UNIVERSITATEA DE STAT DIN MOLDOVA

FACULTATEA DE DREPT

CURSUL
DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE

REFERAT

PRACTICA CONSTITUIRII ȘI EXERCITĂRII DREPTULUI DE

SERVITUTE

Dr., conf.univ. Tatiana Tabuncic

Buzdugan Nicoleta
Grupa 2007, anul II
13.10.2021

Chișinău - 2021
 2

CUPRINS
INTRODUCERE ..................................................................................................................... 3

CAPITOLUL I. CONSTITUIREA DREPTULUI DE SERVITUTE ……….......………...... 4

1. Constituirea servituţilor prin destinaţia stabilită de proprietar ………..…................... 4
2. Constituirea servituţilor prin act juridic …………………………………..............…. 6
3. Constituirea servituţii prin uzucapiune .……………………..…………....……......... 8

CAPITOLUL II. EXERCITAREA DREPTULUI DE SERVITUTE …….......…………… 10

1. Exercitarea dreptului de servitute ………….............................………………….… 10
2. Drepturile şi obligaţiile proprietarului imobilului dominant …………………......... 12
3. Drepturile şi obligaţiile proprietarului imobilului aservit …………………….......... 15

CONCLUZII .......................................................................................................................... 19
BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................... 20

INTRODUCERE
 3

O dată cu adoptarea şi intrarea în vigoare a Codului civil, pe lîngă multe lucruri

necunoscute pînă la acest moment legislaţiei noastre, s-a revenit şi la reglementările
tradiţionale, excluse în timpul sovietic, una dintre care este servitutea.
Servituţile au o importanţă deosebită în reglementarea raporturilor de vecinătate, în
soluţionarea conflictelor generate de situaţiile dificile în care se află proprietarii de imobile
vecine. Servitutea ridică valoarea economică a imobilelor. Rolul ei sub acest aspect este cu
atît mai important cu cît dimensiunile terenurilor aflate în proprietate sunt mai mici, ele
neavînd atributele necesare exploatării lor normale. Cînd este vorba de garantarea unui
drept, servitutea oferă o apărare juridică durabilă şi flexibilă în stabilirea relaţiilor de
folosire a imobilelor.
Ca drept real, servitutea garantează persoanei în folosul căreia este stabilită apărarea
împotriva posibilelor acte arbitrare ale proprietarului imobilului grevat. În genere, servitutea
contribuie la organizarea teritoriului, la folosirea mai raţională şi mai eficientă a
pămîntului. Prin urmare, instituţia juridică a servituţii este absolut necesară unei economii
agrare ca cea a Republicii Moldova. În teoria dreptului civil, nu există elaborarea ştiinţifică
a problematicii dreptului de servitute. Reintroducerea servituţilor necesită elucidarea esenţei
lor prin definirea şi evidenţierea caracterelor acestei instituţii, motiv în plus de abordare a
problemei, cu atît mai mult că, servitutea afectează şi sfera economică, nu numai cea a
relaţiilor aferente delimitării grevării unor imobile de către proprietarii vecini.
Lucrarea „Practica constituirii și exercitării dreptului de servitute”, reprezintă un
studiu al procedurilor, prevăzute de legislaţie, de constituire, dobîndire şi exercitare a
dreptului de servitute. Astfel, sunt analizate temeiurile apariţiei dreptului subiectiv de
servitute, conţinutul şi căile de exercitare a acestui drept.
Capitolul I. conţine consideraţiuni generale privind constituirea servituţilor prin
destinaţia dată de proprietar, prin act juridic şi prin uzucapiune. Sunt arătate atît
modalităţile de constituire, cît şi controversele privind admisibilitatea servituţilor prin
uzucapiune.
Capitolul II. tratează posibilele drepturi şi obligaţii atît ale proprietarului imobilului
dominant, cît şi ale proprietarului imobilului aservit, posibilele acţiuni, derivînd din
servituţi, în instanţa de judecată. Se propun modificări ce ar facilita soluţionarea litigiului
apărut. O dată cu adoptarea şi intrarea în vigoare a Codului civil, pe lîngă multe lucruri
necunoscute pînă la acest moment legislaţiei noastre, s-a revenit şi la reglementările
tradiţionale, excluse în timpul sovietic, una dintre care este servitutea.
 4

CAPITOLUL I.
CONSTITUIREA DREPTULUI DE SERVITUTE
În dependenţă de sistemul juridic, servituţile pot fi constituite prin fapte juridice,
deoarece, atît în cazul cînd privim servitutea ca un raport juridic, cît şi ca un drept subiectiv,
ea are la baza apariţiei sale fapte juridice. Servituţile se creează ca urmare a acţiunilor
proprietarilor de imobile, a unor anumite sau acţiunilor părţilor, chiar şi în cazul în care
lipseşte intenţia de a crea o servitute.
Deseori, servitutea se creează în temeiul unei hotărîrii judecătoreşti. De asemenea, în
dependenţă de sistemul juridic, acţiunile de creare a unei servituţi sunt fie înţelegeri scrise
sau verbale, fie rezultatul clar al unor atare servituţi, care indică asupra creării servituţii, sau
alte acţiuni ale persoanelor care, în instanţa de judecată, pot fi calificate ca săvîrşite cu
intenţia de a crea o servitute.
Există trei moduri de stabilire a servituţii derivînd din fapta omului. Astfel, conform
prevederilor art. 642 din Codul civil,1 modurile de a stabilire a acestor servituţi sunt:
a) prin destinaţia stabilită de proprietar;
b) prin act juridic;
c) prin uzucapiune.
Modul de stabilire prin acte juridice este un mod general de dobîndire a servituţilor
derivînd din fapta omului, deoarece se aplică la toate servituţile, fie ele continue sau
necontinue, aparente sau neaparente. Celelalte două moduri se aplică numai la anumite
categorii de servituţi derivînd din fapta omului.

