Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
Carmen Ilie-Todică
DREPTURILE REALE
DREPTURILE REALE
6
CUPRINS
7
DREPTURILE REALE
8
CUPRINS
9
DREPTURILE REALE
10
CUVÂNT ÎNAINTE
Autorii
11
CAPITOLUL I
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
§ 1. NoŃiune
Drepturile reale (jus in re) sunt drepturi subiective patrimo-
niale în virtutea cărora titularul poate exercita singur atributele
asupra unui lucru determinat, în mod direct şi nemijlocit, fără
concursul altei persoane, adică al subiectului pasiv care este
nedeterminat („toŃi ceilalŃi“).
13
DREPTURILE REALE
1 Din redactarea destul de lacunară a art. 26, s-ar părea că dreptul de folosinŃă
vizează doar terenurile proprietate publică. Astfel se face vorbire de „terenuri
proprietate de stat” care trec în proprietatea comunelor, oraşelor sau municipiilor,
14
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
urmând să fie date în folosinŃa celor care solicită să-şi construiască o locuinŃă şi nu
au teren. Desigur se naşte întrebarea dacă se au în vedere terenurile proprietate
publică sau privată a statului şi unităŃilor administrativ teritoriale. Pentru
soluŃionarea problemei trebuie Ńinut cont şi de dispoziŃiile art. 36 alin. 2 conform
cărora „terenurile proprietate de stat situate în intravilanul localităŃilor, atribuite,
potrivit legii, în folosinŃă veşnică sau în folosinŃă pe durata existenŃei construcŃiei, în
vederea construirii de locuinŃe proprietate personală(...) trec, la cererea proprietarilor
actuali ai locuinŃelor, în proprietatea acestora”. Deşi textul de lege utilizează
termenul de atribuire în proprietate, aceasta în realitate echivalează cu o constituire a
dreptului de proprietate. Ştiut fiind că reconstituirea sau constituirea dreptului de
proprietate asupra terenurilor se face doar asupra terenurilor din domeniul privat al
statului sau al unităŃilor administrativ teritoriale, prin urmare sintagma „terenuri
proprietate de stat” are în vedere terenuri aflate în domeniul privat, asupra cărora
statul exercită un drept de proprietate privată.
2 Potrivit art. 25 alin 1 din Legea nr. 15/1990, prin hotărâre de Guvern, terenurile
proprietate de stat pot face obiectul unor concesiuni. Redactarea textului este una
lacunară, legiuitorul acelei perioade nefăcând distincŃia cuvenită între domeniul
public şi domeniul privat al statului. Astfel, se prevede posibilitatea concesionării
unor terenuri proprietate de stat, prin aceasta înŃelegând că actul normativ nu este
aplicabil concesiunii terenurilor din domeniul public local sau judeŃean sau din
domeniul privat al statului sau unităŃilor administrativ teritoriale. În realitate la acea
dată, cadrul legal al concesiunii cuprindea atât domeniul public cât şi domeniul
privat al statului şi unităŃilor administrativ teritoriale. În concluzie, sintagma
proprietate de stat are în vedere atât proprietatea publică cât şi privată a acestuia.
15
DREPTURILE REALE
16
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
17
DREPTURILE REALE
18
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
SECłIUNEA a II-a
§. 1. Terminologie
NoŃiunea de „proprietate“ şi cea de „drept de proprietate“
sunt sinonime. Astfel, ConstituŃia4 utilizează în art. 44 şi art. 136 atât
denumirea de proprietate, cât şi cea de drept de proprietate.
● Termenul de „proprietate“ este abordat atât prin prismă
economică cât şi juridică.
În sens economic, „proprietatea“ constituie raportul de apro-
priere (însuşire) de către oameni a bunurilor materiale pentru
trebuinŃele lor fizice şi spirituale, ca o condiŃie fundamentală a
existenŃei oricărei societăŃi umane.
În sens juridic, „proprietatea“ se confundă cu „dreptul de
proprietate“5.
● Sintagma „drept de proprietate“ este utilizată cu două
înŃelesuri, distingându-se între dreptul de proprietate în sens obiectiv
şi în sens subiectiv.
În sens obiectiv, dreptul de proprietate desemnează ansam-blul
normelor juridice ce reglementează proprietatea în sensul larg al terme-
nului. Cu acest înŃeles, dreptul de proprietate este o instituŃie juridică.
În sens subiectiv, dreptul de proprietate este utilizat pentru a
desemna proprietatea corporală, respectiv dreptul de proprietate
asupra bunurilor corporale mobile şi imobile, ca drept patrimonial,
drept real, absolut, cu toate caracteristicile specifice acestei categorii
de drepturi subiective.
19
DREPTURILE REALE
20
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
6 Există autori care consideră că „putere proprie“ şi „interes propriu“ sunt înŃelese
implicit şi nu trebuie precizate expres în definiŃie. (I.P. Filipescu, A.I. Filipescu -
Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Ed. Actami, Bucureşti, 2000, p.85).
21
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a III-a
7 Proprietarul are dreptul de a poseda lucrul în temeiul lui jus possessionis (drept de
proprietate), care nu se confundă cu jus possidendi (drept de a poseda) ce aparŃine
posesorului.
22
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
23
DREPTURILE REALE
☺Precizare
Proprietarul poate, vremelnic, să înstrăineze celelalte atribute
ale dreptului de proprietate (jus utendi, jus fruendi), nu însă şi jus
abutendi, deoarece în acest caz ar pierde însuşi dreptul de proprietate.
24
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
SECłIUNEA a IV-a
25
DREPTURILE REALE
26
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
10 În acest sens, Codul civil dispune în art. 480 că dreptul de proprietate se exercită
„în limitele determinate de lege“. Tot astfel, ConstituŃia, în art. 44 pct. 1, prevede:
„conŃinutul şi limitele acestor drepturi (incluzând şi dreptul de proprietate) sunt
stabilite de lege“. De asemenea, în temeiul art. 44 pct. 6 din ConstituŃie, dreptul de
proprietate obligă la respectare sarcinilor privind protecŃia mediului şi asigurarea
bunei vecinătăŃi, precum şi a sarcinilor ce revin proprietarului în temeiul legii sau
obiceiului.
27
DREPTURILE REALE
28
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
12 Cazurile au fost preluate din motivarea Dec. nr. 70/27 februarie 2001 a CurŃii
ConstituŃionale referitoare la excepŃia de neconstituŃionalitate a art. 19 alin. 3 din
Legea nr. 85/1992 privind vânzarea de locuinŃe şi spaŃii cu o altă destinaŃie
construite din fondurile statului.
29
a statului
dreptul de proprietate publică a unităŃilor
în raport de regim juridic administrativ-teritoriale
a persoanelor fizice
dreptul de proprietate privată
a persoanelor juridice
30
dreptul de proprietate dobândit prin acte juridice
2. Reprezentare grafică
în raport de titulari
dreptul de proprietate al persoanelor fizice
dreptul de proprietate al persoanelor juridice
3. Tabel comparativ. Caracterele dreptului de proprietate
Caracter Limite ConŃinut
absolut • exproprierea pentru cauză de - proprietarul are plena proprietas (uzus,
şi inviolabil utilitate publică (Legea nr. fructus, abusus);
33/94); - proprietarul poate săvârşi orice acte
• subsolul oricărei pro-prietăŃi juridice conform interesului său;
poate fi folosit pentru lucrări - este opozabil erga omnes.
de interes public
exclusiv •dezmembrămintele dreptului -proprietarul exercită singur atributele cu
de proprietate; excluderea celorlalte persoane, dar în
• fructele aparŃin posesorului limitele legii;
de bună-credinŃă al bunului
frugifer;
• coproprietatea;
• servituŃile.
perpetuu şi • exproprierea; - dreptul de proprietate nu se stinge prin
transmisibil • confiscarea spe-cială; neuz;
• abandonarea bunului; - dreptul de proprietate poate fi transmis prin
• clauza de ina-lienabilitate. acte între vii şi pentru cauză de moarte.
individual • coproprietatea. - atributele dreptului de proprietate (posesia,
folosinŃa, dispoziŃia) aparŃin şi sunt
exercitate de o singură persoană.
31
DREPTURILE REALE
4. Vocabular explicativ
abusus (jus abutendi) – atribut al dreptului de proprietate, desemnând
dreptul de proprietate asupra bunului (dispoziŃie juridică
prin înstrăinare sau dispoziŃie materială prin distrugere);
accesiune – mod de dobândire a proprietăŃii conform căruia tot ce se
uneşte cu un lucru devine proprietatea aceluia căruia îi
aparŃine bunul la care s-a făcut unirea sau încorporaŃiunea;
animus – stare de spirit a unei persoane care se comportă ca titularul
unui drept asupra unui lucru (animus domini, animus
possidendi), caracterizată de intenŃia sau voinŃa celui ce
stăpâneşte bunul de a efectua acea stăpânire pentru sine;
corpus – termen folosit pentru a desemna elementul material al
posesiei, care presupune un contact juridic direct cu bu-
nul, concretizat în acte materiale ca: deŃinerea acestuia,
folosirea lui, culegerea fructelor produse de el, efec-
tuarea unor modificări sau aducerea unor completări,
înfăptuirea unor acte de dispoziŃie privitoare la bun;
detentor precar – persoană care deŃine un lucru, stăpânindu-l fără
intenŃia sau voinŃa de a efectua această stăpânire pentru
sine, de a se purta cu privire la lucru ca proprietar sau ca
titular al altui drept real;
detenŃie – stăpânire în fapt asupra unui lucru al altuia exercitată
temporar, în baza unui raport juridic cu proprietarul
lucrului, implicând obligaŃia restituirii acestuia;
drept subiectiv absolut - drept civil în temeiul căruia titularul său,
determinat, are posibilitatea să-l exercite singur, fără
concursul altuia, toate celelalte persoane, ca subiecte pa-
sive nedeterminate, având obligaŃia generală şi negativă
de a nu aduce nici o atingere titularului în exercitarea
dreptului său;
drept subiectiv relativ - dreptul în temeiul căruia subiectul activ,
determinat, numit creditor, are posibilitatea de a
pretinde subiectului pasiv, determinat numit debitor, să
dea, să facă sau să nu facă ceva;
dreptul de habitaŃie - drept real în temeiul căruia titularul are dreptul
de a folosi o casă de locuit ce aparŃine altei persoane;
dreptul de servitute - o sarcină impusă unui fond (fond aservit)
32
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
5. Întrebări, exerciŃii
6. Teste grilă
1. Prin proprietate în sens juridic înŃelegem:
a) raportul de apropriere a bunurilor materiale;
b) dreptul de proprietate ca instituŃie juridică;
c) dreptul real de proprietate ca drept patrimonial,
drept real, drept absolut.
2. Constituie atribute ale dreptului de proprietate:
a) dreptul de uz şi dreptul de uzufruct;
b) usus, fructus şi abusus;
c) animus şi corpus.
3. Spre deosebire de proprietate, posesia este:
a) stare de fapt;
b) stare de drept;
c) detenŃie precară a bunului.
4. „Jus fruendi“:
a) este o prerogativă a dreptului de proprietate;
b) este un caracter al dreptului de proprietate;
c) reprezintă dreptul de a culege fructele bunului,
prerogativă exercitată în virtutea dreptului de
accesiune.
5. Dreptul de proprietate este un drept:
a) netransmisibil;
b) perpetuu;
c) relativ.
34
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
35
DREPTURILE REALE
7. SpeŃe
1. Ca urmare a condiŃiilor politico-economice existente în
România, X a decis în 1960 să părăsească Ńara, motivând organelor
de securitate că beneficiază de o bursă în străinătate. Cunoscând
faptul că dacă pleacă pierde proprietatea terenului şi casei în care
locuia13, X s-a înŃeles cu prietena sa Y, ca aceasta să locuiască în
imobil, plătind taxele şi impozitele aferente, pentru a nu fi trecut în
proprietatea statului. În mod tacit, părŃile au stabilit că dacă X se
întoarce în România, Y îi va restitui imobilele, urmând să primească
valoarea actualizată a tuturor cheltuielilor făcute cu acestea.
În urma evenimentelor din 1989, X s-a întors în Ńară. Având
în vedere că Y a refuzat să-i restituie terenul şi clădirea, X a chemat-
o în judecată solicitând instanŃei să constate că imobilele se află în
proprietatea sa. În proces, Y a învederat faptul că, din moment ce X
nu şi-a exercitat atributele dreptului de proprietate o lungă perioadă
de timp, dreptul său de proprietate s-a stins prin neuz.
CerinŃe:
a) Care din atributele dreptului de proprietate nu a fost exercitat
de X cât timp a locuit în străinătate?
b) ConsideraŃi întemeiată afirmaŃia făcută de Y în faŃa instanŃei?
36
I. CONSIDERAłII GENERALE PRIVIND DREPTURILE REALE ŞI DREPTUL DE PROPRIETATE
Ce va invoca în apărare X?
c) ConsideraŃi că anterior anului 1989, statul garanta (ocrotea)
proprietatea privată. ArgumentaŃi.
d) Ce va decide instanŃa?
CerinŃe:
a) Activitatea lui A îndeplineşte condiŃiile unui abuz de
drept?
b) Cum interpretaŃi apărarea lui A?
c) Ce va hotărî instanŃa?
8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura UniversităŃii „Titu
Maiorescu“, Bucureşti, 2002, p. 71-83.
D.C. Florescu,Teoria generală a drepturilor reale, Curs pentru
învăŃământul la ditanŃă, Editura UniversităŃii „Titu Maiorescu“,
Bucureşti, 2003, ., p.57- 67.
V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Humanitas,
Bucureşti, 2004, p. 41- 104.
I.R. Urs, S. Angheni - Drept civil. Drepturile reale. Teoria generală a
obligaŃiilor civile, vol.II, Editura Oscar Print, Bucureşti, 1998, p. 15-21.
37
DREPTURILE REALE
38
CAPITOLUL II
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
§. 1. Reglementare
● ConstituŃia României reglementează în art. 136 pct. 1
formele dreptului de proprietate: „Proprietatea este publică sau
privată“ stabilind la pct. 2 titularii proprietăŃii publice (statul şi
unităŃile administrativ-teritoriale). Tot ConstituŃia, în forma revizuită,
stabileşte şi regimul juridic al proprietăŃii publice: „bunurile
proprietate publică sunt inalienabile. În condiŃiile legii ele pot fi date
în administrarea regiilor autonome ori instituŃiilor publice sau pot fi
concesionate sau închiriate; de asemenea, ele pot fi date în folosinŃă
gratuită instituŃiilor de utilitate publică“ (art. 136 pct. 4).
● O serie de acte normative adoptate de Parlament fac
menŃiuni cu privire la proprietatea publică:
- Legea nr. 18/1991, legea fondului funciar, republicată 14 , cu
modificările ulterioare, deşi obiectul de reglementare îl
constituie numai terenurile, dispune că acestea pot aparŃine
domeniului public sau domeniului privat (art. 4 alin. 1).
Domeniul public poate fi de interes naŃional, caz în care
proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparŃine statului,
39
DREPTURILE REALE
40
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
§. 2. NoŃiune
DispoziŃiile constituŃionale şi diferitele acte normative utili-
zează două noŃiuni: domeniul public şi proprietatea publică17.
● Domeniul public, în opinia noastră, nu trebuie confundat
cu proprietatea publică.
Domeniul public reprezintă o masă de bunuri determinată
de lege în raport de natura bunului (uz public) şi de destinaŃia
acestuia (interes public), adică totalitatea de bunuri ce formează
obiectul proprietăŃii publice. În consecinŃă, domeniul public
reprezintă o totalitate de bunuri în timp ce proprietatea publică este
însuşi dreptul subiectiv real care are ca obiect bunurile ce formează
domeniul public18.
Dreptul de proprietate publică este acel drept real ce
aparŃine statului şi unităŃilor administrativ-teritoriale asupra
bunurilor care fie prin natura lor, fie printr-o dispoziŃie a legii sunt
de uz şi interes public, aparŃinând domeniului public, şi care se
exercită în regim de drept public, prin putere proprie şi în interes
public, în limitele prevăzute de lege.
● Din definiŃie, rezultă că dreptul de proprietate publică
prezintă o serie de trăsături caracteristice:
titularii dreptului de proprietate publică sunt statul şi unită-
Ńile administrativ-teritoriale, iar obiectul dreptului de
17 În mod firesc, în doctrina juridică s-a pus problema dacă acestea sunt sau nu
echivalente. Într-o primă opinie, cele două noŃiuni sunt echivalente, complementare
(C. Bârsan, M. GaiŃă, M. Pivniceru, Op. cit., p. 45; C. Bârsan, Op.cit.,p. 88).Dreptul
de proprietate publică are ca obiect domeniul public, format din totalitatea bunurilor
care, potrivit unor criterii legale, aparŃin statului şi unităŃilor administrativ-
teritoriale. Această concepŃie a fost criticată pe motiv că, în primul rând, confundă
dreptul cu obiectul său, şi în al doilea rând, consideră inexact domeniul public ca
fiind obiect al proprietăŃii publice. În realitate, dreptul de proprietate publică are ca
obiect bunurile care alcătuiesc domeniul public şi nu însăşi domeniul public. Acesta
este şi sensul noŃiunii de “proprietate publică“ prevăzută de ConstituŃie, noŃiune care
are în vedere dreptul de proprietate ca drept subiectiv asupra bunurilor aparŃinând
domeniului public.
18 A se vedea Decizia nr. 305/1999 a CurŃii de Apel Bucureşti, în Culegere de
practică judiciară 1999, Ed. Rosseti, Buc., 2001, p. 106 (Domeniul public este un
concept care individualizează o masă de bunuri cu un regim juridic ocrotit în mod
preferenŃial de către lege, în timp ce proprietatea publică se referă la dreptul
subiectiv având ca obiect bunurile ce alcătuiesc domeniul public).
41
DREPTURILE REALE
proprietate publică este alcătuit din bunuri care fie prin natura
lor, fie printr-o dispoziŃie a legii, fac parte din domeniul public.
exercitarea dreptului de proprietate publică are loc numai în
regim de drept public. Statul şi unităŃile administrativ-teritoriale
participă întotdeauna la raporturile juridice ca persoane de drept
public, dar îşi exercită dreptul de proprietate în regim de drept
public sau de drept privat, în raport de apartenenŃa bunului la
proprietatea publică sau privată.
exercitarea atribuŃiilor dreptului de proprietate publică se
face prin putere proprie şi în interes public.
Considerăm că atributele dreptului de proprietate (jus utendi,
jus fruendi, jus abutendi) se regăsesc şi în cazul proprietăŃii
publice 19 , cu atât mai mult cu cât art. 2 din Legea nr. 213/1998
dispune, in terminis, că “statul sau unităŃile administrativ-teritoriale
exercită posesia, folosinŃa şi dispoziŃia asupra bunurilor care
alcătuiesc domeniul public, în limitele şi în condiŃiile legii“. În
schimb, exerciŃiul lor presupune o serie de particularităŃi:
- în privinŃa bunurilor proprietate publică prin natura
lor, posesiunea (jus utendi) nu este exercitată în mod
direct de stat şi unităŃile administrativ-teritoriale (statul
nu posedă nemijlocit plaja mării, spaŃiul aerian), ci
corpore alieno, adică prin intermediul altor persoane
care folosesc, administrează sau exploatează aceste
bunuri.
- referitor la bunurile proprietate publică prin desti-
naŃia lor, statul şi unităŃile administrativ-teritoriale
exercită atributul posesiei şi al folosinŃei, percepând o
serie de taxe (spre exemplu: obiectele dintr-un muzeu
naŃional sau judeŃean).
- în ceea ce priveşte atributul dispoziŃiei materiale şi
juridice (jus abutendi), deşi bunurile din domeniul
19 În doctrina juridică mai veche s-a precizat opinia conform căreia exercitarea
atribuŃiilor posesiei, folosinŃei, dispoziŃiei nu se regăseşte în materia proprietăŃii
publice, deoarece bunurile din domeniul public fiind destinate folosinŃei publice,
sunt inalienabile şi nu produc nici un venit, titularii domeniului public având doar un
“drept de conservare şi supraveghere a acestora“ G.N. LuŃescu, Teoria general` a
drepturilor reale, Bucureşti, 1947, p. 166.
42
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
§. 3. Titulari
● Conform art. 136 pct. 2 din ConstituŃie, „Proprietatea
publică aparŃine statului sau unităŃilor administrativ-teritoriale“. De
asemenea art. 1 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 dispune: „Dreptul de
proprietate publică aparŃine statului sau unităŃilor administrativ
teritoriale …“. Art. 4, alin. 2 din Legea nr. 18/1991 cu modificările
ulterioare, făcând referire la terenurile proprietate publică prevede:
„Domeniul public poate fi de interes naŃional, caz în care proprietatea
asupra sa, în regim de drept public, aparŃine statului, sau de interes
local, caz în care proprietatea, de asemenea, în regim de drept public,
aparŃine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeŃelor“.
● Titularii dreptului de proprietate publică sunt statul asupra
terenurilor din domeniul public de interes naŃional şi unităŃile
administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul, judeŃul) asupra
bunurilor din domeniul public de interes local.
Împrejurarea că o serie de persoane juridice primesc în
administrare bunuri din domeniul public sau li se concesionează
astfel de bunuri nu le transformă în subiecte ale dreptului de proprie-
tate publică. Dreptul de administrare sau concesiune nu echivalează
cu dreptul de proprietate publică ci reprezintă modalităŃi specifice de
exercitare a acestuia.
20 În acelaşi sens, dispune şi Legea nr. 213/1998 în art. 12, alin. 1 lit. c „ele pot fi
date numai în administrare, concesionate ori închiriate, în condiŃiile legii” precum
şi art. 125(1) din Legea nr. 215/2001 a administraŃiei locale prevede: „Consiliile
locale şi consiliile judeŃene hotărăsc ca bunurile ce aparŃin domeniului public sau
privat, de interes local sau judeŃean, după caz, să fie date în administrarea regiilor
autonome şi instituŃiilor publice, să fie concesionate sau închiriate“.
43
DREPTURILE REALE
§. 4. Caractere juridice
LegislaŃia în vigoare prevede expres caracterele specifice ale
dreptului de proprietate publică: Astfel:
• ConstituŃia în art. 136, pct. 4 stabileşte: „bunurile
proprietate publică sunt inalienabile“.
• art. 11 alin. 1 din Legea nr. 213/1998 precizează că “bunurile din
domeniul public sunt inalienabile, insesizabile şi imprescriptibile
[…]“.
• art. 122 alin. 2 din Legea administraŃiei publice locale nr.
215/2001 stipulează în acelaşi sens „bunurile ce fac parte din
domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi
insesizabile”.
1. dreptul de proprietate publică este inalienabil.
Bunurile proprietate publică sunt scoase din circuitul civil,
adică nu pot fi înstrăinate prin acte juridice civile, în mod
voluntar şi nici pe calea forŃată a exproprierii. De asemenea, nu se
pot constitui asupra acestora dezmembrămite ale dreptului de
proprietate şi, mai mult, aceste bunuri nu pot fi gajate sau ipotecate.
Posibilitatea constituirii unor drepturi reale specifice –
dreptul de administrare, dreptul de concesiune, dreptul de folosinŃă
gratuită – sau posibilitatea închirierii bunurilor proprietate publică nu
contravine regulii inalienabilităŃii. În această ipoteză nu este vorba de
înstrăinarea sau dobândirea bunurilor din domeniul public, ci de
modalităŃi specifice de exercitare a dreptului de proprietate publică.
44
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
45
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a II-a
Domeniul public
46
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
47
DREPTURILE REALE
25 „În principiu, toate bunurile destinate folosinŃei publice fac parte din domeniul
public”, Dec. nr. 152/1994 a CSJ în Dreptul nr. 6/1995, p.93.
26 Potrivit Legii apelor nr. 107/1996 publicată în MO nr. 244/8 oct. 1996,
modificată prin Legea nr. 310/2004 şi Legea nr. 112/2006, „aparŃin domeniului
public al statului apele de suprafaŃă cu albiile lor minore cu lungimi mai mari de 5
km şi cu bazine hidrografice ce depăşesc suprafaŃa de 10 km2, malurile şi cuvetele
lacurilor, precum şi apele subterane, apele maritime interioare, faleza şi plaja mării
cu bogăŃiile lor naturale şi potenŃialul lor energetic valorificabil, marea teritorială
şi fundul apelor maritime” (art. 3 din lege).Codul silvic dispune în art. 1 că
“pădurile, terenurile desti-nate împăduririi, cele care servesc nevoilor de cultură,
producŃie ori administraŃie silvică, iazurile, albiile pârâurilor precum şi terenurile
neproductive, incluse în amenajamentele silvice, constituie, indiferent de natura
dreptului de proprietate, fondul forestier naŃional“. Legea nr. 1/2000 pentru
reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere,
prevede în art. 9, modificat prin O.U.G. nr. 102/2001: “terenurile proprietate de stat
administrate de institutele şi staŃiunile de cercetare, destinate cercetării şi
producerii de seminŃe şi material săditor din categoriile biologice superioare şi cele
pentru creşterea animalelor de rasă, precum şi terenurile administrate de unităŃile
de învăŃământ cu profil agricol sau silvic, aparŃin domeniului public al statului“.
48
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
27 Anexa care face parte integrantă din Legea nr. 213/1998 cuprinde liste separate
de bunuri care fac parte din domeniul public al statului (I), din domeniul public
judeŃean (II), şi din domeniul public local (III), acesta din urmă aparŃinând
comunelor, oraşelor, municipiilor. Oricât de cuprinzătoare ar fi, anexa nu poate fi
exhaustivă, ci numai exemplificativă.
49
DREPTURILE REALE
50
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
51
DREPTURILE REALE
52
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
53
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a III-a
32 Cu titlu exemplificativ, enunŃăm H.G. nr. 469/1998, prin care s-a autorizat
Ministerul Culturii să accepte o donaŃie cu sarcini oferită de soŃii Liana şi Dan
Popescu Nasta în favoarea sattului român constând în bunuri culturale în valoare de
928.050.000 lei.
54
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
33 La expirarea perioadei pentru care este făcută rechiziŃia, sau la încetarea cauzelor
care au determinat rechiziŃia, bunurile se restituie celor de la care au fost
rechiziŃionate, pe baza unui proces verbal (art. 29). Dacă bunurile au suferit
degradări sau devalorizări, proprietarii pot fi despăgubiŃi fie prin acordarea unui bun
similar, fie prin plata contravalorii bunului, calculată în funcŃie de starea tehnică sau
de gradul de uzură la momentul rechiziŃionării. Pentru bunurile consumptibile, se
plătesc preŃurile în vigoare la momentul despăgubirii, dar în funcŃie de calitatea lor
de la data preluării (art. 25).
34 Potrivit art. 5 alin. 1 se pot rechiziŃiona: a) mijloace de transport cu tracŃiune
animală, auto, feroviare, aeriene şi navale; b) instalaŃii portuare şi dane; c) sisteme,
instalaŃii şi tehnică de aerodrom, de comunicaŃii şi de telecomunicaŃii; d) surse de
alimentare energetice; e) tehnică de calcul; f) tehnică şi materiale topografice,
tipografice, audiovizuale, de construcŃii şi de căi ferate; g) carburanŃi-lubrifianŃi,
utilaje şi materiale pentru transportul şi depozitarea acestora; h) clădiri; i) terenuri; j)
piese de schimb şi materiale pentru întreŃinere şi reparaŃii; k) utilaje şi materiale
pentru dotarea atelierelor de reparaŃii; l) articole de echipament, de protecŃie, de
regie, de gospodărie şi de igienă personală; m) alimente şi materiale pentru preparat,
servit, distribuit şi transportat hrană; n) animale; o) furaje; p) tehnică, aparatură şi
materiale sanitar-veterinare.
55
DREPTURILE REALE
56
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
57
DREPTURILE REALE
58
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
59
DREPTURILE REALE
60
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
61
DREPTURILE REALE
62
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
49 Deşi textul este lacunar, el trebuie interpretat în sensul cǎ, în absenŃa acordului
pǎrŃilor în legǎturǎ cu momentul plǎŃii despǎgubirilor, instanŃa trebuie sǎ stabileascǎ
termenul de platǎ chiar prin hotǎrârea de expropriere. Aceastǎ concluzie se
fundamenteazǎ pe partea finalǎ a textului citat, în care se precizeazǎ cǎ termenul de
platǎ trebuie sǎ fie înǎuntrul unei perioade de 30 de zile de la data rǎmânerii
definitive a hotǎrârii de expropriere.
