Sunteți pe pagina 1din 374
ROMÂNIA MINISTERUL JUSTIŢIEI
ROMÂNIA
MINISTERUL
JUSTIŢIEI

Programul Phare 2002

“Suport pentru îmbunătăţirea şi implementarea legislaţiei şi jurisprudenţei în materie de faliment”

ţ iei ş i jurispruden ţ ei în materie de faliment” No ţ iuni de economie

Noţiuni de economie aplicate procedurii de insolvenţă

Noţiuni de economie aplicate procedurii de insolvenţă

3

Manualul a fost realizat de către un consorţiu condus de

PwC

Colectivul de redacţie:

Profesor universitar Dr. Alexandru Buglea Universitatea de Vest din Timişoara Facultatea de Ştiinţe Economice

Conferenţiar universitar dr. Radu Bufan Universitatea de Vest din Timişoara Facultatea de Drept

Lector universitar dr. Ovidiu Constantin Bunget Universitatea de Vest din Timişoara Facultatea de Ştiinţe Economice

Lector universitar dr. Carmen Mihaela Imbrescu Universitatea de Vest din Timişoara Facultatea de Ştiinţe Economice

Lector universitar dr. Lorant Eros Stark Universitatea de Vest din Timişoara Facultatea de Ştiinţe Economice