1. Constituirea servituţilor prin destinaţia stabilită de proprietar

Conform prevederilor art. 642 alin. (1) din Codul civil: „servitutea poate fi constituită
prin destinaţia stabilită de proprietar”. Este de remarcat faptul că destinaţia stabilită de
proprietar, după natura sa, este un act juridic unilateral şi se supune aceloraşi condiţii de
fond şi de formă ca şi la servitutea constituită prin act juridic. Specificul însă constă în
aceea că o asemenea servitute se constituie de către proprietarul unui teren în vederea unei
eventuale parcelări.
Proprietarul, anticipînd parcelarea imobilului său şi trecerea parcelelor în proprietatea
diferitor persoane, sau instituind nemijlocit parcelarea printr-un testament, de exemplu,
stabileşte imediat natura, scopul şi situaţia unei părţi de teren în favoarea altei persoane sau
altor părţi. Articolul 643 din Codul civil stabileşte că “servitutea prin destinaţia stabilită de
proprietar este constatată printr-un înscris al proprietarului de imobil care, în vederea unei

1
Monitorul Oficial, nr.82-86 din 22.06.2002.
 5

eventuale parcelări, instituie imediat natura, scopul şi situaţia servituţii unei părţi din imobil
în favoarea altor părţi”.
Constituirea unei servituţi prin destinaţia proprietarului presupune reunirea mai
multor condiţii:
1) fondurile divizate trebuie să fi aparţinut la origine aceluiaşi proprietar;
2) intenţia proprietarului de a stabili implicit o servitute între o parte a imobilului
său în profitul altei părţi trebuie să fie cert stabilită;
3) amenajarea constitutivă a servituţii trebuie să fi fost făcută de proprietarul
originar sau, cel puţin ultimul proprietar comun trebuie să menţină amenajarea constitutivă
a servituţii de la momentul separării fondurilor, dacă aceasta nu a fost stabilită de el însuşi;
4) numai servituţile aparente care se relevă printr-o amenajare exterioară vizibilă
sunt susceptibile a fi stabilite prin destinaţia proprietarului.2
5) în ipoteza unei servituţi discontinue, cel ce o invocă trebuie să probeze că
actul de separare al fondurilor nu conţine nici o dispoziţie contrară menţinerii servituţii.
Este necesar ca, în cazul stabilirii servituţii prin destinaţia proprietarului, starea de
fapt să aibă caracter perpetuu. În acest sens, amintim Decizia Secţiei civile a Curţii
Supreme de Justiţie Române nr. 783 din 6 iunie 1969, 3 potrivit căreia “destinaţia
proprietarului poate ţine loc de titlu dacă are caracter permanent şi îşi are aplicare numai în
cazul în care ambele imobile au constituit un singur fond, aparţinînd aceluiaşi proprietar,
servitutea luînd naştere în momentul despărţirii fondurilor”.
De asemenea, cînd proprietarul a scindat fondul în două terenuri, dar şi-a păstrat
proprietatea asupra unei porţiuni de teren, lăsînd, prin semne vizibile, drum de trecere
pentru locul înfundat, va crea, în favoarea acelui loc o servitute de trecere de care se va
folosi.
Prin prisma articolului 643 din Codul civil, al Republicii Moldova, nu se pot constitui
prin destinaţia proprietarului decît servituţile continue şi aparente.
În practică însă, cele mai diverse cazuri vizează divizarea imobilului de către
proprietar, lăsînd prin semne vizibile drum de trecere pentru locul înfundat, după care
înstrăinează proprietatea uneia dintre cele două parcele.
De aceea, doctrina şi practica cea au statuat ca servitutea să fie aparentă şi nu
continuă au recunoscut şi în aceste cazuri servituţi stabilite prin destinaţia proprietarului.
Legislaţia Republicii Moldova, inclusiv Codul civil, (art. 431 alin. (3)),
reglementează modul de constituire, utilizare şi stingere a dreptului de servitute şi, totodată,
stipulează că pentru existenţa servituţilor ele trebuie înregistrate în modul corespunzător de
către organele cadastrale în registrul bunurilor imobile. Astfel, în conformitate cu Legea nr.

2
Tribunalul de mare instanţă, Franţa, Aix-En-Provence, 1-er chapitre, 2 nov., 1989.
3
Decizia Secţiei civile a Curţii Supreme de Justiţie Române nr. 783 din 6 iunie 1969, p. 19.
 6

4
1543-XIII din 25 februarie 1998, privind cadastrul bunurilor imobile, la art. 45 este
stabilit că înregistrarea dreptului de servitute se efectuează fie în baza cererii depuse de
proprietarul bunului imobil sau de persoana în folosul căreia se constituie dreptul de
servitute, fie în temeiul înştiinţării organului de stat în baza hotărîrii căruia a fost instituit
dreptul de servitute.
Pentru înregistrarea servituţii se prezentă următoarele documente privind instituirea
servituţii:
- contractul încheiat în modul corespunzător;
- hotărîrea autorităţii administraţiei publice locale privind pămîntul care se află
în proprietate publică;
- hotărîrea instanţei de judecată.
Prin hotărîre a instanţei de judecată servitutea se constituie în caz de necesitate.
Determinarea necesităţii însă poate fi subiectivă şi de aceea, poate crea situaţii de conflict.
Necesitatea trebuie să fie determinată cu rigurozitate în absenţa deplină a unor
alternative, fie în existenţa unei posibilităţi, dar a cărei exercitare duce la imposibilitatea
folosirii bunului la destinaţie sau necesită cheltuieli considerabile.

