Cuprins

Introducere…………………………………………………………………………………….2

Capitolul I. Analiza pieţei imobiliare

1.1. Analiza generală a pieţii imobiliare……………………………………………………..3

1.2 Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul investiţional...........................11

1.3 Argumentarea necesităţii realizării proiectului investiţional respectiv.............................14

Capitolul II. Concepţia şi echipa proiectului de dezvoltare a imobilului

2.1. Descrierea cerinţelor arhitecturale și tehnice....................................................................15

2.2. Studiul de marketing privind echipa proiectului..............................................................17

Capitolul III. Structura finanţării

3.1. Descrierea surselor de finanţare posibile..........................................................................23

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare.................................................................................25

3.3 . Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea costului capitalului............27

Capitolul IV. Evaluarea proiectului

4.1. Aprecierea datelor iniţiale.................................................................................................29

4.2. Determinarea indicatorilor eficienţei economice..............................................................38

4.3. Analiza rezultatelor căpătate.............................................................................................41

Concluzii......................................................................................................................................44

Bibliografie..................................................................................................................................45

Anexa 1. Reprezentarea amplasării orașului Caușeni față de alte Raioane……………………46

Anexa 2. Amplasarea centrului comercial…………………………………………………...…47

1
Introducere

Republica Moldova este un stat cu economie de piaţa. De aceea există necesitatea de a

ridica nivelul de dezvoltare social-economic a ţării.

O parte componentă a pieţii este piaţa imobiliară, fară de care nu ar fi posibilţ dezvoltarea
proceselor investiţionale, dinamizarea activităţilor administrativ-gospodăreşti, creşterea
producţiei şi sporirea nivelului de trai al populaţiei ţării.

Lucrarea dată este axată mai mult pe un sector al pieţii imobiliare, şi anume pe piaţa
imobilului comercial, deoarece scopul lucrării este de a determina eficienţa construcţiei unui
centru comercial.

Lucrarea este structurată in patru capitole.

În primul capitol intitulat “Analiza pieţii imobiliare” am definit piaţa imobiliară in

întregime, am arătat criteriile de segmentare a ei şi am realizat o scurtă analiză a segmentelor,
mai îndeosebi a bunurilor imobile comerciale din Republica Moldova.

Al doilea capitol “ Concepţia şi echipa proiectului de dezvoltare a imobilului”

cuprinde cerinţele principale atribuite construcţiei date, in cazul nostru cerinţele cărora tebuie să
corespundă unui centru comercial. La fel am analizat firmele de construcţie din oraşul Chişinau
care ne-ar interesa pentru construcţia obiectului.

Capitolul trei cuprinde “ Structura finanţarii” în care am descris sursele posibile de

finanţare, analiza ofertelor de creditare si argumentarea selectarii structurii finanţarii.

Capitolul patru se referă la “ Evaluarea proiectului investiţional” include aprecierea

datelor iniţiale, determinarea indicatorilor eficienţii economice şi analiza rezultatelor.

Lucrarea este finalizată cu concluziile efectuate in urma calculelor. Aici am inclus

comparaţia indicatorilor calculaţi cu cei normativi existenţi si mi-am expus părarea referitoare la
construcţia centrului comercial şi cît de eficientă poate fi realizarea acestui proiect.

2
Capitolul I: ANALIZA PIEŢII IMOBILIARE

1.1. Analiza generală a pieţii imobiliare

Dezvoltarea relaţiilor economice de piaţa in R. Moldova a creat condiţii favorabile pentru
apariţia a unor noi genuri de activitate si profesiuni. Deşi activitatea de evaluare a proprietaţilor
imobiliare nu este un domeniu absolut nou de activitate in Moldova, in ultimul timp ea a căpatat
un aspect nou.
Piaţa imobiliară este definitp ca un complex de mecanisme prin intermediul cărora sint
trasmise drepturile asupra unei proprietaţi şi interesele legate de ea, sint stabilite preţurile şi este
delimitat spaţial pentru diferite utilizări ale terenului. Piaţa imobiliara este un element esenţial al
economiei de piaţa, fara o piaţa imobiliară avansată nu este posibilă dezvoltarea proceselor
investiţionale, dinamizarea activitaţilor administrative-gospodareşi, creşterea producţiei şi
sporirea nivelului de trai al populaţie ţarii. In procesul evaluării bunul imobil este examinat atit
ca obiect fizic cit şi o totalitate a drepturilor şi obligaţiunilor legate de el, şi ele au ca scop
indestularea necesitaţilor umane. Funcţionarea pieţii imobiliare presupune o interrelaţie intre
obiectul imobiliar şi subiecţii pieţii imobiliare (participantii la piata- vinzători, clienţi,
cumparători, concurenţi, utilizatori).
Pe piaţa imobilului are loc interacţiunea intre cererea si oferta tuturor cumpăratorilor şi
vinzătorilor de imobile cu destinaţie diferita, care se află la momentul dat pe piaţa, care
efectuiază tranzacţii cu bunurile imobile.
Pentru a efctua o anliză mai profundă a pieţii imobiliare, de a plica metode
corespuzătoare de evaluare, determinarea impactului factorilor asupra valorii bunului, de a
efectuă unele prognoze şi tendinţe de dezvoltare a pieţii este necesar de un sistem de clasificare a
bunurilor imobile.

Piaţa imobiliară în Republica Moldova a început să se formeze în 1989, când a fost

aprobată hotărârea prin care se permitea vânzarea și cumpararea spațiilor locative de stat și
obștești și când a inceput privatizarea unui spațiu masiv de locuințe și mai târziu în urma
privatizării întreprinderilor din diferite ramuri ale economiei naționale. Aceasta a cunoscut o
dezvoltare mai vasta în 1992, când s-au creat condițiile obiective pentru tranzacțiile imobiliare.
Dezvoltarea pieții are o importanță deosebita pentru statornicia unui stat, pentru viața economică
și socială. Dezvoltarea ei se reflectă asupra stabilității economice. În cazul unui nivel înalt de
dezvoltare al acestei piețe are loc dezvoltarea activităților administrativ gospodărești, creșterea
productivității și ridicarea bunăstării populației țării. De asemenea dezvoltarea în dinamica
pozitivă a pieții contribuie la atragerea investițiilor ceea ce este destul de important în Republica
Moldova.
3
 Piața imobiliară din Republica Moldova în prezent, după o stagnare continuă de câțiva
ani, renaște pentru a doua oară după obținerea independenței. După 13 ani, prețurile
apartamentelor scad de mai bine de un an, cresc. Apartamentele de pe piața secundară vor fi din
ce în ce mai accesibile, iar cele de pe piața primară vor fi din ce în ce mai greu de cumpărat.

Pentru a face analiza respectivă, am utilizat date de la diverse agenții imobiliare și oferite
de către Banca Națională (BNM). Potrivit expertul, în acest an, 2021, se cumpără mai greu
apartamente decât un an în urmă și decât acum 13 ani, când piața imobiliară a intrat în declinul
continuu.

Ulterior, datorită creșterii substanțiale a salariilor în lei și a unui curs valutar stabil,
proces început încă în 2007, a crescut puternic, până în 2020, capacitatea moldovenilor de plată,
iar prețul apartamentelor tot scădeau. În anii 2019-2020 prețul apartamentelor noi au crescut
nesubstanțial, iar al celor vechi practic a rămas neschimbat sau chiar au fost într-o ușoară
scădere. Astfel, moldovenii au ajuns în 2020 că trebuie să lucreze 8,5 ani pentru procurarea unui
apartament de 70 de metri păstrați. Însă, în acest an, după 13 ani de prețuri scăzute la
apartamente, efortul financiar pentru procurarea unui apartament s-a înrăutățit, iar moldovenii
trebuie, față de anul trecut, deja să lucreze 9,5 ani pentru a putea procura un apartament de 70 de
metri pătrați. Explicația este, potrivit expertului, salariile moldovenilor au crescut, însă prețurile
apartamentelor au crescut mult mai rapid, cu aproape 30% la apartamentele noi, decât salariile.

Se menționează că în anul 2008, în trimestrul IV, când piața imobiliară a ajuns la cel mai
ridicat nivel, un apartament de 70 de metri pătrați din municipiul Chișinău costa aproape 61 de
mii de euro. După aceasta, a urmat scăderea continuă până în 2018, când pentru un apartament
de 70 de metri pătrați erau necesari circa 38 de mii de euro. La sfârșitul anului trecut, când
prețurile apartamentelor de aflau de jumătate de an în creștere, trebuiau deja 42 de mii de euro
pentru un apartament de 70 de metri pătrați. În acest an, în trimestrul III, un apartament de 70 de
metri pătrați în Chișinău, deja costă 50 de mii de euro. În trimestrul III al acestui an salariul
mediu anual în Republica Moldova a trecut de 5 mii de euro. Până în 2016 acesta a fost pe o linie
dreaptă – de 2800 de euro. Din 2017 a început să crească semnificativ salariul mediu lunar pe
economie în Republica Moldova. În trimestrul III al acestui an se estimează că va fi, în mediu
lunar, de 9100 de lei. Ca rezultat, avem un salariu mediu anual de 5073 de euro.
În acest an avem o creștere salarială de 150 de euro, comparativ cu anul trecut, iar până la
sfârșitul probabil va fi de 170-180 de euro. Însă, prețul apartamentelor a crescut cu mult mai
mult. Din acest considerent, accesul cetățenilor la apartamente a devenit mai dificil decât anul
trecut. Totuși, se estimează că în acest an, în Republica Moldova, va fi cel mai mare număr de

4
tranzacții cu apartamente din toată istoria țării: între 29 și 30 de mii de apartamente vor fi
vândute.

Se susține că în anii 2007-2008 prețul apartamentelor noi erau mai mici decât ale celor
vechi. În 2009, erau aproape egale. Această situație s-a păstrat constant până în anii 2016-2017,
din cauza că se ieftineau toate. După criza mondială din domeniul mobiliar din 2008, prețul
apartamentelor în majoritatea țărilor au căzut semnificativ, însă piața și-a revenit în 2-3 ani. În
Republica Moldova, piața a fost în declin până în 2018, prețurile au tot scăzut timp de 10 ani.
Între 2018 și 2019 a fost înregistrată o stabilitate a prețurilor. Din 2019 a început să crească
nesemnificativ prețul la apartamentele noi, iar din 2020 la cele vechi. Anul trecut au fost creșteri
de 12% într-un singur trimestru, la începutul anului curent – de 5%, iar în trimestrul III din
acesta an – ceva mai mult de 3%. În prezent se atestă o încetinire a ritmului de creștere a
prețurilor la apartamente. Încă nu am ajuns la prețurile care au fost în anii 2008, când trebuia să
cumperi cu 900 de euro un metru pătrat din suprafața unui apartament, față de media de 702 euro
în prezent. Totuși, chiar dacă se întorc acele timpuri, astăzi este mai ușor să procuri un
apartament decât acum 15 ani. Instrumentele financiare disponibile astăzi acum 13 ani pur și
simplu nu existau. În prezent, moldovenii foarte ușor pot accesa credite imobiliare. În acest an
portofoliul de credite imobiliare crește lunar cu circa 280 de milioane de lei. În 2019 se dădeau
lunar 191 de milioane de lei. În perioada 2005-2017 practic nu se acordau credite imobiliare. În
acest an, în primele nouă luni, moldovenii s-au împrumutat mai mult decât în orice an din istoria
Republicii Moldova. În  nouă luni băncile au alocat deja cetățenilor 2,5 miliarde de lei pentru
procurarea de imobile, iar până la sfârșitul anului va aloca cel mai probabil încă un miliard de lei.

