Universitatea de Stat „Bogdan Petriceicu Haşdeu”

Mihalache Iurie
dr.hab. conf.univ.

DREPT CIVIL.
DREPTURI REALE

Suport de curs
pentru studii la distanţă

Chişinău, 2019

1
 CUPRINS

Tema 1. PATRIMONIUL ȘI DREPTURILE REALE

Tema 2. POSESIA
Tema 3. DREPTUL DE PROPRIETATE. NOȚIUNI GENERALE
Tema 4. DOBÂNDIREA ȘI ÎNCETAREA DREPTULUI DE
PROPRIETATE
Tema 5. MODALITĂȚI JURIDICE ALE DREPTULUI DE PROPRIETATE
Tema 6. APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE
Tema 7. LIMITELE DE EXERCITARE A DREPTULUI DE
PROPRIETATE
Tema 8. DREPTUL DE UZUFRUCT, UZ ȘI ABITAȚIE
Tema 9. DREPTUL DE SERVITUTE
Tema 10. DREPTUL DE SUPERFICIE
Tema 11. GAJUL ȘI IPOTECA
Tema 12. RETENȚIA

2
 TEMA 1. PATRIMONIUL ȘI DREPTURILE REALE

Planul
1. Noțiunea și caracterele juridice ale patrimoniului
2. Funcțiile patrimoniului
3. Conținutul și clasificarea drepturilor patrimoniale
4. Drepturile reale. Definire și clasificare

1. Noțiunea și caracterele juridice ale patrimoniului

Din studiul părţii generale a dreptului civil cunoaştem că obiectul dreptului civil – ramură
importantă a dreptului privat – îl constituie raporturile patrimoniale şi nepatrimoniale sau
extrapatrimoniale stabilite între persoane fizice şi juridice care se află între ele pe poziţie de
egalitate juridică.
Observăm că o componentă esenţială a obiectului dreptului civil o constituie raporturile
patrimoniale. Este patrimonial acel raport al cărui conţinut este apreciat în monedă (în bani, în
arginţi, en argents), adică, cu alte cuvinte, este pecuniar. Pentru exemplificare, arătăm ca fiind
raporturi juridice de drept civil cu conţinut patrimonial: dreptul de proprietate născut ca urmare a
constituirii unei case; cel născut din contractul de vânzare-cumpărare a unui bun oarecare; cel
dobândit de beneficiarul unui legat particular dispus prin testament; cel izvorât din dreptul de a
pretinde daune materiale ca urmare a unui fapt cauzator de prejudicii.
Dimpotrivă, raporturile juridice care în conţinutul lor sunt lipsite de o echivalenţă economică,
valorică, sunt nepatrimoniale. Pentru exemplificare, arătăm ca fiind raporturi juridice
nepatrimoniale: dreptul la reputaţie, la demnitate, la nume, la domiciliu, la sediu etc.
Reglementate de normele dreptului civil, atât raporturile juridice civile patrimoniale cât şi cele
nepatrimoniale, sunt privite în armonie, ele, chiar clasificate şi caracterizate distinct, nu sunt opuse
unele altora. După cum am arătat, ele formează obiectul general al raportului juridic civil, putându-
se transforma sau unul dintre ele constituind premisa altuia. Astfel, atingerea adusă demnităţii sau
onoarei unei persoane – care intră în categoria drepturilor civile nepatrimoniale – poate să atragă
după sine reparaţii în echivalent bănesc, echivalări patrimoniale.
Dintre drepturile şi obligaţiile subiective care alcătuiesc raportul juridic civil, numai acelea
care au o valoare economică prezintă importanţă pentru conturarea noţiunii de patrimoniu.
Definiţia patrimoniului o găsim în art.453 din Codul civil1: (1) Patrimoniul reprezintă
totalitatea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale (care pot fi evaluate în bani), privite ca o sumă
de valori active şi pasive legate între ele, aparţinînd unor persoane fizice şi juridice determinate.
(2) Toate bunurile persoanei fizice sau juridice fac parte componentă a patrimoniului ei.
În doctrina juridică drepturile şi obligaţiile patrimoniale ale unei persoane pot fi abordate în
două moduri. Primul, când fiecare drept sau obligaţie aparţinând unui subiect de drept civil poate fi
analizat în mod de sine stătător, separat, în propria individualitate, făcând abstracţie de orice
legătură cu celelalte drepturi şi obligaţii aparţinând aceleiaşi persoane, privită ut singuli.
În cadrul celui de-al doilea mod de abordare, drepturile şi obligaţiile pot fi analizate “ca o
totalitate, ca pe o universalitate juridică aparţinând unei persoane, făcând abstracţie de

1
Codul civil al Republicii Moldova, adoptat prin Legea nr.1107 din 06.06.2002. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2002, nr.82-86. Republicat în temeiul Legii nr.133 din 15.11.2018. În: Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, 2018, nr.467-479.

3
individualitatea fiecărui drept şi fiecărei obligaţii în parte”2. Anume acest mod de abordare a
drepturilor şi obligaţiilor ne conduce la noţiunea de patrimoniu.
În literatura de drept civil putem întâlni numeroase definiții ale patrimoniului, cum sunt:
“patrimoniul constituie o unitate abstractă, distinctă de bunurile şi obligaţiile pe care le compune”
sau “ansamblul drepturilor şi obligaţiilor unei persoane, care au sau reprezintă o valoare pecuniară
sau economică, adică se pot evalua în bani”.
Alţi autori fac referiri şi la bunurile care pot exista în compunerea patrimoniului, definindu-l
că el cuprinde: “totalitatea drepturilor şi obligaţiilor având valoare economică, a bunurilor la care se
referă aceste drepturi, aparţinând unei persoane ale cărei nevoi sau sarcini este destinat să le
satisfacă”.
Desigur, sunt şi alte definiţii date patrimoniului; din majoritatea lor se desprinde, în esenţă, că
patrimoniul are în alcătuirea lui o latură activă şi o latură pasivă.
Latura activă este formată din valoarea tuturor drepturilor patrimoniale aparţinând unei
persoane. Este vorba atât de drepturile reale cât şi despre drepturile de creanţă.
Latura pasivă este formată din valoarea tuturor obligaţiilor patrimoniale ale unei persoane. Cu
alte cuvinte, este aceea care include datoriile evaluabile în bani pe care le are persoana titulară a
patrimoniului.
Activul şi pasivul patrimonial se găsesc într-o strânsă corelaţie, pentru că aparţin uneia şi
aceleiaşi persoane, sunt elemente indispensabile unul altuia. Existenţa celor două laturi,
preponderenţa uneia sau alteia nu afectează universalitatea patrimoniului. Preponderenţa laturii
active sau dimpotrivă a celei pasive ne indică situaţia solvabilităţii (sau insolvabilităţii) patrimoniale
a unei persoane, ceea ce are relevanţă practică şi care probabil a sugerat unor autori o viziune
accentuată economic unora dintre definiţii.
Dreptul nu poate să abdice de la comandamentele etice chiar dacă sunt materii ale dreptului în
care componentele practice, economice intervin în mod evident. Patrimoniul face parte dintre aceste
materii, adică raporturile juridice ale individului (persoană fizică sau juridică) sau cele ale societăţii
în ansamblul său se bazează pe principii economice, apreciabile în echivalent bănesc. Plastic,
patrimoniul poate fi asemănat unui adevărat recipient (reprezentant al universalităţii) în care intră şi
din care ies în permanenţă, alimentându-l (activ) sau golindu-l (pasiv) de valori materiale sau
exprimate în valori materiale şi care există independent de circuitul acestora.
Ca noţiune, patrimoniul depăşeşte suma sau fluctuaţia elementelor de activ sau pasiv care îl
compun, existenţa lui nu este primejduită de acest circuit care, chiar nefiind constant, îi este în
schimb specific patrimoniului. Universalitatea şi identitatea patrimoniului nu este afectată, decât
odată cu încetarea sau dispariţia titularului său, când se realizează funcţia transmiterii universale sau
cu titlu universal.
Teorii despre patrimoniu. Faţă de importanţa noţiunii de patrimoniu, atât sub aspect
economic cât şi al dreptului civil, pentru explicarea şi justificarea în raport de evoluţia societăţii
omeneşti au fost emise două teorii considerate ca fiind clasice: teoria personalistă a patrimoniului şi
teoria patrimoniului afectaţiune. Succint le vom analiza pe fiecare.
Teoria personalistă a patrimoniului sau a patrimoniului-personalitate, a fost elaborată în
Franţa şi este prima care a încercat să contureze şi justifice ideea de patrimoniu, care apare ca o
emanaţie a personalităţii umane, expresia puterii juridice pe care o are o persoană. Această teorie a
avut un răsunet clar în epocă şi reprezintă concepţia codului civil francez, a noilor clase afirmate
progresiv pe scena istoriei, împotriva orânduielilor feudale statice. Exponenţii acesteia sunt juriştii
francezi Aubry şi Rau, teoria lor fiind acceptată până la începutul secolului XX.

2
Jora C., Ciochina-Barbu I. Drept civil. Drepturile reale. Ediția a 3-a. București: Universul juridic, 2019, p.45.
4
 Rezidă această teorie în aceea că patrimoniul este strâns legat de persoana fizică titulară şi
potrivit acestei concepţii, patrimoniul ar avea următoarele trăsături specifice:
 numai persoanele pot avea patrimoniu;
 orice persoană are un patrimoniu;
 patrimoniul nu poate fi separat de persoana căreia îi aparţine;
 o persoană poate avea numai un singur patrimoniu, care este unitar şi indivizibil.
Revoluţia industrială, dezvoltarea creditului şi a băncilor, concentrarea capitalului, care au
caracterizat în ascensiune sfârşitul secolului XIX, au fost împrejurări care nu mai făceau realistă
regula indivizibilităţii patrimoniului şi caracterului său unitar. Considerată clasică, această teorie a
fost criticată.
Devenind pe plan practic cu efecte negative, faţă de ecoul pe care îl avea, s-a recurs şi
la procedeul ficţiunii, pentru a ocoli principiul care a stat la baza teoriei personaliste, când se separa
patrimoniul civil al unei persoane, de unul sau mai multe patrimonii comerciale, aparţinând de fapt
aceleiaşi persoane.
Teoria patrimoniului – scop sau de afectaţiune are ca punct de pornire doctrina germană, fiind
şi în alte ţări în coduri civile care au fost adoptate după anul 1900. Teoria este receptată şi în Franţa.
În esenţă, teoria patrimoniului-scop sau de afectaţiune, susţine existenţa patrimoniului ca
universalitate de drepturi şi obligaţii, independent că aparţin sau nu unei anumite persoane.
Teoria era subordonată ideii de personalitate şi are la bază înfiinţarea de persoane fictive, care
să fracţioneze artificial patrimoniul, după cum destinaţiile acestuia sunt diferite, inclusiv în cadrul
aceluiaşi domeniu cum ar fi activităţile comerciale diversificate.
Regimul juridic este de asemeni distinct, după cum s-au creat persoane fictive sau mase de
bunuri destinate pentru comerţ. Cele două noţiuni: de persoană, pe de o parte, şi de patrimoniu, pe
de altă parte, trebuie separate. Personalitatea juridică nu se confundă cu patrimoniul, care trebuie să
rămână ceea ce este: o universalitate de drepturi şi obligaţii afectate unui scop comun.
Rezultă că această teorie, spre deosebire de cea analizată anterior, rezolvă problema
divizibilităţii patrimoniului unic în mai multe mase de bunuri, însă este locul unde trebuie să
observăm că ajunge la distanţări artificiale, care sunt excese în sens contrar. Lipsa titularului unui
patrimoniu care totuşi există duce la personificarea bunurilor, care la rândul ei nu poate fi acceptată.
Cu alte cuvinte – potrivit teoriei – drepturile şi obligaţiile privite unitar fac abstracţie de apartenenţa
la o anumită persoană, ele fiind legate de ideea de scop sau afectaţiune.
Economia liberă de piaţă, aflată în progres, este exprimată de această teorie, ea ilustrând
practic lărgirea posibilităţilor întreprinzătorilor de a participa cu acţiuni sau părţi sociale la mai
mulţi agenţi economici, societăţile comerciale fiind exemplele cele mai elocvente, în care operează
limitarea răspunderii pentru datoriile fiecărei societăţi la capitalul acesteia.
Teoria nu are suport în realitatea dreptului pentru că preocupându-se de problema
divizibilităţii patrimoniului în mase de bunuri afectate unor destinaţiuni diferite, ignoră existenţa
persoanei ca subiect de drept. Realitatea este că numai persoanele pot avea drepturi şi
obligaţii.Drepturile şi obligaţiile cu conţinut patrimonial nu pot fi concepute fără să aparţină unui
subiect de drept.
Teoria mixtă sau eclectică apare în literatura juridică ca o tendinţă de a formula o a treia
construcţie teoretică, bazată pe ideea preluării elementelor realiste şi care îşi păstrează valabilitatea
din conţinutul celor două concepţii descrise.
Caracterele juridice ale patrimoniului
Patrimoniul este o universalitate juridică, adică un ansamblu juridic având o unitate
abstractă. Existenţa patrimoniului, apreciat în calitatea sa de universalitate, este independentă de
bunurile care compun patrimoniul. El rămâne ca o existenţă abstractă, indiferent de schimbările
5
suferite în privinţa numărului bunurilor, a cantităţii şi calităţii elementelor sale. Transformările care
intervin nu sunt de neglijat, dar ele nu fac decât să modifice compunerea patrimoniului şi conţinutul
său, care însă în abstracţiunea lui rămâne neatins.
Patrimoniul privit ca universalitate juridică este definit ca atare în Codul civil, ca fiind o
entitate juridică independentă şi, accentuăm, distinctă de elementele sale componente.
Sub aspectul universalităţii juridice, patrimoniul este ca entitate juridică, comparat cu un
adevărat recipient cu un conţinut în permanentă mişcare prin dobândire de noi drepturi şi obligaţii,
precum şi pentru modificarea ori stingerea celor existente, fără să afecteze entitatea reprezentată
prin recipient. Universalitatea presupune dinamica patrimoniului, el cuprinzând şi bunuri viitoare,
pentru că, fiind strâns legat de titular, patrimoniul va evolua în forme sinusoidale de-a lungul
întregii existenţe a persoanei titulare.
Caracterul de universalitate juridică a patrimoniului trebuie diferenţiat de universalitatea de
fapt, spre a evita confuzia.
Universalitatea de fapt este un ansamblu sau o grupare de bunuri a căror unitate se întemeiază
pe o simplă legătură de fapt neconsacrată juridic. Această universalitate este legată subiectiv de
voinţa şi acţiunile persoanei. Ea nu este independentă şi poate să dispară precum şi poate să se
nască, poate să fie “o casetă goală” precum poate să fie “o casetă plină” cu obiecte.
Universalitatea de fapt poate fi constituită fie din bunuri de acelaşi fel, fie din bunuri de gen
diferit, pentru că, după cum arătam, este esenţială numai voinţa subiectului de drept, care are
alegerea de a aborda materialitatea unor obiecte ca o mulţime sau disparat.
Albinele dintr-un stup, oile dintr-o turmă, cărţile dintr-o bibliotecă etc. sunt considerate
universalităţi de fapt.
În literatura juridică s-a arătat că subrogaţia reală nu operează când este vorba de o
universalitate de fapt3.
Problema care se pune este dacă cele două universalităţi se pot transforma una într-alta.
Se apreciază că universalitatea de drept poate fi transformată în universalitate de fapt, dacă
titularul voieşte să o facă şi poate fi reţinut ca exemplu cazul testatorului care lasă un legat
particular care are ca obiect lucruri sau drepturi determinate, dar enumeră în mod concret aceste
lucruri limitat la averea pe care o are când întocmeşte testamentul. Enumerarea lucrurilor, în
cuprinsul actului de ultimă voinţă, le caracterizează ca o universalitate de fapt.
Universalitatea de drept poate fi privită ca o universalitate de fapt şi atunci când îi lipseşte una
din laturile sale, activă sau pasivă, pentru că numai existenţa şi corelaţia dintre ele îi dă această
caracteristică juridică. Astfel se poate întâmpla la data lichidării pasivului unei succesiuni, pentru că
nu se poate concepe o universalitate de drept fără existenţa alături a activului şi pasivului.
Orice persoană are în mod necesar un patrimoniu. Este un adevăr de necontestat că orice
persoană fizică sau juridică are un patrimoniu. Existenţa unei persoane este de neconceput fără
patrimoniu, pentru că persoana având calitatea de subiect de drept, această calitate presupune în
mod necesar existenţa unor drepturi şi obligaţii.
Acest caracter juridic este pus în legătură cu faptul că numai fiinţa umană poate deţine cu titlu
juridic bunuri care să intre în compunerea patrimoniului său şi poate să-şi asume obligaţii.
Deţinerea cu titlu juridic a unor bunuri nu este deci posibilă de către altcineva decât de către fiinţa
umană.
Am reţinut, din definiţia dată patrimoniului, că acesta însumează totalitatea drepturilor şi
obligaţiilor cu conţinut economic. Dacă numai persoanele pot avea drepturi şi obligaţii, patrimoniul
care le exprimă are un titular în persoana căreia îi aparţine.

3
Jora C., Ciochina-Barbu I. Drept civil. Drepturile reale. Ediția a 3-a. București: Universul juridic, 2019, p.24.
6
 Persoanele (fizice sau juridice) au aptitudinea generală, permanentă şi potenţială de a dobândi
drepturi şi obligaţii. Vocaţia este potenţială, pentru că nu poate fi concepută existenţa unei persoane
fără să aibă cele mai puţine şi semnificative bunuri sau drepturi apreciabile în bani. “Chiar atunci
când o persoană nu are nici o avere actuală, ea are totuşi un patrimoniu, deoarece este suficient să
existe drepturi eventuale, neexercitate, adică numai posibilitatea de a exercita drepturi, pentru a
constitui un patrimoniu”.
Orice om are în mod necesar patrimoniu, chiar şi în ipoteza că, nu sunt echilibrate
componentele sale de activ şi pasiv, pasivul (datoriile) depăşind valoarea activului, aflându-ne în
prezenţa unei balanţe negative, care nu elimină însă caracterul analizat, că orice persoană are un
patrimoniu.
Dăinuirea patrimoniului în timp se întinde până când persoana încetează să mai existe. Este,
din acest punct de vedere, în legătură cu universalitatea patrimoniului, care se transmite altora la
decesul sau declararea judecătorească a morţii unei persoane fizice, sau când este o persoană
juridică care încetează fiind supusă uneia dintre operaţiunile de dizolvare, divizare totală,
desfiinţare, lichidare.
Unicitatea şi divizibilitatea patrimoniului. Înţelegem prin acest caracter că o persoană nu
poate avea decât un singur patrimoniu. Logica impune o singură universitas juris, dacă am reţinut că
orice persoană are un patrimoniu, atunci în mod simetric un subiect de drept nu poate avea decât un
singur patrimoniu.
Apreciat ca un recipient sau ca un cont curent, precum şi diversitatea drepturilor şi obligaţiilor
care formează raporturile juridice, unicitatea patrimoniului astfel cum am definit-o, presupune
divizibilitatea patrimoniului. Unicitatea şi divizibilitatea patrimoniului ţin de existenţa mai multor
mase de drepturi şi obligaţii, fiecare dintre acestea având regim juridic determinat. Destinaţia
bunurilor este diferită prin natura lor, prin voinţa legii sau a titularului.
Exemplul cel mai elocvent este cel al persoanelor căsătorite, a căror comunitate de bunuri este
reglementată de Codul familiei. În patrimoniul soţilor există două categorii de bunuri: bunurile
comune şi bunurile proprii. Regimul juridic distinct constă în principiu în aceea că fiecare dintre
aceste categorii de bunuri sunt urmăribile de creditorii soţilor în raport de modul în care s-a născut
creanţa. Creditorii personali ai unuia dintre soţi pot să ceară urmărirea bunurilor proprii ale soţului
datornic şi, dacă creanţa nu este satisfăcută, pot să ceară împărţirea bunurilor comune ale soţilor,
operaţiune după care acele bunuri care cad în lotul debitorului sunt susceptibile de a putea fi
urmărite de creditorii personali ai soţului respectiv.
Inalienabilitatea patrimoniului. Reprezintă legătura indisolubilă dintre patrimoniu şi
persoana căreia îi aparţine, durând atâta timp cât ea există ca subiect de drept civil. În principiu,
toate elementele componente ale patrimoniului pot fi înstrăinate, fără ca prin aceasta să se
înstrăineze însuşi patrimoniul, care este o noţiune juridică, un perimetru al titularului din care pot
lipsi mai multe sau mai puţine valori, fără ca el să-şi piardă entitatea.
În ce priveşte persoanele fizice, ele pot să transmită, să înstrăineze un drept sau o obligaţie, şi
mai multe drepturi sau obligaţii, prin acte inter vivos, dar nu pot transmite întregul patrimoniu.
Transmiterea întregului patrimoniu se poate face numai după încetarea personalităţii, numai pentru
cauză de moarte, când intervine momentul încetării din viaţă a titularului patrimoniului.
În privinţa persoanelor juridice, transmisiunea universală sau cu titlu universal operează în
momentul reorganizării sau încetării personalităţii acesteia, în condiţiile legii. Când este supusă
reorganizării prin divizare parţială, are loc o transmisiune patrimonială cu titlu particular, în sensul
că o fracţiune din patrimoniu se desprinde şi se transmite către mai multe persoane juridice
existente sau care atunci se înfiinţează.

7
 2. Funcțiile patrimoniului
Categoria juridică de patrimoniu răspunde, în ultimă instanţă unei necesităţi practice şi
anume, privit ca universalitate, îndeplineşte trei funcţii importante, care permit şi explică
producerea unor consecinţe juridice necesare circuitului civil. Ele sunt:
 patrimoniul constituie obiectul gajului general al creditorilor chirografari;
 patrimoniul explică şi face posibilă transmisiunea universală şi cu titlu universal;
 patrimoniul explică şi face posibilă subrogaţia reală cu titlu universal.
1. Gajul general al creditorilor. Creditorii chirografari sunt acei creditori care, fără să
dispună de o garanţie reală ori privilegiu, care să le asigure creanţa pe care o au, împotriva
debitorului, au în schimb, un drept de garanţie asupra întregului patrimoniu al debitorului privit în
ansamblu său ca o universalitate juridică.
Creditorii care au o garanţie reală au drept de urmărire şi de preferinţă asupra bunului pentru
satisfacerea creanţei lor. În schimb, creditorii chirografari au doar un drept de gaj general asupra
patrimoniului debitorului lor pentru recuperarea creanţei. Aparent ei ar fi avantajaţi. Situaţia este
însă alta. Creditorii chirografari în concurs cu creditorii care dispun de o garanţie reală – gaj,
ipotecă, privilegiu – aceştia din urmă au prioritate, sunt îndestulaţi primii din executarea silită a
acelor bunuri sau mase de bunuri cu privire la care s-a constituit garanţia reală. Numai după aceea
vin în ordine la executare asupra a ceea ce a mai rămas din patrimoniu şi creditorii chirografari. În
ipoteza că garanţia reală nu este îndestulătoare, creditorii privilegiaţi pentru realizarea integrală a
creanţei sunt îndreptăţiţi la continuarea executării şi asupra celorlalte bunuri existente în
universalitatea debitorului, însă de astă dată ei sunt simpli creditori chirografari, în concurs cu alţii
având aceeaşi calitate .
În virtutea funcţiei de gaj general al creditorilor, patrimoniul constituie singura garanţie
generală a tuturor creditorilor titularului său. Cu alte cuvinte, obiectul dreptului de gaj general al
creditorilor chirografari îl constituie însuşi patrimoniul debitorului şi nu bunurile individuale care îl
compun. Pe drept cuvânt, în literatura juridică nouă s-a arătat că “patrimoniul debitorului are,
printre altele, funcţia de garanţie comună şi proporţională a tuturor creditorilor”. De aici legătura
între gajul general al creditorilor şi divizibilitatea patrimoniului. Creditorii pot urmări numai acele
bunuri care fac parte din masa patrimonială în legătură cu care s-au născut creanţele lor. Chiar dacă
este aşa, gajul este şi rămâne general, dar atunci când este divizat pe grupe de bunuri, dreptul de gaj
general este specializat.
Schimbările intervenite în conţinutul patrimoniului nu afectează existenţa gajului general, iar
prezenţa gajului general nu are consecinţa “îngheţării” patrimoniului, a fixării lui la statice.
Titularul păstrează posesia bunurilor pe care le are în patrimoniu precum şi dreptul de a face acte de
dispoziţie. Dacă actele de dispoziţie sunt frauduloase, în dauna drepturilor creditorilor, pot fi atacate
de aceştia pe calea acţiunii pauliene, cu scopul ca bunul să se întoarcă în patrimoniul debitorului lor,
pentru a întregi masa de bunuri ce urmează a fi urmărită.
2. Subrogaţia reală cu titlu universal. Etimologic subrogaţie desemnează înţelesul de
înlocuire, care în dreptul civil român este de două feluri: personală şi reală.
2.1. Subrogaţia personală are loc atunci când unul dintre subiectele raportului juridic civil
obligaţional este înlocuit de o altă persoană. Dacă un debitor obligat alături de alt debitor să achite
o datorie unui creditor plăteşte întreaga datorie, el se subrogă în drepturile creditorului plătit şi în
locul acestuia îl urmăreşte pe debitorul pentru care a plătit, pentru ceea ce acesta datorează de fapt
creditorului.
2.2. Subrogaţia reală constă în înlocuirea unei valori cu altă valoare, a unui bun cu un alt bun.
Ex: dacă un autoturism este dat în schimbul unei motociclete şi al unei sume de bani, locul bunului

8
înstrăinat este luat de bunul primit şi diferenţa de preţ încasată şi asistăm astfel la fenomenul
subrogaţiei reale.
Subrogaţia reală este universală când se produce în cadrul patrimoniului şi este cu titlu
particular când se referă la un bun ut singuli.
Subrogaţia reală cu titlu universal se explică prin noţiunea de patrimoniu, ea este reală pentru
că se referă la bunuri, ea este universală pentru că se produce în cadrul patrimoniului, făcând
abstracţie de felul şi natura bunului înlocuit şi de modalitatea juridică în care ea a avut loc. În orice
patrimoniu bunurile şi valorile se înlocuiesc între ele în mod automat, fără a fi necesară o prevedere
expresă a legii. Universalitatea juridică a patrimoniului explică şi permite acest schimb permanent
de valori în conţinutul său, valorile nou intrate luând locul, adică subrogându-se celor ieşite, a căror
poziţie juridică o dobândesc. Astfel, valoarea de înlocuire a unui bun comun al soţilor intră în masa
bunurilor comune, pe când valoarea de înlocuire a unui bun propriu al unuia dintre soţi va intra în
grupa bunurilor proprii ale acestuia.
2.3. Subrogaţia reală cu titlu particular. Aceasta nu este legată de funcţionarea patrimoniului
şi de aceea ea nu operează automat, ci numai în cazuri prevăzute de lege. Ea constă în înlocuirea
unui bun individual determinat, cu un alt bun, privit izolat, ut singuli.
2.4. Transmisiunea universală şi cu titlu universal. Noţiunea de patrimoniu stă la baza
transmisiunii universale şi cu titlu universal. Aceasta presupune că patrimoniul în întregul său ori,
după caz, o cotă parte sau fracţiuni matematice, poate fi transmis de la o persoană la alta.
Transmisiunea universală, intervine atunci când se transmite întregul patrimoniu,
nefracţionat, de la personă la altă personă. Ea are loc în cazul transmiterii moştenirii, întrucât are ca
obiect patrimoniul persoanei fizice decedate, ca universalitate juridică, adică totalitatea drepturilor
şi obligaţiilor care au valoare economică şi care au aparţinut defunctului. Nu se transmit drepturile
patrimoniale care se sting odată cu moartea titularului lor, întrucât au caracter viager sau sunt
contractate ori născute intuitu personae, precum şi obligaţiile patrimoniale legate de o calitate
personală a defunctului.
Transmisiunea universală intervine şi în situaţia reorganizării persoanelor juridice prin
absorţie sau fuziune, sau prin încetarea personalităţii juridice, când patrimoniul se transmite la una
sau mai multe persoane juridice existente sau se înfiinţează altele noi.
Transmisiunea cu titlu universal constă în transmiterea fracţionată a întregului patrimoniu al
unei persoane către mai multe persoane, sau desprinderea unei părţi dintr-un patrimoniu spre a
reveni altei persoane.
La persoanele fizice, transmisiunea cu titlu universal are loc atunci când patrimoniul
persoanei decedate este dobândit pe cote părţi de către doi sau mai mulţi moştenitori legali sau
testamentari cu vocaţie universală. În cazul persoanelor juridice, transmisiunea cu titlu universal se
realizează cu prilejul reorganizării lor, prin divizare totală sau parţială.
Transmisiunea universală şi cu titlu universal se deosebesc între ele exclusiv din punct de
vedere cantitativ, pentru că ambele presupun o transmitere a unei universalităţi juridice, sau o
fracţiune din acesta. În literatura juridică s-a reţinut că “prin transmiterea universală se dobândeşte
totalitatea valorilor active şi pasive, iar prin transmiterea cu titlu universal se dobândeşte doar o
fracţiune“.

