IMPOSICIÓN DEL

ALQUILER

ECONOMÍA URBANA (GRUPO D)

 INDICE

• INTRODUCCIÓN……………………………………………………..3

• FISCALIDAD DE LA VIVIENDA EN ALQUILER PARA EL

INQUILINO……………………………………………………….…...4

• DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL INQUILINO………………..6

• VENTAJAS DEL ALQUILER PARA EL INQUILINO……………...7

• AYUDAS ESTATALES PARA LOS INQUILINOS…………..……..8

• FISCALIDAD DE LA VIVIENDA EN ALQUILER PARA EL

PROPIETARIO…………………………………………………..…….9

• CASOS PARTICULARES………………………………….…………11

• CONCLUSIONES…………………………………………….…….....12

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INTRODUCCIÓN

Se considera vivienda habitual aquella en la que el propietario reside durante un plazo

continuado de al menos 3 años. A pesar de ello, puede ocurrir que la vivienda se considere
habitual a pesar de no haber transcurrido dicho tiempo por motivo de fallecimiento,
matrimonio, separación matrimonial o por motivos laborales del propietario que estén
justificados.

España es el país de la Unión Europea con el parque de viviendas en alquiler más

pequeño. Esto contrasta con el hecho de que además somos unos de los países con mayor
porcentaje de viviendas vacías. Luego son muchos los propietarios de viviendas vacías que
podrían beneficiarse de las ventajas de alquilar una vivienda.

Para analizar la implicación fiscal de esta situación, hay que distinguir entre las tres
partes implicadas en el contrato como son el arrendador, el arrendatario y el subarrendatario.

• Propietario o arrendador: la cantidad que percibe por alquilar la vivienda tiene el

tratamiento de rendimiento de capital inmobiliario, excluido el IVA en su caso. Por
tanto, el propietario declara en el IRPF de la misma manera que en el caso del
arrendamiento y se incluirán los mismos gastos deducibles en las condiciones
establecidas.

• Arrendatario o subarrendador: la cantidad recibida por él, recibe el tratamiento fiscal de

rendimientos de capital inmobiliario ya que el subarrendamiento es un derecho personal
cuyo rendimiento no deriva de la titularidad de bienes inmuebles o derechos reales que
recaigan sobre los mismos.

El arrendatario o subarrendador puede deducir los gastos necesarios para

obtener la cantidad que percibe el subarrendatario, entre los que se incluyen, los gastos
de alquiler que abona al propietario del inmueble por subarrendar la vivienda. Estas
deducciones son las mismas que en el caso de arrendamiento de vivienda con la
diferencia de que no es de aplicación el límite previsto para los intereses y demás gastos
de financiación, es decir, no hay límite en la deducción.

En el caso de que existiera parentesco entre el arrendador y el subarrendador, el

rendimiento neto no podrá ser inferior al 2% sobre el valor catastral o al 1,10% si los
inmuebles tienen valor catastral revisado o modificado.

• El importe del subarrendamiento es el mismo sin tener derecho a deducción en la cuota

de la declaración.

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FISCALIDAD DE LA VIVIENDA EN ALQUILER PARA EL INQUILINO

En la actual ley reguladora del IRPF, a diferencia de la anterior, las cantidades

dedicadas al pago de la vivienda en alquiler no son deducibles. A pesar de esto, puede ocurrir
que la Comunidad Autónoma ofrezca deducciones alternativas a los inquilinos.

Los inquilinos de vivienda habitual con derecho a una deducción por alquiler de
vivienda, tienen derecho a solicitar una compensación fiscal, en caso de que la vigente ley del
IRPF les resulte menos favorable. El importe de esta compensación será el que resulta de
deducir el 10% de las cantidades satisfecha, en concepto del alquiler de la vivienda habitual
con un límite de 601.01€ anuales. Esta deducción se restará de la cuota líquida total del
impuesto. Para poder aplicar esta compensación fiscal se deben de cumplir una serie de
requisitos:

• El contrato de alquiler debe ser anterior al 24 de Abril de 1998 y debe mantenerse en el

presente ejercicio.

• Que la suma de las partes general y especial de la base imponible, antes de computar el
mínimo personal y familiar, no sea superior a 21.065,42€ en tributación individual o
30.050,61 en tributación conjunta.

• Que el inquilino haya tenido derecho a aplicar la deducción por alquiler de vivienda
habitual, por cumplir los requisitos exigidos al respecto, aunque esta no se haya
practicado de forma efectiva en la declaración del IRPF correspondiente al ejercicio
1998.

