Sunteți pe pagina 1din 57

Dreptul de proprietate

Doctrina pune in evidenta atributele pe care dr. de proprietate le confera titularului sau: posesia,
dispozitia si folosinta. Noul cod civil defineste dr. de prop ca fiind dr. titularului de a poseda, a folosi si a
dispune de un bun in mod exclusiv, absolut si perpetuu in limitele stabilite de lege, acesta fiind
susceptibil de modalitati si dezmembraminte.

- o parte a atributelor dr. de prop. respectiv posesia si folosinta pot fi exercitate de catre o alta persoana
decat proprietarul in temeiul unui dr. real derivat sau in temeiul unui raport juridic obligational.
(locatarul detine bunul inchiriat si il foloseste), uzufructuarul are posesia si folosinta dar nu si dispozitia,
la fel si superficiarul.

- proprietarul exercita atributele dr. de proprietate in putere si in interes propriu, pt ca el se supune


numai legii.

- alte persoane decat proprietarul exercita atribute ale dr. de proprietate in virtutea puterii transmise de
catre proprietar si in conformitate cu legea dar si cu vointa proprietarului care-i fixeaza limite de
exercitare. Proprietarul isi exercita dr. de proprietate in interesul sau propriu, fiind singurul care exercita
direct sau indirect toate atributele proprietatii.

- dr. de proprietate se concretizeaza in urmatoarele elemente:

a) este un drept de apropriere a unor bunuri

b) exprima o relatie sociala de apropriere

c) atributele dr. de proprietate sunt posesia, dispozitia si folosinta si sunt exercitate de proprietar prin
puterea si in interesul sau propriu

=> dr. de prop. = dr. subiectiv care da expresia aproprierii unui bun, care permite titularului sa posede,
sa foloseasca si sa dispuna de acel lucru in putere proprie si in interes propriu in cadrul si cu respectarea
legislatiei existente.

Caracterele juridice ale dr. de prop.

a) Dreptul de proprietate este un dr. absolut deoarece este cel mai complet dintre dr. reale conferind
titularului posesia, folosinta si dispozitia. In cazul altor dr. reale posesia si folosinta pot fi exercitate insa
nu si dispozitia care apartine intotdeauna titularului dr. de proprietate care a consituit acele dr. reale
prin dezmembraminte. Dr. de prop. este un dr. absolut in limitele prevazute de lege, lucru care poate sa
para putin contradictoriu deoarece spui ca este absolut dupa care adaugi ca este limitat de lege=>
proprietatea absoluta este mai degraba un exces, o nostalgie de suveranitate etc.

- este opozabil erga omnes ( daca bunul aduce in detentia sau in posesia nelegitima a cuiva, proprietarul
il poate revendica prin actiunea in revendicare)
- acest dr. este deobicei limitat atunci cand se urmareste protectia sau realizarea unor obiective de
interes general sau din alte ratiuni -> prop. poate efectua liber toate actele materiale si juridice permise
de lege. Libertatea constituie regula iar restrictiile sunt exceptiile de la regula, trebuind a fi expres
prevazute de lege. Legiuitorul este singurul care poate fixa limitele exercitiului prerogativelor dr de
prop., avand obligatia e a asigura un echilibru intre interesele prop. si interesele generale sociale.

b) este un dr. exclusiv - deoarece puterile conferite de acest drept sunt independente de orice alte
puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv-> exceptie proprietarul sau legea dispune altfel ( ex.
uz, uzufruct, superficie, servitute si abitatie)

- in opinia noastra caracterul exclusiv implica caracterul deplin al dr. de proprietate( proprietarul are
posesia, dispozitia si folosinta). Nu poti fi proprietar numai fata de unii in timp ce fata de altii esti
neproprietar.

- odata apropriat, bunul devine propriu nu comun, apartinand exclusiv unuia singur. In materie
imobilara, exclusivitatea impune tertilor interdictia de a intra la altul -> recunoastere a dr. de prop.

- pt titularul sau ea apare ca un monopol, tertii nu pot sa intrebuinteze , sa foloseasca sau sa dispuna de
lucru care apartine altuia.

- exclusivitatea dr. de prop. este indisolubil legata de dreptul de reproducere fotografica, proprietarul
avand un drept la imagine asupra bunurilor sale-> proprietatii imobiliare este atasata dr. de exploatare
exclusiva a reproducerii imaginii.

- proprietatea opereaza fata de terti si fata de stat.

c) dr. de prop. este un drept perpetuu - este perpetuu pt ca dureaza atata timp cat exista si bunul,
nepierzandu-se prin neuz.

- dr. de prop. nu este viager, transmitandu-se prin succesiune sau testament.

- actiunea in revendicare prin care el poate fi aparat, este imprescriptibila extinctiv.

- transmisiunea dr. de prop. fie in timpul vietii prin acte inter vivos, fie dupa moarte prin acte mortis
causa, intareste caracterul perpetuu al dr. de proprietate.

- caracterul perpetuu face posibila reconstituirea sa ( problema a fostelor tari socialiste)

Dr. de prop. privata

Proprietatea privata reprezinta forma dominanta de proprietate

- dr. nostru civil recunoaste doua dr de prop : publica si privata


- Bunurile proprietate privata, aflandu-se in circuitul civil + circulatia lor rapida + punerea lor in valoare =
asigura vigoarea unei economii de tip concurential . Acestea sunt si ramand in circuitul civil daca prin
lege nu se dispune altfel ( pot fi instrainate, urmarite silit , dobandite prin orice mod prevazut de lege )

- constituia ocroteste dr. de proprietate : dr de prop privata si creantele asupra statului sunt garantate;
proprietatea privata este in conditiile legii organice inviolabila; prop. privata este garantata si ocrotita de
lege in mod egal indiferent de titular; exproprierea se face doar pt o cauza de utilitate publica cu dreapta
si prealabila despagubire. ( statul poate exploata subsolul insa are obligatia de a despagubi pe proprietar
pt daunele aduse solului, plantatiei sau constructiilor precum si pt alte daune imputabile autoritatii;
despagubirile se stabilesc de comun acord cu proprietarul, iar in caz de divergenta de catre instanta de
judecata) ; este interzisa nationalizarea sau orice alte masuri de trecere silita in proprietate publica ;
averea dobandita licit nu poate fi confiscata iar caracterul licit este prezumat.

- dr. de prop. privata poate apartine oricarui subiect de drept ( persoane fizice, statul, culte religioase,
persoane juridice etc. )

- proprietatea poate avea ca obiect orice bun care nu face parte din domeniul public al statului sau al
entitatii sale teritoriale + bunurile de uz ori interes privat a persoanelor fizice sau juridice de dr. privat
/public + bunuri ce alcatuiesc domeniul privat al statului si al unitatilor administrativ teritoriale.

- dr. de prop. privata = acel dr. subiectiv ce apartine persoanelor fizice, juridice, statului sau unitatilor
administrativ teritoriale asupra oricarui bun cu exceptia celor aflate exclusiv in proprietatea publica,
bunuri asupra carora titularul exercita posesia, dispozitia si folosinta in putere proprie si in interes
propriu, in limitele stabilite de lege.

Limitele exercitarii dr. de prop. privata - dr. de prop. poate fi exercitat in limitele materiale ale
obiectului sau, limitele corporale ale bunului ce formeaza obiectul dr. de prop. cu ingradirile stabilite de
lege

- de regula legea limiteaza exercitarea atributelor posesiei si dispozitiei.

- Aceste drepturi pot fi limitate si prin vointa proprietarului; astfel limitarile dr. de prop. pot fi materiale
si juridice. Codul Civil consacra intreg capitolul 3 din titlul privitor la dr. de prop. privata limitelor care
sunt impartite in : limite legale( determinate de lege), limite conventionale ( prin conventia partilor) si
limite judiciare ( instituite prin hotarare judecatoreasca)

- limitele materiale privesc corporabilitatea bunului mobil sau imobil, iar limitele juridice privesc
atributele dr. de proprietate iar acestea sunt instituite fie de legiutor, fie de judecator, fie de titularul dr.
de proprietate prin acte juridice care limiteaza exercitiul dreptului de proprietate.

- aceste limite sunt instituite tinandu-se cont atat de interesul proprietarului cat si de interesul general.
Dreptul de proprietate a traversat de-a lungul istoriei mai multe perioade care si-au pus amprenta
asupra sa; spre ex. in perioada comunista nu exista notiunea de proprietate privata, aceasta fiind
nationalizata in urma legii aparute in 1948 si a colectivizarii care a inceput in 1949 si a durat pana in
1962. Dupa revolutie, Romania intra intr-o economie de piata care o data cu democratizarea statului a
adus si numeroase probleme( privatizarea mijloacelor de productie, a societatiilor comerciale cu capital
de stat). Proprietatea privata incepe sa fie ocrotita de catre prevederile constitutionale ( este inviolabila,
este garantata in mod egal de lege, poate apartine unui individ sau unui colectiv de indivizi si se insista
pe dezvoltarea prop. private ce apartine altor subiecte de drept decat statul). La 1 ianuarie 2007
Romania intra in UE. ===> statul trebuie sa armonizeze interesul privat cu cel colectiv general deoarece
proprietatea exprima si ideea de functie sociala.

Categorii de limitari ale dr. de prop. - exista limitari cu privire la exercitarea dispozitiei . Se are in vedere
aici bunurile declarate de lege ca fiind inalienabile ( definitiv sau temporar) sau alienabile in conditii
restrictive.

- exista limitari care decurg din raportul de vecinatate

- exista limitari temporare sau definitive ale folosintei bunurilor

- exista limitari ale exercitiul dr. de prop. ce rezulta din folosirea subsolului oricarei prop. imobiliare pt
lucrari de interes general si exista limitari care duc la pierderea de proprietate privata.

Limite materiale ale exercitiului dr. de prop. privata

- cand vorbim de limite materiale ale dr. de prop. privata asupra unui bun se are in vedere
corporabilitatea bunului, fie el mobil sau imobil.

- corporabilitatea bunurilor imobile este de regula clara si precisa, insa apar unele dificultati in ce
priveste imobilele

- delimitarea bunurilor imobile ( terenuri) presupune delimitarea suprafetei pe sol, a inaltimii ( spatiul
aerian ) si adancimii(subsolul). Titularul dr. de prop. are puterea de a dispune de dr. sau asupra
volumului care se intinde pe verticala ( spatiu aerian si subsol) insa acesta putere apoate fi limitata si
chiar desfiintata in numele interesului general. In epoca moderna societatea este interesata de resursele
aflate pe sol, subsol si deasupra solului => tendinta legiuitorului de a limita prerogativele proprietatii
individuale legate de acestea.

- proprietatea se delimiteaza cu privire la : suprafata, suprasol, subsol si apele.

- Delimitarea suprafetei - din cele mai vechi timpuri oamenii isi ingradesc proprietatea prin zid de
piatra, gard viu etc., ingradire considerata a fi sacra. Prin acest lucru se delimiteaza terenurile apartinand
unor familii de terenurile altora. Proprietatea imparte terenul in nenumarate patrulatere ( vezi poza
avion) . Delimitarea prop. funciare la suprafata se face prin granituire care este operatiunea ce consta in
a determina linia despartitoare intre doua fonduri vecine prin semne materiale ce poarta denumirea de
borne. Este o operatiune juridica de delimitare a proprietatilor vecine, urmata de o operatiune materiala
de implantare a unor semne stabile si aparente care materializeaza linia despartitoare pe teren. Aceasta
este actiunea in granituire. Orice proprietar poate sa-si ingradeasca proprietatea suportand in conditiile
legii cheltuielile ocazionate. Granituirea poate fi facuta amiabil sau poate fi realizata in jusitite,
delimitarea putand fi facuta de instanta de judecata care este sesizata cu o actiune in granituire de catre
unii dintre vecini.

- Delimitarea suprasolului - potrivit noului cod civil, dr. de prop. asupra terenului cuprinde si spatiul
situat deasupra lui => teoretic prop. terenului este si prop. acestui spatiu.

- dreptul la spatiu de deasupra solului se reduce la ceea ce este util exploatarii. Proprietarul poate sa-l
ocupe cu constructii si plantatii si sa se opuna incalcarii acestuia de catre terti. Aceste constructii insa
trebuie facute in conformitate cu normele care stabilesc inaltimea cladirilor in acea zona si in
conformitate cu normele de urbanism. Proprietarul solului poate sa se opuna ca pe prop. sa se intinda
elemente ce fac parte din constructii sau plantatii aflate pe fondul vecin. => prop. poate obliga pe vecin
sa taie ramurile arburilor sau arbustilor care se intind deasupra solului sau. Avioanele au libera trecere
deasupra prop. private cu conditia de a nu impiedica exercitarea drepturilor proprietarilor si de a repara
eventualele pagube cauzate de survolul lor => o sacrificare a drepturilor pe care proprietarul le are
asupra spatiului aerian. Alte limitari sunt cele intalnite in marile orase unde exista linii de
telecomunicatii, conducte de transport pt alimentare cu apa, canalizare, gaze etc.

- Subsolul - exercitarea dr. de prop. asupra subsolului terenului sufera anumite limitari care decurg fie
din constitutie fie din alte legi. Constitutia dispune ca bogatiile de interes public din subsol sunt ale
statului, de asemenea statul in ipoteza efectuarii unor lucrari de interes general este indrituit sa
foloseasca subsolul oricarei proprietati imobiliare avand insa obligatia de a-l despagubi pe proprietar pt
eventualele daune aduse solului, plantatiilor ori constructiilor ce se aflau pe terenul respectiv precum si
alte daune care sunt imputabile autoritatilor. Cuantumul despagubirilor se stabileste fie prin acordul
partilor, fie de catre instanta daca nu se inteleg.

- Terenurile cu ape - apele care au potential energetic ce poate fi valorificat, de interes national fac
obiectul exclusiv al prop. publice. Apele de suprafata si albiile apartin prop. terenului pe care se
formeaza sau curg, in conditiile prevazute de lege.Proprietarul are dr. de a-si apropria si utiliza in
condtiile legii, apa izvoarelor si a lacurilor aflate pe acel teren, apa freatica din subsolul acestuia precum
si apele pluviale. Apele curgatoare sunt considerate accesoriu terenului pe care il acopera , apartinand
proprietarului terenului pe care cade. Proprietarii terenurilor pe care curg rauri mai mici de 5 km au un
drept de riveranitate, putand sa interzica pescuitul si accesul persoanelor straine, sa foloseasca
preferential apa pt nevoie si pot extrage nisipul sau pietrisul albiei care nu pot fi comercializate ci
folosite pt nevoile proprii.

Limitele juridice ale exercitiului dr. de prop. privata - in conceptia noului cod, aceste limite pot fi legale,
conventionale si judiciare. Acestea sunt impuse prin vointa juridica exprimata fie de legiuitor, fie de
titularul dr. de proprietate, fie de judecator(in cazul unui litigiu intre proprietarii unor fonduri vecine
judecatorul poate institui limitari ale exercitiului dr. de prop. pt a exista o anumita convietuire).
Limitarea conventionala si judiciara este o chestiune de noutate in legislatia civila romana.

A. Limitele legale - legea poate limita exercitarea dr. de proprietate fie in interes public, fie in interes
privat; limitele stabilite in interes privat pot fi modificate ori desfiintate temporar prin acordul partilor
care va trebui sa indeplineasca si formalitatile de publicitate prevazute de lege. Noul Cod Civil impune o
anumita distanta minima in constructii dar permite orice derogare de la aceasta care se poate face prin
acordul partilor exprimat intr-un inscris autentic; NCC permite si desfiintarea cu caracter temporar tot
prin acordul partilor, a limitelor legale stabilite in interes privat ( forme de publicitate).Proprietarii au
anumite obligatii cu privire la protectia mediului inconjurator( regimul juridic al substantelor si al
preparatelor periculoase, regimul ingrasamintelor chimice si al produselor de protectie a plantelor,
protectia solului, a subsolului, conservarea biodiversitatii si ariilor naturale protejate etc.)Potrivit legii
fondului funciar terenurile care au fost degradate si poluate astfel pierzandu-si total sau partial
capacitatea de productie pt culturi agricole sau silvice, le va fi acordata o atentie in sensul ca se vor lua
masuri care sa redea potentialul agricol. Proprietarii sunt obligati sa le puna la dispozitie organelor care
trebuie sa aplice aceste masuri.

- exista mai multe categorii de limite legale al exercitiului dr. de prop. stabilite in interes privat:

A. Limitele referitoare la folosirea apelor

1. Reguli privitoare la curgerea fireasca a apelor , la curgerea provocata a apelor si la irigatii - NCC
dispune ca proprietarul fondului inferior nu poate impiedica in niciun fel curgerea fireasca a apelor
provenite de pe fondul superior, in caz de prejudiciere a fondului inferior, proprietarul poate solicita
instantei sa-l autorizeze sa efectueze pe fondul sau lucrari necesare schimbarii directiei apelor.
Proprietarul fondului superior nu are voie sa efectueze nicio lucrare de natura sa agraveze situatia
fondului inferior. Cu privire la curgerea provocata a apelor NCC dispune ca proprietarul fondului inferior
nu poate impiedica curgerea provocata de prop. fondului superior ori de alte persoane , curgeri cum ar fi
cele care tasnesc pe fondul superior din cauza ca proprietarul realizeaza lucrari subterane, ape care
ulterior curg pe fondul inferior. Proprietarul fondului superior are obligatia ca in cazul apelor provenite
din secarea terenurilor mlastinoase, a celor folosite in scop casnic, agricol ori industrial( daca acestea
preceda varsarea intr-un curs de apa sau intr-un sant) de a lua masuri care ar aduce prejudicii minime
fondului inferior , iar in caz de stricaciuni acesta trebuie sa despagubeasca just si prealabil pe
proprietarul celuilalt fond. Art. 605 dispune ca principiile privitoare la curgerea provocata nu se aplica
daca pe fondul inferior exista o constructie impreuna cu gradina si curtea aferenta, ori un cimitir.

- cel care doreste sa foloseasca apa pt irigarea terenului sau are dreptul ca, pe cheltuiala sa exclusiva sa
faca pe terenul riveranului opus lucrarile necesare pt a capta apa avand obligatia de a acorda acestuia
despagubiri minime si prealabile.

2. Obligatia proprietarului caruia ii prisoseste apa - o dispozitie cu caracter de noutate . Proprietarul


terenului asupra caruia "prisoseste" apa, are obligatia ca in schimbul unei juste si prealabile compensatii
sa ofere acest surplus de apa proprietarului care nu-si poate procura apa necesara punerii in valoare a
fondului sau decat cu o cheltuiala excesiva.

3. Intrebuintarea izvoarelor - proprietarul unui izvor care se afla pe fondul sau poate da acestuia orice
intrebuintare cu obligatia de a nu aduce atingere dr. dobandite de proprietarul fondului inferior.
Proprietarul izvorului este obligat insa ca in cazul unei servituti de izvor dobandite de vecinul sau prin
uzucapiune sau printr-un alt titlu sa respecte servitutea de izvor dobandita. Proprietarul fondului pe care
se afla izvorul nu poate sa-i schimbe cursul daca astfel ar lipsi de apa pe locuitorii unor localitati. In cazul
in care o terta persoane executa lucrari care conduc la secarea, micsorarea ori alterarea apelor izvorului,
proprietarul fondului poate sa ceara repararea prejudiciilor iar daca starea de fapt o permite poate cere
restabilirea situatiei anterioare.

B. Limite tinand de raportul de vecinatate -

1.Picatura stresinii - proprietarul este obligat sa-si faca streasina casei sale astfel incat apele provenite
de la ploi sa nu se scurga pe fondul proprietarului vecin. Aprecierea locului de scurgere a apelor de pe
stresini se face tinand cont de linia de hotar intre doua proprietati insa modul de asezare a acestora
poate da nastere existentei servitutii naturale de scurgere a apelor.

2. Distanta minima in constructii - trebuie respectata o distanta minima de 60 de cm fata de linia de


hotar care desparte proprietatea sa de proprietatea sau proprietatile invecinate daca prin lege sau prin
regulament de urbanism nu se prevede altfel. Derogarea de la distanta minima se poate face prin vointa
partilor trebuind a fi exprimat prin forma autentica.

3. Distanta minima intre arbori - arborii trebuie saditi de la o distanta de cel putin 2 metrii fata de linia
de hotar daca prin lege,regulamentul de urbanism sau obieciul locului nu se prevede altfel. Exceptie de
aici fac arborii care ajung la o inaltime mai mica de 2 m, plantatii, gardurile vii. Proprietarul vecin care
constata nerespectarea distantei poate solicita fie taierea, fie scoaterea arborilor fiind indrituit chiar el
sa o faca pe cheltuiala proprietarului fondului pe care acestea sunt ridicate. Ramurile arborilor ce se
gasesc pe fondul proprietarului vecin are dreptul de a taia respectiv de a culege fructele cazute in mod
natural pe fondul sau, insa nu si pe cele a caror cadere o provoaca.

4. Vederea asupra proprietatii vecinului - o limita a exercitiului dr. de proprietate . Coproprietarii aflati in
coproprietate fortata a fondurilor invecinate trebuie sa consimta la efectuarea unei ferestre ori
despartituri in zidul comun. Au si obligatia de a pastra o distanta minima pt practicarea de ferestre de
vedere pe unul dintre fondurile invecinate. Este obligatorie pastrarea unei distante de cel putin 2 m
intre fondul ingradit/neingradit ce apartine proprietarului vecin si fereastra pt vedere sau alte lucrari
orientate catre fond. Daca lucrarile sunt neparalele, ele trebuie executate la o distanta de pana la 1 m
fata de aceasta linie. Distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat fata de linia de hotar existent
pe fata zidului in care s-a deschis vederea sau o linie exterioara a balconului pana la linia de hotar. In
cazul lucrarilor neparalele distanta se calculeaza de la punctul cel mai apropiat al lucrarii de linia de
hotar si pana la aceasta linie.

5. Dreptul de trecere - cea mai importanta limitare legala a exercitiului dr. de prop. privata. Proprietarul
unui fond care este lipsit de acces la calea publica are dr. sa treaca pe fondul vecinului sau pt a putea
exploata propriul sau fond. In fostul cod civil era reglementata servitutea legala de trecere, fiind o
obligatie fireasca impusa proprietarilor unor fonduri invecinate care se afla in aceasta ipoteza. NCC
inlocuieste servitutea legala cu dr de trecere, dr. ce poate fi exercitat de proprietarul unui fond care nu
are acces la calea publica astfel acesta poate trece pe terenul proprietarului vecin care dispune de acest
acces. Proprietarul fondului lipsit de cale de acces prin manifestarea sa de vointa unilaterala , acesta
dobandeste ex lege dreptul de a i se permite trecerea pe fondul vecinului sau; din cauza aceasta dr. a
fost calificat ca fiind unul potestativ. Se poate face prin intelegerea partilor, hotarare judecatoreasca sau
prin uzucapiune speciala de 10 ani care este instituita in materie. Nu trebuie sa se faca confuzie intre dr.
de trecere ca limita si servitutea de trecere care este un dezmembramant al dr. de prop. care pt a se
constitui nu mai trebuiesc indeplinite conditiile prevazute de legea civila pt dobandirea dr. de trecere
peste fondul invecinat. Nimic nu se poate opune unei servituti de trecere care s-a constituit prin acordul
partilor privitoare la un teren care are acces la drumul public. Fie ca este vorba de o exercitare a dr. legal
de trecere fie de constituirea unei servituti, cert este ca proprietarul fondului care suporta trecerea altui
proprietar poate sa exercite toate preorogativele dr. de prop. asupra fondului sau+ asupra portiunii
afectate de dreptul de trecere cu conditia de a nu impiedica intr-un fel oarecare aceasta trecere.
Proprietarul fondului dominant( persoana care poate sa treaca) exercita anumite acte de folosinta
asupra terenului celuilalt proprier => asupra aceluiasi bun se exercita in comun prerogative ale dr. de
prop. privata fara a fi o coproprietate, fie prin lege fie prin vointa partilor.

- cu privire la persoanele care stapanesc un imobil cu un alt titlu, de pilda posesia sau detentia precara s-
a iscat o problema care insa a fost solutionata prin practica judiciara a instantelor. Astfel instanta a
stabilit ca posesorul care are animus deci intentia de a stapani ca un veritabil proprietar are calitate
procesuala activa intr-o actiune in justitie prin care solicita recunoasterea dr. de trecere, detentorul
precar insa nu poate solicita recunoasterea dr. de trecere intrucat el nu poseda pt sine, deci nu se
comporta ca un veritabil proprietar aflandu-se intr-o relatie de depenenta fata de proprietarul care i-a
limitat puterile prin actul juridic care a dat nastere detentiei precare. Fond lipsit de acces la calea publica
= teren sau constructie aflata intr-o astfel de situatie. In practica judecatoreasca s-a stabilit ca locul
infundat este si acel acces care prezinta inconveniente grave sau care este periculos in momentul
traversarii. Instanta a stabilit ca daca servitutea nu este pe deplin justificata in sensul ca aceasta este
solicitata doar pentru a nu ocoli, atunci dr. de servitute nu va fi constituit, la fel si situatia in care niste
autovehicule ale proprietarului fondului dominant ar trece pe fondul aservit pe care este amplasata un
imobil vechi de peste 100 de ani care ar suferi pagube ca urmare a trecerii autovehiculelor. In cazul in
care lipsa accesului la calea publica este imputabila celui care solicita trecerea, aceasta poate fi stabilita
numai cu acordul proprietarului fondului care are acces la calea publica si cu plata unei duble
despagubiri.

- Intinderea si stabilirea modului de trecere - dreptul de trecere cu privire la intinderea sau cat si a
modului de exercitare va fi instituit fie prin intelegerea partilor, fie prin hotarare judecatoreasca sau prin
uzucapiune de 10 ani. Daca exista mai multe fonduri care dispun de un acces la calea publica, trecerea
urmeaza a se face pe fondul caruia i s-ar aduce cele mai putine prejudicii(in cazul in care partile convin
asupra locului pe unde se va trece, nu se va mai tine cont de aceste conditii). Practica judiciara stabileste
ca in cazul in care sunt efectuate unele lucrari care nu afecteaza o suprafata de teren in momentul
constituirii dreptului de trecere atunci acesta poate fi constituit fara niciun fel de problema, insa daca
vor fi provocate stricaciuni atunci proprietarul fondului aservit urmeaza a fi despagubit de proprietarul
fondului dominant. NCC prevede si posibilitatea stabilirii dr. legal de trecere prin uzucapiune de 10 ani
pe care proprietarul fondului dominant va trebui sa stabileasca intinderea si modul de exercitare a dr. de
trecere pt a dovedi uzucapiunea.

- Stingerea dreptului de trecere - despagubirile pot fi stabilite prin acordul partilor iar in caz de litigiu de
catre instanta. In vechiul cod proprietarul fondului dominant avea datoria de a despagubi pe
proprietarul fondului care suporta trecerea, NCC nemaiprevazand in mod expres o indatorire de a
despagubi insa aceasta indatorire rezulta din dispozitiile care vorbesc despre proprietarul din vina caruia
nu mai exista cale de acces si care va trebui sa achite plata unei duble despagubiri proprietarului
fondului aservit. Titularul dr. de servitute trebuie sa exercite acest drept in limitele stabilite prin
conventia partilor, hotarare judecatoreasca ori uzucapiune de 10 ani. Proprietarul fondului aservit pt
care servitutea a devenit impovaratoare , poate oferi proprietarului fondului dominant un alt loc de
trecere fara ca acesta din urma sa-l poate refuza. Proprietarul fondului aservit poate de exemplu sa
solicite inchiderea dreptului de acces al proprietarului fondului dominant daca acesta exercita dreptul
peste limite ( de ex. s-a stabilit ca trecerea se face cu piciorul dar ea este facuta cu autovehicule). Cu
privire la despagubiri, practica judiciara a statutat ca despagubirea va trebui sa fie echivalenta lipsei de
folosinta a terenului de catre proprietarul fondului aservit la pretul de circulatie, insa doar in situatia in
care proprietarul fondului dominant a adus starea de neintrebuintare a terenului in mod intentionat.
Proprietarul fondului aservit nu va putea solicita teren ca despagubire dar partile pot recurge la o
asemenea modalitate de despagubire=> schimb de terenuri. Daca dreptul s-a dobandit prin uzucapiune ,
proprietarul fondului dominant nu este obligat la nicio despagubire.

-termenul de prescriptie pt actiunea in despagubiri incepe sa curga din momentul stabilirii dreptului de
trecere. Daca inceteaza dreptul de trecere proprietarul fondului aservit trebuie sa restituie despagubirea
din care se scade paguba suferita in raport cu durata efectiva de trecere. Dreptul de trecere este
imprescriptibil, el se stinge doar daca fondul dominant dobandeste un alt acces la calea publica.

6. Alte limite legale - situatii speciale care duc la limitarea dr. pt satisfacerea unor interese de ordin
public sau de ordin privat

- dreptul de trecere pt utilitati - proprietarul unui fond este obligat sa permita trecerea pe fondul sau a
conductelor de apa, de gaz, a canalelor, cabluri electrice sau alte instalatii sau materiale care au aceeasi
finalitate. Proprietarii fondurilor invecinate trebuie sa permita trecerea peste ori prin fondul sau oricaror
instalatii, conducte sau alte asemenea. Cel mai adesea acest drept este de interes public, fiind realizat in
beneficiul unor comunitati. Un asemenea demers in opinia noastra se poate face si in interes privat spre
exemplu in cazul regimului de coproprietate privata. Spre exemplu, o centrala termica bun comun
utilizat de doua sau mai multe fonduri, trebuie reparata iar atunci proprietarul pe terenul caruia se afla
amplasata centrala va trebui sa permita trecerea celuilalt sau a celorlalti coproprietari asupra bunului.
Aceasta situatie de trecere pentru realizarea lucrarilor ori instalatiilor, obliga doar daca trecerea prin alta
parte ar fi imposibila, periculoasa si foarte costisitoare ( sarcina probei ii revine proprietarului care va
beneficia de dr. de trecere). Proprietarul obligat sa permita trecerea are dr. la plata unei juste
despagubiri care va fi stabilita fie prin acordul partilor, fie de catre instanta.

- dreptul de trecere pt efectuarea unor lucrari - exista doua situatii de limitare cu privire la efectuarea
unor lucrari:

a) proprietarul unui fond trebuie sa permita folosirea acestuia pt efectuarea unor lucrari necesare
fondului invecinat
b) proprietarul unui fond este obligat sa permita vecinului accesul pe terenul sau pt a taia crengile
copacilor si culegerea fructelor.

- in ambele situatii acest drept este unul temporar care obliga pe cel care trece la despagubiri daca este
cazul . Acest dr. poate fi constiuit doar daca prin alta parte trecerea ar fi imposibila, periculoasa ori
costisitoare.

- dr. de trecere pt reintrarea in posesie - persoana pe fondul careia se afla un bun, trebuie sa permita
proprietarului bunului respectiv sa intre pe fondul sau pt a reintra in posesia bunului. Acesta trebuie sa
despagubeasca pt prejudiciile create pt a putea reintra in posesie precum si pt cele pe care le-a cauzat
bunul.

- starea de necesitate - cel care se afla intr-o stare de pericol iminenta poate folosi bunul altuia pt a se
apara cu obligatia de a despagubi pe proprietarul bunului. Proprietarul bunului folosit va primi fie
despagubiri fie o indemnizatie de la cel salvat. Cel care a cauzat sau favorizat pericolul nu va mai fi
indemnizat pt folosirea ori distrugerea bunului sau.

B. Limitele conventionale - proprietarul poate sa-si limiteze dr. sau prin acte juridice daca astfel nu
incalca ordinea publica si bunele moravuri. El poate consimti prin libera manifestare de vointa exprimata
prin acte juridice sa consimta la limitarea exercitiului al insasi atributelor pe care il confera dr. de prop.
Se ofera deobicei folosinta si o posesie aparenta a bunului intrucat titularul dezmembramintelor nu
poseda pt sine. Limitarea aceasta se realizeaza prin alte drepturi reale conferite de catre proprietar unei
alte persoane ( uz,uzufruct, abitatie, superficie, servitute).

1. Inalienabilitatea voluntara. Clauza de inalienabilitate - proprietarul in cadrul unui act juridic


translativ de proprietate poate introduce o clauza de inalienabilitate( acte inter vivos sau mortis causa).
Aceasta este o limitare a dispozitiei din care se interzice instrainarea unui bun pt o durata de cel mult 49
de ani daca exista un interes serios si nelegitim. Pentru ca o clauza de inalienabilitate sa fie valabila este
necesara indeplinirea mai multor conditii:

a) sa fie dispusa prin conventia partilor sau prin testament, astfel dobanditorul ca efect al contractului
incheiat are obligatia de a nu instraina bunul, la fel si beneficiarul testamentului.

b) trebuie sa existe un interes serios si legitim - spre exemplu dispunatorul vrea ca in urma actului
incheiat intre parti sa fie pe toata perioada un singur uzufructuar, prin urmare interzice celeilalte parti
contractante instrainarea uzufructului.

c) clauza este constituita pe un termen limitat ( cel mult 49 de ani, termenul incepand sa curga din
momentul dobandirii bunului)

In cazul in care aceasta clauza este inserata intr-un contract translativ de proprietate , ea trebuie supusa
formalitatilor de publicitate pt a fi opozabila tertilor. Daca clauza ar fi inserata intr-un testament, tertii
nu au cum sa o cunoasca => nu le-ar fi opozabila. Aceasta clauza nu va putea fi invocata impotriva celor
care au dobandit bunul sau impotriva creditorilor proprietarilor care s-au obligat sa nu-l instraineze
decat daca indeplineste toate conditiile de validitate amintite mai sus. Daca este prevazuta intr-un
contract cu titlu gratuit, ea este opozabila tuturor creditorilor dobanditorului ( actuali, viitori sau
anteriori actului de dobandire) => nu va putea fi urmarit de creditorii proprietarilor dobanditori.

Clauza de inalienabilitate in situatii speciale - exista situatii speciale, spre exemplu dobanditorul unui
bun se obliga ca la randul lui sa transmita dr. de prop. asupra acestuia catre o persoana determinata sau
chiar determinabila (primul copil care se va naste in familia dobanditorului). In categoria acestor tipuri
de conventii intra si antecontracte si au ca obiect transmiterea in viitor prin incheierea de contracte ale
dr. de prop. asupra unui bun mobil sau imobil, daca prin lege nu se prevede altfel.

- daca dobanditorul care a devenit proprietar al bunului afectat de o clauza de inalienabilitate decedeaza
bunul se transmite fie mostenitorilor legali, fie celor instituiti prin testament. Bunul nu s-ar putea
transmite decat in situatia in care el formeaza obiectul unei substitutii fidei comsiare, cel in cauza fiind
gratificat cu acest bun de a-l administra si a-l transmite la decesul sau unei persoane determinate sau
determinabile. Donatorul sau legatarul este fidei comisar fiind instituit printr-o substitutie fidei
comisara, ei au obligatia ca la decesul lor sa transmita bunul persoanei desemnate de catre dispunator.
Clauza de inalienabilitate devine opozabila tertilor doar prin indeplinirea formalitatilor de publicitate.
Daca aceasta cauza poarta asupra unui bun imobil, ea trebuie notata in cartea funciara. In cazul
bunurilor mobile care sunt afectate de o cauza de inalienabilitate dobandite de catre o persoana de rea
credinta , aceasta nu va putea invoca dobandirea dreptului prin posesia de buna credinta.

- Sanctiunile care intervin in cazul nerespectarii conditiilor sunt nulitatea clauzei si prin urmare nulitatea
intregului contract. Instrainatorul poate solicita rezolutiunea contractului daca este incalcata clauza de
inalienabilitate de catre debitorul sau. Se poate cere desfiintarea actului de instrainare subsecvent de
catre instrainator sau de catre tertul in beneficiul caruia a fost inserata aceasta clauza in caz de
nerespectare. Suntem in prezenta unei nulitati relative.

C. Limitele juridice - punerea in valoare a unor fonduri de catre proprietarii lor sau de catre titularii altor
drepturi asupra acestora conduce la crearea unor raporturi juridice sau de fapt intre titulari numite
raporturi de vecinatate. Limitele dr. de proprietate pot fi stabilite atat legal (din lege), fie conventional
( cu vointa partilor), fie judiciar(vointa judecatorului). Aceste limite judiciare vor fi stabilite de judecatori
in cazul in care nu exista nicio prevedere legala care se refera la continutul unei asemenea limite
tinandu-se cont de pastrarea echilibrului intre sferele de exercitare ale dr. de prop.

- prin raportare la principiul echitatii, incovenientele care ar putea sa apara ca urmare a unor raporturi
de vecinatate vor putea fi depasite prin vointa judecatorului. Instanta astfel poate sa-l oblige din
considerente de echitate pe cel care a cauzat inconveniente mai mari decat cele normale in cadrul
raporturilor juridice de vecinatate la plata unor despagubiri in folosul celui vatamat, iar atunci cand este
posibil la stabilirea situatiei anterioare. Spre exemplu cel care realizeaza unele lucrari pe terenul sau
produce pagube vecinului => instanta il obliga pe acesta la despagubiri. Daca prejudiciul insa este minor
in raport cu necesitatea sau utilitatea desfasurarii activitatii prejudiciabile de catre proprietar, instanta
poate incuviinta desfasurarea acelei activitati insa cel prejudiciat are dreptul la despagubiri.
Dreptul de proprietate publica

Este acel drept subiectiv conform art. 858 ce apartine statului, unitatilor sale administrativ teritoriale
asupra bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispozitie speciala a legii sunt de uz si de utilitate
publica cu conditia ca acestea sa fi fost dobandite prin unul dintre modurile prevazute de lege. In cazul
proprietatii publice, atributele dr. de prop. sunt exercitate in conditii specifice. Art. din CC 554 , al.2,
dispune ca "dispozitiile aplicabile dreptului de prop. privata se aplica in mod corespunzator si dr. de
prop. publica daca sunt compatibile cu acest drept" => afirmatia conforma careia exercitiul
prerogativelor dr. de prop. se regaseste intr-o forma specifica chiar si in cazul prop. publice este
indreptatita. Exista bunuri prop. publica prin natura lor si cele aflate in prop. publica prin destinatia legii.

- bunurile aflate in domeniul public prin natura lor sunt in folosinta publica => statul nu le poseda si nu le
stapaneste in mod direct si nemijlocit. Statul poate concesiona asemenea bunuri si obtine astfel venituri
din exploatarea lor. Statul nu poseda spatiu aerian insa vegheaza prin organele sale specializate la
respectarea lui pe ideea de suveranitate si poate obtine venituri de pe urma acestuia prin acordarea
autorizatiilor de survolare.

- bunurile proprietate publica prin destinatia legii pot fi de regula atat bunuri proprietate privata cat si
bunuri proprietate publica. Daca sunt prop. publica cel mai adesea sunt destinate folosintei sau punerii
in valoare pentru public (colectie de arta, colectie numismatica). In privinta unor asemenea bunuri,
statul exercita atributul posesiei si pe cel al folosintei deoarece se poate percepe o taxa pentru a fi
vazute, iar folosinta apare ca o delectare a spiritului. Locuintele de protocol sunt proprietate publica a
statului administrate de RA-APPS care asigura evidenta, conservarea si repararea acestora precum si
incasarea chiriei dar sunt destinate de a fi folosite de inalti demnitari ai statului ca resedinte oficiale.
Curtea Constitutionala intr-o decizie a statutat ca oricare ar fi forma proprietatii (publica sau privata) pe
continut vom gasit intotdeauna exercitiul celor 3 atribute chiar daca acestea se vor face in modalitati
specifice.

Subiectele dr. de proprietate publica - subiectele acestui drept sunt statul si unitatile administrativ
teritoriale. Faptul ca persoane juridice de dr. public primesc in administrare bunuri din domeniul public
sau ca le sunt concesionate asemenea bunuri nu le transforma in proprietari. Sunt bunuri proprietate
publica bogatiile de interes public ale subsolului, spatiu aerian, apele cu potential energetic valorificabil
de interes national, plajele, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului
continental precum si alte bunuri stabilite de legea organica. Aceste bunuri se afla exclusiv in
proprietatea statului si nu si al unitatilor administrativ teritoriale decat daca in temeiul unor legi
organice li se recunoaste calitatea de proprietar.

Caracterele juridice ale dreptului de prop. publica - dr. de prop. publica are un regim diferit fata de dr.
de prop. privata. Acestea sunt inalienabile, imprescriptibile si insesizabile.

- atributele dr. de prop. publica se exercita si de catre titularii dr. de prop. publica, oricare ar fi acestia in
mod exclusiv, absolut si perpetuu.
1. Dreptul de prop. publica este inalienabil - constitutia, legea fondului funciar 18/1991, legea
administratiei publice locale precum si NCC dispun ca bunurile prop. publica nu pot fi instrainate,
acestea fiind scoase din circuitul civil general. Aceasta inalienabilitate functioneaza atata timp cat
apartine domeniului public, daca el este trecut din domeniul public in domeniul privat al statului sau al
unitatilor sale administrativ teritoriale atunci bunul va putea fi instrainat in conditiile legii. Bunurile prop.
publica pot fi date in administrare ori concesionate, insa acestea apartin tot domeniului public nefiind
instrainate.

- orice lege care ar incerca sa inlature caracterul inalienabil al bunurilor prop. publica ar fi automat
neconstitutionala deoarece inalienabilitatea este prevazuta de constitutie.

2.Bunurile prop. publica sunt imprescriptibile - actiunea in revendicare cu privire la un bun prop.
publica este imprescriptibila . Atata timp cat dr. de prop. publica este imprescriptibil => el este
imprescriptibil atat extinctiv cat si achizitiv. El nu poate fi dobandit prin uzucapiune sau prin posesie de
buna credinta a bunurilor, prin ocupatiune iar fructele pe care aceste bunuri le produc nu pot fi
dobandite de catre posesorul de buna credinta al bunului frugifer.

3. Bunurile din domeniul public sunt insesizabile - din moment ce nu sunt in circuitul civil general => ca
sunt insesizabile adica nu pot fi urmarite de catre creditorii titularilor dr. de prop. asupra acestor
bunuri(stat si unitatile sale administrativ teritoriale) . Daca s-ar putea constitui garantii reale cum ar fi
gajul sau ipoteca sau ar putea forma obiect al executarii silite s-ar ajunge fie prin valorificarea lor(a
gajului si a ipotecii), fie in urma executarii silite la instrainarea lor catre terti, ceea ce legea nu permite.

Dreptul de administrare - bunurile prop. publica sunt incredintate prin acte administrative regiilor
autonome, prefecturilor, autoritatilor publice centrale si locale , precum si institutiilor publice de interes
national, judetean, orasenesc, comunal.

-se constitutie prin hotarare a guvernului, a consiliului judetean sau al consiliului local si desemneaza
titularii acelui drept care poate apartine regiilor autonome, autoritatilor administratie publice centrale
sau locale sau altor institutii publice de interes national, judetean ori local.

-raportul care se stabileste intre stat si beneficiarul dr. de administrare este unul de subordonare, iar
darea in administrare a bunurilor prop. publica se face prin acte administrative cu caracter individual nu
prin raporturi juridice de drept privat.

- incredintarea bunurilor prin acte juridice de dr. administrativ permit beneficiarilor sa aiba un
patrimoniu propriu pe baza caruia isi vor realiza scopurile pt care au fost infiintate si care va permite
acestora sa participe la circuitul civil potrivit capacitatii de folosinta si de exercitiu. Titularul dr. de
administrare poate folosi si dispune de bunul dat in administrare in conditiile stabilite de lege sau de
actul prin care s-a constituit acest subiect de drept. Cei care au constituit dreptul pot exercita un control
asupra modului in care titularii exercita dreptul de administrare.

Natura juridica a dr. de administrare - este un dr. opozabil erga omnes in raporturile de drept civil

- poate sa fie retras de autoritatea publica indrituita sa o faca


- organul care a decis constituirea dr. de administrare poate in conditiile legii si daca interesul public o
impune sa dispuna revocarea acestui drept. Intai se va revoca dr. de administrare ce apartine
beneficiarului dupa care se va dispune trecerea acestuia in patrimoniul unui alt titular, regia autonoma
ori institutie de stat de interes national sau de interes local. Titularii de drepturi de administrare nu pot
ca urmare a masurilor de redistribuire sa introduca o actiune in revendicare sau sa se foloseasca de
actiunile posesorii. In litigii statul este reprezentat de Ministerul Finantelor Publice, unitatile
administrativ teritoriale de catre consiliile judetene, de consiliul general al municipiului Bucuresti sau de
consiliile locale care au dat mandat scris in fiecare caz presedintelui CJ ori primarului.

Caracterele juridice ale dreptului de administrare - la fel ca si dr. de proprietate publica, dr. de
administrare este un dr. inalienabil, imprescriptibil si insesizabil. Bunurile prevazute de art. 136, al 3 din
Constitutie nu pot fi instrainate insa pot fi concesionate societatilor comerciale pe un termen stabilit
prin actul individual de reorganizare a regiei autonome in cauza. Acesta nu este susceptibil de
dezmembrare, la fel cum nici proprietatea publica nu este susceptibila de dezmembrare. Este un dr.
insesizabil deoarece o regie autonoma nu poate constitui niciun fel de garantie cu privire la bunurile
prop. publica aflate in administrarea sa , creditorii nu pot cere executarea silita asupra unor asemenea
bunuri.

Continutul dr. de administrare - titularul dr. de administrare poate folosi si dispune de bunul aflat in
administrare in conditiile stabilite de lege si daca este cazul de actul de constituire.

- posesia este elementul material al stapanirii bunului aflat in administrarea titularului sau si nu difera de
cel al titularului dr. de prop. publica ce apartine statului sau entitatilor sale teritoriale. Elementul
psihologic este corespunzator dr. de administrare si nu dr. de prop. publica pe baza caruia s-a format

- atributul folosintei permite titularului bunurilor sa-si realizeze scopurile pt care-si desfasoara
activitatea tinand seama de uzul si de utilitatea publica a bunurilor incredintate. Titularii pot culege
fructele produse in chip diferit dupa cum sunt regii autonome sau institutii publice. Regiile autonome
vor putea intrebuinta fructele pt a acoperi cheltuielile necesare activitatii lor si pt realizarea de
eventuale beneficii. Institutiile fiind finantate de la buget vor varsa la buget toate veniturile realizate.

- cu privire la dispozitie, NCC dispune ca dispozitia materiala poate fi exercitata si prin culegerea unor
producte derivate ale bunului aflat in administrare daca natura bunului si actul de constituire permit
aceasta. Ei nu au dr. de dispozitie juridica ci numai dispozitie materiala revocarea dr. de administrare.

- dreptul este opozabil tuturor subiectelor de drept insa nu si organelor de stat care l-au constituit,
acestia putandu-l revoca pt a da in administrare bunul prop. publica unui alt subiect de drept.

-stingerea acestui dr. are loc odata cu incetarea dr. de prop. publica asupra unui anumit bun sau prin
actul de revocare emis in conditiile legii daca interesul public o impune de organul care l-a constituit.
Spre deosebire de dr. de prop. publica, dr. de administrare nu este un dr. perpetuu. Revocarea este un
act administrativ unilateral al organului de stat competent care nu necesita acordul titularului dr. de
administrare cum era prevazut in vechea lege.
Concesionarea bunurilor prop. publica - Constitutia +NCC , precum si alte acte normative
reglementeaza posibilitatea concesionarii bunurilor prop. publica a statului sau a entitatilor sale
teritoriale. Au fost date doua ordonante de urgenta ce reglementeaza regimul concesiunilor de bunuri
prop. publica => distingem intre regimul juridic al concesiunii bunurilor prop. publica si cel al
contractelor de concesiune , de lucrari publice si de servicii publice. Aceste doua ordonante au ca scop
asigurarea desfasurarii operatiunilor economice, administrative si juridice privitoare la concesiunea intr-
un cadru concurential specific uniunii europene.

Notiunea si efectele contractului de concesiune de bunuri prop. publica - contractul de concesiune este
definit de OUG 54/2006: contract incheiat in forma scrisa prin care o autoritate publica numita
concedent transmite pe o perioada determinata unei alte persoane numita concesionar dreptul si
obligatia de exploatare a unui bun proprietate publica in schimbul unei sume de bani numita redeventa.
Pot fi concesionate bunurile enumerate in Constitutie si in alte reglementari legale privitoare la prop.
publica. Calitatea de concedent o au ministerele sau alte organe ale administratiei publice centrale,
consiliile judetene, consiliile locale, consiliul general al municipiului Bucuresti sau institutiile publice de
interes local. Concesionar poate orice persoana fizica sau juridica, romana sau straina iar contractul va fi
incheiat in conformitate cu legea romana. Redeventa se stabileste de catre ministerele de resort, ori de
alte organe de specialitate ale administratiei publice centrale ori locale si va deveni venit al bugetului de
stat sau al bugetului local => este un contract cu titlu oneros. Durata contractului de concesiune nu
poate depasi 49 de ani de la data semnarii lui, insa poate fi prelungita cu acordul de vointa al partilor.
Sub concesiune este interzisa cu exceptia situatiilor prevazute de ordonanta, iar contractul trebuie
incheiat in forma scrisa ad validitatem.

Procedura incheierii si continutului contractului de concesiune - toate acestea sunt supuse conditiilor
prevazute de lege. Ordonanta 54/2006 cuprinde reglementari privitoare la incheierea contractului de
concesiune, atribuirea contractului de concesiune( care poate fi facuta in urma unei negocieri sau a unei
licitatii), continutul contractului de concesiune , modul in care se intocmeste dosarul concesiunii precum
si dispozitiile aplicabile in materia controlului.

- in continutul contractului de concesiune trebuie precizat in mod distinct categoriile de bunuri ce pot fi
utilizate de concesionar in derularea concesiunii respective. Exista doua tipuri de bunuri: cele de retur ce
au facut obiectul concesiunii si care vor reveni de plin drept gratuit si libere de orice sarcini
concedentului si bunuri proprii ale concesionarului care raman in proprietatea acestuia.

- concesionarul poate efectua orice acte materiale sau juridice necesare exploatarii bunului, insa el nu
poate instraina si nici nu poate greva bunul dat in concesiune si nici bunurile destinate ori rezultate din
realizarea concesiunii. Concesionarul dobandeste fructele si productele bunului concesionat.
Concesionarul are obligatia de a asigura exploatarea eficienta in mod continuu si permanent a bunurilor
proprietate publica ce fac obiectul concesiunii.

- dreptul de concesiune este opozabil erga omnes


Asemanari si deosebiri intre dr. de concesiune si dr. de administrare - ambele sunt dr. reale cu
sorgintea in dr. de prop. publica si constituie modalitati specifice de exercitare a acestui drept. Niciunul
dintre cele doua dr. nu constitutie dezmembrare a dr. de prop. publica

- ca deosebire dr. de administrare poate apartine numai unor subiecte de drept public, in timp ce dr. de
concesiune poate apartine numai unor subiecte de dr. privat. Dreptul de administrare se naste ca
urmare a unui act administrativ de autoritate emis de organul de stat competent, pe cand cel de
concesiune se naste pe baza unui contract incheiat intre concedent si concesionar. Titularul dr. de
administrare poate sa posede, sa foloseasca si in anumite limite chiar sa dispuna de bunul pe care il
administreaza in timp ce concesionarul doar poseda si foloseste bunul in scopul stabilit de parti prin
contract. Dreptul de administrare este perpetuu si inalienabil pe cand cel de concesiune este temporar si
inalienabil.

Incetarea contractului de concesiune -contractul de concesiune poate sa inceteze prin ajungerea la


termen cand inceteaza de drept afara de situatia prelungirii lui prin acordul partilor printr-o perioada de
cel mult jumatate din durata sa initiala

- insa contractul de concesiune poate fi denuntat unilateral de catre concedent atunci cand interesul
national sau local o impune cu obligatia de a despagubi in prealabil pe concesionar, cuantumul
despagubirilor se poate stabili prin intelegerea partilor sau de catre instanta de judecata.

- daca concesionarul nu-si indeplineste obligatiile contractuale, contractul poate fi reziliat unilateral de
concedent cu obligarea concesionarului la plata de despagubiri pt prejudiciul suferit de concedent. La fel
si concesionarul poate sa rezilieze contractul ca urmare a neindeplinirii obligatiilor contractuale asumate
de catre concedent.

- contractul inceteaza prin disparitia obiectului concesiunii dintr-o cauza de forta majora sau prin
renuntare atunci cand concesionarul nu poate sa exploateze din motive obiective bunul , situatie in care
nu datoreaza despagubiri.

Modalitatile juridice ale dr. de prop.

- de regula dr. de prop. apartine unui singur titular, insa exista si situatii cand prop. asupra unui bun sau
asupra unei mase de bunuri ca universalitate sa apartina mai multor titulari. Dr. de prop. poate fi
dobandit printr-un act juridic lovit de nulitate relativa sau afectat de o conditie suspensiva => dr. de
prop. este afectat de modalitati

- in dr. roman sunt cunoscute urmatoarele modalitati ale dr. de prop. : prop. rezolubila, anulabila si
comuna. In cazul prop. rezolubile si al celei anulabile nu exista o exercitare efectiva a atributelor dr. de
prop. a mai multor persoane asupra unui singur bun, mai degraba exista vocatia unei asemenea
exercitari, in cazul prop. comune prerogativele dr. de prop. se exercita concomitent de catre mai multi
titulari asupra aceluiasi bun sau asupra aceleasi mase de bunuri.

A. Proprietatea rezolubila - dr. de prop. poate fi instrainat printr-un act juridic incheiat sub o conditie
rezolutorie. Cand conditia rezolutorie se implineste aceasta determina desfiintarea obligatiei; ea nu
suspenda executarea obligatiei. Dr. de prop. transmis sub o conditie rezolutorie pt ca are o existenta
nesigura (daca nu se indeplineste conditia) trebuie restituit bunul. Astfel transmitatorul are un dr. de
prop. supus conditiei suspensive, iar dobanditorul are un dr. de prop supus conditiei rezolutorii; in cazul
in care se indeplineste conditia transmitatorul redevine prop. al bunului insa daca aceasta nu se
implineste dr. de prop. al dobanditorului se consolideaza retroactiv.

- proprietatea poate apare ca rezolubila in temeiul legii, spre ex. in cazul donatiei incheiata intre soti insa
aceasta va putea fi revocata numai in timpul casatoriei.

- in cazul implinirii conditiei rezolutorii dr. de prop. al acestuia se desfiinteaza + desfiintarea dr. reale
constituite asupra bunului cu efect retroactiv.

B. Proprietatea anulabila - prop. este anulabila daca actul juridic translativ de prop. prin care s-a
transmis bunul este lovit de nulitate relativa. Acest act poate fi confirmat de cel care poate invoca
nulitatea, fie prin executare, fie prin invocarea nulitatii in termenul general de prescriptie de 3 ani. Prin
confirmare dr. de prop. al dobanditorului se consolideaza cu efect retroactiv. Astfel pana la confirmarea
actului juridic anulabil suntem in prezenta a doi titulari ai dr. de prop. asupra aceluiasi bun care au insa
calitati diferite.

C. Proprietatea comuna - pana la intrarea NCC in vigoare nu a existat o def. , o reglementare unitara si
coerenta a prop. comune. NCC ne permite sa deducem caracteristica esentiala a prop. comune, astfel
din moment ce prop. privata poate avea mai multi titulari => ei exercita concomitent atributele dr. de
prop.=> prop. comuna este o modalitate a dr. de prop. ce se caracterizeaza prin faptul ca dr. de prop.
apartine concomitent mai multor titulari iar acestia exercita concomitent atributiile conferite de dr. de
prop.

Formele prop. comune - NCC dispune ca formele prop. comune sunt

a) coproprietatea( prop. pe cote parti)

b) prop. in devalmasie

- in cazul coprop. comune titularii dr. de prop. asupra unui bun detin o cota parte ideala si abstracta din
dr. de prop. asupra bunului. In cazul prop . devalmase bunul apartine mai multor titulari fara a fi impartit
in cote. Titulari ai dr. de prop. comuna in devalmasie pot fi numai persoane fizice, iar in cazul prop.
comune proprietatea privata poate apartine oricarui titular(stat, unitati administrativ teritoriale, pers.
fizice, juridice etc.) Si alte dr. pot face obiect al coproprietatii.

A. Prop. comuna pe cote parti - bunul care este nefractionat in materialitatea sa insa apartine mai
multor titulari care au o cota parte ideala si abstracta din dr. de prop. asupra bunului respectiv . Niciunul
dintre titularii dr. de prop. nu este proprietar exclusiv al unei parti materiale din bun. Daca ar fi asa
inseamna ca fiecare parte ar apartine in exclusivitate unui prop. => suntem in prezenta unei prop.
exclusive.
- fiecare prop. este titular exclusiv asupra cotei parti ideale si abstracte din dr. de prop. asupra bunului ->
bunul nu este fractionat in materialitatea lui ci doar dr. asupra bunului

- NCC dispune ca titularul unei cote parti ideale si abstracte poate dispune in mod liber de aceasta parte
in lipsa de stipulatie contrara. Cota parte se exprima printr-o fractie 1/2, 3/4 sau printr-un procent 50,
28% . NCC dispune ca aceste cote parti ale proprietarilor sunt prezumate a fi egale pana la proba
contrara, insa aceasta prezumtie este relativa deoarece poate fi rasturnata prin orice mijloc de
proba(exceptie daca bunul aflat in coproprietate a fost dobandit prin act juridic, proba cotelor diferite va
putea fi facuta doar prin inscrisuri). Daca actul juridic prin care s-a dobandit coproprietatea asupra unui
bun contine mentiuni clare privitoare la determinarea cotelor parti, atunci prezumtia de egalitate
ramane inutila si inoperanda.

Prezumtia de coproprietate - exista o alta prezumtie relativa in NCC care dispune ca daca mai multe
persoane stapanesc un bun in comun, atunci este vorba de coprop. pana la proba contrara. Aceasta
prezumtie este fundamentata in dispozitiile din NCC care se refera la posesie, in sensul ca posesorul unui
bun este prezumat a fi proprietarul bunului astfel daca mai multe persoane exercita in comun posesia
asupra unui bun ele sunt prezumate a fi coproprietarii bunului respectiv. Cei care stapanesc bunul
trebuie sa se comporte ca adevarati coproprietari ai bunului si nu ca persoane ce stapanesc pentru altul
adica detentori precari.

- fiecare coproprietar este considerat a fi detentor precar fata de cotele parti din bun ce revin celorlalti
coproprietari, insa prin posesie utila care conduce la dobandirea dr. de prop. prin uzucapiune ei devin
proprietari asupra intregului bun.

Coproprietatea prin indiviziune - coproprietatea are ca obiect un bun individual in timp ce indiviziunea
are ca obiect o universalitatea de bunuri, proprietatea pe cote parti este o modalitate a dr. de prop. pe
cand indiviziunea este o modalitatea a patrimoniului. Fiecare proprietar aflat in regim de coproprietate
sau de indiviziune detine o cota parte abstracta din drept, bunul nefiind fractionat in materialitatea sa.

- in vechiul cod civil nu era reglementata clar notiunile generale de prop. comuna si de indiviziune au
fost mai degraba opera practicii judiciare si a literaturii de specialitate, principiile enuntate in materia
succesiunilor unde se intalneau cel mai des cazuri de prop. pe cote parti sau de indiviziune

- dispozitiile noului cod instituie un regim unitar si coerent al prop. comune in dr. nostru civil.

Felurile prop. comune pe cote parti - dpdv al duratei exista :

a) prop. comuna pe cote parti ( coproprietate) obisnuita sau temporara

b) coprop. fortata care nu poate inceta prin partajul judiciar numai daca partajul se face prin buna
invoiala.

Coprop. obisnuita - de regula exista coproprietate cu un caracter temporal( coprop. obisnuita), cea
fortata fiind exceptia de la regula.
- aceasta apare ca o consecinta a mostenirii atunci cand defunctul lasa fiecarui mostenitor o cota parte
din dreptul asupra bunurilor ce intra in masa succesorala. Ea mai poate rezulta si dintr-un contract prin
care s-a dobandit in comun un lucru, dintr-o coposesiune ce a avut ca efect dobandirea prin uzucapiune.

Drepturile copartasilor la coprop. obisnuita - coproprietarul poate dispune liber de cota sa parte.
Niciunul dintre coproprietari nu are un drept exclusiv asupra unei parti din materialitatea bunului ce are
un drept exclusiv asupra cotei parti ideale din drept. Orice act ce priveste materialitatea bunului trebuie
incheiat cu acordul tuturor coproprietarilor.

- fiecare coproprietar poate folosi bunul comun atata timp cat nu schimba destinatia bunului si nu aduce
drepturilor celorlalti coproprietari.

- prin toleranta celorlalti coproprietari, folosinta poate fi exercitata chiar si de un singur coproprietar
fiind o simpla situatie de fapt. In cazul in care un coproprietar exercita folosinta exclusiva a bunului
impotriva vointei celorlalti coproprietari el poate fi obligat la plata unei despagubiri. Daca coproprietarul
exercita folosinta exclusiva a bunului fara acordul celorlalti coproprietari atunci el savarseste un delict
civil => intervine raspunderea civila delictuala. Instanta poate dispune partajarea folosintei bunului
comun daca coproprietarii nu ajung la un acord. Partajarea se face fie prin impartirea utilizarii bunului
pe anumite parti din el, fie prin esalonarea folosintei lui in timp de catre toti coproprietarii. Se pot culege
fructele pe care le produce dar trebuiesc suportate cheltuilelile cu privire la intretinerea, conservarea si
administrarea bunului.

Culegerea fructelor bunului comun -conform dispozitiilor NCC, atat fructele cat si productele se
dobanesc de coproprietari proportional cu cota lor parte din dreptul de prop. asupra bunului comun

- in cazul in care un singur coproprietar suport cheltuielile cu privire la producerea si culegerea fructelor,
el are dreptul sa solicite celorlalti coproprietari in proportie cu cotele lor parti din bun restituirea
cheltuielilor. In cazul in care un singur coproprietar culege fructele produse de catre bunul comun,
acestea vor face parte din masa partajabila fiind considerate bunuri comune tuturor proprietarilor daca
se indeplinesc doua conditii si anume: ele sa existe in patrimoniul coprop. care le-a cules iar aceste
fructe sa fie identificate in mod distinct in patrimoniul acestuia. Daca aceste fructe nu mai exista, ceilalti
au dr. la despagubiri proportional cu cota lor parte, exceptie facand cele care au pierit in mod fortuit.
Actiunea trebuie introdusa in termenul general de prescriptie.

Repartizarea beneficiilor si a sarcinilor intre coproprietari - conform NCC coproprietarii vor imparti
beneficiile si vor suporta sarcinile coproprietatii proportional cu cota lor parte din drept.

Situatia actelor juridice privitoare la bun comun in reglementarea NCC - principiile NCC privitoare la
actele de administrare si de dispozitie se vor aplica numai actelor juridice incheiate dupa intrarea in
vigoare a codului.

- actele juridice de conservare sunt cele care inlatura primejdia pierderii unui bun sau a unui drept dintr-
un anumit patrimoniu( intreruperea unei prescriptii, indeplinirea formalitatilor de publicitate etc.)
- actele de administrare si cele de dispozitie nu sunt definite expres in noul cod insa se face referire la
acestea. Cu privire la actele de conservare in materia coproprietatii trebuie retinut ca fiecare
coproprietar poate face asemenea acte fara acordul celorlalti.

A. Actele de administrare - sunt acte juridice din care se urmareste punerea in valoare a unui bun fara a-i
schimba destinatia sa obisnuita. Aceste acte (inchirierea, cesiunea de venituri imobiliare etc.) pot fi
facute numai cu acordul coproprietarilor ce detin majoritatea cotelor parti din dreptul de prop. asupra
bunului respectiv. Daca prin aceste acte se limiteaza posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul
comun in raport cu cota sa parte, ori daca acestea impun coproprietarului o sarcina excesiva raportat la
cota sa parte sau la cheltuielile suportate de catre ceilalti coprop. nu vor putea fi incheiate decat cu
acordul acestuia din urma. NCC permite coproprietarilor interesati sa introduca o actiune in instanta prin
care sa solicite ca instanta sa suplineasca acordul coproprietarului care sa afla in imposibilitate de a-si
exercita vointa sau care se opune in mod abuziva la efectuarea unui act de administrare indispensabil
mentinerii utilitatii ori valorii bunului.

B. Actele de dispozitie - prin asemenea acte se instraineaza un bun sau un drept asupra bunului, se
greveaza cu dr. reale cum ar fi dezmembramintele sau se constitutie garantii reale (gaj si ipoteca).
Pentru a se incheia asemenea acte este necesar acordul tuturor coproprietarilor. Chiar si unele acte de
administrare au fost asimilate actelor de dispozitie ( cele care depasesc durata de 3 ani cum ar fi
inchirierea sau cesiunea de venituri imobiliare) fie ca acestea sunt cu titlu oneros sau gratuit.

- in conceptia noului cod, partajul are efecte numai pt viitor iar acestea se produc din momentul
realizarii sale pe cale voluntara sau la data ramanerii definitive a hotararii judecatoresti prin care s-a
efectuat partajul. Astfel actele juridice efectuate cu nerespectarea regulilor enuntate de codul civil vor fi
inopozabile coproprietarului care nu a consimtit la incheierea actului, el este un tert fata de acel act si el
va putea ignora. Sanctiunea care intervine este inopozabilitatea fata de coproprietarii care nu si-au dat
acordul, iar inopozabilitatea va putea fi invocata de catre cei care nu si-au dat acordul la incheierea
actului respectiv. Coproprietarul care nu si-a dat acordul cu privire la incheierea unui act juridic de
dispozitie poate introduce actiunile posesorii impotriva tertului dobanditor. Restituirea posesiei se face
in folosul tuturor coprop. , iar cei care care au participat la incheierea actului vor trebui sa acorde daune
interese celorlalti; prejudiciul trebuie dovedit de coproprietarul lipsit de folosinta bunului. Daca nu se
introduce in termenul de 1 an o actiune posesorie, coprop. are la indemana o actiune in revendicare.

Actiunile in justitie - cea mai importanta actiune pe care o pot introduce coproprietarii este aceea a
actiunii in revendicare. Conform NCC, fiecare coproprietar poate sta singur in justitie indiferent de
calitatea procesuala in orice actiune privitoare la coproprietate. Astfel coprop. pot avea atat calitate de
parati cat si de reclamanti. In conceptia NCC, actiunea in revendicare poate fi privita ca un act de
conservare a bunului deoarece se urmareste reintoarcerea lui in patrimoniul coproprietarilor
proportional cu cota parte a fiecaruia. In cazul introducerii unei actiuni de catre un coprop. impotriva
altui coproprietar , aceasta va profita tuturor coprop. In cazul in care unul dintre coprop. apare in
calitate de parat in cadrul unui proces, hotararea nu va fi opozabila celorlalti coprop. Daca actiunea a
fost introdusa numai de unul dintre coprop., paratul coprop. poate cere instantei introducerea in cauza
a celorlalti coprop. in calitate de reclamanti.
Contractele de administrare ale coprop. - normele care reglementeaza regimul juridic al coprop. pe
cote parti au caracter supletiv => coproprietarii pot deroga de la ele printr-un contract de administrare a
coprop. incheiat cu acordul tuturor coproprietarilor. In cazul in care unul dintre coproprietari denunta
contractul de administrare, acesta isi inceteaza existenta ramanand a fi aplicabile regulile prevazute de
textele de la care s-a derogat. Daca exista bunuri imobile in coproprietate, este obligatoriu ca actul de
administrare a coproprietatii si declaratiile de denuntare a acestora sa fie notate in cartea funciara la
cererea oricaruia dintre coproprietari.

B. Coproprietatea fortata - exista dincolo de vointa coproprietarilor

- are ca obiect bunuri care prin natura ori prin destinatia lor pot fi folosite de mai multi coprop.

- coprop. fortata in conceptia NCC poate inceta in conditii strict determinate prin partajul voluntar

- in coprop. fortata sunt bunuri accesorii pe langa alte bunuri considerate a fi principale, bunuri care se
afla in proprietate exclusiva. Suntem in prezenta a doua drepturi de prop. distincte :

1. Dr. de prop. exclusiva ce apartine fiecarui prop. asupra bunului principal

2. Coprop. fortata asupra bunurilor accesorii bunului principal, drept ce apartine tuturor coprop. Fiecare
coprop. este titular exclusiv asupra cotei parti ideale si abstracte din dreptul sau. Spre deosebire de
coprop. obisnuita in coprop. fortata nu se poate instraina cota parte ideala si abstracta din drept in mod
separat ci numai odata cu instrainarea bunului principal aflat in prop. exclusiva.

- obiectul coprop. fortate poarta asupra unor bunuri imobile, accesorii care nu pot fi impartite si pot fi
folosite de mai multi proprietari. Dreptul de prop. fortata nu se va putea transmite decat atunci cand se
transmite dr. de prop. asupra bunului principal.

Cazurile de coprop. fortata - se afla in coprop. fortata urmatoarele categorii de bunuri:

a) partile comune a unor imobile

b) despartiturile comune

c) bunurile asupra carora se exercita prop. periodica

d) bunurile care constitutie amintiri de familie

e) coproprietatea lucrurilor comune necesare sau utile pt folosirea a doua imobile vecine

f) coproprietatea lucrurilor comune care pot fi utilizate de doua sau mai multe fonduri ( centrala termica
care deserveste doua sau mai multe cladiri, drum comun intr-un cartier de locuinte).

Drepturile si obligatiile coproprietarilor - NCC determina drepturile si obligatiile coproprietarilor:


-fiecare coproprietar poate folosi bunul comun cu conditia ca destinatia bunului sa nu se schimbe si
exercitarea folosintei sa fie permisa si celorlalti coproprietari

- dreptul asupra bunului accesoriu poate fi exercitat doar daca coproprietarul exercita dreptul de
dispozitie asupra bunului principal deoarece bunul accesoriu urmeaza soarta bunului principal. Fiecare
coprop. are obligatia de a intretine si conserva bunul comun proportional cu cota parte din drept, in
cazul unui bun cu caracter accesoriu cota parte se stabileste in functie de intinderea bunului principal

Coproprietatea asupra partilor comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente - conform
NCC daca intr-o cladire exista spatii cu destinatie de locuinta ori cu alta destinatie, spatii ce au
proprietari diferiti inseamna ca suntem in prezenta unei coproprietati fortate cu privire la acele parti din
cladire sau spatii care nu pot fi folosite decat in comun. Aceste parti comune sunt bunuri accesorii in
raport cu spatiile locative considerate a fi bunuri principale.

- aceste bunuri "parti comune" sunt destinate folosirii spatiilor ce constituie locuinte ori spatii cu o alta
intrebuintare ce apartin unor prop. diferiti. Ele pot fi folosite numai in comun si au un caracter accesoriu
fata de bunul principal pe care il reprezinta spatiile locative.

- sunt coprop. fortata toate partile dintr-un condomniu care nu sunt apartamente sau spatii cu o alta
destinatie decat cea de locuinta. Fiecare proprietar are o cota parte indiviza din prop. comuna.

Partile comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente - sunt acele parti( bunuri accesorii)
care sunt destinate intrebuintarii bunului asupra caruia o persoana are prop. exclusiva( bunul principal),
in acest caz apartamentul. Sunt parti comune suprafata construita cat si cea neconstruita necesara
asigurarii normalei exploatari a cladirii. Sunt parti comune : fundatia, curtea interioara, structura si
structura de rezistenta, acoperisul, terasele, scarile si casa scarilor, pivnitele, holurile, centralele termice
proprii si ascensoarele, instalatiile, canalele pluviale, insa anumite bunuri pot deveni parti comune ale
cladirii cu mai multe etaje prin vointa partilor sau potrivit legii se afla in folosinta comuna => prin lege
sau prin vointa partilor pot fi fie scoase fie introduse unele bunuri din categoria partilor comune .

- exista si situatii speciale de coprop. fortata. Cosurile de fum si de aerisire, spatiile pt spalatorii si
uscatorii sunt considerate a fi parti comune pt cei care utilizeaza aceste utilitati in conformitate cu
proiectul cladirii => cei care nu utilizeaza nu sunt coproprietari insa consideram ca se poate realiza o
intelegere intre coproprietari prin care si ceilalti pot folosi utilitatile respective chiar daca prin proiectul
cladirii ele nu au fost destinate pt a servi si folosi si celorlalte spatii.

- un coproprietar sau mai multi au posibilitatea de a folosi in mod exclusiv bunurile comune daca nu
lezeaza dr. celorlalti coproprietari asupra bunurilor. Acest lucru se poate face doar cu acordul celorlalti
coproprietari, iar decizia trebuie sa fie acordata cu o dubla majoritate de 2/3 iar in cazul in care exista o
asociatie de locatari decizia va fi adoptata de catre adunarea generala a coproprietarilor cu aceeasi
dubla majoritate.

Drepturile si obligatiile coproprietarilor - fiecare coproprietar poate folosi atat spatiul care constitutie
bunul principal cat si partile comune fara a aduce atingere dr. celorlalti proprietari si fara a schimba
destinatia cladirii, fie in baza unui acord de asociere fie conform legii. De regula folosirea partilor
comune se face in conditiile stabilite prin acordul de asociere , iar daca nu exista o astfel de asociatie
proprietarii pot sa se inteleaga intre ei cu privire la modul de folosire al partilor comune insa fara a
schimba destinatia cladirii.

- cheltuielile se suporta de fiecare coprop. proportional cu cota sa parte din bunul comun . Daca anumite
parti sunt folosite doar de catre un numar redus de coprop. atunci ei sunt obligati sa suporte aceste
cheltuieli de intretinere, reparare si exploatare.

- proprietarii in temeiul NCC au obligatia sa asigure intretinerea spatiului ce constitutie bunul principal
aflat in prop. lor exclusiva pt a pastra cladirea in stare buna. Ei au obligatia de a permite accesul in
locuinta pt a se efectua lucrarile necesare conservarii cladirii si a intretinerii partilor comune. Accesul se
face dupa un preaviz de 5 zile iar cel care il face este un delegat al asociatiei atunci cand este absolut
necesar sa se inspecteze, sa se repare sau sa se inlocuiasca elemente din prop. comuna la care se poate
avea acces numai din respectivul apartament sau spatiu, exceptie facand situatiile de urgenta. In cazul
unor stricaciuni ca urmare a unei asemenea interventii prop. are dr. de a fi despagubit de catre asociatia
de locatari sau de catre prop. in interesul caruia s-a efectuat lucrarea.

- daca cladirea este distrusa in proportii mai mari de jumatate din valoarea ei, oricare coprop. poate sa
solicite vanzarea la licitatie publica a terenului si a materialelor de constructii aflate in stare de
intrebuintare. Daca distrugerea este mai mica de jumatate din valoarea cladirii toti coprop. trebuie sa
contribuie la refacerea partilor comune iar cei care refuza trebuie sa cedeze cotele lor parti din dreptul
de coprop. comuna.

Incetarea destinatiei folosintei comune - proprietatea comuna poate inceta ca urmare a distrugerii
cladirii ca urmare a unei exproprieri pt utilitate publica etc. Coproprietatea fortata poate inceta si ca
urmare a unui partaj voluntar insa aceste situatii sunt rare ( daca terenul pe care este amplasat
constructia depaseste suprafata normala a unei curti, portiunea care depaseste suprafata normala a
unei curti poate fi impartita, podul constructiei in care se afla proprietatea exclusiva a doi proprietari
dau posibilitatea impartirii lui).

- coproprietatea fortata poate inceta atunci cand inceteaza destinatia folosintei comune, practic
incetarea scopului esential care a condus la stabilirea acestei coproprietati. Acest lucru se hotaraste cu
acordul tuturor coproprietarilor dobandind regimul juridic al coproprietatii obisnuite. Partea de imobil
care rezulta din incetarea destinatiei comune se inscrie in cartea funciara.

Coproprietatea fortata asupra lucrurilor comune necesare sau utile pt folosirea a doua fonduri
invecinate - potecile, izvoarele care servesc pt folosirea a doua mobile invecinate, fantanile. Chiar daca
se afla pe linia despartitoare dintre cele doua proprietati, sunt coproprietate fortata ce ii are ca titulari
pe proprietarii exclusivi ai imobilelor invecinate.

Coproprietatea asupra despartiturilor comune - sunt acele lucrari ce separa doua sau mai multe fonduri
apartinand unor prop. diferiti . In aceasta categorie intra zidul comun, santul comun si gardul comun
- zidul comun - ingradirile pot fi privative(exclusive) sau in coproprietate( comune). Ingradirea comuna
este cea care ridicata la limita extrema a celor doua fonduri este coproprietatea celor doi vecini, fie de la
origini fie ca a fost la inceput privativa dupa care cel care a construit-o a cedat coproprietatea
proprietarului vecin. In opinia generala ambii proprietari au drepturi asupra zidului. Aceasta despartitura
comuna poate fi dobandita fie printr-o conventie, fie printr-un act unilateral. Prin conventie cei doi pot
conveni la construirea unui zid contribuind la comun sau cel care are proprietate exclusiva asupra zidului
poate ceda celuilalt prin vanzare sau donatie coproprietatea. Prin act unilateral un vecin poate impune
celuilalt transformarea zidului in proprietate comuna platind jumatate din valoarea zidului si jumatate
din valoarea locului pe care s-a cladit zidul. Ei se pot folosi de zid in mod liber insa nu ii pot schimba
destinatia de zid comun. Destinatia este dubla:

a) ingradeste fondurile => nu se poate deschide in zid fereastra sau deschizatura

b) constitutie un suport prin urmare se pot sprijini pe zid constructii, se pot infige grinzi, se poate inalta
insa unele dintre aceste drepturi necesita consimtamantul celuilalt proprietar.

- oricare dintre coproprietari poate sa inalte zidul pe cheltuiala lui exclusiva iar intretinerea partii
inaltate ii revine tot lui. Intretinerea zidului se va face la comun, obligatie de la care cei doi nu se pot
sustrage decat prin abandonul dreptului asupra zidului in integralitate sau numai a unei portiuni din zid
care trebuie reparata( abandonul este interzis cand zidul sustine pe partea sa o constructie) sau atunci
cand stricaciunile s-au produs prin fapta culpabila a prop. insusi.

- santul comun si gardul comun -

Santul, zidul precum si orice alta despartitura sunt prezumate a fi in prop. comuna a vecinilor afara de
cazul in care rezulta contrariul din titlul de prop. dintr-un semn de necomunitate ori daca proprietatea
comuna nu a devenit prop. exclusiva prin uzucapiune. Despartiturile au un caracter de bunuri accesorii
pe langa bunul principal => coprop. fortata ce are ca titulari proprietarii exclusivi ai fondurilor invecinate.
Ele nu pot fi instrainate ori ipotecate decat odata cu instrainarea sau ipotecarea fondului principal.

- ca semn de necomunitate in cazul zidului este acela cand culmea zidului este dreapta si perpendiculara
spre un fond si inclinata spre celalalt, proprietar exclusiv fiind cel pe fondul caruia este inclinata coama
zidului. In cazul santurilor semnul de necomunitate este pamantul care a rezultat din saparea lui si care
este aruncat pe partea unde se afla proprietatea. Aceste prezumtii sunt relative, putand fi rasturnate
prin proba contrarie.

- vecinul il poate obliga pe celalalt proprietar la fondului invecinat sa contribuie la construirea unei
despartituri comune.

- inaltimea zidului comun nu trebuie sa depaseasca 2 metri in lipsa unor reguli de urbanism ori a
obiceiului locului

Cheltuielile de intretinere si reparare a despartiturilor comune; dobandirea coproprietatii asupra


despartiturilor - toti coproprietarii sunt obligati sa suporte cheltuielile de intretinere si de reparare a
despartiturilor proportional cu dr. fiecaruia din acestea. Refuzarea participarii se poate face numai prin
renuntarea la dr. sau asupra despartiturii, moment in care acest drept este radiat din cartea funciara.
Renuntarea se face printr-un act juridic unilateral cu titlu gratuit incheiat in forma autentica. Nu se poate
sustrage de la reparatii coproprietarul care are o constructie ce se sprijina pe zidul comun sau trage un
folos din exploatarea despartiturii. Se pot sprijini constructii sau pot fi instalate grinzi in zidul comun cu
obligatia de a pastra o distanta de 6 cm pt ca celalalt coprop. sa-si poate exercita in acelasi mod dr.
asupra despartiturii. Orice coproprietar poate dobandi drept de prop. asupra unei despartituri prin
obligarea celuilalt coprop. care are drept de coprop. exclusiva la vanzare ce trebuie incheiata in forma
autentica, acesta trebuind sa plateasca jumatate din valoarea materialelor si a manoperei.

Coproprietatea fortata asupra bunurilor comune afectate utilizarii a doua sau mai multe fonduri - in
categoria aceasta intra centralele termice sau alte instalatii care deservesc doua sau mai multe cladiri,
un drum comun intr-un cartier de locuinte ori alte asemenea.

- au caracter accesoriu si se aplica regimul juridic asemanator coproprietatii fortate asupra partilor
comune din cladirile cu mai multe etaje sau apartamente

Coproprietatea fortata asupra bunurilor ce constituie bunuri de familie - intra in aceasta categorie :
corespondenta, arhivele, decoratiile, armele de colectie, portretele de familie, documente precum si
alte bunuri cu semnificatie morala deosebita pt respectiva familie. Mostenitorii pot iesi din indiviziune cu
privire la aceste bunuri numai prin partaj voluntar. Daca raman in indiviziune se pot intelege cu privire la
modul si la locul lor de pastrare, in caz contrar intervenind instanta.

Proprietatea comuna, stabila si fortata asupra bunurilor care au apartinut composesoratelor obstilor
de moseni sau de razesi ori altor forme asociative asimilate acestor - fostii composesori moseni , razesi
sau mostenitorii acestora au dreptul de a cere reconstituirea dr. de prop. asupra unor terenuri cu
vegetatie forestiera, pasuni, fanete impadurite, zavoaie ori alte asemenea care au avut ca titulari ai dr.
de prop. composesorate, obsti de moseni, obsti de razesti ori paduri graniceresti, paduri urbariale sau
alte forme asociative. Acestor forme asociative li se va restituti in intregime suprafata pe care au avut-o
in prop. si li se va elibera un singur titlu de prop. Acest bun care formeaza obiectul coprop. fortate este
unul principal avand o existenta autonoma. In caz de dizolvare a acestor entitati, prop. va trece in prop.
publica a consiliilor locale pe raza carora se afla terenurile respective. Aceste bunuri se afla in coprop.
fortata legiuitorul le-a declarat nepartajabile pt a le pastra destinatia iar cotele parti pot fi transmise
numai prin acte intre vii si numai intre membrii asociatiei.

Proprietatea comuna in devalmasie - aceasta se caracterizeaza prin faptul ca bunul apartine tuturor
coprop. fara ca dr. de prop. sa fie impartit pe cote parti ideale => bunul nu este fractionat in
materialitatea sa si nici dreptul nu este fractionat 8==> toti stapanesc bunul si sunt proprietari asupra
aceluiasi bun. Proprietatea comuna in devalmasie poate lua nastere prin :

a) prin efectul legii

b) in temeiul unui act juridic


- proprietatea in devalmasie este specifica regimului matrimonial al comunitatii legale. Sotii au
posibilitatea de a alege regimul matrimonial aplicabil care poate fi fie regimul comunitatii legale ale
separatiei de bunuri, fie cel al comunitatii conventionale. In cazul in care sotii aleg regimul comunitatii
legale, bunurile dobandite in timpul in care acest regim isi gaseste aplicabilitate vor fi considerate bunuri
comune aflate in devalmasie.

Regulile privitoare la prop. comuna in devalmasie - regimul juridic al comunitatii legale constitutie dr.
comun in materia proprietatii devalmase 8==> in viitor daca se dispune nasterea unei alte forme de
prop. comuna in devalmasie, regimul juridic aplicabil acesteia va fi cel al comunitatii legale

- bunurile dobandite in timpul casatoriei apartin ambilor soti, iar calitatea de bun comun nu trebuie
dovedita. Fiecare sot are dreptul de a folosi oricare dintre bunurile comune fara consimtamantul expres
al celuilalt sot cu obligatia de a-i nu schimba destinatia decat daca si celalalt sot isi da acordul. Oricare
dintre soti poate incheia singur acte de conservare, de administrare precum si de dobandire a bunurilor.
Daca unul din soti a fost prejudiciat de incheierea unui act juridic, acesta nu va putea decat sa pretinda
despagubiri de la celalalt sot in cazul in care tertii au fost de buna credinta. Actele de instrainare sau de
grevare cu dr. reale ce au ca obiect bunurile comune pot fi incheiate numai cu acordul ambilor soti.
Actele juridice incheiate fara consimtamantul expres al celuilalt sot vor fi lovite de nulitate relativa. Daca
se va desface casatoria, fostii soti raman coproprietari pana la partaj.

Incetarea proprietatii comune - se realizeaza prin imparteala care este o operatiune juridica prin care se
pune capat starii de coproprietate ori indiviziune in sensul ca bunul sau bunurile stapanite in comun pe
cote parti sunt impartite materialmente intre copartasi fiecare dintre acestia devenind proprietarul
exclusiv asupra unui bun sau parti materiale din bun dintre cele ce formau obiectul coproprietatii. In
noul cod fiecare coprop. devine proprietarul exclusiv al bunurilor ori dupa caz sumelor de bani ce au fost
astfel atribuite.

- incetarea coproprietatii prin partaj poate fi ceruta oricand afara de cazul cand partajul a fost suspendat
prin lege , prin act juridic sau prin hotarare judecatoreasca 8==> partajul este imprescriptibil. Partajul
poate fi cerut de oricare dintre coproprietari sau de catre creditorii acestora si are ca obiect bunul ori
bunurile asupra carora poarta coprop. precum si fructele produse de aceasta afara de situatia in care
pana la partajul definitiv coproprietarii au realizat intre ei un partaj de folosinta. Partajul poate fi
voluntar sau judiciar. Partajul voluntar se face prin acordul copartasilor si se materializeaza prin
conventia de partaj. Daca unul dintre coprop. este lipsit de capacitate de exercitiu ori are capacitate de
exercitiu restransa, este necesara autorizarea instantei de tutela si a ocrotitorului legal.

Domeniul de aplicare a partajului - p.238

Reguli privitoare la modul de impartire, efectele partajului - partajul se va face in natura proportional
cu cota parte a fiecarui coprop., insa daca bunul este indivizibil ori nu este comod partajabil in natura
partajul se va face in urmatoarele moduri:

a) se atribuie unui singur prop. cu obligatia acestuia de a acorda o sulta celorlalti


b) poate fi vandut dupa care suma se imparte intre coprop. proportional cu cota parte din drept ce
apartine fiecaruia dintre ei.

- fiecare coprop. devine coproprietar exclusiv al bunurilor ori a sumelor de bani ce au fost atribuite care
urmare a partajului de la data stabilita in actul de partaj, insa nu mai devreme de data incheierii actului
iar in cazul in care partajul s-a realizat pe cale judiciara de la data ramanerii definitive a hotararii
judecatoresti.

- efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de partaj incheiat in forma autentica sau
hotararea judecatoreasca au fost inscrise in cartea funciara.

Desfiintarea partajului - partajul voluntar este un contract prin urmare trebuie sa se indeplineasca toate
conditiile de validitate ale unui act juridic 8==> actul poate fi desfiintat pt cauze de nulitate absoluta ori
relativa. Partajul care are ca obiect bun sau bunuri imobile trebuie incheiat in forma autentica daca sunt
bunuri mobile el poate fi incheiat consensual. Partajul la care nu participa toti coproprietarii va fi lovit de
nulitatea absoluta.

- exista si posibilitatea incheierii unui partaj voluntar partial care nu cuprinde toate bunurile comune; pt
bunurile omise se poate face oricand un partaj suplimentar. Coproprietarul poate sa confirme un act de
partaj voluntar lovit de nulitate relativa printr-o instrainare a bunurilor ce au fost atribuite prin partaj.

Proprietatea periodica

- pe langa cele doua modalitati cunoscute ale dr. de prop. (obisnuita si fortata) doctrina a evocat si
existenta unei a 3-a modalitati si anume proprietatea periodica, evocand "elementul timp " se pune
inaintea existentei prop. periodice a unei proprietati temporale, lucru care are pune in discutie
perpetuitatea dr. de proprietate. Proprietatea periodica tine de prop. comuna si este o modalitate a dr.
de prop. in cadrul careia fiecare titular exercita in nume si in interes propriu prerogativele dr. de prop.
pe perioade determinate care se repeta succesiv si perpetuu la intervale regulate, intre cei doi titulari
neexistand un raport juridic. In Romania aceasta modalitate a dr. de prop. a aparut odata cu loteria
nationala odata cu emisiunea Vila de Aur( practic castigatorii aveau perioade de prop. asupra unor
apartamente dintr-o celebra statiune montana, acest dr. putand fi vandut, inchiriat, cesionat sau
transmis prin mostenire; prop. avea obligatia de a plati o taxa anuala pt ca apartamentul sa fie
intretinut. Proprietatea periodica se dobandeste printr-un act juridic sau printr-un fapt juridic
( uzucapiune). Ceea ce caracterizeaza prop. periodica sunt transele de timp in care sunt exercitate
prerogativele dr. de prop. Prop. poate dispune de atributul dispozitiei limitandu-se la transa sa de timp,
orice act de dispozitie in afara transei este lovit de nulitate. Aceasta prop. periodica poate deveni drept
de prop. pur si simplu daca sunt achizitionate celelalte transe de timp. Practic fiecare proprietar are
drept de prop. asupra bunului in materialitatea lui, insa dreptul se exercita numite perioade de timp,
practic bunul apartine mai multor proprietari care si-au partajat folosinta potrivit intelegerii dintre ei.
Doctrina a contestat acest tip de proprietate prin faptul ca folosinta obiectului( a bunului) poate fi intr-
adevar temporara, insa dreptul in sine nu poate aparea ca fiind periodic; o alta intrebare a fost modul "
Cum s-ar putea uzucapa perioada de timp din dreptul asupra bunului folosit? daca nu exista o folosinta
continua necesara uzucapiunii, nu poate exista o continuitate in discontinuitate". Aceasta problema a
incercat a fi rezolvata prin reglementari adoptate in acest sens, insa toate acestea nu au introdus o noua
forma de prop. si anume cea periodica ci au avut in vedere numai transmiterea dr. de folosinta asupra
unui bun imobil pe o durata determinata sau determinabila. Astfel putem spune ca prop. periodica este
doar un dr. de creanta si nu un dr. de proprietate.

- prop. periodica este consacrata in NCC iar aceasta se aplica in absenta unei reglementari speciale ori de
cate ori mai multe persoane exercita succesiv si repetitiv atributul folosintei asupra unui bun mobil sau
imobil in intervale de timp determinate egale ori inegale. NCC enumera prop. periodica intre cazurile de
coprop. privata deoarece dr. de prop. este impartit intre mai multi titulari fara ca bunul sa fie fractionat
in materialitatea sa; de asemenea dr. de prop. asupra bunului in cauza nu este impartit intre titulari in
cote parti ideale ci folosinta lui este impartita in fractiuni de timp egale sau inegale. Ea ia nastere ca
urmare a incheierii unui act juridic cu aplicarea dispoztiilor referitoare la publicitatea imobiliara. Titularul
dr. de prop. periodica poate inchiria pe intervalul de timp ce ii revine, poate vinde, ipoteca ori alte
asemenea.

Drepturile si obligatiie coproprietarilor pe prop. periodica - toti coprop. au obligatia de a face acte de
conservare in asa fel incat sa nu ingreuneze ori sa impiedice exercitarea dr. celorlalti coprop. In cazul in
care un coprop. avanseaza cheltuieli necesare pt a efectua reparatii mari, el are dr. la despagubiri de la
ceilalti coprop. proportional cu cota lor parte.

- actele de folosinta materiala prin care se consuma substanta bunului in tot sau in parte nu pot avea loc
decat cu acordul celorlalti coprop.

- cand inceteaza perioada de timp, coprop. titular al dreptului asupra acelui interval are obligatia de a
preda bunul coprop. indrituit sa-l foloseasca in urmatorul interval. In cazul in care nu sunt respectate
obligatiile de catre coproprietari, nerespectari ce se concretizeaza in producerea unor prejudicii cel care
le-a produs are obligatia de a despagubi pe ceilalalti. De asemenea daca un coprop. tulbura in mod grav
exercitarea drepturilor celorlalti proprietari el va putea fi exclus din coprop. la cererea coprop. vatamat
prin hotarare judecatoreasca, insa acest lucru se poate intampla doar daca unul dintre ceilalti coprop.
sau o terta persoana cumpara cota parte a coprop. exclus.( practic suntem in prezenta unei vanzari silite
a cotei parti de coprop. periodica).

- incetarea prop. periodice se poate realiza prin dobandirea de catre o singura persoana a tuturor
cotelor parti din drept sau poate inceta daca se radiaza din cartea funciara.Ea mai poate inceta prin
partaj voluntar sau prin pierirea bunului.
Dezmembramintele dr. de prop.

Dreptul de superficie - dezmembramant al dr. de prop., dr. de superficie este dreptul de a detine sau de
a ridica o constructie pe terenul altuia , deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul
dobandeste un dr. de folosinta. Superficia este aplicabila si in cazul plantatiilor sau a altor lucrari
autonome cu caracter durabil realizate pe terenul altuia.

- trasatura esentiala a acestui drept este ca duce la suprapunerea a doua drepturi si anume dr. de prop.
asupra terenului ce apartine altuia si dr. pe care-l dobandeste superficiarul de a avea sau de a edifica o
constructie, plantatie sau orice alta lucrare cu caracter durabil pe acest teren ori in subsolul acestuia,
dobandind astfel un drept de folosinta al terenului. Titularul dreptului de superficie are un drept de
prop. asupra constructiei, plantatiei ori lucrarii realizate. Practic dreptul de prop. asupra terenului se
dezmembreaza in sensul ca superficiarul are un drept de folosinta asupra terenului proprietate a altuia,
ca urmare a dr. de superficie titularul dr. de prop. are calitatea de nud proprietar. Terenul grevat de
dreptul de folosinta ce-l are ca titular pe superficiar va putea fi instrainat doar de catre titularul dr. de
prop. al terenului insa in starea juridica in care se afla (grevat de existenta dr. de superficie) . Titularul dr.
de superficie este proprietar al constructiei, plantatiei ori lucrarile realizate pe acel teren, el are dreptul
de a stapani terenul avand elementul psihologic al posesiei si exercita o posesie specifica asupra
terenului corespunzatoare dr. sau de superficie. Superficiarul are si dr. de folosinta al terenului pt
realizarea unei constructii, plantatii ori a unei alte lucrari, precum si elemente ce tin de dr. de dispozitie
asupra acelui teren. Astfel el poate efectua anumite lucrari materiale pe acel teren in vederea realizarii
constructiei ori plantatiei => exercitarea unei dispozitii materiale asupra terenului. Titularul dr. de
superficie poate instraina sau greva ceea ce a construit in favoarea unor terte persoane, astfel el
exercita si un dr. de dispozitie juridica asupra terenului pe care este amplasata constructia, plantatia ori
lucrarea cu caracter durabil.

- NCC face distinctie intre forma principala a superficiei (completa) ce consta in dr. superficiarului de a
dobandi dr. de prop. asupra a ceea ce a edificat si forma secundara (incompleta) ce consta in dr. lui de a
ridica o constructie, plantatie sau orice alta lucrare cu caracter durabil pe terenul altuia, deasupra ori in
subsolul acelui teren.

Caracterele juridice - dr. de superficie ca dr. real principal se poate constitui numai cu privire la bunuri
imobile deoarece este un dr. real imobiliar. In forma secundara dr. poarta asupra terenului in sensul ca
superficiarul dobandeste un dr. de folosinta al terenului insa cu scopul realizarii unei constructii,
plantatii ori lucrari cu caracter durabil. Superficia se intregeste odata cu dr. de prop. asupra bunurilor
imobile realizate .

- este un dezmembramant al dr. de prop. deoarece acesta se desparte intre nuda proprietate care il are
ca titular pe prop. terenului si dr. de folosinta asupra acestui teren dobandit de catre superficiari. Odata
cu forma lui completa, superficiarul dobandeste dr. de prop. asupra imobilelor construite pe acel teren
adica poate exercita toate atributele dr. de prop. asupra imobilului respectiv. In forma secundara ori
incompleta a dr. de superficie , superficia consta in dezmembrarea dr. de prop. privitor la teren intre
nuda proprietate si dr. de folosinta al terenului dobandit de superficiar.
- dr. de superficie are un caracter temporar putandu-se constituti pt cel mult 99 de ani insa cu
completarea ca odata ce se ajunge la acest termen, dr poate fi reinoit pt inca o perioada

- superficia poate fi definita ca fiind acel dr. real imobiliar cu caracter temporar in temeiul caruia o
persoana numita superficiar dobandeste dr. de folosinta asupra unui teren ce apartine altei persoane
numita nud proprietar pe care se afla o constructie, o plantatie sau o alta lucrare => superficiarul
dobandeste dr. de prop. ori dr. de a edifica ori realiza pe terenul dobandit in folosinta constructii
plantatii sau orice alte lucrari cu caracter durabil cu mentiunea ca terenul ramane in prop. nudului
proprietar.

Dobandirea dr. de superficie - superficia se poate dobandi prin act juridic in ambele sale forme
conventie sau testament. Actul trebuie incheiat in forma autentica deoarece dr. de superficie fiind un dr.
real trebuie inscris in cartea funciara in caz de neincheiere in forma autentica intervine sanctiunea
nulitatii absolute.

- prin testament, testatorul poate transmite unui mostenitor nuda proprietate iar altuia dr. de superficie
asupra aceluiasi teren. Practic unul dintre mostenitori dobandeste dr. de prop. asupra terenului grevat
de dr. de superficie iar celalalt ( superficiarul) dobandeste dr. de prop. asupra imobilului ce se afla pe
acest teren. Proprietarul terenului poate renunta la dr. sau de prop. => titularul dr. de superficie
( proprietarul cladirii amplasate pe terenul l-a care s-a renuntat ) are dr. de a invoca accesiunea.

- dr. de superficie poate fi dobandit prin uzucapiune astfel cel care poseda un imobil pe intervalul stabilit
de lege insa nu cu intentia de a dobandi dr. de prop. ci dr. de superficie. Trebuie facuta distinctie intre
uzucapiunea extratabulara ( o terta persoana intra in stapanirea unui imobil care nu este inscris in cartea
funciara cu intentia de a dobandi dr. de superficie) si uzucapiunea tabulara ( o persoana dobandeste cu
buna credinta de la un neproprietar dr. de superficie si il inscrie in cartea funciara).

- in cazul regimului matrimonial al comunitatii legale de bunuri, daca sotii realizeaza impreuna o
constructie ori o plantatie pe terenul proprietate exclusiva a unui dintre ei, atunci ei vor dobandi in
devalmasie dr. de superficie asupra constructiei, plantatiei ori lucrarii realizate pe prop. exclusiva a unuia
dintre ei.

Exerctiarea dr. de superficie - avand in vedere ca dr. de superficie poate fi dobandit printr-un act juridic
principiul care domina materia superficiei este cel al autonomiei de vointa al partilor, dreptul de
superficie putand fi exercitat in limitele si in conditiile actului prin care acesta s-a constituit. Superficia
poate purta asupra unei suprafete de teren, asupra subsolului acestuia, asupra suprafetei de teren cat si
asupra subsolului ori poate purta asupra unui teren in integralitatea sa. Daca dr. de superficie poarta
numai asupra unei parti dintr-un imobil, regulamentul de organizare si functionare a birourilor de
cadastru si publicitate imobiliara dispune ca acesta se va dezmembra in sensul ca portiunea grevata cu
dr. de superficie va forma obiectul unui imobil distinct. Cu privire la delimitarea suprafetei de teren care
face obiectul dr. de superficie, NCC dispune ca in lipsa unei stipulatii contrare a partilor, aceasta va
cuprinde nu numai suprafata de teren pe care urmeaza sa se construiasca ci si cea necesara exploatarii
constructiei sau dupa caz suprafata de teren aferenta constructiei edificate pe acel teren precum si cea
necesara exploatarii constructiei.
- superficiarul va putea exercita atributele dr de folosinta cu privire la terenul pe care se afla bunurile
imobile si toate atributele dr. de proprietate asupra constructiei plantatiei ori a lucrarii aflate pe acest
teren.

- in cazul in care in momentul constituirii dr. de superficie exista pe teren o constructie, plantatie sau
alta lucrare superficiarul nu va putea modifica structura constructiei, va putea insa sa o demoleze cu
obligatia de a o reconstrui in forma initiala, daca modifica structura constructiei prop. terenului poate sa
ceara in termen de 3 ani de la data la care s-a facut aceasta modificare incetarea dr. de superficie sau
repunerea in situatia anterioara modificarii ei. In acest din urma caz, termenul de 3 ani se suspenda pana
la expirarea datei pe care s-a constituit dr. de superficie

- dreptul de folosinta asupra terenului ori ipoteca se va putea instraina de catre superficiar numai odata
cu dreptul de prop. asupra constructiei realizate in temeiul superficiei. In cazul in care superficia s-a
constituit de titlu oneros partile convin asupra modului in care se va executa prestatia superficiarului
( suma de bani, procurarea de bunuri iar in lipsa unei astfel de intelegi NCC dispune ca titularul dr. de
superficie trebuie sa plateasca o chirie stabilita pe piata libera). In caz de neintelegere suma datorata
prop. terenului se va stabili de catre instanta.

- pt a apara dr. de superficie, titularul are la indemana actiunea confesorie de superficie

Incetarea dr. de superficie - dreptul de superficie se stinge prin radiere din cartea funciara din
urmatoarele cauze:

a) expirarea termenului

b) consolidarea ( terenul si constructia devin proprietatea aceleiasi persoane)

c) pieirea constructiei daca exista stipulatie expresa in acest sens

d) alte cazuri prevazute de lege

- in prima situatie dr. de superficie se stinge atunci cand se ajunge la termenul pt care ea a fost
constituita ( cel mult 99 ani) existand posibilitatea reinoirii. Nu este necesar consimtamantul
superficiarului cu privire la radierea dr. din cartea funciara deoarece dr. se stinge la implinirea
termenului.

- prin consolidare se intelege intrunirea calitatilor de superficiar si de nud proprietar de catre aceeasi
persoana. In aceasta situatie poate fi atat un tert care cumpara terenul de la proprietar, cat si dr. de
superficie de la superficiar. Se poate face prin contract sau prin cale succesorala.

- daca partile nu au convenit in mod expres ca pieirea constructiei duce la radierea dreptului de
superficie din cartea funciara atunci acesta va putea sa reconstruiasca constructia respectand structura
initiala a acesteia si intinderea terenului aferent necesare exploatarii constructiei. Practic titularul dr. de
superficie completa se transforma intr-un titular al dr. de superficie incompleta.
- superficia mai poate fi radiata din cartea funciara prin exproprierea pt cauza de utilitate publica,
titularul superficiei avand dr. la despagubiri.

Efectele incetarii superficiei prin expirarea termenului - in absenta unei intelegeri contrare la expirarea
termenului, nudul proprietar dobandeste si dr. de prop. asupra constructiei edificate de superficiar prin
accesiune cu obligatia de a plati superficiarului valoarea pe care cladirea sau constructia o avea la data
expirarii termenului.

- daca la momentul expirarii termenului constructia edificata de catre superficiar este mai mare sau
egala cu valoarea terenului, titularul dr. de prop. al terenului poate cere obligarea superficiarului la
cumpararea acelui teren la valoarea pe care acesta ar fi avut-o daca nu ar fi existat constructia.
Superficiarul poate refuza sa cumpere terenul daca va ridica constructia ori plantatia realizata si-l va
repune astfel pe proprietar in situatia anterioara constituirii dr. de superficie.

- daca nu s-a convenit altfel l-a expirarea termenului superficiei , dezmembramintele constituite de
superficiar cu privire la constructie se vor stinge in momentul incetarii dr. sau de superficie.

- cu privire la ipotecile care greveaza dr. de superficie - daca prop. terenului cumpara constructia,
ipoteca se stramuta de drept asupra sumei de bani primite de catre fostul superficiar; ipoteca se extinde
si asupra terenului daca superficiarul cumpara terenul la expirarea superficiei; ipoteca se va stramuta
asupra materialelor ce rezulta din demolarea constructiei atunci cand superficiarul alege sa repuna
terenul in situatia anterioara.

- ipotecile constituite cu privire la teren pe durata existentei superficiei nu se vor putea extinde la
intregul imobil atunci cand nudul prop. dobandeste si proprietatea constructiei; ipoteca se stramuta
asupra sumei de bani primite de catre prop. terenului de la superficiarul care il cumpara; ipoteca se
extinde de drept cu privire la intreg terenul care este repus in situatia anterioara de catre superficiar.

Efectele incetarii superficiei prin consolidare - pot fi determinate prin acordul de vointa al partilor. Dr.
de superficie se stinge prin consolidare in cazul in care terenul si constructia devin proprietate a aceeasi
persoane. Daca dr. de superficie inceteaza prin consolidare, dezmembramintele consimtite de
superficiar asupra constructiei si ipotecile nascute pe durata existentei acestui dr. nu sunt afectate ( spre
ex. superficiarul greveaza dr. sau cu un dezmembramant al dr. de proprietate cum ar fi abitatia si
transmite superficia catre alta persoana, dr. de abitatie se va mentine in sarcina noului superficiar pe
durata constituirii acestuia dar nu mai tarziu de implinirea termenului initial al superficiei). Cel care
dobandeste atat terenul cat si constructia grevate cu ipoteci acestea se vor mentine.

Efectele incetarii superficei prin pieirea constructiei - daca dr.de superficie se stinge ca urmare a pieirii
constructiei, se sting si drepturile ce grevau dr. de superficie afara daca legea nu prevede altfel.
Dreptul de uzufruct

Uzufructul este dreptul cuiva de a se bucura de bunurile prop. a altei persoane => este dreptul de a
folosi bunul altei persoane si de a culege fructele acestuia intocmai ca proprietarul cu obligatia de a-i
conserva substanta. Prin urmare ca si atribute ale dr. de prop., uzufructuarul are posesia (stapaneste) si
folosinta (culege fructele) bunului in timp ce proprietarul are dreptul de dispozitie => are nuda
proprietate asupra bunului. Trebuie deosebit dreptul uzufructuarului de a folosi si de a stapani bunul, de
folosinta ce poate decurge dintr-un contract de inchiriere (in cazul acesta folosinta exista in cadrul unui
raport juridic obligational ca un dr. de creanta), uzufructuarul este titularul unui dr. real avand atributele
usus si fructus asupra bunului care formeaza obiectul dr. sau real opozabil era omnes. Uzufructuarul are
obligatia de a conserva substanta bunului pe care trebuie sa-l restituie nudului proprietar la incetarea dr.
de uzufruct.

- => uzufructul este acel dr. real principal, dezmembramant al dr. de prop. privata cu caracter temporar
care confera titularului sau numita uzufructuar dr. de a se folosi de un bun si de a-i culege fructele
intocmai ca si prop. acestuia cu datoria de a-i conserva substanta.

Caracterele dr. de uzufruct- uzufructul este un dr. real principal cu existenta de sine statatoare si cu
caracter temporar. Uzufructur poate fi viager, adica poate dura atata vreme cat persoana fizica titular al
dr de uzufruct este in viata, in cazul persoanei juridice el poate avea o durata de cel mult 30 de ani. Daca
este prevazuta durata uzufructului constituit in favoarea unei persoane fizice iar persoana fizica moare
inainte de implinirea termenului stabilit de parti, dr. de uzufruct se va stinge la moartea lui. In cazul in
care uzufructul ce are ca beneficiar o persoana fizica este constituit pana la data la care aceasta va
ajunge la o anumita varsta, NCC dispune ca el va dura pana la acea data chiar daca beneficiarul moare
inainte de implinirea varstei stabilite.

Constituirea uzufructului - uzufructul se poate constituti prin act juridic, prin uzucapiune ori in alte
moduri prevazute de lege.

- uzufructul se poate constituti prin acte juridice intre vii cu titlu oneros ori cu titlu
gratuit;direct( titularul dr. de uzufruct transmite altei persoane usus si fructus) ori indirect( atunci cand
proprietarul bunului transmite dispozitia unei alte persoane ramanand ca el sa exercite atributele
specifice uzufructului). Daca uzufructul are ca obiect bunuri imobile acesta trebuie incheiat in forma
autentica pt a se putea inscrie in cartea funciara.

- uzufructul se poate constitui si prin testament in mod direct sau indirect; testatorul poate transmite
nuda proprietate asupra unui bun unui anumit mostenitor si dr. de uzufruct privitor la acelasi bun altui
mostenitor.

- NCC prevede ca uzufructul poate fi constituit si prin uzucapiune. Aceasta presupune ca cel care
stapaneste, care exercita posesia trebuie sa o faca in calitate de uzufructuar si nu trebuie sa stapaneasca
ca la un adevarat proprietar. Aceste cazuri de dobandire prin uzucapiune sunt rare.
- uzufructul poate fi constituit si prin moduri prevazute de lege, spre ex instanta poate acorda dr de
uzufruct ca urmare a unui divort unuia dintre soti ca si compensatie. Dr. de uzufruct poate fi dobandit si
de catre copilul conceput cu conditia ca acesta sa se nasca viu; persoana juridica poate dobandi dr. de
uzufruct de la data actului de infiintare, daca aceasta dobandire este necesara pt ca acea persoana
juridica sa ia fiinta in mod valabil.

Obiectul dr. de uzufruct - obiectul dr. de uzufruct este orice bun aflat in circuitul civil general, o masa
patrimoniala, o universalitate de fapt, ori chiar o cota parte din universalitatile de drept ori de fapt.
Uzufructul va purta si asupra tuturor accesoriilor bunului dat in uzufruct precum si asupra a tot ce se
uneste sau se incorporeaza in acel bun deoarece bunul accesoriu urmeaza soarta bunului principal.

- orice se alipeste sau se incorporeaza prin accesiune bunului dat in uzufruct profita uzufructuarului
chiar daca dr. de prop. asupra acestor bunuri va apartine nudului proprietar.

- exista si notiunea ce cvasiuzufruct si are legatura cu bunurile consumptibile ( bani, grane, bauturi) ,
uzufructuarul are dr. de a dispune de ele insa are obligatia de a restitui bunuri de aceeasi cantitate,
calitate si valoare sau contravaloarea lor la data stingerii uzufructului. Practic cvasiuzufructuarul din
moment ce poate dispune de aceste bunuri are toate atributele dr. prop.

Drepturile si obligatiile uzufructuarului

Drepturile uzufructuarului - in lipsa unei stipulatii contrare uzufructuarul are folosinta exclusiva a
bunului si dr. de a culege. Partile pot conveni ca pe durata uzufructului folosinta sa se exercite in comun
de catre ei sau impreuna cu o terta persoana. Daca folosinta este exclusiva atunci ea va purta asupra
intregului bun a accesorilor si asupra a tot ceea ce se incorporeaza pe durata uzufructului cu bunul.
Bunurile consumptibile pot fi consumate ori instrainate cu obligatia de a le restitui la sfarsitul
cvasiuzufructului.

- Daca bunurile neconsumptibile se uzeaza pe durata uzufructului, uzufructuarul este obligat sa le


restitutie in starea in care se vor afla la expirarea uzufructului. Trebuie sa fie o folosinta normala a
bunului potrivit destinatiei sale pt ca uzufructaurul trebuie sa foloseasca bunul "ca un bun proprietar",
acesta trebuie sa aiba grija sa conserve substanta bunului. Exista si bunuri neconsumptibile care se
deterioreaza rapin prin utilizare; asupra acestor bunuri uzufructuarul exercita dr de dispozitie cu
obligatia de a restituti nudului proprietar la sfarsitul uzufructului valoarea pe care ar fi avut-o bunurile la
acea data.

- uzufructuarul are dr. de a culege fructele naturale si industriale neculese de nudul proprietar la
momentul constituirii fructului. Exista si posibilitatea culegerii acestora si de catre proprietar pana la
constituirea uzufructului. Fructele civile care pana la momentul inceperii uzufructului sunt nepercepute
de nudul proprietar revin uzufructuarului. Fructele civile produse de bun dar nepercepute de uzfructuar
la sfarsitul uzufructului revin nudului proprietar.

- daca dr. de uzufruct poarta asupra padurilor, uzufructuarul trebuie sa respecte normele legislatiei
speciale in materie si regulile stabilite de catre proprietar care a luat in considerare tot normele speciale
din aceasta materie. Cat priveste pomii fructiferi ce se usuca si cei cazuti accidentali acestia ii revin
uzufructuarului cu indatorirea de a-i inlocui cu altii. Uzufructuarul poate folosi carierele de nisip si piatra
aflate in exploatare in momentul constituirii dr. sau in acelasi mod in care erau folosite de nudul
proprietar dar nu va avea dr. asupra carierelor inchise si nici asupra comorii ce s-ar descoperi pe sau in
bunul dat in uzufruct.

Dreptul de cesiune al uzufructuarului - uzufructuarul poate ceda dr. sau unei alte persoane fara acordul
nudului proprietar, ramand aplicabile dispozitiile in materie de carte funciara. Pana la notificarea cesiunii
nudului proprietar, uzufructuarul si cesionarul raspund solidar pt indeplinirea tuturor obligatiilor fata de
nudul proprietar; dupa notificare uzufructuarul devine fideiusor adica un garant al indeplinirii obligatiilor
asumate cesionarului.Dupa cesiune dr. de uzufruct continua. Anterior noului cod , uzufructul era
incesibil.

Dreptul uzufructuarului de a inchiria ori de a arenda bunurile primite in uzufruct - uzufructuarul are
dreptul de a inchiria sau de a arenda bunul primit in uzufruct deoarece prerogativa folosintei bunului
poate fi exercitata in mod direct de catre titularul dr. de uzufruct sau indirect de catre o alta persoana.
Actele de inchiriere si arendare pot fi incheiate fara acordul nudului proprietar. Actele de inchiriere sau
arendare inceteaza la data stabilita de parti sau prin incetarea uzufructului. Exista insa posibilitatea ca
locatiunile ce privesc bunuri imobile incheiate de uzufructuar sa fie inscrise in cartea funciara => chiar
daca uzufructuarul moare, locatiunea este opozabila proprietarului sau mostenitorilor acestuia pana la
implinirea termenului prevazut in contractul de locatiune insa nu mai mult de 3 ani de la data decesului
uzufructuarului. Locatiunile inceteaza in toate cazurile prin ajungerea la termen al uzufructului.
Uzufructuarul isi poate apara dreptul prin actiunea confesorie de uzufruct.

Obligatiile uzufructuarului

1. Obligatia de a conserva substanta bunului - uzufructuarul trebuie sa conserve substanta bunului


deoarece la sfarstiul uzufructului va trebuie sa il restituie nudului proprietar. In cazul bunurilor
consumptibile odata cu stingerea cvasiuzufructului, cvasiuzufructuarul are obligatia de a restituti nudului
proprietar contravaloarea bunului ori alte bunuri cu aceeasi valoare, calitate.

2. Obligatia de a respecta destinatia bunurilor - uzufructuarul are dreptul de a folosi bunul dat in
uzufruct si de a-i culege fructele intocmai ca prop. acestuia cu obligatia de a nu schimba destinatia data
bunului de catre nudul proprietar. Exista insa si situatii cand uzufructuarul poate schimba destinatia
atunci cand:

a) prin schimbare se asigura o crestere a valorii bunului;

b) prin schimbare nu se prejudiciaza in niciun fel interesele nudului prop.

3. Obligatiile uzufructuarului la momentul nasterii uzufructului - uzufructuarul intra posesia bunurilor


mobile dupa inventarierea lor si in posesia celor imobile dupa constatarea starii in care se afla, exceptie
facand uzufructul unui bun dobandit prin uzucapiune.
- prin intocmirea actelor de inventariere a bunurilor imobile si a celor de constatare a starii imobilelor se
constata daca uzufructuarul a folosit bunurile in asa fel incat sa asigure restituirea lor in starea normala
de folosinta. Aceste acte trebuiesc intocmite in prezenta nudului prop. iar in cazul in care acesta nu
poate fi prezent i se notifica inventarul bunurilor mobile intocmite de uzufructuar ( inventarul cuprinde
enumerarea si descrierea bunurilor mobile cu mentionarea calitatii, cantitatii, gradului de uzura etc., in
cazul cvasiuzufructului este necesara mentionarea valorii bunurilor consumptibile primite). Inventarul
poate fi intocmit sub forma unui inscris autentic sau a unui inscris sub forma privata.

- uzufructuarul va suporta cheltuielile ocazionate de efectuarea acestor acte. Daca aceasta obligatie nu
este indeplinita nudul prop. poate refuza predarea bunurilor.

- uzufructuarul are obligatia de a constitui o garantie pt indeplinirea obligatiilor sale ce ii revin pe


parcursul existentei uzufructului si mai ales la incetarea acesteia. Aceasta garantie poate fi reala(ipoteca)
cat si personal ( fideiusiune) , nefiind necesar a garanta vanzatorul si donatorul care-si rezerva pt ei dr.
de uzufruct ( instanta poate dispune de punerea unei garantii pt a proteja nudul proprietar daca
uzufructuarul s-ar afla in stare de insolvabilitate) .

- instanta in cazul in care uzufructuarul nu poate oferi o garantie poate numi un administrator al
imobilelor la cererea nudului prop. si va dispune ca fructele civile incasate + sumele primite pe fructele
naturale si industriale de catre uzufructuar sa fie depuse la o institutie de credit aleasa de parti. Nudul
prop. poate cere vanzarea bunurilor ce se uzeaza prin folosinta si depunerea sumelor obtinute la o
institutie de credit aleasa de parti ( uzufructuarul poate solicita sa-i fie lasata o parte din bunurile mobile
necesare folsintei sale si familiei sale).

Obligatiile uzufructuarului pe timp uzufructului - sa pastreze substanta bunului

- sa efectueze reparatiile de intretinere a bunului

- sa il instiinteze pe nudul prop. cu privire la necesitatea efecutarii reparatiilor mari

- trebuie sa suporte sarcinile si cheltuielile ocazionate de litigiile privitoare la bun

- trebuie sa plateasca asigurarea pe durata uzufructului

- trebuie sa aduca la cunostinta nudului prop. orice contestare a dr. de prop. sau uzurpare a fondului
acestuia, in caz de neindeplinire culpabila a obligatiei putand fi obligat la plata de daune interese.

Obligatiie uzufructuarului la incetarea uzufructului - el trebuie sa restituie bunul

- trebuie sa-l despagubeasca pe nudul prop. daca bunul a pierit ori s-a deteriorat din culpa sa

- intervine raspunderea civila delictuala daca prin folosirea necorespunzatoare a bunurilor a cazuat
prejudicii nudului proprietar.

- in cazul in care dr. de uzufruct poarta asupra unei turme iar aceasta piere in intregim in mod fortuit,
uzufructuarul v-a trebuie sa respecte numai pieile animalelor ori valoarea acestora, iar daca nu au diferit
in intregime va trebui sa inlocuiasca animalele pierite cu cele de prasila desi ele in mod normal ele ar
trebui sa revina uzufructuarului.

Situatia lucrarilor si imbunatarilor facute de uzufructuaru pe timp uzufructuarului - uzufructuarul


poate pretinde despagubiri la sfarsitul uzufructului doar daca lucrarile adaugat unui imobil au fost
necesare pt ca altfel bunul ar fi pierti sau s-ar fi deteriorat.

- uzufructuarul nu poate pretinde contravaloarea imbunatatirilor aduse unui bun mobil chiar daca prin
acestea i-a sporit valoarea.

- daca lucrarile au fost facute fara incuviintarea nudului prop., acesta din urma poate obliga printr-o
cerere pe uzufructuar sa aduca bunul in starea initiala.

- uzufructuarul poate solicita o indemnizatie doar daca nudul prop. si-a dat acordul cu privire la lucrari,
daca prin aceste lucrari s-a sport valoarea bunului.

Drepturile si obligatiile nudului proprietar - drepturile :

1. Dr. de a poseda bunul - posesia bunului poate fi fragmentata intre nudul prop. si uzufructuar

2. Dr. de a dispune de bun - nudul prop. are dispozitia materiala si juridica. Uzufructuarul este indrituit
sa culeaga numai fructele produse de bun, prin urmare productele se cuvin nudului prop.

- nudul prop. poate instraina bunul si il poate greva cu dr. reale de garantie ori cu alte sarcini.
Proprietarul va putea greva ori instraina numai nuda prop. Dreptul de uzufruct ramane valabil.

3. Dr. de a-si apara nuda sa proprietate - nudul prop. are dreptul de a introduce in instanta o actiune in
revindicare., atunci cand bunul dat in uzufruct intra fara drept in stapanirea altei perspane. Tot astfel el
poate sa apare posesia pe care o exercita asupra bunului in calitate de nud proprietar prin actiunile
posesorii.

Obligatiile nudului proprietar :

1. Obligatia de a suporta sarcinile si cheltuielile proprietatii - nudul prop. are aceasta obligatie iar in cazul
in care acestea au fost suportate de catre uzufructuar el va fi obligat la rambursarea lor.

- daca uzufructul s-a constituit cu titlu oneros, uzufructuarul trebuie sa primeasca dobanda legala pt
sumele achitate cu titlu de cheltuieli ori sarcini ale prop. de la nudul proprietar.

2. Obligatia de a efectua reparatiile mari -sunt mari cele care au ca obiect o parte importanta din bun,
care implica o cheltuiala exceptionala ( structuri de rezistenta, ziduri interioare, acoperis etc.)

- partile pot sa suporte in comun aceste reparatii daca se inteleg sau pot fi suportate numai de catre
uzufructuar. Cand uzufructuarul suporta asemenea reparatii, nudul proprietar va fi obligat sa restituie
contravaloarea pana la sfarsitul anului in curs.
Drepturile si obligatiile uzufructuarului si ale nudului proprietar in unele situatii speciale -

1. Opozabilitatea uzufructului asupra creantelor; Drepturile si obligatiile uzufructualului in cazul


uzufructului asupra creantelor - uzufructul ce are ca obiect o creanta este opozabil tertilor cu
indeplinirea formalitatilor de publicitate prevazute de lege. Se constitutie atunci cand titularul unei
creante constituie un uzufruct asupra creantei in favoarea altei persoane => uzufructuarul dobandeste
usus si fructus asupra creantei. Acesta trebuie sa respecte formalitatile de publicitate in materia cesiunii.
Titularul dr. de creanta se numeste cedent iar cel care dobandeste dr. de uzufruct asupra unui dr. de
creanta se numeste cesionar. Debitorul este obligat ca pe durata uzufructului sa execute obligatiile fata
de uzufructuar. Uzufructuarul are dr. de a incasa capitalul si sa perceapa dobanzile creantei iar titularul
dr. de creanta poate incheia orice acte de dispozitie daca prin ele nu aduce atingere dr. uzufructuarului.
Uzufructuarul are obligatia de a restitui titularului dr. de creanta la stingerea uzufructului capitalul ramas
dupa plata creantei

2. Uzufructul rentei viagere - uzufructuarul are dr. de a percepe pe intreaga durata a uzufructului
veniturile produse de acea renta insa va trebui sa restituie veniturile incasate cu anticipatie
credirentierului la expirarea dr. de uzufruct.

3. Dreptul de a spori capitalul - acest drept apartine in exclusivitate nudului proprietar, uzufructuarul
avand numai dr. de a exercita uzufructul asupra bunurilor

4. Dreptul de vot conferit de bunuri date in uzufruct - in cazul in care dr. de uzufruct poarta asupra unei
actiuni sau valori mobiliare, parti indivize, cota parte dintr-o coprop. sau dintr-un alt bun, uzufructuarul
va avea drept de vot insa nu va putea vota cu privire la modificarea substantei bunului principal sau
schimbarea destinatiei.

5. Dreptul la dividende - daca exista drept de uzufruct asupra unor actiuni a unei societati comerciale ce
produce dividende, acestea se vor cuveni uzufructuarului "actionar" al societatii

6. Obligatia nudului prop. de a restitui sumele avansate de uzufructuar - daca uzufructuarul universal
ori cu titlu universal plateste datoriile ce poarta asupra bunului dat in uzufruct, nudul prop. la sfarsitul
uzufructului va trebuie sa restituie sumele de bani fara nicio dobanda. Daca uzufructuarul nu plateste
aceste datorii, nudul prop. poate alege sa le plateasca sau sa vanda o parte din bunurile date in uzufruct.
In cazul in care nudul prop. plateste datoriile uzufructuarul ii va datora dobanzile aferente sumelor
platite pe toata durata uzufructului.

7. Uzufructul fondului de comert - fond de comert = ansamblu de bunuri mobile si imobile, corporale si
incorporale, bunuri utilizate de un comerciant pt a-si desfasura activitatea. Uzufructuarul nu poate sa
dispuna cu privire la bunurile ce compun fondurile de comert, daca dispune are obligatia de a le inlocui
cu bunuri similare si de valoare egala. El poate sa exercite activitatea comerciala marind astfel profitul
prin sporirea clientelei.

8. Stingerea uzufructului - uzufructul se stinge :

a) moartea uzufructuarului sau desfiintarea persoanei juridice


b) ajungerea la termen

c) consolidare

d) renuntare

e) neuzul timp de 10 ani sau 2 ani in cazul uzufructului asupra unei creante

Modurile specifice de incetare a uzufructului - daca este viager se stinge la moartea uzufructuarului

- in cazul pers. juridice dr. de uzufruct inceteaza la data incetarii personalitatii juridice a acesteia dar nu
mai tarziu de 30 de ani

- se poate stinge prin consolidare atunci cand o persoana intruneste atat calitatea de uzufructuar cat si
calitatea de nud proprietar asupra unui bun

- uzufructuarul ce are capacitate de exercitiu deplina poate sa renunte la dr. sau de uzufruct prin act
unilateral cu titlu oneros sau cu titlu gratuit

- se stinge prin neuz daca dreptul de uzufruct nu este exercitat timp de 10 ani ( prescriptie extinctiva
termenul incepand sa curga de la ultimul act de folosinta). In cazul unei creante termenul de neuz este
de 2 ani.

Stingerea uzufructului in caz de abuz de folosinta - daca uzufructuarul exercita acte de folosinta abuziv
a bunului prin care ii provoaca stricaciuni ori il lasa sa se degradeze, nudul prop. va putea interveni pt a
pune capat unei asemenea situatii. Practic uzufructuarul nu-si respecta obligatia de a conserva substanta
bunului; nudul prop. cere desfiintarea uzufructului pe motiv de abuz de folosinta, abuz ce se poate
manifesta atat prin actiuni cat si prin pasivitate. Este abuz de folosinta si schimbarea destinatiei bunului,
fara ca aceasta schimbare sa asigure o crestere a valorii bunului. Incetarea uzufructului ca urmare a
abuzului de folosinta se face prin hotarare judecatoreasca prin care fie se stinge uzufructul , fie nudul
prop. preia folosinta insa cu obligatia de a plati uzufructuarului o renta.

Stingerea uzufructului in caz de pieire a bunului - pieirea bunului duce la stingerea uzufructului atunci
cand bunul este distrus in intregime dintr-un caz fortuit. Uzufructuarul poate fi despagubit de catre cel
care a distrus bunul daca acest bun a pierit din culpa sa.

Dreptul de servitute

Este un dezmembramant al dr. de prop., o sarcina care greveaza un imobil pt uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar. Titularul dr. de prop. nu pierde niciun dintre atributele sale prin instituirea
servitutii ce are parte doar de o limitare a acestora.

Caracterele juridice ale dreptului de servitute - este un dr. real imobiliar deoarece poarta numai asupra
unor bunuri imobile prin natura lor. Impune existenta a doua imobile ce apartin unor proprietari diferiti.
Fondul dominant se foloseste de fondul aservit pentru a fi pus in valoare pt a asigura utilitatea acestuia.
Nu este necesar ca cele doua fonduri sa fie invecinate pt a se constitui servitutea. Servitutea poate sa
priveasca mai multe fonduri dominante si mai multe fonduri aservite. NCC permite existenta unei
servituti pt viitor.

- servitutea este un accesoriu al fondului dominant, prin urmare aceasta urmeaza soarta fondului
dominant.Titularul dr. de prop. asupra fondului aservit trebuie sa respecte faptul ca terenul sau este
grevat de o servitute indiferent de cine ar fi titularul fondului dominant

- fiind accesoriu a dr. de prop. aceasta are caracter perpetuu insa partile pot stabili cat anume sa dureze
servitutea.

- este indivizibila deoarece greveaza intregul fond aservit si profita intregului fond dominant. In caz de
coprop. toti trebuie sa-si dea acordul.

Clasificarea servitutilor

a) dupa modul de exercitare se impart in : continue ( se exercita in mod continuu fara a fi nevoie de
existenta unui fapt al omului ) si necontinue ( se exercita doar daca exista un fapt al omului, se exercita
de catre prop. fondului dominant prin acte succesive).

b) dupa felul de a se manifesta in exterior servitutile sunt : aparente (recunoscute prin diferite lucrari
exterioare cum ar fi: serv de vedere, de apeduct, lucrari vizibile exterior) si aparente ( nu impun
efectuarea unor lucrari vizibile exterior, spre ex. servitutea de a nu construi ceva ori de a nu construi
peste o anumita inaltime)

- sunt servituti continue si aparente serv de vedere

- sunt servituti continue si neaparente servitutea de a nu construi mai sus de inaltimea permisa

- sunt servituti necontinue si neaparante servitutea de pasunat, servitutea de trecere cand nu exista un
drum sa o poteca

c) dupa modul de exercitare a prerogativelor a dr de prop servitutile sunt: pozitive ( prop. fondului
dominant exercita prerogativele asupra fondului aservit) si negative (fondul aservit este obligat sa nu
exercite unele prerogative ale dr de prop. asupra fondului sau spre ex. servitutea de a nu construi)

Constituirea servitutilor - servitutile se pot constituti prin act juridic cu titlu oneros ori cu titlu gratuit ce
trebuie incheiat in forma autentica sub sanctiunea nulitatii absolute.

- dr. de servitute se poate dobandi prin uzucapiune. NCC dispune ca orice servitute poate fi dobandita
prin uzucapiune tabulara sau mai rar prin uzucapiune extratabulara

- dr. de servitute poate fi aparat prin actiunea confesorie de servitute.

Exercitarea servitutilor - modul de exercitare se dobandeste intocmai ca si dreptul de servitute ( prin act
juridic inter vivos sau mortis causa, act care va trebui sa determine si modul in care va fi exercitat si
aceasta servitute). Daca servitutea a fost dobandita prin uzucapiune, modul de exercitare va fi in
concordanta cu modul in care a fost exercitata posesia care a dus la dobandirea servitutii

Obligatiile celui aservit - proprietarului fondului aservit i se pot impune obligatii sub conditia notarilor in
cartea funciara. Spre exemplu prop. fondului aservit se obliga sa efectueze lucrarile intretinerii caii pe
trecere pe care o foloseste fondul dominant, lucru care ii va obliga si pe dobanditorii subsecventi ai
fondului aservit. Obligatia va trebui executata numai fata de proprietarul cu care s-a incheiat raportul
juridic obligational deoarece acesta are efecte inter partes.

Reguli privind exercitarea si conservarea servitutilor - proprietarul fondului dominant poate efectua
toate lucrarile necesare exercitarii si conservarii servitutii. Daca aceste lucrari profita si fondului aservit
si sunt necesare, ele trebuiesc suportate de catre ambii proprietari proportional cu valoarea obtinuta de
fiecare.

- proprietarul fondului aservit care isi asuma efectuarea unor lucrari pe cheltuiala lui se poate exonera
de obligatie prin renuntarea la dr. de prop. asupra fondului aservit. Declaratie de renuntare trebuie
facuta in forma autentica.

Schimbarea locului exercitarii servitutii - prop. fondului aservit nu va putea schimba starea lucrurilor
asupra carora poarta servitutea si nici nu va putea stramuta exercitiul servitutii in alt loc decat daca are
un interes serios si legitim care ar justifica o asemenea operatiune.

- proprietarul fondului dominant nu poate agrava situatia fondului aservit si nu poate produce prejudicii
prop. fondului aservit. In caz de producere a prejudiciului el este obligat la repararea prejudiciului,
intervine raspunderea civila delictuala. In caz de coprop. asupra fondului dominant toti pot exercita
servitutea cu obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit.Daca doar unul dintre coprop. exercita
exclusiv servitutea, servitutea pt celelalte parti se va stinge ( in caz de partajare a fondului dominant).

Stingerea servitutilor - se radiaza din cartea funciara pt una dintre urmatoarele cauze:

a) prin consolidare - adica fondul dominant si fondul aservit apartine unui singur prop. dintre cei doi sau
a unei terte persoane

b) titularul poate renunta la acest dr. expres si fara echivoc

c) se poate stinge daca se ajunge la termenul prevazut in actul juridic de constituire a servitutii consimtit
de cei doi proprietari

- prop. fondului aservit poate rascumpara servitutea daca exista o disproportie vadita intre utilitatea
fondului dominant si inconvenientele fondului aservit. Instanta poate suplini consimtamantul prop.
fondului dominant.

d) servitutea se va stinge daca nu se poate executa din cauza unor imprejurari cum ar fi secarea unei
fantani spre care se trecea pt a lua apa sau demolarea morii a carui canal de scurgere se afla pe terenul
altei persoane
e) servitutea se poate stinge prin neuz ( 10 ani termen de prescriptie extinctiva care incepe sa curga de
la data ultimului act de exercitiu al servitutilor)

f) daca o servitute nu mai este utila aceasta se stinge, inutilitatea poate rezulta tot din imprejurari de
fapt ce constau in modificari ale situatiei care a impus constituirea servitutii.

g) servitutea se stinge prin exproprierea fondului aservit pt utilitate publica cu acordarea unor
despagubiri.