63
DREPTURILE REALE
64
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
51 Deoarece acest drept operează nu la un preŃ egal, literatura juridică a evitat să-l
califice drept de preemŃiune (a se vedea Fr. Deak, Idem). FaŃă de natura legală a
dreptului de preempŃiune, fiind expres şi imperativ prevăzut de lege, raportată la
natura contractuală a dreptului prioritar la cumpărare, născut dintr-un pact de
preferinŃă, terminologia utilizată de legiuitor în art. 3-4 din Legea nr. 33/1994 ni se
pare improprie deoarece deşi se prevede că „fostul proprietar are un drept prioritar“,
în realitate se consacră un drept de preempŃiune.
52 Astfel, Legea nr. 18/1991 a fondului funciar prevede în art. 45-46 că asupra unor
terenuri cu vegetaŃie forestieră proprietate publică poate fi reconstituit dreptul de
proprietate particulară în favoarea foştilor proprietari sau a moştenitorilor acestora.
De asemenea, Legea nr. 33/1994 privind exproprierea, stabileşte, în art. 35-37,
dreptul proprietarului expropriat de a cere retrocedarea imobilului dacă acesta nu a
fost utilizat în termen de 1 an pentru realizarea scopului avut în vedere în momentul
exproprierii şi nu s-a făcut o nouă declaraŃie de utilitate publică.
65
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a IV-a
53 Potrivit art. 136 pct. 4 din ConstituŃie: „bunurile proprietate publică pot fi date în
administrarea regiilor autonome ori insti-tuŃiilor publice sau pot fi concesionate sau
închiriate; de asemenea pot fi date în folosinŃă gratuită instituŃiilor de utilitate
publică“.
54 Potirvit art. 35(2): „terenurile proprietate de stat, administrate de institutele şi
staŃiunile de cercetări ştiinŃifice, agricole şi silvice, destinate cercetării şi producerii
de seminŃe şi material săditor din categorii biologice superioare şi animalelor de
66
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
67
DREPTURILE REALE
68
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
69
DREPTURILE REALE
domeniul privat;
- în scopul concesionării sau închirierii directe a bunului;
- în scopul redistribuirii unor bunuri între regii autonome
şi instituŃii publice, când bunul nu mai este necesar
titularului dreptului de administrare.
- în ipoteza transmiterii fǎrǎ platǎ a bunurilor atribuite
instituŃiilor publice sau în ipoteza scoaterii lor din
funcŃiune, urmatǎ de valorificarea lor.
61 Publicată în M.O. nr. 418 din 15/05/2006, cu intrare în vigoare la data de 30 iunie
2006.
70
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
☺ Precizări
În prezent concesionarea bunurilor proprietate publică se
face şi în condiŃiile prevederilor speciale din alte acte normative:
- art. 15 din Legea nr. 213/1998 potrivit căruia „concesio-
narea sau închirierea bunurilor proprietate publică se face prin
licitaŃie publică , în condiŃiile legii.”
- art. 13 alin 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea
executării lucrărilor de construcŃii, modificată şi republicată 63 ,
precizează „că terenurile aparŃinând domeniului public sau al unită-
Ńilor administrativ-teritoriale se pot concesiona numai în vederea
realizării de construcŃii sau de obiective de uz şi/sau de interes
public, cu respectarea documentaŃiilor de urbanism şi aprobate
potrivit legii”.64
62 Publicată în M.O. nr. 569 din 30/06/2006, cu intrare în vigoare la data de 30 iunie
2006.
63 Publicată în M.O. nr. 933 din 13 octombrie 2004.
64 Concesionarea se face prin licitaŃie, pe bază de oferte prezentate de către
solicitanŃi, cu respectarea prevederilor legale, urmărindu-se valorificarea superioară
a potenŃialului terenului. Limita minimă a preŃului cesiunii se stabileşte prin
hotărârea după caz, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, sau a
Consiliului local sau judeŃean astfel încât să asigure recuperarea în 25 de ani a
preŃului de vânzare al terenului, în condiŃiile de piaŃă, la care se adaugă costul
71
DREPTURILE REALE
72
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
74
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
76
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
77
DREPTURILE REALE
78
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
67 Ambele texte legale au fost adoptate fără temei constitu-Ńional. Cu toate acestea,
s-a apreciat că prin lege poate fi creat un drept real, ca modalitate de exercitare a
dreptului de proprietate publică, întrucât, deşi normele constituŃionale nu prevăd
dreptul de folosinŃă gratuită, nici nu-l interzic în mod expres. Ulterior, revizuirea
ConstituŃiei a înlăturat neconcordanŃa dintre cele două dispoziŃii legale şi normele
constituŃionale.
79
DREPTURILE REALE
80
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
81
DREPTURILE REALE
82
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
83
DREPTURILE REALE
84
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
69 a se vedea Dec. nr. 2198/1996, a CurŃii Supreme de JustiŃie, sect. civ., în B.J.
1996; Dec. nr. 102/1998 a CurŃii Supreme de JustiŃie în M. Voicu , M Popoacă,
Op.cit.,p. 35; C. Bârsan, Op.cit.,p. 72-75
70 Dec. nr. VI/1999, a CurŃii Supreme de JustiŃie, s.u., publicată în M.O. nr.
636/27.12.1999; în acelaşi sens, a se vedea Dec. nr. 1815 şi Dec. nr. 1332/1999, în
„Dreptul“ nr. 6/2000, p. 165-167; Dec. nr. 3093/1999 şi Dec. nr. 2985/1999, în
„Dreptul“ nr. 8/2000, p. 161-162 şi 163-164
85
DREPTURILE REALE
2. Reprezentări grafice
2.1.
inalienabilă nedezmembrabilă
Caracterele
imprescriptibilă dreptului negrevabilă
de
proprietate
publică
insesizabilă exclusivă
86
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
are ca obiect
bunuri bunuri
cuprinse în
cuprinse în
domeniul public: domeniul
- de interes public privat
- de interes privat
al unităŃilor administrativ-teritoriale
al statului
de uz public şi de interes public
87
DREPTURILE REALE
3. Prezentare comparativă
88
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
4. Vocabular explicativ
acŃiune în grăniŃuire – acŃiunea prin care reclamantul pretinde ca în
contradictoriu cu pârâtul, instanŃa să determine, prin
semne exterioare, întinderea a două fonduri învecinate;
acŃiune posesorie – acŃiunea posesorului pentru apărarea posesiei, ca
stare de fapt, împotriva oricărei tulburări ori pentru a
redobândi posesia atunci când ea a fost pierdută;
acŃiune în revendicare – acŃiunea prin care proprietarul, neposesor
pretinde restituirea bunului său de la posesorul
neproprietar;
arătarea titularilor dreptului – instituŃie de drept procedural civil în
temeiul căreia pârâtul care deŃine un lucru pentru altul
sau care exercită în numele altuia un drept asupra unui
lucru, va putea arăta pe acela în numele căruia deŃine
lucrul sau exercită dreptul, dacă a fost chemat în judecată
de o persoană ce pretinde un drept real asupra lucrului;
corpore alieno – expresie desemnând exercitarea unui drept prin
intermediul altei persoane;
executare silită – procedură prin care titularul unui drept, recunoscut
printr-un titlu executoriu, constrânge cu ajutorul orga-
nelor de stat competente pe cel care îi încălcase dreptul
să execute obligaŃia arătată în titlu;
ex lege – din lege, în virtutea legii;
garanŃie reală – mijloc juridic de garantare a obligaŃiilor prin afec-
tarea unui bun al debitorului sau chiar al altei persoane,
în vederea asigurării executării obligaŃiei asumate;
uzucapiune – mod de dobândire a proprietăŃii sau a altor drepturi
reale, prin posedarea neîntreruptă a unui imobil în
timpul şi în condiŃiile prevăzute de lege.
titlu executoriu – act juridic în temeiul căruia se va efectua execu-
tarea silită, reprezentat, de regulă, de hotărârea
judecătorească.
5. Întrebări, exerciŃii
1. CredeŃi că sunt valabile servituŃile asupra bunurilor din
domeniul public? Care era situaŃia juridică a acestora înainte
de adoptarea Legii nr. 213/1998?
89
DREPTURILE REALE
90
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
6. Teste grilă
1. Titular al dreptului de proprietate publică este:
a) statul, judeŃul, oraşul, comuna;
b) regiile autonome;
c) consiliul local, consiliul judeŃean.
2. Constituie o derogare de la principiul liberei circulaŃii a bunurilor:
a) bunurile din domeniul public al statului;
b) bunurile din domeniul privat al statului;
c) bunurile proprietate privată.
3. Dreptul de proprietate publică are ca obiect:
a) domeniul public al statului şi unităŃilor administrativ
teritoriale;
b) domeniul privat al statului şi unităŃilor administrativ
teritoriale;
c) bunuri din domeniul public al statului şi unităŃilor
administrativ-teritoriale.
4. Care din următoarele afirmaŃii nu este adevărată?
a) dreptul la proprietate publică este inalienabil;
b) dreptul de proprietate publică este insesizabil şi
imprescriptibil;
c) dreptul de proprietate publică este grevabil şi
dezmembrabil.
5. ServituŃile asupra bunurilor din proprietatea publică sunt valabile
dacă:
a) sunt servituŃi stabilite prin fapta omului;
b) sunt compatibile cu uzul şi interesul public;
c) sunt servituŃi naturale şi legale.
6. Sunt incluse în domeniul public al statului:
a) rezervaŃiile naturale;
92
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
94
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
7. SpeŃe:
1. X, societate comercială cu capital integral de stat, în
contradictoriu cu DirecŃia de urbanism, amenajarea teritoriului şi
lucrări publice din cadrul Consiliului JudeŃean Brăila, a solicitat
instanŃei să constate dreptul său de proprietate asupra terenurilor
aferente construcŃiilor existente în patrimoniul unităŃii.
În cadrul procesului, DirecŃia de urbanism a înfăŃişat
instanŃei o documentaŃie din care rezulta că terenurile aferente
95
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) Ce caracter juridic al proprietăŃii publice este invocat în
cauză?
b) Terenurile în litigiu aparŃineau sau nu domeniului public?
c) Ce fel de drept ar putea să aibă societatea în cauză asupra
terenurilor? Care ar fi soluŃia în cazul unei regii autonome?
d) Ce va decide instanŃa?
96
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
CerinŃe:
a) Care sunt caracterele dreptului de proprietate publică? În
ce condiŃii operează trecerea bunului din proprietatea
publică în proprietatea privată?
b) ConsideraŃi întemeiată apărarea prefectului?
c) Ce atribute conferă dreptul de administrare regiei
autonome, în speŃă?
d) În ce condiŃii este posibilă revocarea unilaterală a dreptului
de administrare?
e) Ce va decide instanŃa?
CerinŃe:
a) Dreptul de proprietate se poate dobândi pe calea unei
decizii a unui organ al administraŃiei de stat?
b) IdentificaŃi drepturile reale incidente în speŃă.
c) Imobilul în litigiu se încadrează în categoria bunurilor
avute în vedere de art. 20 alin. 2 din Legea 15/1990?
d) Care va fi soluŃia instanŃei?
97
DREPTURILE REALE
următoarele considerente:
- imobilul în care locuiesc cei doi pârâŃi face parte dintr-
un program naŃional de îndiguiri şi regularizări de
râuri;
- imobilul este deŃinut de pârâŃi în calitate de proprietari
şi aceştia nu doresc să-l lase în proprietatea statului;
- imobilul a fost declarat de utilitate publică printr-o
OrdonanŃă de Guvern, publicată în M.O.;
- pârâŃii au depus întâmpinare la comisia special
constituită pentru rezolvarea acestor cereri, însă aceasta
a fost respinsă cu motivaŃia că imobilul fiind de
utilitate publică, trebuie trecut în proprietatea statului;
- în momentul evacuării, pârâŃii au refuzat să părăsească
imobilul, singura cale de soluŃionare a litigiului fiind
acŃiunea în justiŃie.
În faŃa instanŃei, pârâŃii au invocat dispoziŃiile art. 481
C.civ., susŃinând că nu pot fi evacuaŃi din imobilul lor, chiar dacă li
se acordă o despăgubire, deoarece ei nu îşi dau consimŃământul în
acest sens, şi, din moment ce ei nu consimt, actul prin care imobilul
se va trece în proprietatea statului va fi lovit de nulitate.
În proces intervine şi „tertius“ care susŃine că are un drept
de creanŃă împotriva lui primus şi secundus, garantată cu un drept de
ipotecă asupra imobilului.
InstanŃa a admis acŃiunea Ministerului de FinanŃe, dispu-
nând trecerea imobilului în proprietatea statului, precum şi acŃiunea
lui „tertius“, obligând statul să-i plătească creanŃa.
După 2 ani de la exproprierea imobilului, acesta nu a fost
integrat în lucrările de interes naŃional şi nici o altă declaraŃie de
utilitate publică nu s-a făcut, astfel încât „primus“ şi „secundus“ au
introdus o cerere prin care solicită cumpărarea bunului, în temeiul
art. 37 din Legea nr. 33/1994.
CerinŃe:
a) ConsideraŃi că imobilul lui primus şi secundus face
parte din bunurile care pot fi trecute în proprietatea
statului?
98
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
99
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin „utilitate publică“, ca scop al
exproprierii?
b) În raport cu acŃiunea reclamanŃilor, consideraŃi
adecvate argumentele comunităŃii?
c) Ce va decide instanŃa de judecată?
100
II. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ. DOMENIUL PUBLIC
CerinŃe:
a) Care este regimul actual al despăgubirilor prevăzut de
Legea nr. 33/1994?
b) ConsideraŃi că terenul în speŃă a făcut obiectul
exproprierii? Dar construcŃia?
c) Ce va hotărî instanŃa?
8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, 2002, p. 84-116.
D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p. 67-86;
V. Stoica, Op. cit., p. 403-464;
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 114-148.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 122-135.
L. Pop, Op. cit., p. 63-95.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 102-125.
C. Bârsan, Op. cit., p. 86-118.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 45-59.
P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 61-79.
101
DREPTURILE REALE
102
CAPITOLUL III
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
§. 1. NoŃiune. Reglementare
● NoŃiune. Dreptul de proprietate privată este acel drept real
asupra unor bunuri mobile sau imobile, altele decât cele care
alcătuiesc domeniul public, care conferă titularilor exercitarea
posesiei, folosinŃei şi dispoziŃiei în mod exclusiv, prin putere şi
interes propriu, cu respectarea dispoziŃiilor legale.
Proprietatea privată se caracterizează următoarele trăsături:
- proprietatea privată aparŃine oricărui subiect de drept:
persoane fizice, persoane juridice, inclusiv statul şi
unităŃile administrativ – teritoriale.
- poate avea ca obiect orice bun, cu excepŃia celor care fac
parte din domeniul public al statului şi unităŃilor
administrativ-teritoriale.
- bunurile proprietate privată sunt în circuitul civil şi ca o
consecinŃă, ele sunt alienabile, prescriptibile şi sesizabile.
- bunurile ce formează obiectul proprietăŃii private se
găsesc în circuit general.
● Reglementare. În stadiul actual al legislaŃiei, nu există
încă o lege organică privitoare la proprietatea privată74.
Regimul de protecŃie al proprietăŃii private este instituit prin
ConstituŃie. Astfel, art. 44 din ConstituŃie dispune: „Dreptul de pro-
prietate, precum şi creanŃele asupra statului, sunt garantate“ (alin. 1),
„Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege,
103
DREPTURILE REALE
§. 2. Caractere juridice
1. Proprietatea privată este alienabilă.
Bunurile ce formează obiectul ei pot fi înstrăinate prin acte
între vii (contracte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit) sau pentru
cauză de moarte.
Prin excepŃie, legea poate impune o serie de restricŃii:
- inalienabilitatea temporară a terenurilor pentru care s-a
„constituit“ dreptul de proprietate în favoarea cooperato-
rilor care nu au adus pământ în cooperativă, a terenurilor
atribuite în localităŃile cu deficit de forŃă de muncă,
familiilor fără pământ sau cu pământ puŃin din alte
localităŃi, a terenurilor atribuite în zona montană
defavorizată 75 şi a apartamentelor nerestituite foştilor
proprietari şi cumpărate de chiriaşi76.
- vânzarea, respectiv cumpărarea bunurilor monopol de
stat, în condiŃiile legii, de persoane juridice sau fizice
autorizate pe bază de licenŃă (de exemplu: tutun, arme,
stupefiante, metale şi pietre preŃioase).
2. Proprietatea privată este prescriptibilă sub aspect achizitiv.
● Sub aspect achizitiv, dreptul de proprietate privată asupra
75 Potrivit art. 32 din Legea nr. 18/1991, republicată , terenul nu poate fi înstrăinat
prin acte între vii timp de 10 ani, socotiŃi de la începutul anului următor celui în care
s-a făcut înscrierea proprietăŃii , sub sancŃiunea nulităŃii absolute a actului de
înstrăinare.
76 Potrivit art. 9 din Legea nr. 112/1995 pentru reglementarea situaŃiei juridice a
unor imobile cu destinaŃia de locuinŃe trecute în proprietatea statului, apartamentele
dobândite de chiriaşi nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani de la data cumpărării.
104
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
105
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a II-a
§. 1. Persoanele fizice
Orice persoană fizică poate fi titular al dreptului de proprie-
tate privată, având aptitudinea de a dobândi drepturi încă de la
concepŃie conform regulii, „infans conceptus pro nato habetur
quoties de commodis ejus agitur“.
Regula o constituie capacitatea persoanei fizice de a dobândi
bunuri în proprietate, însă, prin excepŃie, există persoane care nu pot
fi titulare ale dreptului de proprietate privată.
106
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
legalǎ”78.
Textul constituŃional impune câteva precizǎri79:
în primul rând, fiind vorba de aderarea României la U. E.,
posibilitatea dobândirii terenurilor în România îi priveşte pe
cetǎŃenii celorlalte Ńǎri membre ale Uniunii. În privinŃa
apatrizilor şi cetǎŃenilor altor Ńǎri ce nu sunt membre U. E.,
aceastǎ posibilitate poate fi acordatǎ numai în condiŃiile
negociate cu ocazia aderǎrii;
în al doilea rând, momentul intrǎrii în vigoare a ConstituŃiei
nu coincide cu momentul în care cetǎŃenii strǎini şi apatrizii
pot dobândi dreptul de proprietate privatǎ asupra terenurilor;
în al treilea rând, cetǎŃenii strǎini şi apatrizii pot dobâdi
terenuri în proprietate şi în condiŃiile rezultate din tratatele
internaŃionale la care România este parte, pe bazǎ de recipro-
citate. Deocamdatǎ România nu a încheiat astfel de tratate
care sǎ permitǎ cetǎŃenilor strǎini şi apatrizilor dobândirea de
terenuri în proprietate;
sintagma în condiŃiile prevǎzute prin lege organicǎ, trebuie
înŃeleasǎ în sensul cǎ în viitor, prin lege specialǎ, se vor
reglementa condiŃiile speciale de dobândire a terenurilor. În
acest sens, prevederea constituŃionalǎ este completatǎ de art.
3 din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma în
domeniile proprietăŃii şi justiŃiei 80 : „cetǎŃenii strǎini şi
apatrizii precum şi persoanele juridice strǎine pot dobândi
dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în
condiŃiile prevǎzute de legea specialǎ”.
În concluzie, se remarcǎ faptul cǎ, în prezent, incapacitatea
legalǎ a cetǎŃenilor strǎini şi apatrizilor de a dobândi dreptul de
107
DREPTURILE REALE
proprietate asupra terenurilor din România prin acte inter vivos sau
prin moştenire testamentarǎ subzistǎ81. În schimb, ei pot dobândi alte
drepturi reale principale – dezmembrǎminte, drept de ipotecǎ.,
precum şi dreptul de proprietate asupra terenurilor prin moştenire
legalǎ. Spre deosebire de ipoteza anterioarǎ, prevederea finalǎ a art.
44 alin. 2 este de imediatǎ aplicare operând din chiar momentul
intrǎrii în vigoare a revizuirii ConstituŃiei82.
În vederea aplicǎrii prevederilor constituŃionale şi ale celor
din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prin Legea nr. 312/2005 privind
dobândirea dreptului de proprietate privatǎ de cǎtre cetǎŃenii strǎini şi
apatrizi precum şi de cǎtre persoane juridice strǎine 83 se
reglementeazǎ o serie de condiŃii:
- cetǎŃenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul în
statele membre sau în România pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor în aceleaşi condiŃii cu cele
prevǎzute de lege pentru cetǎŃenii români prin acte între
vii sau prin moştenire testamentarǎ;
- prevederile prezentei legi nu se aplicǎ în cazul dobândirii
dreptului de proprietate prin moştenire legalǎ (art. 3);
- potrivit art. 4, cetǎŃeanul unui stat membru nerezident în
România şi apatridul nerezident în România cu
domiciliul într-un stat membru pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor pentru reşedinŃe secundare
la împlinirea unui termen de 5 ani de la data aderǎrii
81 Într-o opinie contrarǎ, art. 44 alin.2 din ConstituŃie instituie , de principiu, dreptul
cetǎŃenilor strǎini de a dobândi terenuri în România, şi în consecinŃǎ nu se mai poate
vorbi despre existenŃa unei interdicŃii în materie (L. Stǎnciulescu – Dobândirea
terenurilor de cǎtre cetǎŃenii strǎini şi apatrizi: dispoziŃie permisivǎ sau prohibitivǎ,
în Curierul judiciar nr. 2/2004, p.70-73).
82 Practica notarialǎ este lipsitǎ de consecvenŃǎ în aplicarea textului constituŃional.
Astfel, unii notari recunosc acest drept, în temeiul ConstituŃiei, alŃii considerǎ cǎ şi
pentru acest mod este necesarǎ adoptarea unei legi organice. Sintagma precum şi
prin moştenirea legalǎ demonstreazǎ caracterul autonom al acestui mod de
dobândire, raportat la celelalte cazuri, astfel încât considerǎm cǎ dobândirea prin
moştenire legalǎ se face direct, în temeiul dispoziŃiilor constituŃionale. Ase vedea şi
Gh. Dobrican – Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin
moştenire legalǎ de cǎtre cetǎŃenii strǎini şi apatrizi în temeiul noilor prevederi
constituŃionale, în Curierul judiciar nr. 2/2004, p.74-76).
83 Legea va intra în vigoare la data aderǎrii României la Uniunea Europeanǎ.
108
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
§. 2. Persoanele juridice
● DispoziŃia constituŃionalǎ ce permite cetǎŃenilor strǎini şi
apatrizilor sǎ dobândeascǎ dreptul de proprietate asupra terenurilor
109
DREPTURILE REALE
110
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
111
DREPTURILE REALE
112
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
90 În acest sens, imobilele în care spitalele îşi desfăşoară activitatea aparŃin după
caz, proprietăŃii publice a statului sau a unităŃii administrative teritoriale, dar sunt
date în administrarea acestora, în schimb aparatura medicală se află în proprietatea
privată a spitalelor, care o pot concesiona sau închiria. Astfel, Legea nr. 95/2006
privind reforma în domeniul sănătăŃii precizează în art. 201 a Titlului VII-
“Imobilele din domeniul public al statului sau al unor unităŃi administrativ-
teritoriale, aflate în administrarea unor spitale publice, care se reorganizează şi devin
disponibile, precum şi aparatura medicală pot fi, în condiŃiile legii, închiriate sau
concesionate, după caz, unor persoane fizice ori juridice, în scopul organizării şi
funcŃionării unor spitale private sau pentru alte forme de asistenŃă medicală ori
socială, în condiŃiile legii.” Noua reglementare nu precizează expres că bunurile
mobile sunt proprietatea spitalului, dar aceasta se deduce implicit din textul legal (în
Legea anterioară a organizării şi funcŃionării spitalelor nr. 146/1999, art 14 alin 2
făcea referire la “…bunurile mobile aflate in proprietatea spitalului public..”).
113
DREPTURILE REALE
114
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
● Partidele politice
Deşi Legea partidelor politice nr. 14/2003 (M.O. nr.
25/17.01.2003) stabileşte că „partidele politice sunt persoane
juridice de drept public (art. 1 teza II), potrivit art. 2 din Legea nr.
43/2003 privind finanŃarea activităŃilor partidelor politice, acestea
„deŃin bunuri mobile şi imobile necesare realizării activităŃi
specifice“. În vederea constituirii patrimoniului, partidele politice
beneficiază de surse de finanŃare: cotizaŃii ale membrilor, donaŃii şi
legate, venituri provenite din activităŃi proprii, subvenŃii de la buget.
115
DREPTURILE REALE
116
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
117
DREPTURILE REALE
118
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
95 Spre exemplu actele întocmite de o persoană care nu are atribuŃii în materie, sunt
valabile, dacă ea a exercitat public atribuŃii de ofiŃer de stare civilă.
119
DREPTURILE REALE
120
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
2. Reprezentare grafică
2.1.
prescriptibilă sesizabilă
Caracterele
juridice
ale dreptului
alienabilă de exclusivă
proprietate
privată
grevabilă dezmembrabilă
121
DREPTURILE REALE
2.2
Titularii dreptului
de proprietate privată
Persoane Persoane
Persoane juridice juridice
fizice de drept de drept
public privat
• Regii autonome;
• SocietăŃi comerciale;
Statul • OrganizaŃii
cooperatiste;
• SocietăŃi agricole;
• AsociaŃii şi fundaŃii;
UnităŃi • Partide politice;
administrativ
• Sindicate;
teritoriale
• Culte religioase.
122
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
3. Prezentare comparativă
123
DREPTURILE REALE
4. Vocabular explicativ
acŃiune – titlu reprezentativ al contribuŃiei într-o societate de capital
(pe acŃiuni sau în comandită pe acŃiuni), constituind o
fracŃiune a capitalului social care conferă posesorului
calitatea de acŃionar;
acŃiune petitorie – acŃiune care pune în cauză existenŃa unui drept
real imobiliar, în special dreptul de proprietate
imobiliară;
certificat de proprietate – titlu de valoare la purtător, adică un înscris
care încorporează dreptul la care se referă;
in commercium – în comerŃ;
res communes – bunuri comune;
servitute – sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitatea
altui imobil având un alt proprietar;
infans conceptus pro nato habetur quoties de ejus commodis agitur –
„copilul conceput se consideră ca născut ori de câte ori
este vorba de interesul lui“.
5. Întrebări, exerciŃii
1. DefiniŃi noŃiunea de „proprietate privată“.
2. Care sunt caracterele dreptului de proprietate privată?
3. Sub aspect extinctiv, proprietatea privată este prescriptibilă sau
imprescriptibilă?
4. Care sunt titularii dreptului de proprietate privată?
5. Persoană juridică română cu capital integral străin poate fi
titulară a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor
situate în România?
6. DefiniŃi şi clasificaŃi domeniul privat al statului şi unităŃilor
administrativ-teritoriale.
7. Cui aparŃine proprietatea scrisorii care a fost expediată, dar care
se află asupra celui însărcinat cu expedierea ei? Dar a scrisorii
aflată în cutia poştală a destinatarului, dar neadusă la cunoştinŃa
acestuia?
124
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
6. Teste grilă
1. Bunurile proprietate privată:
a) aparŃin oricărui subiect de drept;
b) nu sunt în circuitul civil general;
c) formează domeniul privat al oricărui titular.
2. Proprietatea privată este supusă:
a) regimului juridic ce guvernează proprietatea;
b) regimului de drept comun;
c) regimului juridic derogator.
3. Constituie caracter juridic al dreptului de proprietate privată:
a) inalienabilitatea;
b) imprescriptibilitatea;
c) sesizabilitatea.
4. Proprietatea privată a statului şi unităŃilor administrativ-teritoriale
are ca obiect:
a) bunuri aparŃinând proprietăŃii statului;
b) bunuri aparŃinând domeniului privat al statului;
c) domeniul privat al statului şi unităŃilor admi-
nistrativ-teritoriale.
