Analiza Factoriala A Valorii Imobilului Rezidential DS

See discussions, stats, and author profiles for this publication at: https://www.researchgate.
net/publication/310544397
Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului rezidenţial
Book · January 2007
CITATIONS READS
0 768
3 authors, including:
Albu Ion Albu Svetlana

Technical University of Moldova Technical University of Moldova
15 PUBLICATIONS 2 CITATIONS 47 PUBLICATIONS 6 CITATIONS
SEE PROFILE SEE PROFILE
Some of the authors of this publication are also working on these related projects:
Sporirea valorii patrimoniului arhitectural din R.Moldova View project
Problemele estimării valorii drepturilor de proprietate asupra bunurilor imobile în condițiile pieții subdezvoltate View project
All content following this page was uploaded by Albu Svetlana on 20 November 2016.
The user has requested enhancement of the downloaded file.

Digitally signed by Universitatea Tehnică a Moldovei
Biblioteca UTM
Reason: I attest to the
accuracy and integrity of Facultatea „ Cadastru,Geodezie şi Construcţii”
this document
Catedra” Evaluarea şi Managementul Imobilului „
ANALIZA FACTORIALĂ A VALORII
DE PIAŢĂ A IMOBILULUI
REZIDENŢIAL
Monografie
CHIŞINĂU
U.T.M.
2007
1
CZU 332.6+330.131
A33
În prezenta lucrare sînt examinate principiile şi noţiunile
conceptuale ale evaluării valorii de piaţă, factorii de influenţă şi
metodele de evaluare a imobilului rezidenţial în baza datelor despre
locuinţe tipizate (apartamente) în mun. Chişinău.
Monografia este destinată studenţilor facultăţilor Inginerie
Economică şi Business, Cadastru, Geodezie şi Construcţii şi tuturor
specialiştilor cointeresaţi în evaluarea proprietăţilor imobiliare.
Recenzent: doctor habilitat în economie, profesor universitar,

şef de catedră „Finanţe”, U.S.M Galina Ulian
Redactor responsabil: N. Ţurcanu
Recomandat spre publicare de Senatul Universităţii Tehnice a
Moldovei.
Descrierea CIP a Camerei Naţionale a Cărţii

Albu, Ion
Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului
rezedenţial: monogr./ Ion Albu, Svetlana Albu, Nicolae
Ţurcanu( red. resp.).-Ch.:UTM, 2007.-128p.
Bibliogr. p. 95 ( 119tit.)
ISBN 978-9975-9888-5-8
200 ex.
ISBN 978-9975-9888-5-8
© U.T.M.,2007
2
O adâncă plecăciune părinţilor noştri,
fără ajutorul cărora prezenta lucrare
nu ar fi avut sorţi de izbândă.
3
ÎNTRODUCERE
Economia Republicii Moldova conform, Constituţiei [6]

este economie de piaţă. Crearea şi dezvoltarea unei economii
de piaţă funcţionale, inclusiv a pieţei imobiliare, este un
proces de durată şi necesită studii sistematice şi aprofundate.
Constituirea pieţii imobiliare începe în anul 1989, când
a fost adoptată hotărârea prin care se permitea vânzarea şi
cumpărarea spaţiului locativ de stat şi obştesc. Însă, procesul
de formare a pieţei imobiliare a luat amploare doar în 1992,
când s-au creat condiţiile obiective pentru tranzacţiile
imobiliare. Actualmente piaţa imobilului locativ s-a
transformat într-o formă integră, o piaţă aparte cu o
infrastructură bine dezvoltată şi o puternică influenţă asupra
stabilităţii economice a R. Moldova. Dezvoltarea acestei pieţe
în continuare depinde şi de elaborarea şi implementarea în
practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare bazat
pe valoarea de piaţă.
Problema evaluării imobilului locativ a fost şi este pe
larg dezvăluită în literatura de specialitate din străinătate [110-
119]. Problema indicată a fost abordată şi de savanţii din
Republica Moldova [56, 59-63, 85, 86, 92], care subliniază că
într-o economie de piaţă anume valoarea de piaţă
eficientizează dezvoltarea imobilului, anume ea este bază
echitabilă pentru impozitare, anume ea permite o evaluare
justificată a imobilului. Cu toate acestea, abia în prezent
valoarea de piaţă îşi ocupă locul cuvenit, deşi pentru unele
categorii de imobil condiţiile necesare de implementare au fost
create de câţiva ani, mai ales la imobilul locativ tipizat. O altă
problemă, care apare în acest context, este netransparenţa
preţurilor la tranzacţiile imobiliare. În contractul de vânzare-
cumpărare se indică, de regulă, valoarea de inventar a
apartamentului care constituie în unele cazuri doar circa 10%
din valoarea de piaţă. Astfel, din lipsa unui mecanism
4
oficializat de evaluare statul pierde venituri fiscale
considerabile. Plus la aceasta, în cazul impozitului regulat
(anual) pe imobil, pentru valori de piaţă diferite (apartamente
în centrul oraşului, în suburbie sau provincie) se plătesc
aceleaşi impozite, deci se ignorează echitatea socială şi
principiul fundamental al impozitării - încasările trebuie să fie
proporţionale valorii; cei mai înstăriţi trebuie să plătească mai
mult decât cei cu venituri mai modeste. Aşa dar, evaluarea
obiectivă a valorii de piaţă a imobilelor prezintă o problemă
economică, socială şi metodologică.
Abordările de evaluare a valorii de piaţă sunt bine
studiate şi implementate în practica ţărilor cu economie de
piaţă dezvoltată. Ele pot fi ajustate şi la condiţiile R.Moldova
[86]. Aplicarea în practică a metodelor de evaluare în diferite
scopuri necesită analiza factorilor ce influenţează valoarea de
piaţă. Aceşti factori (amplasamentul, caracteristicile fizice,
seria etc.) au caracter dinamic şi complex. Determinarea
mărimii influenţei lor asupra valorii de piaţă pe o piaţă
concretă, de exemplu a mun. Chişinău, la data evaluării
permite utilizarea fundamentată a metodelor de evaluare,
ajustarea lor la condiţiile R.Moldova.
Acest studiu este consacrat factorilor şi determinării
influenţei lor asupra valorii de piaţă a imobilului rezidenţial în
baza datelor despre apartamente şi ajustarea lor la condiţiile
R. Moldova.
În acest scop au fost puse şi soluţionate următoarele
sarcini: tratarea ştiinţifică a valorii de piaţă a imobilului în
baza sintezei bibliografice; analiza principiilor de evaluare
acceptate în practica europeană şi mondială; identificarea şi
clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii de piaţă;
determinarea şi ajustarea modelelor economice, a metodelor
statistice şi econometrice de evaluare a imobilului locativ în
scopul elaborării unui model de evaluare automatizat şi
adecvat condiţiilor actuale ale pieţei imobiliare din mun.
Chişinău; formarea bazei de date proprii; analiza
5
macroeconomică a preţurilor imobilului locativ tipizat şi
dimensionarea mărimii factorilor ce influenţează valoarea de
piaţă; verificarea şi adaptarea modelului la condiţiile dinamice
ale pieţei.
Autorii au demonstrat că modelele de evaluare utilizate
de alte state pot fi ajustate la condiţiile Republicii Moldova, au
elaborat algoritmul de calcul al influenţei factorilor asupra
valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat, au elaborat
modelul automatizat de evaluare a valorii de piaţă a
imobilului, adaptabil la condiţiile dinamice a pieţei, au
elaborat modelul şi au creat baza de date pentru evaluarea
imobilului locativ tipizat.
Rezultatele obţinute pot fi utilizate în evaluarea masivă
a imobilului locativ tipizat pentru impozitare, la evaluarea
imobilului locativ tipizat în scop de înstrăinare a dreptului de
proprietate şi alte scopuri (arendare, asigurare etc.).
Capitolele I, III sînt scrise de Ion Albu, capitolul II – Ion
Albu în colaborare cu Svetlana Albu, introducerea, încheierea,
coordonarea şi redactarea ştiinţifică – Nicolae Ţurcanu.
Aşteptăm sugestii şi propuneri pe adresa: Facultatea
Inginerie Economică şi Business, bd. Dacia nr.41, Chişinău, MD
2060; e-mail: emi_cgc@yahoo.com
6
CAPITOLUL I
ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII
BUNURILOR IMOBILE
1.1. Principiile şi noţiunile conceptuale ale evaluării
Conceptul de „valoare” a suportat modificări considerabile de-

a lungul istoriei. Iniţial teoria obiectivă a valorii a fost propusă de
A. Smit şi D. Ricardo [ 81, 84]. Conform acestei teorii la baza
valorii se află munca necesară pentru producerea mărfii respective,
iar mărimea valorii apare doar pe piaţă în procesul schimbului
dintre două mărfuri. Preţul, spun ei, reprezintă exprimarea bănească
a valorii. Cu un secol mai târziu marginaliştii, S. Djevons, L.
Valiras, K. Menger, au respins această teorie înlocuind-o cu teoria
utilităţii marginale. Valoarea, în corespundere cu această teorie, nu
se bazează pe muncă, ci depinde de aprecierea subiectivă a
individului, de utilitatea marginală a mărfii. În conformitate cu acest
punct de vedere, la formarea valorii ia parte nu numai producătorul,
ci şi cumpărătorul. În secolul XX atât urmaşii lui D. Keins, cât şi
monetariştii (M. Friedman) se reîntorc la teoria valorii propusă de
D. Ricardo, respingând teoria utilităţii marginale.
Actualmente teoria economică prezintă multiple alternative
privind elementele care stau la baza valorii bunurilor: munca
încorporată, raritatea, moda, momentul schimbului etc. În teoria
evaluării întâlnim elemente specifice, care ţin de obiectivele
vânzătorului şi cumpărătorului, dar şi de aspecte teoretice specifice,
care stau la baza fundamentării metodelor de evaluare.
Economia de piaţă are la bază acumularea, dezvoltarea
continuă şi mişcarea liberă a capitalurilor. Există multiple
alternative de utilizare a capitalurilor. Alegerea celei mai bune
alternative va depinde de evaluarea corectă a şanselor. Prin
evaluarea economică se stabilesc nu preţuri ale elementelor
patrimoniale, ci valori. Distincţia este nu numai de natură
7
semantică, ci şi metodologică şi are la bază atât conţinutul, cât şi
modalităţile diferite de determinare.
Preţul poate fi considerat un fapt istoric, care reflectă cât s-a
cheltuit în afaceri asemănătoare deja încheiate. Termenul de „preţ”
se mai foloseşte pentru a indica „preţul ofertei”. Nici preţul istoric,
nici cel al vânzătorului nu prezintă o mărime argumentată pentru
evaluarea obiectului.
Valoarea prezintă suma de bani sau echivalentul bănesc pe
care cumpărătorul îl oferă în schimbul unui obiect. Ea de obicei se
analizează din punctul de vedere al cumpărătorului ipotetic. Prin
urmare am putea defini valoarea drept suma care va fi plătită de un
cumpărător ipotetic pentru proprietatea evaluată (tab.1).
Atât în teorie, cât şi în practică se folosesc diferite tipuri de
valori. De exemplu: valoare de împrumut, valoare de asigurare,
valoare de piaţă, valoare de bilanţ, valoare de lichidare, valoare
investiţională etc. În mod general, însă, valoarea poate fi divizată în
două categorii mari: valoarea obiectivă (valoarea de schimb) şi
valoarea subiectivă (valoarea de utilizare).
Tabelul 1
Deosebirea noţiunilor „valoare” şi „preţ”
Valoare Preţ
Sumă presupusă în prealabil Sumă reală, achitată în cadrul
afacerii
Reflectă părerea evaluatorului Reflectă acordul părţilor în
afacere
Se determină înaintea afacerii Se determină în procesul
afacerii
Exprimarea bănească a utilităţii Exprimarea bănească a
curente, a veniturilor viitoare nivelului preţului şi profitului
Rezultatele evaluării diferă Rezultatul este strict, concret
În dependenţă de scopul evaluării, prezenţa sau lipsa dreptului

asupra proprietăţii, există diferite moduri de determinare a valorii,
care pot fi grupate în valoare de folosire şi în valoare de schimb
8
[67]. Valoarea de utilizare poartă un caracter subiectiv şi
întotdeauna reflectă intenţiile proprietarului, arendaşului, care nu
sunt legate de vânzarea-cumpărarea obiectului, darea în arendă şi
alte operaţii de acest fel. Valorii de utilizare, în practica mondială, i
se alătură valoarea de investiţie, valoarea de bilanţ şi valoarea
pentru import. Valoarea de schimb cuprinde valoarea de piaţă,
valoarea de lichidare, valoarea de asigurare, valoarea de arendă etc.
Determinarea valorii de schimb, de regulă, are sens contrar valorii
de utilizare, ea poartă un caracter obiectiv şi serveşte la efectuarea
operaţiilor pe piaţa imobilului: cumpărare, vânzare, transmiterea în
calitate de gaj pentru primirea creditelor, darea în arendă şi altele.
Valoarea de utilizare se bazează pe un şir de principii de
importanţă economică: principiul aşteptării, folosirii, înlocuirii.
Valoarea de schimb se bazează pe principiile cererii şi ofertei,
schimbului şi concurenţei. Există unele principii ce stau la baza
tuturor tipurilor de valori ale imobilului. La acestea se referă
principiul preţului restant şi principiul celei mai eficiente utilizări.
(tab.2).
În Europa principiul „celei mai bune utilizări” este înlocuit
prin noţiunea „valoare de utilizare alternativă”. Conceptul de „Cea
mai bună utilizare” este folosit pe larg în America de Nord, sinonim
cu valoarea de piaţă. La definiţia, menţionată mai sus, vom
concretiza: este evident că o utilizare, care nu este permisă din
punct de vedere legal sau imposibilă din punct de vedere fizic, nu
poate fi considerată ca cea mai bună utilizare. O utilizare care este
permisă legal şi posibilă fizic poate, totuşi, să necesite o explicaţie
care să-i justifice adoptarea într-o asemenea utilizare, care, va fi,
probabil rezonabilă sau justificată corespunzător. După ce analiza a
stabilit că una sau mai multe utilizări sunt probabil rezonabile,
concluzia poate fi validată printr-un studiu de fezabilitate. Utilizarea
care conduce la cea mai mare valoare ar trebui să fie considerată ca
cea mai bună utilizare şi va fi analogă cu definiţia valorii de piaţă.
9
Tabelul 2
Principii ce stau la baza valorii imobilului
Principiul Caracteristica
1 2
Corespunde „legii cererii şi ofertei”. Adică, cu cât mai
mare va fi oferta pe piaţa bunurilor imobiliare, cu atât mai
mic va fi preţul. Şi viceversa, preţul va scădea odată cu
creşterea cererii. În punctul de echilibru (cererea egală cu
oferta) preţul de piaţă are tendinţa de a exprima cheltuielile
Principiul cererii
sociale de primă importanţă. Dar, deoarece, pieţele imobilu
şi ofertei
lui sunt imperfecte, cererea şi oferta rareori dictează preţul
conform căruia se încheie afacerile imobiliare. Capacitatea
de a negocia, numărul şi posibilitatea participanţilor, meto-
dele de finanţare, emoţiile şi alţi factori joacă un rol
considerabil la formarea preţurilor reale de vânzare.
Bunurile imobiliare, asemenea mediului ambiant,
economic şi social, sunt supuse schimbării. Însăşi bunurile
imobiliare se uzează în procesul de exploatare. Utilizarea
terenurilor de pământ se schimbă în rezultatul activităţii
umane. Condiţiile economice şi demografice sunt în
Principiul
permanentă schimbare, formând premise pentru creşterea
schimbului
sau micşorarea cererii pentru bunurile imobiliare. Aceştia şi
alţi factori pot schimba eficacitatea unui bun imobil într-un
loc stabilit.Expertul în evaluări trebuie să presimtă apariţia
schimbărilor şi să determine reacţia pieţei la schimbarea
apărută.
Apariţia beneficiului, ce depăşeşte unele norme
stabilite, atrage o concurenţă enormă pe piaţa imobilului,
care, de regulă, decurge cu creşterea ofertei. Creşterea
Principiul ofertei, după cum s-a menţionat, micşorează preţurile şi
concurenţei corespunzător, veniturile în urma tranzacţiilor imobiliare. O
astfel de concurenţă poate declanşa procesul de micşorare a
veniturilor până la nivelul „normal”, sau şi mai jos, până la
dispariţia lor.
Valoarea maximă al proprietăţii imobiliare prezintă
cel mai mic preţ, sau valoarea, conform căreia poate fi
Principiul
procurat un alt obiect cu o utilizare echivalentă. Acest
substituirii
principiu stă la baza fiecăreia din cele trei metode
tradiţionale de evaluare a imobilului.
Costul restant prezintă venitul net pe care-l aduce
Principiul
terenul, după ce au fost achitate plăţile pentru cheltuielile
costului restant
de muncă, capital şi activitatea de antreprenoriat.
10
Tabelul.2 (continuare)
1 2
Acest principiu e determinat de probabila utilizare a
bunului din punct de vedere fizic, rezonabil justificat şi
legal realizabil, şi din punct de vedere financiar, în
rezultatul căreia valoarea proprietăţii evaluate va fi
maximală. Realizarea acestui principiu este posibilă în
Principiul celei
cazul când valoarea obiectului constă din suma valorii
mai eficiente
pământului şi a construcţiei cu evidenţa uzurii. În unele
utilizări
cazuri se evaluează aparte preţul de piaţă a lotului de
pământ şi a construcţiei, cum ar fi pentru determinarea
bazei de impozitare, a loturilor constructive şi
neconstructive, evaluarea preţurilor de piaţă a drumurilor şi
comunicaţilor inginereşti, a plăţii de arendă şi a.
Stilul arhitectural, nivelul condiţiilor şi serviciilor
propuse de construcţie trebuie să corespundă necesităţilor
şi aşteptărilor pieţei. valoarea maximă apare atunci când
Principiul
există o arhitectură omogenă cu caracter compatibil
corespunderii
utilizării pământului. Corespunderea conform utilităţii,
aşteptărilor
reprezintă în cea mai mare măsură elementul dorit de
proprietar. Corespunderea la optim asigură venitul
maximal deţinătorului proprietăţii imobiliare.
Reflectă opinia cumpărătorului privind câştigurile
Principiul
viitoare şi valoarea lor actuală. La baza acestui principiu
anticipării
stă teoria schimbării valorii banilor în timp.
Sursa: întocmit de autori în baza sintezei bibliografice
Valoarea de utilizare alternativă poate fi definită, prin referire

la definiţiile de bază ale TEGOVA, ca fiind valoarea cu cea mai
bună utilizare, alta decât cea prezentă, respectiv cea intenţionată sau
cea care ar corespunde unei redezvoltări de către proprietarul
activului, de societatea de dezvoltare imobiliară, sau de către
ocupantul presupus. Evaluările pe baza utilizării alternative sunt
solicitate în cazul evaluării pentru garanţii, sau ca parte a analizei
privind cea mai bună utilizare, atunci când se decide amplasarea
economică a activelor sau calcularea randamentului real al
capitalului utilizat de companie. Valoarea de utilizare alternativă
poate fi negativă. Această valoare negativă apare în mod tipic
pentru terenurile închiriate sau când valoarea de utilizare actuală
11
este mărită datorită unor drepturi specifice şi/sau unor considerente
privind continuarea afacerii sau limitărilor asupra responsabilităţilor
legale stricte, care s-ar aplica, totuşi, la vânzarea pe piaţa liberă.
Prin urmare, conceptul celei mai bune utilizări include
valoarea alternativă ca parte componentă.
Cea mai frecventă formă a valorii obiective, atât în practică,
cât şi în teorie, este valoarea de piaţă. Definirea corectă a valorii de
piaţă este necesară pentru a clarifica mai multe puncte de discuţie:
• există o diversitate de opinii între profesioniştii din domeniul
imobiliar privind înţelesul valorii de piaţă utilizabile în ramură;
• conceptul valoare de piaţă nu este bine înţeles şi perceput de
cei ce nu se ocupă în mod curent cu evaluarea activelor imobiliare;
• există necesitatea de educare şi a clienţilor din ramură
privind existenţa, nivelul şi modul de evaluare a valorii de piaţă în
ramură;
• necesitatea de a se găsi o definiţie general acceptată,
capabilă să reflecte toate condiţiile determinante ale valorii de piaţă,
ca primă etapă în stabilirea unor standarde de evaluare în
R.Moldova.
Legislaţia Uniunii Europene, în Articolul 49(2) al Directivei
Consiliului, privind conturile anuale şi consolidate ale Companiilor
de Asigurări (91/674/EEC), propune următoarea definiţie a valorii
de piaţă: „Valoarea de piaţă va însemna preţul la care terenul şi
clădirile ar putea fi vândute în cadrul unui contract privat, între un
vânzător decis să vândă şi un cumpărător independent, la data
evaluării, considerându-se că proprietatea este expusă public pe
piaţă, iar condiţiile de piaţă permit o vânzare ordonată şi că, ţinând
seama de natura proprietăţii, este disponibilă o perioadă normală
pentru negocierea vânzării” [42].
Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare a
propus o altă definiţie, care a fost adoptată de Grupul European al
Asociaţiilor de Evaluatori (TEGOVA): „valoarea de piaţă este
suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data
evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător
hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă (nepărtinitoare), după un
12
marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de
cauză, prudent şi fără constrângere”.
În America de Nord se foloseşte pe larg definiţia, potrivit
căreia valoarea de piaţă se echivalează cu conceptul celei mai bune
utilizări: „Utilizarea cea mai probabilă a unui activ, care este
posibilă din punct de vedere fizic, permisă din punct de vedere
legal, fezabilă din punct de vedere financiar, justificată în mod
corespunzător şi din care rezultă cea mai mare valoare a activului
supus evaluării” [42].
Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori consideră că
aplicarea oricăreia dintre primele două definiţii va conduce la
aceeaşi estimare a valorii, iar ideea de cea mai bună utilizare
(aplicată de specialiştii americani) este inclusă implicit în definiţia
valorii de piaţă alternative propuse de TEGOVA.
Legea cu privire la activitatea de evaluare aprobată prin
Hotărârea Guvernului R.Moldova nr. 989 – XV la 18.04.2002
defineşte valoarea de piaţă drept suma estimată pentru care un
obiect al evaluării poate fi schimbat, la data evaluării, între un
cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, după
un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte
va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrâns [26].
Din 01.12.2004 a intrat în vigoare standardul SM
249:2004 [40] Sistem unic de evaluare a patrimoniului:
termeni şi definiţii, care standardizează termenul valoare de
piaţă, definiţia fiind similară celei nominalizate în Legea cu
privire la activitatea de evaluare.
Standardul menţionat defineşte noţiunile fundamentale
privind evaluarea patrimoniului. Conform legislaţiei
standardul naţional de evaluare se aplică de către evaluatori
în mod obligatoriu, indiferent de scopul şi obiectul
evaluării. Dacă, cu privire la valoarea de piaţă s-a ajuns la o
definiţie unanim acceptată, apoi procesul de apreciere a
acestei valori trezeşte mai multe semne de întrebare.
Spre exemplu, metodele aplicate în procesul evaluării
sunt incluse în una din trei grupări posibile. Grupările diferă
13
prin modul de evaluare a patrimoniului, astfel ele au fost
denumite abordări. Conform dicţionarului explicativ a
aborda înseamnă „a începe studiul sau tratarea unei
probleme, a începe o discuţie” [69, p.4], explicaţie ce
corespunde întocmai situaţiei examinate. Metodele prin
intermediul cărora este evaluat patrimoniul în baza
costurilor necesare pentru crearea, modificarea şi utilizarea
obiectului evaluării, ţinând cont de deprecierea acumulată
formează una din abordări. Altă abordare cuprinde metodele
care permit evaluarea patrimoniului în baza analizei pieţei, a
vânzărilor obiectelor comparabile cu cel evaluat. Abordarea
a treia presupune metodele cu ajutorul cărora se apreciază
valoarea patrimoniului în baza valorii veniturilor viitoare ce
ar putea fi obţinute ca rezultat al utilizării bunului.
Studiind patru acte normative: Legea cu privire la
activitatea de evaluare [26], Regulamentul cu privire la
evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală [10],
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile [18] şi Standardul Moldovean SM 249:2004 [40],
observăm trei modalităţi de tratare a abordărilor sus-numite.
Legea cu privire la activitatea de evaluare şi
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile numesc abordările respective metode: Metoda
analizei comparative a vânzărilor, metoda veniturilor,
metoda cheltuielilor.
Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de
proprietate intelectuală defineşte abordarea din punctul de
vedere al cheltuielilor, abordarea din punctul de vedere al
pieţei şi abordarea din punctul de vedere al venitului.
Standardul Moldovean SM 249:2004 defineşte
abordarea prin metoda costului, abordarea prin analiza
vânzărilor comparabile, abordarea prin metoda venitului.
14
Tabelul 3
Compararea noţiunilor conceptuale
Regulamentul provizoriu Regulamentul cu privire la
Legea cu privire la
privind evaluarea evaluarea obiectelor de SM 249:2004
activitatea de evaluare
bunurilor imobile proprietate intelectuală
Abordarea din punctul de Abordarea prin
Metoda cheltuielilor
vedere al cheltuielilor metoda costului
Modul de evaluare a
Constă în estimarea valorii de
Se bazează pe estimarea Reprezintă calculul iniţial al patrimoniului în baza
piaţă a obiectului evaluării
cheltuielilor pentru crearea valorii obiectelor de proprietate costurilor necesare
ca totalitatea cheltuielilor
unui obiect analogic celui de intelectuală, efectuat, de regulă, pentru crearea,
necesare pentru crearea lui
evaluat sau a cheltuielilor de către agenţii economici şi modificarea şi utilizarea
în starea curentă sau
pentru înlocuirea obiectului care constituie valoarea minimă obiectului evaluării,
reproducerea calităţilor lui
supus evaluării. a acestor obiecte. ţinând cont de
de consum.
deprecierea acumulată.
Presupune estimarea valorii

Se bazează pe estimarea
de piaţă a bunului imobil în
valorii obiectului prin
baza analizei comparative a
compararea lui cu alte
bunurilor imobile similare
obiecte similare, vândute sau
obiectului evaluării care au
propuse spre vânzare
ost vândute recent şi ajustării
preţurilor de vânzare pentru
diferenţele între aceste bunuri
şi obiectul evaluării.
15
Abordarea din punctul de Abordarea prin
Metoda veniturilor
vedere al venitului metoda venitului
Care sintetizează metodologia
tuturor abordărilor de
calculare a valorii obiectelor
de proprietate intelectuală, ia
în consideraţie atât cheltuielile
Modul de evaluare a
Se bazează pe estimarea Presupune estimarea efective, cât şi tipurile de
patrimoniului în baza
viitoarelor venituri şi valorii bunului imobil în venituri, canalele de încasări
valorii veniturilor
cheltuieli, legate de baza venitului operaţional financiare, prognoza
viitoare ce ar pute fi
utilizarea obiectului net ce poate fi generat de dezvoltării ramurii, a
obţinute ca rezultat al
evaluării acest bun în viitor. capacităţilor de producţie şi a
utilizării bunului.
conjuncturii pieţei
concurenţiale, prevede
prognozarea veniturilor,
raportarea lor la valoarea
curentă.
Sursa: completat de autori în baza actelor legislative ale R. Moldova
16
Este evident că în actele legislative ce tratează acelaşi
domeniu de activitate nu pot fi diferite puncte de vedere (tab.3).
După părerea noastră modurile respective de evaluare ar putea fi
numite: abordarea costurilor – adică studiul costurilor, tratarea
problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor – studiul
veniturilor, tratarea problemei veniturilor şi abordarea comparativă
– studiu comparativ, tratarea comparativă a valorii.
1.2. Evoluţia metodelor de evaluare în Republica

