Sunteți pe pagina 1din 56

UNIVERSITATEA „ALEXANDRU IOAN CUZA”IAŞI

FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR

SPECIALIZAREA: FINANŢE ŞI BĂNCI

LUCRARE DE LICENŢĂ

CONDUCĂTOR ŞTIINŢIFIC:
CONF. UNIV.DR. DAN CHIRLEŞAN
ABSOLVENT:
DĂMIEAN CONSTANTIN

2009

1
UNIVERSITATEA „ALEXANDRU IOAN CUZA”IAŞI

FACULTATEA DE ECONOMIE ŞI ADMINISTRAREA AFACERILOR

SPECIALIZAREA: FINANŢE ŞI BĂNCI

Analiza comparativă a acordării şi


gestionării creditelor ipotecare faţă
de cele imobiliare

CONDUCĂTOR ŞTIINŢIFIC:
CONF. UNIV.DR. DAN CHIRLEŞAN
ABSOLVENT:
DĂMIEAN CONSTANTIN

2009

2
CUPRINS

CUPRINS....................................................................................................................................3
Cap I Creditele: abordări generale.............................................................................................4
1.1 Istoria creditului şi evoluţia acestuia................................................................................4
1.1.1 Istoricul creditului.....................................................................................................4
1.1.2 Concepte şi definiţii..................................................................................................5
1.2 Clasificarea creditelor......................................................................................................6
1.2.1 Creditul comercial...................................................................................................7
1.2.2 Creditul bancar.........................................................................................................11
1.3 Trăsaturile, principiile şi funcţiile creditului bancar.......................................................15
1.3.1 Funcţiile creditului bancar.....................................................................................15
1.3.2 Principiile creditării bancare:..................................................................................17
1.3.3 Etapele creditării ...................................................................................................17
1.3.4 Trăsăturile creditului..............................................................................................18
Cap II Abordări teoretice privind creditele imobiliare şi cele ipotecare.................................22
2.1 Creditele imobiliare........................................................................................................22
2.1.1 Definiţie şi concepte................................................................................................22
2.1.2 Categorii de credite..................................................................................................24
2.1.3 Condiţii specifice de creditare................................................................................25
2.2 Creditele ipotecare..........................................................................................................27
2.2.1 Definiţie şi concepte................................................................................................27
2.2.2 Condiţii de creditare...............................................................................................30
2.3 Asemănări şi deosebiri dintre creditele imobiliare şi cele ipotecare.............................35
2.3.1 Garantarea creditelor................................................................................................35
2.3.2 Criteriile ce diferenţiază creditele ipotecare de cele imobiliare..............................40
Capitolul III Analiza comparativă a acordării şi gestionării creditelor imobiliare faţă de cele
ipotecare la agenţia Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ...................................................................41
3.1 Analiza generală a acordării creditelor imobiliare şi ipotecare....................................41
3.2 Analiza evoluţiei creditelor imobiliare şi ipotecare în perioada 2006-2008...................44
Concluzii...................................................................................................................................48
Bibliografie...............................................................................................................................51

3
Cap I Creditele: abordări generale

1.1 Istoria creditului şi evoluţia acestuia

1.1.1 Istoricul creditului


Unele surse1 trateaza problematica apariţiei creditului, ca fiind începând cu mileniul al
II-lea î.Hr.. Creditul a apărut în Orientul mijlociu, fiind activitatea marilor proprietari funciari.

Creditul s-a manifestat şi sub forma comerţului cu bani convertibili, întâlnindu-se la egipteni,
fenicieni, dar şi la greci dupa o perioad Creditul a apărut pe fondul lipsei de disponibilităţi
băneşti şi a unui risc înalt pe care acesta îl presupunea, de aceea această activitate era
predominant în activitatea cămătarilor, care practicau dobânzi ridicate în activitatea lor.
Deoarece neîncrederea în debitor era mare, s-a ajuns la o dobândă de până la 100% din suma
împrumutată, de aceea uneori creditorul trebuia să aibă încredere în debitor că acesta va
restitui suma împrumutată la timp. Această încredere a împrumutătorului a dat denumirea de
credit, termen ce derivă din latinescul credium, credere = a crede. Debitorul era supravegheat
de către creditor asupra rambursării creditului, ceea ce a condus , în Roman Antică, la
pedepsirea debitorului în caz de neplată, prin întemniţare sau prin pedepse asupra integrităţii
sale.

Creditele au fost din ce în ce mai solicitate, mai ales prin prisma faptului că economia
a cunoscut o modernizare culminantă, mai ales atunci când s-a trecut de la manufactură la
industria mecanizată.

În cadrul economiei contemporane, şi anume cea de piaţă creditul a cunoscut o


ascensiune impresionantă, deoarece sistemele bancare sunt supuse unor reglementări stricte,
de reglementare şi control din partea Băncilor Centrale. Putem asocial creditului expresia de
“comerţ cu bani”, acest termen rezultând din activitatea de intermediere financiară a băncilor,
care plasează disponibilităţi băneşti sub formă de credit. Această intermediere se realizează
prin transferul de fonduri temporare de la persoanele care îşi depun sume de bani sub formă
de depozite, către persoanele care au neoie de lichidităţi, sub formă de credite.

1
TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu,
CHIRLEŞAN, Dan, Monedă şi credit, Ediţia a doua, revizuită şi adăugită, Editura Universităţii “Alexandru Ioan
Cuza”, Iaşi, 2008, pag. 141

4
Ca orice produs şi serviciu, intermedierea bancară are şi ea un preţ, care se reflect prin
intermediul dobânzii.

1.1.2 Concepte şi definiţii


Credite sunt tratate diferit în studiile şi cărţile de specialitate, în funcţie de viziunea
fiecărui economist, dar dacă facem abstracţie de viziunea obiectivă, decucem principii şi
trăsături comune.

Definiţia creditului2, aşa cum reiese din lege este “orice angajament de plată a unei
sume de bani în schimbul dreptului de rambursare a sumei plătite, precum şi la plata unei
dobânzi sau a altor cheltuieli legate de această sumă sau orice prelungire a scadenţei unei
datorii şi orice angajament de achiziţionare a unui titlu care încorporează o creanţă sau a unui
drept la plata unei sume de bani”.

Pentru ca activitatea de creditare să se desfăşoare în bune condiţii, este nevoie de un


cadru organizat, şi anume băncile, care pot fi definite ca personae juridice autorizate să
desfăşoare, în principal activităţi de atragere de depozite şi acordare de credite în nume şi cont
propriu.

Din anul 2000, băncilor li s-a asociat şi termenul de “instituţie de credit” 3, dar acest
termen nu relectă întreaga activitate bancară4, deoarece ascestea nu acorda numai credite, ci şi
efectuează operaţiuni de atragere de depozite.

Din punctul meu de vedere, cea mai adecvată denumire pe are o poate asocia o bancă
este cea de instituţie de intermediere financiară, deoarece ea se ocupă cu intermedierea de
capitaluri băneşti între agenţii economici.

O altă definiţie dată creditului5 are la bază o sumă de bani pe care o bancă o acordă
unei persoane fizice sau juridice pe o anumită perioadă de timp, până la o datită scadenţă, şi
pentru care primeşte o dobândă, reprezentând uzufructul utilizării capitalului de credit.

2
Legea bancară nr. 58/1998, publicata în Monitorul Oficial nr. 121 din 23 martie 1998, atr. 3, lit. b
3
termen preluat din art. 1, alin. 1 al Directivei nr. 2000/12/CE din 20 martie 2000, a Parlamentului European şî a
Consiliului, modificată prin Directiva nr. 2000/28/CE din 18 septembrie 2000 a Parlamentului European şi a
Consiliului, care au abrogat Directiva nr. 77/780 din 12 decembrie 1977 a Consiliului, cunoscută ca “Prima
directivă de coordonare bancară”
4
Turcu, Ion, Operaţiuni şî contracte bancare. Tratat de drept bancar, Ediţia a V-a acutualizată şi completată,
Vol I, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2004, pag. 218.
5
Tudorache, Dumitru, PÎRJOL, Toader, Monedă, bănci, credit, Editura Universitară, Bucureşti, 2005, pag. 361

5
În opinia altor economişti6, creditul este operaţiunea prin care se ia în stăpânire
imediată resurse, în schimbul unei promisiuni de rambursare viitoare, în mod normal insoţite
de plata unei dobânzi ce remunerează pe împrumutător. Operaţiunea prieşte două părţi. O
parte acordă creditul. Cealaltă parte îl primeşte, deci se îndatorează.
Ca o ultimă abordare a definiţiei şi conceptului de credit7, acesta este de finit ca
schimbul unei valori monetare prezente, contra unei valori monetare viitoare.

1.2 Clasificarea creditelor

Pentru a analiza mai eficient, putem clasifica creditele după mai multe criterii8:
1) după natura economică şi participanţii la relaţia de creditare:
 creditul comercial;
 creditul bancar;
 creditul de consum;
 creditul obligatar;
 creditul ipotecar.
2) după calitatea debitorului:
 creditul acordat persoanelor fizice;
 creditul acordat persoanelor juridice.
3) după calitatea debitorului şi a creditorului;
 creditul public;
 creditul privat.
4) după scopul acordării creditului:
 credite de producţie;
 credite de circulaţie;
 credite de consum.
5) după natura garanţiilor:
 credite rele;
 credite personale.
6) după întinderea drepturilor creditorului:
 credite denunţabile;

6
Stoica, Victor, Deaconu, Petre, Bani şi credit. Banii. Teorii monetare. Administrarea banilor şi politica
monetară, Editura Economică, Bucureşti, 2003, pag. 289
7
Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Monedă şi credit, Editura Sedcom Libris, Iaşi, 2006, pag.
87
8
Stoica, Victor, Deaconu, Petre, op. cit., pag. 297-298

6
 credite nedenunţabile;
 credite legale.
7) după modul de stingere a obligaţiilor de plată:
 credite amortizabile;
 credite neamortizabile.
8) după termenul de rambursare:
 credite pe termen scurt;
 credite pe termen mijlociu;
 credite pe temen lung.
Oricare ar fi criteriile de clasificare ale creditelor, în economie de piaţă
contemporană, distingem o serie de caracteristici comune:
 prin scontarea efectelor de comerţ (a cambiilor), se remarcă o fuziune între
creditele comerciale şi cele bancare;
 s-au produs schimbări în destinaţia crediului, prin faptul că ponderea creditelor
speculative şi a celor destinateinteresului nevoilor statului;
 se produc modificări frecvente a nivelului dobânzii, cu scopul de a favoriza sau
delimita dimensiunile creditului;
 se remarcă sporirea creditului bancar in detrimentul celui comercial.
Creditele pot fi clasificate după oricare din această categorie, dar cel mai importatnt
este reprezentat de natura economică şi participanţii la creditare, distingându-se mai sintetizat
următoarele forme9:
 creditul comercial;
 creditul bancar;

1.2.1 Creditul comercial


Creditul comercial10 este acel credit acordat între producători şi comercianţi prin
vânzarea mărfurilor, în schimbul unor instrumente de credit (sau efecte de comerţ). De asemenea
reprezintă o amânare la plată, acordată de un furnizor de mărfuri sau de servicii, clientului său.
Datorită acestui credit, întreprinzătorii işi pot plasa marfa fără a mai aştepta cumpărătorii să dispună de
bani, accelerând astfel circuitul capitalului real.
Analizând şi sintetizând mai multe surse, destingem o serie de caracteristici ale
creditului comercial:

9
Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, Economie bancară. Repere teoretice şi studiu monografic, Ediţia a II-a,
Editura Universităţii “Alexandru Ioan Cuza”, Iaşi, 2008, pag. 34
10
Levente, Katona, Finaţarea întreprinderilor mici şi mijlocii, Editura Expert, Bucureşti, 2004, pag. 148

7
 reprezintă creditul pe care şi-l acordă agenţii economici la vânzarea mărfurilor
sub forma amânarii plăţilor;
 avantajul acestei forme de credit constă în faptul că întreprinzătorul îşi poate
desface producţia fără a aştepta momentul în care cumpărătorul va deţine bani;
 creditul comercial prezintă unele limite, în sensul că orice întreprinzător îşi va
putea vinde mrfa pe credit, în măsura în care acesta deţine rezerve de capital
care să îi permită continuarea activităţii. De asemenea, creditul comercial este
limitat în funcţie de regularitatea încasării valorii mărfurilor;
 o limită a creditului derivă din destinaţia mărfurilor vândute prin acest tip de
credit, respectiv cei doi participanţi la raportul de credit trebuie să aparţină
aceluiaşi sector de activitate.
Creditul comercial se manifestă sub două forme:
a) Creditul cumpărător:
 se manifestă sub forma plăţilor în avans;
 aceste credite trebuie să apară ca o prefinanţare de către beneficiari a produselor pe
care intenţionează sa le achiziţioneze;
 sunt frecvente în ramuri precum: comerţul, agricultura şi construcţiile de locuinţe.
b) Creditul vânzător:
 are ca obiect vânzarea mărfurilor cu plată amânată.
Sporirea dimensiunii creditului comercial are la bază unii factori, care decurg din cele
trei componente care acţionează în acest domeniu, şi anume componenta tradiţională,
comercială şi financiară.
Componenta tradiţională reprezintă interesele comune ale participanţilor la sporirea
fluidizării schinburilor costurilor de organizare a activităţii comericale. Se reduc costurile de
depozitare ale stocurilor de mărfuri (pentru producător) şi costurilor aferente mijloacelor de
plată (pentru cumpărători).
Componenta comercială semnifică utilizarea creditului ca mijloc de promovare a
vânzărilor.
Componenta financiară reprezintă o altă motivaţie a creditului comercial şi semnifică
punerea la dispoziţia clientului, pentru o perioadă dată, a unei părţi din capital sub formă de
marfă, pentru care plata este amânată.
Creditele comerciale, reprezintă în prezent, ca pondere, în ţările dezvoltate un cuantum
cupins între 10% şi 40% din datoriile întreprinderilor şi reprezintă un instrument de

