4 Drept Civil. Drepturi Reale Final IV

4.
MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE

PROPRIETATE. PUBLICITATEA IMOBILIARĂ
4.1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a 98

altor drepturi reale
4.2. Fiducia 116
4.3. Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare 122
Obiectivele specifice unităţii de învăţare
Rezumat 132
Teste de autoevaluare 133
Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare 133
Lucrarea de verificare 134
Bibliografie minimală 135
Obiective specifice:
La sfârşitul capitolului, vei avea capacitatea:
 să defineşti modurile de dobândire a proprietăţii;

 să analizezi felurile uzucapiunii, a condiţiilor juridice de dobândire a
fiecărei modalităţi.
Timp mediu estimat pentru studiu individual: 5 ore

Ioan Apostu Modurile de dobândire a dreptului de proprietate. Publicitatea imobiliară
4.1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi
reale
4.1.1. Definiţie. Noţiuni generale
Prin moduri de dobândire a drepturilor reale se înţeleg mijloacele juridice

care servesc la obţinerea unor asemenea drepturi ca elemente componente
ale patrimoniului, constând în fapte şi acte juridice.
Aceste moduri generale sunt aplicabile atât proprietăţii private, cât şi celei
publice, dacă nu se dispune altfel prin lege. O astfel de lege care prevede
moduri specifice de dobândire a dreptului de proprietate publică este Legea nr.
213/19981 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia.
Vechiul Cod civil prevedea în Cartea a III-a intitulată „Despre diferitele
moduri de dobândire a proprietăţii” în articolul 644 din Codul civil că:
„Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin
legate, prin convenţie şi prin tradiţiune”. Totodată, articolul 645 din Codul
civil menţiona că: „Proprietatea se mai dobândeşte prin accesiune sau
incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune”. S-a admis
totodată, în mod unanim, că la modurile enunţate mai sus ar trebui adăugată şi
hotărârea judecătorească.
Faţă de criticile doctrinei şi practicii judiciare, actuala reglementare a formulat
într-o manieră “mai cuprinzătoare” aceste modalităţi, dar nu şi într-o formulă
completă, care să o pună la adăpost de orice critică. În cadrul art. 557 alin. 1 C.
civ., sunt prevăzute posibilităţile de dobândire a dreptului de proprietate, fără a
se face diferenţa între proprietatea privată şi cea publică:
Art. 557 C. civ.: “(1) Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin
convenţie, testament, moştenire legală, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-
credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin
hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.
(2) În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act
administrativ.
(3) Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.
(4) Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de
proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor
prevăzute la art. 888.”
Aşadar, aceste modalităţi sunt:
 convenţia;
 testamentul şi moştenire legală;
 accesiunea;
 uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor
mobile şi al fructelor;
 ocupaţiunea;
1
Legea 213/1998 privind bunurile proprietate publică a fost actualizată în 2011 prin Legea 71/2011 - pentru
punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial nr. 409/2011.
Drept civil. Drepturi reale 98
 tradiţiunea;
 hotărârea judecătorească;
 actul administrative;
 înscrierile în cartea funciară pentru bunurile imobile.
4.1.2. Clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale

Modurile de dobândire a drepturilor reale şi, implicit, a dreptului de proprietate
pot fi clasificate în temeiul mai multor criterii, dintre care:
A) După întinderea dobândirii, distingem:
a) moduri de dobândire universale sau cu titlu universal, când dobânditorul
primeşte întregul patrimoniu sau o fracţiune dintr-o universalitate de
bunuri;
Reţine
criteriile în b) moduri de dobândire cu titlu particular, atunci când aceasta poartă asupra
funcţie de care unuia sau mai multor bunuri individual determinate, ut singuli.
pot fi
clasificate
modurile de B) După momentul în care operează transmisiunea, există:
dobândire a
drepturilor a) – moduri de dobândire între vii (inter vivos), adică în timpul vieţii
reale! dobânditorului şi transmiţătorului;
b) – moduri de dobândire pentru cauză de moarte (mortis causa), în cadrul
cărora proprietatea se transmite numai în momentul decesului
proprietarului actual al bunului.
C) După situaţia juridică a bunului la data dobândirii, se deosebesc:
a) moduri de dobândire originare, care nu implică transmisiunea juridică a
dreptului de proprietate de la o persoană la alta, spre exemplu
ocupaţiunea;
b) moduri de dobândire derivate, care presupun un transfer al dreptului de la
o persoană la alta, cum este cazul convenţiei sau al succesiunii.
D) După caracterul transmisiunii distingem:
a) moduri de dobândire cu titlu oneros când dobânditorul s-a obligat la o
prestaţiune, ca în cazul convenţiei;
b) moduri de dobândire cu titlu gratuit când dobânditorul nu şi-a asumat nici
o obligaţie, ca în cazul donaţiei ori succesiunii.
Se vor urmări în continuare modurile de dobândire a dreptului de proprietate,
aşa cum sunt ele reglementate de lege, cu excepţia convenţiei, testamentului şi
moştenirii legale, faţă de care vom indica doar caracteristici de bază, deoarece
studierea acestora va constitui obiectul de studiu separat al altor discipline.
Legea
Deşi în literatura juridică de specialitate opiniile nu sunt unanime, apreciem că legea

este im mod de dobândire a unor drepturi reale. Deosebirea constă în faptul că în
doctrină s-a susţinut că în acest mod s-ar include toate celelalte moduri de dobândire
care nu sunt arătate separat de Codul civil.

În concepţia Codului civil, care a indicat separat unele moduri de dobândire a
drepturilor reale, domeniul de aplicare al legii cuprinde;
a) dobândirea fructelor prin posesia de bună-credinţă art. 948 din C.civ;
b) dobândirea coproprietăţii zidului comun;
c) dobândirea mobilelor prin posesia de bună-credinţă.
Separat de dispoziţiunile Codului civil, dobândirea sau redobândirea dreptului de
proprietate a făcut obiectul de reglementare şi al unor legi speciale, dintre care
indiscutabil se distinge Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar. în sistemul acestui act
normativ sunt prevăzute două modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor, respectiv reconstituirea şi constituirea dreptului de proprietate (articolul 8,
alineatul 1).
Prin reconstituirea dreptului de proprietate s-a urmărit reîmproprietărirea foştilor
proprietari sau a moştenitorilor acestora eu terenurile care le-au aparţinut şi care se aflau
la data de 1 ianuarie 1990 în patrimoniul fostelor cooperative agricole de producţie sau
în proprietatea privată a statului, aşa cum prevăd dispoziţiile articolului 10, alineat 3 din
Legea nr. 18/1991. Potrivit aceluiaşi act normativ, prin constituirea dreptului de
proprietate, se are în vedere împroprietărirea unor categorii de persoane şi în anumite
condiţii, cu terenuri care s-au aflat în patrimoniul fostelor cooperative agricole sau în
domeniul privat al statului. Constituirea dreptului de proprietate are în vedere potrivit
dispoziţiunilor articolului 14 şi următorul din Legea nr. 18/1991, unele categorii de
persoane care nu au avut şi nu au în proprietate alte terenuri, sau au adus în cooperativa
agricolă terenuri sub limita de 0.5 ha stabilită pentru reconstituirea dreptului de
proprietate.
Competente să stabilească în privinţa cererilor privind constituirea şi reconstituirea
dreptului de proprietate asupra terenurilor şutit în primul rând comisiile de specialitate
instituite prin lege la nivelul fiecărei localităţi şi al fiecărui judeţ. Comisiile locale
pentru aplicarea Legii nr. 18/1991 au fost constituite la nivelul fiecărei comune, oraş sau
municipiu prin decizia prefectului. Aceste comisii şi-au desfăşurat activitatea sub
conducerea primarului. Comisiile judeţene aveau competenţa de a soluţiona contestaţiile
formulate împotriva propunerilor făcute de comisiile locale, ori să valideze sau să
invalideze măsurile de proprietate tuturor persoanelor îndreptăţite.
La propunere acestora, prefectul judeţului emite titlurile de proprietate tuturor
persoanelor îndreptăţite.
Textul articolului 11 alineatul 6 din lege, precizează că împotriva hotărârilor comisiei
judeţene cei nemulţumiţi pot face plângere la judecătoria din raza căreia este situat
terenul, în termen de 30 de zile de la data la care a luat cunoştinţă de soluţia dată de
comisia judeţeană. Soluţionarea plângerii, suspensivă de executare, este de competenţa
Judecătoriei. (Florea, 2011)
4.1.3. Convenţia
Denumită şi contract, convenţia reprezintă unul dintre cele mai importante şi
uzitate modalităţi de dobândire a dreptului de proprietate. Art. 1166 C. civ.
defineşte contractul ca fiind:
„acordul de voinţă între două sau mai multe persoane cu intenţia de a constitui, modifica,
transmite sau stinge un raport juridic.”

Având în vedere faptul că studiul acestei noţiuni, atât cu privire la conturarea
teoriei, dar şi la posibilitatea concretă de încheiere a contractului în funcţie de
manifestarea de voinţă a părţilor, formează obiectul de studiu al unor discipline
distincte, ce urmează a fi studiate separat, rezumându-ne în continuare la
prezentarea caracteristicilor definitorii ale acestui mod de dobândire a dreptului
de proprietate.
Prin această modalitate se asigură cea mai mare parte a transferului bunurilor
dintre persoane ca subiecte de drept civil, făcând precizarea că numai
contractele translative de proprietate se încadrează în acest mod de dobândire
(Florea, 2011, p. 159). Spre exemplificare, menţionăm contractul de vânzare-
cumpărare, de donaţie, de schimb, de rentă viageră (cu titlu oneros).
În cazul bunurilor mobile, transferarea dreptului de proprietate are loc, conform
art. 1273 C. civ. prin acordul de voinţă al părţilor, chiar dacă bunurile nu au
fost predate, dacă acest acord poartă asupra unor bunuri determinate ori prin
individualizarea bunurilor, dacă acordul poartă asupra unor bunuri de gen.
Privitor la bunurile imobile, cu excepţia cazurilor strict prevăzute de lege,
transferul proprietăţii are loc în momentul înscrierii în cartea funciară.
Articolul 1169 Cod civil consacră principiul libertăţii contractuale potrivit
căruia dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se transmit prin simplul
acord de voinţă al părţilor:
“Părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele
impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.”
În momentul încheierii contractului, părţile trebuie să stabilească şi să respecte
elementele, condiţiile esenţiale ale oricărui act juridic civil, alături de care
părţile vor conveni şi asupra unor aspecte secundare, în funcţie de voinţa lor.
Criteriile care privesc împrejurările, natura contractului şi intenţia părţilor sunt
elemente greu de determinat, cu atât mai mult nefiind reglementate de criterii
de delimitare a elementelor esenţiale de cele secundare, există pericolul
arbitrariului, problema fiind soluţionată de instanţa de judecată. (Florea, 2011,
p. 160)
Transmiterea dreptului de proprietate prin această modalitate operează, după
cum s-a precizat în momentul acordului de voinţă al părţilor. În cazul vânzării
(reglementată de C. civ. în art. 1650-1762), art. 1674 Cod civil prevede că,
“exceptând cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă
contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului din momentul
încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost
plătit încă, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege”.
De la acest principiu, există următoarele excepţii:
- părţile convin altfel, transferul proprietăţii să se realizeze ulterior
manifestării acordului de voinţă, la un termen precizat sau la îndeplinirea
unei condiţii suspensive;
- când obiectul contractului îl formează un bun viitor, momentul realizării
acestuia coincide cu momentul transferului dreptului de proprietate;
- în momentul intabulării în cartea funciară în cazul bunurilor imobile;
- în cazul bunurilor de gen, în momentul individualizării lor (art. 1873 alin. 1
C. civ.).
Convenţiile care au ca obiect transmiterea drepturilor tabulare necesită în mod
obligatoriu, sub sancţiunea nulităţii absolute încheierea lor în formă autentică,
pentru a putea fi înscrise în cartea funciară. Prin drepturi tabulare se înţeleg
drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară (art. 877 C. civ.).
4.1.4. Testamentul şi moştenirea legală

Dreptul de proprietate poate fi dobândit şi prin testament (legat) sau prin
moştenire legală, în momentul decesului lui de cujus, cel despre a cărui
moştenire este vorba.
Termenul de succesiune (moştenire) desemnează într-o primă accepţiune un
mod specific de dobândire sau de transmitere a proprietăţii pentru cauză de
moarte (mortis causa), şi anume succesiunea legală (ab intestat), alături de
acesta enumerând şi legatul, ca parte dintr-un testament, care constituie tot un
mod de dobândire (transmitere) a proprietăţii pentru cauză de moarte (mortis
causa), dar care are la bază voinţa celui decedat, iar nu legea cum se întâmplă
în cazul moştenirii ab intestat.
Obiect al transmisiunii succesorale poate să îl constituie fie întregul patrimoniu
al defunctului (transmisiune universală), fie o cotă parte din acest patrimoniu
(transmisiune cu titlu universal), fie un bun sau altul – individual determinat
sau de gen - din acest patrimoniu (transmisiune cu titlu particular). Aşadar, spre
deosebire de actele juridice între vii care nu pot fi decât cu titlu particular,
patrimoniul unei persoane în viaţă fiind incesibil ca atare, obiectul
transmisiunii succesorale poate fi şi un patrimoniu în întregul său sau o cotă
parte din acesta, adică un ansamblu de drepturi şi obligaţii cu conţinut
patrimonial care a aparţinut unei persoane fizice decedate.
Sub aspectul întinderii obligaţiilor, moştenitorii legali şi testamentari vor
răspunde pentru datoriile şi sarcinile moştenirii, numai cu bunurile din
patrimoniul succesoral.
Sezina este definită în art. 1125 C. civ.:
“Pe lângă stăpânirea de fapt exercitată asupra patrimoniului succesoral, sezina le conferă
moştenitorilor şi dreptul de a administra acest patrimoniu şi de a exercita drepturile şi
acţiunile defunctului“.
Sunt moştenitori sezinari: soţul supravieţuitor, descendenţii şi ascendenţii
privilegiaţi. Sezina este individuală, iar nu colectivă, ceea ce înseamnă că nu
este conferită tuturor moştenitorilor sezinari în acelaşi timp, ci conform ordinii
în care sunt chemaţi de lege la moştenire. Moştenitorii legali nesezinari
dobândesc sezina numai prin eliberarea certificatului de moştenitor, dar cu
efect retroactiv din ziua deschiderii moştenirii. Dacă nu există moştenitori
legali sau testamentari, moştenirea este vacantă şi intră în proprietatea statului,
mai exact în proprietatea privată a unităţii administrativ-teritorială în raza
căreia se aflau bunurile la data deschiderii succesiunii.