1. Constituirea servituţilor prin act juridic

Cînd vorbim de constituirea servituţilor, prin act juridic sau titlu, avem în vedere
operaţiunea juridică, actul juridic care serveşte la stabilirea lor, negotium, nu înscrisul
probatoriu, instrumentum, care constată această operaţiune. Vînzarea, donaţia, legatul sunt
astfel de titluri, independent de actul probatoriu care le constată.
Orice servitute, indiferent de natura ei, poate fi stabilită prin titlu. Acesta, e o
manifestare de voinţă a proprietarului, poate îmbrăca forma convenţiei (vînzare - cumpărare
etc.) sau a testamentului. Chiar dacă este cuprins într-un instrument probator, convenţie,
testament, încheiate în scris, titlul este valabil dacă este rodul voinţelor celor întru care se
încheie.
Codul civil menţionează, la art. 642, că servitutea poate fi constituită şi prin act
juridic, ea fiind opozabilă numai după înscriere în registrul bunurilor imobile.
Cît priveşte natura, conţinutul şi formelor actelor materiale concrete de exercitare, ele
depind de voinţa părţilor, iar servitutea însă, este determinată de factorii şi necesităţile
obiective ale proprietarilor imobilelor în cauză.
Conform prevederilor art. 642 alin. (2) din Codul civil, “contractul prin care se
constituie servitutea se încheie în formă autentică”. Conform alineatului următor,
“servitutea se constituie prin înregistrarea ei în registrul bunurilor imobile”.

4
„Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, nr. 44-46, 1998.
 7

O servitute nu poate fi constituită în mod valabil verbal. În acest caz, ar fi necesar să

se aplice regulile de drept procedural comun în materia probelor. Prin urmare, o astfel de
servitute ar putea fi dovedită în justiţie fie prin martori, fie prin simpla prezumţie.
În fine, stabilirea unei servituţi poate fi tacită, adică să rezulte implicit din clauzele
unui contract, dacă aceasta pare a fi voinţa intrinsecă a părţilor. Titlul probatoriu pierdut nu
poate fi înlocuit, pentru a dovedi în justiţie existenţa servituţii, decît printr-un act nou, prin
care proprietarul imobilului aservit recunoaşte existenţa servituţii la care este supus. Un
asemenea act de recunoaştere se numeşte, în termeni tehnici, act recognitiv.
S-ar putea crede că numai servituţile ce nu se pot dobîndi prin prescripţie, adică
servituţile continue neaparente, necontinue aparente şi necontinue neaparente, pot fi
dovedite printr-un act de recunoaştere. Or, adevărul este că orice servitute, chiar aceea care
se poate dobîndi prin prescripţie, poate fi dovedită printr-un act de recunoaştere, fiindcă
nimic nu împiedică părţile să constate, printr- un act scris, existenţa unei servituţi dobîndite
prin prescripţie sau prin destinaţia proprietarului. Servituţile care se pot stabili prin
prescripţie sau destinaţia proprietarului se pot dovedi prin toate mijloacele ce stabilesc
prescripţia sau destinaţia, servituţile care se pot stabili numai prin titluri nu pot fi dovedite
decît prin titlu constitutiv sau (dacă titlul acesta este pierdut şi nu se poate aduce în faţa
instanţei) printr-un act de recunoaştere emanînd de la proprietarul imobilului aservit.
O servitute specială care rezultă din titluri şi care necesită scurte explicaţii este
servitutea de indiviziune. Există cazuri în care mai mulţi proprietari vecini sunt obligaţi să
rămînă în indiviziune asupra unor bunuri. Astfel este comunitatea indiviză a unui drum, a
unei fîntîni sau a despărţiturilor comune. Pentru celelalte părţi comune însă, indiviziunea nu
mai este legală. În acest caz ne aflăm în faţa servituţii negative de a nu crea partajul,
stabilită prin fapta omului şi rezultînd din titlul de partaj al imobilului primitiv între
copărtaşii actuali. Actul de partaj creează, în mod implicit şi tacit, servitutea de indiviziune
asupra anumitor accesorii ale fondurilor (drumuri, fîntîni etc.).
Titlul, care constituie o manifestare de voinţă a proprietarului, poate îmbrăca forma
convenţiei sau a testamentului. Cînd servitutea se constituie prin convenţie, aceasta va putea
fi cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.
Titlul nu este supus nici unei reguli de o formă specială, în afara regulilor de drept
comun. Servituţile constituite prin convenţie cu titlu oneros (vînzarea-cumpărarea,
schimbul) sunt valabile, indiferent de forma în care se încheie, fiind suficient şi simplul
acord de voinţă. Dacă sunt stabilite prin titlu gratuit, servituţile trebuie să îmbrace forma
autentică cerută de lege. Astfel, dacă este constituită sub formă de donaţie între vii,
servitutea se face printr-un act autentic, dacă este constituită prin legat, actul va fi supus
 8

tuturor regulilor testamentului. Dacă este constituită cu titlu oneros între vii, actul
constitutiv va putea fi sub semnătură privată.

2. Constituirea servituţii prin uzucapiune

Anumite servituţi se pot dobîndi prin prescripţie achizitivă sau uzucapiune, adică
printr-o posesiune îndelungată, altele nu. Aici se are în vedere uzucapiunea imobiliară,
potrivit art. 642 din Codul civil, servitutea se constituie şi prin uzucapiune. Totodată,
articolul 644 reglementează în mod expres regimul dobîndirii servituţii prin uzucapiune.
În ceea ce priveşte servituţile necontinue, este inexact să spunem că posesiunea lor nu
poate fi continuă. Prin posesiune neîntreruptă nu trebuie să înţelegem o posesiune exercitată
fără nici un interval între actele de folosinţă, ci o posesiune exercitată astfel încît actele de
folosinţă să nu fie despărţite prin intervale anormale în raport cu natura lucrului posedat.
De exemplu, păşunile nu sunt susceptibile decît de acte de posesiune necontinue,
despărţite prin intervale de timp adesea lungi. Proprietatea lor se poate dobîndi totuşi prin
posesie îndelungată, dacă posesorul face acte de posesiune la intervale normale, adică la
acele momente cînd le-ar face un proprietar. Or, ceea ce este adevărat pentru uzucapiunea
proprietăţii, ar trebui să fie adevărat şi pentru uzucapiunea servituţilor. Prescripţia unei
servituţi necontinue ar trebui să fie posibilă cînd actele de folosinţă, deşi necontinue prin
forţa lucrurilor, sunt totuşi făcute la intervale normale în raport cu natura servituţii. Astfel,
cel care exercită un drept de trecere posedă acel drept şi ar trebui deci să îl prescrie, din
moment ce exercită trecerea ori de cîte ori are nevoie, întocmai cum ar face un titular al
servituţii.
Pornind de la aceste condiţii, pentru a putea opera uzucapiunea, s-a căutat să se
justifice prohibiţia legii referitoare la dobîndirea prin uzucapiune a servituţilor necontinue.
S-a susţinut că “ceea ce împiedică prescripţia acestor servituţi este caracterul precar al
actelor de folosinţă la care dau loc, deoarece actele de exercitare, nedînd loc decît la acte
izolate şi mult sau mai puţin rare, nu atrag uzurparea propriu-zisă a folosinţei imobilului;
aceste acte se exercită mai mult cu titlu de toleranţă, derivînd din simpla bunăvoinţă
reciprocă dintre vecini, pornindu-se de la servitutea de trecere”. Dar, în unele cazuri,
prezumţia de precaritate poate fi conformă cu realitatea, în alte cazuri, foarte numeroase,
este falsă, fiindcă cel care face un act de folosinţă asupra imobilului vecin, corespunzător
exerciţiului unei servituţi, înţelege să facă un act de posesiune a dreptului de servitute. În
ceea ce priveşte servituţile neaparente, existenţa lor nu este atestată de vreun semn vizibil
de servitute.
Actele de folosinţă exercitate prin simpla îngăduinţă sau toleranţă a proprietarului se
 9

