LA PROGRAMMATION URBAINE

1- DEFINITION ET OBJET DE LA PROGRAMATION URBAINE : Qu'est-ce que la

planification urbaine ?
Une intention :

La planification urbaine recouvre pour une large part ce qui est appelé le
droit de l'urbanisme. Le droit n'est qu'un outil et il englobe d'autres droits
comme celui de la domanialité, de l'environnement, des collectivités
territoriales... La planification urbaine dépasse largement son cadre
juridique. Même si elle a été rendu obligatoire, elle repose d'abord sur une
intentionnalité qui devrait se fonder sur un diagnostic des forces et des
faiblesses d'un territoire, un inventaire des atouts, des moyens et les
contraintes, dans un contexte qui le dépasse largement : pays (au sens
géographique du terme), communauté de communes, aire urbaine,
département, région, Etat... La planification urbaine induit un choix parmi
les possibles offerts ; c'est un choix politique au sens étymologique du
terme. Le PADD introduit avec la loi de SRU traduit cette volonté d'une
expression politique du projet. Le mot "politique" a pour racine grecque
polis, la cité. Le choix d'un scénario de développement peut être plus ou
moins partagé avec les "acteurs" concernés selon les procédures et selon
la volonté des élus. Toutefois l'histoire critique de la planification depuis le
XIX° siècle montre que, sans un consensus large, sans la mise en œuvre
de moyens à la hauteurs des ambitions et sans caractère obligatoire, la
planification reste un vœu pieux1.

Il existe plusieurs niveaux de planification urbaine en fonction de l'aire

concernée, de l'échéance ou de l'horizon dans temps et aussi du niveau de
détails (de l'intention générale à la définition de la vocation d'un îlot, voire
d'une parcelle). Au niveau d'une approche "macro" et se limitant à des
intentions, elle est alors dite "planification stratégique". Dans ce domaine
elle repose alors sur une capacité à imaginer les futurs possibles en
faisant appel à la prospective.

Une méthode :

La planification urbaine ne peut se faire sans une méthode, en sus des

procédures, et aussi sans des techniciens. Les procédures n'imposent pas
de méthodes particulières. Ces méthodes ont été peu développées au
cours des années. Nous pouvons évoquer celle de l'urbaniste Maurice
Rotival2 qui développe une approche "scientifique" du moins pour le
diagnostic et l'analyse et une démarche itérative avec des scénarios
différents comme à Reims. L'ADEME développe depuis quelques années
une approche spécifique dans le contexte du développement durable :
l'AEU, approche environnementale de l'urbanisme. Il n'est pas de méthode
sans hommes pour la mettre en œuvre au-delà d'une approche empirique

-1-
et/ou seulement esthétique. C'est avec les premières réflexions sur la
planification urbaine notamment au sein du Musée social que naît la
profession des urbanistes avec la SFU (société française des urbanistes) et
aussi les premiers enseignement de cette nouvelle discipline distincte de
celles des ingénieurs, des architectes et des paysagistes. Une théorie :

La planification urbaine met rarement en jeu des théories sur le

développement de la ville en dehors des approches fonctionnelles du XX°
siècle. A titre d'exemple contraire, nous pouvons évoquer la Cité-jardin
développée en théorie comme en pratique par Ebernerez Howard à la fin
du XIX° siècle avec la construction de deux villes en Angleterre :
Letchworth et Welwyn. C'est là un modèle qui fut largement utilisé dans le
contexte de la reconstruction de l'après-guerre par Henri Sellier dans le
département de la Seine, à Reims, à Termier, à Laon... On peut aussi
évoquer Ildefonse Cerdan à sa Théorie de l'urbanisation / de la
construction des villes3 qui ne fut d'ailleurs guère suivie d'effets. Il existe
un modèle qui a été largement utilisé par les Romains dans leur expansion
coloniale en Europe et qui a été repris à partir du XVII° siècle pour la
construction des villes sur le continent amérindien notamment comme La
Nouvelle Orléans puis en Afrique du Nord au XIX° siècle avec Lyautey. Il
faut aussi noter l'expérience spécifique et original des bastides dans le
Sud-ouest de la France avec 300 à 500 établissements nouveaux créées
en 200 ans sur un même et unique modèle, fait unique dans l'histoire de
l'urbanisation4. Il existe enfin des villes qui relève d'un projet utopique à la
recherche de la cité idéale comme Chandigarh en Inde avec Le Corbusier
ou Auroville non loin de Pondichéry.

(1)-La programmation urbaine détermine en concertation avec le porteur de projet et

ses partenaires la vocation d’un quartier en devenir sur le court, moyen, long terme,
définit les usages et activités qui «l’habiteront», conditionne la commande de
conception urbaine qui formalisera sa réalité spatiale.

(2)-La programmation urbaine traite de tout ce qui habite l’espace du projet urbain :
les usages, les activités. Associée au management de projet, comme les deux faces
d’une même pièce, elle conduit un processus de mise en œuvre concertée,
raisonnée et coordonnée du projet urbain, dans le temps, dans l’espace ainsi que du
point de vue financier et des procédures.

(3)-Nous définirons l’urbanisme en général comme la détermination ,à l’avance ,des

caractéristiques d’une future urbanisation ,à terme et au cours de son évolution, dans
son « contenu» et dans son « contenons »,de façon que ce dernier réponde aux
nécessités du « contenu » et soit harmonieux dans sa forme .

-2-
1-1 - Activités et bâtiments :

Le « contenu » d’une urbanisation future comprend :

- d’une part, les citadins eux-mêmes et toutes les activités qu’il pratiqueront dans la
future urbanisation et qui sont nécessaires à leur vie

- d’autre part, les bâtiments ou espaces ou se pratiqueront ces activités qui sont leurs
« outils physiques »

Le premier type de composantes, à l’exception des citadins, est immatériel alors que
le second est matériel. On désignera ce dernier par « lieux urbains ».

1-2 - Organisation de « lieux urbains» :

Le « contenant » est l’organisation dans l’espace des « lieux urbains »et forme le
cadre urbain dans lequel s’effectue le « contenu ».Sa qualité tient aux bonnes
interrelations spatiales existant entre les localisations de ces « lieux urbains », et à la
qualité esthétique de la forme urbaine.

La programmation urbaine est, dans le processus d’études d’une création urbaine,

la définition d’un « contenu »qui doit, au départ, être préalable à la définition du
« contenant ».

2- LIEN ENTRE LA LOCALISATION DES « LIEUX URBAINS »ET LEUR

FONCTIONNEMENT :

La localisation d’un « lieu urbain », par rapport aux autres éléments urbains ou
par rapport à des éléments d’environnement, exemple : un équipement universitaire
a besoin de se situer prés d’une gare de transports en commun ferrés pour deux
raisons : d’une part, il attire des étudiants d’une très large zone de recrutement,
d’autre part il fait souvent appel à des enseignants qui exercent dans plusieurs sites
universitaires.

Le programmiste - urbaniste, par sa connaissance des contraintes de fonctionnement

des activités urbaines, peut déceler celles qui ont un lien avec la localisation spatiale
des lieux urbains.

3-CLASSIFICATION DES ACTIVITES ET DES « LIEUX URBAINS » :

3-1 - Classification des activités urbaines (Deux approches de la) :

La pratique de la programmation urbaine nécessite une bonne connaissance des

activités qui s’exercent dans les villes et qui sont les éléments immatériels du
« contenu »urbain qui sou tendent les « lieux urbains ».

-3-
 3-1-1 - Les équipements collectifs :

Les équipements collectifs privés ou publics sont les lieux à l’usage principal et direct
des particuliers :

-Soit pour la distribution de biens matériels (commerce de détail)

-Soit pour la fourniture de services publics, ou de services privés (cinéma,

commerce, clinique privée)

3-1-2- Les infrastructures de transport- circulation – stationnement :

Les infrastructures de transport- circulation- stationnement sont principalement

publiques voies -ferrées de liaisons inter ou intra- urbaines, de circulation
individuelles et collectives d’automobiles, de transport collectif en site propre et parcs
collectifs de stationnement.

Parmi ces derniers, on distingue ceux qui sont de statut public et ceux qui sont de
statut privé mais ouverts au public.

a/ Répartition entre secteur public et secteur privé :

La répartition entre secteur privé et secteur public est inégale suivant les types
d’activités :

- répartition assez équilibrée entre logement public ;

- forte prédominance du secteur privé dans la production de biens matériels et la

distribution aux particuliers ;

- prédominance du secteur privé dans les services s’adressant principalement aux

entreprises ;

- répartition équilibrée dans les services s’adressant indifféremment aux

entreprises et aux particuliers ainsi que dans ceux s’adressant principalement à ces
derniers.

3-2 Classification des lieux urbains :

La classification des activités urbaines est la correspondance entre activités et

lieux urbains et les spécificités des méthodes de programmation urbaine qui nous
conduisent à distinguer les principales catégories de « lieux urbains »suivants :

- les logements ou habitations

- les entreprises publiques et privées

- les administrations publiques

- les équipements collectifs privés

-4-
- les équipements collectifs publics

- les infrastructures de transport- circulation- stationnement.

3-2-1- Les logements :

Les logements sont issus de divers types de promotions : privée (sociétés civiles
immobilières publiques (OPGI, …) ou individuelle (lotissements) et ont des formes
physiques différentes : logements individuels, collectifs, mixtes.

3-2-2- Les entreprises :

Les entreprises privées ou publiques sont les « lieux urbain »ou s’exercent les
activités, activités soit de production de biens matériels, soit de distribution de ces
biens aux entreprises, soit encore de services s’adressant aux entreprises ou
indifféremment à ces dernières et aux particuliers.

3-2-3- Les administrations publiques :

On distingue deux considérations entrant en jeu .En premier lieu, on a les

établissements administratifs qui sont principalement des sièges de décision,
comme par exemple, une préfecture ou un hôtel de ville, et dans la fonction
principale n’est pas de s’adresser directement aux particuliers, et en deuxième lieu
les équipements publics, tels qu’une école ou un centre culturel.

4- VARIATION DE LA PROGRAMMATION SUIVANT SON CADRE

D’APPLICATION :

4-1 - Variation de la programmation suivant la nature des lieux urbains :

La programmation urbaine diffère selon la nature des lieux urbains et selon

qu’ils appartiennent aux secteurs publics ou privé : logements, activités
économiques, équipements collectifs, infrastructures de transport, de circulation et de
stationnement.

4-1-1- Secteur privé et secteur public :

En premier lieu les activités et par conséquent les lieux urbains participent soit
du secteur privé soit du secteur public.

Dans le secteur privé l’initiative est individuelle et libre .Elle est le plus souvent
liée aux caractéristiques du marché mais elle est aussi quelquefois liée a des
facteurs spécifiques a chaque facteurs ou purement personnels. Elle obéit donc
assez peu à des règles généralisables, ce qui rend la programmation difficile. On
constate que dans ce secteur cette dernière est en réalité rarement pratique alors
que nous pensons qu’elle pourrait au moins s’appuyer sur une analyse du marche et
avancés des probabilités d’implantation urbaines.

-5-
 Dans les secteurs publics les implantations répondent en principe a une logique
qui est seule du service public, c’est-à-dire le besoin de la population .il est vrai que
cette logique peut subir des inflexions en fonction de la politique de l’Etat ou des
acteurs locaux, mais la programmation dans ce secteur reste plus facile car les
implantations répondent généralement a des règles plus explicites et quelques fois
même codifiées.

4-1-2- Différents types de lieux urbains :

En second lieu la programmation urbaine diffère suivant la nature des lieux urbains.
Le degré de rigueur de la programmation urbaine est très variable suivant le type de
lieu urbain en raison de différences qui existent dans l’identité et dans la logique des
décideurs de la réalisation de ces lieux urbains.

a- Les logements :

En matière de logements l’aménageur d’une zone d’habitat pour commercialiser

les terrains qu’il a équipé, ne s’adresse pas le plus souvent aux utilisateurs directs

Que sont les futurs habitants mais a des intermédiaires les promoteurs immobiliers.
A cette règle échappe le cas assez peu répandu de l’aménageur réalisant des
lotissements de terrains dont il vend les parcelles directement à des particuliers qui y
font construire leur habitation.

Ces promoteurs peuvent être publics ou privés. Dans ce dernier cas ils prennent
généralement la forme de sociétés civiles immobilières crées pour chaque opération
.il réalisent des logements soit on accession de la propriété soit on location. les
logements de standing élevées ne reçoivent pas d’aides de l’Etat, contrairement aux
logements dits *Sociaux*.

b- Les entreprises :

En matière d’entreprises, la programmation doit prendre en considération

plusieurs aspects :

En premier lieu, elle doit respecter la règle première de l’urbanisme que constituent
l’équilibre d’emploie et l’habitat qui nécessite donc une corrélation entre les objectifs
dans ces deux domaines.

En second lieu elle doit définir des perspectives réalistes d’implantation d’entreprises
on distinguant notamment les diverses catégories d’activités –production industrielles
ou artisanale, commerces de gros stockage et services qui comportent des densités
d’emplois différentes par rapport a l’occupation de terrains des entreprises.

Cette exercice est difficile, car l’aménageur pour remplir ces zones d’activités,
s’adresse directement aux utilisateurs, a savoir les chefs d’entreprise sauf dans le
cas le plus rare ou il s’adresse aux investisseurs réalisant des installations
en*blanc*.les facteurs d’implantations nouvelles par les chefs d’entreprise tiennent,

-6-
pour une large part a une logique propre à l’entreprise ou personnelle, ce qui rend
les prévisions par le programmiste, au moins a court terme, assez aléatoires.

Toutefois actuellement, la définition des espaces destinés aux activités économiques

dans les documents d’urbanisme est effectuée d’une façon assez arbitraire et
essentiellement graphique par les urbanistes architectes, et se révèle à l’usage
assez peu réaliste. Nous pensons que les prévisions au moins à moyen et à long
terme pourrait être améliorées à deux conditions:

- d’abord si elle était menée en amont par le programmiste une analyse approfondie
du marché et de la vocation sur le plan des activités de la zone d’urbanisation
considérée ;

- ensuite, si les espaces affectés aux activités étaient dimensionnées à partir des
différentes caractéristiques d’aménagements correspondant aux diverses catégories
d’entreprises (industrielles, artisanales, commerce de gros stockage, services …

Il n’y a pas de différences notables dans la problématique programmation entre les

entreprises privées et les entreprises publiques car dans les deux cas les logiques
d’implantation sont très semblables.

c- Les administrations publiques :

S’agissant des administrations publics qui comme on l’a vu plus haut sont à
distinguer à la fois des équipements collectifs et des autres entreprises publiques ;
les décideurs de leurs implantation sont l’Etat ou les collectivités territoriales et
locales .la logique de ses décideurs n’est donc pas individuelle comme pour les chefs
d’entreprise classique, mais réponds à des principes généraux ,a savoir
l’organisation et la répartition géographique des pouvoirs publics sur le territoire avec
ses différents niveaux :national, régional ,départemental et communal.
La programmation peut dans ce domaine s’appuyer sur cette logique.

d-Les équipements collectifs :

 Les équipements collectifs privés :

Pour certains équipements collectifs privés, tels que les cinémas ou les clubs de
culture physiques par exemple la problématique de la programmation est semblable
à celle des entreprises économiques car leur finalité est commerciale. par
conséquent la logique d’implantation est liée, la aussi à l’initiative individuelle de
chaque chef d’entreprise et au règles du marché

 Les centres commerciaux :

Pour d’autres équipements comme les commerces qui représentent un besoin

impératif de la population, une programmation prévisionnelle plus systématique peut
être effectuée par les responsables des urbanisations. Elle porte généralement sur
des éléments plus larges que les seules commerces, à savoir sur des centres

-7-
commerciaux complets comportant des équipements collectifs de loisirs (café,
restaurant…) des services (banque, assurance…) des équipements publics (bureau
de poste…)…etc.