Reieşind din situaţia reală de pe piaţa imobiliară secundară, s-a remarcat nu atât partea
cantitativă, ci mai mult partea calitativă a unei dinamici pozitive. În ceea ce priveşte
modificările în dinamica de calitate a pieţei, pot fi remarcaţi cu rectitudine următorii factori:
1- o înviorare a pieţii într-un segment de piaţă cu preţ relativ scăzut.
2-    creşterea termenului de expunere a apartamentelor. Termenul de expunere a
apartamentelor a crescut, dacă anterior o luno - două se considera mult, atunci în prezent
apartamentele se vînd cîte două-trei luni, iar uneori şi mai mult.
3-     îngheţarea cererii cumpărătorilor pentru achiziţia de bunuri imobiliare.
4-     nedorinţa vînzătorilor de a reduce preţul, iar dacă este vorba de o reducere de calitate,
atunci numai în cazul unor situaţii forţate.

5
 5-     creşterea numărului de oferte la apartamente cu suprafeţe mari (cu 3 odăi, cu 4 odăi, ceea
ce duce la scoaterea pe piaţă a locuinţelor libere şi la impactul asupra întregii pieţe imobiliare,
inclusiv la reducerea costului mediu a unui metru pătrat de locuinţă).
6-     lipsa de interes din partea investitorilor faţă de piaţa imobiliară.
7-     reorientarea spre cererea cu o puterea de cumpărare scăzută a populaţiei.[11]

Piaţa locuinţelor primare

În Moldova, diferenţa de preţ între apartamentele de pe piaţa primară şi cea secundară

ajunge la 33%. Spre deosebire de piaţa imobiliară globală, care după criza din 2008 şi-a revenit
în trei ani, preţurile apartamentelor din Moldova au scăzut încet timp de 10 ani – până în 2018.
Din 2018 până în 2019 s-au înregistrat prețuri stabile. Din 2019, preţurile pentru apartamentele
noi au început să crească încet, iar din 2020 – pentru cele vechi. Dar în a doua jumătate a anului
2021 există o încetinire a creşterii preţurilor. Segmentarea pieţei în Moldova devine din ce în ce
mai evidentă. Diferenţa dintre costul locuinţelor pe piaţa primară şi cea secundară este de 33%.
Se atrage atenţia asupra faptului că preţurile apartamentelor nu au atins încă nivelul din 2008,
când era necesar să se cumpere locuinţe la 900 de euro per metru pătrat. Acum indicatorul de
preţ este în medie de 700 de euro. Analiza arată că este mai uşor să cumpăraţi un apartament
astăzi decât acum 15 ani. Acest lucru este dovedit de disponibilitatea instrumentelor financiare
disponibile, care nu existau acum 13 ani. Populaţia poate accesa uşor credite ipotecare. În 2021,
portofoliul de credite imobiliare creşte lunar cu peste 200 de milioane de lei, în timp ce, în 2005-
2017, aproape nu s-au acordat credite imobiliare.

Anul acesta populaţia a primit mai multe împrumuturi decât în oricare alt an din istoria
modernă a Moldovei. În 9 luni, băncile comerciale au alocat 2,5 miliarde de lei persoanelor fizice
pentru achiziţionarea imobilelor.

Piaţa loturilor de pămînt şi a caselor de locuit

             În prezent există o discordanţă între aşteptările de preţ ale potenţialilor
cumpărători de loturi de pămînt şi preţurile pe care solicita vînzătorii. Din cauza prelungirii
crizei economice şi politice, se observă un declin al activităţii de consum. Motivul acestui fapt
a devenit reducerea cererii consumatorilor. În acelaşi timp, oferta de pe piaţă a fost suficientă,
înasă aceasta nu a condus la o creştere a numărului de tranzacţii. Au crescut termenii de

6
 expunere a loturilor de pămînt, cumpărătorii au devenit mai selectivi şi manifestă o abordare
foarte atentă la alegerea lotului. Preţurile la loturile de pămînt au rămas la nivelul anului 2010.
  A mai înviorat un pic piaţa loturilor de pămînt  reînnoirea licitaţiilor şi a concursurilor
petrecute de primăria mun. Chişinău. La finele lunii aprilie a avut loc o licitaţie de loturi de
pămînt petrecut de către Primăria municipiului Chişinău. Licitaţia a decurs foarte lent. Din cele
16 loturi scoale la vînzare, 8 au fost retrase de la licitaţie din cauza lipsei doritorilor de a le
procura. În ansamblu au fost vîndute şase loturi. Trebuie menţionat faptul că, pentru vânzare în
această dată au fost expuse loturi nu prea mari, cel mai mare dintre cele vîndute - cu puţin mai
mult de 5 ari.
Situaţia pe piaţă caselor de locuit în prima jumătate a anului 2011 în esenţă a rămas
neschimbată comparativ cu anul 2010. De asemenea se observă o ofertă excedentară şi lipsa
cererii. În prezent constatăm că cererea la imobile este minimă. Piaţa imobiliară a ocupat o
poziţie de aşteptare durabilă.
  

Piaţa imobilului comercial

La moment este evident că anul 2009 s-a dovedit a fi perioada cea mai dificilă din toată
perioada crizei pe piaţa imobiliară din Europa, inclusiv şi Moldova. A vorbi despre depăşirea
completă a crizei este încă timpuriu şi va fi necesară o perioadă considerabilă de timp pentru a
restabili piaţa la nivelul de pînă la criză. Anul 2010 a fost un an de stabilizare, dar şi un an
ordinar de încercare. Condiţiile economice încă nu au revenit la normal, ba şi situaţia politică din
ţară este incertă. Preţurile de pe piaţa de imobil comercial în primul semestru au arătat o
dinamică negativă. Desigur, reducerea valorii de piaţă a vînzărilor şi închirierii nu a fost la fel de
agitată ca în anul 2009, cînd preţurile au scăzut timp de un anul cu 30-50% în funcţie de tipul de
imobil comercial. Scăderea generală a preţurilor din luna ianuarie pînă în luna iunie 2010 a
constituit doar 10-15%.
Imobilul comercial a devenit primul segment al pieţei de imobil comercial care a
reacţionat la primele semne de stabilizare a economiei naţionale. În „street retail” cererea la
încăperile situate în culoarele comerciale principale ale sectoarelor oraşului a depăşit oferta.
Avîndu-se în vedere limitările pieţei, sectorul „street retail” a suferit mai puţin decît alte sectoare.
Volumul spaţiilor vacante a scăzut în mod substanţial. În acelaşi timp în alte sectoare ale pieţei
de imobil comercial (de exemplu, închirierea birourilor) în primul semestru nivelul spaţiilor
vacante a fost semnificativ mai mare.
7
            În prima jumătate a anului 2011 în segmentul imobilului comercial nu au intervenit
schimbări semnificative. Principalul motiv constă în faptul că în timpul crizei imobilul
comercial s-a menţinut la un nivel destul de înalt în ceea ce priveşte ratele de închiriere şi un
timp îndelungat a rămas cel mai solicitat sector al imobilelor comerciale. In dependenţă de
suprafaţa obiectului cele mai solicitate sunt suprafeţele de la 100 la 250 de metri pătraţi. Cel
mai puţin sunt prezentate încăperile cu o suprafaţă de mai mult de 50 de metri pătraţi. La finele
primei jumătăţi a anului 2011 rata medie lunară de închiriere a imobilelor comerciale a
constituit 12-14 Euro per m.p.Cel mai mic prag a constituit 6 Euro pe m.p. Însă cele mai
scumpe sunt  zonele aglomerate de pe bd. Ştefan cel Mare unde ratele variază în intervalul
dintre 60 - 100 Euro/m.p.

Piața imobilului de birou

  Piaţa imobilului de birou din mun. Chişinău este destul de dezvoltată şi diversificată.
Sunt prezentate atît încăperi în centre de afaceri moderne de clasa A, cît şi spaţii nelocuibile de
la primele etaje şi parter în clădirile locuibile (inclusiv apartamente la primele etaje trecute la
fondul nelocuibil).
În funcţie de suprafaţă cele mai răspîndite sunt încăperile cu o suprafaţă de pînă la 100 m.p.,
după ele vin încăperile cu o suprafaţă de la 100 pînă la 150 m.p. Cel mai puţin sunt prezentate
încăperile cu o suprafaţă între 250 şi 500 m.p.
La finele 1 semestru al anului 2011 rata medie de închiriere a imobilului de birou constituie 7-
9 euro/m.p/lună. Intervalul ratelor de închiriere variază între 4-16 euro/m.p./lună. La cel mai
mic preţ se dau obiectele în blocurile administrative ale parcurilor industriale, la cel mai mare -
în centrele de birou de clasa A.
În prima jumătate a anului 2011 preţul mediu la imobilele de birou a constituit 700 - 800
euro/m.p. Tarifele ofertei variază între 300 - 1300 euro/m.p. La cel mai mic preţ se vînd
suprafeţe în zonele industriale, iar la cel mai înalt -  în regiunea centrului istoric al Chişinăului.
(Anexa 3, fig. 15)
intervalul dintre 60 - 100 Euro/m.p.
 

8
 Imobilul de birou.
            Piaţa imobilului de birou din mun. Chişinău este destul de dezvoltată şi
diversificată. Sunt prezentate atît încăperi în centre de afaceri moderne de clasa A, cît şi spaţii
nelocuibile de la primele etaje şi parter în clădirile locuibile (inclusiv apartamente la primele
etaje trecute la fondul nelocuibil).
În funcţie de suprafaţă cele mai răspîndite sunt încăperile cu o suprafaţă de pînă la 100
m.p., după ele vin încăperile cu o suprafaţă de la 100 pînă la 150 m.p. Cel mai puţin sunt
prezentate încăperile cu o suprafaţă între 250 şi 500 m.p.
La finele 1 semestru al anului 2011 rata medie de închiriere a imobilului de birou
constituie 7-9 euro/m.p/lună. Intervalul ratelor de închiriere variază între 4-16 euro/m.p./lună.
La cel mai mic preţ se dau obiectele în blocurile administrative ale parcurilor industriale, la cel
mai mare - în centrele de birou de clasa A.
În prima jumătate a anului 2011 preţul mediu la imobilele de birou a constituit 700 - 800
euro/m.p. Tarifele ofertei variază între 300 - 1300 euro/m.p. La cel mai mic preţ se vînd
suprafeţe în zonele industriale, iar la cel mai înalt -  în regiunea centrului istoric al Chişinăului.
 