întîlnesc frecvent în raporturile dintre vecini şi se pot confunda, prin aparenţa lor, cu
exerciţiul unei servituţi. Cînd astfel de acte de folosinţă asupra imobilului altuia sunt rare
sau nu tulbură decît foarte puţin pe proprietarul imobilului, acesta le îngăduie, de obicei,
pentru a păstra relaţii de bună vecinătate.
Dacă ar fi în primejdie să vadă transformate în obligaţii şi servituţi orice acte pe care
le îngăduie vecinului din spirit de toleranţă, atunci toţi proprietarii ar lua măsurile cele mai
drastice pentru a-şi păzi fondurile şi nu ar mai îngădui nici un act de folosinţă, oricît de
neînsemnat, în favoarea vecinilor.
O mare parte din doctrina franceză decidea că este suficient ca lucrările să fie făcute
pe fondul inferior, fiindcă legea nu specifică necesitatea de a fi făcute pe fondul aservit, iar
în acest sens sunt şi lucrările pregătitoare ale Codului Napoleon. Jurisprudenţa franceză însă
se pronunţă în sens contrar, considerînd că numai lucrările făcute pe fondul aservit
constituie o încălcare a drepturilor proprietarului izvorului, şi că numai ele pot conduce la
prescripţia unei servituţi asupra izvorului.5 Astăzi, controversa este stinsă în Franţa prin
Legea din 8 aprilie 1898, care a modificat şi completat cuprinsul anterior în sensul soluţiei
jurisprudenţiale (noul Cod civil francez art. 642 alin. 2).

5
Curtea de Casaţie franceză, Hotărîrea din 5 iulie 1893.
 10

CAPITOLUL II.
EXERCITAREA DREPTULUI DE SERVITUTE

1. Exercitarea dreptului de servitute

Pentru a se analiza exercitarea dreptului de servitute, este necesară analiza drepturilor
şi obligaţiilor ce revin proprietarilor celor două fonduri sau terenuri, precum şi constatarea
titlului prin care a fost instituită servitutea.
Limita şi modul în care poate fi exercitată servitutea variază în funcţie de natura şi
modul ei de constituire. Întinderea şi modul de a exercita, servituţile stabilite prin acte
juridice, după cum dispune art. 642 din Codul civil, sunt determinate de titlul constitutiv, iar
dacă titlul nu face acest lucru, întinderea şi modul de exercitare trebuie să fie conforme
regulilor stabilite de lege (art. 645), precum şi situaţiei de fapt a fondurilor. Convenţiile ce
fixează întinderea servituţilor sunt de strictă interpretare. Modul şi limitele de exercitare a
servituţilor dobîndite prin uzucapiune, sunt determinate de felul şi întinderea actelor de
folosinţă care au condus la uzucapiune.
Întinderea servituţilor stabilite prin destinaţia proprietarului este determinată prin
starea de fapt, aşa cum a creat-o sau a menţinut-o proprietarul iniţial al celor două fonduri.
Legiuitorul fixează cîteva reguli generale privind întinderea şi modul de exercitare a
servituţii, adică drepturile şi obligaţiile proprietarului imobilului dominant şi ale
proprietarului imobilului aservit.
Codul civil stabileşte, la art. 645 alin.(1): “Sarcina pe care o instituie servitutea
asupra imobilului aservit constă în obligaţia proprietarului de a permite efectuarea anumitor
acţiuni pe imobilul său, deasupra acestuia sau sub pămînt. Servitutea poate consta şi din
obligaţia proprietarului de a se abţine de la anumite acţiuni în favoarea proprietarului
imobilului dominant”. În acest şir de idei, proprietarul imobilului dominant, adică
beneficiarul servituţii, are dreptul să se folosească de servitute, adică să facă asupra
imobilului aservit actele de folosinţă la care servitutea îi dă dreptul. Un lucru este cert: dacă
nu ar avea dreptul la aceste lucrări, beneficiarul servituţii nu ar putea exercita servitutea în
mod util, ceea ce ar echivala cu inexistenţa servituţii. Astfel, cel care dobîndeşte un drept de
trecere asupra imobilului vecin are implicit dreptul de a face lucrările necesare întreţinerii
sau construirii unui drum pe fondul vecinului pentru exercitarea trecerii în limitele stabilite .
Articolului menţionat stabileşte la alin. (2), că “servitutea se extinde asupra a tot ce
este necesar pentru exercitarea ei”. În astfel de situaţii se pune următoarea condiţie: dacă
servitutea s-a exercitat benevol şi fără obiecţii în termen de cel puţin 3 ani, atunci, în cazul
apariţiei unor litigii între proprietari, această modalitate de exercitare poate servi ca temei
 11

