Sunteți pe pagina 1din 11

UNIVERSITATEA LUCIAN BLAGA DIN SIBIU

FACULTATEA DE DREPT SIMION BĂRNUȚIU


SPECIALIZAREA: DREPT

DREPT FUNCIAR

ANTECONTRACTUL DE VÂNZARE – CUMPĂRARE CU


PRIVIRE LA UN BUN IMOBIL
(PROMISIUNEA BILATERALĂ DE VÂNZARE)

PROFESOR ÎNDRUMĂTOR: Conf.univ.dr. Adrian Circa

STUDENT: Lambru Valentin Gheorghiță

Sibiu
2022
CUPRINS

I. INTRODUCERE___________________________________________________________3
II. DOMENIUL DE APLICARE A ANTECONTRACTULUI_______________________4
III. ÎNCHEIEREA ȘI CONȚINUTUL ANTECONTRACTULUI____________________4
IV. JURISPRUDENȚĂ AVÂND CA OBIECTUL CAUZEI ANTECONTRACTUL_____5
V. CONCLUZII_____________________________________________________________10
BIBLIOGRAFIE______________________________________________________________11
I. INTRODUCERE
Articolul 1166 C.civ ne spune că: ,,Contractul este acordul de voințe dintre două sau mai
multe persoane cu intenția de a construi, modifica sau stinge un raport juridic”. Așadar,
contractul reprezintă una dintre cele mai importante instituții ale dreptului civil, fiind un
instrument juridic prin care ia naștere cele mai variate forme de circulație a bunurilor. Observăm,
deci, că textul Codului Civil privind contractul conține o regulă imperativă, și anume: acordul de
voințe. Prin voința comună a părților, prin al lor consimțământ, părților pot ajunge de comun
acord, pot ajunge la o înțelegere reciprocă, care să implice o promisiune de vânzare care poate
echivala cu vânzarea însăși, cu alte cuvinte, pot conveni ca efectele transmiterii dreptului de
proprietate a unui bun să nu se producă în acel moment, ci la momente ulterioare. În acest mod,
de-a lungul timpului s-a stabilit ca această promisiune bilaterală de vânzare să poarte numele de
antecontract de vânzare-cumpărare din pricina faptului că părțile își promit încheierea unui
contract de vânzare – cumpărare a unui bun imobil într-un viitor apropiat, luându-și obligația
prealabilă prin acest antecontract să încheie și contractul de vânzare – cumpărare, propriu zis.

Antecontractul de vânzare-cumpărare, sau promisiunea de vânzare-cumpărare este actul


juridic prin care o persoană, denumită promitent-vânzător, se obligă să vân- dă în viitor un
imobil, în schimbul unui preţ, din care la data încheierii antecon- tractului sau promisiunii,
promitentul-cumpărător achită un avans.1 Fiindcă antecontractul în esența sa este o convenție
civilă, desigur că, este supus și unor reguli și principii care determină validitatea acestei
convenții civile. Trebuie să precizăm încă de la început că, antecontractul de vânzare –
cumpărare nu dă naștere unei obligații de ,,a da”, ci dă naștere unei obligații de ,,a face” tot ce
este necesar pentru a se putea finaliza contractul promis prin antecontract. 2 Prin urmare,
antecontractul este o promisiune de contract, adică un contract prin care părțile se angajează, în
principal, să încheie în viitor un alt contract, al cărui conținut esențial este deja stabilit în
antecontract. Pentru o mai bună înțelegere a operațiunii juridice în rândurile de mai jos voi face
referire la un exemplu ce are ca domeniu de aplicare promisiunea bilaterală de vânzare.
Proprietarul unui imobil dorește să vândă imobilul său, iar un cumpărător dorește să-l cumpere,
însă nu pot încheia contractul de vânzare-cumpărare întrucât vânzătorul pe de o parte nu dispune
1
https://drept.uvt.ro/administrare/files/1481048324-10.pdf, Lect. Univ. dr. Sergiu I. Stănilă, Forma
antecontractului de vânzare-cumpărare, atunci când acesta are ca obiect un drept real asupra unui imobil.
Validitate versus notare în cartea funciară, în data de 30.12.2021, ora 02:44
2
DE COMPLETAT
de toate actele necesare vânzări, iar pe de altă parte cumpărătorul nu dispune la momentul
respectiv de suma achitării prețului imobilului. În acest caz, părțile se pot pune de comun acord
să încheie un antecontract prin care ele se obligă reciproc să procure fiecăre ce are nevoie (acte,
respectiv suma de bani), iar în viitor să procedeze la încheierea contractului dorit, în condițiile
deja stabilite prin clauzele antecontractului. Este foarte important de fixat o deosebire între
antecontract și contractul propriu zis. Acestea, se deosebesc și prin condițiile de fond și de formă
ce trebuie îndeplinite pentru a fi valabile. Antecontractul se încheie consensual, pe când
contractul de vânzare – cumpărare imobiliară se încheie, de cele mai multe ori în formă solemnă,
ad validitatem.

