Sunteți pe pagina 1din 155

2

UNIVERSITATEA TEHNICĂ A MOLDOVEI

FACULTATEA CADASTRU, GEODEZIE ŞI CONSTRUCŢII

CATEDRA DREPT PATRIMONIAL


DREPT FUNCIAR
SCHIŢĂ DE CURS
CHIŞINĂU
U.T.M.
2007 3
Schiţa de curs este destinată studenţilor anilor II şi III ai
specialităţii 381.1. Drept.

Elaborare: conf. univ., dr. Ilie Teacă


Redactor responsabil: lector universitar Veronica Sîrbu
Recenzent: conf. univ., dr. Ala Climov
Redactor: Irina Enache
––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––
Bun de tipar 20 .02.07 Formatul hârtiei 60×84 1/16
Hârtie ofset. Tipar RISO Tirajul 100
Coli de tipar 14,75 Comanda nr._30_____________
U.T.M., 2004, Chişinău, bd. Ştefan cel Mare, 168.
Secţia Redactare şi Editare a U.T.M.
2068, Chişinău, str. Studenţilor, 9/9.

© U.T.M., 2007 4
CUPRINS

INTRODUCERE 5
1. NOŢIUNEA, OBIECTUL, METODELE,
SISTEMUL ŞI PRINCIPIILE DREPTULUI
FUNCIAR
6
2. IZVOARELE DREPTULUI FUNCIAR 16
3. RAPORTURILE DE DREPT FUNCIARE 24
4. DREPTUL DE PROPRIETATE ŞI ALTE
DREPTURI PATRIMONIALE ASUPRA
TERENURILOR
31
5. DOBÂNDIREA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR
47
6. ADMINISTRAREA FONDULUI FUNCIAR 57
7. ÎNREGISTRAREA DE STAT A TERENURILOR ŞI
A DREPTURILOR ASUPRA LOR
64
8. ACTELE JURIDICE CIVILE – TEMEI PENTRU
APARIŢIA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR
77
9. ÎNCETAREA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR
143
10. APĂRAREA DREPTURILOR ASUPRA
TERENURILOR
148
11. REGLEMENTAREA REGIMULUI PROPRIETĂŢII
FUNCIARE
158
12. PROTECŢIA ŞI AMELIORAREA TERENURILOR 167
13. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR CU
DESTINAŢIE AGRICOLĂ
171
14. REGIMUL JURIDIC AL TERENURILOR DIN
INTRAVILANUL LOCALITĂŢILOR
185
15. TERENURILE DESTINATE INDUSTRIEI,
TRANSPORTURILOR, TELECOMUNICAŢIILOR
ŞI TERENURILE CU ALTE DESTINAŢII
SPECIALE
193 5
16. TERENURILE DESTINATE OCROTIRII
NATURII, SĂNĂTĂŢII, ACTIVITĂŢII
RECREATIVE, TERENURILE DE VALOARE
ISTORICO- CULTURALĂ, ZONELOR
SUBURBANE ŞI ALE ZONELOR VERZI
201
17. TERENURILE FONDULUI SILVIC, ALE
FONDULUI APELOR ŞI ALE FONDULUI DE
REZERVĂ
205
18. RĂSPUNDEREA JURIDICĂ PENTRU
ÎNCĂLCAREA LEGISLAŢIEI FUNCIARE
211
BIBLIOGRAFIE 226

6
INTRODUCERE

Schiţa de curs este elaborată în baza programului de


învăţământ a disciplinei de studiu Drept funciar, având în vedere
cerinţele standardelor de stat privind învăţământul superior, în care
sunt expuse bazele legislaţiei funciare şi dreptului funciar. Este
determinat rolul şi locul dreptului funciar în sistemul de drept al
Republicii Moldova, sunt elucidate izvoarele dreptului funciar,
particularităţile raporturilor de drept funciare, este dată
caracteristica dreptului de proprietate şi altor drepturi patrimoniale
asupra terenurilor, sunt expuse particularităţile constituirii
proprietăţii private asupra terenurilor în Republica Moldova,
modurile dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor pe
piaţa secundară, limitele exercitării şi apărării drepturilor asupra
terenurilor în Republica Moldova. Este descris sistemul
înregistrării de stat a dreptului de proprietate şi altor drepturi
patrimoniale asupra terenurilor, rolul cadastrului şi registrului
bunurilor imobile în scopul garantării şi apărării dreptului de
proprietate asupra terenurilor. Este supus analizei regimul juridic al
diferitor categorii de terenuri, precum şi problemele răspunderii
juridice pentru încălcarea legislaţiei funciare în Republica
Moldova.
Schiţa de curs este elaborată în baza Codului funciar al
Republicii Moldova şi a altor acte normative (conform situaţiei din
25.12.06), ce reglementează relaţiile sociale funciare, funcţia
cărora este asigurarea legalităţii, ordinii de drept, bunelor
moravuri, stabilităţii şi durabilităţii relaţiilor funciare în condiţiile
unei economii de piaţă.
Schiţa de curs este destinată studenţilor anilor II şi III ai
specialităţii 381.1. Drept.

7
I. Noţiunea, obiectul, metodele, sistemul şi principiile
fundamentale ale dreptului funciar
1. Noţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar.
2. Sistemul dreptului funciar şi legislaţiei funciare.
3. Principiile fundamentale ale dreptului funciar.
4. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept.

Acte normative: nr. 1, 2, 3, 4, 5.