La programmation des centres commerciaux, sans pouvoir être très précise au

niveau de chaque commerce constitutif, peut cependant être approché pour deux
raisons :

- d’abord parce que le marché auquel il correspond est constitué par la population
locale dont on peut déterminer les capacités d’achat ;

- ensuite parce que comme dans le cas des logements les centres commerciaux
sont réalisés par une corporation intermédiaire, les promoteurs commerciaux,
différente de l’utilisateur direct qu’est le commerçant. Cette corporation a une
certaine logique d’implantation que le programmateur peut prendre en considération.

 Les équipements collectifs publics :

En matière des équipements collectifs publics la programmation peut être plus

rigoureuse et plus complète que dans les autres .en effet d’une part ses éléments
urbain correspondant a des besoins de la population assez clairement identifiées
d’autre part les décideurs sont les pouvoirs publics :Etat ou collectivités territoriales
et locales .La logique de création d’équipements publics par ces derniers est
relativement objective et généralisable à savoir assurer les services publics
nécessaire aux population engendrés par les logements qui on été programmés.

Certains de ses services ont un caractère national et sont assez codifiés, par
exemple : l’enseignement, la poste, la police ou le service hospitalier.

D’autres relèvent de spécificités plus locales, par exemple le sport, la culture ou

le service social. Mais, même dans ce dernier cas il existe certaines bases
généralisables.

e-Les infrastructures de transport- circulation -stationnement :

Enfin la problématique de la programmation se pose différemment pour le transport-

circulation -stationnement que pour les trois autres composantes urbaines-
logement, activités économiques et équipements collectifs- car c’est une composante
largement induite par les géographies respectives et la programmation ne peut se
faire qu’a partir d’une proposition de schéma spatial d’ensemble établi par
l’Architecte -urbaniste. Dans ce domaine il convient de distinguer la détermination
des caractéristiques fonctionnelles et dimensionnelles des infrastructures qui
résultent des besoins de déplacement à satisfaire et qui relève de la programmation
et le tracé de ces infrastructures qui relèvent de l’aménagement spatial.

-8-
4-2- Variation de la programmation suivant les trois stades de planification :

La planification urbaine doit être entreprise d’une façon très précoce pour deux
raisons :

- d’une part en économie libérale face aux initiatives individuelles construction, il faut
avoir le temps d’élaborer longtemps à l’avance une réglementation qui rende cette
planification opératoire notamment en matière foncière ;

- d’autre part les développements urbains sont très longs à se réaliser, assujetti à
des processus complexes et variés : administratif, financier, politique, etc.

Dans les études de planification urbaine, on distingue trois stades au cours desquels
le contenu de la planification change :

- la planification à long terme

- la planification à moyen terme

- la prévision a court terme.

4-2-1 - La planification à long terme :

La programmation est effectuées dans le cadre de l’élaboration des documents

d’urbanisme a validité permanente, a savoir les PDAU, les POS et s’agissant du
transport- circulation- stationnement, les schémas directeurs d’infrastructures et les
plans des déplacements urbains (PDU).

Toutefois, s’agissant des PDAU il convient de distinguer deux niveaux :

-celui des schémas purement urbains dont le champ est circonscrit à une
agglomération et qui mettent en jeux essentiellement le fonctionnement de cette
dernière ;

-celui des schémas de portée régionale ou portant sur de larges secteurs régionaux,
qui visent à coordonner le fonctionnement de plusieurs agglomération et mette en
jeux d’autres préoccupations comme l’équilibre économique, administratif et politique
régional ou national

a- Des objectifs à échéance vingt à vingt-cinq ans :

Les documents de planification a long terme sont réputés à validité permanente

mais les objectifs qu’ils sou tendent sont généralement définis à un terme de vingt à
vingt-cinq ans car au delà toute prévision a peu de chance d’être réaliste. Dans ce
cadre, il convient de distinguer la programmation des PDAU de celle des POS.

Les PDAU : Les SPDAU, schémas directeurs d'aménagement et

d'urbanisme, sont élaborés dans le cadre d'un syndicat d'études
regroupant l'ensemble des communes concernées par le développement

-9-
d'une agglomération. Le SPDAU comprend un schéma global à grande
échelle (1/50 000° ou 1/20 000°) et en couleur et un rapport de
présentation qui déterminent :

 les grands secteurs d'aménagement (habitat, activités);

 les grandes infrastructures : autoroute, voies ferrées, aéroports, ports...;
 apparaît aussi pour la première fois une protection de certains territoires
agricoles ou naturel (les parcs naturels, les boisements, les vignes...)

Les SDAU servent de cadre à l'élaboration des POS qui doivent être en
conformité avec eux, notion floue qui sera définie progressivement par la
jurisprudence administrative. La durée d'un SDAU est évaluée à 30 ans
environ. Le document après une mise à la disposition du public est arrêté
par le Préfet. Il ne dispose donc pas de la force juridique attachée à la
mise à l'enquête publique. C'est un document d'orientation à long terme
d'un territoire qui peut correspondre à peu près à l'aire urbaine d'une
ville-centre. Les SDAU doivent s'inscrire dans les directives nationales
d'aménagement du territoire élaborées par la DATAR.
Ces SDAU seront remplacés par les SCOT dans la réglementation issue de
la loi SRU.

Dans le cas des PDAU, d’une part l’urbanisation porte sur une zone plus large
généralement intercommunale, d’autre part il s’agit de définir les besoins en matière
de logement -population , d’activités économiques, de grands équipements collectifs
de desserte intercommunale et de grandes infrastructures, de transport –circulation
*en grande masse*, avec toutefois des objectifs qualitatifs notamment d’équilibre
habitat emplois d’armatures hiérarchisées d’équipement collectifs et d’une politique
globalisée et coordonnée de transport circulation.

Les POS :

Les POS, plans d'occupation des sols, se substituent aux plans d'urbanisme de
détails. Ces plans d'urbanisme obligatoire pour les communes ou groupement de
commune de plus de 10 000 habitants. pour les petites communes sont instaurés
des "cartes communales". Ils font l'objet d'une élaboration conjointe avec les
services de l'Etat (DDE/GEP) et la ou les communes concernées. Ils doivent être
en conformité avec les SDAU et ne supportent plus de dérogation hormis
adaptations mineures.

Les POS comprennent obligatoirement :

 Un rapport de présentation qui dresse un diagnostic du territoire concerné

en termes notamment d'évolution démographique et économique. Il
énonce les intentions de la commune et ses perspectives de
développement arrêtées dans le cadre de l'élaboration. Ce document à
force de loi et peut être opposé aux tiers. Apparaît un zonage spécifique
pour les zones agricoles protégées (non constructibles et dont l'usage ne

- 10 -
 doit pas changer) et pour les zones agricoles banales qui peuvent évoluer
dans le temps et aussi supporter quelques constructions liées à l'usage
agricole. ce sont les zones ND et NC.
 Un ou plusieurs plans établis sur un fond de plan cadastral mis à jour.
L'échelle est de 10 000 ° pour les zones naturelles et de 1/5 000 ou 1/2
000° pour les zones bâties ou à urbaniser. Ce territoire est "zoné" avec
pour chaque zone un règlement spécifique. Apparaissent aussi les
alignements, les marges de recul par rapport aux voies publiques, les EBC
(espaces boisés classés) qui ne peuvent changer d'affectation sauf remise
en cause par une enquête publique, les ER (emplacements réservés),
zones sur lesquelles les collectivités peuvent exercer un droit de
préemption prioritaire pour la réalisation d'une voirie, d'un aménagement
public ou d'un équipement public. Sont mentionnés le nom des
bénéficiaires de ces emplacements réservés. les zones déjà urbanisées
(zones U) font aussi l'objet d'une réglementation. Les zones U sont
réputées équipées et le propriétaire d'un terrain n'a pas à supporter les
coûts de desserte en VRD (voies et réseaux divers) de son terrain qui est
réputé constructible de facto. Les zones NA déterminent les zones
d'aménagements futurs.
 Un règlement qui est détaillé pour chaque zone. Les deux premiers articles
détermines les usages autorisés avec ou sans condition sur la zone et les
usages interdits. Il détermine aussi les règles de construction, les
prospects et même les plantations, la surface minimal pour rendre un
terrain propre à la construction et au un COS (coefficient d'occupation des
sols). Ce COS détermine la surface de bâti constructible par rapport à la
surface de terrain (SHON - surface hors œuvre nette). Il exprime en fait la
densité. Ainsi un COS de 1 pour une parcelle de 1000 m2 permet de
construire une SHON de 1000 m2, un COS de 0,5 pour la même parcelle
permet de construire 500m2.
 un document (plan et règlements) recensant l'ensemble des servitudes
publiques sur les zones : EDF, voies ferrées, mines, aérodrome, grosses
canalisation de gaz...);
 les annexes sanitaires (plans) précisant notamment les éléments de
desserte en eau (potable et usée).

Ces documents sont approuvés par le Préfet (avant les lois de

décentralisation de 1980) après une mise à l'enquête publique (loi
Bouchard eau du 13 juillet 1983)20 et rapport d'un commissaire enquêteur
sur les remarques formulées lors de ladite enquête. Il a alors force de loi.
Il peut faire l'objet de modifications ou de révisions dans les conditions
prévues par la loi. Ce document est prévu pour une durée de 5 à 10 ans.
Toutes les autorisations (permis de construire, permis de démolir,
certificat d'urbanisme, lotissement, AFU...) doivent être conformes aux
prescriptions du POS.

Dans le cas des POS d’une part on se situe en générale au niveau d’une
commune et la programmation va descendre à une échelle plus fine d’autre part ces
documents on pour vocation principale de définir un droit des sols au regard de la
construction c'est-à-dire une préoccupation plus spatial

- 11 -
 4-2-2 La planification à moyen terme :

Elle concerne des opérations qui s’inscrivent dans trois cadres administratifs
distincts : la restauration immobilière, le lotissement et la zone d’aménagement
concerte (ZAC).

a- La restauration immobilière :

La restauration immobilière est définie dans le Code de l’urbanisme

comme « comportant des travaux de remise en état de modernisation ou de
démolition ayant pour conséquence la transformation des conditions d’habitabilité
d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles ».elle est donc essentiellement de
nature architecturale ne nécessitant pas réellement de programmation urbaine.

b- lotissement :

Le lotissement toujours d’après le Code de l’urbanisme, consiste en « toute

division d’une propriété foncière en vue de l’implantation de bâtiment qui a pour objet
ou qui sur une période de moins de dix ans a eu pour effet de porter a plus de deux
la nombre de terrains issue de ladite propriété ».visant donc a la réalisation de
constructions nouvelle , il représente une véritable opération de l’aménagement .il est
généralement homogène dans son contenu .il est soit de type industriel , c’est a dire
qu’il offre des lots destinés aux entreprises , mais le plus souvent il est crée pour
offrir des parcelles à la construction de pavillons d’habitations construits par les
acquéreurs de ces parcelles. Dans la mesure où il s’agit de la division foncière d’une
propriété unique, c’est une opération d’aménagement qui reste assez limitée.

c-La zone d’aménagement concerté :

La ZAC est défini dans le Code de l’urbanisme « les zones d’aménagements

concertes sont des zones a l’intérieur desquelles une collectivité publique (…) décide
d’intervenir pour réaliser ou faire réaliser l’aménagement et l’équipement des
terrains, notamment de ce que cette collectivité (…) a acquis ou acquerra en vue de
les céder ou de les concéder ultérieurement a des utilisateurs publics ou prives ».

-Des opérations à grande taille au contenu diversifié :

Couvrant une surface de terrain étendue qui se compte quelquefois en centaines

d’hectares, la ZAC représente une création urbaine nettement plus importante que le
lotissement .de plus elle associe des composantes différenciées qui sont à mettre en
cohérence.

Au stade de la planification a moyen terme on se situe donc au niveau de zones

urbaines plus limitées que dans le cas des Scot ou des PLU et à réaliser dans les
années qui suivent même si leur réalisations peut durer plusieurs années : quelques
hectares dans le cas du lotissement, quelques dizaines ou centaines d’hectares dans
le cas d’une ZAC

- 12 -
Ces zone sont dans une certaines mesure assez homogènes au regard des
fonctions urbaines sur ce plan l’influence de la charte d’Athènes, qui a préconisée
une distinction nette entre ce quelle a défini comme* les fonctions clefs*de
l’urbanisme –habitat, travail, loisirs et circulation se fait toujours sentir.

On trouve le plus souvent soit des lotissements et des ZAC d’habitat, comportant des
logements pour les premiers et l’association de logements et d’équipements collectifs
et activités servilismes publics et privées.

4-2-3 La prévision à court terme :

La prévision à court terme est une démarche de gestion opérationnelle de

l’aménagement urbain qui prolonge les deux phases précédentes d’élaboration des
programmes, plus que de conception programmatique proprement dite.

A ce stade, la programmation vise, généralement sur une échéance annuelle, a

définir les programmes de réalisation effective de tranches d’opération, a les
quantifiées a promouvoir leur réalisation et a réunir les conditions de cette
réalisation : financière, foncières, techniques, administratives,…etc.

a- Déterminer l’échéance de réalisation des éléments de programme :

La prévision à court terme consiste non plus à prévoir les éléments urbains
entrant dans une urbanisation ils l’ont déjà été dans le cadre des planifications à long
et à moyen terme mais à déterminer l’échéance de la réalisation proprement dite de
certains de ces éléments cette prévision porte sur un à cinq ans généralement
nécessaire pour réunir les conditions financières et techniques de la réalisation.

Dans le cas des activités économiques le pogromiste urbaniste intervient

généralement pour le compte d’un aménageur qui équipe une zone d’activités et doit
la commercialiser ou d’une collectivité locale qui entreprend une telle opération
d’aménagement dans le cas des logements il intervient soit pour le compte d’un
aménageur soit pour celui d’un promoteur de logements. Enfin dans le cas des
équipements collectifs et l’infrastructure de transport circulation stationnement il
intervient pour le compte d’une collectivité locale. La démarche de ces interventions
diffère suivant ces quatre domaines urbains.

b- Activités économiques :

En la matière on a vu que l’installation d’entreprises dans une zone est difficilement

prévisible et maîtrisable dans la prévision à court terme les interventions du
pogromiste - urbaniste consistent essentiellement dans les actions examinées ci-
dessous :

- 13 -
  Définition des rythmes de commercialisation :

En premier lieu le pogromiste urbaniste participe à la définition des rythmes de

commercialisation possible des lots de terrain des secteurs de zones d’activités dont
l’aménagement est lancé, ces rythmes de commercialisation se différencient
géographiquement et par grandes catégories d’activités :

-D’une part activités industrielles artisanales : entrepôts et commerce de gros

stockage comptabilisées en surface de terrain ;

-D’autre part activités servicielles comptabilisées en shop construite

L’appréciation du rythme de ces cessions reste actuellement le plus souvent intuitive

et aléatoire elle pourrait l’être moins s’il était procédé à une véritable analyse du
marché immobilier d’entreprises.