II. DOMENIUL DE APLICARE A ANTECONTRACTULUI


În cele mai multe cazuri, printr-un antecontract părțile își stabilesc anumite angajamente
care arată că în viitor vor încheiai un contract de vânzare – cumpărare a unui bun imobil. Putem
afirma că, în practica judiciară instituția antecontractului este folosită pentru a promite în viitor
încheierea contractului propriu zis. Excepție, desigur, face acele contracte pentru care nașterea
unui antecontract ar fi inutilă (exemplu: contractul de prestări servicii poștale).
Practica judiciară, așa cum vom vedea în rândurile de mai jos, a extins aria
antecontractului, după cum urmează:
a) Contractul de donație (antecontractul de donație produce efecte mai
puternice decât simpla promisiune bilaterală de donație);
b) Contractul de întreținere sau de vânzare – cumpărare cu clauză de
întreținere;
c) Contractele de gaj, ipotecă;
Prin urmare, prin promisiunea sinalagmatică se poate asuma o obligație reciprocă de a încheia în
viitor, nu doar un contract, ci orice alt act juridic, daca nu se prevede altfel.3

III. ÎNCHEIEREA ȘI CONȚINUTUL ANTECONTRACTULUI


Am precizat în introducere că, antecontractul este o convenție civilă, iar această
promisiune, convenție privește anumite condiții de fond pentru încheierea ei. Aceste condiții de
fond sunt necesar obligatorii, iar fără ele nu se poate încheia în forma legală antecontractul.

3
M. Mureşan, Contractele civile. Contractul de vânzare-cumpărare, Edit. Cordial Lex, Cluj-Napoca, 1996.
Capacitatea este prima dintre condițiile antecontractului care se poate încheia doar de
către persoane care au capacitatea deplină de exercițiu, într-un limbaj uzual, adică persoanele
majore (excepție se află la cei puși sub interdicție).
Consimțământul este o altă condiție la încheierea antecontractului întrucât ,,este o
condiție de fond, esențială, de validitate și generală a actului juridic civil”.4
Obiectul arată conduita justificată a subiectului activ în raport cu subiectul pasiv. În cazul
antecontractului este de reținut că, obiectul reprezintă însuși încheierea în viitoare a contractului
propriu zis. Ca și orice altă convenție trebuie să conțină un obiect determinat al cărui circuit civil
să fie licit și moral.
Cauza este cea de a 3-a condiție a antecontractului și semnalează că dacă promisiunea
sinalagmatică de a contracta se întemeiază pe cauze ilicite sau imorale, această convenție este
declarată ca fiind nulă.
Prin conținutul antecontractului înțelegem prevederile asupra cărora părțile au căzut de
acord. Legea reglementează în mod natural și imperativ o parte din aceste stipulații, iar o altă
parte sunt reglementate de norme supletive, fiind considerate valabile și acceptate tacit de către
părți dacă nu le-au prevăzut expres.

IV. JURISPRUDENȚĂ AVÂND CA OBIECTUL CAUZEI ANTECONTRACTUL


1) Litigii cu profesioniştii. contract promisiune bilaterală de vânzare Sentinţă civilă
din 03.06.2020
1. Prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X din X la Societatea
Profesională Notarială X (f. 11 - 18), reclamanții X și X, în calitate de promitenți – cumpărători,
pe de o parte, și pârâta X, în calitate de promitent – vânzător, pe de altă parte, s-au obligat să
cumpere și respectiv să vândă, până cel mai târziu la data de X dreptul de proprietate asupra
apartamentului ce va purta nr. 25 din blocul nr. 1 care se edifică la adresa din X, str. X nr. X,
sector X și care va fi format din două camere și dependințe și va avea o suprafață utilă de
aproximativ 63 mp, precum și dreptul de proprietate asupra unei cote indivize din terenul
reprezentînd drum de acces, avînd nr. cadastral X și fiind înscris în CF X a sectorului X al
municipiului X.

