VIII CURSO DE DESARROLLO PROFESIONAL SOBRE

GESTION DEL SUELO EN GRANDES PROYECTOS URBANOS

Quito – Ecuador / 15 al 20 de noviembre de 2009

La ciudad de Córdoba, Argentina y su Gestión de

Grandes Proyectos Urbanos , GPU
¿Éxito de diseño, fracaso de gestión?
Por: Javier Carranza Torres
Argentina ha sido testigo en los últimos 7 años de grandes transformaciones políticas y
económicas. En el mercado inmobiliario ha ocurrido algo similar. Mientras que muchos
desarrolladores inmobiliarios sufrieron grandes pérdidas económicas debido a la huída
de inversiones del sistema financiero y cambiario, otros gestores inmobiliarios
resultaron gananciosos.

La expansión económica producida como consecuencia del crecimiento de las

exportaciones agrícolas del último quinquenio se trasladó de inmediato a la inversión en
bienes raíces, reflejándose incrementos de construcción en las grandes ciudades como
Buenos Aires, Córdoba Mendoza y Rosario. En la región centro de Argentina, la ciudad
de Córdoba sobresale como núcleo de desarrollo urbano estratégico a partir del cambio
estructural generado en los términos de intercambio ante los cambios en el contexto
global. La ciudad, y aquellas localidades ubicadas en regiones vecinas y en la ruta hacia
Buenos Aires experimentaron grandes cambios en la gestión del suelo producto del
creciente desarrollo de negocios inmobiliarios. Estos núcleos tienen una creciente
importancia demográfica y económica en la región, y sobre ellos se produjo un efecto
de derrame, al igual que en localidades aledañas ubicadas al norte de la ciudad de
Córdoba como los son Carlos Paz, La Falda, Villa Giardino o La Cumbre, canalizando
la inversión en bienes raíces dada la alta rentabilidad existente.

Así, se puede verificar como resulto el comportamiento de los inversores a través del
Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC), que refleja la evolución
del sector de la construcción a partir del comportamiento de un conjunto de insumos
representativos. La gráfica 1 muestra como se han incrementado los valores previos a la
salida del sistema de convertibilidad monetaria a fines de 2001, y es notable el constante
crecimiento verificado, incluso generando una auténtica “migración” de inversores
inmobiliarios, interesados extranjeros en la compra de departamentos en edificios, casas
en barrios abiertos ó cerrados en la ciudad de Córdoba y alrededores.
Gráfica 1 ISAC promedio mensual desestacionalizado

Fuente: IIE- INDEC -CEDIN, Bolsa de Comercio de Córdoba, Reporte sectorial 2008
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Este movimiento no sólo consistió en compras de bienes y servicios ya construidos sino
también en un crecimiento de las superficies autorizadas a construir como lo muestra la
gráfica 2. Esto incluso generó una prohibición de construir temporaria en la ciudad.
Gráfica 2. Superficie autorizada a construir

Fuente: IIE- INDEC -CEDIN, Bolsa de Comercio de Córdoba, Reporte sectorial 2008

En efecto, la sostenida la demanda inmobiliaria en la ciudad de Córdoba disparó la

construcción de una gran cantidad de nuevos edificios de viviendas que se construyeron
sobre barrios existentes o sobre áreas urbanas abandonadas que transformaron
radicalmente la gestión de suelos, transformando al tiempo los ejes urbanos. Como parte
del proceso de crecimiento extensivo de la ciudad han quedado numerosas tierras
interiores vacantes y abandonadas, con instalaciones industriales en desuso y con valor
emblemático en la memoria de la ciudad.

Una iniciativa de especial interés para compensar el fenómeno mencionado fue la

encarada conjuntamente por la municipalidad, la Universidad Nacional de Córdoba y un
buen núcleo de corredores inmobiliarios. Estos actores promovieron a través de la
facultad de arquitectura y urbanismo el diseño de un GPU denominado Plan de
Renovación Urbanística del Área Portal del Abasto a fin de revitalizar al Río Suquía,
como eje urbano, alentando la rehabilitación del tejido edilicio próximo en todo su
recorrido, con especial énfasis en el desarrollo de actividades complementarias al área
central.

Entre otros, el proyecto busca a) Recuperar el área del río Suquía como del tejido
interior con epicentro en el sector del Mercado Norte, b) Revalorizar y promover la
oferta de espacios públicos como la sede del Concejo Deliberante de la ciudad c)
Desarrollar productos inmobiliarios que generen una plataforma de servicios
complementarios y un uso mixto del suelo que garantice actividad las 24 horas.