7. SpeŃe
1. X, societate comercială, a chemat în judecată pe Y,
societate comercială, cerând instanŃei anularea certificatului de
atestare a dreptului de proprietate asupra spaŃiului comercial deŃinut
de pârâtă.
Din dosar rezultă că:
- ambele societăŃi s-au constituit şi funcŃionează în prezent
ca societăŃi comerciale pe acŃiuni în condiŃiile Legii nr.
15/1990;
- ambele deŃineau bunurile imobile în temeiul unui drept
de administrare directă, acordat de statul român în
calitate de proprietar;
- în virtutea Decretului nr. 409/1955, care permitea
transmiterea acestor bunuri imobile, fără plată, între
unităŃile de stat, X a recurs la această operaŃiune juridică,
transmiŃând spaŃiul comercial în litigiu lui Y;
- prin Legea nr. 15/1990, care în art. 20 alin. 2 precizează
125
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) PrecizaŃi cine este proprietarul bunurilor din patrimoniul
unei societăŃi comerciale cu capital de stat? Dar
proprietarul acŃiunilor?
b) Ce va invoca în apărare pârâta?
c) Care va fi soluŃia instanŃei?
CerinŃe:
a) Care este efectul art. 20 alin. 2 din Legea nr. 15/1990?
b) Ce va decide instanŃa?
126
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
127
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
- Dacă aŃi fi judecător, Ńinând cont de motivele invocate de
părŃi, ce soluŃie aŃi pronunŃa?
CerinŃe:
a) ConsideraŃi admisibilă o astfel de acŃiune?
b) Ce vor invoca în apărare cumpărătorii Y şi Z ?
c) Care va fi soluŃia instanŃei, în cazul în care Y şi Z au fost
de bună-credinŃă, neştiind că X nu era proprietar şi
asupra terenului? Dar în caz de rea-credinŃă a acestora?
d) În măsura în care contractul de vânzare-cumpărare
încheiat cu X rămâne valabil terenul rămânând în
proprietatea celor doi cumpărători, cum va proceda A?
8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, op. cit. 2002, p. 172-200.
D.C. Florescu, Teoria Generală a Dreptul de proprietate, op. cit.
2003, p. 89-103.
V. Stoica, Op. cit., p. 213-248;
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 142-150.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 60-67.
C. Bârsan, Op. cit. p. 119-133.
I. P. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit. p. 125-156.
P. M. Cosmovici, Op. cit. p. 80-90.
128
III. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ
129
CAPITOLUL IV
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
130
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR
100 IniŃial, Legea fondului funciar a stabilit mai multe principii care defineau
regimul juridic al circulaŃiei terenurilor (art. 66-73), abrogat prin Legea nr. 54/1998,
şi anume: a) înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se putea face
numai cu respectarea formei autentice a actului. Principiul enunŃat cuprindea o
serie de limite: în caz de înstrăinare a terenurilor agricole, proprietatea dobândito-
rului nu putea depăşi 100 ha de familie, iar înstrăinarea terenurilor agricole din
extravilan prin vânzare se putea face numai cu respectarea unui drept de
preempŃiune. b) interdicŃia dobândirii prin acte juridice între vii a dreptului de
proprietate asupra terenurilor de către persoane fizice, care nu aveau cetăŃenia
română şi domiciliul în România, precum şi de persoane juridice care nu aveau
naŃionalitate română şi sediul în România. Persoanele străine care dobândeau în
proprietate terenuri, prin moştenire, erau obligate să le înstrăineze în termen de 1 an
de la data dobândirii, sub sancŃiunea trecerii în mod gratuit, a acestor terenuri în
proprietatea statului. Prin Dec. nr. 342/1997, publicată în M.O. nr. 333/27.11.1997,
Curtea ConstituŃională a abrogat această prevede ca fiind contrară dispoziŃiilor art.
41 din ConstituŃie.
Legea nr. 54/1998, care a abrogat dispoziŃiile art. 66-73 din Legea nr.
18/1991 republicată, instituia următoarele principii. CetăŃenii şi apatrizii nu puteau
dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor conform art. 3 din Legea nr.
54/1998, în schimb puteau dobândi terenuri în proprietate privată, persoanele fizice
care au cetăŃenia română, indiferent de domiciliul lor în Ńară sau în străinătate,
precum şi persoanele juridice române. Art. 2 alin. 2 din Legea nr. 54/1998 prevedea
că „în cazul dobândirii prin acte juridice între vii, proprietatea funciară a
dobânditorului nu poate depăşi 200 ha. teren agricol în echivalent arabil, de
familie“. Înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, se
face cu respectare dreptului de preempŃiune al coproprietarilor, al vecinilor ori al
arendaşilor potrivit art. 5 din Legea nr. 54/1998.
131
DREPTURILE REALE
☺ Precizări
InterdicŃia se referă numai la cazul în care valabilitatea titlului de
proprietate este contestată, nu şi la alte litigii, cum ar fi cele ce
fac obiectul acŃiunilor în revendicare, în grăniŃuire etc.
Imposibilitatea de înstrăinare se menŃine pe tot timpul soluŃionă-
rii litigiilor, până la pronunŃarea unei hotărâri irevocabile
b. înstrăinarea şi dobândirea terenurilor de orice fel prin
acte juridice între vii trebuie să fie făcute prin încheierea actului în
formă autentică . În acest sens, art. 2 alin 1 din Legea nr. 247/2005
prevede „terenurile cu sau fără construcŃii situate în intravilan şi
extravilan, indiferent de destinaŃia sau de întinderea lor, pot fi
înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în
formă autentică, sub sancŃiunea nulităŃii absolute”.
☺ Precizări
Textul legii face referire numai la transmiterea prin acte juridice între
vii, per a contrario, înstrăinarea şi dobândirea de terenuri prin acte
mortis causa se poate face în formele prevăzute de art. 258 C.civ.
Forma autentică este cerută şi în cazul în care prin acte juridice
între vii se constituie un drept real asupra unui teren cu sau fără
construcŃie (art. 2 alin 2).
c. „cetăŃenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de
proprietate asupra terenurilor din România în condiŃiile legi
speciale“, principiu prevăzut de art. 3 din Lege.
d. instanŃa are posibilitatea de a de a pronunŃa o hotărâre
care să Ńină loc de contract, substituind acordul de voinŃǎ la
transmiterea dreptului de proprietate sau la constituirea unui drept
real având ca obiect un teren. Aceasta îşi găseşte reglementare
expresă, pentru prima dată în art. 5 alin 2, potrivit căruia „în situaŃia
în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren cu sau
fără construcŃii, una dintre părŃi refuză ulterior să încheie
contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaŃiile poate sesiza
instanŃa competentă care poate pronunŃa o hotărâre care să Ńină loc
de contract”
132
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR
SECłIUNEA a II-a
133
DREPTURILE REALE
102 Republicată în M.O. nr. 933/2004, modificată şi completată prin OUG nr.
122/2004 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 50/1991, M. O. nr. 412/2005.
134
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR
103 Potrivit art. 3 din lege, autorizaŃia de construire se eliberează pentru lucrări de
construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinaŃie
sau de reparare a construcŃiilor şi a instalaŃiilor de orice fel, lucrări de construire,
reconstruire, extindere, reparare, consolidare, protejare, restaurare, conservare,
precum şi alte lucrări ce urmează a fi efectuate la construcŃii reprezentând
monumente istorice; lucrări de construire, reconstruire, modificare, extindere,
reparare modernizare, şi reabilitare privind căi de comunicaŃie, inclusiv lucrări de
artă, reŃele şi dotări tehnico – edilitare, dotări hidrotehnice, amenajări de albii,
lucrări de îmbunătăŃiri funciare, lucrări de instalaŃi de infrastructură, noi capacităŃi
de producere, transport, distribuŃie, a energiei electrice şi/sau termice, precum şi de
reabilitare şi retehnologizare a celor existente; împrejmuiri şi mobilier urban,
amenajări de spaŃii verzi, parcuri, pieŃe şi alte lucrări de amenajare a spaŃiilor
publice; lucrări de foraje şi excavări necesare în vederea efectuării studiilor
geotehnice, prospecŃiunilor geologice, exploatărilor de cariere, balastiere, sonde de
gaze şi petrol, precum şi alte exploatări de suprafaŃă sau subterane; lucrări,
amenajări şi construcŃii cu caracter provizoriu necesare în vederea organizării
execuŃiei lucrărilor de bază, dacă nu au fost autorizate o dată cu acestea; organizarea
de tabere de corturi, căsuŃe, rulote; lucrări de construcŃii cu caracter provizoriu:
chioşcuri, tonete, cabine, spaŃii de expunere situate pe căile şi spaŃiile publice,
corpuri şi panouri de afişaj, firme şi reclame, precum şi anexele gospodăreşti ale
exploataŃiilor agricole situate în extravilan; cimitire noi şi extinderi.
135
DREPTURILE REALE
136
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR
107 Legea specială nr. 10/1995 a înlocuit termenul de garanŃie de 3 ani prevăzut de
Decretul nr. 167/1958 privind prescripŃia extinctivă (art. 11 alin. 2) pentru viciile
ascunse ale construcŃiilor şi termenul de 10 ani prevăzut de art. 1483 C.civ. pentru
ipoteza dărâmării, cu termenul de 10 ani pentru vicii ascunse, respectiv cu durata de
existenŃă a construcŃiei, pentru viciile ce îi afectează structura de rezistenŃă. Sunt
exceptate clădirile pentru locuinŃe cu parter şi parter plus un etaj şi anexele
gospodăreşti situate în mediul rural şi în satele ce aparŃin oraşelor precum şi
construcŃiile provizorii. Pentru acestea, răspunderea constructorului urmează să fie
angajată potrivit dreptului comun. (C. civ. şi decretul nr. 167/1958).
108 Art. 5 alin. 4 din lege dispunând că „moştenitorii în sensul prezentei legi sunt
socotiŃi de drept acceptanŃii succesiunii, de la data depunerii cererii…“, a făcut
obiectul unei controverse în literatura de specialitate. Într-o opinie, s-a considerat că
moştenitorii renunŃători la succesiune anterior adoptării legii nu au vocaŃie la
reconstituirea dreptului, cu motivaŃia că legiuitorul a instituit un regim derogatoriu
de la dreptul comun, datorită caracterului reparator al dispoziŃiilor legii. Într-o altă
opinie este exclusă posibilitatea ca moştenitorii renunŃători să fie titulari ai dreptului
137
DREPTURILE REALE
138
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR
139
DREPTURILE REALE
111 S-a plecat de la dispoziŃiile art. 46 din legea nr. 18/1991 care prevede
necesitatea înscrisului autentic pentru înstrăinarea prin acte între vii, a terenurilor
indiferent de locul situării lor.
112 I.P.Filipescu, Op. cit. p. 201.
113 Dec. nr. 2339/20.10.1993 a CSJ secŃ. civ. în Buletinul JurisprudenŃei pe anul
1994, p. 49-53.
140
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR
consesualismului114.
În concluzie, în afara cazului prevăzut de Codul civil şi a
situaŃiei când înstrăinătorul construcŃiei este şi proprietarul terenului,
actul de înstrăinare a clădirii este suficient să fie perfectat în forma
înscrisului sub semnătură privată. Forma înscrisului este cerută ad
probationem, pentru a fi posibilă îndeplinirea cerinŃelor de
publicitate imobiliară. Nimic nu împiedică însă părŃile, dacă doresc,
să încheie contractul în formă autentică.
2. Vocabular explicativ
locuinŃă de intervenŃie – locuinŃă destinată cazării personalului
unităŃilor economice sau bugetare, care, prin contract de
muncă, îndeplineşte activităŃi sau funcŃii ce necesită
prezenŃa permanentă sau în caz de urgenŃă în cadrul
unităŃii economice sau bugetare;
locuinŃă de necesitate – locuinŃă destinată cazării temporare a
persoanelor şi familiilor lor ale căror locuinŃe au devenit
inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau
accidente ori ale căror locuinŃe sunt supuse demolării în
vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum
şi lucrărilor de renovare ce nu se pot efectua în clădiri
ocupate de locatari.
LocuinŃă de serviciu – locuinŃă destinată funcŃionarilor publici, angajaŃi-
lor unor unităŃi sau agenŃi economici, acordată în condiŃiile
141
DREPTURILE REALE
3. Întrebări, exerciŃii
1. DefiniŃi noŃiunea de fond funciar şi clasificaŃi terenurile în
funcŃie de criteriile cunoscute.
2. ComparaŃi regimul juridic al circulaŃiei terenurilor instituit prin
Legea nr. 18/1991 şi Legea nr. 54/1998, cu cel actual
reglementat de Legea nr. 247/2005?
3. DefiniŃi noŃiunile de constituire şi reconstituire a dreptului de
proprietate asupra terenurilor.
4. LegislaŃia în vigoare impune condiŃii pentru validitatea actelor de
înstrăinare a construcŃiilor? În ce situaŃii este necesară forma
autentică?
4. Teste grilă
1. În temeiul Legii nr.18/1991:
a) terenurile au fost scoase din circuitul civil;
b) înstrăinarea terenurilor impunea forma autentică a
contractului;
c) persoanele juridice nu puteau dobândi terenuri în
România.
2. Beneficiază de reconstituirea dreptului de proprietate în condiŃiile
Legii nr. 18/1991:
a) membrii cooperatori care nu au adus teren în cooperativă;
b) persoanele care, neavând calitatea de cooperatori, au
lucrat ca angajaŃi în ultimii 3 ani în cooperativă;
142
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR
5. SpeŃe
1. PetiŃionara P.M., domiciliată în SUA, Pennsylvania a
solicitat Comisiei JudeŃene Prahova de aplicare a Legii nr. nr.
112/1995 stabilirea de măsuri reparatorii privind imobilul situat în
Ploieşti, imobil ce a aparŃinut autorului său D.A. Comisia a respins
cererea petiŃionarei pe motivul că nu s-a făcut dovada calităŃii de
cetăŃean român deoarece paşaportul de cetăŃean român stabilit în
străinătate ar fi fost expirat.
În aceste condiŃii P.M. a formulat plângere la judecătorie
împotriva hotărârii Comisiei de aplicare a legii, depunând la dosarul
cauzei o adresă eliberată de DirecŃia generală de paşapoarte, străini
şi alte probleme de emigraŃie, din care rezultă că petenta are statutul
de cetăŃean român domiciliat în străinătate.
CerinŃe:
a) Cine sunt beneficiarii reconstituirii dreptului de
proprietate în condiŃiile Legii nr. 112/1995?
b) Având domiciliul în străinătate, petenta se încadrează în
categoria beneficiarilor dispoziŃiilor legale?
143
DREPTURILE REALE
c) Ce va decide instanŃa?
CerinŃe:
a) Care este obiectul Legii nr. 112/1995?
b) Imobilul din speŃă a trecut în proprietatea statului în
temeiul unui titlu?
c) Ce va hotărî instanŃa?
144
IV. CIRCULAłIA JURIDICĂ A IMOBILELOR
CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin noŃiunea de „apartament“ astfel cum
e definită de art. 3 din Legea nr. 112/1995?
b) Apartamentul îşi păstrează calitatea de unitate locativă
unică, dacă ulterior trecerii în proprietatea statului, s-au
efectuat modificări a construcŃiei interioare?
c) Ce va decide instanŃa?
6. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Editura UniversităŃii „Titu
Maiorescu“, Bucureşti, 2002, p. 133-187.
D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p. 103-128;
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 149-182.
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p. 145-169.
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 74-96.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.N. Pivniceru, Op. cit., p. 67-90.
C. Bârsan, Op. cit., p. 134-164.
I. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 184-202.
L. Pop, Op. cit., p. 96-126.
I. Adam, Op. cit., p. 201-414.
145
CAPITOLUL V
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
116 Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod
abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989, republicată în M.O. nr.
279/04.04.2005, modificată şi completată prin Legea nr. 247/2005 privind reforma
în domeniile proprietăŃii şi justiŃiei.
117 F. Baias; B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor preluate
abuziv. Legea nr. 10/2001 comentată şi adoptată; Ed. Rosetti, Bucureşti, 2002, p.
147.
146
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
118 Persoanele juridice beneficiază de acestea dacă îndeplinesc una din condiŃiile:
şi-au continuat activitatea ca persoană juridică până la intrarea în vigoare a prezentei
legi; şi-au reluat activitatea după data de 22 decembrie 1989, dacă aceasta fusese
interzisă sau întreruptă în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 şi se constată
prin hotărâre judecătorească că sunt aceeaşi persoană juridică cu cea desfiinŃată sau
interzisă; au calitatea de partide politice, dacă activitatea acestora a fost interzisă
sau întreruptă în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 şi şi-au reluat
activitatea în condiŃiile legii.
147
DREPTURILE REALE
119 În vechea reglementare, art. 9 alin.2, abrogat prin Legea nr. 247/2005, măsurile
reparatorii prin echivalent puteau consta în următoarele forme: compensarea cu alte
bunuri sau servicii oferite în echivalent de deŃinător; acordarea de acŃiuni la
societăŃile comerciale tranzacŃionate pe piaŃa de capital; acordarea de titluri de
valoare nominală folosite exclusiv în procesul de privatizare; acordarea de
despăgubiri băneşti. În prezent se au în vedere despăgubirile băneşti sau compensări
cu alte bunuri şi servicii oferite în echivalent, cu acordul persoanei îndreptăŃite.
148
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
150
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
2. Procedura de restituire
● Cazul în care se cunoaşte deŃinătorul imobilului solicitat.
Procedura este declanşată de către persoana îndreptăŃită la restituire
151
DREPTURILE REALE
120 IniŃial termenul a fost de 6 luni, ulterior a fost prelungit succesiv cu câte 3 luni
prin OUG nr. 109/2001 şi OUG nr. 145/2001.
121 Unitatea deŃinătoare căreia i se va trimite notificarea poate fi o regie autonomă,
o societate sau o companie naŃională la care statul sau o autoritate a administraŃiei
publice centrale sau locale este acŃionar sau asociat, o organizaŃie cooperatistă, orice
altă persoană juridică sau primărie, pentru imobile deŃinute de o comună, oraş,
municipiu (art. 20 alin. 1).
152
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
153
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a II-a
154
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
123 În ordine cronologică, decretele de naŃionalizare făcute fără titlu valabil au fost:
Decretul nr. 232/1948 pentru naŃionalizarea unor întreprinderi de căi ferate
particulare, Decretul nr.302/1948 pentru naŃionalizarea instituŃiilor sanitare
particulare. Decretul nr. 303/1948 pentru naŃionalizarea industriei cinematografice şi
reglementarea comerŃului cu produse cinematografice, Decretul nr. 134/1949 pentru
naŃionalizarea unităŃilor sanitare ca: farmacii urbane din reşedinŃe şi nereşedinŃe de
judeŃ şi centre importante muncitoreşti, laboratoare chimico-farmaceutice, drogherii
medicinale, depozite de noi medicamente şi laboratoare de analize medicale,
completat prin Decretul nr. 176/1949. Decretul nr. 418/1953 pentru naŃionalizarea
farmaciilor particulare.
155
DREPTURILE REALE
124 Art. 1 alin. 1 lit. c a fost calificat drept neconstituŃional deoarece permite
acordarea de reparaŃii celor care au obŃinut hotărâri judecătoreşti definitive şi
irevocabile de anulare sau contestare a nulităŃii donaŃiei, anterior intrării în vigoare
a legii, în timp ce pentru persoanele care ar dori să obŃină asemenea hotărâri după
intrarea în vigoare a legii, accesul la justiŃie este îngrădit. Curtea ConstituŃională,
prin Decizia nr. 43/2001, respingând această excepŃie, a statuat că textul de lege
prevede numai condiŃia existenŃei unei hotărâri judecătoreşti definitive şi
156
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
157
DREPTURILE REALE
158
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
130 Decretul nr. 92/1950, Decretul nr. 111/1951, Decretul nr. 223/1974
159
DREPTURILE REALE
131 Această soluŃie fusese deja adoptată de art. 35 şi 36 din Legea nr. 33/1994
privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică. Astfel, dacă imobilele
expropriate nu au fost utilizate în termen de un an potrivit scopului pentru care au
fost preluate de la expropriat, foştii proprietari pot cere retrocedarea lor, cu excepŃia
cazului în care s-a făcut o nouă declaraŃie de utilitate publicăÎn acest context, se
pune problema corelaŃiilor existente între cele două legi. IniŃial s-a considerat că art.
35 şi 36 din Legea nr. 33/1994 pot fi invocate pentru a obŃine retrocedarea
imobilelor expropriate după intrarea legii în vigoare, nu şi în cazul celor expropriate
prin decrete adoptate anterior legii. Curtea Supremă de JustiŃie a schimbat ulterior
practica, statuând că se poate solicita şi retrocedarea imobilelor expropriate anterior
Legii nr. 33/1994 (Dec. nr. VI/1999 a CurŃii Supreme de JustiŃie, s.u., în „Dreptul“
nr. 2/2000, p. 162-165; Dec. nr. 3212/2000 şi Dec. nr. 3667/1999 în „Dreptul“ nr.
12/2000, p. 137). În această lumină, dacă la data intrării în vigoare a Legii nr.
10/2001, pe rolul instanŃelor judecătoreşti existau acŃiuni având ca obiect
retrocedarea unor imobile expropriate (potrivit procedurii Legii nr. 33/1994), le sunt
160
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
aplicabile dispoziŃiile art. 51 din Legea nr. 10/2001 (prevederile legii sunt aplicabile
şi în cazul acŃiunilor în curs de judecată). Astfel, persoana îndreptăŃită poate alege
calea acestei legi, renunŃând sau solicitând suspendarea cauzei supusă procedurii
legii exproprierii. SoluŃia va fi aceeaşi şi în cazul acŃiunilor formulate după intrarea
în vigoare a Legii nr. 10/2001. De asemenea, conform art. 52, persoanele cărora li s-
au respins, prin hotărâri definitive şi irevocabile, acŃiuni având ca obiect bunuri
preluate în mod abuziv de către stat (deci inclusiv acŃiuni având ca obiect bunuri
expropriate), pot solicita restituirea în natură sau prin echivalent, în condiŃiile Legii
nr. 10/2001. DiferenŃa dintre cele două legi se poate face şi în ceea ce priveşte
aspectul terminologic; „retrocedare“ conform Legii nr. 33/1994 şi „restituire“
conform Legii nr. 10/2001.
161
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a III-a
1. ConsideraŃii generale
Pentru asigurarea resurselor financiare necesare acordării de
despăgubiri, se înfiinŃează organismul de plasament colectiv în valori
mobiliare denumit Fondul Proprietatea. Acesta este entitatea
destinată realizării plăŃii prin echivalent a despăgubirilor aferente
imobilelor preluate în mod abuziv de statul român în perioada de
referinŃă (art. 2 şi 3 lit. b din Lege)132.
Pentru actualizarea şi stabilirea cuantumului final al
despăgubirilor care se acordă, se constituie în subordinea Cancelariei
Primului Ministru, Comisia Centrală pentru Stabilirea Despăgubirilor
(Comisia Centrală). Aceasta este competentă să dispună emiterea
deciziilor referitoare la acordarea de titluri de despăgubire, şi să ia
unele măsuri legale, necesare aplicării legii.
162
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
163
DREPTURILE REALE
164
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
165
DREPTURILE REALE
166
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
134 Decizia nr. 73/1995 cu privire la constituŃionalitatea unor prevederi ale legii
pentru reglementarea situaŃiei juridice a unor imobile cu destinaŃia de locuinŃe,
trecute în proprietatea statului; Decizia nr. 45/1997 referitoare la excepŃia de
neconstituŃionalitate a prevederilor art. 24 alin. 1 şi ale art. 25 din Legea nr.
112/1995.
135 Dintre plângerile introduse şi admise, în prezent opt au fost soluŃionate de către
CEDO: Hotărârea din 1998 privind cazul Petra împotriva României; Hotărârea din
1998 privind cazul Vasilescu împotriva României; Hotărârea din 1999 privind cauza
Brumărescu contra României; Hotărârea din 1999 în cauza Ignaccolo Zeneide
împotriva României; Hotărârea din 2000 în cauza Rotaru contra României;
Hotărârea din 2000 în cauza Constantinescu împotriva României. Hotărârea din
2000 în cauza Dalban împotriva României, şi prin Hotărârea din martie 2002, în
cazul Ştefan Anghelescu împotriva României, statul român a fost obligat la
despăgubiri de peste 75.000 de euro.
167
DREPTURILE REALE
2. Întrebări, exerciŃii
1. Care este regimul juridic al circulaŃiei clădirilor instituit de
Legea nr. 112/1995? RealizaŃi o comparaŃie din punct de vedere
al beneficiarilor şi al sferei de aplicare între Legea nr. 112/1995
şi Legea nr. 10/2001.
2. Care sunt etapele procedurii de restituire reglementate de Legea
nr. 10/2001?
3. Ce înŃelegeŃi prin sintagma „imobile preluate abuziv“? RealizaŃi
o comparaŃie între noŃiunile „fără titlu valabil“; „titlu valabil“ şi
„preluare abuzivă“.
4. Ce imobile sunt supuse restituirii în temeiul dispoziŃiilor legale
mai sus menŃionate?
5. EnumeraŃi categoriile de imobile, obiect al legii nr. 10/2001.
6. Care este diferenŃa între naŃionalizare şi expropriere?
7. Care este incidenŃa Legii nr. 10/2001 asupra acŃiunilor în reven-
dicare aflate pe rolul instanŃelor, anterior intrării ei în vigoare?
3. Teste grilă
1. De prevederile Legii nr. 10/2001 beneficiază foştii proprietari ai
imobilelor preluate abuziv şi moştenitorii acestora:
a) numai cetăŃenii români cu domiciliul în Ńară;
b) numai cetăŃenii români indiferent de domiciliu;
c) indiferent de cetăŃenie.
2. Beneficiază de măsuri reparatorii în temeiul Legii nr. 10/2001:
a) persoanele juridice;
b) succesorii care au renunŃat la moştenire;
c) persoanele fizice sau juridice care au primit
despăgubiri potrivit acordurilor internaŃionale.
168
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
4. SpeŃe
1. Reclamanta a introdus o acŃiune în revendicare, în temeiul
art. 6 din 213/1998, având ca obiect imobilul compus din subsol şi
parter cu destinaŃia de spaŃiu comercial şi etaj cu destinaŃia de
locuinŃă.
În motivarea acŃiunii, reclamanta a susŃinut că trecerea
imobilului în proprietatea statului s-a făcut fără titlu, prin încălcarea
Decretului nr. 92/1950, deoarece:
- imobilul în litigiu nu avea în exclusivitate destinaŃia de
locuinŃă, preluarea făcându-se în mod abuziv cu
încălcarea Decretului nr. 92/1950.
- reclamanta, fiind casnică, făcea parte din categoria
persoanelor ale căror locuinŃe erau exceptate de la
naŃionalizare.
(Dec. nr. 72/1999 a CurŃii de Apel Ploieşti, în
Buletinul JurisprudenŃei, Ed. Lumina Lex, 2000,
adaptată)
CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin „titlu valabil“ în condiŃiile art. 6 din
Legea nr. 213/1998?
b) Ce imobile pot fi revendicate în condiŃiile articolului mai
sus menŃionat?
c) Ce va decide instanŃa?
169
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) Ce temei juridic au invocat în acŃiune reclamanŃii?
b) În condiŃiile Legii nr. 10/2001 procedura administrativă
prealabilă este obligatorie? În ce situaŃie reclamanŃii ar
putea să se adreseze instanŃei de judecată?
c) Este admisibilă cererea reclamanŃilor?
170
V. RESTITUIREA IMOBILELOR ÎN CONFORMITATE CU LEGEA NR. 10/2001
CerinŃe:
- Care dintre apărări vi se pare întemeiată şi care ar fi
soluŃia instanŃei?
CerinŃe:
a) Care sunt condiŃiile pentru ca preluarea imobilelor prin
confiscarea averii să fie considerată abuzivă?
b) InfracŃiunea în speŃă intră în categoria celor vizate de art.
2 alin. 1 lit. b din lege?
c) Ce va decide instanŃa?