4.1.5. Accesiunea
Accesiunea este definită legislativ de articolul 567 din Codul civil, conform
căruia ”prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se
alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel“.
Aşadar prin accesiune se înţelege unirea materială a unui lucru mai puţin
important cu unul mai important. Dacă cele două bunuri aparţin unor
proprietari diferiţi, titularul dreptului asupra bunului mai important devine şi
titular al bunului mai puţin important. În situaţia când lucrul încorporat nu
aparţinea nimănui, accesiunea constituie în realitate o ocupaţiune.
Accesiunea poate fi imobiliară (naturală sau artificială) ori mobiliară.
Accesiunea este naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui
eveniment natural, ori artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a
unei alte persoane. (art. 568 C. civ.)
Accesiunea imobiliară naturală

Accesiunea imobiliară naturală se referă la pământ şi la animale şi reprezintă
unirea a două bunuri, dintre care cel puţin lucrul principal este imobil, unire
rezultată ca urmare a unui eveniment natural. Ipostazele ei sunt următoarele:
a) Aluviunile – situaţie reglementată de articolul 569 Cod civil. Potrivit
acestui text, aluviunile sunt:
”adăugirile de teren la malul apelor curgătoare care revin proprietarului fondului riveran,
numai dacă ele se formează treptat“.
Aşadar, aluviunile se cuvin proprietarului riveran, cu îndeplinirea condiţiei ca
adăugirile de teren să se formeze în mod treptat. În schimb, terenul lăsat de
apele stătătoare nu se încorporează dreptului de proprietate al fondului riveran,
astfel că proprietarul fondului riveran nu devine proprietarul terenurilor apărute
prin scăderea temporară a acestor ape sub înălţimea de scurgere. Tot astfel,
proprietarul acestor ape nu dobândeşte niciun drept asupra terenului acoperit ca
Acordă
atenţie
urmare a unor revărsări sporadice (571 alin. 1 C. civ.). Dispoziţia este
deosebită justificată de faptul că nici proprietarul apelor stătătoare la care face referire
ipostazelor legiuitorul nu capătă nici un drept asupra pământului riveran acoperit de
accesiunii revărsările sporadice ale apelor aflate în patrimoniul său. (Florea, 2011, p. 165)
imobiliare
naturale! b) Avulsiunea constă potrivit art. 572 Cod civil în adăugarea la pământul unui
proprietar a unei mari părţi de pământ ruptă din pământul altui proprietar.
Această adăugire devine proprietatea celui la pământul căruia s-a alipit afară de
cazul în care fostul proprietar o revendică timp de un an. Fiind vorba de o
smulgere bruscă a unei bucăţi de mal din terenul unui proprietar care poate fi
identificată uşor ca fiind a acestuia, alipirea ei la fondul altui proprietar nu
conduce la dobândirea automată a dreptului de proprietate, ca în cazul
aluviunii. După scurgerea acestui termen legal (de decădere, nu de prescripţie),
bucata de teren smulsă va deveni proprietatea fondului la care aceasta s-a alipit.
Doctrina a statuat că efectul achizitiv al acestui termen se aplică şi în cazul în
care pe acea bucată de teren se aflau plantaţii sau construcţii.

Revendicarea este imprescriptibilă dacă bucata de pământ aparţine domeniului
public, deoarece lucrurile scoase din circuitul civil sunt imprescriptibile potrivit
art. 861 din Codul civil şi art. 5 alin. 2 din Legea nr. 18/1991.
c) Insulele şi prundişurile care se formează pe râurile nenavigabile şi
neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pe care ele s-au format. În cazul în
care insula formată ar trece peste jumătatea râului, fiecare proprietar riveran are
un drept de proprietate asupra acelei părţi din insulă care se întinde spre el,
pornind de la jumătatea râului. Art. 573 alin. 3:
“dacă insula aparţine proprietarilor riverani şi trece peste jumătatea apei, fiecare dintre ei
are dreptul de proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el pornind de la
jumătatea apei.”
În cazul în care o apă curgătoare, formându-şi un braţ nou, înconjoară terenul
unui proprietar riveran, el rămâne proprietar asupra insulei astfel create.”
Totodată, albiile părăsite de ape care şi-au format un alt curs au un regim
juridic special, Legea 107/1996 a apelor1.
a) Accesiunea animalelor este reglementată de articolul 576 din Codul civil
care prevede că:
”(1) Animalele domestice rătăcite pe terenul altuia revin acestuia din urmă dacă proprietarul nu
le revendică în termen de 30 de zile de la data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul
terenului.
(2) Porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale care trec pe fondul altui proprietar aparţin
acestuia cât timp rămân pe fond, cu excepţia cazului în care trecerea a fost provocată prin fraudă
sau prin artificii.
(3) Roiul de albine trecut pe terenul altuia revine proprietarului acestuia numai dacă proprietarul
roiului nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească timp de două zile.“
Animalele sălbatice despre care face vorba textul nu trebuie să facă parte din
fondul cinegetic, cu privire la care legea specială (Legea nr. 407/2006 a
vânătorii şi a protecţiei fondului cinegetic) dispune altfel.
Accesiunea imobiliară artificială
Accesiunea imobiliară artificială presupune spre deosebire de cea naturală

intervenţia omului şi obligaţia proprietarului ce beneficiază de ea să-i
plătească despăgubiri celui în detrimentul căruia s-a produs. Codul civil
reglementează accesiunea imobiliară artificială în două cazuri şi anume:
a) Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului
altuia (art. 581-582 C. civ.);
b) Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului
altuia (art. 583-585 C. civ.).
1
Legea 107/1996 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 244 din 08.10.1996, actualizată prin Ordonanţa de
Urgenţă nr. 64/2011, privind stocarea geologică a dioxidului de carbon.
Art. 577 C. civ. dispune:
”Construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil, denumite în
continuare lucrări, revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se
prevede altfel. (2) Dreptul de proprietate asupra lucrării se naşte în favoarea proprietarului
imobilului din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării ei, dacă prin lege sau act
juridic nu se prevede altfel“.
Legiuitorul a precizat în cadrul art. 578 C. civ. categoriile de lucrări la care va
face referire în continuare, acestea putând fi lucrări autonome sau adăugate, cu
caracter durabil sau provizoriu1.
În principiu, legiuitorul a prevăzut că orice lucrare este prezumată a fi făcută de
proprietarul imobilului, cu cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară.
Această prezumţie este relativă, deoarece art. 579 alin. 2 C. civ. precizează că
proba contrară se poate face în următoarele două situaţii
- când s-a constituit un drept de superficie;
- când proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra
lucrării noi sau în alte cazuri prevăzute de lege.
A. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia

Potrivit art. 581 din Codul civil, în cazul în care autorul lucrării autonome cu
caracter durabil asupra imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul
imobilului are dreptul:
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării,
plătind, la alegerea sa, autorului lucrării, fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul
de valoare adus imobilului prin efectuarea lucrării;
b) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Dacă autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia este
de rea-credinţă, proprietarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu
plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a
manoperei ori din sporul de valoare adus imobilului;
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia;
c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
1
Art. 578 alin. 2 C. civ.: ”Lucrările autonome sunt construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de
sine stătător realizate asupra unui imobil.
3) Lucrările adăugate nu au caracter de sine stătător. Ele pot fi: a) necesare, atunci când în lipsa acestora
imobilul ar pieri sau s-ar deteriora; b) utile, atunci când sporesc valoarea economică a imobilului; c)
voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-a realizat, fără a spori valoarea
economică a imobilului.“
B. Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia

În această ipoteză, art. 583 din Codul civil distinge trei situaţii:
a. dacă lucrările adăugate sunt necesare, proprietarul imobilului dobândeşte
dreptul de proprietate asupra lor din momentul efectuării acestora, plătind
autorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă imobilul nu mai
există. Atunci când lucrările necesare au fost făcute cu rea-credinţă, din suma
datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor
imobilului diminuată cu costurile necesare obţinerii acestora. Deci, indiferent
de buna sau reaua-credinţă a celui care a efectuat asemenea lucrări, proprietarul
imobilului dobândeşte mereu dreptul de proprietate asupra lucrării respective.
b. în cazul în care lucrările adăugate sunt utile, distingem în funcţie de buna
sau reaua-credinţă a autorului lucrărilor. În prima ipoteză, proprietarul devine
proprietarul lucrării din momentul efectuării acesteia, cu posibilitatea
dezdăunării constructorului: fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul
de valoare adus imobilului (art. 584 alin. 1 C. civ.). Dacă se dovedeşte reaua-
credinţă a constructorului, proprietarul imobilului are posibilitatea de a opta
pentru:
- păstrarea lucrărilor a căror proprietar devine prin efectul accesiunii, cu
obligaţia de a despăgubi doar jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei
sau jumătate din valoarea sporului de valoare adus imobilului;
- obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului
în situaţia anterioară şi plata de daune-interese.
c. Dacă lucrările adăugate sunt voluptuare, proprietarul are două posibilităţi:
să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în cartea funciară şi fără nicio
obligaţie către autorul lucrării sau să ceară obligarea autorului de rea-credinţă a
lucrării la desfiinţarea acesteia, cu readucerea imobilului în situaţia anterioară
şi plata de daune-interese.
Accesiunea mobiliară
Mai redusă ca aplicare practică, accesiunea mobiliară este reglementată de art.
598 C. civ. în următoarele situaţii:
- bunul mobil produs cu materialele altuia aparţine celui care l-a confecţionat
sau, după caz, proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre
manoperă şi valoarea materialelor, determinat la data confecţionării bunului. În
funcţie de situaţie, proprietarul bunului v adatora despăgubiri egale cu valoarea
manoperei, fie cu valoarea materialelor (alin. 2). Dacă valoarea manoperei este
egală cu valoarea materialelor, proprietatea asupra bunului este comună.
- în cazul în care se unesc două bunuri mobile având proprietari diferiţi, fiecare
poate pretinde separarea bunurilor, dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar
suferi un prejudiciu mai mare de o zecime din valoarea bunului său. Dacă nu se
poate obţine separarea bunurilor mobile unite sunt aplicabile, în mod
corespunzător, dispoziţiile art. 598 şi 599.

Sarcina de lucru 1
Elaborează un text de 15-20 de rânduri în care să evidenţiezi aspectele
esenţiale ale accesiunii.
4.1.6. Uzucapiunea (prescripţia achizitivă)

Noţiuni generale
În articolul 557 C. civ. se prevede că proprietarul se mai poate dobândi şi prin
uzucapiune.
Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi

reale cu privire la un lucru, prin posedarea neîntreruptă a acestuia în tot
timpul fixat de lege.
Uzucapiunea constituie, totodată o sancţiune îndreptată împotriva vechiului

proprietar care a lăsat un timp îndelungat bunul său în mâna altei persoane,
dând dovadă de ignoranţă.
Uzucapiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii se întemeiază pe faptul

posesiei îndelungate a unui imobil, posesie care trebuie să îndeplinească
condiţiile de utilitate aşa cum sunt ele prevăzute de articolul 922 din Codul
civil.
Cunoscută şi în dreptul roman sub numele de prescriptio longi temporis,

uzucapiunea a fost consacrată şi în vechile scrieri juridice româneşti, dintre
care Codul Calimach îi acorda atenţie deosebită. Aceste dispoziţiuni au fost
aplicate până la 1 decembrie 1865 când a intrat în vigoare actualul Cod civil.
Codul civil în trecut indica uzucapiunea ca fiind unul dintre modurile
importante de dobândire a drepturilor reale. Deşi în acelaşi titlu XX erau
cuprinse şi regulile referitoare la prescripţia extinctivă, cele două instituţii sunt
de neconfundat. În vreme ce uzucapiunea este un mod de dobândire a
proprietăţii sau a altor drepturi reale, prescripţia extinctivă este un mijloc de
stingere a dreptului la acţiune în sens material prin care este sancţionată
pasivitatea creditorului unei obligaţii. Uzucapiunea era reglementată de Codul
civil, în timp ce prescripţia extinctivă îşi găsea consacrarea în prevederile
Decretului 167/1958 aşa cum a fost el modificat prin Decretul 218/1970. Cu
toate că în materia prescripţiei extinctive dreptul comun îl constituia Decretul
167/1958, şi Codul civil conţinea dispoziţii de largă aplicaţiune care priveau
calcularea termenelor de prescripţie.
Împrejurarea că ne preocupăm în studiul de faţă de reglementarea dată
uzucapiunii de vechiul cod porneşte de la necesitatea cunoaşterii acestei
instituţii, în condiţiile în care aplicarea vechiului cod poate fi de actualitate

atâta vreme cât cele mai lungi prescripţii, cel puţin teoretic, urmează a se
împlini în următorii 30 de ani.
Uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil

Domeniul de aplicare
Deşi în ştiinţa dreptului au existat şi mai există însă divergenţe de opinii,
apreciem că uzucapiunea se referă doar la bunurile imobile. În pofida faptului
că articolul 935 din Noul Cod civil se referă la prescripţia instantanee a
mobilelor, aceasta nu implică dobândirea proprietăţii lor prin efectul
prescripţiei achizitive. Aşa cum se subliniază din ce în ce mai clar în doctrina
actuală, uzucapiunea se circumscrie numai la categoria bunurilor imobile.
De altfel, nici un text nu precizează asupra căror bunuri operează uzucapiunea,
ele referindu-se doar la cele inalienabile, asupra cărora nu operează. Articolul
1844 Cod civil, prevedea că:
„Nu se poate prescrie domeniul lucrărilor care, prin natura lor proprie sau printr-o
declaraţie a legii nu pot fi obiecte de proprietate privată, ci sunt scoase afară din comerţ”.
Aşadar, pentru a se putea uzucapa, era necesar ca bunurile să se afle în circuitul
civil. Textul articolului 1844 din Codul civil era în deplină concordanţă cu cel
al articolului 135 alin. 5 din Constituţie, care prevede că „Bunurile proprietate
publică sunt inalienabile”.
Nici terenurile care fac parte din domeniul public conform articolului 5
alineatul 2 din Legea nr. 18/1991, nu pot face obiectul prescripţiei achizitive,
deoarece textul prevede că acestea sunt scoase din circuitul civil.
În acelaşi sens sunt şi dispoziţiile art. 74 alin. 1 din Legea nr. 69/1991, care
prevede că „Bunurile ce fac parte din domeniul public sunt inalienabile”.
Prin abrogarea Legilor 58/1974 şi 59/1974, terenurile din domeniul privat au
reintrat în circuitul civil şi în ceea ce priveşte dobândirea lor în alte moduri
decât succesiunea legală. Pe cale de consecinţă, prin reintrarea terenurilor în
circuitul civil şi extinderea proprietăţii private asupra lor, uzucapiunea va
redeveni unul din importantele moduri de dobândire a drepturilor reale.
Condiţia esenţială a uzucapiunii – posesia
Aşa cum preciza articolul 1846 din Codul civil, „orice prescripţie este
fondată pe faptul posesiei”. Ca efect al posesiei, uzucapiunea presupunea
neapărat o posesie utilă, neatinsă de nici unul dintre viciile posesiei, adică
neîntreruptă, continuă, netulburată, publică şi sub nume de proprietar.
De cele mai multe ori, posesia se înfăţişa ca un atribut al proprietăţii, fiind

exercitată de însuşi proprietarul bunului. Se poate însă întâmpla ca posesia unui
bun să aparţină unei persoane, iar dreptul de proprietate alteia. Dacă adevăratul
proprietar nu-şi exercită prerogativele sale, posesorul poate dobândi asupra
bunului dreptul de proprietate cu condiţia să-l posede în termenul şi condiţiile
speciale prevăzute de lege.
Aşa cum s-a precizat mai sus, posesia este o stare de fapt şi are două elemente
constituite: animus şi corpus. O posesie viciată sau detenţiunea precară sunt
irelevante sub aspect achizitiv. Oricât ar dura ele în timp, nu ar putea conduce
niciodată la uzucapiune.
S-a stabilit în practica instanţelor totodată că, chiriaşul exercitând o detenţie
precară nu poate dobândi proprietatea prin uzucapiune, deoarece exercită
stăpânirea ca locatar şi nu ca proprietar.
Nici stăpânirea unei construcţii de către o persoană cu îngăduinţa proprietarului
nu este de natură să ducă la dobândirea proprietăţii construcţiei prin
uzucapiune, deoarece persoana respectivă nu exercită o posesie utilă, fiind doar
un detentor precar. Ori, precaritatea, înseamnă de fapt lipsa posesiei, fără de
care nu poate opera prescripţia achizitivă.
Sarcina de lucru 2
Argumentaţi următoarea afirmaţie: „pentru a se putea uzucapa, este
necesar ca bunurile să se afle în circuitul civil” (5-10 rânduri).
Felurile uzucapiunii
În sistemul vechiului nostru cod civil, uzucapiunea era de două feluri:
A) Uzucapiunea de 30 de ani (articolul 1890 Cod civil);
B) Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani (articolul 1895 Cod civil).
A) Uzucapiunea de 30 de ani, implică din partea celui care pretinde că a
dobândit dreptul de proprietate sau un alt drept real să facă dovada că:
a) a posedat timp de 30 de ani;
b) posesia sa a fost utilă, adică neviciată, fără a fi nevoie să-şi dovedească şi
buna credinţă.
B) Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani
Articolul 1895 din Codul civil prevede că
„Cel ce câştigă cu bună credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie
proprietatea aceluia prin zece ani dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza teritorială a
Curţii de Apel unde se află nemişcătorul, şi prin douăzeci de ani dacă locuieşte afară din
acea circumscripţie”1.
1
În textul Codului civil se face vorbire despre circumscripţia tribunalului regional. Anterior modificărilor din 1
august 1956 referirea din text era făcută cu privire la circumscripţiunea Curţii de Apel. Deoarece prin Legile nr.
92/1992 pentru organizarea instanţelor judecătoreşti şi 59/1993 pentru modificarea Codului de procedură civilă,
au fost înfiinţate curţile de apel, apreciem că se impune citarea exactă a textului original.
Dintr-o corectă analiză a textului, rezultă că acesta implică două categorii de
probleme:
a) în primul rând, textul se referea „în terminis” la bunurile ce intrau sub
incidenţa sa, adică nemişcătoarele individual determinate. Cu alte cuvinte el nu
se aplica universalităţilor de bunuri, cum ar fi de exemplu cele ce formează
patrimoniul succesoral.
b) – în al doilea rând, textul precizează cele două condiţii cumulative ale
acestei uzucapiuni şi anume:
1. – posesia să se întemeieze pe un just titlu;
2. – posesia să fie de bună credinţă.
1. Justul titlu
Articolul 1897 Cod civil definea justul titlu ca fiind „orice titlu translativ de
proprietate precum vânzarea, schimbul etc.”. Esenţial este însă că acest titlu
să parvină de la altcineva decât de la adevăratul proprietar! Dacă dimpotrivă,
titlul ar proveni de la acesta, transmiterea dreptului ar opera în virtutea
convenţiei, nefiind necesar ca dobânditorul să mai invoce în favoarea sa
prescripţia achizitivă.
În privinţa condiţiilor de validitate ale acestuia, articolul 1897 Cod civil

distinge între titlul nul şi cel anulabil. Potrivit alineatului 2 din text, un titlu
lovit de nulitate absolută nu poate servi de bază – prescripţiei de 10 până la 20
de ani. Dimpotrivă, doar titlu anulabil, lovit de nulitate relativă poate fi invocat
drept just titlu împotriva unor persoane, altele decât cele care ar avea dreptul să
invoce nulitatea relativă. După expirarea termenului de prescripţie extinctivă de
3 ani, un asemenea titlu poate fi opus şi acestei categorii de persoane, deoarece
titlul ar deveni perfect valid.
În fine, justul titlu implică şi existenţa unei date certe întrucât în caz contrar el
nu ar putea fi opus celui care se pretinde a fi proprietar, şi care este în raport cu
actul translativ un terţ. Legea nu cere ca justul titlu să fie transcris pentru a fi
valabil.
2. Buna-credinţă
Prin buna-credinţă se înţelegea, aşa cum preciza articolul 1898 alineatul 1

din Codul civil, convingerea greşită a posesorului că „cel de la care a
dobândit imobilul, avea toate însuşirile cerute de lege pentru a-I putea
transmite proprietatea”.
Era suficient, potrivit textului, ca buna-credinţă să fi existat în momentul

„câştigării imobilului”. Aşadar, în vreme ce justul titlu trebuie să fie dovedit de
cel care îl invocă, buna-credinţă era prezumată până la proba contrară (articolul
1899 alineatul 2 din Codul civil).
C) Împlinirea termenului de 10 până la 20 de ani
Termenul prevăzut de articolul 1895 Cod civil nu este fix, el situându-se între
10 şi 20 de ani. Modul de calcul al duratei exacte a uzucapiunii este dat de
articolul 1896 din Codul civil. Astfel, dacă adevăratul proprietar locuieşte în
raza teritorială a aceleiaşi Curţi de Apel unde se află şi bunul imobil, termenul
este de 10 ani. Termenul va fi de 20 de ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte
în raza teritorială a altei Curţi de Apel decât în cea în a cărei rază se află bunul
imobil. Ce se va întâmpla însă dacă adevăratul proprietar locuieşte un timp în
raza teritorială a aceleiaşi Curţi de Apel în care este situat şi bunul, apoi
locuieşte în raza altei Curţi de Apel?
Potrivit articolului 1896 Cod civil, la numărul anilor cât proprietarul a locuit în
raza aceleiaşi Curţi de Apel în care se află imobilul, se adaugă un număr dublu
de ani cât el locuieşte în raza altei Curţi de Apel.
De exemplu, adevăratul proprietar locuieşte 3 ani la Brăila iar imobilul se
găseşte la Galaţi, deci în raza aceleiaşi Curţi de apel. Apoi se mută la Ploieşti.
Posesorul de bună credinţă poate invoca prescripţia achizitivă după 17 ani
potrivit următorului calcul: 3 ani în raza aceleiaşi Curţi de Apel, rest până la
10 egal 7 ani. Restul de 7 ani, trebuie dublat pentru perioada de timp cât
proprietarul locuieşte în raza altei Curţi de apel. Deci, 7 x 2 = 14 ani. În total,
3 + 14 = 17 ani.
Sarcina de lucru 3
Identificaţi şi explicaţi deosebirile dintre justul titlu şi buna credinţă (5-
10 rânduri).
Calculul termenului uzucapiunii

Termenul de prescripţie achizitivă este susceptibil de început, sfârşit,
întrerupere, suspendare ori joncţiune.
A) Începutul şi sfârşitul termenului
Prescripţia nu poate să curgă mai înainte de a se naşte acţiunea supusă acestui
mod de stingere. Termenul se calculează pe zile ceea ce înseamnă că ziua în
cursul căreia începe prescripţia nu intră în calcul. Ziua se împarte în 24 de ore
şi începe la miezul nopţii, sfârşindu-se la miezul nopţii următoare. Prescripţia
se socoteşte împlinită la împlinirea ultimei zile a termenului stabilit de lege.
B) Întreruperea prescripţiei achizitive
Una dintre condiţiile legii referitoare la uzucapiune este şi cea prevăzută de
articolul 1847 Cod civil, şi anume de a nu fi întreruptă posesia. Posesia şi
uzucapiunea fiind într-o indisolubilă interdependenţă, întreruperea uneia dintre
ele conduce şi la întreruperea celeilalte. Întreruperea prescripţiei achizitive
înlătură efectele posesiei anterioare întreruperii. Pentru a uzucapa din nou, este
aşadar necesar să înceapă să curgă o nouă posesie.
Întreruperea prescripţiei achizitive poate fi naturală sau civilă.

a) Întreruperea naturală. Întreruperea naturală a prescripţiei operează potrivit
articolului 1864 Cod civil în următoarele situaţii:
1) „când posesorul este şi rămâne lipsit, în curs mai mult de un an de
folosinţa lucrului, sau de către vechiul proprietar sau de către o a treia
persoane;
2) când lucrul este declarat neprescriptibil în urma unei transformări legale
a naturii sau destinaţiei sale.”
b) Întreruperea civilă. În sistemul Codului civil au fost tratate până la apariţia
Decretului 167/1958, atât prescripţia achizitivă cât şi prescripţia extinctivă.
Dispoziţiunile Decretului 167/1958 nu sunt contrare, ci le completează pe cele
din Codul civil în materia prescripţiei. Întreruperea civilă a prescripţiei
operează deci potrivit articolului 16 din Decretul 167/1958 în următoarele
cazuri:
1) prin sesizarea instanţei judecătoreşti cu o cerere de chemare în judecată;
2) prin săvârşirea unui act începător de executare;
3) prin recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie de către cel în
favoarea căruia curge prescripţia achizitivă.
În cazul întreruperii naturale a prescripţiei, efectele întreruperii se produc erga
omnes, pe câtă vreme întreruperea civilă îşi produce efecte doar între părţile
actului juridic respectiv. Indiferent de natura întreruperii prescripţiei achizitive,
efectul principal rămâne acelaşi, adică înlăturarea tuturor consecinţelor
anterioare întreruperii.
C) Suspendarea prescripţiei achizitive
În cadrul suspendării prescripţiei achizitive, spre deosebire de întrerupere,
perioada de timp scursă până momentul intervenirii cauzei de suspendare se
calculează în continuare după încetarea suspendării. Prescripţia îşi opreşte doar
temporar cursul, pentru durata de timp cât operează cauza de suspendare.
Cauzele de suspendare a cursului prescripţiei achizitive, sunt prevăzute de
articolele 13 şi 14 din Decretul 167/1958, care deşi se referă la prescripţia
extinctivă sunt aplicabile şi uzucapiunii. Ca şi în cazul întreruperii, suspendarea
cunoaşte cauze limitativ prevăzute de lege, după cum urmează:
1) Cât timp ce-l împotriva căruia curge prescripţia este împiedicat de un caz de
forţă majoră să facă acte de întrerupere.
2) Cât timp adevăratul proprietar sau uzucapantul se află în rândurile forţelor
armate ale României iar acestea sunt pe picior de război.
3) Între părinţi sau tutore şi cei ce se află sub ocrotirea lor, între curator şi cei
pe care îi reprezintă, precum şi între orice altă persoană, care în temeiul unei
hotărâri judecătoreşti sau a legii administrează bunurile altora şi cei ale căror
bunuri sunt astfel administrate, prescripţia nu curge cât timp socotelile nu au
fost date şi aprobate.
4) Cât timp nu are reprezentant legal, prescripţia nu curge împotriva celui lipsit
de capacitate de exerciţiu şi nici împotriva celui cu capacitate de exerciţiu
restrânsă cât timp nu are cine să încuviinţeze actele.
5) În timpul căsătoriei, prescripţia nu curge între soţi.