Moldova
Metodele de evaluare a bunurilor imobile în R. Moldova pe
parcursul ultimilor ani au suportat mai multe modificări şi
transformări conceptuale.
Prima metodologie de evaluare a spaţiului locativ a fost
formulată ca răspuns la necesitatea apărută în procesul privatizării.
Metodologia de evaluare a locuinţelor care urmează a fi
privatizate [24] stabilită prin Legea nr.1324-XII din 10 martie 1993
cu privire la privatizarea fondului de locuinţe (anexa nr.2 la lege)
prevede următoarele momente caracteristice:
1. Ca unitate pentru evaluarea locuinţei care urmează să fie
privatizată se ia 1m2 de suprafaţa totală echivalentă. Suprafaţa totală
echivalentă a locuinţei reprezintă suma suprafeţelor încăperilor
locuibile şi a dependenţelor, a verandelor, a dulapurilor încorporate,
lojilor, balcoanelor şi a teraselor care se ia în considerare cu următorii
coeficienţi: lojii – 0,5, pentru balcoane cu paravane laterale şi pentru
terase – 0,35, pentru balcoane ordinare proeminente – 0,25. m
2. Preţul locuinţei care urmează să fie privatizată se determină
pornindu-se de la valoarea iniţială de balanţă (de reconstituire) al
construcţiei. Din preţurile de deviz curente, scăzându-se mărimea
uzurii fizice (la data evaluării), preţul reţelelor şi a instalaţiilor
exterioare care se determină după culegerea “Indicii comasaţi ai
valorii de reconstituire a construcţiei locative, edificiilor publice şi a
17
comunicaţiilor comunale de importanţă vitală” [20] cu folosirea
coeficienţilor de indexare a valorii iniţiale a fondului de locuinţe.
3. Preţul 1m2 al imobilului se determină prin împărţirea preţului
determinat (calculat în preţuri de deviz curente), la suprafaţa lui totală
echivalentă.
4. Preţul locuinţei se determină în baza datelor de inventariere a
fondului de locuinţe înregistrate la biroul teritorial de inventariere
tehnică, la organizaţia de exploatare a locuinţelor şi la unităţile care
au la balanţă fond de locuinţă, la momentul efectuării calculelor,
luându-se în considerare coeficientul de reglementare a modificării
nivelului preţurilor.
5. La determinarea preţului real al unui 1m2 de suprafaţă totală
echivalentă a locuinţei ce urmează să fie privatizată, se va considera
nivelul real al calităţilor de consum ale locuinţei
Pr = Vd * K m 1.1.
unde:
Pr – preţul real al 1m2 de suprafaţă totală echivalentă.
Vd – valoarea de bilanţ (de deviz) al 1m2 de suprafaţă totală
echivalentă în preţurile curente ale construcţiei la momentul
efectuării calculelor care se fac în conformitate cu p.2.
Km – coeficientul mediu ce exprimă calităţile de consum ale
locuinţei determinat prin înmulţirea tuturor coeficienţilor aplicaţi
pentru locuinţa dată.
6. Pentru exprimarea calităţilor de consum ale locuinţei se
stabilesc coeficienţii prezentaţi în tabelul 4.
7. Suprafaţa totală echivalentă a apartamentului ce revine
unui membru de familie, se determină prin împărţirea suprafeţei
totale (So) la numărul de membri totali ai familiei (M).
So
Sm = 1.2.
M
18
Tabelul 4
Calităţi de consum coeficientul
Ale cartierului
0,95-1,05
Starea ecologică
Ale imobilului
Materialul pereţilor 0,97-1,04
Existenţa conductei de gunoi 0,98-1,02
Tipul imobilului
a. Proiect individual cu sistematizare
1,6
îmbunătăţită
b. Proiect în serie cu sistematizare
îmbunătăţită 1,2
c. Casă cu 1 sau 2 nivele pentru 1 sau 1,5
2 familii
Ale apartamentului
Etajul întâi şi ultimul 0,97
Suprafaţa bucătăriei (mai mică sau
0,96-1,04
mai mare de 7 m2)
8. Prin compararea lui Sm cu normativele existente se

determină suprafaţa locuinţei în limitele normative (Sn),
suprafaţa care urmează să fie cumpărată la preţuri de stat,
precum şi suprafaţa supranormativă (Sa) care urmează să fie
cumpărată la preţuri comerciale, respectiv preţul locuinţei în
limitele normative (Qn) şi valoarea la preţuri comerciale(Qc)
S n = ( 20 * M ) + (10 * N f ) 1.3
Sc = Sa − Sn 1.4
Qn = S n * Ps 1.5
Oc = S c * Pc 1.6
unde:
Sn – suprafaţa totală normativă
M – numărul total de membri
Nf – numărul de familii care locuiesc în locuinţă
Ps – preţ de stat 1m2
19
Pc – preţ comercial 1m2 determinat de Guvern la data
privatizării, însă care să nu depăşească preţurile curente pentru
construcţia locuinţei de stat
9. Valoarea totală a locuinţei care urmează să fie privatizată se
calculează în modul următor:
Q = Q n + Qc 1.7
unde:
Qn – preţul locuinţei în limitele normative
Qc – valoarea la preţuri comerciale
Q – valoarea totală a locuinţei care urmează să fie privatizată,
şi serveşte drept bază la calculul impozitului pentru proprietatea
privată şi a taxei notariale.
În cazurile când imobilul se transferă din proprietatea de stat
în proprietatea privată, evaluarea are un rol hotărâtor. Valoarea
proprietăţii are o mare importanţă pentru toate părţile interesate atât
pentru stat, cât şi pentru foştii deţinători sau pentru viitorii
deţinători.
Metodologia propusă de evaluare a bunurilor imobiliare în
scop de privatizare nu prevede determinarea valorii de piaţă. S-a
presupus că valoarea de piaţă a imobilelor se va stabili în rezultatul
licitaţiilor de privatizare deschise şi a creării pieţei reale. Preţurile
reale de privatizare au fost şi sunt diferite faţă de preţurile de piaţă a
imobilelor din următoarele considerente:
- privatizarea a avut loc în lipsa unei pieţe de imobil dezvoltate şi
cu lipsa investitorilor strategici;
- cumpărătorii (fondurile de investiţii şi privatizare, companiile
financiare şi persoanele fizice) nu s-au aflat în condiţii de
concurenţă liberă;
- majoritatea absolută a obiectelor de privatizare s-au “vândut” pe
bonuri patrimoniale, valoarea reală a cărora nu s-a păstrat pe
parcursul privatizării;
- obiectele pentru privatizare s-au aflat în sfera circulaţiei o
perioadă de timp dictată de programul privatizării şi nu de
cerinţele oportune ale pieţei imobiliare;
20
- au fost privatizate preponderent clădirile, construcţiile şi
edificiile, iar terenurile au fost incluse în circuit cu mare
întârziere;
- au lipsit vânzările în credit, în baza unor business planuri
întemeiate.
Prin urmare, preţurile, care s-au stabilit în procesul de
privatizare, nu pot reflecta valoarea de piaţă a imobilelor.
Primii paşi în elaborarea metodologiei de evaluare a valorii
de piaţă în R. Moldova au fost întreprinşi de N. Ţurcanu şi O. Buzu
[86]. Luând în consideraţie lacunele anterioare şi experienţa ţărilor
dezvoltate, metodologia respectivă propune următoarele abordări:
- analiza comparativă a vânzărilor;
- calcularea cheltuielilor;
- analiza veniturilor;
Nici o abordare din cele indicate nu este universală. În
practica evaluării se utilizează doua sau chiar toate trei metode
pentru unul şi acelaşi bun imobil. Utilizarea abordărilor concrete
depinde de scopul evaluării [63].
Analiza comparativă a vânzărilor. Se utilizează în cazurile
de evaluare a obiectelor de imobil tipice din sfera productivă şi
neproductivă, a caselor cu multe apartamente şi individuale.
Această abordare constă în analiza comparativă a bunului,
cu alte obiecte vândute sau scoase de vânzare. Punctul iniţial aici
este comportamentul raţional al cumpărătorului sau al
investitorului (care niciodată nu va plăti mai scump pentru un bun
imobil decât pe unul similar). Analiza comparativă a vânzărilor
este o metodă simplă. Ea mai este numită metoda informaţiei de
piaţă sau metoda de piaţă. Câmpul de utilizare a acestei metode
este limitat. Ea nu se recomandă în condiţiile cu grad sporit de
inflaţie sau atunci, când informaţia despre vânzare este
nesatisfăcătoare din punct de vedere cantitativ şi calitativ. În
Republica Moldova condiţiile necesare pentru utilizarea metodei în
cauză abia se formează. Mai ales lipsesc fluxurile informaţionale
cu privire la datele precise, reale ale preţurilor bunurilor
imobiliare.
21
Calcularea cheltuielilor. Această abordare se întemeiază pe
determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau
înlocuirii complete a obiectului evaluat, ţinând cont de mărimea
uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului
ca şi cum ar fi disponibil pentru construcţii. Astfel se apreciază
valoarea integrală a bunului imobil. Abordarea „Calcularea
cheltuielilor" în practică se întrebuinţează prin două variante. O
variantă prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil
(reproduction cost new), alta - calcularea costului de înlocuire
(replacement cost new) în majoritatea cazurilor se apelează la
calcularea costului total de reproducere, fiindcă la înlocuire, de fapt,
se construieşte un obiect deosebit de cel evaluat. Din punct de
vedere teoretic este mai avantajoasă a doua variantă, deoarece este
puţin probabil că cineva să dorească reproducerea clădirii de 3-5
ani.
Aşadar, aplicarea metodei „Calcularea cheltuielilor” depinde
de alegerea între două variante. Apar probleme şi atunci când e
necesar de apreciat gradul de uzură a unor elemente de construcţii şi
a clădirii integral. Această abordare nu corespunde deplin
principiului utilizării potrivite şi intensive.
Prin urmare, această modalitate se utilizează la fezabilitatea
construcţiilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a
pământului, la evaluarea clădirilor cu destinaţie specială (netipice),
la evaluarea în scopuri de impozitare pe elemente a proprietăţii
imobiliare, în cazul impozitării veniturilor şi pentru evidenţa
contabilă. Această abordare se aplică la asigurarea proprietăţii
imobiliare, pentru evaluarea valorii imobiliare pe pieţe pasive. De
aceea această modalitate este foarte răspândită în Republica
Moldova.
Analiza veniturilor. Analiza veniturilor ca metodă de
evaluare se foloseşte pentru obiectele care aduc venit. Esenţa acestei
metode constă în faptul că valoarea bunului imobil în care se
investeşte reflectă cantitatea şi calitatea venitului scontat de la acest
obiect pe toată perioada de exploatare.
22
Valoarea obiectului care aduce venit, este egală cu suma
veniturilor viitoare, actualizate la momentul evaluării. În cadrul
utilizării acestei metode trebuie neapărat să se ţină cont de condiţiile
de finanţare şi investire în imobil, să se analizeze veniturile şi
cheltuielile cu ajutorul diferitor tehnici.
Abordarea "Analiza veniturilor" presupune ca în procesul
de evaluare să se folosească, după caz, una din următoarele
metode:
a) metoda potenţialului comercial;
b) metoda fructificării fluxului financiar;
c) metoda diferenţei sau a rezultatului valoric;
d) metoda investiţională;
A. Metoda potenţialului comercial.
Presupune determinarea venitului scontat care este legat de
posesia şi utilizarea bunului imobil. Pentru aceasta se foloseşte una
din următoarele tehnici:
- tehnica determinării venitului net (potenţial şi real)
- capitalizarea directă (porneşte de la ideea că preţul imobilului
este direct proporţional valorii curente a veniturilor nete viitoare. Se
utilizează când bunul imobil are o sarcină de exploatare stabilă şi
permanentă. Neajunsul acestei metode constă în faptul că se ia în
consideraţie doar venitul obţinut numai în primul an de utilizare).
Pentru determinarea coeficientului de capitalizare se apelează
la:
1) metoda de piaţă, care presupune analiza coeficienţilor de
capitalizare a obiectelor asemănătoare. Se foloseşte pe larg, fiindcă
în aşa mod se reflectă obiectiv situaţia pieţei imobiliare;
2) metoda cumulativă. Esenţa ei constă în determinarea sumei
procentelor: asigurat fără risc (procentul bancar), pentru gestiunea
investiţiei, de lichiditate.
Se calculă şi coeficientul de eficienţă al investiţiei în imobil.
3) metoda acoperirii datoriei;
4) metoda analizei ipotecar - investiţionale.
23
Metodele 3 şi 4 practic nu se folosesc în ţările cu economia
în faza de tranziţie din motive de dezvoltare insuficientă a
infrastructurii de piaţă.
B. Metoda fructificării fluxului financiar.
Prin aplicarea acestei metode se poate actualiza mărimea
veniturilor anuale, viitoare la momentul curent a1 evaluării. La
finele perioadei de investiţie sumele alocate se întorc investitorului.
Valoarea totală a investiţiei constă din suma veniturilor actualizate
şi a celui fructificat din ultima perioadă de investiţie. La utilizarea
acestei metode, se folosesc ca instrumente procentul compus şi
factorul de fructificare. Descrierea acestui mecanism nu reprezintă
obiectul studiului.
C. Metoda diferenţei sau a rezultatului valoric.
Se utilizează în cazul când se cunoaşte valoarea şi cerinţele
faţă de venitul la unul din elementele bunului imobil - construcţiei
sau terenului. Suma venitului rămas după satisfacerea cerinţelor faţă
de venitul unuia din elementele imobilului se atribuie elementului,
valoarea căruia este recunoscută. Această metodă se utilizează la
evaluarea obiectelor care aduc venit. Există trei variante a acestei
metode: pentru clădiri, pământ şi bunul imobil integral.
Metoda diferenţei se aplică la:
a) evaluarea terenurilor pentru dezvoltare;
b) evaluarea terenurilor cu construcţii care trebuie demolate şi
construite din nou (redevelopment);
c) pentru terenul cu construcţii care trebuie reconstruit;
D. Metoda investiţională.
Are drept scop formularea opiniei despre valoarea dreptului de
a căpăta venit anual. Se poate utiliza la compararea fluxurilor
plăţilor de arendă şi a fluxurilor de venituri. În alte cazuri în baza
metodei se află algoritmul folosit la analiza comparativă şi alte
metode, cu ajutorul cărora se capitalizează fluxurile de venituri.
Această metodă permite evaluarea imobilului cu asigurarea
împotriva inflaţiei, luându-se în consideraţie concomitent plata de
arendă şi creşterea cererii.
24
În prezent în ţările cu economia în tranziţie se utilizează
numai o variantă a metodei diferenţei - calcularea plăţii marginale
pentru pământ în scopul realizării proiectului investiţional.
Metodologia respectivă generalizează teoria evaluării,
cuprinde principii fundamentale de evaluare aprobate de practica
mondială, metode de evaluare a valorii de piaţă adaptate la
condiţiile specifice ale Republicii Moldova, unele particularităţi de
evaluare a terenurilor de destinaţie agricolă, reglementează procesul
evaluării.
Se cere însă ca metodologia dată să fie dezvoltată prin
elaborarea metodelor şi instrucţiunilor de evaluare pe categorii
concrete de imobil, precum şi în scopuri concrete.
Procesul actual de evaluare a imobilului în Republica
Moldova este reglementat prin Legea R.Moldova cu privire la
activitatea de evaluare [26, 18]. Documentul respectiv legiferează
definiţia valorii de piaţă acceptată de TEGOVA, precum şi
principalele metode propuse de Standardele Europene de Evaluare:
a) metoda analizei comparative a vânzărilor, care se bazează pe
estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte
obiecte similare, vândute sau propuse spre vânzare;
b) metoda veniturilor, care se bazează pe estimarea viitoarelor
venituri şi cheltuieli, legate de utilizarea obiectului
evaluării;
c) metoda cheltuielilor, care se bazează pe estimarea
cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui
evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus
evaluării [26].
Condiţiile şi modul de aplicare a metodelor de evaluare
menţionate se prevede a fi stabilite de standardele naţionale de
evaluare.
În august 2003 prin Hotărârea Guvernului a fost aprobat
Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile
[18]. Regulamentul şi-a propus drept scop stabilirea procedurii de
determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora
şi forma de proprietate asupra lor. Pentru determinarea valorii
25
bunului imobil se recomandă aplicarea următoarelor metode:
metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vânzărilor şi
metoda veniturilor. În cazul în care utilizarea uneia din metodele
menţionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta în raportul de
evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul
evaluării diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se
vor aplica în următoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă:
metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda cheltuielilor.
Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care sunt
date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu
destinaţie agricolă: metoda analizei comparative a vânzărilor şi
metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie
comercială – metoda analizei comparative a vânzărilor, metoda
veniturilor şi metoda cheltuielilor;
d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie
industrială:
- în cazul unei pieţe dezvoltate – metoda analizei
comparative a vânzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;
- în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia
– metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate –
metoda cheltuielilor.
Metoda cheltuielilor
Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda
cheltuielilor este constituit din următoarele etape:
a) determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat
liber şi disponibil pentru cea mai bună şi eficientă utilizare;
b) determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea
de reconstituire sau de înlocuire). În valoarea construcţiei
considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
26
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice
(recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierii funcţionale
(recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice.
d) estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinând
cont de mărimea deprecierii acumulate;
e) estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma
valorii de piaţă a terenului şi valorii de reconstituire sau de
înlocuire a construcţiilor.
Astfel, valoarea imobilului este compusă din valoarea
terenului şi valoarea construcţiei. Regulamentul indică metodele de
apreciere a fiecărui element, spre exemplu valoarea de reconstituire
sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat cuprinde
următoarele elemente: a) preţul construcţiei; b) cheltuieli indirecte;
c) beneficiul investitorului. Valoarea de reconstituire sau valoarea
de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor metode: a)
metoda comparaţiilor unitare; b) metoda costurilor segregate; c)
metoda cantitativă.
De asemenea, este definită metoda respectivă şi descrisă prin
modalitatea de aplicare a ei.
Metoda analizei comparative a vânzărilor
Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există
suficientă informaţie despre vânzările bunurilor imobile similare
obiectului evaluării. Bunurile imobile comparabile trebuie să fie
similare obiectului evaluării din punct de vedere al caracteristicilor
funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei
comparative a vânzărilor evaluatorul trebuie să dispună de
informaţia privind preţurile de vânzare sau preţurile de ofertă pentru
aceste bunuri.
Se indică următoarea consecutivitate de aplicare a metodei:
a.Colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării
bunurilor imobile comparabile;
b. identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie;
c. determinarea mărimii ajustărilor;
d.comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele
similare, în scopul ajustării preţurilor de vânzare;
27
e. analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile
comparabile pentru a determina valoarea de piaţă a
obiectului evaluării.
În procesul analizei obiectelor comparabile se vor examina
următoarele elemente: drepturile de proprietate şi alte drepturi reale
transmise; condiţiile de finanţare; condiţiile tranzacţiei; condiţiile
pieţei; amplasarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice;
modul de folosinţă; componentele valorii ce nu sunt legate de bunul
imobil.
Metoda veniturilor
Aplicarea metodei veniturilor se indică a fi efectuată în două
etape:
a) prognozarea veniturilor viitoare;
b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele
mai dese ori se utilizează plata de arendă. În cadrul metodei
veniturilor sunt aplicate două metode de estimare a valorii: a)
capitalizarea directa; b) actualizarea fluxurilor de numerar. În
funcţie de metoda aleasă se apreciază fie rata de capitalizare, fie rata
de actualizare. Pentru determinarea mărimii fiecărei rate sunt
indicate un şir de metode, care pot fi aplicate în funcţie de condiţiile
în care se află obiectul concret de evaluare. În cadrul metodei de
actualizare a fluxurilor de numerar se va ţine cont şi de reversie.
Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar
putea fi vândut la sfârşitul perioadei de calcul.
Metodele de evaluare a terenurilor
În procesul evaluării terenurilor se indică a aplica următoarele
abordări: abordarea comparativă, care include: metoda comparaţiei
directe, metoda alocaţiei, metoda extragerii; şi abordarea
veniturilor, care include: metoda capitalizării directe, metoda
reziduală şi metoda parcelării. Metodele se aplică în funcţie de
situaţia concretă, de starea şi posibilităţile obiectului evaluării.
Metoda comparaţiei directe este utilizată pentru determinarea
valorii terenurilor cu construcţii şi terenurilor fără construcţii prin
compararea preţurilor de vânzare a terenurilor similare obiectului
28
evaluării. Metoda alocaţiei este utilizată pentru determinarea valorii
terenurilor cu construcţii. Metoda extracţiei se utilizează pentru
evaluarea terenurilor cu construcţii, cu condiţia existenţei
informaţiei despre preţurile de vânzare a bunurilor imobile în
componenţa cărora intră terenuri similare terenului evaluat. Metoda
capitalizării directe se utilizează pentru estimarea valorii terenurilor
care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare.
Metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu
construcţii şi terenurilor destinate construcţiilor. Metoda parcelării
este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea
reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare.
Regulamentul provizoriu actual privind evaluarea bunurilor
imobile este actul normativ cel mai adecvat, amplu şi concret, care
reglementează activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate
acestea el cere o redactare pentru a-l aduce în conformitate cu
primul standard naţional, precum şi unele concretizări în funcţie de
tipul imobilului. Spre exemplu, conform acestui regulament
evaluarea imobilului tipizat trebuie să cuprindă aplicarea a trei
metode în conformitate cu abordările de bază. În cadrul abordării
prin metoda costurilor se cere aprecierea nu numai a valorii
construcţiei, ci şi a terenului considerat liber. Acest lucru, în
practică, s-a adeverit inutil, deoarece în urma comercializării
imobilului locativ tipizat se transmite doar dreptul de folosinţă a
terenului, iar valoarea acestuia (în caz de determinare) constituie o
mărime foarte mică 0,1-0,5 %. Considerăm că în cazul evaluării
imobilului locativ tipizat nu este necesară evaluarea terenului, iar
concretizarea respectivă trebuie inclusă în regulamentul cu privire la
evaluarea bunurilor imobile.
Vom menţiona la acest capitol şi lipsa standardelor naţionale
care ar indica condiţiile şi modul de aplicare a abordărilor şi
metodelor de evaluare în R. Moldova.
29
1.3. Caracteristica preţului imobilului locativ
După proclamarea independenţei ţării în economie, în ce
priveşte condiţiile sociale şi modul de viaţă al populaţiei s-au
produs transformări majore. Ca urmare a procesului de privatizare,
un număr mare de întreprinderi şi circa 95 la sută din fondul de
locuinţe aparţin actualmente sectorului privat. La 1 ianuarie 1998
91% din locuinţe erau proprietate privată, iar proprietate publică –
8%. La finele anului 2004 în proprietatea privată se aflau 94,88%
din fondul locativ şi în proprietate publică – 4,81% (tab.5).
Conform situaţiei de la 1 ianuarie 1999, fondul naţional de
locuinţe constituia circa 1,3 mln unităţi, dintre care 37% sunt situate
în localităţi urbane [14, p.53]. La finele anului 2000 fondul locativ a
cuprins 75,6 mln m2 spaţiu total, iar la finele a.2004 – deja 76,83
mln m2 (tab.5), fapt ce denotă tendinţa de dezvoltare a fondului
locativ din R. Moldova.
Tabelul 5
Fondul locativ în R. Moldova
(la sfârşitul anului, mln. m2 de suprafaţă totală)
1998** 2003**
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004*
% %
Fondul
locativ - 74,5 75,4 75,6 75,9 76,2 76,8 76,83 100 100
total
din care:
5,9 5,3 4,7 4,4 4,0 3,9 7,9 4,81
Public 3,7
0,7 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,23 0,9 0,29
Mixt
68,0 69,5 70,5 71,2 71,9 72,7 72,9 91,2 94,88
Privat
Suprafaţa
totală
0,5298 0,4367 0,3885 0,3612 0,2973 0,3574 - - -
privati-
zată
Sursa: [55] * departamentul de statistică, scr.nr.12-13/38 din 23.06.2005
** calculele autorului
30
Anterior privatizării, fondul de locuinţe era constituit din
locuinţe de stat, locuinţe departamentale, aflate la balanţa
întreprinderilor, organizaţiilor de stat şi sindicatelor, altor
formaţiuni obşteşti, locuinţe în case cooperatiste şi case particulare.
Codul cu privire la locuinţe [2] al Republicii Moldova determină
următoarele tipuri de locuinţe:
1. fond locativ de stat, adică spaţiul locativ din clădirile aflate în
proprietatea de stat;
2. fond locativ obştesc - spaţiul locativ ce aparţine organizaţiilor
obşteşti, cooperatiste, sindicatelor;
3. fond locativ cooperatist - spaţiul locativ ce aparţine
cooperativelor de construcţii locative;
4. fondul locativ individual, privat - spaţiile locative ce aparţin
persoanelor fizice.
Începând cu anul 1990 structura fondului locativ a început să
se schimbe considerabil. Dacă în 1990 fondul locativ de stat,
conform anuarului statistic [55], constituia în republică 24 mln.m2 şi
cel privat 53,9 mln.m2, atunci către sfârşitul anului 1995 fondul de
stat constituia doar 11 mln.m2 şi cel privat – 60,8 mln.m2. Pentru
municipiul Chişinău aceste date constituie: în 1992 fondul de stat -
10,55 mln.m2, fondul individual -1,55 mln.m2, iar în 1995 deja 5,92
mln.m2 - fondul de stat şi 6,89 mln.m2 - fondul individual [55].
Concomitent, putem observa că fondul locativ total din 1995 până
în 2004 s-a micşorat de la 77,9mln.m2 la 76,83 mln.m2, însă pentru
mun.Chişinău s-a înregistrat o creştere de la 10,64 mln.m2 la 14,8
mln.m2 (tab.6).
La începutul anului 2003 fondul locativ din mun. Chişinău

cuprindea 113 320 apartamente, la finele anului – 112 893, iar la
începutul anului 2005 – 111 531 apartamente (tab.7).
31
Tabelul 6
Fondul locativ al R. Moldova pe anii 1990-2004
Fondul Locativ
(la sfârşitul
1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004
anului, mln.m2 de
suprafaţă totală)
Moldova
Fondul locativ – 77,9 71,8 75,6 75,9 76,2 76,8 76,83
total
În medie la un x x 20,8 20,9 21,0 21,3 21,3
locuitor, m2
calităţi urbane
Fondul locativ – 29,5 26,0 28,1 28,4 28,5 28,5 28,4
total
În medie la un x x 18,8 18,9 19,0 19,1 19,1
locuitor, m2
calităţi rurale
Fondul locativ – 48,4 45,8 47,5 47,5 47,7 48,3 48,4
total
În medie la un x x 22,3 22,3 22,5 22,9 22,9
locuitor, m2
iChşinău
Fondul locativ – 10,64 12,77 x x x 14,8 14,8
total
În medie la un x x x x x 18,9 18,7
locuitor, m2
Sursa: [55]
Tabelul 7
Fondul locativ în municipiul Chişinău
Numărul apartamentelor Botanica Centru Buiucani Râşcani
1 2 3 4 5
garsoniere 8196 4429 5564 8936
cu 2 odăi 17990 9602 10365 14440
cu 3 odăi 11388 4697 6530 7878
cu 4 odăi 867 542 670 905
cu 5 odăi 150 60 51 60
Total la 03.02.2003 38591 19330 23180 32219
Total la 01.01.2004* 112 893
Total la 01.01.2005* 111 531
Sursa: Primăria Municipiului Chişinău (manuscris)
32
* calculul autorului în baza datelor din Monitorul Oficial al R.Moldova
nr.17-19 din 28.01.2005 [73, p.68]
Fondul de locuinţe din localităţile urbane s-a format în temei

din blocurile construite din panouri mari de beton, piatră şi blocuri
monolit, conform unor proiecte tipice, purtând denumirea de imobil
locativ tipizat. În majoritate acestea sunt seriile 111-143, 135, 1-464
MC, 102, 83, 90 în diverse modificări de proiect, în funcţie de
numărul de apartamente (tab.8).
Tabelul 8
Imobil locativ tipizat
Numărul de Numărul de Spaţiul Spaţiul
Seria
nivele apartamente total locativ
111 - 143 9 144 7861,1 4394,2
9 105 5738,9 3192,8
9 70 3650,2 1991,5
135 9 72 3860,6 2308,0
9 54 3259,3 2016,2
5 36 1928,3 1154,0
5 30 1805,3 1078,9
5 24 1454,9 878,2
1 - 464 9 90 4290,2 2487,4
MC 9 72 3781,0 2298,7
9 54 2885,4 1755,5
102 5 60 3291,6 2100,5
5 60 2859,2 1715,8
5 30 1467,4 872,9
90 5 30 1335,64 753,76
5 25 1350,40 812,71
83 5 39 2261 1283
5 39 2124 1069
5 20 1351 885
Sursa: extras din catalogul proiectelor tip a clădirilor locative şi industriale din R.
Moldova
Evaluatorii practicienii, ce activează pe piaţa mun. Chişinău,
adesea clasifică fondul locativ ca „garsoniere”, „de-a lui Hrusciov”,
„lumânări”, „apartamente cu planificare nouă”, „apartamente-
33
planificare nouă cu cerere sporită”, „apartamente cu confort sporit”,
„apartamente la pământ”, „case la pământ” şi „case la pământ cu
confort sporit”. În acest mod sunt evidenţiate deosebirile, care
determină valoarea imobilului, ca: numărul de nivele, materialul
pereţilor clădirii, înălţimea încăperii, suprafaţa bucătăriei, existenţa
ascensorului, anul construcţiei. Luând în consideraţie faptul, că
majoritatea locuitorilor municipiului nu cunosc clasificarea
specifică, menţionată în tab.8, piaţa locativă poate fi caracterizată şi
din acest punct de vedere (tab.9).
Tabelul 9
Descrierea pieţei locative din mun. Chişinău
Tipul imobilului Descrierea
locativ Parametri Caracteristica
1 2 3
„garsoniere” Numărul de nivele min / 1 / 16
max
Materialul pereţilor Panou / bloc de calcar
clădirii
Înălţimea încăperii, m 2,3 / 2,75
Suprafaţa bucătăriei, m2 -/7
Prezenţa ascensorului +
Perioada construcţiei min 1950 / 1980
/ max
„din perioada Hrusciov” Numărul de nivele min / 4/5
max
clădirii
Înălţimea încăperii, m 2,3 / 2,75
Suprafaţa bucătăriei, m2 6-7
Prezenţa ascensorului -
/ max
„lumânări” Numărul de nivele min / 12 / 20
max
Materialul pereţilor Monolit
clădirii
Înălţimea încăperii, m 2,5 / 3
Suprafaţa bucătăriei, m2 7 – 12
34
/ max
„apartamente cu Numărul de nivele min / 7 / 12
planificare nouă” max
Materialul pereţilor Panou
clădirii
/ max
„apartamente- Numărul de nivele min / 5/ 7
planificare nouă cu max
cerere sporită” Materialul pereţilor Bloc de calcar
clădirii
/ max
„apartamente cu Numărul de nivele min / 5/9
confort sporit” max
clădirii
Suprafaţa bucătăriei, m2 10 -
Prezenţa ascensorului -/+
/ max
„apartamente la Numărul de nivele min / 1/2
pământ” max
Materialul pereţilor Bloc de calcar / lut /
clădirii piatră
Înălţimea încăperii, m 2 / 2,5
Perioada construcţiei min - / 1970
/ max
„case la pământ” Numărul de nivele min / 1/2
max
35
Materialul pereţilor Bloc de calcar / lut
clădirii
1 Înălţimea încăperii, m 2,5 / 5
2 3
Perioada construcţiei min - / prezent
/ max
„case la pământ Numărul de nivele min / 1 / 3,5
cu confort sporit” max
Materialul pereţilor Bloc de calcar
clădirii
Perioada construcţiei min 1990 / prezent
/ max
Sursa: raport de evaluare elaborat de „GOFMA - Consulting” S.R.L.
În Republica Moldova funcţionează astăzi vechiul sistem de
repartizare a locuinţelor, conform căruia suprafaţa locuibilă stabilită
pentru o persoană este de 9 m2., iar raportul dintre suprafaţa
locuibilă şi cea totală este de 0,55 - 0,6. Aceste cifre sunt însă ireale
pentru majoritatea populaţiei. Conform sondajelor indicatorii
privind spaţiul locativ arată suprapopularea camerelor – 1,6
persoane la o cameră. Conform datelor sondajelor efectuate [14,
pag.53], populaţia în ansamblu nu este satisfăcută de starea fondului
de locuinţe. Numai 25% din intervievaţi sunt satisfăcuţi de calitatea
locuinţelor şi a infrastructurii aferente. După tipul clădirii cele mai
puţin solicitate sunt blocurile de locuit monolit cu 16 nivele,
construite recent, în timp ce locuinţele de piatră şi case individuale
sunt cele preferate. Cu privire la tipul de comodităţi cele mai
importante elemente menţionate de locatari sunt încălzirea, izolarea
şi umiditatea. Rating-ul acordat spaţiilor de uz comun din blocurile
de locuit este mic din cauza iluminării slabe şi insalubrităţii, iar o
jumătate din respondenţi au afirmat că blocul lor de locuit are
nevoie de renovare totală şi /sau reparaţie generală. În ce priveşte
vecinătatea cel mai mult se atrage atenţia la accesul spre transportul
public şi magazine. Populaţia este nemulţumită de nivelul asigurării
36
securităţii locuinţelor, locurilor de joacă a copiilor, de iluminatul
străzilor, terenurilor adiacente, de starea sanitară şi de întreţinerea
spaţiilor de folosinţă comună. În anul 1989 a fost adoptată hotărârea
prin care li se permitea cetăţenilor să cumpere şi să vândă liber, fără
restricţii spaţiul locativ de stat şi obştesc. În realitate însă această
hotărâre a fost anulată în 1990, ca apoi în 1992 să se permită din
nou tranzacţiile imobiliare. În acelaşi an au fost vândute 4.000
apartamente. Odată cu adoptarea legii despre privatizare, în anul
1993 au fost vândute 3.522 apartamente şi privatizate 5.755
apartamente. Până în 1996 au fost privatizate 104.654 apartamente
[55]. În perioada 1999-2002 au fost privatizate 33 mii de
apartamente cu o suprafaţă totală de 1483,7 mii m2. În anii 2003-
2004 au fost privatizate 2.789 apartamente [73, p.68]. Concomitent
cu creşterea numărului de apartamente privatizate a sporit şi
numărul apartamentelor vândute, care în anul 1996 atinge un număr
de 26.476, iar în 2001-2004 au fost înregistrate 63.994
tranzacţii.După cum putem observa, din 1994 vânzarea de locuinţe a
crescut brusc. Până în 1995 s-a desfăşurat activ procesul de
privatizare a locuinţelor, iar din 1996 predomină vânzarea lor. Acest
lucru se explică prin capacitatea de cumpărare joasă a populaţiei,
care este influenţată în primul rând de creşterea lentă a veniturilor.
De exemplu, salariul nominal mediu a crescut în anii 1991-1998 de
643 ori, iar indicele general al preţurilor de consum – de 7386 ori,
depăşind de 17 ori nivelul de creştere a salariului. Imposibilitatea
cumpărării locuinţelor se explică şi prin creşterea vertiginoasă a
costurilor construcţiilor noi, care s-au mărit în anii 1991-1998 de
4788 ori, depăşind creşterea veniturilor populaţiei de 7,5 ori,
precum şi prin majorarea plăţilor pentru serviciile comunale.
Preţurile nominale în această perioadă încep să crească
vertiginos (diagrama 1). Numai în perioada 1995-1996 ele au
crescut cu 205% - 500% în funcţie de locul amplasării.
37
Diagrama 1 Dinamica modificării preţurilor la imobilul locativ în perioada 1995-
2006 (costul 1 m2 de spaţiu total (USD))
Sursa: [90]
38
În prezent o cerere sporită de locuinţe se înregistrează doar pe piaţa locuinţelor existente, la
care preţurile sunt mai joase faţă de preţurile la locuinţele noi. După anul 2002 s-a mărit considerabil
numărul tranzacţiilor pe piaţa imobilului locativ din mun. Chişinău (tab.10), fapt care a dus la
creşterea preţurilor pentru spaţiul locativ [73, p. 68].
Tabelul 10
Dinamica tranzacţiilor pe perioada anilor 2001-2006
N Denumire Tranza Tranza Tranza Tranza Tranz Tranza
r a cţii în cţii în cţii în cţii în acţii cţii în
a. 2001 % a. % a. % a. % în a. % a. %
Tranzacţii 2002 2003 2004 2005* 2006*
lor
1 Vânzare- 16049 80, 16073 76, 16177 69, 15695 60, 26982 62,1 23470 53,2
cumpărare 1 3 5 2
2 Donaţie 1962 9,8 2382 11, 2693 11, 3112 11, 3934 9,1 4353 9,9
3 6 9
3 Moşteni 493 2,5 663 3,2 1261 5,4 2565 9,8 6871 15,8 6027 13,7
re
4 Schimb 580 2,9 576 2,7 412 1,8 385 1,5 - - - -
5 Privatizar 564 2,8 955 4,5 427 1,8 1362 5,2 - - - -
e
6 Divizare 384 1,9 399 1,9 730 3,1 1469 5,6 - - - -
7 Altele 0 0,0 18 0,1 1569 6,7 1500 5,7 5633 13 10 278 23,2
Total 20032 100 21066 100 23269 100 26088 100 43420 100 44128 100
Sursa: [ 73, p. 68] * calculat în baza [90]
39
Diagrama 2. Dinamica modificării preţurilor la imobilul locativ în a.2006
(costul 1m2 spaţiu total (USD))
Septembrie
Decembrie
Octombrie
Noiembrie
Februarie
Ianuarie
August
Aprilie
Martie
Iunie
Iulie
Mai
Sursa: [90]
40
Acest lucru se datorează faptului că mun. Chişinău
este capitala şi centrul economic al Moldovei. Concomitent
evaluatorii practicieni explică această creştere a cererii în
felul următor: persoanele plecate în străinătate se întorc cu
sume considerabile şi procură imobil locativ, de obicei în
Chişinău, datorită unei infrastructuri mai dezvoltate
comparativ cu alte regiuni ale republicii. Potrivit studiilor
preliminare, circa 20% din mijloacele băneşti transferate de
peste hotare în republică sunt investite în imobil. Părinţii,
ce-şi trimit copiii la studii în Chişinău, preferă să procurare
locuinţe pentru a nu plăti chiria pe toată durata învăţăturii;
iar cu introducerea EURO la 1.01.02, USD şi-a pierdut
stabilitatea de odinioară, prin urmare persoanele ce păstrau
acumulările în dolari au preferat plasarea mijloacelor băneşti
în imobilul locativ [90]. Actualmente investiţiile în imobil
sunt cele mai atractive şi accesibile, fiindcă poate fi obţinut
atât un venit direct, în urma măririi preţului la imobil, cât şi
un venit indirect, în urma chiriei.
Din cele enunţate, observăm o dezvoltare continuă a
pieţei imobilului locativ în mun. Chişinău. Se încheie tot
mai multe tranzacţii în pofida faptului că preţurile în ultima
perioadă cresc. Cu toate că, potrivit legii cererii, sporirea
preţului duce la scăderea cererii, faptul dat confirmă încă o
dată imprevizibilitatea pieţei imobilului locativ din
R.Moldova. O asemenea situaţie se explică prin „teama”
cumpărătorilor de o eventuală creştere enormă a preţurilor la
apartamente. Fapt ce-i determină să facă cumpărătura acum,
dar nu mai târziu, pentru a minimiza riscul pierderilor.
Analiza pieţei imobilului locativ tipizat a demonstrat o
ciclicitate de doi ani a creşterii efective a preţurilor (anexa
1). Conform datelor publicate periodic de Bursa ”Lara” [90]
preţurile nominale de piaţă medii la garsoniere în perioada
anilor 1995-2004 s-au modificat conform tabelului 11.
41
Tabelul 11
Preţurile nominale medii la garsoniere în perioada 1995 – 2006
ANII USD
SECTORUL
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Buiucani 8500 7500 5500 3625 4590 5900 10300 17750 20250 25750
Centru 10500 8500 7250 4000 4940 6450 11200 18600 22080 28130
Botanica 9500 7750 6000 3250 4720 6600 10600 18350 18580 24130
Râşcani 9000 7250 6250 3750 4360 5700 10350 16987 19580 25380
Ciocana 8500 6750 5500 4000 4400 5500 9800 17558 18420 24250
Sursa: întocmit de autor în baza datelor www.Lara.md pe perioada analizată
Preţurile respective nu pot fi comparate fiind valori diferenţiate în timp. Pentru a le aduce într-
o situaţie comparabilă s-a decis a aplica rata de refinanţare bancară (tab.12), ca fiind valoarea ce
reflectă nu numai modificarea inflaţionistă, ci şi politica statului în perioada analizată, însă nu înainte
de a transforma preţurile în monedă naţională.
42
Tabelul 12
Cursul mediu anual al dolarului şi rata de refinanţare bancară
în perioada anilor 1995-2006
Anul 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Cursul
mediu
4,29 4,52 4,65 4,67 8,34 11,65 12,41 13,09 13,88 13,22 12,6 13,13
anual al
dolarului
Rata
medie de
27,34 20,15 19,03 22,42 31,82 29,28 17,71 11,29 11,25 14,17 12,9 12,8
refinanţar
e
Sursa: [89]
În rezultat căpătăm valori comparabile, preţuri actualizate la acelaşi moment de timp – finele anului
2006 (tab.13).
43
Tabelul 13
Preţurile actualizate la garsoniere în mun. Chişinău
ANI lei
SECTORUL
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Buiucani 174728 126478 125656 89487 102541 124924 207865 298836 287809 338098
Centru 215840 143342 165638 98744 110360 136570 226028 313146 313819 369347
Botanica 195284 130694 137080 80229 105445 139746 213919 308937 264074 316827
Râşcani 185006 122262 142791 92572 97402 120690 208874 285990 278287 333239
Ciocana 174728 113830 125656 98744 98296 116455 197775 295603 261800 318403
Sursa: Calculul autorului
Cercetând dinamica preţurilor s-a observat o ciclicitate (diagrama 3). Pentru a confirma
corectitudinea concluziilor am determinat abaterea valorilor consecutive. Adică, cu câte procente
diferă, spre exemplu, creşterea preţurilor din 2001, 2002 şi cea din 2003. Vom observa că dacă în
2001 această abatere a constituit +43,37% (pentru sectorul Buiucani), apoi în 2002 doar +7,24%, după
care creşte cu +44,56% şi iarăşi o micşorare bruscă la -22,63%, un an continuă micşorarea (-47,45%)
după care o creştere de 21,16% (tab.14).
44
Diagrama 3. Dinamica preturilor in perioada 1996-2006
400 Buiucani
300
Centru
Botanica
200
Râşcani
%
100 Ciocana
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
-100
anii
Sursa: calculul autorului
45
Tabelul 14
Abaterea creşterii (scăderii) efective a preţurilor în perioade consecutive
%
perioada
SECTORUL 1999/ 2000/ 2001/ 2002/ 2003/ 2004/ 2005/ 2006/
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Buiucani 26.96 -28.13 43.37 7.24 44.56 -22.63 -47.45 21.16
Centru 49.14 -55.94 52.15 11.99 41.75 -26.96 -38.33 17.48
Botanica 37.96 -46.36 72.90 1.10 20.55 -8.66 -58.94 34.50
Râşcani 50.71 -51.96 40.39 18.69 49.16 -36.15 -39.61 22.44
Ciocana 45.24 -31.81 20.96 18.93 51.36 -20.36 -60.90 33.06
Forma grafică este mai explicită pentru a elucida ciclicitatea menţionată (diagrama 4). Dacă e
să presupunem că periodicitatea se va menţine în continuare, atunci în 2007 abaterea creşterii efective
a preţurilor faţă de 2006 va primi valori pozitive:
P2007 − P2006 P − P2005