4
Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Curs de Drept Civil. Partea Generală, Ediția a 2-a revizuită și adăugită,
Editura Hamangiu, București, 2012, p.131
Pârâta X a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. X din X la
Societatea Profesională Notarială X printr-un mandatar – dl. X ce a acționat în baza procurii
autentificate sub nr. X din X de notarul public X din X (f. 15 - 17) și a deciziei asociatului unic al
pârâtei nr. X din X (f. 14), ambele menționate în preambulul antecontractului de vânzare -
cumpărare .
2. La art. 3.1 din contract s-a prevăzut că preţul imobilului este de 50 900 euro, TVA inclus, ce
trebuie achitat astfel:
- 1000 euro, TVA inclus, reprezentînd taxa de rezervare s-a achitat cu titlu de avans la data de X,
când a fost perfectat contractul de rezervare nr. X din X;
- 40 000 euro, în echivalent în lei, respectiv 190 476 lei, până la data de X în contul bancar
indicat în cuprinsul antecontractului de vânzare – cumpărare;
- plata finală, în valoare de 9 900 euro, la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare.
3. La art. 6.2 din antecontractul de vânzare-cumpărare s-au prevăzut următoarele:
„În situația în care una din părți refuză să încheie contractul promis, cealaltă parte, care și-a
îndeplinit obligația, poate opta între: (...) fie executarea prin echivalent, în următoarele condiții:
a) În cazul în care promitenta vânzătoare (...) va refuza încheierea contractului de vânzare –
cumpărare la termenul stabilit, fie din rea credință, fie că se află în imposibilitatea încheierii
contractului de vânzare – cumpărare, operează rezoluțiunea de plin drept a prezentei convenții,
iar promitenta vânzătoare se obligă să restituie către promitenții cumpărători întreaga parte din
preț încasată de la aceasta (sic !) și daune – interese în sumă de 5000 euro”.
4. Reclamanții au achitat până în prezent suma de 41 000 euro, iar pârâta a recunoscut în
întâmpinare primirea acestei sume de bani.
5. Conform procesului – verbal din data de X, constatat printr-un act sub semnătură privată
semnat de ambele părți, pârâta X a remis reclamanților un rând de chei ale apartamentului (f. 10),
iar conform procesului – verbal din data de X, constatat printr-un act sub semnătură privată
semnat de ambele părți, reclamantul X a restituit pârâtei respectivele chei.
La întocmirea ambelor procese-verbale, pârâta a fost reprezentată de același mandatar ca și la
încheierea promisiunii bilaterale de vânzare – cumpărare - dl. X.
6. Conform încheierii de certificare nr. X din X întocmite de notarul public X din cadrul
Societății Profesionale Notariale X, reclamanții s-au prezentat la data de X la sediul biroului
notarial și au probat existența în contul lor a unei sume de bani suficiente pentru plata ultimei
tranșe din prețul convenit cu pârâta X pentru cumpărarea apartamentului, însă pârâta nu s-a
prezentat (f. 20 - 22).
7. Printr-o scrisoare cu valoare declarată expediată la data de X la adresa la care pârâta are sediul
social, reclamanții au comunicat pârâtei o notificare prin care solicitau restituirea sumei de X
euro, reprezentînd avansul achitat pentru cumpărarea apartamentului și daunele contractuale
stipulate la art. 6.2 din promisiunea bilaterală de vânzare – cumpărare și îi solicitau pârâtei să se
prezinte la imobil la data de X pentru a-i remite cheile apartamentului (f. 25 - 30).
Conform mențiunilor de pe formularul poștal de expediție, scrisoarea nu a fost remisă efectiv
pârâtei, aceasta neprezentîndu-se la oficiul poștal pentru ridicarea corespondenței (f. 30).
8. Conform susținerilor ambelor părți, până în prezent nu a fost perfectat contractul de vânzare –
cumpărare.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂŞTE
Repune părțile în situația anterioară încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare,
autentificat sub nr. X din X la Societatea Profesională Notarială X.
Obligă pârâta să restituie reclamanților în solidar suma de X lei și să le achite în solidar dobânda
legală penalizatoare aferentă sumei de X lei, calculată de la data pronunțării hotărârii până la
momentul achitării efective a sumei datorate, precum și să le plătească în solidar suma de X lei,
cu titlu de despăgubire pentru prejudiciul material și dobânda legală penalizatoare aferentă,
calculată de la data pronunțării hotărârii până la momentul achitării efective a sumei datorate.5