D) Joncţiunea posesiilor
Prin joncţiunea posesiilor se înţelegea adăugarea la termenul posesiei actuale

a posesorului, a timpului cât lucrul a fost posedat de autorul său. Potrivit
articolului 1860 din Codul civil, „Orice posesor posterior are facultatea,
spre a putea să opună prescripţia să urmărească posesiunea sa cu
posesiunea autorului său”.
Pentru a putea fi invocată joncţiunea posesiilor, trebuiau îndeplinite

următoarele condiţii:
a) să fie o posesie propriu-zisă şi nu o detenţie precară ce nu poate fi unită cu o
posesie;
b) cel ce invocă joncţiunea trebuie să fie un succesor în drepturi a autorului.
Uzurpatorul posesiei altcuiva nu poate invoca joncţiunea posesiei sale cu aceea
ce aparţinea celui pe care l-a înlăturat.
În practicăerau frecvent analizate trei situaţii când posesorul putea invoca
joncţiunea posesiilor şi anume:
a) ambele posesii, şi a dobânditorului şi a autorului său erau de aceeaşi natură,
adică de bună ori de rea-credinţă. În această situaţie exista interes pentru
joncţiunea posesiilor, fie pentru prescripţia de 10-20 de ani, fie pentru cea de
30 de ani;
b) autorul dobânditorului era un posesor de bună credinţă cu just titlu, în timp
ce dobânditorul era de rea-credinţă. În acest caz, chiar dacă autorul ar fi putut
uzucapa în 10-20 de ani, posesorul subsecvent nu ar dobândi dreptul de
proprietate decât printr-o prescripţie de 30 de ani. El putea aşadar să unească
acestui termen şi durata de timp cât a posedat autorul său;
c) dacă dobânditorul era de bună credinţă şi are just titlu iar autorul său a fost
de rea credinţă, el avea a alege între două posibilităţi:
1. fie că începe o nouă prescripţie de 10-20 de ani fără a invoca posesia
anterioară a autorului său;
2. fie că uneşte posesia sau cu cea a autorului său pentru a invoca prescripţia
de 30 de ani. El va proceda în acest mod, atunci când timpul ce a mai rămas
până la împlinirea a 30 de ani este mai mic de cât 10 ani, fiind de preferat să
continue posesia.
Efectele uzucapiunii
Odată cu împlinirea termenului de prescripţie, posesorul devine retroactiv
titular al dreptului de proprietate sau a altui drept real. În consecinţă,
uzucapantul va fi considerat proprietar nu din momentul împlinirii termenului,
ci din cel în care a început posesia.
În consecinţă, acţiunea în revendicare a vehiculului proprietar va fi

paralizată prin invocarea prescripţiei achizitive, fie pe cale de acţiune, fie
prin excepţie. Uzucapantul poate renunţa la beneficiarul prescripţiei,
achizitive, însă numai după împlinirea ei. Cu toate acestea, creditorii săi sau
orice persoană interesată pot invoca prescripţia câştigată de debitorii lor,
chiar dacă aceştia au renunţat la ea (articolul 1843 Cod civil).

Uzucapiunea în sistemul Noului Cod civil
În sensul Noului Cod civil, prin uzucapiune se înţelege acelaşi mod de
dobândire a dreptului de proprietate ca şi în legislaţia trecută, semnalându-se şi
câteva modificări, dintre care cea mai relevantă este cea a modificării
termenelor de dobândire a dreptului de proprietate.
Această modalitate de dobândire a proprietăţii a fost semnalată şi de CEDO,
fiind compatibilă cu majoritatea convenţiilor europene (Florea, 2011, p. 172).
Potrivit dispoziţiilor Codului civil, uzucapiunea cunoaşte două forme:
- uzucapiune imobiliară extratabulară şi tabulară;
- uzucapiunea mobiliară.
A. Uzucapiunea imobiliară extratabulară

Potrivit art. 930 C. civ., dreptul de proprietate asupra unui mobil şi
dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul
uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat
existenţa;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
În toate cazurile, uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat
cererea de înscriere în cartea funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi
înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în folosul său, pe baza unei
cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de uzucapiune.
Având în vedere dispoziţiile legii, pentru a opera o uzucapiune imobiliară
extratabulară, trebuie îndeplinte3 cumulativ condiţiile:
- fie proprietarul intabulat în cartea funciară să fi decedat sau să-şi fi încetat
existenţa, după caz, fie să fi renunţat la dreptul său, iar declaraţia de
renunţare să fi fost înscrisă în cartea funciară, fie imobilul să nu fie înscris
în nicio altă carte funciară;
- nicio altă persoană să nu fi înscris dreptul de proprietate în folosul său în
cartea funciară, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după
împlinirea termenului de uzucapiune, dar înainte de înregistrarea cererii
uzucapantului;
- posesia să fie utilă;
- posesia să dureze 10 ani, termen care nu poate să curgă înaintea de
moartea, respectiv, încetarea existenţei proprietarului sau înainte de
înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de renunţare a proprietarului (art.
932 alin. 1 C. civ.);
- uzucapantul să ceară şi să i se admită cererea de înscriere a dreptului său de
proprietate în cartea funciară. (Florea, 2011, p. 174)

Uzucapiunea imobiliară extratabulară produce următoarele efecte:
- efectul achizitiv, care se produce în persoana posesorului uzucapant;
- efectul extinctiv, care se produce fie în persoana moştenitorului persoanei
fizice decedate, fie în persoana succesorului persoanei juridice a cărei
existenţă a încetat, fie în persoana comunei sau a oraşului care a dobândit
imobilul abandonat în domeniul său privat.
B. Uzucapiunea imobiliară tabulară

Potrivit art. 931 C. civ.,
“drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al
unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-
credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere,
dacă posesia sa a fost neviciată. Este suficient ca buna-credinţă să existe în momentul
înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.”
Conform art. 932 C. civ. în cazurile prevăzute la art. 930 alin. (l) lit. a) şi b),
termenul uzucapiunii nu începe să curgă înainte de data decesului sau, după
caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului, respectiv înainte de data
înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în posesie s-
a produs la o dată anterioară.
În toate cazurile mai sus menţionate, viciile posesiei suspendă cursul
uzucapiunii.
C. Uzucapiunea mobiliară
Aceasta se referă la posesia asupra bunului mobil al altuia timp de 10 ani,
posesie care poate duce la dobândirea dreptului de proprietate asupra bunului
respectiv. Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii. Regimul juridic al
uzucapiunii mobiliare este asemănător cu cel al uzucapiunii imobiliare sub
aspectul dreptului de opţiune cu privire la uzucapiune, al cursului termenului şi
joncţiunea posesiilor, în formularea art. 933 C. civ.: Fiecare posesor este
considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă bunul a fost
transmis cu titlu universal sau particular. (2) Cu toate acestea, pentru a invoca
uzucapiunea, posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a
autorului său.
4.1.7. Ocupaţiunea
Ocupaţiunea ca mod de dobândire a drepturilor reale constă în luarea în posesie
a unui bun care nu aparţine nimănui, deci fără stăpân şi este reglementată în
cuprinsul art. 941- 9 C. civ. Obiectul ocupaţiunii este reprezentat în cadrul
dispoziţiilor art. 941 alin. 2 ;i 3 C. civ.:
“Sunt lucruri fără stăpân bunurile mobile abandonate, precum şi bunurile care, prin natura
lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele şi resursele acvatice vii din
bazinele piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile din flora spontană,
plantele medicinale şi aromatice şi altele asemenea, însă numai dacă intrarea în posesie se
face în condiţiile legii.

(3) Lucrurile mobile de valoare foarte mică sau foarte deteriorate care sunt lăsate într-un loc
public, inclusiv pe un drum public sau într-un mijloc de transport în comun, sunt considerate
lucruri abandonate.”.
Nu pot fi supuse ocupaţiunii:
- bunurile imobile;
- bunurile incorporale;
- bunuri furate sau pierdute, în cazul în care intervine regula prevăzută de art.
937 alin. 2 şi 3 C. civ.
Cele două elemente definitorii ale ocupaţiunii sunt: posesia utilă şi neviciată şi
situaţia lucrului în momentul luării în posesie. (Florea, 2011, p. 178)
4.1.8. Tradiţiunea
Tradiţiunea constă în predarea efectivă a lucrului de către transmiţător

dobânditorului, operaţiune care în dreptul roman marca transferul
proprietăţii.
Tradiţiunea prezintă două elemente:

- convenţia prin care părţile s-au înţeles să transmită proprietatea;
- faptul predării sau remiterii bunului.
Tradiţiunea operează transferul proprietăţii în cazul darurilor manuale ca
donaţii curente de mică importanţă, care se execută imediat, fără nici o formă
specială, prin simpla predare a lucrului. De asemenea, tradiţiunea operează
transferul dreptului de proprietate şi în cazul titularilor de valoare la purtător
cum sunt obligaţiile C.E.C. Bunurile mobile corporale a căror valoare nu
depăşeşte 25.000 lei pot face obiectul unui dar manual, cu excepţia cazurilor
prevăzute de lege. Darul manual se încheie valabil prin acordul de voinţă al
părţilor însoţit de tradiţiunea bunului de la donator la donatar. În aprecierea
valorii reduse a bunurilor care constituie obiectul darului manual se ţine seama
de starea materială a donatorului (art. 1011 alin. 4 C. civ.).
4.1.9. Hotărârea judecătorească
Referindu-se la acest mod de dobândire a drepturilor reale, avem în vedere
doar hotărârile judecătoreşti constitutive sau atributive de drepturi, nu şi pe cele
cu caracter declarativ (Stoenescu & Zilberstein, 1977, p. 502). Din această
categorie fac parte ordonanţele de adjudecare prin care se definitivează
executarea silită pe calea vânzării la licitaţie publică. În temeiul unei asemenea
hotărâri judecătoreşti, adjudecatarul devine proprietarul bunurilor supuse
licitaţiei.
4.2. Fiducia
Instituţia fiduciei introdusă de Noul Cod civil reprezintă o noutate absolută în
dreptul românesc. Receptarea acestei instituţii de drept anglo-saxone în dreptul
continental (şi în dreptul românesc) este rezultatul unui proces îndelungat de
interferenţă între dreptul continental civil şi cel anglo-saxon, în cursul căruia

numeroase instituţii de drept sau tipuri de contracte au fost preluate în dreptul
continental, ca o consecinţă a globalizării relaţiilor de afaceri.
Introducerea acestei noi instituţii, pe lângă abordarea teoretica, prezintă şi o
deosebită importanţă practică prin reglementarea posibilităţii partajării
activelor aparţinând persoanelor fizice sau juridice în cadrul aceluiaşi
patrimoniu, fără a fi necesară crearea unor noi entităţi juridice distincte în
vederea beneficierii de avantajul răspunderii limitate. Totodată prin
introducerea în dreptul român a instituţiei fiduciei, împreună cu cea a
proprietăţii periodice, se realizează o schimbare de optică cu privire la
reglementarea tradiţională a dreptului de proprietate, în sensul caracterului de
drept absolut şi perpetuu al acestuia.1
4.2.1. Noţiune, obiect şi izvoarele fiduciei