 Planification financière :

La planification financière a pour but d'établir à long terme une vision de la

modification ou de la croissance d'une entreprise. Les difficultés
financières sont très souvent le résultat d'une absence de planification
financière. Les conséquences peuvent se rendre jusqu'à la faillite de
l'entreprise visée.

La planification financière doit être élaborée longtemps avant d'être

adoptée, étant donné la longue durée des procédures. Plus la planification
sera concrète et explicite, plus les résultats seront positifs. Par exemple, si
une entreprise prévoit accroître son marché à l'étranger, elle devra prévoir
un an à l'avance, selon l'envergure du projet, son plan d'action et de
financement.

Les principaux rôles de la planification financière seront de déterminer la

manière dont sera financer l'entreprise, de comparer les multiples
scénarios possibles, d'éviter les mauvaises surprises selon les évènements
potentiels ainsi qu'analyser la cohérence des objectifs.

Différents modèles de planification financière existent. Toutefois, dans la

majorité des cas, les variables utilisées reviendront aux mêmes. Les
prévisions des ventes, la prévision des états financiers, la prédiction des
actifs et passifs ainsi que la description du milieu économique seront les
principaux éléments désirés, lors de la planification financières.

Ensuite le programmiste urbaniste participe à la planification financière de

l’aménageur ou du promoteur en déduisant des rythme de commercialisation les
prévisions de cessions de charges foncières aux promoteurs pour le premier et les
prévisions de ventes de logements pour le second par ailleurs il procède aux

- 14 -
demandes d’aides publiques dans le cas des logements aidés en les inscrivant dans
les différents cadres de planification financières : annuelle triennale ou quinquennale.

 Négociation des cessions :

Là aussi souvent le programmiste urbaniste se voit confier par l’aménageur la

charge purement commerciale de la négociation pour la cession d’un terrain à un
promoteur

c- Equipements privés

Pour les centres commerciaux ou les établissements hôteliers dont l’échéance

d’implantation effective sur le terrain est difficilement prévisible la programmation est
assimilable à celle des activités économiques évoquée ci-dessus.

Le programmateur qui intervient dans ce cas pour un aménageur se contente de

participer à l’élaboration de prévisions budgétaires annuelles ou pluriannuelles de
cessions de charges foncières ; Il est aussi souvent chargé de la fonction
commerciale de négociation de la cession du terrain.

d- Equipements publics : Parmi les équipements publics il faut distinguer :

-d’une part les équipements scolaires et les équipements liés au scolaire qui sont
obligatoires et dont l’échéance d’ouverture présente donc une certaine automaticité
par rapport aux prévisions des programmes de nouveaux logements ;

-d’autre part les autres types d’équipements dont l’échéance de réalisation est
laissée pour une large part à la libre appréciation des maîtres d’ouvrages que sont
les collectivités locales et territoriales

En effet pour cette seconde catégorie il n’existe pas d’obligation pour les collectivités
locales de création des équipements même si des recommandations concernant les
niveaux de desserte de population à prendre en considération existent
Les collectivités locales apprécient le moment de créer ces équipements et leur
appréciation est généralement liée à des facteurs variés et assez aléatoires comme
la demande des habitants l’opportunité politique ou les capacités financières de la
collectivité locale -maître d’ouvrage- il est donc difficile de prévoir longtemps à
l’avance ce moment de création

Le rôle du pogromiste - urbaniste consiste à suggérer au maître d’ouvrage

l’opportunité de réaliser un équipement en fonction des normes indicatives de
desserte de population et à traduire dans les documents de programmation
financière à court terme les réalisations envisagées

De plus lorsque le maître d’ouvrage est décidé à réaliser l’équipement il l’aide à

réunir les conditions administratives et surtout financières de la réalisation
notamment lorsqu’il s’agit d’un gros équipement comme un établissement

- 15 -
universitaire ou un hôpital nécessitant des aides financières et des décisions
administratives d’autres instances comme l’état

Son rôle est de planifier l'agencement des activités humaines sur les territoires
en vue de réaliser un développement et un aménagement durable des villes et
des campagnes. Le champ professionnel de l'urbanisme a émergé en France dans
les années 1920 pour s'autonomiser d'autres milieux professionnels (ceux des
architectes et des ingénieurs) à partir des années 1960-1970. Mais ce processus
d'autonomisation n'est pas encore achevé

 Prévisions scolaires :

La prévision à court terme consiste à évaluer les besoins scolaires à une échéance
de quatre à cinq ans de façon à déterminer si la capacité des établissements
existants suffit ou s’il est nécessaire de réaliser de nouveaux locaux et à quelle
échéance
Ce laps de temps est un minimum car si un nouveau groupe scolaire ou un nouveau
collège doivent être réalisés il correspond au délai global de l’ensemble du
processus de réalisation de tels établissements : mise en place des financements
études du programme choix du maître d’œuvre études architecturales choix des
entreprises et travaux

 Méthode de prévision :

Comme pour la programmation à long et à moyen terme le premier élément à

définir est le rythme d’occupation des logements nouveaux pendant les quatre ou
cinq années de la prévision ensuite pour évaluer les effectifs scolaires pendant cette
période deux méthodes différentes sont pratiquées en réalité elles devraient
correspondre à deux cas de figure différents mais en pratique ce n’est pas toujours le
cas.

-La première méthode est l’application au nombre de logements occupés des taux
théoriques d’élèves par logement évolutifs en fonction de l’âge de l’urbanisation.

-La deuxième méthode consiste à simuler les » montées « des élèves de l’année en
cours de classe en classe pendant les quatre ou cinq années suivantes

A ces élèves on ajoute ceux provenant des nouveaux logements qui s’occupent
pendant ces quatre à cinq années en appliquant comme dans la première méthode
les taux théoriques d’élèves par logement.

e- Equipements sportifs liés au scolaire :

En toute logique les équipements sportifs liés aux établissements scolaires

devraient être mis en service au moment de l’ouverture de ces derniers en réalité les
collectivités locales maîtres d’ouvrage s’appuient sur le fait qu’elles réalisent
généralement les équipements scolaires en plusieurs tranches car ils ne se rem

- 16 -
plissement que progressivement pour phase aussi la réalisation des équipements
sportifs.

Ainsi généralement dans le cas des groupes scolaires avec la première tranche n’est
réalisé que le plateau d’EPS et l’aire de jeux engazonnée accompagne la deuxième
tranche dans le cas du collège la réalisation des équipements sportifs se fait le plus
souvent en trois phases : le plateau d’EPS à l’ouverture du collège ou d’une première
tranche de ce dernier le gymnase la deuxième année et les aires d’athlétisme la
troisième année.

f- Transport - circulation – stationnement :

Dans ce domaine la programmation relative à la prévision à court terme consiste

principalement en trois types d’interventions :

En premier lieu planifier les échéances de réalisation des ouvrages d’infrastructures

(voies de circulation des véhicules et parcs de stationnement publics) prévus par
exemple dans les dossiers de ZAC ou de P0S à partir du moment ou l’aménagement
des zones d’urbanisation est lancé

En deuxième lieu prévoir les échéances de mise en service des lignes de transport
collectif en fonction des échéances d’achèvement des constructions dans les
secteurs aménagés

En troisième lieu prévoir la mise en place des aides publiques pour le financement
de la réalisation de ces infrastructures.

5-CADRE D’INTERVENTION DES ETUDES DE PROGRAMMATION A MOYEN

TERME

Les études de programmation à moyen terme pour les opérations d’aménagements

interviennent dans deux cadres administratifs :

Le Lotissement reste en général d’une taille limitée et homogène dans ses

composantes : logement ou activités. La ZAC est d’une taille plus importante, et
associe, le plus souvent, des composantes différenciées qui sont à mettre en
cohérence .elle fait l’objet d’une programmation plus élaborée et on traitera donc
essentiellement de son cas

5-1- Catégories de zones d’aménagement concerté

Dans la situation actuelle, ou l’influence de la charte d‘Athènes se fait encore sentir,

on trouve ,d’une part ,des ZAC ayant une fonction dominante comme les ZAC
périphériques d’habitat associant logements et équipements collectifs
d’accompagnement ou les ZAC d’activités ; d’autre part ,des opérations plus
hétérogènes telles que la création ou la rénovation de centres urbaines associant
logements ,activités servicielles et équipements collectifs publics et privés de
différents niveaux.

- 17 -
Par ailleurs on a vu apparaître récemment des ZAC d’activités dont le contenu
s’hétérogénéité .par exemple ,dans les zones industrielles classiques lorsqu’elles se
situent le long d’axes routiers important ,on trouve de plus en plus souvent des
grandes surfaces commerciales sur des entrepôts de type « discount »on voit aussi
apparaître ,à l’instar des modèles américain, des zones d’activités « haute
technologie »,ou s’implantent à la fois des activités industrielles ,des activités
servicielles- technologie et des activités dite « quaternaires »telles que laboratoires et
centres de recherche ,elle prennent le nom, suivant les cas ,de « parcs d’affaires »ou
de « zones High- Tech »

5-2-Cadre réglementaire de réalisation des ZAC

Sur le plan de législation de l’urbanisme, le décrit n° 2001- 261du 27 mars 2001

relatif aux zones d’aménagements concerté et modifiant le cadre de l’urbanisme
précise les contenus des dossiers de création et de réalisation des ZAC

5-3-Activités économiques

Les activités économiques apparaissent dans différents types de ZAC ;

 Les ZAC d’activités industrielles pures destinées à l’installation d’entreprise de

productions industrielle ou artisanale et à l’installation d’entrepôts de
commerce de gros d’entreprises de transport, on a cependant signalé plus
haut que, dans ce type de notamment lorsque la zone se trouve située le long
de grands axes de circulation –est apparue récemment une fonction
commerciale nouvelle sous la forme de grandes surfaces commerciales sur
entrepôts dites « discount » ;

 Les ZAC de centres urbains qui comportent surtout des entreprises

servicielles privées et publiques associées à d’autres fonctions urbaines telles
qu’équipements collectifs et logements ;

 Enfin les ZAC d’activités très spécialisées, dénommés généralement « parcs

d’affaires »et destinées à accueillir les établissements haut de gamme –
encore appelés « high-tech »ou de « haute technologie »tels que les sièges
sociaux de sociétés, laboratoire de recherche ou entreprise à haute valeur
ajoutée.

5-3-1- ZAC d’activités industrielles :

Dans la situation présente, la démarche la plus usitée pour la conception de telles

ZAC est de demander à un architecte -urbaniste d’établir un plan d’aménagement de
zone (PAZ) .ce dernier l’établit en dessinant un réseau de circulation délimitant des
zones de lots industriels de profondeur variable pour accueillir un éventail différencié
d’entreprises.

- 18 -
Les lots eux-mêmes ne sont pas délimités au départ mais seulement au fur et a
mesure de la commercialisation .Cependant, le tracé détermine des profondeurs de
lots, et par conséquent, la surface globale qui est affectée à chaque type d’activité.

a- Etapes indispensables de la programmation :

La répartition par type de lots est généralement faite d’une façon intuitive par
l’urbaniste –architecte .On constate souvent ,à la commercialisation qu’elle n’est pas
toujours adapté à l’éventail de la demande des entreprises et dans ce cas on est
souvent amené après coup à modifier le tracé des voies et des réseaux ,voire à les
démolir .le coût de ces ouvrages étant prépondérant dans le bilan financier de la
ZAC .ces dysfonctionnements ,ainsi que les retards de commercialisation risquent de
remettre en cause sensiblement le bilan ,par ailleurs cette improvisation a peu de
chance de faire correspondre les capacités en emplois de la ZAC avec les objectifs
de documents d’urbanisme à long terme PDAU ou POS avec lesquels le dossier de
ZAC doit être compatible.

b- Contenu des études de programmation de ZAC :

En pratique les études relatives à ce type d’opération doivent en définir très

précisément les composantes, cela est rendu nécessaire, d’une part, par
l’établissement du bilan financier prévisionnel de l’opération, d’autre part, par le désir
de la municipalité sur le territoire de laquelle est prévue l’opération, notamment
lorsqu’il s’agit d’une ZAC de logements d’en connaitre précisément le contenu.

En cohérence avec le programme élaboré lors de la phase de planification à long

terme, le programme de la ZAC définit, d’une façon précise et complète, les
caractéristiques des composantes prévues dans l’opération : nature, quantité ;
dimensionnement, shon construite, emprise de terrain et caractéristiques de
fonctionnement ayant une influence sur la localisation…

5-3-2- ZAC de centre urbain :

a- Insuffisance de la pratique actuelle :

Dans les centres urbains, on trouve généralement des entreprises servicielles

privées et publique, c'est-à-dire des bureaux privés et des administrations
regroupées avec les équipements collectifs publics et privés et des logements.

Pour l’étude de ces ZAC, la aussi, la démarche le plus courante est de commencer
par faire établir par un architecte –urbaniste un plan de masse architectural, de
lancer un concours entre architectes, pas toujours urbanistes, au mieux sur la base
d’un programme de logements et d’équipements collectifs publics, pour obtenir un
plan de masse.

- 19 -
Ces plans-masses recèlent une réceptivité de surface construite de bureaux qui
devient souvent, de facto, le programme d’activités servicielles de la ZAC, mais qui
correspond rarement aux capacités du marché.

5-3-3- La ZAC d’habitat :

Le nombre plus important de logements que comporte une ZAC par rapport à un
lotissement engendre la nécessité d’y associer des équipements collectifs de
superstructure. Dans le cas d’une ZAC périphérique, ce sont généralement de
simple équipements de quartiers : groupes scolaires, etc. Lorsque la ZAC porte sur
un centre urbain, comme on l’a vu s’ajoutent à ces équipements de quartier des
activités communal, tels que centre culturel, hôtel de ville, hôtel des postes, centre
commercial principal.

5-4-Equipements concernés par la planification à moyen terme

On a vu que la programmation des équipements de niveau intercommunal ou

d’une commune importante intervient au stade du PDAU, alors que celle relative aux
équipements de niveau uniquement communal intervient comme on l’a vu au stade
du POS. En matière de planification à moyen terme et plus particulièrement dans le
cadre des ZAC, La programmation va surtout porter sur des équipements collectifs
du niveau du quartier et doit définir précisément leur nature ,leur emprise de terrain
et leur Shona construite.

