Sunteți pe pagina 1din 381

Dr. Iosif R. Urs Drd.

Carmen Ilie-Todică

DREPTURILE REALE

Curs universitar teoretic şi practico - aplicativ


Dr. Iosif R. Urs Drd. Carmen Ilie-Todică
profesor universitar asistent universitar

DREPTURILE REALE

Curs universitar teoretic


şi practico-aplicativ
CUPRINS

CUVÂNT ÎNAINTE ........................................................................................................ 11

CAPITOLUL I. ConsideraŃii generale privind drepturile reale şi dreptul de proprietate


I. Prezentare teoretică ....................................................................................................... 13
SECłIUNEA I – NoŃiunea şi clasificarea drepturilor reale..................................... 13
§1. NoŃiune.............................................................................................................13
§2. Clasificarea drepturilor reale ..................................................................... 13
SECłIUNEA a II-a – NoŃiunile de proprietate şi drept de proprietate .................... 19
§1. Terminologie ................................................................................................ 19
§2. DefiniŃia dreptului de proprietate .............................................................. 20
SECłIUNEA a III-a – ConŃinutul dreptului de proprietate .................................... 22
§1. Posesia (usus - jus utendi) ........................................................................... 22
§2. FolosinŃa (fructus - jus fruendi) .................................................................. 23
§3. DispoziŃia (abusus - jus abutendi) .............................................................. 24
SECłIUNEA a IV-a – Caracterele şi formele dreptului de proprietate .................. 25
II. Prezentare practico-aplicativă ..................................................................................... 28

CAPITOLUL II Dreptul de proprietate publică. Domeniul public


I. Prezentare teoretică ...................................................................................................... 39
SECłIUNEA I – Reglementarea,noŃiunea,caracterele şi titularii dreptului de
proprietate publică ..................................................................................................... 39
§1. Reglementare ............................................................................................... 39
§2. NoŃiune ......................................................................................................... 41
§3. Titulari ......................................................................................................... 43
§4. Caractere juridice........................................................................................ 44
SECłIUNEA a II-a – Domeniul public .................................................................... 46
§1. NoŃiunile de bunuri domeniale şi de domeniu public ................................ 46
DREPTURILE REALE

§2. Bunuri ce aparŃin domeniului public ........................................................ 48


§3. Clasificarea domeniului public .................................................................. 50

SECłIUNEA a III-a – Modurile de dobândire şi de stingere


a dreptului de proprietate publică ............................................................................. 54
§1. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate publică......................... 54
§2. Moduri de stingere a dreptului de proprietate publică............................. 65
SECłIUNEA A IV-A – Exercitarea dreptului de proprietate publică ..................... 66
§1. Dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate publică .............. 66
§2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate publică .................. 70
§3. Dreptul de folosinŃă asupra bunurilor proprietate publică ...................... 79
§4. Închirierea bunurilor proprietate publică ................................................. 81
II. Prezentare practico-aplicativă ..................................................................................... 83

CAPITOLUL III Dreptul de proprietate privată


Prezentare teoretică .......................................................................................................... 103
SECłIUNEA I – NoŃiunea., reglementarea, caracterele juridice ale dreptului de
proprietate privată .................................................................................................... 103
§1. NoŃiune, reglementare ................................................................................. 103
§2. Caractere juridice ....................................................................................... 104
SECłIUNEA a II-a – Titularii dreptului de proprietate privată .............................. 106
§1. Persoane fizice.............................................................................................. 106
§2. Persoanele juridice ..................................................................................... 109
§3. Statul şi unităŃile administrativ-teritoriale ca subiecte ale dreptului
de proprietate privată ....................................................................................... 115
II. Prezentare practico-aplicativă .................................................................................... 119

CAPITOLUL IV. CirculaŃia juridică a imobilelor


I. Prezentare teoretică ...................................................................................................... 130
SECłIUNEA I – CirculaŃia juridică a terenurilor ................................................... 130
1. Regimul juridic instituit de Codul civil ................................................. 130

6
CUPRINS

2. Regimul juridic actual reglementat de Legea nr. 247/2005 ................. 130


SECłIUNEA a II-a – CirculaŃia juridică a clădirilor ............................................. 133
§1. Dobândirea şi înstrăinarea construcŃiilor ................................................. 133
§2. Autorizarea executării sau desfiinŃării construcŃiilor ............................... 134
§3. ParticularităŃi ale regimului juridic al circulaŃiei construcŃiilor .............. 136
II. Prezentare tehnico-aplicativă ...................................................................................... 140

CAPITOLUL V. Restituirea imobilelor preluate în mod abuziv de către stat


sau alte persoane juridice, în conformitate cu legea nr. 10/2001
I. Prezentare teoretică ...................................................................................................... 146
SECłIUNEA I –. Caracterizare generală a Legii nr. 10/2001 .................................. 146
§1.Domeniul de aplicare .................................................................................... 146
§2.Titularii dreptului de restituire ................................................................... 147
§3.Restiruirea imobilelor preluate abuziv ....................................................... 148
SECłIUNEA a II-a – Categoria imobilelor preluate abuziv – obiect al Legii nr. 10/2001.............. 154
SECłIUNEA a III-a – Regimul stabilirii şi plăŃii despăgubirilor aferente imobilelor
preluate abuziv........................................................................................................... 162
II. Prezentare tehnico-aplicativă ...................................................................................... 165

CAPITOLUL VI. ModalităŃi juridice ale dreptului de proprietate


I. Prezentare teoretică ..................................................................................................... 173
SECłIUNEA I –NoŃiunea şi categoriile de modalităŃi juridice ale dreptului
de proprietate ............................................................................................................. 173
§1. NoŃiune ......................................................................................................... 173
§2. Categorii ....................................................................................................... 173
SECłIUNEA a II-a – Proprietatea comună pe cote-părŃi........................................ 177
§1. NoŃiune şi caractere juridice ....................................................................... 177
§2. Formele proprietăŃii comune pe cote-părŃi ................................................ 177
SECłIUNEA a III-a – Proprietatea comună în devălmăşie .................................... 187
§1. NoŃiune, caractere juridice, categorii ......................................................... 187

7
DREPTURILE REALE

§2. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie a soŃilor ............................ 187


§3. ModalităŃi de încetare ................................................................................. 188

II. Prezentare practico-aplicativă ..................................................................................... 189

CAPITOLUL VII. Dezmembrămintele dreptului de proprietate


I. Prezentare teoretică ...................................................................................................... 204
SECłIUNEA I – NoŃiunea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate ......... 204
SECłIUNEA a II-a – Dreptul de uzufruct ............................................................... 206
§1. NoŃiunea, obiectul şi caracterele dreptului de uzufruct ............................ 206
§2. Drepturile şi obligaŃiile uzufructuarului şi ale nudului proprietar .......... 208
§3. ModalităŃi de constituire şi de stingere a dreptului de uzufruct .............. 211
SECłIUNEA a III-a – Dreptul de uz şi dreptul de abitaŃie ...................................... 214
§1. Dreptul de uz................................................................................................ 214
§2. Dreptul de abitaŃie ....................................................................................... 214
SECłIUNEA a IV-a – Dreptul de servitute .............................................................. 216
§1. NoŃiunea, obiectul şi caracterele dreptului de servitute ............................ 216
§2. Clasificarea servituŃilor ............................................................................... 217
§3. Exercitarea dreptului de servitute .............................................................. 223
§4. Stingerea dreptului de servitute ................................................................. 224
SECłIUNEA a V-a – Dreptul de superficie ............................................................. 225
§1. NoŃiunea şi caracterele dreptului de superficie ......................................... 225
§2. Constituirea dreptului de superficie ........................................................... 226
§3. Stingerea dreptului de superficie ................................................................ 227
II. Prezentare practico-aplicativă .................................................................................... 228

CAPITOLUL VIII. Posesia


I. Prezentare teoretică ...................................................................................................... 244
SECłIUNEA I – NoŃiunea, elemente constitutive şi dovada posesiei ...................... 244
§1. NoŃiune ......................................................................................................... 244
§2. Elemente constitutive .................................................................................. 245

8
CUPRINS

§3. Dovada posesiei ............................................................................................ 245


SECłIUNEA a II-a – Dobândirea şi pierderea posesiei ......................................... 246
§1. Dobândirea posesiei ..................................................................................... 247
§2. Pierderea posesiei ........................................................................................ 247
SECłIUNEA a III-a – CalităŃile şi viciile posesiei ................................................... 249
§1. CalităŃile posesiei ......................................................................................... 249
§2. Viciile posesiei .............................................................................................. 251
SECłIUNEA a IV-a – DetenŃia precară................................................................... 254
§1. NoŃiune şi caractere juridice ...................................................................... 254
§2. IntervenŃia precarităŃii în posesie .............................................................. 255
SECłIUNEA a V-a – Efectele posesiei utile şi acŃiunile posesorii .......................... 258
§1. Efectele ........................................................................................................ 258
§2. AcŃiunile posesorii ....................................................................................... 259
II. Prezentare practico-aplicativă .................................................................................... 262

CAPITOLUL IX. Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate


I. Prezentare teoretică ...................................................................................................... 275
SECłIUNEA I – NoŃiunea şi reglementarea modurilor de dobândire a dreptului de
proprietate.................................................................................................................. 275
SECłIUNEA a II-a –Accesiunea ............................................................................ 276
§1. NoŃiune. Clasificare ..................................................................................... 276
§2. Accesiunea imobiliară naturală .................................................................. 276
§3. Accesiunea imobiliară artificială ................................................................ 278
§4. Accesiunea mobiliară .................................................................................. 281
SECłIUNEA a III-a – Uzucapiunea ........................................................................ 284
§1. NoŃiune. Domeniu de aplicare..................................................................... 284
§2. Felurile uzucapiunii ..................................................................................... 284
§3. Întreruperea şi suspendarea cursului uzucapiunii .................................... 287
§4. JoncŃiunea posesiilor ................................................................................... 289
II. Prezentare practico-aplicativă ..................................................................................... 291

9
DREPTURILE REALE

CAPITOLUL X. Mijloace juridice civile de apărare a dreptului de proprietate


I. Prezentare teoretică ...................................................................................................... 311

SECłIUNEA I – NoŃiune şi categorii de mijloace juridice civile de apărare


a drepturilor reale...................................................................................................... 311
§1. NoŃiune ......................................................................................................... 311
§2. Categorii ....................................................................................................... 311
SECłIUNEA a II-a – AcŃiunea de revendicare........................................................ 313
§1. NoŃiune. Caractere juridice. Titulari. Efecte ............................................. 313
§2. AcŃiunea în revendicare imobiliară ............................................................ 315
§3. AcŃiunea în revendicare mobiliară ............................................................. 319
§4. AcŃiunea în revendicare a dreptului de proprietate publică..................... 326
SECłIUNEA a III-a – AcŃiunea de grăniŃuire ......................................................... 327
II. Prezentare practico-aplicativă ..................................................................................... 329

CAPITOLUL XI. Publicitate imobiliară


I. Prezentare teoretică ...................................................................................................... 347
SECłIUNEA I –Publicitatea imobiliară conform legii nr. 7/1996 .......................... 347
§1. ConsideraŃii generale................................................................................... 347
§2. Înscrierea în cartea funciară....................................................................... 349
SECłIUNEA a II-a – AcŃiunile specifice publicităŃii imobiliare ............................. 358
II. Prezentare practico-aplicativă ..................................................................................... 361

RĂSPUNSURI LA TESTE GRILĂ ŞI SPEłE ............................................................. 368

10
CUVÂNT ÎNAINTE

Lucrarea de faŃă se adresează studenŃilor de la facultăŃile de


drept în primul rând, dar şi teoreticienilor şi practicienilor jurişti,
precum şi tuturor celor interesaŃi să cunoască doctrina, legislaŃia şi
jurisprudenŃa în materia celei mai importante instituŃii juridice care,
fără rezerve, este „dreptul de proprietate” sub toate aspectele sale
privind posesia, folosinŃa şi dispoziŃia.
Lucrarea este concepută şi realizată cu respectarea unor
reguli metodologice şi pedagogice universitare şi este susŃinută de un
bogat material practico-aplicativ.
Fiecare temă este structurată pe două părŃi: o prezentare
teoretică bazată pe doctrină, legislaŃie şi jurisprudenŃă şi o prezentare
practico-aplicativă cuprinzând opinii, teze, controverse, reprezentări
grafice, un vocabular explicativ al prelegerii, un set de întrebări şi
exerciŃii, precum şi un set de teste-grilă, urmate de speŃe adaptate la
tematica respectivă.
Prezentarea astfel concepută are, pe lângă caracterul infor-
mativ şi un puternic caracter formativ, îndemnându-l şi determi-
nându-l pe student să studieze, să mediteze şi să înŃeleagă pragmatic
conceptele, principiile şi regulile care guvernează drepturile reale.
CredinŃa noastră este că prelegerea urmată de un „aparat”
practico - aplicativ îl va obişnui pe student să gândească indepen-
dent, să filtreze cunoştinŃele dobândite prin raŃionamente proprii, să
înveŃe creativ şi aplicativ, pregătindu-l pentru „viaŃa juridică”.
Sigur, orice lucrare este perfectibilă.

Autorii

11
CAPITOLUL I

CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE


REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

NoŃiunea şi clasificarea drepturilor reale

§ 1. NoŃiune
Drepturile reale (jus in re) sunt drepturi subiective patrimo-
niale în virtutea cărora titularul poate exercita singur atributele
asupra unui lucru determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără
concursul altei persoane, adică al subiectului pasiv care este
nedeterminat („toŃi ceilalŃi“).

§ 2. Clasificarea drepturilor reale


În literatura de specialitate, după cum au sau nu o existenŃă
independentă drepturile reale se clasifică în drepturi reale principale
şi drepturi reale accesorii. De altfel, este principala clasificare a
drepturilor reale.

1. Drepturi reale principale


● NoŃiune. Drepturile reale principale sunt drepturi care au o
existenŃă independentă, proprie, de sine stătătoare, în raport cu alte
drepturi reale sau de creanŃă.
● Categorii de drepturi reale principale.
Codul civil cuprinde două categorii de drepturi reale
principale:
 dreptul de proprietate. Din punct de vedere al subiectelor
şi al regimului juridic aplicabil, dreptul de proprietate

13
DREPTURILE REALE

cuprinde dreptul de proprietate publică, având ca titulari


statul şi unităŃile administrativ-teritoriale şi dreptul de
proprietate privată, având ca titulari persoane fizice şi per-
soane juridice, inclusiv statul şi unităŃile administrativ-
teritoriale pentru domeniul privat al statului.
 drepturi reale principale derivate din dreptul de
proprietate (dezmembrămintele dreptului de proprietate) şi
anume: dreptul de uzufruct (art. 577 C.civ.), dreptul de uz
(art. 571 C.civ.), dreptul de abitaŃie (art. 572 C.civ.), dreptul
de servitute (art. 576 C.civ.), dreptul de superficie (art. 492
C.civ.). De cele mai multe ori, atributele dreptului de
proprietate se exercită direct şi nemijlocit de proprietar şi
doar în mod excepŃional prin intermediul altor persoane. În
acest scop, însuşi proprietarul încredinŃează bunurile unei
persoane fizice sau juridice îndreptăŃite să exercite atributele
posesiei şi folosinŃei. aceste persoanedobândesc un drept real
principal (dezmembrământ), derivat din dreptul de proprietate.
O serie de acte normative speciale reglementează drepturi
reale principale, cum sunt:
 dreptul de administrare al regiilor autonome şi instituŃiilor
publice asupra bunurilor proprietate publică a statului şi
unităŃilor administrativ teritoriale (Legea nr. 15/1990 privind
reorganizarea unităŃilor economice de stat ca regii autonome
şi societăŃi comerciale; Legea nr. 213/1998 privind
proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia);
 dreptul de folosinŃă gratuită asupra unor bunuri proprietate
publică atribuit persoanelor juridice fără scop lucrativ ce
desfăşoară activităŃi de binefacere sau de utilitate publică ori
serviciilor publice (art. 17 din Legea nr. 213/1998);
 dreptul de folosinŃă asupra unor terenuri agricole proprie-
tatea comunei, oraşului, municipiului, acordat personalului
de specialitate din serviciile publice comunale (art. 19 alin.3
din Legea nr. 18/1991, republicată);
 dreptul de folosinŃă asupra unor terenuri proprietate de stat1

1 Din redactarea destul de lacunară a art. 26, s-ar părea că dreptul de folosinŃă
vizează doar terenurile proprietate publică. Astfel se face vorbire de „terenuri
proprietate de stat” care trec în proprietatea comunelor, oraşelor sau municipiilor,

14
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

situate în intravilanul localităŃii, atribuite în vederea


construirii de locuinŃe proprietate personală (art. 26 şi 36 din
Legea nr. 18/1991, republicată);
 dreptul de concesiune asupra unor terenuri pentru
construirea de locuinŃe (Legea nr. 50/1991);
 dreptul de concesiune asupra unor bunuri proprietatea
statului2 acordat regiilor autonome şi societăŃilor comerciale
(Legea nr. 15/1990);
 dreptul de concesiune acordat pentru punerea în valoare a
resurselor de petrol (Legea petrolului nr. 238/2004);
 dreptul de concesiune a unor lucrări publice şi servicii
publice (O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor
de ahiziŃie publică, a contractelor de concesiune de lucrări
publice şi a contractelor de concesiune de servicii) şi dreptul
de concesiune a bunurilor proprietate publică (O.U.G.
nr.54/2006 privind regimul contractelor de concesiune de

urmând să fie date în folosinŃa celor care solicită să-şi construiască o locuinŃă şi nu
au teren. Desigur se naşte întrebarea dacă se au în vedere terenurile proprietate
publică sau privată a statului şi unităŃilor administrativ teritoriale. Pentru
soluŃionarea problemei trebuie Ńinut cont şi de dispoziŃiile art. 36 alin. 2 conform
cărora „terenurile proprietate de stat situate în intravilanul localităŃilor, atribuite,
potrivit legii, în folosinŃă veşnică sau în folosinŃă pe durata existenŃei construcŃiei, în
vederea construirii de locuinŃe proprietate personală(...) trec, la cererea proprietarilor
actuali ai locuinŃelor, în proprietatea acestora”. Deşi textul de lege utilizează
termenul de atribuire în proprietate, aceasta în realitate echivalează cu o constituire a
dreptului de proprietate. Ştiut fiind că reconstituirea sau constituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor se face doar asupra terenurilor din domeniul privat al
statului sau al unităŃilor administrativ teritoriale, prin urmare sintagma „terenuri
proprietate de stat” are în vedere terenuri aflate în domeniul privat, asupra cărora
statul exercită un drept de proprietate privată.
2 Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotărâre de Guvern, terenurile
proprietate de stat pot face obiectul unor concesiuni. Redactarea textului este una
lacunară, legiuitorul acelei perioade nefăcând distincŃia cuvenită între domeniul
public şi domeniul privat al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesionării
unor terenuri proprietate de stat, prin aceasta înŃelegând că actul normativ nu este
aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeŃean sau din
domeniul privat al statului sau unităŃilor administrativ teritoriale. În realitate la acea
dată, cadrul legal al concesiunii cuprindea atât domeniul public cât şi domeniul
privat al statului şi unităŃilor administrativ teritoriale. În concluzie, sintagma
proprietate de stat are în vedere atât proprietatea publică cât şi privată a acestuia.

15
DREPTURILE REALE

bunuri proprietate publicǎ).


 dreptul de preempŃiune. Se defineşte ca fiind dreptul
conferit de lege unor persoane de a cumpăra cu prioritate un
bun mobil sau imobil din categoria celor prevăzute de lege
atunci când proprietarul său s-a hotărât să-l înstrăineze prin
vânzare sau să îl valorifice prin contracte cu executare
succesivă (închiriere, concesiune).
☺Precizare
Dreptul de preempŃiune se naşte direct din lege, fiind
prevăzut de o normă imperativă, voinŃa vânzătorului neavând nicio
contribuŃie la naşterea acestui drept. Astfel, art.10 din Legea minelor
nr. 85/2005 prevede cǎ „în cazul vânzǎrii bunurilor expropriate,
foştii proprietari sau, dupǎ caz, succesorii lor, au drept de
preempŃiune”; art. 11 din Legea nr. 238/2004 Legea petrolului
dispune „în cazul în care statul vinde bunurile expropriate foştii
proprietari, sau, dupǎ caz, succesorii lor, au dreptul de a reintra în
posesia acestora, la un preŃ ce nu poate fi mai mare decât
despǎgubirea actualizatǎ,...”; art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru utilitate publicǎ reglementeazǎ dreptul de
preempŃiune al fostului proprietar în situaŃia în care lucrǎrile pentru a
cǎror executare s-a dispus exproprierea nu au fost începute şi
realizate şi expropriatorul a decis sǎ înstrǎineze imobilul; art. 4 alin
4-8 din Legea nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice
aflate în proprietatea persoanelor fizice sau juridice de drept privat
pot fi vândute numai în condiŃiile exercitǎrii dreptului de preempŃi-
une al Statului Român, prin Ministerul Culturii şi Cultelor, sau al
unitǎŃilor administrativ teritoriale, sub sancŃiunea nulitǎŃii absolute;
art. 18-21 din O.U.G. nr. 40/1999 privind protecŃia chiriaşilor şi
stabilirea chiriei pentru spaŃii cu destinaŃie de locuinŃǎ prevede
dreptul de preempŃiune al chiriaşilor la cumpǎrarea locuinŃelor pe
care le deŃin cu chirie; Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al
unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22
decembrie 1989 reglementeazǎ în art. 17 dreptul de preempŃiune al
locatarilor imobilelor în cazul în care proprietarii cărora li s-au

16
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

retrocedat în natură imobilele se hotărăsc să le înstrăineze3.

2. Drepturi reale accesorii


● NoŃiune. Drepturile reale accesorii sunt drepturi reale care
însoŃesc şi garantează anumite drepturi de creanŃă, neavând o
existenŃă proprie, independentă, de sine stătătoare.
Drepturile reale accesorii urmează regimul juridic al
drepturilor principale pe care le însoŃesc potrivit principiului
„accessorium sequitur principale“, astfel încât stingerea dreptului
principal are ca efect stingerea dreptului accesoriu.
● Categorii. Sunt drepturi reale accesorii:
 dreptul de gaj sau amanetul (art. 1685 C.civ.): este un
drept real constituit asupra unui bun sau a unor bunuri
mobile determinate ale debitorului sau ale unei terŃe per-
soane care conferă titularului său (creditorului) posibilitatea
de a fi plătit cu prioritate din preŃul acelui bun (bunuri) în caz
de neexecutare a obligaŃiei de către debitor. De regulă, gajul
presupune deposedarea debitorului de bunul gajat care intră
astfel în posesia creditorului.
 dreptul de ipotecă (art. 1746 C.civ.): este un drept real
asupra unui imobil determinat ce conferă titularului său,
numit creditor ipotecar, posibilitatea de a fi plătit cu
prioritate din preŃul bunului şi de a urmări bunul în mâinile
oricui s-ar afla;
 privilegiile: sunt drepturi reale asupra imobilelor şi mobi-
lelor ce conferă unor creditori, datorită calităŃii creanŃelor
lor, garanŃia de a fi plătiŃi cu prioritate faŃă de alŃi creditori,
chiar ipotecari posteriori. Spre exemplu, dacă cumpărătorul
vinde imobilul înainte de a plăti preŃul integral, primul

3 Cazurile prevǎzute de Legea nr. 54/1998 referitor la vânzarea terenurilor agricole


din extravilan şi de O.U.G. nr. 226/2000 privind circulaŃia juridicǎ a terenurilor cu
destinaŃie forestierǎ sunt în prezent abrogate prin dispoziŃiile art. 8 din Titlul X al
Legii nr. 247/2005.Aceste cazuri aveau în vedere dreptul de preempŃiune al
coproprietarilor, vecinilor şi arendaşilor în ipoteza înstrăinării prin vânzare a
terenurilor agricole situate în extravilan, respectiv dreptul de preempŃiune la
înstrăinarea terenurilor din fondul forestier proprietate privată în favoarea
coproprietarilor, vecinilor şi autorităŃii publice centrale care răspunde de silvicultură,
prin Regia NaŃională a Pădurilor.

17
DREPTURILE REALE

vânzător are privilegiul plăŃii creanŃei;


 dreptul de retenŃie: este acel drept real în temeiul căruia cel
ce deŃine un bun mobil sau imobil al altuia şi pe care trebuie
să-l restituie, poate să refuze restituirea până când creditorul,
titular al bunului, îi va plăti sumele pe care i le datorează cu
privire la acel lucru. Dreptul de retenŃie este o creaŃie a
practicii judiciare şi a literaturii de specialitate, Codul civil
reglementând numai aplicaŃii ale dreptului de retenŃie.

18
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

SECłIUNEA a II-a

NoŃiunile de proprietate şi drept de proprietate

§. 1. Terminologie
NoŃiunea de „proprietate“ şi cea de „drept de proprietate“
sunt sinonime. Astfel, ConstituŃia4 utilizează în art. 44 şi art. 136 atât
denumirea de proprietate, cât şi cea de drept de proprietate.
● Termenul de „proprietate“ este abordat atât prin prismă
economică cât şi juridică.
În sens economic, „proprietatea“ constituie raportul de apro-
priere (însuşire) de către oameni a bunurilor materiale pentru
trebuinŃele lor fizice şi spirituale, ca o condiŃie fundamentală a
existenŃei oricărei societăŃi umane.
În sens juridic, „proprietatea“ se confundă cu „dreptul de
proprietate“5.
● Sintagma „drept de proprietate“ este utilizată cu două
înŃelesuri, distingându-se între dreptul de proprietate în sens obiectiv
şi în sens subiectiv.
În sens obiectiv, dreptul de proprietate desemnează ansam-blul
normelor juridice ce reglementează proprietatea în sensul larg al terme-
nului. Cu acest înŃeles, dreptul de proprietate este o instituŃie juridică.
În sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat pentru a
desemna proprietatea corporală, respectiv dreptul de proprietate
asupra bunurilor corporale mobile şi imobile, ca drept patrimonial,
drept real, absolut, cu toate caracteristicile specifice acestei categorii
de drepturi subiective.

4 modificată şi completată prin Legea de revizuire a ConstituŃiei României nr.


429/2003, publicată în M. O. nr. 767/ 31.10.2003.
5 Termenul de „proprietate“( drept de proprietate) se foloseşte pentru a desemna
bunul asupra căruia se exercită proprietatea. Dreptul de proprietate este un drept
atât de complet încât se confundă cu bunul asupra căruia se exercită. În acest
sens, art. 582 C.civ. se referă la „acela a cărui proprietate este pe marginea unei ape
curgătoare...“, art. 589 C.civ.: „... la privirea asupra proprietăŃii vecinului...“, art. 614
C.civ. se referă „la faptele proprietarilor care stabilesc, pe proprietăŃile lor sau în
folosul proprietăŃilor lor, orice servituŃi vor găsi de cuviinŃă“.

19
DREPTURILE REALE

§. 2. NoŃiunea dreptului de proprietate


Art. 480 C.civ. prevede că „proprietatea este dreptul ce are
cineva de a se bucura şi de a dispune de un lucru în mod exclusiv şi
absolut, însă în limitele determinate de lege“.
În legătură cu textul menŃionat se impun câteva precizări:
 dreptul de proprietate este definit prin unele din atributele sale,
fără a se arăta explicit conŃinutul acestora. Atributele dreptului
de proprietate sunt:
- dreptul de posesie asupra lucrului potrivit naturii sau
destinaŃiei lui (jus utendi - usus);
- dreptul de a întrebuinŃa lucrul, de a-i culege fructele şi
veniturile pe care le poate da (jus fruendi - fructus);
- dreptul de a dispune de lucru fie prin înstrăinare, fie
prin consumare (jus abutendi - abusus).
Legiuitorul enumeră numai două atribute, şi anume: fructus
(a se bucura) şi abusus (a dispune) omiŃând pe cel de-al treilea - usus
(posesia).În realitate, expresia „a se bucura“ are un sens mai larg,
incluzând atât dreptul de a poseda bunul, cât şi dreptul de a-i culege
fructele.
 în aparenŃă, art. 480 C.civ. cuprinde dispoziŃii contradictorii din
moment ce, după evidenŃierea caracterului absolut al dreptului
de proprietate, adaugă că acesta se exercită „în limitele
determinate de lege“. În realitate, dreptul absolut nu se defineşte
ca un drept ce nu poate fi îngrădit. Dreptul de proprietate este
absolut în comparaŃie cu celelalte drepturi reale, proprietarul
având plenas proprietas (usus, fructus şi abusus); este absolut
deoarece titularul are posibilitatea de a-l folosi, de a săvârşi orice
acte juridice conform interesului său, fără a avea nevoie de
concursul altor persoane; este absolut, în sensul că este opozabil
erga omnes.
„Limitele determinate de lege“ privesc exerciŃiul dreptului de
proprietate. Astfel, exerciŃiul acestui drept în limitele legii este privit
ca o restrângere normală, impusă de interesele social-economice
generale şi de apărarea dreptului de proprietate al celorlalŃi.
 textul nu deosebeşte expres dreptul de proprietate de alte
drepturi reale, dezmembrăminte ale dreptului de proprie-tate,
adică nu-l diferenŃiază pe proprietar de alte persoane care

20
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

exercită unele din atributele dreptului de proprietate, ca


uzufructuarul ori superficiarul (uzufructuarului îi sunt recu-
noscute atributele posesiei şi folosinŃei asupra obiectului
dreptului de uzufruct; iar superficiarul, pe lângă exerciŃiul
posesiei şi folosinŃei, în anumite situaŃii, poate dispune material
de bun).
Deşi sintagma utilizată de legiuitor „în mod exclusiv şi absolut“
evidenŃiază plenitudinea atributelor proprietarului, ea nu acoperă şi
modalităŃile de exercitare a acestora. Astfel, a revenit doctrinei
juridice sarcina de a completa definiŃia instituită de art. 480 C.civ.,
subliniind că proprietarul exercită atributele juridice ale dreptului de
proprietate în putere proprie şi în interes propriu, având astfel o
poziŃie specială în raport cu orice altă persoană ce exercită unele din
aceste drepturi, atribuite pe temeiul altor drepturi reale.6
Proprietarul exercită atributele în putere proprie, nefiind
subordonat nimănui decât legii. Toate celelalte persoane, altele decât
proprietarul, exercită aceste atribute, atât în puterea legii cât şi în
virtutea puterii proprietarului care le-a transmis dreptul subiectiv
asupra bunurilor sale.
Totodată, proprietarul este singurul subiect de drept care
exercită direct sau indirect (prin alte persoane) plenitudinea
atributelor în propriul său interes.
☺ Sintetizând cele prezentate mai sus, dreptul de proprietate se
concretizează prin următoarele elemente:
- cuprinde în conŃinut atributele posesiei, folosinŃei şi dispoziŃiei;
- exprimă o relaŃie de apropriere a unui bun;
- proprietarul exercită atributele prin putere şi în interesul său
propriu.
Prin urmare, dreptul de proprietate poate fi definit ca
fiind acel drept real care conferă titularului său, persoană fizică
sau juridică, atributele de posesie, de folosinŃă şi de dispoziŃie
asupra unui lucru, pe care le exercită în mod exclusiv prin putere
proprie şi interes propriu, cu respectarea prevederilor legale.

6 Există autori care consideră că „putere proprie“ şi „interes propriu“ sunt înŃelese
implicit şi nu trebuie precizate expres în definiŃie. (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu -
Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureşti, 2000, p.85).

21
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a III-a

ConŃinutul dreptului de proprietate

§. 1. Posesia (usus – jus utendi)


● NoŃiune. Posesia presupune exercitarea de către titularul
dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective asupra lucrului,
direct şi în interes propriu, sau de a consimŃi ca stăpânirea să fie
exercitată în numele şi în interesul lui de către o altă persoană.
● Reglementare. Caractere. Art. 1846 C.civ. defineşte
posesia ca fiind „deŃinerea unui lucru sau folosinŃa unui drept exer-
citată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru“.
Trecând peste imperfecŃiunile textului (posesia nu se con-
fundă cu detenŃia - „deŃinerea unui lucru“) putem desprinde
caracteristicile acestui atribut, şi anume:
- posesia se aplică atât dreptului de proprietate („posesia unui
lucru“), cât şi celorlalte drepturi reale („folosirea unui drept“),
adică posesia altui drept real. Posesia se află la baza tuturor
drepturilor reale, fiind materializarea existenŃei acestora, exis-
tenŃă care rămâne abstractă.7
- posesia este prerogativa titularului dreptului de proprietate de a
stăpâni bunul direct şi nemijlocit sau indirect şi mijlocit, prin
intermediul altei persoane, care exercită stăpânirea în numele şi
interesul proprietarului.
- posesia este o stare de fapt; ea conferă posesorului posibilitatea de a
se comporta faŃă de bun ca şi când ar fi adevăratul titular al
dreptului de proprietate sau al altui drept real.
Deşi regula este că posesorul este şi titularul dreptului, posesia
presupunând dreptul, sunt cazuri când proprietatea aparŃine unei
persoane fără a avea posesia, iar posesia, unei alte persoane care nu este
proprietar. Cele două noŃiuni nu se confundă, prima fiind o stare de
fapt şi a doua o stare de drept.

7 Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul în temeiul lui jus possessionis (drept de
proprietate), care nu se confundă cu jus possidendi (drept de a poseda) ce aparŃine
posesorului.

22
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

● Elemente. Posesia presupune existenŃa a două elemente:


animus - intenŃia de a poseda pentru sine 8 , şi corpus - deŃinerea
materială a bunului, concretizată în acte materiale de folosire a
bunului. Se disting două situaŃii:
- Dacă proprietarul exercită direct şi personal stăpânirea de
fapt a bunului, posesia corespunde dreptului de proprietate;
- Dacă proprietarul transmite stăpânirea de fapt altei
persoane – elementul corpus al posesiei – posesia se
exercită corpore alieno (posesor de corp străin) în
numele şi în interesul proprietarului, acesta din urmă
păstrând elementul animus (intenŃia).

§. 2. FolosinŃa (fructus - jus fruendi)


● NoŃiune. Este acea prerogativă în virtutea căreia proprietarul
poate să întrebuinŃeze bunul în interesul său şi să-i perceapă fructele.
● Reglementare. Art. 482 C.civ. dispune că „proprietatea
unui lucru mobil sau imobil dă dreptul asupra a tot ce produce
lucrul şi asupra a tot ce uneşte, ca accesoriu, cu lucrul, într-un mod
natural sau artificial“. Deşi art. 482 C.civ. prevede că fructele se
dobândesc de proprietar în virtutea dreptului de accesiune, în
realitate culegerea fructelor este însăşi efectul exerciŃiului dreptului
de folosinŃă ca atribut al dreptului de proprietate.
● NoŃiunea de fructe. Prin fructe se înŃelege tot ceea ce un
lucru produce în mod periodic, fără a-i fi afectată substanŃa.
Fructele sunt de trei feluri (art. 483 C.civ):
- fructe naturale - se produc în mod periodic, fără intervenŃia
omului (art. 522 C.civ);
- fructe industriale - se produc periodic, însă pentru obŃinerea lor
este necesară intervenŃia omului (art. 522 C.civ.);
- fructe civile - sunt venituri băneşti produse în urma valorificării
unor bunuri (chirii, dobânzi, dividende) (art. 523 C.civ.).
Fructele naturale şi industriale se dobândesc prin culegere,

8 ExistenŃa elementului intenŃional (animus) deosebeşte pose-sia de detenŃia


precară, în cadrul căreia lipseşte voinŃa posesorului de a stăpâni pentru sine,
detentorul deŃinând pentru altul (spre exemplu, depozitarul, locatarul, cărăuşul).

23
DREPTURILE REALE

iar cele civile se dobândesc zi de zi (art. 524 şi 525 C.civ.).


Fructele nu se confundă cu productele, acestea din urmă
fiind foloase trase dintr-un bun care îşi consumă substanŃa (nisipul,
piatra, marmura extrasă dintr-o carieră).

§. 3. DispoziŃia (abusus - jus abutendi)


● NoŃiune. Acest atribut constă în prerogativa proprietarului
de a dispune liber de bunul său: de a-l înstrăina sau de a constitui
asupra lui drepturi reale în favoarea altor persoane, precum şi de a
dispune de substanŃa bunului (a-l transforma, consuma, distruge) cu
respectarea reglementărilor în vigoare.
● Elemente. Atributul dispoziŃiei cuprinde dispoziŃia mate-
rială şi dispoziŃia juridică asupra bunului.
DispoziŃie materială presupune posibilitatea de a dispune de
substanŃa bunului, respectiv de a-l transforma, consuma sau distruge,
cu respectarea reglementărilor în vigoare.
DispoziŃie juridică se concretizează în posibilitatea proprie-
tarului de a înstrăina dreptul de proprietate prin acte cu titlu oneros
sau cu titlu gratuit, precum şi de a constitui drepturi reale în
favoarea altor persoane.

☺Precizare
Proprietarul poate, vremelnic, să înstrăineze celelalte atribute
ale dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu însă şi jus
abutendi, deoarece în acest caz ar pierde însuşi dreptul de proprietate.

24
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

SECłIUNEA a IV-a

Caracterele dreptului de proprietate

Art. 480 C.civ. prevede că „Dreptul de proprietate este un


drept exclusiv şi absolut“, dar legislaŃia actuală şi literatura de
specialitate i-a completat fizionomia juridică cu încă două trăsături
specifice – inviolabilitatea şi respectiv, perpetuarea.
● Prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se
înŃelege posibilitatea titularului de a dispune de bun după propria
dorinŃă, în limitele legii (de a-l utiliza şi de a-i trage foloasele,
precum şi de a săvârşi toate actele juridice care corespund interesului
său), fără a avea nevoie de concursul altei persoane.
Dreptul de proprietate este absolut în sensul că este opozabil
erga omnes, toŃi ceilalŃi fiind obligaŃi să nu facă nimic de natură a-i
aduce atingere titularului dreptului. Ori de câte ori bunul ajunge în
deŃinerea sau posesia nelegitimă a altuia, proprietarul beneficiază de
acŃiunea în revendicare.
Totodată este un drept complet care conferă titularului său
exerciŃiul integral al tuturor prerogativelor (posesie, folosinŃă,
dispoziŃie) în comparaŃie cu celelalte drepturi reale, care nu sunt
decât dezmembrăminte ale dreptului de proprietate.
● Având caracter absolut, dreptul de proprietate este în
acelaşi timp inviolabil. Principiul inviolabilităŃii dreptului de pro-
prietate este prevăzut expres în art. 136 pct. 5 din ConstituŃie în
forma revizuită, care dispune: „Proprietatea privată este, în
condiŃiile legii organice, inviolabilă“.
Acest principiu are două limite:
- exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Conform
Legii nr. 33/1994 şi în baza art. 44 pct. 3 din ConstituŃie,
exproprierea nu se poate dispune decât pentru cauză de
utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.
- pentru lucrări de interes general autoritatea publică poate
folosi subsolul oricărei proprietăŃi imobiliare, cu obli-
gaŃia de a despăgubi proprietarul pentru daunele produse
solului, plantaŃiilor sau construcŃiei, ori pentru alte daune

25
DREPTURILE REALE

imputabile autorităŃilor publice (art. 44 pct. 5 din


ConstituŃie).
● Caracterul exclusiv îl îndreptăŃeşte pe titularul dreptului de
proprietate să exercite toate atributele dreptului său, cu excluderea
tuturor celorlalte persoane.
Dreptul de proprietate este lipsit de caracterul exclusiv, în
următoarele situaŃii:
- când atributele dreptului de proprietate se exercită de
către o altă persoană, în temeiul unui dezmembrământ
(drept real derivat) al dreptului de proprietate;
- când un bun frugifer se află în stăpânirea unui posesor de
bună-credinŃă care dobândeşte conform art. 485 C.civ.,
fructele bunului frugifer;
- în cazul coproprietăŃii, deoarece atributele dreptului de
proprie-tate aparŃin şi se exercită cu privire la acelaşi
lucru corporal de două sau mai multe persoane;
- în cazul servituŃilor pozitive, legale, convenŃionale sau
judiciare, când proprietarul fondului dominant exercită
atributul folosinŃei asupra fondului aservit.
● Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate trebuie
abordat din mai multe puncte de vedere:
- dreptul de proprietate are o durată limitată în timp, el
durează atât timp cât există bunul. Înstrăinarea bunului
sau moartea titularului său nu este de natură să stingă
dreptul de proprietate.
- dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, fiind
imprescriptibil sub aspect extinctiv. Astfel, acŃiunea în
revendicare prin care proprietarul urmăreşte să redobân-
dească exerciŃiul dreptului de proprietate asupra unui
bun imobil este imprescriptibilă. În cazul unui bun
mobil, situaŃia prezintă o serie de nuanŃări.9
- dreptul de proprietate poate fi transmis prin acte între vii

9 Opinia dominantă este în sensul prescriptibilităŃii acŃiunii în revendicare mobiliară


în termen de 30 de ani. Relativ recent s-a conturat şi opinia contrară a
imprescriptibilităŃii acesteia, cu argumentul principal că nu se poate distinge din
punct de vedere al protecŃiei juridice între bunurile mobile şi imobile. Ase vedea
Cap XII., SecŃiunea a II a.

26
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

(inter vivos) şi pentru cauză de moarte (mortis causa).


Prin transmitere, dreptul de proprietate trece din patri-
moniul unei persoane în patrimoniul alteia, fără nici o
modificare. Altfel spus, transmisibilitatea este expresia
perpetuării dreptului de proprietate.
● Caracterul transmisibil este propriu dreptului de
proprietate privată. În opoziŃie cu acesta, dreptul de proprietate
publică este inalienabil şi prin urmare netransmisibil. Şi acest
caracter cunoaşte limitări impuse de lege (expropriere pentru cauză
de utilitate publică, confiscarea specială a bunului) sau de voinŃa
proprietarilor (spre exemplu, titularul poate să abandoneze un bun
mobil, acesta devenind res nullius, ceea ce echivalează cu încetarea
dreptului de proprietate, dacă nu se aplică vreo prevedere legală în
temeiul căreia bunul trece în proprietatea statului).
● Dreptul de proprietate, prin natura sa, este un drept exclu-
siv, individual, în sensul că atributele sale aparŃin şi sunt exercitate
de o singură persoană.
O excepŃie de la caracterul individual o constituie copro-
prietatea, situaŃie în care dreptul de proprietate aparŃine concomitent
la două sau mai multe persoane care exercită deopotrivă preroga-
tivele acestuia.
● Dreptul de proprietate are un caracter legal, în sensul că
legea 10 stabileşte atât conŃinutul cât şi limitele exercitării preroga-
tivelor proprietarului.

10 În acest sens, Codul civil dispune în art. 480 că dreptul de proprietate se exercită
„în limitele determinate de lege“. Tot astfel, ConstituŃia, în art. 44 pct. 1, prevede:
„conŃinutul şi limitele acestor drepturi (incluzând şi dreptul de proprietate) sunt
stabilite de lege“. De asemenea, în temeiul art. 44 pct. 6 din ConstituŃie, dreptul de
proprietate obligă la respectare sarcinilor privind protecŃia mediului şi asigurarea
bunei vecinătăŃi, precum şi a sarcinilor ce revin proprietarului în temeiul legii sau
obiceiului.

27
DREPTURILE REALE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare de doctrină


 Una dintre preocupările centrale ale activităŃii CurŃii
Europene a Drepturilor Omului o constituie garantarea dreptului de
proprietate. Singurul drept cu caracter economic din ConvenŃia
Europeană a Drepturilor Omului şi LibertăŃilor Fundamentale este
dreptul de proprietate prevăzut în art. 1 din Protocolul nr. 1 la
ConvenŃie şi consacrat în următorii termeni:
„Orice persoană fizică sau morală are dreptul a-i fi respectate
bunurile. Nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decât din
motive de utilitate juridică şi în condiŃiile prevăzute de lege şi de
principiile de drept internaŃional“.
CEDO, analizând noŃiunea de bunuri, implicit, a interpretat şi
categoria juridică a „proprietăŃii“ într-o manieră nouă, extensivă.
Bunurile vizate de art. 1 din ConvenŃie nu se limitează doar la
bunurile corporale; constituie bunuri – creanŃele, părŃile sociale,
brevetele, drepturile publice patrimoniale ori drepturile având ca
obiect pensia de asigurări sociale11.
Sub acest aspect CEDO, prin jurisprudenŃa sa, a interpretat în
mod extensiv noŃiunile de „bunuri“ şi „proprietate“, conferindu-le un
sens specific dreptului internaŃional al drepturilor omului, indepen-
dent de înŃelesul existent în dreptul naŃional. Curtea Europeană a
statuat că noŃiunea de „bunuri“ are un înŃeles autonom, care nu se
limitează doar la dreptul de proprietate asupra bunurilor corporale, şi
alte drepturi patrimoniale pot constitui drept de proprietate şi, prin
urmare, „bunuri“.
În speŃa „Gasus Dosier împotriva Olandei“ 1996, s-a decis că
„este indiferent dacă dreptul societăŃii comerciale Gasus este
considerat ca fiind un drept de proprietate sau o garanŃie reală“. În
cazul „Van Marle şi alŃii împotriva Olandei“ 1986, „clientela“ s-a
analizat ca o valoare patrimonială, deci ca un bun. Totodată, în cazul

11 M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Tratat de


jurisprudenŃă, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2002, p. 9.

28
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

„Iatris împotriva Greciei“ 1999, s-a statuat că, „reclamantul, ca


rezultat al exploatării cinematografului timp de 11 ani, şi-a creat o
clientelă, care constituie un „bun“. Mai mult, în cazul „Pressos
Compania Maviera SA şi alŃii împotriva Belgiei“ 1995, s-a decis că
„dreptul la despăgubiri se naşte odată cu producerea prejudiciului“.
Un drept de creanŃă de această natură constituie „bun“ şi deci
reprezintă un „drept de proprietate“12.
În viziunea CEDO, proprietatea încetează a fi sinonimă numai
cu „dreptul de proprietate“ ca drept real; ea are în vedere orice drept
patrimonial, inclusiv dreptul de creanŃă.

12 Cazurile au fost preluate din motivarea Dec. nr. 70/27 februarie 2001 a CurŃii
ConstituŃionale referitoare la excepŃia de neconstituŃionalitate a art. 19 alin. 3 din
Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinŃe şi spaŃii cu o altă destinaŃie
construite din fondurile statului.

29
a statului
dreptul de proprietate publică a unităŃilor
în raport de regim juridic administrativ-teritoriale

a persoanelor fizice
dreptul de proprietate privată
a persoanelor juridice

în raport de modalităŃi dreptul de proprietate pur şi simplu


Formele dreptului de proprietate

dreptul de proprietate afectat de modalităŃi

30
dreptul de proprietate dobândit prin acte juridice
2. Reprezentare grafică

dreptul de proprietate dobândit prin fapte juridice


în raport de modalităŃile dreptul de proprietate transmis între vii
de dobândire
dreptul de proprietate transmis pentru cauză de moarte
DREPTURILE REALE

dreptul de proprietate originală


dreptul de proprietate derivat`

în raport de titulari
dreptul de proprietate al persoanelor fizice
dreptul de proprietate al persoanelor juridice
3. Tabel comparativ. Caracterele dreptului de proprietate
Caracter Limite ConŃinut
absolut • exproprierea pentru cauză de - proprietarul are plena proprietas (uzus,
şi inviolabil utilitate publică (Legea nr. fructus, abusus);
33/94); - proprietarul poate săvârşi orice acte
• subsolul oricărei pro-prietăŃi juridice conform interesului său;
poate fi folosit pentru lucrări - este opozabil erga omnes.
de interes public
exclusiv •dezmembrămintele dreptului -proprietarul exercită singur atributele cu
de proprietate; excluderea celorlalte persoane, dar în
• fructele aparŃin posesorului limitele legii;
de bună-credinŃă al bunului
frugifer;
• coproprietatea;
• servituŃile.
perpetuu şi • exproprierea; - dreptul de proprietate nu se stinge prin
transmisibil • confiscarea spe-cială; neuz;
• abandonarea bunului; - dreptul de proprietate poate fi transmis prin
• clauza de ina-lienabilitate. acte între vii şi pentru cauză de moarte.
individual • coproprietatea. - atributele dreptului de proprietate (posesia,
folosinŃa, dispoziŃia) aparŃin şi sunt
exercitate de o singură persoană.

legal - conŃinutul şi exercitarea atributelor


dreptului de proprietate sunt stabilite de lege.

31
DREPTURILE REALE

4. Vocabular explicativ
abusus (jus abutendi) – atribut al dreptului de proprietate, desemnând
dreptul de proprietate asupra bunului (dispoziŃie juridică
prin înstrăinare sau dispoziŃie materială prin distrugere);
accesiune – mod de dobândire a proprietăŃii conform căruia tot ce se
uneşte cu un lucru devine proprietatea aceluia căruia îi
aparŃine bunul la care s-a făcut unirea sau încorporaŃiunea;
animus – stare de spirit a unei persoane care se comportă ca titularul
unui drept asupra unui lucru (animus domini, animus
possidendi), caracterizată de intenŃia sau voinŃa celui ce
stăpâneşte bunul de a efectua acea stăpânire pentru sine;
corpus – termen folosit pentru a desemna elementul material al
posesiei, care presupune un contact juridic direct cu bu-
nul, concretizat în acte materiale ca: deŃinerea acestuia,
folosirea lui, culegerea fructelor produse de el, efec-
tuarea unor modificări sau aducerea unor completări,
înfăptuirea unor acte de dispoziŃie privitoare la bun;
detentor precar – persoană care deŃine un lucru, stăpânindu-l fără
intenŃia sau voinŃa de a efectua această stăpânire pentru
sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca
titular al altui drept real;
detenŃie – stăpânire în fapt asupra unui lucru al altuia exercitată
temporar, în baza unui raport juridic cu proprietarul
lucrului, implicând obligaŃia restituirii acestuia;
drept subiectiv absolut - drept civil în temeiul căruia titularul său,
determinat, are posibilitatea să-l exercite singur, fără
concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pa-
sive nedeterminate, având obligaŃia generală şi negativă
de a nu aduce nici o atingere titularului în exercitarea
dreptului său;
drept subiectiv relativ - dreptul în temeiul căruia subiectul activ,
determinat, numit creditor, are posibilitatea de a
pretinde subiectului pasiv, determinat numit debitor, să
dea, să facă sau să nu facă ceva;
dreptul de habitaŃie - drept real în temeiul căruia titularul are dreptul
de a folosi o casă de locuit ce aparŃine altei persoane;
dreptul de servitute - o sarcină impusă unui fond (fond aservit)

32
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

pentru uzul şi utilitatea unui imobil având un alt stăpân


(fond dominant);
drept de superficie - drept real ce constă în dreptul de proprietate pe
care îl are o persoană – fizică sau juridică – denumită
superficiar, în privinŃa construcŃiilor sau plantaŃiilor ce
se află pe terenul aparŃinând altui proprietar, precum şi
în dreptul de folosinŃă asupra terenului pe care se află
construcŃiile sau plantaŃiile;
drept de uz - drept real în virtutea căruia titularul său se poate folosi
de un bun, îi poate culege fructele pentru nevoile sale şi
ale familiei sale;
drept de uzufruct - drept real principal ce conferă titularului său,
numit uzufructuar, dreptul de a exercita asupra unui bun
ce aparŃine altui proprietar, atributele posesiei şi
folosinŃei în aceleaşi condiŃii ca şi proprietarul, cu
obligaŃia de a-i conserva substanŃa şi de a-l restitui la
încetarea uzufructului;
dezmembrăminte – termen folosit pentru a desemna drepturile reale
principale, care se constituie prin desprinderea unor
atribute din conŃinutul juridic al dreptului de proprietate
(de uzufruct, uz, abitaŃie, superficie, servitute);
erga omnes - expresie latină desemnând faptul că un act juridic sau
un drept subiectiv este opozabil faŃă de toŃi;
fructus (jus fruendi) – atribut al dreptului de proprietate, desemnând
dreptul de a folosi şi de a culege fructele bunului;
res nullius – expresie desemnând un lucru al nimănui;
uzus (jus utendi) – atribut al dreptului de proprietate ce presupune
exercitarea de către titular a unei stăpâniri efective
asupra bunului în materialitatea sa.

5. Întrebări, exerciŃii

1. DefiniŃi noŃiunile de ”proprietate” „drept de proprietate“.


2. InterpretaŃi din punct de vedere juridic expresia: „dreptul de
proprietate este un drept absolut“.
3. StabiliŃi care este conŃinutul atributelor: usus, fructus şi abusus în
materia proprietăŃii.
4. ConsideraŃi ca fiind un abuz de drept împrejurarea că un
33
DREPTURILE REALE

proprietar, cu ocazia săpăturilor făcute în teren în scopul ridicării


unei construcŃii, nu a luat măsurile necesare impuse de regulile
arhitectonice, ceea ce a condus la dislocarea bruscă a pădurilor
de la casele vecine? În stadiul actual al legislaŃiei, pe ce texte de
lege şi-ar întemeia instanŃa soluŃia?
5. Ce condiŃii trebuie să îndeplinească titularul unui drept subiectiv
pentru a săvârşi un abuz de drept?
6. Cunoscând că proprietatea nu se pierde prin neuz, stabiliŃi care
este situaŃia juridică a bunurilor mobile abandonate. Dar situaŃia
bunurilor mobile, furate din patrimoniul cultural naŃional?
7. PrecizaŃi cui aparŃine şi care este conŃinutul atributelor usus,
fructus şi abusus în cazul bunurilor aparŃinând proprietăŃii publice.

6. Teste grilă
1. Prin proprietate în sens juridic înŃelegem:
a) raportul de apropriere a bunurilor materiale;
b) dreptul de proprietate ca instituŃie juridică;
c) dreptul real de proprietate ca drept patrimonial,
drept real, drept absolut.
2. Constituie atribute ale dreptului de proprietate:
a) dreptul de uz şi dreptul de uzufruct;
b) usus, fructus şi abusus;
c) animus şi corpus.
3. Spre deosebire de proprietate, posesia este:
a) stare de fapt;
b) stare de drept;
c) detenŃie precară a bunului.
4. „Jus fruendi“:
a) este o prerogativă a dreptului de proprietate;
b) este un caracter al dreptului de proprietate;
c) reprezintă dreptul de a culege fructele bunului,
prerogativă exercitată în virtutea dreptului de
accesiune.
5. Dreptul de proprietate este un drept:
a) netransmisibil;
b) perpetuu;
c) relativ.

34
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

6. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se explică prin:


a) posibilitatea titularului de a exercita singur
atributele cu excluderea celorlalte persoane;
b) posibilitatea titularului de a exercita conco-mitent
toate atributele dreptului de proprietate;
c) opozabilitatea erga omnes.
7. Dreptul de proprietate asupra unei construcŃii:
a) se transmite valabil prin contract de vânzare-
cumpărare încheiat în formă autentică;
b) se transmite valabil prin contract de vânzare-
cumpărare, încheiat în forma înscrisurilor sub
semnătură privată;
c) înstrăinarea prin act sub semnătură privată con-duce
şi la dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenului pe care este aşezată construcŃia.
8. Proprietarul nu poate înstrăina atributul:
a) jus utendi;
b) jus fruendi;
c) jus abutendi.
9. Dreptul de proprietate nu se pierde :
a) în caz de expropriere a bunului pentru cauză de
utilitate publică;
b) prin neîntrebuinŃare, neuz;
c) în cazul în care, în contract, părŃile au introdus
clauze de inalienabilitate a bunului.
10. După regimul juridic aplicabil, dreptul de proprietate se clasifică în:
a) drept de proprietate aparŃinând persoanelor fizi-ce şi
drept de proprietate al persoanelor juridice;
b) drept de proprietate publică şi drept de proprietate
privată;
c) drept de proprietate, dobândit prin mijloace origi-
nare şi drept de proprietate dobândit prin mijloace
derivate.
11. Reprezintă un drept real principal:
a) dreptul de ipotecă;
b) dreptul de retenŃie;
c) dreptul de uzufruct.

35
DREPTURILE REALE

12. Constituie drepturi reale accesorii:


a) dreptul de uz, dreptul de uzufruct, dreptul de
superficie;
b) dreptul de ipotecă, dreptul de gaj, dreptul de retenŃie;
c) dreptul de administrare, dreptul de concesiune,
dreptul de folosinŃă.
13. Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt:
a) drepturi reale principale;
b) drepturi reale accesorii;
c) drepturi de creanŃă.

7. SpeŃe
1. Ca urmare a condiŃiilor politico-economice existente în
România, X a decis în 1960 să părăsească Ńara, motivând organelor
de securitate că beneficiază de o bursă în străinătate. Cunoscând
faptul că dacă pleacă pierde proprietatea terenului şi casei în care
locuia13, X s-a înŃeles cu prietena sa Y, ca aceasta să locuiască în
imobil, plătind taxele şi impozitele aferente, pentru a nu fi trecut în
proprietatea statului. În mod tacit, părŃile au stabilit că dacă X se
întoarce în România, Y îi va restitui imobilele, urmând să primească
valoarea actualizată a tuturor cheltuielilor făcute cu acestea.
În urma evenimentelor din 1989, X s-a întors în Ńară. Având
în vedere că Y a refuzat să-i restituie terenul şi clădirea, X a chemat-
o în judecată solicitând instanŃei să constate că imobilele se află în
proprietatea sa. În proces, Y a învederat faptul că, din moment ce X
nu şi-a exercitat atributele dreptului de proprietate o lungă perioadă
de timp, dreptul său de proprietate s-a stins prin neuz.

CerinŃe:
a) Care din atributele dreptului de proprietate nu a fost exercitat
de X cât timp a locuit în străinătate?
b) ConsideraŃi întemeiată afirmaŃia făcută de Y în faŃa instanŃei?

13 În temeiul Decretului nr. 111/1951 privind reglementarea situaŃiei bunurilor de


orice fel supuse confiscării, fără moştenitori sau fără stăpân precum şi a altor bunuri
care nu mai folosesc instituŃiile bugetare, bunurile abandonate intrau în proprietatea
statului, dacă trecea 1 an de la data părăsirii imobilului, fără ca titularul să fi efectuat
vreun act de conservare sau administrare personal sau prin reprezentant.

36
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE

Ce va invoca în apărare X?
c) ConsideraŃi că anterior anului 1989, statul garanta (ocrotea)
proprietatea privată. ArgumentaŃi.
d) Ce va decide instanŃa?

2. A, mecanic auto, devenind şomer, a amplasat un atelier de


tinichigerie împreună cu o rampă de reparaŃii auto în imediata
apropiere a locuinŃei.
Datorită zgomotelor, gazelor şi mirosurilor poluante la care
erau zilnic supuşi, vecini lui, B şi respectiv C, au sesizat instanŃa de
judecată, solicitând desfiinŃarea construcŃiilor în litigiu. În motivarea
acŃiunii reclamanŃii au susŃinut că activităŃile întreprinse de A, făcând
nelocuibile casele vecine şi micşorându-le valoarea de întrebuinŃare,
depăşesc limitele unei vecinătăŃi tolerabile, constituind un abuz de
drept.
În apărare, pârâtul a susŃinut că, în realitate, el este victima
unui abuz, deoarece dreptul său de proprietate asupra atelierului fiind
un drept absolut, deci neîngrădit, vecinilor le revenea obligaŃia de a
nu-l tulbura în exercitarea acestuia, obligaŃie pe care aceştia nu au
respectat-o.

CerinŃe:
a) Activitatea lui A îndeplineşte condiŃiile unui abuz de
drept?
b) Cum interpretaŃi apărarea lui A?
c) Ce va hotărî instanŃa?

8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura UniversităŃii „Titu
Maiorescu“, Bucureşti, 2002, p. 71-83.
D.C. Florescu,Teoria generală a drepturilor reale, Curs pentru
învăŃământul la ditanŃă, Editura UniversităŃii „Titu Maiorescu“,
Bucureşti, 2003, ., p.57- 67.
V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Humanitas,
Bucureşti, 2004, p. 41- 104.
I.R. Urs, S. Angheni - Drept civil. Drepturile reale. Teoria generală a
obligaŃiilor civile, vol.II, Editura Oscar Print, Bucureşti, 1998, p. 15-21.

37
DREPTURILE REALE

O. Ungureanu, C. Munteanu – Drept civil. Drepturi reale, Ed.


Lumina Lex, Bucureşti, 2003, p.70-95.
L.Pop, L.M. Harosa – Drept civil. Drepturi reale principale, Ed.
Universul juridic, Bucureşti, 2006, p. 78-97.
L.Pop - Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura
Lumina Lex, Bucureşti, 2001, p. 38-62.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu - Dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale, Editura Actami, Bucureşti, 2000, p. 80-101.
C. Bârsan - Drept civil. Drepturile reale principale, Editura All
Beck, Bucureşti, 2001, p. 29-48.
Ioan Adam - Drept civil. Drepturi reale, Editura Europa Nova,
Bucureşti, 2002, p. 34-49.

38
CAPITOLUL II

DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ.


DOMENIUL PUBLIC

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

Reglementarea, noŃiunea, caracterele juridice şi titularii


dreptului de proprietate publică

§. 1. Reglementare
● ConstituŃia României reglementează în art. 136 pct. 1
formele dreptului de proprietate: „Proprietatea este publică sau
privată“ stabilind la pct. 2 titularii proprietăŃii publice (statul şi
unităŃile administrativ-teritoriale). Tot ConstituŃia, în forma revizuită,
stabileşte şi regimul juridic al proprietăŃii publice: „bunurile
proprietate publică sunt inalienabile. În condiŃiile legii ele pot fi date
în administrarea regiilor autonome ori instituŃiilor publice sau pot fi
concesionate sau închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinŃă
gratuită instituŃiilor de utilitate publică“ (art. 136 pct. 4).
● O serie de acte normative adoptate de Parlament fac
menŃiuni cu privire la proprietatea publică:
- Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicată 14 , cu
modificările ulterioare, deşi obiectul de reglementare îl
constituie numai terenurile, dispune că acestea pot aparŃine
domeniului public sau domeniului privat (art. 4 alin. 1).
Domeniul public poate fi de interes naŃional, caz în care
proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparŃine statului,

14 Republicată în M.Of. nr. 1 din 5 ianuarie 1998, modificată şi completată prin


Legea nr. 169/1997 şi prin Legea nr,. 247/19. 07. 2005 privind reforma în domeniile
proprietăŃii şi justiŃiei precum şi unele măsuri adiacente.

39
DREPTURILE REALE

sau de interes local, caz în care proprietatea, de asemenea în


regim de drept public, aparŃine comunelor, oraşelor, municipiilor
sau judeŃelor (art. 4 alin. 2).
- Legea minelor nr. 85/2003 15 dispune în art.1 cǎ: „resursele
minerale situate pe teritoriul Ńǎrii şi în subsolul Ńǎrii şi al
platoului continental în zona economicǎ a Romǎniei din Marea
Neagrǎ, delimitate conform principiilor dreptului internaŃional
şi reglementǎrilor din convenŃiile internaŃio-nale la care
România este parte, fac obiectul exclusiv al proprietǎŃii publice
şi aparŃin statului Român”. Totodatǎ precizeazǎ în art, 14 alin. 1
cǎ „sistemul naŃional de transport al petrolului face parte
integrantă din proprietatea publicǎ a statului şi este de importanŃă
strategică”.
- Legea petrolului nr.238/2004 16 precizeazǎ în art. 1 alin. 1
„resursele depetrol situate în subsolul Ńǎrii şi al platoului
continental românesc al Mǎrii Negre, delimitat conform
principiilor dreptului internaŃional şi convenŃiilor internaŃio-
nale la care România este parte, fac obiectul exclusiv al
proprietǎŃii publice şi aparŃin statului român”.
● În prezent, reglementarea unitară a proprietăŃii publice o
constituie Legea nr. 213 din 17 noiembrie 1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia, fiind cel mai cuprinzător act
normativ în materie.
☺ Din textele legale invocate mai sus, putem concluziona:
• proprietatea poate fi publică, aparŃinând statului şi unităŃilor
administrativ-teritoriale, şi privată, când are ca titulari orice
subiect de drept, inclusiv statul şi unităŃile administrativ-
teritoriale;
• anumite bunuri pot forma obiectul exclusiv al proprie-tăŃii
publice (bunurile enumerate de art. 136 din ConstituŃie şi de
Anexa Legii nr. 213/1998, precum şi cele de uz şi interes
public);
• bunurile proprietate publică au un regim juridic special; fiind
inalienabile, punerea lor în valoare se face prin darea în
administrare, prin concesionare sau închiriere.

15 Publicatǎ în M.O. nr. 197/2003, modificatǎ prin Legea nr. 284/2005.


16 Publicatǎ în M.O. nr. 535/15.06.2004.

40
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

§. 2. NoŃiune
DispoziŃiile constituŃionale şi diferitele acte normative utili-
zează două noŃiuni: domeniul public şi proprietatea publică17.
● Domeniul public, în opinia noastră, nu trebuie confundat
cu proprietatea publică.
Domeniul public reprezintă o masă de bunuri determinată
de lege în raport de natura bunului (uz public) şi de destinaŃia
acestuia (interes public), adică totalitatea de bunuri ce formează
obiectul proprietăŃii publice. În consecinŃă, domeniul public
reprezintă o totalitate de bunuri în timp ce proprietatea publică este
însuşi dreptul subiectiv real care are ca obiect bunurile ce formează
domeniul public18.
Dreptul de proprietate publică este acel drept real ce
aparŃine statului şi unităŃilor administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziŃie a legii sunt
de uz şi interes public, aparŃinând domeniului public, şi care se
exercită în regim de drept public, prin putere proprie şi în interes
public, în limitele prevăzute de lege.
● Din definiŃie, rezultă că dreptul de proprietate publică
prezintă o serie de trăsături caracteristice:
 titularii dreptului de proprietate publică sunt statul şi unită-
Ńile administrativ-teritoriale, iar obiectul dreptului de

17 În mod firesc, în doctrina juridică s-a pus problema dacă acestea sunt sau nu
echivalente. Într-o primă opinie, cele două noŃiuni sunt echivalente, complementare
(C. Bârsan, M. GaiŃă, M. Pivniceru, Op. cit., p. 45; C. Bârsan, Op.cit.,p. 88).Dreptul
de proprietate publică are ca obiect domeniul public, format din totalitatea bunurilor
care, potrivit unor criterii legale, aparŃin statului şi unităŃilor administrativ-
teritoriale. Această concepŃie a fost criticată pe motiv că, în primul rând, confundă
dreptul cu obiectul său, şi în al doilea rând, consideră inexact domeniul public ca
fiind obiect al proprietăŃii publice. În realitate, dreptul de proprietate publică are ca
obiect bunurile care alcătuiesc domeniul public şi nu însăşi domeniul public. Acesta
este şi sensul noŃiunii de “proprietate publică“ prevăzută de ConstituŃie, noŃiune care
are în vedere dreptul de proprietate ca drept subiectiv asupra bunurilor aparŃinând
domeniului public.
18 A se vedea Decizia nr. 305/1999 a CurŃii de Apel Bucureşti, în Culegere de
practică judiciară 1999, Ed. Rosseti, Buc., 2001, p. 106 (Domeniul public este un
concept care individualizează o masă de bunuri cu un regim juridic ocrotit în mod
preferenŃial de către lege, în timp ce proprietatea publică se referă la dreptul
subiectiv având ca obiect bunurile ce alcătuiesc domeniul public).

41
DREPTURILE REALE

proprietate publică este alcătuit din bunuri care fie prin natura
lor, fie printr-o dispoziŃie a legii, fac parte din domeniul public.
 exercitarea dreptului de proprietate publică are loc numai în
regim de drept public. Statul şi unităŃile administrativ-teritoriale
participă întotdeauna la raporturile juridice ca persoane de drept
public, dar îşi exercită dreptul de proprietate în regim de drept
public sau de drept privat, în raport de apartenenŃa bunului la
proprietatea publică sau privată.
 exercitarea atribuŃiilor dreptului de proprietate publică se
face prin putere proprie şi în interes public.
Considerăm că atributele dreptului de proprietate (jus utendi,
jus fruendi, jus abutendi) se regăsesc şi în cazul proprietăŃii
publice 19 , cu atât mai mult cu cât art. 2 din Legea nr. 213/1998
dispune, in terminis, că “statul sau unităŃile administrativ-teritoriale
exercită posesia, folosinŃa şi dispoziŃia asupra bunurilor care
alcătuiesc domeniul public, în limitele şi în condiŃiile legii“. În
schimb, exerciŃiul lor presupune o serie de particularităŃi:
- în privinŃa bunurilor proprietate publică prin natura
lor, posesiunea (jus utendi) nu este exercitată în mod
direct de stat şi unităŃile administrativ-teritoriale (statul
nu posedă nemijlocit plaja mării, spaŃiul aerian), ci
corpore alieno, adică prin intermediul altor persoane
care folosesc, administrează sau exploatează aceste
bunuri.
- referitor la bunurile proprietate publică prin desti-
naŃia lor, statul şi unităŃile administrativ-teritoriale
exercită atributul posesiei şi al folosinŃei, percepând o
serie de taxe (spre exemplu: obiectele dintr-un muzeu
naŃional sau judeŃean).
- în ceea ce priveşte atributul dispoziŃiei materiale şi
juridice (jus abutendi), deşi bunurile din domeniul

19 În doctrina juridică mai veche s-a precizat opinia conform căreia exercitarea
atribuŃiilor posesiei, folosinŃei, dispoziŃiei nu se regăseşte în materia proprietăŃii
publice, deoarece bunurile din domeniul public fiind destinate folosinŃei publice,
sunt inalienabile şi nu produc nici un venit, titularii domeniului public având doar un
“drept de conservare şi supraveghere a acestora“ G.N. LuŃescu, Teoria general` a
drepturilor reale, Bucureşti, 1947, p. 166.

42
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

public sunt inalienabile, ele pot fi modificate,


transformate, dezafectate, demolate cu respectarea
prevederilor legale sau pot fi trecute, în condiŃiile legii,
din domeniul public în cel privat. Totodată, conform art.
136 pct. 4 din ConstituŃie, „bunurile aparŃinând
domeniului public pot fi date în administrarea Regiilor
Autonome ori instituŃiilor publice, sau pot fi conce-
sionate sau închiriate; de asemenea, ele pot fi date în
folosinŃă gratuită instituŃiilor de utilitate publică20.

§. 3. Titulari
● Conform art. 136 pct. 2 din ConstituŃie, „Proprietatea
publică aparŃine statului sau unităŃilor administrativ-teritoriale“. De
asemenea art. 1 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune: „Dreptul de
proprietate publică aparŃine statului sau unităŃilor administrativ
teritoriale …“. Art. 4, alin. 2 din Legea nr. 18/1991 cu modificările
ulterioare, făcând referire la terenurile proprietate publică prevede:
„Domeniul public poate fi de interes naŃional, caz în care proprietatea
asupra sa, în regim de drept public, aparŃine statului, sau de interes
local, caz în care proprietatea, de asemenea, în regim de drept public,
aparŃine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeŃelor“.
● Titularii dreptului de proprietate publică sunt statul asupra
terenurilor din domeniul public de interes naŃional şi unităŃile
administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul, judeŃul) asupra
bunurilor din domeniul public de interes local.
Împrejurarea că o serie de persoane juridice primesc în
administrare bunuri din domeniul public sau li se concesionează
astfel de bunuri nu le transformă în subiecte ale dreptului de proprie-
tate publică. Dreptul de administrare sau concesiune nu echivalează
cu dreptul de proprietate publică ci reprezintă modalităŃi specifice de
exercitare a acestuia.

20 În acelaşi sens, dispune şi Legea nr. 213/1998 în art. 12, alin. 1 lit. c „ele pot fi
date numai în administrare, concesionate ori închiriate, în condiŃiile legii” precum
şi art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraŃiei locale prevede: „Consiliile
locale şi consiliile judeŃene hotărăsc ca bunurile ce aparŃin domeniului public sau
privat, de interes local sau judeŃean, după caz, să fie date în administrarea regiilor
autonome şi instituŃiilor publice, să fie concesionate sau închiriate“.

43
DREPTURILE REALE

§. 4. Caractere juridice
LegislaŃia în vigoare prevede expres caracterele specifice ale
dreptului de proprietate publică: Astfel:
• ConstituŃia în art. 136, pct. 4 stabileşte: „bunurile
proprietate publică sunt inalienabile“.
• art. 11 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 precizează că “bunurile din
domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile
[…]“.
• art. 122 alin. 2 din Legea administraŃiei publice locale nr.
215/2001 stipulează în acelaşi sens „bunurile ce fac parte din
domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi
insesizabile”.
1. dreptul de proprietate publică este inalienabil.
Bunurile proprietate publică sunt scoase din circuitul civil,
adică nu pot fi înstrăinate prin acte juridice civile, în mod
voluntar şi nici pe calea forŃată a exproprierii. De asemenea, nu se
pot constitui asupra acestora dezmembrămite ale dreptului de
proprietate şi, mai mult, aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate.
Posibilitatea constituirii unor drepturi reale specifice –
dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinŃă
gratuită – sau posibilitatea închirierii bunurilor proprietate publică nu
contravine regulii inalienabilităŃii. În această ipoteză nu este vorba de
înstrăinarea sau dobândirea bunurilor din domeniul public, ci de
modalităŃi specifice de exercitare a dreptului de proprietate publică.

2. dreptul de proprietate publică este imprescriptibil


Potrivit art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998, bunurile
din domeniul public nu pot fi dobândite de către alte persoane prin
uzucapiune sau prin efectul posesiei de bună-credinŃă asupra bunu-
rilor mobile. Astfel, dreptul de proprietate publică este
imprescriptibil extinctiv cât şi achizitiv.
Sub aspect extinctiv, acŃiunea în revendicarea dreptului de
proprietate publică poate fi introdusă oricând; dreptul la acŃiune în
sens material nu se stinge indiferent de intervalul de timp scurs.
Sub aspect achizitiv, imprescriptibilitatea bunurilor proprie-
tate publică presupune că bunurile imobile nu pot fi dobândite prin

44
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

uzucapiune oricât de lungă ar fi posesia, iar bunurile mobile nu pot fi


dobândite pe calea posesiei de bună-credinŃă.

3. dreptul de proprietate publică este insesizabil


Caracterul insesizabil are în vedere faptul că bunurile
proprietate publică nu pot fi urmărite de creditori. În acest sens art.
11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 prevede că bunurile
proprietate publică „nu pot fi supuse executării silite şi asupra lor nu
se pot constitui garanŃii reale”21.

4. dreptul de proprietate publică este exclusiv, negrevabil şi


nedezmembrabil
Potrivit art. 11 alin. 1 lit. b din Legea nr. 213/1998 „asupra
bunurilor din domeniul public […] nu se pot constitui garanŃii reale“.
Dreptul de proprietate publică este un drept nedezmembrabil,
deoarece toate atributele sale sunt exercitate de titularul dreptului în
putere proprie şi în interes public. Faptul că bunurile proprietate
publică pot fi date în administrare regiilor autonome şi instituŃiilor
publice, aceasta nu constituie o dezmembrare a dreptului de
proprietate publică.
În mod excepŃional, servituŃile asupra bunurilor proprietate
publică sunt valabile numai în măsura în care acestea sunt compa-
rabile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile.
ServituŃile valabil constituite anterior intrării bunului în domeniul
public se menŃin în condiŃiile compatibilităŃii lor cu uzul şi interesul
public (art. 13 din Legea nr. 213/1998)22.

21 Dacă am admite sesizabilitatea, caracterul inalienabil ar rămâne o simplă ficŃiune,


deoarece dacă bunurile proprietate publică ar putea fi urmărite silit, consecinŃa ar fi
vânzarea lor, pentru ca, din preŃul obŃinut, creditorii să-şi satisfacă creanŃa. Desigur,
există prezumŃia că statul şi unităŃile administrativ-teritoriale sunt întotdeauna
solvabile, creanŃele asupra lor realizându-se pe calea unor norme financiare speciale
şi nu prin urmărire silită (creanŃele se înscriu la bugetul statului sau al unităŃilor
administrativ-teritoriale în vederea achitării).
22 Anterior acestei legi, servituŃile erau incompatibile cu afectaŃiunea specială a
proprietăŃii publice. Totuşi, erau interzise doar servituŃile prin fapta omului, nu şi
servituŃile naturale şi legale ale exerciŃiului dreptului de proprietate publică.

45
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a II-a

Domeniul public

§. 1 NoŃiunile de bunuri domeniale şi de domeniu public


1. NoŃiunea de bunuri domeniale.
Bunurile aparŃinând statului şi unităŃilor administrativ-
teritoriale poartă denumirea de bunuri domeniale şi alcătuiesc
domeniul statului. Bunurile domeniale se împart în două categorii:
- bunuri ce aparŃin domeniului public;
- bunuri ce aparŃin domeniului privat.
În concluzie, bunurile domeniale sunt bunurile imobile sau
mobile, care aparŃin statului sau unitǎŃilor administrativ teritoriale,
bunuri asupra cǎrora aceste subiecte de drept public exercitǎ fie un
drept de proprietate publicǎ, fie un drept de proprietate privatǎ 23 .
Dacǎ este vorba despre bunuri din domeniul public, asupra lor se
exercitǎ un drept de proprietate publicǎ, dimpotrivǎ, asupra bunurilor
din domeniul privat se exercitǎ un drept de proprietate privatǎ.

2. NoŃiunea de domeniu public.


● Textele constituŃionale şi legile în vigoare au stabilit sensul
noŃiunii de „domeniu public” şi corelaŃia sa cu proprietatea publică şi
domeniul privat. Astfel:
- ConstituŃia în forma revizuită nu utilizează expres noŃiunea
de „domeniu public“, dar aceasta este implicit înŃeleasă atât din
clasificarea proprietăŃii în publică şi privată, făcută de art. 136 pct. 1,
cât şi din prevederile pct. 2 şi 3 ale aceluiaşi articol, care precizează
titularii proprietăŃii publice şi bunurile care aparŃin exclusiv proprie-
tăŃii publice.
- Legea nr. 18/1991 în art. 4 prevede: „terenurile pot face
obiectul dreptului de proprietate privată sau al altor drepturi reale,
având ca titulari persoane fizice sau juridice, ori pot aparŃine
domeniului public sau domeniului privat. Domeniul public poate fi

23 V. Stoica – Drepturi reale principale, Ed. Humanitas, Bucureşti, 2004, p.407.

46
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

de interes naŃional, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de


drept public, aparŃine statului, sau de interes local, caz în care
proprietatea, de asemenea, în regim de drept public, aparŃine
comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeŃelor”. Iar în art. 6
stipulează: „domeniul privat al satului este supus dispoziŃiilor de
drept comun”.
Din dispoziŃiile legale mai sus citate, reiese că sintagma
„domeniu public“ corespunde proprietăŃii publice, în timp ce
„domeniul privat“, supus dispoziŃiilor de drept comun, corespunde
proprietăŃii private a statului.
- Prin Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi
regimul juridic al acesteia au fost aduse importante clarificări
noŃiunii de domeniu public24, componentelor sale şi regimului juridic
aplicabil. În accepŃiunea acestei legi, domeniul public este subsumat
conceptului de proprietate publică şi este alcătuit din bunuri care,
potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public.
Astfel, după ce în art. 1 stabileşte obiectul dreptului de proprietate

24 Stabilirea înŃelesului sintagmei „domeniului public“ a constituit obiect de


controversă în literatura juridică.
Într-o primă opinie, în sfera noŃiunii de domeniu public: „sunt cuprinse
bunurile proprietate publică sau, mai simplu, bunurile publice, dar şi bunuri
proprietate privată, care, însă, au o semnificaŃie deosebită sub aspect istoric, cultural
etc., fiind valori naŃionale, ale patrimoniului naŃional, ce trebuie transmise din
generaŃie în generaŃie, motiv pentru care sunt grevate de un regim public de pază şi
protecŃie a interesului public sau după caz, a uzului public“ (biserici, catedrale, alte
lăcaşuri de cult, bunuri din patrimoniul cultural naŃional, bunuri din fondul arhivistic
naŃional) - A. Iorgovan, Drept administrativ. Tratat elementar, vol. II, Editura
Proarcadia Bucureşti, 1993, p. 53. Într-o altă opinie, asemenea bunuri alcătuiesc
domeniul public lato-sensu, existând însă şi un domeniu public stricto-sensu, dat de
„bunurile ce alcătuiesc obiectul dreptului de proprietate publică a statului şi
unităŃilor administrativ-teritoriale la care se adaugă serviciile publice“- L. Pop, Op.
cit., p. 69. Totodată s-a apreciat că „proprietatea publică poate fi de domeniul public,
adică bunurile arătate de art. 135 pct. 4, ori de domeniul privat, respectiv toate
celelalte bunuri care sunt obiect al proprietăŃii publice“- I.P. Filipescu, A.I.
Filipescu, Op. cit., p. 90. Toate opiniile prezentate consideră că proprietatea publică
are două forme: proprietate publică a domeniului public şi proprietate publică a do-
meniului privat. În ceea ce ne priveşte, având în vedere textele legale în materie,
domeniul public este subsumat conceptului de proprietate publică şi este alcătuit din
bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public, iar
domeniul privat corespunde proprietăŃii private, fiind alcătuit din bunuri proprietate
privată.

47
DREPTURILE REALE

publică („bunuri de uz sau de interes public“), în art. 2, legea dispune


că statul şi unităŃile administrativ-teritoriale, în calitate de titulari ai
proprietăŃii publice, îşi exercită atribuŃiile dreptului de proprietate
„asupra bunurilor care alcătuiesc domeniul public“.
● În ceea ce ne priveşte, având în vedere textele legale în
materie, considerăm că domeniul public circumscrie sfera bunurilor
care prin natura lor ori prin destinaŃia legii sunt de uz şi utilitate
publică25.
De asemenea, apreciem că expresia „domeniu public” face
pereche cu „domeniu privat”. Domeniul public şi domeniul privat
sunt două categorii ale proprietăŃii statului şi unităŃilor admi-
nistrativ-teritoriale care pot fi: proprietate publică şi proprietate
privată. Bunurile proprietate publică formează domeniul public,
iar bunurile proprietate privată formează domeniul privat.

§. 2. Bunuri aparŃinând domeniului public


Atât ConstituŃia cât şi legislaŃia adoptată ulterior 26 nu
enumeră limitativ bunurile care alcătuiesc obiectul dreptului de
proprietate publică. Astfel:
 Potrivit art. 136 pct. 3 din ConstituŃia revizuită, intră în

25 „În principiu, toate bunurile destinate folosinŃei publice fac parte din domeniul
public”, Dec. nr. 152/1994 a CSJ în Dreptul nr. 6/1995, p.93.
26 Potrivit Legii apelor nr. 107/1996 publicată în MO nr. 244/8 oct. 1996,
modificată prin Legea nr. 310/2004 şi Legea nr. 112/2006, „aparŃin domeniului
public al statului apele de suprafaŃă cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5
km şi cu bazine hidrografice ce depăşesc suprafaŃa de 10 km2, malurile şi cuvetele
lacurilor, precum şi apele subterane, apele maritime interioare, faleza şi plaja mării
cu bogăŃiile lor naturale şi potenŃialul lor energetic valorificabil, marea teritorială
şi fundul apelor maritime” (art. 3 din lege).Codul silvic dispune în art. 1 că
“pădurile, terenurile desti-nate împăduririi, cele care servesc nevoilor de cultură,
producŃie ori administraŃie silvică, iazurile, albiile pârâurilor precum şi terenurile
neproductive, incluse în amenajamentele silvice, constituie, indiferent de natura
dreptului de proprietate, fondul forestier naŃional“. Legea nr. 1/2000 pentru
reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere,
prevede în art. 9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001: “terenurile proprietate de stat
administrate de institutele şi staŃiunile de cercetare, destinate cercetării şi
producerii de seminŃe şi material săditor din categoriile biologice superioare şi cele
pentru creşterea animalelor de rasă, precum şi terenurile administrate de unităŃile
de învăŃământ cu profil agricol sau silvic, aparŃin domeniului public al statului“.

48
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

această categorie: bogăŃiile de orice natură ale subsolului; căile de


comunicaŃie; spaŃiul aerian; apele cu potenŃial energetic valorificabil
şi acelea ce pot fi folosite în interes public; plajele; marea teritorială;
resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental,
precum şi alte bunuri stabilite de legea organicǎ.
 Legea nr. 18/1991, republicată, în art. 5 alin. 1 prevede că:
„aparŃin domeniului public terenurile pe care sunt amplasate
construcŃii de interes public, pieŃe, căi de comunicaŃii, reŃele stradale
şi parcuri publice, porturi şi aeroporturi, terenuri cu destinaŃie
forestieră, albiile râurilor şi fluviilor, cuvetele lacurilor de interes
public, fundul apelor maritime interioare şi al Mării Negre, inclusiv
plajele, terenurile pentru rezervaŃii naturale şi parcurile naŃionale,
monumentele, ansamblurile şi siturile arheologice şi istorice,
monumentele naturii, terenurile pentru nevoile apărării sau pentru
alte folosinŃe care, potrivit legii, sunt de domeniul public ori care,
prin natura lor, sunt de uz sau interes public”.
 Conform art. 476 C. civ drumurile mari, drumurile mici şi
uliŃele care sunt în sarcina statului; fluviile şi râurile navigabile sau
plutitoare, Ńărmurile, adăugirile către mal şi locurile de unde s-a
retras apa mării, porturile naturale sau artificiale, malurile unde trag
vasele şi îndeobşte toate părŃile din pământul României care nu sunt
proprietate particulară, sunt considerate ca dependinŃe ale domeniului
public, adică aparŃin acestuia.
 Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul
juridic al acesteia în art. 3 dispune că domeniul public este alcătuit
din următoarele bunuri:
- bunuri enumerate în art. 135 alin. 4 din ConstituŃie
(devenit art. 136 pct. 3);
- bunuri enumerate în Anexa27 care face parte integrantă
din Legea nr. 213/1998;
- orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor,
sunt de uz sau interes public şi sunt dobândite de stat

27 Anexa care face parte integrantă din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate
de bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public
judeŃean (II), şi din domeniul public local (III), acesta din urmă aparŃinând
comunelor, oraşelor, municipiilor. Oricât de cuprinzătoare ar fi, anexa nu poate fi
exhaustivă, ci numai exemplificativă.

49
DREPTURILE REALE

sau de unităŃile administrativ-teritoriale prin modurile


prevăzute de lege.