• Que las cantidades satisfechas en el ejercicio fiscal, en concepto de alquiler, superen el

10% de los rendimientos netos del contribuyente.

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Ejemplo: En el año 2003 un contribuyente tiene su vivienda habitual en régimen de
arrendamiento por la cual paga 360.6 euros (60.000 pts) mensuales (4.327,2 euros al año).
Dicha vivienda fue arrendada por contrato anterior a 24 de abril de 1998. El contribuyente
dispone de unos rendimientos de Trabajo Brutos de 15.025,30 euros (2.500.000 pts.);
Cotizaciones a la Seguridad Social 962,62 euros (160.000 pts.): Cuota Sindical 90.15 euros
(15.000 pts); Retenciones de IRPF 1.502,53 euros (25.000 pts.)

A) Aplicando Ley Actual:

.
Rendimientos Íntegros del Trabajo Personal 15.025,3 euros
Deducción por Seguridad Social 961,62 euros
Deducción por cuenta sindical 90,15 euros
Total deducción 1.051,77 euros
Rendimientos Neto del Trabajo Personal 13.973,5 euros
Reducción del Rendimiento Neto 2.400 euros
Rendimiento Neto Reducido 11.573,5 euros
Base Imponible General 11.573,5 euros
Mínimo personal y familiar 3.400 euros
Base Liquidable < 8.173,5 euros
Cuota Íntegra(Base liquidable * Tipo de gravamen) 1.601,64 euros
Deducción de la cuota por adquisición de vivienda 0
Cuota Líquida 1.601,64 euros
Retenciones IRPF 1.502, 53 euros
Cuota Diferencial 99 euros

B) Aplicando Ley año 91:

Rendimientos Íntegros del Trabajo Personal 15.025,3 euros

Deducción por Seguridad Social 961,62 euros
Deducción por cuenta sindical 90,15 euros
Total deducción 1.051,77 euros
Rendimientos Neto del Trabajo Personal 13.973,5 euros
Reducción del Rendimiento Neto 2.400 euros
Rendimiento Neto Reducido 11.573,5 euros
Base Imponible General 11.573,5 euros
Mínimo personal y familiar 3.400 euros
Base Liquidable 8.173,5 euros
Cuota Íntegra(Base liquidable * Tipo de gravamen) 1.601,64 euros
Deducción de la cuota por adquisición de vivienda 432,72 euros
Cuota Líquida 1.168,92 euros
Retenciones IRPF 1.502,53 euros
Cuota Diferencial -333,61 euros

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL INQUILINO

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 En España hay muchos inconvenientes a la hora de comprar una vivienda ya que el
coste de los pisos en venta es excesivo para la mayor parte de la población debido a que
dedican una media del 66% de su sueldo en pagar esa vivienda obtenida a través de una
hipoteca. Por esta razón, el alquiler de la vivienda en España se ha convertido en la mejor
opción para una parte de los españoles.

Las personas interesadas en alquilar una vivienda suelen realizar el contrato por escrito
en el que consten los deseos de ambas partes y así poder probar los incumplimientos de alguna
de las dos partes del contrato. También se suele hacer el contrato oral, en el que el inquilino
puede solicitar en cualquier momento un documento por escrito.

Todos los derechos y obligaciones del inquilino se encuentran regulados en la Ley

29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos.

DERECHOS

• El inquilino puede disfrutar de la vivienda durante 5 años, a no ser que pacte otro plazo
con el propietario, pudiendo prescindir del contrato al final de cada año siempre y
cuando se lo comunique al propietario con un mínimo de 30 días. Si se cumplen los 5
años y ninguna de las partes comunica a la otra la recesión del contrato, este sigue
vigente por periodos anuales hasta 3 años más.

• El caso de obras, el dueño de la vivienda debe comunicar al inquilino las reformas que
va a realizar, su duración y su coste. Este deberá soportarlas cuando no pueda aplazarse
hasta la conclusión del contrato teniendo derecho a una reducción de la renta si por
obras se le priva parte de la vivienda. El dueño deberá realizar las reformas necesarias
para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad sin derecho a elevar la renta
a no ser que el deterioro sea por parte del inquilino.

• En caso de muerte o abandono de la vivienda, por parte del inquilino, podrá continuar
habitando en ella la persona que haya vivido con el titular al menos en los 2 años
anteriores. En caso de que viviera solo en contrato quedará extinguido.