determinant în soluţionarea litigiului. O dată apărut un astfel de litigiu, proprietarul

imobilului aservit este obligat conform prevederilor art. 645 alin. (4), să se abţină de la
orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii. Acesta nu va putea schimba starea
locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc.
Ceea ce este caracteristic în situaţia redată anterior constă în faptul că proprietarul
imobilului aservit poate indica, pentru exercitarea dreptului de servitute, o altă parte a
imobilului decît cea indicată la art. 645 alin. (3), dar numai în cazul în care o astfel de
transferare nu prejudiciază proprietarul imobilului dominant. Astfel, cheltuielile de
transferare sunt suportate de către proprietarul imobilului aservit.
În schimb, dreptul de servitute al proprietarului imobilului dominant trebuie să fie
exercitat astfel, încît să creeze cît mai puţine dificultăţi proprietarului imobilului aservit (art.
645 alin. (6)). Codul civil stabileşte cîteva reguli generale referitor la întinderea şi modul de
exercitare a servituţii, adică la drepturile şi obligaţiile proprietarului imobilului dominant şi
ale proprietarului imobilului sau imobilului aservit. Legea nu se ocupă de acest lucru în
mod expres, dar, potrivit art. 640 alin. (3) din Codul civil, “schimbarea proprietarului
imobilului dominant sau al imobilului aservit, precum şi divizarea imobilului, nu afectează
dreptul de servitute”.
În literatura de specialitate, persoana care poate constitui o servitute este proprietarul
actual sau viitor al imobilului aservit, pentru că stabilirea unei servituţi reprezintă o
înstrăinare, iar el este singurul care are asupra imobilului un drept permanent. Astfel,
posesorul, fiind chiar de bună- credinţă, dar dacă nu a prescris, chiriaşul sau uzufructuarul
nu pot constitui o servitute, pentru că nu sunt proprietari. Conform art. 640 alin. (6) din
Codul civil, nudul proprietar nu poate stabili o servitute fără acordul uzufructuarului, fără a
aduce atingere drepturilor acestuia din urmă; în caz contrar, servitutea nu poate fi exercitată
decît după încetarea dreptului de uzufruct.
Creditorul ipotecar, avînd numai un drept real, nu poate stipula o servitute în favoarea
imobilului ce îi este ipotecat, deoarece drepturile reale sunt temporare şi nu pot procura
titularului lor nici interes, nici calitatea de a obţine un drept de servitute menit să folosească
imobilului.
Servitutea constituită de coproprietarul unui fond indiviz nu este validă în timpul
indiviziunii dacă nu are consimţămîntul celorlalţi coproprietari. După împărţire, servitutea
va fi validă dacă fondul aservit va cădea în lotul coproprietarului care a instituit-o.
Proprietarul care a instituit o servitute asupra unui fond poate să mai instituie şi alte
servituţi. Compatibilitatea între mai multe servituţi stabilite pe acelaşi fond este o chestiune
de fapt. Servitutea poate fi constituită de un mandatar al proprietarului, învestit cu procură
 12

în acest sens, nu însă de un administrator al bunurilor altuia, nici convenţional, nici legal.
Pentru a stabili o servitute prin fapta omului este necesar ca proprietarul imobilului aservit
să aibă capacitatea de a înstrăina cu titlu oneros sau gratuit, întrucît stabilirea unei servituţi
înseamnă înstrăinarea parţială a proprietăţii.

3. Drepturile şi obligaţiile proprietarului imobilului dominant

Proprietarul imobilului dominant are un complex de drepturi şi obligaţii, necesare
exercitării normale a servituţii, şi care variază de la caz la caz. Conţinutul şi actele materiale
concrete de exercitare a servituţii, în dependenţă de originea acesteia, sunt stabilite prin lege
sau de părţi şi indicate în actul de constituire, sau reies din natura, scopul şi conţinutul
servituţii. În mod firesc, conform art. 647 din Codul civil, proprietarului imobilului
dominant îi aparţin următoare drepturi:
a) Dreptul de a se folosi de servitute
Proprietarul imobilului dominant este în drept să se folosească de servitute, să
efectueze pe imobil aservit actele de folosinţă la care servitutea îi dă dreptul . În consecinţă,
conform art. 647 din Codul civil, proprietarul imobilului dominant este în drept să se
folosească de servitute, să efectueze pe imobil aservit orice lucrare necesară exercitării
dreptului de servitute, să conserve dreptul de servitute dacă contractul nu prevede altfel.
După cum am văzut, coproprietarul nu poate dobîndi singur o servitute pentru
întregul fond, deoarece deţine doar o parte, iar servitutea este indivizibilă. Cînd fondul
dominant aparţine mai multor coproprietari în indiviziune, servitutea profită acestuia în
întregime, prin urmare profită coproprietarilor aflaţi în indiviziune. După împărţirea
imobilului dominant, dacă servitutea cade în lotul coproprietarului care şi-o doreşte, acesta
o poate dobîndi. Mandatarii legali sau convenţionali de asemenea pot dobîndi servituţi.
Pentru a dobîndi o servitute stabilită prin fapta omului, mai este necesar ca
proprietarul să aibă capacitatea de a contracta (dacă este vorba de dobîndirea unei servituţi
cu titlu oneros) sau de a primi cu titlul gratuit.
b) Dreptul de a efectua pe cheltuiala sa pe imobil aservit lucrările necesare
pentru a exercita şi conserva servitutea.
La art. 647 alin. (2) se stabileşte că “în lipsa unor prevederi contrare, proprietarul
imobilului dominant poate lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările
de exercitare şi conservare a servituţii. Cheltuielile de efectuare a acestor lucrări revin celor
doi proprietari, proporţional avantajelor pe care le obţin, în măsura în care lucrările
efectuate pentru exerciţiul servituţii sunt necesare şi de ele profită inclusiv imobilul
aservit”.
 13