Literatura: nr. 5, 8, 10, 16, 23.
1. Noţiunea, obiectul şi metodele dreptului funciar
Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine
stătătoare a sistemului de drept al Republicii Moldova (în
continuare - RM). În mod tradiţional, dreptul funciar este examinat
în trei aspecte:
1) în calitate de ramură de drept;
2) în calitate de ştiinţă;
3) în calitate de disciplină de studiu.
Dreptul funciar este o ramură de drept complexă, de sine
stătătoare deoarece:
a) are obiectul său deosebit de reglementare normativă;
b) are metodele sale de reglementare normativă;
c) are izvoare de drept codificate de reglementare
normativă;
4) există interesul obiectiv al societăţii de separare a
dreptului funciar în calitate de ramură de drept de sine stătătoare.
Destinaţia şi misiunea dreptului funciar este de a
reglementa un domeniu special al relaţiilor sociale ce ţin de
pământ. Importanţa acestor relaţii este decisivă, deoarece pământul
este baza oricărei activităţi umane . Pământul este obiectul
principal al activităţii economice, dar şi unul din cele mai
importante componente ale mediului. Pământul există indiferent de
voinţa omului în calitate de condiţie universală şi obiect al muncii
în viaţa omului. Pământul este baza teritorială de existenţă şi 8
activitate a omului, mijloc de producţie natural. Aceste calităţi ale
pământului şi-au găsit exprimare în art. 126 din Constituţia RM
potrivit căreia statul trebuie să asigure „exploatarea raţională a
pământului şi a celorlalte resurse naturale, în concordanţă cu
interesele naţionale”.
Pământul în calitate de obiect al relaţiilor sociale, inclusiv
în cazurile în care faţă de acesta este aplicată munca omului, se fac
investiţii băneşti etc., continuă să rămână obiect al naturii. În
aceasta şi constă una din particularităţile de bază ale pământului în
calitatea sa de obiect al relaţiilor sociale şi, respectiv, a relaţiilor
funciare. Pământul devine obiect al relaţiilor funciare în rezultatul
folosirii acestuia de către oameni, însuşirii produselor pământului
şi valorificării calităţilor lui utile. Astfel, relaţiile funciare devin
relaţii patrimoniale.
Caracterul deosebit al relaţiilor patrimoniale în legătură cu
pământul este determinat de particularităţile relaţiilor funciare
arătate mai sus, ce le deosebesc de alte relaţii patrimoniale.
Relaţiile funciare patrimoniale – sunt, înainte de toate, raporturi
între proprietarii de terenuri, sau, raporturi, legate de proprietatea
funciară. Această grupă a relaţiilor funciare constituie raporturi
privind:
• proprietatea asupra terenurilor;
• drepturile asupra terenurilor a persoanelor neproprietari de
terenuri;
• circulaţia civilă a terenurilor;
• dobândirea şi încetarea drepturilor asupra terenurilor;
• conţinutul drepturilor şi obligaţiilor al persoanelor care
folosesc terenurile etc.
Însă relaţiile funciare nicidecum nu pot fi reduse doar la
calitatea lor de raporturi patrimoniale şi de a le caracteriza doar în
această calitate. Necesitatea stringentă de a păstra pământul şi
calitatea fundamentală a acestuia – de bază a vieţii şi activităţii
societăţii omeneşti – determină atât specificul realizării drepturilor
subiective patrimoniale asupra terenurilor, cât şi activităţii statului, 9
prin intermediul organelor respective: de atribuire, transmitere în
proprietate, folosire raţională şi protecţie a terenurilor.
Interesele sociale fac necesară imixtiunea statului în sfera
relaţiilor funciare. Tocmai din această cauză dreptul funciar este o
ramură de drept complexă, deoarece relaţiile funciare patrimoniale
sunt în strânsă legătură cu relaţiile funciare organizatorice,
administrative, care, de asemenea, sunt reglementate de normele
dreptului funciar. Dreptul funciar reglementează conţinutul
activităţii autorităţilor administraţiei publice privind folosirea
raţională şi protecţia terenurilor, realizarea funcţiilor administrative
respective, cum ar fi cele cu privire la cadastrul funciar de stat,
monitoringul terenurilor etc. În aşa o realitate juridică, relaţiile
funciare nu sunt şi nu pot fi doar relaţii pur patrimoniale.
Astfel, obiectul de reglementare al dreptului funciar sunt
relaţiile sociale funciare din societate în toată complexitatea
acestora. În calitatea sa de ramură de drept, dreptul funciar
reprezintă o totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile
sociale funciare din societate în scopul asigurării folosirii
raţionale şi protecţiei terenurilor, apărării drepturilor şi
intereselor legitime ale cetăţenilor şi persoanelor juridice asupra
terenurilor.
Dreptul funciar în calitate de ştiinţă este o noţiune şi mai
largă, deoarece ştiinţa dreptului funciar, nu este limitată doar la
cercetarea acestei ramuri de drept, instituţiilor ei juridice şi/sau a
legislaţiei funciare, dar şi a noţiunilor şi categoriilor fundamentale
ale dreptului funciar, cum ar fi, obiectul ştiinţei, noţiunea normei
de drept funciare, subiectele dreptului funciar, raporturilor
funciare, inclusiv sub aspect istoric. Ştiinţa dreptului funciar
studiază corelaţia dreptului funciar cu alte ramuri de drept şi
legislative, identifică perspectivele dezvoltării acesteia în calitatea
sa de ramură de drept, ramură legislativă şi disciplină de studiu.
Scopul ştiinţei este analiza multilaterală a practicii, a realităţilor
juridice în domeniul relaţiilor funciare, a modului funcţionării
relaţiilor funciare în societate. Obiectul ştiinţei dreptului funciar
este ştiinţa despre drept, despre elaborarea doctrinelor, concepţiei 10
dreptului funciar, cercetarea plenară a sistemului de idei şi opinii
privind problemele dreptului funciar. Dezvoltarea ştiinţei şi teoriei
dreptului funciar constituie o premisă şi condiţie absolut necesară
pentru perfecţionarea şi eficienţa legislaţiei funciare, având în
vedere şi dictonul: „Teoria fără practică este moartă, iar practica
fără teorie este oarbă”.
Dreptul funciar în calitate de disciplină de studiu este bazat
pe ştiinţa dreptului funciar şi legislaţia funciară şi este studiată
conform planurilor de studii, programelor de învăţământ,
programelor analitice, aprobate în modul stabilit, având în vedere
importanţa dreptului funciar, legislaţiei funciare în societate şi
necesitatea pregătirii specialiştilor cu profunde cunoştinţe în
domeniul relaţiilor funciare.
Metodele dreptului funciar reprezintă prin sine o totalitate
de procedee şi mijloace prin intermediul cărora normele dreptului
funciar influenţează comportamentul participanţilor raporturilor de
drept funciare.
Metodele dreptului funciar:
1) metoda imperativă (administrativă), bazată pe putere şi
subordonare (ceea ce ţine de domeniul public);
2) metoda permisiunii sau a liberei iniţiative, a iniţiativei
private, bazată pe egalitatea juridică a subiectelor de drept
şi libertatea acestora de a acţiona în limitele permise de
lege, ordinea de drept şi bunele moravuri (ceea ce ţine de
domeniul privat).
Aceste două metode ale dreptului funciar se completează şi
corelează între ele. Necesitatea aplicării acestora este determinată
de obiectul de reglementare al dreptului funciar. Important este de
a determina strict: când, în ce cazuri este aplicabilă metoda
imperativă/administrativă şi, respectiv, când, în ce cazuri este
aplicabilă metoda permisiunii libere a participanţilor relaţiilor
funciare. Astfel, metoda imperativă este aplicată în reglementarea
relaţiilor privind atribuirea şi exproprierea terenurilor pentru cauză
de utilitate publică, ce ţin de protecţia mediului, monitoringul
terenurilor şi controlul de stat asupra folosirii raţionale a 11
terenurilor etc. Într-o anumită măsură, metoda administrativă a fost
aplicată în procesul atribuirii în proprietate privată a cotelor de
teren echivalent în cadrul Programului de privatizare şi
reorganizare a întreprinderilor agricole „Pământ”. Oricum, metoda
administrativă nu se extinde asupra tuturor relaţiilor funciare, ci
doar asupra acelor care direct sau indirect prezintă un interes sporit
pentru întreaga societate. Aplicarea extensivă a metodei
administrative atrage după sine denaturarea relaţiilor funciare şi
ineficienţa legislaţiei funciare.
Odată cu privatizarea terenurilor de proprietate publică şi
crearea proprietăţii private asupra terenurilor, tot mai larg îşi
găseşte aplicare metoda permisiunii libere, liberei iniţiative, a
iniţiativei private, inclusiv în reglementarea relaţiilor funciare.
Aplicarea acestei metode este determinată de principiul
fundamental civil, potrivit căruia se interzice imixtiunea statului în
activitatea economică, în afacerile private ale subiectelor de drept,
cu excepţia cazurilor strict stabilite de lege. Exercitarea drepturilor
de proprietar asupra terenurilor; inclusiv dreptul de valorificare
individuală sau în comun a terenului aflat în proprietate, dreptul de
dispoziţie asupra terenului, sunt drepturi fundamentale ale
proprietarului de teren şi aceste drepturi nu pot fi îngrădite de stat,
dacă acestea sunt exercitate în conformitate cu legea, ordinea de
drept şi bunele moravuri.
În literatura de specialitate, în afară de metodele indicate
mai sus, tot mai insistent se invocă în calitate de metode ale
dreptului funciar metoda ecologică, metoda istorico-juridică,
metoda planificării şi pronosticării în procesul reglementării
relaţiilor funciare.