2) Rezoluţiune antecontract vânzare – cumpărare Sentinţă civilă 12726/2012 din


23.09.20136
Pe fond, se apreciază că recursul este neîntemeiat. Este real că la data de 22.05.2008 între
intimatul B.J., reclamanta-recurentă şi soţul acesteia a fost încheiat antecontractul privind
vânzarea unei bucăţi din terenul identificat in CF nr. 472 a localităţii D, teren în suprafaţa de 560
mp. Ulterior, încheierii acestui antecontract, în data de 05.06.2008, a achitat reclamantei şi
soţului acesteia suma de 3.000 euro, reprezentând avans din suma convenită cu titlu de preţ,

5
https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-16baaeas/;
6
https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-tmb0af5/;
respectiv din suma de 15.000 euro. Plata făcută este consemnată în însăşi înţelegerea din data de
05.06.2008 depusă de reclamantă în probaţiune la dosarul cauzei, fiind confirmată şi de martorii
audiaţi în faţa instanţei de fond. Ulterior acestei date, a încercat achitarea şi a diferenţei de preţ în
valoare de 12.000 Euro, însă, datorită crizei economice, nu a mai putut achita diferenţa de preţ,
motiv pentru care a fost de acord cu cererea reclamantei de constatare a rezoluţiunii contractului,
cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, în sensul obligării numiţilor D.V. şi D.C. la
restituirea către intimaţi a sumei de 3.000 Euro, cu plata dobânzii legale.
Cu privire la celelalte susţineri ale reclamantei, privind obligarea acesteia şi a soţului ei la
restituirea sumei de 3.000 euro, în echivalent lei la data plăţii, şi că suma de 3.000 euro ar avea
caracter de arvună, se învederează că, în conformitate cu principiul repunerii părţilor în situaţia
anterioară, se impune, în mod imperios, obligarea ei la plata atât a sumei achitate cu titlu de
avans din preţ, dar şi a dobânzii legale, conform dispoziţiilor legale incidente. Este evident ca
reclamanta se referă la arvuna prevăzută de art. 1297- art. 1298 din vechiul Cod civil. Ori, dacă
suma achitată cu titlu de avans ar fi avut caracter de arvună, ca şi clauza de dezicere sau ca şi
clauza penală, acest caracter ar fi trebuit prevăzut în mod expres prin antecontractul încheiat între
părţi. În acest sens, atât dispoziţiile legale, dar şi literatura de specialitate, susţine că în cazul în
care arvunei i se conferă caracter de clauză penală, acest caracter, fiind derogatoriu, trebuia
anume specificat în convenţie. Ori, rezultă din scriptele depuse la dosar, că avansului de 3.000
euro achitat de intimat nu i s-a atribuit caracter de clauză de dezicere sau de clauză penală, el
fiind doar un acont din preţul stabilit de părţi.
Intimatul mai arată că sunt îndeplinite condiţiile pentru a constata că în favoarea lui s-a născut un
drept de retenţie, creanţa sa este certă, lichidă şi exigibilă, dreptul de retenţie este invocat faţă de
proprietarii bunului, şi între bun şi dreptul său de creanţă există o conexiune, în sensul că suma
de 3.000 Euro a achitat-o tocmai ca avans pentru cumpărarea terenului în litigiu. Cu atât mai
mult cu cât, după adoptarea Legii nr. 287/2009 - Noul Cod civil, acest drept de retenţie a primit
şi reglementare legală prin dispoziţiile art. 2495-2499 Cod civil. Or, în conformitate cu
dispoziţiile art. 2.495 Cod civil, dreptul de retenţie, astfel cum este definit - reflectă acelaşi
caracter ca cel indicat de mai sus. Mai mult, dispoziţiile art. 2498 Cod civil, dreptul de retenţie
este opozabil terţilor fără îndeplinirea vreunei formalităţi de publicitate.
Referitor la susţinerile recurentei reclamante privind nelegalitatea hotărârii pentru motivul ca nu i
s-ar fi admis cererea de evacuarea, intimatul apreciază că instanţa de fond, în mod legal şi
temeinic a constatat că cererea reclamantei este neîntemeiată, respingând-o şi însuşindu-şi
motivele pârâţilor-intimaţi, respectiv: reclamanta D.V. nu a indicat ca modificarea acţiunii ar
privi cererea de revendicare a terenului care a făcut obiectul antecontractului de vânzare
cumpărare. De asemenea, acţiunea nu era întemeiata pe dispoziţiile art. 480 şi 481 Cod civ, deci
cererea de evacuare formulată de reclamanta D.V. nu era întemeiată. Dreptul real de proprietate
nu poate fi apărat decât pe calea acţiunii în revendicare, nicidecum pe calea acţiunii în evacuare.
Deci, reclamanţii nu pot solicita evacuarea, deoarece casa în care locuieşte intimatul cu familia
sa este proprietatea lor, iar între ei şi reclamanţi nu există niciun drept de locaţiune, astfel încât
aceştia să aibă dreptul să solicite evacuarea lor din casă.
Cu privire la cererea reclamantei de dărâmare - demolare a construcţiilor, prima instanţă, în mod
legal şi temeinic a constatat că aceasta cerere a fost formulată cu mult după prima zi de
înfăţişare, iar sancţiunea decăderii, operează, fiind cerută de pârât, reclamanta fiind decăzuta din
dreptul de a-şi modifica cererea. În plus, şi pe fondul cauzei, instanţa a constatat că cererea
reclamantei de demolare a construcţiilor este neîntemeiată, deoarece în conformitate cu practica
judecătorească, precum şi cu literatura de specialitate, dispoziţiile art. 494 din vechiul Cod civil,
ridicarea sau desfiinţarea plantaţiilor şi a construcţiilor poate fi solicitată de către proprietarul
terenului numai în situaţia constructorului de rea-credinţă, şi nu în aceea a constructorului de
bună-credinţă. Construcţiile au fost edificate înainte de pronunţarea Sentinţei civile nr.
1468/2004 a Judecătoriei Braşov, iar intimatul şi soţia sa au fost constructori de bună credinţă,
motiv pentru care soluţia respingerii cererii de obligare la dărâmarea construcţiilor este corectă.
În ceea ce priveşte critica privind neadmiterea cererii de obligarea pârâtului-intimat la plata
folosului de tras, critica adusă sentinţei prin cererea de recurs este nefondată. Astfel, conform
încheierii de şedinţa din data de 17.10.2012, încheiere din dosarul de fond, recurenta, prezentă în
şedinţă, când a fost întrebată dacă înţelege să îşi menţină aceasta solicitare, pentru a i se stabili
taxa de timbru, a arătat în mod expres că nu mai susţine această cerere, înţelegând să renunţe la
ea.
Prin încheierea din data de 21.06.2013 tribunalul a respins excepţia nulităţii recursului,
apreciind că prin cererea de recurs din prezentul dosar, conţine suficiente elemente şi
critici la adresa sentinţei atacate, recursul fiind considerat motivat.
Tribunalul, examinând în baza prev. art. 304 şi 3041 Cod procedură civilă hotărârea
atacată atât prin prisma motivelor de recurs invocate, cât şi din oficiu, constată că aceasta
este temeinică şi legală, nefiind dat nici un motiv de casare sau modificare a hotărârii.

