt insarcinati sa le vanda,exceptia prev la
art. 1304 alin.1 ramanand aplicabila.
Incapacitatea se justifica prin faptul ca interesul mandatarului de a cumpara cat
mai ieftin se afla in conflict cu interesul mandantului pe care mandatarul trebuie sa
l apere si care e acela de a obtine pretul cel mai ridicat.Atunci cand mandatarul a
fost imputernicit in mod expres sa incheie contractul cu sine sau atunci cand
continutul contractului a fost stabilit in asemenea mod incat sa excluda
posibilitatea unui conflict de interese,contractual de vanzare incheiat de un
reprezentant cu sine e recunoscut ca valabil.
ART.1304 Contractul încheiat de reprezentant cu sine însuși, în nume
propriu, este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepția cazului în
care reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul
contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui
conflict de interese.(fiind valabil)
b.parintii,tutorii curatorii,administratorii provizorii nu pot cumpara bunurile
persoanelor pe care le reprezinta.
 Incapacitatea are la baza tot un conflict de interese intre cei enumerati si cei pe
care ii reprezinta precum si faptul ca persoanele reprezentate fiind total sau partial
lipsite de capacitate nu si pot manifesta vointa.In privinta tutorelui ,dispozitiile
cuprinse in art. 1654 alin. 1 CC se completeaza cu prevederile art 147 C.C.alin 1
care de o maniera generala interzice incheierea de contracte sub sanctiunea
nulitatii relative intre tutore sau sotul,o ruda in linie dreapta ori fratii sau surorile
tutorelui pe de o parte si minor pe de alta parte.
In plus,desi 1654 alin 1 CC,ii interzice tutorelui sa cumpere la licitatie publica un
bun al minorului ,art 147 alin 2 CC,stabileste ca tutorele ,sotul tutorelui ,rudele in
linie dreapta ale tutorelui ,ori fratii sau surorile tutorelui ,pot cumpara la licitatie
publica un bun al minorului daca au o garantie reala asupra acelui bun sau il
detin in coproprietate cu minorul.Se observa,ca incapacitatea tutorelui de a
cumpara,aparent absoluta ,este atenuata prin prevederile art 147 alin 2 CC.
In plus potrivit art 1657 CC,in cazul mortii tutorelui ,pana la numirea unui nou
tutore,sau a unui curator special ,mostenitorii majori ai tutorelui,sunt obligati sa
preia sarcinile tutelei,avand aceleasi drepturi si obligatii ca
tutorele.Desi,mostenitorii majori ai tutorelui nu sunt prevazuti in norma de
exceptie de la art 1654 alin 1 lit b CC,incapacitatea ii priveste si pe acestia
,intrucat dispozitia legala nu are in vedere persoana care exercita functia de tutore
ci calitatea de tutore,calitate pe care mostenitorii majori o pot dobandi in virtutea
legii.
In sfarsit art 126 CC,precizeaza ca prevederile art.147 CC se aplica si membrilor
consiliului de familie ,astefel incat nici acestia nu pot incheia acte juridice cu
minorul ocrotit prin tutela deci nici contracte de vanzare in care ar avea calitatea de
comparator .
c.functionarii publici,judecatorii sindici,practicienii in insolventa,executorii si
alte asemenea persoane care ar putea influenta conditiile vanzarii realizate
prin intermediul lor sau care are ca obiect bunurile pe care le administreaza
ori a caror administrare o supravegheaza dupa caz.
Incalcarea incapacitatilor prev la art 1654 alin. 1 CC,se sanctioneaza pt
primele doua cazuri cu nulitatea relativa,avand in vedere interesele personale
ocrotite ,iar pt cel de al 3 lea caz cu nulitatea absoluta intrucat dispozitia legala
care instituie incapacitatea urmareste ocrotirea unui interes general .
 O alta incapacitate de a cumpara e prev de art 44 alin 2 din
CONSTITUTIE ,conform caruia cetatenii straini si apatrizii pot dobandi dreptul
de proprietate privata asupra terenurilor in tara noastra in conditiile rezultate din
aderarea Romaniei la UE si din alte tratate internationale la care Romania este
parte in conditiile prevazute prin lege organica pe baza de reciprocitate precum si
prin mostenire legala.
Avand in vedere ca Legea nr 312/2005 distinge intre cetatenii statelor membre ale
UE si ale spatiului economic European ,apatrizii cu domiciliul in Romania sau intr-
un stat membru precum si persoanele juridice constituite in conformitate cu
legislatia unui stat membru pe de o parte si cetatenii straini ,apatrizii si persoanele
juridice care nu apartin unui stat membru trebuie facute urmatoarele precizari:
1.In privinta persoanelor fizice ,cetateni ai unui stat membru al UE sau al spatiului
economic European ,apatrizilor cu domiciliul unui stat membru sau in Romania si
persoanelor juridice constituite in conformitate cu legislatia unui stat membru
,incapacitatea isi gaseste aplicabilitatea numai daca nu e indeplinita conditia
reciprocitatii,conditie generala impusa de textul constitutional.De altfel,conditia
reciprocitatii se regaseste si în Legea 17/2014 care stabileste conditiile in care ce e
enumerate mai sus pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole
din extravilan in tara noastra.
2.In privinta cetatenilor straini ,apatrizilor si persoanelor juridice care nu apartin
unui stat membru ,posibilitatea de a cumpara terenuri in Romania trebuie sa fie
prevazuta in Tratate Internationale incheiate de tara noastra cu statele
respective .Si in acest caz ,va functiona conditia reciprocitatii .
(din manual)LG 312/2005-privind dobandirea dreptului de proprietate
private asupra terenurilor de catre cetatenii straini si apatrizi,precum si de
catre persoanele juridice straine ,prin care se arata:
1.cetateanul unui stat membru ,apatridul cu domiciliul unui stat membru sau in
Romania precum si persoana juridica constituita in conf cu legislatia unui stat
membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor in aceleasi conditii
cu cele prevazute de lege pentru cetatenii romani si pentru persoanele juridice
romane;
2.cetateanul unui stat membru nerezident in Romania ,apatridul nerezident in
Romania cu domiciliul intr-un stat membru,precum si persoana juridica
nerezidenta constituita in conformitate cu legislatia unui stat membru pot dobandi
dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru resedintele secundare,sedii
secundare la implinirea unui termen de 5 ani de la data aderarii;
3. .cetateanul unui stat membru ,apatridul cu domiciliul unui stat membru sau in
Romania precum si persoana juridica constituita in conf cu legislatia unui stat
membru pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole ,padurilor si
terenurilor forestiere la implinirea unui termen de 7 ani de la data aderarii la
UE.Prin exceptie pot dobandi dreptul de proprietate asupra terenurilor
agricole,padurilor si terenurilor forestiere in aceleasi conditii cu cele aplicabile
cetatenilor romani,la data aderarii Romaniei la UE,fermierii care desfasoara
activitati independente si sunt,dupa caz,cetateni ai statelor membre sau apatrizi cu
domiciliul intr-un stat membru care isi stabileste resedinta in Romania si apatrizii
cu domiciliul in Romania.
4.cetatenii straini,apatrizii si persoanele juridice apartinand statelor membre care
nu sunt membre UE ale spatiului economic European pot dobandi dreptul de
proprietate asupra terenurilor in conditiile reglementate de tratatele international
pe baza de reciprocitate;

INCAPACITATI DE A VINDE
Potrivit art .1655 alin 1 CC ,persoanele enumerate la art 1654 alin 1 CC,nu pot sa
vanda bunuri proprii pt o suma de bani obtinuta din vanzarea ori exploatarea
bunului sau patrimoniului minorului,.ori a carui administrare o supravegheaza dupa
caz.
Incapacitatea se justifica prin necesitatea de a preveni abuzul de reprezentare care s
ar putea manifesta inclusiv prin incheierea contractului in cond prev de art 1655
alin 1 CC.Alin 2 al art 1655,extinde sfera de aplicare a incapacitatii pentru orice
contract de prestari servicii incheiat de tutore in cond de la alin 1.
Art 1656 CC.stabileste ca aceia carora le este interzis sa vanda sau sa
cumpere nu pot cere anularea vanzarii nici in nume propriu nici in numele
persoanei ocrotite,dispozitia reprezentand practic o aplicare a principiului “nimeni
nu se poate prevala de propria turpitudine pt a obtine anularea unui act juridic
civil.”
De asemenea sunt interzise drepturile in care in schimbul unei prestatii promise de
catre persoanele prevazute de art. 1654 ,cealalta parte se obliga sa plateasca o suma
de bani.

OBIECTUL CONTRACTULUI DE VANZARE

Potrivit art 1225 alin 1 CC,obiectul contractului e reprezentat de operatiunea
juridica pe care partile au vizat -o in momentul manifestarii de vointa.Spre ex
obiectul contractului de vanzare e reprezentat de operatiunea juridica de vanzare.
Efectul contractului consta in nasterea unui raport juridic obligational
corespunzator operatiunii juridice.
Obiectul raportului juridic obligational care e acelasi lucru cu obiectul
obligatiei,,consta asa cum arata art 1226 alin 1 CC ,intr-o prestatia concreta ce
revine debitorului ,adica actiunea sau inactiunea efectuata de acesta .Prestatia la
randul sau poate consta in constituirea sau transmiterea unui drept real ,cum se
intampla in cazul vanzarii sau intr un fapt pozitiv ori negativ,corespunzator
dreptului de creanta corelativ.Atunci cand prestatia se refera la un bun ,el
reprezinta obiectul material al prestatiei.
In concluzie,obiectul contractului de vanzare a unui bun e reprezentat de
operatiunea juridica de vanzare.
Obiectul obligatiei (obiectul raportului juridic obligational),e reprezentat de
prestatia concreta ce revine debitorului si anume transmiterea dreptului de
proprietate asupra acelui bun si sub sanctiunea nulitatii absolute trebuie sa fie
determinat sau cel putin determinabil.
Obiectul prestatiei,care este material,e reprezentat de bunul instrainat.

BUNUL VANDUT trebuie sa indeplineasca urmatoarele CONDITII:

1.sa fie susceptibil de a fi instrainat
2.sa existe sau sa poata exista in viitor
3.sa fie determinat sau determinabil ,posibil si licit
1.sa fie susceptibil de a fi instrainat -in materia vanzarii ,codul civil ,care
consacra prin art 12 alin 1 principiul liberei circulatii a bunurilor ,stabileste o
derogare importanta de la acesta ,aratand in art 1657 CC ca orice bun poate fi
vandut in mod liber ,daca vanzarea nu e limitata ori interzisa prin lege sau
prin conventie ori testament .Interdictia sau limitarea,poate fi :
a.absoluta-vizand bunurile care prin natura lor sau printr o declaratie a legii sunt
de uz sau de interes public si care sunt declarate ca inalienabile (nu pot fi
instrainate)
b.relativa-care priveste bunurile ce pot fi dobandite sau instrainate numai de catre
anumite persoane sau in anumite conditii prevazute de lege
Legea ,declara ca inalienabile ,imprescriptibile ,insesizabile bunurile proprietate
publica.Aceste bunuri,pot fi date in administrare,pot fi concesionate sau
inchiriate ,insa nu pot fi dobandite,instrainate prin act juridic civil.
Terenurile si alte bunuri din domeniul privat al statului sau unitatilor
administrative teritoriale ,cat timp prin schimbarea destinatiei ,nu sunt trecute in
domeniul public,sunt supuse dispozitiilor de drept comun daca prin lege nu se
prevede altfel.
Un alt caz de inalienabilitate,dar numai temporar ,e prevzut de art 2 alin 3 din
OUG 68/2006,privind masuri pt dezvoltarea activitatii in demeniul constructiilor
de locuinte prin programe la nivel national potrivit caruia casele de locuit
construite prin programul sau actiuni ale guvernului pentru persoane sau
familii,ramase fara adapost in urma avarierii grave sau distrugerii locuintelor din
cauza unor calamitati natural ,nu pot fi instrainate pe o perioada de 5 ani prin
acte intre vii de la data predarii acestora catre beneficiari.
Alte inalienabilitati temporare au fost prevazute prin art 32 din LG 18/1991-lg
fondului funciar ,si art 9 din LG 112/1995 pt reglementarea situatiei juridice a
unor imobile cu destinatia de locuinte trecute in proprietatea statului ,dispozitii
abrogate prin lg 71/2011..
Derogarea relativa ,de la principiul liberei circulatiei a bunurilor este prevazuta
de lege in privinta bunurilor care constituie monopolul statului si care pot fi
vandute ,respectiv cumparate in conditiile prevazute de lege numai de persoane
juridice sau fizice autorizate pe baza de licenta.(fabricarea bauturilor alcoolice
pentru consum propriu nu constituie monopol de stat).
Mai trebuie precizat ca bunurile din patrimonial cultural national fac parte din
circuitul civil si pot fi instrainate ,insa scoatarea din tara a bunurilor culturale
mobile ,temporar sau definitiv de catre persoane fizice sau juridice se poate face
numai pe baza certificatului de export emis de serviciile publice deconcentrate
ale ministerului culturii.(emis de directiile judetene pentru cultura)
Prin Lg 190/1990 privind creditul ipotecar pentru investitii imobiliare –pana la
rambursarea integrala a creditului,imobilele ipotecate vor putea fi instrainate numai
cu acordul prealabil al creditorului ipotecar.Sanctiunea nerespectarii conditiei este
nulitatea absoluta.
Desi ca regula ,un bun nu poate fi declarat inalienabil prin vointa omului art.627
alin 1 CC,precizeaza ca prin conventie sau testament se poate interzice
instrainarea unui bun ,insa numai pt o durata de cel mult 49 de ani si daca
exista un interes serios si legitim. Termenul începe să curgă de la data dobândirii
bunului.
Rezulta ca inalienabilitatea conventionala,este recunoscuta ca valabila numai
daca sunt indeplinite cumulative 2 conditii:
a.are caracter temporar ;
b.se justifica printr un interes serios si legitim;
2.bunul sa existe sau sa poata exista in viitor-daca partile au avut in vedere un
bun individual determinat existent dar acel bun era pierit total la momentul
incheierii contractului,contractual e lovit de nulitate absoluta –art 1659 teza 1
CC,intrucat obligatia vanzatorului e lipsita de obiect lipsa obiectului echivaland
practic o imposibilitate absoluta a acestuia.
Daca bunul pierise numai in parte,cumparatorul care nu cunostea acest fapt in
momentul vazarii,poate cere : fie anularea contractului, fie reducerea
corespunzatoare a pretului.In cazul in care cumparatorul cunostea la momentul
contractului pieirea partiala a bunului,el nu poate solicita nici anularea, nici
reducerea pretului.
Vanzarea este valabila si atunci cand are ca obiect un bun viitor, care nu exista la
momentul incheierii contractului. Dintre bunurile viitoare numai mostenirea
nedeschisa nu poate forma obiectul unui contract .
Atunci cand se instraineaza un bun viitor, transferul proprietatii opereaza in
momentul in care bunul s-a realizat , adica este apt de a fi folosit potrivit destinatiei
avute in vedere la incheierea contractului.In privinta constructiilor se aplica
regulile in materie de carte funciara. Art 1658
In cazul vanzarii unor bunuri dintr-un gen limitat care nu exista la data incheierii
contractului, cumparatorul dobandeste proprietatea la momentul
individualizarii bunurilor de catre vanzator.
Atunci cand bunul viitor nu se realizeaza contractul nu produce niciun efect, ceea
ce inseamna ca riscul nerealizarii este in sarcina vanzatorului, el nefiind in drept sa
primeasca pretul bunului respectiv.Este posibil ca riscul nerealizarii sa fie asumat
de catre cumparator, caz in care el ramane obligat la plata pretului,contractul de
vanz capatand caracter aleatoriu art 1658 (4)
Atunci cand bunul viitor s-a realizat partial, cumparatorul are alegerea, fie de a
solicita desfiintarea vanzarii, fie reducerea corespunzatoare a prețului art 1658 alin
3 teza 1 cc.
Aceeasi solutie se aplica si atunci cand genul limitat viitor se realizeaza parțial ,
vanzatorul nefiind in masura sa individualzieze intreaga cantitate de bunuri
instrainate.
In toate cazurile daca nerealizarea bunului se datoreaza culpei vanzatorului el va fi
tinut sa plateasca si daune interese.
ART 1658-  Vânzarea unui bun viitor
(1) Dacă obiectul vânzării îl constituie un bun viitor, cumpărătorul
dobândește proprietatea în momentul în care bunul s-a realizat. În
privința construcțiilor, sunt aplicabile dispozițiile corespunzătoare în
materie de carte funciară.
(2) În cazul vânzării unor bunuri dintr-un gen limitat care nu există la data
încheierii contractului, cumpărătorul dobândește proprietatea la
momentul individualizării de către vânzător a bunurilor vândute.
Atunci când bunul sau, după caz, genul limitat nu se realizează,
contractul nu produce niciun efect. Cu toate acestea, dacă nerealizarea
este determinată de culpa vânzătorului, el este ținut să plătească daune-
interese.
(3) Când bunul se realizează numai parțial, cumpărătorul are alegerea fie
de a cere desființarea vânzării, fie de a pretinde reducerea
corespunzătoare a prețului. Aceeași soluție se aplică și în cazul prevăzut
 la alin. (2) atunci când genul limitat s-a realizat numai parțial și, din
acest motiv, vânzătorul nu poate individualiza întreaga cantitate de
bunuri prevăzută în contract. Dacă nerealizarea parțială a bunului sau,
după caz, a genului limitat a fost determinată de culpa vânzătorului,
acesta este ținut să plătească daune-interese
(4) Atunci când cumpărătorul și-a asumat riscul nerealizării bunului sau
genului limitat, după caz, el rămâne obligat la plata prețului.
(5) În sensul prezentului articol, bunul este considerat realizat la data la
care devine apt de a fi folosit potrivit destinației în vederea căreia a fost
încheiat contractul.

3.sa fie determinat sau determinabil ,posibil si licit

Lucrul este determinat prin individualizarea lui ,adica prin prezentarea caracterelor
individuale indicandu-se natura lui,pozitia.
Bunul este determinabil atunci cand cu ajutorul unui tert sau expert ori cu ajutorul
unor elemente bunul urmeaza sa fie determinabil.