3. Conținutul și clasificarea drepturilor patrimoniale

Drepturile patrimoniale ca drepturi subiective se clasifică în două mari categorii: drepturi
reale şi drepturi de creanţă.
1. Drepturi reale – sunt acele drepturi subiective civile cu conţinut patrimonial în virtutea
cărora titularul lor poate exercita în mod direct şi nemijlocit anumite prerogative asupra unui bun,
9
fără concursul altcuiva. Toţi ceilalţi, priviţi erga omnes, sunt obligaţi să se abţină de la orice acţiune
care ar putea împiedica în vreun fel exerciţiul liber şi deplin al acestor drepturi de către titularii lor.
2. Drepturile de creanţă – sunt acele drepturi patrimoniale în virtutea cărora subiectul activ,
numit creditor, poate pretinde o anumită conduită subiectului pasiv, numit debitor, să dea, să facă
sau să nu facă ceva, îndreptăţindu-l pe titular la forţa de constrângere în cazul opunerii.
Drepturile de creanţă mai sunt denumite şi drepturi personale (jus ad personam), întrucât
poartă asupra unei anumite persoane care este debitorul. De pildă, în cazul contractului de vânzare-
cumpărare, dreptul vânzătorului de a primi preţul este un drept de creanţă, remiterea sumei
reprezentând preţul impune un raport şi un concurs între vânzător şi cumpărător.
3. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă. Drepturile reale sunt drepturi
absolute, fiind opozabile tuturor. Acestora le corespunde obligaţia generală şi negativă de abţinere,
de a nu face nimic care să le aducă atingere.
Drepturile de creanţă sunt drepturi relative, pentru că sunt opozabile doar subiectului ori
subiectelor pasive determinate cărora le revine obligaţia concretă de a da, de a face, de a nu face.
Intrând în conţinutul drepturilor patrimoniale, între acestea există asemănări şi deosebiri.
Principalele asemănări sunt următoarele:
 sub aspectul izvorului, al sursei lor, ambele izvorăsc din acte sau fapte juridice înţelese în
sens strict – stricto sensu –
 sub aspectul naturii şi conţinutului lor, având expresie economică, ambele sunt
patrimoniale.
Deosebirile principale dintre drepturile reale şi drepturile de creanţă sunt următoarele:
 sub aspectul subiectului pasiv; pe când în cazul dreptului real acesta nu este cunoscut, este
nedeterminat, este alcătuit din toate celelalte subiecte de drept, în cazul dreptului de creanţă,
dimpotrivă, este cunoscut titularul obligaţiei corelative, care este debitorul;
 sub aspectul conţinutului obligaţiei corelative; în cazul dreptului real, subiectului pasiv
nedeterminat îi incumbă obligaţia generală negativă, de a nu face nimic de natură să stânjenească
exercitarea dreptului, adică obligaţia de non facere, spre deosebire de dreptul de creanţă căruia îi
corespunde obligaţia debitorului de a avea o conduită determinată, să dea, să facă sau să nu facă
ceva. El trebuie să se abţină de a face ceva ce ar fi putut să facă în lipsa unei astfel de obligaţiuni;
 sub aspectul numeric; drepturile reale sunt limitate ca număr, fiind prevăzute de lege
explicit şi implicit, lucru care face posibilă o enumerare a lor. Dimpotrivă, drepturile de creanţă sunt
nelimitate, subiectele de drept pot creea, în baza principiului autonomiei de voinţă, oricâte drepturi
de creanţă ar dori;
 sub aspectul duratei lor; drepturile reale au fie un caracter perpetuu (ex. proprietatea), fie o
durată mai lungă, limitată în timp sau depinzând de un eveniment (bunăoară până la decesul
beneficiarului), pe când drepturile de creanţă sunt, în principiu, temporare, creditorul putând
pretinde de la debitor îndeplinirea obligaţiei, drept care de regulă este mai scurt;
 sub aspectul conţinutului şi al efectelor juridice, numai dreptul real este însoţit de cele
două prerogative: dreptul de urmărire şi dreptul de preferinţă.
Dreptul de urmărire constă în prerogativa conferită titularului dreptului real, de a urmări
bunul la care se referă dreptul său real, în mâinile oricui s-ar găsi în mod nelegitim, în vederea
restabilirii situaţiei anterioare.
Astfel, proprietarul unui bun pierdut poate să-l revendice de la deţinătorul nelegitim,
creditorul ipotecar poate cere scoaterea la vânzare a imobilului ipotecat chiar dacă între timp a fost
înstrăinat de debitor etc.
În cazul dreptului de creanţă nu există acest efect. Caracterul său relativ conferă titularului
doar posibilitatea de a pretinde numai şi numai de la debitor executarea obligaţiei.
10
 Dreptul de preferinţă constă în prerogativa conferită titularului dreptului real de a avea
prioritate faţă de orice alt drept, cu privire la acelaşi bun, pe care poate să şi-l valorifice înaintea
titularilor altor drepturi. De exemplu titularul dreptului de proprietate (drept real principal) are
posibilitatea de a opune dreptul său altei persoane care ar fi dobândit acelaşi drept, de la acelaşi
autor şi cu privire la acelaşi bun, dacă şi-a conservat legal dreptul real dobândit (a intabulat dreptul
dobândit).
De reţinut că situaţia este alta în cazul drepturilor reale accesorii, dreptul de preferinţă
constând în posibilitatea titularului dreptului real de a-şi realiza dreptul cu întâietate ori prioritate
faţă de alţi creditori care au aceleaşi drepturi asupra bunului urmărit, dar care au un rang inferior.
Dacă este vândut la licitaţie publică un imobil ipotecat, mai întâi este satisfăcută creanţa creditorului
ipotecar şi, în ipoteza că mai există valori rămase, ele se distribuie în proporţie egală creditorilor
chirografari.
În privinţa titularului dreptului de creanţă, posibilitatea sa este limitată în a pretinde
debitorului sau succesorilor acestuia executarea obligaţiei asumate.
– sub aspectul mijloacelor procesuale de apărare şi al modului de realizare. Drepturile reale
sunt apărate prin acţiuni reale (acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire), pe când drepturile de
creanţă sunt apărate prin acţiuni personale (acţiunea pentru predarea bunului vândut, acţiunea
pentru plata preţului, etc.).
Modul de realizare se referă la efectele juridice pe care le produc, după cum s-a reţinut mai
sus, dreptul real este un drept absolut, opozabil erga omnes, realizabil fără concursul subiectului
pasiv abstract, dreptul de creanţă ca drept relativ este opozabil numai debitorului, el poate fi realizat
numai cu concursul – activ sau pasiv – al titularului obligaţiei.
– sub aspectul prescriptibilităţii; drepturile reale sunt în principiu imprescriptibile extinctiv,
iar drepturile de creanţă sunt supuse prescriptibilităţii; regimul prescripţiei extinctive are anumite
particularităţi în funcţie de felul drepturilor patrimoniale – reale sau de creanţă.

4. Drepturile reale. Definirea și clasificarea

În art.454 alin.(1) din Codul civil este indicat că drepturi reale sunt dreptul de proprietate și
drepturile reale limitate. Cu toate acestea, legislația civilă nu definește drepturile reale.
În Republica Moldova, drepturile reale au început să fie reglementate expres abia începând cu
adoptarea Codului civil din 2002, deşi în activitatea cotidiană, practica judiciară ele au persistat
mereu. Ca disciplină ea a fost întrodusă în planul de studiu la unele universități.
În România, drepturile reale au fost reglementate în Codul civil din 1864 (abrogat) şi deci
începând cu această perioadă se folosesc şi în circuitul civil, dar analizând literatura de specialitate
am observat că în jurul acestor drepturi, continuuă să apară discuţii controversate şi opinii diverse.
În Federația Rusă, drepturile reale au început să fie reglementate expres abia începând cu
adoptarea Codului civil prin Legea din 21 octombrie 1994 (cap.18) deşi în activitatea practică,
practica judiciară ele au persistat mereu.
Dreptul de proprietate fiind un drept real principal are o natură complexă: dreptul de posesie,
dreptul de folosinţă sau de uz şi dreptul de dispoziţie. Titularul dreptului de proprietate este
considerat acel care le deţine pe toate. El are posibilitate ca aceste drepturi să le transmită altor
persoane.
Procedura prin care unul din aceste drepturi reale, fie în temeiul legii, fie din voinţa proprie a
proprietarului se transmit unei alte persoane dezmembrând dreptul de proprietate al titularului se
numeşte dezmembrare, iar însăşi aceste drepturi în legi sau literatura de specialitate se numesc

11
dezmembrăminte sau drepturi reale limitate4. Cele mai frecvent întâlnite dezmembrăminte ale
dreptului de proprietate sunt constituite din dreptul de folosinţă şi dreptul de posesie care trece
automat la titularul dreptului de folosinţă sau de uz, abitaţie.
Dreptul de proprietate este în primul rând o instituţiei a ramurii dreptului civil. Ca instituţie a
acestei ramuri ea se caracterizează prin caracterele comune acesteia precum şi caractere specifice
doar ei. Astfel sunt comune principiile, funcţiile, obiectele, subiectele etc.
Dar instituţia dreptului de proprietate are şi caractere specifice astfel ea constituie o totalitate
de raporturi sociale omogene privind proprietatea, dispune de principii specifice cum ar fi,
principiul inviolabilităţii proprietăţii, principiul recunoaşterii de către stat a ambelor forme ale
proprietăţii etc.
Drepturile reale limitate (dezmembrămintele dreptului de proprietate) constituie o sub
instituţie a dreptului de proprietate, care cuprinde normele de drept civil ce reglementează noţiunile,
constituirea şi stingerea altor drepturi reale care se deosebesc de dreptul real principal de proprietate
ca fiind lipsite de dispoziţie sau unul din atributele acestui drept.
În literatura de specialitate întâlnim definiția că, drepturile reale limitate (dezmembrămintele
dreptului de proprietate) sunt drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile
tuturor, inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea sau limitarea
unor atribute din conţinutul juridic al dreptului de proprietarului.
Clasificarea drepturilor reale o găsim în art.454 alin.(2) din Codul civil. Conform
dispoziției legale, drepturi reale limitate sunt: a) dreptul de uzufruct; b) dreptul de uz; c) dreptul de
abitație; d) dreptul de superficie; e) dreptul de servitute; f) drepturile reale de garanție, inclusiv gajul
și ipoteca; g) alte drepturi cărora prin lege le este atribuit în mod expres acest caracter.
Criterii de clasificare. În literatura de specialitate clasificarea drepturilor reale se face după
două criterii:
1. natura juridică a bunurilor ce constituie obiectul drepturilor reale;
2. existenţa de sine stătătoare a dreptului.
După aceste criterii principala clasificare este aceea în drepturi reale principale şi drepturi
reale accesorii.
Drepturile reale principale au o existenţă de sine stătătoare, soarta lor nedepinzând de un alt
drept.
Drepturile reale accesorii nu au o existenţă de sine stătătoare, ele fiind afectate garantării unor
drepturi de creanţă, astfel încât existenţa lor depinde de cea a drepturilor garantate.
Drepturile reale principale. Dreptul civil român reglementează două categorii de drepturi
reale principale, respectiv dreptul de proprietate şi dezmembrămintele acestui drept, denumite în
literatura juridică şi drepturi derivate din dreptul de proprietate.
Dreptul de proprietate este cel mai important drept real principal. El se prezintă sub două
forme: dreptul de proprietate publică, care aparţine statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, şi
dreptul de proprietate privată care aparţine persoanelor fizice sau juridice, între cele din urmă
putând figura şi statul sau subdiviziunile administrativ-teritoriale ca persoane juridice de drept
public, precum şi alte persoane juridice înfiinţate de stat, cum sunt regiile autonome, societăţile
naţionale etc.
Dreptul de proprietate se exercită în plenitudinea atributelor sale direct şi nemijlocit de către
proprietar. Sunt situaţii când dreptul de proprietate se exercită în privinţa unora dintre atributele sale
– posesia şi folosinţa – prin intermediul altor persoane decât proprietarul. Persoanele care exercită

4
Jora C., Ciochina-Barbu I. Drept civil. Drepturile reale. Ediția a 3-a. București: Universul juridic, 2019, p.62.
12
aceste atribute pe temeiul unor acte sau fapte juridice civile, în vederea exploatării bunului după
destinaţia lui economică, dobândesc asupra bunului fie un drept personal fie un drept real.
Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privată, care sunt
opozabile erga omnes inclusiv proprietarului, prevăzute de Codul civil, alte dispoziţii ale legii civile
care sunt dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, sunt următoarele:
– dreptul de uzufruct;
– dreptul de uz;
– dreptul de abitaţie;
– dreptul de servitute;
– dreptul de superficie.
Alături de acestea sunt şi cele arătate în precedent, prevăzute de legislaţia fondului funciar,
considerate în literatura juridică ca drepturi reale de folosinţă funciară, cu o configuraţie juridică
distinctă.
Drepturile reale accesorii. În această categorie sunt incluse: dreptul de gaj, dreptul de ipotecă
şi dreptul de retenţie.
Dreptul de gaj este acel drept real accesoriu constituit în favoarea unui creditor, asupra unor
bunuri mobile determinate ale debitorului său sau ale unei terţe persoane şi care permite titularului
să i se satisfacă creanţa cu prioritate faţă de alţi creditori, din preţul ce rezultă din valorificarea
acelor bunuri, dacă debitorul nu îşi execută voluntar obligaţia asumată. Gajul îl găsim în mai multe
texte ale Codului civil.
Dreptul de ipotecă este un drept real accesoriu, constituit numai asupra imobilelor
proprietatea altei persoane, care îi conferă titularului său, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a
urmări bunul în stăpânirea oricui s-ar afla şi de a fi plătit, cu prioritate din preţul rezultat din
valorificarea acelui bun. Ipoteca este fără deposedare, aceasta rezultând mai mult din natura bunului
şi ţine mai puţin de esenţa contractului de ipotecă.
Dreptul de retenţie este acel drept real care conferă creditorului, care este în acelaşi timp
debitor al obligaţiei de restituire sau predare a lucrului, posibilitatea juridică de a reţine acel lucru şi
a refuza restituirea lui până când debitorul său (care este creditor sau chiar proprietar) al bunului, va
executa obligaţia născută în legătură cu lucrul respectiv, constând în cheltuielile ocazionate de
păstrarea, întreţinerea, conservarea bunului. Cel care invocă dreptul de retenţie nu mai este titular al
dreptului, el este un detentor al bunului şi un creditor al obligaţiei la care este ţinută cealaltă parte,
în faţa căreia invocă dreptul său de retenţie pentru că nu a fost îndeplinită această obligaţie.

TEMA 2. POSESIA
Planul
1. Definirea posesiei
2. Elementele posesiei
3. Felurile posesiei
4. Calitățile și viciile posesiei
5. Efectele posesiei

1. Definirea posesiei
Posesiunea are semnificaţie juridică pentru că este pusă realitatea aparentă în relaţie cu
dreptul. Ea constă în stăpânirea de fapt asupra unui lucru corporal.

13
 Sub aspect istoric, instituţia posesiunii apare în legătură cu folosirea ogorului public (ager
publicus). El aparţinea statului roman şi era dat în folosinţă persoanelor particulare, existând astfel o
posesiune privată în folosul cetăţenilor.
Etimologia cuvântului provine din verbul latin possidere, care înseamnă a sta pe ceva, a
stăpânii, a poseda un bun. La început, starea de fapt a posesiunii nu era ocrotită de drept. Treptat s-
a simţit nevoia şi s-a impus ocrotirea posesiunii, chiar dacă posesorul nu era şi proprietarul
terenului.
În Codul civil al R.M. posesiunea este reglementată de articolele 482-499.
Conform art.482 din Codul civil, (1) Posesiunea se dobîndeşte prin exercitarea voită a
stăpînirii de fapt a bunului. (2) Se consideră posesor al dreptului persoana care a început să-l
exercite ca un titular. Dispozițiile privind posesia se aplică în mod corespunzător posesiei
drepturilor. (3) Dacă mai multe persoane posedă în comun un bun, ele sînt considerate coposesori.
(4) Dacă mai multe persoane posedă părţi ale unui bun, ele sînt considerate posesori ai părţilor
separate. (5) Persoanele fără capacitate de exerciţiu şi persoanele juridice exercită posesiunea prin
reprezentantul lor legal.
Din interpretarea dată de doctrină textului legal, se desprinde că posesia poate fi definită ca
exerciţiul unei puteri de fapt, care dă posibilitatea posesorului de a se comporta faţă de lucru ca şi
când ar fi adevăratul titular al dreptului real, căruia îi coprespunde în mod normal puterea de fapt
exercitată prin acte materiale şi acte juridice.
Posesia este o stare de fapt independentă de dreptul real, ea este apărată de lege,
recunoscându-i-se efecte juridice specifice. Protecţia juridică a posesiei ca stare de fapt este
acordată de legiuitor fără ca titularul să fie proprietar, protecţia putând fi invocată şi împotriva
proprietarului.
Apărarea posesiei ca stare de fapt are menirea de a apăra indirect şi starea de drept,
probaţiunea este cu mult simplificată, pentru că posesia este vizibilă, este publică şi rezultă din
elementele ei exterioare.
Justificarea ce i se poate aduce legiuitorului român asupra definiţiei pe care o dă posesiei
constă în aceea că nu o priveşte ca pe o instituţie distinctă, ci o priveşte ca pe o aparenţă, adică o
realitate faptică care stă în anticamera dreptului. Starea de fapt trebuie, de regulă, să fie conformă cu
situaţii de fapt care au o influenţă covârşitoare asupra raporturilor sociale şi dreptul, în mod
excepţional, i se aliniază.

2. Elementele posesiei
Posesia are două elemente constitutive: corpus şi animus.
2.1. Elementul corpus, este elementul material şi presupune contactul nemijlocit şi constă în
stăpânirea materială a bunului, adică în realizarea de acte materiale de deţinere şi folosire a bunului.
Printre asemenea acte sunt: păstrarea unui bun, culegerea fructelor, repararea unor părţi ale bunului
(acoperişul clădirii), transformări, adăugări etc. Elementul corpus al posesiei se poate concretiza şi
în acte juridice referitoate la acel bun: împrumut de folosinţă, închiriere, vânzare-cumpărare etc.
Este important de reţinut că stâpânirea materială a bunului se manifestă diferit de posesor,
având în vedere natura fizică a bunului, în funcţie de dreptul real care se exercită. Astfel, posesia se
exercită diferit pentru un imobil faţă de cea privind un bun mobil, un uzufructuar are
comportamentul diferit de al unui superficiar, ea rezultând din titlul respectiv. Tot aşa, posesia
servituţii se limitează la acte materiale exterioare specifice acelei servituţi. Acest element presupune
exercitarea de către posesor personal, sau prin intermediul altei persoane, cum ar fi mandatarul,
locatarul etc. Cel care posedă pentru altul – corpore aliena- nu are elementul corpus, bunăoară
mandatarul posedă pentru mandant.
14
 2.2. Elementul animus, denumit şi psihologic sau intenţionat, constă în intenţia sau voinţa
celui care posedă de a exercita stăpânirea lucrului pentru sine, adică sub nume de proprietar sau în
calitate de titular al altui drept real. S-a afirmat că posesorul are animus domini sau animus sibi
habendi. Elementul psihologic a făcut obiectul confruntării între două teorii obiective a lui Ihering.
În teoria lui Savigny, posesorul are pe plan subiectiv de ales una dintre două atitudini, putând
exercita simple acte materiale când îi lipseşte animus domini, sau, dimpotrivă, poate să deţină lucrul
în numele său sau pentru sine, fără a se recunoaşte altuia un drept real. Se consideră că posesia
depinde exclusiv de direcţia şi conţinutul intenţiei deţinătorului lucrului.
S-a considerat că genialitatea lui R. Ihering a spulberat această teorie, pentru că eliminând din
conceptul posesiunii “animus domini”, se lărgeşte cercul posesiunii şi că nu este nevoie de ele.
Elementul psihologic de a poseda ca un adevărat proprietar, din care să rezulte intenţia de a poseda,
este mai dificil de dovedit, ea putând să oscileze între posesor sau simplu detentor 5. De aceea el
propune voinţa societăţii, exprimată în norme juridice, care acceptă efectele unei posesii propriu-
zise numai unor raporturi care corespund intereselor generale ale statului.
Dreptul obiectiv stabileşte existenţa posesiei sau detenţiei şi nu voinţa subiectivă a autorului.
Dreptul privat german şi elveţian sunt puternic influenţate de concepţia lui Ihering. Abordarea pe
plan subiectiv, legată de intenţia de a deţine a posesorului, aparţinând lui Savigny, a fost împărtăşită
de codul civil francez şi codul civil român.
2.3. Posesia şi detenţia precară. Între posesie şi detenţie precară există un element comun,
anume exercitarea în egală măsură a stăpânirii fizice asupra lucrului, având fiecare
elementul corpus.
Deosebirea dintre cele două noţiuni prin aceea că detentorul precar este lipsit de
elementul animus, lipsindu-i intenţia de a se comporta ca şi titularul dreptului de proprietate sau
altui drept real. Ceea ce îi lipseşte detentorului precar este animus sibi habendi, ceea ce îl distinge
de posesor.
Tot detentor precar este apreciat în practica judiciară cel care deţine bunul ca urmare a unui
antecontract de vânzare-cumpărare, până în momentul perfectării actului în formă autentică.
2.4. Dobândirea şi pierderea posesiei.
Dobândirea posesiei. Posesia se dobândeşte prin întrunirea celor două elemente –
corpus şi animus.
Elementul material al posesiei poate fi dobândit şi exercitat fie printr-un fapt unilateral al
posesorului, când realizează posesia pentru altul, cum este cazul locatarului, depozitarului,
comodatarului etc.
Cel ce se pretinde posesor este necesar să dovedească că sunt întrunite cele două elemente.
De regulă, ambele elemente trebuie exercitate de aceeaşi persoană. În privinţa elementului
intenţional, trebuie să fie întrunit de persoana celui care posedă, făcând excepţie persoanele lipsite
de capacitate de exerciţiu, în ce-i priveşte acest element exercitându-se prin reprezentanţii lor legali.
Elementul material, poate fi exercitat şi prin reprezentant.
Pierderea posesiei. Posesia se pierde dacă unul sau ambele elemente care au dus la
constituirea ei, dispar. Dacă posesorul înstrăinează sau abandonează bunul, dispar ambele elemente
ale posesiei. Elementele constitutive ale posesiei pot să dispară pe rând sau deodată. Dacă lucrul a
trecut în mâna unui terţ, sau dacă a pierit, elementul material nu mai este întrunit. Elementul
intenţional este pierdut de posesor atunci când posesorul înstrăinează lucrul, obiect al posesiei,
bunăoară la un cumpărător. Cumpărătorul, deşi a devenit proprietar, lasă lucrul mai departe în
detenţia celui de la care l-a primit şi care devine astfel chiriaşul său. Această operaţiune este

5
Chelaru E. Drept civil. Drepturile reale principale. Curs unversitar. Ediția a 5-a. București: C.H.Beck, 2019, p.61.
15
denumită constitut posesor, fiind în prezenţa ipotezei că vânzătorul devine un simplu detentor
precar, el nemaiavând animus ci doar corpus.
Dovada posesiei, se face prin probarea existenţei concomitente a elementelor sale
componente. Elementul material al posesiei este mai uşor de dovedit datorită caracterului său
aparent. Fiind vorba de un fapt material, posesia poate fi dovedită prin orice mijloc de probă, care să
contureze certitudinea stăpânirii faptice şi efective.
Elementul psihologic, intenţional, care ţine de voinţa internă, este mai greu de dovedit. Pentru
a uşura sarcina probei, legiuitorul a instituit o prezumţie legală, legând dovada acestuia de
conexiunea cu existenţa şi aparenţa elementului material.

3. Felurile posesiei
În conformitate cu dispozițiile Codului civil, posesia poate fi de mai multe feluri: mijlocită și
nemijlocită, posesia în care persoana exercită posesia în calitate de posesor sub nume de proprietar
și în calitate de posesor de drept limitat, posesia prin prepus, posesia de bună-credință și de rea-
credință.
Astfel, potrivit art.483 din Cod, există posesia nemijlocită și posesia mijlocită. Posesia este
nemijlocită dacă stăpînirea de fapt este exercitată de către posesor personal sau prin prepusul său.
Posesia este mijlocită dacă stăpînirea de fapt este exercitată prin intermediul posesorului de drept
limitat.
În conformitate cu art.484 din Cod, posesorul poate exercita posesia în calitate de posesor
sub nume de proprietar sau în calitate de posesor de drept limitat. Este posesor sub nume de
proprietar persoana care exercită posesia asupra bunului cu intenția de a se comporta cu el ca un
proprietar.
Este posesor de drept limitat persoana care exercită posesia asupra bunului:
a) în calitate de titular al unui drept real limitat, în calitate de locatar, comodatar sau
coproprietar, în privința cotelor-părți ale celorlalți coproprietari, precum și în alte cazuri cînd
exercită posesia cu intenția de a acționa astfel în interesul său, în baza unui anumit raport juridic cu
posesorul sub nume de proprietar prin care posesorul de drept limitat a dobîndit dreptul să posede
bunul; sau
b) în calitate de antreprenor, transportator, depozitar, precum și în alte cazuri cînd exercită
posesia cu intenția de a acționa astfel la indicația posesorului sub nume de proprietar, în baza unui
anumit raport juridic cu posesorul sub nume de proprietar prin care posesorul de drept limitat are
dreptul de a reține bunul pînă cînd cheltuielile sau costurile aferente posesiei nu au fost achitate de
către posesorul sub nume de proprietar.
Pînă la proba contrară, posesorul bunului se prezumă posesor sub nume de proprietar.
Potrivit normei de la art.485 din Cod, există posesia prin prepus. Este prepus, în scopul
exercitării posesiei, persoana: a) care exercită stăpînirea de fapt nemijlocită asupra bunului în
numele posesorului, neavînd intenția și fără a fi parte la raportul juridic prevăzut la art. 484 alin. (3)
din Cod; sau b) căreia posesorul îi poate da instrucțiuni obligatorii în legătură cu stăpînirea sau
folosirea bunului în interesul posesorului.
La categoria de prepus se poate atribui, în special: a) salariatul posesorului sau persoana care
exercită o funcție similară; sau (b) persoana căreia posesorul i-a îngăduit stăpînirea de fapt asupra
bunului din motive practice. De asemenea, este prepus persoana care accidental este într-o poziție să
exercite, și exercită, stăpînirea de fapt nemijlocită asupra bunului pentru posesor.
În conformitate cu art.487 din Cod, există posesia de bună-credință la care, adăugăm noi,
există și posesia de rea-credință. Este considerată posesor de bună-credință persoana care are un
drept de posesie sau care se poate considera îndreptățită să posede în urma unei examinări diligente,
16
necesare în raporturile civile, a temeiurilor îndreptățirii sale. Buna-credință este prezumată. Posesia
de bună-credință încetează dacă se stinge dreptul de posesie sau, după caz, dacă față de posesor se
înaintează o pretenție întemeiată.