Alexandru Medelean PricewaterhouseCoopers Management Consultants SRL

Dan Pascu PricewaterhouseCoopers Management Consultants SRL

4

CUPRINS

13

1 Noţiuni introductive privind evaluarea ……………………. ……13

1.1 Noţiunea de Valoare ………………………………

1.1.1 Definiţii şi delimitări noţionale ………………… ……13

1.1.2 Categorii de valori utilizate în evaluare ……… ……15

……15

1.1.2.2 Categorii suplimentare ……………………. ……18

1.2 Conceptul de evaluare ……………………………… ……19

1.2.1 Definirea şi aria de aplicabilitate ……………

1.2.2 Tipuri de proprietate supuse evaluării ………. ……19

1.2.2.1 Proprietatea imobiliarã ……………………. ……20

1.2.2.2 Proprietatea asupra bunurilor mobile ……. ……21

1.2.2.3 Active financiare …………………………… ……22

……19

……13

Titlul I – Evaluarea …………………………………………

1.1.2.1 Categorii de bază …………………………

1.2.2.4 Întreprinderile ………………………………. ……24

1.2.3 Metodele de evaluare …………………………. ……25

1.2.4 Concepte şi principii de evaluare ……………. ……27

1.2.4.1 Evaluarea imobilelor ………………………. ……27

1.2.4.2 Evaluarea bunurilor mobile ………………

1.2.4.3 Evaluarea activelor financiare ……………. ……30

1.2.4.4 Evaluarea întreprinderilor …………………. ……30

……29

1.3 Organizaţii pe plan mondial şi plan naţional ……… ……32

1.3.1 Organizaţii pe plan mondial …………………

……32

1.3.2 Organizaţii pe plan naţional …………………

……33

1.4 Profesia de evaluator ………………………………

……33

1.4.1 Tipuri de evaluatori autorizaţi şi aria de responsabilitate ………………………………

……33

1.4.2 Codul Deontologic ……………………………

……34

1.5 Raportul de evaluare ………………………………

……35

1.5.1 Principii de întocmire …………………………

……35

1.5.2 Conţinutul minim al unui raport de evaluare

……36

1.6 Aspecte specifice ale evaluării în cazul insolvenţei ……37

……37

1.6.2 Cerinţe de conduită ……………………………. ……38

2 Prezentarea Standardelor Internaţionale de Evaluare …. ……40

1.6.1 Rolul evaluării şi a evaluatorului ……………

2.1 Tipologia Standardelor Internaţionale de Evaluare

……40

2.2 Standarde internaţionale de evaluare ……………

……43

2.2.1 Valoarea de piaţă – bază de evaluare ………. ……43

2.2.2 Baze de evaluare diferite de valoarea de

piaţă ……………………………………………

……44

2.2.3 Raportarea evaluării …………………………

……46

2.3 Standarde internaţionale de aplicaţie în evaluare

……47

2.3.1 Evaluarea pentru raportarea financiarã ……

……47

2.3.2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului … ……48

5

2.4

Standarde internaţionale de practică în evaluare

……50

2.4.1 Evaluarea proprietăţii imobiliare ……………

……50

2.4.2 Evaluarea pentru închiriere / leasing ………

……51

2.4.3 Evaluarea instalaţiilor, maşinilor şi

echipamentelor ………………………………… ……51

……52

2.4.5 Evaluarea bunurilor mobile …………………… ……53

2.4.6 Evaluarea întreprinderii ………………………

2.4.7 Consideraţii privind substanţele periculoase

şi toxice în cadrul evaluării …………………… … 55

2.4.4 Evaluarea activelor necorporale ……………

……54

2.4.8 Costul de înlocuire net

56

2.4.9 Analiza fluxului de numerar actualizat

56

2.4.10 Evaluarea proprietăţilor agricole

57

2.4.11 Verificarea evaluării

58

2.4.12 Evaluarea proprietăţii specializate generatoare de afaceri

58

2.4.13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii

……59

2.4.14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă ………………………………………

……59

3 Evaluarea în cazul insolvenţei ……………………………

61

3.1 Evaluarea şi insolvenţă

61

3.2 Relaţia dintre evaluator şi participanţii la procedura insolvenţei

61

3.2.1 Evaluatorul şi judecătorul sindic

62

3.2.2 Evaluatorul şi creditorii

62

3.2.3 Evaluatorul şi debitorul

63

3.2.4 Evaluatorul şi practicianul în insolvenţă

63

3.3 Locul şi rolul evaluării în procedura insolvenţei

64

3.3.1 Rolul evaluării în deschiderea procedurii

65

3.3.2 Rolul evaluării în procedura generală

66

3.3.2.1 Rolul evaluării în reorganizarea judiciară

66

3.3.2.2 Rolul evaluării în faliment

67

3.3.3 Rolul evaluării în procedura simplificată

70

3.3.4 Evaluatorul şi închiderea procedurii

71

3.3.5 Alte momente posibile de apariţie a necesităţii evaluării

71

3.4 Răspunderea evaluatorului

73

Titlul II - Elemente de contabilitate

75

4 Aspecte privitoare la organizarea contabilităţii

75

4.1 Obiectul contabilităţii agenţilor economici

75

4.2 Contabilitatea financiară şi contabilitatea de gestiune

76

4.3 Sisteme de contabilitate …………………………….

77

4.4 Normalizarea contabilă

78

6

4.5

Sursele dreptului contabil

80

4.6 Planul de conturi

85

4.7 Documente justificative, documente financiar contabile şi registrele de contabilitate ……………

……86

4.8 Formele de înregistrare contabilă …………………. ……91

4.9 Răspunderi pe linia organizării şi supravegherii

contabilităţii …………………………………………

5 Aplicarea principiilor şi convenţiile contabile în cazul societăţilor aflate în procedura de insolvenţă ……………. ……93

……91

5.1 Concepte contabile de bază: conţinutul şi calitatea informaţiei

5.1.1 Obligaţiile contabile şi conţinutul informării contabile

5.1.2 Calitatea „imaginii fidele”

5.1.3 Caracteristicile de regularitate şi sinceritate

93

93

97

104

5.2 Principiile şi convenţiile generale de elaborare a informaţiei financiar-contabile şi aplicarea acestora în cazul societăţilor aflate în procedura de insolvenţă ………………………………………… … 107

5.2.1 Principiul continuităţii activităţii (on going concern assumtion) ……………………………

108

5.2.2 Principiul prudenţei (conservatism principle)

122

5.2.3 Principiul permanenţei metodelor (principle of consistency)

128

5.2.4 Principiul independenţei exerciţiului (cut off)

132

5.2.5 Principiul intangibilităţii bilanţului de deschidere (time period assumption)

138

5.2.6 Principiul necompensării (non-compensation principle) ………………………………………

140

5.2.7 Principiul evaluării separate a elementelor de activ şi de pasiv

142

5.2.8 Principiul prevalenţei economicului asupra juridicului (substance over form) ……………

… 143

5.2.9 Principiul pragului de semnificaţie (materiality) ……………………………………

145

5.2.10 Principiul entităţii (business entity principle)

148

5.2.11 Principiul nominalismului monetar

152

6 Operaţiile contabile care se efectuează cu ocazia

declanşării procedurii de insolvenţă

153

6.1 Sigilarea şi conservarea bunurilor

153

6.2 Inventarierea elementelor de activ şi de pasiv

158

6.2.1 Conceptul şi scopul inventarierii

158

6.2.2 Organizarea şi etapele inventarierii

159

6.3 Aspecte legale referitoare la refacerea contabilităţii

166

6.4 Situaţiile financiare-documente de începere a lichidării

169

7

6.4.1

Bilanţul

170

 

6.4.2

Contul de profit şi pierdere

179

6.5 Valorificarea activelor şi depunerea sumelor realizate în contul debitorului

181

6.6 Stabilirea masei pasive

182

6.7 Distribuirea periodică către creditori a sumelor realizate din lichidare

185

6.8 Distribuirea finală şi raportul final

… 188

6.9 Elaborarea bilanţului final de lichidare …………….

189

Titlul III - Regimul fiscal al societăţilor aflate în

procedura de insolvenţă

191

7 Noţiuni introductive

191

8 Regimul fiscal al lichidării voluntare

192

8.1 Cadrul legal

192

8.2 Impozitarea rezervei legale

193

8.3 Rezervele provenite din reevaluarea imobilizărilor corporale

194

8.4 Rezerve/fonduri provenite din facilităţi fiscale

196

9 Fiscalitatea societăţilor comerciale aflate în insolvenţă

197

9.1

Fiscalitatea perioadei anterioare deschiderii

procedurii

197

9,2

Fiscalitatea perioadei de observaţie

199

9.3

Fiscalitatea reorganizării

202

9.4

Fiscalitatea falimentului (lichidarea judiciară)

203

Titlul IV - Analiza economico-financiară în procedura de insolvenţă

210

10 Aspecte specifice ale analizei economico-financiare înaintea deschiderii procedurii de insolvenţă

210

10.1 Temeiul legal ………………………………………

210

10.2 Utilitate

 

211

10.3 Principalele aspecte urmărite

211

11 Aspecte specifice ale analizei economico-financiare la

deschiderea procedurii de insolvenţă

219

11.1 Temeiul legal

219

11.2 Utilitate

 

222

11.3 Principalele aspecte urmărite

223

 

11.3.1 Analiza contului de profit si pierdere

229

11.3.2 Analiza bilantului contabil

230

12 Aspecte specifice ale analizei economico-financiare în

cazul reorganizării judiciare

… 230

12.1 Temeiul legal ………………………………………

230

12.2 Utilitate

 

233

12.3 Principalele aspecte urmărite

234

13 Aspecte specifice ale analizei economico-financiare în cazul falimentului

238

13.1 Temeiul legal

238

13.2 Utilitate

 

239

8

13.3

Principalele aspecte urmărite

240

14 Alte aspecte specifice ale analizei economico-financiare în cadrul procedurii

… 241

14.1 Temeiul legal ………………………………………… … 241

243

14.3 Principalele aspecte urmărite ……………………… … 243

15 Analiza economico-financiară- metode uzuale de analiză … 244

14.2 Utilitate ………………………………………………

15.1

Analiza financiară pe baza bilanţului

… 244

15.1.1 Analiza ratelor de structură ……………………

 

244

15.1.2 Analiza echilibrului financiar

246

15.1.3 Analiza lichidităţii şi solvabilităţii

264

15.1.4 Analiza ratelor de gestiune

270

15.1.5 Analiza rentabilităţii

275

15.2

Analiza pe baza Contului de profit şi pierdere

278

15.2.1 Analiza veniturilor

 