El desarrollo urbano en la ciudad de Córdoba y la necesidad del GPU

El Área Central de Córdoba, enmarcada por el Río Suquia, constituye el ámbito de
desarrollo de las más importantes y variadas actividades sociales, culturales,
comerciales, administrativas, educacionales, bancarias, recreativas y de esparcimiento
de la ciudad. Este sector cobija además uno de los patrimonios coloniales más
importantes del país, representando más de cuatrocientos años de historia. Éste se
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encuentra en la actualidad en proceso de franco deterioro en gran parte por falta de
políticas e instrumentos de planificación.

Adicionalmente, el proceso de industrialización en que participó la ciudad de Córdoba

en los inicios de la década del ’70, trajo aparejadas como consecuencia del incremento
del parque automotor y de población, una serie de acciones de renovación urbana, tales
como apertura de vías, peatonalización de áreas comerciales y mejoramiento de la
accesibilidad al Área Central. Este proceso reforzó la centralidad urbana, aunque sus
efectos no fueron definitivos.

Durante los años ’80, frente al surgimiento de nuevas propuestas urbanas, se reivindica
fundamentalmente el centro histórico mediante una serie de acciones orientadas al
mejoramiento del paisaje urbano. Estas acciones se desarrollaron, con mínimas
inversiones en infraestructura y servicios, y en el marco de una política que no previó
medidas adecuadas para impedir un crecimiento desigual producto de la activa
especulación inmobiliaria.

Esta especulación se tradujo posteriormente en los años ’90 produciéndose mayores

inversiones sobre la zona sur del área central -Barrio Nueva Córdoba- , en detrimento
del desarrollo de la zona norte, que experimentó una progresiva parálisis, con el
consecuente deterioro de la misma, a través de la expulsión de población, pérdida de
actividades y pauperización del entorno físico. De este modo, el comportamiento
agresivo del mercado inmobiliario y la diferencial de valores, contribuyeron a la
degradación del espacio público y a la pérdida de calidad de vida de la totalidad del área
central. En esta coyuntura, la estructura urbana de la ciudad fue modificada, alterando
los espacios públicos y privados y condicionando de diferente manera el uso y
apropiación de los mismos.

La ciudad se transformó vertiginosamente, acentuando su distorsión en el ámbito

urbano extendido, experimentando cambios en los valores relativos inmobiliarios. Esto
produjo la aparición de ciertos conjuntos urbanos aislados, bolsones urbanos de
dificultosa articulación, lo que determinó el surgimiento de unas periferias
desintegradas, lo que a su turno indujo un acelerado proceso de deterioro de las áreas
centrales de la ciudad.
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El impacto producido por el crecimiento urbano, los efectos de una inversión
inmobiliaria vehiculizada en lo coyuntural y la falta de planeamiento urbano preventivo
condujo a la pérdida de significado y pertenencia de lo público. Adicionalmente, la
localización no planeada de equipamientos de nivel urbano, conspiraron contra la
supervivencia de los ámbitos de vida comunitaria y atentaron contra la identificación del
habitante con su entorno, lo que además origina una disminución progresiva de los
procesos de participación ciudadana.

El GPU
En este marco, surgió el Plan de Renovación Urbanística del Área Portal del Abasto
consistente en promover acciones para la recuperación y revitalización urbana, en una
porción delimitada del área central de la ciudad de Córdoba, el área de influencia del
Mercado Norte de la ciudad -equipamiento convocante de alto valor arquitectónico y
significativo-.
Portal del Abasto - Área de influencia

Fuente: Google Maps ( acceso 4/6/09)

El Plan se ha dado en el marco de un plan estratégico de la ciudad, PECba que se
estableció en 2004 para relanzar la transformación del área próxima al río Suquía,
actualizando las ideas de proyectos anteriores. El proyecto urbano intenta ser integral,
evitando obras aisladas en el contexto urbano. En general el proyecto pretende:

- Contribuir a revertir el proceso de pérdida de vitalidad urbana del área central de la

Ciudad.
- Revalorizar y promover la oferta de espacios públicos con la sede del Concejo
Deliberante de la ciudad de Córdoba
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- Recuperar el área del río Suquía entre Puente Avellaneda y Puente Sarmiento
continuando las acciones de recuperación y renovación del río, así como del tejido
interior con epicentro en el sector del Mercado Norte.
- Alentar la inversión inmobiliaria privada mediante la redensificación edilicia del área,
promoviendo actividades durante las 24 horas.
- Implementar una gestión urbanística público-privada que promocione el desarrollo
económico de la ciudad.