Potrivit prevederilor art. 773 Cod civil, fiducia este definită ca:
„operaţiunea juridică prin care unul sau mai mulţi constituitori transferă drepturi reale,
drepturi de creanţă, garanţii ori alte drepturi patrimoniale sau un ansamblu de asemenea
drepturi, prezente ori viitoare, către unul sau mai mulţi fiduciari care le administrează cu un
scop determinat, în folosul unuia sau al mai multor beneficiari. Aceste drepturi alcătuiesc o
masă patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din patrimoniile
fiduciarilor.”
Prin prisma definiţiei de mai sus, fiducia apare ca o operaţiune contractuală
complexă, caracterizată de un set de raporturi contractuale – transfer de
drepturi cu titlu oneros, mandat atipic (irevocabil), administrarea unui
patrimoniu de afectaţiune în folosul beneficiarului - formând un tot unitar. Prin
transmiterea drepturilor spre administrare fiduciarilor se formează o masă
patrimonială autonomă, distinctă de celelalte drepturi şi obligaţii din
patrimoniile fiduciarilor. Referitor la masa patrimonială fiduciară, art. 31 alin.
(3) din Codul civil prevede ca: „sunt patrimonii de afectaţiune masele
patrimoniale fiduciare, constituite potrivit titlului IV al cărţii a III-a.....”
Obiectul fiduciei presupune mai multe etape succesive, după cum urmează:
transferul drepturilor patrimoniale de la constituitor la fiduciar; administrarea
acestor drepturi de fiduciar în folosul beneficiarului; transferul emolumentului
către beneficiar. Astfel cum s-a observat în literatura de specialitate, conţinutul
şi semnificaţia noţiunii de transfer, astfel cum apare în art. 773 C. civ. este
imprecis, în lumina prevederilor art. 32 alin (2) Cod Civil, întrucât transferul
drepturilor şi obligaţiilor dintr-o masă patrimonială în alta nu constituie o
înstrăinare.
Izvoare. Codul civil numeşte legea şi contractul drept izvoare ale fiduciei,
contractul trebuind a fi încheiat în formă autentică. Dacă în privinţa
contractului lucrurile sunt clare, în privinţa legii, ca izvor al fiduciei
reglementarea este vădit insuficientă atâta vreme cât singurul text din legislaţia
noastră cu referire la fiducie este Codul civil. Fireşte, (de lege ferenda, într-o
legislaţie viitoare ar putea fi reglementate şi alte modalităţi concrete sau
generice ce ar putea genera raporturi juridice specifice fiduciei. Prin interdicţia
1
http://jog.sapientia.ro/data/tudomanyos/Periodikak/scientia-iuris/2011-1/5-burian.pdf
formulată în art. 775 C. civ., contractul de fiducie este lovit de nulitate absolută
dacă prin acesta se realizează o liberalitate indirectă în folosul beneficiarului.
(Florea, 2011, p. 215)
4.2.2. Subiectele fiduciei

Aşa cum am precizat mai sus, fiducia implică în mod generic participarea a trei
persoane, dispunătorul numit constituitor, dobânditorul numit fiduciar şi
beneficiarul. Atâta vreme cât în privinţa constituitorului textul nu face nicio
precizare, se deduce că acesta poate fi orice persoană capabilă sa contracteze,
În ceea ce priveşte însă fiduciarul, textul art. 776 alin. 2 şi 3 din C. civ. face
trimitere expres şi limitativ la subiecte calificate de drept.
In categoria acestora avem în vedere instituţiile de credit, societăţile de
investiţii şi de administrare, societăţile de asigurare şi reasigurare legal
înfiinţate, avocaţii şi notarii publici.
Enumerarea este limitativă şi pe cale de consecinţă nicio altă persoană nu poate
avea calitatea de fiduciar.
Beneficiarul fiduciei nu trebuie să aibă vreo calificare, el poate fi în egală
măsură constituitorul, fiduciarul sau un terţ, aşa cum precizează art.777 din C.
civ. Atâta vreme cât el este un terţ faţă de convenţia iniţială, nu s-ar cere nici
măcar să aibă deplina capacitate de a contracta, în sensul că el poate fi şi minor
sau interzis.
Constituitor poate fi atât o persoana fizică, cât şi una juridică, fără ca legea să
impună o limitare a calităţii de constituitor. Fiind însa vorba de înstrăinarea
unor bunuri şi drepturi patrimoniale, constituitorul trebuie să aibă capacitatea
de exerciţiu. Potrivit dispoziţiilor art. 778, constituitorul are posibilitatea de a
desemna o persoană care să îi supravegheze executarea contractului de fiducie
şi să-i exercite drepturile născute din contract. Raţiunea acestei prevederi
rezidă în faptul ca legiuitorul nu a limitat sfera persoanelor care au calitatea de
constituitor. Deoarece şi persoanele fizice pot avea această calitate, multe
dintre ele neavând competenţa necesară pentru a supraveghea derularea unui
contract de fiducie, recurgerea la serviciile unui terţ este justificată. În privinţa
fiduciarului legiuitorul impune limitări cu privire la calitatea de fiduciar, cu
scopul de a evita operaţiunile de spălare de bani şi evaziunea fiscală, întrucât
experienţa internaţională în materie arată ca fiducia (trust-ul) este o instituţie
care poate fi folosită pentru a ascunde operaţiunile de spălare de bani şi
operaţiunile de evaziune fiscală.
Potrivit acestei opinii, orice persoană fizică sau juridică ar putea dobândi
calitatea de fiduciar, cu condiţia îndeplinirii unor criterii obligatorii de
solvabilitate şi onorabilitate. Referitor la calitatea de fiduciar a avocatului,
chiar înainte de reglementarea Cod civil, întâlnim referiri la instituţia fiduciei
în Legea nr. 51 din 1995 pentru organizarea şi exercitarea profesiei de avocat,
reglementări care trebuie însă adaptate noilor realităţi. Calitatea de beneficiar
nu este în niciun fel limitată, astfel beneficiarul poate fi persoană fizică sau
juridică, respectiv un terţ, constituitorul sau fiduciarul însuşi. În cazul
beneficiarului persoană fizică, din coroborarea cu dispoziţiile art. 41 şi 42 din
Cod civil referitoare la capacitatea de exerciţiu restrânsă, desprindem concluzia
ca acceptarea fiduciei sau renunţarea la ea reprezintă acte de dispoziţie care
impun capacitatea deplină de exerciţiu.
4.2.3. Condiţiile contractului de fiducie

Urmărind condiţiile de validitate ale contractului de fiducie, trebuie să evocăm
condiţiile de fond, generale şi speciale, precum şi condiţiile de formă1.
Ca orice contract, acesta trebuie să îndeplinească în primul rând condiţiile
generale de validitate prevăzute de art. 1179 din C. civ., privitoare la
capacitatea de a contracta, consimţământul valabil exprimat al părţii care se
obligă, un obiect licit şi o cauză licită.
O primă condiţie specială în ceea ce priveşte obiectul contractului, acesta
trebuie să cuprindă sub sancţiunea nulităţii absolute, individualizarea
drepturilor transferate, durata transferului (care nu poate fi mai mare de 30 de
ani), identitatea constituitorului, a fiduciarului şi a beneficiarului, scopul
fiduciei precum şi întinderea puterilor administrative şi de dispoziţie ale
fiduciarului (art. 779 din N.c.civ.).
Referindu-se în mod expres la nulitatea absolută, aceasta ar putea fi invocată de
oricine, oricând, pe cale de excepţie sau acţiune directă. Competenţa de a
constata nulitatea contractului fiduciar aparţine judecătoriei în a cărei rază
teritorială îşi are domiciliul sau sediul fiduciarul în condiţiile art. 5 şi 7 din C.
proc. civ.
A doua condiţie specială de validitate a contractului de fiducie este prevăzută
de art. 780 din C. civ. care impune înregistrarea fiscală.
Sub sancţiunea nulităţii absolute, contractul de fiducie şi modificările sale
trebuie să fie înregistrate la cererea fiduciarului, în termen de o lună de la data
încheierii acestora, la organul fiscal competent să administreze sumele datorate
de fiduciar bugetului general consolidat al statului.
De asemenea, dacă masa patrimonială fiduciară cuprinde printre altele drepturi
reale imobiliare, acestea sunt înregistrate, în condiţiile prevăzute de lege, sub
aceeaşi sancţiune, la compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei
publice locale competente pentru administrarea sumelor datorate bugetelor
locale ale unităţilor administrativ-teritoriale în raza cărora se află imobilul,
dispoziţiile de carte funciară rămânând aplicabile. Şi desemnarea ulterioară a
beneficiarului, în cazul în care acesta nu este precizat chiar în contractul de
fiducie, trebuie să fie făcută, sub aceeaşi sancţiune, printr-un act scris
înregistrat în aceleaşi condiţii.
În conformitate cu prevederile art. 774 alin (1), dacă fiducia poate fi stabilită
prin lege sau prin contract în privinţa acestei din urma ipoteze, legiuitorul
impune încheierea contractului în formă autentică.
Conţinutul contractului de fiducie este reglementat de prevederile art. 779 din
Cod civil, care enumeră elementele minimale care trebuie să se regăsească în
cuprinsul acestuia:
1
http://jog.sapientia.ro/data/tudomanyos/Periodikak/scientia-iuris/2011-1/5-burian.pdf
a) drepturile reale, de creanţă, garanţiile şi alte drepturi patrimoniale care fac
obiectul transferului;
b) durata transferului, care nu poate depăşi 33 de ani, cu începere de la data
încheierii sale;
c) identitatea constituitorului/constituitorilor, a fiduciarului/ fiduciarilor,
respectiv identitatea beneficiarului sau a beneficiarilor sau cel puţin regulile
care permit determinarea acestora;
d) scopul fiduciei şi întinderea puterilor de administrare şi de dispoziţie ale
fiduciarului/fiduciarilor.
Din reglementarea art. 779 pct. c) se poate deduce ca durata contractului se
poate prelungi prin voinţa părţilor, însă numai până în limita duratei maximale
de 33 de ani. Obiectul fiduciei este constituit din trei operaţiuni distincte, dar
strâns legate între ele:
a) în primul rând se realizează un transfer de la constituitor la fiduciar potrivit
art. 779 lit. b);
b) încheierea unui mandat de administrare conform 792;
c) transferul folosului către beneficiar.
4.2.4. Efectele contractului de fiducie

Prerogativele şi obligaţiile fiduciarului
Fiduciarul este îndreptăţit să pretindă şi să se bucure de următoarele
prerogative:
1. Dreptul de a primi în administrare bunul sau bunurile ce formează obiectul
fiduciei. Acordul fiduciar având un caracter solemn supus unor condiţii
speciale de publicitate, momentul transmiterii bunurilor este acela al
îndeplinirii condiţiilor de publicitate. în măsura în care însă obiectul fiduciei îl
constituie bunuri generice, momentul transmiterii lor va fi cel al
individualizării prin numărare, măsurare, cântărire etc. Acest moment este
relevant în privinţa transmiterii riscului pieirii bunurilor.
2. Dreptul de a dispune prin acte de administrare şi chiar de dispoziţie asupra
bunurilor din masa fiduciară. Toate actele sale sunt opozabile terţilor, cu
excepţia cazului prev. art. 784 alin. 1 din C. civ., respectiv atunci când aceştia
au avut cunoştinţă despre limitarea puterilor fiduciarului;
3. Dreptul de a fi remunerat potrivit înţelegerii părţilor, iar în lipsa unei astfel
de înţelegeri potrivit regulilor ce cârmuiesc administrarea bunurilor altuia.
Legea nu este însă generoasă cu informaţii în această privinţă, deoarece şi
textul art. 793 alin. 1 din C. civ. privitor la remuneraţia administratorului face
în mod generic trimitere la lege, (care încă nu a fost adoptată), sau la obiceiul
locului, (inexistent deoarece instituţia este încă nouă şi nu a avut timp să creeze
o cutumă), ori la valoarea prestaţiilor.

Fiduciarul are următoarele obligaţii:
1. Potrivit art. 783 alin. 1 din C. civ. fiduciarul are obligaţia de a da socoteală
constitui torului şi beneficiarului cu privire la îndeplinirea obligaţiilor sale.
Obligaţia este una periodică, deoarece trebuie adusă la îndeplinire la intervalele
precizate în contractul de fiducie, sau ori de cate ori i se va cere de către
constituitor, beneficiar sau un reprezentant al acestora;
2. Fiduciarul are obligaţia de a răspunde în condiţiile art. 786 alin. 2 din C.
civ. pentru o parte sau pentru întregul pasiv al fiduciei, dacă în acordul fiduciar
a fost stabilită o asemenea obligaţie;
3. Fiduciarul răspunde pentru prejudiciile cauzate prin actele sale, prin
neîndeplinirea obligaţiilor sau punerea în pericol a intereselor ce i-au fost
încredinţate (art. 787 din C. civ.).
4.2.5. Denunţarea şi încetarea contractului de fiducie

Atâta vreme cât nu a fost acceptat de beneficiar, contractul de fiducie poate fi
denunţat de către constituitor. După acest moment, contractul nu mai poate fi
modificat sau revocat de către părţi ori revocat unilateral de către constituitor
decât cu acordul beneficiarului sau cu autorizarea instanţei judecătoreşti.
Încetarea acordului fiduciar are loc în condiţiile arătate de art. 790 din C. civ.
respectiv:
- prin împlinirea termenului sau prin realizarea scopului urmărit când aceasta
intervine înainte de împlinirea termenului;
- în cazul în care toţi beneficiarii renunţă la fiducie, iar în contract nu s-a
precizat cum vor continua raporturile fiduciare într-o asemenea situaţie.
Declaraţiile de renunţare sunt supuse aceloraşi formalităţi de înregistrare ca şi
contractul de fiducie. Încetarea se produce la data finalizării formalităţilor de
înregistrare pentru ultima declaraţie de renunţare.
- în momentul în care s-a dispus deschiderea procedurii insolvenţei împotriva
fiduciarului;
- în momentul în care se produc, potrivit legii, efectele reorganizării persoanei
juridice.
Sarcina de lucru 4
Cum se poate modifica şi cum încetează contractul de fiducie?