4. Calităţile şi viciile posesiei

Pentru a fi valabilă, posesia, pe lângă elementele sale constitutive care semnalează
împrejurarea că există, trebuie să întrunească unele calităţi. Ele sunt prevăzute de Codul civil, fiind
necesare pentru producerea efectelor juridice ale posesiei, adică pentru a face ca posesia să fi utilă.
Calităţile posesiei. Continuitatea este calitatea posesiei care presupune că faptele de stăpânire
ale unui bun se realizează în mod continuu, cu regularitatea pe care o cere natura bunului.
Continuitatea şi intermitenţa sunt chestiuni de fapt lăsate la aprecierea instanţelor. De exemplu,
continuitatea posesiei unei case de vacanţă este îndeplinită dacă este locuită în zilele libere şi
perioadele de vacanţă, restul timpului sunt intermitenţe normale. Continuitatea posesiei este
întotdeauna prezumată. Prezumţia instituită de art.488 din Codul civil al R.M., operează în sensul că
posesorul actual probează că a posedat, într-un moment dat, fiind astfel presupus că a posedat în
timpul intermediar. Pentru a fi acoperită condiţia continuităţii, intermitenţele trebuie să fie
anticipate sau urmate de acte de stăpânire a bunului.
Posesia trebuie să fie neîntreruptă, pentru că întreruperea este o cauză care duce la desfiinţarea
posesiei. Continuitatea este atitudinea pozitivă, este opera posesorului, s-a spus în doctrină
că “discontinuitatea este o boală a posesiei, pe când întreruperea este moartea ei”. Dacă
continuitatea se datorează faptei posesorului, întreruperea conduce la pierderea posesiei.
Posesia să fie netulburată este o calitate care arată că trebuie să fie paşnică şi să se desfăşoare
de-a lungul existenţei sale tot în astfel de condiţii.
Posesia să nu se fondeze pe acte de violenţă. Violenţa este fizică şi morală, trebuind să
lipsească pe toată durata posesiei, pentru că posesia nu poate fi nici începută şi nici conservată prin
acte de violenţă.
Posesia să fie publică, adică exercitată în văzul tuturor, fiind cunoscută de toţi cei care ar
putea avea vreo legătură cu posesorul sau bunul asupra căruia se exercită. Publicitatea posesiei
trebuie să fie de aşa natură pentru ca proprietarul să poată afla că este îndreptată împotriva lui,
nefiind obligatoriu să aibă efectiv cunoştinţă de faptul că bunul său este posedat de altă persoană.
Este necesar ca posesia, pentru a fi aptă de a prescrie, să fie exercitată public pe toată durata ei.
Posesia devine utilă sau încetează de a fi utilă în măsura în care devine sau încetează de a fi publică.
Posesia să fie sub nume de proprietar, însemnând prin acesta că posesorul se comportă faţă
de bunul pe care îl posedă ca un adevărat proprietar. Posesorul stăpâneşte bunul pentru sine,
deosebindu-se de detentorul precar, care foloseşte bunul pentru altul. Posesorul este prezumat că
posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu se face dovada că posesorul a început să posede
pentru altul.
Posesia să fie neechivocă. Inechivocul posesiei nu este o calitate reglementată de codul civil,
autorii de specialitate considerând că este justificată neintroducerea după modelul francez, a acestei
condiţii, pentru că se confruntă cu precaritatea.
Viciile posesiei sunt contrare calităţilor posesiei şi au consecinţa că înlătură aptitudinea
posesiei de a constitui un fapt juridic şi a produce efectele juridice ale acestuia. Ele
sunt: discontinuitatea, clandestinitatea, violenţa şi echivocul, ultimul nereglementat expres de cod.
Discontinuitatea. Posesiunea este discontinuă când posesorul exercită în mod neregulat, adică
cu intermitenţe anormale. Discontinuitatea este viciul continuităţii.
Discontinuitatea este un viciu cu caracter temporar adică ea durează până când actele de
stăpânire devin regulate şi normale. Este un viciu absolut, poate fi invocat de către orice persoană
17
interesată să anihileze efectele posesiei. După încetarea discontinuităţii, posesia va putea renaşte, în
cazul în care în persoana posesorului se vor reuni şi se vor păstra cele două elemente constitutive
ale posesiei.
Violenţa este contrariul calităţii posesiei de a fi netulburată. Violenţa reprezintă un viciu al
posesiei doar în raporturile dintre posesor şi acela împotriva căruia este îndreptată, numai acesta
este îndreptăţit să invoce pentru a împiedica efectele posesiei. Rezultă că violenţa este un viciu
relativ, deci terţii nu o pot invoca. Având caracter temporar, încetarea violenţei face să înceapă o
nouă posesie.
Clandestinitatea este viciul publicităţii posesiei. Publicitatea înseamnă că posesia bunului să
fie de acel fel încât orice persoană să poată lua cunoştinţă de existenţa sa. Trebuie să existe doar
posibilitatea, nefiind dobligatoriu ca proprietarul împotriva căruia se exercită să şi cunoască
obligatoriu această împrejurare.
Atunci când actele de stăpânire sunt exercitate pe ascuns, şi este exclusă posibilitatea să fie
cunoscută de ceilalţi, posesia nu mai este compatibilă cu scopul său şi astfel este afectată de viciul
clandestinităţii. Viciul nu există dacă partea adversă putea să o cunoască însă ea nu a avut efectiv
cunoştinţă de stăpânirea exercitată de altul.

4. Efectele posesiei
Posesia este o stare de fapt care nu se identifică cu dreptul, însă ea are valoare juridică şi trece
în planul dreptului prin efectele sale. Semnificaţia acestor efecte juridice este în funcţie de
caracterul posesiei, de buna-credinţă sau de rea-credinţă, precum şi în funcţie de natura bunului
(mobil sau imobil). Efectele generale ale posesiei sunt:
a) posesia creează o prezumţie de proprietate;
b) posesorul de bună-credinţă dobândeşte în proprietate fructele lucrului asupra căruia
exercită posesia;
c) posesia prelungită în timp duce, prin uzucapiune, la dobândirea dreptului de proprietate în
cazul bunurilor imobile;
d) posesia imobiliară este apărată prin acţiunile posesorii.
Ca efecte speciale ale posesiei sunt de reţinut că posesorul de bună-credinţă poate dobândi în
proprietate bunul imobil posedat, prin uzucapiune;
Posesia creează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului. Realitatea că, de cele mai
multe ori, posesia ca stare de fapt este exercitată de însuşi titularul dreptului de proprietate este
recunoscută de legiuitor prin instituirea prezumţiei relative de proprietate în favoarea posesorului.
Aceasta înseamnă că posesorul bunului are o situaţie privilegiată în caz de litigiu, pentru că nu
trebuie să aibă iniţiativa probatorie, sarcina probei revine celui care doreşte să răstoarne prezumţia
creată. Poziţia posesorului este mai confortabilă în proces, el are la început rolul de a nega, un rol
pasiv, care se schimbă dacă se face proba contrarie.
Prezumţia de proprietate are un caracter absolut atunci când posesia exercitată este de bună-
credinţă şi priveşte bunuri mobile. În materie de mobile, posesia este fundamentală, posesorul actual
îşi va păstra bunul fiindcă posesia sa valorează titlu de proprietate.
Pornind de la distincţia dintre posesia bunurilor imobile şi a celor mobile, pentru acestea din
urmă posesorul actual are o prezumţie de proprietate absolută, iuris et de iure, care în opinia
autorilor vechi nu admite proba contrară. Elementul timp prezintă importanţă dar nu şi durata lui,
fiind suficient ca posesia să fie de actualitate.
Dovedirea relei-credinţe a posesorului face ca prezumţia de proprietate, care operează în
favoarea sa, să înceteze. Şi posesia de rea-credinţă poate să producă efecte favorabile posesorului,
în sensul că poate dobândi dreptul de proprietate asupra unui bun imobil prin prescripţia de 30 de
18
ani. În privinţa bunurilor care fac parte din proprietatea publică, nu operează prezumţia de
proprietate împotriva statului sau a unităţii administrativ-teritoriale.
Posesorul de bună-credinţă al unui bun frugifer dobândeşte proprietatea bunului pe care îl
posedă. Fructele sunt produsele periodice ale unui bun, prin a căror obţinere şi percepere nu se
alterează sau consumă substanţa bunului respectiv. Fructele pot fi: naturale, industriale, civile. Sunt
fructe ale bunurilor: recoltele, chiriile, dobânzile, sporul animalelor, redevenţele pentru
concesionări, dobânzile. Spre deosebire de fructe, productele sunt produse ale bunului, cele care nu
au caracter periodic, iar culegerea lor reduce valoarea economică, reduce însăşi substanţa bunului.
Exemplu de producte: tăierea lemnelor din pădure, piatra dintr-o carieră. Productele se cuvin
întotdeaua proprietarului, indiferent că posesorul este de bună-sau de rea-credinţă.
Fructele naturale sunt acelea pe care lucrurile le produc în mod spontan şi fără nici un efort
din partea omului, cum sunt roadele livezilor, ierburile, recoltele naturale etc.
Fructele industriale sunt acelea care impun un efort din partea omului aplicat asupra
elementului natural, având la origine activitatea umană asupra elementelor naturii, cum ar fi:
obţinerea cerealelor din cultivarea pământului, prepararea vinului din struguri etc.
Fructele civile sunt veniturile echivalate băneşte pe care le produce un bun, cum sunt
dobânzile pentru sumele depuse la CEC şi la bănci, chiria pentru un imobil, redevenţa pentru o
concesionare.
Posesorul este de rea-credinţă atunci când cunoaşte viciile dobândirii sale. Acesta nu are
dreptul să culeagă fructele, el trebuie să restituie toate fructele naturale, civile şi industriale, atât pe
cele percepute din momentul localizării relei credinţe cât şi cele pe care le-a perceput fără să-şi dea
seama.
Protejarea posesiei prin acţiunile posesorii. Acţiunile posesorii sunt definite în doctrină ca
fiind acele acţiuni aflate la îndemâna posesorului, care adresate justiţiei au menirea de a apăra
posesia – ca stare de fapt – împotriva oricăror tulburări sau să-şi redobândească posesia, atunci când
ea a fost pierdută.
Acţiunile posesorii au deci ca scop restabilirea situaţiei de fapt care exista anterior tulburării
sau deposedării. Specificul acţiunii posesorii este că se apără starea de fapt, fără să se pună în
discuţie dreptul asupra lucrului. Practica judiciară este constatată în sensul că posesorul poate
intenta acţiune posesorie şi împotriva adevăratului proprietar, fiind relevant doar faptul tulburării în
sine.
Acţiunile posesorii au anumite particularităţi:
a) calea acţiunii posesorii poate fi folosită numai pentru apărarea posesiunii asupra bunurilor
imobile. Ea nu poate fi folosită asupra bunurilor mobile, deoarece posesorul este prezumat a fi
proprietar;
b) acţiunile posesorii urmăresc apărarea simplului fapt al voinţei, al stăpânirii materiale a
bunului, dublată de voinţa dreptului asupra bunului;
c) acţiunile posesorii au la îndemână o procedură specială caracterizată prin celeritate şi mai
simplificată sub aspect probator.
Clasificarea acţiunilor posesorii. Pornind de la prevederile Codului civil, acţiunile posesorii
sunt de două feluri:
a) acţiunea posesorie în reintegrarea (reintegranda), prin care reclamantul solicită
restabilirea situaţiei anterioare, în cazul în care a intervenit o deposedare sau tulburare cu violenţă.
b) acţiunea posesorie în complângere (complenda), denumită şi acţiune posesorie generală,
menită să apere posesia în caz de tulburare obişnuită, de încălcare a ei de către pârât;
Această clarificare are la bază circumstanţele de fapt care stau la baza exercitării acţiunii
posesorii, în act de tulburare şi respectiv de deposedare.
19
 Apărarea posesiei pe calea acțiunii în reintegrare este reglementată în art.493 din Codul
civil. În cazul în care o persoană deposedează ilegal posesorul, acesta, sub sancțiunea decăderii, în
termen de 1 an, este în drept să îi ceară restituirea bunului, indiferent de care dintre ei are dreptul de
posesie sau are o posesie preferată. Termenul de 1 an începe să curgă de la data deposedării.
Restituirea poate, de asemenea, să fie cerută de la posesorul mijlocit sub nume de proprietar care a
deposedat ilegal posesorul de drept limitat, încălcînd condițiile raportului juridic dintre ei. Această
regulă se aplică și posesorului de drept limitat care a deposedat ilegal un alt posesor de drept limitat.
Dreptul de a cere restituirea este exclus dacă persoana care intenționează să îl exercite a deposedat
ilegal un alt posesor de drept limitat. Restituirea poate, de asemenea, să fie cerută de la terțul care,
la momentul dobîndirii posesiei, cunoștea că posesorul a fost deposedat ilegal de către altă
persoană.
Apărarea posesiei pe calea acțiunii în complîngere o găsim în art.495 din Codul civil.
Norma citată prevede că, dacă o persoană tulbură ilegal posesia bunului sau dacă tulburarea ilegală
ori deposedarea ilegală este iminentă, posesorul, sub sancțiunea decăderii, în termen de 1 an, are
dreptul la apărare conform alin.(2) din art.495 al Codului civil, indiferent de cine are dreptul sau o
preferință de a poseda, a folosi sau de a se bucura în alt mod de bun în sensul art.495 din Cod.
Termenul de 1 an începe să curgă din momentul în care începe tulburarea sau, în caz de tulburare
repetată, din momentul în care a avut loc ultima tulburare.
Instanța de judecată poată să dispună apărarea posesorului, în funcție de circumstanțe, prin
interzicerea tulburării iminente, interzicerea tulburării curente, precum și înlăturarea consecințelor
tulburărilor din trecut. Acțiunea poate fi, de asemenea, îndreptată împotriva posesorului mijlocit sub
nume de proprietar care tulbură ilegal posesia posesorului nemijlocit de drept limitat, încălcînd
condițiile raportului juridic dintre ei. Această regulă se aplică și posesorului mijlocit de drept limitat
care tulbură ilegal exercitarea posesiei posesorului nemijlocit de drept limitat, încălcînd astfel
condițiile raportului juridic dintre ei.

TEMA 3. DREPTUL DE PROPRIETATE. NOȚIUNI GENERALE

Planul
1. Noțiuni generale despre dreptul de proprietate
2. Structura (atributele) dreptului de proprietate
3. Caracterele fundamentale ale dreptului de proprietate
4. Formele principale ale dreptului de proprietate (publică, private)
5. Subiectele şi obiectele dreptului de proprietate

1. Noțiuni generale despre dreptul de proprietate

În sistemul dreptului civil, dreptul de proprietate creează o instituţia importantă şi foarte vastă.
Institutul dreptului de proprietate cuprinde norme de drept ce se clasifică în două părţi principale:
1. Dispoziţii generale privind proprietatea în cadrul căreia se plasează normele de drept civil
comune cu o forţă mai supremă ce sunt obligatorii pentru toate raporturile sociale cu privire la
proprietate. Aici se includ compartimentele: dispoziţii generale, principiile, caracterele subiectele,
oboectele, atributele, dobândirea dreptului de proprietate, încetarea dreptului de proprietate,
apărarea dreptului de proprietate. Tot în prima parte a institutului se include şi compartimentul
dreptului de proprietate comună normele căruia îşi răsfrâng acţiunea atât asupra proprietăţii publice
cât şi asupra celei private.

20
 2. În partea a doua, a acestei instituţii, se includ normele de drept civil ce reglementează
raporturi sociale omogene a diferitor forme de proprietate, categorii de bunuri etc. Aici se includ
formele dreptului de proprietate apărute în dependenţă de subiectele dreptului de proprietate:
dreptul de proprietate publică, dreptul de proprietate privată, dreptul de proprietate asupra bunurilor
imobile, mobile etc. Reglementarea altor drepturi reale: drepturilor de servitute, superfice, uz,
uzufruct, abitaţie, etc.
Încă din epoca străveche, proprietatea s-a născut ca o proprietate privată, întemeindu-se fie pe
ocupaţiune, adică luarea în stăpânire a obiectelor naturii, fie pe muncă, fie pe o convenţie socială.
Legalizarea proprietății private în Republica Moldoiva a început în anul 1991, odată cu
adoptarea Legii cu privire la proprietate nr. 459 din 1991 (abrogată), când paralel cu proprietatea
statului a fost recunoscut şi garantat dreptul de proprietate privată.
În felul acesta, reglementat de către stat, proprietatea privată face corp comun cu titularul ei şi
devine, aşa cum se arată în Declaraţia drepturilor omului şi cetăţeanului, cel mai sacru dintre
drepturile acestuia.
Proprietatea, din punct de vedere juridic, îşi găseşte exprimarea nu numai prin dreptul de
proprietate, ci şi prin întregul sistem al celorlalte drepturi patrimoniale, atât al drepturilor reale, cât
şi al celor de creanţă.
Indiferent cum este considerată, în sens economic sau juridic, proprietatea apare ca un raport
între oameni cu privire la mijloacele de producţie şi la produse şi nu între oameni şi mijloacele de
producţie ce le aparţin.
Dreptul de proprietate a fost definit pornindu-se de la o serie de elemente principale şi anume:
- dreptul de proprietate este un drept de apropriere, de însuşire a unor bunuri materiale;
- prin apropriere sau însuşire a bunurilor materiale trebuie înţeles, nu un raport dintre om şi
lucru, ci raporturile sociale în cadrul-cărora se realizează această însuşire şi care permit
înfăptuirea ei;
- dreptul de proprietate, ca drept de apropriere, are un caracter istoric şi de clasă;
- în conţinutul dreptului de proprietate intră anumite prerogative (atribute) ce aparţin
titularului: posesia, folosinţa şi dispoziţia;
- titularul dreptului de proprietate exercită cele trei atribute în numele şi interesul său
propriu.
Așadar, dreptul de proprietate este un drept ce are cineva de a se bucura şi dispune de un
lucru în mod exclusiv şi absolut, dar în limitele stabilite de lege.

2. Structura (atributele) dreptului de proprietate

Structura (atributele) dreptului de proprietate sunt: posesia, folosința și dispoziția.
Posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, implică, din partea titularului dreptului,
exerciţiul unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau
economic, direct sau mijlocit, la locul aşezării permanente a persoanei sau în orice altă parte.
Folosinţa, ca atribut al dreptului de proprietate conferă titularului a acestuia, de a-şi însuşi
fructele şi veniturile pe care acesta le produce, în scopul posibilitatea de a utiliza economic bunul
său, potrivit cu destinaţia economică satisfacerii necesităţilor sale materiale şi spirituale.
Dispoziţia, ca atribut al dreptului de proprietate poate fi materială şi juridică. Dispoziţia
materială conferă titularului posibilitatea de a hotărî asupra existenţei materiale a bunului său, în
limitele legislaţiei în vigoare (adică titularul poate chiar distruge bunurile proprii) 6. Dispoziţia
juridică constă în dreptul titularului de a hotărî cu privire la soarta juridică a bunului său, el putând
6
Mara Ioan, Dumitrescu Aida-Diana, Iorga Ion. Drept civil. Drepturi reale, Ed. Universul Juridic, București, 2018,
p.41.
21
să-1 înstrăineze sau să constituie asupra lui alte drepturi reale, în condiţiile stabilite de lege. În
legislaţie şi literatura de specialitate se întâlneşte şi noţiunea de administrare a bunurilor.
Atributele dreptului de proprietate pot aparţine unei singure persoane sau pot fi separate,
aparţinând la mai multe persoane, ca urmare a voinţei titularului dreptului, voinţa exprimată într-o
anumită formă, prevăzută în mod expres de lege.
Deşi cele trei atribute nu epuizează complet conţinutul juridic al dreptului de proprietate,
totuşi ele exprimă ceea ce este esenţial şi au un rol deosebit de important nu numai în realizarea
raporturilor de proprietate privată dar şi în privinţa exercitării dreptului de proprietate publică.

3. Caracterele fundamentale ale dreptului de proprietate

Dreptului de proprietate are trei caractere fundamentale şi anume: absolut, exclusiv şi
perpetuu. Anume aceste caractere juridice constituie temeiul existenţei şi al exercitării dreptului de
proprietate de către titularii săi.
Caracterul absolut. Prin caracterul absolut trebuie să înţelegem că dreptul de proprietate este
opozabil tuturor (erga omnes), titularul putând opune dreptul său tuturor persoanelor, acestea fiind
obligate să recunoască şi să respecte prerogativele proprietarului şi să nu facă nimic prin care să-1
împiedice pe acesta în exercitarea atributelor conferite de dreptul respectiv.
De asemenea, dreptul de proprietate este absolut în sensul că poate fi exercitat, de regulă în
ansamblu, sub aspectul tuturor celor trei atribute ale sale (posesia, folosinţa şi dispoziţia), fără însă a
se înţelege prin aceasta că el nu poate fi dezmembrat; dimpotrivă, atributele sale pot fi separate,
posesia şi folosinţa putând fi exercitate şi de alte persoane decât proprietarul, fireşte cu
consimţământul acestuia.
Dreptului de proprietate (avem în vedere dreptul de proprietate privată) i se pot impune
restricţii în exercitarea sa de către titular. Aceste restricţii pot viza libertatea de inacţiune a
proprietarului (de exemplu, obligaţia proprietarului de a întreţine corespunzător faţada casei sale)
sau libertatea de acţiune a titularului (interdicţia de a zidi o fereastră la distanţă mai mică decât cea
prevăzută de lege); restricţiile pot fi impuse în interesul personal al proprietarului, în interesul,
terţelor persoane sau în interesul general (public).
Caracterul exclusiv. Acest caracter al dreptului de proprietate se identifică, la fel ca şi în cazul
altor drepturi subiective, cu prerogativele conferite titularilor săi. în acest sens, numai proprietarul
sau coproprietarii - în caz de indiviziune - sunt îndreptăţiţi să exercite atributele acestui drept asupra
bunurilor ce constituie obiectul său.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate nu operează în mod absolut. Existenţa sa
comportă, aşa cum am mai spus şi anumite limite şi restricţii.
Unele dintre aceste limite şi restricţii ale caracterului exclusiv al dreptului de proprietate în
special care se exercită asupra imobilelor, pot fi stabilite prin însăşi voinţa proprietarului, iar altele
sunt impuse prin efectul legii pe cale judecătorească, de anumite interese generale sau situaţii
social-economice şi juridice.
De regulă, toate cele trei atribute (posesia, folosinţa şi dispoziţia) pot fi exercitate direct de
către titularii dreptului de proprietate asupra unui bun, însă aceştia pot consimţi, în mod liber, pentru
stabilirea unor restricţii menite să limiteze caracterul exclusiv al dreptului lor.
De exemplu, proprietarul unui bun imobil poate să constituie în favoarea unei alte persoane un
drept real - dreptul de uzufruct, sau să consimtă la stabilirea unei servituţi în folosul unui fond
vecin. Deci, cât timp nu se iveşte necesitatea ca anumite restricţii să-i fie impuse, proprietarul însuşi
este acela care decide la, stabilirea unor restricţii asupra exercitării dreptului său.

22
 Exercitarea dreptului de proprietate poate fi restrâns şi fără consimţământul proprietarului.
Astfel, este posibil ca prin efectul legii, să se constituie, în folosul altor persoane, anumite drepturi
reale asupra unor bunuri, care să fie impuse proprietarilor, indiferent de voinţa lor.
În acest sens, menţionăm servitutile naturale şi legale precum şi starea de coproprietate forţată
şi perpetuă existentă asupra părţilor comune din clădirile în care se află mai multe apartamente
proprietate privată (personală), precum şi starea de coproprietate asupra lucrurilor comune necesare
sau utile pentru folosirea a două imobile vecine cum ar fi: drumurile, fântânile, zidurile care despart
proprietăţile, etc.
În aceeaşi ordine de idei, regimul juridic al construcţiilor impune proprietarilor de terenuri o
serie de obligaţii, care constituie restricţii aduse caracterului exclusiv al dreptului de proprietate
imobiliară. De exemplu, obligaţia de a obţine autorizaţie de construcţie de la autoritatea
administrativă din localitatea în care este situat terenul pe care urmează a se construi şi încadrarea în
normele de sistematizare şi de arhitectură stabilite.
Caracterul perpetuu. Se consideră perpetuu dreptul de proprietate, deoarece el există atâta
timp, cât există bunul. Deşi nu este definit am stabilit că caracterul perpetuu se evidenţiază prin
durata în timp a dreptului de proprietate, care la rândul ei este determinată de perioada de timp cât
există bunurile mobile sau imobile - care constituie obiectul dreptului respectiv.
Precizăm că dreptul de proprietate asupra unui anumit bun nu trebuie în mod necesar să
aparţină în mod continuu aceluiaşi titular, în timp, bunul şi dreptul asupra sa, poate fi transmis prin
acte între vii sau prin acte pentru cauză de moarte, ceea ce înseamnă că, prin transmiterea sa, dreptul
de proprietate se perpetuează în cadrul unui alt patrimoniu.
Deci, specific pentru caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este durata în timp a
obiectului său, indiferent de patrimoniul în care este cuprins într-un anumit moment al existenţei
sale.
Dreptul de proprietate asupra unui bun poate trece din patrimoniul unei persoane în
patrimoniul altei persoane din cauze voluntare sau din cauze forţate, impuse titularilor.
Trebuie menţionat că trecerea forţată în proprietatea statului a unor bunuri se poate face
numai în cazurile şi în condiţiile expres prevăzute de lege. De exemplu, exproprierea pentru o cauză
de utilitate publică este prevăzută expres în Constituţie (art.46 alin.2) sau confiscarea, cu caracter de
sancţiune, care vizează de regulă bunurile mobile, este prevăzută, de asemenea, în Constituţie
(art.46) şi, după caz, în Codul penal.
În concluzie, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate se relevă prin aceea că acesta este
un drept ereditar, este imprescriptibil din punct de vedere extinctiv (nu este susceptibil de a fi
pierdut prin neuz), este inviolabil şi nu poate fi cedat prin constrângere.

4. Formele principale ale dreptului de proprietate

Sub aspectul determinării titularilor săi, dreptul de proprietate poate îmbrăca mai multe forme
deşi, din punctul de vedere al atributelor şi caracterelor sale, este unic, în sensul că aparţine în
totalitate unui singur titular.
Prin art.9 alin.(1) din Constituţia R.M., se dispune că proprietatea este publică sau privată.
Dreptul de proprietate este separat, în funcţie de titularii săi şi prin alte dispoziţii legale. Spre
exemplu, “Bunurile care nu sunt ale particularilor sunt administrate şi nu pot fi înstrăinate decât
după regulile şi formele prescrise anume pentru ele”. Prin acest text se statuează că dreptul de
proprietate, în funcţie de titularii săi, poate îmbrăca două forme: forma dreptului de proprietate
privată, care aparţine particularilor şi forma dreptului de proprietate publică, aparţinând statului şi
unităţilor administrativ teritoriale.

23
 În baza reglementărilor în vigoare şi în condiţiile social-economice actuale, dreptul de
proprietate poate îmbrăca două forme:
- dreptul de proprietate publică şi
- dreptul de proprietate privată.
Deoarece în legislaţie bunurile ce se află în proprietate statului au un regim juridic diferit ele
creează două domenii (public şi privat) a dreptul de proprietate a statului. Atât în legislaţia altor
state, cât şi în literatura de specialitate există şi alte opinii la acest subiect. Astfel se consideră că
statul poate să apară în dublă calitate: ca titular al dreptului de proprietate publică exercitat asupra
bunurilor ce constituie domeniul public şi ca titular al dreptului de proprietate privată exercitat la
fel ca orice subiect de drept, asupra bunurilor ce formează domeniul privat al statului.
Domeniul public al dreptului de proprietate publică a statului este inalienabil (bunurile din
domeniul public, fiind scoase din circuitul civil general, nu pot face obiectul unor acte juridice
civile) şi imprescriptibil din punct de vedere şi extinctiv şi achizitiv, în timp ce domeniul privat al
dreptului de proprietate publică a statului este alienabil şi prescriptibil extinctiv şi din punct de
vedere achizitiv şi este sesizabil.

5. Subiectele şi obiectele dreptului de proprietate

Subiectele dreptului de proprietate. Se consideră subiecte ale dreptului de proprietate
persoanele fizice, juridice, statul şi organele administraţiei publice locale.
Constituţia R.M., în art.128 mai evidenţiază o categorie de subiecte care pot avea drept de
proprietate pe teritoriul Republicii Moldova. Astfel dispun de dreptul de proprietate pe teritoriul
ţării noastre alte state, organizaţii internaţionale, cetăţeni străini şi apatrizi.
Persoanele fizice devin subiecte ale dreptului de proprietate din momentul naşterii, iar în
conformitate cu prevederile legislaţiei succesorale chiar şi până la naştere. Ele pot dispune liber de
bunurile aflate în proprietate, pot crea alte drepturi reale prin punerea în circulaţie a acestora.
Persoanele fizice pot crea la rândul lor, persoane juridice. La momentul actual în ţara noastră există
o diversitate de persoane juridice: întreprinderi individuale, societăţi în nume colectiv, în
comandită, cu răspundere limitată, pe acţiuni etc. Dreptul de proprietate a acestora se creează din
patrimoniul distinct al fondatorilor, producţia creată, veniturile obţinute etc.
Deşi din art.10 al Constituţiei RM, care afirmă că statul are ca fundament unitatea poporului,
reiese că la noi poporul este subiectul principal în societate, art.127 al Constituţiei stabileşte că,
dispun de drept de proprietate publică Statul şi unităţile administrativ teritoriale.
Obiecte ale dreptului de proprietate pot fi: pământul, subsolul, apele, regnul vegetal şi
animal, clădirile, instalaţiile, utilagele, obiectele culturii materiale şi spirituale, banii, titlurile de
valoare şi alte bunuri, precum şi produsele activităţii intelectuale.
Conţinutul dreptului de proprietate este format din bunuri, lucrurile asupra cărora pot exista
drepturi patrimoniale, nu şi drepturile care se referă la aceste lucruri.
Deci, vorbind de bunuri, ca obiect al dreptului de proprietate, ne vom referi la acele valori
economice care sunt utile satisfacerii nevoilor omului si sunt susceptibile de apropiere sub forma
drepturilor patrimoniale.
Când vorbim de lucruri ca obiect al drepturilor de proprietate, ne interesează în special sub
aspectul clasificării lor în, bunuri mobile şi imobile.
Această împărţire prezintă importanţă deoarece există regimuri diferite pentru fiecare dintre
cele două categorii de bunuri, dintre care menţionăm:
- spre deosebire de bunurile imobile, dreptul de proprietate asupra lor se prescrie prin simplul
fapt al posesiei, fără a fi necesară vreo curgere de timp;

24
 - spre deosebire de bunurile imobile, pentru bunurile mobile dreptul de moştenire al soţului
supra vieţuitor, mobilele şi obiectele de uz casnic se moştenesc de către soţul supravieţuitor
(peste cota parte ce i se cuvine ca moştenitor legal) când vine în concurs cu alte categorii de
moştenitori decât descendenţii.
- comparativ cu bunurile mobile, pentru înstrăinarea unor bunuri imobile sunt prevăzute
anumite condiţii de publicitate;
- în cazul bunurilor comune ale soţilor, înstrăinarea sau grevarea imobilelor nu poate fi făcută
de către unul dintre soţi decât cu consimţământul expres al celuilalt soţ, pe când înstrăinarea
mobilelor (de valoare obişnuită) se poate face fără consimţământul expres al celuilalt soţ, legea
prezumând existenţa consimţământului acestuia (art.35 alin.2 din C.fam.);
- acţiunea în justiţie privind imobilele se intentează la instanţa locului unde este situat
imobilul (art.13 alin.l CPC RM).
Acţiunile privitoare la mobile, de regulă, se intentează la instanţa domiciliului pârâtului (art.5
CPC RM).
În concluzie, bunurile mobile au un regim juridic mai lejer, mai spuţin restrictiv în comparaţie
cu bunurile imobile al căror regim juridic este mai sever, cu mai multe condiţionări, limite şi
restricţii.