8
promovare şi de reducere a cheltuielilor cu plata dobânzilor. Pe baza creditelor comerciale
primite se pot reduce solicitările de credite bancare, sau se poate amplifica cifra de afaceri.
Creditul comercial antrenează emisiunea de titluri specifice acestui credit , pe termen
lung aceste credite fiind reprezentate de înscrisuri cum ar fi acţiunile şi obligaţiunile, iar pe
termen scurt acestea constau în cambii, bilete la ordin, cecul etc., ca titluri de creanţă, care
prezintă avantajul scontării la bănci. Astfel, creditul comercial devine credit bancar, iar prin
cedarea portofoliului de efecte comerciale de către o bancă comercială, băncii centrale prin
rescontare, se antrenează un mecanism de emisiune de monedă centrală.
Cambia este un titlu de credit11 sub semnatură privată care pune în legatură, în
procesul creării sale 3 persoane: trăgătorul, trasul şi beneficiarul. Titlul este creat de trăgător
în calitate de creditor, care dă ordin debitorului sau numit tras să plătească o suma fixată la o
data determinată în timp, fie unui beneficiar, fie la ordinul acestuia din urma. Pentru a fi
valabilă, cambia trebuie sa conţină menţiunile obligatorii cuprinse în Legea nr. 58/1934
asupra cambiei şi biletului la ordin, modificată prin Legea nr. 83/1994. Ea poate fi plătibilă
imediat sau la un termen scurt de la emiterea ei (de regulă 90 de zile)12.
Elementele obligatorii ce trebuie cuprinse intr-o cambie:
 denumirea de cambie;
 ordinul pur şi simplu de a plăti o sumă bine determinată exprimată într-o valută şi
inscrisă în cifre şi litere (dacă suma în cifre nu este aceeaşi cu suma în litere,
rămâne valabilă aceasta din urmă, iar în cazul când în cambie suma în cifre şi litere
este trecută de mai multe ori, ramane valabila cea mai mică);
 numele, prenumele şi adresa trasului (persoanei care trebuie să plătească);
 scadenţa, care poate fi la o zi fixă calendaristică, la vedere, la un anumit termen de
la vedere, adică la prezentare, la un anumit termen de la data emiterii, iar dacă nu
este indicată scadenta se considera că se plateşte la vedere;
 locul unde urmează să se efectueze plata;
 numele, prenumele şi adresa beneficiarului (o cambie nu poate fi emisă la
purtator);
 data (anul, luna şi ziua) şi locul emiterii;
 semnătura trăgătorului care în ultimă instanţă atestă valabilitatea cambiei.
Lipsa oricărei element din cambie, atratge după sine nulitatea ei.

11
http://www.cpea.ro/cambia.php [accesat 02.05.2009]
12
Kiriţescu, Costin, - Moneda, mică enciclopedie, Editura Ştiinţifică şi Encicplopedică, Bucureşti, 1982, pag. 77

9
Biletul la ordin13 este un efect comercial, înscris prin care o persoană numită emitent
sau subscriitor (debitorul) îşi asumă obligaţia personală şi necondiţionată să plătească pentru
biletul de ordin unei alte persoane numite beneficiar (creditor) o anumită sumă de bani, la o
dată fixă numită scadenţă şi într-un loc bine determinat.
Menţiunile esenţiale pe care trebuie să le cuprindă un bilet la ordin sunt:
 denumirea de bilet la ordin;
 data emisiunii;
 scadenţa;
 menţionarea obligatiei personale şi necondiţionate de a plăti suma de bani;
 numele beneficiarului;
 semnătura subscriitorului sau a emitentului;
 locul de plată.
Spre deosebire de cambie, în biletul de ordin nu figurează numele trasului, deoarece
trăgătorul şi trasul se identifică cu persoana emitentului. Tot spre deosebire de cambie, care
este creată la iniţiativa creditorului, biletul la ordin este creat la iniţiativa debitorului.
Biletul la ordin este o promisiune de a plăti şi nu un mandat de plată. Poate fi transmis
prin gir şi poate fi garantat prin aval.
Obligaţiile rezultând dintr-un bilet la ordin se supun aceloraşi reguli generale ca şi cele
rezultând dintr-o cambie, însa acceptarea biletului la ordin nu se admite, deoarece emitentul
are aceleaşi obligaţii ca şi cel care accepta o cambie.
În calitate de instrument de plată a datoriilor comerciale biletul la ordin este utilizat
mai ales de marile întreprinderi. Deoarece biletul la ordin este uneori transmis cu întarziere în
vederea mobilizării creditelor, beneficiarii lor preferă să se deconteze cu clienţii prin
intermediul cambiilor.
Cecul este un efect comercial, înscris dat în baza unui depozit de bani sau a unui credit
deschis, sub forma de ordin de plată; cu ajutorul lui, o persoană (trăgător) poate să retragă
anumite sume de bani de la o societate bancară numita tras, în folosul său sau al unei alte
persoane numite beneficiar.
Instrumentul de plată folosit este carnetul de cecuri. Cecul se poate emite valabil
numai dacă în momentul emisiunii sale există disponibil, o provizie (un depozit de bani sau
credit deschis la bancă). Spre deosebire de cambie, cecul serveşte mai mult ca instrument de
plată şi de compensaţie, nu de credit.
Cecul poate fi emis:

13
http://www.rubinian.com/dictionar_detalii.php?id=205 [accesat 3.05.2009]

10
 nominativ, care indică explicit numele beneficiarului şi se transmite prin gir
sau andosare;
 la purtător, care nu cuprinde nici un nume şi se transmite prin simpla înaintare.
Exista mai multe tipuri de cecuri:
 cecul barat;
 cecul de calatorie;
 cecul de decontare;
 cecul de dispozitie;
 cecul documentar;
 cecul prin corespondenta;
 cecul in alb.
Sesizăm şi o serie de deosebiri14 între efectele de comerţ şi biletele de bancă,
reprezentate de:
 din privinţa emitenţilor, efectele de comerţ pot fi emise de orice persoană
juridică, în timp ce biletele de bancă sunt emise doar de banca centrală;
 nici o persoană nu este obligată să accepte ca mijloc de plată un efect
comercial, spre deosebire de bancnote, un mijloc de plată legal care nu poate fi
refuzat;
 efectele comerciale sunt creanţe determinate, spre deosebire de biletele de
bancă ce sunt creanţe generalizate asupra economiei;
 în cazul efectelor comerciale apare riscul insolvabilităţii debitorului, spre
deosebire de bancnote, care sun garantate de stat nu ca putere de cumpărare, ci
ca mijloc legal de plată;
 cedarea unui efect comercial nu constituie o plată în sensul stingerii obligaţiei,
în consecinţă în cazul titlului care circulă între mai mulţi posesori succesivi,
aceştia îşi asumă solidar riscul neplătii sumei înscrise în titlu. Spre deosebire
de acest lucru, cedarea unui bilet de bancă constituie o plată, având ca efect
stingerea definitivă a obligaţiei;
 din punct de vedere al valabilităţii în timp, efectele comerciale sunt delimitate
de un timp anume, după expirarea căruia acesta nu mai are valoare. Comparând
această caracteristică cu a biletelor de bancă, observăm că acestea din urmă au
o putere liberatorie pe o durată nedeterminată de timp, până la retragerea lor
din circulaţie de către banca centrală;
14
TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu,
CHIRLEŞAN, Dan, op. cit., pag 160-161

11
 valoarea bănească a efectelor comerciale este variabilă, spre deosebire de
biletele de bancă, care au valori fixe, nenegociabile.

1.2.2 Creditul bancar


Este un credit acordat sub formă bănească de către bănci, întreprinzătorilor.Spre
deosebire de creditul comercial, unde ambele părţi sunt întreprinzători, în cazul creditului
bancar doar o parte este un agent nefinanciar, cealaltă parte fiind agent finnciar, reprezentat de
bancă. Creditul bancar, spre deosedire de cel comercial are o flexibilitate mai mare, în sensul
că disponibilităţile băneşti pot fi dirijate de la bancă spre orice persoană fizică sau juridică.
În România, băncile oferă următoarele tipuri de credite:
 Credite pe termen scurt:
 credit global de exploatare;
 linie de credite în lei şi valută;
 credit pentru finanţarea cheltuielilor şi stocurilor temporare;
 credit pentru finanţarea cheltuielilor şi stocurilor sezoniere;
 credit de trezorerie pentru produse cu ciclu lung de fabricaţie;
 credit pentru prefinanţarea exporturilor;
 credit de scont;
 credit pe cecuri remise spre încasare;
 credit pe ordine de plată;
 credit pentru facilităţi de cont;
 credit pentru operaţiuni de factoring;
 credit pe descoperiri de cont (overdraft).
 Credite pe termen mediu şi lung:
 credit pentru echipamente în completarea surselor proprii;
 credit pentru cumpărarea de acţiuni;
 credit promotori imobiliari;
 credit pentru operaţiuni de leasing;
 credit de forfetare.
Dacă analizăm creditele bancare din punct de vedere al documentelor necesare pentru
acordare, autorii15 desting trei categorii de solicitanţi:
a) Pentru solicitanţi, persoane fizice, documentele necesare sunt următoarele:

15
Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, op. cit., pag. 36-37

12
 cererea de credit16 semnată;
 adeverinţa de venit lunar pentru titular şi soţul/soţia acestuia;
 adeverinţa de venit lunar pentru giranţi;
 acte de vânzare-cupmărare, deviz de lucrări sau acte de proprietate autentificate
prin notariat;
 autorizaţie de construcţii, avize şi alte acorduri specifice;
 facturi sa contracte de vânzare-cumpărare pentru bunuri de folosinţă îndelungată;
 situaţia gatanţiilor propuse.
b) Pentru solicitanţi asociaţii familiale sau persoane fizice autorizate, decumentele
necesare acordării unui credit sunt următoarele:
 documente prin care se dovedeşte funcţionarea sau exercitarea profesiei şi codul
fiscal;
 declaraţia de impunere a veniurilor pentru anul precedent î cel în curs, avizată de
organele fiscale;
 situaţia încasărilor şi plăţilor pentru anul în curs;
 acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare;
 situaţia creditelor angajate la alte bănci;
 devize estimative de lucrări, facturi proforme, contracte care să justifice solicitarea
creditului, suma şi destinaţia acestuia;
 contracte/comenzi de aprovizionare şi de desfacere sau prestări servicii;
 fluxul de lichidităţi nete;
 situaţia garanţiilor propuse.
c) În fine, dacă persoana care solicită creditul este un agent economic, băncile solicită, în
principal, următoarele documente;
 certificatul de înmatriculare la Registrul Comerţului şi codul fiscal;
 statutul şi contractul de asociere cu modificările la zi;
 bilanţul contabil pe ultimii doi ani vizat la Administraţia Financiară;
 balanţa de verificare aferentă ultimeor două luni de activitate;
 devize estimative, factiru proforme, oferte, contracte care să justifice nivelul şi
natura creditului;
 studiul de fezabilitate sau planul de afaceri (în cazul creditelor pentru imobilizări
corporale);
 situaţia creditelor angajate la alte bănci;

16
Anexa 1
13
 fluxul de lichidităţi nete (cash-flow-ul) din care să rezulte necesarul de credite;
 contractele de aprovizionare şi desfacere;
 aprobarea Consiliului de Administraţie sau a Adunării Generale a Acţionarilor
pentru angajarea creditului;
 acordul de consultare a bazei de date a Centralei Riscurilor Bancare.
Zilnic, unităţile bancare teritoriale raportează catrecentrala băncii, situaţia creditelor
acordate, iar trimestrial se întocmeşte analiza situaţiei calităţii patrimoniului în funcţie de
creditele acordate, în care se utilizează următoarea schemă:

Tabelul 1.1 Analiza calităţii patrimoniului de credite


Nr. Serviciul BUN SLAB NECORESPUNZĂTOR
Crt. datoriei (împrumut (împrumut (împrumut restant peste 30
Performanţa
curent) resatant până de zile)
financiară a
la 30 de zile)
împrumutatului
1 Împrumutat Credite cu Credite în Credite substandard
categoria A risc minim observaţie
2 Împrumutat Credite în Credite Credite incerte
categoria B observaţie substandard
3 Împrumutat Credite Credite Credite cu risc major
categoria C substandard incerte
4 Împrumutat Credite Credite cu Credite cu risc major
categoria D incerte risc major
5 Împrumutat Credite cu Credite cu Credite cu risc major
categoria E risc major risc major
Sursa: Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, op. cit., pag. 38

Realizarea performanţei financiare a băncii se stabileşte pe baza clasificării agenţilor


economici în cinci categorii:
 Categoria A – cuprinde persoanele care dispun în prezent, dar vor dispune şi în
viitor de disponibilităţi, pentru a-şi achita creanţele faţă de bancă;
 Caregoria B – aici se încadrează acele persoane, care în prezent au un indicator de
bonitate în ceea ce priveşte rambursarea creditului, dar în viitor acest lucru este
incert;
 Categoira C - acele persoane ale căror situaţie este satisfăcătoare în prezent, iar pe
viitor aceasta manifestă o tendinţă de înrautăţire;
 Categoria D – sunt acei clienţi a căror activitate economică oscilează între o
perioadă satisfăcătoare şi una nesatisfăcătoare;

14
 Categoria E - în această categorie încadrăm persoanele care desfăşoară o activitate
economică nerentabilă şi care manifestă o incertitudine de rambursare a creditelor.
În funcţie de această analiză, putem încadra datoria către bancă în următoarele:
 bun – cănd dobânzile au fost plătite la termen, iar creditele rambursate la scadenţă;
 slab – atunci când una sau mai multe rate sau dobânzi manifestă o tendinţă de
întarziere;
 necoresunzător – în situaţia în care ratele şi dobânzile au o întarziere mai mare de
30 de zile.
Analizând din punct de vedere al performanţei creditelor, distingem următoarele
categorii:
 Credite cu risc minim;
 Credite în observaţie;
 Credite substandard;
 Credite incerte;
 Credite cu risc major.

