Organizarea procesului de evaluare in cadrul unei intreprinderi

Capitolul I. Procesul si etapele de evaluare

1.1. Esenta procesului de evaluare

Orice serviciu cu caracter important are la baza un plan de proceduri, actiuni, succesiuni
prin care va fi realizata acesta, procesul de evaluare reprezinta o consecutivitate de proceduri
utilizata de evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. Lucrarile de evaluare incep cu
initierea unui plan conform caruia urmeaza sa se realizeze evaluarea. Procesul de evaluare a
bunurilor imobile este bazat pe metode stiintifice fiind aplicabile la solutionarea majoritatii
sarcinilor din domeniul evaluarii bunurilor imobile. Volumul de lucru si succesiunea planului de
efectuare a evaluarii bunurilor imobile.

Volumul de lucru si succesiunea planului de efectuare a evaluarii bunurilor imobile depinde

de scopul in care se efectueaza evaluarea bunului imobil, de tipul valorii estimate, de cerintele
standardelor profesionale de evaluare.

Luand la general procesul de evaluare parcurge urmatoarele etape:

• Stabilirea sarcinilor de evaluare

• Elaborarea planului de efectuare a evaluarii
• Intocmirea contractului de efectuare a evaluarii
• Colectarea si analiza informatiei
• Determinarea variantei celei mai bune si eficiente utilizari a obiectului evaluarii.
• Efectuarea evaluarii
• Coordonarea rezultatelor obtinute
• Perfectarea rezultatelor

Luand fiecare etapa in parte si cercetandule corespunzator consecutivitati lor, stabilirea

scopurilor si sarcinilor evaluarii constituie momentul principal al intregului proces de evaluare.
Aici sunt necesare precizarile ce tin de scopurile evaluarii si sarcinile.

Benefeciarul – contractantul serviciului de evaluare trebuie sa fie asigurat in corectitudinea

si capabilitatea celui ce va efectu evaluarea adica evaluator care trebuie sa dea dovada de
claritate, capabilitate si corectitudine in hotarari.

1
 La inceputul lucrarilor se urmareste urmatoarea consecutivitate:

• Determinarea caracteristicilor generale ale obiectului evaluat, cu alte cuvinte, identificarea

obiectului evaluarii;
• Stabilirea drepturilor patrimoniale supuse evaluarii, a scopurilor si a bazei de evaluare;
• Relevarea nivelului de calificare necesar si suficient al evaluatorului;
• Relevarea eventualelor conflicte de interese;
• Aducerea la cunostinta benificiarului a conditiilor restrictive.

1.1.1. Determinarea caracteristicilor generale ale obiectului supus evaluarii, identificarea

obiectului evaluarii.

Dupa primirea propunerii de efectuare a lucrarii de evaluare, evaluatorul, cu acordul

benificiarului, trebuie sa desfasoare examinarea preliminara a obiectului evaluarii, sa determine
existenta, componenta si suficienta, pentru scopurile evaluarii, a informatiei si documentatiei
tehnice, financiare si contabile, pe care o poate prezenta benificiarul. Obiectul evaluarii este
identificat dupa numarul cadastral sau adresa postala. Identificarea include descrierea completa a
bunului supus evaluarii precum si starea in care se afla. De regula, descrierea obiectului evaluarii
este compusa din doua compartimente: descrierea terenului si descrierea constructiilor, si se
intocmeste in baza rezultatelor inspectarii bunului imobiliar in natura. Identificarea completa a
bunului presupune, pe langa descrierea amplasarii si caracteristicilor tehnice ale obiectului,
descrierea legala a bunului imobiliar, efectuata in baza documentelor ce confirma drepturile
asupra bunului imobiliar.

La etapa initiala de desfasurare a lucrarilor de evaluare, evaluatorul trebuie sa studieze

minutios toata documentatia tehnica a obiectului evaluarii, sa determine parametrii de baza care
caracterizeaza obiectul la data evaluarii si sa inspecteze obiectul evaluarii. Inspectarea obiectului
evaluarii trebuie sa fie adecvata scopului evaluarii. Evaluatorul urmeaza sa stabileasca din timp
limitele inspectarii si sa le mentioneze ulterior in raportul de evaluare.

In practica exista o distinctie clara intre inspectarea bunului imobiliar si expertiza tehnica a
cladirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o conditie obligatorie a
evaluarii, expertiza tehnica este efectuata destul de rar si doar in cazurile cand evaluatorul nu este
in stare sa estimeze de sine statator starea tehnica a constructiei sau a unor elemente constructive.
Expertiza tehnica este efectuata de specialisti calificati care dispun de autorizatiile

2
corespunzatoare. Ea presupune analiza detaliata a starii cladirii in general si elementelor
constructive, structurii, materialelor de constructie, materialelor de finisare, terenului (solului).

Cunostintele evaluatorului pot sa se limiteze doar la cunostinte generale privind expertiza

constructiei, la metodele de analiza a starii constructiilor si la interpretarea corecta a rezultatelor
expertizei. Inspectarea, la randul sau, poarta un caracter mult mai general si superficial si
reprezinta vizitarea si examinarea bunului imobiliar in scopul obtinerii informatiei necesare
pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea proprietatii imobiliare, necesitatea
efectuarii unor lucrari necesare pentru a aduce bunul imobiliar in conformitate cu cerintele pietei
sau privind alte aspecte.

Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar sa se desfasoare cu participarea

reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru intretinerea bunului imobiliar. In procesul
de inspectare este necesar sa fie remarcate toate deficientele in constructii si se recomanda sa fie
fotografiat intregului obiect, precum si deficientele remarcate, cum ar fi: crapaturile peretilor,
deficientele finisajului, peretii umezi, etc.

Unul din scopurile inspectarii este si verificarea corespunderii obiectelor indicate in

documentatia tehnica si cea de evidenta cu situatia reala de pe teren. Este important sa fie
comparata denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile si conform
actelor evidentei contabile (in cazul bunurilor imobiliare utilizate in activitatea economica).

De regula, pentru bunurile imobiliare cu destinatie industriala datele din Registrul Bunurilor
Imobile si datele evidentei contabile nu corespund. O astfel de analiza a corespunderii
inscrierilor oficiale si a starii lucrurilor in realitate, va permite evitarea majorarii sau diminuarii
neintemeiate a valorii proprietatii imobiliare.

Este important sa fie fixata data inspectarii obiectul evaluarii, deoarece conform practicii
generale data evaluarii, indicata in raport, este considerata data ultimei inspectari a bunului
imobiliar.

In standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerintele pentru descrierea bunului

imobiliar in raportul de evaluare. Totodata pe piata imobiliara s-a stabilit deja o practica in cat
priveste prezentarea avantajelor si dezavantajelor bunului imobiliar in raportul de evaluare.
Criteriile principale de care trebuie sa se conduca evaluatorul sunt:

 datele prezentate trebuie sa fie clare si neechivoce;

 datele trebuie sa fie corecte si confirmate de sursele originale de informatie.

3
 In procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie sa atraga o atentie deosebita
veridicitatii informatiei. In multe cazuri, informatia necesara pentru evaluare este pusa la
dispozitia evaluatorului de catre client sau de reprezentantii acestuia. La evaluare evaluatorul va
utiliza informatia obtinuta in urma inspectarii bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi
verificate in vederea determinarii acuratetii si deplinatatii lor. In flecare din aceste cazuri
evaluatorul trebuie sa determine in ce masura o informatie sau alta este demna de incredere si in
ce masura ea poate fi utilizata in procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea
informatiei si sursa de unde a fost obtinuta trebuie sa fie inclusa in raportul de evaluare. In cazul
evaluarii proprietatilor imobiliare mari (complex patrimonial, bunuri imobiliare evaluate in baza
potentialului comercial) evaluatorul poate solicita opinia auditorului privind informatia si
ipotezele aplicate in procesul de evaluare.

1.1.2. Stabilirea drepturilor patrimoniale supuse evaluarii, a scopurilor si a bazei de

evaluare.

In diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definitii ale bunurilor imobiliare. Diferenta
se exprima doar prin gradul de detaliere si extinderea listei obiectelor care sunt considerate
bunuri imobiliare.

Conform legislatiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat „pamantul si totul ce este
mai mult sau mai putin legat de el. Dreptul de proprietate asupra pamantului se extinde mai jos
de linia solului pana la centrul pamantului si mai sus de linia solului pana la cer"

Codul Funciar al Suediei stipuleaza: "Bun imobiliar este pamantul"

Legislatia Federatiei Ruse atribuie notiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul, obiectele
acvatice, precum si totul ce este legat de pamant, adica obiectele care nu pot fi deplasate fara a
cauza prejudicii considerabile destinatiei lor, inclusiv padurile, culturile perene, edificiile. Din
categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele, navele maritime si navele cosmice pasibile
inregistrarii."

In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt raportate

„terenurile, portiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantatiile prinse de radacini,
cladirile, constructiile si alte lucrari legate solid de pamant, precum si tot ceea ce, in mod natural
sau artificial, este incorporat durabil in acestea, adica bunurile a caror deplasare nu este posibila

4
fara a cauza prejudicii considerabile destinatiei lor". Bunurile imobiliare si drepturilor reale
asupra lor sunt supuse inregistrarii de stat in Registrul Bunurilor Imobile.

Este important sa mentionam ca in procesul evaluarii, obiectul evaluarii este examinat atat
ca obiect fizic, cat si ca totalitate a drepturilor si obligatiunilor legate de el. In practica evaluarii
drepturile patrimoniale si bunurile imobiliare la care se refera aceste drepturi sunt cunoscute sub
denumirea de „proprietate imobiliara”.

In legislatia Moldovei sunt folosite notiunile „patrimoniu”, care reprezinta "totalitatea

drepturilor si obligatiilor patrimoniale (care pot fi evaluate in bani), privite ca o suma de valori
active si pasive strans legate intre ele.

In prezenta lucrare, pentru a intelege mai usor aspectele procesului de evaluare si aspectele
economice legate de bunul imobiliar si dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza notiunea de
„proprietate imobiliara" ca totalitate a drepturilor si obligatiunilor cu valoare economica, precum
si a bunurilor imobiliare la care se refera aceste drepturi si obligatiuni, ce apartin unei persoane
fizice sau juridice.

Drepturile si obligatiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea in mod general este
acceptata ideea ca proprietatea imobiliara reprezinta un „manunchi" de drepturi incluse in
definitia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include
dreptul de posesiune, de folosinta si de dispozitie. Posesiunea presupune stapanirea efectiva a
bunurilor. Folosirea consta in intrebuintarea calitatilor utile ale bunurilor, iar dispozitia bunurilor
prevede determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare pot fi
limitate de existenta unor drepturi care apartin altor persoane si care pot fi impuse prin lege sau
apar in rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietate asupra bunurilor
imobiliare este limitat de "patru drepturi ale statului" care se manifesta prin:

1. impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;

2. expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea privata pentru
satisfacerea anumitor scopuri de utilitate publica;
3. ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite reglementari asupra
exercitarii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a asigura protectia
publica, sanatatea, bunastarea generala. Acest drept se manifesta prin emiterea actelor
normative privind zonarea localitatilor, normelor de constructii, etc.
4. succesiunea vacanta - dreptul statului de a intra in posesiunea bunului imobiliar care
dupa decesul stapanului nu a fost revendicat de mostenitori.

5
 Dupa stabilirea drepturilor patrimoniale evaluatorul precizeaza scopul evaluarii. De regula,
scopul evaluarii se stabileste la incheearea contractului de prestare a serviciilor de evaluare. Daca
in contract nu este indicat scopul efectuarii evaluarii, evaluatorul determina valoarea de piata a
obiectului evaluarii. Daca benificiarul nu indica scopul evaluarii, acest fapt trebuie reflectat in
raportul de evaluare. In functie de scopul evaluarii, tipul si categoria bunului imobil, se
determina baza evaluarii. Baza evaluarii este tipul de valoare ce urmeaza a fi determinata. Daca
scopul si baza evaluarii nu corespund standardelor profesionale acceptate in domeniul evaluarii,
evaluatorul are dreptul sa renunte la efectuarea evaluarii, sau sa efectueze evaluarea in
corespundere cu instructiile beneficiarului.

In acest caz in raportul de evaluare este necesar a se indica toate ipotezele. In prima etapa a
procesului de evaluare, o importanta majora are stabilirea datei evaluarii – momentului de timp
pentru care se determina valoarea obiectului evaluarii.

Timpul poate influenta semnificativ valoarea bunurilor imobile. In conditiile cresterii

inflatiei, instabilitatii politicii economice a statului, schimbarii frecvente a tarifelor la serviciile
comunale, valoarea bunurilor imobile, chiar in intervale nu prea mari de timp, se pote schimba
considerabil. Deoarece intodeeauna exsista probabilitatea ca conditiile si ipotezele luate ca baza
la determinarea valorii bunului imobil, cu timpul se vor schimba, benificiarul trebuie sa cunoasca
intervalul de timp in care valoarea estimata va fi autentica. In calitate de data a evaluarii se ea
data la care evaluatorul a facut ultima inspectare a obiectului evaluarii, data judecatii pe caz de
partajare a bunurilor, data incheerii tranzactiei cu bunuri imobile in trecut.

1.1.3. Identifiacrea nivelului necesar de calificare a evaluatorului.

Confirmarea activitatii de evaluare in calitate de activitate independenta in economia

Moldovei s-a produs in absenta unui cadru juridic si metodologic bine determinat. Desi
companiile de evaluare au inceput prestarea serviciilor de evaluare la inceputul anilor 90 ai
secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supusa licentierii de stat, primul proiect al actului
legislativ care a stabilit cerintele minime fata de evaluatori si activitatea de evaluare, si care a
specificat in linii generale metodologia evaluarii de piata a aparut de abia in anul 2000. In aprilie
2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la
activitatea de evaluare.

Astfel, pentru prima data in legislatia Moldovei a aparut definitia de evaluator si au fost
specificate cerintele fata de calificarea evaluatorului. Evaluator poate fi orice persoana cu studii
6
superioare in evaluare, sau dupa caz studii superioare economice sau tehnice si care poseda
certificatul de calificare eliberat de Agentia de Stat Relatii Funciare si Cadastru - organul de stat
abilitat cu functia de control asupra activitatii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu
privire la activitatea de evaluare prevede definirea stricta a rolului organelor de stat, asociatiilor
obstesti ale evaluatorilor si intreprinderilor de evaluare in organizarea activitatii de evaluare.

Astfel in procesul analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul trebuie sa se

convinga si sa-i dovedeasca benificiarului ca dispune de o informatie initiala suficienta
referitoare la obiectul evaluarii. Evaluatorul trebuie sal convinga pe benificiar de competenta sa,
prezentandui documente privind studiile, participarea la seminare, conferinte, cursuri de ridicare
a nivelului profisional.

Conform EVS-2000, ( European valuation Standards ) evaluatorul calificat, responsabil

pentru efectuarea evaluarii, trebuie sa fie specialist cu o buna reputatie, care poate demonstra ca:

• a obtinut o diploma universitara sau postuniversitara adecvata, la o institutie de

invatamint superior recunoscuta, are cel putin doi ani de experienta dupa absolvire si poate
demonstra ca si-a mentinut si sporit cunostintele sale profesionale printr-un program relevant de
pregatire continua;
• are suficiente cunostinte si experienta locala in evaluarea activelor corporale aflate in
zona respectiva, sau a declarat insuficienta sa experienta profesionala clientului, inainte de
acceptarea lucrarii, si ca a obtinut asistenta de la persoane competente si cunoscatoare;
• acolo unde o cere legislatia nationala, evaluatorul este membru al unui corp profesional
recunoscut si acreditat;
• a incheiat contract de asigurare a responsabilitatii sale profesionale in legatura cu
raspunderea asumata pentru fiecare lucrare.

