Sunteți pe pagina 1din 87

TEMA A II-A - POSESIA

1. Noţiunea şi elementele posesiei.


2. Dobândirea şi pierderea posesiei.
3. Calităţile şi viciile posesiei.
4. Efectele posesiei.

1. Noţiunea şi elementele posesiei


Codul civil român în art. 1846 alin. 2, reproducând întocmai cuprinsul art. 2228
Cod civil francez, defineşte posesia astfel: „Posesia este deţinerea unui lucru sau
folosirea unui drept, exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele
nostru”.
Această definiţie a fost criticată ca fiind inexactă şi incompletă. S-a spus că
este inexactă sau greşită din două motive. În primul rând, pentru că posesia este
considerată a fi „deţinerea unui lucru”. S-a susţinut că termenul deţinere este
impropriu pentru a desemna posesia, dat fiind că sensul său ne duce la ideea de
detenţie precară. În al doilea rând, definind posesia ca fiind „sau folosirea de un
drept”, legiuitorul ar săvârşit o greşeală, deoarece între posesie şi existenţa unui drept
nu există o concordanţă necesară. Astfel, de multe ori este posibil să existe posesie,
fără însă ca posesorul să aibă un drept asupra lucrului pe care-l posedă, cum ar fi
posesia bunurilor furate sau a celor găsite.
Definiţia a fost considerată incompletă, deoarece în formularea ei se are în
vedere doar elementul material „corpus” al posesiei, fără să se facă referiri şi la
elementul psihologic, intenţional „animus”, constând în intenţia posesorului de a se
comporta ca proprietar sau titluar al altui drept real.
Criticile ce au fost aduse definiţiei legale a posesiei nu sunt întemeiate, dat
fiind că prin „deţinerea unui lucru”, legiuitorul a dorit să se refere la posesia sub
2
nume de proprietar (plecând de la ideea că proprietatea ca drept corporal, prin
plenitutinea atributelor, se confundă cu însuşi bunul), iar prin sintagma „folosirea de
un drept”, a dorit să înţeleagă posesia sub nume de titular al unui alt drept real
(dezmembrământ al proprietăţii).
Posesia este o stare de fapt generatoare de drepturi sau de efecte juridice.
Posesia poate fi definită ca fiind o stare de fapt generatoare de efecte
juridice care constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de
către o persoană asupra unui bun, cu intenţia sau voinţa de a se comporta faţă de
toţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al altui drept real.
Posesia ca stare de fapt constând în stăpânirea materială a unui bun poate
prezenta trei forme juridice care nu trebuie confundate: posesia ca atribut al unui
drept real, posesia sub nume de titular al unui drept real şi detenţia precară.
Elementele constitutive ale posesiei. Pentru existenţa posesiei sunt
necesare două elemente: unul material – corpus – şi altul psihologic, intenţional –
animus.
a) Elementul material sau corpus constă în totalitatea faptelor materiale de
stăpânire, transformare şi folosinţă exercitate direct asupra lucrului. Elementul
corpus se poate materializa şi în anumite acte juridice pe care posesorul le încheie cu
privire la acel bun, cum sunt: comodatul, locaţiunea, depozitul, etc. Posesorul poate
ajunge chiar să încheie acte de dispoziţie asupra bunului posedat; tocmai aceste acte
exprimă fără nici o îndoială intenţia lui de a se comporta faţă de bun ca şi cum ar fi
titular al dreptului de proprietate asupra lucrului.
b) Elementul psihologic, intenţional sau animus constă în intenţia sau voinţa
celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de
proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real.
Existenţa elementului animus nu presupune şi existenţa convingerii
posesorului că ar fi titularul unui drept real asupra lucrului. Aceasta înseamnă că pot
exista atât posesori de bună-credinţă cât şi posesori de rea-credinţă.
Detenţia precară. Detenţia precară se aseamănă cu posesia printr-un
element comun. Astfel, atât detentorul precar, cât şi posesorul exercită, deopotrivă, o
putere fizică asupra unui lucru, fiecare având elementul corpus. În schimb,
detentorul precar se deosebeşte de posesor, sub aspectul elementului psihologic,
deoarece el nu deţine lucrul cu intenţia de a se comporta ca proprietar sau titular al
unui alt drept real. Deci, detenţiei precare îi lipseşte elementul animus domini sau
animus sibi habendi.
Detenţia, prin opoziţie cu posesia, nu este o stare de fapt, ci o stare de drept
sau o situaţie juridică bine definită. Ea rezultă întotodeauna dintr-un titlu-
convenţional, legal sau judiciar – în temeiul căruia detentorul este îndreptăţit să
exercite puterea asupra unui lucru. Detentorul exercită o stăpânire în conformitate cu
dreptul din care decurge. Au calitatea de detentori: depozitarul, locatarul,
comodatarul, cărăuşul, creditorul gajist, tutorii cu privire la bunurile celor aflaţi sub
ocrotirea lor, etc.
Detenţia precară este definită în art. 1853 Cod civil, unde se dispune:
„ Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică în calitate
de locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaţiei

3
legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea
este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngăduinţă a
proprietarului său.” Deci, specificul detenţiei precare constă în faptul că stăpânirea
lucrului este lipsită de elementul intenţional, psihologic al posesiei. Stăpânirea
materială a lucrului se exercită pentru altul şi nu pentru sine. Precaritatea echivalează
cu lipsa posesiei.

2. Dobândirea şi pierderea posesiei


Dobândirea posesiei. Posesia se dobândeşte prin întrunirea cumulată a celor
două elemente-corpus şi animus. Elementul material al posesiei poate fi dobândit şi
exercitat fie personal de către posesor, fie printr-un reprezentant, cum sunt: locatarul,
depozitarul, mandatarul, comodatarul etc. În ce priveşte animus, fiind un element de
natură psihică, în principiu, trebuie să fie prezent, direct şi nemijlocit, în persoana
posesorului. El nu se poate dobândi şi exercita prin altul. De la această regulă se
admite o singură excepţie; astfel, persoanele lipsite de capacitatea de exerciţiu
dobîndesc şi exercită elementul intenţional al posesiei prin reprezentanţii lor legali.
Dobândirea posesiei poate avea loc prin faptul unilateral al posesorului de a
intra în stăpânirea unui lucru al altuia, fie că îl scoate din posesia posesorului
anterior, fie că lucrul a fost abandonat. Posesia mai poate fi dobândită printr-un act
juridic de transmisiune de la posesorul anterior.
Se pune problema întrebarea dacă detenţia precară poate sau nu să fie
intervertită (transformată din interior) în posesie. Art. 1857 Cod civil instituie
principiul potrivit căruia detentorul precar „ nu poate să schimbe el însuşi, fie prin
sine singur, fie prin alte persoane interpuse, calitatea unei astfel de posesii”.
Totuşi, art. 1858 Cod civil reglementează patru cazuri de excepţie când este
posibilă intervertirea detenţiei precare în posesie utilă, prin intervertirea titlului. De
asemenea, în art. 1855 Cod civil se prevede că cel care „a început a poseda pentru
altul, se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă nu este probă contrară”;
dacă se vorbeşte de o probă contrară conservării calităţii de detentor precar,
înseamnă că poate avea loc transformarea acestei calităţi.
Cazurile intervertire a detenţiei care constituie în acelaşi timp moduri de
dobândire a posesiei, reglementate de dispoziţiile art. 1858 din Codul de civil, sunt
următoarele:
a) când deţinătorul unui bun dobândeşte cu bună-credinţă, de la o terţă
persoană, alta decât adevăratul proprietar, un titlu translativ de proprietate cu privire
la acel bun (art. 1858 pct. 1 Cod civil). De pildă, chiriaşul cumpără bunul pe care
acesta-l deţine cu acest titlu de la o altă persoană decât locatorul, crezând că terţul a
devenit între timp proprietarul bunului respectiv. Detentorul precar, în exemplul
nostru chiriaşul, trebuie să fie de bună-credinţă, adică să nu fi cunoscut că vânzătorul
nu este proprietarul bunului.
b) cînd deţinătorul bunului neagă, prin acte de rezistenţă, existenţa raportului
obligaţional în temeiul căreia era obligat a stăpâni bunul pentru altul şi nu pentru
sine, adică fără animus domini sau animus sibi habendi (art. 1858 pct. 2 Cod civil).
Asemenea acte de rezistenţă pot consta în: refuzul comodatarului de a restitui bunul
ce i-a fost împrumutat pe motiv că se consideră proprietarul său; refuzul

4
depozitarului de a restitui bunurile primite în depozit, pentru acelaşi motiv;
notificarea pe care chiriaşul o trimite proprietarului bunului ce i-a fost închiriat, prin
care îi aduce la cunoştinţă că nu-i mai recunoaşte această calitate şi că refuză să
plătească chiria în continuare etc.
c) când deţinătorul strămută posesia bunului printr-un act cu titlu particular
translativ de proprietate, la altul care este de bună-credinţă (art. 1858 pct. 3 Cod
civil). Terţul dobânditor cu bună-credinţă începe să stăpânească pentru sine, având
posesia utilă asupra bunului;
d) când deţinătorul transmite posesia la altul printr-un act universal, dacă
succesorul universal este de bună-credinţă (art. 1858 pct. 4 Cod civil). Acest caz de
intervertire a detenţiei în posesie a declanşat o serie de discuţii în literatura de
specialitate, unii autori considerând că textul nu are aplicare, iar alţi autori apreciind
că textul s-ar referi la situaţia moştenitorului care dobîndind o succesiune, crede că
un bun deţinut de către decujus cu titlu precar se afla în proprietatea acestuia.
Considerăm că trebuie făcută distincţie între succesiunea legală şi
succesiunea testamentară.
În cazul succesiunii legale (ab intestat), prin simpla transmisiune cu titlu
universal a bunului către un succesor de bună credinţă, nu se produce intervertirea
detenţiei în posesie, deoarece moştenitorul, fiind succesorul defunctului, succede atât
drepturile, cât şi obligaţiile autorului său, deci şi obligaţia de restituire a lucruluil. În
mod normal, succesorul universal nu ar trebui să aibă mai multe drepturi decât
defunctul. A permite transformarea detenţiei în posesie, urmare a dobîndirii unei
succesiuni, înseamnă a recunoaşte succesorului universal sau cu titlu universal o
calitate nouă, de posesor, pe care defunctul n-a avut-o şi, prin urmare, nu putea să i-o
transmită. Apreciem că succesorul legal poate dobândi posesia dar nu în temeiul
cazului de intervertire a detenţiei de la pct. 4. al art. 1858 din Codul civil, ci în
temeiul cazului de la pct. 2. din acelaşi articol, adică prin actul de rezistenţă la
exerciţiul dreptului posesorului.
În cazul succesiunii testamentare, considerăm că are aplicare acest caz de
intervertire a detenţiei în posesie, pentru că ipoteza legală presupune transmisiunea
printr-un act universal; existând un legat universal sau un legat cu titlu universal care
se referă la un anumit bun deţinut de către de cujus numai cu titlu precar, legatarul de
bună credinţă va dobândi posesia asupra acelui bun.
Pierderea posesiei. Posesia se pierde prin dispariţia celor două elemente ale
sale, ceea ce are loc în caz de înstrăinare a posesiei sau în caz de abandon, când
posesorul părăseşte bunul cu intenţia de a renunţa la posesiunea lui.
Posesiunea se pierde şi prin pierderea unuia dintre cele două elemente.
Astfel, elementul material al posesiei se pierde atunci când bunul a intrat în
stăpânirea altei persoane, de pildă, prin furt. Elementul intenţional se pierde atunci
când posesorul înstrăinează lucrul respectiv iar dobânditorul îl închiriază
înstrăinătorului. Prin aceasta, fostul posesor se va transforma într-un simplu detentor
precar, deoarece, deşi stăpâneşte material lucrul – are corpus -, el o face sub nume de
chiriaş şi nu de proprietar sau titular al unui alt drept real. Această operaţie juridică
poartă de constitut posesor.

5
Dovada posesiei. Pentru a dovedi existenţa posesiei, este necesar să fie
dovedită existenţa celor două elemente. Elementul material, obiectul al posesiei este
uşor de dovedit prin orice mijloc de probă. Dimpotrivă, proba elementului
psihologic, intenţional este mult mai dificilă. De aceea, legea a instituit două
prezumţii legale care se completează reciproc:
a) prezumţia de neprecaritate, dedusă din elementul material al posesiei.
Astfel, art. 1854 Cod civil, prevede: „posesorul este presupus că posedă pentru sine,
sub nume de proprietar, dacă nu este probat ca a început a poseda pentru altul”.
Simpla dovadă a faptului material al stăpânirii unui lucru, atrage calificarea acestei
stări ca fiind posesie sub nume de proprietar; şi
b) prezumţia de neintervertire de titlu, reglementată de dispoziţiile art. 1855
din Codul civil, în conformitate cu care când posesorul a început a poseda pentru
altul, se presupune că a conservat această calitate, dacă nu este probă contrarie.
Proba contrarie acestei prezumţii constă tocmai în demonstrarea împrejurării că a
avut loc intrevertirea detenţiei în posesie.

3. Calităţile şi viciile posesiei


Calităţile posesiei. Posesia unui bun există din momentul în care sunt
întrunite cele două elemente: corpus şi animus. Dar pentru a produce efectele sale
juridice, posesia trebuie să fie utilă. Şi ca să fie utilă, posesia este necesar să
îndeplinească anumite calităţi. Aceste calităţi sunt prevăzute de art. 1847 Cod civil,
unde se dispune: „Ca să se poată prescrie, se cere o posesie continuă, neîntreruptă,
netulburată, publică şi sub nume de proprietar...” Alături de aceste calităţi, literatura
de specialitate şi practica judiciară apreciază că, pentru a fi utilă, posesia trebuie să
mai aibă o calitate, să fie neechivocă.
Art. 1847 Cod civil, prevede, printre altele, ca posesia să fie „neîntreruptă”
şi „sub nume de proprietar”. În literatură s-a considerat că acestea nu ar constitui
calităţi ale posesiei, a căror lipsă să o vicieze. S-a susţinut că întreruperea posesiei
are ca efect înlăturarea oricăror efecte ale acesteia şi că odată cu întreruperea,
dispare sau încetează însăşi posesia. De asemenea, s-a considerat că faptul că o
posesie nu se exercită sub nume de proprietar sau de titular al unui alt drept real, ar
înseamna că este vorba de o simplă detenţie precară. Cel care stăpâneşte bunul nu
are elementul psihologic al posesiei, adică animus domini sau animus sibi habendi,
astfel că detenţia precară a fost considerată mai mult decât un viciu al posesiei. S-a
spus că este lipsa sau absenţa însăşi a posesiei.

Viciile posesiei. Enumerare. Viciile posesiei sunt reversul sau situaţiile


inverse ale calităţilor sale. Viciile posesiei sunt: discontinuitatea, întreruperea,
violenţa, clandestinitatea, precaritatea şi echivocul.
A. Discontinuitatea posesiei. Potrivit art. 1848 Cod civil, „posesia este
discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţe
anormale”. Rezultă că posesorul nu trebuie să se afle în contact permanent cu bunul
pentru ca posesia să fie continuă şi deci utilă. Este suficient ca actele de stăpânire să
se exercite cu regularitate normală, după natura bunului. Aşadar, intermitenţele nu
exclude continuitatea. Discontinuitatea are caracter temporar, adică ea durează până

6
când actele de stăpânire devin regulate şi normale. De asemenea, este un viciu
absolut, deoarece poate fi invocată de către orice persoană care interes să paralizeze
sau să anihileze efectele posesiei.
B. Întreruperea posesiei. Întreruperea posesiei are loc în acele împrejurări în
care se produce întreruperea cursului prescripţiei achizitive. De exemplu, dacă
posesorul este şi rămâne lipsit de stăpânirea lucrului, cel puţin un an, prin faptul
adversarului (proprietarul în contra căruia se exercită posesia) sau prin faptul unui terţ.
Neîntreruperea posesiei se referă la exercitarea posesiei un şir neîntrerupt de
ani; altfel spus, posesia se exercită an după an de către acelaşi posesor. Perioadele
sale de posesie nu sunt separate de perioade mai mare de un an în care o altă
persoană să fie stăpânit imobilul.
Continuitatea şi neîntreruperea posesiei sunt prezumate. Altfel, art. 1850
Cod civil instituie o prezumţie legală relativă de continuitate, în sensul că „posesorul
actual care probează că a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că
posedat în tot timpul intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice proba
contrarie”. În raport de acest text, pentru a invoca prescripţia achizitivă, pentru
posesorul actual este suficient să facă dovada că a posedat în două momente: la
începutul perioadei de posesie şi în momentul la care se poartă judecata cu
proprietarul în contra căruia a curs prescripţia. Revine adversarului sarcina de a
demonstra că între aceste două momente ar fi intervenit fie cauze de discontinuitate,
fie cauze de întrerupere a posesiei.
C. Violenţa. Potrivit art. 1847, posesia trebuie să fie netulburată sau paşnică.
În art. 1851 Cod civil se prevede că: „Posesia este tulburată când este fundată sau
conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului”. Deci pentru
a fi neviciată, utilă, posesia trebuie să fie începută şi menţinută sau conservată în
mod paşnic, fără violenţă. De asemenea, din textul legal de mai sus, ar rezulta că
posesia poate fi tulburată, atât prin violenţă activă, cât şi prin acte de violenţă pasivă,
săvârşite de către posesor în apărare. Faţă de această situaţie, literatura de
specialitate a susţinut, în unanimitate, că violenţa pasivă din partea posesorului, când
este tulburat în posesie de către un terţ, nu constituie viciu al posesiei. O soluţie
contrară ar fi injustă şi inechitabilă, deoarece nimeni nu poate fi obligat să suporte
consecinţele dăunătoare ale unor fapte şi acte săvârşite de către o altă persoană.
Fără a contrazice opinia majoritară, considerăm că legiuitorul este foarte
exigent cu posesorul, impunând ca acesta să aibă o atitudine fermă, adică să reprime
orice fapt prin care i s-ar contesta posesia. Astfel, dacă posesorul este victima unor
violenţe, chiar dacă prin exercitarea unor violenţe pe care le săvârşeşte în stare de
legitimă apărare ajunge să păstreze posesiunea, pentru ca aceasta să nu fie afectată
de viciul violenţei, trebuie să promoveze acţiunea posesorie specială împotriva
tulburătorului.
Violenţa este un viciu temporar, fiindcă în momentul în care încetează,
posesia devine utilă, şi relativ, ceea ce înseamnă că poate fi invocă numai de către
persoana din partea sau împotriva căreia a fost exercitată.
D. Clandestinitatea. Art. 1847 Cod civil, prevede că posesia trebuie să fie,
printre altele, publică, adică să fie exercitată în văzul tuturor. Reversul acestei calităţi
este clandestinitatea. Art. 1852 Cod civil precizează: „posesiunea este clandestină

7
când posesorul o excercită în ascuns de adversarul său încât acesta nu este în stare
de a putea să o cunoască”. De regulă, clandestinitatea viciază posesia bunurilor
mobile; în privinţa imobilelor este mai dificil de realizat o posesie clandestină.
Clandestinitatea este un viciu relativ şi temporar.
E. Precaritatea. Detenţia precară este definită în art. 1853 Cod civil, unde se
dispune: „ Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar, adică
în calitate de locatari, depozitari, etc., sau asupra unui lucru comun, în puterea
destinaţiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar. Tot
asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla
îngăduinţă a proprietarului său.”
Detentorul precar posedă pentru altul, adică nu sub nume de proprietar.
Detenţia precară este întotdeauna conformă dreptului din care decurge, spre
deosebire de posesie care poate fi şi contrară dreptului.
Categoriile de detentori precari, în conformitate cu prevederile art. 1853 din
Codul civil sunt următoarele:
a) cei care deţin în temeiul unui act juridic încheiat cu posesorul: locatarii,
depozitarii, uzufructuarii, comodatarii etc. De menţionat că uzufructuarul şi ceilalţi
titulari de drepturi reale, altele decât dreptul de proprietate, sunt detentori precari faţă
de proprietarul lucrului, dar faţă de terţi sunt posesori, exercitând o posesie ce
corespunde dreptului lor real;
b) coproprietarii pentru totalitatea lucrului aflat în indiviziune. Şi în acest
caz, situaţia coproprietarului este caracterizată de relativitate: faţă de ceilalţi
coproprietari, coproprietarul care deţine singur bunul indiviz, în conformitate cu
starea de indiviziune, este un detentor precar, iar în faţă de terţi este un posesor;
c) cei care deţin lucrul cu îngăduinţa proprietarului: o rudă care este
găzduită o perioadă de timp; proprietarii fondurilor vecine care, în virtutea relaţiilor
de bună vecinătate, intră pe o altă proprietate pentru a executa lucrări de întreţinere a
imobilului propriu.
F. Echivocul. După cum s-a putut observa, în art. 1847 Cod civil, unde sunt
enumerate calităţile posesiei, nu este prevăzut şi faptul că aceasta trebuie să fie
neechivocă. Totuşi, necesitatea existenţei calităţi a fost evidenţiată şi subliniată în
practica instanţei supreme. De asemenea, s-a precizat că o posesie echivocă nu este o
posesie utilă. Deci, echivocul, deşi neprevăzut expres şi nedefinit de legea civilă, este
considerat un viciu al posesiei.
S-a spus că posesia este echivocă în cazul în care nu se cunoaşte dacă
posesorul are sau nu are elementul intenţional animus domini sau animus sibi habedi.
S-a arătat că echivocul există atunci când două sau mai multe persoane săvârşesc
acte de stăpânire asupra unui bun, deoarece nici una nu pretinde o posesie, distinctă.
De asemenea, în cazul coproprietăţii, dacă unul dintre coproprietari săvârşeşte singur
acte de stăpânire asupra bunului comun, nu se poate şti cu certiudine că le-a făcut cu
voinţa de a se comporta ca proprietar exclusiv sau, pur şi simplu, în calitatea sa de
titular doar al unei cote-părţi din dreptul de proprietate.
Echivocul este un viciu relativ, deoarece, de pildă, în cazul coproprietăţii, el
poate fi invocat numai de către ceilalţi copărtaşi, şi temporar, în sensul că posesia

8
devine utilă în momentul în care există convingerea că posesorul întruneşte şi
elementul animus.
Considerăm că, în mod corect, autorii Codului civil nu au menţionat calitatea
posesiei de a fi neechivocă şi nu au inclus echivocul în lista viciilor posesiei, dat
fiind că toate acele împrejurări pe care literatura juridică şi practica judiciară le
menţionează ca situaţii de echivoc al posesiei, sunt tratate de către cod la viciul
precarităţii. Aplicarea corectă a prezumţiilor reglementate de dispoziţiile articolelor
1854 şi 1855 din Codul civil înlătură orice dubiu cu privire la elementele poseiei, şi
nu poate conduce la situaţii în care să nu se poată cunoaşte intenţia cu care se
stăpâneşte bunul.

4. Efectele posesiei
Deşi constituie o stare de fapt, posesia generează, potrivit legii civile,
importante efecte juridice. Deşi, începe prin a fi o stare de fapt contrară dreptului, în
anumite condiţii, uneori prin luarea în considerare a duratei sale, posesia ajunge să
fie recunoscută de către lege şi să i se protejeze o serie de efecte. Aceste efecte sunt
următoarele:
a) posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;
b) posesorul de bună credinţă a unui bun frugifer dobândeşte în proprietate
fructele bunului pe care îl posedă;
c) posesia imobiliară este apărată prin acţiunile posesorii;
d) dobândirea dreptului de porprietate prin uzucapiunee sau prescripţie
achizitivă în cazul imobilelor şi prin posesia de bună-credinţă, în
condiţiile art. 1909 C. civ., în ce priveşte bunurile mobile.
Aici, vom analiza numai primele trei efecte ale posesiei. Uzucapiunea sau
prescripţia achizitivă va fi prezentată în capitolul destinat abordării modurilor
generale de dobândire a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale, iar
dobândirea proprietăţii asupra mobilelor prin posesia de bună-credinţă va fi tratată în
materia acţiunii în revendicare.
Posesia creează o prezumţie o proprietate în favoarea posesorului. Posesia
creează o aparenţă a dreptului, deoarece exercitarea unei puteri de fapt asupra unui bun
corespunde, de cele mai multe ori, existenţei dreptului de proprietate. Orice posesor al
unui bun este în aparenţă proprietarul său. Prin urmare, până la proba contrară,
posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului care-l posedă. De altfel, în acest sens,
art. 1854 Cod civil prevede: „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume
de proprietar, dacă nu este probă că a început a poseda pentru altul”. Beneficiind de
această prezumţie, în caz de litigiu, posesorul bunului care este chemat în judecată, nu
este ţinut să aducă şi alte probe pentru a dovedi că este proprietarul acelui bun. Revine
reclamantului sarcina de a demonstra că este titularul unui drept de proprietate; în cazul
în care reclamantul nu face această dovadă şi nu răstoarnă prezumţia de proprietate ce
operează în favoarea pârâtului-posesor, acţiunea va fi respinsă.
Prezumţia de proprietate ce operează în favoarea posesorului poate fi
absolută sau relativă. Astfel, atunci când se exercită, cu bună-credinţă, asupra unui
bun mobil, în favoarea posesorului operează o prezumţie absolută „juris et de jure”

9
de proprietate. Art. 1909 Cod civil, în sinteză, prevede că posesia de bună-credinţă
asupra unui bun mobil valoarează titlu de proprietate.
În cazul bunurilor imobile, prezumţia de proprietate este relativă sau juris
tatum, deoarece poate fi răsturnată prin probă contrară.
Prezumţia de proprietate încetează să opereze în toate situaţiile în care se
face dovada că posesorul este de rea-credinţă.
Posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele bunului pe
care îl posedă. Prin fructe înţelegem produsele periodice ale unui bun, prin a căror
obţinere şi percepere nu se alterează sau consumă substanţa bunului respectiv.
Fructele pot fi: naturale, industriale şi civile. În conformitate cu art. 483 Cod civil,
fructele, indiferent de categoria din care fac parte, se cuvin proprietarului bunului
frugifer. Dreptul proprietarului de a culege fructele în proprietate constituie un
element al atributului de folosinţă care intră în alcătuirea conţinutului juridic al
dreptului de proprietate.
De la regula că fructele se cuvin proprietarului există o singură excepţie.
Astfel, art. 485 Cod civil prevede că posesorul de bună-credinţă dobândeşte în
proprietate fructele produse de bunul care-l posedă. Potrivit art. 486 Cod civil, este
posesor de bună credinţă acela care „posedă ca proprietar în puterea unui titlu
translativ de proprietate, ale cărei vicii nu-i sunt cunoscute”. Deci, componentele
bunei-credinţe sunt: existenţa titlului şi necunoaşterea de către dobânditorul bunului
frugifer a viciilor acestuia.
Rezultă că pentru ca posesorul să poată culege fructele în proprietate, este
necesară o singură condiţie şi anume să fie de bună-credinţă. Titlul ce se invocă de
către posesor nu este un element separat de buna-credinţă, ci intrinsec acesteia, de
natură a o justifica. De aceea, titlul nu trebuie, aşa cum prevede textul art. 486 Cod
civil, să fie neapărat „translativ de proprietate”. El poate fi şi un titlu „declarativ de
drepturi”; ceea ce contează este ca posesorul să aibă convingerea fermă, lipsită de
orice îndoială, că are un titlu ce-i dă dreptul la perceperea fructelor. Justul titlu poate
fi: a) titlul de dobândire de la un neproprietar; b) titlul lovit de nulitate (considerăm
că poate fi vorba doar de nulitatea relativă nu şi de nulitatea absolută) şi c) titlul
putativ (un act juridic ce nu există în realitate, ci doar în convingerea posesorului,
convingere care îi este creată de elemente obiective a căror dovadă poate fi efectuată
– de exemplu, intrarea unei persoane în posesia bunurilor unei moşteniri ca urmare a
informaţiilor pe care le primeşte de la rudele şi vecinii celui despre a cărui moştenire
este vorba, precum că ar fi beneficiarul unui testament olograf care nu s-a găsit -).
Condiţia bunei-credinţe nu trebuie să fie dovedită. Din moment ce posesorul
prezintă titlul, element intrisec al acesteia, buna credinţă se prezumă până la proba
contrară. Această prezumţie este instituită prin dispoziţia art. 1899 alin. 2 din Codul
civil, în sensul că: „Buna-credinţă se presupune totdeauna şi sarcina probei cade
asupra celui ce aleargă rea-credinţă”.
În conformitate cu art. 487 Cod civil posesorul „încetează de a fi bună
credinţă din momentul în care aceste vicii (ale titlului-s.n.) îi sunt cunoscute”.
Aşadar, pentru ca posesorul să poată dobândi fructele în proprietate este necesar ca
la data perceperii lor să fi fost de bună-credinţă. El nu se mai bucură de acest
beneficiu cu privire la fructele percepute după momentul în care a cunoscut viciile

10
titlului. Prin urmare, posesorul va fi obligat să restituie proprietarului, împreună cu
bunul, toate fructele percepute, din momentul în care a devenit de rea-credinţă, sau
valoarea lor, precum şi fructele nepercepute.
Cu certitudine, posesorul devine de rea-credinţă în momentul în care este
somat printr-o notificare extrajudiciară ori este chemat în judecată.
Posesorul de rea-credinţă nu se bucură de acest beneficiu. Dimpotrivă, el
este obligat să restituie proprietarului, odată cu bunul, toate fructele percepute sau
nepercepute, consumate sau neconsumate. Dar, în virtutea principiului îmbogăţirii
fără justă cauză, proprietarul este obligat, la rândul său, potrivit art. 484 Cod civil, să
restituie posesorului de rea-credinţă toate cheltuielile necesare pe care le-a făcut,
eventual, cu bunul respectiv şi producerea sau obţinerea fructelor. Ba mai mult, până
la plata acestor cheltuieli, posesorul de rea-credinţă are de drept de retenţie asupra
fructelelor, în limita creanţei sale.
Prevederea art. 485 Cod civil este inaplicabilă atunci când cineva posedă cu
bună-credinţă un bun frugifer care este obiect al dreptului de proprietate publică.
Posesia de bună-credinţă nu poate paraliza acţiunea în revedicare a dreptului de
proprietate publică, care este absolut imprescriptibilă. Prin urmare, posesorul de
bună-credinţă va fi obligat să restituie, împreună cu bunul, toate fructele produse de
către acesta, percepute sau nepercepute. În măsura în care le-a consumat este
îndatorat să achite valoarea lor în bani.
Apărarea posesiei prin acţiuni posesorii. Acţiunile posesorii sunt acele
acţiuni în justiţie prin care posesorul urmăreşte să-şi apere posesia împotriva oricăror
tulburări sau să redobândească posesia atunci când a pierdut-o. Aşadar, ele au ca
scop restabilirea situaţiei de fapt existente anterior tulburării sau deposedării.
Acţiunile posesorii se deosebesc de acţiunile petitorii deoarece prin ele se
apără o stare de fapt, posesia, fără a se pune în discuţie căreia dintre părţile din
proces îi aparţine dreptul de proprietate sau alt drept real asupra celui bun. De aceea,
sub aspectul posibilităţilor de dovadă, acţiunile posesorii prezintă avantaje
indiscutabile faţă de acţiunile petitorii. Astfel, posesia, fiind o stare de fapt, este
foarte uşor de dovedit prin orice mijloc de probă. Dimpotrivă, în cazul acţiunilor
petitorii trebuie să fie dovedită o stare de drept, probă care, aşa cum vom vedea, este
foarte dificilă, aproape imposibilă.
După cum s-a arătat, acţiunea posesorie îşi are justificarea, în primul rând, în
faptul că, de cele mai multe ori, posesia corespunde unei stări de drept. Apărând
posesia ca stare de fapt, în ultimă instanţă, se apără însuşi dreptul de proprietate sau
alt drept real asupra bunului. De asemenea, apărarea posesiei împotriva oricărei
tulburări, chiar din partea adevăratului proprietar, se justifică şi prin aceea că într-o
ordine juridică ca a noastră, nici unei persoane nu-i este permis, indiferent de motive,
să-şi facă dreptate singură. Pentru aceasta trebuie să solicite concursul organelor de
stat competente.
Acţiunile posesorii sunt acţiuni reale deoarece pot fi introduse împotriva
oricărei persoane care, prin faptele sale, tulbură exercitarea paşnică a posesiei sau l-a
deposedat pe posesor de bunul său. De aemenea, acţiunile posesorii sunt acţiuni
imobiliare. Prin urmare, ele pot fi exercitate numai pentru apărarea posesiei asupra
imobilelor. În materie mobiliară, potrivit art. 1909 Cod civil, posesia de bună-