1.3 Trăsaturile, principiile şi funcţiile creditului bancar

1.3.1 Funcţiile creditului bancar


Unii autori17 aribuie creditului următoarele funcţii:
 Funcţia distributivă(cu ajutorul creditului se colectează economii latente şi se
dirijează către domenii eficiente);
 Funcţia de reglare(a cererii şi oertei de bunuri prin creditarea consumului şi
socurilor);
 Funcţia de creştere a vitezei de rotaţie şi de circulaţie a banior cât şi de
multiplicare a monedei scripturale;
 Funcţia de reducere a inflaţiei prin preţul creditului, care este dobânda;
 Funcţia de generator de venituri pentru bănci(creditul este produsul bancar
principal şi pentru cele mai multe băncieste sursa principală de venituri).
Dezvoltând pe scurt aceste funcţii ale creditului, alţi autori evidenţiază următoarele
funcţii ale creditului18:
17
Tudorache, Dumitru, PÎRJOL, Toader, op. cit., pag. 361

18
Institutul bancar român, coord. Răduţ C. Radu, Creditarea agenţilor economici, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2005, pag. 10

15
 înlesneşte sporirea capitalului real printr-o bună utilizare a factorilor de
producţie existenţi;
 Facilitează distribuirea resurselor băneşti între diferite întreprinderi şi ramuri
care sunt bine situate pe piaţă, creditul contribuind la concentrarea
întreprinderilor;
 accelerează tranzacţiile comerciale, ameliorând procesul de desfacere a
marfurilor la scară largă;
 sporeşte viteza de roaţie a monedei şi contribuie la dimensionarea ei, asigurând
şi în acelaşi timp şi o reducere a cheltuielilor în circulaţia banilor;
 creditul contribuie, prin reglarea ratei dobânzii, la diminuarea fenomenului de
inflaţie;
 exercită o influenţă pozitivă asupra consumului în cazul acordării de credite
pentru consum;
 contribuie la apariţia de firme mici, care adesea sunt promotoare de inovaţie,
ceea ce favorizează amplificarea concurenţei – factor al creşterii economice:
 creditul are un rol deosebit în promovarea relaţiilor internaţionale.

Sintetizând, putem eidenţia principalele funcţii ale creditului, aşa cu reies din alte
opinii19:
1. Funcţia de mobilizare, ameliorare calitativă a disponibilităţilor băneşti şi
redistribuire;

Prin aceasta funcţie, se are în vedere crearea unei noi puteri de cumpărare, pe care
titularii de depozite nu au utilizat-o. Această creare de putere de cumpărare nu trebuie privită
ca pe o redistribuire, deoare citularii de conturi bancare cu disponibilităţinnu işi pierd dreptul
temporar de utilizare a capitalului.

2. Funcţia de emisiune a creditului;

Prin funcţia de emisiune a creditului, are loc crearea unei mase monetare suplimentare,
din cauza insuficienţei masei monetare a administraţiei publice şi a populaţiei, emisiune care
trebuie calculată şi controlată cu foarte mare atenţie, deoarece această emisiune necontrolată
poate produce dezechilibre grave în economie. Dacă această emisiune nu este reflectată în
realităţile economice, se poate ajunge la supracreditare sau la subcreditare.

TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu,
19

CHIRLEŞAN, Dan, op. cit., pag. 148-149

16
În cazul subcreditării, se crează blocaje în economie din cauza insuficienţei capitalului
bănesc, ceea ce crează frânarea economiei.

Dacă se ajunge la fenomenul supracreditării, masa monetară este mai ridicată decât cea
necesară, şi de aici se ajunge la falimentele întreprinderilor, din cauza producţiei prea mari şi
stocurilor excesive. În acelaşi timp, supracreditarea conduce la creştere inflaţiei, prin prisma
faptului că există în eco omie mia multă masă monetară decâ nevoia pieţei.

3. Funcţia de reflectare şi stimulare a eficienţei activităţilor agenţilor


economici;

Această funcţie presupune că o firmă este cu atât mai eficientă cu cât necesarul de
fonduri este mai readus în desfăşurearea activităţii sale. Aici se poate observa prezenţa unei
legi obiective a raportului invers dintre eficienţa în activitatea economică şi necesarul de
fonduri.

Prin această funcţie a creditului, putem spune că se stimulează activitatea firmelor


eficiente şi se aplică restricţii în cazul socieţăţilor mai puţin profitabile.

Prin analiza acestor funcţii ale creditului, observăm o serie de efecte pozitivei20:

 concentrarea capitalului;

 reglarea masei monetare existente în funcţie de cerinţele economice ale pieţei;

 sporirea puterii productive a întreprinderilor prin redistribuirea capitalului;

 reducerea celtuielilor pe care le presupune circulaţia masei monetare.

Ca orice activitate desfăşurată, creditarea implică şi o serie de efecte riscuri, cum ar fi:

 abuzul de credit, supracreditarea, efectele ei fiind tratate anterior;

 insolvabilitatea creditorilor;

Pentru evitarea acestor riscuri, unităţile bancare trebuie să deţină informaţii solide
privind situaţia firmelor pe care le creditează, precum şi relaţiile acesteia cu furnizorii şi
clienţii, dar în acelaşi timp, băncile pot solicita garanţii pentru a se proteja împotriva acestor
riscuri.

TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu,
20

CHIRLEŞAN, Dan, op. cit., pag 149

17
1.3.2 Principiile creditării bancare21:
 prudenţa;
 negocierea;
 forma contractuală;
 dobânda;
 garanţia;
 previziunea;
 destinaţii;
 utilitatea;
 eficienţa;
 credibilitatea.

1.3.3 Etapele creditării


În activitatea băncilor, pentru acordarea unui credit se au în vedere următoarele
22
etape :
 realizarea unei discuţii cu caracter informativ;
 documenare despre client;
 întocmirea cererii de creditare şi analiza acesteia;
 aprobarea creditului;
 negocierea costului creditului şi încheierea contractului;
 acordarea creditului;
 analiza modului de utilizare a creditului şi verificarea respectării destinaţiei;
 controlul existenţei şi păstrării garanţiilor;
 plata dobânzilor şi comisioanelor;
 rambursarea integrală a obligaţiilor generate de derularea creditului.

1.3.4 Trăsăturile creditului


Trăsăturile caracteristice23 ale relaţiilor de credit sunt:
1. Subiecţii relaţiei de credit(creditorul şi debitorul)
 Creditorul este persoana fizică sau juridică care avansează imprumutul
condiţionat şi pentru o anumită perioadă de timp;

21
Tudorache, Dumitru, PÎRJOL, Toader, op. cit., pag. 361
22
Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, Tehnica operaţiunilor bancare:repere teoretice şi studiu monografic, Editura
Universităţii “Alexandru Ioan Cuza”, Iaşi, 2006, pag.37
23
Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op. cit, pag. 88

18
 Debitorul, având aceeaşi calitate de pesoană fizică sau juridică, care în
schimbul dreptului de folosinţă asupra obiectului împrumutului, se
obligă să restituie creditorului, la scadenţă suma împrumutată, cât şi
dobânda aferentă imprumutului.
2. Promisiunea de rambursare(Riscul)
În activitarea de creditare se întalnesc o serie de riscuri24 probabile:
 Riscul de nerambursare are la bază probabilitatea intârzierii la plată a
obligaţiilor faţă de bancă, sau incapacitatea de plată din diverse motive
subiective. De aceea, pentru a preveni acest risc, banca trebuie să
analizeze debitorul privind aspectele umane, economice, financiare şi
juridice.
 Riscul de imobilizare intervine în cadrul băncii prin gestiunea
defectuoasă a creditelor acordate în raport cu depozitele atrase prin
angajarea în creditare excesivă. Acest fapt poate avea un impact negativ
asupra deponentului, deoarece există pozibilitatea ca el să nu işi mai
primească la timp suma economisită. Acest risc este eliminat prin unele
reglementari.
Pentru ca băncile să se protejeze înpotriva acestor riscuri, ele au dreptul de a
constitui provizioane şi de a solicita unele garanţii 25 debitorilor, şî anume:
Garanţia personală este reprezentată de angajamentul luat de o terţă persoană sau
girant, de a plati suma împrumutată, în cazul în care debitorul se află în incapacitate totală sau
parţială de plată. Aceasta poate fi de două tipuri: simplă, în cazul în care girantul raspunde
numai pentru parea sa, acesta având dreptul de a cere executarea primordială a debitorului,
sau solidară, când girantul poate plati concomitent sau în avans datoriile debitorului, în cazul
în care girantul are o solvabilitate mai mare decât debitorul.
Garanţia reală are în componenţa sa urmăroarele:
 reţinerea conferă creditorului dreptul de a reţine din portofoliul debitorului
un bun corporal în cazul în care acesta n-a fost achitat integral cu
respectarea unor condiţii ca: bunul corporal să aibă legătură cu creanţa, iar
creanţa să fie certă şi exigibilă;
 Gajarea este procedeul prin care debitorul oferă un bun pentru a garanta
creditul, şi anume gajul. Acest proces poate avea loc cu sau fără depozitarea

24
Stoica, Victor, Deaconu, Petre, pag. 291
25
Bratu, Alina, Monedă.Credit. Bănci., EdituraEx Ponto, Constanţa, 2005, pag. 200

19
efectivă a bunului gajat; Gajarea poate fi: de preferinţă, de urmărire, de
reţinere şi de vânzare;
 Ipoteca este actul prin care debitorul acordă creditorului dreptul asupra unui
imobil, fără depozitare şi cu publicitate. Ea conferă creditorului dreptul de
preferinţă Şi dreptul de urmarire, ea fiind: legală(prevăzută de lege);
convenită(stipulată în contract) sau juridică(acordată prin hotărâre
judecătorească);
 Privilegiul dă dreptul legal unor creditori de a avea întâietate în a fi
remuneraţi atunci când dispun de o garanţie asupra unei părţi sau întregului
patrimoniu al debitorului. Creditorul dispune aici de dreptul de preferinţă şi
de dreptul de urmărire;
3. Termenul de rambursare(rabursabilitatea)
Dat fiind faptul că finanţarea prin creditare are caracter temporar, după o anumită
perioadă de timp, acesta trebuie rambursat. In funcţie de intervalul de timp al creditării, ele se
clasifică în:
 credite pe termen foarte scurt – până la 24 de ore;
 credite pe termen scurt - până la un an;
 credite pe termen mediu - până la 5-7 ani;
 credite pe termen lung - până la 50 sau chiar 100 de ani pentru construcţie
de locuinţe.
Ca şi caracteristică principală a creditului pe termen scurt, acesta de regulă se
rambursează integral la scadenţă, spre deosebire de celelalte categorii de credite, a căror
rambursare este eşalonată(lunară, trimestrială).

4. Dobânda
Dobânda26 este forma de remunerare a creditorului din partea debitorului pentru
folosirea capitalului de împrumut, aceasta reprezentând preţul capitalului împrumutat, al
valorii de întrebuinţare a acestuia. Dobânda trebuie abordată atât în mărime absoluta, ca
valoare, cât şi ca procente, în mărime relativă.
În funcţie de operaţiunile efectuate de o persoană cu banca, putem distinge
două tipuri de dobânzi:

TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile, STOICA Ovidiu,
26

CHIRLEŞAN, Dan, op. cit., pag 170

20
 dobânda percepută este acea sumă de bani pe care o solicită banca pentru
folosirea capitalului bănesc de către debitor;
 dobânda bonificată este reprezentată de cuantumul sumei de bani pe care
banca o plăteşte persoanelor pentru păstrarea disponibilităţilor băneşti la ea.
Dacă analizăm dobânda în funcţie de perioada creditării, distingem27:
 Dobânda simplă este caracteristică creditelor pe temen scurt sau
depozitelor bancare şi se calculează astfel:
c∗t∗r
D=
36000
unde:
D = masa dobânzii (dobânda);
C = capitalul împrumutat sau investit (creditul);
t = timpul, exprimat în zile;
r = rata dobânzii.
Rata dobânzii:

D∗36000
rd =
c∗t
 Dobânda compusă se calculează în prezent nu numai la creditele pe
termen scurt, ci şi la cele de pâna la 12 luni, dar şi pentru dobânzile la
termen. Ea cuprinde şi capitalizarea (fructificarea) dobânzii simple În
calculul dobânzii compuse se foloseşte şi factorul de multiplicare, care se
calculează după realţia f = 1 + d, unde d reprezintă dobânda simpla. În
calcularea dobânzii compuse, creditul sau depozitul devine capital final în
calcularea dobânzii doar după ce se înmulţeşte cu factorul de
multiplicare, şi se calculează astfel:
r r n
Capital final C 1=C0 1+ ( )
C =C0 1+
100 1 (
100
, )
unde,
n=nr. de luni/ani(perioade)

De aici deducem rata dobânzii , şi anume:


1+ r
r ' =100 ( 100∗n ) -1,
n

27
Ungurean, Pavel, Bănci, burse şi profit pe piaţa financiară, Editura Dacia, Cluj-Napoca, 2007, pag. 282-296

21
unde,
r = rata anuală a dobânzii;
n = numărul de erioade de capitalizare dintr-un an (ex: numărul de luni)

Deducem o serie de factori care influenţează dobânzii:


 rentabilitatea activităţii băncii;
 inflaţia;
 cererea şi oferta de credit şi raportul dintre ele;
 lichiditatea debitorilor;
 riscul de nerambursailitate;
 durata de creditare;
 mărimea creditului;
 stabilitatea economic;
 dobânda de pe piaţa financiară, inclusiv de pe pieţele externe.
5. Acordarea creditului
Acesta poate fi consimţit prin28: acordarea de credite, depozitele bancare, vânzarea
de obligaţiuni. În economia actuală a apărut un nou produs bancar şi anume cardul de credit,
care reprezintă o linie de finanţăre la intervale de dimp alese de debitor, acesta purtând
denumirea de sistem de credit deschis.
6. Consemnarea
Este acel pas care presupune înscrierea efectivă a datelorrelaţiei de creditare în
documete. Dar mai exista şi unele relaţii de creditare în care această etapă are loc doar în
formă verbală între creditor şi debitor, şi anume creditarea pe piaţa interbancară

7. Transferabilitatea
Aceasta operaţiune de transfer presupune o realţie de vânzare-cumpărare , în care
creanţa faţă de debitor este cesionată29.