§. 3. Clasificarea domeniului public


● Criteriul fundamental de clasificare, cuprins în art. 136,
pct. 3 din ConstituŃie este cel al interesului pe care îl prezintă bunul.
Din acest punct de vedere distingem:
- domeniul public de interes naŃional;
- domeniul public de interes local (comunal, orăşe-
nesc, judeŃean).
Textul constituŃional nu prevede dacǎ este vorba de bunuri
care fac obiectul exclusiv al dreptului de proprietate publicǎ
aparŃinând statului sau unitǎŃilor administrativ teritoriale. Coroborat
însǎ cu punctul I al Listei Anexǎ la Legea nr. 213/1998 se poate
concluziona cǎ bunurile enumerate de art. 136, pct.3 din ConstituŃie
fac parte din domeniul public al statului
● În funcŃie de criteriile prevăzute în art. 3 alin. 2-5 din
Legea nr. 213/1998 se delimitează:
- domeniul public al statului, alcătuit din bunurile
prevăzute de art. 135 alin. 4 din ConstituŃie, din cele
prevăzute la punct I din Anexa la această lege precum şi
din alte bunuri de uz sau interes public naŃional,
declarate ca atare de lege28;

28 pct.I. Domeniul public al statului este alcătuit din următoarele bunuri:


1. bogăŃiile de orice natură ale subsolului, în stare de zăcământ; spaŃiul aerian;
apele de suprafaŃă, cu albiile lor minore, malurile şi cuvetele lacurilor, apele
subterane, apele maritime interioare, faleza şi plaja mării, cu bogăŃiile lor
naturale şi cu potenŃialul energetic valorificabil, marea teritorială şi fundul
apelor maritime, căile navigabile interioare; pădurile şi terenurile destinate
împăduririi, cele care servesc nevoilor de cultură, de producŃie ori de adminis-
traŃie silvică, iazurile, albiile pâraielor, precum şi terenurile neproductive
incluse în amenajamentele silvice, care fac parte din fondul forestier naŃional şi
nu sunt proprietate privată. terenurile care au aparŃinut domeniului public al
statului înainte de 6 martie 1945; terenurile obŃinute prin lucrări de îndiguiri, de
desecări şi de combatere a eroziunii solului; terenurile institutelor şi staŃiunilor
de cercetări ştiinŃifice şi ale unităŃilor de învăŃământ agricol şi silvic, destinate
cercetării şi producerii de seminŃe şi de material săditor din categoriile
biologice şi de animale de rasă; parcurile naŃionale; rezervaŃiile naturale şi
monumentele naturii; patrimoniul natural al RezervaŃiei Biosferei „Delta

50
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

- domeniul public al judeŃelor este alcătuit din bunurile


prevăzute la punct II din Anexa legii nr. 213/199829 şi din

Dunării“; resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental,


împreună cu platoul continental; infrastructura căilor ferate, inclusiv tunelele şi
lucrările de artă; tunelele şi casetele de metrou, precum şi instalaŃiile aferente
acestuia; drumurile naŃionale – autostrăzi, drumuri expres, drumuri naŃionale
europene, principale, secundare; canalele navigabile, cuvetele canalului,
construcŃiile hidrotehnice aferente canalului, ecluzele, apărările şi consolidările
de maluri şi de taluzuri, zonele de siguranŃă de pe malurile canalului, drumurile
de acces şi teritoriile pe care sunt realizate acestea; reŃelele de transport al
energiei electrice; spectre de frecvenŃă şi reŃelele de transport şi de distribuŃie
de telecomunicaŃii; canalele magistrale şi reŃelele de distribuŃie pentru irigaŃii,
cu prizele aferente; conductele de transport al ŃiŃeiului, al produselor petroliere
şi al gazelor naturale; lacurile de acumulare şi barajele acestora, în cazul în care
activitatea de producere a energiei electrice este racordată la sistemul energetic
naŃional, sau cele cu tranşe pentru atenuarea undelor de viitură; digurile de
apărare împotriva inundaŃiilor; lucrările de regularizare a cursurilor de ape;
cantoanele hidrotehnice, staŃiile hidrologice, meteorologice şi de calitate a
apelor;. porturi maritime şi fluviale, civile şi militare- terenurile pe care sunt
situate acestea, diguri, cheiuri, pereuri şi alte construcŃii hidrotehnice...,
drumuri tehnologice în porturi, monumente istorice aflate în porturi...;
terenurile destinate exclusiv instrucŃiei militare; pichetele de grăniceri şi
fortificaŃiile de apărare a Ńării; pistele de decolare, aterizare, căile de rulare şi
platformele pentru îmbarcare-debarcare situate pe acestea şi terenurile pe care
sunt amplasate; statui şi monumentele declarate de interes public naŃional;
ansamblurile şi siturile istorice şi arheologice; muzeele, colecŃiile de artă
declarate de interes public naŃional; terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară
activitatea: Parlamentul, PreşedinŃia, Guvernul, ministerele şi celelalte organe
de specialitate ale administraŃiei publice centrale şi instituŃiile publice
subordonate acestora, instanŃele judecătoreşti şi parchetele de pe lângă acestea,
unităŃi ale Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaŃii, precum
şi cele ale direcŃiei generale ale penitenciarelor, serviciile publice
descentralizate ale ministerelor şi ale celorlalte organe de specialitate ale
administraŃiei publice centrale, precum şi prefecturile, cu excepŃia celor
dobândite din veniturile proprii extrabugetare, care constituie proprietatea
privată a acestora.
29 pct. II. Domeniul public judeŃean este alcătuit din următoarele bunuri:
1. drumurile judeŃene;
2. terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea consiliul
judeŃean în aparatul propriu al acestuia, precum şi instituŃiile publice
de interes judeŃean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale judeŃene şi
alte asemenea bunuri, dacă nu au fost declarate de uz sau interes
public naŃional sau local;

51
DREPTURILE REALE

alte bunuri de uz sau interes public judeŃean, declarate ca


atare prin hotărâre a Consiliului judeŃean dacă nu sunt
declarate prin lege bunuri de uz sau interes public naŃional;
- domeniul public al comunelor, al oraşelor şi al
municipiilor este alcătuit din bunurile prevăzute la
punctul III30 din aceeaşi anexă şi din alte bunuri de uz
sau interes public local, declarate ca atare prin hotărârea
Consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege bunuri
de uz sau interes public naŃional sau judeŃean.
☺ Cu privire la această delimitare între domeniul public al
statului şi domeniul public al unităŃilor administrativ-teritoriale se
impun câteva precizări:
 delimitarea domeniului public al statului şi al unităŃilor
administrativ-teritoriale se face prin inventarierea bunurilor

3. reŃelele de alimentare cu apă realizate în sistem zonal sau microzonal,


precum şi staŃiile de tratare cu instalaŃiile, construcŃiile şi terenurile
aferente acestora;
30 pct. III. Domeniul public local al comunelor, oraşelor şi municipiilor este alcătuit
din următoarele bunuri:
1. drumurile comunale, vicinale şi străzile;
2. pieŃele publice, comerciale, târgurile, oboarele şi parcurile publice,
precum şi zonele de agrement;
3. lacurile şi plajele care nu sunt declarate de interes public naŃional sau
judeŃean;
4. reŃelele de alimentare cu apă, canalizare, termoficare, gaze, staŃiile de
tratare şi epurare a apelor uzate, cu instalaŃiile, construcŃiile şi
terenurile aferente;
5. terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea consiliul local
şi primăria, precum şi instituŃiile publice de interes local, cum sunt:
teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele, policlinicile şi altele
asemenea;
6. locuinŃele sociale;
7. statuile şi monumentele, dacă nu au fost declarate de interes public
naŃional;
8. bogăŃiile de orice natură ale subsolului, în stare de zăcământ, dacă nu
au fost declarate de interes public naŃional;
9. terenurile cu destinaŃie forestieră, dacă nu fac parte din domeniul
privat al statului şi dacă nu sunt proprietatea persoanelor fizice ori a
persoanelor juridice de drept privat;
10. cimitirele orăşeneşti şi comunale.

52
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

proprietate publică (art. 19 – 23 din Legea nr. 213/1998)31;


 litigiile cu privire la delimitarea domeniului public al
statului, judeŃelor, municipiilor, oraşelor sau comunelor sunt în
competenŃa de soluŃionare a instanŃelor de contencios administrativ
(art. 23 din Legea nr. 213/1998);
 legea permite posibilitatea trecerii unui bun din domeniul
public al statului în domeniul public al unei unităŃi administrativ-
teritoriale, la cererea Consiliului judeŃean, a Consiliului General al
municipiului Bucureşti sau a Consiliului local, după caz, prin
hotărâre a Guvernului (art. 9 alin. 1). Trecerea unui bun din domeniul
public al unei unităŃi administrativ-teritoriale în domeniul public al
statului se face, la cererea Guvernului, prin hotărâre a Consiliului
judeŃean, respectiv a Consiliului General al municipiului Bucureşti
sau a Consiliului local (art. 9 alin. 2 din Legea nr. 213/1998).

31 Inventarierea bunurilor din domeniul public al statului se întocmeşte de


ministere, de celelalte organe de specialitate ale administraŃiei publice centrale şi de
autorităŃile publice centrale care au administrarea unor asemenea bunuri. Inventarele
se centralizează de Ministerul FinanŃelor şi se supun aprobării Guvernului.
Inventarul bunurilor care alcătuiesc domeniul public al unităŃilor administrativ-
teritoriale se întocmeşte de comisii special constituite şi se centralizează de Consiliul
JudeŃean sau de Consiliul General al Municipiului Bucureşti şi se trimit Guvernului
pentru ca, prin hotărâre, să se ateste apartenenŃa bunurilor la domeniul public
judeŃean sau de interes local.

53
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a III-a

Modurile de dobândire şi de stingere a dreptului de


proprietate publică

§. 1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate


publică
1. ConsideraŃii generale
Art. 7 lit. a) - f) din Legea nr. 213/1998 dispune că dreptul de
proprietate publică se dobândeşte:
1. pe cale naturală. Legea nu explică acest mod de
dobândire, însă considerăm că a avut în vedere bogăŃiile de orice
natură ce se formează natural pe teritoriul sau în subsolul Ńării
(petrol, gaze, resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului
continental, spaŃiul aerian). Asupra acestor bunuri există un drept de
proprietate publică, fără să se încheie vreun act juridic sau să se
săvârşească vreun fapt juridic pentru a le dobândi.
2. prin achiziŃii publice efectuate în condiŃiile legii.
3. prin expropriere pentru cauză de utilitate publică.
4. prin acte de donaŃie sau legate. Acestea sunt acceptate,
în condiŃiile legii, de Guvern sau, după caz, de Consiliul judeŃean sau
de Consiliul local, dacă bunul intră în domeniul public al statului,
respectiv al unităŃilor administrativ teritoriale 32 . În acelaşi sens
dispune şi Legea nr. 215/2001 a adminsitraŃiei publice locale.
Potrivit art. 123 alin. 3 din legea amintită, „donaŃiile şi legatele cu
sarcini pot fi acceptate numai cu aprobarea consiliului local sau,
după caz, a consiliului judeŃean, cu votul a două treimi din numărul
membrilor acestuia”.
5. prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al
statului sau al unităŃilor administrativ-teritoriale în domeniul public

32 Cu titlu exemplificativ, enunŃăm H.G. nr. 469/1998, prin care s-a autorizat
Ministerul Culturii să accepte o donaŃie cu sarcini oferită de soŃii Liana şi Dan
Popescu Nasta în favoarea sattului român constând în bunuri culturale în valoare de
928.050.000 lei.

54
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

al acestora, pentru cauză de utilitate publică. Această trecere


operează pe baza hotărârii Guvernului, pentru bunurile aflate în
proprietatea privată a statului, sau în temeiul hotărârii Consiliului
JudeŃean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti ori a
Consiliului local, pentru cele aflate în proprietatea privată a acestora
(art. 8 alin 1).
6. prin alte moduri prevăzute de lege, cum sunt:
▪ rechiziŃia. RechiziŃia nu este o lipsire de dreptul de proprietate
privată, ci numai o lipsire de atributul folosinŃei pe durata prevăzută
de lege 33 . Titularul dreptului de folosire este statul, prin organele
autorităŃii publice. În prezent rechiziŃia se face în condiŃiile Legii nr.
132/1997, modificată prin Legea nr. 410/2004. Bunurile rechiziŃio-
nate34 vor fi puse la dispoziŃia forŃelor destinate apărării naŃionale sau
a autorităŃilor publice, la declararea mobilizării generale sau parŃiale
ori a stării de razboi, la instituirea stării de asediu sau de urgeŃă,
precum şi în caz de concentrări, exerciŃii şi antrenamente de
mobilizare ori pentru prevenirea, localizarea, înlăturarea urmărilor
unor dezastre, cât şi pe timpul acestor situaŃii (art.1 alin. 2). În
schimb, bunurile consumptibile şi cele perisabile pot fi rechiziŃionate
definitiv, cu plata despăgubirilor prevăzute de lege.

33 La expirarea perioadei pentru care este făcută rechiziŃia, sau la încetarea cauzelor
care au determinat rechiziŃia, bunurile se restituie celor de la care au fost
rechiziŃionate, pe baza unui proces verbal (art. 29). Dacă bunurile au suferit
degradări sau devalorizări, proprietarii pot fi despăgubiŃi fie prin acordarea unui bun
similar, fie prin plata contravalorii bunului, calculată în funcŃie de starea tehnică sau
de gradul de uzură la momentul rechiziŃionării. Pentru bunurile consumptibile, se
plătesc preŃurile în vigoare la momentul despăgubirii, dar în funcŃie de calitatea lor
de la data preluării (art. 25).
34 Potrivit art. 5 alin. 1 se pot rechiziŃiona: a) mijloace de transport cu tracŃiune
animală, auto, feroviare, aeriene şi navale; b) instalaŃii portuare şi dane; c) sisteme,
instalaŃii şi tehnică de aerodrom, de comunicaŃii şi de telecomunicaŃii; d) surse de
alimentare energetice; e) tehnică de calcul; f) tehnică şi materiale topografice,
tipografice, audiovizuale, de construcŃii şi de căi ferate; g) carburanŃi-lubrifianŃi,
utilaje şi materiale pentru transportul şi depozitarea acestora; h) clădiri; i) terenuri; j)
piese de schimb şi materiale pentru întreŃinere şi reparaŃii; k) utilaje şi materiale
pentru dotarea atelierelor de reparaŃii; l) articole de echipament, de protecŃie, de
regie, de gospodărie şi de igienă personală; m) alimente şi materiale pentru preparat,
servit, distribuit şi transportat hrană; n) animale; o) furaje; p) tehnică, aparatură şi
materiale sanitar-veterinare.

55
DREPTURILE REALE

▪ confiscarea 35 - este o sancŃiune ce constă în trecerea


forŃată, cu titlu gratuit, în proprietatea statului, a unui bun „în temeiul
unei hotărâri judecătoreşti sau a unei decizii administrative“. Potrivit
art. 44, alin. 9 din ConstituŃie: „bunurile destinate, folosite sau
rezultate din infracŃiuni ori contravenŃii pot fi confiscate numai în
condiŃiile legii“.
▪ bunurile fără stăpân, bunurile abandonate şi succesiunile
vacante. Bunurile fără stăpân sunt orice lucruri părăsite timp de 1 an
de către titularii lor, necunoscuŃi sau absenŃi36.
Potrivit art. 477 şi 680 C. civ., succesiunile vacante, adică
fără moştenitori legali ori testamentari, sau dacă moştenitorii
existenŃi au renunŃat la succesiune ori nu au acceptat-o în termenul
prevăzut de lege, trec în domeniul public.
▪ comoara sau tezaurul - potrivit Codul civil art. 649 alin 2 -
reprezintă orice lucru Ńinut ascuns sau îngropat, a cărui proprietate n-
o poate justifica nimeni, care este descoperită printr-un pur efect al

35 Confiscarea averii totale sau parŃiale, ca pedeapsă complementară, a fost abrogată


prin Legea nr. 140/1996 de modificare a Codului penal. În prezent există atât
confiscare ca măsură de siguranŃă, cât şi confiscare contravenŃională, precum şi
confiscare în condiŃiile Legii nr. 115/1996 privind declararea şi controlul averilor
demnitarilor, magistraŃilor, funcŃionarilor publici şi a unor persoane cu funcŃii de
conducere, modificată prin Legea nr. 161/2003 privind unele măsuri pentru
asigurarea transparenŃei în exercitarea demnităŃilor publice, a funcŃiilor publice şi în
mediul de afaceri, prevenirea şi sancŃionarea corupŃiei şi OUG nr. 24/2004 pentru
modificarea şi completarea legii nr. 161/2003. Potrivit art. 18 alin. 1 din Legea nr.
115/1996: “dacă instanŃa ce judecă constată că dobândirea unor bunuri sau a unei
cote-părŃi dintr-un bun nu este justificată, se pronunŃă fie confiscarea, fie plata unei
sume de bani, egală cu valoarea lor, stabilită de instanŃă pe bază de expertiză“.
36 Sunt considerate bunuri fără stăpân şi următoarele: bunurile părăsite în locurile
publice dacă nu se poate stabili imediat identitatea deŃinătorului; bunurile găsite şi
predate poliŃiei, neridicate de către cei ce le-au pierdut în termenul prevăzut de lege;
bunurile abandonate, adică cele care se află în păstrarea unor instituŃii şi pe care
proprietarul lor nu le ridică în termenele prevăzute în actele normative care
reglementează această păstrare; bunurile părăsite în vămi, precum şi cele căzute în
rebut vamal, dacă în termen de 15 zile de la înştiinŃarea importatorului sau
primitorului despre căderea în rebut vamal, bunurile ce nu sunt vămuite; navele
abandonate, părăsite în porturile sau apele teritoriale ale Ńării noastre, inclusiv
încărcătura, trec în proprietatea statului după un timp care, după uzanŃele maritime,
este apreciat ca suficient spre a se trage concluzia că a fost abandonată, ori dacă s-a
făcut o declaraŃie din partea reprezentanŃilor legali ai armatorului din care să rezulte
abandonul navei respective.

56
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

hazardului. Prin Legea nr. 182/2000 privind protejarea patrimoniului


cultural naŃional mobil,37 s-au abrogat tacit dispoziŃiile alin. 1 a art.
649 C. Civ. conform căruia proprietatea unui tezaur este a celui care
l-a găsit în propriul său fond, iar dacă tezaurul este găsit în fond
străin se împarte pe din două între cel ce l-a găsit şi proprietarul
fondului. Potrivit art. 45 din noua reglementare, bunurile arheologice
descoperite în cadrul unor cercetări sistematice cu scop arheologic
sau geologic, precum şi cele descoperite întâmplător prin lucrări de
orice natură, efectuate în locuri care fac obiectul exclusiv al
proprietăŃii publice, intră în proprietatea publică. În temeiul art. 48
din Lege, autorii descoperirilor întâmplătoare au dreptul la o
recompensă bănească de 30% din valoarea bunului, iar în cazul
descoperirii unor bunuri culturale de valoare excepŃională se poate
acorda şi o bonificaŃie de până la 15% din valoarea bunului.
▪ executarea silită. Potrivit OrdonanŃei nr. 61/2002 privind
colectarea creanŃelor bugetare 38 în cazul în care debitorul nu îşi
plăteşte de bunăvoie obligaŃiile bugetare datorate, organele de
executare silită, pentru stingerea acestora, vor proceda la acŃiuni de
executare silită (art. 40 alin. 1). Executarea silită se poate întinde
asupra tuturor veniturilor şi bunurilor proprietate a debitorului,
urmăribile potrivit legii, iar valorificarea acestora se efectuează
numai în măsura necesară pentru realizarea creanŃelor bugetare şi a
cheltuielilor de executare.

2. AchiziŃia publică, ca mod de dobândire a dreptului de


proprietate publică
● Reglementare. O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea
contractelor de achiziŃie publică, a contractelor de concesiune de
lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii39 stabileşte
în acest sens, principiile, cadrul general, procedurile de atribuire a
contractului de achiziŃie publică şi modalităŃile de soluŃionare a
contestaŃiilor formultate împotiva actelor emise în legătură cu aceste
proceduri.

37 Publicată în M.O. nr. 530/27. 10. 2000


38 Republicată în M.O. nr. 582/16.06.2003.
39 Publicată în M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare în vigoare la data de 30 iunie
2006.

57
DREPTURILE REALE

● Contractul de achiziŃie publică40 este definit de art. 3 lit a)


din OrdonanŃă ca fiind contractul cu titlu oneros, încheiat în scris
între una sau mai multe autorităŃi contractante41 , pe de o parte, şi
unul sau mai mulŃi operatori economici, pe de altă parte, având ca
obiect execuŃia de lucrări, furnizarea de produse sau prestarea de
servicii. Totodată se include în categoria contractului de achiziŃie
publică şi contractul sectorial, atribuit în scopul efectuării unei
activităŃi relevante în sectoarele de utilitate publică: apă, energie,
transport şi poştă. Astfel se dobândesc în proprietate publică, prin
intermediul autorităŃii contractante şi prin atribuirea unui contract de
achiziŃie publică, produse, lucrări sau servicii.
● Atribuirea contractului de achiziŃie publică se pate face,
conform art. 18 din OrdonanŃă prin următoarele modalităŃi:
- licitaŃie deschisă, respectiv procedura la cere orice ope-
rator economic interesat are dreptul de a depune oferta;
- licitaŃie restrânsă, procedură prin care orice operator
economic are dreptul de a-şi depune candidatura, urmînd

40 Contractul de achiziŃie publică poate avea ca obiect: lucrări de constucŃii de


clădiri, de căi de comunicaŃii, de construcŃii hidroteh-nice, de instalaŃii şi izolare;
furnizarea unuia sau mai multor produse, prin cumpărare, inclusiv în rate, închiriere,
sau leasing, cu sau fără opŃiune de cumpărare; prestarea unuia sau mai multor
servicii: servicii de transport terestru feroviar şi pe apă, de transport aerian, de
transport poştal, servicii de telecomunicaŃii etc. OrdonanŃa nu se aplică pentru
atribuirea unui contract de servicii care are ca obiect cumpărarea sau închirierea,
prin orice mijloace financiare, de terenuri, clădiri existente, alte bunuri imobile sau a
drepturilor asupra acestora sau cumpărarea, producŃia sau coproducŃia de programe
destinate difuzării de către instituŃii de radiodifuziune şi televiziune (art 13 lit. a şi
b).
41 Potrivit art. 8 din OrdonanŃă, autoritatea contractantă este orice organism al
statului - autoritate sau instituŃie publică- care acŃionează la nivel central sau
regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridică care este
înfiinŃat de o autoritate contractantă, se află în subordinea sau este supus controlului
unei autorităŃi contractante; în componenŃa consiliului de administraŃie / organului
de conducere mai mult de jumătate din membrii sunt numiŃi de o autoritate
contractantă; orice întreprindere publică sau oricare subiect de drept care desfăşoară
activităŃi relevante în sectoare de utilitate publică: apă, energie, transport, poştă. În
sensul stabilit de art. 3 lit i), operator economic reprezintă orice furnizor de
produse, prestator de servicii sau executant de lucrări, persoană fizică/juridică, de
drept public sau privat, ori grup de astfel de persoane care oferă în mod licit pe piaŃă
produse, servicii şi/sau execuŃie de lucrări.

58
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

ca numai candidaŃii selectaŃi să aibă dreptul de a depune


oferta;
- dialogul competitiv, prin care autoritatea conractantă
conduce un dialog cu candidaŃii admişi, în scopul
identificării unor soluŃii, urmând ca pe baza soluŃiilor,
candidaŃii selectaŃi să elaboreze soluŃia finală;
- negocierea, prin care autoritatea contractantă derulează
consultări cu candidaŃii selectaŃi şi negociază clauzele
contractuale, inclusiv preŃul. Negocierea poate fi cu
publicarea prealabilă a unui anunŃ de participare şi fără
publicarea prealabilă a unui anunŃ de paricipare.
- cererea de oferte, o procedură simplificată prin care
autoritatea contractantă solicită oferte de la mai mulŃi
operatori economici.
Cu titlu de excepŃie, OrdonanŃa a prevăzut dreptul autorităŃii
contractante de a achiziŃiona direct produse, servicii sau lucrări, în
măsura în care valoarea achiziŃiei nu depăşeşte echivalentul în lei a
5.000 euro pentru fiecare produs, serviciu sau lucrare (art. 19) 42 .
AchiziŃia se realizează pe bază de document justificativ care, în acest
caz, se consideră a fi contract de achiziŃie publică, potivit art. 19 teza
finală. Documentul justificativ dovedeşte efectuarea oricărei achiziŃii
publice, iar obligaŃia de a asigura obŃinerea şi păstrarea acestuia
revine autorităŃii contractante (art. 204 alin. 2).
Criteriul de atribuire a contractului de achiziŃie publică poate fi
oferta cea mai avantajoasă din punct de vedere economic sau preŃul
cel mai scăzut, exceptând cazul diologului competitiv, unde criteriul
utilizat trebuie să fie numai oferta cea mai avantajoasă din punct de
vedere economic. În cazul acestui criteriu, oferta câştigătoare este
cea care întruneşte punctajul cel mai mare rezultat din factorii de
evaluare ai ofertei precum: preŃul; caracteristici privind nivelul
calitativ, tehnic şi funcŃional; raportul cost/eficienŃă, servicii de
asistenŃă tehnică, termen de livrare sau de execuŃie, etc.
Autoritatea contractantă are obligaŃia de a încheia contractul
cu ofertantul a cărui ofertă a fost satbilită drept câştigătoare, pe baza
propunerilor tehnice şi financiare.

42 În acest caz, obligaŃia respectării prevederilor ordonanŃei se limitează numai la


prevederile art. 204 alin. 2, menŃionat mai sus.

59
DREPTURILE REALE

3. Exproprierea, ca mod de dobândire a dreptului de


proprietate publică
● NoŃiune. Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru
cauză de utilitate publică43 reglementează, atât procedural cât şi pe
fond, exproprierea, asigurând apărarea dreptului de proprietate.
Exproprierea reprezintă o trecere forŃată în proprietate
publică a unor imobile aflate în proprietate privată, cu o dreaptă şi
prealabilă despăgubire, pentru cauză de utilitate publică. Fiind o
trecere forŃată a unor imobile în proprietatea publică, procedura
exproprierii intervine numai în cazul în care părŃile (expropriator,
expropriat) nu convin o altă modalitate de transmitere a imobilului în
proprietate publică (vânzare-cumpărare, donaŃie)44.
Conform art.2 din Legea nr. 33/1994, „pot fi expropriate
bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau
fără scop lucrativ, precum şi cele aflate în proprietatea privată a
comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeŃelor“.
● Etapele exproprierii. Procedura exproprierii presupune
parcurgerea a trei etape reglementate distinct de lege: declararea
utilităŃii publice a exproprierii; măsurile premergătoare
exproprierii; exproprierea propriu-zisă şi stabilirea despăgubirilor.
Primele două etape sunt administrative, iar cea de a treia este o
etapă judiciară.
Utilitatea publică. Conform art. 5 din Legea nr. 33/1994,
utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naŃional sau de
interes local. Categoriile de lucrări de utilitate publică sunt prevăzute
în art.6 din lege45.

43 Publicată în M.O. nr. 139 din 2 iunie 1994.


44 Procedura amiabilă este reglementată de art. 4 din Legea 33/1994: „cei interesaŃi
pot conveni atât asupra modalităŃii de transfer al dreptului de proprietate, cât şi
asupra cuantumului şi naturii despăgubirii, cu respectarea dispoziŃiilor legale privind
condiŃiile de fond, de formă şi de publicitate, fără a se declanşa procedura de
expropriere prevăzută în prezenta lege.“
45 Art. 6 dispune: „sunt de utilitate publică lucrările privind prospecŃiunile şi
exploatările geologice, extracŃia şi prelucrarea substanŃelor minerale utile; instalaŃii
pentru producerea energiei electrice; căile de comunicaŃii; deschiderea, alinierea şi
lărgirea străzilor; sisteme de alimentare cu energie electrică; telecomunicaŃii, gaze,

60
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

Guvernul, respectiv Consiliul judeŃean sau Consiliul local al


municipiului Bucureşti va adopta actul de declarare a utilităŃii
publice, care va fi supus publicităŃii, conform art. 11 din Legea nr.
33/1994, în Monitorul Oficial (pentru lucrări de interes naŃional) şi
la sediul Consiliului local (pentru cele de interes local).
În cazul lucrărilor de construcŃie de autostrăzi şi drumuri
naŃionale, nu este necesară declararea utilităŃii publice prin act
administrativ, deoarece aceasta a fost făcută prin lege. Potrivit art. 2
alin. 1 din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile
lucrărilor de construcŃie de autostrăzi şi drumuri naŃionale „se
declarǎ de utilitate publicǎ toate lucrǎrile de construcŃii de autostrăzi
şi drumuri naŃionale”. Expropriatorul este Statul Român prin
Compania NaŃională de Autostrăzi şi Drumuri NaŃionale din
România S.A. Compania nu mai iniŃiază declararea utilităŃii publice,
dar este îndrituită să declanşeze procedura exproprierii prin
identificarea concretă a lucrărilor de construcŃie de autostrăzi şi
drumuri naŃionale.
Măsurile premergătoare exproprierii. Expropriatorul 46
întocmeşte planul imobilelor expropriate (terenuri şi construcŃii), cu
indicarea numelui şi prenumelui proprietarilor şi a ofertelor de
despăgubire. Propunerile de expropriere a imobilelor şi procesul-
verbal întocmit ca urmare a cercetării prealabile se notifică titularilor
drepturilor reale asupra imobilelor în termen de 15 zile de la

termoficare, apă, canalizare; instalaŃii pentru protecŃia mediului; îndiguiri şi


regularizări de râuri; lacuri de acumulare pentru surse de apă şi atenuarea viiturilor;
deviaŃii de debite pentru alimentări cu apă şi atenuarea viiturilor; staŃii
hidrometeorologice; seisme şi sisteme de avertizare şi prevenire a fenomenelor
naturale periculoase şi de alarmare a populaŃiei; sisteme de irigaŃii şi desecări;
lucrări de combatere a eroziunii de adâncime; clădirile şi terenurile necesare
construcŃiilor de locuinŃe sociale şi ale altor obiective sociale de învăŃământ,
sănătate, sport, protecŃie şi asistenŃă socială, precum şi de administraŃie publică şi
pentru autorităŃile judecătoreşti; salvarea, protejarea şi punerea în valoare a
parcurilor naŃionale, rezervaŃiilor naturale şi a monumentelor, ansamblurilor şi
siturilor istorice, precum şi a monumentelor naturii; prevenirea şi înlăturarea
dezastrelor naturale, cutremure, inundaŃii, alunecări de terenuri; apărarea Ńării;
ordinea publică şi siguranŃa naŃională.“
46 Expropriator, în sensul legii, este statul prin organismele desemnate de Guvern,
pentru lucrări de interes naŃional, şi judeŃele, municipiile, oraşele şi comunele,
pentru lucrările de interes local.

61
DREPTURILE REALE

publicare (art.13). Proprietarii şi titularii altor drepturi reale asupra


imobilelor pot face întâmpinare în termen de 45 de zile de la primirea
notificării. Întâmpinarea se depune la primarul comunei, oraşului sau
municipiului pe al cărui teritoriu se află imobilul şi se soluŃionează în
termen de 30 de zile de către o comisie.47
Exproprierea propriu-zisă. CompetenŃa de soluŃionare a
cererilor privitoare la expropriere aparŃine tribunalelor judeŃene,
respectiv Tribunalului Municipiului Bucureşti în raza căruia este
situat imobilul propus pentru expropriere. InstanŃa verifică numai
dacă sunt îndeplinite condiŃiile cerute de lege, pentru expropriere,
fără a analiza probleme de fond, respectiv oportunitatea exproprierii,
calitatea şi utilitatea bunurilor expropriate, întinderea ei 48 . În faŃa
instanŃei de judecată pot să apară două situaŃii:
- părŃile se învoiesc asupra exproprierii şi asupra
despăgubirilor, ipoteză în care instanŃa ia act de învoială
şi pronunŃă o hotărâre definitivă (art. 24 alin.1).
- părŃile se învoiesc doar cu privire la expropriere, dar nu
şi asupra despăgubirilor, instanŃa ia act de învoială şi
stabileşte despăgubirea (art. 24 alin.2).
● Despăgubirea. Aceasta se compune din valoarea reală a
imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane
îndreptăŃite. Pentru stabilirea valorii reale a imobilului se are în
vedere valoarea de piaŃă a unui imobil similar, la data întocmirii
raportului de expertiză (art. 26 alin. 2).
InstanŃa acordă despăgubirea între limita minimă oferită de
expropriator şi limita maximă solicitată de expropriat sau de alte
persoane interesate. Potrivit art. 30 din Legea nr. 33/1994 „plata

47 Comisia va fi constituită prin hotărâre a Guvernului pentru lucrările de interes


naŃional şi prin decizie a delegaŃiei permanente a Consiliului judeŃean sau prin
dispoziŃii ale primarului municipiului Bucureşti, pentru cele de interes local. În
alcătuirea comisiilor intră, printre alŃii, şi trei proprietari de imobil din comuna,
oraşul sau municipiul în care sunt situate imobilele propuse pentru expropriere. Din
comisie nu pot face parte proprietarii imobilelor în cauză, rudele şi afinii lor până la
gradul al patrulea, inclusiv.
48 În sensul cǎ instanŃa de drept comun este competentǎ sǎ decidǎ dacǎ cererea de
expropriere este sau nu întemeiatǎ şi sǎ verifice toate condiŃiile cerute de lege pentru
expropriere, a se vedea V. Stoica – op.cit., p.377-378.

62
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

despǎgubirilor se va face în orice mod convenit de pǎrŃi; în lipsa


acordului pǎrŃilor, instanŃa va hotǎrî, stabilind şi termenul de platǎ,
care nu va depǎşi 30 de zile de la data rǎmânerii definitive a
hotǎrârii”49.
● Efectele exproprierii. Exproprierea produce următoarele
efecte juridice:
- imobilul expropriat, din proprietate privată trece în
proprietate publică, prin hotărâre judecătorească, liber de
orice sarcini. drepturile reale principale (uzul, uzufructul,
abitaŃia, superficia) constituite asupra bunului expropriat,
concesionarea şi atribuirea în folosinŃă se sting prin
expropriere(art. 28 alin. 3).
- dreptul de ipotecă şi privilegiile constituite asupra imobilului
expropriat se strămută asupra despăgu-birilor stabilite de
instanŃă(art. 28 alin. 2).
- se sting orice drepturi personale dobândite de alte persoane
asupra imobilului expropriat, cum ar fi cele născute din
contractul de locaŃiune sau din contractul de concesiune.
- se naşte un drept de creanŃă în favoarea persoanelor stabilite
în hotărârea instanŃei de judecată, asupra despăgubirilor
acordate ca o consecinŃă a exproprierii.
- eliberarea titlului executoriu şi punerea în posesie a
expropriatorului. Aceasta se face numai pe baza unei
încheieri a instanŃei care constată îndeplinirea obligaŃiilor
privind despăgubirea, dar nu mai târziu de 30 de zile de la
achitarea acestora (art. 31 alin.1). Art. 32 din lege stabileşte
o excepŃie: „în caz de extremă urgenŃă, impusă de
executarea imediată a unor lucrări ce interesează apărarea
Ńării, ordinea publică şi siguranŃa naŃională şi în caz de
calamităŃi naturale, instanŃa, stabilind că utilitatea este
declarată, poate dispune prin hotărâre punerea de îndată în

49 Deşi textul este lacunar, el trebuie interpretat în sensul cǎ, în absenŃa acordului
pǎrŃilor în legǎturǎ cu momentul plǎŃii despǎgubirilor, instanŃa trebuie sǎ stabileascǎ
termenul de platǎ chiar prin hotǎrârea de expropriere. Aceastǎ concluzie se
fundamenteazǎ pe partea finalǎ a textului citat, în care se precizeazǎ cǎ termenul de
platǎ trebuie sǎ fie înǎuntrul unei perioade de 30 de zile de la data rǎmânerii
definitive a hotǎrârii de expropriere.

63
DREPTURILE REALE

posesie a expropriatorului, cu obligaŃia pentru acesta de a


consemna în termen de 30 de zile, pe numele expropriaŃilor
sumele stabilite drept despăgubire, potrivit procedurii
stabilite”.
● Măsuri de protecŃie a proprietarului expropriat
Dreptul de folosinŃă. În cazul în care imobilul expropriat
este oferit spre închiriere înaintea utilizării lui în scopul pentru care a
fost expropriat, iar expropriatul este în situaŃia de a-l utiliza, el are un
drept prioritar pentru a-i fi închiriat în condiŃiile legii (art. 34).
Dreptul de retrocedare. Dacă imobilele expropriate nu au fost
utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru care au fost preluate
de la expropriat, respectiv lucrările nu au fost începute, şi nici nu s-a
făcut o nouă declaraŃie de utilitate publică, foştii proprietari pot cere
retrocedarea lor (art. 35). Cererea de retrocedare se introduce de către
expropriat la tribunalul care a hotărât exproprierea 50 . InstanŃa astfel
învestită, constatând îndeplinite condiŃiile poate hotărî retrocedarea
imobilului către expropriat în schimbul unui preŃ care nu poate fi mai
mare decât despăgubirea acordată la expropriere, actualizată. (art. 36).
Dreptul prioritar la dobândirea imobilului expropriat.
Conform art. 37 din Legea nr. 33/1994, „în cazul în care lucrările
pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar expropriatorul
doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul – fost proprietar – are
un drept prioritar la dobândire, la un preŃ ce nu poate fi mai mare
decât despăgubirea actualizată“. În acest scop, expropriatorul se va
adresa în scris fostului proprietar, care îşi poate exercita dreptul în
termen de 60 de zile de la data primirii comunicării. Dacă fostul
proprietar nu răspunde expropriatorului în acest termen sau îi aduce
la cunoştinŃă că nu doreşte să cumpere imobilul, expropriatorul este
liber să-l înstrăineze altei persoane. Dacă acceptă oferta de vânzare a
expropriatorului, fostul proprietar se bucură de dreptul prioritar nu la

50 În cazul în care trecerea terenului din proprietare privată în proprietate publică,


deşi s-a făcut în scop de utilitate publică, nu a operat în temeiul unui act unilateral de
putere al autorităŃii ci în temeiul unui contract civil, revenirea bunului în proprietatea
privată a vânzătorului trebuie realizată pe aceeaşi cale consensuală. (Dec. nr.
973/1999 a CurŃii Supreme de JustiŃie, sect. civ., în „Dreptul“ nr. 2/2000 p. 183).

64
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

un preŃ egal, ci la un preŃ ce nu poate depăşi despăgubirea 51


actualizată.

§. 2. Moduri de stingere a dreptului de proprietate publică


Din economia dispoziŃiilor art. 10 din Legea nr. 213/1998, se
poate constata că încetarea dreptului de proprietate are loc dacă
bunul a pierit sau a fost trecut în domeniul privat.
Coroborând dispoziŃiile Legii nr. 213/1998 cu alte acte nor-
mative putem concluziona că proprietatea publică se stinge:
 prin pieirea bunului pe cale naturală sau prin intervenŃia omului;
 prin trecerea bunului în domeniul privat, trecere ce se realizează
prin hotărâre a Guvernului, a Consiliului judeŃean, respectiv a
Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a Consiliului
local (art. 10 alin. 2 din Legea nr. 213/1998). Hotărârea poate fi
atacată la instanŃele de contencios administrativ competente;
 prin trecerea ex lege a unor bunuri din domeniul public în
domeniul privat în vederea reconstituirii dreptului de proprietate
particulară, pentru retrocedarea lor fostului proprietar sau pentru
a fi vândute52.

51 Deoarece acest drept operează nu la un preŃ egal, literatura juridică a evitat să-l
califice drept de preemŃiune (a se vedea Fr. Deak, Idem). FaŃă de natura legală a
dreptului de preempŃiune, fiind expres şi imperativ prevăzut de lege, raportată la
natura contractuală a dreptului prioritar la cumpărare, născut dintr-un pact de
preferinŃă, terminologia utilizată de legiuitor în art. 3-4 din Legea nr. 33/1994 ni se
pare improprie deoarece deşi se prevede că „fostul proprietar are un drept prioritar“,
în realitate se consacră un drept de preempŃiune.
52 Astfel, Legea nr. 18/1991 a fondului funciar prevede în art. 45-46 că asupra unor
terenuri cu vegetaŃie forestieră proprietate publică poate fi reconstituit dreptul de
proprietate particulară în favoarea foştilor proprietari sau a moştenitorilor acestora.
De asemenea, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea, stabileşte, în art. 35-37,
dreptul proprietarului expropriat de a cere retrocedarea imobilului dacă acesta nu a
fost utilizat în termen de 1 an pentru realizarea scopului avut în vedere în momentul
exproprierii şi nu s-a făcut o nouă declaraŃie de utilitate publică.

65
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a IV-a

Exercitarea dreptului de proprietate publică

Titularii dreptului de proprietate publică – statul şi unităŃile


administrativ-teritoriale – pot să exercite acest drept, direct sau prin
intermediul autorităŃilor administraŃiei publice.
Bunurile proprietate publică pot fi date în ad-ministrare, în
concesiune, în folosinŃă gratuită sau pot fi închiriate53.

§. 1. Dreptul de administrare asupra bunurilor proprie-


tate publică
1. DefiniŃie. Reglementare. Natură juridică
● NoŃiune. Dreptul de administrare este acel drept real
constituit prin act administrativ asupra unor bunuri care aparŃin statului
sau unităŃilor administrativ-teritoriale în virtutea căruia titularul poate
să exercite posesia, folosinŃa şi, în anumite limite, dispoziŃia, cu
respectarea dreptului de proprietate al celui care l-a constituit.
● Reglementare. Legea nr. 213/1998 dispune în art. 12 alin. 1:
„bunurile din domeniul public pot fi date, după caz, în administrarea
regiilor autonome, a prefecturilor, a autorităŃilor publice centrale şi
locale, a altor instituŃii publice de interes naŃional, judeŃean, local“.
Prin urmare, regiile autonome, prefecturile, autorităŃile publice
centrale şi locale, instituŃiile publice sunt titulare ale dreptului de
administrare, având ca obiect bunuri din domeniul public.
Există şi alte acte normative care prevăd în mod expres
dreptul de administrare, cum ar fi: Legea fondului funciar nr.
18/1991, republicată 54 ; Legea nr. 15/1990 privind reorganizarea

53 Potrivit art. 136 pct. 4 din ConstituŃie: „bunurile proprietate publică pot fi date în
administrarea regiilor autonome ori insti-tuŃiilor publice sau pot fi concesionate sau
închiriate; de asemenea pot fi date în folosinŃă gratuită instituŃiilor de utilitate
publică“.
54 Potirvit art. 35(2): „terenurile proprietate de stat, administrate de institutele şi
staŃiunile de cercetări ştiinŃifice, agricole şi silvice, destinate cercetării şi producerii
de seminŃe şi material săditor din categorii biologice superioare şi animalelor de

66
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

unităŃilor economice de stat ca regii autonome şi societăŃi


comerciale55; Legea petrolului nr. 238/200456.
● Natură juridică. Plecând de la dispoziŃiile art. 12 alin. 2
din Legea nr. 213/1998: „darea în administrare se realizează, după
caz, prin hotărâre a Guvernului, prin hotărârea Consiliului
judeŃean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti
sau prin hotărârea Consiliului local“, reŃinem că raporturile dintre
stat şi beneficiarii dreptului de administrare sunt raporturi de subor-
donare, iar darea în administrare se face prin acte administrative
individuale, în scopul realizării unor interese publice.

2. Caracterele dreptului de administrare


● Din moment ce dreptul de administrare îşi are izvorul în
dreptul de proprietate publică, va „împrumuta“ caracterele juridice
ale acestuia din urmă, fiind inalienabil, imprescriptibil şi
insesizabil.
● Dreptul de administrare, ca drept real principal, are un
caracter absolut, fiind opozabil erga omnes.
- în raporturile de drept privat, când titularul dreptului de
administrare se află pe poziŃie de egalitate juridică cu celelalte
persoane fizice sau juridice, această opozabilitate permite titularului
apărarea dreptului real de administrare prin mijloace de drept civil:
acŃiunea în revendicare, acŃiunea posesorie, acŃiunea în grăniŃuire57.
- în raporturile dintre titular şi autorităŃile publice, fiind

rasă, precum şi din administrarea Institutului pentru Testarea şi Înregistrarea


Soiurilor de Plante de Cultură şi a centrelor sale teritoriale, aparŃin domeniului
public şi rămân în administrarea acestora“.
55 Potrivit art. 53: „bunurile care rămân în proprietatea statului, cum sunt clădirile
guvernamentale, bunurile necesare desfăşurării activităŃii administraŃiei, rezervele
statului, se înregistrează la Departamentul Rezervelor de Stat şi se administrează
direct de instituŃiile cărora le sunt date în folosinŃă“.
56 Potrivit art. 9: „resursele de petrol se pun în valoare de regiile autonome cărora se
dau în administrare“.
57 În acest sens, art. 12 alin. 4 din Legea nr. 213/1998 dispune că „în litigiile
privitoare la dreptul de administrare, titularul acestui drept va sta în nume
propriu“ în instanŃă, iar în litigiile având ca obiect dreptul de proprietate asupra
bunului, „titularul dreptului de administrare are obligaŃia să arate instanŃei cine
este titularul dreptului de proprietate“, în caz contrar răspunzând pentru prejudiciile
cauzate proprietarului sau fiind pasibil de revocarea dreptului său.

67
DREPTURILE REALE

raporturi de drept public, de subordonare, dreptul de administrare


este inopozabil titularului dreptului de proprietate publică, astfel
încât poate fi revocat de autoritatea publică îndreptăŃită58.

3. ConŃinutul dreptului de administrare


Conform art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998, „titularul
dreptului de administrare poate să posede, să folosească, bunul şi să
dispună de acesta“ în condiŃiile stabilite prin actul de atribuire.
Din textul legal rezultă că posesia, folosinŃa, şi dispoziŃia
sunt atribute ce formează conŃinutul juridic al dreptului de
administrare. Aceste prerogative nu se confundă cu posesia, folosinŃa
şi dispoziŃia ca prerogative ale dreptului de proprietate publică.
Posesia. Titularul dreptului are deŃinerea materială a bunului
dar nu şi elementul „animus“ al posesiei, element care revine
proprietarului. Stăpânirea nu se face în calitate de proprietar, ci în
calitate de titular al dreptului de administrare. În consecinŃă ceea ce
deosebeşte posesia proprietarului de posesia ca atribut al dreptului de
administrare este elementul „animus“.
FolosinŃa. În virtutea acestei prerogative, titularii dreptului
de administrare culeg fructele naturale, industriale şi civile ale
bunului administrat 59 . Fructele civile deŃinute în urma închirierii
bunului dat în administrare (chiriile) se cuvin, în cotă-parte de 20-
50% titularului dreptului de administrare, restul de 80-50%
constituind venit la bugetul de stat sau la bugetele locale, după caz
(art. 16 din Legea nr. 213/1998).
DispoziŃia. Distingem între dispoziŃie materială şi dispoziŃie
juridică.
În privinŃa dispoziŃiei materiale, titularul dreptului de
administrare are posibilitatea să consume sau să transforme bunul, în
limitele impuse de autorităŃile publice care l-au constituit, dar nu

58Potrivit art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998: „dreptul de administrare va fi


revocat numai dacă titularul său nu-şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaŃiile
născute din actul de transmitere“.
59 Regiile autonome, funcŃionând pe bază de gestiune economică şi autonomie
financiară, vor folosi fructele pentru acoperirea cheltuielilor necesare activităŃii;
instituŃiile publice fiind finanŃate de la buget, vor vărsa la acesta veniturile realizate
şi doar în mod excepŃional le vor folosi ca surse extrabugetare de finanŃare.

68
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

poate degrada sau distruge bunul aflat în administrare. De exemplu,


în cazul terenurilor şi construcŃiilor, dispoziŃia materială se
concretizează în operaŃiuni de tăieri de arbori, exploatare a bogăŃiilor
subsolului, excavare de pământ, reparări şi reamenajări, demolări în
vederea edificării unei noi construcŃii; instituŃiile publice pot
transforma anumite clǎdiri.
În ceea ce priveşte dispoziŃia juridică, nu putem fi de acord
cu interpretarea textului art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998, în
sensul că, titularul dreptului de administrare nu are drept de
dispoziŃie asupra bunurilor încredinŃate 60 . Dimpotrivă, el poate
închiria bunul, îl poate concesiona sau îl poate aduce ca aport în
contractul de asociere în participa-Ńiune, potrivit art. 254 şi urm. din
Codul comercial. În acest context, se poate spune că titularul
dreptului de administrare are un drept de dispoziŃie asupra bunului în
limitele dispoziŃiei titularului dreptului de proprietate publică.

4. Revocarea dreptului de administrare


Art. 12 alin. 3 din Legea nr. 213/1998 reglementează, cu titlu
de sancŃiune, revocarea dreptului de administrare “dacă titularul nu-
şi exercită drepturile şi nu-şi execută obligaŃiile născute din actul de
transmitere“. SoluŃia revocǎrii dreptului de administrare numai cu
titlu de sancŃiune a fost criticatǎ, apreciindu-se cǎ titularul dreptului
de proprietate publicǎ trebuie sǎ aibǎ posibilitatea de a revoca dreptul
de administrare şi în situaŃii în care nu se poate reŃine în sarcina
titularului o faptǎ culpabilǎ, respectiv neîndeplinirea obligaŃiilor.
Astfel, revocarea este posibilă şi în alte ipoteze:
- pentru trecerea unor bunuri din domeniul public în

60 Pentru o opinie contrară a se vedea V. Stoica, op. cit. , p. 440—441, cu motivaŃia


cǎ dispoziŃia juridicǎ este exclusǎ, întrucât dreptul de administrare este inalienabil.
Doar în mod aparent H. G. nr. 841/1995 reglementează o excepŃie de la caracterul
inalienabil al dreptului de proprietate publică şi al dreptului de administrare,
deoarece bunurile se transmit pe baza procesului verbal încheiat de instituŃiile
publice, aprobat de către ordonatorii de credite, deci printr-un act de drept public.
Bunurile astfel scoase din funcŃiune nu mai au destinaŃia de interes public. Pe cale de
consecinŃă, bunurile respective trec din domeniul public în domeniul privat, dreptul
de administrare încetează, iar instituŃiile publice acŃionează ca un mandatar al
statului sau al unităŃii administrativ – teritoriale, care îşi păstrează calitatea de titular
al dreptului de proprietate privată asupra bunurilor ce urmează a fi înstrăinate.

69
DREPTURILE REALE

domeniul privat;
- în scopul concesionării sau închirierii directe a bunului;
- în scopul redistribuirii unor bunuri între regii autonome
şi instituŃii publice, când bunul nu mai este necesar
titularului dreptului de administrare.
- în ipoteza transmiterii fǎrǎ platǎ a bunurilor atribuite
instituŃiilor publice sau în ipoteza scoaterii lor din
funcŃiune, urmatǎ de valorificarea lor.

§. 2. Dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate


publică
1. NoŃiune. Reglementare.
● NoŃiune. Dreptul de concesiune este un drept real care
izvorăşte din contractul de concesiune şi care conferă titularului
(concesionar) – persoană fizică sau juridică – posesia şi folosinŃa
bunului aparŃinând domeniului public sau privat, transmis de
concedent, în limitele legii şi dispoziŃiilor contractuale.
● Reglementare. Regimul juridic al concesiunilor a fost
stabilit prin Legea nr. 219/ 1998 care reglementa concesiunea de
bunuri proprietate publică şi privată, concesiunea de servicii publice
şi de activităŃi economice. Legea a fost abrogată prin O.U.G. nr.
34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziŃie publică, a
contractelor de concesiune de lucrări publice şi a contractelor de
concesiune de servicii61. Obiectul de reglementare al OrdonanŃei îl
constituie numai concesiunea lucrărilor şi serviciilor publice, cu
excluderea concesiunii bunurilor publice. În acest sens, art. 220 din
ordonanŃă prevede: „prezenta ordonanŃă de urgenŃă nu se aplică în
cazul în care contractul de concesiune..... lit. c) are ca scop
concesionarea bunurilor publice, dar numai în cazul în care, prin
obiectul respectivului contract, autoritatea contractantă nu
urmăreşte dobândirea execuŃiei unei lucrări sau a unui serviciu, fapt
care ar încadra contractul respectiv fie în categoria contractelor de
achiziŃie publică, fie în categoria contractelor de concesiune a căror
atribuire este reglementată de prezenta ordonanŃă de urgenŃă.” Cu

61 Publicată în M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare în vigoare la data de 30 iunie
2006.

70
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

alte cuvinte, concesiunea bunurilor proprietate publică nu era


interzisă, ci doar nu era încă reglementată printr-o lege cadru.
Necesitatea şi urgenŃa compatibilizǎrii depline a legislaŃiei
naŃionale în domeniul concesiunilor cu reglementǎrile şi practica
comunitarǎ, recomandarea Comisiei Europene de abrogare totalǎ şi
expresǎ a Legii nr. 219/1998, precum şi prevederile art.136 pct. 4 din
ConstituŃie, au impus adoptarea O.U.G. nr.54/2006 privind regimul
contractelor de concesiune de bunuri proprietate publicǎ62.
Din prevederile legale ale celor două ordonanŃe rezultǎ cǎ în
funcŃie de obiectul sǎu concesiunea este de trei feluri:
 concesiunea de bunuri proprietate publicǎ supusǎ dispozi-
Ńiilor O.U.G. nr. 54/2006;
 concesiunea de lucrǎri publice;
 concesiunea de servicii; ultimele douǎ categorii fiind
guvernate de O.U.G. nr. 34/2006.

☺ Precizări
În prezent concesionarea bunurilor proprietate publică se
face şi în condiŃiile prevederilor speciale din alte acte normative:
- art. 15 din Legea nr. 213/1998 potrivit căruia „concesio-
narea sau închirierea bunurilor proprietate publică se face prin
licitaŃie publică , în condiŃiile legii.”
- art. 13 alin 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcŃii, modificată şi republicată 63 ,
precizează „că terenurile aparŃinând domeniului public sau al unită-
Ńilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai în vederea
realizării de construcŃii sau de obiective de uz şi/sau de interes
public, cu respectarea documentaŃiilor de urbanism şi aprobate
potrivit legii”.64

62 Publicată în M.O. nr. 569 din 30/06/2006, cu intrare în vigoare la data de 30 iunie
2006.
63 Publicată în M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004.
64 Concesionarea se face prin licitaŃie, pe bază de oferte prezentate de către
solicitanŃi, cu respectarea prevederilor legale, urmărindu-se valorificarea superioară
a potenŃialului terenului. Limita minimă a preŃului cesiunii se stabileşte prin
hotărârea după caz, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, sau a
Consiliului local sau judeŃean astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a
preŃului de vânzare al terenului, în condiŃiile de piaŃă, la care se adaugă costul

71
DREPTURILE REALE

- art. 125 alin. 1 din Legea administraŃiei publice locale nr.


215/2001 dispune: „Consiliile locale şi consiliile judeŃene hotărăsc
ca bunurile ce aparŃin domeniului public de interes judeŃean sau
local ... să fie concesionate...”
- diferite acte normative cuprind prevederi speciale
referitoare la concesiunea unor activităŃi: concesionarea asupra
resurselor de petrol (Legea nr. 238/2004 a petrolului); concesiunea
activităŃilor miniere (Legea minelor nr. 85/2003)65.

2. Contractul de concesiune a bunurilor din domeniul


public
● NoŃiune. Conform art. 1 alin. 2 din O.U.G. nr. 54/2006
contractul de concesiune este acel contract încheiat în formǎ scrisǎ
prin care “o autoritate publicǎ, denumită concedent, transmite pe o
perioadă determinată, unei persoanei, numită concesionar, care
acŃioneazǎ pe riscul şi rǎspunderea sa, dreptul şi obligaŃia de
exploatare a unui bun proprietate publicǎ, în schimbul unei
redevenŃe“.
● PǎrŃle contractante. PărŃile contractului sunt concedentul
şi concesionarul. Pot avea calitatea de concedent:
- ministerele sau alte organe de specialitate ale administraŃiei
publice centrale, pentru bunurile proprietate publicǎ a statului;
- Consiliile judeŃene, Consiliile locale, Consiliul General al
Municipiului Bucureşti sau instituŃiile publice de interes
local pentru bunurile proprietate publicǎ a judeŃului, oraşului

lucrărilor de infrastructură aferente. Pe baza procesului verbal de adjudecare a


licitaŃiei, se va încheia actul de concesiune, care se va înregistra de către concesionar
în evidenŃele de publicitate imobiliară, în termen de 10 zile de la data adjudecării.
Durata concesiunii va fi stabilită de către consiliile locale, consiliile judeŃene,
respectiv, de Consiliul General al Municipiului Bucureşti, în funcŃie de prevederile
documentaŃiei de urbanism şi de natura construcŃiei (art.16-22).
65 Potrivit art. 27 din Legea petrolului, operaŃiunile petroliere, inclusiv bunurile
necesare realizǎrii acestor operaŃiuni aflate în proprietate publicǎ, se concesioneazǎ
pânǎ la 30 de ani, cu posibilitatea prelungirii pânǎ la 15 ani. În acelaşi sens, art. 13
din Legea minelor precizeazǎ cǎ resursele minerale se pun în valoare prin activitǎŃi
miniere care se concesioneazǎ persoanelor juridice române sau strǎine. LicenŃa de
exploatare se acordǎ pentru o duratǎ de maxim 5 ani, cu drept de prelungire pentru
cel mult 3 ani.

72
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

sau comunei (art. 5 alin. 1).


Calitatea de concesionar poate avea orice persoană fizică sau
juridică, de drept privat, română sau străină (art. 6 ).
● Obiectul contractului. Obiectul contractului îl constituie:
bunurile proprietate publică a statului sau unitǎŃilor administrativ-
teritoriale (art. 3).
Durata contractului nu va putea depǎşi 49 de ani, începând
cu data semnǎrii lui şi se stabileşte de cǎtre concedent pe baza
studiului de oportunitate. Contractul de concesiune poate fi prelungit
pentru o perioadǎ egalǎ cu cel mult jumǎtate din durata sa iniŃialǎ,
prin simplul acord de voinŃǎ al pǎrŃilor (art. 9).
RedevenŃa obŃinutǎ prin concesionare se face venit la bugetul
de stat sau la bugetele locale. Modul de calcul şi de platǎ se stabileşte
de ministerele de resort sau de organele de specialitate ale
administraŃiei publice centrale ori de autoritǎŃile administraŃiei
publice locale (art. 4).
● Încheierea contractului. IniŃierea concesiunii o poate
avea concedentul şi are la bază un studiu de oportunitate efectuat, în
prealabil de concedent (acest studiu cuprinde, printre altele, descri-
erea bunului; motivele de ordin economic, financiar, social şi de
mediu; nivelul minim al redevenŃei; durata estimativă a concesiunii).
La primirea propunerii de concesiune, formulată de orice persoanǎ
interesatǎ, concedentul este obligat să întocmească studiul de
oportunitate în termen de 30 de zile. În baza acestui studiu, conce-
dentul elaboreazǎ caietul de sarcini al concesiunii. Concesionarea se
aprobă pe baza caietului de sarcini prin hotărâre a Guvernului, a
Consiliilor locale, judeŃene sau al Consiliului General al
Municipiului Bucureşti, după caz (art. 12).
Încheierea contractului de concesiune se face prin licitaŃie
sau prin negociere directă.
LicitaŃia este procedura la care orice persoanǎ fizicǎ sau
juridicǎ interesatǎ are dreptul de a depune o ofertǎ (art.14 lit. a). În
cazul procedurii licitaŃiei concedentul are obligaŃia sǎ publice în
Monitorul Oficial, într-un cotidian de circulaŃie naŃionalǎ şi într-unul
de circulaŃie localǎ anunŃul de licitaŃie. AnunŃul de licitaŃie se trimite
spre publicare cu cel puŃin 20 de zile calendaristice înainte de data
limitǎ pentru depunerea ofertelor. LicitaŃia se poate desfǎşura numai
dacǎ în urma publicǎrii anunŃului de licitaŃie au fost depuse cel puŃin
73
DREPTURILE REALE

3 oferte valabile. În mǎsura în care acestea nu au fost depuse,


concedentul este obligat sǎ anuleze procedura şi sǎ organizeze o nouǎ
licitaŃie (art. 25).
Negocierea directǎ este procedura prin care concedentul
negociazǎ clauzele contractuale, inclusiv redevenŃa, cu unul sau mai
mulŃi participanŃi la procedura de atribuire a contractului de
concesiune (art. 14 lit. b). Procedura de negociere directă este
aplicabilă în cazul în care dupǎ repetarea procedurii licitaŃiei, nu au
fost depuse cel puŃin 3 oferte valabile. AnunŃul negocierii directe se
trimite spre publicare cu cel puŃin 10 zile calendaristice înainte de
data limitǎ pentru depunerea ofertelor (art. 26-27). Concedentul
deruleazǎ negocieri cu fiecare ofertant care a depus o ofertǎ valabilǎ.
Orice persoanǎ interesatǎ are dreptul de a transmite o
solicitare de participare la procedura de atribuire a contractului de
concesiune. Oferta are caracter obligatoriu, din punct de vedere al
conŃinutului, pe toatǎ perioada de valabilitate stabilitǎ de concedent.
Persoana interesatǎ are obligaŃia de a depune oferta la adresa şi pânǎ
la data limitǎ pentru depunere, stabilite în anunŃul procedurii.
ConŃinutul ofertelor trebuie sǎ rǎmânǎ confidenŃial pânǎ la data
stabilitǎ pentru deschiderea acestora. Criteriul de atribuire a contrac-
tului de concesiune este cel mai mare nivel al redevenŃei, dar se
poate Ńine seama şi de alte criterii: capacitatea economico-financiarǎ
a ofertanŃilor, protecŃia mediului înconjurǎtor, condiŃii specifice
impuse de natura bunului concesionat.
Sunt exceptate de la aceste operaŃiuni bunurile proprietate
publică care se atribuie direct, prin contract de concesiune, socie-
tăŃilor comerciale, companiilor naŃionale ori societăŃilor naŃionale,
înfiinŃate prin reorganizarea regiilor autonome şi care au cǎ obiect
principal de activitate gestionarea, întreŃinerea, repararea şi dezvol-
tarea respectivelor bunuri, dar numai pânǎ la finalizarea privatizǎrii
acestora. În acest caz, concesionarea se aprobǎ prin hotărâre a
Guvernului sau a Consiliului judeŃean sau local, sau al Consiliului
General al Municipiului Bucureşti (art.59 alin. 1 şi 3).
Concedentul are obligaŃia de a informa ofertanŃii despre
deciziile referitoare la atribuirea contractului de concesiune, în scris,
cu confirmare de primire, nu mai târziu de 3 zile lucrǎtoare de la
emiterea acestora. Contractul de concesiune se încheie în termen de

74
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

20 de zile de la data la care concedentul a informat ofertantul despre


acceptarea ofertei sale. Neîncheierea contractului de concesiune într-un
termen de 20 de zile calendaristice, poate atrage plata daunelor
interese (art. 50).
Contractul se încheie în limba românǎ, în douǎ exemplare,
câte unul pentru fiecare parte. Dacǎ concesionarul are o altǎ cetǎŃenie
sau naŃionalitate decât cea românǎ şi dacǎ pǎrŃile considerǎ necesar,
contractul se va încheia în douǎ exemplare, douǎ în limba românǎ si
douǎ în limba aleasǎ de ele. În caz de litigiu, exemplarele în limba
românǎ ale contractului prevaleazǎ (art. 58).
Contractele de concesionare a terenurilor de orice natură se
înregistrează de către concesionar în registrul de publicitate imobi-
liară sau în cartea funciarǎ (art. 71). De asemenea concesionarul are
obligaŃia cǎ în cel mult 90 de zile de la semnarea contractului, sǎ
depunǎ, cu titlu de garanŃie o sumǎ fixǎ reprezentând o cotǎ parte din
suma obligaŃiei de platǎ datoratǎ pentru primul an de exploatare (art.
56 alin.1).
● ConŃinutul contractului. Contractul de concesiune
cuprinde urmǎtoarele (art. 51):
- clauze prevǎzute în caietul de sarcini;
- clauze convenite de pǎrŃile contractante în completarea celor
din caietul de sarcini, dar fǎrǎ a contraveni obiectului conce-
siunii;
- interdicŃia pentru concesionar de a subconcesiona în tot sau
în parte, unei alte persoane obiectul concesiunii;
- clauze contractuale referitoare la împǎrŃirea responsabili-
tǎŃilor de mediu între concedent şi concesionar.
OrdonanŃa rezervǎ concedentului posibilitatea de a modifica
unilateral partea reglementarǎ a contractului, dar cu notificarea
prealabilǎ a concesionarului şi numai din motive excepŃionale legate
de interesul naŃional sau local. În mǎsura în care concesionarul este
prejudiciat, el are dreptul sǎ primeascǎ fǎrǎ întârziere o justǎ
despǎgubire (art. 53).
● Încetarea contractului de concesiune poate avea loc în
următoarele situaŃii, prevǎzute de art. 64:
- la expirarea duratei stabilite în contract;
- în cazul în care interesul naŃional sau local o impune, prin
denunŃarea unilaterală de către concedent, cu plata unei
75
DREPTURILE REALE

despăgubiri juste în sarcina concedentului;


- în cazul nerespectării obligaŃiilor contractuale de către
concesionar, prin rezilierea unilaterală de către concedent, cu
plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului;
- în cazul nerespectării obligaŃiilor contractuale de către
concedent, prin rezilierea unilaterală de către concesionar, cu
plata despăgubirilor în sarcina concedentului;
- la dispariŃia dintr-o cauză de forŃă majoră a bunului conce-
sionat sau în cazul imposibilităŃii obiective a concesionarului
de a-l exploata, prin renunŃare, fără plata unei despăgubiri.
(art.35).

3. Contractele de concesiune de lucrări publice şi de


servicii
● NoŃiune. Procedura de atribuire a acestor contracte face
obiectul de reglementare al Cap. VII din O.U.G. nr. 34/2006.
OrdonanŃa defineşte în art. 3 lit. b) contractul de concesiune de
lucrări publice ca fiind „contractul care are aceleaşi caracteristici ca
şi contractul de lucrări, cu deosebirea că în contrapartida lucrărilor
executate contractantul, în calitate de concesionar, primeşte din
partea autorităŃii contractante66, în calitate de concedent, dreptul de
a exploata rezultatul lucrărilor sau acest drept însoŃit de plata unei
sume de bani”, iar la lit. c) contractul de concesiune de servicii, ca
fiind „contractul care are aceleaşi caracteristici ca şi contractul de
servicii, cu deosebirea că în contrapartida serviciilor prestate
contractantul, în calitate de concesionar, primeşte din partea auto-
rităŃii contractante, în calitate de concedent, dreptul de a exploata
serviciile sau acest drept însoŃit de plata unei sume de bani”.
● Procedura de atribuire. Atribuirea unui contract de

66 Potrivit art. 8 din OrdonanŃă, autoritatea contractantă este orice organism al


statului - autoritate sau instituŃie publică- care acŃionează la nivel central sau
regional ori local; orice organism de drept public, cu personalitate juridică care este
înfiinŃat de o autoritate contractantă, se află în subordinea sau este supus controlului
unei autorităŃi contractante; în componenŃa consiliului de administraŃie / organului
de conducere mai mult de jumătate din membrii sunt numiŃi de o autoritate
contractantă; orice întreprindere publică sau oricare subiect de drept care desfăşoară
activităŃi relevante în sectoare de utilitate publică: apă, energie, transport, poştă.

76
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

concesiune se iniŃiază prin publicarea unui anunŃ de participare.


Acesta se publică în M.O. al României, partea a IV a , intitulată
AchiziŃii publice, şi după caz în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene.
Publicarea în Jurnalul Oficial al Uniunii Europene este obligatorie în
situaŃiile în care valoarea estimativă a contractului de concesiune
care urmează a fi atribuit este mai mare decât echivalentul în lei a
5.ooo.ooo euro.
Autoritatea contractantă are obligaŃia de a stabili numărul de
zile dintre data publicării anunŃului de participare şi data depunerii
aplicaŃiilor, astfel încât operatorii economici să beneficieze de o
perioadă adecvată pentru elaborarea aplicaŃiilor.
Atunci când atribuie un contract de concesiune de lucrări
publice, autoritatea contractantă are dreptul de a solicita candidaŃilor
să precizeze, în cadrul aplicaŃiei depuse, valoarea lucrărilor din
cadrul contractului de concesiune pe care aceştia intenŃionează să le
atribuie unor terŃe părŃi.
Potrivit art. 218 alin. 2 din OrdonanŃă, modul de funda-
mentare a deciziei de realizare a proiectului, modul de transfer şi de
recuperare a obiectului concesiunii, modul de pregătire a
documentaŃiei de atribuire şi de aplicare a procedurilor din ordonanŃă
se stabilesc prin hotărâre de guvern.

4. Caracterele dreptului de concesiune


- este un drept real opozabil erga omnes cu excepŃia
concedentului care poate modifica, denunŃa unilateral
contractul (concesiunea se răscumpără).
- este un drept temporar, limitat la durata concesiunii.
Contractul de concesiune se încheie pe o perioadă ce nu
poate depǎşi 49 de ani. Ea poate fi prelungită o singură dată,
prin simplul acord al părŃilor, pe o perioadă egală cu cel mult
jumătate din durata iniŃială.
- este inalienabil. Legea interzice în art. 51 alin. 3
subconcesiunea, ceea ce conferă contractului de concesiune
un caracter intuitu-personae. Prin excepŃie, companiile
naŃionale, societǎŃile naŃionale sau societǎŃile comerciale
înfiinŃate prin reorganizarea regiilor autonome pot
subconcesiona bunurile proprietate publicǎ ce le-au fost

77
DREPTURILE REALE

concesionate. Subconcesiunea se aprobǎ pe baza studiului de


oportunitate prin hotărâre a Guvernului sau a Consiliului
judeŃean sau local, sau al Consiliului General al Municipiului
Bucureşti (art. 59 alin. 5 şi 7)
- izvorăşte dintr-un contract administrativ, cu titlu oneros,
redevenŃa fiind un element esenŃial pentru validitatea
contractului.

5. ConŃinutul dreptului de concesiune


Titularul are recunoscute posesia şi folosinŃa.
Posesia se exercită ca şi în cazul dreptului de proprietate cu
excepŃia elementului „animus“. Astfel, titularul dreptului stăpâneşte
bunul în calitate de concesionar şi nu de proprietar.
FolosinŃa trebuie exercitată potrivit clauzelor contractului,
permiŃând titularului să culeagă fructele bunului.
DispoziŃia. Spre deosebire de dreptul de administrare, dreptul
de concesiune nu conferă titularului dispoziŃia materială a bunului.
DispoziŃia juridică lipseşte, deoarece, la expirarea termenului
concesiunii, concesionarul este obligat să restituie, în deplină
proprietate şi liber de orice sarcină bunul, inclusiv investiŃiile.
Prin excepŃie, se recunoaşte:
- posibilitatea transferului drepturilor şi obligaŃiilor
născute dintr-un acord petrolier către o altă persoană
juridică, cu aprobarea scrisă a autorităŃii competente (art.
34 din Legea nr. 238/2004),
- posibilitatea titularului unei licenŃe de concesiune de a
transfera unei persoane juridice drepturile şi obligaŃiile
născute din contractul de concesiune, cu aprobarea
autorităŃii în materie (art. 24 alin. 1 din Legea minelor nr.
85/2003),
- potrivit art. 225 din O.U.G. nr. 34/2006 dreptul
autorităŃii contractante de a solicita concesionarului să
atribuie contracte unor terŃe părŃi, într-un procent de
minimum 30% din valoarea totală a lucrărilor care fac
obiectul concesiunii.

78
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

§. 3. Dreptul de folosinŃă asupra bunurilor proprietate


publică
1. NoŃiune. Reglementare. Titulari
● NoŃiune. Dreptul de folosinŃă este acel drept real, tem-
porar, constituit prin acte administrative individuale, prin care
titularul (persoană juridică de drept privat de utilitate publică)
exercită asupra unor bunuri imobile sau mobile proprietate publică,
posesia, folosinŃa şi dispoziŃia, în limitele legii şi actului autorităŃii
publice.
Deşi legea nu prevede, considerăm că darea în folosinŃă are
loc printr-un act administrativ individual: hotărâre a Guvernului, a
Consiliului judeŃean sau a Consiliului local, aplicându-se prin
analogie art. 12 alin. 2 din Legea nr. 213/1998.
● Reglementare. Dreptul de folosinŃă este consacrat de
următoarele dispoziŃii legale:
- art. 17 din Legea nr. 213/1998: “statul şi unităŃile
administrativ-teritoriale pot da imobilele din patrimoniul lor, în
folosinŃă gratuită, pe termen limitat, persoanelor juridice fără scop
lucrativ, care desfăşoară activitate de binefacere sau de utilitate
publică ori serviciilor publice“.
- art. 126 din Legea nr. 215/2001: „Consiliile locale şi
judeŃene pot da în folosinŃă gratuită, pe termen limitat, bunuri
mobile şi imobile proprietate publică sau privată locală sau
judeŃeană, după caz, persoanelor juridice fără scop lucrativ, care
desfăşoară activităŃi de binefacere sau de utilitate publică ori
serviciilor publice”. Prevederea legală a lărgit sfera obiectului
dreptului real de folosinŃă permiŃând, în cazul unităŃilor administrativ
– teritoriale, constituirea acestui drept atât cu privire la bunuri
imobile cât şi cu privire la bunuri mobile67.
- art. 136 pct. 4 teza a II a din ConstituŃia revizuită prevede
expres că bunurile proprietate publică pot fi date în folosinŃă gratuită

67 Ambele texte legale au fost adoptate fără temei constitu-Ńional. Cu toate acestea,
s-a apreciat că prin lege poate fi creat un drept real, ca modalitate de exercitare a
dreptului de proprietate publică, întrucât, deşi normele constituŃionale nu prevăd
dreptul de folosinŃă gratuită, nici nu-l interzic în mod expres. Ulterior, revizuirea
ConstituŃiei a înlăturat neconcordanŃa dintre cele două dispoziŃii legale şi normele
constituŃionale.

79
DREPTURILE REALE

instituŃiilor de utilitate publică.


● Titulari. Referitor la beneficiarii dreptului de folosinŃă
gratuită, între textul constituŃional şi dispoziŃiile legale există o
diferenŃă de formulare. Astfel, art. 17 din Legea nr. 213/1998 şi art.
126 din Legea nr. 215/2001 stabilesc drept beneficiari persoanele
juridice fără scop lucrativ, care desfăşoară activităŃi de binefacere
sau de utilitate publică, ori serviciile publice, iar art. 136 pct. 4, teza
a II a din ConstituŃia revizuită precizează că dreptul de folosinŃă
gratuită se constituie în favoarea instituŃiilor de utilitate publică.
DiferenŃa de formulare face necesare câteva precizări:
 dreptul de folosinŃă gratuită se poate constitui numai în favoarea
persoa-nelor juridice de drept privat, cu excluderea persoanelor
juridice de drept public.
 se au în vedere numai persoanele juridice fără scop lucrativ ce
desfăşoară o activitate de utilitate publică.
 dispoziŃia constituŃională adaugă şi serviciile publice ca titulare
ale dreptului de folosinŃă gratuită, respectiv persoanele juridice
de drept privat care exploatează prin concesionare servicii
publice. Dacă ar fi vorba de persoane juridice de drept public (de
exemplu, instituŃii publice), acestea ar beneficia de un drept de
administrare şi nu de un drept de folosinŃă gratuită.
În concluzie, dreptul real de folosinŃă gratuită asupra
bunurilor din domeniul public se poate constitui numai în favoarea
instituŃiilor de utilitate publică, adică a persoanelor de drept privat
care desfăşoară o activitate de binefacere sau de utilitate publică,
spre exemplu: asociaŃiile şi fundaŃiile.

2. Caracterele dreptului de folosinŃă


- este un drept real principal, derivat din dreptul de
proprietate publică, opozabil erga omnes, cu
excepŃia autorităŃii publice care l-a constituit;
- este un drept real intuitu-personae, constituit
numai în favoarea persoanelor juridice de drept
privat fără scop lucrativ;
- este inalienabil, insesizabil, imprescriptibil, având
ca obiect un bun imobil sau mobil proprietate
publică;

80
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

- este un drept cu titlu gratuit, deoarece titularul nu


este obligat să plătească o sumă de bani cu titlu de
chirie, redevenŃă, taxă etc.
- este un drept revocabil prin voinŃa contrară a
autorităŃii care l-a constituit;
- este un drept temporar, constituit pe o durată
determinată.

3. ConŃinutul dreptului de folosinŃă


Regulile din materia dreptului de administrare urmează a fi
aplicate, prin analogie, şi dreptului de folosinŃă.
În privinŃa posesiei, titularul exercită stăpânirea bunului nu
în calitate de proprietar, ci în calitate de beneficiar al dreptului de
folosinŃă gratuită.
Relativ la folosinŃă, în anumite cazuri şi dacă s-a prevăzut în
actul administrativ constitutiv, titularul dreptului de folosinŃă poate
să culeagă şi productele (spre exemplu: exploatarea unei cariere de
piatră).
DispoziŃia materială este deplină, titularul putând să transfor-
me bunul şi să dispună de substanŃa bunului în condiŃiile prevăzute
de actul constitutiv. Lipseşte însă dispoziŃia juridică, titularul
neputând încheia acte juridice translative de proprietate cu privire la
bunul respectiv.

§. 4. Închirierea bunurilor proprietate publică68


Atât art. 136 pct. 4 din ConstituŃie cât şi art. 14 alin. 1 din
Legea nr. 213/1998 recunosc dreptul de închiriere a bunurilor
proprietate publică a statului şi unităŃilor administrativ-teritoriale, cu
aprobarea Guvernului sau, după caz, a Consiliului judeŃean, a
Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a Consiliului local.
Contractul de închiriere poate fi încheiat cu orice persoană
fizică sau juridică română sau străină, de către titularul dreptului de
proprietate sau administrare (art. 14 alin. 2).

68 Spre deosebire de dreptul de administrare, de concesiune şi de folosinŃă,


considerate veritabile drepturi reale principale, închirierea nu transmite un drept real,
chiriaşul având doar un drept personal de folosinŃă asupra bunului.

81
DREPTURILE REALE

Închirierea bunurilor se face prin licitaŃie publică, iar sumele


obŃinute din închirieri se fac venit la bugetul de stat, sau după caz, la
bugetele locale. Dacă contractul de închiriere se încheie de titularul
dreptului de administrare, acesta are dreptul să încaseze din chirie o
cotă-parte între 20-50%, stabilită prin hotărârea Guvernului, a
Consiliului judeŃean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti
sau a Consiliului local (art. 15 şi 16).
Litigiile privitoare la închirierea bunurilor proprietate publică
sunt de competenŃa instanŃelor de drept comun.

82
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare de doctrină

 Simpla existenŃă a unui bun în patrimoniul statului sau al


unităŃii administrativ-teritoriale nu este de natură să conducă la
concluzia că acel bun aparŃine domeniului public. Chiar făcând
aplicarea criteriilor cunoscute, un bun nu aparŃine proprietăŃii publice
(exceptând bunurile prevăzute de art. 136 pct. 3 din ConstituŃie, care
fac exclusiv obiectul proprietăŃii publice) dacă el nu a intrat în
proprietatea statului cu respectarea dispoziŃiilor legale privitoare la
dobândirea bunului respectiv.
Astfel, practica judiciară a decis că, în situaŃia în care un
teren agricol a fost preluat de stat cu încălcarea dispoziŃiilor legale
referitoare la modul de efectuare a schimbului de terenuri, statul nu a
dobândit un drept de proprietate asupra acelui bun, ci este un simplu
detentor precar.
În aceeaşi ordine de idei, art. 6 din Legea nr. 213/1998
dispune că fac parte din domeniul public al statului sau al unităŃilor
administrativ-teritoriale şi bunurile dobândite de stat în perioada 6
martie 1945 - 22 decembrie 1989, dacă au intrat în proprietatea
statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea ConstituŃiei, a
tratatelor internaŃionale la care România era parte şi a legilor în
vigoare la data preluării lor de către stat. Per a contrario, dacă
preluarea s-a făcut de către stat cu încălcarea dispoziŃiilor legale
atunci în vigoare, sau fără un titlu valabil, dreptul de proprietate nu s-
a strămutat niciodată la stat, ci a rămas în patrimoniul titularului său.
Astfel, legiuitorul a prevăzut în alin. 2 al art. 6 că bunul va putea fi
revendicat de foştii proprietari sau de succesorii acestora. În ceea ce
priveşte bunurile preluate cu titlu valabil, din moment ce statul a
dobândit asupra lor un drept de proprietate, ele nu fac obiectul unei
acŃiuni în revendicare, în caz contrar, s-ar încălca caracterul
inalienabil al proprietăŃii publice.
Având în vedere că, în perioada martie 1945 – decembrie
1989, sub aparenŃa unui titlu valabil, în mod abuziv, statul a preluat
bunuri mobile şi imobile aparŃinând persoanelor fizice şi juridice,

83
DREPTURILE REALE

române sau străine, se impunea un act normativ care să extindă


obiectul acŃiunii în revendicare.
După lungi dezbateri şi negocieri politice a fost adoptată
Legea nr. 10/2001 care lărgeşte domeniul de aplicare al acŃiunii în
revendicare la „imobile preluate în mod abuziv de stat“.
Conform art. 2 alin. 1, în sensul prezentei legi, prin imobile
preluate în mod abuziv se înŃeleg şi „imobile preluate de stat cu titlu
valabil, astfel cum este definit la art. 6 alin. 1 din Legea nr.
213/1998“ (lit. g).
În situaŃia imobilelor preluate cu titlu valabil, dacă persoana
îndreptăŃită a primit o despăgubire, restituirea în natură este condi-
Ńionată de rambursarea unei sume reprezentând valoarea despăgubirii
primite, actualizată cu indicele inflaŃiei. Această ipoteză presupune
că statul a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului deoarece a
avut loc o preluare cu titlu, redobândirea dreptului de proprietate de
către fostul proprietar având loc după restituirea despăgubirii actua-
lizate, fiind o adevărată excepŃie de la caracterul inalienabil al pro-
prietăŃii publice. Din moment ce acest bun poate fi restituit în natură
foştilor proprietari şi Ńinând cont de caracterul inalienabil al proprie-
tăŃii publice, pe viitor se impune revizuirea teoriei conform căreia
bunurile preluate cu titlu valabil fac parte din domeniul public.

 În literatura de specialitate a apărut problema dacă art. 35-


36 din Legea nr. 33/1994 se aplică şi imobilelor expropriate până la
data intrării în vigoare a acestei legi (2 iunie 1994) sau numai celor
expropriate după această dată.
Într-o opinie se susŃine că art. 35-36 din lege nu se aplică
exproprierilor făcute anterior deoarece se încalcă principiul
constituŃional al neretroactivităŃii legii noi. În plus, Legea nr.
112/1995 stabileşte că situaŃia juridică a imobilelor trecute în
proprietatea statului înainte de 22 decembrie 1989, altele decât cele
care fac obiectul acestei legi, va fi reglementată prin legi speciale,
competenŃa rezolvării revenind astfel puterii legislative. De altfel,
art.11 reglementează măsurile reparatorii pentru situaŃia imobilelor
expropriate, alin. 2 stabilind că pentru situaŃia în care construcŃiile
expropriate au fost demolate parŃial sau total, dar nu s-au executat
lucrările pentru care s-a dispus exproprierea, terenul liber se restituie

84
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

în natură cu construcŃiile rămase, iar pentru construcŃiile demolate


măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent69.
Într-o opinie contrară se susŃine că art. 35-36 din Lege sunt
aplicabile şi cererilor având ca obiect retrocedarea unor bunuri
imobile expropriate anterior intrării în vigoare a legii, deoarece în
temeiul art. 329 C. pr.civ., nu este vorba despre retroactivitatea legii
noi, ci de aplicabilitatea imediată a acesteia. Art. 35-36 din lege are
incidenŃă nu asupra exproprierii în sine (care înseamnă că expro-
priatul pierde proprietatea în favoarea expropriatorului), ci asupra
aspectului obiectiv al efectelor în timp produse de expropriere. Ori
de câte ori o realitate materială întruneşte condiŃiile prevăzute de art.
35-36, textul este aplicabil acestei realităŃi. Şi din moment ce se
aplică actualităŃii, nu se poate concepe că legea retroactivează. În
plus, nu este permis a se distinge între efectele exproprierii, după
cum aceasta s-a efectuat anterior sau ulterior Legii nr. 33/1994,
echitatea impunând ca textele de lege (art. 35-36) să-şi găsească
aplicarea asupra efectelor tuturor exproprierilor, indiferent de legea
sub care s-au efectuat. InstanŃa supremă, în secŃii unite a statuat că
dreptul de retrocedare a bunului expropriat este recunoscut şi pentru
imobilele expropriate anterior intrării în vigoare a legii dacă nu s-a
realizat scopul exproprierii70.

69 a se vedea Dec. nr. 2198/1996, a CurŃii Supreme de JustiŃie, sect. civ., în B.J.
1996; Dec. nr. 102/1998 a CurŃii Supreme de JustiŃie în M. Voicu , M Popoacă,
Op.cit.,p. 35; C. Bârsan, Op.cit.,p. 72-75
70 Dec. nr. VI/1999, a CurŃii Supreme de JustiŃie, s.u., publicată în M.O. nr.
636/27.12.1999; în acelaşi sens, a se vedea Dec. nr. 1815 şi Dec. nr. 1332/1999, în
„Dreptul“ nr. 6/2000, p. 165-167; Dec. nr. 3093/1999 şi Dec. nr. 2985/1999, în
„Dreptul“ nr. 8/2000, p. 161-162 şi 163-164

85
DREPTURILE REALE

2. Reprezentări grafice

2.1.

inalienabilă nedezmembrabilă

Caracterele
imprescriptibilă dreptului negrevabilă
de
proprietate
publică

insesizabilă exclusivă

86
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

2.2. Proprietatea statului şi a


unităŃilor administrativ-
Proprietate
Proprietate publică teritoriale privată

are ca obiect
bunuri bunuri
cuprinse în

cuprinse în
domeniul public: domeniul
- de interes public privat
- de interes privat

al unităŃilor administrativ-teritoriale
al statului
de uz public şi de interes public

enumerate în Anexa Legii nr. 213/1998

enumerate de art. 135 din ConstituŃie

87
DREPTURILE REALE

3. Prezentare comparativă

Dreptul de administrare Dreptul de concesiune

 constituie modalităŃi de exercitare ale dreptului de


proprietate publică
 sunt drepturi reale principale, derivate din dreptul
de proprietate publică
 nu reprezintă o dezmembrare a dreptului de
proprietate publică
 sunt opozabile erga omnes cu excepŃia titularilor
proprietăŃii
- aparŃine subiectelor de - aparŃine subiectelor de
drept public: regii autonome, drept privat: persoane fizice
prefecturi, autorităŃi publice şi juridice române şi străine.
locale şi centrale.
- se naşte dintr-un act ad- - se naşte exclusiv, pe baza
ministrativ de autoritate, emis unei contract încheiat între
de organul de stat competent concedent şi concesionar.
(guvern, consiliul judeŃean). - nu conferă titularului nici
- conferă titularului atât dis- dispoziŃia materială nici
poziŃia materială cât şi cea dispoziŃia juridică.
juridică. - este un drept temporar,
- este, în general, un drept limitat la durata concesiunii.
perpetuu. - litigiile sunt de compe-
- litigiile sunt de competenŃa tenŃa instanŃelor de drept
instanŃelor de contencios ad- comun.
ministrativ.