In tarile Europei Occidentale este obligatoriu ca evaluatorul sa aiba o asigurare

profesionala, ca garantie a responsabilitati sale pentru fiecare lucrare de evaluare. in conditiile
Republicii Moldova, cu piata ei imobiliara slab dezvoltata, cerinta asigurarii obligatorii a
responsabilitatii profesionale a evaluatorilor a devenit o conditie in plus, care asigura clientului
garantii suplimentare in ce priveste calitatea serviciilor de evaluare.

In conformitate cu Standardele Internationale de Evaluare din anul 2001 (IVS-2001),

evaluaturul este o persoana fizica avind calificarea necesara, experienta si capacitati pentru
efectuarea evaluarii. Evaluatorul trebuie sa fie o persoana cu o buna reputatie, sa obtina studiile
superioare necesare la un institut de invatamint recunoscut sau echivalentul studiilor superioare;
sa aiba experienta si competenta necesara pentru evaluarea unei anumite categorii de active;
trebuie sa inteleaga si sa aplice corect metodele si tehnicile recunoscute care sint necesare pentru
efectuarea evaluarii; sa fie membru al unui corp profesional national recunoscut si acreditat al
7
evaluatorilor; sa respecte codul deontologic. In tarile in care nu exista studii superioare in
domeniul evaluarii, evaluatorul trebuie sa aiba un suficient nivel de instruire si experienta in
domeniu si sa fie membru al unei organizatii profesionale recunoscute a evaluatorilor sau sa
lucreze la invitatia unei judecatorii sau altei autoritati in calitate de evaluator.

In procesul activitatii sale profesionale, evaluatorul poate primi comenzi de evaluare a

diferitelor categorii de bunuri imobiliare pentru diferite scopuri.

In anumite cazuri complexe, daca evaluatorul considera ca experienta sa este insuficienta

pentru indeplinirea misiunii concrete de evaluare, el are dreptul sa solicite admnistratiei
intreprinderi invitarea unor specialisti mai calificati.

1.1.4. Relevarea conflictului eventual de interese, informarea beneficiarului despre

conditiile restrictive

In baza analizei preliminare a bunurilor imobile, evaluatorul este obligat sa aduca la

cunostinta administratiei, intreprinderii daca a avut in trecut sau are in prezent relatii cu partile
interesate, sau daca este implicat in tranzactiile cu patrimoniul ce urmeaza a fi supus evaluarii.
Conform legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, evaluatorul nu are
dreptul sa efectueze lucrarea de evaluare in cazul in care el este:

 proprietar al obiectului evaluarii;

 fondator;

 actionar sau persoana cu functie de raspundere a persoanei juridice;

 titular de drepturi patrimoniale asupra obiectului evaluarii;

 benificiar al serviciilor de evaluare.

Evaluatorul nu poate, de asemenea efectua lucrari de evaluare, daca el este ruda sau sotul
uneia din persoanele mai sus mentionate. Nu se admite intervenþia beneficiarului sau a altor
persoane interesate in activitatea evaluatorului in scopul influenþãrii asupra rezultatelor
evaluãrii. Cuantumul retribuirii muncii evaluatorului nu trebuie sã depindã de valoarea finalã a
obiectului evaluãrii. Evaluatorul deasemeanea este obligat sa informeze benificiarul despre
imbosibiliatatea efectuarii evaluarii atunci cand apar circumstante care impedica efectuarea
lucrarilor drept exemplu poate servi momentul cand beneficiarul prezinta acte care contin date

8
incomplete sau eronate. Evaluatorul deasemenea este supus de lege sa respecte cerintele codului
etic care intrezice efectuarea evaluarii in cazul aparitiei unor dubii in ceea ce priveste
independenta evaluatorului. In cazul in care, in termenul analizei preliminare a situatiei,
evaluatorul va descoperi circumstante care pot genera conflice de interese, el trebuie sa
informeze beneficiarul si sa obtina consimtamantul acestuia privind efectuarea acestei lucrari.

Estimarea valorii oricarui bun imobil intodeauna se afla in legatura cu existenta anumitor
conditii restrictive, care sunt formulate pentru apararea intereselor beneficiarului si ale
evaluatorului. Unele din aceste conditii trebuie sa fie reflectate in raportul de evaluare, pentru a
evita aparitia in viitor a situatiilor de conflict. Drept exemple tipice ale conditiilor restrictive
servesc urmatoarele ipoteze ale evaluatorului:

 In cazul aplicarii metodei veniturilor se folosesc date de pronosticare privind vitoarele

venituri si cheltuieli, primite de la beneficiar;

 Caracteristicile economice ale obiectului se obtin din darile de seama financiare si

documentatia contabila fara efectuarea verificarii de audit si a reviziei;

 Expertiza juridica speciala a drepturilor privind obiectul evaluarii nu se efectueaza;

 Evaluarea efectuata este valabila doar la data evaluarii si in scopurile mentionate in

raport;

 Evaluatorul si beneficiarul garanteaza respectarea confidentialitatii informatiei;

 Raportul de evaluare reprezinta punctul de vedere al evaluatorului fara nici o garantie

din partea acestuia privind vanzarea ulterioara a bunurilor imobile.

9
 Capitolul II. Caracterisica de baza a etapelor de evaluare

2.1. Intocmirea contractului de prestare a serviciilor de evaluare

Dupa analiza preliminara a obiectului evaluarii, evaluatorul, impreuna cu benificiarul,

intocmeste un contract de prestare a serviciilor de evaluare. Contractul de prestare aserviciilor de
evaluare se incheie in scris intre intreprinderea de evaluare si benificiar si reprezinta un
document sinalgmatic (Contract sau document care impune obligatii reciproce pentru partile
interesate chiar de la data incheierii lor), conform prevederilor legislatiei civile. Din punct de
vedere juridic, contractul de evaluare este un contract obisnuit intre beneficiar si executantul
unui anumit gen de activitate sau serviciu. De aceea intocmirea acestui document trebuie sa
corespunda prevederilor Codului civil al Republicii Moldova. Pe de alta parte, in contractul de
prestare a serviciilor de evaluare trebuie indicate particularitatile specifice ale raporturilor
reciproce dintre parti privind efectuarea evaluarii.

Contractul de prestare a serviciilor de evaluare se incheie in scris intre intreprinderea de

evaluare si beneficiar si reprezinta un document sinalagmatic.

In contractul de prestare a serviciilor de evaluare se indica:

1. numele, prenumele (denumirea) si adresa beneficiarului;

2. denumirea si adresa intreprinderii de evaluare;
3. denumirea si adresa obiectului evaluarii;
4. tipul si descrierea obiectului evaluarii;
5. scopul evaluarii;
6. data la care urmeaza a fi estimata valoarea;
7. tipul valorii estimative;
8. suma care trebuie platita pentru serviciile de evaluare;
9. informatiile privind licenta pentru activitatea de evaluare (data eliberarii, autoritatea care
a eliberat licenta, termenul de valabilitate) – in cazul evaluarii bunurilor imobile;
10. termenele de executare a lucrarilor de evaluare;
11. conditiile confidentialitatii evaluarii si reglementarile restrictive cu privire la obligatiile
evaluatorului;
12. alte informatii.

10
 La ultima categorie de informatii pot fi raportate instructiunile speciale ale beneficiarului
privind efectuarea evaluarii; gradul de cercetare tehnica si ecologica a obiectului evaluarii.

