C1 Sef lucrari Alina Mihaela NICUTA PRECUL Evaluare imobiliara
• Evaluarea proprietatii imobiliare presupune 3 tipuri de
servicii: evaluare, consultanta in evaluare, verificare evaluare. • Evaluatorii realizeaza analize si emit opinii privind natura, calitatea, valoarea sau utilitatea unor drepturi. • Evaluarea este procesul de estimare a valorii. • Valoarea estimata poate fi valoare de piata, valoare de asigurare, valoare de investitie, alt tip al valorii unui drept de proprietate. • Consultanta este procesul de furnizare informatii, analize si date legate de proprietatea imobiliara si recomandari sau concluzii despre diverse problem ale proprietatii imobiliare, altele decat estimarea valorii. Evaluare imobiliara
• Consultanta cuprinde studii de utilizare teren, studii
cerere si oferta, studii fezabilitate, studii identificare a celei mai bune utilizari, vandabilitate si investitii. • Verificarea unei evaluari: studiere critica a unui raport realizat de alt evaluator. Evaluare imobiliara Scop si destinatia evaluarii • Scopul evaluarii e bazat pe nevoile de informatii ale clientului legat de valoarea unui drept de proprietate imobiliara. • Destinatia/utilizarea unei evaluari este modul in care clientul foloseste informatia. • Situatii care impun evaluare: 1. Transferul proprietatii sau folosintei 2. Finantare si credit 3. Compensare in caz de expropriere 4. Impozitare etc. Evaluare imobiliara Notiunile de “Pret”, “Cost” si “Valoare” • Pretul este suma de bani ceruta, oferita sau platita pentru un activ. El poate sa difere de valoarea atribuita activului de catre alti participant pe piata, fiind influentat de motivatia sau interesele partilor, de posibilitatile financiare etc. • Costul este suma de bani necesara pentru a achizitiona sau produce activul, se refera la stadiul din proiect cum ar fi “cost de construire” (costuri directe cu forta de munca si materialele, si costuri indirecte: administrative, cheltuieli cu onorarii, finantare, impozite etc), “cost de dezvoltare” imobile • Valoarea: nu e un fapt cert, este o opinie asupra celui mai probabil pret care trebuie achitat pentru un bun sau asupra beneficiilor economice rezultate din detinerea unui activ. Evaluare imobiliara Notiunile de “Pret”, “Cost” si “Valoare” • Valoarea: este extrinseca bunului sau serviciului la care se refera, ea este create in mintea persoanelor care constituie piata. • Factori care creaza valoarea: 1. Utilitatea 2. Raritatea 3. Dorinta 4. Puterea efectiva de cumparare Utilitatea si raritatea sunt factori care influenteaza oferta din piata, dorinta si puterea efectiva de cumparare sunt factori de influenta a cererii. Evaluare imobiliara Evaluare imobiliara Notiunea de “Valoare” 1. Utilitatea Capacitatea unui produs de a satisfice o nevoie sau dorinta umana. Ex. Toate proprietatile imobiliare trebuie sa aiba utilitate pentru chiriasi, proprietari – investitori sau proprietari – ocupanti. Castigurile proprietatilor imobiliare generatoare de venit sunt masurate prin fluxul de numerar (cash flow). Influenta utilitatii asupra valorii depinde de caracteristicile proprietatii imobiliare: dimensiune, design, amplasament. Evaluare imobiliara Notiunea de “Valoare” 2. Raritatea
Reprezinta oferta curenta sau anticipata a unui bun,
comparativ cu cererea pentru acesta. Daca cererea este constanta, raritatea il face valoros. Ex. Terenul utilizabil poate fi considerat un bun rar, aerul nu are valoare economica deoarece se gaseste din abundenta. Evaluare imobiliara Notiunea de “Valoare” 3. Dorinta Vointa cumparatorului de a detine un bun care sa satisfaca o nevoie umana (adapost, hrana, alte nevoi umane). 4. Puterea de cumparare Abilitatea unei persoane sau grup de persoane de a participa pe piata, de a achizitiona bunuri si servicii cu numerar sau echivalent de numerar. Evaluare imobiliara CEREREA SI OFERTA Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate si afectata de raritate. Cererea e influentata de dorinta si de fortele care stimuleaza dorinta. Dorinta este restrictionata de puterea efectiva de cumparare. Oferta unui bun sau serviciu e influentata de utilitate si limitata de raritate, dorinta afecteaza disponibilitatea. Puterea de cumparare redusa creaza presiune asupra ofertei. Daca puterea de cumparare creste, oferta se deschide si creaza cerere datorata pietei.
