UNIVERSITATEA ,,LUCIAN BLAGA” DIN SIBIU

FACULTATEA DE ŞTIINŢE ECONOMICE

Piața imobiliară

Realizat de:

Specializare: Finanțe și Bănci

Anul III Grupa I

SIBIU 2018
 Piaţa imobiliară

În literatura de specialitate, proprietatea imobiliară presupune terenul aferent, cumulul de

bunuri care în mod evident fac corp comun cu acesta, dar și şi toate elementele care sunt legate
de acesta, ca de exemplu clădirile anexe şi amenajările terenului. Proprietatea imobiliară este
elementul cheie al pieței imobiliare, care prezintă numeroase caracteristici. Bunurile de pe
această piață sunt deci, speciale, față de bunurile produse pe alte piețe, pentru că, de exemplu, nu
pot fi transportate sau presupun întotdeauna încă un bun: terenul de sub proprietăți. Piaţa
proprietăţilor imobiliare se traduce prin două pieţe diferite: piaţa pentru spaţii fizice şi piaţa
pentru active financiare.
Piaţa imobiliară semnifică cumulul tranzacţiilor care susțin drepturi de proprietate sau de
uzufruct asupra terenurilor şi amplasamentelor. Această piață poate fi de mai multe tipuri,
împărțită pe segmente: comercială, spații birouri, industrială, rezidențială, terenuri etc. Fiecare
dintre aceste tipuri de piețe vine cu propriile caracteristici și contribuie la evoluție de ansamblu a
pieței imobiliare. Caracteristicile proprii fiecărui segment face din aceste piețe unele de sine
stătătoare.
Tranzacţia imobiliară semnifică, transferul permanent sau temporar al unui drept de la o
entitate / individ la altul / alta, cu prețul unei recompense care, în mod comun, se traduce printr-o
sumă de bani. Piața imobiliară există practic, tocmai prin tranzacțiile care se efectuează.
Piaţa proprietăţilor imobiliare se traduce prin două pieţe diferite: piaţa pentru spaţii
fizice şi piaţa pentru active financiare.
Domeniul imobiliar presupune anumite concepte de bază, care sunt relevate în graficul de
mai jos.
 Piața imobiliară este realizată în primul rând prin delimitarea acestei piețe de celelalte
segmente ale pieței financiare, astfel, printre particularitățile pietei imobiliare amintim:
 Delimitarea și definirea bunurilor oferite ajuta la delimitarea pieței și a bunurilor
aferente. Astfel, bunurile de pe piața imobiliară (constituite în proprietăți imobiliare)
sunt tangibile și reprezintă capital real;
 Proprietatile imobiliare prezintă un grad mic de risc ;
 Piata imobiliară nu este o piață care respectă regulile generale ale unei piețe în
general, datorită caracteristicilor cererii și ofertei, a factorilor implicați și a
participanților activi;
 Investirea în bunuri imobiliare conferă oportunitatea sporirii capitalului prezent. Din
acest motiv, proprietatea imobiliara este cea mai utilizata modalitate de garantare
pentru creditori, în cazul unor împrumuturi;
 Reprezintă o piață limitată prin ariile de teren mari și prin oportunitățile de
expansiune ale acestora prin ridicarea de locuințe, birouri, spații comerciale, spații
industriale. În acest context, apreciem ca fiind oportună remarca ce presupune “optima
folosire a terenului” ;
 Piața imobiliară asigura îndeplinirea unor nevoi fundamentale: indivizii, indeferent
de situație, statut, educație, localizare geografică etc au nevoie de locuințe,
proprietățile comerciale, industriale etc pentru desfășurarea și câștigarea traiului zilnic.
Printre cele mai importante variabile ce definesc piața imobiliară se numără:
 Tipul clădirii (rezidențială, hoteluri, birouri, spații comerciale, spații industriale);
 Anumite caracteristici ale proprietății, cum ar fi închirierea proprietății (locuință,
birou, spațiu comercial etc.), specificul clientului (vârsta, sex, populație activă, nivelul
salariilor, statut social), calitatea clădirii, design și confort;
 Gradul de cuprindere și de întindere al pieței proprietății imobiliare sau localizarea
geografică – supranațională, la nivel de țară, de regiune, la nivel local; urbană sau
suburbană, rurală; vecinatățile; apropierea de diferite puncte strategice etc;
 Accesibilitatea proprietăților similare, care concurează pe piață;
 Accesibilitatea unor clădiri complementare (de exemplu, pentru o locuință, spații de
recreere, vecinătatea cu locul de muncă, spitale, centre comerciale etc).
 Caracteristicile cele mai importante ale pieței imobiliare sunt relevate în schema de mai
jos.