88
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

4. Vocabular explicativ
acŃiune în grăniŃuire – acŃiunea prin care reclamantul pretinde ca în
contradictoriu cu pârâtul, instanŃa să determine, prin
semne exterioare, întinderea a două fonduri învecinate;
acŃiune posesorie – acŃiunea posesorului pentru apărarea posesiei, ca
stare de fapt, împotriva oricărei tulburări ori pentru a
redobândi posesia atunci când ea a fost pierdută;
acŃiune în revendicare – acŃiunea prin care proprietarul, neposesor
pretinde restituirea bunului său de la posesorul
neproprietar;
arătarea titularilor dreptului – instituŃie de drept procedural civil în
temeiul căreia pârâtul care deŃine un lucru pentru altul
sau care exercită în numele altuia un drept asupra unui
lucru, va putea arăta pe acela în numele căruia deŃine
lucrul sau exercită dreptul, dacă a fost chemat în judecată
de o persoană ce pretinde un drept real asupra lucrului;
corpore alieno – expresie desemnând exercitarea unui drept prin
intermediul altei persoane;
executare silită – procedură prin care titularul unui drept, recunoscut
printr-un titlu executoriu, constrânge cu ajutorul orga-
nelor de stat competente pe cel care îi încălcase dreptul
să execute obligaŃia arătată în titlu;
ex lege – din lege, în virtutea legii;
garanŃie reală – mijloc juridic de garantare a obligaŃiilor prin afec-
tarea unui bun al debitorului sau chiar al altei persoane,
în vederea asigurării executării obligaŃiei asumate;
uzucapiune – mod de dobândire a proprietăŃii sau a altor drepturi
reale, prin posedarea neîntreruptă a unui imobil în
timpul şi în condiŃiile prevăzute de lege.
titlu executoriu – act juridic în temeiul căruia se va efectua execu-
tarea silită, reprezentat, de regulă, de hotărârea
judecătorească.

5. Întrebări, exerciŃii
1. CredeŃi că sunt valabile servituŃile asupra bunurilor din
domeniul public? Care era situaŃia juridică a acestora înainte
de adoptarea Legii nr. 213/1998?
89
DREPTURILE REALE

2. Poate exista un drept de superficie în ceea ce priveşte


bunurile din domeniul public?
3. persoană care posedă timp de 20 de ani cu bună-credinŃă şi
având just-titlu, o porŃiune dintr-o plajă, ar putea să devină
titular al dreptului de proprietate?
4. ConsideraŃi ca fiind sinonime noŃiunile de „proprietate
publică“ şi „domeniu public“?
5. Care sunt criteriile de stabilire a sferei bunurilor proprietate
publică?
6. Ce înŃelegeŃi prin sintagma „bunuri de uz public“, respectiv,
„bunuri de interes public“.
7. Conform legislaŃiei actuale, statul mai poate prelua în
proprietate terenuri sau construcŃii ale cetăŃenilor români cu
domiciliul în altă Ńară?
8. CompletaŃi următoarele enunŃuri:
- titularii dreptului de proprietate publică sunt …….…
şi ……………………;
- obiectul dreptului de proprietate publică este alcătuit
din ……………………. ………………………. ce
formează ……………………………..;
- exercitarea acestui drept are loc în regim de ………;
- bunurile proprietate publică pot fi date în …………
regiilor autonome, …………… sau ………………,
în condiŃiile legii;
- trecerea unui bun din domeniul public al unei unităŃi
administrativ teritoriale se face la cererea …………,
prin …………… a ….. …………..;
- trecerea unui bun din domeniul public al unei unităŃi
administrativ-teritoriale în domeniul public al
statului se face la cererea ………………….., prin
hotărâre …………… a …………………….;
9. DefiniŃi noŃiunile de „drept de administrare“, „drept de
concesiune“, „drept de folosinŃă“ asupra bunurilor proprie-
tate publică. StabiliŃi în ce constau atributele acestor drepturi.
10. PrecizaŃi diferenŃa existentă între noŃiunile: naŃionalizare –
expropriere – rechiziŃie.
11. ExplicaŃi de ce declararea utilităŃii publice este un „act-

90
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

condiŃie“ necesar declanşării procedurii exproprierii.


12. CompletaŃi spaŃiile libere din următoarele enunŃuri cu
termenii din coloana alăturată:
– Conform art. 2 din Legea nr. 1. de interes naŃional.
33/1994 pot fi expropriate 2. bunuri imobile
......................; prin urmare nu sunt proprietate privată a
obiect al exproprierii........ comunelor, oraşelor etc.
– Utilitatea publică se declară de 3.numai prin lege.
către Guvern, pentru lucrări 4. de interes local.
...................şi de către Consiliul 5. imobile proprietate
judeŃean, pentru lucrări.................... privată a statului.
Dacă sunt expropriate lăcaşuri de 6. o hotărâre definitivă şi
cult, monumente istorice, cimitire, irevocabilă.
utilitatea publică se declară
........................
– în cazul în care părŃile se învoiesc 7. bunuri imobile
în faŃa instanŃei asupra exproprierii şi proprietate privată a
întinderii despăgubirilor, aceasta va persoanelor fizice şi
lua .................. şi va pronunŃa juridice.
........................
– Când părŃile se învoiesc cu privire 8.la stabilirea
la expropriere, dar nu se înŃeleg despăgubirilor.
referitor la întinderea despăgubirilor, 9. act de învoială a părŃilor.
instanŃa va lua act de învoială şi va 10. prejudiciul cauzat pro-
proceda.................... prietarului.
– Despăgubirea se compune din 11. un an.
..................... şi din ..................... 12. valoarea reală a
imobilului.
– Eliberarea titlului executoriu şi 13. declarare de utilitate
punerea în posesie a expropriatorului publică.
se realizează pe baza ..................şi nu 14. încheierii tribunalului.
mai târziu de ...............
– Dreptul de retrocedare operează 15. 60 de zile.
dacă imobilul expropriat nu a fost 16. 30 de zile de la
utilizat timp de ..................... dacă nu achitarea despăgubirilor.
s-a făcut o nouă ...........
– Dreptul de preempŃiune la 17. să înstrăineze imobilul.
cumpărarea imobilului este primirii comunicării.
91
DREPTURILE REALE

recunoscut .................. dacă lucrările 18. fostului proprietar.


pentru care s-a dispus exproprierea nu 19. expropriator.
au fost ................. şi expropriatorul s- 20. începute şi realizate.
a hotărât ..................... Titularul
dreptului de preempŃiune îl poate
exercita în termen de ............. de la
data ................ trimisă de ........

6. Teste grilă
1. Titular al dreptului de proprietate publică este:
a) statul, judeŃul, oraşul, comuna;
b) regiile autonome;
c) consiliul local, consiliul judeŃean.
2. Constituie o derogare de la principiul liberei circulaŃii a bunurilor:
a) bunurile din domeniul public al statului;
b) bunurile din domeniul privat al statului;
c) bunurile proprietate privată.
3. Dreptul de proprietate publică are ca obiect:
a) domeniul public al statului şi unităŃilor administrativ
teritoriale;
b) domeniul privat al statului şi unităŃilor administrativ
teritoriale;
c) bunuri din domeniul public al statului şi unităŃilor
administrativ-teritoriale.
4. Care din următoarele afirmaŃii nu este adevărată?
a) dreptul la proprietate publică este inalienabil;
b) dreptul de proprietate publică este insesizabil şi
imprescriptibil;
c) dreptul de proprietate publică este grevabil şi
dezmembrabil.
5. ServituŃile asupra bunurilor din proprietatea publică sunt valabile
dacă:
a) sunt servituŃi stabilite prin fapta omului;
b) sunt compatibile cu uzul şi interesul public;
c) sunt servituŃi naturale şi legale.
6. Sunt incluse în domeniul public al statului:
a) rezervaŃiile naturale;

92
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

b) pieŃe publice, târguri, oboare;


c) cimitirele orăşeneşti şi comunale.
7. Constituie bun fără stăpân:
a) lucrul părăsit timp de 1 an de către titularul său;
b) moştenire vacantă;
c) bunurile uitate în locurile publice.
8. Dreptul de proprietate publică:
a) se stinge prin pieirea bunului pe cale naturală sau
prin intervenŃia omului:
b) se stinge prin trecerea bunului din domeniul public
al statului în domeniul public al unităŃilor
administrativ-teritoriale;
c) nu se stinge deoarece nici un drept de proprietate nu
se pierde prin neuz.
9. În sistemul legislativ actual, nu se mai aplică:
a) confiscarea specială a bunurilor;
b) exproprierea;
c) naŃionalizarea.
10. Se constituie cu titlu gratuit:
a) dreptul de administrare asupra bunurilor proprietate
publică;
b) dreptul de concesiune asupra bunurilor proprietate
publică;
c) dreptul de folosinŃă asupra bunurilor proprietate
publică.
11. Nu conferă titularului dispoziŃia materială asupra bunului:
a) dreptul de administrare;
b) dreptul de concesiune;
c) dreptul de folosinŃă.
12. Titularii dreptului de concesiune sunt:
a) regii autonome şi instituŃii publice;
b) persoane fizice şi juridice de drept privat;
c) persoane fizice şi juridice de drept public.
13. Sunt beneficiari ai dreptului de folosinŃă asupra bunurilor pro-
prietate publică:
a) persoanele juridice fără scop lucrativ;
b) persoanele fizice;
c) instituŃiile publice.
93
DREPTURILE REALE

14. Nu îşi are izvorul într-un act administrativ individual:


a) darea în administrare;
b) darea în concesiune;
c) darea în folosinŃă gratuită.
15. Actul administrativ individual constituie izvor al:
a) dreptului de concesiune;
b) dreptului de folosinŃă;
c) închirierii bunurilor proprietate publică
16. Nu pot fi supuse exproprierii:
a) bunuri imobile proprietate privată aparŃinând
comunelor, oraşelor şi judeŃelor;
b) bunuri imobile proprietate privată aparŃinând
statului;
c) bunuri imobile proprietatea persoanelor fizice
sau juridice.
17. La calculul întinderii despăgubirilor se are în vedere:
a) valoarea reală a imobilului şi prejudiciul cauzat
titularilor drepturilor reale;
b) preŃul de vânzare a imobilelor de acelaşi fel, în
aceeaşi localitate, la data exproprierii;
c) despăgubirea cuvenită proprietarului împreună
cu despăgubirea cuvenită titularilor de alte
drepturi reale.
18. În cazul exproprierii, despăgubirea stabilită de instanŃă:
a) poate fi mai mică decât cea oferită de
expropriator;
b) poate fi mai mare decât cea solicitată de
proprietar;
c) nu poate fi mai mică decât cea oferită de
expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată
de proprietar.
19. Trecerea imobilului expropriat în proprietatea publică are loc:
a) în momentul rămânerii definitive şi irevocabile a
hotărârii judecătoreşti;
b) în momentul plăŃii despăgubirilor către
expropriat;
c) în momentul eliberării titlului executoriu şi

94
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

punerii în posesie a expropriatorului.


20. Exproprierea pentru cauză de utilitate publică are drept efect:
a) stingerea dreptului de proprietate;
b) strămutarea de drept a ipotecii şi a privilegiilor
imobiliare asupra despăgubirilor stabilite;
c) menŃinerea oricărui drept de concesiune sau
locaŃiune asupra imobilului.
21. Foştii proprietari pot cere retrocedarea imobilelor expropriate
pentru cauză de utilitate publică în cazul în care este îndeplinită
condiŃia:
a) expropriatorul doreşte să înstrăineze imobilul
expropriat deoarece lucrările pentru care s-a
făcut exproprierea nu s-au realizat;
b) imobilul expropriat nu a fost utilizat în termen
de un an potrivit scopului pentru care au fost
preluat de la expropriat;
c) s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică.
22. Titulari ai dreptului la retrocedarea imobilelor expropriate pot fi:
a) foştii proprietari;
b) foştii titulari ai dezmembrămintelor dreptului de
proprietate;
c) foştii chiriaşi.
23. Pentru a-şi exercita dreptul privitor la dobândirea imobilului
expropriat, fostul proprietar trebuie să răspundă expropriatorului ce
doreşte să înstrăineze terenul expropriat în termen de:
a) 30 de zile;
b) 45 de zile;
c) 60 de zile.

7. SpeŃe:
1. X, societate comercială cu capital integral de stat, în
contradictoriu cu DirecŃia de urbanism, amenajarea teritoriului şi
lucrări publice din cadrul Consiliului JudeŃean Brăila, a solicitat
instanŃei să constate dreptul său de proprietate asupra terenurilor
aferente construcŃiilor existente în patrimoniul unităŃii.
În cadrul procesului, DirecŃia de urbanism a înfăŃişat
instanŃei o documentaŃie din care rezulta că terenurile aferente

95
DREPTURILE REALE

construcŃiilor aparŃinând reclamantei sunt situate în zona sitului


istoric al municipiului Brăila, şi întrucât aparŃin domeniului public,
ele nu pot face obiectul proprietăŃii societăŃii reclamante.
În acest context, instanŃa a solicitat depunerea la dosar a
listei monumentelor, ansamblurilor şi siturilor istorice din judeŃul
Brăila. Comisia NaŃională a monumentelor a transmis această listă
menŃionând că în aceasta figurează şi zona în care sunt situate
terenurile în litigiu.
(Dec. nr. 133/1994 a CSJ în Dreptul nr. 10-11/1993, p. 155)

CerinŃe:
a) Ce caracter juridic al proprietăŃii publice este invocat în
cauză?
b) Terenurile în litigiu aparŃineau sau nu domeniului public?
c) Ce fel de drept ar putea să aibă societatea în cauză asupra
terenurilor? Care ar fi soluŃia în cazul unei regii autonome?
d) Ce va decide instanŃa?

2. Prefectul municipiului Bucureşti a cerut instanŃei, ca în


contradictoriu cu Consiliul General al municipiului Bucureşti, să
dispună anularea hotărârii prin care Consiliul a stabilit încetarea
dreptului de administrare a Regiei Generale de Apă Bucureşti asupra
unui teren situat în municipiu. Terenul urma să devină aport al
Consiliului la capitalul unei societăŃi comerciale.
Din actele dosarului rezultă că terenul în litigiu este
proprietatea Consiliului General al municipiului Bucureşti şi a fost
dat în administrare Regiei Generale de Apă Bucureşti, care nu a mai
folosit terenul până în momentul naşterii litigiului.
În apărare prefectul susŃine că terenul intravilan ar fi trecut
din proprietatea publică în proprietatea Regiei Generale de Apă
Bucureşti în temeiul art. 5 din Legea nr. 15/1990 conform căruia: „
Regia autonomă este proprietara bunurilor din patrimoniul său“.
(Dec. nr. 530/4 iulie 1994 a CSJ secŃ. cont. adm.,
adaptată)71.

71 în M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Tratat de


jurisprudenŃă 1991-2002, Editura Lumina Lex, 64-66.

96
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

CerinŃe:
a) Care sunt caracterele dreptului de proprietate publică? În
ce condiŃii operează trecerea bunului din proprietatea
publică în proprietatea privată?
b) ConsideraŃi întemeiată apărarea prefectului?
c) Ce atribute conferă dreptul de administrare regiei
autonome, în speŃă?
d) În ce condiŃii este posibilă revocarea unilaterală a dreptului
de administrare?
e) Ce va decide instanŃa?

3. X, societate comercială, a cerut instanŃei să constate că


decizia emisă de Consiliul JudeŃean Olt, prin care se dispune trecerea
imobilului de la reclamanŃi în administrarea altei persoane juridice,
este ilegală.
În motivarea acŃiunii, reclamanta a arătat că, în urmă cu
câŃiva ani, clădirea în litigiu i-a fost dată printr-o decizie a aceluiaşi
Consiliu, însă ulterior ea a dobândit dreptul de proprietate asupra
imobilelor în temeiul art. 30 alin. 2 din Legea nr. 15/1990 „bunurile
din patrimoniul societăŃii comerciale sunt proprietatea acesteia, cu
excepŃia celor dobândite cu alt titlu“. Astfel, în mod fraudulos
Consiliul a încercat să o lipsească de dreptul de proprietate, drept
dobândit printr-o decizie anterioară a aceluiaşi organ administrativ.
(Dec. nr. 741/5 octombrie 1994 a CSJ, secŃ. Cont.
adm., adaptată)

CerinŃe:
a) Dreptul de proprietate se poate dobândi pe calea unei
decizii a unui organ al administraŃiei de stat?
b) IdentificaŃi drepturile reale incidente în speŃă.
c) Imobilul în litigiu se încadrează în categoria bunurilor
avute în vedere de art. 20 alin. 2 din Legea 15/1990?
d) Care va fi soluŃia instanŃei?

4. Ministerul FinanŃelor, în calitate de reprezentant al sta-


tului, a chemat în judecată pe „primus“ şi pe „secundus“, solicitând
acestora lăsarea în deplină proprietate a imobilului în litigiu, pe

97
DREPTURILE REALE

următoarele considerente:
- imobilul în care locuiesc cei doi pârâŃi face parte dintr-
un program naŃional de îndiguiri şi regularizări de
râuri;
- imobilul este deŃinut de pârâŃi în calitate de proprietari
şi aceştia nu doresc să-l lase în proprietatea statului;
- imobilul a fost declarat de utilitate publică printr-o
OrdonanŃă de Guvern, publicată în M.O.;
- pârâŃii au depus întâmpinare la comisia special
constituită pentru rezolvarea acestor cereri, însă aceasta
a fost respinsă cu motivaŃia că imobilul fiind de
utilitate publică, trebuie trecut în proprietatea statului;
- în momentul evacuării, pârâŃii au refuzat să părăsească
imobilul, singura cale de soluŃionare a litigiului fiind
acŃiunea în justiŃie.
În faŃa instanŃei, pârâŃii au invocat dispoziŃiile art. 481
C.civ., susŃinând că nu pot fi evacuaŃi din imobilul lor, chiar dacă li
se acordă o despăgubire, deoarece ei nu îşi dau consimŃământul în
acest sens, şi, din moment ce ei nu consimt, actul prin care imobilul
se va trece în proprietatea statului va fi lovit de nulitate.
În proces intervine şi „tertius“ care susŃine că are un drept
de creanŃă împotriva lui primus şi secundus, garantată cu un drept de
ipotecă asupra imobilului.
InstanŃa a admis acŃiunea Ministerului de FinanŃe, dispu-
nând trecerea imobilului în proprietatea statului, precum şi acŃiunea
lui „tertius“, obligând statul să-i plătească creanŃa.
După 2 ani de la exproprierea imobilului, acesta nu a fost
integrat în lucrările de interes naŃional şi nici o altă declaraŃie de
utilitate publică nu s-a făcut, astfel încât „primus“ şi „secundus“ au
introdus o cerere prin care solicită cumpărarea bunului, în temeiul
art. 37 din Legea nr. 33/1994.

CerinŃe:
a) ConsideraŃi că imobilul lui primus şi secundus face
parte din bunurile care pot fi trecute în proprietatea
statului?

98
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

b) Apărarea pârâŃilor vi se pare întemeiată?


c) Când are loc transferul dreptului de proprietate de la
pârâŃi în patrimoniul statului?
d) ConsideraŃi că instanŃa a procedat corect atunci când a
dispus trecerea imobilului în proprietatea statului? Dar
când a obligat statul să-i plătească creanŃa lui tertius?
e) PronunŃaŃi o soluŃie cu privire la cererea de cumpărare
a imobilului formulată de către primus şi secundus.

5. ReclamanŃii au solicitat să se constate nulitatea


absolută parŃială a actului de expropriere şi retrocedarea unei
suprafeŃe de teren de 340 mp, cu motivarea:
- printr-un decret prezidenŃial, în august 1976 s-a
expropriat o suprafaŃă de 500 mp în scopul amenajării
unei pieŃe;
- din suprafaŃa expropriată pentru realizarea obiectivului
s-a folosit numai suprafaŃa de 160 mp şi deci numai
pentru această porŃiune s-a atins scopul exproprierii
pentru utilitate publică, expertiza tehnică întocmită de
un expert şi depusă la dosar fiind elocventă în acest
sens;
- la data exproprierii, era în vigoare Decretul nr.
545/1958 privind trecerea în proprietatea statului a
terenului şi construcŃiilor necesare efectuării unor
lucrări sau a unor acŃiuni de interes de stat, care în art.5
dispunea că pentru asigurarea terenurilor necesare
construcŃiilor sau pentru efectuarea altor lucrări sau
acŃiuni de interes de stat, pot fi expropriate, contra
plată, terenuri cu sau fără construcŃii, în speŃă, expro-
prierea făcându-se fără plată.
- din moment ce scopul utilităŃii nu a fost atins în termen
de 1 an de la expropriere, în speŃă este aplicabil art. 35
din Legea nr. 33/1994, deoarece priveşte o situaŃie
juridică existentă în prezent.
În proces a intervenit comunitatea, solicitând respingerea
acŃiunii reclamanŃilor pe considerentele următoare:

99
DREPTURILE REALE

- acŃiunea este prescrisă, iar admiterea ei ar încălca


dispoziŃiile Decretului nr. 167/1958 privitor la
prescripŃia extinctivă;
- faptul că nu a fost folosit întregul teren nu este o cauză
de nulitate;
- conform Legii nr. 213/1990, imobilul a intrat în proprie-
tatea statului în temeiul unui titlu valabil, devenind
proprietate publică, inalienabilă, insesizabilă şi impres-
criptibilă;
- admiŃând acŃiunea reclamaŃiilor, instanŃa ar încălca
principiul neretroactivităŃii legilor; în plus Legea nr.
33/1994 nu-şi găseşte aplicare deoarece printre condiŃiile
de retrocedare a bunurilor se înscrie şi cea a neînceperii
lucrărilor, lucru nereal în speŃă.
(Dec. nr. 36/2000 Curtea de Apel Braşov, secŃ. Civ.,
adaptată)72.

CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin „utilitate publică“, ca scop al
exproprierii?
b) În raport cu acŃiunea reclamanŃilor, consideraŃi
adecvate argumentele comunităŃii?
c) Ce va decide instanŃa de judecată?

6. ReclamanŃii au chemat în judecată Consiliul local şi


statul român prin Ministerul FinanŃelor şi au solicitat ca prin sentinŃa
ce se va pronunŃa, pârâŃii să fie obligaŃi la plata unor despăgubiri
pentru terenul şi casa care le-au fost expropriate în mod abuziv.
Astfel, Consiliul local să-i pună în deplină proprietate şi posesie cu
un teren în suprafaŃă de 160 mp cu titlu de compensaŃie pentru
terenul expropriat, iar statul român să le plătească suma de 400.000
lei pentru imobilul ce a fost demolat.
Din actele depuse la dosar, rezultă că:
- reclamaŃii au cumpărat în anul 1979, de la vânzători

72 în M. Voicu, M. Popoacă, Op.cit.,p. 20-21.

100
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC

numai construcŃia, terenul de 160mp trecând în proprie-


tatea statului în baza Legii nr. 59/1974.
- ca urmare a exproprierii, construcŃia a fost demolată, iar
reclamanŃii au fost despăgubiŃi conform prevederilor în
vigoare la acea dată.
Prin urmare, pârâŃii s-au apărat invocând lipsa calităŃii
procesuale active, precum şi tardivitatea cererii privind plata
despăgubirilor.
La rândul lor, reclamanŃii au susŃinut că au fost despăgubiŃi
numai cu suma de 35.268 lei, deşi casa a fost cumpărată cu 70.000
lei, iar cererea privind despăgubirile nu este prescrisă, deoarece nu au
putut contesta suma acordată ca despăgubiri din cauza regimului
opresiv aflat la putere la acea dată.
(Dec. nr. 3071/2000 a CurŃii Supreme de JustiŃie, secŃ.civ.,
adaptată)73.

CerinŃe:
a) Care este regimul actual al despăgubirilor prevăzut de
Legea nr. 33/1994?
b) ConsideraŃi că terenul în speŃă a făcut obiectul
exproprierii? Dar construcŃia?
c) Ce va hotărî instanŃa?

8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, 2002, p. 84-116.
D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p. 67-86;
V. Stoica, Op. cit., p. 403-464;
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 114-148.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 122-135.
L. Pop, Op. cit., p. 63-95.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 102-125.
C. Bârsan, Op. cit., p. 86-118.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 45-59.
P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 61-79.

73 în M. Voicu, M. Popoacă, Op.cit.,p. 28-29.

101
DREPTURILE REALE

I. Adam, Op. cit., p. 23-169.


M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.
Tratat de jurisprudenŃă 1999-2002, Op. cit.
F. Baias, B. Dumitrache, DiscuŃii pe marginea Legii nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, în Dreptul nr.
4/1995.
Mona-Lisa Magda, Exproprierea pentru cauză de utilitate publică şi
efectele exproprierii, în R.D.C., nr.4/1995.
E.Chelaru, Efectele juridice ale exproprierii pentru cauză de utilitate
publică, în „Dreptul“ nr.4/1998.

102
CAPITOLUL III

DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

NoŃiunea, reglementarea şi caracterele juridice ale


dreptului de proprietate privată.

§. 1. NoŃiune. Reglementare
● NoŃiune. Dreptul de proprietate privată este acel drept real
asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele decât cele care
alcătuiesc domeniul public, care conferă titularilor exercitarea
posesiei, folosinŃei şi dispoziŃiei în mod exclusiv, prin putere şi
interes propriu, cu respectarea dispoziŃiilor legale.
Proprietatea privată se caracterizează următoarele trăsături:
- proprietatea privată aparŃine oricărui subiect de drept:
persoane fizice, persoane juridice, inclusiv statul şi
unităŃile administrativ – teritoriale.
- poate avea ca obiect orice bun, cu excepŃia celor care fac
parte din domeniul public al statului şi unităŃilor
administrativ-teritoriale.
- bunurile proprietate privată sunt în circuitul civil şi ca o
consecinŃă, ele sunt alienabile, prescriptibile şi sesizabile.
- bunurile ce formează obiectul proprietăŃii private se
găsesc în circuit general.
● Reglementare. În stadiul actual al legislaŃiei, nu există
încă o lege organică privitoare la proprietatea privată74.
Regimul de protecŃie al proprietăŃii private este instituit prin
ConstituŃie. Astfel, art. 44 din ConstituŃie dispune: „Dreptul de pro-
prietate, precum şi creanŃele asupra statului, sunt garantate“ (alin. 1),
„Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege,

74 A fost adoptată, până în prezent, Legea nr. 213/1998 – privind proprietatea


publică şi regimul juridic al acesteia.

103
DREPTURILE REALE

indiferent de titular“ (alin. 2), „Nimeni nu poate fi expropriat decât


pentru o cauză de utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă
despăgubire”(alin 4), „Pentru lucrări de interes general autoritatea
publică poate folosi subsolul oricărei proprietăŃi imobiliare, cu
obligaŃia de a despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului,
plantaŃiilor sau construcŃiilor, precum şi pentru alte daune
imputabile autorităŃii” (art. 41, alin. 5).
În plus, art. 136 pct.5 prevede că: „Proprietatea privată,
este inviolabilă, în condiŃiile legii“ .

§. 2. Caractere juridice
1. Proprietatea privată este alienabilă.
Bunurile ce formează obiectul ei pot fi înstrăinate prin acte
între vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru
cauză de moarte.
Prin excepŃie, legea poate impune o serie de restricŃii:
- inalienabilitatea temporară a terenurilor pentru care s-a
„constituit“ dreptul de proprietate în favoarea cooperato-
rilor care nu au adus pământ în cooperativă, a terenurilor
atribuite în localităŃile cu deficit de forŃă de muncă,
familiilor fără pământ sau cu pământ puŃin din alte
localităŃi, a terenurilor atribuite în zona montană
defavorizată 75 şi a apartamentelor nerestituite foştilor
proprietari şi cumpărate de chiriaşi76.
- vânzarea, respectiv cumpărarea bunurilor monopol de
stat, în condiŃiile legii, de persoane juridice sau fizice
autorizate pe bază de licenŃă (de exemplu: tutun, arme,
stupefiante, metale şi pietre preŃioase).
2. Proprietatea privată este prescriptibilă sub aspect achizitiv.
● Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privată asupra

75 Potrivit art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată , terenul nu poate fi înstrăinat
prin acte între vii timp de 10 ani, socotiŃi de la începutul anului următor celui în care
s-a făcut înscrierea proprietăŃii , sub sancŃiunea nulităŃii absolute a actului de
înstrăinare.
76 Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaŃiei juridice a
unor imobile cu destinaŃia de locuinŃe trecute în proprietatea statului, apartamentele
dobândite de chiriaşi nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data cumpărării.

104
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

bunurilor imobile poate fi dobândit prin uzucapiune (art. 1837


C.civ.), iar asupra bunurilor mobile prin simplul fapt al posesiei de
bună-credinŃă (art. 1909 alin. 1 C.civ.).
● Sub aspectul prescripŃiei extinctive, trebuie să distingem
în funcŃie de natura bunurilor, obiect al proprietăŃii private.
- în ceea ce priveşte bunurile imobile, acŃiunea în reven-
dicare este imprescriptibilă. Oricât ar dura pasivitatea
proprietarului, el nu este decăzut din dreptul de a
revendica bunul, dar, cu toate acestea, poate pierde
proprietatea dacă un altul a dobândit-o prin uzucapiune.
- în schimb, marea majoritate a doctrinei considerǎ cǎ
acŃiunea în revendicare mobiliară este prescriptibilă în
termen de 30 de ani, în temeiul art. 1890 C.civ.
Deşi problema este controversatǎ, nu existǎ un temei
rezonabil pentru a distinge între bunurile imobile şi cele mobile, prin
urmare, credem noi, caracterul perpetuu şi imprescriptibil se
pǎstreazǎ şi în privinŃa bunurilor mobile, cu douǎ rezerve: dobândirea
proprietǎŃii bunurilor mobile prin posesie, în condiŃiile art. 1909 C.
Civ. şi a bunurilor imobile prin uzucapine.
3. Proprietatea privată este sesizabilă, în sensul că
bunurile mobile sau imobile care formează obiectul acesteia, pot fi
urmărite de creditori pentru realizarea creanŃelor77.
4. Proprietatea privată este exclusivă, grevabilă şi
dezmembrabilă.
În virtutea caracterului exclusiv, proprietarul este singurul
îndreptăŃit să exercite toate prerogativele dreptului său, să revendice
bunul de la orice persoană la care s-ar afla sau să nege existenŃa
oricărui drept sau sarcină pretinsă de un terŃ asupra lucrului său.
Asupra bunurilor proprietate privată se pot constitui
garanŃii reale (ipoteca asupra bunurilor imobile, şi gajul asupra
imobilelor) precum şi dezmembrăminte (drept de uzufruct, uz,
abitaŃie, servitute, superficie).

77 Bunurile proprietate privată a statului şi unităŃilor admi-nistrativ-teritoriale sunt


sesizabile pentru datoriile regiilor autonome şi instituŃiilor publice care le au în
patrimoniu. În schimb, aceste bunuri nu pot fi sechestrate şi urmărite pentru datoriile
statului şi unităŃilor administrativ-teritoriale, care, de altfel, sunt subiecte de drept
solvabile (recuperarea creanŃelor se face prin înscrierea datoriilor în bugetul de stat
sau în bugetele locale).

105
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a II-a

Titularii dreptului de proprietate privată

Pot fi titulari ai dreptului de proprietate privată: persoanele


fizice, persoanele juridice, statul şi unităŃile administrativ-teritoriale
asupra bunurilor ce formează domeniul privat al acestora.

§. 1. Persoanele fizice
Orice persoană fizică poate fi titular al dreptului de proprie-
tate privată, având aptitudinea de a dobândi drepturi încă de la
concepŃie conform regulii, „infans conceptus pro nato habetur
quoties de commodis ejus agitur“.
Regula o constituie capacitatea persoanei fizice de a dobândi
bunuri în proprietate, însă, prin excepŃie, există persoane care nu pot
fi titulare ale dreptului de proprietate privată.

1. IncapacităŃi privind cetăŃenii străini şi apatrizii:


InterdicŃia de a dobândi terenuri în România era prevăzută de
art. 41 pct. 2 din ConstituŃie potrivit căreia „cetăŃenii străini şi
apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor“,
fiind reluată şi prin dispoziŃia art. 3 alin. 1 din Legea nr. 54/1998
privind circulaŃia juridică a terenurilor, în prezent abrogatǎ.
Incapacitatea avea în vedere orice mijloc de dobândire a terenurilor
(acte juridice între vii sau pentru cauză de moarte, uzucapiune,
accesiune). Din interpretarea per a contrario, rezultă că cetăŃenii
străini şi apatrizii puteau dobândi dezmembrăminte ale proprietăŃii.
În urma revizuirii ConstituŃiei, noul text al art. 44 pct.2
prevede: „cetǎŃenii strǎini şi apatrizii pot dobândi drept de
proprietate privatǎ asupra terenurilor numai în condiŃiile rezultate
din aderarea României la Uniunea Europeanǎ şi din alte tratate
internaŃionale la care România este parte, pe bazǎ de reciprocitate,
în condiŃiile prevǎzute prin lege organicǎ, precum şi prin moştenire

106
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

legalǎ”78.
Textul constituŃional impune câteva precizǎri79:
 în primul rând, fiind vorba de aderarea României la U. E.,
posibilitatea dobândirii terenurilor în România îi priveşte pe
cetǎŃenii celorlalte Ńǎri membre ale Uniunii. În privinŃa
apatrizilor şi cetǎŃenilor altor Ńǎri ce nu sunt membre U. E.,
aceastǎ posibilitate poate fi acordatǎ numai în condiŃiile
negociate cu ocazia aderǎrii;
 în al doilea rând, momentul intrǎrii în vigoare a ConstituŃiei
nu coincide cu momentul în care cetǎŃenii strǎini şi apatrizii
pot dobândi dreptul de proprietate privatǎ asupra terenurilor;
 în al treilea rând, cetǎŃenii strǎini şi apatrizii pot dobâdi
terenuri în proprietate şi în condiŃiile rezultate din tratatele
internaŃionale la care România este parte, pe bazǎ de recipro-
citate. Deocamdatǎ România nu a încheiat astfel de tratate
care sǎ permitǎ cetǎŃenilor strǎini şi apatrizilor dobândirea de
terenuri în proprietate;
 sintagma în condiŃiile prevǎzute prin lege organicǎ, trebuie
înŃeleasǎ în sensul cǎ în viitor, prin lege specialǎ, se vor
reglementa condiŃiile speciale de dobândire a terenurilor. În
acest sens, prevederea constituŃionalǎ este completatǎ de art.
3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în
domeniile proprietăŃii şi justiŃiei 80 : „cetǎŃenii strǎini şi
apatrizii precum şi persoanele juridice strǎine pot dobândi
dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în
condiŃiile prevǎzute de legea specialǎ”.
În concluzie, se remarcǎ faptul cǎ, în prezent, incapacitatea
legalǎ a cetǎŃenilor strǎini şi apatrizilor de a dobândi dreptul de

78 Pentru critica textului constituŃional în sensul cǎ „interdicŃia dobândirii


terenurilor de cǎtre strǎini este un vechi principiu de drept ce corespunde atât
tradiŃiilor româneşti cât şi practicii altor state care au inserat dispoziŃii prohibitive în
aceastǎ materie tocmai din dorinŃa de a evita acapararea proprietǎŃilor agrare de cǎtre
elemente din afara Ńǎrii”- V. Duculescu, Câteva aspecte teoretice şi practice privind
problematica revizuirii ConstituŃiei, în Dreptul nr. 4/2002, p.18-19.
79 A se vedea V. Stoica –op.cit., p. 290-293; L. Pop, L. M. Horsa- op.cit., p.158-
161; E. Chelaru – Impactul revizuirii ConstituŃiei asupra regimului juridic al
proprietǎŃii, în Dreptul nr.2/2004, p.11.
80Publicatǎ în M.O. nr.653/2005 .

107
DREPTURILE REALE

proprietate asupra terenurilor din România prin acte inter vivos sau
prin moştenire testamentarǎ subzistǎ81. În schimb, ei pot dobândi alte
drepturi reale principale – dezmembrǎminte, drept de ipotecǎ.,
precum şi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin moştenire
legalǎ. Spre deosebire de ipoteza anterioarǎ, prevederea finalǎ a art.
44 alin. 2 este de imediatǎ aplicare operând din chiar momentul
intrǎrii în vigoare a revizuirii ConstituŃiei82.
În vederea aplicǎrii prevederilor constituŃionale şi ale celor
din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prin Legea nr. 312/2005 privind
dobândirea dreptului de proprietate privatǎ de cǎtre cetǎŃenii strǎini şi
apatrizi precum şi de cǎtre persoane juridice strǎine 83 se
reglementeazǎ o serie de condiŃii:
- cetǎŃenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul în
statele membre sau în România pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiŃii cu cele
prevǎzute de lege pentru cetǎŃenii români prin acte între
vii sau prin moştenire testamentarǎ;
- prevederile prezentei legi nu se aplicǎ în cazul dobândirii
dreptului de proprietate prin moştenire legalǎ (art. 3);
- potrivit art. 4, cetǎŃeanul unui stat membru nerezident în
România şi apatridul nerezident în România cu
domiciliul într-un stat membru pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor pentru reşedinŃe secundare
la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderǎrii

81 Într-o opinie contrarǎ, art. 44 alin.2 din ConstituŃie instituie , de principiu, dreptul
cetǎŃenilor strǎini de a dobândi terenuri în România, şi în consecinŃǎ nu se mai poate
vorbi despre existenŃa unei interdicŃii în materie (L. Stǎnciulescu – Dobândirea
terenurilor de cǎtre cetǎŃenii strǎini şi apatrizi: dispoziŃie permisivǎ sau prohibitivǎ,
în Curierul judiciar nr. 2/2004, p.70-73).
82 Practica notarialǎ este lipsitǎ de consecvenŃǎ în aplicarea textului constituŃional.
Astfel, unii notari recunosc acest drept, în temeiul ConstituŃiei, alŃii considerǎ cǎ şi
pentru acest mod este necesarǎ adoptarea unei legi organice. Sintagma precum şi
prin moştenirea legalǎ demonstreazǎ caracterul autonom al acestui mod de
dobândire, raportat la celelalte cazuri, astfel încât considerǎm cǎ dobândirea prin
moştenire legalǎ se face direct, în temeiul dispoziŃiilor constituŃionale. Ase vedea şi
Gh. Dobrican – Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin
moştenire legalǎ de cǎtre cetǎŃenii strǎini şi apatrizi în temeiul noilor prevederi
constituŃionale, în Curierul judiciar nr. 2/2004, p.74-76).
83 Legea va intra în vigoare la data aderǎrii României la Uniunea Europeanǎ.

108
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

României la U.E., iar în temeiul art. 5 alin. 1 vor putea


dobândi proprietatea asupra terenurilor agricole, pǎdu-
rilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de
7 ani de la data aderǎrii României la U.E84.

2. IncapacităŃi privind cetăŃenii români


- reprezentanŃii instituŃiilor publice implicate în adunările
generale ale acŃionarilor, membri consiliilor de administraŃie şi
directorii executivi ai societăŃilor comerciale sau ai regiilor autonome
vânzătoare nu pot avea calitatea de cumpărători în cazul vânzării
unor active ce aparŃin societăŃilor comerciale şi regiilor autonome la
care statul sau o autoritate a administraŃiei publice locale este
acŃionar (art. 24-30 din OGU nr. 88/1994 privind privatizarea
societăŃilor comerciale, modificată prin Legea nr. 99/1999 privind
unele măsuri pentru accelerarea reformei economice).
- persoanele care administrează bunuri ce aparŃin proprietăŃii
publice, nu pot cumpăra bunurile aflate în administraŃia lor (art. 1308
pct. 3 C.civ).
- funcŃionarii publici nu pot cumpăra bunurile statului sau
unităŃilor administrativ – teritoriale ce se vând prin mijlocirea lor
(art. 1308 pct. 4 C.civ). În cazul bunurilor pentru care există preŃuri
fixe, cumpărarea este valabilă, lipsind aprecierile de ordin subiectiv.
- judecătorii, procurorii şi avocaŃii nu pot deveni cumpărătorii
de drepturi litigioase aflate în competenŃa CurŃii de Apel în a cărui
circumscripŃie îşi exercită profesia. Pentru judecătorii de la Înalta
Curtea de JustiŃie şi CasaŃie şi pentru procurorii de la Parchetul
General (inclusiv pentru cei de la DirecŃia NaŃională AnticorupŃie),
interdicŃia se extinde pe tot teritoriul Ńării (art. 1309 C.civ.).

§. 2. Persoanele juridice
● DispoziŃia constituŃionalǎ ce permite cetǎŃenilor strǎini şi
apatrizilor sǎ dobândeascǎ dreptul de proprietate asupra terenurilor

84 Textul legal este ambiguu deoarece nu defineşte terenurile pentru reşedinŃe


secundare, şi totodatǎ dacǎ un cetǎŃean strǎin sau un apatrid ar putea dobândi
terenuri de la data aderǎrii României la Uniunea Europeanǎ, nu vedem de ce ar
trebui sǎ aştepte încǎ 5 ani pentru a dobândi terenuri pentru reşedinŃe secundare.

109
DREPTURILE REALE

nu are în vedere şi persoanele juridice de o altǎ naŃionalitate decât


cea românǎ. Totuşi art. 3 alin. 3 din Legea nr. 54/1998 prevedea cǎ
„persoanele juridice nu pot dobândi terenuri în România prin acte
juridice între vii sau pentru cauzǎ de moarte”, text ce a fost abrogat
de Titlul X al Legii nr. 247/2005. Noul act normativ statueazǎ în art.
III cǎ cetăŃenii strǎini şi apatrizii precum şi persoanele juridice
strǎine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în
România în condiŃiile legii speciale. Astfel, prin Legea nr. 312/2005,
ce va intra în vigoare la data aderării la U. E. se permite persoanelor
jurice constituite conform legislaŃiei unui stat membru sǎ dobân-
deascǎ drept de proprietate asupra terenurilor pentru sedii secundare
la împlinirea unui termen de 5 ani de la aderarea României la Uniune
Europeanǎ, iar asupra terenurilor agricole, pǎdurilor şi terenurilor
forestiere, la împlinirea unui termen de 7 ani.
În concluzie, în prezent incapacitatea se menŃine, în favoarea
persoanelor juridice strǎine putându-se constitui drepturi reale deri-
vate din dreptul de proprietate asupra terenurilor, cel mai important
fiind dreptul de superficie.
● În categoria persoanelor juridice, ca titulare a dreptului de
proprietate privată, distingem între persoane juridice de drept privat
şi persoane juridice de drept public.

1. Persoanele juridice de drept privat, titulare ale drep-


tului de proprietate privată.
Dintre persoanele juridice de drept privat, titulare ale dreptului de
proprietate privată enumerăm: regiile autonome 85 , societăŃile
comerciale86, societăŃile agricole87, societăŃile cooperative, asociaŃiile şi

85 Regia autonomă este proprietara bunurilor din patrimoniul său. În exercitarea


dreptului de proprietate, regia posedă, foloseşte, şi dispune de bunuri sau le culege
fructele după caz, în vederea realizării scopului pentru care a fost constituită (art. 5
din Legea nr. 15/1990).
86 SocietăŃile comerciale, înfiinŃate conform Legii nr. 31/1991 sunt proprietarele
bunurilor aflate în patrimoniul lor. Art. 35 alin. 1 din Legea nr. 31/1990, prevede că,
în absenŃa unor stipulaŃii contrarii, bunurile constituite ca aport în societate devin
proprietatea acesteia. SocietăŃile comerciale cu capital de stat constituite conform
Legii nr. 15/1990 sunt proprietare ale capitalului social dar titularul acŃiunilor ori
părŃilor sociale este statul, care în procesul privatizării a fost înlocuit cu alŃi
acŃionari. În măsura în care aceste acŃiuni nu mai aparŃin statului, ci particularilor

110
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

fundaŃiile88,sindicatele89, cultele religioase.


2. Persoanele juridice de drept public, titulare ale drep-
tului de proprietate privată. De asemenea, şi persoanele juridice de
drept public sunt titulare ale dreptului de proprietate privată.
● În primul rând, statul şi unităŃile administrativ teritoriale
au, după cum am văzut, atât un drept de proprietate publică cât şi un
drept de proprietate privată asupra bunurilor cuprinse în domeniul
privat. Deşi statul şi unităŃile administrativ teritoriale sunt persoane
juridice de drept public, datorită importanŃei deosebite a formelor de
proprietate a căror titulari sunt, le vom analiza separat.
● Organele de stat, instituŃiile de stat, organele
administraŃiei publice centrale
Aceste persoane juridice pot fi titulare ale dreptului de
proprietate privată asupra bunurilor mobile şi imobile, dobândite din
venituri proprii extrabugetare. Deşi în mod indirect, legea recunoaşte
dreptul de proprietate privată a acestor subiecte de drept public.
Astfel, pct. 29 din Anexa Legii nr. 213/1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia precizează că domeniul public al
statului este alcătuit, printre altele, şi din: „terenurile şi clădirile în

(persoane fizice sau juridice) se schimbă şi natura juridică a proprietăŃii asupra


capitalului social, realizându-se privatizarea societăŃilor comerciale respective.
87 În temeiul Legii nr. 36/1991 privind societăŃile agricole şi alte forme de asociere
în agricultură, în cadrul societăŃilor agricole pot fi aduse în proprietate sau în
folosinŃă unelte agricole sau alte utilaje, mijloace materiale şi băneşti, precum şi
animale. În ceea ce priveşte terenurile agricole, acestea se aduc numai în folosinŃa
societăŃii, asociaŃii păstrându-şi dreptul de proprietate asupra acestora (art. 6).
88 AsociaŃiile şi fundaŃiile sunt titulare ale dreptului de proprietate asupra bunurilor
din patrimoniul lor. Activul patrimonial al asociaŃiei are o valoare de cel puŃin
dublul salariului minim pe economie la data constituirii asociaŃiei, şi este alcătuit din
aportul în natură şi/sau în bani ai asociaŃilor(art. 6 alin. 2 lit. f din OrdonanŃa
Guvernului nr. 26/2000 cu privire la asociaŃii şi fundaŃii). Activul patrimonial al
fundaŃiei este format din aportul în natură şi în bani, iar valoarea lui este de cel puŃin
100 de ori salariul minim brut pe economie(art. 15 alin 2).
89 Legea nr. 54/2003 (M.O. nr. 73/05. 02. 2003) privind sindicatele dispune în art.
22 că: „bunurile mobile şi imobile aparŃinând sindicatelor pot fi folosite potrivit
intereselor membrilor de sindicat, dar nu pot fi împărŃite între aceştia“. Sindicatele
pot dobândi cu titlu oneros şi cu titlu gratuit orice fel de bunuri necesare realizării
scopului de activitate. Bunurile necesare întrunirilor, bibliotecilor şi cursurilor de
pregătire şi perfecŃionare a membrilor nu pot fi urmărite, exceptând cele necesare
plăŃii datoriilor către stat (art. 23).

111
DREPTURILE REALE

care îşi desfăşoară activitatea: Parlamentul, PreşedinŃia, Guvernul,


ministerele şi celelalte organe de specialitate ale administraŃiei pu-
blice centrale şi instituŃiile publice subordonate acestora, instanŃele
judecătoreşti şi parchetele de pe lângă acestea, unităŃi ale
Ministerului de Interne, ale serviciilor publice de informaŃii, precum
şi cele ale direcŃiei generale ale penitenciarelor, serviciile publice
descentralizate ale ministerelor şi ale celorlalte organe de specia-
litate ale administraŃiei publice centrale, precum şi prefecturile, cu
excepŃia celor dobândite din veniturile proprii extrabugetare, care
constituie proprietatea privată a acestora”.
Prin urmare, organele puterii legislative şi executive,
organele administraŃiei publice centrale şi serviciile publice
descentralizate ale acestora, organele judecătoreşti şi instituŃiile
publice sunt titulare ale dreptului de proprietate privată asupra
bunurilor imobile – terenuri şi clădiri – dobândite din venituri
extrabugetare, dar şi asupra bunurilor mobile, necesare desfăşurării
activităŃii (mobilier, aparatură tehnică, autoturisme), dobândite din
venituri proprii.
● Organele administraŃiei publice judeŃene şi instituŃiile
publice de interes judeŃean
Plecând de la dispoziŃiile pct II 2. din Legea nr. 213/1998,
care enumeră printre bunurile aparŃinând domeniului public judeŃean:
„terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea consiliul
judeŃean în aparatul propriu al acestuia, precum şi instituŃiile
publice de interes judeŃean, cum sunt: biblioteci, muzee, spitale
judeŃene şi alte asemenea bunuri, dacă nu au fost declarate de uz sau
interes public naŃional sau local”, putem concluziona că bunurile
mobile necesare desfăşurării activităŃilor (aparatură tehnică, mobilier,
maşini de protocol) aparŃin proprietăŃii private a Consiliului judeŃean
şi a instituŃiilor publice de interes judeŃean. Totodată terenurile şi
clădirile achiziŃionate din venituri proprii, extrabugetare aparŃin, de
asemenea, proprietăŃii private a acestora.
● Organele administraŃiei publice locale şi instituŃiile
publice de interes local
Terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea
consiliul local şi primăria, precum şi instituŃiile publice de interes

112
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

local, cum sunt: teatrele, bibliotecile, muzeele, spitalele 90 ,


policlinicile şi altele asemenea, aparŃin domeniului public local al
comunelor, oraşelor şi municipiilor, potrivit pct. III, 5 din anexa
Legii nr. 213/1998. În lipsa unor dispoziŃii legale exprese, credem că
bunurile mobile necesare desfăşurării activităŃii (mobilier, cărŃi,
aparatură) aparŃin proprietăŃii private a Consiliului local, primăriilor,
instituŃiilor publice locale. De asemenea nu trebuie neglijat faptul că
aceste persoane juridice pot achiziŃiona din surse proprii şi bunuri
imobile, spre exemplu o locuinŃă de protocol, o casă de vacanŃă
pentru recrearea angajaŃilor, sau pot primi donaŃii şi legate de la
persoane fizice, situaŃii în care bunurile respective fac obiectul
proprietăŃii private.
● UnităŃile şi instituŃiile de învăŃământ de stat
Potrivit Legii învăŃământului nr. 84/1995, republicată în
M.O. nr. 606/1999, cu modificările ulterioare, baza materială a
învăŃământului cuprinde: spaŃii pentru procesul de învăŃământ şi
cercetare ştiinŃifică, mijloace de învăŃământ şi de cercetare aferente,
biblioteci, edituri şi tipografii, staŃiuni didactice şi de cercetare,
unităŃi de microproducŃie, ateliere şcolare, ferme didactice, grădini
botanice, terenuri agricole, cămine, internate, cantine, cluburi ale
elevilor, case de cultură ale studenŃilor, case ale corpului didactic,
case universitare, tabere şcolare, baze şi complexuri cultural-
sportive, palate şi case ale copiilor şi elevilor, baze de odihnă şi
tratament, spaŃii cu destinaŃia de locuinŃă, precum şi orice alt obiect
de patrimoniu destinat învăŃământului şi salariaŃilor din învăŃământ

90 În acest sens, imobilele în care spitalele îşi desfăşoară activitatea aparŃin după
caz, proprietăŃii publice a statului sau a unităŃii administrative teritoriale, dar sunt
date în administrarea acestora, în schimb aparatura medicală se află în proprietatea
privată a spitalelor, care o pot concesiona sau închiria. Astfel, Legea nr. 95/2006
privind reforma în domeniul sănătăŃii precizează în art. 201 a Titlului VII-
“Imobilele din domeniul public al statului sau al unor unităŃi administrativ-
teritoriale, aflate în administrarea unor spitale publice, care se reorganizează şi devin
disponibile, precum şi aparatura medicală pot fi, în condiŃiile legii, închiriate sau
concesionate, după caz, unor persoane fizice ori juridice, în scopul organizării şi
funcŃionării unor spitale private sau pentru alte forme de asistenŃă medicală ori
socială, în condiŃiile legii.” Noua reglementare nu precizează expres că bunurile
mobile sunt proprietatea spitalului, dar aceasta se deduce implicit din textul legal (în
Legea anterioară a organizării şi funcŃionării spitalelor nr. 146/1999, art 14 alin 2
făcea referire la “…bunurile mobile aflate in proprietatea spitalului public..”).

113
DREPTURILE REALE

(art. 166 alin. 2).


În privinŃa deptului de proprietate pe care îl exercită asupra
acestei baze materiale, legea distinge între instituŃiile universitare şi
cele preuniversitare. Pentru instituŃiile universitare, art. 166 alin. 4
din Legea nr. 354/2004 pentru modificarea şi completarea Legii
învăŃământului, precizează că “baza materială a instituŃiilor de
învăŃământ superior de stat şi de cercetare ştiinŃifică universitară
este de drept proprietatea acestora. Ministerul EducaŃiei şi
Cercetării este împuternicit să emită certificate de atestare a
dreptului de proprietate pentru instituŃiile de învăŃământ superior şi
de cercetare ştiinŃifică, pe baza documentaŃiei înaintate de acestea”.
În ceea ce priveşte unităŃile de învăŃământ preuniversitar -
grădiniŃe, şcoli generale, primare şi gimnaziale, licee, seminarii
teologice, grupuri şcolare, şcoli de arte şi meserii şi şcoli postliceale -
art. 166 alin. 41introdus prin Legea nr. 354/2004 prevede că
terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea aceste unităŃile
de învăŃământ de stat fac parte din domeniul public al comunelor,
oraşelor şi municipiilor, respectiv al sectoarelor municipiului
Bucureşti, şi sunt în administrarea consiliilor locale ale comunelor,
oraşelor şi municipiilor, respectiv ale sectoarelor municipiului
Bucureşti în a căror rază teritorială îşi desfăşoară activitatea, prin
delegare către consiliile de administraŃie ale unităŃilor de învăŃământ.
În schimb, celelalte componente ale bazei materiale sunt în
proprietatea privată a unităŃilor de învăŃământ preuniversitar de stat
şi sunt administrate de acestea.
Din textele legale rezultă că unităŃile universitare exercită un
drept de proprietate privată asupra întregii baze materiale, inclus
terenuri şi clădiri, în schimb, terenurile şi clădirile în care îşi
desfăşoară activitatea unităŃile de învăŃământ preuniversitar aparŃin
proprietăŃii publice a statului şi unităŃilor administrativ teritoriale, iar
asupra lor aceste unităŃi exercită un drept de administrare delegat de
către Consiliile locale. Restul componentelor bazei materiale a
unităŃilor de învăŃământ preuniversitar fac obiectul proprietăŃii
private a acestora91.

91 Acelaşi regim juridic îl au terenurile şi clădirile în care îşi desfăşoară activitatea


inspectoratele şcolare, casele corpului didactic, palatele şi cluburile copiilor şi

114
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

● Partidele politice
Deşi Legea partidelor politice nr. 14/2003 (M.O. nr.
25/17.01.2003) stabileşte că „partidele politice sunt persoane
juridice de drept public (art. 1 teza II), potrivit art. 2 din Legea nr.
43/2003 privind finanŃarea activităŃilor partidelor politice, acestea
„deŃin bunuri mobile şi imobile necesare realizării activităŃi
specifice“. În vederea constituirii patrimoniului, partidele politice
beneficiază de surse de finanŃare: cotizaŃii ale membrilor, donaŃii şi
legate, venituri provenite din activităŃi proprii, subvenŃii de la buget.

§.3. Statul şi unităŃile administrativ-teritoriale ca subiecte


ale dreptului de proprietate privată
1. Proprietate privată a statului şi a unităŃilor admi-
nistrativ-teritoriale
● NoŃiune. Dreptul de proprietate privată al statului şi
unităŃilor administrativ-teritoriale este acel drept de proprietate ce
aparŃine statului sau unităŃilor administrativ teritoriale (judeŃul,
comuna, oraşul, municipiul) asupra bunurilor ce fac parte “ din
domeniul privat“.
● Reglementare. Regimul său juridic este reglementat, în
principal de ConstituŃie şi de Legea nr. 213/1998, iar în subsidiar de
dispoziŃii legale cuprinse în alte acte normative92:

elevilor, cluburile sportive şcolare, centrele şi cabinetele de asistenŃă psiho-


pedagogică, centrele logopedice, cabinetele şcolare, precum şi alte unităŃi din
subordinea Ministerului EducaŃiei şi Cercetării, ale căror cheltuieli curente şi de
capital se finanŃează de la bugetul de stat. Aceste imobile fac parte din domeniul
public al statului şi sunt administrate de Ministerul EducaŃiei şi Cercetării, prin
inspectoratele şcolare judeŃene şi prin delegare către consiliile de administraŃie ale
acestor unităŃi, în schimb celelalte componente ale bazei materiale sunt de drept
proprietatea unităŃilor şi instituŃiilor respective şi sunt administrate de acestea (art.
166 alin 44 din Lege).
92 art. 123 alin. 2 din Legea nr. 215/2001 privind administraŃia publică locală
dispune că: „domeniul privat al unităŃii administrativ-teritoriale cuprinde bunuri
mobile şi imobile, altele decât cele care aparŃin domeniului public, intrate în
proprietatea lor prin căile şi mijloacele prevăzute de lege“; art. 6 din Legea nr.
18/1991, legea fondului funciar, republicată, stabileşte că: „domeniul privat al
statului şi respectiv, al comunelor, oraşelor, municipiilor şi al judeŃelor este alcătuit
din terenurile dobândite prin modurile prevăzute de lege, precum şi din terenurile
dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supus dispoziŃiilor de drept

115
DREPTURILE REALE

- ConstituŃia deşi nu prevede expres că statul şi unităŃile


administrativ teritoriale sunt titulare ale unui asemenea
drept, ca în cazul proprietăŃii publice, totuşi atât statul
cât şi unităŃile administrativ-teritoriale sunt subiecte ale
dreptului de proprietate privată.
- art. 4 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea
publică şi regimul juridic al acesteia prevede că „dome-
niul privat al statului şi al unităŃilor administrativ-
teritoriale este alcătuit din bunuri aflate în proprietatea
acestor persoane juridice dar care nu fac parte din
domeniul public. Asupra acestor bunuri statul sau
unităŃile administrativ teritoriale au un drept de
proprietate privată.”

2. Domeniul privat al statului şi unităŃilor administrativ


teritoriale
● NoŃiune. Domeniul privat cuprinde bunuri aflate în
proprietatea statului şi a unităŃilor administrativ-teritoriale, care nu
fac parte din domeniul public.
● Categorii. Domeniul privat poate fi:
- domeniul privat al statului, având ca titular statul;
- domeniul privat al judeŃului, titular fiind fiecare judeŃ
sau două ori mai multe judeŃe;
- domeniul privat al comunelor, oraşelor, municipiilor,
titular fiind comuna, oraşul, municipiul.
● Formarea domeniului privat. Ca persoane juridice de
drept public, pe lângă proprietatea publică asupra bunurilor din
domeniului public, statul şi unităŃile administrativ-teritoriale sunt şi
titulare de proprietate privată, asupra bunurilor aparŃinând
domeniului privat93.

comun, dacă prin lege nu se prevede altfel“.


93 Spre deosebire de alŃi autori, în a căror opinie domeniul privat al statului şi
unităŃilor administrativ-teritoriale „constituie o parte a proprietăŃii publice“, că
„proprietatea publică face parte din domeniul public sau din domeniul privat“ (vezi
Cap. II), considerăm că numai bunurile din domeniul public formează obiectul
proprietăŃii publice, cele din domeniul privat nefăcând parte din această proprietate.

116
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

Potrivit art. 10 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, „dreptul de


proprietate publică încetează, dacă bunul a pierit ori a fost trecut în
domeniul privat“. Cu alte cuvinte un bun face parte din domeniul
privat dacă nu face parte din domeniul public al statului şi unităŃilor
administrativ-teritoriale.
Pe lângă formele generale de dobândire a dreptului de
proprietate (vânzare-cumpărare; donaŃie, schimb, legat, accesiune,
uzucapiune) există şi forme specifice, reglementate de Legea nr.
213/1998:
- trecerea bunurilor din domeniul public în domeniul
privat prin hotărâre a Guvernului, a Consiliului judeŃean,
respectiv a Consiliului General al Municipiului
Bucureşti sau a Consiliului local, dacă prin ConstituŃie
sau lege nu se dispune altfel (art. 10 alin. 2)94,
- dobândirea de către stat sau unităŃile administrativ-
teritoriale, în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie
1989, a unor bunuri în temeiul unui titlu valabil, cu
respectarea ConstituŃiei, a tratatelor internaŃionale la care
România este parte şi a legilor în vigoare la data
preluării (art. 6 alin. 1).

94 Ca o aplicaŃie a acestei modalităŃi merită a fi exemplificată trecerea din


proprietatea publică a statului şi unităŃilor administrativ teritoriale în proprietatea
privată a acestora, a bunurilor imobile în care se desfăşoară activităŃi medicale.
Astfel, potrivit art. 14 alin 3 din OUG nr. 124/1998 privind organizarea şi
funcŃionarea cabinetelor medicale, republicată în MO nr. 568/2002 „Bunurile
imobile aflate în proprietatea publică a statului sau a unităŃilor administrativ-
teritoriale, utilizate în prezent pentru activităŃi medicale, vor fi trecute în domeniul
privat al statului, respectiv al unităŃilor administrativ-teritoriale, potrivit art. 10 din
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia”. În
prezent aceste spaŃii urmează a fi vândute în condiŃiile Legii nr. 236/2006 pentru
aprobarea OUG nr. 110/2005 privind vânzarea spaŃiilor proprietate privată a satului
şi unităŃilor administrativ teritoriale cu destinaŃia de cabinete medicale şi în care se
desfăşoară activităŃi conexe“. Potrivit art. 3, alin.1 „Au dreptul de a cumpãra spaŃiile
ce fac obiectul prezentei ordonanŃe de urgenŃã medicii, medicii dentişti, dentiştii,
biologii, biochimiştii, fizicienii, tehnicienii dentari şi celelalte persoane fizice cu
drept de liberã practicã ce desfãşoarã activitãŃi conexe actului medical şi care deŃin
în mod legal spaŃiul respectiv, precum şi persoanele juridice/instituŃiile de
învãŃãmânt superior medical, care, deŃinând în mod legal spaŃiul, au ca obiect unic
de activitate furnizarea serviciilor medicale sau desfãşoarã activitãŃi de învãŃãmânt
superior medical.”

117
DREPTURILE REALE

3. Regim juridic al proprietăŃii private a statului şi a


unităŃilor administrativ-teritoriale
Proprietatea privată a statului şi unităŃilor administrativ-
teritoriale nu poate fi guvernată decât de un regim de drept comun.
În acest sens art. 5 alin. 2 din Legea 213/1998dispune că „Dreptul
de proprietate privată al statului sau al unităŃilor administrativ-
teritoriale asupra bunurilor din domeniul privat este supus regimului
juridic de drept comun, dacă legea nu dispune altfel“. Astfel:
- bunurile din domeniul privat se află în circuitul civil,
deci sunt alienabile. Înstrăinarea acestor bunuri, însă, se va putea
face numai prin licitaŃie publică;
- bunurile din domeniul privat sunt prescriptibile sub
aspect achizitiv, putând fi dobândite prin uzucapiune (în cazul
imobilelor) sau prin posesiunea de bună-credinŃă (în cazul mobilelor)
şi imprescriptibile sub aspect extinctiv;
- bunurile aparŃinând domeniului privat sunt insesizabile,
ele nu pot fi urmărite sau sechestrate, deoarece aceste subiecte de
drept sunt în permanenŃă solvabile (constituie o excepŃie de la
regimul de drept comun);
- bunurile din domeniul privat sunt susceptibile de dez-
membrare, inclusiv de expropriere pentru cauză de utilitate publică.

118
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

II. PREZENTARE PRACTICO – APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare de doctrină

 Plecând de la categoria mai largă de aparenŃă în drept, care


valida o serie de acte încheiate fără îndeplinirea condiŃiilor de
validitate 95 , în literatura juridică a apărut noŃiunea de proprietate
aparentă. Proprietatea aparentă îşi are fundamentul în eroarea
comună şi invincibilă a terŃilor faŃă de calitatea celui care deŃine
bunul.
Titularul unei astfel de proprietăŃii este un proprietar aparent,
deci un posesor care apare în raporturile cu terŃii ca fiind adevăratul
proprietar al bunurilor, datorită erorii generale cu privire la calitatea
lui.
Sunt consideraŃi proprietari aparenŃi: un „non dominus“, o
persoană care deşi deŃine un bun, nu are un drept de proprietate
asupra lui; cel ce stăpâneşte o moştenire fie pe temeiul unei relaŃii de
rudenie neveridice cu defunctul, fie pe temeiul unui pretins testament
al defunctului, dovedit ulterior ca fiind un fals; cel care exercită un
drept de proprietate pe temeiul unui act juridic ce-i conferă această
calitate, dar care este contrazis, în tot sau în parte prin conŃinutul
unui act secret intervenit între părŃi în scopul de a-i suprima ori
modifica efectele (simulaŃia).
Proprietatea aparentă creează un pericol pentru siguranŃa
circuitului civil şi pentru a nu se compromite drepturile proprietarilor
reali, s-a spus că eroarea comună (în care ar fi căzut orice altă
persoană) şi invincibilă (de neînlăturat) în care s-a aflat terŃul care a
contractat cu proprietarul aparent, este un temei suficient pentru
menŃiunea efectelor actului juridic. În realitate, pentru a-şi produce
efectele, teoria proprietarului aparent presupune întrunirea
cumulativă a următoarelor condiŃiilor:
• existenŃa unei erori comune şi invincibile, respectiv con-
vingerea, împărtăşită de toată lumea, că proprietarul

95 Spre exemplu actele întocmite de o persoană care nu are atribuŃii în materie, sunt
valabile, dacă ea a exercitat public atribuŃii de ofiŃer de stare civilă.

119
DREPTURILE REALE

aparent este adevăratul titular al dreptului. Nu orice aparenŃă


poate constitui eroare comună, ci numai aceea susceptibilă
de a induce o credinŃă greşită unui individ “rezonabil“ care a
luat toate măsurile de prevedere necesare.
• terŃul contractant să fie de bună credinŃă. Proprietatea
aparentă trebuie să aibă un caracter de notorietate, în sensul
că, cei din jur trebuie să creadă că vânzătorul şi nu o altă
persoană este proprietar96. Dacă terŃul a fost de rea credinŃă
sau neglijent nu poate fi vorba despre o eroare comună şi
de neînlăturat.
• actul încheiat de proprietarul aparent şi terŃul cumpărător
să fie cu titlu oneros. Nu se au în vedere actele cu titlu
gratuit deoarece beneficiarii acestora tind să păstreze un
câştig în comparaŃie cu terŃul subdobânditor care încearcă
să evite o pagubă.
În măsura în care aceste condiŃii sunt îndeplinite, terŃul cum-
părător este investit cu un drept de proprietate, dobândit nu de la
proprietarul aparent sau de la cel adevărat, ci prin efectul legii97. O
eventuală acŃiune în revendicare a bunului respectiv intentată de
adevăratul proprietar împotriva terŃului dobânditor, urmează a fi
respinsă în virtutea principiului error communis facit jus. Legea îi dă
posibilitatea de a-l acŃiona pe proprietarul aparent pe temeiuri
contractuale, acesta din urmă fiind obligat să-i restituie preŃul primit
(dacă a fost de bună-credinŃă) sau valoarea actualizată a bunului
vândut (în caz de rea-credinŃă).

96 D. Gherasim, Buna-credinŃă în raporturile juridice, Ed. Academiei, Bucureşti,


1981, p. 212.
97 S-a spus că acesta este un mod original de dobândire a proprietăŃii (C. Bârsan ,
Op.cit. p. 266).

120
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

2. Reprezentare grafică

2.1.

prescriptibilă sesizabilă

Caracterele
juridice
ale dreptului
alienabilă de exclusivă
proprietate
privată

grevabilă dezmembrabilă

121
DREPTURILE REALE

2.2

Titularii dreptului
de proprietate privată

Persoane Persoane
Persoane juridice juridice
fizice de drept de drept
public privat

• Regii autonome;
• SocietăŃi comerciale;
Statul • OrganizaŃii
cooperatiste;
• SocietăŃi agricole;
• AsociaŃii şi fundaŃii;
UnităŃi • Partide politice;
administrativ
• Sindicate;
teritoriale
• Culte religioase.

122
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

3. Prezentare comparativă

Proprietate publică Proprietate privată


NoŃiune - drept subiectiv ce - drept subiectiv
aparŃine statului şi al persoanelor fizice,
unităŃilor juridice, al statului şi
administrativ-teri- unităŃilor admi-
toriale asupra nistrativ-teritoriale
bunurilor care fie prin asupra bunurilor
natura lor, fie printr-o mobile şi imobile,
dispoziŃie a legii sunt altele decât cele ce
de uz şi utilitate alcătuiesc domeniul
publică. public.
Caractere - inalienabiliă - alienabilă
juridice - imprescriptibilă - prescriptibilă
- insesizabilă - sesizabilă
- negrevabilă - dezmembrabilă
- nedezmembrabilă - exclusivă.
- neexclusivă.
Titulari - statul - persoane fizice
- unităŃile - persoane
administrativ- juridice de drept
teritoriale privat
- persoane
juridice de drept
public.
Obiect - bunuri care prin - orice bun, cu ex-
natura lor sunt de uz şi cepŃia celor care fac
de interes public parte din domeniul
- bunuri declarate public al statului şi
ca atare printr-o dispo- unităŃilor ad-
ziŃie a legii. ministrativ-
teritoriale.

123
DREPTURILE REALE

4. Vocabular explicativ
acŃiune – titlu reprezentativ al contribuŃiei într-o societate de capital
(pe acŃiuni sau în comandită pe acŃiuni), constituind o
fracŃiune a capitalului social care conferă posesorului
calitatea de acŃionar;
acŃiune petitorie – acŃiune care pune în cauză existenŃa unui drept
real imobiliar, în special dreptul de proprietate
imobiliară;
certificat de proprietate – titlu de valoare la purtător, adică un înscris
care încorporează dreptul la care se referă;
in commercium – în comerŃ;
res communes – bunuri comune;
servitute – sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea
altui imobil având un alt proprietar;
infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis agitur –
„copilul conceput se consideră ca născut ori de câte ori
este vorba de interesul lui“.

5. Întrebări, exerciŃii
1. DefiniŃi noŃiunea de „proprietate privată“.
2. Care sunt caracterele dreptului de proprietate privată?
3. Sub aspect extinctiv, proprietatea privată este prescriptibilă sau
imprescriptibilă?
4. Care sunt titularii dreptului de proprietate privată?
5. Persoană juridică română cu capital integral străin poate fi
titulară a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
situate în România?
6. DefiniŃi şi clasificaŃi domeniul privat al statului şi unităŃilor
administrativ-teritoriale.
7. Cui aparŃine proprietatea scrisorii care a fost expediată, dar care
se află asupra celui însărcinat cu expedierea ei? Dar a scrisorii
aflată în cutia poştală a destinatarului, dar neadusă la cunoştinŃa
acestuia?

124
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

6. Teste grilă
1. Bunurile proprietate privată:
a) aparŃin oricărui subiect de drept;
b) nu sunt în circuitul civil general;
c) formează domeniul privat al oricărui titular.
2. Proprietatea privată este supusă:
a) regimului juridic ce guvernează proprietatea;
b) regimului de drept comun;
c) regimului juridic derogator.
3. Constituie caracter juridic al dreptului de proprietate privată:
a) inalienabilitatea;
b) imprescriptibilitatea;
c) sesizabilitatea.
4. Proprietatea privată a statului şi unităŃilor administrativ-teritoriale
are ca obiect:
a) bunuri aparŃinând proprietăŃii statului;
b) bunuri aparŃinând domeniului privat al statului;
c) domeniul privat al statului şi unităŃilor admi-
nistrativ-teritoriale.

7. SpeŃe
1. X, societate comercială, a chemat în judecată pe Y,
societate comercială, cerând instanŃei anularea certificatului de
atestare a dreptului de proprietate asupra spaŃiului comercial deŃinut
de pârâtă.
Din dosar rezultă că:
- ambele societăŃi s-au constituit şi funcŃionează în prezent
ca societăŃi comerciale pe acŃiuni în condiŃiile Legii nr.
15/1990;
- ambele deŃineau bunurile imobile în temeiul unui drept
de administrare directă, acordat de statul român în
calitate de proprietar;
- în virtutea Decretului nr. 409/1955, care permitea
transmiterea acestor bunuri imobile, fără plată, între
unităŃile de stat, X a recurs la această operaŃiune juridică,
transmiŃând spaŃiul comercial în litigiu lui Y;
- prin Legea nr. 15/1990, care în art. 20 alin. 2 precizează
125
DREPTURILE REALE

că bunurile din patrimoniul societăŃilor comerciale sunt


proprietatea acestora, imobilul în litigiu a fost cuprins în
patrimoniul pârâtei, căreia i s-a eliberat certificatul de
proprietate.
În motivarea acŃiunii, reclamanta a învederat faptul că art. 20
din Legea nr. 15/1990 s-a aplicat greşit şi că în mod eronat i s-a
eliberat pârâtei certificatul de atestare a dreptului de proprietate,
deoarece imobilul s-a aflat iniŃial în administrarea ei, astfel încât, de
jure, ea a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului în litigiu.
(Dec. nr. 827/31 octombrie 1994 a C.S.J., secŃ. cont.
adm., adaptată98)

CerinŃe:
a) PrecizaŃi cine este proprietarul bunurilor din patrimoniul
unei societăŃi comerciale cu capital de stat? Dar
proprietarul acŃiunilor?
b) Ce va invoca în apărare pârâta?
c) Care va fi soluŃia instanŃei?

2. Reclamanta, societate comercială, a solicitat instanŃei


lăsarea în deplină proprietate şi posesie a terenului în litigiu.
În speŃă, aşa cum rezultă din actele dosarului, terenul s-a
aflat în administrarea unei cooperative agricole de producŃie, care l-a
dat în folosinŃă reclamantei. La data reorganizării ca societate
comercială, reclamanta avea încă în folosinŃă aceste terenuri, dar, cu
toate acestea, nu i s-a eliberat un certificat de atestare a dreptului de
proprietate asupra lor, în conformitate cu art. 20 alin. 2 din Legea nr.
15/1990: “bunurile aflate în patrimoniul societăŃii comerciale sunt
proprietatea acesteia, cu excepŃia însă, a celor dobândite cu alt titlu“.
(Dec. nr. 616/26 noiembrie 1992 a C.S.J., secŃ. cont.
adm., adaptată)

CerinŃe:
a) Care este efectul art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990?
b) Ce va decide instanŃa?

98 în M. Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 79-80.

126
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

3. X, societate comercială reorganizată în temeiul Legii nr.


15/1990 a solicitat eliberarea, în temeiul art. 20 alin. 2, a unui
certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului
deŃinut cu titlu de folosinŃă pentru organizarea unui şantier. Totodată
Y şi Z, în calitate de foşti proprietari au depus o cerere pentru
restituirea acestor terenuri în temeiul art. 41 din Legea nr. 18/1991
„terenurile agricole din extravilan fără construcŃii, instalaŃii, amenajări
de interes public, intrate în proprietatea statului şi aflate în administrarea
primăriilor se vor restitui foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora
fără a se putea depăşi suprafaŃa de 10 ha teren arabil.“
Având în vedere că terenurile îndeplineau condiŃiile legale
(teren agricol în extravilan, fără construcŃii, de o suprafaŃă de 5 ha)
prefectul le-a restituit foştilor proprietari în urma propunerii
Consiliului Local.
În acest context, X i-a acŃionat în justiŃie pe Y şi Z, cerând
desfiinŃarea titlului de proprietate pe motivul incorectei aplicări a
dispoziŃiei legale:
- terenul nu se afla în administrarea primăriei, ci era în
folosinŃă societăŃii cu plata unei taxe;
- pe teren au fost ridicate construcŃii, terenul încetând să
aibă natură agricolă, fiind folosit pentru organizarea
unui şantier.
PârâŃii s-au apărat invocând:
- după încetarea funcŃionării şantierului şi încetarea plăŃii
taxei pentru teren, acesta a reintrat în administraŃia primăriei astfel
încât la data aplicării art. 41 din Legea nr. 18/1991, era îndeplinită
cerinŃa legală;
- construcŃiile aflate pe teren aveau un caracter provizoriu
şi au fost necesare cât timp a funcŃionat şantierul;
- natura terenului nu este dată de felul în care terenul a fost
folosit temporar, pe timpul şantierului, ci de modul în care el a
figurat înregistrat în evidenŃele funciare.
(Dec. nr. 279/20 martie 1995 a C.S.J., secŃ. cont. adm.,
adaptată)99

99 în M. Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 83.

127
DREPTURILE REALE

CerinŃe:
- Dacă aŃi fi judecător, Ńinând cont de motivele invocate de
părŃi, ce soluŃie aŃi pronunŃa?

4. În temeiul art. 29 din Legea nr. 18/1991, au fost vândute


prin licitaŃie publică, construcŃiile agrozootehnice ce au aparŃinut
unui C.A.P. fără ca o asemenea vânzare să dispună expres şi cu
privire la terenul de sub aceste bunuri. Printr-un act administrativ
aparte, emis în temeiul art. 29 alin. 7, terenul a fost trecut în pro-
prietatea comunei unde era situat.
Ulterior, cumpărătorul (X) a vândut altor persoane (Y şi Z)
construcŃiile ce i-au fost adjudecate împreună cu terenurile aferente.
În acelaşi timp, comuna a înstrăinat terenurile lui A, care neputând
intra în posesia lor, fiind ocupate de Y şi Z a cerut anularea parŃială a
contractului de vânzare-cumpărare încheiat de aceştia cu X, în ceea
ce priveşte terenul.

CerinŃe:
a) ConsideraŃi admisibilă o astfel de acŃiune?
b) Ce vor invoca în apărare cumpărătorii Y şi Z ?
c) Care va fi soluŃia instanŃei, în cazul în care Y şi Z au fost
de bună-credinŃă, neştiind că X nu era proprietar şi
asupra terenului? Dar în caz de rea-credinŃă a acestora?
d) În măsura în care contractul de vânzare-cumpărare
încheiat cu X rămâne valabil terenul rămânând în
proprietatea celor doi cumpărători, cum va proceda A?

8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, op. cit. 2002, p. 172-200.
D.C. Florescu, Teoria Generală a Dreptul de proprietate, op. cit.
2003, p. 89-103.
V. Stoica, Op. cit., p. 213-248;
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 142-150.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 60-67.
C. Bârsan, Op. cit. p. 119-133.
I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 125-156.
P. M. Cosmovici, Op. cit. p. 80-90.

128
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

I. Adam, Op. cit., p. 172 –200.


M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.
Tratat de jurisprudenŃă 1991-1992, Editura Lumina Lex, Bucureşti,
2002.
V. Duculescu, Câteva aspecte teoretice şi practice privind
problematica revizuirii ConstituŃiei, în Dreptul nr. 4/2002
E. Chelaru – Impactul revizuirii ConstituŃiei asupra regimului juridic
al proprietǎŃii, în Dreptul nr.2/2004
L. Stǎnciulescu – Dobândirea terenurilor de cǎtre cetǎŃenii strǎini şi
apatrizi: dispoziŃie permisivǎ sau prohibitivǎ, în Curierul judiciar nr.
2/2004, p.70-73
Gh. Dobrican – Dobândirea dreptului de proprietate asupra
terenurilor prin moştenire legalǎ de cǎtre cetǎŃenii strǎini şi apatrizi
în temeiul noilor prevederi constituŃionale, în Curierul judiciar nr.
2/2004,

129
CAPITOLUL IV

CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

CirculaŃia juridică a terenurilor

1. Regimul juridic instituit de Codul civil


CirculaŃia juridică a terenurilor sub imperiul Codului civil de
la 1864, în vigoare şi astăzi, era guvernată de două principii:
- principiul liberei circulaŃii juridice şi a libertăŃii
contractuale. Astfel, conform art. 475, C.civ.: „oricine
poate dispune liber de bunurile ce sunt ale lui, cu
modificările stabilite prin lege“.
- principiul consesualismului în contractele translative
de proprietate. Art. 971 C.civ. dispune că „în
contractele ce au ca obiect translaŃia proprietăŃii sau a
unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite
prin efectul consimŃământului părŃilor“.
În concluzie, principiul consesualismului, în regimul juridic al
Codului civil, se aplica şi în privinŃa înstrăinărilor de terenuri,
exceptând donaŃiile, testamentele şi contractele de ipotecă, cu privire
la care forma autentică era cerută ad validitatem.

2. Regimul juridic reglementat de Legea nr. 247/2005


privind reforma proprietăŃii şi justiŃiei, precum şi unele măsuri
adiacente
Legea nr. 247/2005 privind reforma proprietăŃii şi justiŃiei,
precum şi unele măsuri adiacente, mai precis Titlul X, intitulat
CirculaŃia juridică a terenurilor,care a abrogat dispoziŃiile Legii nr.
54/1998, constituie în prezent cadrul general de reglementare a

130
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

circulaŃiei terenurilor proprietate privată100.


Legea instituie următoarele principii:
a. principiul liberei circulaŃii juridice a terenurilor.
Principiul este consacrat expres de art. 1 “terenurile proprietate
privată, indiferent titularul lor, sunt şi rămân în circuitul civil. Ele
pot fi dobândite şi înstrăinate prin oricare din modurile stabilite de
legislaŃia civilă, cu respectarea dispoziŃiilor din prezenta lege“.
De la această regulă există şi o excepŃie: interdicŃia de
înstrăinare, sub orice formă, a terenurilor cu privire la care există
litigii la instanŃele judecătoreşti, pe tot timpul soluŃionării acestora
(art. 4 din Legea nr. 247/2005): „cu excepŃia litigiilor privind recon-
stituirea dreptului de proprietate privată şi legalitatea titlului de
proprietate, conform legilor fondului funciar, existenŃa unui litigiu
privitor la un teren cu sau fără construcŃii nu împiedică înstăinarea

100 IniŃial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau
regimul juridic al circulaŃiei terenurilor (art. 66-73), abrogat prin Legea nr. 54/1998,
şi anume: a) înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face
numai cu respectarea formei autentice a actului. Principiul enunŃat cuprindea o
serie de limite: în caz de înstrăinare a terenurilor agricole, proprietatea dobândito-
rului nu putea depăşi 100 ha de familie, iar înstrăinarea terenurilor agricole din
extravilan prin vânzare se putea face numai cu respectarea unui drept de
preempŃiune. b) interdicŃia dobândirii prin acte juridice între vii a dreptului de
proprietate asupra terenurilor de către persoane fizice, care nu aveau cetăŃenia
română şi domiciliul în România, precum şi de persoane juridice care nu aveau
naŃionalitate română şi sediul în România. Persoanele străine care dobândeau în
proprietate terenuri, prin moştenire, erau obligate să le înstrăineze în termen de 1 an
de la data dobândirii, sub sancŃiunea trecerii în mod gratuit, a acestor terenuri în
proprietatea statului. Prin Dec. nr. 342/1997, publicată în M.O. nr. 333/27.11.1997,
Curtea ConstituŃională a abrogat această prevede ca fiind contrară dispoziŃiilor art.
41 din ConstituŃie.
Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziŃiile art. 66-73 din Legea nr.
18/1991 republicată, instituia următoarele principii. CetăŃenii şi apatrizii nu puteau
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 din Legea nr.
54/1998, în schimb puteau dobândi terenuri în proprietate privată, persoanele fizice
care au cetăŃenia română, indiferent de domiciliul lor în Ńară sau în străinătate,
precum şi persoanele juridice române. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea
că „în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a
dobânditorului nu poate depăşi 200 ha. teren agricol în echivalent arabil, de
familie“. Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, se
face cu respectare dreptului de preempŃiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al
arendaşilor potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998.

131
DREPTURILE REALE

acestuia şi nici constituirea altor drepturi reale sau de creanŃă, după


caz.”

☺ Precizări
 InterdicŃia se referă numai la cazul în care valabilitatea titlului de
proprietate este contestată, nu şi la alte litigii, cum ar fi cele ce
fac obiectul acŃiunilor în revendicare, în grăniŃuire etc.
 Imposibilitatea de înstrăinare se menŃine pe tot timpul soluŃionă-
rii litigiilor, până la pronunŃarea unei hotărâri irevocabile
b. înstrăinarea şi dobândirea terenurilor de orice fel prin
acte juridice între vii trebuie să fie făcute prin încheierea actului în
formă autentică . În acest sens, art. 2 alin 1 din Legea nr. 247/2005
prevede „terenurile cu sau fără construcŃii situate în intravilan şi
extravilan, indiferent de destinaŃia sau de întinderea lor, pot fi
înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în
formă autentică, sub sancŃiunea nulităŃii absolute”.