11
credinţă echivalând cu titlul de proprietate, posesorul este întotdeauna şi proprietarul
bunului mobil. Se spune că posesoriul se confundă cu petitoriul. Astfel că pentru
apărarea dreptului de proprietate vor putea fi utilizate numai acţiunile petitorii,
îndeosebi acţiunea în revendicare.
Acţiunile posesorii sunt reglementate în art. 674-676 din Codul de procedură
civilă. Aceste texte reglemenează două acţiuni posesorii: acţiunea posesorie generală,
denumită în complângere, şi acţiunea posesorie specială sau în reintegrare
(reintegranda).
A. Acţiunea posesorie generală sau în complângere. Acţiunea posesorie
generală poate fi denumită de drept comun, deoarece este folosită pentru a face să
înceteze orice tulburare a posesiei, cu excepţia cazului când posesorul este tulburat
ori deposedat prin violenţă.
Tulburările în posesie pot fi de fapt sau de drept. Tulburarea de fapt constă
în orice act material prin care se încalcă posesia bunului, cum ar fi actele de trecere
pe terenul vecinului, fără a avea în acest sens un drept de servitute. Tulburarea de
drept constă într-un act judiciar sau extrajudiciar prin care o persoană are o pretenţie
contrară posesiei unei alte persoane, cum ar fi somaţia pe care o terţă persoană o
trimite unui chiriaş căruia îi pune în vedere să-i plătească lui chiria, deoarece el este
proprietarul bunului închiriat şi nu locatorul.
Art. 674 din Codul de procedură civilă prevde că pentru exercitarea acţiunii
posesorii generale trebuie să fie întrunite trei condiţii:
a) să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare;
b) reclamantul să probeze că a posedat bunul cel puţin un an, înainte de
data tulburării sau deposedării;
c) posesia reclamantului să fie utilă, adică neviciată.
B. Acţiunea posesorie specială sau în reintegrare. Acţiunea specială poate
fi utilizată pentru apărarea posesiei numai atunci când tulburarea sau deposedarea
are loc prin violenţă.
Prin violenţă se înţelege orice faptă contrară ordinii de drept ce implică
rezistenţă din partea adversarului şi care tinde la deposedarea posesorului. În
general, faptele care justifică introducerea acţiunii de reintegrare, întânite în practica
judiciară, pot fi împărţite în trei categorii: acte de ocupare a unui imobil fără
permisiunea posesorului; acte de obstrucţie, prin care o persoană îl împiedică pe
posesor să stăpânească imobilul (aşezarea unei bariere sau ridicarea unui zid ori a
unui gard în calea posesorului); acte de distrugere, cum ar fi: darâmarea unui zid
despărţitor, distrugerea recoltei aflată pe terenul posesorului etc.
Având în vedere scopul şi caracterul său extraordinar, de urgenţă, pentru
exercitarea acţiunii posesorii speciale, art. 674 alin. 2 din Codul de procedură civilă,
prevede necesitatea existenţei unei singure condiţii: să nu fi trecut un an de la
tulburare sau deposedare.
Cine poate să exercite acţiunile posesorii. În primul rând, acţiunile posesorii
se exercită de către posesorul unui bun imobil. Ele pot fi introduse, de regulă, şi de
către detentorii precari. Astfel, art. 676 Cod procedură civilă prevede: „Cererile
posesorii pot fi făcute şi de cel care deţine lucrul în interesul său propriu, în temeiul

12
unui contract încheiat cu posesorul, afară numai dacă tulburătorul este cel pentru
care el deţine”.
Am arătat deja că acţiunile posesorii prezintă avantaje, sub aspect
probatoriu, faţă de acţiunile petitorii. Iată de ce, în practică, acţiunile posesorii sunt
utilizate şi de către proprietar, precum şi de către titularii celorlalte drepturi reale, în
locul acţiunii în revendicare precum şi al altor acţiunii petitorii. Aceasta cu atât mai
mult în situaţia când acţiunea posesorie a fost respinsă, proprietarul sau titularul unui
alt drept real poate introduce o acţiune petitorie, de regulă, în revendicare. Şi este aşa
deoarece acţiunea posesorie având o cauză total deosebită, în raport de acţiunea
petitorie, posesoriul nu are autoritate de lucru judecat asupra petitoriului.
În ceea ce priveşte exerciţiul acţiunilor posesorii între coproprietari, practica
judiciară a statuat că este admisibilă acţiunea posesorie introdusă de un moştenitor
care stăpâneşte în mod exclusiv o parte din bunurile succesorale şi este tulburat în
posesia sa de către un alt comoştenitor; considerăm că soluţia este valabilă numai
atunci când suntem într-un caz de promovare a unei acţiunii posesorii speciale. În
schimb, atunci când un comoştenitor exercită posesia, atât pentru sine, cât şi pentru
ceilalţi comoştenitori, comportându-se ca un coposesor, el nu poate exercita acţiunile
posesorii împotriva unui alt comoştenitor.

TEMA A III-A - TEORIA GENERALĂ A DREPTULUI


DE PROPRIETATE

1. Definiţia, caracterele juridice şi atributele dreptului de proprietate.


2. Dreptul de proprietate publică: a) definiţie şi caractere juridice; b)
determinarea sferei bunurilor care fac parte din domeniul public; c) exercitarea
dreptului de proprietate publică.
3. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate de către stat.
4. Regimul juridic al terenurilor şi construcţiilor.

1. Definiţia şi conţinutul dreptului de proprietate


Preliminarii. Proprietatea este, atât în sens economic, cât şi juridic, expresia
supremă a accesului oamenilor la posesia, folosinţa şi dispoziţia bunurilor. Fiind,
aşadar, prin excelenţă, un mod de realizare a unei puteri umane asupra bogăţiilor,
proprietatea a făcut obiectul unor înflăcărate şi seculare controverse. Aceste
controverse au fost şi sunt fundamentate şi, mai mult continuă să fie alimentate de un
complex de idei, teorii şi concepţii economice, politice, filozofice şi religioase. Ele se
pot fi circumscrise în sfera a două mari orientări sau curente.
Una din orientări a fost elaborată de susţinătorii comunităţii de bunuri sau
proprietăţi colective. Primul care a avansat această idee a fost Platon; el a formulat
critici severe şi importante rezerve referitoare la proprietatea privată şi mijloacele
juridice de dobândire a bunurilor. Concepţia a fost dezvoltată de către părinţii
Bisericii, utopiştii Renaşterii (Thomas Morus şi Campanella) iar mai târziu de
Babeuf, Bazard, Proudhon. Marx, Engels şi alţii după ei au formulat virulente atacuri
13
de pe baze ideologice împotriva dreptului de proprietate privată ca fiind generator de
exploatare a omului de către om. Ei au susţinut necesitatea obiectivă a comunizării
bunurilor, mai a ales a mijloacelor de producţie.
Cel de al doilea curent este reprezentat de apărătorii proprietăţii private, cum
au fost Aristorel, Auguste Comte sau Sturat Mill şi alţii, care au subliniat avantajele
proprietăţii private ca instrument şi stimul economic, garanţie a libertăţii individuale
şi familiale, izvor de bogăţie, prosperitate şi bunăstare socială.
Definiţia dreptului de proprietate. Ambele concepţii şi-au pus amprenta
asupra doctrinei juridice şi, mai ales, au influenţat activitatea de elaborare a normelor
juridice şi încercările de formulare a definiţiei dreptului de proprietate.
Codul civil român de la 1865, fiind redactat după Codul civil francez,
defineşte dreptul de proprietate având în vedere atributele juridice care alcătuiesc
conţinutul său juridic. Astfel, art. 480 Cod civil prevede: „Proprietatea este dreptul
pe care îl are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi
absolut, însă în limitele determinate de lege”. Art. 44 pct. 6 din Constituţia
României revizuită, dispune că dreptul de proprietate obligă la respectarea sarcinilor
privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea
celorlalte sarcini, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului.
Definiţia Codului civil a fost considerată incompletă. Fără îndoială că pentru
formularea oricărei alte definiţii este necesar să se pornească de la conţinutul juridic
al dreptului de proprietate, alcătuit din suma de atribute recunoscute proprietarului,
aşa cum a procedat legiuitorul român la 1864. Dar, în acelaşi timp, trebuie să
observăm că sunt numeroase situaţiile când o parte a acestor atribute sau chiar toate
sunt exercitate de o altă persoană decât proprietarul, de regulă, pe temeiul unui drept
real, derivat din dreptul de proprietate. Aşa, de pildă, uzufructuarul are recunoscute
asupra bunului aflat în uzufruct atributele de posesie şi folosinţă. Şi mai mult,
superficiarul poate exercita atributele de posesie, folosinţă şi în anumite limite chiar
şi atributele de dispoziţie materială şi juridică. De asemenea, dreptul real de
administrare exercită cvasitotalitatea atributelor dreptului de proprietate publică
asupra bunurilor din domeniul public încredinţate lor de autoritate componentă.
Aceasta este motivul pentru care în mod legitim se pune întrebarea prin ce se
deosebeşte proprietarul de alte persoane care exercită unele sau quasitotalitatea
atributelor ce alcătuiesc conţinutul juridic al dreptului de proprietate? Răspunsul a fost
dat în literatura de specialitate. Astfel, spre deosebire de titularii altor drepturi subiective
asupra aceluiaşi bun, proprietarul exercitată atributele juridice ale dreptului de proprietate
în putere proprie şi interes propriu. Numai astfel poate fi determinată poziţia specifică a
proprietarului în raport cu situaţia oricărei alte persoane care exercită prerogativele
proprietăţii pe temeiul altor drepturi subiective asupra unuia şi aceluiaşi bun.
Proprietarul exercită atributele dreptului său întotdeauna în putere proprie,
nefiind subordonat nimănui, decât legii. Toate celelalte persoane, altele decât
proprietarul, exercită aceste atribute, atât în puterea legii, cât şi mai ales în puterea
proprietarului care le-a constituit dreptul subiectiv ce le aparţine asupra bunurilor
sale. Deci puterea oricărui alt titular de drepturi este limitată, nu numai de dreptul
obiectiv, ci de voinţa proprietarului care, recunoscându-i altuia anumite atribute
asupra unui bun ce-i aparţine, i le concretiază şi le stabileşte limitele prin contract

14
sau testament. Putem spune că aceste persoane exercită atributele ce le-au fost
conferite în puterea transmisă de proprietar şi nicidecum în putere proprie.
În al doilea rând, proprietarul exercită atributele dreptului de proprietate în
interesul său propriu. Fără îndoială însă că şi titularii altor drepturi subiective, reale
sau de creanţă, prin exercitarea acestor atribute, urmăresc realizarea unor interese
proprii. Astfel, existenţa dreptului lor nu ar avea nici o raţiune. Totuşi proprietarul se
deosebeşte prin aceea că este singurul subiect de drept care exercită, direct sau
indirect, (prin alte persoane), plenitudinea atributelor proprietăţii, în ultimă instanţă,
în propriul său interes.
Având în vedere conţinutul său juridic şi poziţia specifică a proprietarului,
dreptul de proprietate poate fi defint, într-o formulare corespunzătoare, ca fiind acel
drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra
unui bun, atribute pe care numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere
proprie şi în interesul său propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.
Atributele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate este dreptul real
cel mai deplin, deoarece este singurul drept subiectiv care conferă titularului său trei
atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Posesia constă în posiblitatea proprietarului de a stăpâni bunul ce-i aparţine
în materialitatea sa, comportându-se faţă de toţi ceilalţi ca fiind titularul dreptului de
proprietate. Posesia poate fi exercitată de către proprietar în mod nemijlocit sau de
către o altă persoană cu acordul, în numele şi în interesul proprietarului; terţa
persoană care stăpâneşte pentru proprietar este un detentor precar. Folosinţa conferă
proprietarului facultatea de a întrebuinţa bunul său, culegând sau percepând în
proprietate toate fructele pe care acesta le produce. Atributul de dispoziţie este
alcătuit din dreptul de dispoziţie materială şi dreptul de dispoziţie juridică. Dreptul de
dispoziţie materială este posibilitatea proprietarului de a dispune de substanţa
bunului, adică de a-l transforma, consuma sau distruge, cu respectarea
reglementărilor în vigoare. Dispoziţia juridică se concretizează în posibilitatea
proprietarului de a întrăina dreptul de proprietate cu titlu oneros sau gratuit, prin acte
între vii sau mortis causa, şi de a-l greva cu dreptul reale derivate, principale sau
accesorii, în favoarea altor persoane, cu respectarea regimului juridic stabilit de lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Dreptul de proprietate prezintă mai
multe caractere proprii, care îl deosebesc faţă de toate celelalte drepturi reale. Astfel,
dreptul de proprietate este: absolut, exclusiv şi perpetuu.
Caracterul absolut. Termenul de drept absolut poate avea mai multe
înţelesuri: opozabil erga omnes, cel mai complet drept în raport cu celelalte drepturi
reale, şi drept nelimitat, neîngrădit în conţinutul său. Acest ultim sens, de nelimitare a
dreptului, nu poate fi primit, deoarece el se exercită în limitele determinate de lege;
Codul civil stabileşte o serie de îngrădiri sau restricţii aduse proprietăţii. De asemenea,
reglementări ulterioare Codului civil au adus numeroase îngrădiri dreptului de
prorietate.
Încă de la Justinian se afirmă că dreptul de proprietate conferă titularului său
„plena potestas”, adică toate cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Cu alte
cuvinte, dreptul de proprietate este un drept deplin atât în raport cu celelalte drepturi
reale cât şi în raport cu forma scindată a proprietăţii care a existat în evul mediu.

15
Dreptul de proprietate este absolut deoarece este recunoscut titlularului său
în raporturile acestuia cu toţi ceilalţi, care sunt obligaţi să nu facă nimic de natură a-l
încălca. Ori de câte ori bunul aflat în proprietatea unei persoane ajunge în deţinerea
sau posesia nelegitimă a altuia, proprietarul are dreptul la acţiunea în revendicare.
Acţiunea în revendicare poate fi introdusă împotriva oricărei persoane. Cu alte
cuvinte, dreptul de proprietate este opozabil tuturor, erga omnes.
Caracterul exclusiv. Dreptul de proprietate este un drept exclusiv, în
înţelesul că atributele sau puterile inerente acestui drept sunt nu numai depline, ci şi
independente de orice puteri ale altei persoane asupra bunului respectiv, în afară de
cazurile când proprietatea este dezmembrată; în cazul demembrării proprietăţii,
unele atribute ale acestui drept se exercită de către o altă persoană, pe temeiul unui
alt drept real principal derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, abitaţie,
servitute propriu-zisă, superficie).
O altă excepţie de la caracterul exclusiv al dreptului de proprietate o
constituie proprietatea comună, pentru că toate atributele dreptului de proprietate
sunt exercitate simultan de mai mulţi titulari.
Caracterul perpetuu. Prin perpetuitatea dreptului de proprietate se înţelege
că este nelimitat în timp şi durează atâta vreme cât există bunul care face obiectul
său. De asemenea, el nu se pierde prin neuz, adică prin neexercitare.
De regulă, acţiunea în revendicare a dreptului de proprietate este
imprescriptibilă.
Dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii.
Ba mai mult, transmisiunea lui este inevitabilă şi obligatorie pentru cauză de moarte.
Transmisiunea dreptului de proprietate nu contravine caracterului său
perpetuu. Dimpotrivă, transmisibilitatea este corolarul logic şi practic al perpetuităţii
sale. Şi aceasta pentru faptul că viaţa oamenilor este, inevitabil, limitată în timp. Prin
transmiterea dreptului de proprietate se realizează trecerea lui din patrimoniul unei
persoane în patrimoniul alteia, fără nici o modificare, asigurându-se perpetuitatea lui.
Acest caracter este propriu numai dreptului de proprietate privată.
Dimpotrivă, dreptul de proprietate publică, indiferent că poartă asupra unor bunuri
imobile sau mobile, este inalienabil şi prin urmare este netransmisibil.
Există şi situaţii când unele bunuri proprietate privată pot fi scoase temporar
din circuitul civil prin acordul de voinţă intervenit între proprietarul bunului şi o altă
persoană. Astfel, într-un contract, părţile au posibilitatea de a stipula aşa-numitele
clauze de inalienabilitate, prin care proprietarului unui anumit bun îi este interzisă
înstrăinarea şi, uneori, chiar grevarea bunului în favoarea altei persoane.
Clauzele de inalienabilitate se găsesc destul de rar în actele de înstrăinare cu titlu
oneros. Ele pot fi întâlnite mai frecvent în contractele de ipotecă şi în contractele de gaj
fără deposedare în care se stipulează interdicţia de înstrăinare şi de grevare a bunului
ipotecat sau gajat. În schimb, asemenea clauze pot fi regăsite, în practică, în actele cu
titlu gratuit, adică în contractele de donaţie şi în testamente; donatorul sau, după caz,
testatorul dispune de bunul său stipulând cu persoana gratificată nu poate să-l înstrăineze.
Clauzele de inalienabilitate pot fi valabile cu respectarea a două condiţii:
clauza să fie justificată pe un interes serios şi legitim, şi inalienabilitatea să fie
temporară.

16
Interesul serios şi legitim care justifică o astfel de clauză poate fi patrimonial
sau moral. De asemenea, interesul poate fi al dispunătorului, al dobânditorului, al
unui terţ sau un interes public.
Numai clauzele de inalienabilitate temporară sunt valabile. Clauzele de
inalienabilitate perpetuă sunt lovite de nulitate absolută, având o clauză ilicită şi
imorală.

2. Dreptul de proprietate publică


1. Generalităţi
Dreptul de proprietate cunoaşte două forme: dreptul de proprietate privată şi
dreptul de proprietate publică. Formele dreptului de proprietate sunt stabilite chiar
prin dispoziţiile Constituţiei, în articolul 136 alin. 1.
În conformitate cu prevederile art. 136 alin. 2 din Constituţie şi ale art. 1 din
Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic
al acesteia, publicată în Monitorul Oficial nr. 448 din 24 noiembrie 1998, dreptul de
proprietate publică aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale, asupra
bunurilor care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
În conformitate cu prev. art. 3 din Legea nr. 213/1998, domeniul public este
alcătuit din bunurile prevăzute la art. 135 alin. 4 din Constituţie (actualul art. 136 alin.
3 după revizuire), din cele stabilite în anexa la menţionata lege şi din orice alte bunuri
care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite
de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege.
După titular, domeniul public este:
- de interes naţional când aparţine statului; şi
- de interes local când aparţine unităţilor administrativ-teritoriale.

2. Caracterele proprietăţii publice


1) Proprietatea publică este inalienabilă - art. 136 alin. 4 din Constituţia
revizuită şi art. 11 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 213/1998 - bunurile sunt scoase din
circuitul civil, astfel că nu pot fi instrăinate; ele sunt numai puse în valoare prin
darea în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi
concesionate ori închiriate.
Asupra bunurilor din domeniul public pot fi exercitate servituţi legale şi
servituţi naturale dat fiind că acestea decurg din raporturile de vecinătate şi
reprezintă îngrădiri ale dreptului de proprietate pentru a permite exercitarea
dreptului de proprietate de către titularii fondurilor vecine. În conformitate cu
prevederile art. 13 din Legea nr. 213/1998, servituţile pot fi constituite numai dacă
sunt compatibile cu uzul sau interesul public. De asemenea, servituţile constituite
anterior intrării bunurilor în domeniul public sunt menţinute numai dacă îndeplinesc
această condiţie.
A existat o controversă în privinţa servituţilor prin fapta omului.
Considerăm că de la data adoptării Legii nr. 213/1998, nu mai poate fi loc de
discuţie, dat fiind că legea nu distinge între felul servituţilor care pot fi menţinute,
impunând doar condiţia compatibilităţii cu uzul sau interesul public.

17
2) Proprietatea publică este insesizabilă - art. 11 alin. 1 lit. b) din Legea nr.
213/1998 - bunurile din domeniul public nu pot fi supuse executării silite şi asupra
lor nu se pot constitui garanţii reale.
În acelaşi sens, sunt dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 şi ale art.
122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.
3) Proprietatea publică este imprescriptibilă - atât extinctiv cât şi achizitiv.
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c) din Legea nr. 213/1998, bunurile din domeniul public nu
pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul posesiei de
bună-credinţă asupra bunurilor mobile.
În acelaşi sens, sunt dispoziţiile art. 1844 din Codul civil, ale art. 5 alin. 2
din Legea nr. 18/1991 şi ale art. 122 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.
În scopul protejării proprietăţii publice şi de a-i fi conservate aceste
caractere, prin dispoziţiile alineatului 2 al articolului 11 din Legea nr. 213/1998, sunt
declarate nule actele încheiate cu încălcarea prevederilor alineatului 1.

3. Criteriile propuse de literatura juridică pentru determinarea bunurilor din


domeniul public
Chestiunea este subiect de controversă. Au fost exprimate următoarele
opinii:
1) Includerea unui bun în domeniul public datorită naturii sale - se
consideră că bunurile din domeniul public nu sunt susceptibile de proprietate privată
- nu acoperă toată gama de bunuri, pentru că există în domeniul public foarte multe
bunuri care în aceeaşi măsură, ar putea constitui obiect de proprietate privată.
2) Afectarea bunului la un serviciu public - activitate desfăşurată în
interesul şi folosul comunităţii.
3) Afectarea nu la uzul unui simplu serviciu public sau de utilitate publică,
ci la uzul direct al întregului public - se restrânge foarte mult sfera bunurilor, pentru
că nu toate bunurile din domeniul public sunt accesibile tuturor participanţilor la
circuitul civil.

4. Criteriile utilizate de către actuiala reglementare pentru determinarea


bunurilor care fac parte din domeniul public
A) Declararea de către lege a unor categorii de bunuri ca făcând parte din
domeniul public:
- Constituţia în art. 136 alin. 3 arată categoriile de bunuri care pot face
numai obiectul exclusiv al proprietăţii publice;
- Legea nr. 213/1998, în art. 3 stabileşte că bunurile din anexă fac parte din
domeniul public;
- Legea fondului funciar nr. 18/1991, în art. 5.
Enumerările nu sunt exhaustive, nu pot fi astfel, după cum nici nu ar fi
indicat. În actele normative se menţionează că prin lege se pot determina alte bunuri.
B) Dacă un bun după natura lui este de uz sau de interes public.
- "bunuri de uz public" - bunuri care prin natura lor, sunt destinate a fi
folosite de toţi membrii societăţii - au acces toate persoanele: pieţele, căile de
comunicaţie, reţelele stradale, parcurile publice;
18
- "bunuri de interes public" - bunuri care, deşi, nu pot fi folosite de către
orice persoană, sunt destinate a fi întrebuinţate în cadrul unor activităţi care
interesează pe toţi membrii societăţii: sediile organelor de stat, şcoli, biblioteci,
teatre, muzee, cazărmi, închisori.

5. Delimitarea domeniului public de interes naţional de domeniul public de


interes local
Până la adoptarea Legii nr. 213/1998, problema a fost reglementată de
articolele 80 şi 127 din Legea nr. 69/1991. Potrivit art. 80, aparţin domeniului public
de interes local sau judeţean, toate bunurile care, potrivit legii sau prin natura lor,
sunt de uz sau interes public, şi nu au fost declarate de interes naţional, iar în
conoformitate cu art. 127, Guvernul urma să aprecieze apartenenţa bunurilor la
domeniul public de interes local: comunal, orăşenesc, municipal şi judeţean. A fost
adoptată H.G. nr. 113/1992 care nu a fost aplicată.
Sistemul Legii nr. 213/1998 este acela al determinării exprese.
Domeniul public al statului - art. 3 alin. 2 - bunurile prevăzute la art. 135 alin.
4 din Constituţie (actualul art. 136 alin. 3), bunurile prevăzute la pct. I din anexă,
precum şi din alte bunuri de uz sau de interes public naţional, declarate ca atare prin
lege.
Domeniul public al judeţelor - art. 3 alin. 3 - bunurile prevăzute la pct. II din
anexă şi din alte bunuri de uz sau de interes public judeţean, declarate ca atare prin
hotărâre a consiliului judeţean, dacă nu sunt declarate prin lege bunur de uz sau
interes public naţional. Domeniul public al comunelor, oraşelor şi al municipiilor -
art. 3 alin. 4 - bunurile prevăzute la pct. III din anexă şi din alte bunuri de uz sau de
interes public local, declarate ca atare prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau de interes public naţional ori judeţean.

6. Exerciţiul dreptului de proprietate publică


Potrivit art. 136 alin. 4 din Constituţie şi al art. 12 din Legea nr. 213/1998,
bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în administrarea regiilor
autonome, a prefecturilor, a autorităţilor administraţiei publice centrale şi locale, a
altor instituţii publice de interes naţional, judeţean sau local.
Darea în administrare se realizează, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a
consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, ori a
consiliului local (art. 13).
Titularul dreptului de administrare poate să posede, să folosească bunul şi
să dispună de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost dat bunul în administrare.
În litigiile privitoare la dreptul de administrare, în instanţă, titularul acestui
drept va sta în nume propriu.
În litigiile referitoare la dreptul de proprietate, va face arătarea titularului
dreptului sub sancţiunea răspunderii pentru prejudiciile cauzate prin neândeplinirea
acestei obligaţiişi a revocării dreptului de administrare. În aceste litigii, statul este
reprezentat de către Ministerul Finanţelor, iar unităţile administrativ teritoriale, după
caz, de către consiliul judeţean, Consiliul General al Municipiului Bucureşti sau

19
consiliul local, care vor da mandat preşedintelui consiliului judeţean ori primarului.
Aceştia pot da mandat altui funcţionar publicsau pot angaja un avocat.
Bunurile din domeniul public pot fi închiriate în baza hotărârii organelor
menţionate la art. 13, sau concesionate în condiţiile Legii nr. 219/1998 (M.Of. nr.
459/30.11.1998), prin licitaţie publică.
Sumele încasate din închirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate
publică se fac, după caz, venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. În cazul în
care contractul de închiriere este încheiat de către titularul dreptului de administrare,
din chiria încasată, acestuia îi revine o cotă de 20-50 % stabilită prin hotărârea
organelor menţionate la art. 13.
În conformitate cu prevederile art. 17 din Legea nr. 213/1998, statul şi
unităţile administrativ-teritoriale pot acorda bunuri din domeniul public în folosinţă
gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară
activităţi de binefacere sau de utilitate publică ori serviciilor publice.

3. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate de către stat


Dreptul de proprietate poate fi dobândit de către stat prin următoarele
modalităţi: expropriere, rechiziţie, confiscare, achiziţii publice, preluarea bunurilor
fără stăpân, comoara sau tezaurul, succesiunile vacante.

Exproprierea pentru cauză de utilitate publică.


Exproprierea este actul puterii de stat competente, prin care se realizează
trecerea în proprietate publică a unor bunuri imobile proprietate privată, necesare
executării unor lucrări de interes public, în schimbul unei despăgubiri.
Pot fi expropriate toate bunurile imobile aflate în proprietatea persoanelor
fizice sau juridice, precum şi cele aflate în proprietatea privată a comunelor,
oraşelor, municipiilor şi judeţelor.
Legea reglementează strict şi pe etape procedura de urmat în cazul
exproprierii. Totuşi, organul îndreptăţit să dispună exproprierea şi proprietarul pot
evita parcurgerea acestei proceduri pe calea unui transfer amiabil a dreptului de
proprietate. Această convenţie poate interveni în orice fază de expropriere.
Procedura exproprierii:
a) declararea de utilitate publică a exproprierii;
b) măsuri pregătitoare exproprierii;
c) exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.
a) Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau de
interes local. Declararea de utilitate publică se face numai după o cercetare
prealabilă efectuate de către comisii numite de Guvern pentru lucrări de interes
naţional şi de către delegaţia permanentă a consiliului judeţean sau de primarul
general al mun. Bucureşti – pentru lucrările de interes local. Odată adusă la
cunoştinţă publică, declaraţia de expropriere întruneşte toate elementele unui act-
condiţie care declanşează procedura exproprierii.
b) În etapa următoare, expropriatorul întocmeşte planul imobilelor
expropriate cu indicarea numelui proprietarilor şi a ofertelor de despăgubiri, care se
depun la consiliul local al localităţii, în vederea consultării de către cei interesaţi.
20
Propunerile de expropriere, împreună cu procesul-verbal care încheie cercetarea
prealabilă, se notifică titularilor drepturilor reale asupra imobilelor, în termen de 15
zile de la publicare. Aceştia pot face întâmpinare împotriva actelor în termen de 45
de zile, depunând aceasta la primarul localităţii şi se soluţionează în termen de 30 de
zile. Comisia, în urma deliberării, poate să accepte punctul de vedere al
expropriatorului sau îl poate respinge. Hotărârea comisiei este supusă căii de atac a
contestaţiei, în termen de 15 zile de la comunicare.
c) Soluţionarea cererilor privitoare la expropriere este dată în competenţa
tribunalelor. Întinderea competenţei materiale a tribunalului, potrivit legii, este
verificarea numai dacă sunt întrunite toate condiţiile cerute de lege pentru
expropriere şi stabilire despăgubirilor, neputând intra în problemele de fond
privitoare la expropriere. Dacă părţile sau numai unele dintre acestea se învoiesc
doar cu privire la expropriere, dar nu şi asupra despăgubirii, instanţa ia act de
învoială şi stabileşte despăgubirea. Despăgubirea se stabileşte de o comisie de
experţi şi se compune din valoarea reală a imobilului, cât şi din prejudiciul cauzat
proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
Legea precizează că eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a
expropriatorului vor putea fi făcute numai pe baza unui act procedural distinct,
încheierea dată de instanţa de judecată, prin care se consemnează îndeplinirea
obligaţiilor privind plata despăgubirilor.
Dacă în decurs de un an lucrările de interes public nu au fost începute şi nici nu
s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor.

Rechiziţia.
În conformitate cu prevederile articolului 1 al Legii nr. 132/1997 privind
rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public, publicată în M. Of. nr.
161 din 18 iulie 1997, astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr.
410/2004, publicată în M. Of. nr. 986 din 27 octombrie 2004, „Rechiziţia de bunuri
şi prestările de servicii reprezintă măsura cu caracter excepţional prin care
autorităţile publice împuternicite prin lege obligă agenţii economici, instituţiile
publice, precum şi alte persoane juridice şi fizice la cedarea temporară a unor
bunuri mobile sau imobile, în condiţiile prezentei legi”.
Potrivit articolului 2 alineatul (1), bunurile rechiziţionate sunt puse la
dispoziţie forţelor destinate apărării naţionale sau a autorităţilor publice, la
declararea mobilizării parţiale sau totale a forţelor armate ori a stării de război, la
instituirea stări de asediu sau de urgenţă, atât pentru prevenirea, localizarea,
înlăturarea urmărilor unor dezastre, cât şi pe timpul acestor situaţii.
Bunurile consumptibile şi cele perisabile pot fi rechiziţionate definitiv, cu
plata despăgubirilor prevăzute de lege.
Cetăţenii apţi de muncă pot fi chemaţi pentru prestări de servicii în interes
public, constând în efectuarea unor lucrări sau desfăşurarea unor activităţi în
situaţiile prevăzute la alin. (1) al articolului 2 din lege.
Rechiziţionarea bunurilor şi chemarea persoanelor fizice pentru prestări de
servicii în interes public, în situaţiile prevăzute de prezenta lege, se fac de către

21
centrele militare, în caz de mobilizare sau de război, precum şi de către prefect,
pentru prevenirea, localizarea şi înlăturarea urmărilor unor dezastre.
Rechiziţionarea navelor, a mijloacelor plutitoare şi portuare se face de către
Statul Major al Forţelor Navale. Rechiziţionarea aeronavelor, instalaţiilor şi tehnicii
de aerodrom se face de către Statul Major al Forţelor Aeriene.
În mod excepţional, în timp de război, orice comandant de subunitate sau
unitate militară similară sau superioară batalionului, care, în luptă, acţionează
independent, este autorizat să hotărască rechiziţionarea de bunuri ori chemarea
persoanelor fizice la prestări de servicii în interes public, numai prin autorităţile
administraţiei publice locale şi cu asumarea răspunderii proprii.
Proprietarii bunurilor rechiziţionate au dreptul la despăgubiri, stabilite în
conformitate cu prevederile legii. Pe perioada rechiziţiei, proprietarii sau deţinătorii
sunt scutiţi de impozite şi de plata taxelor pentru bunurile rechiziţionate, iar
obligaţiile ce decurg din contractele legal încheiate se suspendă.