∆(2007-2006) › 0, atunci *100 − 2006 *100 f 0
P2006 P2005
46
Diagrama 4. Abaterea creşterii (scăderii) efective a
preţurilor în perioade consecutive
100
0
-100
19 996
19 997
20 998
20 999
20 000
20 001
20 002
20 003
20 004
5
Buiucani
00
%
/1
/1
/1
/1
/2
/2
/2
/2
/2
/2
-200 Centru
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
19
Botanica
-300 Râşcani
-400 Ciocana
perioada
În urma unor transformări matematice şi înlocuirii valorilor actualizate obţinem limita

inferioară a preţurilor medii anuale posibile pentru anul 2007: în sectorul Buiucani – 31 283 $, Centru
– 34 239 $, Botanica – 29 940 $, Râşcani – 31 430 $, Ciocana – 30 501 $.
47
Cercetarea efectuată a scos în evidenţă aspecte specifice ale
problemei studiate şi a permis formularea unor concluzii:
1. Actele legislative ale R. Moldova definesc în mod diferit
noţiunile conceptuale ale activităţii de evaluare. În opinia noastră
modurile de evaluare trebuie denumite: abordarea costurilor –
adică studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor,
abordarea veniturilor – studiul veniturilor, tratarea problemei
veniturilor şi abordarea comparativă – studiul comparativ,
tratarea comparativă a valorii.
2. Metodologia evaluării bunurilor imobiliare în scop de privatizare
nu prevede determinarea valorii de piaţă, iar preţurile stabilite în
procesul privatizării nu reflectă valoarea de piaţă a imobilului.
3. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile
prezintă actualmente actul normativ cel mai adecvat, amplu şi
concret, care reglementează activitatea de evaluare a bunurilor
imobile. Cu toate acestea el cere o redactare pentru a-l aduce în
conformitate cu primul standard naţional, corectarea unor erori
precum şi introducerea unor concretizări în funcţie de tipul
imobilului.
4. Considerăm că în cazul evaluării imobilului locativ tipizat
evaluarea terenului nu este necesară, iar concretizarea respectivă
trebuie inclusă în Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor
imobile.
5. În anul 2004 a fost adoptat primul Standard moldovenesc în
domeniul evaluării, care defineşte noţiunile de bază, însă vom
menţiona lipsa standardelor naţionale care ar indica condiţiile şi
modul de aplicare a abordărilor şi metodelor de evaluare în R.
Moldova.
6. Cercetarea pieţei imobilului locativ tipizat a evidenţiat
dezvoltarea continuă a acesteia în mun. Chişinău. În pofida faptului
că preţurile sunt în continuă creştere, se încheie tot mai multe
tranzacţii.
7. Analiza pieţei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de
doi ani a creşterii efective a preţurilor, fapt care a permite pronosticarea
limitei inferioare sau superioare a preţurilor medii anuale
48
CAPITOLUL II
ELEMENTE DE ECONOMETRIE APLICATE LA
DETERMINAREA MĂRIMII INFLUENŢEI FACTORILOR
ASUPRA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI LOCATIV
2.1. Clasificarea şi caracteristica factorilor ce

influenţează valoarea de piaţă
Procesul evaluării imobilului locativ poate fi divizat în

câteva etape (des.1): problema evaluării; studiul şi analiza
preventivă a pieţei; culegerea informaţiei şi analiza pieţei;
elaborarea şi calibrarea modelului de evaluare; testarea, controlul
calităţii şi concretizarea rezultatelor.
Formularea problemei de evaluare constă în identificarea

obiectului evaluării (determinarea adresei), determinarea
drepturilor asupra proprietăţii evaluate, stabilirea scopului
evaluării şi datei evaluării. Culegerea informaţiei şi analiza pieţei
în scopul evaluării presupune depistarea şi selectarea factorilor ce
influenţează cererea şi oferta, care, la rândul lor, stabilesc
valoarea imobilului pe piaţă. Factorii respectivi pot fi grupaţi
(clasificaţi) în diferite moduri.
49
P R O C E S U L
Problema evaluării
Studiul şi analiza preventivă
C u l eg er ea in f o r maţ ie i ş i ana liza pieţe i

Date cu privire la cerere şi ofertă
generale concrete comparative
Economice Sectorul Costuri
Sociale Împrejurimile Vânzări
Ale mediului Clădirea Venituri şi
ambiant Apartamentul cheltuieli
Elaborarea şi calibrarea modelului
Testarea, controlul calităţii şi concretizarea

rezultatelor
Des.1Procesul E V A L U Ă R I I
evaluării
51
D. Ekkert propune analiza a patru grupuri de factori
[119]:
1. factori economici (nivelul veniturilor, dobânda bancară,

politica bancară şi accesibilitatea creditelor, investiţii în
construcţii, costul chiriei, preţurile pentru locuinţe);
2. factori sociali (densitatea populaţiei, mărimea familiei,
nivelul educaţional, nivelul infracţiunilor, grupare după
vârstă);
3. factori administrativi (zonarea, norme şi reguli constructive,
servicii municipale, cota impozitului local);
4. factorii mediului ambiant (topografia, forma lotului de
pământ, solul, accesul liber spre parc, magazin, şcoală,
edificii de cult, locul de lucru, staţiile de transport în
comun, întreprinderile sferei de deservire).
Doamnele A.Greaznova şi M. Fedotova [110, p.118]

grupează factorii în informaţie externă şi informaţie internă (des.2
51
Masivul informaţional
Informaţia externă Informaţia internă
Analiza Analiza stării Analiza

macroeconomică pieţei imobilului microeconomică
Sursa: [110, p. 118]
Des. 2 Informaţia necesară în procesul evaluării
52
La informaţia externă se referă factorii economici şi social –
politici, iar la informaţia internă se referă factorii ce
caracterizează amplasamentul, lotul de pământ, clădirea şi
încăperea (tab.15). Factorii economici cuprind ritmul creşterii
economiei, nivelul inflaţiei, indicele afacerilor, climatul
investiţional, modificarea dobânzii şi cursului valutar, nivelul
veniturilor populaţiei, etc. Factorii politici şi sociali cuprind
stabilitatea şi prognozele situaţiei politice, încrederea acordată
guvernului, apropierea alegerilor şi prognoza rezultatelor, etc. Lotul
de pământ este descris la parametrii: dimensiune, formă, relief şi
tipul solului, utilizarea. Factorii ce caracterizează clădirea sunt anul
construcţiei, ultima reparaţie capitală, numărul nivelelor, serviciile
comunale şi îmbunătăţirile. Factorii ce caracterizează încăperea:
amplasarea în clădire, finisarea, intrarea în încăpere, priveliştea,
numărul liniilor telefonice. Factorii ce caracterizează amplasarea
obiectului: timpul necesar pentru deplasarea până în centru cu
transportul în comun, timpul de deplasare până în centru cu
transportul propriu, distanţa până la staţiile de transport în comun,
distanţa până la automagistrală, distanţa până la gara feroviară,
vecinătatea (tipul construcţiilor, calitatea, utilizarea, infrastructura
socială, amenajarea teritoriului).
53
Tabelul 15
Clasificarea factorilor ce influenţează valoarea imobilului
Informaţia externă Informaţia internă

1 2
1) factorii economici 1) sectorul / raionul amplasării
⇒ ritmul creşterii 2) lotul de pământ
economiei ⇒ dimensiunile
⇒ nivelul inflaţiei ⇒ forma
⇒ indicele afacerilor ⇒ relieful şi tipul solului
⇒ climatul investiţional ⇒ utilizarea
⇒ modificarea dobânzii 3) clădirea
şi cursului valutar ⇒ anul construcţiei
⇒ nivelul veniturilor ⇒ ultima reparaţie capitală
populaţiei ⇒ numărul nivelelor
⇒ etc. ⇒ serviciile comunale
⇒ îmbunătăţiri
2) factorii politici şi sociali 4) încăperea
⇒ stabilitatea şi ⇒ amplasarea în clădire
prognozele situaţiei politice ⇒ finisarea
⇒ încrederea acordată ⇒ intrarea în încăpere
guvernului ⇒ priveliştea
⇒ apropierea alegerilor şi ⇒ numărul liniilor telefonice
prognoza rezultatelor 5) amplasarea obiectului
⇒ etc. ⇒ timpul până în centru cu
transportul în comun
⇒ timpul până în centru cu
transportul propriu
⇒ distanţa până la staţiile de
transport în comun
⇒ distanţa până la automagistrală
⇒ distanţa până la gara feroviară
⇒ vecinătatea (tipul construcţiilor,
calitatea, utilizarea, infrastructura
socială, amenajarea teritoriului).
Sursa: întocmit în baza [110, p.129 ]
54
L. Tăpman [115, p.134] grupează factorii în patru
categorii: în sociali, economici, ecologici şi cadrul legal, cei
economici fiind divizaţi în factori ce determină cererea şi factori
ce determină oferta (tab.16). La factorii sociali se referă
componenţa geografică, numărul căsătoriilor şi divorţurilor,
numărul mediu al copiilor, divizarea populaţiei pe grupe de
vârstă. Factorii ecologici cuprind poluarea chimică, poluarea
fonică, poluarea termică şi gradul de iluminare. Cadrul legal
include limitarea circuitului imobiliar, norme constructive,
servicii comunale, poliţia fiscală, norme speciale de drept (plata
de arendă normativă, limitarea drepturilor de proprietate, legea cu
privire la protecţia mediului ambiant, investiţii de stat în construcţii
capitale). Factorii ce determină cererea înglobează şomajul, salariul
mediu, nivelul de dezvoltare economică a regiunii, nivelul
preţurilor, accesibilitatea împrumuturilor, iar cei ce determină
oferta: loturi libere, încăperi libere, construcţie nouă, plata de
arendă, preţurile pentru obiectele noi, cheltuieli pentru construcţie.
Tabelul 16
Clasificarea factorilor ce determină valoarea imobilului
Factorii ce determină valoarea bunului imobil
Sociali Economici Ecologici Cadrul legal
Componenţa Factorii ce Factorii ce Poluarea Limitarea
demografică determină cererea determină oferta chimică circuitului imobi
Şomajul Loturi libere
Numărul căsătoriilor Poluarea Norme construct
şi divorţurilor Salariu mediu Încăperi libere fonică
Servicii comuna
Numărul mediu al Nivelul de Construcţie nouă Poluarea
copiilor dezvoltare termică Poliţia fiscală
economică a Plata de arendă
Divizarea populaţiei regiunii Gradul de Norme speciale d
pe grupe de vârstă Preţurile pentru iluminare
Nivelul preţurilor obiectele noi
drept
Accesibilitatea
împrumuturilor Cheltuieli pentru
pentru procurarea construcţie
locuinţei
Sursa: întocmit în baza [ 115, p.134 ]
55
S. Blednîh [94, p.232] împarte factorii în subiectivi şi
obiectivi, cei obiectivi fiind împărţiţi în factori macroeconomici şi
factori microeconomici (des.3). Cei macroeconomici cuprind
impozite, taxe, inflaţia, cererea înaltă pentru imobil, cursul dolarului
SUA, nivelul şi condiţiile de remunerare a muncii, nivelul
şomajului, operaţiunile import-export, etc., iar microeconomici:
amplasamentul, soluţiile arhitectural-constructive, planificarea,
serviciile comunale, prezenţa maşinilor şi utilajelor ce se evaluează
cu imobilul, starea clădirii, factorii seismici, factorii ecologici,
factorii cererii şi ofertei, drepturile patrimoniale.
Factorii ce influenţează valoarea imobilului
Subiectivi Obiectivi
Macroeconomici
Microeconomici
⇒ Impozite, taxe ⇒ Amplasament

⇒ Soluţiile arhitectural-
⇒ Inflaţia constructive
⇒ Planificarea
⇒ Cererea iniţială pentru imobil ⇒ Serviciile comunale
⇒ Prezenţa maşinilor şi
⇒ Cursul dolarului SUA ⇒ utilajelor ce se evaluează cu
imobilul
⇒ Nivelul şi condiţiile de ⇒ Starea clădirii
remunerare a muncii ⇒ Factorii seismici
⇒ Factorii ecologici
⇒ Nivelul şomajului ⇒ Factorii cererii şi ofertei
⇒ Drepturi patrimoniale
⇒ Operaţiunile import-export ⇒ Etc.
Sursa: întocmit în baza [ 94, p.232 ]
Des. 3 Clasificarea factorilor ce influenţează valoarea imobilului
56
Utilizarea unei sau altei clasificări depinde de tipul
imobilului evaluat şi de nivelul de dezvoltare al ţării, a pieţei
imobiliare. Adică, factorii indicaţi în clasificările sus-numite nu
acţionează în aceeaşi măsură asupra valorii unui imobilul amplasat
în Chişinău, Moscova sau Bucureşti. De asemenea, va fi diferită
influenţa fiecărui factor asupra imobilului locativ tipizat sau a celui
individualizat. Prin urmare, pentru a evidenţia factorii ce
influenţează valoarea unui anume grup de obiecte ale evaluării, este
necesară analiza implicaţiilor fiecăruia asupra valorii obiectului
evaluat.
În tabelul 17 putem observa analiza propusă de dl Ekkert
[119] a influenţei factorilor asupra cererii şi ofertei imobilului
locativ, care nu se închiriază. În tabelul dat s-a presupus că
schimbarea unui factor concret are loc în condiţii stabile ai celorlalţi
factori. Se observă, că atunci când un factor concret influenţează
concomitent şi cererea, şi oferta, influenţa finală asupra preţului
poartă un caracter compensatoriu. În mod analogic, modificarea
concomitentă a câtorva factori va accentua sau diminua influenţa
totală asupra preţului.
Tabelul 17
Acţiunea factorilor cu caracter social, economic, administrativ şi
ai medului ambiant asupra preţului de piaţă al imobilului locativ
Acţiunea
Nr. Acţiunea
Factorii Oferta asupra Cererea
crt. asupra preţului
preţului
1 2 3 4 5 6
Factori economici
1 Nivelul veniturilor x
Creşte Creşte
Scade Scade
2 Dobânda bancară x x
Creşte Creşte Scade
Scade Scade Creşte
3 Politica creditară şi x x
accesibilitatea
creditelor
Limitată Creşte Scade
Liberală Scade Creşte
57
4 Investiţii în x
construcţii
Creştere Creşte
Micşorare Scade
5 Costul chiriei x
Creşte Creşte
Scade Scade
6 Preţurile pentru x
locuinţe
Cresc Creşte
Scad Scade
Factori sociali
1 Densitatea populaţiei x
Creştere Creşte
Descreştere Scade
2 Mărimea familiei x
Creştere Creşte
Descreştere Scade
3 Nivelul educaţional x
Creştere Creşte
Scădere Scade
4 Nivelul infracţiunilor x
Creşte Scade
1 2 3 4 5 6
Descreşte Creşte
5 Grupare după vârstă x
Tendinţe de Creşte
întinerire
Tendinţe de Scade
îmbătrânire
Factori administrativi
1 Zonarea x x
Limitată Creşte Scade
Liberală Scade Creşte
2 Norme şi reguli x
constructive
Limitate Creşte
Liberale Scade
3 Serviciile municipale x
Mai multe Creşte
58
Mai puţine Scade
4 Cota impozitului x
local
Mai mare de nivelul Scade
mediu
Mai mic de nivelul Creşte
mediu
Factorii mediului ambiant
1 Topografia x
Rea Scade
Bună Creşte
2 Forma lotului de x
pământ
Standard Creşte
Neregulat Scade
3 Solul x x
Standard Scade Creşte
Neroditor Creşte Scade
4 Accesul liber spre:
Parc x Creşte
Magazin x Creşte
Şcoală x Creşte
Edificii de cult x Creşte
Locul de lucru x Creşte
Staţiile transportului x Creşte
în comun
Întreprinderile sferei x Creşte
de deservire
Sursa: [119]
Metodele de analiză a informaţiei, de exemplu analiza de

regresie, ajută la determinarea valorii preţului în funcţie de
modificarea simultană a câtorva factori. La fel, pentru estimarea
valorii imobilului pot fi aplicate metode statistice de analiză a
factorilor cu caracter social, economic şi administrativ, raportul
dintre cerere şi ofertă, precum şi relaţiile reciproce cu valoarea
imobilului. Metodele uzuale de prelucrare a datelor în acest scop
sunt analiza uni-, bi- şi trifactorială, la fel analiza de corelaţie şi
multifactorială (mai detaliat în § 2.2)
59
Referindu-ne la imobilul locativ, cel mai important rol, în
opinia majorităţii specialiştilor, îl joacă amplasarea, caracteristicile
fizice, condiţiile de finanţare, vânzare şi exploatare.
Amplasarea. Analiza tradiţională a preţului spaţiului locativ
în sectoarele administrative ale oraşului nu este obiectivă. Stabilirea
suficient de clară a influenţei sectorului dat asupra preţului clădirii
nu e posibilă totalmente. De obicei specialiştii iau în consideraţie
datele statistice medii, dar ele, din cauza legăturilor reciproce între
diferiţi factori, nu întotdeauna corespund necesităţilor obiectivelor.
În centrul oraşului apropierea liniilor de transport nu are mare
influenţă asupra preţului spaţiului locativ, însă pentru periferii
situaţia este absolut inversă: depărtarea de la linia principală de
transport şi valoarea sunt în dependenţă invers proporţională. Însă
în cazul dat se mai ia în consideraţie intensitatea circulaţiei
transportului public.
Un alt moment de bază este suprapunerea mărimii
terenului cu mărimea clădirii şi stabilirea îndeplinirii cerinţelor
faţă de terenul respectiv. Un anumit sector al oraşului sau o stradă
oarecare are reputaţia unui loc unde se manifestă un anumit gen de
activitate, în dependenţă de prestigiul căreia se adaugă un nou
indicator la formula preţului spaţiului locativ. Un alt factor ce
influenţează preţul spaţiului locativ în direcţia creşterii este
existenţa în apropierea acestuia a parcărilor pentru automobile,
grădiniţelor, şcolilor, centrelor de distracţii, a parcurilor publice,
a magazinelor şi a altor bunuri de necesitate publică. Amplasarea
clădirii într-o zonă îndepărtată, în apropierea unor uzine, fabrici,
unde zgomotul depăşeşte limitele normale şi există riscul poluării
mediului ambiant, va orienta preţul spaţiului locativ în direcţia
descreşterii. O altă particularitate la capitolul dat este poziţia
spaţiului locativ faţă de reţelele de electricitate, conductele de gaze
şi apă, asigurarea calităţii acestor servicii fiind un factor primordial
în cerinţele populaţiei.
În dependenţă de unii factori sociali accentul se pune, în
majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat.
Dacă într-un cartier prestigios cu locuinţe moderne se construieşte o
60
casă cu un nivel arhitectural foarte scăzut, adică cu un aspect foarte
sărăcăcios, din materiale necalitative, fără comodităţi tehnico-
sanitare, atunci aceste lucruri se vor răsfrânge asupra locurilor din
împrejurimi, stimulând scăderea preţului acestora. Pe piaţa spaţiului
locativ are loc şi procesul invers celui anterior, anume că
construirea unei locuinţe ce corespunde standardelor Europene
într-un cartier mai puţin prestigios, o să influenţeze automat asupra
preţului spaţiului locativ în direcţia creşterii acestuia.
Caracteristicile fizice ale spaţiului locativ. În timpul
efectuării unei tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ, rolul de bază în
stabilirea valorii acestuia îl are analiza caracteristicilor fizice, la
care se referă: Parametrii fizici; Calitatea construcţiei şi
exploatării; Serviciile comunale şi dotarea tehnică; Exteriorul
plăcut şi confortul.
În timpul analizei parametrilor fizici ai spaţiului locativ în
procesul de evaluare se ia în consideraţie: Suprafaţa celei mai mici
camere; Suprafaţa celei mai mari camere; Suprafaţa salonului,
coridorului.
În general e mai bine de efectuat analiza dependenţei preţului
de suprafaţa totală în cazul calculării cheltuielilor pentru achitarea
serviciilor comunale, apoi se stabileşte preţul unui metru pătrat. De
asemenea, are importanţă etajul la care este situată locuinţa. Se va
atrage atenţia la determinarea tipului construcţiei, perioada anilor în
care aceasta a fost construită şi dată în exploatare, precum şi starea
clădirii şi locuinţei, adică dacă necesită sau nu reparaţii şi în ce
măsură. O mare importanţă în procesul de evaluare o are dotarea
tehnică a locuinţei. Existenţa conductei de apă, a încălzirii, a
conductei pentru evacuarea deşeurilor, a ascensorului vor duce la
creşterea preţului locuinţei. De obicei aceste comodităţi sunt evaluate
împreună, deoarece fiind luate separat, ele practic nu au nici o influenţă
asupra valorii. Tipurile de instalaţii - servicii ale clădirii includ în
principal:
Electricitatea - sub forma cablurilor pentru surse de bază,
transformatoare, întrerupător, generator, reţea de cabluri instalată
pentru scopuri neproductive;
61
Gaze - încorporează conductele de bază spre şi dinspre casă, a
contoarelor şi conductelor instalate pentru scopuri neproductive.
Apă – rezervoare, pompe, tratarea apei, conducte de
distribuţie, ape de suprafaţă, căi de drenaj;
Încălzire şi aer condiţionat - cazane şi instalaţiile acestora,
rezervoare de combustibil, staţii de aer condiţionat.
În prezent telefonul este considerat o comoditate, în timp ce el
a devenit de mult timp o necesitate, de care n-ar trebui să fie lipsită nici
o locuinţă. Lipsa telefonului duce la scăderea din preţul locuinţei a
cheltuielilor necesare pentru instalarea lui. Aceste cheltuieli diferă de
la un sector la altul în dependenţă de supraîncărcarea liniilor telefonice.
Exteriorul plăcut şi confortul sunt factori care orientează
preţul în direcţia creşterii. Drept exemplu poate servi dotarea
apartamentului cu parchet sau cu alte tipuri de pardoseli moderne. De
asemenea trebuie să fie bine planificată structura spaţială a
apartamentelor, inclusiv existenţa balcoanelor.
Arhitectura clădirii. Soluţiile arhitectural-constructive au o
mare importanţă pentru evaluare. Clădirile destinate locuinţelor trebuie
să corespundă condiţiilor climaterice, să fie bine proiectate, adică să
aibă o bună iluminaţie naturală. Planificarea şi distribuirea
obiectelor imobiliare sunt foarte importante pentru locuitori, deoarece
ele influenţează în mod direct eficacitatea exploatării spaţiului locativ.
Analiza ce ţine de arhitectura clădirii va lua în consideraţie următorii
factori: Suprafaţa construcţiei raportată la suprafaţa terenului pe
care este amplasată; Aspect exterior nestandard, original planificat şi
stilizat; Materialele de calitate superioară folosite pentru finisarea
faţadelor; Îndeplinirea sarcinilor arhitecturale la cel mai înalt nivel.
Condiţiile de vânzare – cumpărare. La acest capitol importă
mult posibilitatea ipotecării, existenţa unei politici de creditare. Este
foarte important să fie analizate motivele vânzătorului şi ale
cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care
le solicită un participant sau altul. O urgenţă a vânzătorului va favoriza
mult cumpărătorul, care poate negocia un preţ mai scăzut pentru
locuinţă.
62
Analizând atât factorii luaţi în consideraţie în ţările
dezvoltate, cât şi specificul condiţiilor noastre, situaţia economică şi
socială a majorităţii populaţiei, am selectat factorii ce pot influenţa
valoarea imobilului locativ în mun. Chişinău. Aceştia au fost
grupaţi în trei categorii: amplasarea, caracteristicile fizice şi
condiţiile tranzacţiei (tab.18).
La factorii ce caracterizează amplasamentul am menţionat
sectorul şi cartierul, apropierea faţă de liniile de transport şi
intensitatea circulaţiei transportului în comun; raportul dintre aria
clădirii şi a terenului aferent; reputaţia sau prestigiul sectorului;
prezenţa în apropiere a parcării, şcolii, grădiniţei, centrului de
distracţii, parcului public, magazinului; specificarea zonei drept
centru, periferie sau zonă industrială; nivelul de zgomot; amplasarea
clădirii faţă de reţelele inginereşti, planul de construcţie /
reconstrucţie a zonei.
Caracteristicile fizice au fost divizate în parametrii fizici ai
clădirii, ai apartamentului şi uzura. Pentru cumpărători cei mai
importanţi sunt parametrii fizici. Ei includ: iluminaţia naturală care
presupune calitatea iluminaţiei naturale în funcţie de amplasarea
apartamentului faţă de razele solare pe parcursul zilei, tipul
construcţiei (seria constructivă), materialul pereţilor, anul
construcţiei, numărul de nivele a clădirii, prezenţa conductei de
gunoi, a ascensorului, suprafaţa totală, suprafaţa locuibilă,
dimensiunile bucătăriei, dimensiunile odăilor şi coridorului, nivelul
locuinţei, necesitatea reparaţiei capitale în apartament, tipul nodului
sanitar, prezenţa reţelelor inginereşti, utilajelor suplimentare,
prezenţa şi numărul balcoanelor / lojelor. Uzura, fiind specificată în
fizică şi funcţională, se referă la starea clădiri
63
Tabelul 18
Clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii imobilului locativ
Condiţiile Economico -
Amplasarea Caracteristici fizice
tranzacţiei sociali
1 2 3 4
9 Sectorul / cartierul 9 Parametrii fizici 9 Motivele 9 Economici
9 Liniile de transport Iluminaţia naturală vânzătorului şi Nivelul veniturilor
9 Intensitatea Tipul construcţiei cumpărătorului Dobânda bancară
circulaţiei Materialul pereţilor 9 Termenii de Investiţii în
transportului în Anul construcţiei realizare a construcţii
comun Nr. de nivele tranzacţiei Mărimea chiriei
9 Grădiniţă Conducta de gunoi 9 Politica de 9 Sociali
9 Şcoală Ascensor creditare sau Densitatea
9 Centru de distracţii Etajul finanţare populaţiei
9 Parc public Suprafaţa totală 9 Tipul de Mărimea familiei
9 Magazin Suprafaţa locuibilă proprietate asupra Nivelul
9 Parcare în apropiere Suprafaţa bucătăriei imobilului educaţional
9 Raportul Sclădirii Dimensiunile odăilor şi Nivelul
/Sterenului coridorului infracţiunilor
9 Prestigiul sectorului Numărul odăilor Vârsta medie a
9 Centru /periferie Izolarea odăilor populaţiei
/zonă industrială Înălţimea încăperii
9 Nivelul de zgomot Tipul nodului sanitar
9 Amplasarea clădirii Utilaje adăugătoare
faţă de reţelele (boiler ş.a.)
inginereşti Reţelele inginereşti în
64
9 Planul de construcţie locuinţă
(reconstrucţie) a Confortul / exterior
zonei plăcut. (parchet)
Necesitatea reparaţiei
capitale
Balcon / loje
9 Uzura
Fizică
Funcţională
Printre condiţiile tranzacţiei am menţionat motivele vânzătorului şi ale cumpărătorului,