2.2. Elaborarea planului de efectuare a evaluarii

Planul de evaluare se elabreaza in vederea determinarii volumului si listei informatiei

necesare pentru realizarea sarciii propuse. Elaborarea planului de evaluare incepe cu
determinarea cerintelor fata de cantitatea si calitatea informatiei. Evaluatorul examineaza factorii
generali care influenteaza asupra valorii obiectului la nivel local, regional si national, apoi
stabileste factorii specific care influenteaza asupra valorii bunului imobil concret. In timpul
colectarii informatiei initiale evaluatorul nu trebuie sa tinda spre colectarea unei cantitati
maximum posibile de caracteristici ale pietei si ale bunului imobil. Dupa cum reiese din multiple
analize ale eficientei lucrarilor de evaluare, numai 20% din numarul total al datelor initiale
ifluentiaza semnificativ asupra valorii bunului imobil, constituind circa 90% din valoare, restul
de 80% din indici influenteaza doar asupra a 10% din valoarea obiectului evaluarii. Deoarece
procesul de colectare a informatiei ocupa destul de mult timp si este cel mai anevoios in procesul
evaluarii, deja la etapa elaborarii planului de evaluare este neccesar de a determina volumul de
informatie realmente necesara pentru realizarea serviciilor de evaluare.

O importanta majora ii revine, de asemenea, determinarii cerintelor fata de nivelul de

exactitate a datelor initiale utilizate pentru evaluare. Deoarece valoarea estimata in procesul
evaluarii intotdeauna are un caracter de recomandare, exactitatea datelor initiale este necesar sa
fie la nivel mediu admisibil, asigurand comoditatea colectarii informatiei. O exactitate mai mare
a datelor intotdeauna necesita cheltuieli mai mari, ceea ce influenteaza asupra costului serviciilor
de evaluare. De aceea, evaluatorul trebuie sa coordoneze cu benificiarul serviciilor de evaluare
nivelul acceptabil al exactitatii informatiei initiale. Elaborarea planului de evaluare presupune,
de asemnea, elaborarea graficului calendaristic al lucrarilor de evaluare si a bugetului
corespunzator. In grafic trebuie indicate cheltuielile de munca si banesti planificate pentru
colectarea si analiza informatiei otinute.

In bugetul pentru efectuarea evaluarii se stabileste costul total al evaluarii, inclusiv

cuantumul retribuirii muncii evaluatorului, onorariile diferitilor specialisti si experti antrenati in
evaluare. Cuantumul retribuirii muncii pentru prestarea de servicii de catre evaluator depinde de
diferiti factori, inclusiv de complexitatea si proportiile obiectului evaluarii, experienta, imagine
si calificarea evaluatorului. Codul european de etica al evaluatorului prevede ca pentru

11
asigurarea principiului independentei evaluatorului retribuirea nu trebuie retribuita in functie de
rezultatele evaluarii aceasta ideiie este reflectata deasemenea in Legea Republicii Moldova cu
privire la activitatea de evaluare. La baza determinarii cuantumului retribuirii muncii
evaluatorului trebuie sa se afle un pret fixat sau retribuirea pe ora. Dupa parearea unor experti,
pretul fiscal poate fi determinat in procente din valoarea de bilant a bunului imobil. In acest caz,
pretul ficsat nu influienteza rezultatele evaluarii bunurilor imobile. Daca dupa efectuarea
evaluarii este necesar ca evaluatorul sa apere rezultatele evaluarii in instanta de judecata in
calitate de expert independent, atunci serviciile sale vor fi platite cu ora, si nu vor depinde de
mersul dezbaterilor juridice.

2.3. Colectarea si analiza informatiei

La aceasta etapa, evaluatorul trebuie sa colecteze toata informatia necesara pentru

efectuarea evaluarii. Informatia trebuie sa corespunda crintelor cantitatii suficiente, actualitatii
autenticitatii, exactitatii, plenitudinii cuprinderii. Este necesar, de asemenea a se efectua analiza
sigurantei suselor de obtinere a informatiei. La efectuarea evaluarii, evaluatorul utilizeaza
diferite surse de informatie:

• Date obtinute in urma inspectarii obiectului evaluarii;

• Informatia de la oficiile cadastrale teritoriale;
• Materialele de presa periodica cu privire la dezvoltarea pietei bunurilor imobile;
• Anunturile publicate despre vanzarea – cumpararea bunurilor imobile.

Plentitudinea informatiei colectate trebuie sa se imbine cu cerintele folosirii eficiente a

timpului si a resurselor financiare. Informatia este cea mai valoroasa resursa a pietii, ea
determina succesul unei evaluari corecte si calitative. Pentru ca o evaluare sa fie acceptata ea
trebuie sa posede urmatoarele caracteristici ai informatiei:

• Diversitate;
• Veridicitate;
• Oportunitate;
• Cantitate suficienta.
In econoia de piata existenta unei intreprinderi sau afaceri este marcata intodeauna de
caliatea informatiei, informatia este instrumentul cu care se efectueaza hotarari, investitii se
elaboreaza proiecte si recomandari. In domeniul imobiliara informatia la fel joaca un rol
primordial.
12
 Colectarea si analiza informatiei despre obiectul evaluarii, situatia de moment si tendintele
de dezvoltare a pietei imobiliare, a diferitelor date au caracter economic, demografic, ecologic si
a altei informatii constituie obiectul unei atentii deosebite din partea specialistilor evaluatori, dar
si un obiect aparte al afacerii. Datorita unei informatii corecte procesul si insusi raportul este mai
veridic mai just argumentat, informatia determina calitatea serviciilor de evaluare, conformitatea
rezultatelor evaluarii. Pentru efectuarea rapida si eficienta a evaluarii este necesara o informatie
diversa, caracterizata prin integralitate, veridicitate, oportunitate, cantitate suficienta. Principalele
surse de informatie care pot fi utilizate de evaluator sint:

• legislatia Republicii Moldova;

• datele cadastrale oferite de oficiul cadastral;
• datele statistice;
• date mass – media in care se elucideaza situatia pietii imobiliare;
• licitatii;
• documentatia de proiect de deviz;
• experienta si competenta evaluatorului;
• date despre tranzactii cu bunurile imobiliare obtinute de alti evaluatori.
• datele despre tranzactiile cu bunuri imobiliare obtinute de la alti evaluatori, brokeri,
notari;
• alte surse.

Daca se doreste un raport inpartial si corect orice inforamtie trebuie sa fie veridica si
verificata pe cat este de posibil cu atat mai mult daca aceasta informatie tine de asa surse cum
este masmedia.

Toata informatia necesara pentru evaluare se imparte in doua grupe: informatia generala si
informatia speciala. Informatia generala cuprinde informatia cu caracter general economic si
social, care exercita o influenta egala asupra tuturor obiectelor pietei imobiliare. Informatia
speciala caracterizeaza un bun imobiliar concret.

Dupa sursele de obtinere, informatia se imparte in primara si secundara. Informatia

primara este informatia interna care caracterizeaza bunul imobiliar evaluat. Sursa acestei
informatii este inspectarea si expertiza tehnica a obiectului, dosarele cadastrale; planurile
cadastrale, hartile de bonitate a terenurilor, planurile de organizare a teritoriului. Informatia
secundara sau externa este informatie prelucrata, prezentata sub forma de articole de analiza,
prognoze, informatie privind dezvoltarea pietei imobiliare, factorii economici, sociali, politici,
demografici, ecologici.
13
 Surse de informatie externa sunt indrumarele de specialitate, publicatiile periodice,
informatia de la specialistii pietei imobiliare, colaborarea profesionala, participarea la conferinte,
expozitii, etc.

Cantitatea de informatie necesara depinde de metoda aplicata la efectuarea evaluarii, de

scopul evaluarii, precum si de tipul bunului imobiliar. De exemplu, la efectuarea evaluarii unei
locuinte-tip, situata intr-o casa standard, este evident ca se va lua in calcul un numar mai mic de
indicatori decit in cazul evaluarii unui bun imobiliar specific, unical.

Pentru determinarea valorii de reconstituire a bunului imobiliar poate fi intocmit un deviz in

baza documentatiei de proiect, listei cu volumul de lucrari, a unei largi baze informationale,
normative si de proiect. De asemenea este necesar sa fie cunoscuta tehnologia de constructie,
preturile la materialele de constructie si de finisare.

Pentru determinarea valorii initiale a bunului imobiliar sint utilizate, de asemenea,

culegerile indicilor comasati ai valorii de reconstituire a cladirilor si constructiilor pentru
reevaluarea fondurilor fixe, elaborate de institutele de proiectari ale ministerelor si
departamentelor si aprobate de Gos-stroi al URSS in perioada 1969-1971 sau indicatorii
comasati ai costului constructiei, elaborati de institutele de proiectari ale ministerelor si departa-
mentelor, care au trecut expertiza, fiind coordonate cu Gosstroi al URSS.