4. Regimul juridic al terenurilor şi construcţiilor


De la momentul adoptării Codului civil în anul 1864, actele de înstrăinare a
terenurilor şi construcţiilor au fost guvernate de principiul consensualismului. S-a
impus formalitatea transcrierii pentru opozabilitatea faţă de terţi a transmisiunii de
drepturi reale. De la principiul consensualismului au fost exceptate donaţiile şi
ipotecile, acte pentru care s-a prevăzut forma autentică.
Reglementări referitoare la terenuri.
Reglementarea din 1945. La 23 martie 1945 a fost adoptată Legea nr. 187
privind reforma agrară. Prin art. 1 se arata că se realizau o serie de exproprieri, iar în
art. 3 se prevedea că sunt exceptate de la expropriere suprafeţele de teren până la 50
de ha, chiar dacă acestea se aflau în mai multe moşii. Se lăsa în proprietate un singur
conac, indiferent de numărul şi amplasarea moşiilor.
Prin aceeaşi lege s-a realizat împroprietărirea unor categorii de persoane,
care nu aveau pământ sau aveau pământ puţin. Legea a stabilit că terenurile care au
făcut obiectul împroprietăririi nu puteau fi înstrăinate şi nici ipotecate, decât în cazuri
excepţionale, cu autorizare din partea Ministerului Agriculturii.
Reglementarea din 1947. La 23 iunie 1947 a fost adoptată Legea nr 203.
Prin acestă lege au fost declarate imobile agrare terenurile situate în comunele rurale,
înafara vetrei satului, precum şi terenurile arabile, păşunile şi fâneţele situate înafara
perimetrului construibil al municipiilor, comunelor urbane, comunerlor suburbane,
staţiunilor balneo-climaterice.
Imobilele agricole astfel stabilite puteau fi înstrăinate prin acte între vii,
numai cu autorizaţia şi cu întocmirea actului în formă autentică.
Această lege a fost în vigoare până în anul 1950, când la 20 iulie a fost
adoptat Decretul nr. 151. Acest act a fost în vigoare până la 5 noiembrie 1974.
Potrivit art. 8 şi art. 11 din Decretul nr. 151/1950, înstrăinarea sub orice formă
a terenurilor arabile, păşuni, fâneţe, vii, livezi, iazuri şi bălţi situate în intravilanul sau
extravilanul localităţilor se putea face numai cu autorizare şi în formă autentică.

22
Reglementarea din 1950. În acest an a intrat în vigoare, la 6 septembrie,
Decretul nr. 221 care a fost în vigoare până la 29 martie 1958, când a fost înlocuit cu
Decretul nr. 144/1958.
Potrivit art. 2 din Decretul nr. 221/1950 era obligatoriu actul autentic şi autorizarea
administrativă pentru înstrăinarea terenurilor, cu sau fără construcţii aflate pe teritoriul
capitalei şi comunelor învecinate, precum şi a comunelor cu planuri de sistematizare.
Reglementarea din 1958. Decretul nr. 144/1958, care a înlocuit Decretul nr.
221/1950, a stabilit prin prevederile art. 11 că înstrăinarea sau împărţeala prin actele
între vii a terenurilor, cu sau fără construcţii, proprietate particulară de pe teritoriul
oraşelor, comunelor – reşedinţe de raioane, localităţi balneo-climaterice şi a comunelor
declarate centre muncitoreşti, precum şi a comunelor în care urma să se dezvolte
staţiuni balneo-climaterice şi centra muncitoreşti, se putea face numai cu autorizarea
prelabilă dată în condiţiile decretului de către Comitetele Executive ale Sfaturilor
Populare.
Actele de înstrăinare sau împărţeala terenurilor de mai sus, trebuiau să fie
făcute în formă autentică.
Decretul menţiona că înstrăinările sau împărţelile terenurilor arătate în art.
11, făcute fără respectarea cerinţelor legii erau nule de drept.
În art. 12 din Decretul nr. 144/1958 se menţiona că în cazul în care s-a
încheiat un înscris din care rezultă că proprietatea unui teren, cu sau fără construcţii,
s-a obligat să-l înstrăineze cu titlu oneros şi s-au respectat modalităţile de plată a
preţului prevăzut în înscris, iar în termenul de 3 luni de la eliberarea autorizaţiei de
înstrăinare, una din părţi sau succesorii acesteia nu se prezintă din orice motive la
Notariatul de Stat, pentru autentificarea actului de înstrăinare, instanţa de judecată va
putea da o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare.
Neprezentarea uneia din părţi la autentificare, în urma somaţiei făcute de
celalată parte, prin executorul judecătoresc, se constata printr-un proces-verbal
încheiat de Notariatul de Stat în circumscripţia căruia se afla imobilul în cauză.
Transcrierea dreptului de proprietate s-au înscrierea în cartea funciară se
realiza pe baza unei copii legalizate de pe hotărârea judecătorească rămasă
definitivă.
Reglementarea din 1968. Prin Legea nr. 19/1968 s-a stabilit că terenurile
fără construcţii, proprietatea persoanelor fizice sau juridice, aflate în perimetrul
construibil al muncipiului Bucureşti, al celorlalte municipii sau orase, sunt
indisponibile şi expropriabile.
Aceluiaşi regim juridic erau supuse şi părţile din terenurile cu construcţii, în
măsura în care depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare
aprobate. Aceste terenuri nu puteau fi înstrăinate sau grevate cu sarcini reale, putând
să le transmită numai prin moştenire.
Reglementarea din 1974. În anul 1974 au fost adoptate două legi importante
şi anume: Legea nr. 58 privind sistematizarea localităţilor urbane şi rurale (1
noiembrie 1974) şi Legea nr. 59 privind fondul funciar (5 noiembrie 1974). Ambele
legi conţineau dispoziţii identice, referitoare la terenuri. Astfel, în art. 30 din Legea
nr. 58/1974 se arăta că dobânditorii terenurilor cuprinse în perimetrul construibil al
localităţilor urbane şi rurale se puate face numai prin moştenire legală, fiind interzisă

23
înstrăinarea sau dobândirea prin acte juridice a acestor terenuri. În acelaşi sens era şi
art. 44 din Legea nr. 59/1974.
În caz de înstrăinare a construcţiilor, terenul aferent acestora, trecea în
proprietatea statului cu plata unei despăgubiri, dobânditorul construcţiei primind
contra unei taxe un drept de folosinţă asupra terenului, necesar utilizării construcţiei
cumpărate. Suprafaţa acordată în folosinţă era de până la 100 mp. în mediu urban şi
de 200-250 mp. în mediu rural, cu un front la stradă de maxim 12 m.
A fost controversată în literatura juridică noţiunea de teren aferent
construcţiei:
Într-o primă opinie, s-a apreciat că trebuia să aibă loc o determinare de către
organele care dădeau autorizaţia de înstrăinare, astfel încât grădina, livada ori terenul
cu altă destinaţie agricolă să rămână în proprietatea înstrăinătorului construcţiei.
Într-o altă opinie s-a apreciat că întregul teren trebuia să treacă în
proprietatea statului, după care, era atribuit în folosinţă sau/şi închiriat pentru
locuinţă, iar diferenţa de teren era închiriată ori atribuită în folosinţă sau ca loc de
casă.
Au fost numeroase cazuri în care diferenţele de teren au fost lăsate fără nici
un titlu în stăpânirea dobânditorilor construcţiei. Aceasta a fost practica organelor
administrative în majoritatea situaţiilor.
Au existat şi excepţii de la regula interzicerii înstrăinării terenurilor prin acte
juridice. Astfel:
- Prin art. 5 din Statutul Cooperativei Agricole de Producţie se prevedea
acordarea cu plată a unor terenuri în suprafaţă de cel mult 800 mp., suprafaţă care a
fost redusă ulterior la 250 mp. pentru construirea de locuinţe şi anexe gospodăreşti;
- În Decretul nr. 112/1958 se prevedea, în mod excepţional, că producătorii
agricoli particulari din zonele necooperatiste puteau transmite copiilor lor o parte din
terenurile agricole pe care le aveau în proprietate, dacă aceştia locuiau sau urmau să-
şi stabilească domiciliul în acea comună, îşi asumau obligaţia cultivării lor în bune
condiţii, de a obţine producţiile din planurile de cultură şi de creştere a animalelor şi
de a contracta şi preda la fondul de aprovizionare şi la fondul de stat cantităţile de
produse potrivit legii.
În art. 31 din Legea nr. 58/1974 se arăta că împărţeala între moştenitori a
terenurilor, precum şi înstrăinarea construcţiilor prevăzute de art. 30, se putea face
numai prin înscris autentic, pe baza autorizaţiei date, după caz, de către comitetele,
respectiv birourile executive ale Consiliilor populare comunale, orăşeneşti sau
municipale, cu respectarea normelor de sistematizare.
În art. 32 din Legea nr. 58/1974 se arăta că orice înstrăinare sau împărţeală
făcută cu încălcarea prevederilor art. 30 şi art. 31 era nulă de drept.
În opinia noastră, considerăm că prin intrarea în vigoare a Legii nr.
58/1974 au fost abrogate dispoziţiile art. 11 din Decretul nr. 1958.
Reglementarea din 1990 cu privire la terenuri. În ianuarie 1990 a fost
adoptat Decretul-Lege nr. 42. Prin art. 4 s-a majorat întinderea lotului în folosinţă la
5000 mp., de acest lot putând beneficia şi persoanele care doresc să se întoarcă la sat
şi să devină membrii cooperatori.

24
Prin art. 8 s-a declarat proprietate deplină asupra terenului aferent casei de locuit
şi al anexelor gospodăreşti, precum şi a curţii şi grădinii din jurul acestoa, stabilind că
această propruetate cumulată cu lotul în folosinţă să nu depăşească 6000 mp.
Prin Legea nr. 9/1990 – publicată în Monitorul Oficial nr 95 din 1 august
1990 – se arăta că până la adoptarea unei noi reglementări legale privind regimul
fondului funciar s-a interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel
situate înăuntrul sau înafara localităţilor, exceptându-se terenurile aferente
construcţiilor care se înstrăinau, inclusiv curtea în suprafaţă de cel mul 1000 mp.
Reglementarea din 1991. În anul 1991 a fost adoptată Legea nr. 18, prin care
se realiza, în principal, stabilirea dreptului de proprietate prin reconstituirea sau
constituirea acestuia.
Art. 46 din Legea nr. 18/1991, devenit articolul 67 în urma republicării legii în
anul 1998, actual abrogat, a impus forma autentică cu privire la înstrăinarea terenurilor.
Prin acte juridice, proprietatea dobânditorului nu putea depăşi 100 ha teren agricol în
echivalent arabil de familie, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului de înstrăinare.
Prin art. 47 – ulterior abrogat – s-a statornicit interdicţia de dobândire prin
acte între vii şi obligaţia de întrăinare în termen de un an a terenurilor în cazul
dobândirii prin moştenire de către persoanele fizice care nu au cetăţenie română şi
persoanele juridice care nu au naţionalitate română şi sediu în România. Acest articol
a fost modificat prin art. 41 alin. 2 din Constituţie.
În art. 48 din Legea nr. 18/1991 – ulterior abrogat – s-a stabilit dreptul de
preemţiune în favoarea coproprietarilor, proprietarilor vecini şi statului, în cazul
terenurilor agricole din extravilan.
La 2 martie 1998, a intrat în vigoare Legea nr. 54 privind circulaţia juridică a
terenurilor. S-a abrogat secţiunea privind circulaţia juridică a terenurilor (art. 66-69
din Legea nr. 18/1991, republicată). Potrivit Legii nr. 54/1998, schimbul şi actele de
înstrăinare între vii trebuia făcute în formă autentică.
În cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a
dobânditorului nu putea depăşi 200 ha teren agricol în echivalent arabil de familie.
Prin noţiunea familie, în sensul menţionatei legi, se înţelegea soţii şi copiii
necăsătoriţi, dacă gospodăreau împreună cu părinţii lor. Încălcarea acestor prevederi
era sancţionată cu reducţiunea actului juridic până la limita suprafeţei legale.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 54/1998, cetăţenii străini, apatrizii şi persoanele
juridice străine nu puteau dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Prevederile art. 23 din O.U.G. nr. 31/1997 privind investiţiile străine, au
stabilit că societăţile comerciale constituite în România cu participare de capital
străin puteau dobândi proprietatea terenurilor.
Art. 5 din Legea 54/1998 arăta că vânzarea terenurilor agricole din extravilan se
putea face cu respectarea dreptului de preemţiune al coproprietarilor, proprietarilor
vecini şi al arendaşilor, exprimat prin intermediul secretarului unităţii administrativ-
teritoriale.
Potrivit art. 15 din Legea nr. 54/1998, au fost interzise înstrăinările de orice
formă a terenurilor cu privire la titlul cărora existau litigii la instanţele de judecată pe
tot timpul soluţionării acestor litigii, sub sancţiunea nulităţii. S-a reglementat

25
posibilitatea efectuării opoziţiei de înstrăinare, care se înregistra la Biroul de
Publicitate Imobiliară.
Reglementarea din 2005. Printre schimbările produse în legislaţia ţării
noastre prin adoptarea Legii nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi
justiţiei, precum şi unele măsuri adiacente, se numără modificarea Legii nr. 7/1996 a
cadastrului şi publicităţii imobiliare, cu modificările şi completările ulterioare,
precum şi abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor.
Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic pentru constituirea
de drepturi reale asupra terenurilor. În conformitate cu prevederile articolului 2
alineatul (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, „Terenurile cu sau fără construcţii,
situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi
înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub
sancţiunea nulităţii absolute”.
Potrivit alineatului (2) al aceluiaşi articol, „În cazul în care prin acte
juridice între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără
construcţie, indiferent de destinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se
aplică în mod corespunzător”. Precizarea expresă a impunerii formei actului autentic
pentru constituirea de drepturi reale asupra terenurilor, este de natură să înlăture
orice controversă cu privire la împrejurarea dacă este sau nu necesară această formă
a actului juridic, atunci când se constituie ori se transmit dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Sub imperiul Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 54/1998, faţă de redactarea
textelor legale care prevedeau necesitatea formei autentice, s-a susţinut opinia
potrivit căreia forma autentică ar fi fost necesară numai în cazul transferului
dreptului de proprietate asupra terenurilor, iar că în situaţia constituirii ori trasmiterii
unui drept de superficie nu ar fi fost necesară.
Eliminarea dreptului de preemţiune. Prin abrogarea Legii nr. 54/1998
privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în care Legea nr. 247/2005 Titlul
X nu se face nici o precizare cu privire la dreptul de preemţiune, situaţie în care se
trage concluzia potrivit căreia dreptul de preemţiune în privinţa terenurilor de orice
fel este desfiinţat. Se recunoaşte astfel, dreptul de dispoziţie deplină asupra
imobilelor.
Crearea de facilităţi pentru realizarea anumitor operaţiuni de înstrăinare a
terenurilor. Dacă dreptul de preemţiune a fost înlăturat, în schimb, prin dispoziţiile
art. 6 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, au fost create o serie de mijloace prin care se
înlesneşte încheierea actelor juridice de înstrăinare în scopul comasării parcelelor şi
loturilor de teren, prin constituirea unor corpuri de proprietate mai mari care să
cuprindă suprafeţe continue, indiferent de destinaţia lor, precum şi înstrăinările
efectuate de către persoanele îndreptăţite să obţină renta viageră agricolă.
Aceste înstrăinări pot fi efectuate şi pe baza schiţelor care au stat la baza
titlurilor de proprietate emise cu ocazia aplicării legilor fondului funciar şi sunt
scutite de taxa de timbru şi de timbrul judiciar.
Înlăturarea limitării dreptului de a dobândi terenuri prin acte juridice. Prin
abrogarea Legii nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor, în condiţiile în
care Legea nr. 247/2005 Titlul X nu se face nici o precizare cu privire la limita

26
suprafeţei de teren ce poate fi dobândită prin acte juridice, concluzia este că nu mai
există nici o restricţie în privinţa întinderii dreptului de proprietate asupra terenurilor,
indifent de modul de dobândire.
Articolul 2 alin. (2) din Legea nr. 54/1998 prevedea că „în cazul dobândirii
prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a dobânditorului nu poate depăşi
200 ha teren agricol în echivalent arabil, de familie”.
Limitarea cauzelor care împiedică înstrăinarea terenurilor. Spre deosebire
de dispoziţiile Legii nr. 54/1998, actuala reglementare urmăreşte restrângerea
categoriilor de litigii care au drept efect interzicerea înstrăinării terenurilor. Dacă
potrivit dispoziţiilor articolului 15 din Legea nr. 54/1998, erau interzise înstrăinările,
sub orice formă, a terenurilor cu privire la titlul cărora există litigii la instanţele
judecătoreşti, pe tot timpul soluţionării acestor litigii, prin dispoziţiile articolului 4 al
Titlului X al Legii nr. 247/2005, se proclamă principiul liberei circulaţii a terenurilor,
chiar dacă drepturile asupra acestora fac obiectul unor litigii. Numai cu titlu de
excepţie, în cazul anumitor litigii, se împiedică înstrăinarea imobilelor.
Astfel, „cu excepţia litigiilor privind reconstituirea dreptului de proprietate
privată şi legalitatea titlului de proprietate, conform legilor fondului funciar, existenţa
unui litigiu privitor la un teren cu sau fără construcţii nu împiedică înstrăinarea
acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanţă, după caz”.
Din interpretarea textului legal amintit, reiese că orice litigii referitoare la
validitatea titlului de proprietate (dacă este altul decât unul emis conform legilor fondului
funciar) nu împiedică circulaţia juridică a imobilelor, fie că este vorba de transmiterea ori
constituirea de drepturi reale sau de constituirea unor drepturi de creanţă.
Reglementarea acţiunii prin care instanţa să pronunţe o hotărâre care să
ţină loc de contract de vânzare-cumpărare. După mai bine de 14 ani, există din nou
o reglementare expresă a sancţiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dispoziţiile articolului 5 alineatul (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005,
arată că „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu
sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care
şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o
hotărâre care să ţină loc de contract”.
Existenţa acestei prevederi legale este de natură să înlăture discuţiile cu privire
la admisibilitatea acţiunii în justiţie pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de
contract de vânzare-cumpărare. Se observă, pe de altă parte, că textul este mult mai
precis şi mai puţin exigent decât reglementarea articolului 12 a Decretului nr. 144/1958.
Situaţia străinilor şi apatrizilor după revizuirea Constituţiei şi aderarea
României la Uniunea Europeană. În conformitate cu prevederile articolului 44
alineatul (2) din Constituţia României revizuită, „...Cetăţenii străini şi apatrizii pot
dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile
rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate
internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile
prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.
Pentru detalierea condiţiilor de dobândire a dreptului de proprietate de către
străini şi apatrizi în temeiul dispoziţiei constituţionale citate, precum şi a Tratatului
privind aderarea României la Uniunea Europeană, ratificat prin Legea nr. 157/2005,

27
publicat în M. Of. nr. 465 din 1 iunie 2005, a fost adoptată Legea nr. 312/2005
privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către
cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine, publicată în
M. Of. nr. 1008 din 14 noiembrie 2005.
Din perspectiva acestor reglementări, există două categorii de persoane:
a) persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre (statele
Uniunii Europene, Islanda, Lichtenstein şi Norvegia), adică cetăţenii statelor
membre, apatrizii cu domiciliul în statele membre, precum şi persoanele juridice care
au naţionalitatea unui stat membru; şi
b) persoanele fizice şi persoanele juridice din state terţe, adică cetăţenii
statelor terţe şi apatrizii cu domiciliul în statele terţe, precum şi persoanele juridice
care au naţionalitatea unui stat terţ.
În ce priveşte persoanele fizice şi persoanele juridice din statele membre,
potrivit art. 3 din Legea nr. 312/2005, acestea pot dobândi dreptul de proprietate asupra
terenurilor în aceleaşi condiţii în care pot face acest lucru persoanele din România.
Aceasta este regula de la care există o serie de excepţii rezultate în urma procesului de
negociere în vederea aderării la Uniunea Europeană (s-a admis existenţa unor perioade
de tranziţie în care să se menţină restricţii cu privire la dobândirea de către persoanele
dintr-un alt stat membru, a dreptului de proprietate asupra terenurilor).
Prima excepţie este instituită de dispoziţiile art. 4 din Legea nr. 312/2005, în
conformitate cu care „Cetăţeanul unui stat membru nerezident în România, apatridul
nerezident în România cu domiciliul într-un stat membru, precum şi persoana
juridică nerezidentă, constituită în conformitate cu legislaţia unui stat membru, pot
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reşedinţe secundare,
respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderării
României la Uniunea Europeană”.
A doua excepţie este prevăzută la art. 5 alineatul (1) din Legea nr. 312/2005,
unde se arată: “Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat
membru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu
legislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor
agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la
data aderării României la Uniunea Europeană”.
Prin dispoziţiile alineatului (2) al aceluiaşi articol, se stabileşte o excepţie la
excepţie, permiţând în interiorul menţionatului termen, dobândirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere de către:
a) cetăţenii statelor membre şi apatrizii cu domiciliul într-un stat membru,
dacă îşi stabilesc reşedinţa în România şi pot dovedi calitatea de fermier care
desfăşoară activităţi independente (prin documente specifice statului membru al
cărui cetăţean este sau din care provine apatridul); şi
b) apatrizii cu domiciliul în România, dacă îşi pot dovedi calitatea de fermier
care desfăşoară activităţi independente (cu atestat eliberat de către Ministerul
Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale).
În conformitate cu prevederile alineatului ultim al articolului 5 din Legea nr.
312/2005, „Destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poate
fi schimbată pe durata perioadei de tranziţie de către persoanele prevăzute la alin. (2)”.

28
Reglementări referitoare la construcţii.
Reglementarea din 1973. În anul 1973 a fost adoptată Legea nr. 4/1973 care
se referea la construirea de locuinţe.
Potrivit art. 5, cetăţenii aveau dreptul să aibă în proprietate personală o
singură locuinţă pentru ei şi familiile lor. Membrii unei familii puteau păstra în
proprietate comună sau în proprietatea unuia dintre ei o singură locuinţă. Prin familie
se înţelegea: soţul, soţia şi copiii minori.
Prin art. 6 cu privire la construirea sau cumpărarea de locuinţe în scopul
închirierii sau revânzării era intezisă. Cetăţenii puteau construi sau cumpăra locuinţe
în localitatea de domiciliu sau în care aveau dreptul de a-şi stabili domiciliul.
În cazul construirii, dreptul de proprietate asupra locuinţei se transmitea la
data întocmirii procesului-verbal de predare-primire a locuinţei.
Persoanele încadrate cu contract de muncă şi pensionarii care nu aveau
locuinţă proprietate beneficiau de dreptul de a li se închiria locuinţe din fondul locativ
de stat.
Prin Decretul-Lege nr. 1 din 26 decembrie 1989, publicat în Monitorul
Oficial nr. 4/27.12.1989, a fost abrogată Legea nr. 58/1974.
Prin acelaşi act normativ au fost abrogate şi dispoziţiile art. 44 – 51 din
Legea nr. 59/1974, ceea ce înseamnă în opinia noastră revenirea la caracterul
consensual al actelor juridice a terenurilor şi construcţiilor.
Reglementarea din 1990 cu privire la construcţii. În anul 1990 s-a adoptat
Decretul-Lege nr. 61/1990 prin care au fost abrogate art. 5 şi 52 din Legea nr. 4/1973
şi s-a dat posibilitatea dobândirii şi păstrării în proprietate a mai multor locuinţe de
către o singură persoană.
Prin art. 5 din Decretul-Lege nr. 61/1990 s-a acordat dreptul de cumpărare a
locuinţelor construite din fondurile statului chiriaşilor care le ocupau.
Prin art. 4 din acelaşi decret s-a interzis cumpărarea de locuinţe din fondul
de stat în scop de revânzare sau închiriere – acest articol fiind abrogat prin Legea nr.
85/1992 -; abrogarea acestui text a constituit o eroare de reglementare juridică.
Textul aşa cum era iniţial în Decretul-Lege nr. 61/1990 era judicios întocmit şi viza
cauza actului juridic (cumpărarea în scop de închiriere sau de revânzare), aplicarea
lui corectă având menirea de a contribui la atingerea scopului actului normativ în
discuţie, şi anume transferarea dreptului de proprietate asupra locuinţelor închiriate
din fondul de stat numai în scopul asigurării locuirii în continuare a foştilor chiriaşi,
iar nu în scop speculativ.
Prin Legea nr. 85/1992, prevederile Decretului-Lege nr. 61/1990 au fost
completate în sensul că s-a acordat dreptul de cumpărare a locuinţelor construite din
fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat cu excepţia locuinţelor de
intervenţie. Prin locuinţă de intervenţie – în varianta iniţială – se înţelegeau
locuinţele situate în incinta unităţilor economice sau bugetare de stat, cât şi cele
legate nemijlocit de îndeplinirea atribuţiilor de serviciu ale persoanelor care le ocupă.
În varianta modificată prin Legea nr. 76/1994, prin locuinţă de intervenţie se
înţelege locuinţele destinate cazării personalului unităţilor economice sau bugetare

29
care prin contractul de muncă îndeplinesc activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa
permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţilor.
Reglementarea din 1991. Intrând în vigoare Legea nr. 50/1991 privind
autorizarea executării construcţiilor, la 7 august 1991, au fost abrogate expres
prevederile Decretului nr. 144/1958 şi ale Legii nr. 4/1973.
Prin Legea nr. 50/1991 s-a acordat posibilitatea concesionării de terenuri din
domeniul privat pentru realizarea de locuinţe şi case de vacanţă, precum şi modalităţi
de sprijinire financiară, care putea consta în împrumuturi şi subvenţii acordate de
stat.
Reglementarea din 1995. Prin Legea nr. 112/1995 s-au stabilit măsurii
reparatorii în favoarea foştilor proprietari, persoane fizice, a imobilelor cu destinaţia
de locuinţe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după
6 martie 1945, cu titlu şi care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice
la data de 22 decembrie 1989, măsuri care constau în:
- restituirea în natură prin redobândirea dreptului de proprietate asupra
apartamentelor în care locuiesc în calitate de chiriaşi sau a celor care sunt libere;
- acordarea de despăgubiri pentru celelalte apartamente, precum şi în situaţia
în care, deşi îndeplinesc condiţiile pentru restituirea în natură, optează pentru
acordarea de despăgubiri.
Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/19995 s-a acordat chiriaşilor dreptul de a
cumpăra apartamentele care nu fac obiectul restituirii.

TEMA A IV-A - MODALITĂŢILE DREPTULUI


DE PROPRIETATE

1. Generalităţi.
2. Proprietatea anulabilă.
3. Proprietatea rezolubilă.
4. Proprietatea comună: a) proprietatea comună pe cote-părţi
obişnuită sau temporară; b) proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi
perpetuă; c) proprietatea comună în devălmaşie.

1. Generalităţi
Proprietatea este pură şi simplă când aparţine unui titular în exclusivitate, or
prezintă o anumită complexitate ce constă în: este afectată de o condiţie rezolutorie ori
suspensivă; este ameninţată de o cauză de anulare; când aparţine mai multor persoane.
Modalităţile juridice ale dreptului de proprietate sunt : proprietatea
rezolubilă; proprietatea anulabilă şi proprietatea comună.

2. Proprietatea anulabilă
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul s-a dobândit printr-un act
juridic lovit de nulitate relativă.
Până la împlinirea termenului de prescripţie a acţiunilor în anulare, dreptul
de proprietate este incert.
30
Efectele proprietăţii anulabile:
a) dacă are loc confirmarea actului de către cel îndreptăţit să ceară anularea
dreptului de proprietate, se consolidează devenind un drept pur şi simplu.
Efectele confirmării se produc sub rezerva dreptului terţilor, astfel cum se arată
în art. 1167 alin. 2 Cod civil;
b) împlinirea termenului de prescripţie a acţiunii în anulare are drept efect
consolidarea dreptului de proprietate;
c) în cazul admiterii acţiunii în anulare, dreptul dobânditorului se desfiinţează
precum şi drepturile terţilor subdobânditori.
Excepţii: - dobândirea proprietăţii bunurilor mobile de către terţi posesori de bună-
credinţă;
- dobândirea proprietăţii imobilelor prin uzucapiune;
- validarea aparenţei de drept.

3. Proprietatea rezolubilă
Proprietatea este rezolubilă când este afectată de o condiţie rezolutorie ori
suspensivă, adică atunci când transferul dreptului de proprietate s-a făcut sub
condiţie rezolutorie sau suspensivă.
Proprietatea rezolubilă izvorăşte din orice act translativ de proprietate sau din
lege. De exemplu: art. 836 Cod civil reglementează revocarea de drept a donaţiei pentru
survenienţă de copii; art. 937 Cod civil stabileşte revocarea donaţiilor făcute între soţi.
Efectele proprietăţii rezolubile:
a) pedente conditionae, adică încheierea actului juridic până la îndeplinirea
condiţiei. Dobânditorul sub condiţie rezolutorie poate exercita toate drepturile unui
proprietar pur şi simplu, adică poate efectua acte de administrare şi de dispoziţie,
poate transmite dreptul moştenitorilor săi, dar tot sub aceeaşi
condiţie.Transmiţătorul, care este proprietarul sub condiţie suspensivă, nu este un
adevărat proprietar, fiindcă nu poate efectua acte de folosinţă, însă poate îndeplini
acte de dispoziţie şi poate transmite către moştenitori dreptul sub condiţie
suspensivă.
b) eveniente conditionae, adică după îndeplinirea condiţiei. Dreptul
dobânditorului dispare ca şi cum nu ar fi existat niciodată, pe când transmiţătorul
redevine proprietar deplin şi este considerat ca şi cum ar fi fost proprietar pur şi simplu,
tot timpul, exact cum n-ar fi înstrăinat lucrul niciodată. Actele de administrare
efectuate de proprietarul sub condiţie rezolutorie sunt menţinute. Fructele culese de
proprietarul sub condiţie rezolutorie rămân dobânditorului acestuia. Actele de
dispoziţie efectuate de proprietarul sub condiţie rezolutorie, în principiu se
desfiinţează.
Excepţii: - art. 834 Cod civil – în cazul revocării donaţiei, toate înstrăinările,
constituirile de dezmembrăminte ale proprietăţii şi sarcinile cu care a fost grevat
bunul de către donatar sunt menţinute dacă au fost făcute mai înainte de înscrierea
unui extras al cererii de chemare în judecată pe marginea menţiunii de înscriere a
contractului de donaţie în cartea funciară;
- potrivit art. 765 Cod civil, în cazul raportului donaţiilor, şi potrivit art.
855 Cod civil, în cazul reducţiunii donaţiilor, transmisiunile, dezmembrămintele şi
31
sarcinile ce au fost consfinţite de donatar, sunt menţinute dacă au fost trecute în
registrul de transcripţiuni până la data deschiderii succesiunii;
- dobândirea proprietăţii de bunuri mobile de către un posesor de bună-
credinţă, potrivit art. 1909 Cod civil;
- dobândirea prin uzucapiune a proprietăţii asupra bunurilor imobile;
- validarea aparenţei de drept. Atunci când o persoană în mod public a
pretins că are o anumită calitate şi a efectuat acte în virtutea acelei calităţi, în care
terţi de bună-credinţă s-au încrezut, se poate justifica menţinerea acestor acte.
c) atunci când condiţia rezolutorie a căzut, adică există certitudinea că ea nu
se va mai putea împlini vreodată. Se consolidează dreptul dobânditorului sub
condiţie rezolutorie, precum şi actele de dispoziţie făcute de acesta pedente
conditionae. Dreptul proprietarului sub condiţie suspensivă este desfiinţat retroactiv,
precum şi toate actele de dispoziţie consimţite de acesta.

