CONDIMÍNIO RESIDENCIAL

RECANTO DOS PÁSSAROS

CONVENÇÃO SOCIAL
 CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO RESIDENCIAL
RECANTO DOS PÁSSAROS
CNPJ 07255719/0001-12

Por este instrumento particular os proprietários das unidades

autônomas, do Condomínio Residencial Recanto dos Pássaros, abaixo
assinados localizado na Avenida Augusto Franco, nº 3.553, zona urbana de
Aracaju, capital do Estado de Sergipe, resolvem regular os direitos e deveres
no referido condomínio, para o que estabelecem a presente Convenção a qual
doravante se sujeitam, obedecidas as disposições das Leis nº 4.591 de 16 de
dezembro de 1964 e 10.406 de 11 de janeiro de 2002 (Novo Código Civil).

DA IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 1º - Todos os edifícios componentes desta Convenção são

caracterizados pelas indicações ”a”, “b”, “c”, “d”, “e”, “f”, “g”, “h”, “i” e ”j” e
seus apartamentos com as respectivas áreas de construção total, nela
incluindo área privativa, área de vaga de garagem, área comum, quota
de terreno e fração ideal de terreno estão devidamente matriculados sob
o nº 2.887 e discriminados nas fichas nº 02, 02 v, 03, 03 v, 04, 04 v, 05,
05 v, 06, 06 v e 07 da 2ª Circunscrição Imobiliária, Livro 2, do Registro
Geral de Aracaju, Capital do Estado de Sergipe, parte integrante e
indivisível desta Convenção, afim de produzirem todos os fins de
direitos, especialmente os constantes das leis mencionadas no
preâmbulo deste documento .

Art. 2º - O Condomínio Residencial Recanto dos Pássaros em alvenaria

estrutural, possui 10 (dez) edifícios com 6 (seis) pavimentos, sendo cada
edifício composto de 1 (um) pavimento térreo e 5 (cinco) pavimentos
tipo.
Os pavimentos dos edifícios serão interligados por conjunto de
escadarias, 1 (um) elevador e circulação assim distribuídos:

PAVIMENTO TIPO

Cada pavimento tipo é formado por 6 (seis) unidades

compostas de sala, 2 (dois) quartos, circulação, WC
social, cozinha, área de serviços, quarto de
empregada e WC de serviços. Cada pavimento
contém as seguintes áreas comuns: circulação,
escada e caixa do elevador.

PAVIMENTO TÉRREO

O pavimento térreo é formado por 10 (dez) blocos

com 6 (seis) unidades cada, compostas de sala, 2
(dois) quartos, circulação, WC social, cozinha, área
 de serviço, quarto de empregada e WC de serviço.
Tem como área de uso em comum nos blocos
circulação, escada e caixa do elevador; fora da
projeção dos blocos, 363 (trezentos e sessenta e
três) vagas descobertas para estacionamento,
sendo 1 (um) para cada unidade autônoma e 3
(três) pertencentes ao condomínio, salão de festas,
administração, guarita, reservatório de lixo, medidor
de gás, parque infantil, piscina com apoio, quadra
de esportes, jardins, 10 (dez) reservatórios
enterrados, além de 17 (dezessete) vagas para
motos. Um terreno destinado a melhorias do
condomínio junto ao salão de festas.

COBERTURA

Cada cobertura contém as seguintes áreas comuns: casa de máquinas do

elevador, escada de acesso, barriletes e reservatório superior.

Em cada edifício, os apartamentos de nº 001 e 006 possuem área de

construção de 83, 703m², área de vaga de garagem 3,390m², área total
87,093m², quota de terreno 76,117858m², fração ideal de terreno 0,002956% e
área comum de 22,663m² ;

Em cada edifício, os apartamentos de nº 002 e 005 possuem área de

construção de 75,228m², área de vaga de garagem 3,390m², área total
78,619m², quota de terreno 68,711311m², fração ideal de terreno 0,002669% e
área comum de 20,368m² ;

Em cada edifício, os apartamentos de nº 003 e 004 possuem área de

construção de 77,491m², área de vaga de garagem 3,390m², área total
80,881m², quota de terreno 70,688787m², fração ideal de terreno 0,002745% e
área comum de 20,981m²;

Em cada edifício, os apartamentos de nº 101, 106, 201, 206, 301, 306, 401,
406, 501 e 506 possuem área de construção de 83,250m², área de vaga de
garagem 3,390m², área total 86,641m², quota de terreno 75,72236m², fração
ideal de terreno 0,002941% e área comum de 22,540m²;

Em cada edifício, os apartamentos de nº 102, 105, 202, 205, 302, 305, 402,
405, 502 e 505 possuem área de construção de 74,858m², área de vaga de
garagem 3,390m², área total 78,249m², quota de terreno 68,387724m², fração
ideal de terreno 0,002656% e área comum de 20,268m²;

Em cada edifício, os apartamentos de nº 103, 104, 203, 204, 303, 304, 403,
404, 503 e 504 possuem área de construção de 77,011m², área de vaga de
garagem 3,390m², área total 80,481m², quota de terreno 70269322m², fração
ideal de terreno 0,002729% e área comum de 20,851m²;
Art. 3º - Faz parte da área comum total considerada para cada um dos
apartamentos acima determinada em área própria, contigua aos blocos ou não,
uma vaga de garagem, destinada ao estacionamento de veículo de cada
unidade autônoma, localizada no pavimento térreo adotada com as seguintes
características: 2,30 m² x 4,30 m², importando em 3,39 m² de Área de
Construção Total, sendo 0,918 m² de Área Privativa e 2,47 m² de Área Comum.

