Livrare imobil cu rate pla te in avans.

Regularizare in
cazul schimbarii cotelor de TVA

valabil la 08 Ian 2021

Intrebare: In luna decembrie 2019 s-a incheiat un antecontract de vanzare cumparare intre o
persoana juridica-promitentul vanzator (constructorul) si o persoana fizica promitentul cumparator
cu privire la un imobil (casa si terenul aferent acesteia).

Pretul de vanzare-cumparare este de 175.000 euro in care este inclus si TVA. Din acest pret s-a
achitat, in cursul anului 2020, in transe/rate aproape jumatate, urmand ca diferenta sa se achite la
data incheierii contractului transla v de proprietate. Data incheierii contractului auten c de
vanzare-cumparare (transla v de proprietate) este stabilita in primavara acestuia an. Procesul
verbal de recep e al construc ei a fost eliberat in cursul anului 2020.

Diferenta de pret ce mai trebuie achitata promitentului vanzator de catre promitentul cumparator
va cuprinde TVA de 19% sau de 16%? Promitentul cumparator va achita in anul 2021 diferenta de
pret de vanzare cumparare raportandu-se la un TVA de 16% (stabilit de noua legisla e) sau de 19%
(cat era la momentul incheierii antecontractului de vanzare cumparare?

Raspuns: In cazul schimbarii cotelor de TVA, art. 291 alin. 6 din Codul fiscal prevede ca se va proceda
la regularizare pentru a aplica cota in vigoare la data livrarii de bunuri sau prestarii de servicii (adica
data faptului generator), inclusiv pentru situa a prevazuta la art. 282 alin. 2 lit. b din Codul fiscal
(cand s-au incasat/pla t avansuri si s-a aplicat cota de TVA de la data exigibilita i taxei, adica de la
data incasarii/pla i avansurilor conform art. 291 alin. 4 din Codul fiscal).
In materie de bunuri imobile, data faptului generator este data livrarii, adica data la care intervine
transferul dreptului de a dispune de bunuri ca un proprietar sau, in cazul in care contractul prevede
plata in rate si ca proprietatea este atribuita cel mai tarziu la data pla i ul mei sume scadente, data
livrarii este data la care bunul este predat beneficiarului, dupa cum se prevede la art. 281 alin. 6 din
Codul fiscal.

In cazul prezentat, nu conteaza data procesului-verbal de recep e al construc ei, ci data la care
cumparatorul a intrat in posesia imobilului construit, respec v a fost incheiat un proces-verbal de
predare-primire a imobilului, urmand ca actul transla v de proprietate (contractul de vanzare) sa fie
incheiat la plata diferentei de pret.

Daca procesul-verbal de predare-primire a imobilului a fost incheiat in cursul anului 2020, vanzatorul
trebuia sa emita factura pentru diferenta de pret la momentul incheierii acestui proces-verbal (data
faptului generator) pe baza cotei de TVA de 19%, chiar daca din punct de vedere juridic contractul de
vanzare urma a fi incheiat ulterior, la momentul pla i diferentei de pret.

In acest caz nu va fi vorba de nicio regularizare a TVA, cota fiind aceeasi, de 19%, si la momentul pla i
avansurilor si la momentul pla i diferentei de pret. In schimb, daca predarea-primirea imobilului are
loc la momentul incheierii contractului de vanzare si pla i diferentei de pret din cursul anului 2021, se
va proceda la emiterea facturii pentru diferenta de pret pe baza cotei de TVA in vigoare de la
momentul respec v, urmand a se proceda la regularizarea TVA numai in situa a in care cota de TVA
din 2021 ar fi diferita de cota de TVA de 19% aplicabila la momentul facturarii si pla i avansurilor.

Deocamdata cota standard de TVA in vigoare este de 19%, deci nu se pune problema regularizarii
cotei de TVA la momentul incheierii contractului de vanzare. Nu cunoastem la ce context actual de
reducere a TVA de la 19% la 16% va referi . Exista un proiect legisla v in acest sens, dar care nu s-a
finalizat, fiind retrimis pentru raport suplimentar de la comisia de specialitate din Camera Deputa lor
(PL-x nr. 597/2019).

Raspuns extras din portalcontabilitate.ro