Potrivit art. 17 din Legea nr.

10/2001 unităţile şi instituţiile de învăţământ

din sistemul de stat, unităţile sanitare şi de asistenţă medico-sociale din sistemul
public, instituţiile culturale, partidele politice, misiunile diplomatice şi oficiile
consulare, au un drept de preempţiune la cumpărarea imobilelor ocupate de ele.
(2)Acest drept se poate exercita, sub sancţiunea decăderii, în termen de
90 de zile de la data primirii notificării privind intenţia de vânzare.
(3)Notificarea se face prin executorul judecătoresc, potrivit legii.
(4)Contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea dreptului
de preempţiune sunt lovite de nulitate”.
Acest drept de preempţiune poate fi exercitat numai în cazul încheierii
unui contract de vânzare-cumpărare, iar nu şi în situaţia încheierii altor contracte
translative de proprietate.
În literatura juridică se apreciază că sancţiunea nerespectării dreptului de
preempţiune este anularea contractului 91.
c) Dreptul de preempţiune reglementat de Legea nr.346/2004 privind
stimularea înfiinţării şi dezvoltării întreprinderilor mici şi mijlocii.
Conform art. 12, lit. d din Legea nr.346/2004: „întreprinderile mici şi
mijlocii au drept de preferinţă la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor
autonome, societăţilor/companiilor naţionale, precum şi ale societăţilor
comerciale cu capital majoritar de stat, aflate în vecinătatea imediată a
activelor pe care le deţin în proprietate. Dreptul de preferinţă se poate exercita
prin depunerea unei solicitări în acest sens, în termen de 30 de zile
calendaristice de la data înscrierii activului pe listele cuprinzând activele
disponibile prevăzute la art. 13 alin.4.”
Transferul dreptului de proprietate asupra activului disponibil, fără
acordarea dreptului de preferinţă, este interzis sub sancţiunea nulităţii absolute.
De asemenea, conform art. 12 lit. e din Legea nr.346/2004 întreprinderile
mici şi mijlocii au prioritate la cumpărarea activelor disponibile ale regiilor
autonome, societăţilor/companiilor naţionale, precum şi ale societăţilor
comerciale cu capital majoritar de stat. În termen de 30 de zile de la primirea
unei solicitări în acest sens, regiile autonome, companiile naţionale, precum şi
societăţile comerciale cu capital majoritar de stat vor organiza o primă licitaţie
deschisă cu strigare doar pentru întreprinderile mici şi mijlocii. În cazul
neadjudecării licitaţiei, se poate organiza o altă licitaţie, cu acces liber.
d) Dreptul de preempţiune cu privire la bunurile mobile clasate ca
făcând parte din patrimoniul cultural naţional.
Acest drept de preempţiune este reglementat de Legea nr.182/2000
privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil, care în art. 36 alin.1
prevede: „Bunurile culturale mobile, proprietate a persoanelor fizice sau
juridice de drept privat, clasate în tezaur, pot face obiectul unei vânzări publice

A se vedea C.Toader, M.Nicolae, R.Popescu, B.Dumitrache şi coordonatorii C.Bîrsan,

91

Gh.Beleiu, F.Deak, Curs selectiv pentru licenţă 2006-2007, p.300.

34
numai în condiţiile exercitării dreptului de preempţiune de către statul român,
prin Ministerul Culturii…….”.
Nerespectarea dreptului de preempţiune atrage sancţiunea nulităţii
absolute a vânzării (art. 36 alin.5 din Legea nr.182/2000).
e) Dreptul de preempţiune cu privire la monumentele istorice reglementat
de Legea nr.422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, care în art. 4
alin.4 prevede că: „monumentele istorice aflate în proprietatea persoanelor
fizice sau juridice de drept privat pot fi vândute numai în condiţiile exercitării
dreptului de preempţiune al statului român…sau al unităţilor administrativ-
teritoriale, după caz”. Nerespectarea atrage sancţiunea nulităţii absolute.
f) Conform art. 1746 din noul Cod civil, terenurile din fondul forestier
aflate în proprietate privată se pot vinde cu respectarea, în ordine, a dreptului
de preempţiune al coproprietarilor sau vecinilor.