TEMA 4. DOBÂNDIREA ȘI ÎNCETAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Planul
1. Moduri de dobândire a dreptului de proprietate. Definire și clasificare
2. Caracterizarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate
3. Temeiuri de încetare a dreptului de proprietate

1. Analiza și clasificarea modurilor de dobândire a dreptului de proprietate

Noţiune. Sintagma „moduri de dobândire a dreptului de proprietate” desemnează totalitatea
mijloacelor reglementate de lege – acte juridice şi fapte juridice – prin care se poate dobândi dreptul
de proprietate indiferent de forma sub care se prezintă. Unele dintre aceste mijloace juridice sunt, în
acelaşi timp, şi moduri de dobândire a celorlalte drepturi reale, derivate din dreptul de proprietate,
adică a dezmembrămintelor proprietăţii cum sunt: uzufructul, uzul, abitaţia, servitutea şi dreptul de
superficie.
Dispoziţiile art.509 din Codul civil prevăd că, (1) Dreptul de proprietate asupra unui bun
nou, realizat de persoană pentru sine se dobîndeşte de către aceasta dacă legea sau contractul nu
prevede altfel. (2) Dreptul de proprietate se poate dobîndi, în condiţiile legii, prin ocupaţiune, act
juridic, succesiune, accesiune, uzucapiune, precum şi prin hotărîre judecătorească atunci cînd
aceasta este translativă de proprietate ca efect al dobîndirii cu bună-credință. (3) În cazurile
prevăzute de lege, proprietatea se poate dobîndi prin efectul unui act administrativ. (4) Prin lege se
pot reglementa şi alte moduri de dobîndire a dreptului de proprietate.
Această enumerare a fost criticată. În primul rând, este incompletă deoarece unele din
modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate au fost omise, cum sunt, de pildă, posesia
de bună-credinţă a bunurilor mobile, dobândirea în proprietate a fructelor de către posesorul de
bună credinţă al bunului frugifer şi hotărârile judecătoreşti constitutive de drepturi.
Clasificare. Modurile generale de dobândire a dreptului de proprietate se clasifică în funcţie
de mai multe criterii:

25
 După întinderea dobândirii: moduri de dobândire universal sau cu titlu universal când
transmisiunea cuprinde ouniversalitate (un patrimoniu) sau o fracţiune de universalitate; sunt astfel
succesiunea şi legateleuniversale şi cu titlu universal; moduri de dobândire cu titlu particular, când
transmisiunea cuprinde unul sau mai
multe bunuri individual determinate. Cu excepţia succesiunilor şi legatelor universale ori cu titluuni
versal, toate celelalte moduri de dobândire, inclusiv legatul cu titlu particular, sunt cu
titlu particular.
După momentul cînd operează transmisiunea: moduri de dobândire între vii şi anume:
actul juridic, accesiunea, uzucapiunea, legea şi ocupaţiunea, în acest caz, dobândirea operează din
momentul convenit între părţi sau stabilit delegislaţia în vigoare; moduri de dobândire pentru
cauză de moarte (mortis causa) şi anume: succesiunea, legatul, acestea operează din momentul
morţii autorului. Clasificarea prezintă interes pentru dobânditor, de a şti momentul dobândirii.
După situaţia juridică a bunului în momentul dobândirii, avem moduri de dobândire
originare, care nu comportă o transmisiune juridică a dreptului
de proprietate de la o persoană la alta, deoarece bunul nu a aparţinut nimănui în momentuldobândiri
i, şi anume, ocupaţiunea. Unii autori (E.Chelaru etc.) includ şi uzucapiunea, dobândirea cu bună
credinţă a bunurilor mobile, dobândirea fructelor de către posesorul de bună-credinţă7;
moduri derivate de dobândire derivate, care presupun un transfer al dreptului de proprietate de la o
persoană la alta. Toate celelalte moduri de dobândire decât cele originare suntderivate: succesiunea,
legatul, actul juridic, accesiunea, uzucapiunea, legea.
Această clasificare prezintă un interes redus, deoarece ocupaţiunea nu se mai poate aplica
decâta bunurile mobile, dar nu şi pentru cele imobile în privinţa cărora se aplică art.323 şi art.324 o
d Civil,care prevede că bunurile fără stăpân sunt ale statului.
După caracterul transmisiunii, sunt moduri de dobândire cu titlu oneros, cînd dobânditorul
este obligat să dea un lucru ori să facă o prestaţie în schimbul dobândirii ceva în loc: actul juridic; și
moduri de dobândire cu titlu gratuit – dobânditorul nu are vre-o obligaţie în schimbul
dobândirii:legatul, donaţia, succesiunea.

2. Caracterizarea modurilor de dobândire

Ocupaţiunea ca mod de dobândire a proprietăţii constă în luarea în posesie a unui bun, care
nu aparţine nimănui, cu intenţia de a deveni proprietarul lui. Potrivit art.515 din Codul civil, (1)
Posesorul unui bun mobil fără stăpîn devine proprietarul acestuia, prin ocupaţiune, de la data
intrării în posesiune în condiţiile legii. (2) Se consideră fără stăpîn bunurile mobile al căror
proprietar a renunţat expres la dreptul de proprietate, bunurile abandonate, precum şi bunurile
care, prin natura lor, nu au proprietar.
Ocupaţiunea, în prezent, are o arie restrânsă de aplicare ca mod de dobândire adreptului de
proprietate şi a altor drepturi reale.Pentru a forma obiectul ocupaţiunii bunurile trebuie să fie fără
stăpân, adică să nu fi fost vreodatăîn proprietatea cuiva sau dacă au fost să fi fost abandonate de
proprietar. De asemenea, bunurile să fie corporale, mobile şi să fie individual determinate.
Bunul găsit. Conform art.516 din Codul civil, (1) Bunul mobil pierdut continuă să aparţină
proprietarului său. (2) Cel care a găsit bunul este obligat să-l restituie proprietarului sau fostului
posesor, ori, dacă acesta nu poate fi identificat, să-l predea autorităţilor administraţiei publice locale
sau organului de poliţie din localitatea în care a fost găsit. (3) Bunul găsit într-o încăpere publică
sau mijloc de transport public se predă posesorului încăperii sau mijlocului de transport, care preia
drepturile şi obligaţiile celui care l-a găsit, cu excepţia dreptului la recompensă. (4) Cel care a găsit
7
Chelaru E. Drept civil. Drepturile reale principale. Curs unversitar. Ediția a 5-a. București: C.H.Beck, 2019, p.55.

26
bunul poartă răspundere pentru pierderea sau deteriorarea acestuia doar în caz de intenţie sau de
culpă gravă şi doar în limitele preţului lui. (5) Organul abilitat căruia i s-a predat bunul găsit
afişează la sediul său un anunţ despre bunul găsit, avînd obligaţia de a-l păstra timp de 6 luni, fiind
aplicabile în acest sens dispoziţiile privitoare la depozitul necesar. (6) Dacă, datorită împrejurărilor
sau naturii bunului, păstrarea acestuia tinde să-i diminueze valoarea ori devine prea costisitoare, el
este vîndut conform legii. În acest caz, drepturile şi obligaţiile aferente bunului se exercită în
privinţa sumei încasate din vînzare.
În conformitate cu art.517 din Codul civil, (1) Dacă proprietarul sau o altă persoană
îndreptăţită nu pretinde, în termen de 6 luni, transmiterea bunului găsit, acesta este remis, în baza
unui proces-verbal, celui care l-a găsit. Procesul-verbal reprezintă pentru acesta din urmă titlu de
proprietate, opozabil şi fostului proprietar. (2) Dacă persoana care a găsit bunul renunţă la drepturile
sale, acesta trece în proprietatea statului. (3) Dacă, în conformitate cu prezentul articol, s-a dobîndit
dreptul de proprietate asupra unui animal, fostul proprietar poate, în cazul în care se va constata
existenţa unei afecţiuni în privinţa sa din partea animalului sau comportamentul crud al noului
proprietar faţă de animal, să ceară restituirea acestuia.
Potrivit art.518 din Codul civil, (1) Proprietarul sau fostul posesor al bunului găsit este obligat
să compenseze cheltuielile aferente păstrării lui. În cazul în care bunul găsit a fost vîndut, din suma
încasată se reţin cheltuielile de păstrare şi comercializare. (2) Proprietarul sau fostul posesor al
bunului găsit este obligat să plătească celui care l-a găsit o recompensă în proporţie de cel mult 10%
din preţul sau din valoarea actuală a bunului. (3) Dacă bunul nu are valoare comercială sau dacă
plata recompensei pentru el nu a putut fi stabilită pe cale amiabilă, cel care l-a găsit are dreptul la o
sumă stabilită de instanţa de judecată. (4) În cazul în care proprietarul a făcut ofertă publică de
recompensă, cel care a găsit bunul are dreptul de a opta între suma la care s-a obligat proprietarul
prin ofertă şi recompensa stabilită de lege ori de instanţa de judecată.
Comoara. Norma de la art.519 din Codul civil prevede că, comoară este orice bun mobil
ascuns sau îngropat, chiar involuntar, al cărui proprietar nu poate fi identificat sau a pierdut, în
condiţiile legii, dreptul de proprietate.
Dacă într-un bun imobil, se descoperă o comoară, ea aparţine pe jumătate proprietarului
bunului imobil în care a fost descoperită şi pe jumătate descoperitorului dacă ei nu convin altfel.
Acestuia din urmă nu i se cuvine însă nimic dacă a pătruns în bunul imobil ori a căutat în el fără
consimţămîntul proprietarului sau al posesorului. Consimţămîntul proprietarului sau al posesorului
se prezumă pînă la proba contrară.
În cazul descoperirii unei comori constituite dintr-un bun (bunuri) recunoscut ca monument al
istoriei sau culturii, acesta este transmis în proprietatea statului. Proprietarul bunului imobil în care
a fost descoperită comoara, precum şi descoperitorul au dreptul de a primi o recompensă în
proporţie de 50% din preţul comorii. Recompensa se împarte egal între proprietarul bunului imobil
în care a fost descoperită comoara şi descoperitor dacă acordul dintre ei nu prevede altfel.
Recompensa se plăteşte în întregime proprietarului dacă descoperitorul a pătruns în bunul imobil ori
a căutat în el fără consimţămîntul proprietarului sau al posesorului.
Dispoziţiile cu privire la arvună din Codul civil nu se aplică persoanelor care au efectuat, în
interesul unor terţi, inclusiv în cadrul exercitării obligaţiilor de serviciu, cercetări arheologice,
căutări în urmacărora a fost descoperită comoara.
Accesiunea. Accesiunea este acel mod de dobândire a dreptului de proprietate în virtutea
căruia tot ce se uneşte cu un lucru sau se încorporează în acesta devine proprietatea aceluia căruia
îi aparţine lucrul la care s-a făcut unirea sau încorporaţiunea.
Reglementarea accesiunii o găsim în articolele 520-522 din Codul civil.

27
 Codul civil reglementează mai multe forme ale accepţiunii: accepţiunea imobiliară naturală şi
artificială, accepţiunea mobiliară.
În temeiul accesiunii, proprietarul dobândeşte tot ceea ce se uneşte sau se încorporează, în
mod natural sau artificial, la lucrul său.
Accesiunea nu duce la dobândirea dreptului de proprietate, când proprietatea lucrului
accesoriu aparţine statului precum şi în cazul în care soţii, prin contribuţie comună, ridică o
construcţie pe terenul aparţinând în exclusivitate numai unuia din ei.
După cum sa accentuat şi după cum se operează în favoarea bunurilor imobile sau mobile,
accesiunea poate fi imobiliară sau mobiliară.
1. Accesiunea imobiliară, poate fi: naturală, când se produce ca rezultat al unui fenomen
natural, fără intervenţia faptei omului; industrială sau artificială, când ea rezultă din fapta omului.
Accesiunea imobiliară naturală poate apare în următoarele cazuri: a) în cazul adăugirilor de
teren provocate prin acţiunea apei, sub forma aluviunilor, ce se formează succesiv şi pe nesimţite,
pe terenul unui proprietar riveran, care devine astfel proprietarul lor, fără ca prin aceasta să se aducă
vreo atingere proprietăţii publice; b) în cazul avuîsiunii, adică porţiuni de pământ smulse brusc prin
acţiunea apelor de la un teren şi alipite la un alt teren riveran.
În conformitate cu art.520 din Codul civil, (1) Adăugirile de teren la malurile apelor
curgătoare revin proprietarului terenului riveran numai dacă ele se formează treptat (aluviuni).
Proprietarul terenului riveran dobîndește, de asemenea, terenul lăsat de apele curgătoare care s-au
retras treptat de la țărmul respectiv. (2) Proprietarul terenului înconjurat de heleştee, iazuri, canale
sau de alte asemenea ape nu devine proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a
apelor sub înălțimea de scurgere. Proprietarul acestor ape nu dobîndeşte nici un drept asupra
terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice. (3) Proprietarul terenului din care o apă
curgătoare a smuls brusc o parte de mal din teren, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de
proprietate asupra părţii desprinse dacă o revendică în termen de un an de la data cînd proprietarul
terenului la care s-a alipit partea a intrat în posesiune. (4) În cazul în care o apă curgătoare, formînd
un braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămîne proprietarul insulei astfel
create.
Accesiunea imobiliară artificială, are la bază prezumţia relativă conform căreia, construcţiile
şi lucrările subterane sau la suprafaţa terenului, dacă au fost făcute de proprietarul terenului pe
cheltuiala sa, aparţin acestuia până la proba contrară.
Norma de la art.521 din Codul civil prevede că, (1) Construcţiile şi lucrările subterane sau de
la suprafaţa terenului sînt prezumate a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa şi îi aparţin
acestuia pînă la proba contrară. (2) Proprietarul de teren care a efectuat construcții și alte lucrări cu
materiale străine devine proprietarul lucrării, neputînd fi obligat la ridicarea acesteia și nici la
restituirea materialelor întrebuințate. El este obligat față de proprietarul materialelor să plătească
valoarea acestora. Dacă lucrările au fost efectuate cu rea-credință, proprietarul de teren este obligat
să repare și prejudiciui cauzat. (3) În cazul în care construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ,
proprietarul terenului are dreptul să le ţină pentru sine sau să oblige terţul să le ridice pe cheltuială
proprie şi să repare prejudiciul cauzat. Dacă păstrează construcţiile sau lucrările făcute de un terţ,
proprietarul este obligat să plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii ori o sumă de
bani egală cu creşterea valorii terenului. (4) În cazul în care construcţiile sau lucrările sînt făcute de
un terţ de bună-credinţă, proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor şi este obligat să plătească,
la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii sau o sumă de bani echivalentă creşterii valorii
terenului. (5) În locul păstrării construcțiilor sau lucrărilor făcute de terț, proprietarul are dreptul să
ceară obligarea autorului lucrării să cumpere terenul sau porțiunea afectată de construcție ori lucrare
la valoarea de piață pe care terenul sau porțiunea ar fi avut-o dacă construcția ori lucrarea nu s-ar fi
28
efectuat. În absența înțelegerii părților, proprietarul poate cere instanței de judecată stabilirea
prețului și pronunțarea unei hotărîri care să țină loc de contract de vînzare-cumpărare.
Accesiunea imobiliară artificială, spre deosebire de cea naturală, rezultă din fapta omului şi,
dacă aceste lucrări sunt efectuate de o persoană, alta decât proprietarul, i se recunoaşte acelei
persoane dreptul de a fi despăgubită; la fel şi în cazul când proprietarul construieşte cu materiale
străine, pe terenul său.
Deci, accesiunea imobiliară artificială se datoreşte faptei unui terţ, care construieşte pe un
teren străin cu materialele sale, (spre exemplu, arenda terenului public pentru construcţia casei de
locuit) ori faptei proprietarului care construieşte pe terenul său, cu materiale străine.
Legea prevede două cazuri, şi anume: a) proprietarul terenului a făcut construcţii sau plantaţii
cu materiale aparţinând altuia, în acest caz el devine proprietarul acestor construcţii sau plantaţii,
fiind însă obligat să plătească proprietarului materialelor încorporate, valoarea acestora, evaluată în
momentul efectuării construcţiilor şi, eventual, o despăgubire pentru paguba cauzată; b) proprietarul
terenului dobândeşte prin accesiune proprietatea construcţiilor sau plantaţiilor făcute pe terenul său
de un terţ, cu condiţia de a plăti acestuia o despăgubire, face deosebire după cum terţul constructor
este de bună sau de rea-credinţă.
Dacă terţul constructor este de bună-credinţă (nu a ştiut şi nici nu trebuia să ştie că terenul
este al altuia), atunci proprietarul este obligat să plătească terţului, fie valoarea materialelor şi preţul
muncii, fie numai sporul de valoare a terenului prin ridicarea construcţiei sau sădirea plantaţiei.
Constructorul de bună-credinţă, devine titular al unui drept de creanţă, el având la dispoziţie o
acţiune în realizarea acestui drept, putând cere, printr-o acţiune mobiliară şi personală, obligarea
proprietarului fondului de a-i plăti despăgubiri.
Dreptul constructorului de a-şi valorifica despăgubirea este un drept patrimonial care poate fi
exercitat în termen de trei ani prevăzut în Codul civil în cazul când constructorul foloseşte
construcţia, termenul de 3 ani începe să curgă de la data când a părăsit construcţia.
Dacă terţul constructor a fost de rea-credinţă (a ştiut sau trebuia să ştie că terenul este al
altuia), atunci proprietarul are un drept de opţiune, constând în dreptul de a păstra construcţia sau
plantaţia, plătindu-i constructorului valoarea materialelor şi preţul muncii din momentul efectuării
lucrării şi nu din momentul judecării acţiunii, sau poate să oblige pe terţul de rea-credinţă să ridice
construcţia sau plantaţia, pe cheltuiala sa proprie şi cu plata unor eventuale drespăgubiri pentru
stricăciunile cauzate terenului.
Practica judiciară a admis că, în cazul în care numai o parte din construcţie se află pe terenul
altuia, fără a i se fi constituit în prealabil un drept de superficie asupra acestui teren, constructorul să
păstreze construcţia, dobândind, pe durata existenţei construcţiei, un drept personal de folosinţă
asupra terenului respectiv în schimbul unei despăgubiri corespunzătoare, plătită proprietarului,
pentru paguba suferită ca urmare a folosinţei temporare a terenului său.
Acest drept personal de folosinţă, care se aseamănă cu dreptul de folosinţă al chiriaşului
asupra terenului, pe care se află locuinţa închiriată, nu constituie o dezmembrare a dreptului de
proprietate.
În cazul când constructorul este statul, el va dobândi asupra construcţiei sau plantaţiei
respective un drept de superficie având obligaţia de a plăti o despăgubire corespunzătoare
proprietarului terenului.
Indiferent dacă constructorul este de bună sau de rea-credinţă şi roprietarul terenului îşi
însuşeşte construcţia, atunci terţul constructor devine un creditor, el dobândind împotriva pro-
prietarului terenului, un drept de creanţă în despăgubire, prescriptibilă în termen de 3 ani, socotit de
la data când proprietarul terenului ridică pretenţii asupra construcţiei sau plantaţiei respective; până

29
la achitarea despăgubirilor cuvenite, constructorul are un drept de retenţie asupra lucrurilor făcute
pe terenul altuia.
Accesiunea mobiliară. Accesiunea mobiliară apare atunci când bunurile mobile aparţin la doi
proprietari diferiţi, iar despărţirea acestora nu se poate face fără a sacrifica unul din ele. În toate
cazurile, proprietarul bunului principal devine, în virtutea accesiunii, proprietar şi al bunului mai
puţin important unit cu primul, având obligaţia de a plăti despăgubiri corespunzătoare.
Conform art.522 din Codul civil, (1) În cazul în care se unesc două bunuri mobile avînd
proprietari diferiţi, fiecare dintre aceştia poate pretinde separarea bunurilor dacă celălalt proprietar
nu ar suferi astfel un prejudiciu. (2) Dacă două bunuri care aparţin diferiţilor proprietari s-au unit
încît nu se mai pot separa fără a fi deteriorate sau fără muncă sau cheltuieli excesive, noul bun
aparţine proprietarului care a contribuit cel mai mult la constituirea bunului, prin muncă sau prin
valoarea bunului iniţial, fiind obligat să plătească celuilalt proprietar preţul bunului unit cu bunul
principal. Dacă niciunul din bunurile unite nu se poate considera bun principal, proprietarii lor
devin coproprietari ai noului bun, proporțional valorii pe care bunurile inițiale le aveau la momentul
accesiunii. (3) În cazul în care bunul secundar este mai de preţ decît bunul principal şi s-a unit cu
acesta fără ştirea proprietarului, ultimul poate cere despărţirea şi restituirea bunului secundar unit,
chiar dacă din separare ar rezulta vătămarea bunului principal.
Literatura de specialitate evidenţiază că accesiunea mobiliară este de trei feluri: adjuncţiunea,
specificaţiunea şi amestecul (confuziunea).
a) Adjuncţiunea înseamnă unirea a două bunuri mobile, aparţinând unor proprietari diferiţi,
ce formează un singur tot, dar care rămân totuşi distincte şi pot fi recunoscute, nepierzându-şi
individualitatea, spre exemplu, rama unui tablou şi tabloul însuşi. Proprietarul bunului considerat
principal dobândeşte, în principiu, proprietatea bunului accesoriu, cu obligaţia de a plăti acestuia din
urmă preţul bunului accesoriu.
b) Specificaţiunea apare în cazul în care o persoană produce prin munca sa, un lucru nou, cu
materiale aparţinând altuia, spre exemplu, confecţionarea unei haine de piele. În acest, proprietatea
va fi atribuită proprietarului materialelor sau lucrătorului, după cum elementul care predomină în
compunerea lucrului nou, este materia sau munca, fiecare trebuind să-1 despăgubească pe celălalt,
după caz, cu valoarea lucrului sau preţul cuvenit muncii. Prestarea de către o persoană a muncii
pentru construcţia unei case, pe terenul şi cu materialele proprietate a altei persoane, conferă
prestatorului, în contra proprietarului, un drept de creanţă egal cu valoarea manoperei, iar nu
un drept real asupra clădirii însăşi. Când materialele sunt ale statului, lucrul nou format va apar-
ţine acestuia, cu obligaţia de a despăgubi pe cel ce 1-a făcut.
c) Confuziunea înseamnă amestecul sau unirea a două lucruri, aparţinând mai multor
proprietari, formându-se un lucru nou, fără a se mai putea distinge şi recunoaşte partea fiecăruia,
spre exemplu, amestecul a două lichide, topirea a două metale etc.
Uzucapiunea. Unul dintre cele mai controversate moduri de dobândire a dreptului de
proprietate este uzucapiunea. Deşi este reglementată în Codul civil, nu este adusă o definiţie.
În literatura de specialitate, uzucapiunea este un mod originar de dobândire a dreptului de
proprietate şi a altor drepturi reale imobiliare prin efectul unei posesii prelungite a unui bun în
intervalul de timp prevăzut de lege8. Noi considerăm că uzucapiunea este modul dobândirii a unui
drept de proprietate asupra unui bun mobil sau imobil, de către un dobânditor de bună credinţă, prin
folosirea îndelungată în intervalul de timp prevăzut de lege.
În Codul civil se face deosebirea între mai multe feluri de uzucapiune: uzucapiunea dreptului
în temeiul cuprinsului registrului de publicitate (art.525 din Cod) și uzucapiunea dreptului contrar

8
Jora C., Ciochina-Barbu I. Drept civil. Drepturile reale. Ediția a 3-a. București: Universul juridic, 2019, p.101.
30
cuprinsului registrului de publicitate (art.526 din Cod), uzucapiunea mobiliară (art.529 din Cod),
uzucapiunea mobiliară a bunurilor culturale mobile (art.530 din Cod)
Uzucapiunea dreptului în temeiul cuprinsului registrului de publicitate. În conformitate cu
art.525 din Codul civil, (1) În cazul în care persoana a fost înregistrată în registrul bunurilor imobile
sau într-un alt registru de publicitate cu caracter constitutiv, în sensul art. 420, ca titular al unui
drept real sau al altui drept patrimonial (dreptul înregistrat), iar dreptul ei este pasibil de radiere sau
altă rectificare pe unul din temeiurile prevăzute la art.439 alin.(1) lit.a) sau b) din Cod, dreptul va
rămîne înregistrat valabil în folosul acelei persoane și nu se mai admite nicio radiere sau altă
rectificare fără consimțămîntul persoanei înregistrate, dacă persoana a exercitat posesia sub nume
de proprietar a bunului asupra căruia poartă dreptul înregistrat:
a) timp de 3 ani, în cazul în care a dobîndit dreptul cu titlu oneros și, pe toată durata posesiei,
a posedat cu bună-credință;
b) timp de 5 ani, în cazul în care a dobîndit dreptul cu titlu gratuit și, pe toată durata posesiei,
a posedat cu bună-credință; sau
c) timp de 10 ani, în celelalte cazuri.
La calcularea termenelor prevăzute la alin.(1) din Cod se ia în cont posesia sub nume de
proprietar exercitată după data depunerii cererii de înregistrare în folosul posesorului. Pînă la proba
contrară, se prezumă că persoana a început să exercite posesia din data depunerii cererii de
înregistrare în folosul posesorului.
Uzucapiunea dreptului contrar cuprinsului registrului de publicitate. În conformitate cu
art.526 din Codul civil, (1) Dreptul de proprietate asupra unui bun imobil sau mobil poate fi
înregistrat în registrul bunurilor imobile sau într-un alt registru de publicitate cu caracter constitutiv,
în sensul art.420 din Cod, în temeiul hotărîrii judecătorești prin care se constată uzucapiunea, în
folosul posesorului sub nume de proprietar care l-a posedat timp de 10 ani, în una din următoarele
situații: a) proprietarul înregistrat în registrul de publicitate a decedat ori, după caz, și-a încetat
existența juridică; b) în registrul de publicitate a fost înregistrată declarația de renunțare la
proprietate; c) bunul imobil este un teren, cu sau fără construcții, care nu a fost supus înregistrării
primare în registrul bunurilor imobile. (2) În toate cazurile, posesorul poate dobîndi dreptul numai
dacă a depus cererea de înregistrare a dreptului de proprietate, în temeiul hotărîrii judecătorești, în
registrul de publicitate înainte ca un terț să fi depus propria cerere de înregistrare a dreptului în
folosul său, pe baza unui temei legitim, în cursul sau chiar după împlinirea termenului necesar
pentru uzucapiune.
Uzucapiunea mobiliară. Conform art.529 din Codul civil, (1) Posesorul sub nume de
proprietar dobîndește dreptul de proprietate prin posesia bunului mobil: a) timp de 3 ani, dacă
posesorul a dobîndit bunul cu titlu oneros și, pe toată durata posesiei, a posedat cu bună-credință; b)
timp de 5 ani, dacă posesorul a dobîndit bunul cu titlu gratuit și, pe toată durata posesiei, a posedat
cu bună-credință; sau c) timp de 10 ani, în celelalte cazuri. (2) Posesorul care invocă uzucapiunea
de bună-credință se prezumă că a început să posede din data actului sau survenirii altui temei pe
care își justifică îndreptățirea. (3) Persoana care a intrat în posesia bunului mobil prin sustragere nu
dobîndește dreptul de proprietate în temeiul prezentului articol. (4) Uzucapiunea prevăzută de
prezentul articol nu se aplică bunurilor mobile asupra cărora dreptul de proprietate se dobîndește,
conform legii, prin înregistrarea într-un registru de publicitate cu caracter constitutiv în sensul
art.420 din Cod.
Uzucapiunea mobiliară a bunurilor culturale mobile. Potrivit normei de la art.530 din
Codul civil, (1) În cazul în care bunul constituie un bun cultural mobil, posesorul nu poate dobîndi
dreptul de proprietate în temeiul art. 523, 524 sau 529 înainte de expirarea termenului de 30 de ani
din momentul în care: a) bunul cultural mobil care a intrat pe teritoriul Republicii Moldova a părăsit
31
teritoriul statului străin cu încălcarea legii aplicabile; sau b) proprietarul bunului cultural mobil a
pierdut posesia bunului pe teritoriul Republicii Moldova. (2) În cazul bunurilor culturale mobile
care aparțin cultelor sau părților lor componente, termenul prevăzut la alin. (1) va fi de 75 de ani.
Posesiunea necesară uzucapiunii. În conformitate cu art.532 din Codul civil, (1) Cu excepţia
cazurilor expres prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decît posesiunea utilă. Pînă la
proba contrară, posesiunea este prezumată a fi utilă. (2) Nu este utilă posesiunea discontinuă,
tulburată, clandestină sau precară. (3) Posesiunea este discontinuă atît timp cît posesorul o exercită
cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului. Posesia se consideră continuă dacă s-a pierdut
fără voia posesorului, cu condiția că este restituită în interiorul termenului de 1 an sau dacă, în
decursul aceluiași termen, posesorul înaintează o acțiune în rezultatul căreia posesia este restituită.
Hotărârea judecătorească are mai multe efecte: declarative, constitutive etc. Sunt hotărâri
constitutive prin care se realizează transferul dreptului de proprietate. Spre exemplu, hotărârea prin
care se dispune exproprierea pentru cauză de utilitate publică, hotărârile judecătoreşti care suplinesc
consimţământul unei părâi la încheierea actului translativ de proprietate etc.
Articolul 509 alin.(2) din Codul civil prevede ca modalitate de dobândire a dreptului de
proprietate şi hotărârea judecătorească, atunci când aceasta este translativă de proprietate. Ca
excepţie de la regula generală, conform căreia hotărârile judecătoreşti au un caracter declarativ de
drepturi, există şi cazuri când o hotărâre judecătorească are un caracter constitutiv (atributiv) de
drepturi, spre exemplu, în materie de executare silită imobiliară, care ia sfârşit printr-o ordonanţă de
adjudecare, situaţie în care adjudecatarul bunului vândut la licitaţie publică dobândeşte dreptul de
proprietate asupra acestuia, prin hotărâre judecătorească.
Succesiunea. Este imposibil să nu se menţioneze cea mai clasică şi veche modalitate de
dobândire a dreptului de proprietate ca succesiunea, care este comună ca modalitate de dobândire a
dreptului de proprietate, atât pentru proprietatea publică, cât şi pentru cea privată. Succesiunea este
un mod derivat de dobândire a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale principale, prin
transmiterea drepturilor şi obligaţiilor patrimoniale, care au aparţinut defunctului, către moştenitori,
fie în baza legii, fie în temeiul ultimei voinţe a celui decedat, exprimată printr-un testament.

