Sunteți pe pagina 1din 54

CUPRINS

INTRODUCERE…………………………………………………………………...2
I. ASPECTE GENERALE CU PRIVIRE LA STANDARDELE DE
EVALUARE…………………………………………………………..…4
I.1. Istoricul și evoluția standardelor de evaluare…………………………..4

I.2. Esența și principiile creării standardelor de evaluare…………………..6

I.3. Importanța și obiectivele standardelor de evaluare…………………...11

II. STRUCTURA STANDARDELOR EUROPENE ȘI


INTERNAȚIONALE…………………………………………………...13
II.1. Esenţa şi conţinutul Standardelor Europene și Internaționale……...…13

II.2. Obiectivele Standardelor Europene și Internaționale……………..…..31

II.3. Componenţa actuală, diferenţe..............................................................35

II.4. Standarele Americane de Evaluare.......................................................43

III. ANALIZA COMPARATIVĂ A STANDARDELOR EUROPENE ȘI


INTERANȚIONALE……………………………………………...……47
III.1. Directivele Standardelor Europene și a celor Internaționale…….……47
III.2. Interdependența și distincția EVS și IVS………………………...…...49
CONCLUZIE……………………………………………………………….…….53
BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………….54

1
INTRODUCERE

Activitatea de evaluare a căpătat în ultimile două decenii o importanţă tot


mai mare pe plan internaţional, european şi naţional ca urmare a tendinţei de
globalizare a pieţelor şi liberei circulaţii a capitalurilor pe întregul glob. În ultimii
ani pe plan internaţional, dar mai ales european s-a constatat o preocupare sporită
referitoare la existenţa şi eficienţa standardelor de evaluare. Grupul European al
Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA) ,organism paneuropean non profit care are
drept scop promovarea prin mijloace specifice a profesiei de evaluator, a metodelor
și tehnicilor de evaluare a întreprinderilor (inclusiv a activelor necorporale), a
proprietãţilor imobiliare, a bunurilor mobile si a activelor financiare, vine în
ajutorul specialiştilor lansînd Standardelor Europene de evaluare cu ajutorul cărora
profesioniştii din domeniu şi clienţii reuşesc a face faţă provocărilor de evaluare
într-o continua schimbare şi recesiunea a pieţei.
Care este valoarea reală a unei proprietăţi este o întrebare foarte frecventă
mai ales în ultimul timp datorită situaţiei de criză în care s-a pomenit întreg
mapamondul. Schimbările de pe piaţă apar ca urmare a problemelor bancare
globale legate de presiunile de recesiune, toate acesteea fiind şi adevărate
provocări pentru evaluatori.
Standardele Europene de Evaluare compatibile cu legislaţia UE şi adaptate
la circumstanţele speciale predominante în Europa vin în ajutorul profesiei de
evaluator,iar Standardele Internaționale sunt utilizate în toate țările de pe întreg
globul. Principalele caracteristici şi particularităţi a acestora sunt cuprinse în
prezenta lucrare, scopul căreea a fost familiarizarea şi studiul amplu a standardelor
propriu-zise.
Prezenta lucrare s-a efectuat şi structuratat în 3 capitole, conține 6 figuri,
2 tabele și 55 pagini.
În primul capitol ,, Aspecte generale cu privire la Standardele de
evaluare ,, se descrie istoria formării standardelor de evaluare , esența și

2
principiile creării standardelor și importanța și obiectivele standardelor de
evaluare.
În al doilea capitol ,, Structura Standardelor Europene și Intenaționale,,
se reflectă conținutul ,obiectivele și componența standardelor europene și
internaționale de evaluare.
În al treilea capitol ,, Analiza comparativă a Standardelor Europene şi
cele Internaţionale,, se compară standardele europene și internaționale și se
descriu diferențele dintre acestea.
Toate capitole reflecta aspecte analitice în care se realizeaza cercetări şi
studii ale Standardelor Europene și Internaționale de evaluare. Lucrarea este
finalizată cu o analiză comparativă între Standardele Europene şi cele
Internaţionale de evaluare cît şi cu concluzii aferente studiului realizat în cadrul
întregii lucrări.

3
I. ASPECTE GENERALE CU PRIVIRE LA STANDARDELE DE
EVALUARE

1.1 . Istoricul şi necesitatea apariţiei Standardelor de Evaluare

Pe măsura constituirii şi dezvoltării activităţii de evaluare devenea tot mai


evidentă necesitatea stabilirii principiilor de bază şi a metodelor de evaluare, a
regulilor de formalizare a relaţiilor dintre evaluator şi parteneri. Era necesar de
asemenea, să se elaboreze reguli unice de conduită a evaluatorilor, cerinţe faţă de
calificarea şi experienţa lor de lucru. Multe dintre ţările europene, cît şi cele din
America de Nord au conştientizat necesitatea strigentă de elaborarea anumitor legi
şi standarde de evaluare pentru domeniul relativ nou de activitate. Un factor
extrem de important în acest domeniu şi care a devenit în timp o problemă la nivel
internaţional, a fost realizarea unei baze comune pentru organizaţiile naţionale si
internaţionale si pentru persoanele implicate în aceasta activitate, care, prin
transparenţă, să asigure înţelegerea unitară a principiilor si conceptelor evaluării, a
metodologiei de aplicare, a tehnicilor de evaluare şi a modului de raportare a
evaluarii.
Pornind de la aceasta cerinţă stringentă la începutul anilor 70 ai sec.XX în
multe ţări se crează organizaţii naţionale ale evaluatorilor şi are loc concomitent
elaborarea primelor standarde ale activităţii de evaluare, în unele dintre acestea au
fost elaborate şi coduri de etică profesională a evaluatorilor, cuprinzînd norme de
conduită moral-etice a evaluatorilor. Acţiunea standardelor locale de evaluare nu
întotdeauna era eficientă, diferenţele în ce priveşte metodele şi principiile de
evaluare în diverse ţări generau neînţelegeri la nivel regional şi internaţional,
existenţa unor modalităţi diferite de abordare a metodelor de evaluare, precum şi
utilizarea unor terminologii de specialitate diferite, au făcut dificilă comunicarea
între specialişti şi oameni de afaceri pe plan regional şi internaţional. Situaţia se
complică şi mai mult odată cu globalizarea pieţelor de investiţii în anii 1980-1990.
4
A apărut, astfel, necesitatea adoptării unor metode şi terminologii unanim
acceptate de specialişii în evaluare, oamenii de afaceri şi factorii de decizie
politică, care să uşureze comunicarea între aceştia indiferent de barierele
lingvistice sau culturale. De aceea a fost bine primită iniţiativa Institutului Regal
Britanic al Evaluatorilor Autorizaţi (R.I.C.S) şi a Institutului American de Evaluare
de a înfiinţa în 1981 Comitetul Internaţional Pentru Standardele de Evaluare a
Activelor (T.I.A.V.S.C) care ulterior, în 1994, şi-a schimbat denumirea în
Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare (I.V.S.C).
La nivel european s-a acţionat mult mai devreme, astfel încît pentru
aplicarea coerentă a metodelor de evaluare si elaborarea procedurilor profesionale
unitare pentru această zonă geografică, în anul 1977 Grupul European al
Evaluatorilor de Active s-a unit cu Asociaţia Evaluatorilor Europeni si a format
TEGoVA care este grupul european al evaluatorilor si care are ca membrii
asociaţiile profesionale din Europa. Unul din principalele obiective ale grupului
TEGoVA a fost si este acela de a stabili standardele comune de evaluare care să
exprime opinia asociaţiilor profesionale în cadrul întregii Uniunii Europene.
Aceste Standarde nefiind obligatorii pentru organizaţiile membre ale TEGoVA, dar
se recomandă adoptarea lor pentru că reprezintă cea mai bună practică menită să
reflecte legislaţia relevantă a Uniunii Europene ca şi cele mai importante direcţii de
gîndire pe plan european şi internaţional.
Aceste standarde oferi un răspuns de robust pentru a Comisiei Europene, ce
urmăreşte armonizarea standardelor şi calificărilor de evaluare în toate ţările
Uniunii Europene.
Rolul declarat al standardelor de evaluare este în principal:
1. să instituie proceduri care să permită certificarea valorii în condiţii
comparabile cu legislaţia internă şi internaţională, cu practică evaluării şi cu
standardele contabile;
2. să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării,
creându-se o bază precisă şi compatibilă în activitatea practică;
3. să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor.
5
În standardul de evaluare a întreprinderii elaborat de IVSC se precizează
încă de la primul punct: Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare a
adoptat acest Ghid de Aplicare şi Execuţie pentru a îmbunătăţi conţinutul şi
calitatea evaluărilor de întreprinderi în cadrul comunităţii internaţionale în scopul
orientării utilizatorilor declaraţiilor financiare şi ai evaluărilor de întreprinderi.

1.2.Esența și principiile creării standardelor de evaluare

Evaluarea patrimoniului este un domeniu relative nou de activitate nu


numai pentru țările cu economie de tranziție ,dar și pentru țările dezvoltate. La
etapa inițială evaluarea purta un caracter local și prezenta interes doar pentru
locuitorii unei anumite țări sau regiuni, fără să se manifeste la nivel internațional.
La începutul anilor 40 ai secolului XX în multe țări au fost elaborate principii și
metode de bază ale evaluării, care se asemănau mult între ele, dar abia în anii 70
evaluarea a început să se dezvolte ca profesie independentă.
În cursul anilor 60-70 ,o serie de organizații naționale ale evaluatorilor au
elaborate pentru membrii lor standarde ale activității de evaluare. Imaginea
evaluatorilor în diferite țări ra destul de uniformă: studii universitare sau medii de
specialitate, experiență de lucru, obiectivitate, competență, probitate, o bună
reputație. În unele țări au fost elaborate și coduri de etică profesională a
evaluatorilor, cuprinzînd norme de conduită moral – etică a evaluatorilor.
În diferite țări există diferențe de principiu în ceea ce privește
obligativitatea aplicării standardelor de evaluare. În unele țări, standardele de
evaluare se prezintă ca acte normative, pe care toți evaluatorii trebuie să le respecte
și să le aplice în mod obligatoriu. Pe cînd în alte țări standardele de evaluare sunt
elaborate de organizațiile profesionale ale evaluatorilor și sunt obligatorii de a fi
aplicate numai pentru membrii acestor organizații. Organizațiile profesionale ale
evaluatorilor au elaborate o serie de procedure de verificare și executare, care

6
permit a-i retrage evaluatorului statutul profesionist pentru încălcarea standardelor
de evaluare și a normelor de conduită.
Pe măsura dezvoltării economiei mondiale, a răspîndirii proceselor
integraționiste în toate ramurile activității economice, apariției și dezvoltării
formelor interanaționale de organizare a muncii, a apărut necesitatea unificării
activității de evaluare la nivel internațional. Acțiunea standardelor locale de
evaluare nu întotdeauna erau eficiente, diferențele în ceea ce privește metodele și
principiile de evaluare în diferite țări generau neînțelegeri la nivel internațional.
Procesele integraționiste au constituit un puternic stimulant pentru conjugarea
eforturilor evaluatorilor din diferite țări și regiuni. A apărut necesitatea de a fi
elaborate standarde internaționale de evaluare a bunurilor imobile. Principalele
centre internaționale de asociere metodică a evaluatorilor în present sunt:
- Comitetul Internațional pentru Standarde Internaționale (IVSC) care
reunește principalele organizații ale evaluatorilor din America, Europa
Occidentală, Australia și Noua Zelandă – organizațiile a 35 de țări în calitate
de membri active și 14 țări cu titlu de membri asociați și observatori;
- Grupul European al Asociațiilor Evaluatorilor TEGoVA care a reunit circa
40 de organizații obștești ale evaluatorilor în țările europene.
Grupul European al Asociațiilor Evaluatorilor TEGoVA a luat fiinţă în
1977 şi are ca principale obiective:
a. Să recomande standarde şi procedure de evaluare care să fie adoptate în

ţările Uniunii Europene;


b. Să promoveze necesitatea acestor standarde de evaluare în interesul public şi

al evaluatorilor din ţările UE;


c. Să acorde asistenţă şi îndrumare evaluatorilor privind legislaţia UE.