Toutefois, si des équipements correspondant aux deux niveaux supérieurs se trouve

localisés dans le périmètre d’une ZAC, leur emprise de terrain et leur Shon doivent
être prises en considération dans le programme des équipements collectifs des ZAC
; il est d’ailleurs fréquent qu’en l’absence de POS. Les équipements collectifs du
niveau du quartier, ou d’une petite commune isolée, se trouvent donc, généralement
en plusieurs exemplaire dans une commune de taille importante .ils correspondent à
un besoin quotidien impératif (établissements scolaires, par exemple) et leur
existence doit se justifier dans le cas d’une desserte de seulement quelques milliers
d’habitations.

5-4-1-Equipements privés :

A l’échelon urbain du quartier, on rencontre essentiellement dans cette catégorie

d’équipements, le centre commercial secondaire .Cet équipement n’offre que
quelques commerces de produits alimentaires de base et des produits d’utilisations
quotidienne .ses caractéristiques fonctionnelles et physiques on tété décrites.

5-4-2-Equipements public :

S’agissant des équipements publics, les différences de méthodes de

programmation conduisent à distinguer :

- 20 -
- d’une part, les équipements scolaires du premiers degré (groupes scolaires) et du
deuxième degré –premier cycle (collèges) et les équipements sportifs qui leur sont
liés. Ces équipements répondent à des services obligatoires, leur réalisation doit
donc être systématique et leur programmation relativement rigoureuse ;

- d’autre part, des équipements correspondant à des services non obligatoires et que
chaque commune définit en fonction de sa propre politique .Leur programmation est
donc plus libre .ce sont essentiellement des équipements de type socio-éducatifs
dont les plus usuels sont l’accueil pré et postscolaire, le club de jeunes

Comme pour les équipements de niveau supérieur, la programmation de ces

équipements consiste à définir leur programme, à déterminer leur surface construite
ainsi que leur surface de terrain, et à indiquer s’il existe des contraintes
fonctionnelles liées à la localisation.

6-METHODES DE PROGRAMMATION DANS LA

PLANIFICATION A LONG TERME

6-1- Programmation relative aux Plans Directeurs d’Aménagement et d’Urbanisme

(PDAU)

Les PDAU portent sur de larges zones d'urbanisation généralement intercommunales,

mais qui, comme on l'a dit plus haut restent des agglomérations urbaines ; ils ne portent pas
sur une région on un secteur régional.

Ces plans mettent en jeu l'ensemble des fonctions urbaines : logement, activités
économiques, équipements collectifs et transport circulation, stade, le stationnement n'est
pas pris en considération, de l'exception, éventuellement, de grands pares de stationnement
de large desserte tels que ceux lies aux gares de transport ferroviaire.

Pour assurer une cohérence générale de toutes ces fonctions, une programmation
urbaine est donc essentielle.

6.1.1 Insuffisances de la réglementation

Sur le plan législatif, on a vu que les prescriptions relatives aux PDAU et aux
schémas de secteurs se contentent de citer les composantes urbaines pour
lesquelles des prévisions de besoins doivent être définies — population
logements, activités économiques, emplois, notamment commerciales,
équipements publics et moyens de transport circulation station — ainsi que
certains objectifs a atteindre comme l'équilibre habitat emplois, la mixité sociale
et un système de transport circulation stationnement équilibré.

 Eléments à prendre en considération

En revanche, pour ce qui concerne les autres fonctions urbaines, les prescriptions
administratives ne demande pas de définir les interrelations a établir entre les
différentes composantes et les conditions a remplir pour atteindre les objectifs, et

- 21 -
ne prennent pas en considération, sur de nombreux points, ce que devrait
apporter la programmation urbaine

a- Équipements collectifs

En matière d'équipements collectifs, ne sont programmés que les équipements

dont la desserte dépasse le niveau strictement communal tels qu'un lycée, un
hôpital ou un centre de secours contre l'incendie. En effet, à ce stade, ne sont pas
pris en considération les petits équipements de quartier ou les équipements de
niveau simplement communal tels que groupes scolaires, collèges,

Équipements sportifs scolaires ou communaux, centres culturels ou centres

commerciaux d'intérêt purement local, car ces équipements sont réalisés quasi
automatiquement en accompagnement des logements ; on considère qu'ils sont
implicitement inclus dans les zones d'habitat sur lesquelles les urbanistes appliquent
donc des densités brutes de logements.

Cependant, pour ces grands équipements, on ne doit pas se contenter d'évaluer

les besoins qui sont nécessités par l'urbanisation concernée, faut aussi analyser
les incidences de cette nouvelle urbanisation sur l'armature générale des
équipements existants dans une zone élargie par rapport au périmètre de la zone
directement concernée. Cette analyse doit se situer à l'échelle de l'ensemble du
bassin de population dans lequel s'insère cette zone.

Pour les implantations commerciales en -particulier, il importe de définir une

armature hiérarchisée des centres commerciaux sur ce large secteur de desserte à
partir, notamment, d'une distinction suivant la nature des produits vendus et l'aire de
chalandise.

b- Transport -circulation stationnement

En matière de transport circulation stationnement, la programmation se situe

au niveau de l'élaboration des schémas de développement de transports, des
schémas directeurs d'infrastructures et des plans de déplacements urbains, elle doit,
a partir des documents d'urbanisme indiquant les localisations des grandes composantes
urbaines, élaborer une politique globale des transports fondée sur une combinaison des
différents modes de déplacements et en déduire les caractéristiques des grands réseaux
d'infrastructure. Ces derniers sont traduits dans les PDAU.

c- Equilibre financier

Enfin, il convient de vérifier que les collectivités supports, qui ont charge de la
réalisation et du fonctionnement des équipements publics, atteignent un équilibre
financier au moins au terme des urbanisations, et que, pendant la durée de
l'urbanisation, la pression fiscale sur les habitants reste supportable.

- 22 -
Cette vérification nécessite d'élaborer des simulations de budgets des collectivités
locaux supports, correspondant, sur le plan des recettes, aux hypothèses de rythme
de réalisation des logements et d'implantation d'entreprises et, sur celui des
dépenses, aux hypothèses de réalisation des équipements publics rendus nécessaires. A
partir de la, on examine si la pression fiscale induite est supportable par les habitants.
Ces simulations font appel à des techniques de comptabilité publique qui sont de la
compétence de financiers urbanistes.

La programmation qui est établie lors de l'élaboration de départ du PDAU

doit être suivie et ajustée tout au long de la durée de vie de ce dernier.

6.1.2 Activités économiques, population et logements

Définir des capacités en logements et en activités qui soient

cohérentes entre elles suppose une corrélation étroite entre ces deux
composantes et nécessite donc, en ce qui les concerne, une démarche
globale de programmation. En revanche, la démarche relative aux grands
équipements collectifs peut être dissociée.

La programmation de l'implantation des activités économiques dans un site

géographique est, compte tenu de ce qui a été indique précédemment, un exercice
difficile et chargé d'incertitudes, nettement plus que celle relative aux logements.
Aussi faut-il commencer, pour assurer une cohérence entre les deux, par les
prévisions en matière d'activités et d'emplois, en tirer des objectifs de population
active en appliquant une règle d'équilibre habitat emplois, enfin, déduire de la
population active un objectif de population totale et de logements. S'agissant des
prévisions d'emplois, une distinction doit être opérée entre différentes catégories
d'activités

- 23 -
Tableau 3.1 — Taux moyens d'emplois par unité de surface de terrain
et par grande catégorie d'activités non induites

Densité d'emplois (1) Catégorique d'activités

60 a 100 emplois par hectare de terrain

Moyenne : 80 emplois par hectare
1. production de biens matériels
90 a 150 emplois par hectare de terrain
Moyenne : 120 emplois par hectare Entreprises de production industrielle

20 a 60 emplois par hectare de terrain Entreprises de haute technologie :

Moyenne : 40 emplois par hectare laboratoires, centres de recherche....

40 a 60 emplois par hectare de terrain Artisanat

Moyenne : 50 emplois par hectare 2. Distribution de biens matériels
20 a 50 emplois par hectare de terrain Vente sur entrepôt
Moyenne : 35 emplois par hectare
Commerce de gros stockage
1 emploi pour 25 a 35 mètres carres
3. Services prives
de Shan construite
Entreprises « servicielles » (bureaux)
ou 600 a 800 emplois par hectare de
terrain Moyenne : 700 emplois par hectare

-les activités privées non directement induites par la population locale, à savoir la
production industrielle et artisanale, le commerce de gros et les services prives (hors
équipements collectifs prives) ;

-les activités non induites publiques que sont principalement les administrations
(à distinguer des équipements collectifs publics) ;

-les services induits privés ;

-Les équipements collectifs publics et privés.

En effet, les modes de programmation des emplois dans ces diverses catégories
d'activités diffèrent sensiblement.

a- Prévisions d'activités et d'emplois privés non induits par la population

La méthode la plus appropriée nous parait être la suivante :

En premier lieu, définir des rythmes annuels de surfaces de terrains occupes, aussi
réalistes que possible, dans l'aire du PDAU, par les diverses catégories d'entreprises
privées ayant des taux d'emplois différents par unité d'espace (production

- 24 -
industrielle, haute technologie [laboratoires, centres de recherche], artisanat,
commerce de gros et stockage, enfin, services prives [bureaux]). Ces rythmes
peuvent d'ailleurs être modules au cours de la durée du PDAU ;

Ensuite, en tirer les rythmes annuels de création d'emplois correspondants et les

objectifs globaux, sur la durée « D » du PDAU, de surfaces de terrains occupés et
d'emplois relatifs à chacun de ces .types d'activités.

Les taux d'emplois par unité de surface de terrain et par grandes catégories
d'activités privées non induites, varient dans des fourchettes assez larges. Le
tableau 3.1 ci-dessus en offre un ordre de grandeur.

 Démarche de détermination des objectifs de création d'emplois non

induits prives

La détermination des objectifs de création d'emplois non induits privés et de

surfaces de terrain pour les activités correspondantes nécessite donc de suivre la
démarche suivante.

1 - Déterminer des rythmes annuels moyens réalistes d'occupation de surfaces

nettes de terrain pour chaque type d'activités pressentant des taux d'emplois par
hectare différents. Désignons-les, pour simplifier, par les termes suivants :" rasn Pl" »
pour la production industrielle ; « rasn HT » pour la haute technologie ; « rasn A »
pour l'artisanat.

« RasnVE » pour la vente sur entrepôt ; « rasnCGL » pour le commerce de gros

logistique et rasnSP » pour les services prives.

-Administrations publiques

La programmation des administrations publiques, bien qu'elle ne soit pas,

contrairement à celle des équipements publics, directement liés à la population
nouvelle prévue dans le PDAU, est moins aléatoire que celle relative aux
entreprises servilismes privées. En effet, tout d'abord, leur implantation dépend
d'une décision de l'autorité publique qui est plus facile à appréhender. Ensuite,
les administrations s'insèrent en principe dans une armature générale des
administrations d'Etat et des administrations territoriales comportant une
cascade d'échelons aux niveaux national, régional, départemental et locale. Les
sièges de ces échelons administratifs s'implantent généralement aux "chefs-
lieux" de ces échelons; capitale nationale, capitale régionale, chefs-lieux de
département, d'arrondissement, de canton, enfin centre communal.

 Démarche de programmation des administrations publiques

Pour la programmation de ces administrations publiques, il y a donc lieu de suivre

la démarche suivante.

- 25 -
1 - Rechercher si le périmètre d'application du PDAU comporte des chefs-lieux »
administratifs, par exemple :

-la capitale régionale pour la préfecture de région et les services régionaux de l'état,
le conseil régional et ses services ;

-le chef-lieu de département pour la préfecture, les divers services départementaux

de l'Etat, le conseil général et ses services, le centre de traitement des allocations
familiales, etc. ;

- le centre de l'Académie pour le rectorat ;

- le chef-lieu d'arrondissement pour la sous-préfecture et les subdivisions des

services de l'état,

- enfin, la commune pour la mairie et les services communaux.

L'armature des lieux urbains des divers services publics comporte donc, en général,
ce qu'on pourrait appeler, par analogie avec les entreprises privées, le siège central
» de l'administration au « chef-lieu » et les équipements collectifs, relevant de ces
services publics, aux échelons inférieurs. Ainsi, par exemple, pour la gendarmerie,
on trouve

- le groupement territorial de département au chef-lieu de ce département ;

- les équipements opérationnels tels que la caserne de brigade de chef- lieu au

niveau du canton ;

- la simple caserne de brigade au niveau de secteurs de l'ordre de 30 000 a 40 000

habitants.

Pour les services financiers, on trouve:

- la trésorerie générale au chef-lieu du département ;

- les équipements collectifs tels que la trésorerie principale au niveau du canton

- la simple recette perception au niveau de secteurs de l'ordre de 20 000 a 30 000

habitants.

2 - Si le périmètre du PDAU comporte de tels « chefs-lieux », enquêter au niveau des

différentes administrations d'état et territoriales pour savoir si elles ont besoin de
nouvelles installations, a prévoir dans ce périmètre, et pour évaluer, le cas échéant,
le nombre d'emplois non induits administratifs (" Enia ") que représentent ces
installations.

-Superficie de terrain à prévoir

Pour les services induits privés, il convient de prévoir de 40 a 80 emplois par

hectare, à repartir à raison de 50 % en zones d'activités et 50 % en

- 26 -
accompagnement de l'habitat, à intégrer dans le calcul des densités brutes
Pour les centres commerciaux et les équipements collectifs publics, la
détermination des surfaces de terrain est spécifique a chacun d'eux sera exposée
ci-dessous.

-Population active

La démarche à observer pour déterminer l'objectif d'emplois non induits

privés « Enip » a été exposée au paragraphe traitant des « Prévisions
d'activités et d'emplois prives non induits par la population. Pour définir
l'objectif de population active, il convient d'appliquer le principe d'équilibre
emploi/population active.

On peut appliquer ce principe d'une façon absolue, c'est-à-dire viser que toute la
population active trouve un emploi sur place, mais, suivant la situation
géographique et économique de l'urbanisation, on peut aussi le moduler. Par
exemple, si l'on se situe a proximité directe d'un pole important d'emplois — comme
la banlieue parisienne par rapport a Paris —, on peut considérer, par exemple, que
l'équilibre est atteint si 80 ou 90 % de la population active trouve un emploi sur
place.

Raisonnons dans le cas d'un équilibre absolu. Considérant que le nombre des
emplois induits « EI » au terme du PDAU représente de l'ordre de 28 % de la
population active a terme « PA », la somme des emplois non induits privés Enip »
et des emplois non induits administratifs « Enia » représentent 72 % de « PA ». Cette
dernière est alors égale à:

PA (Enip+Enia) x_100 ou PA"-140 % de -(Enip + Enia) 72

Si l'on souhaite que l'équilibre emploi/population active soit réalise non seulement au
terme du PDAU, mais aussi à différentes phases intermédiaires (annuellement non
envisageable car la totalité des emplois ne suit pas immédiatement l'implantation
des entreprises), la formule précédente est a appliquer à l'objectif de chacune de
ces phases.

-Population totale

Le rapport de la population active a la population totale est généralement de

l'ordre de 40 a 45 %. Par conséquent, la population totale au terme du schéma
directeur que l'on désignera par « P » est donnée par la formule :

P = PA x 100 ou P = 220 à 250 % de PA

54à 54

Moyenne nationale et qui sont de l'ordre de 3,2 a 3,5 habitants par logement.