☺ Precizări
 Textul legii face referire numai la transmiterea prin acte juridice între
vii, per a contrario, înstrăinarea şi dobândirea de terenuri prin acte
mortis causa se poate face în formele prevăzute de art. 258 C.civ.
 Forma autentică este cerută şi în cazul în care prin acte juridice
între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără
construcŃie (art. 2 alin 2).
c. „cetăŃenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor din România în condiŃiile legi
speciale“, principiu prevăzut de art. 3 din Lege.
d. instanŃa are posibilitatea de a de a pronunŃa o hotărâre
care să Ńină loc de contract, substituind acordul de voinŃǎ la
transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui drept
real având ca obiect un teren. Aceasta îşi găseşte reglementare
expresă, pentru prima dată în art. 5 alin 2, potrivit căruia „în situaŃia
în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau
fără construcŃii, una dintre părŃi refuză ulterior să încheie
contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaŃiile poate sesiza
instanŃa competentă care poate pronunŃa o hotărâre care să Ńină loc
de contract”
132
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

SECłIUNEA a II-a

CirculaŃia juridică a clădirilor

§ 1. Dobândirea şi înstrăinarea construcŃiilor


● De regulă, construcŃiile pot fi înstrăinate prin simplul acord
de voinŃă al părŃilor, fără a fi necesară o anumită formă a contractului
sau obŃinerea unei autorizaŃii prealabile. În prezent legislaŃia în
vigoare nu prevede obligativitatea respectării unor condiŃii pentru
valabilitatea actelor de înstrăinare a construcŃiilor101.
Totuşi se impune o analizǎ a reglementǎrilor cu privire la acest
aspect. Astfel, iniŃial, art. 22 alin. 1 din Legea publicitǎŃii imobiliare nr.
7/1996, modificatǎ de O.G. nr. 41/2004 (M.O. nr.509/7 iunie 2004)
prevedea cǎ: „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra
unui imobil se vor înscrie în cartea funciarǎ pe baza actului prin care s-
au constituit ori s-au transmis, numai dacǎ acel act s- a încheiat în
formǎ autenticǎ”. Ulterior, prin modificarea adusǎ de Titlul XII al Legii
nr. 247/2005 (M.O. nr. 653/22 iulie 2005), textul aceluiaşi articol îşi
schimbǎ conŃinutul: „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale
asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciarǎ pe baza actului prin
care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil”.
În concluzie, în perioada 7 iunie 2004 – 22 iulie 2005,
dreptul de proprietate asupra construcŃiilor sau alte drepturi reale se
puteau naşte, transmite, modifica sau stinge numai prin act autentic.
Dupǎ data de 22 iulie 2005, s-a revenit la regula consensualismului

101 În perioada 1949-1991, transmiterea dreptului de proprietate şi constituirea de


drepturi reale asupra construcŃiilor erau condiŃionate de deŃinerea unei autorizaŃii
administrative prealabile şi de încheierea contractelor în formă autentică, sub
sancŃiunea nulităŃii absolute. Potrivit Decretul nr. 144/1958 înstrăinarea construc-
Ńiilor prin acte între vii nu se putea face decât prin act autentic, condiŃie cerută pentru
însăşi validitatea lui. Dacă se obŃinea autorizaŃia de înstrăinare, iar una dintre părŃi,
în termen de 3 luni nu se prezenta la notariat pentru autentificarea actului, instanŃa
de judecată putea pronunŃa o hotărâre care să Ńină loc de înstrăinare. Totodată
legislaŃia în vigoare la acea dată îngrădea posibilitatea persoanelor de a dobândi
construcŃii situate în oraşele declarate mari prin lege. Acestea puteau fi dobândite
prin acte între vii numai dacă cumpărătorul avea domiciliul în oraşul respectiv.

133
DREPTURILE REALE

în ceea ce priveşte înstrǎinarea construcŃiilor.


● Această regulă cunoaşte şi câteva excepŃii prevăzute
expres de norme juridice speciale:
 art. 813 C.civ. stabileşte necesitatea respectării înscrisului
autentic pentru validitatea contractului de donaŃie. Forma ad
validitatem se aplică tuturor donaŃiilor inclusiv celor care au
ca obiect construcŃii;
 art. 29 alin. 2 a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea
teritoriului şi urbanismului, stabileşte cǎ eliberarea certifica-
tului de urbanism este obligatorie pentru legalizarea (în
realitate este vorba de autentificare) actelor de înstrǎinare,
partajare, sau comasare a bunurilor imobile. În acelaşi timp,
textul se contrazice precizând cǎ acelaşi certificat de urbanism
este facultativ în cazul vânzǎrii - cumpǎrǎrii de imobile;
 autorizarea prealabilă a înstrăinării dreptului de proprietate
prin acte între vii este necesară:
- în cazul art. 5 alin. 3 din legea nr. 15/1990 „înstrăi-
narea bunurilor imobile aparŃinând regiilor auto-
nome.... se face cu aprobarea ministerului de resort“.
- donaŃiile oferite regiilor autonome sau societăŃilor
comerciale cu capital majoritar de stat se acceptă de
către conducătorii acestora, cu autorizaŃia prealabilă
a organului tutelar, dacă sunt de interes naŃional, sau
a Consiliului judeŃean, respectiv al municipiului
Bucureşti, dacă sunt de interes local;

§ 2. Autorizarea executării sau desfiinŃării construcŃiilor


Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de
construcŃii, republicată 102 şi modificată, dispune în art. 1 că
executarea lucrărilor de construcŃii este permisă numai pe baza unei
autorizaŃii de construire sau desfiinŃare.
● AutorizaŃia se emite pe temeiul şi cu respectarea preve-
derilor documentaŃiilor de urbanism şi de amenajarea teritoriului
(art.2 alin. 2), în funcŃie de categoria lucrărilor, de către preşedinŃii

102 Republicată în M.O. nr. 933/2004, modificată şi completată prin OUG nr.
122/2004 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, M. O. nr. 412/2005.

134
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

consiliilor judeŃene, de primarul general al municipiului Bucureşti,


de primarii municipiilor, sectoarelor municipiului Bucureşti, ai
oraşelor şi comunelor (art. 4) .
AutorizaŃia de construire se solictă pentru lucrări de constru-
ire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schim-bare de
destinaŃie sau de reparare a construcŃiilor, inclusiv a construcŃiilor cu
caracter provizoriu, precum şi a instalaŃiilor de orice fel, căi de
comunicaŃii sau lucrări de artă, amenajări de spaŃii verzi, parcuri,
pieŃe şi alte lucrări de amenajare a spaŃiilor publice, cimitire noi şi
extinderi (art. 3)103.
De asemenea, operaŃiile de demolare, dezafectare ori
dezmembrare a construcŃiilor şi a instalaŃiilor aferente precum şi a
oricăror amenajări se fac numai pe baza autorizaŃiei de desfiinŃare
(art. 8).
● AutorizaŃia de construire are o valabilitate de 12 luni de la
data emiterii, interval în care solicitantul este obligat să înceapă
lucrările. În această situaŃie, valabilitatea autorizaŃiei se extinde pe
toată durata de execuŃie a lucrărilor.
Neînceperea lucrărilor ori nefinalizarea acestora în termenele

103 Potrivit art. 3 din lege, autorizaŃia de construire se eliberează pentru lucrări de
construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinaŃie
sau de reparare a construcŃiilor şi a instalaŃiilor de orice fel, lucrări de construire,
reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare,
precum şi alte lucrări ce urmează a fi efectuate la construcŃii reprezentând
monumente istorice; lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere,
reparare modernizare, şi reabilitare privind căi de comunicaŃie, inclusiv lucrări de
artă, reŃele şi dotări tehnico – edilitare, dotări hidrotehnice, amenajări de albii,
lucrări de îmbunătăŃiri funciare, lucrări de instalaŃi de infrastructură, noi capacităŃi
de producere, transport, distribuŃie, a energiei electrice şi/sau termice, precum şi de
reabilitare şi retehnologizare a celor existente; împrejmuiri şi mobilier urban,
amenajări de spaŃii verzi, parcuri, pieŃe şi alte lucrări de amenajare a spaŃiilor
publice; lucrări de foraje şi excavări necesare în vederea efectuării studiilor
geotehnice, prospecŃiunilor geologice, exploatărilor de cariere, balastiere, sonde de
gaze şi petrol, precum şi alte exploatări de suprafaŃă sau subterane; lucrări,
amenajări şi construcŃii cu caracter provizoriu necesare în vederea organizării
execuŃiei lucrărilor de bază, dacă nu au fost autorizate o dată cu acestea; organizarea
de tabere de corturi, căsuŃe, rulote; lucrări de construcŃii cu caracter provizoriu:
chioşcuri, tonete, cabine, spaŃii de expunere situate pe căile şi spaŃiile publice,
corpuri şi panouri de afişaj, firme şi reclame, precum şi anexele gospodăreşti ale
exploataŃiilor agricole situate în extravilan; cimitire noi şi extinderi.

135
DREPTURILE REALE

stabilite conduce la pierderea valabilităŃii autorizaŃiei, fiind necesară


emiterea unei noi autorizaŃii de construire (art. 7 alin. 6).
Prin excepŃie, în cazul justificat în care lucrările de
construcŃii nu pot fi începute ori nu pot fi executate integral la
termenul stabilit, investitorul poate solicita autorităŃii emitente
prelungirea valabilităŃii autorizaŃiei cu cel puŃin 15 zile înaintea
expirării acesteia. Prelungirea valabilităŃii autorizaŃiei se poate
acorda o singură dată şi pentru o perioadă nu mai mare de 12 luni
(art. 7 alin. 7).

§ 3. ParticularităŃi ale regimului juridic al circulaŃiei


construcŃiilor
În prezent, regimul juridic al construcŃiilor este stabilit prin
următoarele acte:
- Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situaŃiei unor
imobile cu destinaŃie de locuinŃe trecute în proprietatea
statului104;
- Legea nr. 114/1996 legea locuinŃei105, modificată;
- Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcŃii106;

1. Regimul juridic instituit prin Legea nr. 10/1995


CerinŃele privind calitatea construcŃiilor sunt precizate de
Legea nr. 10/1995. Sfera de aplicare a legii priveşte construcŃiile de
orice fel cu excepŃia clădirilor pentru locuinŃe cu parter şi parter plus
un etaj şi anexele gospodăreşti situate în mediul rural şi în satele ce
aparŃin oraşelor precum şi construcŃiile provizorii (art. 2).
Legea stabileşte o serie de obligaŃii şi răspunderi, astfel art.
29 dispune că: „proiectantul, specialistul verificator de proiecte,
fabricanŃii şi furnizorii de materiale şi produse pentru construcŃii,
executantul, responsabilul tehnic cu execuŃia atestat, expertul tehnic
atestat, răspund potrivit obligaŃiilor ce le revin pentru viciile ascunse

104 Publicată în M.O. nr. 279/29.11.1995.


105 Republicată în M.O. nr. 393/31.12.1997, modificată prin O.U.G. nr. 22/2000, în
sensul că lucrările privind clădirile şi terenurile necesare pentru construirea de
locuinŃe prin ANL, cu excepŃia caselor de vacanŃă sunt de utilitate publică.
106 Publicată în M.O. nr. 11/18.01.1995.

136
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

ale construcŃiei, ivite într-un interval de 10 ani de la recepŃia


lucrării, precum şi după împlinirea acestui termen, pe toată durata
de existenŃă a construcŃiei, pentru viciile structurii de rezistenŃă
rezultate din nerespectarea normelor de proiectare şi de execuŃie în
vigoare la data realizării ei.“107

2. Regimul juridic stabilit de Legea nr. 112/1995


● Legea nr. 112/1995 reglementează măsurile reparatorii de
care beneficiază foştii proprietari persoane fizice precum şi
moştenitorii acestora, ale căror imobile cu destinaŃia de locuinŃe au
trecut în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6
martie 1945, cu titlu şi care se aflau în posesia statului sau a altor
persoane juridice la data de 22 decembrie 1989.
Nu beneficiază de reconstituirea dreptului de proprietate
privată: persoanele juridice cărora în mod abuziv le-au fost trecute în
proprietatea statului imobilele, foştii proprietari care, la data intrării
în vigoare a legii, nu mai aveau cetăŃenia română.
Astfel, legea se aplică:
- foştilor proprietari care nu locuiesc în imobilul preluat
de stat, precum şi foştilor proprietari care locuiesc în
apartamente în calitate de chiriaşi;
- moştenitorilor fostului proprietar care au formulat cereri
în condiŃiile art. 14 din lege108;

107 Legea specială nr. 10/1995 a înlocuit termenul de garanŃie de 3 ani prevăzut de
Decretul nr. 167/1958 privind prescripŃia extinctivă (art. 11 alin. 2) pentru viciile
ascunse ale construcŃiilor şi termenul de 10 ani prevăzut de art. 1483 C.civ. pentru
ipoteza dărâmării, cu termenul de 10 ani pentru vicii ascunse, respectiv cu durata de
existenŃă a construcŃiei, pentru viciile ce îi afectează structura de rezistenŃă. Sunt
exceptate clădirile pentru locuinŃe cu parter şi parter plus un etaj şi anexele
gospodăreşti situate în mediul rural şi în satele ce aparŃin oraşelor precum şi
construcŃiile provizorii. Pentru acestea, răspunderea constructorului urmează să fie
angajată potrivit dreptului comun. (C. civ. şi decretul nr. 167/1958).
108 Art. 5 alin. 4 din lege dispunând că „moştenitorii în sensul prezentei legi sunt
socotiŃi de drept acceptanŃii succesiunii, de la data depunerii cererii…“, a făcut
obiectul unei controverse în literatura de specialitate. Într-o opinie, s-a considerat că
moştenitorii renunŃători la succesiune anterior adoptării legii nu au vocaŃie la
reconstituirea dreptului, cu motivaŃia că legiuitorul a instituit un regim derogatoriu
de la dreptul comun, datorită caracterului reparator al dispoziŃiilor legii. Într-o altă
opinie este exclusă posibilitatea ca moştenitorii renunŃători să fie titulari ai dreptului

137
DREPTURILE REALE

- rudelor până la gradul al II-lea ale fostului proprietar


care este în viaŃă cu îndeplinirea cumulativă a condi-
Ńiilor: să locuiască în apartament în calitate de chiriaşi
atât la data de 22 decembrie 1989 cât şi la data intrării în
vigoare a legii; fostul proprietar al apartamentului să-şi
dea consimŃământul pentru atribuirea în proprietate;
consimŃământul acestuia să fie în forma autentică.
- foştilor proprietari care au primit despăgubiri pentru
apartamentele trecute la stat. Aceştia redobândesc
dreptul de proprietate numai în momentul restituirii
sumei primite ca despăgubire reactualizată. Până la data
restituirii sumei foştii proprietari au dreptul să locuiască
în apartament în calitate de chiriaşi (art. 2 din lege).
● Titularii contractelor de închiriere pot cumpăra aparta-
mentele ce nu se restituie în natură foştilor proprietari sau moştenito-
rilor acestora după expirarea termenului în care aceste persoane pot
cere restituirea, fie cu plata integrală, fie cu plata în rate a preŃului.
Sunt exceptate de la vânzare apartamentele cu dotări speciale
(piscină, saună, seră, cramă, bar, vinotecă) şi locuinŃele care au avut
destinaŃia109 de case de oaspeŃi, de protocol, precum şi cele folosite
ca reşedinŃe pentru foştii şi actualii demnitari.
Apartamentele dobândite de către chiriaşi nu pot fi înstrăi-
nate timp de 10 ani de la data cumpărării110. Totuşi, prin Legea nr.

de reconstituire în temeiul art. 696 C.civ. „eredele ce renunŃă este considerat că nu a


fost niciodată erede“.
109 LocuinŃele cu o astfel de destinaŃie sunt exceptate de la vânzare în temeiul
modificării aduse prin OUG nr. 282/2000 privind protejarea monumentelor istorice,
care deşi a fost abrogată prin legea nr. 422/2001, îşi menŃine modificarea.
110 InterdicŃia a făcut obiectul unei excepŃii de neconstituŃionalitate respinsă de
Curtea ConstituŃională prin dec. nr. 238/21.11.2000 cu motivaŃia că ea nu încalcă
dispoziŃiile art. 48 punct 1 din ConstituŃie deoarece Parlamentul poate să decidă
instituirea unei interdicŃii temporare de înstrăinare şi nici nu contravine art. 25 care
proclamă dreptul la liberă circulaŃie deoarece cumpărătorul locuinŃei nu este obligat
să locuiască în ea pe durata celor 10 ani fără a putea stabili domiciliul în orice altă
localitate din Ńară sau străinătate. Calificată ca o îngrădire temporară a capacităŃii de
folosinŃă, interdicŃia a fost reglementată pentru a împiedica specularea acestor lo-
cuinŃe obŃinute la un preŃ mult mai avantajos decât cel practicat pe piaŃa liberă (A se
vedea V. Pasca, DiscuŃii cu privire la caracterul interdicŃiei de înstrăinare a unor
imobile, în Dreptul nr. 3/2001, p. 7-16). În opoziŃie cu legea nr. 112/1995, legea nr.

138
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

247/2005 s-a interzis sub sancŃiunea nulităŃii absolute înstrăinarea sub


orice mod a imobilelor dobândite în baza legii nr. 112/1995 până la
soluŃionarea definitivă şi irevocabilă a acŃiunilor formulate de persoa-
nele îndreptăŃite foşti proprietari sau, după caz, moştenitori ai acestora.

3. Regimul juridic prevăzut de Legea nr. 114/1996


Potrivit legii, tinerii căsătoriŃi în vârstă de până la 35 de ani,
persoanele calificate în agricultură, învăŃământ, sănătate, adminis-
traŃie publică şi culte, care îşi stabilesc domiciliul în mediul rural
precum şi alte categorii de persoane stabilite de Consiliile locale,
beneficiază de facilităŃi:
- locuinŃe construite din depozite speciale ale Consiliilor
locale, vândute la preŃuri controlate;
- subvenŃii de la bugetul de stat;
- plata preŃului locuinŃei în rate lunare pe termen de 20 de ani.
LocuinŃa construită cu subvenŃii de la stat nu poate fi înstrăinată
prin acte juridice între vii decât după restituirea sau depunerea integrală
a contravalorii sumelor actualizate acordate ca subvenŃii (art. 19);
În temeiul art. 20 din lege, CEC poate acorda credite
persoanelor fizice române, pentru construirea, cumpărarea, reabili-
tarea şi repararea capitală a locuinŃelor proprietate personală pe
maxim 20 de ani. Dobânda este egală cu cea acordată de CEC la
depunerile pe termen ale populaŃiei, la care se adaugă o marjă de 5
puncte procentuale, suportate 15% de beneficiar şi diferenŃa până la
nivelul total al dobânzii de la bugetul de stat.

10/2001 privind regimul juridic al imobilelor preluate abuziv, în art. 44 alin. 1


introduce excepŃia potrivit căreia chiriaşii care au cumpărat imobile în condiŃiile
legii nr. 112/1995 le pot înstrăina sub orice formă înainte de împlinirea termenului
de 10 ani, dar numai persoanei îndreptăŃite la restituire, fost proprietar al locuinŃei.
PreŃul vânzării nu poate fi mai mare decât valoarea actualizată a preŃului plătit de
chiriaş la cumpărarea locuinŃei în baza legii, cu excepŃia situaŃiilor când părŃile
convin altfel. Textul este favorabil chiriaşului care, întotdeauna va cere un preŃ
superior celui plătit potrivit legii nr. 112/1995. IntenŃia de a cumpăra locuinŃa se
notifică chiriaşului dobânditor în termen de 90 de zile de la data intrării în vigoare a
legii. Prin Legea nr. 247/2005 s- introdus art. 11 care interzice sub sancŃiunea
nulităŃii absolute înstrăinarea sub orice mod a imobilelor dobândite în baza legii nr.
112/1995 până la soluŃionarea definitivă şi irevocabilă a acŃiunilor formulate de
persoanele îndreptăŃite foşti proprietari sau, după caz, moştenitori ai acestora.

139
DREPTURILE REALE

II. PREZENTARE PRACTICO – APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare de doctrină

 Din moment ce actele normative în vigoare, cu excepŃia


dispoziŃiilor Codului Civil în materia donaŃiilor, nu conŃin nici o
reglementare specială cu privire la înstrăinarea şi dobândirea
construcŃiilor prin acte între vii, în literatura de specialitate s-a pus
problema dacă pentru valabilitatea acestor acte trebuie sau nu
respectată forma înscrisului autentic.111
Într-o opinie, înstrăinarea construcŃiei este valabilă prin
simplul acord de voinŃă al părŃilor fără întocmirea vreunui înscris.
Dacă se redactează un înscris, acesta serveşte nevoilor de probă a
contractului şi nu pentru valabilitatea înstrăinării.112
Într-o altă opinie, se face distincŃie între situaŃia în care în-
străinătorul construcŃiei este şi proprietarul terenului aferent acesteia
şi situaŃia când înstrăinătorul construcŃiei este titularul unui drept de
superficie:
- în prima ipoteză, când construcŃia se înstrăinează cu
terenul aferent, forma autentică a actului de înstrăinare
este obligatorie datorită indivizibilităŃii obiectului
vânzării – cumpărării113.
- în a doua ipoteză, când proprietarul construcŃiei nu este
şi proprietarul terenului, actul de înstrăinare a
construcŃiei se încheie valabil prin simplul acord de
voinŃă al părŃilor (solo consensu) potrivit principiului

111 S-a plecat de la dispoziŃiile art. 46 din legea nr. 18/1991 care prevede
necesitatea înscrisului autentic pentru înstrăinarea prin acte între vii, a terenurilor
indiferent de locul situării lor.
112 I.P.Filipescu, Op. cit. p. 201.
113 Dec. nr. 2339/20.10.1993 a CSJ secŃ. civ. în Buletinul JurisprudenŃei pe anul
1994, p. 49-53.

140
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

consesualismului114.
În concluzie, în afara cazului prevăzut de Codul civil şi a
situaŃiei când înstrăinătorul construcŃiei este şi proprietarul terenului,
actul de înstrăinare a clădirii este suficient să fie perfectat în forma
înscrisului sub semnătură privată. Forma înscrisului este cerută ad
probationem, pentru a fi posibilă îndeplinirea cerinŃelor de
publicitate imobiliară. Nimic nu împiedică însă părŃile, dacă doresc,
să încheie contractul în formă autentică.

2. Vocabular explicativ
locuinŃă de intervenŃie – locuinŃă destinată cazării personalului
unităŃilor economice sau bugetare, care, prin contract de
muncă, îndeplineşte activităŃi sau funcŃii ce necesită
prezenŃa permanentă sau în caz de urgenŃă în cadrul
unităŃii economice sau bugetare;
locuinŃă de necesitate – locuinŃă destinată cazării temporare a
persoanelor şi familiilor lor ale căror locuinŃe au devenit
inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau
accidente ori ale căror locuinŃe sunt supuse demolării în
vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum
şi lucrărilor de renovare ce nu se pot efectua în clădiri
ocupate de locatari.
LocuinŃă de serviciu – locuinŃă destinată funcŃionarilor publici, angajaŃi-
lor unor unităŃi sau agenŃi economici, acordată în condiŃiile

114 Este cazul construcŃiilor amplasate pe terenuri proprietatea statului sau a


unităŃilor administrativ-teritoriale, terenuri atribuite în folosinŃă proprietarilor
construcŃiei. Astfel, în caz de înstrăinare se transmite, în temeiul actului încheiat cu
dobânditorul, numai dreptul de proprietate asupra construcŃiei. Dreptul de folosinŃă
asupra terenului se transmite în momentul perfectării contractului. În acest sens, art.
15 din Decretul lege nr. 61/1990 dispune: „în caz de succesiune sau înstrăinare a lo-
cuinŃei se transmit asupra dobânditorilor toate drepturile şi obligaŃiile rezultate şi
dreptul de folosinŃă asupra terenului pe durata existenŃei construcŃiei“ iar art. 37 din
Legea nr. 50/1991 prevede: „dreptul de concesiune asupra terenurilor se transmite
în caz de succesiune sau de înstrăinare a construcŃiei pentru realizarea căreia a fost
constituit“.

141
DREPTURILE REALE

contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.


LocuinŃă socială – locuinŃă care se atribuie cu chirie subvenŃionată
unor persoane sau familii a căror situaŃie economică nu
le permite dobândirea în proprietate sau închirierea unei
locuinŃe în condiŃiile pieŃei.
Pact de preferinŃă – convenŃie prin care proprietarul unui bun se
obligă ca, în cazul când îl va vinde, să acorde preferinŃă
unei anumite persoane, la preŃ egal.

3. Întrebări, exerciŃii
1. DefiniŃi noŃiunea de fond funciar şi clasificaŃi terenurile în
funcŃie de criteriile cunoscute.
2. ComparaŃi regimul juridic al circulaŃiei terenurilor instituit prin
Legea nr. 18/1991 şi Legea nr. 54/1998, cu cel actual
reglementat de Legea nr. 247/2005?
3. DefiniŃi noŃiunile de constituire şi reconstituire a dreptului de
proprietate asupra terenurilor.
4. LegislaŃia în vigoare impune condiŃii pentru validitatea actelor de
înstrăinare a construcŃiilor? În ce situaŃii este necesară forma
autentică?

4. Teste grilă
1. În temeiul Legii nr.18/1991:
a) terenurile au fost scoase din circuitul civil;
b) înstrăinarea terenurilor impunea forma autentică a
contractului;
c) persoanele juridice nu puteau dobândi terenuri în
România.
2. Beneficiază de reconstituirea dreptului de proprietate în condiŃiile
Legii nr. 18/1991:
a) membrii cooperatori care nu au adus teren în cooperativă;
b) persoanele care, neavând calitatea de cooperatori, au
lucrat ca angajaŃi în ultimii 3 ani în cooperativă;
142
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

c) membrii cooperatori cărora li s-au preluat, în orice


mod, terenuri de către CAP.
3. Apartamentele cumpărate de chiriaşi în condiŃiile Legii nr.
112/1995:
a) nu pot fi înstrăinate decât foştilor proprietari;
b) pot fi înstrăinate înainte de împlinirea termenului de
10 ani de la data cumpărării;
c) nu pot fi înstrăinate înainte de împlinirea a 10 ani de
la data cumpărării, decât foştilor proprietari.
4. Legea nr. 112/1995 vizează restituirea imobilelor:
a) locuinŃe trecute cu titlu în proprietatea statului;
b) locuinŃe trecute fără titlu în proprietatea statului;
c) clădiri trecute fără titlu în proprietatea statului.

5. SpeŃe
1. PetiŃionara P.M., domiciliată în SUA, Pennsylvania a
solicitat Comisiei JudeŃene Prahova de aplicare a Legii nr. nr.
112/1995 stabilirea de măsuri reparatorii privind imobilul situat în
Ploieşti, imobil ce a aparŃinut autorului său D.A. Comisia a respins
cererea petiŃionarei pe motivul că nu s-a făcut dovada calităŃii de
cetăŃean român deoarece paşaportul de cetăŃean român stabilit în
străinătate ar fi fost expirat.
În aceste condiŃii P.M. a formulat plângere la judecătorie
împotriva hotărârii Comisiei de aplicare a legii, depunând la dosarul
cauzei o adresă eliberată de DirecŃia generală de paşapoarte, străini
şi alte probleme de emigraŃie, din care rezultă că petenta are statutul
de cetăŃean român domiciliat în străinătate.

CerinŃe:
a) Cine sunt beneficiarii reconstituirii dreptului de
proprietate în condiŃiile Legii nr. 112/1995?
b) Având domiciliul în străinătate, petenta se încadrează în
categoria beneficiarilor dispoziŃiilor legale?

143
DREPTURILE REALE

c) Ce va decide instanŃa?

2. Prin acŃiunea promovată, reclamanta a revendicat de la


societatea pârâtă şi de la Consiliul judeŃean imobilul ce a aparŃinut
autorilor săi, trecut în proprietatea statului în temeiul legii nr.
119/1948, ca efect al naŃionalizării. Conform art. 2 şi 64 din lege,
erau supuse naŃionalizării toate brutăriile care posedau instalaŃii
mecanice pentru frământat aluat şi o dată cu întreprinderile
principale se naŃionalizau şi întreprinderile anexe.
În speŃă, din procesul verbal de evaluare a inventarului,
rezultă că, la data naŃionalizării, în imobilul menŃionat funcŃiona
brutăria municipală, posedând instalaŃii de frământat aluatul.
Reclamanta şi-a întemeiat acŃiunea pe dispoziŃiile Legii nr.
112/ 1995, motivând că în 1933, când imobilul a fost achiziŃionat, era
folosit ca locuinŃă.

CerinŃe:
a) Care este obiectul Legii nr. 112/1995?
b) Imobilul din speŃă a trecut în proprietatea statului în
temeiul unui titlu?
c) Ce va hotărî instanŃa?

3. Judecătoria a fost investită cu soluŃionarea unei contestaŃii


formulată de M.D. împotriva lui C.G., prin care contestatorul a solicitat
desfiinŃarea hotărârii Comisiei de Aplicare a Legii nr. 112/1995 şi
restituirea în natură, în deplină proprietate şi posesie a unui imobil.
C.G. a solicitat respingerea pretenŃiilor pe considerentele:
- la data trecerii în patrimoniul statului, imobilul a
constituit o singură locuinŃă.
- în prezent, este vorba de două apartamente distincte,
unul la etaj, care a fost restituit contestatorului, iar
celălalt la parter, ocupat de un dispensar.
(Dec. nr. 1515/2000 a CurŃii de Apel Bucureşti,

144
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR

sect.a III-a civ., adaptată)115

CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin noŃiunea de „apartament“ astfel cum
e definită de art. 3 din Legea nr. 112/1995?
b) Apartamentul îşi păstrează calitatea de unitate locativă
unică, dacă ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au
efectuat modificări a construcŃiei interioare?
c) Ce va decide instanŃa?

6. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura UniversităŃii „Titu
Maiorescu“, Bucureşti, 2002, p. 133-187.
D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p. 103-128;
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 149-182.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 145-169.
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 74-96.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.N. Pivniceru, Op. cit., p. 67-90.
C. Bârsan, Op. cit., p. 134-164.
I. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 184-202.
L. Pop, Op. cit., p. 96-126.
I. Adam, Op. cit., p. 201-414.

115 în Culegere de practică judiciară în materie Civilă a CurŃii de Apel Bucureşti,


2000, Ed. Rossetti; 2002, p. 115-117.

145
CAPITOLUL V

RESTITUIREA IMOBILELOR PRELUATE ÎN MOD ABUZIV


DE CĂTRE STAT SAU ALTE PERSOANE JURIDICE,
ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

Caracterizare generală a Legii nr. 10/2001

§1. Domeniul de aplicare


● Legea nr. 10/2001 116 , în prezent legea cadru în materia
retrocedărilor consacră principiul restituirii bunurilor preluate
abuziv de către stat, in integrum. Astfel, art. 9 alin. 1 stabileşte cu
titlu de regulă faptul că “imobilele preluate în mod abuziv, indiferent
în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în
care se află la data cererii de restituire şi libere de orice sarcini“.
● Prin imobile, în sensul Legii nr. 10/2001, se au în vedere:
“terenuri cu sau fără construcŃii, cu oricare dintre destinaŃiile avute la
data preluării în mod abuziv, precum şi bunurile mobile devenite
imobile prin încorporare în aceste construcŃii “ (art. 6 alin. 1, modificat).
Astfel se pot distinge mai multe categorii de bunuri117:
- bunuri imobile. În ceea ce priveşte terenurile, pot
face obiectul restituirii atât terenurile construite cât
şi terenurile fără construcŃii;

116 Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod
abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicată în M.O. nr.
279/04.04.2005, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005 privind reforma
în domeniile proprietăŃii şi justiŃiei.
117 F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate
abuziv. Legea nr. 10/2001 comentată şi adoptată; Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p.
147.

146
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

- bunuri mobile la data deposedării şi care au devenit


bunuri imobile prin încorporare;
- bunuri mobile menŃinute şi existente ca atare la data
intrării în vigoare a legii.
- bunuri imobile prin destinaŃie, respectiv, utilajele şi
instalaŃiile preluate de stat sau de alte persoane
juridice împreună cu imobilul (art. 6 alin. 2).
Restituirea acestora este condiŃionată de existenŃa
lor la data intrării în vigoare a legii, măsurile
reparatorii neaplicându-se în cazul în care utilajele
şi instalaŃiile au fost înlocuite, casate sau distruse. În
acest caz, restituirea în natură se va dispune prin
decizia sau dispoziŃia unităŃii deŃinătoare (alin. 2,
introdus prin Titlul I art. I, pct. 11 din Legea
nr.247/2005).

§2. Titularii dreptului de restituire


Conform art. 3 din legea nr. 10/2001 sunt îndreptăŃite la
măsuri reparatorii:
- persoanele fizice, proprietari ai imobilelor la data
preluării în mod abuziv a acestora, sau după caz,
moştenitorii lor;
- persoane fizice, asociaŃi ai persoanei juridice care
deŃineau imobilele şi alte active în proprietate la data
preluării acestora în mod abuziv sau, după caz,
moştenitorii acestora;
- persoanele juridice118, proprietare ale imobilelor preluate
în mod abuziv de stat, de organizaŃii cooperatiste sau de
orice alte persoane juridice după 6 martie 1945.

118 Persoanele juridice beneficiază de acestea dacă îndeplinesc una din condiŃiile:
şi-au continuat activitatea ca persoană juridică până la intrarea în vigoare a prezentei
legi; şi-au reluat activitatea după data de 22 decembrie 1989, dacă aceasta fusese
interzisă sau întreruptă în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 şi se constată
prin hotărâre judecătorească că sunt aceeaşi persoană juridică cu cea desfiinŃată sau
interzisă; au calitatea de partide politice, dacă activitatea acestora a fost interzisă
sau întreruptă în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 şi şi-au reluat
activitatea în condiŃiile legii.

147
DREPTURILE REALE

În schimb, nu vor beneficia de măsuri reparatorii:


- persoanele care au renunŃat expres la moştenire. Însă, au
vocaŃie la restituire “succesibilii care după data de 6
martie 1945, nu au acceptat moştenirea“, fiind de drept
repuşi în termenul de acceptare a succesiunii pentru
bunurile ce fac obiectul legii. Cererea de restituire
valorează acceptarea succesiunii (art. 4 alin. 3).
- persoanele fizice sau juridice care au primit despăgubiri
potrivit acordurilor internaŃionale încheiate de România
cu alte state (art. 5).

§3. Restituirea imobilelor preluate abuziv


1. Măsuri reparatorii
În temeiul legii, prioritate are restituirea în natură şi în mod
subsidiar, dacă restituirea în natură nu este posibilă, operează
restituirea prin echivalent119 (art. 7 alin 1 şi 2).
● Restituirea în natură se face în următoarele situaŃii:
a) în cazul reglementat de art. 16, modificat prin Legea
nr. 247/2005, respectiv în situaŃia imobilelor având destinaŃia arătată
în anexa nr. 2 lit. a (imobilele necesare şi afectate exclusiv şi
nemijlocit activităŃilor de interes public). Se au în vedere:
- imobile ocupate de unităŃi şi instituŃii de învăŃământ din
sistemul de stat (grădiniŃe, şcoli, licee, colegii, şcoli
profesionale, şcoli postliceale, instituŃii de învăŃământ
superior)
- imobile ocupate de unităŃi sanitare şi de asistenŃă medico-
sociale din sistemul public (creşe, cămine-spital pentru
bătrâni, spitale, centre de plasament, case de copii)
- imobile ocupate de instituŃii publice (administraŃii finan-

119 În vechea reglementare, art. 9 alin.2, abrogat prin Legea nr. 247/2005, măsurile
reparatorii prin echivalent puteau consta în următoarele forme: compensarea cu alte
bunuri sau servicii oferite în echivalent de deŃinător; acordarea de acŃiuni la
societăŃile comerciale tranzacŃionate pe piaŃa de capital; acordarea de titluri de
valoare nominală folosite exclusiv în procesul de privatizare; acordarea de
despăgubiri băneşti. În prezent se au în vedere despăgubirile băneşti sau compensări
cu alte bunuri şi servicii oferite în echivalent, cu acordul persoanei îndreptăŃite.

148
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

ciare, trezorerii, ministere şi alte autorităŃi ale adminis-


traŃiei publice centrale, parchete, judecătorii, tribunale,
curŃi de apel, sedii de poliŃie şi inspectorate judeŃene,
sedii vamale, arhive naŃionale, direcŃii judeŃene, case de
asigurări de sănătate, primării, prefecturi, consilii locale
şi judeŃene, inspectorate şcolare)
- imobile ocupate de instituŃii culturale (teatre, opere,
biblioteci, muzee)
Foştii proprietari cărora li s-au restituit imobilele mai sus
arătate au obligaŃia de a menŃine afectaŃiunea lor pe o perioadă de
până la 5 ani, pentru primele două categorii, respectiv până la 3 ani
pentru ultimele două.
Proprietarii vor intra în posesia imobilelor restituite în
termen de cel mult 5 ani de la redobândirea dreptului de proprietate.
Prin excepŃie, dacă proprietarul pune la dispoziŃie un alt imobil
corespunzător desfăşurării adecvate activităŃii iniŃiale, utilizatorul
este obligat ca, în termen de 90 de zile, să procedeze la eliberarea
acestuia (art. 16 alin 2, 3, şi 4).
b) în cazurile reglementate de art. 10 alin 3 şi 4, şi anume:
- terenurile pe care s-au ridicat construcŃii neautorizate în
condiŃiile legi după data de 1 ianuarie 1990, precum şi
construcŃiile uşor demontabile.
- terenurile fără construcŃii afectate de lucrări de investiŃii
de interes public aprobate, dacă nu a început construcŃia
acestora, ori lucrările aprobate au fost abandonate.
- imobilele preluate abuziv şi ale căror construcŃii
edificate pe acestea au fost distruse ca urmare a unor
calamităŃi naturale
- imobilele rechiziŃionate în baza Legii nr. 139/1940 şi ale
căror construcŃii edificate pe acestea au fost distruse în
timpul războiului, dacă proprietarii nu au primit
despăgubiri.
c) în cazul prevăzut de art. 12,: „imobilele deŃinute de stat,
de o organizaŃie cooperatistă, sau de orice altă persoană juridică
prevăzută de art. 20 alin 1. 2. 3, (regie autonomă, societate sau
companie naŃională, societate la care statul sau o autoritate a
administraŃiei publice centrale sau locale este acŃionar sau asociat
majoritar, unitate administrativ - teritorială), dacă persoana
149
DREPTURILE REALE

îndreptăŃită a primit o despăgubire, restituirea în natură este


condiŃionată de rambursarea unei sume reprezentând valoarea
despăgubirii primite, actualizată cu coeficientul de actualizare
stabilit”.
d) potrivit art. 19 alin 4 „persoanele care au primit
despăgubiri în condiŃiile Legii nr. 112/1995 pot solicita numai
restituirea în natură, cu obligaŃia returnării sumei reprezentând
despăgubirea primită, actualizată cu indicele inflaŃiei dacă imobilul
nu a fost vândut până la data intrării în vigoare a prezentei legi”.

● Măsurile reparatorii prin echivalent sunt obligatorii:


a) în următoarele ipoteze, reglementate de art. 18 din lege,
şi anume:
- persoana îndreptăŃită era asociat la persoana juridică pro-
prietară a imobilelor şi a activelor la data preluării acestora în mod
abuziv (art. 18 lit. a). Se are în vedere situaŃia imobilelor aparŃinând
întreprinderilor naŃionalizate care aveau drept acŃionari şi persoane
fizice.
- imobilul nu mai există la data intrării în vigoare a legii
cu excepŃia imobilelor distruse ca urmare a unor calamităŃi naturale
(art. 18 lit. c). Textul vizează numai imobilul – construcŃie, terenul
nefiind susceptibil de dispariŃie. DesfiinŃarea clădirii trebuie să fie
totală, în caz de desfiinŃare parŃială fiind posibilă restituirea în
natură. Dacă pieirea construcŃiei a fost cauzată de o calamitate
naturală, persoana îndreptăŃită nu mai are dreptul la restituire (art.
10(4) din lege);
- imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispoziŃiilor
legale (art. 18 lit. d). În cazul în care imobilul a fost vândut
chiriaşului, cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, persoana
îndreptăŃită are dreptul la măsuri reparatorii prin echivalent pentru
valoarea de piaŃă corespunzătoare a întregului imobil, teren şi
construcŃii, stabilită potrivit standardelor internaŃionale de evaluare.
Dacă persoanele îndreptăŃite au primit despăgubiri potrivit
prevederilor Legii nr. 112/1995, ele au dreptul la diferenŃa dintre
valoarea încasată, actualizată cu indicele inflaŃiei, şi valoarea
corespunzătoare imobilului. Cu acordul persoanei îndreptăŃite,
măsurile reparatorii prin echivalent pot consta fie în compensare cu

150
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

alte bunuri sau servicii oferite de entitatea învestită cu soluŃionarea


notificării, fie în despăgubiri(art. 19 alin 2, şi 3).
b) pentru imobilele evidenŃiate în patrimoniul unor
societăŃi comerciale privatizate, sau care au fost înstrăinate (art.
27 alin. 1şi 2). Persoanele îndreptăŃite au dreptul la despăgubiri
corespunzătoare valorii de piaŃă a imobilelor solicitate. Măsurile
reparatorii în echivalent se propun de către instituŃia publică care
efectuează sau a efectuat privatizarea.
c) în situaŃia bunurilor imobile preluate cu titlu valabil,
înstrăinate sub orice formă din patrimoniul administraŃiei publice
centrale sau locale (art. 27 alin.3 şi 4). Persoana îndreptăŃită va
notifica organele de conducere ale acesteia. Măsurile reparatorii în
echivalent vor consta în compensare cu alte bunuri sau servicii
oferite în echivalent de către entitatea învestită cu soluŃionarea
notificării, cu acordul persoanei îndreptăŃite sau despăgubiri.

● Restituirea în natură cât şi măsuri reparatorii prin


echivalent se acordă în cazurile prevăzute de art. 10 alin. 1 şi 2,
respectiv:
- în situaŃia imobilelor preluate în mod abuziv şi ale căror
construcŃii edificate pe acestea au fost demolate total sau
parŃial, restituirea în natură se dispune pentru terenul
liber şi pentru construcŃiile rămase nedemolate, iar
pentru construcŃiile demolate şi terenurile ocupate
măsurile reparatorii se stabilesc prin echivalent.
- în cazul în care pe terenurile pe care s-au aflat construcŃii
preluate în mod abuziv s-au edificat noi construcŃii,
autorizate, persoana îndreptăŃită va obŃine restituirea în
natură a părŃii de teren rămase liberă, iar pentru suprafaŃa
ocupată de construcŃii noi, cea afectată servituŃilor legale
şi altor amenajări de utilitate publică ale localităŃilor
urbane şi rurale, măsurile reparatorii se stabilesc în
echivalent.

2. Procedura de restituire
● Cazul în care se cunoaşte deŃinătorul imobilului solicitat.
Procedura este declanşată de către persoana îndreptăŃită la restituire

151
DREPTURILE REALE

prin formularea unei notificări adresată persoanelor juridice


deŃinătoare ale imobilelor supuse restituirii. Termenul în care se
poate formula notificarea este de 12 luni120 şi curge de la data intrării
în vigoare a legii. La notificare se anexează actele doveditoare care
pot fi prezentate şi ulterior, până la soluŃionarea notificării (art. 22,
modificat prin Legea nr. 247/2005).
Notificarea va fi comunicată persoanei juridice deŃinătoare a
imobilului121 supus restituirii prin intermediul executorului judecăto-
resc de pe lângă judecătoria în a cărei circumscripŃie teritorială se
află imobilul solicitat sau sediul persoanei juridice căreia i se
adresează, în termen de 7 zile de la înregistrarea ei.
Prin lege, unitatea deŃinătoare este obligată să se pronunŃe
asupra cereri de restituire în natură, în termen de 60 de zile de la
înregistrarea notificării, sau după caz de la depunerea actelor
doveditoare, prin decizie, sau după caz, prin dispoziŃie motivată. (art.
23 alin 1). Decizia, după caz, dispoziŃia motivată se comunică
persoanei îndreptăŃite ăn termen de cel mult 10 zile de la data
adoptării.
Decizia, respectiv dispoziŃia de aprobare a restituirii în
natură a imobilului “fac dovada proprietăŃii persoanei îndreptăŃite
asupra imobilului şi are forŃa probantă a unui înscris autentic şi
constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după
îndeplinirea formalităŃilor de publicitate imobiliară“(art. 23 alin. 4).
Dacă restituirea în natură nu este posibilă, deŃinătorul
imobilului, sau, după caz, entitatea învestită cu soluŃionarea notifi-
cării, este obligată ca, in termen de 60 de zile, prin decizie sau prin
dispoziŃie motivată, să acorde persoanei îndreptăŃite în compensare
alte bunuri sau servicii ori să propună acordarea de despăgubiri, în
situaŃiile în care măsura compensării nu este posibilă sau nu este
acceptată de persoana îndreptăŃită(art. 24, modificat).
În situaŃia în care persoana juridică notificată deŃine numai în

120 IniŃial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu câte 3 luni
prin OUG nr. 109/2001 şi OUG nr. 145/2001.
121 Unitatea deŃinătoare căreia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonomă,
o societate sau o companie naŃională la care statul sau o autoritate a administraŃiei
publice centrale sau locale este acŃionar sau asociat, o organizaŃie cooperatistă, orice
altă persoană juridică sau primărie, pentru imobile deŃinute de o comună, oraş,
municipiu (art. 20 alin. 1).

152
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

parte bunurile imobile solicitate, va emite decizia de retrocedare


numai pentru partea din imobil pe care o deŃine. Totodată, ea va
comunica persoanei îndreptăŃite toate datele privind persoana fizică
sau juridică deŃinătoare a celeilalte părŃi din imobilul solicitat. Dacă
nu deŃine aceste date, persoana notificată va comunica acest fapt
persoanei îndreptăŃite (art.25 alin.1 şi 2).
● Cazul în care nu se cunoaşte deŃinătorul imobilului
solicitat. În această situaŃie notificare se trimite primăriei în a cărei
rază teritorială se află imobilul, respectiv Primăriei Municipiului
Bucureşti. În termen de 30 de zile primăria este obligată să identifice
unitatea deŃinătoare şi să comunice persoanei îndreptăŃite elementele
de identificare a acesteia.
În cazul în care unitatea deŃinătoare nu a fost identificată,
persoana îndreptăŃită poate chema în judecată statul, prin Ministerul
FinanŃelor Publice, în termen de 90 de zile de la data la care a expirat
termenul în care putea solicita restituirea, dacă nu a primit
comunicarea din partea primăriei, sau de la data comunicării,
solicitând restituirea în natură sau măsuri reparatorii prin echivalent
(art. 26)
● SituaŃia imobilelor-construcŃii demolate. Notificarea
persoanei îndreptăŃite se soluŃionează prin dispoziŃia motivată a
primarului unităŃii administrativ teritoriale în a cărei rază teritorială
s-a aflat imobilul, respectiv a primarului general al municipiului
Bucureşti (art. 33 alin. 1, modificat).

153
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a II-a

Categoria imobilelor preluate abuziv – obiect al Legii nr.


10/2001

În sensul legii se consideră drept abuzive toate modalităŃile


de preluare de către stat, fie că ar corespunde unei preluări cu titlu
valabil, în concordanŃă cu legislaŃia în vigoare la acea dată, fie unei
preluări fără titlu valabil.
Categoriile de bunuri ce fac obiectul Legii nr. 10/2001 sunt
evidenŃiate în art. 2 alin. 1:
1) imobile naŃionalizate (art. 2 alin. 1 lit. a, modificat prin
Legea nr. 247/2005): „imobilele naŃionalizate prin Decretul nr.
92/1950 pentru naŃionalizarea unor imobile, cu modificările şi
completările ulterioare, Legea nr. 119/1998 pentru naŃionalizarea
întreprinderilor industriale, bancare, de asigurări, miniere şi de
transporturi precum şi prin alte acte normative de naŃionalizare“122.
Textul distinge între două situaŃii: imobilele naŃionalizate
prin Legea nr. 119/1948 şi Decretul nr. 92/1950 şi imobile
naŃionalizate prin alte acte normative de naŃionalizare
● În prima situaŃie, conform art. 1 din Legea nr. 119/1948, în
domeniul de aplicare a naŃionalizării intrau două categorii de bunuri:
bogăŃiile subsolului care nu se găseau în proprietatea statului la data
intrării în vigoare a ConstituŃiei din 1948 şi întreprinderile indivi-
duale, societăŃile de orice fel, şi asociaŃiile particulare industriale,
bancare, de asigurări, miniere, de transporturi şi telecomunicaŃii.
Potrivit Decretului nr. 92/1950 în domeniul de aplicare a
naŃionalizării intrau hoteluri, vile şi case de odihnă în staŃiuni balneo-
climaterice.
● Cea de-a doua situaŃie vizează imobile naŃionalizate prin

122 NaŃionalizarea, ca modalitate de dobândire a dreptului de proprietate socialist de


stat „se deosebeşte de expropriere prin aceea că urmăreşte în special scopuri politice,
alături de cele economice, vizează largi categorii de bunuri şi s-a realizat fără plata
vreunor despăgubiri“ (E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al
unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989,
comentată şi adnotată, Ed. ALL BECK, Bucureşti, 2001, p. 36).

154
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

alte acte normative decât Legea nr. 119/1948 şi Decretul nr.


92/1950. Se impune precizarea că noŃiunea de naŃionalizare este
folosită în sens strict, desemnând doar acele acte normative ce au
inclus în titlul lor termenul de “naŃionalizare“ şi nu orice alte legi
asemănătoare.123
2) imobile confiscate ca urmare a unei condamnări
politice (art. 2 alin. 1 lit. b): “imobilele preluate prin confiscarea
averii, ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti de condamnare
pentru infracŃiuni de natură politică, prevăzute de legislaŃia penală,
săvârşite ca manifestare a opoziŃiei faŃă de sistemul totalitar
comunist“.
CondiŃii:
- existenŃa unei hotărâri judecătoreşti de condamnare pen-
tru săvârşirea unei infracŃiuni de natură politică. Pentru a se înlătura
orice confuzie între statutul juridic al condamnaŃilor de drept comun,
cărora li s-a reŃinut averea şi condamnaŃii vizaŃi de textul analizat, s-
a prevăzut expres şi limitativ, că beneficiază de aceste prevederi doar
cei care au fost condamnaŃi pentru infracŃiuni de natură politică.
infracŃiunea să fie săvârşită ca manifestare a opoziŃiei faŃă de
regimul comunist. Prin urmare textul legal nu vizează condamnarea
pentru săvârşirea oricărei infracŃiuni de natură politică, ci numai
acelea care au constituit o manifestare a opoziŃiei faŃă de sistemul
totalitar comunist.
- legea să prevadă posibilitatea aplicării măsurii confis-
cării averii. Nu toate imobilele preluate în baza unei hotărâri
judecătoreşti de condamnare se încadrează în această reglementare,
ci numai acele care au fost preluate ca urmare a aplicării pedepsei
complementare a confiscării averii prin hotărârea judecătorească de

123 În ordine cronologică, decretele de naŃionalizare făcute fără titlu valabil au fost:
Decretul nr. 232/1948 pentru naŃionalizarea unor întreprinderi de căi ferate
particulare, Decretul nr.302/1948 pentru naŃionalizarea instituŃiilor sanitare
particulare. Decretul nr. 303/1948 pentru naŃionalizarea industriei cinematografice şi
reglementarea comerŃului cu produse cinematografice, Decretul nr. 134/1949 pentru
naŃionalizarea unităŃilor sanitare ca: farmacii urbane din reşedinŃe şi nereşedinŃe de
judeŃ şi centre importante muncitoreşti, laboratoare chimico-farmaceutice, drogherii
medicinale, depozite de noi medicamente şi laboratoare de analize medicale,
completat prin Decretul nr. 176/1949. Decretul nr. 418/1953 pentru naŃionalizarea
farmaciilor particulare.

155
DREPTURILE REALE

condamnare pentru infracŃiuni de natură politică săvârşite ca


manifestare a opoziŃiei faŃă de sistemul totalitar comunist. Prin
urmare, celelalte confiscările de bunuri imobile, cu titlu de pedeapsă
complementară, aplicată prin hotărârea de condamnare, corespund
unor preluări cu titlu, încadrându-se în art. 2 alin. 1 lit. g din lege.
- prin hotărârea judecătorească menŃionată să se fi aplicat
pedeapsa complementară a confiscării averii.
3) imobilele donate statului (art. 2 alin. 1 lit. c, modificat
prin Legea nr. 247/2005): „imobilele donate statului sau altor
persoane juridice, în baza Decretului nr.410/1948 privind
donaŃiunea unor întreprinderi de arte grafice, a Decretului nr.
479/1954 privitor la donaŃiile făcute statului ş.a., neîncheiate în
formă autentică, precum şi imobile donate statului, sau altor
persoane juridice, încheiate în formă autentică prevăzută de art. 813
din Codul Civil, în acest din urmă caz, dacă s-a admis acŃiunea în
anulare sau în constatarea nulităŃii donaŃiei, printr-o hotărâre
judecătorească definitivă şi irevocabilă“.
CondiŃii:
- formularea în prealabil a unei acŃiuni în anulare sau în
constatare a nulităŃii donaŃiei. Dacă intrarea în vigoare a
legii nr. 10/2001 surprinde persoana îndreptăŃită la restituire
fără a fi promovat încă o acŃiune în nulitate, legea nu se mai
aplică. În acest caz, unica soluŃie rămâne calea dreptului
comun, respectiv acŃiunea în nulitate a donaŃiei, urmată de
repunerea în situaŃia anterioară.
- admiterea nulităŃii printr-o hotărâre judecătorească
rămasă definitivă şi irevocabilă. CondiŃia este îndeplinită
indiferent de data la care hotărârea devine definitivă şi
irevocabilă, înainte sau după intrarea în vigoare a Legii nr.
10/2001124.

124 Art. 1 alin. 1 lit. c a fost calificat drept neconstituŃional deoarece permite
acordarea de reparaŃii celor care au obŃinut hotărâri judecătoreşti definitive şi
irevocabile de anulare sau contestare a nulităŃii donaŃiei, anterior intrării în vigoare
a legii, în timp ce pentru persoanele care ar dori să obŃină asemenea hotărâri după
intrarea în vigoare a legii, accesul la justiŃie este îngrădit. Curtea ConstituŃională,
prin Decizia nr. 43/2001, respingând această excepŃie, a statuat că textul de lege
prevede numai condiŃia existenŃei unei hotărâri judecătoreşti definitive şi

156
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

Legea va fi aplicabilă ori de câte ori s-a admis acŃiunea în


nulitate printr-o hotărâre judecătorească, numai dacă nu există o
hotărâre definitivă şi irevocabilă în legătură cu o cerere de repunere
în situaŃia anterioară încheierii donaŃiei, cu titlu de restitutio in
integrum, conform dreptului comun125.
4) imobile preluate pentru neplata impozitelor (art. 2 alin.
1 lit. d, modificat): “imobile preluate de stat pentru neplata
impozitelor ca urmare a unor măsuri abuzive impuse de stat, prin
care drepturile proprietarului nu puteau fi exercitate“.
Aplicabilitatea textului este condiŃionată de existenŃa unor
motive neimputabile proprietarului. Ori de câte ori preluarea
imobilului pentru neplata impozitului este imputabilă proprietarului,
Legea nr. 10/2001 nu-şi justifică aplicarea. Astfel, preluarea este
abuzivă:
- în cazul în care impozitarea s-a făcut cu încălcarea
prevederilor legale referitoare la cuantumul impozitului;
- în cazul în care persoana a fost inclusă greşit în
categoria plătitorilor de impozit;
- când neplata impozitului s-a făcut din motive
independente de voinŃa contribuabilului 126 , asimilate
cazului fortuit sau forŃei majore: spitalizare îndelungată,
stare de detenŃie, concedierea din funcŃie pe motivul
apartenenŃei la o anumită categorie socială.
5) imobile considerate abandonate (art. 2 alin. 1 lit. d1,
introdus prin Legea nr. 147/2005): „imobile considerate a fi fost
abandonate, în baza unei dispoziŃii administrative sau a unei
hotărâri judecătoreşti pronunŃate în temeiul Decretului nr. 111/1951
privind reglementarea situaŃiei bunurilor de orice fel supuse
confiscării, confiscate, fără moştenitori sau fără stăpân, precum şi a

irevocabile, fără să facă deosebire cu privire la data la care hotărârea respectivă


devine definitivă şi irevocabilă.
125 Nu s-ar putea pretinde aplicabilitatea restituirii în baza legii nr. 10/2001 o dată
ce modalitatea de restituire a fost decisă conform principiilor de drept comun.
126 Sunt vizate situaŃiile în care o persoană a fost împiedicată obiectiv, dintr-o
împrejurare mai presus de voinŃa sa, să facă plata impozitului, simpla „jenă
financiară“, în sensul de a nu avea posibilitatea materială de achitare, nefiind
suficientă în această privinŃă. Astfel, s-ar ajunge ca orice rău-platnic să poată solicita
restituirea imobilului preluat la vremea respectivă cu respectarea prevederilor legale.

157
DREPTURILE REALE

unor bunuri care nu mai folosesc instituŃiilor bugetare, în perioada 6


martie1945- 22 decembrie 1989”
Imobilele abandonate127 au fost preluate de către stat în baza
unor dispoziŃii administrative sau hotărâri judecătoreşti:
Prin dispoziŃii administrative au fost preluate imobile
abandonate în timpul războiului, proprietarii fiind nevoiŃi să pără-
sească Ńara pentru a nu se expune unor măsuri represive adoptate de
autorităŃile comuniste, fiind arestaŃi, deportaŃi, trimişi în lagăre la
muncă forŃată128;
Trecerea în proprietatea statului a bunurilor abandonate s-a
făcut în baza unor hotărâri judecătoreşti, dacă erau îndeplinite
cumulativ condiŃiile: bunul să fie părăsit; titularul necunoscut sau
absent; să fi trecut un an de la data părăsirii.
6) imobile preluate în baza unor legi nepublicate (art. 1
alin. 1 lit. e): „imobilele preluate de stat în baza unor legi sau a altor
acte normative nepublicate, la data preluării, în Monitorul Oficial
sau Buletinul Oficial“.
InexistenŃa publicării atrăgea inexistenŃa legii, şi pe cale de
consecinŃă imposibilitatea de a constitui un temei pentru preluarea
imobilelor de către stat. În această situaŃie preluarea bunului res-
pectiv se realiza în fapt ca o preluare fără nici un titlu.
7) imobile rechiziŃionate în temeiul Legii nr. 139/1940129
(art. 2 alin. 1 lit. f): „imobilele preluate de stat, în baza legii nr. 139/
1940 asupra rechiziŃiilor şi care nu au fost restituite ori pentru care
proprietarii nu au primit compensaŃii echitabile“.
Din formularea art. 2 lit. f din lege se desprind două situaŃii:

127 Nu există acte normative care să fi declarat expres ca abandonate anumite


categorii de bunuri, dar există acte normative care beneficiază de o formulare
implicită în acest sens, dar Decretul nr. 111/1951 definea bunurile fără stăpân ca
bunuri de orice fel, părăsite timp de 1 an de către titularii lor, necunoscuŃi sau
absenŃi.
128 E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate
abuziv în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989. Comentată şi adnotată, Ed.
ALL BECK, Bucureşti, 2001, p. 47.
129 Legea nr. 139/1940 asupra rechiziŃiilor distinge în art. 8 între: rechiziŃia pe timp
de pace, rechiziŃie temporară ce se făcea sub forma închirierii, când proprietarul
avea dreptul la plata unei chirii şi la restituirea bunului, şi rechiziŃia pe timp de
război, rechiziŃie definitivă, când proprietarul avea dreptul la plata valorii imobilului,
evaluat după un mod de calcul stabilit de lege.

158
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

• deşi imobilul a fost restituit proprietarului, pentru


perioada rechiziŃiei temporare nu a primit nici o
compensaŃie sau măcar o compensaŃie echitabilă. În
acest caz, proprietarul nu poate cere despăgubiri
pentru lipsa de folosinŃă a bunului, scopul Legii nr.
10/2001 fiind de a compensa proprietarii efectiv
deposedaŃi;
• imobilul rechiziŃionat temporar nu a fost restituit sau
mobilul a fost rechiziŃionat definitiv, fără despăgu-
birea cuvenită. Titularii acestor categorii de imobile
vor fi îndrituiŃi la restituire conform Legii nr.
10/2001.
8) imobilele preluate de stat cu titlu valabil (art. 2 alin. 1
lit. g): „orice alte imobile preluate de stat cu titlu valabil, astfel cum
este definit la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 213/1998, privind
proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia“.
Preluarea de către stat a imobilelor, este considerată a fi cu
titlu valabil, dacă ea s-a realizat în concordanŃă cu legislaŃia în
vigoare la acea dată, inclusiv cu prevederile tratatelor internaŃionale
la care România era parte.
Se includ în categoria imobilelor preluate de stat, cu titlu
valabil, altele decât cele menŃionate de art. 2(1) lit. a-f din Legea nr.
10/2001:
• imobilele cu destinaŃia de locuinŃă, titlurile valabile fiind
enumerate exemplificativ de art. 2 din Normele
Metodologice de aplicare al Legii nr. 112/1995130
• imobilele naŃionalizate în baza tuturor decretelor de
naŃionalizare;
9) imobile preluate fără titlu valabil (art. 2 alin. 1 lit. h):
„orice alte imobile preluate fără titlu valabil sau fără respectarea
dispoziŃiilor legale în vigoare la data preluării, precum şi cele
preluate fără temei legal prin acte de dispoziŃie ale organelor locale
ale puterii sau administraŃiei de stat“.
Textul cuprinde trei situaŃii distincte calificate ca fiind
preluări abuzive:

130 Decretul nr. 92/1950, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 223/1974

159
DREPTURILE REALE

- titlul în baza căruia statul a preluat imobilul nu este


valabil;
- nu au fost respectate dispoziŃiile legale în vigoare la data
preluării;
- preluarea s-a făcut fără temei legal, dar în baza unor acte
de dispoziŃie ale organelor locale ale puterii sau
administraŃiei de stat.
Nu există nicio deosebire între primele două situaŃii de pre-
luare, întrucât sintagma „fără titlu valabil“ acoperă şi situaŃia juridică a
imobilelor preluate fără respectarea dispoziŃiilor legale, calificarea
unui titlu ca nevalabil fiind dată de încălcarea acestor dispoziŃii.
10) imobilele expropriate (Art. 11 alin.1: „imobilele
expropriate şi ale căror construcŃii edificate pe acestea nu au
demolate se vor restitui în natură persoanelor îndreptăŃite, dacă nu
au fost înstrăinate, cu respectarea dispoziŃiilor legale. Dacă
persoana îndreptăŃită a primit o despăgubire, restituirea în natură
este condiŃionată de rambursarea unei sume reprezentând valoarea
despăgubirii primite, actualizată cu coeficientul de actualizare“).
Dacă imobilul construcŃie supus exproprierii nu a fost
demolat, urmează a fi restituit în natură fostului proprietar. În cazul
în care exproprierea s-a făcut cu plata către cel expropriat a unei
despăgubiri, restituirea imobilului este condiŃionată de înapoierea
sumei de bani primită drept despăgubire, actualizată, în raport de
indicele inflaŃiei131.

131 Această soluŃie fusese deja adoptată de art. 35 şi 36 din Legea nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Astfel, dacă imobilele
expropriate nu au fost utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru care au
fost preluate de la expropriat, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor, cu excepŃia
cazului în care s-a făcut o nouă declaraŃie de utilitate publicăÎn acest context, se
pune problema corelaŃiilor existente între cele două legi. IniŃial s-a considerat că art.
35 şi 36 din Legea nr. 33/1994 pot fi invocate pentru a obŃine retrocedarea
imobilelor expropriate după intrarea legii în vigoare, nu şi în cazul celor expropriate
prin decrete adoptate anterior legii. Curtea Supremă de JustiŃie a schimbat ulterior
practica, statuând că se poate solicita şi retrocedarea imobilelor expropriate anterior
Legii nr. 33/1994 (Dec. nr. VI/1999 a CurŃii Supreme de JustiŃie, s.u., în „Dreptul“
nr. 2/2000, p. 162-165; Dec. nr. 3212/2000 şi Dec. nr. 3667/1999 în „Dreptul“ nr.
12/2000, p. 137). În această lumină, dacă la data intrării în vigoare a Legii nr.
10/2001, pe rolul instanŃelor judecătoreşti existau acŃiuni având ca obiect
retrocedarea unor imobile expropriate (potrivit procedurii Legii nr. 33/1994), le sunt

160
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

În cazul în care construcŃiile expropriate au fost demolate


parŃial sau total, dar nu s-au executat lucrările pentru care s-a dispus
exproprierea, terenul liber se restituie în natură cu construcŃiile
rămase, iar pentru construcŃiile demolate măsurile reparatorii se
stabilesc prin echivalent.
În situaŃia în care construcŃiile expropriate au fost integral
demolate şi lucrările pentru care s-a dispus exproprierea ocupă
terenul parŃial, persoana îndreptăŃită poate obŃine restituirea în natură
a părŃii de teren rămase liberă, iar pentru cea ocupată de construcŃii
noi, autorizate, cea afectată servituŃiile legale şi altor amenajări de
utilitate publică ale localităŃilor urbane şi rurale, măsurile reparatorii
se stabilesc prin echivalent.
Dacă lucrările pentru care s-a dispus expro-prierea ocupă
funcŃional întregul teren afectat, măsurile reparatorii se stabilesc în
echivalent pentru întregul imobil.

aplicabile dispoziŃiile art. 51 din Legea nr. 10/2001 (prevederile legii sunt aplicabile
şi în cazul acŃiunilor în curs de judecată). Astfel, persoana îndreptăŃită poate alege
calea acestei legi, renunŃând sau solicitând suspendarea cauzei supusă procedurii
legii exproprierii. SoluŃia va fi aceeaşi şi în cazul acŃiunilor formulate după intrarea
în vigoare a Legii nr. 10/2001. De asemenea, conform art. 52, persoanele cărora li s-
au respins, prin hotărâri definitive şi irevocabile, acŃiuni având ca obiect bunuri
preluate în mod abuziv de către stat (deci inclusiv acŃiuni având ca obiect bunuri
expropriate), pot solicita restituirea în natură sau prin echivalent, în condiŃiile Legii
nr. 10/2001. DiferenŃa dintre cele două legi se poate face şi în ceea ce priveşte
aspectul terminologic; „retrocedare“ conform Legii nr. 33/1994 şi „restituire“
conform Legii nr. 10/2001.

161
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a III-a

Regimul stabilirii şi plăŃii despăgubirilor aferente imobi-


lelor preluate în mod abuziv (Titlul VII din Legea nr. 247/2005)

1. ConsideraŃii generale
Pentru asigurarea resurselor financiare necesare acordării de
despăgubiri, se înfiinŃează organismul de plasament colectiv în valori
mobiliare denumit Fondul Proprietatea. Acesta este entitatea
destinată realizării plăŃii prin echivalent a despăgubirilor aferente
imobilelor preluate în mod abuziv de statul român în perioada de
referinŃă (art. 2 şi 3 lit. b din Lege)132.
Pentru actualizarea şi stabilirea cuantumului final al
despăgubirilor care se acordă, se constituie în subordinea Cancelariei
Primului Ministru, Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor
(Comisia Centrală). Aceasta este competentă să dispună emiterea
deciziilor referitoare la acordarea de titluri de despăgubire, şi să ia
unele măsuri legale, necesare aplicării legii.

2. Proceduri administrative pentru acordarea despăgu-


birilor
● Proceduri prealabile. Deciziile/ dispoziŃiile emise de
entităŃile învestite cu soluŃionarea notificărilor, a cererilor de
retrocedare, sau după caz, ordinele conducătorilor administraŃiei
publice centrale învestite cu soluŃionarea notificărilor şi în care s-au

132 Domeniul de aplicare a legii are în vedere procedura de acordare a următoarelor


despăgubiri: despăgubiri aferente imobilelor care nu pot fi restituite în natură,
rezultate din aplicarea Legii nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile
preluate în mod abuziv, a OUG nr. 94/2000 privind retrocedarea unor bunuri imobile
care au aparŃinut cultelor religioase din România, a OUG nr. 83/1999 privind
restituirea unor bunuri imobile care au aparŃinut comunităŃilor cetăŃenilor aparŃinând
minorităŃilor naŃionale din România; despăgubiri propuse prin decizia motivată a
conducătorului instituŃiei publice implicate în privatizare sau, după caz, prin ordinul
ministrului finanŃelor publice, în baza Legii nr. 10/2001; despăgubiri acordate în
baza Legii fondului funciar nr. 18/1991 şi a Legii nr. 1/2000.

162
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

consemnat sume care urmează a se acorda ca despăgubire, însoŃite de


situaŃia juridică actuală a imobilului obiect al restituirii şi întreaga
documentaŃie, se predau pe bază de proces verbal de predare-primire
Secretariatului Comisiei Centrale, pe judeŃe, dar nu mai târziu de 60
de zile de la data intrării în vigoare a legii (art. 16 alin 1).
Notificările formulate potrivit Legii nr. 10/2001, care nu au
fost soluŃionate până la data intrării în vigoare a legii, se predau pe
bază de proces verbal de predare-primire Secretariatului Comisiei
Centrale( art. 16 alin 2).
În termen de 30 de zile de la intrarea în vigoare a legii,
Biroul Central constituit prin Ordinul ministrului finanŃelor publice
nr. 1329/2003 va proceda la predarea către secretariatul comisie
centrale a tuturor documentaŃiilor depuse de titularii deciziilor/
dispoziŃiilor motivate prin care s-a stabilit ca măsură reparatorie
acordarea de titluri de valoare nominală şi care nu au fost soluŃionate
până la data intrării în vigoare a legii.
● Procedura administrativă de acordare a despăgubirilor.
Pe baza situaŃiei juridice a imobilului pentru care s-a propus
acordarea de despăgubiri, Secretariatul Comisiei Centrale va proceda
la analizarea dosarelor în scopul verificării legalităŃii respingerii
cererilor de restituire în natură. Secretariatul va proceda la centra-
lizarea dosarelor în care, în mod întemeiat, cererea de restituire în
natură a fost respinsă, după care acestea vor fi transmise
evaluatorului133 sau unei societăŃi de evaluare.
După primirea dosarului, evaluatorul sau societatea de
evaluatori va efectua procedura de specialitate, şi va întocmi raportul
de evaluare pe care îl va transmite Comisie Centrale. Raportul
conŃine cuantumul despăgubirilor în limita cărora vor fi acordate
titlurile de despăgubire.
În baza raportului de evaluare, Comisia Centrală va proceda
fie la emiterea deciziei reprezentând titlul de despăgubire, fie la

133 Evaluator este persoana fizică sau juridică cu experienŃă semnificativă în


domeniu, competentă în evaluare pe piaŃa proprietăŃilor imobiliare, care cunoaşte,
înŃelege şi poate pune în aplicare în mod corect acele metode şi tehnici recunoscute
care sunt necesare pentru efectuarea unei evaluări credibile în conformitate cu
Standardele InternaŃionale de Evaluare, şi care este membru al unei societăŃi
naŃionale profesionale de evaluare recunoscute ca fiind de utilitate publică având
calitatea de evaluator independent (art. 3 lit. e)

163
DREPTURILE REALE

trimiterea dosarului spre reevaluare. După constituirea Fondului


Proprietatea, deciziile se vor trimite prin grija Secretariatului
Comisiei Centrale, în termen de 10 zile de la emitere, la societatea de
administrare a Fondului şi la entitatea de depozitare şi înregistrare a
acŃiunilor fondului.
Dacă pe baza constatărilor, Secretariatului Comisiei Centrale
stabileşte că imobilul pentru care s-a stabilit plata de despăgubiri este
restituibil în natură, prin decizie motivată va proceda la restituirea
acestuia (art. 21 alin. 1).
● Căi de atac. Deciziile adoptate de Comisia Centrală pot fi
atacate cu contestaŃie în condiŃiile Legii contenciosului administrativ
nr. 554/2004, în contradictoriu cu statul, reprezentat prin Comisia
Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor. ContestaŃia suspendă
exerciŃiul dreptului de dispoziŃie asupra titlului de despăgubire a
titularului. Hotărârea primei instanŃe poate fi atacată cu recurs (art.
19 şi 20).

164
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

II. PREZENTARE PRACTICO – APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare de doctrină

 Primul act normativ prin care au fost reglementate măsuri


reparatorii în favoarea foştilor proprietari a fost Legea nr. 18/1991,
completată prin Legea nr.1/2001 a cărei sferă de aplicare se limitează la
terenurile agricole şi cu destinaŃie forestieră. Având în vedere că Legea
nr. 10/2001 priveşte categoria largă de imobile se pune problema
corelaŃiei cu prevederile Legii fondului funciar şi Legii nr. 1/2000.
Problema este rezolvată de art. 8 alin. 1 din Legea 10/2001
care dispune că nu intră sub incidenŃa acestei legi „terenurile situate
în extravilanul localităŃilor la data preluării abuzive sau la data
notificării, precum şi cele al căror regim este reglementat prin Legea
nr. 18/1991 (republicată) şi Legea nr. 1/2000“ exceptând dispoziŃiile
art. 36(5) din Legea nr. 18/1991 şi art. 34 din Legea nr. 1/2000
privind terenurile fără construcŃii neafectate de lucrări de investiŃii
sau cu lucrări ce au fost deteriorate, distruse, preluate în orice mod şi
care se restituie foştilor proprietari. Odată cu Legea nr. 10/2001,
dispoziŃiile acestor articole, au devenit inaplicabile, regăsindu-se în
prevederile noii legi.
Legea nr. 112/1995 este doar parŃial o lege de reparaŃie,
deoarece vizează numai restituirea imobilelor cu destinaŃia de
locuinŃe trecute cu titlu în proprietatea statului sau a altor persoane
juridice şi doar dacă existau încă în patrimoniul acestora. Astfel,
locuinŃele preluate fără titlu sau fără titlu valabil nu intră sub
incidenŃa Legii nr. 112/1995, în schimb, legea nr. 10/2001are în
vedere toate categoriile de imobile preluate abuziv. De prevederile
legii nr. 10/2001 beneficiază foştii proprietari sau moştenitorii
acestora indiferent de cetăŃenie, spre deosebire de legea nr. 112/1995
aplicabilă numai cetăŃenilor români cu excluderea persoanelor
juridice. În sfârşit restituirea în natură sau prin echivalent se face
conform noii proceduri şi nu conform celei reglementate de legea nr.
112/1995 ale cărei dispoziŃii rămân fără obiect (art. 12 prevedea
posibilitatea opŃiunii fie pentru restituirea în natură, fie pentru
despăgubiri în cuantumul stabilit de lege). În plus, persoanele care nu

165
DREPTURILE REALE

au formulat cereri în termenul de 6 luni prevăzut de Legea nr.


112/1995 sau a căror cereri au fost respinse sau nu au fost soluŃio-
nate, au posibilitatea de a formula o asemenea cerere în condiŃiile
prezentei legi.
Legea nr. 213/1998, dispune în art 6 că sunt considerate pro-
prietate publică sau privată de stat ori aparŃinând unităŃilor administrativ
teritoriale şi bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945 – 22
decembrie 1989 dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui
titlu valabil. Bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv cele
obŃinute prin vicierea consimŃământului pot fi revendicate de foştii
proprietari. Lăsând la latitudinea instanŃelor posibilitatea de a stabili
valabilitatea titlului, prin Legea nr. 213/1998, reconstituirea dreptului de
proprietate s-a realizat pe cale judecătorească. Astfel, bunurile preluate
de stat cu titlu valabil, intrând în proprietatea acestuia, nu puteau face
obiectul unei acŃiuni în revendicare.
Odată cu Legea nr. 10/2001 se poate obŃine reparaŃia
prejudiciului cauzat indiferent dacă imobilele au fost preluate cu sau
fără titlu valabil. Deci, după intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001,
acŃiunile în revendicare a imobilelor preluate fără titlu, formulate în
condiŃiile dreptului comun, nu mai pot fi primite urmând a fi
respinse ca inadmisibile. În schimb pentru imobilele ce nu cad sub
incidenŃa legii nr. 10/2001 ca şi pentru bunurile mobile preluate de
stat fără titlu valabil, pot fi formulate în continuare acŃiuni în
revendicare în temeiul art. 6 din legea nr. 213/1998.

 După anul 1989, practica judecătorească în materia


acŃiunilor în revendicare imobiliară îndreptate împotriva statului
pentru imobilele preluate abuziv de acesta în perioada 6 martie 1945
– 22 decembrie 1989 a cunoscut o evoluŃie contradictorie.
Deşi iniŃial instanŃele judecătoreşti au soluŃionat aceste cereri
pe calea dreptului comun, considerând că sunt competente a judeca
toate litigiile privind încălcarea dreptului de proprietate şi a altor
drepturi reale, la data de 2 februarie 1995, prin Hotărârea nr. 1/1995,
CSJ a decis cu majoritate de voturi că „instanŃele judecătoreşti nu au
atribuŃia de a cenzura şi a dispune restituirea imobilelor naŃionalizate
prin Decretul nr. 92/1950“, aceasta urmând a se face exclusiv prin
efectul unor legi speciale. Chiar dacă instanŃa supremă s-a referit

166
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

doar la Decretul nr. 92/1950, în practică s-au conturat două situaŃii:


unele instanŃe au respins toate acŃiunile având ca obiect retrocedarea
imobilelor, în timp ce alte instanŃe au continuat să soluŃioneze astfel
de cereri, motivând că accesul la justiŃie nu poate fi îngrădit prin nici
o lege (art. 21 din ConstituŃie).
După apariŃia Legii nr. 112/1995, practica instanŃelor a fost
neunitară în ceea ce priveşte imobilele preluate de stat fără titlu. O
serie de acŃiuni având ca obiect imobile preluate fără titlu au fost
soluŃionate ca acŃiuni în revendicare, dispunându-se restituirea în
natură, altele au fost respinse ca inadmisibile în temeiul art. 25 din
lege care prevede că, prin legi speciale se vor reglementa situaŃiile
juridice ale altor imobile decât cele care fac obiectul legii. În acest
context, Curtea ConstituŃională s-a pronunŃat în sensul că, în lipsa
unui titlu valabil, „accesul la instanŃă este permis întotdeauna pentru
realizarea dreptului pretins de persoana interesată“ 134 . Cu toate
acestea, mai multe hotărâri judecătoreşti irevocabile prin care s-a
dispus restituirea imobilelor adevăraŃilor proprietari au fost
desfiinŃate prin recursuri în anulare formulate de Procurorul General
al Parchetului de pe lângă Curtea Supremă de JustiŃie.
Deoarece, între timp, mai mulŃi proprietari ale căror hotărâri
judecătoreşti fuseseră anulate au atacat statul rămân la CEDO pentru
violarea dreptului de proprietate de către autorităŃile judiciare
române 135 , pentru a se preveni sancŃionarea statului român, fosta
Curte Supremă de JustiŃie, prin hotărârea nr. 1 din 28 septembrie
1998, a decis că instanŃele sunt competente să judece, în condiŃiile

134 Decizia nr. 73/1995 cu privire la constituŃionalitatea unor prevederi ale legii
pentru reglementarea situaŃiei juridice a unor imobile cu destinaŃia de locuinŃe,
trecute în proprietatea statului; Decizia nr. 45/1997 referitoare la excepŃia de
neconstituŃionalitate a prevederilor art. 24 alin. 1 şi ale art. 25 din Legea nr.
112/1995.
135 Dintre plângerile introduse şi admise, în prezent opt au fost soluŃionate de către
CEDO: Hotărârea din 1998 privind cazul Petra împotriva României; Hotărârea din
1998 privind cazul Vasilescu împotriva României; Hotărârea din 1999 privind cauza
Brumărescu contra României; Hotărârea din 1999 în cauza Ignaccolo Zeneide
împotriva României; Hotărârea din 2000 în cauza Rotaru contra României;
Hotărârea din 2000 în cauza Constantinescu împotriva României. Hotărârea din
2000 în cauza Dalban împotriva României, şi prin Hotărârea din martie 2002, în
cazul Ştefan Anghelescu împotriva României, statul român a fost obligat la
despăgubiri de peste 75.000 de euro.

167
DREPTURILE REALE

legii, litigiile referitoare la încălcarea dreptului de proprietate privată


şi a celorlalte drepturi reale, intervenită în perioada 1944-1989.
Legea 10/2001 prevede o procedură de restituire mai simplă,
în două etape: una obligatorie – procedura administrativă prealabilă,
iar alta facultativă – procedura judiciară. De la intrarea în vigoare a
legii, cererile de restituire în natură sau prin echivalent, formulate
direct la instanŃele judecătoreşti, sunt inadmisibile dacă nu se face
dovada parcurgerii procedurii administrative prealabile.

2. Întrebări, exerciŃii
1. Care este regimul juridic al circulaŃiei clădirilor instituit de
Legea nr. 112/1995? RealizaŃi o comparaŃie din punct de vedere
al beneficiarilor şi al sferei de aplicare între Legea nr. 112/1995
şi Legea nr. 10/2001.
2. Care sunt etapele procedurii de restituire reglementate de Legea
nr. 10/2001?
3. Ce înŃelegeŃi prin sintagma „imobile preluate abuziv“? RealizaŃi
o comparaŃie între noŃiunile „fără titlu valabil“; „titlu valabil“ şi
„preluare abuzivă“.
4. Ce imobile sunt supuse restituirii în temeiul dispoziŃiilor legale
mai sus menŃionate?
5. EnumeraŃi categoriile de imobile, obiect al legii nr. 10/2001.
6. Care este diferenŃa între naŃionalizare şi expropriere?
7. Care este incidenŃa Legii nr. 10/2001 asupra acŃiunilor în reven-
dicare aflate pe rolul instanŃelor, anterior intrării ei în vigoare?

3. Teste grilă
1. De prevederile Legii nr. 10/2001 beneficiază foştii proprietari ai
imobilelor preluate abuziv şi moştenitorii acestora:
a) numai cetăŃenii români cu domiciliul în Ńară;
b) numai cetăŃenii români indiferent de domiciliu;
c) indiferent de cetăŃenie.
2. Beneficiază de măsuri reparatorii în temeiul Legii nr. 10/2001:
a) persoanele juridice;
b) succesorii care au renunŃat la moştenire;
c) persoanele fizice sau juridice care au primit
despăgubiri potrivit acordurilor internaŃionale.
168
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

3. Dacă intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001 surprinde persoana


îndreptăŃită la restituire fără a fi promovat o acŃiune în anulare a
donaŃiei făcută statului:
a) legea nu se mai aplică;
b) prevederile legii se suspendă până la introdu-
cerea acŃiunii în anulare;
c) legea se aplică indiferent de existenŃa sau inexis-
tenŃa acŃiunii în nulitate.

4. SpeŃe
1. Reclamanta a introdus o acŃiune în revendicare, în temeiul
art. 6 din 213/1998, având ca obiect imobilul compus din subsol şi
parter cu destinaŃia de spaŃiu comercial şi etaj cu destinaŃia de
locuinŃă.
În motivarea acŃiunii, reclamanta a susŃinut că trecerea
imobilului în proprietatea statului s-a făcut fără titlu, prin încălcarea
Decretului nr. 92/1950, deoarece:
- imobilul în litigiu nu avea în exclusivitate destinaŃia de
locuinŃă, preluarea făcându-se în mod abuziv cu
încălcarea Decretului nr. 92/1950.
- reclamanta, fiind casnică, făcea parte din categoria
persoanelor ale căror locuinŃe erau exceptate de la
naŃionalizare.
(Dec. nr. 72/1999 a CurŃii de Apel Ploieşti, în
Buletinul JurisprudenŃei, Ed. Lumina Lex, 2000,
adaptată)

CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin „titlu valabil“ în condiŃiile art. 6 din
Legea nr. 213/1998?
b) Ce imobile pot fi revendicate în condiŃiile articolului mai
sus menŃionat?
c) Ce va decide instanŃa?

2. ReclamanŃii au solicitat instanŃei să oblige Primăria


oraşului, în calitate de pârâtă, să restituie terenul preluat abuziv de
către stat.

169
DREPTURILE REALE

În motivarea acŃiunii, reclamanŃii au arătat că:


- terenul a aparŃinut autorilor lor şi că în anul 1949, când
autorii au fost arestaŃi, imobilul a fost preluat abuziv de
către stat;
- deşi au notificat pârâta conform art. 21 din Legea nr.
10/2001, acesta nu a emis decizia de restituire.
În apărare Primăria a invocat prematuritatea cererii deoarece
până la acel moment procedura administrativă nu a fost soluŃionată.

CerinŃe:
a) Ce temei juridic au invocat în acŃiune reclamanŃii?
b) În condiŃiile Legii nr. 10/2001 procedura administrativă
prealabilă este obligatorie? În ce situaŃie reclamanŃii ar
putea să se adreseze instanŃei de judecată?
c) Este admisibilă cererea reclamanŃilor?

3. Prin notificarea adresată Primăriei, reclamantul a solicitat


restituirea în natură a imobilului compus din teren şi moara
construită pe teren. Primăria a dispus restituirea prin echivalent, fapt
ce a determinat reclamantul să introducă o acŃiune în anulare a
dispoziŃiei primarului.
În apărare, Primăria a declarat că imobilul în litigiu face
parte din categoria imobilelor ocupate de aşezămintele social-
culturale, pentru care foştilor proprietari li se acordă măsuri
reparatorii în echivalent conform art. 16 alin. 1 din Legea nr.
10/2001. În plus, imobilul face parte şi din domeniul public al
oraşului fiind inalienabil conform art. 11 din Legea nr. 213/1998.
În opoziŃie, reclamantul a susŃinut că în cauză sunt aplicabile
dispoziŃiile art. 16 alin. 4 care exclude de la restituirea prin
echivalent imobile preluate fără titlu valabil, deoarece din dosar
rezultă că imobilul în litigiu nu a fost inclus în anexele Legii nr.
119/1948, fiind trecut fără titlu în proprietatea statului. De asemenea,
reclamantul a dovedit că, în prezent, imobilul nu şi-a schimbat
destinaŃia, fapt în măsură să facă inaplicabile dispoziŃiile privind
acordarea de despăgubiri băneşti.

170
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001

CerinŃe:
- Care dintre apărări vi se pare întemeiată şi care ar fi
soluŃia instanŃei?

4. Reclamantul X a solicitat instanŃei să se constate preluarea


abuzivă în temeiul art. 2 alin. 1 lit. b din Legea nr. 10/2001 a
imobilului teren plus construcŃie. În dovedirea susŃinerilor sale,
reclamantul a înŃeles să se prevaleze de extrasul sentinŃei penale prin
care a fost condamnat şi prin care imobilul în litigiu a fost confiscat
ca urmare a hotărârii judecătoreşti de condamnare. Sub pretextul că
nu a reuşit să intre în posesia hotărârilor judecătoreşti sus
menŃionate, reclamantul nu a depus extrasul solicitat.
Ca urmare a investigaŃiilor întreprinse de instanŃă, a reieşit că
reclamantul a fost condamnat pentru o infracŃiune de drept comun,
constând în aceea că a desfăşurat o intensă activitate ilegală de
deŃinere, cumpărare şi vânzare de aur.