28
Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, op. cit, pag. 91
29
Cesiuneade creanţă este o modalitate de transmitere a obligaţiilor în formă convenţională, prin care un
creditor (cedent) transmite o creanţă a sa unei alte persoane (cesionar), debitorul creanţei fiind obligat faţă de
cesionar, odată cu îndeplinirea formalităţilor de opozabilitate a acestei operaţiuni, fără a i se cere
consimţământul.

22
Cap II Abordări teoretice privind creditele imobiliare
şi cele ipotecare

2.1 Creditele imobiliare

2.1.1 Definiţie şi concepte


Creditele imobiliare30 se acordă, pe termen mijlociu şi lung, fiind folosite direct pentru
achiziţii, amenajări sau reparaţii de bunuri imobiliare cu destinaţii de locuinţă, denumite

30
Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, op. cit., pag. 56

23
credite investitor. De asemenea, pot fi şi credite acordate promotorilor imobiliari de
construcţii de locuinţe (agenţi economici specializaţi, având ca obiect de activitate construcţia
şi vânzarea de locuinţe), credite pentru cumpărarea terenurilor, credite pentru demararea
construcţiilor, credite pentru efectuarea de construcţii şi credite pentru finanţarea locuinţelor
construite aflate în aşteptarea validării, numite Credite promotori.
În principiu, investiţiile în clădiri şi într-o mică măsură în terenuri oferă pe o perioadă
lunga de timp o bună protecţie a capitalului Împotriva eroziunii monetare. Ca orice investiţii
ele trebuie apreciate după trei criterii de bază: rentabilitate, risc, lichiditate.
Rentabilitatea oricărui plasament este direct legată de "buna sănătate" a pieţei
respective. In domeniul imobiliar se impune efectuarea atât a unei analize economice (clădiri
de locuit, de vacanţă, birouri, terenuri agricole, păduri, etc.) cât şi geografice (capitală, mari
oraşe, mediul rural). Fiind în general vorba de investiţii pe termen lung, analiza
perspectivelor de rentabilitate implică anticiparea pe o perioadă foarte lungă a evoluţiei
pieţei, lucru greu de realizat.
în ceea ce priveşte lichiditatea, chiar dacă obiectivul recuperării rapide a investiţiei nu
este un deziderat major pentru investitor, totuşi ea reprezintă un criteriu de analiză
fundamentală. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinată de echilibrul dintre
cererea şi oferta pe piaţă. Astfel, pe o piaţă unde oferta depăşeşte cererea, lichiditatea nu v-a
putea fi obţinută decât printr-o reducere de preţ. In acest domeniu, rentabilitatea poate fi
direct proporţională cu lichiditatea.
Rentabilitatea globală a unei investiţii în acest domeniu rezultă din însumarea ratelor
de rentabilitate aferente închirierii şi a ratei de valorizare a bunului respectiv, după deducerea
cheltuielilor cu acesta.
Prima dintre ele se obţine ca un raport între chirie şi valoarea bunului şi este mai mare
la clădirile aşa numite "profesionale" (destinate desfăşurării unor activităţi lucrative) decât la
cele de locuit sau ia terenurile agricole. De asemenea ea este superioară în cazul zonelor
situate în centrul oraşului, comparativ cu cete periferice.
Potenţialul de valorizare depinde de o serie de factori care se referă la calitate sau
raritate, (exemplul investiţiilor realizate în zonele unde rezerva fundam este Redusă - centrul
marilor oraşe).
In funcţie de obiectivul urmărit de către investitor, acesta v-a trebui să definească tipul
de randament căutat: v-a alege între o rată de închiriere ridicată (ex: birouri) sau un potenţial
de valorizare bun (ex: imobile din marile oraşe având finisări şi dotări de calitate). De
asemenea este recomandabil să integreze incidenţa financiară şi fiscală a fiecărei opţiuni,

24
luând în calcul cheltuielile de gestionare. întreţinere şi reparaţii precum şi costul fiscal al
investiţiei.
Spre exemplificare:
- clădirile vechi pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou construite,
dar pe de altă parte cheltuielile de întreţinere, renovare etc. sunt semnificative,
- imobilele de locuit oferă o rentabilitate slabă comparativ cu imobilele profesionale
închiriate, dar presupun cheltuieli de întreţinere şi costuri fiscale mai reduse.
- terenurile beneficiază comparativ cu clădirile de cheltuieli reduse şi avantaje fiscale
în cazul transmiterii proprietăţii, în schimb randamentul în cazul închirierii este inferior.

Investitorul v-a putea să aleagă între venit şi valorizare, în funcţie de rentabilitatea


sperată, pentru fiecare tip de investiţie în domeniul imobiliar, astfel:

Tabelul 2.1 Rentabilitatea investiţiei imobiliare


Tipul Rentabilitate
investiţiei Randament Perspectivă de valorizare
(chirie) pe termen lung
Clădiri de locuit
-Capitală şi oraşe mari mediu bună
-La Tară slab medie
Clădiri de vacanţă mediu variabilă
Birouri bun medie
Magazine ridicat variabilă
Terenuri agricole slab variabilă
Păduri slab variabilă
Sursa: TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Cărţii de Ştiinţă, Cluj-
Napoca, 2003, pag. 155

In ceea ce priveşte riscul, acesta se descompune la rândul lui în următoarele elemente:


- risc de venit legat de neînchriere sau de neplata chiriei;
- risc de capital legat de o scădere a cererii de pe piaţa suport, datorată excesului de
construcţii, o modificare a comportamentului utilizatorilor, reglementări restrictive, etc;
- riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investiţie,
mărimea acesteia limitând accesul la acest tip de plasament.

25
2.1.2 Categorii de credite
Băncile acordă credite imobiliare pentru următoarele destinaţii31:
 Cumpărarea de imobile cu destinaţie locativă;
 Construirea de imobile cu destinaţie locativă;
 Consolidarea şi/sau extinderea de imobile cu destinaţie locativă;
 Amenajarea imobilelor cu destinaţie locativă;
 Cumpărarea de terenuri intravilane.

a) Creditul pentru cumpărarea de imobile cu destinaţie locativă se acordă pentru o


perioadă de maxim 50 de ani, iar valoarea maximă a creditului este de 500.000 USD sau
echivalentul în altă monedă;
b) Creditul pentru construirea de imobile cu destinaţie locativă: termenul maxim de
creditare este de 40 de ani, iar valoarea maximă a creditului este de 400.000 USD sau
echivalentul în altă monedă. Aprobarea creditului este condiţionată de existenţa autorizaţiei
de construcţie;
c) Creditul pentru consolidarea şi/sau extinderea de imobile cu destinaţie locativă:
termenul maxim de creditare este de 20 ani, iar valoarea maximă a creditului este de 90.000
USD sau echivalentul în altă monedă. Aprobarea creditului este condiţionată de existenţa
autorizaţiei de construcţie;
d) Creditul pentru amenajarea imobilelor cu destinaţie locativă se acordă pentru
achiziţionarea de materiale de construcţie, centrale termice, instalaţii electrice şi sanitare,
utilităţi şi plata manoperei amenajării locuinţei, pe o perioadă maximă de 10 ani, valoarea
maximă a creditului fiind de 50.000 USD sau echivalentul în altă monedă;
e) Creditul pentru cumpărarea de terenuri intravilane: termenul maxim de creditare
este de 20 ani, iar valoarea maximă a creditului este de 150.000 USD sau echivalentul în altă
monedă.

2.1.3 Condiţii specifice de creditare

2.1.3.1 Modul de finanţare


Finanţarea cumpărării imobilelor cu destinaţie locativă şi/sau terenuri intravilane
Creditele pentru cumpărarea imobilelor cu destinaţie locativă şi/sau terenuri intravilane
sunt angajate într-o singură tranşă, prin virament, în ziua efectuării plăţii către vânzător,
conform condiţiilor stipulate în contractul de vânzare-cumpărare.
31
HETEŞ-GAVRA, Iosif, HETEŞ-GAVRA, Roxana, Operaţiuni bancare, Vol. I. Operaţiunile active ale băncilor.
Creditarea, Editura Mirton, Timişoara, 2006, pag. 135-138.

26
Aportul propriu al împrumutatului se utilizează anterior sau simultan cu banii
proveniţi din credit. în situaţia în care bunul achiziţionat din credit intră în garanţia creditului,
eliberarea creditului se va efectua după încheierea în formă autentică şi înregistrarea în Cartea
Funciară a contractului de vânzare-cumpărare cu clauză ipotecară asupra bunului achiziţionat.
În situaţia în care imobilul adus în garanţie este afectat de sarcini,, potrivit extrasului
de Carte Funciară (şi anume privilegiul vânzătorului), urmează, ca după acordarea creditului
şi încasarea preţului de către vânzător acest privilegiu să fie radiat, astfel ca banca să aibă
ipoteca de rang I. Potrivit Codului Civil, art. 1772, „Privilegiul este un drept, ce dă unui
creditor calitatea creanţei sale de a fi preferat celorlalţi creditori, fie chiar ipotecari”.
Finanţarea investiţiilor pentru construirea, extinderea, consolidarea şi amenajarea
imobilelor cu destinaţie locativă
Creditele pot fi angajate în una sau mai multe tranşe, în funcţie de stadiile de execuţie,
lucrările executate (valoarea şi termenele acestora), în conformitate cu graficul de execuţie şi
estimarea costurilor ce este întocmit de către împrumutat împreună cu constructorul.
Constatarea executării lucrărilor se face la termenele stabilite de comun acord între
bancă şi împrumutat, rezultatele constatării fiind consemnate într-o notă de constatare a
lucrărilor executate. Numărul de constatări poate varia în funcţie de mărimea creditului şi
complexitatea lucrăriloe efectuate. Astfel, în cazul construirii se efectuează cel puţin trei
constatări, pentru extindere şi consolidare cel puţin două, iar în cazul amenajării, cel puţin o
constatare. In general, aceste note de constatare se întocmesc la data finalizării următoarelor
lucrări: structura de rezistenţă, acoperiş, finisaje interioare, instalaţii, utilităţi.
Data începerii finanţării investiţiei de către bancă se stabileşte după data finalizării
lucrărilor executate din aport propriu, termenul maxim în care se poate angaja creditul
integral fiind de 1 an de la data angajării primei tranşe din credit. Eliberarea creditului se
poate face prin virament, numerar sau alte instrumente.
Creditele acordate în tranşe se angajează la solicitarea împrumutatului în limita
sumelor stabilite în contractul de credit. în situaţia în care prima tranşă din credit nu se
angajează în termen de 30 de zile de la data comunicării aprobării creditului, contractul de
credit se consideră reziliat de drept. Pentru tranşele următoare neangajate în termenele
stabilite, împrumutatul va suporta un comision de neutilizare a creditului, până la data
angajării integrale a tranşei, dar nu mai târziu de termenul maxim de angajare prevăzut în
contract.

27
2.1.3.2 Analiza documentaţiei, angajarea şi eliberarea creditelor
Pentru creditele ce depăşesc o anumită sumă (în general 25.000 USD), trebuie obţinută
aprobarea Comitetului de risc din centrala băncii.
Competenţele de aprobare a creditelor imobiliare pentru sucursale se stabilesc de centrala
băncii.
Angajarea creditelor se face conform condiţiilor, sumelor şi termenelor stipulate în
contractul de credit.
Angajarea unor tranşe de credit planificate a se elibera după data unei constatări a
stadiului de realizare este condiţionată de realizarea stadiului verificat.
Eliberarea creditului se face prin virament în contul vânzătorului/executantului
lucrărilor finanţate. Creditul acordat pentru finanţarea lucrărilor executate în regie proprie se
poate elibera şi în numerar.

2.1.3.3 Justificarea creditului


împrumutatul este obligat prin contractul de credit să păstreze toate documentele în
baza cărora a efectuat plăţi din credit pentru realizarea obiectivului creditat (facturi fiscale,
facturi însoţite de chitanţă fiscală, contractul de construire/prestări servicii însoţit de
documentul de plată -ordin de plată, chitanţă de mână cu toate elementelor de identificare ale
părţilor, facturi pro forma în baza cărora se angajează creditele prin virament, alte
documente). Justificarea creditului angajat se face în proporţie de 90% din creditul angajat.
împrumutatul se obligă să justifice creditul în termen de maxim 90 de zile de la
angajarea fiecărei sume, în caz contrar, sumele nejustificate devin scadente anticipat, iar
tranşele de credit neangajate se anulează.

