Sunteți pe pagina 1din 11

Noţiuni privind evidenţa şi publicitatea imobiliară

I. Noţiuni introductive. Una dintre priorităţile României în noile condiţii


ale economiei de piaţă este dezvoltarea unei pieţe libere a proprietăţilor
imobiliare. Statul este însă interesat de cunoaşterea situaţiei bunurilor imobile
pentru a căror transmitere ori deţinere percepe taxe şi impozite, care constituie o
importantă sursă de venituri ale bugetului public. De aceea, statul trebuie să recurgă
la diferite procedee prin care proprietarii şi posesorii de imobile să fie obligaţi la
îndeplinirea anumitor formalităţi de evidenţă şi publicitate.
Publicitatea imobiliară are ca obiect înscrierea în cartea funciară a actelor
şi faptelor juridice referitoare la imobilele din aceeaşi localitate. Ea se efectuează,
la nivelul nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale (comună, oraş sau
municipiu, judeţ), prin oficiile teritoriale de cadastru şi publicitate imobiliară,
aflate în subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
Scopul activităţii de publicitate imobiliară este de a asigura accesul liber,
cu uşurinţă şi în timp util, al tuturor celor interesaţi la informaţiile în legătură cu
situaţia juridică a imobilelor. Publicitatea imobiliară se întemeiază pe sistemul de
evidenţă al cadastrului general, care este un sistem unitar şi obligatoriu de
evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea,
înregistrarea şi reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor,
precum şi a celorlalte bunuri imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de
destinaţia lor şi de proprietari.

II. Aspecte generale privind sistemele de evidenţă şi publicitate


imobiliară existente în România. Până la intrarea în vigoare a Legii nr. 7/1996, în
România au existat două sisteme de înregistrare a bunurilor imobile:
1. Sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni,
denumit şi sistemul publicităţii personale aplicat în Muntenia, Moldova, Oltenia şi
Dobrogea;
34
2. Sistemul cărţilor funciare denumit şi sistemul publicităţii reale, aplicat în
Transilvania şi nordul Moldovei.
Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni reprezintă o modalitate de
organizare a publicităţii drepturilor reale imobiliare, presupunând evidenţierea
actelor juridice încheiate în legătură cu imobilele, în scopul de a face acele acte
opozabile terţilor. Acest sistem se compunea din:
a) registrul de transcripţiuni, care servea la transcrierea:
- actelor translative de proprietate între vii sau a actelor constitutive de alte
drepturi reale imobiliare;
- ordonanţelor de adjudecare;
- actelor de expropriere pentru cauză de utilitate publică;
- renunţărilor la drepturile reale transcrise;
- hotărârilor judecătoreşti care constată existenţa unui drept real imobiliar;
- cesiunilor de venituri pe un termen mai mare de 2 ani;
- contractelor de locaţiune imobiliară cu durata mai mare de 3 ani.
b) registrul de inscripţiuni, în care se înscriau ipotecile şi privilegiile
imobiliare, cu excepţia privilegiului vânzătorului de imobil, care se transcrie în
registrul de transcripţiuni.
Sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni este un sistem personal de
publicitate, întrucât evidenţa se ţine pe numele persoanelor beneficiare ale
transcripţiunii şi inscripţiunii.
Acest sistem de publicitate prezenta următoarele inconveniente:
a) asigura numai o publicitate parţială, deoarece în registrul de transcripţiuni
nu se evidenţiau:
- transmisiunile pentru cauză de moarte;
- hotărârile judecătoreşti ce declară desfiinţarea unui act juridic;
- împărţirea unui bun indiviz, când imobilul cade în lotul unui copărtaş.
b) transcrierea sau înscrierea are ca efect numai încunoştiinţarea
terţilor cu privire la un drept, dar nu constituie o dovadă suficientă despre

