Sunteți pe pagina 1din 64

ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr.

31

CAPITOLUL 1 - INTRODUCERE

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 1


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Catre, D-na Galea Silvia

Subsemnaţii Mihalache Şerbu şi Elena, în calitate de proprietari sunt interesaţi


să achiziţioneze prestaţia de evaluare a proprietăţii personale (teren şi construcţie)
amplasată în Municipiul Galaţi, Str. Universităţii nr. 31, compusă din teren în suprafaţă de
245 mp şi clădire cu o suprafaţă construită desfaşurată de 108,55 mp.
În cazul în care sunteţi interesată de efectuarea acestei prestaţii vă rugăm să ne
prezentaţi oferta dumneavoastra de preţ (lei, fără TVA) care va menţiona şi durata de
execuţie a lucrării.
În vederea întocmirii ofertei facem următoarele precizări :
• Evaluarea va avea ca scop determinarea valorii cu care aceasta
proprietate poate fi valorificată prin vânzare ;
Proprietatea este situata în Municipiul Galaţi, Str. Universităţii nr. 31 ;
Evaluarea se va determina în lei şi echivalent în euro
Termenul de depunere a ofertei este de 15.02.2008 ;
Vizitarea amplasamentului se poate efectua oricând în prezenta noastră sau a
unuia dintre noi.

Galati, 10.02.2008

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 2


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

CONTRACT DE PRESTARI SERVICII


NR. ________ Înregistrat în _____________

1. Părţile contractante
Între
D-ul/D-na________________________________________________________________________cu domiciliul în
_________________________________________________telefon în calitate de achizitor
Şi
Executant Galea Silvia cu sediul în Galaţi, str. Domneasca nr. 2, Bloc P 12, ap. 3, cod 800035, cont nr.
________________________________________deschis la banca_______________________, posesor al legitimatiei
ANEVAR seria. ________ Nr._______, în calitate de prestator.
În baza OG. Nr. 60/2001 şi a HG. 461/2001de aprobare a normelor de aplicare a OG. Nr. 60/2001 privind achiziţiile
publice, intervine prezentul contract.

2. Obiectul contractului
2.1.Prestatorul se obligă să prestezeserviciul de evaluare în vederea vânzării a următorului obiectiv :
o Corp de proprietate (teren şi construcţie) – Imobil str. Drumul Viilor nr. 15 – A, Galaţi, compus din teren în suprafta
de 534,45 mp şi clădire având suprafaţa construită de 83,95 mp.
2.2 Achizitorul se obligă să plătească prestatorului preţul convenit pentru îndeplinirea contractului de servicii de
________________ lei (fără TVA).

3. Durata contractului
3.1. prestatorul se obligă să execute serviciul de elaborare a documentatiei complete necesare în termen de 10 zile de la
data semnării contractului.

4. Definiţii
4.1. In prezentul contract următorii termini vor fi interpretaţi adtfel:
a) Contract – actul juridic care reprezintă acordul de voinţă al celor două părţi, încheiat între persoana juridică / fizică
contractantă în calitate de achizitor şi un prestator de servicii în calitate de prestator .
b)Achizitor şi prestator- părţi contractante, astefel cum aceste sunt denumite în prezentul contract.
c) Preţul contractului. – preţul plătibil prestatorului de către achizitor în baza contractului pentru îndeplinirea
integrală şi corespunzătoare a tuturor obligaţiilor sale asumate prin contract.
d)Servicii – activităţi a căror prestare face obiectul contractului.
e) Standarde – standardele, reglementările tehnice sau altele asemenea.
f) Amplasamentul lucrării - locul unde prestatorul execută lucrarea
g)Forţa majoră – un eveniment mai presus de controlul părţilor, care nu se datorează greşelii sau vinii acestora, care nu
putea fi prevăzut în momentul încheierii contractului şi care face imposibilă executarea şi, respectiv îndeplinirea contractului;
sunt considerate asemenea evenimente războaie, revoluţii, grave, incendii, inundaţii sau orice alte catastrophe naturale, restricţii
apărute ca urmare a unei carantine, embargou, enumerarea nefiind exhaustivă, cu enunţiativă
Nu este considerat forţă majoră un eveniment asemenea celor de mai sus care, fără a crea o imposibilitatede executare,
face extrem de costisitoare executarea obligaţiilor uneia din părţi.
h)Zi - zi calendaristică , an – 365 zile.

5. Aplicabilitate
5.1. contractul de servicii intră în vigoare de la data semnării .
6. Standarde
6.1. prestatorul garantează elaborarea raportului de evaluare se face în conformitate în conformitate cu standardele
ANEVAR restectiv Standardul internaţional de practică în evaluare nr. 1 GN 1 “Evaluarea proprietăţilor imobiliare”.

7. Caracterul confidenţial al contractului


7.1. (1) O parte contractantă nu are dreptul, fără acordul scris al celeilalte părţi:
a) De a face cunoscut contractul sau orice prevedere a acestuia unei terţe părţi, in afara acelor personae implicate în
îndeplinirea contractului .
b) De a utilize şi documentele obţinutesau la care are acces în perioada de derulare a contractului în alt scop decât acela
de a-şi îndeplini obligatiile contractuale.
(2) Dezvăluirea oricărei informaţii fată de persoanele implicate în îndeplinirea contractului se va face confidenţial şi se va
extinde numai asupra acelor informaţii necesare în vederea îndeplinirea contractului.
7.2. O parte contractante va fi exonerată de răspunderea pentru dezvăluirea de informaţii referitoare la contract dacă:
a) Informaţia era cunoscută părţii contractante înainte ca ea să fi fost primită de la cealaltă parte contractantă ; sau

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 3


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
b) Informaţia a fost dezvăluită după a fost obţinut acordul scris al celeilate părţi contractantepentru asemenea
dezvăluire; sau
c) Partea contractantă a fost obligată în mod legal să dezvăluie informaţia.

8. Recepţia lucrărilor
Raportarea evaluării effectuate de către prestator (evaluator) se face printr-un raport de evaluare, document ce constituie
dovada realizării prestaţiei achiziţionate.

9. Responsabilitatea executantului.
9.1. Prestatorul are obligaţia de a executa şi de a finalize serviciul, cu promptitudinea cuvenită, în concordanţă cu
obligaţiile summate prin contract.
9.2. Executantul este pe deplin presponsabilpentru prestatrea serviciilor în conformitate cu termenul de elaborare
convenit.

10. Resposabilităţile achizitorului


10.1. Achizitorul are obligaţia de a pune la dispoziţie prestatorului orice facilitate şi/sau informaţii pe care le-a cerut în în
propunerea tehnică şi care le consideră necesare pentru îndeplinirea contractului.

11. Recepţie şi verificări


11.1. achizitorul are obligaţia de a verifica rezultatul evaluării prin analizarea raportului şi verificarea reportului de
evaluare.

12. Incepere, finalizare, întârzieri, sistare


12.1. (1) Prestatorul are obligaţia de începe prestaţia în cel mai scurt timpul cel mai scurt posibil.
(2) In cazul cazul în care prestatorul suferă şi/sau intarzieri supartă costuri suplimentare,. datorate în
exclusivitate achizitorului, părţiel vor stabili de comun accord :
a) Prelungirea perioadei de prestare a servicliului
b) Totalul cheltuielilor aferente, dacă este cazul, care se vor adăuga la preţul contractului.

13. Modalităţi de plată


13.1. Achizitorul are obligaţia de a efectua plata astfel:
contravaloarea prestaţiei în termen de 14 zile de la predarea raportului de evaluare

14. Actualizarea preţului contractului


14.1. Pentru serviciile prestate plătite datorate de achizitor prestatorului sunt cele declarate în propunerea financiară a
contractului.
14.2. preţul contractului este ferm.

15. Amendamente.
15.1. Părţile contractante au dreptul pe durata îndeplinirii contractului de a conveni modificarea clauzelor acestora prin
act adiţional, numai în cazul apariţiei unor circumnstanţe care lezează interesele comerciale legitime ale acestora şi care nu pot fi
prevăzute la data încheierii contractului.

16. Subcontractanţi
16.1. Prestatorul are obligaţia de a prezenta la încheierea contractului lista subcontractanţilor cuprinzând datele de
recunoaştere a acestora şi lucrările încredinţate spre execuţie .
16.2. (1) Prestatorul este pe deplin răspunzător fată de achizitor de modul în care îndeplineşte contractul .
(2) Subcontractantul este deplin răspunzătorfată de prestator de modul în care îndeplineşte partea sa din contract.
(3) Prestatorul are dreptul de a pretinde daune interese subcontractanţelor dacă acesta nu îşi îndeplinesc partea lor din
contract.
16.3. Prestatorul poate schimba orice subcontractant numai dacă acesta nu si-a îndeplinit partea sa de contract.
Schimbarea subcontractantului nu va schimba preţul contractului şi va fi notificată achizitorului.

17. Penalităţi, daune- interese

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 4


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
17.1. În cazul în care, din vina sa exclusivă, executantul nu reuşeşte să îşi îndeplinească obligaţiile asumate prin contract,
achizitorul are dreptul de a deduce din preţul contractului ca penalităţi o sumă echivalentă cu 0,15% din preţul contractului
pentru fiecare zi de întârziere, până la îndeplinirea efectivă a obligaţiilor.
17.2.În cazul în care achizitorul nu onorează facturile în termen de 28 de zile de la expirarea perioadei prevăzute la clauza
14.1 acesta are obligatia de a plăti ca penalităţi o sumă echivalentă cu 0,15% dinplata neefectuată .

18. Rezilierea contractului


18.1. Nerespectarea obligatiilor asumate prin prezentul contract de către una din părţi dă ddreptul părţii lezate de a cere
rezilierea contractului de servicii şi de a pretinde plata de daune interese.
18.2. Achizitorul îşi rezervă dreptul de a denunţa unilateral contractul de servicii în cel mult 15 zile de la apariţia unor
circumstanţe care nu au putut fi prevăzute la data încheierii contractului şi care conduc la modificarea clauzelor contractuale
astfel încât îndeplinirea contractului respective ar fi contrară interesului său.

19. Cesiunea
19.1. Prestatorul are obligaţia de a nu transfera total sau parţial obligaţiile sale asumate prin contract, fără să obţină în
prealabil acordul scris al achizitorului.
19.2. cesiunea nu va exonera prestatorul de nici o responsabilitate privind garanţia sau orice alte obligaţii asumate prin
contract.

20. Forţa majoră


20.1. Forţa majoră este constată de o autoritate competentă .
20.2. Forta majoră exonerează părţile contractante de îndeplinirea obligaţiilor asumate prin prezentul contract, pe toată
perioada în care acţionează acesta .
20.3.Îndeplinirea contractului va fi suspendată în perioada de acţiune a forţei majore, dar fără a prejudicia drepturile ce li
se cuveneau părţilor până la apariţia acesteia.
20.4. dacă forţa majoră acţionează sau se estimează că va acţiona o perioadă mai mare de 6 luni, fiecare parte va avea
dreptul să notifice celeilalte părţi încetarea de plin drept a prezentului contract, fără ca vreuna din părţi să poată pretinde
celeilalte daune- interese.

21. Solţionarea litigiilor


21.1.Achizitorul şi prestatorul vor face toate eforturile pentru a rezolva pe cale amiabilă, prin tratative directe, orice
neîntelegere sau dispută care se poate ivi între ei în cadrul sau în legătură cu îndeplinirea contractului .
21.2. Dacă după 15 zile de la începerea acestor tratative neoficiale achizitorul şi executantul nu reuşesc să resolve în mod
amiabil o divergenţă contractuală, fiecare poate siolicita ca disputa să se soliţioneze fie prin arbitraj la Camera de Comerţ şi
Industrie Galaţi fie de către instanţele judecătoreşti.

22. Comunicări.
22.1. (1) Orice comunicare între părţi, referitoere la îndeplinirea prezentului contract, trebuie să fie transmisă în scris.
(2) Orice document scris trebuie înregistrat atât în momentul transmiterii, cât şi în momentul primirii
22.2. comunicările dintr părţi se pot face şi prin telefon, telegramă, telex, fax, sau e-mail, cu condiţia confirmării în scris a
primirii comunicării.

Data_________________

ACHIZITOR PRESTATOR

_________________________ Persoana Fizică Autorizată


Evaluator aspirant
Ing. Galea Silvia

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 5


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

ASOCIAŢIA NAŢIONALĂ A EVALUATORILOR DIN ROMÂNIA

CURS EVALUARE PROPRIETATI IMOBILIARE


PROIECT

RAPORT DE EVALUARE
AL PROPRIETATII IMOBILIARE
SITUATA IN GALATI
STRADA UNIVERSITATII nr. 31

PROPRIETAR : MIHALACHE SERBU SI ELENA


BENEFICIAR : MIHALACHE SERBU SI ELENA

EVALUATOR ASPIRANT : ING. GALEA SILVIA

Galaţi, Martie 2008

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 6


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Scrisoare de transmitere

Către – Mihalache Şerbu şi Elena


Prin prezenta vă înaintez Raportul de evaluare, elaborat de subsemnata în baza
contractului de prestări servicii nr. _______, cu precizarea că elaborarea prezentului raport
s-a facut în urmatoarele condiţii :
• Obiectul evaluării : Proprietatea imobiliară din Municipiul Galaţi, Str.
Universităţii nr. 31, compusă din teren în suprafaţă de 245 mp şi construcţie
având suprafaţa construită de 108,55 mp.
• Dreptul de proprietate evaluat : drept deplin de proprietate asupra
obiectului evaluării (imobilul nu este închiriat, nu este ipotecat, este liber de orice
sarcini, nu are nevoie şi nu oferă nici un fel de servituţi) deţinut de familia
Mihalache Şerbu şi Elena.
• Scopul evaluării : vănzarea proprietăţii sus menţionată.
• Inspectarea proprietăţii : a fost făcută în data de 05.03.2008 de către
subsemnata în prezenţa d-nei Mihalache Elena.
• Data evaluării : 10.03.2008
• Au fost analizate toate informaţiile cunoscute cu privire la situaţia pieţei.
• În corespondenţă cu informaţiile sus menţionate a rezultat valoarea de piaţa
ca valoare adecvată pentru scopul declarat.
• Garantez ca sunt obiectivă şi nu am interes prezent sau în perspectivă în
legatură cu proprietatea evaluată.

Galati, 12.03.2008
Evaluator aspirant
Ing. Galea Silvia

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 7


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

1.5. Rezumatul faptelor şi concluziilor importante


 Obiectivul evaluării : Proprietatea imobiliară din Galaţi, din strada
Universitatii nr. 31, Judet Galaţi, proprietatea familiei Mihalache Şerbu şi Elena, în
baza contractului de vânzare-cumpărare din data de 10.09.1971, autentificate prin
încheierea de autentificare nr. 4778 din 10.09.1971 la biroul notarului de stat Stelian
Boeru.
 Dreptul de proprietate evaluat : drept deplin de proprietate asupra obiectului
evaluării deţinut de Mihalache Şerbu şi Elena. Proprietatea nu a fost întabulata Cartea
Funciară a localităţii Galaţi.
 Data evaluării :10.03.2008
 Data inspecţiei : 05.03.2008
 Data raportului : 10.03.2008
 Cea mai bună utilizare a proprietăţii (CMBU) : proprietate rezidenţială;
 Dimensiunile amplasamentului : St= 245 mp
 Dimensiunile şi vechimea construcţiei : Clădire P, cu Sc = 108,55 mp,
construită în anul 1938
 Valoarea estimată a terenului : 51.695 euro (211 euro/mp)
 Rezultatele evaluării :evaluarea proprietăţii imobiliare s-a făcut prin trei abordări
cu următoarele rezultate :

Nr. Valoare estimata in Valoare estimata in


Crt. Abordare prin : LEI EURO

1 Comparaţia vânzărilor
337.200 90.900
2 Costuri
354.800 95.600
3 Capitalizarea veniturilor
310.900 83.800

 În urma reconcilierii celor 3 valori, în opinia evaluatorului, Valoarea de


piaţa estimată pentru proprietatea rezidenţiala din Municipiul Galaţi, Str.
Universităţii nr. 31, determinată pe baza abordării prin comparaţia directă este :

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 8


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Vp = 337.200 lei = 90.900 euro

1.6. Certificare

Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, se certifică faptele


prezentate în acest raport de evaluare a proprietăţii imobiliare situată în localitatea Galaţi,
judeţul Galaţi.
Certific, deasemenea, că analizele, opiniile şi concluziile prezentate în acest raport de
evaluare sunt limitate de ipotezele şi condiţiile limitative specificate mai jos, nefiind
influenţate de nici un factor.
Se certifică faptul că nu există nici un interes prezent sau viitor asupra proprietăţii
imobiliare care face subiectul prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influenţă
legate de părţile implicate.
Analizele şi opiniile exprimate au fost fundamentate şi dezvoltate conform cerinţelor
din standardele Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor Autorizaţi din România
(A.N.E.V.A.R.), precum şi conform recomandărior şi metodologiei de lucru elaborată de
către această asociaţie profesională, respectându-se codul deontologic al meseriei de
evaluator.
Proprietatea a fost inspectată personal, iar în elaborarea prezentului raport nu s-a
acordat asistenţă din partea nici unei persoane înafara celei care semnează mai jos.

Ing. Galea Silvia


membru aspirant A.N.E.V.A.R. în evaluarea proprietăţilor imobiliare

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 9


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

CAPITOLUL 2 – PREMISELE EVALUARII


Evaluatorul nu are nici un interes în prezent sau în viitor în legătură cu proprietatea
imobiliară în cauză şi îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în
prezentul raport de evaluare.

2.1. Ipoteze si condiţii limitative

A. Prezentul raport de evaluare a fost elaborat în următoarele condiţii generale limitative :


• Orice proporţie din valoarea estimat în acest raport, între teren şi construcţie (alocare
de valori pe componente) este aplicabilă numai pentru utilizarea luată în considerare.
Valorile separate pentru teren şi pentru construcţie nu pot fi utilizate în alte evaluări iar
dacă sunt utilizate valorile nu sunt valabile.
• Prezentul raport este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este
permisă folosirea raportului de către o ţerţă persoană (fie pentru scopul declarat fie pentru
alt scop) fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al clientului şi autorului evaluării. Nu
se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului, destinatarul
evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se asumă responsabilitatea pentru nici
un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană.
• Deţinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia nu dă dreptul de a-l face public, el
este confidential şi numai pentru uzul clientului Mihalache Şerbu şi Elena
• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să acorde consulţanta ulterioară
sau să depună marturie în instanţă, în afara cazului cand acest lucru a fost convenit în scris.
• Conţinutul acestui raport, atât în totalitate cât şi în parte (în special concluziile şi
identitatea evaluatorului) nu va fi utilizat public prin publicitate, relaţii şi declaraţii publice,
ştiri, nu poate fi inclus în nici un document (circulară) sau în alte medii de informare fără
aprobarea scrisă şi prealabilă a evaluatorului.
• Previziunile sau estimările conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe
piaţă, pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe termen scurt iar în condiţiile actuale a unei
economii instabile aceste previziuni sunt supuse schimbării urmare a condiţiilor viitoare.
• Orice valoare estimată în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau
distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată.

B. Prezentul raport de evaluare a fost făcut pe baza următoarelor ipoteze limitative :


• Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 10


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
• Nu se asumă nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice sau a
consideraţiilor privind titlul de proprietate. Se presupune că titlul de proprietate este
valabil şi proprietatea poate fi vândută dacă nu se specifică altfel.
• Se presupune o stăpânire responsabilă şi o administrare competentă a proprietăţii.
• Informaţiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se dă nici o garanţie
asupra preciziei lor.
• Planurile şi imaginile grafice din acest raport sunt incluse pentru a ajuta cititorul să-şi
facă o imagine referitoare la proprietate.
• Se presupune ca nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii (inclusiv,
dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului, structura fizică,
sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.) sau asupra
condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o
proprietate învecinată, inclusiv prezenţa substaţelor periculoase, substanţelor toxice,
etc.) ce ar avea ca efect majorarea sau micşorarea valorii proprietăţii. Nu se asumă
nici o responsabilitate asupra acestei situaţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice sau
de mediu ce ar fi necesare pentru descoperirea lor. Se presupune că nu există astfel
de condiţii dacă ele nu au fost observate, la data inspecţiei, sau nu au devenit vizibile
în perioada efectuării analizei obişnuite, necesară pentru întocmirea raportului de
evaluare. Acest raport nu se elaborează ca un audit de mediu sau ca un raport detaliat
al stării proprietăţii, astfel de informatii depăşind sfera acestui raport şi/sau
calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în
privinţa stării în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor
astfel de situaţii şi a eventualelor lor consecinţe şi nici pentru eventualele procese
tehnice de testare necesare descoperirii lor.
• Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţa cu toate reglementările
locale şi republicane privind mediul înconjurator, în afara cazului când
neconcordanţele sunt expuse, descrise şi luate în considerare în raport.
• Se presupune că proprietatea este conformă cu toate reglementările şi restricţiile
urbanistice, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, în afara cazurilor când
neconformitatea a fost identificată, descrisă şi luată în considerare în raport. În cazul
în care nu se respectă aceste cerinţe valoarea de piaţa va fi afectată.
• Se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente
solicitate de autorităţi legale sau administrativ locale sau naţionale sau de către
organizaţii sau instituţii private, au fost sau pot fi obţinute sau reînoite pentru oricare
din utilizările pe care se bazează estimările valorii din cadrul raportului.
• Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele
descrise şi nu există servituţi, altele decât cele descrise în raport.
• În afara cazurilor descrise în raport nu a fost observată de evaluator existenţa unor
materiale periculoase care pot sau nu să fie pe proprietate. Evaluatorul nu are
cunoştinţă de existenţa unor asemenea materiale pe sau în proprietate. Totuşi,
evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să depisteze aceste substanţe. Prezenţa unor
asemenea substanţe sau materiale potenţial periculoase poate afecta valoarea
proprietăţii. Valoarea estimată se bazează pe ipoteza că nu există astfel de materiale.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 11


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
• Orice estimare a valorii din acest raport se aplică proprietaţii considerată în întregime
şi orice divizare în elemente sau drepturi parţiale va anula această evaluare, în afara
cazurilor cand divizarea a fost evidenţiata în raport.
• Construcţia se consideră că a fost executată şi este conformă cu planurile aferente
autorizaţiei de construire.
• Previziunile sau estimările conţinute în raport se bazează pe condiţiile curente de pe
piaţă, pe factorii cererii şi ofertei anticipate pe termen scurt şi sunt influenţate de
inexistenta (încă) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse
schimbării condiţiilor viitoare.
• Evaluatorul a obţinut informaţii, estimări şi opinii ce au fost evidenţiate în raportul de
evaluare, de la surse pe care el le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că
acestea sunt adevărate şi corecte. Evaluatorul nu îsi asumă nici o responsabilitate in
privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.
• Raportul de evaluare îsi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de
piaţa, reprezentate de factori economici, sociali şi politici, ramân nemodificate în
raport cu cele existente la data întocmirii raportului de evaluare.
• Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natura legală, care afectează fie
proprietatea imobiliara evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu
sunt cunoscute de către evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute
cercetări specifice în arhive, iar evaluatorul presupune că titlul de proprietate este
valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există datorii care au legătură cu proprietatea
evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul în care există o asemenea
situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport.
• Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare
prezintă dimensiunile aproximative ale proprietaţii şi este realizată pentru a ajuta
cititorul raportului să vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente
relevante (măsurători de cadastru, expertize) acestea vor avea prioritate.
• Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietăţii evaluate, iar valoarea
prezenatată în raportul de evaluare nu are legatură cu valoarea de asigurare.

2.2. Obiectul, scopul şi utilizarea evaluării

2.2.1. Obiectul evaluării


Obiectivul evaluării îl constituie proprietatea imobiliara situata in Municipiul Galaţi,
Strada Universităţii nr. 31 (fosta Aleea 23 August nr. 31), Jud. Galaţi, a soţilor Mihalache
Şerbu şi Elena, compusă din teren în suprafaţă de 245 mp şi construcţie având suprafaţa
construită de 108,26 mp.
Destinaţia actuală a obiectivului analizat este aceea de locuinţă.

2.2.2 Scopul şi utilizarea evaluării

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 12


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Evaluarea porneşte de la solicitarea proprietarilor de a afla care este suma pe care o
pot obţine în urma transferului dreptului de proprietate prin vânzarea proprietăţii sus
menţionate. În consecinţă, scopul acestui raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a
imobilului în cauză (teren şi construcţie) în vederea vânzării. Pentru orice alt scop decât cel
declarat anterior, proprietatea imobiliară poate avea o valoare diferită.

2.3 Drepturi de proprietate evaluate


Prezentul activ amplasat în Municipiul Galaţi este proprietatea lui Mihalache Şerbu
şi Elena în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat în data de 10.09.1971,
autentificat prin încheierea nr. 4778 din 10.09.1971 la Notariatul de Stat, notar de Stat
Stelian Boeru. Dreptul de proprietate nu a fost întabulat în Cartea Funciară a Municipiului
Galaţi.
Imobilul nu este închiriat, nu este ipotecat, este liber de sarcini, nu are nevoie şi nu
oferă nici un fel de servituţi, în consecinţă dreptul de proprietate este deplin. Copia actului
de proprietate este anexată la prezentul raport.

2.3.1 Clientul şi destinatarul raportului


Prezentul raport de evaluare se adresează Familiei Mihalache Şerbu şi Elena.
Raportul de evaluare este întocmit în conformitate cu standardele ANEVAR, actele
normative şi prevederile legale în domeniu.

2.4. Bazele evaluării


Proprietatea aflată în discuţie (teren cu construcţie) din Municipiul Galaţi, Str.
Universităţii nr. 31, a fost evaluată în baza Standardului Internaţional de Practică în
Evaluare nr. 1 – GN 1.

2.5. Tipul valorii estimate


Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă a proprietăţii
imobiliare menţionate în vederea vânzării ulterioare a dreptului de proprietate.
Evaluarea executată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de
piaţă a activului, aşa cum este definită în Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS ).
Conform acestui standard, valoarea de piaţă este „suma estimată pentru care o proprietate
va fi schimbată, la data evaluării, între un cumparator decis şi un vânzător hotărat, într-
o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare,
în care parţile implicate au acţionat în cunoştintă de cauză, prudent şi fără
constrângere”.

2.6. Data evaluării, data inspecţiei, data raportului

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 13


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor
corespunzatoare lunii martie 2008, dată la care se consideră valabile ipotezele luate în
considerare şi valorile estimate de evaluator.
Data evaluării – 10.03.2008
Data inspecţiei – 05.03.2008
Data redactarii raportului – 12.03.2008

2.7. Moneda raportului


Conform solicitării beneficiarului, opinia finală a evaluării (valoarea de piaţa a
proprietăţii evaluate) s-a facut în LEI şi EURO. Având în vedere că metodele utilizate
conduc la determinarea valorii finale în LEI, cursul de schimb utilizat pentru conversia în
valută este : 1 euro = 3,71 lei.

2.8. Modalităţi de plată


Prezenta evaluare nu a luat în calcul condiţii de plată deosebite (rate, compensări etc.)
considerându-se că tranzacţia de vânzare se va face prin plata integrală, imediată, a valorii
estimate a proprietăţii evaluate.

2.9. Inspecţia proprietăţii


• Inspecţia si fotografierea proprietăţii a fost realizată de către Ing. Galea Silvia, în
data de : 05.03.2008, în prezenţa d-nei Mihalache Elena în calitate de proprietar.
• Inspecţia amplasamentului imediat : 05.03.2008.
• Inspecţia cartierului şi zonelor adiacente : 05.03.2008.
• Culegerea informaţiilor de piaţă s-a făcut pe toată perioada de elaborare a studiului :
20.02.2008.-10 martie 2008.
• Evaluarea şi redactarea raportului s-a făcut la data de : 10.03.2008, respectiv
12.03.2008.
Cu ocazia inspecţiei au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, au
fost analizate documentele existente, starea fizică şi funcţională a acesteia, componentele
structurale (verificarea construcţiei de la fundaţie la acoperiş), sistemul exterior al clădirii
(faţadă, ferestre, jgheaburi, uşi exteriaoare, uşi exterioare), topografia, amplasamentul,
orientarea imobilului (poziţionarea), deschiderea la faţada, utilităţile existente pe
amplasament, drenajul apelor meteorice, vecinataţile, îmbunătăţirile aduse amplasamentului
şi s-a fotografiat proprietatea supusă evaluării. S-a solicitat proprietarului să prezinte :
copiile documentelor care atestă dreptul deplin de proprietate, planurile de construcţie ale
clădirii (releveu) precum şi copiile documentaţiei cadastrale întocmită pentru proprietatea
ce este supusă evaluării. Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminări sau
infestări ale clădirii, terenului subiect sau amplasamentelor învecinate şi nu au fost
inspectate părţile acoperite, neexpuse sau inaccesibile ale proprietăţii. S-au purtat cu
proprietarul discuţii legate de prezenţa viciilor ascunse. Fişa de inspecţie este prezentată în
anexă.

2.10. Informaţiile utilizate şi sursele acestora


Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 14
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către
clienţii prezentei lucrări, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind în
responsabilitatea acestora.
Informaţiile utilizate au fost :
• Legate de aspectul juridic al proprietăţii imobiliare : actul de proprietate, schiţa
cu suprafata construcţiei şi amplasamentului.
• Legate de piaţa imobiliară specifică din Galaţi – preţuri de tranzacţie, oferte,
chirii.
• Din surse bibliografice de specialitate.

Sursele de informaţii au fost :


• Cercetări în evaluare-Modulul I M 100-„Bazele evaluării”-Colecţia Biblioteca ANEVAR
2007;
• IROVAL-Cercetări în evaluare-Modulul EPI 201-„Procesul de evaluare a proprietăţilor
imobiliare şi descrierea şi inspecţia proprietăţilor imobiliare”-Colecţia Biblioteca
ANEVAR 2007 ;
• IROVAL-Cercetări în evaluare-Modulul EPI 202-„Evaluarea proprietăţilor imobiliare-
Aplicaţii ale evaluării”-Colecţia Biblioteca ANEVAR 2007;
• Construcţii clădiri şi construcţii inginereşti-Constantin Pestişanu, Cristina Burlacu şi
Corneliu Şchiopu-Colecţia Biblioteca ANEVAR;
• Inspecţia proprietăţilor în scopul evaluării-Corneliu Şchiopu-Editura IROVAL Bucureşti
2007;
• Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a costurilor elementelor şi
construcţiilor de locuinţe-procentual şi valoric - Sorin Turcuş şi Aurel Cristian-Editura
Matrix Rom Bucureşti-noiembrie 2007;
• Buletin tehnic de preţuri în mica construcţie şi reparaţii în construcţie-Sorin Turcuş şi
Aurel Cristian - Ed. Matrix Rom Bucureşti-Noiembrie 2007;
• Buletin tehnic de preţuri la instalaţii electrice, sanitare, gaze, încălzire centrală,
canalizare, în mica construcţie şi reparaţii - Ed. Matrix Rom Bucureşti-Noiembrie 2007;
• Colecţia Evaluarea rapidă a construcţiilor nr. 13 - „Locuinţe, cămine, hoteluri”-Ing.
Niculae Georgescu şi Doina Stoian - Ed. Matrix Rom 1995.
• Colecţia Evaluarea rapidă a construcţiilor nr. 12 - „Construcţii speciale de folosinţă
generală”-Niculae Georgescu şi Doina Stoian - Ed. Matrix Rom 1995;
• Colecţia Evaluarea rapidă a construcţiilor nr. 3 – „Clădiri şi construcţii speciale pentru
depozitare”- Niculae Georgescu şi Doina Stoian - Ed. Matrix Rom 1995.
 Buletin documentar editat de Corpul Experţilor Tehici din Romania-Expertiza tehnică
105 / 2, ianuarie 2008;
Proprietarul imobilului evaluat
Presa de specialitate şi evaluatori care îşi desfăşoară activitatea pe piaţa din Galaţi
Pagini web de specialitate
Informaţii furnizate de către agenţii imobiliare din Galaţi.

2.11. Valabilitatea raportului de evaluare

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 15


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
În conformitate cu uzanţele din România, valoarea estimată de către evaluator este
valabilă la data prezentată în raport la care se adaugă un interval limitat după aceasta dată,
în condiţiile în care valoarea nu suferă modificări semnificative care pot afecta opinia
estimată.
În cazul în care evoluţiile financiare prezintă un salt important sau în cazul în care pe
piaţa specifică imobiliară apar modificări semnificative se impune o reevaluare.
În condiţii normale şi similare cu cele existente pe piaţă la data efectuării studiului de
evaluare, proprietatea imobiliară este vandabilă la preţul menţionat în minim 30 de zile de
la data începerii unei publiciţăti adecvate, dar nu mai mult de 90 de zile.

CAPITOLUL 3 – PREZENTAREA DATELOR

3.1. Identificarea proprietăţii


Proprietatea imobiliară supusă acestui raport de evaluare se compune din :
- teren în suprafaţă de 245 mp
- locuinţă în suprafaţă construită de 108,55 mp
şi este amplasată în intravilanul municipiului Galaţi, Str. Universităţii nr. 31, aşa cum este
identificată prin :
• Planul de încadrare în municipiu
• Fotografii – prezentate anexat prezentului raport
Proprietatea este deţinută în baza contractului de vânzare-cumpărare din data de
10.09.1971, autentificat prin încheierea nr. 4778 din 10.09.1971 la Biroul Notariatului de
Stat.
Dreptul de proprietate este deplin. Proprietatea nu a fost întabulată.
Proprietatea pentru care se conturează prezenta analiză se înscrie în tipul de
proprietăţi rezidenţiale, urbane, medii.

3.2. Date generale : Zona, localitatea, vecinătatea şi localizarea


Municipiul Galaţi, reşedinţă de judeţ, se află în sud-estul Romaniei, pe cursul inferior
al Dunării, în zona confluenţei Prutului şi Siretului cu fluviul. Altitudinea minimă este de
circa 3 m în partea de est pe malul fluviului iar cea maximă de 75 m în partea de nord.
Vecinii judeţului Galaţi : Judeţul Vaslui, la nord, frontieră cu Republica Moldova la
est, Judeţul Tulcea la sud-est, Brăila la sud, Judeţul Vrancea la vest.
În prezent municipiul Galaţi este centrul economic, comercial şi universitar al regiunii
din sud-estul Romaniei, fiind totodată şi cea mai mare aglomeraţie urbană din zonă, cu linii
de comunicaţii pe uscat şi pe apă, care asigură legături directe cu întreaga ţară şi pe Dunăre
cu întreaga lume.
Pe Dunăre, Galaţiul este legat prin curse rapide de oraşele Tulcea şi Sulina. Pe calea
ferată se află la 230 km de Bucureşti. Pe şosea se situează la 225 km de Bucureşti, la 260
km de Iaşi (DN 25 şi DN 24 / E 580) şi la 32 km de municipiul Brăila (DN 2 B).
Prin amplasarea sa la malurile Dunării, municipiul Galaţi se află într-o zonă de mediu
deosebit, supusă reglementărilor şi supravegherii speciale la nivel naţional şi internaţional
pentru menţinerea condiţiilor de mediu la nivel apropiat de rezervaţie naturală.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 16


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Principalii vectori industriali ai oraşului sunt în domeniul metalurgic (Combinatul
Siderurgic Ispat-SIDEX, cel mai puternic centru metalurgic din zona de sud-est a Europei)
şi în domeniul construcţiilor navale (Şantierul Naval Damen). Aceste activităţi sunt atent
monitorizate din punct de vedere al protecţiei mediului.
Dupa anul 1990 municipiul Galaţi a oferit oportunitatea dezvoltării activităţilor de
comerţ, bancare, învăţămant universitar, servicii şi turism. Aceste activităţi au favorizat
dezvoltarea semnificativă a sectorului privat care a dus la apariţia unui numar mare de
societăţi cu capital mixt sau integral privat. Prin locurile de munca create şi veniturile
realizate de noile societaţi au fost estompate pierderile din domeniul industriei.
Cu toate schimbările apărute în ultimii ani nu au existat convulsii sociale importante,
fapt determinat de uşurinţa cu care s-a facut reconversia locurilor de muncă. Economia
locală asigură încă suficiente locuri de munca pentru populaţia existentă.
Fără a face o analiză a fiecărui an, pe ansamblu în ultimii ani se constată o creştere a
salariilor şi veniturilor obţinute de persoanele fizice respectiv persoanele juridice din
municipiul Galaţi. Datorită acestui fapt a crescut volumul investiţiilor în domeniul
imobiliar. S-a observat că a crescut numărul tranzacţiilor imobiliare (favorizat şi de
aplicarea prevederilor legale privind restituirea imobilelor confiscate abuziv după 1949).
Proprietatea de evaluat se află amplasată într-o zonă rezidenţială a oraşului, fără
activităţi industriale sau de alta natură provocatoare de poluare. Distanţa mare dintre
aceasta şi cele două mari zone industriale ale municipiului fac ca proprietatea analizată
să nu fie afectată de o eventuală poluare.
Traficul auto pe stradă şi în zonă este redus, fără acces autovehicule transport
mărfuri, fără probleme de poluare auto.
• Baza socio-economică
Populaţia municipiului Galaţi este de 294.840 locuitori, la data de 01.07.2006 fiind al
şaptelea oraş ca populaţie din România după Bucureşti, Constanţa, Iaşi, Timişoara, Craiova
şi Cluj Napoca.
Principalele societăţi ce deţin fortă de muncă sunt vectorii industriali menţionaţi
anterior dar şi societăţile de construcţii, întreprinderile mici şi mijlocii din domeniul
comerţului şi serviciilor. Multe întreprinderi sunt cotate la Bursa de Valori din Bucureşti.
Analizând evoluţia ratei şomajului la nivelul municipiului Galaţi, de la începutul
anului 2001 şi până la sfârşitul anului 2006 se constată că aceasta este în permanentă
descreştere şi anume de la 27.189 şomeri înregistraţi în anul 2001 s-a ajuns la un număr de
15.711 şomeri înregistraţi la sfârşitul anului 2006, conform datelor statistice comunicate de
Direcţia Judeţeană de Statistică Galaţi. Procentual din acest număr 61,3% sunt femei şi
26% sunt tineri până în 25 ani iar 53,3 % din total având o calificare profesională. Acest
lucru a fost generat de tendinţa naturală de angajare a mai multor persoane vara (sezonieri,
muncitori în construcţie) dar şi de rezultatele procesului de reconversie profesională şi a
eficacităţii bursei locurilor de muncă. De asemenea deschiderea şantierelor de lucru din
programul ANL a creat noi locuri de muncă, absolut insuficiente la nivel local.
Cheltuielile cu protecţia sociala a şomerilor s-au ridicat în anul 2006 la 26.262.604 lei
(RON). În plată pentru ajutor de somaj sunt 3.507 persoane (din care 2.151. femei, iar după
studii 2.520 muncitori, 176 cu studii medii, 811 cu studii superioare. Un număr de 1.616
persoane au beneficiat de ajutor de integrare profesională. Un număr de 5.998 persoane au

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 17


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
beneficiat de alocaţie de sprijin. Un număr de 2.913 şomeri au fost neÎndemnizati. La aceste
date trebuie luate în considerare şi numărul şomerilor neîregistraţi.
Populaţia stabilă cu vărste între 25-34 ani este de 60.294 persoane, din care 29.374
barbaţi şi 30.920 femei.
Câştigul salarial nominal mediu net lunar pe total economie judet Galaţi a crescut de
la 2.404.986 ROL/salariat (în anul 2000) la 834 RON/salariat (în anul 2006).

• Proprietăţi imobiliare aflate in construcţie


Număr locuinţe în proprietate publică 3.549
Număr locuinţe din fonduri private 100.107
Alte aspecte privind locuinţele în municipiul Galaţi:
- numărul mic de construcţii de locuinţe realizate în ultimii ani;
- necesitatea evacuării unor familii din locuinţele deţinute în prezent din cauza
condiţiilor precare (umezeală, igrasie, iluminat necorespunzător, pereţi şubrezi, planşee
fisurate, etc.) şi/sau reabilitarea acestora.
Autoritatea locală a luat în considerare prin planul de urbanism necesitatea
elaborării regulilor de construcţie, a infrastructurii şi a fixării criteriilor de design urban,
în raport cu principiile din Agenda Habitat, 1996. Dezvoltarea Conceptului "Zona
Galaţi", care să cuprindă Municipiul Galaţi şi extensiile sale către: Nord (Vânători), Sud
(peste Dunăre până spre Zaclău), la Vest (peste Siret şi în zona Barboşi), deasemeni
cuprinderea colectivităţilor din Fileşti şi Şendreni (spre nord-vest). Toate acestea ar
trebui luate în considerare ca fiind potenţiali sateliţi urbani ai Galaţiului, ceea ce
presupune o abordare specială, din timp, a tuturor funcţiunilor specifice acestui complex
urban de perspectivă (sistemele de transport, utilităţile, concepţia generală de urbanism,
favorizarea dezvoltării habitatului şi a regimului de construcţii, etc.).
Pentru estimarea necesarului de locuinţe în perioada următoare, trebuie avute în
vedere atât corelaţia cu creşterea probabilă a populaţiei cât şi concepţia în care se vor
realiza locuinţele în viitor : locuinţe sociale pentru familii cu venituri mici, locuinţe în
clădiri – bloc dar cu un grad superior de confort sau locuinţe individuale.

3.3. Definirea pieţei


Analiza pieţei reprezintă identificarea şi studierea pieţei pentru un anumit bun sau
serviciu. În evaluare se foloseşte analiza pieţei imobiliare pentru a se determina cea mai
bună utilizare a unei proprietăţi, în funcţie de criteriile fezabilităţii financiare şi a
productivităţii maxime, numai după ce s-a demonstrat că există o confirmare
corespunzătoare pe piaţă.

Caracteristicile unei pieţe imobiliare sunt :


• Existenţa unor bunuri fungibile, care pot fi înlocuite imediat
• Existenţa unui număr mare de de cumpărători şi vânzători, care crează o piaţă liberă şi
competitivă, fără o influenţă directă asupra preţurilor
• Preţuri relativ uniforme şi stabile
• Autoreglementarea cu puţine restricţii legislative
• Cererea şi oferta se află întotdeauna în echilibru
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 18
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
• Cumpărătorii şi vânzătorii sunt complet informaţi asupra condiţiilor pieţei
• Disponibilitatea informaţiilor despre licitaţii, vânzări şi cumpărări
• Existenţa unor catalizatori, cum ar fi bursa de valori, care permite vânzătorilor să intre
pe piaţă rapid
• Bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi uşor de transportat

O piaţă imobiliară este constituită dintr-un grup de persone sau firme care sunt
în contact unii cu alţii, în scopul de a efectua tranzacţii imobiliare.

Pentru delimitarea unei pieţe imobiliare specifice se analizează factorii :


 Tipul proprietăţii
- rezidenţiale
- comerciale
- administrative
 Caracteristicile proprietăţii
- gradul de ocupare – unul sau nmai mulţi chiriaşi
- baza de clienţi – cei mai posibili utilizatori
- calitatea construcţiei
- designul şi avantajele
 Aria pieţei – definită geografic
- locală, regională, naţională şi internaţională
- urbană sau suburbană
- cartier sau vecinătatea unui oraş
- comercială sau rezidenţială
 Proprietăţi echivalente disponibile
 Proprietăţi complementare

3.4. Cererea
Municipiul Galaţi este un oraş bine dezvoltat din punct de vedere economic şi se
preconizează că dezvoltarea sa va continua şi în anii care urmează. Rata şomajului a scăzut
în ultimii ani. În oraş se regăsesc majoritatea ramurilor importante ale economiei naţionale :
industrie, servicii, comerţ.
Cererea pentru proprietăţi rezidenţiale, case cu teren, este în creştere, prezentând însă
anumite particularităţi. Zonele căutate sunt în general zone liniştite, retrase, cu acces facil şi
utilităţi complete. În ultimii ani au început să se manifeste tot mai des cereri pentru zone
periferice, unde acum se dezvoltă cartiere de vile.
În funcţie de tipul de dezvoltare dorită, cererea este orientată spre zonele bune ale
oraşului: Centru, Mazepa, zona de case de pe strada Domnesca şi cele de pe străzile
paralele cu aceasta.
Pentru proprietăţi comerciale şi speciale există o mare presiune asupra zonei centrale
şi a zonelor semicentrale, precum şi asupra zonelor cu amplasament favorabil din punct de
vedere comercial din cartiere. În funcţie de scopul dezvoltării se caută terenuri cu o formă
potrivită, front la stradă cât mai larg, dimensiuni corespunzătoare în funcţie de scop, acces
facil, posibilităţi de parcare, dotare cu utilităţi.
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 19
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Cererea pentru închiriereade spaţii administrative provine mai ales de la firmele de
asigurări, bănci, şi alte instituţii financiare, diverse reprezentanţe. Chiriile brute percepute
pe spaţii centrale sunt între 100 si 550 euro / mp. Cererea este semnificativă, însă oferta
este de multe ori neajustată acestui tip de cerere, în special pentru că în municipiu s-au
construit până în prezent puţine clădiri noi, cu destinaţia specifică de birouri. Oferta pentru
spaţii de birouri este de 6-8 euro/mp/lună iar pentru spatii comerciale este de 10
euro/mp/lună.

3.5. Oferta competitivă


Piaţa din Galaţi permite o animare având printre argumente ieşirea la Dunăre şi
apropierea de graniţa cu Ukraina, dar mai cu seamă prin faptul că, odată cu intrarea în
Uniunea Europeană, Galaţiul a devenit unul din punctele de frontieră ale acestei comunităţi.
Se abservă semne de scumpire a terenurilor pe toate segmentele pieţei imobiliare. La
Primărie există peste 5000 de cereri pentru locuinţe. În acelaşi timp, în oraş se dezvoltă un
proiect care vizează peste 100 apartamente cu 2-5 camere, dar la preţuri destul de mari
pentru puterea de cumpărare a gălăţenilor : 1200-1500 euro / mp.
Au căutare şi loturile extravilane. Spre exemplu, pentru o parcela situată în spatele
magazinului Metro, pe şoseaua Galaţi-Tg. Bujor, oferta de pret pentru terenuri se situeaza
intre valorile de 55-100 euro/mp (cu utilitati).
Zone interesante au devenit cele adiacente combinatului Mittal Steel. Unele firme au
depozite de materiale şi spaţii de producţie în interiorul oraşului. Acestea vor trebui să se
mute, pentru că începand cu 2006 s-a interzis accesul autovehiculelor de trafic greu.
Astfel, la Smârdan, preţul mediu al terenurilor se tranzactioneaza incepand de la 20
euro/mp iar la Şendreni, în drumul spre Tecuci de la 35 euro / mp.
De asemenea, preţurile terenurilor au crescut vertiginos în zona Arcaşilor, în afara
Galaţiului, spre comuna Vânători, în apropierea magazinului Metro, acolo unde se petrece
un fenomen tipic pentru această piaţă : un proprietar anunţă că el nu vinde sub 70 euro /
mp, dar ceilalţi sunt mai grăbiţi şi acceptă sume mai scăzute. Investitorii cumpară acum cu
20-35 euro / mp, ştiind ca preţurile se vor dubla, dacă nu, chiar mai mult de atât.
Din punct de vedere al terenurilor, oferta de terenuri libere este redusă, mult mai
restransă în zonele centrale, semicentrale şi unele zone rezidenţiale mai vechi. Din punct de
vedere al dimensiunilor terenurilor centrale şi semicentrale, rar se găsesc parcele care să
depaşească 600-700 mp. Majoritatea ofertelor sunt pentru parcele de 250-400 mp. În zona
centrală nu sunt decat foarte rar oferte de teren, majoritatea tranzacţiilor fiind cu terenuri
construite. Pentru terenuri situate in zona de centură a oraşului exista oferte variate de
preţuri : de la 50-60 euro/mp până la 120 euro/mp.
La data evaluării există o varietate de oferte de terenuri în municipiul Galaţi. Acestea
variază de la parcele periferice mai mari (până la 10.000 mp) situate în cartiere periferice la
care preţul de ofertă este de 10-15 euro / mp până la terenuri ultracentrale, ale căror preţuri
urcă până la 250-300 euro / mp. Oferta fiind mică, tranzacţiile sunt reduse în cazul
proprietăţilor pentru care construcţiile existente nu sunt în cea mai bună utilizare.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 20


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
În zone rezidenţiale de lux, oferta de terenuri variază de la 250 la 400 euro / mp, în
funcţie de dimensiune, poziţionare, utilităţi. În cartiere mai vechi şi mai apreciate de
populaţie, oferta de terenuri depaşeşte rar dimensiunea de 500 mp, iar preţurile sunt de la
250 la 350 euro / mp.
Pe strada Universităţii nr. 31, unde se află proprietatea evaluată, oferta de terenuri
este redusă. Practic nu există terenuri libere în această zona limitată, doar proprietăţi
constand în teren şi construcţii. Pentru inchirierea proprietaţilor rezidenţiale – case sau vile
în zone centrale - chiriile variază în intervalul 300-600 euro / lună, mărimea chiriei
depinzănd de dimensiuni, finisări, poziţionare şi acces. Trebuie remarcat că pentru clădiri
poziţionate în zone similare cu clădirea noastră şi finisaje adecvate, chiria se situează în
partea superioara a intervalului pieţei. Pentru conversia proprietăţilor rezidenţiale obişnuite
ocupate de proprietari în spaţii de închiriere sunt necesare costuri importante între 250-300
euro / mp desfaşurat pentru a îndeplini cerinţele de pe piaţa proprietăţilor rezidenţiale
închiriabile.
Ratele de capitalizare constatate pe piaţa proprietăţilor imobiliare rezidenţiale din
zonele similare sau învecinare cu subiectul evaluării sunt situate în intervalul 6,5-8 %.
În vecinătatea amplasamentului, chiriile pentru spaţii comerciale, de tipul depozitelor
en-gross de băuturi, alimente, micilor ateliere, magazine de prezentare, sunt de 10 euro /
mp util, în funcţie de suprafaţă, dotări, acces, posibilităti de aprovizionare sau poziţionare.
Preţurile de vânzare pentru asemenea spaţii, s-au situat în ultimul timp în intervalul 100-
200 euro / mp util. Condiţiile pieţei, raportate la preţurile de tranzacţionare în euro nu au
cunoscut o creştere spactaculoasă în ultimele 6 luni.

3.6. Echilibrul pieţei


Piaţa galaţeana este o piaţă activă, pe termen scurt oferta imobiliară este relativ fixă,
iar preţurile corespund, în general, cererii. Preţurile şi chiriile sunt în creştere, de asemenea,
cererile pentru apartamente noi, în blocuri recent construite sau în faza de construcţie, sunt
în creştere. Un lucru important este şi faptul că există cereri şi pentru locuinţe în blocuri
aflate abia în fază de proiect.
Piaţa din Galaţi, fiind o piaţă activă, este o piaţă a vânzătorului în care aceştia obţin
pe proprietăţile lor preţurile scontate sau chiar mai mari.
În prezent, pe piaţă, preţurile pentru construirea unei proprietăţi rezidenţiale (casă de
locuit) sunt de 1200-1400 euro / mp desfăşurat.
Costurile de reamenajare ale clădirii supuse evaluării pentru condiţii de locuit
satisfăcătoare, eventual închiriere este de 250-300 euro / mp construit şi 5 euro/mp
amenajare curte, împrejmuiri, acces. Pentru demolarea şi eliberarea terenului costul mediu
este de 57 euro / m cub de construcţie.
Pentru proprietăţi comerciale cu destinaţia de spaţii administrative, nivelul
costurilor de construcţie este de 1030 euro / mp suprafată construită. La acesta se adaugă 50
euro / mp util pentru amenajări de teren : terasare, alei, parcări, racorduri la utilităţi potrivit
tipului constructiv, etc. Aceste costuri includ toate costurile directe şi indirecte şi de
aducere a proprietăţii la gradul de ocupare estimat. Normativele de construcţii arată că la
amenajări de spaţii comerciale 15% din terenul construibil este amenajat cu alei, parcări,
etc. În mod uzual, pentru asemenea construcţii, raportul între suprafaţa desfăşurată şi cea
utilă este de 1,2. Din aria utilă, 95 % se poate considera închiriabilă.
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 21
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare prezintă interes
pe piaţa imobiliară şi îşi păstrază valoarea în viitor datorită amplasării bune şi a unei
dimensiuni optime.
(Surse suplimentare de informaţii : www.imobiliare.ro, www.spatii.ro, www.run.ro,
www.onxa.ro, www.donaldo.ro, www.case.ro).
• Studiu de vandabilitate
 Proprietatea analizată se află amplasată în intravilanul municipiului
Galaţi, într-un cartier central de locuinţe individuale şi colective cu
regimuri de înăltime diferite, într-o zonă de categorie I din punct de
vedere urbanistic.
 În imediata apropiere majoritatea locuinţelor sunt de tip parter.
Transport în comun : staţie de maxi taxi, autobuz şi troleibuz la 5 minute.
Tipuri de drumuri : străzi asfaltate
Prezenta utilităţilor : cartierul are acces la toate utilităţile
Apropiere faţă de zone de neplăceri : nu există
 Apropiere de centrele comerciale : Piaţa Centrală la cca. 10 min., Gară
CFR şi autogară cca. 15 min.
 Apropiere faţă de zonele de recreere : 15 min. faţă de Faleza Dunării, 20
min. faţă de Grădina Publică, 5 min. faţă de Parcul Eminescu.
Colectarea gunoiului : o dată pe săptamână
 Apropierea faţă de unităţi de învăţământ : Universitate cca.5 min., Şcoala
Generala nr. 16 cca. 5 min., Gradiniţă cca. 2 min., Campus universitar
cca. 20 min.
Apropierea de spitale, policlinici : Policlinica Municipal cca. 10 min.
 Tipul şi intensitatea traficului rutier : la 150 m de Strada Domnească, 150
m faţă de Strada Nicolae Bălcescu
Tipul şi intensitatea traficului pietonal : redus
Alte influente : zona nepoluată, cu multa verdeaţă, în general un cartier liniştit.

• Nivelul taxelor şi impozitelor locale


În conformitate cu Legea 571 / 2003 (Cod Fiscal) şi reglementărilor
locale privind taxele şi impozitele :
Pentru persoane juridice :
- Impozit clădiri : 1,725 % din valoarea de inventar pentru construcţiile reevaluate
respectiv 9,2 % pentru cele nereevaluate
- Impozit teren : zona A : 7101 lei / ha, respectiv 0,7101 lei/mp

Pentru persoane fizice :


- Impozit clădiri : 0,0738 lei / mp suprafaţă construită desfaşurată
În cazul proprietăţii analizate :
Valoare impozit proprietate / 2008 + taxa de habitat = 257 lei

3.7 Descrierea proprietăţii imobiliare


Proprietatea ce face obiectul prezentului raport a fost identificata conform cap. 3.1.
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 22
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Imobilul analizat se află amplasat într-un cartier rezidenţial în zona de locuinţe
individuale şi colective mici, cu maxim P+1 niveluri, în zonă fiind situată piaţa centrală a
municipiului care preia nevoile imediate ale populaţiei din zonele imediat apropiate,
restaurante precum şi magazine specializate.
Zona centrală în care este situata proprietatea este cunoascută în oraş ca o zonă veche
de case, în imediata apropiere a zonei istorice (zonă de categorie I din punct de vedere
urbanistic). Loturile de teren sunt de 100-250 mp, pentru zona de case.
Zona rezidenţială analizată se adresează persoanelor fizice şi juridice cu un potenţial
financiar mediu şi ridicat.

3.7.1 Informaţii despre amplasament


• Terenul aferent proprietăţii
- Terenul aparţine persoanelor fizice Mihalache Şerbu şi Elena.
- Terenul în cauză este situat în intravilanul municipiului Galaţi, în zona I, conform
zonării terenurilor situate în perimetrul municipiului Galaţi
- Terenul în cauză are ieşire directa la Strada Universităţii, în dreptul numarului 31.
- Suprafaţa totală a terenului este de 245 mp.
- Adâncime teren : 9,9 m
- Forma terenului întregii incinte este neregulata (compusa dintru-un patrat cu
suprafata de 163,84 mp si un trapez cu suprafata de 81,16 mp), plană, nivelul
terenului fiind la cel al carosabilului şi are o deschidere la stradă de 12,5 ml.
- Îmbunătăţiri exterioare : construcţie poartă şi gard metalic, racordată la toate
utilităţile necesare situării într-o zonă oraşenească centrală şi anume : alimentare cu
apă, canalizare, telefonie şi reţea de gaze naturale, reţea de televiziune prin cablu.

• Urbanism
- Nu au fost făcute cercetări asupra restricţiilor de urbanism şi s-a considerat că
dezvoltările ulterioare pot fi făcute în aceleaşi condiţii cu cele actuale;
- În absenţa unor informaţii contrare, evaluarea s-a făcut în ipoteza că proprietatea
nu este afectată de proiecte cum ar fi lărgirea străzilor sau expropiere;
- Evaluarea s-a făcut presupunând ca proprietatea în cauză a fost construită în
conformitate cu autorizaţia de construire şi este ocupată şi folosită fără încalcarea
prevederilor legale;
- Terenul de fundare este încadrat în categoria „teren normal de fundare”, ce se
pretează la ridicarea de construcţii, fără să necesite măsuri speciale;
- Terenul nu este traversat de nici un curs de apă, iar pânza freatică se situează la o
adâncime medie;
- Regimul de inălţime construibil al zonel este P+1.
- Suprafaţa de teren este ocupată de construcţie în proporţie de 44,3 %.

3.7.2. Descrierea amenajărilor şi construcţiilor


În proprietatea în cauză există o construcţie de tipul „casă familială”.

• Funcţiune

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 23


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Clădirea a fost proiectată şi executată pentru funcţiunea de locuinţă, organizarea
interioară fiind caracteristică acesteia.
Clădirea are un grad de finisaj mediu şi dotare tenică peste medie, specific destinaţiei
de locuinţă unifamilială, încadrând clădirea în categoria locuinţelor rezidenţiale.

• Amplasarea construcţiei în cadrul incintei


Clădirea se află amplasată cu faţada principală la strada Universităţii, dezvoltându-se
pe jumătatea stângă a incintei, imobilul evaluat fiind mărginit de proprietăţi particulare şi
de stat.
Proprietatea în cauză se îvecinează astfel :
- Nord – Fam. Franciuc
- Est – Fam. Cristian Ion
- Sud – Locuinţă aflată în proprietatea I.G.L. Galaţi
- Vest – Locuinţă aflată în proprietatea I.G.L. Galaţi
Zona principală de acces este pe partea laterală a clădirii.
• Accesul în clădire
Accesul în clădire se realizează pe două intrări :
- Prima realizează accesul în zona de petrecere a timpului liber, din hol în sufragerie
şi apoi în dormitor
- A doua realizaeză accesul spre zona de muncă – bucătărie.
• Anul construirii
Anul punerii în funcţie este 1938.
• Regim de înălţime
Clădirea are o înălţime de 4,5m, de la trotuar

• Caracteristici dimensionale
Clădirea are următorii indici constructivi :
Suprafaţă construită Sc = 108,55 mp
Suprafaţă utilă Su = 87,71 mp

Construcţiile au următoarele suprafeţe, finisaje interioare şi compartimentări :

Destinatie Suprafata Perimetru Inaltimea Tip P Tip


incapere (mp) (m) libera (m) pardoseala Placari zugraveli
Vestibul 4 8 2,7 parchet nu Var lavabil
Camera 1 16,40 16,2 2,7 parchet nu Var lavabil
Camera 2 16,81 16,4 2,7 parchet nu Var lavabil
Camera 3 16,8 16,4 2,7 parchet nu Var lavabil
Camera 4 12,6 14,4 2,7 parchet nu Var lavabil
Hol 4,3 10,6 2,7 gresie nu Var lavabil
Bucatarie 10,08 13,2 2,7 gresie faianta Var lavabil
Baie 6,72 11,6 2,7 gresie faianta Var lavabil
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 24
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
TOTAL 87,71 106,8

Nota : Suprafetele utile au fost calculate pe baza planurilor puse la dispoziţie de catre proprietar şi a
măsurătorilor efectuate în cladirea în cauză.

O clădire are două părţi principale : infrastructură şi suprastructură.

• Infrastructura
Infrastructura se referă la întreaga structură de fundaţie a clădirii, care este sub pământ
sau la nivelul solului şi include alcatuirea fundaţiei în diverse variante – temelii, piloţi, stâlpi
şi grinzi. Infrastructura cuprinde ca element principal fundaţia, peste care se execută, după
caz, parterul sau subsolul.
Fundaţia este elementul de construcţie care se află în contact direct cu terenul bun de
fundare şi transmite acestuia toate încărcările care acţionează construcţia.
Fundaţia proprietăţii evaluate este directă, de suprafaţă (de mică adâncime), executată
deasupra nivelului pânzei freatice, rigidă, realizată din cărămidă, continuată sub ziduri şi a
fost executată la faţa locului, direct în groapa de fundare.
• Suprastructura
Suprastructura sau elevaţia clădirii reprezintă partea clădirii de deasupra cotei zero a
terenului şi este formată din:
Elemente de rezistenţă :
- zidurile
- stâlpii
- planşeele
- şarpanta
Finisaje şi protecţie :
- învelitoarea
- izolaţii
- tencuieli şi placaje interioere
- pardoseli
- tâmplăria pentru uşi şi ferestre
- zugrăveli, vopsitorii
Instalaţii funcţionale

1. Elemente de rezistenţă
Structura de rezistenţă reprezintă subsistemul clădirii care asigură preluarea şi
transmiterea, în condiţii de siguranţă, către terenul bun de fundare, a tuturor acţiunilor si
încărcărilor care solicită construcţia.
Evaluatorul nu a efectuat nici o expertiză a structurii clădirii. Evaluarea se bazează pe
informaţii puse la dispoziţie de către proprietarul clădirii şi pe constatările făcute în urma
inspecţiei proprietăţii, exceptând detaliile care sunt acoperite, ascunse sau inaccesibile,
considerând că acestea funcţioneză în condiţii normale. Se consideră că nu există defecte
ascunse care ar putea influenţa valoarea clădirii.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 25


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Evaluatorul nu a efectuat investigaţii sau teste şi nu au fost puse la dispoziţie date
privind poluarea sau contaminarea terenului şi a pânzei freatice. Prin urmare, evaluarea a
fost efectuată neluând în considerare aceste aspecte.
Structura de rezistenţă este relizată din zidărie portantă din cărămidă, cu soclu din
beton, cu o înălţime 0,10 m. Pereţii au grosimea 0,3 m la interior si 0,4 m la exterior.
Din inspecţia efectuată reiese faptul că zidăria de cărămidă este într-o stare tehnică
foarte bună, având în vedere vechimea clădirii.
Planşeul este subsistem de construcţie, având suprafaţa plană orizontală şi are rolul
de compartimentare interioară a clădirii pe verticală. Planşeul este realizat din lemn.
Şarpanta, elementul de rezistenţă pentru acoperiş este realizată din lemn.

2. Lucrări de finisaje şi protecţie :


• Protecţie
Acoperişul reprezintă subsistemul constructiv, amplasat la partea superioară a clădirii şi
care împreună cu pereţii exteriori face parte din subsistemul de închidere al clădiriii,
respectiv anvelopa. Acoperişul are suprafaţa înclinată (1 panta) favorizând scurgerea
apelor meteorice.şi este alcătuit din elementele specifice : poală (sau picătura), coamă,
dolii, streaşină.
Învelitoarea este elementul de construcţie prevăzut la partea superioară a acoperişului
având rolul de protecţie şi izolare a clădirii contra factorilor atmosferici şi este
confecţionată din foi de tabla zincata de 3,5 mm.

• Finisaje
Finisajele au rol constructiv, funcţional, decorativ şi igienico – sanitar, cuprinzând
lucrări de pardoseli,tencuieli, zugrăveli, vopsitorii şi tâmplării.
Pardoselile sunt elemente relizate pe partea superioară a planşeelor şi au rolul de a
asigura circulaţia, depozitarea, confortul şi estetic în exploatarea unei clădiri. Pardoselile
sunt din lemn, calde, realizate din parchet. În hol, bucătărie şi baie s-au folosit plăci de
gresie.
Tencuielile sunt straturile de finisaj aplicate pe suprafaţa brută a elementelor de
construcţie, având rol decorativ, igienic, de protecţie şi izolare hidrofugă, termică, fonică şi
anticorozivă. Finisarea feţei văzute este o tencuială gletuită, executată din două straturi.
Tencuiala decorativa este stropită, executata manual, cu un amestec de ciment, var, piatră
macinata şi adaos de culoare (întrebuinţată la faţadă). Celelalte trei laturi sunt tencuite si
zugravite cu var. La proprietatea evaluata tencuiala nu prezinta degradări.
Zugrăvelile sunt executate la suprafaţa elementelor de construcţie. Zugrăveala
interioară este simplă, cu var lavabil.
Vopsitoria este stratul aplicat pe tâmplăria din lemn, alcătuit dintr-o suspensie de
pigmenţi în ulei si executata manual. Vopsitoria pe lemnărie este aplicată pe tâmplaria
usilor şi ferestrelor, în două straturi, in culoare alba. Suprafetele metalice au fost vopsite in
doua straturi in culoare gri (poarta).
Tâmplăriile sunt lucrări montate în locurile special lăsate la executarea pereţilor
interiori şi exteriori ai clădirilor, având rolul de a asigura iluminarea şi ventilarea naturală a
încăperilor, acesul în clădire şi la comunicarea dintre diferitele încăperi. Aceste elemente de
tâmplărie sunt uşile si ferestrele.
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 26
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Uşile sunt confectionate din lemn, la acestea folosindu-se şi materiale auxiliare
(feronerie). Ferestrele sunt din lemn sau din PVC, sunt simple si duble, cu cercevele
mobile. Poarta este confectionata din metal, avand o deschidere pentru accesul persoanelor
si una pentru automobil.

3. Instalaţii funcţionale
În interiorul proprietăţii se regăsesc următoarele tipuri de instalaţii funcţionale :
- instalaţii electrice
- instalaţii sanitare
- instalaţii de încălzire
- instalaţii de telecomunicaţii
Instalaţii electrice
• Alimentarea cu energie electrică se realizează prin branşament de la reţeaua
publică de joasă tensiune, prin conductori de cupru şi se leagă la tabloul
general montat în interiorul clădirii.
Se utilizează instalaţii electrice de iluminat şi prize monofazate de 220 V.
• Cablurile electrice sunt uzuale pentru tensiuni mai mici de 1 kV, izolate
printr-o manta de protecţie.
• Iluminatul interior se face cu corpuri de iluminat cu becuri.
Iluminatul exterior se realizează printr-un corp de iluminat incandescent, situat la
intrare, deasupra intrării principale.
rerupăroarele şi prizele sunt clasice.
Instalaţii sanitare
 Alimentarea cu apă potabilă se realizează prin branşament la reţeaua publică, prin
conducte de ţeavă zincată.
Căminul de branşament este pozat în incinta proprietăţii.
 Consumul de apă este contorizat individual prin apometrul montat în căminu de
racord.
Canalizarea este racordată la canalizarea publică prin conducte de PVC.
 Grupul sanitar are alimentare cu apă rece şi caldă, este dotat cu obiecte sanitare si cu
accesorii, cadă din fontă emailată şi obiecte sanitare din portelan (în baie) – lavoar,
oglindă, etajeră, săpunieră, portprosop, robinet, baterie, racord de apa şi racord de
scurgere, vas WC cu scaun şi dispozitiv de spălare (rezervor vas WC) din PVC, aflat
la semiânălţime.
Instalaţii de încălzire
o Incalzirea se face local cu centrală termică alimentată cu gaz metan
o Evacuarea gazelor arse se realizează prin burlane din tablă racordate la
coşul de fum ale clădirii.
o Pentru centrala termică combustibilul folosit este gazos – gazul natural
fiind furnizat de reţeaua publică, prin branşament şi punct de reglare şi măsură.
Instalaţii de telecomunicaţii
Proprietatea dispune de instalaţie pentru posturi telefonice cu un terminal şi
instalaţie pentru captarea semnalului TV, prin cablu, cu un terminal.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 27


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
3.7.3. Concluzii
Datorită atenţiei deosebite acordată întreţinerii clădirii, aceasta se află într-o stare
tehnică foarte bună, prezentând toate facilităţile unei proprietăţi rezidenţiale (de locuit).
Zona studiată se caracterizează printr-o populaţie eterogenă cu o pondere
intelectuală relativ ridicată, cu posibilităţi financiare medii şi peste medie. Aceasta
favorizează un comportament civilizat, care influenţează pozitiv atractivitatea zonei din
punct de vedere social.

CAPITOLUL 4 – ANALIZA DATELOR - CONCLUZII


4.1. Cea mai buna utilizare (CMBU)
4.1.1. Baze teoretice
Conceptul de cea mai bună utilizare este esenţială pentru procesul de evaluare a
unei proprietăţi, fiind fundamentat de piaţa imobiliară. Când scopul unei evaluări este
determinarea valorii de piaţă, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabilă
utilizare competitivă în care poate fi pusă proprietatea.
Cea mai bună utilizare (CMBU) este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi
legală a unui teren liber sau construit care este fizic posibilă, fundamentată adecvat,
fezabilă financiar şi are ca rezultat cea mai mare valoare.
• Permisă legal
Evaluatorul trebuie să determine care utilizări sunt permise de lege, analizând
reglementările privind zonarea, restricţii de construire, normativele de construcţii,
restricţiile privind construcţiile din patrimoniu, stilurile istorice şi impactul asupra
mediului.
• Posibila fizic
Se analizaeză dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi
accesibilitatea unui lot de teren, riscul unor dezastre naturale care pot afecta utilizările unei
proprietaţi imobiliare. Condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizarii
actuale în altă utilizare, considerată cea mai bună.
• Fezabila financiar
Utilizările care au îndeplinit criteriile de permisivitate legală şi posibile fizic, sunt
analizate mai departe pentru a se determina dacă ele ar putea produce venit care să acopere

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 28


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului. Toate utilizările
din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind fezabile financiar.
• Maxim productivă
Dintre utilizările fezabile financiar, cea mai bună utilizare este acea utilizare care va
conduce la cea mai mare valoare reziduală a terenului, în concordanţă cu rata de
fructificare a capitalului cerut de piaţa pentru acea utilizare.

Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din urmatoarele situaţii :
 Cea mai bună utilizare a terenului liber
 Cea mai bună utilizare a terenului construit

4.1.2. Cea mai buna utilizare a terenului liber


Cea mai bună utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber.
În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care pot crea valoare şi evaluatorul
poate începe selecţia proprietăţii comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului.
Dacă cea mai bună utilizare implică realizarea unor construcţii atunci evaluatorul
trebuie să determine tipul şi caracteristicile construcţiei : numărul de etaje, dimensiuni şi
utilităţi, nivelul chiriei şi al cheltuielilor de exploatare şi costul construcţiei.
Terenul ce face subiectul prezentului raport de evaluare este în suprafaţă de 245 mp
(considerat liber) şi este situat în Galaţi, pe strada Universităţii nr. 31.
În urma analizei şi identificării proprietăţilor comparabile cât şi identificarea
utilizărilor ce pot crea valoare, în cazul de faţă, se propune compararea valorii terenului ce
rezultă în cazul construirii unei proprietăţi rezidentiale cu valoarea terenului ce rezultă în
cazul construirii unui spaţiu comercial sau administrativ. Rezultatele sunt prezentate în
următorul tabel :

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 29


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Rezidenta Spatiu administrativ
Str. Universitatii Tiglina II
oferta - MG / 07.03.2008 oferta - VL / 04.03.2008
Valoare proprietate 250.000 euro 240.000 euro - negociabil
Corectie pentru conditiile pietei 0 -10%
Valoare proprietate
Pret corectat ( euro ) 250.000 216.000
Estimarea costurilor Abordarea prin Abordarea prin capitalizarea
cladirii ce va fi construita cost veniturilor
Suprafata construita (mp) 300 300
Suprafata utila (mp) 240 240
Regim inaltime P+E+demisol neloc. P+E
Cost constructie 300 mp x 770 euro/mp
= 231.000 euro 0
(conf. Fisa 24)
Deprecieri : 0
Ultracentral - + 20 % 0
Teren forma nereg. = - 8 % 0
Curte interioara mica = - 5 % 0
Lipsa loc garaj = - 20 % 0
Total deprecieri = - 13 % 0
Cost constructie (euro) - CIN 200.970 0
Venit brut efectiv 0 240 euro/mp x 8 euro/mp =
VBE (euro) 23.040
Cheltuieli din exploatare
(euro) - 40% VBE 0 -9.216
Venit net efectiv 0 13.824
Rata capitalizare 0 8%
Valoare piata 0 172.800
constructie (euro)
Valoare totala teren 250.000 - 200.970 = 216.000 - 172.000 =
(VP -CIN) 49.030 44.000
Valoare 1 mp teren 200 euro / mp 180 euro / mp

Explicaţii :
Rata de capitalizare pentru proprietăţi cu destinaţie de spaţii administrative în zone
similare cu cel analizat este rata de capitalizare extrasa de pe piaţa imobiliara este 8%.
În conformitate cu “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a
costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”, editat de Matrix
Rom în noiembrie 2007, clădirea rezidenţiala propusă a fi construită a fost încadrată la
„locuinţă uzuală tip vilă parter + 1 etaj + demisol nelocuibil, planşeu din beton, acoperiş
şarpantă, tablă, zidarie cărămidă, toate facilitaţile, încalzire centrală termică proprie -
combustibil gaz metan” prezentată în fişa nr. 24.
Analizând datele obţinute se abservă că valoarea terenului (reziduală) este mai mare
în cazul construirii unei proprietăţi rezidenţiale iar opinia evaluatorului este că CMBU a
terenului liber este :

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 30


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Construcţia unei proprietăţi rezidenţiale

4.1.3. Cea mai buna utilizare a terenului construit


Cea mai bună utilizare a terenului construit este legată de utilizarea ce ar trebui dată
unei proprietaţi imobiliare pentru construcţiile ce-i aparţin.
Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietaţi în funcţie de rata de
fructificare pe termen lung şi riscul asociat este cea mai bună utilizare a terenului
construit.
În analiza celei mai bune utilizări a proprietaţilor ocupate de proprietar, trebuie
considerată orice modernizare ce este în concordantă cu preferinţele pieţei.

Presupunem că terenul este ocupat de o construcţie cu destinaţie actuală de locuintă


individuală. Se studiază doua variante alternative :
• Varianta 1 – presupune schimbarea destinaţiei actuale şi utilizarea
proprietăţii imobiliare în scopul desfăşurării de activităţi comerciale. Pentru destinaţia
de birouri s-ar putea exploata la o chirie lunară de 8 euro / mp / lună.
• Varianta 2 – presupune menţinerea actualei destinaţii şi închirierea ca şi
locuintă. Din informaţiile de piaţă pentru închiriere locuinţă similară în zone
imobiliare ce pot fi asimilate cu cea în care este amplasată proprietatea evaluată chiria
lunară este de 550 euro / mp / lună.
Astfel :
Ambele utilizări sunt permisibile legal ;
Ambele utilizări sunt fizic posibile ;
o Ambele utilizări conferă rentabilitate pentru proprietar având în vedere
că se pot obţine venituri apreciabile cu cheltuieli minime ;

VARIANTA 1
Utilizarea proprietăţii imobiliare în scopul desfăşurării de activităţi comerciale, ca
sediu administrativ sau restaurant este improprie, prezentând următoarele dezavantaje :
 Nu sunt spaţii care să permită amenajarea acestora ca parcari şi spaţii pentru
aprovizionare, necesare în activităţi comerciale.
 Traficul care se desfaşoara în zonă este limitat existând riscul unei clientele puţin
numeroase.
 Interiorul construcţiei are compartimentare improprie desfaşurării activităţilor
comerciale, o reproiectare şi reamenajare a acestuia necesitând costuri ridicate.
 Zonă neatractivă pentru spaţii administrative, birouri sau sedii de firme, neavând
acces direct la stada principală.
VARIANTA 2
Utilizarea proprietăţii imobiliare ca locuinţă este varianta optimă, având în vedere că
în zonă există clădiri de locuit de lux, zona fiind în dezvoltare – renovari ale cladirilor vechi
existente – şi căutată pentru acest scop.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 31


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Avantajele care mai pot fi oferite de proprietate, considerând optimistă varianta aleasa pot
fi :
 Spaţiile şi compartimentările interioare au fost concepute pentru locuinţă, asigurând
conlucrarea optimă a zonelor de muncă, odihnă, petrecere a timpului liber.
 Face parte dintr-un cartier de case.
 Închirierea se poate face imediat, fără nici o modificare.
 Pentru tipul de proprietate analizată se practică chirii lunare, pentru întregul imobil.

La data evaluării preţurile de închiriere pentru case similare, cu destinaţia locuintă,


în zona în care se afla imobilul evaluat, sunt în jur de 550 euro / lună iar pentru spaţii
comerciale chiria se situează la valoarea de 8 euro / mp SU / lună.
Pentru cele doua situaţii rezultă urmatoarele :
 Valori ale venitului brut efectiv (neconsiderându-se pierderi prin neocupare
şi întârzieri la plata chiriei)
 Pentru spaţii de locuit
550 euro / luna x 12 luni = 6.600 euro / an
 Pentru spaţii comerciale
- 8 euro / mp S.utilă / lună x 12 luni x 87,71 mp = 8.420 euro / an
- costul conversiei, cu T.V.A., din locuinţă în spaţiu comercial este
estimat la 7.267 euro
Acest cost de conversie, fără T.V.A., este reprezentat de :

Lei
Articole si instalatii UM Cantitate Lei / Lei Martie
UM 2008
Instalaţie avertizare incendiu mpAd 108,55 16 1.737 1.761
Iluminat de siguranţă Buc 1 1.235 1.235 1.252
Instalaţie climatizare Buc 1 2.754 2.754 2.792
Instalaţie antiefracţie Buc 1 2.390 2.390 2.423
Mochetă PVC mp 77 3,3 254 254
Uşă intrare metalică de siguranţă Buc 2 150 300 300
Fereastră PVC simplă cu deschidere mp 2 x 1,98 356 705 715
Fereastră PVC pentru baie şi bucat. mp 2 x 0,33 356 235 238
Uşa interior cu geam simplu mp 16,8 356 5.980 6.062
Geam termopan mp 21,42 145 3.106 3.149
Jaluzele verticale mp 4 x 1,98 99,17 785 796
Plafoane false mp 77 37,87 2.916 2.916

Total cost conversie in lei 22.658


Total cost conversie in euro 6.107
Total cost conversie in euro, cu TVA 7.267

Preţurile pentru estimarea costului de reconversie au fost extrase din ‘’Indreptar tehnic pentru
evaluarea imediată la preţul zilei a elementelor construcţiilor de locuinţe‘’ – noiembrie 2007, de Sorin
Turcuş şi Aurel Cristian, editat de Matrix Rom Bucureşti. Preţurile au fost actualizate la luna martie 2008
folosindu-se coeficientul 1,0137, ce reprezintă raportul dintre cursul euro în luna martie 2008 (3,71
lei/euro) şi cursul euro din luna noiembrie 2007 (3,66 lei/euro). Pentru mochetă, jaluzele şi plafoane false
s-au folosit ofertele de pe piaţă care includ şi montajul în preţ.
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 32
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Cheltuieli aferente exploatării


• pentru spaţii de locuit se ridică la cca. 20 % din venitul brut efectiv
20 % x 6.600 euro / an = 1.320 Euro / an
• pentru spaţii administrative / birouri se ridica la cca. 40 % din venitul brut efectiv
40 % x 8.420 euro / an = 3.368 euro / an

Sintetizând, reiese următorul tabel :

Indicator Spaţii comerciale Spaţiu pentru


sau administrative locuit
Venitul brut efectiv (VBE) 8.420 6.600
Cheltuieli din exploatare (40% respectiv 20% ) 3.368 1.320
Venit net efectiv (VNE) 5.052 5.280
Rata de capitalizare 8% 6,5%
Valoare capitalizată 63.150 81.231
Cost conversie 7.267 0
Valoare proprietate 55.883 81.231

Explicaţii :
- pentru ambele variante veniturile din chirie au fost determinate pentru o suprafaţă utilă
închiriată de 87,71 mp la nivelul chiriilor menţionate mai sus
- rata de capitalizare pentru proprietăţi cu destinaţie de locuinţe este de 6,5 % (calulata la
capitolul abordarea prin capitalizarea venitului) şi pentru spaţii administrative în zone
similare cu cel analizat este rata de capitalizare extrasa de pe piaţa imobiliara este 8%.
- costurile de conversie au fost determinate luand in considerare faptul ca starea tehnica
actuala a cladirii este foarte buna.

4.1.4. Concluzie

Cea mai buna utilizare a proprietăţii în cauză este utilizarea ca şi

Imobil rezidenţial

4.2. Evaluarea proprietăţii

4.2.1 Procedura de evaluare

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 33


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Baza evaluării realizate în acest raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost definită
ea la cap. 2, pct. 2.5, din prezentul raport.
Pentru determinarea acestei valori se vor folosi următoarele abordări :
• Abordarea prin cost (metoda costului)
• Abordarea prin comparaţia vânzărilor (metoda comparaţiei)
• Abordarea prin capitalizarea venitului (metoda de randament)
Prin aplicarea acestor abordari (metode) se obţin o serie de valori care sunt
interpretate de catre evaluator şi prin reconcilierea lor se formează o opinie a evaluatorului
privind valoarea de piaţa a proprietăţii.

4.2.1.1. Etapele parcurse


- documentarea, pe baza unei liste de informaţii solicitate clientului
- inspecţia amplasamentului, aprecierea stării tehnice a acestuia, măsurarea şi verificarea
suprafeţelor
- discuţii purtate cu proprietarul
- stabilirea limitelor şi ipotezelor care stau la baza elaborării raportului
- selectarea tipului de valoare estimată
- deducerea şi estimarea condiţiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie să se
ţină seama la derularea tranzacţiei
- analiza tuturor informaţiilor culese şi interpretarea rezultatelor
- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii
proprietaţii imobiliare
Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările şi
metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR.

4.2.1.2. Surse de informaţii


- actele de proprietate, documentele şi schiţele privind proprietatea imobiliară, puse la
dispoziţie de catre proprietar
- informaţii privind istoricul amplasamentului, lucrările şi reparaţiile efectuate, situaţia
juridică a clădirii, situatia juridică a terenului, etc.
- prin documentele şi informaţiile puse la dispozitia evaluatorului, proprietarul poartă
întreaga responsabilitate în ceea ce priveşte veridicitatea şi corectitudinea informaţiilor
furnizate.
- informaţii preluate de evaluator din baza proprie de date, din interviuri cu vânzatori şi
cumparatori imobiliari de pe piaţa locală, de la evaluatori locali, publicaţii locale, agenţii
imobiliare existente pe plan local, informaţii care au fost sintetizate în analiza pieţei
imobiliare.

4.3. Abordarea prin comparaţia directă


4.3.1. Baze teoretice
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 34
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Metoda comparaţiei directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de
piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, compărand apoi aceste
proprietăi cu cea de evaluat. Estimarea chiriei pe piaţă, a costurilor, deprecierea şi alţi
parametrii ai valorii, pot fi obţinuţi prin alte metode de evaluare, folosind tehnici
comparative.
Premisa majoră a metodei comparaţiei directe este aceea ca valoarea de piaţă a unei
proprietăţi imobiliare este direct în relaţie cu preţurile unor proprietăţi competitive şi
comparabile.
Analiza comparativă se bazează pe asemanările şi diferenţele între proprietăţi şi
tranzacţii, care influenţează valoarea. Aceasta ar putea cuprinde diferenţele în drepturile
de proprietate evaluate, motivaţia cumpărătorilor şi a vânzătorilor, condiţii de finanţare,
situaţia pieţei la momentul vănzării, dimensiunile, locaţia, caracteristicile fizice şi
economice sau dacă proprietăţile produc venituri. Criteriile de comparaţie sunt testate faţă
de datele pieţei pentru a se putea determina care elemente sunt sensibile la schimbare şi
cum afecteaza ele valoarea.
Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietaţi imobiliare,
cănd există suficiente tranzacţii recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii
sau tendinţele de pe piaţă.
Pentru a aplica această metoda se culeg date despre tranzacţii, contracte, oferte,
refuzuri, opţiuni şi liste de proprietăţi imobiliare, considerate competitive şi
comparabile cu proprietatea evaluată.
Sursele primare de informaţii sunt legate de publicitatea imobiliară, publicaţii
periodice cu subiect imobiliar şi discuţiile cu părţile în tranzacţie, angajaţii lor, avocaţi,
consilieri, agenti de intermediere, administratori imobiliari, proprietari şi promotori.
Etapele procedurii de bază în aplicarea metodei comparaţiei directe sunt :
1 – cercetarea pieţei pentru a putea obţine informaţii despre tranzacţii de proprietăţi
imobiliare ce sunt similare cu proprietatea evaluată în ceea ce priveşte tipul de
proprietate, data vânzării, dimensiunile, localizarea sau zona.
2 – verificarea informaţiilor prin confirmarea ca datele obţinute sunt reale şi corecte şi ca
tranzacţiile au fost obiective.
3 – alegerea unor criterii de comparaţie relevante şi elaborarea unei analize comparative pe
fiecare criteriu.
4 – compararea proprietăţilor imobiliare comparabile cu proprietatea evaluată utilizând
elemente de comparaţie şi ajustarea adecvată a preţului de vânzare a fiecarei
proprietăţi comparabile sau dacă nu e posibilă compararea se trece la scoaterea din
categoria comparabile.
5 – analiza rezultatelor evaluării şi stabilirea unei valori unice sau a unui interval de valori,
într-o piaţă nedecisă şi foarte dinamică, un interval de valori poate fi o concluzie mai
bună decât o singură valoare.
Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţii şi tranzacţiilor
imobiliare care au consecintă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa imobiliară.
În metoda comparaţiei directe sunt nouă elemente de comparaţie de bază. :
1 – drepturile de proprietate transmise
2 – conditţii de finanţare
3 – condiţii de vânzare
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 35
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
4 – condiţiile pieţei
5 - localizarea
6 – caracteristicile fizice
7 – caracteristicile economice
8 – utilizarea
9 – componente non-imobiliare ale valorii
De asemenea, se mai pot considera elemente de comparaţie : accesul la proprietate,
restricţii guvernamentale, condiţii de mediu sau dezvoltarea infrastructurii.

Procesul analitic se desfaşoară după patru etape :


1 – identificarea elementelor de comparaţie ce afectează valoarea tipului de proprietate
evaluată
2 – compararea atributelor fiecărei proprietăţi comparabile cu cele ale proprietăţii evaluate
şi aprecierea diferenţelor pentru fiecare element de comparaţie – cantitativ şi calitativ.
3 – obţinerea corecţiei nete pentru fiecare tranzacţie comparabilă şi aplicarea ei asupra
preţului sau chiriei.
3 – efectuarea unei comparaţii globale a proprietăţii comparabile corectate sau
clasificate şi extragerea unei singure valori din gama de valori rezultată.

Corecţiile obţinute prin tehnici cantitative se aplică tranzacţiilor comparabile, fie ca


procentaj, fie ca valoare absolută.
- Corecţia procentuală este utilizată pentru a reflecta modificarile în condiţiile
pieţei şi diferenţele de localizare.
- Corecţia absolută se calculează în unităţi monetare ce se adună sau se scade la
preţul tranzacţiilor comparabile.
Ordinea în care se aplică corecţiile la tranzacţiile comparabile este determinată de
datele de pe piaţă şi analiza pe care o face evaluatorul.
Corecţiile procentuale care se aplică preţurilor unor tranzacţii comparabile reflectă
superioritatea sau inferioritatea proprietăţii comparabile, avănd în vedere elemente de
comparaţie.
Alegerea valorii finale este ultima fază a analizei, în care apar două sau mai multe
valori rezultate şi trebuie exprimată o opinie privind valoarea care ar conduce la preţul cel
mai probabil. Această opinie poate fi exprimată sub forma unui interval de valori sau ca o
singură valoare.

În procesul de alegere a valorii sunt două elemente extrem de importante :


- valoarea estimată trebuie să fie în concordanţă cu scopul evaluării şi este
corelată cu valorile obţinute prin alte metode
- trebuie ţinut cont de transmiterea drepturilor de proprietate transferate în
tranzacţiile comparabile.

4.3.2. Proprietăţi imobiliare comparabile

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 36


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
A. Strada Labirintului nr. 46
Suprafaţă teren = 160 mp
Suprafaţă construită = 90 mp
Suprafaţă utilă = 80 mp
Cărămida şi beton, fără subsol
Finisaje - superioare
Învelitoare din tablă zincată
Toate utilităţile (curent electric, apă-canal, gaze)
Centrală termică proprie
Preţ - 75.000 euro (foarte puţin negociabil)
B. Strada Sf. Spiridon nr. 66
Suprafaţă teren = 261 mp
Suprafaţă construită = 204 mp
Suprafaţă utilă = 163 mp
Cărămidă şi beton, fără subsol
Finisaje - inferioare
Învelitoare din tablă zincată
Toate utilitaţile (curent electric, apă-canal, gaze)
Sobe teracotă pe gaz
Preţ - 121.000 euro
C. Strada Columb nr. 86
Suprafaţă teren = 300 mp
Suprafaţă construită = 170 mp
Suprafaţă utilă = 136 mp
Caramidă şi beton, fără subsol
Finisaje - inferioare
învelitoare din tablă zincată
Toate utilităţile (curent electric, apă-canal, gaze)
Centrală termică proprie
Preţ - 94.500 euro
D. Strada Nicolae Bălcescu nr. 51
Suprafaţă teren = 250 mp
Suprafaţă construită = 160 mp
Suprafaţă utilă = 128 mp
Caramidă şi beton, fără subsol
Finisaje = inferioare
învelitoare din tablă zincată
Utilităţi : curent electric, apă-canal
Sobe teracotă cu lemne
Preţ - 75.000 euro
E. Strada Româna nr. 22
Suprafaţă teren = 297 mp
Suprafaţă construită = 160 mp
Suprafaţă utilă = 128 mp
Cărămidă şi beton, fără subsol
Finisaje - superioare
Învelitoare din tablă zincată
Utilităţile : curent electric, apa-canal, gaze
Centrală termică proprie
Preţ – 216.000 euro

4.3.3. Analiza pe perechi de date


Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 37
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Grila de analiză este prezentată în ANEXA 1

Explicatii :
Comparabila A :
• pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -5% pentru că piaţa demonstreză că
proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ iar în cazul de faţa este prezentată ca
uşor negociabilă ;
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S.teren a proprietăţii de evaluat
– S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren, adică (245-160) mp x 211 euro /
mp = 17.935 euro. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a
proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică indicele 0,096 (9,6%).
• s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de -7%, deoarece piaţă a demonstrat că între o finisare
inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una
superioară se aplică o corecţie de 7%.

Comparabila B :
• pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa
demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare au preţuri negociabile ;
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren dupa formula : S.teren a proprietăţii de evaluat
– S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren, adică (245-261) mp x 211 euro /
mp = -3.376 euro. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a
proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică -0,4619 (-46,19 %).
• s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de 8 %, deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare
inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una
superioară se aplică o corecţie de 7% ;
• pentru montarea unei centrale termice pe gaz (ceea ce ar face ca această comparabilă să
semene cât mai mult cu proprietatea de evaluat) s-a mărit preţul comparabilei cu valoarea
de 3000 euro. Aceasta valoare este conform ‘’Îndreptarului tehnic pentru evaluarea
imediată la preţul zilei a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe / noiembrie
2007’’ (S. Turcuş şi A. Cristian –editura Matrix Rom Bucureşti) cât şi valorilor de pe piaţă.

Comparabila C :
• pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa
demonstrează că proprietăţile oferite la vanzare au preţuri negociabile ;
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S.teren a proprietăţii de evaluat
– S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren, adică (245-300) mp x 211 euro /
mp = -11.605 euro. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a
proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică –0,355 (-35,5%).
• s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de 8 %, deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare
inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una
superioară se aplică o corecţie de 7%.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 38


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Comparabila D :
• pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa
demonstrează că proprietăţile oferite la vânzare au preţuri negociabile ;
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S.teren a proprietăţii de evaluat
– S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren, adică (245-250) mp x 211 euro /
mp = -1.055 euro. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a
proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică –0,3147 (31,47 %).
• deoarece conducta de gaze naturale este adusă ‘’la gard’’ s-a aplicat pentru utilităţi o
corecţie de 6,7 % (corecţie pentru adus gaz în proprietate), conform Buletinului CTE nr. 97
din februarie 2006 ;
• s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de 8 %, deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare
inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una
superioară se aplică o corecţie de 7% ;
• pentru montarea unei centrale termice pe gaz (ceea ce ar face ca această comparabilă să
semene cât mai mult cu proprietatea de evaluat) s-a mărit preţul comparabilei cu valoarea
de 3000 euro. Această valoare este conform ‘’Îndreptarului tehnic pentru evaluarea
imediată la preţul zilei a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe / noiembrie
2007’’ (S. Turcuş şi A. Cristian –editura Matrix Rom Bucureşti) cât şi valorilor de pe piaţă.

Comparabila E
• pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de -10% pentru că este ofertă din ziar iar piaţa
demonstrează că proprietăţile oferite la vănzare au preţuri negociabile ;
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa de teren după formula : S.teren a proprietăţii de evaluat
– S.teren a proprietăţii comparabile) x preţ piaţă teren, adică (245-297) mp x 211 euro /
mp = -10.972 euro. Preţul terenului ( 211 euro / mp) este calculat în anexa 2.
• s-a aplicat corecţie pentru Suprafaţa utilă după formula : (Su a proprietăţii de evaluat – Su a
proprietăţii comparabile) / Su a proprietăţii comparabile, adică –0,3147 (31,47 %).
• s-a aplicat pentru finisaje o corecţie de -7 %, deoarece piaţa a demonstrat că între o finisare
inferioară şi una medie se aplică o corecţie de 8% iar între o finisare medie şi una
superioară se aplică o corecţie de 7%.

Corecţia totală netă s-a calculat după formula : preţ iniţial (de ofertă) – preţ final (la care a
ajuns evaluatorul după aplicarea corecţiilor).
Corectţia totală netă (% preţ vânzare) s-a calculat cu formula : valoarea corecţiei totală
netă raportata la preţul initial al comparabilei şi înmulţită cu 100.
Corecţia totală brută s-a calculat după formula : adunarea tuturor corecţiilor în valoare
brută, fără a se ţine cont de semn.
Corecţia totală brută (% preţ de vânzare) s-a calculat după formula : valoarea corecţiei
totală brută raportată la preţul iniţial al comparabilei şi înmulţit cu 100.
Pentru a estima valoarea proprietăţii din Str. Universităţii nr. 31 s-a analizat corecţia totală
brută cea mai mică, care în cazul de faţă este 37.125 (0,49 % prêt vanzare).

4.3.4. Concluzii

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 39


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
În urma analizei pe perechi de date din cadrul abordării pe baza comparaţiei
vânzărilor s-au obţinut următoarele valori :

 Comparabila A – 90.900 euro 337.239 lei rotunjit 337.200 lei


- corecţie totală brută 37.125 lei
 Comparabila B – 84.300 euro 312.753 lei rotunjit 312.700 lei
- corecţie totală brută 71.760 lei
 Comparabila C – 51.150 euro 189.767 lei rotunjit 189.700 lei
- corecţie totală brută 50.900 lei
 Comparabila D – 55.400 euro 205.534 lei rotunjit 205.500 lei
- corecţie totală brută 39.407 lei
 Comparabila E - 116.900 euro 433.699 lei rotunjit 433.700 lei
- corecţie totală brută 99.107 lei

Valoarea de piaţă estimată pentru proprietatea evaluată este dată de corecţia totală brută cea
mai mica, astfel ca prin metoda comparaţiei valoarea estimată pentru casă şi teren este de :

337.200 LEI
90.900 EURO
Curs valutar martie 2008 : 1 euro = 3,71 lei

4.4. Abordarea prin capitalizarea venitului

4.4.1. Baze teoretice


Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 40
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Abordarea prin venit reprezintă una dintre cele trei abordări tradiţionale pe care
evaluatorul le poate folosi în procesul de evaluare şi constă în metode, tehnici şi proceduri
matematice pe care evaluatorul le utilizează pentru a analiza capacitatea proprietăţii de a
genera beneficii, de obicei venituri băneşti şi valoarea de revânzare şi convertirea acestor
beneficii în valoarea lor prezentă.
Proprietăţile imobiliare generatoare de venit sunt în mod obişnuit cumpărate ca o
investiţie şi din punctul de vedere al investitorului mărimea câştigului reprezintă elementul
critic care afectează valoarea proprietăţii. O premisă de bază a abordării investiţionale este
relaţia direct proporţională între capacitatea de a genere profit şi valoarea unei proprietăţi.
Metoda de randament reprezintă una din cele trei categorii mari de abordări ale
evaluării unei proprietăţi imobiliare, considerând proprietatea ca o investiţie generatoare de
venituri. Potenţialii cumpărători nu sunt ocupanţii proprietăţii, ci sunt investitori interesati
de veniturile realizate din exploatarea proprietăţii şi nu de avantajele deţinerii acesteia.
Valoarea de randament exprimă valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare în
întregul ei – teren şi construcţii – presupunând ca aceasta este în perfectă stare şi realizează
venituri din chirii.
Proprietaţile imobiliare care generează venituri se achiziţionează ca investiţii,
proprietarul fiind interesat de capacitatea de a produce profit, acesta constituind elementul
esenţial care influenţeaza valoarea proprietăţii.
Analiza datelor privind cheltuielile şi veniturile aferente unei proprietăţi constitue
punctul de plecare în aplicarea metodelor de randament în evaluare. Valoarea unei
proprietăţi este direct proporţională cu capacitatea beneficiară a acesteia.
Metodele de evaluare bazate pe capitalizarea / actualizarea caştigurilor constau în
tehnici şi formule matematice folosite de evaluatori pentru a analiza capacităţile beneficiare
ale unei proprietăţi imobiliare (măsoară câştigurile realizate sub formă bănească), care
transformă câştigurile viitoare în valori prezente.
Metodele au la bază principiul previziunii – anticipând fluxurile viitoare,
actualizarea lor realizându-se prin intermediul ratelor de actualizare respectiv capitalizare,
obiectivul final al oricarui investitor fiind abţinerea unor câştiguri care să depăşească
investiţia iniţială, obţinând în final profit.
Metodele de randament încearcă astfel să previzioneze fluxurile viitoare şi să
determine valoarea prezentă a acestora.
Tehnicile de capitalizare şi de actualizare utilizate în evaluarea proprietăţii imobiliare
reflectă faptul că evoluţia efectivă a veniturilor şi cheltuielilor şi astfel a valorii proprietăţii
poate fi diferită faţă de cea anticipată la data evaluării.
Măsurarea acestor câştiguri se face în principal sub forma randamentului aşteptat sau
a ratei de fructificare. Ratele de fructificare pot fi rate de capitalizare bazate pe câştiguri şi
rate de actualizare aferente costurilor.
Metodele de randament cuprind o categorie de metode bazate pe capitalizarea
veniturilor şi o altă categorie de metode bazate pe actualizarea fluxurilor.

Metodele de evaluare din cadrul acestei metode sunt :


• Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului
estimat al venitului net aşteptat într-un indicator de valoare a proprietăţii. Transformarea
se poate face prin multiplicarea venitului estimat printr-o rată de capitalizare, fie prin
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 41
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
multiplicarea venitului estimat primtr-un factor corespunzător de multiplicare (inversul
ratei de capitalizare)
• Actualizarea este o metodă utilizată pentru transformarea unor venituri
viitoare în în valori prezent, prin ajustarea venitului din fiecare an viitor, cu o rată de
randament adecvată sau prin selectarea unei rate unice de actualizare, care să reflecte în
mod explicit conţinutul venitului generat de proiprietate, schimbările potenţiale de
valoare şi randamentul aşteptat.

4.4.1.1. Venituri viitoare


Avantajele deţinerii drepturilor de proprietate specifice asupra proprietăţilor
imobiliare producătoare de venituri includ dreptul de a primi toate profiturile rezultate de-a
lungul perioadei de posesie plus veniturile din revânzarea proprietăţii la încheierea
investiţiei. Formele cele mai des utilizate în abordarea pe bază de venit includ :
• Venitul brut potenţial (VBP) - reprezintă venitul total generat de
proprietatea imobiliară în condiţii de utilizare maximă (grad de utilizare
integrală), înainte de scăderea cheltuielilor operaţionale. Acest indicator
poate fi la nivelul chiriei (venit sub formă de chirie) practicate în mod
curent la data evaluării, stabilită anterior. Astfel, pentru tipul de
proprietate analizată, se practică chirii lunare pentru întregul imobil
(nu se practică chirii unitare).
• Venitul brut efectiv (VBE) – este venitul anticipat din toate formele de
exploatare a proprietăţii imobiliare, ajustat cu pierderi aferente gradului de
neocupare (spaţiu neocupat, venituri nerealizate, neplata chiriei de catre
chiriaşi).
• Venitul net din exploatare (VNE) – este venitul net actual sau anticipat
rămas după deducerea tuturor cheltuielilor de exploatare din venitul brut
efectiv, dar înainte de deducerea serviciului datoriei ipotecare şi a
amortizării contabile (acolo unde este cazul). Venitul net din exploatare
este, de obicei, exprimat ca o sumă anuală.
• Cash-flow-ul disponibil înainte de impozitare (CFB) – este partea din
venitul net de exploatare care rămâne după plata serviciului aferent
creditelor (dobânzi, rate) dar înainte de deducerea impozitului pe profit
(venitul din exploatare). Cash-flow-ul înainte de impozitare semnifică
nivelul brut de remunerare a capitalului propriu.
• Cash-flow-ul disponibil după plata impozitului (CFN) – reprezintă
partea care rămâne din cash-flow-ul înainte de impozitare după deducerea
impozitului pe venitul din activitatea curentă (impozitul pe profit).
• Valoarea reziduală (VR) – este suma pe care o obţine un investitor la
terminarea unei investiţii (cand renunta la dreptul de proprietate, prin
vanzare ca intreg sau lichidare).

4.4.1.2. Ratele de rentabilitate

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 42


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
În aplicarea abordării pe venit evaluatorul presupune că principalul obiectiv al
investitorului este câştigul total care depaşeşte suma investită. Astfel, rentabilitatea sperată
a investitorului constă in :
1 – recuperarea totală a sumei investite – recuperarea capitalului
2 – profitul sau caştigul – rentabilitatea capitalului
Toate ratele de rentabilitate pot fi luate în considerare atât ca rate ale venitului
(rate ale cash-flow-lui) sau rate de rentabilitate ale investiţiei.
Rata de venit exprimă relaţia dintre venitul pe an şi valoarea corespunzatoare a
capitalului unei proprietăţi.
Rata de randament – este rata de rentabilitate a capitalului investit. Este
exprimată de obicei ca o rată anuală procentuală compusă şi ia în considerare toate
beneficiile viitoare ale proprietăţii, inclusiv veniturile de vânzare la sfârşitul investiţiei.

4.4.1.3. Metode de capitalizare a venitului

Capitalizarea directă
Capitalizarea directă este o metodă de randament in evaluare, utilizată pentru a
converti estimarea venitului aşteptat pentru un singur an într-un indicator de valoare
printr-un singur pas direct, respectiv divizarea venitului estimat cu o rată de venit potrivită
sau multiplicând venitul estimat cu un factor potrivit. Venitul ce trebuie obţinut este de
obicei venitul din anul curent, dar în anumite cazuri poate fi utilizat anticipat pentru anul
viitor.
Capitalizarea directă este orientată spre piaţă, evaluatorul analizează informaţiile
de piaţă şi evaluează proprietatea prin unirea concluziilor analizei asupra investitorilor
tipici.
Capitalizarea directă poate fi aplicată venitului brut potenţial, venitului brut
efectiv, venitului net din exploatare sau fluxului dinainte de impozitare.

Metoda multiplicatorului chiriei brute


Valoarea de rentabilitate a proprietăţii determinată prin metoda multiplicatorului
chiriei brute se bazează pe premisa că un cumpărător informat nu va plăti mai mult pentru
o propeietate decât costul de de a obţine o fructificare simulară cu acelaşi nivel de risc.
Multiplicatorul chiriei brute (MCB) este în acest caz raportul dintre preţul de
vânzare şi chiria lunară pentru o locuinţă nemobilată.Metoda se bazează pe aplicarea
următoarelor principii ale evaluării : substituţia, anticiparea şi contribuţia.
Procedura de evaluare are urmatoarele etape:
 Estimarea chiriei lunare pentru proprietatea de evaluat (nemobilatăă);
 Estimarea multiplicatorului chiriei brute din datele de piată referitoare la preţurile
unor proprietătţi comparabile ce erau închiriate la momentul vânzării.

Metoda DCF – Discounted Cash Flow


Metoda DCF este o metodă utilizată pentru a converti beneficiile viitoare în
valoare prezentă prin actualizarea fiecarui beneficiu viitor cu o rată de randament
adecvată sau utilizând o rată totală care să reflecte explicit tendinţa venitului din investiţie,
schimbarea valorii şi rata de randament.
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 43
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Metoda este orientată spre profit şi randament, simulând comportamentul,
prezumţiile unui investitor tipic cu formule care calculează valoarea prezentă a beneficiilor
viitoare, în funcţie de profitul specificat sau cerinţele de randament.

4.4.2 Estimarea valorii proprietăţii evaluate


Se va determina valoarea proprietăţii imobiliare – (teren + construcţie) – prin metoda
capitalizării directe a veniturilor.

Formula de bază pentru determinarea valorii unei proprietăţi imobiliare este :

Valoarea proprietăţii = Venitul net din exploatare (VNE) / Rata de capitalizare (Rc)

Capitalizarea directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat


al venitului net aşteptat, într-un indicator de valoare a proprietăţii. Transformarea se face
prin divizarea câştigului estimat printr-o rată de capitalizare, fie prin multiplicarea cu un
factor corespunzator de multiplicare – inversul ratei de capitalizare.

Principalele elemente utilizate în aplicarea acestei metode sunt :


• Venitul brut potenţial (VBP) anual
• Venitul brut efectiv (VBE) anual
• Cheltuieli de exploatare (Ch.expl)
• Venitul net efectiv (VNE) anual
• Rata de capitalizare (Rc) a veniturilor nete

1. Venitul brut potenţial (VBP) – venitul total atribuit proprietăţii imobiliare, la grad de
utilizare 100%, înainte de deducerea cheltuielilor de exploatare şi este luat, de obicei, la
nivelul unui an. VBP include chiria aferentă întregului spaţiu şi orice alte venituri generate
de proprietatea imobiliară.

La data evaluării preturile de închiriere pentru spaţii de locuit în case similare, în zona în
care se află imobilul evaluat, sunt în jur de 550 euro / lună. Astfel :

VBP (casă fără teren) = 550 euro/lună x 12 luni = 6.600 euro/an

2. Venitul brut efectiv – venitul total anticipat a fi generat de o proprietate, după deducerea
alocarilor legate de gradul de ocupare şi de posibilităţile de încasare.

VBE = VBP – pierderi datorate gradului de neocupare

Evaluatorul consideră şi pierderi datorate gradului de neocupare. În acest caz, poate


aparea situaţia neplăţii chiriei pe o lună sau întarzierea acestei plăţi, după cele 12 luni luate
în calcul pentru venitul brut efectiv sau o negociere a plăţii pe un an întreg, cu discount
chiria pe o lună, astfel opinez că :

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 44


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Pierderi datorate gradului de neocupare = 550 euro

VBE = 6.600 euro – 550 euro = 6.050 euro

3. Estimarea cheltuielilor

Cheltuielile de exploatare cuprind toate cheltuielile necesare pentru menţinerea


proprietăţii în condiţii normale de funcţionare şi de generare a veniturilor estimate.
Cheltuielile de exploatare se clasifică în cheltuieli fixe şi cheltuieli variabile.

• Cheltuielile fixe sunt cele care nu depind de gradul de utilizare şi nu variază în


funcţie de acesta şi care trebuie plătite indiferent dacă proprietatea este complet ocupată
sau nu. Cele mai frecvente cheltuieli din această categorie sunt :

- impozitul pe clădire
- taxe pentru teren, mijloace de transport
- asigurări

• Cheltuieli variabile sunt acelea care se schimbă în funcţie de gradul de utilizare sau
volumul serviciilor prestate. Cele mai frecvente cheltuieli din categoria celor variabile
sunt :

- cheltuieli de management şi administraţie


- comisioane de închiriere
- utilităţi – electricitate, gaze, apă-canal
- încălzire
- aer condiţionat
- curăţenie
- amenajări
- reparaţii
- salarii
- întreţinerea spaţiilor de parcare
- diverse – securitate şi pază, aprovizionare

La proprietatea evaluată reiese urmatorul tablou de cheltuieli :

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 45


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Suma platita Suma Suma Suma


Natura cheltuielilor lunar platita platita in platita in
anual lei/an euro/an
1. Cheltuieli fixe
a. Impozitul pe clădire 21,4 257 257 70
b. taxe pentru teren şi mijloace de transport - - - -
c. asigurări - - - -
2. Cheltuieli variabile
a. de management şi administraţie - - - -
b. comisioane de închieire - - - -
c. apă-canal 30 360 360 97
d. încalzire (gaz), media 85 1.028 1.028 277
e. energie electrică 40 480 480 129
f. curaţenie 10 120 120 32
g. amenajări - - - -
h. reparaţii - - - -
i. salarii - - - -
j. întreţinere spaţii de parcare - - - -
k. securitate, pază, aprovizionare - - - -
TOTAL 2.245 605
Cursul valutar : 1 euro = 3,71 lei
Impozitul pe clădire, conform Legii 571 / 2003 (Cod Fiscal) şi reglementarilor locale
privind taxele si impoxitele.

Astfel,
Cheltuieli de exploatare = 605 euro

4. Venit net din exploatare (VNE) reprezintă diferenţa dintre veniturile totale şi
cheltuielile de exploatare şi se calculează înainte de scăderea amortizării contabile şi a
serviciului aferent creditelor ipotecare.

VNE = VBE – cheltuieli din exploatare

VNE = 6.050 euro – 605 euro = 5.445 euro

VNE = 5.445 euro

5. Rata de capitalizare (Rc) reprezintă o rată a venitului pentru întreaga proprietate, ce


reflectă relaţia dintre venitul net aşteptat de exploatare pe un an şi preţul întregii
proprietăţi (valoarea proprietăţii).

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 46


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Este folosită pentru a transforma venitul net din exploatare într-o indicatie a valorii
globale a proprietăţii.
Pentru a stabili nivelul ratei de capitalizare a proprietăţii evaluate s-au cules oferte de
proprietăţi din ziarele specializate de publicitate, rezultând tabelul de mai jos.
(surse : cotidianele Viata Libera Galati si Monitorul de Galati)
Venitul Rata de
Nr. Proprietatea Valoare Valoare brut din capitalizare
Crt. Proprietate Chirie exploatare %
(Euro) Euro / luna (euro)
1 Casă şi teren Str. Domneasca
S.teren = 250 mp, Su = 90 mp 130.000 650 7.800 6,0
Sursa : MG / 07martie 2008
2 Casă şi teren P+1, lux, Bariera
Traian, Vile Vega, S. teren = 900 155.000 1000 12.000 7,7
mp
Sursa : MG / 07.03.2008
3 Casă şi teren zona pieţei Centrale,
cărămidă, tablă, toate utilităţile, 92.000 500 6.000 6,5
S.teren = 1000 mp
Sursa : MG / 07.03.2008
4 Etaj vilă zonă Centru utilat lux, Su
= 160 mp 120.000 800 9.600 8
Sursa : MG / 05.03.2008
5 Casă ultracentral, S.teren = 312
mp, Su = 106, cărămidă, tablă 62.000 350 4.200 6,7
Sursa : ViL / 07.03.2008
6 Zona Pieţei Centrale, S.teren =
700 mp, D = 20 m, cărămidă, 84.000 450 5.400 6,4
tablă, utilităţi
Sursa : MG / 03.03.2008
7 Casa Bariera Traian, Steren=1200
mp, Sc = 100 mp, cărămidă, tablă 68.500 300 3.600 5,3
Sursa : MG / 06.03.2008
8 Casă Str. Grădina Veche,
Steren=350 mp, D=15m, 74.000 400 4.800 6,5
cărămidă tablă, utilităţi
Sursa : VL / 07.03.2008

Dintre datele prezentate, semnificative pentru proprietatea ce face subiectul


prezentului raport de evaluare, sunt proprietăţile imobiliare de la poziţiile 3,6 şi 8, astfel
ca pentru imobilul situat pe Strada Universităţii nr. 31

Rata de capitalizare acceptată de piaţă este de 6,5 %

Rc = 6,5 %

6. Estimarea valorii de piaţă pentru proprietatea imobiliara în cauză prin metoda


capitalizării veniturilor este data de formula :

Valoare proprietate (VP) = Venitul net din exploatare (VNE) / rata de capitalizare (RC)
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 47
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Vp = 5.445 euro / 6,5 % = 83.769 euro

4.4.3. Concluzii

Nr. Crt. Specificaţii Venituri şi cheltuieli


(euro)
1 Venit brut potenţial anual din exploatare – VBP -
(550 euro / luna) 6.600
2 Pierderi din neînchiriere respectiv neplata chiriei -
(10 %) din VBP) 550
3 Venit brut efectiv - VBE 6.050
4 Cheltuieli exploatare (taxe, impozite, fond reparaţii
accidentale, asigurări, cheltuieli administrative etc. 605
Estimativ 10% din VBE
5 Venit net din exploatare - VNE 5.445
6 Rata capitalizare 0,065
7 Valoarea de piaţă (euro) 83.769
În urma abordării prin capitalizarea veniturilor, valoarea propusă, rotunjită a
proprietăţii este :

83.800 euro
310.900 lei

Curs valutar martie 2008 - 1 euro = 3,71 lei

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 48


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

4.5. Abordarea prin costuri


4.5.1. Baze teoretice
Abordarea valorii prin costuri se bazează, ca de altfel şi comparaţia directă şi prin
venit, pe comparaţie. În aceasta abordare, costul pentru construirea unei proprietăţi este
comparată cu valoarea unei proprietăţi existente sau a uneia similare construite.
În aplicarea abordării prin costuri evaluatorul încearcă să estimeze diferenţa pe care o
percepe un cumparator între proprietatea evaluată şi o clădire nouă construită cu utilitate
optimă. Evaluatorul estimează costul de a construi o reproducere sau un substitut pentru
structura existentă şi înbunătăţirile amplasamentului, incluzând costuri directe, costuri
indirecte şi un profit antreprenorial adecvat. Apoi se vor scădea toate tipurile de depreciere
a proprietăţii evaluate din costul de reconstrucţie sau din costul de înlocuire a structurii la
data evaluării. Atunci când se adaugă valoarea amplasamentului la cifra obţinută, rezultatul
constituie o indicatie a valorii proprietăţii cu drept integral.

4.5.1.1. Etape
După inspecţia împrejurimilor, amplasamentului şi a construcţiilor tuturor
informatiilor relevante, se parcurg o serie de etape pentru a ajunge la o valoare prin
abordarea prin costuri :

1. Estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber şi disponibil pentru a fi realizată cea
mai bună utilizare a sa.
2. Estimarea costului de reconstrucţie sau de înlocuire a structurilor primare efective la data
evaluării incluzând costurile directe şi costurile indirecte.
3. Estimarea altor costuri (indirecte) apărute după construire, necesare să aducă o
construcţie nouă neocupată (liberă) la condiţia şi gradul de ocupare de pe piaţă.
4. Estimarea unui profit al antreprenorului, rezultat în urma analizei pieţei.
5. Însumarea la costul de înlocuire sau de reconstrucţie a costurilor indirecte şi a profitului
antreprenorului (exprimate ca procent din costurile totale (directe şi indirecte) pentru a
ajunge la costul total de înlocuire sau reconstrucţie al structurilor principale.
6. Estimarea mărimii deprecierii cumulate a structurii, care reprezintă o pierdere de valoare
a proprietăţii imobiliare din orice cauză. Este diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau
de înlocuire a construcţiei şi valoarea ei de piaţă. Deprecierea cumulată este divizată în
trei mari categorii :
deprecierea fizică
deprecierea funcţională
deprecierea din cauze externe (economică).

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 49


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
7. Scăderea deprecierii cumulate din costul total de reconstrucţie sau de înlocuire a
structurilor principale pentru a obţine o estimare a costului de înlocuire sau de
reconstrucţie net .
8. Estimarea costului de reconstrucţie sau de înlocuire şi a deprecierii pentru fiecare
clădire, anexa sau îmbunătăţire ale amplasamentului ; apoi scăderea deprecierii estimate
din costurile de preproducţie sau de înlocuire al acestor îmbunătăţiri. Amenajările
amplasamentului şi clădirii sunt deseori evaluate la valoarea lor netă, adică direct pe
baza costului net.
9. Adăugarea costului net al îmbunătăţirilor la costul net al construcţiilor pentru a obţine
costul de reconstrucţie sau înlocuire total net al tuturor construcţiilor.
10. Adăugarea valorii terenului (amplasamentului) la costul de reconstrucţie sau înlocuire
net al tuturor construcţiilor pentru a obţine valoarea proprietăţii cu drepturi depline.
11. Dacă este necesar, corectarea valorii proprietăţii cu drepturi depline, pentru a reflecta
un drept parţial de proprietate (o participaţie la proprietatea evaluată).

4.5.1.2. Costul de reconstrucţie / înlocuire

Costul actual (de nou) al unui bun reprezintă costul unui bun identic (cost de
reproducţie) sau al unui bun cu utilitate echivalentă (cost de înlocuire).
Costul pentru a construi o amenajare sau o construcţie, la data efectivă a evaluării,
poate fi calculat ca un cost de reconstrucţie sau de înlocuire. Fundamentul teoretic pentru
abordarea prin costuri este costul de reconstrucţie, dar poate fi utilizat şi costul de înlocuire.

Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente


de la data evaluări, o copie sau o replică exactă a clădirii evaluate, folosind aceleaşi
materiale, normative de construcţie, planuri, arhitectură calitate de manoperă şi înglobând
toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clăriii evaluate.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la


data evaluării a unei clădiri cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii de evaluat folosind
materiale moderne, normative, arhitectură şi planuri actualizate.

4.5.1.3. Tipuri de costuri


Costurile directe sunt aferente direct construirii clădirilor şi cuprind cheltuieli cu forţa de
muncă şi materiale utilizate, regia şi profitul contractantului general şi a diferiţilor
subcontractanţi. La costurile directe de mai sus se adaugă şi cele aferente pentru autorizaţia
de construire, asigurarea pe durata construirii, organizarea de şantier şi imprejmuirea, spaţii
de depozitare a materialelor, garanţii de performanţă.
Costurile indirecte sunt cheltuieli necesare procesului de construire, dar fără a face
obiectulunui contract uzual. Acestea pot cuprinde costul pentru arhitectură şi proiectare,
onorarii pentruactivităţi de evaluare, consultanţă şi asistenţă financiară şi juridică, costul
investiţiei în teren şi plăţi făcute pe durata construirii, investiţii suplimentare în contractarea
închirierilor sau comisioane de închiriere, de marketing, de vânzare, cheltuieli
administrative ale proprietarului sau costul transferărăă proprietăţii.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 50


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Profitul promotorului imobiliar este o cifră luată de pe piaţă şi reflectă suma pe
care un promotor se aşteaptă să o primească pentru contribuţia în dezvoltarea proprirtăţii. El
reflectă gradul de risc şi de expertiză necesar realizării proiectului.

4.5.1.4. Surse de informatii


Sursele primare de informaţii sunt contractele încheiate pentru clădiri similare.
Mai pot fi constituite surse de informaţii bazele de date ale unor evaluatori, cu costurile
curente pentru clădiri complete – locuinţe, apartamente, hoteluri, magazine, clădiri
comerciale şi industriale. O altă sursă de informaţie o constituie şi cataloagele de cost
publicate care include costurile unitare directe ale diverselor tipuri de construcţii.

4.5.1.5. Metode de estimare a costului


Metoda comparaţiilor unitare estimează costul sub formă de cost unitar – pe
unitatea de suprafaţă sau de volum. Metoda utilizează costuri cunoscute ale unor structuri
similare, costuri ajustate pentru condiţiile pieţei sau eventualele diferenţe fizice. Costul
total este estimat comparând clădire evaluată cu clădiri similare, construite recent şi pentru
care sunt disponibile preţurile de contract. Se va lua în consideraţie evoluţia preţurilor între
data contractului sau execuţiei şi data evaluării.
Metoda costurilor segregate utilizează costuri unitare pentru diferite componente
ale clădirii şi sunt exprimate în unităţi de măsură adecvate. Prin această metodă, evaluatorul
calculează un cost unitar bazat pe cantitatea reală de materiale utilizate în construcţie plus
manopera, utilaje şi transporturi legate de tehnologia lucrărilor de construcţii pentru fiecare
metru pătrat de suprafaţă.
Metoda devizelor este cea mai completă şi precisă, în care se face un calcul ce
reflectă cantitatea tuturor materialelor utilizate şi toate ctegoriile de manoperă necesare.
Apoi se adaugă cheltuielile conexe – regia şi profitul.

4.5.1.6. Estimarea deprecierii cumulate


Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice cauză şi
reprezintă diferenţa între costul de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiilor şi valoarea
ei de piaţă. Deprecierea poate apărea din cauze fizice, funcţionale sau externe.
Deprecierea fizica este evidenţiată prin : fisuri, rosături, căyături, infestări sau
defecte de structură.
Deprecierea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi
echipamentelor ataşate.
Deprecieera externă (economică) se datorează unor factori externi ai
proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare în
zonă, urbanismul, finanţarea şi reglemantările locale.

4.5.1.7. Metode de estimare a deprecierii

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 51


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Metoda duratei de viaţă economică este acea metodă prin care se aplică la
costul construcţiilor un raport calculat între vârsta efectivă şi durata de viaţă economică la
data evaluării.
Metoda duratei de viaţă economică modificată este acea metodă prin care se
estimează mai întâi costul de a elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice
apărute ca urmare a întreţinerii necorespunzătoare, precum şi cele ale neadecvării
funcţionale. Suma rezultată se scade din costul clădirii estimat la data evaluării. Apoi se va
estima un procentaj sau o sumă globală care să acopere toate elementele nerecuperabile.
Această sumă este raportul dintre vârsta efectivă/durata totală de viaţă economică aplicat la
costul clădirii minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi funcţionale.

Metoda segregării solicită evaluatorului să analizeze separat fiecare cauză a


deprecierii, să o cuantifice şi apoi să totalizeze o sumă globală. Sunt cinci tipuri de
deprecieri care afectează o clădire şi anume:
- uzura fizică recuperabilă
- uzura fizică nerecuperabilă
- neadecvarea funcţională nerecuperabilă
- deprecierea externă

În metoda comparaţiei se consideră că deprecierea cumulată este diferenţa


între costul de reconstrucţie sau de înlocuireşi contribuţia în valoare a construcţiilor, toate
estimate la data evaluării.

4.5.2. Estimarea valorii proprietatii evaluate


În abordarea prin cost, pentru determinarea valorii de piaţă a proprietăţii
evaluate se va folosi metoda costurilor segragate.

CONSTRUCTIA

 Baza de calcul este “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a
costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”, editat de
Matrix Rom în noiembrie 2007, clădirea evaluată a fost încadrată la locuinţă individuală
în mediul urban,confort sporit, având toate facilităţile, încalzire cu centrala termica
proprie - combustibil gaz metan, învelitoare cu ţiglă din tablă, planşeu din beton armat,
prezentată în fişa nr. 36.
 Caracteristicile obiectivului
- construită din cărămidă
- acoperită cu tablă zincată
- soclu 0,1 m de la nivelul solului
- 4 camere
- 1 hol
- 1 antreu
- 1 grup sanitar
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 52
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
- pardoseli din parchet
- tâmplaria din lemn
- încălzirea se face cu centrală termică proprie

 Suprafaţa de calcul
- unitatea de referinţă este un metru pătrat suprafaţă desfăşurată (1 mp Ad)
- conform datelor din releveul anexat suprafaţa construită desfăţurată este de
108,55 mp (Ad = arie desfăşurată)

Calculul costului de reconstrucţie este prezentat în ANEXA 3 (pag. 1 si 2).


Costul de reconstrucţie a fost actualizat la luna martie 2008, cunoscându-se
diferenţa de curs valutar ( de la 3,37 lei / euro la 3,71 lei / euro ).

Cost de reconstructie brut = 517.092 RON

 Depreciere

În estimarea deprecierii proprietăţii s-a folosit metoda costurilor segregate.


1. Uzura fizică recuperabilă
Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri infestări sau defecte de
structură.
În urma inspecţiei efectuate s-a constatat că la imobilul supus evaluării nu sunt
elemente care să prezinte uzură fizică recuperabilă la data evaluării. Astfel :

Uzura fizică recuperabilă = 0

2. Uzura fizică nerecuperabilă

Uzura fizică nerecuperabilă se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi


corectate în prezent din motive practice sau economice. Această uzura fizică
nerecuperabilă se aplică la diferenţa dintre costul de reconstrucţie sau de înlocuire şi
costul de eliminare a uzurii fizice recuperabile.
Elementele uzurii fizice nerecuperabile sunt clasificate ca fiind cu viaţă scurtă şi cu
viaţă lungă. Elementul cu viaţă lungă este o componentă a clădirii care este de aşteptat să
aibă o durată de viaţă rămasă din viaţa economică ca şi întreaga construcţie. Elementul cu
viaţă scurtă este acela cu o durată rămasă de viaţă economică mai mică decât duratade viaţă
economică rămasă a întregii clădiri.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 53


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

• Uzura elementelor cu viaţă scurtă


În urma inspecţiei efectuate la aproprietatea evaluată s-au găsit următoarele elemente
cu viaţă scurtă:
- învelitoare
- jgheaburi şi burlane
- tavane
- zugrăveli
- vopsitorii
- pardoseli
- instalaţii sanitare
- instalaţii electrice

• Costuri de reconstrucţie a elementelor cu viaţă scurtă


În conformitate cu “Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la preţul zilei, a
costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”, editat de Matrix
Rom în noiembrie 2007, clădirea evaluată a fost încadrată la locuinţă individuală în mediul
urban,confort sporit, având toate facilităţile, încalzire cu centrala termica proprie -
combustibil gaz metan, învelitoare cu ţiglă din tablă, planşeu din beton armat, prezentată în
fişa nr. 36.

Unitate Cantitate Cost total Cost de Cost total de


Element cu viaţă scurtă a de totală lucrare / RON / UM reconstrucţie reconstrucţie
măsură mp Ad RON / mp Ad RON
1 2 3 4 5 6
3x4 5 x Ad
Învelitoare,inclusive
asteriala mp 1,1060 101,00 111,71 12.126
Jgheaburi şi burlane mp 0,2600 95,00 24,70 2.681

Tencuieli exterioare mp 0,800 158,00 126,40 13.721

Zugrăveli interioare mp 3,46 34 117,84 12.792

Tencuieli interioare mp 4,300 84,00 361,20 39.208

Vopsitorii interioare mp 0,42 27,00 11,34 1.231

Tâmplarie lemn mp 0,23 933,10 214,61 23.296

Pardoseli din parchet mp 0,39 139,00 54,21 5.884

Instalaţii sanitare mp 0,5 27,6 13,80 1.498

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 54


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Instalaţii electrice ml 3,05 7,3 22,27 2.417

TOTAL 114.854

Ad = 108,55 mp

Cost de reconstrucţie al elementelor cu viaţă scurtă = 114.854 lei (RON)

Vârsta Durata de viaţă Raport aplicat


Element Cost de scriptică de functionare la cost Uzura fizică
reconstrucţie (VS) (DVF) VS / DVF nerecuperabilă
rămas ani ani Lei (RON)
Învelitoare, 13 / 15
exclusiv 12.126 13 15 10.428
asteriala 0,86
Jgheaburi si 2.681 13 15 13 / 15 2.306
burlane 0,86
Tencuieli 13.721 15 20 20 / 15 10.291
exterioare 0,75
Zugraveli 12.792 4 5 4/5 10.234
interioare 0,8
Tencuieli 39.208 4 5 4/5 15.366
interioare 0,8
Vopsitorii 1.231 4 5 4/5 985
interioare 0,8
Tâmplarie 23.296 10 15 10 / 15 15.375
lemn 0,66
Pardoseli din 5.884 15 20 15 / 20 4.413
parchet 0,75
Instalaţii 1.498 12 15 12 / 15 1.198
sanitare 0,8
Instalaţii 2.417 12 15 12 / 15 1.934
electrice 0,8
TOTAL 114.854 72.530

Durata de viaţă de funcţionare – conform GE 032 – 97

Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă scurtă = 72.530 lei (RON)

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 55


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Uzura elementelor cu viaţă lungă

Vârsta scriptică sau vâsta istorică (calendaristică), este numărul de ani trecuţi de la
terminarea construcţiei ( în cazul de faţă 70 ani).
Vârste efectivă dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Vârsta efectivă poate
diferi de vârsta scriptică în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut.

Indicator Valoare
Cost de reconstrucţie brut 517.092
minus Cost de reconstrucţie al :
Elementelor fizice recuperabile 0
Elementelor fizice nerecuperabile cu viaţă scurtă 114.854
Cost de reconstrucţie net 402.238
Vârsta scriptică (efectiva) 70
Durata de viaţă normată, conf. GE 32 / 1997, pt. o clădire din zidărie 100
Raport aplicat la cost (Vs / Dv) 0,7 (70%)
TOTAL uzură fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă lungă 281.567

Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu viaţă lungă = 281.567

3. Neadecvarea (deprecierea) funcţională recuperabilă


În urma inspecţiei efectuate la aproprietatea supusă evaluării nu s-au constatat
deficienţe de concepţie sau de proiectare a clădirii, care să necesite adăugiri, înlocuiri,
modernizări sau supradimensionări, asfel încât :

Neadecvarea (deprecierea funcţională) recuperabilă = 0

4. Neadecvarea (deprecierea) funcţională nerecuperabilă


Neadecvarea (deprecierea) funcţională nerecuperabilă poate fi cauzată de o
deficienţă sau de o supradimensionare. Pot fi implicate două tipuri de deficienţe : un
element nou neinclus în costul de nou, dar care ar trebui inclus, sau un element inclus în
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 56
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
costul de nou, dar care nu ar trebui inclus. La proprietatea evaluată nu s-au constatat
elemente cu neadecvare funcţionabilă nerecuperabilă, asfel încât :

Neadecvarea (deprecierea) funcţională nerecuperabilă = 0

5. Deprecierea din cauze externe (economice)


Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare fată de costul de
reconstrucţie / înlocuire ce poate apărea din cauze, fizice, funcţionale sau externe..
Deprecierea economică este utilitatea diminuată a unei clădiri cauzată de influenţe
negative din mediul exterior clădirii şi este de obicei nerecuperabilă. Ea poate fi cauzată de
o serie de factori, cum ar fi : declinul vecinătăţii, amplasarea proprietăţii în localitate sau
regiune, condiţiile pieţei locale. În cazul proprietăţii supuse evaluării îmi exprim opinia că
nu sunt deprecieri datorate unor cauze externe, asfel încât :

Depreciere externă = 0

6. Deprecierea totală
Deprecierea totală se calculeaza prin însumarea rezultatelor obţinute după
estimarea fiecărui tip de depreciere.

4.5.3. Evaluarea terenului

4.5.3.1. Bazele teoretice

Valoarea unui teren este dată prin utilitatea sa ca amplasament pentru


construcţii. Pentru recreere, pentru cultivare agricolă sau suport al căilor de comunicaţii.
Principiile care stau la baza evaluării unui teren sunt : anticiparea, schimbarea,
cererea şi oferta, substutuţia şi echilibrul.
Valoarea unui teren, precum şi utilitatea sa sunt influenţate de caracteristicile
fizice ale acestuia, imbunătăţirile aduse terenului, utilităţile disponibile.
În evaluarea terenului se ţine cont de dimensiunile şi forma acestuia, frntul
stradal, topografia terenului (perimetrul, nivelarea, drenajul), localizarea, orintarea sa.
Existenţa utilităţilor influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren.
Valoarea terenului se consideră numai pentru cazul celei mai bune utilizări,
respectiv se va urmări ipoteza terenului liber şi disponibil.

Tehnicile de evaluare aferente sunt :


- comparaţia directă
- alocarea
- extracţia
- tehnica reziduală
- capitalizarea rentei funciare
- metoda parcelarii
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 57
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

4.5.3.2. Estimarea valorii terenului


În estimarea valorii terenului aferent proprietăţii imobiliare situată în str.
Univerităţii nr. 3, Municipiul Galaţi, judeţ Galaţi s-a utilizat metoda comparaţiei
directe, datorită faptului că există date comparabile. Se consideră terenul liber şi
disponobil
Elementele de comparaţie sunt : drepturile de proprietate transmise, condiţiile de
vânzare, condiţii de finanţare, condiţiile pieţei, localizarea şi caracteristicile fizice
(suprafaţă, utilităţi, deschidere = raport faţadă / adâncime).
Sursele de informaţii în alegerea suprafeţelor de teren comparabile au fost
ofertele publicate în spaţiile specializate de pe internet şi din publicaţiile Viaţa Liberă şi
Monitorul de Galaţi.
Terenuri comparabile

Caracteristica Subiect 1 2 3 4 5
Localizare Str. Str. Al. I. Piata Central Str. Str. Posta
Universitatii Cuza Traian Veche
Suprafata (mp) 245 1.763 600 650 2.000 780
Deschidere 12,5 26 15 13 27 12
Utilitati toate toate toate toate toate toate
Pret (euro/mp) 270 250 330 200 230

Grila de date pentru estimarea valorii prin metoda comparaţiei directe este
prezentată în ANEXA 2.
Explicaţii :
Teren 1
– Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru ca piaţa demonstrează că
proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.
- Raportul deschidere / adâncime = 0,38. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr. 97 /
februarie 2006”, între valorile 0,3 – 0,5 raportul este foarte favorabil dar terenul având
formă neregulată greu de organizat corecţia aplicată este de -10 %.
Teren 2
- Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru că piaţa demonstrează că
proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.
- Raportul deschidere / adâncime = 0,38. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr. 97 /
februarie 2006”, între valorile 0,3 – 0,5 raportul este foarte favorabil dar terenul are formă
neregulată greu de organizat, prin urmare se aplică o corecţie de -10 %.
Teren 3
- Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru ca piaţa demonstrează că
proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.
- Raportul deschidere / adâncime = 0,26. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr. 97 /
februarie 2006”, raportul este favorabil, prin urmare se aplică o corecţie de -5 %.
Teren 4
- Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru că piaţa demonstrează că
proprietăţile oferite la vănzare sunt negociabile ca preţ.
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 58
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
- Raportul deschidere / adâncime = 0,36. Conform „Buletin Expertiză tehnică CET nr. 97 /
februarie 2006”, raportul este foarte favorabil dar terenul are formă neregulată greu de
organizat, prin urmare se aplică o corecţie de -10 %.
- pentru localizare se aplică o corecţie de 2 %, pentru că conform „Buletin documentar 97
din februarie 2006” între zona centrală şi zona mediană procentul este 2%.
Teren 5
- Pentru condiţiile pieţei s-a aplicat o corecţie de – 10 % pentru că piaţa demonstrează că
proprietăţile oferite la vânzare sunt negociabile ca preţ.
- Raportul deschidere / adâncime = 0,18. Conform „Buletin Expertiza tehnica CET nr. 97 /
februarie 2006”, raportul este nefavorabil dar pentru că şi proprietatea evaluată (subiectul)
are raportul nefavorabil nu se aplica nici o corecţie.
- pentru localizare se aplică o corecţie de 2 %, pentru că conform „Buletin documentar 97
din februarie 2006” între zona centrală şi zona mediană procentul este 2%.
Prin urmare :
Din variantele finale alegem pe cea cu corecţia bruta cea mai mică, asfel încât în
urma comparaţiei directe, valoarea unui metru pătrat de teren este de 211 euro / mp.
Rezultă că valoarea terenului supus evaluării (in suprafata de 245 mp) este de :

245 mp x 211 euro / mp = 51.695 euro

51.695 euro

191.788 lei

4.5.4. Concluzii :
În urma analizei proprietăţii imobiliare, prin abordarea prin cost, folosindu-se
metoda costului de inlocuire net, datele au fost sintetizate în tabelul urmator :

Indicator Valoare
Cost de reconstrucţie
Costuri directe 517.092
Costuri indirecte (onorariu arhitect, impozite, cheltuieli de 0
finanţare
Profitul promotorului (intreprinzatorului imobiliar) 0
TOTAL Cost de reconstrucţie 517.092
Depreciere cumulată
Uzura fizică recuperabilă 0
Uzura fizică nerecuperabilă (elemente cu viaţă scurtă) 72.530
Uzura fizică nerecuperabilă (elemente cu viaţă lungă) 281.567
SUBTOTAL 354.097
Neadecvare funcţionala recuperabilă (deficienţe, adăugiri) 0
Neadecvare funcţională recuperabilă (deficienţe, înlocuiri) 0
Neadecvare funcţională recuperabilă (supradimensionare) 0
SUBTOTAL 0
Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 59
ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Neadecvare funcţională nerecuperabilă (deficienţe) 0
Neadecvare funcţională nerecuperabilă (supradimensionare) 0
SUBTOTAL 0
Depreciere externă 0
TOTAL Depreciere cumulat 354.097
Valoarea rămasă a clădirii 162.995
Valoare teren (245 mp x 211 euro / mp x 3,71 lei / euro) 191.788

Valoare proprietate în RON 354.783


Rotunjit 354.800
Valoare proprietate in euro 95.633
Valoare proprietate în euro, rotunjită (1 euro = 3,71 lei) 95.600
Explicatii :
Nu s-au adăugat valori ale costurilor indirecte sau profitul promotorului deoarece
articolele din indicatori sunt complexe, adica s-a luat in considerare costul total al
materialelor inclusiv transportul lor pe santier (oţel beton, beton, cofraje, confectii metalice
inglobate, etc.), al manoperei totale (manopera directa, impozit, ajutor de somaj, CAS, cota
maistrii, cota TESA), al utilajelor (chirie pret / ora de functionare efectiva, al schelelor,
autopompelor de beton, etc.), la care s-a adaugat o cota medie de cheltuieli generale, de
profit si TVA. Valorile luate in considerare sunt bazate pe preturile actualizate, urmare a
majorarii preturilor la energie, combustibil, transporturi, la zi.
Datele de mai sus sunt preluate din „Îndreptarul tehnic pentru evaluarea imediată, la
preţul zilei, a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe – procentual şi valoric”,
autori Aurel Cristian si Sorin Turcus, editat de Matrix Rom în noiembrie 2007.

Prin metoda costului, valoarea rotunjită a proprietăţii imobiliare a fost estimată la:
:

309.000 LEI
83.200 EURO

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 60


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

CAPITOLUL 5 – RECONCILIEREA REZULTATELOR

5.1. Bazele teoretice

Reconcilierea rezultatelor se face prin analizarea unor rezultate obţinute prin metode
alternative utilizate pentru estimarea finală a valorii.
Evaluarea a fost efectuată pentru a răspunde la întrebarea clientului referitoare le o
proprietate imobiliară. Pentru a putea răspunde la această întrebare s-a urmat un proces de
evaluare în cadrul căruia s-au parcurs mai multe etape :
- identificarea, colectarea şi analizarea datelor generale şi specificate
- determinarea celei mai bune utilizări a proprietăţii
- aplicarea metodelor de evaluare : abordarea prin comparaţia directă, abordarea
prin capitalizarea venitului şi abordaea prin cost
Datele au fost revazute pentru a avea siguranţa că sunt autentice, pertinente şi
suficiente. Au fost examinate diferenţele între rezultatele celor trei metode, fiind aplicate
teste de rezonabilitate şi coerenţă, pentru a putea fi rezolvate aspectele incoerente.
În analiza rezultatelor şi formularea concluziilor raportului de evaluare au fost
respectate următoarele principii :
 valoarea este o predicţie
 vloarea este subiectivă
 evaluarea este o comparare
 orientarea spre piaţă

5.2. Rezultatele obţinute

• Abordarea prin comparaţia directă – 90.900 euro, respectiv 337.200 lei


• Abordarea prin capitalizarea veniturilor – 83.800 euro, respectiv 310.900 lei
• Abordarea prin cost - 95.600 euro, respectiv 354.800 lei

5.3. Concluzii
În urma aplicării metodologiei de evaluare expusă, valoarea de piaţă a proprietăţii
imobiliare situată în str. Universităţii nr.31, Municipiul Galaţi, Judet Galaţi este, în opinia
evaluatorului, este de

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 61


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

90.900 EURO
337.200 LEI

S-a propus o estimare punctuală, care reprezintă în opinia evaluatorului cea mai bună
estimare.

Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii, precum şi considerentele


privind valoarea sunt :

 Valoarea a fost exprimată ţinând exclusiv de condiţiile limitative, ipotezele şi aprecierile


exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente
perioadei 20.02.2008 – 12 martie 2008.
 Datele de piaţă nu pot fi considerate niciodată ca o supralicitare în estimarea finală a
valorii.
 În cazul unei locuinţe ocupată de proprietar metoda comparaţiei directe are o relevanţă
primordială.
 În procesul de evaluare evaluatorul a folosit cantitatea de informaţii pe care participanţii
pe piaţă o consideră adecvată pentru rezolvarea problemei de evaluare.
 La data prezentului raport de evaluare există disponibile multe proprietăţi comparabile
care se conformează unui model real al pieţei imobiliare.
 Pentru proprietăţile ocupate de proprietar metoda costului prezintă mai puţină precizie şi
încredere.
 În analiza finală evaluarea reflecta piaţa.
 Pentru o locuinţă ocupată de proprietar metoda comparaţiilor directe are o relevanţă
primordială
 Valoarea nu ţine seama de responsabilităţile faţă de mediu şi de costurile aferente
conformării la cerinţele legale.
 Estimarea dată este o opinie asupra unei valori.
 Valoarea este considerată în condiţiile de plată integrală la data tranzacţiei cu banii jos.
 Cursul valutar luat în considerare a fost cel de 3,71 lei / euro.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 62


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31

Definiţii:
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare fată de costul de reconstrucţie /
înlocuire ce poate apărea din cauze, fizice, funcţionale sau externe..
Uzura fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri infestări sau defecte de structură.
Neadecarea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din
punct de vedere al dimensiunilor stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare,
cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare din zonă, urbanismul, finanţarea şi
reglementările legale.
Durata de viată economică este perioada de timp în care construcţiile contribuie la valoarea
proprietătii imobiliare .Durata de viaţă fizică poate depăşi durata de viaţă economică, dar reparaţiile şi
modernizările aduse proprietăţilor mai vechi pot extinde durata de viaţă economică, care însă nu poate
depăşi durata de viată fizică .
Durata de viată economică rămasă este perioada de timp estimată, în care construcţiile vor continua
să contribuie la valoarea proprietăţilor imobiliare .
Vârsta scriptică sau vâsta istorică (calendaristică), este numărul de ani trecuţi de la terminarea
construcţiei.

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 63


ANEVAR - Proiect - Raport de evaluare a proprietatii imobiliare din Galati, Str. Universitatii nr. 31
Vârste efectivă dată de starea tehnică şi utilitatea construcţiei. Vârsta efectivă poate diferi de
vârsta scriptică în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut.
Estimarea deprecierii s-a făcut prin metoda modificată a duratei de viată economică . Prin acestă
metodă se estimează mai întâi costul de a elimina toate elementele recuperabnile ale uzurii fizice apărute
ca urmare a întrţinerii necorespunzătoare, precum şi cele ale neadecvării funcţionale.Acestă sumă se scade
din costulde nou al clădirii la data evaluării.Apoi se estimează un procentaj sau o sumă globală care să
acopere toate elementele nerecuperabile.Aceastâ sumă este raportul dintre vârste efectivă/durata de viaţă
totală economică aplicat la costul clădirii, minus toate elementele recuperabile ale uzurii fizice şi
funcţionale.
In această situaţie prin eliminarea elementelor recuperabile ale uzurii, durata de viaţă economică a
clădirii va creşte şi/sau vârsta efectivă va scade.
Determinarea deprecierii ce cuprinde toate elemntele nerecuperabile (Dn)
Dn = Costul de nou x Vechimea efectivă /DVE
 Pentru clădirea evaluată vârsta efectivă este 4 ani, Durata de viaţă economică (DVE), conform HG
2139/2004 grupa 1, subgrupa1.1, clasa 1.1.1 este de 60 ani, în consecinţă
 Dn= 349828 x 4 / 60= 23321,87

Evaluator aspirant Ing. Galea Silvia – 12 Martie 2008 64