Figura. Caracteristicile fundamentale ale pieței imobiliare

Sursa: prelucrare proprie după literatura de specialitate.

Principalii participanții pe pieţele imobiliare sunt relevați în figura de mai jos.

Figura. Participanții implicați în acțiunile de pe piața imobiliară

Sursa: prelucrare proprie după literatura de specialitate.

Conform figurii de mai sus, există cinci tipuri de entități implicate în piața imobiliară:
1. Utilizatorul – acesta cumpără clădirile, terenurile sau proprietățile comerciale în scop de
obținere de profit și/sau pentru propria nevoie de a locui în clădirea respectivă.
2. Proprietarul – se referă la deținătorul clădirii, este de cele mai multe ori investitor, pentru
că el nu consumă bunul imobiliar, ci închiriaza proprietatea altcuiva, în vederea obținerii de
profit.
3. Clientul / Locatorul – este individul care este doar consumator de bunuri imobiliare.
4. Dezvoltatorul – reprezintă acei indivizi care extind un produs nou pentru piață.
5. Facilitatorul – poate cunprinde entități precum băncile, brokerii imobiliari, avocaţii etc,
cu rolul de a intermedia și de a ușura tranzacționarea proprietăților imobiliare.
 Piaţa imobiliară din România a cunoscut o expansiune fulgerătoare după anul 1990.
Fenomenul de structurare al pieței imobiliare autpohtone este relevat prin anumite elemente:
 tranzacțiile pe piaţa imobiliară au depășit gradul determinării şi punerii în aplicare de
către autorități a normelor specifice;
 piaţa imobiliară autohtonă prezintă anumite riscuri;
 implementarea unor programel educative, la nivel național, pentru a determina o
pregătire aferentă dealer-ilor de pe piaţa imobiliară;
 instituţionalizarea fenomenelor caracteristice pieţei imobiliare (dezvoltarea unor
instituţii de gestionare a proprietăţilor, apariția unor asociaţii profesionale etc.).

În condițiile în care prezintă un număr uriaș de entități / indivizi implicați şi un volum

enorm de tranzacţii (atât ca număr, cât şi ca valoare), piaţa imobiliară poate fi apreciată drept un
complex economic greu de descris în totalitatea sa, mereu în schimbare și acordat la un cadru
instituțional specific .De aceea, literatura de specialitate propune numeroase clasificări ale pieței
imobiliare, în funcție de diverse criterii. În principiu, componentele principale ale pieței
imobiliare din România sunt redate în schema de mai jos.

Figura Componentele principale ale pieței imobiliare autohtone

Sursa: prelucrare proprie după News In, Percepţie şi aşteptări cu privire la criza economică şi financiară,

Conform schemei de mai sus, piața imobiliară cuprinde piața locuințelor, piața spațiilor
comerciale și piața terenurilor.
La rândul lor, fiecare dintre aceste componente se poate clasifica în mai multe segmente, în
funcție de criteriul de clasificare ales.
Construcțiile sunt o parte fundamentală a avuției naționale a unui popor, evaluarea și
tranzacționarea lor fiind determinate de un cumul de factori, tocmai prin complexitatea acestora
și diversitatea lor. Din punctul de vedere al tipului de proprietate existent și al însușirilor fizice
ale acesteia, piața imobiliară poate fi structurată în:
 piața imobiliară rezidențială;
 piața imobiliară a clădirilor de birouri;
 piața imobiliară a spațiilor comerciale;
 piața imobiliară a spațiilor industriale;
 piața imobiliară a spațiilor specializate

Piața locuințelor

Segmentul pieței locuințelor are un rol fundamental în viața economică, deoarece nevoia
de a avea o locuintă este o nevoie primară a indivizilor, indiferent de vârsta, statut social sau
localizare. Locuința este deseori identificată cu apartamentul, reprezintă una sau mai multe
camere cu anexele corespunzătoare care formează un tot funcțional și satisface toate nevoile
care țin de locuit.
Piața locuințelor este una complexă, pentru că în acest segment de piață imobiliară
intervin o multitudine de factori, care diferențiază piața locuințelor de celelalte segmente ale
pieței imobiliare și îi conferă un statu aparte. Astfel, dimensiunile relevante ale pieței
locuințelor sunt redate în schema de mai jos.

