INTRODUCCION

Cuando se realiza la transferencia de dominio de una propiedad inmueble, se esta

trasfiriendo un “derecho”, el precio adecuado para esa transferencia surge de evaluar el
derecho (no solo el aspecto físico del bien).
Los derechos para hacer uso de un bien inmueble pueden tener limitación,
defectos, o imprecisiones, que nos impiden utilizarlo en la forma que inicialmente
suponemos. La tarea del tasador consiste en evaluar adecuadamente esta situación. Se
debe determinar como se corresponde la documentación que acredita el derecho de uso
con la realidad.
La característica principal de un bien inmueble es su ubicación;. El primer paso
de una tasación u operación inmobiliaria es individualizar correctamente la localización
y delimitación de la propiedad.
Hay tres características fundamentales de un inmueble que no pueden presentar
ninguna duda para un tasador o un operador inmobiliario:
• Ubicación: el tasador debe saber interpretar correctamente la documentación
cartografía y catastral, los planos de mensura y los títulos de una propiedad,
siendo capaz de discernir con claridad los limites y restricciones a los
dominios. El tasador debe tener los conocimientos suficientes para no dejarse
engañar si le fuera exhibida una propiedad que no sea la correcta.
• Delimitación: reconocer la correcta delimitación de la propiedad mediante el
plano adecuado.
• Dimensiones: las dimensiones se expresan muchas veces en forma
aproximada, ya que muchas veces los planos no están actualizados. Los
inmuebles están formados en general por distintas áreas o partes con
características particulares, cada una de las cuales contribuye al valor en forma
diferente.
UNIDADES DE MEDIDAS:
Antiguas unidades de medidas: el trazado urbano de las ciudades durante la época
colonial, se realizo con el sistema de unidades de medidas que se hallaba en uso en
España.

Los terrenos de la ciudad de Bs.As. Tienen un frente de 10 varas (equivalente a 10 varas

españolas que es igual a 0,866 m cada una ) y las calles un ancho de 20 varas. No
existió uniformidad de medidas, una misma unidad podría presentar diferencias según la
localidad, o en la misma localidad en distintas épocas.

No son lo mismo las varas españolas que las varas anglosajonas donde una vara
equivale a 5,0292 m
Medidas usadas en los países anglosajones:

Notación exponencial o científica: es una forma abreviada que se utiliza para escribir
números extremadamente grandes o extremadamente pequeños.

Sistemas decimales: las unidades son múltiplos o submúltiplos de 10

Prefijos

Sistemas centesimales: son un caso particular de sistema decimal cuya unidad se

obtiene dividiendo por 100

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Sistemas sexagesimales: las unidades son múltiplos o submúltiplos de 60, se usan para
medir el tiempo y los ángulos

Sistema de medida para ángulos:

Grados: (degree) se divide a circunferencia en 360 partes iguales cada parte se
denomina 1 grado, cada grado se divide en 60 partes, absteniéndose 1 minuto, cada
minuto se divide en 60 partes , obteniéndose un segundo
Gradianes: (gradian) se divide la circunferencia en 400 partes iguales, cada partes es 1
gradián o grado centesimal. Cada gradián se divide en 100 partes, obteniéndose un
minuto centesimal. Cada minuto centesimal se divide en 100 partes, obteniéndose un
segundo centesimal. 1 gradián se abrevia 1g
Radianes: (radian) este sistema utiliza como unidad de medida 1 radian, que es el
Angulo al que le corresponde un arco de circunferencia de longitud igual a 1 radio. De
este modo la circunferencia queda dividida en 2 partes, es decir en 6,2831853…
partes. Un radian equivale a 57,29578 grados sexagesimales

Sistemas métricos mundiales: en 1795 comienza un proceso de uniformización

mundial de los sistemas de medidas, dicha conversión sugiere la adopción del sistema
métrico decimal que se basa en el metro, el kilogramo- peso y el litro.
En 1935 se mejoro el sistema, sugiriéndose el uso mundial del sistema MKS: metro,
kilogramo y segundo (unidades de longitud, masa y tiempo).
Sistema internacional de unidades (S.I.): Esta basado en 7 unidades fundamentales,
se modifica el sistema MKS, aclarando que el kilogramo es la unidad de masa y no es la
unidad de fuerza, se agregaron unidades para otras magnitudes.

magnitud Se mide en:

longitud Metros
Masa Kilogramos
Tiempo Segundos
Corriente eléctrica Amperes
Temperatura º kelvin
Intensidad luminosa Candela
Cantidad de materia moles

Sistema métrico legal argentina (SIMELA): Ley 19511 tiene dos ajustes el nombre y
algunas unidades que no pertenecen al (S.I.) como la agrimensura y la geometría, es de
carácter obligatorio para toda la república argentina.

Ley de lealtad comercial: dice que queda prohibida cualquier publicación que pueda
inducir a error, engaño o confusión. (Origen, calidad, precio, pureza, mezcla, uso etc.)