Imobilul de producţie şi depozitare
            Imobilele de producţie şi depozitare în mun. Chişinău sunt reprezentate de
următoarele obiecte: clădiri industriale vechi, clădiri de producţie/depozitare nou-construite sau
renovate, încăperi de producţie capitale, hangare izolate termic, subsoluri sau obiecte de
protecţie civilă, încăperi de producţie sau hangare neîncălzite. În general clădirile de
depozitare/producţie sunt disponibile în zonele industriale, la periferii şi suburbii.
Încăperile de producţie şi depozitare într-o măsură mai mare sunt prezentate de suprafeţe
mari de peste 500 m.p. O suprafaţă mai mică ocupă încăperile de dimensiuni standard de la 50
pînă la 100 m.p.
Preţul mediu al ofertei în prima jumătate a anului 2011 constituie 140 - 180 Euro /m.p.
Cu toate acestea unele oferte au variat între 80 - 450 Euro/m.p.
Imobilele de producţie şi depozitare în mediu pot fi închiriate cu 1-2 euro/m.p./luna. La
finele primului semestru al anului 2011 cel mai ieftin obiect poate fi închiriat la preţul de 0,8
euro/m.p. (str. Meşterul Manole), cel mai scump - 6 Euro/m.p. (str.  Feredeului).
Situaţia pe piaţa imobilului de producţie şi depozitare este stabilă. Un număr mare de
spaţii libere permite preţurilor şi ratelor de închiriere rămân la acelaşi nivel. De la începutul
anului 2010 practic nu se observă vreo modificare a preţurilor.
 
9
 Terenuri de pămînt.
Piaţa terenurilor de pămînt comerciale spre deosebire de piaţa imobilului comercial se
confruntă cu consecinţele crizei mai profund. Din anul 2008 pînă în anul 2011 ele au scăzut
practic cu 40-60%. Şi doar acum în acest segment are loc o stabilitate relativă. Este puţin
probabil că acest an va fi o creştere semnificativă a preţurilor la terenuri. Cel mai probabil că
preţurile vor rămâne stabile. Ne putem aştepta la o creştere a cererii de pînă la 25-30%, şi în
mare parte prin creşterea cererii la terenurile pentru uz industrial.
Preţul mediu al ofertei în general pe municipiu la terenurile de uz comercial constituie 15
000 - 17 000 Euro. Cel mai ieftin teren este propus pentru 7500 Euro per 1 ar. Obiectul cel mai
scump poate fi procurat cu 80 000 Euro per 1 ar pe bd. Ştefan cel Mare.
Preţul mediu al ofertei la terenurile de pămînt de uz industrial a constituit 3000-5000 Euro.
Cel mai ieftin teren a fost propus pentru 2000 de euro per 1 ar. Obiectul cel mai scump poate fi
procurat cu 15 000 Euro per 1 ar pe str. Petricani.[9]

1.2. Analiza segmentului de piaţă la care se referă obiectivul investiţional

Particularitatile specifice ale bunurilor imobiliare, in calitatea lor de marfa, constituie

cauza impartirii pietei imobiliare in segmente aparte.

Criteriile de segmentare a pietei imobiliare sunt:

 Continutul drepturilor de proprietate;

 Destinatia functională a bunurilor imobiliare;

 Pozitia geografica a bunurilor imobiliare;

 Calitatea bunurilor imobiliare;

 Motivarea investitionala;

Piața imobiliară după destinația funcțională se clasifică în piața bunurilor imobile cu

destinația:

10
 1. Rezidentială (case pentru o familie sau duplex, bloc de apartamente, sir de case legate);
2. Comercială (cladiri administrative, centre comerciale, hoteluri si moteluri, magazine);
3. Industrială (fabrici, depozite, cladiri ale institutelor de cercetare);
4. Agricolă (ferme, livezi, vii, pasuni, paduri);
5. Specială (proprietati cu design unic sau constructie ce limiteaza utilizarea numai la scopul
initial, de exemplu: scoli, cladiri publice, aeroporturi, sali de conferinte, parcuri de
distractii, terenuri de golf, cimitire, case de rugaciuni, etc.)[6]

Bunul imobil pentru care se realizează proiectul investițional face parte din piața bunurilor
imobile cu destinație comerciala. In continuare vom analiza segmentul de piata a obiectivului
investitional si anume piata bunurilor imobile comerciale, care include in sine: oficii, bunuri
imobiliare utilizate pentru activitatea de comert cu amanuntul sau angro, intreprinderi de prestate
a serviciilor, hoteluri, restaurante si alte bunuri imobiliare cu destinatie comerciala. Deci pentru a
fi siguri de hotararea investitionala avem nevoie sa coinstientizam situatia segmentului de piata
in care preconizam sa fie implimentat proiectul.

Anul 2010 – 2011 sa manifestat prin prizma economica si cea politica ambele in stransa
legatura au condus la ceea ca situatia de acum doi ani sa agrevat mult mai mult in toate ramurile
economiei astfel ducand la refuzul companiilor la expansiune si ca urmare la reducerea
constructiilor si spatiilor comerciale si de depozit. Piata imobilului comercial pe parcursul
acestor doi ani sa manifestat prins scaderea preturilor cu unele pauze de stabiltate care mai apoi
iar au continuat alunecarea in jos. Pe intreg spatiul pietiei comerciale se observa o stopare a
cererii si astfel se intalnesc rare vanzari.

Toti inteaba de preturi si asteapta continuarea corectarii de preturi. Pe piata sa creat un

dezechilibru intre pretul cererii si pretul ofertei. Acesta este una din cele mai evidente trasaturi a
faptului ca „fundul” inca nu a fost atins si aceasta inseamna ca corectarea preturilor in jos este
inevitabila. Majoritatea participantilor pietei prefera sa „arunce” astazi obiectele nu prea
atractive, mentinand la sine ceva mai atractiv. Daca si nimeresc careva obiecte atractive pe piata
deschisa, atunci de cele mai dese ori la preturile de pană la criza, ceea ce putin la cine poate
starni interesul.

Cumparatorul este in asteptarea preturilor si nu este dispus sa plateasca mai mult intelegand
ca maine el va putea cumpara cu un pret mai mic. Vanzatorul insa nu se grabeste sa scada si
spera ca fundul crizei a fost atins si asteapta ridicarea treptata a preturilor. Cu toate acestea daca
situatia macroeconomica va demontra cel mai rau scenariu de dezvoltare, atunci in anul 2010
trebuie sa ne asteptam pe piată la o scadere intensa a preturilor. Un alt segment al acestui tip de
11
bunuri imobile la fel este afectat astfel piata imobilelor de birou simte o scadere a cererii acestor
spatii in unele centre de birouri insa a crescut numarul cererilor pe motiv ca arendasi ce arendau
pana acum pe piata aglomerata un birou intr-o regiune mai putin convinabila acum a hotarat sa se
mute acolo unde ii permite pretul si conditiile cel satisfac. Si totusi se simte scaderea cererii pe
acest sector din motivul ca criza nu permite extinderea biznesului. In timpul din naitea crizei
spatiile de birouri neocupate constituiau 5 - 15% acum acest numar este de 15 - 25 % din
suprafete.

Conform rezultatelor anului 2009 nivelul pretului de vanzare a suprafetelor de comert de

asmenea ratele medii de inchiriere au aratato dinamică negativa, insa mai mica in comparatie cu
alte tipuri de imobile comerciale, respectiv si scaderea in mediu a constituit circa 20%-30% in
comparatie cu preturile de pană la criza.

Preţul mediu pentru 1m2 a suprafeţei de comerţ în mun. Chişinău în această perioadă
constituie 800-1100 euro, preţul mediu de închiriere – 9-13 euro/1m2/lună. Interesul fată de
activele imobiliare le arata multi, insă diferit. Din partea investitorilor – un numar mare de
solicitari, merg prezentări. La multi din ei asteptarile de profitabilitate a afacerii de inchiriere
achizitionate sunt mai inalte decat poate propune un vanzator mediu. Chiar daca exista oferte de
procurare a unei afaceri de inchiriere nu prea mai, spre exemplu, cu o perioada de recuperare de
pana la sapte ani, atunci brusca scadere a cererii face dificilă cautarea arendasilor, ceea ce
agraveaza prognoza castigurilor viitoare de la obiectul de investire.

Rata inchirierii a scazut, iar cu scaderea acesteia au aparut pe piata suprafete vacante in
locurile de top pentru comert. S-au activizat operatorii comerciali care doresc sa deschida
magazine proprii pe strazile prestigioase, insa care nu au avut pana acum posibilitatea din cauza
ratelor inalte si lipsa ofertelor.

 Sirurile de vizitatori ai centrelor comerciale s-a redus practic peste tot. O astfel de situatie
este deretminata de faptul ca piata imobiliara comerciala a ajuns la inceputul crizei cu un „balon”
de cheltuieli de consum care acum se dezumfla rapid.

In perioada de pana la criza cererea la marfurile de consum se bazau pe cresterea veniturilor

reale ale populatiei in permanenta crestere. In conditiile de criza resursa de crediare pentru toti
participantii procesului practic a disparut, iar veniturile reale au scazut esential si din aceasta
cauza consumatorii nu sunt in stare sa mentina nivelul precedent de cheltuieli. Cererea la marfuri
scade, sirul de vizitatori se rareste, iar vizitatorii isi reduc cheltuielile. In rezultat, venitul si

12
profitul atat a locatarilor, cat si a locatorilor se reduce. O parte a arendasilor pleaca din centrele
comerciale, iar companiile de frunte sunt nevoite sa reduca rata chiriei.

Situatia centrelor difera foarte mult. In unele centre comerciale arendasii pana in prezent
ocupa randuri, din altel pleaca. In anul 2009 numarul suprafetelor neocupate in centele
comerciale ale municipiului Chisinau a crescut cu 10%, in centrele calitative si pana la 25-30%
in centrele nefavorabile. Pana la criza in complexele calitative in asteptarea arendasilor stateau
numai 1% de suprafete. In mediu cu 30% s-au redus limitele eterioare ale ratelor de inchitiere in
centrele comerciale. In acelasi timp discontul cel mai mare l-au obtinut arendasii de „frunte”,
intucat ei constituie cartea de vizita a Centrelor Comerciale. In perioada data nivelul ratelor de
inchiriere constituie in mediu 20-40 Euro/1m 2/luna (valoarea minima – 10 Euro/1m 2/luna,
maxima – 70 Euro/1m 2/luna).[10]

1.3 Argumentarea necesitatii realizarii proiectului investitional

La realizarea acestui proiect am facut cunostinte cu proiectul de dezvoltare a

imobilului,tipul imobilului,amplasarea imobilului,rolul sau in economia regiunii.

Orasul Causeni se afla la o departare de capitala de 70 km si are un numar al populatiei

de 22000 oameni, se invecineaza cu localitatile Stefan-Voda, Benderi, Anenii- Noi, Cainari.

Orasul este amplasat la intersectia drumurilor de importanta nationala astfel legatura cu

alte orase si sate este foarte buna (Chisinau- Anenii-Noi-Odesa).

Căușeni are o economie dezvoltată. Ramurile de bază ale economiei orașului sunt:
Industria alimentară, de panificație și a materialelor de construcție. În localitate activează 125 de
societăți cu răspundere limitată, 332 întreprinderi individuale și 3 gospodării agricole. Una din
cele mai mari întreprinderi este cea de produse cerealiere „Semințe-Agro” S.A. și „Elevatorul”
S.A. În oraș funcționează sucursalele a 5 bănci comerciale, 27 de magazine, un centru de
informații și telecomunicații cu 3300 de abonați. Se preconizează deschiderea rutei turistice pe
traseul: Căinari, Zaim, Căușeni (Biserica Adormirea Maicii Domnului).