Pe lîngă faptul că prevede acest drept al proprietarului dominant, acelaşi alineat

instituie şi o excepţie. Convenţia prin care se stabileşte că proprietarul imobilului aservit va
contribui la cheltuieli sau chiar le va suporta în întregime este licită, deoarece ea constituie
o agravare a servituţii şi părţile sunt libere să fixeze întinderea ei. Cheltuiala lucrărilor
despre care vorbeşte art. 647 este pusă, în principiu, în sarcina exclusivă a titularului
servituţii. Prin derogare de la această regulă, art. 646 stabileşte că în toate cazurile în care,
conform contractului, cheltuielile lucrărilor de exercitare şi conservare a servituţilor revin
proprietarului imobilului aservit, acesta se va putea exonera de obligaţie abandonînd în
folosul proprietarului imobilului dominant partea din imobil aservit necesară exercitării
servituţii.
La rîndul său, acesta se va putea exonera de obligaţie, abandonînd în folosul
proprietarului imobilului dominant partea din imobil aservit necesară exercitării servituţii.
Cînd, prin titlu, proprietarul imobilului aservit este ţinut să suporte cheltuielile, el se
va putea elibera de această obligaţie, lăsînd fondul supus la dispoziţia proprietarului
imobilului dominant.
Proprietarul imobilului aservit poate indica, pentru exercitarea dreptului de servitute,
o altă parte a imobilului decît cea indicată la art. 645 alin. (3), dar numai în cazul în care o
astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul imobilului dominant. Cheltuielile aferente
transferării sunt suportate de proprietarul imobilului aservit.
Regula de la art. 647 alin. (2) este generală şi se aplică tuturor servituţilor, oricare ar
fi modul lor de stabilire.
c) Dreptul la servitutea accesorie, cînd exercitarea unei servituţi principale
impune şi o servitute accesorie.
De aici rezultă că o servitute principală poate atrage, în favoarea proprietarului
dominant, o servitute accesorie, dacă aceasta din urmă este necesară pentru exercitarea
servituţii principale
Servitutea accesorie, neavînd o existenţă proprie, se stinge o dată cu stingerea
servituţii principale.
d) proprietarul imobilului dominant poate înlătura toate construcţiile şi
plantaţiile pe care le- a amplasat pe imobilul aservit, în cazul necesităţii de a-l readuce la
starea normală pentru exploatare, şi trebuie să o facă la cererea proprietarului imobilului
aservit.
Pe lîngă drepturile atribuite proprietarului imobilului dominant, prevederile art. 648
din Codul civil reglementează regimul juridic şi natura obligaţiilor acestuia.
Astfel, proprietarul imobilului dominant are următoarele obligaţii:
 14

a) Să întreţină construcţiile şi plantaţiile amplasate pe imobil aservit în măsura în

care faptul acesta asigură interesele imobilului aservit, moment prevăzut la alin. (1) al
articolului menţionat. Astfel, titularul servituţii nu poate exercita servitutea decît potrivit
titlului, fiindu-i interzis să facă vreo schimbare împovărătoare imobilului aservit.
Exercitarea abuzivă a servituţii va putea justifica, din partea titularului imobilului aservit,
solicitarea desfiinţării lucrărilor şi, dacă este cazul, daune interese. Prin urmare, proprietarul
imobilului dominant nu are dreptul să exercite servitutea decît în limitele în care a fost
stabilită, nu poate agrava servitutea în paguba proprietarului imobilului aservit, făcînd-o
mai oneroasă pentru acesta decît cum a fost stabilită.
Din art. 648 se desprinde şi ideea că proprietarului imobilului dominant i se interzice
să exercite servitutea peste cuprinderea fixată în titlu sau să facă, fie pe imobilul dominant,
fie pe cel aservit, vreo schimbare care să facă dificilă sarcina proprietarului aservit. Textul
se referă numai la servituţile stabilite prin act juridic, însă regula că o servitute nu se poate
exercita peste limitele fixate prin constituirea ei este generală şi se aplică oricare ar fi modul
prin care a fost stabilită.
Alin. (3) al art. 643 face o aplicare a regulii după care servitutea nu poate fi agravată
în paguba proprietarului aservit. Astfel, dacă dreptul de servitute este instituit în favoarea a
doi sau mai mulţi proprietari de imobile dominante, obligaţia de întreţinere a construcţiilor
şi plantaţiilor amplasate pe imobilul aservit şi de reparare a daunelor cauzate proprietarului
imobilul aservit aparţine, proporţional beneficiului, fiecărui proprietar de imobil dominant
dacă legea sau actul prin care s-a constituit servitutea nu prevede altfel.
Cu alte cuvinte, servitutea rămâne în starea şi în limitele ei anterioare. Ea nu devine
mai oneroasă pentru proprietarul imobilului aservit prin faptul că în loc de un singur
proprietar dominant sunt mai mulţi. În principiu însă, fiecare dintre noii proprietari se poate
foloside servitute, deoarece a fost stabilită pentru întregul imobil.
Cît priveşte servitutea de trecere, dacă imobilul dominant se împarte între mai mulţi
proprietari, fiecare dintre ei va putea trece peste imobilul aservit. Condiţia ce se impune în
acest sens este că toţi proprietarii vor trebui să treacă prin acelaşi loc, pentru a nu face
dificilă sarcina imobilului aservit.
Mai mult decît atît, dacă prin împărţirea imobilului dominant se întâmplă ca
servitutea să nu mai fie folositoare decît pentru unii dintre copărtaşi şi să devină inutilă
pentru alţii, este de necontestat faptul că numai primii o vor putea exercita în viitor.
În caz de împărţire a imobilului aservit, servitutea va rămîne neschimbată în limitele
ei, adică în favoarea imobilului dominant. De exemplu, dacă, pentru exercitarea servituţii
este necesar să fie grevate parcelele imobilului aservit împărţit, fiecare parcelă va fi lovită
 15

