Sunteți pe pagina 1din 17

Evaluare imobiliara

C1
Sef lucrari Alina Mihaela NICUTA PRECUL
Evaluare imobiliara

• Evaluarea proprietatii imobiliare presupune 3 tipuri de


servicii: evaluare, consultanta in evaluare, verificare
evaluare.
• Evaluatorii realizeaza analize si emit opinii privind natura,
calitatea, valoarea sau utilitatea unor drepturi. • Evaluarea
este procesul de estimare a valorii. • Valoarea estimata
poate fi valoare de piata, valoare de asigurare, valoare de
investitie, alt tip al valorii unui drept de proprietate.
• Consultanta este procesul de furnizare informatii,
analize si date legate de proprietatea imobiliara si
recomandari sau concluzii despre diverse problem ale
proprietatii imobiliare, altele decat estimarea valorii.
Evaluare imobiliara

• Consultanta cuprinde studii de utilizare teren, studii


cerere si oferta, studii fezabilitate, studii identificare a
celei mai bune utilizari, vandabilitate si investitii.
• Verificarea unei evaluari: studiere critica a unui
raport realizat de alt evaluator.
Evaluare imobiliara
Scop si destinatia evaluarii
• Scopul evaluarii e bazat pe nevoile de informatii ale
clientului legat de valoarea unui drept de proprietate
imobiliara.
• Destinatia/utilizarea unei evaluari este modul in
care clientul foloseste informatia.
• Situatii care impun evaluare:
1. Transferul proprietatii sau folosintei
2. Finantare si credit
3. Compensare in caz de expropriere
4. Impozitare etc.
Evaluare imobiliara
Notiunile de “Pret”, “Cost” si “Valoare”
• Pretul este suma de bani ceruta, oferita sau platita
pentru un activ. El poate sa difere de valoarea atribuita
activului de catre alti participant pe piata, fiind influentat
de motivatia sau interesele partilor, de posibilitatile
financiare etc.
• Costul este suma de bani necesara pentru a achizitiona
sau produce activul, se refera la stadiul din proiect cum ar
fi “cost de construire” (costuri directe cu forta de munca si
materialele, si costuri indirecte: administrative, cheltuieli
cu onorarii, finantare, impozite etc), “cost de dezvoltare”
imobile
• Valoarea: nu e un fapt cert, este o opinie asupra celui
mai probabil pret care trebuie achitat pentru un bun sau
asupra beneficiilor economice rezultate din detinerea
unui activ.
Evaluare imobiliara
Notiunile de “Pret”, “Cost” si “Valoare”
• Valoarea: este extrinseca bunului sau serviciului la
care se refera, ea este create in mintea persoanelor
care constituie piata.
• Factori care creaza valoarea:
1. Utilitatea
2. Raritatea
3. Dorinta
4. Puterea efectiva de cumparare
Utilitatea si raritatea sunt factori care influenteaza
oferta din piata, dorinta si puterea efectiva de
cumparare sunt factori de influenta a cererii.
Evaluare imobiliara
Evaluare imobiliara
Notiunea de “Valoare”
1. Utilitatea
Capacitatea unui produs de a satisfice o nevoie sau
dorinta umana.
Ex. Toate proprietatile imobiliare trebuie sa aiba
utilitate pentru chiriasi, proprietari – investitori sau
proprietari – ocupanti.
Castigurile proprietatilor imobiliare generatoare de
venit sunt masurate prin fluxul de numerar (cash
flow). Influenta utilitatii asupra valorii depinde de
caracteristicile proprietatii imobiliare: dimensiune,
design, amplasament.
Evaluare imobiliara
Notiunea de “Valoare”
2. Raritatea