Veniturile bugetului local în anul 2002 au constituit 6.551 mii lei, înregistrând o creștere
relativ înaltă față de anul 2001. Ponderea cea mai mare în structura veniturilor locale o dețin
defalcările 58%, urmate de transferuri 24,4% și venituri proprii 17,6%. Cheltuielile publice

13
locale sunt dominate de cele destinate învățământului 64% din totalul cheltuielilor. Peste 10%
din venituri sunt alocate pentru construcția și întreținerea drumurilor, restul sunt destinate
asistenței sociale, culturii, sportului, precum și altor probleme de interes local. [13]

Cat priveste concurenta si viitoarea activitate putem mentiona ca in localitate sunt cateva centre
comerciale insa sunt mici si nu indestuleaza cu tot necesarul populatia atat bastinasa cat si din
vecinatate. Asa cum orasul Causeni este un oras mare si are multe sate in componenta sa,
oamenii vin in centru orasului pentru a se consulta in institutiile medicale la banca in primarie si
nu in ultimul rand pentru a procura ceva ce le este nevoie in gospodarie. Insa de cele mai multe
ori aleg sa plece la Benderi sau Chisinau pe motiv ca nu gasesc tot ce ii poate interesa.

Efectuînd o analiza am constatat faptul că este necesar de a construi un centru comercial mare
în com.Bacioi în care să găsesti cele necesare pentru toti. Centru comercial trebuie să ofere în
comercializare o diversitate largă de produse, va satisface în mod evident locuitorii acestei
regiuni si din localitătile vecine. Centrul comercial va dispune de obiecte de deservire a
populaţiei , diferite ateliere, o reţea de alimentaţie publică, şi alte buticuri care vor oferi acele
servicii şi bunuri care pînă în prezent nu existau in comuna.

Implimentarea unui astfel de proiect investiţional ca, construcţia unui obiect comercial,
va avea ca efect atît devirsificarea ofertei, creşterea veniturilor agenţilor economici, concomitent
va creşte gradul de ocupare a forţei de muncă, iar creşterea numărului de angajaţi şi a cîştigurilor
lor salariale conduce la sporirea cereri de bunuri sau servicii, şi nu în ultimul rind duce la
ridicarea gradului de dezvotare a zonei respective,avantajele constructiei ar fi:[7]

Avantajele centrului commercial:

 Dezvoltarea regionala;
 Satisfacerea necesitatilor;
 Diversificarea produselor;
 Cresterea veniturilor;
 Locuri noi de munca.

14
Capitolul II. CONCEPȚIA ȘI ECHIPA PROIECTULUI DE DEZVOLTARE A
IMOBILULUI

2.1 Descrierea cerintelor arhitecturale si tehnice

Pentru a realiza construcția unui obiectiv trebuie să se analizeze și să se respecte o

totalitate de instrucţiunilor, regulilor, îndrumări tehnice cu caracter obligatoriu şi recomandări
opţionale pentru proiectarea, verificarea proiectelor, execuţia şi exploatarea construcţiilor, ceea
ce se referă desigur și pentru construcțiile a unui centru comercial.
Principalele principii care trebuie luate in consideratie in cadrul proiectarii unui imobil, si
conform carora trebuie sa corespunda constructia sunt:

Calitatea, economicitatea, durabilitate, confortul, estetica, functionalitatea.

Pentru a obtine o constructie de calitatate este necesar asigurarea urmatoarele cerinte:

 Rezistenţă şi stabilitate;

 Siguranţă în exploatare;

 Siguranţă la foc;

 Igienă,sănătatea oamenilor, protecţia mediului;

 Izolaţie termică,hidrofugă,şi de economie de energie,etc.

Functionalitatea consta in satisfacerea cerintelor impuse de destinatia constructiilor.

Functionalitatea se asigură prin conceperea unor suprafete necesare asigurarii unei exploatari
normale, deminsionarea spatiilor pe orizontala si verticala (scari, asscensoare) care sa asigure
accesul oamenilor,echipamentelor, la fel suprafetele incaperilor trebuie să asigure posibilitatea de
mobilare

Cele mai importante momente care trebuie luate in calcul, la constructia unui centru
comercial este ca terenul pe care urmeaza sa fie amplasata constructia sa aiba cale de acces auto
si pietonala, pozitionarea centrului comercial spre deschidere stradala poate fi considerat chiar
unul dintre cele mai importante elemente care trebuie luate in calcul, si de asemenea sa aibă
asigurate utilităti( energie electrica, alimentare cu apa , gaze; etc). De recomandat este ca sa fie

15
asigurat accesul clientilor la cladire intr-o maniera comoda, prin asigurarea unui numar de intrari
si iesiri suficient de mari. Este importantă acessibilitatea si existinta posibilitatilor de parcare,
deasemenea traficul transportului public. Interiorul unui centru comercial trebuie sa degajeze o
atmosfera calda, primitoare, sa aiba un design modern, atat in interior cat si la exterior. Circulatia
interioara sa permita accesul in toate zonele centrului, adica pentru desfasurarea conditiilor
optime trebuie să existe spatii de legttura, coridoare, asscensoare,scari, la fel acesta trebuie sa fie
ventilat, curat, si binenteles amenajat modern. Un lucru important pentru cladirile comerciale,
este ca pardoseala sa fie groasa sau precomprimata pentru a suporta greutati mari, se recomanda
pardoseala din materiale cu porprietati antiderapante.

Rezistența la foc reprezintă capacitatea construcţiei de a rezista la solicitările termice şi

mecanice produse în timpul şi din cauza incendiilor. Din punctul de vedere al rezistenţei la foc,
elementele de construcţie depind direct de materialele din care se execută şi se caracterizează
prin gradul de combustibilitate şi limita de rezistenţă la foc.

Durabilitatea unei constructii consta in mentinerea integritatii si rezistentei in timp a

constructiei si a componentelor componete, durabilitatea poate fi asigurata in primul rand prin
masuri constructive adecvate. Durabilitatea este apreciata prin timpul in care constructia poate fi
folosita pentru scopul pentru care a fost executata.

Din pundct de vedere constructiv un imobil comercial va fi alcatuit din elemente structurale
din cadre (schelet portant), longitudinale si transversale si elemente de planseu, executate din
beton armat monolit, ca inchidere vor fi folosite panourile compozite de tip bond (dibond,
etalobond) si completate armonios cu fatadă de sticla.Aspectele arhitecturale deosebite precum si
existenta unor functiuni diversificate ce vor veni in sprijinul clientului, vor contribui la succesul
proiectului investitional.

Economicitatea are destinatia sa se asigure prin conceperea unor solutii constructive care
sa conduca la cresterea productivitatii muncii, scurtarii duratei de executie, reducerea
consumului de materiale.

Confortul si estica se vor asigura printr-o proiectare rationala a constructiei, prin folosirea
unor materiale si elemente care sa ofere un aspect placut.

Unitatea comercială trebuie, de asemenea, să dispună de obiecte de infrastructură pentru:

16
  deservirea populaţiei: casă de schimb valutar; birou de reclamă; atelier pentru reparaţia
aparatelor electrocasnice, ceasurilor, incălţămintei; atelier fotografic; studiou de
inregistrare audio-video; magazin şi atelier de bijuterii; xerox, fax; frizerie etc.;
 reţea de alimentaţie publică: cantină; restaurant; cafenea cu specific naţional; culinărie;
grătare - mici; buticuri pentru comercializarea băuturilor alcoolice, ţigărilor, produselor
alimentare, vinurilor şi divinurilor, produselor de panificaţie şi cofetărie etc.;
 reţea de buticuri, chioşcuri pentru comercializarea: produselor audio-video;
tipăriturilor, periodicelor; suvenirelor şi articolelor de artizanat (picturi, ceramică şi
altele);
 obiecte pentru divertisment: cinematograf, internet-cafenea, cameră pentru copii; aparate
pentru jocuri, atît pentru maturi cît şi pentru copii etc.

2.2 Studiul de maketing privind echipa proiectului

Complexitatea şi amploarea unui proces investiţional implică pentru realizarea o

multitudine de persoane, fiecare dintre care îşi are propriul rol şi, într-o măsură sau alta, de
fiecare depinde soarta proiectului. De aceea este foarte important ca la etapa formării echipei
proiectului să fie analizate toate aspectele legate de capacităţile şi experienţa fiecăruia din cei
implicaţi în cadrul proiectului, deoarece unele aspecte neobservate pot genera mai tîrziu devieri
ale proiectului de la cele planificate.

Echipa de proiect este un grup de persoane care lucreaza independent pentru atingerea unui
scop comun. Alegerea membrilor echipei este din acest punct de vedere esentiala si
conditioneaza succesul sau esecul proiectului. Oamenii foarte bine pregatiti tehnic dintr-o echipa
de proiect nu ofera intotdeauna garantia succesului acestuia, deaceea in primul rand trebuie sa
cercetam o echipa puternica de consultanti care vor activa la diferite etape ale proiectului-
incepand cu cercetarea de marketing si finalizand cu realizarea suprafetelor si exploatarea
cladirilor. Proiectul care a fost supus spre analiză va fi realizat de către beneficiarul proiectului şi o firmă
de construcţii care va prelua executarea tuturor lucrărilor pe parcursul desfăşurării proiectului. Pentru
aceasta au fost analizate ofertele, modul de lucru si cercetate obiectivele realizate a mai multor firme de
constructii din care s-a selectat cea corespunzătoare proiectului în cauză. In realizarea proiectului
investiţional pentru constructia centrului comercial vor fi antrenati urmatorii subiecti:

Figura 2.Schema de management al proiectului

Investitorul

Manager- 17
ul
proiectului
 Antreprenorul

Companiile de constructie care au prezentat interes pentru beneficiar sunt:

Proiectantul

1) S.A. „Monolit” 

2) S.A. “Glorinal”

3) S.A. „MOLDCONINVEST” 

4) S.A. “Basconslux”

Societatea pe actiuni „Monolit” este o companie cu o vârstă si bogată experientă în

constructia edificiilor- blocuri cu multe etaje, hoteluri, oficii, obiecte de menire social-culturală
cu sunt scolile, grădinite, policlinici- din beton armat prefabricat monolit, din elemente
prefabricate din beton si beton armat, producerea materialelor de constructii, priectarea
echipamentelor, ect.
Tehnologia constructiilor monolit, utilizând cofrajul metalic unor transformabil, este o
tendintă de perspectivă în domeniu si se bucură de succes atât în tară, cât si pe plan international
datorită faptului că are o serie de avantaje în comparatie cu alte tehnologii utilizate pe piată.
Printre acestea putem enumera: construcţia edificiilor de orice configuraţie în orice
condiţii deficitare din punct de vedere al spaţiului , stabilitatea şi eficienţa acestora, durabilitatea.
        Întreprinderea a fost fondata în anul 1948, ca unicul trust de construcţii la moment, capabil
să execute tot ansamblul de lucrări de construcţii-montaj, reparaţie, reconstrucţie şi amenajare.
Pe parcursul acestei perioade şi-a schimbat de mai multe ori denumirea, dar şi-a păstrat
imaginea de întreprindere fruntasă.
În 1993 întreprinderea se reorganizează în Societatea pe Acţiuni „Monolit”, care rămîne a
fi şi în prezent una din liderii pieţei de construcţii din Moldova, dotată cu bază materială
necesară şi muncitori calificaţi.
S.A. “Monolit” prestează următoarele servicii:
I. Construcţia cladirilor si edificiilor, blocurilor locative, obiectelor de menire
social-culturala din beton armat prefabricat-monolit, din cadre monolit si
prefabricate cu folosirea cofrajului; piatra, caramida;
II. Finisare interioara si exterioara folosind materiale moderne de calitate inalta,
europeana