35
existenţa acelui drept şi nici o garanţie a valabilităţii lui.
c) terţul dobânditor nu poate să cunoască situaţia exactă a imobilului şi
este expus, timp de 30 de ani, să fie evins din imobilul dobândit, fie din cauza unor
vicii ale actelor de dobândire anterioare titlului său, fie datorită unor sarcini pe care
nu le-a putut cunoaşte.
d) notarul public nu era obligat să verifice legalitatea şi valabilitatea
actului înregistrat, ceea ce este de natură să creeze îndoieli în legătură cu
valabilitatea acestui act.
e) datorită caracterului personal al publicităţii - decurgând din faptul că
înregistrarea se făcea nu pe imobile, ci pe numele proprietarilor - cercetarea
registrelor era deosebit de incomodă, determinarea adevăratului proprietar al
imobilului, pe baza registrelor, fiind extrem de dificilă.
Efectul principal al transcrierii este acela că actul juridic translativ de
proprietate devine opozabil faţă de terţi.
Este necesară însă, îndeplinirea următoarelor condiţii:
- terţul să fi dobândit el însuşi un drept real de la acelaşi autor, cu privire
la acelaşi bun imobil;
- dreptul real să fi fost supus transcrierii sau înscrierii;
- formalitatea înscrierii sau transcrierii să fi fost înfăptuită de către cel ce se
opune actului subdobânditorului (terţului).
În cazul în care nu sunt îndeplinite aceste ultime două condiţii, o persoană
nu poate invoca inopozabilitatea actului încheiat de către un alt dobânditor (terţ)
în privinţa aceluiaşi imobil, pentru motivul că acest act nu a fost transcris.
Sfera noţiunii de terţ este mai largă atunci când se raportează la actele
translative cu titlu gratuit, cum ar fi donaţiile. Astfel, lipsa transcrierii va putea fi
invocată de către orice persoană interesată, inclusiv de către creditorii chirografari
sau legatarii donatorului.
În sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni se
aplica, deci, principiul potrivit căruia dreptul celui ce-1 transcrie mai întâi este mai

36
puternic decât drepturile altor dobânditori, chiar dacă actul său a fost încheiat mai
în urmă.
Prin Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare s-a renunţat la sistemul de
inscriptiuni şi transcripţiuni, generalizându-se sistemul cărţilor funciare pe întreg
teritoriul ţării. Cărţile funciare constituie un sistem real de publicitate, întrucât se
întemeiază pe identitatea topografică a imobilelor, aşa cum rezultă din evidenţa
cadastrului general al fiecărui judeţ. Spre deosebire de sistemul de transcripţiuni şi
inscripţiuni, sistemul de carte funciară oferă avantajul unei evidenţe complete şi
exacte a imobilelor din fiecare localitate.

III. Cadastrul general - noţiune, obiective, funcţii. Cadastrul general este


sistemul unitar şi obligatoriu de evidenţă tehnică, economică şi juridică a tuturor
imobilelor de pe întreg teritoriul ţării (art. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată în
M. Of. nr. 201/2006).
Potrivit art. 3 al Legii 7/1996, se înfiinţează Agenţia Naţională de
Cadastru şi Publicitate Imobiliară, ca instituţie publică cu personalitate juridică,
unica autoritate în domeniu, aflată în subordinea Ministerului Administraţiei şi
Internelor, prin reorganizarea Oficiului Naţional de Cadastru, Geodezie şi
Cartografie şi preluarea activităţii privind publicitatea imobiliară de la
Ministerul Justiţiei. Prin O.U.G. nr. 81/2011, Agenţia Naţională de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară este trecută din subordinea Ministerului Administraţiei şi
Internelor, în subordinea Ministerului Dezvoltării Regionale şi Turismului.
Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-
teritoriale: comună, oraş, (municipiu), judeţ, prin oficiile teritoriale de cadastru şi
publicitate imobiliară şi la nivelul întregii ţări.
Prin sistemul de cadastru general se realizează următoarele obiective:
a) identificarea, înregistrarea şi descrierea în documentele cadastrale, a
bunurilor imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi
planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;

37
b) identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători
legali de alte bunuri imobile, în vederea înscierii în cartea funciară;
c) furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru
stabilirea corectă şi echitabilă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, la solicitarea
organismelor abilitate.
Cadastrul general îndeplineşte trei funcţii:
a) funcţia tehnică, realizată prin determinarea, pe bază de măsurători, a
poziţiei, configuraţiei şi mărimii suprafeţelor terenurilor pe destinaţii, categorii de
folosinţă şi pe proprietari, precum şi ale construcţiilor;

b) funcţia economică, prin evidenţierea destinaţiei şi categoriilor de


folosinţă a parcelelor, precum şi a elementelor necesare stabilirii valorii
economice a bunurilor imobile, în vederea impozitării;

c) funcţia juridică, realizată prin identificarea proprietarilor pe baza


actului de proprietate şi înscrierea lor în cartea funciară.

