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1. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
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El contrato de arrendamiento tiene distintas regulaciones dependiendo del bien
objeto del arrendamiento, ya se trate de arrendamiento de vivienda urbana, de
establecimiento de comercio, de bienes muebles«
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significa que sea la única prueba, por ejemplo el pago de servicios
públicos constituye una prueba coadyuvante (requiere de otras para
constituir el hecho que se está t ratando de probar).
1.1.4. Principal: Tiene existencia propia, no requiere de otro negocio
para adquirir forma contractual.
1.1.5. Nominado: El código civil y el Código De Comercio se encarga de
comunicarlo y desarrollarlo.
1.2. REQUISITOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
1.2.1. Capacidad: la aptitud para celebrar el contrato de arrendamiento.
1.2.2. Consentimiento: El contrato de arrendamiento se perfecciona con
el simple acuerdo de voluntades sobre la cosa y el precio y se
requiere que esas voluntades no adolezcan de vicios.
1.2.3. Objeto: Es la cosa arrendada:
Requisitos de la cosa arrendada:
a) u u excluyéndolas consumibles por
cuanto se oponen a la naturaleza del contrato.
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uu Si se espera que
exista el contrato queda sujeto al cumplimiento es decir de
la existencia de la cosa, si la cosa no llegare a existir no
habría contrato. En el evento de que la cosa no exista y el
arrendador obre sabiendas de esas circunstancia, deberá
la indemnización al arrendatario de conformidad de los
artículos 1616
y 18704 del código civil
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No se puede arrendar: el uso ni la habitación en inmuebles, es intuito persona.
El inciso final del artículo 1974 5 del Código Civil hace válido el arredramiento de
cosa ajena pero facultada al arrendatario de buena fe a pedir el saneamiento
contra el arrendador, en caso de evicción. Es decir, que son aplicables las
normas referentes al saneamiento y venta de cosa ajena. Mientras el
arrendatario no sea turbado en el goce y uso de la cosa no podrá interponer la
acción de saneamiento, ni pedir la terminación del contrato. Para que el
saneamiento logre vigencia requiere que se declare evicta la cosa .
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1.4. ARRENDAMIENTO DE COSA PROPIA Es tomar algo que me
pertenece en arriendo. Esto es posible cuando la posesión material
está en cabeza de otra persona que se ha convertido en nuevo
propietario.
Si el dueño es poseedor de la cosa, no es válido el arrendamiento,
por cuanto se confunde dos derechos y el arrendador tendría que
pagarse as i mismo y habría confusión
1.5. PRECIO
Es un elemento esencial del contrato de arrendamiento por cuanto
se hace necesario que se cuantifique el precio basta que el
arrendatario tenga la plena intención de pagar el canon de
arrendamiento articulo 9 Ley 56 del 856.
Limite del canon o precio.
Lesión enorme: está determinada por el mismo valor o por el
valor comercial, la lesión enorme en el contrato de
arrendamiento civil es del 1% del avaluó comercial y el
arrendamiento en materia comercial será el 1% de la utilidad
que de él bien.
Requisitos del precio o canon de arrendamiento:
a) Que sea determinado o determinable.
b) Que sea real: la intención de pagar el precio y el recibirlo.
c) Que sea serio: que sea equivalente con la cosa arrendada
con la economía o precio comercial, se considera también
la intención de las partes.
1.6. OBLIGACION DE LAS PARTES.
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àu u u " si el arrendador por un
hecho o culpa suya se coloca en la imposibilidad de entregar la cosa, el
arrendador está facultado para O del contrato y exigir, aun cuando el
arrendador haya obrado de buena fe la indemnización de perjuicios. Art 1983
de CC8.
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No operan de forma voluntaria.
Son aquellas indispensables para la utilidad del bien cuyo vicio tiene causa
anterior al contrato o es ajena al conocimiento del arrendatario. Son
indispensables para que el bien sea útil para el objeto del contrato.
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- Si se arrendo un bien para vivienda y se cae el techo, se está afectando
la utilidad del objeto del contrato y no la esencia misma del bien.
El vicio que origina la mejora tiene que tener causa anterior al contrario,
por ejemplo, cuando hay escaler as que por el uso se caen; o es ajena al
conocimiento del arrendatario, por ejemplo, cuando tiembla y al temblar
se forma una fisura.
Estas mejoras son a cargo del arrendador, pero no operan de manera
automática, es necesario que el arrendatario notifique al arrendador
dándole la oportunidad de resarcir esos perjuicios, el arrendador tiene un
término prudencial para realizar la mejora dependiendo del daño, si el
arrendador no lo realiza el arrendatario puede realizarlo con cargo a su
arrendador.
Otras alternativas para este caso:
Iniciar una demanda ordinaria .
Un proceso ejecutivo.
Retener el bien hasta que las sumas que el arrendador adeude al
arrendatario le sean canceladas (puede embargar el bien) .
Cuando se trata de mejoras que tienen el carácter de urgentes, toda vez, que
se trate de daños que no dan espera para notificar al arrendador; el
arrendatario está facultado para realizar la mejora. Pero, si el arrendatario no
llama al arrendador, pudiéndolo hacer, el arrendatario puede exigir que se le
pague por la mora y queda al arbitrio del arrendador pagar o no.
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Cuando las mejoras no son hechas por el arrendador , sino, por el arrendatario,
éste puede exigir el reembolso de las reparacione s CUANDO.
Nota 3: Cuando hay inmuebles por destinación , si se pueden retirar las mejoras
siempre que no haya un detrimento del bien, de lo contrario se pierden las
mejoras.
