MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

Curs de prelegeri
La disciplina

„Piaţa bunurilor imobiliare”

 Tema 1 Piaţa imobilului noţiuni generale

1 Esenţa şi definirea pieţii imobilului şi a bunului imobil

2 Principalele tranzacţii cu bunurile imobile
3 Particularităţile imobilului ca marfă

1 Esenţa şi definirea pieţii imobilului şi a bunului imobil

Trecerea la o economie de piaţă şi dezvoltarea relaţiilor economice de piaţă în
Republica Moldova au creat condiţii favorabile pentru apariţia unor noi genuri de
activităţi, aşa cum ar fi manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer şi
evaluator. Cu toate că activitatea de evaluator nu este chiar atît de nouă pentru
Moldova, în ultimul timp ea a căpătat un aspect nou.
În linii generale prin noţiunea de piaţă se subînţelege un ansamblu de
mecanisme prin care se execută unele sau altele efaceri. “Piaţa imobiliară este un
complex de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise drepturile supra
unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este delimitat
spaţiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor” 1; noţiunea dată este
redată în contextul manualului “Evaluarea Bunurilor Imobiliare” (teorie şi practică),
elaborat de d-na Buzu O. şi Matcov A. .
Termenii de bază, folosiţi pentru descrierea pieţei imobiliare, au trei nivele de
determinare. La primul nivel se referă formulările utilizate în legile în vigoare; la al
doilea nivel – în literatura profisională, dar al treilea nivel – formularile folosite de
catre profeisoniştii ce activeaza pe piaţa imobiliară .
Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din păcate, nu
este în tocmai aşa.
O întelegere corectă şi o posedare liberă a terminologiei crează baza pentru o
discutie efectivă, atît cu profesioniştii din sfera respectiva cît pentru profesioniştii din
sfera respectivă, cît şi cu persoanele care necesită o explicare a terminilor
corespunzători. Terminologia utilizată pe piaţa imobiliară şi termenii speciali pentru
evaluare se folosesc pe larg în procesul de evaluare.
Principala şi cea mai importantă noţiune este cea de “IMOBIL”. Prezentarea
legitimă a acestei noţiuni are o istorie veche. Încă în legile Romei Antice proprietatea
se diviza in mobilă si imobilă.
Legislaţia Republicii Moldova prevede două definiţii referitoare la bunurile
imobile şi nu coţine o definiere a proprietăţii imobiliare:
1. Bun Imobil - teren , construcşie capitală, apartament şi altă încăpere izolată;

1
O. Buzu, A. Matcov, “Evaluarea Bunurilor Imobiliare” teorie şi practică, Chişinău 2003, pag. 32
3
2. Teren - parte de teritoriu avînd hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei
amplasament şi ela cărei caracteristici sunt reflectate în cadastru.
În legislaţia ţărilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil
reprezintă terenul şi construcţiile aferente acestui teren.
Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au
ca scop îndestularea neceităţilor umane. Indiferent dacă aceste necesităţi sunt orientate
spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producţie.
La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in
cadrul legislativ. In legile diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite)
pot fi evidentiate cateva notiuni despre imobil. Deacea: “O determinare mai exacta a
termenului de “imobil” este – ceea ce se afla imobil prin lege”
In sens profesional şi social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul
fizic, legat rigid de pamînt, strămutarea căruia este practic imposibilă fără ai crea
distrugeri functionale. Aceasta stabileşte diferenţele elementare dintre operaţiile pe
piată cu obiectele imobiliare si mobiliare.
Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate în
spatiu, de exemplu, din magazin în apartamentul cumpărătorului. Ceea ce nu poate fi
definit pentru imobil. La petrecerea unei tranzacţii cu un obiect imobiliar, obiectul
rămîne pe loc, dar cumpărătorului i se transferă numai drepturile stabilite asupra
imobilului şi obligaţiunile legate de el.
În teoria si practica evaluarii in S.U.A. se diferenţiaza noţiunea de imobil ca
obiect fizic (Real Estate) şi relaţii de drept, legat de imobil (Real Property).
Valoarea de piaţă a imobilului poate fi formată doar în paocesul funcţionarii
pietii respective. In literatura nu exista notiune determinată de piata imobiliară. Piată,
poate fi numit locul unde se petrec tranzacţii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate
fi corelată şi cu sistema de acţiuni şi mecanisme pentru petrecerea afacerilor. Cînd se
vorbeşte despre piaţa imobiliară, de obicei se are în vedere o activitate pe piata dată.
D. Fridman si N. Orduai în cartea lor dau următoarea noţiune: “piaţa imobiliară – este
un sistem anumit

de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si

interesele legate de ele, se stabilesc perţurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de
concurenta.”
Spre exemplu, un grup de specialisti ruşi, consideră că: “Piata imobiliara –
reprezinta totalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare
informationala, operatii privind conducerea si finantarea lucrarilor in sectorul
imobiliar.”

2 Principalele tranzacţii cubunurile imobile

Proprietarul are dreptul la discreţia sa să întreprindă cu proprietatea lui oricare acţiuni
care nu contravin legislaţiei, inclusiv să înstrăineze proprietatea sa în favoarea altor
persoane, sau să transmită drepturile de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra

4
proprietăţii rămânând proprietar, să pună proprietatea în gaj sau să o greveze prin alte
căi.

Principalele tranzacţii cu bunurile imobile sunt:

 vânzarea-cumpărarea,
 schimbul,
 moştenirea,
 donarea,
 transmiterea în calitate de contribuţie în capitalul statutar,
 ipoteca,
 arenda.
Vânzarea-cumpărarea
La vânzare cumpărare vânzătorul se obligă să transmită terenul de pământ în ordinea
stabilită de legislaţie în proprietate cumpărătorului, iar cumpărătorul se obligă să
accepte acest teren şi să achite pentru el suma stabilită în contract.
Vânzarea cumpărarea este posibilă numai în caz când nu există litigii în privinţa
terenului, sau dacă nu există alte cauze care conform legislaţiei pot împiedica
încheierea tranzacţiei.
Contractul de tranzacţie se întocmeşte în scris, se autentifică la notar şi se
înregistrează în mod obligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacţia poate fi încheiată de
către vânzător şi cumpărător, sau de către persoanele autorizate de către ei.
Ipoteca
codul civil.
Articolul 168. Gajul
În virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, în cazul în care debitorul
(debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj, să i se satisfacă
revendicarea, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date în gaj.
Relaţiile de drept privind gajul, în măsura în care nu sânt reglementate de
prezentul cod, se reglementează de Legea cu privire la gaj şi de alte acte normative.
Schimb
Conform contractului de schimb fiecare parte se obligă să transmită în proprietate altei
părţi terenul de pământ în schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu
terenuri de pământ, dar este posibil şi schimbul terenului de pământ cu alt obiect.

Transmiterea imobilului în fondul statutar al persoanei juridice

Articolul 23. Noţiunea de persoană juridică
Sânt recunoscute ca persoane juridice organizaţiile, care dispun de un patrimoniu
distinct, pot dobândi în numele propriu drepturi patrimoniale şi drepturi personale
nepatrimoniale şi pot să-şi asume obligaţii.

5
În legătură cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi
şi responsabilităţi faţă de persoana juridică sau drepturi patrimoniale asupra
proprietăţii ei.
Moştenirea
Succesiunea terenului de pământ se efectuează conform testamentului sau legislaţiei.
Codul Civil Articolul 566. Moştenitorii legali
În caz de succesiune legală se consideră moştenitori în părţi egale: de prima
clasă - copiii (inclusiv copiii înfiaţi), soţul şi părinţii (înfietorii) defunctului, precum şi
copilul defunctului, care s-a născut după moartea acestuia; de clasa a doua - fraţii şi
surorile defunctului, bunicul şi bunica lui atât din partea tatălui cât şi din partea
mamei; de clasa a treia - nepoţii şi nepoatele de frate şi de soră incapabile de muncă
ale defunctului.

Arenda
Proprietarul, sau altă persoană împuternicită de proprietar, are dreptul să dea pământul
în arendă. Pentru pământurile transmise în arendă se percepe plata de arendă. Mărimea
şi condiţiile de plată se stabilesc în contract. Contractele de arendă pe un termen mai
lung de 3 ani urmează a fi înregistrate la oficiul cadastral.
În caz de vânzare a terenului pe care se află obiecte date în arendă, arendaşul îşi
păstrează dreptul de arendă conform contractului stabilit anterior

3 Particularităţile imobilului ca marfă

1. Bunurile imobile constituie baza bogăţiei naţionale.
Anume în construcţii, clădiri şi edificii se acumulează treptat munca generaţiilor
anterioare care asigură un nivel decent de viaţă atît în prezent cît şi-n viitor. Conform
unor estimări, bunurile imobile constituie aproape jumătate din toată bogăţia mondială
acumulată.
2. Piaţa imobiliară reprezintă un generator al creşterii economice al întregii
ţări.
Fiindcă, anume în bunurile imobile cu diferită destinaţie are loc investirea
primară a unor mijloace importante ce duc la schimbări calitative ale cererii şi ofertei
şi asigură dinamica dezvoltării macroeconomice.
3. Bunul imobil este un obiect deosebit
Fiind baza activităţii vitale ale omului şi a societăţii în întregime, bunurile
imobile reprezintă un obiect deosebit al circuitului pe piaţă, al proprietăţii şi al
dirijării. De această caracteristică ţine cont statul prin formarea sistemelor de control a
eficienţei utilizării bunurilor imobile la toate etapele ciclului vital al acestor bunuri.
O ramură foarte importantă a ştiinţei economice, care redă conţinutul termenilor
referitori la bunurile imobile, este Economia imobilului. În înţelesul modern, teoria
economică s-a format în sec. XVIII, însă termenii referitori la bunurile imobile au
apărut mult mai înainte, însuşi odată cu apariţia imobililor. În fiecare limbă se
întîlnesc diferiţi termeni referitor la bunurile imobile şi la o anumită etapă a
6
dezvoltării societăţi a apărut necesitatea de a trece de la termeni la îsăşi noţiunea de
bunuri imobile pentru a asigura o înţelegere unică. Trecerea aceasta este necesară în
primul rînd datorită faptului că bunurile imobile participă activ în procese care
constituie baza vieţii societăţii şi anume în producerea şi utilizarea diferitor bunuri
economice.
Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au
ca scop îndestularea necesităţilor umane. Indiferent dacă aceste bunuri sunt orientate
spre consumul nemijlocit sau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producţie.
Bunurile imobile ca bunuri economice au anumite trăsături caracteristice.
Prima din aceste trăsături este legătura indisolubilă cu pămîntul. Cu alte
cuvinte obiectul imobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc în altul fără deteriorarea
acestui obiect, fără distrugerea lui.
A doua trăsătură caracteristică este cea de amplasamentul fixat.
Trăsătura următoare constă în aceea că obiectul imobiliar este unic. Cu alte
cuvinte, orice obiect are trăsăturile sale specifice. Chiar dacă se iau două obiecte
analogice la prima vedere (de exemplu două apartamente de aceeaşi serie, construite
după aceleaşi tehnologii) par a fi identice, atunci, după o analiză mai profundă pot fi
găsite un şir de deosebiri, care şi duce la faptul că aceste obiecte sunt unice.
O altă trăsătură caracteristică pentru obiectele imobiliare sunt
condiţiile de producere (de construcţie), care de asemenea diferă de la obiect la
obiect.
Expluatare de lungă durata Bunul imobil dacă este intreţinut in condiţii normale poate
servi zeci şi chiar sute de ani.
Bunul imobil este o marfă scumpă La procurarea unui bun imobil sunt necesare
resurse financiare semnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil
cumparatorii dese ori sunt nevoiţi sa utilizeze diferite mecanisme financiare.
Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizări:
1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea
bunului imobil ca marfă).
2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este în scopul producţiei (bunurile
imobiliare constituie element al procesului de producţie).
3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea în scopul obţinerii
veniturilor.

7
 Tema 2 Tipuri de bunuri imobile şi clasificarea lor.

1 Tipuri de bunuri imobile

2 Clasificarea bunurlor imobile

1 Tipuri de bunuri imobile

Categorii de imobil – clasificarea obiectelor de imobil stabilită în mod special în
scopuri fiscale. În RM imobilele se divizează în terenuri (pămînt) şi imobil.
(Clasificare nereuşită: BI cuprinde terenul care este baza şi elementul esenţial;
clădirile şi edificiile şi alte elemente sunt îmbunătăţiri, variante de utilizare a
imobilului).
Terenurile se clasifică în:
- terenuri cu destinaţie agricolă ;
- terenuri în intravilan ;
- terenuri distribuite întovărăşirilor pomicole ;
- terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor,
telecomunicaţiilor şi cu altă destinaţie specială.

în scopuri fiscale, până în prezent, bunurile imobile se divizau în doua categorii:

• terenuri (pământ);
• imobile.
Dar această clasificare s-a dovedit a fi nereuşita
Bunurile imobiliare situate în localităţile urbane se împart într-o gama largă de clădiri.
Cota cea mai mare o ocupa clădirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare nelocative.
Bunul imobiliar locativ sau rezidenţial include în sine casele particulare, casele cu
multe apartamente care sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al
indivizilor aparte. Acest tip de imobil este legat cu arendă, construcţia şi exploatarea
fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rândul lor se împart în:
• bunuri imobiliare comerciale;
• bunuri imobiliare industriale;
• bunuri imobiliare
instituţionale;
• bunuri imobiliare recreaţionale.
Imobilul comercial - include în sine construcţiile destinate pentru comerţ,
oficiile pentru afaceri, parcările pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire
destinate pentru obţinerea veniturilor.

8
 Imobilul industrial - reprezintă construcţiile industriale şi infrastructura,
uzinele, spaţiile destinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de
conducere. Pentru acest tip de imobil este foarte importantă amplasarea lui, distantă până
la arterele principale de transport.

9
 Imobilul instituţional - includ in sine clădirile organelor de conducere, clădirile
destinate pentru învăţământ, speciale precum şi alte imobile cu destinaţie specială.
Imobilul recreaţional - acest tip de imobil este destinat pentru odihnă, adică
complexele sportive şi complexele destinate pentru distracţie.
Daca e să ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunci
putem menţiona, că există patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul rînd
există fondul locativ de stat - acestea sunt casele şi încăperile locative care aparţin statului.
Alături de acesta există casele, încăperile locative şi construcţiile care aparţin
unor cooperative şi organizaţii obşteşti. Acesta şi este fondul locativ obştesc. In al
treilea rînd exista fondul cooperativelor constructiv-locative, adică casele de locuit ale
proprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. Şi ultima -fondul
locativ individual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, se cuprind
casele individuale.
Conform datelor Ministerului Privatizării şi conducerii proprietăţii de stat în
total pe Republica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat şi departamentale
sunt privatizate 205131 sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai caselor
individuale au devenit mai mult de 750 mii cetăţeni ai Republicii Moldova .

Clasificarea imobilului locativ

La baza clasificării raţionale trebuie să punem în evidenţă principalele
caracteristici:
destinaţia funcţională (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte
comerciale, restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de însemnătate culturală sau
istorică şi altele);
* locul amplasării (sectoare prestigioase, piaţa imobiliară de capitală,
sectoare puţin prestigioase, zone balneare);
* tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesităţi (case
individuale, apartamente, vile, palate, case mobile). Schema principala a clasificării
obiectelor imobiliare este arătată în figura 1:

10
 IMOBIL
Locativ Nelocativ Teren industrial

- case - oficii - loturi de teren —întreprinderi

- apartamente — hoteluri sub construcţii industriale

înCase — magazine '— loturi de teren cu
cu multe
etaje, case — supermarketuri diferite destinaţii — staţii de
mobile — cluburi alimentere
— vile parcări auto cu petrol
—
- palate — ateliere

11
-după amplasament: -după tipul locuinţei:

12
13
Locuinţă
— ţara Apartamente Casă
—regiunea capitalei

-sectorul prestigious - studio condominium

center comerciale, -cu l dormitor taunhaus
-cu 2 dormitoare singlhaus
—zone de odihnă - cu 3 dormitoare mobilhaus
- cu 4 şi mai multe vila

14
15
 Tema 3 Piaţa imobilului din Republica Moldova.

1 Importanţa pieţii imobilului pentru dezvoltarea economiei naţionale

2 Segmentele pieţii imobilului
3 Participanţii la piaţa imobilului
4 Infrastuctura pieţii imobilului

1 Importanţa pieţii imobilului pentru dezvoltarea economiei naţionale

Piaţa bunurilor imobile în Republica Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 10
ani, în rezultatul trecerii unei părţi din proprietatea statului în proprietate privată. Aceasta
s-a întîmplat în urma privatizării unui spaţiu masiv şi mai tîrziu în urma privatizării
întreprinderilor din diferite ramuri ale economiei naţionale. Experienţa formării pieţei
imobiliare în Republica Moldova confirmă caracteristicile pentru toate ţările cu economie
avansată.

Dezvoltarea pieţei imobiliare are o importanţă deosebită pentru statornicirea unui stat,
stabil din punct de vedere economic, însemnătatea acestei pieţe este determinată de
particularităţile sale.
Pe de o parte, aceasta este o sferă a relaţiilor ce cuprinde nu numai subiecţii activităţilor
antreprenoriale.
Pe de altă parte, piaţa imobiliară este un element component esenţial al economiei de
piaţă.
Piaţa muncii, piaţa capitalurilor, piaţa diverselor resurse şi mărfuri nu pot exista fără
piaţa imobiliară.
Fără o piaţă imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor investiţionale.
dinamizarea activităţilor administrativ-gospodăreşti, creşterea producţiei şi sporirea
nivelului de trai al populaţiei ţării.
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra acestora,
care fac obiectul actului de vânzare-cumpărare. Noţiunea de piaţă imobiliară înglobează şi
un ansamblu de instituţii şi proceduri, care au drept scop să-i adune la un loc pe
cumpărătorii şi vânzătorii unei mărfi speciale - diferitele drepturi asupra bunurilor
imobiliare.
Piaţa imobiliară este un set de mecanisme speciale, prin intermediul cărora se transmit
drepturile de proprietate şi interesele legate de aceasta, se stabilesc preţurile şi se
repartizează spaţiul între diferite variante concurente de gestionare a pământului.