Figura:
Dimensiunile pieței locuințelor
Sursa: Consiliul Concurenţei, Raport de investigaţie pentru analizarea pieţei imobiliare şi a serviciilor
conexe tranzacţiilor imobiliare
Conform schemei prezentate, localizarea și prețul sunt cele mai importante atribute luate în
considerare atunci când vine vorba de o tranzacție imobiliară ce are în centru o locuință.
Piața locuințelor și criza financiară

Piața imobiliară în România și în lume prezintă un rol determinant în economie și

caracteristici cu atât mai importante cu cât se presupune că întreaga criză financiară din prezent a
pornit de la criza creditelor subprime, adică a acelor credite acordate cu ușurință și fără acoperire
sectorului imobiliar.
În țara noastră, mare parte din băncile afectate de aceasta criză sunt cele cu capital extern.
Haosul s-a extins și spre România și pe fundalul unor atacuri informatice la adresa băncilor sau a
tranzacțiilor speculative de pe piața financiară românească. Acești factori cumulați au condus la
apariția neîncrederii în bănci a populației și la retrageri masive de numerar.
Această situație s-a reflectat într-o evoluție nefastă a prețurilor locuințelor după anul de vârf
al crizei financiare, 2007, conform graficului de mai jos.

Figura. Evoluția prețurilor locuințelor înainte și după criza financiară

După cum se poate observa din graficul de mai sus, până în momentul crizei financiare,
prețurile locuințelor, atât în capitală cât și în țară au cunoscut un trend ascendent și chiar
accentuat. Imediat după momentul de vârf al crizei financiar, considerat în sectorul imobiliar ca
fiind sfârșitul anului 2007, prețurile locuințelor au început să scadă accentuat până în anul 2009.
De atunci și până în prezent se încearcă redresarea sectorului imobiliar în toata țara, deși prețurile
nu mai cunosc trenduri neregulate.

Evoluția prețului pe metru pătrat 2008-2016

Suma medie solicitata pentru apartamentele (noi si vechi) disponibile spre vanzare la nivel
national a scazut cu 41% in primul (aproximativ un) an de recesiune, de la 2.058 de euro pe
metru patrat util in momentul de varf al pietei (martie 2008) pana la 1.211 euro pe metru patrat
inainte de intrarea in vigoare a initiativei guvernamentale (mai 2009).
Ulterior, in perioada 2009-2014, pretentiile proprietarilor s-au mai diminuat, cumulat, cu
circa 15% fata de valoarea maxima atinsa inainte de criza, ajungand pana la un nivel minim de
putin sub 900 de euro pe metru patrat.
In orasele secundare ale tarii, piata a atins pragul de jos la jumatatea anului 2014 – din luna
iunie, locuintele din Brasov, Cluj-Napoca, Timisoara si Constanta au inceput sa recupereze din
declinul inceput in 2008. In Capitala, pretentiile vanzatorilor au continuat sa scada timp de inca
12 luni, pana in iunie 2015, dupa care au intrat pe un curs usor ascendent.
Acest decalaj este responsabil, partial, de faptul ca, de anul trecut, orasul cu cele mai mari
preturi la apartamente nu este Bucurestiul ci Clujul.
Piața imobiliară în cadrul a două orașe mari ale țării

Pentru a vedea concret situațiile actuale ale pieței imobiliare, am ales să analizăm două orașe
cunoscute, dar si căutate în domeniul imobiliar.

Cluj-Napoca

Piața imobiliară din Cluj-Napoca este o piață dinamică care a inregistrat o crștere in ultimii doi
ani. Dacă în anul 2015 s-a înregistrat un preț mediu de 873 euro/metru pătrat, în anul 2016 s-a
ajuns la 1.000 euro/metru pătrat,iar în ultimile șase luni din anul 2017 prețul mediu a crescut cu
aproximativ 10% față de cel de anul trecut.

În Cluj-Napoca ,cel mai scump oraș regional din România, cel mai ieftin apartament, este chiar
sub pragul de 1.000 de euro pe metru pătrat, pot fi găsite în Floresti (preț mediu solicitat de 710
euro pe metru pătrat) și Baciu (910 euro pe metru pătrat).

În zona centrală a orașului prețurile apartamentelor ating un nivel ridicat de 1.440 de euro pe
metru pătrat, în timp ce cartierele Plopilor (1.430 de euro pe metru pătrat) și Gheorgheni Andrei
Mureșanu (1.380euro pe metru pătrat) .

Când vine vorba de fluctuația prețurilor în primul trimestru al anului 2017, cea mai mare creștere
a avut loc în Grigorescu (+ 4,4%), în timp ce cele mai mici au fost observate în Zorilor (+
1,2%).
București

Preţurile cerute pentru apartamentele scoase la vânzare în România (atât noi, cât şi vechi) şi-au
continuat cursul ascendent în 2017.

În comparație cu celelalte orașe importante din țară, prețul diferă între cele mai ieftine și mai
costisitoare cartiere din București, difernța ajungând la aproximativ 1.700 de euro pe metru
pătrat.