2. Sistemul dreptului funciar şi legislaţiei funciare


Dreptul funciar este un fenomen social-politic şi economic
complicat şi ca oricare sistem are o anumită structură. Prin
sistemul dreptului funciar se subînţelege modul de structurare
internă a ramurii de drept, ordinea şi consecutivitatea amplasării 12
instituţiilor ei de drept. Elementul de bază al dreptului funciar î-l
constituie norma de drept care, în totalitatea lor, formează şi
fundamentul, şi acoperişul, şi conţinutul, şi forma întregului sistem
al dreptului funciar. Un grup de norme de drept, un bloc etc.
formează instituţii de drept. Normele de drept ce formează instituţii
de drept, reglementează o anumită totalitate de relaţii funciare
strâns legate între ele, cum ar fi, de pildă, institutul transmiterii
terenurilor în arendare: totalitatea de norme cu privire la forma
contractului de arendare a terenurilor, condiţiile de arendare, plata
de arendă, termenul de arendare, drepturile şi obligaţiile părţilor,
răspunderea juridică a acestora etc., instituţia de drept, care în RM,
datorită specificului privatizării terenurilor agricole, s-a constituit
la un nivel normativ suficient de avansat.
Dreptul funciar, în calitatea sa de ramură de drept, cu
sistemul său, include:
a) Partea generală;
b) Partea specială.
Partea generală include în sine următoarele:
1) Dispoziţii generale privind dreptul funciar (obiectul,
scopul şi sarcinile, metodele de reglementare, principiile,
izvoarele, subiectele şi obiectele raporturilor funciare);
2) Dreptul de proprietate, drepturile reale şi alte drepturi
patrimoniale asupra terenurilor;
3) Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri;
4) Contractele şi alte acte juridice civile cu terenurile;
5) Înregistrarea de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra
acestora;
6) Administrarea în domeniul folosirii şi protecţiei
terenurilor;
7) Protecţia juridică a terenurilor;
8) Reglementarea juridică a plăţii pentru folosirea
terenurilor;
9) Răspunderea juridică pentru încălcarea legislaţiei
funciare.
Partea specială include în sine următoarele: 13
1) Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă;
2) Regimul juridic al terenurilor din intravilanul
localităţilor;
3) Regimul juridic al terenurilor destinate industriei,
transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii
speciale;
4) Regimul juridic al terenurilor destinate ocrotirii naturii,
ocrotirii sănătăţii, activităţii recreative, al terenurilor de valoare
istorico-culturală, al terenurilor zonelor suburbane şi zonelor verzi;
5) Regimul juridic al terenurilor fondului silvic;
6) Regimul juridic al terenurilor fondului apelor;
7) Regimul juridic al terenurilor fondului de rezervă.
Ramura legislaţiei funciare. Dacă dreptul funciar
reglementează o totalitate asemănătoare de relaţii sociale, atunci
legislaţia funciară poate depăşi acest cadru şi să reglementeze de
asemenea şi unele relaţii conexe, cum ar fi, de pildă, relaţiile şi
condiţiile de atribuire a terenurilor pentru construcţii,
reglementarea regimului proprietăţii funciare, precum şi a celor ce
ţin de răspunderea juridică, normele cărora pot să aparţină
dreptului administrativ, penal, civil, fiscal, a muncii etc. Astfel,
dreptul funciar, asemeni cum şi legislaţia funciară, este o ramură
complicată, complexă, ce cuprinde un vast material normativjuridic.

3. Principiile fundamentale ale dreptului funciar

Principiu de drept este o direcţie de bază fundamentală ce


determină conţinutul şi forma dreptului funciar, normelor şi
reglementărilor juridice în totalitatea acestora. Principiile dreptului
funciar sunt stabilite direct în Codul funciar, în alte acte legislative
sau decurg din acestea.
Principiile fundamentale ale dreptului funciar sunt
următoarele:
1) principiul administrării terenurilor în calitate de obiect al
naturii, bază teritorială a vieţii şi activităţii umane; 14
2) principiul corelării intereselor publice şi intereselor
private în procesul valorificării şi gestionării terenurilor,
având în vedere şi necesitatea asigurării dreptului omului
la un mediu ambiant sănătos;
3) principiul egalităţii juridice a dreptului de proprietate
publică şi privată asupra terenurilor;
4) dreptul statului de a reglementa relaţiile ce ţin de
folosirea şi protecţia tuturor categoriilor de terenuri în
stat, indiferent de forma de proprietate asupra acestora;
5) principiul asigurării folosirii raţionale şi protecţiei
terenurilor;
6) principiul priorităţii terenurilor cu destinaţie agricolă şi
protecţiei speciale a acestora;
7) principiul folosirii terenurilor conform destinaţiei speciale
a acestora;
8) principiul folosirii terenurilor contra plată (cu titlu
oneros), indiferent de categoria şi statutul juridic al
deţinătorului de teren;
9) principiul stabilităţii drepturilor asupra terenurilor,
garantarea acestora şi asigurarea apărării drepturilor
persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor, asemeni
şi a dreptului de proprietate publică asupra terenurilor.

4. Dreptul funciar şi corelaţia acestuia cu alte ramuri de drept


Dreptul funciar are obiectul, metodele şi izvoarele sale de
reglementare normativă (Codul funciar etc.), ceea ce permite
delimitarea acestuia de alte ramuri de drept. Cu toate acestea,
dreptul funciar nu funcţionează în stare pură. Într-un fel sau altul,
normele dreptului funciar corelează cu normele altor ramuri de
drept ale sistemului de drept al RM.
Astfel, dreptul funciar şi normele acestuia se află într-o
strânsă legătură cu dreptul administrativ, normele căruia stabilesc
competenţa şi împuternicirile autorităţilor administraţiei publice
centrale şi locale, inclusiv în ceea ce priveşte administrarea 15
Fondului funciar al RM, atribuirea terenurilor de proprietate
publică în folosinţă sau în proprietate (în procesul privatizării
terenurilor), ţinerea cadastrului funciar şi monitoringul terenurilor,
exercitarea controlului de stat asupra folosirii raţionale a
terenurilor, ocrotirii terenurilor, indiferent de forma de proprietate
asupra acestora etc. Corelaţia şi interacţiunea normelor dreptului
funciar cu cele ale dreptului administrativ se evidenţiază în mod
clar în cazul aplicării măsurilor de răspundere administrativă
(contravenţională) pentru încălcarea sau nerespectarea legislaţiei
funciare. Astfel, Codul cu privire la contravenţiile administrative,
unul din izvoarele de bază de drept administrativ, include în sine
un articol special (art. 52), care stabileşte direct şi fără echivoc
componentele contravenţiilor administrative şi sancţiunile
administrative pentru încălcarea sau nerespectarea legislaţiei
funciare (Codului funciar şi altor acte normative – izvoare de drept
funciar).
O strânsă legătură există între dreptul funciar şi dreptul
civil, având în vedere că normele dreptului funciar stabilesc la
modul general dreptul şi împuternicirile proprietarului de teren de
vânzare-cumpărare, schimb, donare, moştenire şi transmitere prin
succesiune a terenurilor, însă reglementarea juridică detaliată a
acestor relaţii are loc prin intermediul normelor dreptului civil
(Codului civil etc.), asemeni cum şi în cazul relaţiilor de arendare,
ipotecare (gajul) a terenurilor. Importante sunt prevederile Codului
civil privind organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor, obligatorii şi în
cazul licitaţiilor de vânzare-cumpărare a terenurilor. Normele
dreptului civil, stabilesc de asemenea capacitatea de folosinţă şi
capacitatea de exerciţiu a statului, a persoanelor fizice şi juridice, a
apatrizilor, a cetăţenilor străini, a statelor străine şi organizaţiilor
internaţionale, aplicabile şi în domeniul relaţiilor funciare.
O strânsă corelare se manifestă între dreptul funciar şi
dreptul ecologic (dreptul cetăţenilor la un mediu ambiant sănătos;
cerinţele ecologice la amplasarea, proiectarea, construirea, darea în
exploatare şi exploatarea întreprinderilor, altor edificii şi obiecte;
controlul ecologic etc.), dreptul fiscal, normele căruia stabilesc 16
cotele, modul de achitare şi percepere a impozitului pe bunurile
imobile, inclusiv a impozitului funciar, dreptul penal, normele
căruia stabilesc răspunderea penală pentru încălcarea dreptului de
proprietate, componenţa de infracţiune şi răspunderea penală
pentru ocuparea, fără drept, a unui bun imobil străin, inclusiv a
terenurilor – art.193 Cod penal, precum şi pentru şantaj,
escrocherie, cauzarea de daune materiale prin înşelăciune sau abuz
de încredere, distrugerea sau deteriorarea intenţionată a bunurilor,
neglijenţa criminală faţă de paza bunurilor proprietarului, corupere
pasivă, corupere activă, abuzul de putere sau abuzul de serviciu,
excesul de putere sau depăşirea atribuţiilor de serviciu, refuzul de a
îndeplini legea, falsul în actele publice şi alte componenţe de
infracţiune din Codul penal, aplicabile şi în cazul încălcării sau
nerespectării legislaţiei funciare.
Dreptul funciar corelează cu dreptul de procedură civilă,
normele căruia stabilesc modul atragerii statului, a persoanelor cu
funcţii de răspundere, a persoanelor fizice sau juridice la
răspundere civilă în cazul încălcării dreptului de proprietate şi
cauzării de daune, inclusiv în cazul încălcării obligaţiilor
contractuale ce au legătură cu exercitarea dreptului de folosinţă,
dreptului de proprietate sau altor drepturi reale asupra terenurilor.
În aceeaşi măsură dreptul funciar corelează cu dreptul de
procedură penală, normele căruia stabilesc modul atragerii şi
aplicării măsurilor de răspundere penală, inclusiv în cazul
încălcării dreptului de proprietate, ocupării nelegitime a
bunurilor/terenurilor străine. Dreptul funciar, într-o anumită
măsură, corelează şi cu normele dreptului muncii, dreptului
familial etc.
În realităţile juridice de astăzi, deosebit de actuale devin
problemele teoretice şi practice ce ţin de interacţiunea dreptului
funciar cu normele de drept internaţional, inclusiv european
(Convenţia europeană pentru apărarea drepturilor şi libertăţilor
fundamentale ale omului, protocoalele adiţionale la aceasta etc.),
parte a cărora este şi RM, având în vedere prioritatea acestora faţă
de normele dreptului naţional. 17
II. Izvoarele dreptului funciar
1. Noţiunea şi tipurile izvoarelor dreptului funciar.
2. Actul legislativ – izvor de drept suprem.
3. Codul funciar – izvor de drept principal al dreptului
funciar.
4. Actele normative subordonate legii şi particularităţile
acestora.