ERRORES:
Errores en la medición y no significa equivocación en la medición.
Causas que producen los errores de medición:
• falta de definición: de los extremos de la magnitud objeto de la medición
• limitación de nuestros sentidos: principalmente el de la vista, en general no
puede hacerse coincidir el punto inicial con el cero de una regla con una
precisión mayor a 0,1 mm.
• Limitación constructiva del instrumental de medición: imperfecciones en los
instrumentos de medición.

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 • Variación de condiciones ambientales: la temperatura, humedad, y presión
producen alteraciones tanto en el instrumental o en el objeto el cual puede
reducirse mediante correcciones apropiadas.

Clasificación de los errores por su naturaleza:

• errores sistemáticos: responden a una causa determinada que produce una
distorsión de la medición. Se trata de anularlos o bien reducirse mediante
correcciones apropiadas. Siempre tiene el mismo sentido
• Errores accidentales: son fortuitos, obedecen a las leyes del azar. Estos
errores tienen igual probabilidad de ser positivos o negativos. Desconocemos
por qué ocurrió el error.

Concepto de precisión y exactitud:

• precisión: hace referencia a la definición con que se expresa la magnitud.
Tener precisión no significa que la medición sea correcta.
• Exactitud: la medición tiene exactitud si no difiere del valor real. Se
relaciona con veracidad.

Cifras significativas: cantidad de dijitos que tiene un numero cuando le quitamos todos
los ceros de la derecha o de la izquierda. La cantidad de cifras significativas con que se
expresan los números nos muestra la precisión de la medición. Como en una tasación
difícilmente se tiene la certeza para mostrar un resultado con mayor precisión, es
razonable que los valores se muestren con dos o a los sumo 3 cifras significativas.

Promedio (o media aritmética) de una serie de mediciones: cada medición se realiza

repetidas veces por que los datos presentan pequeñas divergencias. El resultado final se
toma como el promedio de las diferentes mediciones.

Error: es la diferencia que hay entre una medición y el promedio de la serie de

mediciones

Promedio de errores: el promedio de los errores se obtiene sumando los valores de los
errores de cada observación y dividiendo por el número de observaciones.

Varianza: es frecuente en los análisis de errores utilizar el valor del error elevado al
cuadrado. Hay tres propiedades que se logran al elevar al cuadrado
1. queda eliminado el signo
2. se produce un efecto de amplificación, los errores grandes se hacen más grandes
y los errores pequeños no se modifican tanto. y los errores pequeños son mas
frecuentes por eso es muy útil.
3. Es más fácil encontrar el mínimo de la función cuadrática que el mínimo de la
función del valor absoluto.
Varianza poblacional: promedio de los errores elevados al cuadrado, amplificador de
errores. Solo para estadística de población, no de muestra.
Análisis poblacional: requiere incluir todos los valores existentes de una magnitud, y
con todos los datos calcular el promedio, los errores y la varianza.
Varianza muestral: casi siempre tenemos una cantidad limitada de datos esto genera la
posibilidad de error en la varianza (puede ser mayor) para adoptar un resultado mayor
se divide por un número más chico. (n-1), si achicamos el denominador se amplifica
mas la muestra.

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Desvió estándar: para transformar la varianza a unidades de la magnitud que estamos
midiendo, se calcula su raíz cuadrada, el resultado se llama desvió estándar.
Error absoluto y error relativo: los errores y los desvío estándar pueden expresarse en
forma absoluta o en forma relativa.
La expresión absoluta es una magnitud con unidades de medida (pesos, metros, etc.).
La expresión relativa es una proporción (porcentaje o fracción) y no tiene unidades de
medida.

Error absoluto: es la diferencia entre la medición y el error promedio. Este error se

mide en las mismas unidades de medida que la magnitud que estamos intentando
evaluar.

Error relativo: es la división entre el error absoluto y el valor promedio.

Propagación de errores: los errores se prolongan a los resultados.

Propagación de error al multiplicar por una constante (a): midiendo el lateral de
una parcela, con una regla en una plancheta catastral tenemos una incertidumbre de al
menos 1 m. si multiplicamos por una constante el error se propaga a los resultados.
Propagación de error al sumar variables: el error esperable es menor que 2 m. Desde
el punto de vista probabilístico ya que es muy improbable que ambos errores sean los
máximos.
Propagación de error al multiplicar variables:
Influencia de los errores en el cálculo de superficies: es frecuente encontrar
propiedades que se ofrecen con indicaciones imprecisas de sus dimensiones, estos
errores tienen mucha influencia ya que puede que la propiedad sea mucho más chica o
mucho más grande y estemos ofreciendo un producto incorrecto.

ESCALA:
Un plano dibujado a escala tiene todas sus medidas lineales proporcionales a las del
objeto real y los ángulos en el plano son iguales a los ángulos reales. Las medidas del
plano y las medidas reales deben estar expresadas en las mismas unidades, se
simplifican las unidades del numerador y del denominar y la escala resulta un número
sin unidades.
Escala de los planos municipales: la mayor parte de los planos municipales deben ser
confeccionados en escala 1: 100, es decir que 1 cm del plano representa 100 cm. reales.
Escala de los planos de replanteo: son planos con muchos mas detalles que el plano
municipal, dibujado en escala 1:50 representa 50 cm. Reales.
Escala de otros planos: en otras escalas para representar un terreno o construcción de
dimensiones especiales
Escala de las cartas geográficas y mapas del instituto geográfico militar: se
encuentran disponibles mapas de argentina en escala 1:5.000.000 y 1: 2.500.000,
también hay cartas de distintos sectores del país en otras escalas. La escala la tenemos
que buscar nosotros.