4.3. Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare
4.3.1. Noţiuni generale
Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic civil, niciun contract
nu-şi produce efectele decât între părţile contractante. Dreptul real transmis
printr-o asemenea convenţie este însă potrivit caracterizării date de lege un
drept absolut, opozabil tuturor nu numai părţilor contractante.
Se mai poate pune deci justificat întrebarea cum se conciliază caracterul
absolut al dreptului cu cel relativ al contractului ca instrument prin care se
realizează în cele mai frecvente cazuri transferul proprietăţii? O asemenea
contradicţie poate pune sub semnul incertitudinii relaţiile de securitate
juridică a căror ocrotire nu ar putea fi realizată decât prin reglementările,
protecţia şi garanţia oferită de dreptul obiectiv.
Aceasta, deoarece fiecare persoană fizică sau juridică are nevoie atât de
ocrotirea juridică a drepturilor sale patrimoniale (numită şi securitate juridică
statică), dar şi de încredere deplină în acele operaţiuni juridice prin care poate
dobândi drepturi patrimoniale, încredere numită şi securitate juridică
dinamică.
Altfel spus, în vreme ce securitatea statică vizează ocrotirea drepturilor
existente, securitatea dinamică „priveşte” spre dobândirea în siguranţă de
viitoare lucruri. Realizarea ambelor forme de securitate juridică are ca efect
înlăturarea neconcordanţelor dintre natura dreptului şi efectele convenţiilor
care îl au ca obiect. O asemenea operaţiune este realizabilă prin măsurile şi
formele de publicitate.
Publicitatea vizează tocmai acele mijloace juridice prin care legea impune în
interesul părţilor şi al terţilor, evidenţierea în mod public a situaţiei “de
factor” şi “de jure” a bunurilor pe itinerarul transmiterii lor în circuitul civil.
La rândul său, publicitatea operaţiunilor juridice constituie cerinţa ca anumite

acte juridice să fie săvârşite sau aduse la cunoştinţă în public. Necesităţile
practice au demonstrat după o îndelungată verificare că nu orice act juridic
translativ de proprietate, poate şi trebuie supus publicităţii1. În favoarea acestei
observaţii stau mărturie două constatări.
Pe de o parte, articolul 1169 Cod civil consacră principiul libertăţii contractuale
potrivit căruia dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale se transmit prin
simplul acord de voinţă al părţilor:
“Părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele
impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.”
1
În dreptul roman clasic, mancipaţiunea era un mijloc de a dobândi proprietatea asupra unor lucruri. Juristul
Gaius preciza că ea avea loc în prezenţa a cinci martori având calitatea de cetăţeni români şi puberi, a unui
cantaragiu (libripens), care ţinea în mână o balanţă de aramă şi a celor două părţi. Cel ce dobândea lucrul prin
mancipaţiune, punând mâna pe el pronunţa formula: “Declar că acest lucru este al meu după dreptul Quiritilor şi
să-mi fie dobândit prin această bucată de aramă si acest cântar de aramă”. În continuare bucata de aramă se
cântărea, apoi se lovea de braţul cântarului pentru a se dovedi puritatea metalului şi la urmă era încredinţată celui
care înstrăina lucrul (Vl. Hanga, Drept privat român, Editura Didactică şi Pedagogică, Bucureşti 1978, pag. 279).
Un corolar al acestui principiu este exprimat şi de textul art. 1674 Cod civil
care acceptă că, “exceptând cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa
părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept
cumpărătorului din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a
fost predat ori preţul nu a fost plătit încă”.
Pe de altă parte, art. 919 alin. 3 C. civ. instituie regula potrivit căreia
posesiunea mobilelor valorează titlu de proprietate. Este şi motivul pentru care
în dreptul român, publicitatea dobândirii drepturilor reale este diferenţiată,
după cum ele au ca obiect bunuri mobile sau imobile. Publicitatea mobiliară, în
afară de cea prevăzută în mod excepţional de lege, este pe cât de inutilă pe atât
de imposibil de realizat. Spunem că este inutilă deoarece în primul rând, în
practică nu s-au ivit interese ca imensitatea operaţiunilor mobiliare să fie
supuse regimului de publicitate. În al doilea rând, atâta vreme cât simpla
posesie valorează titlu de proprietate, publicitatea nu-şi mai are sensul
deoarece, ea se realizează prin însuşi faptul posesiei. În altă ordine de idei,
publicitatea mobiliară este şi imposibilă datorită fungibilităţii bunurilor mobile,
caracteristică de natură să permită oricând înlocuirea lor.
Spre deosebire de publicitatea mobiliară, publicitatea imobiliară este posibilă
datorită fixităţii şi nefungibilităţii bunurilor imobile, dar folositoare. Subliniem
utilitatea publicităţii imobiliare prin următoarele argumente:
1) Necesitatea asigurării unei securităţi juridice sporite a imobilelor, ce au o
valoare mult mai mare decât mobilele.
2) Garantarea autenticităţii transmiterii drepturilor reale imobiliare, prin
informarea cu exactitate a terţilor dobânditori în privinţa situaţiei juridice a
imobilelor. În acest fel, este exclus riscul ca un imobil să fie înstrăinat de un
neproprietar, sau în repetate şi frauduloase rânduri de către adevăratul
proprietar.
3) Realizarea de către organele competente ale statului a unui riguros şi
permanent control în privinţa schimbărilor petrecute în situaţia „de facto” sau
„de jure” a unor bunuri atât de importante cum sunt imobilele.
4.3.2. Scopul publicităţii imobiliare

Publicitatea imobiliară serveşte următoarelor scopuri, pe care le poate atinge în
totalitate sau parţial, în funcţie de sistemul de publicitate imobiliară aplicat:
1. Informarea terţilor cu privire la situaţia imobilelor, astfel încât aceştia
să-şi poată forma o imagine clară asupra acestora şi adapta comportamentul
juridic în consecinţă. Informarea terţilor prin sistemul de publicitate imobiliară
nu înseamnă nici naşterea de drepturi reale imobiliare, nici consolidarea lor
prin asigurarea opozabilităţii faţă de terţi1.
2. Asigurarea opozabilităţii faţă de terţi care, în plus faţă de simpla
informare a terţilor, consolidează drepturile reale născute în relaţie cu imobilele
respective actul juridic în sens larg care este supus formalităţilor de publicitate
imobiliara câştigând opozabilitatea erga omnes, consecinţa cea mai importantă
1
Ibidem, pp. 147-145
fiind desigur protecţia juridică deplină de care se, bucură titularul drepturilor
respective.
3. Constituirea sau transmiterea drepturilor reale imobiliare specifice
sistemelor de publicitate imobiliară mai riguroase condiţionează naşterea
dreptului real imobiliar de îndeplinirea formalităţilor respective, în absenţa
îndeplinirii acestor formalităţi dreptul în cauză nu este constituit, ori transmis.
4. Achiziţia dreptului real imobiliar în cadrul acelor sisteme de publicitate
imobiliară care oferă posibilitatea dobânditorului de bună-credinţă şi cu titlu
oneros să devină titularul dreptului real imobiliar, chiar atunci când
transmiţătorul este un proprietar aparent.
5. Soluţionarea conflictelor şi funcţia probatorie privitoare la posibilitatea
titularului unui drept real imobiliar care a îndeplinit formalităţile publicităţii
imobiliare de a se apăra împotriva eventualilor dobânditori ai aceluiaşi drept,
ciliar la un moment anterior, dar care nu au respectat condiţia publicităţii
imobiliare, sau a dovedi celor interesaţi calitatea de titular al dreptului real
imobiliar cave a urmat procedura publicităţii imobiliare cu privire la acesta,
fiind astfel în măsură să se bucure de toate prerogativele dreptului său inclusiv
acela de dispoziţie.
6. Un scop deosebit de important asigurat de publicitatea imobiliară, de această
dată din punctul de vedere al autorităţii administrative ce se ocupă cu stabilirea
şi perceperea taxelor şi impozitelor este evidenţierea persoanelor titulare ale
drepturilor reale imobiliare în vederea perceperii sumelor datorate de
aceştia în această calitate. (Florea, 2011, p. 234)
4.2.2. Publicitatea imobiliară în dreptul român
Sistemul de publicitate imobiliară reglementat prin Legea nr. 7/26 martie 1996 şi Codul
Civil
Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/26 martie 1996 1 a creat
premizele constituirii în România a două însemnate comandamente ale
dreptului modern şi anume:
- realizarea cadastrului naţional unic şi modern la nivel european;
- unificarea tuturor sistemelor de publicitate imobiliară prin instituţia cărţilor
funciare care a înlocuit registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni, cărţile
funciare existente în Transilvania şi cărţile de publicitate funciară.
Codul civil sistematizează publicitatea imobiliară pornind de la instituţia cărţii
funciare a imobilului la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale, judeţ,
municipiu, oraş sau comună, având la bază măsurători cadastrale şi descrierea
imobilului, definit la art. 876 alin. (3) ca:
„una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau
fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi
administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.”
1
Legea a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 61, Partea I, din 26 martie 1996.
Deşi legea a intrat în vigoare la 26 iunie 1996, punerea sa în aplicare a fost
condiţionată de lucrări ce urmau a fi întocmite într-un viitor (identificarea,
înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi ori planuri cadastrale a tuturor terenurilor
şi imobilelor de pe întreg teritoriul ţării
Art. 3 din legea în discuţie prevede: (1) Se înfiinţează Agenţia Naţională de cadastru şi
Publicitate Imobiliară, denumită în continuare Agenţia Naţională, ca instituţie publică cu
personalitate juridică, unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea Ministerului
Administraţiei şi Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi
Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la Ministerul Justiţiei.
(2) La nivelul fiecărui judeţ şi în municipiul Bucureşti se înfiinţează oficiile de cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite în continuare oficii teritoriale, ca unităţi cu personalitate
juridică în subordinea Agenţiei Naţionale, prin reorganizarea actualelor oficii judeţene de
cadastru, geodezie şi cartografie şi al municipiului Bucureşti şi a birourilor de carte
funciară.
(3) La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale se înfiinţează birouri de cadastru şi
publicitate imobiliară, denumite în continuare birouri teritoriale, în subordonarea oficiilor
teritoriale. Modul de organizare şi funcţionare, numărul, precum şi arondarea birourilor
teritoriale pe unităţi administrativ-teritoriale se stabilesc prin ordin cu caracter normativ al
directorului general al Agenţiei Naţionale.”
Regimul general al cadastrului
Potrivit articolului 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul general este sistemul
unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se
realizează identificarea, înregistrarea, reprezentarea pe hărţi şi planuri
cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe
întregul teritoriu al ţării.
Odată cu intrarea în vigoare a legii se înfiinţează potrivit art. 3 Oficiul Naţional

de Cadastru, Geodezie şi Cartografie, ca instituţie publică în subordinea
Guvernului. Subordonat acestuia, la nivelul fiecărui judeţ funcţionează oficii de
cadastru, geodezie şi cartografie. Lucrările acestor instituţii sunt finalizate în
cadastrele teritoriale şi cel naţional. Numai cadastrele teritoriale ţinute pe
comune, oraşe şi municipii, numite şi cadastre locale, interesează din punct de
vedere al cărţilor funciare. Potrivit art. 2 alin. 2 din lege, cadastrele locale vor
cuprinde menţiuni referitoare la:
a) identificarea, înregistrarea şi descrierea terenurilor şi a celorlalte bunuri
imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea lor pe hărţi şi planuri
cadastrale, precum şi stocarea datelor, pe suporturi informatice;
b) identificarea şi înregistrarea proprietarilor, a altor deţinători legali de
imobile şi a posesorilor;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilirea
corectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de instituţiile
abilitate.
Pentru stabilirea tuturor acestor date, la nivelul fiecărei unităţi administrativ
teritoriale (comună, oraş, municipiu) se efectuează potrivit art. 10 din lege,
următoarele lucrări constând în:

a) înştiinţarea proprietarilor sau a posesorilor privind începerea lucrărilor;
b) identificarea limitelor unităţii administrativ-teritoriale, delimitarea şi
marcarea hotarelor administrative ale acestora;
c) stabilirea sectoarelor cadastrale;
d) identificarea amplasamentelor imobilelor în cadrul sectoarelor cadastrale;
e) identificarea titularilor drepturilor reale şi a posesorilor, precum şi preluarea
copiilor actelor juridice doveditoare;
f) înregistrarea neînţelegerilor între proprietarii învecinaţi cu privire la hotare;
g) recepţia documentelor tehnice cadastrale de către oficiile teritoriale;
h) publicarea documentelor cadastrale;
i) soluţionarea contestaţiilor de către oficiul teritorial;
j) modificarea conţinutului documentelor tehnice cadastrale, în urma
soluţionării contestaţiilor, şi actualizarea evidenţei conform lucrărilor de
înregistrare realizate după perioada de afişare;
k) deschiderea noilor cărţi funciare;
l) închiderea vechilor evidenţe, prin ordin al directorului general al Agenţiei
Naţionale, care se publică în Monitorul Oficial al României, Partea I;
m) comunicarea încheierii de înscriere, a extrasului de carte funciară pentru
informare, precum şi a extrasului din noul plan cadastral;
n) arhivarea documentelor care stau la baza lucrărilor de cadastru şi înscrierea
în cartea funciară.
Principalele documente ce se vor întocmi la nivelul comunelor, oraşelor şi
municipiilor potrivit art. 11 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, sunt1:
a) planul cadastral;
b) registrul cadastral al imobilelor cuprinse în sectorul cadastral;
c) opisul alfabetic al proprietarilor imobilelor din sectorul cadastral.
Odată finalizate toate aceste documente cadastrale locale, ele vor sta la baza
întocmirii şi ţinerii cărţilor funciare la nivelul fiecărei unităţi administrativ-
teritoriale.
Referitor la scopurile principale la îndeplinirea cărora serveşte alcătuirea şi
organizarea cadastrului general, acestea sunt în număr de trei:
a. identificarea, măsurarea şi reprezentarea cu ajutorului mijloacelor, desenelor
tehnice şi a planurilor specifice a tuturor imobilelor existente într-o unitate
administrativ-teritorială;
b. identificarea tuturor titularilor de drept de proprietate asupra imobilelor şi
înregistrarea lor în vederea luării în evidenţă şi sistematizării informaţiilor în
cuprinsul cărţilor funciare;
1
Categoriile de bază ale sistemului cadastral sunt parcela, construcţia şi proprietarul. Prin imobil în înţelesul
Legii nr. 7/1996 se înţelege parcela de teren cu sau fără construcţii.
c. coroborarea datelor privind imobilele şi proprietarii acestora în vederea
transmiterii lor către administraţiile publice abilitate să stabilească obligaţiile
fiscale corespunzătoare.
Funcţiile cadastrului general sunt de asemenea în număr de trei, şi anume:
a) juridică - servind la realizarea corespondenţei între imobile şi proprietarii
acestora în vederea înscrierii în cartea funciară,
b) tehnică, potrivit căreia sunt măsurate şi caracterizate din punct de vedere
geografic şi luate în evidenţă terenurile şi construcţiile, având în vedere
destinaţia, categoria de folosinţă a acestora şi titularii dreptului de proprietate
asupra fiecărui imobil în parte şi
c) economică, ţinând cont de destinaţia economică şi de caracteristicile
specifice aparţinând parcelelor de teren şi construcţiilor, servind la aprecierea
valorii acestora şi furnizarea datelor cu ajutorul cărora să se poată calcula
cuantumul impozitelor şi taxelor datorate de proprietari pe unitatea de timp şi
cu ocazia efectuării de tranzacţii imobiliare. (Florea, 2011, p. 238)
Sarcina de lucru 5
Rezumă în 3-4 fraze importanţa practică a instituţiei juridice a
publicităţii dobândirii drepturilor reale imobiliare.
Drepturile tabulare
Codul civil condiţionează dobândirea, modificarea şi stingerea drepturilor reale