278

15.2.2 Analiza cheltuielilor

279

15.2.3 Analiza soldurilor intermediare de gestiune

281

15.3

Analiza discriminantă a riscului de faliment ………

291

16 Particularităţi ale analizei previzionale

 

299

16.1

Tehnici de echivalare în timp

299

16.1.1

Tehnici generale de echivalare în timp

299

16.1.1.1 Factorul general de multiplicare

299

16.1.1.2 Factorul general de discontare

300

16.1.1.3 Factorul general de compunere

300

16.1.1.4 Factorul general de reducere

301

16.1.1.5 Factorul general de descompunere

301

16.1.1.6 Factorul general de recuperare …………

302

16.1.1.7 Cazuri speciale

302

16.1.2

Tehnici de echivalare în analiza istorică a datelor financiare

303

16.1.2.1 Fenomene exprimate în valori absolute

303

16.1.2.2 Fenomene exprimate în valori relative

305

16.2

Previzionarea situaţiilor financiare

305

16.2.1 Cerinţe esenţiale în previziunea situaţiilor

 
 

financiare

305

16.2.2 Previziunea financiară pe seama cifrei de afaceri …………………………………………

306

 

16.2.2.1

Previziunea cifrei de afaceri ……………

306

16.2.3

Estimarea elementelor contului de rezultate

… 309

16.2.3.1 Estimarea veniturilor din exploatare ……

309

16.2.3.2 Estimarea cheltuielilor din exploatare

309

16.2.3.3 Estimarea veniturilor financiare

310

16.2.3.4 Estimarea cheltuielilor financiare Estimarea veniturilor şi cheltuielilor

310

16.2.3.5 extraordinare

310

9

16.2.3.6

Estimarea impozitului pe profit

310

16.2.3.7

Estimarea profitului net …………………

310

16.2.4

Estimarea elementelor patrimoniale

311

16.2.4.1 Previziunea elementelor de activ

311

16.2.4.2 Previziunea elementelor de pasiv

312

16.2.4.3 Previziunea elementelor de trezorerie

313

16.2.5

Previziunea fluxului de numerar ……………

314

16.3

Aspecte ale analizei situaţiilor previzionate

316

Titlul V - Decizia comercială la societăţile in insolvenţa

318

17 Determinarea stării de insolvenţă. Insolvenţa iminentă. Obligaţia debitorului de a cere deschiderea procedurii …

318

17.1 Sediul materiei ……………………………………….

318

17.2 Necesitate / utilitate

318

17.3 Elemente de analiză …………………………………

318

18 Continuarea exploatării după deschiderea procedurii …

321

18.1 Sediul materiei

321

18.2 Necesitate / utilitate

321

18.3 Elementele analizei

322

19 Depistarea cauzelor insolvenţei ……………………………

323

19.1 Sediul materiei

323

19.2 Necesitate / utilitate

324

19.3 Elementele analizei

324

20 Analiza modului de conducere (administrare) a activităţii curente a debitoarei aflate în insolvenţă ………………….

327

20.1 Sediul materiei ……………………………………….

327

20.2 Necesitate / utilitate

327

20.3 Elementele analizei

327

21 Viabilitatea planului de reorganizare ………………………

329

21.1 Sediul materiei

329

21.2 Necesitate / utilitate

331

21.3 Elementele analizei

331

22 Dacă reorganizarea decurge “normal” ……………………

334

22.1 Sediul materiei ……………………………………….

334

22.2 Necesitate / utilitate

334

22.3 Elementele analizei

334

23 Regimul actelor juridice anterioare deschiderii procedurii

336

23.1 Sediul materiei ……………………………………….

336

23.2 Necesitate / utilitate

336

23.3 Elemente de analiză necesare deciziei de solicitare a anulării acestora ………………………

336

23.3.1 Actele juridice frauduloase ………………….

336

23.3.2 Acte juridice, încheiate în perioada de 3 ani, anteriori deschiderii procedurii ……………

338

23.3.3 Acte juridice încheiate în perioada de 120 zile anterioare deschiderii procedurii ………

339

10

23.3.4

Plăţile anticipate ale datoriilor, dacă

scadenţa lor fusese stabilită pentru o dată

ulterioară deschiderii procedurii Acte

10

 

suspecte încheiate într-o perioadă de 2 ani

340

23.3.5

Acte juridice încheiate de către debitor cu persoane având relaţii speciale cu debitorul

