Conf. univ. dr.

Manuela TăbărașContractul de schimb

Contractul de schimb

Schimbul reprezintă un contract la fel de vechi, dacă nu mai vechi decât

contractul de vânzare, având în vedere că moneda a apărut mult mai târziu în
evoluția societății.

În zilele noastre schimbul a devenit mai frecvent în operațiunile comerciale, în

soecial cu elemente de extraneitate, sub forma operațiunilor de compensare sau de
barter.

Legiuitorul definește contractul de schimb.

Concept.

Schimbul este contractul prin care fiecare dintre părți, denumite

copermutanți,transmit, sau după caz, se obligă să transmită un bun pentru a dobândi un
altul.

Caractere juridice.

Contract sinalagmatic Caracterul de schimb dă naștere la obligații

reciproce și interdependente în sarcina ambelor
părți, fiecare dintre obligații avându-și cauza în
obligația celeilalte părți.

Contractul de schimb are caracter oneros,

Caracter oneros
întrucât fiecare parte urmărește un avantaj
patrimonial la încheierea contractului, care constă
tocmai în contraprestația partenerului.

Contract comutativ Schimbul este un contract comutativ, existența

și întinderea obligațiilor, clauze însăși
alecontractului de schimb, sunt foarte bine

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

cunoscute de părți încă de la momentul încheierii

contractului.

Caracter consensual.

Întrucât pentru realizarea schimbului este

Contract consensual
suficientă exprimarea acordului de voință al părții în
forme neviciate de consimțământ, conntractul de
schimb este valabil încheiat prin simplul acord de
voință al părților, indiferent că este succedat de
predarea bunului și/sau a sultei.

Contract translativ

Schimbul este un contract translativ de

Contract translativ de
proprietate pentru că presupune de ambele părți,
proprietate
dobândirea unui bun, a unei părți dintr-un bun, a
unui drept sau a unui dezmembrământ din acesta.

Regulă.

Dispozițiile privitoare la vânzare se aplică în mod corespunzător și

schimbului, fiind interpretat că fiecare parte a schimbului este considerat vânzător
în ceea ce privește bunul pe care-l înstrăinează și cumpărător în ceea ce privește
bunul pe care îl dobândește.

Este adevărat că acestea din urmă, din materia vânzării, se aplică numai în măsura
existenței unei analogii, a unei similitudini.

În lipsă de stipulație contrară, legiuitorul a dispus în materie de schimb că părțile

suportă egal cheltuielile pentru încheierea contractului de schimb, diferență substanțială
față de materia vânzării, în care vânzătorul suportă impozitul pe venitul din trasnsferul
proprietății, iar cumpărătorul suportă cheltuilelie vânzării incluzând și tarifele de
publicitate.
Drept civil. Contracte speciale.
Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

Verificați-vă cunoștințele răspunzând la următoarele întrebări.

1) Definiți conceptul de schimb prin analiza comparativă cu contractul de

vânzare.
2) Explicați caracterele juridice ale contractului de schimb.
3) Indicați care ar fi incapacitățile de a încheia contracte de schimb a
anumitor categorii de persoane.
4) Obiectul contractului de schimb.
5) Prezentați obligațiile coschimbașilor.
6) Scurt eseu asupra schimbului.

Model de contract de schimb imobiliar.

Drept civil. Contracte speciale.

Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

Contract de schimb imobiliar

Între:
I. Părţile contractului

●.................., cetăţean român, căsătorit cu ................., CNP ................. /necăsătorit,