La nivelul unităţilor administrativ-teritoriale (comună, oraş şi


municipiu), lucrările tehnice de cadastru constau în:

- stabilirea, potrivit legii, şi marcarea pe teren prin borne a hotarelor


unităţilor administrativ-teritoriale respective;
- marcarea pe teren prin borne a limitei intravilanului localităţilor,
potrivit legii;
- identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, în
lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar;
- măsurarea tuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecărei unităţi
administrativ-teritoriale, specificându-se destinaţia, categoria de folosinţă şi
proprietarul sau, după caz, posesorul acestora;
- pentru terenurile ocupate de construcţii, curţi, precum şi pentru
terenurile cu alte destinaţii, situate în intravilan sau extravilan, se vor
specifica, pe baza datelor furnizate de cadastrele de specialitate, categoriile
38
de folosinţă a terenurilor, încadrarea acestora pe zone în cadrul localităţii,
respectiv pe clase de calitate;
- înregistrarea litigiilor de hotare, în cazul neînţelegerilor între
proprietari şi (sau) posesorii învecinaţi.
Cadastrul general cuprinde următoarele documente tehnice principale:
- registrul cadastral al parcelelor;
- indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;
- fişa centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii de
folosinţă;
- planul cadastral.
Planul cadastral conţine reprezentarea grafică a datelor din registrele
cadastrale, referitoare la terenurile şi construcţiile din cadrul unităţilor
administrativ-teritoriale.

Cărţile funciare

I. Noţiune, obiect, funcţii. Cărţile funciare constituie un sistem de


publicitate care se întemeiază pe identitatea topografică a imobilelor şi reflectă
toate modificările care intervin în situaţia materială şi juridică a imobilelor.
Cărţile funciare reprezintă, totodată, un sistem de evidenţă complet, deoarece
oglindesc toate transmisiunile şi constituirile de drepturi reale în legătură cu
imobilul respectiv, chiar şi unele drepturi personale, fapte sau alte raporturi
juridice referitoare la bunurile imobile.

Potrivit art. 877 din noul Cod civil, drepturile reale imobiliare înscrise în
cartea funciară se numesc drepturi tabulare; înscrierile care se referă la aceste
drepturi alcătuiesc „starea tabulară".

Sistemul cărţilor funciare îndeplineşte următoarele funcţii:


39
a) prin acest sistem de publicitate se obţine o evidenţă foarte clară a
fiecărui imobil, de la intrarea bunului în circuitul civil, operând şi cuprinzând
fiecare modificare în situaţia materială ori juridică a acestuia. Astfel, dacă o
anumită suprafaţă a fost reparcelată, deci micşorată, ori printr-o alipire suprafaţa
a devenit mai mare, aceste operaţiuni sunt înscrise în cartea funciară. De
asemenea, dacă asupra imobilului s-au transmis ori s-au constituit drepturi,
studiind cartea funciară vom putea şti care sunt titularii acestor drepturi, precum
şi natura operaţiunilor juridice încheiate.
b) prin cărţile funciare se asigură realizarea elementelor necesare cerute de
lege pentru constituirea, strămutarea, modificarea şi stingerea drepturilor reale
imobiliare care nu pot fi dobândite, modificate, transmise sau stinse fărăca aceste
operaţiuni să fie evidenţiate în cărţile funciare respective.
De asemenea, legea prevede obligativitatea înscrierii unor drepturi
personale, fapte şi raporturi juridice în legătură cu drepturile înscrise în cartea
funciară, pentru a putea deveni opozabile terţelor persoane. Obiectul cărţilor
funciare îl constituie imobilele, adică terenurile de orice fel, precum şi bunurile
încorporate lor, fie în mod natural, fie artificial.