340

23.4 Aprecieri commune ………………………………….

341

23.5 Elemente de drept comparat ……………………….

343

23.6 Cauze, efecte, publicitate

343

24 Analiza contractelor în curs de execuţie

345

24.1 Sediul materiei

345

24.2 Necesitate / utilitate

345

24.3 Elementele analizei

345

24.4 Prezentarea teoretică ……………………………….

346

24.5 Tipuri de contracte …………………………………

347

24.5.1 Contracte considerate executate …………

347

24.5.2 Contracte în care debitorul este locatar – art. 86 alin.5 …………………………………

348

24.5.3 Contracte de închiriere în care debitorul este locator – art. 91 …………………………

349

24.5.4 Contracte având ca obiect bunuri în tranzit .

350

24.5.5 Contracte având ca obiect bunuri sau valori cotate pe pieţe reglementate ………………

351

24.5.6 Contracte de comision ….………

………

351

24.5.7 Contracte de consignaţie ……………………

352

24.5.8 Alte contracte …………………………………

352

24.5.9 Contractul de lohn ……………………………

353

24.5.10 Contracte de furnitură ………………………

353

24.5.11 Contractul de prestări servicii specializate

354

24.5.12 Contracte cu executare succesivă …………

355

24.5.13 Contracte de societate ………………………

355

24.5.14 Contractele de muncă ……………………….

356

25 Posibilitatea executării de către creditorii garantaţi a unor bunuri puse în garanţie ……………………………………

357

25.1 Sediul materiei

357

25.2 Necesitate / utilitate

358

25.3 Elementele analizei

358

26 Modalităţile de valorificare a bunurilor din averea

debitorului

360

26.1 Sediul materiei

360

26.2 Necesitate / utilitate

361

26.3 Elementele analizei

361

27 Încheierea de tranzacţii ……………………………………

365

27.1 Sediul materiei

365

27.2 Necesitate / utilitate

365

11

27.3

Elementele analizei …………………………………. … 365

28 Determinarea prejudiciilor ………………………………….

367

28.1 Sediul materiei

367

28.2 Necesitate / utilitate

368

28.3 Elemente de analiză

368

12

Titlul I

Evaluarea

1 Noţiuni introductive

1.1

Noţiunea de Valoare

1.1.1

Definiţii şi delimitări noţionale

Valoarea este o expresie a mărimii proprietăţii în economia de piaţă 1 . Trecerea proprietăţilor de la o persoană la alta şi necesitatea informării celor interesaţi asupra tranzacţiei, face ca cea mai importantă operaţiune să fie cea de evaluare. Fiind de cele mai multe ori legată de vânzarea întreprinderilor sau activelor, valoarea, stabilită pe baza calculelor şi expertizelor, este văzută în mod diferit de către vânzător şi cumpărător. Pentru vânzător este o înstrăinare, o transformare în lichidităţi a patrimoniului. Pentru cumpărător reprezintă o investiţie, un plasament de la care se aşteaptă un profit. Valoarea este rezultatul unei abordări teoretice şi practice care încearcă să se întemeieze pe un fundament logic sau matematic cât mai riguros posibil, nefiind un fapt ci o opinie a celui ce o stabileşte, care de fapt este evaluatorul autorizat. Înseamnă că valoarea se bazează cel mai adesea pe o expertiză sau pe părerile unor experţi care vizează neutralitatea, obiectivitatea şi independenţa faţă de părţile implicate, de raporturile de forţe de pe piaţă şi chiar faţă de situaţia pieţei. Valoarea este creată de patru factori: utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare. Prin evaluare se înţelege stabilirea valorii aproximative a unei proprietăţi. Valoarea este un concept economic referitor la preţul cel mai probabil, convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil preţ care va fi plătit pentru bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o anumită definiţie a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica pieţei asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte serviciile, la data evaluării 2 . Preţul reprezintă o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu. Preţul efectiv în cursul unei tranzacţii, spre deosebire de valoare, este un fapt tangibil, fiind o informaţie reală.

1 Evaluarea întreprinderii - Teorie şi aplicaţie, Alexandru Buglea, Lorant Eros-Stark, Editura Mirton, Timişoara 2003, pag 9 2 Standarde Internaţionale de Evaluare, Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare, Ediţia a VII-a, 2005, pag 26

13

Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost publicat sau dacă a fost confidenţial. Preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de evaluatori acelor bunuri sau servicii, datorită capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau cumpărător. Totuşi, preţul constituie, în general, o indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de către un anumit cumpărător şi / sau vânzător, în anumite situaţii particulare. Costul reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preţul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător. Piaţa este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. O piaţă poate fi locală, regională, naţională sau internaţională. Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi / sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători, în condiţiile legilor în vigoare. Cumpărătorii şi vânzătorii vor răspunde la raporturile dintre cerere şi ofertă, la alţi factori de stabilire a preţului, în funcţie de capacitatea financiară şi informaţiile proprii, de imaginea asupra utilităţii relative a bunurilor şi / sau serviciilor, de nevoile şi dorinţele individuale şi de grup. Conceptul de piaţă, în ansamblu, reflectă mai degrabă activitatea şi motivaţia mai multor participanţi decât imaginea sau interesul preconceput ale unui anumit participant. Principiul economic al cererii şi ofertei reflectă interacţiunea complexă a celor patru factori ai valorii. Oferta este influenţată de utilitate şi raritate. Cererea este influenţată de solicitare şi puterea de cumpărare. În conformitate cu principiul cererii şi ofertei, preţul unui bun sau serviciu variază invers proporţional cu oferta şi direct proporţional cu cererea. Utilitatea este mai degrabă un termen relativ sau comparativ şi nu un criteriu absolut. Ca urmare, valoarea unei proprietăţi se stabileşte prin evaluarea utilităţii sale în condiţiile factorilor legali, fizici, funcţionali, economici şi de mediu care influenţează capacitatea sa productivă, comercială sau financiară. Utilitatea este măsurată dintr-o perspectivă pe termen lung, de obicei pe durata normală de utilizare a unei proprietăţi sau unui grup de proprietăţi. Standardele Internaţionale de Evaluare sunt destinate să susţină obiectivele comune ale celor care efectuează evaluări de proprietăţi şi ale celor care trebuie să se bazeze pe rezultatele evaluărilor. Aria de aplicabilitate a Standardelor Internaţionale de Evaluare se referă la estimarea şi raportarea valorilor proprietăţilor. Au fost concepute pentru a facilita tranzacţiile internaţionale de proprietăţi şi pentru a contribui la viabilitatea pieţelor globale, prin promovarea transparenţei în raportarea financiară.

