Îndeplinirea obligaţiilor născute din promisiune se poate face pe cale

amiabilă (de bună voie) sau pe cale silită (constrângere).

A. Executarea voluntară (de bună voie) are loc atunci când părţile
promisiunii încheie contractul de vânzare-cumpărare din proprie iniţiativă,
obţinând, în funcţie de cazul concret, îndeplinirea tuturor condiţiilor cerute de
lege (autorizaţia administrativă prealabilă, dovada că sunt îndeplinite condiţiile
speciale cerute de lege pentru vânzarea anumitor bunuri, prezentarea la notarul
public pentru autentificarea vânzării, atunci când forma autentică este cerută de
lege sau de voinţa părţilor contractante).
B. Executarea silită a promisiunii de vânzare-cumpărare se poate obţine
atunci când una dintre părţile contractante refuză nejustificat să încheie
contractul promis. În acest caz, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei
hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate condiţiile de validitate sunt
îndeplinite (art. 1669 alin.1). Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni
de la data la care contractul trebuia încheiat (art.1669 alin.2).
Condiţiile cerute pentru ca o asemenea acţiune să poată fi admisă sunt:
promisiunea de vânzare-cumpărare să fie valabil încheiată; promisiunea să fie
dovedită, în condiţiile dreptului comun 65; părţile să nu fi stipulat în convenţie o
clauză de dezicere; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin
promisiune; una dintre părţi să refuze încheierea contractului de vânzare-
cumpărare, iar refuzul să fie nejustificat; la data pronunţării hotărârii
judecătoreşti să fie îndeplinite toate condiţiile cerute de lege pentru perfectarea
vânzării, promitentul-vânzător să fie proprietarul lucrului promis a fi vândut, iar
promitentul-cumpărător să nu fie lovit de vreo incapacitate specială de a-l
dobândi 66; acţiunea să nu fie prescrisă, întrucât drepturile şi obligaţiile născute
din promisiunea de vânzare-cumpărare având un conţinut patrimonial este
supusă prescripţiei.
Efectele hotărârii pronunţate sunt, în principiu, identice cu efectele pe
care le-ar fi produs contractul de vânzare-cumpărare, dacă acesta ar fi fost
încheiat valabil şi anume: transformarea obligaţiei de a face ( asumată prin
promisiune) într-o obligaţie de a da (de a transfera dreptul de proprietate asupra
bunului promis).
În cazurile în care promitentul-vânzător, între timp, a vândut lucrul
promis unei terţe persoane, încălcându-şi obligaţia asumată faţă de promitentul-
cumpărător, de cele mai multe ori vânzarea nu se mai poate perfecta. Totuşi,
trebuie făcută distincţie după cum terţul cumpărător a fost de bună-credinţă sau
de rea-credinţă.
Dacă terţul cumpărător a fost de bună-credinţă (neavând cunoştinţă
despre încheierea promisiunii), vânzarea este, în principiu, valabilă şi dreptul
65
În acest sens, a se vedea P.Perju, Sinteză teoretică a jurisprudenţei instanţelor din
circumscripţia Curţii de Apel Suceava în domeniile dreptului civil şi dreptului procesual civil
(semestrul II/1997), în „Dreptul” nr.7/1998, p.67.
66
A se vedea M.Mureşan, op.cit. (Curs univ.1999), p.146-147; C.Toader, op.cit., p.26-27.

22
său se menţine. În această situaţie, promitentul-cumpărător nu poate obţine decât
rezoluţiunea şi daune-interese pentru prejudiciul suferit 67. De aceea, în materie
de imobile este utilă notarea promisiunii de vânzare-cumpărare în cartea
funciară, în temeiul art. 40 din Legea nr.7/1996 a cadastrului şi a publicităţii
imobiliare, care devine astfel opozabilă terţilor, în sensul că aceştia vor trebui să
o respecte, în caz contrar fiind consideraţi de rea-credinţă şi trataţi ca atare 68.
Dacă terţul cumpărător a fost de rea-credinţă, vânzarea poate fi
desfiinţată pentru fraudă, pe calea exercitării de către promitentul-cumpărător a
acţiunii pauliene, ori pe calea acţiunii în constatarea nulităţii absolute pentru
cauză ilicită. În aceste situaţii, în caz de admitere a acţiunii promitentului-
cumpărător, bunul revine în patrimoniul promitentului-vânzător, fiind posibilă
încheierea contractului promis, de bună voie sau pe cale silită.
19. Imposibilitatea obiectivă de executare a promisiunii de vânzare-
cumpărare.
Poate interveni în situaţii cum ar fi, spre exemplu;
- pieirea în întregime a bunului care face obiectul contractului promis,
indiferent dacă pieirea este sau nu imputabilă părţilor contractante. În această
situaţie, întrucât bunul nu mai există, nu se mai poate încheia contractul de
vânzare-cumpărare. Dacă pieirea bunului este imputabilă uneia dintre părţi,
cealaltă parte poate cere obligarea celui vinovat la plata de daune-interese;
- scoaterea bunului promis din circuitul civil sau exproprierea pentru
cauză de utilitate publică;
- refuzul organului administrativ competent de a elibera autorizaţia
administrativă prealabilă, independent de vreo culpă a părţilor;
- moartea uneia dintre părţile contractante atunci când promisiunea este
încheiată intuitu personae.