18
 III. Reconstructia, izolatia termica a edificiilor;
IV. Consolidarea structurilor portante si a echipamentelor;
V. Producerea materialelor de constructie si diverse alte articole:

- Beton si mortar de toate clasele cu adaosuri chimice;

- Mortar cu var;

- Trepte de scară de mozaică;

- Articole din beton armat - blocuri de fundaţie în asortiment;

- Bloc de ventilaţie din beton armat;

- Panou pentru balcoane;

- Fortan M-35, M-50, bordură de drum, placă de trotuar;

- Amestecuri uscate pe bază de ghips de marca „Monolit” /20 kg., 40 kg. kompozit
/;

- Plasă de armare sudată din sîrmă VR-1 / 6 x 2 /

- Plasă pentru zidărie

- Carcase metalice din armatură, etriere;

- Piese metalice înglobate;

- Articole standarde şi decorative din metal;

- Tîmplărie termopan / PVC/ şi aluminiu;

- Adeziv ,,Monolit,, Universal pentru Porţelanat;

- Adeziv ,,Monolit,, pentru sisteme termoizolante;

- Adeziv ,,Monolit,, pentru gresie şi faianţă;

VI. Asigura indeplinirea in complex a urmatoarelor lucrari:

 proiectarea si executarea echipamentelor;
 elaborarea cartilor tehnologice;
 intocmirea (elaborarea) devizelor de cheltuieli si a preturilor de cost;
 indeplinirea functiilor de beneficiar;
VII. Servicii de cale ferata cu depozite de tip inchis si deschis;
VIII. Servicii de transportare 
IX. Realizarea diverselor materiale de constructie 
X. Arenda utilajelor si mecanismelor (mica mecanizare).

19
 Pe parcursul a şase decenii de activitate au fost construite o serie de obiecte care si astăzi
redau municipiului Chişinău un aspect arhitectural deosebit. Printre acestea enumerăm doar
cîteva: Complexul locativ cu 13-24 etaje din sect Botanica „Portile Orasului”; complexul locativ
cu 13-20 etaje din bd. Dacia, (sect. Botanica), bd. Moscova (sect. Rîşcani); Clădirea
Parlamentului; Clădirea Preşedinţiei RM; Clădirea „Moldtelecom”; Clădirea Ministerului
Agriculturii si Industriei Alimentare; Hotelul cu 22 etaje „Cosmos”; Hotelul cu 12 etaje „Zarea”;
Căminul „Romaniţa”; majoritatea blocurilor si complexelor locative multietajate din Chisinău; o
serie de obiecte de menire social-culturală: şcoli, grădiniţe, magazine, oficii, bănci.
     Profesionalismul şi calificarea lucrătorilor, păstrarea tradiţiilor, precum şi implementarea
noilor tehnologii permit Societatii pe Acţiuni „Monolit” sa-şi consolideze poziţia de lider in
construcţia edificiilor din monolit şi să realizeze obiecte ce poartă amprenta şi semnul calitaţii.

Compania “Glorinal” proiecteaza si constrieste atît locuinţe de elită, cît şi apartamente

accesibile tuturor. Spectrul de preţuri la locuinţele noastre este variat şi poate satisface
necesităţile clienţilor cu diferit nivel al veniturilor. Complexele comerciale si cele locative, cele
cu menire socio-culturală – toate poartă amprenta tendinţei noastre spre perfecţionare continuă.
Prezinta o structură organizatorică viabilă şi funcţionabilă. Este singura companie de pe piaţa
construcţiilor care deţine practic în totalitate, cele mai moderne tehnologii. Utilizeaza tehnologii
şi materiale germane, lucrările de izolare a acoperişului, termo şi hidroizolarea faţadelor,
podelelor, pereţilor si a altor elemente constructive se execută cu forţele proprii.
O trăsătură specific a campaniei ţine de deservirea ulterioară a blocurilor, după darea acestora în
exploatare. Particularitatea distinctivă a companiei este grija faţă de clienţi chiar şi după darea în
exploatare a locuinţelor. În anul 2008 Compania „Glorinal” a fost apreciată cu distinsul titlu
„Marca comercială a Anului”.

Societatea pe actiuni „MOLDCONINVEST” este o companie de investitii si

constructii si a fost înregistrată la Camera Înregistrării de Stat pe lângă Ministerul Justitiei al
Republicii Moldova la 21 iulie 1995. 
La etapa fondării o bună parte din subdiviziunile Companiei au activat în spatiul fostei
URSS: au fost construite în Tiumeni si Urengoi (Rusia) spatii locative si obiecte de menire
socială cu suprafata totala de peste 60000m2; în regiunea Moscovei – au fost construite case de
locuit si alte obiecte pentru dislocarea contingentului militar sovietic din Germania de Est cu
suprafată de peste 50000 m2. 
În urma procesului de privatizare subdiviziunile Companiei au capătat independentă
financiară si au iesit din componenta Companiei. Colaborarea între fostele subdiviziuni si
20
Compania “Moldconinvest” SA actualmente se realizează în bază de contracte reciproc
avantajoase. 
La etapa actuală, activând pe piata internă cât si cea externă (Romania, Ukraina, Rusia,
Bielarus), Compania dispune de urmatoarele genuri de activitate:

1. activitatea de proiectare pentru toate categoriile de constructii, urbanism si inginerie,

reconstructii, restaurări;
2. constructii de clădiri si constructii ingineresti si de tehnico - edilitare, reconstructii,
consolidări, restaurări;
3. importul si comercializarea preparatelor chimice si biologice pentru protectia plantelor si
a stimulatoarelor de crestere a plantelor.

Echipa Societătii este formată din ingineri si muncitori calificati, designeri, arhitecti,
economisti pregătiti de a veni oricând în ajutorul clientului, mentinând relatii de colaborare cu
peste 25 de firme specializate în domeniul constructiilor, spre căutarea noilor tehnologii în
domeniu cu menirea de a spori nivelul calitătii lucrărilor executate. 

In ultimii 2 ani ai activitatii sale Compania a executat lucrari de constructii si reparatii la

urmatoarele obiective: 

1. Constructia sediului Companiei de Constructii si Investitii "MOLDCONINVEST"

S.A. din str. Vasile Alexandri, 90.
2. Reconstructia complexului Universitatii de Stat de Medicina si Farmacie
"N.Testemiteanu" din str. 31 august, 137 in Clinica Universitara de Asistenta
Medicala Primara.
3. Reconstructia Centrului Consultativ Diagnostic a Asociatiei Medicale Teritoriale,
sectorul Buiucani, or. Chisinau.
4. Constructia bazinului, Baza de odihna pentru copii orfani "Alunelul"
5. Reconstructia blocului principal a Centrului National Stiintifico - practic de Medicina
Preventiva, or. Chisinau.
6. Reparatia Capitala a blocurilor de producere si amenajarea teritoriului Institului
National de Farmacie, or. Chisinau.
7. Reconstructia centrului Model Universitar de Pregatire a Medicilor de Familie, or.
Chisinau.
8. Reconstructia Gradinitei de Copii nr. 170 in Centru de cazare a Refugiatilor.

21
 9. Reconstructia si amenajarea intrarii si fatadei principale a Combinatului Poligrafic,
or. Chisinau.

În final s-a decis că pentru executare tuturor lucrărilor şi pregătirea pentru darea în
exploatare a Liceului Tehnologic Privat “Hyperion” din or.Rezina să fie antrenată
“Moldconinvest” SA, alegerea s-a facut în urma cercetărilor si analizei lucrărilor de reconstructie
a obiectelor cu destinatie specială enumerate anterior, concluzionând că compania dată a
acumulat experientă în acest domeniu de lucrări si creste siguranta beneficiarul că se vor executa
exact lucrările planificate.

Societatea pe acțiuni “Basconslux” este una dintre cele mai mari interprinderi de
constructie ce a cistigat increderea multor cetateni ce nu regreta in prezent alegerea facuta. La fel
“Basconslux” isi desfasoara activitatea sa in domeniul constructiei pe teritoriul Romaniei. 
Lucrarile acestor case sunt executate in conformitate cu legislatia Republicii Moldova, si la
standartele europene.   La constructia complexelor locative sunt folosite tehnologii moderne.
Blocurile din aceste complexe au o structura de rezistenta formata din schelet de beton armat cu
umplutura din BCA (bloc din calcar autoclavizat) material importat din Romania, cu proprietatea
de a absorbi zgomotul si a respinge umezeala. Peretii secundari sunt construiti din caramida
natioanala si sunt prelucrati cu amestec uscat.   Lucrarile au loc in 3 etape: prima etapa include
ciclul zero, lucrari de constructie si montarea doua etapa include lucrarile exterioare de finisare,
montarea instalatiilor pentru ferestre si balcoane de tip “termopan”, trasarea comunicatiilor,
montarea sistemului de incalzire, bransamentul apei reci si calde, montarea sistemului de
canalizare, bransamentul electric, conectarea la linia telefonica, acces la internet si la liniile de
legatura interioara, instalarea unei usi de intrare din metal imbricata cu lemn de producere
germana, lucrari interioare de finisare, prelucrarea peretilor cu amestec uscat (cu exceptia
bucatarii, bai si a viceului), instalarea aparatelor de evidenta a consumului (contoare) pentru gaz,
apa si energie electrica. În final s-a decis că pentru executare tuturor lucrărilor şi pregătirea
pentru darea în exploatare a Centrului comercial “Silver” din or.Causeni să fie antrenată
“Moldconinvest” SA, alegerea s-a facut în urma cercetărilor si analizei lucrărilor de reconstructie
a obiectelor cu destinatie comerciala enumerate anterior, concluzionând că compania dată a
acumulat experientă în acest domeniu de lucrări si creste siguranta beneficiarul că se vor executa
exact lucrările planificate.

22
Capitolul III: STRUCTURA FINANTARII

3.1 Descrierea surselor de finantare posibile

Activitatea de investitii necesita resurse financiare a caror formare este stimulate de

mecanismele economiei de piata si de pirghiile financiare, fiscale utilizate de catre stat.

In economia de piata, fiecare egent economic isi constituie fondul pentru investitii de sine
statator, tinzind sa utilizeze cit mai eficient sumele respective.

Sursele de finantare pot fi clasificate in diferite moduri. Dupa origine, sursele investitiilor
pot fi clasificate in surse proprii, surse atrase si surse imprumutate.

Figura 3.Clasificarea surselor de finantare.

Sursele de finantare

Surse proprii Surse atrase

Surse
imprumutate

Sursa: Intocmita de autor.

Sursele proprii de formare a resurselor investiţionale includ:

1. Parte din profitul net căpătat în urma activităţii economice;

23
 2. Amortismentul acumulat,care serveşte pentru finanţarea innoirii activelor fixe ajunse la
limita duratei de funcţionare la fel şi pentru necesităţile de dezvoltare – modernizare;
3. Poliţa de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietăţii;
4. Investiţii financiare de lunga durată, efectuate anterior şi termenul cărora expiră în
perioada dată;
5. Reinvestirea sumei căpătată în urma vănzării unei părţi din fondurile fixe;
6. Parte din activele circulante imobilizate în investiţii.