In cazul efectuarii evaluarii cu aplicarea metodei analizei comparative a vinzarilor,

evaluatorul trebuie sa gaseasca un numar suficient de obiecte similare cu obiectul evaluarii, sa
obtina informatia completa privind caracteristicile lor tehnice, amplasarea si pretul de vanzare.
Sursele unei astfel de informatie sint:

• propria baza de date a evaluatorului sau a intreprinderii de evaluare;

• informatia privind preturile de vinzare-cimparare publicata in internet, mass-media,

publicatiile periodice de specialitate.

In cazul evaluarii dupa metoda venitului sint necesare datele gestiunii contabile si
financiare a intreprinderii, sumarele economico-statistice privind dezvoltarea pietei, informatia
despre activitatea si serviciile bancilor comerciale, datele cu privire la vinzari-cumparari,
inchirierea si ipotecarea obiectelor similare si alta informatie.

14
2.4. Determinarea celei mai bune si eficiente utilizari

Determinand analizei celei mai bune si eficiente utilizari evaluatorul stabileste influenta
factorilor pietei asupra obiectul evaluat si identifica modul de utilizare pe care se bazeaza
estimarea valorii finale. Exista doua temeiuri pentru care este necesara analiza celei mai bune si
eficiente utilizari. Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare
comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie sa fie identic sau similar din punct de
vedere a celei mai bune si eficiente utilizari. Cel de al doilea temei consta in faptul de a decide
necesitatea mentinerii bunului imobiliar in starea actuala sau e nevoie de o modificare pentru a
asigura obtinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui.

Un bun imobiliar trebuie mentinut in starea curenta atata timp cat profitul obtinut de la
utilizarea curenta este mai mare decat profiturile ce pot fi obtinute in cazul unei utilizari noi,
ramase dupa scaderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar.
Totodata este important de stiut ca cea mai buna si eficienta utilizare trebuie sa fie realizabila din
punct de vedere fizic, posibila din punct de vedere legal si eficienta din punct de vedere
economic.

2.5. Efectuarea evaluarii

Dupa colectarea intregii informatii necesare, evaluatorul incepe efectuarea evaluarii. In

standardele activitatii profesionale se mentioneaza ca in procesul evaluarii evaluatorul trebuie sa
utilizeze cele trei metode general acceptate:

 Metoda cheltuielilor;
 Metoda veniturilor;
 Metoda analizei comparative.

Metoda cheltuielilor. Se aplica in toate cazurile de evaluare a bunului imobiliar de catre

evaluatorii intreprinderilor de stat, indeferent de scopul evaluarii. Aceasta metoda poarta o
deosebita popularitate intre lucratorii intreprinderilor private de evaluare. Este important de
mentionat ca aceasta metoda aplicata in Moldova este foarte diferita de aceeasi metoda folosita
in tarile cu o economie de piata bine dezvoltata. Valoarea constructiilor si valoarea terenurilor pe
care ele sunt amplasate este determinata in mod separat. La evaluarea terenurilor se determina

15
valoarea normativa a terenului uneori cu aplicarea unor nesemnificativi coeficienti de ajustare
pentru amplasare prezenta a unor cai de acces si alte inbunatatiri.

La evaluarea cladirilor si constructiilor este determinata valoarea de reconstituire,

tinanduse cont de gradul uzurii. Tot odata este negata uzura functionala si externa a cladirilor, nu
se tine seama de valoarea de inlocuire a bunului evaluat cu un alt bun similar dupa calitatile
similare de consum. Aplicand aceasta metoda evaluatorii emit din vizorul lor cheltuelile
destinate marketingului si alte cheltuieli indirecte caracteristice noilor imobile. Aceasta omitere
este ajustata de cativa coificienti de ajustare la pretul normativ, dar nu exista o metoda unica si
justificata de calcularea si aplicare a coificientilor.

Metoda veniturilor. Este metoda care la noi in tara este problemeatic aplicabila, deoarece
instabilitatea economica, modificarea in continuu a ratelor dobanzii pentru mijloacele
imprumutate fac dificila determinarea ratei actualizarii.

Caracterul nedeterminat a politicii economice de stat si instabilitatatea situatiei

economice externe nu ofera garantia obtinerii unor venituri stabile. Un alt factormai putin
afectant este nivelul slab al majoritatii specialistilor evaluatori. In rezultat metoda venitului este
aplicata destul de rar si doar in companiile private unde sunt situati toti specialistii de inalta
calificare. Dar si acesti specialisti utilizeaza metoda venitului diferit si totul se datoreaza lipsei
unei metodologii unice de efectuare a evaluarii. Din aceleasi cauze aceasta metoda nu este
aplicata si nici de lucratorii publici.

Metoda analizei comparative. Sfera de aplicare a acestei metode este limitata din
motivul nivelului innalt al inflatiei, oscilatiilor bruste ale preturilor pe parcursul unei perioade
scurte de timp, precum si lipsa unei informatii demne de incredere despre vanzarile bunurilor
imobiliare in cadrul tranzactiilor comerciale libere. Cu toate acestea bursele imobiliare folosesc
destul de des aceasta metoda pe motiv ca au o baza de date destul de bogata, calitatea si
performantele careea se afla in dependenta directa de experienta de lucru a firmei pe piata
imobiliara, de rolul ei pe piata serviciilor de evaluare. Aceasta metoda poate fi aplicata si de catre
intreprinderile noi de evaluare, dar necesita crearea unei baze de date noi privind vanzarile
curente de bunuri imobile, ceea ce implica mari cheltuieli de timp pentru alegerea obiectelor
comparabile. Intreprinderile de stat prestatoare de servicii de evaluare la momentul de fata nu
aplica aceasta metoda analizei comparative a vanzarilor din cauza lipsei metodologiei aprobate
de utilizare a acestei metode, precum si din lipsa unei informatii demne de incredere despre
preturile de vanzare a unor obiective similare.

16
 Aplicarea acestor metode depinde de nivelul de dezvoltare a pietii de tipul si menirea
obiectului evaluarii scopul evaluarii. In conditiile pietii desavarsite aplicarea acestor metode
conduce la una si aceeasi marime a valorii. Dar cum piata nu este perfecta nu numai in Republica
Moldova dar si in tarile cu o economie de piata dezvoltata, aplicarea fiecarei din metodele
mentionate conduce la obtinerea unor rezultate diferite. In mediul specialistilor evaluatori exista
diferite opinii privind necesitatea aplicarii tuturor metodelor de evaluare la determinarea valorii
unui obiect concret al evaluarii. Unii specialisti considera, si aceasta opinie apare destul de
frecvent in literatura metodica si de specialitate, ca la evaluarea unuia si aceluiasi obiect trebuie
aplicate toate aceste trei metode. Uneori asta pare de prisos deoarece, in functie de tipul bunului
imobil, se poate determina care metode anume sunt cele mai indicate pentru evaluare.

De exemplu, la examinarea valorii unui apartament standart intr-o casa de locuit cu

multe etaje putin probail ca ar fi rationala aplicarea metodei cheltuielilor. Si din potriva la
determinarea valorii unui bun imobil industrial sau comercial unic este destul de complicat a se
aplica metoda analizei comparative a vanzarilor.

Pe de alta parte, nici una din metodele evaluarii nu este universala, nu da un rezultat
absolut corect. Deaceea pentru a diminua rolul factorului subiectiv in timpul evaluarii se
recomanda ca valoarea obiectului supus evaluarii sa fie estimata prin toate metodele potrivite. In
cazul imposibilitatii aplicarii uneaia din metodele evaluarii, in raportul de evaluare se va indica
motivul renuntarii la aceasta metoda.

