Studiu de fezabilitate economico-financiara

-Camin garsoniere pentru studenti-

-2010-

Filip Adrian

Iuga Tudor

Gr.3522

Universitatea Tehnica Cluj – Napoca

Facultatea de Constructii

Inginerie Economica in Constructii

1
 Un intreprinzator dispune de un capital de 12000000 EUR cu care decide sa construiasca in regie
proprie un camin pentru studenti. Avand in vedere ca o garsoniera mobilata cu o suprafata de 25mp se
inchiriaza cu sume cuprinse intre 150 si 250 EUR/luna, acesta decide ca aceasta destinatie ar fi oportuna.
Capitalul e utilizat astfel: 4.000.000 EUR Capital fix si 8.000.000 EUR Capital variabil.

Terenul se achizitioneaza cu 6.000.000 EUR pentru care se ia un credit cu o dobanda de 25% pe

o perioada de 5 ani.

Durata medie de amortizare a constructiei este de 60 ani.

Dotarea camerelor costa 1.250.000 EUR si se amortizeaza in 5 ani.

In timpul constructiei care dureaza 3 ani, dupa al doilea an T.V.A. creste de la 19% la 24%.

Impunerea la inchiriere este de 16%.

Cate garsoniere trebuiesc construite pentru a recupera toate cheltuieile, dar pentru a se obtine
profit in conditiile unui grad de ocupare de 80% si in conditiile unui grad de ocupare de 100%?

I. Ocupare 80%
II. Ocupare 100%
III. Recomandat

2
 I. Ocupare 80%

Capital 12,000,000

Nr. Camere Pret  

840 150  

dotare/camer
pret/mp pret/camera a
415 15,774 1,488

Impozit
an teren cheltuieli constructie dobanzi Amortizari chirie profit balanta profit net
3,000,00 300,00
1 0 3,000,000 0       6,000,000  
165,00
2 0 3,000,000 0       3,300,000  
3 0 3,000,000 23,250       465,000  
1,512,00
4 0 1,250,000 54,651 342,770 0   1,093,020 -57,520
150,12 1,512,00
5 0 0 2 342,770 0 195,821 3,002,441 1,028,060
250,36 1,512,00
6 0 0 7 342,770 0 211,096 5,007,334 1,108,256
355,62 1,512,00
7 0 0 4 342,770 0 227,135 7,112,470 1,192,461
466,14 1,512,00
8 0 0 3 342,770 0 243,977 9,322,864 1,280,877
582,18 1,512,00 11,643,77
9 0 0 9 342,770 0 261,660 8 1,373,713
704,03 1,512,00 14,080,73
10 0 0 7 342,770 0 280,227 7 1,471,192

Amortizare dotari 201,613

Amortizare camin 141,157

Dobanda depozit 5

3
 Valoare teren 3,000,000
Valoare constructie fara T.V.A 8,469,436
Valoare constructie cu T.V.A 10,250,000

II. Ocupare 100%

Capital 12,000,000

Nr. Camere Pret  

672 150  

dotare/camer
pret/mp pret/camera a
421 15,997 1,860

Impozit
an teren cheltuieli constructie dobanzi Amortizari chirie profit balanta profit net
2,500,00 375,00
1 0 2,000,000 0       7,500,000  
268,75
2 0 2,500,000 0       5,375,000  
157,18
3 0 2,500,000 8       3,143,750  
178,77 1,209,60
4 0 1,250,000 9 315,041 0   3,575,579 -198,254
263,95 1,209,60
5 0 0 0 315,041 0 171,734 5,278,999 901,604
353,38 1,209,60
6 0 0 0 315,041 0 185,361 7,067,590 973,147
447,28 1,209,60
7 0 0 1 315,041 0 199,670 8,945,611 1,048,268
545,87 1,209,60 10,917,53
8 0 0 7 315,041 0 214,694 3 1,127,145
649,40 1,209,60 12,988,05
9 0 0 3 315,041 0 230,470 1 1,209,966
758,10 1,209,60 15,162,09
10 0 0 5 315,041 0 247,034 5 1,296,927

Amortizare dotari 201,613

Amortizare camin 113,428

4
 Dobanda depozit 5

Valoare teren 2,500,000

Valoare constructie fara T.V.A 6,805,706
Valoare constructie cu T.V.A 8,250,000

III. Recomandat

Nr. Camere Pret  

840 150  

dotare/camer
pret/mp pret/camera a
421 16,012 1,488

Impozit
an teren cheltuieli constructie dobanzi Amortizari chirie profit balanta profit net
3,000,00 300,00
1 0 3,000,000 0       6,000,000  
165,00
2 0 3,000,000 0       3,300,000  
3 0 3,200,000 13,250       265,000  
1,512,00
4 0 1,250,000 44,285 345,458 0   885,708 -70,208
139,37 1,512,00
5 0 0 3 345,458 0 193,732 2,787,452 1,017,095
239,21 1,512,00
6 0 0 4 345,458 0 208,946 4,784,283 1,096,968
7 0 0 344,04 345,458 1,512,00 224,921 6,880,956 1,180,835

5
 8 0
454,12 1,512,00
8 0 0 3 345,458 0 241,694 9,082,462 1,268,895
569,70 1,512,00 11,394,04
9 0 0 2 345,458 0 259,306 3 1,361,358
691,06 1,512,00 13,821,20
10 0 0 0 345,458 0 277,799 4 1,458,445

Amortizare dotari 201,613

Amortizare camin 143,845

Dobanda depozit 5

Valoare teren 3,000,000

Valoare constructie fara T.V.A 8,630,726
Valoare constructie cu T.V.A 10,450,000

Modalitati calcul:

1. Valoarea constructiei fara T.V.A. s-a calculat scazand din costul anual al constructiei cheltuielile
cu personalul (aproximate la 300.000EUR/an) si impunandu-se cota de 19% in primii 2 ani si
24% in urmatorii (cost-300.000)/cota t.v.a.;
2. Dobanda s-a calculat la suma din cont necheltuia in anul respectiv, cu o rata anuala de 5%;

6
3. Pretul/mp s-a calculat impartind valoarea constructiei la numarul de camere si la suprafata
acestora (38mp);
4. Un camin are o amprenta la sol de 1061 mp. De aici rezultand necasarul de teren (calculate la
500euro/mp).
5. Din care suprafata utila pe etaj = 600,32mp.Are 168 de camere dispuse pe 5 etaje+mansarda,
rezultand 38 mp spatiu construit pentru o garsoniera de 21 mp spatiu util.
6. Caminele dispun de oficii si sali de lectura.
7. Impozitul pe profit s-a calculate scazand din veniturile din chirii si dobanzii amortizarile si
aplicand cota fixa de 16%.