Dans ce cas, le nombre de logements global .a terme « L » se déduit de celui de la population

« P » de la façon suivante :

- 27 -
 P

3,2 à 3,5

A partir de cette formule, on tire le rythme annuel de réalisation de logements « Ral »

en divisant « L » par la durée « D » du schéma directeur :

Ral = L

A ce stade de la démarche, il est indispensable de vérifier si le rythme annuel ainsi

obtenu est réaliste, c'est-à-dire, d'une part, si le marché local du logement peut
absorber ce rythme, d'autre part, s'il est compatible avec les capacités
d'investissement de l'aménageur. S'il n'en est pas ainsi,

Un correctif devra être apporté a ce « Ral » et, de proche en proche par retour en
arrière, aux objectifs de population « P », de nombre de logements à terme « L »,
de population active « PA », d'emplois induits « EI », d'emplois non induits prives «
Enip » et finalement de superficie brute de zones d'activités non induites " Sbanip ".

La démarche propos& partant des rythmes annuels d'implantation d’activités non

induites vers un rythme annuel de réalisation de logements est donc un processus
itératif.

-Superficie de terrain pour l'habitat

L'objectif total de logements L » étant détermine, la superficie de terrain que

l'architecte urbaniste affectera a l'habitat dans le schéma directeur se calcule a partir
d'un choix de densité brute d'habitat. Cette dernière est une densité calculée non pas
sur un îlot ne recevant que du logement (densité nette), mais sur une aire plus large
comportant d'autres composantes de l'habitat telles que voirie publique de desserte,
activités induites et équipements collectifs.

La densité brute varie naturellement avec la densité nette qui est celle qui caractérise
le mieux la morphologie physique du logement : individuel, collectif, mixte (mélange
de logements individuels et collectifs). Mais, par ailleurs, elle change de valeur
suivant l'échelon urbain auquel on se refera — voisinage, quartier, simple commune,
ville importante à rayonnement i intercommunal, etc. — car la gamme des
équipements collectifs varie en fonction de ces différents échelons.

-Surfaces de terrain des services privés induits divers

Les surfaces de terrain des services prives induits divers, résultant du mode de calcul
indique au paragraphe traitant des « Emplois induits par la population » (voir page
58), conduit a un ratio moyen de l'ordre de 13 mètres carres par logement et donc a
une surface de terrain de 5,8 a 11,7 hectares.

- 28 -
-Surfaces de terrains pour commerces

Les surfaces de terrains pour commerces sont déterminées à partir des

caractéristiques des centres commerciaux.

 Centre secondaire de quartier

Pour le niveau de logements considérés sont prévus trois centres

commerciaux de ce type, qui, à raison de 3 mètres carrés de terrain par logement,
représentent, au total, de 1,4-A 2,7 hectares ;

 Centre principal communal

Un seul centre est prévu et, à raison de 4,4 mètres carres par logement, sa surface de
terrain est comprise entre 2 et 4 hectares ;

-Surfaces de terrain d'équipements publics induits

Les surfaces de terrain d'équipements publics induits sont évaluées sur la base d'une
gamme courante d'équipements de quartier, selon un échelon urbain de l'ordre de
1 500 a 3 000 logements (de 5 000 a 10 000habitants ), et d'équipements a l'échelle d'une
commune moyenne de 4 500 a 9 000 logements (de 15 000 a 30 000 habitants), y
compris le stationnement interne a ces équipements.

 Equipements publics du quartier

Pour chaque quartier sont prévus : deux a trois groupes scolaires de dix-huit classes,
deux a trois plateaux d'éducation physique, un collège de six cents a neuf cents places, un
équipement sportif lie au collège, un club de jeunes, un équipement socio sanitaire de
quartier, un espace vert public. Ces équipements représentent une surface de
terrain de l'ordre de 6 a 8 hectares, a multiplier par trois, soit de 18 a 24 hectares.

 Equipements d'échelle communale

Sont prévus un centre culturel-salle des fêtes, un centre socio sanitaire principal, un
stade, un hôtel de ville, un bureau de poste, une marche municipale, un parc public,
un cimetière. Ces équipements représentent une surface de terrain de l'ordre de 10
à 13 hectares.

-Surface de terrain occupée par la voirie publique de desserte

La surface de terrain occupée par la voirie publique de desserte, y compris le

stationnement public, représente de l'ordre de 3 % du total des surfaces
précédentes

- 29 -
 6.1.3 Grands équipements collectifs

On a vu au paragraphe précèdent qu'au stade du PDAU, les équipements

collectifs, soit de quartier, soit d'intérêt communal purement local, ne ont pas
individualises et qu'ils sont censés être intégrés, pour la plupart, dans les zones
d'habitat par le biais de la densité brute.

Il nous parait très important qu'a ce stade — car cela ne peut se faire qu'a ce
moment-la — soient menées des études sur l'armature générale des grands
équipements collectifs, c'est-à-dire ceux de large desserte, du niveau d'une
commune importante (supérieure a 30 000 à 40 000 habitants) ou de niveau
intercommunal, voire départemental ou régional, situés hors du périmètre du
PDAU, mais dont l'aire de desserte peu t Eng lober tout ou partie de ce périmètre,
par exemple un lycée, un hôpital ou un grand centre commercial .

a- Importance des études relatives aux grands équipements collectifs

Les études relatives à l'armature générale des grands équipements collectifs

sont indispensables : s'assurer qu'avec l'apport de population nouvelle, les
populations du secteur large disposeront de toute la gamme des grands
équipements nécessaires et d'une capacité suffisante ;

prévoir une localisation cohérente de ces équipements et non pas, comme c'est le
plus souvent le cas, rechercher une localisation dans l'urgence, déterminé par les
seules opportunités foncières ;

saisir l'opportunité des développements urbains prévus par un plan directeur pour y
prévoir l'implantation de certains grands équipements qui feraient défaut dans le
secteur élargi.

 Inclure les équipements de petite taille mais de large desserte

Cette analyse de l'armature des grands équipements ne doit pas porter uniquement
sur ceux qui représentent une grande consommation d'espace tels que, par
exemple,- l es lycées les universités, les hôpitaux ou les parcs de loisirs; mais sur
tout les types d'équipements, y compris ceux de plus petite taille mais de large
desserte comme, par exemple, les centres de secours, les casernes de pompiers,
les tribunaux ou les services administratifs départementaux. Mêrne si l'on ne fait
figurer dans les documents graphiques du Scot que ceux de grande taille, les plus
petits devraient être mentionnes dans le programme d'équipements fourni dans les
pièces &rites. En effet, outre que cette mention permet de garder en mémoire la
nécessite de les prévoir, elle a aussi l'avantage de qualifier le niveau urbain des
développements envisages dans le Scot.

- 30 -
 -Equipements privés

-Equipements prives autres que les centres commerciaux

Parmi les équipements prives autres que les centres commerciaux, il faut distinguer
ceux qui correspondent aux mêmes besoins que des équipements publics
analogues comme, par exemple, un hôpital, un lycée ou une piscine patinoire, de
ceux qui n'ont pas d'équivalents dans les équipements publics comme, par exemple,
un complexe de salles de cinéma commercial ou un parc à thème.

S'agissant des premiers, en pratique, ils se substitueront aux équipements

publics correspondants. On peut donc considérer qu'ils sont pris en compte dans
le cadre de la programmation des équipements publics. S'agissant des seconds, ils
sont assimilables à la catégorie des activités économiques traitée au paragraphe 3.1.2
sous le vocable « Services prives divers ». Les emplois qu'ils peuvent apporter sont
comptabilisés au titre de ces activités. Leur programmation relève donc de ce
chapitre.

Les commerces, quant a eux — et les centres commerciaux qui sont la forme sous
laquelle ils se pressentent généralement en raison du fait qu'ils ont besoin de se
regrouper pour développer des synergies entre eux —, correspondent a des besoins
impératifs des populations et se créent donc assez systématiquement. De plus, étant
réalisés par les intermédiaires que constituent les promoteurs commerciaux et qui ont
une logique prévisible, leur programmation urbaine peut être approchée par le
programmiste-urbaniste spécialiste du commerce.

- Centres commerciaux

Dans les documents d'urbanisme, les centres commerciaux n'apparaissent généralement

pas en tant que tels. Ils sont implicitement intégrés dans des « centres urbains »
représentés sur les plans par des rectangles schématiques exprimant leur
regroupement avec d'autres composantes corne des équipements de loisirs urbains
(cinémas, cafés, restaurants, bowlings, etc.), des équipements culturels, des
équipements administratifs (bureau de poste, hôtel de ville, etc.) ou des services
privés divers tels que banques, agences de voyage, etc. Ces regroupements sont, en
effet, très souhaitables pour créer l'animation urbaine qui fait l'attrait des villes, m ais
aussi pour que les fréquentations des diverses composantes se confortent
mutuellement et, par conséquent, améliorent leur rentabilité.

 Plusieurs niveaux de centres

Souvent, apparaissent deux ou trois niveaux de centres commerciaux : centres

principaux, centres secondaires et même, quelquefois, dans des plans à plus grande
échelle, centres de quartier. En effet, ces centres commerciaux constituent la
composante « motrice » des centres urbains. Ainsi s'inscrit, dans les plans
d'urbanisme, une armature de centres commerciaux sans que, le plus souvent, une
programmation sérieuse n'ait fait auparavant pour crédibiliser cette hiérarchie.

- 31 -
Ensuite, au moment de la réalisation, Il arrive souvent que, dans cette armature, des
maillons soient abandonnés parce qu'on ne trouve pas de promoteurs commerciaux
pour les réaliser, ou bien, lorsqu'ils se réalisent, que l'on ne trouve pas les autres
composants urbains pour les accompagner car ils ne sont pas en adéquation avec
les niveaux urbains considérer. Ainsi, le regroupement de diverses fonctions, qui fait
l'attractivité des centres, est compromis. Plus grave encore, quelquefois, de tels
centres commerciaux constituent des échecs par manque de rentabilité, avec toutes
les conséquences dramatiques qu'entraînent les faillites pour les commerçants.

. Le domaine commercial est caractéristique de la nécessite d'effectuer, au stade du

PDAU, des études de programmation sur un large secteur

Au-delà de l'urbanisation projetée. Ces études visent à définir une armature réaliste
de centres commerciaux

 Programmation des centres commerciaux

Il existe depuis longtemps des méthodes de programmation commerciale à partir

d'un potentiel de logements et de population existant dans une zone. Des 1959, le
ministère de la Construction a public un rapport sur les équipements collectifs
dans les grands ensembles de logements, le rapport Dupont (1), du nom de son
auteur, dans lequel est présentée une méthode de programmation commerciale.

Cette méthode applique, en réalité, une grille établie par la Société civile immobilier de
la Caisse des dépôts et consignations (SCIC) a partir d'études Menées par cette
dernière dans les grands ensembles qu'elle a réalises (voir annexe 2), et qui donne,
en nombre de logements, les seuils de rentabilité des divers types de commerces.

Cette grille a été établie sur la base des critères suivants :

- pouvoir d'achat global des foyers suivant les catégories sociales des logements ;
- pouvoir d'achat commercialisable représentant un pourcentage du pouvoir
d'achat global ;
- répartition du pouvoir d'achat commercialisable entre les différents types de
commerces ;
- chiffre d'affaires minimales assurant la rentabilité des commerces.

Les chiffres utilisés ont sans doute évolué depuis, et d'autres méthodes plus récentes
de programmation ont été proposées, notamment dans un ouvrage élaboré en 1995
conjointement par la Caisse des dépôts et consignations, l'Union nationale des
fédérations d'organismes d'HLM et la Direction interministérielle a la ville (2),
mais le principe de cette première méthode demeure et les programmiste en
commerces l'appliquent toujours.

 Catégories de commerces

La grille de la SCIC met aussi en lumière différentes catégories de commerces

suivant l'importance de l'aire de chalandise (aire de recrutement des

- 32 -
consommateurs) nécessaire a chacun d'entre eux pour sa rentabilité, et, par
conséquent, suivant leur rythme de fréquentation.

*Les commerces courants

Les commerces « courants » désignent principalement les commerces

d'alimentation, les commerces d'entretien, des commerces divers tels que la
papeterie journaux, et des services comme le coiffeur ou le cordonnier.

Ces commerces peuvent avoir une aire de chalandise limite et se situer donc près des
habitations.

*Les commerces anomaux

Les commerces « anomaux » (ou « occasionnels >> selon la même autre terminologie)
désignent principalement les commerces d'habillement, d'équipement de la
maison, de matériel audiovisuel, et des services comme les banques, les cinémas,
etc. ils ont une aire de chalandise plus large. De plus, correspondant souvent a un
investissement important du client, ce dernier, pour un même achat, recherche une
possibilité de choix entre plusieurs produits, ce qui amené un groupement de
plusieurs commerces de même type et accroît donc d'autant l'aire de chalandise.

*Les commerces exceptionnels

Les commerces exceptionnels » s'adressent a une clientèle restreinte Ce sont

principalement les commerces de luxe — orfèvrerie, haute couture, antiquités,
galeries d'art... — ou des commerces s'adressant à des catégories
particulières de clientèle (collectionneurs, par exemple ). Naturellement, ces
commerces ont une aire de chalandise encore plus large.

 Distinction entre deux échelons

L'importance de l'aire de chalandise est l'élément déterminant qui a amené,

jusqu'a une période récente, la distinction entre deux échelons dans l'armature
commerciale urbaine : le centre commercial secondaire et le centre commercial
principal.

*Le centre commercial secondaire

Le centre commercial secondaire, qui dessert de 1 500 à 3 000 logements (soit 5 000
a 10 000 habitants), se situe au niveau d'un quartier de grande ville ou d'une petite
commune. Il n'est donc pas individualise dans les documents de planification a long
terme, mais seulement dans ceux de planification a moyen terme. II est constitue de
commerces courants, a savoir les commerces alimentaires et de produits
d'entretien de base, souvent regroupes sous la forme d'une « superette » (de
600 a 800 mètres carres de vente, soit 1 300 a 1 700 mètres carres de Shan au

- 33 -
total), de quelques boutiques telles que papeterie tabac journaux, boulangerie,
boucherie, mercerie, fleuriste, pharmacie..., et de quelques services tels que coiffeur,
cordonnerie, laverie automatique,

La Shan construite, sur la base de 0,7 mètre carré de surface de vente par logement et
d'une surface de réserves de 40 % de cette dernière, est de l'ordre de 1 500 à 3 000
mètres carrés. Si l'on considère que cette Shan est entièrement en rez-de-chaussée, on
obtient, en y ajoutant une surface de stationnement sur la base de six places de clients et de
deux places d'employés pour 100 mètres carrés de surface de vente et en appliquant un
coefficient d'environnement et de desserte de 1,20, une surface de terrain nécessaire de
l'ordre de 4 500 à 9 000 mètres carrés, soit 3 mètres carrés par logement.