171
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) ConsideraŃi că, pentru a-şi produce efectele, hotărârile
Consiliului JudeŃean trebuie publicate în M.O.?
b) SituaŃia din speŃă se încadrează în dispoziŃiile art. 2 alin.
1 lit. e?
c) Înscrisul sub semnătură privată era suficient pentru a
transmite dreptul de proprietate asupra clădirii? În acest
context, cum calificaŃi acŃiunea reclamantului: ca o
cerere de reconstituire sau de constituire a dreptului de
proprietate?
5. Bibliografie
F. Baias, B. Dumitrache, M. Nicolae, Regimul juridic al imobilelor
preluate abuziv. Legea nr. 10/2001, Editura Rosetti, Bucureşti, 2002.
I. Adam, Legea nr. 10/2001. Regimul juridic aplicabil imobilelor
preluate abuziv, Editura ALL BECK, Bucureşti, 2001.
E. Chelaru, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor
imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie
1989. Comentată şi Adnotată, Editura ALL BECK, Bucureşti, 2001.
M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale.
Tratat de jurisprudenŃă 1991-2002, Op. cit.
172
CAPITOLUL VI
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
§ 1. NoŃiune
● Dreptul de proprietate, de regulă, se prezintă ca un drept pur şi
simplu, şi în mod excepŃional, ca un drept afectat de modalităŃi.
Dreptul de proprietate este pur şi simplu în cazul în care aparŃine
în mod exclusiv unei singure persoane.
Dreptul de proprietate este afectat de modalităŃi fie în cazul în
care aparŃine simultan la două sau mai multe persoane, fie când a fost
dobândit printr-un act lovit de nulitate relativă ori afectat de o condiŃie
rezolutorie.
● Prin modalitate juridică avem în vedere nu numai situaŃia
când mai multe persoane au un drept de proprietate asupra unui bun
sau mase de bunuri, ci şi acele situaŃii când există anumite
incertitudini vremelnice în care se află dreptul de proprietate.
În funcŃie de modalităŃile juridice ce o pot afecta,
proprietatea poate fi: proprietate anulabilă, proprietate rezolubilă,
proprietate comună.
§ 2. Categorii
1. Proprietatea anulabilă
● NoŃiune. Proprietatea anulabilă este acea modalitate a
dreptului de proprietate care exprimă starea de incertitudine
vremelnică în care se găseşte acest drept, în măsura în care el a fost
transmis unei persoane printr-un act juridic anulabil.
173
DREPTURILE REALE
2. Proprietatea rezolubilă
● NoŃiune. Proprietatea rezolubilă constituie o modalitate
juridică a dreptului de proprietate ce exprimă situaŃia de
incertitudine vremelnică a acestui drept, atunci când transmiterea
dreptului de proprietate de la o persoană la alta s-a făcut printr-un act
juridic afectat de o condiŃie rezolutorie.
CondiŃia rezolutorie este un eveniment viitor şi nesigur că se
va produce, de a cărei îndeplinire depinde desfiinŃarea obligaŃiei.
● Efecte. Până în momentul îndeplinirii sau neîndeplinirii
136 „Nulitatea actului de înstrăinare sau grevare de către unul din soŃi, fără
consimŃământul celuilalt soŃ, a unui teren sau a unei construcŃii ce face parte din
bunurile comune, este relativă şi actul poate fi confirmat expres sau tacit de către
acest din urmă soŃ (A se vedea Dec. de îndrumare nr. 18/1963 a Trib. Suprem în
C.D. /1963, p. 27).
174
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
3. Proprietatea comună
● NoŃiune. Proprietatea comună este o modalitate a dreptului
de proprietate care se caracterizează prin aceea că dreptul de
proprietate aparŃine concomitent la două sau mai multe persoane,
care exercită, în mod egal, posesia, folosinŃa şi dispoziŃia.
Spre deosebire de celelalte modalităŃi juridice ale dreptului
de proprietate în care nu se ajunge la exerciŃiul concomitent, de către
mai multe persoane, a atribuŃiilor dreptului de proprietate,
proprietatea comună permite tuturor titularilor exercitarea simultană
a prerogativelor dreptului de proprietate.
● Categorii. Există două forme de proprietate comună:
proprietate comună pe cote-părŃi şi proprietate comună în
devălmăşie.
La proprietatea comună pe cote-părŃi, obiectul rămâne nedi-
vizat din punct de vedere material, pe când dreptul de proprietate
este fracŃionat pe cote-părŃi aritmetice, ideale şi abstracte.
În cazul proprietăŃii comune în devălmăşie, obiectul este
nedivizat atât din punct de vedere material cât şi ideal.
176
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECłIUNEA a II-a
§ 2. Forme
Sub aspectul duratei, proprietatea comună pe cote-părŃi poate fi:
- obişnuită sau temporară, care poate înceta prin partaj,
- forŃată sau perpetuă, care datorită destinaŃiei bunului,
nu poate fi sistată prin împărŃeală (partaj).
În raport de obiect, proprietatea comună pe cote-părŃi
îmbracă forma:
- coproprietăŃii dacă care are ca obiect un bun individual-
determinat,
- indiviziunii dacă are ca obiect o universalitate
177
DREPTURILE REALE
juridică137.
178
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
179
DREPTURILE REALE
180
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
142 Deşi iniŃial s-a considerat că acest tip de proprietate comună nu poate înceta nici
prin partaj judiciar şi nici prin partaj convenŃional, într-o orientare relativ recentă,
practica a admis partajul coproprietăŃii forŃate prin acordul părŃilor (Dec. nr.
994/1988 a Trib. Supr., secŃ.civ. în RRD nr. 4/1989, p. 73-74).
143 Deşi majoritatea autorilor consideră că bunul principal se află în proprietate
exclusivă (L.Pop, Op. cit., p. 145; C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M Pivniceru, Op. cit., p.
107; C. Bârsan, Op. cit., p. 181; I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., P. 223)
considerăm că acesta poate fi şi obiect al coproprietăŃii obişnuite sau al proprietăŃii
în devălmăşie. Este cazul părŃilor comune (scări, acoperiş, ziduri comune) aflate în
182
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
183
DREPTURILE REALE
apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toŃi proprietarii din
acea clădire“.
184
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
145 PrezumŃia poate fi răsturnată: dacă de o parte se află zidul unei clădiri, iar de
cealaltă parte un loc neclădit, deoarece proprietarul clădirii este prezumat a fi şi
proprietarul exclusiv al zidului; dacă unul dintre vecini a efectuat exclusiv acte de
posesie asupra zidului comun; dacă există semne de necomunitate conform art. 591
C.civ., „este semn de necomunitate când culmea zidului este dreaptă şi
perpendiculară dinspre peretele de o parte, iar dinspre cealaltă parte înfăŃişează un
plan înclinat“; în acest caz, zidul se presupune că aparŃine exclusiv proprietarului
dinspre care există planul înclinat.
185
DREPTURILE REALE
146 Dec. nr. 1877/1974 a Trib. Supr., secŃ. civ., în C.D. 1974, p. 60.
147 Dec. nr. 31/1977 a Trib. Supr. în Ioan MihuŃă, Repertoriu de practică judiciară
în materie civilă a Tribunalului Suprem pe anii 1975-1980, p. 65.
186
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECłIUNEA a III-a
148 Anterior ConstituŃiei din 1965, exista proprietatea devălmaşă legală a familiei
de cooperatori având ca obiect bunuri gospodăreşti: casa de locuit şi anexele sale,
animale de producŃie, inventarul agricol.
187
DREPTURILE REALE
§ 3. ModalităŃi de încetare
Proprietatea comună devălmaşă încetează149:
- o dată cu încetarea căsătoriei prin moartea sau declararea
morŃii unuia dintre soŃi;
- la desfacerea căsătoriei prin divorŃ;
- prin partaj (voluntar şi judiciar). Partajul voluntar inter-
vine o dată cu divorŃul precum şi după încetarea sau desfacerea
căsătoriei. Partajul judiciar are loc în timpul căsătoriei putând fi cerut
în mod excepŃional şi numai pentru motive temeinice fie de unul
dintre soŃi, fie de creditorii personali ai soŃilor.
149 Încetarea coproprietăŃii devălmaşe a soŃilor are loc în doi timpi: în primul rând,
proprietatea comună în devălmăşie se preface în proprietate comună pe cote-părŃi,
determinate în funcŃie de contribuŃia soŃilor la dobândirea bunului comun, urmând ca
într-o a doua etapă să se partajeze material bunurile în vederea stabilirii proprietăŃii
exclusive a fiecărui soŃ.
188
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
150 În cazul unui bun aflat în indiviziune, vânzarea lui către un coindivizar unui terŃ
nu atrage nulitatea actului de înstrăinare, ci supune dreptul dobândit de cumpărător
unei condiŃii rezolutorii a cărei îndeplinire are loc dacă bunul nu a fost atribuit la
ieşirea din indiviziune coindivizarului care l-a înstrăinat – Dec. nr. 1274/1971 a Trib.
Supr,, secŃ. civ., în „Repertoriu“, 1969-1975.
189
DREPTURILE REALE
151 Dec. nr. 51/18 august 1969 a Trib. Supr., secŃ. civ., nepublicată.
152 În cazul unui bun aflat în indiviziune (coproprietate), vânzarea-cumpărarea nu
poate opera pentru totalitatea bunului, deoarece nimeni nu poate înstrăina mai multe
drepturi decât are el însuşi (Dec. nr. 322/1993 a CSJ secŃ. civ., în „Dreptul“ nr.
12/1993, p. 86.
153 Fr. Deak, Contracte speciale, Editura Actami, Bucureşti, 1999, p. 62-63.
190
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
154 Dec. nr. 2603/1993 a CSJ, secŃ.civ., în „JurisprudenŃa CSJ“, 1993, p. 39-41. În
sensul posibilităŃii promovării acŃiunii în revendicare de către coproprietarul
necontractant, vz. P. Chirică, Posibilitatea exercitării acŃiunii în revendicare de către
un singur coindivizar, în „Dreptul“, nr. 11/1998, p. 29-30.
155 Dec. nr. 164/1974 a Trib. Supr., secŃ. civ., în CD 1974, p. 70.
156 Dec. nr. 74/1982 a Trib. Supr., secŃ. civ.,în RRD nr. 11/1982, p. 71.
157 C. Bârsan, M. GaiŃă, M. Pivniceru, Op. cit., p. 103; L. Pop, Op. cit., p. 139.
158 Este criticabilă soluŃia imprescriptibilităŃii acŃiunii de partaj a fructelor naturale
şi industriale din moment ce acŃiunea în revendicare imobiliară e supusă termenului
de 30 de ani (a se vedea L. Pop, Op. cit., p. 140).
191
DREPTURILE REALE
2. Reprezentare grafică
ModalităŃile
proprietatea proprietatea
juridice ale
rezolubilă anulabilă
dreptului de
proprietate
pe cote-părŃi în devălmăşie
dreptul asupra
aceluiaşi bun sau
asupra aceleiaşi mase
de bunuri aparŃine
•
concomitent la mai
mulŃi titulari
forŃată (perpetuă)
obişnuită (temporară)
indiviziune
coproprietate
192
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
3. Tabel comparativ
193
DREPTURILE REALE
4. Vocabular explicativ
accesiune – mod de dobândire a proprietăŃii conform căruia tot ce se
uneşte cu un lucru sau se încorporează într-un lucru
devine proprietatea aceluia căruia îi aparŃine lucrul, la
care s-a făcut unirea sau încoprorarea;
accessorium sequitur principale – accesorul urmează principalul.
Adagiu latin folosit pentru a exprima regula conform
căreia bunul sau contractul accesoriu urmează soarta
juridică a bunului sau contractului principal de care
depinde;
act juridic de administrare – act juridic prin care se urmăreşte să se
realizeze o normală punere în valoare a unui bun sau
patrimoniu;
act juridic de conservare – act juridic prin care se urmăreşte
preîntâmpinarea pierderii unui drept subiectiv civil;
act juridic de dispoziŃie – act juridic care are ca rezultat fie înstrăi-
narea unui bun sau a unui drept din patrimoniu, fie
grevarea unui bun cu o sarcină reală;
caz fortuit – împrejurare imprevizibilă şi insurmontabilă care
împiedică, în mod obiectiv, executarea obligaŃiei
contractuale;
expropriere – act de putere publică prin care se realizează dobândirea
forŃată a proprietăŃii private, necesară executării lucră-
rilor de utilitate publică, în schimbul unei despăgubiri;
forŃă majoră – împrejurare absolut imprevizibilă şi absolut insur-
montabilă care împiedică în mod obiectiv şi fără nici o
culpă din partea debitorului executarea obligaŃiei con-
tractuale a acestuia, antrenând şi justificând exonerarea
lui de răspundere ;
gestiunea de afaceri – operaŃie ce constă în aceea că o persoană
intervine, prin fapta sa voluntară şi unilaterală, şi săvâr-
şeşte acte materiale sau juridice în interesul altei persoa-
ne, fără a fi primit mandat din partea acesteia din urmă;
just titlu – act juridic translativ de proprietare având drept scop
transferul proprietăŃii, dar care datorită unor împrejurări
ce Ńin de actul respectiv, el nu strămută proprietatea
bunului ci doar posesia lui;
194
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
5. Întrebări, exerciŃii
stării de indiviziune?
8. Ce tip de proprietate există în situaŃia în care două persoane au
cumpărat împreună un bun imobil? Dar în cazul în care aceleaşi
persoane dobândesc prin testament întreaga avere a tatălui lor
decedat?
9. În ce situaŃie zidul despărŃitor nu poate fi declarat ca fiind
comun?
10. În sarcina cui cad cheltuielile privind repararea şi întreŃinerea
zidului comun? Dar cheltuielile în situaŃia în care zidul ar fi
demolat şi reconstruit de un coproprietar, în interesul său
exclusiv?
11. ŞanŃul, pentru a fi declarat comun, este necesar să fie făcut cu
scopul de a îngrădi proprietatea sau există comunitate şi dacă
şanŃul este destinat scurgerii apelor? Care sunt cazurile de
înlăturare a prezumŃiei de comunitate?
12. Ce tip de proprietate există în situaŃia în care imobilul împărŃit
pe apartamente ar aparŃine unui singur proprietar?
13. IdentificaŃi tipurile de proprietate existente într-o clădire cu 3
apartamente din care unul este deŃinut de 2 soŃi, unul este
închiriat, iar celălalt aparŃine moştenitorilor titularului decedat.
14. Cui vor aparŃine fructele produse de un gard viu asimilat îngră-
dirii aduse de un singur proprietar?
15. Este valabilă înstrăinarea unui bun mobil comun de către un soŃ
fără consimŃământul celuilalt? Dar vânzarea, în aceleaşi condiŃii,
a unui imobil (construcŃie)?
16. Poate dispune unul dintre concubini – singur – de dreptul său
asupra bunului dobândit împreună cu celălalt concubin?
6. Teste grilă
196
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
a) coindivizari:
b) coproprietari;
c) codevălmaşi.
10. Coproprietarul poate încheia în mod valabil:
a) acte juridice de dispoziŃie având ca obiect cota sa
parte din drept;
b) acte juridice de dispoziŃie având ca obiect
dreptul de proprietate asupra bunului comun în
totalitate;
c) numai acte de conservare şi administrare.
11. Nu sunt valabile actele încheiate de un coproprietar, fără acordul
de voinŃă al tuturor coproprietarilor:
a) de conservare;
b) de administrare, chiar dacă profită tuturor
coproprietarilor;
c) de dispoziŃie privind întregul bun comun.
12. În exercitarea dreptului de proprietate devălmaşă, un soŃ nu poate
fără consimŃământul celuilalt soŃ:
a) să administreze bunurile comune;
b) să înstrăineze un bun comun;
c) să achiziŃioneze un bun comun.
7. SpeŃe
198
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) Ce modalităŃi juridice ale dreptului de proprietate sunt
incidente în speŃă?
b) Ce fel de proprietar este X în contractul de vânzare-cum-
părare privind apartamentul? Dar terŃul care a
achiziŃionat ulterior imobilul de la Y?
c) ArătaŃi efectele care se produc ca urmare a îndeplinirii
clauzei contractuale.
d) Care va fi soluŃia instanŃei?
CerinŃe:
a) Ce modalităŃi juridice ale dreptului de proprietate
identificaŃi în speŃă?
b) Este valabil contractul prin care Y a vândut unui terŃ o
porŃiune din teren fără consimŃământul lui X?
c) Ce va decide instanŃa în privinŃa:
- chiriei dobândite prin închirierea unei părŃi din
casă;
- banilor obŃinuŃi pentru caii vânduŃi;
- cheltuielilor făcute de Y cu instalarea postului
199
DREPTURILE REALE
telefonic;
- fructelor produse de livada cu care era dotat
terenul.
CerinŃe:
a) Câte tipuri de proprietate identificaŃi în speŃă?
b) EnumeraŃi drepturile şi obligaŃiile lui X şi Y în ceea ce
priveşte părŃile comune din imobilul în care locuiesc.
c) Nivelul la care este situat un apartament are relevanŃă în
ceea ce priveşte sustragerea de la plata reparaŃiilor?
d) Ce va decide instanŃa?
CerinŃe:
a) Regula unanimităŃii se aplică în materia actelor de admi-
nistrare? Dar în ceea ce priveşte actele de conservare?
200
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) Ce modalitate juridică a proprietăŃii identificaŃi în speŃă?
b) Prin ce se deosebeşte această formă de proprietate faŃă de
proprietatea comună pe cote-părŃi?
c) ConsideraŃi că această formă a proprietăŃii poate fi
regăsită şi în afara raporturilor de familie?
d) PrezumŃia de mandat tacit reciproc este incidentă în
speŃă?
e) Ce va decide instanŃa în legătură cu acŃiunea recla-
mantei?
f) Care ar fi soluŃia în cazul în care Y ar fi vândut
apartamentul fără consimŃământul lui X?
CerinŃe:
– Ce va hotărî instanŃa superioară?
CerinŃe:
a) Mandatul tacit reciproc funcŃionează şi în perioada în
care soŃii sunt despărŃiŃi în fapt?
b) Ce soluŃie trebuie pronunŃată în speŃă?
c) Care este soluŃia instanŃei în cazul în care automobilul ar fi
fost bun comun?
CerinŃe:
a) În ce condiŃii funcŃionează regula unanimităŃii? Este
202
VI. MODALITĂłI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
8. Bibliografie
203
CAPITOLUL VII
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
204
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
205
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a II-a
Dreptul de uzufruct
2. Obiect
● Potrivit art. 520 C.civ. „uzufructul se poate stabili pe tot
felul de bunuri mobile şi imobile”.
Din textul de lege rezultă că uzufructul se poate constitui
numai cu privire la bunuri corporale, dar literatura şi practica au
admis ca obiect al uzufructului şi bunuri incorporale precum:
161 A se vedea şi opinia conform căreia nudul proprietar păstrează o parte din
atributul posesiei, uzufructuarul preluând cealaltă parte a posesiei şi atributul
folosinŃei (V. Stoica –op. cit., p. 474). Astfel, nudul proprietar păstrează o parte din
atributul posesiei, el continuând să aproprieze bunul şi să îl stăpânească, dar numai
ca nud proprietar, precum şi atributul dispoziŃiei. Uzufructuarul, la rândul său, preia
o parte din atributul posesiei, precum şi atributul folosinŃei, inclusiv posibilitatea de
a ceda emolumentul acestei folosinŃei.
206
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
3. Caractere juridice
Din definiŃie rezultă următoarele caracterele juridice ale
dreptului de uzufruct.
- este un drept real, cu excepŃia cazului când are ca obiect
drepturi de creanŃă. Ca orice drept real este opozabil erga
omnes;
- în funcŃie de obiectul său, uzufructul este un drept mobiliar
sau imobiliar;
- este un drept esenŃialmente temporar 162 : dacă titularul
său este o persoană fizică, el poate dura cel mult până la
decesul uzufructuarului; dacă titularul său este o persoană
juridică, uzufructul nu poate depăşi 30 de ani;
- este un drept incesibil, nu se poate transmite prin acte între
vii sau pentru cauză de moarte. Uzufructuarul are totuşi
162 Dacă uzufructul s-a constituit în favoarea a două persoane, după decesul uneia,
cealaltă păstrează dreptul asupra întregului bun, uzufructul durând până la
decesul ultimului beneficiar. (Dec. nr. 97/1988 a Trib. Hunedoara în R.R.D. nr.
8/1989, p. 67).
207
DREPTURILE REALE
163 În materia uzufructului, Codul civil distinge între fructe şi producte prin câteva
reguli speciale potrivit cărora, în anumite situaŃii, prin voinŃa proprietarului,
208
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
productele îşi schimbă semnificaŃia juridică devenind fructe. Potrivit art. 529 alin. 1
dacă obiectul uzufructului este o pădure mică neajunsă la maturitate, destinată unor
tăieri periodice, uzufructuarul poate să culeagă arborii tăiaŃi în calitate de fructe, în
măsura în care păstrează ordinea şi câtimea tăierii, conform regulilor stabilite de
proprietar sau potrivit uzului locului. În cazul pădurilor înalte, ajunse la maturitate,
uzufructuarul poate tăia părŃile din pădure puse în tăiere regulată de către proprietar,
indiferent dacă tăierea se face periodic, pe o întindere determinată, sau are în vedere
câŃiva arbori (art. 530). De asemenea, uzufructuarul dobândeşte în proprietate,
conform art. 533, pomii roditori care se usucă şi pe cei dărâmaŃi sau dezrădăcinaŃi
accidental, dar cu îndatorirea de a planta alŃi pomi în locul acestora (pentru
amănunte a se vedea V. Stoica – op. cit., p. 490 - 491)
209
DREPTURILE REALE
210
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
211
DREPTURILE REALE
2. Stingerea uzufructului
Potrivit art. 557-564 C.civ. dreptul de uzufruct se stinge în urmă-
toarele moduri:
- moartea uzufructuarului, deoarece este un drept temporar şi
viager. ConvenŃia prin care s-ar stipula un uzufruct perpetuu este
lovită de nulitate absolută;
- expirarea termenului pentru care a fost constituit. În caz de deces a
uzufructuarului anterior împlinirii termenului, uzufructul încetează ca
urmare a decesului;
- confuziune, adică prin întrunirea asupra aceleiaşi persoane a ca-
lităŃii de proprietar şi uzufructuar;
- neuz, timp de 30 de ani. NeîntrebuinŃarea lucrului trebuie să fie
continuă şi completă, timp de 30 de ani, începând cu ultimul act de
folosinŃă;
- distrugerea totală a bunului. Se are în vedere atât pieirea
materială cât şi cea juridică. Pieirea trebuie să fie totală,
212
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
213
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a III-a
§ 1. Dreptul de uz
Dreptul de uz este un drept real, principal ce conferă
titularului posibilitatea de a folosi un bun şi de a-i culege fructele
pentru nevoile lui şi ale familie sale.
Perceperea fructelor trebuie să se facă în natură şi serveşte
exclusiv consumaŃiei. Dacă bunul produce fructe ce depăşesc nevoile
titularului, acesta nu are dreptul să le înstrăineze pentru a-şi procura
alte bunuri.
Dreptul de uz având un caracter personal, nu poate fi cedat şi
nici închiriat.
Dreptul de uz are în principiu acelaşi regim juridic ca şi
uzufructul, însă cu următoarele deosebiri: titular al dreptului de uz nu
poate fi o persoană juridică, iar uzuarul nu poate înstrăina emolu-
mentul.
§ 2. Dreptul de abitaŃie
Dreptul de abitaŃie este un drept real, principal, în temeiul
căruia titularul are dreptul de a folosi o casă de locuit ce aparŃine
altei persoane.
Dreptul de abitaŃie, asemenea dreptului de uz, nu poate fi
dobândit de către o persoană juridică, în schimb, abitaŃia poate fi
constituită şi prin lege. Astfel, art. 4 din Legea nr. 319/1944 privitor
214
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
215
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a IV-a
Dreptul de servitute
2. Obiect
În ceea ce priveşte bunurile cu privire la care se poate
constitui dreptul de servitute, se au în vedere doar bunuri imobile
prin natura lor cu sau fără construcŃii.
● Pentru naşterea dreptului de servitute este absolut necesară
îndeplinirea următoarelor condiŃii: existenŃa a două fonduri care să
aparŃină unor proprietari diferiŃi. De exemplu, pe un teren A care are o
latură la stradă se găseşte o casă, iar în spate se află un alt teren B pe
care, de asemenea, se găseşte o casă, dar care nu are nici o latură la
stradă. În acest caz, proprietarul terenului B va avea dreptul de trecere pe
terenul A pentru a ieşi la stradă. Aceasta înseamnă că în sarcina
terenului A – fond aservit – se constituie servitutea de trecere pentru
utilizarea fondului B – fond dominant.
● Dreptul de servitute se menŃine atât timp cât există cele
două fonduri, dacă nu s-a stins prin unul din faptele ce atrag
stingerea lui şi continuă să existe şi după eventuala schimbare a
proprietarilor.
216
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
3. Caractere juridice
Dreptul de servitute are următoarele caractere:
- servitutea presupune existenŃa a două fonduri care au
proprietari diferiŃi. Nu este necesar ca cele două
fonduri să fie învecinate165.
- dreptul de servitute se instituie în favoarea unui fond şi,
ca atare, apare ca un accesoriu al acestuia şi va avea
întotdeauna soarta juridică a fondului în favoarea căruia
este constituit. De aici consecinŃa că dreptul de servitute
nu poate fi considerat un dezmembrământ al dreptului de
proprietate, deoarece el nu are o existenŃă juridică de
sine stătătoare;
- servitutea este un drept numai în privinŃa fondului
dominant, iar în privinŃa celui aservit este o sarcină care
îngrădeşte şi restrânge exerciŃiul dreptului de proprietate;
- este un drept perpetuu. Servitutea se menŃine atâta timp
cât există două imobile şi împrejurarea care a determinat
constituirea ei. Totuşi părŃile pot conveni un termen
limitat pentru exercitarea lui;
- este un drept indivizibil, în sensul că profită întregului
fond dominant şi grevează întregul fond aservit.
- este un drept real imobiliar. Servitutea se constituie
numai în folosul, respectiv în sarcina unor imobile prin
natura lor.
§ 2. Clasificarea servituŃilor
1. Criterii de clasificare
după modul de constituire, conform art. 577 C.civ.,
servituŃile pot fi:
- naturale, îşi au originea în situaŃia naturală a
fondurilor (servitutea de scurgere a apelor, servitutea
izvorului);
- legale, stabilite ex lege, în considerarea utilităŃii
217
DREPTURILE REALE
218
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
2. ServituŃi legale
ServituŃile legale (inclusiv cele naturale) se divid în două
categorii:
- servituŃi reciproce între proprietari vecini, sunt limitări
legale ale dreptului de proprietate, în folosul, respectiv în sarcina a
două imobile, fiecare fiind în raport cu celălalt atât fond dominant cât
şi fond aservit.
- servituŃi unilaterale, fără reciprocitate între proprietarii vecini,
se stabilesc exclusiv în folosul unuia dintre imobile şi în sarcina celuilalt
imobil, astfel încât unul este numai fond dominant, iar altul numai fond
aservit.
a) ServituŃi reciproce între proprietari vecini
● Servitutea de grăniŃuire. Conform art. 584 “orice
proprietar poate obliga pe vecinul său la grăniŃuirea proprietăŃii,
cheltuielile grăniŃuirii se vor face pe jumătate“. Dacă grăniŃuirea nu
se poate face prin bună învoială, pentru delimitarea fondurilor
învecinate, poate fi utilizată acŃiunea în grăniŃuire.
GrăniŃuirea reprezintă operaŃiunea de delimitare prin semne
exterioare a două proprietăŃi vecine ce aparŃin unor titulari diferiŃi.
● Îngrădirea proprietăŃii. Art. 585 dispune: „tot proprietarul îşi
poate îngrădi proprietatea”. Îngrădirea proprietăŃii fiind doar o facultate şi nu
o obligaŃie, nu poate fi privită ca o veritabilă servitute166.
Cu toate acestea, pentru proprietăŃile situate în mediul urban,
îngrădirea este obligatorie potrivit art. 600: “fiecare poate în oraşe şi
suburbii a îndatora pe vecinul său, a contribui la clădirea şi
repararea îngrădirii ce desparte casele, curŃile şi grădinile“.