Sursele atrase de formare a investiţiilor includ:

1. Emiterea şi vinzarea de acţiuni se foloseşte deseori pentru sporirea capitalului firmei;
2. Emitere certificatelor investiţionale (in cazul fondurilor de investiţii);
3. Alocaţii în fondul statutar din partea altor investitori;
4. Mijloace acordate de către stat pentru investiţii. Statula alocă fonduri pentru investiţii în
volume cît mai mici posibile asigurind cu resurse doar domeniile care sint absolute
necesare, dar care nu pot face faţă concurenţei sau pe cele ce constituie monopolul
statului.

Sursele împrumutate de formare a resurselor investiţionale cuprind:

1. Împrumuturi bancare pe termen lung şi mijlociu se folosesc în cazul insuficienţei
mijloacelor proprii ale firmei. în funcţie de garanţiile care stau la baza lor, creditele
pentru investiţii pot fi:
2. Împrumuturi bancare pe baza garanţiilor materiale. Garanţiile se referă la capitalul sau
patrimonial firmei, în special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea fi
transformate uşor în lichidităţi.
3. Credite ipotecare. Se ipotechează, de obicei, clădiri, terenuri, mijloace circulante cu o
convertire rapidă în lichidităţi.
4. Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu sint garantate material. Singura garanţie o
constituie studiul de fezabilitate al afacerii.
Credite externe, care sint de mai multe categorii:
1. credite guvernamentale sau cu garanţie guvernamentală în spațele cărora stă un stat;
2. credite bancare, cind riscul este suportat de exclusiv de banci;
3. credite acordate de instituţii internaţionale - aceste credite se acordă pentru obiectivele
vitale din cadrul de restructurare, fără garanţii materiale;
4. emisie de obligaţiuni- este o formă clasică de finanţare a activităţii investiţionale;

24
 5. împrumut fiscal investiţional acordat intreprinderilor de către stat în scopul stimulării
investiţiilo reale în anumite sectoare ale economiei;
6. leasing investiţional, un sistem special de finanţare a investiţiilor prin intermediul căruia
se inchiriază utilaje şi masini moderne, tehnică de calcul, mijloace de transport şi alte
bunuri mobiliare şi imobiliare de la unităţile specializate, în schimbul unei chirii.[5]

3.2. Analiza ofertelor creditelor bancare

Înainte de a selecta sursele de la care se vor lua împrumuturi pentru proiectul investițional
se analizează oferitele de credite de la diverse instituţii de creditare, pentru ca decizia luată în
acest sens să asigure un efect maxim în rezultatul realizării proiectului. Oferta de produse
bancare pentru investiţii este des întîlnită pe piaţa bancară din Republicii Moldova, aceasta
îmbrăcînd diverse forme cum sunt: creditul pentru investiţii, creditul pe termen mediu, finanţarea
investiţiilor prin diverse programe de finanţare (inclusiv granturi) etc.

Pentru analiza comparativă a ofertei de credite bancare pentru investiţii au fost utilizate
informaţii furnizate de următoarele bănci:

1. S.A. “Finkombank”;
2. S.A. “Moldova Agroindbank”;
3. S.A. “Banca socială”;
4. S.A. “Energbank”;
5. S.A. “EuroCreditBank”;

În analiza respectivă s-au urmărit aşa aspecte ca: documentaţia necesară pentru obţinerea
creditului, termenul creditului, suma maximă a creditului, garanţiile necesare, rata dobînzii.

Referitor la documentaţia necesară pentru obţinerea creditului reiese că toate băncile

prin documentaţiile solicitate urmăresc:

 o analiză a rentabilităţii activităţii desfăşurate de solicitantul creditului pentru investiţii;

 o asigurare pentru rentabilitatea proiectului de investiţii pe baza planului de afaceri şi a
studiului de fezabilitatea solicitat în acest sens;

25
  o asigurare pentru capacitatea de plată, aceasta va trebui să facă faţă la rambursarea
serviciului datoriei şi la cheltuielile de funcţionare pentru activitatea desfăşurată precum
şi cele aferente proiectului de investiţii, pe baza fluxului de încasări şi plăţi.
Referitor la durata de acordare în urma analizei datelor oferite de băncile respective, s-a putut
observa perioada de acordare este aceeaşi, diferenţa fiind în faptul că unele bănci, de exemplu
BC “UNIBANK” S.A. corelează durata de acordare a creditului cu dimensiunea şi complexitatea
proiectului, ciclul de producţie al întreprinderii, valorilor în mărfuri şi materiale propuse în
calitate de asigurare, ceea ce ar însemna o corelare a duratei creditului cu particularităţile
proiectului de investiţii.

Referitor la valoarea creditului din analiza datelor oferite de bănci reiese că toate băncile
solicită companiilor participarea cu resurse proprii la finanţarea proiectului de investiţii. În
privinţa garanţiilor necesare, din analiza comparată a datelor rezultă că se acceptă garanţii atît
reale (cu cele două forme, mobiliare şi imobiliare) cît şi personale. Principiul de prudenţă
bancară impune ca valoarea garanţiei să nu depăsească dublul valorii creditului acordat. Ceea ce
se poate remarca este faptul că băncile şi-au diversificat garanţiile pentru a-şi apropia serviciile
lor către nevoile de finanţare ale companiilor. Portofoliul de garanţii al oricărui client (format din
garanţii reale şi personale) trebuie să asigure banca împotriva riscului de insolvabilitate al
clienţilor săi.[12]

Referitor la dobandă, datele furnizate de bănci sunt reprezentate în tabelul de mai jos:

Tabelul 2.1. Băncile si ofertele dobânzilor bancare în lei si în valută

Institutia financiar-creditară Rata dobânzii

1. BC "Finkombank" S.A.
18%-lei
11%- în valută
- din resursele MAIB - de la 13,25% pina la
17.25% in MDL si de la 8% pina la 10.5% in
VS
2. BC "Moldova Agroindbank"
- din alte resurse financiare internationale: de la
S.A.
8% pina la 22,5% in MDL si de la 4,75% pina
la 12% in VS
20% -lei
3. BC "Banca Socială" S.A.
11% - în valută

4. BC "Energbank" S.A. 20% - lei

26
 11% - în valută
5. BC "EuroCreditBank" S.A.

14-20% - în lei

3.3. Argumentarea selectării structurii finanţării şi determinarea costului

capitalului

Pentru finanţarea proiectului investitional analizat sursele proprii nu sunt suficiente si

este necesar de a apela la un credit bancar. Din costul total al proiectului care constituie
450 mii euro, beneficiarul poate asigura finantarea unui procent de 55%, iar diferenta de 45%
trebuie acoperită din surse împrumutate.

Figura 4. Structura de finantare a proiectului investitional.

surseimprumutate-200000 surseproprii- 250000

Sursa:Intocmita de autor.

În calitate de resurse împrumutate întreprinderea va utiliza un credit bancar în valută, pe o

perioadă de 5 ani. În baza analizei ofertelor bancare s-a decis de a se apela la un credit bancar
oferit de BC “Moldova Agroindbank” S.A. deoarece limita creditului se stabileşte conform
valorii activităţii, pentru care se acordă creditul, rentabilitatea conform business-planului,
argumentarea tehnico-economică activităţii, pentru care se acordă creditul, luând în consideraţie
capacitatea beneficiarului de a rambursa credit şi a achita rata dobânzii, deasemenea şi istoria
creditară a clientului.[]

27
 Determinarea costului capitalului

Rata de actualizare utilizată în evaluarea proiectului de investiţie este reprezentată de costul

mediu ponderat al capitalului antrenat în vederea finanţării lui. La baza structurii de finaţare a
proiectului dat stă soluţia mixtă, deaceea la stabilirea costului capitalului s-a utilizat media
ponderată dintre rata de rentabilitate a mijloacelor proprii şi rata dobânzii la creditul bancar.

CC =Ccp∗W cp +C cî∗W cî

unde : CC - costul capitalui, (%);

Ccp – costul capitalului propriu, (%);

Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea totală a investiţiei;

Cci – costul capitalului împrumutat, (%);

Wci –ponderea capitalului împrumutat din valoarea totală a investiţiei;

Costul capitalului împrumutat se situează la nivelul ratei dobânzii aferentă creditului

bancar de 9 %.

Costul capitalului propriu este reprezentat de rata de rentabilitate de 12% solicitată de

investitorul de capital propriu. În stabilirea acestei rate s-au avut în vedere cerinţele de
rentabilitate minime care trebuie îndeplinite de proiectul de investiţii.

Suma capitalui propriu (Ccp) se determină ca diferenţă dintre valoarea totală a investiţiei
(I) şi suma capitalului împrumutat (Ccî):

Cp=I- Ccî=450-200=250 (mii euro)

Avându-se în vedere aceste elemente poate fi calculat costul mediu ponderat al

capitalului antrenat în finanţarea proiectului analizat:

250 200
CC = ∗12 %+ ∗9 %=10,7 %
450 450

Costul capitalului antrenat în realizarea proiectului dat va constitui 10 %.

28
Capitolul IV. EVALUAREA PROIECTULUI

4.1 Aprecierea datelor iniţiale

Nr. Indicatorul Valoarea

1 Investiţii necesare  

2 LCM, euro/m2 200

3 Utilaj, mii euro 150

4 Suprafaţa totală, m2 1500

5 Structura investiţiilor  

6 Mijloace împrumutate, mii euro 200

7 Costul capitalului, %  

8 Mijloaceproprii 12

9 Mijloaceimprumutate 9

10 Condiţiile creditării  

11 Termenul, ani 5

12 Rambursarea în rate egale 10

13 Capacitatea  

14 Suprafaţa utilă, m2, inclusiv: 1300

15 et.1 500

16 et.2 500

17 et.3 300

18 Plata de arendă, euro/m2/lună, inclusiv:  

19 et.1 20
29
 20 et.2 15

21 et.3 10

22 Utilizarea capacităţilor în  

23 Primul an, % 80

24 anul 2, % 90

25 Norma uzurii pentru:  

26 Mijloacele fixe pasive, % 3

27 Mijloacele fixe active, % 18

28 Rentabilitatea medie ramurală, % 40

29 Cota impozitului pe venit, % 15

Aprecierea eficienţei proiectelor de investiţii se bazează pe folosirea combinată a

metodelor tradiționale și a celor moderne care includ unui sistem de indicatori. Indicatorii fac
parte din instrumentul de bază folosit pentru măsurarea și analiza eficienței economice în cadrul
evaluării proiectelor de investiții. Analiza proiectului dat se efectuează pe o perioadă de 10 ani și
în baza indicatorilor cercetați se va stabili nivelul eficienței sale economice. Un indicator de
eficienţă folosit la evaluarea proiectelor de investiţii exprimă rezultatul comparării costurilor şi
avantajelor economice (eforturilor) asociate proiectelor respective.Pentru o corectă evaluare a
eficienţei economice a unui proiect, este nevoie, în primul rînd, de identificarea completă şi
corectă a tuturor parametrilor de efort şi de efect, apoi, în funcţie de condiţiile concrete, se
construiesc acele corelaţii care au relevanţa pentru factorii decizionali.

1. Volumul cheltuielilor investiționale (I): reprezintă suma dintre valoarea lucrărilor de

construcţii-montaj şi valoarea utilajelor. Valoarea lucrărilor de construcţii-montaj
reprezintă produsul dintre valoarea LCM pe metru pătrat şi suprafaţa totală a imobilului.