În anul 1988 TEGoVA a elaborate 17 standarde, 23 recomandări şi 5


articole reunite în aşa numita ,,Carte albastră,,.
Comitetul Internațional pentru Standarde Internaționale a luat fiinţă în anul
1981 şi s-a transformat în IVSC şi are drept obiective:

7
a. Să dezvolte adevăratele standarde internaţionale de evaluare care să satisfacă
necesităţile pieţii internaţionale;
b. Să dezvolte standarde de evaluare care să satisfacă necesităţile ţărilor în curs
de dezvoltare sau nou industrializate;
c. Să identifice situaţiile în care standardele locale sau regionale sunt diferite şi
să acţioneze pentru o mai mare compatibilitate între cerinţele locale şi
standardele internaţionale de evaluare.
Pînă în 1991 această organizaţie a elaborate 15 standarde de evaluare şi 12
recomandări.
Ambele aceste organizații au elaborate și perfecționează permanent
standardele lor, urmărind consecvent armonizarea și unificarea standardelor
organizațiilor obștești din țările participante.
În anul 1992 se constituie o altă organizaţie -EUROVAL având rolul de
interfaţă între evaluatorii practicieni încadraţi în asociaţiile profesionale din ţările
UE şi Comisia Europeană, printre obiectivele sale numărându-se:
a. Să conlucreze cu grupul TEGOVOFA, cu alte grupuri, în elaborarea

standardelor de evaluare;
b. Să contribuie la stabilirea cursurilor de pregătire pentru evaluatori;

c. Să ofere evaluatorilor îndrumare, asistenţă şi informare.

În anul 1997 prin fuziunea dintre TEGOVOFA şi EUROVAL a rezultat


altă organizaţie profesională a evaluatorilor The European Group of Valuers'
Associations(TEGoVA) , creată cu sarcina de a prelua activitatea legată de
standardizare, de evaluare şi de profesia de evaluator.
În prezent există 3 grupe de standarde care pot fi raportate la categoria
celor internaționale:
1. Standardele Europene de Evaluare;
2. Standardele Americane de Evaluare;
3. Standardele Internaționale de Evaluare.
Fiecare din aceste grupuri de standarde acționează exclusive într-o anumită
regiune. De menționat că procesul de implementare a standardelor este destul de
8
complex, neunivoc și probabil va dura un timp îndelungat. Chiar și țările member
ale Uniunii Europene ,care acționează în cadrul unei multitudini de directive și acte
normative unice se caracterizează printr-un grad diferit de dezvoltare a pieții
imobiliare, prin cultură și tradiții diferite. Fostele țări socialiste ,care deasemenea
sunt membri active ai TEGoVA se caracterizează prin deosebiri și mai mari în
abordarea aplicării Standardelor Europene de Evaluare. Multe țări neeuropene
manifestă un interes deosebit față de standardele americane, care diferă
considerabil de standardele europene.
Pe de altă parte ,există o tendință obiectivă de apropiere a tuturor
standardelor internaționale de evaluare de Standardele Internaționale pentru
Rapoartele Financiare, legate de anumite aspecte ale activității de evaluare.
Care este rolul standardelor de evaluare în țările cu economie de tranziție?
În primul rînd trebuie spus că în aceste țări activitatea de evaluare este relativ nouă,
nu s-a constituit o terminologie unică ,nu există recomandări clare de aplicare a
metodelor pentru determinarea valorii diverselor tipuri de bunuri imobiliare și
pentru diverse scopuri de evaluare. În toate țările foste socialiste ,fără excepție,
rolul reglementării de stat este foarte mare. De aceea, problemele creării
standardelor naționale de evaluare sunt nemijlocit fixate în acte legislative. Spre
exemplu, articolul 20 al Legii federale cu privire la activitatea de evaluare în
Federația Rusă nr. 135-F3 din 29 iulie 1998 spune: ,,Standardele de evaluare ,cu
aplicarea obligatory pentru subiecții activității de evaluare, se elaborează și se
aprobă și se aprobă de către Guvernul Federație Ruse în conformitate cu legislația
Federației Ruse,,. Legea cu privire la evaluarea patrimoniului , a drepturilor
patrimoniale și activitatea profesională de evaluare în Ucraina nr.2658-III din 12
iulie 2001,art.9, prevede că reglementarea metodică a evaluării patrimoniului se
efectuiază conform actelor normative-juridice respective, inclusive regulamentele
de evaluare a bunurilor immobile, aprobate de Cabinetul de Miniștrii al Ucrainei.
Regulamentele privind evaluarea bunurilor imobiliare urmează a fi respectate în
mod obligatoriu de către subiecții activității de evaluare la efectuarea lucrărilor de
evaluare a bunurilor imobiliare de orice formă de proprietate .
9
În Legea Republicii Moldova nr.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la
activitatea de evaluare , în art.18 se spune că standardele naționale de evaluare se
elaborează de către autoritățile centrale de specialitate în comun cu asociațiile
obștești ale evaluatorilor și se aprobă în conformitate cu legislația. Standardele
naționale se aplică de către evaluatori în mod obligatoriu, indifferent de scopul și
obiectul evaluării.
Deși în majoritatea cazurilor (în țările în care există numai standardele
organizațiilor profesionale ale evaluatorilor ) standardele nu au un caracter
obligatoriu, abaterea de la standarde poate genera riscuri legale și financiare atît
pentru evaluatori ,cît și pentru utilizatorii serviciilor de evaluare. În aceste cazuri
pot apărea următoarele probleme:
- evaluatorul implicat nu are suficiență experiență și competență în sectorul
respectiv;
- sunt prezentate informații inadecvate sau greșite ,în formă opacă, cu conținut
confuz;
- nu se asigură evaluări și consultanță corespunzător cu cerințele clientului și
nu se cade de accord asupra unui memorandum –angajament care duce la
aceiași consecință;
- investigație neadecvată;
- metodologie îndoielnică;
- nu sunt eliminate responsabilități care conduc la acțiuni legale pentru plata
depăgubirilor;
- evaluatorul nu are o asigurare profesională adecvată sau are una inadecvată;
- etica profesională nu este respectată generînd, de exemplu, pericolul unor
conflicte de interese nedeclarate;
- publicarea opiniei de evaluare confuze sau greșit exprimate, fără a se face
trimitere la rezultatele evaluării, în dauna reputației și intereselor de afaceri a
evaluatorului însuși, cu potențiale repercusiuni dăunătoare asupra clientului.
Din punctul de vedere al creării și dezvoltării standardelor naționale de
evaluare, studierea diversității Standardelor Internaționale, Europene și Americane,
10
precum și a standardelor naționale de evaluare ale altor țări este necesară și utilă
pentru o înțelegere oiectivă a lor de către evaluatori, reprezentanții structurilor
regulatorii de stat și regionale, utilizatorii serviciilor de evaluare.

1.3.Importanța și obiectivele standardelor de evaluare

Standardele reprezintă nişte documente tehnice, elaborate de către toate


parţile interesate (producători, consumatori, autorităţi publice, utilizatori) pe baza
unor principii consacrate (cum ar fi: consens și ancheta publică). Spre deosebire
de reglementari, acestea nu sunt adoptate de catre o autoritate publica, ci în cadrul
unor organizatii de standardizare private, independente. Deci, standardele în
general reprezintă punctul de vedere al specialiştilor într-un anumit domeniu, iar
dacă ne referim la standardele de evaluare trebuie arătat faptul că obiectul principal
îl reprezintă îmbunătăţirea si menţinerea calităţii lucrărilor de evaluare, în
beneficiul profesiei de evaluator si al utilizatorilor rezultatelor evaluării.
În mod practic, destinaţia standardelor este de a asigura un ghid pentru
profesioniştii în domeniu în efectuarea lucrărilor de evaluare a întreprinderii, ceea
ce presupune ca, înainte de a alege metoda de evaluare, evaluatorul trebuie să
stabilească standardele de evaluare cele mai potrivite. Standardele sunt nişte norme
profesionale ce prevăd un minim de cerințe care trebuie respectate de evaluatori,
recomandând cea mai bună practică de evaluare. De bună înţelegere şi aplicare a
procedurilor de estimare a valorilor prezentate în respectivele standarde depinde
calitatea:
 raportului de evaluare care poate fi solicitat unui evaluator de către
diverşi beneficiari
 relaţiei dintre evaluator şi client (beneficiar), care discută în aceeaşi
termeni.
Standardele de evaluare sunt destinate a fi un ghid pentru evaluatori în
efectuarea lucrărilor de evaluare şi prevăd un minim de cerinţe ce trebuie
respectate de către evaluatori. Dacă anumite situaţii particulare necesită o deviere
11
de la cerinţele standardelor se impune, expres, menţionarea acestui aspect în
raportul de evaluare.
Obiectivul principal al standardelor de evaluare îl constituie
îmbunătăţirea şi menţinerea calităţii activităţii de evaluare, a consacrării şi
recunoaşterii sociale a profesiei liberale de evaluator.
Standardele de evaluare au rolul:
• de a institui proceduri care să permită certificarea valorii în condiţii
comparabile cu legislaţia internă şi internaţională;
• să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării;
• asigurarea parametrilor de calitate pentru beneficiarii lucrărilor.
Standardul îşi propune să asigure cadrul în care evaluatorul poate executa
lucrări de evaluare pentru instituţii specializate în acordarea şi garantarea creditelor
sau pentru instituţii care asigură finanţarea şi care solicită garantarea rambursării
cu active specifice.
Importanţa standardelor în activitatea de evaluare rezultă din
aplicabilitatea si scopul lor si se regăseste în următoarele aspecte:
 ajută evaluatorii, prin recomandări clare, în elaborarea rapoartelor de
evaluare;
 promovează compatibilitatea prin utilizarea unor definiţii standard ale
valorii de piaţă si a metodelor de evaluare;
 asigură o calitate standard cu privire la validarea, calificarea recunoscută
si cea mai bună practică, ca un etalon pentru beneficiarii evaluărilor;
 asigură o bază precisă pentru analiza economică a utilizării eficiente a
resurselor întreprinderii;
 promovează în rândul evaluatorilor metodele adecvate clientului sau
problemei;
 sporesc preocuparea privind rolul evaluatorului;
 instituie proceduri care să conducă la o certificare a valorii, precisă, fără
ambiguităţi,compatibilă cu legislaţia Uniunii Europene.

12
II. STRUCTURA STANDARDELOR EUROPENE ȘI INTERNAȚIONALE

2.1. Esenţa şi conţinutul Standardelor Europene și Internaționale

Standardizarea activităţii de evaluare este absolut necesară şi în mod


general standardele au în vedere:
- terminologia evaluării;
- conţinutul raportului de evaluare;
- metode de evaluare;
- analiza si interpretarea informaţiilor economico-financiare si a rezultatelor
evaluării;
- responsabilitatea evaluatorilor;
- problema previziunilor în evaluare;
- documentele evaluării.

2.1.1. Standardele Europene

La 15 noiembrie 2008 în cadrul adunării generale a Grupul European al


Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA) care a avut loc în Bucureşti, a fost ratificat
noul standard de evaluare, ediţia a 6-a, urmînd ca acesta să fie finalizat şi lansat în
lectură finală pînă la sfîrşitul anului şi să intre în vigoare de la 1 ianuare 2009.
Lansarea oficială şi în lectură finală a avut loc la data de 1 aprilie în cadrul
conferinţei internaţionale de evaluare de la Varşovia. Publicaţia reprezentă o
revizuire completă şi raţionalizată a EVS (Standardele Europene de Evaluare) din
2003 , o rescriere completă cu contribuţia nemijlocită a celor mai respectaţi şi
experimentaţi evaluatori din Europa. EVS-urile sunt cuprinse în aşa numita „Blue
Book”(Ghidul Albastru) care a fost proiectul iniţial şi forma finală publicată a
celei de-a patra Directive a Consiliului Europei din 25 iulie 1978. Această directivă
13
,reflectînd diferenţele care apar în practica statelor member, a stabilit regulile de
evaluare a activelor corporale sub forma unor opţiuni disponibile pentru
companiile care cad sub incidenţa Directivei. O definiţie detaliată a valorii de piaţă
pentru active corporale nu este prevazută . Ediţia recentă are o structură diferită
faţă de ediţiile precedente şi se prezintă în felul următor: prefaţa semnată de către
Roger Messenger, directorul Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor
(TEGoVA), urmează o descriere a membrilor editori, introducerea, prima parte a
ghidului formată din cinci standarde şi partea a doua cu alte 5 aplicaţii, glosarul şi
în final membrii Grupul TEGoVA.
Capitolul de introducere oferă o privire de ansamblu asupra originii
standardelor, asupra necesităţii apariţiei noii ediţii şi a importanţei acesteea, asupra
activitatii și asupra contextului general al standardelor. Explică, de asemenea,
organizarea și aria de aplicabilitate a acestora.
După introducere ghidul este împărţit în două părţi, după cum urmează:
Partea1- Standardele Europene de evaluare- EUROPEAN VALUATION
STANDARDS(EVS) care este format din:
EVS1:Valoarea de piaţă
EVS2: Altele valorii de bază altele decât valoarea de piaţă
EVS3: Calificarea evaluatorilor
EVS4: Procesul de evaluare
EVS5: Rapoartele de evaluare
Secţiunea EVS1, respectiv EVS2 furnizează comentarii cu privire la
conceptul de bază asupra valorii de piaţă, respectiv a altor tipuri. EVS3 prezintă
cerinţele de etică şi competenţa solicitate evaluatorilor în practica lor profesională.
Conduita etică serveşte interesului general, stă la baza încrederii instituţiilor
financiare şi a tuturor utilizatorilor în serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul
profesiei de evaluator. Conduita etică garantează că rezultatele evaluarilor sunt
credibile, consecvente şi imparţiale. EVS4 şi 5 abordează mai mult aspectele de
ordin tehnic, procesul de evaluare şi însuşi raportarea evaluării. Aceste standarde
sunt ulterior dezvoltate în partea a doua, la rîndul ei constituită din 5 aplicaţii.
14
EVS 1: Valorea de piață – în conformitate cu acest standard valoarea de
piață reprezintă ,,suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la
data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în care fiecare parte
acţionează în cunoştinţă de cază, prudent şi fără constrângeri”.
Capitolul EVS 1 este format din următoarele:
1. Introducere
2. Scopul
3. EVS 1: Definiția valorii de piață
4. Definiția valorii de piață în UE și Legislația EEA
5. Comentarii
EVS2: Altele valorii de bază altele decât valoarea de piaţă – evaluatorul
este obligat să determine scopul pentru care evaluare este necesară înainte de a
utiliza și determina valoarea (alte valori de bază decît valoarea de piață). Bazele
recunoscute de evaluare și raportarea practică care sunt compatibile cu practica
internațională , Europeană și națională , reglementările și nevoile clienților trebuie
să fie adoptate ținînd cont de principiul transparenței, consecvență și coerență.
Astfel de ,,alte valori de bază,, sunt necesare de a fi folosite în cazul în care
legislația o cere, circumstanțele sau instrucțiunile clientului. Astfel valoarea
determinată nu va fi valoarea de piață. Din aceste valori fac parte:
a) Valoarea de utilizare. Valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru

o utilizare specifică și pentru un anumit utilizator și de aceea nu este în relație cu


piața. Acest tip de valoare se referă strict la valoarea cu care o anumită proprietate
contribuie în întreprinderea din care face parte, fără a avea în vedere cea mai bună
utilizare a proprietății sau suma de bani ce poate fi obținută în urma vânzării sale.
b) Valoare de investitie sau subiectivă. Este valoarea proprietății pentru un

anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective


(scopuri) de investiții identificate. Acest concept subiectiv face legătura dintre o
proprietate anumită și un anumit investitor, grup de investitori sau entitate.
15
Valoarea de investiție sau valoarea subiectivă a unui activ al proprietății poate fi
mai mare sau mai mică decât valoarea de piață a acelui activ. Conceptul valoarea
de investiție sau valoarea subiectivă nu trebuie confundat cu valoarea de piață a
unei investiții imobiliare. Totuși, valoarea de piață poate sa reflecte o plajă de
estimări individuale a valorii de investiție sau valorii subiective, a unui activ
particular.
c) Valoarea de exploatare continuă. Valoarea unei întreprinderi în ansamblul

ei. Conceptul presupune evaluarea unei întreprinderi care-și va continua activitatea


și a cărei valoare de exploatare continuă poate fi alocată pe părțile sale
componente, reflectând astfel contribuția acestora la valoarea totală; dar valoarea
unei componente, astfel determinată, nu reflecta valoarea sa de piață. Ca urmare,
conceptul valoare de exploatare continuă poate fi aplicat numai pentru
proprietatea care reprezintă o parte a unei întreprinderi sau entități.
d) Valoarea de asigurare. Valoarea proprietății dată de unele definiții conținute

într-o poliță sau contract de asigurare.


e) Valoarea de impozitare, de impunere sau valoarea impozabilă este o valoare

care se bazează pe definițiile conținute în legile ce se referă la evaluarea,


aprecierea și/sau impozitarea proprietății. Deși unele jurisdicții pot cita valoarea
de piață ca baza de evaluare, metodele prin care se estimează valoarea pot produce
rezultate diferite de valoarea de piață, așa cum aceasta este definită în IVS 1. Ca
urmare, valoarea de impozitare, de impunere sau impozabilă nu poate fi
considerată ca fiind aceeași cu valoarea de piață, așa cum aceasta este definită în
IVS 1, dacă nu se indică în mod explicit contrariul.
f) Valoarea de recuperare. Valoarea unei proprietăți, cu excepția terenului,
dată mai degrabă de valorile materialelor pe care le conține decât de continuarea
utilizării, fără a necesita reparații sau adaptări speciale. Poate fi redată în forma
brută sau netă, în a doua situație prin scăderea costurilor de vânzare din valoarea
de recuperare brută. În ultimul caz, aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă
netă. În orice situație, elementele incluse sau excluse trebuie sa fie identificate.

16
g) Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forțată. Suma care ar putea fi

primită, în mod rezonabil, din vânzarea unei proprietăți, într-o perioada de timp
prea scurtă pentru a fi conforma cu perioada de marketing necesară, specificată în
definiția valorii de piață. În unele țări, valoarea de vânzare forțată, în particular
poate implica, de asemenea, un vânzator obligat să vândă și un cumpărător sau
niște cumpărători care cumpără, fiind conștienți de dezavantajul vânzatorului.
h) Valoarea specială. Un termen legat de un element extraordinar al valorii,

peste valoarea de piață. Valoarea specială poate proveni, de exemplu, ca urmare a


asocierii fizice, funcționale sau economice a proprietății cu orice altă proprietate,
de exemplu cu una învecinată. Este un supliment de valoare care poate fi aplicabil
unui anumit proprietar sau utilizator, sau unui potențial cumpărător sau utilizator al
proprietății, mai degrabă decât pieței în general; cu alte cuvinte, valoarea specială
este aplicabilă numai unui cumpărător cu interese speciale.
i) Valoarea de garantare a creditului ipotecar. Valoarea proprietății
determinată de evaluator printr-o estimare prudentă a vandabilității viitoare a
proprietății, prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale
proprietății, condițiilor normale și locale de piață, utilizării curente și utilizarilor
alternative adecvate ale proprietății. La estimarea valorii de garantare a creditului
ipotecar nu vor fi luate în considerare elementele speculative. Valoarea de
garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentată într-o manieră clară și
transparentă. Valoarea de garantare a creditului ipotecar este definită în Directiva
Uniunii Europene 89/647/ECC și aprobată prin Directiva 98/32/EC. Aceste
directive sunt corelate cu reglementările bancare și stabilesc rata minimă a
solvabilității pentru creditorii implicați în credite garantate cu proprietăți. Valoarea
de garantare a creditului ipotecar este o componentă a tehnicii analizei riscului, cu
care poate fi calculată mărimea riscului aferent unei garanții deținute de o bancă, în
conformitate cu aceste directive. Aceasta este o tehnică de estimare a riscului pe
termen lung și nu o bază pentru stabilirea valorii la un anumit moment. Ca urmare,
diferă în mod esențial de alte baze de evaluare din aceste standarde.
EVS 2 e format din:
17
1. Introducere
2. Scop
3. Funcția de valoare
4. Valoarea de utilizare

5. Valoarea de investiție
6. Valoarea de creditare ipotecară
7. Valoarea de asigurare
8. Valoarea de utilizare
9. Valoarea de vînzare forțată
EVS3: Calificarea evaluatorilor - Fiecare evaluare efectuată în
conformitate cu aceste standarde trebuie să fie efectuate de către, sau sub stricta
supraveghere, a unui evaluator calificat. Evaluatorii se vor menţine la cele mai
înalte standarde de onestitate şi integritate şi își vor desfăşura activităţile lor într-o
manieră care nu va fi în detrimentul clienţilor lor, publicul, profesiei lor, sau
organismului naţional de evaluare profesională. Toți evaluatorii calificați şi
organizaţiile lor reprezentative profesionale sau tehnice sunt obligaţi să adere la
Codul Profesional de Conduită al TEGoVA , şi în Codul de conduită al asociației
din care fac parte.
Un evaluator calificat (inclusiv evaluatori ce lucrează pentru companii de
evaluare ) sunt responsabili pentru pregătirea şi supervizarea evaluărilor, poartă
răspundere pentru ele inclusive în situaţiile financiare şi în alte scopuri autorizate,
este o persoană de bună reputaţie.
EVS 3 este format din:
1. Introducere
2. Scop
3. Generalități
4. Evaluatorul calificat
5. Comentarii

18
EVS4: Procesul de evaluare - Termenii de angajament şi de bază în baza
căreia va fi efectuată evaluarea vor fi stabilite în scris. Evaluarea trebuie să fie
cercetată, întocmite şi prezentată în scris, la un standard profesional înalt.
EVS 4 este format din:
1. Introducere
2. Scop
3. Condiții de angajare
4. Legături cu clienții
5. Comentarii
6. Sprijinirea evaluării
7. Recenzii de evaluare

EVS5: Rapoartele de evaluare – Rezultatele evaluării trebuie să fie


prezentate în formă clară scrisă la un standard profesionist, să fie transparente cu
privire la instruire, scop, baza, metodă, încheierea şi utilizarea în perspectivă a
evaluării.
EVS 5 este format din:
1. Introducere
2. Scop
3. Raportarea evaluării
4. Rapoartele de evaluare și certificatele de evaluare
5. Conținutul rapoartelor de evaluare
Partea a 2- Standardele Europene de Aplicaţii în Evaluare- EUROPEAN
VALUATION APPLICATIONS(EVA) este format din:
EVA1: Evaluarea în scop financiar
EVA2: Evaluarea în scop de împrumut
EVA3: Evaluarea în scop de securitate
EVA4: Evaluarea în scop de asigurare
EVA5: Evaluare în scop de investiţii

19
Aplicaţii de la 1 la 5 iau în considerare punerea în aplicare a standardelor
din prima parte a ghidului, prin urmare descriu modalităţile de evaluare în diferite
scopuri: financiar, de împrumut, asigurare, securitate, investiţii.
Cu acordul Grupului European al Asociaţiilor Evaluatorilor ghidul a fost
tradus în trei limbi, respectiv:
1. Ungară;
2. Română;
3. Spaniolă.
Opţiunea engleză a ghidului albastru poate fi descărcat gratuit de pe site-ul
oficial al a Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA), respectiv
www.tegova.org , precum şi procurat pe suport de hârtie, putînd fi comandat pe
acelaşi site, preţul de achiziţie este de 20 €. Varianta spaniolă a
fost tradusă de către membrii spanioli ATASA şi a fost lansată
în Seviile, cea română şi ungară de către membrii români şi
ungari de la MAISZ şi ANEVAR, ediţiile lansate fiind la
Bruxell.
În figura de mai jos prezentăm coperta ghidului şi
succintă prezentare a acestuia:
Titlul: European Valuation Standards 2009 , Standardele Europene de Evaluare;
Autor şi Editura: Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor-TEGoVA;
Data lansării: Aprilie 2009;
Pagini: 100;
Nr. ISBN: 978-90-9024138-8.

Fig.1. Coperta „Blue Book”(Ghidul Albastru), ediţia 2009

Ediţia anterioara-2003, poate fi doar achiziţionată de pe site-ul oficial al a


Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA), respectiv
www.tegova.org, preţul fiind de 75£. În Rusia aceasta poate fi cumparată la un preţ
ce variază între 300-400 ruble. Ediţia 2003 este tradusă în 9 limbi:
20
1. Franceză;
2. Germană;
3. Greacă;
4. Ungară;
5. Italiană;
6. Lituaniană;
7. Spaniolă;
8. Română;
9. Rusă.

Varianta electronică nu poate fi descărcată. În figura de mai jos


prezentăm coperta ghidului şi o succintă prezentare a acestuia:
Titlul: European Valuation Standards 2003 , Standardele
Europene de Evaluare;
Autor şi Editura: Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor-TEGoVA;
Data lansării: Aprilie 2003;
Nr. ISBN0 7282 0414 2
Fig.2. Coperta „Blue Book”(Ghidul Albastru), ediţia 2003

Înţelegerea şi utilizarea acestor standarde este importantă, în totalitatea lor,


fiecare dintre ele fiind o componenţă a întregului, chiar dacă standardele
considerate individual pot fi publicate ca secţiuni distincte. Astfel, definiţiile,
introducerea, conceptele şi principiile de evaluare şi alte elemente comune trebuie
intelese ca avînd legatură cu fiecare componentă.

2.1.2. Standardele Internaţionale

Elaborarea şi aplicarea Standardelor Internaţionale de Evaluare sunt


relative recente. Buna experienţă profesională în domeniul evaluării a asociaţiilor
profesionale din SUA şi a celor britanice a servit ca model pentru înfiinţarea de
21
asociaţii profesionale în domeniul evaluării şi în alte state, între care şi în România.
Totuşi, existenţa unor modalităţi diferite de abordare a metodelor de evaluare,
precum şi utilizarea unor terminologii de specialitate diferite, au făcut dificilă
comunicarea între specialişti şi oameni de afaceri pe plan internaţional. Situaţia se
complică şi mai mult odată cu globalizarea pieţelor de investiţii în anii 1980-1990.
A apărut astfel necesitatea adoptării unor metode şi terminologii unanim acceptate
de specialişii în evaluare, oamenii de afaceri şi factorii de decizie politică, care să
uşureze comunicarea între aceştia indifferent de barierele lingvistice sau culturale.
De aceea a fost bine primită iniţiativa Institutului Regal Britanic al Evaluatorilor
Autorizaţi (R.I.C.S) şi a Institutului American de Evaluare4 de a înfiinţa în 1981
Comitetul Internaţional Pentru Standardele de Evaluare a Activelor (T.I.A.V.S.C)
care ulterior, în 1994, şi-a schimbat denumirea în Comitetul Internaţional pentru
Standardele de Evaluare (I.V.S.C) . Rolul acestui organism este de:
- a elabora standarde de evaluare cu recunoaştere internaţională, care să
faciliteze întocmirea rapoartelor financiare, a rapoartelor de evaluare pe piaţa
internaţională a proprietăţilor şi comunicarea în cadrul comunităţii internaţionale a
afacerilor. Efectele pozitive ale apariţiei acestor standarde sunt uşurarea
tranzacţiilor transfrontaliere, transparenţa rapoartelor financiare pentru tranzacţii ce
implică imprumuturi şi ipoteci, transfer de proprietate, impozite, taxe, asigurări;
- a elabora standarde de evaluare cu recunoaştere internaţională, care să
îndeplinească nevoile statelor în curs de dezvoltare şi nou industrializate şi să le
sprijine în introducerea şi aplicarea acestora;
- armonizarea standardelor naţionale cu cele internaţionale, identificarea şi
aplanarea diferenţelor dintre acestea.
Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC)
recunoaşte complexitatea procedurilor profesionale de evaluare , diversitatea de
tipuri de proprietăţi, dificultăţile generate de modul de interpretare a evaluării de
către alte discipline, problemele care apar în utilizarea şi traducerea terminologiei
de specialitate, precum şi nevoia primordială a publicului pentru evaluări
profesioniste, bine fundamentate şi elaborate în conformitate cu standarde general
22
acceptate. În consecinţă, conţinutul şi formatul Standardelor a fost elaborat având
în vedere aceste considerente, înţelegerea structurii Standardelor fiind astfel
importantă pentru aplicarea lor. Modul de organizare a Standardelor este prezentat
în cele ce urmează (figura 3):
1. Introducere – Introducerea oferă o privire de ansamblu cu privire la
originile Standardelor Internaţionale de Evaluare, la activitatea Comitetului pentru
Standarde Internaţionale de Evaluare şi la contextul general al Standardelor. De
asemenea, este explicată organizarea standardelor şi aria de aplicabilitate a
acestora.
2. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General
Acceptate – O analiză completă a corpului de cunoştinţe referitoare la metodele şi
practicile de evaluare depăşeşte aria de aplicabilitate a acestor standarde. Pentru a
sprijini înţelegerea acestor standarde de către alte discipline şi pentru a diminua
dificultăţile generate de barierele lingvistice, această secţiune încearcă să furnizeze
comentarii cu privire la cadrul juridic, economic şi conceptual pe care se bazează
disciplina evaluării şi Standardele sale. Detalierea acestor concepte şi principii este
esenţială pentru înţelegerea evaluării şi aplicarea acestor standarde.
3. Codul Deontologic – Un Cod Deontologic conţine cerinţele de etică şi
competenţă solicitate evaluatorilor în practica lor profesională. Conduita etică
serveşte interesului general, stă la baza încrederii instituţiilor financiare în
serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul profesiei de evaluator. Conduita
etică garantează că rezultatele evaluărilor sunt credibile, consecvente şi imparţiale.
4. Tipuri de proprietate – Proprietatea imobiliară este distinctă de celelalte
categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale şi necorporale),
întreprinderile şi activele financiare. În standarde sunt prezentate, în mod detaliat,
aceste patru tipuri de proprietate, precum şi diferenţele dintre ele.
5. Introducerea la Standarde – Secţiunea introductivă tratează diferenţele
dintre valoarea de piaţă şi tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă, precum
şi importanţa comunicării clare şi concise a rezultatelor evaluării.
După finalizarea evaluării, evaluatorul va trebui să explice clar rezultatele şi modul
23
în care acestea au fost obţinute.
6. Standardele – În organizarea Standardelor Internaţionale de Evaluare,
de Aplicaţii în Evaluare şi de Practică în Evaluare, cele trei standarde sunt
considerate ca fiind de bază şi permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 şi 2
tratează valoarea de piaţă ca tip de valoare şi respectivi tipurile de valoare diferite
de valoarea de piaţă. Standardul 3 se referă la cerinţele de prezentare a
raportului de Evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca bază pentru
cele trei Standarde Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare (IVA), care prezintă
modalităţile de realizare a evaluărilor în scopuri de raportare financiară şi de
garantare a împrumuturilor.
7. Standarde Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare – Evaluările sunt
realizate pentru diverse scopuri. În cadrul acestor standarde sunt descrise
modalităţile de realizare a evaluărilor de active aparţinând sectorului public sau
privat, în scopul utilizării acestora în cadrul raportărilor financiare sau pentru
adoptarea deciziilor de acordare a împrumuturilor garantate.
8. Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare – Probleme
referitoare la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din
partea celor care apelează la serviciile de evaluare. Standardele de practică în
Evaluare furnizează instrucţiuni referitoare la probleme specifice de evaluare şi la
modalităţile de aplicare a standardelor în diverse situaţii şi domenii de
activitate specifice. Aceste Standarde de Practică în Evaluare completează şi
dezvoltă Standardele de Evaluare şi cele de Aplicaţii în Evaluare având aceeaşi
importanţă ca şi acestea. Respectarea Standardelor Internaţionale de Evaluare
precum, a celor de Aplicaţii şi celor de Practică în Evaluare este obligatorie pentru
toţi evaluatorii care elaborează rapoarte de evaluare în
conformitate cu IVS-urile.
9. Glosar – Acest glosar face trimitere la toţi termenii definiţi în
Standardele de Evaluare, în Standardele de Aplicaţie şi în Standardele de Practică
în Evaluare.Cele trei elemente principale, componente ale Standardelor
Internaţionale de Evaluare, adică Standardele Internaţionale de Evaluare,
24
Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare şi Standardele Internaţionale de
Practică în Evaluare au aceeaşi importanţă, iar evaluările realizate în baza IVS-
urilor trebuie să fie în conformitate cu principiile şi procedurile prezentate în toate.
Structura Standardelor.
1 Aspecte Istoric, introducere, act constitutive, prezentarea standardelor
fundamentale internaţionale, concepte şi principii generale de evaluare
CODUL DEONTOLOGIC
2 Tipurile de Proprietatea Bunuri Întreprinderi Active
proprietate imobiliară mobile financiare
Valoarea de Tipuri de valori diferite de Comunicarea
piaţă valoarea de piaţă evaluării
3 Standarde Standardul 1 Standardul 2 Standardul 3
Evaluări la Evaluări diferite faţă de Raportarea
valoarea de piaţă valoarea de piaţă evaluării
4 Standarde Evaluarea pentru raportarea financiară Evaluarea pentru
internaţionale garantarea
de aplicaţii în împrumutului
evaluare
5 Standarde Evaluarea Evaluarea Evaluarea Evaluarea
internaţionale imobiliară pentru instalaţiilor activelor
de practică în închiriere ,maşinilor şi necorporale
evaluare leasing echipamentelor
Evaluarea Evaluarea întreprinderii Consideraţii
bunurilor mobile privind
substanţele
periculoase şi
toxice în cadrul
evaluării
Costul de Analiza Evaluarea Verificarea
înlocuire net fluxurilor de proprietăţilor evaluării
(CIN) numerar agricole
actualizat
6 Studiul Evaluarea pe pieţe în dezvoltare
internaţional
7 Anexă Glosarul pe termeni

Fig. 3. Formatul Standardelor de practică în evaluare GN – adaptare


după IVSC 2003

25
După cum se constată din figura 3, Culegerea de standarde de evaluare a
IVSC pe anul 2007 are în structura sa şapte părţi . În prima parte sunt prezentate
elementele introductive ale lucrării:
- o introducere care prezintă utilitatea standardelor în practica evaluării şi
importanţa constituirii IVSC ca generator de standarde profesionale în
domeniu;
- istoricul constituirii IVSC şi modul de organizare a acestuia;
- principiile şi conceptele generale folosite în evaluare.
Prezentarea conceptelor este justificată prin rolul pe care îl au în uşurarea
comunicării dintre specialiştii în domeniul evaluării, indiferent de limba utilizată,
precum şi între ei şi beneficiarii lucrărilor de evaluare şi alte părţi interesate.
În accepţiunea IVSC principalele concepte şi principii în evaluare sunt
clasificate astfel:
1.Concepte referitoare la teren (liber şi construit). Evaluarea terenului este
considerată un concept economic, iar deţinerea acestuia un concept juridic.
2. Propietatea, este tratată ca un concept jurdic cu referiri la toate avantajele,
drepturile şi beneficiile legate de deţinerea acesteia. Propietatea este clasificată în
proprietate imobiliară şi proprietate mobiliară. Prima este considerată ca fiind
alcătuită din teren şi elementele ataşate, iar a doua cuprinde toate celelante
elemente care nu sunt ataşate terenului şi care sunt grupate în elemente corporale şi
elemnete necorporale. Drepturile de proprietate sunt considerate elemente
necorporale.
3. Active. În cazul în care obiectele de proprietate imboiliară şi mobiliară se
constituie în resurse ale unor activităţi economice desfăşurate de organizaţii,
acestea vor fi abordate ca active. În consonanţă cu Standardele Internaţionale de
Contabilitate, IVS recunosc clasificarea în active curente (active circulante cu
referiri la stocuri, creanţe, investiţii pe termen scurt, disponibil în bancă, dar şi
proprietatea imboiliară deţinută în stoc pentru vânzare) şi active imobilizate (active
fixe).

26
Activele imobilizate sunt grupate după percepţie în active corporale şi
necorporale, iar în funcţie de continuitatea utilizării în imobilizări corporale cu
referire la terenuri, construcţii, maşini, toate activele fizice identificabile (mai puţin
amortizarea cumulată) şi alte active imobilizate cu referiri la imobilizări
necorporale investiţii pe termen lung, creanţe, fondul comercial (goodwill), mărci,
brevete, drepturi de autor, francize, contracte. Se face, de asemenea, distincţia între
activele în exploatare, văzute ca active necesare desfăşurării normale a activităţii
economice a unei organizaţii, şi active în investiţii imobiliare ce se constituie într-
un surplus faţă de necesităţile de exploatare.
4. Preţ, cost, piaţă, valoare.
Preţul, corespunzător standardelor, constituie o indicaţie asupra unei valori relative
şi reprezintă suma cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau serviciu. Preţul de
vânzare constituie un fapt istoric indiferent dacă este prezentat sau confidenţial.
Costul este, de asemenea, un fapt istoric şi reprezintă preţul plătit de cumpărător
pentu un bun sau serviciu.
Valoare reprezintă o estimare a uni preţ probabil. Aceasta nu este un fapt istoric ci
reflectă optica pieţei la momentul evaluării.
5.Valoarea de piaţă, valoarea de non-piaţă.
În conformitate cu IVS valoarea de piaţă este definită ca ,,suma estimată pentru
care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât
şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie echilibrată, după un marketing adecvat, în
care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cază, prudent şi fără constrângeri”. În
standarde se face menţiunea că deoarece valoarea de piaţă se întâlneşte şi sub
denumirea de valoare justă de piaţă, aceasta din urmă nu trebuie să fie confundată
cu valoare justă utilizată în contabilitate. Ca o noutate în standardele ediţiei a
şasea, 2003 se introduce Cosutl de Înlocuire Net (CIN) ca element surogat, care să
facă legătura între valoarea de piaţă a unui bun şi raritatea acestuia. Metoda CIN
este utilizată pentru proprietăţile specializate.
6. Cea mai bună utilizare. Conceptul este folosit în evaluarea imobiliară pentru
determinarea valorii celei mai ridicate cu referire la îndeplinirea criteriilor de
27
evaluare în ceea ce priveşte existenţa fizică, motivaţia, legalitatea, fezablitatea (sub
aspect financiar).
7. Utilitatea
8. Alte concepte importante, cu referiri la echivalarea sau non-echivalarea valorii
de piaţă cu valoarea justă.
În ceea ce priveşte tratarea altor valori decât cea de piaţă, IVS ediţia 2003,
recunoaşte următoarele tipuri (figura 4)

Fig. 4. Valori diferite de valoarea de piaţă


(schemă adaptată după modelul IVS Ediţia 2003)

În figurile 5 şi 6 sunt prezentate structura standardelor de evaluare şi de


practică în evaluare.
28
Fig. 5. Formatul standardelor de evaluare (IVS) –
schemă adaptată după IVSC 2003

29
Fig. 6. Formatul standardelor de practică în evaluare

IVSC a realizat opt revizuiri ale Standardelor Internaţionale de Evaluare,


care au fost publicate în anii 1985, 1994/97, 2000, 2001, 2003, 2005 şi 2007.

30
Evoluţia acestor Standarde atestă importanţa pe care IVSC o acordă faptului că
schimbarea este inevitabilă şi continuă, chiar şi atunci când este graduală şi abia
perceptibilă. Perfecţionarea continuă a Standardelor de evaluare reflectă
angajamentul IVSC de a garanta că definiţiile şi cerinţele evaluării sunt actualizate
permanent, în funcţie de evoluţiile pe plan mondial.

2.2. Obiectivele Standardelor Europene şi Internaţionale

2.2.1. Standardele Europene

Iniţial, sarcina principală a TEGoVA în elaborarea standardelor a fost de a


prezenta Comisiei Europene, Parlamentului European şi altor organisme care
funcţionau în cadrul Comunităţii Economice Europene a viziunii comune a
evalutorilor asupra diferitelor aspecte privind determinarea valorii activelor
corporale(fonduri fixe) pentru situaţiile(dările de seamă) financiare. Pe parcursul
anilor, însă, standardele au fost revăzute, completate, schimbate, extinzîndu-şi
astfel aria de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaţii financiar-contabile,
incluzînd evaluarea pentru o gamă diversă de scopuri. În continuare prezentăm
obiectivele primordiale care stau la baza celei mai recente ediţii (2009) a
Standardelor Europene de evaluare:
• asistarea evaluatorilor în elaborarea unor rapoarte de evaluare coerente;
• promovarea coerentei și transparenței prin utilizarea definiţiilor standard a
valorii şi a metodelor de evaluare;
• de a oferi suport utilizatorilor/clienţilor pentru o bună înţelegere a termenilor
şi definiţiilor specifice;
• de a furniza un standard în legatură cu ceea ce trebuie să reprezinte un
evaluator calificat;
• oferirea unei baze sigure pentru analiza economică a utilizării eficiente a
resurselor proprietăţilor;

31
• de a furniza standarde concordante cu legislaţia naţională şi europeană, cu
standardele internaţionale de evaluare şi de contabilitate;
• pentru sectorul de investiţii în proprietăţi imobiliare,să ofere standarde de
promovare a coerenţei în evaluările utilizate în calculul indicilor de
performanţă financiară;
• promovarea coerenţei pentru reglementările naţionale si recomandări de
buna practică.

2.2.2. Standardele Internaţionale

Ritmul rapid al schimbărilor economice din anii '70 a contribuit la sporirea


recunoaşterii date de participanţii pe piaţă importanţei evaluării proprietăţii în mod
profesional. Globalizarea pieţelor investiţionale a accentuat necesitatea unor
standarde recunoscute pe plan internaţional, pentru evaluarea proprietăţii. Devenise
evident că, fără existenţa unor standarde de evaluare recunoscute pe plan
internaţional, probabilitatea de apariţie a confuziilor era ridicată. Diferenţele între
punctele de vedere ale organizaţiilor profesionale naţionale în domeniul evaluării,
pot conduce la dezacorduri involuntare. Ca răspuns la această situaţie, membrii
unei comisii tehnice a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) şi
reprezentanţi ai organismelor din domeniul evaluării din Statele Unite au demarat
un dialog, spre sfârşitul anilor '70, care a dus la înfiinţarea, în anul 1981, a
Comitetului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare a Activelor (TIAVSC). În
anul 1994, Comitetul şi-a schimbat denumirea, iar în prezent este cunoscut sub
denumirea de Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC).
Obiectivele IVSC se împart în două categorii:
• Să elaboreze şi să publice, în interesul public, standarde pentru evaluarea
proprietăţii şi să promoveze adoptarea lor la nivel global; şi
• Să armonizeze standardele de evaluare între ţările lumii, să identifice şi să
dezvăluie, pe măsură ce apar, diferenţele în interpretarea şi/sau aplicarea
prevederilor standardelor de evaluare.
32
International Valuation Standards (IVS) reflectă cea mai bună practică
din domeniul evaluării în conformitate cu principiile general acceptate pentru
această activitate. În elaborarea IVS s-au urmărit trei obiective principale:
a) facilitarea afacerilor pe pieţele internaţionale prin promovara
transparenţei în rapoartele financiare, cu efecte directe asupra
micşorării riscului la creditare sau asigurarea ipotecilor;
b) să se constituie în instrumente de apreciere şi evaluare a
corectitudinii afacerilor în cadrul comunităţii internaţionale;
c) să reînnoiască periodic câmpul de cunoştinţe din domeniul
evaluării, în concordanţă cu nevoile rezultate din practica
evaluării.
Standardele de evaluare internaţionale mai sunt denumite şi standarde de
bună practică. Apariţia IVS a facilitat extinderea aplicaţiilor în materie şi clarificări
conceptuale, care au făcut mai accesibilă activitatea de evaluare. Pe lângă facilitare
comunicării între specialişti şi oameni de afaceri, standardele internaţionale au
rolul şi de clarificare terminologică – conceptuală. Spre exemplu, evaluarea
proprietăţii este interpretată diferit faţă de evaluarea activelor. În timp ce prima are
un sens mai cuprinzător cu referire la orice tip de proprietate (imobiliară,
personală, intelectuală), aparţinând persoanelor fizice sau juridice, cea de a doua
are un sens mai restrâns cu utilizare în special în raportarea financiar-contabilă a
persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activităţi lucrative.
De asemenea, se face distincţie între evaluatorul profesionist de proprietăţi,
considerat o persoană calificată cu abilitate şi experienţă în estimarea valorii
bunurilor imobile şi mobile ce aparţin persoanelor juridice sau fizice, cu scopul
unei acţiuni de vânzarecumpărare, garanţie pentru împrumuturi şi ipoteci, litigii,
taxe, asigurări etc. şi evaluatorul profesionist de active care tratează obiectele
evaluării (terenuri,construcţii, maşini, brevete, mărci, fondul comercial sau
goodwill), din punctul de vedere al apartenenţei acestora la patrimoniul unei
organizaţii sau presoane juridice.

33
Remarcăm, totodată, progresul conceptual înregistrat pe măsura evoluţiei
IVS, de la conceptul de evaluare a activelor, ce avea ca bază de plecare sistemul
contabil de evaluare, la cel de evaluare a proprietăţii, concept mult mai
cuprinzător, iar în prezent la cel de evaluare a afacerii, bazat pe o abordare
financiară.
IVSC recunoaşte diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate
evaluările proprietăţii, şi anume: utilizarea evaluărilor la întocmirea situaţiilor
financiare, adoptarea deciziilor cu privire la acordarea împrumuturilor garantate cu
o proprietate (garanţii, gajuri, ipoteci), realizarea tranzacţiilor care implică
transferul dreptului de proprietate, soluţionarea litigiilor şi stabilirea taxelor. În
plus faţă de standarde, IVSC a început să publice Standarde de Aplicaţie pe tema
evaluării pentru raportarea financiară şi în scopul garantării împrumuturilor, dar şi
Standarde de Practică în Evaluare, care se referă la tratarea anumitor probleme
specifice evaluării şi la aplicarea Standardelor în situaţii specifice, care apar în
acordarea de consultanţă în diferite domenii de afaceri.
În mod deosebit, IVSC a urmărit ca Standardele Internaţionale de Evaluare
(IVS-uri) să fie recunoscute în standardele de contabilitate precum şi în alte
standarde de raportare, astfel încât evaluatorii să cunoască ce li se solicită din
partea standardelor altor discipline.
În anul 2003, IVSC a devenit o asociaţie înregistrată, cu un statut propriu,
care cuprinde asociaţii profesionale de evaluare din întreaga lume.

2.3 .Componenţa actuală, diferenţe între ediţia precedentă şi actuală a


Standardelor Europene şi Internaţionale
34
2.3.1. Standardele Europene

Toată lumea ştie la ce sunt bune lucrurile utile, dar nimeni nu ştie la ce
sunt bune lucrurile inutile. Standardele sunt mai degraba încadrate la lucruri utile.
Pentru a-şi păstra utilitatea ele trebuie să se alinieze la evoluţia lumii proprietăţilor.
Schimbările care apar în sectoarele ce au legatură directă și indirectă cu
activitatea evaluatorilor (legislație, construcții, tehnologie, economie, finanțe, IT și
încă multe altele conexe), plus natura dinamică a profesiei de evaluator impun
TEGoVA să depună eforturi susţinute pentru a actualiza şi perfecţiona în mod
continuu standardele europene de evaluare.
Pînă în prezent au fost elaborate şase ediţii a Standardele Europene de
Evaluare cuprinse în aşa numita „Blue Book”(Ghidul Albastru). Punctul de
plecare în pregătirea primei şi celei de-a doua ediţii a Ghidului Albastru denumit
Guidance Notes on the Valuation of Fixed Assets a fost proiectul iniţial şi forma
finală publicată a Celei de a patra Directive a Consiliului Europei din 25 iulie
1978. A treia ediţie a lucrării 1997, cunoscută acum sub numele de Approved
European Propertz Valuation Standards (EVS-uri) este complet revăzută şi
actualizată, pentru a reflecta atît schimbările care au loc, cît şi pentru a extinde aria
de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaţiile financiar-contabile, incluzînd
evaluarea pentru o gamă diversă de scopuri comerciale, a urmat ediţia a patra în
anul 2000 şi ulterior şi ediţia sub numărul cinci, elaborată în anul 2003.
EVS 2009 servește :
1. pentru a sprijini evaluatorii să pregătească rapoarte coerente pentru a a

fi prezentate clienților și a le furniza orintări clare asupra standardelor


de evaluare;
2. pentru a promova coerența prin utilizarea definițiilor standard de

valoare și abordări pentru evaluare;

35
3. pentru a permite utilizatorilor să cunoască și să înțeleagă mai bine prin
termeni și definiții și să utilizeze evaluările ce au fost efectuate în
conformitate cu scopul lor;
4. pentru a oferi un punct de reper pentru evaluatorul calificat;
5. creșterea gradului de conștientizare a publicului cu privire la rolul
unui evaluator;
6. de a furniza standarde care atunci cînd vor fi adoptate vor asigura

rapoarte clare și justificate și certificate care sunt în concordanță cu


legislația UE, standardele de contabilitate și de evaluare;
7. pentru a promova consecvența în evaluări ce sunt utilizate de către
sectorul de investiții imobliare în scopul formării indicilor ce
reprezintă performanțele financiare;
8. pentru a promova coerența în reglementările UE și recomandări de
bune practice.
Ghidul din 2003 cuprindea 9 standarde de evaluare, 14 standarde de
practica în evaluare si 8 anexe, și trata: probleme de conformitate cu standardele de
evaluare imobiliară, metodele și tehnicile de evaluare aplicabile, etica
evaluatorului, evaluarea proprietăților imobiliare specializate, elementele care
afectează valoarea proprietăților, evaluarea proprietăților pe baze diferite de
valoarea de piață, verificarea evaluărilor, legislația specifică în anumite țări din
UE, etc.
Ultima şi cea mai recentă ediţie a Ghidului Albastru a fost lansată la 1
aprilie în cadrul conferinţei internaţionale de evaluare ce a avut loc la Varşovia.
Această ultimă ediţie nu este o actualizare a ediţiei precedente, ci o rescriere
completă cu contribuţia nemijlocită a celor mai respectaţi şi experimentaţi
evaluatori din Europa, aceştea oferind o abordare armonizată a evaluării de bunuri
imobiliare în Europa într-un moment de criză financiară şi de incertitudine pe
piaţă.
Ulterior ghidul a fost redactat şi revizuit de către colegiul redacţional,
asigurîndu-i un conţinut de calitate, stil şi coerenţă. Ghidul acestei ediţii nu face
36
referinţă la problemele specifice fiecărei ţări în parte. Capitolele care conţin
detalilii despre specificul legislativ şi practica naţională a unei sau altei ţări din
Europa vor fi publicate în decursul anului acesta şi a anului viitor.
În comparaţie cu ediţiile anterioare, EVS-urile s-au schimbat semnificativ,
cele mai evidente schimbări fiind la capitolul structură, diferă de asemenea modul,
expunerea şi stilul de abordare, cît şi unele aspecte în ceea ce priveşte conţinutul.
Dacă ediţia 2003 conţinea 9 standarde, atunci ediţia 2009 include doar 5, în
continuare prezentăm un tabelul 1 în care standardelor din 2003 i se atribuie cele
din 2009.
Tabelul 1. Analiza comparativă a Standardelor Europene de Evaluare
ediţia 2003 cu cea din 2009
2003 2009
Standardul 1.Aspecte de conformitate -
Tratează conformitatea EVS- Nu există standard sau aplicaţie aparte
urilor cu Standardele Internaţionale de care să trateze aceste aspecte.
Evaluare, cu Directivele Uniunii
Europene, legislaţia şi standardele
naţionale.
Standardul 2. Evaluatorul calificat. EVS3
Se examinează chestiuni privind Sunt expuse practic aceleaşi aspecte ce
acreditarea europeană, recunoaşterea ţin de calificarea evaluatorului, însă cu
reciprocă, reglementarea locală şi anumite specificaţii şi modificari
autorizarea activităţii de evaluare, neînsemnate de conţinut.
certificarea TEGoVA. Acest standard
mai cuprinde şi definiţia evaluatorului,
competenţa, calificarea şi relaţia cu
clientul; cu auditorul; condiţiile
principale care trebuie incluse în
contractul de angajare; codul
profesional.
Standardul 3. Condiţiile de angajare -

37
În cadrul acestui standard se Nu există standard sau aplicaţie aparte
examinează importanţa expunerii clare care să trateze aceste aspecte.
şi neambigue în scris a condiţiilor de
angajare; informaţia care trebuie inclusă
în condiţiile de angajare; efectuarea
evaluării în circumstanţe deosebite:
evaluare în condiţii de informaţie
limitată; evaluare incompatibilă cu
standardele; enumerarea altor variante
de îndeplinire a lucrării;
subcontractarea lucrării de evaluare;
rezultatele evaluării unor terţi.
Standardul4. Bazele de evaluare EVS1
Sunt expuse principiile de evaluare şi Se dau diferite definiţii ale valorii:
practica raportării, scopul evaluării şi valoarea de piaţă; valoarea de piaţă pe
bazele de evaluare uniforme. Se dau bază de arendă;
diferite definiţii ale valorii: valoarea de EVS2
piaţă; valoarea de piaţă pe bază de Găsim definişiile valoarii de piaţă ca
arendă; valoarea de piaţă în definiţiile cea mai bună utilizare; valoarea corectă;
Uniunii Europene; valoarea de piaţă ca valoarii pentru existenţă; valoarii de
cea mai bună utilizare; valoarea utilizare alternativă; costul de înlocuire
corectă; valoarea pentru existenţă; net; evaluarea pentru garanţii ipotecare;
valoare de utilizare alternativă; costul evaluarea afacerilor şi evaluarea
de înlocuire net; evaluarea pentru capitalului.
garanţii ipotecare; evaluarea afacerilor
şi evaluarea capitalului.
Standardul 5. Evaluarea pentru EVA1
rapoarte financiare. De asemenea, sunt examinate
Se examinează clasificarea activelor clasificarea activelor; principiile de
imobiliare; principiile de alegere a alegere a bazei corespunzătoare de

38
bazei corespunzătoare de evaluare; evaluare; repartizarea valorii între teren
repartizarea valorii între teren şi clădiri; şi clădiri; particularităţile evaluării
particularităţile evaluării imobiliare imobiliare specifice.
specifice.

Standardul 6. Evaluarea bunurilor -


imobiliare pentru depunerea în gaj, Nu există standard sau aplicaţie aparte
precum şi a altor obiecte de gaj în care să trateze aceste aspecte.
cazul creditării ipotecare.
Standardul examinează importanţa
evaluării coordonate în Europa, baza de
evaluare; valoarea de piaţă şi de
creditare ipotecară, metodele de
determinare a lor; responsabilitatea şi
obligaţiile evaluatorului; independenţa
evaluatorului; proprietăţile-investiţie;
evaluarea în scop de vînzare forţată.
Standardul 7. Evaluarea prealabilă, EVS2
prognozele şi alte feluri de evaluare. La fel se tratează noţiunile legate de
Se tratează noţiunile legate de concepţia concepţia valorii: valoarea de investiţie;
valorii: valoarea de investiţie; costul de costul de înlocuire; valoarea de vînzare
înlocuire; valoarea de vînzare forţată; forţată; valoarea construcţiei; mai puţin
valoarea construcţiei; prognoze; sunt descrise prognozele şi evaluări
evaluări retrospective. retrospective.
Standardul 8. Evaluări pentru -
companii de investiţii-asigurări şi Nu există standard sau aplicaţie aparte
fonduri de pensii. care să trateze aceste aspecte.
Se examinează directivele Uniunii
Europene privind evidenţa anuală şi
consolidată, determinarea valorii de
piaţă, sunt tratate tipurile de active;
39
întocmirea rapoartelor de evaluare;
valoarea tranzacţiilor; cerinţele faţă de
evaluatorul calificat, certificatul de
evaluare şi metodologia evaluării.
Standardul 9. Rapoartele de evaluare. EVS 5
Acest standard examinează tipurile şi Nu diferă ca semnificativ ca conţinut.
conţinutul raportului de evaluare, Sunt descrise aceleaşi aspecte legate de
diverse aspecte legate de prezentarea rapoartele de evaluare.
rezultatelor evaluării şi formele de
certificate de evaluare.

2.3.2. Standardele Internaţionale

Apariţia IVS a facilitat extinderea aplicaţiilor în materie şi clarificări


conceptuale, care au făcut mai accesibilă activitatea de evaluare. Pe lângă facilitare
comunicării între specialişti şi oameni de afaceri, standardele internaţionale au
rolul şi de clarificare terminologică – conceptuală. Spre exemplu, evaluarea
proprietăţii este interpretată diferit faţă de evaluarea activelor. În timp ce prima are
un sens mai cuprinzător cu referire la orice tip de proprietate (imobiliară,
personală, intelectuală), aparţinând persoanelor fizice sau juridice, cea de a doua
are un sens mai restrâns cu utilizare în special în raportarea financiar-contabilă a
persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activităţi lucrative. De asemenea, se
face distincţie între evaluatorul profesionist de proprietăţi, considerat o persoană
calificată cu abilitate şi experienţă în estimarea valorii bunurilor imobile şi mobile
ce aparţin persoanelor juridice sau fizice, cu scopul unei acţiuni de vânzare-
cumpărare, garanţie pentru împrumuturi şi ipoteci, litigii, taxe, asigurări etc. şi
evaluatorul profesionist de active care tratează obiectele evaluării
(terenuri,construcţii, maşini, brevete, mărci, fondul comercial sau goodwill), din
punctul de vedere al apartenenţei acestora la patrimoniul unei organizaţii sau

40
presoane juridice. Remarcăm, totodată, progresul conceptual înregistrat pe măsura
evoluţiei IVS, de la conceptul de evaluare a activelor, ce avea ca bază de plecare
sistemul contabil de evaluare, la cel de evaluare a proprietăţii, concept mult mai
cuprinzător, iar în prezent la cel de evaluare a afacerii, bazat pe o abordare
financiară.
Structura Standardelor Internaționale de Evaluare, ediția 2007 este
următoarea:
1. Introducere
2. Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare
- introducere
- membri și organizare
- realizări ale IVSC
- sediul central
3. Standarde Internaționale de Evaluare
- obiective și arie de aplicabilitate
- prezentarea Standardelor Internaționale
- structura Standardelor
- datele adoptării Standardelor
4. Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate
- introducere
- conceptul de teren și de proprietate
- concepte de proprietate imobiliară, proprietate și activ
- preț, cost, piață și valoare
- valoarea de piață
- cea mai bună utilizare
- utilitatea
- alte concepte importante
- abrodările în evaluare
- rezumat
5. Codul deontologic
41
- introducere
- arie de aplicabilitate
- definiții
- etică
- competență
- prezentarea informațiilor
- raportarea valorilor
6. Tipuri de proprietate
- introducere
- proprietate imobiliară
- bunuri imobile
- întreprinderi
- active financiare
7. Standarde Internaționale de Evaluare
- introducere la Standardele Internaționale de Evaluare
- IVS 1 Valoarea de piață –tip de valoare
- IVS 2 Tipuri e valoare diferite de valoarea de piață
- IVS 3 Raportarea evaluării
8. Standarde Internaționale de Aplicații în Evaluare
- IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară
- IVA 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului
- IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raporatrea financiară
9. Standarde internaționale de Practică în Evaluare
- GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare
- GN 2 Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing
- GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile
- GN 4 Evaluarea activelor necorporale
- GN 5 Evaluarea bunurilor mobile
- GN 6 Evaluarea întreprinderii
- GN 7 Considerații privind substanțele periculoase și toxice în evaluare
42
- GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN)
- GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările bazate
- pe piaţă şi pentru analiza investiţiei;
- GN 10 Evaluarea proprietăţilor agricole
- GN 11 Verificarea evaluărilor
- GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri
- GN 13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii
- GN 14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă
- GN 15 Evaluarea proprietăţii istorice

2.4. Standardele Americane de Evaluare

Standardele unice ale practicii de evaluare profesională (USPAP) sînt


obligatorii pentru aplicare în țările Americii de Nord ( Canada, SUA, Mexic).
Aceste standarde se elaborează și se aprobă de către Consiliul pentru Standarde de
evaluare al Fondului de evaluare – organizație non-profit de învățămînt înființată
în anul 1987 de principalele organizații profesionale din SUA pentru realizarea
uniformătății și profesionalismului în activitatea de evaluare a bunurilor imobile.
USPAP au fost inițial elaborate de Comitetul special pentru elaborarea
standardelor unice în 1986-1987 și transmise Fondului de evaluare în 1987. Către
acel moment Fondul și-a instituit drepturile sale de autor asupra USPAP. În 1989
Consiliul pentru standardele de evaluare a adoptat și a aprobat USPAP în calitate
de primele 2 standarde de evaluare elaborate de Consiliul pentru standardele de
evaluare.
Standardele USPAP sunt destinate evaluatorilor și utilizatorilor serviciilor
de evaluare, care sunt obligați să respecte standardele și să ceară efectuarea
evaluării în conformitate cu standardele date.
Legea privind reformarea istituțiilor financiare, ridicarea economiei și
respectarea legislației, adoptată de Congresul SUA în 1989 , stabilește standarde

43
minime de efectuare a evaluării în SUA și include următoarele cerințe pentru
evaluarea tranzacțiilor, efectuate conform legislației:
a) Conformitatea cu standardele general acceptate de evaluare a proprietăților
(USPAP) , publicate de Consiliul pentru standarde de evaluare, dacă
principiile de efectuare a unor operațiuni bancare sigure și fundamentate nu
cer conformitatea cu standarde mai drastice;
b) Rapoartele de evaluare trebuie făctute în scris și să conțină informație
suficientă și o analiză pentru a susține decizia clientului de a participa la
tranzacție;
c) În rapoartele de evaluare trebuie să fie făcută analiza și să se conțină
informații despre concesiile și respectivele reduceri de prețuri la cobstrucția
sau reconstrucția ipotetică, închirierea parțială a clădirilor , termenul de
închiriere non-profit sau dezvoltarea terenurilor pe care se află proprietățile
nevîndute;
d) Evaluările trebuie efectuate pe bază valorii de piață;

e) Valoarea bunului imobiliar e determinată de către evaluatori care au obținut


licență sau certificat de la autoritățile statului repectiv.
Conținutul USPAP
În USPAP sînt expuse condițiile ce trebuie urmate la efectuarea unei
evaluări, întocmirea raportului și acordarea serviciilor de consultanță , precum și
metodele de efectuare a evaluării , reviziei sau prestare a serviciilor de consultanță.
În partea introductivă a standardelor se examinează cerințele etice și de calificare
față de evaluatori, abateri de la reguli, cazuri specifice de abateri de la lege,
definiție.

USPAP este alcătuit din 10 standarde:


Standardul 1 tratează concepția evaluării bunuilor imobiliare;
Standardul 2 conține cerințe față de întocmirea rapoartelor de evaluare;
Standardul 3 stabilește normele de recenzare a rapoartelor și prezentare a
recenziilor;
44
Standardul 4 examinează funcțiile de cnsultare ale evaluatorului de bunuri imobile,
în special clădiri și construcții;
Standarul 5 stabilește normele de întocmire a raportului privind serviciile de
consultare ale evaluatorului bunurilor imobile;
Standardul 6 examinează regulile de efectuare a evaluării masive și a întocmirii
rapoartelor respective;
Standardul 7 și 8 conțin reguli de efectuare a evaluării și întocmirea rapoartelor de
evaluare a proprietății personale;
Standardul 9 și 10 examinează reguli principale a evaluării și prezentarea
rapoartelor de evaluare a afacerilor.
USPAP conține și Regulamente cu privire la standardele de evaluare pentru
explicarea și interpretarea textului de bază al standardelor. Aceste regulamente
trataează următoarele chestiuni:
a) Recenzarea raportului de evaluare;
b) Esența și reguli de bază de efectuare a analizei fluxurilor financiare scontate;
c) Metodele de efectuare a evaluărilor retrospcetive , metodele de efectuare a
evaluării pentru perspectivă;
d) Cerințe privind confidențialitatea și respectarea regulilor de consuită
profesională;
e) Abateri admise de la recomandările standardelor;
f) Transmiterea raportului în variantă electronică;
g) Determinarea utilizării ipotetice a proprietății de către beneficiar la
întocmirea raportului privind dezvoltarea proprietății imobiliare și evaluarea.
O bună parte din volumul USPAP revine comentariilor, elaborate de ABS
(Advisory Standards Board). Scopul acestor comentarii e de a ilustra aplicarea
practică a standardelor în diferite situații specifice concrete și pentru a oferi sfaturi
din partea ABS în soluționarea problemelor pe care le implică evaluarea. Aceste
comentarii se referă la cele mai diverse chestiuni , de exemplu, inspectarea
obiectului evaluării, acordarea de ajutor la întocmirea raportului de evaluare,
determinarea valorii de piață în raport cu valoarea corectă, relațiile ditre evaluator
45
și client, evaluarea caselor subvenționate, evaluarea bunurilor imbiliare cu
îmbunătățiri impotetice.Standardele se încheie cu un glosar desfășurat al celor mai
des întîlniți termeni.
O mare importanță în activitatea evaluatorului o au obligațiile etice.
Standardele cuprind comentarii lămuritoare care încep cu Regulile de etică, avînd 4
compartimente: conduita, managmentul, confidențialitatea, rapoartele. Obligațiile
etice determină cerințele de probitate, obiectivitate, independență și conduită etică.

III. ANALIZA COMPARATIVĂ A STANDARDELOR EUROPENE ŞI


INTERANŢIONALE

3.1. Directivele standardelor europene şi a celor internaţionale

46
O mare parte a Directivelor Uniunii Europene(UE) şi alte instrumente
legale ale UE, care formează cadrul general al unui corp tot mai larg de legislaţie
supranaţională, au impact asupra principiilor şi practicii de evaluare în domenii
variate ca sistemul bancar, mediul înconjurător, politica socială, domeniul
financiar-contabil, emisiuni de titluri şi prospecte de emisiuni, domeniu fiscal şi al
concurenţei. Legislaţia naţională, reglementările şi uzanţele sunt încă diferite în
cadrul Uniunii Europene, în pofida tendinţei de armonizare şi necesită a fi înţelese
de către evaluatorii locali şi consultanţii internaţionali. Pe baza principiului
subsidiarităţii, guvernele naţionale vor continua să emită reglementări detaliate. În
mod similar, asociaţiile membre au elaborat, în multe cazuri, standarde naţionale
bazate pe sau identice cu Standardele Europene, aşa cum au fost acestea
modificate. Pe cît posibil, problemele specifice unei ţări sunt acoperite de EVS-
urile generale. Pentru a evita confuzia în caz de conflict între orice capitol al EVS-
urilor şi legislaţia naţională, politica publică sau legislaţia supranaţională a Uniunii
Europene, acestea din urmă vor prevala, iar partea relevantă a recomandării va fi
nulă pentru jurisdicţia respectivă.
În conformitate cu Articolul 110 al Tratatului de la Roma din anul 1957 şi
cu Tratatele ulterioare, TEGoVA s-a angajat să elaboreze standarde, care să fie
compatibile cu internaţionalizarea activităţilor economice şi a comerţului. GATT
recomandă în mod precis ca standardele internaţionale să fie respectate ori de cîte
ori este posibil, astfel încît să existe transparenţă şi nediscriminare, respectiv cele
două aspecte cheie ale liberalizării comerţului.
Evaluatorii au un interes esenţial în a se asigura că exercită cea mai bună
practică. Nerespectarea standardelor se reflectă negativ asupra profesiei şi
generează pentru evaluatori riscul unor achiziţii de neglijenţă profesională.
Standardele furnizează un etalon(nivel minim) sau un instrument de control al
calităţii faţă de care evaluatorii ar trebui să-şi măsoare rezultatele. În mod similar,
beneficiarii evaluărilor au o bază faţă de care să-şi măsoare aşteptările lor
rezonabile privind calitatea raportului, standardele etice şi de competenţă.

47
Standardele Europene si cele Internaţionale, deşi nu sunt obligatorii în mod
explicit pentru asociaţiile membre sau pentru membrii acestora, au autoritatea
Grupului de lucru, garantată acestuia de către asociaţiile membre din întreaga UE
şi respectiv lumea întreagă. Grupul atrage atenţia ca orice abatere de la
recomandările implicite ale EVS-urilor şi a IVS-urilor poate duce la sancţiuni
legale sau comerciale , care depăşesc puterea Grupului de a impune disciplina sau
de a pune în aplicare vre-o anumită prevedere obligatorie. Invers, respectarea
standardelor poate constitui o parte a unei apărări întemeiate, care va fi o primă
probă importantă în cazul unei acţiuni legale de constatare a unei pretinse
neglijenţe.
La nivel fundamental, lipsa condiţiilor contraactuale corespunzătoare şi,
astfel a unei baze de evaluare adecvate, duce la ignorarea nevoilor reale ale
clienţilor şi în final la neobţinerea de către aceştia a ceea ce aşteaptă sau au nevoie.
Există circumstanţe în care, fie standardele nu sunt aplicabile, fie opţiunea de
neaplicare este rezonabilă datorită unor situaţii speciale. Această abatere rebuie
precizată atît în contractul format de angajament, cît şi în raportul de evaluare.
Abaterile specifice de la Standardele Internaţionale sau de la Standardele
Europene, impuse de legislaţia sau practica locală ar trebui prezentate explicit de
către evaluator în raportul sau în certificatul de evaluare, inclusiv motivul care a
generat abaterea, pentru a respecta principiul transparenţei. Standardele Europene
de Evaluare şi cele Internaţionale prezintă o serie de asemănări şi deosebiri.

3.2 . Interdependenţa şi Distincţia dintre EVS şi IVSC

Pentru desfăşurarea activităţii de evaluare şi aplicarea tehnicilor specifice,


asociaţiile profesionale cu vocaţie europeană şi internaţională au elaborat standarde

48
care, după sfera de aplicabilitate să depăşească limitele unei ţări sau regiuni
precum şi care să se regăsească, să se coreleze cu standardele naţionale atăt a
ţărilor din Europa, cît a ţărilor din întreaga lume.
Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor TEGoVA- este responsabil
pentru elaborarea Standardele europene de Evaluare ce se numesc EVS-uri, iar
Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare IVSC, recunoscut pe plan
internaţional- este delegat să se ocupe cu elaborarea standardelor de evaluare
internaţionale, care sa fie prezentate si apoi adoptate la nivel global. Primele care
au ieşit de sub tipar au fost standardele europene, ulterior cele internaţionale şi
după cum afirmă unii autorii bazele standardelor internaţionale au fost puse de cele
europene.
EVS-urile pot diferi de standardele internaţionale numai în mod
excepţional, caz în care diferenţele vor fi subliniate în text. Cu toate acestea,
diferenţele se regăsesc în privinţa accentului si a atenţiei acordate unor aspecte.
EVS-urile sunt asemănătoare standardelor internaţionale, cu unele menţiuni ce ţin
de specificul local al unor state europene. Prin urmare, standardele europene sunt
mai explicite decât standardele internaţionale, fără a diferi însă ca intenţie.
Colaborarea dintre acesteea fiind foarte mare, asigurandu-se astfel o corelare a
acestora sub diferite aspecte.
Ediţia a opta a Standardelor Internaţionale de Evaluare a fost elaborată în
strînsă colaborare dintre IVSC şi TEGoVA, ambele susţinînd principiul liberei
concurenţe şi al dezvoltării comerţului mondial. TEGoVA s-a angajat să
desfăşoare acţiuni de lobby pentru ca Standardele Europene de Evaluare să fie
considerată cea mai bună practică globală. Se recunoaşte faptul că standardele, ca
şi pieţele pe care le reflectă, nu sunt bătute în cuie, ci trebuie să se schimbe pentru
a reflecta dinamica în continuă schimbare a circumstanţelor. În prezent asistăm la o
încercare tot mai intensă a IVSC de a impune si la nivelul întregii Uniuni Europene
Standardele Internaţionale de Evaluare în locul celor europene de acelasi tip.
Ultima ediţie a EVS-urilor 2009 sunt în conformitate şi au multe aspecte
comune cu Standardele Internaţionale de Evaluare IVS-2007 şi RICS (”Cartea
49
Roşie”a evaluatorilor din Marea Britanie), însă accentul şi stilul diferă oarecum.
Structural vorbind acesteea diferă semnificativ. Analiza comparativă a structurii
standardelor este prezentată mai jos:
Tabelul 2. Analiza comparativă a Standardelor Europene de Evaluare 2009 cu
Standardele Internaţionale de Evaluare 2007

Standardele Europene de Evaluare, Standardele Internaţionale de


ediţia a şasea, 2009 Evaluare,
ediţia a opta, 2007
• Prefaţa; • Introducere;
• Membrii editoriali; • Comitetul Internaţional pentru
• Introducere; Standarde de Evaluare;
• Partea I, Standardele Europene de • Standardele Internaţionale de
Evaluare: Evaluare
 EVS 1 Valoarea de piaţă; • Concepte fundamentale ale
 EVS 2 Altele valorii de bază Principiilor de Evaluare General
altele decât valoarea de piaţă; Acceptate (GAVP)
 EVS 3 Calificarea • Codul deontologic
evaluatorilor; • Tipuri de proprietate
 EVS 4 Procesul de evaluare; • Standardele Internaţionale de
 EVS 5 Rapoartele de evaluare. Evaluare
• Partea II, Standardele Europene  IVS 1 Valoarea de piaţă – tip de
de Aplicaţii în Evaluare: valoare
 IVS 2 Tipuri de valoare diferite
 AVS 1 Evaluarea în scop
financiar; de valoarea de piaţă
 IVS 3 Raportarea evaluării
 AVS 2 Evaluarea în scop de
• Standardele Internaţionale de
împrumut;
Aplicaţii în Evaluare
 AVS 3 Evaluarea în scop de  IVA 1 Evaluarea pentru
securitate; raportarea financiară
 AVS 4 Evaluarea în scop de  IVA 2 Evaluarea pentru
asigurare; garantarea împrumutului
 AVS 5 Evaluare în scop de  IVA 3 Evaluarea activelor din
investiţii. sectorul public pentru raportarea
• Glosar; financiară
• Membrii TEGoVA. • Standardele Internaţionale de
Practică în Evaluare
 GN 1 Evaluarea proprietăţii
imobiliare
 GN 2 Evaluarea drepturilor de
închiriere/leasing
 GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe
50
mobile
 GN 4 Evaluarea activelor
necorporale
 GN 5 Evaluarea bunurilor mobile
 GN 6 Evaluarea întreprinderii
 GN 7 Considerații privind
substanțele periculoase și toxice
în evaluare
 GN 8 Abordarea prin cost pentru
raportarea financiară – (CIN)
 GN 9 Analiza fluxului de
numerar actualizat pentru
evaluările bazate
pe piaţă şi pentru analiza investiţiei;
 GN 10 Evaluarea proprietăţilor
agricole
 GN 11 Verificarea evaluărilor
 GN 12 Evaluarea proprietăţii
generatoare de afaceri
 GN 13 Evaluarea globală pentru
impozitarea proprietăţii
 GN 14 Evaluarea proprietăţilor
din industria extractivă
 GN 15 Evaluarea proprietăţii
istorice
• Glosar
• Index.

Aşa deci, EVS-urile conţin cîte 5 standarde şi aplicaţii, pe cînd IVS-urile


doar trei, în schimb acesteea din urmă includ alte 15 standarde de practică foarte
asemanătoare cu reglementările din ediţia 2000, 2003 a EVS-urilor, reglementări
care au fost omise în noua ediţie a standardelor europene. Fapt ce trebuie
specificat, este că în EVS-2009 se face referinţă directă la IVS-uri, multe dintre
definiţiile tipurilor de valori sunt preluate direct din IVS, şi anume: valoarea de
piaţă, valoarea justă, valoarea specială, valoarea sinergetică, valoarea de investiţie,
valoarea de depreciere, cost de depreciere.

51
Interdependenţa dintre aceste două standarde este evidentă, acestea
stimulează inovarea avînd directive similare; scopul este oarecum similar:
înlesnirea tranzacţiilor internaţionale şi promovarea transparenţei în raportările de
evaluare; pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga
Europa şi respectiv întreg mapamondul.
Unul din obiectivele sale principale este acela de a elabora și promova
norme comune pentru reglementarea activității de evaluare a proprietăților
imobiliare utilizabile de către asociațiile profesionale de experți evaluatori
imobiliari de pe teritoriul Uniunii Europene şi întreaga lume.

CONCLUZII

52
Activitatea de evaluare este o profesiune caracterizată prin faptul că
experienţa şi cunoştinţele sunt însuşite şi transmise din generaţie în generaţie şi că
se respectă standardele profesionale, cunoaşterea acestora permite evaluatorilor de
a folosi aceeaşi terminologie, aparat conceptual şi metodele de evaluare.
Specialiştii din domeniu au remarcat în mod repetat că Standardele Europene de
Evaluare şi cele Internaţionale joacă un rol important în dezvoltarea de evaluare a
bunurilor ca o activitate profesională independentă la nivel european. În acest caz,
există o înţelegere generală ca Standardele Europene şi Internaţionale de Evaluare
trebuie să aibă o bază comună, nu doar cel mai mic numitor comun, şi de o bază
solidă, reprezentând unitatea de principii economice, care sunt forţa motrice a
relaţiilor de piaţă şi sunt independente de graniţele politice.
Evaluarea este un aspect cheie pentru integrarea pieţelor imobiliare
europene. După faptul cum e dezvoltată activitatea de evaluare şi piaţa imobiliară a
unei sau altei ţări putem să deducem gradul de dezvoltare economică a ţării.În
Republica Moldova ,Standardele Europene de Evaluare li se dă prioritate.
În multe ţări cu o economie dezvoltată din Europa piaţa imobiliară este
una dezvoltatată, spre deosebire de ţările în curs de dezvoltare în care piaţa
imobiliară nu este atît de bine dezvoltată şi practica de evaluare nu este pusă la
punct. EVS-uri oferă toate evaluatori o comună abordare oferind beneficiarilor
finali încredere în rapoartele de produs la nivel local, asigurarea calităţii şi a eticii
în cadrul pieţei serviciilor de evaluare a proprietăţilor imobiliare.
Aşa deci, putem concluziona că, pe de o parte, Standardele europene de
Evaluare reprezintă un set de reguli uniforme de evaluare a proprietăţii, dar, pe de
altă parte, Standardele Europene de Evaluare poate fi privit ca un "cod de
conduită" a unui evaluator .

BIBLIOGRAFIE

Cărți și monografii
53
1. Buzu O., Organizarea activităţii de evaluare. Chişinău: S.n., 2002
(F.E.P.”Tipografia Centrală”). – 428 p.;
2. Standardele Europene de Evaluare. TEGoVA, ediţia 1997- 2009;

Resurse internet
1. www.tegova.org;

2. www.isvc.org;

3. www.facultate.regielive.ro
4. www.galasyuk.com;

5. www.Romacor.ro

6. http://www.spiruharet.ro/sesiuni-comunicari/word/2.11.pdf;

7. http://www.uab.ro/reviste_recunoscute/revcad/revcad_2008/14.mihailesc
u.pdf;

8. http://www.contabilizat.ro/file/cursuri_de_perfectionare/economie_gener
ala/Evaluarea%20sistemelor%20tehnico%20economice/cap1.pdf.

54