2.1.3.4 Constatarea realizării obiectului finanţat


La termenele prevăzute pentru constatarea realizării obiectului finanţat, ofiţerul de
credit are obligaţia de a se deplasa la adresa efectuării lucrărilor finanţate şi de a încheia
împreună cu împrumutatul o notă de constatare. Cu cel puţin o zi înaintea vizitei trebuie
stabilit împreună cu împrumutatul data şi ora la care să se efectueze constatarea. în situaţia în
care nu s-a încheiat nota de constatare, dar tranşele planificate a se elibera înainte de
constatare au fost eliberate integral, Compartimentul de Credite nu va mai aproba angajarea
unor noi tranşe de credit până la întocmirea notei de constatareprin care se confirmă realizarea
stadiilor verificate.

28
2.1.3.5 Rambursarea creditului
Creditul se rambursează după angajarea ultimei sume din credit, conform contractului
de credit.
Dobânda se rambursează lunar, începând cu următoarea lună în care a fost angajată
prima tranşă din credit.

2.2 Creditele ipotecare

2.2.1 Definiţie şi concepte


Creditul ipotecar32 se acorda pe termen mijlociu sau lung de bancile ipotecare,
beneficiarii fiind proprietari fiduciari, proprietari de imobile, antreprenori de constructii.
Garantarea se face printr-o ipoteca asupra bunurilor respective. Spre deosebire de creditul
imobiliar, cel ipotecar poate fi folosit şi pentru achiziţia de bunuri de consum.
Creditul ipotecar este reglementat prin Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar
pentru investitii imobiliare si prin Normele metodologice nr. 3/2000 emise si aplicarea acestei
legi de catre Banca Nationala a Romaniei si Comisia Nationala, cu modificările şi
completările ulterioare.
Creditele ipotecare pot fi de două tipuri:
 Credite ipotecare pentru investiţii imobiliare;
 Credite ipotecare pentru nevoi personale.
Creditul ipotecar33 reprezinta forma principala de finantare a tranzactiilor cu proprietati
imobiliare in care partile implicate - debitorul si creditorul - vor lua deciziile cele mai
favorabile lor. Aceste hotarari sunt influentate de urmatoarele aspecte:
 obiectivele ce spera sa le realizeze;
 relatia anticipata intre beneficiile si costurile aferente proiectului;
 gradul de risc implicat;
 alternativele viabile privind realizarea si utilizarea.
Elementele creditului ipotecar34:
a) Obiectul creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare este construirea,
cumpărarea, reabilitarea, cosolidarea şi extinderea imobilelor cu destinaţie
locativă;
32
KIRIŢESCU, Costin, DOBRESCU, Emilian, Mica encoclopedie, Editura Expert, Bucuresti, 1998, pag.81
33
HETEŞ-GAVRA, Iosif, HETEŞ-GAVRA Roxana, op.cit., pag. 139-146
34
Băncile acordă credite ipotecare conform legii 190/1999, cu modificările şi completările ulterioare

29
b) Cumpărarea unui imobil cu destinaţie locativă este operaţiunea prin care, în
schimbul unei sume de bani, numită preţ, vânzătorul transmite cumpărătorului
dreptul de proprietate asupra imobilului cu destinaţie locativă, prin contract în
forma înscrisului autentic;
c) Construirea unui imobil cu destinaţie locativă este operaţiunea prin care se
realizează un sistem tehnic complex printr-un ansamblu de operaţii de
prelucrare şi ansamblare, pe baza unui proiect;
d) Reabilitarea unui imobil cu destinaţie locativă este operaţiunea de creştere a
gradului de confort, de modificare arhitecturală şi de modernizare a imobilului,
fără a interveni la structura sa de rezistenţă; aceste lucrări de reabilitare, în
conformitate cu legislaţia în vigoare, necesită autorizaţie de construire;
e) Consolidarea unui imobil cu destinaţie locativă este operaţiunea prin care se
intervine numai la structura de rezistenţă a imobilului, fără a fi necesară
aducerea imobilului la starea iniţială de confort, arhitecturală;
f) Extinderea unui imobilcu destinaţie locativă este operaţiunea prin care se
măreşte suprafaţa construită a imobilului.
Prin „imobil" se înţelege o construcţie realizată pe o supraifeţă de teren, care a fost
realizată conform legilor în vigoare.
Termenul „imobile cu destinaţie locativă" include şi următoarele anexe gospodăreşti:
bucătărie de vară, garaj, beci, piscină, împrejmuire, etc.
Lucrările de viabilizare a terenului, respectiv asigurarea cu utilităţile necesare
(electricitate, apă, canalizare, gaze, telefon) şi dotările tehnice efectuate cu ocazia construirii,
extinderii sau reabilitării imobilelor cu destinaţie locativă fac obiectul creditului ipotecar şi se
includ în valoarea lucrărilor finanţate.
Construirea, extinderea, reabilitarea sau consolidarea unui imobil cu destinaţie locativă
se poate face cu societăţi de construcţie specializate şi/sau în regie proprie.
în situaţiile prevăzute la punctele c,d,e şi f, este obligatorie prezentarea autorizaţiei de
construcţie şi intabularea provizorie a acesteia în Cartea Funciară. Intabularea provizorie a
autorizaţiei de construcţie în Cartea Funciară este obligatorie numai acolo unde Cartea
Funciară cere înregistrarea în vederea înscrierii ipotecii asupra construcţiei viitoare.
Termenul minim de creditare pentru creditul ipotecar este de 5 ani, iar termenul maxim
este de 50 de ani.

30
Moneda creditului poate fi leul (RON), dolarul SUA (USD) sau EURO. Cursul de
schimb utilizat pentru raportarea unei valute la altă valută este cursul BNR din ziua efectuării
raportării.
Valoarea creditului ipotecar este cuprinsă între echivalentul a 5.000 şi 500.000 EURO.
Mărimea creditului ipotecar se stabileşte în funcţie de un algoritm de calcul determinat
de:
• capacitatea de rambursare a creditului şi a dobânzii;
• valoarea garanţiei;
• numărul de ani de creditare;
• valoarea lucrărilor de executat/valoarea imobilului cumpărat;
• suma solicitată.
Dobânda şi comisioanele se stabilesc prin reglementările interne ale băncilor.
Comisioanele aferente acordării creditului nu se pot încasa din creditul acordat.
Rambursarea creditului ipotecar şi plata dobânzii aferente acestuia se fac lunar,
conform graficului de rambursare.

2.2.2 Condiţii de creditare

2.2.2.1 Capacitatea de rambursare


Capacitatea de rambursare reprezintă rata lunară maximă pe care o admite banca, în
funcţie de venitul net cumulat al împrumutatului şi al soţului/soţiei acestuia. Venitul
soţului/soţiei se ia în calculul capacităţii de rambursare numai atunci când venitul net al
împrumutatului este insuficient pentru obţinerea creditului solicitat. Dacă nici veniturile
cumulate ale împrumutatului şi ale soţului/soţiei acestuia nu sunt suficiente, se pot lua în
calculul capacităţii de rambursare şi veniturile fidejusorilor.
Pot avea calitatea de fidejusori părinţii împrumutatului sau ai soţului/soţiei acestuia;
fidesujorii trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
 să aibă acelaşi domiciliu cu cel al familiei împrumutaţilor de cel puţin 1 an de zile;
 vârsta lor la data rambursării a 50% din credit nu trebuie să depăşească 65 de ani.
Capacitatea de rambursare pentru familia (soţ, soţie şi copii în întreţinere) fidejusorilor
se calculează similar cu cea a familiei împrumutatului.

31
Rata lunară maximă (rata de credit+dobânda) se determină astfel: rata lunară
maximă este egală cu diferenţa dintre veniturile nete cumulate ale familiei (soţ+soţie) şi
produsul dintre numărul membrilor de familie şi echivalentul în lei a 60 EURO, dar nu
poate depăşi 50% din veniturile nete cumulate ale familiei, diminuate cu datoriile faţă de
terţi:
Rm = min{[(Vn-Dt)-(Nm*60*curs BNR EURO)];[0.5*Vn-Dt]},
unde:
Rm = rata lunară maximă (credit+dobânda);
Vn = veniturile nete cumulate ale familiei;
Nm = numărul membrilor de familie (soţ, soţie şi copii în întreţinere);
Dt = datorii lunare către terţi.
In cazul în care la stabilirea capacităţii de rambursare a creditului de către împrumutat
se iau în calcul şi veniturile soţului/soţiei, acesta/aceasta va semna contractul de credit în
calitate de codebitor. în cazul în care la stabilirea capacităţii de rambursare a creditului de
către împrumutat se iau în calcul şi veniturile fidejusorilor, aceştia vor încheia cu banca
contracte de fidejusiune.

2.2.2.2 Mărimea creditului şi limita de finanţare


Mărimea maximă a creditului este egală cu valoarea minimă dintre valoarea stabilită
de capacitatea de rambursare, limita de finanţare şi solicitarea de credit. Mărimea efectivă a
creditului se stabileşte pe baza Planului de finanţare, cu excepţia cumpărării de imobile cu
destinaţie locativă. Mărimea creditului, comunicată prin Scrisoarea de ofertă, rămâne valabilă,
chiar dacă la momentul încheierii contractului de credit aceasta depăşeşte competenţa stabilită
prin reglementările interne, datorită ratelor de schimb intervalutar.
Din punctul de vedere al capacităţii de rambursare, volumul maxim al creditului
(Cmax) se calculează după formula:
Cmax = Rra*[(d+l)n-l]/d*(d+l)n
unde:
Rm = rata lunară maximă;
d = dobânda lunară exprimată în procente;
n = perioada de rambursare exprimată în luni.
Limita de finanţare se determină astfel:

32
a) în cazul cumpărării, se determină ca fiind 75% din valoarea minimă dintre valoarea
de vânzare-cumpărare şi valoarea de piaţă a imobilului (teren şi construcţie) stabilită de
bancă;
b) în cazul construirii, se determină ca fiind 75% din valoarea de piaţă a imobilului
(teren şi construcţia viitoare), dar nu poate depăşi valoarea lucrărilor rămase de executat; în
situaţia în care construcţia viitoare se realizează pe un teren care urmează a fi cumpărat,
banca, la solicitarea clientului, va credita şi cumpărarea terenului;
c) în cazul extinderii, se determină ca fiind 75% din valoarea de piaţă a imobilului
extins (teren şi construcţia extinsă), dar nu poate depăşi valoarea lucrărilor rămase de
executat;
d) în cazul reabilitării sau consolidării, este egală cu 50% din valoarea de piaţă a
imobilului înainte de a fi reabilitat sau consolidat, dar nu poate depăşi valoarea lucrărilor
rămase de executat.
Limita de finanţare poate fi majorată în situaţia în care valoarea cumulată a aportului
propriu şi a limitei de finanţare este mai mică decât valoarea de vânzare-cumpărare sau
valoarea lucrărilor rămase de executat, numai cu constituirea de alte garanţii suplimentare.

2.2.2.3 Aportul propriu(avansul)


Aportul propriu în natură şi în numerar, împreună cu creditul acordat, trebuie să
asigure realizarea/achiziţionarea imobilului care face obiectul contractului de credit. Prin
realizarea construcţiei se înţelege construirea integrală a acesteia, inclusiv finisajele interioare
şi exterioare. Aportul propriu minim al solicitantului de credit reprezintă 20% din valoarea
investiţiei (teren şi construcţie) care face obiectul creditului.
Aportul propriu minim în numerar al solicitantului de credit este egal cu diferenţa
dintre valoarea de vânzare-cumpărare/valoarea devizului de lucrări rămase de executat şi
mărimea creditului.
Aportul propriu poate fi constituit din sume de bani şi teren. Lucrările deja executate
(în situaţia construirii) respectiv imobilul existent (în cazul extinderii), pot constitui aport
propriu.
în cazul în care terenul este deţinut cu titlu de concesiune/folosinţă, este în proprietatea
constructorului sau este în regim de cotă indiviză, acesta nu mai poate fi considerat aport
propriu.
Valoarea aportului propriu sub formă de teren se calculează pentru cel mult 1.000 mp
şi nu poate depăşi 25% din valoarea de piaţă a investiţiei (teren şi construcţie).

33
Aportul propriu sub formă de numerar se va depune înainte de acordarea creditului în
contul curent al împrumutatului, deschis la bancă, sau se va face dovada că acesta a fost
achitat.
Lucrările executate care reprezintă aport propriu vor fi verificate din punct de vedere
fizic pe teren de către ofiţerul de credite sau evaluator.
Valoarea terenului considerat aport propriu va fi stabilită de către evaluatorul
băncii.
Aportul propriu al împrumutatului constituit în disponibilităţi băneşti se utilizează înaintea
sau simultan cu banii proveniţi din credit. Cheltuielile efectuate în scopul aprobării creditului
nu sunt considerate aport propriu.

2.2.2.4 Analiza documentaţiei de creditare


Analiza documentaţiei de creditare se face în cadrul compartimentelor de specialitate,
de către persoanele cu atribuţii pe linia acordării, garantării şi derulării creditelor ipotecare;
acestea, ca şi membrii comitetului de risc, trebuie să aibă cel puţin 1 an experienţă în
activitatea de creditare.
Oricare dintre persoanele care participă la analiza documentaţiei de credit poate solicita
respingerea cererii de credit în cazul în care consideră că una sau mai multe din prevederile
normelor interne ale băncii sau legislaţiei în vigoare nu este respectată. Obiecţiile se înaintează
în scris conducătorului unităţii teritoriale care va decide continuarea analizei sau refuzul cererii
de creditare. In situaţia în care conducătorul unităţii este de acrd cu motivaţia refuzului, acesta
se comunică clientului, în forma solicitată de client. In cazul în care se decide continuarea
documentaţiei, toate obiecţiile vor fi prezentate în Comitetul de Credite al unităţii teritoriale,
care le va consemna în procesul-verbal al şedinţei. Creditele care depăşesc o anumită sumă
(75.000 EURO) se acordă numai cu avizul Comitetului de Risc al băncii.