II. Entităţile de bază ale evidenţei cadastrale şi publicităţii imobiliare.


Potrivit art. 1 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, entităţile de bază ale evidenţei
cadastrale şi de publicitate imobiliară care trebuie să se regăsească şi în cărţile
funciare sunt următoarele: parcela, construcţia şi proprietarul.
Parcela reprezintă un imobil cu sau fără construcţii, determinat în hărţile
topografice şi individualizat printr-un număr cadastral. Terenul este, deci,
entitatea principală, iar construcţia este entitatea accesorie.
Una sau mai multe parcele alipite, de pe teritoriul unei localităţi,
aparţinând aceluiaşi proprietar, formează corpul de proprietate care se înscrie
în cartea funciară, iar mai multe corpuri de proprietate de pe teritoriul aceleiaşi
localităţi, aparţinând unui proprietar, formează partida sa cadastrală care se

40
înscrie în aceeaşi carte funciară.
Construcţia reprezintă imobilul realizat prin edificare care se înscrie în
aceeaşi carte funciară în care se înscrie terenul pe care aceasta a fost realizată.
Pentru înscrierea în cartea funciară nu are relevanţă destinaţia construcţiei, însă
aceasta se va menţiona în cartea funciară. înscrierea unei construcţii în cartea
funciară se va realiza numai dacă se face dovada existenţei sale materiale şi a
dreptului solicitantului asupra acelei construcţii. Proprietarul imobilului poate
fi o persoană fizică sau o persoană juridică privată sau de drept public.

Corpul de proprietate reprezintă un întreg, o unitate distinctă din punct


de vedere juridic. În consecinţă, dreptul de proprietate asupra acestui corp
funciar se referă la întreg, fie că aparţine unei persoane, fie mai multora, în
această din urmă situaţie trebuind să fie arătate cotele fiecăruia. În caz contrar,
se va considera că dreptul de proprietate aparţine acestor persoane, simultan şi
concurent, asupra întregului corp funciar nefracţionat în materialitatea sa. Atunci
când fiecare dintre coproprietari are o anumită cotă parte determinată, dar
aceasta nu este egală cu a celorlalţi, se va arăta proporţia fiecăruia faţă de întreg,
spre exemplu o treime, o cincime etc. Fiecare corp funciar alcătuit prin unirea
mai multor parcele se va arăta printr-un număr roman. Dacă se înscriu în aceeaşi
carte funciară parcelele care nu se vor uni la corpul funciar se va pune semnul
crucii, iar toate celelalte parcele înscrise după acest semn vor fi considerate
corpuri funciare independente.
Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica, aşa cum
prevede art. 879 din noul Cod civil, fie prin alipiri, fie prin dezlipiri. Alipirea este
operaţiunea prin care mai multe imobile alăturate se unesc într-un singur imobil,
dar poate avea loc şi prin mărirea suprafeţei unui imobil.

Dezlipirea reprezintă operaţiunea prin care se desparte o parte din imobil


sau se micşorează întinderea acestuia.

41
III. Cuprinsul cărţii funciare. Cartea funciară este alcătuită din titlu
(compus din numărul ei şi denumirea localităţii în care este situat imobilul) şi din
trei părţi.

Titlul cărţii funciare al parcelei pe care s-au constituit drepturi de superficie


sau concesiune va cuprinde şi menţiunea acestui drept.