Acte normative: nr.2, 3, 4, 5, 28, 29, 56, 67.


Literatura: nr.4, 5, 16, 28, 29, 32.
1. Noţiunea şi tipurile izvoarelor dreptului funciar
Izvor de drept este forma în care se materializează şi se
conţin norme de drept. În diferite sisteme de drept pot exista
următoarele izvoare de drept:
1) obiceiul juridic/uzanţa;
2) actul normativ;
3) precedentul juridic (Marea Britanie, SUA, Canada,
Australia etc.);
4) practica judiciară;
5) contractul;
6) principiile generale;
7) ideile şi doctrinele juridice (expuse în literatura de
specialitate);
8) textele religioase (în statele musulmane);
9) bunele moravuri.
În RM izvorul de drept principal este actul normativ. Act
normativ este izvorul de drept, adoptat sau aprobat şi emis de către
autorităţile publice competente în modul stabilit de lege şi în
limitele competenţei lor.
Clasificarea actelor normative în funcţie de ierarhia şi
puterea juridică a acestora: 18
1) acte normative de drept internaţional, parte a cărora este
RM;
2) acte normative de drept naţional (ale RM).
În cazul actelor normative de drept internaţional, parte a
cărora este şi RM, o deosebită importanţă, cu calitatea de izvor de
drept, o au Declaraţia Universală a Drepturilor Omului din
10.12.1948 (în special, art.17), precum şi Convenţia europeană
pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale
din 04.11.1950 (în special, art.1 din Primul Protocol adiţional la
Convenţie), prevederile cărora sunt aplicabile şi în cazul relaţiilor
funciare, inclusiv în cazul exercitării şi apărării dreptului de
proprietate asupra terenurilor. Astfel, art.17 din Declaraţia
Universală a Drepturilor Omului (obligatorie pentru RM din
28.07.90.) stabileşte că „Orice persoană are dreptul la proprietate
atât singură cât şi în asociere cu alţii”. Tot la acest articol se
conţin şi garanţii ale dreptului de proprietate în măsura în care
„Nimeni nu va fi lipsit în mod arbitrar de proprietatea sa”.
O deosebită importanţă teoretică, dar şi practică, în scopul
apărării şi garantării dreptului de proprietate, inclusiv asupra
terenurilor, o au prevederile art.1 din Primul Protocol adiţional la
Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor
fundamentale (în vigoare pentru RM din 12.09.1997), care
stabilesc următoarele: „Orice persoană fizică sau juridică are
dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de
proprietatea sa decât pentru cauză de utilitate publică şi în
condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului
internaţional.” Totuşi, prevederile indicate mai sus, „nu aduc
atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră
necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform
interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a
altor contribuţii, sau a amenzilor.” Se impune menţionat faptul că
prevederile de mai sus fac referinţă nu doar la respectarea dreptului
de proprietate, dar conţine şi garanţii ale dreptului de proprietate,
caz în care se face referinţă nu doar la lege, dar şi la „principiile
generale ale dreptului internaţional”. Având în vedere că actele 19
normative de drept internaţional au prioritate în raport cu actele
normative de drept naţional ale RM, se poate concluziona că
„principiile generale ale dreptului internaţional” pot fi considerate
drept izvor de drept şi în RM, acestea („principiile ...”) devenind
obligatorii atât pentru cetăţeni, în procesul exercitării dreptului de
proprietate, inclusiv asupra terenurilor, cât şi pentru organele de
ocrotire a normelor de drept, inclusiv pentru instanţele
judecătoreşti ale RM în procesul exercitării actului de justiţie.
Actele normative de drept naţional, în funcţie de ierarhia şi
puterea juridică a acestora, se divizează în:
a) acte legislative;
b) acte normative subordonate legii.
Principiul de bază ce asigură funcţionalitatea actelor
normative în totalitatea lor: „Actul normativ ierarhic inferior
trebuie să corespundă şi nu poate să contravină actului normativ
ierarhic superior”.