............. m.p. din suprafaţa totală a terenului pe care este construit întregul imobil-
domiciliat în .................., CNP .................., personal, pe de o parte, şi
bloc.
●.............., cetăţean român, căsătorit cu ................, CNP .................., ambiicu
Eu, ..............,dau în schimb şi în deplină proprietate
domiciliul în ..................................., CNP ...................., posesor al ......... seria .......
domnului ...................,apartamentul nr. ............., proprietatea mea exclusivă,
nr. ........./........,pe de altă parte, toţi în calitate de coschimbaşi,
situat în ......................, compus din .......... (.........) camere şi dependinţe, în
suprafaţă utilă de .............. m.p., conform documentaţiei cadastrale întocmită
II. Obiectul contractului
de ............, împreună cu dreptul cotei părţi aferente din părţile şi dependinţele
comune ale blocului, care prin natura şi destinaţia lor sunt în coproprietate forţată şi
a intervenit prezentul schimb imobiliar în următoarele condiţii:
continuă tuturor coproprietarilor, împreună cu dreptul de folosinţă asupra terenului
aferent în suprafaţă de ............. din suprafaţa totală a terenului pe care este construit
III. Obiectul schimbului
întregul imobil-bloc.
Apartamentul este identificat cadastral cu nr. ............. şi este înscris în Cartea
Eu, ......................., dau în schimb şi în deplină proprietate soţilor ................ şi
Funciară nr. ..........., a localităţii ................, cu încheierea nr. ........./........., emisă
.................., apartamentul nr. ......, situat în ...............................,situat în partea dreaptă a
de ................
imobilului văzut din stradă, compus din ....... (..........) camere şi următoarele
Subsemnatul, ............., declar că am dobândit dreptul de proprietate asupra
dependinţe ..................... , în suprafaţă utilă totală de ............m.p. împreună cu cota parte
apartamentului ce face obiectul prezentului înscris, prin .................. de la .................
din părţile şi dependinţele comune ale întregului imobil, precum şi terenul aferent în
ca bun ..........., conform ................ autentificat sub nr. 2505/05.03.1991
suprafaţă de ......... m.p., atribuit în proprietate.
de ...................
Apartamentul este identificat cadastral cu nr. .................. şi este înscris în Cartea
În schimbul acestui apartament, proprietatea exclusivă a
Funciară nr. ................, a localităţii Bucureşti, BCPI ................., cu încheierea
subsemnatului ..........., şi a sultei de ............... (...........) EUR, noi .............. şi
nr. ............/.........., emisă de OCPI .........., BCPI ..............
............, personal, primim de la doamnul ................,apartamentul nr. ........, situat
Subsemnata, ............................., declar că am dobândit dreptul de proprietate
în ...................,compus din ....... (.........) camere, şi următoarele
asupra apartamentului ce face obiectul prezentului înscris, prin ................ ca
dependinţe : ................ în suprafaţă utilă totală de .............m.p., împreună cu cota
bun ................, conform contractului de ............. autentificat sub nr. ........./............ de
parte din părţile şi dependinţele comune ale întregului imobil, precum şi terenul
Notarul Public .............., din ...........
aferent în suprafaţă de ............ m.p., atribuit în proprietate.
În schimbul acestui apartament, subsemnatul ................, primesc de la domnul
...................apartamentul nr............, situat în ................., compus din ....... (.......) camere
şi dependinţe, în suprafaţă utilă de .......... m.p., conform documentaţiei cadastrale
IV. Declaraţii şi garanţii ale coschimbaşilor
întocmită de ................, împreună cu dreptul cotei părţi aferente din părţile şi
dependinţele comune ale blocului, care prin natura şi destinaţia lor sunt în coproprietate
Noi, ...................., personal şi .......................... şi ..................., personal,
forţată şi continuă tuturor coproprietarilor, împreună cu dreptul de folosinţă asupra
declarăm pe proprie răspundere, următoarele:
terenului aferent în suprafaţă de ............. m.p. din suprafaţa totală a terenului pe care este
- nu suntem insolvabili sau în stare de faliment şi nu există niciun impediment
construit întregul imobil-bloc.
legal pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra imobilelor;
- nu ne aflăm în niciunul dintre cazurile prevăzute de lege care atrag incapacitatea
de a încheia prezentul contract de schimb imobiliar şi în nicio cauză care ar
putea atrage ulterior punerea noastră sub interdicţie;
- apartamentul nr. ........., situat în .................., este proprietatea
Drept civil. Contracte speciale.
subsemnatului ...................., iar apartamentul nr. ..........., situat în ...................,
este proprietatea exclusivă a subsemnatului ..............., fiind achitate integral;
- imobilele ce formează obiectul prezentului contract de schimb imobiliar nu au
regimul juridic de locuinţă de familie;
Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

- nu am vândut, donat, ipotecat, concesionat, închiriat imobilele ce fac obiectul