14

1.1.2

Categorii de valori utilizate în evaluare

1.1.2.1 Categorii de bază

Este foarte important ca orice tip de valoare estimată să fie identificată şi definită foarte clar în orice misiune de evaluare. Criteriul esenţial în evaluarea oricărei proprietăţi imobiliare sau mobiliare este utilitatea sa. Procedurile utilizate în procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea şi cuantificarea gradului de utilitate a proprietăţii evaluată. Evaluarea unei proprietăţi este influenţată de modul în care proprietatea este utilizată şi/sau ar fi tranzacţionată în mod normal pe piaţă. Evaluatorul trebuie să privească proprietatea din perspectiva pieţei, fie ca o entitate distinctă, fie ca parte dintr-un întreg sau portofoliu. În evaluare, trebuie făcută o distincţie între utilitatea proprietăţii considerate individual sau ca fiind parte a unui grup. Pentru unele proprietăţi, utilitatea maximă este obţinută dacă proprietatea respectivă este exploatată ca entitate distinctă. Alte proprietăţi au o utilitate mai mare dacă sunt exploatate ca parte a unui grup. Dacă valoarea proprietăţii, considerată ca parte din întreg sau din portofoliu este diferită de valoarea sa individuală, această diferenţă de valoare ar trebui luată în considerare. Evaluatorul trebuie să prezinte explicit în primul rând scopul evaluării, care determina tipul valorii de evaluat şi care, împreună cu alte elemente, determină metodele de evaluare care se vor utiliza, precum şi definiţia valorii, informaţiile pe care se bazează evaluarea, ipotezele şi condiţiile limitative (dacă există) referitoare la evaluare. Valoarea de piaţă este cel mai obişnuit tip de valoare asociat cu evaluarea proprietăţilor. În general, valoarea de piaţă este cea presupusă în absenţa unei specificări Valorile diferite de cea de piaţă se estimează atunci când scopul evaluării implică baze de evaluare diferite de valoarea de

piaţă. 1. Valoarea de piaţă se defineşte ca fiind suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părţi au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere. Estimarea profesionistă a valorii de piaţă este o evaluare obiectivă a drepturilor de proprietate asupra unor anumite bunuri. Valoarea de piaţă este o estimare fundamentată de piaţă la data efectuării evaluării. Atunci când este realizată o evaluare în

3

3 Standarde Internaţionale de Evaluare, Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare, Ediţia a VII-a, 2005.

15

conformitate cu Standardele Internaţionale de Evaluare, termenul valoare de piaţă va respecta întotdeauna definiţia IVS(International Valuation Standards). 2. Valorile diferite de valoarea de piaţă se estimează când scopul evaluării implică baze de evaluare diferite de valoarea de

piaţă. Există circumstanţe în care sunt necesare alte baze de evaluare decât valoarea de piaţă. Esenţială este înţelegerea clară

a diferenţelor între baza de evaluare valoarea de piaţă şi bazele de

evaluare în afara valorii de piaţă, ca şi efectele pe care diferenţele le pot exercita. Valoarea de utilizare este valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru o utilizare specifică şi pentru un anumit utilizator şi de aceea nu este în relaţie cu piaţa. Se referă strict la valoarea cu care o anumită proprietate contribuie în întreprinderea din care face parte, fără a avea în vedere cea mai bună utilizare a proprietăţii sau suma de bani ce poate fi obţinută în urma vânzării sale.

Valoarea de investiţie sau subiectivă, este valoarea proprietăţii pentru un anumit investitor ori pentru o categorie de investitori sau pentru obiective (scopuri) de investiţii clar identificate. Valoarea de exploatare continuă, este valoarea unei întreprinderi în ansamblul ei în cazul în care-şi va continua activitatea şi a cărei valoare de exploatare continuă poate fi alocată pe părţile sale componente, reflectând astfel contribuţia acestora la valoarea totală. Conceptul de valoare de exploatare continuă poate fi aplicat numai pentru proprietatea care reprezintă

o parte a unei întreprinderi sau entităţi. Valoarea de asigurare, este valoarea proprietăţii dată de unele definiţii conţinute într-o poliţă sau contract de asigurare. Valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabilă este o valoare care se bazează pe definiţiile conţinute în legile ce se referă la evaluarea, aprecierea şi/sau impozitarea proprietăţii. Costul de înlocuire net este considerat ca o metodă acceptabilă utilizată în raportarea financiară pentru a determina un surogat al valorii de piaţă a proprietăţilor specializate şi cu piaţă limitată, pentru care nu sunt disponibile informaţii de piaţă. Valoarea de recuperare este valoarea unei proprietăţi, cu excepţia terenului, dată mai degrabă de valorile materialelor pe care le conţine decât de continuarea utilizării, fără a necesita reparaţii sau adaptări speciale. Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forţată este suma care ar putea fi primită, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăţi, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada de marketing necesară, specificată în definiţia valorii de piaţă.

16

Valoarea specială este un termen legat de un element extraordinar al valorii, mai mare decât valoarea de piaţă, care poate proveni din diferite circumstanţe. De regulă este un supliment de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietar sau utilizator, sau unui potenţial cumpărător sau utilizator al proprietăţii mai degrabă decât pieţei în general. Valoarea din fuziune, adică valoarea suplimentară rezultată din contopirea a două sau mai multe participaţii la proprietate, reprezintă o formă particulară a valorii speciale. Valoarea de garantare a creditului ipotecar este valoarea proprietăţii determinată de evaluator printr-o estimare prudentă a vandabilităţii viitoare a proprietăţii, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietăţii, condiţiilor normale şi locale de piaţă, utilizării curente şi utilizărilor alternative adecvate ale proprietăţii. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate în considerare elementele speculative. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentată într-o manieră clară şi transparentă. Alte expresii ale valorii sunt specifice unor active şi/sau situaţii speciale, fiind definite în Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare. Pentru a răspunde unor cerinţe juridice sau statutare, în unele cazuri particulare, se poate solicita aplicarea unei definiţii particulare a valorii. Dacă se impune o astfel de situaţie, evaluatorul trebuie să menţioneze acest fapt şi să descrie impactul oricăror diferenţe asupra valorii estimate. 3. Valoarea justă, este definită, ca fiind suma la care poate fi tranzacţionat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii în care preţul este determinat obiectiv. Termenul de valoare justă este un concept de contabilitate, definit în Standardele Internaţionale de Contabilitate şi în Standardele Internaţionale de Raportare Financiară. Expresia valoare de piaţă şi termenul valoare justă, aşa cum apare în mod uzual în standardele de evaluare şi în standardele de contabilitate sunt, în general, compatibile, chiar dacă nu întotdeauna exact echivalente. Valoarea justă se utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piaţă cât şi a valorilor care nu se bazează pe piaţă. Când se poate stabili valoarea de piaţă a unui activ, această valoare va fi egală cu valoarea justă. Când valoarea de piaţă a unui activ nu poate fi determinată, se decide utilizarea unei valori surogat (cum este costul de înlocuire net). Un caz special îl reprezintă proprietatea imobiliară, care este diferită ca natură de celelalte bunuri şi servicii, datorită perioadei relativ mari de expunere pe piaţă, pentru a atinge un preţ care să reprezinte valoarea de piaţă, din cauză că proprietatea imobiliară este o marfă cu lichiditate mai redusă.