TOPOGRAFIA: (topo= tierra; grafía=dibujar)

Objetivo: representar en un plano una parte de la superficie terrestre. Ese plano se

denomina plano topográfico el cual representa mentalmente el terreno, mediante la
interpretación de líneas de nivel las cuales proporcionan la información altimétrica del
terreno. El plano topográfico no es por colores

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La topografía se ocupa del estudio de los métodos y el instrumental necesario para las
mediciones lineales y angulares de distintos puntos terrestres los cuales posibilitan
establecer las relaciones geométricas y deducir los puntos no medidos . Luego se realiza
la representación grafica en un plano.

1-Levantamientos planimetritos: mediciones en un plano horizontal, esto permite

confeccionar un plano con las proyecciones en planta de los puntos del terreno y/o de
las construcciones.

2-Procedimiento altimétrico: proyección de un punto (P) en un plano con el

instrumental adecuado

3-Levantamiento altimétrico: mediciones de los desniveles y las alturas a las que se

ubican los distintos puntos.

4- La distancia de cada punto al plano arbitrario de comparación (nivel medio del mar)
se denomina cota del punto, y según este situado arriba o debajo de dicho plano, la cota
será positiva o negativa respectivamente.

Interpretación de un plano topográfico: se define línea de nivel al lugar geométrico

de los puntos del terreno que tienen la misma altitud, cada una de estas líneas es
equidistante con la siguiente.
Si a cada una de las líneas de nivel las trasladamos a un plano, tendremos un plano
topográfico
El escurrimiento del agua se va a producir atravesando las líneas de nivel, en la
dirección de las alturas decrecientes.
Donde las líneas de nivel se encuentran mas separadas, las pendientes son más suaves, y
donde las líneas de nivel se encuentran más próximas, las pendientes son más abruptas.
Si las líneas de nivel llegaran a juntarse unas con otras nos estaría indicando que se trata
de una pared vertical.
Las líneas de nivel no se cruzan en la gran mayoría de los terrenos naturales,
únicamente pueden cruzarse si una parte del terreno elevada se superpone con una parte
de terreno que queda por debajo, esta situación podría encontrarse en un acantilado o
zona rocosa, donde existan socavaciones por debajo de algún punto elevado.
El agua se dirige a la dirección de máxima pendiente.
Dorsales y Talwegs: las flechas en los planos topográficos marcan el sentido en que
escurre el agua.
DORSAL: línea que une los puntos de mayor convexidad de la línea de nivel. es una
línea divisoria de aguas el agua se aleja de la dorsal.

TALWEG: línea que une los puntos de mayor concavidad de la línea de nivel, es una
línea colectora de aguas por allí se formaría una cascada durante un aguacero.

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 INSTRUMENTOS Y METODOS DE MEDICION:
• cinta métrica: generalmente es de acero y de longitudes de 1 a 30 m, las
cintas cortas suelen rebobinarse por si mismas. Están marcadas en metros,
centímetros y milímetros.
• Jalón: frecuentemente mide 2,50 m de longitud y 4 o 5 cm. de diámetro,
dispone de punta metálica que permite clavarla en tierra, pintada en sectores
rojos y blancos. Se utiliza para señalar o determinar puntos fijos.
• Cinta de agrimensor: es un fleje de acero, de 10 a 25 Mm. de ancho y
longitud de 50 o 100 m. esta marcada cada 20 cm. con un remache chico,
cada metro con un remache mas grande y cada dos metros por una chapa que
indica la distancia hacia cada lado. Posee una manija en cada extremo para
poder trasladarla y posicionarla en el terreno. Se usa para medir distancias
importantes, se necesitan dos personas para utilizarla y se utiliza con un
juego de fichas. La temperatura afecta la longitud de la cinta de acero,
trabajando al sol, la cinta se alarga 0,5 mm. por cada grado de temperatura,
esto produce un error que puede ser corregido aplicando un coeficiente de
corrección por temperatura.
• Ficha: varilla de metal con uno de sus extremos afinado y el otro en forma de
anillo. Un juego de aros permite colgarlas.
• Cintas o alambres de invar.: es aleación de hierro y níquel, que tiene un
coeficiente de dilatación casi nulo, se las utiliza cuando se quiere tener una
precisión mayor que con las cintas de acero.
• Odómetro o rueda de medir: no tienen demasiada precisión, su
circunferencia posee una longitud conocida, haciéndola rodar por el tramo a
medir, y mediante el contador de revoluciones que posee, se conoce la
longitud recorrida.
• Distanciometro: emite una onda y mide su reflejo en una superficie que se
encuentra delante determinando la distancia a la que se ubica.
• Mediciones a pasos: no requiere de instrumental, no permite la precisión, es
muy útil para verificaciones rápidas, el paso normal de una persona es
regular, cada paso es poco menos de la mitad de la altura del individuo. Es
necesario tener en cuenta la medida de nuestro paso.
• Equialtimetro o nivel de anteojo y par de miras: sirve para medir desniveles
en el terreno, tiene un anteojo astronómico que tiene un nivel adosado de
modo que, el eje del nivel sea paralelo al eje del anteojo. El conjunto va
montado sobre un trípode con un tornillo apropiado, pudiendo el anteojo
girar en un eje vertical, para dirigirlo hacia uno y otro lado. El equipo se
completa con un par de miras, que son reglas graduadas para facilitar la
lectura. Cuando el anteojo se encuentra perfectamente horizontalizado
podemos obtener el desnivel por mediante la diferencia de alturas que indica
una y otra mira.
Nivelación compuesta: repetir el procedimiento cuando el tramo es muy largo, se utiliza
un apoyo para la mira que es un casquete esférico de metal que se denomina “sapo”
• Teodolito: es un instrumento que permite medir ángulos horizontales y
verticales. Tiene un anteojo astronómico que gira alrededor de un eje
horizontal para permitir dirigir las visuales hacia arriba o hacia abajo; y que
también puede girar alrededor de un eje vertical, para dirigir las visuales a
izquierda o derecha. Posee dos círculos graduados que giran fijos al anteojo,
mediante los que se pueden leer los ángulos. Sirve para medir lagunas,