prezentului înscris şi nu am transmis dreptul de proprietate sau dezmembrăminte
ale acestora prin nicio altă modalitate juridică;
- la data semnării prezentului contract, imobilele nu sunt incluse într-o zonă de
protecţie a unui sit arheologic şi nu sunt incluse pe lista monumentelor istorice
de verificat;
- până la data semnării prezentului contract:
- nu avem informaţii privind existenţa unor conducte şi/sau adăposturi
antiatomice sau alte adăposturi în subsolurile imobilelor,
- imobilele au fost corect identificate conform actelor de dobândire şi prin
documentaţia cadastrală şi nu au existat/nu există revendicări din partea niciunor
terţi cu privire la graniţele lor şi nu avem cunoştinţă de nicio pretenţie formulată
de terţe persoane de natură să afecteze, în viitor, dreptul de proprietate asupra
imobilelor, în întreg sau în parte;
Eu, ..............,declar pe proprie răspundere, următoarele:
- apartamentul nr. ........., situat în ..................., proprietatea mea, nu este grevat
de sarcini sau servituţi, nefiind constituite drepturi reale în favoarea altor persoane
aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară pentru autentificare nr. ........./.............
emis de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară ............, BCPI ................şi
garantez pe coschimbaşi, contra evicţiunii şi a viciilor imobilului conform
prevederilor art. 1695 şi art. 1707 Cod Civil;
- sunt achitate la zi cheltuielile legate de întreţinerea şi exploatarea
apartamentului, aşa cum rezultă şi din Adeverinţa nr. ......./......11.2011 emisă de
Asociaţia de Proprietari, ..........;
- luând cunoştinţă de prevederile art. 43 alin. 3 din HG nr. 1007/2004
(Regulamentul de furnizare a energiei electrice la consumatori)
subsemnatul, ...................... declar, că nu există debite restante către societatea
de furnizare a energiei electrice, fiind achitată la zi ultima factură emisă
de ......................., privind energia electrică, pentru imobilul ce face obiectul
prezentului înscris, fapt atestat şi prin chitanţa nr. .......... din data de ................
emisă de ..............., chitanţă ce a fost predată coschimbaşilor, astăzi, data
autentificării prezentului contract;
- mă oblig să achită toate cheltuielile legate de intretinerea imobilului, inclusiv
consumul la furnizorii de utilitati ce se vor ivi până la momentul eliberării
imobilului;
Impozitele şi taxele aferente inclusiv plata utilităţilor apartamentului sunt
achitate
Drept la zi, conform
civil. Contracte speciale.Certificatului de atestare fiscală nr. ........./......11.2011
eliberat de ....................., iar de la această dată ele trec în sarcina coschimbaşilor,
care suportă şi onorariul aferent autentificării prezentului înscris, precum şi
cheltuielile de intabulare în cartea funciară.
Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

Eu, ..................,declar pe proprie răspundere, luând la cunoştinţă de

prevederile art. 215 Cod penal (privind infracţiunea de « înşelăciune ») şi art. 292
Cod penal (privind infracţiunea de « fals în declaraţii »)următoarele:

- apartamentul nr. .........., situat în ...................., proprietatea exclusivă a

subsemnatului, nu este grevat de sarcini sau servituţi, nefiind constituite drepturi
reale în favoarea altor persoane aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară
pentru autentificare nr. ........./............. emis de Oficiul de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară ............, BCPI ..................... şi garantez pe coschimbaş, contra evicţiunii
şi a viciilor imobilului conform prevederilor art. 1695 şi art. 1707 Cod Civil;
- sunt achitate la zi cheltuielile legate de întreţinerea şi exploatarea
apartamentului, aşa cum rezultă şi din Adeverinţa ............. emisă de Asociaţia
de Proprietari .......................;
- luând cunoştinţă de prevederile art. 43 alin. 3 din HG nr. 1007/2004
(Regulamentul de furnizare a energiei electrice la consumatori)
subsemnatul, ................... declar, că nu există debite restante către societatea de
furnizare a energiei electrice, fiind achitată la zi ultima factură emisă
de ...................., cu nr. ................../.............., privind energia electrică, pentru
imobilul ce face obiectul prezentului înscris, fapt atestat şi prin chitanţa din data
de ............... emisă de ................, chitanţă ce a fost predată coschimbaşilor,
astăzi, data autentificării prezentului contract;
- mă oblig să achit toate cheltuielile legate de intretinerea imobilului, inclusiv
consumul la furnizorii de utilitati ce se vor ivi până la momentul eliberării
imobilului;
Impozitele şi taxele aferente inclusiv plata utilităţilor apartamentului sunt
achitate la zi, conform Certificatului de atestare fiscală nr. .........../............... eliberat
de ..............., iar de la această dată ele trec în sarcina coschimbaşilor, care suportă şi
onorariul aferent autentificării prezentului înscris, precum şi cheltuielile de
intabulare în cartea funciară.
Eu,……………., mă declar în mod expres de acord cu intabularea dreptului
de proprietate al coschimbaşului...............în cartea funciară a apartamentului nr.
............, situat în .............................., ce formează obiectul prezentului înscris şi cu
radierea dreptului de proprietate al subsemnatei din cartea funciară.
Eu, ..................,declar pe proprie răspundere, luând la cunoştinţă de
prevederile art. 215 Cod penal (privind infracţiunea de « înşelăciune ») şi art. 292
Cod penal (privind infracţiunea de « fals în declaraţii »)următoarele:
Drept civil. Contracte speciale.
Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