● Servitutea de distanŃă a plantaŃiilor, potrivit căreia
proprietarul nu poate ridica plantaŃiile decât la distanŃa prevăzută de
lege sau de obiceiuri (art. 607-608). Astfel, arborii înalŃi pot fi sădiŃi
la distanŃa prevăzută de regulamente sau de obiceiul locului, iar în
lipsa acestora, ei pot fi sădiŃi la o distanŃă de doi metri de hotarul
dintre cele două proprietăŃi, iar celelalte plantaŃii şi garduri vii la o
jumătate de metru. Cei doi proprietari pot conveni ca distanŃa
plantaŃiilor să fie mai mică decât cea prevăzută de lege, convenŃie
219
DREPTURILE REALE
care poate fi expresă sau tacită, cea din urmă rezultând din
neopunerea la efectuarea plantaŃiei.
În lipsa unei înŃelegeri, proprietarul fondului vecin poate
cere desfiinŃarea plantaŃiilor făcute la o distanŃă mai mică decât cea
legală.Totodată, chiar dacă plantaŃia s-a efectuat la distanŃa legală,
proprietarul fondului vecin poate cere să fie tăiate crengile care
umbresc terenul său, şi poate tăia singur rădăcinile ce se întind pe
terenul său.
● Servitutea de distanŃă şi lucrări intermediare. Potrivit art.
610 C. civ., cel care doreşte să construiască un puŃ, o fierărie, cuptoare,
magazii de sare, ori materii explozibile, uzini electrice etc. este obligat
să lase depărtarea prescrisă de regulamente şi obiceiurile particulare
asupra unor asemenea obiecte.
Textul de lege nu prevede distanŃa la care se poate construi în
lipsă de regulamente sau obiceiul locului, astfel încât revine instanŃei
să stabilească dacă prin construire s-au produs vătămări vecinului.
● Servitutea privind picătura streaşinilor, care impune
proprietarului obligaŃia de a-şi face streaşină casei sale astfel încât
apele de ploaie să curgă pe terenul său şi nu pe terenul vecinului (art.
615 C. civ);
● Servitutea de vedere, constă în obligaŃia proprietarului a
două imobile de a nu deschide ferestre de vedere, balcoane, terase la
o distanŃă mai mică decât cea prevăzută de lege (art. 611 C. civ).
DistanŃele stabilite sunt de 1,90 m şi respectiv 0,60 m, după cum
vederea este dreaptă (zidul în care s-a practicat deschiderea este
paralel cu linia despărŃitoare) sau piezişă (zidul în care s-a practicat
deschiderea este perpendicular pe linia despărŃitoare) şi se calculează
de la zid până la linia despărŃitoare a celor două proprietăŃi şi nu până
la casa vecinului167.
b) ServituŃi legale unilaterale (fără raporturi de recipro-
citate între proprietarii vecini)
● Servitutea de scurgere a apelor naturale. Potrivit art.
578 C.civ.: “locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg,
167 În schimb, deschiderile pentru aer şi lumină se pot practica la orice înălŃime şi la
orice distanŃă de fondul vecin, deoarece ele constituie un atribut al dreptului de
proprietate şi nu sunt de natură a prejudicia proprietarul fondului vecin.
220
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
221
DREPTURILE REALE
222
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Atât timp cât cele două fonduri aparŃin unui singur proprietar, nu
poate fi vorba despre o servitute.
Potrivit art. 625 C.civ. prin destinaŃia proprietarului se pot
dobândi numai servituŃile continue şi aparente.
223
DREPTURILE REALE
224
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECłIUNEA a V-a
Dreptul de superficie
170 S-a observat că, în momentul în care a fost tradus în limba română art. 553 C.
civ. fr. al cărui corespondent este art. 492 C. Civ. rom., a fost omisă dispoziŃia finală,
care împiedica accesiunea imobiliară artificială în ipoteza în care un terŃ ar fi
dobândit proprietatea asupra subsolului unei clădiri. S-a concluzionat eronat, că
legiuitorul român nu a dorit să recunoască dreptul de superficie.
171 C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit. p. 180; L. Pop, Op. cit. p. 185.
225
DREPTURILE REALE
226
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
227
DREPTURILE REALE
228
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
175 Dec. nr. 1767/1992 a CurŃii Supreme de JustiŃie, secŃ.civ.; Dec. nr. 47/1995 a
CurŃii de Apel Ploieşti; secŃ.civ.; Dec. nr. 1535/1996 a CurŃii de Apel GalaŃi,
secŃ.civ., în M. Voicu, M. Popoacă, Op.cit., p. 246-247
229
2. Tabel comparativ
• decesul uzufructuarului • prin lege (cazuri •drept real mobiliar sau imobiliar; - drept real principal care
• expirarea termenului abrogate) • drept temporar; conferă titularului său
• confuziune • prin titlu •drept incesibil; (uzufructuar), posesia şi
• neuz • prin uzucapiune •drept insesizabil; folosinŃa unui bun
•distrugerea totală a •drept viager; aparŃinând unei alte
Drept de
bunului •titularul poate ceda emolumentul. persoane (nud
uzufruct
• renunŃarea proprietar), cu obligaŃia
uzufructuarului uzufructuarului de a-i
• abuz de folosinŃă conserva substanŃa.
• nulitatea/rezoluŃiunea
titlului
- se constituie şi se stinge după aceleaşi • drept real -drept real principal ce
reguli ca şi uzufructul • drept strict personal conferă titularului
• titularul său nu poate ceda posibilitatea de a folosi
Drept de
emolumentul un bun şi de a-i culege
uz
fructele pentru nevoile
lui şi ale familiei sale.
230
se constituie şi se stinge după aceleaşi reguli ca •drept real - drept real principal în
şi uzufructul cu excepŃia dreptului de abitaŃie •drept imobiliar având ca obiect o temeiul căruia titularul
creat prin efectul legii. locuinŃă are dreptul de a folosi o Drept de
casă de locuit ce aparŃine abitaŃie
altei persoane.
• cauze generale • prin titlu • presupune două fonduri aparŃinând - o sarcină impusă
• cauze speciale: • prin unor proprietari diferiŃi asupra unui fond (fond
- imposibilitate de exercitare uzucapiune • este un accesoriu al fondului căruia îi aservit) în favoarea altui
- confuziune • prin profită fond (fond dominant)
Drept de
- neuz destinaŃia • drept real în privinŃa fondului
servitute
proprietarul dominant, sarcină pentru fondul aservit
ui • drept imobiliar
• drept perpetuu
•drept indivizibil
• prin convenŃie, succesiune, • prin titlu • presupune existenŃa a două drepturi ce - drept real ce constă în
uzucapiune •prin aparŃin unor persoane diferite dreptul de proprietate pe
• confuziune uzucapiune • drept real imobiliar care îl are o persoană
• prin desfiinŃarea construcŃiei, •prin lege • drept perpetuu (superficiar) asupra
plantaŃiei, lucrării. • drept imprescriptibil, extinctiv construcŃiilor sau
plantaŃiilor ce se află pe Drept de
terenul altui proprietar, superficie
precum şi dreptul de
folosinŃă asupra
terenului pe care se află
construcŃiile sau
plantaŃiile
231
după natura fondului servituŃi urbane
servituŃi rurale
după modul de exercitare servituŃi continue
servituŃi necontinue
după modul de manifestare servituŃi aparente
servituŃi neaparente
Clasificarea
servituŃilor
232
servituŃi negative
3. Reprezentare grafică
- prin titluri
servituŃi stabilite prin fapta omului - prin uzucapiune
. prin destinaŃia proprietarului
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
4. Vocabular explicativ
5. Întrebări, exerciŃii
233
DREPTURILE REALE
6. Teste grilă
234
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
6. Uzufructuarul:
a) este obligat, chiar dacă ar exista convenŃie contrară,
să întocmească un inventar al bunurilor mobile;
b) este obligat să facă reparaŃii de întreŃinere;
c) este obligat să suporte sarcinile proprietăŃii lucrului.
7. Nudul proprietar:
a) este obligat să suporte sarcinile folosinŃei lucrului
dat în uzufruct;
b) nu poate scuti pe uzufructuar de darea unei
cauŃiuni;
c) are dreptul să fie înştiinŃat de către uzufructuar cu
privire la uzurpările pricinuite de terŃi.
8. Dreptul de uzufruct se stinge:
a) prin pieirea parŃială a lucrului;
b) prin confuziune;
c) prin neexercitare timp de 20 de ani.
9. Dreptul de uzufruct acordat unei persoane juridice nu poate
depăşi:
a) 10 ani;
b) 30 ani;
c) 60 ani;
10. Uzuarul:
a) are dreptul să culeagă fructele necesare lui şi
familiei sale;
b) poate ceda dreptul său;
c) poate înstrăina emolumentul său.
11. Cel care are un drept de abitaŃie:
a) poate folosi casa numai el, nu şi membrii familiei;
b) poate locui într-însa împreună cu familia sa;
c) poate închiria partea din casă pe care nu o
locuieşte.
12. Presupune existenŃa a două fonduri care au proprietari diferiŃi:
a) dreptul de superficie;
b) dreptul de servitute;
c) dreptul de abitaŃie.
13. Dreptul de servitute:
a) este un drept real imobiliar;
b) este un drept temporar;
235
DREPTURILE REALE
7. SpeŃe
CerinŃe:
a) Având în vedere că Y constituise asupra terenului un drept
de uzufruct, credeŃi că X a dobândit dreptul de proprietate în
integralitatea lui?
236
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) În speŃă, prin convenŃia încheiată, B a dobândit un drept de
creanŃă, o posesie de bună-credinŃă, un drept de abitaŃie sau
un drept de uzufruct?
b) Care este calitatea lui A izvorâtă din convenŃie şi care sunt
drepturile lui în speŃă? Ce calitate are B şi care îi sunt
obligaŃiile?
c) Care este modalitatea de constituire a dreptului lui B?
CunoaşteŃi şi alte modalităŃi? Prin ce acŃiuni îşi poate apăra
237
DREPTURILE REALE
B dreptul său?
d) Avea B dreptul să închirieze casa lui C şi să-şi însuşească
fructele?
e) CalificaŃi acŃiunea lui A împotriva moştenitorilor.
f) Ce va decide instanŃa? Ce posibilitate ar avea A dacă instanŃa
îi va respinge acŃiune?
CerinŃe:
a) Ce drept a constituit X în favoarea lui Z?
b) Ce caracter are acest drept? Putea Z să cedeze dreptul său
unui terŃ?
c) Cum poate înceta acest drept? IdentificaŃi în speŃă unul
dintre modurile de încetare?
d) Ce drept a dorit Z să constituie în favoarea soŃului ei? Ce
condiŃii trebuie să îndeplinească pentru a se constitui în mod
valabil? Sunt respectate condiŃiile în speŃă?
e) Cum caracterizaŃi acŃiunea lui X şi care va fi soluŃia instanŃei
cu privire la aceasta?
238
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) Ce atribute ale dreptului de proprietate revin pârâŃilor şi în ce
calitate? Dar reclamantei?
b) Constituirea uzufructului asupra unei case cu terenul aferent
presupune în mod obligatoriu forma autentică a actului
juridic?
c) ConsideraŃi admisibilă apărarea pârâŃilor?
d) Se poate dispune evacuarea nudului proprietar? Care va fi
soluŃia instanŃei?
CerinŃe:
a) Ce drept s-a constituit în favoarea reclamantei prin contractul
de vânzare-cumpărare?
239
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin loc înfundat?
b) Servitutea de trecere este naturală, legală sau convenŃională?
În cazul în care locul nu îndeplineşte condiŃia de a fi înfundat
este necesară o convenŃie pentru constituirea acestui drept?
c) Se poate menŃine o servitute de trecere pe motiv că este mai
comodă?
d) Ce va decide instanŃa?
240
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) Ce dezmembrământ al dreptului de proprietate este incident în
speŃă?
b) În funcŃie de criteriile reŃinute în literatura de specialitate,
clasificaŃi dezmembrământul.
c) IdentificaŃi în speŃă fondul dominant şi fondul aservit.
d) ConsideraŃi că proprietatea lui X îndeplineşte condiŃiile
pentru a fi calificată drept loc înfundat? Dar dacă prin fapta
proprie şi-ar fi închis accesul la drumul public?
e) Cum calificaŃi refuzul lui Y de a permite trecerea pe terenul
său?
f) Ce natură juridică are acŃiunea introdusă de X şi cum va fi
soluŃionată?
241
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) Ce acŃiune în justiŃie a introdus reclamanta?
b) Servitutea de trecere se poate constitui dacă reclamantul are
o ieşire la calea publică care ar prezenta inconveniente grave
sau ar fi periculoasă? Dar în cazul în care accesul la calea
publică se face pe un drum rural, ocolitor şi uneori
impracticabil?
c) În speŃă, servitutea de trecere poate fi dobândită prin
uzucapiune?
d) Care va fi soluŃia instanŃei?
8. Bibliografie
242
VII. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE
243
CAPITOLUL VIII
POSESIA
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
§ 1. NoŃiune
● Codul civil, în art. 1846 alin. 2, defineşte posesia astfel:
„Posesia este deŃinerea unui lucru sau folosirea de un drept,
exercitată, una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele
nostru“181.
posesia este o simplă stare de fapt. Când posesorul este şi
proprietarul lucrului, posesia este un atribut al dreptului de
proprietate. De cele mai multe ori, posesia şi proprietatea se exercită
de subiecte diferite, proprietarul având un drept abstract, iar
posesorul, stăpânirea de fapt a lucrului.
● Aşadar, definim posesia ca o stare de fapt ce constă în
stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de către
244
VIII. POSESIA
§ 2. Elemente constitutive
Pentru existenŃa posesiei sunt necesare două elemente: unul
material - „corpus“ şi altul psihologic, intenŃional – „animus“.
Elementul material (corpus) constă în stăpânirea materială
a bunului, concretizată în diverse acte: de transformare, de folosinŃă,
culegerea fructelor, aducerea unor modificări, inclusiv încheierea
unor acte juridice cu privire la bun (comodat, locaŃiunie, depozit).
Elementul corpus poate fi exercitat direct de posesor, sau prin
intermediul altei persoane (exercitare corpore alieno).
Elementul psihologic (animus) constă în intenŃia poseso-
rului de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de
proprietar ori în calitate de titular al unui alt drept real. El are animus
domini, animus sibi habendi ori animus possidendi. În acest sens,
este necesară reprezentarea subiectivă a posesorului care fie crede că
este titularul dreptului real, fie, deşi ştie că nu este titularul dreptului
real, neagă dreptul adevăratului titular şi se comportă ca şi cum ar fi
el titularul dreptului respectiv.
§ 3. Dovada posesiei
A face dovada posesiei echivalează cu a proba cele două elemente
din structura ei.
Elementul corpus, fiind un fapt material, poate fi dovedit cu
orice mijloc legal de probă.
Elementul animus, fiind un element psihologic, este mai
greu de dovedit, astfel încât, prin lege, animus se prezumă ori de câte
ori o persoană are deŃinerea materială a bunului. Deoarece nu este
posibilă proba directă a elementului animus, legea a instituit două
prezumŃii:
PrezumŃia de neprecaritate, conform căruia deŃinătorul
unui bun este prezumat până la proba contrarie posesor şi nu
detentor. PrezumŃia este înscrisă în art. 1854 C.civ.:
„posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de
245
DREPTURILE REALE
182 În realitate textul instituie două prezumŃii legale. În primul rând, plecând de la
elementul material al posesiei, de la stăpânirea materială a bunului, legiuitorul trage
concluzia existenŃei elementului subiectiv. Se presupune că persoana care stăpâneşte
material bunul exercită această stăpânire pentru sine. Fiind o prezumŃie relativă, se
permite dovada contrară a precarităŃii. În al doilea rând, odată ce au fost dovedite
ambele elemente ale posesiei, legiuitorul concluzionează că posesorul este proprietar
instituind o prezumŃie de proprietate. În cazul bunurilor imobile prezumŃia este
relativă, iar în cazul mobilelor prezumŃia este absolută, dacă sunt îndeplinite
condiŃiile art. 1909-1910 C. Civ (A se vedea V. Stoica – op. cit., p. 166).
246
VIII. POSESIA
SECłIUNEA a II-a
§ 1. Dobândirea posesiei
Posesia se dobândeşte prin întrunirea cumulativă a elementelor
constitutive, corpus şi animus183.
1. Elementul material se dobândeşte fie prin faptul
unilateral al posesorului de a exercita din proprie iniŃiativă acte
materiale asupra unui bun fără stăpân, fie prin predarea lucrului de
către fostul proprietar sau transmiterea lui de la vechiul posesor
pentru cauză de moarte.
Elementul material poate fi exercitat personal de către
posesor sau printr-un reprezentant care stăpâneşte pentru posesor
(locatar, depozitar).
2. Elementul animus se dobândeşte în cazul în care cel care
are detenŃia bunului îşi manifestă intenŃia de a-l păstra pentru sine. În
acest sens, deŃinătorul săvârşeşte acte pe care numai proprietarul le-
ar putea face (edificarea unei construcŃii, efectuarea de mari
reparaŃii).
Fiind un element de natură psihică, el este exercitat numai de
posesor. De la această regulă, se admite o singură excepŃie, respectiv
persoanele lipsite de capacitate de exerciŃiu dobândesc şi exercită
posesia prin reprezentanŃii legali.
§ 2. Pierderea posesiei
Posesia se pierde prin dispariŃia celor două elemente ale sale
sau a unui dintre acestea:
Pierderea simultană are loc în situaŃia înstrăinării lucrului
(vânzare, donaŃie) şi în caz de abandon;
183 Deşi elementul animus este esenŃial, simpla voinŃă de a poseda un lucru nu este
suficientă pentru a conduce la dobândirea posesiei, fiind necesară şi stăpânirea
efectivă a lucrului. Astfel, posesia se va socoti dobândită numai în cazul în care
bunul a intrat în sfera de stăpânire a posesorului, fiind utilizat potrivit destinaŃiei
economice.
247
DREPTURILE REALE
248
VIII. POSESIA
SECłIUNEA a III-a
§ 1. CalităŃile posesiei
1. NoŃiune
Pentru ca o posesie să-şi producă efectele, adică să fie utilă,
trebuie să îndeplinească condiŃiile prevăzute de art. 1847 C.civ.: „ca
să se poată prescrie, se cere o posesie continuă, neîntreruptă,
netulburată, publică şi sub nume de proprietar“.
Textul de lege impune câteva precizări:
- articolul din Codul civil nu include printre calităŃile
posesiei şi neechivocitatea, condiŃie prevăzută de Codul
civil francez. Deşi a fost calificată ca fiind „inutilă“,
„sinonimă cu precaritatea“, literatura 185 şi practica judi-
ciară186 au consacrat totuşi necesitatea ei.
- articolul prevede printre altele, ca posesia să fie
„neîntreruptă“ şi „sub nume de proprietar“; în realitate
acestea nu sunt calităŃi ale posesiei, a căror lipsă să o
vicieze, ci duc chiar la inexistenŃa posesiei 187 . Aceste
condiŃii prevăzute de textul legal au scopul de a asigura
realizarea prescripŃiei achizitive ca mijloc de dobândire a
proprietăŃii.
2. CalităŃile posesiei
În concluzie, calităŃile posesiei sunt: posesia să fie continuă,
netulburată şi publică, la care doctrina şi practica au adăugat şi condiŃia
ca posesia să fie neechivocă.
185 A se vedea, C. Bârsan, M. GaiŃă. M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 141; L. Pop, Op.
cit., p. 197; I. Adam, Op.cit.,p. 580; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 118.
186 Dec. nr. 769/1979 a Trib. Suprem, secŃ. civ., în CD pe anul 1979, p. 37-39.
187 Întreruperea priveşte de fapt întreruperea prescripŃiei achizitive cu efectul
ştergerii posesiei exercitată până la intervenirea cauzei de întrerupere, iar posesia
neexercitată sub nume de proprietar este o simplă detenŃie precară ceea ce
echivalează cu inexistenŃa posesiei.
249
DREPTURILE REALE
250
VIII. POSESIA
§ 2. Viciile posesiei
1. NoŃiune
Lipsa condiŃiilor cerute de lege pentru ca posesia să fie utilă
duce la vicierea acesteia, cu consecinŃa neproducerii efectelor sale.
Aşadar, prin viciile posesiei se înŃelege contrariul, reversul calităŃilor
cerute de lege.
2. Viciile posesiei
Întrucât, aşa cum arătam mai sus, neîntreruperea posesiei şi stă-
pânirea sub nume de proprietar nu pot fi calificate drept calităŃi ale
posesiei, doctrina juridică a considerat vicii ale posesiei: discontinu-
itatea, violenŃa, clandestinitatea, echivocul.
a) discontinuitatea
Potrivit art. 1848 C.civ. „posesia este discontinuă când posesorul
o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenŃe anormale“.
Discontinuitatea prezintă următoarele caractere juridice:
- este un viciu temporar, care încetează în momentul în care
actele de stăpânire devin regulate;
- este un viciu absolut, poate fi invocat de orice persoană
care justifică un interes legitim;
- este un viciu întâlnit în cazul imobilelor. În cazul
bunurilor mobile, operează regula instituită de art. 1909
C.civ. conform căreia posesia de bună credinŃă valorează
proprietate fără să fie necesară trecerea unei perioade de
timp.
b) violenŃa
Conform art. 1851 C.civ.: „posesiunea este tulburată când este
fondată sau conservată prin acte de violenŃă în contra sau din partea
adversarului“189.
189 Din redactarea textului rezultă că posesia poate fi tulburată atât prin violenŃă
activă, cât şi prin acte de violenŃă pasivă, săvârşite de către posesor în apărare. Cu
toate acestea, literatura de specialitate susŃine, în unanimitate, că violenŃa pasivă din
partea posesorului, când este tulburat în posesie de către un terŃ, nu constituie viciu
al posesiei. O soluŃie contrară ar fi injustă şi inechitabilă, deoarece nimeni nu poate
fi obligat să suporte consecinŃele dăunătoare ale unor fapte şi acte săvârşite de către
o altă persoană. În concluzie, posesorul se poate apăra chiar cu mijloace violente
împotriva agresorului care doreşte să-i răpească bunul. Astfel, numai cel care intră în
251
DREPTURILE REALE
252
VIII. POSESIA
sau doar îşi asumă un asemenea drept prin negarea dreptului adversarului (V. Stoica
– op. cit., p 174-177).
191 Dec. nr. 1903/1975 a T.S., în Culegere de decizii 1975, p. 66; Dec. nr. 769/1979
în R.R.D. nr. 10/1979, p. 65; Dec. nr. 1045/1982 în R.R.D. nr. 7/1983, p. 62.
253
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a IV-a
DetenŃia precară
192 Uzufructuarul şi alŃi titulari de drepturi reale sunt detentori precari faŃă de
proprietarul lucrului şi posesori în raport cu terŃii.
254
VIII. POSESIA
2. Caractere juridice
Deşi în concepŃia Codului civil apare ca un viciu, precaritatea este
mai mult decât un viciu al posesiei, este însăşi lipsa posesiei.
- persoana de la care detentorul precar deŃine bunul,
beneficiază de posesie pentru altul (posesie corpore
alieno);
- considerată viciu, precaritatea este un viciu absolut,
putând fi invocată de price persoană;
- este un viciu perpetuu, deoarece durează până când
intervine un caz de intervertire a precarităŃii în posesie.
255
DREPTURILE REALE
☺ Precizare
În cazurile mai sus prezentate intervertirea este propriu-zisă,
având loc în persoana detentorului, care devine posesor. În primul
caz, titlul precar este înlocuit cu un titlu translativ de proprietate, pe
când în a doua situaŃie, titlul este distrus, astfel încât, pe viitor, lucrul
este deŃinut fără titlu.
256
VIII. POSESIA
☺ Precizare
În ultimele două cazuri, nu este vorba de o intervertire
propriu-zisă a precarităŃii, ci de o schimbare a persoanei detentorului.
257
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a V-a
258
VIII. POSESIA
§ 2. AcŃiunile posesorii
1. NoŃiune
AcŃiunile posesorii sunt acŃiuni în justiŃie prin care pose-
sorul unui bun imobil cere instanŃei să-i apere posesia împotriva
oricăror tulburări sau deposedări chiar dacă aceasta provine de
la proprietar.
2. Caractere juridice
AcŃiunile posesorii au caractere juridice proprii:
- sunt acŃiuni reale, putând fi introduse împotriva oricărei
persoane care îl tulbură sau îl deposedează pe posesor,
inclusiv împotriva proprietarului (acŃiunea în revendicare),
deoarece titularul lor urmăreşte numai apărarea posesiei,
fără a pune în discuŃie însăşi dreptul de proprietate;
- sunt acŃiuni imobiliare, nu au aplicaŃie decât în materia
imobilelor. În cazul bunurilor mobile posesiunea constituie
chiar titlul de proprietate (art. 1909 C.civ.);
- ele apără doar faptul posesiei nu şi dreptul real asupra
lucrului;
259
DREPTURILE REALE
3. Clasificare
Art. 674-676 Cod de procedură civilă reglementează două
acŃiuni posesorii:
- acŃiunea posesorie generală sau acŃiunea în complângere;
- acŃiunea posesorie specială sau acŃiunea în reintegrare.
194 Astfel, art. 676 C.civ. prevede: „Cererile posesorii pot fi făcute şi de acela care
deŃine lucrul în interesul propriu, în temeiul unui contract încheiat cu posesorul,
afară numai dacă tulburătorul este cel pentru care el deŃine“. În acest caz, acŃiunea
posesorie nu poate fi introdusă împotriva proprietarului tulburător, detentorul având
la dispoziŃie o acŃiune personală, ex contractu, izvorâtă din convenŃia în temeiul
căreia deŃine imobilul.
260
VIII. POSESIA
195 Dec. nr. 2010/1992 a CSJ, secŃ. civ., în Probleme de drept din deciziile CurŃii
Supreme de JustiŃie 1990-1992, Ed. Orizonturi, Bucureşti, 1993, p.256-258 (Cererile
privitoare la posesie vor fi admise dacă nu a trecut un an de la deposedare, iar
reclamantul dovedeşte că înainte de această dată a posedat cel puŃin un an. Dacă
deposedarea sau tulburarea s-a făcut prin violenŃă, cel ce formulează acŃiune în
justiŃie trebuie să dovedească numai prima dintre condiŃiile menŃionate) .
261
DREPTURILE REALE
262
VIII. POSESIA
263
DREPTURILE REALE
2. Reprezentare grafică
POSESIA
Dobândire
Pierdere
pierderea simultană a
ambelor elemente
continuă pierderea puterii
materiale (corpus)
netulburată
pierderea elementului
publică Dovadă animus
264
VIII. POSESIA
3. Prezentare comparativă
265
DREPTURILE REALE
4. Vocabular explicativ
266
VIII. POSESIA
5. Întrebări, exerciŃii
CalităŃi Vicii
continuă violenŃa
publică echivocul
netulburată clandestinitatea
neechivocă discontinuitatea
267
DREPTURILE REALE
6. Teste grilă
1. Posesia este:
a) un drept real principal;
b) un dezmembrământ al dreptului de proprietate;
c) o stare de fapt.
2. Posesia poate fi exercitată:
a) corpore alieno;
b) chiar dacă lipseşte elementul animus;
c) numai dacă posesorul este titularul unui drept real.
3. Posesia se pierde:
a) numai prin pierderea simultană a ambelor ele-
mente ale posesiei;
b) prin pierderea unuia dintre elementele posesiei;
c) în situaŃia în care posesia se exercită corpore
alieno.
4. Nu reprezintă o calitate a posesiei:
a) posesia netulburată;
b) posesia neîntreruptă;
c) posesia neechivocă.
5. Discontinuitatea, ca viciu al posesiei:
a) presupune exercitarea posesiei în mod neregulat,
adică cu intermitenŃe anormale;
b) este un viciu temporar, în sensul că durează
timp de 1 an de zile;
c) se aplică numai în privinŃa bunurilor mobile.
