Investir em CRI garante renda mensal e isenção de taxas e impostos

Se você é o tipo de investidor que continua aplicando em renda fixa, mas anda
incomodado com a maré que insiste em levá-lo para a renda variável, existem
caminhos menos tempestuosos que a própria renda fixa pode oferecer. Benefícios
não trazidos por um título público, uma debênture ou um fundo de investimento
podem vir através da compra de uma cota de um Certificado de Recebível
Imobiliário (CRI). Esse título representa uma dívida contraída por interessados em
comprar, vender, alugar, arrendar ou construir um imóvel. Esses agentes tornam-
se devedores de um CRI, à medida que uma dívida é transformada em um direito
de crédito, exercido pelo investidor que comprar uma cota.

Aplicando nesse instrumento de fomentação do mercado imobiliário, o poupador

receberá um rendimento pelo empréstimo concedido que, na maioria dos casos é
mensal, diferentemente de fundos de investimentos ou outros títulos públicos e
privados, que pagam os juros uma ou duas vezes ao ano. A rentabilidade dos CRIs
está baseada nos custos que as secutirizadoras terão para transformar o recebível
em um título de dívida privada somados à taxa de juros determinada em cada caso.
O indexador de retorno poderá ser um índice de preço do setor imobiliário ou geral,
ou mesmo a taxa de retorno da poupança.

De acordo com o gerente de operações da Cibrasec, Roberto Zanré, o diferencial do

CRI é o cálculo final da rentabilidade. Leva-se em conta um fluxo de pagamento de
longo prazo. Os empreendimentos imobiliários não demoram menos de 36 meses
para serem concluídos ou pagos. O prazo para resgate dos CRIs costuma ser de
cinco a dez anos, com taxas de retorno entre 9% a 11% acima do IGPM (Índice
Geral de Preços de Mercado). Na maioria das vezes, o resgate só pode ser feito no
final do prazo do recebível.“O papel é excelente para pessoa física utilizar como
instrumento de renda quando, por exemplo, não tem um plano previdenciário.
Através de um CRI, ela terá uma retorno mensal garantido”, exemplifica Zanré.

Para o diretor da Oliveira Trust, José Alexandre Freitas, a facilidade do CRI é o

aspecto tributário. “O investidor terá isenção de Imposto de Renda (como na
poupança) e a intermediação de uma companhia securitizadora não custará nada a
mais para o cliente”. Outra característica é a segurança. Apesar da nota de
classificação de risco (rating) não ser obrigatória para os CRIs (como no caso dos
FIDCs), o crédito imobiliário escolhido deve ser de boa qualidade. ”A fiduciária²
deve escolher ativos com históricos de pagadores confiáveis. Crédito considerado
bom origina um CRI bom em 70% das vezes”, garante Zanré. Freitas argumenta
que a própria função da securitizadora minimiza os riscos.”O agente fiduciário
representa os futuros investidores, antes mesmo da emissão do certificado. Depois
da compra, a securitizadora controla a liberação do(s) imóvel (eis), pois ele é a
garantia do devedor para o credor”.

A instrução de nº 443 da CMV, em vigor desde março deste ano, aumentou a

segurança e transparência dos CRIs. Segundo a gerente de registro da Comissão de
Valores Mobiliários (CVM), Flavia Mouta, o objetivo da 443 (como a 444, referente
ao FIDC) é que os instrumentos de securitização sejam cada vez mais parecidos
com outros tipos de ofertas públicas (como de debêntures e ações). Por isso, as
regras e os critérios de transparência foram uniformizados. Para isso, a obrigação
do prospecto na emissão do título foi acrescentada ao CRI. Nesse documento, os
fatores de risco do recebível, a estrutura da operação, a infra-estrutura do
custodiante³, o prazo, a descrição dos créditos, tudo está detalhado. “A
obrigatoriedade do prospecto é uma mudança de cultura”, lembra Flavia.

1
Esta transformação é esperada também na forma de investir em CRIs. A Cibrasec
aposta que o mercado secundário seja a forma mais segura e adequada de
viabilizar o aporte de recursos a grandes projetos imobiliários, sendo que a
rentabilidade e a liquidez exigidas por esse segmento estejam garantidas. Freitas
observa que a redução nos juros e nos prazos dos financiamentos imobiliários tem
elevando a remuneração dos CRIs. Contudo, liquidez ainda é um dos problemas
deste investimento, quando se pensa em um mercado secundário. De certa forma,
esse é uma dos aspectos que inibem os investidores, visto que o prazo em que os
CRIs são constituídos são considerados longos demais. Do outro lado, não existe
ainda um mercado secundário, caso o investidor queira se desfazer deste título.

Além da iniciativa da CVM de revisar as regulamentações do mercado de

securitização, a Bovespa também tem atuado no desenvolvimento destes
investimentos. A criação da plataforma para negociação de títulos de renda fixa, a
BovespaFix, é incluída no que Zanré classifica como uns dos caminhos para a
conquista de liquidez no mercado secundário de CRIs. Além dele, a utilização dos
formadores de mercados ou a criação de um fundo que garantisse essa liquidez
dariam impulso aos negócios, já que o trajeto natural é mais longo. “Com a queda
dos juros, a rentabilidade de um CRI significará um plus em relação ao rendimento
de outros investimentos em renda fixa”, acredita Zanré.

Fonte
INVESTIR em CRI garante renda mensal e isenção de taxas e impostos. Disponível
em: <http://www.acionista.com.br/home/investimentos/180607_cri.htm>. Acesso
em: 11 abr. 2008.