2.2.2.5 Verificarea respectării destinaţiei creditului


Înainte de acordarea unei noi tranşe de credit pentru lucrările realizate, dar nu mai
târziu de 90 de zile de la ultima verificare, ofiţerul de credite/evaluatorul băncii va verifica:
 încadrarea din punctul de vedere al termenelor în „Graficul de execuţie şi estimare a
costurilor";
 concordanţa dintre plăţile din credit şi stadiul realizării construcţiei.
Constatările vor fi menţionate într-o „Notă de constatare privind realizarea stadiului şi
calitatea lucrărilor", ce va fi arhivată la dosarul de credit. In situaţia în care nu s-a încheiat

34
nota de constatare, dar tranşele planificate a se elibera înainte de constatare au fost eliberate
integral, Compartimentul de Credite nu va mai aproba angajarea unor noi tranşe de credit
până la întocmirea notei de constatare prin care se confirmă realizarea stadiilor planificate.
Creditul poate fi angajat numai pentru destinaţia pentru care a fost aprobat.
împrumutatul este obligat prin contractul de credit să prezinte copii ale tuturor documentelor
în baza cărora a efectuat plăţi pentru realizarea obiectului creditat: facturi fiscale, facturi
însoţite de chitanţă fiscală, contract de construire/prestări servicii însoţit de documentul de
plată - ordin de plată, „Borderou centralizator pentru plata serviciilor" semnat de către
împrumutat, persoanele prestatoare de servicii şi contrasemnat de dirigintele de şantier, alte
documente legale de decontare.

2.2.2.6 Rambursarea creditelor


Urmărirea rambursării creditului se face de către ofiţerul de credite.
Creditul se rambursează după angajarea ultimei sume din credit, conform contractului
de credit. Dobânda se achită lunar, începând cu următoarea lună în care a fost angajată prima
tranşă din credit.
Rambursarea creditului se poate face în rate de credit care să permită rate de plată
lunare egale (anuităţi constante) sau în alt mod stabilit prin reglementările interne ale băncii,
de comun acord cu împrumutatul. In situaţia creditelor acordate în tranşe, rambursarea începe
din luna imediat următoare acordării ultimei tranşe.
Creditele se rambursează în baza „Graficului de rambursare" care este anexă la contractul
de credit. Rambursarea creditului se face întotdeauna prin intermediul contului curent asociat
creditului. In situaţia în care disponibilităţile din contul curent în moneda creditului sunt
insuficiente pentru rambursarea creditului, banca, în baza mandatului de autorizare inclus în
contractul de credit, participă la licitaţia valutară în numele clientului, pentru asigurarea sumei
necesare, în limita disponibilităţilor băneşti în alte conturi curente.
împrumutatul are dreptul de a rambursa creditul în avans, în baza unei cereri scrise,
situaţie în care va achita un comision de rambursare anticipată, stabilit prin reglementările
interne ale băncii.
Din sumele achitate de împrumutat, banca va acoperi datoriile acestuia, în următoarea
ordine: comisioane, dobânzi majorate, dobânda curentă, ratele de credit restante şi ratele de
credit curente.
Anual, împrumutatul va primi un extras privind soldul creditului, dobânzile plătite în
cursul anului, dobânzile penalizatoare (dacă este cazul). Tot anual, se va comunica în scris

35
împrumutatului noul nivel al comosioanelor aferente creditului, în cazul modificării acestora,
şi modificările în structura comisioanelor (taxe de executare, eliberare extrase, reipotecare,
etc), dacă este cazul.
În cazul în care creanţa băncii faţă de împrumutat, precum şi ipoteca aferentă, vor fi
cedate altui creditor, banca va notifica în scris împrumutatul.

2.2.2.7 Urmărirea debitelor restante


în cazul înregistrării unui serviciu al datoriei de 10 zile, banca trimite notificări, atât
împrumutatului, cât şi codebitorului, fidejusorilor şi garanţilor, prin scrisoare recomandată cu
confirmare de primire.
în cazul în care, în termen de 30 de zile de la primirea notificării, împrumutatul nu
execută obligaţiile de plată, contractul de credit ipotecar se consideră reziliat de plin drept şi
întreaga sumă a ratelor de credit, cu dobânzile aferente, devine exigibilă.
Coordonatorul compartimentului credite predă consilierului juridic „Dosarul creditului
în dificultate", în vederea declanşării procedurii de executare silită. Dosarul va cuprinde:
 notificarea/notificările;
 contractul de credit şi contractele accesorii;
 situaţia debitelor la zi.

2.3 Asemănări şi deosebiri dintre creditele imobiliare şi cele ipotecare

2.3.1 Garantarea creditelor


În vederea evitării unor riscuri în rambursarea creditelor acordate, banca se va asigura ca
solicitanţii să dispună de posibilităţi de restituire a creditelor în condiţiile desfăşurării unei
activităţi normale, precum şi pentru recuperarea aestora în situaţiile în care împrumutaţii nu-
şi execută obligaţiile din diverse cauze.
Determinarea posibilităţilor de rambursare se efectuează în baza analizei
indicatorilor economico-fmanciari ai activităţii de exploatare şi ai programelor de investiţii
prezentate, pentru care se solicită credite.
Pentru asigurarea creditelor şi în situaţia în care împrumutatul nu-şi execută
obligaţiile contractuale de rambursare a ratelor scadente, plata dobânzilor şi a celorlalte
obligaţii rezultate din contract, din cauze care nu au putut fi prevăzute la acordarea creditului,
precum şi pentru crearea unui privilegiu faţă de alţi creditori, banca va solicita

36
împrumutaţilor garanţii35 asigurătorii, care pot fi oferite atât de debitori, cât şi de terţe persoane
fizice sau juridice, numite garanţi.
Valoarea minimă a garanţiilor acceptate de bancă va fi în toate cazurile [tel puţin
egală cu datoria cea mai mare a debitorului, formată din creditul aprobat plus dobânda până la
rambursarea primei rate din împrumut.
Potrivit reglementărilor legale în vigoare, garanţiile ce pot fi acceptate de bancă se
împart în două mari categorii, respectiv garanţii reale şi garanţii personale.
A. Garanţiile reale. Sunt acele garanţii care constau în afectarea specială a unor
bunuri individualizate pentru garantarea creditului şi sunt f formate din ipoteci şi gajuri.
a) Ipoteca este o garanţie imobiliară care nu comportă deposedarea celui ce o constituie
de bunul adus în garanţie. Ipoteca practicată de bancă în relaţia cu clienţii săi este o ipotecă
convenţională, întrucât are la bază înţelegerea intervenită între bancă şi constituitorul ipotecii,
care poate fi debitorul sau un garant persoană fizică sau juridică. Obiectul ipotecii îl constituie
numai bunurile imobile actuale, şi nu cele viitoare, aflate în proprietatea constitutorilor şi în
circuitul civil.
Pentru a fi acceptate în garanţie, bunurile imobile propuse trebuie să îndeplinească
următoarele condiţii:
 să fie în proprietatea constituitorului şi să se afle în circuitul civil (să facă
obiectul vânzării-cumpărării);
 să existe o piaţă sigură pentru bunurile ipotecate;
 bunurile să fie situate în zone de interes pentru o categorie largă de potenţiali
cumpărători;
 clădirile să permită amenajări şi adaptări pentru utilizări multiple;
 bunurile ipotecate să fie asigurate la o societate de asigurări pe toată durata
contractului de credit, iar drepturile cuvenite din despăgubiri să fie
concesionate băncii; bunurile ipotecate să nu fie afectate de sarcini;
 existenţa unui înscris (contract) autentificat de Notariatul de stat în raza teritorială
a căruia se află imobilul în cauză, în care se descrie imobilul ipotecat şi valoarea
creditului garantat;
 persoana ce constituie ipoteca să aibă o deplină capacitate de exerciţiu,
respectiv persoanele fizice să aibă 18 ani, iar persoanele juridice să fie legal
constituite şi să aibă în proprietate bunul ipotecat.
Ipoteca se poate distinge sub cateva forme speciale, şi anume:

35
Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, op. cit., pag. 46-50

37
 Ipotecile de grup - folosite pentru finantarea noilor dezvoltari. Se pot
dezmembra pe masura realizarii pentru a fi cedate prin scoatere din ipoteca de
grup in vederea vanzarii a unor proprietati imobiliare;
 Ipotecile pe echipamente si dotari - Ipoteca globala pe teren, constructii si
echipamente si dotari aferente ce au devenit imobile prin destinatie.Se
utilizeaza pentru finantarea achizitiei de echipamente si dotari chiar si pentru
locuinte - accesorii de instalatii, accesorii si echipamente de finisaje, mobilier,
tamplarie si pardoseli, echipamente casnice;
 Ipoteca deschisa - In cadrul acestei ipoteci se pot suplimenta sumele fara
constituirea uneia noi. Este foarte utila pentru asigurarea unor fonduri
debitorului ipoteci necesare intretinerii si imbunatatirii proprietatii imobiliare
ipotecate. Avantajoasa si pentru creditorul ipotecar deoarece evita
devalorizarea proprietatii imobiliare prin degradare sau pastreaza nedegradata
capacitatea debitorului pentru onorarea obligatiilor, nemaifolosind la credite pe
termen scurt pentru intretinerea in bune conditii a proprietatii imobiliare
ipotecate.
 Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului proprietatii care se
ipotecheaza - Proprietarul ce doreste sa vanda se constituie in creditor ipotecar
incheie actul de vanzare - cumparare dar simultan primeste ca garantii
ipotecare proprietatea imobiliara pentru un angajament de plata ulterior;
 Ipoteca de acoperire - Este o ipoteca secundara (de gr.II) ce se suprapune peste
o ipoteca principala existenta. De obicei, debitorul ipotecar avanseaza o suma
aproximativ egala cu diferenta dintre soldul debitor al creditului ipotecar initial
si suma convenita pentru aranjamentul financiar de acoperire noului creditor
ipotecar. In majoritatea cazurilor, imprumutatul ramburseaza creditorului
ipotecar de acoperire care plateste detinatorului ipotecii initiale.

b) Gajul este un contract accesoriu contractului de credit, prin care debitorul sau
garantul, după caz, remite băncii un bun mobil pentru garantarea creditului.
În temeiul prevederilor codului civil şi codului comercial, gajul este de două feluri:
 gajul cu deposedare, numit şi amanet, care presupune deposedarea de bunul
mobil al constituitorului şi, depunerea acestuia la bancă. Această formă de gaj se
materializează printr-un contract care se întocmeşte în două exemplare, dintre
care unul se păstrează la bancă şi unul se înmânează constituitorului. Obiectul
gajului cu deposedare îl constituie bunurile mobile cu volum mic şi valoare
ridicată, cum ar fi metalele şi pietrele preţioase, tablourile, sculpturile,
38
bijuteriile şi altele asemenea;
 gajul fără deposedare, prevăzut de art. 480, alin. 4, Cod Comercial, nu
presupune deposedarea de bunurile mobile aduse în garanţie, el fiind posibil de
aplicat numai asupra produselor solului prinse în rădăcini sau deja culese,
precum şi asupra materiilor prime industriale în stare de fabricaţie sau deja
fabricate şi aflate în unităţi sau depozite. Potrivit înţelesului prevederii legale
mai sus menţionate, produsele ce pot constitui obiect al contractului de gaj fără
deposedare sunt numai cele cerealiere, plantele tehnice şi oleaginoase,
leguminoasele boabe, legumele, cartofii, pepenii, strugurii, fructele şi
plantaţiile furajere.
Pentru ca produsele menţionate să poată fi luate în garanţie, este necesar să se
îndeplinească următoarele condiţii:
 să existe o posibilitate reală în obţinerea produselor menţionate, în
sensul că la data constituirii garanţiei, culturile din care rezultă acestea să fie
cel puţin înfiinţate sau produsele să se afle în stare de 'fabricaţie sau deja
fabricate, aflate în unităţi sau depozite, după caz;
 să existe o piaţă sigură pentru valorificarea respectivelor produse.
Pentru valabilitate, în afara condiţiilor specifice menţionate anterior, cele două forme
de gaj trebuie să le mai îndeplinească şi pe următoarele:
 constituitorul, persoană fizică sau juridică, împrumutat sau garantat, trebuie să
fie proprietarul bunului gajat şi să aibă deplină capacitate de exerciţiu,
respectiv vârsta de 18 ani împliniţi pentru persoanele fizice sau calitatea de
persoană juridică legal constituită, după caz;
 bunurile gajate să se afle în circuitul divil, adică să facă obiectul vânzării
cumpărării;
 bunurile gajate să fie asigurate la o societate de asigurări pe toată durata
contractului de credit, iar drepturile rezultate din despăgubiri să fie cesionate
băncii;
 în contractul de gaj, indiferent de forma acestuia, să se menţioneze creditul
pentru care se constituie gajul, felul şi natura bunurilor gajate care se vor
descrie, menţionându-se greutatea, cantitatea, calitatea şi alte elemente de
identificare, specifice după caz şi locul unde se găsesc bunurile gajate.
Bunurile mobile pentru care s-a practicat gajul cu deposedare vor fi reţinute de bancă
până la achitarea integrală a creditului.

39
Garanţiile reale menţionate anterior, respectiv ipoteca şi gajul, sunt singurele garanţii
care asigură băncii un privilegiu (întâietate) în raport cu alţi «reditori, motiv pentru care în
procesul garantării creditelor, acestora li se va da importanţa cuvenită, cu atât mai mult cu cât,
prin intermediul lor, anumite bunuri din patrimoniul împrumutaţilor sau garanţilor, după caz,
sunt destinate să acopere sumele de bani datorate băncii şi nerambursate de împrumutaţi.