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 montañas. El ángulo que forman dos visuales proyectadas en el plano
horizontal se llama ángulo azimutal, una visual forma con la vertical del
lugar un plano vertical, en ese plano el ángulo que forma la visual se llama
ángulo cenital, mientras que el ángulo que forma con una línea horizontal
contenida en ese plano se llama ángulo de altura.
El teodolito se monta sobre un trípode y mediante tres tornillos ajustables y niveles de
burbuja o niveles ópticos o de láser, se posiciona con el círculo inferior perfectamente
horizontal y ubicado sobre el punto del terreno que se tomara como base (punto
estación)
El conjunto de elementos que giran alrededor del eje vertical se llama alidada; los
círculos graduados se denominan limbos, y la visual esta contenida en una línea que se
denomina eje de colimación.
• Taquímetro: sirve para medir una distancia sin recorrerla, se utiliza el
método estadimetrico, se basa en el hecho que un elemento de dimensiones
conocidas se observa de menor tamaño cuanto mas alejada se encuentre.
Cuanto más alejada menor el ángulo que separa sus extremos, mediante un
teodolito podemos medir este ángulo y por trigonometría podemos calcular
la distancia. El taquímetro es un teodolito preparado para medir distancias
por métodos estadimetricos. Cuenta con demarcaciones llamadas hilos
estadimetricos que permiten medir en escala el tamaño de un objeto alejado.
La distancia se puede calcular multiplicando la medida sobre esos hilos por
una constante.
• Estación total: es un aparato electrónico que reúne las características de un
teodolito electrónico y de un distanciometro comunicado por un
microprocesador que realiza automáticamente mediciones y cálculos.

GEODESIA
Objetivo: estudiar la forma de la tierra y la determinación de sus dimensiones. Se ocupa
de la construcción de una gran red de puntos que se ubican a una distancia de 5 a 25 km
entre sí, llamados puntos trigonométricos o geodésicos y sirven de base para los trabajos
topográficos.
Rol: procurar el marco de apoyo preciso para los levantamientos topográficos, realiza
mediciones entre puntos separados por distancias de kilómetros. A diferencia la
topografía realiza el relevamiento del terreno entre los puntos geodésicos, apoyándose
en ellos.
La geodesia opera en superficies extensas.
Los principales instrumentos utilizados en topografía y geodesia poseen dispositivos
(distintos tipos de niveles) que permiten posicionarlos en forma perfectamente vertical,
ya que la tierra no es una esfera perfecta.
La tierra esta sometida a la gravitación (fuerza dirigida hacia el centro del planeta) y
acción centrifuga (posee dirección hacia fuera de la circunferencia de rotación y su
magnitud crece con la velocidad de rotación y con el radio de giro), también lo esta a la
acción de la atracción de la luna y el sol (causales de las mareas), acciones
meteorológicas, hidrológicas, glaciológicas, perturbaciones sísmicas, volcánicas etc.
Todos estos accidentes y alteraciones, producen desviaciones de las fuerzas
gravitatorias que se traducen en una desviación de la vertical del lugar que señalan los
instrumentos.
Para establecer la posición de los puntos geodésicos necesitamos definir cual es nuestro
marco de referencia. Además de medir latitud y longitud, necesitamos medir la altitud, y
para eso debemos definir la superficie de referencia a partir de donde la cual medimos.