3. Încetarea dreptului de proprietate

Temeiurile generale de încetarea a dreptului de proprietate sunt reglementate în articolele
536-542 din Codul civil. într-o secțiune separată, cu denumirea “Pierderea dreptului de proprietate”.
În conformitate cu art.536 din Codul civil, (1) Dreptul de proprietate se pierde, în condiţiile
legii, în urma consumării, pieirii fortuite sau distrugerii bunului, înstrăinării lui în temeiul unui act
juridic, renunţării la dreptul de proprietate, precum şi în alte cazuri prevăzute de lege. (2) Nimeni nu
poate fi forţat să cedeze proprietatea sa, cu excepţia cazurilor cînd, conform legii, se efectuează:
a) urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile proprietarului;
b) înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea în proprietate;
c) răscumpărarea animalelor domestice în cazul încălcării regulilor de comportare cu acestea;
d) privatizarea proprietăţii de stat;
e) exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
f) rechiziţia;
g) confiscarea;
h) alte acţiuni prevăzute de lege.
Renunţarea la dreptul de proprietate (art.537 din Cod). Proprietarul poate renunţa oricînd
la dreptul de proprietate printr-o declaraţie în acest sens sau în alt mod care atestă cu certitudine că a
renunţat la bun fără intenţia de a păstra dreptul de proprietate asupra lui. Obligaţiile proprietarului în

32
legătură cu bunul la care a renunţat încetează atunci cînd un terţ dobîndeşte dreptul de proprietate
asupra bunului.
Renunţarea la dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se face printr-o declaraţie
autentificată notarial şi înregistrată în registrul bunurilor immobile (art.537 din Cod). Din punct de
vedere practic, această declarație de renunțare la bunurile imobile nu se prea exercită, deoarece
notarii, în general, exclud din atribuțiile lor de serviciu executarea de astfel de acte. Este logic ca, în
cazul în care un proprietar renunță la dreptul de proprietate, fără a indica în favoarea cui face
această renunțare, acest bun să devină fără stăpân, iar bunurile fără stăpân aparțin statului, conform
legislației în vigoare.
Urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile proprietarului (art.538 din Cod).
Înstrăinarea bunurilor proprietarului prin aplicarea procedurii de urmărire a proprietăţii în legătură
cu obligaţiile acestuia poate fi efectuată doar în temeiul unei hotărîri judecătoreşti dacă o altă
modalitate nu este stabilită prin lege sau contract. Proprietarul pierde dreptul de proprietate asupra
bunurilor urmărite în momentul dobîndirii dreptului de proprietate asupra acestora de către persoana
îndreptăţită căreia îi sînt transmise bunurile.
Înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu le poate avea în proprietate
(art.539 din Cod). Dacă, în temeiurile prevăzute de lege, persoana a dobîndit dreptul de proprietate
asupra unui bun care, conform legii, nu poate să-i aparţină cu drept de proprietate, proprietarul este
obligat să înstrăineze bunul timp de un an din momentul dobîndirii dreptului de proprietate sau în
alt termen stabilit de lege. Dacă proprietarul nu înstrăinează bunul în termenul de un an, instanţa de
judecată, la cererea autorităţii administraţiei publice locale, poate dispune, după caz, înstrăinarea
bunului şi remiterea sumei obţinute către fostul proprietar, cu reţinerea cheltuielilor de înstrăinare,
sau transmiterea bunului în proprietate statului şi despăgubirea proprietarului în cuantumul stability
de instanţa de judecată.
Răscumpărarea animalelor domestice în cazul încălcării regulilor de comportare cu ele
(art.540 din Cod). În cazul în care proprietarul de animale domestice se comportă cu ele încălcînd
evident regulile stabilite prin lege sau prin normele de comportare umană cu animalele, orice
persoană are dreptul să solicite predarea animalelor. Preţul se stabileşte prin acordul părţilor sau
prin hotărîre judecătorească.
Rechiziţia (art.541 din Cod). În caz de calamitate naturală, epidemie, epizootie sau în o altă
situaţie excepţională, proprietarul poate fi deposedat de bun în temeiul unei decizii a autorităţii
publice, în modul şi în condiţiile stabilite de lege. Persoana al cărei bun a fost rechiziţionat poate
cere restituirea lui dacă, după încetarea situaţiei excepţionale, acesta s-a păstrat în natură. Preţul
bunului sau preţul folosirii lui, în cazul în care s-a păstrat în natură şi a fost restituit proprietarului,
se stabileşte prin acordul părţilor, iar în caz de divergenţă, prin hotărîre judecătorească.
Confiscarea (art.542 din Cod). Confiscarea bunurilor se permite printr-o hotărîre
judecătorească în cazurile şi în condiţiile prevăzute de lege. În cazurile prevăzute de lege, bunurile
proprietarului pot fi confiscate printr-un act administrativ. Actul administrativ cu privire la
confiscare poate fi atacat în instanţă de judecată.

TEMA 6. APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

Plan
1. Noțiuni generale despre apărarea dreptului de proprietate
2. Acțiunea în revendicare
3. Acțiunea negatorie

33
 1. Noțiuni generale despre apărarea dreptului de proprietate
Incontestabil, dreptul de proprietate fiind cel mai important drept civil patrimonial a beneficiat
întotdeauna de o protecţie specială din partea legiuitorului. Majoritatea ramurilor de drept conţin
dispoziţii privind ocrotirea dreptului de proprietate. Dreptul civil cuprinde o multitudine de mijloace
prin care poate fi apărat dreptul de proprietate, precum şi celelalte drepturi reale principale.
În dependenţă de diferite criterii mijloacele civile de apărare a dreptului de proprietate se
împart în mai multe categorii. În literatura de specialitate sunt evidenţiate următoarele feluri:
mijloace juridice nespecifice (sau indirecte) şi mijloace juridice specifice (sau directe).
Mijloacele juridice nespecifice sau indirecte constituie acele acţiuni civile care se
fundamentează pe drepturile de creanţă. Ceea ce este caracteristic acestor mijloace constă în faptul
ca ele nu se întemeiază pe dreptul de proprietate sau pe un alt drept real 9. În această categorie sunt
incluse acţiuni care provin din neexecutarea contractelor, acţiuni întemeiate pe răspunderea civilă
delictuală, acţiunile izvorâte din cvasicontracte, acţiunile în nulitate sau anulare, acţiunile în
rezoluţiune sau reziliere etc. Fundamentul acestor acţiuniîl constituie dreptul de creanţă.
Şi mijloacele de drept obligaţional pot contribui la protecţia dreptului de proprietate, deoarece
„trebuie să se ţină seama de corelaţia ce există între drepturile reale şi cele de creanţă, de rolul pe
care îl are dreptul de proprietate în determinarea conţinutului tuturor celorlalte drepturi
patrimoniale, inclusiv a celor de creanţă, precum şi de funcţiile pe care le-au de îndeplinit în dreptul
civil, raporturile de obligaţii”.
Mijloace juridice specifice sau directe de protecţie a dreptului de proprietate constau în acele
acţiuni care îşi au fundamentul direct pe dreptul de proprietate sau pe faptul posesiunii unui imobil.
Asemenea acţiuni se împart în acţiuni petitorii şi acţiuni posesorii.
Acţiunile petitorii sînt acele acţiuni reale prin care se realizează apărarea dreptului de
proprietate sau a altui drept real. Se includ în categoria acestor acţiuni: acţiunile în revendicare,
acţiunile confesorii, acţiunile de grăniţuire, acţiunile negatorii.
Acţiunile posesorii sînt acele acţiuni reale imobiliare prin care se urmăreşte apărarea posesiei
unui imobil.
Distincţiile dintre acţiunile petitorii şi acţiunile posesorii constau în următoarele:
– în timp ce acţiunile petitorii vizează însuşi fondul dreptului, acţiunile posesorii urmăresc
doar protecţia posesiei;
Hotărârea judecătorească obţinută nu constituie un titlu de proprietate serveşte doar la
înscrierea în cartea funciară a unui drept real.
– acţiunile petitorii pot fi promovate numai de titularul dreptului real contestat sau încălcat, pe
când acţiunile posesorii vor : putea fi intentate de posesor, indiferent daca acesta este sau nu :
proprietarul imobilului.
Acţiunile petitorii, cea mai importantă dintre ele este acţiunea m revendicare, aşa încât, în
continuare, o vom analiza atât din perspectiva doctrinii juridice.

2. Acțiunea în revendicare (articolele 581-584 din Codul civil)

Descriere. Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, deoarece poate fi promovată
împotriva oricărei persoane care încalcă dreptul de proprietate. Caracterul real al dreptului de
proprietate se transmite şi acţiunii în revendicare prin care este apărat dreptul.
Acţiunea în revendicare are un caracter petitoriu, deoarece pune în discuţie însăşi existenţa
dreptului de proprietate. Aceasta şi deosebeşte acţiunea în revendicare de acţiunea posesorie sau
acţiunea care se întemeiază pe un drept de creanţă.

9
Chelaru E. Drept civil. Drepturile reale principale. Curs unversitar. Ediția a 5-a. București: C.H.Beck, 2019, p.44.
34
 Acţiunea în revendicare este în principiu imprescriptibilă din punct de vedere
extinctiv. Dreptul de proprietate nu se pierde prin neuz, aşa încât el va putea fi apărat întotdeauna
prin acţiunea în revendicare.
Atunci când însă un bun imobil este dobândit prin uzucapiune, sau un alt bun mobil a fost
dobândit prin posesia de bună credinţă, dreptul de proprietate al proprietarului iniţial s-a stins şi el
nu v-a mai putea avea câştig de cauză într-o acţiune de revendicare.
Cel care revendică un bun mobil sau imobil trebuie să aibă calitatea de proprietar al bunului,
cu alte cuvinte, să facă dovada dreptului său de proprietate.
Reglementare. În conformitate cu art.581 din Codul civil, (1) Proprietarul unui bun are
dreptul de a i se recunoaște dreptul de proprietate și de a obține sau recupera posesia sa de la oricare
persoană care îl stăpînește de fapt, cu excepția cazului în care acea persoană are un drept de a
poseda bunul, în sensul art.484 alin.(3) din Cod, opozabil proprietarului. (2) Acțiunea în revendicare
se înaintează contra persoanei care exercită stăpînirea de fapt a bunului la data înaintării. (3) În
cazul în care dreptul de proprietate sau un alt drept de a poseda al persoanei față de care s-a înaintat
acțiunea în revendicare este înregistrat într-un registru de publicitate cu caracter constitutiv,
acțiunea în revendicare nu poate fi admisă dacă nu s-a dispus efectuarea în acel registru, în
condițiile legii, a rectificării sau a altei modificări în folosul persoanei care a înaintat acțiunea în
revendicare. (4) Cu toate acestea, dacă hotărîrea judecătorească prin care s-a dispus efectuarea
rectificării sau a altei modificări nu este opozabilă, conform legii, titularului unui drept înregistrat în
registrul de publicitate cu caracter constitutiv, atunci acestuia nu îi este opozabilă nici hotărîrea
judecătorească prin care s-a admis acțiunea în revendicare.
Excluderea revendicării. Conform art.582 din Cod, acțiunea în revendicare se respinge dacă,
în condițiile stabilite de lege, prin efectul dobîndirii de bună-credință, al uzucapiunii, al accesiunii,
al aplicării dispozițiilor privind regimul bunului găsit sau al altui temei prevăzut de lege,
proprietarul a pierdut dreptul de proprietate, iar posesorul sau predecesorul său l-a dobîndit.
Revendicarea bunului după dobîndirea în temeiul actului juridic lovit de nulitate absolută sau
relativă ori ineficient. Norma de la art.583 din Cod prevede că, (1) În cazul în care bunul a fost
dobîndit în temeiul unui act juridic lovit de nulitate absolută sau relativă ori al unui act juridic
ineficient în partea îndreptățirii dobînditorului, proprietarul poate exercita acțiunea în revendicare
sub rezerva dispozițiilor art.581 și art.582 din Cod. (2) Dacă, conform legii, proprietarului care a
revendicat îi revine o obligație de a restitui prețul sau chiria primită ori o altă obligație corelativă
față de dobînditor, iar această obligație corelativă trebuie executată simultan, dobînditorul, în
temeiul art.914 din Cod, poate suspenda executarea obligației de restituire a bunului pînă cînd
proprietarul se oferă să execute sau execută obligația corelativă ce îi revine.

3. Acțiunea negatorie (art.585 din Codul civil)

Descriere. Acţiune negatorie este acţiunea reală prin care reclamantul contestă că pârâtul ar
avea un drept de superficie, un drept de uzufruct, de uz sau de abitaţie ori de servitute asupra unui
bun aflat în proprietatea sa. In principiu, o atare acţiune poate fi intentată numai de către titularul
dreptului de proprietate al bunului cu privire la care se exercită dreptul real principal contestat. Dat
fiind obiectul ei, respectiv apărarea dreptului de proprietate, sub aspectul prescriptibilităţii sau
imprescriptibilităţii, se bucură de acelaşi regim juridic ca şi acţiunea în revendicare.
Reglementare. În conformitate cu art.585 din Cod, dacă dreptul proprietarului este tulburat în
alt mod decît prin uzurpare sau privare de posesie, proprietarul este în drept să ceară instanței să fie
apărat. El poate cere, de asemenea, despăgubiri pentru prejudiciul cauzat. Pot fi solicitate
despăgubiri şi în cazul în care nu se cere încetarea încălcării sau executarea acestei cerinţe este
imposibilă.
35
 Instanța de judecată poate să dispună apărarea proprietarului, în funcție de circumstanțe, prin
interzicerea tulburării iminente, interzicerea tulburării curente, precum și înlăturarea consecințelor
tulburării din trecut.

TEMA 8. DREPTURILE DE UZUFRUCT, UZ ȘI ABITAȚIE

Plan
1. Dreptul de uzufruct
2. Dreptul de uz
3. Dreptul de abitație

1. Dreptul de uzufruct
Definiția legală a uzufructului este dată de Codul civil în art.604 alin.(1): Uzufructul este
dreptul unei persoane (uzufructuar) de a poseda și folosi pentru o perioadă determinată sau
determinabilă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului, întocmai
ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a
poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina.
Reglementarea uzufructului o găsim în Codul civil, articolele 604-635 (Titlul IV, Alte
drepturi reale, în Capitolul I, întitulat Uzufructul).
Încă din timpirile Romei Antice uzufructul (ususfrutus) făcea parte din servituţile personale,
alături, sau împreună cu formele sale principale uzul (uzus), abitaţia (habitatio) şi quasi-uzufructul
(Quasi ususfruatus), care apărea atunci când se transmitea în folosinţă întreg patrimoniul persoanei.
Uzufructul se considera cel mai larg drept de folosinţă a bunurilor stăine, deoarece uzufructuarului i
se permitea să se folosească practic două drepturi de folosinţă: folosonţa nu numai de bun (ius
utendi) dar şi de fructele acestuia (ius fruendi).
Uzufructul este dreptul unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă determinată
sau determinabilă bunul unei alte persoane (nudul proprietar) de a culege fructele bunului întocmai
ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.
Uzufructul disociază (dezmembrează) prerogativele a căror sumă constituie dreptul de
proprietate, astfel: de o parte, uzufructuarul care are folosinţa şi perceperea fructelor (jus utend et
fruendi); pe de altă parte, nudul proprietar (numit astfel în opoziţie cu proprietarul deplin), care este
lipsit de cele două prerogative esenţiale ce aparţin uzufructuarului şi care păstrează numai dreptul
de a dispune de bun, sub rezerva uzufructului care-1grevează.
Faptul că asupra aceluiaşi bun există simultan două drepturi reale nu înseamnă că ne aflăm în
prezenţa unei coproprietăţi sau indiviziuni care ar putea înceta printr-o acţiune în partaj. Uzufructul
se caracterizează prin coexistenţa asupra aceluiaşi bun, a două drepturi reale diferite: independenţa
uzufructului şi a nudului proprietar formează baza raporturilor lor. Tot odată cu dreptul de uzufruct
apare şi dreptul de posesie care deşi nu se evidenţiază prin lege se subînţelege deoarece o altă
persoană nu poate să folosiască bunul fără al avea în posesie.
Subiectele dreptului de uzufruct sunt: proprietarul dreptului de proprietate care la apariţia
dreptului de uzufruct se preface în nud proprietar şi uzufructuarul care obţine dreptul. Uzufructuarul
poate fi orice persoană fizică sau juridică care devine titular a dreptului de uzufruct.
Principalul subiect este uzufructuarul. Acesta are dreptul de a se folosi de lucrul ce formează
obiectul dreptului său aşa, cum s-ar folosi şi proprietarul însuşi (ca un bun gospodar), potrivit
destinaţiei economice a bunului şi fără ca prin aceasta să aducă atingere dreptului de proprietate al
nudului proprietar.
36
 Caracterele juridice ale dreptului de uzufruct sunt următoarele:
a) uzufructul este un drept real. Ceea ce înseamnă că este opozabil tuturor, inclusiv nudului
proprietar. El conferă titularului un drept direct asupra unui lucru, afară de cazul când are ca obiect
un drept de creanţă (excepţie dacă creanţa constă într-un titlu la purtător). Uzufructul poate fi
stabilit asupra unui bun corporal mobil sau imobil şi, deci, dreptul de uzufruct va fi mobiliar sau
imobiliar (după obiectul său). Dacă obiectul uzufructului este un bun consumptibil el poartă
denumirea de quasi-uzufruct. În acest caz, uzufructuarul devine proprietarul lucrului dat în uzufruct
şi debitorul unui bun asemănător sau a valorii sale, care va fi stabilit la data restituirii, iar nudul
proprietar devine un simplu creditor, deoarece, în caz de insolvabilitate a uzufructuarului, el nu va
putea să reia bunul (dacă acesta n-a fost consumat încă), fiindcă a pierdut proprietatea, bunul
respectiv devine gajul general al creditorilor chirografari;
b) uzufructul este un drept temporar, cel mult viager. Dacă nu a fost constituit pe un anumit
termen, el se va stinge la moartea uzufructuarului. Dacă titularul uzufructului decedează înainte de
expirarea termenului fixat, uzufructul se stinge, căci el nu poate depăşi viaţa titularului său, dacă a
fost constituit, în favoarea mai multor persoane, uzufructul se stinge la moartea ultimului beneficiar.
Dacă uzufructuarul este o persoană juridică, termenul nu poate fi mai mare de 30 de ani, orice
termen mai lung reducându-se, de drept, la 30 de ani, în orice caz dreptul de uzufruct se va stinge
prin dizolvarea persoanei juridice;
c) dreptul de uzufruct este inalienabil, ceea ce înseamnă că nu este transmisibil pentru cauză
de moarte, el stingându-se definitiv la moartea uzufructuarului. Prin acte între vii (cu titlu oneros
sau gratuit), uzufructuarul nu va putea înstrăina sau greva dreptul de uzufruct (ca atare), ci numai
emolumentul (avantajele economice pe care i le poate procura bunul), adică exerciţiul dreptului; în
acest caz uzufructuarul rămâne titularul dreptului de uzufruct, deci, obligat faţă de nudul proprietar,
iar dreptul ca atare se va stinge la moartea sa şi nu la cea a cesionarului;
d) Uzufructul este prescriptibil, ca toate drepturile reale, este susceptibil de posesie, mai exact
de quasi-posesie. Posesia uzufructului conferă uzufructuarului acţiunile posesorii şi aşa numita
acţiune confesorie de uzufruct, pentru valorificarea dreptului său în justiţie. Dreptul la acţiune în
acest caz este supus prevederilor Codului civil, deci este prescriptibil în 30 de ani.

2. Dreptul de uz
Definiția legală a uzului o găsim în art.635 alin.(1) din Codul civil. Astfel, uzul este dreptul
real asupra bunului altuia, în virtutea căruia uzuarul poate poseda și folosi bunul şi culege fructele
lui necesare pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
Reglementarea uzului este realizată de legiuitor în articolele 635-638 din Codul civil.
În doctrină sunt aduse mai multe definiţii dreptului de uz. Astfel, după unii autori în temeiul
dreptului de uz titularul este îndreptăţit să uzeze de bunul ce constituie obiectul dreptului său, şi să-
şi însuşească, după caz, o parte din fructele sau veniturile bunului, însă numai atât cât este necesar
pentru acoperirea nevoilor lui şi ale familiei.
În dreptul roman, uzul consta în întrebuinţarea lucrului conform destinaţiei sale, fără
percepera fructelor.
În prezent, dreptul de uz (dreptul de folosinţă privitor la un bun al altuia) este un drept real de
aceeaşi natură ca şi dreptul de uzufruct, dar care are o întindere mai limitată. Acest drept are un
caracter strict personal, el ne putând fi cedat sau închiriat altei persoane10. Titularul dreptului de uz
trebuie să-şi exercite dreptul potrivit cu destinaţia bunului şi ca un bun gospodar. Pe toată durata

10
Chelaru E. Drept civil. Drepturile reale principale. Curs unversitar. Ediția a 5-a. București: C.H.Beck, 2019, p.86.
37
dreptului de uz, titularul este ţinut să facă orice reparaţie, să plătească impozitele şi taxele precum şi
să suporte orice alte sarcini privitoare la bun.
Dreptul de uz are, în principiu, acelaşi regim juridic ca şi dreptul de uzufruct, ceea ce
înseamnă că se vor aplica aceleaşi reguli privind constituirea, exercitarea şi stingerea sa. Difirenţa
constă în aceia că dreptul de uz este mai restrâns şi prin el se realizează numai nevoile uzuarului şi a
familiei sale.
Subiectele dreptului de uz sunt nudul proprietar care poate fi o persoană fizică sau juridică şi
uzuarul – persoana fizică şi familia sa. Deci, uzuarul poate fi doar o persoană fizică, îndiferent de
capacitatea juridică civilă şi familia sa.
Caracterele dreptului de uz: drept real, strict personal, temporar, intransmisibil terţilor.
Obiectul dreptului de uz pot fi toate categoriile de bunuri puse în circuitul civil.
Constituirea. Atât uzul, cât și abitaţia se constituie în temeiul unui act juridic ori al legii,
dispoziţiile privind registrul bunurilor imobile fiind aplicabile pentru bunurile imobile.
Actul prin care este instituit uzul poate limita sau extinde dreptul de uz. Uzuarul nu poate
pretinde la mai multe fructe decât la cele care se cuvin pentru nevoile proprii şi ale familiei sale
dacă actul nu prevede altfel.

4. Dreptul de abitație
Definiția legală a uzului o găsim în art.635 alin.(2) din Codul civil: titularul dreptului de
abitaţie are dreptul să locuiască în locuinţa unei alte persoane împreună cu soţul şi copiii săi chiar
dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitaţia, precum și împreună
cu părinții ori cu alte persoane aflate în întreținere.
Dreptul de abitaţie (ca și dreptul de uz) este o noţiune nouă pentru Republica Moldova, de
aceea, ar fi necesar să fie reglementat mai detaliat, prin concretizarea termenelor, reglementarea
diferitor forme ale spaţiului locativ, dreptul diferitor membri ai familiei şi alte momente importante.
Reglementarea uzului și abitație este realizată de legiuitor în articolele 635-638 din Codul
civil. Cu toate că în Codul civil se face o trimitere la regulile generale ale dreptului de uzufruct,
totuşi sunt necesare unele noi precizări specifice doar dreptului de abitaţie.
Caracterele dreptului de abitație sunt următoarele: dreptul de abitație este incesibil,
insesizabil, sisceptibil și el nu poate fi închiriat.Titularul dreptului de abitație trebuie să locuiască el
îsuși în imobilul respectiv. Deci dreptul de abitație este un drept de uz restrîns.
Obiectul dreptului de abitaţie. Fiind un drept real de uz, abitaţia este un drept de uz având ca
obiect o casă de locuit sau un apartament. Dreptului de abitaţie i se aplică aceleaşi reguli ca şi
dreptului de uz, deci el este insesizabil, nu este susceptibil de a fi grevat cu sarcini (ipotecă) şi nu
poate fi închiriat, dar se deosebeşte prin aceia că subiectele abitaţiei pot fi doar persoane fizice şi
familia acesteia, iar obiectul este casa de locuit (apartamentul).
Exercitarea dreptului de uz și a dreptului de abitație se face în felul următor. Dreptul de
abitatie nu poate fi cedat, iar bunul care face obiectul acestui drept nu poate fi închiriat sau arendat.
Titularul dreptului de abitatie suporta cheltuielile de cultura sau de intretinere proportional partii de
care se foloseste.
Subiectele dreptului de abitaţie sunt locatarul (uzuarul) și nudul proprietar. Locatarul poate fi
persoana fizică și familia sa, copii și soțul. nudul proprietar poate fi atât persoană fizică, cât și
persoană juridică.
Constituirea. Atât de dreptul de uz, cât şi dreptul de abitaţie pot fi constituite nu numai prin
act juridic (pe cale convenţională), ci şi prin lege.

38
 Prin lege dreptul de abitaţia apare la copii în spaţiul locativ al părinţilor sau în conformitate cu
Codul cu privire la locuinţe, orice persoană care a locuit cu voinţa locatarului şi membrilor familiei
sale într-un spaţiu locativ de stat mai mult de 6 luni, obţine dreptul la abitaţie în acest spaţiu.
Dreptul de abitaţie pe cale convenţională poate apărea în temeiul contractului de vânzare-
cumpărare, donaţie, testament. Spre exemplu, părinţii au donat un apartament copilului minor, ei ne
având alt apartament locuiesc împreună cu el, pentru ei apare doar dreptul de abitaţie, sau orice
apartament procurat de părinţi(cu excepţia celor privatizate) aparţine copiilor doar cu drept de
abitaţie.
Astfel, spre exemplu, comparând cu dreptul de abitaţie asupra proprietăţii locative publice
legale ce se reglementează de Codul cu privire la locuinţe a Republicii Moldova, putem spune că
apariţia dreptului de abitaţie la toţi locatarii legali într-un apartament de stat, urmează dacă aceştea
au locuit mai mult de 6 luni în această locuinţă. Se recunoaşte acestora un drept legal de abitaţie
asupra locuinţei ce a aparţinut soţului decedat, în anumite condiţii: a) locuinţa respectivă să fie de
stat; b) soţul sau supravieţuitor să nu aibă o locuinţă proprie; c) durata acestui drept este până la
ieşirea din indiviziune şi în orice caz, cel puţin timp de 6 luni din momentul de abitaţie.

TEMA 9. DREPTUL DE SERVITUTE

Plan
1. Definiţia şi caracterele dreptul de servitute
2. Clasificarea servituţilor. Obiectul dreptului de servitute
3. Modurile de constituire a servitutelor, dobândirea şi exercitarea servituţilor

1. Definiţia şi caracterele dreptul de servitute

Definiția legală a servituții o găsim în art.639 alin.(1) din Codul civil: Servitute este sarcina
care grevează un imobil (imobilul aservit) pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar
(imobilul dominant). Utilitatea poate consta în sporirea confortului imobilului dominant ori poate
rezulta din destinaţia lui economică.
Reglementarea servituților este redată în articolele 639-653 din Codul civil.
Noțiunea de servitute are o origine foarte veche care vine încă din Roma Antică şi are un sens
mai larg decât este prevăzut în codul civil al Republicii Moldova.
Însuşi termenul de servitute provine de la faptul că, conform legislaţiei şi doctrinei Romei
antice, un teren se întărea în servirea altui teren. Terenul grevat cu o sarcină se numea teren aservit
(fundus serviens), iar terenul în uzul sau utilitatea căruia era impusă sarcina, se numea teren
dominant (fundus dominans). Această categorie de drepturi reale a fost bine cunoscută în dreptul
privat roman.
În literatura de specialitate uzufructul, uzul şi abitaţia, sunt considerate “servituţi personale”,
adică dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, constituite în favoarea unei sau unor anumite
persoane11. Deci, denumirea de servituţii personale provine de la caracterul personal al acestora, ele
fiind inalienabile, adică aparţinând unor persoane concrete, având termenul limitat prin durata vieţii
titularului, iar în calitate de obiect atât bunuri mobile cât şi bunuri imobile, cât şi imobile. Acestea
au fost examinate anterior.