CerinŃe:
a) Care sunt condiŃiile pentru ca preluarea imobilelor prin
confiscarea averii să fie considerată abuzivă?
b) InfracŃiunea în speŃă intră în categoria celor vizate de art.
2 alin. 1 lit. b din lege?
c) Ce va decide instanŃa?

5. S.C. Cooperatistă pe acŃiuni „Metalurgica“ în contradictoriu


cu S.C. „Prelucrare Geamuri şi Oglinzi“ S.A., a solicitat să se constate
că este proprietara de drept a imobilului unde pârâta îşi are sediul.
În probaŃiune, reclamanta s-a prevalat de actul de vânzare-
cumpărare sub semnătură privată încheiat în 1952 cu foştii proprie-
tari şi invocând incidenŃa art. 2 alin. 1 lit. e din Legea nr. 10/2001, a
arătat că imobilul i-a fost preluat abuziv în temeiul Hotărârii
Consiliului JudeŃean, nr. 1983/ 1960, act normativ nepublicat în
M.O., prin care s-a dispus trecerea în proprietatea statului a secŃiilor
cu producŃie de serie ale Cooperativei „Metalurgica“ şi transformarea
lor în Întreprinderea Industrială de Stat.

171
DREPTURILE REALE

CerinŃe:
a) ConsideraŃi că, pentru a-şi produce efectele, hotărârile
Consiliului JudeŃean trebuie publicate în M.O.?
b) SituaŃia din speŃă se încadrează în dispoziŃiile art. 2 alin.
1 lit. e?
c) Înscrisul sub semnătură privată era suficient pentru a
transmite dreptul de proprietate asupra clădirii? În acest
context, cum calificaŃi acŃiunea reclamantului: ca o
cerere de reconstituire sau de constituire a dreptului de
proprietate?

5. Bibliografie
F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor
preluate abuziv. Legea nr. 10/2001, Editura Rosetti, Bucureşti, 2002.
I. Adam, Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor
preluate abuziv, Editura ALL BECK, Bucureşti, 2001.
E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor
imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie
1989. Comentată şi Adnotată, Editura ALL BECK, Bucureşti, 2001.
M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.
Tratat de jurisprudenŃă 1991-2002, Op. cit.

172
CAPITOLUL VI

MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI


DE PROPRIETATE

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

NoŃiune şi categoriile de modalităŃi juridice ale dreptului


de proprietate

§ 1. NoŃiune
● Dreptul de proprietate, de regulă, se prezintă ca un drept pur şi
simplu, şi în mod excepŃional, ca un drept afectat de modalităŃi.
Dreptul de proprietate este pur şi simplu în cazul în care aparŃine
în mod exclusiv unei singure persoane.
Dreptul de proprietate este afectat de modalităŃi fie în cazul în
care aparŃine simultan la două sau mai multe persoane, fie când a fost
dobândit printr-un act lovit de nulitate relativă ori afectat de o condiŃie
rezolutorie.
● Prin modalitate juridică avem în vedere nu numai situaŃia
când mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun
sau mase de bunuri, ci şi acele situaŃii când există anumite
incertitudini vremelnice în care se află dreptul de proprietate.
În funcŃie de modalităŃile juridice ce o pot afecta,
proprietatea poate fi: proprietate anulabilă, proprietate rezolubilă,
proprietate comună.

§ 2. Categorii
1. Proprietatea anulabilă
● NoŃiune. Proprietatea anulabilă este acea modalitate a
dreptului de proprietate care exprimă starea de incertitudine
vremelnică în care se găseşte acest drept, în măsura în care el a fost
transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil.

173
DREPTURILE REALE

Un act juridic este anulabil dacă a fost încheiat prin vicierea


consimŃământului, de către o persoană lipsită de capacitate de
exerciŃiu, sau dacă o parte contractantă este lipsită de discernământ.
● Efecte. Până la expirarea termenului de prescripŃie al
acŃiunii în anulare sau până la acoperirea nulităŃii relative prin
confirmarea actului juridic, dreptul de proprietate al dobânditorului
se află într-o situaŃie incertă. Dacă însă actul juridic este confirmat
sau termenul de prescripŃie al acŃiunii în anulare s-a împlinit, dreptul
de proprietate al dobândi-torului se va consolida definitiv, devenind
un drept pur şi simplu.
● Cazuri
a) înstrăinarea unui bun comun de către un soŃ, fără
consimŃământul celuilalt soŃ. Un asemenea act juridic este sancŃionat
cu nulitatea relativă ca nulitate de protecŃie 136 . Deci, până la data
admiterii acŃiunii în anulare introdusă de soŃul al cărui consimŃământ
nu a fost exprimat la încheierea actului, cumpărătorul are o
proprietate anulabilă.
b) nerespectarea unor incapacităŃi speciale de folosinŃă.
Art. 1307 C.civ. interzice vânzarea-cumpărarea între soŃi sub
sancŃiunea nulităŃii relative a contractului de vânzare-cumpărare, prin
urmare soŃul cumpărător are o proprietate anulabilă până în
momentul constatării nulităŃii relative a contractului.

2. Proprietatea rezolubilă
● NoŃiune. Proprietatea rezolubilă constituie o modalitate
juridică a dreptului de proprietate ce exprimă situaŃia de
incertitudine vremelnică a acestui drept, atunci când transmiterea
dreptului de proprietate de la o persoană la alta s-a făcut printr-un act
juridic afectat de o condiŃie rezolutorie.
CondiŃia rezolutorie este un eveniment viitor şi nesigur că se
va produce, de a cărei îndeplinire depinde desfiinŃarea obligaŃiei.
● Efecte. Până în momentul îndeplinirii sau neîndeplinirii

136 „Nulitatea actului de înstrăinare sau grevare de către unul din soŃi, fără
consimŃământul celuilalt soŃ, a unui teren sau a unei construcŃii ce face parte din
bunurile comune, este relativă şi actul poate fi confirmat expres sau tacit de către
acest din urmă soŃ (A se vedea Dec. de îndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem în
C.D. /1963, p. 27).

174
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

condiŃiei, dreptul de proprietate aparŃine concomitent la doi proprie-


tari: dobânditorului bunului – proprietar sub condiŃie rezolutorie, şi
transmiŃătorului – proprietar sub condiŃie suspensivă.
Distingem în funcŃie de două situaŃii:
- dacă condiŃia se realizează, dreptul de proprietate al
dobânditorului se desfiinŃează retroactiv, transmiŃătorul
redevenind proprietar al bunului. Actele făcute în
favoarea terŃilor de către un dobânditor sub condiŃie
rezolutorie, condiŃie care se îndeplineşte, urmează a fi
desfiinŃate în temeiul principiilor: resoluto jure dantis,
resolvitur jus accipientis şi nemo plus juris ad alium
transferre potest quam ipse habet.
- dacă condiŃia nu se îndeplineşte, dreptul de proprietate al
dobânditorului se consolidează retroactiv, fiind consi-
derat ab initio, proprietar exclusiv al bunului transmis.
● Cazuri. Proprietatea rezolubilă poate izvorî atât din
convenŃia părŃilor (când actul juridic este afectat de o condiŃie
rezolubilă) cât şi din lege. Astfel, în temeiul legii, proprietatea este
rezolubilă în următoarele situaŃii:
a) în cazul donaŃiilor între soŃi, care, potrivit art. 973 C.civ.,
sunt revocabile. Astfel, dreptul de proprietate al soŃului
donatar depinde de împrejurarea dacă donatorul va
revoca sau nu donaŃia.
b) donaŃiile făcute de persoane care nu au copii sau alŃi
descendenŃi în momentul perfectării lor sunt revocate de
plin drept. Potrivit art. 836 C.civ, dacă donatorului i se
naşte un copil, chiar şi după moartea sa. În acest caz,
dreptul de proprietate al donatarului va fi sau nu
desfiinŃat în raport de împrejurarea dacă donatorului i se
va naşte sau nu un copil.
c) conform art. 494 C. civ., dacă o persoană construieşte pe
terenul alteia, proprietarul terenului poate deveni şi
proprietar al construcŃiei dacă invocă accesiunea. Până în
momentul în care deŃinătorul terenului îşi manifestă
intenŃia de a deveni şi proprietar asupra clădirii,
constructorul are un drept de proprietate rezolubilă, drept
care se va desfiinŃa retroactiv în momentul în care
proprietarul terenului va invoca accesiunea.
175
DREPTURILE REALE

3. Proprietatea comună
● NoŃiune. Proprietatea comună este o modalitate a dreptului
de proprietate care se caracterizează prin aceea că dreptul de
proprietate aparŃine concomitent la două sau mai multe persoane,
care exercită, în mod egal, posesia, folosinŃa şi dispoziŃia.
Spre deosebire de celelalte modalităŃi juridice ale dreptului
de proprietate în care nu se ajunge la exerciŃiul concomitent, de către
mai multe persoane, a atribuŃiilor dreptului de proprietate,
proprietatea comună permite tuturor titularilor exercitarea simultană
a prerogativelor dreptului de proprietate.
● Categorii. Există două forme de proprietate comună:
proprietate comună pe cote-părŃi şi proprietate comună în
devălmăşie.
La proprietatea comună pe cote-părŃi, obiectul rămâne nedi-
vizat din punct de vedere material, pe când dreptul de proprietate
este fracŃionat pe cote-părŃi aritmetice, ideale şi abstracte.
În cazul proprietăŃii comune în devălmăşie, obiectul este
nedivizat atât din punct de vedere material cât şi ideal.

176
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECłIUNEA a II-a

Proprietatea comună pe cote-părŃi

§ 1. NoŃiune şi caractere juridice


● Proprietatea comună pe cote-părŃi este acea formă de
proprietate comună care se caracterizează prin faptul că bunul
aparŃine concomitent mai multor proprietari, nefracŃionat din punct
de vedere material, însă dreptul de proprietate asupra acelui bun este
fracŃionat în cote-părŃi ideale şi abstracte.
Cotele-părŃi se pot exprima atât în formă procentuală (cotă
parte de 30%, de 50%) cât şi în forma unei fracŃii (cotă parte de 1/3,
1/2). Deşi cotele părŃi nu sunt întotdeauna egale, egalitatea se
prezumă până la proba contrarie făcută de titularul îndreptăŃit la o
cotă mai mare din bunul respectiv.
● Caractere juridice:
- nici unul dintre proprietari nu este titularul exclusiv al unei frac-
Ńiuni materiale din bun; în caz contrar am fi în prezenŃa unor pro-
prietăŃi exclusive;
- fiecare proprietar este titularul exclusiv al unei cote-părŃi ideale
şi abstracte din dreptul de proprietate asupra bunului nedivizat
din punct de vedere material.

§ 2. Forme
Sub aspectul duratei, proprietatea comună pe cote-părŃi poate fi:
- obişnuită sau temporară, care poate înceta prin partaj,
- forŃată sau perpetuă, care datorită destinaŃiei bunului,
nu poate fi sistată prin împărŃeală (partaj).
În raport de obiect, proprietatea comună pe cote-părŃi
îmbracă forma:
- coproprietăŃii dacă care are ca obiect un bun individual-
determinat,
- indiviziunii dacă are ca obiect o universalitate

177
DREPTURILE REALE

juridică137.

1. Proprietatea comună pe cote-părŃi obişnuită sau


temporară
a) Caracterizare
Caracteristica acestei forme de proprietate comună o
constituie existenŃa limitată deoarece oricare dintre titulari poate cere
sistarea ei prin partaj.
Dreptul de a cere împărŃeala este imprescriptibil (art. 728
C.civ.): „Un coerede poate oricând cere împărŃeala succesiunii
chiar când ar exista convenŃii sau prohibiŃii contrare“. Deşi textul
de lege este înscris în materia indiviziunii succesorale, el are
aplicaŃie generală, inclusiv în domeniul coproprietăŃii.
b) ModalităŃi de dobândire
- prin succesiune, dreptul de proprietate exclusivă a
defunctului asupra unui bun sau mase de bunuri este
înlocuit, în cazul mai multor moştenitori, cu un drept
de proprietate comună pe cote-părŃi, dreptul fiecărui
moştenitor fiind stabilit printr-o cotă ideală şi abstractă
asupra bunurilor ce fac parte din masa succesorală.
- prin convenŃie; spre exemplu, în cazul unui contract
translativ de proprietate a unui bun către două sau mai
multe persoane, fiecare proprietar are o cotă parte
ideală şi abstractă din dreptul de proprietate, nu însă şi
o parte materială din bun138.
- prin posesia exercitată asupra unui bun, în comun, de
către mai multe persoane, şi în condiŃiile prevăzute de
lege pentru a uzucapa (coposesia).
- prin construirea de către o persoană a unui imobil pe
terenul aparŃinând mai multor proprietari, dacă proprie-
tarii terenului înŃeleg să invoce accesiunea asupra
construcŃiei.

137 Deşi cele două noŃiuni nu se confundă, în practica judiciară, termenii de


coproprietari şi indiviziune sunt folosiŃi unul cu înŃelesul celuilalt sau fiecare pentru
a desemna proprietatea pe cote-părŃi.
138 Cota-parte ideală a fiecărui coproprietar cumpărător se determină în funcŃie de
suma cu care a contribuit la plata preŃului.

178
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

- prin ocupaŃiune, în situaŃia în care mai multe persoane


şi-au exercitat concomitent dreptul de însuşire a unui
bun care nu aparŃine nimănui.
- prin desfacerea (divorŃ) sau prin încetarea (la moartea
unui soŃ) căsătoriei, proprietatea devălmaşă a soŃilor
având ca obiect bunuri comune, se transformă în
proprietate comună pe cote-părŃi.
- prin confiscarea parŃială a bunului unei persoane fizice,
situaŃie în care dreptul de proprietate comună pe cote-
părŃi ia naştere între stat şi persoana fizică căreia i s-a
aplicat măsura respectivă.
c) Drepturile coproprietarilor cu privire la întregul bun.
Regula unanimităŃii
Orice act cu privire la întregul bun poate fi efectuat numai cu
acordul de voinŃă al tuturor coproprietarilor (aşa-numita regulă a
unanimităŃii).
● În cazul actelor materiale, regula unanimităŃii se aplică cu
mai puŃină rigurozitate. Actele de folosinŃă a bunului (utilizarea lui,
culegerea fructelor)139 din moment ce presupun un exerciŃiu curent,
nu sunt condiŃionate de acordul celorlalŃi coproprietari.
Fiecare coproprietar poate efectua singur acte materiale
privitoare la întregul bun dar cu respectarea a două condiŃii:
- să nu se îngrădească folosinŃa bunului a celorlalŃi
coproprietari;
- să nu se transforme destinaŃia bunului ori modul de
folosinŃă a acestuia. Astfel, un coproprietar nu poate,
fără acordul celorlalŃi, să execute lucrări de transformare,

139 În practica judecătorească au apărut o serie de litigii referitoare la folosinŃa


bunului şi la dobândirea fructelor.S-a decis că, în caz de neînŃelegere cu privire la
folosinŃa materială a bunului, nu se poate dispune un partaj judiciar de folosinŃă prin
care instanŃa să formeze loturi pe care să le atribuie în folosinŃă exclusivă (Dec. nr.
819/1968 a Trib. Suprem în R.R.D. nr. 11/1968, p. 168). Coproprietarii au
posibilitatea de alegere între încheierea unui partaj convenŃional de folosinŃă şi
încetarea coproprietăŃii prin partaj propriu-zis. Într-o orientare contrară, din moment
ce Codul civil nu prevede partajul judiciar de folosinŃă, prin urmare nu este nici
prohibit, şi se consideră ca fiind justificată recurgerea la partajarea judiciară a
folosinŃei (Dec. civ. nr. 2626/1985 a Trib. Supr. în C.D./1985, p. 110.). De lege
ferenda, se impune consacrarea expresă în viitorul Cod civil a unui asemenea partaj.

179
DREPTURILE REALE

renovare sau orice altă lucrare de natură a schimba


destinaŃia bunului.
În ceea ce priveşte dreptul coproprietarilor la fructe, se face
distincŃie între fructe civile şi fructe industriale. Fructele civile se
cuvin tuturor coproprietarilor în proporŃie cu cota-parte din drept.
Fructele industriale se cuvin doar coproprietarilor care au depus
munca pentru obŃinerea lor.
● În cazul actelor juridice având ca obiect bunul în
materialitatea lui, se impune următoarea distincŃie:
 actele juridice de conservare nu sunt supuse regulii
unanimităŃii, astfel, fiecare coproprietar le poate efectua
singur, fără acordul şi chiar împotriva voinŃei celorlalŃi
coproprietari.
 actele juridice de administrare sunt supuse regulii unani-
mităŃii (închirierea bunului, intentarea unei acŃiuni în
evacuar140).
Prin excepŃie, se consideră a fi valabile actele de
administrare încheiate de un proprietar fără consimŃământul celorlalŃi
în măsura în care este în profitul tuturor coproprietarilor 141 . Spre
exemplu, oricare dintre proprietari poate să ceară remedierea
degradării aduse bunului comun, desfiinŃarea lucrărilor noi făcute de
chiriaşi sau despăgubiri pentru prejudiciile aduse bunului, fără a avea
nevoie de consimŃământul celorlalŃi.
 actele de dispoziŃie sunt supuse regulii unanimităŃii.
Actele juridice cu titlu oneros sau cu titlu gratuit trebuie
încheiate cu acordul tuturor coproprietarilor.

140 Dacă cererea de evacuare se întemeiază pe faptul că chiriaşul pricinuieşte


deteriorări însemnate locuinŃei, acŃiunea are caracterul unui act de conservare,
putând fi introdusă doar de un singur coproprietar. Dacă se cere evacuarea pentru
neplata chiriei, acŃiunea are caracterul unui act de administrare şi trebuie astfel
introdusă de toŃi coproprietarii (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 220).
141 Introducerea unei acŃiuni în revendicare presupune acordul tuturor
coproprietarilor deoarece are drept scop recunoaşterea dreptului în litigiu şi
readucerea lui în patrimoniul acestuia, şi nu simpla recunoaştere a unei cote ideale,
nedeterminate (Dec. nr. 662/1960 a Trib. Supr. în C.D./1960, p. 356; Dec. Nr.
37/1999 a C.A. Bucureşti, în Culegere de practică judiciară în materie civilă 1999,
Ed. Rosetti, Buc., 2001, p.191).

180
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

d) Drepturile coproprietarilor cu privire la cota-parte


ideală din dreptul de proprietate
Din moment ce fiecare coproprietar este titular exclusiv
asupra unei cote-părŃi ideale şi abstracte din dreptul de proprietate
asupra bunului, fiecare dintre aceştia poate să-şi înstrăineze sau să-şi
greveze cota sa parte în favoarea unui terŃ.
De la regula dispunerii neîngrădite de cota-parte ideală din
drept există unele restricŃii:
- creditorii personali ai succesorului aflat în indiviziune
cu privire la imobilele succesorale nu pot cere vânzarea
cotei-părŃi ce revine acestuia din indiviziune, până nu s-a
făcut partajul (art. 1825 C.civ.);
- constituirea unei ipoteci asupra unei părŃi indivize
depinde de rezultatul partajului: dacă imobilul cade în
lotul său, ipoteca devine valabilă, în caz contrar este
anulată retroactiv.
e) ObligaŃiile coproprietarilor
Fiecare dintre coproprietari este obligat să contribuie,
proporŃional cu cota sa parte, la acoperirea cheltuielilor ocazionate de
conservarea, întreŃinerea şi administrarea bunului comun.
Dacă obiectul coproprietăŃii este un teren agricol, coproprie-
tarii au şi o serie de obligaŃii propter rem prevăzute de lege (obligaŃia
de a asigura cultivarea şi protecŃia solului).
f) ModalităŃi de încetare. Partajul
Încetarea proprietăŃii comune pe cote-părŃi se poate realiza
prin mai multe modalităŃi:
- coproprietarii înstrăinează întregul bun comun unei
terŃe persoane;
- un coproprietar dobândeşte un drept exclusiv de pro-
prietate asupra întregului bun comun, prin succe-
siune, cumpărare, donaŃie;
- bunul comun este trecut, prin expropriere, în proprie-
tatea statului care devine proprietarul exclusiv al
acestuia;
- în cazul pierderii totale a bunului comun datorită
cazului fortuit sau forŃei majore, făcând ca dreptul de
proprietate comună pe cote-părŃi să rămână fără obiect.
- partajul este operaŃiunea juridică prin care se pune
181
DREPTURILE REALE

capăt stării de coproprietate sau indiviziune, în


sensul că bunul sau bunurile stăpânite în comun pe
cote-părŃi sunt împărŃite din punct de vedere material
între coproprietari, fiecare dintre aceştia devenind
proprietar exclusiv asupra unei părŃi determinate din
bun sau asupra unui anumit bun din cele ce formează
obiectul coproprietăŃii. Dreptul de a cere partajul este
imprescriptibil sub aspect extinctiv. Prin excepŃie,
există posibilitatea paralizării imprescripti-bilităŃii
sub aspect extinctiv a acŃiunii de partaj, în două
situaŃii:

2. Proprietatea comună pe cote-părŃi forŃată sau perpetuă


a) Caracterizare
Coproprietatea este forŃată deoarece nu depinde de voinŃa
coproprietarilor, şi perpetuă datorită scopului sau destinaŃiei
permanente căreia îi sunt afectate bunurile care prin natura lor nu pot
fi împărŃite.
Obiectul ei îl constituie unul sau mai multe bunuri care, prin
natura lor, nu pot fi împărŃite, fiind folosite permanent de mai mulŃi
coproprietari (în măsura în care aceste bunuri sunt împărŃite, ele
devin improprii folosinŃei)142.
Bunurile care alcătuiesc obiectul coproprietăŃii forŃate sau
perpetue se află în raport de accesorietate cu alte bunuri principale,
urmând soarta acestora conform principiului accesorium sequitur
principale. Practic, ne aflăm în prezenŃa a două drepturi de
proprietate: un drept de proprietate exclusivă, de coproprietate
obişnuită ori de proprietate devălmaşă a fiecărui titular asupra
bunului principal143 şi un drept de proprietate comună pe cote-părŃi

142 Deşi iniŃial s-a considerat că acest tip de proprietate comună nu poate înceta nici
prin partaj judiciar şi nici prin partaj convenŃional, într-o orientare relativ recentă,
practica a admis partajul coproprietăŃii forŃate prin acordul părŃilor (Dec. nr.
994/1988 a Trib. Supr., secŃ.civ. în RRD nr. 4/1989, p. 73-74).
143 Deşi majoritatea autorilor consideră că bunul principal se află în proprietate
exclusivă (L.Pop, Op. cit., p. 145; C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M Pivniceru, Op. cit., p.
107; C. Bârsan, Op. cit., p. 181; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., P. 223)
considerăm că acesta poate fi şi obiect al coproprietăŃii obişnuite sau al proprietăŃii
în devălmăşie. Este cazul părŃilor comune (scări, acoperiş, ziduri comune) aflate în

182
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

forŃată sau perpetuă a tuturor coproprietarilor asupra bunurilor


accesorii.
b) Drepturile şi obligaŃiile coproprietarilor
● Fiecare coproprietar poate utiliza bunul comun, fără a avea
nevoie de consimŃământul celorlalŃi, sub rezerva respectării a două limite:
- să nu aducă atingere drepturilor simultane şi concurente,
de aceeaşi natură, ale celorlalŃi coproprietari;
- să exercite propriile atribuŃii numai pentru utilizarea
bunului principal căruia îi este afectat bunul comun
accesoriu, în acord cu interesul celorlalŃi coproprietari.
Nici un coproprietar nu poate face acte de dispoziŃie cu
privire la bunul aflat în coproprietate forŃată, în schimb, fiecare
coproprietar poate să înstrăineze bunul principal şi o dată cu acesta şi
dreptul de proprietate pe cote-părŃi asupra bunului accesoriu.
● Coproprietarii au obligaŃia de a suporta cheltuielile de
întreŃinere şi conservare a bunului comun proporŃional cu cota-parte
a fiecăruia sau cu întinderea bunului principal. Ei se pot elibera de
această obligaŃie prin abandonarea bunului principal.
c) Cazuri de proprietate comună pe cote-părŃi forŃată sau
perpetuă
În dreptul civil sunt cunoscute patru feluri de coproprietate forŃată:
- coproprietatea forŃată asupra părŃilor comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente;
- coproprietatea forŃată asupra bunurilor comune necesare
şi utile pentru folosirea a două imobile vecine;
- coproprietatea forŃată asupra despărŃirilor comune;
- coproprietatea forŃată asupra bunurilor considerate ca
fiind bunuri de familie.
● Coproprietatea forŃată asupra părŃilor comune din
clădirile cu mai multe etaje sau apartamente 144 . Acest tip de

coproprietate forŃată ce deservesc apartamentele dintr-un imobil aparŃinând mai


multor persoane (bunuri principale), aflate atât în proprietate exclusivă dar şi în
proprietate devălmaşă (titulari ai apartamentului sunt soŃii) ori coproprietate
obişnuită (titularii sunt moştenitorii fostului proprietar decedat).
144 Regulamentul-cadru al asociaŃiilor de proprietari (anexa 2 la Legea nr. 114/1996
a locuinŃei) completată prin O.G. nr. 85/30 august 2001 privind organizarea şi
funcŃionarea asociaŃiilor de proprietari în art. 3 alin. 1 lit. c defineşte proprietatea
comună ca fiind „toate părŃile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt

183
DREPTURILE REALE

coproprietatea există numai în situaŃia în care locuinŃele sau spaŃiile


cu altă destinaŃie aparŃin unor proprietari diferiŃi. În cazul în care
întreaga construcŃie aparŃine unui singur proprietar, suntem în
prezenŃa unei proprietăŃi exclusive.
Obiectul acestei coproprietăŃi este format din: terenul pe care
este construită clădirea, curtea, fundaŃia, structura de rezistenŃă,
acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniŃele,
subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă,
ascensoarele. De asemenea, se află în coproprietate forŃată şi instala-
Ńiile aflate în folosinŃă comună cu care a fost înzestrată clădirea în
timpul construcŃiei sau cu care a fost dotată mai târziu de către
proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrăsnete, antene,
instalaŃii de telefonie, instalaŃii electrice, conducte de apă, sisteme de
încălzire şi conducte de gaze (art. 3 alin. 3-4 din Regulament).
● Coproprietatea forŃată asupra bunurilor comune
necesare şi utile pentru folosinŃa a două imobile vecine. Obiectul
acestei coproprietăŃi îl reprezintă o serie de bunuri situate chiar pe
linia despărŃitoare dintre două proprietăŃi (drumuri, fântâni, izvoare
care servesc pentru folosirea a două imobile vecine).
Dacă aceste bunuri s-ar afla situate pe unul dintre fonduri şi
ar servi pentru utilitatea celuilalt fond, suntem în prezenŃa unei pro-
prietăŃi exclusive grevate de un drept de servitute.
● Coproprietatea forŃată asupra despărŃirilor comune
dintre două fonduri. Intră în categoria „despărŃituri comune“: zidul
comun (art. 590-601 C.civ.); şanŃul comun (art. 602-609 C.civ.);
gardul comun (art. 600-609 C.civ.). Există coproprietate forŃată
numai dacă aceste despărŃituri sunt situate chiar pe linia de hotar şi
fondurile ce se despart aparŃin unor proprietari diferiŃi. Dacă ele se
găsesc pe unul dintre fonduri, ne aflăm în ipoteza proprietăŃii
exclusive a titularului acelui fond.
Zidul comun. Art. 590 C.civ. prevede că „orice zid care
serveşte de despărŃitură între clădiri sau între curte şi grădină şi
între ogrăzi la Ńară se socoteşte comun, dacă nu există titlu sau semn
care ar proba contrariul“.
Textul, aplicabil atât în mediul rural cât şi urban, stabileşte o

apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toŃi proprietarii din
acea clădire“.

184
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

prezumŃie relativă de coproprietate145. Fiecare proprietar are dreptul să


folosească zidul comun, însă cu restricŃiile de a nu-i schimba destinaŃia şi
de a nu-l împiedica pe celălalt coproprietar să-şi exercite dreptul său.
ŞanŃul comun. Conform art. 602 C.civ.: „toate şanŃurile
între două proprietăŃi se socotesc comune dacă nu există titlu sau
semn contrar“. PrezumŃia de comunitate este relativă, putând fi
combătută prin proba contrarie (titlu, uzucapiune, semn de
necomunitate). Există semn de necomunitate când pământul care
provine din săparea şanŃului este aruncat numai de o parte, caz în
care şanŃul se consideră a fi proprietatea celui pe terenul căruia este
depus pământul (art. 604 C.civ.); când pământul este aruncat pe
ambele părŃi ale şanŃului, acesta se consideră comun.
Gardul comun. Gardul viu sau uscat ce desparte două proprie-
tăŃi este comun, exceptând situaŃiile în care numai una dintre cele două
proprietăŃi este îngrădită sau când există titlu sau posesie care constată
contrariul (art. 606 C.civ). Arborii ce se găsesc în gardul comun sunt
prezumaŃi a fi comuni până la proba contrarie, iar fructele şi bunurile
rezultate din tăierea lor revin coproprietarilor în părŃi egale.
● Coproprietatea forŃată asupra bunurilor considerate ca
bunuri de familie. Sunt incluse în categoria bunurilor de familie:
scrisorile, tablourile de familie, diverse obiecte cu valoare
sentimentală legată de familia coproprietarilor.
d) ModalităŃi de încetare
Caracteristica coproprietăŃii forŃate sau perpetue constă în
faptul că nici unul dintre coproprietari nu poate cere încetarea ei prin
partaj. Cu toate acestea, există situaŃii în care acestă formă de
proprietate comună poate înceta, după cum urmează:
- prin acordul coproprietarilor;
- când prin convenŃie, uzucapiune, succesiune, întreaga
clădire devine proprietatea exclusivă a aceleiaşi persoane (terŃ sau

145 PrezumŃia poate fi răsturnată: dacă de o parte se află zidul unei clădiri, iar de
cealaltă parte un loc neclădit, deoarece proprietarul clădirii este prezumat a fi şi
proprietarul exclusiv al zidului; dacă unul dintre vecini a efectuat exclusiv acte de
posesie asupra zidului comun; dacă există semne de necomunitate conform art. 591
C.civ., „este semn de necomunitate când culmea zidului este dreaptă şi
perpendiculară dinspre peretele de o parte, iar dinspre cealaltă parte înfăŃişează un
plan înclinat“; în acest caz, zidul se presupune că aparŃine exclusiv proprietarului
dinspre care există planul înclinat.

185
DREPTURILE REALE

unul dintre coproprietari);


- în caz de expropriere;
- în caz de dispariŃie a bunului ce formează obiectul
coproprietăŃii forŃate;
- la împlinirea termenului prevăzut în convenŃia de indivi-
ziune (conform art. 728 alin. 2 C. Civ. , coproprietarii pot conveni să
rămână în indiviziune o perioadă de până la 5 ani, după care pot
reînnoi convenŃia);
- în cazul reconstruirii dreptului de proprietate al moştenito-
rilor asupra terenului, în temeiul Legii nr. 18/1991. Coproprietatea
încetează la data emiterii titlului de proprietate; până în momentul
eliberării lui, moştenitorii s-au aflat în indiviziune forŃată;
- în mod excepŃional, atunci când menŃinerea ei nu se mai
impune cu necesitate. Astfel, se poate partaja terenul comun, prin
acordul tuturor coproprietarilor, dacă depăşeşte suprafaŃa normală a
unei curŃi146. De asemenea, există posibilitatea partajării coproprie-
tăŃii forŃate asupra podului comun al unei clădiri, chiar împotriva
voinŃei unui coproprietar, dacă este comod partajabil şi dacă
menŃinerea coproprietăŃii nu se impune cu necesitate147.

146 Dec. nr. 1877/1974 a Trib. Supr., secŃ. civ., în C.D. 1974, p. 60.
147 Dec. nr. 31/1977 a Trib. Supr. în Ioan MihuŃă, Repertoriu de practică judiciară
în materie civilă a Tribunalului Suprem pe anii 1975-1980, p. 65.

186
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECłIUNEA a III-a

Proprietatea comună în devălmăşie

§ 1. NoŃiune, caractere juridice, categorii


● Proprietatea comună în devălmăşie, ca formă a proprietăŃii
comune, se caracterizează prin aceea că bunul aparŃine tuturor
coproprietarilor, fără ca aceştia să aibă precizată vreo cotă-parte
ideală şi abstractă din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
● Nici bunul nu este fracŃionat din punct de vedere material,
şi nici dreptul de proprietate nu este divizat din punct de vedere
ideal, astfel încât titularii nu deŃin în exclusivitate nici măcar o cotă-
parte ideală din dreptul de proprietate asupra acelui bun.
● Proprietatea comună în devălmăşie poate lua naştere atât
prin efectul legii cât şi prin convenŃia părŃilor.
LegislaŃia în vigoare reglementează un singur caz de devăl-
măşie148 – dreptul de proprietate devălmaşă a soŃilor asupra bunurilor
dobândite de oricare dintre ei în timpul căsătoriei.
Prin convenŃie, două sau mai multe persoane pot stabili ca o
serie de bunuri dobândite împreună sau separat, să facă obiectul
proprietăŃii devălmaşe.

§ 2. Dreptul de proprietate comună în devălmăşie a


soŃilor
● Obiect. Potrivit art. 30 alin. 1 C.fam.: „bunurile dobândite
în timpul căsătoriei de oricare dintre soŃi, sunt, de la data dobândirii
lor, bunuri comune ale soŃilor“. Astfel, toate bunurile dobândite în
timpul căsătoriei (dobânditorul trebuie să aibă neapărat calitatea de
soŃ) sunt bunuri devălmaşe, chiar dacă în actul de achiziŃionare este
trecut doar unul dintre soŃi, sau cumpărarea s-a făcut din veniturile
unuia dintre ei şi chiar dacă bunul a fost dobândit în timp ce soŃii
erau despărŃiŃi în fapt.

148 Anterior ConstituŃiei din 1965, exista proprietatea devălmaşă legală a familiei
de cooperatori având ca obiect bunuri gospodăreşti: casa de locuit şi anexele sale,
animale de producŃie, inventarul agricol.

187
DREPTURILE REALE

La fel, este bun comun, obiect al proprietăŃii devălmaşe, şi


imobilul cumpărat de unul din viitorii soŃi pe numele lui, dar cu
contribuŃia celuilalt viitor soŃ, sub condiŃia ca imobilul să devină
comun la data căsătoriei.
● ConŃinut. Art. 35 alin. 2 C. fam. instituie o prezumŃie de
mandat tacit reciproc, conform căreia “oricare dintre soŃi exercitând
singur aceste drepturi, este socotit că are şi consimŃământul celuilalt
soŃ“. Prin urmare, soŃii administrează, folosesc şi dispun împreună de
bunurile comune. PrezumŃia de mandat tacit reciproc este relativă,
putând fi înlăturată dacă celălalt soŃ probează că s-a opus încheierii
actului juridic.
Mandatul tacit reciproc al soŃilor este limitat de art. 35 alin.
2, partea finală, din C. fam., care prevede că pentru încheierea actelor
de înstrăinare sau grevare a bunurilor imobile – terenuri şi
construcŃii – este necesar consimŃământul expres al celuilalt soŃ,
sancŃiunea fiind nulitatea absolută.
Deşi achiziŃionarea unui bun de către unul din soŃi consti-
tuie un act de dispoziŃie, ea nu este vizată de art. 35, alin. 2, teza
finală, care se limitează doar la înstrăinarea şi grevarea terenurilor şi
construcŃiilor.

§ 3. ModalităŃi de încetare
Proprietatea comună devălmaşă încetează149:
- o dată cu încetarea căsătoriei prin moartea sau declararea
morŃii unuia dintre soŃi;
- la desfacerea căsătoriei prin divorŃ;
- prin partaj (voluntar şi judiciar). Partajul voluntar inter-
vine o dată cu divorŃul precum şi după încetarea sau desfacerea
căsătoriei. Partajul judiciar are loc în timpul căsătoriei putând fi cerut
în mod excepŃional şi numai pentru motive temeinice fie de unul
dintre soŃi, fie de creditorii personali ai soŃilor.

149 Încetarea coproprietăŃii devălmaşe a soŃilor are loc în doi timpi: în primul rând,
proprietatea comună în devălmăşie se preface în proprietate comună pe cote-părŃi,
determinate în funcŃie de contribuŃia soŃilor la dobândirea bunului comun, urmând ca
într-o a doua etapă să se partajeze material bunurile în vederea stabilirii proprietăŃii
exclusive a fiecărui soŃ.

188
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare la doctrină

 În cazul proprietăŃii comune pe cote-părŃi obişnuită


sau temporară, bunul ce formează obiectul coproprietăŃii nu poate fi
înstrăinat sau grevat cu sarcini numai de un coproprietar, fără acordul
celorlalŃi, deoarece nemo plus juris ad alium transferre potest, quam
ipse habet.
Cu toate acestea, în practica judecătorească s-a decis că, în
soluŃionarea acestei probleme, trebuie să se distingă după cum
cumpărătorul a cunoscut sau nu faptul că vânzătorul nu era proprietar
exclusiv al bunului.
- dacă cumpărătorul a cunoscut calitatea de coproprietar a
vânzătorului, validitatea contractului de vânzare-cumpărare depinde
de rezultatul partajului. Dacă bunul este atribuit la partaj coproprie-
tarului vânzător, acesta este considerat proprietar exclusiv în mod
retroactiv şi vânzarea rămâne valabilă. Dacă bunul este atribuit altui
coproprietar, actul de înstrăinare va fi desfiinŃat retroactiv pentru
lipsa calităŃii de proprietar al vânzătorului. Cu alte cuvinte, vânzarea
nu este nulă, ci este supusă condiŃiei rezolutorii ca bunul vândut să
nu cadă, prin partaj, în lotul altui coproprietar150. Această opinie ce s-a
impus atât în practică, cât şi în jurisprudenŃă e criticabilă din două
considerente. În primul rând, se încalcă dreptul coproprietarului de a
dispune de cota sa parte din dreptul de proprietate, şi, în al doilea
rând, condiŃia rezolutorie, ca modalitate a actului juridic, în con-
tractul de vânzare-cumpărare nu poate fi subînŃeleasă cât timp părŃile
nu au prevăzut-o expres.
- dacă la data încheierii actului, cumpărătorul nu a cunoscut
calitatea de coproprietar a vânzătorului, contractul de vânzare-cum-
părare se întemeiază pe o eroare asupra calităŃii de proprietar a

150 În cazul unui bun aflat în indiviziune, vânzarea lui către un coindivizar unui terŃ
nu atrage nulitatea actului de înstrăinare, ci supune dreptul dobândit de cumpărător
unei condiŃii rezolutorii a cărei îndeplinire are loc dacă bunul nu a fost atribuit la
ieşirea din indiviziune coindivizarului care l-a înstrăinat – Dec. nr. 1274/1971 a Trib.
Supr,, secŃ. civ., în „Repertoriu“, 1969-1975.

189
DREPTURILE REALE

vânzătorului, fiind anulabil 151 . Nulitatea relativă a actului juridic


poate fi invocată numai de cumpărător. Dacă vânzătorul devine,
ulterior vânzării, proprietar al lucrului vândut, vânzarea se consoli-
dează; tot astfel, aceasta poate fi consolidată de adevăratul proprietar.
Într-o altă opinie, contractul de vânzare-cumpărare încheiat
cu privire la întregul bun, de un coproprietar fără acordul prealabil al
celuilalt este valabil, şi nu este afectat de o condiŃie rezolutorie, în
temeiul principiului validităŃii aparenŃei în drept (din moment ce
cumpărătorul s-a aflat în eroare comună şi invincibilă asupra calităŃii
de proprietar exclusiv a vânzătorului, eroarea are ca efect validarea
contractului astfel încheiat) şi a principiului ocrotirii bunei-credinŃe a
cumpărătorului. Credem că soluŃia este criticabilă pentru următoarele
considerente:
 eroarea în care s-a aflat cumpărătorul nu este nici comună,
nici invincibilă, deoarece acesta ar fi putut afla că vânzătorul nu este
proprietarul exclusiv al bunului, examinând titlul de proprietate al
acestuia;
 între cele două principii care sunt aplicabile unor instituŃii
civile şi principiul ocrotirii proprietăŃii ce constituie un principiu
fundamental al dreptului civil, prioritate are acesta din urmă.
Într-o altă concepŃie, căreia ne raliem, contractul de vânzare-
cumpărare încheiat de un coproprietar e valabil doar în ce priveşte
cota parte din dreptul de proprietate de care putea dispune liber
vânzătorul, fiind lovit de nulitate relativă în privinŃa cotelor părŃi ale
celorlalŃi coproprietari152. Prin încheierea contractului, cumpărătorul
se substituie în drepturile coproprietarului vânzător, bunul rămânând
în coproprietatea cumpărătorului şi a celorlalte persoane.
Există autori153 care consideră că vânzarea unui bun de către
un singur coproprietar nu este nul, ci numai inopozabil faŃă de ceilalŃi
coproprietari care nu au consimŃit la încheierea contractului, astfel
încât ei nu au deschisă calea unei acŃiuni în anularea vânzării şi nici

151 Dec. nr. 51/18 august 1969 a Trib. Supr., secŃ. civ., nepublicată.
152 În cazul unui bun aflat în indiviziune (coproprietate), vânzarea-cumpărarea nu
poate opera pentru totalitatea bunului, deoarece nimeni nu poate înstrăina mai multe
drepturi decât are el însuşi (Dec. nr. 322/1993 a CSJ secŃ. civ., în „Dreptul“ nr.
12/1993, p. 86.
153 Fr. Deak, Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1999, p. 62-63.

190
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

în revendicarea bunului. Drepturile lor asupra bunului urmează să fie


apărate doar pe calea acŃiunii în partaj154.

 O problemă controversată cu care se confruntă practica


judiciară este aceea privitoare la caracterul prescriptibil sau
imprescriptibil al dreptului de a cere împărŃeala fructelor produse de
bunul comun.
Într-o primă soluŃie, practica a decis că fructele bunului comun
fac parte din masa partajabilă astfel încât cererea de împărŃire a
acestora este imprescriptibilă155.
Ulterior, atât practica156 cât şi doctrina157 au făcut distincŃie în
raport de natura fructelor:
 fructele civile (chirii, dobânzi) se cuvin tuturor coproprie-
tarilor, dar, fiind drepturi de creanŃă, cererea de împărŃire este supusă
prescripŃiei extinctive în termenul general de 3 ani (prevăzut de art. 3
din Decretul nr. 167/1958 pentru acŃiuni personale);
 fructele industriale şi fructele naturale cât timp există în
materialitatea lor, cererea de împărŃire apare ca o acŃiune în revendicare
mobiliară, supusă termenului de prescripŃie extinctivă de 30 de ani158.
Dimpotrivă, dacă fructele nu există în materialitatea lor, ceea ce se
datorează este contravaloarea lor, deci un drept de creanŃă, astfel încât
acŃiunea în partaj este prescriptibilă în termen de 3 ani.

154 Dec. nr. 2603/1993 a CSJ, secŃ.civ., în „JurisprudenŃa CSJ“, 1993, p. 39-41. În
sensul posibilităŃii promovării acŃiunii în revendicare de către coproprietarul
necontractant, vz. P. Chirică, Posibilitatea exercitării acŃiunii în revendicare de către
un singur coindivizar, în „Dreptul“, nr. 11/1998, p. 29-30.
155 Dec. nr. 164/1974 a Trib. Supr., secŃ. civ., în CD 1974, p. 70.
156 Dec. nr. 74/1982 a Trib. Supr., secŃ. civ.,în RRD nr. 11/1982, p. 71.
157 C. Bârsan, M. GaiŃă, M. Pivniceru, Op. cit., p. 103; L. Pop, Op. cit., p. 139.
158 Este criticabilă soluŃia imprescriptibilităŃii acŃiunii de partaj a fructelor naturale
şi industriale din moment ce acŃiunea în revendicare imobiliară e supusă termenului
de 30 de ani (a se vedea L. Pop, Op. cit., p. 140).

191
DREPTURILE REALE

2. Reprezentare grafică

ModalităŃile
proprietatea proprietatea
juridice ale
rezolubilă anulabilă
dreptului de
proprietate

când transferul când dreptul de


proprietăŃii s-a proprietate s-a
făcut printr-un dobândit
act juridic printr-un act
afectat juridic lovit de
de o condiŃie nulitate
rezolutorie relativă
proprietatea
comună

pe cote-părŃi în devălmăşie
dreptul asupra
aceluiaşi bun sau
asupra aceleiaşi mase
de bunuri aparŃine

concomitent la mai
mulŃi titulari
forŃată (perpetuă)

obişnuită (temporară)

indiviziune

coproprietate

192
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

3. Tabel comparativ

Proprietatea comună pe Proprietatea comună în


cote-părŃi devălmăşie

- bunul este nedivizat din - bunul este nedivizat din


punct de vedere material, punct de vedere material,
dreptul de proprietate este divi- dreptul de proprietate este nedi-
zat sub aspect ideal vizat sub aspect ideal

- sunt modalităŃi juridice ale dreptului de proprietate


- încetează prin partaj
- dreptul de proprietate aparŃine la două sau mai multe
persoane, simultan asupra unui bun sau bunuri nefrac-
Ńionate material

• fiecare coproprietar este • nici unul dintre codevălmaşi nu


titular exclusiv al unei cote- deŃine o cotă parte ideală, ab-
părŃi ideale din dreptul de stractă din dreptul de proprietate.
proprietate. • are un caracter intuitu-personae
• se naşte şi există independent • nici un codevălmaş nu poate în-
de identitatea şi calităŃile străina dreptul său deoarece nu
coproprietarilor. se cunoaşte cota-parte ce revine
• fiecare coproprietar poate fiecăruia.
dispune liber de cota parte • se aplică prezumŃia legală a
din drept. mandatului reciproc.
• se aplică principiul unani- • apare ca urmare a căsătoriei şi în
mităŃii. mod excepŃional prin convenŃie.
• izvorăşte din contract, succe- • caracter organizat (legea organi-
siune, uzucapiune etc. zează exerciŃiul ei).
• caracter neorganizat şi tem-
porar.

193
DREPTURILE REALE

4. Vocabular explicativ
accesiune – mod de dobândire a proprietăŃii conform căruia tot ce se
uneşte cu un lucru sau se încorporează într-un lucru
devine proprietatea aceluia căruia îi aparŃine lucrul, la
care s-a făcut unirea sau încoprorarea;
accessorium sequitur principale – accesorul urmează principalul.
Adagiu latin folosit pentru a exprima regula conform
căreia bunul sau contractul accesoriu urmează soarta
juridică a bunului sau contractului principal de care
depinde;
act juridic de administrare – act juridic prin care se urmăreşte să se
realizeze o normală punere în valoare a unui bun sau
patrimoniu;
act juridic de conservare – act juridic prin care se urmăreşte
preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil;
act juridic de dispoziŃie – act juridic care are ca rezultat fie înstrăi-
narea unui bun sau a unui drept din patrimoniu, fie
grevarea unui bun cu o sarcină reală;
caz fortuit – împrejurare imprevizibilă şi insurmontabilă care
împiedică, în mod obiectiv, executarea obligaŃiei
contractuale;
expropriere – act de putere publică prin care se realizează dobândirea
forŃată a proprietăŃii private, necesară executării lucră-
rilor de utilitate publică, în schimbul unei despăgubiri;
forŃă majoră – împrejurare absolut imprevizibilă şi absolut insur-
montabilă care împiedică în mod obiectiv şi fără nici o
culpă din partea debitorului executarea obligaŃiei con-
tractuale a acestuia, antrenând şi justificând exonerarea
lui de răspundere ;
gestiunea de afaceri – operaŃie ce constă în aceea că o persoană
intervine, prin fapta sa voluntară şi unilaterală, şi săvâr-
şeşte acte materiale sau juridice în interesul altei persoa-
ne, fără a fi primit mandat din partea acesteia din urmă;
just titlu – act juridic translativ de proprietare având drept scop
transferul proprietăŃii, dar care datorită unor împrejurări
ce Ńin de actul respectiv, el nu strămută proprietatea
bunului ci doar posesia lui;

194
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

masă succesorală – ansamblul bunurilor şi valorilor de orice fel care,


făcând parte din patrimoniul defunctului, constituie
obiectul împărŃelii moştenirii;
nemo ad alium transferre potest quam ipse habet – adagiu latin
folosit pentru a fundamenta soluŃia potrivit căreia
nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi
decât are el însuşi;
ocupaŃiune – mod de dobândire a dreptului de proprietate prin luarea
în posesie a unor bunuri ce nu sunt cuprinse în
patrimoniul nimănui;
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis – adagiu latin folosit
pentru a exprima regula potrivit căreia desfiinŃarea, cu
efect retroactiv, a drepturilor transmiŃătorului asupra
lucrului transmis atrage după sine desfiinŃarea dreptu-
rilor consimŃite de acesta în folosul unui terŃ;
sultă – sumă de bani ce trebuie plătită pentru compensarea inega-
lităŃii de valoare a loturilor în cazul partajului judiciar;
uzucapiune – mod de dobândire a proprietăŃii sau a altor drepturi
reale prin posedarea neîntreruptă a unui imobil în timpul
şi condiŃiile prevăzute de lege.

5. Întrebări, exerciŃii

1. DefiniŃi proprietatea anulabilă şi proprietatea rezolubilă. Stabi-


liŃi care sunt asemănările şi deosebirile dintre acestea.
2. Care este deosebirea existentă între coproprietate şi indiviziune?
3. În ce constă regula unanimităŃii în cazul proprietăŃii comune
temporare? ExaminaŃi modalitatea de aplicare a acestei reguli în
cazul actelor materiale, respectiv în cazul actelor juridice.
4. ConsideraŃi că un coproprietar poate să transforme destinaŃia
bunului sau modul de folosinŃă al acestuia?
5. În cazul coproprietăŃii, unul dintre proprietari are dreptul să
exercite folosinŃa asupra bunului comun, fără acordul celorlalŃi?
6. Este valabil contractul prin care un coproprietar donează cota sa
parte dintr-un bun comun unui terŃ? Dar contractul de vânzare-
cumpărare încheiat de un coproprietar cu un terŃ având ca obiect
întregul bun comun?
7. ConsideraŃi ca fiind valabile convenŃiile cu privire la menŃinerea
195
DREPTURILE REALE

stării de indiviziune?
8. Ce tip de proprietate există în situaŃia în care două persoane au
cumpărat împreună un bun imobil? Dar în cazul în care aceleaşi
persoane dobândesc prin testament întreaga avere a tatălui lor
decedat?
9. În ce situaŃie zidul despărŃitor nu poate fi declarat ca fiind
comun?
10. În sarcina cui cad cheltuielile privind repararea şi întreŃinerea
zidului comun? Dar cheltuielile în situaŃia în care zidul ar fi
demolat şi reconstruit de un coproprietar, în interesul său
exclusiv?
11. ŞanŃul, pentru a fi declarat comun, este necesar să fie făcut cu
scopul de a îngrădi proprietatea sau există comunitate şi dacă
şanŃul este destinat scurgerii apelor? Care sunt cazurile de
înlăturare a prezumŃiei de comunitate?
12. Ce tip de proprietate există în situaŃia în care imobilul împărŃit
pe apartamente ar aparŃine unui singur proprietar?
13. IdentificaŃi tipurile de proprietate existente într-o clădire cu 3
apartamente din care unul este deŃinut de 2 soŃi, unul este
închiriat, iar celălalt aparŃine moştenitorilor titularului decedat.
14. Cui vor aparŃine fructele produse de un gard viu asimilat îngră-
dirii aduse de un singur proprietar?
15. Este valabilă înstrăinarea unui bun mobil comun de către un soŃ
fără consimŃământul celuilalt? Dar vânzarea, în aceleaşi condiŃii,
a unui imobil (construcŃie)?
16. Poate dispune unul dintre concubini – singur – de dreptul său
asupra bunului dobândit împreună cu celălalt concubin?

6. Teste grilă

1. Prin expresia „proprietatea este pură şi simplă“ înŃelegeŃi:


a) proprietatea nu este afectată de modalităŃile
actului juridic (termen, condiŃie);
b) proprietatea nu este afectată de modalităŃile juri-
dice ale dreptului de proprietate;
c) proprietatea nu este anulabilă.

196
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

2. Sunt modalităŃi juridice ale dreptului de proprietate:


a) coproprietatea, indiviziunea, devălmăşia;
b) termenul, condiŃia, sarcina;
c) proprietatea anulabilă, proprietatea rezolubilă şi
proprietatea comună.
3. În situaŃia în care defunctul lasă mai multor moştenitori un bun
determinat, aceştia sunt:
a) coproprietari;
b) coindivizari;
c) codevălmaşi.
4. În cazul în care defunctul lasă moştenitorilor săi o masă de bunuri,
aceştia sunt:
a) coproprietari;
b) codevălmaşi;
c) coindivizari.
5. Regula unanimităŃii operează în cazul:
a) proprietăŃii comune obişnuite sau temporare;
b) proprietăŃii comune forŃate sau perpetue;
c) proprietăŃii comune în devălmăşie.
6. Nu sunt supuse regulii unanimităŃii:
a) actele de administrare;
b) actele de conservare;
c) actele de dispoziŃie.
7. Zidul comun poate fi obiect al:
a) proprietăŃii comune pe cote-părŃi obişnuită sau
temporară;
b) proprietăŃii comune forŃate asupra bunurilor
necesare şi utile pentru folosirea a două imobile
învecinate;
c) coproprietăŃii forŃate sau perpetue asupra despăr-
Ńiturilor comune.
8. Nici bunul nu este fracŃionat din punct de vedere material, nici
dreptul din punct de vedere ideal, în cazul:
a) proprietăŃii comune forŃate;
b) proprietăŃii comune obişnuite;
c) proprietăŃii comune în devălmăşire.
9. În cazul în care doi concubini achiziŃionează împreună un
autoturism, aceştia sunt:
197
DREPTURILE REALE

a) coindivizari:
b) coproprietari;
c) codevălmaşi.
10. Coproprietarul poate încheia în mod valabil:
a) acte juridice de dispoziŃie având ca obiect cota sa
parte din drept;
b) acte juridice de dispoziŃie având ca obiect
dreptul de proprietate asupra bunului comun în
totalitate;
c) numai acte de conservare şi administrare.
11. Nu sunt valabile actele încheiate de un coproprietar, fără acordul
de voinŃă al tuturor coproprietarilor:
a) de conservare;
b) de administrare, chiar dacă profită tuturor
coproprietarilor;
c) de dispoziŃie privind întregul bun comun.
12. În exercitarea dreptului de proprietate devălmaşă, un soŃ nu poate
fără consimŃământul celuilalt soŃ:
a) să administreze bunurile comune;
b) să înstrăineze un bun comun;
c) să achiziŃioneze un bun comun.

7. SpeŃe

1. X a vândut lui Y un apartament printr-un înscris sub


semnătură privată. În contract s-a inserat o clauză conform căreia
dacă va părăsi locul de muncă prin demisie, actul de vânzare-
cumpărare se va desfiinŃa.
Ulterior, Y a vândut imobilul unui terŃ prezentându-l ca fiind
din beton, deşi în realitate era din cărămidă şi la scurt timp după aceasta
a părăsit locul de muncă prin demisie, deoarece a semnat un contract de
muncă mult mai avantajos în străinătate.
În această situaŃie, X i-a cerut lui Y să-i restituie
apartamentul deoarece acesta nu a respectat clauza contractuală. În
urma refuzului lui Y, X a sesizat instanŃa de judecată solicitând
restituirea imobilului.
În apărare, Y a susŃinut că a vândut apartamentul unui terŃ în

198
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

calitate de proprietar şi că nici o clauză contractuală nu poate să-i


ştirbească dreptul de a dispune liber de bunul său.

CerinŃe:
a) Ce modalităŃi juridice ale dreptului de proprietate sunt
incidente în speŃă?
b) Ce fel de proprietar este X în contractul de vânzare-cum-
părare privind apartamentul? Dar terŃul care a
achiziŃionat ulterior imobilul de la Y?
c) ArătaŃi efectele care se produc ca urmare a îndeplinirii
clauzei contractuale.
d) Care va fi soluŃia instanŃei?

2. X şi Y în calitate de fraŃi, au moştenit de la tatăl lor,


decedat, un teren în suprafaŃă de 5.000 m2. Ulterior, aceştia au ridicat
împreună pe acel teren o casă, fiecare dintre ei contribuind în mod
egal la construcŃie.
X, plecând în străinătate în temeiul unui contract de muncă
deosebit de avantajos, Y a rămas administrator asupra casei şi terenului,
fiind ajutat cu bani, lunar, de către X. Astfel Y a închiriat o parte din casă
(fără ca X să se opună), a vândut o porŃiune din teren unui terŃ şi a cheltuit
o sumă importantă de bani pentru instalarea unui post telefonic. De
asemenea, Y a crescut patru cai pe care ulterior i-a vândut.
După întoarcerea lui X în Ńară, între fraŃi s-au ivit o serie de neîn-
Ńelegeri privind sumele de bani pe care aceştia le datorau reciproc, motiv
pentru care au sesizat instanŃa, solicitând partajarea bunurilor şi
clarificarea relaŃiilor patrimoniale litigioase.

CerinŃe:
a) Ce modalităŃi juridice ale dreptului de proprietate
identificaŃi în speŃă?
b) Este valabil contractul prin care Y a vândut unui terŃ o
porŃiune din teren fără consimŃământul lui X?
c) Ce va decide instanŃa în privinŃa:
- chiriei dobândite prin închirierea unei părŃi din
casă;
- banilor obŃinuŃi pentru caii vânduŃi;
- cheltuielilor făcute de Y cu instalarea postului
199
DREPTURILE REALE

telefonic;
- fructelor produse de livada cu care era dotat
terenul.

3. X a sesizat instanŃa de judecată cu o cerere prin care a


solicitat obligarea lui Y la plata părŃilor din cheltuielile de întreŃinere
ce revin acestuia. În motivarea acŃiunii X a arătat că atât el cât şi Y
deŃin câte un apartament în aceeaşi clădire, în calitate de proprietari
şi că, de când s-a mutat, Y nu a contribuit la cheltuielile de
întreŃinere şi reparaŃie a părŃilor comune din imobil.
În apărare, Y a învederat că, datorită amplasării la parter a
propriului apartament, refuzul său de a participa la cheltuielile
privind repararea acoperişului casei şi a liftului este motivat, în
sensul că el nu foloseşte nici unul dintre aceste utilităŃi.

CerinŃe:
a) Câte tipuri de proprietate identificaŃi în speŃă?
b) EnumeraŃi drepturile şi obligaŃiile lui X şi Y în ceea ce
priveşte părŃile comune din imobilul în care locuiesc.
c) Nivelul la care este situat un apartament are relevanŃă în
ceea ce priveşte sustragerea de la plata reparaŃiilor?
d) Ce va decide instanŃa?

4. X şi Y, cumpărând împreună un apartament, au decis să-l


închirieze lui Z şi să împartă în mod egal chiria.
Având în vedere că Z nu şi-a respectat obligaŃia contractuală (de
a plăti chiria) timp de 3 luni, X l-a acŃionat în judecată cerând instanŃei
evacuarea acestuia.
InstanŃa, Ńinând cont de faptul că evacuarea s-a cerut pentru
neplata chiriei, a respins acŃiunea lui X, motivându-şi soluŃia prin
aceea că cererea de evacuare, având caracterul unui act de
administrare, în conformitate cu regula unanimităŃii, trebuie
introdusă de către toŃi proprietarii.

CerinŃe:
a) Regula unanimităŃii se aplică în materia actelor de admi-
nistrare? Dar în ceea ce priveşte actele de conservare?

200
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

b) ConsideraŃi corectă soluŃia instanŃei?


c) Care ar fi fost soluŃia în cazul în care cererea de evacuare se
întemeia pe faptul că Z, în calitate de chiriaş, a pricinuit
stricăciuni însemnate locuinŃei?

5. X a chemat în judecată pe Y (soŃul ei) şi Z (în calitate de


vânzător), solicitând constatarea nulităŃii contractului de vânzare-
cumpărare încheiat între Y şi Z.
În motivarea acŃiunii, reclamanta a arătat că nu şi-a dat
consimŃământul la încheierea contractului de cumpărare a aparta-
mentului ce constituie domiciliul comun al celor doi soŃi, Y semnând
singur acest contract.

CerinŃe:
a) Ce modalitate juridică a proprietăŃii identificaŃi în speŃă?
b) Prin ce se deosebeşte această formă de proprietate faŃă de
proprietatea comună pe cote-părŃi?
c) ConsideraŃi că această formă a proprietăŃii poate fi
regăsită şi în afara raporturilor de familie?
d) PrezumŃia de mandat tacit reciproc este incidentă în
speŃă?
e) Ce va decide instanŃa în legătură cu acŃiunea recla-
mantei?
f) Care ar fi soluŃia în cazul în care Y ar fi vândut
apartamentul fără consimŃământul lui X?

6. Judecătoria sectorului 2 Bucureşti a admis acŃiunea


reclamantei împotriva pârâtului şi a dispus evacuarea lui din
apartament, pentru lipsă de titlu. Totodată a respins acŃiunea prin
care pârâtul a solicitat să se constate că soŃul reclamantei i-a vândut
apartamentul conform unei chitanŃe redactate în acest sens, pe
considerentul că soŃul nu avea dreptul să înstrăineze apartamentul
fără consimŃământul reclamantei.
Pârâtul a atacat sentinŃa, susŃinând că prima instanŃă ar fi
trebuit să reŃină, în lipsa consimŃământului reclamantei, vânzarea de
către soŃul acesteia a părŃii de jumătate din imobil, ce reprezintă cota
sa parte din bunurile comune.
(Dec. nr. 253/1993 a Tribunalului Municipiului Bucureşti, secŃ.
201
DREPTURILE REALE

a IV-a civilă, în „Culegere de practică judiciară“ a Tribunalului


Bucureşti 1993-1997, Editura All, Bucureşti, 1998, p. 183.)

CerinŃe:
– Ce va hotărî instanŃa superioară?

7. X vinde lui Y un autoturism în bună stare de funcŃionare.


PreŃul se plăteşte şi lucrul se predă.
Z, soŃia lui X îi cheamă în judecată pe cei doi, solicitând
desfiinŃarea vânzării deoarece soŃul său a vândut autoturismul în
perioada în care ei erau despărŃiŃi în fapt şi, în plus, bunul este
proprietatea ei exclusivă, dinaintea căsătoriei.
Pârâtul Y solicită respingerea acŃiunii deoarece, atunci când
a contractat, nu a cunoscut situaŃia reală.

CerinŃe:
a) Mandatul tacit reciproc funcŃionează şi în perioada în
care soŃii sunt despărŃiŃi în fapt?
b) Ce soluŃie trebuie pronunŃată în speŃă?
c) Care este soluŃia instanŃei în cazul în care automobilul ar fi
fost bun comun?

8. I.I. a introdus o acŃiune împotriva pârâtului G.I. solicitând


obligarea acestuia la desfiinŃarea gardului construit fără consimŃă-
mântul coproprietarului. De asemenea, a cerut să fie desfiinŃat
chioşcul din tablă din curtea comună precum şi grădina restaurant
amplasată în aceasta.
În apărare, G.I. a susŃinut că gardul nu deranjează circulaŃia
celorlalŃi coproprietari, că societatea comercială pe care o are, este
aprobată de instanŃă şi că, în mod greşit, s-a reŃinut că foloseşte ilegal
o parte din curtea comună.
- Dec. nr. 840/1997 a Tribunalului Municipiului Bucureşti,
secŃ. a IVa civilă, în „Culegere de practică judiciară...“,
op.cit., p.72-73.

CerinŃe:
a) În ce condiŃii funcŃionează regula unanimităŃii? Este

202
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

aceasta incidentă în speŃă?


b) Care va fi soluŃia instanŃei?

8. Bibliografie

D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura UniversităŃii „Titu


Maiorescu“, Bucureşti, 2002, p. 226-267.
D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p. 145-
215;
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 182-225.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 169-208.
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 97-110.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 92-118.
L. Pop, , Op. cit., p. 127-156.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu , Op. cit., p. 206-231.
C. Bârsan, Op. cit., p. 165-198.
P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 91-102.
I. Adam, Op. cit., p. 415-511.
SpeŃa nr. 2 a fost prelucrată din G. Răducan, G.T. Maravela, Op. cit.,
p. 197.

203
CAPITOLUL VII

DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

NoŃiunea de dezmembrăminte ale dreptului de proprietate

● Proprietatea este dreptul real cel mai complet deoarece


conferă titularului atributele posesiei (usus), folosinŃei (fructus) şi
dispoziŃiei (abusus).
Există însă situaŃii când unele dintre atribute sunt desprinse din
conŃinutul dreptului de proprietate, formând prin această separare
drepturi reale distincte. Proprietarul păstrează numai o parte din
atributele proprietăŃii, iar o altă parte aparŃin unei alte persoane sub
forma drepturilor reale, numite dezmembrăminte.
Constituirea dezmembrămintelor se face prin separarea
folosinŃei (usus şi fructus) din conŃinutul juridic al dreptului de
proprietate, proprietarul iniŃial păstrând atributul dispoziŃiei în calitate de
nud proprietar159.
● Dezmembrămintele dreptului de proprietate sunt
drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia,

159 În literatura de specialitate recentă159 această concepŃie a fost caracterizată


drept incompletă şi imprecisă. Este incompletă deoarece într-o asemenea opinie
atributul posesiei (jus possidendi) ar rămâne în totalitate la nudul proprietar. În
realitate jus possidendi este divizat între nudul proprietar care păstrează dreptul de a
apropria şi stăpâni lucrul, şi titularul dezmembrământului, care dobândeşte şi el
dreptul de a stăpâni bunul, dar nu ca nud proprietar, ci ca titular al
dezmembrământului respectiv. Este imprecisă deoarece, deşi atributul dispoziŃiei
rămâne la nudul proprietar, el este diminuat sub un dublu aspect. În privinŃa
dispoziŃiei juridice, aceasta este păstrată dar numai în legătură cu nuda proprietate,
astfel încât proprietarul poate transmite doar nuda proprietate iar dobânditorul
acestui drept va fi Ńinut să respecte şi el dezmembrământul constituit. Cât priveşte
dispoziŃia materială, nudul proprietar o poate exercita, dar numai în măsura în care
nu este stânjenit exerciŃiul dezmembrământului. V. Stoica – op.cit., p.466-467.

204
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

opozabile tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau


se dobândesc prin desprinderea sau limitarea unor atribute din
conŃinutul juridic al dreptului proprietarului.
Dreptul civil cunoaşte următoarele dezmembrăminte: dreptul de
uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaŃie, dreptul de servitute, dreptul
de superficie.
● Dezmembrămintele sunt compatibile numai cu dreptul de
proprietate privată. Dreptul de proprietate publică nu poate fi
dezmembrat deoarece este un drept inalienabil. Prin excepŃie, Legea
nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al
acesteia recunoaşte în art. 13 valabilitatea dreptului de servitute
numai în măsura în care aceste servituŃi sunt compatibile cu uzul sau
interesul public160.

160 Într-o altă opinie dezmembrămintele sunt incompatibile cu dreptul de


proprietate publică, concluzie întemeiată pe dispoziŃiile art. 136 pct 4 din ConstituŃie
ce precizează în mod limitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate
publică. Art. 13 din Legea nr. 213/1998 face distincŃie între servituŃile ca veritabile
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate şi servituŃile care sunt simple limite de
exercitare a acestui drept. Prin urmare numai servituŃiie din ultima categorie sunt
compatibile cu dreptul de proprietate publică, o altă interpretare fiind în contradicŃie
cu art. 136 pct. 4 din ConstituŃie (V. Stoica – op.cit., p. 467-468).

205
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a II-a

Dreptul de uzufruct

§ 1. NoŃiunea, obiectul şi caracterele dreptului de uzufruct


1. NoŃiune
● Dreptul de uzufruct este un drept real principal care
conferă titularului său, denumit uzufructuar, posesia şi folosinŃa
unui bun aparŃinând unei alte persoane, denumită nud proprietar,
cu obligaŃia uzufructuarului de a-i conserva substanŃa.
Codul civil reglementează uzufructul în art. 517-564.
● În cazul uzufructului coexistă asupra aceluiaşi bun două
drepturi reale diferite: cel al uzufructuarului de a folosi bunul şi de a-
i culege fructele şi cel al proprietarului de a dispune de bun, astfel
cum este grevat cu dreptul de uzufruct. Din prerogativele dreptului
de proprietate s-au desprins şi s-au constituit într-un drept real
principal atributul folosinŃei şi cel al posesiei, pe seama nudului
proprietar rămânând numai atributul dispoziŃiei juridice161.
Uzufructuarul, faŃă de proprietar este un detentor precar,
detenŃia permiŃându-i să folosească bunul şi să-i perceapă fructele,
iar în raporturile cu terŃii, apare ca un posesor.

2. Obiect
● Potrivit art. 520 C.civ. „uzufructul se poate stabili pe tot
felul de bunuri mobile şi imobile”.
Din textul de lege rezultă că uzufructul se poate constitui
numai cu privire la bunuri corporale, dar literatura şi practica au
admis ca obiect al uzufructului şi bunuri incorporale precum:

161 A se vedea şi opinia conform căreia nudul proprietar păstrează o parte din
atributul posesiei, uzufructuarul preluând cealaltă parte a posesiei şi atributul
folosinŃei (V. Stoica –op. cit., p. 474). Astfel, nudul proprietar păstrează o parte din
atributul posesiei, el continuând să aproprieze bunul şi să îl stăpânească, dar numai
ca nud proprietar, precum şi atributul dispoziŃiei. Uzufructuarul, la rândul său, preia
o parte din atributul posesiei, precum şi atributul folosinŃei, inclusiv posibilitatea de
a ceda emolumentul acestei folosinŃei.

206
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

proprietatea literară sau artistică, brevetele de invenŃie, fondul de


comerŃ, inclusiv drepturile de creanŃă şi drepturile reale principale,
altele decât dreptul de proprietate (spre exemplu, uzufructul uzufruc-
tului, uzufructul nudei proprietăŃi).
Având în vedere obligaŃia uzufructuarului de a conserva
substanŃa bunului, uzufructul are ca obiect, de regulă, bunuri
neconsumptibile. Totuşi, dreptul de uzufruct poate fi constituit şi
asupra unor bunuri consumptibile (quaziuzufruct), caz în care
uzufructuarul dobândeşte nu numai folosinŃa bunului, ci însăşi dreptul
de proprietate. Prin urmare, el poate dispune de bun, înstrăinându-l, dar
cu obligaŃia de a restitui la sfârşitul uzufructului, lucruri de aceeaşi
cantitate, calitate, valoare şi preŃ.
● Din punct de vedere al întinderii, uzufructul poate fi:
- universal, când are ca obiect un întreg patrimoniu;
- cu titlu universal, când poartă asupra unei fracŃiuni din
patrimoniu;
- cu titlu particular, când are ca obiect unul sau mai multe
bunuri individual determinate.

3. Caractere juridice
Din definiŃie rezultă următoarele caracterele juridice ale
dreptului de uzufruct.
- este un drept real, cu excepŃia cazului când are ca obiect
drepturi de creanŃă. Ca orice drept real este opozabil erga
omnes;
- în funcŃie de obiectul său, uzufructul este un drept mobiliar
sau imobiliar;
- este un drept esenŃialmente temporar 162 : dacă titularul
său este o persoană fizică, el poate dura cel mult până la
decesul uzufructuarului; dacă titularul său este o persoană
juridică, uzufructul nu poate depăşi 30 de ani;
- este un drept incesibil, nu se poate transmite prin acte între
vii sau pentru cauză de moarte. Uzufructuarul are totuşi

162 Dacă uzufructul s-a constituit în favoarea a două persoane, după decesul uneia,
cealaltă păstrează dreptul asupra întregului bun, uzufructul durând până la
decesul ultimului beneficiar. (Dec. nr. 97/1988 a Trib. Hunedoara în R.R.D. nr.
8/1989, p. 67).

207
DREPTURILE REALE

posibilitatea de a ceda altei persoane avantajele economice


pe care i le procură bunul (beneficiul sau emolumentul
uzufructului). În schimb, proprietarul bunului dat în
uzufruct poate dispune oricând de bunul său, prin acte
juridice, chiar şi în timpul cât durează uzufructul.
- este un drept sesizabil, creditorii uzufructuarului pot
urmări veniturile bunurilor ce formează obiectul dreptului
său;
- este un drept viager, poate dura numai pe timpul vieŃii
uzufructuarului. Durata lui poate fi redusă prin convenŃia
părŃilor, dar nu şi prelungită peste această limită. Din
caracterul viager al dreptului de uzufruct derivă un caracter
subsecvent, respectiv caracterul aleatoriu, deoarece nu se
cunoaşte perioada de timp cât va trăi uzufructuarul.

§ 2. Drepturile şi obligaŃiile uzufructuarului şi ale


nudului proprietar
1. Drepturile şi obligaŃiile uzufructuarului
● Codul civil în art. 512-539, reglementează în mod
amănunŃit drepturile uzufructuarului:
a) dreptul de a cere şi obŃine predarea în folosinŃă a
bunului, obiect al uzufructului. În acest scop, el are la dispoziŃie
acŃiunea confesorie, o acŃiune personală, născută din contract, prin
care cere predarea bunului, precum şi acŃiunea posesorie pentru a
redobândi stăpânirea materială a bunului.
b) dreptul de a folosi bunul şi de a-i culege fructele.
Uzufructuarul poate îndeplini toate actele de folosinŃă cu
condiŃia de a nu aduce atingere substanŃei bunului, adică de a nu-l
distruge şi de a nu-i modifica modul de folosinŃă stabilit de
proprietar.
Uzufructuarul culege şi dobândeşte în proprietate fructele,
dar nu şi productele, deoarece acestea consumă substanŃa lucrului.
Acest drept se întinde asupra tuturor categoriilor de fructe (naturale,
industriale, civile) 163 şi se naşte din momentul constituirii

163 În materia uzufructului, Codul civil distinge între fructe şi producte prin câteva
reguli speciale potrivit cărora, în anumite situaŃii, prin voinŃa proprietarului,

208
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

uzufructului.În acest sens, art. 524 C.civ. prevede că fructele naturale


şi industriale culese în momentul când se constituie uzufructul sunt
ale uzufructuarului, iar cele neculese la data stingerii uzufructului se
cuvin proprietarului.
c) dreptul de exploatare directă a bunurilor ce fac obiectul
uzufructului sau indirectă, prin intermediul altei persoane. Exploa-
tarea indirectă se realizează fie pe temeiul unui contract de închiriere
sau arendă, fie prin cedarea emolumentului uzufructului.
d) dreptul de a constitui o ipotecă asupra imobilului obiect
al uzufructului, cu precizarea că un creditor ipotecar va putea urmări
doar uzufructul, nu şi bunul asupra căruia se exercită dreptul.
● Totodată Codul civil reglementează în art. 540-556
obligaŃiile uzufructuarului, distingând între trei momente:
a) înainte de a intra în folosinŃa bunului, uzufructuarul are:
- obligaŃia de a întocmi un inventar al bunurilor
mobile şi de a constata starea materială a imobilelor.
În caz de neîndeplinire a obligaŃiei, proprietarul îl poate
împiedica să intre în folosinŃa uzufructului, iar dacă
bunul a fost predat, uzufructuarul poate fi obligat să
restituie mai mult decât a primit;
- obligaŃia de a da o cauŃiune, adică de a aduce o
persoană care să garanteze folosirea bunului ca un bun
proprietar şi care să răspundă cu propria avere în caz de
insolvabilitate a uzufructuarului;
b) în timpul exercitării dreptului, uzufructuarul are:
- obligaŃia de a folosi lucrul ca un bun proprietar (de a-l
conserva, de a-l întreŃine în bună stare, de a nu-i schimba

productele îşi schimbă semnificaŃia juridică devenind fructe. Potrivit art. 529 alin. 1
dacă obiectul uzufructului este o pădure mică neajunsă la maturitate, destinată unor
tăieri periodice, uzufructuarul poate să culeagă arborii tăiaŃi în calitate de fructe, în
măsura în care păstrează ordinea şi câtimea tăierii, conform regulilor stabilite de
proprietar sau potrivit uzului locului. În cazul pădurilor înalte, ajunse la maturitate,
uzufructuarul poate tăia părŃile din pădure puse în tăiere regulată de către proprietar,
indiferent dacă tăierea se face periodic, pe o întindere determinată, sau are în vedere
câŃiva arbori (art. 530). De asemenea, uzufructuarul dobândeşte în proprietate,
conform art. 533, pomii roditori care se usucă şi pe cei dărâmaŃi sau dezrădăcinaŃi
accidental, dar cu îndatorirea de a planta alŃi pomi în locul acestora (pentru
amănunte a se vedea V. Stoica – op. cit., p. 490 - 491)

209
DREPTURILE REALE

modul de folosinŃă, de a face reparaŃiile de întreŃinere);


- obligaŃia de a aduce la cunoştinŃa proprietarului orice
încălcare a dreptului acestuia (intentarea unei acŃiuni în
revendicare de către un terŃ, tulburări aduse folosinŃei
bunului);
- obligaŃia de a suporta cheltuielile ce apar ca sarcini
anuale ale fondului (impozite, taxe, cheltuieli pentru
obŃinerea fructelor). Cheltuielile ce apar ca o sarcină a
proprietăŃii se suportă de proprietar potrivit art. 548
C.civ.
c) la încetarea uzufructului, uzufructuarul are:
– obligaŃia să restituie lucrul primit în folosinŃă.
Restituirea se face în natură, în starea în care acesta se
găsea la constituirea dreptului de uzufruct. În cazul
bunurilor ce se deteriorează prin întrebuinŃare, uzufruc-
tuarul este obligat să le restituie în starea în care acestea
se găsesc în momentul restituirii (art. 528 C.civ). Dacă
bunul a pierit dintr-un caz fortuit, uzufructuarului nu-i
mai incumbă obligaŃia de restituire, riscul pieirii
fortuite urmând a fi suportat de proprietar conform art.
1156 C.civ. În schimb, dacă bunul a pierit din culpa
uzufructuarului, el va plăti contravaloarea întregului
bun, plus daune-interese.
– obligaŃia să restituie lucruri de aceeaşi calitate,
cantitate şi valoare sau echivalentul în bani, dacă
uzufructul are ca obiect bunuri consumptibile.

2. Drepturile şi obligaŃiile nudului proprietar


● Deoarece păstrează dreptul de dispoziŃie asupra bunului,
nudul proprietar beneficiază de o serie de prerogative:
a) dreptul de a înstrăina nuda proprietate sau de a o greva
cu sarcini reale;
b) dreptul de a beneficia de productele bunului164;
c) dreptul de a cere încetarea dreptului de uzufruct dacă
titularul acestuia foloseşte în mod abuziv dreptul său şi de

164 Dacă bunul piere fortuit indemnizaŃia de asigurare se cuvine proprietarului.

210
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

a exercita toate acŃiunile prin care se apără dreptul


său de proprietar (acŃiunea în revendicare, acŃiunea în
grăniŃuire, acŃiunea negatorie).
● În acelaşi timp, nudului proprietar are şi următoarele
obligaŃii:
a) obligaŃia de a se abŃine de al orice act sau fapt care ar
împiedica sau tulbura exerciŃiul normal al uzufructului. Astfel, dacă
nudul proprietar înstrăinează total sau parŃial bunul dat în uzufruct, el nu
poate prejudicia ori atinge drepturile uzufructuarului şi existenŃa în sine a
uzufructului;
b) obligaŃia de a suporta datoriile privitoare la dreptul
său, spre exemplu de a-l despăgubi pe uzufructuar în cazul în care,
prin fapta sa, a micşorat valoarea uzufructului;
c) obigaŃia de a efectua reparaŃiile de mare importanŃă
ale bunului. Potrivit art. 545 C. Civ. „reparaŃiile mari rămân în
sarcina proprietarului”. În schimb, nudul proprietar nu are obligaŃia
de a efectua sau suporta cheltuielile făcute cu unele lucrări de
îmbunătăŃiri şi amenajări, acestea rămânând în sarcina uzufruc-
tuarului.

§ 3. ModalităŃi de constituire şi de stingere a dreptului de


uzufruct
1. Constituirea uzufructului
Potrivit art. 518 C.civ. “uzufructul se stabileşte prin lege şi
prin voinŃa omului“. Textele care reglementau uzufructul legal au
fost abrogate, astfel încât în prezent, dreptul de uzufruct se poate
constitui prin voinŃa omului şi prin prescripŃie achizitivă
(uzucapiune).
● Uzufructul prin voinŃa omului poate fi convenŃional sau
testamentar.
Uzufructul convenŃional izvorăşte din acte între vii, cu titlu
oneros sau cu titlu gratuit. Constituirea uzufructului convenŃional se
poate realiza:
- direct, când proprietarul înstrăinează folosinŃa bunului
către o altă persoană, păstrând pentru sine nuda
proprietate;
- indirect, când se înstrăinează nuda proprietate, proprietarul

211
DREPTURILE REALE

rezervându-şi uzufructul bunului;


- într-o a treia modalitate, proprietarul înstrăinează
folosinŃa, respectiv nuda proprietate, la două persoane
diferite, una devenind uzufructuar, iar cealaltă nud
proprietar.
Uzufructul testamentar se constituie prin testament. Consti-
tuirea poate fi:
- directă, când se dă legatarului uzufructul, moştenitorii
legali primind nuda proprietate;
- indirectă, când se lasă legatarului nuda proprietate,
revenind moştenitorilor legali uzufructul.
Prin testament dreptul de uzufruct se poate constitui fie în
privinŃa întregului patrimoniu – uzufruct universal, fie în privinŃa
unei fracŃiuni de patrimoniu – uzufruct cu titlu universal, fie privitor
la un obiect determinat – uzufruct cu titlu particular.
● Uzucapiunea poate conduce la dobândirea uzufructului, cu
respectarea condiŃiilor şi regulilor legale în materie. Acest mod de
dobândire este mai puŃin important, deoarece cel care începe posesia
bunului va urmări dobândirea dreptului de proprietate şi nu doar a
unui simplu dezmembrământ al acestui drept.

2. Stingerea uzufructului
Potrivit art. 557-564 C.civ. dreptul de uzufruct se stinge în urmă-
toarele moduri:
- moartea uzufructuarului, deoarece este un drept temporar şi
viager. ConvenŃia prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu este
lovită de nulitate absolută;
- expirarea termenului pentru care a fost constituit. În caz de deces a
uzufructuarului anterior împlinirii termenului, uzufructul încetează ca
urmare a decesului;
- confuziune, adică prin întrunirea asupra aceleiaşi persoane a ca-
lităŃii de proprietar şi uzufructuar;
- neuz, timp de 30 de ani. NeîntrebuinŃarea lucrului trebuie să fie
continuă şi completă, timp de 30 de ani, începând cu ultimul act de
folosinŃă;
- distrugerea totală a bunului. Se are în vedere atât pieirea
materială cât şi cea juridică. Pieirea trebuie să fie totală,

212
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

deoarece în caz de pieire parŃială uzufructul continuă să existe


pentru partea ce a rămas din bun. De asemenea, distrugerea
trebuie să se datoreze cazului fortuit sau forŃei majore, deoarece
în caz de culpă a unei persoane, uzufructul se exercită asupra
indemnizaŃiei de asigurare;
- renunŃarea uzufructuarului la dreptul său. RenunŃarea poate fi
expresă sau tacită, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit;
- abuzul de folosinŃă, atunci când uzufructuarul nu-şi îndeplineşte
obligaŃia de a folosi lucrul ca un bun proprietar. Decăderea din
dreptul de uzufruct se dispune numai de instanŃa de judecată, la
cererea nudului proprietar;
- rezoluŃiunea sau nulitatea titlului nudului proprietar. Pe cale de
consecinŃă, se vor desfiinŃa şi drepturile consimŃite de acesta în
favoarea uzufructuarului.

213
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a III-a

Dreptul de uz şi dreptul de abitaŃie

Dreptul de uz şi dreptul de abitaŃie sunt reglementate de


Codul civil în art. 565-576. Prin natura lor, sunt varietăŃi ale
dreptului de uzufruct, cu precizarea că titularul lor foloseşte un lucru
al altei persoane şi-i culege fructele pentru nevoile sale şi ale familiei
sale. Cu alte cuvinte, nu este posibilă cedarea emolumentului altor
persoane.
Dreptul de uz are ca obiect un bun mobil sau imobil, în
schimb, dreptul de abitaŃie are ca obiect numai o casă de locuit.

§ 1. Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real, principal ce conferă
titularului posibilitatea de a folosi un bun şi de a-i culege fructele
pentru nevoile lui şi ale familie sale.
Perceperea fructelor trebuie să se facă în natură şi serveşte
exclusiv consumaŃiei. Dacă bunul produce fructe ce depăşesc nevoile
titularului, acesta nu are dreptul să le înstrăineze pentru a-şi procura
alte bunuri.
Dreptul de uz având un caracter personal, nu poate fi cedat şi
nici închiriat.
Dreptul de uz are în principiu acelaşi regim juridic ca şi
uzufructul, însă cu următoarele deosebiri: titular al dreptului de uz nu
poate fi o persoană juridică, iar uzuarul nu poate înstrăina emolu-
mentul.

§ 2. Dreptul de abitaŃie
Dreptul de abitaŃie este un drept real, principal, în temeiul
căruia titularul are dreptul de a folosi o casă de locuit ce aparŃine
altei persoane.
Dreptul de abitaŃie, asemenea dreptului de uz, nu poate fi
dobândit de către o persoană juridică, în schimb, abitaŃia poate fi
constituită şi prin lege. Astfel, art. 4 din Legea nr. 319/1944 privitor

214
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

la drepturile succesorale ale soŃului supravieŃuitor, reglementează


dreptul de abitaŃie al soŃului supravieŃuitor asupra casei de locuit,
proprietatea soŃului decedat. Pentru a beneficia de acest drept, se cer
îndeplinite cumulativ următoarele condiŃii:
- imobilul să fie proprietatea defunctului;
- soŃul supravieŃuitor să nu aibă o altă locuinŃă;
- imobilul să facă parte din moştenire;
- soŃul supravieŃuitor să nu devină, prin moştenire,
proprietar exclusiv şi unic al locuinŃei.
Dreptul de abitaŃie este temporar, durând până la ieşirea din
indiviziune, însă cel mai puŃin un an de la încetarea din viaŃă a
soŃului.
Dreptului de abitaŃie i se aplică acelaşi reguli ca şi uzufruc-
tului, cu deosebirea că nu poate fi cedat sau ipotecat, având un
caracter strict personal, iar exerciŃiul său nu poate depăşi cadrul
nevoilor titularului.