*Le centre commercial principal

Le centre commercial principal se situe à l'échelle d'une urbanisation ou d'une

commune urbaine importante, d'une population minimale de 15 000 a 20 000
habitants (de 5 000 à 6 000 logements). II apparaît dans les documents
d'urbanisme à long terme, mais incorpore au cadre plus large du centre urbain. On
y retrouve les divers commerces anomaux sous forme de magasins à rayons
multiples tels que les supermarchés (de l'ordre de 1 000 à 1 200 mètres carrés de
vente, soit 2 200 à 2 600 mètres carrés de Shan au total), faisant aussi office de
superettes pour le quartier du centre, et des magasins et services divers. Les
commerces exceptionnels peuvent y apparaître mais seulement dans les centres de
villes assez importantes. Le centre commercial principal a constitue, jusqu'a présent,
l'élément principal d'animation des centres de villes.

La Shan construite, sur la base de 1,5 mètre carré de surface de vente par logement et
d'une surface de réserves de 40 % de cette dernière, est de l'ordre de 9 500 à 19 000
mètres carrés. Si l'on considère, dans ce cas, que les réserves sont en sous- sol, en y
ajoutant une surface de stationnement sur les même bases que précédemment et en
appliquant un coefficient d'environnement et de desserte de 1,15, la surface de terrain
nécessaire est de l'ordre de 20 000 à 40 000 mètres carrés, soit 4 mètres carrés par logement.

 Nouveaux équipements commerciaux

Cette armature traditionnelle est actuellement fortement remise en cause par

l'apparition de nouvelles formes d'équipements commerciaux faisant intervenir
d'autres facteurs que la seule aire de chalandise. Ces facteurs sont principalement
les suivants :

- le changement des rythmes d'achat en raison notamment de l'accroissement du

travail féminin associe aux progrès dans la conservation des aliments
(congélateurs), qui favorisent le groupement des achats en fin de semaine ;
- le développement de la motorisation des populations et par conséquent les
besoins très importants en_ surfaces de stationnement aux abords des
commerces - ;'

- 34 -
- enfin, l'émergence de grands groupes de distribution recherchant un
abaissement maximal des prix avec, en contrepartie, un abaissement des coûts
d'investissement, et, par conséquent, une implantation a la périphérie des villes
ou le foncier est moins cher.
Ces facteurs ont amené notamment l'apparition de nouvelles structures telles que
l'hypermarché, les magasins d'usine et le centre commercial régional.

*L'hypermarché et les magasins d'usine

L'hypermarché réalise près de 60 % de son chiffre d'affaires en produits alimentaires

et le reste en produits anomaux. II comporte une surface de vente de l'ordre de 3 000
a 10 000 mètres carrés de vente, soit une Shan totale variant de 7 000 à 20 000
mètres carrés. II s'accompagne d'une surface de stationnement calculée sur la base
de quinze places pour 100 mètres carrés de vente pour la clientèle et de deux
places pour 100 mètres carrés de vente pour le personnel. Il occupe une surface de
terrain de 2 à 7 hectares.

Les « magasins d'usine » sont généralement spécialisés en un seul type de produit

anomal et peuvent avoir des surfaces très variables.

Ces « grandes surfaces » requièrent une aire de chalandise de l'ordre de 50 000 à

60 000 habitants.

*Le centre commercial régional

Le centre commercial régional distribue essentiellement des produits anomaux et

une certaine gamme de produits exceptionnels. Il est constitué généralement,
selon la doctrine du théoricien des « shopping centres » américains, Victor
Gruden, de deux grands magasins à rayons multiples, aux deux extrémités, servant
de « locomotives » et de galeries de boutiques entre les deux. On y trouve aussi
toute une gamme d'équipements de loisirs (cinémas, cafés, restaurants,
bowlings...) et de services privés (banques, agences de voyages...), et même des
équipements publics tels qu'un bureau de poste. La surface de vente est
variable. Elle peut aller de 50 000 à 100 000 mètres carrés et la Shan totale de
100 000 à 200 000 mètres carrés. Les normes de surface de stationnement sont
du même ordre que pour l'hypermarché mais le plus souvent reparties sur au moins
deux niveaux. Les surfaces de vente le sont aussi partiellement et les surfaces de
réserves se situent en général en sous-sol. Avec une telle configuration, un centre
commercial régional occupe une surface de terrain de l'ordre de 15 a 30 hectares.

Ces nouvelles formes d'équipements commerciaux — hypermarchés, magasins

d'usine, centres régionaux... — semblent promises à remplacer les formes
traditionnelles de centres commerciaux, sauf, peut être, le centre secondaire, car,
comme on l'a dit, elles correspondent a de nouveaux comportements sociaux. Il est
cependant dommage qu'elles s'implantent à la périphérie des villes et vident ainsi
les centres urbains de leur animation. Dans des urbanisations nouvelles comme les
villes nouvelles françaises ou le quartier de La Défense, une intégration de ces

- 35 -
nouvelles formes d'équipements commerciaux a été réussie. On peut pourtant
regretter que, jusqu'a pressent, dans les urbanisations anciennes, sauf dans
quelques cas de centres de grandes villes comme Eurielle, le Centre de La Part
Dieu a Lyon ou le Quartier Mériadec a Bordeaux, les architectes urbanistes n'aient
pas encore proposé de véritables solutions d'intégration, dans le centre-ville, de
ces nouvelles formes d'équipements commerciaux avec leurs caractéristiques
fonctionnelles indispensables, notamment les surfaces de stationnement.

-Equipements publics

Au stade de la planification à long terme, la programmation, comme on l'a vu

précédemment, porte sur les équipements de niveau intercommunal ou d'une
grosse agglomération, voire de niveau départemental ou régional comme une
université ou un stade pour compétitions de haut niveau, et non sur ceux de niveau
communal limite ou de quartier, qui sont supposes être intègres aux densités
brutes. A ce sujet, pour favoriser la prise en considération a ce stade de tels
équipements de niveau départemental ou régional, il serait souhaitable d'introduire,
dans la procédure des documents d'urbanisme a long terme, un « porter à
connaissance » départemental et régional, comme il en existe un au titre de l'Etat.

On ne traitera pas ici de la programmation des équipements de niveau régional ou

départemental, car elle dépasse le cadre de cet exposé qui se limite à la
planification urbaine. On se contentera de présenter la méthode de programmation
de quelques équipements de niveau intercommunal, parmi les plus usuels.

Sur le plan scolaire (second degredeuxieme cycle) : le lycée (les collèges du

deuxième degré, premier cycle, sont des équipements de quartier, au plus de
commune limitée. Leur programmation sera donc traitée au niveau de la
planification a moyen terme).

- sur le plan sportif : l'équipement sportif lié au lycée.

- sur le plan sanitaire : l'hôpital général de court séjour.
- Sur le plan administratif : le commissariat de police, le centre de secours
incendie, la recette perception, l'Agence nationale pour l'emploi.

- lycée

En préambule, il faut rappeler que dans les années 1987-1988, le ministère de

l'Education nationale a modifie sensiblement la nomenclature des établissements
du second degré deuxième cycle.

Auparavant, on rencontrait trois types de lycées :

-Les lycées d'enseignement général (LEG) préparant aux bacs A, B, C, D et G;

-Les lycées d'enseignement technique (LET) préparant aux brevets de techniciens

BT et aux bacs techniques E et F ;

- 36 -
— les lycées d'enseignement professionnel (LEP) préparant aux CAP, BEP et bacs
professionnels.

Cette nomenclature a été remplacée par un seul type, d'établissement, le lycée

polyvalent, pouvant comparaître théorie-les différentes filières : enseignement
général, enseignement technologique et enseignement professionnel. En pratique,
en raison du fait que les filières technologiques, qu'elles soient professionnelles ou
conduisant aux bacs techniques, nécessitent des équipements très spécialises et
souvent onéreux, on constate une tendance a créer deux types d'établissements

Des lycées polyvalents d'enseignement général et tertiaire (LPEGT) préparant aux

bacs d'enseignement général (littéraire, économique et social, sciences de la vie et
de la terre) et aux bacs tertiaires (sciences et technologies tertiaires, sciences
médicales et sociales) ;

des lycées polyvalents d'enseignement général et industriel (LPEGI) préparant aux

bacs d'enseignement général et a ceux d'enseignement industriel (sciences et
technologies industrielles, sciences et techniques de laboratoires), ainsi qu'a ceux
de filières spécifiques telles que musique et danse, arts appliqués, hôtellerie,
sciences et techniques de l'aménagement et de l'environnement.

Un lycée de 1 000 a 1 200 places, qui est la taille que, par exemple, le conseil
régional d'Ile-de-France (les conseils régionaux sont compétent pour la réalisation
des lycées depuis la loi de décentralisation de 1982) considère comme optimale,
dessert de l'ordre de 30 000 a 40 000 habitants. Il s'ensuit qu'un lycée est, le plus
souvent, de niveau intercommunal. Pour se rendre compte si les urbanisations
nouvelles prévues par le schéma directeur nécessitent la réalisation d'un nouveau
lycée, ou bien si les lycées existants peuvent absorber les nouveaux besoins, il
faut raisonner dans le cadre des « districts scolaires » délimites au niveau des
recto- rats, et qui comportent, chacun, plusieurs communes.

 Programmation des effectifs scolaires

La programmation va donc consister a faire des projections d'effectifs du second

degré-deuxième cycle, dans l'ensemble du district scolaire, pendant la durée du
Scot, et, a l'échéance ou ces effectifs seront maximaux, comparer ce besoin
maximal aux capacités des établissements existants.

Pour effectuer ces projections, deux méthodes sont pratiquées

*Première méthode : simulation de révolution des élevas a partir des effectifs constates

La première méthode est celle appliquée par l'administration (rectorats et

inspections d'académie). Elle consiste, a partir des effectifs constates lors de la
dernière année scolaire N dans chaque classe d'un lycée donne et des collèges qui
lui sont rattaches, a simuler les montées de classe des élevas pour les années

- 37 -
ultérieures N + 1, N + 2, etc., en appliquant, chaque année, des taux de redoublement
ou de changement d'orientation.

Cette méthode n'est vraiment applicable que dans des secteurs a faible
développement urbain car, par définition, elle ne prend en considération que les
élevas des logements pré) distants. Pour tenir compte d'effectifs provenant de
nouveaux logements, il faudrait ajouter chaque année une quantité d'élevés
calculée à partir d'un taux d'élèves par logement nouveau. Par ailleurs, elle n'est
vraiment valide que sur trois ou quatre ans au maximum car, a plus long terme,
des erreurs sur les taux de redoublement et de réorientation et l'intervention de
facteurs comme la mobilité résidentielle risquent de fausser largement les
résultats. Elle n'est donc pas applicable dans le cas présent de la planification a
long terme. Nous pensons qu'elle ne Pest, éventuellement, que dans celui de la
prévision a court terme qui est expose au chapitre 5, § 5.4.2 « Equipements publics
».

*Seconde méthode : application de taux d'élèves au nombre de logements occupes

La seconde méthode, plus appropriée au pressent stade de planification, a été

pratiquée notamment par le service de programmation des équipements publics de
l'Etablissement public de la ville nouvelle de Sénart. Elle procède de la façon
suivante :

On établit, dans le cadre du district scolaire, des échéanciers d'occupations de

logements pour chacun des ensembles de logements qui se réaliseront a des périodes
différentes pendant la durée du Scot, en cumulant, chaque année, la somme des
logements occupes ;

Pour calculer les effectifs maximaux de lycée que l'on atteindra pendant la
durée du Scot, on applique a ces quantités de logements occupes annuellement
d'élèves du second degré-troisième cycle par logement ;

Pour déterminer le nombre d'établissements nouveaux à prévoir, suffit de

soustraire de cet effectif maximal l'effectif des établissements existant déjà, et de
diviser les effectifs restants par le nombre d'élèves voulu par lycée.

 Les équipements sportifs lies au lycée

L'éducation physique et sportive (EPS) est une matière d'enseignement obligatoire

dans les lycées, actuellement a raison de deux heures par classe et par semaine,
comme d'ailleurs dans les collèges ou les programmes prévoient trois heures d'EPS
par classe et par semaine. II est donc indispensable de trouver, à proximité des
lycées, des installations sportives aussi bien couvertes que de plein air.

Depuis l'instauration de la « politique unique des équipements sportifs » dans les

années 70, il n'y a plus d'installations sportives réservées aux établissements
scolaires. Elles servent également le soir et le week-end aux clubs sportifs de la

- 38 -
commune d'implantation et, le mercredi dans la journée, hors cadre scolaire, aux
associations de sport pour les jeunes, telles que l'Union nationale des sports
scolaires (UNSS), etc. même en Utilisation scolaire, elles ne servent généralement
pas qu'au seul lycée, mais aussi au collège le plus proche, voire a un ou deux
groupes scolaires. Ces installations occupent une surface de terrain assez
conséquente ; aussi faut-il prévoir la réservation de leur emprise ainsi que leur
localisation, des le stade du Scot.

-L'hôpital général de court séjour

La composition de base d'un hop général de court séjour comprend

Trois spécialités : médecine, chirurgie et gynécologie-obstétrique. La création d'un

nouvel hôpital et, plus généralement, de lits nouveaux est, depuis la « loi hospitalière
» du 31 décembre 1970, strictement réglementée par 1'tat. Cette loi a instaure le
principe d'une « carte sanitaire » divisant chaque région en secteurs géographiques
ou sont &finis, chaque année, les besoins maximaux en lits d'hospitalisation générale
de court séjour, dans des établissements de statut public ou prive, en fonction de la
population résidente.

Ces cartes sont publiées par les directions régionales de l'action sanitaire et sociale
et définissent notamment, pour chaque secteur, des indices

Maximaux de besoins en lits hospitaliers pour 1 000 habitants en médecine, chirurgie

et gynécologie obstétrique. La comparaison des capacités maximales admissibles
avec la capacité des établissements existants dans le secteur indique si des
créations nouvelles sont possibles ou non.

 Programmation des besoins

Au stade du Scot, la programmation des hôpitaux généraux de court séjour

consiste donc à calculer, dans le cadre du secteur sanitaire considéré la capacité en
lits admissible en appliquant a la population prévue au terme du Scot les derniers
indices de besoins publies, et de la comparer au nombre de lits existants dans
chaque spécialité. II s'agit d'une évaluation approximative car les indices peuvent
subir des évolutions pendant la durée du Scot, ainsi, d'ailleurs, que les équipements
existants. Par exemple, d'après la « carte sanitaire » publiée en 1993 (1) dans le
secteur 17 « Melun Sénart », les besoins en lits de court séjour généraux ont 6te
estimes globalement a 1 024 dont 563 en médecine, 384 en chirurgie et 77 en
gynécologie obstétrique. Les autorisations antérieures s'élevaient a 1 002 dont 553
en médecine, 368 en chirurgie et 81 en gynécologie-obstétrique. II n'y avait donc
plus, cette année-la, qu'un potentiel de création de 22 lits a repartir entre médecine
et chirurgie.