2. Actul legislativ – izvor de drept suprem


Actul legislativ (legea) este actul normativ cu putere
juridică supremă, elaborat şi adoptat în modul stabilit de către
organul reprezentativ legislativ suprem în stat – Parlament. Legea
este orientată spre reglementarea celor mai importante relaţii
sociale în stat, inclusiv a relaţiilor funciare. Legile pot fi adoptate
doar de către Parlament. Legea are prioritate faţă de toate celelalte
acte normative, conform principiului statului de drept – supremaţia
legii. Legea adoptată de Parlament este transmisă Preşedintelui
RM pentru promulgare, care, ulterior, în mod obligatoriu este
publicată în Monitorul oficial al RM.
Categorii de acte legislative:
a) acte legislative constituţionale (Constituţia RM şi
amendamentele la aceasta);
b) acte legislative organice;
c) acte legislative ordinare;
d) hotărârile şi moţiunile Parlamentului RM. 20
Constituţia RM din 29.07.94 (pusă în aplicare cu data de
27.08.1994 este legea supremă a societăţii şi a statului. Legi
constituţionale sunt şi legile privind modificarea şi completarea
(revizuirea) Constituţiei, care se adoptă cu votul a două treimi din
deputaţi, precum şi cele aprobate prin referendum naţional.
Constituţia RM în calitatea sa de izvor de drept universal, conţine
prevederi cu caracter economic, patrimonial, aplicabile şi în cazul
relaţiilor funciare. În acest sens pot fi menţionate prevederile art.
46 „Dreptul la proprietate privată şi protecţia acesteia”, inclusiv
faptul că „Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de
utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă
despăgubire”(alin.(2)). Tot aici se conţin garanţii constituţionale
ale dreptului de moştenire a proprietăţii private (alin.(6)). Art. 54
din Constituţia RM stabileşte modul, dar şi limitele, în care poate
avea loc „restrângerea exerciţiului unor drepturi sau al unor
libertăţi”, iar art. 126 stabileşte fără echivoc că economia RM este
„economie de piaţă, de orientare socială, bazată pe proprietatea
privată şi pe proprietatea publică, antrenate în concurenţă liberă”.
Art.127 din Constituţie obligă statul RM să ocrotească
proprietatea, inclusiv prin faptul că „statul garantează realizarea
dreptului de proprietate în formele solicitate de titular, dacă
acestea nu vin în contradicţie cu interesele societăţii”.
Legi organice sunt actele legislative care reprezintă o
dezvoltare a normelor constituţionale şi pot interveni numai în
domeniile expres prevăzute de Constituţie sau în alte domenii
deosebit de importante pentru care Parlamentul consideră necesară
adoptarea de legi organice. Legile organice se adoptă cu votul
majorităţii deputaţilor aleşi. Legile organice se adoptă după cel
puţin două lecturi şi sunt subordonate legilor constituţionale.
Legile ordinare intervin în orice domeniu al relaţiilor sociale,
cu excepţia domeniilor supuse reglementării prin Constituţie şi legi
organice. Legile ordinare se adoptă cu votul majorităţii deputaţilor
prezenţi şi sînt subordonate legilor constituţionale şi organice.
Hotărârile Parlamentului sunt acte legislative subordonate
legilor, se adoptă cu votul majorităţii deputaţilor prezenţi şi nu se 21
supun procedurii de promulgare, iar moţiunea de cenzură este
unicul act legislativ prin care Parlamentul RM îşi exprimă
neîncrederea în Guvern.
Actele legislative sunt subordonate ierarhic. Actul legislativ
ierarhic superior poate modifica, completa sau abroga un act
legislativ inferior. În cazul modificării sau completării exprese a
actului inferior, modificarea sau completarea are aceeaşi forţă
juridică ca şi actul modificat sau completat. În cazul în care între
două acte legislative cu aceeaşi forţă juridică apare un conflict de
norme ce promovează soluţii diferite asupra aceluiaşi obiect al
reglementării, se aplică prevederile actului posterior. În calitate de
acte legislative de referinţă pot fi numite Codul funciar (nr.828-XII
din 25.12.1991), Codul civil (nr.1107-XV din 06.06.2002), Legea
cu privire la proprietate (nr.459-XII din 22.01.1991), Legea privind
preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului
(nr.1308-XIII din 25.07.1997), Legea cu privire la arenda în
agricultură (nr.198-XV din 15.05.2003), Legea privind
reglementarea de stat a regimului proprietăţii funciare, cadastrul
funciar de stat şi monitoringul funciar (nr.1247-XII din
22.12.1992), Legea cadastrului bunurilor imobile (nr.1543-XIII din
25.02.1998), Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV
din 28.10.2004) etc.
3. Codul funciar - izvor de drept principal al dreptului
funciar
Codul funciar al RM a fost adoptat la 25.12.1991 şi pus în
aplicare cu data de 01.01.1992. Codul funciar este izvorul de drept
principal al dreptului funciar, deoarece reglementează cele mai
importante relaţii sociale funciare din societate. Astfel, Codul
funciar conţine prevederi fundamentale privind dreptul de
proprietate asupra terenurilor, arendarea, înstrăinarea (vânzareacumpărarea, donarea, schimbul),
moştenirea şi comasarea
(consolidarea) terenurilor cu destinaţie agricolă şi crearea
exploataţiilor agricole compacte. Importante sunt prevederile 22
Codului funciar privind competenţa autorităţilor publice în
domeniul relaţiilor funciare (art.art.7-10), atribuirea terenurilor din
intravilan pentru case, anexe gospodăreşti şi grădini (art.11). Este
necesar de a menţiona în mod special rolul decisiv şi însemnătatea
prevederilor articolelor 12 şi 13 din Codul funciar cu privire la
atribuirea în proprietate privată, inclusiv în natură (pe loc), a
cotelor de teren echivalent, prevederi, în temeiul cărora a avut loc
privatizarea în masă a terenurilor cu destinaţie agricolă, inclusiv în
cadrul Programului guvernamental de privatizare şi reorganizare a
întreprinderilor agricole „Pământ”. Nu mai puţin importante sunt
prevederile Codului funciar privind răspunderea pentru încălcarea
legislaţiei funciare, inclusiv cele cu privire la repararea pagubelor,
inclusiv a avantajului ratat, suportate de către deţinătorii de
terenuri în cazul retragerii terenurilor pentru cauză de utilitate
publică etc. (articolele 97 - 99).
Din punct de vedere structural, Codul funciar include
următoarele compartimente:
1) Dispoziţii generale (cap. I);
2) Competenţa Parlamentului, a Guvernului, a organelor de
autoadministrare locală în domeniul relaţiilor funciare (cap. II);
3) Atribuirea şi înstrăinarea terenurilor (cap. III);
4)Drepturile şi obligaţiile deţinătorilor de terenuri (cap.
IV);
5) Terenurile cu destinaţie agricolă (cap. V);
6) Terenurile din intravilanul localităţilor (cap. VI);
7) Terenurile destinate industriei, transporturilor,
telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale (cap.
VII);
8) Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii,
activităţii recreative, terenurile de valoare istorico-culturală,
terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi (cap. VIII);
9) Terenurile fondului silvic, fondului apelor şi ale fondului
de rezervă (cap. IX);
10) Cadastrul funciar şi reglementarea regimului
proprietăţii funciare (cap. X); 23
11) Schimbarea destinaţiei terenurilor (cap. XI);
12) Protecţia şi ameliorarea terenurilor (cap. XII);
13)Controlul de stat şi monitoringul fondului funciar (cap.
XIII);
14) Soluţionarea litigiilor funciare (cap. XIV);
15) Răspunderea pentru încălcarea legislaţiei funciare (cap.
XV);
16) Acordurile internaţionale (cap. XVI).

4. Actele normative subordonate legii şi particularităţile


acestora

Particularităţile actelor normative subordonate legii:


1) pot fi emise doar de către autorităţile administraţiei
publice competente în modul şi limitele stabilite de lege;
2) sunt emise în baza, în conformitate şi întru executarea
legilor, adoptate de Parlament;
3) nu pot să contravină şi/sau să denatureze sensul legilor,
adoptate de Parlament, actelor normative de drept
internaţional, parte a cărora este RM.
Felurile actelor normative subordonate legii:
1) decrete cu caracter normativ ale Preşedintelui RM (pot fi
emise doar în situaţii excepţionale);
2) acte normative guvernamentale (hotărârile,
regulamentele, ordonanţele şi dispoziţiile Guvernului cu
caracter normativ);
3) acte normative departamentale (ale organelor centrale
de specialitate ale administraţiei publice: ministerelor,
departamentelor, Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru
etc.);
4) acte normative ale autorităţilor administraţiei publice
locale (ale consiliilor locale, primăriilor şi primarilor
satelor, comunelor, oraşelor, municipiilor);
5) acte interne (locale) cu caracter normativ (din cadrul
societăţilor comerciale etc.). 24
În calitate de acte normative de referinţă subordonate legii
pot fi numite Hotărârea Guvernului despre aprobarea modelelor
unice ale documentelor ce confirmă dreptul de proprietate,
posesiune şi beneficiere funciară (nr.449 din 29.06.1992),
Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului
funciar, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.24 din 11.01.1995,
Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr.246 din 03.05.1996, Regulamentul cu
privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr.562 din 23.10.1996, Regulamentului
privind licitaţiile cu strigare, aprobat prin Hotărârea Guvernului
nr.1056 din 12.11.97, Regulamentul cu privire la modul de
transmitere în proprietate privată a loturilor de pe lângă casă în
localităţile urbane, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.984 din
21.09.1998, Hotărârea Guvernului cu privire la vânzareacumpărarea terenurilor (nr. 192 din
20.02.1998), Hotărârea
Guvernului privind implementarea Legii cu privire la arenda în
agricultură (nr.72 din 30.01.2004), Instrucţiunea cu privire la
înregistrarea bunurilor imobile şi a drepturilor asupra lor, aprobată
prin Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.112 din
22.06.2005), Instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi
actualizare a planurilor cadastrale şi geometrice, aprobată prin
Ordinul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.107 din
27.05.2003), regulamentele cu privire la organizarea şi
desfăşurarea licitaţiilor funciare cu strigare (concursurilor
funciare), aprobate de către consiliile locale (municipale etc.), alte
acte normative ale autorităţilor publice locale, care conţin norme
de drept funciar.
Principiul de bază la elaborarea şi emiterea actelor
normative subordonate legii este ca acestea să nu contravină legii
şi să nu denatureze normele acesteia.
25
III. Raporturile de drept funciare
1. Noţiunea şi structura (elementele) raportului de drept
funciar.
2. Clasificarea raporturilor de drept funciare.
3. Normele de drept funciar şi structura lor.
4. Subiectele şi obiectul raporturilor de drept funciare.
5. Temeiurile naşterii, modificării şi stingerii raporturilor de
drept funciare.