§ 1º - Além dessas vagas de estacionamento, o Condomínio possui em sua

área, para uso em comum, 17(dezessete) vagas para estacionamento de
motos, distribuídas ao longo dos pavimentos térreos de cada edifício.

§ 2º - Ao lado do Salão de Festas está reservado um terreno, sem qualquer

edificação, pertencente ao Condomínio, sendo destinado ao uso comercial,
com 150,61m².

DAS UNIDADES AUTÔNOMAS

Art. 4º - São partes de propriedade exclusiva de cada condômino as

respectivas unidades, indicadas pela numeração correspondente com todas as
instalações, encanamentos de água e esgotos, tubulações até suas
intercessões com linhas, encanamentos, e tubulações troncos.

Art. 5º - Os apartamentos que formam o Condomínio já anteriormente

discriminado possuem à sua disposição 360 (trezentos e sessenta) vagas de
garagem para estacionamento de automóveis, destinando-se 01(uma) vaga
para cada apartamento.

DAS COISAS EM CONDOMÍNIO

Art. 6º - São as partes da propriedade em comum de todos os Condôminos,

inalienáveis e indivisíveis, acessória e indissoluvelmente ligados aos
apartamentos:

a) O terreno em que se acha construído o condomínio, com área de

25.748,30 m² ;
b) O acesso social coberto e descoberto, guarita com w.c., escada, caixa
dos elevadores, circulação, escada, salão de eventos, medidores,
administração, reservatório de lixo, medidor de gás, parque infantil,
piscina, quara esportiva, jardins, 10 (dez) reservatórios enterrados,
casas de máquinas dos elevadores, escada de acesso, barriletes e 10
(dez) reservatórios elevados;
c) Os encanamentos de água e esgoto, as tubulações de luz, força,
interfone e telefone, as fundações, a estrutura em concreto armado, as
fachadas, o telhado e os elevadores.

DO DESTINO DAS DIFERENTES PARTES E DO MODO DE USAR AS

COISAS E SERVIÇOS COMUNS
Art. 7º - Cada um dos Condôminos tem direito de gozar e dispor da unidade
que lhe pertence como lhe aprouver, sem, no entanto prejudicar aos outros
nem comprometer a segurança e solidez do prédio ou seu bom nome.

Art. 8º - As partes comuns destinam-se a serem usadas de modo igual por

todos, não podendo haver prerrogativas nesse uso, nem podendo nenhum
Condômino utilizar em proveito próprio e exclusivo as referidas partes, nem
desvirtuar suas finalidades.

§ 1º - As áreas comuns serão usadas para finalidades que foram previstas,

como indicam suas respectivas designações, competindo aos Condôminos não
usa-las para fins diversos daqueles.

§ 2º - A entrada, as rampas, os halls e as escadas deverão estar sempre livres

e desimpedidos, nada podendo aí ser depositado.

§ 3º - É expressamente proibido a qualquer dos Condôminos:

a) Mudar a forma da fachada de cada unidade ou usar toldos externos;

b) Decorar ou pintar as paredes externas e esquadrias com tonalidade
diversa da empregada no conjunto do Condomínio, sendo que as
pinturas externas só poderão ser feitas pelo administrador ou sindico,
mediante contribuição dos co-proprietários;
c) Exibir cartazes de anúncio, inscrições ou quaisquer outros letreiros de
publicidade nas janelas, fachadas, portas, escadas, acessos, ou
qualquer outro lugar, com exceção do quadro de aviso existente no hall
de entrada de cada bloco para esse fim e de anúncio da construtora ou
imobiliária referente a venda do imóvel durante a sua comercialização;
d) Exibir faixas de aprovação no vestibular ou concurso por um período
superior a 05 (cinco) dias.
e) Alugar ou ceder unidades a pessoas de maus costumes, ou para clubes
de jogos, de dança, carnavalescos, e quaisquer outros agrupamentos,
inclusive de fins políticos;
f) Utilizar-se de alto-falantes residenciais, ou de instrumentos de música
nas horas destinadas ao descanso (das 20h00 horas às 08h00 horas da
manhã), ou perturbar o sossego do Condomínio, por qualquer outro
modo, dentro de tais horas;
g) Usar as unidades residenciais para enfermarias, oficinas, laboratórios,
armazéns de secos e molhados, açougue, padarias, carvoeiras,
farmácias, tabacaria, pastelarias, depósitos, cafés, restaurantes,
barbearias ou cabeleireiros, ou para qualquer outra instalação comercial
mesmo que não afete a solidez e a segurança do edifício que produza
que produza incomodo, ou que importe em majoração de prêmio de
seguro;
h) Estender ou secar roupas, tapetes, cortinas, lençóis, nas janelas ou
quaisquer outros lugares visíveis aos exteriores, bem como remover pós
com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam sua dispersão;
i) Lançar lixo por qualquer outro lugar que não seja determinado para
tanto, e atirar quaisquer objetos ou detritos pelas janelas;
 j) Sobrecarregar a laje e a estrutura do prédio com o peso superior a 150
quilos por metro quadrado;
k) Manter animais nas unidades autônomas;
l) Vetar o ingresso em sua unidade autônoma do administrador ou
proposto seu, quando isso se tornar indispensável a inspeção ou
realização de trabalhos relativos a estrutura geral do Condomínio, sua
segurança e solidez, ou indispensável à realização de reparos em
instalações, serviços e tubulações;