• Si el propietario necesitara la vivienda en los 5 primeros años del contrato y no lo hace

constar en él, no tendría ningún derecho. Pero si consta en el contrato deberá ocupar la
vivienda antes de 3 meses desde el desalojo del inquilino sino el inquilino podrá volver
a la vivienda y será indemnizado por los gastos ocasionados. Si pasados los 5 primeros
años justifica que la necesita, deberá avisar al inquilino 3 meses antes y ocupar la
vivienda antes de 6 meses.

OBLIGACIONES

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 • Si el inquilino decide abandonar la vivienda antes de plazo deberá pagar una
indemnización
.
• Cuando se firme el contrato, el inquilino está obligado a dar una fianza en metálico
cuyo importe será el coste de un mes de alquiler.

• Durante los 5 primeros años, el precio del alquiler se modificará anualmente,

utilizándose el IPC en los 12 meses anteriores a la fecha contractual. Sólo podrá
aumentar por la realización de obras de mejora, transcurridos los 5 años de contrato.

• Los gastos de luz, agua, gas y teléfono serán a cargo del inquilino, a no ser que se pacte
lo contrario. El recibo de la comunidad, ambas partes podrán acordar quién lo abona.

• El inquilino no puede realizar obras con el fin de modificar la vivienda sin el

consentimiento del propietario.

VENTAJAS DEL ALQUILER PARA EL INQUILINO

• Permite tomar decisiones con más agilidad: si la vivienda nos deja de gustar o ya no
satisface nuestras necesidades, se puede cambiar con mayor facilidad. Del mismo
modo, la mudanza puede ser más sencilla y menos costosa ya que algunas viviendas
están amuebladas.

• Para disponer de una vivienda en alquiler, no es necesario disponer de grandes ahorros

ni grandes cantidades iniciales de dinero ya que, sólo es necesario el depósito de la
fianza, que será devuelta cuando finalice el contrato y a veces, gastos de gestión y
alguna garantía.

• El alquiler no tiene gastos implícitos como la compra de la vivienda, que conlleva

gastos derivados de abrir una hipoteca, registrar la vivienda, IVA, pago de las escrituras
y otros impuestos.

• El alquiler permite adaptar la vivienda a nuevas necesidades ya que se puede cambiar

de residencia con mucha más facilidad.

• La mayoría de las viviendas en alquiler, están situadas en el centro de las ciudades ya

que, vivir en el centro tiene muchas más ventajas.

• Las gestiones son mucho más sencillas que si se decide comprar una casa. En 1º lugar,
no hay que molestarse en solicitar y negociar una hipoteca. En 2º lugar, se evita ir al
Registro de la Propiedad ni tampoco se requieren los servicios de un notario para
gestionar las escrituras de la vivienda y en 3º lugar, no habrá que pagar los impuestos
propios de una compra de vivienda: IVA y Actos Jurídicos Documentados y en caso de
hacerlo, serán de menos cuantía que en el caso de una compra de vivienda.

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 • No hay que Dar de alta los servicios de la vivienda (agua, gas y electricidad), ya que
cuando se alquila una vivienda estos servicios están contratados.

• El mantenimiento de la vivienda, corre a cuenta del propietario.

• Se tiene la ventaja de no tener que asistir a las reuniones de la Comunidad de

Propietarios ya que esa tarea corresponde al propietario de la vivienda.

• En una vivienda en alquiler, no nos afectan las variaciones de los tipos de interés.

AYUDAS ESTATALES PARA LOS INQUILINOS: NOVEDADES 2008

• Ayudas para jóvenes de 22 a 30 años, ocupados y con ingresos inferiores a

22.000€. Se tratarían de jóvenes con salarios que ronden los 1000€ al mes. Si los
titulares del contrato en alquiler son más de uno, se prorrateará la prestación. Con esto
se quiere evitar que el alquiler salga gratis. Por ejemplo: si una vivienda de 600€ está
alquilada a tres jóvenes con salarios que ronden a 1000€ al mes, la ayuda se repartiría a
partes iguales.

• El Consejo de Ministros ha aprobado el Real Decreto de Ayudas a la

Emancipación y Fomento del Alquiler, que incluye deducciones en la cuota estatal del
IRPF del 10,05% de lo que pague un inquilino por el alquiler de su vivienda habitual,
siendo un porcentaje aplicable sobre una cuantía máxima de 9.015€. La deducción
dependerá del sueldo que cobre cada inquilino y sólo será posible para aquellas
personas con rentas de trabajo anuales inferiores a 24.000€. Para calcular la deducción
máxima, los potenciales beneficiarios tendrán que restarle a sus ingresos 12.000€,
multiplicando la cifra resultante por el coeficiente de 0.75. Por ejemplo: las personas
que ganen 18.000€ netos por ejercicio, sólo podrán desgravarse el 10% de 4.500€ que
hayan abonado a su casero. Esta medida entró en vigor el 1 de enero de 2008, por lo
que afectará a la Declaración de la Renta que habrá que presentar en 2009.