17

Absenţa unei pieţe la vedere (o piaţă pe care mărfurile sunt disponibile pentru vânzarea imediată, există mulţi cumpărători şi vânzători iar preţul este relativ mic) respectiv natura şi diversitatea proprietăţilor imobiliare şi a pieţelor acestora impune o abordare profesionistă în stabilirea valorii lor. Activele specializate sunt active care se vând foarte rar sau deloc pe piaţă putând fi considerate ca fiind cele cu piaţă limitată sau fără piaţă. Sunt active dependente de proiectarea lor specializată, de configurarea sau aplicarea lor specifică. Când informaţiile de piaţă sunt limitate sau nu există informaţii de piaţă comparabile direct, procesul de evaluare devine complex. Costul de înlocuire net aplicat pentru proprietăţile specializate, poate fi considerat ca fiind o metodă acceptabilă pentru estimarea unui surogat pentru valoarea de piaţă. O estimare a costului pentru o proprietate poate avea la bază fie estimarea costului de înlocuire, fie a costului de reconstrucţie.

1.1.2.2 Categorii suplimentare

În funcţie de scopul evaluării se pot deosebi mai multe valori, devenite uzuale în practica evaluării:

a) valoarea de inventar (valoarea de achiziţie sau valoarea

istorică) care este dată de costurile ocazionate de achiziţionarea şi

punerea în funcţiune a bunului sau activului, adică suma de bani

plătită cu ocazia intrării unui bun în patrimoniul întreprinderii; b)valoare contabilă netă (rămasa) care se determină ca diferenţa între valoarea de inventar şi amortizarea cumulată de la data întocmirii situaţiilor financiare.

c) activul net contabil care se determină prin scăderea

datoriilor întreprinderii din valoarea totală a activelor.d) valoarea de reconstituire care este dată de suma de bani care trebuie investită pentru constituirea unei întreprinderi similare cu cea considerată.

e) valoarea venală care reprezintă preţul mediu ce poate fi

obţinut în urma negocierii prin vânzarea unei întreprinderi în activitate (această se aplică în cazul unei întreprinderi de dimensiuni mici, a cărei afacere este în declin, vânzătorul nefiind interesat de continuare, iar cumpărătorul fiind conştient că va trebui să restructureze afacerea);

f) valoare de utilitate care reprezintă preţul ce ar trebui

plătit pentru a achiziţiona, la momentul actual, un element susceptibil de aceleaşi condiţii de folosinţă, în aceleaşi condiţii de muncă, având aceeaşi durată, performanţe şi destinaţie; g) valoarea economică, luată ca fiind valoarea propusă

pentru negocierea dintre vânzător şi cumpărător;

h) valoarea bursieră care se determină doar pentru firmele

cotate la bursă.

18

1.2

Conceptul de evaluare

1.2.1 Definirea şi aria de aplicabilitate

Evaluarea, în sens general, poate fi definită ca un ansamblu de metode, tehnici, şi procedee prin care se stabileşte valoarea unei proprietăţi, fie că este vorba de un bun sau grup de bunuri imobile sau mobile, active financiare sau întreprinderi. Misiunea evaluării solicită un grad înalt de profesionalism, vigilenţă, experienţă şi raţionament profesional din partea evaluatorului, mai ales în condiţiile penuriei informaţiilor de piaţă, în cazul în care nu există condiţii normale de piaţă, când dezechilibrul raportului ofertă-cerere determină preţuri de piaţă care nu sunt concordante cu definiţia valorii de piaţă, în cazul activelor specializate. Rezultatele evaluărilor sunt prezentate în rapoarte de evaluare. Toate rapoartele de evaluare ar trebui să prezinte clar scopul şi utilizarea evaluării. Raportarea evaluării, pe lângă cerinţele de pentru raportarea financiară, ar trebui ca să conţină o identificare clară a clasei de active în care este inclus proprietatea, ca şi a bazei pentru această includere.

1.2.2 Tipuri de proprietate supuse evaluării

Evaluările se referă la tipuri de proprietate diferite sau la proprietăţi a căror valoare includ mai multe tipuri de proprietate.

Evaluare

recunoaşte prin termenul proprietate supusă evaluării:

Comitetul

pentru

Standarde

Internaţionale

de

- proprietatea imobiliară;

- proprietatea mobiliară (bunuri mobile);

- active financiare;

- întreprinderi.

În ultimul timp au apărut noi clase de proprietate şi implicit instrumente noi de evaluare, dar divizarea proprietăţii în cele patru categorii distincte este recunoscută de mult timp pe plan internaţional.