O Condômino que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nesta

CONVENÇÃO e no REGIMENTO INTERNO, pagará multa no valor de (1/2)
meio salário mínimo independente das perdas e danos que se apurarem. Essa
multa não poderá ser superior a 5 (cinco) vezes o valor de suas contribuições
mensais.

Art. 9º - São direitos dos condôminos:

a) Manter em seu poder as chaves das portas de ingresso social;

b) Examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração e
pedir esclarecimentos aos administradores ou ao sindico;
c) Utilizar serviços de portaria, desde que não perturbem a sua ordem,
nem desviem os empregados em suas unidades autônomas;
d) Comparecer às assembléias e nela discutir, votar e ser votado,
estando quite;
e) Comunicar ao Síndico ou Administrador qualquer irregularidade que
observe.

§ 1º - O condômino poderá alugar sua vaga de garagem a qualquer um dos

demais condôminos, não gerando ao Condomínio qualquer responsabilidade
seja a que título for.

§ 2º - O condômino que resolver fazer a cobertura de sua vaga poderá fazê-lo

obedecendo à padronização que for aprovada por Assembléia.

DOS ENCARGOS COMUNS

Art. 10 - Constituem-se em encargos comuns, que devem ser suportados por

todos os proprietários:
a) Os prêmios de seguros do condomínio;
b) Os impostor ou taxas que incidem sobre as partes comuns do prédio;
c) As despesas com pessoal e os encargos sociais inerentes;
d) As despesas com a conservação, manutenção, limpeza, reparação e
reconstruções das partes e coisas comuns;
e) O consumo de água, luz e combustível das partes comuns.
f) Ajuda de custo ao Síndico(a) e Sub-síndico(a), conforme
disposição da Assembléia, independentemente da isenção da taxa
condominial, que é concedida rotineiramente a ambos.
Art. 11 - As despesas comuns do Condomínio, bem como as despesas
extraordinárias aprovadas em Assembléia, serão rateadas entre todos os
proprietários.

Art. 12 - Cada Condômino, até o dia 05 (cinco) de cada mês, fará face ao
pagamente da quota mensal das despesas comuns do Condomínio, à qual se
adicionarão as despesas extraordinárias, quando houver.

Art. 13 - As obras ou reparações de coisas comuns, mesmo que necessárias, a

critério do Síndico poderão ser realizadas por qualquer condômino, mediante
autorização do Síndico; se este não se manifestar, por escrito, ao pedido,
também por escrito, do condômino que desejar executá-las. Tal pedido deverá
ser respondido pelo Síndico no prazo de 05 (cinco) dias contados da data da
solicitação:

1. Se as obras ou reparações necessárias em caráter emergencial e

resultantes em despesas excessivas, após sua realização, o Síndico
ou o Condômino que tomou a iniciativa delas, dará conhecimento À
Assembléia que deverá ser convocada;
2. Não sendo urgentes as obras ou reparos necessários que
importarem em despesas excessivas, somente poderão ser
efetuadas após autorização da Assembléia especialmente
convocada pelo Síndico ou em caso de omissão ou impedimento
deste, por solicitação conjunta dos conselhos consultivo e fiscal;

Parágrafo Único - O Condômino que realizar obras ou reparos necessários,

será reembolsado pelo condomínio, das despesas que efetuar, não tendo
direito a restituição das que fizer com obras ou reparos de qualquer natureza,
se assim decidir a Assembléia convocada para aprovar tais despesas.

Art. 14- Compete à Assembléia fixar anualmente o orçamento das despesas

comuns, bem como a proposta do síndico ou administrador.

§ 1º O orçamento das despesas referido no caput terá como parâmetro

mínimo, a totalização das 360 (trezentos e sessenta) taxas condominiais do
mês de dezembro do exercício anterior.

§ 2º - O saldo remanescente do orçamento do exercício anual será incorporado

ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado por deliberação da
Assembléia. O déficit verificado, se ocorrer, será rateado entre os Condôminos
Essa quota extra,será arrecadada entre os Condôminos, observado o prazo
limite para o seu pagamento, contado da data da emissão do boleto bancário,
ou outro meio, correspondente.

Art. 15 - Entendem-se como despesas extraordinárias aquelas não previstas

no orçamento.

§ 1º Deverá o Síndico ou o Subsíndico, na ausência do primeiro, convocar os

Conselhos Consultivo e Fiscal, por carta, e-mail ou outro meio admitido pela
legislação, afixando, também no quadro de avisos de cada edifício,
estabelecendo dia e hora da reunião com a finalidade dar conhecimento prévio
aos condôminos, das despesas extraordinárias que excedam a 20 (vinte)
salários mínimos, vigentes a época.