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Entonces se define una superficie hipotética: “nivel medio de los mares” de esta manera
se compensarían las fluctuaciones debidas a todas las posibles causas periódicas.
Para definir una forma de la tierra real, se apela a su campo de gravedad y se define una
forma que se ha denominado “elipsoide”. La argentina utiliza esta forma para su
cartografía.

Geodesia astronómica: la geodesia astronómica se ocupa de hallar las coordenadas de

un punto mediante la observación de los astros. Estos coordenadas se obtienen
utilizando instrumentos verticalizables y por lo tanto toman como dirección de
referencia a la vertical del lugar. Puede haber error de un minuto de grado.
La astronomía de posición estudia la posición de las estrellas y los astros y sus
movimientos en relación a ciertos planos fundamentales.
Para expresar la posición de los astros en la esfera terrestre se requiere definir un
conjunto de coordenadas celestes.
La posición de los astros se encuentra perfectamente estudiada y existen tablas llamadas
tablas de efemérides donde se halla expresada la posición de cada astro en función del
tiempo.
Mediante la observación de las estrellas mediante teodolitos, cronometrando el tiempo y
tomando los datos de las tablas de efemérides, es posible determinar con elevada
precisión las coordenadas geográficas de un punto.

Sistemas de representación cartográfica: los sistemas de representación cartográfica

son los distintos métodos para establecer la correspondencia entre los puntos de la tierra
y los de un mapa. Se los llama “proyecciones cartográficas”.
Transformar la forma tridimensional de un elipsoide a un plano, requiere
necesariamente de una deformación.

Clasificación de las representaciones cartográficas según la superficie de proyección:

1) proyecciones azimutales: la representación cartográfica se realiza proyectando
directamente sobre un plano
2) proyecciones por desarrollo: la superficie terrestre se proyecta sobre un cilindro
o un cono que luego se extiende para transformarse en un plano.

Algunos tipos de representación cartográfica:

• Proyección azimutal: se consigue proyectando una porción de la tierra sobre
un disco plano.
En la proyección polar los meridianos son líneas rectas y las distancias entre
paralelos disminuyen a medida que nos alejamos del centro.

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 En la proyección ecuatorial los paralelos son líneas rectas y también es una línea
recta el meridiano central, los restantes meridianos tienen forma de arco.

En la proyección oblicua únicamente tiene forma recta el meridiano central los

restantes paralelos y meridianos son curvos.

• Proyección cónica: rodea la esfera con un cono, para cortar posteriormente el

cono a lo largo y se extiende sobre el plano- se caracterizan por tener
paralelos circulares y meridianos radiales. Toma paralelos estándar de
referencia

• Proyección cónica conforme de lambert: se hace sobre la base de la

proyección cónica simple con dos meridianos de referencia, es uno de los
más usados en el mundo

•
• Proyecciones cilíndricas: consisten en rodear la esfera con un cilindro y
proyectar los paralelos y meridianos sobre el mismo. Cortando
posteriormente el cilindro y extendiéndolo sobre el plano se obtendrá un
sistema de meridianos y paralelos sobre el que se puede dibujar el mapa.

Proyección mercator: es la proyección cilíndrica normal, la imagen del globo terráqueo

es la de un conjunto de meridianos trazados como líneas verticales paralelas separadas
unas de otras por la misma distancia y unas serie de paralelos horizontales que se van
separando progresivamente conforme se alejan del ecuador. En el plano Los continentes

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se ven distorsionados, las zonas más alejadas del ecuador se encuentran
extremadamente grandes

• Proyección universal Transverse Mercator (U.T.M): es una proyección

cilíndrica transversal tomando como línea de contacto un meridiano.
• Proyección Gauss-Kruger: es una particularidad de la UTM. toma como
líneas los meridianos separados cada 3º de longitud, determinando una serie
de fajas. La cartografía de la republica argentina ha sido realizada mediante
este procedimiento, quedando dividida en 7 fajas meridianas del 1 al 7 de
oeste hacia el este. Este sistema, transforma las coordenadas geográficas
(latitud y longitud) en coordenadas planas (Northing y Easting). La
coordenada Northing (Y) se mide desde abajo hacia arriba, y la coordenada
Easting (X) se mide de izquierda a derecha.
Existen diferentes valores de longitud y latitud de un mismo punto de la tierra en
función del elipsoide adoptado. Cada país trata que su elipsoide coincida con la
del geoide. Para esto hay que realizar un ajuste llamado Datum.
Se pueden diferenciar dos tipos de Datum:
- Datum locales: son los que hacen corresponder el geoide con el elipsoide en
determinada localización geográfica.
- Datum centrados y coincidentes con el centro de masa de la tierra: obtenido
mediante mediciones satelitales, se ha logrado definir un elipsoide centrado.
En la argentina empleando la tecnología satelital el marco de referencia POSGAR 94
está constituido por 127 puntos distribuidos homogéneamente a lo largo y a lo ancho del
país.
El norte:
• Norte geográfico: el eje de rotación de la tierra define en su intersección con
la superficie terrestre dos puntos. Estos puntos son los que sirven de
referencia para la definición de los meridianos y paralelos.
• Norte magnético: definido por el campo magnético terrestre. Es la dirección
hacia donde apunta una aguja imantada, situada en la superficie terrestre, que

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 se pueda mover libremente. El polo norte magnético no coincide
exactamente con el polo norte geográfico. El Angulo que forma el norte
magnético con el norte geográfico se denomina declinación magnética.
• Norte de la cuadricula de un plano: se llama norte de la cuadricula del
plano a la región representada sobre el papel del papel (línea vertical), la cual
coincidirá con el norte geográfico únicamente en el meridiano central de la
región. El Angulo que presenta el norte de la cuadricula con el norte
geográfico se denomina convergencia de la cuadricula.