Pactul de opțiune privind contractul de vânzare

20. Noțiune. În conformitate cu dispoziţiile art. 1668 alin.1 din noul Cod
civil: "În cazul pactului de opţiune privind un contract de vânzare asupra unui
bun individual determinat, între data încheierii pactului şi data exercitării
opţiunii sau, după caz, aceea a expirării termenului de opţiune nu se poate
dispune de bunul care constituie obiectul pactului".

67
A se vedea F.Deak, op.cit.(2001). p.26.
68
A se vedea M.Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Editura Press
Mihaela, Bucureşti 2000, p.366-367.

23
 De asemenea, atunci când pactul are ca obiect drepturi tabulare, dreptul de
opţiune se notează în cartea funciară (art.1668 alin.2).
Dreptul de opţiune se radiază din oficiu dacă până la expirarea termenului
de opţiune nu s-a înscris o declaraţie de exercitare a opţiunii, însoţită de dovada
comunicării sale către cealaltă parte (art.1668 alin.3).
Pactul de opţiune în general este o instituţie nouă în dreptul privat român,
reglementat pentru prima dată de Noul Cod civil la art.1278.
Astfel, potrivit art. 1278 alin.1: "Atunci când părțile convin ca una dintre
ele să rămână legată de propria declarație de voință, iar cealaltă să o poată
accepta sau refuza, acea declarație se consideră o ofertă irevocabilă și produce
efectele prevăzute la art.1191".
Din dispoziţiile legale de mai sus rezultă că pactul de opţiune prezintă
asemănări cu oferta de a contracta. Astfel, ca şi oferta de a contracta 69, pactul
de opţiune trebuie să conţină toate elementele necesare pentru formarea
contractului pe care părţile urmăresc să îl încheie. De asemenea, ca şi în cazul
ofertei de a contracta, contractul se încheie prin acceptarea declaraţiei de voinţă
a celeilalte părţi, declaraţie care se consideră "...o ofertă irevocabilă şi produce
efectele prevăzute la art.1191" 70.
Deşi art. 1278 alin.1 prevede că ".......acea declaraţie se consideră o ofertă
irevocabilă şi produce efectele prevăzute la art.1191", totuşi pactul de opţiune
nu se confundă cu oferta de a contracta.
Astfel, oferta de a contracta este o manifestare unilaterală de voinţă, adică
un act juridic unilateral, în timp ce pactul 71 de opţiune este un contract 72, act
juridic bilateral, căci se realizează un acord de voinţă. În acest sens, din
dispoziţiile art. 1278 alin.1 rezultă că "părţile convin", ceea ce înseamnă că ele
ajung la o înţelegere, învoială, adică la un acord de voinţă (contract). Părţile
convin ca una să rămână legată (obligată) de propria declaraţie de voinţă (ofertă
irevocabilă), iar cealaltă să o poată accepta sau refuza. Deci, pactul de opţiune
presupune consimţământul ambelor părţii.

69
Potrivit art. 1188 alin.1 din noul Cod civil: "O propunere constituie ofertă de a contracta
dacă aceasta conţine suficiente elemente pentru formarea contractului şi exprimă intenţia
ofertantului de a se obliga în cazul acceptării ei de către destinatar".
70
Conform art.1191din noul Cod civil: " (1) Oferta este irevocabilă de îndată ce autorul ei se
obligă să o mențină un anumit termen. Oferta este, de asemenea, irevocabilă atunci când
poate fi considerată astfel în temeiul acordului părților, al practicilor statornicite între
acestea, al negocierilor, al conținutului ofertei ori al uzanțelor.
(2) Declarația de revocare a unei oferte irevocabile nu produce niciun efect ".
71
Din punct de vedere etimologic, cuvântul "pact" provine din limba latină, din cuvântul
"pactum", care înseamnă înţelegere (scrisă) între două părţi, învoială, convenţie (a se vedea
Dicţionarul explicativ al limbii române, ediţia a II-a, Editura Univers Enciclopedic,
Bucureşti, 1996, p.738).
72
A se vedea F.Moţiu, Contractele civile - în noul Cod civil, Editura Wolters Kluwer,
Bucureşti, 2010, p.26; L.Stănciulescu, Curs de drept civil. Contracte. Editura Hamangiu,
Bucureşti, 2012, p.106.

24