§ 2º Os contratos a serem firmados pelo Síndico ou Subsíndico, que envolvam

a prestação, ao Condomínio, de serviços profissionais, técnicos ou científicos,
não poderão subsistir após o prazo de 24 (vinte e quatro) meses, exceto se o
Conselho Consultivo e Fiscal, após serem consultado anuírem a sua
prorrogação por igual período.

DO SÍNDICO, DO CONSELHO CONSULTIVO E FISCAL

Art. 16 - A Assembléia Geral dos Proprietários elegerá um Síndico e um Sub-

síndico, proprietários, moradores no Condomínio, para mandato de 01 (um)
ano, podendo ser reeleito por igual período; será concedido ao Síndico, ajuda
de custo e isenção da taxa de condomínio, cujo valor será definido por
Assembléia, observado o que dispõe o item f, do art. 10.

Art. 17 - Na mesma data da eleição do Síndico e do Sub-síndico, a Assembléia

elegerá também os Conselhos Consultivo e Fiscal; estes Conselhos terão de
ter, obrigatoriamente, 03 (três) proprietários cada um, moradores no
Condomínio e que representarão os demais Condôminos e nada receberão por
exercerem tais atividades.

Parágrafo Único – Seus mandatos ocorrerão paralelamente ao do exercício do

Síndico e Subsíndico.

Art. 18 - Compete ao Síndico:

a) Representar, ativa e passivamente, o Condomínio, em juízo ou

fora dele, praticar atos de defesa dos interesses comuns, nos
limites das atribuições desta Convenção e das Leis 4.591, de
16 de dezembro de 1964 e 10.406 de 10 de janeiro de 2002
(Novo Código Civil);
b) Exercer a administração interna do Condomínio, no que se
refere à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como os
serviços que interessam a todos os moradores;
c) Praticar atos que lhes são atribuídos pelas leis, por esta
Convenção e pelo regime interno, cumprir e fazer cumprir a
Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer
cumprir as deliberações, inclusive orçamentárias, da
Assembléia;
d) Prestar contas à Assembléia dos Condôminos, trimestralmente
e propiciar a fiscalização do Conselho Fiscal, e sempre que
este solicitar;
e) Admitir e demitir funcionários, fixando seus salários dentro dos
limites legais para a categoria, senda vedada a prática de
nepotismo ou contratações de consanguineos inclusive entre
funcionários, devendo os Conselhos Consultivo e Fiscal serem
 informados, antecipadamente, da necessidade de admitir e
demitir.
f) Convocar as Assembléias Gerais Ordinárias na época própria,
e as Extraordinárias quando julgar conveniente. Esse tipo de
Assembléia poderá ser requerido fundamentalmente por
Condôminos que totalizem ¼ (um quarto) das unidades
componentes do Condomínio;
g) Prestar, a qualquer tempo, informações sobre os atos da
administração;
h) Prestar à Assembléia conta de sua gestão, acompanhada da
documentação necessária, e oferecer proposta de orçamento
para o exercício seguinte;
i) Manter escriturado o livro-caixa, rubricado, aberto e encerrado
pelos membros do Conselho Fiscal.
j) Cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio
aos Condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do
Condomínio;
k) Comunicar a Assembléia às citações que receber;
l) Procurar, por meios persuasórios, dirimir divergências entre os
Condôminos;
m) Contratar em nome do Condomínio, ouvidos o Conselho
Consultivo e Fiscal, serviços profissionais, técnicos ou
científicos, necessários ao bom funcionamento do mesmo
Condomínio;
n) Entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e
pertences existentes em seu poder e que digam respeito aos
interesses do Condomínio;

§ 1º – A admissão de funcionários que não respeite o que prescreve a alínea

“e” deste artigo, sujeita o Síndico ou o Subsíndico responsável por ela, a
devolução ao Condomínio de todos os valores gastos com o procedimento
admissional irregular, inclusive salários pagos.

§ 2º - Dar imediato conhecimento à Assembléia, da existência de qualquer

procedimento Judicial ou Administrativo de interesse do Condomínio. Esta
comunicação poderá ser efetuada mediante afixação de aviso, colocado no
quadro próprio existente no Hall de cada edifício.

§ 3º - A inobservância de qualquer das disposições aqui estipuladas, por parte

do Síndico, Subsíndico do Condomínio, resultará automaticamente na
aplicação, ao Síndico ou ao Subsíndico, se for o caso, de multa equivalente a
01 (hum) Salário Mínimo vigente à época, aplicada pelos Conselhos Consultivo
e Fiscal. Essa multa será descontada da ajuda de custo proporcionada ao
Síndico ou ao Subsíndico, pelo exercício de suas atividades na Administração
do Condomínio.

§ 4º - O Síndico poderá delegar parte de suas funções administrativas à

pessoa física de sua confiança, sob sua inteira responsabilidade, mediante
aprovação de Assembléia dos Condôminos, sendo seu, o ônus dessa
transferência.
§ 5º - Na hipótese prevista no parágrafo anterior, a remuneração do Síndico ou
parte daquela, deverá ser transferida ao Administrador.