Foile cărţii funciare se numerotează pe fiecare localitate, începând cu


numărul 1 până la ultimul număr necesar, fără separare pe ani. Când se dă
următorul număr, se are în vedere ultimul număr dat cărţii funciare de pe lista ce
se ţine pentru fiecare localitate.
Potrivit art, 19 din Legea nr. 7/1996 cartea funciară are 3 părţi. Partea I,
denumită şi “Foaia de avere”, cuprinde:
a) descrierea imobilului cu indicarea numărului de ordine (adică I+1...) şi
a numărului cadastral dat parcelei (de exemplu: 100, după planul de identificare
a imobilelor). Fiecare imobil are un număr cadastral. Dacă intervin dezmembrări
sau alipiri de parcele, imobilul poate avea mai multe numere cadastrale, dar sub
acelaşi număr de ordine;
b) suprafaţa imobilului, destinaţia, categoria de folosinţă şi, după caz,
construcţiile;
c) amplasamentul şi vecinătăţile, planul imobilului, inventarul de coordonate
al amplasamentului.
Menţiunile privind terenul şi categoria de folosinţă sunt cele uzitate în
lucrările de cadastru ca, de exemplu: teren cu construcţii (care se descriu, de
exemplu: casă, parter şi etaj din cărămidă, grajd şi şură etc); terenuri agricole
arabile, păşuni, fâneţe, vii şi livezi etc; terenuri neagricole (păduri, plantaţii
forestiere, terenuri cu ape şi stuf etc); terenuri neproductive (drumuri, căi ferate,
aerodromuri, construcţii industriale etc). Suprafaţa terenului se exprimă în
unităţile de măsură legale actuale: ha, mp, în care se vor transforma
denumirile anterioare: jugăre, stânjeni, pogoane, prăjini, ocoale etc.

42
În localizarea amplasamentului se aplică repere de la cea mai largă
modalitate de situare, la cea mai detaliată, respectiv strada şi numărul.
Indicarea vecinătăţilor este necesară îndeosebi în regiunile care nu au avut
cărţi funciare.
Partea a II-a, denumită şi “Foaia de proprietate”, se referă la înscrierile
privind dreptul de proprietate şi documentele pe care se întemeiază şi are 4
rubrici: numărul curent, numele şi prenumele proprietarului, operaţiunea
înregistrată şi observaţii. în antet se menţionează numărul cărţii funciare, ca
pe foaia I.
a) Numele proprietarului se scrie în aşa fel, încât să se elimine orice
dubiu cu privire la identitatea acestuia. Dacă este persoană fizică, se scrie
numele, prenumele său şi al părinţilor şi, când este cazul, şi porecla, iar
dacă este persoană juridică, se scrie denumirea şi sediul acesteia.
b) Rubrica a doua cuprinde:
- menţionarea modalităţilor de dobândire a proprietăţii certificate de
acte juridice corespunzătoare (vânzare-cumpărare, donaţie, schimb etc.)
Aceste acte juridice pot fi autentice (notariale), sub semnătură privată,
hotărâri judecătoreşti, acte administrative;
- transmiterea proprietăţii, modificarea sau stingerea dreptului asupra
întregului corp de proprietate sub forma proprietăţii exclusive, comune în
devălmăşie sau indivize;
- servituţile stabilite în favoarea imobilului;
- faptele juridice care determină apariţia, modificarea sau stingerea
drepturilor reale, drepturile personale sau alte raporturi juridice, acţiunile
referitoare la proprietate;
- orice îndreptări sau însemnări cu referire la titlu, partea I sau a II-a
a cărţii funciare.
Partea a III-a, denumită şi “Foaia de sarcini”, se referă la:
a) dezmernbrămintele dreptului de proprietate: uzufruct, uz, abitaţie,

43
concesiune, servituţile în defavoarea imobilului, superficie şi sarcini (ipoteci,
privilegii), precum şi locaţiunea şi cesiunea de venituri pe timp mai mare de
3 ani. Superficia se înscrie asupra parcelei sau, după caz, asupra întregului
corp de proprietate;
b) faptele juridice, drepturile personale, precum şi acţiunile
privitoare la drepturile reale înscrise în această parte;
c) urmăririle imobiliare (sechestrul) sau a veniturilor imobilului;
d) orice modificări, îndreptări sau însemnări ce s-ar face cu privire la
înscrierile făcute în această parte. Această parte a cărţii funciare cuprinde
trei rubrici: numărul curent, cuprinsul (inclusiv valoarea) şi observaţii, iar în
antet se menţionează cele înscrise pe celelalte foi.
Datele din cartea funciară pot fi redate şi arhivate şi sub formă de
înregistrări pe microfilme şi pe suporturi accesibile echipamentelor de prelucrare
automată a datelor. Acestea au aceleaşi efecte juridice şi forţă probatoare
echivalentă cu înscrisurile în baza cărora au fost redate.

44