termenii de realizare a tranzacţiei, politica de creditare şi finanţare, tipul de proprietate asupra
imobilului.
În categoria factorilor economico-sociali au fost incluşi: nivelul veniturilor, dobânda
bancară, investiţiile în construcţii, mărimea chiriei, densitatea populaţiei, mărimea familiei,
nivelul educaţional, nivelul infracţional şi vârsta medie a populaţiei.
65
2.2. Metode statistice aplicate pentru
determinarea influenţei factorilor principali asupra
valorii de piaţă
În procesul de evaluare a imobilului adesea se folosesc

diverse metode statistice de analiză a tendinţei schimbărilor
factorilor de ordin economic, social, administrativ, a cererii şi
ofertei, precum şi analiza inter-legăturii lor cu valoarea imobilului.
Metodele statistice propuse de teoreticieni şi aplicate în
ştiinţele sociale sunt: [79, 83, 99]:
9 corelaţia şi regresia simplă liniară – aprecierea dependenţei
liniare dintre două variabile cantitative;
9 regresia multiliniară – aprecierea dependenţei liniare dintre
două variabile de interval;
9 regresie non-liniară – aprecierea dependenţei neliniare dintre
două variabile;
9 analiza path – o formă extinsă a analizei de regresie liniară,
care permite formalizarea unei teorii cauzale, specificând
logica interacţiunilor şi determinărilor dintre variabile şi
fenomene, şi care produce estimări empirice ale efectelor
variabilelor ce constituie un sistem cauzal;
9 Analiza logliniară – metodă de analiză categorială, adică de
analiză a variabilelor categoriale, variabile a căror scară
constă într-un set de categorii, indiferent de modul cum s-au
constituit acele categorii (spre exemplu: orientarea politică –
„socialist”, „liberal”, „naţionalist”, sau materialul
constructiv al clădirii – „cărămidă”, „piatră tăiată”, „bloc din
beton”);
9 Metode de reducere a datelor: modelul aditiv, modelul
cumulativ al lui Guttman, modelul cumulativ al lui Mokken,
analiza factorială, analiza cluster, modelul de scalare
multidimensională şi modelul unifolding, etc;
66
9 Analiza cluster – o metodă prin care elementele unei
mulţimi sunt grupate în submulţimi, pornind de la una sau
mai multe însuşiri ale acestor elemente;
9 Analiza factorială – metodă de reducere a efectivului de
variabile propuse pentru descrierea unui domeniu, prin
construcţia unor noi variabile (numite factori), în număr
mult mai mic, şi prin determinarea unor relaţii matematice
care să precizeze legătura dintre variabilele iniţiale şi factori,
astfel încât prin aceste noi variabile să se reproducă, în cea
mai mare măsură, informaţia dată de variabilele iniţiale.
În urma cercetării posibilităţilor de aplicare a acestor metode
au fost evidenţiate cele ce se aplică cel mai des în practică. În
procesul de analiză a factorilor de influenţă a valorii de piaţă a
imobilului sunt aplicate analizele uni-, bi-, tri - factoriale, la fel
analiza de corelaţie şi multifactorială [79, 83, 88, 99, 119]. Anume
aceste metode permit aprecierea influenţei unui factor asupra celui
rezultat şi permit căpătarea unor rezultate aproximative faţă de cele
formate de piaţă şi de analiza ulterioară. Prin urmare, în cadrul
evaluării imobilului locativ vor fi aplicate, în caz de necesitate, la
etape concrete de analiză, următoarele metode:
Analiza unifactorială este cea mai simplă metodă de analiză a
unor date ordonate. Aici se determină astfel de indicatori ca media,
mediana, valorile minimă şi maximă, coeficientul de determinare,
dispersia, etc.
Coeficientul de determinare (R2) este utilizat pentru evaluarea
imobilelor ale căror caracteristici fizice nu sunt cunoscute sau se
cunosc doar parţial. Coeficientul dat reflectă procentul dispersiei
preţurilor de vânzare determinat prin modelul de regresie.
Pentru obiectivele ale căror preţ de vânzare se cunoaşte suma
abaterilor pătratice în evaluarea dată va fi:
SAP = ∑(Si – Sm) (2.1)
În care: Si – preţul de vânzare al obiectului i; Sm – preţul de

vânzare mediu; i=1…n, n- numărul de vânzări.
Coeficientul de determinare se bazează pe acest raport:
67
R2= ∑(Sip – Sm)2/ ∑(Si – Sm)2 (2.2)
În care: Sip – valoarea de prognoză.

Pentru a corecta mărimea R2 în funcţie de numărul
variabilelor independente se aplică formula:
R2= 1- (n - 1)∑(Si – Sip)2 / (n – p - 1) (∑(Sip – Sm)2+∑(Si –

Sip)2 ) (2.3)
În care: n – numărul valorilor analizate; p – numărul

variabilelor în formula de regresie.
Eroarea medie pătratică a evaluării reprezintă mărimea
abaterii preţurilor reale faţă de cele de prognoză. Ea se determină:
EMP = [∑(Si – Sip)2 / (n – p - 1)]1/2 (2.4)
În care: n – numărul evenimentelor (vânzărilor); p – numărul

variabilelor independente.
Coeficientul de variaţie în analiza de regresie prezintă AMP în
formă procentuală raportată la preţul mediu al vânzărilor.
CV = 100 * AMP / Sm (2.5)
Abaterea medie procentuală prezintă diferenţa medie absolută

(exprimată în procente) dintre preţul de vânzare real şi cel de prognoză.
AMP = (100 x ∑ |Si – Sip| / Si ) / n (2.6)
Analiza bifactorială. Analiza unifactorială nu permite studiul

tendinţelor de schimbare a factorului dat, nu permite determinarea
factorilor necesari de a fi incluşi în modelul de bază pentru a determina
valoarea de piaţă a imobilului. Analiza bifactorială permite studierea
comportării unui factor în dependenţă de altul. De exemplu, dependenţa
preţului mediu de amplasarea locuinţei sau cum se va schimba cererea
68
pentru locuinţe în funcţie de densitatea populaţiei. În cadrul analizei
bifactoriale putem folosi:
Criteriul Student (t – statistic) prezintă mărimea influenţei
(greutatea specifică) variabilei de regresie asupra variabilei dependente
(preţ de vânzare). Ea se determină prin raportarea coeficientului de
regresie bj către eroarea sa medie pătratică sj:
tj = bj / sj (2.7)
Eroarea medie pătratică sj a coeficientului de regresie bj este

analogul abaterii medii pătratice; ea măsoară eroarea în utilizarea bj în
calitate de caracteristică statistică prezentă, însă cu caracter nedeterminat.
Criteriul Student determină limita de influenţă a unei variabile asupra
valorii prognozate, celelalte variabile fiind fixe (se ignoră).
Criteriul Fisher (F – statistic) la fel ca şi Student se utilizează la
determinarea importanţei (influenţei) unei variabile pentru prognozarea
celei dependente. F – statistic se determină prin raportul:
Dispersia suplimentară, produsă de variabila dată / dispersia

inexplicabilă
Dispersia suplimentară prezintă diferenţa dintre abaterea

determinată, fără a include variabila dată şi abaterea determinată, cu
includerea în model a variabilei. Criteriul Fisher determină limita de
influenţă a unei variabile asupra valorii prognozate, celelalte variabile
fiind considerate prin includerea lor în relaţia de regresie.
Analiza trifactorială. În prezent există procedee grafice şi
statistice de analiză a dependenţei unui factor de alţi doi sau trei. Unul din
ele este programul tabelelor încrucişate, care permite compararea a două
variabile în funcţie de media unei a treia variabile. Înlesneşte analiza
trifactorială şi posibilitatea construcţiei graficelor tridimensionale. La
analiza trifactorială putem referi şi coeficienţii – beta care sunt nişte
coeficienţi „normaţi” de regresie şi determină importanţa unei variabile
independente faţă de o altă variabilă independentă în cadrul determinării
celei dependente. Cu alte cuvinte, care dintre cele două variabile analizate
au un aport mai mare în valoarea imobilului evaluat. Coeficienţii – beta se
69
determină prin transformarea variabilelor dependentă şi independentă în
aşa mod, încât să capete valori medii nule şi abateri medii pătratice
unitare. Pentru fiecare variabilă acest lucru se atinge prin diferenţa faţă de
medie, raportată către abaterea medie pătratică.
Cu ajutorul coeficienţilor – beta se determină impactul cărei
variabile este mai mare asupra valorii prognozate, cu condiţia
invariabilităţii celorlalţi indicatori.
Analiza de corelare. Gradul dependenţei liniare dintre doi factori
poate fi determinat prin coeficientul de corelaţie (r). O dependenţă liniară
certă se caracterizează printr-un coeficient de corelaţie +1 sau –1, iar lipsa
dependenţei liniare prin coeficientul 0.
Analiza multifactorială. Analiza informaţiei cu folosirea bazelor
de date şi metodelor grafice se limitează la studiul a trei sau patru variabile
concomitent. Elaborarea modelelor de evaluare în masă necesită aplicarea
metodelor statistice de analiză multidimensională, de exemplu analiza de
regresie multiliniară sau analiza legăturii inverse.
Analiza de regresie multiliniară poate fi aplicată, în
special, la calibrarea modelului de comparare a vânzărilor în cazul
evaluării individuale a imobilului. În scopul calibrării modelului de
piaţă pot fi folosite modele liniare aditive. Acest proces permite
determinarea gradului de importanţă a fiecărei variabile şi arată cât
de bine funcţionează însuşi modelul ca instrument de evaluare. Însă,
corecţiile determinate în acest mod, reflectă limita fixă a
modificărilor valorii şi nu reflectă interacţiunea dintre variabile.
Modelele neliniare, în acest caz, sunt mai indicate, deoarece permit
căpătarea unor rezultate mult mai exacte, reflectând interacţiunea
dintre variabile şi luând în consideraţie, că schimbarea valorii
depinde de schimbarea factorului concret.
Analiza legăturii inverse sau metoda evaluării adaptive. În
cazul aplicării acestei analize, iniţial se clasifică factorii ce se referă
la teren sau construcţii; sunt calitativi sau cantitativi. Analiza
permite determinarea modificării fiecărui coeficient (factor) prin
micşorarea erorii (analiza de regresie aplică metoda minimizării).
Spre deosebire de regresie, legătura inversă nu presupune calculul
criteriilor statistice de apreciere a calităţii coeficienţilor.
70
Metodele menţionate au fost aplicate cu succes, de către autor, în
procesul analizei factorilor ce influenţează valoarea imobilului locativ,
precum şi în procesul elaborării modelului matematic de evaluare a
imobilului locativ tipizat.
2.3. Modele economice aplicate pentru

determinarea valorii de piaţă
Un model economic constă dintr-o variabilă dependentă
(valoarea imobilului) şi mai multe variabile independente. Cele mai
simple structuri le conţin modelele aditivă şi multiplicativă [79, 82,
116, 119].
Modelul aditiv are forma:
S = b 0 + b 1 X 1 + b 2 X 2 +...+ b n X n (2.8)
Variabilele dependentă şi independente se determină în

procesul specificării modelului, iar b0 , b1, ..., bn se determină în
procesul calibrării modelului.
Modelul multiplicativ are forma:
bp X X
S = b 0 × X 1b1 × X 2b2 × ... × X p × b p +p1+ 1 × b p +p2+ 2 × ... × b nX n (2.9)
unde: X p + 1 , X p + 2 ,..., X n iau valori 1 sau 0

Modelele multiplicative reflectă nemijlocit întregul tablou al
acţiunii tuturor factorilor de pe piaţă, însă ele nu iau în consideraţie
factorii aditivi şi nu permit calculul separat al valorii terenului şi al
construcţiei.
Modelul conţine atât elemente aditive, cât şi multiplicative.
S = [ b0 + b1 X 1 + b2 X 2 − ... + ( b p − b p × X p )] ×
X X
[ b p +p1+ 1 × b p +p2+ 2 × ... × b nX n ]
( 2.10)
71
La elaborarea modelelor hibride există o mai mare libertate
de acţiune. Modelele de acest tip au un conţinut mai vast şi mai
calitativ. Însă modelele hibride nu pot fi calibrate nemijlocit, iar
soluţiile căpătate pot să difere de la caz la caz. Calibrarea se execută
prin încercări şi erori. La metodele statistice aplicate pentru
elaborarea şi calibrarea modelelor hibride se referă analiza de
regresie multiplă, analiza de regresie neliniară şi metoda evaluării
adaptive (legăturii inverse).
Anterior au fost menţionate trei abordări de evaluare a
valorii de piaţă a imobilului: din punctul de vedere al costurilor, al
veniturilor şi al preţurilor de piaţă. Pentru fiecare abordare poate fi
elaborat un model specific.
Evaluarea din punctul de vedere al costurilor se bazează pe

principiul înlocuirii: cumpărătorul nu va plăti mai mult decât costă
lotul de pământ şi cheltuielile de construcţie a îmbunătăţirilor
(clădirii). Structura modelului general va fi următoarea:
VI = VC + VP (2.11)
unde: VI – valoarea de piaţă evaluată a imobilului; VC –

valoarea construcţiei (îmbunătăţirilor); VP – valoarea lotului de
pământ.
Modelul respectiv poate fi lărgit, transformat în model hibrid
de piaţă.
[
VI = πQC (πFQ × ∑ CA ) + (πQP × ∑ PA ) + ∑ SA ] (2.12)
unde: πQC – produsul componentelor calitative generale; πFQ –

produsul caracteristicilor calitative ale clădirii (inclusiv uzura); πQP
– produsul caracteristicilor calitative a pământului; ΣCA – suma
caracteristicilor aditive ale clădirii; ΣPA – suma caracteristicilor
aditive ale pământului; ΣSA – suma caracteristicilor aditive ale
construcţiilor (îmbunătăţirilor) suplimentare.
72
Componentele, ce se referă la clădire şi îmbunătăţiri
suplimentare, fără evidenţa uzuri (FQ, CA şi SA), reprezintă piaţa
din punctul de vedere al ofertei. Ele se calibrează cu ajutorul
valorilor ce exprimă costurile de construcţii. Uzura şi celelalte
componente reflectă cererea şi se calibrează cu ajutorul valorilor
pieţei.
Evaluarea din punctul de vedere al veniturilor se bazează pe
principiul aşteptării: valoarea curentă este funcţie a veniturilor
viitoare aşteptate. Cu alte cuvinte, valoarea imobilului ce aduce
venit va fi egală cu suma veniturilor aşteptate discontate la data
evaluării. Modelul va avea forma:
VI = VB x MVB (2.13)
unde: VB – venitul brut; MVB – multiplicatorul venitului

brut.
Cea mai răspândită problemă, în cazul aplicării abordării în
baza veniturilor, este insuficienţa datelor cu privire la venituri şi
costuri. De aceea, în calitate de variabilă dependentă se recomandă
un anume indicator (de exemplu venitul brut de la un apartament,
sau de pe un metru pătrat). Aplicarea unei astfel de variabile
normate permite excluderea influenţei dominante a clădirilor mari
asupra modelului. Prin urmare, trebuie alese acele variabile
independente care acţionează asupra variabilei normate, spre
exemplu calitatea construcţiei, starea fizică, amplasarea şi calităţile
clădirii. Modelul, în acest caz, poate fi aditiv:
VB/AP = b 0 + b 1 CAL + b 2 OD 2 + b 3 OD 3
+
b 4 ANI + b 5 COST + B 6 SECT 1 +
b 7 SECT 2 + b 8 SECT 3 +...+ b n SECT n (2.14)
unde: VB/AP – venitul brut la un apartament, CAL –

variabila ce specifică calitatea imobilului, OD – numărul de odăi în
apartament, ANI – specifică vârsta clădirii, COST – variabilă ce
73
indică costul de înlocuire, SECT – variabila ce determină sectorul în
care se află clădirea.
Astfel, pentru determinarea venitului brut aşteptat va fi
suficient să aflăm produsul între valoarea determinată şi numărul
apartamentelor din clădire.
Multiplicatorul MVB reprezintă raportul dintre valoarea
imobilului şi mărimea venitului brut. Teoretic, MVB reprezintă
funcţia factorilor ce determină, cât ar plăti investitorii pentru un leu
de venit curent. La aceşti factori se referă: norma necesară de venit
sau rata de capitalizare (discontare) adecvată, care variază în funcţie
de nivelul de risc; prognoza veniturilor (stabile, vor creşte în timp,
vor descreşte); durata aşteptată a fluxului de venit; procentul din
venit necesar acoperirii costurilor operaţionale. Din punctul de
vedere al practicii, aceşti factori se referă la tipul, amplasarea, starea
fizică ş.a. factori ce caracterizează imobilul. Prin urmare, MVB
poate fi modelat aplicând modelele aditiv sau multiplicativ. De
exemplu:
MVB = b0 × CALb1 × FIZ b2 × Snormb3 × b4SECT1 × b5SECT2 × ...× bpSECTn

(2.15)
unde: FIZ – variabila ce determină starea fizică a imobilului; Snorm

– variabila ce prezintă suprafaţa totală normată, adică, suprafaţa
totală reală raportată la suprafaţa totală medie.
Modelele MVB au un şir de priorităţi. Ele permit utilizarea
mult mai efectivă a informaţiei cu privire la vânzări, în procesul
calibrării modelului sunt necesare mai puţine date în comparaţie cu
alte metode; modelele MVB permit aplicarea unor modificări mult
mai corecte în privinţa deosebirilor între obiecte.
O altă problemă a evaluării în baza veniturilor, care ultima
perioadă devine centrală, mai importantă decât aprecierea
veniturilor şi costurilor, este aplicarea capitalizării sau actualizării.
În literatura de specialitate problema dată este discutată intens şi se
propun diverse soluţii. Autorul consideră că, în cazul imobilului
locativ tipizat, mult mai comodă va fi aplicarea metodei de
74
capitalizare. Mărimea cotei venitului din investiţii se va determina
prin metoda cumulativă, însumarea celor patru elemente: cota de
lichiditate, prima pentru lichiditatea joasă, prima pentru
managementul investiţional şi prima pentru risc şi incertitudinea
căpătării fluxului de venit şi încasării din revânzare. Având în
vedere starea fondului locativ în mun. Chişinău, precum şi
condiţiile de arendă a spaţiului locativ, consider că rata de
capitalizare trebuie determinată prin metoda Inwood. Condiţiile de
aplicare a acestei metode corespund celor ce apar în relaţiile de
închiriere a imobilului locativ.
Metoda comparării vânzărilor reflectă principiile cererii,
ofertei şi înlocuirii. În cazul evaluării individuale modelul va lua
forma:
VPi = Vc + Dc (2.16)
unde: VPi – valoarea de piaţă individuală, Vc – preţul obiectului de

comparare, Dc – deosebirile calitative şi cantitative între obiectul
evaluat şi cel pentru comparare.
În cazul evaluării în masă, modelul comparării vânzărilor se
va baza pe structura modelului de bază: valoarea imobilului este
egală cu suma valorilor pământului şi îmbunătăţirilor. După cum am
menţionat, acest model poate fi transformat (lărgit) în felul următor:
[
VI = πQC (πFQ × ∑ CA ) + (πQP × ∑ PA ) + ∑ SA (2.17) ]
unde: variabilele corespund formulei 2.12
De obicei metoda comparării vânzărilor permite căpătarea
unor rezultate bune la evaluarea imobilului locativ. Însă, succesul
depinde de volumul informaţiei referitoare la imobilele
asemănătoare. De obicei, modelul se elaborează pe baza a cel puţin
50 de obiecte analog. Imobilul locativ tipizat reprezintă unul din
cele mai simple obiecte de modelare. Acest tip de imobil se
modelează reieşind din caracteristicile unui apartament. Modelul
aditiv va avea forma:
75
VP/AP = b 0 + (b 1 * CAL * Sloc) + (b 2 *
OD)+
(b 3 * ANI) + (b 4 * NIV) + (B 5 * SECT 1 ) +
( b6 * SECT2) + (b7 * SECT3 )+...+ (bn * SECTp ) (2.18)
unde: CAL – variabila calităţii imobilului; Sloc – aria spaţiului

locativ; OD – numărul de odăi; ANI – vârsta clădirii; NIV –
nivelul la care se află apartamentul; SECT – sectorul respectiv.
Modelul hibrid va avea forma:
VP / AP = ( b1SECT1 × b2SECT2 × b3SECT3 ) × {( ANI b

4
× CALb5 ) ×
[( b6 × Stot ) + ( b7 × OD )] + AMP b × 8
[( b9 × CENTR ) + ( b10 × LGS )] + ( b11 × SUPL )}

(2.19)
unde: AMP – variabilă ce caracterizează lotul, zona verde; CENTR –

variabilă ce caracterizează distanţa de la centrul localităţii; LGS –
logaritmul natural al ariei lotului de pământ; SUPL – variabila ce
caracterizează îmbunătăţirile suplimentare.
Pentru o calibrare corectă a unui astfel de model sunt necesare
aproximativ 44 de vânzări pentru comparare (11 variabile x 4).
Analiza modelelor menţionate, utilizate în scopul evaluării
imobilului locativ tipizat, ne-a condus spre concluzia, că cel mai
indicat model ar fi cel hibrid, aplicat în cadrul metodei analizei
comparative a vânzărilor.
Cercetarea efectuată în capitolul doi ne-a permis:

1. a clasifica factorii de influenţă asupra valorii de piaţă a
imobilului locativ din mun. Chişinău, divizându-i în patru
grupări: factorii ce caracterizează amplasarea, factorii ce
76
caracterizează aspectul fizic, factorii ce reflectă condiţiile
tranzacţiei şi factorii economico - sociali;
2. a determina metodele statistice, care pot şi trebuie aplicate în
procesul evaluării bunurilor imobile în cadrul analizei influenţei
factorilor concreţi asupra valorii de piaţă: analiza uni-, bi-,
trifactorială, analiza de corelare, analiza de regresie multiliniară,
analiza legăturii inverse sau evaluării adaptive;
3. a determina modelele economice ce pot fi aplicate pentru
determinarea valorii de piaţă. Astfel, au fost evidenţiate trei
modele de bază: aditiv, multiplicativ şi hibrid, modele care pot
fi utilizate drept bază pentru formularea modelelor de evaluare
conform celor trei abordări de bază ale evaluării;
4. analiza modelelor menţionate, folosite în scopul evaluării
imobilului locativ tipizat ne-a condus spre concluzia, că cel mai
indicat model ar fi cel hibrid, aplicat în cadrul metodei analizei
comparative a vânzărilor.
77
CAPITOLUL III
DETERMINAREA INFLUENŢEI PRINCIPALILOR
FACTORI ASUPRA VALORII DE PIAŢĂ A
IMOBILULUI LOCATIV TIPIZAT
3.1. Selectarea factorilor cu o influenţă maximă
asupra valorii de piaţă a imobilului locativ
Procesul de selectare a factorilor cu o influenţă maximă
asupra valorii de piaţă a imobilului locativ a cuprins mai multe
etape. Algoritmul procesului de selectare a factorilor (des.4) a
cuprins metoda „Expert” şi analiza statistică a bazei de date
întocmite de autor.
78
Determinarea factorilor ce au o anumită influenţă asupra valorii
de piaţă a imobilului locativ (tab.18)
Anchetarea locuitorilor Anchetarea experţilor (evaluatorilor

mun.Chişinău cu privire la practicieni)cu privire la gradul de influenţă (înalt,
preferinţele locative (anexa 2) mediu, jos) a factorilor asupra valorii de piaţă
( 3)
Prelucrarea datelor şi aprecierea părerii majoritare (tab.19)
Selectarea factorilor cu gradul de influenţă înalt şi mediu
Anchetarea experţilor cu privire la gradul de Evidenţierea factorilor cu caracteristici

importanţă a grupului de factori în procesul cantitative
determinării valorii de piaţă, precum şi
importanţa factorilor în cadrul grupărilor
respective (anexa 3). Prin analiza stratelor a bazei de date s-au
evidenţiat obiectele cu caracteristici similare
Prelucrarea datelor şi determinarea diapazonului pentru fiecare factor analizat
de păreri (tab.20).
Calculul t-statistic, F-statistic şi a coeficientului
de corelaţie dintre factorii respectivi şi preţul
Selectarea factorilor cu o influenţă maximă asupra
obiectului (tab.21)
valorii de piaţă a imobilului locativ în mun.
Chişinău
79
Des. 4 Procesul de selectare a factorilor cu o influenţă maximă
Pentru a determina factorii cu o influenţă maximă asupra
valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat din mun. Chişinău,
pornim de la gruparea tuturor factorilor ce execută o anumită
influenţă asupra valorii imobilului locativ. În conformitate cu
părerea majoritară a evaluatorilor practicieni intervievaţi (anexa 3),
situaţia economică şi socială existentă la moment în ţară, specificăm
gradul de influenţă a factorilor respectivi ca fiind înalt, mediu sau
jos (tab.19).
Tabelul 19
Gruparea factorilor cu specificarea gradului de influenţă
Grupul de factori Factorii Gradul de influenţă
1 2 3
Nivelul veniturilor Înalt
Factori economici Dobânda bancară Jos
Investiţii în construcţii Jos
Mărimea chiriei Înalt
Densitatea populaţiei Mediu
Mărimea familiei Înalt
Factori sociali Nivelul educaţional Mediu
Nivelul infracţiunilor Mediu
Vârsta medie a populaţiei Jos
Sectorul / cartierul Înalt
Accesul liber spre: parc, Înalt
magazin, şcoală, biserici,
locul de lucru, transportul în
comun, întreprinderile de
deservire
Parcare în apropiere Mediu
Factorii de
Raportul Sclădirii /Sterenului Jos
amplasament
Prestigiul sectorului Mediu
Centru / periferie /zonă Înalt
industrială
Nivelul de zgomot Mediu
Amplasarea clădirii faţă de Jos
reţelele inginereşti
Planul de construcţie Mediu
80
(reconstrucţie) a zonei
Tipul construcţiei Înalt
Materialul pereţilor Mediu
Anul construcţiei Mediu
Factorii fizici
Nr. de nivele Mediu
Conducta de gunoi Înalt
Ascensor Înalt
1 2 3
Iluminaţia naturală Mediu
Etajul Mediu
Suprafaţa totală Înalt
Suprafaţa locuibilă Înalt
Suprafaţa bucătăriei Înalt
Dimensiunile odăilor şi Înalt
coridorului
Numărul odăilor Mediu
Izolarea odăilor Mediu
Înălţimea încăperii Mediu
Factorii fizici Confortul (parchet) Mediu
Tipul nodului sanitar Înalt
Utilaje adăugătoare (boiler Mediu
ş.a.)
Balcon / loje Înalt
Reţelele inginereşti în Înalt
locuinţă (electricitate, gaz,
telefon)
Necesitatea reparaţiei Mediu
capitale
Fizică Înalt
Factorii de uzură
Funcţională Jos
Motivele vânzătorului şi Înalt
Condiţiile cumpărătorului
tranzacţiei Termenii de realizare a Înalt
tranzacţiei
Politica de creditare sau Mediu
finanţare
Tipul de proprietate asupra Mediu
imobilului
Sursa: completat de autor
81
După cum putem observa din tabelul 19, nu toţi factorii
enumăraţi sunt consideraţi în procesul tranzacţiilor cu imobil
locativ, după cum nu toţi execută aceeaşi influenţă asupra valorii de
piaţă a imobilului. Prin urmare, selectând factorii ce exercită o
influenţă înaltă sau medie asupra valorii de piaţă am propus
experţilor să aprecieze care grup de factori este mai important în
procesul determinării valorii de piaţă şi care factor este mai
important în cadrul grupului concret. După prelucrarea datelor a fost
determinat diapazonul părerilor (tab.20), în conformitate cu care s-a
întocmit lista intermediară a factorilor ce influenţează puternic
valoarea de piaţă a imobilului locativ în mun. Chişinău. Selectând
factorii cu o importanţă mai mare s-a pus accent pe părerea
experţilor practicieni. Ei susţin că, printre sectoarele de locuit de o
cerere mai mare se bucură apartamentele situate în sectoarele
Botanica, Râşcani şi Ciocana [73, p.67]. Interesul pentru
apartamentele din sectorul Ciocana este în permanentă creştere, fapt
determinat de o infrastructură ce se dezvoltă activ şi de prezenţa
unui fond locativ relativ nou. În timpul apropiat prestigiul acestuia
va ajunge sectoarele Botanica şi Râşcani. În prezent deferenţa de
preţuri dintre aceste sectoare nu depăşeşte 10%. Cererea pentru
apartamentele din sectorul Buiucani scade pe parcursul câtorva ani
consecutiv. Preţul apartamentelor în casele din piatră este în mediu
cu 10-20% mai mare decât în cele din panouri şi monolite. Cererea
pentru casele din piatră depăşeşte întotdeauna oferta. Apartamentele
dotate cu aragaz par a fi mai preferabile şi costă cu 5-10% mai mult
decât apartamentele în case negazificate, deoarece întreţinerea lor
este mai costisitoare şi lipsesc perspective de montare a sistemelor
de încălzire autonomă pe gaz. Printre apartamentele în casele din
panouri de o cerere mai mare se bucură în ordine descrescătoare
apartamentele – tip de planificare nouă, seria 143, MC, MCB şi
seria 135 [ 73, p. 67].
82
Tabelul 20
Gradul de importanţă a factorilor cu o influenţă mare
Grupul de Gradul de Factorii Gradul de
factori importanţă importanţă
1 2 3 4
Nivelul veniturilor 45 - 50
Factori 7-10 Dobânda bancară 15 - 20
economici Investiţii în 3-5
construcţii
Mărimea chiriei 30 - 32
Densitatea populaţiei 10 - 20
Mărimea familiei 50 - 60
1-5 Nivelul educaţional 5 - 10
Factori sociali
Nivelul infracţiunilor 20 - 30
Vârsta medie a 5 - 10
populaţiei
Sectorul / cartierul 40-50
Accesul liber spre:
parc, magazin,
şcoală, biserici, locul 20-30
de lucru, transportul
în comun,
întreprinderile de
deservire
15-25 Parcare în apropiere 7-15
Raportul Sclădirii 1-5
Factorii de
/Sterenului
amplasament
Prestigiul sectorului 3-7
Centru / periferie 20-30
/zonă industrială
Nivelul de zgomot 5-15
Amplasarea clădirii 1-3
faţă de reţelele
inginereşti
Planul de construcţie 1-5
(reconstrucţie) a
zonei
Tipul construcţiei 10-12
Materialul pereţilor 5-10
83
Anul construcţiei 4-8
Nr. de nivele 4-6
Factorii fizici 40-50 Conducta de gunoi 4-7
Ascensor 4-7
Iluminaţia naturală 3-4
Etajul 3-7
Suprafaţa totală 8-10
1 2 3 4
Suprafaţa locuibilă 7-10
Suprafaţa bucătăriei 5-10
Dimensiunile odăilor 5-10
şi coridorului
Numărul odăilor 5-7
Izolarea odăilor 2-4
Înălţimea încăperii 2-6
Confortul (materialul 3-8
pardoselei)
Tipul nodului sanitar 3-5
Utilaje adăugătoare 4-6
(boiler ş.a.)
Balcon / loje 4-5
Reţelele inginereşti 4-6
în locuinţă
(electricitate, gaz,
telefon)
Necesitatea 3-6
reparaţiei capitale
Factorii de Fizică 60-70