215
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a IV-a

Dreptul de servitute

§ 1. NoŃiunea, obiectul şi caracterele dreptului de servitute


1. NoŃiune
Dreptul de servitute este reglementat de art. 576-643 C.civ.
Potrivit art. 576 C.civ.: „servitutea este o sarcină impusă asupra
unui imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având alt stăpân “.
Dreptul de servitute reprezintă o sarcină ce apasă asupra
unui fond, numit fond aservit, în favoarea altui fond, numit fond
dominant.
Spre deosebire de celelalte dezmembrăminte care presupun
desprinderea unor atribute din dreptul de proprietate şi exercitarea lor
de către alte persoane, servitutea apare ca o simplă sarcină, o limitare
în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, ce rămân în
continuare ale proprietarului.

2. Obiect
În ceea ce priveşte bunurile cu privire la care se poate
constitui dreptul de servitute, se au în vedere doar bunuri imobile
prin natura lor cu sau fără construcŃii.
● Pentru naşterea dreptului de servitute este absolut necesară
îndeplinirea următoarelor condiŃii: existenŃa a două fonduri care să
aparŃină unor proprietari diferiŃi. De exemplu, pe un teren A care are o
latură la stradă se găseşte o casă, iar în spate se află un alt teren B pe
care, de asemenea, se găseşte o casă, dar care nu are nici o latură la
stradă. În acest caz, proprietarul terenului B va avea dreptul de trecere pe
terenul A pentru a ieşi la stradă. Aceasta înseamnă că în sarcina
terenului A – fond aservit – se constituie servitutea de trecere pentru
utilizarea fondului B – fond dominant.
● Dreptul de servitute se menŃine atât timp cât există cele
două fonduri, dacă nu s-a stins prin unul din faptele ce atrag
stingerea lui şi continuă să existe şi după eventuala schimbare a
proprietarilor.

216
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

3. Caractere juridice
Dreptul de servitute are următoarele caractere:
- servitutea presupune existenŃa a două fonduri care au
proprietari diferiŃi. Nu este necesar ca cele două
fonduri să fie învecinate165.
- dreptul de servitute se instituie în favoarea unui fond şi,
ca atare, apare ca un accesoriu al acestuia şi va avea
întotdeauna soarta juridică a fondului în favoarea căruia
este constituit. De aici consecinŃa că dreptul de servitute
nu poate fi considerat un dezmembrământ al dreptului de
proprietate, deoarece el nu are o existenŃă juridică de
sine stătătoare;
- servitutea este un drept numai în privinŃa fondului
dominant, iar în privinŃa celui aservit este o sarcină care
îngrădeşte şi restrânge exerciŃiul dreptului de proprietate;
- este un drept perpetuu. Servitutea se menŃine atâta timp
cât există două imobile şi împrejurarea care a determinat
constituirea ei. Totuşi părŃile pot conveni un termen
limitat pentru exercitarea lui;
- este un drept indivizibil, în sensul că profită întregului
fond dominant şi grevează întregul fond aservit.
- este un drept real imobiliar. Servitutea se constituie
numai în folosul, respectiv în sarcina unor imobile prin
natura lor.

§ 2. Clasificarea servituŃilor
1. Criterii de clasificare
 după modul de constituire, conform art. 577 C.civ.,
servituŃile pot fi:
- naturale, îşi au originea în situaŃia naturală a
fondurilor (servitutea de scurgere a apelor, servitutea
izvorului);
- legale, stabilite ex lege, în considerarea utilităŃii

165 Practica judiciară a statuat că pentru a se putea constitui un drept de servitute


este necesar ca cele două fonduri să aparŃină unor proprietari diferiŃi. (Dec. nr.
1371/1983 a Trib. Suprem în C.D. pe anul 1983, p. 29).

217
DREPTURILE REALE

publice (servitutea de trecere, servitutea distanŃei


plantaŃiilor);
- convenŃionale (prin fapta omului), se constituie prin
convenŃie sau prin testament, prin uzucapiune sau
prin destinaŃia proprietarului.
Precizare
Această clasificare este criticabilă deoarece servituŃile
naturale sunt, în fapt, legale, însăşi legea prevăzându-le expres. În
consecinŃă, nu există decât servituŃi legale şi servituŃi stabilite prin
fapta omului..
 după natura fondului, potrivit art. 621 C.civ., servituŃile se
împart în:
- urbane, sunt constituite în folosul clădirilor, indi-
ferent de locul situării lor;
- rurale, stabilite în folosul terenurilor.
 după modul de exercitare, art. 622 C.civ. deosebeşte urmă-
toarele servituŃi:
- servituŃi continue, sunt acelea care nu implică în
mod necesar acte succesive şi repetate din partea
proprietarului fondului dominant (servituŃi de
vedere; servituŃi de scurgere a apelor etc.);
- servituŃi necontinue sunt acelea care, spre a fi
exercitate, implică faptul actual al omului, cum este
cazul servituŃilor de trecere, a servituŃilor de a scoate
apă din fântână etc.;
 după felul în care se manifestă:
- servituŃi aparente care se manifestă prin semne
exterioare, de exemplu, o fereastră etc.;
- servituŃi neaparente când nu se manifestă în
exterior prin nici un semn vizibil, de exemplu,
prohibiŃia de a zidi pe un fond.
 după obiect, servituŃile se împart în:
- pozitive, permit proprietarului fondului dominant să
facă acte de folosinŃă asupra fondului aservit;
- negative, impun proprietarului fondului dominant
anumite restricŃii sau limitări, acte de a nu face.

218
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

2. ServituŃi legale
ServituŃile legale (inclusiv cele naturale) se divid în două
categorii:
- servituŃi reciproce între proprietari vecini, sunt limitări
legale ale dreptului de proprietate, în folosul, respectiv în sarcina a
două imobile, fiecare fiind în raport cu celălalt atât fond dominant cât
şi fond aservit.
- servituŃi unilaterale, fără reciprocitate între proprietarii vecini,
se stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre imobile şi în sarcina celuilalt
imobil, astfel încât unul este numai fond dominant, iar altul numai fond
aservit.
a) ServituŃi reciproce între proprietari vecini
● Servitutea de grăniŃuire. Conform art. 584 “orice
proprietar poate obliga pe vecinul său la grăniŃuirea proprietăŃii,
cheltuielile grăniŃuirii se vor face pe jumătate“. Dacă grăniŃuirea nu
se poate face prin bună învoială, pentru delimitarea fondurilor
învecinate, poate fi utilizată acŃiunea în grăniŃuire.
GrăniŃuirea reprezintă operaŃiunea de delimitare prin semne
exterioare a două proprietăŃi vecine ce aparŃin unor titulari diferiŃi.
● Îngrădirea proprietăŃii. Art. 585 dispune: „tot proprietarul îşi
poate îngrădi proprietatea”. Îngrădirea proprietăŃii fiind doar o facultate şi nu
o obligaŃie, nu poate fi privită ca o veritabilă servitute166.
Cu toate acestea, pentru proprietăŃile situate în mediul urban,
îngrădirea este obligatorie potrivit art. 600: “fiecare poate în oraşe şi
suburbii a îndatora pe vecinul său, a contribui la clădirea şi
repararea îngrădirii ce desparte casele, curŃile şi grădinile“.
● Servitutea de distanŃă a plantaŃiilor, potrivit căreia
proprietarul nu poate ridica plantaŃiile decât la distanŃa prevăzută de
lege sau de obiceiuri (art. 607-608). Astfel, arborii înalŃi pot fi sădiŃi
la distanŃa prevăzută de regulamente sau de obiceiul locului, iar în
lipsa acestora, ei pot fi sădiŃi la o distanŃă de doi metri de hotarul
dintre cele două proprietăŃi, iar celelalte plantaŃii şi garduri vii la o
jumătate de metru. Cei doi proprietari pot conveni ca distanŃa
plantaŃiilor să fie mai mică decât cea prevăzută de lege, convenŃie

166 Se consideră că dreptul de îngrădire nu este o servitute, ci o simplă manifestare


a dreptului de proprietate, respectiv o restricŃie a proprietăŃii vecinului.

219
DREPTURILE REALE

care poate fi expresă sau tacită, cea din urmă rezultând din
neopunerea la efectuarea plantaŃiei.
În lipsa unei înŃelegeri, proprietarul fondului vecin poate
cere desfiinŃarea plantaŃiilor făcute la o distanŃă mai mică decât cea
legală.Totodată, chiar dacă plantaŃia s-a efectuat la distanŃa legală,
proprietarul fondului vecin poate cere să fie tăiate crengile care
umbresc terenul său, şi poate tăia singur rădăcinile ce se întind pe
terenul său.
● Servitutea de distanŃă şi lucrări intermediare. Potrivit art.
610 C. civ., cel care doreşte să construiască un puŃ, o fierărie, cuptoare,
magazii de sare, ori materii explozibile, uzini electrice etc. este obligat
să lase depărtarea prescrisă de regulamente şi obiceiurile particulare
asupra unor asemenea obiecte.
Textul de lege nu prevede distanŃa la care se poate construi în
lipsă de regulamente sau obiceiul locului, astfel încât revine instanŃei
să stabilească dacă prin construire s-au produs vătămări vecinului.
● Servitutea privind picătura streaşinilor, care impune
proprietarului obligaŃia de a-şi face streaşină casei sale astfel încât
apele de ploaie să curgă pe terenul său şi nu pe terenul vecinului (art.
615 C. civ);
● Servitutea de vedere, constă în obligaŃia proprietarului a
două imobile de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane, terase la
o distanŃă mai mică decât cea prevăzută de lege (art. 611 C. civ).
DistanŃele stabilite sunt de 1,90 m şi respectiv 0,60 m, după cum
vederea este dreaptă (zidul în care s-a practicat deschiderea este
paralel cu linia despărŃitoare) sau piezişă (zidul în care s-a practicat
deschiderea este perpendicular pe linia despărŃitoare) şi se calculează
de la zid până la linia despărŃitoare a celor două proprietăŃi şi nu până
la casa vecinului167.
b) ServituŃi legale unilaterale (fără raporturi de recipro-
citate între proprietarii vecini)
● Servitutea de scurgere a apelor naturale. Potrivit art.
578 C.civ.: “locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg,

167 În schimb, deschiderile pentru aer şi lumină se pot practica la orice înălŃime şi la
orice distanŃă de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de
proprietate şi nu sunt de natură a prejudicia proprietarul fondului vecin.

220
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

fireşte, din locurile superioare fără ca mâna omului să fi contribuit


la aceasta“.
Proprietarul fondului inferior este obligat să nu facă nimic de
natură a opri această curgere. Proprietarul fondului superior nu poate face
lucrări în scopul dirijării apelor către locul inferior. În caz contrar, lucrările
urmează a fi desfiinŃate.
● Servitutea izvoarelor. Conform art. 579 C.civ. impune
obligaŃia celui care are un izvor pe terenul său să-l întrebuinŃeze în
aşa fel încât să nu aducă atingere dreptului proprietarului fondului
vecin de a folosi acel izvor. De asemenea, proprietarul nu-i poate
schimba cursul dacă izvorul dă apa necesară unei comune sau altei
aşezări (art. 581).
● Servitutea de trecere. Potrivit art. 616 C.civ.: „proprie-
tarul al cărui loc este înfundat, care nu are nici o ieşire la calea
publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său cu
îndatorirea de a-l despăgubi în proporŃie cu pagubele care s-ar
putea ocaziona“.
Prin loc înfundat se înŃelege acel fond care nu are nici o
ieşire la calea publică. Deşi textul se referă la imposibilitatea
absolută de ieşire, practica a lărgit noŃiunea de loc înfundat, art. 616
C.civ. privind şi situaŃiile în care deşi există o astfel de ieşire, ea
prezintă inconveniente grave sau ar fi periculoasă.
Art. 616 C.civ. nu îşi găseşte aplicarea în situaŃiile în care:
- există ieşire la calea publică pe un drum impracti-
cabil, dar care poate deveni practicabil cu anumite
cheltuieli;
- locul înfundat este rezultatul faptei proprietarului,
cum ar fi vânzarea unei părŃi din teren sau edificarea
unei clădiri, prin care s-a blocat ieşirea la locul
public.
Proprietarul fondului aservit este Ńinut să nu facă nimic de
natură a împiedica exercitarea servituŃii de trecere (nu poate schimba
starea locurilor şi nici strămuta exercitarea servituŃii într-un alt loc).
Prin excepŃie, dacă servitutea a devenit prea împovărătoare,
proprietarul fondului aservit va putea oferi celuilalt proprietar un alt
loc, iar acesta nu va putea refuza (art. 634 C.civ.).
3. ServituŃi convenŃionale (art. 620-627 C.civ.)

221
DREPTURILE REALE

Potrivit art. 620 C.civ., în principiu, proprietarul unui teren


sau al unei clădiri poate constitui, în folosul acestor fonduri şi în
privinŃa lor, orice servitute, cu condiŃia să nu contravină ordinii
publice.
a) ServituŃi constituite prin titlu168
Dreptul de servitute se poate constitui atât prin contract cu
titlu oneros cât şi prin contract cu titlu gratuit. În schimb, nu este
posibilă constituirea prin act unilateral, deoarece este nevoie de
acordul proprietarilor celor două fonduri.
Prin excepŃie, servituŃiile se pot naşte însă din testament.
Astfel, dacă autorul are în proprietate două imobile, el poate testa
către persoane diferite, stabilind un raport de servitute între imobile.
b) ServituŃi dobândite prin uzucapiune
Pentru dobândirea dreptului de servitute pe calea prescripŃiei
achizitive se cer întrunite următoarele condiŃii:
- servitutea să fie continuă şi aparentă,
- posesia să fi fost utilă şi să fi durat 30 de ani.
În acest sens art. 623 C. Civ. precizează: „servituŃiile
continue şi aparente se dobândesc prin posesiune de 30 de ani”. Per
a contrario, uzucapiunea scurtă de 10 – 20 de ani nu îşi găseşte
aplicare în materia servituŃiilor169.
c) ServituŃi constituite prin destinaŃia proprietarului
Dreptul de servitute se naşte în acest mod atunci când
proprietarul a două fonduri stabileşte între ele o stare de fapt care ar
constitui o servitute dacă cele două fonduri ar aparŃine unor subiecte
de drept diferite. De exemplu, proprietarul fondului A stabileşte o
fereastră având vedere pe fondul B la o distanŃă mai mică decât cea
legală. În momentul în care aceste fonduri vor aparŃine unor
proprietari diferiŃi, va lua naştere un drept de servitute de vedere.

168 Titlul trebuie înŃeles în sens de „negotium“ şi nu de „instrumentum“ şi priveşte


atât actele cu titlu oneros cât şi pe cele cu titlu gratuit, precum şi testamentele.
169 S-a observat că, întrucât dreptul de servitute se exercită numai asupra unei părŃi
din fondul aservit, uneori fără a se stânjeni prea mult exercitarea dreptului de
proprietate asupra acestui fond, o perioadă de 10-20 de ani nu ar fi suficientă ca
proprietarul fondului aservit să reacŃioneze pentru a constata şi înceta posesia
întemeiată pe un act juridic încheiat cu un neproprietar. Argumentul este discutabil,
de lege ferenda se propune însă şi dobândirea servituŃii prin uzucapiune scurtă. (V.
Stoica – op. Cit., p. 540-541).

222
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Atât timp cât cele două fonduri aparŃin unui singur proprietar, nu
poate fi vorba despre o servitute.
Potrivit art. 625 C.civ. prin destinaŃia proprietarului se pot
dobândi numai servituŃile continue şi aparente.

§ 3. Exercitarea dreptului de servitute


1. Drepturile şi obligaŃiile proprietarului fondului dominant
Proprietarul fondului dominant are dreptul să facă tot ce este
necesar pentru exercitarea dreptului de servitute (construirea unui
drum etc.) pe cheltuiala sa, dacă părŃile n-au stipulat contrariul.
Totodată, titularul servituŃii are şi obligaŃii:
- de a se folosi de servitute numai în conformitate cu
legea, titlul sau modul de stabilire a acesteia (nu o poate
modifica, nu poate schimba locul de trecere, nu o poate
utiliza în alt scop);
- de a nu face nimic de natură a agrava servitutea.

2. Drepturile şi obligaŃiile proprietarului fondului aservit


Proprietarul fondului aservit beneficiază de următoarele
drepturi:
- de a înstrăina sau greva bunul cu sarcini, cu condiŃia să
nu lezeze exercitarea servituŃii;
- de a pretinde despăgubiri pentru eventualele prejudicii
aduse fondului;
- de a abandona fondul aservit când s-a obligat, prin titlu,
să facă pe cheltuiala sa anumite lucrări necesare pentru
exercitarea servituŃii.
De asemenea, el are obligaŃia negativă, de a se abŃine de la
orice faptă prin care ar tulbura exerciŃiul normal al servituŃii. Totuşi,
art. 634 C.civ. îi dă posibilitatea de a oferi proprietarului fondului
dominant un loc pentru exercitarea servituŃii dacă acesta a devenit
prea împovărătoare sau îl împiedică să facă reparaŃii folositoare.

223
DREPTURILE REALE

§ 4. Stingerea dreptului de servitute


În afară de modurile de stingere ale unui raport juridic,
prevăzute de dreptul comun (renunŃare, împlinirea termenului sau
condiŃiei), Codul civil în art. 636-646, prevede cazuri speciale de
stingere a dreptului de servitute, şi anume:
- imposibilitatea de exercitare. Această situaŃie intervine
atunci când dreptul de servitute nu mai poate fi exercitat
datorită distrugerii materiale a bunului sau a pierderii
juridice a acestuia;
- confuziunea, când ambele fonduri devin proprietatea
aceluiaşi subiect de drept. Confuziunea se poate realiza
în trei moduri: proprietarul fondului dominant dobân-
deşte şi proprietatea fondului aservit; proprietarul
fondului aservit dobândeşte şi proprietatea fondului
dominant; o terŃă persoană dobândeşte proprietatea
ambelor fonduri.
- neuzul, când servitutea nu este întrebuinŃată timp de 30
de ani. Potrivit art. 639 C. Civ. „servitutea este stinsă
prin neuz în curs de 30 de ani”. Neuzul stinge dreptul de
servitute indiferent dacă este voluntar sau silit.

224
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECłIUNEA a V-a

Dreptul de superficie

§ 1. NoŃiunea şi caracterele dreptului de superficie


1. NoŃiune
● Dreptul de superficie spre deosebire de celelalte dezmem-
brăminte, nu este reglementat expres în Codul civil170.
În doctrină s-a impus opinia conform căreia dreptul de
servitute este o derogare de la regula prevăzută de art. 492 C.civ.171 –
proprietarul terenului este prezumat a fi şi proprietarul tuturor con-
strucŃiilor, plantaŃiilor sau lucrului făcute în pământ sau asupra pămân-
tului “până ce se dovedeşte din contră“. Dovada contrară a dreptului
de accesiune înseamnă tocmai dovada dreptului de superficie.
● Dreptul de superficie este un drept real care constă în
dreptul de proprietate pe care îl are o persoană denumită
superficiar, în privinŃa construcŃiilor sau plantaŃiilor ce se află pe
terenul aparŃinând altui proprietar precum şi în dreptul de
folosinŃă asupra terenului pe care se află construcŃiile sau
plantaŃiile.
Dreptul de superficie presupune existenŃa a două categorii de
drepturi ce aparŃin unor persoane diferite:
- dreptul de proprietate al superficiarului, în privinŃa construcŃiei
sau plantaŃiei, precum şi dreptul său de folosinŃă cu privire la
terenul pe care acesta se află,
- dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se găseşte
construcŃia sau plantaŃia, precum şi dreptul acestuia de a pretinde de
la superficiar o indemnizaŃie pentru folosinŃa terenului, cu excepŃia
cazului când dreptul superficie s-a constituit cu titlu gratuit.
2. Caractere juridice

170 S-a observat că, în momentul în care a fost tradus în limba română art. 553 C.
civ. fr. al cărui corespondent este art. 492 C. Civ. rom., a fost omisă dispoziŃia finală,
care împiedica accesiunea imobiliară artificială în ipoteza în care un terŃ ar fi
dobândit proprietatea asupra subsolului unei clădiri. S-a concluzionat eronat, că
legiuitorul român nu a dorit să recunoască dreptul de superficie.
171 C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 180; L. Pop, Op. cit. p. 185.

225
DREPTURILE REALE

- drept real imobiliar, având ca obiect întotdeauna un


teren;
- drept perpetuu care există cât timp fiinŃează
construcŃia, plantaŃia, lucrarea. Deoarece caracterul
perpetuu este de natura şi nu de esenŃa dreptului de
superficie, prin contract el poate fi constituit şi pe o
durată determinată;
- drept imprescriptibil extinctiv în sensul că acŃiunea în
revendicare poate fi introdusă oricând până la stingerea
dreptului de superficie:
- nu încetează prin ieşirea din indiviziune, deoarece
dreptul superficiarului şi al proprietarului terenului nu
sunt în indiviziune.

§ 2. Constituirea dreptului de superficie


Dreptul de superficie se poate dobândi prin titlu, prin
uzucapiune sau direct prin lege.
● Constituirea prin titlu. Prin titlu se înŃelege un act juridic,
respectiv o convenŃie sau un testament.
Prin acte juridice între vii (pe cale voliŃională), dreptul de
superficie se poate naşte:
- prin convenŃia dintre o persoană fizică sau juridică, în
calitate de superficiar, şi proprietarul unui teren, care
permite superficiarului să ridice o construcŃie sau o
plantaŃie pe terenul său172;
- în temeiul unui contract – cu titlu oneros sau gratuit,
când transmiterea dreptului de superficie de la vechiul
titular la noul titular are loc prin acordul de voinŃă al
ambilor;
- prin atribuirea folosinŃei terenului de către stat, prin
organele sale competente, persoanelor juridice şi fizice
în scopul ridicării unor construcŃii.
Pe cale succesorală, dreptul de superficie se dobândeşte prin

172 JurisprudenŃa a recunoscut chiar şi superficia constituită prin consimŃământ


tacit. De regulă, edificarea construcŃiei se face pe baza unei înŃelegeri verbale între
constructor şi proprietarul terenului sau consimŃământul proprietarului terenului se
deduce din faptul că nu a făcut nici o opoziŃie la edificare;

226
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

moştenire testamentară. Astfel, testatorul fie instituie un legat având ca


obiect nuda proprietate sau dreptul de superficie în favoarea unui moş-
tenitor, fie instituie două legate, unul având ca obiect nuda proprietate,
celălalt dreptul de superficie în favoarea unor moştenitori diferiŃi.
● Constituirea prin uzucapiune. Deşi mai mult teoretică,
dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune este posibilă în
măsura în care posesorul terenului are ab initio intenŃia de a se
comporta ca un superficiar şi nu ca un proprietar al terenului.
● Constituirea ex lege. LegislaŃia consacră un singur drept de
superficie născut ex lege. Conform art. 30 C. fam., construcŃiile ridicate
în timpul căsătoriei pe terenul bun propriu al unuia dintre soŃi sunt
bunuri comune. SoŃul neproprietar al terenului devine titularul unui
drept de superficie.

§ 3. Stingerea dreptului de superficie


Dreptul de superficie încetează:
- dacă a fost constituit pe o durată determinată, dreptul de
superficie încetează la împlinirea termenului;
- prin pieirea sau desfiinŃarea construcŃiei, plantaŃiei sau
lucrării;
- prin expropriere;
- prin confuziune. În acest caz, calitatea de superficiar şi
cea de nud proprietar se reunesc în aceeaşi persoană,
care poate fi nudul proprietar, superficiarul, sau o terŃă
persoană. Confuziunea este efectul unui contract sau al
unei moşteniri.

227
DREPTURILE REALE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare de doctrină

 Actul autentic de vânzare-cumpărare cu clauză de


uzufruct viager în favoarea vânzătorului conŃine în realitate două
contracte – vânzarea-cumpărarea pe de o parte şi convenŃia de
uzufruct. Prin clauza de uzufruct se procedează la dezmembrarea
dreptului de proprietate, la cumpărător trecând, la data încheierii
actului, doar nuda proprietate, iar posesia şi folosinŃa rămânând
vânzătorului. Spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare,
contract sinalagmatic, uzufructul are caracterul unui contract
unilateral, nudul proprietar fiind Ńinut să respecte chiar în lipsa unor
clauze exprese, drepturile uzufructuarului prevăzute de art. 521-539
C. civ.
Pentru apărarea drepturilor sale faŃă de nudul proprietar,
uzufructuarul are la dispoziŃie fie acŃiunea confesorie de uzufruct
(acŃiune reală), fie o acŃiune personală izvorâtă din contract. Sub nici
o formă, uzufructuarul nu poate cere rezoluŃiunea vânzării pentru
nerespectarea drepturilor sale de către nudul proprietar, în temeiul
art. 1020 C. civ., deoarece conform textului de lege, condiŃia
rezolutorie este totdeauna subînŃeleasă, dacă una din părŃi nu-şi
îndeplineşte obligaŃia şi numai în contractele sinalagmatice, pe când
uzufructul viager are caracterul unui contract unilateral, iar nudul
proprietar este Ńinut să respecte drepturile uzufructuarului173 . Dacă
intenŃia părŃilor ar fi ca în cazul nerespectării de către nudul pro-
prietar (cumpărător) a uzufructului stabilit în favoarea vânzătorului,
să se poată proceda la rezoluŃiunea vânzării, actul trebuie să cuprindă
o clauză rezolutorie expresă – singura care poate stabili o legătură
între cele două contracte174.
În situaŃia în care cel care nu-şi îndeplineşte obligaŃiile este
uzufructuarul, nudul proprietar poate cere desfiinŃarea (încetarea)
uzufructului pentru abuz de folosinŃă. Potrivit art. 558 C.civ. există abuz

173 Dec. nr. 181/1998 a C.A. Bacău, secŃ.civ., în M.Voicu, M. Popoacă,


Op.cit.,p.245-246.
174 Dec. nr. 120/1994 A CurŃii de Apel Bacău în Th. Mrejeru, Op.cit.,p. 75-76.

228
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

de folosinŃă când uzufructuarul aduce stricăciuni fondului sau îl lasă să


se degradeze din lipsă de întreŃinere. Nu este necesar ca abuzul să fie
săvârşit cu intenŃie, fiind suficiente neglijenŃa sau incapacitatea în
folosirea lucrului. Încetarea uzufructului pentru abuz de folosinŃă nu are
loc „de plin drept“, ci ea trebuie pronunŃată de instanŃa de judecată în
urma unei cereri a nudului proprietar, însoŃită de dovada (prin orice
mijloace de probă) a abuzurilor comise de uzufructuar. InstanŃa va
aplica măsura excepŃională a încetării uzufructului numai în cazuri
grave. Dacă abuzul de folosinŃă nu îmbracă o formă gravă care să
determine pronunŃarea încetării uzufructului, instanŃa va respinge
cererea. În această situaŃie nudul proprietar are deschisă calea unei
acŃiuni prin care se solicită readucerea bunului în stare de folosinŃă,
acŃiune mai puŃin radicală prin efectele ei.
Care va fi situaŃia contractului de vânzare-cumpărare cu
rezerva uzufructului vânzătorului, încheiat în scopul începerii sau
continuării unor relaŃii de concubinaj? În opinia noastră, cauza
imorală afectează nu numai contractul de vânzare-cumpărare ci şi
clauza de uzufruct, ambele fiind lovite de nulitate absolută.

 Actul juridic de vânzare-cumpărare a unui spaŃiu


locativ cu clauza de abitaŃie viageră în favoarea vânzătorului, cuprinde,
în realitate, două contracte. Nerespectarea de către proprietarul locuinŃei
a celui de al doilea act (constitutiv al dreptului de abitaŃie), chiar şi în
cazul în care culpa cumpărătorului ar fi dovedită, nu poate justifica
rezoluŃiunea contractului de vânzare-cumpărare.
Titularul dreptului de abitaŃie, în vederea valorificării acestui
drept, are la alegere fie o acŃiune reală, confesorie care îndeplineşte
acelaşi rol ca şi acŃiunea în revendicare pentru proprietar, fie o
acŃiune personală, fondată pe actul juridic care constituie titlul
abitaŃiei. Titularul abitaŃiei nu poate solicita rezoluŃia actului
translativ de proprietate, deoarece cumpărătorul (proprietarul) şi-a
executat obligaŃiile asumate prin contract175.

175 Dec. nr. 1767/1992 a CurŃii Supreme de JustiŃie, secŃ.civ.; Dec. nr. 47/1995 a
CurŃii de Apel Ploieşti; secŃ.civ.; Dec. nr. 1535/1996 a CurŃii de Apel GalaŃi,
secŃ.civ., în M. Voicu, M. Popoacă, Op.cit., p. 246-247

229
2. Tabel comparativ

Stingere Moduri de Caractere NoŃiune


dobândire

• decesul uzufructuarului • prin lege (cazuri •drept real mobiliar sau imobiliar; - drept real principal care
• expirarea termenului abrogate) • drept temporar; conferă titularului său
• confuziune • prin titlu •drept incesibil; (uzufructuar), posesia şi
• neuz • prin uzucapiune •drept insesizabil; folosinŃa unui bun
•distrugerea totală a •drept viager; aparŃinând unei alte
Drept de
bunului •titularul poate ceda emolumentul. persoane (nud
uzufruct
• renunŃarea proprietar), cu obligaŃia
uzufructuarului uzufructuarului de a-i
• abuz de folosinŃă conserva substanŃa.
• nulitatea/rezoluŃiunea
titlului
- se constituie şi se stinge după aceleaşi • drept real -drept real principal ce
reguli ca şi uzufructul • drept strict personal conferă titularului
• titularul său nu poate ceda posibilitatea de a folosi
Drept de
emolumentul un bun şi de a-i culege
uz
fructele pentru nevoile
lui şi ale familiei sale.

230
se constituie şi se stinge după aceleaşi reguli ca •drept real - drept real principal în
şi uzufructul cu excepŃia dreptului de abitaŃie •drept imobiliar având ca obiect o temeiul căruia titularul
creat prin efectul legii. locuinŃă are dreptul de a folosi o Drept de
casă de locuit ce aparŃine abitaŃie
altei persoane.

• cauze generale • prin titlu • presupune două fonduri aparŃinând - o sarcină impusă
• cauze speciale: • prin unor proprietari diferiŃi asupra unui fond (fond
- imposibilitate de exercitare uzucapiune • este un accesoriu al fondului căruia îi aservit) în favoarea altui
- confuziune • prin profită fond (fond dominant)
Drept de
- neuz destinaŃia • drept real în privinŃa fondului
servitute
proprietarul dominant, sarcină pentru fondul aservit
ui • drept imobiliar
• drept perpetuu
•drept indivizibil
• prin convenŃie, succesiune, • prin titlu • presupune existenŃa a două drepturi ce - drept real ce constă în
uzucapiune •prin aparŃin unor persoane diferite dreptul de proprietate pe
• confuziune uzucapiune • drept real imobiliar care îl are o persoană
• prin desfiinŃarea construcŃiei, •prin lege • drept perpetuu (superficiar) asupra
plantaŃiei, lucrării. • drept imprescriptibil, extinctiv construcŃiilor sau
plantaŃiilor ce se află pe Drept de
terenul altui proprietar, superficie
precum şi dreptul de
folosinŃă asupra
terenului pe care se află
construcŃiile sau
plantaŃiile

231
după natura fondului servituŃi urbane
servituŃi rurale
după modul de exercitare servituŃi continue
servituŃi necontinue
după modul de manifestare servituŃi aparente
servituŃi neaparente
Clasificarea
servituŃilor

după obiect servituŃi pozitive

232
servituŃi negative
3. Reprezentare grafică

- de curgere a apelor (art. 578 C.civ.)


- servitutea izvoarelor (art. 579 C.civ.)
servituŃi naturale
- grăniŃuirea (art. 584 C.civ.)
- îngrădirea proprietăŃii (art. 585 C.civ.)

- privind distanŃa plantaŃiilor (art. 607, 608)


după modul de constituire - privind distanŃele construcŃiilor şi lucrărilor
servituŃi legale intermediare (art. 610 C.civ.)
- servitutea de vedere (art. 611 – 613 C.civ.)

- prin titluri
servituŃi stabilite prin fapta omului - prin uzucapiune
. prin destinaŃia proprietarului
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

4. Vocabular explicativ

acŃiune confesorie – acŃiune prin care titularul său urmăreşte apă-


rarea unui dezmembrământ al dreptului de
proprietate;
acŃiune negatorie – acŃiune prin care proprietarul neagă existenŃa
unui dezmembrământ al altei persoane asupra
bunului său;
cauŃiune – contract de garanŃie prin care o persoană denumită
fidejusor se obligă faŃă de creditorul altei per-
soane să execute obligaŃia acesteia;
ex contractu – din contract;
ex lege – din lege;
emolument – ansamblu de avantaje şi prerogative pe care
uzufructuarul le dobândeşte în temeiul dreptului
de uzufruct;
fidejusor – persoană care se angajează faŃă de creditorul unui debitor
să execute obligaŃia acestuia, în cazul în care
debitorul principal n-ar executa-o.

5. Întrebări, exerciŃii

1. Ce înŃelegeŃi prin dezmembrăminte ale dreptului de proprietate?


Proprietatea publică poate fi dezmembrată?
2. Care sunt drepturile şi obligaŃiile uzufructuarului?
3. Care sunt acŃiunile prin care nudul proprietar îşi apără dreptul?
4. Titularul dreptului de uz îşi poate închiria dreptul? Dar titularul
dreptului de abitaŃie poate închiria imobilul asupra căruia îşi
exercită dreptul?
5. Uzufructul poate fi înstrăinat? Dar emolumentul acestuia?
6. Ce sunt servituŃile reciproce, respectiv servituŃiile unilaterale?
7. Servitutea izvoarelor este:
- continuă/necontinuă
- aparentă/neaparentă
- urbană/rurală.
8. Uzufructuarul unui loc înfundat poate cere o servitute de
trecere?
9. Împrejurarea că proprietarul şi-a construit un coteŃ care închide

233
DREPTURILE REALE

accesul din grădină la drumul public justifică pretenŃiile acestuia


de trecere pe terenul vecinului?
10. Dacă locul înfundat este rezultatul vânzării unei porŃiuni din
teren, proprietarul poate cere drept de trecere pe terenul
vecinilor sau numai pe terenul cumpărătorului?
11. Servitutea de trecere este condiŃionată de obŃinerea unei
autorizaŃii administrative?
12. Dreptul de superficie poate avea ca obiect doar o clădire
aderentă solului sau şi un etaj al unei construcŃii?

6. Teste grilă

1. Constituie dezmembrăminte ale dreptului de proprietate:


a) indiviziunea;
b) accesiunea;
c) servitutea.
2. Titularul unui drept de uzufruct:
a) are dreptul să folosească lucrul;
b) nu are dreptul să culeagă fructele;
c) poate ceda dreptul său unei alte persoane.
3. Quasiuzufructul conferă titularului:
a) dreptul de a folosi lucrul;
b) dreptul de a culege fructele;
c) dreptul de proprietate asupra bunului.
4. În cazul în care dreptul de uzufruct este stabilit prin testament,
pentru predarea în folosinŃă a lucrului, uzufructuarul poate introduce:
a) o acŃiune personală;
b) o acŃiune confesorie;
c) o acŃiune în revendicare.
5. Uzufructuarul:
a) are dreptul la fructe naturale, industriale şi civile;
b) are dreptul la restituirea cheltuielilor făcute pentru
dobândirea fructelor;
c) are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătăŃiri numai
dacă au sporit valoarea lucrului.

234
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

6. Uzufructuarul:
a) este obligat, chiar dacă ar exista convenŃie contrară,
să întocmească un inventar al bunurilor mobile;
b) este obligat să facă reparaŃii de întreŃinere;
c) este obligat să suporte sarcinile proprietăŃii lucrului.
7. Nudul proprietar:
a) este obligat să suporte sarcinile folosinŃei lucrului
dat în uzufruct;
b) nu poate scuti pe uzufructuar de darea unei
cauŃiuni;
c) are dreptul să fie înştiinŃat de către uzufructuar cu
privire la uzurpările pricinuite de terŃi.
8. Dreptul de uzufruct se stinge:
a) prin pieirea parŃială a lucrului;
b) prin confuziune;
c) prin neexercitare timp de 20 de ani.
9. Dreptul de uzufruct acordat unei persoane juridice nu poate
depăşi:
a) 10 ani;
b) 30 ani;
c) 60 ani;
10. Uzuarul:
a) are dreptul să culeagă fructele necesare lui şi
familiei sale;
b) poate ceda dreptul său;
c) poate înstrăina emolumentul său.
11. Cel care are un drept de abitaŃie:
a) poate folosi casa numai el, nu şi membrii familiei;
b) poate locui într-însa împreună cu familia sa;
c) poate închiria partea din casă pe care nu o
locuieşte.
12. Presupune existenŃa a două fonduri care au proprietari diferiŃi:
a) dreptul de superficie;
b) dreptul de servitute;
c) dreptul de abitaŃie.
13. Dreptul de servitute:
a) este un drept real imobiliar;
b) este un drept temporar;

235
DREPTURILE REALE

c) este în acelaşi timp un drept şi o sarcină.


14. ServituŃile urbane:
a) sunt constituite în folosul clădirilor;
b) sunt constituite în folosul terenurilor;
c) sunt constituite în mediul urban.
15. Sunt servituŃi reciproce:
a) servitutea de scurgere a apelor;
b) servitutea de trecere;
c) servitutea de vedere.
16. Servitutea încetează:
a) prin renunŃare;
b) prin expirarea termenului;
c) prin imposibilitatea de exercitare.
17. Nu este reglementat de Codul civil în mod expres:
a) dreptul de uzufruct;
b) dreptul de superficie;
c) dreptul de servitute.

7. SpeŃe

1. X a cumpărat de la Y un teren, încheind un act autentic. Y,


înainte de a-l vinde, a constituit asupra terenului un drept de uzufruct
în favoarea lui Z pentru tot restul vieŃii. Acest fapt nu a fost cunoscut
de către X.
Ulterior, terenul a fost ocupat de către Q, care a refuzat să-l
elibereze pe motiv că a fost împroprietărit de către Comisia de
Aplicare a Legii nr. 18/1991.
În această situaŃie, X a introdus o acŃiune în instanŃă, prin
care a solicitat să se constate că terenul este proprietatea lui şi nu a
lui Q, cerând obligarea acestuia să lase în deplină proprietate
suprafaŃa de teren. Totodată X a fost chemat în judecată de Y, pe
motiv că acesta nu i-a respectat dreptul de uzufruct asupra terenului.

CerinŃe:
a) Având în vedere că Y constituise asupra terenului un drept
de uzufruct, credeŃi că X a dobândit dreptul de proprietate în
integralitatea lui?

236
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

b) Cum se numeşte dezmembrământul constituit în favoarea


lui Z? X poate să ignore acest dezmembrământ?
c) Cum caracterizaŃi acŃiunea introdusă de X împotriva lui Q?
Dar acŃiunea lui Y împotriva lui X?
d) Cum va soluŃiona instanŃa cele două acŃiuni?

2. Între A şi B s-a încheiat o convenŃie prin care A i-a lăsat


acestuia din urmă în deplină folosinŃă casa şi imobilele din ea, iar B
şi-a adus un fidejusor care să răspundă în caz de insolvabilitate. La
câteva luni de zile de la încheierea convenŃiei, B a închiriat imobilul lui C,
iar banii din chirie au fost folosiŃi de acesta pentru a-şi ridica o căsuŃă la
Ńară. C a transformat casa în atelier mecanic, fapt care a dus la deteriorarea
sistemului de consolidare.
B nu a reparat aceste stricăciuni, fiind convins că toate reparaŃiile,
cu atât mai mult cele mari, cad în sarcina lui A. De asemenea, el nu a
achitat nici sumele necesare pentru suportarea sarcinilor normale ale casei
(cheltuieli de întreŃinere şi conservare).
A i-a adus la cunoştinŃă lui B că toate aceste cheltuieli îi
incumbă, în această situaŃie B a renunŃat la dreptul său, notificând acest
lucru proprietarului. Deşi B a renunŃat la casă aceasta nu a fost predată,
ci dimpotrivă a fost închiriată unui terŃ.
După decesul lui B, A a introdus o acŃiune în justiŃie împotriva
moştenitorilor prin care a solicitat readucerea bunului în patrimoniul
său, sumele de bani pentru suportarea sarcinilor normale ale casei,
inclusiv banii încasaŃi din chirie de defunct. Moştenitorii au arătat că nu
datorează toate sumele încasate din chirie, ci numai pe acelea încasate
după moartea lui B, deoarece dreptul constituit în favoarea lui era unul
viager.

CerinŃe:
a) În speŃă, prin convenŃia încheiată, B a dobândit un drept de
creanŃă, o posesie de bună-credinŃă, un drept de abitaŃie sau
un drept de uzufruct?
b) Care este calitatea lui A izvorâtă din convenŃie şi care sunt
drepturile lui în speŃă? Ce calitate are B şi care îi sunt
obligaŃiile?
c) Care este modalitatea de constituire a dreptului lui B?
CunoaşteŃi şi alte modalităŃi? Prin ce acŃiuni îşi poate apăra

237
DREPTURILE REALE

B dreptul său?
d) Avea B dreptul să închirieze casa lui C şi să-şi însuşească
fructele?
e) CalificaŃi acŃiunea lui A împotriva moştenitorilor.
f) Ce va decide instanŃa? Ce posibilitate ar avea A dacă instanŃa
îi va respinge acŃiune?

3. X i-a dat fiicei sale Z o casă nu pentru satisfacerea


nevoilor de locuit, deoarece aceasta împreună cu soŃul ei deŃin în
proprietate un apartament, ci pentru a o folosi în interes propriu.
Ulterior, Z a închiriat casa împreună cu soŃul ei unui terŃ,
banii primiŃi fiind folosiŃi pentru călătorii în străinătate.
După doi ani, Z a decedat şi, prin testament, defuncta a
constituit în beneficiul soŃului un drept de a locui în casa primită de
la tatăl ei, pe timp de cel puŃin un an. În aceste condiŃii, soŃul
supravieŃuitor a închiriat imobilul.
Tatăl defunctei a introdus o acŃiune împotriva soŃului supra-
vieŃuitor prin care solicita readucerea bunului în patrimoniul său.

CerinŃe:
a) Ce drept a constituit X în favoarea lui Z?
b) Ce caracter are acest drept? Putea Z să cedeze dreptul său
unui terŃ?
c) Cum poate înceta acest drept? IdentificaŃi în speŃă unul
dintre modurile de încetare?
d) Ce drept a dorit Z să constituie în favoarea soŃului ei? Ce
condiŃii trebuie să îndeplinească pentru a se constitui în mod
valabil? Sunt respectate condiŃiile în speŃă?
e) Cum caracterizaŃi acŃiunea lui X şi care va fi soluŃia instanŃei
cu privire la aceasta?

4. Reclamanta a chemat în judecată pe soŃii pârâŃi, solicitând


ca aceştia să fie obligaŃi să-i respecte dreptul de uzufruct viager
asupra imobilului vândut acestora cu rezerva acestui drept, precum şi
evacuarea lor din locuinŃa înstrăinată deoarece îi perturbă posesia şi
implicit exercitarea uzufructului.
Din piesele dosarului rezultă:

238
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

 reclamanta a vândut pârâŃilor un teren şi etajul imobilului


construit pe acesta, rezervându-şi prin contract autentic dreptul
de uzufruct viager asupra lucrului vândut;
 reclamanta face dovada faptului că nu poate să-şi exercite dreptul
asupra părŃii de imobil stăpânită de pârâŃi.
În apărare pârâŃii au invocat faptul că părŃile, prin contract,
au unităŃi locative distincte respectiv ei deŃin în proprietate terenul şi
etajul clădirii iar reclamanta parterul, astfel încât uzufructul priveşte
partea din imobil care i-a rămas reclamantei.
(Dec. nr. 2728/1998 a C.A. Ploieşti, adaptată)176

CerinŃe:
a) Ce atribute ale dreptului de proprietate revin pârâŃilor şi în ce
calitate? Dar reclamantei?
b) Constituirea uzufructului asupra unei case cu terenul aferent
presupune în mod obligatoriu forma autentică a actului
juridic?
c) ConsideraŃi admisibilă apărarea pârâŃilor?
d) Se poate dispune evacuarea nudului proprietar? Care va fi
soluŃia instanŃei?

5. Prin acŃiunea în justiŃie formulată, reclamanta a solicitat


rezoluŃiunea contractului de vânzare-cumpărare pe motiv că pârâŃii
cumpărători nu şi-au îndeplinit obligaŃiile pe care şi le-au asumat. În
motivarea acŃiunii reclamanta nu a negat că pârâŃii au plătit preŃul
convenit, că au luat bunul cumpărat în primire şi că, prin urmare, şi-
au satisfăcut obligaŃiile asumate în calitate de cumpărători, dar a
pretins că aceştia o împiedică să locuiască în încăperea a cărei
folosinŃă şi-a rezervat-o.
(Dec. nr. 1767/1992 a CSJ, secŃ. civ., adaptată)177

CerinŃe:
a) Ce drept s-a constituit în favoarea reclamantei prin contractul
de vânzare-cumpărare?

176 în Th. Mrejeru, Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate în


România. Doctrină şi jurisprudenŃă, Ed. Continent XXI, Bucureşti, 2001, p. 73.
177 în M. Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 246.

239
DREPTURILE REALE

b) În ce condiŃii poate fi introdusă acŃiunea în rezoluŃiunea


contractului de vânzare-cumpărare?
c) Ce acŃiuni are la îndemână reclamantul pentru a-şi apăra
dreptul în speŃă? Care dintre ele este mai avantajoasă?
d) Ce va decide instanŃa?

6. Reclamantul, proprietar al imobilului casă şi teren, a cerut


obligarea pârâtului la sistarea trecerii cu piciorul şi căruŃa peste terenul
său. În motivarea acŃiunii acesta a arătat că pârâtul este vecinul său, că
imobilul pârâtului nu constituie loc înfundat şi că, deşi acesta are loc de
trecere şi ieşire la şoseaua principală, a făcut un obicei din trecerea prin
grădina reclamantei fără acordul acesteia.
Pârâtul s-a apărat motivând că a folosit trecerea pe terenul
reclamantului de 6 luni de când şi-a construit casa, fără nici o obiecŃie
din partea acestuia, că servitutea respectivă este mai economică decât
alte variante, şi că terenul său este un loc înfundat deoarece la celălalt
capăt până la ieşirea la calea publică, se află terenul numitului X. În
aceste condiŃii pentru realizarea căii de acces ar fi necesar să promoveze
acŃiune în justiŃie împotriva lui X, pentru stabilirea unei servituŃi de
trecere pe terenul acestuia.
InstanŃa a reŃinut din actele dosarului:
 din planul de situaŃie, întocmit cu ocazia expertizei dispuse în cauză
reiese că imobilul pârâtului nu constituie un loc înfundat în sensul
legii.
 probele dosarului infirmă existenŃa unui act juridic în sensul
constituirii prin titlu a dreptului de servitute.
(Dec. nr. 20/1999 a CA Cluj, secŃ. civ., adaptată)178

CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin loc înfundat?
b) Servitutea de trecere este naturală, legală sau convenŃională?
În cazul în care locul nu îndeplineşte condiŃia de a fi înfundat
este necesară o convenŃie pentru constituirea acestui drept?
c) Se poate menŃine o servitute de trecere pe motiv că este mai
comodă?
d) Ce va decide instanŃa?

178 în M. Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 248-250.

240
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

7. X a cumpărat o casă şi o suprafaŃă de teren la Ńară. Mai jos


de proprietatea acestuia se afla proprietatea lui Y care şi-a îndiguit
terenul astfel încât pe timp de ploi proprietatea lui X era mereu
inundată. Deşi a încercat să ajungă la o înŃelegere cu Y, acesta a
refuzat spunând că nu are nici o obligaŃie cu privire la apele ce se
adună pe proprietatea altuia.
De asemenea, accesul lui X la drumul public nu se putea face
decât trecând pe proprietatea lui Y. Acesta nu a fost de acord,
demonstrându-i că putea să ocolească dealul şi să ajungă la drumul
public. Deşi nu a negat această posibilitate, X a arătat că această cale
este destul de periculoasă, presupunând coborârea unui deal abrupt.
În aceste condiŃii, X a introdus acŃiune în justiŃie reclamând
un drept de trecere pe terenul lui Y şi desfiinŃarea lucrărilor de
îndiguire.

CerinŃe:
a) Ce dezmembrământ al dreptului de proprietate este incident în
speŃă?
b) În funcŃie de criteriile reŃinute în literatura de specialitate,
clasificaŃi dezmembrământul.
c) IdentificaŃi în speŃă fondul dominant şi fondul aservit.
d) ConsideraŃi că proprietatea lui X îndeplineşte condiŃiile
pentru a fi calificată drept loc înfundat? Dar dacă prin fapta
proprie şi-ar fi închis accesul la drumul public?
e) Cum calificaŃi refuzul lui Y de a permite trecerea pe terenul
său?
f) Ce natură juridică are acŃiunea introdusă de X şi cum va fi
soluŃionată?

8. Reclamanta a formulat o acŃiune împotriva pârâtei prin


care a solicitat recunoaşterea unei servituŃi de trecere pentru supra-
faŃa de 288 mp, reprezentând drum de trecere către proprietatea sa.
În susŃinerea acŃiunii, reclamanta a motivat că nu poate trece
prin curtea pârâtei decât cu piciorul, întrucât pe terenul acesteia sunt
construite diferite dependinŃe, a căror demolare s-ar impune pentru
crearea unui drum de trecere.
Pârâta s-a apărat susŃinând că reclamanta are acces la
proprietatea sa pe un drum rural, folosit şi de alte familii ce locuiesc

241
DREPTURILE REALE

în zonă, şi deci nu poate fi calificat drept „loc înfundat“. FaŃă de


această apărare, reclamanta a susŃinut că acest drum de Ńarină este
ocolitor şi după ploaie devine impracticabil.
(Dec. nr. 1302/1996 a Tribunalului Municipiului
Bucureşti secŃ. a IV-a civilă179 şi Dec. nr. 1813/1999 a
CurŃii de Apel Bucureşti, secŃ. a IV-a civilă 180 ,
adaptate).

CerinŃe:
a) Ce acŃiune în justiŃie a introdus reclamanta?
b) Servitutea de trecere se poate constitui dacă reclamantul are
o ieşire la calea publică care ar prezenta inconveniente grave
sau ar fi periculoasă? Dar în cazul în care accesul la calea
publică se face pe un drum rural, ocolitor şi uneori
impracticabil?
c) În speŃă, servitutea de trecere poate fi dobândită prin
uzucapiune?
d) Care va fi soluŃia instanŃei?

8. Bibliografie

D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 367-428.


D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p.275-
332.
V. Stoica, Op. cit., p. 465- 563.
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 225-265.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.262-295.
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 135-147.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 153 – 186.
C. Bârsan, Op. cit., p. 269-304.
L. Pop, Op. cit., p. 157- 190.
I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 320-355.
Ioan P. Romoşan, Op. cit., p. 266-292.

179 În Culegere de practică a Tribunalului Municipiului Bucureşti, Op.cit., p. 160-


161.
180 În Culegere de practică judiciară în materie civilă pe anul 1999, Op.cit., p. 147-
148.

242
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

I. Adam, Op. cit., p. 513-596.


P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 124-144.
M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.
Tratat de jurisprudenŃă, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2002.
Th. Mrejeru, Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate
în România. Doctrină şi jurisprudenŃă, Editura Continent XXI,
Bucureşti, 2001.
SpeŃele nr. 1, 2, 3 şi 7 au fost prelucrate din G. Răducanu, G.T.
Maravela, Op. cit., p. 210-213.

243
CAPITOLUL VIII

POSESIA

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

NoŃiunea, elemente constitutive şi dovada posesiei

§ 1. NoŃiune
● Codul civil, în art. 1846 alin. 2, defineşte posesia astfel:
„Posesia este deŃinerea unui lucru sau folosirea de un drept,
exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele
nostru“181.
posesia este o simplă stare de fapt. Când posesorul este şi
proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de
proprietate. De cele mai multe ori, posesia şi proprietatea se exercită
de subiecte diferite, proprietarul având un drept abstract, iar
posesorul, stăpânirea de fapt a lucrului.
● Aşadar, definim posesia ca o stare de fapt ce constă în
stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de către

181 Textul este criticabil sub următoarele aspecte: termenul „deŃinere“ nu


desemnează exact posesia; el are înŃeles juridic distinct, sugerând o stare de fapt
asemănătoare cu posesia dar nu identică, aducând mai bine cu starea de detenŃie
precară; sintagma „sau folosirea unui drept“, în alternanŃă cu „deŃinerea unui lucru“,
nu este exactă, deoarece între posesie şi existenŃa unui drept nu este întotdeauna o
concordanŃă. Astfel, în cazul bunurilor furate sau găsite, posesorul nu are exerciŃiul
drepturilor; textul legal în definirea propusă relevă elementul material al posesiei
„corpus“, fără a evidenŃia un al doilea element, respectiv cel psihologic, intenŃional,
„animus“ care exprimă intenŃia posesorului de a se comporta ca un proprietar sau ca
titular al altui drept real.

244
VIII. POSESIA

o persoană asupra unui bun, cu intenŃia de a se comporta ca


proprietar sau titular al altui drept real.

§ 2. Elemente constitutive
Pentru existenŃa posesiei sunt necesare două elemente: unul
material - „corpus“ şi altul psihologic, intenŃional – „animus“.
Elementul material (corpus) constă în stăpânirea materială
a bunului, concretizată în diverse acte: de transformare, de folosinŃă,
culegerea fructelor, aducerea unor modificări, inclusiv încheierea
unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaŃiunie, depozit).
Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin
intermediul altei persoane (exercitare corpore alieno).
Elementul psihologic (animus) constă în intenŃia poseso-
rului de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de
proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real. El are animus
domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. În acest sens,
este necesară reprezentarea subiectivă a posesorului care fie crede că
este titularul dreptului real, fie, deşi ştie că nu este titularul dreptului
real, neagă dreptul adevăratului titular şi se comportă ca şi cum ar fi
el titularul dreptului respectiv.

§ 3. Dovada posesiei
A face dovada posesiei echivalează cu a proba cele două elemente
din structura ei.
Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu
orice mijloc legal de probă.
Elementul animus, fiind un element psihologic, este mai
greu de dovedit, astfel încât, prin lege, animus se prezumă ori de câte
ori o persoană are deŃinerea materială a bunului. Deoarece nu este
posibilă proba directă a elementului animus, legea a instituit două
prezumŃii:
 PrezumŃia de neprecaritate, conform căruia deŃinătorul
unui bun este prezumat până la proba contrarie posesor şi nu
detentor. PrezumŃia este înscrisă în art. 1854 C.civ.:
„posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de

245
DREPTURILE REALE

proprietar, dacă nu este dovedit că a început a poseda


pentru altul“182.
 PrezumŃia de neintervertire a precarităŃii în posesie,
potrivit căruia dacă o persoană a început a poseda ca detentor
precar, ea este prezumată a conserva această calitate, până se
dovedeşte că a început o posesie utilă. În acest sens, art. 1855
C.civ. dispune: “când posesorul a început a poseda pentru
altul se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacă nu
este probă contrarie“.

182 În realitate textul instituie două prezumŃii legale. În primul rând, plecând de la
elementul material al posesiei, de la stăpânirea materială a bunului, legiuitorul trage
concluzia existenŃei elementului subiectiv. Se presupune că persoana care stăpâneşte
material bunul exercită această stăpânire pentru sine. Fiind o prezumŃie relativă, se
permite dovada contrară a precarităŃii. În al doilea rând, odată ce au fost dovedite
ambele elemente ale posesiei, legiuitorul concluzionează că posesorul este proprietar
instituind o prezumŃie de proprietate. În cazul bunurilor imobile prezumŃia este
relativă, iar în cazul mobilelor prezumŃia este absolută, dacă sunt îndeplinite
condiŃiile art. 1909-1910 C. Civ (A se vedea V. Stoica – op. cit., p. 166).

246
VIII. POSESIA

SECłIUNEA a II-a

Dobândirea şi pierderea posesiei

§ 1. Dobândirea posesiei
Posesia se dobândeşte prin întrunirea cumulativă a elementelor
constitutive, corpus şi animus183.
1. Elementul material se dobândeşte fie prin faptul
unilateral al posesorului de a exercita din proprie iniŃiativă acte
materiale asupra unui bun fără stăpân, fie prin predarea lucrului de
către fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor
pentru cauză de moarte.
Elementul material poate fi exercitat personal de către
posesor sau printr-un reprezentant care stăpâneşte pentru posesor
(locatar, depozitar).
2. Elementul animus se dobândeşte în cazul în care cel care
are detenŃia bunului îşi manifestă intenŃia de a-l păstra pentru sine. În
acest sens, deŃinătorul săvârşeşte acte pe care numai proprietarul le-
ar putea face (edificarea unei construcŃii, efectuarea de mari
reparaŃii).
Fiind un element de natură psihică, el este exercitat numai de
posesor. De la această regulă, se admite o singură excepŃie, respectiv
persoanele lipsite de capacitate de exerciŃiu dobândesc şi exercită
posesia prin reprezentanŃii legali.

§ 2. Pierderea posesiei
Posesia se pierde prin dispariŃia celor două elemente ale sale
sau a unui dintre acestea:
 Pierderea simultană are loc în situaŃia înstrăinării lucrului
(vânzare, donaŃie) şi în caz de abandon;

183 Deşi elementul animus este esenŃial, simpla voinŃă de a poseda un lucru nu este
suficientă pentru a conduce la dobândirea posesiei, fiind necesară şi stăpânirea
efectivă a lucrului. Astfel, posesia se va socoti dobândită numai în cazul în care
bunul a intrat în sfera de stăpânire a posesorului, fiind utilizat potrivit destinaŃiei
economice.

247
DREPTURILE REALE

 În ceea ce priveşte pierderea unui element, distingem două


situaŃii:
a. elementul material al posesiei dispare atunci când
bunul a intrat în stăpânirea altei persoane prin furt,
precum şi în situaŃia în care lucrul este distrus sau
pierdut.
b. elementul intenŃional se pierde în cazul în care po-
sesorul înstrăinează lucrul respectiv, iar dobânditorul
îl închiriază vânzătorului (de exemplu, proprietarul
vinde casa, dar locuieşte acolo în continuare cu titlu
de chiriaş)184.

184 În realitate, fostul proprietar se va transforma într-un simplu detentor precar,


deoarece, deşi are elementul corpus, el exercită stăpânirea bunului sub nume de
chiriaş şi nu de titular al dreptului de proprietate. Această operaŃiune juridică poartă
denumirea de constituit posesor. În cazul constitutului posesor, printr-o clauză
inserată într-un contract de vânzare-cumpărare, vânzătorul urmează să deŃină în
continuare bunul, obiect al contractului, însă în numele şi pe seama cumpărătorului.
Practic, vânzătorul devine locatar al lucrului vândut, deci un detentor precar, care
posedă bunul în numele cumpărătorului – posesor corpore alieno.

248
VIII. POSESIA

SECłIUNEA a III-a

CalităŃile şi viciile posesiei

§ 1. CalităŃile posesiei
1. NoŃiune
Pentru ca o posesie să-şi producă efectele, adică să fie utilă,
trebuie să îndeplinească condiŃiile prevăzute de art. 1847 C.civ.: „ca
să se poată prescrie, se cere o posesie continuă, neîntreruptă,
netulburată, publică şi sub nume de proprietar“.
Textul de lege impune câteva precizări:
- articolul din Codul civil nu include printre calităŃile
posesiei şi neechivocitatea, condiŃie prevăzută de Codul
civil francez. Deşi a fost calificată ca fiind „inutilă“,
„sinonimă cu precaritatea“, literatura 185 şi practica judi-
ciară186 au consacrat totuşi necesitatea ei.
- articolul prevede printre altele, ca posesia să fie
„neîntreruptă“ şi „sub nume de proprietar“; în realitate
acestea nu sunt calităŃi ale posesiei, a căror lipsă să o
vicieze, ci duc chiar la inexistenŃa posesiei 187 . Aceste
condiŃii prevăzute de textul legal au scopul de a asigura
realizarea prescripŃiei achizitive ca mijloc de dobândire a
proprietăŃii.

2. CalităŃile posesiei
În concluzie, calităŃile posesiei sunt: posesia să fie continuă,
netulburată şi publică, la care doctrina şi practica au adăugat şi condiŃia
ca posesia să fie neechivocă.

185 A se vedea, C. Bârsan, M. GaiŃă. M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 141; L. Pop, Op.
cit., p. 197; I. Adam, Op.cit.,p. 580; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 118.
186 Dec. nr. 769/1979 a Trib. Suprem, secŃ. civ., în CD pe anul 1979, p. 37-39.
187 Întreruperea priveşte de fapt întreruperea prescripŃiei achizitive cu efectul
ştergerii posesiei exercitată până la intervenirea cauzei de întrerupere, iar posesia
neexercitată sub nume de proprietar este o simplă detenŃie precară ceea ce
echivalează cu inexistenŃa posesiei.

249
DREPTURILE REALE

a) posesia să fie continuă


Posesia este continuă atunci când este exercitată prin acte de
stăpânire conforme cu natura bunului şi la intervale de timp normale.
Continuitatea nu presupune exercitarea în mod permanent a actelor
de folosinŃă materială a bunului, ci dimpotrivă, ea nu exclude
intermitenŃa cu condiŃia să nu fie anormală.
Continuitatea posesiei este prezumată relativ de art. 1850
C.civ.în temeiul căruia: “posesorul actual, care probează că a
posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat
în tot timpul intermediar“.
b) posesia să fie netulburată
Este netulburată posesia care nu se fondează pe acte de
violenŃă. Potrivit art. 1851 C.civ., posesia este tulburată când „este
fondată sau conservată prin acte de violenŃă în contra sau din partea
adversarului“. Cu alte cuvinte, nu este suficient ca posesia să fie
paşnică doar la început, ea trebuie să conserve această calitate pe
întreaga ei durată.
c) posesia să fie publică
Este publică posesia exercitată „în văzul tuturor“ şi cunoscută de
toată lumea. Publicitatea trebuie să existe pe toată durata posesiei.
Posesia este publică şi atunci când persoana împotriva căreia se
exercită ar fi putut s-o cunoască, deşi, în realitate, nu a cunoscut-o188.
d) posesia să fie neechivocă
O posesie este neechivocă dacă nu există îndoieli în ceea ce
priveşte existenŃa celor două elemente constitutive ale sale.
Echivocul priveşte elementul psihologic, animus, posesia
fiind echivocă când nu se cunoaşte dacă ea este sau nu manifestarea
unui drept. Astfel, sunt acte de posesie echivocă, actele de stăpânire
exercitate de unul dintre coproprietari asupra întregului bun indiviz
(nu se cunoaşte dacă stăpâneşte bunul în calitate de coproprietar sau
de proprietar exclusiv).

188 Practica a statuat necesitatea publicităŃii pentru ca proprietarul să poată afla de


posesia exercitată împotriva sa, legea neprevăzând însă condiŃia ca proprietarul să
aibă efectiv cunoştinŃă de faptul că bunul său este posedat de altul (Dec. nr. 98/1971
a Trib. Suprem, în Repertoriu de practică judiciară pe anii 1969-1975, p. 107).

250
VIII. POSESIA

§ 2. Viciile posesiei
1. NoŃiune
Lipsa condiŃiilor cerute de lege pentru ca posesia să fie utilă
duce la vicierea acesteia, cu consecinŃa neproducerii efectelor sale.
Aşadar, prin viciile posesiei se înŃelege contrariul, reversul calităŃilor
cerute de lege.

2. Viciile posesiei
Întrucât, aşa cum arătam mai sus, neîntreruperea posesiei şi stă-
pânirea sub nume de proprietar nu pot fi calificate drept calităŃi ale
posesiei, doctrina juridică a considerat vicii ale posesiei: discontinu-
itatea, violenŃa, clandestinitatea, echivocul.
a) discontinuitatea
Potrivit art. 1848 C.civ. „posesia este discontinuă când posesorul
o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenŃe anormale“.
Discontinuitatea prezintă următoarele caractere juridice:
- este un viciu temporar, care încetează în momentul în care
actele de stăpânire devin regulate;
- este un viciu absolut, poate fi invocat de orice persoană
care justifică un interes legitim;
- este un viciu întâlnit în cazul imobilelor. În cazul
bunurilor mobile, operează regula instituită de art. 1909
C.civ. conform căreia posesia de bună credinŃă valorează
proprietate fără să fie necesară trecerea unei perioade de
timp.
b) violenŃa
Conform art. 1851 C.civ.: „posesiunea este tulburată când este
fondată sau conservată prin acte de violenŃă în contra sau din partea
adversarului“189.

189 Din redactarea textului rezultă că posesia poate fi tulburată atât prin violenŃă
activă, cât şi prin acte de violenŃă pasivă, săvârşite de către posesor în apărare. Cu
toate acestea, literatura de specialitate susŃine, în unanimitate, că violenŃa pasivă din
partea posesorului, când este tulburat în posesie de către un terŃ, nu constituie viciu
al posesiei. O soluŃie contrară ar fi injustă şi inechitabilă, deoarece nimeni nu poate
fi obligat să suporte consecinŃele dăunătoare ale unor fapte şi acte săvârşite de către
o altă persoană. În concluzie, posesorul se poate apăra chiar cu mijloace violente
împotriva agresorului care doreşte să-i răpească bunul. Astfel, numai cel care intră în

251
DREPTURILE REALE

ViolenŃa poate fi:


• activă – când posesorul intră în stăpânirea
bunului sau conservă posesia prin acte de
violenŃă;
• pasivă – când posesorul răspunde la actele de
violenŃă ale altei persoane, în vederea apărării
posesiei sale.
ViolenŃa se caracterizează prin următoarele:
- este un viciu temporar, posesia redevine utilă din
momentul în care încetează violenŃa;
- este un viciu relativ, poate fi invocat doar de către
persoana împotriva căreia s-a exercitat violenŃa;
- priveşte atât imobilele cât şi bunurile mobile.
c) clandestinitatea
Art. 1852 C.civ. precizează: „posesiunea este clandestină
când posesorul o exercită în ascuns de adversarul său încât acesta
nu este în stare de a putea să o cunoască“.
Clandestinitatea se caracterizează prin:
- este un viciu temporar, încetând imediat ce posesia a
devenit publică;
- este un viciu relativ, poate fi invocată numai de către cel
faŃă de care posesia s-a exercitat pe ascuns;
- priveşte doar bunurile mobile, mai uşor de ascuns.
Imobilele, prin natura lor, presupun o posesie publică.
d) echivocitatea
Posesia este echivocă ori de câte ori există îndoială asupra
titlului sub care sunt săvârşite actele de folosinŃă ale posesorului. Cu
alte cuvinte, echivocul priveşte situaŃia în care nu se cunoaşte dacă
posesorul are sau nu elementul intenŃional, animus190.

stăpânirea bunului prin violenŃă are o posesie viciată.


190 Calificat drept echivalent al precarităŃii ( a se vedea D. C. Florescu – Dreptul de
proprietate, op. cit., p. 472), echivocul nu se confundă cu acesta: în cazul precarităŃii
lipseşte în mod sigur elementul animus, în cazul echivocităŃii există doar îndoieli cu
privire la titlul cu care bunul este posedat. Potrivit unei alte concepŃii, echivocul nu
este un viciu al posesiei. Astfel, posesia există în măsura în care sunt întrunite
animus şi corpus, fiind irelevantă reprezentarea corectă sau eronată pe care o au
ceilalŃi, precum şi împrejurarea dacă posesorul crede că este titularul unui drept real

252
VIII. POSESIA

În practica judiciară 191 , viciul echivocului a fost reŃinut în


următoarele situaŃii:
 în ipoteza coposesiunii, pentru a argumenta respingerea
acŃiunii prin care un coposesor urmărea să obŃină
recunoaşterea uzucapiunii în favoarea sa cu privire la
întregul bun;
 în cazul actelor de stăpânire exercitate împreună de mai
multe persoane care convieŃuiesc, când nu se cunoaşte
dacă s-a transmis sau s-a constituit un drept real sau de
creanŃă (echivocul titlului de transmitere a unui drept);
 în caz de confuzie dintre exercitarea unui drept de
servitute şi exercitarea unui drept de proprietate, de
exemplu, în materie mobiliară când stăpânirea bunurilor
în urma decesului unei persoane este exercitată de către
cei care au convieŃuit cu defunctul.
Echivocul prezintă următoarele caracteristici:
- este un viciu temporar, încetând în momentul în care
există convingerea că posesorul întruneşte şi elementul
animus;
- este un viciu relativ, putând fi invocat doar de către
ceilalŃi coposesori, nu şi de către terŃi;
- apare atât în cazul posesiei imobilelor, cât şi al
mobilelor.

sau doar îşi asumă un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica
– op. cit., p 174-177).
191 Dec. nr. 1903/1975 a T.S., în Culegere de decizii 1975, p. 66; Dec. nr. 769/1979
în R.R.D. nr. 10/1979, p. 65; Dec. nr. 1045/1982 în R.R.D. nr. 7/1983, p. 62.

253
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a IV-a

DetenŃia precară

§ 1. NoŃiune, caractere juridice şi proba detenŃiei precare


1. NoŃiune
● DetenŃia precară este definită de art. 1853 C.civ. astfel:
„actele ce le exercităm asupra unui lucru al altuia, sub nume precar,
adică în calitate de locatari, depozitari etc., sau asupra unui lucru
comun, în puterea destinaŃiei legale a acestuia, nu constituie o
posesiune sub nume de proprietar. Tot asemenea este posesiunea ce am
exercita asupra unui lucru al altuia, prin simpla îngăduinŃă a
proprietarului“.
Astfel, detenŃia este exerciŃiul unei puteri de fapt asupra
unui lucru, fie cu permisiunea proprietarului, fie în virtutea unui
titlu legal sau judiciar.
● DetenŃia precară nu trebuie confundată cu posesia, pentru
următoarele considerente:
- deşi detentorul are stăpânirea efectivă a bunului, el deŃine
bunul pentru altul şi nu sub nume de proprietar, fără
animus possidendi.
- posesorul are prin definiŃie elementul animus, adică intenŃia
de a se afirma ca proprietar, dimpotrivă, detentorul
recunoaşte că nu este proprietar.
- posesia este o stare de fapt, deŃinerea precară este o
stare de drept.
De regulă detenŃia rezultă dintr-un titlu în temeiul căruia
detentorul este îndreptăŃit să exercite puterea asupra unui lucru al
altuia. În acest sens, au calitatea de detentori precari: locatarii,
depozitarii, uzufructuarii 192 , coproprietarul pentru întreg bunul
indiviz, administratorii bunurilor altuia, cei care deŃin lucrul cu
îngăduinŃa proprietarului, vânzătorul care nu a predat bunul vândut,
antreprenorul de lucrări care nu a predat bunul executat.

192 Uzufructuarul şi alŃi titulari de drepturi reale sunt detentori precari faŃă de
proprietarul lucrului şi posesori în raport cu terŃii.

254
VIII. POSESIA

2. Caractere juridice
Deşi în concepŃia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este
mai mult decât un viciu al posesiei, este însăşi lipsa posesiei.
- persoana de la care detentorul precar deŃine bunul,
beneficiază de posesie pentru altul (posesie corpore
alieno);
- considerată viciu, precaritatea este un viciu absolut,
putând fi invocată de price persoană;
- este un viciu perpetuu, deoarece durează până când
intervine un caz de intervertire a precarităŃii în posesie.

3. Proba detenŃiei precare


În practică se distinge între două situaŃii:
- există un titlu în baza căruia a luat naştere precaritatea:
contract de închiriere, testament;
- nu există un astfel de titlu sau deşi a existat, titlul a fost
pierdut. În acest caz funcŃionează două prezumŃii:
• prezumŃia de neprecaritate (art. 1854 C.civ.), în
temeiul căreia posesorul este prezumat a poseda
pentru sine ca proprietar, în lipsa unei probe
contrare;
• prezumŃia de neintervertire a precarităŃii în
posesie (art. 1855 C.civ.), dacă se face dovada
că posesorul a început a poseda pentru altul, se
prezumă că se continuă precaritatea până la
proba contrarie. Astfel dacă o persoană a
început a poseda ca detentor precar se prezumă
că ea continuă să rămână detentor, până ce se
dovedeşte că a început o posesie utilă.

§ 2. Intervertirea precarităŃii în posesie


Deşi art. 1857 C.civ. instituie principiul potrivit căruia deten-
torul precar „nu poate să schimbe el însuşi, fie prin sine singur, fie
prin alte persoane interpuse, calitatea unei astfel de posesii“, totuşi,
prin excepŃie, art. 1585 C.civ. reglementează patru cazuri de
intervertire a detenŃiei precare în posesie, şi anume:

255
DREPTURILE REALE

1. când detentorul primeşte cu bună credinŃă de la o terŃă


persoană, alta decât proprietarul, un titlu translativ de proprietate
în privinŃa lucrului respectiv (art. 1858 pct. 1 C.civ.). De exemplu,
chiriaşul cumpără bunul pe care îl deŃine de la o terŃă persoană, pe
care o crede moştenitoarea proprietarului.
Pentru a opera intervertirea, se impune îndeplinirea a două
condiŃii:
a) detentorul trebuie să fie de bună-credinŃă, adică să nu fi
cunoscut că a dobândit bunul de la un non dominus;
b) din momentul cumpărării să se comporte ca un adevărat
proprietar (nu mai plăteşte chiria).

2. detentorul precar neagă dreptul celui de la care deŃine


lucrul prin acte de rezistenŃă la exerciŃiul dreptului său (art. 1858
pct. 2 C.civ.)
Negarea dreptului celui de la care detentorul precar deŃine
bunul trebuie să aibă loc în cadrul unui conflict. Conflictul poate fi
judiciar (detentorul face o notificare proprietarului, aducându-i la
cunoştinŃă că nu va mai plăti chiria) sau extrajudiciar, când
detentorul îndeplineşte în public acte ce denotă intenŃia de a se
comporta ca un adevărat proprietar (modificări ale construcŃiei,
demolarea sau extinderea unei părŃi dintr-un imobil).
Sintagma acte de rezistenŃă are în vedere atât actele
materiale, de opunere efectivă din partea detentorului pentru ca
titularul dreptului real să mai folosească bunul cât şi actele cu
caracter juridic (refuzul chiriaşului de a plăti chiria, refuzul
depozitarului de a restitui bunul primit în depozit).

☺ Precizare
În cazurile mai sus prezentate intervertirea este propriu-zisă,
având loc în persoana detentorului, care devine posesor. În primul
caz, titlul precar este înlocuit cu un titlu translativ de proprietate, pe
când în a doua situaŃie, titlul este distrus, astfel încât, pe viitor, lucrul
este deŃinut fără titlu.

3. când deŃinătorul strămută posesiunea, printr-un act cu


titlu particular, translativ de proprietate, la o a treia persoană, care

256
VIII. POSESIA

este de bună-credinŃă (art. 1858 pct. 3 C.civ.). Spre exemplu, un


chiriaş vinde imobilul unei persoane de bună-credinŃă, care îl crede
proprietar.
Pentru a opera intervertirea precarităŃii în posesie, trebuie
îndeplinite condiŃiile:
a) transmiterea să aibă loc printr-un act cu titlu particular,
astfel încât obligaŃia de restituire a lucrului, pe care o are detentorul
precar către proprietar, nu se transmite succesorului cu titlu
particular;
b) terŃul dobânditor să fie de bună-credinŃă, în sensul că nu a
cunoscut că cel care i-a transmis bunul nu era proprietar.

4. când transmiterea posesiei se face printr-un act cu titlu


universal, dacă succesorul universal este de bună-credinŃă (art.
1858 pct. 4 C.civ.). Astfel, este cazul moştenitorilor care, acceptând
o succesiune şi fiind de bună-credinŃă, au convingerea că un bun
asupra căruia defunctul avea doar o detenŃie precară, era proprietatea
acestuia.
Pentru această intervertire, legea cere o singură condiŃie şi
anume buna-credinŃă a succesorului cu titlu universal.
Succesorul cu titlu universal se substituie în toate drepturile
şi obligaŃiile autorului, dobândind astfel şi obligaŃia de a restitui
lucrul pe care defunctul îl deŃine cu titlu precar, astfel încât nu se
poate admite ipoteza de intervertire prevăzută de art. 1858 pct. 4
C.civ.

☺ Precizare
În ultimele două cazuri, nu este vorba de o intervertire
propriu-zisă a precarităŃii, ci de o schimbare a persoanei detentorului.

257
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a V-a

Efectele posesiei utile şi acŃiunile posesorii

§ 1. Efectele posesiei utile


Posesia generează următoarele efecte juridice:
● Posesia creează prezumŃia dreptului de proprietate în
favoarea posesorului. În cazul bunurilor imobile prezumŃia este
relativă (juris tantum), putând fi răsturnată prin probă contrară; în
timp ce în privinŃa bunurilor mobile prezumŃia este absolută (juris et
jure), potivit art. 1909 C.civ.
● Posesorul de bună-credinŃă asupra unui bun mobil
dobândeşte cu titlu de proprietate fructele bunului. Potrivit art. 486
C.civ., “este posesor de bună-credinŃă acela care posedă ca
proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale cărei
vicii nu-i sunt cunoscute“. Buna-credinŃă presupune două compo-
nente: existenŃa titlului şi necunoaşterea de către dobânditorul
bunului a viciilor ascunse ale acestuia.
Buna-credinŃă se prezumă până la proba contrarie. Buna-
credinŃă se apreciază la momentul culegerii fructelor şi numai în
persoana posesorului care le-a cules. Astfel:
- posesorul încetează a fi de bună-credinŃă în momentul în
care a cunoscut viciile titlului şi este obligat să restituie
proprietarului fructele culese după acea dată, inclusiv
fructele nepercepute din neglijenŃă193.
- posesorul de bună-credinŃă are dreptul doar la culegerea
fructelor, productele se cuvin întotdeauna proprietarului,
- posesorul de rea-credinŃă nu are dreptul la fructe, fiind
obligat să restituie toate fructele, atât cele culese cât şi
cele pe care nu le-a perceput din neglijenŃă.

193 Buna-credinŃă încetează în momentul chemării în judecată, dar obligaŃia de


restituire a fructelor este condiŃionată de dovedirea pretenŃiilor reclamantului. Dacă
reclamantul face această dovadă, posesorul restituie fructele nu din momentul
rămânerii definitive a hotărârii, ci din ziua chemării în judecată. În lipsa dovezii
respective, posesorul păstrează în continuare fructele culese.

258
VIII. POSESIA

● Posesia utilă a unui imobil duce la dobândirea dreptului de


proprietate prin uzucapiune (prescripŃie achizitivă). Uzucapiunea
va fi dezvoltată în capitolul următor al lucrării.
● Posesia utilă este apărată prin acŃiunile posesorii. Deşi
posesia nu este un drept, ea se bucură de protecŃie juridică deoarece:
- dacă posesorul este şi titularul dreptului real principal, prin
apărarea posesiei se apără însuşi dreptul. Astfel, acŃiunile
posesorii pot fi folosite pentru apărarea posesiei, şi indirect
pentru apărarea dreptului de proprietate;
- dacă posesorul nu este titularul dreptului real, posesorul
este îndreptăŃit la protecŃie juridică împotriva celor care ar
urmări să-l deposedeze prin violenŃă sau care ar dori să-l
tulbure în stăpânirea bunului. Astfel, se acordă preferinŃă
posesorului neproprietar, dar diligent în raport cu bunul,
faŃă de proprietarul nediligent, care s-a dezinteresat de
propriul bun.

§ 2. AcŃiunile posesorii
1. NoŃiune
AcŃiunile posesorii sunt acŃiuni în justiŃie prin care pose-
sorul unui bun imobil cere instanŃei să-i apere posesia împotriva
oricăror tulburări sau deposedări chiar dacă aceasta provine de
la proprietar.

2. Caractere juridice
AcŃiunile posesorii au caractere juridice proprii:
- sunt acŃiuni reale, putând fi introduse împotriva oricărei
persoane care îl tulbură sau îl deposedează pe posesor,
inclusiv împotriva proprietarului (acŃiunea în revendicare),
deoarece titularul lor urmăreşte numai apărarea posesiei,
fără a pune în discuŃie însăşi dreptul de proprietate;
- sunt acŃiuni imobiliare, nu au aplicaŃie decât în materia
imobilelor. În cazul bunurilor mobile posesiunea constituie
chiar titlul de proprietate (art. 1909 C.civ.);
- ele apără doar faptul posesiei nu şi dreptul real asupra
lucrului;

259
DREPTURILE REALE

- titularul este, de regulă, posesorul unui imobil, dar şi un


detentor precar. 194.
- presupun o dovadă relativ uşor de făcut, tocmai datorită
faptului că nu pun discuŃii relative la dreptul de proprie-
tate.

3. Clasificare
Art. 674-676 Cod de procedură civilă reglementează două
acŃiuni posesorii:
- acŃiunea posesorie generală sau acŃiunea în complângere;
- acŃiunea posesorie specială sau acŃiunea în reintegrare.

a) AcŃiunea posesorie generală sau acŃiunea în complân-


gere
● NoŃiune. Prin această acŃiune posesorul cere încetarea
oricărui act de tulburare a posesiei sau redobândirea posesiunii, cu
excepŃia cazului în care deposedarea s-a făcut prin violenŃă.
Tulburările în posesie pot fi de fapt, constând în săvârşirea
oricărui act material prin care se încalcă posesia (trecerea pe terenul
altuia fără aprobarea proprietarului) sau de drept, constând în orice
act judiciar ori extrajudiciar prin care o persoană are pretenŃii contra
posesorului (somaŃia trimisă unui chiriaş de către un terŃ prin care
solicită să i se facă lui plata chiriei şi nu locatorului).
● CondiŃii. Art. 674 C.pr.civ. prevede îndeplinirea
cumulativă a trei condiŃii:
- posesia să fi durat cel puŃin un an, adică posesorul reclamant
să facă dovada că înainte de tulburare sau deposedare a
stăpânit bunul cel puŃin un an;
- să nu fi trecut mai mult de un an de la tulburare sau
deposedare;
- posesia reclamantului să fie utilă, adică să îndeplinească

194 Astfel, art. 676 C.civ. prevede: „Cererile posesorii pot fi făcute şi de acela care
deŃine lucrul în interesul propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul,
afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el deŃine“. În acest caz, acŃiunea
posesorie nu poate fi introdusă împotriva proprietarului tulburător, detentorul având
la dispoziŃie o acŃiune personală, ex contractu, izvorâtă din convenŃia în temeiul
căreia deŃine imobilul.

260
VIII. POSESIA

condiŃiile prevăzute de art. 1847 C.civ.

b) AcŃiunea posesorie specială sau în reintegrare


● NoŃiune. Această acŃiune este utilizată de către posesor
atunci când tulburarea sau deposedarea a avut loc prin violenŃă.
Prin violenŃă se înŃelege orice faptă contrară ordinii şi bunelor
raporturi în societate. Faptele de violenŃă care justifică acŃiunea
posesorie sunt:
- fapte de ocupare a unui imobil fără permisiunea poseso-
rului;
- fapte de obstrucŃie prin care o persoană împiedică
posesorul să stăpânească imobilul (ridicarea unui zid în
calea posesorului);
- fapte de distrugere (dărâmarea unui zid, distrugerea
recoltei);
● CondiŃii. Pentru exercitarea acestei acŃiuni, se cere o
singură condiŃie: să nu fi trecut un an de la tulburare sau
deposedare195.

195 Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, secŃ. civ., în Probleme de drept din deciziile CurŃii
Supreme de JustiŃie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureşti, 1993, p.256-258 (Cererile
privitoare la posesie vor fi admise dacă nu a trecut un an de la deposedare, iar
reclamantul dovedeşte că înainte de această dată a posedat cel puŃin un an. Dacă
deposedarea sau tulburarea s-a făcut prin violenŃă, cel ce formulează acŃiune în
justiŃie trebuie să dovedească numai prima dintre condiŃiile menŃionate) .

261
DREPTURILE REALE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare de doctrină

 În dreptul francez, există şi o a treia acŃiune posesorie


denumită denunŃarea unei lucrări. Este vorba de lucrări noi care pot
provoca o tulburare eventuală şi care se execută pe terenul celui care
tulbură pe posesor şi nu pe terenul celui tulburat. Un caz concret este
cel în care posesorul consideră că va fi mai târziu tulburat în posesia
sa prin lucrări pe care un vecin le execută pe terenul propriu.

 Cu privire la echivocitatea posesiei, doctrina franceză a


conturat două teorii:
Într-o primă teorie echivocitatea reprezintă un caracter
comun tuturor calităŃilor posesiei şi prin urmare nu poate fi calificat
drept viciu distinct. Echivocitatea există în situaŃia în care posesia
este lipsită de una dintre calităŃile prevăzute de lege, în special nepre-
caritatea, sau atunci când existenŃa uneia dintre calităŃi este
îndoielnică196.
În a doua teorie, posesia este echivocă atunci când actele de
stăpânire materială a lucrului au caracter îndoielnic. Spre exemplu, în
cazul coproprietăŃii, fiecare coproprietar poate săvârşi acte de
stăpânire asupra întregului bun, fără a se cunoaşte cu certitudine dacă
voinŃa acestuia este de a se comporta ca proprietar exclusiv sau ca
titular al unei cote-părŃi din dreptul de proprietate.
Legiuitorul român a adoptat prima dintre aceste teorii,
asimilând echivocul cu precaritatea, necalificându-l drept viciu
distinct al posesiei. Această concluzie rezultă din dispoziŃiile art.
1847 C.civ., în care echivocul nu figurează ca un viciu autonom,
deosebit de celelalte vicii ale posesiei şi din redactarea art. 1853 alin.
1 C.civ. care asimilează situaŃia posesiei unui lucru comun cu un caz
de precaritate: „actele ce exercităm sau asupra unui lucru al altuia,
sub nume precar, adică în calitate de locatari, depozitari,
uzufructuari sau asupra unui lucru comun, în puterea destinaŃiei

196 D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op.cit.,p. 467-468

262
VIII. POSESIA

legale a aceluia, nu constituie o posesie sub nume de proprietar.“


Deşi Codul civil nu prevede distinct această calitate a
posesiei, literatura şi practica judiciară distingând între echivoc şi
precaritate, consideră că este necesar ca pe lângă condiŃiile expres
prevăzute de art. 1847 C.civ., posesia trebuie să îndeplinească şi
calitatea de a fi neechivocă. Omisiunea Codului civil este regretabilă,
deoarece sunt situaŃii „intermediare“ când, fără să se poată face
dovada precisă prin probă scrisă a precarităŃii, adversarul posesorului
poate să învedereze anumite circumstanŃe de fapt, să administreze
dovezi de natură să facă îndoielnică existenŃa unui just titlu translativ
în temeiul căruia posesorul a intrat în posesia bunului197. Astfel, s-a
pus întrebarea cu ce titlu posedă persoana care a locuit cu vechiul
posesor, acesta încetând din viaŃă. Din moment ce atitudinea sa nu
lasă a se presupune un depozit s-a apreciat că suntem în prezenŃa
unor circumstanŃe de fapt îndoielnice, posesia actualului posesor
fiind echivocă198.