4. Proprietatea comună
Proprietatea este comună atunci când dreptul de proprietate aparţine
concomitent mai multor proprietari titulari.
Proprietatea comună are două forme: pe cote părţi şi în devălmăşie.
a) proprietatea comună pe cote-părţi, adică dreptul de proprietate asupra
unui bun este fracţionat în cote-părţi ideale şi abstracte.
Se utilizează termenul de coproprietate, atunci când obiectul, proprietatea
comună pe cote-părţi, îl constituie un bun singular şi se întrebuinţează termenul de
indiviziune, atunci când dreptul de proprietate comună pe cote-părţi se exercită
asupra unei mase de bunuri.
Proprietatea comună pe cote-părţi este de două feluri: obişnuită sau
temporară şi forţată şi perpetuă.
►Proprietatea comună pe cote-părţi obişnuită sau temporară. Acest fel de
proprietate comună poate înceta oricând, astfel potrivit art. 728 Cod civil, nimeni
neputând fi obligat a rămâne în indiviziune.
Dreptul de a ieşi din indiviziune este imprescriptibil.
Modul de dobândire a proprietăţii comune obişnuite sau temporară fiind:
succesiunea, convenţia, uzucapiunea ca urmare a exercitării unei coposesii,
construirea de către mai multe persoane pe terenul ce aparţine unuia sau mai multor
coproprietari, transformarea proprietăţii devălmaşe a soţilor cu ocazia divorţului,
confiscarea totală sau parţială a unui bun a unei persoane căsătorite.
Exercitarea dreptului de proprietate:
Posesia poate fi exercitată de toţi coproprietarii sau de unul dintre ei;
Folosinţa poate fi exercitată de toţi coproprietarii, cât şi sub aspectul culegerii
fructelor potrivit cotei din dreptul de proprietate. Condiţia care se impune este ca un
coproprietar să nu împiedice pe ceilalţi coproprietari să folosească bunul şi să nu
schimbe destinaţia şi modul de utilizare a lui.
Referitor la culegerea fructelor s-a considerat că fructele industriale s-ar
cuveni numai coproprietarului care a lucrat terenul, apreciindu-se ca fiind un abuz de
drept cererea coproprietarului care nu a lucrat, de a i se preda parte din fruct.

32
S-a admis că actele de conservare şi administrare făcute de un singur
coproprietar sunt valabile, dacă sunt utile bunului şi nu a existat opoziţia expresă a
altor coproprietari la efectuarea lor.
Menţinerea acestor acte a fost justificată pe ideea gestiunii de afaceri ori a
mandatului tacit.
Dispoziţia. Asupra cotei părţi ideale, fiecare copărtaş are un drept de dispoziţie
deplină.
În ceea ce priveşte actele de dispoziţie a întregului bun, se aplică regula
unanimităţii, deci este nevoie de acordul tuturor coproprietarilor.
Situaţii: → când dobânditorul nu a cunoscut că înstrăinătorul nu este proprietar
exclusiv, actul de dispoziţie este lovit de nulitate relativă;
→ când dobânditorul a cunoscut calitatea de coproprietar a înstrăinătorului,
vânzarea se află sub condiţia rezolutorie a partajului. Dacă bunul cade în lotul
copărtaşului înstrăinător, dreptul dobânditorului se consolidează, iar dacă bunul cade
în lotul altui coproprietar, atunci vânzarea se desfiinţează. Pe temeiul vânzării de
către un coproprietar, acesta poate cere atribuirea bunului în lotul său. Dobânditorul
poate face intervenţie la partaj, pentru ca bunul să fie atribuit în lotul coproprietarului
vânzător, pentru consolidarea proprietăţii;
→ când dobânditorul a acţionat în înţelegere frauduloasă cu înstrăinătorul,
pentru a scoate bunul din comunitate, actul de dispoziţie este lovit de nulitate
absolută.
Obligaţia copărtaşilor este aceea de a contribui la cheltuielile de întreţinere,
de conservare a bunului, proporţional cu cota-parte ce le revine din dreptul de
proprietate.
Încetarea coproprietăţii temporare poate interveni în următoarele moduri:
prin dobândirea proprietăţii exclusive; donaţii, succesiune sau uzucapiune;
înstrăinarea către un terţ; prin expropriere; prin pieirea bunului în caz fortuit; prin
partaj: voluntar sau judiciar.
Indiferent că este voluntar sau judiciar, partajul are următoarele moduri de
realizare: a) în natură, când fiecare copărtaş primeşte bunuri sau părţi din bunuri, în
raport de cota-parte ce o deţine din coproprietate. Inegalitatea loturilor cu valoarea
cotelor-părţi, se compensează prin plata de sume de bani denumite sulte (copărtaşii
care primesc bunuri de valoare mai mare decât valoarea cotei-părţi pe care o
deţineau din dreptul de proprietate, plătesc sume de bani copărtaşilor ale căror loturi
au valoare mai mică decât valoarea cotei-părţi de le revenea din dreptul de
proprietate; b) prin atribuire, când bunul nefiind comod partajabil în natură, este
atribuit în întregime unui singur copărtaş, ceilalţi copărtaşi primind sulte; şi c) prin
vânzare, atunci când nici un copărtaş nu solicită atribuirea bunului. Preţul obţinut în
urma vânzării bunului este împărţit între copărtaşi conform cotelor-părţi ce le revin
din coproprietate.
Partajul voluntar este posibil atunci când sunt prezenţi toţi copărtaşii, iar
aceştia au capacitate deplină de exerciţiu; este posibil partajul judiciar şi în cazul
unor copărtaşi prezenţi dar incapabili ori cu capacitate de exerciţiu restrânsă, însă,
numai cu asigurarea reprezentării legale, respectiv a încuviinţării din partea
ocrotitorului legal, şi a autorizării autorităţii tutelare.

33
Dacă, fiind prezenţi, copărtaşii nu se înţeleg, ori lipseşte cel puţin unul dintre
ei sau între copărtaşi fiind unii lipsiţi de capacitate de exerciţiu ori cu capacitate de
exerciţiu restrânsă, nu sunt realizate condiţiile de complinire a lipsei de capacitate,
respectiv de completare a capacităţii de exerciţiu restrânsă, trebuie să se recurgă la
procedura partajului judiciar.
Procedura împărţelii judiciare este reglementată de Codul de procedură
civilă în Capitolul VII1 din Cartea a VI-a, în cadrul articolelor 6731-67314.
Procedura de judecată a partajului comportă două faze: a) admiterea în
principiu a cererii de ieşire din indiviziune, care se rezolvă printr-o încheiere de
admitere în principiu; şi b) desăvârşirea împărţelii. În practică, instanţele nu
pronunţă întotdeauna încheierea de admitere în principiu. Această practică este
posibilă în cazurile în care partajul nu ridică probleme deosebite. Încheierea de
admitere în principiu va trebui dată ori de câte ori împărţirea bunurilor implică
soluţionarea unor probleme mai complexe şi mai complicate privind stabilirea masei
bunurilor comune, determinarea cotei-părţi ce revine fiecărui copărtaş, formarea
loturilor etc.
Încheierea de admitere în principiu a partajului este reglementată de
dispoziţiile art. 6735-6738 din Codul de procedură civilă. În articolul 6735 C. proc.
civ., sunt arătate elementele pe care instanţa trebuie să le stabilească instanţa în
vederea efectuării împărţelii: bunurile supuse împărţelii, calitate de coproprietar,
cota-parte ce se cuvine fiecăruia şi creanţele născute din starea de proprietate
comună pe care coproprietarii le au unii faţă de alţii. Dacă se împarte o moştenire,
instanţa va mai stabili datoriile transmise prin moştenire, datoriile şi creanţele
comoştenitorilor faţă de defunct, precum şi sarcinile moştenirii.
Dispoziţiile articolului 6736 arată: „Dacă pentru formarea loturilor sunt
necesare operaţii de măsurătoare, evaluare şi altele asemenea, pentru care instanţa
nu are date suficiente, ea va da o încheiere prin care va stabili elementele arătate la
art. 6735 alin. 1, întocmind în mod corespunzător minuta prevăzută de art. 258...”.
În conformitate cu prevederile art. 6738 C. pr. civ., astfel cum au fost
modificate prin Legea nr. 219/2005, încheierea de admitere în principiu poate fi
atacată cu apel sau, după caz, cu recurs odată cu fondul, fiind supusă aceloraşi căi de
atac ca şi hotărârea dată asupra fondului procesului.
Apreciem că era mai potrivită soluţia adoptată anterior Legii nr. 219/2005,
în conformitate cu care încheierea de admitere în principiu putea fi atacată separat cu
apel, până la pronunţarea hotărârii de partaj, dacă apelul privea stabilirea calităţii de
coproprietar, cota-pare ce se cuvine fiecăruia ori masa bunurilor supuse împărţelii.
Dacă sub aspectul elementelor specificate mai sus, încheierea de admitere în
principiu nu era atacată cu apel, ele nu mai puteau fi supuse apelului o dată cu
hotărârea asupra fondului procesului. Acest lucru întărea caracterul interlocutoriu al
acestei încheieri. Deschiderea unei căi de atac separate împotriva încheierii de
admitere în principiu ar fi fost de natură să ordoneze procesul de partaj şi să
contribuie la scurtarea duratei acestuia.
Expertiza despre care se face vorbire în articolul 6736 C. proc. civ. este o
expertiză ce este necesară formării loturilor. Dacă pentru stabilirea masei, a valorii
acesteia, a întinderii drepturilor copărtaşilor, a creanţelor reciproce ale copărtaşilor, a
34
datoriilor şi sarcinilor moştenirii este nevoie de efectuarea unor lucrări de evaluare
ori de părerea unor specialişti, se vor efectua expertize în acest scop, anterior
pronunţării încheierii de admitere în principiu.
Regula stabilită de lege pentru efectuarea partajului este aceea a împărţelii în
natură, astfel cum stabilesc dispoziţiile alineatului (2) al articolului 6735. Astfel, se
arată că în temeiul celor stabilite potrivit alineatului (1) al aceluiaşi articol, instanţa
trebuie să procedeze la formarea loturilor şi la atribuirea lor. În cazul în care loturile
nu sunt egale în valoare, ele se întregesc printr-o sumă de bani (sultă).
Dispoziţiile articolului 6739 stabilesc, cu titlu exemplificativ, criteriile pe
care trebuie să le aibă instanţa în vedere la formarea loturilor: acordul părţilor,
mărimea cotei-părţi ce se cuvine fiecăruia din masa bunurilor de împărţit, natura
bunurilor, domiciliul şi ocupaţia părţilor, faptul că unii coproprietari, înainte de a se
cere împărţeala, au făcut construcţii, îmbunătăţiri cu acordul coproprietarilor. La
aceste criterii, în cazul în care partajul se face în cadrul contestaţiei la executare,
considerăm că trebuie adăugat criteriul calităţii de debitor în urmărirea ce se
contestă. Astfel, în cazul în care cotele-părţi sunt egale ori apropiate, chiar dacă
debitorul urmărit are o cotă mai mică din dreptul de proprietate asupra unui bun,
apreciem că se impune ca atribuirea bunului să se facă în favoarea copărtaşului
debitor, iar astfel, ca urmare a efectului retroactiv al partajului, actele de executare să
fie menţinute, iar şansele de realizare a creanţei ce se execută silită să fie mai
ridicate.
În cazul în care împărţeala în natură a unui bun nu este posibilă sau ar cauza
o scădere importantă a valorii acestuia ori i-ar modifica în mod păgubitor destinaţia
economică, la cererea unuia dintre coproprietari, instanţa, prin încheiere, îi poate
atribui provizoriu întregul bun. Dacă mai mulţi coproprietari cer să li se atribuie
bunul, instanţa va ţine seama de criteriile prevăzute la art. 673 9. Prin încheiere ea va
stabili şi termenul în care coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul este
obligat să depună sumele ce reprezintă cotele-părţi cuvenite celorlalţi coproprietari.
Dacă coproprietarul căruia i s-a atribuit provizoriu bunul depune, în
termenul stabilit, sumele cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa, prin hotărârea
asupra fondului procesului, îi va atribui bunul.
În cazul în care coproprietarul nu depune în termen sumele cuvenite
celorlalţi coproprietari, instanţa va putea atribui bunul altui coproprietar, în condiţiile
prezentului articol.
La cererea unuia dintre coproprietari instanţa, ţinând seama de împrejurările
cauzei, pentru motive temeinice, va putea să-i atribuie bunul direct prin hotărârea
asupra fondului procesului, stabilind totodată sumele ce se cuvin celorlalţi
coproprietari şi termenul în care este obligat să le plătească.
În cazul în care nici unul dintre coproprietari nu cere atribuirea bunului ori,
deşi acesta a fost atribuit provizoriu, nu s-au depus, în termenul stabilit, sumele
cuvenite celorlalţi coproprietari, instanţa, prin încheiere, va dispune vânzarea
bunului, stabilind totodată dacă vânzarea se va face de către părţi prin bună învoială
ori de către executorul judecătoresc.
Dacă s-a dispus ca vânzarea bunului să se facă de părţi prin bună învoială,
instanţa va stabili şi termenul în care aceasta va fi efectuată. Termenul nu poate fi

35
mai mare de 6 luni. La împlinirea termenului părţile vor prezenta instanţei dovada
vânzării.
În cazul în care vânzarea prin bună învoială nu se realizează în termenul
prevăzut de alin. 2 al art. 67311 din Codul de procedură civilă, instanţa, prin
încheiere, va dispune ca vânzarea să fie efectuată de executorul judecătoresc.
Încheierile prin care se dispune vânzarea bunurilor supuse împărţelii pot fi
atacate separat cu apel. Dacă nu au fost astfel atacate, aceste încheieri nu mai pot fi
supuse apelului o dată cu hotărârea asupra fondului procesului.
După rămânerea irevocabilă a încheierii prin care s-a dispus vânzarea bunului
de către executorul judecătoresc, acesta va proceda la efectuarea vânzării la licitaţie
publică.
Executorul va fixa termenul de licitaţie, care nu va putea depăşi 30 de zile
pentru bunurile mobile şi 60 de zile pentru bunurile imobile, socotite de la data
primirii încheierii, şi va înştiinţa coproprietarii despre data, ora şi locul vânzării.
Pentru termenul de licitaţie a bunurilor mobile executorul va întocmi şi va
afişa publicaţia de vânzare cu cel puţin 5 zile înainte de acel termen.
În cazul vânzării unui bun imobil, executorul va întocmi şi va afişa
publicaţia de vânzare cu cel puţin 30 de zile înainte de termenul de licitaţie.
Potrivit alineatului penultim al articolului 67312, coproprietarii pot conveni
ca vânzarea bunurilor să se facă la orice preţ oferit de participanţii la licitaţie.
Efectele partajului. Indiferent că este voluntar ori judiciar, partajul are
aceleaşi efecte.
Prin partaj, între foştii copărtaşi încetează starea de indiviziune, astfel că în
schimbul cotei-părţi pe care o deţineau din dreptul de proprietate comună, dobândesc
un drept exclusiv (fie un drept de proprietate asupra unui bun ori a unei părţi
materiale determinate dintr-un bun, fie un drept de creanţă la încasarea unei sume de
bani – sulta -).
Partajul are efect retroactiv, fiind un act declarativ. În conformitate cu
prevederile art. 786 din Codul civil, copărtaşul căruia i s-a atribuit un bun la
împărţeală, este considerat că a fost titularul exclusiv al dreptului de proprietate
asupra acelui bun de la momentul naşterii stării de indiviziune. Copărtaşul care nu
obţine un anumit bun la partaj, este considerat că nu a fost nici un moment titular al
vreunui drept asupra acelui bun.
Partajul produce şi efectul garanţiei copărtaşilor. Astfel, dacă unul din
copărtaşi este evins de către o terţă persoană cu privire la un bun obţinut la partaj, iar
cauza evicţiunii este anterioară împărţelii, ceilalţi copărtaşi sunt ţinuţi să-l
despăgubească. Este vorba de o situaţie în care autorul copărtaşilor nu ar fi fost
veritabilul titular al dreptului, astfel că este firesc ca împărţeala să fie refăcută cu
excluderea de la masa de împărţit a bunului cu privire la care s-a produs evicţiunea
din partea terţului, pentru a se restabili echivalenţa loturilor copărtaşilor.
Pentru încasarea sultei şi a daunelor rezultând din obligaţia de garanţie a
copărtaşilor, copărtaşii creditori se bucură de privilegiul copărtaşilor, care este un
privilegiu special. Acest privilegiu se exercită asupra bunurilor pe care copărtaşii
debitori le-au obţinut la partaj. Pentru conservarea privilegiului asupra bunurilor
imobile, în conformitate cu prevederile art. 1741 din Codul civil, acesta trebuie

36
înregistrat în registrul de publicitate imobiliară (în prezent, este vorba de Partea a III-
a a cărţii funciare) în termen de 60 de zile de la data actului de împărţeală (data
actului de partaj voluntar sau data rămânerii irevocabile a hotărârii de partaj). Nici o
ipotecă şi nici un alt drept real constituit asupra imobilului în interiorul acestui
termen, nu sunt opozabile copărtaşului titular al privilegiului care efectuează
formalitea de publicitate imobiliară în termen.
Intervenţia creditorilor la partaj are efect de poprire. În consecinţă, prin
efectul participării creditorilor la împărţeală, partea ce revine debitorului la partaj
este poprită în folosul creditorilor intervenienţi (indiferent că este vorba de bunuri
materiale ori de sulta în bani datorată de către ceilalţi copărtaşi). Până la plata
creanţei către creditorul intervenient, nici o predare de bunuri şi nici o plată făcută de
către un copărtaş (debitor al bunurilor ori al sultei), nu este opozabilă creditorului
intervenient.
►Proprietatea comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Aceasta are ca obiect
bunurile care prin natura sau destinaţia lor sunt folosite de mai mulţi coproprietari,
fiindcă sunt accesorii ale unor bunuri ce se află în proprietate exclusivă.
Coproprietarii pot exercita toţi acte de folosinţă asupra bunurilor ce
formează obiectul drepturilor de proprietate pe cote-părţi forţate şi perpetue, cu
respectarea următoarelor limite:
- folosinţa să nu aducă atingere dreptului egal şi reciproc al celorlalţi
coproprietari;
- folosinţa trebuie exercitată numai în interesul utilizării fondului căruia i-a fost
afectat bunului comun accesoriu.
Cazuri de proprietate comună pe cote-părţi forţată şi perpetuă:
a) proprietatea asupra părţilor comune din clădirile cu mai multe locuinţe sau alte
spaţii decât locuinţele, ce aparţin unor proprietari diferiţi;
b) coproprietarii lucrurilor comune necesare sau utile pentru folosirea a două fonduri
învecinate (drumuri, poteci, fântâni care servesc pentru folosirea a două imobile
învecinate, în măsura în care se află chiar pe linia de despărţitoare dintre cele două
proprietăţi);
c) despărţiturile comune, adică zidul comun, şanţul comun sau gardul comun.
Încetarea coproprietăţii are loc în următoarele situaţii:
- prin dispariţia imobilului;
- atunci când prin convenţie, uzucapiune, succesiune, fondurile principale
devin proprietatea unui singur titular;
- prin expropriere.
În mod excepţional proprietatea comună pe cote părţi forţată şi perpetuă
poate înceta prin partaj.
► Proprietatea comună în devălmăşie. În cazul acestei forme de proprietate
comună, coproprietarii nu-şi cunosc întinderea cotei-părţi din dreptul de proprietate,
acest lucru având loc, eventual, numai în cazul lichidării coproprietăţii.
În prezent, singurul caz de proprietate comună în devălmăşie este
proprietatea comună a soţilor. În dreptul românesc a mai existat proprietatea
devălmaşă a obştilor săteşti.

37
Dreptul de proprietate comună devălmaşă a soţilor este de natură legală şi îşi
are temeiul în comunitatea de bunuri a soţilor. Bunurile dobândite de oricare dintre
soţi în timpul căsătoriei sunt de la data dobândirii lor, bunuri comune ale soţilor.
Exercitarea dreptului de proprietate de către soţi constă în faptul că aceştia
administrează şi folosesc împreună bunurile comune, după cum tot împreună pot
dispune de ele, în conformitate cu prevederile alineatului (1) al articolului 35 din
Codul familiei.
În legătură cu exerciţiul dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile ce
fac parte din comunitatea de bunuri a soţilor, în conformitate cu prevederile art. 35
alin. (2) teza I din Codul familiei, operează mandatul tacit reciproc, adică orice act
(de administrare, de folosinţă şi chiar de dispoziţie) poate fi efectuat de către un
singur soţ, prezumându-se că are şi consimţământul celuilalt soţ, şi că îl reprezintă pe
acesta din urmă în respectiva tranzacţie. În conformitate cu prevederile art. 35 alin.
(2) teza a II-a din Codul familiei, pentru înstrăinarea ori grevarea cu sarcini a
bunurilor comune terenuri şi construcţii, un soţ are nevoie şi de consimţământul
celuilalt soţ. Nesocotirea acestei reguli sancţionează actul de dispoziţie cu nulitatea
relativă ce poate fi invocată numai de către soţul care nu a manifestat
consimţământul la respectiva operaţiune juridică.

TEMA A V-A - DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI


DE PROPRIETATE

1. Dreptul de uzufruct: a) definiţie, caractere juridice şi conţinut; b)


obiectul dreptului de uzufruct; c) moduri de dobândire; d) drepturile şi
obligaţiile uzufructuarului; e) drepturile şi obligaţiile nudului proprietar; f)
stingerea uzufructului; g) lichidarea uzufructului.
2. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie.
3. Dreptul de servitute: a) definiţie şi caractere; b) clasificarea
servituţilor; c) servituţile naturale; d) servituţile legale; e) servituţile stabilite
prin fapta omului; f) drepturile şi obligaţiile ce decurg din servitute; g)
apărarea dreptului de servitute; h) stingerea servituţilor.
4. Dreptul de superficie: a) definiţie şi caractere juridice; b)
constituirea dreptului de superficie; c) exercitarea dreptului de superficie; d)
stingerea dreptului de superficie.
5. Dreptul de folosinţă asupra unor terenuri agricole proprietatea
unităţilor administrativ-teritoriale, reglementat de dispoziţiile art. 19 alin. 3 din
Legea nr. 18/1991 republicată.

Prin dezmembrământ al dreptului de proprietate se înţelege separarea


atributelor şi exercitarea lor de către alte persoane.
Constituirea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate este aplicabilă
numai proprietăţii private.

38
Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt: dreptul de uzufruct,
dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de servitute, dreptul de superficie şi dreptul
de folosinţă agricolă reglementat de Legea nr. 18/1991.

1. Dreptul de uzufruct
a) Definiţie, caractere juridice şi conţinut. Dreptul de uzufruct este
dreptul real principal, care conferă titularului său în mod temporar posesia şi
folosinţa asupra bunului ce aparţine altuia, cu posibilitatea de exercitare a celor
două atribute, în aceleaşi condiţii ca şi proprietarul, cu obligaţia de a conserva
substanţa bunului dat în uzufruct.
Dreptul de uzufruct prezintă următoarele caractere juridice:
- este un drept real (art. 479 şi 517 Cod civil)
- este un drept temporar, lucru atestat de art. 557 Cod civil, care arată că
uzufructul constituit în favoarea unei persoane fizice se stinge prin moartea
uzufructuarului, iar art. 559 Cod civil dispune că uzufructul acordat în favoarea unei
persoane juridice are o durată de cel mult 30 de ani. Caracterul temporar este întărit
de dispoziţiile potrivit cărora neuzul continuu şi total timp de 30 de ani, duce la
stingerea uzufructului.
- constituie un drept de folosinţă. Uzufructuarul dobândeşte dreptul de
folosinţă asupra lucrului altuia, adică prerogativa de a întrebuinţa lucrul şi de a-i
culege fructele.
- este un drept incesibil; însuşi dreptul de uzufruct nu poate fi cedat. În
schimb, beneficiul (emolumentul) uzufructului poate fi cedat, ceea ce înseamnă că
toate obligaţiile rămân în sarcina uzufructuarului şi nu trec la beneficiarul cesiunii
exerciţiului dreptului de uzufruct. Tot astfel, toate cazurile ce încetare a uzufructului
vor fi apreciate în persoana uzufructuarului şi nu în raport cu beneficiarul
emolumentului uzufructului.

b) Bunurile asupra cărora se poate constitui uzufructul


Potrivit art. 520 Cod civil: “uzufructul se poate stabili pe tot felul de bunuri
mobile şi imobile”.
Dat fiind că pentru uzufructuar se naşte obligaţia de conservare a substanţei,
bunurile date prin uzufruct sunt lucruri neconsumtibile; însă, prevederea de la art.
526 Cod civil arată că s-ar putea constitui uzufructul şi asupra bunurilor
consumptibile. În asemenea caz, uzufructuarul devine proprietarul lucrurilor date în
uzufruct, având obligaţia ca la încetarea uzufructului, să restituie bunul de aceeaşi
calitate şi cantitate.
În cazul în care uzufructul se constituie asupra unor lucruri care se
deteriorează prin folosirea lor normală, uzufructuarul este ţinut doar la restituirea
bunului în starea în care se află la momentul stingerii acestui drept.
Din punct de vedere al întinderii dreptului de uzufruct, acesta poate fi cu
titlu particular, poate fi universal (de exemplu, uzufruct prin moştenire) sau cu titlu
universal (de exemplu, prin testament). Această clasificare prezintă interes în
rezolvarea problemei repartizării datoriilor pe care nudul proprietar le are în legătură
cu bunul. Uzufructul poate avea ca obiect şi o universalitate de fapt.
39
c) Modurile de constituire a uzufructului
Potrivit Codului civil, uzufructul se poate constitui prin: a) lege; b) voinţa
omului;
c c) uzucapiune.
1) Faţă de modificările aduse Codului civil, în prezent, nu mai este aplicabilă
constituirea uzufructului prin lege.
2) Prin voinţa omului poate însemna fie prin convenţie, fie prin testament. În
cazul constituirii prin convenţie, uzufructul poate fi cu titlu gratuit sau cu titlu
oneros. Constituirea poate fi: directă, când proprietarul reţine nuda proprietate şi
transferă uzufructul, posesia şi folosinţa (rămâne dispoziţia); prin retenţie, când
proprietarul înstrăinează nuda proprietate, păstrându-şi posesia şi folosinţa; se
înstrăinează atât uzufructul, cât şi nuda proprietate la dobânditori diferiţi.
În toate cazurile de constituire a uzufructului prin convenţie, pentru
opozabilitatea faţă de terţi a acestui drept real, se impune îndeplinirea formalităţilor
pentru publicitatea imobiliară.
În cazul constituirii prin testament, putem avea, de asemenea, o variantă de
constituire directă, când moştenitorilor legali li se transmite nuda proprietate, iar
legatarului i se transmite uzufructul sau o variantă de constituire indirectă, când
moştenitorilor legali li se transmite uzufructul, iar legatarului nuda proprietate. În
toate cazurile de constituire prin testament, trebuie să se respecte dispoziţiile legale
referitoare la neafectarea rezervei succesorale, dat fiind că rezerva succesorală se
acordă moştenitorilor legali rezervatari în plină proprietate (nu este admis a fi
grevată de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate).
Uzufructul constituit prin testament poate fi pur şi simplu, pe termen sau sub
condiţie.
3) Dacă se poate dobândi însăşi proprietatea prin uzucapiune, este posibilă
dobândirea şi a acestui dezmembrământ. Pentru dobândirea dreptului de uzufruct
prin uzucapiune, uzucapantul trebuie să exercite o posesie utilă sub nume de titular al
dreptului de uzufruct.
Este o ipoteză permisă de lege, însă, astfel cum s-a arătat în literatura de
specialitate, sunt şanse mici de a întâlni în practică un asemenea caz, atâta timp cât
persoanele ce nu au un drept asupra unui imobil înţeleg să posede sub nume de
proprietar, iar prin uzucapiune vor dobândi dreptul de proprietate şi nu numai un
drezmembrământ cum este dreptul de uzufruct.
În cazul bunurilor mobile, uzufructul poate fi dobândit prin posesia de bună-
credinţă în conformitate cu prev. de art. 1909 Cod civil.

d) Drepturile uzufructuarului:
1) dreptul de a cere predarea în folosinţă a bunului. În cazul refuzului predării
bunului, avem la îndemână 2 acţiuni: ► o acţiune confesorie de uzufruct
(asemănătoare cu acţiunea în revendicare), care este o acţiune reală, întemeiată
pe însuşi dreptul real (termenul de prescriere este de 30 de ani); ►o acţiune
personală, izvorâtă din convenţia de constituire a uzufructului (termenul de
prescriere este de 3 ani);

40
2) dreptul de a se folosi de lucru şi de a culege fructele. Se face distincţie între
fructele naturale şi industriale pe de o parte, şi fructele civile pe de altă parte;
astfel, fructele naturale şi industriale se dobândesc prin percepere, iar în
consecinţă, fructele care au rămas neculese de proprietar la momentul predării
uzufructului, vor fi culese de către uzufructuar. Fructele civile, pentru că se
dobândesc zi cu zi, se cuvin uzufructuarului de la data constituirii dreptului,
indiferent de data primirii bunului în folosinţă;
3) dreptul de a ceda beneficiul uzufructului;
4) folosirea acţiunii posesorii pentru apărarea uzufructului;
5) dreptul de a dispune de bunurile consumptibile;
6) dreptul de a ipoteca uzufructul imobilelor. Este o ipoteză greu de întâlnit în
practică; în primul rând, creditorii ar fi foarte reticenţi de a primi numai o
ipotecă a uzufructului, iar în al doilea rând, interesul dobândirii prin licitaţie
publică a unui drept de uzufruct poate fi foarte scăzut datorită caracterului
temporar al dreptului de uzufruct. Este evident că în urma valorificării ipotecii
asupra uzufructului, adjudecatarul va dobândi doar exerciţiul dreptului de
uzufruct (emolumentul), iar acesta este supus cauzelor şi condiţiilor de încetare a
uzufructului care vor rămâne operante raportat la persoana uzufructuarului.

Obligaţiile uzufructuarului. Obligaţiile acestuia sunt împărţite în funcţie de


momentul intrării în exerciţiul dreptului de uzufruct.
1) obligaţii înainte de intrarea în exerciţiul dreptului de uzufruct:
a) de a întocmi un inventar al bunurilor mobile şi un proces-verbal de
constatare a stării materiale a imobilelor. În cazul în care uzufructuarul
refuză întocmirea acestor acte, proprietarul, la rândul său, poate refuza
predarea lucrurilor date în uzufruct. Dacă totuşi, bunurile au fost predate
fără întocmirea acestor formalităţi, se presupune că lucrurile au fost date
în stare bună;
b) obligaţia de a da cauţiune sau garanţie. Cauţiunea poate fi personală sau
reală. Cauţiunea personală constă în aducerea angajamentului unei alte
persoane – garant - că va îndeplini cu patrimoniul său obligaţiile ce
revin uzufructuarului; cauţiunea reală reprezintă constituirea unor
dreptului asupra unor bunuri determinate (gaj, ipotecă). Bunurile pot fi
ale uzufructuarului sau ale unor terţi. Proprietarul care constituie
uzufructul, îl poate scuti pe uzufructuar de această obligaţie. Nu se pune
problema constituirii de garanţii, atunci când constituirea uzufructului
are loc ca urmare a unei convenţii prin retenţie.
2) obligaţii în timpul exercitării dreptului de uzufruct:
a) folosinţa lucrului dat în uzufruct şi anume: să întrebuinţeze lucrul ca un
bun proprietar, ceea ce înseamnă că are obligaţia de a efectua reparaţii
mici la lucrurile date în uzufruct. Reparaţiile mari privesc structura
bunului şi revin proprietarului, iar reparaţiile mici sunt simplele reparaţii
de întreţinere. Uzufructuarul este ţinut să se conformeze modului de
folosinţă stabilit de către nudul proprietar şi obiceiul locului;

41
b) de a aduce la cunoştinţa nudului proprietar orice încălcare sau uzurpare
a dreptului acestuia. Cel mai indicat mod de a îndeplini această obligaţie
este de a expedia o notificare prin intermediul executorului
judecătoresc, precum şi de a efectua arătarea titularului dreptului în
cadrul procesului în care ar fi chemat uzufructuarul şi în care s-ar
discuta problema dreptului de proprietate asupra bunurilor ce formează
obiectul dreptului de uzufruct;
c) să suporte sarcinile anuale ale fondului, adică impozite, taxe, primele de
asigurare (care se plătesc din veniturile bunului);
d) să contribuie la plata datoriilor constituitorului uzufructului. O asemenea
obligaţie o au numai uzufructuarii cărora li s-a constituit dreptul cu titlu
gratuit, cu excepţia uzufructului cu titlu particular. Acestora din urmă li
se poate stabili o asemenea obligaţie numai prin instituirea unei sarcini
ca modalitate a actului de liberalitate.
Modalităţi de îndeplinire a obligaţiei:
- atunci când uzufructuarul plăteşte datoria la încetarea uzufructului, nudul proprietar
îi va restitui suma plătită;
- dacă nudul proprietar plăteşte datoria cu alte bunuri decât cele date în uzufruct,
uzufructuarul este ţinut să-i plătească dobânda corespunzătoare sumei până la
încetarea dreptului de uzufruct;
- nudul proprietar vinde o parte din bunurile asupra cărora s-a constituit uzufructul,
situaţie în care relativ la bunurile vândute de proprietar, uzufructul încetează;
e) de a suporta cheltuielile de judecată, impuse de susţinerea proceselor
referitoare la folosinţa bunului.

e) Drepturile nudului proprietar:


1) dreptul de a dispune de lucru cu respectarea atributelor uzufructuarului;
2) de a efectua lucrările de sporire a fondului (de exemplu: extinderea spaţiului
construit);
3) dreptul de a exercita toate acţiunile ce interesează dreptul de proprietate
(acţiunea în revendicare; acţiuni posesorii);
4) dreptul de a culege productele;
5) dreptul de a încasa indemnizaţia de asigurare în caz de distrugere a lucrului;
6) dreptul de a introduce acţiune împotriva uzufructuarului, pentru ca acesta să-şi
execute obligaţiile în cursul uzufructului.