Pe piaţa imobiliară se realizează interrelaţia dintre cererea şi oferta tuturor

cumpărătorilor şi vânzătorilor, prezenţi momentan în acelaşi spaţiu, şi se derulează
tranzacţii cu bunuri imobiliare.
Piaţa este o structură complexă, care oferă cadrul schimbului de mărfuri, bunuri
imobiliare, servicii, capitaluri. Starea de fapt a pieţei imobiliare oglindeşte, la modul cel
mai relevant, prosperitatea economică a societăţii.
16
 Piaţa imobiliară se remarcă prin particularităţile sale, care o identifică printre celelalte
feluri de pieţe. Aceste particularităţi ale pieţei imobiliare au o relaţie indisolubilă cu
trăsăturile caracteristice bunurilor imobiliare.
Bunurile imobiliare pot fi privite sub două aspecte - fizic şi economic.
Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are următoarele caracteristici: a)imobilitatea,
adică permanenţa locului în care se află, soliditatea, trăinicia, caracterul staţionar;
b)materialitatea;
c)durabilitatea existenţei şi exploatării, în consecinţă, uzura;
d) unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil
; e)eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;
f) proprietatea de a fi gestionat.
Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezintă un obiect care cere
direcţionarea permanentă şi periodică a investiţiilor pentru conservarea şi dezvoltarea lui.
Un bunul imobiliar are o valoare determinată, poată să-i aducă beneficii proprietarului
său şi este identificabil prin:
a)calitatea de a fi o raritate;
b)caracterul deficitar;
c) gradul dezvoltării;
e)dependenţa de locul aflării.

In procesul de examinare a factorilor ce influenţează formarea şi dezvoltarea unei

pieţe imobiliare concrete deseori se face uz de noţiunea "zonă valorică".
Zona valorică este segmentul pieţei imobiliare în cadrul căreia valoarea bunurilor
imobiliare identice este aceeaşi.
Drept cel mai simplu exemplu al divizării pieţei orăşeneşti pe zone valorice separate
poate servi împărţirea administrativ-teritorială a urbei, în oraşul
Chişinău există cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificându-se prin
caracteristici specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare.
Investigaţiile efectuate de specialişti Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru au
demonstrat că valoarea de piaţă a bunurilor imobiliare similare, aflate în diferite sectoare
ale oraşului, este diferită de la caz la caz.
Spre exemplu, între preţul unui apartament cu trei odăi, planificare standard, din centrul
oraşului şi cel al unui apartament identic de la Poşta Veche este o discrepanţă în raport de
1:2. Dacă segmentarea pieţei va fi concepută după criterii şi mai riguroase şi se vor lua în
calcul mai mulţi indicatori - de pildă, vecinătatea obiectelor de infrastructură socială,
condiţii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport şi altele - atunci
numărul zonelor valorice ar spori esenţial. Astfel, primăria or. Chişinău se conduce de un
program, prevăzut expres pentru evaluarea mărimii taxelor de închiriere a obiectelor din
patrimoniul municipal, acest program conţinând împărţirea teritorială a urbei în peste 130
de zone valorice.
Pe piaţa locativă ponderea cea mai mare a tranzacţiilor o deţin tranzacţiile cu
apartamente. în anul 2004, până la mijlocul lunii mai preţurile erau stabile şi variau în
intervalul $250-$300 pentru 1 m.p. Cu începutul perioadei de odihnă şi a sezonului de
17
reparaţii cererea la imobilele locative a crescut brusc, iar preţul mediu a atins cel mai înalt
nivel din istoria pieţei locale - 330 $/m.p. La mijlocul verii un apartament cu trei odăi
(24% din vânzări) costa - $20000-23000, cu 2 odăi (32%) - $17000-19000, iar cele mai
cerute cu o odaie (19%) - $11000-12000. În rezultatul unei astfel de dinamici, preţul
mediu pentru 1 m.p. la sfâşitul anului 2004 atingea 355 $/m.p.
Tipuri de tranzacţii 2001 2002 % 20012003 % 2002
Divizare 384 399 +3,99 725 +81,7
Donaţie 1962 2382 +21,4 2681 +12,6
Moştenire 493 663 +34,5 1256 +89,4
Privatizare 564 955 +69,4 427 -55,3
Renunţare la dreptul de
0 3 - 91 +2933,3
proprietate
Contracte de schimb 580 576 -0,7 412 -28,5
Alte tranzacţii 0 15 - 1474 +218,9
Contracte de vânzare-
16049 16073 +0,2 16099 +0,2
cumpărare
Total 20032 21066 +5,2 23165 +9,9

Analiza acestui tabel ne arată că piaţa imobilului din Chişinău s-a format, iar mărirea
numărului de tranzacţii cu 5,2% în anul 2002 faţă de anul 2001, iar creşterea cu 9,9% în
anul 2003 faţă de anul 2002, identic ne arată dezvoltarea în dinamică a pieţei imobilului.
Piaţa imobilului reflectă într-o mare măsură dezvoltarea societăţii în întregime şi
reacţionează la schimbările din mediul juridic, social şi economica activităţii conducerii.
Piaţa terenurilor evidenţiază preţurile din următoarele segmente:
a) Terenuri destinate construcţiei de spaţiu locativ
Piaţa acestor terenuri s-a mărit din două surse: primul – demolarea construcţiilor vechi,
al doilea (cel mai mare) – terenuri din intravilan neconstruite. Cele mai mari terenuri
destinate construcţiei în anul 2003 s-au evidenţiat în regiunea Codru, str. Mioriţa,
Testemiţeanu, în sectoarele universităţilor Tehnică şi Agrară. La aceste obiecte în cel mai
des caz se evidenţia lipsa infrastructurii. Comunicaţiile se instalează din contul
cumpărătorului. Luând toate acestea în consideraţie, preţul varia în intervalul $1-2 mii
pentru un ar. De o mai mare cerere se bucură terenurile din microraioanele Sculeni,
Buiucani, din zona parcului valea Morilor.
b) Terenuri destinate construcţiei de spaţiu comercial
c) Terenuri agricole

2 Segmentarea pieţei imobiliare

18
 Valoarea bunului imobiliar este examinată în contextul pieţei imobiliare, descrierea
pieţei imobiliare şi a segmentelor acestei pieţe fiind o parte esenţială a procesului de
evaluare.
Piaţa imobiliară este un sistem complex şi se caracterizează printr-un număr mare
de atribute. Deşi, nu există o definiţie unică după formulare şi conţinut a noţiunii de "piaţă
imobiliară", în opinia specialiştilor, cea mai completă este următoarea definiţie: "Piaţa
imobiliară reprezintă un ansablu de mecanisme prin intermediul cărora sunt transmise
drepturile asupra unei proprietăţi şi interesele legate de ea, sunt stabilite preţurile şi este
delimitat spaţil pentru diferite variante de de utilizare a terenurilor".
După cum a fost redat mai sus în cotextul lucrării date, bunurile imobiliare se
clasifică în cinci categorii de bază. Reeşind din cele cinci categorii de bază ale bunurilor
imobiliare pot fi evidenţiate cinci segmente ale pieţii imobiliare:
1. Piaţa imobiliară locativă, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente
în blocuri de locuit cu multe etaje, condominiuri locative.
2. Piaţa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare
utilizate pentru activitatea de comerţ cu amănuntul sau en-gros, întreprinderi de
prestare a serviciilor, hoteluri, retaurante şi alte bunuri imobiliare cu destinaţie
comercială.
3. Piaţa imobiliară industrială constituită din unităţi de prducere din diferite
ramuri ale economiei naţionale.De regulă, bunurile imobiliare industriale sunt
examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc clădirile de producţie,
clădirile administrative şi alte construţii auxeliare.
4. Piaţa loturilor de pămînt fără construcţii, care include terenurile libere, precum
şi terenurile cu destinaţie agricolă (păşuni, livezi, plantaţii de vie).

5. Piaţa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: clădirea aerogării, podurile,

clădirile cultelor, teatre şi alte construcţii care după stil şi utilizare sunt unice.
Modelul de mai sus privind segmentarea pieţei imobiliare este redat în contextul
manualului elaborat de Buzu O. şi Matcov A.2
Există şi alte criterii de segmentare a pieţei imobiliare, printre care pot fi
enumerate: amplasarea geografică, tipul tranzacţiilor imobiliare, tipul investiţiilor în
proprietatea imobiliară ş.a. Segmentarea pieţii imobiliare permite efectuarea unei analize
profunde a impactului factorilor de piaţă asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuite la
determinarea exactă a sitaţiei pe piaţa imobiliară şi prognozarea tendinţelor de dezvoltare
a pieţei.
Segmentarea pieţei imobiliare are rolul delimitării, separării bunurilor imobile
conform unor anumitor caracteristici asemănătoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui
anumit segment de piaţă este necesar de investigat următorii factori:
 tipul bunului imobiliar (casă de locuit individuală, centru comercial,oficiu, etc.);
2
"Evaluarea Bunurilor Imobiliare" teorie şi practică, O. Buzu, A. Matcov. - Chişinău 2003, pag. 32
19
  caracteristicile bunului imobiliar:
- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat în arendă, numărul arendaşilor;
- calitatea elementelor constructive şi stilul arhitectural;
 bza consumatorilor - determiarea utilizatorilor potenţiali. Sunt analizate datele
privind populaţia, nivelul de ocupare în economia naţională, veniturile ş.a.
 piaţa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. piaa poate fi
locală, regională, naţională sau internaţională. Ea poate fi urbană saururală;
 bunurile imobiliare substituiente - sunt identificate obiectele care posedă o
utilitate similară şi care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat după
caracteristicile legale, fizice şi economice.
Segmentarea pieţii imobiliare după amplasarea geografică este importantă deoarece
două obiecte imobiliare cu caracteristici asemănătoare, construite în aceiaşi perioadă şi
conform aceloraşi cerinţe, dar amplasate în două sectoare diferite vor ave o valoare de
piaţă diferită. Deci, este importantă şi delimitarea, clasificarea obiectelor imobiliare în
anumite zone geografice.
În funcţie de conţinutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzacţiei
dintre vânzători şi cumpărători, piaţa imobiliară se împarte în două segmente:
piaţa de vânzare-cumpărare şi piaţa închirierilor,
în ultima vreme sânt identificate, de asemenea, piaţa servituţilor şi a altor limitări ale
dreptului deplin asupra proprietăţii.
Pe piaţa tranzacţiilor de vânzare-cumpărare în schimbul unui echivalent corespunzător,
se comercializează dreptul deplin asupra proprietăţii, care include şi dreptul de dispoziţie.
Pe piaţa închirierilor obiectul tranzacţiilor este un set de drepturi, care exclude dreptul
de a dispune.
Un alt criteriu al segmentării pieţei imobiliare se centrează pe destinaţia funcţională a
bunurilor imobiliare.
Potrivit destinaţiei bunurilor imobiliare, piaţa imobiliară poate fi divizată în următoarele
segmente:
 piaţa terenurilor;
 piaţa proprietăţilor rezidenţiale;
 piaţa proprietăţilor industriale;
 piaţa proprietăţilor comerciale;
 piaţa încăperilor nelocative;
 alte segmente ale pieţei.
La rândul său, fiecare dintre aceste pieţe se împarte în sectoare mai mici.
 De exemplu, piaţa terenurilor poate fi reprezentată de următoarele sectoare:
 piaţa terenurilor agricole;
 piaţa terenurilor din intravilan;
 piaţa terenurilor aparţinând întreprinderilor industriale etc
 .
Piaţa proprietăţilor rezidenţiale poate fi împărţită în următoarele componente:
20
  case de locuit particulare ocupate permanent;
 case de locuit particulare cu şedere sezonieră;
 apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje ş.a.

Piaţa imobiliară comercială este divizibilă în

 piaţa oficiilor,
 centrelor comerciale,
 magazinelor,
 farmaciilor,
 hotelurilor,
 depozitelor,
 parcurilor de mijloace tehnico-ştiinţifice,
 zonelor-business ş.a.m.d.
Clasificarea de mai sus are un caracter general - ea poate fi extinsă prin divizarea
fiecărui tip de proprietate. De pildă, piaţa caselor de locuit particulare poate fi împărţită în
categorii ce ţin de anul dării în exploatare a construcţiei respective, de spaţiul total şi cel
locativ, de materialele de construcţie folosite la înălţarea pereţilor, de înălţimea etajelor,
etc.
Există şi este valorificată pe scară largă segmentarea pieţei din punct de vedere
geografic, în acest aspect, sânt estimate şi comparate pieţele imobiliare din diferite ţări,
capitale ale acestora, pieţe orăşeneşti, regionale, rurale. Piaţa imobiliară poate fi foarte
diversă chiar în cadrul aceleiaşi localităţi, ea conţinând un mare număr de elemente
constitutive.
3 Participantii la piata imobilului
Tranzacţiile cu proprietăţile imobiliare au specificul lor şi se deosebesc de orice
alte tranzacţii. Costul înalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizării tranzacţiei,
cheltuielile mari de timp pentru găsirea unui vânzător hotărât să vândă, sau a unui
cumpărător hotărât să cumpere o proprietate imobiliară concretă, determină frecvenţa
relativ scăzută a acestui gen de tranzacţii. Putem deci afirma cu toată certitudinea că, şi
pentru vânzător şi pentru cumpărător, tranzacţia cu un bun imobiliar este unul dintre cele
mai importante şi mai de răspundere evenimente din viaţă.
Funcţionarea pieţei imobiliare presupune o inter-relaţie între obiectul imobiliar
şi participanţii la piaţă (subiecţii pieţei imobiliare).
Subiecţii pieţei imobiliare sînt vânzătorii şi cumpărătorii obiectelor
imobiliare, utilizatorii bunurilor imobile şi agenţii intermediari de marketing
(fig.1).

21
 Fig. 1. Participanţii la piaţa imobiliară
In calitate de vânzător de proprietăţi imobiliare pot să apară persoanele fizice şi
juridice înregistrate în sistemul cadastrului naţional ca proprietari de bunuri imobiliare.
Cumpărători ai bunurilor imobile sînt persoanele fizice şi juridice care
achiziţionează obiective imobiliare şi asigură funcţionarea lor. Din categoria
utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaşii (chiriaşii), care cumpără pentru un
timp, în schimbul unei plăţi de arenda (chirie), dreptul de posesie de la proprietarul
bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este şi însuşi proprietarul care îl
foloseşte independent: pentru lărgirea construcţiei, modernizarea, dezvoltarea şi
extinderea afacerii.
Un participant specific al pieţei imobiliare este statul (autorităţile centrale ale
administraţiei publice locale), care asigură relaţiile economico-juridice între toţi subiecţii
pieţei imobiliare. Rolul special al statului ca participant al pieţei imobiliare este
determinat de următoarele condiţii:
1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare şi este cointeresat în folosirea
lor raţională;
2) statul este răspunzător de crearea mediului juridic, metodologic şi
informaţional al pieţei imobiliare pentru asigurarea unei interacţiuni optime a
tuturor participanţilor la piaţă;
3) statul este înregistratorul bunurilor imobiliare şi a drepturilor asupra lor
(prin crearea sistemului naţional de cadastru al bunurilor imobiliare);
4) statul apare în calitate de arbitru în litigiile patrimoniale şi alte litigii
legate de bunurile imobiliare.
Rolul agenţilor intermediari de marketing pe piaţa imobiliară constă în a-i ajuta pe
potenţialii vânzători şi cumpărători să se găsească unii pe alţii, a garanta încheierea
corectă a tranzacţiei, a propune sisteme acceptabile de finanţare şi asigurare a
tranzacţiei şi, în cazul depistării falsificărilor şi înşelătoriei după încheierea tranzacţiei,
a asigura apărarea părţilor participante la tranzacţie în instanţa de judecată.
22
 Interesele participanţilor la tranzacţiile cu bunuri imobiliare sînt diametral opuse,
dar acţiunile nici unuia dintre ei nu trebuie să ducă la falimentarea altui partener.
Coexistenţa pe aceeaşi piaţă a participanţilor cu interese economice diferite implică
prezenţa unui echilibru optim al intereselor tuturor părţilor. Toţi participanţii la piaţă
trebuie să găsească posibilităţi de interacţiune optimă, să ia decizii de compromis, care
să le permită să activeze eficient într-o perspectivă îndelungată

Caracteristica intermediarilor pe piaţa imobiliară

Pentru asigurarea unei activităţi eficiente a pieţei imobiliare este necesară
participarea specialiştilor în diferite domenii, care să asigure prompt şi profesionist
soluţionarea problemelor de procedură şi de ordin tehnic.
Conform clasificării Federaţiei Internaţionale a Specialiştilor în Domeniul
Imobiliar (FIABCI - International Real Estate Federation), se disting două grupuri de
specialişti care activează pe piaţa imobiliară. Din primul grup fac parte profesioniştii
care soluţionează nemijlocit problemele proprietăţii la toate etapele ciclului de viaţă a
bunului patrimonial (consultanţi, evaluatori, finansişti, promotori ai dezvoltării, manageri,
brokeri), din cel de al doilea - profesionişti care lucrează în domeniul proprietăţii
imobiliare (proiectanţi, arhitecţi, auditori jurişti, agenţi de asigurare). Această clasificare
este desul de convenţională, dar, în acelaşi timp ea determină clar cercul specialiştilor fără
de care astăzi funcţionarea pieţei imobiliare nu este cu putinţă.
Pentru a efectua pe piaţă o tranzacţie cu bunuri imobiliare, orice cumpărător şi
vânzător recurge la serviciile agenţilor intermediari de piaţă. Să examinăm componenţa
intermediarilor pe piaţa imobiliară în sensul larg şi în sensul restrâns al cuvântului.
Intermediari, în sensul larg, sînt persoanele fizice şi juridice cu orice formă de proprietate
care îi ajută pe participanţii la piaţă imobiliară în realizarea tranzacţiei (fig. 2).
Intermediarii de marketing, în sensul strict al cuvântului, sînt persoanele fizice şi
juridice care practică activitatea de intermediere (companiile de agenţi intermediari,
bursele imobiliare, brokerii). Sistemul de intermediari pe piaţa imobiliară este constituit
din