2.6. Coordonarea rezultatelor obtinute

Coordonarea rezultatelor obtinute este una din cele mai grele etape ale evaluarii. La
aceasta etapa, evaluatorul apeleaza, deobicei, la experienta, logica si intuitia sa. La inceputul
etapei de coordonare, evaluatorul examineaza toate datele initiale si verifica corectitudinea
calculelor efectuate, caracterul adecvat al aplicarii metodelor de evaluare utilizare si determina
valoarea definitiva a imobilului.

Expertii evaluatori folosesc, deobicei trei procedee principale de coordonare a

rezultatelor si selectarii marimii totale a valorii obiectului evaluarii:

 Determinarea marimii medii aritmetice;

 Determinarea mediei matematice ponderate;

17
  Determinarea mediei subiective a rezultatelor evaluarii.

Analiza rapoartelor de evaluare a bunurilor imobile demonstreaza ca evaluatorii Republicii

Moldova destul de frecvent determina valoarea definitiva a obiectului ca medie aritmetica a
rezultatelor obtinute de pe urma aplicarii diferitor metode de evaluare. O astfel de obtiune nu
poate fi considerata justa, deoarece prin aplicarea diferitor metode de evaluare se obtin rezultate
diferite.

Multe intreprinderi de evaluare determina rezultatul definitiv ca o marime medie

ponderata. Calcularea matematica a rezultatelor evaluarii consta in atribuirea unor anumite
ponderi fiecarui rezultat al estimarii valorii obiectului si calcularea marimii medii ponderate, care
si exprima marimea definitiva a valorii obietului. Marimea definitiva a valorii estimate se va afla
in limitele determinate de valorile minima si maxima obtinute. Totusi, dupa parerea evaluatorilor
profesionisti din europa ocidentala aplicarea acestei metode nu intotdeauna este acceptabila,
conform opiniei lor cel mai mare rol la etapa coordonarii rezultatelor il are intuitia, care de cele
maimute ori conduce la rezultate neasteptate. Astfel uneori marimea recomandata a valorii poate
depasi limitele rezultatelor obtinute in urma aplicarii diverselor metode de evaluare. Esenta
aprecierii subiective a rezultatelor evaluarii consta in aprecierea intuitiva a metodelor de evaluare
aplicate pe calea analizei avantajelor si neajunsurilor acestora, atribuirea unor anumite ponderi
rezultatelor evaluarii, obtinute la aplicarea unor metode diferite, precum si in alegerea de baza
acestor date a marimii definitive a valorii bunului imobil.

De unde rezulta: marimea definitiva a valorii estimate se determina in baza aplicarii unei
sau mai multor metode acceptabile de evaluare pentru cazul concret al evaluarii, luand in
considerare tendintele de dezvoltare a pietei locale a bunurilor imobile, intuitia si experienta
profesionala a evaluatorului. Cand se determina posibilitatea aplicarii unei sau mai multor
metode de evaluare, trebuie sa se tina cont de accesul la informatia de piata si tipul bunului
imobil supus evaluarii.

Conform legislatiei Republicii Moldova si in corespundere cu standardele europene de

evaluare evaluatorul are dreptul, cu exceptia cazurilor de evaluare obligatorie, sa aleaga
independent o metoda sau alta de evaluare care dupa parea lui permite de a tine cont si de a
aprecia pe cat se poate cele mai importante particularitati ale obiectului supus evaluarii.

18
2.7. Intocmirea raportului de evaluare

La aceasta etapa rezultatele evaluarii se prezinta in scris. Conform Legii Republicii

Moldova cu privire la activitatea de evaluare, adoptata recent, raportul de evaluare se intocmeste
in scris si pe suport electronic in doua exemplare. Un exemplar se transmite beneficiarului, iar al
doilea ramane la intreprinderea de evaluare si se pastreaza in arhiva intreprinderii timp de cinci
ani. Acest exemplar al raportului trebuie sa devina drept caracteristica a calificarii evaluatorului,
pentru a fi prezentat comisiei de stat de atestare, de asemenea poate fi prezentat in instantele de
judecata si in alte instante, in cazul aparitiei litigiilor in legatura cu indeplinirea lucrarii de
evaluare. Tinand cont de importanta perfectarii raportului de evaluare, acest document este
necesar sa fie elaborat destul de amanuntit, cu expunerea principalelor ipoteze si prezumatii ale
evaluatorului.

Rezultatele evaluarii pot fi prezentate oral sau in scris. Conform Standardelor

Internationale de Evaluare, raportul oral este rezultatul evaluarii comunicat beneficiarului in
cuvinte, acesta poate fi, de asemenea, discursul in instanta a evaluatorului bunului imobil
mostenit. Totusi raportul oral este necesar sa fie insotit de documente de lucru sau, cel putin, de
concluzii asupra valorii.

Raportul in scris este un document care reflecta procesul de indeplinire a lucrarii de

evaluare si rezultatul obtinut, adus la cunostinta beneficiarului in scris. Raportul in scris poate fi
un document amplu care contine toate datele si rezultatele necesare ale analizei efectuate, in
temeiul carora a fost facuta concluzia cu privire la valoare. Raportul in scris poate fi prezentat,
deasemenea, prescurtat, sub forma de formulare utilizate de agentiile guvernamentale si alte
agentii, sau de scrisori adresate beneficiarilor, in care este indicata valoarea obiectului evaluarii.

Atat Standardele Europene de Evaluare, cat si Standardele Internationale de Evaluare

propun doua variante de rapoarte de evaluare: raport de evaluare (valuation report) si certificat
de evaluare (valuation certificate). Aceste standarde contin, de asemenea, recomandari
referitoare la continutul minimal al certificatului sau raportului de evaluare. In raport sau
certificat trebuie sa fie prezentate:

• identificarea evaluatorului si data evaluarii;

• instructiunile, scopul si utilizarea presupusa a rezultatelor evaluarii;
• baza evaluarii, inclusiv tipul si determinarea valorii;
• identificarea si pozitia obiectului evaluarii (caracteristicile fizice, juridice si economice
ale bunului imobil);

19
 • data inspectarii obiectului;
• toate ipotezele si conditiile restrictive;
• referinte privind aplicarea standardelor internationale si alte acte normative necesare;
• semnatura evaluatorului;
• informatii despre certificarea evaluatorilor in forma prescurtata (ceruta in unele tari).

Este necesar de a deosebi notiunea de „certificat de evaluare" de notiunea de „certificat

al valorii" (certificate of value). Daca certificatul valorii este forma prescurtata a certificatului
evaluarii, apoi certificatul asupra valorii, care exista in unele tari, este parte componenta a
raportului de evaluare, in care evaluatorul declara:

• datele reale ale raportului prezentat sint corecte si corespund cunostintelor evaluatorului;
• analiza si concluziile sint limitate numai de ipotezele si conditiile restrictive;
• evaluatorul nu a avut interese (in caz ca a avut - de concretizat) in legatura cu obiectul
evaluarii;
• retribuirea muncii evaluatorului nu depinde sub nici o forma de valoarea estimata a
obiectului evaluarii;
• evaluarea a fost efectuata in corespundere cu codul eticii si cu standardele evaluarii;
• evaluatorul corespunde cerintelor privind ridicarea permanenta a nivelului profesional;
• evaluatorul a inspectat personal obiectul evaluarii;
• raportul dat l-a pregatit fara concursul altcuiva.

De mentionat ca notiunile de „certificat al valorii" (certificate of value) si „aprobare a

valorii" (statement of value), utilizate in SUA si Marea Britanie nu au nimic comun cu raportul
de evaluare, dar se deosebesc esential de alte doua documente cu acelasi nume, care au un
caracter afirmativ. Unul din aceste documente este semnat de catre cumparatorul de bunuri
imobile, confirmand marimea taxei de stat. Alt document confirma valoarea bunului imobil
vandut unei autoritati (marimea obtinuta in urma retragerii obiectului in scopul compensarii
pentru cauza de utilitate publica). In fond, certificatul valorii sau aprobarea valorii doar confirma
valoarea de piata a obiectului evaluarii la data evaluarii.