197 Tr. Ionaşcu, S.Brădeanu, Op.cit.,p. 169.


198 Într-o altă concepŃie, absenŃa calităŃii posesiei de a fi neechivocă din enumerarea
cuprinsă în art. 1847 C. Civ. nu este o simplă omisiune, ci o opŃiune a legiuitorului
român care a receptat critica făcută Codului civil francez. Conform acestei critici,
viciul echivocului nu este decât o manifestare a incertitudinii cu privire la calităŃile
cerute pentru utilitatea posesiei (V. Stoica-op. cit. P. 176).

263
DREPTURILE REALE

2. Reprezentare grafică
POSESIA

NoŃiune Elemente Efecte

Stare de fapt ce  corpus – constă  creează o prezumŃie


constă în stăpânirea în stăpânirea mate- de proprietate în favoarea
materială sau ex- rială a bunului; posesorului;
ercitarea unei puteri  animus –  posesorul de bună-cre-
de fapt de către o constă în voinŃa dinŃă dobândeşte în pro-
persoană asupra posesorului de a prietate fructele bunului
unui bun, cu intenŃia stăpâni bunul pen- posedat;
de a se comporta ca tru sine ca şi cum  posesia imobilelor este
proprietar sau titular ar fi proprietar sau apărată prin acŃiunile pose-
al altui drept real titular al unui alt sorii;
drept real  conduce la dobândi-
rea proprietăŃii imobilelor
prin uzucapiune.

Dobândire

când cele două elemente


animus şi corpus sunt
CalităŃi
Vicii

reunite şi aparŃin aceleiaşi


persoane

Pierdere
 pierderea simultană a
ambelor elemente
continuă  pierderea puterii
materiale (corpus)
netulburată
 pierderea elementului
publică Dovadă animus

 corpus, fiind un fapt material


neechivocă poate fi dovedit prin orice mijloc
de probă;
discontinuitatea  animus beneficiază de două
violenŃa prezumpŃii legale:
- prezumpŃia de neprecaritate (art.
clandestinitatea 1854 C.civ.);
- prezumpŃia de neintervertire a
echivocul precarităŃii în posesie (art. 1858
C.civ.)

264
VIII. POSESIA

3. Prezentare comparativă

AcŃiune posesorie AcŃiune posesorie


generală specială
(în complângere) (în reintegrare)
NoŃiune - acŃiune prin care - acŃiune prin care
posesorul cere încetarea posesorul cere încetarea
oricărui act de tulburare a oricărui act de tulburare
posesiei sau redobândirea a posesiei sau
posesiei, cu excepŃia deposedare când
cazului în care deposedarea acestea s-au făcut cu
s-a făcut prin violenŃă. violenŃă.
Caractere  sunt acŃiuni reale, putând fi introduse împotriva
oricărei persoane care îl tulbură sau îl deposedează
pe posesor, inclusiv împotriva proprietarului;
 sunt acŃiuni imobiliare;
 apără posesia ca stare de fapt, nu şi dreptul real
asupra bunului:
 titularul este posesorul unui imobil dar şi
detentorul precar, afară numai dacă tulburătorul este
cel pentru care deŃine.
CondiŃii - posesorul să fi stăpânit - să nu fi trecut 1 an de
bunul cel puŃin un an la tulburarea sau
înainte de tulburare sau deposedarea cu
deposedare; violenŃă.
- să nu fi trecut mai mult
de 1 an de la tulburare sau
deposedare;
- posesia să fie utilă.
Efecte  încetarea tulburării posesiei;
 restituirea bunului de care posesorul a fost
deposedat.

265
DREPTURILE REALE

4. Vocabular explicativ

animus domini; animus sibi habendi; animus possidendi – expresii


latine desemnând elementul psihologic sau intelectual al
posesiei, concretizat în voinŃa celui care stăpâneşte în
fapt lucrul, de a exercita acea stăpânire pentru sine şi de
a se comporta faŃă de bunul respectiv ca un proprietar
ori ca un titular al altui drept real;
acŃiune reală – acŃiune prin care se cere să fie recunoscut sau protejat
un drept real principal ori accesoriu;
acŃiune petitorie – acŃiune care pune în cauză existenŃa unui drept
real imobiliar, în special dreptul de proprietate
imobiliară;
corpore alieno – expresie latină desemnând exercitarea posesiei prin
intermediul altei persoane;
juris et de jure – expresie latină folosită pentru a desemna categoria legală
a prezumŃiilor absolute, care nu pot fi combătute prin nici un
mijloc de probă;
jus possessionis – drept de posesiune;
juris tantum – expresie latină folosită pentru a desemna categoria
legală a prezumŃiilor relative, care pot fi combătute prin
proba contrarie;
non dominus – expresie latină desemnând persoana unui nepro-
prietar;
somaŃie – act procedural prin care debitorul este înştiinŃat că, în caz
de neîndeplinire a obligaŃiei (de plată a unei sume de
bani, de predare a unui bun etc.) se va proceda la
exercitarea silită, potrivit legii;
titlu translativ – orice act sau fapt juridic prin efectul căruia se
strămută un drept real sau de creanŃă din patrimoniul
unei persoane în patrimoniul altei persoane.

266
VIII. POSESIA

5. Întrebări, exerciŃii

1. DefiniŃi posesia şi arătaŃi care este natura sa juridică.


2. Care sunt motivele care justifică protecŃia acordată de lege
posesiei?
3. Ce mijloace de probă sunt admisibile pentru a face dovada posesiei?
4. Cum are loc dobândirea, respectiv pierderea elementului intenŃio-
nal al posesiei?
5. Care sunt caracterele viciului clandestinităŃii? DaŃi exemple de
clandestinitate în materie imobiliară.
6. ConsideraŃi că violenŃa pasivă este un viciu al posesiei?
7. Care este diferenŃa între echivoc, ca viciu al posesiei şi precaritate?
8. RealizaŃi o comparaŃie între posesie şi detenŃie precară. DaŃi
exemple de detentori precari.
9. EnumeraŃi cazurile de intervertire a precarităŃii în posesie şi
explicaŃi care dintre ele presupun o intervertire propriu-zisă.
10. Care sunt efectele posesiei utile?
11. IdentificaŃi viciul corespondent fiecărei calităŃi a posesiei din
tabelul de mai jos:

CalităŃi Vicii
 continuă  violenŃa
 publică  echivocul
 netulburată  clandestinitatea
 neechivocă  discontinuitatea

12. DefiniŃi acŃiunile posesorii. ArgumentaŃi de ce acŃiunea posesorie


este o acŃiune reală. Într-o acŃiune posesorie pot fi admise ca
mijloace de probă titluri de proprietate?
13. RealizaŃi o comparaŃie între acŃiunea în complângere şi acŃiunea
în reintegrare.
14. AcŃiunile posesorii pot fi exercitate de persoane între care există
raporturi juridice contractuale?
15. Ce acŃiune are la îndemână detentorul precar contra proprietarului

267
DREPTURILE REALE

care îi tulbură deŃinerea bunului? Proprietarul poate să intenteze o


acŃiune posesorie contra celui care i-a tulburat posesia dacă lucrul
se află în detenŃia altei persoane?
16. CredeŃi că posesia este discontinuă dacă posesorul, pe timpul
iernii, nu exercită acte de posesie asupra terenului agricol?

6. Teste grilă

1. Posesia este:
a) un drept real principal;
b) un dezmembrământ al dreptului de proprietate;
c) o stare de fapt.
2. Posesia poate fi exercitată:
a) corpore alieno;
b) chiar dacă lipseşte elementul animus;
c) numai dacă posesorul este titularul unui drept real.
3. Posesia se pierde:
a) numai prin pierderea simultană a ambelor ele-
mente ale posesiei;
b) prin pierderea unuia dintre elementele posesiei;
c) în situaŃia în care posesia se exercită corpore
alieno.
4. Nu reprezintă o calitate a posesiei:
a) posesia netulburată;
b) posesia neîntreruptă;
c) posesia neechivocă.
5. Discontinuitatea, ca viciu al posesiei:
a) presupune exercitarea posesiei în mod neregulat,
adică cu intermitenŃe anormale;
b) este un viciu temporar, în sensul că durează
timp de 1 an de zile;
c) se aplică numai în privinŃa bunurilor mobile.
6. ViolenŃa, ca viciu al posesiei:
a) poate fi activă şi pasivă;

268
VIII. POSESIA

b) presupune doar violenŃa fizică nu şi cea morală;


c) există şi atunci când provine din partea poseso-
rului pentru a se apăra împotriva atacului
declanşat de un terŃ.
7. ViolenŃa, ca viciu al posesiei:
a) are un caracter absolut;
b) are un caracter temporar;
c) priveşte doar mobilele nu şi bunurile imobile.
8. Posesia este clandestină:
a) când posesorul o exercită cu intermitenŃe
anormale;
b) când nu este sigură nici existenŃa, nici lipsa lui
animus;
c) când posesorul o exercită pe ascuns de
adversarul său încât acesta nu o cunoaşte.
9. Clandestinitatea, ca viciu al posesiei:
a) este un viciu relativ;
b) este un viciu perpetuu;
c) priveşte bunurile imobile.
10. Intervertirea precarităŃii în posesie are loc:
a) când deŃinătorul lucrului primeşte cu bună-
credinŃă de la o a treia persoană sau de la adevă-
ratul proprietar un titlu translativ de proprietate
în privinŃa lucrului ce-l deŃine;
b) când deŃinătorul transmite proprietatea, printr-un
act cu titlu particular, la o altă persoană de rea-
credinŃă;
c) când transmiterea posesiunii din partea deŃinăto-
rului la altul se face printr-un act cu titlu univer-
sal, dacă succesorul universal este de bună-
credinŃă.
11. Posesia:
a) generează o prezumŃie absolută de proprietate în
cazul bunurilor imobile;

269
DREPTURILE REALE

b) generează o prezumŃie absolută de proprietate în


cazul bunurilor mobile;
c) generează o prezumŃie relativă de proprietate în
cazul bunurilor mobile.
12. Posesorul:
a) are dreptul la fructe, dacă a fost de bună-credinŃă
la momentul intrării în posesie, chiar dacă la
momentul perceperii lor era de rea-credinŃă;
b) are dreptul atât la fructe cât şi la producte;
c) dacă este de rea-credinŃă, va restituie atât
fructele culese cât şi pe cele pe care nu le-a
perceput din neglijenŃă.
13. AcŃiunea posesorie:
a) este o acŃiune mobiliară;
b) este o acŃiune reală;
c) are ca scop încetarea oricărei tulburări aduse
proprietăŃii.
14. AcŃiunea posesorie specială (în reintegrare) poate fi introdusă:
a) dacă posesia reclamantului este utilă;
b) dacă nu a trecut mai mult de 1 an de la tulbu-
rarea sau deposedarea prin violenŃă;
c) dacă reclamantul a posedat bunul cel puŃin 1 an.
15. AcŃiunea posesorie generală (în complângere):
a) îl protejează pe posesor atunci când deposedarea
sau tulburarea s-a produs prin violenŃă;
b) poate fi introdusă de detentorul precar împotriva
adevăratului proprietar;
c) poate fi introdusă numai dacă reclamantul a
posedat bunul cel puŃin 1 an anterior tulburării
sau deposedării.

270
VIII. POSESIA

7. SpeŃe

1. Ca urmare a morŃii tatălui, patrimoniul a revenit celor doi


fii ai săi, X şi Y. Printre bunurile aflate în masa succesorală se află şi
un apartament despre a cărui existenŃă cei doi fii nu au ştiut nimic.
Până în momentul la care ei au luat cunoştinŃă de existenŃa
imobilului, acesta a fost vândut de fosta concubină a defunctului unui
terŃ (Z), ce locuia în apartament în calitate de chiriaş.
Z a închiriat locuinŃa unei alte persoane, primind anticipat
chiria de 2000 $.
În aceste condiŃii, cei doi succesori au intentat o acŃiune
împotriva lui Z, solicitând restituirea apartamentului precum şi cei
2000 $ deoarece, fiind un detentor, el nu avea dreptul să închirieze,
cu atât mai puŃin să beneficieze de aceşti bani. InstanŃa a admis
acŃiunea astfel cum a fost formulată de reclamanŃi.

CerinŃe:
a) Ce înŃelegeŃi prin intervertirea precarităŃii în posesie?
IdentificaŃi în speŃă o asemenea operaŃiune juridică.
b) Ce categorie de fructe a produs apartamentul închiriat de
Z?
c) Fructele se cuvin moştenitorilor sau lui Z?
d) În ce condiŃii ar fi putut Z să dobândească proprietatea
apartamentului?
e) ConsideraŃi că hotărârea instanŃei a fost legală?

2. X a închiriat apartamentul, proprietate personală, lui Y pe


timp de 2 ani. La scurt timp de la închiriere, Y a vândut apartamentul
lui Z, cetăŃean american la preŃul de 15.000$.
Aflând despre această situaŃie, X a procedat la evacuarea lui
Z prin forŃe proprii, folosind violenŃe şi ameninŃări.
Z a promovat o acŃiune prin care a solicitat instanŃei reinte-
grarea sa în posesia liniştită a apartamentului. X s-a apărat spunând
că o asemenea acŃiune nu este admisibilă, deoarece reclamantul nu a

271
DREPTURILE REALE

posedat bunul timp de 1 an.

CerinŃe:
a) CetăŃenii străini pot dobândi în proprietate construcŃii în
România?
b) Cum calificaŃi acŃiunea intentată de Z? Ce soluŃie credeŃi
că va pronunŃa instanŃa?
c) Sunt îndeplinite condiŃiile pentru ca Z să introducă o
acŃiune în complângere?

3. Întrucât A s-a angajat la o întreprindere industrială şi


neprimind cu titlu de repartiŃie o locuinŃă, a fost nevoit să cumpere o
suprafaŃă de teren la marginea oraşului în care lucra.
Terenul a fost cumpărat de la B (care era un non dominus), A
plătind o sumă de bani modestă. Între părŃi nu s-a încheiat nici un
act, dar B l-a asigurat pe cumpărător că adevăratul proprietar nu îl va
deranja, deoarece de foarte mult timp nimeni nu s-a interesat de
teren.
A a construit pe teren o casă cu patru camere plus depen-
dinŃe, iar în spaŃiul rămas a edificat şi un garaj pentru autoturismul pe
care tatăl său i l-a dat cu împrumut.

CerinŃe:
a) În ceea ce priveşte terenul, A este: proprietar; detentor
precar; posesor de bună-credinŃă; posesor de rea-
credinŃă. Dar în ceea ce priveşte maşina?
b) DeterminaŃi în speŃă elementele constitutive ale posesiei
şi modalităŃile lor de exercitare.
c) În speŃă este incidentă intervertirea precarităŃii în
posesie?

4. X a vândut bunul lui Y, obligaŃia de predare urmând a fi


executată în termen de 3 luni de la încheierea contractului. Ulterior,
X decedând, bunul a trecut la succesorul acestuia Z, care, fiind de

272
VIII. POSESIA

bună-credinŃă, l-a luat în stăpânire şi a cules fructele.


În această situaŃie, Y, în calitate de cumpărător şi deci de
proprietar al lucrului, a cerut instanŃei restituirea fructelor culese de
succesor.
(Dec. nr. 333/1998 a CurŃii de apel Suceava, secŃ. civ.,
adaptată)199

CerinŃe:
a) În ce calitate a deŃinut X bunul vândut în perioada dintre
încheierea contractului şi data decesului?
b) Ce va invoca în apărare succesorul Z?
c) Cum îşi va motiva cumpărătorul Y acŃiunea în justiŃie
formulată împotriva lui Z?
d) Ce va decide instanŃa?

5. În 1997, D.V. şi L.L. au chemat în judecată Ministerul de


Interne, solicitând instanŃei ca, prin hotărârea ce o va pronunŃa, să-l
oblige pe pârât la plata sumei de 434.105.650 lei, reprezentând
echivalentul lipsei de folosinŃă a 1/6 dintr-un imobil.
La dosar, reclamantele au depus, în copie, sentinŃa
judecătoriei sectorului 1. Bucureşti, pronunŃată în 1993, prin care li
s-a admis acŃiunea şi s-a dispus evacuarea pârâtului (Ministerul de
Interne) din imobilul în litigiu, acŃiunea fiind introdusă în 1991.
În apărare, pârâtul a susŃinut că datorează chiria pentru
perioada 1993 (când s-a pronunŃat hotărârea de evacuare) – 1997, şi
nu începând cu anul 1991, deoarece a fost un posesor de bună
credinŃă până în 1993.
(Dec. nr. 212/1999 a CurŃii de Apel Bucureşti, secŃ. a IV-a
civilă, adaptată)200

199 În Pavel Perju, Practică judiciară civilă. Comentată şi adnotată, Editura


Continent XXI, Bucureşti, 1999, p. 81-82.
200 În Culegere de practică judiciară în materie civilă pe anul 1999, Op.cit., p. 60-
61.

273
DREPTURILE REALE

CerinŃe:
a) Ce înŃelegeŃi prin fructe? În concepŃia Codului civil cui
se cuvin acestea?
b) În ce condiŃii posesorul poate dobândi proprietatea
fructelor? În speŃă, pârâtul îndeplineşte aceste condiŃii?
c) Când încetează buna credinŃă a posesorului? Cunoscând
acest moment, consideraŃi temeinică apărarea pârâtului?
d) Ce va decide instanŃa?

8. Bibliografie

D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 455-492.


D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p.367-411.
V. Stoica, Op. cit., p. 141- 213.
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 55-78.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.208-242.
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 154-160.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 138-152.
C. Bârsan, Op. cit., p. 237-267.
L. Pop, Op. cit., p. 191-208.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 50-79.
I. Adam, Op. cit., p. 567-595.
P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 111-123.
P. Perju, Practică judiciară civilă. Comentată şi adnotată, Editura
Continent XXI, Bucureşti, 1999.
SpeŃele nr. 2 şi 3 au fost prelucrate din G. Răducan, G.T. Maravela, Op.
cit.; p. 208-210.

274
CAPITOLUL IX

MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE


A DREPTULUI DE PROPRIETATE

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

NoŃiunea şi reglementarea modurilor de dobândire a


drep-tului de proprietate

Modurile de dobândire a dreptului de proprietate reprezintă


totalitatea mijloacelor legale – acte juridice şi fapte juridice –
prin care se dobândeşte dreptul de proprietate.
Potrivit art. 644-645 C. civ., proprietatea bunurilor se
dobândeşte şi se transmite prin: succesiune, legate, convenŃie,
tradiŃiune, accesiune, lege, ocupaŃiune.
Literatura juridică a criticat această enumerare calificând-o
drept incompletă şi inexactă, pentru următoarele considerente:
- este incompletă deoarece au fost omise unele moduri de
dobândire a dreptului de proprietate: hotărârea judecă-
torească, posesia de bună-credinŃă a bunurilor mobile,
dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinŃă.
- este inexactă deoarece se face distincŃie între succesiune şi
legate, deşi succesiunea, ca mod de dobândire a proprie-
tăŃii, priveşte atât moştenirea legală cât şi testamentară,
legatele nefiind altceva decât dispoziŃii testamentare.

275
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a II-a

Accesiunea

§ 1. NoŃiune. Clasificare
● Accesiunea este acel mod de dobândire a proprietăŃii
conform căruia tot ce se uneşte cu lucrul, sau se încorporează
într-un lucru devine proprietatea aceluia căruia îi aparŃine
lucrul la care s-a făcut unirea sau încorporaŃiunea.
În acest sens, art. 448 C.civ dispune că „tot ce se uneşte şi se
încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului“. Cu alte
cuvinte, accesiunea este încorporarea sau unirea a două lucruri
aparŃinând unor proprietari diferiŃi. Titularul dreptului asupra
lucrului mai important devine şi titularul dreptului asupra lucrului
mai puŃin important, fostul proprietar al acestuia având dreptul să
primească o despăgubire.
● Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi mobiliară.
La rândul ei, accesiunea imobiliară poate fi: naturală şi artificială.

§ 2. Accesiunea imobiliară naturală


● NoŃiune. Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea
sau încorporarea a două bunuri având proprietari diferiŃi, fără
intervenŃia omului, ca urmare a unui fenomen natural.
● Categorii. Cazurile de accesiune imobiliară sunt: alu-
viunea, avulsiunea, insulele şi prundişurile, precum şi accesiunea
animalelor.
1. Aluviunea. Potrivit art. 495 C. civ aluviunea constă în
„creşteri de pământ ce se fac succesiv şi pe nesimŃite la malurile
fluviului sau ale râului“. Aluviunea se aplică numai cu privire la
apele proprietate privată, nu şi în privinŃa apelor aparŃinând
domeniului public.
Aceste creşteri de pământ pe unul din maluri, ca efect al
apelor curgătoare, aparŃin proprietarului riveran pe fondul căruia s-au
depus. De asemenea sunt ale proprietarului riveran şi „pământurile
lăsate de apele curgătoare, când ele se retrag pe nesimŃite de la
unul din Ńărmuri şi se îndreaptă către celălalt Ńărm; proprietarul
276
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Ńărmului de unde s-a retras apa profită de aluviune fără ca


proprietarul Ńărmului opus să poată reclama pământul pierdut.“(art.
496 C. civ)201.
2. Avulsiunea. Conform art. 498 C.civ., avulsiunea
reprezintă adăugirea la un teren a unei bucăŃi de pământ smulsă de la
un alt teren, prin acŃiunea unei ape. Acea parte de pământ devine
proprietatea celui la care s-a lipit, dacă proprietarul terenului din care
s-a rupt nu o revendică timp de 1 an.
Dacă bucata de teren provine din domeniul public,
revendicarea este imprescriptibilă (art. 1844 C. civ, art. 5 alin. ultim
din Legea nr. 18/1991).
3. Insulele şi prundişurile (prundurile). Art. 500 C.civ.
dispune că „insulele şi prundişurile ce se formează în râurile
neplutitoare şi nenavigabile sunt ale proprietarului Ńărmului pe care
ele s-au format; dacă insula formată trece peste jumătatea râului,
atunci fiecare proprietar riveran are dreptul de proprietate asupra
părŃii de insulă ce se întinde spre el pornind de la jumătatea râului”.
În măsura în care fluviile şi râurile sunt proprietate publică,
insulele şi prundişurile vor avea regimul proprietăŃii publice (art. 499
C. civ).
Dacă un râu sau un fluviu îşi face un braŃ nou, înconjurând
pământul unui proprietar riveran şi face în acest fel o insulă,
proprietarul nu pierde pământul devenit o insulă, chiar dacă râul şi
fluviul au regim de proprietate publică. Dacă râul sau fluviul
părăseşte vechea albie, făcându-şi un nou curs, albia părăsită se
împarte între proprietarii riverani (art. 501 şi 502 C. civ).
4. Accesiunea animalelor şi păsărilor. Potrivit art. 503 C.

201 De la această regulă fac excepŃie: pământurile rămase după retragerea apelor
(lacurilor, iazurilor, heleşteelor) care rămân în proprietatea aceluia căruia au apar-
Ńinut (art. 497 C.civ); albia apei curgătoare care şi-a schimbat cursul, rămasă în
proprietatea proprietarilor mărginaşi (art. 502 C. civ); pământul ce ar rezulta prin
retragerea apei mării aparŃine întotdeauna domeniului public. De asemenea, albiile
râurilor şi fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime
interioare şi ale mării teritoriale aparŃin domeniului public (art. 5 alin. 1 din Legea
nr. 18/1991, republicată).

277
DREPTURILE REALE

civ., „orice animale sau zburătoare sălbatice care trec în cuprinsul


nostru se fac ale noastre, pe cât timp rămân la noi, afară numai dacă
asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii“.
Textul legal nu se aplică pentru animalele ce intră în fondul
cinegetic (proprietate publică), situaŃie în care se aplică dispoziŃiile
legii speciale şi nici în cazul animalelor domestice. Textul şi-ar putea
găsi aplicare în privinŃa unor animale semisălbatice, cum ar fi
porumbeii şi albinele dar care să nu facă parte din domeniul public.

§ 3. Accesiunea imobiliară artificială


● NoŃiune. Accesiunea imobiliară artificială presupune
intervenŃia omului şi plata unor despăgubiri către cel în detrimentul
căruia operează.
Potrivit art. 492 C. civ.202 „orice construcŃie, plantaŃie sau
lucru făcut din pământ sau asupra pământului sunt prezumate a fi
făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi că sunt
ale lui, până ce se dovedeşte din contra.“ Legea consideră că lucrul
principal este terenul şi că proprietarul terenului devine şi
proprietarul construcŃiei.
● Categorii. Codul Civil reglementează două situaŃii de
accesiune imobiliară artificială:

1. Accesiunea construcŃiilor sau plantaŃiilor făcute de


proprietar pe terenul său, dar cu materialele altei persoane (art.
493 C. civ). Proprietarul terenului devine, în temeiul accesiunii şi
proprietarul lucrărilor, dar este obligat să plătească valoarea
materialelor de la data efectuării construcŃiilor, eventual şi daune –

202 Textul instituie o prezumŃie relativă de proprietate a construcŃiei în favoarea


proprietarului terenului şi nu un caz de accesiune imobiliară care, de regulă
presupune şi plata unor despăgubiri în detrimentul celui care operează. Unii autori
consideră că textul instituie două prezumŃii: construcŃiile , lucrările, şi orice alte
lucrări făcute pe fond aparŃin proprietarului şi că lucrările au fost edificate pe
cheltuiala sa (I. Adam- op.cit., p.606). Într-o altă opinie, ipoteza prevăzută de art.
492 C. Civ. este considerată un caz de accesiune imobiliară ( D.C. Florescu -0p.
Cit., p.230). Considerăm alături de alŃi autori ( T. Ionaşcu, S. Brădeanu – op. cit.,
p.188) că accesiunea imobiliară artificială intervine doar în cazurile reglementate de
art. 493 şi art. 494 C. Civ.

278
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

interese, proprietarului materialelor.


Proprietarul materialelor are dreptul doar la despăgubiri fără
a putea pretinde ridicarea materialelor încorporate în construcŃie.

2. Accesiunea construcŃiilor sau plantaŃiilor făcute de o


persoană cu materialele sale, însă pe terenul aflat în proprietatea
altei persoane (art. 494 C. civ.). Proprietarul terenului poate să
păstreze lucrările devenind proprietarul acestora prin accesiune, cu
obligaŃia de a-l despăgubi pe constructor, sau poate îndatora pe
constructor să le ridice.
Reglementările juridice aplicabile constructorului diferă în
funcŃie de reaua sau buna credinŃă a acestuia.
a) SituaŃia constructorului de rea-credinŃă pe terenul
altuia
Este de rea-credinŃă cel care deşi cunoaşte că terenul aparŃine
altei persoane el face totuşi construcŃia, plantaŃia, lucrarea. În acest
caz, proprietarul terenului are la îndemână două posibilităŃi:
- să păstreze lucrările, devenind proprietarul lor în te-
meiul accesiunii, cu obligaŃia de a plăti constructorului
valoarea materialelor şi a muncii, fără a se lua în
considerare sporirea valorii fondului ocazionată de
lucrările efectuate;
- să oblige pe constructor să-şi ridice construcŃiile pe
cheltuiala sa, eventual cu obligaŃia de a plăti daunele
pentru prejudiciile suferite de proprietarul terenului.
În practica judiciară s-a decis în legătură cu modul de
aplicare a art. 494 C. civ, următoarele:
• în situaŃia în care proprietarul fondului, în timpul
efectuării lucrărilor are o atitudine pasivă, introducând
acŃiunea numai după terminarea lor, pierde dreptul de a-l
obliga pe constructor la ridicarea materialelor şi este
obligat să păstreze construcŃia.
• instanŃele de judecată ar trebui să evite pe cât posibil
soluŃia neeconomică a dărâmării construcŃiilor prin
înlocuirea ei cu aceea a acordării de despăgubiri;

279
DREPTURILE REALE

• pentru a dispune desfiinŃarea construcŃiilor sau amenajă-


rilor este nevoie de autorizaŃia organului administrativ
competent (art. 6 alin. 1 din Legea nr. 50/1991);
b) SituaŃia constructorului de bună-credinŃă pe terenul
altuia
Constructorul este de bună-credinŃă când construieşte pe un
teren fără să ştie că acesta aparŃine altei persoane. Practic,
constructorul are calitatea de posesor al terenului în temeiul unui titlu
translativ de proprietate ale cărui vicii nu sunt cunoscute203.
Art. 494 alin.3 teza finală C. Civ. prevede: „cu toate acestea
dacă plantaŃiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia
persoană de bună credinŃă, proprietarul pământului nu va putea
cere ridicarea sus-ziselor plantaŃii, clădiri şi lucrări dar va avea
dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preŃul muncii, sau
de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii
fondului”204.
Proprietarul terenului devine obligatoriu şi proprietar al
construcŃiei, fără a mai putea cere dărâmarea şi ridicarea construc-
Ńiilor, însă trebuie să-l dezdăuneze pe constructor. În ceea ce priveşte
întinderea despăgubirilor, proprietarul poate opta:
- să achite constructorului contravaloarea materialelor şi
preŃul muncii;
- să plătească o sumă egală cu creşterea valorii fondului ca
urmare a efectuării construcŃiei (sporul de valoare).

203 Deşi buna-credinŃă rezultă din existenŃa unui titlu asupra terenului ale cărui vicii
nu sunt cunoscute de către dobânditor, în practică se admite că buna-credinŃă poate
fi dedusă şi din alte împrejurări cum ar fi: construcŃia s-a realizat în baza unei
promisiuni de donaŃie a terenului făcută de proprietar, constructorul având
convingerea că în curând va dobândi dreptul de proprietate asupra acestui teren;
terenul este posedat de constructor în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare
(Dec. nr. 102/1987 a Trib. Jud. Sibiu, cu notă explicativă de V. Stoica, R.R.D. nr.
9/1988, p. 46-55, L. Pop, Op. cit. p. 221).
204 Textul de lege a făcut obiectul unei excepŃii de neconstituŃionalitate, respinsă
prin Decizia nr. 91/4 martie 2003. Curtea ConstituŃională a reŃinut că proprietarul
terenului suferă o restrângere a prerogativei de dispoziŃie asupra bunului său, însă
această restrângere operează în condiŃiile legii, în considerarea poziŃiei subiective a
constructorului – buna credinŃă, cu respectarea dispoziŃiilor constituŃionale conform
cărora conŃinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege ( I.
Deleanu în Pandectele Române, nr. 3/2003, notă critică)

280
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Doctrina juridică confruntându-se cu o serie de probleme


controversate, a stabilit:
 dreptul de proprietate asupra construcŃiei se naşte odată cu
încorporarea acesteia în teren205.
 pe măsura încorporării materialelor în teren, constructorul
dobândeşte un drept de creanŃă206. InstanŃa supremă a decis că cel
care ridică o construcŃie pe terenul altuia, chiar dacă este de
bună-credinŃă, dobândeşte împotriva proprietarului terenul doar
un drept de creanŃă, şi nu un drept real 207 . Dacă posesia se
prelungeşte în timp, ea poate duce la dobândirea dreptului de
proprietate imobiliară prin uzucapiune.
 atunci când proprietarul terenului optează pentru preŃul mate-
rialelor şi al muncii, practica judiciară are în vedere valoarea
despăgubirilor din momentul executării lucrărilor şi nu de la data
pronunŃării hotărârii judecătoreşti. SoluŃia este criticabilă,
despăgubirea trebuind fixată în funcŃie de valoarea materialelor
şi preŃul muncii din momentul pronunŃării hotărârii judecătoreşti,
doar în acest mod putându-se constata îmbogăŃirea proprieta-
rului şi sărăcirea constructorului.
În cazul în care construcŃiile au pierit din cauză de forŃă majoră,
constructorul nu mai are dreptul la despăgubiri, deoarece proprietarul
terenului nu s-a îmbogăŃit.
 constructorul de bună-credinŃă are un drept de retenŃie asupra
construcŃiei până în momentul în care proprietarul terenului,
devenit prin accesiune şi proprietarul construcŃiei, îi va achita
sumele datorate.

§ 4. Accesiunea mobiliară
● NoŃiune. Accesiunea mobiliară presupune unirea a două
bunuri mobile aparŃinând unor proprietari diferiŃi ori producerea unui

205 C. Bârsan, M. GaiŃă, Regimul juridic al construcŃiilor edificate pe terenul


proprietatea altei persoane, în R.R.D. nr. 5/1985, p. 36.
206 C. Uscătescu, Regimul juridic al construcŃiilor edificate pe terenul proprietatea
altei persoane, în R.R.D. nr. 5/1985, p. 30; C. Bârsan, M. GaiŃă, M. M. Pivniceru,
Op. cit. p. 194.
207 Dec. nr. 892/1994 CSJ, secŃ. civ., în Buletinul JursiprudenŃei, Culegere de
decizii pe anul 1994, p. 29.

281
DREPTURILE REALE

bun de către o persoană prin munca sa, dar cu materialele altuia.


Ori de câte ori lucrurile mişcătoare care aparŃin la doi
proprietari diferiŃi se unesc, sau unul se încorporează în celălalt,
proprietarul bunului principal va dobândi şi proprietatea asupra
celuilalt bun.
● Categorii. Cazurile de accesiune mobiliară sunt regle-
mentate în art. 504-516 C. civ. sub forma adjoncŃiunii, specificaŃiunii
şi a confuziunii.
1. AdjoncŃiunea (art. 504-507 C. civ.)
Aceasta înseamnă unirea a două lucruri care aparŃin unor
proprietari diferiŃi aşa fel încât, deşi formează un singur tot, cele
două lucruri rămân distincte, se pot chiar despărŃi unul de altul şi
păstra fiecare după despărŃire (art. 504 C. civ.). Astfel, este cazul
pietrei preŃioase fixate într-un inel, cel al tabloului fixat într-o ramă.
Criteriul după care se determină lucrul principal este acela
pentru uzul, ornamentul sau completarea căreia a servit celălalt lucru.
Dacă acesta nu se poate aplica, este incident al doilea criteriu, şi
anume valoarea lucrurilor, considerându-se principal bunul de o
valoare mai mare, iar dacă lucrurile au aceeaşi valoare, principal este
lucrul ce are un volum mai mare.
2. SpecificaŃiunea (art. 508-510 C. civ.)
SpecificaŃiunea constă în producerea unui lucru nou prin
prelucrarea sau transformarea unui material ce aparŃine altei per-
soane: confecŃionarea unui costum dintr-o stofă, a unei statui dintr-o
marmură, a unei mobile dintr-un lemn.
Lucrul principal se consideră materia, astfel încât proprie-
tarul acestuia devine proprietarul lucrului nou. Dacă munca are o
valoare mai mare decât materialul supus prelucrării, bunul va reveni
lucrătorului cu obligaŃia de a plăti fostului proprietar al materialului
preŃul acestuia.
În situaŃia în care se formează un lucru nou, lucrătorul
folosind în parte materialul său şi în parte material străin, dacă
materialele nu se mai pot despărŃi, lucrul se cuvine ambilor
proprietari: lucrătorului în proprietate cu valoarea materialului său şi
a muncii sale, iar celuilalt în proporŃie cu valoarea materialului său.
În toate cazurile în care s-a format un obiect nou cu materia
282
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

altuia, fără ştirea proprietarului materiei, acesta, în loc de a cere


lucrul, poate să ceară o materie de aceeaşi cantitate, greutate, mărime
şi calitate ca materia întrebuinŃată, iar dacă este cazul, şi daune-
interese.
3. Confuziunea (amestecul) (art. 511-513 C. civ.)
Confuziunea constă în unirea a două sau mai multe materii
prime, ce aparŃin unor proprietari diferiŃi, şi formarea unui lucru nou
fără a mai putea distinge partea fiecăruia (topirea a două metale,
amestecul a două lichide).
Lucrul aparŃine proprietarului materiei ce depăşeşte prin
valoare şi cantitate pe cealaltă, cu obligaŃia de a plăti celuilalt pro-
prietar preŃul materiei sale dacă nici o materie nu poate fi considerată
principală iar unirea s-a făcut fără ştirea unuia dintre proprietari, dacă
este posibilă despărŃirea, acesta poate cere desfacerea lor. Dacă
despărŃirea lor nu este posibilă, lucrul se cuvine tuturor stăpânilor,
fiecăruia în proporŃie cu lăŃimea, calitatea şi valoarea materiilor ce au
fost întrebuinŃate.
Dacă amestecul s-a făcut fără ştirea unuia dintre proprietari,
acesta este în drept să reclame lucrul format sau să ceară în loc
materie de aceeaşi natură, lăŃime, greutate, mărime, calitate.
Dacă nici unul dintre aceste criterii nu se pot aplica, lucrul
format prin confuziune devine proprietate comună şi se vinde la lici-
taŃie, preŃul urmând a se împărŃi corespunzător (art. 513 C. civ.).

283
DREPTURILE REALE

SECłIUNEA a III-a

Uzucapiunea

§ 1. NoŃiune. Domeniu de aplicare


1. NoŃiune
Uzucapiunea sau prescripŃia achizitivă reprezintă un mod de
dobândire a proprietăŃii sau a altor drepturi reale prin posesia
neîntreruptă a unui imobil, în timpul şi condiŃiile prevăzute de
lege.
Prin efectul posedării lucrului un timp determinat, starea de
fapt se transformă în stare de drept, posesorul devenind proprietar. În
această situaŃie, proprietarul iniŃial nu mai poate revendica imobilul
uzucapat.
Ca natură juridică, uzucapiunea apare ca sancŃiune împotriva
vechiului proprietar care dă dovadă de lipsă de diligenŃă, lăsând un
timp îndelungat lucrul în posesia altei persoane şi permiŃându-i prin
pasivitatea sa să se comporte public ca proprietar sau titular al altui
drept real.

2. Domeniul de aplicare
● Uzucapiunea are în vedere numai categoria bunurilor
imobile. Bunurile mobile, conform art. 1909 alin. 1 C.civ, se
dobândesc în proprietate prin însuşi faptul posesiei lor cu bună-
credinŃă, fără a fi necesară trecerea unui interval de timp.
În concluzie, pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunu-
rile imobile care se află în proprietate privată, indiferent de titular
(statul, unităŃi administrativ-teritoriale, persoane fizice sau juridice).
● De asemenea, prin uzucapiune se pot dobândi şi alte
drepturi reale susceptibile de posesie: uzufructul, abitaŃia, servituŃiile
continue şi aparente.

§ 2. Felurile uzucapiunii
În sistemul Codului civil, uzucapiunea este de două feluri:
uzucapiunea de 30 de ani şi uzucapiunea de 10 până la 20 de ani.
284
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Uzucapiunea de 30 de ani
Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani, se cer îndeplinite
două condiŃii, prevăzute de art. 1890 C.civ.:
a) posesia utilă a bunului.
DetenŃia precară şi posesia viciată nu duc la uzucapiune. Prin
urmare:
 chiriaşul fiind detentor precar, nu poate beneficia de
prevederile legale referitoare la uzucapiune, indiferent cât
timp exercită stăpânirea în calitate de locatar208,
 cel ce stăpâneşte o construcŃie cu îngăduinŃa proprietarului
ei, nu o poate dobândi prin uzucapiune fiind detentor
precar209,
 posesia exercitată de persoana care a locuit în imobil în
calitate de concubină a fostului proprietar nu poate duce la
dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune210.
În cazul unui act translativ de proprietate încheiat conform
legii, dobânditorul nu poate uzucapa bunul, acesta fiind dobândit ca
efect al convenŃiei. În schimb, dacă transmisiunea imobiliară nu este
valabilă din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate nefiind
transmis, posesorul poate să prescrie dreptul său împotriva titularului
proprietăŃii.
b) posesia trebuie exercitată neîntrerupt, timp de 30 de
ani.
Uzucapiunea intervine după împlinirea termenului de 30 de ani.
Pentru uzucapiunea de 30 de ani nu se cere ca posesorul să
fie de bună sau rea-credinŃă sau să aibă just titlu.

208 Dec. nr. 391/1992 a CSJ, secŃ. civ. în V. Bogdănescu, Op. cit. p. 39-41; În
schimb, locatarul care dovedeşte însă că la o anumită dată a folosit imobilul sau
partea de imobil închiriată, neîntrerupt şi netulburat, cu titlu de proprietar timp de 30
de ani, plătind şi impozitul respectiv, dobândeşte dreptul de proprietate prin
uzucapiune (Dec. nr. 116/1991 a T.M.B. secŃ. a III-a civ., în Culegere de practică
judiciară civilă pe anul 1991, Ed. Şansa SRL, Bucureşti, 1992, p. 117).
209 Dec. nr. 391/1992 a CSJ, secŃ. civ. în Probleme de drept din deciziile CSJ pe
anii 1990-1992, p. 40.
210 Dec. nr. 2251/1989 a CurŃii Supreme de JustiŃie, sec. civ., în Probleme de drept
din deciziile CurŃii Supreme de JustiŃie, pe anii 1990-1992, p. 40.

285
DREPTURILE REALE

2. Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani
Pentru a se putea invoca acest fel de uzucapiune se cer a fi
îndeplinite condiŃiile:
a) să existe o posesie utilă asupra lucrului;
b) posesia utilă să se întemeieze pe just titlu;
Just titlul este un act juridic translativ de proprietate, adică o
operaŃiune juridică (negotium), care are drept scop să transfere
proprietatea, dar care datorită unor împrejurări ce Ńin de actul
respectiv, transmite doar posesiunea. El trebuie să provină de la o
altă persoană decât adevăratul proprietar deoarece, dacă ar proveni
de la adevăratul proprietar şi nu este anulat pentru alte vicii, actul
juridic este suficient prin el însuşi pentru a duce la dobândirea pro-
prietăŃii, fără să fie nevoie de uzucapiune.
● Sunt considerate just titlu: tranzacŃia, hotărârile judecă-
toreşti de adjudecare a unor imobile date în cadrul procedurii
vânzării silite, hotărârea judecătorească prin care se constată exis-
tenŃa unei convenŃii translative de proprietate între părŃile unui
proces; hotărârile judecătoreşti ce Ńin loc de act autentic de înstră-
inare, actul juridic translativ de proprietate încheiat cu moştenitorul
aparent.
● În schimb, nu constituie just titlu: contractele de locaŃiune,
depozit, comodat; hotărârile judecătoreşti declarative; convenŃiile de
împărŃeală având caracter declarativ; certificatul de moştenitor211.
c) posesia trebuie să fie de bună-credinŃă.
Prin bună-credinŃă se înŃelege credinŃa greşită a posesorului
că a dobândit de la adevăratul proprietar (art. 1898 C.civ.).

211 Cu privire la justul titlu, doctrina judiciară a stabilit: justul titlu trebuie să existe
în realitate şi nu în credinŃa celui care invocă uzucapiunea, deci nu este suficient un
titlu putativ; conform art. 1897 alin. 2 C.civ., un titlu nul nu poate servi ca bază a
uzucapiunii de 10 la 20 de ani, deci nu poate fi just titlu; un titlu anulabil poate fi
invocat drept just titlu împotriva unor persoane, altele decât cele care au dreptul să
ceară nulitatea relativă (art. 1897 alin. 3 C.civ., se consideră că după expirarea
termenului în care se poate invoca nulitatea relativă, actul devine valabil şi poate fi
invocat ca just titlu chiar împotriva celui care ar fi putut cere anularea); justul titlu
este o condiŃie separată de bună-credinŃă astfel încât trebuie dovedit de cel care
invocă uzucapiunea; justul titlu trebuie să aibă dată certă, în caz contrar el este
inopozabil terŃilor. Termenul de uzucapiune începe să curgă de la data certă a
justului titlu.

286
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

Buna-credinŃă trebuie să existe în momentul dobândirii


imobilului (art. 1898 alin. 2 C.civ.)212. Faptul că, ulterior, posesorul
şi-a dat seama de greşeală, este lipsit de importanŃă.
Buna-credinŃă se prezumă potrivit art. 1899, alin. 2 C.civ.
(bona fides presumitur), sarcina probei revenind celui ce invocă
reaua-credinŃă.
d) posesia să fie exercitată neîntrerupt pe timpul prevăzut
de lege.
Art. 1895 C.civ. are în vedere două termene, de 10 şi 20 de
ani. Termenul este de 10 ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în
raza teritorială a aceluiaşi tribunal judeŃean unde se află imobilul.
Termenul este de 20 de ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în
raza teritorială a altui tribunal judeŃean decât cea în raza căruia se
află bunul imobil.
În cazul în care adevăratul proprietar a locuit un timp în raza
teritorială a aceluiaşi tribunal judeŃean şi un timp în raza altui
tribunal, termenul se calculează în felul următor (art. 1896 C.civ.): la
numărul anilor cât proprietarul a locuit în raza aceluiaşi tribunal
judeŃean în care se află imobilul, se adaugă un număr dublu de ani
din ce a rămas pentru a uzucapa.
Spre exemplu, dacă proprietarul a locuit 4 ani în aceeaşi
circumscripŃie, iar ulterior în alta, au mai rămas 6 ani până la 10, iar
aceşti 6 ani se dublează, adică 12; deci 4 plus 12 fac 16 ani. Invers,
dacă proprietarul locuieşte la început 12 ani în altă circumscripŃie,
după aceea se mută în aceeaşi rază teritorială a tribunalului judeŃean,
unde se află imobilul, el nu mai trebuie să posede 8 ani, ci numai 4
adică 12 plus 4 fac 16.

§3. Întreruperea şi suspendarea cursului uzucapiunii


1. Întreruperea uzucapiunii
Întreruperea prescripŃiei achizitive are ca efect înlăturarea
oricăror efecte ale posesiei anterioare întreruperii, astfel încât pentru
a uzucapa este necesar să se înceapă o nouă prescripŃie integrală.
Întreruperea prescripŃiei achizitive este de două feluri:

212 Dacă titlul invocat este un testament, buna-credinŃă trebuie să existe în


momentul acceptării succesiunii.

287
DREPTURILE REALE

întrerupere naturală şi întrerupere civilă.


● Întrerupere naturală intervine în următoarele cazuri:
- posesorul este şi rămâne lipsit, mai mult de un an, de
folosinŃa lucrului, fie de către adevăratul proprietar, fie
de către o altă persoană;
- lucrul este declarat imprescriptibil prin lege, de exemplu,
un imobil este declarat ca făcând parte din domeniul
public. În acest caz, se suprimă prescriptibilitatea
lucrului, însăşi posesia încetează definitiv şi ireversibil,
nemaiputând reîncepe, atâta vreme cât imobilul este scos
din circuitul civil.
● Întreruperea civilă operează în cazurile prevăzute de art.
16 din Decretul nr. 167/1958:
- prin recunoaşterea dreptului a cărui acŃiune se prescrie
făcută de cel în folosul căruia curge prescripŃia. În cazul
prescripŃiei achizitive, recunoaşterea se face de către
posesor şi priveşte dreptul adevăratului proprietar;
- prin introducerea unei cereri de chemare în judecată,
chiar şi la o instanŃă judecătorească necompetentă.

2. Suspendarea uzucapiunii
Suspendarea nu înlătură timpul scurs anterior cauzei de
suspendare, astfel încât după încetarea ei prescripŃia îşi reia cursul,
socotindu-se şi timpul scurs înainte de suspendare.
Cauzele de suspendare sunt prevăzute în art. 13 şi 14 din Decretul
nr. 167/1958:
- cât timp cel împotriva căruia curge prescripŃia este
împiedicat de un caz de forŃă majoră să facă acte de
întrerupere;
- cât timp cel ce se pretinde proprietar ori cel care invocă
uzucapiunea se află în rândul forŃelor armate române, iar
acestea sunt puse pe picior de război;
- între părinŃi sau tutore şi cel ce se află sub ocrotirea lor,
între curator şi cei pe care îi reprezintă, precum şi între
orice alte persoane care, în temeiul legii sau a hotărârii
judecătoreşti, administrează bunurile altora şi cei ale
căror bunuri sunt astfel administrate, prescripŃia nu curge

288
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

cât timp socotelile nu au fost date şi aprobate;


- prescripŃia nu curge împotriva celui lipsit de capacitatea
de exerciŃiu, cât timp nu are reprezentant legal şi nici
împotriva celui cu capacitatea de exerciŃiu restrânsă, cât
timp nu are cine să-i încuviinŃeze actele;
- prescripŃia nu curge între soŃi, în timpul căsătoriei.

§4. JoncŃiunea posesiilor


1. NoŃiune
JoncŃiunea posesiilor reprezintă unirea la termenul posesiei
actuale a timpului cât lucrul a fost posedat de autorul său,
pentru a se dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune.
În acest sens art. 1860 C.civ. stabileşte că: „orice posesor
are facultatea, spre a putea opune prescripŃia, să unească posesia sa
cu a autorului său”. JoncŃiunea posesiilor are deci un caracter
facultativ, posesorul actual, putând alege între a începe o nouă
posesie sau a invoca joncŃiunea. Dacă se prevalează de posesia
autorului său, posesorul actual este obligat să o continue cu toate
viciile şi avantajele sale.
Practica judiciară 213 a stabilit că prin „autor“ se înŃelege
persoana care nu este titular al dreptului de proprietate sau a altui
drept real. În caz contrar, are loc însăşi transmiterea dreptului real
respectiv, unirea celor două posesii nefiind necesară.

2. CondiŃii
JoncŃiunea posesiilor impune respectarea următoarelor condiŃii:
- să existe o posesie propriu-zisă. DetenŃia precară nu se
poate uni cu posesia;
- cel ce invocă joncŃiunea să fie un succesor în drepturi a
autorului. Posesorul actual trebuie să fi dobândit posesia
bunului de la autorul său pe baza unui raport juridic.
Prin urmare, nu poate invoca joncŃiunea posesiilor:
• persoana care a uzurpat un bun aparŃinând altuia,

213 Dec. nr. 2166/1987 a Trib. Suprem, în R.R.D., nr. 9/1987, p. 79.; Dec. nr.
122/1987 a Tribunalului Suprem, secŃ.civ., în R.R. D. nr.10/1987, p. 75-76.

289
DREPTURILE REALE

• cel ce a obŃinut posesia printr-o acŃiune în


revendicare şi care nu va putea beneficia de
timpul cât a posedat cel de la care a revendicat
bunul.

3. Cazuri de invocare a joncŃiunii


În practică se pot ivi situaŃii diferite:
a) posesia actuală este de aceeaşi natură cu cea a
autorului. În acest caz, posesorul actual va fi interesat să
invoce joncŃiunea putând uzucapa, după caz, în termen
de 10-20 de ani sau de 30 de ani, în funcŃie de buna-
credinŃă sau reaua-credinŃă a posesiilor;
b) posesia actuală este rea-credinŃă, iar cea a autorului de
bună-credinŃă şi cu just-titlu. Posesorul este interesat să
invoce joncŃiunea pentru a dobândi posesia autorului
său, însă va putea uzucapa numai în termen de 30 de ani;
c) posesia actuală este de bună-credinŃă, şi cu just titlu,
iar cea a autorului, de rea-credinŃă. În acest caz,
posesorul actual are un drept de opŃiune:
- fie să înceapă o nouă prescripŃie de 10-20 de ani,
fără a beneficia de posesia autorului său.
- fie să unească posesia sa cu cea a autorului
pentru a uzucapa în termen de 30 de ani. Va
exista interes pentru această variantă în cazul în
care timpul rămas până la împlinirea termenului
de 30 de ani este mai mic decât perioada
uzucapiunii de scurtă durată (10-20 de ani).

290
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare de doctrină juridică

 În practica judiciară s-a pus problema dacă un coindivizar


poate dobândi prin uzucapiune dreptul de proprietate asupra
întregului bun indivizibil. S-a stabilit că 214 nu este posibilă
uzucapiunea, deoarece coindivizarii posedă unii pentru alŃii şi doar în
urma unui partaj, aceştia pot avea o posesie utilă, de natură să ducă la
dobândirea proprietăŃii. Ulterior, s-a decis215 că stăpânirea de către
un coindivizar a unui bun poate duce la dobândirea proprietăŃii prin
uzucapiune numai dacă a intervenit o manifestare de voinŃă în sensul
de a transforma posesia din comună în exclusivă216.

 O problemă controversată o constituie aceea dacă în


perioada anilor 1974-1989, cât timp au fost în vigoare legile nr. 58 şi
59/1974 a avut loc sau nu întreruperea naturală a cursului
prescripŃiilor achizitive cu privire la terenuri.
Anterior anului 1990, doctrina şi practica judiciară, în mod
unanim, au răspuns în sensul că, prin scoaterea terenurilor din
circuitul civil, ca efect al legilor amintite, cursul prescripŃiei
achizitive a fost întrerupt, iar dobândirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor prin uzucapiune nu mai era posibilă.
După anul 1990 s-au conturat două opinii. Unii autori217 au
considerat că prin intrarea în vigoare a Legii nr. 58/1974 şi Legii nr.
59/1974 s-a şters orice prescripŃie achizitivă începută anterior, iar
până la abrogarea acestora, nu a mai fost posibilă începerea unei noi

214 Dec. nr. 1335/1975 a Trib. Suprem secŃ. civ. în C.D., p. 131.
215 Dec. nr.1045/1982 a Trib. Suprem, secŃ. civ. în CD, p. 25.
216 Au fost considerate acte de intervertire în fapt a posesiei: reparaŃiile făcute de un
coindivizar asupra bunului pe numele său, edificarea unor construcŃii de către acesta,
închirierea sau arendarea imobilului făcută pe numele său. (Dec. nr. 1045/1982 a
Trib. Suprem, secŃ. civ., în C.D. pe anul 1982, p. 25).
217 C. Bârsan, M. GaiŃă, M:M. Pivniceru, Op. cit., p. 202-203; C. Turianu, Efectul
întreruptiv al Legii nr. 58/1974 şi 59/1974, în Dreptul nr. 9/1992, p. 67.

291
DREPTURILE REALE

prescripŃii. AlŃi autori 218 consideră că uzucapiunea cu privire la


terenuri a curs în intervalul de timp cât au fost în vigoare cele două
legi, cu motivarea că terenurile nu au fost scoase din circuitul civil,
ci a avut loc doar o restrângere juridică a circulaŃiei în sensul că erau
interzise înstrăinările prin acte juridice între vii nu şi prin moştenire.
În plus, legile nu cuprindeau dispoziŃii care să declare expres că
posesia utilă asupra terenurilor nu avea nici un efect.
JurisprudenŃa a statuat că, odată cu intrarea în vigoare a celor
două legi, terenurile au fost scoase din circuitul civil şi ca atare nu
mai este posibilă dobândirea dreptului real prin uzucapiune.
PrescripŃiile achizitive care au început înainte de intrarea lor în
vigoare sunt considerate întrerupte natural, deoarece terenurile fiind
declarate inalienabile, implicit devin imprescriptibile. Potrivit art.
1847 C.civ., ca să se poată uzucapa, se cere o posesie continuă,
neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar, iar
potrivit art. 1848 C.civ., posesiunea este discontinuă când posesorul
o exercită cu intermitenŃe anormale. CondiŃiile cerute de textele
legale pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune nu
sunt îndeplinite deoarece, prin Legile nr. 58 şi 59/1974, terenurile au
fost scoase din circuit iar termenul de prescripŃie achizitivă a fost
întrerupt219.
Principala motivaŃie care se aduce în susŃinerea punctului de
vedere că prescripŃia nu s-a întrerupt, este aceea că prin cele două
legi s-a interzis numai transmiterea bunurilor prin acte juridice, or
uzucapiunea este un fapt juridic. Contracarând argumentul în temeiul
căruia uzucapiunea nu poate opera deoarece stăpânirea materială a
imobilelor este doar o detenŃie precară, lipsind elementul animus al

218 L. Pop, Op. cit. p. 243-244; I. Adam, Op. cit. p. 654; I. Popa, I. Lulă, Opinii în
legătură cu dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe calea
prescripŃiei achizitive prin posesiune exercitată şi în perioada cât au fost în vigoare
Legile nr. 58/1974 şi 59/1974, în Dreptul nr. 2/1994, p. 43-50. În acelaşi sens, Dec.
nr. 615/1994 a CurŃii Supreme de JustiŃie, secŃ.civ., în C. Crişu, „JurisprudenŃă şi
doctrină română“, Ed. Argessis, 1995, p. 520-521; Dec. nr. 1085/1995 a
Tribunalului Municipiului Bucureşti, nepublicată;. Dec. nr. 14/1993 a Tribunalului
JudeŃean Maramureş, în „Dreptul“ nr. 10-11/1993, p. 124.
219 Dec. nr. 196/1993 a CurŃii de Apel ConstanŃa secŃ. civ. în M. Voicu, M.
Popoacă, Op. cit., p. 229.

292
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

posesiei, marea majoritate a practicii judiciare a decis220:


- adoptarea legilor nu a dus la pierderea celor două
componente ale posesiunii, fiindcă deŃinătorii de terenuri
nu au fost deposedaŃi, şi prin urmare nu au pierdut nici
animus, nici corpus.
- pe intervalul de timp în care au acŃionat aceste legi,
terenurile au păstrat în continuare calitatea de obiecte
ale dreptului de proprietate personală şi au rămas în
mâinile aceloraşi posesori, care le-au stăpânit pentru ei şi
nu pentru alŃii221.
În perioada anilor 1974-1989, statul nu a împiedicat pe
posesori să exercite acte de folosinŃă, însă aceste stări de fapt nu
puteau fi transformate în stări de drept. Dându-se o interpretare
restrictivă dobândirii dreptului de proprietate numai prin moştenire
legală, s-a pus pe acelaşi plan dobândirea dreptului de proprietate
asupra terenurilor prin acte juridice cu dobândirea dreptului de
proprietate prin uzucapiune, care reprezintă un mod originar de
dobândire a proprietăŃii.
Aşadar, posesia exercitată pe timpul aplicării legilor 58 şi
59/1974 este producătoare de efecte juridice dacă au fost respectate
condiŃiile prevăzute de art. 1846-1847 C.civ. Dacă termenele de
uzucapiune s-ar fi împlinit în perioada de aplicare a legilor,
transferul dreptului de proprietate asupra terenurilor nu putea avea
loc, şi nu pentru că posesiunea era întreruptă de lege, ci deoarece
jurisprudenŃa considera acŃiunea inadmisibilă, singurul mod de
dobândire a proprietăŃii fiind moştenirea legală. După abrogarea
celor două legi, nimic nu împiedică pe posesorii terenurilor, aflaŃi în
continuare în stăpânirea lor, să ceară recunoaşterea dreptului de
proprietate la data împlinirii termenului legal de uzucapiune222.

2. Reprezentare grafică

220 Dec. nr. 3027/1996 a CurŃii de Apel Ploieşti, secŃ. civ., p. 296; Dec. nr.
165/1994 a CurŃii de Apel ConstanŃa şi Dec. nr. 284/1994 ;.Idem, p. 299.
221 Extras din motivarea Dec. nr. 566/1998 a CurŃii de Apel Ploieşti, secŃ. civ., în
M.Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 300-301.
222 Extras din motivarea Dec. nr. 2246/1997 a CurŃii de Apel Ploieşti, secŃ. civ. II,
Op. cit. p. 297.

293
Hotărâre judecătorească
TradiŃiunea
OcupaŃiunea

De 10 - 20 de ani
ModalităŃi de dobândire ale

Uzuca-
piunea
dreptului de proprietate

De 30 de ani

294
AdjuncŃiunea (art. 504 - 507 C.civ.)
mobiliară

SpecificaŃiunea (art. 508 – 510 C.civ.)


Accesiunea

Confuziunea (art. 511 – 514 C.civ.)

ConstrucŃiile şi plantaŃiile făcute de proprietar pe terenul său


cu materialele altuia (art. 493 C.civ.)
ConstrucŃiile şi plantaŃiile făcute de o persoană cu materialele
DREPTURILE REALE

artificială sale pe terenul proprietatea altuia (art. 494 C.civ.)


imobiliară
(convenŃia)
Contractul

Aluviunea (art. 495, 497 C.civ)


naturală Avulsiunea (art. 498 C.civ.)
Insulele şi prundişurile (art. 499-501 C.civ.)
Accesiunea animalelor şi păsărilor (art. 503 C.civ.)
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

4. Vocabular explicativ

abuz de drept – fapta titularului unui drept de a-l exercita cu rea-


credinŃă în afara scopului social-economic, recunoscut
de către lege;
a evinge – a face ca o altă persoană să sufere o evicŃiune (pierderea
proprietăŃii lucrului sau tulburarea cumpărătorului în
exercitarea prerogativelor de proprietar);
bona fides presumitur – expresie latină desemnând regula conform
căreia buna-credinŃă se prezumă; ea nu trebuie dovedită.
cheltuieli necesare – sume de bani sau muncă necesare pentru
conservarea unui lucru în însăşi materialitatea sa;
cheltuieli utile – sume de bani sau muncă utilizate de către posesorul
unui lucru în vederea ameliorării stării materiale a
acestuia şi care, deşi nu sunt necesare, sporesc valoarea
lucrului;
cheltuieli voluptorii – sume de bani sau muncă utilizate de către
posesorul unui lucru pentru a-şi satisface plăcerea lui
personală şi care nu măresc valoarea unui lucru;
contract de comodat – contract prin care o persoană, numită co-
modant, remite spre folosinŃă temporară unei alte per-
soane, numită comodatar, un lucru determinant cu
obligaŃia pentru acesta din urmă de a-l restitui în natură,
în individualitatea sa;
creanŃă certă – creanŃă care are o existenŃă neîndoielnică şi asupra
căreia nu există nici un litigiu;
creanŃă exigibilă – creanŃă a cărei scadenŃă fiind îndeplinită, credito-
rul poate cere a fi executată de îndată şi la nevoie chiar
pe calea urmăririi silite;
creanŃă lichidă – creanŃă având un cuantum precis determinat;
dar manual – varietate a contractului de donaŃie, având ca obiect
bunuri mobile corporale, care se încheie valabil şi se
execută prin remiterea efectivă a bunului de la donator
la donatar, fără îndeplinirea altei formalităŃi;

295
DREPTURILE REALE

dies ad quem computatur in termino – expresie latină care exprimă


regula conform căreia ultima zi a termenului se include
în durată;
dies a quo non computatur in termino – expresie latină care exprimă
regula potrivit căreia ziua de pornire nu este inclusă în
durată;
excepŃie procesuală – mijloc de apărare prin care pârâtul, fără să
pună în discuŃie temeinicia pe fond a dreptului invocat
de reclamant, cere instanŃei să respingă cererea de
chemare în judecată;
dată certă – dată calendaristică marcând momentul din care existenŃa
unui înscris sub semnătură privată nu mai poate fi
contestată de către terŃi şi care este considerată a fi
adevărata dată a acelui înscris;
sechestru – act începător de executare în cadrul executării silite ce
presupune inventarierea de către executorul jude-
cătoresc a unor bunuri mobile aparŃinând urmăritului,
spre a fi valorificate ulterior în condiŃiile legii, pentru
satisfacerea creanŃei urmăritorului.

5. Întrebări, exerciŃii

1. DefiniŃi modurile de dobândire ale dreptului de proprietate şi


clasificaŃi-le în funcŃie de criteriile cunoscute.
2. PrecizaŃi când operează transferul dreptului de proprietate în cazul
unui contract de vânzare-cumpărare.
3. CompletaŃi spaŃiile libere din următoarele enunŃuri:
- creşterile de pământ ce se fac succesiv şi pe nesimŃite la
malurile fluviului sau râurilor sunt ale …. … …… …, iar
fenomenul poartă denumirea de ……………………
- pământul ce rezultă din retragerea apei mării aparŃine
întotdeauna domeniului ………………………..
- adăugirea la un teren a unei bucăŃi de pământ smulse de la un
alt teren, prin acŃiunea apelor se numeşte ………….. Ea

296
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

devine proprietatea persoanei ce deŃine terenul ………………,


dacă proprietarul terenului de la care s-a făcut ruperea,
………………., timp de ……………………
- dacă insulele şi prundişurile se formează în fluviile şi râurile
proprietate publică, atunci ele vor avea regimul juridic al
……………….
- în cazul construcŃiilor făcute de proprietarul terenului dar cu
materialele altei persoane, proprietarul terenului devine
………….., iar proprietarul materialelor are dreptul la …
……………….
- în situaŃia constructorului de rea-credinŃă pe terenul altuia,
proprietarul terenului poate, fie ……………………., devenind
proprietar în temeiul ………………., fie să oblige pe
constructor ………………….. pe cheltuiala sa.
- în situaŃia constructorului de bună-credinŃă pe terenul altuia,
proprietarul terenului nu va putea cere constructorului
……………, ci devine ……………………. al lucrărilor
efectuate.
- în cazul în care două lucruri, deşi unite, rămân distincte şi se
pot despărŃi suntem în prezenŃa ……………………… .
- ………………… constă în producerea unui lucru nou prin
prelucrarea sau transformarea unui material ce aparŃine altei
persoane.
- amestecul a două materiale şi formarea unui lucru nou fără a
se mai distinge fiecare materie primă în parte, constituie
…………
- nu pot fi dobândite prin uzucapiune: imobilele aparŃinând
domeniului ….. ………, terenurile atribuite prin
……………………., dreptului de proprietate privată, bunurile
……………….. de apropriere.
4. Dacă aŃi fi judecător cum aŃi soluŃiona (în sensul respingerii sau
admiterii) cererea unui croitor prin care solicită constatarea
dreptului de proprietate asupra costumului lucrat din materialul
clientului, motivând că manopera este mult mai valoroasă decât

297
DREPTURILE REALE

materia primă?
5. Ce aŃi decide în situaŃia în care porŃiunea de teren care s-a rupt
aparŃine domeniului public? Dar dacă aceasta aparŃine unui
particular şi s-a alipit domeniului public?
6. Cum se calculează întinderea despăgubirilor pe care urmează să le
primească constructorul de bună-credinŃă? Ce s-ar decide în
situaŃia în care edificarea construcŃiei ar fi avut loc în anul 1990,
iar despăgubirile s-ar calcula în anul 2000? Ce mijloace juridice
are la îndemână constructorul de bună-credinŃă pentru a-l obliga
pe proprietar la plata despăgubirilor?
7. Ce reprezintă “justul titlu“? DaŃi exemple de astfel de titluri.
Certificatul de moştenitor este un just titlu?
8. Actul translativ de proprietate care provine de la un dominus
poate servi just titlu al uzucapiunii?
9. Poate uzucapa cel care deŃine un imobil prin simpla îngăduinŃă a
proprietarului? Dar locatarul care a deŃinut o parte din imobilul
închiriat, în mod constant, neîntrerupt şi netulburat cu titlu de
proprietar timp de 30 de ani, plătind şi impozitul?
10. O simplă petiŃie prin care nu se formulează nici o pretenŃie, poate
să întrerupă prescripŃia? Care este efectul întreruperii uzuca-
piunii?
11. În timpul RevoluŃiei din Decembrie 1989 uzucapiunile au fost
suspendate? Care este efectul suspendării prescripŃiei?

6. Teste grilă

1. Constituie avulsiune:
a) creşterile de pământ care se fac succesiv şi pe
nesimŃite pe malurile apelor curgătoare;
b) adăugirile la un teren a unei bucăŃi de pământ
smulsă de la un alt teren, prin acŃiunea apelor;
c) pământul rămas după retragerea apelor curgătoare
de la un mal la altul.

298
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

2. Insulele şi prundişurile care se formează în albia râurilor


navigabile şi plutitoare:
a) aparŃin proprietarului Ńărmului pe care s-au
format;
b) aparŃin statului;
c) aparŃin ambilor proprietari riverani dacă insula s-a
format la jumătatea râului.
3. Atunci când un râu navigabil face un braŃ înconjurând pământul
unui proprietar riveran:
a) proprietarul terenului păstrează proprietatea
insulei astfel formate;
b) proprietarul insulei devine statul;
c) proprietarul insulei nu pierde insula dacă o
revendică în termen de 1 an.
4. Reprezintă o modalitate de accesiune imobiliară naturală:
a) aluviunea;
b) adjoncŃiunea;
c) confuziunea.
5. Constituie o modalitate de accesiune mobiliară:
a) accesiunea animalelor;
b) avulsiunea;
c) specificaŃiunea.
6. În cazul în care proprietarul unui teren a făcut construcŃiile,
plantaŃiile sau lucrările, cu materiale străine:
a) proprietarul terenului dobândeşte proprietatea
lucrărilor dacă este de bună-credinŃă;
b) în toate cazurile, proprietarul terenului dobân-
deşte proprietatea lucrărilor;
c) proprietarul materialelor le poate ridica.
7. Dacă o persoană ridică o construcŃie pe un teren cunoscând că
aceasta aparŃine altei persoane, atunci:
a) dacă proprietarul terenului invocă accesiunea, el
trebuie să plătească constructorului valoarea
materialelor şi preŃul muncii;

299
DREPTURILE REALE

b) dacă proprietarul terenului invocă accesiunea, el


trebuie să plătească constructorului sporul de
valoare al fondului;
c) constructorul este obligat să-şi ridice lucrările şi
să-l despăgubească pe proprietarul terenului
pentru prejudicii.
8. Dacă o persoană ridică o construcŃie pe un teren, crezând că acesta
îi aparŃine:
a) proprietarul terenului poate obliga pe con-
structor să ridice construcŃia;
b) proprietarul terenului poate invoca accesiunea,
plătind constructorului valoarea materialelor,
preŃul muncii şi sporul fondului;
c) proprietarul terenului devine proprietarul con-
strucŃiei, putând opta fie să plătească preŃul
muncii şi al materialelor, fie o sumă egală cu
sporul fondului.
9. Dacă două lucruri mobile a doi proprietari diferiŃi s-au unit
formând un tot, dar se pot despărŃi atunci:
a) bunul format este al proprietarului lucrului care
constituie parte principală;
b) bunul format este al proprietarului lucrului care
constituie parte accesorie;
c) oricare dintre cei doi proprietari poate cere
despărŃirea şi restituirea lucrului.
10. Constituie specificaŃiune:
a) unirea a două lucruri mobile aparŃinând unor
proprietari diferiŃi astfel încât se mai pot deosebi
unul de altul;
b) unirea a două lucruri mobile aparŃinând unor
proprietari diferiŃi, astfel încât ele nu se mai pot
deosebi;
c) prelucrarea şi transformarea unui materii aparŃi-
nând altei persoane.

300
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

11. Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani trebuie îndeplinită


condiŃia:
a) să existe o posesie sau o detenŃie de 30 de ani;
b) posesorul să fie de bună-credinŃă;
c) posesia să fie utilă.
12. Uzucapiunea este:
a) un dezmembrământ al dreptului de proprietate;
b) un mod de dobândire a dreptului de proprietate
şi a altor drepturi reale;
c) un drept real principal.
13. Termenul de prescripŃie de 30 de ani început pe data de 5 august
1975 se consideră împlinit la data de:
a) 4 august 2005;
b) 5 august 2005;
c) 6 august 2005.
14. Uzucapiunea:
a) se poate invoca pentru a dobândi proprietatea
asupra unei universalităŃi de bunuri;
b) se poate invoca pentru a dobândi proprietatea
bunurilor imobile;
c) se poate invoca pentru a dobândi proprietatea
mobilelor şi imobilelor.
15. Uzucapiunea de 10 la 20 de ani poate opera dacă:
a) există o posesie utilă;
b) posesia utilă se întemeiază pe un titlu putativ;
c) posesia este de bună-credinŃă sau de rea-
credinŃă.
16. Poate constitui just titlu în materia uzucapiunii de 10 la 20 de ani:
a) titlu provenit de la proprietar;
b) titlul lovit de nulitate absolută;
c) tranzacŃia.
17. Poate constitui just titlu în materia uzucapiunii de 10 la 20 de ani:
a) certificatul de moştenitor;
b) hotărârea declarativă de drepturi;

301
DREPTURILE REALE

c) hotărârea constitutivă de drepturi.


18. Justul titlu poate fi opus proprietarului, în materia uzucapiunii de
10 la 20 de ani:
a) dacă are dată certă;
b) chiar dacă nu are dată certă;
c) numai dacă au fost îndeplinite formalităŃile de
publicitate imobiliară.
19. În materia uzucapiunii de 10 până la 20 de ani:
a) buna-credinŃă se dovedeşte;
b) buna-credinŃă trebuie să existe numai la
momentul dobândirii imobilului;
c) buna-credinŃă trebuie să existe pe tot timpul
posesiei.
20. Dacă adevăratul proprietar a locuit 2 ani în raza teritorială a
aceluiaşi judeŃ în care se află imobilul şi ulterior în alt judeŃ,
persoana care îndeplineşte condiŃiile de invocare a uzucapiunii de 10
până la 20 de ani poate uzucapa imobilul după trecerea a:
a) 10 ani;
b) 18 ani;
c) 20 de ani.
21. Întreruperea naturală a prescripŃiei achizitive poate avea loc:
a) când posesorul rămâne lipsit, mai mult de 1 an,
de folosinŃa lucrului, dar numai de către
adevăratul proprietar;
b) când lucrul este declarat imprescriptibil în urma
unei transformări legale a naturii sau destinaŃiei
sale;
c) prin recunoaşterea dreptului a cărui acŃiune se
prescrie, făcută de către adevăratul proprietar.
22. Dacă posesorul actual al unui imobil este de rea-credinŃă, iar
autorul său este un posesor de bună-credinŃă şi cu just titlu:
a) posesorul va dobândi proprietatea prin efectul
uzucapiunii de 10 la 20 de ani;
b) posesorul va putea dobândi proprietatea numai

302
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

prin efectul uzucapiunii de 30 de ani, neputând


adăuga şi timpul cât a posedat autorul său;
c) posesorul va putea dobândi proprietatea numai
prin efectul uzucapiunii de 30 de ani, putând să
adauge şi timpul cât a posedat autorul său.
23. Dacă posesorul unui imobil este de bună-credinŃă şi are just titlu,
iar autorul este de rea-credinŃă atunci:
a) posesorul actual se poate prevala de posesia
autorului său, în cadrul uzucapiunii de 10-20 de
ani;
b) posesorul actual se poate prevala de posesia
autorului, în cadrul uzucapiunii de 30 de ani;
c) posesorul va uzucapa în 30 de ani, fără a se
putea prevala de posesia autorului său.

7. SpeŃe

1. Proprietatea lui X este delimitată în mod natural de cea a


lui Y printr-un râu cu un debit mic de apă. În timpul primăverii, după
topirea bruscă a zăpezii, cantitatea de apă a crescut şi a inundat
proprietăŃile celor doi riverani.
După retragerea apelor, între aceştia a izbucnit un litigiu,
adus în faŃa instanŃei. Din probele administrate în cauză, instanŃa de
judecată a constatat următoarele:
1) la momentul retragerii, râul şi-a schimbat cursul, lăsând o
porŃiune de teren în plus pe proprietatea lui Y şi a ocupat o porŃiune
corespunzătoare pe proprietatea lui X. În aceste condiŃii X a
revendicat de la Y partea din teren cu care proprietatea sa a fost
diminuată, concomitent cu creşterea proprietăŃii acestuia din urmă;
2) din proprietatea lui Y s-a desprins o bucată de teren, pe
care râul a alipit-o la proprietatea lui X, motiv pentru care Y a
reclamat această porŃiune de teren. X a refuzat, motivând că nu are
nici o contribuŃie, natura fiind cea care a lucrat în acest sens;
3) în mijlocul râului, s-a format o insuliŃă, situaŃie ce a

303
DREPTURILE REALE

determinat pe cei doi proprietari să reclame, în contradictoriu,


proprietatea acesteia;
4) de multe ori, X a prins în capcanele sale animale de casă
ale lui Y, iar acesta din urmă a solicitat instanŃei despăgubiri pentru
uciderea acestora.

CerinŃe:
a) Ce instituŃie de drept civil este incidentă în speŃă?
DefiniŃi şi clasificaŃi această instituŃie în funcŃie de
criteriile cunoscute.
b) Ce forme ale acestei instituŃii identificaŃi în speŃă?
c) Care este termenul de prescripŃie a acŃiunii lui Y prin
care a revendicat de la X porŃiunea de teren ruptă din
proprietatea sa?
d) Ce va decide instanŃa cu privire la pretenŃiile celor doi
proprietari riverani?

2. X a început construcŃia unei case pe un teren aflat în


proprietatea lui Y. Această situaŃie era cunoscută de X, care credea
că proprietarul plecase în străinătate. În fapt, Y se afla într-o altă
localitate unde îşi avea locul de muncă şi avea cunoştinŃă de
construirea pe terenul său a unui edificiu. Cu toate acestea, ele nu i-a
cerut constructorului sistarea lucrărilor, fiind convins că satisfacŃia
va fi mai mare când X va fi obligat să demoleze construcŃia.
La ridicarea construcŃiei X a folosit materiale proprii, o
parte din acesta fiindu-i de prisos. Astfel, Z, fără acordul lui X, a
folosit materialele rămase pentru a-şi construi un garaj pe teren
proprietate personală.
În aceste condiŃii, Y l-a acŃionat în justiŃie pe X, solicitând
demolarea construcŃiei în temeiul art. 494 C. civ şi readucerea
terenului la situaŃia anterioară. La rândul său, X l-a acŃionat pe Z
cerând dezmembrarea şi restituirea materialelor încorporate în garaj.

304
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin constructor de bună-credinŃă? Este X
un astfel de constructor?
b) Când se naşte dreptul lui Y asupra construcŃiei?
c) Este admisibilă acŃiunea lui Y având ca obiect demolarea
construcŃiei?
d) Ce s-ar decide în situaŃia în care X nu cunoştea că
terenul se află în proprietatea altei persoane?

3. X a chemat în judecată pe Y, solicitând instanŃei printr-o


acŃiune în revendicare, restituirea terenului ce a făcut obiectul unui
contract de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâtul în 1960, sub forma
unui înscris sub semnătură privată. Reclamantul care a continuat să
locuiască în aceeaşi comună în care se află terenul în litigiu, şi-a
motivat pretenŃia pe ineficacitatea actului de a transmite proprietatea,
acesta încălcând dispoziŃiile art. 8, 11 şi 12 din Decretul nr. 151/1959
ce impuneau forma autentică sub sancŃiunea nulităŃii absolute.
Pârâtul s-a apărat susŃinând că a stăpânit terenul din 1960
până în 1992 în mod continuu şi netulburat, în temeiul unui act pe
care îl considera valabil deoarece nu cunoştea prevederile Decretului
mai sus menŃionat. Mai mult, el a invocat dobândirea dreptului de
proprietate asupra terenului prin prescripŃie achizitivă în condiŃiile
art. 1890 C. civ.
În acest context, reclamantul a invocat dispoziŃiile Legile nr.
58 şi 59/1974, cerând să se constate că uzucapiunea de 30 de ani nu
a operat deoarece, în perioada 1974-1989, posesia pârâtului nu a fost
utilă.
(Dec. nr. 3027/1996 a CA Ploieşti,
adaptată)223

223 în M. Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 295-296.

305
DREPTURILE REALE

CerinŃe:
a) De câte feluri este uzucapiunea şi care sunt condiŃiile
necesare pentru a uzucapa?
b) Ce se înŃelege prin just titlu? În speŃă, contractul de
vânzare-cumpărare constituie un astfel de titlu?
c) Care din uzucapiuni consideraŃi că a operat în speŃă?
Care este efectul Legilor nr. 58 şi 59/1974 asupra
uzucapiunii pârâtului?
d) Ce va hotărî instanŃa?

4. X a cumpărat în 1945 printr-un act sub semnătură privată


o casă fără să cunoască că a dobândit-o de la un non dominus (acest
lucru l-a aflat în momentul când a fost chemat, în faŃa instanŃei de
către adevăratul proprietar, Y).
La data încheierii contractului, îşi avea domiciliul şi îşi
desfăşura activitatea profesională în localitatea unde se afla imobilul.
În anul 1951, Y a plecat din localitate şi s-a mutat în
Bucureşti ca urmare a obŃinerii unui loc de muncă mult mai
avantajos. Când a ieşit la pensie, în 1960, Y a revenit în localitatea
natală şi deoarece nu mai avea posesia casei, a introdus împotriva lui
X o acŃiune în revendicare imobiliară, solicitând restituirea bunului
deŃinut fără drept de către X.
Pârâtul s-a apărat invocând în favoarea sa uzucapiunea de
scurtă durată, dovedind împlinirea termenului, întrucât reclamantul a
locuit o perioadă în aceeaşi localitate şi un timp în afara acesteia,
depunând la dosar şi titlul său.

CerinŃe:
a) Care sunt diferenŃele dintre instituŃia incidentă în speŃă
şi prescripŃia extinctivă?
b) CredeŃi că X este un posesor de bună-credinŃă? Are sau
nu just titlu?
c) Care este termenul în care X ar putea uzucapa imobilul?
Ce va decide instanŃa?

306
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

5. În anul 1998, X şi Y au formulat o cerere împotriva


pârâtului Z, solicitând instanŃei să se constate calitatea lor de
proprietari asupra terenului în litigiu, calitate pe care au dobândit-o
prin uzucapiunea de 30 de ani, ca urmare a joncŃiunii posesiilor.
ReclamanŃii, ca posesori actuali ai imobilului din 1991, au
înŃeles să se prevaleze de posesia autorului lor A (tatăl pârâtului Z)
care a intrat în stăpânirea de fapt a terenului din 1978, unită cu cea a
autorilor acestuia ce deŃineau terenul în calitate de moştenitori ai
defunctul B, din 1960.
În apărare, pârâtul Z a solicitat să se constate că:
- reclamanŃii nu au făcut dovada joncŃiunii posesiilor
deoarece nu s-a prezentat instanŃei chitanŃa încheiată de
A cu moştenitorii lui B, iar cea încheiată de reclamanŃii
cu A, tatăl său, nu produce efecte deoarece nu poartă
semnătura vânzătorului ci doar amprenta lui.
- chitanŃa invocată de reclamanŃi este nulă absolut pentru
lipsa consimŃământului tatălui său, A.
- reclamanŃii sunt constructori de rea-credinŃă pe terenul
proprietatea altei persoane şi să fie obligaŃi să demoleze
lucrările, să plătească despăgubiri, inclusiv cheltuieli de
judecată.
ReclamanŃii au dovedit cu martori că, în momentul în care a
vândut, tatăl pârâtului era aproape îngheŃat, însă lucid şi deoarece nu
putea să Ńină creionul în mână a pus degetul, împrejurare ce explică
de ce vânzătorul nu a semnat chitanŃa, deşi ştia carte, aplicând doar
amprenta digitală.
(Dec. nr. 3612/1998 a TMB, secŃ. III civ., adaptată)224

CerinŃe:
a) DefiniŃi joncŃiunea posesiilor şi arătaŃi condiŃiile în care
acesta operează. Ce se înŃelege prin „autor” în sensul
art. 1860?

224 în Th. Mrejeru, Op. cit., p. 59-68/

307
DREPTURILE REALE

b) Pentru a opera joncŃiunea posesiilor este necesară


dovedirea titlului sau doar transmiterea posesiei ca stare
de fapt de la posesorul iniŃial la cel actual? În aceste
condiŃii este necesară prezentarea chitanŃei încheiată de
A cu moştenitorii lui B?
c) Este valabil contractul de vânzare-cumpărare încheiat de
reclamanŃi cu tatăl pârâtului?
d) În speŃă, este incidentă uzucapiunea de 30 de ani? În caz
de răspuns afirmativ, reclamanŃii sunt constructori de
bună sau de rea-credinŃă? Ce prezumŃie operează în
favoarea lor?
e) Ce va decide instanŃa?

6. A, proprietarul unui diamant valoros, s-a înŃeles cu B să


prindă această piatră într-un inel, aurul fiind pus la dispoziŃie de
acesta din urmă.
Inelul a fost vândut de B unui terŃ. Banii au fost încasaŃi în
totalitate de B, fără să-i dea nimic lui A. În aceste condiŃii, A a
introdus o acŃiune în revendicare împotriva terŃului achizitor.
InstanŃa a respins acŃiunea, întrucât acesta nu avea calitatea
de proprietar, numai o astfel de calitate fundamentând promovarea
unei asemenea acŃiuni.
CerinŃe
a) Ce instituŃie juridică este incidentă în speŃă? DefiniŃi-o.
b) ConsideraŃi că bunurile trebuiau separate?
c) CredeŃi că instanŃa a respins în mod întemeiat acŃiunea
lui A?
d) Cum ar fi trebuie să procedeze A?

7. Prima instanŃă a admis acŃiunea introdusă de reclamant


împotriva pârâtului, obligându-l pe acesta din urmă să lase în deplină
proprietate şi posesie reclamantului un teren. Totodată, reclamantul a
fost obligat să plătească pârâtului suma de 17.000.000 lei,

308
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE

reprezentând contravaloarea construcŃiilor edificate cu bună-credinŃă


în anii 1988-1989, de către pârât.
Împotriva hotărârii pârâtul a declarat apel, cu motivarea că
este proprietarul terenului şi al construcŃiei edificată pe el în mod
legal, adică cu bună-credinŃă.
(Dec. nr. 2176/1996 a Tribunalului Municipiului Bucureşti,
secŃ. a IV-a civilă adaptată)225

CerinŃe:
a) Ce instituŃie juridică invocă în motivarea apelului, pârâtul?
b) ConsideraŃi întemeiate susŃinerile apelantului?
c) Ce va decide instanŃa de apel?

8. În 1992 reclamanta G.F. a solicitat instanŃei, în contra-


dictoriu cu pârâŃii A.N. şi D.E., să se constate că a devenit
proprietară prin uzucapiune şi ca urmare a joncŃiunii posesiilor
asupra unui teren.
Reclamanta, în susŃinerea acŃiunii, a invocat:
– terenul a fost dobândit în 1957 printr-un înscris sub
semnătură privată;
– transmiŃătorul posesiunii către reclamantă este un
posesor şi nu titular al dreptului de proprietate, fapt ce
i-a permis să uzucapeze ca urmare a joncŃiunii posesiei
ei cu cea a autorului.
– atât ea cât şi autorul fiind de bună-credinŃă, a uzucapat
în 10-20 de ani.
(Dec. nr. 213/1999 a CurŃii de Apel Bucureşti; secŃ. a IV-a
civilă, adaptată)226

225 În Culegere de practică judiciară a Tribunalului Municipiului Bucureşti, Op.cit.,


p.19.
226 În Culegere de practică judiciară în materie civilă, pe anul 1999, Op.cit., p. 173-
174.