19

1.2.2.1

Proprietatea imobiliarã

DEFINIRE Proprietatea imobiliară este un concept juridic. Este distinct de bunul imobil, care este doar un activ fizic. Proprietatea imobiliară include toate construcţiile şi amenajările de la suprafaţă şi din subteran De regulă, proprietatea imobiliară este inclusă, din punct de vedere contabil, în categoria activelor de natura imobilizărilor corporale. Ca excepţie, proprietatea imobiliară poate fi considerată ca activ curent, când, este deţinută în stoc pentru vânzare. Drepturile reale imobiliare se exercită asupra unui bun imobil, fiind înregistrat într-un document formal, un titlu de proprietate. Cuprind toate prerogativele, avantajele şi beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile. Dreptul de proprietate imobiliară are următoarele atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Acestea includ dreptul de a utiliza, ocupa, vinde, închiria, lăsa moştenire, dona sau de a alege a exercita oricare sau nici unul dintre acestea. ASPECTE SPECIFICE Prerogativele dreptului real imobiliar sunt stabilite prin lege fiind şi subiect al unor limitări impuse de către stat, precum impozitarea, exproprierea, confiscarea, reglementarea, planificarea urbană sau preluarea proprietăţilor fără proprietar sau moştenitor. Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat, este cunoscut sub denumirea de drept de proprietate deplin. Şi alte prevederi legale decât cele impuse de către stat pot impune restricţii asupra exercitării drepturilor inerente aferente unei proprietăţi imobiliare, putând afecta utilizarea, dezvoltarea sau transferul proprietăţii. Există şi alte drepturi de proprietate asociate cu proprietatea imobiliară care privesc interese de natură financiară. În condiţiile legii, un anumit atribut poate fi separat, transferat, închiriat sau înstrăinat. Contractele de închiriere sunt înţelegeri prin care se creează alte drepturi reale imobiliare, proprietarul menţinându-şi dreptul de dispoziţie, dar transferând sau asigurând chiriaşului dreptul de ocupare şi de utilizare pentru un timp determinat şi în anumite condiţii. În cazul în care chiriaşul transferă unui terţ, numit subchiriaş (sublocatar) dreptul de ocupare şi utilizare are loc subînchirierea. Servitutea reprezintă un beneficiu necorporal asupra proprietăţii, care încredinţează utilizarea unei părţi a acesteia fără a duce la dobândirea proprietăţii. Drepturile de trecere sunt dobândite prin uz, contract sau lege. Coproprietatea poate fi creată prin împărţirea legală a drepturilor de proprietate între mai mulţi proprietari. Ipotecarea proprietăţii imobiliare apare când aceasta este utilizată ca şi

20

unui

beneficiu financiar. CARACTERISTICI Caracteristicile proprietăţilor imobiliare, de care trebuie să se ţină cont în evaluare sunt:

colateral

pentru

garantarea

unei

finanţări

dând

naştere

- localizarea, inclusiv descrierea fizică, juridică şi economică;

- dreptul de proprietate;

- alte proprietăţi, drepturi sau adăugiri care nu sunt proprietate imobiliară dar sunt incluse;

- închirieri, ipotecări, servituţi, restricţii, impedimente, condiţionări sau clasificări speciale;

- dacă proprietatea reprezintă un drept parţial, fracţionar sau un segment fizic dintr-o parte mai mare. Evaluatorul trebuie să analizeze în ce măsură proprietatea imobiliară şi drepturile asociate afectează valoarea proprietăţii. Rezultă că, în general, se evaluează dreptul de proprietate asupra activului şi nu proprietatea ca entitate fizică.

1.2.2.2 Proprietatea asupra bunurilor mobile

DEFINIRE

Bunurile

mobile

sunt

definite

ca

obiecte

care

pot

fi

identificabile, portabile, corporale sau necorporale, considerate de publicul larg drept mobile

la

proprietatea asupra unui bun, altul decât o proprietate imobiliară 4 . TIPOLOGIE Bunurile mobile pot fi corporale sau necorporale. ASPECTE SPECIFICE Evaluările de bunuri mobile reprezintă o gamă mai largă, dar întotdeauna, tipul de valoare determinat trebuie să fie consecvent cu scopul evaluării. Evaluarea care include simultan bunuri mobile şi proprietatea imobiliară trebuie să identifice bunurile mobile şi să ia în considerare efectele acesteia asupra estimării valorii. Bunurile mobile trebuie distinse clar de proprietatea imobiliară, uneori fiind posibilă excluderea. În evaluarea activelor unei întreprinderi, inclusiv în cazul insolvenţei, evaluatorul trebuie să stabilească dacă aceste active vor fi evaluate ca parte a valorii de exploatare continuă sau ca active individuale.

Proprietatea

asupra

bunurilor

mobile

se

referă

4 Standarde Internaţionale de Evaluare, Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare, Ediţia a VI-a, 2003, pag 70

21

1.2.2.3

Active financiare

DEFINIRE Activele financiare rezultă din divizarea legală asupra altor proprietăţi, dintr-un drept opţional de a vinde sau cumpăra o proprietate la un preţ dat şi într-o perioadă stabilită, sau prin crearea unor instrumente investiţionale. Pot să rezulte din divizarea legală a proprietăţii asupra întreprinderii sau proprietăţii imobiliare (asocieri, societăţi comerciale, societăţi mixte, coproprietatea). De asemenea pot să rezulte dintr-un drept opţional de a vinde sau cumpăra o

proprietate (imobiliară, acţiuni sau alte instrumente financiare). Şi prin crearea unor instrumente investiţionale bazate pe un pachet de active imobiliare pot să rezulte active financiare. FORMAREA ACTIVELOR FINANCIARE

1. Proprietatea asupra activelor financiare poate fi divizată în

mod legal pentru a crea asocieri în care două sau mai multe persoane fizice sau juridice deţin în comun o proprietate sau o întreprindere şi îşi împart profiturile sau pierderile acesteia. Principalele entităţi juridice sunt societăţile comerciale, aşa cum

sunt definite de lege 5 . Alte entităţi juridice sunt asocierile în participaţie şi sindicalizările. O asociere în participaţie este o combinaţie de două sau mai multe entităţi care se unesc în scopul specific de realizare a unui anumit proiect cu o durată limitată a asocierii. Investitorii sindicalizaţi sunt parteneri limitaţi, cu scopul de a se strânge fonduri pentru realizarea unor proiecte.