- 39 -
  Emprises de terrain

Pour les centres hospitaliers de court séjour, des normes d'emprise de terrain
avaient été fournies par l'Institut d'aménagement de la région parisienne en 1969 (1).
Elles sont donc assez anciennes et, sans doute, actualiser, mais méritent néanmoins
d'être rappelées :

Lits généraux (médecine, chirurgie,

Gynécologie-obstétrique) 100 mètres carrés par lit

Lits psychiatriques 200 à 300 mètres carrés par lit

Lits gériatriques 70 mètres carrés par lit

 Contraintes fonctionnelles liées à la localisation

L'accès à l'hÔpital par les ambulances, lors des urgences, doit naturelle ment être
très aisé et très rapide. II est donc nécessaire de situer l'hôpital a proximité directe
d'une voie de circulation rapide. Pour faciliter l'accès de l'hÔpital par les visiteurs, il
est également souhaitable qu'il soit desservi par les transports en commun.

-Le commissariat de police

La doctrine actuelle en matière de police urbaine d'état va dans le sens d'une

concentration géographique des installations immobilières et d'un accroissement de
la mobilité des brigades. On trouve donc de plus en plus deux types d'équipements
seulement : le commissariat central et le simple bureau de police.

Programmation

Le commissariat central couvre actuellement une zone de l'ordre de 100 000 a 150
000 habitants ; il s'agit donc assez souvent d'un équipement intercommunal qui doit,
le cas échéant, être pris en considération au stade du Scot. Le bureau de police se
situe au niveau d'une commune de taille moyenne ou d'un secteur de grande ville et
n'est donc pas a individualiser a ce stade.

 Emprise de terrain

La Shan construite d'un commissariat central est de l'ordre de 2 500 a 2 700 mètres
carres. Compte tenu d'un important besoin d'espace de stationnement de véhicules,
reprisé de terrain nécessaire est de l'ordre de 4 000 mètres carres.

 Contraintes fonctionnelles liées à la localisation

S'agissant du commissariat central, compte tenu de l'importance croissante accorde

a la mobilité des brigades, il est nécessaire, la aussi, qu'il soit situe a proximité
directe d'une voie de circulation rapide.

- 40 -
En revanche, il est souhaitable que le bureau de police, dont la fonction principale
est l'accueil et l'information de la population locale, ait une localisation assez centrale
dans la commune.

-Le centre de secours contre l'incendie

 Programmation

Le réseau des équipements de sécurité contre l'incendie est plus décentralise

géographiquement que les équipements de police. On trouve des centres
d'intervention qui couvrent généralement une population de l'ordre de 50 000 a 80
000 habitants. Ils sont coordonnes par un centre d'intervention principal, siège d'une
compagnie de sapeurs-pompiers, généralement implante dans le chef-lieu de
canton. Ces deux types d'équipements sont donc programmables dans le cadre d'un
Scot.

 Emprise de terrain

La Shan totale moyenne construite d'un centre d'intervention comprenant, en

particulier, des surfaces de garages pour environ quatorze véhicules et une
cinquantaine de logements pour les familiers des sapeurs est de l'ordre de 8 000 a
10 000 mètres carres. L'emprise de terrain nécessaire est de l'ordre de 8 000 mètres
carres.

La Shan d'un centre d'intervention principal comprenant cent a cent cinquante

logements est de l'ordre de 15 000 a 16 000 mètres carres et l'emprise de terrain de
12 000 mètres carres.

 Contraintes fonctionnelles liées à la localisation

Pour les mêmes raisons que dans le cas du commissariat central de police, la
localisation préférentielle d'un centre d'intervention ou d'un centre D'intervention
principal est déterminée par une accessibilité aisée depuis une voie de circulation
rapide.

-La gendarmerie

 Programmation

Bien que la compétence de la gendarmerie porte sur les zones extra urbaines, les
casernes sont souvent localisées en zone urbaine, généralement à la périphérie. Le
réseau des équipements opérationnels comporte des casernes de brigade
territoriales qui desservent des zones de l'ordre de 30 000 a 50 000 habitants. Ces
casernes sont coordonnées par une caserne de brigade de chef-lieu ayant
compétence sur le canton.

- 41 -
  Emprise de terrain

La Shan construite d'une caserne de brigade territoriale qui inclut les logements des
familles des gendarmes est de l'ordre de 2 500 mettes canes et l'emprise de terrain
de 4 000 mètres carres.

La Shan d'une caserne de brigade de chef-lieu est de l'ordre de 4 000 mètres canes
et son emprise de terrain de 5 000 mètres canes.

 Contraintes fonctionnelles liées a la localisation

Comme dans les cas précédents et pour les même raisons, Fac-similaire aisée a une
voie rapide est recommandée.

-La recette perception

 Programmation

Dans le domaine des établissements financiers et fiscaux, auxquels il est maintenant

donne le nom générique de trésoreries », il existe tine hiérarchie entre trois types
d'équipements : la trésorerie générale du département qui se situe au- chef-lieu du
département, des trésoreries générales qui se situent généralement au niveau du
canton, et les simples trésoreries qui sont implantées dans les communes
importantes.

 Emprise de terrain

Une trésorerie générale occupe une Shan construite d'environ 500 mètres carres.
Compte tenu du stationnement du personnel (environ quinze places) et du public
(une quinzaine de places également), elle nécessite un terrain de 1 500 mètres
carres environ.

La Shan d'une simple trésorerie se situe entre 300 et 400 mètres carrés, et
nécessite un terrain de 1 000 à1 200 mètres carrés.

 Contraintes fonctionnelles liées à la localisation

Ce type d'équipement, qu'il s'agisse d'une trésorerie principale ou d'une simple

trésorerie, n'est fréquente qu'épisodiquement par la population. Il l ne comporte pas
de contrainte fonctionnelle particulière pour sa localisation.

-L'Agence nationale pour l'emploi

 Programmation

Actuellement. Les ANPE sont prévues pour desservir entre 50 000 et 80000
habitants. Cependant, considérant l'importance actuelle de problèmes de chômage,
la tendance actuelle va dans le sens d'un plus grand rapprochement de la
population.

- 42 -
  Emprise de terrain

Les besoins de surface hors œuvre nette construite d'une ANPE sont de 400 a
500 mètres carres environ. Compte tenu des besoins en stationnement du
personnel, quinze a vingt places, l'emprise de terrain nécessaire est de 1 200
mètres cart es environ. Ce type d'équipement peut aussi se situer en rez-de-
chaussée d'immeuble.

 Contraintes fonctionnelles liées à la localisation

Ce type d'équipement reçoit une fréquentation quasi journalière par ses usagers
principaux — les chômeurs —, qui sont en situation de précarité économique. II
importe donc que l'ANPE se situe en position centrale dans la ville d'implantation,
et, surtout, qu'elle soit bien desservie par les transports collectifs

6-2- Programmation relative aux plans d’occupation des sols (POS)

La loi n°90-29 du 1 décembre 1999 a précisé le "contenu" urbain des plans

D’occupation des sols (POS).

6-2-1 Contenu réglementaire des plans d’occupation des sols

Le contenu des plans d’occupation des sols (POS) est précisé à la section 3 de
la loi n°90-29-260 du 1novembre 1999.

-Ils fixent les régies générales et les servitudes d'utilisation des sols permettant
d'atteindre les objectifs mentionnes ci dessus, qui peuvent notamment
comporter l'interdiction de construire, délimitent les zones urbaines ou a
urbaniser et les zones naturelles ou agricoles et forestières a protéger et
définissent, en fonction des circonstances locales, les règles concernant
l'implantation des constructions .A ce titre, ils peuvent :

- Fixer un ou des coefficients d'occupation des sols qui déterminent la densité

des constructions admises (...).

6-2-2- Programmation spécifique aux « zones U »

Ces zones sont pratiquement délimites de facto sur le terrain car ce sont celles
qui sont déjà urbanisées et viabilisées. La programmation porte sur deux aspects :

- En premier lieu, elle consiste a déterminer si ces zones comportent un gisement

supplémentaire de constructions en logements, en activités, ou dans les deux
domaines, suivant la vocation de la zone, et a traduire la nouvelle capacité d'accueil
éventuelle en termes de densité maximale de construction sur îlot ;

- En second lieu, bien que, sur ce point, la réglementation soit peu explicite, nous
pensons qu'une programmation en matière d'équipements collectifs doive être
menée. Cette programmation consiste a examiner si la gamme existante des

- 43 -
équipements de superstructure de niveau communal, c'est-à-dire desservant
l'ensemble de la commune mais seulement celle-ci (bureau de poste, stade...) et
donc, généralement, en exemplaire unique, est suffisante au regard de l'urbanisation
existante et du complément éventuel de capacité en logements. II s'agit des
équipements a l'échelle d'une commune de taille moyenne car, dans les grandes
villes, ce type d'équipements a, le plus souvent une vocation intercommunale. Si la
gamme n'est pas complète, il faut alors prévoir, en « zone U », l'emprise de terrain
pour ces équipements publics sous la forme «d’emplacements réservés », sauf s'ils
sont envisagés dans les « zones AU ».

Cette programmation ne prend pas en considération les équipements collectifs

d'initiative privée de niveau communal, à l'exception du centre commercial principal,
car leur venue est difficilement prévisible. Ces équipements sont assimilables à des
activités de services et leur programmation s'inscrit dans celle de ces dernières.

Elle n'a pas, non plus, en principe, à prendre en considération les équipements
collectifs de niveau du quartier car, dans les zones U », ils sont présumés exister.

a- Programmation relative aux logements et aux activités

La démarche comporte quatre étapes.

 La première étape consiste naturellement a établir un état précis des lieux

par îlots homogènes (n° 1, 2, 3, etc.) : population existante (désignée par p1, p2
p3...), nombre de logements (nl 1, nl 2, nl 3...), surfaces construites hors
œuvre nette des logements (shl 1, shl 2, shl 3...), nombre d'emplois (ne 1, ne 2,
ne3...), Shan d'activités (sha 1, sha 2, sha3...), enfin surface de chaque îlot
(s1, s2, s3...).

 La deuxième étape concerne les équipements publics et consiste a

recensement essentiellement des établissements scolaires et de leur
capacité maximale car, d'une part, ils correspondent a un service public
général et obligatoire, et d'autre part, ce n'est que pour ce type
d'équipements que l'on peut déterminer assez rigoureusement la capacité
d'accueil en logements.

 La troisième étape consiste déterminer le potentiel maximal de desserte

en logements des réseaux d'infrastructure secondaires, c'est-à-dire
extérieurs aux îlots : en eaux usées (EU), eaux pluviales (EP), eau
potable, électricité, gaz, etc.

 La quatrième étape enfin consiste a traduire ces diverses capacités

d'accueil en termes de densités de constructions, plus précisément en
coefficients d'occupation du sol (COS) nets sur îlots car, dans l'application
réglementaire du POS, ce sont ces coefficients qui sont appliqués sur
parcelles

- 44 -
-Capacités d'accueil des établissements scolaires

Le recensement de l'existant fournit le nombre de classes disponibles en

maternelle (cm), en élémentaire (ce) et le nombre de places de collèges (pc).
Les normes de nombre d'élèves par classe, selon le ministère de l'Education
nationale, sont, en moyenne, sur un groupe scolaire entier, de trente élèves en
maternelle et de vingt-sept élèves en élémentaire. A partir de ces bases, on
obtient les capacités maximales en effectifs des établissements de la commune
:

Effectifs maternels maximaux = cm x 30 Effectifs élémentaires maximaux = ce x

27 Effectifs maximaux de collèges = pc

II faut ensuite traduire, au niveau de chaque secteur de la carte scolaire, ces

effectifs maximaux en équivalent- logement. Le secteur de carte scolaire est
celui qui est desservi par un établissement scolaire.

Pour cela, les services communaux doivent pouvoir fournir les taux d'élèves par
logement constatés sur la commune pour chacun des trois cycles. S'agissant, en
général, dans les ( zones U », d'urbanisations anciennes stabilisées au plan des
effectifs scolaires, ces taux sont constants et minimaux. Par exemple -dans les
bourgs anciens de la ville nouvelle de Sénart, ces taux sont de l'ordre suivant :

--Premier degré (maternelle + élémentaire) : 0,40 a 0,46 élève par logement

(Moyenne : 0,43)

- Second degré - premier cycle : 0,15 A 0,19 élève par logement

(Moyenne : 0,17)

Pour obtenir, sur chaque secteur scolaire, les capacités d'accueil en logements
correspondant aux capacités scolaires, il suffit d'établir le quotient de ces
dernières avec les taux ci-dessus.

Capacité maximale en effectifs scolaires Maternelle : 6 x 30 = 180 Elémentaire :

11 x 27 = 297 Total : 477 élèves

Capacité d'accueil en logements 477 ÷ 0,43 soit 1100 logements.

-Capacité maximale des réseaux d'infrastructure

Ce sont essentiellement les capacités de desserte des réseaux

d'assainissement (EU et EP) et des réseaux électriques qui sont déterminantes
car les diamètres importants des premiers, les capacités d'absorption des
stations d'épuration et la puissance disponible des transformateurs électriques
offrent moins de souplesse de capacité que les réseaux de gaz et d'eau potable.

- 45 -
Les services techniques de communes qui comptent, le plus souvent, dans leurs
rangs des ingénieurs en VRD (voirie et réseaux divers) peuvent aisément
déterminer, pour chaque secteur scolaire, la capacité de desserte des réseaux
existants en équivalent-logement où, s'agissant des activités, en équivalent
emploi.

A partir de cette double évaluation peut être appréciée, sur chacun des secteurs
scolaires, une capacité maximale d'accueil en logements (CML1, CM-L2 , CML3,
etc.), qui est naturellement la plus petite résultant des deux modes de calcul.

-Détermination des COS maximaux nets :

En prenant une surface hors œuvre nette moyenne (SHML) par logement de 90
mètres carrés, la Shan de logements maximale admissible sur un secteur
scolaire N est :

SHMLN = CMLN x 90

Si « SILN » est le total des surfaces nettes d'îlots de logements (sl1 + sl2 +
sl3...) de chaque secteur N, le COS net maximal admissible en logements sur
les îlots de ce secteur est :

COSMLN SHMLN

SILN

Deux cas peuvent se présenter suivant la façon dont se situe le COS net de
logements préexistants sur le secteur scolaire N (COSLN) par rapport au
COSMLN.

Si COSLN COSMLN, le COS net sur le secteur N n'est pas modifier.

Si COSLN < COSMLN, le COS net sur le secteur N peut être augmente de la
quantité

Delta COSLN = COSMLN - COSMLN,

Et, par conséquent, sur ce secteur, un supplément de Shan de logement

Delta SHLN = SHMLN - SHLN, a repartir dans les îlots, peut être apporté.
S'agissant des activités, si la commune souhaite créer de nouvelles possibilités
d'accueil ou renforcer celles qui existent déjà dans certains îlots, lui est toujours
loisible de prévoir un accroissement de COS sur ces îlots en fonction de la Shan
d'activités qu'elle veut y introduire, a condition de respecter les capacités
d'accueil des réseaux d'infrastructure.
Cette démarche programmatique de détermination des COS sur îlots en « zone
U » correspond a l'application stricte du Code de l'urbanisme. En réalité, les
communes qui, lorsqu'il existe un PDAU, ont la responsabilité de l'élaboration
des POS, se réfèrent souvent aussi, pour la fixation des COS, a d'autres critères
moins_ objectifs. Comme les droits et intérêts des propriétaires; Typification ou

- 46 -
la dissuasion a la constructibilité, l'architecture urbaine ou encore les catégories
de population recherchées.