imobiliare, care sunt expres definite ca drepturi tabulare, de realizarea
publicităţii imobiliare în condiţiile textului de lege, adică a înscrierii în cartea
funciară [art. 8771 şi 885 alin. (1)2 Codul civil], procedura înscrierii urmând a fi
reglementată pe calea unei legi speciale.
Obiectul drepturilor tabulare este precizat de dispoziţiile art. 878 C. civ.:
”(1) Obiectul drepturilor tabulare este imobilul, definit la art. 876 alin.(3), care după
înscrierea în cartea funciară nu mai poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de
carte funciară.
(2) Aceeaşi carte funciară nu poate cuprinde decât un singur imobil.
(3) Mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte funciară decât dacă se află în
coproprietate pe cote-părţi ori în devălmăşie.“
De asemenea; odată înscris în cartea funciară, legiuitorul a instituit un regim
special de modificare a imobilului ce face obiectul drepturilor tabulare (art. 879
şi 880 Cod civil). Astfel, se pot înscrie modificări ale imobilului în cazul
alipirii, „dacă mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil sau
1
Art. 877 prevede: “Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se
dobândesc, modifică şi sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară. ”
2
Art. 885. – (1) “Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în
cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe
baza actului sau faptului care a justificat înscrierea.”
dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt imobil ori, după caz, se
măreşte întinderea acestuia“ sau a dezlipirii, „dacă se desparte o parte din
imobil sau se micşorează întinderea acestuia“. Aşadar, legiuitorul a avut în
vedere două categorii de cauze ce justifică modificarea imobilului înscris în
cartea funciară: cauze ce au la bază voinţa titularului dreptului tabular şi cauze
naturale, independente de voinţa acestuia. Desigur, în practică, cele din urmă
au o frecvenţă mult mai redusă, având în vedere caracterul preponderent stabil
al imobilelor cu privire la suprafaţa, şi celelalte atribute materiale ale acestora.
(Florea, 2011, p. 237)
Clasificarea înscrisurilor se regăseşte în cadrul dispoziţiilor art. 876 şi 881 C.
civ., înscrisurile cunoscând trei forme de manifestare:
- intabularea;
- înscrierea provizorie;
- notarea.
Înscrierea ultimelor două categorii de date se poate face numai în cazurile
reglementate de actele normative, excluzând posibilitatea părţilor de a înscrie şi
alte date, în acest fel, legiuitorul asigurând un caracter unitar şi limitativ al
datelor ce pot fi cuprinse în cărţile funciare.
Urmând principiul liberului acces la informaţii de interes public şi condiţionat
de respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter
personal şi libera circulaţie a acestor date, caracteristic pentru cărţile funciare
este faptul că oricărei persoane, fără a fi nevoie să dovedească interesul, i se
recunoaşte dreptul de a cerceta orice carte funciară, precum şi celelalte
documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii.
Art. 883 C. civ.: “(1) Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta
orice carte funciară, precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit
legii, cu excepţia evidenţelor privitoare la siguranţa naţională. Mapa cu înscrisurile care au
stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană
interesată cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter
personal şi libera circulaţie a acestor date.
(2) La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme cu exemplarul original
aflat în arhivă.
(3) Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă de existenţa vreunei înscrieri
efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere înregistrate la biroul de
cadastru şi publicitate imobiliară.”
A. Intabularea
Înscrierile ce se pot face în cartea funciară se clasifică în trei categorii:
înscrierea definitivă a drepturilor reale imobiliare sau intabularea, înscrierea
provizorie, condiţionată de justificarea ulterioară şi notarea drepturilor
personale, a actelor, faptelor juridice sau al raporturilor juridice permise sau
impuse prin efectul legii.
Intabularea este acea înscriere în cartea funciară a drepturilor tabulare atrăgând
un efect de constituire sau transfer al drepturilor reale imobiliare din
patrimoniul antecesorului în acela al dobânditorului începând cu data

înregistrării cererii de înscriere înaintate către oficiile de cadastru şi publicitate
imobiliară (art. 885 C. civ.).
Potrivit art. 888 C. civ.:
“Înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza actului authentic notarial, a hotărârii
judecătoreşti rămasă definitivă, a certificatului de moştenitor sau în baza unui alt act în
cazurile în care legea prevede aceasta.”
Sunt exceptate de la cerinţa intabulării drepturile reale dobândite din moştenire,
accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică,
precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. Cu toate acestea, în cazul
vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea
funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor
dobânditori de bună-credinţă. În cazurile prevăzute mai sus, titularul
drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară
decât după ce s-a făcut înscrierea. (art. 887 C. civ.)
B. Înscrierea provizorie este prevăzută de art. 898 C. civ., prin această

operaţiune înţelegându-se notarea în cartea funciară a unor drepturi reale imobiliare,
ca în cazul intabulării, cu deosebirea că drepturile tabulare înscrise provizoriu sunt
incerte. Cazurile înscrierii provizorii sunt expres prevăzute de art. menţionat.
C. Notarea unor drepturi, fapte şi raporturi juridice în cartea funciară
Faţă de intabulare şi înscriere provizorie, notarea are ca obiect drepturi, fapte şi
raporturi juridice. Art. 902, 9031, 904 din Codul civil fac referire la un cumul
de drepturi personale, fapte şi raporturi juridice care sunt sau pot fi supuse
înscrierii în cartea funciară.
Art. 902: “În afara altor cazuri prevăzute de lege, sunt supuse notării în cartea funciară:
1. punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei măsuri;
2. cererea de declarare a morţii unei persoane fizice, hotărârea judecătorească de declarare
a morţii şi cererea de anulare sau de rectificare a hotărârii judecătoreşti de declarare a
morţii;
3. calitatea de bun comun a unui imobil;
4. convenţia matrimonială, precum şi modificarea sau, după caz, înlocuirea ei;
5. destinaţia unui imobil de locuinţă a familiei;
6. locaţiunea şi cesiunea de venituri;
7. aportul de folosinţă la capitalul social al unei societăţi;
8. interdicţia convenţională de înstrăinare sau de grevare a unui drept înscris;
9. vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate;
10. dreptul de a revoca sau denunţa unilateral contractul;
11. pactul comisoriu şi declaraţia de rezoluţiune sau de reziliere unilaterală a contractului;
12. antecontractul şi pactul de opţiune;
13. dreptul de preempţiune născut din convenţii;
14. intenţia de a înstrăina sau de a ipoteca;
1
Dispoziţiile art. 903 prevăd disponibilitatea părţilor de a supune înscrierii unele drepturi, spre deosebire de cele
ale art. 902.
15. schimbarea rangului ipotecii, poprirea, gajul sau constituirea altei garanţii reale asupra
creanţei ipotecare;
16. deschiderea procedurii insolvenţei, ridicarea dreptului de administrare al debitorului
supus acestei măsuri, precum şi închiderea acestei proceduri;
17. sechestrul, urmărirea imobilului, a fructelor ori veniturilor sale;
18. acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în justificare şi acţiunea în rectificare;
19. acţiunile pentru apărarea drepturilor reale înscrise în cartea funciară, acţiunea în partaj,
acţiunile în desfiinţarea actului juridic pentru nulitate, rezoluţiune ori alte cauze de
ineficacitate, acţiunea revocatorie, precum şi orice alte acţiuni privitoare la alte drepturi,
fapte, alte raporturi juridice în legătură cu imobilele înscrise;
20. punerea în mişcare a acţiunii penale pentru o înscriere în cartea funciară săvârşită
printr-o faptă prevăzută de legea penală.“
Totodată, pot fi notate în cartea funciară intenţia de înstrăinare sau de a ipoteca
imobilul, precum şi antecontractele şi pactele de opţiune, modalităţile în care se
pot îndeplini aceste operaţiuni, fiind descrise în cuprinsul art. 904-906 din
Codul civil.
Publicitatea imobiliară
Potrivit art. 19 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, publicitatea imobiliară întemeiată
pe sistemul de evidenţă al cadastrului general are ca obiect înscrierea de către
cartea funciară a actelor şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi
localitate. Ea se efectuează de către birourile de carte funciară ale
judecătoriilor, pentru imobilele situate în raza lor teritorială de competenţă.
Instituţia juridică a cărţii funciare implică o serie de documente reunite sub

numele generic „registrul cadastral de publicitate imobiliară”. El cuprinde
registrul special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul
imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor şi o mapă în care se păstrează
cererile de înscriere împreună cu un exemplar al înscrisurilor constatatoare
ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Cartea funciară se ţine pe imobilul sau imobilele de pe teritoriul aceleiaşi

localităţi ce aparţin unui proprietar, adică pe corpul de proprietate sau partida
sa cadastrală. Ea este alcătuită din titlul cărţii funciare care indică numărul
cărţii şi denumirea localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei
părţi.
Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, cuprinde:
a) numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz,
construcţiile;
c) planul imobilului cu vecinătăţile şi descrierea imobilului constituie anexa la
partea I a cărţii funciare, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin
cu caracter normativ al directorului general al Agenţiei Naţionale, care se
publică în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Partea a II-a, referitoare la înscrierile privind dreptul de proprietate
conţine menţiuni referitoare la:
a) numele proprietarului;
b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum
şi menţionarea înscrisului pe care se întemeiază acest drept;
c) strămutările proprietăţii;
d) servituţile constituite în folosul imobilului;
e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la proprietate;
f) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face în titlu, în partea I sau
a II-a a cărţii funciare, cu privire la înscrierile făcute.
Partea a III-a referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele
dreptului de proprietate şi sarcini cuprinde menţiuni privitoare la:
a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, concesiune,
administrare, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile
imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă;
b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi
acţiunile privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) sechestrul, urmărirea imobilului sau a veniturilor sale;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la înscrierile
făcute în această parte.
Efectele şi forţa probantă a înscrierilor

Deşi nu sunt diferenţiate ca în vechile cărţi funciare, înscrierile din noul sistem
sunt totuşi sistematizate în funcţie de obiectul lor, care poate purta fie asupra
drepturilor reale în scopul opozabilităţii faţă de terţi, fie asupra drepturilor
personale în vederea informării terţilor. Şi într-un caz şi în celălalt, efectul
principal realizat prin înscriere este opozabilă faţă de terţi a menţiunilor făcute
în cartea funciară.
Efectul opozabilităţii se produce de la data înregistrării cererilor, ordinea

înregistrărilor determinând de fapt şi rangul acestora, potrivit principiului qui
pricare tempore potior jure.
Cele mai importante noutăţi aduse de Codul civil privind materia regimului
de Carte Funciară sunt:
1. Conferirea de efect constitutiv de drepturi înscrierii în Cartea
Funciară
Aceasta modificare nu este de aplicabilitate imediată, deoarece art. 56 din
Legea nr. 71/2011 prevede că efectul constitutiv al înscrierii de carte funciară
(conform art. 557, alin. 4; art. 565; art. 885, alin. 1 şi art. 886) va fi aplicat
numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor
funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr.
7/1996. Exista însă două condiţii ca efectul constitutiv al înscrierii de carte
funciară să opereze:

- Lucrările de cadastru la nivel de unitate administrativ-teritorială să fie
finalizate;
- Pentru imobilele respective să fi fost deschise la cerere sau din oficiu cărţi
funciare conform Legii nr. 7/1996. Codul civil nu prevede, însă, un termen de
finalizare în privinţa îndeplinirii lucrărilor de cadastru la nivelul unei unităţi
administrativ-teritoriale, fapt care amână cu mult în viitor aplicabilitatea
dispoziţiilor şi, respectiv, îndeplinirea efectului constitutiv de drepturi prin
înscrierea de carte funciară.
2. Efectul achizitiv al înscrierii de Carte Funciară
Publicitatea nu validează dreptul actual sau faptul supus ori admis la
publicitate, însă poate produce efecte achizitive în favoarea terţilor dobânditori
de bună-credinţă, în cazurile expres prevăzute de lege (art. 20, alin. 3 Cod
civil). Totodată, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în
cartea funciara în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul
dreptului înscris în folosul său, chiar dacă la cererea adevăratului titular,
dreptul autorului său este radiat din cartea funciara (art. 901, alin.1 Cod civil).
Buna-credinţă a celui înscris în cartea funciara trebuie să existe în momentul
înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie. Când cel
înscris în cartea funciară cu bună-credinţă ca titular al unui drept real asupra
unui imobil exercită o posesie neviciată asupra imobilului timp de 5 ani după
momentul înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară, drepturile sale nu
vor mai putea fi contestate, chiar şi în cazul în care drepturile sale au fost
înscrise fără cauza legitimă. Prevederile Codului civil încearcă să sublinieze şi
să extindă rolul cărţii funciare în constituirea, modificarea şi stingerea
drepturilor reale imobiliare, însă unele aspecte nu sunt reglementate clar şi de
aceea unele din aceste situaţii rămân fără un răspuns legislativ clar determinat.
Sarcina de lucru 6
Identificaţi cel puţin două efecte generate de înscrierile potrivit noii
reglementări.
Rezumat
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate sunt mijloace juridice, fapte şi acte
juridice prin care acest drept se poate dobândi. Acestea sunt: legea, hotărârea
judecătorească, tradiţiunea, ocupaţiunea, accesiunea şi uzucapiunea. Aceste moduri
sunt aplicabile, deopotrivă, şi celorlalte drepturi reale care constituie
dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi
superficia. Dreptul de proprietate publică se dobândeşte numai în temeiul legii.
Publicitatea dobândirii drepturilor reale este privită diferenţiat, după cum ele au ca
obiect bunuri mobile sau imobile. În prezent, în România există cinci sisteme de
publicitate imobiliară. Instituţia juridică a cărţii funciare implică o serie de
documente reunite sub numele generic de registrul cadastral de publicitate
imobiliară. El cuprinde registrul special de intrare, planul de identificare a
imobilelor, repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor şi o mapă în care
se păstrează cererile de înscriere împreună cu un exemplar al înscrisurilor
constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse înscrierii.
Teste de autoevaluare
1. Tradiţiunea operează transferul de proprietate în cazul:
a. donaţiei;
b. darului manual;
c. dobândirii unui bun mobil de la un detentor precar.
2. Pot avea calitatea de fiduciar:

a. instituțiile de credit, societățile de investiții și de administrare a
investițiilor;
b. societățile de s ervicii de investiții financiare, societățile de asigurare și
reasigurare legal înființate;
c. notarii publici și avocații.
3. Înscrisurile în cartea funciară:

a. intabularea, înscrierea provizorie și modificarea drepturilor tabulare ;
b. înscrierea provizorie, notarea și prestația tabulară;
c. intabularea, înscrierea provizorie și notarea.
4. La încetarea contractului de fiducie, masa patrimonială existentă se transferă

la:
a. creditorii fiduciarilor;
b. fiduciar;
c. beneficiar, iar în absența acestuia, la constituitor.
5. Prin accesiune naturală se poate dobândi dreptul de proprietate asupra:

a. aluviunilor formate treptat și a terenului lăsat de apele curgătoare care
s-au retras treptat;
b. terenurilor lăsate de apele stătătoare care au scăzut temporar sub
înălțimea de scurgere ;
c. avulsiunilor, dacă nu sunt revendicate în termen de un an de la data
faptului.
Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare

Unitatea 1 - 1.b; 2. c; 3. b; 4. a; 5. c.
Unitatea 2 - 1.a; 2. b; 3. a,b,c; 4. a,b,c;5. c.
Unitatea 3 - 1. b; 2. c; 3. a; 4. b; 5. c.
Unitatea 4 - 1. b; 2. a. b, c; 3. c; 4. c;5. a, c.

Lucrare de verificare aferentă capitolelor 3 şi 4

SUBIECTUL NR. 1 (10 p.)
Proprietatea lui Primus este delimitată în mod natural de cea a lui Secundus,
printr-un râu cu un debit mic de apă. În anotimpurile ploioase acesta se umflă
și devine adânc și periculos, apele sale fiind tulburi și greu de trecut dacă nu
există un pod sau ceva improvizat în acest sens. După topirea bruscă a zăpezii,
acesta s-a umflat și a inundat proprietățile celor doi riverani. După retragerea
apelor între aceștia a izbucnit un litigiu, care a fost dedus judecății instanței
competente. Conflictul de interese adus în fața instanței constă în următoarele:
- la momentul retragerii râul și -a schimbat cursul, cu alte cuvinte a lăsat o
porțiune de teren în plus pe proprietatea lui Secundus și a ocupat o porțiune
corespunzătoare pe proprietatea lui Primus; în această situație, Primus a
revendicat de la Secundus partea din terenul cu care proprietatea lui Secundus a
crescut, respectiv proprietatea lui Primus s-a diminuat;
- de asemenea, în momentul umflării râului, din porțiunea de teren
proprietatea lui Secundus s-a desprins o bucată însemnată de teren care s-a
alipit la proprietatea lui Primus; Secundus a reclamat această porțiune de teren,
dar Primus a refuzat, considerând c, prin situația creată, pretențiile părților au
fost compensate;
- în această stare de neînțelegere, Primus a prins de multe ori în capcanele
sale o serie de animale de casă ale lui Secundus, acesta din urmă solicitând
despăgubiri pentru animalele prinse și ucise. Primus a recunoscut că acestea au
fost prinse de el, dar nu le-a ademenit, ci au venit singure și nu vede de ce să le
mai restituie.
Instanța a dat dreptate atât lui Secundus, dar și lui Primus.
Probleme de soluționat:
1. Ce instituție de drept civil este incidentă în speță ?
2. De câte feluri este aceasta, stabilind si exemple pentru fiecare caz.
3. Definiți modalitatea și arătați sediul materiei.
4. Câte tipuri ale instituției identificați în speță?
5. Cum soluționați speț a?
SUBIECTUL NR. 2 (5 p.)

Analizaţi comparativ uzucapiunea pornind de la prevederile acestora în Vechiul
Cod civil şi actuala reglementare.
Nota bene: Studenţii de la forma de învăţământ FR au obligativitatea

rezolvării cerinţelor de le primul subiect (cel de al doilea este opţional).
Pentru studenţii formei de învăţământ ID este obligatorie rezolvarea
ambelor subiecte.
Lucrarea va fi încărcată pe site-ul de curs DD2102 FR/ DD2102 ID din cadrul
platformei e-Learning Danubius Online la secţiunea Teme, în termenul

prevăzut pentru executarea ei, iar rezultatul evaluării va fi comunicat în cadrul
secţiunii Carnet de note din acelaşi site de curs.
Bibliografie minimală
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul
Juridic, pp. 157-183; pp. 233-250.
Bîrsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a III-a
revăzută şi adăugită. Bucureşti: Hamangiu, pp. 312-365.
Roşioru, Eugen (2008). Monografie, uzucapiunea în dreptul civil român Bucureşti:
Humanitas, pp. 1-556.
Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Vol.I.
Bucureşti: Wolter Kluwers, pp. 96-127.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare practico-
aplicativă; doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste grilă. Bucureşti:
Editura Universitară, pp. 281-294; 342-361.
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile.
Drepturile reale principale. Bucureşti: Hamangiu, pp. 608-631; 643- 695.

Bibliografie de elaborare a cursului
Apostu, Ioan, Introducere în teoria dreptului de proprietate şi a drepturilor reale principale,

Galaţi, Editura Fundaţiei Academice „Danubius”, 2006.
Apostu, Ioan (1999). Faptul juridic licit, izvor de obligaţii civile. Bucureşti: Editura. Naţional.
Apostu, Ioan (2000). Elemente de drept civil. Galaţi: Ed. Fundaţiei universitare „Dunărea de
Jos”.
Beleiu, Gheorghe (1998). Drept civil român. Introducere în dreptul civil. Subiectele dreptului
civil. Bucureşti: Ed. Şansa SRL.
Bîrsan, Corneliu (2008). Drept civil. Drepturile reale principale. Ediţia a III-a revăzută şi
adăugită. Bucureşti: Hamangiu.
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul Juridic.
Daghie V., Apostu Ioan (1998). Elemente de drept public şi privat. Bucureşti: Ed. Naţional.
Dogaru, Ioan (1986). Contractul. Consideraţii teoretice şi practice. Bucureşti: Ed. Ştiinţifică.
Florea, Bujorel (2011). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Universul Juridic.
Lupulescu, Dumitru (1997). Drept civil. Drepturile reale principale. Bucureşti: Ed. Lumina
Lex.
Munteanu Ovidiu, Cornelia Munteanu (2008). Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile
reale principale. Bucureşti: Hamangiu.
Nicolaescu, Sache (2008). Drept civil. Drepturi reale. Bucureşti: Ed. Hamangiu.
Pătulea, Vasile, Turianu, Corneliu (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, Vol.
II, Bucureşti: Ed. Wolters Kluwer.
Pop, Liviu (1998). Teoria generală a obligaţiilor, Bucureşti: Ed. Lumina Lex.
Roşioru, Eugen (2008). Monografie, uzucapiunea în dreptul civil român Bucureşti:
Humanitas.
Safta Romano, Eugeniu (1996). Drept civil. Obligaţii. Focşani: Ed. Neuron.
Turianu, C.; Pătulea, V. (2008). Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale. Vol.I. Bucureşti:
Wolter Kluwers.
Urs, Robi Iosif (2006). Drepturile reale. Prezentare teoretică, prezentare practico-aplicativă;
doctrină, speţe, întrebări şi exerciţii, vocabular, teste grilă. Bucureşti: Editura Universitară;
Ungureanu, Ovidiu; Munteanu, Cornelia (2008). Tratat de drept civil. Bunurile. Drepturile
reale principale. Bucureşti: Hamangiu.

4 Drept Civil. Drepturi Reale Final IV

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

4 Drept Civil. Drepturi Reale Final IV

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

4.

MODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE

4.1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate şi a 98

4.2. Fiducia 116

4.3. Publicitatea dobândirii drepturilor reale imobiliare 122

Obiectivele specifice unităţii de învăţare

Teste de autoevaluare 133

Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare 133

Lucrarea de verificare 134

Bibliografie minimală 135

 să defineşti modurile de dobândire a proprietăţii;

Timp mediu estimat pentru studiu individual: 5 ore

Prin moduri de dobândire a drepturilor reale se înţeleg mijloacele juridice

4.1.2. Clasificarea modurilor de dobândire a drepturilor reale

Deşi în literatura juridică de specialitate opiniile nu sunt unanime, apreciem că legea

Drept civil. Drepturi reale 99

Drept civil. Drepturi reale 100

4.1.4. Testamentul şi moştenirea legală

Drept civil. Drepturi reale 102

Accesiunea imobiliară naturală

Drept civil. Drepturi reale 103

Accesiunea imobiliară artificială

Accesiunea imobiliară artificială presupune spre deosebire de cea naturală

A. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia

B. Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia

Drept civil. Drepturi reale 106

4.1.6. Uzucapiunea (prescripţia achizitivă)

Uzucapiunea este un mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi

Uzucapiunea constituie, totodată o sancţiune îndreptată împotriva vechiului

Uzucapiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii se întemeiază pe faptul

Cunoscută şi în dreptul roman sub numele de prescriptio longi temporis,

Drept civil. Drepturi reale 107

Uzucapiunea potrivit vechiului Cod civil

Condiţia esenţială a uzucapiunii – posesia

De cele mai multe ori, posesia se înfăţişa ca un atribut al proprietăţii, fiind

În privinţa condiţiilor de validitate ale acestuia, articolul 1897 Cod civil

Prin buna-credinţă se înţelegea, aşa cum preciza articolul 1898 alineatul 1

Era suficient, potrivit textului, ca buna-credinţă să fi existat în momentul

Calculul termenului uzucapiunii

Drept civil. Drepturi reale 111

Drept civil. Drepturi reale 112

Prin joncţiunea posesiilor se înţelegea adăugarea la termenul posesiei actuale

Pentru a putea fi invocată joncţiunea posesiilor, trebuiau îndeplinite

În consecinţă, acţiunea în revendicare a vehiculului proprietar va fi

Drept civil. Drepturi reale 113

A. Uzucapiunea imobiliară extratabulară

Drept civil. Drepturi reale 114

B. Uzucapiunea imobiliară tabulară

Drept civil. Drepturi reale 115

Tradiţiunea constă în predarea efectivă a lucrului de către transmiţător

Tradiţiunea prezintă două elemente:

Drept civil. Drepturi reale 116

4.2.1. Noţiune, obiect şi izvoarele fiduciei

4.2.2. Subiectele fiduciei

4.2.3. Condiţiile contractului de fiducie

4.2.4. Efectele contractului de fiducie

Drept civil. Drepturi reale 120

4.2.5. Denunţarea şi încetarea contractului de fiducie

Drept civil. Drepturi reale 121

La rândul său, publicitatea operaţiunilor juridice constituie cerinţa ca anumite

4.3.2. Scopul publicităţii imobiliare

Odată cu intrarea în vigoare a legii se înfiinţează potrivit art. 3 Oficiul Naţional

Drept civil. Drepturi reale 125

Codul civil condiţionează dobândirea, modificarea şi stingerea drepturilor reale