2. Opţiunea este o înţelegere de a menţine o ofertă de a

vinde, a cumpăra, sau a închiria o proprietate într-o anumită perioadă şi la un preţ dat, creând un drept contractual a cărei exercitare este dependentă de îndeplinirea unor condiţii specificate. Deţinătorul poate alege să-şi exercite sau nu opţiunea. 3. Investiţiile prin deţinerea de valori mobiliare sau de instrumente reprezintă o alternativă la proprietatea directă, reflectând poziţie de proprietate şi / sau de datorie. Piaţa pentru astfel de valori mobiliare include sectorul privat, instituţional şi public. Actorii principali sunt investitorii individuali pe piaţa de

capital, societăţi, fonduri mutuale, companii de asigurare şamd. Instrumentele de investiţie mobilizate includ fonduri imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme imobiliare etc.

5 Legea nr. 31/1990 privind Societăţile Comerciale, republicată.

22

Activele financiare sunt active necorporale şi pot include drepturi inerente:

- deţinerii unui pachet de acţiuni sau obligaţiuni;

- deţinerii unei întreprinderi sau proprietăţi;

- din cadrul unui contract care garantează o opţiune, care poate fi exercitată sau nu. CATEGORII DE ACTIVE FINANCIARE În definirea activelor financiare trebuie ţinut cont şi de Standardele Internaţionale de Raportare Financiară. Un activ financiar, este orice activ care este fie numerar, fie un drept contractual de a încasa numerar sau alte active financiare de la altă întreprindere, fie un drept contractual de a schimba instrumente financiare cu altă întreprindere în condiţii care sunt potenţial favorabile sau un instrument de capitaluri proprii ale altei întreprinderi. O datorie financiară este orice datorie contractuală fie de a vărsa numerar sau alt activ financiar unei alte întreprinderi, fie de a schimba instrumente financiare cu altă întreprindere în condiţii care sunt potenţial nefavorabile. Un instrument financiar reprezintă orice contract care generează simultan un activ financiar pentru o întreprindere şi o datorie financiară sau un instrument de capitaluri proprii pentru o altă întreprindere. Instrumentele financiare au o sferă largă, respectiv de la instrumente financiare primare tradiţionale precum obligaţiunile la forme variate de instrumente financiare derivate. Instrumentele financiare derivate dau uneia dintre părţi, dreptul contractual de a schimba active financiare cu altă parte, în condiţii ce sunt potenţial favorabile, sau o datorie contractuală de a schimba active financiare cu altă parte în condiţii ce sunt potenţial nefavorabile Creează drepturi şi datorii, ce au ca efect transferarea între părţi a unuia sau mai multor riscuri financiare, inerente unui instrument financiar primar de bază. Multe tipuri de instrumente financiare derivate încorporează un drept sau o datorie de a face schimburi viitoare. Din aceste puncte de vedere, o operaţiune de leasing financiar este considerată un instrument financiar. Un instrument financiar compus este un instrument financiar care, din punctul de vedere al emitentului, conţine atât un element de datorie, cât şi de capital. Un instrument de capital propriu este orice contract care certifică existenţa unui interes rezidual în activele unei întreprinderi după deducerea tuturor datoriilor sale. Includ acţiunile comune, unele tipuri de acţiuni preferenţiale, precum şi bonurile de subscriere de active sau opţiuni pentru subscrierea sau cumpărarea de acţiuni de la întreprinderea emitentă. Activele şi datoriile financiare monetare (denumite şi instrumente financiare monetare) sunt active şi datorii financiare ce urmează a fi încasate sau plătite în bani, pentru o sumă determinată sau determinabilă.

23

Există şi instrumente care nu sunt active financiare. O opţiune sau alt instrument similar, achiziţionat de o întreprindere, care îi dă dreptul de a răscumpăra propriile instrumentele de capitaluri proprii nu se constituie într-un activ financiar al întreprinderii. De asemenea nici operaţiunea de leasing operaţional nu este considerată activ financiar. Drepturile şi obligaţiile contractuale care nu implică transferul activului financiar, ci prevăd executarea prin primirea sau livrarea doar a unui activ fizic nu sunt cuprinse în sfera de definiţie a activelor financiare. ASPECTE SPECIFICE Există mai multe situaţii în care activele financiare trebuie evaluate:

- când sunt incluse între activele unui investitor, cu scopul de a stabili valoarea totală a activelor deţinute;

- când un investitor doreşte să îşi vândă participaţia sa;

- când sunt moştenite, pentru stabilirea impozitului aferent sau pentru luarea unei hotărâri judecătoreşti;

- când un asociat doreşte să cumpere un activ financiar, inclusiv pentru aport la capital.

- când există o opţiune ce creează un puternic efect de îndatorare şi de reducere a vandabilităţii proprietăţii;

- când este necesară garantarea emisiunilor;

- când se face în scopul emiterii rating-lui valorilor mobiliare.

1.2.2.4

Întreprinderile

DEFINIRE Întreprinderea este o entitate agricolă, industrială, de construcţii, comercială, de servicii sau financiară care desfăşoară o activitate economică. Întreprinderile sunt entităţi constituite în mod legal. În general, sunt unităţi distincte de exploatare, generatoare de profit şi care furnizează clienţilor produse sau servicii. Întreprinderile au o gamă largă de activităţi economice. Aparţin fie sectorului privat, fie celui de stat. Activităţile economice includ: agricultură, silvicultură, industrie, construcţii, comerţ, turism, tehnologia informaţiei şi comunicaţii, servicii prestate în principal întreprinderilor şi servicii prestate în principal populaţiei, servicii financiare, asistenţă medicală, educaţie, servicii sociale, ecologice şamd. Activităţile sunt definite, reglementate şi clasificate în CAEN 6 . Societatea comercială este o personalitate juridică - subiect de drept autonom - având scop lucrativ şi fiind formată din cel puţin două persoane care se învoiesc să pună ceva în comun pentru a

6 CAEN - Clasificarea Activităţilor Economiei Naţionale

24

desfăşura acte şi fapte de comerţ şi de a împărţi foloasele rezultate. Compania operaţională este o afacere cu o activitate economică de producţie, vânzare sau comercializare a unui produs sau serviciu. Continuitatea activităţii presupune că o întreprindere îşi va continua activitatea în viitorul previzibil, fără intenţia sau nevoia de a fi lichidată sau de a-ş