II. CAPACITATEA

35. Principiul capacităţii. Capacitatea de a vinde şi de a cumpăra este

parte componentă a capacităţii civile de folosinţă şi de exerciţiu.
Ca parte a capacităţii de folosinţă, capacitatea de a vinde şi de a
cumpăra aparţine, în principiu, tuturor subiecţilor de drept civil, persoane fizice
şi juridice 92. Astfel, conform art. 1652 din noul Cod civil C.civ. „pot cumpăra
sau vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege”. Rezultă că în materia
contractului de vânzare-cumpărare regula este capacitatea, iar incapacitatea
excepţia. De aceea, incapacitatea trebuie să fie expres prevăzută de lege şi, ca
orice excepţie, este de strictă interpretare, neputând fi extinsă sau aplicată prin
analogie la alte situaţii decât cele indicate de lege.
Ca parte a capacităţii de exerciţiu, capacitatea de a vinde şi de a
cumpăra aparţine tuturor persoanelor care au capacitate deplină de exerciţiu.
Deci, orice persoană poate încheia un contract de vânzare-cumpărare
dacă are capacitate deplină de exerciţiu (vânzarea-cumpărarea fiind un act de

92
În acest sens, art.29 din noul Cod civil prevede că; „Nimeni nu poate fi îngrădit în
capacitatea de folosinţă sau lipsit, în tot sau în parte, de capacitatea de exerciţiu, decât în
cazurile şi condiţiile expres prevăzute lege.
Nimeni nu poate renunţa, în tot sau în parte, la capacitatea de folosinţă sau la
capacitatea de exerciţiu”.

35
dispoziţie juridică asupra bunului) 93. Minorii sub 14 ani şi persoanele puse sub
interdicţie judecătorească (lipsite total de capacitatea de exerciţiu) pot încheia
valabil asemenea contracte numai prin reprezentanţii lor legali. Minorii între 14
şi 18 ani (care au capacitate de exerciţiu restrânsă) pot încheia personal
contractul de vânzare-cumpărare, cu încuviinţarea părinţilor sau, după caz, a
tutorelui, iar în cazurile prevăzute de lege şi cu autorizarea instanţei de tutelă.
Cu toate acestea, minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă poate face
singur acte de dispoziţie de mică valoare, cu caracter curent şi care se execută la
data încheierii lor.
Deşi regula generală în materie de vânzare-cumpărare este aceea că pot
cumpăra şi vinde toţi cei cărora nu le este interzis prin lege, totuşi legiuitorul
nostru a reglementat o serie de incapacităţi speciale de a cumpăra ori de a vinde.
Aceste incapacităţi sunt interdicţii (prohibiţii) de a cumpăra sau de a
vinde.
36. Incapacităţi speciale de a cumpăra sunt stabilite în scopul apărării
unor interese generale ale societăţii sau a unor importante valori etice.
Astfel, potrivit art. 1654 alin.1 din noul Cod civil, sunt incapabili de a
cumpăra, direct sau prin persoane interpuse, chiar şi prin licitaţie publică:
a) mandatarii, pentru bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă;
excepţia prevăzută la art. 1304 alin.1rămâne aplicabilă; aşa fiind, rezultă că, prin
excepţie, mandatarii pot cumpăra bunurile pe care sunt însărcinaţi să le vândă
dacă au fost împuterniciţi expres în acest sens sau cuprinsul contractului a fost
determinat în asemenea mod încât să excludă posibilitatea unui conflict de
interese.
Dispoziţiile de excepţie ale art. 1304 alin.1 se aplică în cazul contractului
cu sine însuşi, atât în cazul simplei reprezentări (de exemplu, mandatarul
împuternicit să vândă, ca reprezentant al vânzătorului, cumpără el însuşi bunul,
pentru sine), cât şi în cazul dublei reprezentări (de exemplu, mandatarul
împuternicit să vândă, ca reprezentant al vânzătorului, cumpără el însuşi bunul
în calitate de reprezentant - mandatar - al cumpărătorului).
b) părinţii, tutorele, curatorul, administratorul provizoriu, pentru
bunurile persoanelor pe care le reprezintă;

93
În raport cu bunul vândut şi cu preţul vânzarea-cumpărarea este întotdeauna un act de
dispoziţie. Însă, în raport cu patrimoniul vânzătorului sau al cumpărătorului, se admite că
vânzarea-cumpărarea poate avea semnificaţia unui simplu act de administrare sau chiar de
conservare (de exemplu, cumpărarea unor materiale pentru reparaţia casei, vânzarea bunurilor
supuse pieirii sau stricăciunii sau a celor de mică valoare, devenite nefolositoare). În aceste
cazuri este suficient dacă partea contractantă are capacitatea de a face acte de administrare sau
de conservare.

36