de servitute. Astfel, în cazul unei servituţi de trecere, dacă imobilul aservit se împarte în aşa
mod încît drumul pe care se făcea trecerea străbate toate parcelele, atunci fiecare parcelă va
suporta o servitute de trecere. Dacă însă servitutea se exercita doar pe o parte din imobil
aservit, atunci, la împărţirea imobilului, ea nu va greva decît parcela sau parcelele din acea
parte.
Astfel, dacă drumul pe care se face trecerea cade în întregime într-o singură parcelă,
servitutea de trecere sau de luare a apei va greva numai parcela care cuprinde drumul sau
fîntîna, iar toate celelalte parcele rămîn libere.
Regula neagravării servituţii prin împărţirea imobilului, se aplică, de asemenea, în
toate cazurile cînd, printr-o înstrăinare, se înmulţesc proprietarii dominanţi. Regula aceasta
este generală şi se aplică oricare ar fi modul prin care a fost stabilită servitutea.
b) Proprietarul imobilului dominant este obligat să repare daunele aduse
proprietarului imobilului aservit (art. 648 alin. 2). Deşi, în cazul de faţă, nu se subliniază
expres că aceste daune sunt aduse prin exercitarea dreptului de servitute, acest fapt logic se
prezumă. Obligaţia de reparare a daunelor cauzate proprietarului imobilului aservit poate fi
distribuită între doi sau mai mulţi proprietari ai imobilelor dominante, dacă servitutea a fost
constituită în favoarea acestora.
Exercitarea abuzivă a servituţii poate justifica, din partea titularului imobilului
aservit, să solicite desfiinţarea lucrărilor şi, dacă este cazul, chiar daune - interese.
c) Obligaţia de a nu face nimic de natură a agrava servitutea. Dacă proprietatea
pe care s-a stabilit servitutea s-ar împărţi, servitutea ar rămîne tot aceeaşi pentru fiecare
parte.
Atunci cînd imobilul dominant are mai mulţi coproprietari, fiecare dintre aceştia va
trebui să exercite astfel servitutea, încît să nu împovăreze imobilul aservit (de exemplu, în
cazul unei servituţi de trecere, fiecare coproprietar nu va putea pretinde un alt loc de
trecere).

4. Drepturile şi obligaţiile proprietarului imobilului aservit

În raportul juridic de servitute, ca şi în orice alt raport juridic bilateral, drepturile
proprietarului imobilului dominant revin proprietarului imobilului în calitate de obligaţii şi
viceversa.
Spre regret, autorii Codului civil nu au prevăzut în mod expres o serie de drepturi şi
obligaţii care sunt în sarcina proprietarului imobilului aservit, însă din contextul capitolului
dat, dar în acelaşi timp şi din teoria servituţilor, reiese că drepturile proprietarului
imobilului aservit sunt următoarele:
 16

a) Dreptul de a dispune de dreptul său de proprietate asupra imobilului, fără ca

prin aceasta să lezeze exercitarea normală a servituţii de către titularul ei, deoarece prin
crearea unei servituţi nu se pierde dreptul de proprietate.
În principiu, nu se modifică locul servituţii. Jurisprudenţa statelor care au o astfel de
reglementare a hotărît ca, în cazul în care proprietarul imobilului dominant a dobîndit o a
doua ieşire la drumul public, “aceasta nu duce, în mod automat, la desfiinţarea dreptului de
servitute, decît numai dacă cea de-a doua ieşire poate fi utilizată în condiţii similare cu
prima, ceea ce nu este cazul atunci cînd a doua ieşire implică un ocol, de natură a scădea
valoarea imobilului”6.
Cheltuielile aferente transferării sunt suportate de proprietarul imobilului aservit,
moment stipulat la art. 645 alin. (5) din Codul civil.
Dreptul de a cere strămutarea exerciţiului servituţii aparţine proprietarului imobilului
aservit în condiţiile prevăzute de art. 434 din Codul civil şi nu proprietarului imobilului
dominant.
Proprietarul imobilului aservit poate să întrebuinţeze acest fond la toate serviciile
pentru care servitutea a fost stabilită, contribuind, în acest caz, la cheltuielile necesare (de
exemplu, poate să treacă pe locul supus servituţii de trecere, poate scoate apă din fîntîna ce
constituie obiectul unei servituţi).
b) Dreptul de a pretinde despăgubiri din partea titularului imobilului dominant,
potrivit condiţiilor generale de la art. 645 alin. (3) şi alin. (6) din Codul civil. Se are în
vedere, evident, daunele cauzate prin exercitarea servituţii propriu-zise ţi altor acţiuni sau
inacţiuni aferente. În cazul cînd dreptul de servitute este instituit în favoarea a doi sau mai
mulţi proprietari de imobilelor dominante, proprietarul imobilului aservit are dreptul să
pretindă repararea daunelor cauzate în proporţie directă cu avantajele care îi revin fiecăruia
prin exercitarea servituţii.
Despăgubirile fiind stabilite pe cale amiabilă, pun părţile în situaţia anterioară, în caz
contrar, instanţa de judecată se pronunţă în acest sens.
Deosebirea dintre despăgubirile prevăzute la art. 640 alin (2) şi daunele indicate de
art. 648 alin. (2) din Codul civil, constau în faptul că, valoarea şi ordinea achitării celor
dintîi sunt determinate în actul de constituire a servituţii şi au, astfel, caracter dispozitiv, pe
cînd temeiul celor din urmă are caracter imperativ, iar valoarea daunelor se determină, de
fiecare dată, în funcţie de valoarea prejudiciului real.

6
Tribunalul Regional Galaţi. Decizia civilă nr. 518 din 1959. În: „Legalitatea populară”, 1960, nr. 9, p. 123.
 17

c) Dreptul de a abandona partea imobilului aservit necesară exercitării servituţii.