Costul total al lucrărilor de construcții montaj se determină:

LCM =LCM 1 m ∙ ST (1).

2
util

LCM =200∗1500=300 mii euro

Unde:

30
LCM - costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro)
LCM 1m2
- costul lucrărilor de construcţii-montaj pentru 1m2 de ST ,euro/ m2
utila

STutila
- suprafata totală utilă, m2

Utilajul=150 mii euro

I=LCM+Iutilaj= 300 +150 = 450 mii euro (2).

Unde:
I- valoarea investiţiei, (mii euro)
LCM - costul total al lucrărilor de construcţii montaj, (euro)
Iutilaj - investiţii necesare pentru utilaj, (mii euro)

Valoarea de lichidare a proiectului ( peste 10 ani):

Vl=I−(Ua∙n) (3).
Vl=450−(36∙10)=90 mii euro
Unde:
I-volumul cheltuielilor investitionale;
Ua –uzura anuala a mijloacelor fixe;
n- numarul de ani

Venitul brut potenţial (VBP):Venitul brut potenţial se determină ca produs dintre suprafaţa
dată în arendă şi taxa pentru arendă:
VBP=500 m2 *20 euro +500 m2*15 euro + 300 m2* 10 euro =246 mii euro (4).
VBP: anul 1=246 mii euro *0.8= 196.8 mii euro
VBP: anul 2= 246 mii euro *0.9= 221.4 mii euro
VBP: anul 3-10= 246 mii euro *1=246 mii euro
Amortizarea (A):Amortizarea se va determina prin metoda casării liniare. Metoda casării
linare constă în defalcări uniforme pe toată durata de funcţionare a activului/pasivului şi se
determină ca produs dintre valoarea uzurabilă a fondurilor fixe şi norma de amortizare:

(5).
A= FF *Na

unde: A- amortizarea, (mii euro);

FF- Valoarea fondurilor fixe, (mii euro);
Na – Norma de amortizare, % / an;

Amortizarea pentru partea pasivă a fondurilor fixe reprezintă 2 % anual din valoarea acesteia:

31
 Ap=LCM∙Na=300 * 0.03=9 (mii euro/an) (6).
unde: Ap - amortizarea pentru partea pasivă a fondurilor fixe, (mii euro);
LCM - costul total al lucrărilor de construcţii-montaj, (mii euro);
Na - norma de amortizare pentru partea pasivă a fondurilor fixe, (%/an);

Amortizarea pentru partea activă a fondurilor fixe reprezintă 20 % anual din valoarea acesteia:

Aa=Vutilaj∙Na=150 * 0.18=27 (mii euro) (7).

Unde:
Aa -amortizarea pentru partea activă a fondurilor fixe, (mii euro/an);
Vutilaj
- Valoare utilaj, (mii euro);

N a - norma de amortizare pentru partea activă a fondurilor fixe, (%/an);

Amortizarea totală reprezintă suma amortizării părţii pasive şi a celei active
A=Ap+Aa=9 +27 =36 (mii euro) (8).

Rambursarea creditului: Suma creditului este de 1000 mii euro și ea este acordată pe o perioadă
de 5 ani cu rata dobânzii de 9 % anual.

Tabelul 4.2. Graficul rambursării creditului

Achitarea Spre achitare Spre

Suma datoriei la
sumei de Dobânda la finele achitare
Anul Trimestrul finele perioadei,
bază (mii (mii euro) anului (mii anual
(mii euro)
euro) euro) (mii euro)

0   200        

I 190 10 4.5 14.5

II 180 10 4.275 14.275

I 56.650
III 170 10 4.050 14.050

IV 160 10 3.825 13.825

I 150 10 3.6 13.6

II 140 10 3.375 13.375

II 53.050
III 130 10 3.150 13.150

IV 120 10 2.925 12.925

III I 110 10 2.7 12.7 49.450

II 100 10 2.475 12.475

32
 III 90 10 2.250 12.250

IV 80 10 2.025 12.025

I 70 10 1.8 11.8

II 60 10 1.575 11.575
IV 45.850
III 50 10 1.350 11.350

IV 40 10 1.125 11.125

I 30 10 0.9 10.9

II 20 10 0.675 10.675
V 42.250
III 10 10 0.450 10.450

IV 0 10 0.225 10.225

Suma rambursării în fiecare trimestru reprezintă raportul dintre suma creditului şi

numărul de trimestre pe perioada cărora se acordă creditul :

200 mii euro

S= =10 miieuro (9).
20

Dobânda se calculează ca 9 % din suma achitata la începutul fiecărui trimestru :

D1= 200 *0.09/ 4= 4.5 (mii euro)

D2= 190*0.09/ 4=4.275 (mii euro)

D3= 180*0.09/ 4= 4.050 (mii euro)

D4= 170*0.09/ 4= 3.825( mii euro)

D5= 160*0.09/ 4= 3.6 (mii euro)

D6=150*0.09/ 4= 3.375 (mii euro)

D7= 140*0.09/ 4= 3.150 (mii euro)

D8= 130*0.09/4 =2.925 (mii euro)

D9= 120*0.09/ 4= 2.7 (mii euro)

D10= 110*0.09/ 4= 2.475 (mii euro)

D11= 100*0.09/ 4= 2.250 (mii euro)

33
 D12= 90*0.09/ 4= 2.025 (mii euro)

D13= 80*0.09/ 4= 1.8 (mii euro)

D14=70*0.09/ 4= 1.575 (mii euro)

D15= 60*0.09/ 4= 1.350 (mii euro)

D16= 50*0.09/4 = 1.125 (mii euro)

D17= 40*0.09/4 = 0.9 (mii euro)

D18= 30*0.09/4 = 0.675 (mii euro)

D19= 20*0.0*/4 = 0.450 (mii euro)

D20= 10*0.09/4 = 0.225 (mii euro)

Suma rambursării creditului se calculează ca suma rambursării fără dobândă plus dobânda
acumulată.

S1=10+4.5= 14.5 (mii euro)

S2=10+4.275=14.275 (mii euro)

S3=10+4.050=14.050 (mii euro)

S4=10+3.825=13.825( mii euro)

S5=10+3.6=13.6 (mii euro)

S6=10+3.375=13.375 (mii euro)

S7=10+3.150=13.150 (mii euro)

S8=10+2.925=12.925 (mii euro)

S9=10+2.7=12.7 (mii euro)

S10=10+2.475=12.475 (mii euro)

S11=10+2.250=12.250 (mii euro)

S12=10+2.025=12.025 (mii euro)

S13=10+1.8=11.8 (mii euro)

34
 S14=10+1.575=11.575 (mii euro)

S15=10+1.350=11.350 (mii euro)

S16=10+1.125=11.125 (mii euro)

S17=10+0.9=10.9 (mii euro)

S18=10+0.675=10.675 (mii euro)

S19=10+0.450=10.450 (mii euro)

S20=10+0.225=10.225 (mii euro)

Se determină venitul după rambursarea creditului.

Venitul brut efectiv (VBE) - se determină ca diferenţă dintre venitul brut potenţial

(VBP) şi suma rambursării creditului (

Scredit ):

VBE=VBP−S credit (10)

Anul 1: VBE1= 196.8- 56.650= 140.150(mii euro);

Anul 2: VBE2=221.4- 53.050= 168.350 (mii euro);

Anul 3: VBE3=246- 49.450= 196.550 (mii euro);

Anul 4: VBE4=246- 45.850= 200.150 (mii euro);

Anul 5: VBE5=246- 42.250= 203.750 (mii euro);

Anul 6: VBE6=246 (mii euro);

Anul 7: VBE7=246 (mii euro);

Anul 8: VBE8=246 (mii euro);

Anul 9: VBE9=246 (mii euro);

Anul 10: VBE10=246 (mii euro);

2. Se determină profitul până la impozitare (PB), care reprezintă cota parte din venitul
brut efectiv (VBE), ştiind că rentabilitatea medie ramurală constituie 18 %:
35
 PB=VBE∗18 % (11)

Anul 1: PB1=140.150* 0.4= 56.060 (mii euro);

Anul 2: PB2=168.350* 0.4= 67.340 (mii euro);

Anul 3: PB3=196.550* 0.4= 78.620 (mii euro);

Anul 4: PB4=200.150* 0.4= 80.060 (mii euro);

Anul 5: PB5=203.750* 0.4= 81.5 (mii euro);

Anul 6: PB6=246* 0.4= 98.4 (mii euro);

Anul 7: PB7=246* 0.4= 98.4 (mii euro);

Anul 8: PB8=246* 0.4= 98.4 (mii euro);

Anul 9: PB9=246* 0.4= 98.4 (mii euro);

Anul 10: PB10=246* 0.4= 98.4 (mii euro);

3. Impozitul pe venit (Iv), care reprezintă 15 % din profitul brut (PB):

I v =PB∗15 % (12)

Anul 1: Iv1=56.060* 0.15= 8.405 (mii euro);

Anul 2: Iv2=67.340* 0.15= 10.101 (mii euro);

Anul 3: Iv3=78.620* 0.15= 11.793 (mii euro);

Anul 4: Iv4=80.060* 0.15= 12.009 (mii euro);

Anul 5: Iv5=81.5* 0.15= 12.225 (mii euro);

Anul 6: Iv6=98.4* 0.15= 14.760 (mii euro);

Anul 7: Iv7=98.4* 0.15= 14.760 (mii euro);

Anul 8: Iv8=98.4* 0.15= 14.760 (mii euro);

Anul 9: Iv9=98.4* 0.15= 14.760 (mii euro);

Anul 10: Iv10=98.4* 0.15= 14.760 (mii euro);

36
 4. Profitul net (PN): profitul net anual se determină ca diferenţă dintre profitul brut anual
(PBi) şi suma impozitului pe venit achitată pentru anul respectiv (Ivi):
PN=PBi –Ivi (13)

Anul 1: PN1=56.060- 8.405= 47.655 (mii euro);

Anul 2: PN2=67.340- 10.101= 57.239 (mii euro);

Anul 3: PN3=78.620- 11.793= 66.827 (mii euro);

Anul 4: PN4=80.060- 12.009= 68.051 (mii euro);

Anul 5: PN5=81.500- 12.225= 69.275 (mii euro);

Anul 6: PN6=98.4- 14.760= 83.640 (mii euro);

Anul 7: PN7=98.4- 14.760= 83.640 (mii euro);

Anul 8: PN8=98.4- 14.760= 83.640 (mii euro);

Anul 9: PN9=98.4- 14.760= 83.640 (mii euro);

Anul 10: PN10=98.4- 14.760= 83.640 (mii euro);

5. “Cash flow”-ul (CF): Pentru anul i al unei perioade de exploatare “cash-flow”-ul se

determină ca suma dintre profitul net pe anul în cauză (PNi) şi amortismentul anual (Ai):
CF i =PN i + A i (14).

Anul 1: CF1=47.655+ 36.000= 83.655 (mii euro);

Anul 2: CF2=57.239+ 36.000= 93.293 (mii euro);

Anul 3: CF3=66.827+ 36.000= 102.827 (mii euro);

Anul 4: CF4=68.051+ 36.000= 104.051 (mii euro);

Anul 5: CF5=69.275+ 36.000= 105.275 (mii euro);

Anul 6: CF6=83.640+ 36.000= 119.640 (mii euro);

Anul 7: CF7=83.640+ 36.000= 119.640 (mii euro);

Anul 8: CF8=83.640+ 36.000= 119.640 (mii euro);

Anul 9: CF9=83.640+ 36.000= 119.640 (mii euro);

37
 Anul 10: CF10=83.640+ 36.000= 119.640 (mii euro);

Pentru al 10-lea an, fiind ultimul an de gestiune, se calculează “cash-flow”-ul post

prognoză (CFpp) sau cum mai poate fi numită Valuarea de lichidare a proiectului:

V l=I −( U a∗n ) (15).