FISCALIDAD DE LA VIVIENDA EN ALQUILER PARA EL PROPIETARIO

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 En primer lugar se van a definir algunos conceptos que afectan a la fiscalidad del
arrendamiento de una vivienda:

• Rendimiento íntegro del capital inmobiliario: es la suma de todos los pagos recibidos
del inquilino, incluidos los correspondientes a los muebles y otros enseres que se cedan
con la vivienda.

• Rendimiento neto: es el resultado de restar a los ingresos íntegros los gastos deducibles.

• Gastos deducibles: aquellos gastos en los que incide el arrendador para obtener los
ingresos derivados del alquiler de su vivienda (gastos de amortización, gastos de
conservación y reparación, importe de las primas de contratos de seguros sobre los
bienes, cantidades devengadas por terceros en contraprestación de servicios personales,
etc.).

El rendimiento neto, tras aplicar las reducciones pertinentes y siempre que no sea
resultado de una actividad empresarial, se declara como rendimiento del capital inmobiliario en
la Parte General de la Base Imponible en el IRPF.

Una vez aclarados estos conceptos se aborda el tema a tratar haciendo una distinción
entre arrendador como propietario o persona física y arrendador como sociedad o persona
jurídica.

Propietario como Persona Física.-

Desde enero de 2003, en el caso de arrendamientos de bienes inmuebles destinados a

vivienda, se efectuará una reducción del 50% en el rendimiento neto obtenido por el
arrendatario. En el caso de que el importe de alquiler se obtenga por un periodo superior a 2
años, el importe obtenido una vez deducidos los gastos se reducen en un 40%, es decir, se
integran en un 60% en la Parte General de la Base Imponible tributando como un ingreso más
del ejercicio. Al considerarse como un ingreso bastante irregular y tener la anterior reducción,
el Reglamento del IRPF establece que tienen tal consideración las indemnizaciones percibidas
por el arrendatario por daños o desperfectos en el inmueble.

Desde el 1 de enero del 2007, esta reducción será del 100% en los casos en los que el
arrendatario tenga una edad comprendida entre los 18 y 35 años y unos rendimientos netos del
trabajo o de actividades económicas en el periodo impositivo superiores al indicador público de
renta de efectos múltiples.

En el caso de arrendamiento entre familiares, esto es, cónyuge o parientes incluidos los
afines hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto no podrá ser inferior al 2%, con
carácter general, sobre el valor catastral, o al 1,10% si son inmuebles con valores catastrales
revisados o modificados. A éste respecto, si en la fecha del devengo del impuesto, el inmueble
no tiene aún valor catastral o no ha sido notificado al propietario o arrendador se toma como
valor la mitad del mayor de los dos siguientes: a) el valor de adquisición, o b) el valor

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comprobado por la administración a efectos de otros tributos. Al valor así obtenido se le aplica
el referido porcentaje del 1,10%.

Por último, en el caso de subarrendamiento las cantidades percibidas por el propietario

reciben el tratamiento de rendimiento de capital inmobiliario, mientras que las percibidas por el
subarrendador tienen el tratamiento de rendimiento de capital mobiliario.

El arrendatario o subarrendador puede deducirse los gastos necesarios para la obtención

de las cantidades que percibe del subarrendatario, entre los que se incluyen los gastos de
alquiler que abona al propietario del inmueble por subarrendar la vivienda. Las deducciones
serán las mismas que las del arrendamiento de vivienda.

En cuanto al subarrendatario, las cantidades que abona en concepto de alquiler de

vivienda habitual no generan derecho a deducción en la cuota de la declaración.

Como se ha podido observar, las rentas obtenidas en concepto de alquiler, tienen

beneficios fiscales en el IRPF, siendo deducibles todos los gastos necesarios para la obtención
de dichas rentas.

Propietario como Persona Jurídica.-

Mediante el Real-Decreto Ley 2/2003 se crea un nuevo régimen fiscal especial en el

Impuesto sobre Sociedades que podrá beneficiar a aquellas entidades que ofrezcan viviendas
en alquiler destinadas a sectores sociales de poder adquisitivo medio o bajo.

La aplicación de este régimen fiscal requerirá dos cosas:

• El número de viviendas arrendadas u ofrecidas en alquiler por la entidad sea, en

todo momento, como mínimo de 10.