§ 6º - Da multa aplicada ao Síndico ou ao Subsíndico, cabe recurso à

Assembléia convocada para tal fim no prazo de 15 (quinze) dias, que
confirmará, reduzirá ou anulará a aplicação disposta no § 2º deste artigo.

§ 7º - Pelas atividades exercidas o Subsíndico perceberá uma ajuda de custo

no valor de até meio salário mínimo vigente à época, e dispensa de pagamente
da taxa de Condomínio;

§ 8º - Quando o Subsíndico eleito assumir as funções do Síndico em virtude de

impedimento daquele, por tempo superior a 30 (trinta) dias, a ajuda de custo
mensal concedida ao Síndico deverá lhe ser transferida.

§ 9º - Os contratos a que aludem a alínea “m” deste artigo com prazo superior,
ao ali estipulado, se não obedecidos os critérios de renovação, terão seus
valores responsabilizados ao Síndico ou ao Subsíndico, se for o caso, que
ressarcirá ao Condomínio, as despesas e prejuízos que daí advirem.

Art. 19 - Compete ao Conselho Consultivo:

a) Assessorar o Síndico, Subsíndico ou Administrador, desde que

solicitado na análise e contribuindo para a solução dos problemas
judiciais e administrativos e que digam respeito ao Condomínio;
b) Organizar, juntamente com o Conselho Fiscal, a comissão de
condôminos, estipulando normas e condições, amplas em todo o
sentido, necessárias a eleição, pela Assembléia Geral Ordinária, do
Síndico, Subsíndico e Conselhos Consultivo e Fiscal , independente da
solicitação formal desses.
c) Opinar com antecedência sobre:
1- Admissão e demissão de funcionários;
2- Contratação e rescisão de contratos para prestação de serviços;
3- Autorizar juntamente com o conselho fiscal despesas extraordinárias
que excedam 20 (vinte) taxas condominiais;
4- Informar à Assembléia de Condôminos, qualquer ato de má gestão
ou irregularidades praticadas pelo Síndico, Subsíndico ou
Administrador, do Condomínio.

Art. 20 - Compete ao Conselho Fiscal:

a) Assessorar o Síndico, Subsíndico ou Administrador na solução dos

problemas que digam respeito às contas do Condomínio;
b) Fiscalizar as atividades do Síndico, Subsíndico ou Administrador, e
examinar suas contas, relatórios e comprovantes;
c) Dar parecer sobre contas do Síndico, Subsíndico ou Administrador,
bem como sobre a proposta de orçamento para o subseqüente
exercício, informando à Assembléia Geral;
 d) Autorizar despesas extraordinárias, até o limite de 20 (vinte) taxas
condominiais;
e) Assinar, obrigatoriamente, as cópias dos cheques emitidos pelo
Condomínio para pagamento das obrigações e compromissos por ele
devidos.
f) Organizar, juntamente com o Conselho Consultivo, a comissão
referida no art. 19, alínea b, obedecendo aos mesmos critérios, ali
discriminados.

DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS

Art. 21 - Haverá anualmente uma Assembléia Geral Ordinária dos

Condôminos, convocados pelo Síndico ou pelo Subsíndico no impedimento
ocasional do primeiro, a ser realizada sempre no mês de janeiro, à qual
competirá:

a) Eleger o Síndico, o Subsíndico e o Conselho Consultivo e Conselho

Fiscal;
b) Discutir e votar o relatório e as contas relativas ao exercício findo;
c) Discutir e votar o orçamento das despesas de custeio, conservação e
manutenção do CONDOMÍNIO e seus serviços correlatos para o
exercício em curso, fixando fundo de reserva, se convier, tudo com
base na proposta do Síndico, que conterá parecer do Conselho
Consultivo e Conselho Fiscal.

§ 1º – Esta Assembléia Geral Ordinária será convocada sempre com um prazo

de antecedência de 10 (dez) dias, mediante edital a ser afixado, não só na
portaria do Condomínio, como também, e principalmente, no quadro de avisos
existente no Hall de Entrada de cada Edifício, e serão realizadas, sempre no
Salão de Festas do Condomínio.

§ 2º - A eleição do Síndico, Subsíndico e membros dos conselhos fiscal e

consultivo deverão obedecer as regras contidas no ANEXO 01, desta
CONVENÇÃO e dela fazendo parte integrante.

§ 3º A transmissão dos cargos de Síndico e Subsíndico, eleitos para o período

anual, a se iniciar em 1º de fevereiro e extinguindo-se em 31 de janeiro do ano
subseqüente, far-se-á sempre na manhã do primeiro dia útil após a eleição,
com a entrega, pelo Síndico e Subsíndico da gestão finda, de toda a
documentação fiscal, contábil, jurídica e demais elementos pertinentes e
pertencentes ao CONDOMÍNIO.