Acte normative: nr. .2, 3, 4, 5, 56.


Literatura: nr. 2, 4, 5, 15, 16.
1. Noţiunea şi structura (elementele) raportului de drept
funciar
Concomitent cu anularea dreptului exclusiv de proprietate
al statului asupra terenurilor şi atribuirea terenurilor în proprietatea
privată a cetăţenilor şi a persoanelor juridice private, odată cu
privatizarea terenurilor şi trecerea acestora din proprietatea publică
în proprietatea privată, transmiterea gratuită, vânzarea-cumpărarea
terenurilor proprietate publică, odată cu constituirea proprietăţii
private asupra terenurilor, crearea şi funcţionarea pieţei funciare în
RM, iau naştere, se modifică şi încetează un întreg spectru de
relaţii sociale, reglementate de normele dreptului funciar. Drept
rezultat, în societate au apărut şi apar multiple raporturi de drept
funciare. Raport de drept funciar este o relaţie socială din
domeniul administrării, folosirii şi protecţiei terenurilor,
reglementată de normele dreptului funciar.
Raportul de drept funciar are o anumită structură şi include
în sine următoarele elemente:
1) norma de drept, care urmează a fi aplicată la soluţionarea
problemei de drept funciare respective;
2) subiectele de drept, adică participanţii raportului de drept
funciar; 26
3) obiectul raportului funciar (parcela, terenul etc. în
legătură cu care sau din cauza căruia a luat naştere raportul de
drept funciar;
4) conţinutul raportului de drept funciar, adică drepturile şi
obligaţiile participanţilor raportului de drept funciar, forma şi
conţinutul cărora este determinat de lege, alte acte normative şi
izvoare de drept.

2. Clasificarea raporturilor de drept funciare


În societate apar în permanenţă o multitudine de raporturi
funciare, ceea ce permite clasificarea lor. La modul general,
rapoartele de drept funciar pot fi clasificate în raporturi:
1) de drept internaţional (în cazul delimitării teritoriului şi
stabilirii frontierei de stat a RM cu statele vecine etc.);
2) de drept naţional (interne, în cadrul RM).
În dependenţă de destinaţia funcţională şi esenţa
raporturilor funciare, acestea pot fi clasificate în:
1) regulatorii şi protectorii;
2) materiale şi procesuale;
3) bazate pe egalitatea juridică a părţilor (ce ţin de dreptul
şi interesul privat: arendarea, vânzarea-cumpărarea terenurilor
etc.);
4) bazate pe putere şi subordonare (ce ţin de dreptul şi
interesul public: controlul de stat asupra folosirii terenurilor,
protecţia juridică, inclusiv ecologică, sanitară, epidemiologică, a
tuturor terenurilor, indiferent de forma proprietăţii asupra
acestora).
În afară de clasificarea arătată mai sus, pot fi evidenţiate în
mod separat, în funcţie de destinaţia terenurilor, raporturi funciare
privind:
1) terenurile cu destinaţie agricolă (care au normele sale de
drept);
2) terenurile din intravilanul localităţilor; 27
3) terenurile destinate industriei, transporturilor
telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale;
4) terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii,
activităţii recreative, terenurile de valoare istoricoculturală, terenurile zonelor suburbane şi
zonelor verzi;
5) terenurile fondului silvic, fondului apelor şi ale fondului
de rezervă.
În funcţie de participanţii raportului funciar, pot fi raporturi
funciare:
1) între şi cu participarea statului RM şi statele vecine, alte
state străine;
2) între şi cu participarea persoanelor fizice şi juridice private;
3) între persoane fizice şi juridice private, pe de o parte, şi
autorităţile administraţiei publice, pe de altă parte;
4) între şi cu participarea autorităţilor administraţiei publice
centrale şi/sau locale.
În afară de cele arătate mai sus, pot fi evidenţiate
raporturile de drept:
1) bazate pe acţiunile (inacţiunile) legale ale subiectelor de
drept (comportamentul pozitiv);
2) bazate pe acţiunile (inacţiunile) ilegale (ilicite, contrare
legii) ale subiectelor de drept (comportamentul negativ al
acestora).

3. Normele de drept funciar şi structura lor

Normele dreptului funciar în condiţiile economiei de piaţă


au devenit mai complexe, cu un conţinut mai variat, în măsura în
care, acestea reglementează nu doar relaţiile ce ţin de terenuri, dar
şi a celor ce ţin de alte bunuri imobile (construcţii etc.), amplasate
pe teren şi, nu doar a celor cu caracter organizatoric, administrativ
(de drept şi interes public), dar şi a celor cu caracter patrimonial
(de drept civil şi interes privat). În asemenea circumstanţe este
importantă esenţa normei de drept, care a servit drept temei pentru
apariţia raportului de drept funciar. Pentru aceasta este necesar de a 28
clarifica modul în care sunt formulate normele de drept funciar,
care este structura lor. Normele de drept funciar au structura lor
internă, părţile lor componente, legate între ele cu un anumit
conţinut logic. Structura normelor de drept funciar:
1) ipoteza, include în sine descrierea condiţiilor de acţiune a
normei de drept, adică circumstanţele, starea de fapt şi/sau
premisele necesare la aplicarea normei de drept respective, cum ar
fi, de pildă, faptul că persoana trebuie să fie cetăţean al RM,
persoană juridică autohtonă în cazul cumpărării terenurilor cu
destinaţie agricolă; trebuie să fie lucrător sau pensionar al
întreprinderii agricole colective la data de 01.01.1992 pentru a
primi în proprietate cota de teren echivalent etc.). În ipoteză nu
este absolut necesar să se conţină cuvântul „dacă”, însă acesta se
subînţelege sau se presupune în articolul, alineatul şi Codul/legea
respectivă;
2) dispoziţia, care arată cum trebuie să fie comportamentul
participanţilor raportului funciar (statului, persoanelor fizice sau
juridice) în cazul circumstanţelor, stării de fapt prevăzute de
ipoteză. De pildă, dacă persoana este cetăţean al RM sau persoană
juridică autohtonă, atunci ei au dreptul să cumpere terenuri cu
destinaţie agricolă în RM; dacă cetăţeanul la data de 01.01.1992 a
fost lucrător sau pensionar al întreprinderii agricole colective,
atunci acesta are dreptul de a primi în proprietate, inclusiv în
natură (pe loc), cota de teren echivalent în mărimea stabilită pentru
localitatea respectivă; sau dacă o întreprindere privatizată, o altă
societate comercială are în folosinţă terenuri aferente, proprietate
publică, atunci acestea au dreptul de a privatiza prin vânzare
cumpărare terenul aferent pe care sunt amplasate construcţiile
administrative sau de producţie ale întreprinderii respective etc.);
3) sancţiunea – parte componentă a normei de drept.
Încălcarea drepturilor şi obligaţiilor ce se conţin în ipotezele şi
dispoziţiile normelor de drept în mod iminent atrage după sine
aplicarea măsurilor de răspundere juridică. Dreptul, legalitatea şi
ordinea de drept fără răspundere juridică ar fi o totală ficţiune.
Sancţiunea este o consecinţă a încălcării legii, ordinii de drept şi 29
bunelor moravuri. Sancţiunea reprezintă măsura şi forma
răspunderii juridice care este aplicată faţă de persoanele care au
încălcat sau nu au respectat prevederile Codului funciar şi altor
acte normative, expuse sub formă de ipoteză sau dispoziţie. Una
din particularităţile legislaţiei funciare constă în faptul că
sancţiunea, de regulă, lipseşte în normele de drept funciar, care, în
mare parte, reglementează acţiuni (inacţiuni) pozitive. Articolele
din Codul funciar, de pildă, nu conţin sancţiuni concrete pentru
încălcarea reglementărilor lui. În schimb, Codul funciar conţine
norme de blanchetă care fac trimitere la măsurile de răspundere
juridică şi, respectiv, sancţiunile, stabilite de legislaţia civilă
(Codul civil), legislaţia administrativă (Codul cu privire la
contravenţiile administrative), legislaţia penală (Codul penal) etc.
Acestea, la rândul lor, conţin sancţiuni şi stabilesc măsurile de
răspundere juridică care pot fi aplicate faţă de persoanele vinovate
de nerespectarea sau încălcarea legii. Sancţiunea nu este doar o
pedeapsă, cum ar fi, de pildă, amenda administrativă, amenda
penală, munca în folosul societăţii, închisoarea etc. Sancţiune este
şi obligaţia persoanei vinovate de a compensa daunele cauzate
fondului funciar, terţelor persoane, de a înlătura obstacolele care
împiedică vecinii sau alte persoane să beneficieze de terenurile ce
le aparţin cu drept de proprietate sau cu drept de folosinţă.