- apartamentul nr. .........., situat în ...................., proprietatea exclusivă a

subsemnatului, nu este grevat de sarcini sau servituţi, nefiind constituite drepturi
reale în favoarea altor persoane aşa cum rezultă din extrasul de carte funciară
pentru autentificare nr. ........./............. emis de Oficiul de Cadastru şi Publicitate
Imobiliară ............, BCPI ..................... şi garantez pe coschimbaş, contra evicţiunii
şi a viciilor imobilului conform prevederilor art. 1695 şi art. 1707 Cod Civil;
- sunt achitate la zi cheltuielile legate de întreţinerea şi exploatarea
apartamentului, aşa cum rezultă şi din Adeverinţa ............. emisă de Asociaţia
de Proprietari .......................;
- luând cunoştinţă de prevederile art. 43 alin. 3 din HG nr. 1007/2004
(Regulamentul de furnizare a energiei electrice la consumatori)
subsemnatul, ................... declar, că nu există debite restante către societatea de
furnizare a energiei electrice, fiind achitată la zi ultima factură emisă
de ...................., cu nr. ................../.............., privind energia electrică, pentru
imobilul ce face obiectul prezentului înscris, fapt atestat şi prin chitanţa din data
de ............... emisă de ................, chitanţă ce a fost predată coschimbaşilor,
astăzi, data autentificării prezentului contract;
- mă oblig să achit toate cheltuielile legate de intretinerea imobilului, inclusiv
consumul la furnizorii de utilitati ce se vor ivi până la momentul eliberării
imobilului;
Impozitele şi taxele aferente inclusiv plata utilităţilor apartamentului sunt
achitate la zi, conform Certificatului de atestare fiscală nr. .........../............... eliberat
de ..............., iar de la această dată ele trec în sarcina coschimbaşilor, care suportă şi
onorariul aferent autentificării prezentului înscris, precum şi cheltuielile de
intabulare în cartea funciară.

V. Preţul şi modalitatea de plată a preţului

Părţile au declarat că valoarea apartamentuluinr. ......, situat în ...................,

este de ............ (..............) Eur, iar valoarea apartamentuluinr. ..........., situat
în ..............., este de ...........(.............) Eur.
Sulta acestui schimb imobiliar este de ............. (.............) Eur, sultăce s-a
achitat de coschimbaşii ................. şi .................., personal, coschimbaşului
............., în maxim 24 de ore de la momentul semnării prezentului înscris, prin
virament bancar în contul deschis la ................. - Sucursala ............., pe numele
vânzătorului .................., ordinul de plată emis de cumpărător pentru suma
prevăzută la pct. 1, purtând ştampila ..................., va face pe deplin dovada achitării
Drept civil. Contracte speciale.
preţului.
Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

Subsemnata ......................, declar că renunţ în mod expres la dreptul de

ipotecă legală al vânzătorului pentru restul de preţ prevăzut de art. 2.386, pct. 1
din Codul civil, precum şi la înscrierea acestuia în cartea funciară şi mă oblig,
totodată, a da coschimbaşului, la solicitarea acestuia, o declaraţie autentică de
încasare integrală a sultei.
Noi, părţile contractante, personal, declarăm că preţul nu este fictiv sau
derizoriu în înţelesul dispoziţiilor legale în materie, fiind stabilit în condiţiile
actuale ale pieţei.
Noi, părţile contractante, personal, declarăm că preţul este cel real şi am luat
cunoştinţă de dispoziţiile Codului civil, privind seriozitatea şi sinceritatea preţului
declarat, precum şi dispoziţiile art.9 alin.1 lit. A din Legea nr.241/2005, privind
prevenirea şi combaterea evaziunii fiscale, care cuprind obligaţia de a declara preţul
real al vânzării şi ni s-au pus în vedere prevederile art. 1665 alin. 1 şi alin. 2 din
Codul Civil privind consecinţele nedeclarării preţului real, precum şi dispoziţiile
Legii nr. 656/2002 cu modificările ulterioare, privind prevenirea şi sancţionarea
spălării banilor.