Art. 22 - As Assembléias Gerais Extraordinárias serão convocadas, sempre

que necessárias, pelo Síndico, Subsíndico, pelos Condôminos que
representem o mínimo de ¼ (um quarto) das unidades edificadas do
Condomínio ou pelos Conselhos Consultivo e Fiscal, desde que
unanimemente, pelos seus componentes e à elas compete:
 a) Deliberar sobre matéria de interesse geral do Condomínio ou dos
Condôminos;
b) Decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados
pelo Síndico ou pelo Subsíndico, e a estes levados a pedido dos
interessados;
c) Destituir o Síndico, o Subsíndico ou o Administrador, a qualquer tempo,
independentemente de justificação, sem indenização;
d) Apreciar as demais matérias constantes na ordem do dia.

§ 1º - As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, a hora e o

local da realização da Assembléia, a serem realizadas sempre no Salão de
Festas do Condomínio, sendo lícito, fixar no mesmo aviso de convocação, o
momento em que se realizará a mesma, em primeira e segunda convocação,
decorrido o período entre ambas, de meia hora, no máximo; esta convocação
obedecerá o prazo mínimo de 05 (cinco) dias, observando-se os demais
critérios de convocação estipulados no Parágrafo Único do art. 21;

§ 2º - É vedado ao Síndico, ao Subsíndico, aos membros do Conselho Fiscal e

do Conselho Consultivo e Administrador presidirem ou secretariar os trabalhos
da Assembléia;

§ 3º - A Assembléia será presidida e secretariada sempre por moradores

proprietários presentes na mesma.

Art. 23 - As decisões das Assembléias tomadas, em cada caso, pelo quorum

fixado nesta Convenção, obrigam todos os Condôminos, independentemente
do seu comparecimento ou do seu voto, competindo ao
Síndico ou ao Subsíndico, na ausência daquele, cumpri-las e fazê-las cumprir.

Parágrafo Único – O Síndico, nos 8 (oito) dias que se seguirem a realização de

Assembléias, Ordinária ou Extraordinária, afixará no quadro de avisos
existentes no Hall de cada edifício e na Portaria do Condomínio, cópia da ATA,
devidamente registrada no Cartório próprio da cidade de Aracaju, Estado de
Sergipe, onde permanecerá, no mínimo, pelo prazo de 15 (quinze) dias.”

Art. 24 - Cada unidade autônoma representada por apartamento dará direito a

um voto, computando-se o resultado das votações, por maioria de votos,
calculada sobre o número de presentes, a vista do livro de presença por todos
assinados, respeitando-se as situações em que se exigir quorum especial.

Parágrafo Único - Se uma unidade autônoma, pertencer a vários proprietários,

elegerão estes o condômino que os representarão, credenciando-o por escrito,
o que será exibido na Assembléia, ficando o Síndico ou Subsíndico de posse
deste documento, se específico, ou de uma cópia legalizada, se de uma
procuração ampla.

Art. 25 - Não poderão tomar parte nas Assembléias ou convocá-las, os

Condôminos em atraso nos pagamentos de suas contribuições ou multas, que
lhes tenham sido impostos.
Art. 26 - A Presidência de cada Assembléia caberá ao Condômino que for para
isso aclamado, e que designará o Secretário, entre os presentes, que lavrará
ATA em livro próprio.

Art. 27 - Admitir-se-á representação por procurador com poderes especiais,

Condômino ou não, desde que não seja o Síndico, o Subsíndico o
Administrador ou membro dos Conselhos Consultivo e Fiscal.

Art. 28 - O livro de ATAS da Assembléia será aberto, encerrado e rubricado

pelo Síndico e Subsíndico. As ATAS, serão assinadas pelo Presidente, pelo
Secretário e pelos Condôminos presentes, que terão sempre o direito de fazer
constar as suas declarações e votos quando dissidentes.

Art. 29 – Será exigida maioria para decidir sobre:

a) A destituição do Síndico, Subsíndico ou Administrador;

b) A realização de benfeitorias meramente úteis e novações dos
edifícios;
c) A não reedição, em caso de sinistro que haja, importando na
destruição total de um edifício.

Art. 30 – Será exigida maioria de todos os Condôminos de cada edifício nos

seguintes casos:

a) Para aprovar modificações na estrutura dos edifícios, nos seu

aspecto arquitetônico ou em qualquer das coisas de uso comum;
b) Para aprovar a realização de benfeitorias nos edifícios fora das
coisas de propriedade exclusiva;
c) Alteração da destinação do Condomínio ou de suas unidades, ou
ainda do direito de propriedade dos Condôminos.

Art. 31 – Além dos casos expressos nos artigos 29 e 30, exigir-se-á maioria
qualificada ou unanimidade dos Condôminos, para decidir sobre os casos em
que a lei impõe ou venha a impor uma outra.

Parágrafo Único - As despesas com as Assembléias serão inscritas a débito

do Condomínio.

DAS REPARAÇÕES

Art. 32 – Todas as instalações de água, luz e esgoto de cada unidade, serão

reparadas a conta e custas de cada proprietário, assim como o assoalho ou
pavimento colocado sobre o piso de concreto armado, as portas, janelas,
lustres, aparelhos sanitários, os ramais de canalizações de entrada e saída de
água e esgoto até o encanamento tronco, os fios de eletricidade até encontrar
os fios troncos, e demais acessórios.

Parágrafo Único - Todas as reparações só poderão ser realizadas depois de

obtido o consentimento do Síndico ou do Subsíndico, caso elas possam vir a
atingir as coisas comuns, cabendo ao proprietário o direito de recorrer da
decisão daquela, para a Assembléia dos proprietários.