• Al menos un tercio de los contratos de alquiler deberá incorporar una opción de

compra de la vivienda a favor del inquilino.

Además, se permite la adquisición de viviendas en fase de construcción y sobre plano,

con el límite del 20% del total de viviendas de la entidad.

El régimen fiscal especial se concreta en una bonificación del 85% de la parte de la

cuota del Impuesto sobre Sociedades correspondiente a los rendimientos obtenidos por el
alquiler de viviendas. El tipo impositivo que podrán disfrutar las entidades que cumplan con
estos requisitos será del 5%. La bonificación puede incrementarse a un 97% quedando el tipo
impositivo al 1% en los supuestos en los que la renta o ganancia bonificada corresponda a
viviendas cuyos contratos de arrendamiento incorporen la opción de compra y en los que las
viviendas sean de protección oficial o declaradas protegidas.

También surgirá un tipo súper reducido del IVA del 4% aplicable a las adquisiciones de
las viviendas destinadas al arrendamiento.

10
 Debe tenerse en cuenta que los socios de entidades que se hayan acogido a la aplicación
de este régimen no podrán beneficiarse de las deducciones previstas para evitar la doble
imposición.

En el caso de que la entidad no se acoja a este nuevo régimen fiscal, estará en su

derecho de percibir un 16% de IVA sobre el rendimiento neto. A su vez se le aplicará una
retención del 18% sobre la base imponible.

Para evitar la doble imposición, se modifica el artículo 23.1.b) de la Ley 10/98 del IRPF
para establecer que se aplicará el porcentaje del 100% a los rendimientos íntegros que
procedan de las entidades acogidas a este régimen especial de “entidades dedicadas al
arrendamiento de viviendas.”

CASOS DE PARTICULARES:

CASO 1: Pregunta.- Soy menor de 35 años, he comprado este año mi primera vivienda
en Madrid y voy a alquilarla a un menor de 35 años que gana mas de 6000€. En este caso,
estaría beneficiándome del 100% de los rendimientos pero, ¿puedo desgravarme además hasta
9000€ de la compra de la vivienda?

Respuesta.- legalmente no puedes alquilar y desgravar por primera vivienda, es decir,

no puedes hacer las dos cosas. El alquiler que tú le cobras al inquilino se suma a tu base
imponible por lo que aumentan tus rendimientos de trabajo y por tanto, el porcentaje de
retención de tu IRPF.

CASO 2.- Pregunta.- he alquilado un piso a una empresa para sus trabajadores. El
contrato lo hice como si fuera de alquiler a un particular y cual es mi sorpresa cuando me he
enterado de que me debían de pagar IVA y descontarme un 18% de retención.

Respuesta.- al haber alquilado la vivienda a una empresa, efectivamente tienes la

obligación de cobrar el IVA e ingresarlo en Hacienda, a parte de sufrir la correspondiente
retención. Por tanto, deberás aplicar el IVA en tus facturas e ingresarlo trimestralmente en
Hacienda, de la misma manera la empresa te retendrá el 18% que podrás compensar en la
declaración del IRPF. Para legalizar la situación, deberás darte de alta en Hacienda como
arrendador mediante el modelo 036.

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CONCLUSIONES

• La oferta de unos mayores beneficios fiscales conlleva a un fomento del alquiler

de la vivienda frente a la adquisición de ésta.

• Los inquilinos pueden solicitar una compensación que resulta de deducir el 10%
de la cantidad satisfecha en concepto de alquiler de la vivienda, sin poder superar
601.01€.

• Existen ayudas para aquellos con edad comprendida entre 18 y 35 años y unos
ingresos inferiores a 22.000€ anuales pudiendo recibir hasta 210€ mensuales.

• Desde el 1 de enero de 2008, los inquilinos cuentan con una deducción en la

cuota estatal del IRPF de 10.05% de lo que paga un inquilino por el alquiler de su
vivienda, siendo esto aplicable sobre una cuantía máxima de 9.015€.

• Desde enero del 2003 el propietario efectuará una reducción del 50% del
rendimiento neto obtenido. Esta reducción se ampliará al 100% desde enero de 2007
cuando el arrendatario tenga una edad comprendida entre 18 y 35 años.

• Existe un nuevo régimen fiscal especial en el Impuesto Sobre Sociedades que

beneficia la oferta de viviendas en alquiler destinadas a sectores con menos recursos.

• Las sociedades que no se acojan a este nuevo régimen, tienen derecho a percibir
un 16% de IVA a la vez que se retendrá un 18% de su base imponible.

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