Obligaţiile nudului proprietar:


1) obligaţia negativă de a nu stânjeni pe uzufructuar în exercitarea dreptului său;
2) obligaţia de garanţie pentru evicţiune în cazul uzufructului care este constituit cu
titlu oneros.

f) Stingerea uzufructului.
Cauze:
a) moartea uzufructuarului;
b) expirarea termenului pentru care a fost constituit
42
c) dobândirea de către uzufructuar a nudei proprietăţi (de exemplu, uzufructuarul
moşteneşte pe nudul proprietar);
d) neuzul – trebuie să fie complet şi continuu pe durata a 30 de ani;
e) pieirea totală a lucrului;
f) renunţarea uzufructuarului la dreptul său;
g) uzucapiunea în favoarea unui terţ;
h) abuzul de folosinţă (nu operează de drept). Potrivit art. 558 Cod civil, “atunci
când uzufructuarul aduce stricăciuni lucrului sau îl lasă să se degradeze, nudul
proprietar poate introduce acţiune în justiţie”;
i) rezolvirea, revocarea sau anularea dreptului aceluia care a constituit uzufructul;
j) exproprierea imobilului. Potrivit dispoziţiilor art. 28 alin. 3 din Legea nr. 33 /
1994, privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în momentul trecerii
bunului imobil în domeniul public, dreptul de uzufruct se stinge. Eventual,
uzufructuarul poate primi o justă şi prealabilă despăgubire ca urmare a
exprorierii imobilului ce a făcut obiectul uzufructului.

g) Lichidarea uzufructului. Operaţiuni intervenite după stingerea


uzufructului, care conduc la înlăturarea tuturor efectelor pe care le-a produs între
nudul proprietar şi uzufructuar:
- uzufructuarul nu are dreptul să mai culeagă fructele industriale care erau
neculese la momentul intervenirii cauzei de stingere a uzufructului;
- uzufructuarul are obligaţia de a restitui lucrul în starea în care l-a primit.
Excepţie, în cazul lucrurilor deteriorabile ca urmare a folosinţei, predarea va
avea loc în starea în care acestea se găsesc în momentul stingerii uzufructului
(de exemplu, mobilierul, draperiile dintr-o casă ce a fost dată în uzufruct);
- uzufructuarul are obligaţia de despăgubire în caz de deteriorare sau pieire a
lucrului din culpa sa;
- în cazul în care uzufructuarul a plătit datoriile nudului proprietar, acesta din
urmă este ţinut să restituie uzufructuarului sumele plătite;
- uzufructuarul nu are dreptul la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse lucrului
dat în uzufruct, chiar dacă a sporit valoarea fondului. Este o modalitate de
sancţionare a relei credinţe a uzufructuarului, care profitând de posesia
imobilului, execută lucrări de construcţie. În raporturile dintre nudul proprietar şi
uzufructuar nu se aplică regulile accesiunii artificiale.

2. Dreptul de uz şi de abitaţie
Dreptul de uz este dreptul real în virtutea căruia titularul său se poate
folosi de lucru şi poate culege fructele numai pentru nevoile lui şi ale familiei sale.
Dreptul de uz este un drept strict personal şi în consecinţă, acesta nu poate fi
cedat şi nici închiriat. Nu trebuie făcută confuzie între închirierea dreptului de uz, pe
de-o parte şi închirierea bunurilor ce formează obiectul dreptului de uz, pe de altă
parte. Dacă închirierea dreptului de uz este inadmisibilă, închirierea bunurilor este
permisă, pentru că este una din modalităţile de punere în valoare a bunurilor, prin
producerea de fructe civile.

43
Dacă la uzufruct era permisă cedarea beneficiului (emolumentului)
uzufructului, datorită caracterului strict personal al dreptului de uz, în cazul acestuia
nu este admisibilă nici o astfel de cesiune.
Modul de constituire, drepturile şi obligaţiile uzuarului, precum şi cauzele de
stingere sunt cele de la dreptul de uzufruct.

Dreptul de abitaţie este dreptul real principal, dezmembrământ al dreptului


de proprietate, în virtutea căruia o persoană poate să locuiască într-un imobil
proprietatea altuia.
Dreptul de abitaţie poate fi: convenţional sau legal.
Dreptul de abitaţie are un caracter personal, el nu poate fi cedat; doar în mod
excepţional, se poate închiria o parte a imobilului care îi prisoseşte titularului
dreptului de abitaţie (regula este valabilă numai în cazul dreptului de abitaţie
constituit prin convenţie).
Dreptul de abitaţie legal este reglementat de art. 4 din Legea 319/1994 cu
privire la dreptul succesoral al soţului supravieţuitor, care nu are altă locuinţă
proprie; până la efectuarea ieşirii din indiviziune şi în orice caz cel puţin timp de 1 an
de la data încetării din viaţă a soţului său, are un drept de abitaţie asupra casei în care
a locuit, dacă acesta face parte din succesiune. Ceilalţi moştenitori cu care soţul
supravieţuitor vine în concurs, pot solicita restrângerea dreptului de abitaţie la o parte
din locuinţă sau pot să-i ofere o altă locuinţă în care să se mute.
Dreptul său de abitaţie încetează dacă soţul supravieţuitor se recăsătoreşte
înainte de efectuarea ieşirii din indiviziune.
Nu există un asemenea drept pentru locuinţa bun comun; dreptul de abitaţie
al soţului supravieţuitor se naşte numai dacă locuinţa era proprietate exclusivă a
soţului decedat.

3. Dreptul de servitute
a) Definiţie şi caractere juridice.
Potrivit art. 576 Cod civil: ”servitutea este o sacină impusă asupra unui
imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân”. Dreptul de servitute
este un drept real asupra lucrului altuia.
Caractere juridice:
1) Dreptul de servitute presupune două imobile aparţinând la doi proprietari
diferiţi şi anume fondul dominant – ce aparţine titularului servituţii şi fondul aservit –
care aparţine celui căruia dreptul este grevat de servitute;
2) Servitutea este un drept imobiliar, este constituit în favoarea şi se exercită
asupra imobilelor prin natura lor;
3) servitutea este un accesoriu al fondului căruia îi profită, urmând soarta
acestuia;
4) servitutea este un drept perpetuu;
5) servitutea este un drept indivizibil, ea este constituită pentru întreg
imobilul şi în favoarea tuturor coproprietarilor.

b) Clasificare:

44
a) după modul constituirii lor sunt:
►servituţi naturale – “acestea decurgând din situaţia naturală a locului”- conform
legii;
►servituţi legale – adică prevăzute în mod expres de lege;
►servituţi stabilite prin fapta omului – sunt acelea constituite prin convenţie,
testament ori uzucapiune.
b) după obiectul lor sunt:
►servituţi pozitive – sunt acelea care acordă dreptul titularului să desfăşoare
activităţi asura fondului aservit (de exemplu: servitutea de trecere de a lua apă din
fântănă)
►servituţi negative – sunt acelea care impun titularului fondului aservit anumite
limitări în exerciţiul dreptului de proprietate (de exemplu: servitutea de vedere).
c) după cum sunt stabilite în folosul unei clădiri ori a unui teren:
► servituţi urbane (pentru clădiri);
►servituţi rurale (pentru terenuri).
d) după cum impun sau nu faptul actual al omului:
►servituţi continue – nu impun faptul actual (exemplu: servituţi privind distanţa
construcţiilor);
►servituţi necontinue – care impun faptul actual al omului (exemplu: servituţile de
trecere).
e) după cum se cunosc prin semne exterioare:
►servituţi aparente (exemplu: servitutea de trecere prin alee betonată);
►servituţi neaparente – nu există semne exterioare.
f) din combinarea ultimilor două clasificări rezultă două categorii mixte de servituţi:
► servituţi continue şi aparente;
►servituţi continue şi neaparente;
► servituţi necontinue şi neaparente.
Interesul clasificării este dat de împrejurarea că numai servituţile continue şi
aparente pot fi dobândite prin uzucapiune.

c) Servituţile naturale decurg din situaţia naturală a locurilor. Servituţile


naturale, aşa cum s-a arătat în literatura juridică, nu sunt veritabile servituţi, ci mai
degrabă sunt fie restricţii ale dreptului de proprietate, fie prerogative ale
proprietarului.
Servituţile naturale sunt:
- servitutea de scurgere a apelor naturale – Potrivit art. 578 Cod civil, locurile
inferioare sunt supuse apelor care curg în mod natural, fără intervenţia omului, de pe
“locurile superioare”, iar proprietarul fondului inferior nu are dreptul să ridice stavile
care să oprească această scurgere, şi proprietarul fondului “superior” nu-i este
îngăduit să facă nici o lucrare spre agravarea servituţilor fondului inferior.
- servitutea izvoarelor – art. 579 Cod civil stabileşte principiul că proprietarul care
are un izvor pe proprietatea sa să-l întrebuinţeze, fără însă a avea dreptul să vatăme
dreptul pe care proprietarul unui alt fond l-ar fi dobândit cu privire la folosirea acelui
izvor. Proprietarul izvorului nu poate schimba cursul când acesta dă apa necesară
locuitorilor unei comune, sat sau cătun.

45
- servitutea de grăniţuire – art. 584 Cod civil prevede că orice proprietar poate obliga
pe vecinul său să procedeze la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa; cheltuielile de
grăniţuire sunt suportate în proporţie egală.
În cazul în care nu există acordul proprietarului vecin pentru grăniţuire, se
promovează acţiunea în grăniţuire, care este o acţiune reală şi petitorie. Prin acţiune
se stabilesc limitele proprietăţilor.
Atunci când reclamantul pretinde că hotarul s-ar afla pe un anumit
alineament, solicitând predarea posesiunii a unei părţi din teren de către pârât,
grăniţuirea este dublată de o acţiune în revendicare.
- servitutea de îngrădire – oricine îşi poate îngrădi imobilul ce formează obiectul
dreptului său de proprietate, cu singura obligaţie de a se respecta servitutea de
trecere de care se bucură vecinul său. În realitate, dreptul de îngrădire nu poate fi
privit ca o servitute ci, mai degrabă, ca manifestare a atributelor dreptului de
proprietate.

d) Servituţile legale:
- servitutea privind distanţa plantaţiilor – reglementată de art. 607-608 Cod civil –
prevede că arborii înalţi nu pot fi plantaţi la o distanţă mai mică de 2 metri de linia de
despărţire a două fonduri, iar celelalte plantaţii ori garduri vii, la o distanţă mai mică
de jumătate de metru, în caz contrar proprietarul vecin putând cere scoaterea
arborilor sau a plantaţiilor. Obligaţia de a respecta distanţa plantaţiilor, dispare când
proprietarul fondului a obţinut servitutea contrară, aceasta putând fi dobândită şi prin
uzucapiunea de 30 de ani.
- servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii –
constă în obligaţia reciprocă a proprietarilor unor fonduri învecinate de a nu executa
pe terenul lor fierării, cuptoare, vetre, materiale corosive la o distanţă mai mică decât
cele prevăzute în regulamente sau obiceiul locului.
- servitutea de vedere – înseamnă interdicţia de a practica o deschidere în zid către
imobilul vecin (ferestre, balcoane) la o distanţă mai mică de 1,90 metri, dacă vederea
este directă, perpendiculară, către imobilul vecin sau la mai puţin de 0,60 metri când
vederea este oblică faţă de acesta. Se poate dobândi servitutea contrară prin
uzucapiune, dar şi prin titlu sau prin destinaţia proprietarului.
- servitutea de picătură a streşinilor – înseamnă că orice proprietar are obligaţia să-şi
facă streaşina casei sale în aşa fel încât apele ce rezultă din precipitaţii să nu cadă pe
terenul vecinului său.
- servitutea de trecere – Potrivit art. 616 Cod civil “proprietarul al cărui loc este
înfundat, care nu are nici o ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul
vecinului său, pentru exploatarea fondului, cu o îndatorire de-a despăgubi în
proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona”. Aceasta înseamnă că: locul care nu
are ieşire la calea publică şi locul care prezintă o ieşire, dar cu inconvenienţe grave
sau periculoase. S-a precizat în practica judiciară că nu este loc înfundat, terenul care
are o ieşire care ar putea deveni practicabilă cu anumite cheltuieli. Crearea servituţii
trebuie făcută pentru ca trecerea să se facă pe drumul cel mai scurt, încât să
pricinuiască cele mai mici pagube pentru fondul aservit. Titularul fondului dominant
are obligaţia de despăgubire pentru pagubele făcute de fondul aservit prin lipsa de

46
folosinţei terenului, desfiinţarea unor construcţii sau a unor plantaţii. Este posibilă
acordarea unei suprafeţe de teren în schimb (în folosinţă şi nu în proprietate), însă,
nu poate fi impus acest lucru fără voinţa părţilor.
- servitutea aeronautică – înseamnă că nu se pot ridica nici construcţii, nici plantaţii
în apropierea zonelor de decolare, precum şi în zona obiectivelor care asigură
siguranţa zborului.
- servitutea din zona de frontieră – înseamnă că este interzis să se ridice construcţie
la mai puţin de 500 de metri de fâşia de protecţie. De asemenea este interzis să se
ridice plantaţii înalte la mai puţin de 250 de metri.

e) Servituţile stabilite prin fapta omului. Acestea sunt servituţile propriu-


zise. Potrivit art. 620 Cod civil, orice proprietar poate constitui servituţi cu
respectarea a două condiţii: să nu contravină ordinii publice şi să nu aibă ca obiect
prestaţii personale.
Modurile de constituire:
1) prin titlu: convenţie sau testament (servituţile continue şi neaparente se
pot constitui numai prin acest mod);
2) prin uzucapiune – numai servituţile continui şi aparente; posesia servituţii
trebuie să fie utilă, iar durata posesiei de 30 de ani;
3) prin destinaţia proprietarului. Proprietarul a două fonduri stabileşte între
ele o stare de fapt care ar constitui o servitute, dacă aceste fonduri ar aparţine unor
proprietari diferiţi.
Condiţii pentru existenţa acestui mod de dobândire:
- cele două fonduri să fie aceluiaşi proprietar;
- să existe o stare aparentă şi caracteristică de servitute;
- starea de fapt să fi fost întreţinută ori menţinută de proprietarul anterior al
celor două fonduri;
- despărţirea fondurilor să aibă loc fără menţionarea unei clauze stingătoare de
servitute.

g) Exercitarea şi apărarea dreptului de servitute


Analiza exercitării servituţilor face necesară evidenţierea drepturilor şi
obligaţiilor care revin proprietarului celor două fonduri sau imobile. Drepturile şi
obligaţiile celor doi proprietari diferă în funcţie de modul de constituire a fiecărei
servituţi. Astfel, în cazul servituţilor naturale şi a servituţile legale, drepturile şi
obligaţiile proprietarilor celor două imobile sunt reglementate de lege. Când este
vorba de o servitute stabilită prin titlu, drepturile şi obligaţiile sunt cele stipulate în
actul juridic de constituire. Tot astfel, în ipoteza unei servituţi dobândită prin
uzucapiune, drepturile şi obligaţiile în discuţie depind de modul în care s-a exercitat
posesia pe durata termenului de prescripţie. În sfârşit, când servitutea a fost
constituită prin destinaţia proprietarului, obligaţiile proprietarilor sunt acelea care
rezultă din starea de fapt stabilită între cele două imobile de către cel ce a fost unicul
lor proprietar. Totuşi, este posibil să se reţină existenţa unor drepturi şi obligaţii
comune şi generale în cazul oricărei servituţi.

47
Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant:
Titularul fondului dominant, pentru exercitarea servituţii, are dreptul să i se
acorde mijloacele necesare folosirii ei. Are dreptul la efectuarea lucrărilor care sunt
necesare pentru a se folosi de servitute şi a o păstra. El are obligaţia de a exercita
servitutea în conformitate cu titlul constitutiv, fără a face schimbări împovărătoare
pentru proprietarul aservit. Pentru apărarea servituţii, titularul are exerciţiul acţiunii
confesorii şi posesorii.

Drepturile şi obligaţiile fondului aservit: Acesta exercită atributele dreptului


de proprietate cu excepţia facultăţilor interzise prin servitute. Are obligaţia să nu
micşoreze fondul servituţii. Are la îndemână acţiunea negatorie pentru a-şi apăra
dreptul de proprietate împotriva exerciţiului unor pretinse servituţi. Are şi acţiunea
posesorie.

h) Stingerea servituţilor
Cauze:
- imposibilitatea materială de exercitare a servituţii – de exemplu, servitutea de
trecere se va stinge atunci când se schimbă condiţiile materiale;
- neuzul: neexercitarea dreptului de servitute complet şi continuu timp de 30 de ani;
este aplicabilă servituţilor constituite prin fapta omului;
- confuziunea: atunci când proprietatea celor 2 fonduri aparţine aceleiaşi persoane;
- pieirea fondului aservit;
- expirarea termenului ori îndeplinirea condiţiei sub care a sub care au fost
constituite (titlu sau servituţi prin fapta omului);
- renunţarea la dreptul de servitute (renunţarea provine de la titularul fondului
dominant);
- revocarea, rezoluţiunea sau anularea dreptului ce a constituit servitutea.

4. Dreptul de superficie
a) Definiţie şi caractere
Dreptul de superficie reprezintă dreptul de proprietate asupra construcţiei
ori a plantaţiei realizate pe terenul altuia şi dreptul de folosinţă al proprietarului
lucrărilor asupra terenului.
Dreptul de superficie reprezintă o excepţie de la regula accesiunii imobiliare
artificiale. Acesta se naşte prin convenţia părţilor. Constituirea acestuia a fost
influenţată de reglementările restrictive ce au fost adoptate în privinţa transmiterii
dreptului de proprietate asupra terenurilor.
Dreptul de superficie nu este reglementat direct şi expres în Codul civil.
Dreptul de superficie a fost consacrat, până la urmă, de către legiuitorul român, prin
Legea nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare. În
art. 11 al acestei legi, dreptul de superficie este enumerat expres printre drepturile
reale imobiliare supuse întabulării în cartea funciară. De asemenea, este menţionat şi
în art. 22 din Decretul nr. 167/1958, precum şi în dispoziţiile art. 19 C. lit. a) din
Legea nr. 7/1996, republicată, privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.
Dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice:

48
- este un drept real imobiliar, având ca obiect întotodeauna un bun mobil,
adică o suprafaţă de teren;
- este un drept perpetuu, în sensul că există atâta timp cât durează
construcţia, plantaţia sau lucrarea ce se află în proprietarului altei persoane, decât
proprietarul terenului; el nu se poate stinge prin neexercitare; atunci când se
constituie prin act juridic, dreptul de superficie poate fi constituit şi pe o durată
determinată;
- este un drept imprescriptibil extinctiv; acţiunea în revendicare poate fi
introdusă oricând până la stingerea însuşi a dreptului de superficie.

b) Constituirea sau dobândirea dreptului de superficie. Dreptul de


superficie poate fi dobândit prin titlu, uzucapiune sau direct prin lege.
Dobândirea prin uzucapiune are loc în condiţiile prevăzute de
reglementările existente în această materie.

A. Constituirea dreptului de superficie prin titlu. Prin titlu înţelegem un act


juridic, care poate fi: o convenţie sau un testament.
Convenţia şi testamentul constituie tituluri pe baza cărora se dobândeşte
dreptul de superficie asupra terenurilor proprietate particulară. Aceste acte juridice
trebuie să îndeplinească toate condiţiile de validitate prevăzute de lege.
B. Constituirea sau dobândirea ex lege a dreptului de superficie. Legislaţia
noastră consacră un singur drept de superficie care se naşte ex lege, adică direct din
lege. Astfel, în interpretarea şi aplicarea prevederilor art. 30 Codului familiei,
practica judiciară a statuat că toate construcţiile ridicate în timpul căsătoriei pe
terenul bun propriu al unuia dintre soţi sunt bunuri comune. Soţul neproprietar al
terenului devine titularul unui drept de superficie. Ca urmare, clădirea devine
proprietatea în devălmăşie a celor doi soţi, iar terenul pe care s-a construit rămâne
mai departe în proprietatea exclusivă a unuia din soţi, asupra lui dobândind un drept
de folosinţă şi celălalt soţ, depotrivă constructor.
Această soluţie corespunde regimului legal al comunităţii de bunuri care se
aplică raporturilor patrimoniale dintre soţi. Într-adevăr, din moment ce ambii soţi
ridică o construcţie cu mijloace comune, dreptul fiecăruia asupra acesteia trebuie să
aibă acelaşi caracter, aplicându-se regimul prevăzut de art. 30 Codul familiei. În
acest caz, dreptul de superficie se dobândeşte direct în baza prevederilor art. 30
Codul familiei, iar nu pe cale convenţională. El este recunoscut ex lege în favoarea
soţului neproprietar al terenului.

c) Exercitarea dreptului de superficie. Dreptul de superficie conferă


titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie. Posesia şi folosinţa
terenului pe care se află construcţia, plantaţia sau lucrarea respectivă se pot exercita
în strânsă şi în limitele necesare exercitării dreptului de proprietate care intră în
alcătuirea dreptului de superficie. Superficiarul are şi un drept de dispoziţie asupra
terenului. Dispoziţia materială se circumscrie doar cu privire la posibilitatea de a
dispune de substanţa terenului numai în vederea realizării construcţiei, plantaţiei sau
lucrării care urmează a fi amplasată sau făcută pe acel teren (săpături, excavări etc.).
49
În ce priveşte atributul de dispoziţie juridică, este în afară de orice discuţie
că superficiarul are dreptul să înstrăineze construcţia, plantaţia sau lucrarea
respectivă, aflată pe terenul altei persoane, fără consimţământul proprietarului
terenului. Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este transmisibil prin acte juridice
între vii sau pentru cauză de moarte, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit. De asemenea,
dreptul de superficie poate fi grevat de sarcini reale, cum ar fi: dreptul de uzufruct,
dreptul de abitaţie, dreptul de servitute şi dreptul de ipotecă.

d) Stingerea dreptului de superficie. Dreptul de superficie are caracacter


perpetuu, în sensul că durează atâta vreme cât există construcţia, plantaţia sau
lucrarea ce se află în proprietatea altei persoane decât proprietarul terenului; el nu se
stinge prin neexercitare. Acest drept încetează sau se stinge numai în următoarele
situaţii: când construcţia, plantaţia sau lucrarea a pierit sau a fost desfiinţată de către
superficiar şi când proprietarul terenului devine, indiferent pe ce cale (convenţie,
succesiune, uzucapiune), şi proprietar al construcţiei, plantaţiei sau lucrării
respective.

TEMA A VI-A - MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI


DE PROPRIETATE

1. Noţiune, enumerare şi clasificare.


2. Contractul - mod de dobândire a dreptului de proprietate şi a
celorlalte drepturi reale.
3. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă: a) noţiune, reglementare şi
justificare; b) domeniul de aplicare a uzucapiunii; c) uzucapiunea în sistemul
codului civil; d) uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare; e) joncţiunea
posesiilor; f) calculul termenului de prescripţie; g) întreruperea şi suspendarea
cursului prescripţiei achizitive; h) efectele uzucapiunii.
4. Accesiunea sau incorporaţiunea: a) noţiunea şi felurile accesiunii; b)
accesiunea imobiliară naturală; c) accesiunea imobiliară artificială; d)
accesiunea mobiliară.
5. Hotărârea judecătorească.
6. Tradiţiunea.
7. Ocupaţiunea.

1. Noţiune, enumerare şi clasificare


Noţiune. Sintagma „moduri de dobândire a dreptului de proprietate”
desemnează totalitatea mijloacelor reglementate de lege – acte juridice şi fapte
juridice – prin care se poate dobândi dreptul de proprietate indiferent de forma sub
care se prezintă. Unele dintre aceste mijloace juridice sunt, în acelaşi timp, şi moduri
de dobândire a celorlalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate, adică a
dezmembrămintelor proprietăţii cum sunt: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi
dreptul de superficie.

50
Enumerare. Dispoziţiile Art. 644-645 din Codul civil prevăd că dreptul de
proprietate se poate dobândi prin următoarele moduri generale: succesiune, legate,
convenţie sau contract, tradiţiune, accesiune sau incorporaţiune, prescripţie
achizitivă sau uzucapiune, legat şi ocupaţiune.
Această enumerare a fost criticată. În primul rând, este incompletă deoarece
unele din modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate au fost omise,
cum sunt, de pildă, posesia de bună-credinţă a bunurilor mobile, dobândirea în
proprietate a fructelor de către posesorul de bună credinţă al bunului frugifer şi
hotărârile judecătoreşti constitutive de drepturi. De asemenea, termenul de
succesiune, fără nici o altă precizare, desemnează, atât devoluţiunea succesorală
legală, cât şi devoluţiunea succesorală testamentară. Or, ar fi necesar ca legiuitorul
să precizeze că este vorba de succesiunea legală. Aceasta pentru motivul că
succesiunea testamentară este prevăzută ca mod distinct de dobândire a proprietăţii,
sub denumirea de legate. Legatele nu sunt altceva decât dispoziţii testamentare prin
care o persoană fizică dispune de bunurile sale pentru cauză de moarte. În acelaşi
timp, legea, prin sine însăşi, nu constituie un mod separat, de sine stătător, de
dobândire a dreptului de proprietate. Chiar atunci când legea instituie o prezumţie de
proprietate, temeiul acelei prezumţii îl constituie, în realitate, tot un fapt sau act
juridic. De exemplu, deşi se afirmă că dobândirea mobilelor prin posesie de bună
credinţă, în condiţiile art. 1909 alin. 1 Cod civil, are loc ex lege, se poate observa că
dreptul de proprietate se dobândeşte în temeiul unui fapt juridic, care este tocmai
posesia de bună-credinţă. Aceeaşi soluţie este valabilă şi în cazul dobândirii fructelor
de către posesorul de bună-credinţă al bunului frugifer, în situaţia prevăzută de art.
485 Cod civil.
Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate sunt următoarele:
contractul sau convenţia translativă ori constitutivă de drepturi reale; succesiunea
legală; succesiunea testamentară; uzucapiunea sau prescripţia achizitivă; accesiunea;
posesia de bună credinţă a bunurilor mobile; dobândirea fructelor de către posesorul
de bună credinţă a bunului frugifer; tradiţiunea şi ocupaţiunea.

Clasificare. Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate se


clasifică în funcţie de mai multe criterii:
A. După întinderea dobândirii există moduri de dobândire universală sau cu
titlu universal şi moduri de dobândire cu titlu particular.
a) modurile de dobândire universală sau cu titlu universal, sunt acelea prin
care se dobândeşte o întreagă universalitate sau o fracţiune într-o universalitate. Este
cazul unei succesiuni legale sau testamentare la care are chemare un singur
moştenitor sau vin doi sau mai mulţi acceptanţi, cu vocaţie universală.
b) modurile de dobândire cu titlu particular sunt acele acte şi fapte juridice
prin care se dobândeşte dreptul de proprietate asupra unui bun sau unor bunuri
determinate, privite în individualitatea lor. Ele sunt cele mai numeroase: contractul,
uzucapiunea, legatul cu titlu particular, accesiunea, hotărârea judecătorească, posesia
de bună credinţă a unui bun mobil.
B. După caracterul dobândirii se clasifică în moduri de dobândire cu titlu
oneros şi cu titlu gratuit a dreptului de proprietate.

51
a) Modurile de dobândire cu titlu oneros sunt acelea prin care o persoană
dobândeşte dreptul de proprietate numai dacă se obligă să plătească înstrăinătorului
un echivalent, care de cele mai multe ori, constă într-o sumă de bani, cum sunt:
contractele cu titlu oneros (vânzare-cumpărarea, schimbul, renta viageră, contractul
de întreţinere) şi accesiunea.
b) Modurile de dobândire cu titlu gratuit constau în acele fapte şi acte
juridice în temeiul cărora dobânditorul se îmbogăţeşte, nefiind obligat la plata unui
echivalent. Fac parte din această categorie: contractele translative de proprietate cu
titlu gratuit (donaţia), uzucapiunea, succesiunea legală, succesiunea testamentară.
C. După momentul în care se produce efectul dobândirii dreptului de
proprietate, distingem: modul de dobândire între vii şi moduri de dobândire pentru
cauză de moarte.
a) Moduri de dobândire între vii sau inter vivos, constau în acele mijloace
juridice care sunt destinate să-şi producă efectul translativ în timpul vieţii părţilor,
cum sunt contractele translative de proprietate.
b) Moduri de dobândire pentru cauză de moarte sunt acele mijloace juridice
care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate numai în momentul morţii
proprietarului actual, cum sunt: succesiunea legală şi succesiunea testamentară sau
legatele.
D. După situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii, sunt moduri
originare şi moduri derivate de dobândire a proprietăţii.
a) Modurile originare de dobândire constau în acele mijloace juridice în
temeiul cărora dobânditorul unui bun este primul său proprietar, fără să opereze o
transmisiune a dreptului de proprietate de la o persoană la alta, cum sunt:
uzucapiunea şi accesiunea. În cazul acestor moduri de dobândire a dreptului de
proprietate, deşi, în realitate, bunul face obiectul unui drept al celui ce urmează să
piardă propritatea, legea priveşte bunul ca şi cum nu ar fi făcut parte din patrimoniul
nici unei persoane.
b) Moduri derivate de dobândire sunt considerate acele mijloace juridice
care au ca efect transmisiunea dreptului de proprietate de la o persoană la alta, aşa
cum el există în patrimoniul înstrăinătorului; în această categorie intră contractele,
succesiunea legală şi succesiunea testamentară.

2. Convenţia sau contractul – mod de dobândire a dreptului de proprietate


şi a celorlalte drepturi reale.
Contractul este acordul de voinţă realizat între două sau mai multe persoane
cu intenţia de a produce efecte juridice. Prezintă importanţă numai acele contracte
prin care se transmite un drept de proprietate sau se constituie un anumit drept real,
precum vânzarea-cumpărarea, schimbul, donaţia şi renta viageră.
În conformitate cu art. 971 Cod civil: „În contractele ce au ca obiect
translaţia proprietăţii sau a unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite
prin efectul consimţământului părţilor şi lucrul rămâne în rizico-pericolul
dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiţiunea bunului”. Astfel, se consacră
principiul consensualismului, ceea ce înseamnă că, în lipsa unei dispoziţii exprese a
legii care să prevadă necesitatea respectării sau îndeplinirii unor cerinţe de formă,

52
contractul se consideră valabil încheiat prin simplul acord de voinţă al păţilor sau
solo consensu. În aplicarea acestui principiu, în materia contractului de vânzare-
cumpărare, art. 1295 alin. 1 Cod civil prevede: „Vinderea este perfectă între părţi şi
proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată
ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi
predat şi preţul nu se va fi numărat”.
Cu toate acestea, pentru valabilitatea unor contracte translative de proprietate,
simplul acord de voinţă nu este suficient. Astfel, pentru valabilitatea contractului de
donaţie, Codul civil prevede obligaţia respectării unei solemnităţi. Solemnitatea constă
în forma înscrisului autentic sau, după caz, în remiterea materială a bunului donat. Tot
astfel, terenurile pot fi înstrăinate prin acte între vii încheiate în formă autentică, în
conformitate cu prevederile art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.
Deci, în aceste situaţii, contractul se consideră încheiat numai atunci când
acordul de voinţă îmbracă forma solemnă a înscrisului autentic sau, în cazul darurilor
manuale, atunci când are loc remiterea materială a bunului de la donator la donatar.
De la principiul potrivit căruia transferul sau constituirea dreptului real
operează în momentul închierii valabile a contractului există următoarele excepţii:
a) când prin contract s-a stabilit de către părţi că transferul sau constituirea
dreptului real va avea loc în momentul împlinirii unui termen sau a realizării unei
condiţii suspensive;
b) atunci când contractul are ca obiect bunuri viitoare, transferul dreptului
real este amânat până la data realizării şi predării lor;
c) în cazul în care contractul are ca obiect bunuri generice, transferul
dreptului de proprietate are loc numai în momentul individualizării lor prin măsurare,
cântărire sau numărare, operaţie ce se realizează, de regulă, odată cu predarea;
d) în sistemul de publicitate imobiliară prin cărţile funciare care a fost
reglementat de Legea nr. 115/1938, drepturile reale asupra imobilelor se transmiteau
ori se constituiau numai pe data întabulării lor, adică a înscrierii în cartea funciară.

3. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă


a) Noţiune, reglementare şi justificare.
Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este un mod de dobândire a
proprietăţii sau a altor drepturi reale cu privire la un lucru, prin posedarea
neîntreruptă a acelui lucru în tot timpul fixat de lege.
În sistemul Codului civil român în vigoare, uzucapiunea este concepută,
alături de ocupaţiune, ca o probă absolută a dreptului de proprietate.
Uzucapiunea se justifică din mai multe puncte de vedere:
1) de cele mai multe ori, posesia (stăpânirea bunului) corespunde dreptului de
proprietate;
2) stabilitatea şi securitatea juridică impun să se recunoască efectele posesiei;
3) constituie o sancţiune împotriva fostului proprietar, care a neglijat imobilul
făcând posibilă stăpânirea lui de către un terţ.

b) Domeniul de aplicare. Domeniul de aplicare a uzucapiunii se


circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.

53
Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile care se află în
proprietate privată, indiferent că titularul dreptului de proprietate este statul, o unitate
administrativ-teritorială, o regie autonomă, societate comercială cu capital de stat,
mixt sau particular ori persoanele fizice.
Nu pot fi dobândite pe această cale bunurile imobile care fac parte din
domeniul public naţional şi din domeniul public local, fiind scoase din circuitul civil
general. Imprescriptibilitatea acestor bunuri este prevăzută expres în art. 5 alin. 2 din
Legea nr. 18/1991 şi art. 11 din Legea nr. 213/1998. De asemenea, art. 1844 Cod
civil, dispune că: „Nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor
proprie sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci
sunt scoase afară din comerţ”. Tot astfel, art. 136, pct. 4 din Constituţie prevede:
„Bunurile proprietate publică sunt inalienabile”. În măsura în care sunt inalienabile,
bunurile din domeniul public sunt şi imprescriptibile.

c) Uzucapiunea în sistemul Codului civil.


Reglementările Codului civil cu privire la felurile şi condiţiile uzucapiunii se
aplică numai în acele teritorii în care publicitatea imobiliară s-a realizat, respectiv
încă se realizează, cu titlu tranzitoriu, prin registre de transcripţii şi inscripţii.
Pot fi obiect al uzucapiunii numai imobilele existente în circuitul civil.
Uzucapiunea poate fi de două feluri:
a) uzucapiunea de 30 de ani sau uzucapiunea lungă;
b) uzucapiunea de 10 până la 20 de ani sau uzucapiunea scurtă.

a) Uzucapiunea de 30 de ani. Spre a putea dobândi proprietatea bunului prin


uzucapiunea prelungită, posesorul trebuie să îndeplinească 2 condiţii:
- să existe o posesie de 30 de ani;
- posesia să fie utilă, adică să nu fie afectată de vreun viciu.
b) Uzucapiunea scurtă presupune îndeplinirea următoarelor condiţii:
- să existe o posesie utilă;
- posesia utilă să se întemeieze pe un just titlu;
- posesia să dureze de la 10 la 20 de ani;
- posesia să fie de bună-credinţă.
Just titlu este orice act translativ de proprietate care provine de la altcineva
decât proprietarul (de exemplu, vânzare-cumpărare, donaţie, contract de întreţinere).
Un act nul absolut nu poate constitui just titlu.
Buna-credinţă a posesorului constă în convingerea greşită a posesorului că a
dobândit de la adevăratul proprietar. Buna-credinţă trebuie să existe în momentul
intrării în posesie.
Termenul de 10 până la 20 de ani se determină pentru fiecare caz în parte,
astfel:
- termenul este de 10 ani atunci când proprietarul imobilului are domiciliul în
aceeaşi circumscripţie de Curte de apel cu imobilul;
- termenul este de 20 de ani atunci când proprietarul imobilului locuieşte în raza
teritorială a altei Curţi de apel decât cea în care se află imobilul.

54
- în cazul în care proprietarul imobilului a locuit parte de timp în aceeaşi
circumscripţie teritorială de Curte de apel cu a imobilului şi parte de timp, într-o
altă circumscripţie, pentru fiecare an de absenţă din cei 10, se cere să treacă 2
ani cât are domiciliul în circumscripţia unei alte curţi de apel decât cea a
imobilului.

d) Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciare. În unele teritorii ale ţării –


Transilvania, Banat şi Bucovina – unde s-a aplicat sistemul de publicitate imobiliară
prin cărţi funciare prevăzut de Legea nr. 115/1938, uzucapiunea este reglementată
diferit.
Legea nr. 115/1938 reglementează în art. 27 şi art. 28 două cazuri de
uzucapiune: uzucapiunea tabulară şi uzucapiunea extratabulară.
A. Uzucapiunea tabulară. Art. 27 din Legea nr. 115/1938 prevede că în
cazul în care s-au înscris drepturi fără cauză legitimă, adică pe baza unui titlu
nevalabil, acele drepturi reale pot fi dobândite dacă titularul înscris în cartea funciară
a posedat imobilul cu bună-credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani.
Acest caz de uzucapiune poartă denumirea de uzucapiune tabulară sau prin
convalescenţa titlului. Expresia de uzucapiune tabulară este de natură a evidenţia
faptul că dreptul de proprietate sau alt drept real ce se dobândeşte, este deja înscris
sau întabulat în cartea funciară pe numele uzucapantului. Se afirmă că se realizează
prin convalescenţa titlului, pentru faptul că titlul pe baza căruia s-a făcut întabularea,
deşi nevalabil, prin trecerea termenului de 10 ani, se curăţă de viciile sale, se
vindecă, devenind pe deplin valabil. Termenul de 10 ani este şi termenul în care se
prescriu toate acţiunile de carte funciară prin care s-ar mai putea contesta validitatea
înscrierii în cartea funciară. În acest fel, starea de aparenţă tabulară creată prin
întabulare, se consolidează punându-se de acord cu realitatea sau starea de fapt.
Uzucapiunea produce efecte retroactive, de la data întabulării acelui drept în cartea
funciară.
B. Uzucapiunea extratabulară. Art. 28 alin. 1 din Legea nr. 115/1938 prevede
că posesorul unui bun imobil care l-a posedat, în condiţiile legii, timp de 20 de ani de la
moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va putea cere întabularea dreptului în
favoarea sa, în temeiul uzucapiunii. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului
său, cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani, socotiţi de
la înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare la proprietate.
Denumirea de uzucapiune extratabulară este dată de împrejurarea că
dobândirea dreptului de proprietate de către posesorul imobilului are loc fără să fi
fost întabulat, la începerea posesiei, în cartea funciară.
Condiţiile cerute de lege pentru a putea invoca această uzucapiunii sunt:
- titularul dreptului întabulat în cartea funciară să fie decedat ori să existe o
declaraţie de renunţare la proprietate;
- uzucapantul să posede imobilul timp de cel puţin 20 de ani de la moartea
proprietarului tabular ori de la data declaraţiei de renunţare la proprietate;
- posesia să fie utilă, indiferent de buna-credinţă sau reaua-credinţă a
posesorului.

55
Întabularea dreptului real dobândit de uzucapant are loc potrivit procedurii
reglementate de art. 130 din Legea nr. 115/1938, la cererea uzucapantului. Cererea
de întabulare se adresează Biroului de carte funciară din raza teritorială a
judecătoriei de la locul situării imobilului şi va fi publicată prin afişare, pentru ca cei
interesaţi să poată face opoziţii. Dacă în termen de o lună, nu s-au făcut opoziţii,
registratorul de la biroul carte funciară va dispune, prin încheiere, întabularea
dreptului de proprietate dobândit prin uzucapiune. Atunci când s-au făcut opoziţii,
ele se notează în cartea funciară şi cauza se va trimite instanţei de judecată spre
soluţionare.

e) Joncţiunea posesiilor
Regula exprimată de art. 1859 C.civ. este aceea a “autonomiei posesiilor”, în
sensul că fiecare posesor începe în persoana sa o nouă posesie.
Prin excepţie – art. 1860 C.civ. – recunoaşte facultatea joncţiunii posesiilor,
adică posesorul actual pentru a opune prescripţia achizitivă, poate adăuga la timpul
posesiei sale durata de timp a posesorului anterior, durata posesiei autorului său.
Pentru a opera joncţiunea posesiilor, trebuie îndeplinite două condiţii:
- să fie o posesie propriu-zisă;
- posesorul actual să fie un succesor în drepturi a posesorului anterior (ex.
dobândire prin moştenire, printr-un act juridic, etc.).
Se pot întâlni următoarele situaţii:
a) posesia dobânditorului este de bună-credinţă şi cu just titlu, iar a autorului de
rea-credinţă. În această situaţie există două posibilităţi: de a începe o nouă
prescripţie de la 10 la 20 de ani; de a opera joncţiunea posesiilor, situaţie în
care va opera uzucapiunea de 30 de ani – are interes pentru această joncţiune
a posesiilor atunci când timpul rămas până la îndeplinirea termenului de 30 de
ani ar fi mai mic decât timpul necesar îndeplinirii uzucapiunii de scurtă durată;
b) când posesia dobânditorului este de rea-credinţă, iar cea a autorilor este cu
bună-credinţă şi just titlu, atunci va opera uzucapiunea de 30 de ani,
indiferent că se foloseşte numai de timpul posesiunii sale ori recurge la
joncţiunea posesiilor – acest ultim caz se devansează termenul de începere a
curgerii termenului de prescripţie achizitivă;
c) când posesia dobânditorului este de aceeaşi natură cu a autorilor, după caz,
va opera fie uzucapiunea scurtă fie cea de lungă durată. Eventuala invocare
a joncţiunii posesiilor va devansa termenul de începere a curgerii termenului
de prescripţie achizitivă.

f) Modul de calcul a termenului este al comutaţiei intermediare – ziua în


care începe prescripţia nu se ia în calcul, însă ultima zi se ia în calcul.

g) Întreruperea şi suspendarea prescripţiei


Întreruperea prescripţiei, poate fi: naturală şi civilă.
a) întreruperea naturală a prescripţiei achizitive se realizează în două situaţii:
- când posesorul este şi rămâne lipsit de folosinţa lucrului, fie de adevăratul
proprietar, fie de o terţă persoană timp de 1 an;

56
- când lucrul este declarat imprescriptibil în urma unei transformări legale a
naturii sau destinaţiei sale.
b) întreruperea civilă a prescripţiei achizitive. Cauzele de întrerupere au fost
considerate comune cu cele aplicabile la materia prescripţiei extinctive:
- recunoaşterea dreptului din partea posesorului;
- cererea de chemare în judecată – este vorba de acţiunea în revendicare,
chiar dacă a fost introdusă la o instanţă necompetentă;
- actul începător de executare (exemplu: somaţia de executare în procedura
executării silite imobiliare directe, sechestrul, comandamentul). În cazul prescripţiei
achizitive, act începător de executare îl constituie cererea de executare a hotărârii
definitive şi irevocabile obţinute de către proprietar în acţiunea în revendicare. Acest
act are drept efect întreruperea a două prescripţii: pe de-o parte prescripţia dreptului
de a cere executarea silită a respectivei hotărâri, iar pe de altă parte prescripţia
achizitivă ce a începută să curgă în favoarea pârâtului posesor de la data rămânerii
irevocabile a sentinţei.
Prescripţia nu este întreruptă dacă s-a pronunţat încetarea procesului, dacă
cererea de chemare în judecată sau de executare a fost respinsă, anulată sau dacă s-a
perimat, ori dacă cel care a făcut-o a renunţat la ea.
Suspendarea prescripţiei nu înlătură timpul scurs anterior cauzei de
suspendare.
Cazuri: - cât timp cel împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un caz de
forţă majoră;
- cât timp cel care se pretinde proprietar ori cel care invocă uzucapiunea se
afla în rândurile forţelor armate ale României, iar acestea sunt puse pe picior de
război. Calitatea de cadru militar, de militar în termen ori rezervist concentrat nu este
suficientă, fiindcă este necesar ca forţele armate din care face parte militarul să se
afle pe picior de război (situaţii precum starea de război, mobilizarea ori
desfăşurarea unor misiuni şi operaţiuni care potrivit legii, determină încadrarea
respectivelor unităţi militare în categoria de unităţi ce desfăşoară operaţiuni în zone
de conflict - de exemplu, unităţile aflate în misiune în alte ţări, pe baza tratatelor şi
acordurilor internaţionale la care România este parte, pentru menţinerea păcii -);
- între părinţi sau tuturor şi cei care se află sub ocrotirea lor, cât timp
socotelile nu au fost date şi aprobate;
- prescripţia nu curge împotriva celui lipsit de capacitate de exerciţiu, cât
timp nu are reprezentant legal;
- prescripţia nu curge între soţi în timpul căsătoriei.

h) Efectele uzucapiunii
1) Dobândirea proprietăţii sau a altui drept real asupra lucrului de către posesor, cu
efect retroactiv (chiar din ziua în care a început posesia);
2) uzucapiunea este un mod de dobândire originar. Dreptul de proprietate se naşte
în patrimoniul proprietarului uzucapant, liber de sarcinile constituite de către
proprietarul anterior.

57
Invocarea uzucapiunii poate avea loc pe calea acţiunii în justiţie – acţiune în
constatare – ori pe cale de excepţie (indirectă). Constatarea intervenirii uzucapiunii
trebuie cerută de cel interesat şi nu se face din oficiu.
Renunţarea la uzucapiune poate avea loc numai după împlinirea termenului,
prin recunoaştere sau tacit. Creditorii, precum şi orice altă persoană interesată pote
invoca prescripţia la care debitorul său a renunţat.

4. Accesiunea sau încorporaţiunea


a) Noţiunea şi felurile accesiunii. Art. 488 Cod civil prevede: „Tot ce se
uneşte şi se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului”. Accesiunea este
încorporarea sau unirea unui lucru cu alt lucru, fiecare având proprietari diferiţi.
Proprietarul bunului mai important, considerat principal, devine proprietar al bunului
mai puţin important sau accesoriu. Fostul proprietar al bunului accesoriu, de regulă, are
dreptul să primească o despăgubire, în virtutea principiului îmbogăţirii fără just temei.
Accesiunea este reglementată în art. 483-516 Cod civil. Nu se pot dobândi
prin accesiune bunurile care fac parte din domeniul public naţional sau local.
Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi mobiliară. Accesiunea
imobiliară, la rândul ei, poate fi: naturală şi artificală.

b) Accesiunea imobiliară naturală. Accesiunea imobiliară naturală constă


în unirea sau incorporarea a două bunuri având proprietari diferiţi, fără intervenţia
omului. Codul civil reglementează câteva cazuri de accesiunea naturală, şi anume:
aluviunea, alvusiunea, insulele şi prundişile, accesiunea animalelor sălbatice şi
accesiunea albiei părăsite.
A. Aluviunea. Prin aluviune se înţeleg creşterile de teren care se fac pe
nesimţite ca urmare a depunerilor succesive de pământ la malurile apelor curgătoare.
Ele aparţin proprietarului terenului riveran la care s-au făcut acele depuneri de
pământ (art. 495-497 Cod civil).
B. Avulsiunea (art. 498 Cod civil). Prin avulsiune se înţelege ruperea bruscă
a unei bucăţi de pământ, datorită acţiunii apelor curgătoare, şi alipirea ei la un teren
riveran care este proprietatea altei persoane. Potrivit legii, acea bucată de pământ
devine proprietatea proprietarului fondului la care s-a produs alipirea. Totuşi, fostul
proprietar poate să o revendice în termen de un an.
C. Insulele şi prundişurile (art. 500 Cod civil). Textul art. 500 Cod civil
prevede că insulele şi prundişurile care se formează în râurile nenavigabile sunt ale
proprietarului ţărmului pe care ele s-au format. Pentru aceasta trebuie să fie
determinată linia mediană a cursului apei. În ipoteza în care s-a format în întregime
de o parte a liniei mediane, va reveni în totalitate proprietarului fondului riveran din
acea parte. Atunci când insula formată trece peste linia mediană a râului, art. 500
Cod civil, parte finală, prevede că „fiecare proprietar are dreptul de proprietate
asupra părţii de insulă ce se întinde spre el, pornind de la jumătatea râului”.
Potrivit art. 499 Cod civil insulele şi prundişurile care se formează în albia
fluviilor şi râurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietatea statului.
D. Accesiunea albiei unui râu care şi-a schimbat cursul în mod natural.
Potrivit art. 502 Cod civil: „Dacă un fluviu sau un râu îşi face un nou curs părăsind

58
vechea sa albie, această albie, se împarte între proprietarii mărginaşi”. Proprietarii
riverani cărora le revine vechea albie a râului nu sunt obligaţi să plătească nici o
despăgubire proprietarului pe terenul căruia râul şi-a făcut o nouă albie, deoarece
acest fenomen a avut loc în mod natural.
E. Accesiunea animalelor sălbatice. Art. 503 Cod civil, prevede că „Orice
animale sau zburătoare sălbatice trec în cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât
timp rămân la noi, afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraudă sau
artificii”. Dobândirea animalelor prin trecerea lor pe pământul unui proprietar are
loc în virtutea dreptului de accesiune, animalele devenind accesoriile fondului pe
care se află. Imediat ce animalele sălbatice părăsesc terenul respectiv, ele încetează a
mai aparţine proprietarului acelui teren.
Este de observat că aplicarea dispoziţiilor Codului civil referitoare la
accesiunea imobiliară naturală au suferit serioase restrângeri ca urmare a unor
reglementări speciale. De exemplu, fondul cinegetic este proprietatea statului.
Dobândirea unor exemplare de animale sălbatice de orice persoană poate avea loc
numai în condiţiile prevăzute de Legea nr. 26/1976 privind economia vânatului şi
vânătoarea.

c) Accesiunea imobiliară artificială (incorporaţiunea)


Acest mod de dobândire a proprietăţii se referă la dobândirea construcţiilor
şi plantaţiilor.
Situaţii: 1) când construcţia sau plantaţia este făcută de proprietarul terenului cu
materialele altcuiva. Legea prevede că lucrările devin proprietatea celui care este
proprietarul terenului. Proprietarul terenului are obligaţia de a despăgubi pe
constructor cu preţul materialelor şi despăgubiri (daune interese);
2) când lucrările sunt făcute de o persoană cu materialele proprii pe terenul
altuia.
a) constructorul este de rea-credinţă. El ştie că este terenul altuia. Proprietarul terenului
are un drept de opţiune între: - de a păstra lucrările cu obligaţia de a plăti valoarea
materialelor şi preţul muncii fără a se lua în considerare sporirea valorii fondului;
- de a obliga pe constructor să-şi ridice lucrările pe cheltuiala sa, eventual
cu obligaţia de a plăti daune interese.
b) constructorul de bună-credinţă. Nu ştie că realizează lucrarea pe terenul altuia sau
are convingerea că el deţine un titlu în virtutea căruia îi este permis să realizeze
lucrarea pe terenul altuia.
Proprietarul terenului devine proprietarul lucrărilor fără a solicita
desfiinţarea lor şi are dreptul de a opta numai în privinţa despăgubirilor ce trebuie să
le plătească celui care a construit, adică între: - achitarea contravalorii materialelor şi
a muncii;
- achitarea sumei egale cu creşterea valorii fondului.

d) Accesiunea mobiliară. Are loc unirea a două bunuri mobile care aparţin
la proprietari diferiţi ori confecţionarea sau obţinerea unui bun de către o persoană,
prin munca sa, folosind materialele altuia.

59
A. Adjuncţiunea (art. 504-507). Conform art. 504 Cod civil, adjuncţiunea
constă în unirea a două bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa fel încât, deşi
formează un singur tot, ele pot fi despărţite şi conservate separat, fără a-şi pierde
individualitatea. Aşa sunt de pildă, o piatră preţioasă şi inelul în care este fixată,
tabloul şi rama în care este încadrat etc. Acest tot, rezultat din celor două bunuri
mobile, revine, prin accesiune, proprietarului bunului care reprezintă partea
principală. Se face astfel aplicaţia principiului „accessorium sequitur principale”.
Art. 505 Cod civil prevede că este considerat principal acela dintre bunuri pentru
uzul, ornamentul sau completarea căruia a servit unirea celuilalt bun. Dacă nici unul
dintre bunuri nu poate fi privit accesoriu al celuilalt, se consideră principal acela care
are o valoare mai mare. În situaţia în care ambele au aceeaşi valoare, va fi considerat
principal bunul al cărui volum este cel mai mare.
Proprietarul în favoarea căruia operează adjuncţiunea este obligat a plăti
celuilalt preţul bunului unit cu bunul său.
B. Specificaţiunea (art. 508-510 Cod civil). Specificaţiunea constă în
confecţionarea sau realizarea unui bun nou de către o persoană, prin munca sa,
folosind sau prelucrând un material, o materie primă sau un bun aflat în proprietatea
altuia. De exemplu, un croitor confecţionează un costum dintr-o stofă proprietatea
altuia. Proprietatea bunului astfel obţinut revine, după caz, proprietarul materiei
întrebuinţate sau specificatorului. Astfel, dacă valoarea materialului este mai mare
decât preţul muncii, bunul realizat revine proprietarului acestuia, cu obligaţia de a-l
despăgubi pe cel care a depus munca. Dimpotrivă, atunci când munca are o valoare
mai mare decât materialul suspus prelucrării, bunul va reveni specificatorului. El este
obligat să plătească fostului proprietar al materialului preţul acestuia.
C. Amestecul sau confuziunea (art. 511-516 Cod civil). Prin confuziune se
înţelege unirea a două sau mai multe bunuri mobile, având proprietari diferiţi, în aşa
fel încât îşi pierd individualitatea, neputând fi seaparate (două metale topite
împreună, reacţia a două substanţe, amestecul a două lichide). Dacă unul dintre
bunuri poate fi considerat principal, după anumite criterii, proprietarul său devine,
prin accesiune, proprietar al bunului obţinut în urma amestecului, cu obligaţia de
despăgubire. Atunci când nici unul dintre bunurile amestecate nu poate fi considerat
principal, bunul astfel obţinut va aparţine în coproprietate, pe cote-părţi egale.

5. Hotărârea judecătorească. Hotărârile instanţelor de judecată constituie un


mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale numai în cazul
când au caracter constitutiv sau atributiv de drepturi. Intră în această categorie, de
exemplu, ordonanţele de adjudecare, în materia executării silite potrivit procedurii
civile anterior modificării şi completării Codului de procedură civilă ce au avut loc în
anul 2001. De asemenea, hotărârile care ţin loc de act autentic de înstrăinare intră în
această categorie (pronunţate în temeiul dispoziţiilor art. 12 din Decretul nr. 144/1958,
precum şi în temeiul dispoziţiilor art. 1077 din Codul civil după abrogarea acestui
decret).

6. Tradiţiunea. Prin tradiţiune se înţelege remiterea materială sau predarea


bunului de la înstrăinător la dobânditor. Un asemenea mod de dobândire a fost

60
preluat în virtutea inerţiei alături de alte moduri de dobândire ce au fost receptate din
dreptul roman (avulsiune, ocupaţiune). Se spune că tradiţiunea are o sferă de aplicare
foarte restrânsă, cum este cazul darurilor manuale. Ea marchează transmiterea
dreptului de proprietate şi în cazul înstrăinării titlurilor la purtător (obligaţiuni CEC,
obligaţiuni de stat, acţiuni la diferite societăţi comerciale).

7. Ocupaţiunea. Ocupaţiunea constă în dobândirea dreptului de proprietate


prin luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui. Sfera de aplicabilitate a
ocupaţiunii este serior restrânsă, dat fiind că potrivit art. 477 şi 646 din Codul civil,
bunurile fără stăpân intră în proprietatea statutului.
Literatura de specialitate apreciază că se dobândi prin ocupaţiune unele de
bunuri, cum sunt: apa de băut sau pentru trebuinţele casnice, când este luată dintr-un
izvor natural; vânatul ori peştele capturat definitiv şi cu respectarea prevederilor legale
speciale.

TEMA A VII-A - APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Generalităţi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de


proprietate.
2. Acţiunea în revendicare: a) noţiune şi caractere juridice; b) calitatea
procesuală activă în acţiunea în revendicare (persoanele care pot promova
acţiunea în revendicare); c) efectele acţiunii în revendicare.
3. Acţiunea în revendicare a bunurilor imobile (în sistemul registrului
de transcripţiuni şi inscripţiuni şi în sistemul cărţii funciare);
4. Acţiunea în revendicare mobiliară.

1. Generalităţi cu privire la mijloacele de apărare a dreptului de


proprietate.
Dreptul de proprietate este un drept subiectiv care poate fi apărat prin
diferite mijloace reglementate de diverse ramuri ce compun orice sistem de drept.
Atunci când ne referim la mijloacele de apărare a dreptului de proprietate avem în
vedere acele acţiuni prin care proprietarul tinde să înlăture atingerile ce sunt aduse
dreptului său şi să ajungă la restabilirea lui.
Mijloace juridice au fost grupate în două mari categorii: indirecte sau
nespecifice şi directe sau specifice.
A. Mijloacele juridice indirecte sau nespecifice sunt acele acţiuni în justiţie
care se întemeiază direct şi nemijlocit pe drepturi de creanţă, în scopul realizării lor.
Dar, după cum se cunoaşte, drepturile de creanţă se nasc şi se realizează în strânsă
legătură cu dreptul de proprietate care constituie coloana vertebrală a patrimoniului
oricărei persoane. De aceea, de cele mai multe ori, prin promovarea acestor acţiuni,
se înlătură, indirect, atingerile aduse însuşi dreptului de proprietate al reclamantului.
Ele sunt mijloace indirecte sau nespecifice, deoarece nu se întemeiază direct pe
dreptul de proprietate sau alt drept real. Se includ în această categorie: acţiunile în
executarea contractelor civile şi comerciale, acţiunea în răspundere contractuală,

61
acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză, acţiunea în restituirea plăţii
nedatorate etc.
B. Mijloacele juridice directe sau specifice de apărare a dreptului de
proprietate şi altor drepturi reale constau în totalitatea acţiunilor, aşa-zisele acţiuni
reale, care se întemeiază direct şi nemijlocit pe un drept real sau pe faptul posesiei
unui imobil. Aceste acţiuni sunt de două feluri: acţiuni petitorii şi acţiuni posesorii.
Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care se solicită instanţei de judecată
să stabilească în mod direct că reclamantul este titularul dreptului de proprietate sau
altui drept real asupra unui bun. Redobândirea posesiei bunului asupra căruia poartă
acel drept real este doar un efect accesoriu al admiterii acţiunii petitorii. Dintre
acţiunile petitorii enumerăm: acţiunea în revendicare; acţiunea în prestaţie tabulară;
acţiunea în grăniţuire; acţiunea negatorie şi acţiunea confesorie.
Acţiunile posesorii sunt acele acţiuni prin care se urmăreşte apărarea
posesiei – ca simplă stare de fapt – împotriva oricărei tulburări, fie pentru a o
menţine, fie pentru a o redobândi când a fost pierdută. Aşadar, acţiunile posesorii se
deosebesc de cele petitorii deoarece prin ele se apără doar posesia ca stare de fapt,
fără a se pune în discuţie existenţa unui drept real asupra imobilului respectiv. Ele
sunt întotdeauna acţiuni imobiliare.

2. Acţiunea în revendicare .
a) Noţiune şi caractere juridice. Acţiunea în revendicare este acea acţiune
reală prin care proprietarul care a pierdut posesia bunului său, cere restituirea
acestui bun de la posesorul neproprietar.
Caracterele juridice:
- este o acţiune reală – se întemeiază pe dreptul de proprietate şi poate fi
exercitată împotriva oricărei persoane care îl încalcă;
- este o acţiune petitorie – tinde să stabilească direct existenţa dreptului de
proprietate al reclamantului. Redobândirea posesiei ca urmare a revendicării este
numai un efect accesoriu al acestei acţiuni;
- este o acţiune imprescriptibilă din punct de vedere extinctiv. Excepţii găsim în
cazul avulsiunii, în cazul bunurilor mobile, precum şi în cazul vânzării la licitaţie
publică a unui imobil supus executării silite, când acţiunea se prescrie în termen de 3
ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulate de dobânditorul anterior al
dreptului înscris în folosul terţului adjudecatar. În cazul imobilelor înscrise pentru
prima dată în cartea funciară, în temeiul actului de adjudecare, cererea de evicţiune
se va prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea
funciară. Această prescripţie curge şi împotriva dispăruţilor, minorilor şi persoanelor
puse sub interdicţie.
b) Persoanele care pot introduce acţiune în revendicare:
- proprietarul exiclusiv al bunului. Un coproprietar nu are acţiune nici
împotriva celorlalţi coproprietari şi nici împotriva terţilor; un singur soţ nu poate
introduce acţiune în revendicare imobiliară.
- toţi coproprietarii;
- ambii soţi, în privinţa bunurilor imobile ce fac parte din comunitatea de bunuri.

62
c) Efectele acţiunii în revendicare: În cazul în care acţiunea în revendicare este
admisă, reclamantului i se recunoaşte dreptul de proprietate, iar pârâtul este obligat la
restituirea bunului, de regulă în natură, iar dacă nu mai este posibil, obligarea de restituire
este înlocuită prin dezdăunare. În caz de expropriere, pârâtul va restitui despăgubirea
primită. Dacă pârâtul a înstrăinat bunul, reclamantul va primi contravaloarea lucrului.
Dacă bunul a pierit din caz fortuit sau de forţă majoră, iar pârâtul este de rea-credinţă,
reclamantul va primi contravaloarea bunului, iar în caz de bună-credinţă, riscul este în
sarcina reclamantului. Restituirea fructelor: dacă pârâtul a fost posesor de bună-credinţă,
nu este obligat la restituirea fructelor naturale, industriale şi civile, iar dacă a fost posesor
de rea-credinţă, va fi obligat la restituirea tuturor fructelor.

3. Acţiunea în revendicare imobiliară


Proba dreptului de proprietate. Regula înscrisă în art. 1169 C.civ. în
conformitate cu care acela ce face o propunere, adică cel care pretinde ceva înaintea
judecăţii – în faţa instanţei – trebuie să o dovedească, este aplicabilă şi în materia
dovedirii dreptului de proprietate în cadrul unei acţiuni în revendicare.
În ceea ce priveşte proba propriu-zisă a proprietăţii imobiliare, ea întâmpină
în dreptul nostru serioase dificultăţi. Cauze: 1) în numeroase cazuri, în deosebi în
trecut, nu s-au întocmit înscrisuri; 2) înscrisurile nu sunt însoţite de schiţe şi planuri,
şi nu cuprind detalieri în conţinutul lor; 3) insuficienţa probatorie a titlurilor, dat fiind
că se impune condiţia ca titlul să emane de la adevăraţii proprietari; 4) o altă
insuficienţă a probei cu înscrisuri decurge din aplicarea principiului relativităţii
actelor juridice (pentru înlăturarea acestui neajuns, s-a realizat publicitatea
imobiliară prin care efectele constitutive ori translative de drepturi reale ale actului
juridic devin opozabile faţă de toţi participanţii la circuitul civil).
Dovada certă a dreptului de proprietate se face prin moduri originare de
dobândire a dreptului de proprietate, adică prin uzucapiune sau prin ocupaţiune.
Principii de dovadă şi situaţii ce se disting în rezolvarea acţiunilor în
revendicare în sistemul de publicitate al registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni:
1) ambele părţi prezintă titluri scrise
a) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor are câştig de cauză cel care l-a
transcris mai întâi;
b) dacă înscrisurile provin de la acelaşi autor, dar nici una din părţi nu a
transcris actul – în literatura juridică – s-a arătat că are câştig de cauză cel
care are actul cu data cea mai veche. Considerăm că într-o asemena situaţie,
ar trebui respinsă acţiunea, dat fiind că reclamantul nu este în măsură să
demonstreze că deţine un drept de proprietate nu numai valabil inter partes,
dar şi opozabil terţilor. Atâta timp cât dreptul reclamantului nu a devnit
opozabil, nu poate cere obligarea pârâtului (în favoarea căruia operează
prezumţia de proprietate izvorâtă din faptul posesiei), să i-l respecte.
c) în cazul testamentelor, are prioritate cel cu data mai nouă;
d) dacă titlurile provin de la autori diferiţi, în literatura juridică s-au propus
următoarele soluţii:

63
- câştigă cel care se află în posesia lucrului (nu poate fi primită această soluţie
pentru că ar însemna ca soluţia acţiunii în revendicare să fie redusă la situaţia
posesiei lucrului la momentul introducerii acţiunii);
- câştigă cel care are titlul cu data cea mai veche (nu poate fi primită această
soluţie, pentru că nu întotdeauna, cel ce are titlul cu dată mai veche are un titlu
valabil provenit de la adevăratul proprietar);
- se compară între ele drepturile autorilor de la care provin cele două titluri,
pentru a stabili cine a dobândit de la adevăratul proprietar (constituie soluţia ce
mai indicată pentru că se are în vedere verificarea calităţii de proprietar).
2) când una din părţi prezintă titlul de proprietate. Dacă prezintă pârâtul titlul de
proprietate, atunci acţiunea se respinge. Dacă prezintă reclamantul, în literatura
juridică s-a arătat că acesta are câştig de cauză, cu condiţia ca titlul să emane de
la un terţ şi să aibă o dată mai veche decât posesia pârâtului.
3) nici una din părţi nu prezintă titlu scris şi nu poate justifica dobândirea prin
modurile originare (uzucapiune sau ocupaţiune). Reclamantul nu face dovada că
el este proprietarul, iar acţiunea se va respinge.
În regimul de carte funciară reglementat de Decretul-Lege nr. 115/1938,
principala problemă legată de proba dreptului de proprietate o constituie cercetarea
cărţii funciare a imobilului. Proba dreptului de proprietate făcută prin intermediul
înscrierilor în cartea funciară nu putea fi răsturnată decât prin rectificarea înscrierilor
din cartea funciară ori prin demonstrarea intervenţiei unui mijloc de dobândire a
proprietăţii ce operează transferul ori constituirea dreptului de proprietate fără
înscriere în cartea funciară.