6. ViolenŃa, ca viciu al posesiei:
a) poate fi activă şi pasivă;
268
VIII. POSESIA
269
DREPTURILE REALE
270
VIII. POSESIA
7. SpeŃe
CerinŃe:
a) Ce înŃelegeŃi prin intervertirea precarităŃii în posesie?
IdentificaŃi în speŃă o asemenea operaŃiune juridică.
b) Ce categorie de fructe a produs apartamentul închiriat de
Z?
c) Fructele se cuvin moştenitorilor sau lui Z?
d) În ce condiŃii ar fi putut Z să dobândească proprietatea
apartamentului?
e) ConsideraŃi că hotărârea instanŃei a fost legală?
271
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) CetăŃenii străini pot dobândi în proprietate construcŃii în
România?
b) Cum calificaŃi acŃiunea intentată de Z? Ce soluŃie credeŃi
că va pronunŃa instanŃa?
c) Sunt îndeplinite condiŃiile pentru ca Z să introducă o
acŃiune în complângere?
CerinŃe:
a) În ceea ce priveşte terenul, A este: proprietar; detentor
precar; posesor de bună-credinŃă; posesor de rea-
credinŃă. Dar în ceea ce priveşte maşina?
b) DeterminaŃi în speŃă elementele constitutive ale posesiei
şi modalităŃile lor de exercitare.
c) În speŃă este incidentă intervertirea precarităŃii în
posesie?
272
VIII. POSESIA
CerinŃe:
a) În ce calitate a deŃinut X bunul vândut în perioada dintre
încheierea contractului şi data decesului?
b) Ce va invoca în apărare succesorul Z?
c) Cum îşi va motiva cumpărătorul Y acŃiunea în justiŃie
formulată împotriva lui Z?
d) Ce va decide instanŃa?
273
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) Ce înŃelegeŃi prin fructe? În concepŃia Codului civil cui
se cuvin acestea?
b) În ce condiŃii posesorul poate dobândi proprietatea
fructelor? În speŃă, pârâtul îndeplineşte aceste condiŃii?
c) Când încetează buna credinŃă a posesorului? Cunoscând
acest moment, consideraŃi temeinică apărarea pârâtului?
d) Ce va decide instanŃa?
8. Bibliografie
274
CAPITOLUL IX
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
275
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a II-a
Accesiunea
§ 1. NoŃiune. Clasificare
● Accesiunea este acel mod de dobândire a proprietăŃii
conform căruia tot ce se uneşte cu lucrul, sau se încorporează
într-un lucru devine proprietatea aceluia căruia îi aparŃine
lucrul la care s-a făcut unirea sau încorporaŃiunea.
În acest sens, art. 448 C.civ dispune că „tot ce se uneşte şi se
încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului“. Cu alte
cuvinte, accesiunea este încorporarea sau unirea a două lucruri
aparŃinând unor proprietari diferiŃi. Titularul dreptului asupra
lucrului mai important devine şi titularul dreptului asupra lucrului
mai puŃin important, fostul proprietar al acestuia având dreptul să
primească o despăgubire.
● Accesiunea este de două feluri: imobiliară şi mobiliară.
La rândul ei, accesiunea imobiliară poate fi: naturală şi artificială.
201 De la această regulă fac excepŃie: pământurile rămase după retragerea apelor
(lacurilor, iazurilor, heleşteelor) care rămân în proprietatea aceluia căruia au apar-
Ńinut (art. 497 C.civ); albia apei curgătoare care şi-a schimbat cursul, rămasă în
proprietatea proprietarilor mărginaşi (art. 502 C. civ); pământul ce ar rezulta prin
retragerea apei mării aparŃine întotdeauna domeniului public. De asemenea, albiile
râurilor şi fluviilor, cuvetele lacurilor de interes public, fundul apelor maritime
interioare şi ale mării teritoriale aparŃin domeniului public (art. 5 alin. 1 din Legea
nr. 18/1991, republicată).
277
DREPTURILE REALE
278
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
279
DREPTURILE REALE
203 Deşi buna-credinŃă rezultă din existenŃa unui titlu asupra terenului ale cărui vicii
nu sunt cunoscute de către dobânditor, în practică se admite că buna-credinŃă poate
fi dedusă şi din alte împrejurări cum ar fi: construcŃia s-a realizat în baza unei
promisiuni de donaŃie a terenului făcută de proprietar, constructorul având
convingerea că în curând va dobândi dreptul de proprietate asupra acestui teren;
terenul este posedat de constructor în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare
(Dec. nr. 102/1987 a Trib. Jud. Sibiu, cu notă explicativă de V. Stoica, R.R.D. nr.
9/1988, p. 46-55, L. Pop, Op. cit. p. 221).
204 Textul de lege a făcut obiectul unei excepŃii de neconstituŃionalitate, respinsă
prin Decizia nr. 91/4 martie 2003. Curtea ConstituŃională a reŃinut că proprietarul
terenului suferă o restrângere a prerogativei de dispoziŃie asupra bunului său, însă
această restrângere operează în condiŃiile legii, în considerarea poziŃiei subiective a
constructorului – buna credinŃă, cu respectarea dispoziŃiilor constituŃionale conform
cărora conŃinutul şi limitele dreptului de proprietate sunt stabilite de lege ( I.
Deleanu în Pandectele Române, nr. 3/2003, notă critică)
280
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
§ 4. Accesiunea mobiliară
● NoŃiune. Accesiunea mobiliară presupune unirea a două
bunuri mobile aparŃinând unor proprietari diferiŃi ori producerea unui
281
DREPTURILE REALE
283
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a III-a
Uzucapiunea
2. Domeniul de aplicare
● Uzucapiunea are în vedere numai categoria bunurilor
imobile. Bunurile mobile, conform art. 1909 alin. 1 C.civ, se
dobândesc în proprietate prin însuşi faptul posesiei lor cu bună-
credinŃă, fără a fi necesară trecerea unui interval de timp.
În concluzie, pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunu-
rile imobile care se află în proprietate privată, indiferent de titular
(statul, unităŃi administrativ-teritoriale, persoane fizice sau juridice).
● De asemenea, prin uzucapiune se pot dobândi şi alte
drepturi reale susceptibile de posesie: uzufructul, abitaŃia, servituŃiile
continue şi aparente.
§ 2. Felurile uzucapiunii
În sistemul Codului civil, uzucapiunea este de două feluri:
uzucapiunea de 30 de ani şi uzucapiunea de 10 până la 20 de ani.
284
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
1. Uzucapiunea de 30 de ani
Pentru a opera uzucapiunea de 30 de ani, se cer îndeplinite
două condiŃii, prevăzute de art. 1890 C.civ.:
a) posesia utilă a bunului.
DetenŃia precară şi posesia viciată nu duc la uzucapiune. Prin
urmare:
chiriaşul fiind detentor precar, nu poate beneficia de
prevederile legale referitoare la uzucapiune, indiferent cât
timp exercită stăpânirea în calitate de locatar208,
cel ce stăpâneşte o construcŃie cu îngăduinŃa proprietarului
ei, nu o poate dobândi prin uzucapiune fiind detentor
precar209,
posesia exercitată de persoana care a locuit în imobil în
calitate de concubină a fostului proprietar nu poate duce la
dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune210.
În cazul unui act translativ de proprietate încheiat conform
legii, dobânditorul nu poate uzucapa bunul, acesta fiind dobândit ca
efect al convenŃiei. În schimb, dacă transmisiunea imobiliară nu este
valabilă din punct de vedere juridic, dreptul de proprietate nefiind
transmis, posesorul poate să prescrie dreptul său împotriva titularului
proprietăŃii.
b) posesia trebuie exercitată neîntrerupt, timp de 30 de
ani.
Uzucapiunea intervine după împlinirea termenului de 30 de ani.
Pentru uzucapiunea de 30 de ani nu se cere ca posesorul să
fie de bună sau rea-credinŃă sau să aibă just titlu.
208 Dec. nr. 391/1992 a CSJ, secŃ. civ. în V. Bogdănescu, Op. cit. p. 39-41; În
schimb, locatarul care dovedeşte însă că la o anumită dată a folosit imobilul sau
partea de imobil închiriată, neîntrerupt şi netulburat, cu titlu de proprietar timp de 30
de ani, plătind şi impozitul respectiv, dobândeşte dreptul de proprietate prin
uzucapiune (Dec. nr. 116/1991 a T.M.B. secŃ. a III-a civ., în Culegere de practică
judiciară civilă pe anul 1991, Ed. Şansa SRL, Bucureşti, 1992, p. 117).
209 Dec. nr. 391/1992 a CSJ, secŃ. civ. în Probleme de drept din deciziile CSJ pe
anii 1990-1992, p. 40.
210 Dec. nr. 2251/1989 a CurŃii Supreme de JustiŃie, sec. civ., în Probleme de drept
din deciziile CurŃii Supreme de JustiŃie, pe anii 1990-1992, p. 40.
285
DREPTURILE REALE
2. Uzucapiunea de la 10 la 20 de ani
Pentru a se putea invoca acest fel de uzucapiune se cer a fi
îndeplinite condiŃiile:
a) să existe o posesie utilă asupra lucrului;
b) posesia utilă să se întemeieze pe just titlu;
Just titlul este un act juridic translativ de proprietate, adică o
operaŃiune juridică (negotium), care are drept scop să transfere
proprietatea, dar care datorită unor împrejurări ce Ńin de actul
respectiv, transmite doar posesiunea. El trebuie să provină de la o
altă persoană decât adevăratul proprietar deoarece, dacă ar proveni
de la adevăratul proprietar şi nu este anulat pentru alte vicii, actul
juridic este suficient prin el însuşi pentru a duce la dobândirea pro-
prietăŃii, fără să fie nevoie de uzucapiune.
● Sunt considerate just titlu: tranzacŃia, hotărârile judecă-
toreşti de adjudecare a unor imobile date în cadrul procedurii
vânzării silite, hotărârea judecătorească prin care se constată exis-
tenŃa unei convenŃii translative de proprietate între părŃile unui
proces; hotărârile judecătoreşti ce Ńin loc de act autentic de înstră-
inare, actul juridic translativ de proprietate încheiat cu moştenitorul
aparent.
● În schimb, nu constituie just titlu: contractele de locaŃiune,
depozit, comodat; hotărârile judecătoreşti declarative; convenŃiile de
împărŃeală având caracter declarativ; certificatul de moştenitor211.
c) posesia trebuie să fie de bună-credinŃă.
Prin bună-credinŃă se înŃelege credinŃa greşită a posesorului
că a dobândit de la adevăratul proprietar (art. 1898 C.civ.).
211 Cu privire la justul titlu, doctrina judiciară a stabilit: justul titlu trebuie să existe
în realitate şi nu în credinŃa celui care invocă uzucapiunea, deci nu este suficient un
titlu putativ; conform art. 1897 alin. 2 C.civ., un titlu nul nu poate servi ca bază a
uzucapiunii de 10 la 20 de ani, deci nu poate fi just titlu; un titlu anulabil poate fi
invocat drept just titlu împotriva unor persoane, altele decât cele care au dreptul să
ceară nulitatea relativă (art. 1897 alin. 3 C.civ., se consideră că după expirarea
termenului în care se poate invoca nulitatea relativă, actul devine valabil şi poate fi
invocat ca just titlu chiar împotriva celui care ar fi putut cere anularea); justul titlu
este o condiŃie separată de bună-credinŃă astfel încât trebuie dovedit de cel care
invocă uzucapiunea; justul titlu trebuie să aibă dată certă, în caz contrar el este
inopozabil terŃilor. Termenul de uzucapiune începe să curgă de la data certă a
justului titlu.
286
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
287
DREPTURILE REALE
2. Suspendarea uzucapiunii
Suspendarea nu înlătură timpul scurs anterior cauzei de
suspendare, astfel încât după încetarea ei prescripŃia îşi reia cursul,
socotindu-se şi timpul scurs înainte de suspendare.
Cauzele de suspendare sunt prevăzute în art. 13 şi 14 din Decretul
nr. 167/1958:
- cât timp cel împotriva căruia curge prescripŃia este
împiedicat de un caz de forŃă majoră să facă acte de
întrerupere;
- cât timp cel ce se pretinde proprietar ori cel care invocă
uzucapiunea se află în rândul forŃelor armate române, iar
acestea sunt puse pe picior de război;
- între părinŃi sau tutore şi cel ce se află sub ocrotirea lor,
între curator şi cei pe care îi reprezintă, precum şi între
orice alte persoane care, în temeiul legii sau a hotărârii
judecătoreşti, administrează bunurile altora şi cei ale
căror bunuri sunt astfel administrate, prescripŃia nu curge
288
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
2. CondiŃii
JoncŃiunea posesiilor impune respectarea următoarelor condiŃii:
- să existe o posesie propriu-zisă. DetenŃia precară nu se
poate uni cu posesia;
- cel ce invocă joncŃiunea să fie un succesor în drepturi a
autorului. Posesorul actual trebuie să fi dobândit posesia
bunului de la autorul său pe baza unui raport juridic.
Prin urmare, nu poate invoca joncŃiunea posesiilor:
• persoana care a uzurpat un bun aparŃinând altuia,
213 Dec. nr. 2166/1987 a Trib. Suprem, în R.R.D., nr. 9/1987, p. 79.; Dec. nr.
122/1987 a Tribunalului Suprem, secŃ.civ., în R.R. D. nr.10/1987, p. 75-76.
289
DREPTURILE REALE
290
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
214 Dec. nr. 1335/1975 a Trib. Suprem secŃ. civ. în C.D., p. 131.
215 Dec. nr.1045/1982 a Trib. Suprem, secŃ. civ. în CD, p. 25.
216 Au fost considerate acte de intervertire în fapt a posesiei: reparaŃiile făcute de un
coindivizar asupra bunului pe numele său, edificarea unor construcŃii de către acesta,
închirierea sau arendarea imobilului făcută pe numele său. (Dec. nr. 1045/1982 a
Trib. Suprem, secŃ. civ., în C.D. pe anul 1982, p. 25).
217 C. Bârsan, M. GaiŃă, M:M. Pivniceru, Op. cit., p. 202-203; C. Turianu, Efectul
întreruptiv al Legii nr. 58/1974 şi 59/1974, în Dreptul nr. 9/1992, p. 67.
291
DREPTURILE REALE
218 L. Pop, Op. cit. p. 243-244; I. Adam, Op. cit. p. 654; I. Popa, I. Lulă, Opinii în
legătură cu dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor pe calea
prescripŃiei achizitive prin posesiune exercitată şi în perioada cât au fost în vigoare
Legile nr. 58/1974 şi 59/1974, în Dreptul nr. 2/1994, p. 43-50. În acelaşi sens, Dec.
nr. 615/1994 a CurŃii Supreme de JustiŃie, secŃ.civ., în C. Crişu, „JurisprudenŃă şi
doctrină română“, Ed. Argessis, 1995, p. 520-521; Dec. nr. 1085/1995 a
Tribunalului Municipiului Bucureşti, nepublicată;. Dec. nr. 14/1993 a Tribunalului
JudeŃean Maramureş, în „Dreptul“ nr. 10-11/1993, p. 124.
219 Dec. nr. 196/1993 a CurŃii de Apel ConstanŃa secŃ. civ. în M. Voicu, M.
Popoacă, Op. cit., p. 229.
292
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
2. Reprezentare grafică
220 Dec. nr. 3027/1996 a CurŃii de Apel Ploieşti, secŃ. civ., p. 296; Dec. nr.
165/1994 a CurŃii de Apel ConstanŃa şi Dec. nr. 284/1994 ;.Idem, p. 299.
221 Extras din motivarea Dec. nr. 566/1998 a CurŃii de Apel Ploieşti, secŃ. civ., în
M.Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 300-301.
222 Extras din motivarea Dec. nr. 2246/1997 a CurŃii de Apel Ploieşti, secŃ. civ. II,
Op. cit. p. 297.
293
Hotărâre judecătorească
TradiŃiunea
OcupaŃiunea
De 10 - 20 de ani
ModalităŃi de dobândire ale
Uzuca-
piunea
dreptului de proprietate
De 30 de ani
294
AdjuncŃiunea (art. 504 - 507 C.civ.)
mobiliară
4. Vocabular explicativ
295
DREPTURILE REALE
5. Întrebări, exerciŃii
296
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
297
DREPTURILE REALE
materia primă?
5. Ce aŃi decide în situaŃia în care porŃiunea de teren care s-a rupt
aparŃine domeniului public? Dar dacă aceasta aparŃine unui
particular şi s-a alipit domeniului public?
6. Cum se calculează întinderea despăgubirilor pe care urmează să le
primească constructorul de bună-credinŃă? Ce s-ar decide în
situaŃia în care edificarea construcŃiei ar fi avut loc în anul 1990,
iar despăgubirile s-ar calcula în anul 2000? Ce mijloace juridice
are la îndemână constructorul de bună-credinŃă pentru a-l obliga
pe proprietar la plata despăgubirilor?
7. Ce reprezintă “justul titlu“? DaŃi exemple de astfel de titluri.
Certificatul de moştenitor este un just titlu?
8. Actul translativ de proprietate care provine de la un dominus
poate servi just titlu al uzucapiunii?
9. Poate uzucapa cel care deŃine un imobil prin simpla îngăduinŃă a
proprietarului? Dar locatarul care a deŃinut o parte din imobilul
închiriat, în mod constant, neîntrerupt şi netulburat cu titlu de
proprietar timp de 30 de ani, plătind şi impozitul?
10. O simplă petiŃie prin care nu se formulează nici o pretenŃie, poate
să întrerupă prescripŃia? Care este efectul întreruperii uzuca-
piunii?
11. În timpul RevoluŃiei din Decembrie 1989 uzucapiunile au fost
suspendate? Care este efectul suspendării prescripŃiei?
6. Teste grilă
1. Constituie avulsiune:
a) creşterile de pământ care se fac succesiv şi pe
nesimŃite pe malurile apelor curgătoare;
b) adăugirile la un teren a unei bucăŃi de pământ
smulsă de la un alt teren, prin acŃiunea apelor;
c) pământul rămas după retragerea apelor curgătoare
de la un mal la altul.
298
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
299
DREPTURILE REALE
300
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
301
DREPTURILE REALE
302
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
7. SpeŃe
303
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) Ce instituŃie de drept civil este incidentă în speŃă?
DefiniŃi şi clasificaŃi această instituŃie în funcŃie de
criteriile cunoscute.
b) Ce forme ale acestei instituŃii identificaŃi în speŃă?
c) Care este termenul de prescripŃie a acŃiunii lui Y prin
care a revendicat de la X porŃiunea de teren ruptă din
proprietatea sa?
d) Ce va decide instanŃa cu privire la pretenŃiile celor doi
proprietari riverani?
304
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) Ce se înŃelege prin constructor de bună-credinŃă? Este X
un astfel de constructor?
b) Când se naşte dreptul lui Y asupra construcŃiei?
c) Este admisibilă acŃiunea lui Y având ca obiect demolarea
construcŃiei?
d) Ce s-ar decide în situaŃia în care X nu cunoştea că
terenul se află în proprietatea altei persoane?
305
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) De câte feluri este uzucapiunea şi care sunt condiŃiile
necesare pentru a uzucapa?
b) Ce se înŃelege prin just titlu? În speŃă, contractul de
vânzare-cumpărare constituie un astfel de titlu?
c) Care din uzucapiuni consideraŃi că a operat în speŃă?
Care este efectul Legilor nr. 58 şi 59/1974 asupra
uzucapiunii pârâtului?
d) Ce va hotărî instanŃa?
CerinŃe:
a) Care sunt diferenŃele dintre instituŃia incidentă în speŃă
şi prescripŃia extinctivă?
b) CredeŃi că X este un posesor de bună-credinŃă? Are sau
nu just titlu?
c) Care este termenul în care X ar putea uzucapa imobilul?
Ce va decide instanŃa?
306
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) DefiniŃi joncŃiunea posesiilor şi arătaŃi condiŃiile în care
acesta operează. Ce se înŃelege prin „autor” în sensul
art. 1860?
307
DREPTURILE REALE
308
IX. MODURILE GENERALE DE DOBÂNDIRE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) Ce instituŃie juridică invocă în motivarea apelului, pârâtul?
b) ConsideraŃi întemeiate susŃinerile apelantului?
c) Ce va decide instanŃa de apel?
309
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) În ce condiŃii operează uzucapiunea de 10-20 de ani?
Sunt îndeplinite aceste condiŃii, în speŃă?
b) Ce se înŃelege prin just-titlu? În speŃă, înscrisul sub
semnătură privată constituie un just-titlu?
c) Care va fi soluŃia instanŃei?
d) În caz de respingere a acŃiunii, ce mijloc legal are la
dispoziŃie reclamanta pentru a-şi valorifica dreptul?
8. Bibliografie
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 297-366.
D. C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, Op. cit., p.215-275.
L. Pop, L. M. Harosa, op. cit., p. 265-304
O. Ungureanu, C. Munteanu, 0p. Cit., p.290-314.
I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p.120-130.
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 187-211.
C. Bârsan, Op. cit., p. 305-337.
L. Pop, Op. cit., p. 209-246.
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit.,p. 267-298.
I. Adam, Op. cit., p. 597-690.
P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 145-160.
SpeŃele nr. 1, 2 au fost prelucrate din G. Răducan, G. T. Maravela,
Op. cit., p. 215-217.
M. Voicu, M. Popoacă, Dreptul de proprietatea şi alte drepturi
reale, tratat de jurisprudenŃă 1991-2002, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2002.
Th. Mrejeru, Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate
în România. Doctrină şi jurisprudenŃă, Editura Continent XXI,
Bucureşti, 2001.
F. Ciutacu, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Culegere de
speŃe, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2001.
310
CAPITOLUL X
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
§ 1. NoŃiune
Apărarea dreptului de proprietate ca principal drept real, dar
şi a celorlalte drepturi reale se realizează printr-un ansamblu de
mijloace juridice atât de drept civil cât şi reglementate de diferite
ramuri ale sistemului nostru de drept.
Mijloacele juridice sunt acŃiuni în justiŃie prin care titu-
larul dreptului solicită înlăturarea oricărei atingeri sau încălcări
aduse dreptului său.
§ 2. Categorii
Mijloacele juridice civile sunt grupate în două categorii:
1. Mijloace juridice specifice - acŃiuni reale care se
întemeiază direct pe dreptul de proprietate sau alt drept real, precum
şi pe faptul stăpânirii unui bun imobil. AcŃiunile reale se clasifică în:
a. acŃiuni petitorii sunt acele acŃiuni prin care reclamantul
solicită să se stabilească direct că este titularul dreptului de
proprietate sau al altui drept real asupra bunului. Intră în categoria
acŃiunilor petitorii: acŃiunea în revendicare, acŃiunea în grăniŃuire,
acŃiunea negatorie şi acŃiunea confesorie.
• acŃiunea în grăniŃuire este acea acŃiune prin care recla-
mantul pretinde ca, în contradictoriu cu pârâtul, instanŃa
să determine, prin semne exterioare, întinderea celor
două fonduri învecinate.
311
DREPTURILE REALE
312
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECłIUNEA a II-a
AcŃiunea de revendicare
2. Caractere juridice
• este o acŃiune reală, caracter ce rezultă din natura dreptului
de proprietate ca dreptul real.
• este o acŃiune petitorie, deoarece pune în discuŃie însăşi
existenŃa dreptului de proprietate.
• este în principal o acŃiune imprescriptibilă 227 . Dreptul de
proprietate este perpetuu, el nu se pierde prin neuz. Cu toate
acestea, o altă persoană poate dobândi dreptul de proprietate
prin uzucapiune în cazul imobilelor, sau prin posesie de bună
credinŃă în cazul bunurilor mobile.
227 Trebuie precizat că în practica judiciară s-a adoptat, în timp, soluŃia – susŃinută
şi în literatura de specialitate – potrivit căreia atunci când acŃiunea în revendicare are
ca obiect un imobil, este imprescriptibilă, iar când are ca obiect un bun mobil, este
prescriptibilă în termen de 30 de ani. (A se vedea secŃ. a II-a, pct. 2 din prezentul
capitol).
313
DREPTURILE REALE
3. Titulari
Poate fi titular al acŃiunii în revendicare moştenitorul
titularului dreptului de proprietate astfel încât, în calitate de
continuator al persoanei defunctului, poate revendica un bun al
succesiunii. De asemenea, acŃiunea în revendicare poate fi promovată
şi de creditorii chirografari pe calea acŃiunii oblice, precum şi de
creditorii ipotecari.
AcŃiunea în revendicare nu poate fi introdusă:
- în cazul coproprietăŃii de către unul dintre coproprietari
sau coindivizari, deoarece are ca obiect recunoaşterea
dreptului de proprietate şi readucerea bunului în patrimo-
niul celui care îl revendică şi nu doar recunoaşterea
dreptului asupra unei cote ideale din bun. În schimb,
acŃiunea în revendicare poate fi exercitată de toŃi
coproprietarii, ca titulari ai dreptului de proprietate a
bunului revendicat sau, după partaj, de către coproprie-
tarul căruia i s-a atribuit bunul
- în cazul devălmăşiei, un soŃ nu poate promova o acŃiune
în revendicare decât cu acordul expres al celuilalt soŃ228.
4. Efecte
Admiterea acŃiunii de către instanŃa de judecată înseamnă
recunoaşterea existenŃei dreptului de proprietate al reclamantului cu
consecinŃa obligării pârâtului la restituirea bunului către proprietar.
● Bunul se restituie în natură şi liber de sarcinile constituite
de pârât în favoarea unor terŃe persoane, conform principiului
resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis. În cazul în care bunul
314
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
229 Dec. nr. 532/1942 a Trib. Supr., col. civ, în CD e anii 1952-1954, p. 43. Într-un
alt punct de vedere, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate nu este suficient
pentru a justifica imprescriptibilitatea acŃiunii în revendicare, deoarece s-ar impune
315
DREPTURILE REALE
316
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
231 Proba prin titluri este dificilă, deoarece orice act translativ de proprietate face
dovada deplină a dreptului numai dacă reclamantul probează că emană de la un
adevărat proprietar. Deci revendicantul ar fi Ńinut să dovedească faptul că toŃi
transmiŃătorii anteriori, din autor în autor, au avut calitatea de adevăraŃi proprietari,
ceea ce de cele mai multe ori este imposibil. Pentru realizarea unei asemenea dovezi
trebuie verificate toate transferurile succesive de proprietate „urcând din autor în
autor şi din posesor în posesor“ O asemenea probă a fost numită prbatio diabolica
sau probă draconică. (A se vedea C. Hamangiu, I. R. Bălănescu, Al. Băicoianu, Op.
cit. p. 62).
317
DREPTURILE REALE
232 C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 127; L. Pop, Op. cit., p. 259;
I.P. Filipescu, A.I. Filipescu, Op. cit., p. 306; P.M. Cosmovici, Op. cit., p. 104
233 Dec. nr. 3029/1999 a C.A. Bucureşti, în Culegere de practică judiciară în
materie civilă 1999, Ed. Rosetti, 2001, p. 188, (În ipoteza în care reclamantul nu
face dovada titlului său de proprietate, chiar dacă nici pârâtul nu opune un titlu,
faptul posesiei bunului îi creează pârâtului o situaŃie mai favorabilă, acŃiunea
reclamantului urmând a fi respinsă).
318
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
234 Dec. nr. 1/1966 a Trib. Supr., col. civ., în C.D. pe anul 1966, p. 90. Marea
majoritate a autorilor au adoptat opinia conform căreia art. 1909 alin. 1 C.civ.
instituie o prezumŃie absolută (juris et de jure) de proprietate în favoarea posesorului
de bună-credinŃă a bunurilor mobile, care înlătură orice acŃiune în revendicare. În
ceea ce ne priveşte, nu împărtăşim această calificare, deoarece dreptul de proprietate
mobiliară se dobândeşte potrivit acestui text, prin posesie de bună-credinŃă, nefiind
nevoie să se recurgă la construcŃia juridică a prezumŃiilor legale absolute (În acest
sens, a se vedea I.R. Urs, S. Angheni, Op. cit., p. 168; L. Pop, Op. cit., p. 261; L.