V. CONCLUZII
Antecontractul este o garanție a perfectării în viitor a contractului de vânzare –
cumpărare în mod transparent și cu respectarea condițiilor de formă dacă aceasta se
impune. Chiar dacă contractul de vânzare – cumpărare este consensual, nimic nu
împiedică părțile să încheie o asemenea convenție.7

7
http://revcurentjur.ro/old/arhiva/attachments_200712/recjurid071_28F.pdf, Ioan Sabău-Pop,
Gabriel Niță, Antecontractul – Studiu teoretic și practic. Corelațiile cu sistemul publicității
imobiliare, 02.01.2022, ora: 10:02.
BIBLIOGRAFIE

1. Codul Civil, Ediția a 7-a actualizată la 19 mai 2019;


2. Gabriel Boroi, Carla Alexandra Anghelescu, Curs de Drept Civil. Partea Generală, Ediția
a 2-a revizuită și adăugită, Editura Hamangiu, București, 2012;
3.

Surse web:
1. https://drept.uvt.ro/administrare/files/1481048324-10.pdf;
2. https://stegaroiu.ro/2021/04/22/caracterul-executoriu-al-antecontractului-de-vanzare-
cumparare/;
3. https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-16baaeas/;
4. https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-tmb0af5/;
5. https://www.jurisprudenta.com/jurisprudenta/speta-yqa2xno/;
6. http://revcurentjur.ro/old/arhiva/attachments_200712/recjurid071_28F.pdf;
7. https://www.avocatpascaru.ro/antecontractul-conditii-si-efecte-juridice-hotararea-care-
tine-loc-de-act-de-vanzare-cumparare/;
8.