11
Chelaru E. Drept civil. Drepturile reale principale. Curs unversitar. Ediția a 5-a. București: C.H.Beck, 2019, p.68.

39
 În opoziţie cu ele sunt servituţiile înfiinţate în folosul unui fond (imobil) şi nu al unei anumite
persoane, denumite servituţi reale sau prediale. Servituţiile prediale sunt alienabile, şi se referă la
un fond, pot fi transmise altor persoane, au o durată nelimitată şi au ca obiect un teren sau alt
imobil, deci au caracter impersonal.
Clasificarea în servituţii personale şi servituţii reale sau prediale (dezmembrări a dreptului de
proprietate impuse unui fond în favoarea altui fond) sunt o moştenire a dreptului roman, care s-a
perpetuat în doctrină şi în practică, deşi Codul civil al R.M. luîndu-se după Codul lui Napoleon a
ocolit cu grigă denumirea de „servituţie personală”.
Autorii Codului Napoleon, influenţaţi de principiile Revoluţiei Franceze şi moştenind ura
pentru tot ce putea aminti neegalităţile sociale ale vechiului regim şi şi dependenţa persoanelor
unele faţă de altele , au şters cuvântul serviruţie personală care ar fi putut reaminti vechea stare de
lucruri. În realitate uzufructul, uzul şi abitaţia nu au nimic comun cu iobăgia feudală şi cu drepturile
feudale , şi teama autorului Codului Napoleon era neîntemeiată.
Pentru motive cu totul diferite însă, socotim că nici azi cuvântul de personală nu este potrivit,
nici util. Într-adevăr, uzufructul, uzul şi abitaţia sunt drepturi reale. A le da denumirea de servituţi
personale este a produce neînţelegere în spirite, căci s-ar putea crede că ele nu sunt drepturi reale.
Or, ele sunt drepturi reale, şi denumirea de personale nu înseamnă aici altceva decât ele sunt
stabilite în favoarea unei persoane şi că se sting odată cu moartea beneficiarului. Deci unii autori
consideră că pentru a evita orice confuzie ar fi bine să fie înlăturat din limbajul juridic cuvântul de
servitute personală.
Servitute este sarcina care grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau utilitatea
imobilului unui alt proprietar (terenul dominant). Utilitatea poate consta în sporirea confortului
terenului dominant ori poate rezulta din destinaţia lui economică. Obligația de a face ceva poate
fi conexată la o servitute şi impusă proprietarului terenului aservit. Aceasta obligaţie este accesorie
servituţii şi nu poate fi stipulată decât în favoarea sau pentru exploatarea imobilului.
Deci, din conţinutul articolului nominalizat reiese că, servitutea este o sarcină ce se constituie
cu privire la un imobil, pentru înlesnirea sau lărgirea utilizării unui alt imobil, ce aparţine altui
proprietar, şi nu un drept. Prin articolul nominalizat se reglementează obligaţiea proprietarului
terenului aservit care crează dreptul de uz sau practic de servitute pentru proprietarul terenului
dominant. Aceasta se face prin lege deoarece în activitatea practică adesea ori proprietarul terenului
aservit nu prea doreşte să se creieze acest drept.
În litreratura de specialitate se caracterizează însă dreptul de servitute, în temeiul căruia,
proprietarul imobilului dominant poate face anumite acte de utilizare a imobilului grevat, precum
trecerea, luarea de apă, deschideri de vederi asupra acestui imobil sau poate opri pe proprietarul
imobilului grevat să exercite anumite îndrituiri cuprinse in dreptul de proprietate al acestuia12.
Dreptul de servitute predial prezintă următoarele caractere juridice: drept real principal
derivat, perpetuu şi indivizibil.
a) este un drept real principal asupra bunului altuia, opozabil proprietarului, şi anume, este o
sarcină impusă unui imobil şi nu unei persoane;
b) pentru a exista servitutea, trebuie să existe două imobile care să aparţină la doi proprietari
diferiţi, şi anume: fondul dominant, mai precis, imobilul în folosul căruia apare servitutea; fondul
aservit, adică imobilul asupra căruia există servitutea.

12
Chelaru E. Drept civil. Drepturile reale principale. Curs unversitar. Ediția a 5-a. București: C.H.Beck, 2019, p.67.

40
c) dreptul de servitute nu poate fi constituit cu privire la un bun imobil, obiect al dreptului de
proprietate publică, decât cu avizul organului competent al administraţiei de stat, dar poate fi
constituit în folosul statului şi în sarcina proprietăţii private;
d) servitutea este un accesoriu al fondului dominat şi deci, va avea soarta juridică a acestuia, pe
când sarcina ce corespunde dreptului de servitute şi care grevează fondul aservit va avea regimul
juridic al acestuia;
e) servitutea, ca un accesoriu al fondului, are, în principiu, un caracter de perpetuitate, adică ea va
dura cât timp există imobilele respective şi situaţia din care servitutea s-a născut;
f) servitutea este indivizibilă, adică ea se datorează de întregul fond aservit şi profită întregului
fond dominant.
Unii autori consideră în cazul în care părţile se află în indiviziune atât asupra terenului, loc
înfundat, cât şi a fondului aservit, nu sunt întrunite condiţiile pentru constituirea dreptului de
servitute, de trecere, de vreme ce fiecare este proprietar pe o cotă indiviză.
În cazul în care terenurile provin din moştenire, instanţele au obligaţia de a verifica dacă a
existat un partaj voluntar, legal sau judiciar, pentru ca acţiunea în constituirea dreptului de servitute
să fie admisibilă.
Cu toate acestea, dacă oricare dintre cele două fonduri se divide, iar servitutea serveşte numai
unor părţi din imobilul dominant sau se poate exercita numai cu privire la unele părţi din imobilul
grevat, dreptul de servitute se stinge în privinţa celorlalte părţi.
Pentru apariţia dreptului de servitute este necesară prezenţa anumitor condiţii prevăzute prin
lege. Astfel, la realizarea servituţii, persoana împuternicită trebuie să respecte interesele
proprietarului terenului aservit.
Proprietarul terenului dominant poate fi obligat să plătească, la anumite perioade, o
recompensă (despăgubire) proprietarului terenului aservit.
Schimbarea proprietarului terenului dominant sau al terenului aservit, precum şi împărţirea
terenurilor, nu afecteaza dreptul de servitute.
Servitutea se poate constitui în vederea asigurării unei utilităţi viitoare a terenului dominant.
Servitutea constituită asupra unei construcţii ce se va edifica ori asupra unui teren ce va fi
dobândit se naste numai la data edificării ori dobândirii.
Un teren grevat cu uzufruct sau superficie poate fi grevat cu servitute numai cu acordul
uzufructuarului sau al superficiarului.

2. Clasificarea servituţilor. Obiectul dreptului de servitute

Dreptul privat roman a cunoscut două mari categorii de servituţi: servituţile prediale şi
servituţile personale. Denumirea servituţii personale provine de la caracterul personal al acestora,
ele fiind inalienabile, adică aparţinând unor persoane constete, având termenul limitat de durata
vieţii titularului iar în calitate de obiect – atât lucruri mobile, cât şi imobile.Uzufructul, împreună cu
uzul şi abitaţia, care nu sunt decât specii reduse de uzufruct se numesc servitute personale.
Servituţile prediale însă sunt alienabile au caracter impersonal, por fi transmise altor persoane,
au durată nelimitată şi au în calitate de obiect un teren (fond) sau un alt imobil.
Clasificarea servituţilor este redată în art.641 din Codul civil. Astfel, conform normei citate,
(1) Aparente sînt servituţile care se cunosc prin semne exterioare, iar neaparente – cele care nu se
atestă prin astfel de semne. (2) Continue sînt servituţile al căror exerciţiu este sau poate fi continuu
fără a fi necesară fapta omului, iar necontinue – cele pentru a căror existenţă este necesară fapta
omului. (3) Pozitive sînt servituţile care îndreptăţesc pe proprietarul imobilului dominant să facă în
mod direct anumite acte de folosinţă pe imobil aservit, iar negative – cele care impun proprietarului
imobilului aservit anumite restricţii în exerciţiul dreptului său de proprietate.
41
 Denumirea de servitute predială provine de la cuvântul predium,care înseamnă, moşie,
(latifundie, fond, teren de pământ), graţie faptului că ele se referă la terenuri sau la alte bunuri
imobile legate în mod durabil de acestea.
În perioada cea mai veche a dreptului privat roman servituţile prediale erau singura categorie
de drepturi reale asupra lucrurilor altuia, relaţiile în cadrul cărora se reglementau doar prin normele
sistemului.
Servituţile prediale se împart la rândul lor, servituţi rustice (servitutes rusticorum) legate
de terenuri şi alte imobile din localităţile rurale (săteşti) şi servituţi urbane (servitutes
urbanorum) legate de terenuri şi alte bunuri imobile ce se aflau în localităţile urbane (în oraşe).
Particularităţile comune se manifestă prin aceia că şi unele şi altele, şi altele fac parte din
categoria drepturilor reale acupra lucrurilor altuia (iura în re aliena) şi că ambele categorii fac parte
din aşa numitele dezmembrăminte ale dreptului subiectiv de proprietate.
Atât legislaţia, cât şi literatura de specialitate prevăd diferite clasificări ale servituților.
1. Servituţiile aparente, care se cunosc prin semne exterioare şi ne aparente, cele care nu se
atestă prin astfel de semne.
2. Servituţiile continue – sunt acele al căror exerciţiu este sau poate fi continuu, necontinue
sunt cele pentru a căror existenţă este necesară fapta omului.
3. Pozitive sunt servituţiile care îndreptăţesc pe proprietarul terenului dominant să facă în mod
direct anumite acte de folosinţă pe terenul aservit, negative, sunt cele care impun proprietarului
terenului aservit anumite restricţii în exercitarea dreptului său de proprietate.
În literatura de specialitate s-a demonstrat că servitutele sunt susceptibile de mai multe
clasificări, potrivit anumitor criterii şi anume:
- servituti naturale;
- servituti legale;
- servituţi stabilite prin fapta omului, adică convenţionale.
Această clasificare este criticată de unii autori în literatura de specialitate deoarece servituțile
naturale rezultă din situaţia naturală a fondurilor şi ele sunt tot legale, întrucât însăşi legea le
prevede13. Deci, clasificarea în servituti naturale şi legale este ne justificată.
De asemenea, şi servitutile legale nu sunt propriu-zis servituţi, deoarece ele nu sunt în mod
real dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, ci sunt spre deosebire de servitutile propriu-zise,
limite normale ale, atributului folosinţei din conţinutul dreptului de proprietate în scopul folosirii si
gospodăririi raţionale a unor fonduri vecine.
Servituţii propriu-zise (veritabile) sunt numai cele stabilite prin fapta omului, adică
convenţionale, deoarece numai acestea constituie dezmembrăminte ale dreptului de prioritate.
Servituţile stabilite prin fapta omului sunt singurele adevărate servutuţi, în întelesul ştiinţific
al noţiunii, spre deosebire de acele restricţii sau îngrădiri ale proprietăţii, numite servituţi naturale şi
legale. Întradevăr numai prin servituţiile atabulite prin voinţa omului, se modifică regimul
proprietăţiişi se derogă de la dreptul comun. Proprietarul fiind liber să dispună de dreptul său poate
să dezmembreze proprietatea sa sau să o greveze cu drepturi reale.
Deoarece proprietatea publică nu este susceptibilă de dezmembrare, înseamnă că ea nu va
putea fi grevată de servituti propriu-zise (veritabile). Când este vorba de false servituti (aşa zisele
servituti naturale şi legale), acestea nefiind dezmembrăminte ale dreptului de proprietate, înseamnă
că ele sunt susceptibile şi cu dreptul de proprietate publică.
În cele ce urmează vom cerceta, pe scurt, servitutile din această primă clasificare.
1. Aşa-zisele servituți naturale sunt cele care “se nasc din situaţia locurilor”:

13
Jora C., Ciochina-Barbu I. Drept civil. Drepturile reale. Ediția a 3-a. București: Universul juridic, 2019, p.133.
42
 a) servitutea de scurgere a apelor naturale, prin care proprietarul fondului aservit este obligat
să suporte apele ce curg, în mod natural de pe fondul dominant, fără ca mâna omului să fi contribuit
la aceasta;
b) servitutea de izvor, care prevede că proprietarul care are un izvor pe terenul său poate să-1
întrebuinţeze, fără a avea dreptul să vatăme dreptul pe care proprietarul altui fond 1-ar fi dobândit
cu privire la folosirea acelui izvor14. De asemenea, proprietarul pe terenul căruia se află un izvor,
nu-i poate schimba cursul când izvorul de apa necesară unei comune;
c) servitutea de grăniţuire, în baza căruia orice proprietar poate obliga pe vecinul său să
procedeze la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa, cheltuielile, fiind împărţite. Cel îndreptăţit va
putea intenta o acţiune “în grăniţuire” care reprezintă o operaţiune de delimitare prin semne
exterioare a limitelor dintre două proprietăţi vecine.
Acţiunea în grăniţuire, având ca finalitate delimitarea unor proprietăţi exclusive limitrofe, este
inadmisibilă în cazul în care părţile sunt proprietate în indiviziune asupra terenului.
Într-o asemenea situaţie, partea interesată trebuie, mai întâi, să introducă o acţiune de ieşire
din indiviziune şi numai după aceea, să formuleze acţiunea în grăniţuire, dar numai sub condiţia că
în lotul ce i s-a atribuit să fie cuprinsă şi suprafaţa in litigiu;
d) servitutea de îngrădire, potrivit căreia orice proprietar îşi poate îngrădi imobilul, cu
condiţia de a respecta servitutea de trecere de care se bucură vecinul său.
2. Aşa-zisele servituti legale sunt cele “stabilite prin lege, fie în interesul colectivităţii, fie în
cel al particularilor”:
a) servitutea de distanţă a plantaţiilor, potrivit căreia proprietarul unui fond nu poate ridica
plantaţii decât la distanţa prevăzută de lege (sau de obiceiurile locale recunoscute), şi anume: 2 m
de linia despărţitoare a două fonduri pentru arborii înalţi şi 1/2 m pentru celelalte plantaţii şi garduri
vii. Această servitute are şi înţelesul de „drept de a avea arbori sau plantaţii la o distanţă mai mică
de linia despărţitoare a două fonduri, a executării lucrărilor de către uri terţ.
În acest caz, acţiunea în grăniţuire este admisibilă dacă toţi coindivizarii o formulează în
contradictoriu cu proprietarul sau cu toţi coproprietarii coindivizari al imobilului limitrof, decât cea
prevăzută de lege, caz în care ea se poate dobândi prin titluri şi prin prescripţia achizitivă de 30 ani.
b) servitutea de vedere asupra proprietăţii vecinului, care obligă pe proprietarul unui fond de
a nu deschide ferestră, balcon etc., asupra fondului vecin, dacă nu păstrează distanţa prevăzută de
lege: 1,90 m minimum pentru vederea directă, adică atunci când zidul în care s-a deschis fereastra
este paralel cu hotarul fondului şi 0.60 m, când vederea este piezişă. Proprietarul unui fond va putea
avea însă deschideri pentru aer şi lumină la orice înălţime şi distanţa de fondul vecin, deoarece
acestea constituie un atribuit al dreptului de proprietate şi nu sunt de natură să aducă vreun
prejudiciu vecinului.
Servitutea de vedere poate avea şi ea înţelesul de “drept de a avea” ferestre sau balcoane spre
fondul vecin la o distanţă mai mică decât cea prevăzută de lege, caz în care ea poate fi constituită
numai prin fapta omului;
c) servitutea de picătură a streşinilor, care impune proprietarului casei să facă streaşină în aşa
fel ca “apa de ploaie să curgă pe terenul său sau pe uliţă, iar nu pe terenul vecinului”;
d) servitutea de trecere care dă dreptul proprietarului unui loc înfundat, ce nu are ieşire la
calea publică, de a trece peste terenul învecinat, care este proprietatea altuia; ea se poate constitui
prin convenţia proprietarilor celor două fonduri sau prin hotărâre judecătorească, cu respectarea a
două reguli: trecerea trebuie să se facă pe calea cea mai scurtă şi trebuie să se aleagă locul prin care

14
Mara Ioan, Dumitrescu Aida-Diana, Iorga Ion. Drept civil. Drepturi reale, Ed. Universul Juridic, București, 2018,
p.44.

43
trecerea ar produce mai puţine pagube fondului aservit, al cărui proprietar va fi îndreptăţit să ceară
despăgubiri pentru repararea prejudiciilor cauzate.
În ceea ce priveşte trecerea la calea publică peste un teren proprietate publică, ea este
admisibilă sub titlu de drept personal, iar nu cu titlu de drept real de servitute. Pentru a se obţine un
drept personal de trecere, va fi necesar să se obţină avizul organului administrativ competent, care
va verifica dacă prin acordarea unui asemenea drept nu se contravine prevederilor schiţei şi
detaliilor de sistematizare.
Servitutile stabilite prin fapta omului se mai numesc servitutile propriu-zise sau veritabile,
convenţionale. Ele pot fi constituie prin act juridic civil sau uzucapiune.
Această modalitate de constituire a servituţiilor prevede că forma actului juridic trebuie să fie
autentică şi este opozabilă în registrul bunurilor imobile.
O altă clasificare se face după cum sunt constituite în folosul unei clădiri sau a unui teren: 1)
Servituţi urbane; 2) Servituţi rurale.

3. Modurile de constituire a servitutelor, dobândirea şi exercitarea servituţilor

Constituirea servituților este redată în articolele 642-644 din Codul civil. În conformitate cu
art.642 din Cod, (1) Servitutea poate fi constituită prin destinaţia stabilită de proprietar, prin acte
juridice ori prin uzucapiune. (2) Contractul prin care se constituie servitutea se încheie în formă
autentică. (3) Servitutea se constituie prin înregistrarea ei în registrul bunurilor imobile.
Conform art.643 din Cod, Servitutea prin destinaţia stabilită de proprietar este constatată
printr-un înscris al proprietarului de imobil care, în vederea unei eventuale parcelări, instituie
imediat natura, scopul şi situaţia servituţii unei părţi din imobil în favoarea altor părţi.
Potrivit art,644 (dobîndirea servituților prin uzucapiune) (1) Orice servitute se poate dobîndi
prin uzucapiunea prevăzută la art.524 din Cod. (2) Numai servitutea pozitivă se poate dobîndi prin
uzucapiunea prevăzută la art.526 din Cod, care se aplică în mod corespunzător.
Așadar, servitutea poate fi constituită prin destinaţia stabilită de proprietar, prin acte juridice
ori prin uzucapiune.
Actul juridic prin care se constituie servitutea se încheie în forma autentică.
Servitutea constituită prin acte juridice este opozabilă după înscrierea în registrul bunurilor
imobile.
Modul de constituire a servitutii prin destinaţia stabilită de proprietar. Astfel, servitutea prin
destinaţia stabilită de proprietar este constatată printr-un înscris al proprietarului de teren care, în
vederea unei eventuale parcelări, instituie imediat natura, scopul şi situaţia servituţii unei părţi din
teren în favoarea altor părţi.
CCRM stabileşte un alt mod de dobândire a servituţilor şi anume prin uzucapiune. Astfel,
servituţile continue şi aparente, precum şi cele neaparente şi pozitive, se pot dobindi prin
uzucapiune, în condițiile legii.
CCRM stabileşte modul de exercitare a servituţii. În conformitate cu această sarcină, pe
care o instituie servitutea asupra terenului aservit constă în obligaţia proprietarului de a permite
efectuarea anumitor acţiuni pe terenul sau, deasupra acestuia sau sub pământ. Servitutea poate
consta şi din obligaţia proprietarului de a se abţine de la anumite acţiuni în favoarea proprietarului
terenului dominant.
Servitutea se extinde asupra a tot ceea ce este necesar pentru exercitarea ei.
Dacă servitutea s-a exercitat benevol şi fără obiecţii în termen de cel puțin 3 ani, atunci, în
cazul apariţiei unor litigii între proprietari, aceasta modalitate de exercitare poate servi ca temei
determinant la soluționarea litigiului.

44
 Proprietarul terenului aservit este obligat să se abţină de la orice act care limitează ori
impiedică exerciţiul servituţii. Astfel, nu va putea schimba starea locurilor ori stramuta exercitarea
servituţii în alt loc.
Proprietarul terenului aservit poate indica, pentru exercitarea dreptului de servitute, o altă
parte a terenului, dar numai în cazul în care o astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul
terenului dominant. Cheltuielile aferente transferării sunt suportate de proprietarul terenului aservit.
Dreptul de servitute al proprietarului terenului dominant trebuie să fie exercitat astfel încât să
creeze cât mai puține dificultăți proprietarului terenului aservit.
În toate cazurile în care, conform contractului, cheltuielile lucrărilor de exercitare şi
conservare a servituţilor revin proprietarului terenului aservit, acesta se va putea exonera de
obligaţie abandonând în folosul proprietarului terenului dominant partea din terenul aservit necesară
exercitării servituţii.

TEMA 10. DREPTUL DE SUPERFICIE

Plan
1. Definiţia şi caracterele dreptul de superficie, obiectele, subiectele acestuia
2. Constituirea şi exercitarea dreptului de superficie
3. Drepturile şi obligaţiile superficiarului şi ale proprietarului terenului
4. Stingerea dreptului de superficie şi efectele ei

1. Definiţia şi caracterele dreptul de superficie, obiectele, subiectele acestuia

Dreptul de superficie este reglementat de articolele 654-666 din Codul civil.
Definiția legală a superficiei o găsim în art.654 alin.(1) din Codul civil care prevede, că
superficia este un drept real imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi exploatării
unei construcţii, deasupra şi sub acest teren, sau a exploatării unei construcţii existente.
Deşi cunoscut din cele mai vechi timpuri, dreptului de superficie i s-a acordat puţină atenţie în
literatura de specialitate. Astfel, autorii ce examinează acestă noţiune nu expun prea multe idei în
legătură cu ea. De exemplu, autorii C.Jora și I.Ciochina-Barbu consideră că un alt drept real este
dreptul de superficie, care este drept real principal, dezmembrămînt al dreptului de proprietate
asupra unui teren, care constă în folosinţa acelui teren, proprietatea unui terţ, folosinţa fiind
acordată proprietarului construcţiei, lucrării sau plantaţiei, ridicate pe acest teren15.
Considerăm că dreptul de superficie ca dezmembrămănt al dreptului de proprietate se
deosebeşte de e celelalte prin anumite caractere specifice.
În primul rând, el apare prin suprapunerea a două drepturi ce aparţin la proprietari diferiţi.
În al doilea rând, este răspândită opiniea că dreptul de superficie este legat de obiecte concrete
construcţiile şi terenurile de pământ.
În al treilea rând, subiectele acestori cu prapuneri de bunuri şunt ambii proprietari a câte două
caregorii de drepturi reale: Superficiarul – dispune de dreptul de proprietate al construcţiei şi de
dreptul de folosinţă asupra terenului; proprietarul terenului care are atributele nudului proprietar,
dar şi drept de preferinţă în caz de înctăinare a constricţieiiui sunt doiou
Conform opiniei unor autori care o susţinem, superficia prin esenţa, natura şi conţinutul său, a
fost recunoscută încă din dreptul roman o derogare de la principiul fundamental superficio solo

15
Jora C., Ciochina-Barbu I. Drept civil. Drepturile reale. Ediția a 3-a. București: Universul juridic, 2019, p.121.
45
sedit (totul ce se află pe( sub) teren(este legat de teren) aparţine proprietarului terenului) el făcând
posibilă existenţa concomitentă a două drepturi subiective de proprietate.
Superficia (superficies) reprezenta dreptul unei persoane la folosirea unei construcţii ridicate
pe terenul altuia, teren care era închiriat pe veci sau pe un termen lung, în schimbul plăţii unei sume
de bani către proprietarul terenului.
Dreptul de superficie nu este reglementat de majoritatea legislaţiei altor ţări deoarece
existenţa lui a fost iniţial contestată întrucât acesta reprezintă o exepţie de la principiul accesiunii
potrivit căruia tot se se află pe fond aparţine proprietarului bunului. Aceaste se confirmă prin
articolul 329 CCRM care prevede că constructiile şi lucrările subterane sau de la suprafata terenului
sânt prezumate a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa şi îi aparţin acestuia pînă la
proba contrara.
În Republica Moldova până în anul 2002 nu era reglementat dreptul de superficie, deşi în
realitate el exista şi în perioada socialismului când pământul era doar în proprietatea statului şi cei
care doreau să conctruiască particular luau în folosinţă pământ dela stat în rezultat se crea
suprapunerea a două drepturi de proprietate a doi proprietari diferiţi : proprietarul casei şi
proprietarul pământului.
Acest drept se caracterizează prin următoarele ceractere: este drept real principal, imobiliar,
este alienabil, transmisibil (se transmite prin succesiune şi poate fi obiect al unui contract de
locaţiune), nu se stinge prin neuz, adică prin nefolosinţă, este un drept imprescriptibil extinctiv.
Dreptul de superficie (superficies) este un drept real care constă în dreptul de proprietate pe
care-1 are o persoană, denumită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau altor lucrări care
se află pe terenul aparţinând altuia, teren cu privire la care superficiarul capătă un drept de folosinţă.
Din definiţiile de mai sus rezultă că, în cazul dreptului de superficie, ne aflăm în prezenţa
unui paralelism între două categorii de drepturi, cu subiecte diferite:
- dreptul de proprietate al superficiarului asupra construcţiei şi dreptul de folosinţă cu privire
la terenul pe care aceasta se află;
- dreptul proprietarului cu privire la terenul pe care se găseşte amplasată construcţia şi dreptul
său de a pretinde de la superficiar să folosească terenul potrivit destinaţiei sale şi să-i plătească o
indemnizaţie pentru folosinţa terenului, afară de cazul când constituirea dreptului de superficie s-a
făcut cu titlu gratuit.
Deci, după cum s-a menţionat dreptul de superficie prezintă următoarele caractere juridice:
a) este un drept real imobiliar, putând avea ca obiect numai construcţii, plantaţii sau lucrări
care sunt ataşate de sol;
b) este un drept de proprietate specifică, cu un conţinut complex, deoarece pe lângă
proprietatea asupra obiectelor arătate, el implică întotdeauna şi dreptul de folosinţă asupra terenului
pe care acestea se află;
c) dreptul de superficie, ca şi dreptul de proprietate, este un drept perpetuu, deoarece el nu se
stinge prin întrebuinţare;
d) deoarece nu este vorba de o coproprietate, ci de două drepturi de proprietate suprapuse,
dreptul de superficie nu poate înceta pe calea ieşirii din indiviziune;
e) poate fi înstrăinat sau grevat cu sarcini, ori se poate transmite prin moştenire atât timp cât
construcţia există şi, numai odată cu aceasta.
În literatura de specialitate sunt prevăzute urnătoarele caractere ale dreptului de suprtficie:
dreptul de superficie este real, imobiliar, alienabil şi ereditar, temporar, dar de lungă durată, cu
conţinut variabil, în funcţie de forma sa deplină sau incipientă.
Dreptul de superficie, ca un drept real, este consacrat expres de Codul civil. Dreptul real ia
naştere prin instaurarea dominaţiei persoanei asupra unui lucru. Prin dominaţie se subînţelege
46
puterea subiectului de a exercita, în limitele legii, orice acţiune asupra lucrului său, precum şi să
limiteze ori chiar să excludă orice influenţă străină. Principalul drept real este cel de proprietate.
Alte drepturi reale principale sunt: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptul de
servitute şi dreptul de superficie. Drepturi reale accesorii sunt: dreptul de gaj şi dreptul de ipotecă.
Superficia se caracterizează printr-un dualism de drepturi care nu pot fi desprinse unul de
altul. Astfel, în dreptul de superficie se încorporează: a) dreptul la suprafaţă sau subfaţă; b) dreptul
asupra construcţiei. Dreptul real al superficiarului este unul absolut, opozabil tuturor subiectelor,
inclusiv proprietarului de teren asupra . căruia îşi exercită dreptul.
Dreptul de superficie este unul imobiliar, deoarece poate fi instituit numai asupra terenurilor
care sunt imobile prin natura lor. Bun imobil, dar accesoriu, este şi construcţia parte componentă a
dreptului de superficie, indiferent de faptul dacă se află pe suprafaţa pământului (casă, clădire
industrială, comercială, socială, dram, pod, antenă, stâlp de înaltă tensiune, obiective acvatice etc.)
sau sub pământ (garaj, beci, fântână, mină).
Dreptul de superficie este un drept alienabil şi ereditar, putând fi transmis prin acte juridice
între vii, precum şi pentru cauză de moarte (art.443 alin.(1), art.447 alin.(1)). Superficiarul poate
înstrăina dreptul său prin orice contract translativ de proprietate, inclusiv prin contract de vânzare-
cumpărare, de schimb, de donaţie sau poate să-l transmită ca aport la capitalul social al unei
societăţi comerciale ori să-l greveze cu ipotecă.
Dacă dreptul de superficie se înstrăinează prin vânzare-cumpărare, dreptul de preemţiune
aparţine proprietarului de teren şi se exercită în conformitate cu art.793-797. Dreptul de preemţiune
nu poate fi exercitat în cazul donaţiei sau al transmiterii cu titlu de aport la capitalul social.
Caracterul alienabil evidenţiază şi dreptul superficiarului de a ipoteca dreptul său. În special,
dreptul de a ipoteca dreptul de superficie chiar până la finisarea şi darea în exploatare a construcţiei
este prevăzut de legislația civilă. De asemenea, dreptul de superficie ar putea fi grevat cu dreptul de
uzufruct, uz sau abitaţie. Dacă proprietarul de teren a grevat, anterior constituirii superficiei, terenul
său cu servitute (de a nu construi mai sus de o anumită înălţime), superficiarul, la edificarea
construcţiei, va fi ţinut să respecte această sarcină.
Dreptul de superficie poate fi transmis prin succesiune atât în cazul persoanelor fizice, în
urma decesului superficiarului, cât şi în cazul persoanelor juridice, în urma reorganizării
superficiarului persoană juridică. Decesul sau reorganizarea superficiarului nu duce la stingerea
dreptului de superficie, acesta continuând să existe în întreaga perioadă pentru care s-a constituit.
Dreptul de superficie este temporar, dar de lungă durată. Conform dispoziţiei art.444 alin.(2)
din Cod, dreptul de superficie se constituie pentru o perioadă stabilită de părţi fără a se numi un
termen legal minim sau maxim. În cazul în care actul de constituire a superficiei nu stabileşte un
termen, dreptul de superficie se consideră constituit pentru 99 de ani. Prin urmare, părţile pot stabili
un termen mai mic sau mai mare de 99 de ani.
De regulă, superficia se constituie pentru un termen îndelungat. Acesta este unicul
raţionament care justifică interesul superficiarului de a ridica construcţia şi a beneficia de ea.
Acelaşi raţionament l-a pus legiuitorul şi în art.444 alin.(3), prevăzând că dreptul de superficie nu
poate fi limitat la o condiţie suspensivă şi nici nu este dependent de pieirea sau demolarea
construcţiei, în locul ei putând fi construit un alt edificiu, parte componentă a dreptului de
superficie, în locul celei demolate.
Dreptul de superficie are un conţinut variabil în funcţie deforma sa deplină sau incipientă.
Dacă se constituie asupra unui teren fără construcţie, dreptul de superficie este în stare incipientă şi
constă de fapt numai în folosinţa suprafeţei sau sub-feţei. Ulterior, după construcţia edificiului,
dreptul de superficie devine deplin, completându-se cu valoarea construcţiei.

47
 Dreptul de superficie poate fi înstrăinat, grevat şi transmis prin succesiune atât în starea sa
incipientă, cât şi în forma sa deplină. Esenţial este că dreptul de superficie poate fi înstrăinat numai
împreună cu construcţia sau că edificarea abia a început ori este deja terminată. Dreptul de
superficie este variabil şi din alt punct de vedere, şi anume: că se răsfrânge numai asupra terenului
ocupat de construcţie sau asupra unei suprafeţe mai mari decât cea ocupată de construcţie (art.443
alin.(3)).
În afară de definiţia dreptului de superficie art.443 CCRM prevede şi alte condiţii ce
caracterizează acest drept. Astfel, dacă nu se prevede altfel, dreptul de superficie nu se poate
exercita decât asupra suprafeţei construite sau asupra suprafetei pe care urmează să se ridice
construcţia, precum şi asupra suprafeţei neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaţiei
construcţiei, exploatării ei normale.
Întinderea dreptului superficiarului de a folosi terenul grevat este stabilită prin contract
sau lege. În lipsa unor prevederi contractuale, terenul este grevat cu servitutea necesara exercitării
dreptului de superficie. Servitutea încetează la stingerea dreptului de superficie.
Asupra dreptului de superficie se aplică în modul corespunzător regulile dreptului de
proprietate asupra imobilelor daca legea nu prevede altfel.
Construcţia este o parte componentă esenţială a dreptului de superficie. Dreptul de
superficie nu poate fi constituit sub condiţie rezolutorie. Dreptul de superficie nu poate fi
limitat la o parte din constructie.
Obiectul dreptului de superficie este constituit din două bunuri imobile: o construcţie şi un
teren. În unele cazuri obiect al dreptului de superficie poate fi o plantaţie, livadă, vie, pădure.
Subiectele sunt superficiarul care este proprietar asupra construcţiilor şi proprietarul
terenului.
În concluzie am putea spune că dreptul de superficie se caracterizează prin aceia că în
conţinutul acestuia se suprapun două drepturi de proprietate care aparţin a dou proprietari diferiţi:
dreptul de proprietate a superficiarului asupra construcţiilor, plantaţiilor şi dreptul proprietarului
terenului, având caractere comune dreptului de proprietate cât şi specifice(drept imobiliar, constituit
din două drepturi de proprietate suprapuse).

2. Constituirea şi exercitarea dreptului de superficie

Constituirea dreptului de superficie se face prin mai multe modalități. Astfel, acordarea
dreptului de superficie asupra unui teren din domeniul public se face prin licitaţie publică organizată
în modul prevăzut de lege.
Legislaţia şi literatura de specialitate prevede diferite modalităţi de constituire a dreptului de
proprietate. În conformitate cu articolul 444 din Codul civil, constituirea dreptului de superficie la
noi în republică are loc în felul următor.
Dreptul de superficie se naşte în temeiul unui act juridic sau al unei dispoziţii legale, fiind
opozabil terţilor din momentul înscrierii în registrul bunurilor imobile.
Dreptul de superficie se constituie pentru un termen de 99 de ani dacă nu a fost stabilit un alt
termen. Dreptul de superficie nu poate fi limitat printr-o condiţie suspensivă. Dreptul de
superficie în temeiul unui act juridic are loc prin în caz de legat, în cazul în care testatorul lasă
proprietatea construcţiei unui legatar şi proprietatea terenului altui legatar.
Constituirea dreptului de superficie prin act juridic are loc la încheierea unei convenţii, unui
testament, legat etc. Actul juridic se încheie sub forma înscrisului autentic.
Constituirea dreptului de superficie prin legat are loc atunci când prin testament testatorul
lasă proprietatea construcţiei unui moştenitor iar terenul altui moştenitor legatar

48
 Dacă terenurile fac parte din domeniul privat al statului ele pot fi transmise în folosinţă
pentru construcţia de locuinţe şi se face pe durata existenţei locuinţei.
Pentru proprietarii de construcţie care nu doresc să cumpere terenuri proprietate a statului a
fost elaborată dispoziţia art.10/1 din Legea nr.1308/1997 privind preţul normativ şi modul de
vânzare-cumpărare a pământului, care prevede că proprietarii obiectivelor privatizate şi ai
întreprinderilor şi obiectivelor private care nu au cumpărat şi nu au arendat terenurile aferente
obiectivelor şi întreprinderilor menţionate vor plăti pentru folosirea terenurilor. Prin această
dispoziţie se arată că participanţii la privatizare care au cumpărat construcţii cu destinaţie
industrială, dar nu şi pământul aferent, trebuie să plătească o redevenţă în proporţie stabilită de
consiliul local. De fapt, cei numiţi în lege „proprietari ai obiectivelor privatizate şi ai
întreprinderilor şi obiectelor private care nu au cumpărat şi nu au arendat terenurile aferente" de la
unităţile administrativ-teritoriale sunt superficiari. După cum am menţionat, deşi legile nu fac uz de
termenul „drept de superficie", atâta timp cât construcţia este deţinută de o altă persoană decât
proprietarul terenului suntem în prezenţa unui veritabil drept de superficie.
Dreptul de superficie asupra terenului, pe care s-a ridicat construcţia, lucrarea sau plantaţia
conferă titularului său atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiile materiale, în sensul întrebvuinţării
şi modificării substanţei terenului în măsura necesară realizării construcţiei, lucrării sau plantaţiei.
Posesia şi folosinţa terenului se pot exercita doar în legătură directă şi în limitele exercitării
dreptului de proprietate asupra construcţiei, etc. Dreptul de seperficie are un caracter accesoriu în
raport cu dreptul de proprietate asupra construcţiei. Dispoziţia juridică a dreptului de superficie se
exercită condiţionat şi concomitent cu dreptul de dispoziţie asupra construcţiei. Înstrăinarea
construcţiei antrenează şi transmiterea dreptului de superficie asupra terenului.
Dreptul de superficie nu are ca obiect spaţiul de deasupra terenului, considerat ca un volum, ci
numai construcţiile sau plantaţiile ridicate pe suprafaţa solului.
Aceasta înseamnă că nu este posibil a se disocia proprietatea solului de spaţiul de deasupra
atunci când solul nu este construit sau plantat. În absenţa construcţiilor sau plantaţiilor, proprietarul
suprafeţei este obligatoriu proprietar al părţii de deasupra. Prin urmare, nu poate exista drept de
superficie în lipsa construcţiilor sau plantaţiilor!

3. Drepturile şi obligaţiile superficiarului şi ale proprietarului terenului

Superficiarul are un drept de proprietate în privinţa construcţiei (plantaţiei sau alte lucrări) şi
un drept de folosinţă cu privire la teren. Dreptul de folosinţă asupra terenului este mai largă
deoarece în caz de înstrăinare a construcţie evident se înstrăinează şi folosinţa terenului indiferent
de voinţa proprietarului.
Drepturile şi obligaţiile superficiarului. Potrivit art.443 alin.(4) din Cod, asupra dreptului de
superficie se aplică în mod corespunzător regulile dreptului de proprietate asupra imobilelor, dacă
legea nu prevede altfel. Dreptul de superficie poate fi caracterizat prin prisma triadei de drepturi de
care beneficiază proprietarul: dreptul de posesiune, dreptul de folosinţă şi dreptul de dispoziţie.
Superficiarul dobândeşte dreptul de posesiune prin înregistrarea lui în registrul de imobile şi,
atâta timp cât există înregistrarea, se prezumă că posedă terenul şi construcţia de pe el, dacă nu se
demonstrează contrariul.
Dreptul de folosinţă este exercitat de către superficiar atât asupra terenului, cât şi asupra
construcţiei amplasate pe el. Superficiarul are prerogativa de a folosi terenul pentru a edifica
construcţia şi a o exploata (a locui, a produce în ea, a o da în locaţiune, a o demola şi a construi o
alta etc.), beneficiind de toate foloasele ce derivă.

49
 Dreptul de dispoziţie al superficiarului este similar dreptului de dispoziţie al proprietarului.
Astfel, superficiarul are posibilitatea de a determina regimul juridic al bunului (dreptului) prin
înstrăinare (vânzare, schimb, donaţie etc.) şi prin succesiune.
Conform dispoziţiilor Codului civil, superficiarul are şi dreptul:
- de a folosi terenul asupra căruia se instituie dreptul de superficie; dacă în actul de constituire
nu este prevăzut altfel, dreptul de superficie se exercită numai asupra suprafeţei sau subfeţei pe care
urmează să fie ridicată construcţia sau care este ocupată de construcţie, precum şi asupra suprafeţei
neconstruite, necesare, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, exploatării ei normale; dacă,
pentru exploatarea normală a construcţiei, are nevoie de a utiliza o porţiune de teren (pentru a
trecere pe jos sau cu vehicule, pentru conducte de apă, gaz, energie electrică), iar prin actul de
constituire nu s-a convenit, superficiarul are dreptul de servitute asupra acestei porţiuni;
- de a edifica o construcţie pe terenul proprietarului; după înregistrarea dreptului său,
superficiarul poate cere în nume propriu autorizaţia de a proiecta construcţia şi de a efectua orice
alte acţiuni necesare edificării; prin urmare, nu numai proprietarul de teren poate cere organelor
competente proiectarea construcţiei, dar şi superficiarul; dacă legea sau actul juridic de constituire a
superficiei nu stabileşte cu certitudine tipul construcţiei (casă, garaj, fântână, iaz, edificii pentru
afaceri etc.), superficiarul poate ridica orice tip de construcţie;
- de a exploata construcţia pe care a ridicat-o; în dependenţă de tipul construcţiei ridicate,
superficiarul poate să o exploateze independent, să o dea în locaţiune, să o depună în capitalul social
al unei societăţi comerciale; voinţa superficiarului de a nu folosi (exploata) construcţia este un mod
de exercitare a dreptului său.
În legătură cu dreptul de a exploata construcţia edificată pe terenul altuia trebuie precizat
faptul dacă legiuitorul se referă la cazul în care terţul dobândeşte dreptul de superficie de la un alt
superficiar sau de la proprietarul de teren16. În primul caz, superficiarul dobândeşte prin contract de
cesiune dreptul de superficie, având aceleaşi drepturi ca şi ale fostului superficiar, în al doilea caz,
dacă se constituie un drept de superficie asupra unei suprafeţe construite, suntem în prezenţa unui
act de transmitere a unei valori; cu alte cuvinte, proprietarul înstrăinează construcţia de pe terenul
său. Această înstrăinare este însă specifică, deoarece valoarea construcţiei iese din patrimoniul
proprietarului şi intră în cel al superficiarului; acesta din urmă va plăti, la momentul constituirii
superficiarului, preţul construcţiei şi redevenţe lunare pentru folosirea terenului de sub construcţie şi
a terenului necesar exercitării dreptului de servitute. Chiar dacă, formal, nu este proprietarul
construcţiei, superficiarul exercită putere asupra construcţiei ca un adevărat proprietar.
Conform art.443 alin.(4) din Cod, superficiarul are faţă de construcţie aceleaşi prerogative ca
şi proprietarul;
- de a înstrăina dreptul de superficie prin acte între vii; superficiarul poate cesiona (înstrăina)
dreptul său prin: vânzare, schimb, donaţie, transmitere cu titlu de aport la capitalul social al unei
societăţi comerciale, grevare cu ipotecă;
- de a transmite dreptul de superficie prin succesiune; în cazul în care superficiarul este o
persoană juridică, dreptul de superficie trece la succesori dacă persoana se va reorganiza; în cazul
superficiarului persoană fizică, dreptul de superficie trece la moştenitori;
- de a da, parţial sau integral, construcţia în locaţiune pentru o perioadă care să nu
depăşească termenul dreptului de superficie. Conform art.453 din Cod, la stingerea dreptului de
superficie proprietarul terenului se subrogă superficiarului în contractele de locaţiune şi de arendă în
curs de executare; această regulă se referă însă numai la stingerea dreptului pentru alte cauze decât

16
Mara Ioan, Dumitrescu Aida-Diana, Iorga Ion. Drept civil. Drepturi reale, Ed. Universul Juridic, București, 2018,
p.56.
50
expirarea termenului; considerăm că superficiarul nu poate da în locaţiune o parte sau toată
suprafaţa construită pentru un termen mai mare decât cel pentru care a fost instituită superficia;
- să ceară recalcularea redevenţei atunci când condiţiile economice schimbate fac
nerecalcularea inechitabilă (art.448 alin.(2) din Cod);
- de a edifica o altă construcţie în locul celei pierite sau demolate; acest drept rezultă din
dispoziţia art.445, potrivit căreia „dreptul de superficie nu se stinge prin demolarea sau pieirea
construcţiei";
- de a accepta prelungirea dreptului de superficie propusă de proprietar (art.451 alin.(3));
acest drept este unul „forţat", căci, în cazul neacceptării prelungirii, superficiarul pierde dreptul
asupra despăgubirii;
- la despăgubire în caz de stingere a dreptului de superficie; indiferent de temeiul stingerii
dreptului de superficie, superficiarul are dreptul de a fi despăgubit; legiuitorul stabileşte că
despăgubirea va fi corespunzătoare dacă, la data stingerii, este echivalentă a cel puţin două treimi
din valoarea de piaţă a construcţiei;
- de retenţie a construcţiei în cazul în care nu a fost despăgubit (art.452 alin.(1)); dreptul de
retenţie se exercită în concordanţă cu art.637-641, retentorul având chiar obligaţia să folosească
construcţia (să perceapă fructele), beneficiul realizat urmând să fie luat în considerare la calcularea
despăgubirii.
Beneficiind de drepturile menţionate, superficiarul este ţinut să-şi onoreze toate obligaţiile
impuse de lege şi cele asumate prin contract, inclusiv:
- să plătească redevenţa proprietarului de teren în modul şi în termenul stabilit de lege, dacă
contractul nu prevede altfel;
- să edifice construcţia în termenul stabilit de actul de constituire a dreptului de superficie;
- să întreţină construcţia şi să suporte toate cheltuielile aferente întreţinerii ca un veritabil
proprietar, cheltuieli legate de reparaţii capitale sau curente, de plată a impozitului, de reparaţie a
prejudiciilor aduse terţilor prin năruirea construcţiei;
- să predea construcţia către proprietarul de teren în starea în care era la momentul stingerii
dreptului său, fără a avea dreptul să ridice părţi din construcţie sau chiar construcţia;
- să conserve construcţia şi să înlăture orice pericol care i-ar afecta durabilitatea; în acest
sens, superficiarul are toate obligaţiile pe care le are un proprietar de imobil (art.443 alin.(4)).
Drepturile şi obligaţiile proprietarului de teren. Conform dispoziţiilor legale, proprietarul de
teren, pe lângă drepturile fireşti ale oricărui proprietar de imobil, mai are, în raport cu superficiarul,
următoarele drepturi:
- să ceară redevenţa datorată (art.448 alin.(1)); dacă superficiarul nu plăteşte redevenţa timp
de peste 3 ani, proprietarul poate solicita vânzarea la licitaţie a dreptului de superficie;
- să ceară recalcularea redevenţei atunci când condiţiile economice se schimbă, iar
nerecalcularea este inechitabilă (art.448 alin.(2));
- să ceară stingerea dreptului de superficie dacă superficiarul nu a edificat construcţia în
termenul stabilit sau încalcă obligaţia de conservare a construcţiei (art.450);
- de perempţiune în caz de înstrăinare a dreptului de superficie (art.447);
- să prelungească termenul de exercitare a dreptului de superficie (art.451 alin.(3)).
Proprietarul de teren are următoarele obligaţii:
- să nu împiedice superficiarul în exercitarea drepturilor sale;
- să plătească despăgubirea la stingerea dreptului de superficie;
- să respecte contractele de locaţiune încheiate de superficiar, cu excepţia cazului în care
locaţiunea depăşeşte termenul stipulat pentru existenţa dreptului de superficie.

51
 Plata redevenţei. După cum s-a menţionat, pentru folosinţa terenului, superficiarul este ţinut
să efectueze o plată pecuniară, numită redevenţă, dacă prin contractul de constituire a superficiei nu
s-a stabilit că terenul se acordă cu titlu gratuit ori că plata se face la încheierea contractului sau la
expirarea contractului etc. De exemplu, părţile s-ar putea înţelege ca superficiarul să nu plătească
redevenţa datorată, dar ca, la expirarea termenului superficiei, construcţia să revină de drept
proprietarului, cu titlu gratuit.
Legiuitorul stabileşte anumite criterii de determinare a mărimii redevenţei şi a perioadei de
plată dacă părţile nu stabilesc altfel. Astfel, redevenţă se va calcula în funcţie de chiria stabilită pe
piaţă, ţinându-se seama de toţi factorii obiectivi, inclusiv de natura terenului, de zona amplasării, de
destinaţia construcţiei etc. Cu privire la frecvenţa plăţii, legea prevede că, în lipsa unor stipulaţii
contrare, redevenţă se achită în rate lunare. Dacă dreptul de superficie aparţine mai multor persoane,
acestea răspund solidar pentru plata redevenţei.
Mărimea şi frecvenţa plăţii redevenţei se determină la data constituirii superficiei. Redevenţă
poate fi ajustată în cazul în care condiţiile economice se schimbă. De exemplu, proprietarul de teren
ar putea să ceară majorarea redevenţei dacă moneda naţională s-a devalorizat, impozitul pe imobil a
crescut ori au intervenit alţi factori obiectivi care fac redevenţă inechitabilă. Superficiarul ar putea
cere şi el reducerea redevenţei dacă are motive temeinice, demonstrând că redevenţă este prea
mare17. Măsura ajustării se va evalua în funcţie de schimbarea condiţiilor economice şi de principiul
echităţii.
El are obligaţia de a respecta condiţiile prevăzute în actul de constituire, de a nu schimba
destinaţia economică a terenului pe care se află construcţia (plantaţia etc.), de a plăti proprietarului
terenului indemnizaţia cuvenită, stabilită în actul de constituire.
Proprietarul terenului al cărui drept de proprietate este limitat în conţinutul său material şi
juridic de dreptul de superficie are dreptul de a pretinde superficiarului indemnizaţia pentru
folosirea terenului (când dreptul de superficie s-a constituit cu titlu oneros).
Proprietarul are dreptul de a cere respectarea destinaţiei economice a terenului.
El are obligaţia de a respecta şi garanta superficiarului folosinţa limitată a terenului.
Superficiarul şi proprietarul au exerciţiul tuturor mijloacelor admise de lege privind
proprietatea şi folosinţa, pentru apărarea drepturilor lor.
Dreptul de superfice are următoarele caractere:
1. este un drept real principal asupra unui imobil;
2. este un dezmembrămînt al dreptului de proprietate;
3. este un drept perpetuu, care exeistă atâta timp cât există construcţia;
4. este un drept imprescriptibil, extinctiv, acţiunea în revendecare poate fi înaintată oricând
pînă la stingerea dreptului de superficie.

4. Stingerea dreptului de superficie şi efectele ei

Modalităţile și temeiurile de stingere a dreptului de superficie sunt reglementate atât expres
în CCRM, cât şi în alte izvoare normative.
Temeiurile de stingere. Dreptul de superficie se stinge:
- dacă a expirat termenul stabilit în actul de constituire (art.449 lit.a)); dacă actul de
constituire nu prevede un termen limită de exercitare a dreptului de superficie, acest drept se
consideră constituit pentru 99 de ani.
Considerăm că superficiarul nu are dreptul să încheie contracte de locaţiune ori să instituie o
ipotecă asupra dreptului său de superficie cu o dată ulterioară expirării dreptului său. Aceasta
17
Mara Ioan, Dumitrescu Aida-Diana, Iorga Ion. Drept civil. Drepturi reale, Ed. Universul Juridic, București, 2018,
p.63.
52
înseamnă că, la data expirării termenului dreptului de superficie, toate grevările şi contractele de
locaţiune se consideră ajunse la scadenţă dacă proprietarul de teren nu şi-a dat anterior acordul;
dreptul de superficie constituit pentru un anumit termen poate fi prelungit de către proprietar până la
data expirării. Dacă superficiarul nu acceptă prelungirea, dreptul se stinge;
- prin consolidare, adică într-o singură persoană se întrunesc dreptul de proprietate asupra
terenului şi dreptul de proprietate asupra construcţiei (art.449 lit.b)); altfel spus, fie proprietarul
terenului a devenit şi superficiar, ori superficiarul a dobândit proprietate asupra terenului; de
exemplu, proprietarul de teren poate dobândi drept de superficie la licitaţie în cazul în care
superficiarul nu a plătit redevenţa mai mult de trei ani (art.448 alin.(3)) sau superficiarul refuză
dreptul său;
- dacă superficiarul nu a edificat construcţia în termenul stabilit prin actul de constituire a
dreptului de superficie; în acest caz, proprietarul de teren poate cere instanţei de judecată stingerea
dreptului (art.450); dreptul de a fi acţionat în judecată se păstrează chiar şi în cazul în care
superficiarul plăteşte regulat redevenţa;
- dacă superficiarul îşi încalcă obligaţia de a conserva construcţia; şi în acest caz proprietarul
poate cere instanţei stingerea dreptului de superficie (art.450).
Dreptul de superficie se stinge la data radierii din registrul de imobile. în acest sens, Codul
civil prevede, la art.290, că încetarea drepturilor reale asupra bunurilor imobile sunt supuse
înregistrării de stat, iar la art.499 alin.(2) că drepturile reale se vor pierde sau stinge numai dacă
radierea lor s-a înscris în registrul bunurilor imobile cu consimţământul titularului. Consimţământul
titularului nu se cere dacă a expirat termenul pentru care a fost constituit sau se prezintă o hotărâre
judecătorească irevocabilă (art.499 alin.(4)).
Dacă dreptul de superficie s-a stins în legătură cu expirarea termenului, are loc o stingere de
drept şi nu trebuie ca o parte să ceară radierea. Oficiul cadastral va elibera extrase fără indicarea
dreptului de superficie.
În cazul consolidării, superficia se stinge de drept, imediat ce superficiarul a înregistrat actul
de dobândire a proprietăţii asupra terenului sau proprietarul a înregistrat actul de dobândire a
dreptului de superficie ori a hotărârii judecătoreşti irevocabile prin care s-a stins dreptul de
superficie.
Efectele stingerii dreptului de superficie. Dacă dreptul de superficie s-a stins, construcţia
trece de drept proprietarului de teren. Nuda proprietate asupra construcţiei se umple de conţinut,
deoarece valoarea construcţiei înregistrată în activul superficiarului se înscrie în activul
proprietarului.
Construcţia urmează să treacă în posesiunea, folosinţa şi dispoziţia proprietarului în starea în
care se afla la data stingerii dreptului de superficie, superficiarul neavând dreptul să ridice
construcţia sau părţi ale ei (art.451 alin.(4)). În caz contrar el poate fi obligat la plata de daune-
interese.
Indiferent de temeiul stingerii dreptului de superficie, proprietarul este ţinut să despăgubească
superficiarul pentru construcţie. Legea instituie o prezumpţie, stabilind că recompensa se consideră
corespunzătoare dacă acoperă cel puţin 2/3 din valoarea de piaţă a construcţiei. Din dispoziţia
art.451 alin.(2) rezultă că, dacă plăteşte 2/3 din valoarea de piaţă a construcţiei, proprietarul nu este
obligat să achite o sumă mai mare, plata a 2/3 considerându-se corespunzătoare. În opinia noastră,
proprietarul nu va fi ţinut să plătească despăgubirea dacă prin contractul de constituire părţile au
convenit altfel. De exemplu, se prevede plata unei redevenţe mici sau, în genere, nu se plăteşte nici
o redevenţa dacă, la expirarea termenului dreptului de superficie, construcţia va trece cu titlu gratuit
la proprietar.

53
 Referitor la stingerea dreptului de superficie, legiuitorul a prevăzut mecanisme raţionale de
prevenire a unor eventuale litigii. Astfel, în ipoteza imposibilităţii de a despăgubi superficiarul,
proprietarul poate, până la data expirării termenului stabilit în contract, să prelungească dreptul
superficiarului (art.451 alin.(3)). Superficiarul nu este interesat să respingă prelungirea contractului,
căci va pierde dreptul la despăgubire. Pentru el este optimă varianta prelungirii contractului şi
înstrăinării dreptului său de superficie ori transmiterii în locaţiune a încăperilor din construcţie.
În cazul în care proprietarul de teren nu plăteşte recompensa datorată superficiarului, acesta
are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii (art.452 alin.(3)). Superficiarul
retentor trebuie să conserveze imobilul cu diligenta unui bun proprietar şi să perceapă fructele,
adică să utilizeze imobilul la destinaţie, şi să încaseze banii sau alte profituri pe care le va lua în
calcul la plata despăgubirii (art.640).
Despăgubirea nu este corespunzătoare dacă nu acoperă cel puţin două treimi din valoarea
de piaţă a construcţiei.
Proprietarul terenului se poate elibera de plata despăgubirii dacă prelungește dreptul
superficiarului, înaintea expirării acestui drept, pe durata previzibilă de exploatare a construcției. În
cazul în care refuză prelungirea, superficiarul pierde dreptul la despăgubire.
Superficiarul nu are dreptul la stingerea dreptului de superficie, să ridice construcţia sau
părţi ale ei.
Superficiarul are dreptul de retenţie a construcţiei până la plata despăgubirii. Pretenţia în
despăgubire este garantată cu teren în loc de superficie şi cu rangul acesteia.
Dacă dreptul de superficie la stingerea acesteia mai este grevat cu o ipotecă, creditorii
ipotecari au un drept de gaj asupra despăgubirii.
La stingerea dreptului de superficie, proprietarul terenului se subrogă superficiarului în
contractele de locaţiune şi arendă în curs de executare.

TEMA 11. GAJUL ȘI IPOTECA

Plan
1. Noțiuni generale despre gaj/ipotecă
2. Apariția, înregistrarea și stingerea gajului/ipotecii. Contractul de gaj/ipotecă
3. Obiectul și întinderea gajului/ipotecii
4. Drepturile şi obligaţiile părţilor contractului de gaj/ipotecă
5. Exercitarea dreptului de gaj/ipotecă

1. Noțiuni generale despre gaj/ipotecă

Definirea legală a gajului/ipotecii o găsim în art.667 alin.(1) din Codul civil, (1) Gajul este
dreptul real în al cărui temei titularul (creditorul gajist) poate pretinde, din valoarea obiectului
gajului, satisfacerea creanțelor sale garantate cu preferință față de ceilalți creditori ai titularului
obiectului gajului (debitorul gajist).
Reglementarea gajului/ipotecii o găsim în articolele 667-773 din Codul civil (Capitolul V,
întitulat Gajul).
Valabilitatea gajului depinde de valabilitatea obligației garantate prin gaj. Gajul se constituie
în vederea garantării executării obligației și reprezintă un raport de drept accesoriu față de obligația
garantată, fiind condiționat în timp de durata acesteia, dacă legea sau contractul de gaj nu prevede
altfel.