4. Acţiunea în revendicare mobiliară


Regula pe care o formulează art. 1909 C.civ. este aceea că, în materia
bunurilor mobile, posesiunea de bună-credinţă valorează titlu de proprietate.
Aşa fiind, spre deosebire de revendicarea bunurilor imobile unde posesia
instituie numai o simplă prezumţie relativă de proprietate, ce poate fi răsturnată prin
probă contrară, tăria deosebită dată posesiei de bunuri mobile care, instituie o
prezumţie absolută de proprietate, face ca, în cele mai multe cazuri, revendicarea
bunurilor mobile să devină imposibilă.
Aplicarea art. 1909 alin. 1 impune îndeplinirea unor condiţii.
În primul rând, regula amintită se aplică în privinţa bunurilor mobile care pot
fi posedate, deci, numai a bunurilor mobile corporale, căci numai acestea sunt
susceptibile de detenţiunea materială. Excepţie: bunuri mobile incorporale – titlurile la
purtător.
O a doua condiţie care trebuie îndeplinită de bunul mobil este aceea că el
trebuie privit în mod individual. Art. 1909 alin. 1 C.civ. nu se aplică în privinţa
bunurilor mobile care formează o universalitate; de exemplu nu se aplică unei
succesiuni.
Prevederile art. 1909 alin. 1 pot fi invocate numai de terţul dobânditor care,
cu bună-credinţă, dobândeşte bunul de la un detentor precar căruia adevăratul
proprietar i l-a încredinţat de bunăvoie.

64
Atunci când actualul deţinător al bunului, dobânditor de bună-credinţă de la
un detentor precar căruia bunul i-a fost încredinţat de adevăratul proprietar (de
exemplu: în depozit, cu titlu de împrumut), l-a primit de la detentor cu titlu gratuit
(cum ar fi ca dar manual), nu mai subzistă raţiunea ca lui să i se consolideze dreptul
de proprietate asupra bunului astfel primit, prin sacrificarea intereselor adevăratului
proprietar. Acţiunea proprietarului originar trebuie să fie admisă, iar terţul
dobânditor se va întoarce împotriva detentorului precar.
Condiţiile pe care trebuiască le întrunească posesia bunului mobil, spre a fi
aplicabile prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ.:
a) posesia trebuie să fie reală, în sensul că terţul dobânditor trebuie să
îndeplinească concomitent şi cumulativ, în persoana sa, ambele elemente ale posesiei,
animus şi corpus.
b) posesia să fie utilă, adică posesia să fie neviciată.
În plus, posesia trebuie să fie de bună-credinţă. Buna-credinţă a terţului
dobânditor este, în realitate, nu numai o condiţie cerută în persoana acestuia, dar şi o
calitate a posesiei pe care el o invocă, şi ea trebuie să existe la momentul intrării
efective în posesie, iar nu de la momentul încheierii contractului între dobânditorul
de bună-credinţă şi detentorul care l-a înstrăinat.
Au existat opinii potrivit cărora, pe lângă buna-credinţă, şi separat de ea, ar
trebui să existe un just titlu, în aceleaşi condiţii în care acesta este cerut în cazul
uzucapiunii de 10-20 de ani. Literatura de specialitate şi practica mai recentă au
ajuns la concluzia că aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ. nu necesită existenţa unui just
titlu, ca element separat de buna-credinţă.
Regula înscrisă în art. 1909 alin. 1 nu se aplică în cazul bunurilor pierdute
sau furate. Alineatul al doilea al art. 1909 înlătură aplicarea regulii înscrise în primul
alineat, ori de câte ori lucrul a fost pierdut de către proprietar sau i-a fost furat. Cu
toate acestea, cel care a pierdut sau i s-a furat un lucru, poate să-l revendice, în curs
de 3 ani, din ziua când l-a pierdut sau i-a fost furat, de la cel care-l găseşte,
rămânându-i acestuia din urmă să se întoarcă împotriva celui de la care-l are.
Cel care revendică bunul mobil în temeiul art. 1909 alin. 2 trebuie să
dovedească 3 elemente: că el a fost posesor al lucrului, că acel lucru a ieşit din
patrimoniul său fără voia sa, şi că bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
Regula cuprinsă în art. 1910 C. civ. Textul articolului 1910 C. civ. prevede o
importantă excepţie, în sensul că atunci când „posesorul actual al lucrului furat sau
pierdut l-a cumpărat la un bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la un
neguţător care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate să ia lucrul
înapoi decât întorcând posesorului preţul ce l-a costat”. Se acordă astfel o protecţie
deosebită terţului de bună-credinţă care a cumpărat bunul într-un loc public unde se
încheie în mod curent asemenea acte juridice şi unde, în mod normal, nu trebuie să
existe suspiciuni cu privire la provenienţa bunurilor. Datorită împrejurărilor în care
s-a încheiat actul în baza căruia a dobândit bunul respectiv, cu titlu oneros, se
presupune că nu avea cum să ştie că vânzătorul l-a furat sau l-a găsit. Aşadar, el are
un drept de retenţie asupra lucrului până când proprietarul revendicant îi plăteşte
preţul pe care l-a dat celui de la care a dobândit posesia.

65
În literatura de specilitate s-a pus problema nevoii de a corela prevederile
art. 1909 alin. 2 şi art. 1910 cu normele dreptului procesual penal. Aceasta pentru că
art. 14 alin. 3, lit. a) din Codul de procedură penală dispune că repararea în natură a
pagubei cauzată printr-o infracţiune are loc, printre altele, prin restituirea lucrului.
Considerăm că aceste bunuri nu pot fi ridicate de la terţul dobânditor, decât în
condiţiile prevăzute de art. 1909 alin. 2 Cod civil. În schimb, atunci când terţul de
bună-credinţă a cumpărat bunul în împrejurările prevăzute de art. 1910 Cod civil,
chiar dacă instanţa a dispus restituirea către partea civilă, el are dreptul de a reţine
bunul respectiv în stăpânirea sa, până când proprietarul va plăti preţul la care a fost
dobândit de la inculpat.
Nici un considerent nu justifică aplicarea art. 1909 atunci când acţiunea în
revendicare este intentată de adevăratul proprietar împotriva terţului dobânditor de
rea-credinţă al bunului, deci, împotriva celui care cunoştea că nu dobândeşte de la
adevăratul proprietar. Posesia de rea-credinţă a terţului dobânditor, a hoţului sau a
găsitorului nu are valoarea unui titlu de proprietate.

TEMA A VIII-A - PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare.


2. Sistemul registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni.
3. Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 115/1938.
4. Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 7/1996.

1. Noţiunea şi obiectivele publicităţii imobiliare.


Publicitatea imobiliară desemnează totalitatea mijloacelor juridice
prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor,
în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şi securitatea dinamică a
circuitului civil referitor la asemenea bunuri. Prin „securitate statică” se înţelege
ocrotirea drepturilor existente în prezent asupra unui bun, iar prin „securitate
dinamică” se înţelege ocrotirea drepturilor ce se vor dobândi în viitor, în
conformitate cu legea, asupra acelui bun.
Prin organizarea publicităţii imobiliare se realizează următoarele obiective
sau scopuri:
a) de a da o cât mai mare siguranţă drepturilor reale existente, precum şi
transmisiunilor imobiliare prin aducerea la cunoştinţa terţilor interesaţi a situaţiei
juridice a acestor bunuri;
b) de a constitui o evidenţă clară şi cuprinzătoare a tuturor bunurilor mobile
în scopul utilitzării şi exploatării lor cât mai eficiente, în acord cu legea şi interesele
întregii societăţii;
c) de a permite organelor competente ale statului să exercite un control
riguros şi permanent referitor la schimbările care se produc în situaţia materială
(împărţeli, schimbări de destinaţie, transformări, adăugiri, etc.) şi în situaţia juridică a
imobilelor (transmisiuni, grevări).

66
Datorită condiţiilor istorice în care a avut loc formarea, precum şi evoluţia
statului naţional român, pe teritoriul ţării noastre au existat următoarele sisteme de
publicitate imobiliară:
a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de Codul
civil şi Codul de procedură civilă, aplicabil în marea majoritate a localităţilor din
vechea ţară (România înainte de 1918);
b) sistemul cărţilor funciare, reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul
nr. 241/1947, care s-a aplicat în Transilvania, Banat şi Bucovina;
c) sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară, reglementat de
Decretul nr. 242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938. El s-a aplicat într-
un număr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov şi în Bucureşti.
d) sistemul cărţi de evidenţă financiară reglementat prin Decretul nr. 163
din 14 martie 1946. Au fost înfiinţate cu scopul de a înlocui pentru unele localităţi
din Transilvania, cărţile funciare distruse, sustrase sau pierdute în timpul şi din cauza
războiului. Cărţile de evidenţă funciară se închid pe măsură ce se întocmesc noi cărţi
funciare sau se găsesc cărţile funciare originare. Ele reprezintă tot un sistem de
publicitate intermediară, asemănător „cărţilor de publicitate funciară”.
Prin Legea nr. 7/1996 s-a dat o nouă reglementare cărţilor funciare, ca
sistem unic şi unitar de publicitate imobiliară pe întreaga ţară.

2. Sistemul registrului de transcripţiuni şi inscripţiuni


Acest sistem de publicitate imobiliară este alcătuit din registre de
transcripţiuni (transcrieri) şi registre de inscripţii (înscrieri), care s-au ţinut la
judecătorii.
Este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare,
deoarece registrele se ţin pe numele proprietarilor. Prin urmare, transcrierile şi
înscrierile se fac pe numele persoanelor (părţile actelor juridice) şi nu pe imobile. De
aceea, situaţia juridică a imobilului poate fi aflată numai cunoscând proprietarii săi
succesivi şi cercetând în registre la numele lor, dacă şi ce drepturi au transmis sau
constituit referitor la un anumit bun, operaţie deosebit de dificilă şi anevoioasă.
În acest sistem se efectuau două feluri de înregistrări: transcrieri şi înscrieri.
Transcrierile se efectuau în registrul de transcriepţiuni şi constau în copierea
integrală a actelor juridice prin care se transmitea dreptul de proprietate asupra unui
imobil, se constituiea un drept real principal sau se stingeau astfel de drepturi reale.
Erau supuse transcrierii toate actele juridice enumerate de art. 711 Cod procedură
civilă.
Nu erau supuse transcrierii: transmisiunea succesorală (legală şi
testamentară); actele de împărţeală, dacă imobilul revenea unuia dintre copărtaşi;
hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi. De asemenea, erau exceptate de la
transcriere şi dobândirile de drepturi reale prin fapte juridice: uzucapiunea şi
accesiunea imobiliară.
Transcrierea se făcea în ordinea depunerii cererilor de transcriere şi a actelor
supuse acestei operaţii. Ulterior, registrele de transcripţii au fost înlocuite cu mape în
care sunt păstrate actele supuse transcrierii, împreună cu cererile şi petiţiile care le
însoţesc, în ordinea intrării lor.
67
Înscrierea se făcea în registrul de inscripţiuni şi consta în consemnarea sau
reproducerea unor părţi sau clauze din actele juridice. Făceau obiect al înscrierii
acele clauze care se referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci. De la
această regulă, făcea excepţie privilegiul vânzătorului de imobile, care era suspus
transcrierii în registrul de transcripţiuni.
Efectul acestor înregistrări este acela de a face opozabil faţă de terţi, actul
juridic translativ sau constitutiv de drepturi reale. Între părţi şi faţă de succesorii lor
în drepturi, actul juridic produce efecte de îndată ce a fost încheiat, fără a fi necesară
transcrierea sau, după caz, înscrierea. Lipsa transcrierii sau înscrierii este sancţionată
cu inopozabilitatea faţă de terţi a transmiterii ori constituirii dreptului real.
Sistemul de publicitate prin registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost
criticat datorită caracterului personal şi incomplet al înregistrărilor:
a) publicitatea drepturilor este parţială, deoarece o serie de acte şi moduri de
dobândire nu sunt supuse înregistrării, ceea ce face ca aceste registre să nu
oglindească situaţia juridică exactă a imobilelor. S-a spus că se creează nesinguranţă
asupra proprietarului imobilului;
b) sancţiunea neîndeplinirii formalităţilor de transcriere şi înscriere constă
doar în inopozabilitatea faţă de terţi a drepturilor;
c) având în vedere că judecătorul nu avea obligaţia de a cerceta valabilitatea
şi legalitatea actului juridic prezentat pentru transcriere sau înscriere şi nici existenţa
dreptului transmiţătorului, aceste înregistrări au o valoare relativă. Altfel spus, se
aduce la cunoştinţa terţilor un anumit act juridic fără a se garanta valabilitatea sa şi
existenţa dreptului dobândit;
e) deoarece înregistrările se fac pe numele proprietarilor şi nu pe imobile, în
individualitatea lor, este foarte greu de cunoscut situaţia juridică a fiecărui imobil şi
de stabilit cine este adevăratul proprietar. Pentru aceasta, trebuie cunoscuţi toţi
proprietarii succesivi ai imobilului şi cercetate, la numele lor, transmisiunile făcute şi
sarcinile constituite de către ei. Verificarea este deosebit de dificilă. Omiterea unui
singur proprietar anterior are ca efect o cunoaştere eronată a situaţiei imobilului de
către cel interesat, mai ales, când acel proprietar a făcut transmisiuni sau a constituit
sarcini importante.

3. Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 115/1938


Cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real deoarece are la bază
identitatea topografică a imobilelor. Toate înscrierile se fac pe imobile. Fiecare
imobil are propria carte funciară în care sunt evidenţiate orice schimbări ce intervin
în situaţia sa materială şi juridică. Cărţile funciare alcătuiesc un sistem de publicitate
complet, fiindcă realizează o publicitate integrală a tuturor transmisiunilor şi
constituirilor de drepturi reale imobiliare, iar în anumite cazuri expres prevăzute de
lege, se înregistrează fapte sau alte raporturi juridice în legătură cu bunurile imobile.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se numesc „drepturi
tabulare”. Înscrierile privitoare la drepturile tabulare formează „starea tabulară”.
Prima reglementară unitară a cărţilor funciare în ţara noastră, o constituie
Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare, pus în aplicare prin Legea nr. 241/1947.
68
Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pe comune, oraşe şi municipii.
Cărţile funciare privitoare la imobilele din aceeaşi comună, acelaşi oraş sau
municipiu, alcătuiesc registrul funciar al acelei unităţi administrative. Dacă o
comună este alcătuită din două sau mai multe sate, cărţile funciare se numerotează
pe sate, fiecare având un registru financiar propriu.
Cărţile funciare se ţin într-un singur exemplar la biroul de carte funciară din
circumscripţia judecătoriei de la locul situării imobilului.
Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu şi trei părţi sau foi.
Titlul cărţii funciare cuprinde: numărul cărţii respective şi denumirea
comunei, oraşului sau municipiului în care este situat imobilul.
Partea a I-a (foaia de avere) privind descrierea imobilului.
Partea a II-a (foaia de proprietate) în care se fac înscrierile cu privire la
dreptul de proprietate asupra imobilului.
Partea a III-a (foaia de sarcini) În această parte se înscriu: drepturile de
superficie, servitute propriu-zisă, uz, uzufruct, abitaţie, ipotecă, locaţiune, precum şi
cesiunea de venituri sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale.
Cartea funciară se întregeşte cu planul, înscrisurile privitoare la înscrieri şi
registrul de intrare.
a) planul cuprinde toate parcelele dintr-o localitate cu arătarea numărului
topografic al ficăreia. Orice schimbare în întinderea unei parcele se va evidenţia pe
plan în temeiul schiţei prezentate de părţi (art. 7);
b) înscrisurile privitoare la înscrieri constituie proba drepturilor înscrise în
cartea funciară. De pe fiecare înscris, în temeiul căruia se făcea o înscriere în cartea
funciară, se reţinea o copie a cărei conformitate cu originalul era certificată de
judecătorul de carte funciară. Aceste copii se păstrează în arhivă, alcătuind,
împreună cu cererile de înscriere, dosarul cărţii funciare (art. 8);
c) registrul de intrare este utilizat pentru înregistrarea cererilor de înscriere.
Ordinea înregistrării cererilor constituie criteriul după care se stabileşte rangul
înscrierilor făcute în cartea funciară.
Pe lângă acestea, este obligatoriu să existe completate la zi: repertorii
alfabetice; repertorii parcelare; alte registre, condici de evidenţă prevăzute de lege.
a) repertoriul alfabetic cuprinde numele şi prenumele proprietarilor cu
indicarea, în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care sunt înscrişi (art.
9 pct. 2);
b) repertoriul parcelar în care se evidenţiază numărul topografic al
parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află fiecare parcelă, precum şi
numărul cărţii funciare în care sunt înscrise. Aceste repertorii se ţin pe localităţi.
Obiectul drepturilor tabulare este corpul funciar, fiind descris în partea I a
cărţii funciare. Corpul funciar poate fi alcătuit dintr-una sau mai multe parcele.
Aceeaşi carte funciară poate cuprinde mai multe corpuri funciare.
Prin corp funciar se înţelege o unitate economică distinct alcătuită, după
criteriul naturii imobilului ori a scopului economic urmărit de proprietar. El este, în
acelaşi timp, şi o unitate juridică, în sensul că operaţiile juridice – înscrierile de
drepturi tabulare – se pot face, de regulă, numai cu privire la întregul corp funciar.

69
Corpul funciar din două sau mai multe parcele se notează cu un număr
roman, după care urmează arătarea fiecărei parcele ce intră în componenţa sa.
Corpul funciar este alcătuit dintr-o singură parcelă se notează cu semnul crucii.
Art. 13 din aceeaşi lege dispune că un corp funciar poate fi modificat.
Operaţiile prin care se modifică sunt: alipirea şi dezlipirea.
Alipirea are loc de regulă prin unirea mai multor parcele într-un corp funciar
sau prin adăugarea mai multor parcele la un corp funciar. De asemenea, alipirea se
poate realiza şi prin mărirea suprafeţei unei parcele.
Pot fi unite în acelaşi corp funciar:
- parcele situate una lângă alta, indiferent de felul de cultură, dacă aparţin
aceluiaşi proprietar;
- parcele situate în locuri diferite, dacă au aceeaşi destinaţie economică;
- toate parcelele unui proprietar, indiferent de aşezarea lor şi de felul de
cultură.
Dezlipirea are loc atunci când se desparte sau desprinde o parcelă de la un
corp funciar ori se micşorează întinderea unei parcele.
Principiile cărţilor funciare. La baza regimului juridic al cărţilor funciare
există anumite reguli fundamentale care se numesc principii.
A. Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea
funciară. Potrivit art. 17-18 din Legea nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la
imobile pot fi constituite, modificate sau stinse numai prin înscriere în cartea
funciară. Prin urmare, înscrierea dă naştere, modifică sau stinge drepturile reale şi le
face opozabile faţă de terţi.
De la acest principiu există şi câteva excepţii. Astfel, art. 26 din lege
prevede că drepturile reale imobiliare se dobândesc fără înscriere în cartea funciară
în următoarele cazuri: dobândirea prin succesiune legală şi testamentară; dobândirea
prin succesiune; vânzare silită şi expropriere. Totuşi, titularul unui drept real
dobândit prin unul dintre aceste mijloace juridice, nu va putea să încheie acte de
transmisiune sau de grevare a bunului, decât după ce s-a făcut înscrierea.
B. Principiul publicităţii integrale. Potrivit acestui principiu, toate
operaţiunile juridice prin care se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept
real imobiliar sunt supuse înscrierii în cartea funciară, cu excepţiile arătate mai sus.
De asemenea, este obligatorie evidenţierea tuturor schimbărilor sau modificărilor ce
intervin prin alipire, dezlipire etc., în situaţia materială a imobilului.
C. Principiul legalităţii. Aceasta înseamnă că judecătorul de carte funciară
era obligat, înainte de a dispune prin încheiere sau a face orice înscriere, să verifice
legalitatea titlului pe baza căruia a fost solicitată înscrierea în cartea funciară. Dacă
el constata că titlul nu era conform cu dispoziţiile legale în vigoare, era obligat să
refuze efectuarea înscrierii.
D. Principiul oficialităţii. Cererea odată introdusă şi înregistrată nu poate fi
completată cu date sau înscrisuri noi. Atunci când cererea este incompletă sau
înscrisurile pe baza cărora se întemeiază nu sunt valabile, judecătorul o va respinge.
În acelaşi mod proceda şi în situaţia în care faţă de datele înscrise în cartea funciară,
cererea nu putea fi admisă.

70
E. Principiul priorităţii. Potrivit art. 31 din Legea nr. 115/1938, înscrierile în
cartea funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor de înscriere.
Ordinea înregistrării cererilor determină sau stabileşte rangul înscrierii (qui prior
tempore potior jure). Prin rang tabular se înţelege efectul unei înscrieri în raport cu
alte înscrieri din aceeaşi carte funciară.
F. Principiul relativităţii. Conform acestei reguli, înscrierea unui drept se
poate face numai:
a) împotriva aceluia care la data înregistrării cererii este înscris ca titular al
dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută;
b) împotriva aceluia care, înainte de a fi înscris, şi-a grevat dreptul, dacă
ambele înscrieri se cer deodată.
Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv, una celeilalte, dreptul de a
dobândi prin înscriere un bun imobiliar, iar înscrierile respective nu s-au făcut,
ultimul dobânditor va putea cere înscrierea tuturor dobândirilor succesive,
concomitent cu aceea a dreptului său, dacă dovedeşte, prin înscrisuri originale, actele
juridice care pot sta la baza acelor înscrieri (art. 20 din Legea nr. 115/1938).
G. Principiul forţei probante a înscrierii în cartea funciară. Acest principiu
rezultă din economia prevederilor art. 32 şi 33 ale Legii nr. 15/1938. Art. 32 instituie
două prezumţii, şi anume: dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul
unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei; dacă un drept s-a radiat din
cartea funciară, se prezumă că acel drept nu există. Suntem în prezenţa a două
prezumţii legale relative, putând fi combătute prin probă contrară. Ele se aplică
numai drepturilor reale.
Art. 33 prevede că înscrierile din cartea funciară au o putere doveditoare
absolută în folosul terţului care a dobândit un drept real prin act juridic cu titlu
oneros şi a fost de bună-credinţă. Aşadar, terţul va fi apărat de orice cauză de
evicţiune derivând din titlurile de dobândire anterioare înscrierii dreptului său, cu
excepţia situaţiei când împotriva sa s-a introdus, în termen legal, o acţiune în
rectificarea întabulării.
Înscrierile în cartea funciară. Art. 5 din Legea nr. 115/1938 prevede că
înscrierile sunt de trei feluri: întabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
A. Întabularea. Întabularea este înscrierea prin care se transmite, constituie
sau stinge un drept real cu titlu definitiv de la data înregistrării cererii de înscriere.
Întabularea este o înscriere definitivă, fără să fie nevoie de vreo justificare ulterioară.
Ea are efect constitutiv de drepturi.
Întabularea se face pe baza actului juridic în temeiul căruia se cere
înscrierea, a unei hotărâri judecătoreşti definitive sau a unui act administrativ
individual. Actul juridic trebuie dovedit prin înscris original. Dovada hotărârii
judecătoreşti şi a actului administrativ individual se face prin copii legalizate.
B. Înscrierea provizorie. Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se
strămută, constituie, modifică sau stinge un drept real sub condiţia şi în măsura
justificării sale ulterioare. Ea se numeşte „înscriere provizorie” sau „întabulare
imperfectă”.

71
Înscrierea provizorie are loc atunci când înscrisul original nu îndeplineşte
cerinţele speciale prevăzute de lege pentru întabulare sau în cazul în care înscrierea
este cerută în temeiul unei hotărâri judecătoreşti supusă apelului ori recursului.
Dacă înscrierea provizorie este justificată, în sensul că înscrisul original
îndeplineşte ulterior cerinţele prevăzute pentru întabulare sau, după caz, hotărârea
judecătorească devine irevocabilă, ea se transformă într-o întabulare perfectă.
Justificarea înscrierii se nota în cartea funciară.
C. Notarea. Notarea este acea înscriere care are ca obiect menţionarea în
cartea funciară a unor drepturi personale, fapte sau alte raporturi juridice strâns
legate de drepturile tabulare pentru a le face opozabile terţelor persoane. Astfel, de
exemplu, puteau fi notate în cartea funciară: minoritatea şi punerea sub interdicţie a
titularului dreptului; interdicţia înstrăinării sau grevării unui drept întabulat;
contractul de locaţiune încheiat pe o durată mai mare de 3 ani; separaţia de
patrimonii; acţiunea în anularea hotărârii judecătoreşti declarative de moarte;
acţiunea pauliană; acţiunea de partaj; faptul că imobilul a fost dobândit prin
împroprietărire etc. (art. 81-82).
Acţiunile de carte funciară. În legătură cu înscrierile care se fac în cartea
funciară, pot fi exercitate două acţiuni: acţiunea în prestataţie tabulară şi acţiunea în
rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
A. Acţiunea în prestaţie tabulară. Cel care s-a obligat la constituirea,
transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat să predea
înscrisurile necesare pentru întabularea dreptului în cartea funciară, iar dacă este
vorba de stingerea unui asemenea drept, să predea actele necesare pentru radierea lui
din cartea funciară. În cazul în care se refuza să-şi îndeplinească această obligaţie,
persoana îndreptăţită se putea adresa instanţei de judecată, pentru ca aceasta să
dispună, prin hotărâre, întabularea sau, după caz, radierea dreptului real. Hotărârea
judecătorească rămasă definitivă şi irevocabilă înlocuia înscrisurile necesare pentru
întabularea sau radierea dreptului.
Acţiunea în prestaţie tabulară putea fi intentată împotriva celui care a
consimţit la constituirea, transmiterea sau stingerea dreptului real respectiv, precum
şi împotriva terţului subdobânditor înscris în cartea funciară, dacă erau îndeplinite
următoarele trei condiţii:
a) cel care cere prestaţia tabulară să fi fost în posesia imobilului la data când
terţul subdobânditor a contractat;
b) actul juridic cu dată certă, în temeiul căruia se cere prestaţia tabulară, să
fie încheiat anterior actului pe baza căruia terţul şi-a înscris dreptul în cartea
funciară;
c) terţul să fie dobândit dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă.
În cazul în care terţul a dobândit cu bună-credinţă şi pe baza unui act cu titlu oneros,
acţiunea în prestaţie tabulară se respinge.
Acţiunea în prestaţie tabulară nu se confundă cu acţiunea în executarea unui
antecontract de vânzare-cumpărare.
De multe ori, în aceeaşi cerere de chemare în judecată, reclamantul
formulează două capete de acţiune: unul prin care cere să se pronunţe o hotărâre care
să ţină loc de contract autentic de înstrăinare şi altul prin care solicită ca instanţa să

72
dispună, pe cale de consecinţă, şi înscrierea dreptului dobândit în cartea funciară,
împotriva refuzului pârâtului de a consimţi la întabulare.
B. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. În cazul în care
există neconcordanţe între starea tabulară şi realitate, acestea pot fi înlăturate prin
acţiunea în rectificare. Este reglementată în art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
a) Rectificarea întabulării şi a înscrierii provizorii. Potrivit art. 34 din Legea
nr. 115/1938, rectificarea unei întabulări sau înscrieri provizorii se poate cere, de
orice persoană interesată, în următoarele cazuri:
- dacă înscrierea sau titlul pe baza căruia s-a făcut nu au fost valabile (de
pildă, titlul este nul sau anulabil);
- dacă prin înscriere, dreptul a fost greşit calificat (de pildă, s-a înscris
dreptul de uzufruct în loc de dreptul de abitaţie);
- dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au
încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea (s-a împlinit
termenul extinctiv sau s-a realizat condiţia rezolutorie).
În urma admiterii acţiunii, operaţia rectificării se face, la cerere, în temeiul
hotărârii judecătoreşti rămase definitive şi irevocabile. Acţiunea în rectificare poate
fi introdusă împotriva celui în favoarea căruia s-a făcut înscrierea respectivă, precum
şi împotriva succesorilor săi, indiferent dacă este vorba de un succesor universal sau
cu titlu particular.
În legătură cu prescripţia acestei acţiuni, art. 36 şi 37 din Legea nr. 115/1938
prevăd:
- acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei acţiunii
de fond, atunci când este introdusă faţă de dobânditorul nemijlocit, precum şi faţă de
terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris în favoarea sa;
- acţiunea în rectificare poate fi introdusă în termen de 10 ani, faţă de terţul
dobânditor cu titlu gratuit, de bună-credinţă, care începe să curgă de la data
înregistrării cererii de înscriere a acestuia;
- împotriva terţului dobânditor cu titlu oneros, de bună-credinţă, acţiunea în
rectificare poate fi introdusă numai în primele două cazuri prevăzute de art. 34 din
Lege (titlul nu este valabil sau dreptul a fost greşit calificat), în următoarele termene:
şase luni de la data comunicării către cel îndrituit a încheierii prin care s-a dispus
înscrierea ce face obiectul acţiunii în rectificare; trei ani de la data înregistrării
cererii de înscriere a dreptului a cărei rectificare se solicită prin acţiune.
b) Rectificarea notării. Potrivit art. 39 din Legea nr. 115/1938, rectificarea
notării se poate cere în următoarele cazuri: greşita calificare a dreptului personal,
faptului sau raportului juridic notat; dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă
a dreptului personal, faptului sau raportului juridic notat sau au încetat efectele
actului juridic în temeiul căruia s-a făcut notarea (minorul a devenit major, contractul
de locaţiune a ajuns la termen); dacă notarea, indiferent din ce cauză, a încetat să mai
fie exactă sau în conformitate cu realitatea.
Acţiunea în rectificarea notării este imprescriptibilă.