Raportul de evaluare este un document intocmit in forma libera. Totusi analiza

rapoartelor de evaluare intocmite de diferiti evaluatori in diverse tari, demonstreaza ca
standardizarea materialului prezentat in raport simplifica esential intocmirea, analiza si studierea
acestui document.

20
 Conform recomandarilor Standardelor Internationale de Evaluare, raportul trebuie sa fie
univoc, astfel ca beneficiarul, persoanele terte si opinia publica sa nu-l poata interpreta in alt fel,
in raportul de evaluare trebuie aratat clar cine este evaluatorul, cine este beneficiarul, care va fi
utilizarea prezumtiva a rezultatelor evaluarii, data intocmirii raportului si data desfasurarii
evaluarii.

Deoarece in ultimul timp se observa tendinta prezentarii raportului de evaluare pe suport

electronic, in standardele Internationale de evaluare de asemenea sunt examinate cerintele fata de
intocmirea si transmiterea raportului de evaluare pe suport electronic. Daca raportul de evaluare
se transmite pe suport electronic, evaluatorul trebuie sa intreprinda anumiti pasi in vederea
asigurarii integritatii datelor si textului raportului si sa asigure lipsa greselilor la transmiterea
raportului. Este necesar sa fie stabilite provenienta raportului de evaluare, data si timpul
expedierii acestuia, la fel ca si expedierea raportului, data si timpul primirii acestuia. Asigurarea
de program trebuie sa permita de a expedia confirmarea faptului ca datele si textul expediate
corespund celor primite de beneficiar.

Evaluatorul trebuie, de asemenea, sa fie sigur ca semnatura lui electronica este protejata
si se afla sub controlul sau. Semnatura in raportul pe suport electronic se considera confirmata si
inseamna acelasi nivel al responsabilitatii ca si semnatura din raportul intocmit in scris. Copia
autentica electronica sau copia autentica pe hartie a raportului de evaluare expediat pe cale
electronica poate fi nimicita dupa o anumita perioada de timp, conform legii, dar nu mai devreme
decat peste 5 ani.

In Republica Moldova, s-a facut, de asemenea, incercarea de a standardiza formele de

prezentare si ale continutul rapoartelor de evaluare. In conformitate cu Legea Republicii
Moldova cu privire la activitatea de evaluare, raportul de evaluare poate fi intocmit in scris sau
pe suport electronic, in raport este necesar de a expune clar, fara echivoc opinia evaluatorului
privind valoarea obiectului evaluarii, in raport se indica:

• data intocmirii raportului;

• scopul evaluarii;
• numele de familie, prenumele (denumirea) beneficiarului si datele de identificare ale lui;
• denumirea intreprinderii de evaluare si datele de identificare ale ei;
• descrierea obiectului evaluarii si datele privind proprietarul acestuia (in cazul in care
obiectul evaluarii apartine persoanei juridice, se indica datele de identificare ale acesteia;
• data la care a fost estimata valoarea;
• tipul si definitia valorii estimate, care explica sensul notiunii utilizate;
21
 • lista standardelor, metodelor si datelor initiale (cu indicarea sursei de obtinere a lor),
utilizate pentru evaluare, precum si ipotezele evaluatorului, pe care se bazeaza evaluarea;
• etapele evaluarii si temeiul determinarii valorii recomandate a obiectului evaluarii,
factorii restrictivi si domeniul aplicarii valorii estimate.

La raport se anexeaza:

• copiile de pe actele care acorda dreptul de prestare a serviciilor de evaluare (licenta

intreprinderii, certificatul de calificare al evaluatorului care a efectuat evaluarea);
• copiile de pe actele, utilizate de catre evaluator, in baza carora au fost determinate
caracteristicile calitative si cantitative ale obiectului evaluarii.

Raportul poate sa includa si alta informatie care, dupa parerea evaluatorului, ar influenta
esential asupra valorii obiectului evaluat. Raportul trebuie sa fie semnat de evaluator, de
conducatorul intreprinderii de evaluare si autentificat cu stampila intreprinderii.

Raportul de evaluare trebuie intocmit in doua exemplare. Un exemplar se transmite

beneficiarului serviciilor de evaluare, exemplarul al doilea se pastreaza la arhiva intreprinderii de
evaluare timp de 5 ani si poate fi prezentat la cererea instantelor de judecata, autoritatilor
abilitate sa exercite controlul activitatii de evaluare sau la solicitarea persoanelor abilitate prin
legislatie sa efectueze expertiza rapoartelor de evaluare.

Raportul complet de evaluare a bunului imobil poate fi prezentat in felul urmator:

1. Foaia de titlu, pe care se indica denumirea si adresa obiectului evaluarii, data evaluarii,
denumirea beneficiarului si a evaluatorului.
2. Scrisoare de insotire, in care se confirma faptul incetarii lucrarilor de evaluare, se aduc
caracteristicile de baza ale obiectului evaluat si valoarea lui recomandata.
3. Cuprinsul succint al faptelor si concluziilor principale - informatia de baza si
suplimentara, rezultatele principale obtinute in urma analizei si prelucrarii informatiei
initiale.
4. Premisele principale, ipotezele si restrictiile, care constituie elementul principal al
raportului complet. In lista ipotezelor si premiselor evaluatorului trebuie incluse in mod
obligatoriu cerintele beneficiarului privind evaluarea efectuata, care nu coincide cu
metodele standard de evaluare, in afara de pozitiile generale, in lista data este necesar de
inclus punctele suplimentare care influenteaza esential asupra rezultatului. De exemplu,
efectuarea evaluarii in conditiile lipsei informatiei necesare sau in cazul cand beneficiarul
nu a comunicat scopul evaluarii.
22
 5. Lista conditiilor care permit publicarea rezultatelor evaluarii. Daca contractul de prestare
a serviciilor de evaluare prevede publicarea materialelor privind evaluarea sau a unor
elemente separate, evaluatorul trebuie sa prezinte beneficiarului proiectul acestui
material. Evaluatorul trebuie sa primeasca, de asemenea, un exemplar in scris al
publicatiei, inainte de publicare, si sa-1 semneze.
6. Data si volumul expertizei tehnice (daca aceasta a fost efectuata).
7. Determinarea bazei evaluarii.
8. Analiza situatiei social-economice in regiune.
9. Analiza amplasarii obiectului evaluarii.
10. Descrierea obiectului evaluarii.
11. Analiza celei mai bune si mai eficiente utilizari a obiectului evaluarii.
12. Determinarea valorii de piata a obiectului prin cele mai acceptabile metode pentru cazul
dat.
13. Coordonarea rezultatelor evaluarii.
14. Certificatul de evaluare in care evaluatorul informeaza beneficiarul despre aplicarea
standardelor profesionale la efectuarea evaluarii; confirma respectare a normelor eticii
profesionale; face cunoscut statutul sau; indica marimea valorii estimate, obtinute in
urma evaluarii, cu indicarea datei evaluarii; semneaza certificatul.
15. Lista literaturii folosite la intocmirea raportului.
16. Informatii generale despre evaluator.
17. Anexe.

De obicei, la raportul de evaluare se anexeaza: actul de expertiza tehnica a obiectului;

calculul valorii constructiei noi; informatii despre obiecte analoage cu indicarea surselor de
obtinere a informatiei; calcule si informatii utilizate la intocmirea raportului de evaluare;
materiale grafice si fotografii care ilustreaza obiectul evaluarii.

23
 Capitolul III. Reguli de baza

3.1. Reglementarea juridica a activitatii de evaluare

In prezent, baza juridica care ar reglementa activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare,

procesul de evaluare si activitatea evaluatorului este abia in curs de constituire. Pina nu demult,
actele normative tratau conceptia valorii numai din punct de vedere al costurilor si o legau de
indici cantitativi. Pretului normativ ii revenea si ii revine un rol predominant la incheierea
tranzactiilor cu bunurile imobiliare, indeosebi cu bunurile proprietate de stat. Tranzactiile cu
bunurile imobiliare proprietate privata se realizeaza la preturi de piata, insa notiunea de "valoare
de piata" a fost definita in legislatie abia nu demult.