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Son aquellas indispensables para el funcionamiento
del bien, indispensables para la utilidad del bien, pero que tienen origen
por culpa del arrendatario.
Si el arrendador rompe una pared, en este caso antes y después de la ley 820
se puede dar por terminado el contrato .
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VICIOS OCULTOS:
- u " Se refiere a vicios parciales y
corresponden al juez considerar si se puede dar por terminado el
contrato o concederse una rebaja proporcional al canon.
Vicios que impiden el uso y el goce de la cosa: Art 990 del CC10, permite al
arrendatario promover una acción judicial para pedir la terminación del contrato
y exigir que se indemnice el daño emergente si el vicio tiene una causa anterior
al contrato, pero si el vicio era conocido por el arrendador o debió preve rlo o
por su profesión conocerlo, se incluirá la indemnización el lucro cesante.
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Cuando se modifica el precio, no hay novación del contrato, sólo se está
añadiendo o quitando el componente de género del contrato. Se puede hablar
de novación del contrato cuando se cambian los sujetos, el objeto o la causa,
pues en verdad existe una mutación del con trato.
a) ½ u* uu "Se supone que para que el
contrato subsista, la cosa confiere el uso o goce que el arrendatario
perseguía al celebrar el contrato. Por ellos al destruirse totalmente la
cosa, el objeto del contrato desaparece. Basta que no pueda hacerse
uso de la cosa arrendada.
b) ½ u * u u u * u
Estos se pueden dar por duración determinada, que corresponde a
cuando las partes han señalado tiempo de duración del arriendo, se
entiende que el contrato expira al vencimiento del plazo convenido. Este
solo opera en los contratos mercantiles; cuando la duración es
indeterminada las partes no han estipulado expresa mente el tiempo de
duración del contrato. Se configura la figura del deshucio, que consiste
en el aviso o notificación que una de las partes debe dar a la otra
anticipadamente, por el período o medida de tiempo que regula los
pagos, esto es, por días, si el pago se hace diariamente, por mes si es
mensual, etc., de la cesación del contrato. En el arrendamiento de
inmuebles el desahucio opera conforme a las normas especiales.
c) Porque se extingue del derecho del arrendador, esto sólo opera cuando
el arrendador arrienda por ministerio de la justicia, como en el caso del
secuestre.
d) Por sentencia del juez o de arbitrio en los casos que la ley ha previsto
Ley 56 de 1.985
Ley 820 de 2.003
La ley 56 de 1.985 exige al igual que la ley 820 de tres formalidades del
contrato de arrendamiento, lo que significa que el contrato de arrendam iento no
es consensual sino formal.
El art 2 de la ley 56 de 1985 como aquel por el cual dos partes se obligan
recíprocamente, la una a conceder el goce total o parcial de un inmueble
urbano destinado a vivienda, y la otra a pagar por este goce un precio
determinado.
Con la ley 820 pasados cinco día s, es decir, al sexto día se está constituido en
mora, salvo que se haya recurrido al pago por consignación.
1.5 EXIGIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES
Las obligaciones derivadas del contrato que estén a cargo de cualquiera de las
partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de
arrendamiento.
Con la le canceló el servicio, esto era muy engorroso ya que muchas veces
el arrendador comisionaba a otra persona para que cancelara los servicios,
trayendo como consecuencia que la certificación se hiciera a nombre de
otra persona 56 de 1.985 si el arrendatario consumía servicios y no
cancelaba le correspondía al propietario pagarlos para que el inmueble no
quedara afectado al pago. Con la ley 820, se estableció la denuncia del
contrato de arrendamiento, se estípula que el arrendador tiene la posibilidad
de exigir del arrendatario la constitución de una garantía por el servicio
público que cubra por dos mese el pago del servicio más la re conexión. El
arrendatario está obligado mediante la petición d e su arrendador a prestar
la garantía dentro de los diez días siguientes a la celebración del contrato.
Si el arrendatario no presta la garantía oportunamente el arrendador queda
eximido de sus obligaciones, incluso la de entregar el inmueble. Se
domicilia el servicio público a nombre del arrendatario.
Una vez estén constituidas las garantías, el arrendador se debe dirigir a la
empresa de servicio público para denunciar el contrato con el fin que el
arrendatario sea el único deudor de los servicios públicos . A partir de ese
momento el inmueble queda desafectado al pago de los servicios.
Si el arrendatario no cancela los servicios la empresa de estos debe hacer
efectiva la garantía y cortar el servicio que solo será reconectado a petición
del propietario y pa ra que el inmueble no quede afectado nuevamente
presentará garantía de pago otorgada por el arrendatario. El arrendatario es
el único autorizado para solicitar la reconección del servicio.
Con la Ley 820 se puede aumentar hasta el 100 de IPC sin pasar del canon
permitido, es decir el uno por ciento del avalúo comercial, dos veces el avalúo
catastral, o del 1.5 si el bien tiene usos conexos el arrendador podrá hacerlo al
momento de la renovación del contrato.
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El arrendatario podrá ejercer este
derecho cuando el arrendador deba indemnizarlo por los daños que le ha
ocasionado o por las mejoras que así lo ameriten.
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CÓDIGO 1208111
CÓDIGO 1261111
2.011
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La elaboración del contrato crea vínculos entre las personas por virtud de
responsabilidades y amerita dar sanción si así lo amerita el incumplimiento del
mismo, establecer vínculos de acuerdo y disponer solo para lo convenido la
cosa dada.