23
24
 ADMINISTRAŢII-PUBLICE LOCALE
Eliberarea actelor care certifică dreptul de
Cumpărător
Proprietate, de posesie şi de folosinţ
Asupra bunurilor imobile
OFICIILE CADASTRALE TERITORIALE
Fig. 2 Schema
Cumpărător Înregistrarea bunurilor imobile intermediarilor de
marketing pe piaţa
Vânzător NOTARUL
imobiliară
Autorităţile Autentificarea administraţiei publice
locale,
Cumpărător care BURSA IMOBILIARĂ, BROKERI eliberează persoanelor
fizice şi juridice
Vânzător Servicii de intermediere documente ce confirmă
dreptul de EVALUATORI proprietate, de posesiune
Cumpărător
şi de folosinţă a Determinarea valorii bunului imobiliar pământului. Aceste
documente sânt: COMPANIILE DE DEZVOLTARE
Cumpărător Posibilile îmbunătăţiri
• documentul de confirmare a
dreptului
Vânzăto AGENŢII DE ASIGURARE deţinătorului de teren;
Cumpărător
• documentul
r Asigurarea tranzacţiilor provizoriu ce confirmă
dreptul de
Cumpărător
INSTITUŢIILE FINANCIAR-CREDITARE
proprietate, de posesiune
şi Împrumutul de capital
de folosinţă a pământului;
Cumpărător AVOCAŢII, INSTANŢE DE JUDECATĂ
• documentul ce
Soluţionarea litigiilor
confirmă dreptul MASS MEDIA de proprietate asupra
cotei de teren
Cumpărător Informaţia despre cererea şi ofertă pe piaţă
echivalent.
• Toate documentele acestea se întocmesc în două exemplare: primul se înmânează
deţinătorului
Vânzător de drept, cel de-al doilea se păstrează la organul administraţiei
publice locale care a eliberat documentul. Documentele susmenţionate conţin
următoarea informaţie: numărul şi data eliberării documentului;
• denumirea persoanei fizice sau juridice căreia i se eliberează documentul;
• numărul şi data deciziei primăriei privind atribuirea în proprietate, darea în
posesie sau în folosinţă a terenului;
• scopul în care se atribuie terenul;
• numărul de înregistrare în Registrul deţinătorilor de terenuri.
La documentele respective se anexează planul terenului atribuit, precum şi
descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce confirmă dreptul de proprietate, de
Vânzător
folosinţă sau posesie asupra terenurilor sînt necesare pentru încheierea oricărui fel de
tranzacţii cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - întreprinderi de stat care, în totalitatea lor,
constituie sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenţia de Stat Relaţii
Funciare şi Cadastru, care organizează şi controlează activitatea lor.
Vânzător
Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) înregistrează bunurile imobiliare şi drepturile
asupra lor, ţin Registrul bunurilor imobiliare, întocmesc dosarele cadastrale pentru toate
bunurile imobiliare ce se află în sfera lor de activitate, îndeplinesc alte funcţii conform
legislaţiei şi statutului lor. Pentru un potenţial cumpărător, extrasul din Registrul bunurilor
25
imobiliare serveşte drept garanţie a autenticităţii drepturilor vânzătorului asupra
respectivului bun imobiliar.
Notar - persoană fizică împuternicită să presteze servicii publice, are statut de
funcţie autonomă şi este inamovibil, cu excepţia cazului de încetare a activităţii în
conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitatea
persoanelor fizice care, în baza licenţei, înfăptuiesc în numele statului şi în conformitate cu
Constituţia şi legislaţia în vigoare activitate notarială, care asigură persoanelor fizice şi
juridice stabilirea unor relaţii juridice, civile şi comerciale indiscutabile, precum şi
executarea drepturilor şi apărarea intereselor legitime.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice şi fizice care înfăptuiesc activitate
de intermediere pe piaţa imobiliară, efectuând operaţii cu bunuri imobiliare:

26
 • numărul şi data eliberării documentului;
• denumirea persoanei fizice sau juridice căreia i se
eliberează documentul;
• numărul şi data deciziei primăriei privind atribuirea în
proprietate, darea în
posesie sau în folosinţă a terenului;
• scopul în care se atribuie terenul;
• numărul de înregistrare în Registrul deţinătorilor de
terenuri.
La documentele respective se anexează planul terenului atribuit, precum şi
descrierea terenurilor adiacente. Documentele ce confirmă dreptul de
proprietate, de folosinţă sau posesie asupra terenurilor sînt necesare pentru
încheierea oricărui fel de tranzacţii cu bunuri imobiliare.
Oficiile cadastrale teritoriale - întreprinderi de stat care, în totalitatea lor,
constituie sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este
Agenţia de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru, care organizează şi
controlează activitatea lor.

27
 Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) înregistrează bunurile imobiliare şi
drepturile asupra lor, ţin Registrul bunurilor imobiliare, întocmesc dosarele cadastrale
pentru toate bunurile imobiliare ce se află în sfera lor de activitate, îndeplinesc alte
funcţii conform legislaţiei şi statutului lor. Pentru un potenţial cumpărător, extrasul din
Registrul bunurilor imobiliare serveşte drept garanţie a autenticităţii drepturilor
vânzătorului asupra respectivului bun imobiliar.
Notar - persoană fizică împuternicită să presteze servicii publice, are statut de
funcţie autonomă şi este inamovibil, cu excepţia cazului de încetare a activităţii în
conformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este
totalitatea persoanelor fizice care, în baza licenţei, înfăptuiesc în numele statului şi în
conformitate cu Constituţia şi legislaţia în vigoare activitate notarială, care asigură
persoanelor fizice şi juridice stabilirea unor relaţii juridice, civile şi comerciale
indiscutabile, precum şi executarea drepturilor şi apărarea intereselor legitime.
Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice şi fizice care înfăptuiesc activitate
de intermediere pe piaţa imobiliară, efectuând operaţii cu bunuri imobiliare:

• comerţul cu bunuri imobiliare, inclusiv vânzarea lor la licitaţie;

• activitate de intermediere a tranzacţiilor cu bunuri imobiliare;
• activitate de informare-consultare privind tranzacţiile cu bunuri imobiliare.
Serviciile acestor participanţi ai pieţei constau în alegerea obiectelor
imobiliare care să corespundă cerinţelor clientului-cumpărător potenţial sau alegerea
cumpărătorilor care doresc să achiziţioneze cutare sau cutare proprietate imobiliară
aparţinând clientului-vânzător.
Evaluatori - specialişti ai pieţei imobiliare care determină valoarea bunurilor
imobiliare în conformitate cu legislaţia, standardele profesionale de evaluare şi
contractul de prestare a serviciilor de evaluare.
La efectuarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar face
la iniţiativa beneficiarului, cu excepţia cazurilor de moştenire, precum şi în toate razurile
de efectuare a tranzacţiilor cu obiectele proprietate publică a stalului sau a mutaţilor
administrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate să efectueze evaluarea
obiectului pentru vânzare-cumpărare, să estimeze valoarea lui de asigurare şi de
ipotecare sau să efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.
Companii de dezvoltare imobiliară - participanţi de frunte la realizarea
proiectelor de dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare
imobiliară este un gen distinct de activitate profesională pe piaţă bunurilor imobiliare,
care consta in organizarea şi gestionarea proiectelor investiţionale în sfera imobiliară.
Companiile de dezvoltare imobiliară sînt organizaţii de proiectare, prospecţiuni,
construcţie-montaj, care elaborează şi creează îmbunătăţiri pe amplasamente. De gradul
de îmbunătăţire a amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua îmbunătăţiri
funciare deseori depinde valoarea totală a terenului. Când se intenţionează efectuarea
unei tranzacţii de vânzare-cumpărare a unui teren, cumpărătorii potenţiali deseori
apelează la companiile de dezvoltare imobiliară pentru servicii de consultanţă privind
posibilităţile fizice şi raţionalitatea economică a efectuării diferitelor îmbunătăţiri
pe terenul în proiect de achiziţionare.
Agenţi de asigurări efectuează atât asigurarea tranzacţiilor cu bunuri
imobiliare, cât şi asigurarea răspunderii profesionale a agenţilor intermediari, în prezent,
în Moldova aceste tipuri de asigurare au un caracter benevol şi se întâlnesc foarte rar.
Activitatea întreprinderilor de stat - oficiile cadastral teritoriale - într-o oarecare măsură
este ferită de erorile neintenţionate ale lucrătorilor lor prin crearea în fiecare oficiu a unui
fond de garanţie şi, de aceea, asigurarea tranzacţiilor cu bunuri imobiliare este o măsură
28
de înlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare serveşte drept garanţie a
recuperării mijloacelor cheltuite de cumpărător, în cazul descoperirii unor falsificări în
documente sau altă înşelăciune din partea vânzătorului.
Instituţii financiar-creditare ca participanţi la piaţa de bunuri imobiliare preferă
capital propriu sau împrumutat investitorilor (cumpărătorilor) şi celor ce închiriază
imobile, dar care nu dispun de suficiente mijloace pentru a plăti integral valoarea totală a
bunului imobiliar sau suma necesară pentru închiriere. Creditorii pieţei imobiliare joacă
un rol foarte important, redirecţionînd o parte a pieţei financiare în sfera imobiliară. De
regulă, în condiţiile unei pieţe dezvoltate, cumpărătorul de bunuri imobiliare finanţează
din mijloace împrumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziţionat,
plătind prima cotă din mijloace proprii. Pentru a se încredinţa că valoarea bunului
imobiliar depăşeşte suma împrumutului cerut, organizaţia creditoare organizează
evaluarea independentă a bunului imobiliar, verificînd totodată şi solvabilitatea
solicitantului de împrumut.
Creditorii din sfera imobiliară oferă finanţare suplimentară folosind bunurile
imobiliare drept garanţie a împrumutului acordat, adică în calitate de gaj. Creditori
ipotecari pot fi băncile, fondurile de investiţii şi de pensii, companiile ipotecare,
asociaţiile de împrumut şi economii care oferă partenerilor de tranzacţie servicii
de creditare ipotecară. În Republica Moldova, prestează servicii de creditare
ipotecară o serie de bănci comerciale. Lider printre ele este
"Moldovaagroindbanc", care efectuează operaţii de creditare a tranzacţiilor cu terenuri
agricole.
În scopul diversificării activităţii şi creării unor condiţii optime pentru

achiziţionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaţii de intermediere a

tranzacţiilor pe piaţa imobiliară încep să presteze şi ele servicii de creditare ipotecară.
Ca exemplu al unei astfel de diversificări poate servi bursa imobiliara „Lara" care a
început printre primele să presteze astfel de servicii pe piaţa bunurilor imobiliare din
Moldova.
Avocaţii acordă pe piaţa imobiliară următoarele servicii: se pronunţă referitor
la legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dau
sfaturi privind latura juridică a tranzacţiei, întocmesc contracte de achiziţionare a
bunurilor imobiliare, dacă cumpărătorii nu se folosesc de serviciile agenţilor imobiliari.
Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocupă cu exploatarea
comercială a bunului imobiliar, ţin documentaţia financiară; întocmesc rapoarte pentru
proprietarul bunului imobiliar; caută să utilizeze cît mai eficient imobilul; dau în chirie
încăperile libere; colectează chiria; răspund de reparaţia şi întreţinerea imobilului;
angajează şi eliberează din serviciu lucrătorii, conduc personalul de deservire.
Mijloacele de informare în masă oferă informaţia necesară privind piaţa
imobiliară, preţurile cererii şi ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vânzare.
Participanţii la piaţa imobiliară, în baza acestor date, pot face de sine stătător analiza
evoluţiei pieţei, trage concluzii privind dinamica preţurilor la proprietăţile imobiliare,
pot determina zonele cele mai prestigioase sau mai puţin prestigioase de amplasare a
bunurilor imobiliare, etc. Datele publicate în mas-media sînt accesibile tuturor şi pot fi
utile cumpărătorilor potenţiali, vânzătorilor şi agenţilor intermediari care activează pe
piaţa imobiliară. Publicaţiile cele mai populare care publică informaţie despre piaţa
imobiliară sînt gazetele "Makler", "Economicescoe obozrenie”, "Logos-Press", "Obzor
rînca nedvijimosti". Buletinul informaţional al Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi
Cadastru "Cadastrul" publică anunţuri privind vânzarea terenurilor agricole, caselor de
locuit cu loturile de lângă ele, a locuinţelor, a proprietăţilor comerciale şi industriale de
29
pe întreg teritoriul tării. Toată informaţia publicată în buletinul "Cadastrul" este minuţios
verificată de către specialiştii OCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificări.

Activitatea de intermediere pe piaţa imobiliara din Republica Moldova

Specificul tranzacţiilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizării
informaţiei cu privire la piaţă, nivelul înalt de risc la efectuarea tranzacţiilor au
determinat apariţia unui gen aparte de activitate pe piaţa imobiliară - cea de
intermediere. La etapa actuală de dezvoltarea pieţei imobiliare, în Republica Moldova
activitatea de intermediere o desfăşoară companiile de agenţi intermediari - bursele
imobiliare şi brokerii.
Bursa imobiliară este o organizaţie specializată, care este persoană juridică ce
îndeplineşte următoarele funcţii pe piaţa imobiliară:
• acordarea de sprijin în satisfacerea cererii şi ofertei de bunuri imobiliare;
• crearea de condiţii cumpărătorului şi vânzătorului unui bun imobiliar
pentru efectuarea tranzacţiei cu bunul imobiliar;
• formarea unui spaţiu informaţional unic pe piaţa imobiliară;
• prestarea altor servicii (juridice, de expertiză, consultanţă, evaluare, etc.) pe
piaţa imobiliară.
Brokerul (agent intermediar) este o persoană fizică sau juridică, care desfăşoară
activitate antreprenorială fie în interes propriu, fie în baza unui contract încheiat între el
şi o bursă imobiliară. Dacă brokerul este persoană fizică, el îşi desfăşoară activitatea în
numele bursei imobiliare.
În procesul desfăşurării activităţii de intermediere, brokerul este în drept:
• să poarte negocieri cu clientul în ce priveşte vânzarea sau cumpărarea unor
bunuri imobiliare; darea sau luarea în chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltarea
bunurilor imobiliare;
• să colecteze chiria; să reprezinte interesele consumatorului de servicii de
intermediere la efectuarea tranzacţiei de vînzare, închiriere şi a altor operaţii cu
bunuri imobiliare;
• să aducă la cunoştinţa potenţialilor cumpărători de publicitate informaţia
despre vânzarea, închirierea şi alte operaţii cu bunurile imobiliare;
• să propună sau să acorde pe bază de recompensă ajutor vreunei persoane în
căutarea unui bun imobiliar pentru cumpărare sau închiriere;
• să primească onorariu, comisioane sau o altă recompensă pentru munca de
căutare a cumpărătorului sau vânzătorului de bunuri imobiliare;
• să informeze public că se ocupă cu activitatea de intermediere imobiliară.
Brokerul este în drept să reprezinte cumpărătorul şi vînzătorul în cadrul
aceleiaşi tranzacţii. Totodată, brokerul este în drept să primească plata pentru
serviciile sale de la mai mult de una din părţile implicate în tranzacţie numai cu ştiinţa
şi acordul tuturor părţilor implicate în tranzacţie. Obligaţiile brokerului:
• brokerul nu trebuie să întreprindă acţiuni de prestare a serviciilor de
intermediere în sfera imobiliară dacă are un interes vădit sau prezumat, fără a pune
în cunoştinţă de cauză toate părţile interesate;
• dacă vânzătorul, încredinţînd brokerului vînzarea bunului imobiliar,
introduce anumite restricţii referitor la persoana clienţilor (naţionalitate, vîrstă, sex,
handicap fizic sau de altă natură; situaţie familială, profesie, etc.), atunci brokerul,
acceptînd o asemenea misiune din partea vînzătorului drept confidenţială, nu

30
trebuie să facă publice restricţiile impuse prin intermediul mas media, publicităţii
sau să le expună în cadrul negocierilor cu potenţialii cumpărători.
• reprezentând interesele clientului, brokerul este dator să acţioneze în strictă
conformitate cu obligaţiile sale contractuale;
• să informeze clientul asupra drepturilor apărate de legislaţie; să asigure
păstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzacţiei; să pună la
dispoziţia clientului informaţie completă, exhaustivă în ce priveşte obiectul
tranzacţiei, pe care o poate obţine de la organele respective ale administraţiei
publice centrale şi locale; să păstreze în taină informaţia confidenţială despre client
şi tranzacţie atât pe durata acţiunii relaţiilor contractuale cu clientul, cît şi după
încetarea lor.
Brokerul este în drept să divulge informaţia confidenţială a clientului în următoarele
cazuri:
• în temeiul cererii organelor abilitate ale administraţiei de stat sau al unei
hotărâri judecătoreşti;
• când brokerul a aflat despre intenţia clientului de a săvârşi o faptă ilicită şi
divulgarea acestei informaţii este necesară pentru a preîntîmpina această
infracţiune;
• când brokerul este nevoit să-şi apere drepturile ocrotite de lege împotriva
învinuirii de comportament ilegal.
Dacă brokerul ia decizia să plaseze o reclamă privind vânzarea, închirierea sau
schimbul unui bun imobiliar, el trebuie să-1 înştiinţeze despre aceasta pe proprietar şi să
obţină acordul acestuia.
Reprezentînd interesele vînzătorului în tranzacţie, brokerul nu trebuie să fixeze
pentru bunul imobiliar un alt preţ decît cel numit de vînzător, dacă în cadrul contractului
respectiv nu a fost abilitat cu alte împuterniciri.
Totodată, activitatea, profesionistă, de intermediere ca şi activitatea
evaluatorilor, se desfăşoară în strictă conformitate cu regulile eticii
profesionale. Practica internaţională privind activitatea de intermediere presupune
şi faptul că fiecare participant profesionist la piaţa imobiliară are un contract de
asigurare a responsabilităţii profesionale: în prezent această practică însă nu se aplică în
condiţiile pieţei imobiliare din Moldova, dar implementarea ei va contribui la formarea
unor relaţii mai civilizate între client, broker şi bursa imobiliară.
Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova îşi desfăşoară activitatea
în oraşele Chişinău, Bălţi, acolo unde piaţa bunurilor imobiliare este mai activă, unde se
efectuează un număr mare de tranzacţii. Multe burse imobiliare activează şi în afara
acestor oraşe, cuprinzînd unele zone ale ţării, în localităţile rurale şi în oraşele mici însă,
problema găsirii cumpărătorului sau vînzătorului este foarte actuală, în aceste situaţii vin
în ajutor agenţii intermediari (mijlocitori) independenţi - persoane fizice care practică
activitatea de intermediere pe piaţa imobiliară.

Pentru a-şi menţine poziţiile în condiţiile dure ale pieţei, pentru a atrage mai mulţi
clienţi, a asigura o mai mare eficienţă în încheierea tranzacţiilor, bursele imobiliare, deşi
denumirea lor indică în mod clar sfera lor de activitate, deseori prestează clienţilor lor o
gamă mai largă de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obţinerea de credite
garantate cu proprietăţi imobiliare (garanţii ipotecare), efectuarea tuturor operaţiilor
pregătitoare de pînă la încheierea contractului de vînzare-cumpărare, servicii de
consultanţă, etc.) (fig. 3).