PLANEAMIENTO URBANO:

Las normas del P.U. rigen para asuntos relacionados con todos aquellos aspectos que
tengan relación con el ordenamiento urbanístico.
Cada localidad establece su propia normativa de planeamiento urbano; en algunos
lugares no se establece esta normativa y los proyectos son evaluados individualmente
por las oficinas competentes de dichos municipios.
Las normas necesitan ser conocidas para valuar un inmueble, ya que determina que es lo
que se puede construir y cuales son los usos permitidos en una determinada ubicación.

Normas incluidas en el código de planeamiento urbano de la Ciudad de Buenos Aires:

• línea oficial: línea que deslinda la parcela de la vía publica actual o la línea
señalada por el gobierno para la futura vía publica.
• Línea oficial de edificación: limita el área edificable de la parcela en el frente
de la misma. Coincidirá con la línea oficial salvo cuando se exigiera retiro
obligatorio.
• Línea oficial de esquina: línea que limita la vía publica en las esquinas en el
encuentro de dos líneas oficiales.

Apertura de vía publica y parcelamiento:

Generalidades: el gobierno puede convenir con el propietario de una parcela el trazado

y la apertura de vías públicas y/o parcelamiento, si se cumplen las exigencias que
establece el código de planeamiento urbano. Se establecerá que las superficies
destinadas a vía publica pasaran al dominio publico de la ciudad, y que no podrá
procederse a la venta de parcelas si no existen servicios públicos de agua corriente,
cloacas, desagües, luz y pavimento. Se formalizara ante el escribano público.

Cesión gratuita y obligatoria de terreno destinado a uso y utilidad publica: todo

parcelamiento que exija la apertura de vía publica o propuesta de urbanización referida
a una superficie superior a 1,5 Ha, obligara a la cesión gratuita a la ciudad de una
superficie de terreno no menor del 25% ni mayor del 50% del total afectada para uso y
utilidad publica. Deberá destinarse no menos de una tercera parte de la superficie cedida
a espacios verdes de uso público y acceso irrestricto.
En el parcelamiento de tierras de propiedad del estado nacional sujetas a privatización o
desafectados del dominio o de un servicio público se destinara como mínimo el 65% de
la superficie total para uso y utilidad publica transfiriéndose su dominio a la ciudad.
Deberá afectarse especial y preferentemente dicha superficie a la generación de nuevos
espacios verdes parquizados.

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Ancho de calles: debe ser proyectada considerando el transito de la zona, el ancho no
puede ser menor que 17,32 m, salvo en el caso de urbanizaciones determinadas.

Disposiciones generales sobre la disposición y venta de parcelas: las parcelas deben

disponerse de modo que las líneas divisorias laterales, en cuento sea posible, se hallen
en Angulo recto con la Linea Oficial o sigan el radio en los casos de curva. Queda
prohibido el parcelamiento en terrenos del que resulten parcelas que no tengan acceso a
vía pública.
Todo plano confeccionado para ofrecer la venta de parcelas provenientes de una
subdivisión de terreno, debe ser copia exacta del plano en el constara: el nº de
expediente, la fecha de aprobación, el distrito de zonificación, restricciones, etc.
Cuando se anuncie la venta de parcelas provenientes de una división sin planos el Poder
Ejecutivo puede impedir que se realice la venta

Requisitos y dimensiones mínimas de las parcelas: las parcelas resultantes de una

subdivisión tendrán una superficie mínima de 300m2 y un ancho mínimo de 10m.
Para parcelas mayores de 4.000m2 el referido porcentaje no podrá ser menor que el
30%.
La medida de por lo menos uno de los frentes de las parcelas resultantes deberá ser
igual o mayor que el lado menor del referido rectángulo.

Separación de fracciones, redistribución y englobamiento de parcelas: de una

parcela se pueden separar fracciones siempre que la parcela quede con las dimensiones
mínimas establecidas. La parcela puede quedar con dimensiones menores únicamente
si:
a) se produce una mejora en la conformación de las parcelas resultantes
b) se admite el englobamiento de parcelas
c) se admite la subdivisión de acuerdo a titulo, en parcelas de medidas
insuficientes.

Subdivisión de parcelas con frente a dos o más calles: puede ser subdividido para
formar parcelas autónomas sobre cada calle aun cuando los frentes de las parcelas
resultantes sean menores que los establecidos y siempre que se mejore la conformación
del parcelamiento de la manzana.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE:

En este registro encontraremos actas notariales que describen derechos indicando
quienes son los titulares de esos derechos. Aquí se inscriben todas las transferencias de
derechos, estas adquisiciones o trasmisiones no serán oponibles a terceros mientras no
estén registradas.