In ultimii ani au fost intreprinse cu succes masuri pentru modificarea legislatiei.

Importante modificari si completari au fost efectuate la legile fundamentale care determina
dezvoltarea pietei imobiliare: Codul Funciar, Lerea cu privire la cadastrul bunurilor imobile,
Legea cu privire la programul de privatizare, Legea cu privire la pretul normativ si modul de
vinzare-cimparare a pamintului, Legea cu privire la gaj si alte acte normative.

Cea mai mare influenta asupra dezvoltarii activitatii de evaluare in Moldova a avut-o
Legea cu privire la activitatea de evaluare, recent adoptata. Pentru intiia data evaluarea a fost
declarata gen independent de activitate. Legea cuprinde cadrul juridic, organizational si
metodologic de desfasurare a activitatii de evaluare. Se dau notiunile de baza ale activitatii de
evaluare, tipurile si scopurile evaluarii, cazurile de efectuare obligatorie a evaluarii.
De asemenea, legea stabileste drepturile, obligatiile, raspunderea evaluatorilor si a ntreprinderilor
de evaluare, conditiile ce limiteaza activitatea de evaluare. intr-un capitol aparte se examineaza
temeiul pentru efectuarea evaluarii, continutul de baza al contractului de prestare a serviciilor de
evaluare, cerintele fata de raportul de evaluare.

Punctul de plecare in conceptia legii este ideea independentei evaluatorului - titular al unui
certificat de calificare, avind experienta de munca in domeniul evaluarii, un inalt nivel
profesional si competenta necesara. Evaluatorul desfasoara activitatea de evaluare numai in
cadrul unei intreprinderi de evaluare avind licenta corespunzatoare.

Legea examineaza, de asemenea, procedura de eliberare si de retragere a certificatului de

calificare, modul de atestare a evaluatorilor. Legea cu privire la evaluare prevede elaborarea unui

24
mare numar de diverse acte normative ce reflecta diferite aspecte organizationale si
metodologice ale evaluarii.

3.2. Regulile generale privind efectuarea evaluarii

Activitatea practica a evaluatorului profesionist se bazeaza pe relatiile de incredere dintre

acesta si beneficiar. De aceea, un evaluator constiincios trebuie sa respecte urmatoarele reguli
recomandabile:

1. Sa tina cont de influenta asupra valorii a legislatiei privind utilizarea terenurilor; a

conjuncturii pietei bunurilor imobile; a rezultatelor investigatiilor de marketing; a starii fizice a
bunului imobil; a tendintelor generale in dezvoltarea pietei bunurilor imobile din regiunile
invecinate; a utilizarii mai profitabile a bunurilor imobile in cadrul utilizarii lor autorizate; a altor
factori esentiali pentru determinarea valorii.
2. Sa porneasca de la premisa ca imbunatatirile planificate pentru constructiile de pe
terenuri vor conduce la o utilizare mai rentabila a terenului.
3. Sa estimeze obiectul evaluarii cu aplicarea metodelor si procedeelor de evaluare existente
si a celor noi.
4. Sa colecteze, sa verifice, sa analizeze si sa coordoneze datele initiale pentru desfasurarea
evaluarii; sa prezinte in raportul de evaluare calculele de baza ale nivelului viitor al platii de
arenda de la bunurile imobile si a cheltuielilor de exploatare, efectuate in prezumtia dezvoltarii
normale a economiei.

Aceasta regula pretinde de la evaluator ca el sa stabileasca veniturile si cheltuielile

posibile de pe urma posesiunii bunurilor imobile, caracterul miscarii fluxurilor banesti, tinand
cont de tendintele posibile ale dezvoltarii economici si a pietei concrete a bunurilor imobile.

5. Sa examineze si sa analizeze influenta posibila asupra valorii bunurilor imobile a cazului

in care bunul imobil evaluat poate sa reprezinte o totalitate a catorva obiecte ale bunurilor
imobile. in acest caz, valoarea totala a bunului imobil poate fi determinata drept suma valorilor
tuturor obiectelor sau componentelor. Totusi sint destul de verosimile cazurile cand valoarea
totala difera esential de valoarea obtinuta pe calea insumarii. Aceasta regula trebuie respectata
cand de acum este determinata valoarea totala a bunului imobil, iar evaluatorul trebuie sa
determine valoarea uneia din partile acesteia.

25
 6. Sa tina cont si sa analizeze influenta posibila asupra valorii bunului imobil a
imbunatatirilor existente sau asteptate de pe sectoarele teritoriului sau de pe teritoriul care se afla
in vecinatate cu bunul imobil si sa indice in documentele de dare de seama in ce mod aceste
imbunatatiri pot influenta asupra conjuncturii pietei si valorii obiectului supus evaluarii.
7. Sa estimeze valoarea presupuselor imbunatatiri doar dupa obtinerea urmatoarelor date:
proiectelor, conditiilor tehnice, altei documentatii, care vor permite determinarea volumului si
caracterului presupuselor imbunatatiri, precum si a duratei constructiei; datelor privind veniturile
posibile de pe urma imbunatatirilor construite.

Pentru a raspunde la toate intrebarile sus-raentionate, evaluatorul trebuie sa examineze si

sa studieze devizele de cheltuieli privind realizarea constructiei imbunatatirilor cu termenele
incheierii constructiei, analiza situatiei pietei si a posibilitatilor tehnice de realizare a
constructiei, materialele privind cheltuielile de exploatare ale presupuselor imbunatatiri, datele
referitoare la constructia imbunatatirilor analoage recent incheiate. Pentru efectuarea evaluarii
poate fi necesara o argumentare tehnico-economica completa a tuturor masurilor proiectate, in
vederea realizarii imbunatatirilor.

In afara de regulile sus-enumerate, la efectuarea evaluarii profesionale, evaluatorul este

obligat: sa tina cont si sa analizeze conditiile contractului de vinzare a bunurilor imobile,
componenta bunului imobil supus evaluarii; toate documentele accesibile referitoare la evaluarile
sau vinzarile precedente ale bunurilor imobile supuse evaluarii; sa tina cont de autenticitatea si
calitatea documentelor si datelor aflate la dispozitia evaluatorului profesional, supunindu-le
analizei din punct de vedere al aplicabilitatii.

26
 Bibliografie

Acte normative:

1) Legea Republicii Moldova cu privire la activitate de evaluare nr. 989-XV din 18.04.2002.

2) Legea Republicii Moldova cu privire la licentiere unor genuri de activitate nr. 230-III din
05.09.200l.

3) Legea Republicii Moldova cu privire la proprietate nr. 459-XII din 22.01.1991.

4) Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de audit nr.729 – XIII din 15.02.1996.

5) Legea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998

6) Legea Republicii Moldova cu privire la programul de privatizare pentru anii 1997-1998

nr. 1217 – XIII din 25.06.1997.

7) Hotararea Guvernului Republicii Moldova cu privire la reevaluarea fondurilor fixe si

corectarea rezultatelor evaluarii patrimoniului de stat in scopul privatizarii, luand in
considerare nivelul inflatii in anul 1992, nr. 118 din 05.03.1994.

8) Hotararea Guvernului Republicii Moldova cu privire la reevaluarea mijloacelor fixe nr.30

din 16.01.1996.

Carti:

9) Buzu O. „Organizarea activitatii de evaluare ” Chisinau, 2002

10) Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie si practica, Tipografia
Centrala, Chisinau, 2003.

11) Vladimir Gh. Gutu, Cadastru bunurilor imobile Vol. V, „ Evaluarea bunurilor imobile ”
Agentia de Stat Relatii Funciare si Cadastru, Chisinau 2003.

12) Svetlana Albu, Ion Albu, „ Evaluarea patrimoniului ” Universitatea Tehnica a

Moldovei, Chisinau 2009.

Surse internet:

13) http://www.arfc.gov.md/?lang=ro&menu_id=246

14) http://www.cadastre.md/upfiles/kfm_catalog//cadastru.pdf

15) http://www.constructor.md/infocool/F1/low/548/ro.html

27