Prețul obiect al prestației cumparatorului treb sa indeplineasca urmatoarele cond:

• Sa constea intr-o suma de bani
• Sa fie determinat/ determinabil
• Sa fie sincer si serios
1.Sa constea intr-o suma de bani.
Stabilirea prețului in bani ține de esența contractului de vanzare. Atunci cand
prețul nu este fixat in bani, transferul proprietatii bunului operând in schimbul altui
bun pentru stingerea unei obligatii sau in schimbul altei prestatii, contractul nu
poate fi calificat ca o vanzare, ci ca un contract de schimb , o dare in plata sau alt
contract nenumit. Nu poate fi calificat drept vanzare nici contractul prin care in
schimbul transmiterii proprietatii unui bun, dobanditorul se obliga sa presteze
intreținere in favoarea instrainatorului. Obligația de intreținere asumata de
dobanditor este o obligație de a face, care nu echivaleaza cu un preț, contractul
incheiat fiind unul de intretinere, reglementat de art 2254+ Cc. De asemenea daca
in schimbul proprietatii unui bun dobanditorul se obliga sa plateasca o suma de
bani periodic pana la moartea creditorului, instrainatorului, contractul nu va fi
calificat ca vanzare, ci ca un contract de renta viagera, reglem de art 2242+Cc. In
cazul in care este fixat in bani si prestatii,instanta de judecata va determina daca
acel contract este de vanzare sau schimb.
2.Sa fie determinat /determinabil.
Prețul este determinat atunci cand cuantumul lui este stabilit de parți la momentul
incheierii contractului. Determinarea prețului NU presupune si stabilirea
modalitatii de plată, si nici a termenului la care trebuie executata obligația,in lipsa
de stipulație a parților aceste aspecte fiind determinate potrivit legii.
Este posibil ca părțile sa fi stabilit doar anumite elemente cu ajutorul carora pretul
sa poata fi stabilit ulterior, cel mai tarziu pana la data platii, caz in care prețul este
determinabil. Deci, vânzarea făcută pe un preț care nu a fost determinat în contract
este valabilă dacă părțile au convenit asupra unei modalități prin care prețul poate
fi determinat ulterior, dar nu mai târziu de data plății și care nu necesită un nou
acord de voință al părțilorPrețul este determinabil potrivit art 1662 Cc si atunci
cand stabilirea lui este lasata la aprecierea uneia sau mai multor persoane, stabilite
prin acordul de vointa al partilor. Atunci cand astfel de persoane nu determina
pretul in termenul stabilit sau ,in lipsa, in termen de 6 luni de la data incheierii
contractului la cererea partii interesate ( vanz sau cumparator) presedintele
judecatoriei de la locul incheierii contractului va desemna de urgență in camera de
consiliu prin incheiere definitiva un expert pentru determinarea prețului.
Remuneratia expertului se plătește in mod egal de catre parti. Prețul fixat de terțul
desemnat de catre părți sau de catre expertul desemnat de instanță face parte din
contract de la data incheierii lui, fiind obligatoriu atat pentru parti cat si pentru
instanța de judecată. Dacă prețul nu este stabilit in termen de 1 an de la data
incheierii contractului , vanzarea este nulă cu excepția cazului in care părțile au
stabilit un alt mod de determinare a prețului.
Contractul de vanzare poate fi recunoscut ca valabil chiar si atunci cand prețul nu
este expres prevazut in contract (lipsa determinarii exprese a pretului)Codul civil
art 1664 stabileste criterii pe baza carora poate fi deteminat pretul astfel:
 Prețul vanzarii este suficient determinat atunci cand poate fi stabilit potrivit
cu imprejurarile,
 Cand vanzarea are ca obiect bunuri pe care vanzatorul le vinde in mod
obisnuit, se prezuma ca parțile au avut in vedere prețul practicat in mod obisnuit de
vanzator,
 In lipsa de stipulatie contrara , vanzarea unor bunuri al caror preț este stabilit
pe piete organizate, este presupus a se fi incheiat pentru prețul mediu aplicat in
ziua incheierii contractului pe piața cea mai apropiata de locul incheierii
contractului. Daca aceasta zi a incheierii contractului a fost nelucratoare se tine
seama de ultima zi lucratoare.
3. Sa fie sincer si serios.
Prin pret sincer intelegem un preț real, stabilit pentru a fi cerut si platit efectiv,
iar nu un preț fictiv, stabilit fara intentia de a fi platit. Atunci cand prețul este fictiv
contractul este anulabil ca vanzare. Art 1665 alin 1 Cc.
Art 1665-Pretul fictiv si pretul derizoriu
(1) Vânzarea este anulabilă atunci când prețul este stabilit fără intenția de a fi
plătit.
(2) De asemenea, dacă prin lege nu se prevede altfel, vânzarea este anulabilă când
prețul este într-atât de disproporționat față de valoarea bunului, încât este evident
că părțile nu au dorit să consimtă la o vânzare.
In cazul in care prețul este fictiv, dar este evident ca părțile au urmarit instrainea,
respectiv dobandirea bunului, contractul poate valora donație deghizată sub rezerva
indeplinirii condițiilor de fond, impuse de lege pt donație. (art.1111 alin 1 ).
Prin preț serios trebuie sa intelegem acel pret care nu este intr-atat de
disproportionat fata de valoarea bunului, incat sa fie evident ca partile nu au dorit
sa incheie un contract de vanzare. Atunci cand prețul este derizoriu, contractul este
anulabil ca vanzare, dar poate valora donație directă daca sunt indeplinite condițiile
de fond si de forma impuse de lege pentru contractul de donație. Atunci cand prețul
este inferior valorii bunului ,dar nu atat de mic incat sa nu poata fi considerat preț,
contractul va fi valabil ca vanzare intrucat fixarea prețului tine nu numai de
valoarea bunului ci si de subiectivismul părților.
(curs)Suntem in prezenta leziunii daca una dintre parti profita de lipsa de
exercitiu ,de lipsa de cunoastere a celeilalte parti ,stipuleaza in favoarea sa sau a
unei alte persoane o prestatie de valoare considerabil mai mare la incheierea
contractului decat valoarea propriei prestatii.Existenta leziunii se apreciaza si in
functie de scop si natura contractului.
Daca uneia dintre parti i-a fost viciat consimtamantul prin leziune,atunci partea
lezata poate solicita anularea contractului sau reducerea obligatiilor cu valoarea
daunelor la care ar fi fost indreptatit.
Actiunea in anulare este admisibila atat in caz minor,cat si in caz major,daca
leziunea depaseste jumatate din valoarea pe care o avea la momentul incheierii
contractului prestatia comisa de partea lezata.
Cauza in contractul de v-c constituie motiv care determina fiecare parte sa incheie
contractul.Lipsa ei se sanctioneaza cu anulabilitatea,cu exceptia cazului cand
contractul a fost gresit calificat sa fiind v-c.Cauza trebuie sa fie licita,morala si sa
existe ,iar daca lipseste cauza,contractul este lovit de nulitate relativa.Contractul
este valabil si in situatia in care cauza nu este expres prevazuta.Suntem in prezenta
cauzei licite si morale pana la proba contrarie,iar dreptul la actiune in anulare se
prescrie in termen de 2 ani (curge de la incheierea contractului).

Efectele contractului de vânzare

Prin efectele unui contract intelegem obligatiile pe care contractul respectiv le
generează în sarcina părților contractante. In ceea ce priveste stabilirea obligatiilor
partilor contractului de vanzare art 1671 Cc prevede ca,clauzele indoielnice in
contractul de vanzare, se interpreteaza in favoarea cumparatorului.Este vorba nu
numai de clauzele care privesc obligatiile cumparatorului, ci se de clauzele care
privesc obligatiile vanzatorului. Prevederea deroga de la dispoz art 1269.alin 1 Cc
potrivit carora clauzele neclare intr-un contract se interpreteaza in favoarea celui
care se obliga.

Obligațiile vânzătorului
Potrivit art 1672 Cc vânzătorul are 3 obligații principale:
1. Sa transmita dreptul de proprietate sau dupa caz dreptul vandut;
2. Sa predea bunul ;
3. Sa-l garanteze pe cumparator contra evictiunii si contra viciilor lucrului
vandut;
1 . Potrivit art 1673 alin 1 Cc, vânzătorul este obligat sa transmita cumparatorului
proprietatea bunului vandut, iar potrivit alin 3 al aceluiasi articol , daca legea nu
dispune altfel,dispozitiie privitoare la transmiterea proprietatii se aplica si in cazul
in care prin vanzare se transmite si un alt drept in afara proprietatii.
Art 1673 alin 2 Cc precizeaza ca odata cu proprietatea, cumparatorul dobandeste
toate drepturile si actiunile accesorii care au aparținut vanzatorului(dr legal de
preemptiune etc)
Regula in ceea ce priveste transmiterea proprietatii este prevazuta de art 1674 cc
potrivit caruia cu exceptia cazurilor prevazute de lege sau daca din vointa partilor
nu rezulta contrariul , proprietatea se stramuta de drept cumparatorului din
momentul incheierii contractului, chiar daca bunul nu a fost predat ori prețul nu a
fost platit incă.
Exceptiile de la regula reprezinta acele situatii in care proprietatea se transmite
ulterior incheierii contractului, fie pt ca lege dispune in acest sens , fie pt ca partile
au convenit astfel.
In cazul termenului suspensiv, se amana transferul proprietatii numai daca partile
au prevazut expres amanarea acestui efect al contractului de vanzare. Conditia
suspensiva inserata intr-un contract de vanzare amana prin ea insasi transferul
proprietatii pana la data indeplinirii ei.
In privinta imobilelor , stramutarea proprietatii de la vanzator la cumparator este
supusa dispozitiilor in materie funciara. Adica transferul opereaza asa cum arata art
1885 alin 1 Cc, prin inscrierea in cartea funciara pe baza actului care justifica
inscrierea.
In cazul bunurilor de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen limitat, proprietatea se
stramuta potrivit art 1678 CC, prin individualizarea bunurilor ce se poate realiza
prin predare, cantarire, numarare, masurare sau printr-o alta modalitate convenita
ori impusa de natura bunului.
In cazul vanzarii dupa mostra sau model , proprietatea se stramuta in momentul
predarii art 1680 Cc.
In cazul obligațiilor alternative (este acea obligaţie complexă care are ca obiect
două sau mai multe prestaţii, dintre care, la alegerea uneia din părţi, debitorul este
ţinut să execute doar una singură, pentru a se libera de datorie), proprietatea se
transmite in momentul alegerii prestatiei daca obligatia alternativa are ca obiect
bunuri individual determinate sau in momentul individualizarii daca are ca obiect
bunuri de gen.
In cazul vanzarii cu rezerva proprietatii pana la achitarea integrala a prețului
proprietatea se stramuta, se transmite in momentul achitarii prețului in intregime.
In cazul vanzarii bunului altuia , cumparatorul dobandeste proprietatea bunului fie
prin dobandirea lui de catre vanzator, fie prin ratificarea vanzarii de catre
proprietar , fie prin orice alt mijloc direct sau indirect care procura cumparatorului
proprietatea asupra bunului art 1683 alin 2 Cc.
Atunci cand vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate,
cumparatorul poate obtine rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si
daune interese daca este cazul.
Asemanatoare vanzarii bunului altuia este si vanzarea unui bun aflat in
coproprietate sau in diviziune. Se pot intalni doua situații:
- Coproprietarul a instrainat cota parte din dreptul asupra bunului, caz in care
cumparatorul se substituie instrainatorului, devenind la randul sau coproprietar
- Coproprietarul a vandut intregul bun , caz in care vanzarea este valabila si
produce efecte intre coproprietarul instrainator si cumparator, nascandu-se pt cel
dintai obligatia de a transmite proprietatea intregului bun.
In cazul in care coproprietarul instrainator nu asigura transmiterea proprietatii
intregului bun, cumparatorul poate solicita pe langa daune interese, la alegerea sa ,
fie reducerea prețului proportional cu cota parte pe care nu a dobandit-o, fie
rezoluțiunea contractului, in cazul care nu ar fi cumparat daca ar fi stiut ca nu va
dobandi proprietatea integului bun. Art 1683 alin 5 cc
Intinderea daunelor interese se stabileste potrivit art 1702+1703 Cc
In ceea ce priveste pe coproprietarul care nu a consfintit la instrainare, contractul
incheiat intre coproprietarul instrainator si cumparator este inopozabil.
Art.1702-Garanția contra evicțiunii - Întinderea daunelor interese -

(1) Daunele-interese datorate de vânzător cuprind:

a) valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le restituie celui
care l-a evins;
b) cheltuielile de judecată efectuate de cumpărător în procesul cu cel ce l-a evins,
precum și în procesul de chemare în garanție a vânzătorului;J
c) cheltuielile încheierii și executării contractului de către cumpărător;
d) pierderile suferite și câștigurile nerealizate de către cumpărător din cauza
evicțiunii.
(2) De asemenea, vânzătorul este ținut să ramburseze cumpărătorului sau să facă să
i se ramburseze de către acela care evinge toate cheltuielile pentru lucrările
efectuate în legătură cu bunul vândut, fie că lucrările sunt autonome, fie că sunt
adăugate, dar, în acest din urmă caz, numai dacă sunt necesare sau utile.
(3) Dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la data încheierii contractului, el
este dator să ramburseze cumpărătorului și cheltuielile făcute pentru efectuarea și,
după caz, ridicarea lucrărilor voluptuare.
Art 1703-Efectele evicțiunii parțiale -
În cazul în care evicțiunea parțială nu atrage rezoluțiunea contractului, vânzătorul
trebuie să restituie cumpărătorului o parte din preț proporțională cu valoarea părții
de care a fost evins și, dacă este cazul, să plătească daune-interese. Pentru
stabilirea întinderii daunelor-interese, se aplică în mod corespunzător prevederile
art. 1.702.

Predare 6 drept civil- 29.10.2020

b. obligația de a preda bunul vândut
Potrivit art. 1685 Cc, predarea se face prin punerea bunului la dispoziția
cumpărătorului împreună cu tot ceea ce este necesar, după împrejurări, pentru
exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei.

-Întinderea obligatiei de predare a bunului vândut-1686 Cod civil

Predarea presupune:
  uneori o atitudine pur pasivă din partea vânzătorului, de exemplu, lăsarea
bunului la dispoziția cumpărătorului, atunci când bunul se află în detenția
acestuia
 iar alteori îndeplinirea unor acte sau fapte pozitive necesare pentru acela
care intră în stăpânirea bunului să facă efectiv acest lucru.
1686
Astfel, în primul rând, obligația de a preda bunul se întinde și la accesoriile
sale, precum și la tot ceea ce este necesar pentru folosința sa perpetuă(art.
1686 1 Cc) .
În al doilea rând, vânzătorul este, de asemenea, obligat să predea titlurile
și documentele privitoare la proprietatea sau folosința bunului (art.
1686, alin.2 Cc).
În al treilea rând, în cazul bunurilor de gen, vânzătorul nu este liberat de
obligația de predare, chiar dacă lotul din care făceau parte acele bunuri a
pierit în întregime, afară numai dacă lotul era anume prevăzut în convenție
(art. 1686, alin.3 Cc).
În cazul bunurilor dintr-un gen limitat, dacă acestea au pierit în întregime,
vânzătorul este liberat de obligația de predare.
Deci în cazul bunurilor dintr un gen limitat, dacă lotul a pierit=vânzătorul este
liberat de obligația de predare-ROXI
 În al patrulea rând, predarea bunului imobil se face prin punerea acestuia la
dispoziția cumpărătorului, liber de orice alte bunuri ale vânzătorului (1687
Cc). -PREDAREA BUNULUI IMOBIL
 Predarea bunului mobil se face fie prin remiterea materială, fie prin
remiterea titlului reprezentativ ori a altui document sau lucru care îi
permite cumpărătorului preluarea în orice moment (1688 Cc).-PREDAREA
BUNULUI MOBIL
 Cumpărătorul, în lipsă de stipulație contrară, este îndreptățit să primească și
fructele produse de bun după momentul transmiterii proprietății. (art. 1692
Cc=Dacă nu s-a convenit altfel, fructele bunului vândut se cuvin
cumpărătorului din ziua dobândirii proprietății.)
-LOCUL PREDĂRII-1689
 Potrivit art. 1689 Cc, predarea se face la LOCUL UNDE se afla în
momentul încheierii contractului, dacă nu rezultă altfel din convenția părților, ori
în lipsa unor înțelegeri, din uzanțe.
!!!Regula se aplică atunci când bunul poate fi localizat la momentul încheierii
contractului.
În celelalte cazuri, potrivit regulilor generale prevăzute de art. 1494 al. 1, lit.
c Cc, predarea trebuie să se facă la DOMICILIUL sau, după caz, SEDIUL
vânzătorului de la data încheierii contractului.
Cheltuielile de PREDARE, CÂNTĂRIRE, MĂSURARE, NUMĂRARE sunt în
sarcina vânzătorului, iar cele de PRELUARE, ÎNCĂRCARE, DESCĂRCARE și
TRANSPORT de la locul predării, în sarcina cumpărătorului, potrivit art.1666
(2)=dacă nu s a convenit altfel;
Dacă bunul trebuie transportat dintr-un loc în altul, în lipsa uzanțelor sau a unei
stipulații contrare, vânzătorul trebuie să se ocupe de expediere, pe cheltuiala
cumpărătorului, el fiind liberat în momentul în care predă bunul transportatorului
sau expeditorului. Cheltuielile de transport sunt în sarcina cumpărătorului.
(Art.1667 Cc).

-STAREA BUNULUI VÂNDUT-1690

 Bunul vândut trebuie predat în starea în care se afla în momentul vânzării,
adică în momentul încheierii contractului. (art. 1690, al. 1 Cc).
 Bunurile de gen și bunurile viitoare trebuie predate în cantitatea și calitatea,
ori conform altor criterii determinate în contract, mostre, eșantioane, etc.
 În cazul bunurilor dintr-un gen limitat, acestea trebuie să aibă însușirile
avute în vedere de părți, neputând fi înlocuite cu altele.
!!!Cumpărătorul are obligația ca, imediat după preluare, să verifice starea bunului
vândut potrivit uzanțelor (alin. 2), iar dacă, în urma verificării, descoperă existența
unor vicii aparente, trebuie să îl informeze de îndată pe vânzător. (alin. 3)
-în lipsa informării, se consideră că vânzătorul și-a executat obligația prevăzută la
alineatul 1.

-DEZACORDUL ASUPRA CALITĂȚII-1691

 Art. 1691 Cc prevede că, în cazul în care cumpărătorul contestă calitatea
sau starea bunului pe care vânzătorul i l-a pus la dispoziție, președintele
judecătoriei de la locul prevăzut pentru executarea obligației de predare, la
cererea oricăreia dintre părti, va desemna de îndată un expert în vederea
constatării.
-procedura prevăzută la art CC se declanșează numai dacă vânzătorul nu este de
acord cu obiecțiunile cumpărătorului privitoare la calitatea sau starea bunului
vândut.
Prin aceeași hotărâre, se poate dispune sechestrarea sau depozitarea
bunului (alin 2). Dacă pastrarea bunului ar putea aduce mari pagube sau ar
ocaziona cheltuieli însemnate, se va putea dispune chiar vânzarea bunului pe
cheltuiala proprietarului, în condițiile stabilite de instanță (alin.3).
Hotărârea de vânzare va trebui comunicată, înainte de punerea ei în
executare, celeilalte părți sau reprezentantului acesteia, dacă unul dintre ei se află
într-o localitate situată în circumscripția judecătoriei care a pronunțat hotărârea. In
caz contrar, hotărârea va fi comunicată în 3 zile de la executarea ei. (alin. 4)

-MOMENTUL PREDĂRII-1693
! Daca părțile nu au convenit un termen pentru executarea obligației de
predare, bunul trebuie predat de îndată ce prețul a fost plătit (art. 1693 teza 1 Cc).
! Dacă, însă, ca urmare a unor împrejurări cunoscute cumpărătorului la
momentul încheierii contractului (vânzării), predarea nu se poate face decât după
trecerea unui anumit termen, părțile sunt prezumate că au convenit ca predarea să
se facă la acel termen.-1693, teza a II a

CÂND POATE REFUZA VÂNZĂTORUL SĂ PREDEA BUNUL?-1694

Dacă obligația de plată a prețului este afectată de un termen și, după vânzare (adică
după momentul încheierii contractului), cumpărătorul a devenit insolvabil, sau
garanțiile acordate vânzătorului s-au diminuat, vânzătorul poate suspenda
executarea obligației de predare cât timp cumpărătorul nu acorda garanții
îndestulătoare că va plăti prețul la termenul stabilit. -alin.1
Dacă însă la data încheierii contractului, vânzătorul cunoștea insolvabilitatea
cumpărătorului, atunci acesta din urmă păstrează beneficiul termenului, dacă starea
sa de insolvabilitate nu s-a agravat substanțial. (alin.2)

-OBLIGAȚIA ACCESORIE PREDĂRII-

In cazul în care bunul nu este predat la momentul încheierii contractului,
vânzătorul este obligat sa îl conserve până la predare. =obligația accesorie
predării
In situația în care bunul piere sau se deteriorează, vânzătorul răspunde, de regulă,
ca un depozitar remunerat care are obligația de a păstra bunul cu prudență și
diligență, culpa lui fiind prezumată cât timp nu dovedește o cauză străină
exoneratoare de răspundere, precum cazul fortuit, forța majoră, inclusiv fapta
cumpărătorului sau a unui terț pentru care vânzătorul nu trebuie să răspundă.
!!!Cheltuielile privitoare la conservarea bunului sunt în sarcina cumpărătorului,
cu excepția cazului în care vânzătorul și-a rezervat dreptul de a folosi bunul până
la predare, caz în care el trebuie să suporte aceste cheltuieli.
-SANCȚIUNEA NERESPECTĂRII OBLIG. DE A PREDA BUNUL-
*vânzătorul are dreptul de a refuza să predea bunul în condițiile art.1694*
A.În caz de neexecutare a obligației de predare, cumpărătorul are mai multe
posibilități:
 să invoce excepția de neexecutare, dacă nu a plătit prețul bunului
vândut;
 poate să solicite rezoluțiunea contractului cu daune-interese;
 poate solicita executarea în natură a obligației, iar dacă executarea în
natură nu este posibilă, cu daune-interese.
În cazul în care B.obligația de predare este executată cu întârziere, cumpărătorul
are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului ce a fost cauzat de
vânzător prin această întârziere. Atunci cand executarea obligației cu întârziere nu
mai prezintă interes pentru cumpărător, el poate obține chiar rezoluțiunea
contractului cu daune-interese.
REGULI SPECIALE APLICABILE VÂNZĂRII IMOBILULUI
ART.1741-1745
Codul civil consacră câteva reguli speciale pentru ipoteza în care vânzătorul predă
imobilul prevăzut în contract, dar suprafața lui este mai mică ori mai mare decât
aceea prevăzută în contract, ori față de aceea pe care părțile au considerat-o
corespunzătoare realității.
Prima regulă prevazuta prevăzută de art.1741 are în vedere vânzarea
imobilului fără indicarea suprafeței.
Atunci când se vinde un imobil fără indicarea suprafeței și pentru un pret total,
nici cumpărătorul și nici vânzătorul nu pot cere rezoluțiunea ori modificarea
prețului pe motiv ca suprafața este mai mică ori mai mare decât au prevăzut.
A doua regulă privește vânzarea suprafeței dintr-un teren mai mare,1742
CC.
Atunci când se vinde, cu un anumit preț pe unitatea de măsură, o suprafață dintr-un
teren mai mare, a cărei întindere sau amplasare nu este determinată, cumpărătorul
poate cere strămutarea proprietății numai dupa măsurarea și delimitarea suprafeței
vândute.
Cea de a treia regula =art. 1743 CC=Vânzarea unui imobil determinat cu
indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură.
Se pune problema de a ști ce se întâmplă în ipoteza în care la vânzarea unui imobil
cu indicarea suprafeței și a prețului pe unitatea de măsură, suprafața reală este mai
mică sau mai mare decât aceea indicată în contract.
Art. 1743 CC distinge 2 situații:
A. O primă situație este aceea când suprafața reală este mai mică decăt cea
indicată în contract. În acest caz, cumpărătorul poate solicita vânzătorului să îi
predea suprafața convenită. Atunci când vânzătorul nu poate transmite această
suprafață sau cumpărătorul nu cere completarea suprafeței, cumpărătorul poate
obține reducerea corespunzătoare a prețului sau rezoluțiunea contractului, dar
numai dacă nu poate folosi bunul potrivit destinației avute în vedere la încheierea
contractului.
B. A doua situație: suprafata reala este mai mare decat cea indicata in contract,
caz in care legea are in vedere 2 ipoteze:
  prima ipoteza este aceea in care excedentul depaseste a 20 a parte din
suprafata convenita, caz in care cumparatorul poate opta intre a plati
suplimentul de pret corespunzator sau a obtine rezolutiunea contractului.
 A doua ipoteza: excedentul nu depaseste a 20 a parte din suprafata
convenita, caz in care cumparatorul nu poate obtine rezolutiunea, dar nici nu
este dator sa plateasca pretul excedent.
Potrivit art.1744 CC, actiunea vanzatorului pentru suplimentul de pret si a
cumparatorului pentru reducerea pretului sau rezolutiunea contractului trebuie
introduse, sub sanctiunea decaderii din drept, in termen de 1 an din ziua incheierii
contractului, afara de cazul in care partile au fixat o data pentru masurarea
imobilului, caz in care termenul de 1 an curge de la acea data.
Art 1745 CC are in vedere vanzarea a 2 loturi cu precizarea intinderii fiecaruia si
pentru un singur pret. Art 1745 CC prevede ca atunci cand prin acelasi contract s-
au vandut 2 loturi cu precizarea intinderii fiecareia si pentru un singur pret, daca
intinderea unuia este mai mare, iar a celuilalt mai mica se va face compensatia
intre valoarea surplusului si valoarea lipsei, iar actiunea fie pentru suplimentul de
pret, fie pentru scaderea sa, nu poate fi introdusa decat potrivit regulilor prevazute
la art 1743-1744 CC.
Rezolutiunea contractului este supusa in acest caz dreptului comun.

Curs 7- Drept civil

c. Obligația de garanție contra evicțiunii și viciilor ascunse ale bunului vândut
(cursul 6 a fost început cu obligația b.)
Prin evicțiune se înțelege pierderea proprietății în total sau în parte ori
tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietate.
1695- 1=obligația
2- evicțiunea rez din fapta unui terț
3- evicțiunea rezultată din fapta personală a vânzătorului
 În acest sens, art. 1695 (1) Cc. precizează că vânzătorul este de drept
obligat să-l garanteze pe cumpărător împotriva evicțiunii, care l-ar
împiedica total sau parțial în stăpânirea netulburată a bunului.
  Mai mult, potrivit art.1706 Cc. vânzătorul este obligat să garanteze contra
evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi
după cum dobândirea este cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
!!!Se observă că obligația vânzătorului subzistă chiar și atunci când acela care a
cumpărat bunul nu este ținut de obligația de garanție față de subdobânditor.!!!
Spre exemplu, între cumpărător și terț s-a încheiat un contrat de donație (ca regulă,
donatorul nu răspunde pentru evicțiune față de donatar, art.1018 Cc, decât dacă:
 a promis expres garanția;
 sau dacă evicțiunea decurge din fapta sa, ori dintr-o împrejurare care
afectează dreptul transmis, pe care a cunoscut-o și nu a comunicat-o
donatarului la încheierea contractului).
Deși cumpărătorul, care are calitatea de donator, nu răspunde față de terțul
subdobânditor care este donatar pentru evicțiune, vânzătorul are față de
subdobânditor această obligație de a garanta contra evicțiunii. Deci avem un lanț
de liniar de contracte, o vânzare urmată de altă de vânzare.
Soluția legiuitorului se explică prin faptul că, odată cu proprietatea, asupra
subdobânditorului se transmit toate drepturile în strânsă legătură cu bunul în cauză.
Vezi art. 1282(2) Cc.= Drepturile, precum şi, în cazurile prevăzute de lege,
obligaţiile contractuale în strânsă legătură cu un bun se transmit, odată cu acesta,
succesorilor cu titlu particular ai părţilor.

I. Evicțiunea rezultată din fapte personale ale vânzătorului-1695 (3)

Decurge din dispozițiile art.1695(3) Cc. potrivit căruia garanția este datorată
împotriva evicțiunii ce provine din fapte imputabile vânzătorului, chiar dacă
acestea s-au ivit ulterior vânzării (adică ulterior momentului încheierii
contractului).
 Prin fapt personal se înțelege orice act sau fapt anterior vânzării, dar
necomunicat cumpărătorului sau posterior vânzării, dar neprevăzut în
contract, săvârșit de către vânzător sau succesorii acestuia universali ori cu
titlu universal, de natură a-l tulbura pe cumpărător în folosința liniștită a
bunului.
Poate fi vorba de:
  tulburare de fapt, de exemplu vânzătorul îl deposedează pe cumpărător de o
parte din bunul vândut;
SAU
 de o tulburare de drept, spre exemplu cumpărătorul invocă un drept asupra
bunului pe care nu și l-a rezervat prin contract.
Împotriva unor asemenea tulburări, cumpărătorul se poate apăra singur printr-o
excepție PERSONALĂ, numită EXCEPȚIE DE GARANȚIE, care este consacrată
de art.1696 Cc.= acela care este obligat să garanteze contra evicțiunii nu poate
să evingă.
*Excepția de garanție, o excepție personală- Art. 1696 Cc.
Vânzătorul nu-l poate evinge pe cumpărător nici dacă, după momentul încheierii
contractului, dobândește o nouă calitate, de ex. îl moștenește pe noul proprietar.
-în schimb, dacă adevăratul proprietar îl moștenește pe vânzător, cel dintâi
poate promova o acțiune în revendicare, însă va fi ținut să răspundă pentru
evicțiune în limitele activului succesoral dobândit.
!!!Excepția de garanție nu poate fi opusă succesorilor cu titlu particular ai
vânzătorului, aceștia nefiind ținuți de obligațiile autorilor lor.
!!!Obligația de garanție a vânzătorului pentru fapte proprii, indiferent că au fost
săvârșite înainte sau după încheierea contractului, vizează nu numai tulburarea
directă a cumpărătorului, ci și tulburarea indirectă realizată prin intermediul unui
terț.
Obligația negativă a vânzătorului, de garanție contra evicțiunii, ce a rezultat dintr-
un fapt personal, ține de esența vânzării, art.1699 Cc. precizând că orice stipulație
contrară este considerată nescrisă.

II.Garanția contra evicțiunii rezultând din fapta unui terț- obligaţia de garanție
contra evicțiunii există în acest caz dacă sunt îndeplinite 3 condiții cumulative,
prez. de art.1695 (2) Cc. și anume:
- să fie vorba de o tulburare de drept;
- cauza evicțiunii să fie anterioară vânzării;
- cumpărătorul să nu fi cunoscut cauza evicțiunii;
!!!1. Așadar, vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea terțului este o
tulburare de drept. (poate fi vorba de un drept real precum dreptul de proprietate,
dreptul de uzufruct ş.a.m.d.).
-dacă vânzarea are ca obiect bunuri mobile luate în posesie efectivă de către
cumpărătorul de bună credință, evicțiunea se poate produce numai dacă asemenea
bunuri pot fi revendicate de către proprietarul lor în condițiile art.937 (2) Cc.
Dreptul invocat de terț poate fi și un drept de creanță (cum ar fi dreptul de
folosință al chiriașului, născut dintr-un contract de locațiune care, în anumite
condiții, este opozabil cumpărătorului).
!!!2. În al doilea rând, vânzătorul este garant numai dacă tulburarea din partea
terțului are o cauză anterioară vânzării. Pentru uzucapiunea începută înaintea
vânzării, dar desăvârșită (intervalul de timp prevăzut de lege s a împlinit) după
momentul încheierii contractului, vânzătorul răspunde pentru evicțiune numai dacă
împlinirea termenului era iminentă. Altfel, cumpărătorul devenit proprietar are
posibilitatea să întrerupă prescripția achizitivă.
!!!3. În ceea ce privește cea de a treia condiție, în măsura în care cumpărătorul
cunoaște pericolul producerii evicțiunii și cumpără asumându-și riscul producerii
acesteia, nu se mai pune problema angajării răspunderii vânzătorului, contractul
căpătând caracter aleatoriu.

-Natura și modul de funcționare a obligației de garanție contra evicțiunii-

1.Cât timp evicțiunea nu s-a produs, vânzătorul are obligația de a se abține
de la orice act sau fapt care l-ar tulbura pe cumpărător (obligație de a nu face).
2.Dacă evicțiunea este pe cale să se producă, vânzătorul are obligația să-l
apere pe cumpărător (obligație de a face).
-în acest sens, art.1705 (1) Cc. precizează că, atunci când cumpărătorul a
fost chemat în judecată de un terț care pretinde drepturi asupra bunului,
cumpărătorul trebuie să-l cheme în cauză pe vânzător. În cazul în care nu o face și
pierde procesul, el se poate îndrepta pe cale principală printr-o acțiune în
garanție pentru evicțiune. Într-o asemenea ipoteză, dacă vânzătorul dovedește că,
în măsura în care ar fi fost chemat în instanță de către cumpărător în procesul cu
terțul, avea mijloace să-l apere, cumpărătorul pierde dreptul de garanție.
 !!!Se poate întâmpla ca acela care cumpără bunul să recunoască dreptul
terțului chiar și în lipsa unui proces, caz în care pierde dreptul de garanție dacă nu
dovedește că nu existau motive suficiente pentru a împiedica evicțiunea.
3.În situația în care evicțiunea s-a produs, se va angaja răspunderea
vânzătorului pentru evicțiune.
Mai trebuie precizat că obligația de garanție contra evicțiunii este potrivit art. 1697
Cc. indivizibilă între debitori, ceea ce înseamnă că toți vânzătorii sunt ținuți de
obligațiile descrise anterior. De asemenea, este indivizibilă și obligația de plată a
sumelor de bani datorate cumpărătorului ca urmare a producerii evicțiunii.

EFECTELE EVICȚIUNII
Legat de efectele obligației de garanție contra evicțiunii, Cc. distinge 3 situații:
 Evicțiunea este totală;
 Evicțiunea este parțială;
 Evicțiunea a fost înlăturată de cumpărător;
1. Efectele evicțiunii totale-1700
Potrivit art. 1700 Cc., în această ipoteză cumpărătorul poate solicita:
-rezoluțiunea contractului
-restituirea prețului
-repararea prejudiciului ce i-a fost cauzat=1702
!!!Prețul trebuie înapoiat în întregime, chiar dacă valoarea bunului a scăzut până la
data evicțiunii, ori bunul a suferit deteriorări însemnate fie din neglijența
cumpărătorului, fie prin forță majoră. Dacă însă cumpărătorul a obținut un
beneficiu de pe urma deteriorărilor aduse bunului, vânzătorul are dreptul să scadă
din preț o sumă corespunzătoare acestui beneficiu.
Pe lângă restituirea integrală a prețului, cumpărătorul, independent de buna
sau de reaua credință a vânzătorului, are dreptul să obțină și daune interese.
Potrivit art. 1702 Cc. daunele interese datorate de vânzător cuprind:
 În primul rând valoarea fructelor pe care cumpărătorul a fost obligat să le
restituie terțului evingător. Ca posesor de bună-credință cumpărătorul
 dobândește dreptul de proprietate asupra fructelor bunului posedat. La
cererea terțului, cumpărătorul trebuie să restituie fructele percepute precum
și contravaloarea acelora pe care a omis să le perceapă din momentul în care
a devenit de rea-credință. Cumpărătorul devine posesor de rea-credință față
de terț din momentul în care a luat cunoștință de dreptul acestuia, cel mai
târziu la data la care i s-a comunicat cererea de chemare în judecată.
Față de vânzător, fiind de bună credință la momentul încheierii contractului,
cumpărătorul rămâne un posesor de bună credință, ceea ce justifică dreptul său la
contravaloarea fructelor pe care a fost obligat să la restituie terțului.
 Pe lângă contravaloarea fructelor, daunele interese mai cuprind și
cheltuielile de judecată, efectuate de către cumpărător în procesul cu terțul
evingător, precum și în procesul de chemare în garanție a vânzătorului.
Asemenea cheltuieli trebuie plătite de partea care pierde procesul, la cererea
părții care a câștigat, ceea ce înseamnă că ele vor fi în sarcina vânzătorului.
 În al treilea rând, daunele interese mai cuprind cheltuielile încheierii și
executării contractului, efectuate de către cumpărător precum taxele
aferente atutenficării, cheltuielile de preluare și transport al bunului,
comisioane bancare aferente plății prețului etc.
 În al patrulea rând, mai cuprind pierderile suferite și câștigurile nerealizate
de către cumpărător din cauza evicțiunii precum: cheltuielile pentru
mutarea dintr-un loc în altul, sumele de bani plătite cu titlu de chirie până la
cumpărarea unui alt bun, unei alte locuințe ș.a.m.d.
 În al cincilea rând, potrivit art.1702 (2) Cc., vânzătorul este ținut să
ramburseze sau să facă să i se ramburseze de către acela care evinge, toate
cheltuielile efectuate în legătură cu lucrul vândut:
 fie că lucrările sunt autonome,
 fie că sunt adăugate, dar în acest din urmă caz numai dacă sunt necesare și
utile. În ceea ce privește cheltuielile pentru lucrările adăugate, se impun
următoarele precizări:

Cheltuielile necesare se restituie la cerere de către proprietar, art.566 (3) Cc.

Cheltuielile utile se restituie la cerere de către terțul evingător, dar numai în

limita sporului de valoare adus lucrului, art. 566(4) Cc. În practică putem
întâlni două situații:
 a. sporul de valoare adus bunului, prin efectuarea cheltuielilor utile, este
inferior sumelor avansate de către cumpărător pentru efectuarea lor.
În acest caz, diferența dintre sumele efectiv avansate de cumpărător și sporul de
valoare adus bunului (acesta va fi acoperit de către terțul evingător) va fi suportată
de către vânzător, având în vedere că potrivit art 1702(2) cumpărătorului trebuie să
i se restituie toate cheltuielile pentru lucrările efectuate.
b. sporul de valoare provocat de efectuarea cheltuielilor utile depășește
valoarea acestor cheltuieli.
În acest caz, terțul evingător va fi ținut să plătească doar sumele de bani avansate
de către cumpărător pentru efectuarea lucrărilor adăugate utile, diferența dintre
sporul de valoare și sumele efectiv avansate către cumpărător fiind acoperită de
către vânzător. Soluția decurge din prevederile art.1701 Cc.

În ceea ce privește cheltuielile voluptoare, ca regulă ele nu trebuie

restituite, însă dacă vânzătorul a cunoscut cauza evicțiunii la momentul încheierii
contractului, el va fi ținut să ramburseze și aceste cheltuieli.
În ceea ce privește cheltuielile efectuate pentru lucrările autonome, plecând
de la prezumția că acela care a cumpărat este de bună-credință, va trebui să avem
în vedere prevederile art.581 Cc. Astfel, dacă terțul evingător solicită instanței să
dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării autonome, realizate
de către cumpărătorul de bună-credință și alege să plătească prețul materialelor și
al manoperei, vânzătorul va fi ținut să-i plătească celui care a cumpărat, eventuala
diferență dintre sporul de valoare și sumele efectiv avansate pentru realizarea
lucrării autonome.
În cazul în care terțul evingător alege să plătească sporul de valoare adus
imobilului, acesta fiind mai mic decât sumele efectiv cheltuite de cumpărător
pentru realizarea lucrării autonome, diferența dintre sumele cheltuite și sporul de
valoare va fi acoperită de către vânzător în virtutea prevederilor art.1702 (2) cc.

Curs 8- Drept civil

Vânzătorul trebuie să-l garanteze pe cumpărător nu numai pentru folosința
liniștită a bunului, ci și pentru folosința utilă a acestuia. Astfel, vânzătorul îl
garantează pe cumpărător contra viciilor ascunse care fac bunul impropriu
întrebuințării la care este destinat sau care-i micșorează în asemenea măsură
întrebuințarea sau valoarea încât, dacă le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi
cumpărat sau ar fi plătit un preț mai mic. Pentru angajarea răspunderii vânzătorului
pentru vicii ascunse este necesară îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:
1.-viciul trebuie să fie intrinsec bunului, ceea ce înseamnă că bunul devine
impropriu utilizării sau utilitatea lui este micșorată din cauza unor defecțiuni care
țin chiar de acesta și nu de elemente exterioare lui.
2.-viciul trebuie să fie ascuns;
Este ascuns acel viciu care nu poate fi descoperit la data predării bunului fără
asistență de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent. Vânzătorul nu
răspunde pentru viciile aparente, adică pentru acele vicii pe care le putea descoperi
la data predării printr-o verificare normală, dar atentă a bunului. De asemenea,
chiar dacă un viciu, prin natura lui, poate fi calificat ca ascuns, în măsura în care la
data încheierii contractului vânzătorul l-a adus la cunoștința cumpărătorului, nu se
va angaja răspunderea acestuia.
3.-viciul sau cauza lui să existe la data predării bunului;
Pentru viciile ivite ulterior predării, vânzătorul nu răspunde, cu excepția situației în
care a garantat pentru un timp buna funcționare a lucrului, conform articolului
1716 Cc.
Condiția se justifică prin faptul că garanția contra viciilor ascunse are la bază ideea
de risc în contractul translativ. Având în vedere că, potrivit articolului 1724 Cc,
riscul în contractul translativ este suportat ca regulă de către debitorul obligației de
predare, vânzătorul în cazul nostru, înseamnă că orice defecțiune a bunului care
apare între momenul transferului dreptului de proprietate și momentul predării
bunului, este în sarcina vânzătorului.
4.-viciul să fie grav; ceea ce înseamnă că din cauza lui, bunul nu mai poate
fi folosit potrivit destinației avute în vedere la încheierea contractului, sau
valoarea ori întrebuințarea lui este într-atât micșorată încât dacă ar fi cunoscut
realitatea, cumpărătorul nu ar fi cumpărat sau ar fi plătit un preț mai mic.
!!!Art 1714 Cc precizează că dispozițiile privitoare la garanția împotriva viciilor
ascunse se aplică și atunci când bunul vândut nu corespunde calităților convenite
de părți.
 5.-viciul să se ivească în interiorul termenului de garanție- condiția
decurge din dispozițiile articolului 2531, alin.(1) ȘI (4) Cc.
 Astfel, după ce la alin.1 se arată că, dacă prin lege nu se prevede altfel,
dreptul la acțiunea în răspundere pentru vicii ascunse începe să curgă în
cazul unui lucru transmis sau lucrări executate, alta decât o construcție, de la
împlinirea unui an de la data predării sau recepției finale a bunului, în afară
de cazul când viciul a fost descoperit mai înainte, când prescripția va începe
să curgă de la data descoperirii.
 În cazul unei construcții, de la împlinirea a 3 ani de la data predării ori
recepției finale a construcției, în afară numai dacă viciul nu a fost descoperit
mai înainte, când prescripția va începe să curgă de la data descoperirii.
La alin.4 se arată că termnele prevăzute în prezentul articol sunt termene de
garanție înăuntrul cărora viciile trebuie, în toate cazurile, să se ivească. Din
interpretarea sistematică a acestor dispoziții, rezultă că termenul de prescripție
al acțiunii în răspundere pentru vicii ascunse, începe să curgă fie de la data
descoperirii momentului subiectiv, fie de la împlinirea termenului de un an sau
de trei ani, momentul obiectiv- pt cel de 1 an, termenul de prescriptie este 3
ani.
Însă, pentru ca termenele de un an sau de trei ani să marcheze momentul obiectiv
al începutului termenului de prescripție, condiția esențială este ca !!!viciul să se
manifeste în interiorul termenului de garanție!!!.
Dacă viciul ascuns nu se manifestă în interiorul acestor termene, la împlinirea lor
nu mai curge niciun termen de prescripție instinctiv. Într-o asemenea ipoteză,
termenele de un an și de trei ani, prevăzute la alineatul 1 reprezintă termene limită
până la care viciile pot fi descoperite, adică au natura unor termene de decădere.
Prin împlinirea lor, până ca viciul să se ivească sau să fie scos la iveală prin
descoperire de catre cumpărător, se stinge obligația vânzătorului de a garanta
contra viciilor ascunse.
 Dacă viciul se ivește în acel termen- împlinirea momentului obiective
marchează începutul termenului de prescripție
 Dacă nu se ivește- cele 2 termene sunt niște termene de decădere
Îndeplinirea condițiilor expuse trebuie dovedită de către cumpărător.
Potrivit articolului 1708, al. 1 Cc, vânzătorul răspunde pentru vicii ascunse în
măsura în care părțile n-au convenit altfel, chiar și în cazul în care nu le-a
cunoscut, numai întinderea măsurii fiind diferită, după cum vânzătorul a cunoscut
sau nu viciile la momentul încheierii contractului.
Garanția contra viciilor ascunse este datorată, în orice vânzare, cu două excepții:
- în vânzările silite nu se datorează garanție contra viciilor ascunse- art.1707,
alin.5
- în cazul vânzării unor moșteniri, dacă nu specifică bunurile asupra
cărora se întind drepturile sale, vânzătorul garantează numai calitatea sa de
moștenitor, nu și calitatea bunurilor vândute.

-Efectele și întinderea răspunderii vânzătorului pentru vicii ascunse-1710

A.Dacă sunt îndeplinite condițiile enumerate anterior, cumpărătorul poate obține,
după caz (art 1710 al. 1 Cc) primele 4 sunt din articol:
1.-înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia-ex. în nat.
Măsura precizată de legiuitor reprezintă o modalitate de executare în natură a
obligației de garanție contra viciului ascuns.
2.-înlocuirea bunului vândut cu un alt bun, însă lipsit de vicii- ex. în nat
Și această măsură reprezintă o formă de executare în natură a obligației de garanție
împotriva viciilor ascunse. Acest remediu se poate aplica nu numai în cazul
vânzării bunurilor de gen, ci și în cazul bunurilor individual determinate, sub
condiția ca vânzătorul să mai aibă în patrimoniul său bunuri similare celui vândut.
3.-reducerea corespunzătoare a prețului
Creditorul (cumpărătorul) are dreptul la reducerea proporțională a prestației sale,
dacă, după împrejurări, aceasta este posibilă. În acest caz, reducerea proporțională
cu reducerea valorii bunului afectat de vicii reprezintă o rezoluțiune parțială în
măsura neexecutării obligației de cumpărător.
4-cumpărătorul poate obține rezoluțiunea contractului
Este remediul cel mai grav și, dacă intervine, are ca efect restituirea integrală a
prețului de către vânzător, acesta având dreptul să i se restituie bunul înstrăinat.
 5-cumpărătorul mai poate obține și daune-interese.
 Vânzătorul poate fi obligat și la plata de daune-interese, dar numai dacă la
data încheierii contractului a cunoscut viciile bunului vândut art.1712 (1)
Cc.
 Atunci când vânzătorul nu cunoștea viciul bunului și s-a dispus una dintre
măsurile prevăzute la articolul 1710, al 1, literele c) si d) , el este obligat să
restituie cumpărătorului doar prețul și cheltuielile vânzării, în tot sau în
parte, după caz. art. 1712 (2) Cc
B.!!!Prin derogare de la principiul disponibilității, la cererea vânzătorului, instanța,
ținând seama de gravitatea viciilor și de scopul pentru care contractul a fost
încheiat, precum și de alte împrejurări, poate dispune o altă măsură dintre cele
prevăzute la art 1710 (1), decăt aceea cerută de cumpărător.

Dacă bunul a pierit din cauza viciilor ascunse, vânzătorul este obligat să
restituie prețul și cheltuielile vânzării, iar dacă a fost de rea-credință, poate fi
obligat și la plata de daune-interese. În plus, potrivit articolului 1713 Cc,
pierderea sau deteriorarea bunului, chiar prin forță majoră, nu-l împiedică pe
cumpărător să obțină aplicarea măsurilor prevăzute la art. 1710 al 1 din Cc.
Dispozițiile ce garantează garanția împotriva viciilor ascunse sunt supletive,
ceea ce înseamnă că părțile pot limita sau înlătura răspunderea ori pot să o
agraveze printr-o clauză expresă.
 dacă în privința clauzelor de agravare, Codul Civil nu stabilește limitări, în
cazul înlăturării sau limitării răspunderii, clauza contractuală care ar avea un
asemenea efect este nulă în privința viciilor pe care vânzătorul le-a
cunoscut ori trebuia sa le cunoască. (1708 al 2 Cc).
Deși în materia răspunderii pentru vicii nu avem o prevedere similar celei în
materia evicțiunii, față de prevederile articolelor 1282 (2) și 1673 (2 ) Cc, trebuie
să admitem că vânzătorul este ținut !!!de obligația de garanție pentru vicii ascunse
față de orice dobânditor subsecvent al bunului.!!!

-Obligația de garanție pentru buna funcționare-

 Pe lângă obligația de garanție contra viciilor ascunse, vânzătorul poate
garanta pentru o anumită durată bună funcționare a lucrului înstrăinat. Dacă în
interiorul termenului de garanție, bunul se defectează, se pot lua în ordine
următoarele măsuri prevazute de art 1716 Cc:
-vânzătorul este obligat să repare bunul pe cheltuiala sa.
În lipsa unui termen prevăzut în contract sau în legea specială, durata maximă a
reparației este de 15 zile de la data la care cumpărătorul a solicitat repararea
bunului. Dacă repararea bunului este imposibilă, sau dacă depășeste termenul
prevăzut în contract ori în legea specială sau, în lipsa termenului de 15 zile, stabilit
de Codul civil.-aici trebuie reascultat
-vânzătorul are obligația să înlocuiască bunul vândut.
Dacă vânzătorul nu înlocuiește bunul într-un termen rezonabil, potrivit cu
împrejurările, el este obligat, la cererea cumpărătorului, să-i restituie prețul primit
în schimbul înapoierii bunului.
Potrivit art 1717 din Codul Civil, garanția nu va fi datorată dacă vânzătorul
dovedește că defecțiunea s-a produs din cauza modului nepotrivit în care
cumpărătorul a cumpărat sau păstrat bunul. Comportamentul cumpărătorului se
apreciază și luându-se în considerare instrucțiunile scrise care i-au fost comunicate
de catre vânzător.
Sub sancțiunea decăderii din dreptul de garanție, cumpărătorul trebuie să
comunice defecțiunea înainte de împlinirea termenului de garanție, dacă această
comunicare nu a putut fi facută în interiorul termenului din motive obiective,
cumpărătorul are obligația să comunice defecțiunea într-un termen rezonabil de la
data expirării termenului de garanție.

Obligațiile cumpărătorului
Potrivit art 1719 Cc, cumpărătorul are urmatoarele obligații principale:
 Să plătească prețul bunului vândut
 Să ia în primire bunul vândut
În plus, dacă nu s-a prevăzut altfel, în contractul de vânzare, cumpărătorul are
obligația de a suporta cheltuielile vânzării.
1. Obligația de plată a prețului
-Locul și data plății-1720
Dacă părțile nu convin altfel, potrivit art 1720 (1) Cc, cumpărătorul trebuie
să plătească prețul la LOCUL în care se afla bunul la momentul încheierii
contractului. Regula se aplică numai în cazul în care bunul poate fi individualizat
la momentul contractului.
În celelalte cazuri, inclusiv situația în care în executarea obligației de plată a
prețului s-a prevăzut un termen suspensiv, se va aplica regula instituită de art 1494
al 1, litera a) Cc, potrivit căreia obligațiile bănești trebuie executate la domiciliul
sau, după caz, sediul creditorului la data plății, ceea ce înseamnă că obligația de a
plăti prețul este portabilă.
 În cazul bunurilor aflate în tranzit la data încheierii contractului, în lipsa
unei stipulații contrare, plata prețului se face la locul ce rezultă din uzanțe,
sau în lipsa acestora la locul destinației. -1720 (2)
În ceea ce privește DATA plății, în lipsa unei stipulații contrare,
cumpărătorul trebuie să plătească prețul de îndată ce proprietatea este transmisă.
Cumpărătorul este îndreptățit să suspende plata prețului atunci când află despre
existența unei cauze de evicțiune, până la încetarea tulburării sau până când
vânzătorul îi acordă garanții îndestulătoare. Cumpărătorul nu poate suspenda plata
prețului dacă a cunoscut pericolul evicțiunii la data încheierii contractului sau dacă
în contract s-a prevăzut că plata se va face și în caz de tulburare. (art 1722 Cc).

Curs 9- Drept civil, 2.12.2020

-Dobânzi asupra prețului-1721
Potrivit art.1721, dacă nu s a convenit altfel, cumpărătorul este obligat să plătească
dobânzi până la achitarea integrală a prețului după cum urmează:
din ziua dobândirii proprietății, dacă bunul produce fructe civile sau
naturale
SAU
din ziua predării, dacă bunul nu produce fructe civile sau naturale, dar îi
procură cumpărătorului alte foloase.
Prin sintagma „alte foloase” trebuie să înțelegem inclusiv fructele industriale
produse de bunul vândut.
În ceea ce privește cheltuielile aferente executării obligației de plată, potrivit art.
1666 (3) Cc acestea sunt în sarcina cumpărătorului, în lipsă de stipulație contrară.

-Garantarea creanței prețului-1723 (1722 avem suspendare plată preț)

Potrivit 1723 Cc, pentru garantarea obligației de plată a prețului, în cazurile
prevăzute de lege vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o
ipotecă legală.
A.În ceea ce privește privilegiul, acesta este recunoscut în cazul în care
vânzarea are ca obiect un bun mobil. Privilegiu-bun mobil
Potrivit art.2333 Cc, privilegiul este preferința acordată de lege creditorului în
considerarea creanței sale. Privilegiul îi conferă creditorului doar dreptul de a fi
plătit cu prioritate din prețul obținut în urma vânzării bunului grevat.
Art.2339 (1) distinge două tipuri de privilegii existente în materia supusă analizei:
 În primul rând, creanța vânzătorului neplătit pentru prețul bunului vândut
unei persoane fizice, este privilegiat cu privire la bunul vândut, !!!cu
excepția!!! cazului în care cumpărătorul a dobândit bunul pentru serviciul
sau exploatarea unei întreprinderi.
 În al doilea rând, creanța celui care exercită un drept de retenție este
privilegiată cu privire la bunul asupra căruia se exercită dreptul de retenție,
cât timp acest drept subzistă.
B.În ceea ce privește ipoteca legală, art.2386 (1) teza I Cc precizează că
beneficiază de ipotecă legală vânzătorul asupra bunului imobil vândut.

-Sancțiunea neplății prețului-1724

Din dispozițiile art.1724 Cc rezultă că, în caz de neexecutare totală sau parțială
a obligației de plată a prețului, vânzătorul are alegerea între mai multe posibilități:
 În primul rând, vânzătorul poate solicita executarea în natură a obligației,
întotdeauna posibilă atunci când cumpărătorul este solvabil întrucât are ca
obiect o sumă de bani.
Acțiunea vânzătorului prin care solicită obligarea cumpărătorului la plata prețului
este o acțiune personală și se prescrie în termenul general de prescripție care este
de 3 ani.
 A doua posibilitate pe care o are vânzătorul este aceea de invoca excepția
de neexecutare, posibilitate recunoscută numai dacă vânzătorul nu a
executat obligația de predare și dacă obligația cumpărătorului de a plăti
prețul nu este afectată de un termen suspensiv.
În al treilea rând, vânzătorul poate solicita rezoluțiunea contractului cu daune
interese. În ceea ce privește rezoluțiunea, Cc consacră unele reguli speciale, astfel :
I. în materia vânzării bunurilor mobile, potrivit art. 1627 Cc vânzătorul are
posibilitatea să declare rezoluțiunea și să solicite restituirea bunului vândut, dacă
sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiții:
 Vânzarea să se fi făcut fără termen de plată
 Cumpărătorul să nu fi plătit prețul
 Declararea rezoluțiunii să se facă în termen de cel mult 15 zile de la data
predării bunului
 Bunul vândut să se afle în posesia cumpărătorului
 Bunul să nu fi suferit transformări
Dacă nu sunt îndeplinite aceste condiții sau dacă acțiunea în restituire nu a fost
promovată în termenul de 15 zile, sancțiunea care intervine este aceea că
vânzătorul nu mai poate opune celorlalți creditori ai cumpărătorului efectele
rezoluțiunii ulterioare a contractului pentru neplata prețului.
II. în materia vânzării bunurilor imobile sunt incidente dispozițiile art.1728 Cc,
potrivit cărora atunci când vânzarea are ca obiect un bun imobil și s-a stipulat că în
cazul în care nu se plătește prețul la termenul convenit, cumpărătorul este de drept
în întârziere, acesta poate să plătească și după expirarea termenului cât timp nu a
primit declarația de rezoluțiune din partea vânzătorului.
Tot în materia vânzării de imobile sunt incidente și prevederile art.1729 Cc potrivit
căruia rezoluțiunea vânzării unui imobil produce efecte față de TERȚI în
condițiile prevăzute la articolele 909 și 910 din Cc.( vezi articolele)

2. Obligația de a lua în primire lucrul vândut

Corelativ obligației vânzătorului de a preda bunul, există și obligația
cumpărătorului de a lua în primire bunul vândut la termenul și la locul la care
vânzătorul este obligat să l predea.
Potrivit art.1666 (2) Cc, dacă nu s-a convenit altfel, cheltuielile de preluare și
de transport de la locul predării sunt în sarcina cumpărătorului. În privința vânzării
de bunuri mobile, Cc consacră unele reguli speciale:

 Cumpărătorul este de drept în întârziere în două ipoteze:

1.Prima ipoteză, potrivit art.1725 (1) Cc, în cazul vânzării bunurilor mobile
cumpărătorul este de drept în întârziere cu privire la îndeplinirea obligațiilor sale
dacă, la scadență, nici nu a plătit prețul și nici nu a preluat bunul. Consecințele
faptului că acela care a cumpărat este de drept în întârziere sunt:
->vânzătorul poate declara unilateral rezoluțiune conform art.1552 (1) Cc
->cumpărătorul preia riscul pieirii fortuite a bunului și nu se poate libera chiar
dacă ar dovedi că bunul ar fi pierit chiar dacă ar fi fost preluat la timp. -art.1274 (2)
Cc.
Potrivit art.1725 (2), în cazul bunurilor mobile supuse deteriorării rapide sau
deselor schimbări de valoare, cumpărătorul este de drept în întârziere în privința
preluărilor, atunci când nu le-a preluat în termenul convenit, chiar dacă prețul a
fost plătit sau atunci când a solicitat predarea fără să fi plătit prețul.

 Executarea directă-1726
Art.1726 Cc distinge între vânzarea directă a unui bun mobil și cumpărarea
directă.
A.În ceea ce privește vânzarea directă, art.1726 (1) și (2) precizează că,
atunci când cumpărătorul unui bun mobil nu își îndeplinește obligația de preluare
sau de plată, vânzătorul are facultatea de a depune lucrul întru un depozit, la
dispoziția și pe cheltuiala cumpărătorului sau de a-l vinde. Alin.1
Vânzarea se va face prin licitație publică sau chiar pe prețul curent, dacă lucrul
are un preț la bursă sau în târg, ori stabilit de lege, de o persoană autorizată de
lege pentru asemenea acte și cu dreptul pentru vânzător la plata diferenței dintre
prețul convenit la prima vânzare și cel efectiv obținut, precum și la daune interese.
Alin.2
B.În ceea ce privește cumpărarea directă, art.1726 (3) Cc precizează că, în
cazul în care contractul de vânzare are ca obiect bunuri fungibile supuse unui
preț curent, iar contractul nu a fost executat din culpa vânzătorului, cumpărătorul
are dreptul de a cumpăra bunuri de același gen, pe cheltuiala vânzătorului, prin
intermediul unei persoane autorizate.
Cumpărătorul are dreptul de a pretinde diferența dintre suma ce reprezintă
cheltuielile achiziționării bunurilor și prețul convenit cu vânzătorul, precum și la
daune interese dacă este cazul.

3.Obligația de a suporta cheltuielile vânzării

Potrivit art.1666 (1) Cc, în lipsă de stipulație contrară, cumpărătorul este obligat să
suporte cheltuielile vânzării, precum cheltuielile propriu-zise ale contractului, taxe
de timbru, onorarii de avocat, onorarii notariale etc.

VARIETĂȚI DE VÂNZARE
1.Vânzarea după număr, greutate sau măsuri.
- această vânzare are ca obiect bunuri de gen, inclusiv bunuri dintr-un gen
limitat și este necesar să se procedeze la cântărire, numărare sau măsurare fie
pentru individualizarea bunurilor vândute, fie pentru determinarea prețului.
- o asemenea vânzare este perfectă îndată ce părțile au convenit asupra
bunului și asupra prețului ceea ce înseamnă că, în caz de neexecutare din partea
vânzătorului, cumpărătorul poate solicita fie executarea în natură a contractului, fie
rezoluțiunea cu daune interese.
Transferul proprietății operează în momentul individualizării bunurilor.
!!!-în cazul bunurilor care nu fac parte dintr-un gen limitat, dacă acestea pier
înainte de predare, riscul este suportat de către vânzător. El nu este liberat de
obligația de predare chiar dacă lotul din care făceau parte bunurile respective a
pierit în totalitate, fiind ținut să individualizeze alte bunuri de gen și să le predea
cumpărătorului-1686 (3).
!!!-Dacă bunurile fac parte dintr-un gen limitat și ele pier fortuit în întregime
până la executarea obligației de predare, riscul este suportat tot de către vânzător.
El este exonerat de obligația de predare, nu va fi ținut să plătească daune interese,
însă nici nu are dreptul să solicite sau, după caz, să păstreze prețul.

2.Vânzarea în bloc
Această vânzare are ca obiect bunuri determinate în masa lor, iar prețul este
determinat global pentru întreaga cantitate convenită. Deși are ca obiect bunuri de
gen care nu sunt cântărite, numărate sau măsurate, dacă vânzarea s-a făcut în bloc
și pentru un preț unic și global, proprietatea se strămută cumpărătorului îndată ce
contractul s-a încheiat, chiar dacă bunurile nu au fost individualizate.-art.1679 Cc
3.Vânzarea pe încercate
Contract încheiat în momentul realizării acordului de voință, însă sub condiția
suspensivă ca în urma încercării bunului, acesta să corespundă criteriilor stabilite la
încheierea contractului, ori în lipsa acestora, destinației bunului potrivit naturii
sale.-1681(1) Cc
Cumpărătorul nu poate refuza bunul pe motiv că nu-i place, într-o asemenea
ipoteză vânzătorul poate solicita efectuarea unei expertize.
Bunul poate fi refuzat numai dacă, în mod obiectiv, este necorespunzător în
raport cu citeriile stabilite la încheierea contractului sau, în lipsa acestuia, cu
destinația bunului potrivit naturii sale.
Deși vânzarea se încheie în mod valabil în momentul realizării acordului de
voință, proprietatea nu se transferă până la momentul îndeplinirii condiției. În ceea
ce privește durata încercării, dacă nu a fost convenită și din uzanțe nu rezultă altfel,
termenul este de 30 de zile, calculat de la data predării în vederea încercării.
Dacă până la expirarea acestui termen cumpărătorul nu a declarat că bunul este
nesatisfăcător, condiția suspensivă se consideră a fi împlinită. Prin împlinirea
condiției suspensive se consideră cu efect retroactiv că acela care a cumpărat este
proprietar din momentul încheierii contractului. În ceea ce privește suportarea
riscurilor distingem următoarele situații:
->dacă bunul a pierit înainte de predare, riscul este suportat de către vânzător
->dacă bunul a pierit fortuit după ce a fost predat și este corespunzător, riscul
contractului este suportat de către cumpărător care va trebui să plătească prețul.
->dacă bunul a pierit după momentul predării și nu este corespunzător, contractul
nu devine eficace, iar riscul va fi suportat de către vânzător.
Art.1681 (3) instituie o prezumție relativă în sensul că, în cazul în care prin
contractul de vânzare părțile au prevăzut că bunul vândut urmează să fie încercat,
se prezumă că s a încheiat o vânzare pe încercate.

4. Vânzarea pe gustate
Vânzarea pe încercate nu trebuie confundată cu vânzarea pe gustate. Sunt
mărfuri precum vinul, brânza, uleiul pe care cumpărătorul le gustă înainte de a le
cumpăra.
Această vânzare se încheie numai atunci când cumpărătorul a făcut cunoscut
acordul său în termenul convenit ori statornicit de uzanțe. În cazul în care un
asemenea termen nu există, se aplică termenul de 30 de zile care curge de la data
predării bunului în vederea gustării.
Dacă bunul se află la cumpărător, iar acesta nu pronunță în termen de 30 de zile,
vânzarea se consideră încheiată la expirarea acestui termen. După gustare,
cumpărătorul poate refuza încheierea contractului pentru simplul motiv că nu-i
place.
În concluzie, vânzarea pe gustate nu există înainte de a-și fi dat acordul
cumpărătorul după gustare, iar proprietatea se transmite în momentul încheierii
contractului, dacă bunul este individual determinat sau în momentul
individualizării, dacă bunul este de gen.

5. Vânzarea unei moșteniri-1747 Cc

Contractul prin care titularul unui drept succesoral înstrăinează în schimbul
unei sume de bani acest drept altei persoane.
-înstrăinarea poate fi facută numai după deschiderea moștenirii.
-vânzarea are ca obiect moștenirea dobândită de vânzător, poate fi vorba de
întreaga moștenire, dacă vânzătorul este singurul moștenitor sau de o fracțiune din
moștenire, dacă există mai mulți moștenitori.
-în cazul în care vânzătorul înstrăinează bunuri determinate din moștenirea
deschisă, se aplică regulile generale ale vânzării, nefiind vorba de o moștenire.
!!!În ceea ce privește forma, potrivit 1747 contractul trebuie încheiat în formă
autentică, sub sancțiunea nulității absolute

COMPLETARE ULTIMUL CURS DIN CONTRACTUL DE VÂNZARE

Efectele vânzării unei moșteniri
Întrucât vânzarea are ca obiect o universalitate, ea cuprinde tot activul moștenirii.
Astfel, dacă nu s-a convenit altfel, vânzătorul este obligat să predea
cumpărătorului:
OBLIGAȚIILE VÂNZĂTORULUI-1749
 toate fructele pe care le-a cules și toate plățile primite pentru creanțele
moștenirii până la momentul încheierii contractului
 prețul bunurilor vândute din masa succesorală și orice bun care înlocuiește
un bun al moștenirii (art. 1749 Cc).
 Renasc, prin efectul vânzării, și datoriile vânzătorului față de moștenire,
stinse prin confuziune.
OBLIGAȚIILE CUMPĂRĂTORULUI-1750
b) Dacă nu s-a convenit altfel, cumpărătorul, întrucât dobândește în cadrul
universalității și pasivul moștenirii, este ținut să ramburseze vânzătorului:
 sumele plătite de acesta din urmă pentru datoriile și sarcinile moștenirii,
precum
 și sumele pe care moștenirea i le datorează vânzătorului (art. 1750 Cc).

RĂSPUNDEREA PENTRU DATORIILE MOȘTENIRII-1751

c) în ceea ce privește datoriile moștenirii față de alți creditori decât vânzătorul,
aceștia trec asupra cumpărătorului în cadrul universalității dobândite. Însă această
transmitere nu produce efecte față de creditorii moștenirii.
În consecință, potrivit art. 1751 Cc, vânzătorul rămâne răspunzător pentru datoriile
moștenirii vândute, ceea ce înseamnă că creditorii vor putea urmări pentru datoriile
moștenirii pe vânzătorul-moștenitor.

CONTRACTUL DE LOCAȚIUNE
1. Noțiune și caractere juridice. Durata locațiunii
Potrivit art. 1777 Cc, locațiunea este contractul prin care o parte, numită locator, se
obligă să asigure celeilalte părți, numită locatar, folosința unui bun pentru o
anumită perioadă, în schimbul unui preț, denumit chirie.
Varietățile (felurile) contractului de locațiune sunt (art. 1778 Cod civil):
- închirierea, adică locațiunea bunurilor mobile și a bunurilor imobile;
- arendarea, adică locațiunea bunurilor agricole;
- locațiunea spațiilor destinate exercitării activității unui profesionist.

Contractul de locațiune prezintă următoarele caractere juridice:

a) este un contract sinalagmatic, generând obligații reciproce și interdependente
între părțile contractante. Locatorul are obligația principală de a asigura folosința
liniștită și utilă a bunului, locatarului revenindu-i obligația de a plăti chiria.
b) este un contract cu titlu oneros, fiecare dintre părți urmărind obținerea unui
folos patrimonial în schimbul obligațiilor asumate.
c) este un contract comutativ, existența drepturilor și obligațiilor fiind certă la
momentul încheierii contractului, iar întinderea acestora determinată sau
determinabilă.
d) este un contract consensual, care se încheie în mod valabil prin simplul acord de
voințe al părților (art. 1781 Cod civil).
Prin excepție, locațiunea bunurilor agricole (arendarea) trebuie încheiată în formă
scrisă, sub sancțiunea nulității absolute (formă ad validitatem) - art. 1838 alin. 1
Cod civil.
-e) este un contract translativ de folosință, locatarul dobândind doar folosința
temporară a bunului închiriat.
-f) este un contract cu executare succesivă, executarea sa presupunând mai multe
prestații, eșalonate în timp.

DURATA
Locațiunea poate fi încheiată pe durată determinată sau nedeterminată, însă
nu poate fi veșnică. Art. 1783 Cod civil precizează că locațiunile nu se pot încheia
pe o durată mai mare de 49 de ani, iar dacă părțile stipulează un termen mai lung,
acesta se reduce de drept la 49 de ani.
În cazul în care părțile nu au arătat durata locațiunii, fără să-și fi dorit să
contracteze pe o durată nedeterminată, în lipsa uzanțelor, locațiunea se consideră
încheiată (art. 1785 Cod civil):
- pentru un an, în cazul locuințelor nemobilate sau spațiilor pentru exercitarea
activității unui profesionist;
- pe durata corespunzătoare unității de timp pentru care s-a calculat chiria, în
cazul bunurilor mobile ori în acela al camerelor sau apartamentelor mobilate;
- pe durata locațiunii imobilului, în cazul bunurilor mobile puse la dispoziția
locatarului pentru folosința unui imobil.

2. Condiții de validitate
A. Capacitatea
!!!Locațiunea este un act de administrare!!!
Ca regulă, locațiunea este un act de administrare, ceea ce înseamnă că
părțile trebuie să aibă capacitatea de a face asemenea acte (contractul poate fi
încheiat în mod valabil și de minorul cu capacitate de exercițiu restrânsă, dacă nu-
l prejudiciază – art. 41 alin. 3 Cod civil).
Prin excepție, dacă durata locațiunii depășește 5 ani, locațiunea va fi act de
dispoziție, potrivit art. 1784 Cc.
Proprietarul nu poate fi locatarul propriului său bun, cu excepția cazului în
care nu are prerogativa folosinței (spre exemplu, este nud proprietar).
Întrucât prin contractul de locațiune se transmite doar dreptul de folosință
asupra bunului (drept de creanță), locatorul poate să nu fie proprietarul bunului.
Astfel, uzufructuarul are dreptul de a închiria sau, după caz, de a arenda bunul
primit în uzufruct (art. 715 alin. 1 Cod civil). În schimb, bunul care face obiectul
drepturilor de uz sau de abitație nu poate fi închiriat sau arendat (art. 752 Cod
civil).
Contractele de locațiune având ca obiect bunuri aflate în coproprietate
obișnuită pe cote-părți se pot încheia, de regulă, cu acordul coproprietarilor care
dețin majoritatea cotelor-părți. În cazul contractelor de locațiune încheiate pe
termen mai mare de 3 ani este necesar acordul tuturor coproprietarilor (art. 641
alin. 1 și 4 Cod civil).
De asemenea, locatarul poate transmite, în condițiile legii, dreptul său de folosință.

-Incapacități de a lua în locațiune-

Dispozițiile art. 1654 Cod civil privind incapacitatea de a cumpăra sunt aplicabile
în mod corespunzător și contractului de locațiune (art. 1784 alin. 1 Cc):
1. mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinați să le dea în locațiune,
excepția prevăzută la art. 1304 alin. 1 Cod civil rămânând aplicabilă.
EXCEPȚIE: Contractul încheiat de reprezentant cu sine însuși, în nume propriu,
este anulabil numai la cererea reprezentatului, cu excepția cazului în care
reprezentantul a fost împuternicit în mod expres în acest sens sau cuprinsul
contractului a fost determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui
conflict de interese.
2. părinții, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru bunurile
persoanelor pe care le reprezintă.
Încălcarea acestor incapacități atrage sancțiunea nulității relative.
3. funcționarii publici, judecătorii-sindici, practicienii în insolvență și alte
asemenea persoane, care ar putea influența condițiile locațiunii făcute prin
intermediul lor sau ale locațiunii care are ca obiect bunurile pe care le
administrează ori a căror administrare o supraveghează.
Nesocotirea incapacității se sancționeaza cu nulitatea absolută a contractului.
De asemenea, sunt aplicabile prin analogie și dispozițiile art. 1653 Cod civil
privind incapacitatea de a cumpăra drepturi litigioase (art. 1784 alin. 2 Cod civil).
Astfel, judecătorii, procurorii, grefierii, executorii, avocații, notarii publici,
consilierii juridici și practicienii în insolvență nu pot încheia o locațiune, nici
direct, nici prin persoane interpuse, atunci când există un litigiu care privește
dreptul de folosință asupra bunului ce urmează a face obiectul locațiunii, inclusiv
în cazul în care litigiul privește dreptul dreptul de proprietate asupra acelui bun.
Sancțiunea care intervine în cazul încălcării incapacității este nulitatea absolută a
contractului.

-Incapacități de a da în locațiune-
Dispozițiile art. 1655 Cod civil sunt aplicabile, în mod corespunzător și locațiunii
(art. 1784 alin. 1 Cod civil). Astfel, persoanele prevăzute la art. 1654 alin. 1 Cod
civil nu pot să dea în locațiune bunurile proprii pentru un preț constând într-o
sumă de bani provenită din vânzarea ori exploatarea bunului sau patrimoniului pe
care îl administrează ori a căror administrare o supraveghează.

B. Consimțământul
Deși în materia locațiunii nu există reguli speciale privitoare la consimțământ,
acesta comportă anumite particularități în materia contractului de închiriere a
locuinței și în materie de arendare.
A.În cazul contractului de închiriere a locuinței, chiriașul are, la încheierea
unui nou contract, un drept de preferință, în condiții egale (art. 1828 alin.1 Cc).
Chiriașul nu are acest drept atunci când nu și-a executat obligațiile născute în baza
locațiunii anterioare.
Exercitarea acestui drept se face în condițiile prevăzute la art. 1730-1740 Cc, ce
reglementează dreptul de preempțiune (art. 1828 alin. 2 Cc). În plus, potrivit art
1778 alin. 3, dreptul de preferință la închiriere este aplicabil și în cazul spațiilor
destinate exercitării activității unui profesionist.
B.În cazul contractului de arendare, arendașul are un drept de preempțiune
cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1730-1739
Cod civil (art. 1849 Cod civil).

C. Obiectul
Locațiunea are un obiect dublu: bunul închiriat și prețul (chiria).
I. Pot face obiectul locațiunii toate bunurile, atât mobile cât și imobile, corporale
sau incorporale, dacă dintr-o prevedere legală sau natura bunului nu rezultă
contrariul (art. 1779 Cc).
-pot forma obiect al locațiunii doar bunurile nefungibile, după natura lor
sau potrivit voinței părților, neputând fi date în locațiune bunurile care se distrug
sau se consumă prin folosință. De asemenea, pot forma obiect al contractului de
locațiune și drepturile de proprietate intelectuală.
Bunul ce formează obiectul contractului de locațiune trebuie să fie determinat, în
caz contrar înțelegerea părților putând constitui doar un antecontract, a cărui
nerespectare dă dreptul la daune-interese.
Nuda proprietate nu poate forma obiectul contractului de locațiune, întrucât
titularul ei nu poate asigura locatarului folosința bunului care formează obiectul
dreptului.
Bunurile supuse unui regim particular (arme de foc, muniții etc.) pot fi închiriate în
condițiile reglementării speciale. Inclusiv dreptul de folosință al bunurilor
proprietate publică poate fi transmis prin închiriere.
II. Prețul pe care locatarul îl plătește în schimbul dreptului de a folosi bunul
dat în locațiune se numește chirie. Potrivit art. 1780 alin. 2 Cc, dispozițiile
privitoare la stabilirea prețului vânzării sunt aplicabile în mod corespunzător și
prețului locațiunii.
Prețul locațiunii poate consta într-o sumă de bani sau în orice alte bunuri sau
prestații (art. 1780 alin.1).
În sistemul Codului civil, în scopul împărțirii în mod echitabil a pierderilor și
beneficiilor ce rezultă din schimbarea împrejurărilor, părțile pot obține în justiție,
în condițiile restrictive ale impreviziunii contractuale (art. 1271 Cod civil),
adaptarea contractului, inclusiv prin modificarea cuantumului chiriei.
Chiria trebuie să fie sinceră și serioasă. În cazul în care chiria nu este sinceră și
serioasă, contractul este anulabil ca locațiune, însă poate fi calificat drept
comodat, dacă sunt întrunite condițiile de validitate ale acestuia, inclusiv remiterea
materială a bunului (comodatul este un contract real).

3. Efectele contractului de locațiune

A. Obligațiile locatorului
Potrivit art. 1786 Cod civil locatorul are trei obligații principale:
- să predea locatarului bunul dat în locațiune;
- să mențină bunul în stare corespunzătoare de folosință pe toată durata locațiunii;
- să asigure locatarului liniștita și utila folosință a bunului pe tot timpul locațiunii.
a) Obligația de a preda bunul-1787
Spre deosebire de materia vânzării, în cazul căreia bunul trebuie predat în starea în
care se afla la momentul încheierii contractului, locatorul trebuie să predea bunul,
precum și toate accesoriile acestuia, în stare corespunzătoare utilizării sale (art.
1787 Cod civil).
Predarea bunului se poate cere la termenul convenit de părți (CÂND?)și, în
lipsă de stipulație contrară, la locul unde se găsea bunul la momentul contractării
(UNDE?) și cu cheltuiala locatorului.
În caz de neîndeplinire a acestei obligații, locatarul poate cere autorizarea justiției
pentru:
 predarea silită a bunului
 rezilierea locațiunii cu daune-interse
 poate invoca excepția de neexecutare a contractului
b) Obligația de a menține bunul în stare corespunzătoare de folosință-1788
Operează pe toată durata contractului. Bunul trebuie să poată fi folosit în scopul
pentru care a fost închiriat. Pentru aceasta, locatorul are sarcina de a efectua
reparațiile mari, capitale, având drept scop conservarea bunului (art. 1788 alin. 1
Cc).
Locatorul trebuie să întrețină și să repare bunul nu numai în interesul locatarului, ci
și în propriul său interes, iar obligația de efectuare a reparațiilor necesare se
extinde și aupra accesoriilor bunului dat în locațiune.
!!!Întrucât dispozițiile art. 1788 alin. 1 Cc nu sunt de ordine publică, părțile pot
deroga de la ele, stabilind, spre exemplu, exonerarea locatorului de obligația
efectuării unora dintre reparațiile care îi revin.
Locatarul are obligația de a-l notifica, de îndată, pe locator despre necesitatea
efectuării reparațiilor care sunt în sarcina acestuia din urmă, sub sancțiunea plății
de daune-interese și a suportării oricăror alte cheltuieli (art. 1801 Cc).
În cazul în care, după încheierea contractului, intervine nevoia unor reparații aflate
în sarcina locatorului, iar acesta, deși încunoștințat de locatar, nu începe să ia, de
îndată, măsurile necesare, locatarul este autorizat prin art.1788 alin. 3 Cc să
efectueze aceste reparații pe seama locatorului. Atunci cînd locatarul efectuează
reparațiile care sunt în sarcina locatorului, acesta din urmă este obligat să suporte
atât sumele avansate de locatar, cât și dobânzi calculate de la data efectuării
cheltuielilor.
Reparațiile locative, a căror necesitate rezultă din folosința obișnuită a bunului,
sunt prevăzute de art.1788 alin. 2 în sarcina locatarului (normă cu caracter
supletiv), regulă accentuată și de art. 1802 Cod civil, potrivit căruia reparațiile de
întreținere curentă sunt în sarcina locatarului.

c) Obligația de a asigura folosința liniștită și utilă a bunului-1789

Articolul 1789 Cc consacră, de principiu, obligația locatorului de a asigura
folosința liniștită și utilă a bunului și de a-l garanta pentru tulburările, de fapt sau
de drept, provenind din faptul personal, care ar împiedica, diminua sau stânjeni
folosința bunului dat în locațiune.
 Dacă, în cursul locațiunii, lucrul închiriat necesită reparații urgente, care nu
pot fi amânate până la încetarea contractului, locatorul nu va răspunde, chiar dacă,
prin aceasta se limitează în parte folosința exercitată de locatar, prin restrângerea ei
(art. 1803 alin. 1 cc).
În cazul în care reparațiile durează mai mult de 10 zile, prețul locațiunii va fi
scăzut cu timpul și cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit (art.1803 alin. 2
Cc)
În cazul în care reparațiile sunt de așa natură încât, în timpul executării lor, bunul
devine impropriu pentru întrebuințarea convenită, locatarul poate rezilia contractul
(art.1803 alin. 3 Cc). În plus, obligația de a nu-l tulbura pe locatar nu poate fi
opusă acestuia atunci când locatorul dorește să examineze bunul, în circumstanțele
prevăzute la art. 1804 Cod civil.

Locatorul nu este ținut, în schimb, să îl garanteze pe locatar pentru

tulburarea cauzată prin fapta unui terț care nu pretinde vreun drept asupra
bunului, afară numai dacă tulburările începute înaintea predării bunului îl
împiedică pe locatar să îl preia (art. 1793 Cod civil).
În cazul în care un terț pretinde vreun drept asupra bunului dat în
locațiune locatorul este dator să îl apere pe locatar, chiar și în lipsa unei tulburări
de fapt.
Dacă locatarul este lipsit în tot sau în parte de folosința bunului, locatorul trebuie
să îl despăgubească pentru toate prejudiciile suferite din această cauză (art. 1794
alin. 1). Indiferent de gravitatea tulburării, dacă i-a comunicat-o locatorului, fără ca
acesta să o înlăture de îndată, locatarul poate cere o scădere proporțională a chiriei,
iar dacă tulburarea este atât de gravă încât, dacă ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi
contractat, el poate rezilia contractul în condițiile legii (art. 1794 alin. 2 Cc).
Locatarul care, la încheierea contractului, cunoștea cauza de evicțiune nu are
dreptul la daune-interese (art. 1794 alin. 3 Cod civil).
De asemenea, locatorul are obligația de a garanta folosința utilă a bunului,
răspunzând de tulburările cauzate de viciile bunului dat în locațiune.
Având o obligație succesivă de asigurare a folosinței utile, locatorul răspunde
pentru viciile ascunse ale bunului dat în locațiune care împiedică sau micșorează
folosirea acestuia, chiar dacă a fost de bună-credință la data încheierii
contractului, și indiferent dacă viciile ascunse existau dinainte ori au survenit în
cursul locațiunii (art. 1790 alin. 1 Cc).
În ceea ce privește viciile aparente, răspunderea locatorului pentru acestea se
angajează dacă locatarul reclamă locatorului asemenea vicii, informându-l pe
acesta din urmă fără întârziere (art. 1790 alin. 2 Cc). În lipsa informării se
consideră că locatorul și-a îndeplinit obligația de a preda bunul în stare
corespunzătoare utilizării acestuia. Totuși, locatorul poate fi obligat la despăgubiri
pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzează vieții, sănătății sau
integrității corporale a locatarului.

GARANȚIA CONTRA VICIILOR-1791

Legat de efectele garanției contra viciilor, art. 1791 Cc prevede că dacă locatorul
nu înlătură viciile în cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scădere
proporțională a chiriei.
În cazul în care viciile sunt atât de grave încât, dacă le-ar fi cunoscut, locatarul nu
ar fi luat bunul în locațiune, el poate cere rezilierea contractului. Atunci când
aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul va fi obligat și la daune-
interese, în afară de cazul când dovedește că nu le-a cunoscut și că, potrivit
împrejurărilor, nu era dator să le cunoască.

B. Obligațiile locatarului
Potrivit art. 1796 Cod civil, locatarul are următoarele obligații principale:
- să ia în primire bunul dat în locațiune;
- să plătească chiria în cuantumul și la termenul stabilite prin contract;
- să folosească bunul cu prudență și diligență;
- să restituie bunul la încetarea, din orice cauză, a contractului de locațiune.

a) Obligația de a lua în primire bunul

Corelativ obligației locatorului de a preda bunul, locatarul are obligația de a lua în
primire bunul care face obiectul locațiunii. Pentru îndeplinirea obligației de a
prelua bunul dat în locațiune, locatarul poate fi pus în întârziere, iar în caz de
neîndeplinire a acestei obligații locatorul poate obține rezilierea cu daune-interese,
dacă este cazul.
b) Obligația de a plăti chiria
DATA
Chiria trebuie să fie plătită la termenele stabilite în contract, iar în lipsă, potrivit
uzanțelor (art. 1797 alin. 1).
În lipsa uzanțelor sau a unei stipulații contrare, chiria se plătește astfel (art. 1797
alin. 2):
- în avans pentru toată durata contractului, dacă aceasta nu depășește o lună;
- în prima zi lucrătoare a fiecărei luni, dacă durata locațiunii este mai mare de o
lună, dar mai mică de un an;
- în prima zi lucrătoare a fiecărui trimestru, dacă durata locațiunii este de cel puțin
un an.
LOCUL
În ceea ce privește locul plății chiriei se vor aplica regulile generale instituite de
art. 1494 alin. 1 Cod civil, acesta fiind:
-> domiciliul sau, după caz, sediul creditorului (locatorului), în cazul în care chiria
este fixată în bani;
-> domiciliul sau, după caz, sediul debitorului (locatarului), atunci când chiria este
fixată sub forma altei prestații.

În cazul neexecutării obligației de plată a chiriei, locatorul poate obține, în

condițiile art. 1798 Cc (potrivit art. 1798, contractele de locațiune încheiate prin
înscris sub semnătură privată care au fost înregistrate la organele fiscale, precum
și cele încheiate în formă autentică constituie titluri executorii pentru plata chiriei
la termenele și în modalitățile stabilite în contract sau, în lipsa acestora prin lege)
sau, în temeiul art. 1817 Cod civil, rezilierea contractului.
c) Obligația de a folosi bunul cu prudență și diligență
 Locatorul are obligația de a întrebuința bunul luat în locațiune cu prudența și
diligența unui bun proprietar, potrivit destinației stabilite prin contract sau, în
lipsă, potrivit celei prezumate după anumite împrejurări, cum ar fi natura bunului,
destinația sa anterioară ori cea potrivit căreia locatarul îl folosește (art. 1799 Cod
civil).
Dacă locatarul modfică bunul ori îi schimbă destinația sau dacă îl întrebuințează
astfel încât îl prejudiciază pe locator, acesta din urmă poate cere daune-interese și,
după caz, rezilierea contractului (art. 1800 Cod civil).
Locatarul poate desfășura o profesie liberală în imobilul luat în locațiune
(profesia de avocat, spre exemplu) sau o meserie (meseria de croitor, spre
exemplu) câtă vreme nu schimbă destinația imobilului, iar, dacă prin contract se
menționează profesia locatarului, se poate prezuma acordul locatorului pentru
exercitarea acelei profesii.
În virtutea obligației de a folosi bunul cu prudență și diligență pe toată durata
locațiunii, locatarul este dator să efectueze reparațiile de întreținere curentă
(locative) – art. 1802 Cod civil, precum și să îl înștiințeze pe locator despre nevoia
efectuării reparațiilor puse de lege în sarcina acestuia din urmă – art. 1801 Cod
civil.
d) Obligația de a restitui bunul
Potrivit art. 1821 Cod civil, la încetarea locațiunii, locatarul este obligat să restituie
bunul luat în locațiune în starea în care l-a primit, în afară de ceea ce a pierit sau s-
a deteriorat din cauza vechimii. Până la proba contrară, locatarul este prezumat că
a primit bunul în stare corespunzătoare de întrebuințare potrivit destinației stabilite.
ÎMBUNĂTĂȚIRILE FĂCUTE DE LOCATAR-1823
În ceea ce privește îmbunătățirile făcute de locatar, art. 1823 Cc prevede că
locatorul are dreptul de a păstra lucrările adăugate și autonome efectuate asupra
bunului pe durata locațiunii și nu poate fi obligat la despăgubiri decât dacă
locatarul a efectuat lucrările cu acordul prealabil al locatorului. Alin.1
Dacă lucrările au fost efectuate fără acordul prealabil locatorului, acesta poate
alege să ceară locatarului aducerea bunului în starea inițială, precum și plata de
despăgubiri pentru orice pagubă ar fi cauzată bunului de către locatar. În cazul în
care nu a avut acordul prealabil al locatorului, locatarul nu poate invoca, în niciun
caz, dreptul de retenție. Alin. 2
4. SUBLOCAŢIUNEA și CESIUNEA contractului de locațiune
Sublocațiunea este un contract încheiat între locatarul principal (în calitate de
locator) și terțul sublocatar (în calitate de locatar). Sublocațiunea poate să fie totală
(dreptul de locațiune se transmite în întregime) sau parțială (când acest drept se
transmite numai în parte).
Cesiunea contractului de locațiune presupune transmiterea către locatarul-cesionar
a drepturilor și obligațiilor locatarului-cedent izvorâte din contractul de locațiune.
Art. 1805 alin. 1 t. I Cod civil instiuie o condiție generală pentru ca locatarul să
poată încheia sublocațiune sau să poată ceda locațiunea: această facultate să nu-i
fi fost interzisă în mod expres (Dacă a fost interzisă sublocațiunea, contractul
capătă caracter intuitu personae). Pe lângă acestă condiție se mai impune, în cazul
sublocațiunii, ca aceasta să nu fie convenită în condiții care să contravină
condițiilor din contractul principal (spre exemplu, prin schimbarea destinației
pentru care urmează a fi întrebuințat bunul dat în locațiune).
O reglementare aparte, urmărind acordarea unor garanții sporite locatorului în
considerarea naturii bunului dat în locațiune, au primit sublocațiunea și cesiunea
locațiunii unui bun mobil, care nu pot fi încheiate valabil decât dacă există acordul
scris al locatorului.
Art. 1806 alin. 1 Cod civil valorifică legislativ regula cessio est maius sublocatio
est minus, stabilind că:
- interdicția de a încheia o sublocațiune o include și pe aceea de a ceda locațiunea;
- interdicția de a ceda locațiunea nu o include și pe aceea de a încheia o
sublocațiune.
În scopul protejării intereselor locatorului, art. 1806 alin. 2 Cod civil instituie o
normă de interpretare extensivă a clauzelor prin care se interzice sublocațiunea sau
cesiunea: interdicția de a încheia o sublocațiune privește atât sublocațiunea totală,
cât și pe cea parțială, iar interdicția de a ceda locațiunea privește atât cesiunea
totală, cât și pe cea parțială.
Efectele sublocațiunii
Art. 1807 Cod civil conferă locatorului, prin excepție de la principiul relativității
efectelor contractului, acțiune directă împotriva sublocatarului pentru plata
prețului locațiunii și pentru executarea celorlalte obligații asumate prin contractul
de sublocațiune, pentru ipoteza în care aceste obligații nu sunt îndeplinite de
locatarul principal. Astfel, în caz de neplată a chiriei cuvenite în temeiul
contractului principal de locațiune, locatorul îl poate urmări pe sublocatar până la
concurența chiriei datorate de acesta din urmă locatarului principal.
Locatorul beneficiază de acțiune directă nu doar pentru plata chiriei, ci și pentru
executarea de către sublocatar a celorlalte obligații izvorând din contractul de
sublocațiune (de exemplu, efectuarea reparațiilor locative sau repararea
degradărilor aduse bunului).
Efectele cesiunii locațiunii
Potrivit art. 1808 alin. 1 Cod civil, prin cesiunea contractului de locațiune de către
locatar, cesionarul dobândește drepturile și este ținut de obligațiile locatarului
izvorâte din contractul de locațiune.
Cum în cazul contractului de locațiune de drept comun, cesiunea contractului este
întotdeauna posibilă dacă nu a fost interzisă în mod expres de locator, cesiunea
contractului își va produce efectele față de locatorul-contractant cedat din
momentul în care cesiunea îi este notificată sau este acceptată de acesta din urmă
(art. 1317 alin. 1 Cod civil).
Locatarul-cedent este liberat față de locatorul-contractant cedat din momentul
notificării cesiunii locațiuni sau al acceptării acesteia. Dacă declară că nu îl
liberează pe locatarul-cedent, locatorul-contractant cedat se va putea îndrepta
împotriva locatarului-cedent în cazul în care locatarul-cesionar nu își execută
obligațiile.

5. Încetarea locațiunii
Pe lângă cauzele generale de încetare, legea prevede următoarele cauze de încetare
a contractului de locațiune:
- denunțarea unilaterală;
- expirarea termenului;
- rezilierea pentru neexecutare;
- pieirea lucrului;
- desființarea (desfacerea) titlului locatorului;
- înstrăinarea lucrului închiriat.
Denunțarea unilaterală
Potrivit regulilor generale, contractul încheiat pe durată nedeteterminată poate fi
denunțat unilateral de oricare dintre părți cu respectarea unui termen rezonabil de
preaviz, orice clauză contrară ori stipularea unei prestații în schimbul denunțării
contractului fiind considerată nescrisă (art. 1277 Cod civil).
În aplicarea regulii de drept comun menționate, art. 1816 alin. 1 Cod civil prevede
posibilitatea oricăreia dintre părți de a denunța unilateral contractul de locațiune
care nu are o durată determinată.
Pentru a denunța contractul partea are obligația de a notifica pe cocontractant și de
a respecta un termen de preaviz (intervalul de timp dintre manifestarea voinței de
a desface contractul și data la care contractul urmează să înceteze ca urmare a
denunțării) stabilit prin convenția părților, iar, în lipsă, de lege sau, în lipsa unei
dispoziții legale, de uzanțe.
Dacă termenul de preaviz nu este respectat, notificarea denunțării contractului de
locațiune produce efecte doar la împlinirea acestui termen. Chiar dacă termenul de
preaviz nu a fost menționat în notificarea de denunțare, încetarea contractului se
produce la data expirării termenului, dată la care obligația de restituire devine
exigibilă.
În cazul în care contractul de locațiune încetează prin denunțare unilaterală, un nou
contract poate fi încheiat numai prin consimțământul ambelor părți, iar nu prin
simpla renunțare la efectele denunțării unilaterale.
Contractul de locațiune fără determinarea duratei, constatat prin înscris autentic
ori, după caz, încheiat prin înscris sub semnătură privată și înregistrat la organul
fiscal competent constituie titlu executoriu cu privire la obligația de restituire a
bunului (art. 1816 alin. 3 Cod civil).

Expirarea termenului
Dispozițiile art. 1809 alin. 1 Cod civil reglementează o modalitate firească de
încetare a contractului de locațiune prin simpla expirare a termenului convenit de
părți sau, după caz, prevăzut de lege. Pentru a interveni încetarea contractului de
locațiune ca urmare a expirării termenului nu este necesară o înștiințare prealabilă.
Dacă, după împlinirea termenului locațiunii, locatarul continuă să își îndeplinească
obligațiile fără ca locatorul să se împotrivească operează tacita relocațiune (art.
1810 Cod civil). Fiind încheiată o nouă locațiune, părțile trebuie să îndeplinească
cerințele prevăzute de lege pentru încheierea contractului.
Prin efectul tacitei relocațiuni, noua locațiune va fi considerată pe durată
nedeterminată, dacă părțile nu convin altfel sau legea nu prevede o altă soluție (art.
1810 alin. 2 Cod civil). Cu deosebirea arătată, noua locațiune va fi considerată
încheiată în aceleași condiții, inclusiv în privința garanțiilor stipulate pentru
executarea contractului inițial.
Rezilierea pentru neexecutare
Fiind un contract sinalagmatic cu executare succesivă, contractul de locațiune este
supus rezilierii pentru neexecutare de obligații în condițiile dreptului comun.
Atfel, în cazul în care, fără justificare, una din părțile contractului de locațiune nu
își execută obligațiile născute din acest contract, cealaltă parte are dreptul de a
rezilia locațiunea cu daune-interese, dacă este cazul, potrivit legii (art. 1817 Cod
civil).
Pieirea lucrului
Contractul de locațiune încetează de drept dacă bunul a fost distrus în totalitate
sau nu mai poate fi folosit potrivit destinației stabilite (art. 1818 alin. 1 Cod civil),
întrucât locatorul nu mai poate asigura locatarului folosința bunului și nici nu poate
fi obligat la reconstruirea, refacerea sau înlocuirea lui.
Dacă imposibilitatea folosirii bunului este numai parțială, locatarul poate, după
împrejurări, să ceară fie rezilierea locațiunii, fie reducerea proporționașă a chiriei
(art. 1818 ali. 2 Cod civil).
Dacă bunul este doar deteriorat, contractul de locațiune continuă, aplicându-se
regulile privind sarcina efectuării reparațiilor (art. 1818 alin. 3 Cod civil).
În toate cazurile în care imposibilitatea totală sau parțială de folosire a bunului este
fortuită, locatarul nu are dreptul la daune-interese (art. 1818 alin.4 Cod civil).
Desființarea titlului locatorului
Art. 1819 Cod civil reglementează încetarea de drept a contractului de locațiune
ca urmare a desființării dreptului ce permitea locatorului să asigure folosința
bunului – obligație de esența locațiunii. Desființarea titlului locatorului poate
interveni, spre exemplu, ca urmare a anulării sau rezoluțiunii contractului prin care
locatorul a dobândit acel bun sau ca urmare a evingerii acestuia.
De la regula încetării contractului prin desființarea titlului locatorului, alin. 2 al art.
1819 Cod civil instituie o excepție în sensul că locațiunea va continua să producă
efecte și după desființarea titlului locatorului pe durata stipulată de părți, fără a
depăși un an de la data dsființării titlului locatorului, însă numai dacă locatarul a
fost de bună-credință la încheierea locațiunii.
Înstrăinarea bunului închiriat
Potrivit art. 1811 Cod civil, dacă bunul dat în locațiune este înstrăinat, dreptul
locatarului este opozabil dobânditorului, după cum urmează:
- în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă locațiunea a fost notată în
cartea funciară;
- în cazul imobilelor neînscrise în cartea funciară, dacă data certă a locațiunii este
anterioară datei certe a înstrăinării;
- în cazul mobilelor supuse unor formalități de publicitate, dacă locatarul a
îndeplinit aceste formalități;
- în cazul celorlalte bunuri mobile, dacă la data înstrăinării bunul se afla în
folosința locatarului.
Dacă părțile convin astfel, locațiunea încetează în cazul înstrăinării bunului dat în
locațiune (art. 1812 alin. 1 Cod civil). Cu toate acestea, locațiunea rămâne
opozabilă dobânditorului chiar și după ce locatarului i s-a notificat înstrăinarea,
pentru un termen de două ori mai mare decât cel care s-ar fi aplicat notificării
denunțării contractului, conform prevederilor art. 1816 alin. 2 Cod civil. Dacă
locațiunea încetează prin înstrăinarea bunului de către locator, locatarul căruia i s-a
comunicat încetarea contractului cu respectarea prevederilor legale nu are drept la
despăgubire nici împotriva locatorului, nici împotriva dobânditorului (art. 1812
alin. 3 Cod civil).
Moartea locatorului sau a locatarului (art. 1820 Cod civil)
Nefiind un contract încheiat intuitu personae, locațiunea nu încetează prin moartea
locatorului sau a locatarului.
Cu toate acestea, în cazul locațiunii cu durată determinată, moștenitorii locatarului
pot denunța contractul în termen de 60 de zile de la data la care au luat cunoștință
de moartea locatarului și existența locațiunii.

Curs 10-5.01.2021
CONTRACTUL DE DONAŢIE
1. NOŢIUNE
Donația este contractul cu titlu gratuit prin care una dintre părți, cu intenția de
a gratifica, își micșorează în mod actual și irevocabil patrimoniul cu un drept real
sau de creanță, mărind patrimoniul celeilalte părți, numită DONATAR, cu același
drept şi fără a urmări să primească ceva în schimb.
Ceea ce particularizează donația este trecerea unei valori dintr-un patrimoniu în alt
patrimoniu, fără echivalent, cu intenția de a face o liberalitate.
Donația, ca varietate a contractelor cu titlu gratuit, este o liberalitate întrucât
conduce la o sărăcire a patrimoniului dispunătorului, spre deosebire de contractele
dezinteresate (precum comodatul, mandatul gratuit, depozitul cu titlu gratuit) prin
care dispunătorul procură altuia un folos fără a-și micșora patrimoniul.
CARATERE JURIDICE: Solemn, Unilateral, Irevocabil.
-Interpretarea contractului-
Cc nu conține reguli speciale de interpretare a contractului de donație, ceea ce
înseamnă că se vor aplica regulile generale de interpretare a contractelor,
prevăzute în articolele 1266-1269 Cc.
Totuși, dacă nu există certitudinea că părțile au dorit să încheie o donație, adică
interpretarea este necesară pentru chiar calificarea actului, donație sau alt act cu
titlu oneros, interpretarea se va face în sensul aplicării regulilor care guvernează
contractele cu titlu oneros, care sunt reguli de drept comun și nu a acelora ce
reglementează liberalitățile care, find excepționale, trebuie interpretate restrictiv.
2.CONDIȚII DE VALIDITATE
1.Obiectul donației
Trebuie să îndeplineaască toate condițiile prevăzute de dreptul comun:
 să existe/ să poată exista în viitor,
 să fie în circuitul civil,
 să fie determinat/determinabil,
 să fie licit
 să fie posibil.
Deși potrivit art.1230 din Cc, bunurile care aparțin unui terț pot forma obiectul
unei prestații, dacă donația are ca obiect un bun individual determinat, acesta
trebuie să fie în proprietatea donatorului.
!!!Dacă bunul donat este în proprietatea unui terț, donația nu este valabilă, este
nulă absolut, întrucât donatorul s-ar putea abține să procure proprietatea acelui
bun, fapt ce ar contraveni principiului irevocabilității donațiilor, consacrat de
art.1015 Cc.
Atunci când donația este precedată de încheierea unui alt contract, cu
participarea altei persoane străine de donație, trebuie să se stabilească în mod
corect ce se donează, astfel încât soluționarea problemei specifice donației
(capacitate, revocare, reducțiune, raport) să nu se răsfrângă asupra celuilalt
contract. De exemplu, în cazul fianțării, cumpărării sau construirii unui imobil
pot fi distinse mai multe situații:
 Dacă se pune la dispoziție suma de bani pentru cumpărarea imobilului, ceea
ce se donează este suma de bani.
 Dacă donația se realizează prin înscrierea dreptului asupra altei persoane
decât aceea care plătește prețul, ceea ce se donează este tot suma de bani și
nu imobilul, dacă donația este concomitentă cu plata prețului către vânzător.
 Dacă înscrierea se realizează după încheierea contractului de vânzare și plata
prețului, obiectul donației este imobilul.
Art.1091-alin.1

2.Condiții de formă
 A.Între persoane prezente
Potrivit art.1011 (1), donația se încheie prin înscris autentic sub sancțiunea
nulității absolute.
Impunerea formei solemne este determinată de faptul că, prin intermediul
contractului de donație, donatorul dispune în mod actual și irevocabil de un bun,
fără a primi ceva în schimb. În plus, forma ad validitatem are menirea de a-l
atenționa pe donator asupra importanței deosebite pe care contractul de donație o
are pentru patrimoniul său. Având în vedere că forma autentică este impusă ad
validitatem, donația nu poate fi dovedită cu martori, chiar dacă ar exista un început
de dovadă scrisă.
Nulitatea donației pentru nerespectarea formei autentice poate fi invocată
oricând, de orice persoană interesată, pe cale de acțiune sau pe cale de excepție,
inclusiv de instanță din oficiu și nu poate fi înlăturată în niciun fel.
Dacă părțile doresc ca donația nulă pentru nerespectarea formei solemne să
producă efecte juridice, aceasta trebuie refăcută în întregime cu respectarea formei
autentice.
Totuși, potrivit art.1010 Cc, confirmarea unei donații de către moștenitorii
universali sau cu titlu universal ai donatorului atrage renunțarea la dreptul de a
invoca nulitatea pentru vicii de formă sau pentru alte cauze de nulitate, fără ca prin
această renunțare să se prejudicieze drepturile terților.

B. Între persoane absente

Atunci când donația se încheie între persoane absente, prin ofertă și acceptare
separate, atât oferta de a dărui cât și acceptarea trebuie încheiate în formă
autentică.
 !!!Pentru validitatea donației încheiate prin acte separate, este necesar ca
ofertantul să fie în viață în momentul acceptării, incapacitatea sau decesul
ofertantului atrăgând caducitatea acceptării.
 !!!Acceptarea nu mai poate fi făcută după decesul destinatarului ofertei,
însă moștenitorii destinatarului pot comunica acceptarea făcută de acesta.
În plus, față de aceste condiții, pentru validitatea donației încheiate între absenți, se
mai cere ca acceptarea să fie adusă la cunoștința ofertantului, în timpul vieții
acestuia și înainte de a fi devenit incapabil.
 Până la momentul la care ofertantul ia cunoștință de acceptare, el poate
revoca oferta de donație expres sau tacit.
În ceea ce privește momentul încheierii contractului de donație între absenți, față
de dispozițiile art. 1013 (1), teza I Cc, apreciem că acesta este momentul la care
ofertantul ia cunoștință de acceptarea destinatarului. (se derogă de la regula
INSTITUITĂ PRIN art. 1186, alin. 1 Cc)

-Actul/statul estimativ-
Atunci când donația are ca obiect bunuri mobile corporale sau incorporale, acestea
trebuie evaluate și enumerate printr-un înscris, chiar sub semnatură privată, sub
sancțiunea nulității absolute a donației.(art. 1011 alin 3 )
Actul/statul estimativ poate fi cuprins:
 chiar în înscrisul care constată încheierea donației,
 dar poate fi încheiat și separat printr-un înscris sub semnatură privată,
nefiind necesară încheierea lui în formă autentică.
Înscrisul trebuie însă semnat de ambele părți.
Necesitatea actului estimativ este determinată de nevoia asigurării principiului
irevocabilității donațiilor precum și de aceea a rezolvării eventualelor probleme ce
țin de revocare, reducțiune sau raport în cazul donațiilor care au ca obiect bunuri
mobile.

3.CAPACITATEA PĂRȚILOR
Potrivit principiului general în materie de capacitate, regula este capacitatea, iar
excepția este incapacitatea.
În materia liberalităților, potrivit art. 987(1) Cc, oricine poate face și primi
liberalități.
Incapacitățile de a dispune și de a primi prin contracte de donație reprezintă
excepția de la regulă, ele trebuie prevăzute expres de lege, iar textele ce le conțin
sunt de strictă interpretare și aplicare.

INCAPACITĂȚI DE A DISPUNE
1. Minorii și persoanele puse sub interdicție nu pot încheia singuri contracte de
donație în calitate de donatori și nici prin intermediul reprezentanților legali sau,
după caz, cu încuviințarea ocrotitorilor legali, chiar dacă s-ar obține autorizarea
instanței de tutelă. Se recunoaște însă validitatea darurilor obișnuite făcute de
către minor, dacă sunt potrivite cu starea materială a acestuia.
*daruri obișnuite, dacă sunt potrivite cu starea materială a acestuia*
În ceea ce-l privește pe interzisul judecătoresc, acesta este lipsit de
capacitate de exercițiu, fiind asimilat minorului sub 14 ani. Întrucât incapacitatea
interzisului este permanentă și totală, cât timp interdicția nu a fost ridicată, acesta
nu poate dispune prin acte de donație, nici chiar în momentele de luciditate.
Prin excepție, potrivit art.175 Cc, din bunurile celui pus sub interdicție
judecătorească, tutorele îi poate gratifica pe descendenții acestuia cu avizul
consiliului de familie și cu autorizarea instanței de tutelă, fără însă a putea da
scutire de raport.
2. Art 988 alin 2. În favoarea fostului reprezentant sau ocrotitor legal, sub
sancțiunea nulității relative, cel care a dobândit capacitate deplină de exercițiu nu
poate dispune prin acte de donație, cât timp reprezentantul sau ocrotitorul legal nu
a primit de la instanța de tutelă descărcare de la gestiunea sa.
Se exceptează situația în care reprezentantul sau ocrotitorul este ascendentul
dispunătorului.
3. Potrivit art 12 (2) Cc, persoanele insolvabile nu pot dispune prin acte de
donație. Sancțiunea care intervine în cazul încălcării acestei incapacități este
nulitatea relativă, astfel încât creditorii celui insolvabil pot promova o acțiune în
anulabilitate, nefiind ținuți sa formuleze o acțiune revocatorie(pauliană).

INCAPACITĂȚI DE A PRIMI
 1. Sunt incapabile de a primi donații persoanele fizice neconcepute și
organizațiile care nu au dobândit personalitate juridică, DAR copilul conceput
poate fi gratificat.
!Persoana fizică neconcepută poate fi gratificată, dar numai indirect prin
intermediul unei donații cu sarcină realizate în favoarea unei persoane
capabile.=Art.989 (2)
În ceea ce privește persoanele juridice, acestea au capacitatea de a primi
donații de la data dobândirii personalității juridice, adică de la data înregistrării,
dacă sunt supuse înregistrării sau, după caz, de la data actului de înființare, ori de
la data autorizării constituirii lor sau de la data îndeplinirii oricărei alte cerințe
prevăzute de lege.
!Și în cazul persoanelor juridice se recunoaște o capacitate de folosință anticipată,
în sensul că acestea pot primi liberalități încă de la data actului de înființare, chiar
dacă liberalitățile nu sunt necesare pentru ca persoana juridică să ia ființă în mod
valabil.-art 208
În cazul persoanelor juridie fără scop lucrativ trebuie respectat principiul
specialității capacității de folosință, astfel încât donația care contravine scopului
pentru care a fost înființată persoana juridică este lovită de nulitate absolută.
2.Cetățenii străini, apatrizii și persoanele juridice străine, pot primi donații
avand ca obiect dreptul de proprietate asupra terenurilor, numai în condițiile
rezultate din aderarea României la UE și din alte tratate la care România este parte,
pe bază de reciprocitate în condițiile prevăzute prin lege organică.
3.Potrivit art.990 Cc, incapacitatea medicilor, farmaciștilor și preoților de
a primi donații de la persoanele cărora le au acordat asistență medicală sau
religioasă.
(1) Sunt anulabile liberalităţile făcute medicilor, farmaciştilor sau altor persoane,
în perioada în care, în mod direct sau indirect, îi acordau îngrijiri de specialitate
dispunătorului pentru boala care este cauză a decesului.
În legătură cu această incapacitate se impun mai multe precizări;
a. Ceea ce interesează este nu calitatea de medic, farmacist sau preot, ci asistența
cu caracter de continuitate acordate dispunătorului.
b. In cazul farmaciștilor, incapacitatea își găseste aplicabilitatea numai în măsura în
care și-au depășit atribuțiile, aplicând tratamente specifice profesiei de medic.
c. Prin sintagma “altor persoane care acordau îngrijiri de specialitate
dispunătorului” înțelegem atât pe cei care practică ilegal medicina, cât și pe aceia
care, deși nu au calitatea de medic curant, prin poziția avută sau prin gradul de
implicare în tratarea bolnavului, a exercitat o influență suficient de puternică
asupra acestuia, astfel încât consimțământul său să fie viciat.
d. Deși art 990 (1) Cc precizează că liberalitățile sunt anulabile numai dacă au
fost făcute în cursul bolii care este cauza decesului, art 990 (5) Cc prevede că,
dacă dispunătorul s-a restabilit, însănătoșit, înzdrăvenit, el poate promova acțiunea
în anularea donației în termen de 3 ani din ziua restabilirii.
Dacă dispunătorul a decedat din cauza bolii, termenul de prescripţie a dreptului la
acţiunea în anulare curge de la data la care moştenitorii au luat cunoştinţă de
existenţa liberalităţii.- alin (4)
Din interpretarea sistematică a celor 2 texte de lege rezultă că donația este
anulabilă pentru încălcarea acestei incapacități, indiferent dacă donatorul a decedat
din cauza bolii sau s-a restabilit. Aceasta înseamnă că numai în cazul legatelor ca
specie de liberalități se impune condiția decesului din pricina bolii pentru care este
asistat dispunatorul.
e. Sunt exceptate potrivit art 990 alin 2 CC de la aplicarea sancțiunii nulității,
adică sunt valabile donațiile făcute soțului, rudelor în linie dreaptă sau colateralilor
privilegiați, iar dacă donatorul nu are rude în linie dreaptă, soț sau colaterali
privilegiați, donațiilor făcute rudelor până la al 4 lea grad inclusiv.

Curs 11
!!!Minorii si interzisii au dreptul de a primi donatii, insa nu au exercitiul acestui
drept.
 Art 1013 alin 3 si 4 Cc, oferta de donatie facuta unei persoane lipsite de
capacitate de exercitiu se accepta de catre reprezentantul legal, iar oferta de
donatie facuta unui minor cu capacitate restransa poate fi acceptata de catre
acesta, cu incuviintarea ocrotitorului legal.
  Atunci cand donatia contine si un element oneros ( donatie cu sarcina, sub
conditie), acceptarea va fi calificata ca act de dispozitie, fiind necesare si
avizul consiliului de familie si autorizarea instantei de tutela.
Daca surdul, mutul sau surdomutul se afla intr-o situatie in care din orice motiv nu
poate sa scrie, vointa lui in fata notarului public, in sensul acceptarii donatiei, se va
lua prin interpret.

-MOMENTUL LA CARE CAPACITATEA ESTE CERUTA-

PREZENȚI -atunci cand contractul se incheie intre prezenti nu se ridica probleme,
partile trebuind sa aiba capacitate in momentul in care isi exprima consimtamantul
in fata notarului public.
Capacitate=cand exprimi consimțământul în fața notarului public
ABSENȚI -atunci cand contractul se incheie prin acte separate intre absenti,
ofertantul trebuie sa fie capabil:
 în momentul in care face oferta de donatie intrucat atunci isi exprima vointa
de a dona,
 in momentul acceptarii ofertei de catre destinatar,
 precum si in momentul primirii comunicarii acceptarii ofertei de donatie.
In ceea ce il priveste pe destinatarul ofertei, acesta trebuie sa fie capabil numai in
momentul acceptarii ofertei art. 987 alin 3 Cc.

In cazul incalcarii incapacitatilor de a face si primi donatii, sanctiunea care

intervine este nulitatea relativa a actului, cu exceptia cazului in care incapacitatea
a fost instituita pentru ocrotirea unui interes general.
!!!Sanctiunea nulitatii intervine si atunci cand partile pentru a ocoli o
incapacitate au recurs la simulatie fie deghizarea actului într-un contract cu titlu
oneros, fie interpunere de persoane, caci actul care sincer incheiat este nul, ramane
nul si daca a fost simulat. – art.992
Avand in vedere dificultatile de dovada a simulatiei, prin art.992 Cc se arata ca
sanctiunea nulitatii relative prevăzută de art. 988 alin 2, art. 990 și 991 Cc se
aplica si donatiilor deghizate sub forma unui contract cu titlu oneros sau facute
unor persoane interpuse. -alin (1)
Sunt prezumate până la proba contrară ca fiind persoane interpuse ascendenţii,
descendenţii şi soţul persoanei incapabile de a primi liberalităţi, precum şi
ascendenţii şi descendenţii soţului acestei persoane.- alin. (2)-prezumție relativă

*PROMISIUNEA DE DONATIE este reglementata de art 1014 Cc si spre

deosebire de promisiunea de a contracta care este contract consensual, trebuie sa
fie incheiat in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute.
Mai mult, in cazul in care promitentul donator nu isi executa obligatia de a incheia
contractul, beneficiarul promisiunii nu poate solicita decat daune interese,
echivalente cu cheltuielile pe care beneficiarul le-a facut si avantajele pe care le-a
acordat tertilor in considerarea promisiunii.
!!!Beneficiarul nu poate solicita pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de
contract.!!!

O alta conditie de fond pentru contractul donatiei este principiul

irevocabilitatii donatiilor.-condiție esențială pentru încheierea valabilă-1015
Efectele contractului de donatie ca si in cazul celorlalte contracte sunt
guvernate de 2 principii: principiul fortei obligatorii si principiul irevocabilitatii,
prevăzute de art. 1270 și care presupun ca un contract valabil incheiat are putere de
lege intre partile contractante si nu poate fi revocat prin vointa uneia dintre ele.

!In materie de donatie însă, irevocabilitatea este una speciala, particulara si

nu are in vedere numai efectele pe care le produce contractul, infatisandu-se ca o
conditie esentiala pentru incheierea valabila a contractului, astfel art.1015 alin 1
Cc-Donatia nu este valabila atunci cand cuprinde clauze care ii permit
donatorului sa o revoce prin vointa sa. -alin.1
Sanctiunea nulitatii, in cazul inserarii unei clauze incompatibile cu principiul
irevocabilitatii, priveste nu numai clauza respectiva, ci intregul contract chiar
daca acea clauza nu a reprezentat motivul determinant al liberalitatii.
Daca donatia este divizibila, iar clauza incompatibila priveste doar o parte din
bunurile donate, nulitatea va fi numai partiala, donatia producandu-si efectele
pentru cealalta parte.
Codul civil reglementeaza niste clauze incompatibile cu principiul
irevocabilitatii la art 1015 alin 2:

-Clauze incompatibile cu principiul irevocabilitatii-

Este lovită de nulitate absolută donația care:
1. Este afectată de o condiție a cărei realizare depinde exclusiv de voința
donatorului, desi ,ca regula, potrivit art. 1403 Cc obligatia contractata sub conditie
suspensiva ce depinde exclusiv de vointa debitorului, nu produce niciun efect, se
observa ca in materie de donatie, sanctiunea nulitatii intervine si atunci cand este
inserata o conditie rezolutorie a carei indeplinire depinde exclusiv de vointa
donatorului.
DONAȚIE= avem și condiție suspensivă, și condiție rezolutorie
2. Impune donatarului plata datoriilor viitoare nedeterminate- daca prin contractul
de donatie se impune donatarului plata datoriilor viitoare pe care donatorul le-ar
contracta, in masura in care valoarea maxima a acestora nu este prevazuta in
contractul de donatie, intervine sanctiunea nulitatii absolute.
Clauza contravine principiului irevocabilitatii, intrucat i s-ar permite donatorului sa
revoce indirect donatia contractand datorii pana la limita valorii bunului donat.
3. Conferă donatorului denuntarea unilaterala a contractului- desi ca regula, art.
1276 alin 1 Cc, o clauza prin care i se permite uneia dintre parti sa denunte
unilateral contractul este valabila in contractele cu executare dintr-odata, acesta
putand fi exercitat pana cand executarea contractului a inceput, in cazul
contractului de donatie o asemenea clauza contravine principiului
irevocabilitatii.
4. Dreptul de a dispune de bunul donat-
Daca prin contractul de donatie, donatorul si a rezervat dreptul de a dipune în viitor
de bunul donat, contractul este lovit de nulitate absoluta, chiar daca donatorul
moare fara sa fi dispus de acel bun. Daca dreptul de dispozitie vizeaza doar o parte
din bunurile daruite, nulitatea opereaza numai in privinta acelei parti.
 -Clauze compatibile cu principiul irevocabilității-
1.Inserarea unui termen suspensiv intrucat termenul nu afecteaza dobandirea
dreptului, ci numai exercitiul acestuia. (gen ți l predă după un termen10 zile)
2. De asemenea, condițiile potestative simple, cazuale sau mixte nu contravin
principiului irevocabilității, intrucat indeplinirea lor nu atarna exclusiv de vointa
donatorului.
3. De asemenea plata datoriilor prezente cu dată certă anterioară sau a celor
viitoare dacă valoarea maxima a acestora este prevazuta in contractul de donatie.
4 Potrivit art 1016 Cc, contractul de donatie poate sa prevada reintoarcerea
bunurilor daruite pentru cazul in care donatarul ar predeceda donatorului sau
pentru cazul in care donatarul si descendentii sai ar predeceda donatorului.
O asemenea clauza este valabila, reprezentand o conditie rezolutorie, cazuala
expresa. Clauza de reintoarcere trebuie a fie expres prevazuta in contract si este de
strictă interpretare.
Atunci cand donatia are ca obiect bunuri supuse unei fomalitati de publicitate, atat
dreptul donatarului cat si dreptul de intoarcere sunt supuse acestor formalitati.
5 .Atunci cand se depune o suma de bani la o unitate bancara (pe numele altei
persoane) cu intentia de a face o liberalitate, deponentul poate insera o clauza de
imputernicire pe seama sa, in baza careia va actiona ca un mandatar, o asemenea
clauza fiind compatibila cu principiul irevocabilitatii.
6. Nici clauzele de inalienabilitate, daca sunt legal prevazute in contract, nu
contravin principiului irevocabilitatii.
7. Donatia cu rezerva uzufructului sau a dreptului de abitație in favoarea
dispunatorului sau a unei alte persoane este valabila, ceea ce se doneaza fiind nuda
proprietate.

Exceptia de la principiul irevocabilitatii este DONAȚIA ÎNTRE SOȚI.

 Donatia incheiata intre soti in timpul casatoriei poate avea ca obiect numai
bunurile proprii ale sotului donator, care vor deveni bunuri proprii ale sotului
donatar, daca nu s-a prevazut intrarea lor in comunitate.
Ceea ce particularizeaza donatia intre soti este caracterul sau esentialmente
REVOCABIL, astfel potrivit art. 1031 Cc donatia intre soti poate fi revocata numai
in timpul casatoriei.
Donatia intre soti poate fi revocata prin vointa exclusiva a sotului donator,
revocabilitate ad nutum, nu si a creditorilor acestuia, pana la desfacerea casatoriei
prin divort sau pana la incetarea casatoriei prin moartea unuia dintre soti, ori pana
la ramanerea definitiva a hotararii de anulare ori de constatare a nulitatii casatoriei.
Revocarea nu trebuie sa imbrace forma unei actiuni in justitie, ea putand fi atat
expresa, cat si tacita.
Dreptul de revocare nu trebuie sa fie prevazut in contract si nici nu poate fi
inlaturat printr-o clauza contrara. De asemenea, donatia intre soti poate sa contina
o clauza incompatibila cu principiul irevocabilitatii.
Pentru a opera revocarea nu este necesar sa se faca aplicarea regulilor privitoare la
revocarea pentru neexecutarea sarcinii sau pentru ingratitudine. Dupa decesul
donatorului insa, cand donatia devine irevocabila, mostenitorii acestuia pot solicita,
daca e cazul, revocarea donatiei pentru neexecutarea sarcinii sau pentru
ingratitudine.

Potrivit art 1032 Cc, nulitatea casatoriei atrage nulitatea relativa a donatiei
facute sotului de rea-credinta.
Se observa ca in cazul in care se anuleaza casatoria, iar sotul donatar a fost de rea-
credinta, sotul donator poate opta intre a pastra donatia sau a solicita anularea
acesteia.
Pentru a asigura revocabilitatea donatiilor intre soti care tine de esenta contractului,
legea interzice, sub sanctiunea nulitatii absolute, art 1033 alin 1 Cc orice simulatie
in care donatia este contractul secret cu scopul de a eluda, de a ocoli revocabilitatea
donatiilor intre soti, instituind si o prezumtie relativa de interpunere de persoane
astfel potrivit art.1033 alin. 2 Cc este prezumata persoana interpusa, pana la proba
contrara, orice ruda a donatarului la a carei mostenire acesta ar avea vocatie
concreta in momentul donatiei si care nu a rezultat din casatoria cu donatorul.
aici
DONATIILE DEGHIZATE, INDIRECTE SI DARURILE MANUALE
1.Donațiile deghizate- sunt acelea care, conform actului public, apar incadrate in
opreatiuni juridice cu titlu oneros.
Sunt in principiu valabile daca sunt indeplinite conditiile de validitate ale
contractului.
Avand in vedere ca donatia deghizata este o liberalitate veritabila, ea trebuie sa
indeplineasca toate conditiile de fond prevazute de lege pentru donatie.
In ceea ce priveste forma, art.1011 alin 2 Cc, precizeaza ca donatiile
deghizate nu trebuie incheiate in forma autentica.
Dovada deghizarii poate fi facuta de catre terti cu orice mijloc de proba, sucesorii
lor universali sau cu titlul universal putand sa o dovedeasca in conditiile dreptului
comun. Pentru a usura dovada deghizarii, art 1091 alin 4 Cc, stabileste in favoarea
mostenitorilor rezervatari o prezumtie de donatie, desi actul incheiat este unul cu
titlu oneros.

2.DONATIILE PRIN INTERPUNERE DE PERSOANE

In cazul acestora, simulatia nu vizeaza natura gratuita a actului, ci persoana
adevaratului beneficiar.
In aceasta varietate a simulatiei, avand in vedere ca actul aparent care se incheie
este o donatie, el trebuie sa imbrace forma autentica. De asemenea, trebuie
intrunite si conditiile de fond prevazute de lege pentru donatii, acestea apreciindu-
se in raport cu persoana adevaratului beneficiar.

3.DONATIILE INDIRECTE
Sunt acte juridice incheiate cu vointa nesimulata de a gratifica, liberalitatea fiind
infaptuita pe calea altui act juridic decat contractul de donatie. Donatiile indirecte,
potrivit art. 1011 alin 2 Cc, nu trebuie sa imbrace forma autentica, forma
prevazuta de lege pentru donatii, dar sunt supuse regulilor de fond ale donatiei.
Actele cele mai intrebuintate pentru realizarea donatiilor indirecte sunt:
A.Renuntarea la un drept
->este o liberalitate numai daca este facuta cu intentia de a gratifica. Fara intentie
liberala care poate fi dovedita cu orice mijloc de proba, renuntarea la un drept nu
are semnificatia unei donatii indirecte.
Renuntarile gratuite sunt scutite de forma prevazuta de lege pentru donatii numai
daca sunt pur abdicative, iar nu translative asa cum sunt renuntarile in favorem.

B. Remiterea de datorie -renunță să valorifice un drept de creanță

Presupune renuntarea cu titlu gratuit, totala sau partiala, a creditorului, cu
acordul, debitorului la valorificarea la unui drept de creanta.
C. Stipulatia pentru altul este contractul prin care o parte, numita stipulant, convine
cu cealalta parte ,numita promitent, ca acesta sa execute o prestatie in favoarea
unui tert, numit tert beneficiar, care nu participa la incheierea actului nici direct si
nici prin reprezentare.
Stipulatia pentru altul reprezinta o donatie indirecta, scutita de forma prevazuta
de lege pentru donatii, numai daca este facuta cu intentia de a gratifica.In cazul
in care stipulatia pentru altul s-a realizat in scopul de a efectua o plata sau pentru a
acorda un imprumut, nu mai suntem in prezenta unei donatii indirecte.

4.DARURILE MANUALE reprezintă o formă specială de donație a căror

valabilitate presupune îndeplinirea a 2 condiții :
1. Acordul de voință pentru a transfera si dobandi un drept cu titlu gratuit;
2. Remiterea materiala a bunului, predarea efectiva a bunului;
Darul manual este scutit de forma prevazuta de lege pentru donatii, el fiind
un contract real, art. 1011 alin 4 teza 2.
Desi este scutit de forma prevazuta de lege pentru donatii, in cazul darului manual
trebuie intrunite toate conditiile de fond specifice donatiei.
Potrivit art 1011 alin 4 teza 1 cc, pot forma obiectul darului manual
bunurile mobile corporale, cu o valoare de pana la 25000 lei.
Bunurile imobile incorporale sau bunurile viitoare nu pot forma obiectul darului
manual, in cazul lor nu este posibila o remitere materiala a bunului.

EFECTELE CONTRACTULUI DE DONAȚIE

Efectul contractului de donatie consta in transmiterea dreptului din patrimoniul
donatorului in patrimoniul donatarului.
Adeseori obiectul contractului de donatie este reprezentat de un drept real,
astfel ca asemanator vanzarii, transferul dreptului opereaza ca regula in momentul
incheierii contractului, nefiind necesara predarea bunului catre donatar.
Prin exceptie, in cazul darului manual a carui validitate presupune remiterea
bunului, transferul proprietatii/dreptului este conditionat de remiterea
bunului/predarea bunului.

Obligatiile donatorului
Regula in materia raspunderii contractuale este ca debitorul va fi tinut sa raspunda
daca prejudiciul pe care l-a cauzat a fost determinat de intentia sau culpa sa. (Art
1547 CC.)
Avand in vedere ca donatia este o liberalitate, art 1017 Cc instituie o
exceptie de la aceasta regula, aratand ca donatorul in executarea donatiei raspunde
numai pentru dol, adica intentie, si culpa grava.( Art 16 alin 3 teza 4)
1.Obligatia de a transmite dreptul donat
2.Obligatia de predare a bunului
In cazul in care transferul dreptului nu opereaza in momentul incheierii
contractului de donatie, de exemplu donatia are ca obiect bunuri de gen, donatorul
trebuie sa-si execute aceasta obligatie ( trebuie sa-si individualizeze bunurile pe
care le transmite ), de asemenea donatorul este obligat sa predea bunul potrivit
clauzelor contractuale, iar daca bunul este individual determinat , donatorul este
tinut sa-l conserve pana la predare.
3. Obligatia de garantie
Ca regula , donatorul nu datoreaza garantie contra evictiunii , potrivit art 1018 alin
1 Cc si nici contra viciilor ascunse potrivit art 1019 alin 1 cc .
Prin exceptie, donatorul raspunde pentru evictiune in urmatoarele cazuri:
1. Daca a promis expres garantia
2. Daca evictiunea decurge din fapta sa, ex: a incheiat un contract de donatie cu
privire la un bun mobil , nu i-a predat bunul donatarului, dupa care vinde
acel bun unei alte persoane de buna-credinta care intra in posesia bunului,
potrivit art 1275 cc
3. Daca evictiunea decurge dintr-o imprejurare care afecteaza dreptul transmis
pe care donatorul a cunoscut-o si nu a comunicat-o donatarului la incheierea
contractului.
Ex : bunul pe care l-a donat era un bun inchiriat, iar locatorul, donator ulterior, i-a
permis locatarului sa aduca niste imbunatatiri bunului respectiv, la incetarea
locatiunii locatarul va avea un drept de creanta asupra locatorului de a-i fi restituite
sumele de bani avansate pt efectuarea acelor imbunatiri, locatorul doneaza bunul ,
se naste aceasta obligatie in sarcina donatarului, in masura in care nu i-a
comunicat se naste aceasta evictiune.
4. In cazul donatiei cu sarcini, donatorul raspunde pentru evictiune ca si
vanzatorul, insa numai in limita sarcinilor.
De asemenea donatorul raspunde pentru vicii ascunse in urmatoarele cazuri:
1.daca a cunoscut viciile ascunse si nu le-a adus la cunostinta donatarului la
incheierea contractului, el este tinut sa repare prejudiciul cauzat donatarului prin
aceste vicii, art 1019 alin 2 cc,
-in cazul donatiei cu sarcini, in limita valorii acestora, donatorul raspunde pentru
vicii ascunse.

Obligatiile donatarului:
Donatarul nu are vreo obligatie nascuta din contract, ci numai o indatorire
de recunostinta a carei incalcare, in cazurile prevazute de lege expres si limitativ
poate conduce la revocarea donatiei pentru ingratitudine.
In cazul donatiei cu sarcini ( sarcina=obligatia de a da , a face , a nu face , impusa
de dispunator gratificatului in actele cu titlul gratuit , liberalitati ) se nasc obligatii
si pt donatar, intrucat donatia cu sarcini in limita sarcinii este un contract
sinalagmatic, in caz de neexecutare, intervin efectele specifice contractelor
sinalagmatice. Astfel donatorul poate solicita indeplinirea prestatiei care formeaza
obiectul sarcinii cu daune interese, donatarul neputandu-se libera prin abandonarea
bunurilor daruite. Potrivit art 1028 cc donatarul este tinut sa indeplineasca sarcina
numai in limita valorii bunului donat, actualizata la data la care sarcina trebuia
indeplinita. In caz de neexecutare a sarcinii, donatorul poate opta si in sensul de a
solicita revocarea contractului pt neexecutare, cu conditia ca neexecutarea sa fie
fara justificare.
In caz de neexecutare partiala sau executare cu intarziere, instanta este chemata sa
aprecieze gravitatea neexecutarii, putand dispune chiar revocarea contractului de
donatie.
Potrivit art 1027 alin 3 cc, dreptul la acțiunea prin care se solicita executarea
sarcinii sau revocarea donatiei se prescrie in termen de 3 ani de la data la care
sarcina trebuia executata.
Acțiunea poate fi intentata de catre donator, de catre succesorii sai in drepturi, dar
si de catre creditorii chirografari, pe calea acțiunii oblice. Daca sarcina este
stipulata in favoarea unui tert, acesta poate solicita numai executarea sarcinii, nu si
revocarea contractului, intrucat nu este parte in contract si nici nu poate justifica un
interes in revocare. In caz de revocare pt neexecutarea sarcinii, bunul reintra in
patrimoniul donatorului liber de orice drepturi constituite intre timp asupra lui. In
ceea ce priveste efectele restituirii fata de tert regula este ca daca bunul donat a fost
instrainat revocarea donatiei pt neexecutarea sarcinii are ca efect desfiintarea
dreptului dobandit de catre tert, ”resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis”.
Prin exceptie de la aceasta regula potrivit art 1648 cc acțiunea in restituire nu poate
fi promovata impotriva:
1.tertului care a dobandit cu buna credinta un drept tabular, art 901 si art 909 cc
2.tertului dobanditor al proprietatii mobiliare prin posesia de buna credinta, art 937
cc,
3.tertului care a dobandit dreptul de proprietate prin uzucapiune art 930,931,939 cc
4.tertului de buna credinta in favoarea caruia au fost constituite drepturi reale
( uzufruct, uz, abitatie)
Cauzele legale de revocare a donatiei:
Legea reglementeaza 2 cauze legale de revocare a donatiei, si anume:
 revocarea pt neexecutarea sarcinii,
 revocarea pt ingratitudine
In ambele cazuri revocarea nu opereaza de drept, ci ea trebuie solicitata de catre
donator si pronuntata de catre Instanta de Judecata in baza aprecierii faptelor
donatarului.
Revocarea donatiei pt ingratitudine.
Cauze :
-sunt prevazute in art 1023 cc
-daca donatarul a atentat la viata donatorului, a unei persoane apropiate lui sau
stiind ca altii intetioneaza sa atenteze nu l-a instiintat. Pt acest caz nu se cere o
condamnare penala, fiind suficient sa se stablieasca intentia donatarului de a
suprima viata donatorului sau unei persoane apropiate acestuia, este necesar ca
donatarul sa fi acționat cu discernamant. Uciderea din culpa nu este o cauza de
revocare.
Se considera ca donatarul are un comportament ingrat ce poate atrage revocarea si
atunci cand stiind ca alte persoane intentioneaza sa atenteze la viata donatorului
sau a unei persoane apropiate lui nu l-a instiintat pe acesta , pe donator.
- art 1023 lit b, daca donatarul se face vinovat de fapte penale, cruzimi sau injurii
grave fata de donator, (prin fapte penale intelegem infractiuni savarsite de doanatar
impotriva persoanei donatorului sau patrimoniului acestuia, chiar daca nu a
intervenit o condamnare penala definitiva pt asemenea fapte . Cruzimi =acele fapte
savarsite de donatar de natura a provoca suferinte fizice sau psihice donatorului,
fapte care denota lipsa de mila fata de suferinta acestuia. Injurii grave= fapte
savarsite de donatar care constau in atingerea adusa onoarei sau reputatiei
donatorului prin cuvinte, gesturi sau acte jignitoare. In toate cazurile gravitatea
faptelor se apreciaza de catre Instanta de judecata. Se impune ca fapta sa fi fost
savarsita cu intentie.
- art 1023 lit c, daca donatarul refuza in mod nejustificat sa asigure alimente
donatorului ajuns in nevoie in limita valorii actuale a bunului donat, tinandu-se
insa seama de starea in care se afla bunul la momentul donatiei. Refuzul nu este
sanctionat cu revocarea, este justificat, daca donatorul avea rude sau alte persoane
obligate si in situatia de a-i acorda intretinere si nici atunci cand donatarul se afla el
insusi in imposibilitatea de a procura alimente.
In ceea ce priveste cuantumul, alimentele nu trebuie sa depaseasca valoarea
darului, iar daca bunul piere fortuit donatarul poate refuza acordarea lor. Refuzul
nejustificat de alimente este sanctionat cu posibilitatea donatorului de a solicita
revocarea contractului, donatorul neavand si o actiune in justitie prin care sa
solicite intretinere de la donatar.
Acțiunea in revocare a donatiei pt ingratitudine prezinta urmatoarele caractere
juridice:
1. Este o actiune strict personala, putand fi promovata numai de catre donator.
Implicand dezlegarea unei probleme morale de vinovatie si de aplicare a
sanctiunii sau de iertare a donatarului, acțiunea nu poate fi intentata de catre
creditorii donatorului pe calea acțiunii oblice si nici de catre succesorii
acestuia. Prin exceptie, mostenitorii donatorului devin titulari ai acțiunii in
revocare pt ingratitudine atunci cand : donatorul a decedat in interiorul
termenlui de 1 an, prevazut de art 1024 cc, in care putea solicita revocarea
fara sa-l fi iertat pe donatar, poate fi intentata de mostenitor daca donatarul a
decedat fara sa fi cunoscut cauza de ingratitudine, in acest caz mostenitorii
pot introduce acțiunea in termen de 1 an de la data decesului donatorului art
1024 alin 3 . teza 2. Daca acțiunea a fost promovata de catre donator care
intre timp a decedat ea poate fi continuata de catre mostenitorii donatorului .
art 1024 alin 4 cc.
2. Fiind vorba de aplicarea unei pedepse , donatorul il poate ierta pe donatar.
Iertarea se prezuma si este o prezumtie absoluta in cazul in care donatorul
cunoscand fapta de ingratitudine nu a promovat acțiunea in termenul legii. In
cazul in care donatarul a savarsit mai multe fapte de ingratitudine, termenul
de 1 an se calculeaza de la ultima fapta savarsita.
3. Acțiunea in revocare poate fi promovata numai impotriva donatarului, nu si
a mosteniroilor acestuia art 1024 alin 2. Daca donatarul moare dupa
introducerea acțiunii , acțiunea poate fi continuata impotriva mostenitorilor
 donatarului. In cazul in care donatarul decedeaza inainte de introducerea
actiunii ea nu poate fi promovata impotriva mostenitorilor.

Efectele revocarii donatiei pt ingratitudine

Codul civil distinge intre efecte generale ale revocarii si efectele speciale.
Ca efect general regula este acea ca bunul trebuie restituit in natura, iar donatarul
trebuie sa-l despagubeasca pe donator pt sarcinile constituite in folosul unor terte
persoane. Daca restituirea in natura nu este posbila art 1025 alin 1 cc precizeaza ca
donatarul va fi obligat sa plateasca valoarea bunului socotita la data solutionarii
cauzei. In ceea ce priveste fructele, potrivit art 1025 alin 2 cc donatarul trebuie sa
restituie fructele pe care le-a perceput incepand cu data introducerii cererii de
revocare.
Efectele speciale sunt prevazute de art 1026 cc unde se prevede ca revocarea pt
ingratitudine nu are niciun efect in privinta drepturilor reale asupra bunului donat,
dobandite de la donatar cu titlu oneros de catre tertii de buna credinta. Art 1026 in
cazul bunurilor supuse unor formalitati de publicitate dreptul tertului trebuie sa fie
inscris anterior inregistrarii cererii de revocare .
Revocarea promisiunii de donatie
Potrivit art 1022 alin 1 cc promisiunea de donatie se revoca de drept daca anterior
executarii sale se iveste unul dintre cazurile de revocare pt ingratitudine prevazut la
art 1023 cc, de asemenea promisiunea de donatie se revoca de drept si atunci cand
anterior executarii sale situatia materiala a promitentului s-a deteriorat intr-o
asemenea masura incat executarea promisiunii a devenit excesiv de oneroasa pt
acesta ori promitentul a devenit insolvabil.