B. Garanţii personale. Garanţia personală este angajamentul asumat de o persoană


fizică sau juridică, după caz, prin care aceasta se obligă să execute obligaţia debitorului
(împrumutatului), în cazul neexecutării ei de către împrumutat. Garanţia personală mai poartă
şi denumirea de fidejusiune sau cauţiune.
Condiţiile de validitate ale acestei garanţii sunt următoarele:
 existenţa unui contract distinct, faţă de contractul de credit prin care o persoană
fizică sau juridică, după caz, îşi asumă răspunderea să garanteze obligaţiile
împrumutatului cu întregul său patrimoniu;
 garantul (fidejusorul) să fie o persoană cu deplină capacitate, respectiv
persoana fizică să aibă 18 ani împliniţi, iar persoana juridică să fie legal
constituită, să fie o persoană solvabilă, cu un patrimoniu îndestulător pentru
bancă în cazul trecerii la executare silită, garantul să domicilieze sau să aibă
sediul în raza teritorială a judeţului unde funcţionează unitatea băncii ce acordă
creditul.
Garanţia prezintă importanţă întrucât alături de debitor este antrenată şi răspunderea
unei persoane cu întregul ei patrimoniu.
O modalitate specifică de materializare a fidejusiunii o constituie scrisoarea de
garanţie bancară, care reprezintă în fapt garanţia dată de către o bancă în favoarea unei
persoane fizice sau juridice ce contractează un credit.

C. Alte garanţii.
 Gajul general. Reprezintă în fapt cea mai generală garanţie, aceasta fiind în
acelaşi timp un gaj comun la dispoziţia tuturor creditorilor, care au cu toţii o
poziţie egală faţă de bunurile debitorului împotriva căruia s-a pornit executarea
silită. Din această egalitate decurge consecinţa că, în caz de insuficienţă a
sumelor obţinute prin executarea silită, sumele realizate efectiv se împart între
bancă şi ceilalţi eventuali creditori, proporţional cu valoarea creanţelor
fiecăruia.

40
 Depozite în lei şi în valută. Disponibilităţile băneşti existente în conturile
împrumutaţilor sau ale altor persoane fizice şi juridice cu cont la unităţile
bancare pot deveni garanţii ale creditelor solicitate, dacă acestea se constituie
în depozite distincte, create în scopul exclusiv al garantării creditelor.
Depozitele create în scopul garantării unui credit se pot constitui atât de
împrumutat, cât şi de o terţă persoană fizică sau juridică, ce îl garantează pe
împrumutat.
Constituirea depozitelor în scopul garantării împrumuturilor se realizează pe baza unui
contract de garanţie prin crearea unui depozit bancar, în care în mod obligatoriu se va
menţiona scopul conceperii depozitului, respectiv garantarea creditului acordat de bancă.
Obiectul garanţiei îl constituie disponibilităţile băneşti în lei sau în valută ale
împrumutaţilor sau garanţilor persoane fizice sau juridice, după caz.
In situaţia în care obiectul garanţiei îl constituie disponibilităţile în valută, băncile
comerciale acceptă în garanţie numai valutele cotate de Banca Naţională.
Fiind o formă specifică a gajului cu deposedare, contractul prin care se materializează
această garanţie se va încheia în dublu exemplar, dintre care unul pentru bancă şi unul pentru
constituitorul garanţiei.

2.3.2 Criteriile ce diferenţiază creditele ipotecare de cele imobiliare


Creditele imobiliare se diferenţiază de cele ipotecare printr-o serie de criterii 36, şi
anume:
1. Legislaţia în vigoare
- creditele imobiliare sunt reglementate de Codul Civil şi de Normele de Risc şi
Procedurile interne ale Bancii;
- creditele ipotecare au la bază reglementări, cum ar fi: Legea 190 /1999 privid
creditele ipotecare, Normele metodologice nr.3/2000 de aplicare, Noma 16 BNR din
dec.2003; la care se adauga Normele de Risc si Procedurile interne ale Bancii;
2. Garanţiile solicitate
- creditele imobiliare - se poate garanta si cu giranti, alte imobile, salariu;
- creditele ipotecare - se garanteaza doar cu locuinta pentru care s-a facut creditul.
3. Asigurarea imobilului şi asigurarea de viaţă

36
http://www.creditimobiliar.ro/articole/exista_vreo_diferenta_intre_creditul_ipotecar_si_creditul_imobiliar_dac
a_da_in_ce_consta.html [accesat 02.06.2009]

41
- creditele imobiliare – nu prezintă obligativitatea de asigurări;
- creditele ipotecare - asigurari de viata/ale imobilului sunt obligatorii.

4. Ponderea ratei în venitul net lunar


- creditele imobiliare: gradul de îndatorare: 50% din venitul net;
- creditele ipotecare: gradul de îndatorare: 35% din venitul net.
5. Avansul acordat
- creditele imobiliare – fără avans;
- creditele ipotecare – avans minim 20%.
6. Destinaţia creditului:
- creditele imobiliare – cu precădere pentru domeniul locativ;
- creditele ipotecare – atât pentru domeniul locativ, cât şi pentru nevoi personale.

Capitolul III Analiza comparativă a acordării şi gestionării


creditelor imobiliare faţă de cele ipotecare la agenţia Raiffeisen
Bank Tîrgu Neamţ

3.1 Analiza generală a acordării creditelor imobiliare şi ipotecare

Pentru a analiza cele două tipuri de credite, am ales un credit imobiliar (Creditul Casa
Ta), şi unul ipotecar (Flexicredit Plus).
Creditul Casa Ta este un credit acordat de Raiffeisen Bank, special pentru a
achiziţionarea, construirea unei locuinţe şi pentru cumpărarea de terenuri, spre deosebire de
Flexicredit Plus, un credit de nevoi personale cu ipotecă.
Avantajele comune ale celor două tipuri de credite sunt:
 clienţii beneficiază de consliere specializată în centrele Raiffeisen Bank;
 se acceptă o gamă variată de venituri (salarii, pensii, venituri din chirii, venituri
din activităţi independente etc);
 documentaţia este simplificată prin faptul ca nu se cere carte de muncă;
 comisionul de rambursare anticipată nu există în cazul în care rambursarea este
se încadrează în limita a 20% din soldul creditului (la fiecare aniversare a
creditului).

42
Spre deosebire de aceste avantaje comune, creditul Casa Ta mai presupune şi o serie
alte avantaje:
 analiza documentaţiei de credit este gratuită;
 se eliberează o scrisoare de preaprobare a creditului valabilă 45 de zile;
 creditul se acordă în ziua semnării contractului de vânzare-cumpărare şi a
ipotecii.
Carateristicile creditului imobiliar Raiffeisen Casa Ta:
 Valuta: LEI, EUR;
 Valoarea creditului este cuprinsă între 5.000 şi 200.000 EUR (sau echivalentul
în Lei);
 Garanţia solicitată: ipoteca de rang I instituită asupra imobilului achiziţionat
sau asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului sau a unor
terţi;
 Valoarea maximă finanţată este de pănă la 65% din valoarea imobilelor aduse
în garanţie;
 Se constituie o asigurare imobilului, cesionată în favoarea băncii, iar pentru
creditele mai mari de 100.000 de Euro, se poate asolicita o asigurare de viaţă;
 Perioada de acordare este cuprinsă între 3 şi 40 de ani.
Caracteristicile creditului ipotecar Flexicredit Plus:
 Valuta: LEI, EUR, CHF;
 Valoarea creditului este cuprinsă între 5.000 şi 150.000 Euro, sau echivalenul
în Lei;
 Perioada de acordare este cuprinsă între 6 luni şi 35 de ani;
 Garanţia solicitată: ipoteca37 de rang I instituită asupra imobilului achiziţionat
sau asupra unor bunuri imobile aflate în proprietatea solicitantului sau a unor
terţi;
 Valoarea maximă finanţată este de pănă la 65% din valoarea imobilelor aduse
în garanţie;
 Asigurarea : asigurarea imobilului/imobilelor, cesionată în favoare băncii.
Observăm diferenţele dintre aceste credite, reprezentate de valuta în care se acordă,
perioada acordării şi valoarea creditului.
Din punct de vedere al documentelor necesare, observăm elemente comune:

37
Anexa 1 este reprezentată de un contract de ipotecă

43
 Actul de identitate, original şi copie, a persoanei solicitante, precum şi a co-
debitorului;
 Copia certificatului de căsătorie (dacă este cazul);
 Adeverinţa de salariu38 ştampilată de către angajator şi/sau documentele
specifice pentru celelalte tipuri de venit;
 Fişa fiscală39;
 Documentele privind imobilul:
 acte de proprietate a imobilului;
 documentele necesare pentru procesul de evaluare (schiţe ale planului
cadastral, extras de carte funciară);
Ca şi diferenţe dintre cele două tipuri de credite, privind acetele necesare, observăm în
cazul creditului ipotecar Flexicredit Plus, solicitarea de către bancă a unei facturi de utilităţi,
pentru a se efectua dovada domiciliului;
În cazul creditului imobiliar Casa Ta, diferenţa are la bază documentele din care
rezultă valoarea proiectului de invesţii:
 pre-contractul de vânzare-cumpărare, în cazul achiziţionării de locuinţe şi
terenuri;
 proiect tehnic al lucrării, deviz general de lucrări, devize pe obiecte, autorizaţie
de costrucţie, contract de construire sau antrepriză, grafic de execuţie a
lucrărilor, în cazul creditelor de modernizare şi construcţie.
Analizând cele două credite privind comisioanele şi dobânzile afeente, distingem
următoarele caracteristici:
Tabelul 1 Caracteristicile creditelor Casa Ta şi Flexicredit Plus
Tipul Moneda Indice Marja Valoarea finală Comision Comisio Comision DAE***
Creditului (Indice+Marja) Procesare* n Rambursare
lunar Anticipată**

LEI ROBOR 3% 18,61% 1,9% 0 3% 21,68%


Casa Variabilă 6M
EUR EURIBOR 8% 9,9% 1,9% 0 3% 11,62%
Ta
Variabilă 6M
LEI ROBOR 4% 19,61% 2,2% 0,15% 3% 25,32%
Variabilă 6M
EUR EURIBOR 9% 10,9% 2,2% 0,15% 3% 14,23%
Flexicredit
Variabliă 6M
Plus
CHF EURIBOR 8% 10,5% 2,2% 0,15% 3% 13,45%

38
Anexa 2 este reprezentată de adeverinţa de salariu
39
Anexa 3 este reprezentată de fişa fiscală

44
VAriabilă 6M
Legendă: * se încasează la acordarea creditului, fiind inclus în credit;
** comisionul de rambursare anticipată poate zi 0 în cazul în care se face o rambursare anticipată la
aniversarea credituluipentru nu mai mult de 20% din soldul creditului;
*** DAE (Dobânda Anuală Efectivă) a fost calculată pentru un credit pe 300 luni (25 de ani).
NOTĂ: la cosurile de mai sus se adaugă, pentru creditele de achiziţie teren, modernizare sau construcţie locuinţă,
un comision de analiză de documentaţie de 30 EUR.
Sursa: prelucrare dupa:
http://www.raiffeisen.ro/wps/portal/internet/kcxml/04_Sj9SPykssy0xPLMnMz0vM0Y_QjzKLN443NggFSYGYNg76kehCH
gghX4_83FT9oKJ8fW_9AP2C3NCIckdHRQBmBHwO/delta/base64xml/L3dJdyEvd0ZNQUFzQUZNQUFzQU82XzNfMz
BV?actiune=internetcontent_ViewAction&internetcontent_ID=719 [accesat 5.05.2009]

3.2 Analiza evoluţiei creditelor imobiliare şi ipotecare

în perioada 2006-2008

În ceea ce urmează voi prezenta ponderea celor două tipuri de credite, şi anume a
creditului ipotecar Flexicredit Plus şi a celui imobiliar Casa Ta, în totalul creditelor acordate
în perioada specificată.

Fig. 1 Ponderea creditelor acordate de agentia Raiffeisen


Bank Tirgu Neamt

2%0%
Alte credite acordate
Flexicredit Plus
Casa Ta

98%

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ,
vizualizat ladata de 10.05.2009
În perioada 2006-2008 s-au acordat un număr total de 2464 de credite la această
agenţie, din care 38 credite au fost reprezentate de Flexicredit Plus, ponderea acestora fiind

45
de 1,5422% şi doar 3 credite Casa Ta s-au acordat în periada analizată, in pondere de
0,1217%.
În continuare se poate observa evoluţia celor două credite în perioada 2006-2008.

Fig. 2 Evolutia Flexicredit Plus in perioada 2006-2008

25 22

20
15
9
10 7

5
0
2006 2007 2008

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la data
de 10.05.2009

Fig. 3 Evolutia Casa Ta in perioada 2006-2008

2
1.8
1.6
1.4
1.2
1
0.8
0.6
0.4
0.2
0
2006 2007 2008

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la
data de 10.05.2009
Daca analizăm această evoluţie, observăm că Flexicredit Plus a avut o ascensiune
anuală, care s-a accentuat în anul 2008, spre deosebire de creditul Casa Ta, care de la un
număr de două credite acordate în 2006, a cunoscut o scădere, ajungând ca în anul 2008
acesta sa nu fie căutat, principalul motiv al dispariţiei lui în 2008 a fost deschiderea centrelor
specializate Raiffeisen Casa Ta, agenţii care se ocupă doar cu acordarea de credite imobiliare,
ca şi creditul Casa Ta.