Para desarrollar este plan, la Municipalidad de Córdoba llamó a concurso de

anteproyectos para proporcionar una sede propia al Concejo Deliberante de la Ciudad de
Córdoba e ideas para la Renovación Urbanística del área. El concurso fue organizado
por el Colegio de Arquitectos de la Provincia de Córdoba con el auspicio de la
Federación Argentina de Entidades de Arquitectos.

Además de una nueva sede para el Concejo Deliberante, se proyecta un sector

horizontal destinado al uso comercial, gastronómico y de servicios; un grupo de cinco
torres – de las cuales 4 serían de uso residencial y una funcionará como hotel. el edificio
del Concejo se encontrará de frente al Río Suquía, con 5 torres de fondo, rodeados de
una plaza para eventos al este y un bosque de Aromitos al oeste, marcando la
continuidad del espacio verde del río por debajo de la Costanera, en el sector oeste.

La municipalidad acompaño con otros proyectos de equipamiento y programáticos,

como la Plaza de la Capitalidad, fomentando el desarrollo edilicio privado, iniciando la
segunda parte de restauración del Mercado Norte y la puesta de una nueva ruta cultural
rememorando la presencia del tranvía en la ciudad. La hipótesis principal que orientó
este plan se basó en la exploración de la posibilidad de producir un incremento de la
densidad habitacional del área, utilizando la combinación de usos, proponiendo, al
mismo tiempo, la asignación de un nuevo sentido a la idea de espacio público -en su
carácter estructurante y configurador-, en consonancia con la densificación propuesta.

Se debe reconocer, que el enfoque propuesto se asienta en el criterio de sustentabilidad

urbana como concepto que trasciende lo ambiental, incorporando lo social, lo político,
lo económico y lo cultural. Este abordaje implica la superación del concepto de espacio
público clásico, promoviendo el acceso democrático a los servicios urbanos, al
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equipamiento, al espacio público, en función del mejoramiento de la calidad de vida de
la sociedad en su conjunto.

El sector de la ciudad seleccionado presenta un enorme potencial que permite realizar

ensayos de reconocimiento de las características tipológicas, urbanas y sociales del
mismo con el fin de rescatar y potenciar los usos latentes que hoy allí se encuentran. El
área posee características homogéneas, tanto en relación con su problemática como en
sus potencialidades. En su interior se articula un complejo de situaciones determinadas
por las posibilidades ambientales que le brinda la proximidad del Río Suquia y las
características de identidad que le otorga la presencia del Mercado Norte, que hacen que
las soluciones que surjan puedan constituirse en referenciales para toda la ciudad.

Este proyecto se articula con otros proyectos en desarrollo, cuyo objetivo común es
aportar ideas para la construcción de un proyecto urbano para la ciudad de Córdoba. Por
otro lado, debido a que el presente proyecto implica una apertura hacia nuevos enfoques,
existe la posibilidad cierta de articulación entre el mismo y la gestión pública y privada.

Análisis y Conclusiones.

El presente GPU , a mi juicio, posee un buen diseño político y urbano. A pesar de ello,
no ha sido exitoso en su gestión. El proyecto, en mi análisis, no se ha gestionado
exitosamente por causas inherentes al planeamiento de inversiones y la posterior gestión
publico-privada. Si bien el sector privado en general y de inmobiliarias en particular
mostró interés, su compromiso fue disminuyendo gradualmente.

Por otro lado, si bien es cierto que se fomentó la apertura a diseñadores y planeadores
de todo el país, como la Federación Argentina de Entidades de Arquitectos , el proyecto
no involucró activamente a la participación ciudadana y los vecinos locales. Aunque las
bases de los concursos sugieren constantemente la colaboración publico – privada, no
se han logrado realmente resultados relevantes de inversión privada. Esto es coherente
con el Pecba, que introduce la necesidad de participación, pero ha existido poca
apropiación de la ciudadanía y el sector privado para desarrollar el proyecto. Finalmente,
existe una contradicción entre pretender evitar proyectos aislados y por el otro lado
hacer obras menores para acompañar sin soluciones intergadoras.

Una valoración personal sobre este proyecto urbano propone discutir los siguientes
temas:.
 Promover la consistencia temporal en las inversiones: Se evidencia de la
experiencia, la necesidad de contar con estructuras conocidas de financiamiento,
públicas al inicio, privadas en complemento. La valoración de tierras debe darse
de manera gradual y sin derrames excesivos a grupos de interés inmobiliarios o
privados
 gestión urbanística público-privada
 Aplicar metódicamente un esquema de constitución de actores para las
diferentes fases del proyecto.
 Analizar y reestructurar la secuencia de decisión de inversiones. Pensar en un
complemento con la inversión extranjera
 Comunicación inclusiva a la participación