În acest sens, art. 646 Cod civil prevede expres că proprietarul imobilului aservit poate
exercita acest drept în toate cazurile în care, conform actului de constituire, cheltuielile
lucrărilor de exercitare şi conservare a servituţii îi revin lui. Însă, nu rezultă că proprietarul
imobilului aservit nu poate abandona această parte din imobilul aservit în alte cazuri, prin
exerciţiul dreptului de a dispune de imobilul ce-i aparţine.
d) Dreptul de a indica o altă parte a imobilului aservit pentru exercitarea
servituţii decît cea supusă deja exercitării acesteia (art. 645 alin. (5)). Exercitarea cestui
drept este posibil sub două condiţii: o astfel de transferare nu prejudiciază proprietarul
imobilului dominant; cheltuielile aferente transferării sunt suportate de proprietarul
imobilului aservit.
e) Dreptul la răscumpărarea dreptului servituţii de trecere. Exercitarea acestui
drept se pune sub condiţia existenţei unei disproporţii vădite între utilitatea pe care o
dobîndeşte proprietarul imobilului dominant şi inconvenientele proprietarului imobilului
aservit sau deprecierile cauzate imobilului aservit în conformitate cu Codul civil, art. 653
alin. (1). În cazul apariţiei unui litigiu între părţi, instanţa de judecată poate încuviinţa
exercitarea acestui drept de către proprietarul imobilului aservit, fără a avea consimţămîntul
proprietarului imobilului dominant. La stabilirea preţului de răscumpărare instanţa, în
temeiul art. 653 alin. (2), va ţine cont de vechimea servituţii şi de schimbarea valorii celor
două terenuri.
Pentru apărarea intereselor sale legitime, proprietarul imobilului aservit are la
dispoziţie, acţiunile care survin atît din normele servituţii, cît şi din cele ale altor instituţii
juridice, atît de natură contractuală, cît şi de alt gen.
Deoarece servitutea este opozabilă terţilor, protejarea intereselor acestora se
realizează în felul următor:
- în caz de concurenţă între drepturile de servitute ale mai multor persoane sau
a dreptului de servitute al unei persoane cu drepturile reale de folosire a imobilului ale altor
persoane, astfel încît aceste drepturi nu pot fi exercitate concomitent, fiecare persoană
îndreptăţită poate cere stabilirea unei ordini de exercitare care ar corespunde, în mod
echitabil, binelui tuturor persoanelor cointeresate;
- grevarea cu servitute a unui teren deja cu uzufruct sau cu superficie este
posibilă doar cu acordul uzufructuarului sau al superficiarului (art. 640 alin. (6));
- servitutea constituită prin acte juridice este opozabilă persoanelor terţe după
înregistrarea în registrul bunurilor imobile (art.642 alin. (3)).
Aceste trei reglementări permit echilibrarea protecţiei intereselor tuturor persoanelor
 18

antrenate direct sau indirect în raportul de servitute. Drept temei, intentarea acţiunilor
relative la protecţia drepturilor şi intereselor legale ale acestora pot servi atît normele
juridice din cadrul servituţii, cît şi normele din cadrul dreptului de proprietate, uzufruct,
superficie etc.
Considerăm că normele Codului civil în materie de servitute, cuprinde în
reglementările sale majoritatea aspectelor raportului juridic care se referă la dreptul de
servitute, protejînd, în mod echitabil, interesele persoanelor antrenate direct sau indirect în
relaţiile sociale în cauză.
 19

CONCLUZII

Concluzionând asupra lucrării în întregime, pot spune că studiul efectuat este un punct
de cotitură în dezvoltarea gândirii juridice autohtone în problema vizată.
Servitutea are multe particularităţi comune cu dreptul de vecinătate. Şi într-un caz, şi
în altul, obiectul reglementărilor îl constituie relaţiile sociale dintre vecini. Mai mult decât
atât, unele norme ale dreptului de servitute conţin elemente identice cu cele ale dreptului de
vecinătate. Dacă ar fi să comparăm normele acestor două instituţii juridice, am observa că
dreptul de vecinătate cuprinde în reglementările sale o gamă mai largă de relaţii sociale decît
dreptul de servitute. În pofida unor particularităţi comune, servitutea şi dreptul de vecinătate
sînt instituţii juridice diferite.
Toate aceste caracteristici sînt necesare şi binevenite, pe de o parte, pentru perceperea
teoretică a acestei instituţii juridice şi pentru buna aplicarea normelor acesteia, iar pe de alta,
pentru buna cunoaştere a normelor juridice de către public, prin a căror respectare conştientă,
aceste norme se realizează în mod firesc. Structurată după un plan bine chibzuit, lucrarea ne-a
permis să analizez această instituţie juridică şi să-i reflect evoluţia începînd cu dreptul privat
roman şi terminînd cu reglementările din Codul civil în vigoare al Republicii Moldova.
Graţie faptului că nu numai în Codul civil al Republicii Moldova, ci şi în codul similar
al altor state, la baza reglementărilor servituţii se află principiile dreptului privat roman, am
analizat în plan comparat reglementările corespunzătoare ale acestei instituţii, care se
deosebesc de la ţară la ţară doar prin gradul diferit de detaliere a categoriilor respective de
relaţii sociale.
 20

BIBLIOGRAFIE

1. Codul Civil al Republicii Moldova, adoptat prin Legea Republicii Moldova nr.1107-
XV din 06.06.2002, în Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.82-86 din
22.06.2002;
2. Tribunalul de mare instanţă, Franţa, Aix-En-Provence, 1-er chapitre, 2 nov., 1989;
3. Decizia Secţiei civile a Curţii Supreme de Justiţie Române nr. 783 din 6 iunie 1969,
p. 19;
4. „Monitorul Oficial al Republicii Moldova”, nr. 44-46, 1998;
5. Tribunalul Regional Galaţi. Decizia civilă nr. 518 din 1959. În: „Legalitatea
populară”, 1960, nr. 9, p. 123;
6. Baieș Sergiu și Roșca Nicolae, Drept Civil. Drepturile reale principale, ed. a III-a,
Chișinău, Editura ,,Tipografia Centrală”, 2016;
7. Buruiană Mihai, et al., Comentariul Codului civil al Republicii Moldova, Chişinău,
Editura ARC, 2005.