Astfel, în timp ce un apartament poate fi cumpărat pentru 2.580 de euro pe metru pătrat Kiseleff
-Aviatorilor, vânzătorii stabilesc o medie de 870 de euro pe metru pătrat în Ghencea. Această
diferență sugerează o piață mai mare și mai diversă, care poate să fie un avantaj important pentru
cumpărători.

În ceea ce privește dinamica prețurilor pe parcursul ultimului trimestru al anului 2017, cea mai
mare crestere a avut loc in Kiseleff-Aviatorilor (+4,6%). La celălalt capăt, scăderi s-au înregistrat
în zone precum Herastrau-Nordului (-4%).
Tendințe prețurilor în principalele orașe

Datorită tendinței sale crescătoare susținute în ultimii ani, Cluj-Napoca nu a reușit doar să depășască Bucureștiul în
ceea ce privește prețurile apartamentelor, dar a și păstrat acest loc pentru o perioadă considerabilă de timp (mai mult
de un an).

Astfel, în Trimestrul 1 din anul 2017 prețul mediu solicitat pentru un apartament (indiferent de timpul de
construcție) a fost 1.260 de euro pe metru pătrat în Cluj-Napoca, în timp ce în București ajungea 1.200 de euro pe
metru pătrat. Cu toate acestea, vânzătorii din Capitală dau clar semne ale dorinței de a depăși această diferență,
deoarece și-au ridicat așteptările cel mai recent, atât în ultimul trimestru (3,4%), cât și în ultimele douăsprezece luni
(13%).

Pe de altă parte, creșterea prețurilor la Cluj-Napoca a încetinit până la 2,9% (în ultimul trimestru) și la 9,9% (în
ultimele douăsprezece luni).

schimbare de preț în ultimele 3 luni

schimbare de preț în ultimele 12 luni

Prețul mediu pe metru pătrat

Concluzii

În concluzie, piaţa imobiliară, în ansamblul său, şi piaţa locuințelor, în particular, se deosebesc

total de pieţele comune pe care se vând și se achiziționează mărfuri, servicii sau active.

Piata imobiliara este alcătuită dintr-o mare varietate de feluri și sectoare de cumpărători, aflată
într-o perpetuă transformare și evoluție din punctul de vedere al cerințelor, dorințelor,
pretențiilor, însușirilor, cutumelor și elementelor componente ale vieții lor sociale și de familie.

Această piață imobiliară se traduce, așadar, prin cumulul tipurilor și segmentelor de cumpărători
înregistrate într-un moment temporal, dar și a legăturilor dintre acestia.

Numărul tranzacţiilor pe piața imobiliară a crescut în 2017, ajungând la aproximativ 580.000, în

condiţiile în care preţurile caselor au avansat, pe medie, cu 10%, lucru care a plasat piaţa
imobiliară printre factorii cu risc mediu la adresa stabilităţii financiare.

În primele 11 luni ale anului 2017 au fost înregistrate, în toată ţara, 571.828 de vânzări
imobiliare, arată datele centralizate de Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară
(ANCPI), ceea ce înseamnă că totalul anului se ridică la 580.000 de tranzacţii.

Cele mai multe vânzări de imobile au fost înregistrate în Bucureşti (73.703), Cluj (40.043).

În 2017, vânzătorii de apartamente şi-au majorat pretenţiile cu peste 10%, arată cea mai recentă
analiză realizată de imobiliare.ro. „Pe fondul apetitului crescut pentru achiziţii, preţurile cerute
pentru apartamentele scoase la vânzare în România (atât noi, cât şi vechi) şi-au continuat cursul
ascendent în 2017.

Cluj-Napoca - este campioana absolută în ceea ce priveşte creşterile de preţuri pe segmentul

rezidenţial: în 2017, aşteptările vânzătorilor de apartamente s-au ridicat, potrivit datelor cu
aproximativ 16,84%, de la 1.247 la 1.457 de euro pe metru pătrat.

Capitala a consemnat cea mai mică marjă anuală de creştere a preţurilor, respectiv aproximativ
10%, de la 1.141 la 1.256 de euro pe metru pătrat util.
Bibliografie

 Smith Halbert, Corgel John, Real Estate Perspective. An Introduction to Real Estate;
Irwin, 1992;
 Popa Ana, Vasilescu Laura, Romanian Real Estate and Mortgage Market, Budapesta,
februarie 2005, p. 1.
 http://www.analizeimobiliare.ro
 http://www.analizeimobiliare.ro/stiri-si-analize/raport_q1_2017/
 http://trb.ro/piata-imobiliara-din-cluj-napoca-crestere-contextuala-sau-reala-a-
preturilor