4. Subiectele şi obiectul raporturilor de drept funciare


Subiecte ale raportului de drept funciar sunt:
1) cetăţenii RM, cetăţenii străini şi apatrizi;
2) persoanele juridice autohtone, persoanele juridice ale
RM şi din străinătate;
3) statul RM şi unităţile administrativ-teritoriale ale RM
(satul, comuna, oraşul, municipiul, raionul);
4) statele străine şi organizaţiile internaţionale.
Dacă subiectul răspunde la întrebarea cine, cine este
participantul sau care sunt părţile raportului funciar, apoi obiectul 30
răspunde la întrebarea ce, în legătură cu ce sau privitor la ce a
apărut raportul funciar. Obiecte ale raporturilor funciare sunt:
1) pământul în calitate de obiect al naturii şi resursă
naturală;
2) terenul, în calitate de entitate juridică individualdeterminată, ce permite deosebirea şi
delimitarea unui teren de
altele;
3) cotele de teren echivalent, atribuite în proprietate privată
conform art. art. 12 şi 13 din Codul funciar;
4) părţi ale terenurilor (parcelele), care, în limitele stabilite
de lege, pot fi delimitate de terenul iniţial prin divizare, separare în
calitate de entitate juridică individuală;
5) drepturile asupra terenurilor (parcelelor) şi cotelor de
teren echivalent.
Terenurile pot fi divizibile sau indivizibile. Se consideră
divizibile terenurile care pot fi împărţite în parcele mai mici fără a
le schimba destinaţia, fără a încălca normele antiincendiare,
sanitare, ecologice, agrotehnice şi urbanistice, fiecare parcelă
formând după divizare un teren de sine stătător. În cazurile
prevăzute de lege terenul poate fi considerat indivizibil (de pildă,
terenul cu destinaţie agricolă, în cazul moştenirii etc.). Pentru
individualizarea terenului în calitate de entitate juridică
determinată, cadastrul bunurilor imobile trebuie să conţină date
privind hotarele, adiacenţii, amplasamentul, numărul cadastral,
caracteristicile calitative (bonitatea solului exprimată în grade) şi
cantitative (suprafaţă), destinaţia şi categoria de folosinţă a
terenului etc.
În calitate de obiect al relaţiilor funciare pot fi nu doar
terenurile, ci şi alte bunuri imobile, cum ar fi: porţiunile de subsol,
obiectele acvatice separate, plantaţiile multianuale (pădurile, viile,
livezile etc.), clădirile, construcţiile şi orice alte bunuri/lucrări
legate solid de pământ, precum şi tot ceea ce, în mod natural sau
artificial, este încorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror
deplasare nu este posibilă fără a se cauza daune considerabile
destinaţiei lor. 31
5. Temeiurile naşterii, modificării şi stingerii raporturilor de
drept funciare

Raporturile funciare urmează a fi cercetate nu doar în mod


static, ci şi în dinamica lor. Anume dinamismul relaţiilor sociale
este specific unei economii de piaţă, iar economia RM, conform
art.126 din Constituţia RM, este economie de piaţă ... bazată pe
proprietatea privată şi pe proprietatea publică, antrenate în
concurenţă liberă. Astfel că şi raporturile funciare în permanenţă
iau naştere, se modifică, încetează şi această dezvoltare,
permanenta lor mişcare, transformare este prevăzută şi
reglementată de normele de drept, de Codul funciar şi alte acte
normative. Norma de drept serveşte drept temei general pentru
naşterea, modificarea şi încetarea raporturilor de drept. Fără norma
de drept respectivă, fără lege este imposibilă naşterea, modificarea
sau încetarea unui raport de drept. În ultimă instanţă, raporturile de
drept funciare iau naştere, se modifică şi încetează în temeiul
faptelor juridice.
Faptele juridice se clasifică în:
1) evenimente;
2) acţiuni.
Evenimentele se produc independent de voinţa persoanelor
fizice sau juridice. La acestea se referă: calamităţile naturale
(inundaţiile, seceta, alunecările de teren, cutremurele etc.), naşterea
şi moartea oamenilor. În urma unor asemenea evenimente iau
naştere, se modifică şi încetează raporturi de drept funciare
concrete (privind atribuirea terenului pentru construcţia casei de
locuit, scutirea sau reducerea impozitului funciar/pe bunurile
imobile, moştenirea terenului etc.).
Acţiunile sunt faptele persoanelor fizice şi juridice
conştient săvârşite şi care depind de voinţa omului şi persoanelor
juridice. Acţiunile se clasifică în:
1) acţiuni licite (legale) cu titlu de acte juridice. La acestea
se referă întocmirea testamentului, înregistrarea căsătoriei şi
înfiinţarea unei noi familii, acceptarea moştenirii, încheierea 32
contractelor de vânzare-cumpărare, arendare, donaţie, schimb a
terenurilor etc.;
2) acţiuni ilicite (ilegale) cu titlu de abatere disciplinară,
delict, contravenţie administrativă, infracţiune penală.
În mod sintetic, raporturile de drept funciare iau naştere, se
modifică şi încetează:
1) în temeiul contractelor şi altor acte juridice civile;
2) în temeiul actelor administrative, emise de o autoritate
publică competentă;
3) în temeiul hotărârilor judecătoreşti în care sunt stabilite
drepturi şi obligaţii privitor la terenuri;
4) în urma cauzării de daune proprietarilor terenurilor
adiacente;
5) în urma altor fapte ale persoanelor fizice şi juridice;
6) în urma unor evenimente cu consecinţe/efecte juridice în
materie funciară.

IV. Dreptul de proprietate şi alte drepturi patrimoniale


asupra terenurilor
1. Noţiunea şi caracterele dreptului de proprietate.
2. Conţinutul (triada) dreptului de proprietate.
3. Noţiunea de teren şi semnele acestuia.
4. Formele dreptului de proprietate asupra terenurilor.
5. Dreptul de proprietate publică asupra terenurilor.
6. Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor.
7. Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor.
8. Drepturile proprietarilor funciari.
9. Drepturile posesorilor şi beneficiarilor funciari.
10. Obligaţiile deţinătorilor de terenuri.

Acte normative: nr.3, 4, 5, 6, 12, 27, 33.