7-10
uzură Funcţională 30-40
Motivele
Condiţiile vânzătorului şi 50-60
tranzacţiei 5-20 cumpărătorului
Termenii de realizare 20-35
a tranzacţiei
Politica de creditare 5-15
sau finanţare
Tipul de proprietate 10-15
asupra imobilului
Sursa: calculele autorului în baza rezultatelor căpătate prin metoda „Expert”
84
Paralel s-a analizat corelaţia factorilor cu caracteristici
cantitative cu preţul ofertei (tab.21). Astfel s-a determinat că,
corelează considerabil cu preţul doar următorii factori:
Nivelul la care se află apartamentul – r = -1 cu o
probabilitate de
t = 32% (criteriul Student)
Numărul odăilor în apartament – r = 0,73 cu F =
92,4% (criteriul Fisher)
Aria totală a locuinţei – coeficientul de corelare r =
0,72 cu F = 91%
Aria bucătăriei – r = 0,53 cu F = 58,6%
Tabelul 21
Analiza de corelaţie a unor factori cu preţul ofertei
pentru imobilul locativ în mun. Chişinău
Factorul Coeficientul de Valoarea t – Valoarea F –
corelaţie statistic statistic
% %
Numărul de nivele 0,06 95,5 5,6
Nivelul -1 31,9 -
Suprafaţa totală 0,72 47,2 90,9
Suprafaţa bucătăriei 0,53 59,9 58,6
Suprafaţa locuibilă 0,40 68,6 43,0
Balcon / lojă 0,25/0,36 80,1 / 71,7 25,8 / 37,9
Telefon 0,15 87,9 15,3
Numărul de odăi 0,73 46,7 92,4
Seria 0,18 85,9 17,9
Materialul pereţilor -0,01 - -
Sursa: calculele autorului
În rezultatul analizelor efectuate s-au selectat următoarele

grupări de factori ce exercită o influenţă maximă asupra valorii
imobilului locativ tipizat în mun. Chişinău la momentul de faţă:
9 Factorii economici
o Nivelul veniturilor
o Mărimea chiriei
9 Factorii amplasării teritoriale
o Sectorul / cartierul
85
o Centru / periferie / zonă industrială
o Accesul la transport urban
o Distanţa până la şcoală, grădiniţă
9 Caracteristica fizică
o Tipul clădirii / seria
o Vârsta clădirii
o Existenţa conductei de gunoi
o Existenţa ascensorului
o Nivelul apartamentului
o Numărul odăilor
o Suprafaţa totală
o Suprafaţa locuibilă
o Înălţimea încăperii
o Mărimea bucătăriei
o Materialul pardoselii
o Tipul nodului sanitar
o Gazificare
o Telefon
o Balcon / lojă
9 Factorii de uzură
o Uzura fizică
86
3.2. Determinarea mărimii factorilor cu o influenţă
maximă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ
Procesul de determinare a coeficienţilor în modelul de evaluare
a imobilului poartă denumirea de calibrare a modelului.
Determinarea corectă a valorilor iniţiale ale coeficienţilor permite
ajustarea rapidă şi corectă a modelului de bază. Practicienii afirmă,
că pentru stabilizarea modelului, în cadrul evaluării adaptive, sunt
de ajuns de patru ori mai multe vânzări decât numărul factorilor
incluşi în model. Factorii determinaţi în § 3.1 sunt incluşi,
supunându-se unor transformări, în tabelul 22. Iniţial se separă
factorii cu caracteristici cantitative de cei cu caracteristici calitative.
În procesul de transformare a factorilor cu caracteristici calitative în
coeficienţi a fost aplicată analiza bifactorială sau trifactorială
precum şi analiza stratelor. Tabelul 22
Clasificarea specifică a factorilor
Factorul Tipul
Nivelul veniturilor populaţiei Calitativ general
Mărimea chiriei Calitativ general
Sectorul / cartierul Calitativ general
Aria totală a apartamentului Aditiv al clădirii
Prezenţa telefonului Aditiv al clădirii
Balcon / lojă Aditiv al clădirii
Acces la transport urban Calitativ al clădirii
Distanţa până la şcoală, grădiniţă Calitativ al clădirii
Amplasarea la centru / periferie / zonă Calitativ al clădirii
industrială
Numărul odăilor / spaţiul locativ Calitativ al clădirii
Tipul clădirii (seria) Calitativ al clădirii
Vârsta clădirii Calitativ al clădirii
Conducta de gunoi; ascensor Calitativ al clădirii
Nivelul apartamentului Calitativ al clădirii
Înălţimea încăperii Calitativ al clădirii
Mărimea bucătăriei Calitativ al clădirii
Materialul pardoselii Calitativ al clădirii
Tipul nodului sanitar Calitativ al clădirii
Gazificarea clădirii Calitativ al clădirii
Uzura fizică a locuinţei şi clădirii Calitativ al clădirii
Sursa: întocmit de autori
87
A. Calculul coeficienţilor teritoriali:
În scopul determinării gradului de influenţă a amplasamentului
asupra valorii de piaţă a imobilului locativ ne vom conduce iniţial
de zonarea teritorial-administrativă în municipiu. Astfel, vom studia
separat tranzacţiile efectuate în sectorul Centru, Buiucani, Botanica,
Râşcani şi Ciocana. Întocmim baza de date a tranzacţiilor pe piaţa
locativă din mun. Chişinău conform modelului indicat în tabelul 23.
Tabelul 23
Extras din baza de date a tranzacţiilor spaţiului locativ
în mun. Chişinău, perioada anilor 1999 – 2004
N
Bal Tel Nr.
r. Sectoru Nr. de S S S Loj Nod Preţul
Adresa Etajul co e
d/ l etaje tot buc loc e sanitar $
n fon odăi
o
1 Tele Sprânceno 5 4 46 6 28 1 00 1 2 10200
centru aea 6/3 comun
2 Tele Hâncesti 9 8 53 9 27 1 01 1 2 12240
centru 55/3 separat
3 Tele Hâncesti 5 2 46 6 30 1 01 1 2 12240
centru 62a
4 Tele Sprânceno 5 5 56 6 39 1 00 1 3 10000
centru aea 6/1
5 Tele G. Asachi 5 1 87 10 50 0 01 1 3 25500
centru 11/1
6 Centru Al. cel Bun 2 2 44 5,6 33 0 00 1 2 16320
55
7 Centru Bernardazz 1 1 54 6,3 35 0 00 0 2 35000
i 97
8 Centru Bulgară 41 3 1 67 6,5 40 0 01 1 2 32640
9 Centru Budăi 2/3 10 3 56 9 30 0 10 0 2 12200
10 Centru Kogâlnicea 1 1 37 9 18 0 00 0 2 11220
nu 16
Selectăm tranzacţiile în funcţie de sectorul de amplasare a

locuinţei (tab.24).
88
Tabelul 24
Gruparea tranzacţiilor pe sectoare (extras)
Sectorul Seria Nr. de odăi S loc Preţul $
Telecentru мс 2 28 8000
Telecentru мс 2 28 6500
Telecentru hrs 2 21 6900
Telecentru ind 2 32 12000
Centru Telecentru hrs 2 23 9200
Telecentru hrs 2 31 5900
Centru 143 2 28 8500
Centru 143 2 28 8500
Centru 143 2 28 7000
Centru 2 23 5200
Centru stl 2 40 12500

Centru hrs 2 36 11220
Centru Centru 2 43 10750

Ciocana 143 2 28 9200
Ciocana Ciocana мс 2 29 7500
Ciocana 143 2 28 6600
Botanica 143 2 28 8500
Botanica мсв 2 28 6000
Botanica hrs 2 28 7000
Aeroport hrs 2 21 5500
Botanica
Botanica de jos hrs 2 30 5900
Botanica мс 2 25 7900
Botanica 143 2 28 10800
Botanica de jos hrs 2 30 6500
89
Sectorul Seria Nr. de odăi S loc Preţul $
Botanica 2 28 7500
Botanica hrs 2 23 4000

Aeroport hrs 2 28 6000
Buiucani мсв 2 28 7700
Buiucani мсв 2 28 7500
Buiucani
Buiucani hrs 2 26 8000
Buiucani 135 2 8 6500
Râşcani hrs 2 6 7000
Râşcani
Râşcani мсв 2 28 7200
Poşta veche 102 2 26 5900
Poşta veche ind 2 29 8200
Telecentru 102 2 33 9000
Centru Telecentru 143 2 28 8200
Telecentru 2 31 6000
S-a observat un decalaj mare a costurilor în interiorul fiecărei grupări,

prin urmare am împărţit fiecare sector în zone teritoriale mai mici.
Sectorul Centru a fost împărţit în Centru şi Telecentru; sectorul Botanica –
în Botanica, Botanica de jos şi Aeroport; sectorul Buiucani – în Buiucani,
Buiucanii Noi, Sculeanca; sectorul Râşcani – în Râşcani, Răşcanii de Jos,
Poşta Veche, Albişoara; sectorul Ciocana – în Ciocanii Noi, Otovasca.
Apoi am omis şi influenţa seriei clădirilor prin gruparea clădirilor de
aceiaşi serie (tab.25).
90
Tabelul 25
Gruparea tranzacţiilor
în scopul determinării influenţei amplasamentului asupra
preţului (extras)
Sectorul seria S tot S buc Nr. de odăi Preţul $
Buiucani мс 71 9 1 11220
Telecentru мс 72 8 1 10700
Centru мс 72 8 1 11000
Centru мс 72 8 1 12700
Botanica мс 72 8 1 11730
Râşcani мс 71 8 1 11200
Râşcani мс 72 9 1 10850
Râşcani мс 72 9 1 10000
Râşcani мс 70 8 1 9500
Ordonăm sectoarele oraşului în ordinea crescătoare a preţurilor.

În cazul lipsei unei baze de date suficiente putem folosi valorile
medii corectate în baza celor publicate în ediţii periodice precum
„Logos press” sau sit-ul „Lara.md” şi „Statistica.md”.
După cum putem observa, cele mai scumpe locuinţe sunt
amplasate în sectorul Centru, apoi în funcţie de mărimea locuinţei
(numărul de odăi) poziţiile sectoarelor variază. Poziţie constantă (în
a.2000) a ocupat sectorul Râşcani, prin urmare în modelul iniţial
coeficienţii au fost determinaţi faţă de preţurile locuinţelor
amplasate în acest sector (tab.26). Sectorul Centru nu s-a considerat
reper pentru a evita erorile de calcul (în Centru preţurile sunt
maximale).
91
Tabelul 26
Calibrarea generală a coeficienţilor teritoriali incluşi în modelul evaluării imobilului locativ
Valoarea coeficientului Valoarea Eroa- Valoarea Corecta Valoarea

Ponderea
teritorial în a.2000 Valoa- teoretică a rea teoretică -rea coeficien-
sectoru-
Sectorul Valoa- rea coeficien- valorii a coefici- valorii tului
Garso Ap.2 Ap.3 Ap.4 lui în
rea medie tului în teore- entului teore- teritorial
-nieră od. od. od medie
medie 2000 tice în 2001 tice în 2001
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13
Sectorul Botanica x 0,70 x 0,81 13% 1,00 0,87 x
Botanica de
Jos 0,78 0,60 0,58 0,62 0,64 x 91,68 x x x x 0,79
Aeroport 0,56 0,47 0,47 0,52 0,50 x 71,89 x x x x 0,62
Botanica 1,00 0,93 0,95 0,95 0,96 x 136,43 x x x x 1,18
Sectorul Centru x 1,11 x 1,00 -11% 1,46 1,62 x
Telecentru 1,00 0,87 0,89 0,90 0,92 x 82,56 x x x x 1,34
Centru 1,33 1,33 1,26 1,29 1,30 x 117,44 x x x x 1,90
Sectorul Râşcani x 0,83 x 0,94 12% 1,18 1,04 x
Râşcanii de
Jos 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 99,24 x x x x 1,03
Poşta Veche 0,78 0,60 0,63 0,67 0,67 x 80,77 x x x x 0,84
Râşcani 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 x 120,74 x x x x 1,26
92
Albişoara 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 99,24 x x x x 1,03
Sectorul Buiucani 0,81 x 0,91 11% 1,17 1,04 x
Buiucanii Noi 0,89 0,73 0,74 0,76 0,78 x 96,56 x x x x 1,00
Sculeanca 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 101,72 x x x x 1,06
Buiucani 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 101,72 x x x x 1,06
Sectorul Ciocana 0,70 1,00 30% 1,00 0,70 x
Ciocana Nouă 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 117,73 x x x x 0,82
Otovasca 0,67 0,53 0,53 0,57 0,57 x 82,27 x x x x 0,57
Valorile teoretice ale coeficienţilor teritoriali au fost determinate în urma analizei

dinamicii evoluării preţurilor în ultimii opt ani (tab.10). Analiza se efectuează în valori
relative pentru a exclude impactul factorilor macroeconomici (inflaţia, devalorizarea
monetară şi a.). Deoarece, în perioada analizată frecvenţa maximă a ocupării aceleiaşi poziţii
a revenit sectorului Râşcani (6 din 8), îl vom considera reper şi-i vom atribui coeficientul
1,00. Faţă de valorile respective calculăm coeficienţii pentru celelalte sectoare pe fiecare an
(tab.27).
93
Tabelul 27
Calculul valorilor teoretice a coeficienţilor teritoriali
ANII
Sectorul 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002
Buiucani 3 2 1 3 1 2 3 3
Centru 2 1 4 5 4 4 4 2
Botanica 5 5 3 4 2 1 5 5
Râşcani 4 3 2 2 3 3 2 4
Ciocana 1 4 1 1 1 4 1 1
Coeficienţii teritoriali
Buiucani 1,37 0,92 1,00 1,11 1,00 0,91 1,17 1,07
Centru 1,08 0,58 1,24 1,26 1,32 1,00 1,46 1,17
Botanica 2,29 1,14 1,12 1,15 1,09 0,81 1,00 1,20
Râşcani 2,26 0,93 1,06 1,07 1,14 0,94 1,18 1,04
Ciocana 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
94
Coeficienţii teritoriali au fost incluşi în modelul aplicat
în anul 2001, modificându-se la fiecare tranzacţie nouă inclusă
în baza de date. La începutul anului 2002 modelul a suportat o
recalibrare generală în urma căreia coeficienţii teritoriali au
căpătat valorile indicate în tabelul 28.
Tabelul 28
Valoarea coeficienţilor teritoriali inclusă în modelul anului 2002
după recalibrare
Sectorul Valoarea coeficientului
Sectorul Botanica 0,84
Botanica de Jos 0,77
Aeroport 0,60
Botanica 1,15
Sectorul Centru 1,14
Telecentru 0,95
Centru 1,34
Sectorul Râşcani 0,82
Râşcanii de Jos 0,82
Poşta Veche 0,62
Râşcani 1,00
Albişoara 0,82
Sectorul Buiucani 0,76
Buiucanii Noi 0,73
Sculeanca 0,77
Buiucani 0,77
Sectorul Ciocana 0,78
Ciocana Nouă 0,92
Otovasca 0,64
În anul 2003 modelul n-a suportat o recalibrare generală, aplicându-se
valorile modificate instantaneu în procesul includerii noilor tranzacţii în
baza de date pe parcursul perioadei 2002-2003. Însă, luând în consideraţie
modificările considerabile a preţurilor, s-a decis recalibrarea generală a
modelului pentru perioada anului 2004 (calculul se propune în anexa 4).
La finele anului 2004 putem observa o diferenţă vădită a preţurilor în
funcţie de amplasament (diagramele 6 - 9).
95
Diagrama 6. Preţurile medii la garsoniere, în
funcţie de amplasare, stabilite la finele anului 2004
Botanica de Jos
25000
Otovasca Aeroport
20000
Ciocana Nouă 15000 Botanica
10000
Buiucani 5000 Telecentru
0
Sculeanca Centru
Buiucanii Noi Râşcanii de Jos
Albişoara Poşta Veche

Râşcani
96
Diagrama 7. Preţurile medii, la apartamente cu două odăi în
Botanica de Jos
30000
Otovasca Aeroport
10000
Buiucani Telecentru
0
Sculeanca Centru

Râşcani
97
Diagrama 8. Preţurile medii, la apartamente cu trei odăi în
Botanica de Jos
50000
Otovasca Aeroport
40000
20000
0
Sculeanca Centru

Râşcani
98
Diagrama 9. Preţurile medii la apartamente cu patru odăi în
Botanica de Jos
80000
Otovasca Aeroport
60000
Ciocana Nouă Botanica
40000
0
Sculeanca Centru

Râşcani
99
Tabelul 29
Valoarea coeficienţilor teritoriali
inclusă în modelul anului 2004 după recalibrare
Sectorul Valoarea coeficientului
1 2
Sectorul Botanica
Botanica de Jos 0,91
Aeroport 0,86
Botanica 1,00
Sectorul Centru
Telecentru 1,01
Centru 1,18
Sectorul Râşcani
Râşcanii de Jos 0,93
Poşta Veche 0,88
Râşcani 1,04
Albişoara 0,94
Sectorul Buiucani
Buiucanii Noi 0,92
Sculeanca 0,88
Buiucani 0,98
Sectorul Ciocana
Ciocana Nouă 0,94
Otovasca 0,76
Vom menţiona, că valorile respective se modifică la fiecare
tranzacţie nouă inclusă în model.
B. Calculul coeficienţilor calitativi ai clădirii
Coeficienţii ce caracterizează tipul clădirii au fost
determinaţi în urma analizei valorilor selectate. Tranzacţiile
evidenţiate corespund condiţiilor:
1. Apartamentele sunt amplasate în acelaşi sector
2. Clădirile au aceeaşi serie constructivă
3. Apartamentele au acelaşi număr de odăi
4. Aria totală a apartamentelor diferă puţin
5. Apartamentele au acelaşi număr de balcoane / loje
100
Tabelul 30
Preţul apartamentelor cu o odaie
în funcţie de tipul clădirii şi amplasare (anul 2002)
Valoarea
Botani- Buiu- Cen- Dobru- Râş- Tele-
Seria medie Ciocana
ca cani tru ja cani centru
Preţul $
3350 3350 x x x x x x
102 6000 6000 x x x x x x
143 5625 5000 5500 x 6000 x x x
hrs 4541 4650 5200 4000 5800 2500 4983 3733
ind 5975 5833 x x x x 6400 x
mon 4900 x 4500 x x x x 5300
stl 5750 x x x 6500 x 5000 x
мс 5471 5850 4900 5000 x x x x
мсв 7000 7000 x x x x x x
Sursa: întocmit de autor
101
Tabelul 31
Preţul apartamentelor cu două odăi
Valoarea
Bota- Buiu- Cio Cen- Râş- Tele-
Seria medie Poşta veche
nica cani cana tru cani centru
Preţul $
7362,5 7500 x x 7975 x x 6000
102 7450 x x x x 5900 x 9000
135 6500 x 6500 x x x x x
143 8412,5 9650 x 7900 8000 x x 8200
hrs 6915,7 5816,7 8000 x 11220 x 6900 7333
ind 10100 x x x x 8200 x 12000
stl 13665 x x x 13665 x x x
мс 7475 7900 x 7500 x x x 7250
мсв 8020 8573 7600 x x x 7200 x
102
Tabelul 32
Preţul apartamentelor cu trei odăi
Valoarea
Bota Buiu Cio Cen Râş Scu Tele
Seria medie Poşta veche
nica cani cana tru cani leanca centru
Preţul $
6500 x 6500 x x x x x x
102 11067 x x x x 8000 x x 12600
135 9333 9500 x 9500 x x x 9000 x
143 10959 10000 9973 10500 16500 x x x x
hrs 10239 8267 9033 x 13700 x 12900 9000 7500
ind 14800 14500 21600 x 16000 x 10200 11000 9000
mon 11863 12833 x x 12500 x 11567 9200 x
stl 12760 x x x 12760 x x x x
мс 10544 10965 10610 x 10350 x 10500 x 10000
мсв 10167 11250 x x x x 8000 x x
103
După cum putem observa, variaţiile de preţ sunt
considerabile în cadrul aceluiaşi sector teritorial. Pentru a depista
influenţa separată a tipului clădirii asupra preţului trebuie comparate
apartamente similare, care au fost obiect al tranzacţiei în aceiaşi
perioadă de timp şi care diferă doar prin seria constructivă a clădirii.
Respectarea acestei condiţii este aproape imposibilă deoarece, în
primul rând, nu există sector în Chişinău, care să cuprindă absolut
toate seriile constructive, în al doilea rând selectarea tranzacţiilor
concomitente cu imobil identic în clădiri diferite este foarte dificilă.
De aceea, valoarea coeficienţilor a fost determinată prin comparări
parţiale. De exemplu, coeficienţii pentru seriile hrs, ind, mon, 143,
мс au putut fi grupate (tab.33) doar cu unele admiteri cum ar fi:
- nu diferă preţul la apartamentele amplasate la nivelul 2 şi 3;
- nu diferă preţul în funcţie de numărul de nivele a clădirii;
- importă numărul de odăi şi nu spaţiul total al apartamentului.
Tabelul 33
Selectarea tranzacţiilor în scopul evidenţierii influenţei
tipului clădirii asupra preţului (extras)
Nr. de Nr. de
Sectorul seria S tot Preţul $ Etajul
odăi etaje
Telecentru 143 2 53 8200 9 3
Telecentru мс 2 48 8000 9 2
Telecentru мс 2 48 6500 9 2
Telecentru hrs 2 30 6900 4 2
Telecentru ind 2 60 12000 9 3
Telecentru mon 1 40 5300 16 2
104
S-au efectuat grupări similare pentru a cuprinde toate
seriile constructive existente în mun. Chişinău. După care,
valorile căpătate au fost supuse unei analize şi excluse
tranzacţiile netipice (care au fost încheiate la preţ minim sau
maxim faţă de media pieţei, s-au presupus condiţii specifice
ale tranzacţiei). Prin compararea valorilor rămase au fost
determinaţi următorii coeficienţi (tab.34). Valorile indicate
corespund situaţiei a.2004, fiind determinate după recalibrare.
Tabelul 34
Valoarea coeficienţilor ce caracterizează tipul clădirii
Seria Coeficientul Dispersia
102 1,00 0,00
135 0,96 0,00
143 1,02 0,01
Hrs 0,87 0,01
Ind 1,21 0,04
mon 0,83 0,31
Stl 1,27 0,21
Мс 0,99 0,00
мсв 1,01 0,02
Vârsta clădirii. Prin anchetare am determinat faptul, că

nici o persoană nu doreşte să locuiască în clădiri construite cu
mai mult de 15 ani în urmă, iar majoritatea preferă vârsta de 5
- 10 ani (anexa 2). În urma analizei preţurilor pentru
apartamentele din clădiri cu vârstă diferită am determinat
următorii coeficienţi:
105
Tabelul 35
Valoarea coeficienţilor ce caracterizează vârsta clădirii
Vârsta clădirii Coeficientul

Până la 5 ani 1,13
5 - 10 ani 1,00
Mai mult de 10 ani 0,96
C. Calculul coeficienţilor calitativi ai locuinţei.

Nivelul apartamentului. Algoritmul de calcul aplicat în
scopul determinării valorii coeficientului ce caracterizează nivelul
amplasării apartamentului este următorul:
- a fost întocmită baza de date pentru 1100 apartamente puse în
vânzare pe parcursul anilor 1999-2004;
- au fost anchetate 150 persoane, locuitori ai Chişinăului, în scopul
determinării preferinţelor locative
- au fost selectate apartamentele ce corespund concomitent câtorva
criterii: acelaşi sector, aceeaşi serie; acelaşi număr de nivele a
clădirii; acelaşi număr de odăi în apartament (tab.36, 37);
Tabelul 36
Selectarea tranzacţiilor cu scopul evidenţierii influenţei
nivelului, la care se află apartamentul, asupra preţului său
(extras a.2004)
Sectorul Nivelul Seria S tot Nr. de odăi Preţul $

Botanica 8 143 70 3 32600
Botanica 9 143 71 3 30600
Botanica 7 143 72 3 34500
Botanica 6 143 70 3 34850
Botanica 9 143 72 3 29800
Botanica 6 143 73 3 35000
Sursa: calculul autorului (baza de date 2004)
106
Tabelul 37
nivelului, la care se află apartamentul, asupra preţului său
(extras)
Nr.
Nr. de
Sectorul Adresa de Etajul S tot Preţul $
odăi
etaje
Telecentru Sprâncenoaea 6/3 5 4 46 2 18200
Telecentru Sprâncenoaia 10/2 5 2 36 2 17900
Sursa: calculul autorului (baza de date 2004)
- pentru valorile căpătate s-a stabilit nivel de referinţă preţul mediu al

apartamentelor de la al doilea nivel;
- am determinat coeficienţii respectivi pentru fiecare nivel şi tip de
clădire;
- am determinat coeficientul mediu pentru fiecare nivel.
Deoarece valorile coeficienţilor corespunzători nivelelor mai mari de
patru diferă foarte puţin iar în procesul anchetării nici o persoană n-a
preferat nivel mai înalt de 4, s-a hotărât aplicarea unui singur coeficient
(tab.38).
Tabelul 38
Valoarea coeficienţilor ce caracterizează
nivelul amplasării apartamentului
Nivelul Coeficientul
1 1,05
2 1,00
3 1,13
4 şi mai sus 1,08
Ultimul 0,98
107
Luând în consideraţie diferenţa dintre tarifele pentru gaz şi
electricitate, precum şi preferinţele populaţiei (diagrama 10),
determinăm coeficientul pentru apartamentele negazificate -
0,96.
Diagrama 10. PREFERINTE EXISTENŢA GAZULUI SI
TELEFONULUI (in %)
84 84 CU
FARA
16 16
GAZ TELEFON

Pentru a determina coeficienţii în funcţie de mărimea
bucătăriei aplicăm algoritmul menţionat anterior, selectând
apartamentele cu caracteristici similare în ce priveşte sectorul
amplasării, numărul de nivele ale clădirii, numărul de odăi (tab.39).
108
Tabelul 39
dimensiunilor bucătăriei asupra preţului (extras)
Sectorul S buc Nr. de odăi Nr. de etaje Seria Etajul Preţul $
Botanica 9 3 9 mon 8 31000
Botanica 9 3 9 143 8 29800
Botanica 9 3 9 143 9 27200
Botanica 8 3 9 mon 3 32500
Botanica 7 3 9 мсв 4 30500
Botanica 8 3 9 мс 1 31730
Botanica 7 3 9 мсв 5 32000
Botanica 9 3 9 135 8 29500
Botanica 9 3 9 143 7 38000
Botanica 9 3 9 143 6 33000
Botanica 8,5 3 9 143 9 29000
Botanica 8 3 9 ind 6 33000
Botanica 9 3 9 143 6 35800
Botanica 9 3 9 мс 9 30200
În urma grupării apartamentelor după dimensiunile bucătăriei

determinăm valoarea coeficientului în raport cu a doua categorie
(tab.40).
Tabelul 40
Valoarea coeficientului ce caracterizează mărimea
bucătăriei
Mărimea bucătăriei Coeficientul
Până la 6m2 inclusiv 0,97
2 2
De la 6m până la 9m inclusiv 1,00
2 2
De la 9m până la 12m inclusiv 1,02
Mai mult de 12m2 1,06
109
După cum putem observa în diagrama 11, preţurile
apartamentelor diferă considerabil şi în funcţie de numărul de odăi.
În condiţiile specifice pentru mun. Chişinău (densitatea mare a
populaţiei la un metru pătrat de spaţiu locativ, lipsa spaţiului
locativ) numărul odăilor are o importanţă sporită. Prin urmare,
putem observa, că apartamentele cu aceiaşi suprafaţă totală sunt
vândute la preţuri diferite în funcţie de suprafaţa locuibilă medie
pentru o odaie (tab.41).
Diagrama 11. Fluctuaţia preţurilor în funcţie

de numărul de odăi
45000,00
40000,00
35000,00
30000,00
preturile in anul 1999
25000,00
preturile in anul 2000
20000,00
preţurile în anul 2002
15000,00
10000,00
5000,00
0,00
garsoniera ap.3od
110
Tabelul 41
Gruparea obiectelor în funcţie de suprafaţa totală şi numărul de odăi (extras)
Nr. de Nr. de
Sectorul etaje Etajul Seria S tot S buc odăi Preţul $
1 2 3 4 5 6 7 8
Telecentru 16 2 mon 40 9 1 5300
Centru 9 9 143 40 9 1 6000
Botanica 5 1 hrs 40 6 2 4000
Buiucani 5 1 hrs 40 6 2 8000
Botanica 4 3 hrs 30 6 1 5200

Telecentru 4 2 hrs 30 6 2 6900
Telecentru 5 2 hrs 36 6 2 9200

Buiucani 16 4 mon 36 9 1 4500
Râscani 12 6 ind 36 8 1 6400
Telecentru 9 3 ind 60 9 2 12000

Botanica 5 2 hrs 60 6 3 8700
Botanica 5 4 hrs 63 6 3 7200
Buiucani 9 9 ind 79 11 3 8200

111
Buiucani 9 7 135 78 8 4 11000
1 2 3 4 5 6 7 8
Centru 16 9 mon 77 10 3 12500
Buiucani 9 7 135 77 8 4 11500
Centru 9 4 143 88 9 4 14280

Râscani 5 1 hrs 88 12 3 25000
Centru 2 2 stl 80 8,3 3 13000

Râscani 16 11 mon 80 10 4 15000
Excludem influenţa amplasării, seriei clădirii, nivelului apartamentului şi dimensiunii

bucătăriei prin corectarea preţului cu ajutorul coeficienţilor determinaţi anterior (tab.42).
Putem observa, că apartamentele cu spaţiu total identic, dar cu un număr diferit de odăi costă
diferit. Apartamentele cu un număr mai mic de odăi au un preţ mai mare, precum şi
apartamentele al căror coeficient „nr. odăilor / spaţiul locativ” este mai mic, au preţul mai
mare. În urma analizei preţurilor mai multor tranzacţii am putut determina valoarea
coeficientului respectiv (tab.43).
112
Tabelul 42
Ajustarea preţului
Ajustare la
Nr. de
S loc Preţul $ Dimensiunea Nr.od/Sloc
odăi
sector etaj serie bucătăriei
19 1 5300 5088,00 5088,00 6970,56 6970,56 0,05
23 2 4000 3680,00 3312,00 3742,56 3742,56 0,08
23 2 9200 8832,00 8832,00 9980,16 9180,16 0,09

19 1 4500 9000,00 6750,00 9247,50 9247,50 0,05
32 2 12000 11520,00 8064,00 6209,28 6209,28 0,06

54 3 7200 6624,00 4968,00 5613,84 5613,84 0,07
46 3 8200 7954,00 7158,60 5512,12 4740,42 0,07

54 4 11000 10670,00 8002,50 9122,85 9122,85 0,07
42 3 12500 8375,00 6281,25 8605,31 8605,31 0,07

53 4 11500 11155,00 8366,25 9537,53 8202,27 0,08
56 4 14280 9567,60 7175,70 7032,19 7032,19 0,07

60 3 25000 23000,00 20700,00 23391,00 20116,26 0,05
113
Tabelul 43
Valoarea coeficientului ce caracterizează
utilizarea raţională a spaţiului locativ
Raportul numărul de odăi /
Coeficientul
suprafaţa locuibilă
0,05 1,03
0,06 1,01
0,07 1,00
0,08 0,98
În mod analogic au fost determinaţi coeficienţii ce

caracterizează: înălţimea încăperii, materialul pardoselii,
tipul nodului sanitar şi prezenţa balconului sau lojei.
(tab.44).
Tabelul 44
Mărimea coeficienţilor ce influenţează
valoarea de piaţă a imobilului locativ tipizat
Factorul Specificare Coeficientul