54
 În conformitate cu art.668 din Codul civil, (1) Este debitor gajist orice persoană fizică sau
juridică care este proprietar, un alt posesor sau uzufructuar legal al bunurilor depuse în gaj și care
are dreptul de a înstrăina aceste bunuri. (2) Poate fi debitor gajist atît debitorul obligației garantate,
cît și un terț (numit garantul gajist sau, după caz, garantul ipotecar).
Norma de la art.669 din Codul civil descrie cine este garantul gajist (garantul ipotecar).
Astfel, debitorul și garantul gajist, în calitatea sa de debitor gajist, pot conveni asupra condițiilor de
garantare a executării obligațiilor debitorului de către garantul gajist, precum și asupra obligațiilor
debitorului față de garantul gajist în cazul exercitării dreptului de gaj de către creditorul gajist. Lipsa
unui asemenea acord scris între debitor și garantul gajist nu influențează valabilitatea gajului.
Conform art.670 din Codul civil, (1) Este creditor gajist (creditor ipotecar) persoana în a
cărei favoare s-a constituit gajul.
Tipurile de gaj. Gajul se constituie asupra unui bun mobil sau imobil ori asupra unei
universalități de bunuri mobile. Gajul bunurilor imobile este denumit ipotecă. Dispozițiile privitoare
la gaj se aplică în mod corespunzător ipotecii în măsura în care nu contravin dispozițiilor speciale
cu privire la ipotecă.
Gajul bunurilor mobile are loc cu sau fără deposedarea de ele. Gajul bunului mobil cu
deposedare este denumit amanet.

2. Apariția, înregistrarea și stingerea gajului/ipotecii

Apariția. Gajul ia naştere din: a) Sumele datorate de la stat (de exemplu, credit); b) Creanţe
care rezultă dintr-o hotărîre judecătorească.
Gajul fără deposedare apare în momentul înregistrării sale în Registrul cadastral. Contractul
de gaj, cît şi cel de ipotecă trebuie să fi încheiate în scris, în caz contrar, acestea vor fi nule. Orice
modificare a contractului de gaj, trebuie să fie făcută cu acordul ambelor părţi, în caz contrar, el va
fi nul.
În contractul de gaj trebuie să fie indicat numele sau denumirea părţilor, domiciliul sau sediul
lor, acordul expres al creditorului gajist, tipul gajului, descrierea bunului gajat, estimarea bunului,
locul aflării bunului, scadenţa, valoarea maximă a acestuia fără dobînzi şi alte cheltuieli, permiterea
sau interzicerea gajului ulterior, etc.
La momentul constituirii gajului, debitorul trebuie să aducă la cunoştinţa creditorului despre
faptul dacă asupra bunului gajat mai au şi alţi subiecţi alte drepturi. Dacă creditorul gajist nu este de
acord cu aceasta, atunci el îşi satisface creanţa în raport cu ceilalţi creditori. Informaţia înscrisă în
Registrul Cadastral cu privire la un bun este una veridică. Dacă gajul este lovit de nulitate, el nu
poate fi înscris în Registrul respectiv.
Odată ce a fost constituit gajul, părţile se obligă la condiţiile stipulate în contract. Atunci cînd
debitorul invocă faptul că nu ştia despre înregistrarea gajului, aceasta este greşeala lui, deoarece el
trebuia să ştie. Odată ce s-a executat obligaţia parţială sau totală, documentele ce ţin de această
executare, vor prezenta un temei pentru a se înregistra o modificare corespunzătoare a datelor din
Registrul Gajului. Odată ce s-a executat obligaţia debitorului faţă de creditor, deja se stinge şi gajul
care duce la radierea informaţiei din Registru.
În conformitate cu art.673 alin.(2) din Codul civil, gajul apare doar în condițiile și în formele
stabilite de Codul civil. Gajul este convențional sau legal.
Ipoteca apare în momentul înregistrării. Gajul bunurilor mobile fără deposedare apare în
momentul înregistrării sau, în cazul gajului asupra dreptului privind mijloacele bănești în conturi
bancare, prin control, în conformitate cu art.699 alin.(2) din Cod.
Dispozițiile legale referitoare la gajul asupra dreptului privind mijloacele bănești în conturi
bancare se aplică în mod corespunzător și gajului asupra dreptului privind mijloacele bănești în
55
conturile deschise la alți prestatori de servicii de plată decît o bancă. În acest caz, trimiterile la
bancă se vor citi ca trimiteri la respectivul prestator de servicii de plată.
Cheltuielile legate de înregistrarea gajului, precum și cele legate de modificarea contractului
de gaj și înregistrarea acestor modificări, sînt suportate de debitorul gajist, cu excepția cazurilor în
care contractul de gaj prevede altfel.
Amanetul apare în momentul dobîndirii posesiei asupra bunului.
Înregistrarea. Ipoteca se înregistrează în registrul bunurilor imobile. În cazul în care
modificarea contractului de ipotecă conduce la modificarea datelor înregistrate în registrul bunurilor
imobile, modificările respective trebuie înregistrate conform procedurii stabilite pentru înregistrarea
ipotecii.
Gajul bunurilor mobile fără deposedare, cu excepția gajului constituit prin control în
conformitate cu dispozițiile art.699 alin.(2) din Cod, se înregistrează în registrul garanțiilor reale
mobiliare (registrul garanțiilor).
Stingerea gajului. Conform art.675 din Codul civil, (1) Gajul se stinge prin stingerea
obligației a cărei executare acesta o garanta. (2) Amanetul se stinge odată cu încetarea posesiei. (3)
Gajul se stinge în urma pieirii bunului gajat, scoaterii acestuia din circuitul civil, dacă aceste
evenimente se produc asupra bunului în întregime. (4) Gajul asupra bunului mobil încorporat unui
imobil subzistă cu titlu de ipotecă sub condiția înregistrării în registrul bunurilor imobile chiar dacă
bunul mobil și-a schimbat natura. Acest gaj are rang de prioritate stabilit conform înregistrării
anterioare. (5) Gajul se stinge și în cazul: a) acordului scris al creditorului gajist de a radia gajul; b)
expirării termenului pentru care a fost constituit gajul; c) vînzării în cadrul exercitării dreptului de
gaj; d) altor situații prevăzute de lege.
Cererea de radiere a gajului înregistrat sau a ipotecii se depune la registrul corespunzător de
către creditorul gajist sau de către orice persoană interesată, cu acordul scris al creditorului gajist.
Cazurile în care nu este nevoie de acordul creditorului gajist pentru radierea gajului sînt stabilite de
legislație.
Contractul de gaj. În conformitate cu art.684 din Codul civil, contractul de gaj, cu excepția
gajului prin deposedare, se întocmește în formă scrisă, sub sancțiunea nulității. Contractul de
ipotecă se încheie în formă autentică. În cazul gajării unui bun a cărui vînzare trebuie autentificată
notarial, contractul de gaj, de asemenea, trebuie autentificat notarial. Părțile pot conveni asupra
autentificării notariale a oricărui contract de gaj.
Forma contractului de modificare a contractului de gaj trebuie să fie similară formei prevăzute
pentru contractul de gaj.
Contractul de gaj trebuie să conțină clauzele prevăzute de art.684 alin.(4) din Codul civil.
Contractul de ipotecă. Prin contractul de ipotecă se înţelege acel contract prin care
debitorul, transmite creditorului drepturi accesorii asupra imobilului său, datorită faptului că acesta
are anumite obligaţii faţă de creditor.
Dacă debitorul nu execută prestaţiile în termenul stabilit, atunci creditorul are dreptul să ceară
vînzarea silită a imobilului pentru satisfacerea propriilor creanţe. Exemplu: debitorul împrumută o
sumă de bani de la creditor pentru a-şi cumpăra apartament, transmiţîndu-i drepturi accesorii asupra
apartamentului său. În caz de neexecutare, sau executare parţială a obligaţiei, creditorul poate cere
vînzarea silită a apartamentului, în scopul întoarcerii în totalitate a sumei de bani.

3. Obiectul și întinderea gajului

Obiect al gajului poate fi orice bun corporal sau incorporal, prezent sau viitor, determinat
individual sau generic, sau o universalitate de bunuri, cu excepția bunurilor scoase din circuit civil,

56
bunurilor inalienabile sau insesizabile. Obiect al gajului poate fi orice drept patrimonial, inclusiv
dreptul de creanță al debitorului gajist față de creditorul gajist.
Gajul se extinde asupra oricărui bun care se unește prin accesiune cu bunul gajat, precum și
asupra oricăror altor îmbunătățiri aduse lui.
Nu pot constitui obiect al gajului drepturile legate nemijlocit de persoana debitorului gajist și
nici drepturile a căror cesiune este interzisă de lege.
Deținerea calificată de acțiuni ale băncilor din Republica Moldova poate constitui obiect al
gajului doar cu aprobarea prealabilă a Băncii Naționale a Moldovei.
Obiect al gajului poate fi dreptul asupra mijloacelor bănești în monedă națională și în valută
străină: a) aflate și care vor intra în conturi bancare, prin gaj fără deposedare; b) sub formă de
monede metalice jubiliare și comemorative, inclusiv cele ce conțin metale prețioase, prin gaj cu
deposedare (amanet).
Obiectul ipotecii. În conformitate cu art.677 din Codul civil, (1) Obiectul ipotecii poate fi
unul sau mai multe bunuri imobile prezente sau viitoare ce pot fi individualizate prin numere
cadastrale separate. Dispozițiile privind ipoteca se aplică în mod corespunzător în cazul ipotecării
drepturilor reale limitate dacă legea nu interzice ipotecarea lor. (2) Obiectul ipotecii este determinat
prin denumirea bunului, numărul său cadastral, locul aflării, precum și printr-o descriere suficientă
pentru identificarea acestuia. (3) Prin contract poate fi prevăzută extinderea ipotecii asupra
bunurilor imobile ce vor fi dobîndite sau construite în viitor, conform legii. (4) Bunul imobil
ipotecat rămîne în proprietatea debitorului ipotecar. Contractul de ipotecă poate prevedea folosirea
obiectului ipotecii de către creditorul ipotecar. (5) Riscul pieirii sau al deteriorării fortuite a
obiectului ipotecii este suportat de către debitorul ipotecar, dacă contractul de ipotecă nu prevede
altfel. (6) Ipoteca asupra terenului se extinde asupra construcțiilor capitale existente și viitoare,
precum și asupra construcțiilor nefinalizate amplasate pe acesta, cu excepția celor care se află în
proprietatea terților.

4. Drepturile şi obligaţiile părţilor contractului de gaj/ipotecă

Conform art.476 Cod civil, drepturile şi obligaţiile părţilor se pot stabili de comun acord.
Creditorul poate, la rîndul său, să instituie o persoană, care să gestioneze bunul gajat, neavînd
dreptul de a transmite gestiunea unei alte persoane. Debitorul gajist, ori terţul la care se află bunul,
este obligat să urmeze indicaţiile gestionarului gajului.
Conform art. 477/2, bunul garantat: § Poate fi grevat cu drepturi reale (să dea în arendă).
Orice acţiune întreprinsă asupra gajului trebuie să fie în legătură cu acţiunile creditorului. § Dacă a
fost permis gajul ulterior, atunci, cînd se ajunge la scadenţă, creditorul înştiinţează terţa persoană,
fără ca să existe vreo obiecţie din partea acesteia. § Creditorul are dreptul de a folosi obiectul
gajului, doar în cazurile prevăzute de contract, urmînd să prezinte debitorului gajist, o dare de
seamă despre utilizarea lui. § După folosirea obiectului gajului, prin strîngerea fructelor, va fi
compensată obligaţia principală.
§ Dacă gajul se repetă, creditorul gajist poate ceda gradul de prioritate altui creditor de a-şi
satisface interesele primul. Creditorul care a cedat gradul de prioritate, are obligaţia ca în 3 zile de
la cedare, să înştiinţeze pe debitor şi debitorul gajist cînd e terţ, adică persoanele cointeresate.
Gradul de prioritate se poate transmite numai la acelaşi bun, pentru satisfacerea intereselor
creditorului. Cedarea se înregistrează în baza unei cereri a creditorului gajist, în acelaşi mod ca şi
înregistrarea gajului, şi care produce efecte de la data înregistrării.

57
 5. Exercitarea dreptului de gaj/ipotecă
Creditorul gajist poate să-şi exercite dreptul de gaj, dacă debitorul gajist nu şi-a executat
obligaţia sa principală, totalmente sau în modul corespunzător. Aici, creditorul gajist are
următoarele posibilităţi:
1. Să vîndă bunurile gajate.
2. Să le vîndă sub controlul instanţei de judecată.
3. Să le ia în posesiune spre a le administra.
Creditorul gajist, îşi satisface creanţa indiferent la cine se află bunul gajat.
Creditorul gajist care are scopul de a-şi satisface creanţa, trebuie să notifice despre aceasta, şi
să anunţe atît debitorul gajist cît şi terţa persoană care deţine bunul. Dacă gajul este fără deposedare,
atunci este necesar, ca la Registrul Cadastral, să se depună un preaviz, care, trebuie să indice
volumul obligaţiei garantate şi trebuie să fie semnat numai de către creditor.
Termenul acordat de creditorul gajist pentru transmiterea bunului mobil, nu va fi mai mic de
10 zile, iar pentru bunul imobil – 20 zile, şi pentru un bun luat în posesiune spre a fi administrat –
10 zile.
Transmiterea bunului la creditor
1. Benevol – adică debitorul înţelege că e necesar de a transmite bunul gajat.
2. Silită – atunci cînd transmiterea se face în baza unei hotărîri judecătoreşti, adică debitorul
este impus.
Creditorul, după ce a obţinut în posesiune, bunul gajat, el poate să vîndă bunul respectiv, prin
negocieri directe, tender sau licitaţie publică, fără nici o întîrziere justificată, contra unui preţ
comercial rezonabil, şi, în interesul major al debitorului gajist. Odată ce vinde bunul respectiv, el
acţionează în numele proprietarului, şi este obligat să informeze cumpărătorul despre calitatea
bunului la momentul vînzării. Cumpărătorul dobîndeşte bunul grevat cu drepturi reale.
În situaţia în care vînzarea bunului are loc sub controlul instanţei judecătoreşti, aici se
angajează o persoană care efectuează vînzarea respectivă. Această persoană e obligată să informeze
părţile interesate despre acţiunile pe care le va întreprinde pentru vînzarea bunurilor gajate,
acţionînd în numele proprietarului.
Obiectul gajului poate fi vîndut numai sub controlul instanţei de judecată numai dacă:
a) Lipseşte autorizaţia sau acordul unei alte persoane, necesar la încheierea contractului de
gaj, pentru validitatea acestuia.
b) Obiectul gajului îl constituie bunurile de valoare istorică, artistică sau culturală.
c) Debitorul gajist lipseşte, şi nu poate fi identificat locul aflării lui.
După vînzare, creditorul gajist are dreptul doar la ceea ce este necesar satisfacerii creanţei
sale. Creditorul trebuie să plătească din vînzarea bunului gajat, toate cheltuielile ce ţin de vînzare,
apoi creanţele prioritare drepturilor sale şi după aceea, creanţele proprii18. Dacă mai există şi alte
creanţe care trebuie să fie plătite din vînzarea bunului gajat, creditorul gajist care a vîndut bunul, va
depune instanţei judecătoreşti, o dare de seamă cu privire la produsul vînzării bunului gajat şi îi va
transmite suma rămasă după plată. În caz contrar, creditorul va fi obligat, în termen de 10 zile de la
data vînzării bunului, să prezinte o dare de seamă proprietarului bunului vîndut şi să-i remită
surplusul, dacă acesta există.
Dacă bunul care se vinde, nu e suficient pentru satisfacerea creanţelor garantate şi acoperirea
cheltuielilor creditorului gajist, acesta conservă o creanţă neprivilegiată pentru diferenţa datorată de
debitorul său.

18
Mara Ioan, Dumitrescu Aida-Diana, Iorga Ion. Drept civil. Drepturi reale, Ed. Universul Juridic, București, 2018,
p.42.
58
 6. Temeiurile încetării gajului
a) Stingerea obligaţiei garantate prin gaj – gajul încetează odată ce debitorul îşi execută toate
obligaţiile pe care le are faţă de creditor.
b) Expirarea termenului pentru care a fost constituit gajul – a trecut perioada de timp pentru
care acesta a fost stabilit.
c) Pieirea bunurilor gajate – pot pieri din cauza forţei majore. Debitorul este obligat să pună
în gaj un alt bun sau să execute obligaţia principală.
d) Comercializarea silită a bunurilor gajate – comercializarea silită apare în situaţia în care
debitorul nu şi-a executat prestaţia şi el este impus de instanţa de judecată de a vinde bunul gajat şi
de a-şi acoperi toate obligaţiile.
e) Scoaterea bunurilor din circuitul civil – pot fi acele bunuri care nu pot constitui obiect al
gajului. Exemplu: parcurile.
f) Exproprierea pentru cauză de utilitate publică – în situaţia respectivă, debitorul este obligat
să pună în gaj un alt bun, însă, de obicei, gajul încetează şi debitorul va trebui să întoarcă datoria.
g) Amanetul – aici gajul se stinge odată cu încetarea posesiunii, adică cînd bunul amanetat se
pune în circulaţie.

TEMA 12. RETENȚIA

Plan
1. Definirea și particularitățile retenției
2. Natura juridică a retenției
3. Condiţiile privind exercitarea dreptului de retenţie
4. Stingerea dreptului de retenţie

1. Noțiunea și particularitățile retenției

Definiția legală. Conform art.960 alin.(1) din Codul civil, cel care este dator să remită sau să
restituie un bun poate să-l reţină atîta timp cît creditorul nu-l despăgubeşte pentru cheltuielile
necesare şi utile pe care le-a făcut pentru acel bun şi pentru prejudiciile pe care bunul le-a cauzat.
Reglementarea retenției este redată în articolele 960-964 din Codul civil.
Dreptul de retenţie presupune acel drept pe care poate să-l deţină o persoană în cazul prevăzut
de lege, atît timp cît creditorul bunului respectiv, nu-l despăgubeşte pentru cheltuielile necesare şi
utile pe care le-a făcut pentru acel bun şi pentru prejudiciile pe care le-a cauzat.
Persoana care exercită dreptul de retenţie are dreptul de a deţine bunul atît timp cît creditorul
bunului respectiv nu-l despăgubeşte privind toate cheltuielile pe care le-a efectuat asupra bunului
dat.
Dreptul de retenţie nu poate fi exercitat în cazul în care posesiunea bunului provine dintr-o
faptă ilicită, abuzivă, ilegală ori dacă bunul este insesizabil. Dreptul de retenţie nu poate fi invocat
de către posesorul de rea-credinţă, în afara cazurilor prevăzute de lege.
Exemple de exercitare a dreptului de retenţie:
a) În cazul vînzării – cumpărării;
b) În cazul depozitării unui bun;
c) În cazul locatarului sau chiriaşului, etc.

59
 2. Natura juridică a retenției
Referitor la natura juridică, aici autorii au opinii diferite. Unii consideră că dreptul de retenţie
este un drept real, deoarece el este opozabil tuturor, alţii consideră că este unul personal, deoarece
detentorul, adică persoana care a efectuat anumite îmbunătăţiri asupra bunului/lucrului creditorului,
nu are drept de urmărire şi de preferinţă asupra acestuia. Deci, el nu are posibilitatea ca să vîndă
lucrul/bunul respectiv, pentru a-şi recupera toate cheltuielile. Cu toate acestea, dreptul de retenţie
este un drept real imperfect, deoarece este opozabil tuturor, însă nu există posibilitatea urmăririi şi
executării dreptului de preferinţă asupra bunului/lucrului.
Dreptul de preferinţă îi oferă detentorului precar o simplă detenţiune asupra bunului. El
trebuie să conserve bunul cu diligenţa unui bun proprietar. El are posibilitatea de a percepe fructele,
fiind obligat să le impute asupra creanţei sale, fiind o formă de compensare a tuturor cheltuielilor.
Persoana care exercită dreptul de retenţie asupra unui bun/lucru nu poate dobîndi bunul/lucrul
respectiv prin uzucapiune.
Odată ce creditorul bunului/lucrului şi-a asumat toate responsabilităţile faţă de detentorul
precar, acesta din urmă este obligat să restituie bunul.
Persoana care exercită dreptul de retenţie, ulterior achitării tuturor datoriilor din partea
creditorului bunului/lucrului, are obligaţia de conservare a bunului, precum şi răspunderea pentru
pierirea sau stricăciunea lucrului provenită din culpa sa. El va răspunde pentru pierirea
bunului/lucrului indiferent dacă pieirea a fost din cauza dolului şi culpei grave, ci şi pentru culpă
uşoară, deoarece dreptul de retenţie profită debitorului restituirii lucrului.
Creditorul lucrului care se află la detentorul precar, are obligaţia de restituire a cheltuielilor,
obligaţie ce depinde de natura acestora:
§ Obligaţiile necesare, vor fi restituite integral.
§ Obligaţiile utile vor fi restituite doar în măsura în care au creat o valoare pentru lucru şi nu
au fost disproporţionale cu valoarea acestuia.
La fel, creditorul lucrului trebuie să-l despăgubească pe detentorul precar pentru toate daunele
care i-au fost cauzate acestuia de lucrul pe care-l deţinea.

3. Condiţiile privind exercitarea dreptului de retenţie

1. Condiţia privind datoria.
Între lucru şi datorie trebuie să existe o anumită legătură, ceea ce şi prezintă o principală
condiţie a dreptului de retenţie. Această legătură poate fi:
§ Materială – adică atunci cînd cheltuielile făcute de detentorul precar, privesc strict lucrul.
§ Juridică – adică atunci cînd deţinerea lucrului şi creanţa invocată, rezultă din acelaşi raport
juridic. Exemplu: mandatul, unde mandatarul poate reţine bunurile încredinţate prin contract pînă la
achitarea tuturor cheltuielilor efectuate cu mandatul.
2. Condiţia privind creanţa creditorului
Aceasta trebuie să fie:
§ Certă – creanţa ce are o existenţă neîndoielnică în sensul că asupra ei nu s-a conturat un
litigiu;
§ Lichidă – cînd volumul obligaţiilor este unul determinat, adică se cunoaşte;
§ Exigibilă – creanţa a cărei executare, la nevoie chiar silită, poate fi cerută de către creditor.
Creanţa va deveni certă, lichidă, exigibilă atunci cînd se va pronunţa o hotarîre executorie pe
baza probelor ce vor fi administrate în contradictoriu cu reclamatul.
3. Condiţia privind debitorul
Debitorul trebuie să fie proprietar exclusiv şi actual al bunului, adică să fie adevăratul
proprietar al bunului/lucrului respectiv.
60
 Excluderea dreptului de retenţie. În conformitate cu art.961 din Codul civil, dreptul de
retenţie nu poate fi exercitat dacă posesiunea bunului provine dintr-o faptă ilicită sau dacă bunul
este insesizabil. Dreptul de retenţie nu poate fi invocat de către posesorul de rea-credinţă, în afara
cazurilor prevăzute de lege.
Expirarea prescripției extinctive nu împiedică exercitarea dreptului de retenție dacă dreptul
garantat al retentorului nu era prescris în momentul în care s-ar fi putut exercita dreptul de retenție.
Dreptul de retenţie este înlăturat în cazul în care creditorul oferă retentorului o garanție
suficientă sau consemnează suma pretinsă.
Opozabilitatea dreptului de retenţie. Art.962 din Codul civil prevede că, dreptul de retenţie
este opozabil terţilor fără îndeplinirea vreunei formalităţi de publicitate. În toate cazurile, dreptul de
retenţie nu poate fi opus creditorilor care au început executarea silită împotriva debitorului, însă
retentorul are dreptul de a participa la distribuirea prețului bunului în condițiile legii.
Deposedarea de bun contrar voinţei nu stinge dreptul de retenţie. Partea care exercită acest
drept poate cere restituirea bunului, sub rezerva regulilor aplicabile prescripției extinctive a acțiunii
principale și dobîndirii bunurilor mobile de către posesorul de bună-credință.
Dacă creditorul înaintează o acțiune prin care cere restituirea bunului, iar retentorul invocă
dreptul de retenție, instanța de judecată va stabili în hotărîrea judecătorească prin care se dispune
restituirea bunului că retentorul trebuie să execute hotărîrea judecătorească doar dacă creditorul
execută simultan obligația garantată prin dreptul de retenție ori oferă asigurări suficiente ale
executării față de retentor sau dacă retentorul se află în întîrziere de a accepta executarea oferită de
către creditor.
Obligaţia de conservare a bunului şi de percepere a fructelor. Retentorul trebuie să conserve
bunul cu diligenţa unui bun proprietar. El va percepe fructele, fiind obligat să le impute asupra
creanţei sale.

4. Stingerea dreptului de retenţie

Conform art.964 din Codul civil, dreptul de retenţie se stinge în cazul în care bunul ajunge în
posesiunea creditorului sau titularului dreptului, dacă retentorul nu dobîndeşte din nou bunul în
baza aceluiaşi temei juridic.
În doctrină s-a indicat că, dreptul de retenţie se stinge în cazul în care bunul ajunge în posesia
adevăratului creditor sau titularului dreptului, dacă detentorul nu dobîndeşte din nou bunul, în baza
aceluiaşi temei juridic19.
Dreptul de retenţie încetează dacă cel interesat consemnează suma pretinsă sau oferă
detentorului o garanţie suficientă.
Deposedarea involuntară de bun nu stinge dreptul de retenţie. Cel care exercita acest drept
poate cere restituirea bunului, sub rezerva regulilor aplicabile prescripţiei extinctive a acţiunii
principale şi dobîndirii bunurilor mobile de către posesorul de bună – credinţă.

19
Cosmovici Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii, Legislaţie, Bucureşti, Editura ALL, 2018, p.55.

61
REFERINŢE BIBLIOGRAFICE
Bibliografie obligatorie:
1. Baeşu V. Drept civil. Drepturile reale: (note de curs). Chişinău: Print Caro, 2019, 110 p.
2. Cojocari E., Dandara L. Drept civil. Dezmembrămintele dreptului de proprietate. Chişinău,
2015, 143 p.
3. Cojocari E., Cojocari V. Drept civil. Drepturi reale: Patrimoniul şi răspunderea juridică
civilă. Chişinău, 2003, 56 p.
4. Cuşmir M., Ciobanu C. Drept civil. Drepturi reale. Chişinău, 2003, 159 p.
5. Jora C., Ciochina-Barbu I. Drept civil. Drepturile reale. Ediția a 3-a. București: Universul
juridic, 2019, 453 p.
6. Mara Ioan, Dumitrescu Aida-Diana, Iorga Ion. Drept civil. Teoria generală a obligațiilor,
Ed. Universul Juridic, București, 2011.

Bibliografie suplimentară:
Bibliografie suplimentară:
7. Boroi Gabriel. Stănciulescu Liviu. Instituții de Drept civil în reglementarea noului Cod
civil, Ed. Hamangiu, București, 2012.
8. Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, Volumul II, art. 512- 752, Chişinău,
2005.
9. Cosmovici Paul Mircea. Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii, Legislaţie, Editura ALL,
Bucureşti, 2018.
10. Costin Mircea, Costin Călin M. Dicţionar de drept civil de la A la Z, ed. a 2-a, Ed.
Hamangiu, Bucureşti, 2007.
11. Dumitrache Bogdan, Drepturile reale şi Teoria generală a obligaţiilor, în lucrarea “Instituţii
de drept civil. Curs selectiv pentru licenţă 2019-2020”, Editura Universul Juridic,
Bucureşti, 2020.
12. Dumitru M. Regimul juridic al dobânzii legale, Ed. Hamangiu, Bucureşti, 2008.
13. Filipescu Ion, Filipescu Andrei I. Drept civil. Drepturi reale, Ed. Universul Juridic,
Bucureşti, 2014.
14. Găină Alexandru-Mihnea. Garanțiile reale mobiliare de executare a obligațiilor civile și
comerciale, Ed. Universul Juridic, București, 2010.
15. Hamangiu C., Rosetti-Bălănescu I., Băicoianu Al. Tratat de drept civil roman, Vol. II,
Editura ALL, Bucureşti, 2014.
16. Jora C., Ciochina-Barbu I. Drept civil. Drepturile reale. Ediția a 3-a. București: Universul
juridic, 2019, 453 p.
17. Mara Ioan, Dumitrescu Aida-Diana, Iorga Ion. Drept civil. Drepturi reale, Ed. Universul
Juridic, București, 2018.
18. Motica Radu I., Lupan Ernest. Teoria generală a obligaţiilor civile, Bucureşti, 2005.
19. Pop liviu, Harosa Liviu Marius, Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Universul
Juridic, Bucureşti, 2006.
20. Гражданское право, под редакции Е.А. Суханова, Том 2, Полутом 1, Москва,
Волтерс Клувер, 2018 г.
21. Гражданское право. Том 1. Учебник. Под редакции Ю.К. Толстого, А.П. Сергеева.
Издательство Проспект. Москва, 2012 г.

62