-Equipements collectifs

La programmation des équipements collectifs relative au POS consiste a vérifier si la

gamme des équipements collectifs de superstructure desservant l'ensemble de
la commune, pour sa capacité existante en logements et en capacité résiduelle
déterminée au chapitre précèdent, est complète. Si certains équipements
faisaient défaut, le POS devrait alors prévoir des emplacements réservés » pour
eux, soit dans les zones U », sauf a prévoir leur inscription dans les programmes
d'urbanisation future dans les zones AU ».

Il s'agit des équipements de niveau communal et non intercommunal (dans ce

dernier cas, on a vu que leur programmation entrait dans le cadre relatif aux
PDAU) c'est-à-dire, généralement, en exemplaire unique, dans une commune
moyenne d'une taille comprise entre 10 000 et 40 000 habitants, soit 3000 à15
000 logements.

Les équipements du niveau du quartier — c'est-à-dire desservant, selon la

nomenclature la plus couramment admise, 1 500 a 4 000 logements, soit 5 000 a
10 000 habitants —, tels que les groupes scolaires ou les centres commerciaux
secondaires, sont tentes exister déjà et n'ont donc pas a titre programmes.

Cette programmation porte sur les équipements collectifs publics de ce type dont
les plus usuels sont les suivants :

1- le centre culturel ;

2- le centre de loisirs d'enfants ;

3- le centre socio - sanitaire ;

4- hôtel des postes ;

5- le stade municipal ;

6- le cimetière.

Et sur le seul équipement privé dont la programmation est possible : le centre

commercial principal.

-Le centre commercial principal

Les éléments de programmation de ce type d'équipement ont été exposés p. ----

- Les commerces entrant dans la programmation existent, généralement, déjà
dans le centre urbain de la commune situe en « zone U ». Il faut cependant
vérifier s'il n'est pas nécessaire de prévoir une extension de ces commerces.

- 47 -
-Les équipements publics

Les caractéristiques des équipements publics cites ci-dessus peuvent varier

sensiblement suivant les communes car leur conception, a l'exception de l'Hôtel
des postes dont l'initiative appartient au ministère des Postes et
Télécommunications, est de compétence communale. Dans ce qui suit, nous
nous sommes efforces de donner, a titre indicatif, les caractéristiques les plus
usitées sur les plans de la fonction, de la surface construite et de l'emprise de
terrain, et de signaler s'il existe des contraintes fonctionnelles liées a la
localisation de ces équipements. Dans certains cas, ces caractéristiques sont
des normes officielles, dans d'autres, elles n'émanent que de l'expérience de
l'auteur.

 Le centre culturel

*Fonctions

Dans le domaine culturel, il n'y a naturellement pas de normes. Le programme

du centre culturel communal- • est déterminé par chaque commune en fonction
de ses objectifs propres. Toutefois, certains éléments de base se retrouvent
généralement dans les programmes. Sont les suivants :

- la bibliothèque médiathèque ;

- une ou deux salles de spectacle ;

- le conservatoire de musique et de danse.

il est souhaitable que ces trois fonctions soient regroupées en un même lieu car
ainsi, d'une part, elles peuvent mettre en commun l'utilisation de certains locaux
comme, par exemple, un hall d'entrée pour des exposition ou une salle de
spectacle ; d'autre part, s'agissant de fondations ne bénéficiant pas
spontanément d'une forte fréquentation, elles confortent leurs fréquentations
réciproques.

*Surface construite

Bibliothèque médiathèque

Des normes assez précises de surface construite sont fournies par la direction
du Livre du ministère de la Culture (1). Si l'on y ajoute une surface
complémentaire de médiathèque, ces normes préconisent une Shon :

-pour une commune de 5000 habitants, de 800 mètres carrés ;

-pour une commune de 20 000 habitants, de 1500 mètres carrés ;

-pour une commune de 100 000 habitants, de 3000 mètres carrés.

- 48 -
 Salles de spectacle

Deux types de salles pouvant être associées dans un centre culturel et doivent être
distinctes :

une salle polyvalente d'une grande capacité avec sièges amovibles et

équipement scénique sommaire pour des spectacles n'ayant pas un niveau
d'exigence élevé (elle peut aussi servir de salle des fêtes) d'une Shan de 800 à
1000 mètres carrés (avec annexes) ;

une salle de spectacle de plus petite taille avec sièges fixes et un équipement
acoustique et scénique plus perfectionné pour des spectacles plus exigeants de
500 à 700 mètres carrés de Shan (avec annexes).

Conservatoire de musique et de danse

Suivant l'importance de la population desservie, la surface construite varie, en

général, de 1200 à 2000 mètres carrés.

On obtient ainsi un centre culturel de 3500 à 7000 mètres carrés de Shan.

Maison pour tous de la ville nouvelle de Sénart

A Savigny-le-Temple dans la ville nouvelle de Sénart, a été réalisé un centre culturel

communal, la Maison pour tous Jacques-Prévert, qui comporte une bibliothèque -
médiathèque, une salle de spectacle à sièges fixes et des ateliers d'art divers. II
couvre une Shan de 2500 mètres carrés. Le conservatoire de musique et de danse
est un équipement indépendant qui couvre une Shan de 1200 mètres carrés. II est
prévu en plus, dans l'avenir, l’édification dune salle des fêtes.

*Surface de terrain

Ce type d'équipement, d'une part, est souvent réalisé en centre-ville, d'autre part,
pour son animation interne, il a besoin d'être assez compact. Le bâtiment peut donc
comporter deux à trois niveaux et le terrain d'emprise peut être limité en surface —
de l'ordre de 2500 4000 mètres carrés — y compris le stationnement du personnel.

*Contraintes fonctionnelles liées a la localisation

Un centre culturel n'a pas spontanément une attractivité très large. Aussi, pour en
faciliter l'accès et faciliter l'information sur ses activités, est-il souhaitable qu'il soit
situé dans une zone de forte attractivité piétonnière naturelle, c'est-à-dire au centre-
ville, à proximité d’un centre commercial. II participe ainsi à l'animation générale du
centre et, grâce au conservatoire de musique et à la salle des fêtes, prend le relais
des commerces, le soir.

- 49 -
  Le centre de loisirs d'enfants

*Fonctions

Dans une commune de taille moyenne, ce type d'équipement est prévu Fesselle de
la commune, alors qu'il peut y en avoir plusieurs dans une commune plus importante.
Cet équipement accueille les enfants de 6 à 10 ans, pendant la journée, ou pendant
les congés de courte durée. Il a une capacité d'une centaine d'enfants et comporte
principalement des salles de jeux et d'activités socioculturelles : jeux ludiques, jeux
éducatifs, lecture, dessin... ainsi qu'une salle a manger avec office de réchauffage. Il
nécessite des aires de jeux extérieures de taille suffisante. Aussi est-il souhaitable
qu'il se situe à proximité directe d'une aire de jeux engazonnée ouverte (voir ci-après
« Equipements sportifs liés aux équipements scolaires »).

*Surface construite

Pour une capacité d'une centaine d'enfants, la surface construite HO est de l'ordre
de 900 à1 000 mètres carrés.

*Surface de terrain

Pour disposer de 3000 mètres carrés d'espaces libres de jeux, la superficie du terrain
doit être de l’ordre de 3500 à 4000 mètres carrés. Elle peut être réduite à une
surface de 1500 mètres carrés si une aire de jeux engazonnée ouverte existe à
proximité directe.

*Contraintes fonctionnelles liées à la localisation

Il est souhaitable que ce type d'équipement se situe également à proximité

d'équipements sportifs accessibles à cette catégorie d'Age et, en particulier, comme
on l'a vu, au voisinage direct d'un plateau d'éducation physique et sportive (EPS) et
d'une aire de jeux engazonnée ouverte.

 Le centre socio -sanitaire

*Fonctions

Cet équipement regroupe généralement les services qui s'adressent plus

particulièrement a la mère et a la petite enfance, c'est-à-dire l'assistance sociale, la
protection maternelle et infantile et la garde d'enfants. comporte les principaux
éléments de programme suivants : bureau d'assistance sociale, centre de protection
maternelle et infantile (PMI), crèche collective (garde sur place des enfants de 0 a 3
ans) ou familiale (gestion des services d'assistantes maternelles), halte-garderie
(garde temporaire d'enfants de 3 a 5 ans), auxquels s'ajoutent des locaux
d'information et de formation dans divers domaines tels que le planning familial, le
conseil en économie familiale, etc., et souvent une permanence de la caisse
d'allocations familiales.

- 50 -
*Surface construite

L'ensemble des éléments de programme cités ci-dessus représente une Shan de

1700 à 2000 mètres carrés.

*Surface de terrain

Cet équipement peut être installé dans une construction assez compacte comportant
deux ou trois niveaux, mais il nécessite des surfaces de jardin au sol de 500 mètres
carrés environ pour la crèche collective et la halte-garderie. Dans l'hypothèse d'une
construction indépendante, la surface de terrain à prévoir est comprise entre 1700 et
2200 mètres carrés, y compris le stationnement du personnel.

*Contraintes fonctionnelles liées à la localisation

Ce type d'équipement peut être utilisé par des parents qui déposent leurs enfants à
la crèche ou à la halte-garderie avant de prendre les transports collectifs pour aller
travailler ou faire des courses. Il est donc souhaitable qu'il se situe à proximité de la
gare ou au minimum sur le trajet d'une ligne d'autobus y menant.

 L'hôtel des postes

*Fonctions

L'armature générale des équipements postaux comporte trois niveaux :

- au niveau départemental, le centre de tri postal ;

- au niveau de chaque commune d'au moins 10 000 habitants, le bureau distributeur,

qui comporte les fonctions de réception distribution du courrier et les fonctions
financières de compte-chèques et mandatement ;

- enfin, dans les petites communes ou les quartiers de grandes villes éloignées du
centre, le guichet annexe.

Dans le présent chapitre, c'est le bureau distributeur, ou hôtel des postes qui est
concerné

*Surface construite

Le Shan est de l'ordre de 1300 mètres carrés. En général, à l'exception du logement

du receveur qui peut être en étage, cette surface se développe en rez-de-chaussée.

*Surface du terrain

L'administration des postes souhaite, le plus souvent, un terrain indépendant en

raison des risques de nuisances que pourraient causer les camions à des habitations
qui se situeraient au-dessus.

- 51 -
La surface de terrain requise est comprise entre 2 000 et 2 500 mètres carrés, y
compris le stationnement de service.

*Contraintes fonctionnelles liées à la localisation

il est souhaitable que l'hôtel des postes soit localisé au centre-ville car il est très
fréquenté par l'ensemble des habitants qui peuvent ainsi, en faisant d'autres courses,
limiter leurs déplacements.

 Le stade municipal

*Fonction

Chaque commune a, en général, son stade municipal ou se déroulent l'entraînement

de ses clubs de football, de rugby et d'athlétisme et les compétitions de niveau
local. Il comprend, le plus souvent, un stade d'honneur avec une piste de course de
400 mètres entourant un terrain de compétition de foot rugby engazonne et des aires
de contours de saut. En bordure de la piste, cote ouest, prennent place les tribunes,
mais celles-ci ne sont pas toujours réalises en première phase. Cette dernière
comprend, généralement, seulement les vestiaires douches situent sous les tribunes.
Un ou deux terrains d'entraînement au football et au rugby sont, le plus souvent,
associe au terrain d'honneur.

*Surface construite

Les annexes correspondant aux trois disciplines de base : football, rugby et

athlétisme, représentent une Short de l'ordre de 800 mètres carres entrant sous une
tribune de même surface de plancher et ayant une capacité de 1 000 places.

*Surface de terrain

L'ensemble décrit ci-dessus occupe une surface de terrain de l'ordre de 4 hectares.

*Contraintes fonctionnelles liées à la localisation

La proximité d'un stade peut créer des nuisances, notamment lors des matchs, aux
habitations voisines. N'étant pas, par ailleurs, un équipement de fréquentation
quotidienne, il a donc avantage a être localise a la périphérie de l'agglomération, a
l'écart des habitations.

 Le cimetière

*Programmation

Chaque commune a généralement son propre cimetière. Pour un cimentier

traditionnel, la base de calcul pour le nombre de tombes est de l'ordre d'une tombe
pour quatre habitants.

- 52 -
*Surface de terrain

Pour un cimetière traditionnel, la norme est de 5 mètres carrés par tombe.

*Contraintes fonctionnelles liées a la localisation

Le choix de la localisation d'un cimetière est lie a une contrainte très forte qui est le
résultat de l'analyse hydrogéologique du terrain. En effet, il faut, d'une part, éviter des
remontées d'eau dans le terrain, d'autre part et surtout, éviter la pollution des zones
de captage publiques ou des sources privées d'eau potable. C'est pourquoi l'accord
sur la localisation d'un cimetière fait l'objet d'une enquête publique

6.3 Programmation relative au transport - circulation - Stationnement

On a vu, au paragraphe 1.2 de la première partie, que la loi Loti, modifiée par
la loi du 30 décembre 1996 sur Pair et l'utilisation rationnelle de l'énergie et par
la loi SRU, faisait obligation aux pouvoirs publics de définie au niveau
communal ou intercommunal, parallèlement au Scot et au PLU, une politique
globale du transport -circulation -stationnement des personnes et des
marchandises se traduisant principalement dans les plans de déplacements
urbains (PDU).

La définition de cette politique globale nécessite des études de programmation

qui n'interviennent pas au même moment que celle relative aux documents
d'urbanisme. En effet, elles partent des données de localisation spatiale des
autres fonctions urbaines — logements, activités économiques et équipements
collectifs — définies par l'architecte urbaniste dans ses propositions de schéma
spatial urbain.

6.3.1 Objectifs des études de programmation relatives au transport-

circulation- stationnement

Les études de programmation en matière de transport - circulation-

stationnement des personnes et des marchandises, menées par l'ingénieur-
urbaniste, ont les objectifs suivants :

- tester la validité des traces et des caractéristiques des infrastructures de transport

circulation stationnement proposées dans le schéma spatial ;

- définir les caractéristiques de fonctionnement des différents modes de

déplacement, notamment du transport collectif, en termes de rythmes de
desserte, matériels, confort- sécurité -information, réglementation, etc.

- 53 -
 6.3.2 Démarche d'élaboration des études de programmation relatives
au transport - circulation stationnement

La démarche suivie pour les études de programmation relatives au transport-

circulation-stationnement comporte cinq étapes.

La première étape consiste à connaitre les éléments d'occupation du sol figurant

dans le schéma spatial urbain :

- habitat, population active et non active au lieu d'habitation ;

- activités, nombre d'emplois ;
- centres. urbains, grands équipements collectifs...
La deuxième étape consiste à calculer le nombre de déplacements des habitants
et des marchandises sur les différents itinéraires origine-destination

- 54 -
- 55 -