VI. Transmiterea dreptului de proprietate

Schimbul proprietăţilor cu toate atributele lor are loc astăzi data

autentificării prezentului înscris, iar predarea reciprocă a imobilelor, împreună
cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă şi neîngrădită a posesiei,
eliberate de toate bunurile mobile ale subsemnaţilor coschimbaşi, se va face până
la data .....................
Se transmit totodată, toate utilităţile în stare de funcţionare, coschimbaşii
urmând să încheie contracte de prestări servicii/furnizare de utilităţi în nume
propriu.
Coschimbaşii se obligă reciproc să achite orice datorii restante la utilităţi,
urmând a se îndrepta cu acţiune în regres împotriva vânzătorilor în caz de neplată.
Subsemnatul, .................., cunoscând că Legea penală pedepseşte declaraţiile
mincinoase declar că sunt căsătorit cu ..................., sub regimul ................., iar
soţia mea nu are niciun fel de drept de creanţă asupra imobilului proprietatea mea.
Totodată, subsemnatul .......................... declar în mod expres că nu solicit
notarea locuintei de familie în cartea funciară asupra imobilului ce îl primesc în
schimb.
De asemenea, subsemnatul ................... declar în mod expres că nu solicit
notarea locuintei de familie în cartea funciară asupra imobilului ce îl primesc în
schimb.
Drept civil. Contracte speciale.
Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

VII. Dispoziţii finale

Noi, părţile prezentului înscris, personal, declarăm că am luat la cunoştinţă

de prevederile art. 254 alin. 5 din Codul Fiscal în vigoare, potrivit cărora orice
persoană care dobândeşte, construieşte sau înstrăinează un imobil are obligaţia de a
depune o declaraţie fiscală în termen de 30 de zile, la compartimentul de
specialitate al autorităţii administraţiei publice locale pe raza teritorială a căreia se
află imobilul la data dobândirii, construirii sau înstrăinării, sub sancţiunea amenzii
contravenţionale, conf. art. 294 din acelaşi cod fiscal.
Formalităţile de publicitate imobiliară a prezentului contract vor fi efectuate
de Notarul Public instrumentator, conform dispoziţiilor art. 46 alin. 3 din Legea nr.
36/1995, cu modificările şi completările ulterioare, republicate, prevederilor
Codului Civil Român în materie de forme de publicitate şi anume intabularea
dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului în temeiul art. 877 Cod Civil şi
art. 54 alin. 1 din Legea nr. 7/1996.
Noi părţile contractuale, personal, am fost informaţi de către notarul public
cu privire la dispoziţiile Legii nr. 372/2005 privind performanţa energetică a
clădirilor, cu modificările şi completările ulterioare, inclusiv cu privire la obligaţia
de a pune la dispoziţia coschimbaşului certificatul de performanţă energetică a
clădirii...............................
Documentele care au stat la baza redactării prezentului contract sunt
următoarele: actele de identitate şi de stare civilă, încheierea nr. .........../.............
emisă de OCPI ......... BCPI ........., încheierea nr. ........../............, emisă
de .............., extrasele de carte funciară pentru autentificare nr. ........../........... şi
nr. .........../..........., ambele emise de OCPI ......., BCPI ............, Certificatele de
atestare fiscală nr. .........../............. şi nr. ............/..........., ambele eliberate
de ................, Adeverinţa nr. ......./.............. emisă de Asociaţia de
Proprietari, ..........,,factura nr. ……… din data de …........... emisă .............. şi
documentaţiile cadastrale.
În conformitate cu prevederile Legii nr. 677/2001 pentru protecţia
persoanelor cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie
a acestor date, noi, părţile contractante, personal, declarăm că suntem de acord cu
prelucrarea acestor date în vederea întocmirii actului notarial şi cu furnizarea
informaţiilor referitoare la datele personale şi la conţinutul actului notarial, către
autorităţile abilitate de lege, la cererea acestora.
Impozitul, tariful ANCPI şi onorariul au fost calculate la valoarea de .........
Drept
Eurocivil. Contracte speciale.
(...............euro), echivalentul a ............. Lei (..............), calculat la cursul BNR
de ...........lei /1Euro, şi au fost percepute de la părţi, astfel:
- de la vânzători impozit în sumă de ............. lei
- de la cumpărător taxa de publicitate imobiliară, în sumă de ...........lei, achitat cu
Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

COSCHIMBAŞI,

................................................. ...................................................
Drept civil. Contracte speciale.
Semnătură îndescifrabilă Semnătură îndescifrabilă
Conf. univ. dr. Manuela TăbărașContractul de schimb

Drept civil. Contracte speciale.