Lulă, ObservaŃii asupra prezumŃiei prevăzute de art. 1909 alin. 1 din Codul civil, în
Dreptul nr. 1/2000, p. 75-80). Într-o altă opinie, art. 1909 alin. 1 reglementează un
caz de prescripŃie achizitivă instantanee (G.N. Lutescu, Teoria generală a drepturilor
reale, Bucureşti, 1947, p. 462-463; Dec. nr. 1938/1967 a Trib. Supr., col. civ.,
319
DREPTURILE REALE
320
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
tractu, prin care solicită restituirea bunului 235 . Dacă lucrul a fost
înstrăinat, proprietarul iniŃial are la dispoziŃie o acŃiune în despă-
gubire împotriva detentorului precar a cărui faptă constituie
infracŃiunea de abuz de încredere, putând fi pedepsit penal.
c) CondiŃii în care se pot invoca prevederile art. 1909 alin.1
C.civ.
• proprietarul să se fii desesizat voluntar de bunul său mobil,
încredinŃându-l prin contract unui detentor precar (chiriaş,
comodatar, depozitar);
• detentorul precar să înstrăineze bunul mobil respectiv unei
terŃe persoane, fără să aibă consimŃământul proprietarului
care i l-a încredinŃat;
• terŃul să dobândească bunul mobil cu bună-credinŃă de la
detentorul precar şi nu de la adevăratul proprietar, printr-un
act translativ de proprietate, având convingerea că
detentorul precar este adevăratul proprietar al bunului.
Dacă ar fi tratat cu adevăratul proprietar, terŃul dobânditor ar
fi devenit proprietar pe temeiul convenŃiei de înstrăinare astfel
încheiate, ne mai fiind necesar art. 1909 alin. 1 C.civ. care “să-l facă
proprietar“.
Buna-credinŃă se prezumă până la proba contrarie. Ea trebuie
să existe la momentul intrării efective în posesia bunului şi nu la
momentul încheierii contractului. Împrejurarea că ulterior, dobândi-
torul şi-a dat seama că nu a tratat cu adevăratul proprietar, nu este de
natură a înlătura regula prevăzută de art. 1909 C.civ.
321
DREPTURILE REALE
☺ Precizări
AcŃiunea în revendicare trebuie introdusă în termen de 3 ani,
calculaŃi din momentul sustragerii sau pierderii bunului. Termenul de
3 ani este un termen de decădere. Dacă acŃiunea nu este introdusă în
acest termen, se stinge şi dreptul de proprietate al titularului iniŃial.
La împlinirea lui, posesorul de bună-credinŃă devine proprietarul
acelui bun mobil, făcând aplicarea art. 1909 alin. 1 C.civ.
Prin “furt“ se înŃelege atât furtul propriu-zis, cât şi tâlhăria şi
pirateria, iar “pierderea bunului“ are în vedere ieşirea bunului din
posesia proprietarului datorită neglijenŃei, unui caz fortuit ori forŃei
majore.
322
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
☺ Precizări
• dacă terŃul de bună-credinŃă a cumpărat bunul pierdut sau
furat în condiŃii de natură a-i crea convingerea unei
provenienŃe loiale, spre exemplu un loc public unde se
încheie în mod curent asemenea acte juridice, proprietarul
este obligat să-i restituie preŃul plătit.
• dobânditorul de bună-credinŃă nu va restitui bunul decât
după ce proprietarul îi va restitui preŃul pe care l-a plătit cu
ocazia achiziŃionării lucrului. Până la data restituirii preŃului,
terŃul dobânditor are un drept de retenŃie.
• adevăratul proprietar are o acŃiune în despăgubire împotriva
hoŃului sau găsitorului, întemeiată pe răspunderea delictuală
pentru fapta proprie în baza art. 998 – 999 C.civ237.
323
DREPTURILE REALE
238 Dec. nr. 144/1982 a Trib. Supr., secŃ. civ., în CD, 1982, p. 13.
239 V. Stoica, CorelaŃia dispoziŃiilor art. 14 din Codul de procedură penală cu
prevederile art. 1909-1910 din Codul civil, în RRD nr. 10/1988, p. 29; L. Pop, Op.
cit., p. 260; I. Adam, Op. cit., p. 722-723. S - a conturat şi opinia conform căreia
acŃiunea în revendicare mobiliară este imprescriptibilă împotriva unui hoŃ, găsitor
sau terŃ de rea credinŃă, dar numai în măsura în care posesia acestuia nu îndeplineşte
condiŃiile unei posesii utile şi neviciate, caz în care operează în favoarea hoŃului,
găsitorului sau terŃului de rea credinŃă uzucapiunea de 30 de ani prevăzută de art.
1890 C. Civ. (a se vedea L. Pop, L. M. Harosa – op.cit., p.321 – 324. Deşi luăm în
calcul dualitate prescripŃiei în prescripŃie extinctivă, reglementată de Decret şi
prescripŃie achizitivă, reglementată de art. 1890 C. Civ., nu putem fi de acord cu
această opinie, cu motivaŃia că se dobândeşte prin uzucapiune doar proprietatea
imobilelor nu şi a bunurilor mobile)
324
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
240 Într-o formulare generală, susceptibilă din acest motiv de interpretări diferite,
art. 1890 Cod civil declară prescriptibile în termen de 30 de ani „toate acŃiunile atât
reale cât şi personale pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a
defipt un termen de prescripŃie...fără ca cel ce invocă această prescripŃie să fie
obligat a produce un titlu şi fără să i se poată opune reaua-credinŃă”. Datorită
redactării deficitare, în doctrină s-a pus problema naturii juridice a termenului de 30
de ani, în sensul unui termen de prescripŃie extinctivă sau achizitivă. IniŃial, s-a
susŃinut că, în lipsa unui alt text din Codul civil care să consacre această formă de
uzucapiune, art. 1890 nu este sediul materiei pentru prescripŃia extinctivă, ci pentru
prescripŃia achizitivă de 30 de ani (V. D. Zlătescu – ConsideraŃii în legătură cu
instituŃia prescripŃiei, în Dreptul nr. 2/1998, p. 18-19). Ulterior, în mod constant,
doctrina de specialitate a considerat termenul de 30 de ani prevăzut de art. 1890 Cod
civil, aplicabil atât în materia prescripŃiei extinctive cât şi a celei achizitive. ( A se
vedea M. Nicolae – M. Nicolae – PrescripŃia extinctivă, Ed. Rosetti, Buc. 2004, p.
384).
325
DREPTURILE REALE
241 Problema este mai mult teoretică pentru bunurile care, prin natura lor, fac parte
din domeniul public, fiind imposibil ca o persoană să intre în posesia mării
teritoriale sau a unei căi de comunicaŃie. SituaŃia priveşte bunurile proprietate
publică prin destinaŃia legii, nefiind exclus ca un tablou dintr-o colecŃie de artă sau o
piesă numismatică să intre fără drept în stăpânirea unei persoane fizice sau juridice (
a se vedea C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p. 131).
242 Conform art. 11 alin. 1 lit. c din Legea nr. 213/1998 bunurile din domeniul
public „nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune sau prin efectul
posesiei de bună-credinŃă asupra bunurilor mobile“. De asemenea, art. 1844 C.civ.
326
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
SECłIUNEA a III-a
AcŃiunea în grăniŃuire
1. NoŃiune
Potrivit art. 584 C.civ.: „orice proprietar poate obliga pe
vecinul său la grăniŃuirea proprietăŃii lipite de a sa; cheltuielile
grăniŃuirii vor fi suportate pe jumătate“. Astfel, grăniŃuirea este o
operaŃiune de delimitare prin semne exterioare a două fonduri vecine,
care aparŃin unor proprietari diferiŃi243.
În raport cu proprietarii celor două fonduri vecine, grăni-
Ńuirea este o obligaŃie reală (propter rem), în schimb, privită exclusiv
din punct de vedere al celui care o solicită, este un atribut al dreptului
real. De regulă, grăniŃuirea se poate realiza prin convenŃia părŃilor. În
situaŃia în care unul dintre proprietari nu este de acord cu grăniŃuirea
solicitată de celălalt, ea poate fi hotărâtă de instanŃa de judecată
investită printr-o acŃiune în grăniŃuire.
Prin acŃiunea în grăniŃuire reclamantul, în contradictoriu
cu pârâtul, solicită instanŃei să determine, prin semne exterioare,
linia despărŃitoare dintre două fonduri învecinate.
2. Caractere juridice
- este o acŃiune imobiliară, deoarece are ca obiect
delimitarea a două terenuri învecinate;
- este o acŃiune petitorie, deoarece, în mod indirect, prin
delimitarea fondurilor limitrofe, se apără dreptul de
proprietate;
stabileşte că: „nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie
sau printr-o declaraŃie a legii, nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase
afară din comerŃ“.
243 GrăniŃuirea, menită să apere dreptul de proprietate, se poate dispune atât în
cazul inexistenŃei unei delimitări între proprietăŃi, cât şi în situaŃia când astfel de
semne exterioare există dar sunt contestate de părŃi ( Dec. nr. 1330/1995 a C.S.J. în
Dreptul nr. 3/1996, p. 79).
327
DREPTURILE REALE
244 Dec. nr. 571/1990 a CSJ, secŃ. civ., în Dreptul nr. 9-12 pe anul 1990, p. 220.
245 Dec. nr. 1612/1992 a CSJ, secŃ. civ., în M. Voicu, M. Popoacă, Op. cit., p. 303.
328
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
329
DREPTURILE REALE
330
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
331
DREPTURILE REALE
eadem est ratio, eadem solutio esse debet)253; nici o dispoziŃie legală
nu face diferenŃiere sub aspectul prescripŃiei extinctive, ori ubi lex
non distinquit, nec nos distinquere debemus.
Deşi de lege lata nu există un text legal care să consacre cu
caracter de principiu această soluŃie, susŃinătorii imprescriptibilităŃii
acŃiunii în revendicare, indiferent de obiectul ei, au citat art. 6 alin.2
din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic
al acesteia: „bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv
cele obŃinute prin vicierea consimŃământului, pot fi revendicate de
foştii proprietari sau de succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor
legi speciale de reparaŃie.“ Din moment ce textul de lege nu distinge,
prin bunuri se înŃelege atât bunurile imobile cât şi cele mobile.
În ceea ce ne priveşte, împărtăşim punctul de vedere în
sensul că acŃiunea în revendicare fundamentată pe proprietatea pri-
vată este imprescriptibilă extinctiv, indiferent de natura ei mobiliară
sau imobiliară, potrivit adagiului ubi eadem est ratio, eadem solutio
esse debet. Din moment ce dreptul de proprietate este perpetuu şi nu
se stinge prin neuz, pe cale de consecinŃă şi acŃiunea prin care acesta
este apărat trebuie să fie imprescriptibilă, fără a distinge după cum
are ca obiect un bun mobil sau imobil. De lege ferenda se impune
necesitatea unei reglementări în acest sens. Proiectul de modificare
al Codului civil încearcă să rezolve această problemă delicată,
precizând în formularea de principiu a art. 1940 că „dreptul la
acŃiune este imprescriptibil... ori de câte ori prin natura sau
obiectul dreptului subiectiv ocrotit, exerciŃiul său nu poate fi limitat
în timp”
Cum noua reglementare întârzie să apară, în prezent, interpretat
în spiritul şi nu în litera legii, art. 1890 Cod civil se aplică oricăror
drepturi reale susceptibile de stingere sau, după caz de dobândire prin
332
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
333
- acŃiunea în revendicare
petitorii
acŃiuni
- acŃiunea negatorie
- acŃiunea confesorie
specifice - acŃiunea în grăniŃuire
posesorii
acŃiuni
- acŃiunea în complângere
a dreptului de proprietate
- acŃiunea în reintegrare
Mijloace de apărare
334
2. Reprezentare grafică
ex delictu
ex contractu
- acŃiunea în reziliere
- acŃiunea în rezoluŃiune
- acŃiunea pentru plata preŃului
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
3. Prezentare comparativă
Tipul de PrescripŃie
Caractere Obiect Titulari
acŃiune extinctivă
- acŃiune - recunoaşterea - reclamant: - acŃiunea în
reală; dreptului de proprietarul revendicare
- acŃiune proprietate al neposesor; imobiliară sau
AcŃiune în
petitorie; reclamantului - pârât: mobiliară este
Reven-
- poate fi asupra bunului şi posesorul imprescrip-
dicare
mobiliară sau obligarea neproprietar. tibilă.
imobiliară. pârâtului la resti-
tuirea posesiei.
- acŃiune - reclamantul - reclamant: imprescriptibil
reală; neagă existenŃa titularul ă, dacă se
- acŃiune unui dreptului de contestă un
petitorie. dezmembrământ proprietate; drept de abitaŃie,
AcŃiune al dreptului de - pârât: servitute,
negatorie proprietate pretins pretinsul superficie;
de pârât asupra titular al unui prescriptibilă,
unui bun al său. dezmem- dacă se contestă
brământ. un drept de uz şi
uzufruct*.
- acŃiune - reclamantul - reclamant: - acŃiunea con-
reală; solicită pretinsul fesorie ce
- acŃiune recunoaşterea titular al unui apără un drept
petitorie. unui dezmembră- dezmem- de superficie**
mânt al dreptului brământ este impres-
AcŃiune de proprietate - pârât: criptibilă
confesorie asupra unui bun al titularul drep- - acŃiunea
pârâtului. tului de pro- confesorie prin
prietate. care se apără
dreptul de
uzufruct, uz,
servitute,
335
DREPTURILE REALE
abitaŃie este
prescriptibilă.
- acŃiune - determinarea - reclamant: - imprescrip-
reală prin semne titularul unui tibilă
imobiliară; exterioare a liniei fond
- acŃiune de despărŃire învecinat /
petitorie; dintre două altă persoană
- caracter fonduri învecinate care are un
declarativ (nu drept real
AcŃiune în
se creează un asupra
grăniŃuire
hotar nou, ci acestuia / nu
se recon- şi detentorul
stituie cel precar
adevărat). - pârât:
titularul
fondului
vecin.
4. Vocabular explicativ
5. Întrebări, exerciŃii
336
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
C.civ?
3. Care sunt bunurile care cad sub incidenŃa art. 1909 alin. 1 C.civ?
Care sunt bunurile care nu intră sub incidenŃa acestui articol?
4. Care sunt cazurile în care revendicarea unui bun mobil este
posibilă?
5. DeterminaŃi regimul juridic aplicabil acŃiunii în revendicare a
dreptului de proprietate publică.
6. Justificarea teoretică şi practică a art. 1909 alin. 1 C.civ, este dată
de următoarea teorie:
prescripŃia instantanee;
mod de dobândire a proprietăŃii prin efectul legii;
prezumŃia de proprietate juris et de jure.
ArgumentaŃi răspunsul pentru fiecare dintre teorii.
7. ConsideraŃi întemeiată hotărârea instanŃei de judecată prin care a
respins o acŃiune în revendicare a 15 mp teren deŃinut fără drept
de pârât, datorită puterii de lucru judecat a unei hotărâri anterioare
prin care s-a stabilit graniŃa dintre două proprietăŃi?
8. Este admisibilă acŃiunea pe care o introduce singur un coindivizar
împotriva posesorului neproprietar? Ce se decide în privinŃa
acŃiunii introduse de un codevălmaş, singur?
9. Ce s-ar decide dacă cel care deŃine bunul prin simpla îngăduinŃă a
proprietarului ar vinde bunul unui terŃ de bună-credinŃă? Dar dacă
cel care deŃine bunul prin simpla îngăduinŃă a proprietarului ar
vinde bunul unui terŃ de rea-credinŃă, iar acesta l-ar revinde unui
terŃ de bună-credinŃă?
10. CompletaŃi spaŃiile libere din următoarele enunŃuri:
- AcŃiunea în revendicare imobiliară este ……………………
din punct de vedere extinctiv.
- În cadrul acŃiunii în revendicare imobiliară, proba dreptului de
proprietate revine ………………………., în favoarea
………………………, funcŃionând o prezumŃie simplă de
…………, ceea ce face din aceasta un ……………………
- Conform art. 1909 alin. 1 C.civ., posesia constituie pentru
posesorul de ……………… a unui bun mobil, însuşi
…………………………….
- Adevăratul proprietar are împotriva dobânditorului de bună-
credinŃă al bunului de la detentorul precar o ………………..
ce poate fi paralizată prin invocarea de către acesta a
337
DREPTURILE REALE
dispoziŃiilor …………………..
- În raporturile cu detentorul precar, proprietarul are o acŃiune
…………. în vederea ………………….. lucrului. Dacă lucrul
a fost înstrăinat, această acŃiune se transformă într-o acŃiune în
………………………
- Revendicarea bunului de la terŃul de bună-credinŃă care l-a
dobândit de la hoŃ sau găsitor se poate face în termen de ……
la data ……………… Dacă acŃiunea în revendicare se admite,
proprietarul nu are obligaŃia de a …………………., posesorul
având drept de regres contra ……………………. În schimb,
dacă bunul este achiziŃionat de la o vindere publică,
proprietarul revendicant este obligat …………………
- Admiterea acŃiunii în revendicare are ca efect …………… în
………………….. a bunului, liber de orice ……………
Proprietarul datorează posesorului cheltuielile …………… şi
…………………… nu cheltuielile ………………………
Cheltuielile necesare se restituie …………………..……., iar
cheltuielile utile se restituie numai în măsura
………………………………………………….
6. Teste grilă
1. AcŃiunea în revendicare:
a) se introduce de către posesorul neproprietar
împotriva proprietarului neposesor;
b) se introduce de către proprietarul neposesor
împotriva posesorului neproprietar;
c) se introduce de către proprietarul neposesor
împotriva detentorului precar.
2. Dacă în acŃiunea în revendicare a unui imobil ambele părŃi pre-
zintă câte un testament redactat de aceeaşi persoană, va avea câştig
de cauză:
a) partea care prezintă un testament autentic;
b) partea care are testament cu data mai veche;
c) partea care are testament cu data mai nouă.
3. AcŃiunea în revendicare imobiliară:
a) este imprescriptibilă fără nici o excepŃie;
338
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
339
DREPTURILE REALE
340
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
341
DREPTURILE REALE
b) constitutiv de drepturi;
c) translativ de drepturi.
19. AcŃiunea prin care reclamantul neagă un dezmembrământ pretins
de pârât asupra unui bun al său constituie:
a) acŃiune confesorie;
b) acŃiune negatorie;
c) acŃiune posesorie.
20. AcŃiunea confesorie are ca obiect:
a) recunoaşterea unui dezmembrământ pretins de
către reclamant asupra unui bun al pârâtului;
b) negarea de către reclamant a unui dezmem-
brământ pretins de pârât asupra unui bun al său;
c) recuperarea bunului de către proprietarul nepo-
sesor de la posesorul neproprietar.
7. SpeŃe
342
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) Cui îi incumbă sarcina probei în cazul unei acŃiuni în
revendicare? Este respectată regula în speŃă?
b) Ce tip de conflict există în momentul în care X a
introdus acŃiunea împotriva lui Z? Dar după ce s-a
dovedit că titlurile sunt false?
c) ConsideraŃi că instanŃa a procedat corect respingând
acŃiunea lui X?
CerinŃe:
a) AcŃiunea în revendicare a lui X contra lui Y este
admisibilă? Ce altă acŃiune ar fi avut la dispoziŃie X
împotriva acestuia?
b) Cum se va apăra Z în acŃiunea în revendicare introdusă
de X? CredeŃi că acesta este un dobânditor de bună-
credinŃă?
c) Este corectă soluŃia pronunŃată de instanŃă?
343
DREPTURILE REALE
CerinŃe:
a) Care este domeniul de aplicare al art. 1909 alin. 2
C.civ.?
b) Care este termenul în care Z îşi poate revendica bunul?
Se mai află înăuntrul termenului? Care este natura
acestui termen?
c) Ce trebuie Z să dovedească în cadrul acŃiunii în
revendicare promovată?
d) Ce obligaŃie ar avea Z faŃă de X dacă acŃiunea sa ar fi
admisă? În acest context, consideraŃi că invocarea art.
1909 alin. 2 este în avantajul lui X?
e) Care ar fi regimul aplicabil dacă Z ar fi revendicat bunul
de la Y?
f) Ce va decide instanŃa?
CerinŃe:
a) Ce este acŃiunea în revendicare? Care sunt titularii
acesteia?
b) ConsideraŃi admisibilă acŃiunea introdusă de reclamantă?
344
X. MIJLOACE JURIDICE CIVILE DE APĂRARE A DREPTULUI DE PROPRIETATE
CerinŃe:
a) Ce invocă C în apărarea sa? Ce condiŃii trebuie să
îndeplinească acesta pentru a beneficia de apărare?
b) Ce efecte are prescripŃia achizitivă asupra acŃiunii în
revendicare?
c) Ce va decide instanŃa?
CerinŃe:
a) Care este natura juridică a cererii introdusă de recla-
manŃi? În speŃă sunt îndeplinite condiŃiile pentru
introducerea art. 1909 alin.1 C.civ.
345
DREPTURILE REALE
8. Bibliografie
346
CAPITOLUL XI
PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
I. PREZENTARE TEORETICĂ
SECłIUNEA I
§ 1. ConsideraŃii generale
● Publicitatea imobiliară este un ansamblu de mijloace juri-
dice ce au drept scop să asigure evidenŃa, siguranŃa şi opozabilitatea
faŃă de terŃi a actelor juridice prin care se constituie, se transmit şi se
sting drepturi reale imobiliare256.
Noua lege a cadastrului şi publicităŃii imobiliare – Legea nr.
7/1996257 – asigură un sistem unic de publicitate imobiliară aplicabil
347
DREPTURILE REALE
348
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
259 Cartea funciară este alcătuită dintr-un titlu (se indică numărul cărŃii funciare şi
numele localităŃii în care este situat imobilul). Partea I priveşte descrierea imobilelor
şi cuprinde: numărul de ordin şi cel cadastral al imobilului; suprafaŃa terenului,
categoria de folosinŃă şi, după caz, construcŃiile; planul imobilului cu vecinătăŃile,
descrierea imobilului şi inventarul de coordonate al amplasamentului pentru fiecare
imobil în parte. Partea a II-a are în vedere înscrierile privind dreptul de proprietate:
numele proprietarului, actul sau faptul juridic care constituie titlu de proprietate,
precum şi menŃionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept; strămutarea
proprietăŃii, servituŃile constituite în folosul imobilului, faptele juridice, drepturile
personale, precum şi acŃiunile privitoare la proprietate; orice îndreptări, modificări,
însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau a II-a a cărŃii funciare cu privire la
înscrierile făcute. Partea a III-a se referă la înscrierile privind dezmembrămintele
dreptului de proprietate şi sarcini: dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinŃă
abitaŃie, servituŃile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare,
precum şi locaŃiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de 3 ani; faptele
juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acŃiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte; sechestrul, urmărirea
imobilului sau a veniturilor sale; orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar
face cu privire la înscrierile făcute în această parte.
349
DREPTURILE REALE
1. Feluri de înscrieri
Noul sistem de publicitate imobiliară presupune mai multe
feluri de înscriere:
a) Întabularea
Întabularea este înscrierea prin care transmiterea,
constituirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar
devin opozabile faŃă de terŃi, de la data înregistrării cererii de
înscriere. Potrivit art. 28 alin. 4 lit. a), întabularea are ca obiect
înscrierea definitivă a dreptului de proprietate şi a celorlalte
drepturi reale.
Înscrierea se face pe baza actului juridic prin care s-a
constituit sau s-a transmis în mod valabil dreptul real. Radierea
dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale se face în te-
meiul actului juridic ce exprimă consimŃământul titularului la
stingerea lor, cu excepŃia drepturilor ce se sting la îndeplinirea
termenului menŃionat în înscriere sau a drepturilor viagere care se
sting prin moartea titularului lor.
În cazul proprietăŃii comune vor fi înscrişi în aceeaşi carte
funciară toŃi proprietarii, indicându-se şi partea indiviză a fiecărui
coproprietar (art. 46).
b) Înscrierea provizorie
Reprezintă înscrierea prin care transmiterea, consti-
tuirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliar devin
opozabile faŃă de terŃi, sub condiŃia şi în măsura justificării ei260.
Prin înscrierea provizorie, dreptul real imobiliar devine
opozabil terŃilor cu rangul dobândit prin această înscriere, sub
condiŃia şi în măsura justificării înscrierii provizorii. Prin urmare,
după îndeplinirea condiŃiei şi devenirea definitivă a înscrierii (se
transformă în întabulare), înscrierea va căpăta data şi rangul pe care
350
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
351
DREPTURILE REALE
261 Dacă creditorul refuză să-şi dea consimŃământul, justificarea radierii ipotecii sau
a privilegiului imobiliar se va efectua în baza hotărârii judecătoreşti irevocabile prin
care, constatându-se achitarea sumelor datorate de debitor, se ordonă radierea
ipotecii sau a privilegiului din carte. Ase vedea C. Cucu - LegislaŃia cadastrului şi
publicităŃii imobiliare. Comentarii şi explicaŃii, Ed. ALL BECK, 2005, P. 121.
352
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
353
DREPTURILE REALE
354
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
355
DREPTURILE REALE
356
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
357
DREPTURILE REALE
SECłIUNEA a II-a
265 SituaŃia este reglementată de art. 30 potrivit căruia: dobânditorul anterior poate
cere instanŃei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenŃial faŃă de
înscrierea efectuată la cererea unui terŃ, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu
gratuit sau care a fost de rea-credinŃă la data încheierii actului (acŃiune în prestaŃie
tabulară specială).
266 M. Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărŃi funciare, Ed. Press Mihaela
SRL, Bucureşti, 2000.
358
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
2. AcŃiunea în rectificare
În cazul în care există neconcordanŃă între situaŃia prevăzută
în cuprinsul cărŃii funciare şi situaŃia juridică reală, se poate cere
rectificarea sau modificarea acesteia.
Prin rectificare se înŃelege radierea, îndreptarea sau menŃi-
onarea înscrierii oricărei operaŃiuni susceptibile de a face obiectul
unei înscrieri în cartea funciară.
Prin modificare se înŃelege orice schimbare privitoare la
aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esenŃa
dreptului ce care poartă asupra imobilului. Modificarea nu se poate
face decât la cererea titularului dreptului de proprietate (art. 35 alin
2 şi 3 din lege).
Rectificarea înscrierii se face fie pe cale amiabilă prin decla-
raŃie autentică, fie în caz de litigiu prin hotărâre judecătorească
definitivă şi irevocabilă. Erorile materiale săvârşite cu prilejul
înscrierilor în cartea funciară pot fi îndreptate la cerere sau din oficiu.
AcŃiunea în rectificare poate fi introdusă de orice persoană
interesată şi numai în situaŃiile prevăzute de lege267, atât împotriva
celui în favoarea căruia s-a făcut înscrierea cât şi împotriva
succesorilor.
Sub aspectul 268 prescriptibilităŃii sau imprescriptibiliăŃii
acŃiunii se disting următoarele situaŃii:
267 Aceste situaŃii sunt reglementate de art. 36 din lege, respectiv:1) înscrierea sau
actul în temeiul căruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil; 2) dreptul înscris a
fost greşit calificat; 3) nu mai sunt întrunite condiŃiile de existenŃă a dreptului înscris
sau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea; 4)
înscrierea în cartea funciară nu mai este în concordanŃă cu situaŃia reală actuală a
imobilului.
268 Termenele încep să curgă de la data înregistrării cererii pentru înscrierea
dreptului a cărui rectificare se cere
359
DREPTURILE REALE
360
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
361
DREPTURILE REALE
362
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
2. Vocabular explicativ
363
DREPTURILE REALE
3. Întrebări, exerciŃii
4. Teste grilă
364
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
365
DREPTURILE REALE
5. SpeŃe
CerinŃe:
a) Ce lege reglementează publicitatea imobiliară?
b) Pentru ca actul juridic să fie încheiat în mod valabil, X
trebuia să realizeze formalităŃile de publicitate
imobiliară?
c) Ce fel de înscrieri a realizat X?
d) Cum aŃi caracteriza acŃiunea introdusă de X împotriva
lui Y?
e) Dacă între situaŃia reŃinută în cartea funciară şi situaŃia
juridică reală nu există concordanŃă, ce acŃiune poate
formula X?