46
Din punct de vedere al monezii în care sunt acordate cele două credite, avem
următoarea structură:

Fig. 4 Tipul de moneda in care este


acordat Flexicredt Plus

18%
Lei
34%
Euro
CHF

47%

Fig. 5 Tipul de moneda in care este


acordat Casa Ta

33% Lei
Euro

67%

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la
data de 11.05.2009

Analizând cele două credite în funcţie de moneda în care sunt acordate, observăm că în
cazul creditului Flexicredit Plus ponderea cea mai mare este ocupată de Euro, în cuantum de

47
47,37% şi cu un număr de 18 credite, urmat de CHF(franci elveţieni) cu o pondere de 34,21%
şi un număr de 13 credite, iar pe ultimul loc clasându-se moneda naţională, Leul cu o pondere
de 18,42% şi un număr de 7 credite acordate. În cazul creditului Casa Ta, ponderea cea mai
mare, de 66,67% este ocupată de Leu cu un număr de 2 credite acordate , urmată de Euro, cu
un singur credit acordat şi o pondere de 33,33%.

Tabelul 2 Suma acordată în funcţie de monedă în perioada 2006-2008


Tipul creditului
Casa Ta Flexicredit Plus
Moneda
LEI 445.200 451.958
EUR 120.000 445.881
CHF --- 301.430,8
Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la
data de 10.05.2009

În următorul grafic observăm perioadele de timp pentru care au fost acordate cele două
credite:

Fig. 6 Perioada de timp pentru care au fost acordate creditele

14 2
0
12
0
10
Casa Ta
8 Flexicredit Plus
12 12
6 10
1
4
4
2

0
0-120 luni 120-240 luni 240-360 luni peste 360 luni

Sursa: prelucrare proprie după Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizualizat la
data de 10.05.2009

Creditelele Casa Ta şi Flexicredit Plus sunt acordate doar pentru persoane fizice.
Pentru persoanele juridice, agenţia Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ nu a acordat nici un credit de

48
tip imobiliar sau ipotecar în perioada 2006-2008, de aceea creditele analizate mai sus sunt
doar pentru persoanele fizice.

Tabelul 3 Analiza calităţii patrimoniului de credite Flexicredit Plus şi Casa Ta


în perioada 2006-2008

Serviciul Datoriei
Tipul Moneda Bun Slab Necorespunzător
Creditului (fără întarzieri) (întarzieri max (întarzieri >30 zile)
30 zile)
Flexicredit Lei 10 2 1
Plus Euro 13 3 2
CHF 5 1 1
Casa Lei - - -
Ta Euro - 1 -
Sursa: preucrare proprie dupa Registrul Creditelor Restante al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ, vizulalizat la
data de 11.05.2009

Din tabelul anterior se observă că cele mai mari înrârzieri la plata debitelor către bancă
s-au înregistrat în cazul monedei euro, urmată de lei, în cazul creditului Flexicredit Plus, iar
perioada de întarziere predominantă este de maxim 30 zile, cu o tendinţă de descreştere în
cazul întarzierilor de peste 30 zile, unde s-au întalnit 2 credite restante la euro, resprectiv cate
unul pentru lei şi franci elveţieni. Analizând creditul imobiliar Casa Ta, s-a înregistrat un
singur credit restant, în euro, iar perioada întarzierii este de maximum 30 de zile.
În cazul acetor credite am constatat o modificare a dobânzilor în timp, scăderea
perioadei pentru care se acordă aceste credite, o scădere a sumei maxime acordate, dar şi o
mărire a numărului de documente necesare pentru acodrarea creditelor. Aceste mutaţii s-au
produs pe fondul crizei economice care a început în 2008, a prudenţei bancare, care în ultimul
timp s-a aceentuat, dar principalul motiv este acela a modificării normelor impuse de Banca
Naţională a României în ceea ce priveşte activitatea de creditare bancară.

49
Concluzii

Pe parcursul acestei lucrări am studiat şi a analizat unele dintre cele mai importante
aspecte ale unuia dintre cele mai cunoscute fenomene economice care s-au manifestat şî au
evoluat pe parcursul timpului - fenomenul de creditare.
Creditele au apărut ca o necesitate de finanţare a persoanelor fizice şî a agenţilor
economici pentru a-şi desfăşura activităţile întreprinse de aceştia atunci când apare nevoia de
venituri suplimentare pentru achiziţionarea unor produse sau servicii în cazul persoanelor
fizice sau nevoia de resurse pentru dsfăşurarea diferitelor tipuri de activităţi în cazul agenţilor
economici.
Primele forme ale creditului au apărut în mileniul al II-lea, atunci când egipenii şi
feicienii au început activitatea de "comerţ cu bani". Deoarece nevoia de disponibilităţi s-a
manifestat din ce în ce mai mult, primii creditori care au apărut pe aceasă piaţă, au fost
cămătarii, care praticau creditarea cu dobânzi foarte mari, care ajungeau până la valoarea de
100%.

50
Pe măsură ce lumea s-a dezvoltat şi industria a cunoscut o evoluţie impresionantă,
trecând de la manufactură la forma mecanizată, tot mai mulţi producători au apelat la această
formă de finanţare.
Pentru ca activitatea de creditare să se desfăşoare în bune condiţii, au apărut instituţiile
de intermediere financiară, care, pe fondul disponibilităţilor atrase de la populaţie, acordă
imprumuturi sub formă de credite bancare. Instituţiile de intermediere financiară practică
activitatea de creditare, pe fondul unor câştiguri, care sunt reprezentate de dobânzi şi
comisioane.
Băncile efectuează operaţiunea de creditare conform unor norme proprii, dar şi a
normelor Băncii Naţionale ale Românei şi a legilor în vigoare. Aceste reguli, în principal
prevăd unele reguli ce se concretizează în nivelurile maxime ale dobânzilor şi comisioanelor
practicate, unele niveluri minime ale rezervelor ce trebuie păstrate la Banca Centrală, dar şi a
activităţilor de rutină practicate de aceste bănci.
Pentru desfăşurarea acestei activităţi, băncile trebuie să impună unele condiţii
persoanelor împrumtate (debitorilor), care se au la bază, în principal documentele solicitate,
şi anume: cererea de credit, adeverinţa de venit atât a lor, cât şi a giranţilor, dacă este cazul,
acte de vânzare-cumpărare, în cazul creditelor cu ipotecă, facturi, autorizaţii, fişa fiscală, ş.a.
In cazul persoanelor juridice şi a agenţilor economici, pe lângă aceste documente, mai
sunt solicitate: certificatul de înmatriculare la Registrul Comerţului, bilaţul, balanţele de
verificare, studii de fezabilitate, aprobări de la AGA, devize şi alete aprobări.
Pe măsură ce activitatea bancară a evoluat, au apărut şi creditele cu destinaţie specială,
care au unele facilităţi, în funcţie de destinaţie acestora.
Dacă luăm în considerare creditele imobiliare şi cele ipotecare, destinate cu precădere
pentru achiziţia de locuinţe sau terenuri, renovări şi contrucţii de imobile, avantajele
principale ale lor sunt evideţiate, în primul rând de dobânzile mai mici decânt în cazul
creditelor de consum şi de perioada mare de rambursare. O condiţie esenţială pentru aceste
tipuri de credite este acela de ipotecă asupra bunului achiziţionat, sau a altor bunuri aflate în
proprietatea debitorului sau a altor terţe persoane, numite giranţi.
în ultimul timp, au apărut unele proiecte de creditare în parteneriat cu statul, care sub
diverse forme, cum ar fi dobânda mai mică sau garanţia, ajută tinerele persoane să
achiziţioneze mai uşor şi cu mai puţine condiţii o locuinţă.
In cazul nerambursării sau a rambursării întârziate a creditelor, banca poate apela la
penalităţi la plata creditelor restante, iar în cazul creditelor imobiliare şi ipotecare, se poate

51
ajunge până la confiscarea bunului ipotecat, sau chiar la executarea silită prin evacuarea din
locuinţă.
Pentru evidenţierea concretă a acestor date şi condiţii prezentate mai sus, în urma
stagiului de practică efectuai la Raiffeisen Bank agenţia Târgu Neamţ, am constatat că aceste
două tipuri de credite, imobiliare şi ipotecare au o pondere mică in totalul creditelor acordate,
deoarece pentru acordarea lor se cer unele condiţii suplimentare, cum ar fi: garanţii mai mari,
diferite tipuri de ipoteci, dar în esenţă principala condiţie este aceea că veniturile cerute
trebuie să aibă o valoare mai ridicată decât in cazul creditelor de consum.
Analizând aceste două tipuri de credite, observăm ca cel ipotecar(Flexicredit Plus) a
cunoscut o evoluţie în ultimii ani, pe când creditul imobiliar (Casa Ta), nu s-a mai acordat în
anul 2008, motivul principal fiind apariţia centrelor specializate Raiffeisen Casa Ta,
specializate în acordarea acestui credit.
Un alt motiv a scăderii numărului de credite acordate, în special al celor imobiliare şi
ipotecare, dau nu numai, este acela al crizei economice care a afectat toată lumea, în toate
domeniile de activitate, de la industrie, persoane fizice, pânla la marile corporaţii şi instituţii
fmanciar-bancare internaţionale.
Această criză a îngheţat practic, piaţă imobiliară, o perioadă, fapt ce a dus la scăderea
drasetică a numărului de credite acordate, a uui blocaj financiar ce a consdus la staţionarea
economiei în uele ţari, iar în altele a codus chiar până la o recesiune economică gravă, îngheţând
şi chiar falimentând multe companii multinaţionale.
Se preconizează că aceasta criză va dispărea treptat, începând cu umătatea acestui an, iar
activităţile bancare şi industriale se vor relansa treptat.
în concluzie, pentru ca o economie să funcţioneze în paramentri normali, societatea are
nevoie de aceste credite bancare pentru apune în funcţiune motoarele activităţii economice,
prin mişcarea capitalurilor băneşti de la cei cu excedent la cei cu nevoi de finanţare.

52
Bibliografie

Cărţi

1. Bratu, Alina, Monedă.Credit. Bănci, EdituraEx Ponto, Constanţa, 2005;


2. Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, Economie bancară. Repere teoretice şi studiu
monografic, Ediţia a II-a, Editura Universităţii "Alexandru loan Cuza", laşi, 2008;
3. Cocriş, Vasile, Chirleşan, Dan, Tehnica operaţiunilor bancare:repere teoretice şi studiu
monografic, Editura Universităţii "Alexandru loan Cuza", Iaşi, 2006;
4. HETEŞ-GAVRA, losif, HETEŞ-GAVRA, Roxana, Operaţiuni bancare, Voi. I.
Operaţiunile active ale băncilor. Creditarea, Editura Mirton, Timişoara, 2006;
5. Institutiul bancar român, coord. Răduţ C. Radu, Creditarea agenţilor economici,
Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2005;
6. Kiriţescu, Costin, - Moneda, mică enciclopedie, Editura Ştiinţifică şi Encicplopedică,
Bucureşti, 1982;
7. Levente, Katona, Finaţarea întreprinderilor mici şi mijlocii, Editura Expert, Bucureşti,

53
2004;
8. Lupu, Diana-Viorica, Blanaru, Constantin-Adrian, Monedă şi credit, Editura Sedcom
Libris, Iaşi, 2006;
9. Stoica, Victor, Deaconu, Petre, Bani şi credit. Banii. Teorii monetare. Administrarea
banilor şi politica monetară, Editura Economică, Bucureşti, 2003;
10. Tudorache, Dumitru, Pîrjol, Toader, Monedă, bănci, credit, Editura Universitară,
Bucureşti, 2005;
11. TULAI, Horia, Plasamente de capital, Editura Casa Cărţii de Ştiinţă, Cluj-Napoca,
2003;
12. Turcu, Ion, Operaţiuni şî contracte bancare. Tratat de drept bancar, Ediţia a V-a
acutualizată şi completată, Voi I, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2004;
13. TURLIUC, Vasile, COCRIŞ Vasile, ROMAN Angela, DORNESCU, Vasile,
STOICA Ovidiu, CHIRLEŞAN, Dan, Monedă şi credit, Ediţia a doua, revizuită şi
adăugită, Editura Universităţii "Alexandru loan Cuza", Iaşi, 2008;
14. Ungurean, Pavel, Bănci, burse şi profit pe piaţa financiară, Editura Dacia, Cluj-
Napoca, 2007;

Articole şi publicaţii
15. Legea 289/2004 privind afişarea dobânzii anuale efective (DAE);
16. Legea 34/2006 privind creditul ipotecar;
17. Legea 443/2004 care completează legea nr. 58/1998
18. Legea nr. 312/2004 privind Statutul Băncii Naţionale a României;
19. Legea nr. 33/1991 privind creditarea bancară
20. Legea nr. 50/1991 privind regimul investiţiilor străine;
21. Legea nr. 58/1998, publicata în Monitorul Oficial nr. 121 din 23 martie 1998 privind
activitatea bancară
22. Norma BNR nr. 19/5.09.2006 privind categoriile de active eligibile pentru
suplimentarea portofoliului şi substituirea de credite ipotecare din portofoliu;
23. Norma BNR nr. 5/1992 privind împrumuturile mari acordate clienţilor de către
societăţile bancare;
24. Norma BNR nr. 10/1992 privind împrumuturile acordate debitorilor aflaţi în relaţii
speciale cu societăţile bancare;
25. Norma BNR nr. 12/1992 privind fondurile proprii ale societăţilor bancare;

54
26. O.U.G. nr 10/22.01.2004 privind falimentul instituţiilor de credit, aprobată, completată
şi modificată prin legea nr. 278/23.06.2004;
27. O.U.G. nr. 98/06.12.2006 privind supravegherea suplimentară a instituţiilor financiare
dintr-un conglomerat financiar;
28. O.U.G. nr. 99/06.12.2006 privind instituţiile de credit şi adecvarea capitalului;
29. Registrul Credite Persoane Fizice al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ;
30. Registrul Creditelor Restante al Raiffeisen Bank Tîrgu Neamţ;
31. Regulamentul nr. 3/2007 privind limitarea riscului de credit la creditele destinate
persoanelor fizice;

Surse internet
32. www.bnr.ro
33. www.cpea.ro;
34. www.raiffeisen.ro;
35. www.rubinian.com.

55
i