Până la 2,5 m 0,98
Înălţimea încăperii 2,5 – 2,8 m 1,00
2,8 – 3,0 m 1,03
Materialul Linoleum 1,00
pardoselii Parchet 1,03
Tipul nodului Separat 1,00
sanitar Combinat 0,98
Un element 1,00
Balcon / lojă Două şi mai multe 1,03
Nu sunt 0,97
114
Starea fizică a locuinţei şi clădirii o vom clasifica
drept: excelentă, bună, destul de satisfăcătoare, satisfăcătoare,
nesatisfăcătoare, destul de nesatisfăcătoare, rea, foarte rea.
Gradul de uzură a locuinţei în conformitate cu această
specificare este propus în literatura de specialitate [63, p.121].
Astfel, reieşind din gradul uzurii, proporţional (la fiecare 10%
de uzură – 0,03 din valoarea coeficientului) determinăm
valoarea coeficienţilor respectivi (tab.45).
Tabelul 45
Determinarea valorii coeficienţilor
ce caracterizează starea fizică a locuinţei
Nr./o Starea locuinţei Uzura*, % Coeficientul**
1 2 3 4
1 Excelentă - 1,05
2 Bună 5-10 1,02
3 Destul de satisfăcătoare 10-20 1,00
4 Satisfăcătoare 20-30 0,97
5 Nesatisfăcătoare 30-40 0,94
6 Destul de 40-60 0,88
nesatisfăcătoare
7 Rea 60-80 0,82
8 Foarte rea 80-90 0,80
Sursa: * [63, p.121]
** calculul autorului
D. Calculul coeficienţilor calitativi ai lotului / cartierului

Valoarea coeficienţilor respectivi o determinăm pa baza
preferinţelor populaţiei (diagrama 12 şi 13). În corespundere cu
datele primite determinăm următorii coeficienţi:
115
Tabelul 46
Valoarea coeficienţilor ce caracterizează cartierul
Caracteristici zonale Coeficientul

Până la transportul în Până la 200m 1,00
comun Mai mult de 200m 0,96
Amplasare la centru / Centru 1,00
periferie/zonă Periferie 0,89
industrială Zonă industrială 0,85
Distanţa până la Până la 300m 1,02
grădiniţă, şcoală 300m - 500m 0,96
mai mult de 500m 0,94
Diagrama 12. Preferinţe amplasament (in%)
52 68
92
96
NU DORESC LA
28 32 DORESC ALATURI DE
8
PERIFERIE AUTOSTRADA STATII AUTO ZONA VERDE

TROLEU
116
Diagrama 13. Amplasarea şcolii, grădiniţei
20
pana la 300m
300m - 500m
56 mai mult de 500m
24

E. Calculul coeficienţilor aditivi
Prezenţa telefonului a fost inclusă în model ca factor
aditiv. Preţul apartamentelor cu telefon va fi mai mare cu
aproximativ 120$ - preţul comercial pentru instalarea telefonu-
lui (diagrama 10), valoarea dată se va modifica odată cu modi
ficarea preţului respectiv.Un alt factor aditiv este aria totală a
locuinţei. Valoarea acestui factor se exprimă în m2 , iar în
calitate de coeficient se aplică preţurile medii de piaţă pentru
1m2 spaţiu total în sectorul / cartierul respectiv. Valorile
anului 2004 le putem observa în tabelul 47. În model au mai
fost incluşi doi factori economici calitativi: nivelul
veniturilor populaţiei şi mărimea chiriei. Noi propunem a
considera modificările sezoniere ale preţurilor pentru imobil în
cadrul coeficientului ce va exprima nivelul veniturilor. Însă acest
factor poate fi inclus aparte în mod aditiv. Ambii coeficienţi au fost
consideraţi ca fiind în creştere, descreştere sau stagnare. Iar valorile
coeficienţilor se vor stabili la nivelul celor determinaţi oficial şi
publicaţi în presa periodică. Coeficienţii determinaţi iniţial se
includ în modelul de bază şi se determină valoarea teoretică a
imobilului. Determinăm eroarea de calcul şi corectăm respectiv
coeficienţii. Procedura se repetă până când eroarea de calcul devine
minim acceptabilă. Valoarea satisfăcătoare a coeficienţilor este
inclusă în modelul final. Recalibrarea totală a modelului se
recomandă anual, luându seîn consideraţie că modelul se modifică
la fiecare vânzare nouă.. - Algoritmul modelului este propus în
des.5.
117
Nr.
S S S Bal Nod Tele
Nr/o Sectorul Adresa de Etajul Loje
tot buc loc con sanitar fon
etaje
1 Telecentru Sprâncenoaea 5 4 46 6 28 1 0 0 1
6/3
2 Telecentru Hâncesti 55/3 9 8 53 9 27 1 0 1 1
3 Telecentru Hâncesti 62a 5 2 46 6 30 1 0 1 1
Completarea bazei de date
nu
Calcululcoefici
enţilor
Corespunde
valoarea cu preţul
Aprecierea valorii de piaţă
vânzării?
da
end
Des. 5 Schema - logică a modelului de evaluare a valorii de piaţă
118
Calculele efectuate permit ordonarea factorilor conform
gradului de influenţă asupra valorii de piaţă a imobilului
locativ tipizat în mun. Chişinău. Studiind grupurile de factori
au fost evidenţiate seriile clădirilor care are o influenţă
considerabilă asupra valorii de piaţă. Hotarele influenţei
grupurilor de factori asupra valorii de piaţă a imobilului
locativ tipizat din mun. Chişinău sunt: factorii caracteristicii
fizice 15 - 46%, seria clădirii 16 – 44%, factorii de
amplasament 8 -32%, factorii de uzură 8 – 28%, factorii
economici 6 – 9% (anexa 5). Ordonarea categoriilor de factori în
ordinea descrescătoare a influenţei sale conform hotarului superior
şi celui inferior diferă:
Conform hotarului superior: Conform hotarului inferior:

1. Factorii caracteristicii 1. Seria constructivă a clădirii
fizice 2. Factorii caracteristicii fizice
2. Seria constructivă a 3. Factorii de amplasament
clădirii 4. Factorii de uzură
3. Factorii de amplasament 5. Factorii macroeconomici
4. Factorii de uzură
5. Factorii macroeconomici
119
3.3. Aprecierea valorii de piaţă a imobilului locativ
Procesul de evaluare a imobilului conform modelului
elaborat de autor cuprinde mai multe etape consecutive. Sursele
informative, metodele sau programele aplicate în procesul realizării
etapei concrete, precum şi scopul etapei respective sunt propuse în
tabelul următor.
Tabelul 47
Etapele evaluării conform modelului elaborat
Etapa Sursa Metoda / Scopul
program
1. Culegerea Oferta publicată Formular Crearea bazei de
informaţiei cu în periodice date
privire la Burse de imobil
tranzacţii
2. Selectarea şi Oferta publicată Selectare Crearea bazei de
sistematizarea în periodice Sistematizare date
informaţiei Burse de imobil
3. Formarea bazei Informaţia Access Analiza
de date acumulată informaţiei
4. Clasificarea Literatura de Grupare, analiza Sistematizarea
factorilor de specialitate, de corelaţie informaţiei,
influenţă asupra Burse de imobil aprecierea
valorii imobilului factorilor cu o
locativ tipizat influenţă maximă
5. Formarea Baza de date Access Determinarea
stratelor de date influenţei fiecărui
factor
6. Analiza Baza de date Access determinarea
stratelor de date Excel mărimii influenţei
factorilor
7. Elaborarea Cercetările Excel Evaluarea
modelului de autorului imobilului
evaluare Baza de date
8. Evaluarea Modelul elaborat Excel Determinarea
imobilului Caracteristica Formular valorii de piaţă a
obiectului evaluat imobilului
9. Recalibrarea Baza de date Access Actualizarea
periodică a Cercetările Excel modelului
modelului autorului
120
După cum a fost menţionat în capitolul II, cele mai bune
rezultare le putem căpăta aplicând metoda hibridă de evaluare. În
domeniul evaluării în masă a imobilelor locative tipizate această
metodă, după părerea noastră, este cea mai indicată. Prin urmare,
modelul propus are o structură hibridă axată pe analiza comparativă
a vânzărilor. Deoarece pământul nu reprezintă obiect de vânzare-
cumpărare în cadrul tranzacţiilor imobilului locativ tipizat, fiind
acordat doar dreptul de folosinţă asupra lui, valoarea acestuia cu s-a
considerat în procesul evaluării.
Modelul propus are următoarea structură:
VI = πCG * (Pmed * S * πCC + ΣAC) (3.1)
unde: VI – valoarea imobilului; πCG – produsul variabilelor

calitative generale; Pmed – preţul mediu la 1 m2 suprafaţă totală pe
sectoare; S – suprafaţa totală a imobilului evaluat; πCC – produsul
variabilelor calitative ale clădirii (locuinţei); ΣAC – suma
variabilelor aditive ale clădirii (locuinţei) valoarea îmbunătăţirilor
(telefon, boiler, încălzire autonomă, subsol).
Valoarea imobilului se va determina aplicând procedeul
legăturii inverse (evaluarea adaptivă).
Factorii determinaţi în § 3.1 au fost transformaţi în variabile
aditive (factori cantitativi) şi multiplicative (factori calitativi). După
cum urmează din tabelul 21, au fost calculate mărimile influenţei
acestora asupra valorii de piaţă a imobilului locativ (în §3.2).
Evaluarea comparativă a două apartamente tipice prin
procedura legăturii inverse o propunem în tabelul 48.
121
Tabelul 48
Evaluarea apartamentului de pe bd. Cuza-Vodă 9/2 şi bd.
Mircea cel Bătrân 18
/ Facto Tipul Codificare Coefi str. str.
Nr rul cient Cuza Mircea
Vodă cel
o 9/2 Bătrân
18
1 2 3 4 5 6 7
Nivelul Calitativ 1= Creşte 1,03
venitur general 2= Scade 0,97 3 3
ilor 3= Neschimbat 1,00
populaţ
iei
2 Mărim Calitativ 1= Creşte 1,05
ea general 2= Scade 0,95 3 3
chiriei 3= Neschimbat 1,00
3 Sector Calitativ 1=Botanica de 0,91
ul / general Jos
cartier 0,86
2=Aeroport
ul 3=Botanica 1,00
1,01 3 13
4=Telecentru
5=Centru 1,18
6=Râşcanii de jos 0,93
0,88
7=Poşta veche
1,04
8=Râşcani
0,94
9=Albişoara
10=Buiucanii 0,92
Noi
0,88
11=Sculeanca 0,98
12=Buiucani
13=Ciocana nouă 0,94
14=Otovasca 0,76
122
Tabelul 48(continuare)
4 Aria totală a Aditiv al 1=Botanica de Jos 470,

apartamentul clădirii 2=Aeroport 05
ui 3=Botanica 441,
4=Telecentru 76
5=Centru 515,
6=Râşcanii de jos 76 56 54,
7=Poşta veche 522, 4
8=Râşcani 21
9=Albişoara 609,
10=Buiucanii Noi 84
11=Sculeanca 479,
12=Buiucani 95
13=Ciocana nouă 451,
14=Otovasca 58
536,
20
482,
65
475,
65
456,
34
503,
87
482,
57
391,
88
m2
5 Prezenţa Aditiv al $SUA 120 120 120
telefonului clădirii
6 Acces la Calitativ al 1=până la 200m 1,00 1 1
transport pământului 2=mai mult 0,83
urban 200m
7 Distanţa Calitativ al 1=până la 300m 1,10
până la pământului 2=300-500m 0,96 2 2
şcoală, 3=mai mult 0,90
grădiniţă 500m
123
8 Amplasarea Calitativ al 1=centru 1,00 1 1
la centru / pământului 2=periferie 0,70
periferie / 3=zonă 0,54
zonă industrială
industrială
9 Balcon / lojă Calitativ al 1=este 1 element 1,00 2 2
clădirii 2=sunt mai multe 1,10
3=nu sunt 0,95
10 Numărul Calitativ al 1=0,05 1,03 3 3
odăilor / clădirii 2=0,06 1,01
spaţiul 3=0,07 1,00
locativ 4=0,08 0,98
11 Tipul Calitativ al 1=102 1,00
clădirii clădirii 2=135 0,86
(seria) 3=143 1,02
4=hrs 0,87 3 3
5=ind 1,23
6=mon 0,63
7=stl 1,32
8=мс 0,96
9=мсв 1,05
10=cămin 0,63
12 Vârsta Calitativ al 1=până la 5 ani 1,27 2 2
clădirii clădirii 2= 5-10 ani 1,00
3=mai mult 10 0,80
ani
124
Tabelul 48 (continuare)
13 Conducta de Calitativ al 1=este în clădiri 1,02 2 2
gunoi; ascensor clădirii până la 5 nivele
2=nu este 1,00
(5niv) este(mai
mult 5niv) 0,97
3=lipsă în
clădiri peste 5
nivele
14 Nivelul Calitativ al 1=1 1,10 4 3
apartamentului clădirii 2=2 1,00
3=3 1,30
4=4 şi mai sus 1,25
5=ultimil 0,91
15 Înălţimea Calitativ al 1=până la 2,5 m 0,98 2 2
încăperii clădirii 2=2,5-2,8 m 1,00
3=2,8-3,0 m 1,20
16 Mărimea Calitativ al 1=până la 6 mp 0,85 3 3
bucătăriei clădirii 2=6-9 mp 1,00
3=9-12 mp 1,14
4=mai mult 12 1,18
mp
17 Materialul Calitativ al 1=linoleum 1,00 1 2
pardoselii clădirii 2=parchet 1,03
18 Tipul nodului Calitativ al 1=separat 1,00 1 1
sanitar clădirii 2=combinat 0,82
19 Gazificarea Calitativ al 1=da 1,00 1 1
clădirii clădirii 2=nu 0,96
20 Starea fizică a Calitativ al 1=foarte bună 1,10 2 2
locuinţei şi clădirii 2=bună 1,00
clădirii 3=satisfăcătoare 0,98
4=nesatisfăcăto 0,75
are
Sursa: calculul autorulu
Rezultatele evaluării
Botanica Ciocana
πCG = 1,00 πCG = 0,9356
πCC = 1,1573 πCC = 1,1857
ΣAC = 29 003 ΣAC = 26 372
Valoarea locuinţei VC = Valoarea locuinţei VC =
33 566 $ SUA 29 257 $ SUA
125
Presupunem că imobilele respective a fost vândute la un preţ
de 33.500 $SUA şi 33.300 $SUA. În acest caz, se aplică procedura
de corecţie. Coeficienţii variabilelor calitative se corectează prin
înmulţirea cu (1+C). Unde C – reprezintă corecţia şi se determină ca
raportul:
(S - S/ ) / S/ x DF / n (3.2)
unde: S - preţul în urma vânzării;
S/ - valoarea evaluată;
DF - damping factors, parametru stabilit de evaluator, care
limitează modificarea
coeficientului în procesul analizei vânzărilor;
n – numărul variabilelor calitative incluse în model.
Corectarea variabilelor aditive se execută în acelaşi mod cu
deosebire în determinarea coeficientului de corecţie, care se
calculează:
(S - S/ ) / S/ x DF x valoarea elementului / media
exponenţială (3.3)
unde: valoarea elementului reprezintă valoarea de facto a
factorului respectiv;
media exponenţială se determină:
(SEMNIFICAŢIA% x X) + (1 – SEMNIFICAŢIA% x
Xmed) (3.4)
unde: SEMNIFICAŢIA% - o mărime determinată de evaluator din
diapazonul 0 – 1, care regulează semnificaţia factorului dat în
model;
X – valoarea variabilei;
Xmed – media aritmetică a tuturor variabilelor incluse în
model.
Modelul se va corecta la fiecare vânzare nouă inclusă în
sistem.
126
Tabelul 49
Studiu comparativ
Evaluarea (exclusiv
examinarea obiectului)
Variante de
Indicator conform
evaluare
manuală modelului
propus
a) bd. Cuza -
39 000 39 175
Valoarea de piaţă, Vodă
$ USD b) bd. Mircea cel 38 860 (29 000
38 324
Bătrân EUR)
a) bd. Cuza -
Cheltuielile de 40 – 50 8 – 17
Vodă
evaluare şi
b) bd. Mircea cel
perfectare, $ USD 40 – 50 8 – 17
Bătrân
a) bd. Cuza -
480 40
Cheltuielile de Vodă
timp, min b) bd. Mircea cel
480 40
Bătrân
a) bd. Cuza -
30 0
Gradul de Vodă
subiectivitate, % b) bd. Mircea cel
30 0
Bătrân
Sursa: întocmit de autor în urma analizei comparative a pieţei serviciilor de
evaluare
Evaluarea imobilului locativ tipizat cu ajutorul modelului

respectiv asigură o precizie suficientă, permite micşorarea
considerabilă a cheltuielilor de evaluare şi perfectare, reducerea
cheltuielilor de timp şi diminuarea gradului de subiectivitate
(tab.49).
SINTEZA REZULTATELOR OBŢINUTE
Cercetările efectuate au scos în evidenţă aspectele specifice

problemei studiate şi anume:
127
1. Actele legislative ale R. Moldova definesc în mod diferit
noţiunile conceptuale ale activităţii de evaluare. Astfel, în virtutea
adoptării primului Standard Moldovean în domeniul evaluării sunt
necesare ajustări şi modificări în Legea cu privire la activitatea de
evaluare, Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile, precum şi în Regulamentul cu privire la evaluarea
obiectelor de proprietate intelectuală. În opinia noastră modurile de
evaluare ar trebui denumite: abordarea costurilor – adică studiul
costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea
veniturilor – studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor şi
abordarea comparativă – studiu comparativ, tratare comparativă a
valorii, modificările fiind incluse inclusiv şi în standardul SM
249:2004.
2. Sinteza metodelor de evaluare ne-a condus spre următoarele
concluzii: metodologia evaluării bunurilor imobiliare în scop de
privatizare nu prevede determinarea valorii de piaţă, iar preţurile
stabilite în procesul privatizării nu reflectă valoarea de piaţă a
imobilului. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor
imobile actualmente prezintă actul normativ cel mai adecvat, amplu
şi concret, care reglementează activitatea de evaluare a bunurilor
imobile. Cu toate acestea se cere o redactare a Regulamentului
pentru a-l aduce în conformitate cu primul standard naţional,
corectarea unor erori, precum şi introducerea unor concretizări în
funcţie de tipul imobilului. Considerăm că în cazul evaluării
imobilului locativ tipizat evaluarea terenului nu este necesară, iar
concretizarea respectivă trebuie inclusă în regulamentul cu privire la
evaluarea bunurilor imobile.
3. În anul 2004 a fost adoptat primul Standard Moldovean în
domeniul evaluării, care defineşte noţiunile de bază, însă
menţionăm că lipsesc standardele naţionale care ar indica condiţiile
şi modul de aplicare a abordărilor şi metodelor de evaluare în R.
Moldova.
4. Cercetarea pieţei imobilului locativ tipizat a evidenţiat
dezvoltarea continuă a acesteia în mun. Chişinău. În pofida faptului
că preţurile sunt în continuă creştere, se încheie tot mai multe
128
tranzacţii. Analiza pieţei imobilului locativ tipizat a demonstrat o
ciclicitate de doi ani a creşterii efective a preţurilor, fapt care
permite pronosticarea limitei inferioare sau superioare a preţurilor
medii anuale. 5. Studiind clasificările factorilor de influenţă asupra
valorii de piaţă a imobilului propunem o nouă clasificare specifică
imobilului locativ. Astfel, se propune divizarea în patru grupări:
factorii ce caracterizează amplasarea, factorii ce caracterizează
aspectul fizic, factorii ce reflectă condiţiile tranzacţiei şi factorii
economico – sociali (tab.18).
Tabelul 18
Clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii imobilului
locativ
Caracteristici Condiţiile Economico -
Amplasarea
fizice tranzacţiei sociali
1 2 3 4
9 Sectorul / 9 Parametrii 9 Motivel 9 Economici
cartierul fizici e Nivelul
9 Liniile de Iluminaţia vânzătorului venituril
transport naturală şi ale or
9 Intensitatea Tipul clădirii cumpărătorul Dobânda
circulaţiei Materialul ui bancară
transportului pereţilor 9 Termeni Investiţii în
în comun Anul i de realizare construc
9 Grădiniţă construcţiei a tranzacţiei ţii
9 Şcoală Nr. de nivele 9 Politica Mărimea
9 Centru de Conducta de de creditare chiriei
distracţii gunoi sau finanţare 9 Sociali
9 Parc public Ascensor 9 Tipul de Densitatea
9 Magazin Etajul proprietate populaţiei
9 Parcare în Suprafaţa totală asupra Mărimea
apropiere Suprafaţa imobilului familiei
9 Raportul locuibilă Nivelul
Sclădirii Suprafaţa educaţional
/Sterenului bucătăriei Nivelul
9 Prestigiul Dimensiunile infracţiunilor
sectorului odăilor şi Vârsta
9 Centru coridorului medie a
/periferie Numărul populaţiei
/zonă odăilor
129
industrială Izolarea odăilor
9 Nivelul de Înălţimea
zgomot încăperii
9 Amplasarea Tipul nodului
clădirii faţă sanitar
de reţelele Utilaje
inginereşti adăugătoare
9 Planul de (boiler ş.a.)
construcţie Reţelele
(reconstrucţie inginereşti în
) a zonei locuinţă
Confortul /
exterior plăcut
(parchet)
Necesitatea
reparaţiei
capitale
Balcon / loje
9 Uzura
Fizică
Funcţională
6. Studiul efectuat ne-a permis să determinăm metodele statistice,

care pot şi trebuie aplicate în procesul evaluării bunurilor imobile în
cadrul analizei influenţei factorilor concreţi asupra valorii de piaţă,
acestea sunt: analiza uni-, bi-, trifactorială, analiza de corelare,
analiza de regresie multiliniară, analiza legăturii inverse sau
evaluării adaptive. Metodele statistice, fiind aplicate în combinaţie
cu metoda „expert”, au permis selectarea următoarelor grupări de
factori ce exercită actualmente o influenţă maximă asupra valorii
imobilului locativ tipizat în mun. Chişinău şi determinarea
influenţei acestora asupra valorii de piaţă: Factorii economici
(Nivelul veniturilor, Mărimea chiriei); Factorii amplasării teritoriale
(Sectorul / cartierul, Centru / periferie / zonă industrială, Accesul la
transport urban, Distanţa până la şcoală, grădiniţă), Caracteristica
fizică (Tipul clădirii / seria, Vârsta clădirii, Existenţa conductei de
gunoi, Existenţa ascensorului, Nivelul apartamentului, Numărul
odăilor, Suprafaţa totală, Suprafaţa locuibilă, Înălţimea încăperii,
130
Mărimea bucătăriei, Materialul pardoselii, Tipul nodului sanitar,
Gazificare, Telefon, Balcon / lojă), Factorii de uzură (Uzura fizică).
7. În prezenta lucrare au fost studiate modelele economice ce pot fi
aplicate pentru determinarea valorii de piaţă. Astfel, au fost
evidenţiate trei modele de bază: aditiv, multiplicativ şi hibrid,
modele care pot fi utilizate drept bază pentru formularea modelelor
de evaluare conform celor trei abordări de bază ale evaluării.
Analiza modelelor menţionate în scopul evaluării imobilului locativ
tipizat ne-a condus spre concluzia că cel mai indicat model ar fi cel
hibrid aplicat în cadrul metodei analizei comparative a vânzărilor.
Prin urmare, a fost elaborat un model de evaluare a valorii de piaţă a
imobilului tipizat. Modelul propus are următoarea structură:
VI = πCG * (Pmed * S * πCC + ΣAC) (3.1)
unde: VI – valoarea imobilului; πCG – produsul
variabilelor calitative generale; Pmed – preţul mediu la 1 m2
suprafaţă totală pe sectoare; S – suprafaţa totală a imobilului
evaluat; πCC – produsul variabilelor calitative ale clădirii
(locuinţei); ΣAC – suma variabilelor aditive ale clădirii (locuinţei),
valoarea îmbunătăţirilor (telefon, boiler, încălzire autonomă,
subsol).
Valoarea imobilului se determină aplicând procedeul legăturii
inverse (evaluarea adaptivă).
8. Modelul elaborat permite efectuarea unor calcule în urma cărora
a devenit posibilă ordonarea factorilor conform gradului de
influenţă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat în mun.
Chişinău. Studiind grupurile de factori a fost evidenţiat şi separat
factorul - seria clădirii, care are o influenţă considerabilă asupra
valorii de piaţă. Hotarele influenţei grupurilor de factori asupra
valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat din mun. Chişinău sunt:
factorii caracteristicii fizice 15 - 46%, seria clădirii 16 – 44%,
factorii de amplasament 8 -32%, factorii de uzură 8 – 28%, factorii
economici 6 – 9% (anexa 3). Ordonarea categoriilor de factori în
ordinea descrescătoare a influenţei sale conform hotarului superior
şi celui inferior diferă:
131
Conform hotarului superior: Conform hotarului inferior:
1. Factorii caracteristicii fizice 1. Seria constructivă a clădirii
2. Seria constructivă a clădirii 2. Factorii caracteristicii fizice
3. Factorii de amplasament 3. Factorii de amplasament
4. Factorii de uzură 4. Factorii de uzură
5. Factorii macroeconomici 5. Factorii macroeconomici
132
ÎNCHEIERE
Piaţa imobilului locativ tipizat este un segment cu cele mai

multe tranzacţii şi în continuă creştere. În ultimii cinci ani au fost
înregistrate circa 158 mii de tranzacţii. Dacă în 2002 au fost
înregistrate circa 21 mii de tranzacţii, apoi în anul 2006 au fost
efectuate de 2 ori mai multe. La baza tranzacţiilor se află valoarea
de piaţă, care este puternic influenţată de amplasament, raportul
cerere - ofertă, caracteristicile concrete ale imobilului şi alţi factori
care încă nu sunt studiaţi şi analizaţi. Evaluarea imobilelor în baza
costurilor conduce la rezultate economic nejustificate. Astfel,
mărimea cheltuielilor pentru construcţia unui apartament în centrul
municipiului, fără preţul terenului, este comparabilă sau aceeaşi ca
şi pentru un apartament amplasat în suburbie. Studiile efectuate
demonstrează că diferenţa dintre valoarea de piaţă a acestor
apartamente este de 1,2 - 5 ori.
Practica europeană şi mondială în evaluarea imobilului se
sprijină pe conceptul valorii de piaţă, care conduce la efecte
economice şi sociale importante. Implementarea valorii de piaţă în
analiza economică şi impozitare eficientizează utilizarea teritoriului
şi construcţiilor, reduce „voluntarismul" la amplasarea imobilelor,
creează condiţii echitabile contribuabililor, sporeşte veniturile
statului şi ale organelor publice locale provenite din impozitarea
proprietăţilor. Aceste venituri în ţările dezvoltate constituie 30 -
40% din buget, în Republica Moldova - 2-7%.
Implementarea valorii de piaţă este indicată de legislaţia
Republicii Moldova, de hotărârile Guvernului. Lipsa bazei
informaţionale referitoare la preţurile de piaţă şi a metodologiilor de
evaluare ajustate la condiţiile R.Moldova constituie piedici serioase
în utilizarea pe larg a valorii de piaţă.
Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului locativ
tipizat permite crearea metodologiei de evaluare, bazate pe valoarea
de piaţă, confirmată de date statistice. Aprecierea gradului de
influenţă a amplasamentului, soluţiilor arhitectural - constructive
133
şi ai altor factori permite automatizarea lucrărilor de evaluare,
sporirea gradului de obiectivitate şi precizie a estimărilor.
Valoarea de piaţă este considerabil influenţată de mai mulţi
factori. Un decalaj considerabil al influenţei asupra valorii de piaţă
au demonstrat: - amplasamentul; - tipul clădirii; - vârsta
construcţiei; - înălţimea încăperilor locative; - izolarea odăilor; -
mărimea bucătăriei. Hotarele influenţei grupurilor de factori asupra
valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat din mun. Chişinău sunt:
pentru factorii caracteristicii fizice 15 - 46%, seria clădirii 16 –
44%, factorii de amplasament 8 -32%, factorii de uzură 8 – 28%,
factorii economici 6 – 9%.
Cele expuse anterior conduc spre formularea unor propuneri,
care după părerea noastră ar fi utile nu numai teoreticienilor ci şi
practicienilor.
În virtutea adoptării primului Standard Moldovean în
domeniul evaluării, sunt necesare ajustări şi modificări în: Legea cu
privire la activitatea de evaluare, Regulamentul provizoriu privind
evaluarea bunurilor imobile, precum şi în Regulamentul cu privire
la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală, pentru a exclude
utilizarea diferitor noţiuni în denumirea metodelor de evaluare, care
propunem să fie denumite: abordarea costurilor, abordarea
veniturilor şi abordarea comparativă. Modificările respective
trebuiesc reflectate şi în standardul SM 249:2004.
Considerăm, că în cazul evaluării imobilului locativ tipizat
evaluarea terenului nu este necesară, iar concretizarea respectivă
trebuie inclusă în Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor
imobile.
Transparenţa preţurilor de piaţă poate fi obţinută prin crearea
condiţiilor de neconvenabilitate a participanţilor la tranzacţii în
cazul diminuării intenţionate a preţurilor. Impozitarea dublă, după
datele evaluării în masă, va impune indirect cumpărătorul să indice
preţul real în contractul de vindere - cumpărare.
Rezultatele prezentului studiu se propun a fi utilizate la
determinarea zonelor valorice ale municipiului Chişinău. Modelul
134
automatizat de evaluare este util şi pentru evaluarea în scop de
vindere - cumpărare, ipotecare şi arendare.
Evaluarea valorii de piaţă în baza datelor despre vânzări,
susţinută de modelele statistico – matematice, se recomandă a fi
utilizată în analiza investiţionar – ipotecară şi fundamentarea
proiectelor investiţionale în imobilul locativ.
Rezultatele obţinute în acest studiu şi dezvoltarea bazei de
date permit aprofundarea cercetărilor în următoarele direcţii:
determinarea influenţei factorilor asupra valorii de piaţă în cadrul
sectoarelor şi cartierelor, determinarea tipului de influenţă - liniar,
neliniar, combinat - al amplasamentului imobilului faţă de centru,
estimarea termenului rezonabil de expunere a bunului imobil pe
piaţă pentru obţinerea veniturilor suplimentare în urma tranzacţiilor.
Baza de date şi modelul de evaluare automatizată pot fi
recomandate pentru implementare în procesul didactic.
135
BIBLIOGRAFIE
1. Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din