31
 ACTIVITATEA DE BAZA
Servicii de vânzare-

ACTIVITATEA
AUXILIARĂ

ACTIVITATEA SUPLIMENTARA
Creditare ipotecară; activitate de dezvoltare; activitate investiţională;
servicii financiare; gestionarea proprietăţilor imobiliare;

Fig. 3 îmbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare

Toate bursele imobiliare sunt întreprinderi ale sectorului privat. Există o
oarecare specializare a acestor întreprinderi. Firmele recent constituite derulează
activitate de intermediere a operaţiilor de vânzare-cumpărare a bunurilor imobiliare.
Firmele cu mare experienţă de lucru pe piaţa Republicii Moldova, o bună reputaţie şi
specialişti de înaltă calificare prestează servicii de intermediere a operaţiunilor de
vînzare-cumpărare a bunurilor imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliară
"Lara", care desfăşoară activitate de intermediere profesionistă din 1992, are în
componenţa sa cîteva direcţii specializate - pentru proprietăţi imobiliare locative, cu
destinaţie comercială, pentru rentă, pentru proprietăţi funciare.
După categoriile de servicii prestate pe piaţa imobiliară, deosebim brokeri de listing
(listing broker) şi brokeri de vânzări (selling broker). Brokerul de listing, la
comanda vînzătorului, scoate la vînzare bunul imobil, introducînd datele despre acesta
în banca unică de date referitoare la proprietăţile imobiliare de vînzare. Brokerul de
vînzări se ocupă de căutarea cumpărătorului pentru vînzătorul de proprietate imobiliară,
în cazul când operaţia de vînzare-cumpărare a avut loc, comisionul pentru tranzacţie se
împarte între brokerii care au participat la ea.
Deoarece activitatea de intermediere imobiliară în Moldova nu se licenţiază, este
destul de dificil a stabili cu exactitate numărul agenţilor intermediari profesionişti pe
piaţa imobiliară din Republica Moldova. Având în vedere creşterea numărului de
tranzacţii cu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem presupune o creştere în
continuare a numărului de burse imobiliare şi brokeri.

Participarea agenţilor intermediari comerciali la operaţiile de vânzare a

bunurilor imobiliare
Toţi intermediarii de pe piaţa imobiliară se află într-o strînsă legătură reciprocă,
în procesul încheierii tranzacţiilor de vînzare-cumpărare a unui bun imobiliar, şi
cumpărătorul, şi vînzătorul apelează în repetate rînduri la companiile de agenţi
intermediari imobiliari (fig. 4).
Întâi de toate, posesorul bunului imobiliar hotărât să vândă trebuie să aibă
documentele care să confirme drepturile lui asupra acestui bun. In cazul vânzării unui
32
teren, deţinătorul lui trebuie să aibă document de proprietate asupra acestui teren, în
lipsa acestuia, deţinătorul bunului imobiliar trebuie să solicite primăriei documentul
respectiv

Fig. 4. Interacţiunea intermediarilor pe piaţa imobiliară.

Drepturile asupra bunului imobiliar trebuie sa fie "in mod obligatoriu

33
înregistrate în Registrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de cadastru,
conţine date privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate şi alte drepturi
patrimoniale, deţinătorii de drepturi, titluri de proprietate, tranzacţiile cu bunuri
imobiliare şi alte temeiuri de apariţie, schimbare, grevare şi încetare a drepturilor,
începând din 1998, în Moldova se creează sistemul înregistrării masive a bunurilor
imobiliare. A fost elaborat planul calendaristic de implementare a acestui sistem, a fost
stabilit volumul cheltuielilor financiare pentru crearea şi funcţionarea sistemului,
încheierea procesului de înregistrare masivă a bunurilor imobiliare este prevăzută pentru
anul 2007. În prezent, în cadrul noului sistem au fost înregistrate circa 50% din totalul
bunurilor imobiliare.
Vânzătorul potenţial al bunului imobiliar trebuie să ştie dacă proprietatea sa este
înregistrată în noul sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. Dacă bunul imobiliar de
vânzare este înregistrat, proprietarul lui poate depune o cerere la OCT solicitând un extras
din Registrul bunurilor imobiliare care să confirme drepturile sale patrimoniale. Extrasul
din Registrul bunurilor imobiliare se eliberează pentru încheierea actelor juridice şi este
valabil pe un termen de două luni de la data eliberării.
Dacă bunul imobiliar prevăzut pentru vânzare nu este înregistrat în sistemul
cadastrului bunurilor imobiliare, vânzătorul potenţial trebuie să adreseze OCT o cerere de
înregistrare a proprietăţii sale.
Cumpărătorul potenţial al proprietăţii imobiliare, înainte de încheierea
tranzacţiei, deseori apelează la promotorii imobiliari autorizaţi - arhitect,
proiectant, inginer-constructor, - pentru consultări privind posibilitatea
reconstrucţiei, lărgirii vechilor construcţii şi ridicarea unor construcţii noi pe terenul
achiziţionat (dezvoltarea amplasamentului), în multe cazuri opinia promotorului
imobiliar exercită o influentă esenţială asupra deciziei potenţialului cumpărător în ce
priveşte încheierea tranzacţiei.
La etapa luării deciziei privind încheierea tranzacţiei, şi cumpărătorul şi vânzătorul
pot solicita o consultaţie evaluatorului imobiliar, în cazul vânzării bunurilor
imobiliare-tip - apartament, casă, teren, partenerii de tranzacţie au o
oarecare idee în ceea ce priveşte preţul probabil de vânzare-cumpărare a bunului
imobiliar. Când se achiziţionează obiective unicale, obiective cu destinaţie specială,
bunuri imobiliare cu anumite grevări a drepturilor, este cazul să se apeleze la
serviciile unui evaluator independent.
În ţările dezvoltate, majoritatea cumpărătorilor de bunuri imobiliare apelează la
diferite instituţii financiar-creditare pentru a obţine credit în vederea finanţării
tranzacţiei, în condiţiile Republicii Moldova, obţinerea unor astfel de credite este destul
de problematică din cauza ratei înalte a dobânzii la împrumut. Cu toate acestea,
creditarea ipotecară în ţara noastră cunoaşte o răspândire tot mai largă. Totodată,
recurgând la ajutorul evaluatorilor independenţi sau interni, instituţia financiar-creditară
determină valoarea ipotecară a bunului imobiliar achiziţionat.
Când toate documentele ce confirmă drepturile de proprietate au fost obţinute
şi partenerii de tranzacţie au căzut de comun acord asupra preţului de vânzare a bunului
imobiliar, ei se adresează notarului, în prezenţa căruia se încheie contractul de vânzare-
cumpărare. Notarul certifică faptul că tranzacţia s-a efectuat în condiţii libere, fără
constrângeri, ambele părţi au acţionat prudent şi în cunoştinţă de cauză. Pentru
serviciile sale, notarul primeşte onorariu, cuantumul căruia se stabileşte în funcţie de
valoarea bunului imobiliar indicată în contract.
După autentificarea contractului de către notar, tranzacţia se consideră încheiată
şi cumpărătorul intră în drepturile de proprietar al bunului imobiliar. Etapa finală a
procesului de încheiere a tranzacţiei este înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare
34
la OCT. După înregistrarea contractului, statul garantează noului proprietar toate
drepturile dobândite asupra bunului imobiliar. OCT comunică inspecţiei fiscale şi
numele (în cazul persoanei juridice - denumirea şi rechizitele) noului proprietar, pentru
a se face schimbările cuvenite în lista contribuabililor.
Dacă din anumite cauze, legate de eventuala necorectitudine a vânzătorului,
contractul de vânzare-cumpărare nu poate fi înregistrat la oficiul cadastral teritorial,
cel care urma să devină proprietarul bunului imobiliar va trebui să angajeze un avocat
şi să se adreseze instanţei de judecată.
La toate etapele de încheiere a afacerii, cumpărătorul, vânzătorul, participanţii
profesionişti la piaţa imobiliară pot apela la serviciile companiilor de asigurare pentru a
asigura tranzacţia sau răspunderea profesională a specialistului. Deşi în Moldova practica
asigurării tranzacţiilor cu bunuri imobiliare nu este răspândită, experienţa mondială
demonstrează necesitatea implementării acestui tip de asigurare de perspectivă.
O piaţă imobiliară civilizată presupune că serviciile intermediarilor sînt la un nivel
calitativ înalt, participanţilor la tranzacţie li se garantează siguranţa şi confidenţialitatea
ei. Pe de altă parte, însuşi intermediarii de piaţă sînt interesaţi de crearea unei imagini
atrăgătoare a întreprinderii, de bunul ei renume. Cum piaţa imobiliară din Moldova nu
este prea mare, orice eroare a intermediarului sau act de concurenţă neloială devin
cunoscute majorităţii colegilor şi concurenţilor lor. De aceea, pentru a-i atrage pe clienţii
potenţiali, toţi participanţii la piaţă sînt interesaţi să lucreze la un nivel profesional înalt,
respectând regulile eticii de afaceri şi profesional.

4 . Infrastructura pietii imobilului din RM

Piaţa imobilului se află în afara controlului statului şi depinde în întregime de

economie. Şi aceasta nu e bine, aşa cum economia noastră, după cum se ştie e
imprevizibilă.
Aşa cum procesele ce se petrec pe piaţa imobilului, înaintează ca creşteri economice
de producţie, la economia noastră pot fi aplicate parţial. Mai just putem vorbi despre
economiile acelor ţări, în care cetăţenii noştri îşi câştigă existenţa. Aşa cum anume ei,
ca de obicei, determină cererea pe piaţa locativă.
După evaluarea realtorilor cererea depăşeşte oferta de 3 ori, ceeea ce a dus la creşterea
preţurilor. După diferite evaluări, creşterea preţurilor pe parcursul anului 2003 a
constituit de la 50 la 70%. Astfel, preţurile la apartamente în luna august 2003 au
constituit în mediu $330 pentru 1 m.p.
Preţul pentru un apartament cu 3 odăi costa $20-23 mii, cu 2 odăi – $17-19 mii, iar
pentru cele mai cerute, cu o odaie – $11-12 mii.
Până la sfârşitul anului preţurile au crescut până la $355 pentru 1 m.p.
În legătură cu dinamica vânzărilor, aici cumpărătorii au demonstrat o permanenţă de
invidie. Ca de obicei, cele mai multe apartamente s-au vândut în sectoarele Botanica şi
Râşcani (40% din vânzările înregistrate). Mai just, oferta mică a adus în numărul
preferinţelor şi alte sectoare, mai puţin prestigioase. De exemplu, Poşta Veche, având
construcţii din coteleţ seria 102, se bucură de o bună cerere; sectorul Ciocana, care se
deosebeşte prin fond locativ nou şi infrastructură urbană dezvoltată. Prin cel mai înalt
nivel şi ritm a creşterii preţurilor se deosebeşte sectorul Centru. Cu toate acestea,
populaţia înstărită activ procură aici locuinţe de lux.
În ce priveşte parametrii calitativi, atunci într-o măsură nu prea mare asupra cererii a
influienţat factorul posibilităţii conectării încălzirii autonome gazificate. De aceea

35
apartamentele în clădirile monolite, utilate cu plite electrice, se bucurau de o cerere
scăzută faţă de clădirile gazificate. Preţurile în clădirile din panouri şi monolite sunt cu
10-20% mai mici, decât în cele din coteleţ. Structura tranzacţiilor cu imobilul locativ în
ultimii trei ani o determină tranzacţiile de vânzare-cumpărare - 69,5% din numărul total
al tranzacţiilor. A doua poziţie din structură o ocupă donaţia - 11,6%. Caracteristic este
apariţia noilor tipuri de tranzacţii, aşa ca divizarea şi renunţarea la dreptul de proprietate
asupra imobilului, ceea ce certifică schimbările ce se petrec în sfera juridică, economică
şi socială. Divizarea imobilului este necesară pentru vânzarea parţială a imobilului,
primirea moştenirii, privatizarea pământului etc.
În domeniul imobilului comercial de cerere se bucurau încăperile de comerţ şi oficiile.
Încăperile, destinate sectorului serviciilor, pentru recuperarea rapidă a investiţiilor (7-10
ani), de asemenea provocau un mare interes, nu doar încăperile de producţie. Realtorii
remarcă, că s-a mărit cererea şi la acele obiecte, care câţiva ani în urmă se considerau
lipsite de perspectivă, de asemenea s-a mărit cererea la obiectele mari (suprafaţa medie
525 m.p.).
Practic nu există ofertă de imobile comerciale, amplasate pe bd. Ştefan cel Mare.
Proprietarii de imobil nu se grăbesc să vândă, dar preferă să dea în arendă, ceea ce este
mai avantajos. În întregime pe oraş corelaţia dintre arendă şi vânzări constituie 33% la
67%, care se explică prin activizarea vânzărilor forţate (prin judecată, inspectare fiscală,
bănci), de asemenea dorinţa vânzătorilor simultan şi imediat de a obţine sursele de la
realizare.
Semnul pieţei imobilului în ultimii doi ani a devenit activizarea pieţei primare locative.
Totodată, această stagnare, care se urmărea mai înainte în domeniul constucţiei spaţiului
locativ, n-a trecut în zadar. Mulţi specialişti şi-au găsit de lucru în afara Moldovei. De
aceea, acum când criza a trecut, companiile de construcţie simt deficitul cadrelor. Totuşi
s-a reluat construcţia cum a caselor individuale, aşa şi a cladirilor locative. De cerere se
bucură acele obiecte care au fost îngheţate 10-12 ani în urmă şi care au perspective bune
de realizare. Cu toate acestea, în Chişinău se construiesc şi nu prea puţine case de lux,
apartamentele în care se vând cu $400-600 pentru 1 m.p. Ce aşteaptă piaţa imobilului în
perspectivă apropiată? În condiţiile economiei instabile specialiştii fac prognoze cu o mai
mare prudenţă.
În prezent pe piaţă există o cerere mare şi nu sânt destule resurse, pentru a o satisface.
Afluxul de resurse este reţinut de instabilitatea politică. Totodată cum situaţia politică va
fi stabilă, investitorul se va considera protejat de presiunea fiscală, presiunea organelor
de control, va avea loc autoorganizarea pieţei şi se va începe afluxul de resurse. Unde se
vor duce? Puţin probabil că în locuinţe. Mai repede saltul va avea loc în imobilul
comercial, acolo unde piaţa nu este dezvoltată, stagnează. Situaţia preţurilor pe piaţa
locativă astăzi e destul de lunecoasă şi poate fi presupus, că se va menţine tendinţa de
creştere a preţurilor la imobil. În primul rând din cauza lipsei de terenuri. Anul trecut
piaţa terenurilor brusc s-a evidenţiat şi s-a separat. Iar creşterea preţurilor la terenuri, ca
tendinţă, a început să se contureze după alegerile locale. A devenit unul din factorii, care
influenţează creşterea preţurilor la imobil. Pământul - este o resursă limitată şi după
precizare trebuie să fie mai scumpă. Anume, în sectorul Centru al oraşului, unde este
amplasat fond locativ într-o stare şubredă, necesită separarea cetăţenilor puţin asiguraţi.
În urma căruia se măreşte preţul terenurilor de 2-4 ori. În afară de aceasta, necesită
substituirea comunicaţiilor învechite. Situaţia formată astăzi pe piaţa primară şi
secundară este un fapt temporar, aşa cum beneficiarii până acum lucrau după preţurile
vechi.
Problema principală, ce va trebui soluţionată în anul 2005 în domeniul pieţei imobilului
este dezvoltarea infrastructurei ei, consolidarea universităţilor de piaţă. În acest an se
36
aşteaptă un important progres în domeniul imobilului, în parte finanţarea şi administrarea
locuinţelor. Pentru stabilitatea pieţei, e necesar, ca toată conducerea ei: administratorii,
operatorii, evaluatorii, constructorii, investitorii să se unească într-un conglomerat şi să
lucreze în grup. Ceea ce este favorabil nu doar pieţii, ci şi lor. Şi aceasta nu se referă doar
la ipotecă.
Principala problemă a pieţei locative sânt resursele limitate - financiare, de pământ, o
cerere reală a capacităţii de plată, care este necesar de a o forma pe calea dezvoltării
ipotecii, atragerii sectorului bancar. Universitatea ipotecii - componentă importantă a
pieţei imobilului: acestea sunt resursele, finanţele, o îmbogăţire a pieţei cu capital. Lipsa
ipotecii reale şi bazându-ne doar pe autofinanţare vom aduce piaţa la stagnare.
Astăzi situaţia pe piaţă este dictată de oameni, adică de cumpărători şi vânzători.
Aceasta înseamnă slăbiciunea conducerii de stat. Totodată, când rolul organizator îl va
lua asupra sa statul, factorul care slăbeşte piaţa va dispărea. Cum trebuie să se exprime
rolul stabilizator al statului ca participant al pieţei? În primul rând în stabilirea condiţiilor
de joacă, prin legislaţie, acte normative în diferite domenii, sistemului cadastral, planului
de construcţie a oraşului.
Unii analitici presupun, că indiferent de cererea mare, preţurile în anul 2005 se vor
stabiliza. Ele vor fi corelate cu precesele de inflaţie şi comportarea principalelor valute
ale lumii. Dacă nu vor avea loc zguduiri politice şi economice, atunci la sfârşitul anului
se va putea vorbi despre o creştere de 10-20%. Iar preţul mediu pentru 1 m.p. va constitui
$400-420. Factorul ce determină creşterea preţurilor în Chişinău, rămâne acela că
investitorii şi bisnesmanii preferă să-şi investească resursele în imobilul urban, luând în
consideraţie existenţa reală a serviciilor comunale şi plata pentru arendă ridicată. La
motivele stimulatoare se pot referi: instabilitatea valutelor lumii, de asemenea venit mai
mic la depozitele bancare în comparaţie cu ritmurile creşterii preţurilor la imobilul
locativ, ceea ce de asemenea ne impune de a priv imobilul locativ ca o sursă de investire
a capitalului.

Tema 4 Piaţa terenurilor: componente, stare, tendinţe de dezvoltare.