366
XI. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
CerinŃe:
a) Ce efect produce publicitatea imobiliară în sistemul
Legii nr. 7/1996? Dar în sistemul cărŃilor funciare regle-
mentat de Legea nr. 115/1938?
b) În sistemul de publicitate actual, care dintre cei doi
cumpărători este şi proprietarul bunului?
c) Care va fi soluŃia instanŃei? Ce s-ar decide dacă opera-
Ńiunile de vânzare-cumpărare ar fi avut loc în anul 1991?
6. Bibliografie
L. Pop, L. M. Harosa – op. cit., p.333-383.
C. Cucu - LegislaŃia cadastrului şi publicităŃii imobiliare.
Comentarii şi explicaŃii, Ed. ALL BECK, 2005,
C. Bârsan, M. GaiŃă, M.M. Pivniceru, Op. cit., p.212-225.
C. Bârsan, Op. cit., p. 339-357.
L. Pop, Op. cit., p. 269-312.
I. Filipescu, A. I. Filipescu, Op. cit., p. 356-383.
I. Adam, Op. cit., p. 729-799.
P. M. Cosmovici, Op. cit., p. 161-165.
D.C. Florescu, Dreptul de proprietate, Op. cit., p. 549-581.
D.C. Florescu, Teoria generală a drepturilor reale, op.cit., p.458-480.
367
RĂSPUNSURI LA TESTE GRILĂ ŞI SPEłE
Capitolul I
Grila nr./ Varianta corectă
1c., 2b, 3a, 4a, 5b, 6a, 7b, 8c, 9b, 10b., 11a, 12b, 13a.
SpeŃa nr. 1.
a) posesia (jus utendi) şi folosinŃa (jus fruendi);
b) faŃă de caracterul perpetuu al dreptului de proprietate, considerăm
neîntemeiată afirmaŃia lui Y; dreptul lui X nu se pierde prin neuz, oricât de mult
timp ar fi lăsat bunul în stare de neîntre-buinŃare;
X va invoca în apărare:
- caracterul perpetuu al dreptului de proprietate;
- contractul încheiat consensual cu Y, prin care aceasta urma să-i
restituie imobilele, dacă X se întorcea în Ńară;
- Y nu poate deveni proprietar, deoarece prin acordul încheiat cu
X a dobândit doar posesia şi folosinŃa, nu şi dispoziŃia juridică
(constituind esenŃa dreptului de proprietate) de care X a
beneficiat în intervalul 1960 – 1989.
c) instanŃa va admite acŃiunea lui X, obligând-o pe Y la restituirea
imobilelor (construcŃie plus teren aferent), urmând ca aceasta să primească valoarea
actualizată a tuturor cheltuielilor făcute cu acestea în perioada 1960 – 1989.
SpeŃa nr. 2
a) A a comis un abuz de drept deoarece:
- a nesocotit scopul economic şi social al dreptului său de
proprietate, făcând nelocuibile casele vecine datorită gazelor,
mirosurilor şi poluării fonice;
- a acŃionat cu rea-credinŃă, amplasându-şi atelierul în imediata
apropiere a locuinŃei;
b) într-adevăr, prin caracterul absolut al dreptului de proprietate se
înŃelege posibilitatea titularului de a cere celorlalte persoane respectarea dreptului
său, dar, la rândul său, titularul este obligat să respecte dreptul de proprietate al
acestora. În nici un caz, caracterul absolut al dreptului de proprietate nu presupune o
exer-citare neîngrădită, dimpotrivă, în speŃă, A, prin fapta sa, a încălcat limitele unei
vecinătăŃi tolerabile, fiind culpabil de abuz de drept.
c) instanŃa va admite acŃiunea reclamanŃilor şi îl va obliga pe A la
desfiinŃarea atelierului în litigiu, deoarece exerciŃiul dreptului de către pârât atrage
inconveniente intolerabile, respectiv suportarea de către vecini a unor atingeri grave
a drepturilor private.
368
RĂSPUNSURI LA TESTE GRILĂ ŞI SPEłE
Capitolul II
Grila nr./ Varianta corectă
1a, 2a, 3c, 4c, 5b, 6a, 7a, 8a, 9c, 10c, 11b, 12b, 13a, 14b, 15b,. 16b, 17c,
18c, 19b, 20b, 21b, 22a, 23c.
SpeŃa nr. 1
a) caracterul inalienabil;
b) din moment ce în speŃă s-a făcut dovada că terenurile în litigiu erau
situate în zona sitului istoric al municipiului Brăila, ele aparŃin domeniului public de
interes judeŃean;
c) societatea comercială în cauză, fiind un subiect de drept privat, ar
putea beneficia de dreptul de concesiune reglementat de Legea nr. 219/1998; regia
autonomă poate fi titulară doar a dreptului de administraŃie a bunurilor proprietate
publică conform art. 135 pct. 5 din ConstituŃie;
d) instanŃa va respinge acŃiunea deoarece terenurile apar-Ńinând
domeniului public nu pot face obiectul dreptului de proprie-tate al reclamantei.
SpeŃa nr. 2
b) având în vedere că trecerea unui bun din proprietatea publică în
proprietatea privată se realizează prin hotărâre a Guvernului, a Consiliului judeŃean,
respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, sau a Consiliului local,
apărarea prefectului, în sensul că terenul neocupat de construcŃii ar fi trecut din
proprietate publică în proprietatea Regiei Generale de Apă Bucureşti ca urmare a
aplicării art. 5 din Legea nr. 15/1990, este neîntemeiată;
c) ca titulară a dreptului de administrare asupra terenului, regia autonomă
are posesia, folosinŃa şi dispoziŃia materială a acestuia;
d) dreptul de administrare se revocă unilateral dacă titularul nu-şi
exercită drepturile şi nu-şi execută obligaŃiile născute din actul de transmitere.
e) instanŃa va respinge acŃiunea prefectului pe conside-rentele: terenul în
litigiu face parte din domeniul public al municipiului Bucureşti, iar Consiliul
General al municipiului, în calitate de proprietar poate dispune neîngrădit
exploatarea lui; în speŃă, Regia Generală de Apă Bucureşti nu şi-a exercitat
atribuŃiile asupra terenului până în momentul naşterii litigiului, Consiliul General
fiind îndreptăŃit să revoce unilateral dreptul de administrare acordat acesteia.
SpeŃa nr. 3
a) proprietatea nu se poate dobândi pe calea unei decizii emise de
organele administraŃiei de stat;
b) prin decizia Consiliului judeŃean Olt, societăŃii comerciale X i s-a
transmis clădirea în administrare şi nu în proprietate aşa cum susŃine recurenta;
c) recurenta a interpretat eronat art. 20 alin. 2 cu privire la proprietatea
societăŃilor, fiind exceptate bunurile dobândite cu un alt titlu, exceptare aplicabilă
speŃei. Imobilul în litigiu aparŃine dome-niului public de interes local, fiind în
proprietatea unităŃii administrative şi numai în administrarea recurentei;
d) instanŃa va respinge acŃiunea reclamantei, decizia Consi-liului judeŃean
Olt de trecere a imobilului de la societatea comercială reclamantă în administrarea
altei persoane juridice fiind legală.
369
DREPTURILE REALE
SpeŃa nr. 4
b) argumentele comunităŃii nu sunt temeinice: acŃiunea în constatarea
nulităŃii absolute poate fi invocată oricând; bunul expropriat face parte din
proprietatea privată a unităŃii administrative şi nu din proprietatea publică; art. 35
din lege este aplicabil şi în cazul cererilor având ca obiect retrocedarea imobilelor
expropriate anterior Legii nr. 33/1994.
c) pentru considerentele mai sus invocate, instanŃa va admite cererea
reclamanŃilor, constatând nulitatea absolută a contractului.
SpeŃa nr. 5
a) după intrarea în vigoare a ConstituŃiei, dreptul proprieta-rului
expropriat nu mai poate fi transferat, în măsura în care imobilul expropriat nu a fost
preluat efectiv de către stat, deoarece nu mai există temei juridic;
b) deoarece imobilul deŃinut de reclamant nu a fost preluat de către stat în
condiŃiile art. 4 din Decretul nr. 467/1979 şi, deci nu a operat transferul dreptului de
proprietate, titular fiind reclamantul, acŃiunea acestuia urmează a fi admisă.
Capitolul III
370
RĂSPUNSURI LA TESTE GRILĂ ŞI SPEłE
situaŃia de a putea obŃine titlul asupra acestuia; art. 41 din Legea nr. 18/1991 a fost
corect aplicat, terenul fiind, la data aplicării legii, în administrarea primăriei, îndepli-
nind şi condiŃia de teren agricol, aşa cum rezultă din evidenŃele funciare.
SpeŃa nr. 4
a) A, fiind terŃ faŃă de contractul de vânzare-cumpărare încheiat de X cu
Y şi Z, nu poate introduce o acŃiune în nulitatea relativă a acestui act juridic, în
schimb are deschisă calea unei acŃiuni în revendicare;
b) Y şi Z, vor invoca principiul error communis facit jus, respectiv că nu
au cunoscut faptul că au contractat cu un neproprietar al terenului;
c) instanŃa constatând că Y şi Z, terŃi de bună – credinŃă, aflându-se într-o
eroare comună şi invincibilă, au încheiat cu titlul oneros un act juridic cu un
proprietar aparent, va menŃine contractul de vânzare-cumpărare în privinŃa terenului
încheiat cu X, neproprietar; dacă Y şi Z, terŃi de rea – credinŃă, au încheiat contractul
de vânzare-cumpărare cunoscând că X nu este şi pro-prietar al terenului, deci cu
intenŃia de a frauda interesele adevă-ratului proprietar, instanŃa va constata nulitatea
absolută parŃială a contractului de vânzare-cumpărare, în ceea ce priveşte terenul;
d) A va intenta o acŃiune în restituire a preŃului plătit împotriva
vânzătorului (comuna), în temeiul contractului încheiat cu aceasta. La rândul său,
comuna, în calitate de adevărat proprietar al terenului nu are deschisă calea unei
acŃiuni în revendicare împotriva lui Y şi Z, aceştia devenind proprietari conform
principiului error communis facit, în schimb va putea solicita despăgubiri (valoarea
terenului vândut, plus daune – interese pentru eventualele prejudicii) de la X
vânzător neproprietar al terenului. Regresul comunei împotriva lui X îşi are temeiul
în răspunderea delictuală a acestuia pentru fapta proprie (art. 998-999 C.civ.).
Capitolul IV
Grila nr. / Varianta corectă
1b, 2c, 3c, 4a, 5c, 6a, 7a.
SpeŃa nr. 1
b) petiŃionara, fiind cetăŃean român cu domiciliul în străină-tate,
moştenitoare a defunctului D.A, proprietar al imobilului în litigiu preluat de către
stat, are dreptul de a beneficia de măsurile reparatorii prevăzute de această lege;
c) instanŃa va admite plângerea formulată de P.M. împotriva Comisiei de
aplicare a Legii nr. 112/1995.
SpeŃa nr.2
b) imobilul revendicat de reclamantă a trecut legal în proprietatea
statului, legea nr. 119/1948 reprezentând titlul în baza căruia statul îl deŃine;
c) instanŃa va respinge acŃiunea în revendicare formulată în temeiul legii
nr. 112/1995, nefiind relevant faptul că în 1933, când imobilul a fost achiziŃionat de
reclamantă, el era folosit ca locuinŃă, ci determinant fiind modul de folosire al
imobilului la data naŃionalizării.
SpeŃa nr. 3
371
DREPTURILE REALE
Capitolul V
Grila nr. / Varianta corectă
1c, 2a, 3a.
SpeŃa nr.1
a) acŃiunea în revendicare a reclamantei urmează a fi admisă deoarece
imobilul a trecut fără titlu în proprietatea statului: imobilul, în structura sa
comercială, nu putea trece în proprietatea statului în baza Decretului nr. 92/1950,
deoarece acesta viza numai imobilele cu destinaŃia de locuinŃe; reclamanta fiind
casnică era exceptată de la incidenŃa actului de naŃionalizare.
SpeŃa nr. 2
a) art. 2 alin. h din Legea nr. 10/2001;
b) procedura administrativă prealabilă prevăzută de legea nr. 10/2001
este obligatorie, reclamanŃii putând să se adreseze instanŃei numai în situaŃia în care
decizia Primăriei ar fi fost nefavorabilă;
c) instanŃa va respinge cererea reclamanŃilor ca prematură deoarece
pârâta nu a dispus asupra cererii de restituire, aceasta fiind în curs de soluŃionare.
SpeŃa nr. 3
InstanŃa va admite acŃiunea reclamantului şi va dispune anularea dis-
poziŃiei primarului de restituire a imobilelor prin echi-valent deoarece: prin
notificarea adresată Primăriei, reclamantul a solicitat restituirea în natură şi nu
despăgubiri băneşti; imobilul nu şi-a schimbat destinaŃia, astfel încât restituirea sa se
va face în natură şi nu prin echivalent.
SpeŃa nr. 4
b) art. 2 alin. 1 lit. b din Legea nr. 10/2001 are în vedere infracŃiunile de
natură politică, săvârşite ca manifestare a opoziŃiei faŃă de sistemul totalitar
comunist, deŃinerea şi comercializarea aurului neîndeplinind criteriile prevăzute de
lege;
c) instanŃa va respinge cererea reclamantului, infracŃiunile de drept
comun neintrând în categoria celor avute în vedere de legiuitor ca temei al restituirii
imobilelor confiscate.
SpeŃa nr. 5
a) hotărârile Consiliului judeŃean fiind aplicate pe un terito-riu restrâns,
nu sunt publicate în M.O.
b) art. 2 alin. lit. e vizează imobilele preluate în baza unor acte normative
pentru care publicarea în M.O. este obligatorie, cerinŃă constituŃională care nu a fost
372
RĂSPUNSURI LA TESTE GRILĂ ŞI SPEłE
îndeplinită. Astfel, imobilele preluate în temeiul unui act normativ pentru care legea
nu cere publicarea în M.O., sunt exceptate de la restituire.
c) înscrisul sub semnătură privată nu era suficient pentru a transmite
dreptul de proprietate asupra clădirii, jucând rolul unui antecontract de vânzare-
cumpărare; cererea reclamantei tinde la constituirea unui drept de proprietate, în
baza unui act sub semnătură privată netranslativ de proprietate pe care nu şi le-a
putut valorifica la vremea respectivă.
Capitolul VI
Grila nr./ Varianta corectă
1b, 2c, 3a, 4c, 5a, 6b, 7c, 8c, 9b, 10a, 11c, 12b
SpeŃa nr. 1
a) proprietatea rezolubilă rezultă din contractul prin care X i-a vândut lui
Y apartamentul/proprietate anulabilă rezultată din contractul de vânzare-cumpărare a
apartamentului încheiat între Y şi terŃ (contractul este lovit de nulitate relativă pentru
error in substantiam);
b) X este proprietar sub condiŃie suspensivă, terŃul este proprietar sub
condiŃie rezolutorie;
c) ca urmare a îndeplinirii condiŃiei rezolutorii (Y a părăsit locul de
muncă prin demisie); dreptul de proprietate a lui Y se desfiinŃează cu efect
retroactiv, ca şi cum nu ar fi existat niciodată, iar X redevine proprietar; deoarece
terŃul achizitor al autoturismului este un dobânditor sub condiŃie rezolutorie, odată
cu desfiinŃarea dreptului lui Y este desfiinŃat şi contractul de vânzare-cumpărare
încheiat cu acesta conform principiului resolutio jure dantis rezolvitur jus
accipientis;
d) instanŃa urmează să dispună restituirea autoturismului către X, Y
primind preŃul plătit. TerŃului subdobânditor i se va restitui preŃul plătit lui Y.
SpeŃa nr. 2
a) proprietate comună pe cote-părŃi obişnuită şi temporară; fraŃii sunt
coproprietari asupra terenului dobândit prin moştenire;
b) contractul nu este valabil deoarece fiind un act juridic de dispoziŃie se
aplică regula unanimităŃii;
c) -închirierea casei fiind un act de administrare, fructele civile se cuvin
ambilor coproprietari; banii obŃinuŃi pentru caii crescuŃi şi vânduŃi se cuvin lui Y
deoarece acesta a depus munca pentru obŃinerea lor; cheltuielile făcute cu instalarea
postului tele-fonic sunt cheltuieli necesare şi revin tuturor coproprietarilor; fructele
se cuvin tuturor coproprietarilor, în acest caz Y va trebui să-l despăgubească pe X cu
valoarea fructelor consumate.
SpeŃa nr. 3
a) proprietate exclusivă a lui X şi Y asupra propriilor apartamente şi
proprietate comună pe cote-părŃi forŃată şi perpetuă asupra părŃilor comune din
clădirile cu mai multe apartamente;
c) nu, lui Y îi incumbă toate cheltuielile, în proporŃie cu cota sa, relative
la întreŃinerea şi conservarea părŃilor comune;
d) instanŃa urmează să admită cererea lui X şi să-l oblige pe Y la plata
373
DREPTURILE REALE
374
RĂSPUNSURI LA TESTE GRILĂ ŞI SPEłE
Capitolul VII
Grila nr./Varianta corectă
1a, 2a, 3c, 4b, 5a, 6b, 7c, 8b, 9b, 10a, 11b, 12b, 13c, 14a, 15c, 16c, 17b
SpeŃa nr. 1
b) uzufruct viager. X nu poate să ignore acest dezmem-brământ deoarece,
cumpărând terenul de la Y, el nu a putut dobândi drepturi mai largi decât al autorului
(nemo plus iure ad alium transferre potest quam ipse habet);
c) acŃiune în revendicare imobiliară, acŃiune confesorie;
d) instanŃa va admite acŃiunea în revendicare şi va dispune ca Q să lase în
deplină proprietate terenul lui X; instanŃa va admite şi cererea lui Y deoarece dreptul
de uzufruct a fost constituit în mod legal înainte ca X să dobândească terenul şi prin
urmare el trebuie să respecte acest drept.
SpeŃa nr. 2
d) B putea ceda emolumentul şi prin urmare putea închiria casa lui C şi
conform art. 543 C.civ. poate dispune de fructe după propria voinŃă;
e) acŃiunea lui A împotriva moştenitorilor pentru readucerea bunului în
patrimoniu este o acŃiune în revendicare;
f) instanŃa: va admite acŃiunea lui A şi va dispune readucerea bunului în
patrimoniul reclamantului; va dispune obligarea moştenitorilor la plata sumelor de
bani reprezentând sarcinile normale ale casei (cheltuieli de întreŃinere şi conservare);
uzufructul încetând în momentul renunŃării lui B, moştenitorii vor restitui toate
fructele culese după această dată, fructe ce se cuvin lui A în calitate de proprietar.
Dacă instanŃa îi respinge acŃiunea, A poate să-l acŃioneze pe fidejusor.
SpeŃa nr. 3
a) drept de uz;
b) caracter strict personal, astfel încât Z nu putea ceda dreptul său unui terŃ;
c) în speŃă, dezmembrământul încetează prin moartea uzuarului;
d) un drept de abitaŃie. În speŃă nu sunt respectate condiŃiile de constituire
a dreptului respectiv: casa să fie proprietatea lui Z; soŃul supravieŃuitor să nu aibă o
altă locuinŃă.
e) acŃiune în revendicare imobiliară ce urmează a fi admisă de către
instanŃă.
SpeŃa nr. 4
c) nu se poate susŃine că părŃile au unităŃi locative distincte cât timp prin
contractul încheiat reclamanta şi-a rezervat dreptul de uzufruct viager asupra
lucrului vândut, iar nu asupra părŃii din imobil care i-a rămas;
d) nudul proprietar nu poate fi evacuat. Deoarece pârâŃii folosesc partea
din imobil asupra căruia reclamanta are un drept de uzufruct viager, împiedicând-o
în exercitarea acelui drept, instanŃa va admite acŃiunea reclamantei.
SpeŃa nr. 5
a) drept de abitaŃie viageră;
b) acŃiunea în rezoluŃiune poate fi introdusă numai dacă o parte nu şi-a
executat obligaŃiile;
375
DREPTURILE REALE
Capitolul VIII
Grila nr./Varianta corectă
1c, 2a, 3b, 4b, 5a, 6a, 7b, 8c, 9a, 10c, 11b, 12c, 13b, 14b, 15c
SpeŃa nr. 1
a) în speŃă este incident cazul de intervertire a precarităŃii în posesie
prevăzut de art. 1858 pct. 1 C.civ., când Z, detentor precar, primeşte de la o altă
376
RĂSPUNSURI LA TESTE GRILĂ ŞI SPEłE
377
DREPTURILE REALE
Capitolul IX
Grila nr./Varianta corectă
1b, 2b, 3a, 4a, 5c, 6b, 7a, 8c, 9c, 10c, 11c, 12b, 13c, 14b, 15a, 16c, 17b,
18a, 19b, 20b, 21b, 22c, 23b, 24b, 25c
SpeŃa nr. 1
b) aluviunea/avulsiunea/insulele şi prundişurile/accesiunea animalelor şi
păsărilor;
c) instanŃa va decide: respingerea acŃiunii în revendicare formulată de X
pentru partea din teren cu care proprietatea sa a fost diminuată şi de care se bucură
Y, ca efect al acŃiunii apelor, conform art. 495 C.civ.; admiterea acŃiunii în
revendicare a lui Y pentru porŃiunea de teren smulsă de ape şi alipită proprietăŃii lui
X, conform art. 498 C.civ.; X şi Y sunt proprietari asupra părŃii din insulă ce se
întinde spre ei, pornind de la jumătatea râului; obligaŃia lui X la restituirea
animalelor prinse, iar dacă nu le mai are, la plata unor despăgubiri.
SpeŃa nr. 2
c) Y, deşi cunoaşte că X ridică o construcŃie pe terenul său, nu face nici
un protest, având o atitudine abuzivă. Astfel, el pierde dreptul de a cere
constructorului ridicarea materialelor, fiind obligat să păstreze construcŃia.
d) în această situaŃie, X este constructor de bună-credinŃă pe terenul altei
persoane, iar Y nu va putea cere ridicarea clădirii, fiind obligat să-l despăgubească
pe constructor, având un drept de opŃiune între a plăti contravaloarea materialelor şi
preŃul muncii şi a plăti suma corespunzătoare sporului de valoare.
SpeŃa nr. 3
b) justul titlu este un titlu translativ de proprietate, care nu emană de la
adevăratul proprietar şi care unit cu buna-credinŃă şi posesiunea bunului pe durata
termenului de prescripŃie, conduce la dobândirea dreptului de proprietate. În speŃă,
contractul de vânzare-cumpărare este afectat de un viciu de formă, pârâtul de bună-
credinŃă considerându-l valabil, însă nu constituie just titlu deoarece provine de la
adevăratul proprietar;
c) în speŃă, cumpărătorul a beneficiat de prescripŃia de scurtă durată,
deoarece înscrisul sub semnătură privată este ineficient din punct de vedere juridic
pentru a transmite dreptul de proprietate, totuşi Y, în calitate de posesor, a prescris în
condiŃiile art. 1895 C.civ. Reclamantul, adevăratul proprietar, a locuit întotdeauna în
aceeaşi comună în care se află terenul în litigiu, ceea ce atrage aplicabilitatea
termenului de 10 ani. Astfel, uzucapiunea a operat în perioada 1960-1970, neavând
relevanŃă incidenŃa Legilor nr. 58 şi 59/1974, în sensul apărării reclamantului că
378
RĂSPUNSURI LA TESTE GRILĂ ŞI SPEłE
379
DREPTURILE REALE
Capitolul X
Grila nr./Varianta corectă
1b, 2c, 3c, 4a, 5b, 6a, 7a, 8b, 9a, 10b, 11c, 12c, 13b, 14c, 15b, 16c, 17b,
18a, 19b, 20a
SpeŃa nr. 1
a) regula actori incumbit onus probandi nu este respectată pentru că
instanŃa a cerut ca pârâtul să-şi dovedească dreptul de proprietate înaintea
reclamantului;
b) conflict între titluri / conflict între posesii;
c) instanŃa trebuia să respingă acŃiunea lui X cu motivarea că de esenŃa
revendicării este dovada dreptului de proprietate, astfel încât din moment ce
reclamantul nu a putut produce această dovadă, pârâtul rămâne în continuare
posesor.
SpeŃa nr. 2
a) din moment ce autoturismul nu se mai găsea în patri-moniul lui Y,
acŃiunea în revendicare a lui X este inadmisibilă; în schimb, X putea introduce o
acŃiune personală, izvorând din contrac-tul de depozit încheiat, acŃiune în
despăgubire;
b) Z va invoca dispoziŃiile art. 1909 alin. 1 C.civ. fiind posesor de bună-
credinŃă al autoturismului dobândit printr-un act cu titlu oneros de la un detentor
precar;
c) acŃiunea în revendicare a lui X împotriva lui Z trebuia respinsă, Z fiind
proprietar ca urmare a dispoziŃiilor art. 1909 alin. 1, X având deschisă calea unei
acŃiuni în despăgubire împotriva lui Y.
SpeŃa nr. 3
c) Z trebuie să dovedească: că a fost anterior posesorul lucrului; că lucrul a
ieşit din patrimoniu prin furt; că bunul revendicat este identic cu cel furat.
d) Z nu are nici o obligaŃie faŃă de X, astfel încât nu-i va restitui preŃul
plătit. În avantajul lui X ar fi fost invocarea art. 1910 C.civ.;
e) Z ar fi revendicat bunul de la un posesor de rea-credinŃă, acŃiunea fiind
în acest caz imprescriptibilă.
380
RĂSPUNSURI LA TESTE GRILĂ ŞI SPEłE
SpeŃa nr. 4
b) din moment ce bunul constituie proprietate indiviză a mai multor
persoane, acŃiunea în revendicare nu poate fi introdusă numai de către unul din
coindivizari. Deoarece are ca obiect recunoaşterea dreptului de proprietate şi
readucerea bunului în patrimoniul celui care îl revendică şi nu doar recunoaşterea
dreptului asupra unei cote ideale din drept, acŃiunea reclamantei trebuie respinsă,
aceasta neputând, în raport cu principiul unanimităŃii, să o formuleze fără
consimŃământul celuilalt coindivizar.
SpeŃa nr.5
a) uzucapiunea prescurtată, fiind necesare îndeplinirea condi-Ńiilor: posesia să
fie utilă/să existe just titlu/posesorul să fie de bună-credinŃă/posesia să fie exercitată
neîntrerupt pe timpul prevăzut de lege.
c) din moment ce adevăratul proprietar a locuit în localitatea unde era
situat imobilul, A a uzucapat bunul în 10 ani, devenind în 1954 proprietar. La
decesul său, proprietatea locuinŃei se transmite lui C, unic moştenitor. În aceste
condiŃii acŃiunea în revendicare îndreptată împotriva lui C trebuie respinsă ca
inadmisibilă.
SpeŃa nr.6
b) în raport cu somaŃia adresată de proprietari lui C.G., credem că nu a
putut opera intervertirea precarităŃii în posesie (art. 1858 pct. 4), iar C.G. a păstrat,
cu privire la bunurile în litigiu, aceeaşi calitate ca şi autorul său: detentor precar:
c) instanŃa va respinge cererea reclamanŃilor, cu motivarea că pârâtul,
cumpărător de bună-credinŃă, prin efectul art. 1909 alin.1 C.civ. a devenit
proprietarul oilor. ReclamanŃii au deschisă calea unei acŃiuni în despăgubire
împotriva lui C.G.
Capitolul XI
Grila nr./Varianta corectă
1b, 2a, 3c, 4a, 5c, 6a, 7b, 8a, 9c
SpeŃa nr. 1
c) înscrieri definitive a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale
(dreptul de ipotecă);
d) acŃiune în prestaŃie tabulară;
e) acŃiune în rectificare.
SpeŃa nr. 2
d) din moment ce prima vânzare este perfectată solo consensu, proprietar
al garsonierei este Y;
e) instanŃa va respinge acŃiunea lui Z împotriva lui Y, acestuia rămâ-
nându-i deschisă calea recuperării preŃului de la vânzător.Din moment ce în sistemul
de carte funciară, anterior anului 1997, publicitatea imobiliară avea efect constitutiv
de drepturi, câştig de cauză ar fi avut Z.
381