06.06.2002. M.O. al R.M., nr. 82-86 din 22.06.2002.
2. Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova, nr.2718-
x din 03.06.83. Chişinău, 2004
3. Codul fiscal al Republicii Moldova (Titlul IV), nr. 1055-
XIII din 16.06.00. M.O. al R.M., nr. 127-129, p.884, 2000.
4. Concepţia Cadastrului Naţional. M.O. al R.M., nr. 2-4,
15.01.1998.
5. Concepţia Evaluării Bunurilor Imobile. M.O. al R.M., nr. 6-
8, 15.02.2000.
6. Constituţia Republicii Moldova.
7. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a
bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la
efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb,
donaţie, gaj, moştenire. Aprobat 15 iunie 1997. M.O. al
R.M., nr. 43-44 din 3 iulie 1997.
8. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a
bunurilor imobiliare pentru impozitare. Aprobat 15 iunie
1997. M.O. al R.M., nr.41-42 din 26 iunie 1997.
9. Hotărârea Guvernului privind aprobarea Regulamentului
privind modul de evaluare a bunurilor imobiliare
impozabile, nr. 638 din 07.07.1999. Contabilitate şi audit,
nr.9, 1999.
10. Hotărârea Guvernului R.M. cu privire la evaluarea
obiectelor de proprietate intelectuală, nr.783 din 30.06.2003.
MO al RM nr.138-140 din 8.07.2003.
11. Hotărârea Guvernului R.M. cu privire la unele măsuri pentru
urgentarea procesului de împroprietărire, nr. 984 din
21.09.1998.
12. Hotărârea Guvernului R.M. Indicaţii metodice privind
determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al
întreprinderii şi stabilirea preţului de vânzare a patrimoniului
136
(acţiunilor) statului, nr. 1056 din 12.11.1997, Anexa nr.6.
M.O. al R.M., nr.2-4 din 15.01.1998.
13. Hotărârea Guvernului R.M. Regulamentul cu privire la
vânzare-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor
privatizate sau care se privatizează, nr. 562 din 23.10.1996.
M.O. al R.M., nr. 12/47 din 20.12.96.
14. Hotărârea Guvernului R.M. Strategia pieţei spaţiului locativ
şi altor bunuri imobiliare, nr. 416 din 10.05.1999, anexa
nr.1. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 20.05.1999.
15. Hotărârea Guvernului R.Moldova cu privire la metodele de
evaluare a mijloacelor fixe în procesul de privatizare,
nr.1056. M.O. al R.M., nr. 14/62 din 07.03.1995.
16. Hotărârea Guvernului R.Moldova pentru aprobarea
Regulamentului cu privire la conţinutul documentaţiei
cadastrului funciar, nr.24 din 11.01.1995. M.O. al R.M,. nr.
14/62 din 07.03.1995.
17. Hotărârea Guvernului R.Moldova. Regulamentul despre
ordinea de organizare a lucrărilor de evaluare a bunurilor
imobiliare impozabile, nr. 1405 din 19.09.1996. M.O. al
R.M., nr. 12/47 din 20.12.1996.
18. Hotărârea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu
privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003.
19. Indicaţii cu privire la adaptarea legislaţiei imobiliare în ţările
Europei Centrale şi de Vest, inclusiv problemele deţinerii,
evaluării, asigurării, restituirii, gestiunii proprietăţii şi
operaţiunilor de schimb cu ea. Comisia Economică
Europeană ONU, 1998.
20. Indicii comasaţi ai valorii de reconstituire a construcţiei
locative, edificiilor publice şi a comunicaţiilor comunale de
importanţă vitală. M.O. al R.M., nr. 49-50, 25 iulie 1996
21. Internaţional Valiation Standards. International Valuation
Standards Committee, 2001.
22. Legea pentru modificarea şi completarea Legii privatizării
fondului de locuinţe, nr. 1068-XIV din 22.06.2000. M.O. al
R.M., nr. 109-111 din 31.08.00.
137
23. Legea pentru punerea în aplicare a Titlului IV al Codului
Fiscal, nr. 1056- XIV din 16.06.00. Contabilitate şi audit,
nr.10, 2000.
24. Legea privatizării fondului de locuinţe nr.1324-XII din
10.03.93, republicată M.O. al R.M., nr.5-7, 2000.
25. Legea R.M. Codul funciar. Modificată, republicată în
temeiul Hotărârii Parlamentului, nr. 1546-XIII din 25.02.98.
M.O. al R.M., nr.107 din 4.09.01.
26. Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV
din 18.04.2002. M.O. al R.M., nr.102 din 16.07.2002.
27. Legea R.M. Cu privire la arendă nr. 861-XIII din 14.01.92.
Acte normative cu privire la problemele economice şi
bugetare (1990-1992), Chişinău, Universitas, 1992.
28. Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile,
nr.1543-XIII din 25.02.1998. ***Cadastru. Chişinău 1998.
29. Legea R.M. cu privire la faliment, nr. 768-XIII din 36.03.96.
M.O., nr. 58 din 03.04.96.
30. Legea R.M. Cu privire la gaj, nr. 838 din 23.05.96. M.O. al
R.M., nr. 61-62/601 din 20.09.1996.
31. Legea R.M. cu privire la proprietate, nr. 459-XII din
22.01.1991. Acte normative cu privire la problemele
economice şi bugetare (1990-1992), Chişinău, Universitas,
1992.
32. Legea R.M. Privind preţul normativ şi ordinea vânzării-
cumpărării pământului, nr. 1403-XIV din 7.12.2000,
Экономическое обозрение, nr.1 din 12.01.2001.
33. Legea R.M. Privind preţul normativ şi ordinea vânzării-
cumpărării pământului, nr. 1308-XIII de la 25.07.1997.
M.O. al R.M., nr.57-58 din 4.09.1997.
34. Legea R.M., Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.1991.
M.O. al R.M., nr. 107 din 04.09.2001.
35. Metodologia evaluării imobilului în România. Monitorul
oficial al României, nr. 16, 1996.
36. Ministerul Mediului şi Amenajării Teritoriului al R.M.,
ordin nr. 30 din 24.01.2000. Instrucţiuni metodologice
138
privind modul de întocmire a devizului centralizator pentru
realizarea obiectivelor de investiţii ţinând cont de preţurile
curente. Monitorul construcţiilor, volumul 1, 2000.
37. Regulament cu privire la gajarea (ipotecarea) terenurilor şi a
obiectelor imobile aferente acestora. Anexă la Hotărârea
Guvernului R.M. nr. 374 din 6.04.1998. M.O. al R.M., nr.
56-59 din 25.06. 1998.
38. Regulament cu privire la modul de evidenţă şi calculare a
uzurii mijloacelor fixe în scopul impozitării. M.O. al R.M.,
nr. 21-24 din 27 februarie 2001.
39. Scrisoarea Ministerului Finanţelor al R.M. nr. 04/3-9 din 7
octombrie 1997. Despre evaluarea construcţiilor ce aparţin
persoanelor fizice şi juridice.
40. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a
patrimoniului: termeni şi definiţii. Chişinău. Departamentul
„Moldova - Standard”, 2004.
41. Standardul Naţional de Contabilitate 11 „Contractele de
construcţie”, 1999.
42. TEGOVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate
pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare, Ediţia română,
1998. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România
ANEVAR, Institutul Român de Cercetări în Evaluare
IROVAL.
43. Совет Министров Молдавской СССР, Постановление
№119 от 29.03.1982. Нормы по оценке принадлежащих
гражданам Молдавской СССР строений для целей
государственного страхования. Кишинэу, «Тимпул»,
1982.
44. Albu I., Albu S., Evaluatorul şi activitatea de evaluare în
Republica Moldova. Conferinţa tehnico-ştiinţifică Jubiliară a
Colaboratorilor, Doctoranzilor şi Studenţilor U.T.M., 8-9
octombrie 2004, vol.1, p. 160-161.
45. Albu I., Analiza factorilor ce influenţează valoarea de piaţă a
imobilului locativ din mun. Chişinău. Monitorul
construcţiilor, volumul 1 (28), 2004, p.88-93.
139
46. Albu I., Chiria şi preţul spaţiului locativ, Conferinţa
ştiinţifică Academia Internaţională de Drept Economic.
Secţiunea: Economie. 25-27 mai 1999, p.37-39.
47. Albu I., Determinarea factorilor de influenţă asupra valorii
în funcţie de tipul imobilului. Revista economică, Chişinău -
Sibiu, 2004, nr.6 (19), p.127-140.
48. Albu I., Determinarea factorilor de influenţă asupra valorilor
proprietăţilor imobiliare, Conferinţa ştiinţifică Academia
Internaţională de Drept Economic. Secţiunea: Economie.
Aprilie 2002, p.41-43.
49. Albu I., Dezvoltarea pieţei imobilului locativ în mun.
Chişinău. Meridian ingineresc, nr.2. Chişinău: Editura
U.T.M., 2004, p. 55-59.
50. Albu I., Elemente de statistică în procesul estimării valorii
de piaţă a imobilului locativ. Meridian ingineresc, nr.3.
Chişinău: Editura U.T.M., 2004, p. 34-38.
51. Albu I., Evaluarea valorii de piaţă a imobilului locativ
tipizat în mun. Chişinău. Monitorul construcţiilor, volumul 1
(28), 2004, p.93-98.
52. Albu I., Principii de evaluare a bunurilor imobiliare,
Conferinţa ştiinţifică Academia Internaţională de Drept
Economic. Secţiunea: Economie. 25-27 mai 1999, p.33-37.
53. Albu S., Albu I., Problemele temporale de evaluare a valorii
de piaţă. Conferinţa tehnico-ştiinţifică Jubiliară a
Colaboratorilor, Doctoranzilor şi Studenţilor U.T.M., 8-9
octombrie 2004, vol.1, p. 162-163.
54. Analiza pieţei imobilului în R. Moldova. Экономическое
обозрение, nr.1, 12.01.2001.
55. Anuarul statistic pe anul 2004. Chişinău. Departamentul
statistică şi sociologie, 2004.
56. Bajura T., Aplicări metodice şi metodologice de evaluare a
imobilului. Chişinău, 2000.
57. Bolocan G. Dicţionar rus – român. Chişinău. Redacţia
Principală a Enciclopediei şi ÎME-P „Logos”, 1992, 763 p.
58. Buletinul ofertei la zi al bursei "Lara" pe anul 2000.
140
59. Buzu O., Dezvoltarea pieţei serviciilor de evaluare a
bunurilor imobiliare în Republica Moldova. Rezumatele
lucrărilor. Conferinţa tehnico-ştiinţifică jubiliară
„Tehnologii moderne în construcţii”, Chişinău, 2000, p.11-
15.
60. Buzu O. ş.a., Metodologia evaluării terenurilor cu destinaţie
agricolă. Chişinău, 2000.
61. Buzu O., Aspecte social-economice ale evaluării bunurilor
imobile în scopul impozitării. Conferinţa tehnico-ştiinţifică
Jubiliară a Colaboratorilor, Doctoranzilor şi Studenţilor
U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 286-287.
62. Buzu O., Evaluarea imobilului ca partea componentă a
cadastrului bunurilor imobile. Conferinţa tehnico-ştiinţifică
Jubiliară a Colaboratorilor, Doctoranzilor şi Studenţilor
U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 288-289.
63. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie
şi practică, Chişinău, 2003.
64. Diamond D.B., Tolley G.S., The economics of urban
amenities. New York, 1982
65. Didilică V., Particularităţi şi probleme ale evaluării în masă
a imobilelor. Conferinţa tehnico-ştiinţifică jubiliară
53.
66. Friedman J.P., Dictionary of real estate, 4th ed. Barron
Educational Series, Inc., 1997.
67. Friedman J.P., Ordway N. Income proprety appraisal and
analysis, пер.с англ. Москва "Дело", 1995, 480 p.
68. Herison G., Evaluarea imobilului. CPb, New York, 1997.
69. Hâncu D. Dicţionar explicativ şcolar. Chişinău, Ştiinţa,
2002, 508 p.
70. Kairaitiene R., Problems of Real Proprety Mass Appraisal in
Lituania. Stockholm, 2000, 85p.
71. Matcov A., Sisteme automatizate utilizate în evaluarea
bunurilor imobiliare. Conferinţa tehnico-ştiinţifică jubiliară
141
26.
72. Moldovanu D., Istoria doctrinelor economice. Chişinău,
1993, 178p.
73. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 17-19 (1616-
1618), din 28.01.2005.
74. Oxford dictionary of business. Second edition. Oxford New
York, Oxford University Press, 1996.
75. Plattner R.H., Real estate investment. Analysis and
management, 1993, 245p.
76. Price nr.4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19,
21, 22, 24, 25, 31, 34, 36, 38, 40 din anul 1999.
77. Price nr.4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 24,
31, 34, 38, 40 din anul 2000.
78. PROMO plus, nr.1 din 12 aprilie 2005.
79. Raţiu-Suciu C., Modelarea şi simularea proceselor
economice. Bucureşti, 1995, 267p.
80. Real Estate Appraisal for Taxation Purposes. Experience of
Republic of Moldova. Stockholm, 2001, 51p.
81. Ricardo D., Opere alese, Ch.: Universitas, 1993, vol.II., 336
p.
82. Roşca P., Previziune economică, Chişinău, 1998, 272p.
83. Schatteles T.S., Metode econometrice moderne, Chişinău
1992, 301p.
84. Smith Adam, Avuţia naţiunilor: cercetare asupra naturii şi
cauzelor ei. În două volume, trad.din l.engl. de Al. Hallunga.
Ch.: Universitas, 1992, vol.II. p. 243-259.
85. Ţurcanu N., Metode de determinare a normei de capitalizare
a veniturilor pentru evaluarea proprietăţii imobiliare.
Conferinţa ştiinţifică Academia Internaţională de Drept
Economic. Secţiunea: Economie. Aprilie 2002, p.13-14.
86. Ţurcanu N., Buzu O., Metodologia evaluării bunurilor
imobiliare. Informaţie expres a Ministerului economiei şi
reformelor al R.M. Institutul de cercetări ştiinţifice în
domeniul informaţiei tehnico-economice,1997, 12p.
142
87. Umaneţ V., Economie politică. Chişinău:USM, 2001, 416p.
88. Vişinoiu N., Statistica, Bucureşti, 1992, 154p.
89. www.bnm.md
90. www. Lara md., pentru anii 2001 – 2005.
91. Антонов В., Оценка земельных ресурсов. Москва,1999,
305c.
92. Бажура Ф., Методики определения рыночной цены
земельных участков, Кишинэу 1998.
93. Березин М.Ю., Налогообложение недвижимости. М:
Финансы и статистика, 2003, 368с.
94. Бледный С.Н., Правовые основы управления
недвижимостью. М: Закон и право, 2002, 271с.
95. Бузу О., Модель оценки недвижимого имущества для
налогообложения на этапе переходной экономики.
Conferinţa tehnico-ştiinţifică U.T.M. „Tehnologii moderne
în construcţii”. Secţiunea: Evaluarea şi managementul
imobilului, 24-26 mai 2000, p.41-44.
96. Горемыкин В.А., Экономика недвижимости. М.: ТК
Велби, Изд-во Проспект, 2004, 848с.
97. Гранова И.В., Оценка недвижимости. СПб: Питер, 2001,
256с.
98. Жилищная экономика, под ред. Поляковского Г., пер. с
англ. М.: Дело, 1996, 224с.
99. Замков О., Толстопятенко А., Черемных Ю.
Математические методы в экономике. Учебник. М.:
«Дело и сервис», 2004, 368с.
100. Калачева С. А., Сделка и недвижимости, Mосква:
"Дело", 1996, 120c.
101. Киселёв С.В., Курс лекций по оценке строений и
сооружений. Учебное пособие. Москва, 1998, 257с.
102. Концепция развития системы оценки в Р. Молдова.
Разработчик ООО Триада, 2000г.
103. Коростелев С.П., Основы теории и практики оценки
недвижимости. Учебное пособие. М.: Русская деловая
литература, 1998, 320c.
143
104. Краткий экономический словарь, под ред. Белика Ю.
М.: издательство политической литературы, 1987, 400 с.
105. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г.,
Девелопмент. М: ЗАО «Издательство Экономика», 2004,
521с.
106. Маклер от 29.05.98, 05.06.98, 17.08.98, 25.08.98,
04.09.98, 27.11.98, 31.12.98.
107. Максимов С.Н., Основы предпринимательской
деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер,
2000, 272с.
108. Обзор недвижимости № 4,6,9,10,24 от 2001 г.
109. Обзор недвижимости январь – июнь 2002 г.
110. Оценка недвижимости. Под ред.проф. Грязновой А.Г.
М: Финансы и статистика, 2004, 496с.
111. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное
и практическое пособие. Под ред. Зарубин В.Н. Москва,
1998, 156c.
112. Прорвич В., Основы экономической оценки городских
земель. Москва: Дело, 1998, 350c.
113. Тарасевич Е. И., Оценка недвижимости, Санкт
Петербург, изд. СПбГТУ 1997, 156c.
114. Тробовой Р., Экономика и управление недвижимости.
Москва. ЭКМОС, 1999, 285c.
115. Тэпман Л.Н., Оценка недвижимости. Под ред.проф.
Швандара В.А. М:ЮНИТИ - ДАНА, 2002, 303с.
116. Федотова М., Уткин. Э., Оценка недвижимости и
бизнеса. Москва. ЭКМОС, 2000, 345c.
117. Экономика и управление недвижимостью. Учебник
для вузов, под ред. Грабовский П.Г., Смоленск, 1999,
527p.
118. Экономика недвижимости. Учебное пособие, под ред.
Ресин В.И. Москва, 1999, 310c.
119. Эккерт Д., Организация оценки и налогообложения
недвижимости. Москва. СТАР ИНТЕР, 1997, 2 тома.
144
ANNOTATION
The process of transition to the market economy

predetermined the creation and development of the real estate
market. The object of the most deals is the dwelling market, and the
main question has become its evaluation. Namely at the dwelling
market, in nowadays, are created the preconditions for introducing
the market value, which is the catalyst of real estate development.
The investigation’s aim is the factors studying and the
appreciation of these influence on the market value of typify real
estate. The tasks consist in the following: the determination and
classification of the factors which influence on the market value; the
determination of statistical and econometric methods with the aim
of analysis of factors which influence on the market value of
dwelling property and the determination of the size of the influence
of the main factors; the determination of economical models of the
dwelling property with the aim of creation of the adapted model to
update, real conditions of Chisinau market.
The work has the following structure: the first chapter is
dedicates to the analysis of theoretical and practical aspects of
evaluation, the studying of the market real estate, its value and the
problems of evaluation of Chisinau dwelling property. In the second
chapter are defined and classified the factors which influence on the
value, the statistical methods of determination the size of influence,
the economical models are analyzed which are used in the process
of individual and mass evaluation of property. In the third chapter
are determined the factors which exert maximum influence on the
market value of Chisinau dwelling property. Also, the size influence
is calculated and is given a model (algorithm) of evaluation of the
dwelling property in Chisinau.
145
АННОТАЦИЯ
Процесс перехода к рыночной экономике
предопределил создание и развитие рынка недвижимости.
Объектом большинства сделок является жилищная
недвижимость, и основным вопросом стала ее оценка.
Именно на рынке жилья, на сегодняшний день, созданы
предпосылки для внедрения рыночной стоимости, которая
является катализатором развития недвижимости.
Целью работы является исследование факторов и
определение их влияния на рыночную стоимость типовой
жилищной недвижимости. В соответствии с целью
исследования были сформулированы и решены следующие
задачи: научная трактовка рыночной стоимости
недвижимости на основе синтеза библиографических
данных; анализ принципов оценки принятых в европейской
и международной практике; определение и классификация
факторов влияющих на рыночную стоимость; определение
статистических и эконометрических методов,
экономических моделей оценки жилищной недвижимости с
целью создания адаптированной модели к условиям
сегодняшних реалий Кишинёвского рынка; создание
собственной базы данных; микроэкономический анализ цен
жилищной типовой недвижимости и расчет величины
факторов влияющих на рыночную стоимость.
Работа имеет следующую структуру: первая глава
посвящена анализу теоретических и практических аспектов
оценки, определению концептуальных понятий,
рассмотрению эволюции методов оценки в Р.Молдова,
изучение рынка недвижимости, рыночной стоимости
недвижимости и проблемы оценки жилищной
недвижимости муниципия Кишинэу. Во второй главе
определяются и классифицируются факторы, влияющие на
величину рыночной стоимости; изучаются статистические
методы определения величины влияния; анализируются
146
экономические модели, используемые в процессе
индивидуальной и массовой оценки недвижимости. В
третьей главе определяются факторы, оказывающие
максимальное влияние на рыночную стоимость жилищной
недвижимости в муниципии Кишинэу. Так же,
рассчитывается величина их влияния и предлагается модель
(алгоритм) оценки жилищной недвижимости в муниципии
Кишинэу.
147
Cuvintele – cheie
româna engleză rusă
Algoritm Algorithm Алгоритм
Bun imobil Real estate Недвижимость
Evaluare Appraisal, Оценка
valuation
Imobil locativ Residential real Жилая
estate, недвижимость
dwelling property
Metode de Valuation Методы оценки
evaluare methods
Metode Econometrical Эконометрические
econometrice methods методы
Metode statistice Statistical Статистические
methods методы
Model economic Economical Экономическая
model модель
Piaţa imobiliară Real estate Рынок
market недвижимости
Piaţa imobilului Residential real Рынок жилищной
locativ estate недвижимости
market, dwelling
market
Preţ Price Цена
Proces de Appraisal process Процесс оценки
evaluare
Proprietate Property Собственность
Proprietate Real property Недвижимое
imobiliară имущество
Tranzacţie Real estate Сделка с
imobiliară transaction недвижимостью
Uzură Depreciation Износ
Valoare de piaţă Market value Рыночная стоимость
Vânzare Comparable sale Сопоставимая
comparabilă продажа
148
Lista abrevierilor
a. Anul mun. Municipiul

m. Metru niv. Nivele
p. Pagina tab. Tabel
m3 Metru cub ap.2 od. Apartament cu două
odăi
m2 Metru pătrat M.O. Monitorul oficial
nr. numărul O.C.T. Oficiul cadastral
teritorial
or. Oraşul O.N.U. Organizaţia
Naţiunilor Unite
etc. şi altele R.M. Republica Moldova
mln. Milion S.U.A. Statele Unite ale
Americii
149
ANEXA 1
Analiza dinamicii preţurilor la garsoniere în mun. Chişinău
Conform datelor publicate periodic de Bursa ”Lara” [83] preţurile nominale de piaţă medii la
garsoniere pe perioada anilor 1995-2004 s-au modificat conform tabelului
Tabelul 1
Preţurile nominale medii la garsoniere pe anii 1995 – 2006
USD
ANI lei
SECTORUL
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Buiucani 37576 27083 15067 7681 8263 9543 14976 22605 22842 25750
Centru 46417 30694 19861 8476 8893 10433 16284 23687 24906 28130
Botanica 41997 27986 16436 6887 8497 10676 15412 23369 20958 24130
Râşcani 39786 26180 17121 7946 7849 9220 15049 21633 22086 25380
Ciocana 37576 24375 15067 8476 7921 8896 14249 22360 20778 24250
Sursa: întocmit de autor în baza datelor www.Lara.md pe perioada analizată
Transformăm preţurile din dolari în lei cu ajutorul cursului valutar mediu anual.
150
Tabelul 2
Cursul mediu anual al dolarului şi rata de refinanţare bancară
în perioada anilor 1995-2006
Anul 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Cursul
mediu
4,29 4,52 4,65 4,67 8,34 11,65 12,41 13,09 13,88 13,22 12,6 13,13
anual al
dolarului
Rata
medie de
27,34 20,15 19,03 22,42 31,82 29,28 17,71 11,29 11,25 14,17 12,9 12,8
refinanţa
re
Sursa: www.bnm.md
151
Tabelul 3
Preţurile nominale medii la garsoniere pe anii 1997 – 2006
ANII , lei
SECTORUL
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Buiucani 39525 35025 45870 42231 56962 77231 142964 234655 255150 338098
Centru 48825 39695 60465 46600 61305 84431 155456 245892 278208 369346
Botanica 44175 36192.5 50040 37863 58575 86394 147128 242587 234108 316827
Râşcani 41850 33857.5 52125 43688 54108 74613 143658 224568 246708 333239
Ciocana 39525 31522.5 45870 46600 54604 71995 136024 232117 232092 318403
Preţurile calculate nu pot fi comparate fiind valori diferenţiate în timp. Pentru a le aduce într-o
situaţie comparabilă s-a decis a aplica rata de refinanţare bancară, ca fiind valoarea ce reflectă nu
numai modificarea inflaţionistă, ci şi politica statului în perioada analizată.
152
Tabelul 4
Preţurile actualizate la garsoniere în mun. Chişinău
ANI lei
SECTORUL
1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Buiucani 174728 126478 125656 89487 102541 124924 207865 298836 287809 338098
Centru 215840 143342 165638 98744 110360 136570 226028 313146 313819 369347
Botanica 195284 130694 137080 80229 105445 139746 213919 308937 264074 316827
Râşcani 185006 122262 142791 92572 97402 120690 208874 285990 278287 333239
Ciocana 174728 113830 125656 98744 98296 116455 197775 295603 261800 318403
Dinamica preţurilor ne indică o anumită ciclicitate: o creştere şi scădere ritmică a preţurilor

efective dintr-o perioadă în alta.
153
Tabelul 5
Dinamica preţurilor la garsoniere în perioada 1998 - 2006
ANII, %
SECTORUL
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Buiucani -27.61 -0.65 -28.78 14.59 21.83 66.39 43.76 -3.69 17.47
Centru -33.59 15.55 -40.39 11.76 23.75 65.50 38.54 0.21 17.69
Botanica -33.07 4.89 -41.47 31.43 32.53 53.08 44.42 -14.52 19.98
Râşcani -33.91 16.79 -35.17 5.22 23.91 73.07 36.92 -2.69 19.75
Ciocana -34.85 10.39 -21.42 -0.45 18.47 69.83 49.46 -11.44 21.62
În formă grafică ciclicitatea menţionată iese în evidenţă (diagrama 3).
154
Diagrama 3. Dinamica preturilor in perioada 1996-2006
400 Buiucani
300
Centru
Botanica
200
Râşcani
%
100 Ciocana
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
-100
anii
Pentru a confirma corectitudinea concluziilor am determinat abaterea valorilor consecutive.

Adică, cu câte procente diferă, spre exemplu, creşterea preţurilor din 2001, 2002 şi cea din 2003. Vom
observa că dacă în 2001 această abatere a constituit +43,37% (pentru sectorul Buiucani), apoi în 2002
doar +7,24%, după care creşte cu +44,56% şi iarăşi o micşorare bruscă la -22,63%, un an continuă
micşorarea (-47,45%) după care o creştere de 21,16%.
155
Tabelul 6
Abaterea creşterii (scăderii) efective a preţurilor în perioade consecutive
%
Perioada
SECTORUL
1999/1998 2000/1999 2001/2000 2002/2001 2003/2002 2004/2003 2005/2004 2006/2005
Buiucani 26.96 -28.13 43.37 7.24 44.56 -22.63 -47.45 21.16
Centru 49.14 -55.94 52.15 11.99 41.75 -26.96 -38.33 17.48
Botanica 37.96 -46.36 72.90 1.10 20.55 -8.66 -58.94 34.50
Râşcani 50.71 -51.96 40.39 18.69 49.16 -36.15 -39.61 22.44
Ciocana 45.24 -31.81 20.96 18.93 51.36 -20.36 -60.90 33.06
Forma grafică este mai explicită pentru a elucida ciclicitatea menţionată (diagrama 4).
Dacă e să presupunem că periodicitatea se va menţine în continuare, atunci în 2007 abaterea creşterii
efective a preţurilor faţă de 2006 va primi valori pozitive: ∆(2007-2006) › 0, atunci
P2007 − P2006 P − P2005
*100 − 2006 *100 f 0
P2006 P2005
156
Diagrama 4. Abaterea creşterii (scăderii) efective a
preţurilor în perioade consecutive
100
0
-100
19 996
19 997
20 998
20 999
20 000
20 001
20 002
20 003
20 004
5
Buiucani
00
%
/1
/1
/1
/1
/2
/2
/2
/2
/2
/2
-200 Centru
97
98
99
00
01
02
03
04
05
06
19
Botanica
-300 Râşcani
-400 Ciocana
perioada
P2006 − P2005
Prin simple operaţii matematice căpătăm P2007 f * P2006 + P2006
P2005
Conform formulei respective determinăm limita minimă a preţurilor pe sectoare.
157
Tabelul 7
Prognoza preţurilor medii pe sectoare la garsoniere
ANII, lei
SECTORUL minim pentru
2005 2006
2007
Buiucani 287809 338098 397172.6
Centru 313819 369347 434700.6
Botanica 264074 316827 380118.3
Râşcani 278287 333239 399043.6
Ciocana 261800 318403 387243.1
Valorile respective reprezintă limita inferioară a preţurilor medii anuale posibile pentru anul
2007. Considerând cursul valutar mediu pentru un dolar SUA, în perioada ianuarie – mai 2007 -
12,6961 lei căpătăm următoarele valori: în sectorul Buiucani – 31 283 $, Centru – 34 239 $, Botanica
– 29940 $, Râşcani – 31 430 $, Ciocana – 30 501 $.
158
ANEXA 2
Aprecierea prin sondaj a factorilor preferenţiali
pentru un cumpărător potenţial
Aprecierea prin sondaj a factorilor preferenţiali pentru
un cumpărător potenţial a cuprins următoarele etape:
1. Elaborarea anchetei
2. Anchetarea unui eşantion de 100
persoane, locuitori ai mun. Chişinău.
3. Prelucrarea datelor.
4. Elaborarea concluziilor.
Rezultatele anchetei au fost utilizate pentru a răspunde la două
întrebări:
a) Ce factori / caracteristici determină cumpărătorul potenţial
în alegerea imobilului locativ.
b) Care sunt preferinţele unui cumpărător potenţial cu privire la
imobilul locativ tipizat.
Conţinutul anchetei 1
Vă rugăm să răspundeţi la următoarele întrebări:
Vă mulţumim anticipat
1. Vârsta D-tră:
a) 18-25 ani b) 25-40 ani c) mai mult de 40 ani
2. Sexul:
a) feminin b) masculin
3. Studiile:
a) medii incomplete d) superioare incomplete
b) medii e) superioare
c) medii speciale
4. Starea familiară:
a) celibatar (ă) c) văduv (ă)
b) căsătorit (ă) d) divorţat (ă)
5. Aveţi copii:
a) nu b) da
159
Dacă da –câţi? _______ inclusiv:
Fete _____
Băieţi_____
6. Locuiţi în:
a) cămin d) apartament cu 3 odăi
b) garsonieră e) casă pe pământ
c) apartament cu 2 odăi
7. În prezent sunteţi:
a) student c) aveţi serviciu provizoriu
b) şomer d) aveţi serviciu permanent
8. Doriţi să vă îmbunătăţiţi sau schimbaţi situaţia locativă:
a) da b) nu
Dacă da, vă rugăm să răspundeţi la următoarele întrebări:
1. Dvs doriţi:
a) apartament cu 2 odăi c) apartament cu 4-5 odăi
b) apartament cu 3 odăi d) casă pe pământ
2. Preferaţi sectorul:
a) Centru d) Buiucani
b) Botanica e) Râşcani
c) Ciocana
3. Ce nivel preferaţi:
¾ parter ¾ nivelul 5
¾ nivelul 1 ¾ nivelul 6
¾ nivelul 2 ¾ nivelul 7
¾ nivelul 3 ¾ nivelul 8 şi mai sus
¾ nivelul 4
4. Aţi accepta locuinţă în clădire negazificată:
a) da b) nu
5. Aţi procura apartament fără telefon:
a) da b) nu
6. Preferaţi amplasarea blocului locativ:
¾ la marginea oraşului a) da b) nu
¾ în apropierea autostrăzilor a) da b) nu
¾ în apropierea staţiilor de troleu (auto) a) da b) nu
¾ în apropierea zonelor verzi a) da b) nu
160
7. La ce depărtare de bloc aţi prefera grădiniţa, şcoala:
a) până la 300 m
b) 300-500 m
c) mai mult de 500m
8. Doriţi locuinţă în clădire de vârstă:
a) până la 5 ani d) 20-30 ani
b) 5-10 ani e) mai mult de 30 ani
c) 10-20 ani
9. Aţi prefera procurarea locuinţei prin:
a) sisteme de ipotecă (în credit)
b) plata imediată
În rezultatul prelucrării datelor au fost formate mai multe

portrete preferenţiale ale unor cumpărători potenţiali, fapt care a
permis specificarea factorilor ce influenţează valoarea de piaţă.
De exemplu: o doamnă cu vârsta între 25 şi 40 ani, cu studii
superioare preferă: casă pe pământ (ca excepţia a trei odăi la parter,
de dorit cu subsol) în clădire de până la 5 ani, în sectorul Botanica
însă nu la periferie, nu lângă autostradă şi nu lângă staţia auto, însă
lângă zonă verde, iar până la şcoală, grădiniţă să fie o distanţă nu
mai mare de 300 m, clădire gazificată, telefonizată şi este dorită
procurarea prin ipotecă.
Un domn cu vârsta cuprinsă între 18 şi 25 ani cu studii medii
speciale preferă apartament cu 2 odăi la etajul 2 al unei clădiri de
până la 5 ani, în sectorul Botanica, închiriat sau procurat prin
ipotecă. Se doreşte gaz, telefon, clădirea să nu se afle la periferie,
nici lângă autostradă, ci lângă o zonă verde şi staţie auto, distanţa
până la şcoală sau grădiniţă nu importă.
161
Analiza procentuală a rezultatelor
anchetei 1
în %
la Total
Nr.
Nr. Caracteristica anchetaţil Doresc Doresc Doresc
crt. anchetaţilor or Ap 2 od Ap 3 od Ap 4 od
1 TOTAL ANCHETAŢI 100,00 8,00 20,00 4,00
2 Sex feminin 72,00 11,11 22,22 5,56
3 Studii superioare 44,00 9,09 9,09 0,00
4 Vârsta 18-25 44,00 9,09 18,18 9,09
5 Vârsta 25-40 36,00 11,11 22,22 0,00
6 Nu am copii 32,00 0,00 25,00 0,00
Studii superioare
7 incomplete 32,00 0,00 25,00 12,50
8 Sex masculin 28,00 0,00 14,29 0,00
9 Vârsta mai mult de 40 20,00 0,00 20,00 0,00
10 Studii medii speciale 16,00 25,00 25,00 0,00
11 Studii medii 4,00 0,00 100,00 0,00
162
Nr. Doresc casă Preferă Preferă Preferă Preferă
crt. pe pământ Centru Botanica Ciocana Buiucani
1 72,00 20,00 52,00 8,00 12,00
2 66,67 16,67 55,56 11,11 11,11
3 81,82 18,18 36,36 9,09 9,09
4 63,64 27,27 9,09 45,45 9,09
5 77,78 22,22 55,56 11,11 22,22
6 75,00 0,00 75,00 0,00 12,50
7 62,50 25,00 62,50 0,00 12,50
8 85,71 28,57 42,86 0,00 14,29
9 80,00 0,00 60,00 0,00 0,00
10 50,00 0,00 75,00 0,00 25,00
11 100,00 100,00 0,00 100,00 0,00
Nr. Preferă Preferă Preferă Preferă Preferă Preferă