Apararea dr. de prop. si a celorlalte dr. reale

Actiunea in revendicare intemeiata pe dr. de prop. privata - este acea actiune reala prin care
proprietarul care a pierdut stapanirea bunului sau cere restituirea acestui bun de la cel care il detine fara
temei juridic. In cazul in care un detentor precar refuza restituirea bunului, pe langa actiunea personala
proprietarul are si posibilitatea intentarii unei actiuni in revendicare => prop. neposesor intenteaza
actiunea impotriva detentorului precar. Actiunea in revendicare formulata impotriva unei pers. care a
dobandit dr. de prop. asupra unui bun ca efect al posesiei de buna credinta urmeaza a fi respinsa.
Actiunea in revendicare este cel mai energic mijloc de aparare a dr. de prop. pt ca ea ofera posibilitatea
juridica titularului dr. de prop. sa pretinda restituirea bunului de la cel care stapaneste fara temei.

Actiunea in revendicare imobiliara - acest tip de actiune este imprescriptibila sub aspect extinctiv dar
poate fi paralizata prin invocarea prescriptiei achizitive ( uzucapiune). Dr. de prop. nu se stinge prin neuz
=> el este imprescriptibil => este imprescriptibila si actiunea menita sa-l apere. Ramane in sarcina
reclamantului dovedirea faptului ca el este adevaratul proprietar. El trebuie sa faca dovada dr. sau de
proprietate. Paratul va ramane in continuare posesor al bunului, insa la momentul dovedirii inexistentei
dr. sau de proprietate paratul trebuie sa iasa din pasivitate si sa combata prin probe pertinente
sustinerile reclamantului. Dr. de prop. se poate dovedi prin orice mijloc de proba, cel mai utilizat fiind
inscrisul . Insa exista o problema cu privire la inscrisurile doveditoare ale transimisiunii dr. de prop.
deoarece in multe cazuri acestea nu s-au redactat sau cele care existau nu erau insotite de planuri
topografice pt a fi delimitat bunul imobil dobandit. Inscrisul translativ de prop. este considerat dovada
deplina si inatacabila doar daca acesta emana de la adevaratul proprietar; pt a fi adevarat proprietar
este necesara dobandirea bunului de la un prop. adevarat samd. => inscrisul trebuie prezentat cu toti
autorii care anterior au instrainat lucrul ei insisi, numai ca o astfel de proba este imposibil de sustinut si
de facut. Art. 885 din NCC dispune ca inscrierea in cartea funciara produce efecte constitutie ori
translative intre partile unui act juridic.

- in cazul in care ambele parti din proces au titluri scrise privind dr. de prop. asupra bunului revendicat
se distinge dupa cum titlurile provin de la acelasi autor sau de la autori deosebiti :
a) daca provin de la acelasi autor trebuie vazut care dintre dobanditori a indeplinit formalitatile de
publicitate imobiliara. Daca niciuna dintre parti nu a inscris titlul sau , titlul mai puternic va fi acela care
va avea data cea mai veche.

b) daca titlurile provin de la autori diferiti, se da o preferinta celui care invoca titlul cu data cea mai
veche sau se compara intre ele drepturile autorilor de la care provin cele doua titluri, castigand partea
care a dobandit de la autorul al carui drept este preferabil. Sarcina probei ca autorul a avut un dr.
preferabil revine reclamantului.

-o a doua ipoteza este acea in care numai una dintre partile implicate in proces are titlu de
proprietate. Daca paratul are titlu se respinge actiunea reclamantului; daca reclamantul are titlu el
castiga dar numai daca titlul emana de la un tert si nu de la reclamant insusi iar data titlului sa fie
anterioara posesiei paratului.

- o a treia ipoteza este cea in care niciuna dintre parti nu are titlu si nici nu poate invoca uzucapiunea
sau ocupatiunea. Va castiga cel care va invoca o posesie mai caracterizata( mai indelungata, o posesie
de buna credinta, o posesie neviciata)

- titlurile pot fi : translative de proprietate sau declarative cum sunt hotararile judecatoresti sau
tranzactiile. Niciun titlu cu exceptia dobandirii dr. de prop. prin uzucapiune sau ocupatiune nu face
dovada absoluta a dr. de proprietate ci creeaza o prezumtie de existenta a acestui dr. in patrimoniul
celui care il invoca si il dovedeste.

Proba dr. de prop. in actiunea in revendicare imobiliara dupa intrarea in vigoare a NCC - in cazul
imobilelor inscrise in cartea funciara dovada dr. de prop. se va face cu extrasul de carte funciara. Daca in
cartea funciara a fost inscris un dr. real (dr. de prop.) in folosul unei persoane se prezuma ca dr. exista in
folosul acesteia, daca dr. de prop. a fost radiat din registrul de publicitate imobiliiara se prezuma ca acel
dr. nu a existat.Dovada contrara se face in cazul situatiilor cand un dr. de prop. se poate dobandi fara
inscriere in cartea funciara ( mostenire, accesiune naturala, vanzare silita, expropriere pt cauza de
utilitate publica etc.) Dovada contrara poate fi facuta si pe calea actiunii in rectificare tabulara prin care
se pretinde ca inscrierea in cartea funciara nu corespunde situatiei juridice reale. Modificarea se face
prin efectuarea operatiunii tehnice de modificare a descrierii imobilului.

Efectele actiunii in revendicare - produce 3 efecte: restituirea bunului, restituirea fructelor si restituirea
cheltuielilor facute de parat.

Restituirea bunului - paratul va fi obligat sa restituie reclamantului bunul revendicat iar daca bunul a
pierit din culpa sa ori a fost instrainat el va fi obligat la plata de despagubiri corespunzatoare valorii
bunului la momentul constituirii=> raspundere civila delictuala. Restituirea bunului se va face in natura,
liber de sarcini. Daca bunul a pierit fortuit , paratul nu mai trebuie sa-l despagubeasca pe reclamant.

Restituirea fructelor - posesorul de rea credinta sau detentorul precar trebuie sa inapoieze
proprietarului fructele naturale, industriale ori civile produse de bun( nu numai cele pe care le-a cules ci
si cele pe care le-a neglijat sa le culeaga.
- si posesorul de buna credinta va trebui sa restituie reclamantului proprietar fructele produse de bun
intre momentul pronuntarii hotararii judecatoresti prin care s-a admis actiunea si momentul inapoierii
efective a bunului revendicat ( pe durata procesului). Daca fructele naturale sau civile nu mai exista se va
restitui contravaloarea lor calculata la momentul restituirii efective.

- productele revin deasemenea proprietarului pt ca odata cu producerea lor se consuma substanta


bunului.

Restituirea cheltuielilor facute de catre parat - proprietarul la cererea paratului va trebuie sa restituie
cheltuielile necesare si cele utile prin care s-a sporit valoarea bunului. Proprietarul va putea fi obligat sa
restituie cheltuielile pe care paratul le-a facut cu privire la producerea si perceperea fructelor.

- paratul are dreptul sa ridice bunurile in care s-au concretizat cheltuielile voluptoase daca astfel nu
deterioreaza bunul supus restituirii.

Dreptul de retentie al paratului -el poate sa tina asupra sa produsele bunului pana cand reclamatul
restituie cheltuielile pe care paratul le-a facut pt producerea si perceperea fructelor. Reclamantul poate
sa ii ofere paratului o garantie personala sau reala care va garanta restituirea cheltuielilor. Paratul nu va
putea exercita acest dr. de retentie atunci cand bunul in care s-a investit este frugifer, daca s-a intrat in
stapanirea materiala a bunului prin violenta ori prin frauda, daca sunt bunuri perisabile, daca bunurile
sunt supuse a unei scaderi semnificative a valorilor.

Actiunea negatorie

Este acea actiune reala prin care reclamantul solicita instantei sa constate ca paratul nu este titularul
unui dr. real dezmembramant al dr. de proprietate asupra bunului sau si sa-l oblige la incetarea
exercitiului => conflictul apare intre titularul dr. de proprietate si o persoana care pretinde ca este
indreptatita sa exercite un dezmembramant al dr. de prop. asupra acelui bun.

- actiunea aceasta este imprescriptibila extinctiv insa prescriptibila achizitiv deoarece paratul poate
invoca faptul ca a dobandit acel dezmembramant prin uzucapiune.

Actiunile confesorii

Sunt acele actiuni prin care se solicita recunoasterea de catre parat a existentei unui dr. real,
dezmembramant al unui dr. de proprietate asupra unui bun proprietate a unei alte persoane si obligarea
paratului la respectarea acestui drept.
Actiunea confesorie de superficie

Reclamantul care pierde stapanirea materiala a bunului ce se afla pe terenul altuia, bun ce face obiectul
dr.sau solicita paratului sa recunoasca dreptul pe care il are asupra imobilelor si sa-i restituie stapanirea
lor materiala. Reclamantul este obligat sa faca dovada dr de superficie asupra bunului pe care il invoca.
Este o actiune reala ( dr. de superficie este dr. real opozabil erga omnes). Este imprescriptibila insa
superficia poate dura cel mult 99 de ani.

Actiunea confesorie de uzufruct

Acea actiune prin care reclamantul uzufructuar care pierde stapanirea materiala a bunului cheama in
judecata pe parat cerand instantei sa-l oblige pe acesta sa-i recunoasca dr. de uzufruct si sa dispuna
restituirea bunului. Este o actiunea petitorie si reala pt ca uzufructuarul pune in discutie insusi dr. sau
indiferent de modul in care s-a nascut; actiunea nu se intemeiaza pe simpla posesie a bunului. Este o
actiune reala ( dr. de uzufruct este un dr. real erga omnes). Actiunea este prescriptibila in termenul de
10 ani.

Actiunea confesorie de uz si actiunea confesorie de abitatie

Chiar daca NCC nu prevede in mod expres posibilitatea apararii acestor drepturi, este clar ca acestea
fiind reale pot fi aparate pe calea unei actiuni petitorii si reale (dr. reale erga omnes, sunt prescriptibile
in termenul de 10 ani)

Actiunea confesorie de servitute

Titularul fondului dominant cheama in instanta pe titularul fondului aservit pt a obtine recunoasterea
calitatii sale de titular al dr. de servitute si sa-i permita exercitarea acestuia in mod deplin si netulburat.
Este o actiune petitorie deoarece se pune in discutie insusi dr. de servitute. Este o actiune reala
intemeiata pe dr. real aparat si este prescriptibila in termenul de 10 ani.

Actiunea in granituire

Prin actiunea in granituire un proprietar al unui teren poate solicita vecinului sau sa contribuie la
granituire prin reconstituirea hotarului si fixarea semnelor corespunzatoare si sa suporte in mod legal
cheltuielile ocazionate de aceasta operatiune. Este obligatoriu ca terenurile sa fie delimitate , acestea
neputand ramane fara contur => dr. de prop. confera titularului sau dr. de a pretinde vecinilor
delimitarea intinderii drepturilor lor. Prin actiunea in granituire reclamantul solicita instantei sa
determine prin semne exterioare intinderea celor doua fonduri invecinate.

- este o actiune imobiliara petitorie si imprescriptibila. Imobiliara deoarece delimiteaza doua fonduri,
imprescriptibila pentru ca specifica dr. de prop. care este perpetuu.
Partile trebuie sa prezinte dovezi pentru a se putea stabili delimitarea exacta a unor proprietati exclusiv
limitrofe. Daca terenul este bun comun, actiunea trebuie formulata de ambii soti. Granituirea poate fi
ceruta de nudul proprietar precum si de titularii altor dr. reale principale.

Efectele actiunii in granituire - produce efecte numai cu privire la delimitarea fondurilor ce apartin
partilor

-trasarea limitelor dintre cele doua fonduri sufera de autoritate de lucru judecat , se poate introduce o
noua actiune doar daca limitele au disparut

- granituirea prin conventia partilor poate fi contestata doar printr-o actiune in anulare. Cheltuielile
granituirii trebuie suportate in mod egal de toate partile ce se afla in proces.

Posesia

Posesia este exercitarea in fapt a prerogativelor dr. de proprietate asupra unui bun de catre o persoana
care-l stapaneste si se comporta ca un adevarat proprietar sau ca titular al unui dr. real. Posesia este
considerata a fi o stare de fapt in cadrul careia posesorul se comporta ca si cand el ar fi adevaratul titular
al dr. de prop.

- se deosebeste de dr. de prop. prin aceea ca posesia este o stare de fapt iar proprietatea este o stare
de drept

- in cazul uzufructului sau al altor dezmembraminte ale dr. de prop. titularul acestora exercita
prerogative asupra unui bun conferite de dreptul sau. Un bun poate fi stapanit fara ca titularul sa aiba
puterea conferite de un drept, stapanire ce se poate concretiza in acte materiale sau juridice. Situatia de
fapt nu confera dreptul de a exercita anumite puteri asupra unui bun, insa aceste puteri sunt exercitate
din diverse ratiuni . Practic posesorul exercita puteri ca si cum ar avea acest drept. Deoarece posesorul
are intentia de a poseda ca un adevarat proprietar acesta culege fructele intocmai ca si proprietarul.
Trebuie facuta deosebire intre posesie ca stare de fapt si detentia precara. Detentorul precar este cel
care detine bunul altei persoane in puterea actului juridic pe care l-a incheiat cu aceasta. Deosebirea
consta in aceea ca el nu stapaneste bunul pt sine, ca posesorul ci pt altul. Posesia se naste dintr-o
situatie de fapt si dintr-un act juridic. Detentorul precar recunoaste dr. celui ce detine bunul.

- nu constituie posesie stapanirea unui bun de catre un detentor precar ( locatar, comodatar, creditor
gajist, superficiar, uzufructuar, coproprietarul)

- detentia precara este o stare de drept

- proprietarul stapaneste bunul in puterea dr. sau de proprietate, in acest caz posesia este un atribut al
dr. de proprietate. Starea de fapt se suprapune perfect peste starea de drept.

- posesorul stapaneste bunul in puterea sa ca si cum ar fi proprietar, el are o putere de fapt asupra
bunului, nu este nici titularul unui dr. real nici titularul unui dr. de creanta. Starea de fapt se desparte de
starea de drept. Posesorul care stapaneste un bun se afla in conflict cu cel care este titularul dr. de
proprietate asupra aceluiasi bun.

Justificarea protectiei posesiei ca stare de fapt - pag. 339

Elementele constitutive ale posesiei - trebuie intrunite 2 elemente cumulativ pt ca stapanirea sa poata
fi calificata drept posesie:

a) un element material - corpus ce presupune un contact direct cu lucrul concretizat in orice fel de acte
materiale cum ar fi : detinerea, folosinta, culegerea,efectuarea unor transformari, modificari sau
completari a bunului

b) elementul psihologic - animus ce consta in intentia celui care stapaneste de a se comporta ca un


adevarat proprietar ori titular al altui dr. real si de a efectua aceasta stapanire pt sine. Lipsa elementului
psihologic face ca cel care detine lucrul sa aiba calitatea de detentor precar.

Dobandirea si pierderea posesiei

1. Dobandirea posesiei - este necesara intrunirea cumulativa a celor doua elemente ( corpus si animus ).
Elementul psihologic trebuie sa fie exercitat chiar de catre persoana care pretinde ca poseda, exceptie
facand cazul cand persoana este lipsita de capacitate de exercitiu. Elementul material poate fi exercitat
si de catre un reprezentant al posesorului printr-o posesie corpore alieno, astfel posesorul care a
inchiriat lucrul exercita puterea materiala prin intermediul chiriasului.

2. Dovada posesiei - posesorul trebuie sa dovedeasca existenta celor doua elemente. Elementul
material este usor de dovedit si poate fi dovedit prin orice mijloc de proba, insa elementul subiectiv este
mai greu de dovedit astfel sunt instituite prezumtiile legale : elementul material al posesiei dovedeste si
elementul intentional, stapanirea materiala este o dovada a intentiei de a stapani. NCC dispune ca pana
la proba contrara cel care stapaneste bunul este prezumat a fi posesor, adica detine lucrul pt sine si nu
pt altul daca se dovedeste detentia precara aceasta ipoteza cade.

3. Pierderea posesiei - daca unul sau ambele elemente ale posesiei dispar atunci va inceta insasi
posesia . Posesorul paote abandona bunul => lipsa elementului material cat si a elementului psihologic

- se poate pierde si doar unul din cele doua elemente, spre ex. elementul material se pierde pt ca a
pierit lucrul sau a trecut in stapanirea unui alt posesor

- posesia inceteaza prin :

a) transformarea sa in detentie precara

b) instrainarea bunului posedat

c) abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare la dr. de prop.
asupra unui imobil

d) pieirea bunului
e) trecerea bunului in prop. publica

f) deposedarea

Viciile posesiei - pt a produce efecte posesia trebuie sa fie utila adica neviciata. Pentru a produce unul
dintre principalele efecte ale posesiei ( uzucapiunea) sunt necesare anumite calitati. Nu este utila
posesia discontinua tulburata ori clandestina => viciile posesiei sunt discontinuitatea , violenta si
clandestinitatea.

1. Discontinuitatea posesiei - posesia este discontinua atunci cand posesorul o exercita in mod
neregulat, cu intermintente anormale.

- pt ca posesia sa fie continua nu se cere ca posesorul sa se gaseasca in contact permanent cu lucrul si sa


faca zilnic acte de folosinta acestuia. Nu este o intermitenta anormala spre ex. nefolosinta unei pasuni in
timp de iarna. Trebuie tinut cont de natura lucrului. Fiind chestiuni de fapt, continuitatea si intermitenta
anormala sunt lasate la aprecierea instantei care se va raporta la natura bunului posedat. Cel care invoca
discontinuitatea trebuie sa o si probeze.

- discontinuitatea nu este tot una cu neexercitarea posesiei timp de un an => vorbim de discontinuitatea
si nu de pierderea posesiei prin neexercitare doar atunci cand intermitenta anormala a exercitarii ei este
mai mica de un an.

- viciul discontinuitatii inceteaza daca actele de stapanire devin regulate potrivit naturii bunului. Acest
viciu poate fi invocat de catre orice persoana interesata. Posesorul de buna credinta al unui bun mobil
pe care l-a dobandit printr-un act translativ cu titlu oneros devine proprietar la momentul intrarii in
posesia efectiva a bunului

2. Violenta - posesia este tulburata atunci cand se infiinteaza sau se conserva prin acte de violenta in
contra sau din partea adversarului => posesia trebuie sa fie mentinuta( conservata) in mod pasnic

- se considera ca si violenta pasiva viciaza posesia. Viciul violentei este relativ putand fi invocat doar de
catre cel impotriva caruia s-a exercitat violenta. Este temporar deoarece in momentul in care inceteaza
violenta, posesia redevine utila. Se aplica atat in privinta posesiei bunurilor mobile cat si a celor imobile.

3. Clandestinitatea - este clandestinta daca posesorul exercita in ascuns de adversarul sau incat acesta
nu este in stare sa o cunoasca. Se concepe usor in privinta bunurilor mobile, fiind mai greu de imaginat
in cazul imobilelor.

- viciul clandestinitatii este relativ, putand fi invocat numai de cel fata de care posesia a fost exercitata
pe ascuns. Este temporar incetand de indata ce posesia devine publica.

Precaritatea - nu este posesie stapanirea unui bun de catre cel care il detine pt altul. Este detentor
precar orice persoana ce detine un bun al altuia si are obligatia sa il restituie acestuia din urma.

- precaritatea poate totusi sa se transforme in posesie prin intervertire in anumite cazuri. Exista 3 cazuri
de intervertire :
a) detentia precara se interverteste in posesie utila atunci cand detentorul precar de buna credinta
incheie un act translativ de proprietate cu o alta persoana decat cu adevaratul proprietar( ex. locatarul
cumpara bunul inchiriat de la o persoana pe care el il considera mostenitor al prop. de la care inchiriase
bunul. Din momentul cumpararii devine din detentorul precar posesor).

b)devine posesie utila atunci cand detentorul precar neaga stapanirea posesorului prin acte de
rezistente neechivoce( ex. locatarul unui bun considera ca are motive suficiente sa se considere pe sine
proprietar, prin urmare refuza a mai plati chiria celui care i-a inchiriat imobilul notificandu-i acestuia si
faptul ca el se considera adevaratul proprietar).

c) devine posesie utila si atunci cand detentorul precar instraineaza bunul printr-un act translativ de
prop. unei persoane de buna credinta care crede ca a dobandit de la adevaratul proprietar => terta
persoana devine posesor datorita bunei credinte

Efectele posesiei - desi este o stare de fapt posesia produce anumite efecte juridice:

a) creaza o prezumtie de proprietare

b) posesorul poate dobandi dr. de prop. posedat prin uzucapiune

c) posesorul de buna credinta a unui bun mobil dobandeste dr. de prop. asupra acestuia

d) posesorul de buna credinta dobandeste in prop. fructele bunului posedat

e) posesia este protejata prin actiunile posesorii

- pana la proba contrara posesorul este considerat a fi proprietar exceptie facand imobilele inscrise in
cartea funciara. Aceasta prezumite se bazeaza pe faptul ca de cele mai multe ori starea de fapt a
posesiei corespunde starii de drept. Datorita regimului juridic al dobandirii si transmiterii dr. de prop.
imobiliara instituit prin NCC care solicita inscrierea bunurilor imobile in cartea funciara in cazul bunurilor
inscrise nu se mai poate vorbi de aplicarea prezumtiilor de proprietate in favoarea posesorului.

Protejarea posesiei prin actiunile posesorii - prin aceste actiuni se apara posesia ca stare de fapt
impotriva oricaror tulburari, fie pt a mentine aceasta stare sau pt a o redobandi cand este pierduta. De
cele mai multe ori posesia corespunde dreptului, astfel prin apararea posesiei este aparata in realitate
dreptul. Daca in cazul actiunilor cu caracter petitoriu cel care o introduce trebuie sa dovedeasca dr. real,
in cazul actiunilor posesorii dovada este realitiv usoara pt ca trebuie dovedita stapanirea de fapt. Exista
doua actiuni posesorii: una generala denumita si actiune in complangere precum si una speciala numita
actiune in reintegrare.

a) Actiunea posesorie generala este folosita pt a stopa orice fel de tulburare a posesiei prin care se
impiedica exercitiul liber si efectele juridice ale acesteia. Cel care poseda un bun cel putin un an poate
introduce aceasta actiune si poate pretinde despagubiri pt eventualele prejudicii cauzate bunului.
Aceasta actiune o are la indemana si detentorul precar. Termenul de introducere a actiunii este de 1 ani
si se calculeaza de la data tulburarii sau deposedarii
b) Actiunea posesorie speciala - se introduce atunci cand deposedarea sau tulburarea s-a facut prin
violenta in termen de 1 an de la data tulburarii ori deposedarii.

Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat - posesorul are la dispozitie solutii pt a conserva
posesia inainte de a se produce vreo tulburare a acesteia ori o deposedare. Daca exista motive
temeinice care fac ca bunul posedat sa fie in pericol , posesorul poate cere instantei luarea masurilor
necesare pt evitarea pericolului la care este supus in privinta bunului sau ori, daca este cazul, poate cere
incetarea efectuarii unor lucrari care pot afecta bunul. Pana la solutionarea cererii instanta poate obliga
una dintre parti la depunerea unei cautiuni. Exista doua situatii:

a) cautiunea o depune posesorul daca instanta dispune pana la solutionare deplasarea lucrului ori
incetarea lucrarilor. Se face acest lucru pt a se putea repara eventualul prejudiciu ce s-ar cauza paratului
prin aceasta masura

b) cautiunea este depusa de catre parat daca instanta pana la solutionarea cerererii mentine situatia in
starea sa actuala, protejand astfel pe posesor de eventuale prejudicii.

Accesiunea imobiliara artificiala

Reprezinta dobandirea lucrarii de catre proprietarul imobilului, astfel daca sunt efectuate lucrari,
constructii, plantatii asupra unui imobil acestea revin proprietarului daca prin lege sau prin act juridic nu
se prevede altfel. Prin imobil se intelege fie teren pe care se face o plantatie ori o alta lucrare. Imobilul
este bunul principal iar lucrarea este bunul accesoriu care a luat nastere ca urmare a unei accesiuni.

Momentul dobandirii dr. de prop. asupra lucrurilor - din moment ce dr. de prop. asupra lucrarilor se
dobandeste prin accesiune, aceasta se produce de plin drept pe masura efectuarii lucrarilor fara a mai fi
necesara manifestarea de vointa din partea prop. terenului, practic dr. de prop. asupra lucrarii se naste
in favoarea prop. imobilului din momentul inceperii lucrarii pe masura realizarii ei daca prin lege ori prin
act juridic se prevede altfel chiar daca prop. materialelor este altul.

Categorii de lucrari - exista mai multe categorii de lucrari : lucrari autonome ori adaugate, ambele cu
caracter durabil ori provizoriu. Lucrarile adaugate sunt cele care nu au un caracter de sine statator si pot
fi : necesare daca in lipsa efectuarii lor imobilulul ar pierii ori s-ar deteriora; utile cand sporesc valoare
economica a imobilului si voluptoare cand sunt facute pt simpla placere a celui care le-a realizat fara a
spori valoarea economica a imobilului.

- dobandirea dr. de prop. prin accesiune opereaza numai in privinta lucrarilor cu caracter durabil, cele
provizorii putand fi ridicat usor

Prezumtiile in favoarea proprietarului terenului in materia accesiunii - se prezuma ca orice lucrare este
facuta de prop. imobilului pe cheltuiala sa si ca aceasta este a lui pana la proba contrarie. Dovada
contrara poate fi facuta in 3 situatii atunci cand s-a constituit un dr. de superficie asupra terenului => au
fost realizate de catre superficiar. Se poate dovedi ca prop. imobilului nu si-a intabulat dr. de prop.
asupra lucrarii efectuate asupra imobilului sau in orice alte cazuri prevazute de lege.

Regimul juridic facute de prop. imobilului cu materialele altei persoane - daca s-a realizat o lucrare cu
materialele altuia prop. imobilului devine si prop. acelei lucrari, neputand fi obligat la nici la desfiintarea
acesteia si nici la restituirea materialelor cu obligatia de a achita contravaloarea materialelor
proprietarului acestora. Bunul accesoriu (materialele) urmeaza soarta bunului principal. Trebuie facuta
distinctia intre lucrari efectuate de catre un tert de buna credinta si cele efectuate de un tert de rea
credinta.

1. Lucrarile autonome cu caracter durabil realizate asupra imobilului altuia de catre un tert de buna
credinta - in acest caz proprietarul imobilului are dreptul sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in
cartea funciara ca prop. al lucrarii dar cu obligatia de a plati valoarea materialelor utilizate si a
manoperei sau sporul de valoare adus imobilului prin efectuarea acestei lucrari. El poate obliga autorul
lucrarii sa cumpere imobilul la valoarea circulatiei pe care acesta ar fi avut-o daca lucrarea nu s-ar fi
efectuat.

- este tert de buna credinta cel care realizeaza lucrarea autonoma cu caracter durabil si care avea
temeiuri serioase sa creada ca el este proprietarul imobilului asupra caruia se realizeaza acea lucrare.

- accesiunea opereaza prin preluarea in proprietate a lucrarii efectuate de tert sau sa ceara tertului care
a efectuat lucrarile sa cumpere imobilul. Sunt necesare indeplinirea formalitatilor de publicitate in acest
sens. Tertul are un dr. de creanta impotriva prop. imobilului in beneficiul caruia a operat accesiunea , in
sensul ca poate solicita despagubiri.

2. Realizarea de lucrari autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia de catre un tert de rea
credinta - in acest caz proprietarul poate sa ceara instantei sa dispuna inscrierea sa in cartea funciara ca
proprietar al lucrarii, urmand a platii autorului lucrarii fie jumatate din valoarea materialelor si pretul
manoperei fie jumatate din sporul de valoare adus imobilului. Acesta poate sa solicite obligarea
autorului lucrarii la desfiintarea ei sau sa-l oblige pe autor sa cumpere imobilul la valoarea de circulatie
fara lucrarile efectuate. In cazul in care prop. opteaza pt obligarea autorului la desfiintarea ei , aceasta se
va putea face numai cu autorizare prealabila pe cheltuiala autorului lucrarii si cu obligatia ca acesta sa
repare orice prejudicii cauzate prop. imobilului, inclusiv prin lipsa de folosinta a acestuia.

- autorul lucrarii va fi de rea credinta atunci cand stia ca imobilul asupra caruia efectueaza acele lucrari
nu este proprietatea lui sau ca el nu este nici titularul unui alt dr. real asupra imobilului.

In viziunea NCC lucrarile adaugate necesare sunt cele pe care insusi proprietarul imobilului ar fi trebuit
sa le faca pt a asigura conservarea, pastrarea acestuia in starea normala de functionare. Proprietarul
imobilului dobandeste dr. de prop. asupra lucrarii adaugate necesare din momentul efectuarii acesteia si
are obligatia de a plati autorului lucrarii cheltuielile rezonabile chiar daca imobilul nu mai exista la
momentul despagubirii sale. Se aplica principiul accesoriu "sequitur principale". Daca autorul este de rea
credinta din suma datorata ca si despagubiri se scade valoarea fructelor imobilului
Lucrarile adaugate utile - in opinia NCC sunt cele care conduc la sporirea valorii imobilului asupra carora
au fost facute. Pe principiul " accesorium sequitur principale" proprietarul imobilului devine proprietar al
lucrarilor avand obligatii dupa cum autorul lucrarii a fost de buna sau de rea credinta. Proprietarul
bunului principal poate cere autorului lucrarii fie ca acesta a fost de buna sau de rea credinta sa
cumpere imobilul la pretul pe care l-ar fi avut fara lucrarile efectuate. Proprietarul de buna credinta al
lucrarii va trebui despagubit la alegerea proprietarului bunului principal fie cu intreaga valoare a
materialelor sau a manoperei, fie cu intregul spor de valoare adus, pe cel de rea credinta va trebui sa-l
despagubeasca numai cu jumatate din valoarea acestora. Autorul de rea credinta poate fi obligat la
desfiintarea lucrarii odata ce primeste autorizatie de desfiintare in acest sens, iar in caz de prejudicii ce
poate consta si in lipsa de folosinta a imobilului, autorul lucrarii de rea credinta va trebui sa repare
aceste prejudicii.

Lucrarile adaugate cu caracter durabil voluptoare - NCC dispune ca sunt acele lucrari facute din simpla
placere a celui care o efectueaza, fara a spori valoarea economica a imobilului. In aceasta situatie
proprietarul imobilului devine proprietar al lucrarii, fara obligatia de a inscrie in cartea funciara si fara
nicio obligatie fata de autorul lucrarii. Acesta poate cere proprietarului de rea credinta sa desfiinteze
lucrarea iar in caz de prejudicii sa-l despagubeasca. Proprietarul imobilului nu are obligatie de
despagubire fata de nici unul dintre autorii lucrarii. Si in cazul autorului de buna credinta a lucrarii
voluptoare prop. imobilului poate cere ridicarea acestuia.

Buna credinta a autorului lucrarii - autorul lucrarii este de buna credinta daca la data realizarii ei era
inscris ca proprietar al imobilului in cartea funciara sau daca acesta a dobandit imobilul intr-un mod
nesupus inscrierii in cartea funciara.

- moduri de dobandire a prop. nesupuse inscrierii in cartea funciara sunt : mostenirea, accesiunea
naturala, vanzarea silita, exproprierea. Pentru a dovedi reaua credinta a autorului lucrarii, reclamantul
trebuie sa dovedeasca ca autorul lucrarii a cunoscut faptul ca titlul sau era viciat. Daca cel care
construieste nu a primit o autorizatie de constructie impusa de lege, el are a fi considerat ca fiind de rea
credinta.

Situatia lucrarilor realizate partial asupra imobilului autorului lor - exista situatii in care autorul de
buna credinta a lucrarii efectueaza asemenea acte partial asupra imbilului sau si partial asupra terenului
proprietarului vecin. Intr-o asemenea situatie proprietarul terenului poate solicita inscrierea unui dr. de
coprop. in cartea funciara, dr. ce va cuprinde si terenul raportat la valoarea contributiei fiecaruia dintre
vecini. Determinarea contributiei se face in felul urmator: se ia in considerare valoarea terenului
proprietarului pe care se afla imobilul si valoarea materialelor si a manoperei facute de catre acesta;
contributia proprietarului vecin va fi data de valoarea partii din propriul teren devenita parte a terenului
aferent lucrarii. Primul este proprietarul care a efectuat lucrari iar al doilea este vecinul proprietarului pe
terenul caruia au ajuns sa fie efectuate o parte din aceleasi lucrari.

- daca autorul lucrarii este de rea credinta proprietarul terenului vecin poate cere ridicarea lucrarii de pe
teren cu obligarea acestuia la plata de despagubiri sau poate solicita inscrierea unui dr. de coproprietate
in cartea funciara. Se ia in considerare valoarea terenului proprietarului si jumatate din valoarea
contributiei autorilor lucrarii pt a se stabili cotele parti. Vecinii se inteleg cu privire la contributia
fiecaruia, in caz contrar intervenind instanta.

Situatia lucrarilor provizorii - in cazul lucrarilor provizorii in absenta unei intelegeri autorul acesteia va
trebui sa o desfiinteze cu obligatia de a plati pt prejudiciile cauzate proprietarului imobilului.

Inscrierea lucrarilor in cartea funciara - se face daca:

a) daca proprietarul imobilului devine si proprietarul lucrarii dupa ce plateste autorului de buna credinta
valoarea materialelor si manoperei sau sporul de valoare adus imobilului.

b) proprietarul imobilului dobandeste dr. de prop. asupra lucrarilor dupa ce achita autorului de rea
credinta jumatate din lucrarile si manopera facuta sau din jumatate din sporul de valoare atat in cazul
lucrarilor utile cat si a celor necesare

c) cand se dobandeste dr. de coprop. asupra imobilului rezultat ca urmare a lucrarilor efectuate. Se ia in
considerare valoarea terenului proprietate a autorului lucrarii si manopera + materialele pe langa
valoarea terenului proprietarului pe care s-a intins lucrarea . In cazul in care autorul a fost de rea
credinta valoarea se reduce la jumatate

Dreptul autorului la ridicarea materialelor - autorul lucrarii de rea credinta poate fi obligat la ridicarea
materialelor fiind tinut sa plateasca eventualele prejudicii produse. In cazul in care opereaza accesiunea
proprietarul lucrarii are un dr. de creanta prescriptibil in termenul general de 3 ani impotriva
proprietarului imobilului. Termenul de prescriptie incepe sa curga din momentul in care autorul lucrarii
nu mai este lasat sa detina imobilul. Trebuie sa existe intentia prop. imobilului de a dobandi dr. de
proprietate asupra lucrarii, in lipsa acestei intentii dr. de creanta al autorului lucrarii va fi afectat de o
conditie suspensiva . Proprietarul de buna credinta al lucrarii asupra bunului altuia are un dr. de ipoteca
legala asupra imobilului pt plata indemnizatiei datorate, ipoteca care se inscrie in cartea funciara sau pe
baza hotararii judecatoresti.

Proprietarul bunului principal poate obliga autorul lucrarii sa cumpere imobilul fie in baza unei
conventii fie in baza unei hotarari judecatoresti la pretul pe care imobilul l-ar fi avut fara aceste lucrari.

In cazul in care autorul lucrarii foloseste materialele altuia insa el poseda materialele cu buna credinta
va trebui sa plateasca tertului proprietar al materialelor despagubiri adica contravaloarea
materialelor.

La stabilirea indemnizarii ori a despagubirii va tine seama de valoare de circulatie a bunului calculata
la data hotararii judecatoresti.

Cazuri speciale de accesiune - titularii altor drepturi reale ( superficie, uzufruct etc.) pot dobandi dr. de
proprietate asupra lucrarilor realizate la imobilele ce formeaza obiectul dr. lor prin accesiune dupa cum
el este de buna sau de rea credinta ori poate fi despagubit.
Situatia efectuarii lucrarilor de catre un detentor precar - detentorul precar stapaneste pt altul nu pt
sine. Se aplica si aici prevederile din NCC corespunzatoare autorului de buna ori de rea credinta.

Uzucapiunea in fostul cod civil

Unul dintre cele mai importante efecte ale posesiei este uzucapiunea numita si prescriptie achizitiva.
Uzucapiunea este un mod de dobandire a prop. sau a altor dr. reale cu privire la un lucru prin posedare
neintrerupta.

- uzucapiunea alaturi de ocupatiune este considerata a fi o proba absoluta a dr. de proprietate.

- pt a uzucapa, posesorul trebuie sa se comporte ca si cum el ar fi adevaratul prop. al bunului dupa care
el poate invoca uzucapiune. Se creeaza astfel o stabilitate a raporturile juridice in privinta imobilelor.
Uzucapiunea poate fi considerata ca fiind si o sanctiune impotriva adevaratului proprietar care fiind
neglijent a delasat bunul in timp indelungat chiar si actele din materia dr. extern sustin dobandirea dr.
de proprietate prin uzucapiune.

- uzucapiunea se aplica in privinta bunurilor imobile => pot fi dobandite prin uzucapiune bunuri imobile
proprietate privata ori bunuri care faceau obiectul unor dezmembraminte daca sunt contiune si
aparente. Uzucapiunea nu se aplica cu privire la bunurile imobile prop. publica care sunt inalienabile si
imprescriptibile. Acestea sunt scoase din circuitul civil. Posesorul trebuie sa fie de buna credinta pt a
uzucapa, insa exista si situatii cand se poate uzucapa un bun de catre posesorul de rea credinta.

- pt a uzucapa trebuie sa existe o posesie utila ( neatinsa de niciunul dintre viciile acesteia) iar posesorul
trebuie sa stapaneasca pt sine si nu pt altul

- uzucapiunea poate fi de doua feluri :

a) uzucapiunea de 30 de ani sau de lunga durata - posesorul care stapaneste timp de 30 de ani, devine
proprietar al bunului imobil posedat. Posesia sa trebuie sa fie utila si regulata, iar posesorul nu trebuie
sa fie de buna sau de rea credinta. Celui care a dobandit un dr. prin uzucapiune nu este obligat a
produce vreun titlu si nu i se poate opune reaua credinta.

b) uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani - cand posesia a fost de buna credinta si s-a intemeiat de un just
titlu. Uzucapiunea de 10 pana la 20 de ani se aplica cu privire la bunurile imobile. Posesorul de buna
credinta devine proprietar al bunului dupa 10 ani de stapanire daca adevaratul proprietar locuia in
circumscriptie tribunalului judetean unde se afla bunul; Posesorul de buna credinta devine proprietar al
bunului dupa 20 ani de stapanire daca adevaratul proprietar locuia in afara circumscriptie tribunalului
judetean unde se afla bunul.

- pt a exista uzucapiune de la 10 pana la 20 de ani trebuie indeplinite urmatoarele conditii:


a) posesia sa se intemeieze pe un just titlu care provine de la altcineva decat adevaratul proprietar.
Justul titlu trebuie sa existe in realitate, insa un titlu lovit de nulitate absoluta nu poate servi ca baza a
uzucapiunii insa titlul lovit de nulitate relativa poate fi invocat impotriva oricaror persoane exceptie
facand persoana ce are dr. sa invoce nulitatea relativa ( termenul general de prescriptie). Justul titlu
trebuie sa fie un titlu translativ de proprietate (nu pot avea calitatea de just titlu contractele de
locatiune, depozit, comodat, hotararile judecatoresti declarative, conventiile de imparteala, certificatul
de mostenitor). Titlul trebuie sa aiba data certa pt a putea fi opus celui care se pretinde proprietar si nu
se cere ca titlul sa fi fost inscris in registrul de transcriptiuni imobiliare

b) posesia sa fie de buna credinta - este suficient ca buna credinta sa fi existat la momentul dobandirii
imobilului, faptul ca ulterior posesorul isi da seama ca se afla intr-o eroare nu are nicio importanta. Buna
credinta este prezumata. In cazul in care adevaratul proprietar locuieste un timp in circumscriptia
tribunalului judetean unde se afla bunul dupa care se muta intr-un alt judet -> atunci se scade din
termenul de 10 ani numarul de ani timp cat el a locuit pe raza jud. unde se afla bunul si se punu 1 in fata.

- se poate intrerupe curgerea prescriptiei achizitive, prin acest lucru se inlatura efectele posesiei
anterioare intreruperii prescriptiei achizitive => incepe sa curga o noua prescriptie achizitiva iar
intreruperea este de doua feluri : naturala sau civila.

a) intreruperea naturala - se realizeaza atunci cand posesorul este si ramane lipsit de folosinta lucrului
mai mult de un an de zile fiind lipsit fie de proprietar fie de o terta persoana. Prescriptia se mai intrerupe
si daca lucrul era declarat imprescriptibil prin lege. Efectele legilor anterior anului 1989 au existat doua
legi care au dus la intreruperea naturala a prescriptiei, legi care la fel ca si regimul au dus la grave
inechitati negand in mod vad rolul prop. private in viata economica si sociala. In cazul posesiilor incepute
inainte de adoptarea legilor 58/1974 si 59/1974, prescriptia achizitiva asupra terenurilor nu a fost
intrerupta prin intrarea in vigoare a acestor legi => posesorii acelor terenuri pot solicita instantei ca au
uzucapat.

b) intreruperea civila - prescriptia se intrerupe in urmatoarele situatii : prin recunoasterea dreptului de


prop. al adevaratului proprietar facuta de posesor; prin cererea de chemare in judecata ori de arbitrare
chiar daca cererea a fost introdusa la un organ care nu are competenta in acest sens sau printr-un act
incepator de executare => nu se intrerupe daca cererea de chemare in judecata sau executare a fost
respinsa, anulata sau s-a perimat. Exista si cazul in care cel care a facut-o renunta la ea.

Suspendarea prescriptiei achizitive - aceasta nu inlatura timpul scurs anterior cauzei de suspendare =>
dupa incetarea suspendarii prescriptia isi reia cursul normal. Prescriptia se suspenda in urmatoarele
cazuri:

1. Se suspenda cat timp cel impotriva caruia curge prescriptia este impiedicat de un caz de forta majora
sa faca acte de intrerupere.

2. Cat timp cel care se pretinde proprietar, orice cel ce invoca uzucapiunea este membru al fortelor
armate ale Romaniei iar acestea sunt pe picior de razboi.
3. Cat timp nu sunt incheiate socotelile intre cei care ocrotesc pe o persoana incapabila sau cu
capacitate de exercitiu restransa.

4. Prescriptia nu curge impotrvia celui lipsit de capacitate de exercitiu cat timp nu are reprezentant legal
si nici impotriva celui cu capacitate restransa

5. Nu curge intre soti in timpul casatoriei.

- se poate ca celui care a dobandit un imobil de la un posesor sa i se adauge si timpul cat a posedat
acesta din urma. Aceasta jonctiune este facultativa, noul posesor poate fie sa inceapa o posesie noua fie
sa o continue. Nu intervine jonctiunea atunci cand actul prin care s-a transmis posesia este lovit de
nulitate absoluta. In cazul in care posesorul dobandeste dreptul de la adevaratul prop. al imobilului nu
intervine jonctiunea. Jonctiunea intervine atunci cand :

1.Cel care o invoca este posesor si nu detentor precar.

2. Cel care invoca jonctiunea sa fie un succesor in drepturi al autorului ( persoana care nu este titularul
dr. real).

Se pot ivi 3 ipoteze in practica :

1. Daca posesia dobanditorului este de aceeasi natura cu cea a autorului => este in interesul posesorului
actual sa invoce jonctiunea

2. Daca dobanditorul este de rea credinta iar autorul este de buna credinta si cu just titlu, dobanditorul
va putea uzucapa numai in termenul de 30 de ani putand scadea din acest termen si timpul in care
autorul a posedat lucrul.

3. Daca dobanditorul este de buna credinta iar autorul este de rea credinta, acesta va putea sa inceapa o
noua prescriptie in termenul de 10-20 de ani sau sa beneficieze de posesia autorului sau in cadrul unei
prescriptii de 30 de ani.

Efectele uzucapiunii - posesorul devine titular al dr. de prop. sau a altui dr. real asupra bunului posedat
in timpul cerut de lege => actiunea in revendicare a vechiului proprietar este respinsa.

- uzucapiunea retroactiveaza => uzucapantul va fi considerat proprietar chiar din ziua in care a inceput
posesia

- uzucapiunea poate fi invocata atat pe cale de actiune cat si pe cale de exceptie. Actiunea in constatarea
dobandirii dr. de prop. prin uzucapiune va fi solutionata in contradictoriu cu fostul proprietar. Ea nu se
poate invoca din oficiu ci trebuie ceruta de catre cel interesat.

Renuntarea la prescriptia achizitiva - se poate renunta la uzucapiune numai dupa implinirea ei, iar
renuntarea poate fi : expresa sau tacita ( sa rezulte dintr-un fapt neechivoc care presupune abandonarea
dr. castigat). Cel care renunta trebuie sa aiba capacitatea de a instraina. Creditorii sau orice alta
persoana interesata pot sa invoce prescriptia castigata de debitorul lor chiar daca acesta a renuntat la
ea.

Uzucapiunea in regim de carte funciara reglementat de decretul lege 115/1938

In Transil

S-ar putea să vă placă și