Vl= 450- (36*10)= 90 (mii euro)

unde: I- volumul cheltuielilor investiționale;

U a - uzura anuală a mijloacelor fixe;

n- numărul de ani.

La suma “cash-flow”-ului pe ultimul an se adaugă şi valoarea de lichidare (V l) sau “cash-flow”

postprognoză (CFpp):

CF10=119.640+ 90= 209.640 (mii euro)

Tbelul 4.3. Determinarea fluxului net de numerar (CFN)

Indicator 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
VBP,mii euro 246 246 246 246 246 246 246 246 246 246
Utilizarea
capacitatii, % 80 90 100 100 100 100 100 100 100 100
VBP,mii euro 196.8 221.4 246 246 246 246 246 246 246 246
Rambursarea
creditului,mii
euro 56.650 53.050 49.450 45.850 42.250 0 0 0 0 0
Venitul dupa
rambursare,mi
i euro 140.150 168.350 196.550 200.150 203.750 246 246 246 246 246
Profitul pina la
impozitare,
mii euro 56.060 67.340 78.620 80.060 81.5 98.4 98.4 98.4 98.4 98.4
Impozitul pe 14.76 14.76
venit, mii euro 8.405 10.101 11.973 12.009 12.225 0 0 14.760 14.760 14.760
Profitul net, 83.64 83.64
mii euro 47.655 57.239 66.827 68.051 69.275 0 0 83.640 83.640 83.640
Uzura,mii
euro 36 36 36 36 36 36 36 36 36 36
119.6 119.6
NCF,mii euro 83.655 93.293 102.827 104.051 105.275 4 4 119.64 119.64 119.64

38
NCF total,mii
euro 1696.042

4.2 Determinarea indicatorilor eficienței economice

1. Se determină valoarea “Cash-flow”-ul total actualizat (CFTA ) degajat pe durata de
viață economică a proiectului investițional.
m m
CFT ' =∑ CF 'j=∑ (PB j ¿ + A j) ¿’ (16).
j=1 j=1

Determinându-se anterior că costul capitalului antrenat în realizarea proiectului dat este

10 %, etapele de calcul a CFN’ sînt prezentate în tabelul de mai jos:

Tabelul 4.4. Determinarea fluxului net de numerar actualizat (CFN’ )

CFN Valoarea
CFN,
Perioada Investiții, postprognoză coeficientului CFN actualizat,
examinată mii euro mii euro (Vl), mii euro de discontare mii euro

Anul 0 450     1,0000 -450

Anul 1   83.655   0.9033 75.566

Anul 2   93.93   0.8161 76.136

Anul 3   102.827   0.7371 75.794

Anul 4   104.051   0.6659 69.288

Anul 5   105.275   0.6015 63.323

Anul 6   119.64   0.5434 65.012

Anul 7   119.64   0.4909 58.731

Anul 8   119.64   0.4434 53.048

Anul 9   119.64   0.4006 47.928

Anul 10   119.64 209.64 0.3618 43.286

TOTAL       628.112

2. Se determină valoarea netă actualizată totală (VNAT):

39
 Aceasta reprezintă un indicator ce caracterizează, în valoare absolută, aportul de avantaj
economic al proiectului de investiţiii, care reprezintă diferenţa dintre suma investiţiilor necesare
exprimate în valoare actuală (I’) şi valoarea totală a “cash-flow”-ului total actualizat (CFT’).

d De
VNAT=−∑ I 'j +∑ CF 'j (17).
j=1 j=1

VNAT= -450+ 628.112= 178.112 mii euro

3. Se determină indicele de profitabilitate (IP), acesta caracterizează raportul dintre

valoarea netă actualizată totală (VNAT) şi fondurile de investiţii (I) care stau la baza
proiectului de investiţii şi generează acest volum de VNAT.

Pentru a exprima IP sub formă de procent se folosește relația:X

VNAT
IP= ∗100 % (18)
I

178.112
IP= ∗100 %=39.6 %
450

Exprimat sub formă de coeficient:

178.112
IP= +1=1.396
450

4. Se determină termenul de recuperare a investiţiilor (T) care arată perioada de timp, din
durata de funcţionare, în care efortul investiţional se recuperează pe seama profitului
obţinut.
În abordare statică se determină ca raport dintre valoarea investiţiilor (I) şi valoarea medie a

cash-flow-ului ( CF ):

I I
T= T= (19).
CF ´
CF

T = 450 / (628.112 /10)= 7.16 (ani) sau 7 ani 2 luni

40
 Se stabilește termenul actualizat de recuperare a investițiilor prin actualizarea indicatorilor
primari reprezentați în formă tabelară.

Tabelul 4.5. Determinarea termenului de recuperare a investițiilor după factorul timpului

Suma restantă Termenul de

Investițiile, CF, Perioada,
Indicatorul la finele anului, recuperare,
mii euro mii euro ani
mii euro ani

Anul 0 450   374.434

Anul 1   75.566 298.298 1

Anul 2   76.136 222.504 1

Anul 3   75.794 153.216 1

Anul 4   69.288 89.893 1

Anul 5   63.323 24.881 1 7 ani 3 zile

Anul 6   65.012 -33.85 1

Anul   58.731 1

Anul 8   53.048 0,01

Anul 9   47.928  

Anul 10   43.286  

5. Se determină rata internă de rentabilitate (RIR), care reprezintă procentul maxim al

împrumuturilor pe care proiectul il poate plăti pentru finanțarea resurselor lucrând fără
profit și fără pierderi. Altfel spus, RIR este acea rata de actualizare, la care suma
fluxurilor de numerar actualizate este egală cu suma angajamentului de capital.

Prin metoda analitică acesta se determină dupa formula:

RIR=amin + ( amax −a min )∗VNAT ¿ ¿ (20).

(18.7−17.7 )∗10089
RIR=17.7+ =18.18 % 18 %
10089+|−10.563|

Tabelul 4.6. Determinarea valorii nete actualizate totale la diferite rate de actualizare

41
 Perioada VNAT(r=0 r=18.7 VNAT(18.7% r=17.7 VNAT(17.7%
examinată ) % ) % )

Anul 0 -450000 1 -450000 1 -450000

Anul 1 83655 0.8425 70479 0.8496 71073

Anul 2 93293 0.7110 66331 0.7219 67348

Anul 3 102827 0.5979 61480 0.6133 63064

Anul 4 104051 0.5037 52410 0.5211 54221

Anul 5 105275 0.4244 44679 0.4427 46605

Anul 6 119640 0.3573 42747 0.3761 44997

Anul 7 119640 0.3012 36036 0.3196 38237

Anul 8 119640 0.2138 25579 0.2715 32482

Anul 9 119640 0.1801 21547 0.2307 27601

Anul 10 119640 0.15.17 18149 01961 23461

TOTAL 637301   -10563   10089

4.3 Analiza rezultatelor căpătate

Se va face o analiză a valorilor obținute ale indicatorilor eficienței investiției și se va stabili
corespunderea lor condițiilor necesare.

Indicatorii cercetați sunt:

 Valoarea netă actualizată totală (VNAT);

 Indicele de profitabilitate (IP);
 Termenul de recuperare a investițiilor (T);
 Rata internă de rentabilitate (RIR);

Tabelul 4.7. Indicatorii eficienéi investiție

Nr. indicator Denumirea indicatorului Condiția eficienței Mărimea calculată

Valoarea netă actualizată

1 VNAT > 0 178.112
totală (VNAT), mii euro

2 Indicele de profitabiliate (IP) IP > 1 1.396 > 1

42
 Termenul de recuperare a
3 Trecup <10 ani 7 ani si 3 zile < 10
investiției, ani

Rata internă de rentabilitate

4 RIR > CC 18 > 10
(RIR), %

Valoarea pozitivă a VNAT de 178.112 (mii euro) și valoarea supraunitară a indicelui de

profitabilitate de 1.396 demonstrează că proiectul investițional cercetat este eficient.
Valoarea indicelui de profitabilitate de 1.396 indică că la 1 leu investit se va căpăta 0,396
lei, ceea ce reprezintă profitul investitorului.
Termenul de recuperare a investiției prezintă faptul că recuperarea investițiilor se va
realiza intr-o perioadă de 7 ani si 2 zile.

Valoarea estimată a ratei interne de rentabilitate de 18 % este superioară limitei minime

acceptată de investitori (10 %).

43
Concluzii :

Dat fiind faptul că oferta spațiilor comerciale este foarte mică, consider că edificarea unui
centru comercial este absolut necesară.

Această lucrare s-a bazat pe o analiză dinamică a eficienței unui proiect investițional și
anume consturcția unui centru comercial, scopul principal fiind de a demonstra faptul că,
realizarea acestui proiect investițional, ar putea avea succes, ținind cont de situația nestabilă din
sectorul economic și politic al Republicii Moldova, cu atît mai mult în această periodă
dezechelibrată atrăgînd atenția și asupra diferitor riscuri investiționale posibile ale proiectului.

Indicatorii de eficiență determinați respectă condițiile necesare, asigurînd un grad înalt de

eficiență.

In final putem să concluzionăm, că segmentul de piața spre care s-a orientat proiectul
investițional dat, ofera condițiile necesare ca eficiență și rentabilitatea proiectului să fie cît mai
mare.

44
 Bibliografie

1. Normativ privind proiectarea, realizarea si exploatarea constructiilor pentru scoli si licee.

Indicativ: NP010-97
2. Anexă la HG nr,1334 din 3 decembrie 2004
3. Legea învătământului profesional non-universitar. Proiect.
4. Codul de legi în domeniul educational. Proiect.
5. Svetlana Albu, Valeriu Capsîzu, Ion Albu “Eficienta investitiei”,2005
6. Buzu O., Matcov A., „Evaluare bunurilor imobiliare” (teorie şi practică),Chişinău 2003.
7. Оценка рыночной стоимости недвижемости. Учебное и практическое пособие.
М.: Дело, 1998
8. www.lara.md
9. www.cadastru.md
10. www.piataimobiliara.md – Banca Natioanală a Moldovei
11. www.statistica.md- Biroul National de Statistică
12. www.agroindbank.md
13. www.causeni.md
14. www.Monolit.md
15. www.apartamente.md
16. www.moldconinvest.md
17. www.constructii.md

45
 ANEXE

Anexa 1: Reprezentarea amplasarii orasului Causeni fata de alte raioane;

Sursa: geoporta.md

46
Anexa 2: Amplasarea centrului comercial

Sursa: geoportal.md

47
48
UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI
Facultatea de Cadastru, Geodezie și Construcții
Catedra Evaluarea Imobilului și Managementul Imobilului

Proiect de an
la disciplina ⹂Managementul Investițtional”
Tema: ⹂Evaluarea eficienței economice a proiectului de
dezvoltare a imobilului”

A efectuat: studentul gr. EDI – 175 fr.

Șchiopu Cornel
A verificat: conf. univ. dr.
Ion Albu

Chișinău 2021-22
49