REGISTRO CATASTRAL:
Registra el estado parcelario, la descripción de los inmuebles en lo referido a su
ubicación, limites y superficies, encontraremos planos, aquí es donde se inscribe todo
cambio en la conformación de los inmuebles.
Ley de catastro: los catastros de cada provincia registraran información relativa a las
cosas inmuebles existentes en los respectivos territorios con la finalidad de determinar
la correcta ubicación, limites y dimensiones, superficies y linderos de los inmuebles con
referencia a los títulos jurídicos invocados o a la posesión ejercida.

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Se establecerán por las leyes locales: la división territorial en zonas, la determinación de
clases de parcelas de acuerdo con su ubicación y destino, las normas para el
ordenamiento territorial y la nomenclatura catastral correspondiente.

Parcela: inmueble deslindada por limites, perteneciente a un propietario o a varios,

cuya existencia y elementos esenciales consten en el documento cartográfico inscripto
en el organismo catastral.
Elementos necesarios de la parcela: ubicación del inmueble y sus linderos, limites del
inmueble, medidas lineales, angulares y de superficie del inmueble.
Los actos de levantamiento territorial destinados a ser registrados en el catastro deberán
autorizarse por agrimensor publico inscripto en una matricula. La constitución o
modificación del estado parcelario se harán por mensura.

El folio catastral: datos:

a) ordenamiento de la parcela
b) ubicación del inmueble, linderos, límites, medidas lineales, angulares y de
superficie.
c) Inscripción del titulo en el registro de la propiedad inmueble, domicilio del
titular.
d) Restricción y permisos o concesiones administrativos
e) Afectación a expropiación
f) Inscripciones provisionales
g) Numero de partida con el cual figure el inmueble en los organismos tributarios
h) Mejoras existentes en el
i) Valuaciones administrativas de que hubiere sido objeto

Plancheta catastral: documento que se obtiene en la oficina de catastro municipal. Nos

permite conocer el estado parcelario. La plancheta catastral tiene 3 hojas.
1º hoja: plano de la manzana en escala 1:1000
2º hoja: croquis de la parcela con sus medidas y superficies construidas
3º hoja: propietarios (datos históricos). Superficies construidas existentes en distintos
años.

Nomenclatura catastral:
• en áreas urbanas la nomenclatura se expresa: circunscripción – sección –
manzana – parcela.
• En áreas rurales, suburbanas o grandes fracciones se expresa: circunscripción
– fracción (o chacra) (o quinta)
Anteriormente se designaba la nomenclatura catastral como: manzana – lote.
En estos casos el número de manzana difiere en una y otra designación como así
también difiere el número de lote con el numero de parcela.

La delimitación de los inmuebles pueden ir modificando a lo largo de lo años, en caso

que se unan dos parcelas tienen que pedir que haga un plano de englobamiento, se
cambia de nombre se pone el numero de parcela mas chico mas una letra que no se haya
utilizado.
Numero de partida inmobiliaria: es un número de identificación establecido por el
organismo de rentas con fines de recaudación impositiva.

SUBDIVISION – LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (13.512)

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Promulgada en 1948.
Disposiciones: los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo
piso o departamento de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje común podrán perteneces a
propietarios distintos. Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más
de una persona.
Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre
el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para
mantener su seguridad.
Toda obra nueva que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización
de todos los propietarios.
Los propietarios tienen a su cargo, en proporción al valor de sus pisos o departamentos,
las expensas y reparación de las partes y bienes comunes. Están obligados en la misma
forma a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio común y a las expensas
debidas a innovaciones.
Al constituirse, el consorcio de propietarios, deberá acordar y redactar un reglamento de
copropiedad y administración, por costo de escritura publica, que se inscribirá en el
registro de la propiedad. Dicho reglamento solo podrá modificarse por resolución de los
propietarios, mediante una mayoría no menor de dos tercios. Esta modificación deberá
también consignarse en la escritura pública e inscribirse en el registro de la propiedad.
En caso de destrucción total o parcial de más de dos terceras partes del valor, cualquiera
de los propietarios puede pedir la venta del terreno y materiales. Si la destrucción fuere
menor la mayoría puede obligar a la minoría a contribuir a la reconstrucción.
Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobraran a cada propietario
independientemente.
No podrá hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de
todos los propietarios. Cada piso o departamento podrá hipotecarse separadamente, y el
conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios

Plano de mensura y subdivisión: este plano se confecciona después de haberse

construido el edificio. Es el documento que individualiza cada unidad, están calculadas
las superficies propias de cada una, las superficies comunes y los porcentuales de
dominio. Este plano es el documento que permite identificar fehacientemente una
unidad dentro del edificio.
El plano de mensura y subdivisión se reconoce muy fácilmente por tener destacados los
contornos de las unidades, indicados los números de las mismas y poseer el detalle de
superficies de las unidades y superficies comunes.
En la carátula del plano se encuentra: la nomenclatura catastral, el sello “registrado” o
“aprobado” del organismo competente y la sigla del plano Ej.: MH-1416-69, los últimos
dígitos de la sigla se refiere al año de registro en catastro.
En las distintas plantas del edificio se hallan identificadas cada una de las unidades
funcionales, cuyos contornos se hallan destacados con un trazo más grueso.
Las unidades funcionales adquiridas por cualquier persona, se las identifica con
números arábigos (1,2,3…)
En cambio las unidades complementarias se identifican con números romanos solo
pueden ser propiedad de una persona que sea propietaria de una unidad funcional.
Respecto de las cocheras se presentan con frecuencia cuatro situaciones diferentes:
• cada cochera es una unidad funcional diferente, puede ser adquirida por
cualquier persona

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 • cada cochera es una unidad complementaria diferentes, pueden ser
adquiridas por quienes son propietarios de un departamento
• toda la planta de cocheras es una unidad funcional, la venta de las cocheras
se realiza vendiendo partes indivisas de la unidad funcional, cualquier
persona puede adquirir partes indivisas
• similar al anterior, pero solo los propietarios de departamentos pueden
adquirir partes indivisas de la planta de cocheras.

La planilla de unidades funcionales contiene el detalle de las superficies propias de cada

unidad, indicando: superficie cubierta, superficie semicubierta, superficie descubierta y
balcón.

NUEVAS TECNOLOGIAS
Global positioning system (gps): es un sistema de navegación por satélite que permite
determinar en todo el mundo la latitud y la longitud de la posición del GPS, un vehiculo
o una nave, con una precisión hasta de centímetros usando GPS diferencial, aunque la
precisión habitual es de unos pocos metros.
Funciona mediante una red de 24 satélites. Por “triangulación” calcula la posición en
que este se encuentra. La triangulación se basa en determinar la distancia de cada
satélite respecto al punto de medición, se obtiene la posición absoluta o coordenada
reales del punto de medición.

Elementos que componen el sistema GPS:

Sistema de satélites: formado por 24 unidades con trayectorias sincronizadas para
cubrir toda la superficie del globo. La energía eléctrica que requieren para su
funcionamiento la adquieren a partir de dos paneles compuestos de celdas solares
adosadas a sus costados
Estaciones terrestres: envían información de control a los satélites para controlar las
orbitas y realizar el mantenimiento de toda la constelación.
Terminales receptores: que nos indica la posición en la que estamos, son las que
podemos adquirir en las tiendas especializadas.

Funcionamiento: el recepto GPS recibe dos tipos de datos.

• los datos de almanaque, parámetros generales sobre la ubicación y la
operatividad de cada satélite en relación al resto de satélites de la red.
• La otra serie de datos: también conocida como efemérides, hace referencia a
los datos precisos, únicamente, del satélite que esta siendo captado por el
receptor GPS, se utilizan para calcular la distancia exacta del receptor al
satélite.
El receptor GPS funciona midiendo su distancia de los satélites, y usa esa información
para calcular su posición. Esta distancia se mide calculando el tiempo que la señal tarda
en llegar al receptor. Conocido ese tiempo, se puede calcular la distancia entre el
receptor y el satélite.

GPS diferencial o DGPS: es un sistema que proporciona a los receptores de GPS

correcciones a los datos recibidos de los satélites GPS. Estas correcciones, una vez
aplicada, proporcionan una mayor precisión en la posición calculada. El sistema de
correcciones funciona de la siguiente manera: una estación base en la tierra, con
coordenadas muy bien definidas, escucha los satélites GPS. Calcula su posición por los
datos recibidos de los satélites. Dado que su posición esta bien definida, calcula el error

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entre su posición verdadera y la calculada, estimando el error en cada satélite. Se envía
estas correcciones al receptor a través de algún medio.
Existen varias formas de obtener las correcciones DGPS. Las más usadas son:
• recibidas por radio a través de algún canal preparado para ello, como el RDS
en una emisora de radio.
• Descargadas de Internet con una conexión inalámbrica
• Proporcionadas por algún sistema de satélites diseñado para tal efecto

Para que las correcciones DGPS sean validad, el receptor tiene que estar relativamente
cerca de alguna estación DGPS, generalmente, a menos de mil kilómetros.
Integración con otras funciones: algunos teléfonos celulares, vienen con GPS integrado.

Sistemas de información geográfica (SIG): son sistemas informáticos especializados

en el manejo de información geográfica. Este tipo de información incluye datos de
distinta naturaleza. En principio podríamos pensar en mapas, que son gráficos. Los SIG
no solo pueden almacenar información de un mapa, sino que pueden almacenar gráficos
3D.
Se puede definir un SIG como una tecnología de manejo de información geográfica
formada por equipos electrónicos (hardware) programados adecuadamente (software)
que permiten manejar una serie de datos espaciales (información geográfica) y realizar
análisis complejos con estos siguiendo los criterios impuestos por el equipo técnico
(personal)

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