(2ore)
1.Componentele pieţii
2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

1.Componentele pieţii
Din punct de vedere juridic se delimitează
 loturile întovărăşirilor pomicole şi aferente caselor de locuit,
 cotele echivalente de pămînt şi terenurile întreprinderilor privatizate şi în curs de
privatizare.
Sectoarele de teren se divizează şi în funcţie de destinaţia lor, cum ar fi:
 sectoarele de teren destinate construcţiei pentru imobile locative şi comerciale
 terenuri din sectorul agrar.
Preţul normativ al pămîntului este în funcţie de bonitatea pămîntului, care nu include
 factori de relief,
 climaterici de amplasament,
 mai ales alţi factori care influenţează valoarea de piaţă a lotului.
În prezent sînt privatizate mai mult de 14 % din loturile pomicole, se creează piaţa
secundară care necesită metode de evaluare lipsite de neajunsurile abordărilor normative.
Evaluarea cotelor echivalente de pămînt constituie o problemă din punct de vedere
metodologic şi practic.
37
 În cazul terenurilor cu destinaţie agricolă trebuie evaluaţi toţi factorii ce influenţează
veniturile şi în baza argumentelor ştiinţifice. Scopul principal al evaluării terenurilor
agricole este estimarea preţului cel mai probabil cu care poate fi vîndut terenul de un
vînzător hotărît să vîndă şi un cumpărător hotărît să cumpere, într-o tranzacţie liberă, în
care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză prudent şi fără constrîngere.
Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie să se călăuzească
de o bază informaţională complexă, conţinutul căreia va fi stabilit prin coordonarea cu
clientul care solicită evaluarea în contractul de efectuare a lucrărilor de evaluare. Sursele
principale de informare care pot fi utilizate de evaluator sunt:
- legislaţia în vigoare a RM;
- cadastrul BI;
- datele neoficiale despre tranzacţiile precedente primite de la alţi evaluatori, agenţi
imobiliari şi notari;
- informaţia personală a evaluatorului, competenţa şi intuiţia sa;
- datele statistice oficiale publicate, informaţia din mass-media cu privire la conjunctura
pieţii, rezultatele licitaţiilor;
- materiale topografice, pedologice şi meteo-climaterice.
Suprafeţele terenului din sectorul agrar variază între 20,0 – 600,0 ha. Valoarea 1,0 ha de
pămînt variază de la $ 300 pînă la $ 3000 în dependenţă de amplasare. Cumpărarea
terenurilor agricole cu suprafaţa de 2,5 – 10 ha, amplasate în raza mun. Chişinău, costă
de la $ 0,2 pînă la $ 10,0 mii pentru 1 ha.
Sectoarele de teren destinate construcţiei imobilului locativ sînt compuse din 2 surse:
prima – demolarea locuinţelor vechi,
a doua – (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din oraş. În anul 2003 cel mai mare
volum de terenuri pentru construcţii au fost acordate în s. Codru, pe str. Mioriţa,
Testimiţeanu, în raionul (ele) universităţilor Tehnice şi Agrară. Dar în majoritatea
cazurilor aceste obiecte erau lipsite de o infrastructură pentru construcţiile locative.
Comunicaţiile de obicei erau instalate din contul cumpărătorului. Preţul la astfel de
terenuri au constituit $ 1000-2000 pentru 0,01 ha. De o popularitate mai mare au fost
terenurile din sect. Sculeni, Buicani în zona parcului Valea Morii, strada Neaga şi
Belinschi. Aici preţurile au crescut proporţional cu preţurile apartamentelor. Preţul pentru
1 ar în zona parcului Valea Morii, str. Neaga şi Benschi ajungea la $ 7 - $ 8 mii, în
sectorul Buiucani, Sculeni în mediu $ 4 - $ 5 mii. Terenurile destinate construcţiei
obiectelor comerciale. În anul 2004 cererea a fost mare, însă oferta a rămas constantă din
cauză că vînzătorii (proprietarii) nu doreau să vîndă terenurile la preţurile propuse de
cumpărători. Cumpărătorii sînt cointeresaţi de a procura terenuri în locurile cu o
infrastructură bine dezvoltată, în locurile cu un flux mare de maşini şi populaţie, cu
existenţa comunicaţiilor inginereşti. Suprafeţele de terenuri cerute de cumpărători variază
în limitele de 0,3 – 2,0 ha, iar preţul constituie de la $ 0,5 pînă la $5,0 mii pentru 0,01 ha.
Tranzacţiile cu terenurile pot fi:
- vînzarea – cumpărarea terenurilor;
- darea în arendă a terenurilor;
- donaţia lotului de pămînt şi/sau cotei de pămînt;
- schimbul, ipotecarea terenului şi/sau cotei de pămînt;
- transmiterea terenului şi/sau cotei de pămînt în calitate de contribuţie în capitalul
social al întreprinderii;
- moştenirea terenului;
- transmiterea terenului cu drept de folosinţă viageră sau permanentă (pe teren
nelimitat);
- punerea la dispoziţie a suprafeţei de pămînt;
38
 - privatizarea terenului;

- exproprierea terenului pentru cauză de utilitate publică.

2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

(Pentru politica strategică) pentru soluţionarea problemei de fond locativ în oraşul
Chişinău este nevoie de construit 5,05 mil. m2 330 mii apartamente.
Pînă în 2020 este necesar anual de construit aproximativ 300 m 2 f.l. însă în ultimii 7 ani
anual în mediu au fost construiţi cîte 150 m 2 de aceia pentru a soluţiona problema
strategică este necesar de îndoit practic construcţia de fond locativ. Problema constă în
faptul că pentru dezvoltarea noului fond locativ în oraş practic nu au rămas terenuri
libere. Aceasta se datorează faptului că terenurile care erau destinate caselor cu multe
etaje APL în ultimii ani a împărţit terenurile pentru diferite construcţii. În rezultat
terenurile cu destinaţie pentru construcţiile locative a fost ocupat de clădiri individuale cu
puţine etaje, cotedje, pe unele locuri şi teren aferent de 4-5 ari.
După această analiză, efectuată în cadrul politicii strategice ce ţine de dezvoltarea
fondului locativ. Oraşul a pierdut aproximativ 864 mii m2 de suprafaţă locativă în care se
putea de cauzat 54 mii de persoane. Cum a menţionat consultantul proiectului din
domeniul spaţiului locativ Nicolai Rusu, rezerva medie de terenuri libere din capitală la
momentul de faţă constituie aproximativ 2 % din tot teritoriul oraşului. Pentru a mări
această pondere se poate face din contul clădirilor vechi precum şi terenurile care aparţin
periferiei oraşului care au fost eliberate în rezultatul schimbării funcţionale a destinaţiei
lor şi corespunzătoare pentru construcţie (Budeşti, Coloniţa, raionul Aeroportului,
Buiucani, Ghidighici, Stăuceni).
În acelaş timp lărgirea hotarelor oraşului bazată pe teritoriile noi este legată nemijlocit
cu investiţiile în procurarea pămîntului, scoaterea lui din funcţiune agrară, lupta cu
alunecările de teren, cu instalarea reţelelor inginereşti şi dezvoltarea infrastructurii. De
aceea în strategie se pune accent pe folosirea intensivă a terenurilor deja amenajate.

Tema 5 Piaţa locuinţelor : componentele, starea şi dendinţele de

dezvoltare

1.Componentele pieţii
2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

1.Componentele pieţii
Piaţa imobiliară defineşte totalitatea bunurilor imobiliare şi a dreptirilor asupra acestora,
care fac obiectul actul de vînzare-cumpărare.
Piaţa locuinţelor poate fi împărţită în următoarele componente:
 case de locuit particulare ocupate permanent; c
 ase de locuit particulare cu şedere sezonieră;
 apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje. etc.
Piaţa imobilului în RM s-a format în anii 90 ca rezultat al desfăşurării procesului de
privatizare a proprietăţii de stat. Pînă în 90 piaţa imobiliară practic nu a existat,
majoritatea tranzacţiilor cu bunurile imobiliare au fost legate de operaţiile de moştenire şi

39
de schimb. Operaţiunele de vînzare –cumpărare a imobilului mai ales a apartamentelor
prectic erau nelegitime.
În prezent în RM există circa 1,25 mln. unităţi locative, dintre care 39% sînt în
localităţile urbane. Formarea fondului locativ în RM poartă amprenta politicii de
asigurare cu spaţiul locativ dusă de fosta URSS.
Această politică prevedea construcţia industrializată de locuinţe standard mai ales în
oraşe. Repartizarea acestor locuinţe era centralizată, iar proprietarii de case nu aveau
drepturi asupra terenurilor aferente , clădirelor de locuit.
În prezent aproximativ 95 la sută din fondul locativ este privatizat . Fondul locativ în
RM este destul de nou, adică o parte importantă din acest fond a fost construit în ultimii
30-35 de ani. Cu toate că fondul locativ este destul de nou, calitatea lui este joasă, starea
tehnică şi sanitară este foarte rea şi continuie să se agraveze. Încă o problemă de care se
confruntă populaţia RM este supraglomerarea fondului locativ. Numărul mediude
persoane ce revim la o cameră este de 1,6.

2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

Pe fiecare segment al pieţei, cererea este influienţată de factori specifici. În procesul de

studiere a cererii de bun. Imob. locative, se vor lua în calcul:
-situaţia demografică a pieţei locative şi dinamica dezvoltării ei.
- standardele de nivel şi ale modului de viaţă, constituie pe piaţa respectivă, ale diferitor
categorii de populaţie
- situaţia curentă şi perspectivele de modificare a solvabilităţii cererii pentru diverse
grupe sociale.
-venituri reale ale diferitor categorii de populaţie.
Structura cererii la apartamentele din or. Chişinău cererea pieţei locative pe perioada
ianuare-martie 2004 şi anume analizînd indicatorul ce caracterizează nivelul cererii pe
piaţa locativă se observă că cererea la spaţiul locativ rămîne la nivelul perioadei
sfîrşitului anului 2003.O cerere mare este înregistrată la aprtamentele cu 2 odăi şi o
odaie, în aşa fel suprafaţa medie totală de spaţiul locativ fiind la nivel de 52m2 .
Potenţialii cumpărători care formează cerea de spaţiul locativ sînt cetăţenii RM care
lucrează peste hotare. La momentul de faţă cererea depăşeşte de 3 ori oferta, ceea ce nu
putea să nu ducă la creşterea preţurilor la spaţiul locativ.
În dependenţă de amplasare la fel de prestigioase au rămas sectoarele Botanica şi
Rîşcanovca (40% din tranzacţiile înregistrate). Sectorul Ciocana care se deosebeşte
referitor la noile clădiri şi tendinţa de dezvoltare a infrastructurii. În centrul se menţin
preţurile înalte şi chiar creşterea lor.
Ceia ce se referă la calitatea asupra cererii a influienţat posibilitatea de instalare a
încăţzirii autonome. Apartamentul din casele de monolit cu reşouri electrice se folosesc
de o cerere mai mică decît casele gazificate. Preţurile la casele monolit şi din panouri s-
au menţinut cu 10-20% mai joase decît cele din blocuri de calcar.
Astăzi condiţiile tranzacţiilor sînt dictate de cumpărător ei preferă etajele 2-5 în case cu
9 etaje sau 2-3 în case cu 5 etaje. Celelalte etaje nu se bucură de o mare solicitare.
Pe fiecare segment al pieţei imobiliare, oferta bunurilor se formează din două surse:
- volumul noii construcţii:
- rezervele existente de bunuri imobiliare, libere şi disponibile , în totalitate sau parţial,
pentru comercializare.
Coieficientul ofetrei în or. Chişinău –suprafaţa totală în mediu este de 60 m 2 , iar preţul
mediu al unui m2 de suprafaţă totală pe tot oraşul este de 481$.

40
 Structura vînzătorilor pe piaţa acuală locativă se formează sub influienţa condiţiilor
economice a vieţei moderne. Astăzi pe piaţa secundară,
- 40% din vînzare reprezintă persoane ce pleacă din RM din cauza unor motive
cunoscute,
- 35% sunt pesoanele ce doresc să-şi micşoreze spaşiul locativ şi să primească o plată
suplimentară , care depinde de calităţile locuinşei propuse. Altă grupă de vînzatori – 25
% sînt persoanele ce fac tranzacţii din cauza unor motive casnice ( despărţirea sau
formarea famillor iar 5% sînt diferite scopuri, tipuri de tranzacţii).
Sectorul locativ trebuie de privit ca un component chee a întregii economii şi este un
sector productiv. Esenţa politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o piaţă
integră şi de atras atenţie asupra factorilor cheie: consumatorii, producători, instituţii
financiare, administraţii locale.
Conform calculelor efectuate în conceptul planului general de urbanism, populaţia în
capitală în 2010 va constitui 767,6 mii oameni. După datele statistice în 2001 ea
constituie 770,8 mii oameni. Însă pentru a rezolva problema legată de spaţiul locativ este
nevoie de construit încă 5,05 mln m2 de spaţiul locativ, în rezultatul căruia fondul locativ
va ajunge pînă la 19,5 mln m2 sau 336 mii de apartamente. Pentru aceasta este necesar în
fiecare an de construit aproximativ 300 mii m 2 de spaţiul locativ. În ultimii 7 ani anual
construcţiile noi constituiau aproximativ 150 mii m2, deaceea pentru a atinge scopul
problemei strategice construcţiile practic trebuie indoite.,însă pentru a impementa aceasta
în practică este nevoie de investiţii considerabile-20,7 mlrd. lei pe perioada 2004-2020,
sau cîte 1,2 mln lei anual .
În rezultat va fi rezolvată problema urmaşilor, care în Chişinău la momentul dat sînt
aproape 60 mii de familii şi ce este destul de important va creşte nivelul indestulării cu
spaţiul locativ şi calitatea lui.
O altă soluţie a spaţiului locativ ar fi reconstrucţia caselor vechi cum deja o face alte
oraşe mari ca Moscova, Kiev. O creştere însemnată de spaţiul locativ se presupune din
construcţia etajelor suplimentare şi a maselor, starea tehnică a caselor care permit acest
lucru-

Tema 6 Piaţa imobilului comecial:componente,stare şi temei de

dezvoltare.
1.Componentele pieţii
2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

1.Componentele pieţii
Legea cu privire la privatizare,adopt.în 1991 a servit drept bază pentru transmiterea
obiectelor propriet.de stat în proprietate privată.La etapa iniţială a privatizării în RM au
fost transmise în proprietate privată BI locativ, la etapa urm.-obiectelor comerciale şi
industriale .Întreprinderile.mici şi mijlocii au fost vîndute în licitaţie.
Cele mari au fost reorganiz.în SA.
Pe pacursul ultimului an,coşul min de consum a crescut,s-au ridicat tarifele la
electricit.,căldură,apă,ceea ce odată cu venirea iernii poate să devină un impuls pu
migraţii din ţară. Aceasta .va conduce la îngustarea pieţii de consum, sect.de serv.de care
depinde piaţa imobilelor .comerciale.Imob.comerc.nu este o locuinţă.El necesită o mare
investire de bani şi de aceea fiecare vînzare este individuală în felul său.Pentru ca
obiectul .să se “coacă”pentru cumpărare şi ca el să poată să fie rupt ca un fruct copt
trebuie să treacă 9 luni.
Aceasta .se referă la obiecte.mari care costă scump şi cererea cărora numără unităţi.

41
Şi aceasta.este normal deoarece campania de publicitate durează vreo 3 luni.Şi chiar şi
atunci.cînd există un potenţial cumpărător pentru studierea ob.,tîrgului,căutarea finanţelor
pu cumpărare,reconstr.şi pu îndeplinirea contract. va trece nu mai puţin de jumştate.de
an.
După cum spun specialiştii,preţurile de obicei sînt stabilite de cumpărători,iar rolul lor
este de a ajuta cumpărăt.să se orieteze în conjunctura pieţei. Pe p.imob.comerc. de o
cerere stabilă se bucură obiectele.cu destinaţie.de producţie,încăperi pentru depozite,
bazele de producere şi terenurile sub construcţ.lor,cu o supraf.nu mai mare de 1-2mii m2.
Cafenelele,barurile,restaurant.şi de asemenea magazinele.au piedut popularitatea în ochii
cumpărăt.S-a înviorat cererea la încăperi.pentru centrele sportive,feetness cluburile etc
.Nu rău se vînd barurile mici în locuri înviorate.Unii clienţi preferă să nu cumpere un
obiect.gata făcut,ci să se ocupe de construcţ.lui singuri.În legătură cu aceasta.a crescut
preţul la loturile de pămînt .pentru construcţii. în raioanele
Centru,Telecentru,Botanica.Permanenta sursă de oferte,pe această.piaţă specifică,ne
vorbeşte despre faptul că firmele se tansformă,dau faliment şi se absorb una pe alta.În
ceea ce priveşte oferta,ca şi mai înainte,predomină construcţii.pentru oficii
construcţii.comerciale.În dependenţă de starea lor şi calitatea.,preţul variază în părţile
centrale ale oraşului de la 270-1000$pu 1m2.
Pe lîngă ac.se propun apartam.de la etajul unu din casele cu multe etaje sau casele
individuale ale fondului vechi locativ.
Astfel de încăperi.cumpărătorul.va fi nevoit singur să le renoveze special,dacă el
planifică să-şi deschidă un magazin,un oficiu sau o farmacie.Multe
obiecte.comerciale.sunt greu de vîndut din cauza stării sau di cauza preţurilor mari.În
comparaţie cu anii precedenţi,preţurile la astfel de obiecte.au scăzut cu 40%.Însă
vînzătorilor le este greu să se deprindă psihologic cu aceasta.
Ei ar dori să-şi întoarcă banii cîndva investiţi şi nu doresc să scadă preţurile.Iar dacă le
scad,at.nu semnificativ,în jur de 5%.Vînzăt.ţin preţurile, de aceea afacerile,mai ales cele
cu ob.mari,sunt în număr unitar. Magazine nu prea mari cu caracteristici bune se vînd
mai bine.Cîte odată cumpă.şi vînzăt.găsesc o variantă compromiţătoare în formă de
arendă.urmată de o răscumpărare.

2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.

Situaţia pe piaţa obiectelor.comerciale.este nestabilă,din cauza legislaţiei,care nu

stimulează,ci stopează businessul.Comercianţii de cîndva,astăzi preferă să se ocupe cu
businessul în Romînia sau Rusia sau pur şi simplu să-şi schimbe locul de trai.Specificul
pieţii.imobilelor.ce aduce venit este inaccesibilitatea.Proprietarii obiectelor.mari şi
scumpe se stăruie să le vîndă fără a face totul public.
Jumatate .din tranzacţiile .cu imobilele.comerciale.i-au revenit oficiilor şi centrelor
comerciale.
Businessul tot mai mult se orientează spre sfera socială.de deservire.din cauza
recuperării rapide a investiţ.(7-10ani).Analizînd dinamica preţurilor, potenţialii
cumpărăt.ai obiectelor.comerciale.tind spre procurarea.chiar a celor imobile.care 5-7ani
în urmă nu prezenta nici un interes.S-a mărit cererea la obiectele.mari-în 2004
supraf.medie a obiectelor.realizate a ajuns pînă la 525m2.
Repartizarea .cererii la obiectele.comerciale după categorii de obiecte:
 Încăperi .de producere.-16,4%,
 oficiile-19,5,
 centre comerciale.-21,
 depozite-11,5,
42
  servicii.auto şi spălătorii-3,5,
 frezerii-2 etc.
Se poate de menţionat lipsa ofertei a ob.comerc.amplasate pe bl.Şt.cel Mare.Cauza-
propriet.are venituri bune din darea în arendă a imob.
Raportul ofertei arendei către vînzarea ob.comerc.în 2003 a compus 33%şi 67%
corespunzător.În mediu,preţurile sunt
 oficii:300-500$pu m2,
 centre comerciale.-350-600 $pu m2,
 depozite şi încăperi de .de producere. -120$pu m2,
 încăperi.sociale.-280-450$pu m2.
Cauzele principale.ale creşterii preţurilor ar putea fi:interne-tendinţa de stabilizare a
situaţiei ec.şi polit.înRM,creşterea.PIB,reducerea dobînzii la credite.În comparaţie cu anii
trecuţi,cînd statul trăia în aşteptarea unor schimbări politice.,iar cea mai activă parte a
populaţiei.părăsea ţara în căutarea unei perspective de viaţă mai sigure,anume
această.categorie era furnizorul principal la imobile din vînzare pe piaţă.Reducerea
migrării şi a vînzărilor de BI a fost influienţată.de înăsprirea condiţiilor.de emigrare din
RM şi de obţinerea cetăţeniilor şi a vizelor de reşedinţă în alte ţări.Pe p.BIcomerc.pe
parcursul 2003 cu o prioritate a cererii au fost ob.imob.cu cupraf.pînă la 200m2.
Aceasta se datorează de 2 poziţii:
-solvabilitatea nu prea înaltă a antreprenorilor.locali din businessul mic şi mijlociu,ei
sînt cointeresaţi .în procurarea .suprafeţelor.ca oficii,magazine,depozite .la preţuri mici în
mărime de 10000 – 35000$;
-apare un interes minim pu investitorii solizi la procurarea.obiectelor.imobile.înRM din
următoarele cauze:
-situaţia economică instabilă.,
-lipsa unei baze legislative puternice pentru apărarea investiţiilor,
-frica posibilei naţionalizări a obiectelor.imobile.

Tema 7. Piaţa imobilelor industriale

1.Componentele pieţii
2.Stare pieţii şi tendinşe de dezvoltare a ei.
1.Componentele pieţii

Piaţa obiectelor industriale a început să se formeze odată cu privatizarea

întreprinderilor. În comparaţie cu piaţa imobiliară locativ, această piaţă e mai mică şi
numărul tranzacţiilor e mai scăzut. Însă în legătură cu faptul că preţurile la obiectele de
pe această piaţă sau ridicat, această piaţă e atractivă pentru structurile implicate în
economie. Pe piaţă imob. industriale predomenă contractelor de arendă şi nu cele de
vînzare-cumpărare ca pe piaţa imobilui . locativ. În plata pentru arendă se ţine cont de
următorii factori.
-tipul încăperii arendate
-amplasarea
-existenţa locurilor de parcare
-dimensiunele etc.

43
 Cea mai mare parte a obiectelor industriale sînt oferite în arendă pe termen lung.
Cerinţele pentru obiectele industriale depind de tehnologiile de producţie, securitatea
antiincediară şi ecologică. Reducerea nivelului de producere industială a adus la apariţia
acestui tip de piaţă, a diversilor tipuri de încăperi de producere, baze industiale şi
depozite.
În majoritatea cazurilor aceste obiecte sînt mari şi scumpe. Pe acest sector de piaţă
predomină contractele de arendă, după cum menţionează specialiştii de la bursa ,,Lara”
în prezent multe bunuri imobiliare de pe acest sector de piaţă sînt foarte greu de realizat,
deoarece proprietarii lor nu pot schimba situaţia creată de pe piaţă. Segmentul dat pe
piaţă este destul de ionactiv, însă are mari perspective de dezvoltare mai ales în oraşele
mari.
În unele cazuri potenţialul cumpărător iniţial arendează încăperi de producere pentru a
verifica dacă nivelul dat satisface cerinţele lui şi numai după aceasta cumpără imobilul
dat.
Pentru piaţa depozitelor e carcteristică stabilitatea cererii şi a ofertei, precum şi a
preţurilor. Pe aceasta piaţă se oferă depozite speciale în care este tehnică necesară pentru
lucrările de încărcare-descărcare. Un rol aparte îl ocupă depozitele vamale.
Plata pentru arendă pe piaţa încăperilor destinate depozitării depinde de:
- nivelul de automatizare
- amplasare
- distanţă pînă la căile de transport
- mărimea suprafeţei etc.
În or. Chişinău plata pentru arenda depozitelor în mediu constituie 2$/m2 lunar.
Cheltuielile pentru întreţinere sînt mai mici decît pentru imob. locativ şi commercial.
Oferta pe piaţa depozitelor are o dendinţă de creştere. Pe fieccare segment al pieţei
imobiliare, oferta bunurilor imobiliare se formează din 2 surse:
 volumul construcţiilor noi
 rezervele existente de bun.imob. libere şi desponibile, în totalitate sau perţial, p/u
comercializare.
Analiza cererii de bun. Imobiliare cu destinaţie industrială trebuie însoţită de
investigarea următoarelor aspecte:
 starea generală a economiei ţării;
 nivelul dezvoltării economice şi al dinamicii ramurilor componente ale
econ.naţionale, în care intră B.I evaluabile.
 Existenţa potenţialului ştiinţifico-productiv şi posibilităţile de atragere a investiţiilor
p/u organizarea noilor procese de producţie sau tehnologice.
Ca rezultat al analizei cererii pe diferite segmente ale pieţei se poate formula concluzia
necesară cu privire la nivelul actual sau pronosticabil al cererii, care caracterizează o
piaţă imobiliară concretă. Tranzacţiile pe această piaţă pot fi:
 Vînzarea-cumpărarea, darea în cherie a încăperilor, clădirelor şi construcţiilor
nelocative.
 Vînzarea-cumpărarea şi darea în cherie a complexelor imobiliare.
 Transmiterea încaperilor, clădirelor şi construcţilor nelocative în calitate de aport la
capitalul social;
 Recunoaşterea drepturilor patrimoniale şi a altor drepturi conform hotărîrii
judecătoreşti;
 Desfacerea contractului (de vînz-cump ş.a)

44
 Tema 8 Cerera pe piaţa imobilului.(2ore)
1Definirea cererii şi elasticitatea ei
2 Factorii ce afectează cererea de spaţiu locativ

1 Definirea cererii şi elasticitatea ei

Cererea este o categorie economică ce exprimă ,în anumite condiţii
social-istorice, nevoia socială. Cererea este numai o parte a nevoii sociale, determinată de
mărimea mijloacelor băneşti, de puterea de cumpărare de care dispun membrii societăţii.
Ea reprezintă parte solvabilă a nevoii sociale, respectiv acea parte care poate fi
satisfăcută de piaţă. Deci, cererea reprezintă cantitatea totală dintr-un anumit bun, care
poate fi cumpărată pe piaţă, într-o perioadă determinată de timp, la un anumit preţ dat.
Cererea poate fi privită ca cerere pentru un produs sau un serviciu anume, pentru o
industrie sau cererea pentru o firmă, respectiv pentru producţia ei.
Dimensiunea cererii pentru un anumit bun, precum şi dinamica acesteia sunt
determinate de nivelul şi dinamica preţului bunului respectiv. Deci, între evoluţia preţului
unitar al unui bun şi cererea de piaţă pentru bunul respectiv există o relaţie de
cauzalitate.Aceastărelaţie este exprimată în mod foarte clar de legea cererii. Conform
acestei legi, dacă preţul bunurilor, resurselor şi serviciilor va scădea, în mod
corespunzător va creşte cantitatea de marfă cerută într-o anumită perioadă şi invers, dacă
preţurile cresc, va scădea cantitatea de marfă cerută în perioada de timp respectivă
( celelalte condiţii rămînînd neschimbate ).
Relaţia dintre preţul unitar al unui bun şi cantitatea de bunuri cerută într-o anumită
perioadă de timp se poate reprezenta grafic, obţinîndu-se curba cererii.

Grafic, reprezentarea relaţiei dintre preţul unitar şi cantitatea cerută se arată în

(fig. 2.1)

C
5

4
3
2
1
C
0 1 2 3 4 5 6 7

Fig 2.1

Deci, de notat, la preţuri ridicate se cer cantităţi mici şi invers.

Relaţia dintre preţul unitar al unui bun şi cantitatea de bun cerută, într-o anumită
perioadă de timp, de către un individ, este cunoscută sub denumirea de cerere
individuală.
Cererea poate fi reprezentată: grafic, tabelar şi analitic cu ajutorul funcţiei.
Cererea variază atît cantitativ, cît şi calitativ. Variaţia cererii cauzată de
schimbările în preţului bunului se numeşte schimbare cantitativă a cererii. Grafic aceasta
45
prezintă deplasarea pe curba cererii de la un punct la altul. Deplasarea curbei cererii într-
o poziţie nouă arată că cererea se schimbă calitativ. Aceasta se întîmplă cînd variază alţi
factori diferiţi de preţ. Deplasarea curbei în dreapta semnifică faptul că cererea creşte,
deplasarea curbei în stînga – cererea scade.
În funcţie de comportarea curbei cererii, în urma variaţiei diferiţilor factori,
mărfurile pot fi clasificate în bunuri substituibile şi complementare, precum şi în bunuri
economice şi inferioare. Dacă o dată cu creşterea preţului la bunul 1 cererea bunului 2
creşte, aceste bunuri sunt substituibile. Explicaţia e simplă : dacă creşte preţul la mere ,
consumatorii se orientează , să zicem , la pere , care într-o măsură anumită substituie
necesarul de fructe pentru aceşti consumatori şi ,în consecinţa , la pere. Dar reacţia
consumatorului e cu totul alta cînd se schimbă preţul la acele mărfuri care pot fi folosite
numai în amsamblu, completîndu-se una pe alta ( bunuri complementare ). Exemplu:
Stofa pentru costume şi nasturii. Dacă stofa se scumpeşte, atunci se cumpără mai puţină,
şi cererea şi la nasturi scade. Clasificarea mărfurilor în mărfuri de substituţie şi
complementare e în mare măsură subiectivă. Aceleaşi perechi de mărfuri, în funcţie de
preferinţele individuale pentru un consumător, pot fi substituibile, iar pentru altul –
complementare.
În funcţie de reacţia curbei cererii la schimbările survenite în veniturile
consumătorilor, putem vorbi despre bunuri inferioare şi normale. Cînd veniturile
consumătorilor cresc, creşte şi cererea la majoritatea mărfurilor (carne, îmbrăcăminte,
încălţăminte etc.).Astfel de mărfuri se numesc – normale. Însă, există o serie de bunuri a
căror cerere se reduce o dată cu creşterea veniturilor (subprodusele alimentare, ţesăturile
sintetice). Astfel de mărfuri sunt cosiderate inferioare. Cînd veniturile cresc, curba cererii
la astfel de mărfuri nu se deplasează la dreapta, ci la stînga.
Funcţia cererii unui bun poate fi analizată ca cerere individuală şi ca cerere globală
(totală pe piaţă). Curba cererii individuale ne arată tabloul intenţiilor de a procura un bun
de către un consumator concret la un moment dat, pentru diferite niveluri de preţ.
Factorii care determină elasticitatea cererii.
Elasticitatea cererii exprimă sensibilitatea cererii la modificarea unuia din
factori de influenţă. Cum cererea este, în primul rînd, dependentă de preţ, elasticitatea ei
se raportează, în principal, faţă de preţ.
Elasticitatea cererii este prezentă, atunci cînd coeficientul de elasticitate este mai
mare de cît 1.
Cererea este elastică - atunci cînd la un anumit procent de modificare a preţului,
procentul de modificare a cantităţii cerute este mai mare.
Cererea este inelastică – atunci cînd la un anumit procent de modificare a preţului
rezultă un procent mai mic de modificare a cantităţii cerute.
La procentul de modificare a preţului corespunde acelaşi procent de modificare a
cantităţii cerute, se spune că cererea are elasticitateunitară, deoarece coeficientul de
elasticitate (Ce) este egal cu 1.
Deci, elasticitatea cererii faţă de preţ exprimă raportul dintre mişcarea cererii
şi modificarea preţurilor, proporţia modificării cererii în condiţiile creşterii sau
scăderii preţului cu un procent.
Elasticitatea cererii se poate determina nu numai în funcţie de preţ, dar şi de venit. Ea
reflectă proporţia în care cererea pentru diverse produse se schimbă odată cu
modificarea veniturilor băneşti ale consumatorilor, ceilalţi factori rămînînd constanţi.
Fenomenul elasticităţii faţă de venit este o manifestare a legităţilor din sfera
consumului, care determină o anumită ierarhizare a nevoilor fiecărei categorii de
populaţie la un anumit nivel al veniturilor.

46
 Elasticitatea cererii, mai precis cunoaşterea ei, prezintă o semnificaţie deosebită în
cadrul orientării agenţilor economici. Interesul lor este să-şi maximizeze profitul, deci în
condiţiile de preţ existente pe piaţă, ei pot să-şi adapteze deciziile cu privire la producţie,
corespunzător raportului existent între venitul total şi elasticitate.
Specialiştii în domenuiu, evidenţiază existenţa a trei factori principali :
1. Gradul de substituire al produselor . Dacă preţul unui bun oarecare creşte el
devine mai scump faţă de bunurile substituibile lui. Este firesc ca cererea pentru acest
bun să scadă şi, în mod corespunzător, să crească cererea pentru bunurile substituibile.
Invers, dacă preţul unui bun scade, el va deveni mai ieftin decît bunurile substituibile lui.
În acest caz, cererea pentru el va creşte şi, în mod corespunzător, va scădea cererea
pentru bunurile substituibile.
Cu cît gradul de substituire în raport cu un bun oarecare este mai mare, cu atît va fi
mai mare elasticitatea cererii pentru bunul respectiv. Invers, cu cît gradul de substituire
este mai mic, cu atît va fi mai mică elasticitatea cererii pentru bunul respectiv.
2.Ponderea venitului cheltuit pentru cumpărarea unui bun în totalul veniturilor.
În general, cererea pentru un bun este mult mai elastică, cu cît este mai mare parte din
venit alocată pentru cumpărarea bunului respectiv (celelalte condiţii rămîn neschimbate).
Desigur, există diferenţieri între bunuri din acest punct de vedere. Sunt bunuri pentru
care creşte ponderea cheltuielilor pentru cumpărarea lor pe măsura ce creşte venitul şi
bunuri a căror pondere scade pe măsura ce creşte venitul. De exemplu, în condiţiile unor
venituri băneşti mari, ponderea cheltuielilor pentru procurarea de bunuri alimentare, sau
chiar de bunuri materiale se reduce, în schimb creşte ponderea cheltuielilor pentru
servicii social-culturale, bunuri de lux, ş.a.
3.Perioada de timp de la schimbarea preţului. Cînd preţul unui bun
oarecare se modifică este necesar să treacă un anumit timp pînă ce toţi cumpărătorii vor
cunoaşte noua situaţie şi, mai ales, pînă ce ăşi vor adapta comportamentul lor de
consumatori ai bunului respectiv. Deci, elasticitatea cererii pentru un bun va fi mai mare
într-o perioadă lungă de timp, decît într-o perioadă scurtă, deoarece cumpărătorii au mai
mult timp să se adapteze la schimbarea de preţ.
Pe piaţa imobilului cerea si oferta nu dictează intodeauna preţul.Proprietatea
cererii de a reacţiona la perturbaţiile pieţii reprezintă elasticitatea cererii.
Elasticitatea cererii indică gradul de flexibilitae a imobilelor pe piaţă.
Pe prcursul deceniilor sau creat reguli rigide pe piaţa imobiluli .Dacă pe piaţă există un
anumit surplus sau insuficienţă de cere preţul scade .
Analiza cererii de piaţă se efectuiază pentrua determina gradul de accesibilitate a
variantei planificate de expluatare a imobilui luînd in consideraţie relaţia dintre cerer şi
ofertă. Această analiză se foloseşte la alegerea variantei optime de utilizare a bunului
imobil reeşind din mulţimea de variante existente.
Nivelul cererii pe piaţă poate fi determinat cu ajutorul urmatorilor coeficienţi :
Coeficientul saturaţiei pieţei- ne permite să calculăm cîte unităţi de bunuri imobile de
acelasi tip pot fi cumpărate sau date în arendă pe o perioadă anumită de timp.Pentru
bunurile imobile date in arendă acest coeficient se dtermină după următoarea formula:
NUMĂRUL DE UNITĂŢI DATE ÎN ARENDĂ ÎN PERIOADA DATĂ
CSP=
NUMĂRUL TOTAL DE UNITĂŢI DEPE PIAŢĂ P/U DARE ÎN ARENDĂ

Coeficientul pătrunderii pe piaţă-permite de a schimba aşteptările volumelor de dare in

arendă el poate fi calculat pentru bunurile imobile ăn intregime sau pentru o parte a
bunului imobil.Mărimea acestui coeficient depinde de iscusinţa managerului care se
ocupă de darea în arendă cît şi de gradul de concurenţă a obiectului

47
 Formula de calcul a acestui coeficient pentru proprietă ţile date in arenda este
următoarea:
CPP= Nu/Ct
Unde:
Nu-numărul de unităţi date în arendă în perioada dată;
Ct- cantitatea totală a unităţilor concurente care au fost date inarendă în perioada dată în
total pe piaţă.
2 Factorii ce afectează cererea de spaţiu locativ
Pe piaţa spaţiului locativ consumatorii sunt locatarii, iar producătorii sunt proiectanţii şi
constructorii. În studierea pieţii atenţia principală se acordă consumatorilor, deoarece
anume de la ei reese cererea de spaţiu locativ. Necesitatea de spaţiu locativ nu este
identică deoarece depinde de mulţi factori în dependenţă de persoană. Intesitatea cererii
de spaţiu locativ depinde şi de faptul cum coordonează cererea totală în dependenţă de
necesităţile individuale pe de o parte, iar pe de altă parte depinde şi de faptul care sunt
dorinţele de a procura şi alte mărfuri şi servicii şi de posibilităţile financiare, deoarece
acestea nu permit îndeplinirea tuturor dorinţelor simultan. Dependenţa ce leagă factorii
exteriori cu cererea de spaţiu locativ se numeşte funcţia cererii de spaţiu locativ. Pentru
o persoană în parte funcţia cererii include cel puţin uemătorii factori:
1.posibilităţile financiare ale consumatorului;
2.valoarea spaţiului locativ;
3.valoarea altor mărfuri şi servicii;
4.gusturile şi preferinţele consumatorilor.
Referitor la piaţă în întrergime cererea generală de spaţiu locativ depinde de
numărul de consumatori lor şi de funcţiile individuale ale cererii. Prin urmare, funcţia
generală a cererii este rezultatul sumării funcţiilor individuale.
Noţiunea de spaţiu locativ este noţiune generală care include la rîndul său încă
două noţiuni diferite:
fondul locativ;
serviciile locative.
Fondul locativ se referă la însuşi construcţiile şi casele cu destinaţie locativă;
serviciile locative se referă la aspectul funcţionării curente a fondului locativ. Dacă o
unitate a fondului locativ nu este distrusă sau detereorată din punct de vedere fizic, ea
poate genera un flux continuu de servicii locative. Serviciile locative oferite de diferite
unităţi de fond locativ sunt diferite şi depind de gradul de amenajare, de posibilităţile de
satisfacere a anumitor nevoi ale oamenilor.
Asupra cererii de spaţiu locativ, afară de factorii enumeraţi la nivelul individual al
consumatorului influenţează o serie de alţi factori care determină această cerere. În
continuare se va examina în linii mari toţi factorii principali ce determină cererea de
spaţiu locativ:
1. preţul spaţiului locativ.
Preţul spaţiului locativ, de rînd cu preţurile la alte mărfuri şi servicii, are o influenţă
hotărîtoare asupra cererii. Cerea cantitativă de mărfuri şi servicii creşte odată cu
reducerea preţurilor, prin urmare cererea de spaţiu locativ de asemenea va creşte la
reducerea preţurilor acestui spaţiu.

E = ∆C/∆P
unde:
E - cererea neelastică;
P - preţul spaţiului locativ;
48
 C - cererea de spaţiu locativ;
N - numărul locuinţelor cumpărate.
Elasticitatea cererii de spaţiu locativ în dependenţă de preţuri determină gradul de
mobilitate a preţurilor în realitate. În legătură cu acesta a fost efectuat un studiu special
de către o grupă de economişti care a stabilit că cererea de spaţiu locativ este relativ
neelastică în raport cu preţurile. Deoarece consumatorii tind să utilizeze serviciile
locative la un nivel stabil şi cu toate că preţurile sunt importante, cererea de locuinţe este
într-o măsură oarecare insensibilă faţă de nivelul lor.
2. veniturile consumatorilor.
Veniturile consumatorilor se formează din sumele de bani primite sub formă de
salariu, veniturile din proprietăţi şi din vînzarea unor mărfuri şi servicii. Veniturile
consumatoriloe influenţează cererea de spaţiu locativ şi influenţa aceasta este direct
proporţională, adică la creşterea veniturilor consumatorilor cererea de spaţiu locativ de
asemenea creşte. Analiza veniturilor şi influenţa lor asupra cererii de spaţiu locativ se
face ţinînd cont nu numai de veniturile curente, dar şi de acumulările pe care le au
consumatorii.
3. solvabilitatea (capacitatea de plată).
Capacitatea de plată a consumatorilor este caracterizată de veniturile curente ale
acestora. Creditorii oferind credite nu se pot baza numai pe veniturile viitoare pe care le
pot oferi, de exemplu, proprietăţile, ei se bazează mai mult pe veniturile curente ale
consumatorului. Veniturile curente şi acumulările financiare curente capătă în acest
context o importanţă mare fiind un indicator al capacităţii de întoarcere a creditelor.
Pentru achitarea creditelor este necesar ca veniturile curente să aibă un aşa nivel care să
permită acoperirea necesităţilor de consum curente şi acoperirea, într-o anumită perioadă,
a unei părţi din creditul luat şi a procentului bancar la care a fost luat acest credit.
4. fluctuaţia procentului bancar.
Dependenţa dintre procentul bancar şi cerere de spaţiu locativ este invers
proporţională.
5. populaţia şi formarea familiilor.
Creşterea populaţiei influenţează direct proporţional cererea de spaţiu locativ.
Formarea familiilor în contextul studierii cererii de spaţiu locativ este diferită de
formarea familiilor tradiţionale. În cazul acesta drept familie este considerată persoana
sau grupul de persoane care sunt apte de-a lua decizii legate de spaţiu locativ.
Formarea unor aşa familii are loc sub influenţa unor serii de factori economici şi
sociologici:
1. numărul familiilor depinde de numărul populaţiei în diferite categorii de vîrstă şi de
procentul capelor de familii;
2. numărul populaţiei în grupele de vîrstă depinde de procentul de natalitate şi
mortalitate la anumite perioade;
3. procentul capelor de familie depinde de indicii căsătoriilor şi divorţurilor, de
veniturile şi stările patrimoniale ale persoanelor individuale;
4. indicatorii căsătoriilor şi divorţurilor depind de factorii de cultură, de venituri şi de
preţurile la serviciile comunale.

Tema 9 Oferta pe piaţa imobilului

(2ore)
1Definirea ofertei şi elasticitatea ei
49
2 Factorii ce afectează oferta de spaţiu locativ

1Definirea ofertei şi elasticitatea ei

Oferta reprezintă cantitatea de marfă aflată pe piaţă la anumite preţuri.
Oferta ca şi cererea se referă la un preţ anume, şi poate fi privită ca oferta a unui bun, a
unei industrii, a unei firme şi ca oferta totală de piaţă. Desigur,în funcţie de nivelul
cererii, cantitatea care se vinde efectiv poate să difere de cantitatea oferită.
Oferta, ca şi cererea, este şi ea funcţie de preţ. Ea pune în evidenţă diversele
cantităţi de bunuri pe care vînzătorii sunt dispuşi să le vîndă la diverse preţuri date. Deci,
între evoluţia preţului unitar al unui bun şi oferta pentru bunul respectiv există o relaţie
de cauzalitate. Această relaţie este exprimată sintetic de legea ofertei, ea arată relaţia
care se stabileşte între cantitatea dintr-un bun pe care un ofertant o oferă spre
vînzare într-o anumită perioadă de timp şi preţul la care bunul respectiv se vinde.
Legea ofertei arată că ofertanţii sunt dispuşi să ofere o cantitate mai mare dintr-un
bun oarecare, la un preţ mai mare, de cît la unul mai mic.
Grafic, relaţia dintre preţul unitar şi cantitatea oferită, este reprezentat în (fig. 3.1.1):

O
5

0 200 400 600 800 1000 1200

Fig 3.1.1

Aşadar, curba ofertei pune în evidenţă cantitatea de bunuri pe care un ofertant este dispus
să o ofere, într-o anumită perioadă de timp, la diferite niveluri de preţuri. Altfel, se poate
spune, că ea arată care este preţul la care ofertantul este dispus să ofere diferite cantităţi
dintr-un bun oarecare, într-o anumită perioadă.
Forma curbei arată clar că dacă preţul bunurilor creşte, ofertanţii vor aduce mai
multe bunuri pe piaţă şi invers, dacă preţul scade, ofertanţii vor aduce mai puţine bunuri
pe piaţă. Creşterea preţului influenţează profitul şi ofertantul este motivat în a produce
mai mult şi a oferi spre vînzare mai mult. Acesta este un motiv important care face ca
inclinaţia curbei ofertei să fie în sus şi spre dreapta. Un alt motiv este faptul că de la un
anumit punct, creşterea producţiei determină majorarea costului pe unitate de produs.
Acest lucru se datoreşte faptului că unii factori (clădri, utilaje, maşini, etc.) nu pot să
crească într-o perioadă scurtă de timp. De aceea, orice creştere a producţiei prin atragerea
de mai mulţi factori variabili (muncă, materiale, etc.) suprasolicită factorii fizici (clădiri,
utilaje, etc.) cauzînd congestionări şi gîtuiri ale producţiei. Productivitetea muncii se
reduce şi costul pe unitate de produs adiţional creşte. Este firesc, ca preţul să fie mai
mare astfel ca producătorii să fie motivaţi să producă aceste bunuri adiţionale.
Curba ofertei, ca şi curba cererii, se poate determina pentru un ofertant anume, cît
şi pentru toţi ofertanţii unui anumit produs .
Oferta este adesea identificată cu producţia şi factorii care influenţează nivelul,
structura şi calitatea acesteia vor influenţa nuvelul, structura şi calitatea ofertei. Oferta
poate fi analizată prin caracteristici asemănătoare celor ale cererii. Ea poate fi prezentată
50
grafic, tabelar şi cu ajutorul funcţiei. Între ofertă şi preţ există o relaţie directă în sensul
că oferta creşte pe măsură ce sporeşte preţul. Deplasarea curbei ofertei spre stînga
semnifică reducerea cantităţii de produse vîndute şi, invers, deplasarea curbei ofertei spre
dreapta are ca rezultat reducerea preţurilor pentru cantitatea dată de bunuri.
Realizarea ofertei are loc prin confruntarea sa cu cererea în cadrul tranzacţiilor
comerciale. Oferta apare sub diferite forme. Pe baza unor criterii complexe, ea poate fi de
mărfuri corporale şi de servicii; fermă sau facultativă; angajament sau cu termen fix; cu
grad mediu de complexitate şi de complexitate superioară; internă sau externă, etc. În
funcţie de conţinutul bunurilor, oferta poate fi de: bunuri independente (confecţii), bunuri
complementare (miere şi propolis), mixtă.
Oricare ar fi forma şi tipul ei, oferta se află în relaţie directă cu nivelul şi
modificarea preţului. Dacă preţul unei mărfi creşte, celelalte condiţii rămînînd
neschimbate, vînzătorul este dispus să cedeze cantităţi în plus pe piaţă; evident, în
limitele stocului existent la bunul sau la bunurile în cauză. Dimpotrivă, în situaţia în care
preţul scade, vînzătorul tinde să reducă oferta.

. Factorii care determină elasticitatea ofertei.

Ca şi în cazul cererii, elasticitatea ofertei pune în evidenţă gradul de modificare a
ofertei în condiţiile schimbării preţului, sau a oricăreia din condiţiile ofertei.
Oferta este mai elastică cu cît este mai mare modificarea în cantitatea produsă de
ofertanţi. Deci, cu cît este mai mare elasticitatea ofertei, cu atît va fi mai mare răspunsul
în cantitate la modificarea preţului. Oferta este elastică atunci cînd coeficientul de
elasticitate (Ceo) este mai mare decît 1. Oferta este inelastică atunci cînd coeficientul de
elasticitate este mai mic decît 1. Elasticitatea este unitară atunci cînd Ceo= 1.
Ccunoaşterea elasticităţii ofertei prezintă interes pentru agenşii economici
deoarece, pornind de la preţurile de piaţă ale bunurilor, ea reflectă posibilitatea adaptării
ofertei la cerere. Factorii cei mai importanţi care determină elasticitatea sînt:
1) Gradul de substituire. Cînd preţul unui produs creşte, este profitabil a se
produce o cantitate mai mare din bunul respectiv. Creşterea cantităţii oferite dintr-un bun,
cînd preţul lui creşte, depinde, într-o anumită măsură, de cît de uşor se pot atrage factorii
de producţie de la alte utilizări. Aceasta este în funcţie de uşurinţa adaptării factorilor de
producţie respectivi la producţia bunului fără discuţie, deci de uşurinţa trecerii lor de la
producerea unor bunuri anumite la producerea bunului respectiv. Cu cît este mai mare
gradul de substituire a factorilor de producţie de la producţia unui bun la producţia altor
bunuri, cu atît va fi mai mare elasticitatea ofertei bunului respectiv;
2) Costul producţiei. Dacă pe piaţă pentru un bun oarecare se înregistrează o
creştere a cererii la acelaşi nivel de preţ, oferta va creşte numai dacă costul total mediu
nu creşte. Acesta depinde de preţul factorilor de producţie. Creşterea pentru bunul
respectiv a ofertei va duce inevitabil la creşterea cererii pentru factorii de producţie
utilizaţi la producerea lui, ceea ce va antrena creşterea preţului la aceşti factori şi implicit
creşterea costului total mediu a produsului în discuţie. În acest caz, oferta va scşdea.
Deci, atunci cînd costul creşte se va înregistra o scădere a elasticităţii ofertei, iar atunci
cînd costul scade se va înregistra o creştere a elasticităţii ofertei;
3) Timpul, respectiv perioada de timp de la modificarea preţului. Acest factor se
află într-o relaţie strînsă cu gradul de substituire. Cu cît această perioadă de timp este mai
mare, cu atît pot fi mutaţi mai mulţi factori de producţie de la o activitate productivă la
alta.

51
 Preţ oferta perfect inelastică

oferta inelastică

oferta elastică
P1

P0

q0 q1 q2
Cantitate
Fig 3.3

În general, în economie distingem două perioade de timp, respectiv perioada scurtă şi

perioada lungă. În perioada scurtă, cantităţile a cel puţin o parte din factorii de producţie
utilizaţi la producerea unui bun sînt date, respectiv fixe. Deci, perioada scurtă de timp nu
este suficient de mare ca să permită schimbarea cantităţii tuturor factorilor de producţie.
Perioada scurtă de timp în care nici unul din factorii de producţie nu se modifică se
numeşte perioada pieţei. În această perioadă nu se poate modifica cantitatea oferită în
răspuns la modificarea preţului. În consecinţă, cantitatea oferită dintr-un bun rămîne
aceeaşi, deci oferta este perfect inelastică. Iar curba ofertei este sub forma unei drepte
verticale ( fig.nr.14 ).
În perioada scurtă, unii dintre factorii de producţie pot fi schimbaţi şi, prin
urmare, cantitatea oferită dintr-un bun, poate spori în anumite limite, ca răspuns la
modificarea preţului. Oferta este inelastică, dar nu perfect inelastică ca în perioada de
piaţă ( fig.3.3).
În perioda lungă, există suficient timp pentru modificarea cantitativă a tuturor
factorilor de producţie. Deci, cantitatea oferită în răspuns la modificarea preţului este
mult mai mare decît în perioada scurtă. În această perioadă se asigură posibilitatea unei
oferte elastice, respectiv procentul creşterii cantităţii oferite este mai mare decît cel de
creştere a preţului ( fig.3.3 ).
În concluzie, dacă preţul creşte de la p0 la p1 , aşa cum se observă în graficul de la
fig.3.3, cantitatea oferită dintr-un bun va rămîne la q în cazul perioadei pieţei, va creşte
de la q0 la q1 în perioada scurtă şi va creşte de la q0 la q2 în perioada lungă.
4) Stocarea bunurilor. În cazul bunurilor care se pot stoca o perioadă de timp,
elasticitatea ofertei acestora creşte şi invers, dacă posibilităţile de stocare sînt reduse sau
lipsesc. Cheltuielile de stocare se adaogă la costul produsului, astfel încît costul total se
măreşte. În acest caz elasticitatea ofertei se va reduce.

2 Factorii ce afectează oferta de spaţiu locativ

Procesul de formare a ofertei de spaţiu locativ nu este mai puţin important decît
cunoaşterea factorilor ce determină cererea, dar dacă factorii ce determină cererea de
spaţiu locativ pot fi măsuraţi şi într-o oarecare măsură prognozaţi, atunci descrierea
procesului de formare a ofertei este destul de complicată. Anumite elemente importante
ofertei de piaţă, aşa ca zonarea şi normele de construcţie, se expun cu greu determinării şi
măsurării şi cu atît mai greu se pot prognoza. O sursă de neclaritate la descrierea ofertei
de spaţiu locativ este şi însuşi utilizarea noţiunii de ofertă în caracterizarea unui şir întreg
52
de fenomene economice. În acest context, pe de o parte, oferta este numărul de locuinţe
dat în exploatare într-o anumită perioadă, iar pe de altă parte, oferta este volumul total de
spaţiu locativ existent în fiecare moment de timp. În legătură cu aceasta apar două tipuri
de ofertă:
oferta de fond locativ;
oferta de servicii locative.
Oferta de fond locativ se formează după analogie cu cererea din numărul total de
locuinţe şi preţurile individuale ale acestor locuinţe. Într-o perspectivă apropiată oferta de
fond locativ este neelastică în raport cu preţurile. Aceasta se datorează faptului că
locuinţele nu pot fi construite imediat şi nu pot fi distruse. Creşterea ofertei de fond
locativ în limbajul economic mai poartă denumirea de investiţii locative. Investiţiile
locative pot fi măsurate cu ajutorul unui şir de indicatori statistici:
1. numărul sau valoarea drepturilor pentru construcţiile care sunt eliberate într-o
perioadă de timp de către organele administrării locale şi teritoriale. Indicatorul dat
este foarte aproximativ şi nu permite evaluarea reală a investiţiilor locative.
2. Numărul obiectelor începute. Acest indicator la fel este aproximativ. Minusul acestui
indicator este acela că nu toate obiectele pot fi terminate.
3. Numărul obiectelor date în exploatare.
O problemă importantă în aprecierea ofertei este evidenţa schimbărilor fondului
locativ. Pentru a determina cum s-a schimbat fondul locativ trebuie de determinat atît
investiţiile globale cît şi pierderile în urma amortizării şi distrugerii fondului locativ
existent. Investiţiile globale pot fi divizate în trei categorii:
1. Investiţiile în construcţie nouă;
2. Investiţiile în reconstrucţie;
3. Investiţiile destinate deservirii şi reparaţiei curente a fondului locativ.
Aceste investiţii măresc durata de exploatare a fondului locativ şi nu admit pierderea
de fond locativ în urma amortizării. Nivelul neutru de cheltuieli pentru deservire şi
reparaţie este acela care acoperă pierderea valorii unităţii de fond locativ în urma
amortizării, dar nivelul optimal de deservire şi reparaţie presupune totuşi o reducere
treptată a calităţii locuinţelor. Adică odată cu trecerea timpului uzura fondului locativ
creşte într-atâta, în cît o dată cu trecerea timpului compensarea lor deplină este
imposibilă. Aşa unităţi de fond locativ cu capacitate redusă de producere a serviciilor
locative nu sunt scoase din uz, dar din contra sunt utilizate de categorii de persoane cu
venituri mai mici.
Procesul de schimbare a categoriilor de utilizatori pe parcursul exploatării
locuinţelor poartă denumirea de filtrare locativă. Să vedem care este relaţia dintre
investiţiile locative şi oferta fondului locativ. Într-o perspectivă îndepărtată oferta
fondului locativ poate fi mărită. Creşterea preţurilor la locuinţe duce după sine creşterea
investiţiilor în acest sector şi măreşte oferta fondului locativ. Prin urmare, elasticitatea
reală a ofertei fondului locativ este determinată de elasticitatea investiţiilor nete în acest
sector în dependenţă de schimbarea preţurilor.

Tema 10 Concurenţa pe piaţa imobilului

53
1Definirea concurenţei.
2 Indicatorii gradului de concurenţă

1Definirea concurenţei.
Studiul pieţei ar trebui să înceapă cu studiul tipului de concurenţă, existentă pe această
piaţă. Înainte de a vedea ce fel de piaţă este piaţa imobiliară ne vom opri la noţiunea de
concurenţă pură. Pentru o concurenţă pură sunt necesare următoarele condiţii:
1. omogenitatea mărfurilor, adică mărfurile sunt reprezentate de unităţi echivalente,
asemănătoare sau în cazul cînd ele nu sunt absolut identice este necesar ca
cumpărătorii şi vînzători să le considere i să presupună că sunt similare;
2. vînzătorii şi cumpărătorii reprezintă prin sine participanţi mărunţi, care nu pot
influenţa preţul mărfi pe această piaţă, şi nu există cumpărători care ar cumpăra un
volum mare de producţie;
3. lipsa limitărilor (restricţiilor) artificiale ceea ce presupune că piaţa trebuie să fie liberă
de orice reglementare a preţurilor sau de impunerea unor cote la producerea anumitor
tipuri de producţie din partea Guvernului, sindicatelor, a diferitor unităţi naţionale.
4. mobilitatea, adică mărfurile şi servicii trebuie să aibă o mobilitate suficientă pentru a
asigura producătorilor un beneficiu cît mai mare, iar cumpărătorii trebuie să aibă
posibilitatea de a cumpăra marfa acolo unde ea este mi ieftină.
În unele cazuri economiştii deosebesc concurenţa pură de concurenţa echilibrată.
Concurenţa echilibrată cere respectarea tuturor condiţiilor referitore la concurenţa pură şi
presupune adăugător că vînzătorii şi cumpărătorii deţin informaţia deplină despre starea
pieţei şi schimbările ce au loc în economie. Admiterea referitoare la piaţa echilibrată
permite elaborarea modelelor economice matematice pentru ilustrarea sau reflectarea
interacţiunilor in interiorul pieţei. Aceste modele aproximează condiţiile într-o ramură
economică concretă şi pot servi în calitate de standard după care se apreciază eficienţa
economie în întregime.
Pieţele imobiliare se deosebesc de pieţele cu concurenţă echilibrată (perfectă), şi
principalele deosebiri sunt următoarele:
- pe piaţa cu concurenţă perfectă mărfurile şi serviciile trebuie să fie omogene; pe
piaţa imobiliară fiecare clădire, lot este destul de individual, prin urmare marfa propusă
pe pieţele imobiliare nu este omogenă;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă numărul cumpărătorilor şi vînzătorilor este mare şi
nici unul din ei nu poate influenţe preţurile; piaţa imobiliară poate avea doar cîţiva
cumpărători şi vînzători pentru un anumit diapazon de preţuri într-o perioadă concretă de
timp;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă nu trebuie s existe restricţii artificiale; pe piaţa
imobiliară de cele mai multe ori preţurile sunt reglementate de diferite acte normative
emise de administraţiile de diferite niveluri;
- pe piaţa cu concurenţă perfectă mărfurile şi serviciile trebuie să se mişte într-acolo
unde beneficiul obţinut de producător este cel mai mare, iar cumpărătorul poate să
cumpere marfa cea mai ieftină; bunurile imobile nu se pot mişca şi urmează a fi utilizate
pe locul amplasării, cererea la bunurile imobile depinde mult de evenimentele ce se
desfăşoară în imediata apropiere a acestora. Schimbări în posibilitatea de a obţine un loc
de muncă sau în starea mediului înconjurător fac ca bunurile imobile să fie mai mult sau
mai puţin atractive, chiar dacă ele nu au suportat nici o schimbare;

54
 - pe piaţa cu concurenţă perfectă cumpărătorii şi vînzătorii deţin informaţia despre
starea pieţei; pe piaţa imobiliară cumpărătorii şi vînzătorii de cele mai multe ori nu sunt
informaţi îndeajuns cu procedura tranzacţiilor de piaţă.
Cu toate că pieţele imobiliare nu sunt cu concurenţă perfectă, ele influenţează mult
asupra preţurilor la bunurile imobile. Sectoarele de pămînt, cu toate că nu sunt identice,
de multe ori pot prezenta un schimb destul de apropiat pentru cumpărători. cumpărătorii
de bunuri imobile ce fac parte din fondul locativ, pot prefera o anumită amplasare sau un
anumit tip al clădirii, dar ei pot accepta şi alt tip şi amplasare, dacă preţul propus va fi
rezonabil.
2 Indicatorii gradului de concurenţă
Gradul de concurenţă a imobilului este determinat de totalitaea caracterristicilor ce îl
deosebesc de alte obiecte analoage în masura satisfacerii necesităţilor individuale a
consumatorilor şinivelul cheltuielilor necesare pentru procurarea lui. Deasemenea asupra
gradului de concurenţă mai influenţează şi proprietaea imobilului de a fi evidenţiat de
către cumpărători din alte grupe de obiecte similare oferite pe piaţădatorită proprietăţilor
sale de consum ridicate.
Gradul de concurenţă poate fi determinat cu ajutorul indicatorilor ce reprezintă
totalitatea criteriilor evaluării nivelului gradului de concurenţă .
Pentru dterminarea gradului de concurenţă se utilizează următorii indicatori:
- indicatorul unitar,
- indicatorul de grup,
- indicatorul integral,
Indicatorul unitar-reprezintă raportul procentual al marimilor parametrilor tehnici şi
economici la care elementele de satisfacere a necesităţilor theoretic sunt satisfăcute.
Indicatorul de grup – uneşte indicatorii unitari şi caracterizează gradul de satisfacere a
necesităţilor in întregime şi ia in cosideraţie (calitatea tencuielei ,amplasarea
casei,parametrii ecologici ,altfel spus toate caracteristicile obiectului ân afară de numarul
odăilor şi numarul de ordine a apartamentului).
Indicatorul integral – reprezintă o caracteristică numerica a graului de concurenţă a
bunului imobil si reprezintă raportul dintre indicatorul de grup a parametrilor economici
catre indicatorul de grup a parametrilor tehnici.
Pentru a evalua gradul de concurenţă sub acţiunea diferior factori pentru o perioadă
anumită de timp se utilizează aceşti indicatori.

Tema 11 Interacţiunea pieţii imobilului cu alte pieţe

55
 Ître toate pieţele care sunt formate într-o regiune există o anumită corelaţie,
legătură, influenţnd într-o oarecare măsură una asupra alteia. Respectiv şi piaţa bunurilor
imobiliare corelează cu alte segmente cum ar fi de exemplu piaţa serviciilor locative,
piaţa de capital (din care fac parte piaţa bancară, piaţa monetară) etc.
Fiind o piaţă relativ tînără, piaţa imobiliară încă n-are formate legături strînse cu
piaţa de capital. Corelaţia lor este la început de cale. La momentul actual legătura dintre
aceste două tipuri de piaţă se reflectă prin cadrul diferitor agenţii imobiliare, care şi-au
asumat riscul de a investi mijloace financiare enorme în construcţia de spaţiu locativ, ca
de exemplu Bursa imobiliară "LARA" de comun acord cu Victoria Bancă construiesc un
comlex rezidenţial chiar în centru oraşului.
Deci principala legătură dintre piaţa imobiliară şi cea de capital se manifestă prin
mecanismul ipotecării.
Cea mai amplă şi mai largă legătură este între piaţa imobiliară şi piaţa seviciilor
locative.
Legătura ce există între piaţa fondului locativ şi piaţa serviciilor locative se
manifestă în două direcţii:
 mărimea plăţii pentru servicii locative care este determinată pe piaţa serviciilor
locative; este un factor important la formarea cererii de fond locativ ca obiect de
proprietate, deoarece cumpărînd bunul imobil, investitorii achiziţionează o sursă
de venituri, atît curente cît şi perspective, prin urmare schimbarea plăţii pentru
serviciile locative influenţează imediat nivelul cererii pe piaţa fondului locativ;
 un punct de legătură între aceste două pieţe este construcţia; dacă intensitatea
construcţiei creşte şi oferta fondului locativ se măreşte, atunci se micşorează
preţurile nu numai la fondul locativ dar şi la serviciile locative.
Legătura între piaţa serviciilor locative şi piaţa fondului locativ poate fi
demonstrată prin următoarea diagramă:

Piaţa fondului locativ Piaţa servicilor locative

Preţul la serviciile locative
Creşterea
NV NE
economic
ă

Preţul Cantitatea

SV SE

Volumul construcţiilor (m.p.)

Piaţa fondului locativ Piaţa serviciilor locative
56
 C - cheltuieli constante

În sectorul Nord - Est se determină mărimea pentru serviciile locative. În sectorul

Nord – Vest are loc determinarea preţurilor la fondurile locative

P=R/i
Unde:

P - plata pentru fondul locativ;

i – norma de capitalizare;
R – plata pentru serviciile locative.

Norma de capitalizare se stabileşte în dependenţă de rata procentului pentru

creditele bancare pe termen lung.
În sectorul Sud – Vest pe piaţa fondurilor locative se efectuează sectorul de
construcţie. În sectorul Sud – Est se reflectă utilizarea fondului locativ existent.
Graficul obţinut arată în ce mod cererea de fond locativ pentru o dezvoltare
economică dată depinde de nivelul plăţii pentru serviciile locative. Pentru a vedea
dependenţa dintre piaţa serviciilor locative şi piaţa fondului locativ în cazul unei creşteri
economice trebuie analizată modificarea grafică în dependenţă de creşterea economică.
Creşterea economică va duce după sine o creştere a veniturilor populaţiei şi, ca urmare, o
creştere a plăţii pentru serviciile locative.

Tema 12 Ciclurile de viaţă

1 Ciclul de viaţă a bunului mobil.

2 Ciclul de viaţă a pieţei imobilului.

1 Ciclul de viaţă a bunului imobil

Bunul imobil reprezintă un fenomrn absolut, deosebit in activitatea economică a
societăţii .El uneşte în sine obiecte ce se referă la bunurile economice şi bunuri materiale
ce sunt produse ale naturii.
Unii savanţi economuşti cosideră că bunul imobil ca marfă poate fi tratat ca un
„organism viu” care se dezvoltă in următoarea ordine:
- conceperea
- naşterea (apariţia)
- maturitatea
- îmbătrînirea
- moartea
Prin analogie ,putem distinge următoarele etape sau perioade ale ciclului de viaţă a
bunului imobil:
I etapa primară-cuprinde perioada de concepere ,planificare,proiectare ş.a.
II etapa realizării – cuprinde perioada in care se desfăşoară procesul de construcţie
şi montare a utilajului;
III etapa exploatării- cuprinde perioada de expluatare a bunului imobil şi anume
faza expunerii pe piaţă,dezvoltării, maturităţii, satutraţiei;
57
IV etapa declinului-La această etapă are loc lichidarea bunului imobil in sens fizic
şi economic.
Cu ajutorul teoriei ciclului de viaţă a bunului imobil putem parţial prognoza situaţia , insă
in cazul elaborării unui model de prognozare intreprinderile riscă să fie lipsită de
sprijinul din partea marchetingului.

Tema 13 Factorii ce determină preţul la spaţiul locativ

1 Factorii ce determină preţul

2Forţele ce afectează valoarea bunurilor imobile

1 Factorii ce determină preţul

Teoria formării preţurilor presupune că marfa are valoare numai dacă are utilitate, dacă
se găseşte în cantităţi reduse (are raritate) şi cumpărătorul are dorinţa de a o procura.
deci, dorinţa trebuie să fie asigurată de capacitatea de plată care formează cererea
solvabilă (eficientă).
Preţul mărfii stabilit de către piaţă poate fi socotit drept valoarea actuală a viitoarelor
profituri ce reies din posedarea mărfii. Definiţia dată de A. Smith prin care marfa are o
valoare de schimb şi o valoare de utilizare este foarte importantă pentru stabilirea
noţiunilor de valoare şi preţ.
Reieşind din acea definiţie, preţul de piaţă este valoarea de schimb şi este preţul de
echilibru care se stabileşte prin raportul dintre cerere şi ofertă.
Deci, preţul de piaţă reprezintă suma plătită real în cazul unei tranzacţii concrete. Preţul
de piaţă se poate forma în rezultatul unui capriciu sau a unei situaţii specifice în urma
neinformării convenite, a unei presiuni din afară, a unor ambiţii sociale, a egoismului şi a
multor altor factori.
Una din particularităţile pieţei imobiliare este cea cînd valoarea de piaţă a
proprietăţii coincide cu preţul de piaţă. Prin urmare, valoarea de piaţă poate fi echivalentă
cu preţul de piaţă dacă se respectă următoarele condiţii:
1. nu există nici o presiune asupra cumpărătorului sau vînzătorului pentru a influenţa
tranzacţia;
2. vînzătorii şi cumpărătorii sunt bine informaţi şi acţionează în interese proprii;
3. pentru încheierea tranzacţiei se dispune de timp suficient;
4. achitarea în tranzacţie se face cu bani cheşi sau cu-n oarecare echivalent al acestuia.
Echilibrul este un moment central în teoria economică respectiv constituie o
particularitate esenţială pe piaţa imobiliară. Cererea şi oferta de bunuri imobile, se află în
echilibru cînd cantitatea de marfă cerută şi oferită la un preţ stabilit sunt egale. Dacă se
schimbă anumite elemente, critice ale sistemului economic se schimbă şi echilibrul. Dacă
o anumită marfă are o prioritate mai mare pentru cumpărători, atunci cererea va creşte şi
va duce după sine încălcarea echilibrului, cantitatea de marfă oferită pe piaţă nu va
satisface cerinţele crescute.
Nivelul de producţie existent va deveni insuficient şi producătorii vor încerca să
mărească volumul de producţie din contul utilizării mai intensive a factorilor de
producţie. Unii factori cum ar fi capitolul (fondurile fixe), sau suprafaţa terenurilor
58
utilizate se caracterizează prin aceea că nu pot fi uşor schimbaţi, iar alţi factori - din
contra. factori care se produc, se schimbă uşor sunt factorii variabili (de exemplu, durata
zilei de muncă), ceilalţi sunt factori constanţi. În legătură cu imposibilitatea schimbării
imediate a factorilor permanenţi într-o perioadă scurtă de timp, creşterea producţiei poate
fi atinsă numai din contul creşterii factorilor variabili. Într-o perioadă mai îndelungată de
timp vor creşe şi factorii permanenţi (de exemplu, vor fi date în exploatare unei
întreprinderi) şi dacă nu vor interveni alte schimbări, atunci sistemul din nou se va
echilibra. În practică echilibrul este foarte greu de atins, el reprezintă un scop spre care se
tinde şi o stare care se menţine.
Pe pieţele imobiliare locative menţinerea echilibrului se complică din caza că
oferta de pămînt este relativ constantă, iar perioada de utilizare a clădirilor este destul de
mare. Unele schimbări ale sistemei economice cum ar fi darea în exploatare a fondurilor
fixe noi sunt legate de perioade îndelungate de timp. În timp ce au loc aceste schimbări
pe piaţă se pot schimba şi alţi indici cum ar fi cererea de mărfuri, tehnologiile de
producţie sau preţurile a anumitor factori de producţie. De aceea în studiul echilibrului
economic e necesar de delimita perioada care va fi examinată. În legătură cu aceasta
deosebim trei perioade pe parcursul cărora s poate restabili echilibrul economic:
1. perioada de piaţă reprezintă o perioadă scurtă de timp pe parcursul căreia echilibrul
poate fi restabilit prin expunerea pe piaţă a tuturor rezervelor şi stocurilor producţiei
existente ce constituie obiectul cererii mărite;
2. perioada scurtă este o aşa perioadă care este destul de lungă pentru apariţia producţiei
noi şi destul de scurtă pentru schimbarea factorilor permanenţi;
3. perioada lungă pe parcursul căreia are loc schimbarea tuturor factorilor de producţie şi
ca urmare creşterea cantităţii de marfă oferit.
Preţurile la fondul locativ trebuie să convină atît producătorilor cît şi consumatorilor
pentru ca acestea să corespundă unor preţuri echilibrate. Dacă aceasta nu este aşa,
atunci se vor produce modificări pînă cînd preţurile date vor atinge echilibrul. Dacă
preţul depăşeşte nivelul de echilibru, atunci utilizatorii nu-şi vor putea permite
procurarea unui număr mare de locuinţe, cererea de locuinţe scade. Numărul de
locuinţe oferite pe piaţă depăşeşte cererea, ceea ce duce după sine scăderea preţurilor de
locuinţe. Această scădere va avea loc pînă la un anumit punct cînd cumpărătorii vor
echilibra oferta dată. Pentru o perioadă nu prea mare din nou se vor instala preţurile de
echilibru.
2Forţele ce afectează valoarea bunurilor imobile
În general totalitatea forţelor ce afectază valoarea unui bun imobil pe piaţă se
grupează în patru segmente esenţiale, şi anume:
1. Forţele sociale
2. Forţele economice
3. Forţele guvernamentale
4. Forţele de mediu.

Schematic legătura dintre aceste forţe de influenţă şi valoarea inui bun imobil poate
fi redată astfel:
59
 Structura demografică a populaţiei
Forţele sociale Activitatea umnă a indivizilor

Atitudinea faţă de educaţie, legislaţie şi

ordine publiţ, stilul de viaţă

Grupa I
1. Puterea de cumpărare
2. Plasarea în cîmpul muncii (nivelul
şomajului)
3. Nivelul salariilor
4. Dezvoltarea industrială
5. Nivelul preţurilor
Forţele
economice Grupa II
1. Volumul de spaţiu liber (imobil)
2. Starea imobilului
3. Dezvoltarea tehnologiilor de
construcţie
4. Costul construcţiilor

Valoa Serviciile publice

rea

bunului Serviciile şi protecţia antiincendiară

Forţele
imobil guvernamentale

Reţeaua de transport

Legislaţia fiscală

Condiţiile climaterice

Forţele de Contaminarea toxică

mediu

Bariere naturale (rîuri, parcuri)

Sistemul de transport (calea ferată,

aeroportul)

Bibliografia
60
-Cadastrul Bunurilor Imobile Vol.V,Vladimir Gh.Guţu,Chişinău2003.,
-Evaluarea Bunurilor Imobiliare,O. Buzu,A.Matcov, Chişinău2003.
- Buzu Olga, Organizarea activităţii de evaluare. Ediţia a două,Chişinău, 2002;-
- Zbîrciog Valeriu ,“Microeconomie” Chişinău ASEM 1996
- E. Cara , I. Pîrţachi “Microeconomie aplicată”- Partea 1 ASEM Chişinău 1998
-Legea Republicii Moldova cu privire la propretate nr. 459 - XII din 22.01.1991
-Legea Republicii Moldova cu privire la gaj nr. 838 - XII din 23.05.1996. Monitorul
Oficial al Republicii Moldova nr.120 din 02.10.2001.)
-Болдырев В. С., Галушка А. С., Федоров А. Е. Введение в теорию оценки
недвижимости. Конспект учебного курса. Изд. Второе. – М. 1998;

-Тарасевич Е. Т. Оценка недвижимости. / СПб ГТУ, СПб., 1997;

-Харрисон Генри С. Оценка недвижимости. Учебное пособие. Пер. с англ. – М.:

РИО Мособлупрполирафиздата, 1994.

- Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. –

Пер. с англ. – М.: «Дело ЛТД», 1995;

- Ресина В.И.,Экономика недвижимости. – М. 1999;

- Новиков Б.Д., Рынок и оценка недвижимости в Росии. Изд.Эгзамен – М.2000

- Грабовский Т.Г.,Экономика и управление недвижимостьюю-М. 2000;

- www.lara.md
- www.docs.md
- www.ournet.md
- www.appriser.ru
- www.valuation .ru

61