Pentru a evita confuzii, termenul de valoare e folosit insotit de
alti termini ce definesc tipuri ale valorii “valoare de piata”, “valoare justa”, “valoare de investitie” etc. Evaluare imobiliara TIPURILE VALORII Difera in functie de scopul evaluarii: - Abordarea folosita pentru indicarea valorii - Tipul activului utilizat - Starea activului in momentul evaluarii - Ipoteze suplimentare. Categorii: 1. Estimarea celui mai probabil pret obtinut pe o piata libera si concurentiala = valoare de piata 2. Estimare beneficii obtinute din detinerea unui activ = valoare de investitie 3. Estimare pret convenit intre 2 parti pentru transferul unui activ = valoare echitabila Evaluare imobiliara TIPURILE VALORII Ex. Conform Standardelor Internationale de Raportare Financiara 1. Valoarea de piata: suma estimata pentru care un activ sau o datorie poate fi schimbata la data evaluarii, intre un comparator si un vanzator, intr o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere. * 2. Chiria de piata: suma estimata pentru care un drept asupra proprietatii imobiliare poate fi inchiriat, la data evaluarii, intre un locator si un locatar, cu clause de inchiriere. Evaluare imobiliara TIPURILE VALORII Ex. Conform Standardelor Internationale de Raportare Financiara 3. Valoarea echitabila: pretul estimat pentru transferul unui activ/datorii intre parti identificate, in cunostinta de cauza si hotarate. Concept mai larg decat valoarea de piata. 4. Valoarea de investitie: valoarea unui active pentru proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potential, pentru o anumita investitie sau scopuri de exploatare. Reflecta beneficiile obtinute de o entitate din detinerea unui active, cuantifica performanta investitiei. 5. Valoarea sinergiei: element suplimentar al valorii, rezultat din combinarea a doua/multor drepturi, cand valoarea combinarii este mai mare decat suma valorilor individuale. 6. Valoarea de lichidare: suma realizata din vanzarea unui grup de active, element cu element. Evaluare imobiliara PRINCIPIILE EVALUARII Reprezinta baza unei analize rationale a comportamentului pietei si explica schimbarile in valoarea proprietatii. 1. Anticiparea: valoarea actualizata a beneficiilor sau satisfactiilor viitoare determinate de proprietatea imobiliara. 2. Schimbarea: cererea si oferta pe piata sunt in permanenta miscare determinand fluctuatii ale valorii proprietatilor imobiliare. Evaluatorul trebuie sa studieze tendintele de pe piata si impactul asupra proprietatilor imobiliare. 3. Cererea si oferta: sunt in corelatie cu echilibrul pietei. 4. Substitutia: un cumparator rational nu va plati mai mult pentru o proprietate decat costul de achizitie al unei alte proprietati asemanatoare. Evaluare imobiliara PRINCIPIILE EVALUARII 5. Echilibrul: valoarea proprietatii este create si sustinuta cand elementele contrastante, opuse sau interactive sunt in stare de echilibru. Elemente: componente fizice ale proprietatii, costuri de productie si dezvoltare, relatia cu mediul. 6. Factorii externi: conditiile din exteriorul proprietatii pot avea o influenta pozitiva (lucrari de infrastructura, construire scoli, amenajare parcuri) sau negativa (deversare deseuri, construire ilegala) asupra valorii acesteia.