DOS SINISTROS

Art. 33 – Proceder-se-á ao seguro da edificação ou do conjunto de edificações,

neste caso, discriminadamente, abrangendo todas as unidades autônomas e
partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo
ou em parte, computando-se o ônus nas despesas ordinárias do condomínio.

§ 1º - O seguro será feito por um valor global, mas da apólice respectiva serão
destacados os valores de cada apartamento e os das partes comuns;

§ 2º - É lícito a cada Condômino, individualmente e a expensa própria,

aumentar o seguro de sua unidade autônoma ou segurar as benfeitorias e
melhoramentos por ele introduzidos na mesma.

Art. 34 – Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace

ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou
venda, por votos que representem metade mais um das frações ideais.

§ 1º - Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento

das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos,
mediante avaliação judicial;

§ 2º - Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o

condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos,
proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 35 - Se a indenização paga pela companhia seguradora não for suficiente

para atender às despesas com a reparação ou reconstrução, concorrerão os
Condôminos dos edifícios afetados para o pagamento do excesso dividido
proporcionalmente, na forma da lei.

Art. 36 – Em caso de incêndio em uma minoria das frações ideais, se não

causar dano estrutural de acordo com avaliação de peritos, o prêmio pelo
sinistro será reclamado pelo condomínio à seguradora e o valor repassado aos
condôminos da unidade afetada para efetuar os reparos.

Parágrafo Único – Do valor pago pela seguradora deverá ser retido pelo
condomínio, quantia suficiente para cobrir reparos em partes comuns
prejudicadas pelo sinistro.

DAS PENALIDADES

Art. 37 - Os Condôminos em atraso com o pagamento das respectivas

contribuições pagarão juros de 0,33% ao dia, contados a partir da data do
vencimento no valor integral da taxa, observado o respectivo prazo e multa de
2% (dois por cento), independentemente de interpelação. Findo este prazo,
poderá o Síndico ou o Subsíndico, cobrar-lhes o débito judicialmente, hipótese
em que, além dos juros monetários, ficarão sujeitos ao pagamento das custas e
honorários de advogados e correção monetária de seu débito, segundo os
índices próprios publicados pela Fundação Getúlio Vargas.

Parágrafo Único - Em caso de inadimplência reiterada, ficará sujeito a

sanções contidas no regimento interno.

Art. 38 - Além das penas cominadas em lei, ainda o condômino que transitória
ou eventualmente perturbar o uso das coisas comuns ou de qualquer modo
ferir ou deixar de cumprir quaisquer das disposições da presente Convenção,
fica sujeito a multa correspondente a 50% (cinqüenta por cento) do salário
mínimo vigente, sem prejuízo das demais consequências civis do seu ato.

Parágrafo Único - A multa será imposta e cobrada pelo Síndico ou Subsíndico,

com recurso do interessado para a Assembléia.

DO REGIMENTO INTERNO

Art. 39 - O Regimento Interno do Condomínio será apresentado e votado no

prazo de 45 (quarenta e cinco) dias após a aprovação desta Convenção pela
Assembléia Geral dos Condôminos, proprietários, mediante convocação feita
pelo Síndico ou Subsíndico, que o apresentará à Assembléia, então
previamente analisado pelos Conselhos Consultivo e Fiscal.

Parágrafo Único - O Regimento Interno será aprovado por maioria simples dos
moradores e proprietários presentes à Assembléia a que se refere o caput
deste artigo.

DA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO

Art. 40 - A presente Convenção, que sujeita todo ocupante, ainda que

eventual, do condomínio, ou de qualquer de suas partes, obriga a todos os
Condôminos ou seus sub-rogados, a título universal ou singular.

Parágrafo Único – A alteração desta CONVENÇÃO obedecerá ao quorum

mínimo de 2/3 (dois terços) do total dos Condôminos, segundo o que dispõe a
legislação concernente.

Art. 41 - Uma cópia desta Convenção será afixada no quadro existente na

portaria, para constante conhecimento geral da existência deste
DOCUMENTO, tornando-se obrigatória ao inquilino, adquirente, cessionário ou
sucessor.

Parágrafo Único – É direito de cada um dos proprietários das unidades

residenciais desse CONDOMÍNIO, possuir uma via desta CONVENÇÃO;
podendo após sua aprovação e registro em Cartório próprio desta cidade,
solicitá-la junto a administração do Condomínio Residencial Recanto dos
Pássaros que a entregará para extrair cópia ou pedi-la por e-mail, para a
mesma finalidade.
DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 42 - Fica eleito o foro da Comarca de Aracaju para qualquer ação ou

execução decorrente da aplicação de qualquer um dos dispositivos desta
CONVENÇÃO.

Aracaju – SE, ____ de _____________ de 2011

Equipe de elaboração: Thomaz Silveira, Jose de Jesus Santos, Joseilton da Silva Dantas,
Maria José Reis de Oliveira, Lenildo Menezes Mota e Josilda A. Bezerra, Karla Benfica
Prazeres, Ana Paula Rubiatti.

Redação Final: Thomaz Silveira

Bloco A:

Apto 001 ____________________ Apto 301 __________________

Apto 002 ____________________
Apto 003 ____________________
Apto 004 ____________________
Apto 005 ____________________
Apto 006 ___________________
Apto 101 ____________________
Apto 102____________________
Apto 103 ____________________
Apto 104 ____________________
Apto 105 ____________________
Apto 106 ____________________
Apto 201 ____________________
Apto 202 ____________________
Apto 203 ____________________
Apto 204 ____________________
Apto 205 ____________________
Apto 206 ____________________
Apto 302 __________________
Apto 303 __________________
Apto 304 __________________
Apto 305 __________________
Apto 306 __________________
Apto 401 __________________
Apto 402 __________________
Apto 403 __________________
Apto 404 __________________
Apto 405 __________________
Apto 406 __________________
Apto 501 __________________
Apto 502 __________________
Apto 503 __________________
Apto 504 __________________
Apto 505 __________________
Apto 506 __________________
Bloco B:
Apto 001 ____________________
Apto 002 ____________________
Apto 003 ____________________
Apto 004 ____________________
Apto 005 ____________________
Apto 006 ___________________
Apto 101 ____________________
Apto 102____________________
Apto 103 ____________________
Apto 104 ____________________
Apto 105 ____________________
Apto 106 ____________________
Apto 201 ____________________
Apto 202 ____________________
Apto 203 ____________________
Apto 204 ____________________
Apto 205 ____________________
Apto 206 ____________________
Bloco C:
Apto 001 ____________________
Apto 002 ____________________
Apto 003 ____________________
Apto 004 ____________________
Apto 005 ____________________
Apto 006 ___________________
Apto 101 ____________________
Apto 102____________________
Apto 103 ____________________
Apto 104 ____________________
Apto 105 ____________________
Apto 106 ____________________
Apto 201 ____________________
Apto 202 ____________________
Apto 203 ____________________
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Apto 205 ____________________
Apto 206 ____________________
Apto 301 __________________
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Apto 306 __________________
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Apto 501 __________________
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Apto 506 __________________
Apto 301 __________________
Apto 302 __________________
Apto 303 __________________
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Apto 305 __________________
Apto 306 __________________
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Bloco D:
Apto 001 ____________________
Apto 002 ____________________
Apto 003 ____________________
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Apto 101 ____________________
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Apto 201 ____________________
Apto 202 ____________________
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Bloco E:
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Apto 002 ____________________
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Bloco F:
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Apto 502 __________________
Apto 503 __________________
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Apto 505 __________________
Apto 506 __________________
Apto 001 ____________________
Apto 002 ____________________
Apto 003 ____________________
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Apto 006 ___________________
Apto 101 ____________________
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Apto 206 ____________________
Bloco G:
Apto 001 ____________________
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Apto 003 ____________________
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Apto 101 ____________________
Apto 102____________________
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Apto 105 ____________________
Apto 106 ____________________
Apto 201 ____________________
Apto 202 ____________________
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Apto 301 __________________
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Apto 401 __________________
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Apto 301 __________________
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Apto 501 __________________
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Bloco H:
Apto 001 ____________________
Apto 002 ____________________
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Apto 101 ____________________
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Apto 201 ____________________
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Apto 205 ____________________
Apto 206 ____________________
Bloco I:
Apto 001 ____________________
Apto 002 ____________________
Apto 003 ____________________
Apto 004 ____________________
Apto 005 ____________________
Apto 006 ___________________
Apto 101 ____________________
Apto 102____________________
Apto 103 ____________________
Apto 104 ____________________
Apto 105 ____________________
Apto 106 ____________________
Apto 201 ____________________
Apto 202 ____________________
Apto 203 ____________________
Apto 204 ____________________
Apto 205 ____________________
Apto 206 ____________________
Bloco J:
Apto 301 __________________
Apto 302 __________________
Apto 303 __________________
Apto 304 __________________
Apto 305 __________________
Apto 306 __________________
Apto 401 __________________
Apto 402 __________________
Apto 403 __________________
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Apto 501 __________________
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Apto 301 __________________
Apto 302 __________________
Apto 303 __________________
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Apto 305 __________________
Apto 306 __________________
Apto 401 __________________
Apto 402 __________________
Apto 403 __________________
Apto 404 __________________
Apto 405 __________________
Apto 406 __________________
Apto 501 __________________
Apto 502 __________________
Apto 503 __________________
Apto 504 __________________
Apto 505 __________________
Apto 506 __________________
Apto 001 ____________________
Apto 002 ____________________
Apto 003 ____________________
Apto 004 ____________________
Apto 005 ____________________
Apto 006 ___________________
Apto 101 ____________________
Apto 102____________________
Apto 103 ____________________
Apto 104 ____________________
Apto 105 ____________________
Apto 106 ____________________
Apto 201 ____________________
Apto 202 ____________________
Apto 203 ____________________
Apto 204 ____________________
Apto 205 ____________________
Apto 206 ____________________
Apto 301 __________________
Apto 302 __________________
Apto 303 __________________
Apto 304 __________________
Apto 305 __________________
Apto 306 __________________
Apto 401 __________________
Apto 402 __________________
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Apto 501 __________________
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