73
4. Sistemul cărţii funciare potrivit Legii nr. 7/1996
1. Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7 din 13 martie 1996, a
fost publicată în Monitorul Oficial nr. 61 din 26 martie 1996. A suferit modificări
substanţiale prin O.U.G. nr. 41 din 27 mai 2004, publicată în M. Of. nr. 509 din 7
iunie 2004, şi prin Legea nr. 247 din 19 iulie 2005, publicată în M. Of. nr. 653 din 22
iulie 2005. În temeiul articolului II al Titlului XII al Legii nr. 247/2005, Legea
cadastrului şi a publicitaţii imobiliare a fost republicata în M. Of. nr. 201 din 3 martie
2006.
Prin instituţia cadastrului se urmăreşte realizarea unui cadastru general al
ţării, încă nerealizat, cu toate că au existat mai multe tentative în acest sens (Legea
cadastrului nr. 93/1933; Legea fondului funciar nr. 59/1974), iar prin instituţia
cărţilor funciare, se urmăreşte crearea la nivelul întregii ţări a unui sistem real, unic
şi unitar de evidenţă juridică a strămutării, constituirii şi stingerii drepturilor reale
imobiliare.
Baza tehnică a cărţilor funciare o constituie documentele cadastrale ce
cuprind date şi informaţii referitoare la imobile, drepturile de proprietate asupra
acestora şi la proprietari. Fără măsurători şi evidenţe cadastrale nu se poate trece la
un sistem real de publicitate imobiliară.
Sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca finalitate înscrierea în
registrul de publicitate imobiliară.
2. Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică,
economică şi juridică a tuturor imobilelor de pe întreg teritoriul ţării.
Funcţiile cadastrului:
- funcţia tehnică constă în determinarea, pe bază de măsurători, a poziţiei,
configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de folosinţă
şi pe proprietari, precum şi ale construcţiilor;
- funcţia economică în cadrul căreia se evidenţiază elementele tehnice
necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor şi calculării impozitelor asupra
veniturilor realizate din tranzacţii imobiliare. Agenţia Naţională şi oficiile teritoriale
din subordine au obligaţia de a furniza, la cerere, organelor abilitate, evidenţele
necesare stabilirii valorii de impunere;
- funcţia juridică realizată prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de
proprietate, şi prin înscrierea în cartea funciară.
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ
teritoriale: comună, oraş sau municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.
Prin sistemul de cadastru general se realizează:
a) identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a
imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuri
cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
c) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători
legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;
d) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea
corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

74
Organizarea şi conducerea cadastrului general la nivel central au fost
încredinţate Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, instituţie
publică cu personalitate juridică aflată în subordinea Guvernului, care a fost înfiinţat
prin H.G. nr. 1038/1996, publicată în Monitorul Oficial nr. 284 din 12 noiembrie
1996, iar oficiile de cadastru şi organizarea teritoriului aflate în subordinea
Ministerului Agriculturii şi Alimentaţiei, au fost reorganizate ca oficii de cadastru
agricol şi organizarea teritoriului agricol.
Potrivit art. 3 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin O.U.G.
nr. 41/2004, s-a înfiinţat Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară,
instituţie publică cu personalitate juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în
subordinea Ministerului Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului
Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, şi preluarea activităţii privind
publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei. Agenţia Naţională de Cadastru şi
Publicitatea Imobiliară a fost înfiinţată prin H.G. nr. 1210/29 iulie 2004, publicată în
Monitorul Oficial nr. 718 din 9 august 2004 (republicată în M.Of. nr. 386 din 5 mai
2006).
La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti s-au înfiinţat oficiile de
cadastru şi publicitate imobiliară ca unităţi cu personalitate juridică în subordinea
Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea oficiilor judeţene de cadastru, geodezie şi
cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte funciară de pe lângă
judecătorii.
Prin Legea nr. 247/2005, acestea au primit denumirea generică de oficii
teritoriale.
Oficiul teritorial controlează, avizează şi recepţionează, după caz, lucrările
de geodezie, topografie, cadastru şi cartografie. Modul de avizare, verificare şi
recepţie a lucrărilor de specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei, topografiei
şi cartografiei se stabileşte prin regulament aprobat prin ordin al directorului general
al Agenţiei Naţionale, cu consultarea uniunii profesionale înfiinţată prin lege
specială.
În cadrul oficiilor teritoriale funcţionează baza de date a cadastrului.
La nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale se înfiinţează birouri de
cadastru şi publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în
subordonarea oficiilor teritoriale. Modul de organizare şi funcţionare, numărul,
precum şi arondarea birourilor teritoriale pe unităţi administrativ-teritoriale, se
stabilesc prin ordin cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei
Naţionale.
Se înfiinţează Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi
Teledetecţie ca unitate cu personalitate juridică în subordinea Agenţiei Naţionale,
prin reorganizarea Institutului de Cadastru, Geodezie, Fotogrammetrie şi Cartografie.
Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară are următoarele
atribuţii principale:
a) coordonează şi controlează executarea lucrărilor de cadastru şi asigură
înscrierea imobilelor în registrul de publicitate imobiliară la nivelul întregii ţări;
b) controlează executarea lucrărilor de cartografie, topografie, geodezie,
fotogrammetrie şi teledetecţie la nivelul întregii ţări;
75
c) elaborează regulamente şi norme, promovează tehnici, procedee şi
metodologii de specialitate compatibile cu cele ale Uniunii Europene, conform
progreselor ştiinţifice şi tehnice în domeniul cadastrului, geodeziei, cartografiei şi
publicităţii imobiliare;
d) autorizează persoanele fizice şi juridice care pot executa lucrări de
specialitate din domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei, pe teritoriul
României, în condiţiile legii speciale care reglementează înfiinţarea uniunii
profesionale a acestora;
e) organizează şi administrează fondul naţional de geodezie şi cartografie,
precum şi baza de date a sistemului de cadastru general;
f) asigură, în condiţiile legii, executarea, completarea, modernizarea şi
menţinerea în stare de utilizare a reţelei geodezice naţionale;
g) asigură executarea şi actualizarea hărţilor oficiale;
h) avizează conţinutul topografic al hărţilor, planurilor, atlaselor, ghidurilor
şi al altor documente cartografice destinate uzului public;
i) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în
condiţiile legii, situaţii statistice de sinteză privind terenurile şi construcţiile;
j) îndeplineşte sarcinile ce rezultă din angajamentele internaţionale în
domeniul său de activitate;
k) participă la organizarea şi coordonarea măsurătorilor în vederea aplicării
legilor funciare;
l) avizează tehnic expertizele efectuate de către experţii judiciari în
specialitatea topografie, geodezie şi cadastru cu privire la corectitudinea datelor
topografice utilizate, la solicitarea instanţelor de judecată. Avizele menţionate mai
sus vor fi date de oficiul teritorial în baza unui regulament comun, elaborat de
Agenţia Naţională şi Ministerul Justiţiei;
m) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se
modifică sau se sting, la cererea notarului public sau a titularului dreptului ori a
celorlalte persoane interesate;
n) asigură înscrierea căilor de atac împotriva înregistrărilor de carte
funciară;
o) asigură înscrierea altor raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii,
incapacităţi şi litigii judiciare în legătură cu bunul imobil;
p) asigură formarea şi specializarea personalului de specialitate în
publicitate imobiliară prin intermediul Institutului Naţional al Registratorilor;
structura, organizarea şi modul de administrare ale institutului se stabilesc şi se
aprobă prin hotărâre a Guvernului, în termen de 90 de zile de la intrarea în vigoare a
prezentei legi;
r) îndeplineşte şi alte atribuţii ce au legătură cu activitatea specifică.
Atribuţiile şi răspunderile oficiilor de cadastru şi publicitate imobiliară,
precum şi ale Centrului Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi
Teledetecţie se stabilesc prin regulamentele de organizare şi funcţionare ale acestora,
aprobate prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale.
Potrivit art. 13 din H.G. nr. 1210/2004, republicată, Oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară îndeplinesc următoarele atribuţii principale:

76
a) înscriu imobilele în evidenţele de cadastru şi publicitate imobiliară;
b) asigură înscrierea drepturilor reale ce se constituie, se transmit, se
modifică sau se sting, la cererea titularului dreptului, a notarului public ori a
celorlalte persoane interesate;
c) înscriu alte raporturi juridice, drepturi personale, interdicţii, incapacităţi şi
litigii judiciare în legătură cu bunul imobil; asigură înscrierea căilor de atac
împotriva înregistrărilor de carte funciară;
d) înscriu radierea drepturilor reale, la cererea titularului dreptului sau a
celorlalte persoane interesate;
e) avizează tehnic, înainte de depunerea lor în instanţa de judecată,
expertizele topocadastrale întocmite de experţii judiciari, în baza unui regulament
elaborat în comun de Agenţia Naţională şi de Ministerul Justiţiei;
f) avizează planul urbanistic general;
g) avizează documentaţiile de scoatere din circuitul agricol al terenurilor;
h) autorizează persoanele fizice care execută lucrări tehnice de cadastru;
i) organizează, coordonează şi execută măsurătorile pentru punerea în
posesie a titularilor prevăzuţi de Legea fondului funciar nr. 18/1991, republicată, cu
modificările şi completările ulterioare, şi de Legea nr. 1/2000, cu modificările şi
completările ulterioare;
j) verifică periodic starea fizică a punctelor din reţelele de sprijin, conform
normelor şi regulamentelor emise de Agenţia Naţională;
k) pune la dispoziţia autorităţilor publice şi a altor instituţii interesate, în
condiţiile legii, situaţii statistice şi de sinteză privind terenurile şi construcţiile;
l) furnizează persoanelor fizice şi juridice, contra cost, servicii şi informaţii
conform tarifelor în vigoare;
m) avizează împreună cu instituţiile de specialitate de la nivelul judeţean şi
local proiectele de organizare a teritoriului pe categorii de folosinţă agricolă şi
stabilirea reţelei de drumuri agricole;
n) îndrumă activitatea desfăşurată de serviciile comunitare pentru cadastru şi
agricultură, constituite la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale;
o) asigură evidenţa documentaţiilor de schimbare a categoriei de folosinţă a
terenurilor şi a suprafeţelor aferente.
Activitatea de publicitate imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este
îndeplinită de registratori de carte funciară, denumiţi în continuare registratori,
numiţi prin ordin al directorului general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs
organizat de aceasta.
Numărul registratorilor pentru fiecare oficiu teritorial se stabileşte prin ordin
al directorului general al Agenţiei Naţionale.
În cadrul oficiilor teritoriale, activitatea de publicitate imobiliară este în
responsabilitatea unui registrator - şef iar în cadrul birourilor teritoriale în
responsabilitatea unui registrator coordonator, numiţi prin ordin al directorului
general al Agenţiei Naţionale, în urma unui concurs.
Poate fi numită registrator persoana care îndeplineşte în mod cumulativ
următoarele condiţii:
a) are cetăţenia română şi are capacitatea drepturilor civile;

77
b) este licenţiat în drept;
c) nu are antecedente penale;
d) se bucură de o bună reputaţie;
e) cunoaşte limba română;
f) este apt din punct de vedere medical pentru ocuparea funcţiei;
g) a îndeplinit timp de 5 ani funcţia de asistent-registrator sau a exercitat
timp de 3 ani funcţia de notar, judecător, procuror, avocat, consilier juridic sau altă
funcţie de specialitate juridică.
Absolvenţii Institutului Naţional al Registratorilor au prioritate la ocuparea
posturilor vacante de registratori. Organizarea concursului pentru ocuparea posturilor
vacante de registratori se va face numai dacă acestea nu au fost ocupate de
absolvenţii Institutului.
Până la data organizării concursului, registratorii pot fi numiţi din cadrul
angajaţilor serviciilor de publicitate imobiliară care, deşi nu îndeplinesc condiţiile de
studii, au cel puţin 5 ani de experienţă în domeniul publicităţii imobiliare.
Registratorul răspunde pentru activitatea sa în condiţiile legii.
În cadrul Agenţiei Naţionale funcţionează Direcţia de publicitate imobiliară
care organizează, coordonează şi controlează activitatea de publicitate imobiliară din
cadrul oficiilor teritoriale, în vederea respectării legilor şi reglementărilor în materie.
Centrul Naţional de Geodezie, Cartografie, Fotogrammetrie şi Teledetecţie
îndeplineşte următoarele atribuţii principale (art. 14 din H.G. nr. 1210/2004,
republicată):
a) proiectarea, execuţia şi întreţinerea reţelelor geodezice naţionale şi a
sistemului naţional de staţii permanente GPS;
b) realizarea şi întreţinerea hărţilor oficiale ale României în format analogic
şi digital şi a modelului digital al terenului, în colaborare cu alte instituţii abilitate;
c) realizarea şi întreţinerea evidenţelor limitelor administrative ale
teritoriului României;
d) prelucrarea imaginilor fotoaeriene şi a înregistrărilor de teledetecţie;
e) participarea la realizarea şi administrarea bazei de date cartografice
naţionale;
f) realizarea de produse cartografice derivate din datele existente în Fondul
Naţional Geodezic;
g) participarea la integrarea în baza de date geodezice şi cartografice
naţionale a datelor obţinute din recepţia lucrărilor tehnice de specialitate;
h) participarea la realizarea metodologiilor şi specificaţiilor tehnice,
respectiv propunerea de standarde tehnologice, a modelelor şi structurilor de date
geodezice-cartografice;
i) verificarea şi etalonarea aparaturii de specialitate, în colaborare cu
Institutul Naţional de Metrologie;
j) asigurarea cercetării în domeniile de activitate ale geodeziei,
fotogrammetriei, cartografiei şi teledetecţiei;
k) crearea şi dezvoltarea sistemelor, tehnologiilor şi a bazelor de date prin
surse proprii şi/sau în colaborare cu terţii;

78
l) participarea la realizarea proiectelor internaţionale angajate de Agenţia
Naţională.
3. Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenţă şi inventariere
sistematică a bunurilor imobile sub aspect tethnic şi economic, cu respecarea
normelor tehnice elaborate de O.N.C.G.C. şi a datelor de bază din cadastrul general,
privind suprafaţa, categoria de folosinţă şi proprietarul.
Potrivit art. 4, ministerele, alte instituţii centrale de stat, regiile autonome şi
alte persoane juridice organizează cadastrul de specialitate în domeniile: agricol,
forestier, apelor, industrial, extractiv, imobiliar-edilitar, transporturilor rutiere,
feroviare, navale, aeriene, turismului, zonelor protejate, naturale şi construite, celor
cu risc ridicat de calamităţi naturale ori supuse poluării şi degradării şi altele
asemenea.
Prin O.U.G. nr. 41/2004, a fost abrogat art. 4 al Legii nr. 7/1996, iar
noţiunea de cadastru de specialitate a fost redefinită ca „sistem informaţional specific
domeniului de activitate.
4. Cadastrele locale. Cadastrele întocmite la nivelul unităţilor administrativ-
teritoriale - comună, oraş şi municipiu - alcătuisc baza tehnică a cărţilor funciare,
deoarece acestea se întocmesc, se numerotează şi se ţin pe aceste localităţi.
La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale - comună, oraş şi municipiu -
lucrările tehnice de cadastru constau în (art. 10):
a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unităţii administrativ-teritoriale şi a
limitelor intravilane componente;
b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate
sau, în lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar şi
determinarea formei şi dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecărei unităţi
administrativ-teritoriale;
c) consemnarea litigiilor de hotare aflate pe rolul instanţelor judecătoreşti;
d) întocmirea documentelor tehnice cadastrale.
Delimitarea şi marcarea hotarelor administrative ale unităţilor administrativ-
teritoriale - comună, oraş şi municipiu -, precum şi limitele intravilanelor
localităţilor se face de către comisia stabilită în acest scop prin ordinul prefectului;
regulamentul de organizare şi funcţionare a comisiei de delimitare se aprobă prin
ordin al ministrului administraţiei şi internelor.
Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi la nivelul
comunelor, oraşelor şi municipiilor, sunt:
a) registrul cadastral al imobilelor;
b) indexul alfabetic al proprietarilor;
c) registrul cadastral al proprietarilor;
d) planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele
cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unităţilor administrativ-teritoriale -
comune, oraşe şi municipii - şi se păstrează la oficiul teritorial.
Registrele, planurile cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare vor sta
la baza completării sau, după caz, a întocmirii din oficiu a cărţilor funciare, la
finalizarea măsurătorilor cadastrale la nivelul unităţilor administrativ-teritoriale. O
79
copie a acestora se păstrează în arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile
şi registrele cadastrale se transmite cu titlul gratuit la consiliile locale.
Planurile, registrele cadastrale şi anexele la partea I a cărţii funciare se ţin la
zi, în concordanţă cu documentaţiile cadastrale întocmite pentru înscrierea actelor şi
faptelor juridice, în baza cererilor şi comunicărilor făcute potrivit legii.
Completarea, modernizarea şi menţinerea în stare de utilizare a reţelei
geodezice naţionale necesare întocmirii şi ţinerii la zi a planurilor cadastrale şi
hărţilor topografice se realizează sub coordonarea Agenţiei Naţionale.
5. Pentru punerea în aplicare a legii, sub aspectul reglementării publicităţii
imobiliare, a fost adoptat Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de
carte funciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului justiţiei nr.
2371/C/1997, publicat în Monitorul Oficial nr. 84 din 23 februarie 1998. În prezent,
este în vigoare Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi
publicitate imobiliară, aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006, emis de
directorul general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară publicat
în Monitorul Oficial nr. 1049 din 29 decembrie 2006.
Prin ordinul ministrului justiţiei, nr. 1330/C/25.06.1999, s-a dispus ca
începând cu data de 1 iulie 1999, să se treacă la înfiinţarea cărţilor funciare cu
caracter nedefinitiv, în baza art. 61 din lege, urmând ca la momentul definitivării
lucrărilor cadastrului general pentru fiecare unitate administrativ-teritorială, să se
procedeze la deschiderea cărţilor funciare definitive.
Sunt aplicabile toate principiile mai puţin principiul efectului constitutiv al
înscrierii în cartea funciară.
Potrivit art. 58 alin. (2), în regiunile de transcripţiuni şi inscripţiuni
imobiliare, până la deschiderea cărţii funciare, privilegiile şi ipotecile legale,
sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor şi veniturilor sale, punerea în mişcare a
acţiunii penale, precum şi acţiunile pentru apărarea drepturilor reale privitoare la
imobilele neînscrise în cartea funciară vor continua să fie înscrise în vechile registre
de publicitate imobiliară.
6. Prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau fără
construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar. Una sau mai multe parcele alăturate, de
pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosinţă,
aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin. (3), se
identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară. Este ceea
ce anterior era definit ca fiind corpul de proprietate.
Prin parcelă se înţelege suprafaţa de teren cu aceeaşi categorie de folosinţă.
Corpul de proprietate era format din unul sau mai multe imobile alipite, de
pe teritoriul unei localităţi, aparţinând aceluiaşi proprietar.
Partida cadastrală era constituită din mai multe corpuri de proprietăţi, de
pe teritoriul aceleiaşi localităţi, aparţinând unui proprietar, şi se înscrie în aceeaşi
carte funciară.
7. Publicitatea imobiliară întemeiată pe sistemul de evidenţă al cadastrului
general are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor şi faptelor juridice
referitoare la imobilele din acelaşi teritoriu administrativ şi se realizează de către

80
oficiile de cadastru şi publicitate imobiliară, pentru imobilele situate în raza de
activitate a acestora.
Cărţile funciare întocmite şi numerotate pe teritoriul administrativ al fiecărei
localităţi alcătuiesc, împreună, registrul cadastral de publicitate imobiliară al acestui
teritoriu, ce se ţine de către biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial în a cărui
rază teritorială de activitate este situat imobilul respectiv.
Acest registru se întregeşte cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu
registrul cadastral al imobilelor, indicând numărul cadastral al imobilelor şi numărul
de ordine al cărţilor funciare în care sunt înscrise, cu un index alfabetic al
proprietarilor şi cu o mapă în care se păstrează cererile de înscriere, împreună cu un
exemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse
înscrierii.
Imobilele ce aparţin domeniului public şi domeniului privat al statului sau,
după caz, al unităţii administrativ-teritoriale, se vor înscrie în cărţi funciare speciale ale
unităţii administrativ-teritoriale pe care sunt situate, cu excepţiile prevăzute de lege.
Cărţile funciare speciale se ţin de către birourile teritoriale ale oficiului de
cadastru şi publicitate imobiliară.
8. Alcătuirea cărţii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu,
indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din
trei părţi:
A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz,
construcţiile;
c) planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de
coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa la
partea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului general
al Agenţiei Naţionale.
B. Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate, care
cuprinde:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate,
precum şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I
sau a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
C. Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele
dreptului de proprietate şi sarcini, care va cuprinde:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, servituţile în sarcina
fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea
de venituri pe timp mai mare de 3 ani;

81
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la
înscrierile făcute în această parte.
9. Efectele înscrierii. Înscrierile în cartea funciară îşi vor produce efectele de
opozabilitate faţă de terţi de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării
cererilor va determina rangul înscrierilor.
Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodată
la biroul teritorial, ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanţa să
hotărască asupra rangului fiecăreia.
Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai
multor drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang.
Dobânditorul anterior poate cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii
sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată la cererea unui terţ, care a dobândit
ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă la data încheierii actului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi,
fără înscrierea în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare
silită şi uzucapiune. Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, dacă titularul
înţelege să dispună de ele.
Potrivit art. 26 alin. (3), care nu constituie decât o repetare a frazei finale a
alineatului (1) al aceluiaşi articol, titularul drepturilor dobândite prin modurile
enumerate, nu poate însă dispune de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în
prealabil în cartea funciară.
În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale dobândite de
stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri
judecătoreşti.
În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, Efectul de opozabilitate al
înscrierilor este inoperant cu referire la:
a) suprafaţa terenurilor, destinaţia, categoria de folosinţă, valoarea sau alte
asemenea aspecte;
b) restricţii aduse dreptului de proprietate prin raporturile de vecinătate,
expropriere sau prin prevederi legale privind protecţia ecologică, sistematizarea
localităţilor şi alte asemenea aspecte.
10. Felurile înscrierilor. Se pot face mai multe feluri de înscrieri.
Intabularea, având ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este
înscrierea prin care se realizează opozabilitatea faţă de terţi a dreptului de
proprietate şi a celorlalte drepturi reale.
Potrivit art. 20 alin. (1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale
asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a
constituit ori s-au transmis în mod valabil.
Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea
funciară, cu consimţământul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar
dacă dreptul se stinge prin moartea titularului dreptului sau prin împlinirea

82
termenului arătat în înscriere; dacă dreptul ce urmează să fie radiat este grevat în
folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei persoane.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă sau, în cazurile prevăzute
de lege, actul autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă cerut în vederea
înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se
înscrie, dacă legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi
stingerea drepturilor reale (de exemplu, reducţiunea inscripţiei ipotecare).
Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare.
Înscrierea provizorie poate fi cerută în următoarele situaţii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris
provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipoteca ori
privilegiul imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care
nu aduc însă atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi
capete de cerere. În acest din urmă caz, solicitantul va fi înştiinţat pentru a depune într-
un termen stabilit, după caz, de registrator, înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierii
înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile vor fi depuse în termenul fixat, se va proceda la
justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată de registratorul de carte
funciară.
Înscrierea provizorie devine opozabilă terţilor cu rangul determinat de
cererea de înscriere, sub condiţie şi în măsura justificării ei.
Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimţământului celui
în contra căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotărâri judecătoreşti
irevocabile ori a încheierii registratorului de carte funciară, în situaţia ultimului caz
de înscriere provizorie menţionat.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului
dat în formă autentică al titularului dreptului de ipotecă ori în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti definitivă şi irevocabilă.
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor
înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri
provizorii atrage, la cererea celui interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-
au făcut condiţionat de justificarea acesteia.
Notarea, având ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor şi
faptelor juridice referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de
atac în justiţie, precum şi a măsurilor de indisponibilizare, în legătură cu imobilele
din cartea funciară. Prevederile art. 38 din lege arată: „Actele şi faptele juridice,
privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu
imobilele cuprinse în cartea funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de
opozabilitate pentru terţe persoane."

83
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca. Potrivit art. 39, proprietarul
unui imobil poate cere ca intenţia sa de a înstrăina sau de a ipoteca să fie înscrisă,
arătând, în acest din urmă caz, suma ce urmează să se garanteze prin ipotecă. Dacă
se săvârşeşte înstrăinarea sau ipotecarea, dreptul înscris va avea rangul înscrierii
intenţiei.
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin
trecerea unui termen de două luni de la data înregistrării cererii. Data la care această
înscriere îşi pierde efectul se menţioneaza atât în înscriere, cât şi în încheierea care a
ordonat-o.
11. Procedura înscrierii. Înscrierea se face în următoarele cazuri:
- dacă este cerută de cel îndreptăţit în legătură cu un drept real sau
personal, un fapt sau un raport juridic referitor la un drept;
- dacă notarul public a cerut din oficiu efectuarea înscrierii;
- dacă insanţa a transmis din oficiu o hotărâre rămasă defintivă şi
irevocabilă rămasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui
drept real.
Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale
ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de
pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia
legalizată se va păstra în mapa biroului de cadastru şi publicitate imobiliară.
În cazul hotărârii judecătoreşti, se va prezenta o copie legalizată, cu
menţiunea că este definitivă şi irevocabilă.
Cererile de înscriere se vor înregistra de îndată în registrul de intrare, cu
menţionarea datei şi a numărului care rezultă din ordinea cronologică a depunerii lor.
Dacă mai multe cereri au fost depuse deodată la acelaşi birou teritorial,
drepturile de ipotecă şi privilegiile vor avea acelaşi rang, iar celelalte drepturi vor
primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să se hotărască asupra
rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.
Înscrierile în cartea funciară se efectuează la cererea părţilor interesate, cu
excepţia cazurilor în care legea prevede înscrierea din oficiu; cererea de înscriere se
îndreaptă la biroul unde se află cartea funciară în care urmează să se facă înscrierea.
Intabularea sau înscrierea provizorie poate fi cerută de orice persoană care,
potrivit înscrisului original, hotărârii judecătoreşti sau hotărârii autorităţii
administrative, urmează să strămute, să constituie, să modifice, să dobândească sau
să stingă un drept tabular.
Înscrierea unui drept sau radierea unei sarcini pot fi cerute:
a) de mandatarul general al celui îndrituit;
b) de oricare dintre titularii aceluiaşi drept.
Creditorul a cărui creanţă certă şi exigibilă este dovedită printr-un înscris
sau printr-o hotărâre judecătorească, ori în cazurile anume prevăzute de lege printr-o
decizie a autorităţii administrative, va putea cere instanţei, în numele şi în folosul
debitorului său, înscrierea unui drept tabular sau radierea unei sarcini.
Debitorul care a plătit valabil creanţa ipotecară a unui cesionar neînscris în
cartea funciară poate cere radierea ipotecii, dacă înfăţişează înscrisul original al
cesiunii şi chitanţa doveditoare a plăţii.
84
Cererea se rezolvă prin pronunţarea unei încheieri fără citarea părţilor.
În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau
înscrierea provizorie prin încheiere.
Înscrisul trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
a) este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege;
b) indică numele părţilor;
c) individualizează imobilul printr-un identificator unic;
d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba
română;
e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru
autentificare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului. În
conformitate cu prevederile art. 54 alineatul (1) fraza finală din Legea nr. 7/1996,
republicată, pe perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru
autentificare, registratorul nu va efectua nici un fel de înscriere în cartea funciară, cu
excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul. Potrivit articolului 58 alineatul
(3) din Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cadastru şi
publicitate imobiliară, perioada de valabilitate a extrasului de carte funciară pentru
autentificare, perioadă în care cartea funciară este blocată, este de 5 zile lucrătoare
(în care se include şi ziua depunerii cererii de eliberare a menţionatului extras).
Încheierea va cuprinde determinarea dreptului sau a faptului, indicarea
numărului cadastral al imobilului şi al cărţii funciare, precum şi a părţii cărţii
funciare în care urmează a se face înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce
au fost radiate şi numele celui în favoarea sau împotriva căruia s-au făcut înscrierile,
indiferent de felul lor.
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibilă, pe baza
datelor existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate
conform prevederilor prezentei legi.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte
condiţiile legale, se va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea
cererii se face menţiune în registrul de intrare, în dreptul înregistrării acesteia,
precum şi în cartea funciară (art. 55 din regulament).
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act
sau fapt juridic, precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din
cartea funciară, cu privire la imobilul în cauză, în termen de 15 zile de la pronunţarea
încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile de la data înregistrării cererii.
Încheierea de înscriere sau de respingere poate fi atacată cu plângere, în
termen de 15 zile de la comunicare, la biroul teritorial. Plângerea împotriva încheierii
se depune la biroul teritorial şi se va înscrie din oficiu în cartea funciară. Oficiul
teritorial este obligat să înainteze plângerea judecătoriei în a cărei rază de
competenţă teritorială se află imobilul, însoţită de dosarul încheierii şi copia cărţii
funciare.
Hotărârea pronunţată de judecătorie poate fi atacată cu apel. În conformitate
cu prevederile art. 299 C. pr. civ., decizia pronunţată în apel este supusă recursului.
Hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă se comunică, din oficiu,
biroului teritorial de către instanţa care s-a pronunţat ultima asupra fondului.
85
Înscrierea făcută în temeiul acestei hotărâri judecătoreşti îşi produce efectele
de la înregistrarea cererii de înscriere la biroul teritorial.
În cazul respingerii plângerii prin hotărâre judecătorească definitivă şi
irevocabilă, notările făcute se radiază din oficiu.
12. Rectificarea şi modificarea cărţii funciare. În cazul în care cuprinsul
cărţii funciare nu corespunde, în privinţa înscrierii, cu situaţia juridică reală, se poate
cere rectificarea sau, după caz, modificarea acesteia.
Erorile materiale săvârşite cu prilejul înscrierilor în cartea funciară pot fi
îndreptate la cerere sau din oficiu.
Prin modificare se înţelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale
imobilului, schimbare care nu afectează esenţa dreptului care poartă asupra acelui
imobil. Modificarea nu se poate face decât la cererea titularului dreptului de
proprietate.
Prin rectificare se înţelege radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii
oricărei operaţiuni, susceptibilă a face obiectul unei înscrieri în cartea funciară.
Rectificarea înscrierilor în cartea funciară se poate face fie pe cale amiabilă prin
declaraţie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească definitivă şi
irevocabilă.
Procedura de rectificare a înscrierilor în cartea funciară, a modificărilor şi
cea de îndreptare a erorilor materiale se va stabili prin regulament aprobat de
directorul general al Agenţiei Naţionale. Evident, acest regulament se referă la
operaţiunile juridice şi tehnice pe care le vor realiza birourile teritoriale şi nu se va
referi la aspectele ce ţin de rezolvarea de către instanţe a acţiunii în rectificare.
Potrivit art. 34, orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor
din cartea funciară, dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă
s-a constatat că:
1. Înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost
valabil;
2. dreptul înscris a fost greşit calificat;
3. nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au
încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
4. înscrierea din cartea funciară nu mai este în concordanţă cu situaţia reală
actuală a imobilului.
Acestea sunt, deci, cazurile în care se poate promova acţiunea în rectificare.
Termenul de promovare a acţiunii în rectificare. Regula stabilită de
prevederile art. 35 alin. (1) este aceea că sub rezerva prescripţiei dreptului material
la acţiunea în fond, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă. Excepţii:
- faţă de terţele persoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin
donaţie sau legat, termenul este de 10 ani şi curge din ziua când s-a înregistrat cererea
lor de înscriere, afară de cazul în care acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte;
- acţiunea în rectificare, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a
stat la baza acesteia sau pe greşita calificare a dreptului înscris, se va putea îndrepta
şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris un drept real, dobândit cu bună-
credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărţii funciare, în
termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere formulată de
86
dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, afară de cazul când
dreptul material la acţiunea de fond nu s-a prescris. Dacă acţiunea în
rectificare a fost înscrisă în cartea funciară, hotărârea judecătorească va fi
opozabilă şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după înscriere.
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă
persoanelor împotriva cărora acţiunea nu a fost admisă.

BIBLIOGRAFIE

1) Eugeniu Safta-Romano, Dreptul de proprietate privată şi publică în


România, Editura Graphix, Iaşi, 1993.
2) Paul Mircea Cosmovici, Drept civil. Drepturi reale, obligaţii, legislaţie,
Editura ALL, Bucureşti, 1994.
3) Liviu Pop, Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Ediţie
revăzută şi completată, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001.
4) Ion Filipescu, Dreptul civil. Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale,
Editura Actami, Bucureşti, 1996.
5) Teodor Sâmbrian, Drept civil. Moduri originare de dobândire a
proprietăţii, Editura Europa, Craiova, 1996.
6) Corneliu Bârsan, Maria Gaiţă, Mona Maria Pivniceru, Drept civil.
Drepturile reale, Editura Institutul European, Iaşi, 1997;
7) Corneliu Bârsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura ALL
Beck, Bucureşti, 2001;
8) Ovidiu Ungureanu, Cornelia Munteanu, Drept civil. Drepturile reale,
Ediţia a II-a, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2003.

87