309
DREPTURILE REALE

CerinŃe:
a) În ce condiŃii operează uzucapiunea de 10-20 de ani?
Sunt îndeplinite aceste condiŃii, în speŃă?
b) Ce se înŃelege prin just-titlu? În speŃă, înscrisul sub
semnătură privată constituie un just-titlu?
c) Care va fi soluŃia instanŃei?
d) În caz de respingere a acŃiunii, ce mijloc legal are la
dispoziŃie reclamanta pentru a-şi valorifica dreptul?

8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 297-366.
D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p.215-275.
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 265-304
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.290-314.
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p.120-130.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 187-211.
C. Bârsan, Op. cit., p. 305-337.
L. Pop, Op. cit., p. 209-246.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit.,p. 267-298.
I. Adam, Op. cit., p. 597-690.
P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 145-160.
SpeŃele nr. 1, 2 au fost prelucrate din G. Răducan, G. T. Maravela,
Op. cit., p. 215-217.
M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietatea şi alte drepturi
reale, tratat de jurisprudenŃă 1991-2002, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2002.
Th. Mrejeru, Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate
în România. Doctrină şi jurisprudenŃă, Editura Continent XXI,
Bucureşti, 2001.
F. Ciutacu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Culegere de
speŃe, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001.

310
CAPITOLUL X

MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE


A DREPTULUI DE PROPRIETATE

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

NoŃiunea şi categorii de mijloace juridice civile de apă-


rare a drepturilor reale

§ 1. NoŃiune
Apărarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar
şi a celorlalte drepturi reale se realizează printr-un ansamblu de
mijloace juridice atât de drept civil cât şi reglementate de diferite
ramuri ale sistemului nostru de drept.
Mijloacele juridice sunt acŃiuni în justiŃie prin care titu-
larul dreptului solicită înlăturarea oricărei atingeri sau încălcări
aduse dreptului său.

§ 2. Categorii
Mijloacele juridice civile sunt grupate în două categorii:
1. Mijloace juridice specifice - acŃiuni reale care se
întemeiază direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real, precum
şi pe faptul stăpânirii unui bun imobil. AcŃiunile reale se clasifică în:
a. acŃiuni petitorii sunt acele acŃiuni prin care reclamantul
solicită să se stabilească direct că este titularul dreptului de
proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intră în categoria
acŃiunilor petitorii: acŃiunea în revendicare, acŃiunea în grăniŃuire,
acŃiunea negatorie şi acŃiunea confesorie.
• acŃiunea în grăniŃuire este acea acŃiune prin care recla-
mantul pretinde ca, în contradictoriu cu pârâtul, instanŃa
să determine, prin semne exterioare, întinderea celor
două fonduri învecinate.
311
DREPTURILE REALE

• acŃiunea negatorie este acea acŃiune prin care


reclamantul cere instanŃei de judecată să stabilească că
pârâtul nu are un drept real (uzufruct, uz, abitaŃie,
servitute sau superficie) asupra bunului aflat în proprie-
tatea sa şi să-l oblige să înceteze exercitarea nelegitimă a
unui asemenea drept. Este o acŃiune reală, petitorie şi,
în principiu, imprescriptibilă.
• acŃiunea confesorie este acea acŃiune prin care
reclamantul, titular al unui drept real principal –
uzufruct, uz, abitaŃie, servitute, superficie solicită
instanŃei să-l oblige pe pârât, proprietar sau altă
persoană, să permită exercitarea deplină a dreptului său
real. Este o acŃiune reală, petitorie şi prescriptibilă de
regulă în termen de 30 de ani.
b. acŃiuni posesorii sunt acŃiuni de apărare a posesiei ca stare
de fapt.

2. Mijloace juridice nespecifice - acŃiuni personale care se


întemeiază direct pe dreptul de creanŃă, dar prin care se apără indirect
şi dreptul de proprietate. Este vorba de acele acŃiuni prin care se
urmăreşte valorificarea unor drepturi născute din raporturile de
obligaŃii civile ex contractu ori ex delictu, cum sunt: acŃiuni izvorâte
din neexecutarea contractelor, acŃiuni în răspundere contractuală ori
delictuală, acŃiunea întemeiată pe îmbogăŃirea fără justă cauză,
acŃiunea în restituirea plăŃii nedatorate, acŃiunea în declararea sau
constatarea nulităŃii etc.

312
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECłIUNEA a II-a

AcŃiunea de revendicare

§ 1. NoŃiunea, caracterele juridice, titularii şi efectele


acŃiunii în revendicare
1. NoŃiune
Deşi Codul civil nu defineşte acŃiunea în revendicare; totuşi
referire la aceasta se face în art. 1909 alin. 2 C. civ., dispunând: „cel
ce a pierdut sau cel căruia i s-a furat un lucru, poate să-l revendice
în curs de 3 ani din ziua când l-a pierdut sau i s-a furat“.
AcŃiunea în revendicare este acea acŃiune reală prin care
reclamantul solicită instanŃei de judecată recunoaşterea dreptu-
lui de proprietate asupra unui bun determinat şi obligarea
pârâtului la restituirea posesiei bunului.
Altfel spus, prin această acŃiune, proprietarul neposesor
pretinde restituirea bunului său de la posesorul neproprietar.

2. Caractere juridice
• este o acŃiune reală, caracter ce rezultă din natura dreptului
de proprietate ca dreptul real.
• este o acŃiune petitorie, deoarece pune în discuŃie însăşi
existenŃa dreptului de proprietate.
• este în principal o acŃiune imprescriptibilă 227 . Dreptul de
proprietate este perpetuu, el nu se pierde prin neuz. Cu toate
acestea, o altă persoană poate dobândi dreptul de proprietate
prin uzucapiune în cazul imobilelor, sau prin posesie de bună
credinŃă în cazul bunurilor mobile.

227 Trebuie precizat că în practica judiciară s-a adoptat, în timp, soluŃia – susŃinută
şi în literatura de specialitate – potrivit căreia atunci când acŃiunea în revendicare are
ca obiect un imobil, este imprescriptibilă, iar când are ca obiect un bun mobil, este
prescriptibilă în termen de 30 de ani. (A se vedea secŃ. a II-a, pct. 2 din prezentul
capitol).

313
DREPTURILE REALE

• este o acŃiune promovată de titularul dreptului de


proprietate. Reclamantul revendicant al bunului mobil sau
imobil trebuie să facă dovada calităŃii sale de proprietar. 3.

3. Titulari
Poate fi titular al acŃiunii în revendicare moştenitorul
titularului dreptului de proprietate astfel încât, în calitate de
continuator al persoanei defunctului, poate revendica un bun al
succesiunii. De asemenea, acŃiunea în revendicare poate fi promovată
şi de creditorii chirografari pe calea acŃiunii oblice, precum şi de
creditorii ipotecari.
AcŃiunea în revendicare nu poate fi introdusă:
- în cazul coproprietăŃii de către unul dintre coproprietari
sau coindivizari, deoarece are ca obiect recunoaşterea
dreptului de proprietate şi readucerea bunului în patrimo-
niul celui care îl revendică şi nu doar recunoaşterea
dreptului asupra unei cote ideale din bun. În schimb,
acŃiunea în revendicare poate fi exercitată de toŃi
coproprietarii, ca titulari ai dreptului de proprietate a
bunului revendicat sau, după partaj, de către coproprie-
tarul căruia i s-a atribuit bunul
- în cazul devălmăşiei, un soŃ nu poate promova o acŃiune
în revendicare decât cu acordul expres al celuilalt soŃ228.

4. Efecte
Admiterea acŃiunii de către instanŃa de judecată înseamnă
recunoaşterea existenŃei dreptului de proprietate al reclamantului cu
consecinŃa obligării pârâtului la restituirea bunului către proprietar.
● Bunul se restituie în natură şi liber de sarcinile constituite
de pârât în favoarea unor terŃe persoane, conform principiului
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. În cazul în care bunul

228 Într-o opinie contrară, fiind calificată ca mijloc de conservare, acŃiunea în


revendicare a unui bun mobil comun poate fi introdusă numai de unul dintre soŃi. În
schimb, acŃiunea în revendicare a unui imobil, bun comun, este un veritabil act de
dispoziŃie, situaŃie în care trebuie exercitată numai de ambii soŃi. (A se vedea I.
Adam, Op. cit., p. 699-700; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 301.)

314
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

nu poate fi restituit în natură, pârâtul urmează să plătească


echivalentul bănesc al valorii lucrului.
● Dacă bunul revendicat a produs fructe, pârâtul – posesor
de rea-credinŃă – este obligat să restituie reclamantului, fructele în
natură sau contravaloarea lor. În schimb, dacă a fost de bună-
credinŃă, are dreptul să le păstreze.
● Pârâtul este îndreptăŃit, indiferent că a fost de rea sau
bună-credinŃă, să pretindă reclamantului restituirea cheltuielilor
necesare şi utile pe care le-a făcut cu privire la bun. Astfel:
- cheltuielile necesare sunt cele făcute pentru conservarea
bunului şi se restituie integral;
- cheltuielile utile sunt acelea care, deşi nu erau necesare,
au avut ca efect sporul de valoare sau creşterea gradului
de utilitate a bunului. Ele se restituie în limita sporului
de valoare a bunului, din momentul obligării la restituire;
- cheltuielile voluptorii, de plăcere sau de înfrumuseŃare
făcute de pârât nu se restituie, însă acesta are dreptul să
ridice lucrările, fără a deteriora bunul respectiv.

§ 2. AcŃiunea în revendicare imobiliară


1. Imprescriptibilitatea acŃiunii în revendicare sub aspect
extinctiv
Deşi art. 1890 C.civ. dispune că orice acŃiune reală este
prescriptibilă în termen de 30 de ani, se admite (în practică şi
doctrină) că acŃiunea în revendicare imobiliară este imprescriptibilă
sub aspect extinctiv.
● SoluŃia se întemeiază pe următoarele argumente:
- dreptul de proprietate, având un caracter perpetuu, nu se
stinge prin neuz. Oricât ar dura pasivitatea proprietarului, acesta nu
este decăzut din dreptul de a revendica bunul. Dacă proprietarul nu
pierde dreptul de revendicare prin prescripŃia extinctivă, totuşi, el
poate pierde proprietatea dacă un altul a dobândit-o prin uzuca-
piune229.

229 Dec. nr. 532/1942 a Trib. Supr., col. civ, în CD e anii 1952-1954, p. 43. Într-un
alt punct de vedere, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nu este suficient
pentru a justifica imprescriptibilitatea acŃiunii în revendicare, deoarece s-ar impune

315
DREPTURILE REALE

- raŃiunile pentru care acŃiunile reale privind dezmembră-


mintele dreptului de proprietate – stări de drept excepŃionale şi
contrare stării de drept normale care este dreptul de proprietate – sunt
supuse prescripŃiei de 30 de ani, nu se întâlnesc în cazul dreptului de
proprietate, care, de altfel, cuprinde toate atributele asupra lucrului.
SoluŃia imprescriptibilităŃii a fost desprinsă din interpretarea art. 21
din Decretul nr. 167/1958 privind prescripŃia extinctivă coroborată
cu dispoziŃiile art. 1890 C.civ. Într-adevăr, art. 21 prevede că
„dispoziŃiile decretului de faŃă nu se aplică dreptului la acŃiune
privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz, abitaŃie, servitute
şi superficie“, iar art. 1890 stabileşte că „toate acŃiunile, atât reale
cât şi personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile şi
pentru care n-a definit un termen de prescripŃie, se vor prescrie prin
30 de ani…“. Din moment ce nici un text de lege nu reglementează
un termen de prescripŃie pentru acŃiunea în revendicare imobiliară, s-
a admis că soluŃia nu poate fi decât în sensul imprescriptibilităŃii
acesteia.
- dacă s-ar admite soluŃia contrară, respectiv aplicarea
prescripŃiei extinctive, în lipsa împlinirii uzucapiunii, lucrul ar deveni
bun fără stăpân şi, în temeiul art. 646 C.civ., ar reveni statului, ceea
ce este ilogic230.
- dacă admitem că termenul de 30 de ani la care se referă
acest text de lege priveşte doar prescripŃia achizitivă, aşa cum de
regulă se admite în doctrină şi jurisprudenŃă, putem concluziona că
acŃiunea în revendicare imobiliară este imprescriptibilă extinctiv.
● De la regula imprescriptibilităŃii acŃiunii în revendicare a
imobilelor există câteva excepŃii:
- art. 498 C.civ. prevede că în materie de avulsiune, acŃiunea
în revendicare a porŃiunii de pământ încorporată în terenul aparŃinând
altui proprietar, se prescrie în termen de 1 an.
- art. 520 C.pr.civ. dispune că „orice cerere de evicŃiune
totală sau parŃială privind imobilul adjudecat se va prescrie în termen
de 3 ani de la data înscrierii actului de adjudecare în cartea funciară“.

ca acŃiunea în revendicare să nu poată fi paralizată prin invocarea uzucapiunii, însă


practica nu a adoptat această soluŃie (G. Boroi, Drept civil. Partea generală, Editura
All Beck, 1999, p. 273).
230 A se vedea P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 105.

316
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

2. Proba dreptului de proprietate în acŃiunea în reven-


dicare imobiliară
În orice proces, proba dreptului de proprietate se face de
reclamant, conform art. 1169 C.civ.: „cel ce face o propunere
înaintea judecăŃii trebuie să o dovedească“. Într-o acŃiune în reven-
dicare, în favoarea pârâtului, din însuşi faptul posesiei, operează o
prezumŃie relativă de proprietate, făcând din el un beatus possidens
(un fericit posesor, care aşteaptă ca reclamantul să facă dovada
dreptului de proprietate)231.
● Practica judiciară şi doctrina au conturat mai multe reguli
pentru soluŃionarea unor litigii privind dreptul de proprietate, dis-
tingându-se după cum există conflict între titluri, între titlu şi posesie,
şi între posesiuni.
a) În cazul conflictului între titluri, atât reclamantul cât şi
pârâtul invocă titluri de proprietate asupra bunurilor. Se distinge
după cum titlurile provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiŃi.
- dacă titlurile provin de la acelaşi autor se va da câştig de
cauză părŃii care a îndeplinit prima cerinŃă de publicitate
imobiliară, potrivit principiului qui prior tempore,
potior jure (cine e mai întâi în timp, e mai tare în drept),
indiferent de data titlului său. Dacă nici una din părŃi nu
a îndeplinit această cerinŃă, va avea câştig de cauză
persoana care prezintă titlul cu data cea mai veche. Dacă
titlul este un testament, va avea câştig partea al cărei
testament are data mai recentă;
- dacă titlurile provin de la autori diferiŃi, se va da efi-
cienŃă principiului nemo plus juris ad alium transferre
potest quam ipse habet (nimeni nu poate transmite altuia

231 Proba prin titluri este dificilă, deoarece orice act translativ de proprietate face
dovada deplină a dreptului numai dacă reclamantul probează că emană de la un
adevărat proprietar. Deci revendicantul ar fi Ńinut să dovedească faptul că toŃi
transmiŃătorii anteriori, din autor în autor, au avut calitatea de adevăraŃi proprietari,
ceea ce de cele mai multe ori este imposibil. Pentru realizarea unei asemenea dovezi
trebuie verificate toate transferurile succesive de proprietate „urcând din autor în
autor şi din posesor în posesor“ O asemenea probă a fost numită prbatio diabolica
sau probă draconică. (A se vedea C. Hamangiu, I. R. Bălănescu, Al. Băicoianu, Op.
cit. p. 62).

317
DREPTURILE REALE

mai multe drepturi decât are el însuşi). InstanŃa, după


cercetarea şi compararea titlurilor, va da câştig de cauză
acelei părŃi care a dobândit bunul de la autorul al cărui
drept este mai preferabil. Sarcina dovedirii titlului
preferabil revine reclamantului, iar dacă nu reuşeşte să
facă o asemenea dovadă, pârâtul-posesor va avea
preferinŃă, conform principiului in pari causa, melior
est causa possidentis (într-o pricină egală mai bună este
pricina celui ce posedă).
b) În situaŃia în care numai una dintre părŃi are titlu privind
proprietatea bunului, se distinge:
- dacă reclamantul are titlu, există conflict între titlu şi
posesie, iar acŃiunea reclamantului va fi admisă, cu
condiŃia ca titlul de proprietate să provină de la un terŃ şi
nu de la el însuşi, iar data titlului să fie anterioară
posesiei pârâtului.
- dacă pârâtul are titlu, deoarece există concordanŃă între
titlu şi posesie, acŃiunea reclamantului trebuie respinsă.
c) Dacă nici una din părŃi nu prezintă titlu de proprietate,
conflictul există între posesii.
În literatură232 s-a spus că în acest caz, instanŃa va examina şi
compara cele două posesii, a reclamantului şi a pârâtului, şi va da
câştig de cauză aceleia dintre părŃi care va dovedi o posesie mai bine
caracterizată (adică mai îndelungată, neviciată, de bună-credinŃă). În
practică însă se dă însă câştig de cauză pârâtului, soluŃia întemeindu-
se pe prezumŃia simplă de posesie în favoarea pârâtului şi împotriva
căreia reclamantul nu a reuşit să facă dovada contrară233.
Credem că în situaŃia în care nici una dintre părŃi nu poate
invoca un mod originar de dobândire a proprietăŃii (uzucapiune,
ocupaŃiune), acŃiunea trebuie respinsă ca inadmisibilă, de esenŃa
revendicării fiind necesitatea dovedirii dreptului de proprietate.

232 C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 127; L. Pop, Op. cit., p. 259;
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 306; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 104
233 Dec. nr. 3029/1999 a C.A. Bucureşti, în Culegere de practică judiciară în
materie civilă 1999, Ed. Rosetti, 2001, p. 188, (În ipoteza în care reclamantul nu
face dovada titlului său de proprietate, chiar dacă nici pârâtul nu opune un titlu,
faptul posesiei bunului îi creează pârâtului o situaŃie mai favorabilă, acŃiunea
reclamantului urmând a fi respinsă).

318
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

AcŃiunea în revendicare pune în discuŃie dreptul de proprietate şi nu


doar faptul posesiei; dacă reclamantul nu poate produce dovada,
pârâtul rămâne în continuare posesor, deoarece legea ocroteşte
posesia.

§ 3. AcŃiunea în revendicare mobiliară


Regimul juridic al acŃiunii în revendicare având ca obiect un
bun mobil este conturat de art. 1909 C.civ. Potrivit prevederilor alin.
1 „lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără să
fie trebuinŃă de vreo curgere de timp“. Alin. 2 dispune: „Cu toate
acestea, cel care a pierdut sau cel căruia i s-a furat un lucru, poate
să-l revendice, în curs de trei ani, din ziua când l-a pierdut sau când
i s-a furat, de la cel care-l găseşte, rămânând acestuia recurs în
contra celui de la care-l are“.

1. SituaŃia prevăzută în art. 1909 alin. 1 C.civ.


În cazul bunurilor mobile, posesia creează pentru cel care
posedă o prezumŃie absolută de proprietate, ce nu permite dovada
contrară.
Posesia unui bun mobil constituie însuşi titlu de proprietate.
Posesorul devine proprietarul bunului din momentul intrării în
stăpânirea lui, ceea ce face ca revendicarea bunurilor mobile să fie
aproape imposibilă.
Prin urmare, acŃiunea în revendicare mobiliară, în principiu
este inadmisibilă, deoarece posesorul bunului beneficiază de o
prezumŃie de proprietate234.

234 Dec. nr. 1/1966 a Trib. Supr., col. civ., în C.D. pe anul 1966, p. 90. Marea
majoritate a autorilor au adoptat opinia conform căreia art. 1909 alin. 1 C.civ.
instituie o prezumŃie absolută (juris et de jure) de proprietate în favoarea posesorului
de bună-credinŃă a bunurilor mobile, care înlătură orice acŃiune în revendicare. În
ceea ce ne priveşte, nu împărtăşim această calificare, deoarece dreptul de proprietate
mobiliară se dobândeşte potrivit acestui text, prin posesie de bună-credinŃă, nefiind
nevoie să se recurgă la construcŃia juridică a prezumŃiilor legale absolute (În acest
sens, a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 168; L. Pop, Op. cit., p. 261; L.
Lulă, ObservaŃii asupra prezumŃiei prevăzute de art. 1909 alin. 1 din Codul civil, în
Dreptul nr. 1/2000, p. 75-80). Într-o altă opinie, art. 1909 alin. 1 reglementează un
caz de prescripŃie achizitivă instantanee (G.N. Lutescu, Teoria generală a drepturilor
reale, Bucureşti, 1947, p. 462-463; Dec. nr. 1938/1967 a Trib. Supr., col. civ.,

319
DREPTURILE REALE

Într-o eventuală acŃiune în revendicare, posesorul bunului


mobil nu are obligaŃia să facă dovada proprietăŃii, ci doar dovada
împrejurării de fapt a posesiei.
a) Bunurile cărora li se aplică prevederile art. 1909 alin. 1
C.civ.
Textul legal priveşte doar bunurile mobile corporale,
susceptibile de detenŃie materială, nu şi cele incorporale, cu excepŃia
titlurilor la purtător.
Acest mod de dobândire a dreptului de proprietate mobiliară
se aplică numai în privinŃa bunurilor mobile corporale individual
determinate, care se află în proprietatea privată.
Nu pot fi dobândite în acest fel:
- bunurile mobile proprietate publică.
- bunurile mobile prin natura lor care au devenit bunuri
imobile prin destinaŃie.
- bunurilor incorporale, cu excepŃia titlurilor la purtător.
- universalităŃile juridice, de exemplu succesiunile. În
schimb, universalităŃile de fapt, cum ar fi un fond de comerŃ, pot fi
dobândite prin posesie de bună-credinŃă.
b)Persoanele care pot invoca prevederile art. 1909 alin. 1
C.civ.
Textul de lege poate fi invocat numai de către terŃul
dobânditor de bună-credinŃă al bunului de la un detentor precar,
căruia adevăratul proprietar i l-a încredinŃat de bună-voie.
Detentorul precar nu poate invoca dispoziŃiile art. 1909 alin.
1 C.civ., deoarece răspunde contractual în caz de nerestituire a bunu-
lui. Astfel, adevăratul proprietar are o acŃiune personală, ex con-

nepublicată). Nu putem fi de acord cu această concepŃie deoarece prescripŃia


achizitivă presupune o posesie prelungită pe un anumit interval de timp, ceea ce nu
este cazul. Într-o opinie rămasă minoritară, s-a arătat că art. 1909 alin. 1 C.civ. a
instituit o prezumŃie relativă de proprietate în favoarea posesorului de bună-credinŃă.
Cu alte cuvinte, textul legii cuprinde două prezumŃii legale, şi anume: prezumŃia de
proprietate şi prezumŃia bunei-credinŃe a posesorului lucrului mobil, „cea dintâi
fundamentându-se pe cea de-a doua şi existând până la răsturnarea acesteia prin
probă contrară“ (M. Costin, Mari instituŃii ale dreptului civil român, vol. I, Editura
Dacia, Cluj-Napoca, 1987, p. 267).

320
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

tractu, prin care solicită restituirea bunului 235 . Dacă lucrul a fost
înstrăinat, proprietarul iniŃial are la dispoziŃie o acŃiune în despă-
gubire împotriva detentorului precar a cărui faptă constituie
infracŃiunea de abuz de încredere, putând fi pedepsit penal.
c) CondiŃii în care se pot invoca prevederile art. 1909 alin.1
C.civ.
• proprietarul să se fii desesizat voluntar de bunul său mobil,
încredinŃându-l prin contract unui detentor precar (chiriaş,
comodatar, depozitar);
• detentorul precar să înstrăineze bunul mobil respectiv unei
terŃe persoane, fără să aibă consimŃământul proprietarului
care i l-a încredinŃat;
• terŃul să dobândească bunul mobil cu bună-credinŃă de la
detentorul precar şi nu de la adevăratul proprietar, printr-un
act translativ de proprietate, având convingerea că
detentorul precar este adevăratul proprietar al bunului.
Dacă ar fi tratat cu adevăratul proprietar, terŃul dobânditor ar
fi devenit proprietar pe temeiul convenŃiei de înstrăinare astfel
încheiate, ne mai fiind necesar art. 1909 alin. 1 C.civ. care “să-l facă
proprietar“.
Buna-credinŃă se prezumă până la proba contrarie. Ea trebuie
să existe la momentul intrării efective în posesia bunului şi nu la
momentul încheierii contractului. Împrejurarea că ulterior, dobândi-
torul şi-a dat seama că nu a tratat cu adevăratul proprietar, nu este de
natură a înlătura regula prevăzută de art. 1909 C.civ.

235 În literatura de specialitate s-a susŃinut că proprietarul poate formula împotriva


detentorului şi o acŃiune în revendicare, în condiŃiile în care bunul se află în posesia
acestuia. Cu alte cuvinte acesta are posibilitatea de a cere restituirea lucrului, fie
printr-o acŃiune personală, derivată din contract, fie printr-o acŃiune în revendicare,
dovedind calitatea sa de proprietar. Interesul de a recurge la o acŃiune în revendicare
în loc de a intenta acŃiunea personală în restituire decurge din faptul că, în cadrul
primei acŃiuni reclamantul se prezintă ca proprietar al lucrului, şi prin urmare nu
suportă concursul celorlalŃi creditori sau insolvabilitatea debitorului. În acŃiunea în
restituire, reclamantul are calitatea de creditor chirografar suportând concursul altor
creditori şi insolvabilitatea debitorului. AcŃiunea în revendicare mobiliară este
prescriptibilă în 30 de ani, în schimb acŃiunea în restituire se prescrie în 3 ani (A se
vedea E. Safta-Romano, Op. cit., p. 358).

321
DREPTURILE REALE

• posesia terŃului dobânditor să fie utilă, adică neviciată,


întrunind condiŃiile prevăzute de art. 1847 C.civ., şi reală,
cumulând ambele elemente: corpus şi animus.

2. SituaŃia prevăzută de art. 1909 alin. 2 C.civ.


Prevederile art. 1909 alin. 1 C.civ. sunt inaplicabile dacă
bunul a ieşit din patrimoniul proprietarului împotriva voinŃei sale,
respectiv a fost pierdut sau furat. În această situaŃie, conform art.
1909 alin. 2, acŃiunea în revendicare este admisibilă.
Regimul juridic al revendicării bunurilor mobile diferă după
cum bunul se află:
- în posesia unui terŃ de bună-credinŃă care l-a dobândit de
la hoŃ sau găsitor;
- la hoŃ, găsitor sau la un terŃ dobânditor de rea-credinŃă.
a) Revendicarea bunului de la posesorul de bună-credinŃă
● Art. 1909 alin. 2 C.civ. are în vedere situaŃia în care bunul
mobil se află în posesia de bună-credinŃă a unui terŃ care l-a dobândit
de la autorul furtului sau de la găsitor, dispunând că: „cel care a
pierdut sau cel căruia i s-a furat un lucru, poate să-l revendice, în
curs de trei ani, din ziua când l-a pierdut sau când i s-a furat, de la
cel care-l găseşte, rămânând acestuia recurs în contra celui de la
care-l are“.

☺ Precizări
AcŃiunea în revendicare trebuie introdusă în termen de 3 ani,
calculaŃi din momentul sustragerii sau pierderii bunului. Termenul de
3 ani este un termen de decădere. Dacă acŃiunea nu este introdusă în
acest termen, se stinge şi dreptul de proprietate al titularului iniŃial.
La împlinirea lui, posesorul de bună-credinŃă devine proprietarul
acelui bun mobil, făcând aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ.
Prin “furt“ se înŃelege atât furtul propriu-zis, cât şi tâlhăria şi
pirateria, iar “pierderea bunului“ are în vedere ieşirea bunului din
posesia proprietarului datorită neglijenŃei, unui caz fortuit ori forŃei
majore.

322
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

AcŃiunea în revendicare aparŃine numai adevăratului


proprietar care a pierdut sau căruia i s-a furat bunul236. Proprietarul
care revendică un bun mobil, va trebui să dovedească că a fost
posesorul bunului, că a fost deposedat involuntar prin pierdere sau
sustragere şi că bunul revendicat este identic cu cel pierdut sau furat.
TerŃul posesor va fi obligat să restituie bunul, buna-credinŃă a
acestuia neavând relevanŃă în acŃiunea în revendicare a proprieta-
rului. Proprietarul nu este obligat să plătească contravaloarea
bunului, dar fostul posesor, restituind bunul, are o acŃiune în
despăgubire contra celui de la care l-a dobândit.
● De la această regulă, art. 1910 C.civ. prevede o excepŃie,
în sensul că atunci când “posesorul actual al lucrului furat sau
pierdut l-a cumpărat la un bâlci sau la târg, sau de la un neguŃător
care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate să ia
lucrul înapoi decât întorcând posesorului preŃul ce l-a costat“.

☺ Precizări
• dacă terŃul de bună-credinŃă a cumpărat bunul pierdut sau
furat în condiŃii de natură a-i crea convingerea unei
provenienŃe loiale, spre exemplu un loc public unde se
încheie în mod curent asemenea acte juridice, proprietarul
este obligat să-i restituie preŃul plătit.
• dobânditorul de bună-credinŃă nu va restitui bunul decât
după ce proprietarul îi va restitui preŃul pe care l-a plătit cu
ocazia achiziŃionării lucrului. Până la data restituirii preŃului,
terŃul dobânditor are un drept de retenŃie.
• adevăratul proprietar are o acŃiune în despăgubire împotriva
hoŃului sau găsitorului, întemeiată pe răspunderea delictuală
pentru fapta proprie în baza art. 998 – 999 C.civ237.

236 Avem rezerve faŃă de concepŃia formulată în sensul că acŃiunea în revendicare


poate fi promovată de un depozitar sau un creditor gajist. În baza raporturilor
contractuale avute cu proprietarul, aceştia sunt obligaŃi să păstreze bunul şi să-l
restituie astfel încât, posedând pentru altul, sunt doar detentori precari şi prin
urmare, nu pot introduce o acŃiune în revendicare (În sens contrar, a se vedea Tr.
Ionaşcu, S. Brădeanu, Op. cit., p. 194-195).
237 Potrivit art. 998 C. Civ. „orice faptă a omului ce cauzează altuia un prejudiciu,
obligă pe acela din a cărui greşeală s-a ocazionat a-l repara”.

323
DREPTURILE REALE

b)Revendicarea bunului de la posesorul de rea-credinŃă,


hoŃ sau găsitor
Posesia de rea-credinŃă a terŃului dobânditor, a hoŃului sau
găsitorului, face ca art. 1909 alin. 1 C.civ. să fie inaplicabil, proprie-
tarul putând promova o acŃiune în revendicare împotriva acestor
persoane.
Referitor la termenul în care se poate formula acŃiunea în
revendicare, legea nu face nici o precizare astfel încât în doctrină s-
au conturat mai multe opinii.
● În literatura de specialitate anterioară anului 1982, în mod
constant a fost exprimată ideea că, în această materie, erau aplicabile
dispoziŃiile art. 1890 C.civ. ce prevăd un termen de prescripŃie
extinctivă de 30 de ani. Această teză a fost adoptată şi de practica
judiciară până în anul 1982 când, într-o decizie de speŃă, fostul
Tribunal Suprem a decis că nu se poate face diferenŃiere între
drepturile reale imobiliare şi cele mobiliare sub aspectul prescripŃiei
dreptului la acŃiune. Astfel, “indiferent că se revendică un bun imobil
sau un bun mobil, dreptul la acŃiune este imprescriptibil pentru că
proprietatea nu se stinge prin neuz“238.
● Ulterior anului 1982, soluŃia imprescriptibilităŃii dreptului
la acŃiune a fost susŃinută şi de unii autori239.
Optăm pentru imprescriptibilitatea acŃiunii în revendicare
mobiliară cu următoarele argumente:
- art. 1890 Cod civil se referă la „toate acŃiunile atât
reale...“, fără a se face distincŃie între revendicarea
imobiliară şi cea mobiliară, şi pentru aceleaşi motive

238 Dec. nr. 144/1982 a Trib. Supr., secŃ. civ., în CD, 1982, p. 13.
239 V. Stoica, CorelaŃia dispoziŃiilor art. 14 din Codul de procedură penală cu
prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, în RRD nr. 10/1988, p. 29; L. Pop, Op.
cit., p. 260; I. Adam, Op. cit., p. 722-723. S - a conturat şi opinia conform căreia
acŃiunea în revendicare mobiliară este imprescriptibilă împotriva unui hoŃ, găsitor
sau terŃ de rea credinŃă, dar numai în măsura în care posesia acestuia nu îndeplineşte
condiŃiile unei posesii utile şi neviciate, caz în care operează în favoarea hoŃului,
găsitorului sau terŃului de rea credinŃă uzucapiunea de 30 de ani prevăzută de art.
1890 C. Civ. (a se vedea L. Pop, L. M. Harosa – op.cit., p.321 – 324. Deşi luăm în
calcul dualitate prescripŃiei în prescripŃie extinctivă, reglementată de Decret şi
prescripŃie achizitivă, reglementată de art. 1890 C. Civ., nu putem fi de acord cu
această opinie, cu motivaŃia că se dobândeşte prin uzucapiune doar proprietatea
imobilelor nu şi a bunurilor mobile)

324
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

(aceeaşi raŃiune), acŃiunea în revendicare mobiliară este


imprescriptibilă ca şi cea imobiliară (ubi eadem est ratio,
eadem solutio esse debet);
- nici o dispoziŃie legală nu face diferenŃiere sub aspectul
prescripŃiei extinctive, ori ubi lex non distinquit, nec nos
distinquere debemus;
- ideea prescriptibilităŃii din punct de vedere extinctiv, în
termen de 30 de ani, a revendicării mobiliare nu poate fi
justificată prin trimitere la dispoziŃiile art. 1890 Cod
civil. În realitate, art. 1890 C. Civ.240 trebuie înŃeles în
dubla accepŃiune, atât de prescripŃie extinctivă, cât şi de
prescripŃie achizitivă de lungă durată (uzucapiunea de 30
de ani), şi numai în mod indirect îşi exinde efectele
asupra acŃiunii în revendicare, în sensul că termenul de
30 de ani este extinctiv pentru proprietarul bunului ce a
fost uzucapat. Altfel spus, dreptul de a revendica
proprietatea se stinge odată cu însăşi proprietatea, prin
efectul prescripŃiei achizitive, respectiv, prin dobândirea
bunului în temeiul uzucapiunii. Astfel, art. 1890 Cod
civil trebuie interpretat în sensul „toate drepturile şi
acŃiunile atât reale cât şi personale pe care legea nu le-a
declarat neprescriptibile şi pentru care n-a defipt un
termen de prescripŃie, se vor prescrie(stinge sau
dobândi) prin 30 de ani, fără ca cel ce invocă această

240 Într-o formulare generală, susceptibilă din acest motiv de interpretări diferite,
art. 1890 Cod civil declară prescriptibile în termen de 30 de ani „toate acŃiunile atât
reale cât şi personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a
defipt un termen de prescripŃie...fără ca cel ce invocă această prescripŃie să fie
obligat a produce un titlu şi fără să i se poată opune reaua-credinŃă”. Datorită
redactării deficitare, în doctrină s-a pus problema naturii juridice a termenului de 30
de ani, în sensul unui termen de prescripŃie extinctivă sau achizitivă. IniŃial, s-a
susŃinut că, în lipsa unui alt text din Codul civil care să consacre această formă de
uzucapiune, art. 1890 nu este sediul materiei pentru prescripŃia extinctivă, ci pentru
prescripŃia achizitivă de 30 de ani (V. D. Zlătescu – ConsideraŃii în legătură cu
instituŃia prescripŃiei, în Dreptul nr. 2/1998, p. 18-19). Ulterior, în mod constant,
doctrina de specialitate a considerat termenul de 30 de ani prevăzut de art. 1890 Cod
civil, aplicabil atât în materia prescripŃiei extinctive cât şi a celei achizitive. ( A se
vedea M. Nicolae – M. Nicolae – PrescripŃia extinctivă, Ed. Rosetti, Buc. 2004, p.
384).

325
DREPTURILE REALE

prescripŃie să fie obligat a produce vreun titlu şi fără să


i se poată opune reaua credinŃă ”

§4. AcŃiunea în revendicare a dreptului de proprietate


publică
Regimul juridic al revendicării dreptului de proprietate pu-
blică prezintă anumite particularităŃi ce decurg din caracterele
juridice specifice ale acestui drept de proprietate (drept inalienabil,
imprescriptibil, insesizabil), şi anume:
 într-un proces în revendicare având ca obiect un bun
proprietate publică 241 , calitatea de reclamant aparŃine
proprietarului (statul şi unitatea administrativ-terito-
rială), reprezentat de autoritatea publică desemnată de
lege.
În litigiile privitoare la dreptul de proprietate, statul este reprezentat
de Ministerul FinanŃelor, iar unităŃile administrativ-teritoriale, de
către Consiliul judeŃean, de Consiliul General al Municipiului
Bucureşti, respectiv de Consiliile locale, care dau mandat scris preşe-
dintelui Consiliului judeŃean sau primarului. Acesta poate desemna
un alt funcŃionar de stat sau un avocat care să-l reprezinte în faŃa
instanŃei (art. 12 alin. 5 în Legea nr. 213/1998).
 acŃiunea în revendicare a bunurilor proprietate publică
este imprescriptibilă extinctiv, fără nici o excepŃie,
indiferent că este mobiliară sau imobiliară;
 acŃiunea în revendicare a bunurilor din domeniul public
este imprescriptibilă şi achizitiv. O asemenea acŃiune nu
poate fi paralizată prin invocarea de către pârât a
uzucapiunii, în cazul imobilelor, sau a posesiei de bună-
credinŃă, în cazul bunurilor mobile242;

241 Problema este mai mult teoretică pentru bunurile care, prin natura lor, fac parte
din domeniul public, fiind imposibil ca o persoană să intre în posesia mării
teritoriale sau a unei căi de comunicaŃie. SituaŃia priveşte bunurile proprietate
publică prin destinaŃia legii, nefiind exclus ca un tablou dintr-o colecŃie de artă sau o
piesă numismatică să intre fără drept în stăpânirea unei persoane fizice sau juridice (
a se vedea C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 131).
242 Conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul
public „nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul
posesiei de bună-credinŃă asupra bunurilor mobile“. De asemenea, art. 1844 C.civ.

326
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

SECłIUNEA a III-a

AcŃiunea în grăniŃuire

1. NoŃiune
Potrivit art. 584 C.civ.: „orice proprietar poate obliga pe
vecinul său la grăniŃuirea proprietăŃii lipite de a sa; cheltuielile
grăniŃuirii vor fi suportate pe jumătate“. Astfel, grăniŃuirea este o
operaŃiune de delimitare prin semne exterioare a două fonduri vecine,
care aparŃin unor proprietari diferiŃi243.
În raport cu proprietarii celor două fonduri vecine, grăni-
Ńuirea este o obligaŃie reală (propter rem), în schimb, privită exclusiv
din punct de vedere al celui care o solicită, este un atribut al dreptului
real. De regulă, grăniŃuirea se poate realiza prin convenŃia părŃilor. În
situaŃia în care unul dintre proprietari nu este de acord cu grăniŃuirea
solicitată de celălalt, ea poate fi hotărâtă de instanŃa de judecată
investită printr-o acŃiune în grăniŃuire.
Prin acŃiunea în grăniŃuire reclamantul, în contradictoriu
cu pârâtul, solicită instanŃei să determine, prin semne exterioare,
linia despărŃitoare dintre două fonduri învecinate.

2. Caractere juridice
- este o acŃiune imobiliară, deoarece are ca obiect
delimitarea a două terenuri învecinate;
- este o acŃiune petitorie, deoarece, în mod indirect, prin
delimitarea fondurilor limitrofe, se apără dreptul de
proprietate;

stabileşte că: „nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie
sau printr-o declaraŃie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase
afară din comerŃ“.
243 GrăniŃuirea, menită să apere dreptul de proprietate, se poate dispune atât în
cazul inexistenŃei unei delimitări între proprietăŃi, cât şi în situaŃia când astfel de
semne exterioare există dar sunt contestate de părŃi ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. în
Dreptul nr. 3/1996, p. 79).

327
DREPTURILE REALE

- este o acŃiune imprescriptibilă extinctiv, grăniŃuirea


fiind un atribut al dreptului de proprietate imobiliară,
imprescriptibil şi perpetuu;
- sarcina probei revine ambelor părŃi, deoarece se admite
că acŃiunea în grăniŃuire este un judicium duplex, în care
fiecare dintre ele are atât calitatea de reclamant cât şi cea
de pârât;
- are un caracter declarativ şi nu constitutiv de drepturi,
deoarece prin exercitarea ei nu se tinde la crearea unui
nou hotar, ci la reconstituirea şi marcarea adevăratului
hotar.

3. Titulari. Obiect. Efecte


● AcŃiunea în grăniŃuire poate fi exercitată de titularul
dreptului de proprietate asupra fondului, dar şi de orice persoană care
are un drept real asupra acestuia (uzufructar, superficiar), nu însă şi
de un detentor precar (chiriaş sau arendaş). De asemenea, este
inadmisibilă între coproprietari cu privire la fondul ce formează
obiectul coproprietăŃii. Coproprietarul trebuie mai întâi să introducă
acŃiunea de ieşire din indiviziune şi după aceea poate solicita grăniŃu-
irea244. Dacă terenul este bun comun, acŃiunea trebuie formulată de
ambii soŃi.
● Obiectul acŃiunii în grăniŃuire îl constituie numai delimi-
tarea fondurilor învecinate, astfel încât nu este necesar să se
dovedească şi existenŃa dreptului de proprietate asupra terenului
căruia urmează să i se stabilească hotarul245. În schimb, dacă prin
acŃiunea în grăniŃuire se cere şi o parte determinată din terenul
limitrof, deŃinută de pârât, ea implică şi o acŃiune în revendicare..
● AcŃiunea produce efecte numai în ceea ce priveşte
stabilirea liniei de hotar nu şi cu privire la însuşi dreptul real. Astfel,
hotărârea pronunŃată într-o acŃiune în grăniŃuire nu are autoritate de
lucru judecat într-o eventuală acŃiune în revendicare introdusă
ulterior. În schimb, are autoritate de lucru judecat între părŃile
litigante, o nouă acŃiune putând fi introdusă dacă limitele au dispărut.

244 Dec. nr. 571/1990 a CSJ, secŃ. civ., în Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220.
245 Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, secŃ. civ., în M. Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 303.

328
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

II. PREZENTARE PRACTICO-APLICATIVĂ

1. Precizări suplimentare de doctrină juridică

 Caracterul prescriptibil sau imprescriptibil al acŃiunii în


revendicare a constituit, în permanenŃă obiect de controversă atât în
doctrină, cât şi în practica judiciară.
Literatura de specialitate plecând de la principiul în
conformitate cu care dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, a
consacrat caracterul imprescriptibil al acŃiunii în revendicare246.
Practica judecătorească, în contradicŃie cu doctrina, a decis
că, în situaŃia în care obiect al acŃiunii în revendicare îl constituie un
bun imobil, aceasta este imprescriptibilă, iar dacă obiectul este un
mobil, acŃiunea este prescriptibilă în termen de 30 de ani.
(bineînŃeles, în condiŃiile în care nu operează dispoziŃiile art. 1909
alin.1 C.civ.)247.
Această soluŃie a fost criticată, pe de o parte, în literatura de
specialitate pe motivul că dreptul de proprietate nu se stinge prin
neuz oricare ar fi natura bunului revendicat, iar pe de altă parte, s-a
argumentat că, dacă s-ar admite că în privinŃa bunurilor mobile, în
lipsa unor dispoziŃii speciale, acŃiunea în revendicare este impres-
criptibilă, s-ar acorda o protecŃie sporită drepturilor reale mobiliare,
ceea ce ar contrazice spiritul Codului civil, fundamentat pe
privilegierea drepturilor imobiliare, de o valoare mult mai însemnată.
Plecând de la un caz celebru în FranŃa248 , jurisprudenŃa şi
doctrina au creat o a doua opinie, bazată pe imprescriptibilitatea

246 Tr. Ionaşcu, S. Brădeanu, Op.cit.,p. 192-193.


247 Dec. nr. 1205/1969 a Tribunalului Suprem, col. civ. în Repertoriu pe anii 1952-
1969, p. 751; Dec. nr. 406/1965 în C.D. 1965, p. 86; Dec. nr. 1417/1966 în Rep. pe
anii 1952-1969, p. 162.
248 În cazul CongregaŃiei religioase Saint Viateur s-a decis că, datorită faptului că
această congregaŃie nu avea personalitate juridică, nu putea fi donatară a unor
bunuri. S-a pus problema dacă familia donatorului a pierdut, după 30 de ani(termen
prevăzut de art. 2262 Cod francez, echivalent al art. 1890 Cod civil) proprietatea
prin neuz. Prin decizia de principiu, Curtea de CasaŃie a arătat că acŃiunii în
revendicare nu îi sunt aplicabile regulile prescripŃiei extinctive – Cas. Fr. 5 mai
1879, D1880.1.143, citată de L. Harosa în DiscuŃii privind posesia ca modalitate de

329
DREPTURILE REALE

acŃiunii în revendicare mobiliară. Astfel, începând cu anul 1982,


practica instanŃei supreme a abandonat distincŃia ce se făcea pe
terenul prescripŃiei extinctive între acŃiunea în revendicare imobiliară
şi cea în revendicare mobiliară. Indiferent dacă se revendică un bun
mobil sau imobil, acŃiunea este imprescriptibilă deoarece proprietatea
nu se stinge prin neuz. „DiferenŃierea între drepturile reale
imobiliare Ńi cele mobiliare, sub aspectul imprescriptibilităŃii
acŃiunilor referitoare la primele drepturi şi ale prescriptibilităŃii
acŃiunii în cazul celorlalte drepturi, este eronată în drept, deoarece
nici o dispoziŃie legală nu face o asemenea diversificare cu
consecinŃe diferite sub aspectul prescripŃiei extinctive. În realitate,
indiferent că se revendică un bun imobil sau mobil, dreptul la
acŃiune este imprescriptibil, pentru că proprietatea nu se stinge prin
neuz. AcŃiunea în revendicare este ineficace numai în cazul în care i
se opune de către pârât dobândirea dreptului de proprietate prin
uzucapiune, în cazurile şi în condiŃiile prevăzute de lege, sub acest
aspect existând diferenŃieri după cum în litigiu sunt imobile sau
mobile”249.
Totodată, literatura de specialitate a considerat că art. 1890
Cod civil nu face distincŃia necesară între acŃiunile având ca obiect
dreptul de proprietate şi cele privind alte drepturi reale. Drepturile
reale dezmembrate din dreptul de proprietate se supun termenului de
prescripŃie extinctivă de 30 de ani, putându-se stinge prin neuz
deoarece sunt considerate excepŃii de la exercitarea normală a
dreptului de proprietate. Dacă dezmembrămintele nu sunt exercitate,
raŃiunea lor dispare şi, în consecinŃă, legea favorizează reîntoarcerea
la starea normală de proprietate. În opoziŃie, dreptul de proprietate nu
poate fi pierdut prin simplul fapt că titularul său nu-l exercită în
termen de 30 de ani. Astfel, spre deosebire de alte drepturi reale,
proprietatea nu se stinge prin neuz, şi, indiferent dacă se revendică
un bun mobil sau imobil, dreptul la acŃiune este imprescriptibil250.

dobândire a dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile în SUBB nr. 1/2001, p.


50.
249 Dec. Trib. Supr. Nr. 144/26.01.1982 în Culegere de decizii a Tribunalului
Suprem pe 1982, Ed. ŞtiinŃifică şi enciclopedică, Bucureşti, p. 13
250 L. Harosa – DiscuŃii privind posesia ca modalitate de dobândire a dreptului de
proprietate asupra bunurilor mobile în SUBB nr. 1/2001, p. 50-51; V. Stoica –

330
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

De asemenea, din moment ce acŃiunea în revendicare


ocroteşte dreptul de proprietate, nu se justifică diferenŃa de regim
juridic: imprescriptibilă dacă are ca obiect un imobil, respectiv
prescriptibilă când se referă la un bun mobil. Totodată, nu există nici
o raŃiune pentru ca, în afara situaŃiei de excepŃie reglementată de art.
1909 Cod civil, dreptului de proprietate mobiliară să nu i se aplice
aceeaşi soluŃie a imprescriptibilităŃii dedusă din caracterul absolut şi
perpetuu al dreptului de proprietate, indiferent de natura obiectului
său.
Pe de altă parte, raportat la prescriptibilitatea acŃiunii în
revendicare a bunurilor mobile de la posesorul de rea-credinŃă, hoŃ
sau găsitor şi la faptul că majoritatea bunurilor in patrimoniul unei
persoane fizice sunt mobile, între care ar putea fi şi obiecte de mare
valoare, s-a spus că ar fi inechitabil ca hoŃul să poată dobândi, după
expirarea a 30 de ani, un drept de proprietate irefragabil, rezultat
dintr-o faptă infracŃională.251
În prezent, teza imprescriptibilităŃii acŃiunii în revendicare
mobiliară câştigă din ce în ce mai mult teren. 252 OpŃiunea pentru
acest din urmă punct de vedere se bazează pe următoarele
argumente: art. 1890 Cod civil se referă la „toate acŃiunile atât
reale...“, fără a se face distincŃie între revendicarea imobiliară şi cea
mobiliară, şi pentru aceleaşi motive (aceeaşi raŃiune), acŃiunea în
revendicare mobiliară este imprescriptibilă ca şi cea imobiliară (ubi

Corelarea dispoziŃiilor art. 14 din Codul de procedură penală cu prevederile art.


1909-1910 din Codul civil, în RRD nr. 10/1988, p. 29.
251 Într-o acŃiune în revendicare având ca obiect un număr de 482 monezi de aur
aflate în posesiunea Statului Român prin efectul executării unei pedepse
complementare graŃiată în anul 1959, s-a decis că acŃiunea este imprescriptibilă,
soluŃie dedusă din dispoziŃiile art. 21 din Decretul 167/1958 şi din principiul în
conformitate cu care proprietatea nu se pierde prin neuz decât în cazurile prevăzute
de lege (Dec. nr. 1899/2000 a CurŃii Supreme de JustiŃie, nepublicată; în acelaşi sens
Dec. nr. 299/2000 a CurŃii Supreme de JustiŃie, nepublicată, în P. Perju, Probleme de
drept civil şi drept procesual civil în practica secŃiei civile a CurŃii Supreme de
JustiŃie, în R.R.D. nr. 4/2001, p. 178-179).
252 M. Nicolae, B. Dumitrache ş.a., InstituŃii de drept civil, curs selectiv pentru
licenŃă, Ed. Press Mihaela S.R.L. Bucureşti, 2000, p. 103-104; A. Boar, op.cit., p.
14-15; I. Adam, op. cit., p.723; G. Boroi, op.cit., p.264; m. Nicolae, op.cit., p. 383.

331
DREPTURILE REALE

eadem est ratio, eadem solutio esse debet)253; nici o dispoziŃie legală
nu face diferenŃiere sub aspectul prescripŃiei extinctive, ori ubi lex
non distinquit, nec nos distinquere debemus.
Deşi de lege lata nu există un text legal care să consacre cu
caracter de principiu această soluŃie, susŃinătorii imprescriptibilităŃii
acŃiunii în revendicare, indiferent de obiectul ei, au citat art. 6 alin.2
din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic
al acesteia: „bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv
cele obŃinute prin vicierea consimŃământului, pot fi revendicate de
foştii proprietari sau de succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor
legi speciale de reparaŃie.“ Din moment ce textul de lege nu distinge,
prin bunuri se înŃelege atât bunurile imobile cât şi cele mobile.
În ceea ce ne priveşte, împărtăşim punctul de vedere în
sensul că acŃiunea în revendicare fundamentată pe proprietatea pri-
vată este imprescriptibilă extinctiv, indiferent de natura ei mobiliară
sau imobiliară, potrivit adagiului ubi eadem est ratio, eadem solutio
esse debet. Din moment ce dreptul de proprietate este perpetuu şi nu
se stinge prin neuz, pe cale de consecinŃă şi acŃiunea prin care acesta
este apărat trebuie să fie imprescriptibilă, fără a distinge după cum
are ca obiect un bun mobil sau imobil. De lege ferenda se impune
necesitatea unei reglementări în acest sens. Proiectul de modificare
al Codului civil încearcă să rezolve această problemă delicată,
precizând în formularea de principiu a art. 1940 că „dreptul la
acŃiune este imprescriptibil... ori de câte ori prin natura sau
obiectul dreptului subiectiv ocrotit, exerciŃiul său nu poate fi limitat
în timp”
Cum noua reglementare întârzie să apară, în prezent, interpretat
în spiritul şi nu în litera legii, art. 1890 Cod civil se aplică oricăror
drepturi reale susceptibile de stingere sau, după caz de dobândire prin

253 Fundamentându-se pe acelaşi argument de analogie, într-o opinie „îndrăzneaŃă“


se precizează: „este riguros exact faptul că nu se poate face distincŃie între drepturile
reale imobiliare şi mobiliare, întrucât prin lege li s-a asigurat acelaşi tratament sub
aspectul termenului de prescripŃie. Art. 1890 Cod civil este însă în sensul prescripŃiei
de 30 de ani pentru ambele cazuri de revendicare, iar soluŃia tradiŃională – şi nu
legală – propusă de doctrină şi jurisprudenŃă, are în vedere doar dreptul de
proprietate în materie imobiliară, dată fiind stabilitatea situaŃiei imobilelor şi
certitudinea din comerŃul juridic pentru imobile“ (C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M.
Pivniceru, Op.cit., p. 131-132).

332
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

prescripŃie. Întrucât dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz, nici


acŃiunea în revendicare nu se poate stinge prin simpla împlinire a
termenului de prescripŃie extinctivă, ci numai indirect prin efectul
prescripŃiei achizitive. Astfel, numai prin intermediul uzucapiunii, art.
1890 Cod civil îşi extinde efectele asupra acŃiunii în revendicare, în
sensul că termenul de 30 de ani este achizitiv pentru uzucapant şi
extinctiv pentru proprietarul bunului uzucapat. Prin urmare, dreptul de a
revendica proprietatea nu se stinge în cadrul prescripŃiei decât odată cu
însăşi proprietatea, prin efectul dobândirii bunului în temeiul
uzucapiunii, fără a se distinge în funcŃie de natura lui.
Privită în sine, acŃiunea în revendicare trebuie să fie
imprescriptibilă extinctiv indiferent de obiectul ei. Aceasta, cu atât
mai mult cu cât, datorită dezvoltării societăŃii, bunurile mobile nu
mai joacă un rol minor în circuitul civil, iar criteriul valorii, utilizat
de creatorii codului civil în reglementarea regimului mobiliar, nu mai
este de actualitate.

333
- acŃiunea în revendicare

petitorii
acŃiuni
- acŃiunea negatorie
- acŃiunea confesorie
specifice - acŃiunea în grăniŃuire

posesorii
acŃiuni
- acŃiunea în complângere
a dreptului de proprietate

- acŃiunea în reintegrare
Mijloace de apărare

334
2. Reprezentare grafică

ex delictu

întemeiată pe - gestiunea de afaceri


- plata nedatorată
- îmbogăŃirea fără justă cauză
nespecifice
DREPTURILE REALE

ex contractu

- acŃiunea în reziliere
- acŃiunea în rezoluŃiune
- acŃiunea pentru plata preŃului
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

3. Prezentare comparativă

Tipul de PrescripŃie
Caractere Obiect Titulari
acŃiune extinctivă
- acŃiune - recunoaşterea - reclamant: - acŃiunea în
reală; dreptului de proprietarul revendicare
- acŃiune proprietate al neposesor; imobiliară sau
AcŃiune în
petitorie; reclamantului - pârât: mobiliară este
Reven-
- poate fi asupra bunului şi posesorul imprescrip-
dicare
mobiliară sau obligarea neproprietar. tibilă.
imobiliară. pârâtului la resti-
tuirea posesiei.
- acŃiune - reclamantul - reclamant: imprescriptibil
reală; neagă existenŃa titularul ă, dacă se
- acŃiune unui dreptului de contestă un
petitorie. dezmembrământ proprietate; drept de abitaŃie,
AcŃiune al dreptului de - pârât: servitute,
negatorie proprietate pretins pretinsul superficie;
de pârât asupra titular al unui prescriptibilă,
unui bun al său. dezmem- dacă se contestă
brământ. un drept de uz şi
uzufruct*.
- acŃiune - reclamantul - reclamant: - acŃiunea con-
reală; solicită pretinsul fesorie ce
- acŃiune recunoaşterea titular al unui apără un drept
petitorie. unui dezmembră- dezmem- de superficie**
mânt al dreptului brământ este impres-
AcŃiune de proprietate - pârât: criptibilă
confesorie asupra unui bun al titularul drep- - acŃiunea
pârâtului. tului de pro- confesorie prin
prietate. care se apără
dreptul de
uzufruct, uz,
servitute,

* drept de uz şi uzufruct pot avea ca obiect şi un mobil, în schimb celelalte


dezmembrăminte au ca obiect numai imobile.
** este imprescriptibilă deoarece presupune un drept de folosinŃă asupra terenului,
dar şi un drept de proprietate asupra construcŃiilor, acŃiunea în revendicare
imobiliară fiind imprescriptibilă.

335
DREPTURILE REALE

abitaŃie este
prescriptibilă.
- acŃiune - determinarea - reclamant: - imprescrip-
reală prin semne titularul unui tibilă
imobiliară; exterioare a liniei fond
- acŃiune de despărŃire învecinat /
petitorie; dintre două altă persoană
- caracter fonduri învecinate care are un
declarativ (nu drept real
AcŃiune în
se creează un asupra
grăniŃuire
hotar nou, ci acestuia / nu
se recon- şi detentorul
stituie cel precar
adevărat). - pârât:
titularul
fondului
vecin.

4. Vocabular explicativ

abuz de încredere – infracŃiune reglementată de art. 213 C.pen.,


constând în însuşirea unui bun mobil al altuia, deŃinut cu
orice titlu, sau dispunerea de acest bun pe nedrept ori
refuzul de a-l restitui;
calitate procesuală activă – presupune existenŃa unei identităŃi între
persoana reclamantului şi persoana care este titular al
dreptului în raportul juridic dedus judecăŃii;
prior tempore, potior jure – expresie latină desemnând regula
potrivit căreia cel care a îndeplinit mai întâi formalităŃile
necesare pentru valabilitatea dreptului său, se bucură de
prioritate faŃă de cei care le-au îndeplinit ulterior.

5. Întrebări, exerciŃii

1. Plecând de la dispoziŃiile art. 1909 alin. 1 C.civ., credeŃi că


posesia de bună-credinŃă duce la aceleaşi efecte cu privire la
mobile sau imobile?
2. Care sunt categoriile de persoane care pot invoca art. 1909 alin. 1

336
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

C.civ?
3. Care sunt bunurile care cad sub incidenŃa art. 1909 alin. 1 C.civ?
Care sunt bunurile care nu intră sub incidenŃa acestui articol?
4. Care sunt cazurile în care revendicarea unui bun mobil este
posibilă?
5. DeterminaŃi regimul juridic aplicabil acŃiunii în revendicare a
dreptului de proprietate publică.
6. Justificarea teoretică şi practică a art. 1909 alin. 1 C.civ, este dată
de următoarea teorie:
 prescripŃia instantanee;
 mod de dobândire a proprietăŃii prin efectul legii;
 prezumŃia de proprietate juris et de jure.
ArgumentaŃi răspunsul pentru fiecare dintre teorii.
7. ConsideraŃi întemeiată hotărârea instanŃei de judecată prin care a
respins o acŃiune în revendicare a 15 mp teren deŃinut fără drept
de pârât, datorită puterii de lucru judecat a unei hotărâri anterioare
prin care s-a stabilit graniŃa dintre două proprietăŃi?
8. Este admisibilă acŃiunea pe care o introduce singur un coindivizar
împotriva posesorului neproprietar? Ce se decide în privinŃa
acŃiunii introduse de un codevălmaş, singur?
9. Ce s-ar decide dacă cel care deŃine bunul prin simpla îngăduinŃă a
proprietarului ar vinde bunul unui terŃ de bună-credinŃă? Dar dacă
cel care deŃine bunul prin simpla îngăduinŃă a proprietarului ar
vinde bunul unui terŃ de rea-credinŃă, iar acesta l-ar revinde unui
terŃ de bună-credinŃă?
10. CompletaŃi spaŃiile libere din următoarele enunŃuri:
- AcŃiunea în revendicare imobiliară este ……………………
din punct de vedere extinctiv.
- În cadrul acŃiunii în revendicare imobiliară, proba dreptului de
proprietate revine ………………………., în favoarea
………………………, funcŃionând o prezumŃie simplă de
…………, ceea ce face din aceasta un ……………………
- Conform art. 1909 alin. 1 C.civ., posesia constituie pentru
posesorul de ……………… a unui bun mobil, însuşi
…………………………….
- Adevăratul proprietar are împotriva dobânditorului de bună-
credinŃă al bunului de la detentorul precar o ………………..
ce poate fi paralizată prin invocarea de către acesta a

337
DREPTURILE REALE

dispoziŃiilor …………………..
- În raporturile cu detentorul precar, proprietarul are o acŃiune
…………. în vederea ………………….. lucrului. Dacă lucrul
a fost înstrăinat, această acŃiune se transformă într-o acŃiune în
………………………
- Revendicarea bunului de la terŃul de bună-credinŃă care l-a
dobândit de la hoŃ sau găsitor se poate face în termen de ……
la data ……………… Dacă acŃiunea în revendicare se admite,
proprietarul nu are obligaŃia de a …………………., posesorul
având drept de regres contra ……………………. În schimb,
dacă bunul este achiziŃionat de la o vindere publică,
proprietarul revendicant este obligat …………………
- Admiterea acŃiunii în revendicare are ca efect …………… în
………………….. a bunului, liber de orice ……………
Proprietarul datorează posesorului cheltuielile …………… şi
…………………… nu cheltuielile ………………………
Cheltuielile necesare se restituie …………………..……., iar
cheltuielile utile se restituie numai în măsura
………………………………………………….

6. Teste grilă

1. AcŃiunea în revendicare:
a) se introduce de către posesorul neproprietar
împotriva proprietarului neposesor;
b) se introduce de către proprietarul neposesor
împotriva posesorului neproprietar;
c) se introduce de către proprietarul neposesor
împotriva detentorului precar.
2. Dacă în acŃiunea în revendicare a unui imobil ambele părŃi pre-
zintă câte un testament redactat de aceeaşi persoană, va avea câştig
de cauză:
a) partea care prezintă un testament autentic;
b) partea care are testament cu data mai veche;
c) partea care are testament cu data mai nouă.
3. AcŃiunea în revendicare imobiliară:
a) este imprescriptibilă fără nici o excepŃie;

338
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

b) este prescriptibilă în termen de 30 de ani;


c) este, de regulă, imprescriptibilă, şi prin excepŃie,
prescriptibilă.
4. În cazul admiterii acŃiunii în revendicare:
a) fructele culese de posesor se restituie de la data
introducerii acŃiunii;
b) fructele culese de posesor se restituie de la data
rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de
admitere a acŃiunii;
c) fructele culese de posesor nu se restituie.
5. În cazul admiterii acŃiunii în revendicare:
a) cheltuielile utile se restituie în totalitate;
b) cheltuielile necesare se restituie în totalitate;
c) cheltuielile voluptorii se restituie numai poseso-
rului de bună-credinŃă.
6. AcŃiunea în revendicare a unui bun mobil:
a) se prescrie în 3 ani dacă se introduce împotriva
unui dobânditor de bună-credinŃă;
b) este imprescriptibilă când se introduce împotriva
hoŃului, găsitorului sau dobânditorului de bună-
credinŃă de la hoŃ sau găsitor;
c) este imprescriptibilă când se introduce împotriva
hoŃului, găsitorului sau dobânditorului de rea-
credinŃă.
7. „PrescripŃia instantanee“ (art. 1909 alin. 1 C.civ.) poate fi aplicată
în privinŃa:
a) unui bun mobil aflat în proprietatea privată a
statului;
b) unui bun imobil aflat în proprietatea privată a
statului;
c) unui bun mobil aflat în proprietatea publică a
statului.
8. Posesorul de bună-credinŃă al unui bun mobil poate invoca art.
1909 alin. 1 dacă a dobândit bunul:
a) de la adevăratul proprietar;
b) de la un detentor precar în favoarea căruia ade-
văratul proprietar s-a desesizat în mod voluntar;
c) de la un hoŃ sau găsitor, dar dintr-un loc public.

339
DREPTURILE REALE

9. PrezumŃia de proprietate consacrată în art. 1909 alin. 1 C.civ.:


a) operează în favoarea posesorului de bună-credinŃă;
b) operează în favoarea detentorului de bună-credinŃă;
c) operează în favoarea dobânditorului care stăpâ-
neşte bunul corpore-alieno.
10. În condiŃiile art. 1909 alin. 1 C.civ., buna-credinŃă a posesorului:
a) trebuie să existe în momentul încheierii contrac-
tului între dobânditorul de bună-credinŃă şi
detentor;
b) trebuie să existe la momentul intrării în posesia
efectivă a bunului;
c) trebuie să existe până în momentul intentării
acŃiunii în revendicare, când devine un posesor
de rea-credinŃă.
11. Dacă o persoană dobândeşte un bun mobil de la un hoŃ sau
găsitor ştiind acest lucru, are calitatea de:
a) detentor precar;
b) posesor de bună-credinŃă;
c) posesor de rea-credinŃă.
12. Constituie premisă a aplicării dispoziŃiilor prevăzute de art. 1909
alin. 2 C.civ.:
a) să existe o desesizare voluntară din partea
adevăratului proprietar;
b) posesorul actual al lucrului furat sau pierdut l-a
cumpărat la o vindere publică;
c) posesorul actual al bunului furat sau pierdut să
fie de bună-credinŃă.
13. Dacă terŃul de bună-credinŃă a cumpărat bunul pierdut sau sustras
de la o vindere publică:
a) proprietarul revendicant nu este obligat să-i
restituie preŃul plătit pe bun;
b) proprietarul revendicant este obligat să-i restituie
preŃul plătit pe bun;
c) proprietarul revendicant are posibilitatea, dacă
doreşte, să-i restituie preŃul.
14. Dacă posesorul actual de bună-credinŃă al lucrului furat sau
pierdut l-a cumpărat la o vindere publică:

340
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

a) adevăratul proprietar poate revendica bunul în


termen de 3 ani calculaŃi de la data pierderii sau
sustragerii, rămânând posesorului regres în
contra celui de la care l-a dobândit;
b) adevăratul proprietar poate revendica bunul în
termen de 3 ani calculaŃi din momentul intrării
terŃului în posesia bunului, restituind acestuia
preŃul plătit;
c) adevăratul proprietar poate revendica bunul în
termen de 3 ani calculaŃi de la data pierderii sau
sustragerii, restituind posesorului preŃul plătit.
15. În cazul conflictului între titluri, dacă titlurile emană de la autori
diferiŃi, va avea câştig de cauză:
a) titlul ce provine de la autorul al cărui drept este
preferabil;
b) titlul cu data cea mai veche;
c) titlul cu data cea mai recentă.
16. Prin excepŃie, acŃiunea în revendicare imobiliară este prescrip-
tibilă:
a) în caz de revendicare a bunurilor cumpărate la o
licitaŃie publică;
b) în caz de avulsiune;
c) în caz de revendicare de la posesorul de bună-
credinŃă, dobânditor al bunului de la un
neproprietar.
17. AcŃiunea în grăniŃuire reprezintă:
a) o operaŃiune de delimitare prin semne exterioare
a două fonduri vecine prin convenŃia proprie-
tarilor;
b) o operaŃiune de delimitare prin semne exterioare
a două fonduri vecine în cadrul unui conflict
între proprietari;
c) o operaŃiune având ca obiect plata cheltuielilor
de grăniŃuire făcute la delimitarea a două pro-
prietăŃi vecine.
18. Hotărârea judecătorească ce se va pronunŃa într-o acŃiune în
grăniŃuire, are un caracter:
a) declarativ de drepturi;

341
DREPTURILE REALE

b) constitutiv de drepturi;
c) translativ de drepturi.
19. AcŃiunea prin care reclamantul neagă un dezmembrământ pretins
de pârât asupra unui bun al său constituie:
a) acŃiune confesorie;
b) acŃiune negatorie;
c) acŃiune posesorie.
20. AcŃiunea confesorie are ca obiect:
a) recunoaşterea unui dezmembrământ pretins de
către reclamant asupra unui bun al pârâtului;
b) negarea de către reclamant a unui dezmem-
brământ pretins de pârât asupra unui bun al său;
c) recuperarea bunului de către proprietarul nepo-
sesor de la posesorul neproprietar.

7. SpeŃe

1. În 1950, datorită situaŃiei din Ńară, X a trecut în mod


fraudulos frontiera, astfel încât nu s-a ştiut despre fapta sa. Aparta-
mentul său proprietate personală a fost lăsat în grija surorii sale Y,
împreună cu actele de proprietate.
În 1990, Y a vândut apartamentul lui Z, falsificând actele de
proprietate pentru a-şi putea justifica dreptul de a înstrăina bunul.
În 1992, X întorcându-se în Ńară, a introdus o acŃiune în
revendicare împotriva lui Z prin care a solicitat restituirea aparta-
mentului în patrimoniul său.
InstanŃa a cerut pârâtului să-şi dovedească dreptul de
proprietate deoarece reclamantul, prin însăşi acŃiunea formulată, nu
este obligat să instrumenteze probe în acest sens. Z a prezentat
contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu sora reclamantului,
dovedind că titlul lui X este nul deoarece cumpărase apartamentul,
obiect al litigiului, în 1948 de la un neproprietar.
În apărare, X a demonstrat că titlul lui Z este nul, pe motiv că
bunul a fost dobândit de la un non dominus, pe baza unor acte false.
În acest sens, a depus şi sora reclamantului care a recunoscut că a
falsificat actele de proprietate.
În aceste condiŃii, instanŃa a înlăturat din ansamblul probator

342
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

titlurile şi a recurs la compararea posesiilor. În urma deliberării,


instanŃa a respins acŃiunea lui X motivând că posesia pârâtului este
mai bine caracterizată.

CerinŃe:
a) Cui îi incumbă sarcina probei în cazul unei acŃiuni în
revendicare? Este respectată regula în speŃă?
b) Ce tip de conflict există în momentul în care X a
introdus acŃiunea împotriva lui Z? Dar după ce s-a
dovedit că titlurile sunt false?
c) ConsideraŃi că instanŃa a procedat corect respingând
acŃiunea lui X?

2. X şi Y au încheiat un contract de depozit prin care primul


a lăsat în detenŃia lui Y autoturismul său, plătind lunar o sumă de
bani pentru ca acesta să-l conserve.
La câteva zile după încheierea contractului, Y a vândut
autoturismul lui Z, care a cumpărat bunul fără să ştie că Y nu este
adevăratul proprietar.
La expirarea termenului convenit pentru depozit, X a
solicitat lui Y restituirea autoturismului. În urma refuzului acestuia,
X a introdus o acŃiune în revendicare împotriva lui Y, acŃiune
respinsă de instanŃă.
În aceste condiŃii, X a introdus o nouă acŃiune în revendicare,
de data aceasta împotriva lui Z, cerere care a fost admisă, instanŃa
anulând titlul lui Z pe motiv că a dobândit de la un non dominus.

CerinŃe:
a) AcŃiunea în revendicare a lui X contra lui Y este
admisibilă? Ce altă acŃiune ar fi avut la dispoziŃie X
împotriva acestuia?
b) Cum se va apăra Z în acŃiunea în revendicare introdusă
de X? CredeŃi că acesta este un dobânditor de bună-
credinŃă?
c) Este corectă soluŃia pronunŃată de instanŃă?

3. În august 1998, X a cumpărat de la Y un televizor color.


Bunul a fost achiziŃionat dintr-un târg, spaŃiu amenajat special pentru

343
DREPTURILE REALE

vânzarea-cumpărarea unor asemenea bunuri.


În noiembrie acelaşi an, Y este trimis în judecată pentru un
număr de furturi din apartamente, printre bunurile furate aflându-se
şi televizorul vândut lui X. Proprietarul iniŃial al acestuia, Z, a fost
chemat de către organele de urmărire penală şi informat că bunul său
este în prezent înstrăinat lui X.
FaŃă de această situaŃie, în august 1999, Z îl cheamă în
judecată pe X solicitând instanŃei readucerea bunului în patrimoniul
său. În apărare X a invocat prevederile art. 1909 alin. 2 C.civ.

CerinŃe:
a) Care este domeniul de aplicare al art. 1909 alin. 2
C.civ.?
b) Care este termenul în care Z îşi poate revendica bunul?
Se mai află înăuntrul termenului? Care este natura
acestui termen?
c) Ce trebuie Z să dovedească în cadrul acŃiunii în
revendicare promovată?
d) Ce obligaŃie ar avea Z faŃă de X dacă acŃiunea sa ar fi
admisă? În acest context, consideraŃi că invocarea art.
1909 alin. 2 este în avantajul lui X?
e) Care ar fi regimul aplicabil dacă Z ar fi revendicat bunul
de la Y?
f) Ce va decide instanŃa?

4. Reclamanta a revendicat trei imobile compuse din teren şi


construcŃii. Din certificatul de moştenitor depus de reclamantă
rezultă că aceasta nu este unica succesoare a autoarei sale, ci alături
de ea figurează şi o nepoată de frate decedat, care însă nu a promovat
acŃiunea în revendicare.
(Dec. nr. 1976/2000 a CSJ, secŃ. civ., adaptată)254

CerinŃe:
a) Ce este acŃiunea în revendicare? Care sunt titularii
acesteia?
b) ConsideraŃi admisibilă acŃiunea introdusă de reclamantă?

254 În M. Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 309.

344
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

5. În anul 1944, A a cumpărat de la B un apartament printr-un


act încheiat în formă autentică, fără să ştie că l-a achiziŃionat de la un
neproprietar.
În anul 1954, A a decedat astfel încât apartamentul a revenit
unicului său moştenitor C, care cunoştea faptul că adevăratul pro-
prietar al imobilului este D. În această perioadă de timp, D a locuit în
aceeaşi localitate unde era situat bunul.
În 1966, D a introdus o acŃiune în revendicare împotriva lui
C, prin care a solicitat readucerea casei în patrimoniul său.
C s-a apărat invocând faptul că a stăpânit imobilul împreună
cu tatăl său mai mult de 20 de ani, fapt ce duce la paralizarea acŃiunii
lui D.

CerinŃe:
a) Ce invocă C în apărarea sa? Ce condiŃii trebuie să
îndeplinească acesta pentru a beneficia de apărare?
b) Ce efecte are prescripŃia achizitivă asupra acŃiunii în
revendicare?
c) Ce va decide instanŃa?

6. Prin cererea introdusă în mai 1984, reclamanŃii au


chemat în judecată pe pârâtul MN, solicitând ca acesta să le restituie
32 de oi proprietatea lor.
În fapt reclamanŃii arată că au avut în proprietate comună 32
de oi aflate în îngrijirea defunctului P.P., şi că, la decesul lui P.P.,
ginerele acestuia, C.G., a intrat în posesia oilor şi, deşi somat de
reclamanŃi, a vândut oile pârâtului M.N.
În apărare, pârâtul a invocat dispoziŃiile art. 1909 alin.1
C.civ., potrivit căruia posesia unui bun mobil valorează proprietate.
- Sect. civ. nr. 1134/1986 a Judecătoriei sectorului Ilfov,
adaptată255

CerinŃe:
a) Care este natura juridică a cererii introdusă de recla-
manŃi? În speŃă sunt îndeplinite condiŃiile pentru
introducerea art. 1909 alin.1 C.civ.

255 în Revista română de drept, nr. 1/1988, p. 40-46.

345
DREPTURILE REALE

b) Cu ce titlu a păstrat ginerele defunctului C.G. bunurile


în litigiu: detentor precar sau posesor? Acesta ar putea
invoca interventirea precarităŃii în posesie?
c) Ce va decide instanŃa? În caz de respingere a acŃiunii ce
mijloc legal au reclamanŃii pentru a -şi valorifica
dreptul?

8. Bibliografie

D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 449- 548.


D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p.411- 457.
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 304- 333.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.242-260.
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 163-169.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 119-137.
C. Bârsan, Op. cit., p. 197-235.
L. Pop, Op. cit., p. 247-269.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 299-319.
I. Adam, Op. cit., p. 691-727.
P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 103-110.
SpeŃele nr. 3 şi 5 au fost prelucrate din G. Răducan, G.T. Maravela,
Op. cit., p. 207 şi 217-218.
M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale,
Op. cit.
P. Perju, Practică judiciară civilă, Op. cit.
Th. Mrejeru, Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate
în România, Op. cit.

346
CAPITOLUL XI

PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

I. PREZENTARE TEORETICĂ

SECłIUNEA I

Publicitatea imobiliară conform Legii nr. 7/1996

§ 1. ConsideraŃii generale
● Publicitatea imobiliară este un ansamblu de mijloace juri-
dice ce au drept scop să asigure evidenŃa, siguranŃa şi opozabilitatea
faŃă de terŃi a actelor juridice prin care se constituie, se transmit şi se
sting drepturi reale imobiliare256.
Noua lege a cadastrului şi publicităŃii imobiliare – Legea nr.
7/1996257 – asigură un sistem unic de publicitate imobiliară aplicabil

256 Prin publicitatea imobiliară se urmăresc mai multe obiective (scopuri): de a


conferi siguranŃă transmisiunii drepturilor reale, evitându-se astfel transmisiunile
succesive, frauduloase; de a constitui o evidenŃă economică şi juridică în scopul
identificării tuturor imobilelor, indiferent de destinaŃie şi de titular; de a asigura
ocrotirea persoanelor interesate să dobândească imobile, oferindu-le posibilitatea de
a cunoaşte situaŃia exactă a bunului la momentul achiziŃionării; de a permite
organelor de stat competente să exercite un control riguros cu privire la schimbările
materiale (împărŃeli, transformări, adăugiri) şi juridice (transmisiuni, grevări) a
imobilelor; de a permite organelor financiare cunoaşterea datelor necesare sistemului
de impozite şi taxe pentru stabilirea obligaŃiilor fiscale ale contribuabililor.
257 Publicată în M.O. nr. 61/1996, modificată şi completată prin OrdonanŃa de
UrgenŃă nr. 70/2001 (M.O. nr. 266/2001), OUG nr. 41/2004 (M.O. nr.509/2004) şi
Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăŃii şi justiŃiei, precum şi
unele măsuri adiacente. Ca urmare a modificărilor legii, se înfiinŃează AgenŃia
NaŃională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, ca instituŃie publică centrală, cu
personalitate juridică, în subordinea Ministerului AdministraŃiei şi Internelor, prin
reorganizarea Oficiul NaŃional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, şi preluarea
activităŃii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul JustiŃiei. De asemenea, în
fiecare judeŃ şi în Municipiul Bucureşti se organizează Oficiile de Cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite oficii teritoriale, ca unităŃi cu personalitate juridică,

347
DREPTURILE REALE

pe întreg teritoriul Ńării.Legea nr. 7/1996 reglementează cadastrul


general şi cadastrele speciale.
● Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu de
evidenŃă tehnică, economică şi juridică al tuturor imobilelor de pe
întreg teritoriul Ńări (art. 1 alin. 1), având ca finalitate înscrierea în
registrul de publicitate imobiliară (art. 1 alin. 5)258.
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităŃi
administrativ-teritoriale: comună, oraş, municipiu, judeŃ şi la nivelul
întregii Ńări. Prin sistemul de cadastru general se realizează urmă-
toarele operaŃiuni:
- identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele
cadastrale a imobilelor prin natura lor, măsurarea şi repre-
zentarea acestora pe hărŃi şi planuri cadastrale, precum şi
stocarea datelor pe suporturi informatice (funcŃia tehnică);
- identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor
deŃinători legali de imobile, în vederea înscrierii în cartea
funciară cu caracter definitiv (funcŃia juridică);
- furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe
pentru stabilirea corectă a obligaŃiilor fiscale ale contri-
buabililor (funcŃia economică).
● Cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenŃă şi
inventariere a bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic.
Astfel, instituŃiile din domeniul apărării, ordinii publice şi al sigu-
ranŃei naŃionale pot executa, cu mijloace proprii, lucrările de cadas-
tru, geodezie, gravimetrie, topografie, fotogrammetrie şi cartografie
necesare apărării Ńării şi păstrării ordinii publice, conform normelor
tehnice ale AgenŃiei NaŃionale

în subordinea AgenŃiei NaŃionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeŃene de


cadastru geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte
funciară. La nivelul unităŃilor administrativ-teritoriale, se înfiinŃează birouri de
cadastru şi publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în
subordinea oficiilor teritoriale.
258 EntităŃile de bază ale acestui sistem sunt: parcela, construcŃia şi proprietarul.
Prin imobil, în sensul legii, se înŃelege una sau mai multe parcele alăturate, cu sau
fără construcŃii, aparŃinând aceluiaşi proprietar. Prin parcelă se înŃelege suprafaŃa de
teren cu aceeaşi categorie de folosinŃă.

348
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

● Pentru organizarea şi Ńinerea noilor cărŃi funciare, prin


Legea nr. 7/1996 modificată prin Titlul XII al Legii nr. 247/2005 s-
au înfiinŃat birourile de carte funciară, în circumscripŃia fiecărei
judecătorii, ca unităŃi subordonate Oficiului de cadastru şi publicitate
imobiliară. Acestea, începând cu data de 1 ianuarie 2005, au preluat
activitatea fostelor birouri de carte funciară ale judecătoriilor.
Birourile de carte funciară sunt competente să efectueze
operaŃiunile de publicitate imobiliară cu privire la imobilele supuse
înscrierii în cartea funciară şi aflate în localităŃile din circumscripŃiile
judecătoriilor în cadrul cărora funcŃionează. Activitatea de publicitate
imobiliară în cadrul oficiilor teritoriale este îndeplinită de registratori
de carte funciară, numiŃi prin ordin al directorului general al AgenŃiei
NaŃionale, în urma unui concurs organizat de acesta.

§ 2. Înscrierea în cartea funciară259


Cartea funciară este un înscris în care sunt evidenŃiate
situaŃia materială şi situaŃia juridică a imobilelor, în mod public, prin
înscrierea tuturor actelor şi faptelor juridice referitoare la aceste
bunuri. Ele se întocmesc pe localităŃi şi se numerotează de la 1 la n...

259 Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu (se indică numărul cărŃii funciare şi
numele localităŃii în care este situat imobilul). Partea I priveşte descrierea imobilelor
şi cuprinde: numărul de ordin şi cel cadastral al imobilului; suprafaŃa terenului,
categoria de folosinŃă şi, după caz, construcŃiile; planul imobilului cu vecinătăŃile,
descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare
imobil în parte. Partea a II-a are în vedere înscrierile privind dreptul de proprietate:
numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de proprietate,
precum şi menŃionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept; strămutarea
proprietăŃii, servituŃile constituite în folosul imobilului, faptele juridice, drepturile
personale, precum şi acŃiunile privitoare la proprietate; orice îndreptări, modificări,
însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărŃii funciare cu privire la
înscrierile făcute. Partea a III-a se referă la înscrierile privind dezmembrămintele
dreptului de proprietate şi sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinŃă
abitaŃie, servituŃile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare,
precum şi locaŃiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acŃiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; sechestrul, urmărirea
imobilului sau a veniturilor sale; orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar
face cu privire la înscrierile făcute în această parte.

349
DREPTURILE REALE

pentru fiecare localitate în parte, şi alcătuiesc împreună registrul


cadastral de publicitate imobiliară al teritoriului localităŃii.
În noul sistem de publicitate evidenŃa se Ńine atât pe
imobile cât şi pe persoane, efectul înscrierii constând doar în
opozabilitatea actului faŃă de terŃi şi nu în dobândirea dreptului real.

1. Feluri de înscrieri
Noul sistem de publicitate imobiliară presupune mai multe
feluri de înscriere:
a) Întabularea
Întabularea este înscrierea prin care transmiterea,
constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar
devin opozabile faŃă de terŃi, de la data înregistrării cererii de
înscriere. Potrivit art. 28 alin. 4 lit. a), întabularea are ca obiect
înscrierea definitivă a dreptului de proprietate şi a celorlalte
drepturi reale.
Înscrierea se face pe baza actului juridic prin care s-a
constituit sau s-a transmis în mod valabil dreptul real. Radierea
dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se face în te-
meiul actului juridic ce exprimă consimŃământul titularului la
stingerea lor, cu excepŃia drepturilor ce se sting la îndeplinirea
termenului menŃionat în înscriere sau a drepturilor viagere care se
sting prin moartea titularului lor.
În cazul proprietăŃii comune vor fi înscrişi în aceeaşi carte
funciară toŃi proprietarii, indicându-se şi partea indiviză a fiecărui
coproprietar (art. 46).
b) Înscrierea provizorie
Reprezintă înscrierea prin care transmiterea, consti-
tuirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin
opozabile faŃă de terŃi, sub condiŃia şi în măsura justificării ei260.
Prin înscrierea provizorie, dreptul real imobiliar devine
opozabil terŃilor cu rangul dobândit prin această înscriere, sub
condiŃia şi în măsura justificării înscrierii provizorii. Prin urmare,
după îndeplinirea condiŃiei şi devenirea definitivă a înscrierii (se
transformă în întabulare), înscrierea va căpăta data şi rangul pe care

260 L.Pop, L. M. Harosa – op.cit., p. 370- 371.

350
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

l-a avut înscrierea provizorie. Astfel, persoana interesată este apărată


de riscul unei eventuale întabulări în favoarea unui terŃ care ar
dobândi acelaşi drept ulterior. Rolul ei este ca titularul înscrierii să
beneficieze de prioritatea operaŃiunii.
Conform art. 32 alin. 2, modificat, din Legea nr. 7/1996,
înscrierea provizorie în cartea funciară se face în următoarele situaŃii:
 în cazul dobândirii de drepturi reale afectate de o
condiŃie suspensivă;
 când se solicită intabularea unui drept real în temeiul
unei hotărâri judecătoreşti ce nu a rămas irevocabilă.
Având în vedere că textul nu distinge între hotărârile
nedefinitive şi cele definitive, apreciem că pot constitui
temei al unei înscrieri provizorii atât hotărârile nedefinitive,
pronunŃate în primă instanŃă, cât şi cele definitive dar
nerămase irevocabile;
 dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost
înscris provizoriu. În ipoteza în care un drept tabular a fost
înscris provizoriu şi transmisiunea acestuia va urma aceeaşi
soartă, noul dobânditor neputând să înscrie dreptul decât în
aceleaşi condiŃii;
 dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost