Sunteți pe pagina 1din 30

CUPRINS

CAPITOLUL I – GENERALITĂŢI..................................................................................................................5
I.1. CERTIFICARE................................................................................................................................................5

I.2. REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE ŞI AL CONCLUZIILOR....................................................6

I.3. PREZENTAREA EVALUATORULUI.........................................................................................................6

I.4. OBIECTUL, SCOPUL ŞI DATA EVALUĂRII.........................................................................................6

I.5. BAZELE EVALUĂRII ŞI PROCEDURA DE EVALUARE..................................................................6

I.6. CLAUZE DE NEPUBLICARE....................................................................................................................7

I.7. RESPONSABILITĂŢI FAŢĂ DE TERŢI.................................................................................................7

I.8. DECLARAŢIE PRIVIND IPOTEZELE ŞI CONDIŢIILE LIMITATIVE...............................................7


CAPITOLUL II – ANALIZA PRELIMINARĂ A PIEŢEI IMOBILIARE.......................................................10
II.1. DEFINIREA PIEŢEI...................................................................................................................................10

II.2. OFERTA COMPETITIVĂ.........................................................................................................................10

II.3. CEREREA SOLVABILĂ............................................................................................................................12

II.4. ECHILIBRUL PIEŢEI................................................................................................................................12


CAPITOLUL III – DESCRIEREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE..............................................................14
III.1. SITUAŢIA JURIDICĂ...............................................................................................................................14

III.2. DESCRIERE TEREN.................................................................................................................................14

III.3. CONSTRUCŢII...........................................................................................................................................15

DATE GENERALE PRIVIND CONSTRUCŢIA.............................................................................................15

III.4. AMPLASAMENT. DESCRIERE ZONĂ.................................................................................................18


CAPITOLUL IV – CEA MAI BUNĂ UTILIZARE.........................................................................................20
CAPITOLUL V – EVALUAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE.................................................................21
V.1. EVALUARE TEREN...................................................................................................................................21

V.2. METODE DE EVALUARE ........................................................................................................................22

V.2.1. ABORDAREA PRIN COSTURI..............................................................................................................23


Deviz pe obiect...............................................................................................................................................23
V.2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE DIRECTĂ.................................................................................27

V.2.3. ABORDAREA PE BAZĂ DE VENITURI..............................................................................................29


COMPARABILA C............................................................................................................................................30
V.3. RECONCILIEREA VALORILOR.............................................................................................................30

V.4. CONCLUZII .................................................................................................................................................31

SURSE DE INFORMARE...................................................................................................................................32
4
CAPITOLUL I – GENERALITĂŢI

I.1. CERTIFICARE

Subsemnatul certifică în cunoştinţă de cauză că:


- Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt reale şi corecte;
- Analizele, opiniile şi concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele şi
condiţiile specificate şi se constituie ca analize, concluzii şi opinii personale şi nepărtinitoare
din punct de vedere profesional;
- Nu are nici un interes actual sau de perspectivă în proprietatea ce face obiectul acestui raport
şi nu are nici un interes personal şi nici nu este părtinitor faţă de vreuna din părţile implicate;
- Remunerarea evaluatorului nu se face în funcţie de exprimarea unei valori prestabilite sau
care ar favoriza cauza clientului, de obţinere a unui rezultat dorit sau de apariţia unui
eveniment ulterior, remunerarea de fapt nu există, lucrarea fiind cu scop didactic;
- Acest raport de evaluare nu se bazează pe solicitarea unei valori minime/maxime, solicitare
venită din partea beneficiarului sau a altor persoane care au interese legate de beneficiar sau
de aprobarea unui împrumut;
- În deplină cunoştinţă de cauză, analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate
în conformitate cu cerinţele Standardelor ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din
România) sau a Standardelor Europene şi cu cerinţele "Codului deontologic al evaluatorului"
care este anexă la Statutul ANEVAR;
- Certifică faptul ca utilizarea raportului de evaluare întocmit de el poate fi însoţită de
verificarea lui în conformitate cu Standardul: “Verificarea rapoartelor de evaluare”’ elaborat
de ANEVAR (SEV 8.08);
- Certifică faptul că a efectuat personal inspecţia proprietăţii imobiliare care face obiectul
acestui raport, păstrând confidenţialitatea şi apelând la scenarii pentru a slujii scopului
didactic;
- În prezent este membru al ANEVAR (fiind absolvent al cursurilor de evaluarea
întreprinderilor şi evaluarea proprietăţilor imobiliare organizate de către ANEVAR);
- Prin prezenta certifică faptul că este competent să efectueze acest raport de evaluare.

Evaluator:
ANICA-POPA
Adrian

Data: 25 iunie 2002

5
I.2. REZUMATUL FAPTELOR PRINCIPALE ŞI AL CONCLUZIILOR

Proprietatea evaluată se află în Municipiul Bucureşti, strada Şcoala Floreasca, nr.42A,


sector 1, proprietar fiind Popescu Rodica.
Clădirea a fost inspectată în data de 18 mai 2002.
Cea mai bună utilizare a terenului considerat a fi ocupat şi a proprietăţii considerate ca
fiind construită este: locuinţă pentru o singură familie.
Mărimea amplasamentului este de 185,00mp.
Imobilul a fost construit în jurul anului 1940.
Impozitele şi taxele se ridică la aproximativ 1.353.000 lei/an (echivalent a 40 USD).
Valoarea terenului este de 1,535 mld lei (echivalent a 44.900 USD).
Valoarea obţinută prin abordarea prin costuri: 2,707 mld lei (echivalent a 80.800
USD).
Valoarea obţinută prin abordarea prin comparaţie directă: 2,779 mld lei (echivalent a
83.100 USD).
Valoarea obţinută prin abordarea pe bază de venituri: 2,956 mld lei (echivalent a
88.250 USD).
Valoarea finală estimată: 2,780 mld lei (echivalent a 83.000 USD).

I.3. PREZENTAREA EVALUATORULUI

Evaluatorul are faţă de proprietar poziţia de executant.


Evaluatorul este persoană fizică independentă, membru al ANEVAR, cu pregătire
universitară economică şi care a urmat cursuri post universitare pentru specializare în
domeniul evaluării întreprinderilor şi evaluării proprietăţilor imobiliare organizate de
ANEVAR.

Evaluator:
-Anica-Popa Adrian - economist şi cadru didactic în cadrul univ. “ARTIFEX” Bucureşti

I.4. OBIECTUL, SCOPUL ŞI DATA EVALUĂRII

Obiectul prezentei lucrări îl reprezintă proprietatea rezidenţială (având destinaţia de


locuinţă, cu terenul aferent), situată în Municipiul Bucureşti, strada Şcoala Floreasca, nr.42A,
sectorul 1, în zona “I” de interes locativ urban. Proprietatea este compusă din imobil
(demisol, parter, mansardă) şi terenul aferent, proprietar fiind Popescu Rodica.
Scopul prezentei lucrări este determinarea "valorii de piaţă" a proprietăţii imobiliare,
în vederea vânzării.
Data evaluării la care vor fi considerate valorile determinate este 25 iunie 2002.
Cursul BNR al dolarului USA la data evaluării: 1$ = 33.491 lei.

I.5. BAZELE EVALUĂRII ŞI PROCEDURA DE EVALUARE

Baza evaluării realizate în prezentul raport este "valoarea de piaţă" aşa cum este
definită în standardele ANEVAR.
Definiţia valorii de piaţă este enunţată în standardul de evaluare SEV 4.03, este în
concordanţă cu cea agreată şi stabilită de Comitetul Internaţional pentru standarde de
Evaluare (IVSC) în standardul IVS-1 şi de Grupul European al Evaluatorilor (TEGOVOFA)
6
în standardul european EVS-No 4.03: „valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru
care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător hotărât
şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care
fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângeri”.

Etapele parcurse pentru determinarea valorii proprietăţii, au fost:


- documentarea pe baza unei liste de informaţii solicitate de beneficiar în perioada
15.05.2002-5.06.2002;
- vizionarea în teren a proprietăţii imobiliare în data de 18.05.2002;
- discuţii purtate cu proprietarul cu privire la modul de exploatare şi comportare în timp a
acesteia, reparaţii efectuate şi îmbunătăţiri;
- descrierea proprietăţii imobiliare;
- analiza şi interpretarea informaţiilor culese exclusiv în scopul propus şi enunţat în
subcapitolul anterior;
- întocmirea scenariilor posibile de evoluţie;
- evaluarea proprietăţii, determinarea unui interval de valori aplicând abordarea prin costuri,
venituri, comparaţii, precum şi analiza rezultatelor obţinute;
- alegerea valorii finale;
Procedura de evaluare este în conformitate cu standardele şi recomandările ANEVAR.

I.6. CLAUZE DE NEPUBLICARE

Prezentul raport de evaluare sau orice referire la acesta nu va putea fi inclus, în


întregime sau parţial, în documente, circulare sau în declaraţii, nici publicat sau menţionat în
alt fel, fără acordul scris şi prealabil al beneficiarului şi al evaluatorului, cu specificarea
formei şi contextului în care ar urma să apară.

I.7. RESPONSABILITĂŢI FAŢĂ DE TERŢI

Prezentul raport de evaluare este destinat scopului precizat în subcapitolul I.4. şi este
întocmit numai pentru uzul beneficiarului.
Raportul este confidenţial atât pentru beneficiar cât şi pentru evaluator şi nu se acceptă
nici o responsabilitate faţă de terţi, în nici o circumstanţă.

I.8. DECLARAŢIE PRIVIND IPOTEZELE ŞI CONDIŢIILE LIMITATIVE

Acest raport de evaluare a fost elaborat de evaluatorul menţionat la subcapitolul I.3. în


calitate de executant, având la bază informaţiile puse la dispoziţie de către beneficiar, urmând
a fi folosit pentru stabilirea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare.
Totodată raportul de evaluare a fost realizat pe baza următoarelor ipoteze generale şi
condiţii limitative:
− Nu se asumă nici o răspundere pentru descrierea juridică pusă la dispoziţie sau pentru
chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se
presupune valabil şi tranzacţionabil.
− Proprietatea este evaluată fără ipoteci sau datorii.

7
− Evaluatorul a obţinut informaţii, estimări şi opinii, ce au fost evidenţiate în raportul de
evaluare, de la surse pe care le consideră credibile şi nu îşi asumă nici o responsabilitate
în privinţa completitudinii şi corectitudinii datelor furnizate de client şi terţe persoane.
− În elaborarea lucrării au fost luaţi în considerare toţi factorii care au influenţă asupra
valorii, nefiind omise deliberat nici o informaţie şi după cunoştinţa evaluatorului toate
acestea sunt corecte.
− Toate studiile inginereşti sunt presupuse corecte. Planurile de amplasare şi materialul
ilustrativ din raport sunt incluse doar pentru a-l ajuta pe cititor să vizualizeze proprietatea.
− Evaluatorul nu va putea fi făcut răspunzător pentru existenţa unor vicii ascunse
(neaparente) ale proprietăţii, ale demisolului sau structurilor sale care ar face ca
proprietatea să evolueze mai mult sau mai puţin. Nu se asumă nici o răspundere pentru
astfel de condiţii sau pentru obţinerea studiilor tehnice de specialitate necesare
descoperirii lor.
− Nu am efectuat o expertiză tehnică a structurii de rezistenţă, nici nu am inspectat acele
părţi care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibile, acestea fiind considerate în stare
tehnică bună corespunzătoare unei exploatări normale. Opinia asupra stării parţilor
neexpertizate şi acest raport nu trebuie înţeles că ar valida integritatea structurii sau
sistemului clădirii.
− Evaluatorul a presupus că informaţiile furnizate privind reparaţiile efectuate asupra
proprietăţii sunt complete şi corecte.
− Evaluatorul a fost solicitat să presupună, în scopul acestei evaluări, că nu există nici un fel
de contaminanţi şi costul activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea. Nu am fost
informat de nici o inspecţie sau raport care să indice prezenţa contaminanţilor sau
materialelor periculoase. Nu am făcut nici un fel de investigaţie referitoare la utilizările
trecute sau prezente, atât pe proprietate, cât şi pe terenul vecin, pentru a stabili dacă există
vreo contaminare a proprietăţii analizate în aceste utilizări sau amplasamente şi deci
valoarea este estimată în ipoteza că nu există aşa ceva. Nu se asumă nici o responsabilitate
pentru existenţa vreunui contaminant, nici nu se angajează pentru o expertiză sau o
cercetare ştiinţifică necesară pentru a fi descoperit. Dacă ulterior se va stabili ca există
contaminare pe proprietatea analizată sau pe oricare alt teren vecin, aceasta ar putea
diminua valoarea raportată.
− Pentru scopul acestei evaluări am presupus ca nu sunt pe sau în cadrul proprietăţii nici un
fel de substanţe toxice, periculoase sau dăunătoare. Orice identificare ulterioară nu este
imputabilă evaluatorului.
− Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de
zonare şi utilizare în vigoare exceptând situaţia când în raportul de evaluare nu a fost
identificată, descrisă şi considerată o non-conformitate.
− Se presupune că au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite toate autorizaţiile, certificatele de
ocupare, aprobările sau alte acte solicitate de instituţiile locale, regionale sau naţionale,
pentru fiecare utilizare pe care se bazează estimarea valorii.
− Se presupune că folosirea terenului şi a construcţiilor se realizează în cadrul limitelor
proprietăţii descrise şi că nu există încălcări sau violări ale altor proprietăţi.
− Previziunile sau estimările sunt bazate pe condiţiile curente de pe piaţă, pe factorii cererii
şi ofertei anticipate pe termen scurt şi pe o economie considerată stabilă în timp. Prin
urmare aceste previziuni se pot schimba funcţie de condiţiile economice ce pot apare
ulterior evaluării.
− Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor în proprietatea ce face obiectul
prezentului raport şi nici o legătură cu părţile interesate în tranzacţia acesteia.

În concluzie:
8
Evaluatorul îşi asumă întreaga responsabilitate pentru opiniile exprimate în prezentul
raport de evaluare, ţinându-se seama de condiţiile limitative expuse mai sus.

9
CAPITOLUL II – ANALIZA PRELIMINARĂ A PIEŢEI
IMOBILIARE

II.1. DEFINIREA PIEŢEI

Zona Dorobanţi, în care se află şi proprietatea de evaluat, alături de zonele: Unirii,


Cotroceni, Herăstrău-Primaverii, Domenii, Calea Victoriei, Magheru, Floreasca şi
Aviatorilor, sunt considerate ca fiind cele mai selecte din Municipiul Bucureşti.
Cei care îşi pot permite să cumpere apartamente sau vile de lux, în zonele mai sus
menţionate, formează un segment de piaţă foarte îngust, care este compus în special din
oameni de afaceri români şi din persoane expatriate. Multe din aceste proprietăţi se află în
zone exclusiviste, în partea de nord a Bucureştiului.
Zona Dorobanţi, poate fi caracterizată din punct de vedere al amplasamentului şi al
vecinătăţilor, ca o zonă cu vegetaţie din belşug, cu o varietate de proprietăţi, de la
apartamente situate în blocuri, vile vechi şi construcţii noi şi moderne, până la spaţii
comerciale, şcoli, restaurante şi cu o intensă circulaţie auto şi pietonală pe întreg parcursul
săptămânii.
Aşa cum este împărţit la momentul actual Municipiul Bucureşti din punct de vedere
locativ (se aşteaptă o nouă redefinire a zonelor) perimetrul cuprins între Calea Dorobanţilor şi
Calea Floreasca se încadrează în zona întâi de interes locativ urban.
Cadrul legal creat în noul sistem legislativ instituit după 1990, în care funcţionează
piaţa imobiliară, a avut ca punct de referinţă reglementările cu privire la fondul funciar
(Legea nr. 18/1991, cu modificările şi completările ulterioare), casele naţionalizate şi
imobilele preluate de stat în mod abuziv în perioada 1945–1989 (Legea nr.10/2001), planurile
de urbanism locale şi generale, autorizarea construcţiilor (Legea nr.50/1991 cu modificările şi
completările ulterioare), impozitarea (Legea nr.27/1994, cu modificările şi completările
ulterioare), etc.
Reglementările mai sus menţionate, ce acoperă o plajă largă de evenimente, sunt
insuficiente pentru crearea unei pieţe imobiliare transparente. Cartea funciară a Bucureştiului,
care deşi este prevăzută a se realiza obligatoriu prin aplicarea Legii nr.7/1996 – a cadastrului
şi publicităţii imobiliare, întâmpină greutăţi în aplicarea acesteia, fapt ce are consecinţe
negative asupra operativităţii, fluenţei derulării tranzacţiilor şi respectării complete a
legislaţiei.
Deficienţele de aplicare şi deseori chiar de concepţie a sistemului au produs
bulversarea şi denaturarea pieţei. Printre cauzele apariţiei „pieţei închise” se încadrează şi
sistemul de taxe şi impozite, care prevede cote mari de impozitare la tranzacţionare, precum
şi inexistenţa unor facilităţi pentru populaţie la cumpărarea de locuinţe proprietate personală.
Se simte nevoia revizuirii şi completării reglementărilor importante ce sunt depăşite de
realitate.

II.2. OFERTA COMPETITIVĂ

Datorită dificultăţilor de finanţare, interesul firmelor de construcţii sau al altor


societăţi ce ar putea lansa o ofertă competitivă pe piaţă este relativ scăzută. Doar câteva firme
de construcţii scot la vânzare apartamente sau vile nou construite, situate în zone rezidenţiale
10
scumpe sau în zone unde se prevede extinderea ulterioară a oraşului. Standardele de
proiectare şi execuţie precum şi dotările sunt la un nivel ridicat şi chiar foarte ridicat, preţurile
fiind corespunzătoare. Proprietăţile rezidenţiale, mai ales cele situate în apropiere de cele
două mari bulevarde, au fost transformate în birouri, utilizarea lor fiind alternativă.
În ceea ce priveşte relansarea construcţiilor de apartamente şi case, de la înfiinţarea
Agenţiei Naţionale pentru Locuinţe (ANL) şi până în prezent, nu s-a reuşit atragerea
investitorilor străini, care să finanţeze lucrări masive.
Cu toate acestea se remarcă existenţa a numeroase proiecte de construcţie aflate în
derulare, aflate atât pe strada Şcoala Floreasca cât şi pe străzile vecine (Negulescu Ştefan,
George Călinescu, Puţul lui Zamfir, Tudor Vianu, Dionisie Fotino şi Cronicarilor).
Oferta de vânzare pentru locuinţe individuale (case şi vile) este sub nivelul cererii în
zona din nordul capitalei (sectoarele 1 şi 2), care este cea mai căutată. Totodată, se
înregistrează creşterea preţurilor cerute la vânzarea proprietăţilor rezidenţiale, în special la
cele care oferă un confort ridicat, şi datorită faptului ca spaţiul locativ este insuficient
Ofertele de preţuri pentru executarea unei construcţii noi (locuinţă), practicate de
societăţile de construcţii din Bucureşti sunt cuprinse între 350 şi 1500 USD/mp construit.
Din punct de vedere al terenurilor libere, în limitele urbane actuale există foarte
puţine, preţurile lor fiind cuprinse între 200 şi 700 USD / mp – în zona str. Primăverii,
Aviatorilor, Dorobanţi, centrul Bucureştiului şi între 10 şi 250 USD / mp în alte zone.
Această situaţie este agravată şi de existenţa unor proprietăţi părăsite şi aflate într-o stare
avansată de degradare, unele chiar ruine, în centrul Bucureştiului (Calea Moşilor, Calea
Văcăreşti, zone adiacente bulevardului Unirii) zone cu foarte multe probleme urbanistice.
În ceea ce priveşte disponibilitatea terenului liber, se constată existenţa unui număr
limitat de oferte, iar în cazul în care acestea apar, perioada necesară pentru găsirea unui
cumpărător este relativ scăzută (toate acestea în condiţiile în care preţul solicitat este în
concordanţă cu preţul pieţei).
Având în vedere tranzacţiile de proprietăţi imobiliare efectuate în ultima perioadă pe
piaţa locală şi proprietatea rezidenţială supusă evaluării, au fost selectate ca proprietăţi
comparabile următoarele:
 Comparabila A: strada Marcel Andreescu nr.20;
 Comparabila B: strada Axinte Uricariul;
 Comparabila C: strada Şcoala Floreasca nr.4.
Tabel 2.1.
Element de comparaţie Comparabila A Comparabila B Comparabila C
Preţ de vânzare (USD) 115.000 218.000 153.000
Data tranzacţiei Decembrie 2001 Aprilie 2002 Mai 2002
Drept de proprietate Complet Complet Complet
Condiţii de finanţare Cash Cash Cash
Condiţii de vânzare Independent Independent Independent
Localizare (zona) Liniştită Liniştită Liniştită
Caracteristici fizice amplasament (raportul Favorabil Favorabil Favorabil
laturilor, zona intimă) Cu zona intimă Cu zona intimă Cu zona intimă
Caracteristici geometrice. Arie utilă (mp) 136 235 170
Număr camere 5 6 6
Pod Da Da Da
Demisol (finisat) Da Da Da
Utilităţi Toate Toate Toate
Sobe cu gaze Centrală termică Centrală termică
Acces la stradă La o stradă La o stradă La o stradă
Teren (mp) 247 493 286
Garaj Nu Da Da
Mai multe informaţii despre proprietăţile comparabile (fişele şi amplasarea acestora)
sunt prezentate în anexele nr.3 şi 4.
11
Analizând preţul unei locuinţe rezultă că acesta este stabilit în funcţie de numărul de
camere, zona în care se află proprietatea, şi ajunge să fie cuprins între 250 şi 500 USD/mp
construit, la care se adaugă terenul eferent construcţiei, care poate începe de la 200 USD/mp
în zonele mai retrase şi până la 350 USD/mp în apropiere de Calea Dorobanţilor.
În ceea ce priveşte cantitatea şi calitatea competiţiei existente, se remarcă încă
existenţa unui număr însemnat de imobile cu caracteristici asemănătoare (anul construcţiei
1940-1960, număr de camere, utilităţi etc.), sau a unor imobile noi proiectate cu un standard
de confort mai ridicat.

II.3. CEREREA SOLVABILĂ

Analizând cererea în zona din care face parte imobilul evaluat rezultă că principalele
categorii de populaţie care manifestă o dorinţă pentru proprietăţi rezidenţiale sunt
întreprinzătorii particulari, cu succes în afaceri, ce doresc, şi au posibilitatea să schimbe
confortul locuinţelor pe care le deţin. Totodată, datorită mediului economic, politic şi cultural
regăsit în capitală se observă creşterea persoanelor rezidente (oameni de afaceri străini), ce
manifestă dorinţa de a achiziţiona proprietăţi imobiliare.
Cererea pentru astfel de proprietăţi imobiliare în zonele centrale ale Bucureştiului,
este mare în comparaţie cu oferta, datorită faptului ca cei care dispun de resurse financiare
doresc sa investească în proprietăţi a căror valoare să crească astfel încât să poată fi
fructificate la un nivel superior sumele investite.
Din punct de vedere al cererii de spaţii pentru birouri, se constată o localizare a
acesteia în apropriere de Calea Dorobanţilor şi de Calea Floreasca (adică lângă cele două
artere principale), nu neapărat pe bulevarde, ci chiar şi în rândul al doilea de imobile (a se
vedea imobilul de pe strada Dionisie Fotino, noua construcţie demarată pe strada Puţul lui
Zamfir). Cererea de proprietăţi rezidenţiale în zona analizată poate fi localizată în interiorul
perimetrului mărginit de străzile C-tin Aricescu la nord, Hatmanul Arbore la sub şi cele două
bulevarde menţionate mai sus la est şi vest.

II.4. ECHILIBRUL PIEŢEI

În urma analizei efectuate reiese faptul că, în prezent piaţa imobiliară a Municipiului
Bucureşti poate fi caracterizată ca o piaţă dezechilibrată, unde cererea este mai mare decât
oferta, pe fondul inexistenţei activităţilor de construcţii, generate de lipsa de finanţare
(inexistenţa instituţiilor financiare care să cuprindă în politica lor de finanţare şi politica
creditului ipotecar).
Analizând piaţa imobiliară din care face parte imobilul evaluat, putem sesiza existenţa
unei pieţe în echilibru relativ, cu posibilitate de a se activa în viitor, cererea efectivă fiind
mică, iar cea potenţială fiind medie în raport cu oferta efectivă care este mică, la fel ca şi
oferta potenţială, care este tot mică.
Ciclul imobiliar nu este sincronizat cu ciclul afacerilor, activitatea imobiliară
răspunzând la stimuli ce acţionează fie pe termen scurt, fie pe termen lung. Ciclul pe termen
lung depinde de schimbările în caracteristicile populaţiei existente şi în veniturile sale. Ciclul
pe termen scurt depinde în principal de disponibilitatea resurselor de finanţare şi costul
acestora (costul creditului). Pe termen scurt, schimbările sunt previzionabile pe cel mult 3

12
luni. Din punct de vedere al veniturilor în următorul trimestru, acestea vor rămâne la acelaşi
nivel.
Disponibilitatea fondurilor băneşti se va face cu costuri mai mari datorită dobânzilor
ridicate la creditele acordate de băncile comerciale către populaţie.
Românii nu sunt prea interesaţi în a încheia contracte cu ANL, nemulţumiţi de
condiţiile oferite de agenţie. Scepticismul solicitanţilor are drept cauză lipsa de seriozitate a
agenţiei. Toate promisiunile conducerii fostului MLPAT (preţ ferm, case mai ieftine decât
cele de pe piaţă – teren gratuit şi scutire de TVA, arhitectură frumoasă, la standarde ridicate
de confort şi o dobândă avantajoasă la credit), au fost contrazise de realitate. Preţurile au
crescut foarte mult, amplasamentele sunt neatrăgătoare, soluţiile tehnice adoptate sunt
mediocre, iar dobânzile ridicate.

13
CAPITOLUL III – DESCRIEREA PROPRIETĂŢII
IMOBILIARE

III.1. SITUAŢIA JURIDICĂ

Proprietatea rezidenţială ce face obiectul prezentului raport de evaluare este alcătuită


din clădire civilă având destinaţia de locuinţă şi teren aferent.
Dreptul de proprietate rezultă din contractul de vânzare-cumpărare (pus la dispoziţia
evaluatorului de către proprietar) autentificat cu nr. 324 din data de 15.06.1983 de către
notarul de stat al sectorului 1, din Municipiul Bucureşti. Contractul de vânzare-cumpărare a
fost înscris în Cartea funciara nr. 217, cu încheierea nr. 556 din 27.06.1983, la Biroul de
Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti. Prin actul mai sus menţionat,
proprietarul Popescu Rodica intra în posesia imobilului, compus din demisol, parter şi
mansardă (D+P+M), situat pe strada Şcoala Floreasca nr. 42A.
Imobilul a fost construit în anul jurul anului 1940 din cărămidă presată lucrată cu
mortar de var gras, pe fundaţii de beton, tencuit la interior şi exterior cu mortar de var gras şi
adaos de ciment la faţadă – câmp şi profile, cu planşee şi buiandrugi din lemn. Camerele sunt
pardosite cu parchet de stejar aşezat la 45 grade în spic fără bordură. Suprafaţa construită
este de 87,70 mp, iar suprafaţa totală a parcelei este de 185,00 mp, rezultând o suprafaţă
liberă (curte) de 97,30 mp.
Proprietatea rezidenţială se află în proprietatea persoanei Popescu Rodica, care în baza
prevederilor codului civil, are întreg dreptul de proprietate: posesie, folosinţă şi dispoziţie
asupra proprietăţii imobiliare. Imobilul nu este închiriat, nu este ipotecat, este liber de orice
sarcini, nu are nevoie şi nu oferă nici un fel de servituţi.

III.2. DESCRIERE TEREN

Terenul aferent proprietăţii imobiliare în suprafaţa totală de 185,00 mp, este amplasat
în interiorul lotului. Forma terenului este neregulată, iar suprafaţa este plană. Deschiderea la
stradă este de 4,10 m, lăţimea este de 13,00 m, iar adâncimea de 22,00 m. Perimetrul este de
69,20 m Suprafaţa construită (clădire) este de 87,70 mp, iar suprafaţa liberă este de 97,30
mp. Nivelul este cel al carosabilului, fără pantă.
Proprietatea imobiliară este amplasată într-o zona rezidenţială, cu case tip vilă, ce se
desfăşoară pe o suprafaţa apreciabilă, în perimetrul cuprins între Calea Dorobanţilor în partea
de vest şi sud-vest, b-dul Iancu de Hunedoara în partea de sud, Calea Floreasca în partea de
est şi Parcul Floreasca în partea de nord.
În partea de nord-vest strada Şcoala Floreasca este paralelă cu strada Marcel
Andreescu, iar în partea de sud-est este paralelă cu strada Tudor Vianu. În sud-vest se
intersectează cu Calea Dorobanţilor, iar în nord-est se intersectează cu strada Cornescu.
Zona în care se află amplasat terenul este o zona liniştită, retrasă faţă de drumurile cu
circulaţie intensă, la aproximativ 200m de Calea Dorobanţilor, şi 100m de Calea Floreasca
Ponderea în zonă o au casele particulare.
Amplasarea terenului pe hartă este prezentată în anexa nr.2.
Vecinătăţile imediate ale proprietăţii imobiliare sunt următoarele:

14
• La nord – proprietatea imobiliară (clădire D + P + M şi terenul aferent) se învecinează cu
strada Şcoala Floreasca. Între incinta imobilului evaluat şi stradă se află poarta de acces
auto şi o portiţă de acces persoane în lungime de 4,10 m
• La Sud –este separată de proprietatea situată pe str. Tudor Vianu prin peretele imobilului
pe o lungime de 7,20 m, iar restul de 5,80 m printr-un zid de cărămidă înalt de 2,00 m
• La Vest –proprietatea evaluată este despărţită printr-un gard din panouri de sârmă pe
stâlpişori din metal, de proprietatea situată la nr.42, în care locuieşte o familie. Lungimea
gardului despărţitor este de 17,20 m. Tot la vest se învecinează cu o altă proprietate
situată la nr.40 de care se desparte prin peretele imobilului menţionat anterior.
• La Est – proprietatea este separată prin acelaşi tip de gard de o proprietate situată la
nr.44, în care locuieşte o familie. Lungimea gardului despărţitor este de 11,50 m. Tot la
est se învecinează cu o altă proprietate situată pe str. Cornescu, de care se desparte prin
peretele imobilului ce trebuie evaluat.

Mai multe informaţii despre amplasament şi zonă sunt prezentate în subcapitolul III.4.

III.3. CONSTRUCŢII

Date generale privind construcţia

Imobilul evaluat este o clădire cu destinaţie de locuinţă, compusă din demisol, parter
şi mansardă, având data punerii în folosinţă în jurul anului 1940. Construcţia este realizată din
cărămidă cu mortar de var gras, pe fundaţie de beton, tencuită la exterior şi interior cu mortar
var-ciment, având planşee cu grinzi din lemn, acoperiş cu interspaţiu de aer ventilat, şarpante
din lemn, învelitoare din tablă zincată plană, streaşină dreaptă şi înfundată, pardoseli din
beton, mozaic şi parchet, hidroizolaţii, tâmplărie exterioară din PVC şi interioară din lemn,
instalaţii sanitare, electrice şi încălzire.
Suprafaţa construită este de 87,70 mp, suprafaţa desfăşurată este de 136,00 mp (87,70
mp la parter şi 48,30 mp la mansardă), suprafaţa utilă totală este de 105,00 mp.
Lungimea faţadei principale este de 10,60 m, iar adâncimea este de 8,50 m.
Planşele imobilului sunt prezentate în anexa nr.1.

Amplasare

Imobilul se află amplasat cu faţada principală spre nord, la stradă, cu spatele la sud,
latură mărginită de proprietatea din strada Tudor Vianu, faţada laterală estică este lipită de
imobilul din strada Cornescu, iar cea vestică este orientată către proprietatea particulară de la
nr.40.

Componenţa clădirii este prezentată în tabelul 3.1.

Tabel 3.1.
Element Componenţă Suprafaţă
– mp -
Demisol Pivniţă 7,60
15
Spălătorie 5,44
Debara 2,04
Parter Camera de zi 25,20
Sufragerie 8,93
Dormitor 14,40
Bucătărie 7,20
Baie 3,60
Hol 2,40
Vestibul 2,40
Mansardă Dormitor 19,70
Baie 3,60
Hol 2,66
Debara 4,70

Descrierea exterioară

Fundaţia de suprafaţă (directă) este realizată din beton simplu, continuă sub ziduri.
Pereţii portanţi ai parterului şi ai mansardei sunt realizaţi din zidărie de cărămidă,
lucrată cu mortar de var gras, cu o grosime de 40 cm.
Planşeele sunt realizate fie din beton armat monolit peste demisol, fie cu grinzi de
lemn peste parter şi mansardă. Buiandrugii sunt confecţionaţi din lemn.
Finisajul exterior al pereţilor este realizat dintr-un start de mortar peste care s-a aplicat
o finisare de stropi de ciment.
Acoperişul prezintă suprafeţe plane înclinate. Este realizat cu interspaţiu de aer
ventilat, şarpante din material lemnos prelucrat (ecarisat) cu rezemare pe zidurile
longitudinale. Învelitoarea este din tablă zincată plană cu falţuri verticale duble. Streaşina
dreaptă şi înfundată prezintă jgheaburi suspendate ce permit scurgerea apelor pluviale către
burlanele fixate de pereţii clădirii.
Tâmplăria exterioară (uşi şi ferestre) este realizată din PVC cu geam termopan. Uşile
exterioare sunt realizate într-un singur canat. Ferestrele din PVC sunt de tip glisant (ghilotină)
cu două sau trei părţi mobile.
Imobilul este dotat cu două coşuri de fum, unul pentru colectarea gazelor de la
centrala termică situată în bucătărie, şi unul pentru preluarea şi evacuarea gazelor de la cele
două sobe de teracotă. Ambele se prezintă într-o stare bună.

Descrierea interioară

Accesul în clădire se face prin două intrări, una principală ce se află dispusă pe latura
nordică a imobilului, iar cea de-a doua pe latura de vest a acesteia
Accesul la demisol şi la mansardă se realizează cu ajutorul unei scări din beton armat
monolit cu rampă curbă încastrată pe conturul exterior al casei scărilor, cu trepte şi
contratrepte cu nas (ciubuc), finisate cu mozaic turnat, lăţimea scărilor permiţând un singur
flux.
Zidăria de compartimentare are o grosime de 25 cm.
Pereţii interiori sunt finisaţi printr-un strat de mortar var-ciment, peste care s-a aplicat
un strat de glet de var şi ipsos. Zugrăvelile pereţilor sunt simple în culori de apa. În baia de la
parter pereţii sunt placaţi cu faianţă pe toată înălţimea lor, iar în bucătărie se constată
existenţa faianţei doar în zona de lucru.

16
Muchiile de îmbinare ale tavanelor cu pereţii sunt orizontale şi nu prezintă deformaţii
vizibile cu ochiul liber. Pereţii au culori uniforme şi nu prezintă fisuri, iar din punct de vedere
al planeităţii nu rezultă goluri mai mari de 2 mm între îndreptar şi suprafaţa peretelui.
Demisolul utilizabil cu o înălţime de 2,20 m este realizat din zidărie de cărămidă plină
(50cm grosime) cu hidroizolaţii (se constată la data evaluării lipsa igrasiei şi a mucegaiului).
Iluminarea şi ventilarea naturală (directă) a celor trei componente ale demisolului (pivniţă,
spălător şi debara) se realizează prin ferestre situate deasupra trotuarelor clădirii. Planşeul
peste demisol este executat din beton armat.
Planşeele peste parter şi mansardă sunt realizate cu grinzi de lemn, cu tavane ce
prezintă tencuieli umede din mortar var-ciment, executate pe şipci şi plasă rabiţ, finisate cu
zugrăveli simple în culori de apă.
Pardoseala în camera de zi, sufragerie şi dormitoare este realizată din parchet de stejar
aşezat la 45 grade în spic fără bordură. În bucătărie, pe ariile de circulaţie (holuri, scări şi
intrări) şi în baia de la mansardă pardoseala este din mozaic, iar în baia de la parter din gresie.
Tâmplăria interioară este confecţionată din lemn masiv. Uşile interioare sunt realizate
într-un singur canat, pe toc cu căptuşeli ce depăşesc lăţimea zidului.

Echipamente şi instalaţii

a) instalaţii electrice
Instalaţiile electrice sunt realizate din conductori de cupru cu înveliş izolator din PVC,
introduşi în tuburi de plastic şi montate pe pereţii din cărămidă, peste care a fost aplicată
tencuiala din mortar. Prizele, întrerupătoarele şi comutatoarele sunt îngropate. Iluminatul se
realizează cu lustre în camera de zi, sufragerie şi dormitoare, iar în celelalte încăperi cu
aplice.
În tot imobilul există 17 locuri de lampă şi 24 locuri de prize.
Tabloul electric este racordat la împământare realizată din ţeavă zincată. Tensiunea
reţelei de care dispune este de 220 volţi.

b) instalaţiile sanitare
Racordul instalaţiei de apă la reţeaua de distribuţie a oraşului este executată cu ţevi din
plumb de presiune, iar apoi din ţevi de oţel galvanizat. Legăturile la obiectele sanitare sunt
realizate prin racorduri flexibile. Tuburile de scurgere sunt din fontă, iar colectarea şi
deversarea apelor menajere uzate se face la canalizarea oraşului prin tuburi de beton.
Accesorii:
• cadă de baie din fontă emailată o buc;
• lavoare din faianţă 2 buc;
• chiuvete dreptunghiulare o buc;
• vase WC 2 buc;
• oglinzi pentru baie 2 buc;
• etajere pentru baie 2 buc;
• sifoane de pardoseală 2 buc;
Obiectele sanitare nu prezintă fisuri, pete sau smalţ sărit şi au o culoare uniformă.
Preluarea şi deversarea apelor pluviale către canalizarea oraşului se face tot prin tuburi
de beton.

c) instalaţiile de producere a apei calde şi de încălzire


Încălzirea este realizată cu calorifere din aluminiu montate în camere, în bucătărie, în
băi şi în holuri, alimentate de la centrala termică proprie, ce foloseşte drept combustibil gazul
metan. Iniţial clădirea a fost proiectată şi dotată pentru încălzire cu lemne (trei sobe de
17
teracotă), apoi acestea au fost adaptate pentru gaze naturale. În anul 2000 proprietarul a
realizat instalaţia de încălzire cu calorifere, păstrând şi două sobe de teracotă (una în camera
de zi de la parter şi una în camera de la mansardă), ce se pot utiliza în situaţia în care
presiunea gazului este scăzută. Conductele tur-retur şi preaplin sunt confecţionate din cupru.
Producerea apei calde menajere se realizează tot cu ajutorul centralei termice proprii,
transportul acesteia efectuându-se către cele două grupuri sanitare prin conducte din cupru.
Centrala termică este amplasată în bucătărie.

d) alte instalaţii
Imobilul este racordat la linia telefonică a SC ROMTELECOM SA şi la circuitul de
transmitere prin cablu a emisiunilor de televiziune.

Începând cu anul 1995 imobilul a cunoscut o serie de refaceri şi îmbunătăţiri,


prezentate în tabelul următor:
Tabel 3.2.
Element Mod An
Instalaţie apă Refacere totală 1995
Instalaţie electrică Refacere totală 1996
Învelitoare (grinzi+tablă+burlane) Refacere totală 1996
Faianţă+gresie în baie Îmbunătăţire 1996
Tencuială exterioară Refacere totală 1998
Parchet Raşchetare 1998
Tencuială interioară Refacere totală 1999
Ferestre şi uşi exterioare Înlocuire 2000
Încălzire centrală Îmbunătăţire 2000
Tencuială exterioară spate (calcan) Refacere totală 2001

III.4. AMPLASAMENT. DESCRIERE ZONĂ

Analiza vecinătăţii sau a zonei oferă un cadru în care este estimată valoarea
proprietăţii. Factorii care influenţează valoarea şi care se manifestă în caracteristicile similare
ale proprietăţilor din cadrul vecinătăţii sunt explicitaţi în cele ce urmează:
Transportul în comun se realizează cu autobuze ce circulă pe Calea Dorobanţilor (131,
182, 301, 331, 330, 335) şi pe Calea Floreasca (135).
Între cele două artere principale, străzile asfaltate şi iluminate permit circulaţia pe
două benzi. Pe strada pe care se situează proprietatea de evaluat, atât traficul rutier cât şi cel
pietonal este redus, dar pe cele două artere principale ce mărginesc această stradă, se observă
o intensă circulaţie auto şi pietonală pe întreg parcursul săptămânii
Existenţa numărului mic a parcărilor stradale este o problemă cu care se confruntă
întreg Municipiul Bucureşti, şi deci, şi aceasta zonă. Totuşi majoritatea proprietăţilor situate
aici posedă unul sau două locuri de parcare pe terenul proprietate personală.
Distanţele faţă de principalele ieşiri sunt: 5,3 km până la şoseaua Bucureşti-Ploieşti;
9,4 km până la autostrada Bucureşti-Piteşti, iar faţă de centrul municipiului Bucureşti 3 km.
Din punct de vedere a utilităţilor şi a amenajărilor, proprietatea dispune de toate
utilităţile (energie electrică, canalizare, gaze, telefon, termoficare) mai puţin termoficare care
se află la aproximativ 200m.Colectarea gunoiului se face de două ori pe săptămână.
În apropiere, pe Calea Dorobanţilor se găseşte o reţea de magazine ce oferă o gamă
largă de produse (de la mărfuri alimentare până la produse electronice, mobilă etc.) precum şi
18
servicii publice (Oficiul Poştal–63), iar pe Calea Floreasca se află un complex de magazine şi
o piaţă agroalimentară.
În apropiere, pe Calea Dorobanţilor se află Colegiul Naţional “I. L. Caragiale”, iar la
intrarea pe strada Şcoala Floreasca se află Şcoala Generală nr.15.
În vecinătatea în care se situează proprietatea există parcuri şi zone de recreere astfel:
la 0,75 km nord se află parcul Floreasca, la 0,5 km sud-est se află Complexul Sportiv
Dinamo, la aproximativ 1,2 km vest se găseşte parcul Kiseleff, iar pe str. Andrei Mureşanu
muzeul “Victor Babeş”.
În prezent nu există surse generatoare de noxe (poluare cu gaze), sau zgomote
(poluare sonoră), ce ar putea provoca neplăceri actualilor sau potenţialilor locatari.
În sectorul 1, ce are o suprafaţă de 68 kmp, locuiesc peste 250 mii de persoane, iar
densitatea este de 3.680 pers/kmp. Tendinţele demografice indică o rată de creştere a
populaţiei lentă.
Procentajul chiriaşi-proprietari este în favoarea proprietarilor aceştia reprezentând
peste 83% din total.
În această zonă se înregistrează o rată a şomajului scăzută (2,7%) în raport cu alte
zone ale capitalei. Nivelul veniturilor este ridicat
Nivelul chiriilor aferent proprietăţilor rezidenţiale este de aproximativ 10 USD/mp pe
lună.
În prezent există activităţi noi de construcţie atât pe strada Şcoala Floreasca cât şi pe
străzile vecine cum ar fi: Negulescu Ştefan, George Călinescu, Puţul lui Zamfir, Tudor
Vianu, Dionisie Fotino şi Cronicarilor.
Procentul de teren vacant este foarte scăzut, sub 5%.
Cu privire la schimbarea utilizării terenului rezultă ca în multe situaţii proprietăţile
rezidenţiale (construite în perioada 1940-1960) au fost demolate şi pe terenul devenit liber s-
au construit clădiri de birouri (pentru nevoi proprii sau pentru închiriere).
Nivelul impozitelor este pe măsura zonei, adică este destul de ridicat.
Nu are posibilităţi de extindere.

19
CAPITOLUL IV – CEA MAI BUNĂ UTILIZARE

În analiza celei mai bune utilizări - “utilizarea probabilă raţională şi utilizarea legală a
unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă, fundamentată
adecvat, realizabilă financiar şi care rezultă într-o valoare maximă” - şi care a avut în vedere
situaţia actuală de teren construit, au rezultat următoarele alternative:

Varianta 1. Utilizarea proprietăţii imobiliare ca locuinţă pentru o singură familie, ce


ar necesita cheltuieli foarte mici de capital. O altă alternativă asemănătoare, proprietatea ar
putea fi închiriată tot ca o locuinţă pentru o singură familie pentru 1.050 USD/lună.
Cheltuielile proprietăţii pentru reparaţii şi întreţinere, taxe imobiliare vor fi de aproximativ
520 USD/an. Aceste cheltuieli vor fi plătite de către proprietar.

Varianta 2. Utilizarea proprietăţii imobiliare ca sediu administrativ (sediu de firmă),


sau ca punct de lucru pentru prestări de servicii - cabinet medical, birou notarial, birou de
avocatură, birou cadastral şi altele (clădirea putând fi împărţită în camere de lucru: birouri la
parter şi la mansardă, bucătărie pentru personalul angajat la parter, arhivă pentru documente
la demisol), ar putea fi o variantă optimistă, având în vedere ca în zona există o densitate
mare de locuitori cărora li se pot pune la dispoziţie astfel de servicii, dar în acelaşi timp apare
dezavantajul că în zonă se găsesc deja clădiri pentru birouri, cu spaţii ce aşteaptă a fi
închiriate.

Utilizarea proprietăţii imobiliare în scopul desfăşurării de activităţi comerciale


(magazin) este improprie şi are următoarele dezavantaje: nu există spaţii care să permită
amenajarea şi utilizarea acestora ca parcări şi pentru aprovizionare, necesare activităţii
comerciale; traficul care se desfăşoară în zonă este limitat existând riscul unei clientele puţin
numeroase; interiorul construcţiei are o compartimentare improprie desfăşurării activităţilor
comerciale, o reproiectare şi reamenajare a acestuia necesitând costuri relativ mari.

Variantele prezentate trebuie să îndeplinească cumulativ cele patru criterii: admisibilă


legal, fizic posibilă, fezabilă financiar, maxim productivă. Primele două sunt uşor de
îndeplinit, dar în cazul celei de a doua variante (sediu administrativ), criteriile fezabil şi
maxim productiv nu ar fi realizate (existenţa în zonă a clădirilor de birouri şi gradul mare de
neocupare a spaţiului – impedimente majore), ceea fac inutilă prezentarea unor calcule
matematice financiare.

În consecinţă, cea mai bună utilizare a proprietăţii în varianta optimă este prima
variantă, respectiv ca locuinţă pentru o singură familie.

20
CAPITOLUL V – EVALUAREA PROPRIETĂŢII
IMOBILIARE

V.1. EVALUARE TEREN

Pentru evaluare s-a folosit metoda comparaţiei directe.

Pentru comparaţie s-au ales trei terenuri situate astfel:


 Teren în str. Dionisie Fotino nr.16, suprafaţă 247 mp;
 Teren în str. Negulescu Ştefan nr.57, suprafaţă 200 mp;
 Teren în str. Cronicarilor nr.6, suprafaţă 380 mp.

Toate aceste terenuri, inclusiv cel de evaluat se află în zona 1 a capitalei (a se vedea
localizarea acestora pe hartă în anexa nr.5).

Date despre aceste terenuri (localizare, dotare cu utilităţi, data vânzării, preţ de
vânzare, etc.) sunt prezentate în tabelul de mai jos.

Tabel 5.1.
Date şi caracteristici Teren situat în Teren situat în Teren situat în
Dionisie Fotino Negulescu Ştefan Cronicarilor
Data – preţ tranzacţie Martie 2002 Ianuarie 2002 Aprilie 2002
263 USD/mp 270 USD/mp 255 USD/mp
Suprafaţa (mp) 247 200 380
Drept de proprietate Liber Liber Liber
Condiţii de finanţare Cash Cash Cash
Condiţii de vânzare Independent Independent Independent
Condiţiile pieţei -3 luni -5 luni -2 luni
Restricţii legale Conform plan Conform plan Conform plan
urbanistic general urbanistic general urbanistic general şi
şi zonal şi zonal zonal
Localizare Stradă secundară Stradă secundară Stradă secundară
Caracteristici fizice (formă, Regulată- Regulată- Regulată-
deschidere) dreptunghiulară, dreptunghiulară, dreptunghiulară,
22m 10m 25m
Echipare tehnico-edilitară Energie electrică, Energie electrică, Energie electrică,
apă, gaze, apă, gaze, apă, gaze,
telefon,drum telefon,drum telefon,drum cu
asfaltat asfaltat piatra cubica
Vecinătăţi Civilizat Civilizat Civilizat
Utilizare Rezidenţial Rezidenţial Rezidenţial

Pentru determinarea valorii unui metru pătrat de teren s-au efectuat următoarele
corecţii:

Tabel 5.2.
Date şi caracteristici Teren de Teren situat în Teren situat în Teren situat în
21
evaluat Dionisie Fotino Negulescu Cronicarilor
Ştefan
Data – preţ tranzacţie Martie 2002 Ianuarie 2002 Aprilie 2002
263 USD/mp 270 USD/mp 255 USD/mp
Suprafaţa (mp) 185,00 247 200 380
Drept de proprietate Liber Liber Liber Liber
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 263 USD/mp 270 USD/mp 255 USD/mp
Condiţii de finanţare Cash Cash Cash Cash
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 263 USD/mp 270 USD/mp 255 USD/mp
Condiţii de vânzare Independent Independent Independent Independent
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 263 USD/mp 270 USD/mp 255 USD/mp
Condiţiile pieţei -3 luni -5 luni -2 luni
Corecţie (+0,75%) +1,97 (+1,25%) +3,38 (+0,5%) +1,28
Preţ corectat 264,97 USD/mp 273,38 USD/mp 256,28 USD/mp
Restricţii legale Conform plan Conform plan Conform plan Conform plan
urbanistic urbanistic urbanistic urbanistic general
general şi zonal general şi zonal general şi zonal şi zonal
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 264,97 USD/mp 273,38 USD/mp 256,28 USD/mp
Localizare Stradă secundară Stradă secundară Stradă secundară Stradă secundară
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 264,97 USD/mp 273,38 USD/mp 256,28 USD/mp
Caracteristici fizice (formă, Neregulată, 4m Regulată - Regulată- Regulată-
deschidere) dreptunghiulară, dreptunghiulară dreptunghiulară,
22m , 10m 25m
Corecţie (-5%) –13,15 (-5%) –13,5 (-5%) –12,75
Preţ corectat 251,82 USD/mp 259,88 USD/mp 243,53 USD/mp
Echipare tehnico-edilitară Energie electrică, Energie electrică, Energie electrică, Energie electrică,
apă, gaze, apă, gaze, apă, gaze, apă, gaze,
telefon,drum telefon,drum telefon,drum telefon, drum cu
asfaltat asfaltat asfaltat piatră cubică
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 251,82 USD/mp 259,88 USD/mp 243,53 USD/mp
Vecinătăţi Civilizat Civilizat Civilizat Civilizat
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat 251,82 USD/mp 259,88 USD/mp 243,53 USD/mp
Utilizare Rezidenţial Rezidenţial Rezidenţial Rezidenţial
Corecţie totală brută 15,12 USD/mp 16,88 USD/mp 14,03 USD/mp
Procent din preţ de vânzare 5,75% 6,25% 5,50%
Număr corecţii 2 2 2
Valoare propusă 243,53 USD/mp

Valoarea totală a terenului = 185,00mp × 243,53USD/mp = 44.906,9 USD (rotunjit


44.900 USD) echivalent a 1.535.580.000 lei
Valoarea terenului obţinută prin metoda comparaţiei directe este de 1,535 mld lei.

V.2. METODE DE EVALUARE

În abordarea prin costuri, este determinat costul de reconstrucţie al clădirii şi


amenajărilor terenului la data evaluării împreună cu o estimare valorică a pierderilor ce au
avut loc datorită uzurii fizice şi proiectului sau influenţelor vecinătăţilor. La costul estimat
după scăderea deprecierii clădirii se adaugă profitul investitorului imobiliar şi valoarea
estimată a terenului. Totalul reprezintă valoarea indicată de abordarea prin costuri.
22
În abordarea prin comparaţie directă, proprietatea analizată este comparată cu
proprietăţi similare care s-au vândut recent sau pentru care se cunosc preţuri de cotaţie sau
oferte de preţ. Sunt folosite date despre proprietăţi comparabile iar comparaţiile sunt realizate
pentru a demonstra preţul probabil cu care s-ar vinde proprietatea respectivă dacă ar fi oferită
pe piaţă.
În abordarea pe bază de venit, este calculat venitul curent al proprietăţii obţinut din
chirie, cu deduceri pentru pierderile din neocupare şi din neplata chiriei. Apoi este estimat
venitul net din exploatarea proprietăţii. În calculele pentru determinarea valorii se foloseşte o
metodă de capitalizare adecvată şi rate de capitalizare corespunzătoare.

V.2.1. ABORDAREA PRIN COSTURI

Etapele urmate în abordarea prin costuri sunt:


1. Estimarea valorii terenului în ipoteza ca este liber şi disponibil pentru dezvoltarea celei
mai bune utilizări a sa.
2. Estimarea costului de reconstrucţie a structurilor primare la data efectivă a evaluării
(costuri directe şi indirecte).
3. Estimarea altor costuri (indirecte) apărute după construire.
4. Estimarea profitului antreprenorului.
5. Estimarea deprecierii cumulate a structurii: fizică, funcţională şi externă.
6. Estimarea costurilor de reconstrucţie a amenajărilor.
7. Însumarea costurilor de reconstrucţie nete ale structurilor principale, a amenajărilor şi a
valorii amplasamentului.

1. Estimarea valorii terenului în ipoteza că este liber şi disponibil pentru dezvoltarea


celei mai bune utilizări a sa, a fost făcută în subcapitolul V.1.

2. Estimarea costului de reconstrucţie a structurilor primare la data efectivă a evaluării


(costuri directe şi indirecte).
“Costul de reconstrucţie este costul estimat pentru a construi, la preţurile
curente de la data efectivă a evaluării, o copie sau o replică exactă a clădirii evaluate,
utilizând aceleaşi materiale, normative de construcţie, proiecte, planuri şi calitate a
manoperei şi înglobând toate deficienţele, supradimensionările şi deprecierea clădirii
evaluate.”
Pentru determinarea costului de reconstrucţie a fost aleasă metoda devizelor, deoarece
este cea mai cuprinzătoare şi mai precisă metodă de estimare a costului.
Calculele pentru lucrările şi materialele aferente construcţiei sunt prezentate în
anexele nr.6 şi 7.

Tabel 5.3.
Deviz pe obiect
Activităţi U/M Cantitate Preţ unitar Valoare
– lei – – lei –
Săpături mc 88,40 152.000 13.436.800
Cofraje mp 62,70 98.190 6.156.513
Beton simplu mc 7,50 918.270 6.887.025
Beton armat mc 12,50 1.200.000 15.000.000
23
Armătură kg 1.375 14.220 19.552.500
Planşee lemn mp 135,00 143.640 19.391.400
Zidărie mc 168,00 1.676.020 281.571.360
Şarpantă mp 87,70 113.530 9.956.581
Astereală mp 123,00 51.180 6.295.140
Tablă zincată mp 123,00 175.010 21.526.230
Tâmplărie PVC (ferestre) mp 11,70 2.961.440 34.648.848
Tâmplărie PVC (uşi) mp 4,62 6.050.470 27.953.172
Tâmplărie lemn mp 20,40 2.289.770 46.711.308
Tencuieli mp 647,00 112.770 72.962.190
Parchet mp 73,70 740.740 54.592.538
Gresie mp 5,60 329.148 1.843.229
Mozaic mp 37,70 1.316.600 49.635.820
Faianţă mp 24,60 346.450 8.522.670
Zugrăveli mp 814,00 48.230 39.259.220
Instalaţii electrice 26.870.000
Instalaţii sanitare (apă caldă, apă rece, obiecte sanitare etc.) 41.470.000
Instalaţii încălzire (inclusiv centrala termică) 68.400.000
Instalaţie de gaz 15.650.000
Total cheltuieli de resurse (material, manoperă, utilaj)-To 888.292.544
Cheltuieli indirecte: 7,00% × To 62.180.478
Profit: 5,00% × (To+Cheltuieli indirecte) 47.523.651
Total general 997.996.673

Cheltuielile indirecte cuprind salariile maiştrilor; manopera indirectă; CAS-ul, CASS-


ul, ajutorul de şomaj, precum şi alte fonduri aferente maiştilor; aparate de măsură şi control,
echipamente de protecţie, cheltuieli cu personalul de supraveghere pe timpul desfăşurării
lucrărilor etc.

3. Estimarea altor cheltuieli indirecte.


În categoria acestora au intrat următoarele costuri: onorariul plătit pentru planurile
arhitectului, pentru verificarea proiectelor, pentru studii de stabilire a înălţimii clădirii, pentru
studii de mediu, costul derulării investiţiei în teren şi plăţile contractuale pe durata de
realizare a construcţiei. Toate acestea au o pondere în total deviz ce variază între 8% şi 12%.

4. Estimarea profitului investitorului.


Aşa cum profitul investitorului este o mărime derivată din piaţă, ce reflectă suma pe
care se aşteaptă să o primească pentru contribuţia sa, şi ţinând cont de faptul că s-au
considerat valori mai mici decât cele corespunzătoare din normele de deviz specifice ramurii
de construcţii, şi că lucrările s-au executat în regie proprie, acest lucru a determinat aplicarea
unei cote de 20% din total deviz şi alte cheltuieli indirecte.
Sinteza celor două etape (3) şi (4) este prezentată în tabelul 5.4.
Tabel 5.4.
lei
Specificaţie Valoare
Total general din deviz 997.996.673
Alte cheltuieli indirecte: 8% 79.839.734
24
Subtotal 1.077.836.407
Profitul investitorului: 20% 269.459.102
Cost total de reconstrucţie nou (fără TVA) 1.347.295.509
Cost total de reconstrucţie nou (inclusiv TVA) 1.603.281.656

Toate preţurile nu conţin TVA. Prin aplicarea cotei de 19% rezultă valoarea valoarea
de reconstrucţie de 1.603.281.656 lei (47.859 USD).

5. Estimarea deprecierii cumulate a clădirii: fizică, funcţională şi externă.


Pentru calculul deprecierilor s-a procedat la o reîmpărţire a costurilor de reconstrucţie,
prezentată în tabelul 5.5.
Tabel 5.5.
Lei
Componente Cost de reconstrucţie
Costuri directe (manoperă, materiale, profitul
constructorului):
Învelitoare 50.507.798
Pardoseli 141.813.999
Faianţă 11.394.511
Tencuieli 97.547.894
Planşee lemn 25.925.623
Structură 81.598.768
Zidărie 376.451.053
Zugrăveli 52.488.203
Instalaţii sanitare 55.443.939
Instalaţii electrice 35.924.250
Încălzire 91.448.406
Gaze 20.923.502
Tâmplărie 146.148.094
Total costuri directe 1.187.616.041
Alte cheltuieli indirecte 95.009.284
Profitul investitorului 320.656.331
Total cost de reconstrucţie 1.603.281.656

Uzura fizică recuperabilă este egală cu zero, neexistând elemente ce ar necesita


reparaţii la data evaluării.
Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu durată scurtă de viaţă, calculată în
funcţie de durata de viaţă totală şi cea scriptică este prezentată în tabelul 5.6.

Tabel 5.6.
Componente cu Cost de Durată de Vechime Procent aplicat Depreciere fizică
viaţă scurtă reconstrucţie rămas viaţă fizică scriptică la cost nerecuperabilă
ani ani
Învelitoare 50.507.798 25 6 24,0% 12.121.872
Pardoseli 141.813.999 15 6 40,0% 56.725.600
Faianţă 11.394.511 10 6 60,0% 6.836.707
Tencuieli 97.547.894 15 4 26,7% 26.012.772
Zugrăveli 52.488.203 5 1 20,0% 10.497.641
Instalaţii sanitare 55.443.939 30 7 23.3% 12.936.919
Instalaţii electrice 35.924.250 30 6 20.0% 7.184.850
Încălzire 91.448.406 15 2 13,3% 12.193.121
Gaze 20.923.502 30 14 46,7% 9.764.301
Tâmplărie 146.148.094 30 2 6,7% 9.743.206
25
Total 703.640.596 164.016.988

Valoarea atribuită componentelor cu durate lungi de viaţă a fost determinată prin


deducerea din costul de reconstrucţie estimat a componentelor cu durate scurte de viaţă.
Uzura fizică nerecuperabilă a elementelor cu durată lungă de viaţă, a fost calculată
separat pe elemente, deoarece acestea au durate de viaţă diferite (planşeele de lemn având o
durată mai mică decât restul structurii). În cazul în care am fi fost considerat o durată globală
pentru toate elementele cu viaţă lungă rezultatul ar fi fost denaturat. Deprecierea astfel
considerată este prezentată în tabelul 5.7.

Tabel 5.7.
Componente cu Cost de Durată de Vechime Procent aplicat Depreciere fizică
viaţă lungă reconstrucţie rămas viaţă fizică scriptică la cost nerecuperabilă
ani ani
Planşee lemn 25.925.623 62 100 62,0% 16.073.886
Structură 81.598.768 62 150 41,0% 33.455.495
Zidărie 376.451.053 62 150 41,0% 154.344.932
Alte elemente 415.665.614 - - 20,0% 83.133.123
Total 899.641.059 287.007.436

Deprecierea funcţională recuperabilă - deficienţă ce necesită modernizare - ar putea fi


considerată dotarea imobilului cu o instalaţie de aer condiţionat, dar având în vedere situaţia
economică actuală, aceasta intră în categoria “lux”, şi de aceea nu vor fi luate în calcul. Nu
există alte elemente ce ar necesita modernizări sau adăugiri.
Deprecierea funcţională nerecuperabilă (element neinclus în costul de nou dar care
trebuia să fie, sau un element inclus în costul de nou şi care nu trebuia să fie) nu există.

Pornind de la localizarea proprietăţii, vecinătăţi, piaţa locală, conjunctura economico -


socială din zonă şi perspectivele de dezvoltare, consider că nu există depreciere cauzată de
condiţiile externe.

Sintetizând cele de mai sus rezultă:


Tabel 5.8.
Lei
Estimarea totală a deprecierii cumulate
Uzură fizică:
Întreţinere defectuoasă, recuperabilă 0
Elemente cu viaţă scurtă, nerecuperabilă 164.016.988
Elemente cu viaţă lungă, nerecuperabilă 287.007.436
Total 451.024.424
Depreciere funcţională:
Recuperabilă 0
Nerecuperabilă 0
Total 0
Depreciere din cauze externe 0
451.024.424
Depreciere totală cumulată
28,13%

6. Estimarea costurilor de reconstrucţie a amenajărilor.


26
Ca amenajări proprietatea prezintă alei şi suprafeţe betonate (aferent spaţiului de
parcare a maşinii), precum şi împrejmuiri atât cu gard zidit din cărămidă tencuită cât şi cu
gard din plasă de sârmă pe stâlpi.
Calculul privind necesarul de materiale şi manoperă este prezentat în anexa nr.8.
Tabel 5.9.
Elemente Cost de reconstrucţie Grad de uzură Depreciere fizică
rămas estimat
Alei betonate 7.805.295 15,0% 1.170.794
Gard cărămidă 7.476.722 20,0% 1.495.344
Gard plasă 7.134.000 10,0% 713.400
Total 22.416.017 3.379.538

Costul net al amenajărilor este de 19.036.479 lei.

8. Determinarea valorii întregii proprietăţi.


Tabel 5.10.
Lei
Indicatori Cost de reconstrucţie
Total costuri directe 1.187.616.041
Cheltuieli indirecte 95.009.284
Profitul investitorului 320.656.331
Total cost de reconstrucţie 1.603.281.656
Uzură fizică nerecuperabilă, durate scurte de viaţă 164.016.988
Uzură fizică nerecuperabilă, durate lungi de viaţă 287.007.436
Depreciere totală cumulată (28,13%) 451.024.424
Valoarea netă a construcţiilor 1.152.257.232
Valoarea netă a amenajărilor 19.036.479
Valoarea amplasamentului 1.535.580.000
Valoarea proprietăţii 2.706.873.711
Valoarea rezultată prin costuri este de 2.706.873.711 lei (rotunjit 2,707 mld lei)
chivalent a 80.993 USD.

V.2.2. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE DIRECTĂ

Proprietăţile comparative selectate, recent tranzacţionate, sunt prezentate în


cadrul capitolului II.2.:
 Comparabila A: strada Marcel Andreescu nr.20;
 Comparabila B: strada Axinte Uricariul;
 Comparabila C: strada Şcoala Floreasca nr.4.

În grila datelor de piaţă (tabelul 5.11.), au fost preluate, sintetizate şi utilizate toate
informaţiile culese pentru comparaţie, care să justifice ajustările operate asupra preţului de
vânzare al fiecărei proprietăţi similare comparabile.

Explicaţii pentru corecţii:

− condiţii ale pieţei: în momentul actual rata dobânzii la depozitele la termen în USD pentru
persoane fizice este de 3,00% pe an;
27
− caracteristici fizice amplasament (raportul laturilor, zona intimă): s-a aplicat o corecţie de
5% pentru un raport nefavorabil şi lipsa zonei intime;
− caracteristici geometrice (arie utilă): s-a determinat preţul pe metru pătrat (împărţind
valoarea construcţiei la aria utilă), şi apoi s-a înmulţit cu aria utilă suplimentară;
− număr camere: 10% din preţ de bază / număr camere;
− teren: având în vedere localizarea proprietăţii de evaluat şi a comparabilelor, rezultă că
valoarea terenului în total valoare proprietate ajunge sa fie cuprinsă în 47% şi 56%, în
funcţie de vechimea construcţiei şi mărimea amplasamentului. În urma analizei, valoarea
de piaţă pentru teren este 250USD/mp;
− utilităţi: costul instalării unei centrale termice, având în vedere volumul imobilului, se
ridică la aproximativ 2.100 USD;
− garaj: s-a determinat costul de reconstrucţie (cheltuieli directe, indirecte, profit etc.) prin
metoda devizelor, din care s-a scăzut deprecierea cumulată. Calculele sunt prezentate în
anexa nr.9.

Valoarea rezultată prin comparaţie directă este de 83.139 USD echivalent a


2.778.588.519 lei (rotunjit 2,779 mld lei).

28
Tabel 5.11.
Elemente de comparaţie Proprietatea de Comparabila A Comparabila B Comparabila C
evaluat
Preţ de vânzare (USD) 115.000 218.000 153.000
Data tranzacţiei Decembrie 2001 Aprilie 2002 Mai 2002
Drept de proprietate Complet Complet Complet Complet
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat (USD) 115.000 218.000 153.000
Condiţii de finanţare Cash Cash Cash Cash
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat (USD) 115.000 218.000 153.000
Condiţii de vânzare Independent Independent Independent Independent
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat (USD) 115.000 218.000 153.000
Condiţiile pieţei 25 iunie 2002 - 6 luni - 2 luni - o luna
Corecţie 33.491 LEI/USD (+1,5%) +1.725 (+0,5%) +1.090 (+0,25%) +383
Preţ corectat (USD) 116.725 219.090 153.383
Localizare Liniştită Liniştită Liniştită Liniştită
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat (USD) 116.725 219.090 153.383
Caracteristici fizice Nefavorabil Favorabil Favorabil Favorabil
amplasament (raportul Lipsa zonei Cu zona intimă Cu zona intimă Cu zona intimă
laturilor, zona intimă) intime
Corecţie (-5%) –5.750 (-5%) –10.900 (-5%) –7.650
Preţ corectat (USD) 110.975 208.190 145.733
Caracteristici geometrice 105 136 235 170
Arie utilă (mp) (+31) (+130) (+65)
Corecţie -12.138 -60.190 -31.162
Preţ corectat (USD) 98.837 148.000 114.571
Număr camere 4 5 6 6
Corecţie -2.300 -7.267 -5.100
Preţ corectat (USD) 96.537 140.733 109.471
Pod Da Da Da Da
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat (USD) 96.537 140.733 109.471
Demisol (finisat) Da Da Da Da
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat (USD) 96.537 140.733 109.471
Utilităţi Toate Toate Toate Toate
Centrală termică Sobe cu gaze Centrală termică Centrală termică
Corecţie +2100 0 0
Preţ corectat (USD) 98.637 140.733 109.471
Acces la stradă La o stradă La o stradă La o stradă La o stradă
Corecţie 0 0 0
Preţ corectat (USD) 98.637 140.733 109.471
Teren (mp) 185 247 (+62) 493 (+208) 286 (+101)
Corecţie -15.498 -51.506 -25.395
Preţ corectat (USD) 83.139 89.227 84.076
Garaj Nu Nu Da Da
Corecţie 0 -1.120 -1.120
Preţ corectat (USD) 83.139 88.107 82.956
Corecţie totală brută (USD) 39.511 132.073 70.810
Procent din preţ de vânzare 34.36% 60,58% 46,28%
Număr corecţii 6 6 6
Valoare propusă 83.139 USD
V.2.3. ABORDAREA PE BAZĂ DE VENITURI

Câştigul luat în considerare este în mod curent câştigul prognozat pentru anul următor.

29
Rata de capitalizare reprezintă relaţia dintre câştig şi valoare, relaţie acceptată pe piaţă
şi rezultă dintr-o analiză comparativă a vânzărilor de proprietăţi comparabile (descrise în
capitolul II.2.).
Calculul comparativ care a condus la stabilirea valorii ratei de capitalizare este
prezentat în tabelul următor:
Tabel 5.12.
Elemente Comparabila A Comparabila B Comparabila C
Data tranzacţiei Decembrie 2001 Aprilie 2002 Mai 2002
Suprafaţa utilă (mp) 136 235 170
Drept de proprietate Integral, liber Integral, liber Integral, liber
Preţ de vânzare (USD) 115.000 218.000 153.000
Venit brut din exploatare (USD/an) 16.320 28.200 20.400
Cheltuieli de exploatare (USD/an) 580 920 760
Venit net exploatare prognozat (USD/an) 15.740 27.280 19.640
Rata de capitalizare VNE/Preţ (%) 13,69 12,52 12,83

În cazul de faţă se alege rata corespunzătoare proprietăţii cu cele mai puţine corecţii şi
cu cel mai mic procent de corecţie. Aceasta este comparabila din strada Marcel Andreescu
nr.20, iar rata de capitalizare este 13,69%.
Proprietatea de evaluat, este un imobil care are în compunere 4 camere, o bucătărie, 2
băi, loc de parcare pentru maşină în curte, pentru care se poate estima obţinerea unui venit
brut, din închiriere, de 1.050 USD/lună, la un grad de ocupare de 100%.
Impozitul pe teren şi clădire în anul 2002 este de aproximativ 40 USD. În cazul în
care se va închiria, chiriaşii vor suporta lunar costul utilităţilor, respectiv energia electrică,
telefonul, cabul tv., apa, canalizarea, salubrizarea şi gazele.
Cheltuielile de întreţinere şi reparaţii sunt suportate de proprietar şi sunt estimate în
jur de 300 USD/an incluzând şi zugrăveli interioare şi vopsitorii, programate a fi efectuate la
fiecare 4 ani.
Proprietarul imobilului nu are contract de asigurare încheiat pe anul în curs, dar
doreşte încheierea unei poliţe de asigurare pentru clădire. În acest caz trebuie să plătească o
primă de asigurare de 180USD/an.
Previzionarea anuală a veniturilor este următoarea:
Tabel 5.13.
Elemente Valoare
Venit brut din chirii la un grad de ocupare de 100% 12.600 USD/an
Cheltuieli fixe – impozit pe clădire şi teren 220 USD/an
Cheltuieli variabile – întreţinere, reparaţii 300 USD/an
Total cheltuieli de exploatare 520 USD/an
Venit net din exploatare (VNE) 12.080 USD

Estimarea valorii de piaţă pentru proprietatea imobiliară supusă evaluării, prin metoda
capitalizării veniturilor este:
VNE 12 .080 USD
V = = = 88 .240 USD
c 0,1369
echivalent a 2.956.040.000 lei (rotunjit 2,956 mld lei).
V.3. RECONCILIEREA VALORILOR

Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea întregii lucrări, pentru a


putea avea siguranţa ca datele disponibile, tehnicile analitice, raţionamentul şi logica au
condus la judecăţi corecte.
Datele utilizate sunt pertinente şi suficiente, fiind obţinute din surse de încredere.
30
În analiza şi reconcilierea rezultatelor s-au avut în vedere următoarele:
 valoarea este o predicţie;
 valoarea este subiectivă;
 valoarea este o comparare;
 orientarea spre piaţă.
Rezultatele evaluării prin aplicarea diferitelor metode de evaluare pot fi prezentate
astfel:
 Valoarea obţinută prin abordarea prin costuri:
2,707 mld lei (echivalent a 80.800 USD).
 Valoarea obţinută prin abordarea prin comparaţie directă:
2,785 mld lei (echivalent a 83.100 USD).
 Valoarea obţinută prin abordarea pe bază de venituri:
2,956 mld lei (echivalent a 88.250 USD).

Ca rezultat al cercetării şi analizei pe care le-am realizat, în opinia mea, valoarea


de piaţă a proprietăţii, la data de 25 iunie 2002, este de:
83.000 dolari USA
(2,780 mld lei)

V.4. CONCLUZII

Cea mai bună utilizare a proprietăţii în varianta optimă este locuinţă pentru o singură
familie.
Valoarea finală 83.000 USD este susţinută de rezultatul obţinut prin metoda
comparaţiei directe, metodă care în condiţiile existenţei informaţiilor corecte de pe piaţă este
sigură.
Valoarea obţinută prin metoda de randament (cea mai mare) este puţin optimistă,
deoarece a presupus găsirea unui client (întreprinzător străin sau chiar român, aşa cum reiese
din capitolele II.2. şi II.3. ) dispus să plătească o chirie lunară da 1.050 USD.
Din valoarea totală a proprietăţii, aproximativ 54% revine terenului, lucru normal
având în vedere atât raportul dintre aria utilă a clădirii şi suprafaţa terenului, vechimea
construcţiei, cât şi poziţionarea amplasamentului în zona întâi de interes locativ urban

31
SURSE DE INFORMARE
Pentru elaborarea lucrării au fost folosite documentele puse la dispoziţie de către
proprietar: contractul de vănzare – cumpărare; schiţele şi planurile construcţiei.
Au fost solicitate şi obţinute o serie de informaţii cu privire la comportarea în timp a
construcţiei, la efectuarea lucrărilor de consolidare şi reparaţii, transformări faţă de
documentaţia iniţială.
Datele pentru terenurile comparabile au fost obţinute de la actualii proprietari.
Informaţiile despre imobilele folosite în cadrul metodei prin comparaţie directă, au
fost puse la dispoziţie de către agenţia imobiliară DONALD, cu sediul în B-dul Constantin
Brâncoveanu, nr.4, bl.12A, ap.4-6, sector 4, Bucureşti.
Preţurile pentru materiale şi manoperă, cota de cheltuieli indirecte şi profit, ce apar în
devizul realizat în cadrul metodei prin costuri au fost furnizate de către o firmă de construcţii
din Bucureşti.
În cadrul raportului de evaluarea au mai fost utilizate informaţii şi date obţinute în
timpul cursurilor urmate la ANEVAR, precum şi extrase din publicaţiile de specialitate cum
ar fi:
• “Bursa construcţiilor”
• Buletinele informative ale Corpului Experţilor Tehnici din România
• Buletinele statistice elaborate de Comisia Naţională de Statistică

BIBLIOGRAFIE
• “Evaluarea proprietăţii imobiliare”, Appraisal Institute, Ford Motor Company, 2001
• “Evaluarea şi finanţarea proprietăţilor imobiliare, Partea II - Elemente de cunoaştere şi
analiză a construcţiilor”, ANEVAR – IROVAL
• Corneliu Şchiopu -“Ghid pentru inspecţia clădirilor”, ANEVAR – IROVAL, 2001
• ANEVAR – Culegere de standarde

32