Reprezinta oferta curenta sau anticipata a unui bun,


comparativ cu cererea pentru acesta.
Daca cererea este constanta, raritatea il face valoros.
Ex. Terenul utilizabil poate fi considerat un bun rar,
aerul nu are valoare economica deoarece se gaseste
din abundenta.
Evaluare imobiliara
Notiunea de “Valoare”
3. Dorinta
Vointa cumparatorului de a detine un bun care sa
satisfaca o nevoie umana (adapost, hrana, alte nevoi
umane).
4. Puterea de cumparare
Abilitatea unei persoane sau grup de persoane de a
participa pe piata, de a achizitiona bunuri si servicii cu
numerar sau echivalent de numerar.
Evaluare imobiliara
CEREREA SI OFERTA
Cererea pentru un bun sau serviciu este creata de utilitate si
afectata de raritate. Cererea e influentata de dorinta si de
fortele care stimuleaza dorinta.
Dorinta este restrictionata de puterea efectiva de cumparare.
Oferta unui bun sau serviciu e influentata de utilitate si
limitata de raritate, dorinta afecteaza disponibilitatea.
Puterea de cumparare redusa creaza presiune asupra ofertei.
Daca puterea de cumparare creste, oferta se deschide si
creaza cerere datorata pietei.

Pentru a evita confuzii, termenul de valoare e folosit insotit de


alti termini ce definesc tipuri ale valorii “valoare de piata”,
“valoare justa”, “valoare de investitie” etc.
Evaluare imobiliara
TIPURILE VALORII
Difera in functie de scopul evaluarii:
- Abordarea folosita pentru indicarea valorii -
Tipul activului utilizat
- Starea activului in momentul evaluarii
- Ipoteze suplimentare.
Categorii:
1. Estimarea celui mai probabil pret obtinut pe o piata
libera si concurentiala = valoare de piata
2. Estimare beneficii obtinute din detinerea unui activ =
valoare de investitie
3. Estimare pret convenit intre 2 parti pentru transferul
unui activ = valoare echitabila
Evaluare imobiliara
TIPURILE VALORII
Ex. Conform Standardelor Internationale de
Raportare Financiara
1. Valoarea de piata: suma estimata pentru care un
activ sau o datorie poate fi schimbata la data
evaluarii, intre un comparator si un vanzator, intr
o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing
adecvat, in care partile au actionat in cunostinta
de cauza, prudent si fara constrangere. *
2. Chiria de piata: suma estimata pentru care un
drept asupra proprietatii imobiliare poate fi
inchiriat, la data evaluarii, intre un locator si un
locatar, cu clause de inchiriere.
Evaluare imobiliara
TIPURILE VALORII
Ex. Conform Standardelor Internationale de Raportare
Financiara
3. Valoarea echitabila: pretul estimat pentru transferul unui
activ/datorii intre parti identificate, in cunostinta de cauza si
hotarate. Concept mai larg decat valoarea de piata. 4.
Valoarea de investitie: valoarea unui active pentru
proprietarul acestuia sau pentru un proprietar potential,
pentru o anumita investitie sau scopuri de exploatare.
Reflecta beneficiile obtinute de o entitate din detinerea unui
active, cuantifica performanta investitiei.
5. Valoarea sinergiei: element suplimentar al valorii, rezultat
din combinarea a doua/multor drepturi, cand valoarea
combinarii este mai mare decat suma valorilor individuale. 6.
Valoarea de lichidare: suma realizata din vanzarea unui grup
de active, element cu element.
Evaluare imobiliara
PRINCIPIILE EVALUARII
Reprezinta baza unei analize rationale a comportamentului
pietei si explica schimbarile in valoarea proprietatii. 1.
Anticiparea: valoarea actualizata a beneficiilor sau
satisfactiilor viitoare determinate de proprietatea
imobiliara.
2. Schimbarea: cererea si oferta pe piata sunt in permanenta
miscare determinand fluctuatii ale valorii proprietatilor
imobiliare. Evaluatorul trebuie sa studieze tendintele de
pe piata si impactul asupra proprietatilor imobiliare.
3. Cererea si oferta: sunt in corelatie cu echilibrul pietei. 4.
Substitutia: un cumparator rational nu va plati mai mult
pentru o proprietate decat costul de achizitie al unei alte
proprietati asemanatoare.
Evaluare imobiliara
PRINCIPIILE EVALUARII
5. Echilibrul: valoarea proprietatii este create si
sustinuta cand elementele contrastante, opuse sau
interactive sunt in stare de echilibru. Elemente:
componente fizice ale proprietatii, costuri de
productie si dezvoltare, relatia cu mediul.
6. Factorii externi: conditiile din exteriorul
proprietatii pot avea o influenta pozitiva (lucrari de
infrastructura, construire scoli, amenajare parcuri)
sau negativa (deversare deseuri, construire ilegala)
asupra valorii acesteia.

S-ar putea să vă placă și