crt. Râşcani Parter Niv.1 Niv.2 Niv.3 Niv.4-11
1 16,00 72,00 4,00 20,00 8,00 0,00
2 16,67 66,67 5,56 22,22 11,11 0,00
3 36,36 81,82 0,00 18,18 0,00 0,00
4 9,09 63,64 0,00 18,18 18,18 0,00
5 11,11 77,78 0,00 22,22 0,00 0,00
6 12,50 75,00 12,50 25,00 0,00 0,00
7 0,00 62,50 0,00 12,50 25,00 0,00
8 14,29 85,71 0,00 14,29 0,00 0,00
9 40,00 80,00 20,00 20,00 0,00 0,00
10 0,00 50,00 25,00 50,00 0,00 0,00
11 0,00 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00
163
Nu Lângă
Nr. Fără Fără Doresc doresc autostra
crt. gaz Cu gaz tel. Cu tel. Periferie Periferie dă
1 16,00 84,00 16,00 84,00 28,00 52,00 8,00
2 16,67 83,33 11,11 88,89 27,78 55,56 11,11
3 0,00 100,00 18,18 81,82 27,27 36,36 0,00
4 36,36 63,64 18,18 81,82 18,18 81,82 0,00
5 0,00 100,00 22,22 77,78 44,44 33,33 22,22
6 0,00 100,00 12,50 87,50 50,00 25,00 12,50
7 25,00 75,00 12,50 87,50 37,50 62,50 12,50
8 14,29 85,71 28,57 71,43 28,57 42,86 0,00
9 0,00 100,00 0,00 100,00 20,00 20,00 0,00
10 25,00 75,00 25,00 75,00 25,00 75,00 25,00
11 0,00 100,00 0,00 100,00 0,00 0,00 0,00
164
Nu Nu Nu Grăd. Grăd.
lângă Lângă lângă Lângă lângă şcoală şcoală la
Nr. autostra staţie staţie zona zona pană la 300m-
crt. dă auto auto verde verde 300m 500m
1 92,00 32,00 68,00 96,00 4,00 56,00 24,00
2 88,89 33,33 66,67 94,44 5,56 61,11 16,67
3 100,00 18,18 81,82 90,91 9,09 63,64 18,18
4 100,00 45,45 54,55 100,00 0,00 63,64 27,27
5 77,78 33,33 66,67 88,89 11,11 44,44 22,22
6 87,50 25,00 75,00 87,50 12,50 37,50 12,50
7 87,50 50,00 50,00 100,00 0,00 50,00 12,50
8 100,00 28,57 71,43 100,00 0,00 42,86 42,86
9 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00 60,00 20,00
10 75,00 50,00 50,00 100,00 0,00 75,00 25,00
11 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00 0,00 100,00
165
Grăd.
şcoală Clădire Clădire Clădire Procurar Procurar
Nr. mai mult până la 5 de 5-10 mai mult e e
crt. de 500 m ani ani de 10 ani ipotecă imediată
1 20,00 56,00 44,00 0 68,00 32,00
2 22,22 66,67 33,33 0 72,22 27,78
3 18,18 45,45 54,55 0 81,82 18,18
4 9,09 45,45 54,55 0 54,55 0,00
5 33,33 77,78 22,22 0 77,78 22,22
6 50,00 62,50 37,50 0 100,00 0,00
7 37,50 50,00 50,00 0 62,50 37,50
8 14,29 28,57 71,43 0 57,14 42,86
9 20,00 40,00 60,00 0 100,00 0,00
10 0,00 100,00 0,00 0 50,00 50,00
11 0,00 100,00 0,00 0 0,00 100,00
166
Analiza grafică a rezultatelor anchetei 1
PREFERINŢE LOCUINŢE (în%)
dorescAp2od
dorescAp3od
8
dorescAp4-5od
20
dorescCasaPamant
4
72
167
PREFERINŢE IPOTECĂ (în%)
procurareIpoteca
32
procurareImediat
68
PREFERINŢE TERITORIALE (în%)
16 20
12
52
preferCentru preferBotanica
preferCiocana preferBuiucani
preferRascani
168
ANEXA 3
Aprecierea factorilor cu o influenţă considerabilă
asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat
din mun. Chişinău prin metoda „expert”
Procesul de selectare a factorilor cu o influenţă maximă
asupra valorii de piaţă a imobilului locativ a cuprins mai multe
etape. Algoritmul procesului de selectare a factorilor a cuprins
metoda „Expert” şi analiza statistică a bazei de date întocmite de
autor. Metoda „expert” a presupus anchetarea experţilor
(evaluatorilor practicieni) cu privire la gradul de influenţă (înalt,
mediu, jos) a factorilor asupra valorii de piaţă. În tabelul rezultat au
fost incluse soluţiile propuse de majoritatea simplă a intervievaţilor.
Abaterea standard a părerilor diferă în funcţie de grupul de factori.
Cu privire la factorii economici, sociali şi condiţiile tranzacţiei
majoritatea (87%) intervievaţilor au fost de aceiaşi părere. Celelalte
grupuri (factorii de amplasament, fizici şi de uzură) au trezit
controverse. Uzura funcţională a fost considerată de 52% din
intervievaţi cu un grad de influenţă jos (scăzut), 45% - mediu, iar
3% - înalt. Amplasarea clădirii faţă de reţelele inginereşti a fost
considerată de către 68% din intervievaţi cu un grad de influenţă
jos, iar 32% - mediu.
Rezultatele sunt propuse în tabelul ce urmează.
Gruparea factorilor cu specificarea gradului de influenţă
Grupul de Factorii Gradul de
factori influenţă
1 2 3
Nivelul veniturilor Înalt
Factori economici Dobânda bancară Jos
Investiţii în construcţii Jos
Mărimea chiriei Înalt
Densitatea populaţiei Mediu
Mărimea familiei Înalt
Factori sociali Nivelul educaţional Mediu
Nivelul infracţiunilor Mediu
Vârsta medie a populaţiei Jos
169
1 2 3
Sectorul / cartierul Înalt
Accesul liber spre: parc, Înalt
magazin, şcoală, biserici,
locul de lucru, transportul în
comun, întreprinderile de
deservire
Parcare în apropiere Mediu
Factorii de Raportul Sclădirii /Sterenului Jos
amplasament Prestigiul sectorului Mediu
Centru / periferie /zonă Înalt
industrială
Nivelul de zgomot Mediu
Amplasarea clădirii faţă de Jos
reţelele inginereşti
Planul de construcţie Mediu
(reconstrucţie) a zonei
Tipul construcţiei Înalt
Materialul pereţilor Mediu
Anul construcţiei Mediu
Nr. de nivele Mediu
Conducta de gunoi Înalt
Ascensor Înalt
Iluminaţia naturală Mediu
Etajul Mediu
Suprafaţa totală Înalt
Suprafaţa locuibilă Înalt
Factorii fizici
Suprafaţa bucătăriei Înalt
Dimensiunile odăilor şi Înalt
coridorului
Numărul odăilor Mediu
Izolarea odăilor Mediu
Înălţimea încăperii Mediu
Confortul (parchet) Mediu
Tipul nodului sanitar Înalt
Utilaje adăugătoare (boiler Mediu
ş.a.)
Balcon / loje Înalt
170
Reţelele inginereşti în Înalt
locuinţă (electricitate, gaz,
telefon)
Necesitatea reparaţiei Mediu
capitale
1 2 3
Fizică Înalt
Factorii de uzură
Funcţională Jos
Motivele vânzătorului şi ale Înalt
Condiţiile cumpărătorului
tranzacţiei Termenii de realizare a Înalt
tranzacţiei
Politica de creditare sau Mediu
finanţare
Tipul de proprietate asupra Mediu
imobilului
După cum putem observa din tabel, nu toţi factorii enumeraţi

sunt consideraţi în procesul tranzacţiilor cu imobil locativ, după
cum nu toţi execută aceiaşi influenţă asupra valorii de piaţă a
imobilului. Prin urmare, selectând factorii ce exercită o influenţă
înaltă sau medie asupra valorii de piaţă, am propus experţilor să
aprecieze care grup de factori este mai important în procesul
determinării valorii de piaţă şi care factor este mai important în
cadrul grupului concret. După prelucrarea datelor a fost
determinat diapazonul părerilor în conformitate cu care s-a
întocmit lista intermediară a factorilor ce influenţează puternic
valoarea de piaţă a imobilului locativ în mun. Chişinău.
Diapazonul valorilor incluse în tabelul generalizator este format
în corespundere cu părerea persoanelor intervievate. În procesul
analizei părerilor au fost excluse extremele, iar valorile rămase
s-au încadrat în următoarele limite:
171
Gradul de importanţă a factorilor cu o influenţă mare
Grupul de Gradul de Factorii Gradul de
factori importanţă importanţă
1 2 3 4
Nivelul veniturilor 45 - 50
Factori 7-10 Dobânda bancară 15 - 20
economici Investiţii în 3-5
construcţii
Mărimea chiriei 30 - 32
Densitatea 10 - 20
populaţiei
1-5 Mărimea familiei 50 - 60
Nivelul educaţional 5 - 10
Factori sociali
Nivelul 20 - 30
infracţiunilor
Vârsta medie a 5 - 10
populaţiei
Sectorul / cartierul 40-50
Accesul liber spre:
parc, magazin,
şcoală, biserici, 20-30
locul de lucru,
transportul în
comun,
întreprinderile de
15-25 deservire
Factorii de
Parcare în apropiere 7-15
amplasament
Raportul Sclădirii 1-5
/Sterenului
Prestigiul sectorului 3-7
Centru / periferie 20-30
/zonă industrială
Nivelul de zgomot 5-15
Amplasarea clădirii 1-3
faţă de reţelele
inginereşti
172
Planul de 1-5
construcţie
(reconstrucţie) a
zonei
Tipul construcţiei 10-12
Materialul pereţilor 5-10
Anul construcţiei 4-8
Nr. de nivele 4-6
Conducta de gunoi 4-7
Ascensor 4-7
Iluminaţia naturală 3-4
Etajul 3-7
Suprafaţa totală 8-10
Suprafaţa locuibilă 7-10
Suprafaţa bucătăriei 5-10
Dimensiunile 5-10
odăilor şi
coridorului
Numărul odăilor 5-7
Factorii fizici 40-50 Izolarea odăilor 2-4
Înălţimea încăperii 2-6
Confortul 3-8
(materialul
pardoselei)
Tipul nodului 3-5
sanitar
Utilaje adăugătoare 4-6
(boiler ş.a.)
Balcon / loje 4-5
Reţelele inginereşti 4-6
în locuinţă
(electricitate, gaz,
telefon)
Necesitatea 3-6
reparaţiei capitale
Factorii de Fizică 60-70

7-10
uzură Funcţională 30-40
173
Motivele
Condiţiile vânzătorului şi ale 50-60
tranzacţiei 5-20 cumpărătorului
Termenii de 20-35
realizare a
tranzacţiei
Politica de creditare 5-15
sau finanţare
Tipul de proprietate 10-15
asupra imobilului
Sursa: calculele autorului în baza rezultatelor căpătate prin metoda „Expert”
174
ANEXA 4
Aprecierea valorii coeficienţilor teritoriali pentru anul 2004
Valoarea coefici
Garsonieră Ap.2 od. Ap.3 od. Ap.4 od medie entul
Sectorul m2 preţ la 1m2 media m2 preţ la 1m2 media m2 preţ la 1m2 media m2 preţ la 1m2 media USD teritorial
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Sectorul Botanica
33 14500 439,39 46 23000 500,00 64 30600 478,13 96 48500 505,21
38 19000 500,00 48 21500 447,92 67 33600 501,49 90 45000 500,00
40 16800 420,00 44 24500 556,82 55 27500 500,00 1 1 1,00
Botanica 1 1 1,00 51 19500 382,35 65 25000 384,62 1 1 1,00
de Jos 1 1 1,00 51 22400 439,22 60 27500 458,33 1 1 1,00
1 1 1,00 46 23400 508,70 55 27000 490,91 1 1 1,00
1 1 1,00 1 1 1,00 60 27500 458,33 1 1 1,00
1 1 1,00 1 1 1,00 65 27000 415,38 1 1 1,00
1 1 1,00 453,13 1 1 1,00 472,50 59 22440 380,34 451,95 1 1 1,00 502,60 470,05 0,91
35 16300 465,71 50 23400 468,00 70 28000 400,00 90 39000 433,33
1 1 1,00 50 26500 530,00 71 32000 450,70 109 44000 403,67
Aeroport
1 1 1,00 1 1 1,00 60 24800 413,33 1 1 1,00
1 1 1,00 1 1 1,00 499,00 66,2 25000 377,64 410,42 1 1 1,00 418,50 441,76 0,86
35 18360 524,57 53 27540 519,62 73 31620 433,15 140 82000 585,71
36 18360 510,00 50 26300 526,00 140 57000 407,14 97 36100 372,16
30 18700 623,33 53 26000 490,57 72 35850 497,92 120 55900 465,83
Botanica 41 20400 497,56 50 26560 531,20 73 34000 465,75 87 36720 422,07
35 16500 471,43 53 28560 538,87 70 33000 471,43 140 77000 550,00
34 18900 555,88 1 1 1,00 68 36720 540,00 107 37000 345,79
1 1 1,00 530,46 1 1 1,00 521,25 70 30600 437,14 464,65 1 1 1,00 456,93 515,76 1,00
Sectorul Centru
25 14500 580,00 45 25000 555,56 72 32000 444,44 90,4 46000 508,85
32 15500 484,38 49 25460 519,59 73 35600 487,67 105 60000 571,43
33,7 16500 489,61 42 20400 485,71 68 29900 439,71 1 1 1,00
Telecentru
30 18200 606,67 40 19380 484,50 1 1 1,00 1 1 1,00
34 19000 558,82 543,90 37 18000 486,49 506,37 1 1 1,00 457,27 1 1 1,00 540,14 522,21 1,01
175
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
36 27000 750,00 52 23460 451,15 72 33660 467,50 105 60000 571,43
39 18360 470,77 50 27900 558,00 70 46000 657,14 88 51000 579,55
47 20400 434,04 50 26520 530,40 54 45900 850,00 125 71400 571,20
20 13770 688,50 50 26000 520,00 70 45000 642,86 134 82000 611,94
38 34680 912,63 43 23800 553,49 1 1 1,00 85 42000 494,12
Centru 30 21000 700,00 35 22360 638,86 1 1 1,00 220 100000 454,55
30 25500 850,00 60 40800 680,00 1 1 1,00 97 39850 410,82
1 1 1,00 54 35000 648,15 1 1 1,00 100 55000 550,00
1 1 1,00 45 25500 566,67 1 1 1,00 1 1 1,00
1 1 1,00 42 23460 558,57 1 1 1,00 1 1 1,00
1 1 1,00 686,56 47 25500 542,55 567,99 1 1 1,00 654,38 1 1 1,00 530,45 609,84 1,18
Sectorul Râşcani
36 19000 527,78 42 22700 540,48 72 32000 444,44 85 36750 432,35
26 14500 557,69 46 20000 434,78 57 25000 438,60 101 32500 321,78
32 16000 500,00 43,3 20800 480,37 63 35700 566,67 86 34500 401,16
Râşcanii 28 16000 571,43 41 25000 609,76 54 28000 518,52 85 32640 384,00
de Jos
31 17900 577,42 1 1 1,00 44 25600 581,82 86 31500 366,28
35 17500 500,00 1 1 1,00 54 21300 394,44 1 1 1,00
1 1 1,00 539,05 1 1 1,00 516,35 65 28500 438,46 483,28 1 1 1,00 381,12 479,95 0,93
32 19000 593,75 46 20400 443,48 68 28000 411,76 104 33000 317,31
25 12000 480,00 45 21500 477,78 80 31000 387,50 105 45000 428,57
Poşta 26,8 14200 529,85 31 18000 580,65 71 34700 488,73 86 30600 355,81
Veche
37 12000 324,32 56 24000 428,57 72 29600 411,11 85 40800 480,00
32 16500 515,63 43 20800 483,72 65 29000 446,15 104 33000 317,31
1 1 1,00 488,71 47 27000 574,47 498,11 71 35000 492,96 439,70 1 1 1,00 379,80 451,58 0,88
37 20000 540,54 42 25500 607,14 70 32000 457,14 129 61200 474,42
33 17500 530,30 43 25500 593,02 70 35000 500,00 87 39000 448,28
37 16500 445,95 53 26520 500,38 80 37000 462,50 170 115000 676,47
Râşcani 32 19000 593,75 54 25000 462,96 73 34500 472,60 87 34680 398,62
31 17500 564,52 42 23460 558,57 66 41000 621,21 120 70000 583,33
31 18500 596,77 45 22440 498,67 70 35000 500,00 87 42500 488,51
26 17340 666,92 44,5 36000 808,99 70 45900 655,71 85 36720 432,00
31,2 16200 519,23 557,25 48 28500 593,75 577,94 1 1 1,00 524,17 110 42000 381,82 485,43 536,20 1,04
176
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
32 20600 643,75 54 27000 500,00 67 27500 410,45 97 39850 410,82
34 16200 476,47 50 28500 570,00 69 65000 942,03 97 37850 390,21
39 15400 394,87 52 19500 375,00 71 29900 421,13 97 37000 381,44
1 1 1,00 1 1 1,00 70 32000 457,14 122 45900 376,23
1 1 1,00 1 1 1,00 64 47250 738,28 1 1 1,00
Albişoara 1 1 1,00 1 1 1,00 64 30900 482,81 1 1 1,00
1 1 1,00 1 1 1,00 73 37700 516,44 1 1 1,00
1 1 1,00 1 1 1,00 65 31000 476,92 1 1 1,00
1 1 1,00 505,03 1 1 1,00 481,67 62 33660 542,90 554,23 1 1 1,00 389,68 482,65 0,94
Sectorul Buiucani
29 18600 641,38 54 28500 527,78 73 45000 616,44 110 49000 445,45
31 18360 592,26 46 20000 434,78 71 34000 478,87 109 39000 357,80
33 18500 560,61 34 23560 692,94 58 25500 439,66 90 35000 388,89
34 16500 485,29 46 28000 608,70 72 36500 506,94 109 39000 357,80
Buiucanii 31 16700 538,71 72 24500 340,28 72 35000 486,11 86 37000 430,23
Noi
39 19000 487,18 54 30000 555,56 75 40000 533,33 104 40000 384,62
1 1 1,00 70 25000 357,14 70 42000 600,00 1 1 1,00
1 1 1,00 472,35 47 26000 553,19 508,80 70 39000 557,14 527,31 1 1 1,00 394,13 475,65 0,92
32 15800 493,75 44 22000 500,00 67 34000 507,46 105 37600 358,10
19 9000 473,68 50 22000 440,00 57 28600 501,75 120 62500 520,83
32 17000 531,25 46 25000 543,48 56 34000 607,14 88 40000 454,55
Sculeanca
33 19000 575,76 52 26000 500,00 70 28000 400,00 108 32000 296,30
1 1 1,00 58 24000 413,79 87 38000 436,78
1 1 1,00 518,61 1 1 1,00 399,71 68 34600 508,82 505,04 110 38000 345,45 402,00 456,34 0,88
25 12500 500,00 53 28000 528,30 73 35500 486,30 86 39000 453,49
40 16830 420,75 29 12500 431,03 59 28560 484,07 84 35000 416,67
29 17500 603,45 68 32900 483,82 72 31000 430,56 86 37500 436,05
30 16600 553,33 47 26500 563,83 62 45000 725,81 108 50000 462,96
Buiucani 39 14000 358,97 46 28000 608,70 70 70000 1000,00 1 1 1,00
31 17000 548,39 40 16830 420,75 72 31500 437,50 1 1 1,00
34 16800 494,12 49 26800 546,94 65 32000 492,31 1 1 1,00
497,00 1 1 1,00 511,91 59 27000 457,63 564,27 1 1 1,00 442,29 503,87 0,98
177
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19
Sectorul Ciocana
34 16300 479,41 50 28000 560,00 74 35500 479,73 84 41200 490,48
40 20400 510,00 55 26000 472,73 71 36720 517,18 84 40800 485,71
31 17500 564,52 47 17000 361,70 69 35700 517,39 84 40000 476,19
33,5 14500 432,84 39 16500 423,08 72 34700 481,94 84 38500 458,33
Ciocana 39 22000 564,10 53 27800 524,53 67 32640 487,16 89 45000 505,62
Nouă 42 15900 378,57 53,6 28000 522,39 120 42000 350,00 90 46000 511,11
36 16500 458,33 46 27500 597,83 85 33000 388,24 96 43000 447,92
40 20500 512,50 44 24500 556,82 77 34000 441,56 78 30000 384,62
31 17500 564,52 53 30000 566,04 65 35550 546,92 86 34500 401,16
32 18400 575,00 503,98 53 24000 452,83 503,79 67 30000 447,76 465,79 85 34500 405,88 456,70 482,57 0,94
31 13700 441,94 57 20000 350,88 65 25000 384,62 86 34500 401,16
21 8200 390,48 38 16000 421,05 64 26600 415,63 85 33000 388,24
Otovasca
28 14000 500,00 47 17500 372,34 77 20000 259,74 90 32000 355,56
25 14000 560,00 1 1 1,00 73 24000 328,77 104 33000 317,31
1 1 1,00 473,10 1 1 1,00 381,42 64 22660 354,06 348,56 85,6 30800 359,81 364,41 391,88 0,76
178
ANEXA 5
Determinarea hotarelor influenţei grupurilor de
factori asupra valorii de piaţă
Pentru a determina hotarele influenţei factorilor asupra
valorii de piaţă au fost studiate variantele limită. Procedura a
cuprins următorul algoritm:
1. Determinarea preţului mediu de piaţă pentru un metru pătrat
de spaţiu total al imobilului tipizat din mun. Chişinău.
2. Determinarea valorii imobilului conform formulei:
VI=Pmed*S*K1,
unde VI - valoarea imobilului, Pmed – preţul mediu la 1m2 de
spaţiu total, K1 – factorii economici de influenţă asupra
imobilului.
3. Determinarea valorii imobilului modificând valoarea K (K2
– factorii ce caracterizează amplasamentul, K3 – factorii
caracteristicii fizice, K4 – factorii de uzură, K5 – seria
clădirii). Seria clădirii a fost separată din componenţa
factorilor ce caracterizează aspectul fizic al locuinţei,
deoarece în procesul analizei s-a determinat o influenţă net
superioară faţă de unele categorii de factori.
4. Determinarea abaterii fiecărei valorii determinate a
imobilului faţă de preţul mediu de piaţă a acestuia.
5. Calculul modificărilor sumare.
6. Calculul modificărilor relative pentru fiecare categorie de
valoare determinată (în formă procentuală).
7. În algoritmul de determinare a valorii de piaţă a imobilului
au fost modificaţi toţi coeficienţii – prin atribuire a valorilor
maxime.
8. Determinarea modificărilor relative pe categorii de factori.
9. În algoritmul de determinare a valorii se modifică
consecutiv valoarea fiecărei categorii de factori – prin
atribuirea valorii minime.
10. Includerea cifrelor căpătate în tabel şi elaborarea
concluziilor.
179
Determinarea influenţei categoriilor de factori asupra valorii de piaţă a imobilului tipizat
din mun. Chişinău
Factorii Limi Valoa Limit Valoa Limit Valoa Limit Valoa Limit Valoa Limit Valoa
ta rea,% a rea,% a rea,% a rea,% a rea,% a rea,%
Macro max. 7,36 min. 7,1 max. 6,16 max. 8,54 max. 6,49 max. 6,44
economici
Amplas max. 18,68 max. 18,7 min. 31,67 max. 21,52 max. 16,4 max. 16,27
ament
Caracteris max. 45,97 max. 46,1 max. 38,63 min. 20,9 max. 40,49 max. 40,18
ticii fizice
De uzură max. 9,01 max. 9,1 max. 7,59 max. 10,44 min. 19,9 max. 7,89
Seria clădirii max. 18,98 max. 19,0 max. 15,95 max. 38,6 max. 16,72 min. 29,22
Total 100 100 100 100 100 100
180
(continuare)
Factorii Limi Valoa Limi Valoa Limi Valoa Limi Valoa Limi Valoa Limi Valoa
ta rea,% ta rea,% ta rea,% ta rea,% ta rea,% ta rea,%
Macro min. 5,96 max. 6,18 min. 7,11 min. 6,48 min. 9,33 min. 8,80
economici
Amplas min. 31,72 min. 31,63 max. 18,65 min. 7,68 min. 11,05 min. 10,43
ament
Caracteris min. 15,22 min. 15,18 min. 18,12 max. 34,71 min. 23,78 min. 22,45
ticii fizice
De uzură min. 18,99 min. 18,96 min. 22,63 min. 20,62 max. 11,88 min. 28,04
Seria clădirii min. 28,11 min. 28,05 min. 33,49 min. 30,52 min. 43,96 max. 30,28
Total 100 100 100 100 100 100
În urma analizei cifrelor căpătate s-au determinat hotarele de influenţă a categoriilor de factori
asupra valorii de piaţă. Ordonarea categoriilor de factori în ordinea descrescătoare a influenţei lor
conform hotarului superior şi celui inferior diferă:
Conform limitei superioare: Conform limitei inferioare:
6. Factorii caracteristicii fizice 6. Seria constructivă a clădirii
7. Seria constructivă a clădirii 7. Factorii caracteristicii fizice
8. Factorii de amplasament 8. Factorii de amplasament
9. Factorii de uzură 9. Factorii de uzură
10. Factorii macroeconomici 10. Factorii macroeconomici
181
Cuprins
.ÎNTRODUCERE…………………………………………………..4
1. CAPITOLUL I
ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII
BUNURILOR IMOBILE ……………………………………………….7
1.1. Principiile şi noţiunile conceptuale ale evaluării………………7
1.2. Evoluţia metodelor de evaluare în Republica Moldova……...17
1.3. Caracteristica preţului imobilului locativ ……………………30
2. CAPITOLUL II
ELEMENTE DE ECONOMETRIE APLICATE LA
DETERMINAREA MĂRIMII INFLUENŢEI FACTORILOR
ASUPRA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI LOCATIV….49
2.1. Clasificarea şi caracteristica factorilor ce
influenţează valoarea de piaţă…………………………………49
2.2. Metode statistice aplicate pentru determinarea influenţei factorilor
principali asupra valorii de piaţă…………………………………….66
2.3. Modele economice aplicate pentru determinarea valorii
de piaţă………………………………………………………..71
3. CAPITOLUL III
DETERMINAREA INFLUENŢEI PRINCIPALILOR
FACTORI ASUPRA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI
LOCATIV TIPIZAT……………………………………………78
3.1.Selectarea factorilor cu o influenţă maximă asupra
valorii de piaţă a imobilului locativ……………………………78
3.2 .Determinarea mărimii factorilor cu o influenţă maximă
asupra valorii de piaţă a imobilului locativ…………………...87
3.3. Aprecierea valorii de piaţă a imobilului locativ.....................120
4.SINTEZA REZULTATELOR OBŢINUTE…………………..128
5. ÎNCHEIERE ………………………………………………….133
6. BIBLIOGRAFIE……………………………………………...136
7.Cuvintele – cheie ……………………………………………...148
8. Lista abrevierilor……………………………………………...149
9.Anexe………………………………………………………….150
182
REZIDENŢIAL
Monografie
Autori: Ion ALBU

Svetlana ALBU
Nicolae ŢURCANU
Redactor : Enache Irina

––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Bun de tipar 19.06.07. Formatul hârtiei 60x84 1/16.
Hârtie ofset. Tipar Riso. Tirajul 100 ex.
Coli de tipar 11,5 Comanda nr.104
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
U.T.M., 2004, Chişinău, bd. Ştefan cel Mare, 168.
Secţia Redactare şi Editare a U.T.M.
2068,Chişinău, str. Studenţilor, 9/9.
183
Universitatea Tehnică a Moldovei
Ion ALBU
Svetlana ALBU
Nicolae ŢURCANU

REZIDENŢIAL
Monografie
CHIŞINĂU
2007
184
View publication stats

Analiza Factoriala A Valorii Imobilului Rezidential DS

Încărcat de

Informații document

Titlu original

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Analiza Factoriala A Valorii Imobilului Rezidential DS

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

See discussions, stats, and author profiles for this publication at: https://www.researchgate.

Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului rezidenţial

Book · January 2007

Albu Ion Albu Svetlana

SEE PROFILE SEE PROFILE

Sporirea valorii patrimoniului arhitectural din R.Moldova View project

The user has requested enhancement of the downloaded file.

ANALIZA FACTORIALĂ A VALORII

Recenzent: doctor habilitat în economie, profesor universitar,

Descrierea CIP a Camerei Naţionale a Cărţii

Economia Republicii Moldova conform, Constituţiei [6]

1.1. Principiile şi noţiunile conceptuale ale evaluării

Conceptul de „valoare” a suportat modificări considerabile de-

În dependenţă de scopul evaluării, prezenţa sau lipsa dreptului

Valoarea de utilizare alternativă poate fi definită, prin referire

Presupune estimarea valorii

1.2. Evoluţia metodelor de evaluare în Republica

8. Prin compararea lui Sm cu normativele existente se

La începutul anului 2003 fondul locativ din mun. Chişinău

Fondul de locuinţe din localităţile urbane s-a format în temei

Sursa: calculul autorului

P2007 − P2006 P − P2005

Sursa: calculul autorului

În urma unor transformări matematice şi înlocuirii valorilor actualizate obţinem limita

2.1. Clasificarea şi caracteristica factorilor ce

Procesul evaluării imobilului locativ poate fi divizat în

Formularea problemei de evaluare constă în identificarea

Studiul şi analiza preventivă

C u l eg er ea in f o r maţ ie i ş i ana liza pieţe i

Elaborarea şi calibrarea modelului

Testarea, controlul calităţii şi concretizarea

1. factori economici (nivelul veniturilor, dobânda bancară,

Doamnele A.Greaznova şi M. Fedotova [110, p.118]

Informaţia externă Informaţia internă

Analiza Analiza stării Analiza

Sursa: [110, p. 118]

Des. 2 Informaţia necesară în procesul evaluării

Informaţia externă Informaţia internă

⇒ Impozite, taxe ⇒ Amplasament

Metodele de analiză a informaţiei, de exemplu analiza de

Printre condiţiile tranzacţiei am menţionat motivele vânzătorului şi ale cumpărătorului,

În procesul de evaluare a imobilului adesea se folosesc

În care: Si – preţul de vânzare al obiectului i; Sm – preţul de

În care: Sip – valoarea de prognoză.

R2= 1- (n - 1)∑(Si – Sip)2 / (n – p - 1) (∑(Sip – Sm)2+∑(Si –

În care: n – numărul valorilor analizate; p – numărul

EMP = [∑(Si – Sip)2 / (n – p - 1)]1/2 (2.4)

În care: n – numărul evenimentelor (vânzărilor); p – numărul

Abaterea medie procentuală prezintă diferenţa medie absolută

AMP = (100 x ∑ |Si – Sip| / Si ) / n (2.6)

Analiza bifactorială. Analiza unifactorială nu permite studiul

Eroarea medie pătratică sj a coeficientului de regresie bj este

Dispersia suplimentară, produsă de variabila dată / dispersia

Dispersia suplimentară prezintă diferenţa dintre abaterea

2.3. Modele economice aplicate pentru

Variabilele dependentă şi independente se determină în

unde: X p + 1 , X p + 2 ,..., X n iau valori 1 sau 0

Evaluarea din punctul de vedere al costurilor se bazează pe

unde: VI – valoarea de piaţă evaluată a imobilului; VC –

unde: πQC – produsul componentelor calitative generale; πFQ –

unde: VB – venitul brut; MVB – multiplicatorul venitului

unde: VB/AP – venitul brut la un apartament, CAL –

MVB = b0 × CALb1 × FIZ b2 × Snormb3 × b4SECT1 × b5SECT2 × ...× bpSECTn