Literatura: nr.1, 4, 10, 16, 21, 27 .
33
1. Noţiunea şi caracterele dreptului de proprietate
„Proprietatea”, în sens economic, este o relaţie socială, o
relaţie de proprietate. Însă aceasta nicidecum nu este o relaţie
dintre bunuri (între lucruri), ci o relaţie dintre cetăţeni, stat,
autorităţile publice centrale şi locale şi alte subiecte de drept cu
privire la bunuri, în legătură cu un bun concret. „Dreptul de
proprietate”, la rândul său, este o relaţie socială de proprietate
reglementată de normele de drept, de normele Constituţiei RM,
Codului civil, Codului funciar, Legii cadastrului bunurilor imobile
şi altor acte normative. „Dreptul de proprietate” exprimă atitudinea
faţă de un bun ca al său, faţă de un bun, care aparţine unei persoane
fizice sau juridice concrete.
Dreptul de proprietate este un drept real ce conferă titularului
posibilitatea reală de a întrebuinţa bunul conform naturii sau
destinaţiei sale, de al folosi şi a dispune de el în mod exclusiv şi
perpetuu, în cadrul şi cu respectarea legii, ordinii de drept şi
bunelor moravuri. Numai dreptul de proprietate îi oferă titularului
o putere deplină asupra bunului. Celelalte drepturi (uzufructul,
dreptul de uz, servitutea, superficia etc.) permit titularului doar
posesiunea şi folosinţa sau numai una din acestea, dar niciodată
dreptul de dispoziţie asupra bunului, adică dreptul de a înstrăina
bunul sau de a decide soarta juridică a bunului în alt mod prevăzut
de lege.
Caracterele dreptului de proprietate. Caracterele dreptului
de proprietate exprimă cele mai importante însuşiri, însuşirile
fundamentale ce determină esenţa şi valoarea juridică a dreptului
de proprietate, fără de care dreptul de proprietate devine o simplă
ficţiune. Caracterele dreptului de proprietate sunt stabilite direct în
lege sau decurg dintr-o totalitate de norme de drept, din principiile
fundamentale ale dreptului naţional şi internaţional. Caracterele
dreptului de proprietate sunt următoarele:
1) Dreptul de proprietate este absolut, este opozabil
tuturor. Proprietarul este în drept să ceară tuturor să-i respecte
dreptul de proprietate (Art.1 din Primul Protocol adiţional la 34
Convenţia Europeană pentru apărarea drepturilor omului şi a
libertăţilor fundamentale). Dreptul de proprietate este absolut, dar
nu este nelimitat. Proprietarul este obligat să respecte restricţiile
stabilite de lege, ordinea de drept, bunele moravuri, regulile bunei
vecinătăţi;
2) Dreptul de proprietate este exclusiv, în sensul că titularul
exercită singur toate drepturile de proprietar, care aparţin
proprietarului în exclusivitate, cu excepţiile stabilite de lege;
3) Dreptul de proprietate este perpetuu (art.315 Cod civil),
în sensul că el nu se pierde în caz de moarte a titularului sau în caz
de lichidare a persoanei juridice. Dreptul de proprietate nu dispare.
Dreptul de proprietate şi drepturile proprietarului trec de la un
titular la altul, fie prin moştenire (în cazul persoanelor fizice), fie
prin succesiune (în cazul persoanelor juridice). Proprietatea este
inviolabilă, iar dreptul de proprietate este garantat (art.316 Cod
civil). În mare parte, anume această calitate a dreptului de
proprietate, conferă relaţiilor de proprietate stabilitatea şi
durabilitatea necesară.

2. Conţinutul (triada) dreptului de proprietate


Conţinutul (triada) dreptului de proprietate este determinat
de împuternicirile de care dispune proprietarul în procesul
exercitării dreptului de proprietate. La acestea se referă:
1) dreptul de posesiune – este dreptul de a fi posesorul
bunului imobil şi de a poseda bunul imobil ca de un bun al său.
Dreptul de posesiune exprimă apartenenţa bunului unei sau altei
persoane fizice sau juridice. În cazul persoanelor juridice
posesiunea se exprimă prin posibilitatea, dar şi obligaţia, de a-l
include în balanţa întreprinderii, în documentele de evidenţă
contabilă. Inventarierea bunurilor este o modalitate de control şi
verificare a posesiunii;
2) dreptul de folosinţa – este posibilitatea reală de a extrage
şi de a valorifica calităţile utile ale bunului imobil, atât în mod 35
individual cât şi în comun cu alte persoane (art.17 din Declaraţia
Universală a Drepturilor Omului);
3) dreptul de dispoziţie – este posibilitatea de a decide
soarta juridică a bunului imobil (de a-l înstrăina etc.).
Dreptul de posesiune şi dreptul de folosinţă, în limitele
stabilite de lege, poate să aparţină şi neproprietarului
(uzufructuarului, arendaşului etc.), însă dreptul de dispoziţie poate
să aparţină doar proprietarului. Dreptul de folosinţă include şi
libertatea persoanei de a nu folosi bunul. Poate fi instituită prin
lege obligaţia de folosire dacă nefolosirea bunurilor ar contraveni
intereselor publice. În acest caz, proprietarul poate fi obligat fie să
folosească el însuşi bunul ori să-l dea în folosinţă unor terţi în
schimbul unei contraprestaţii corespunzătoare. De pildă,
nefolosirea terenurilor agricole, fără motive întemeiate, se
consideră contravenţie administrativă.
3. Noţiunea de teren şi semnele acestuia

Conform art. 288 Cod civil toate bunurile se divizează în


bunuri imobile şi bunuri mobile. La categoria de bunuri imobile,
conform legislaţiei civile şi legislaţiei cadastrale se referă şi
terenurile. Spre deosebire de Codul civil, Legea cadastrului
bunurilor imobile utilizează noţiunea de „teren” cu semnificaţia
clară de obiect al înregistrării de stat în Registrul bunurilor imobile
la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT). Astfel, „teren” – este o parte
din teritoriu având hotare închise a cărei suprafaţă, al cărei
amplasament şi ale cărei caracteristici sînt reflectate în cadastrul
bunurilor imobile. Având în vedere cele expuse mai sus pot fi
evidenţiate semnele terenului în calitate de obiect al dreptului de
proprietate, la care se referă:
1) existenţa hotarelor închise (hotare generale sau fixe ale
terenului);
2) suprafaţa concretă a terenului, stabilită în hectare;
3) amplasamentul concret în spaţiu (prezenţa adresei
juridice); 36
4) destinaţia concretă şi categoria de folosinţă a terenului
(cu destinaţie agricolă: arabil, vie, livadă etc., destinat
construcţiilor, aferent casei de locuit, blocului locativ (din
condominiu), construcţiei industriale, construcţiei socialculturale etc.);
5) recunoaşterea terenului în calitate de obiect de drept
independent al înregistrării de stat în Registrul bunurilor
imobile la OCT;
6) prezenţa numărului cadastral, adică a unui număr
individual, irepetabil pe întreg teritoriul ţării, care va fi
menţinut pe toată perioada de existenţă a terenului în
calitate de obiect de drept unic.

4. Formele dreptului de proprietate

Conform art. 126 din Constituţia RM, proprietatea poate fi:


1) publică;
2) privată.
Proprietatea publică, în funcţie de subiectul dreptului de
proprietate publică, este de 2 feluri:
1) proprietate de stat;
2) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale
(municipală).
Atât terenurile proprietate de stat cât şi terenurile
proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale (municipală), în
funcţie de gradul de socializare a proprietăţii publice, conform art.
296 Cod civil, se divizează în două categorii:
1) terenuri proprietate publică din domeniul privat;
2) terenuri proprietate publică din domeniul public.
Terenurile proprietate publică din domeniul privat, asemeni
cum şi terenurile aflate în proprietatea privată a cetăţenilor şi
persoanelor juridice private, nu sunt excluse din circuitul civil al
terenurilor: pot fi vândute, cumpărate, schimbate, pot fi depuse în
calitate de aport la capitalul social al societăţilor comerciale etc.
Terenurile proprietate publică din domeniul privat pot fi supuse 37
privatizării şi pot fi privatizate de către persoanele fizice sau
persoanele juridice private în modul stabilit de lege (de pildă,
terenurile aferente obiectelor/construcţiilor S.A.„Moldtelecom” şi
altor întreprinderi care se află în proprietatea statului sau a
unităţilor administrativ-teritoriale supuse privatizării conform
legii).
Terenurile proprietate publică din domeniul public sunt
proprietate exclusivă a statului sau a unităţilor administrativteritoriale. Asemenea terenuri sunt
excluse din circuitul civil al
bunurilor şi nu pot fi supuse privatizării: nu pot fi vândute,
cumpărate, schimbate, nu pot fi depuse în calitate de aport la
capitalul social al societăţilor comerciale etc. Din domeniul public
al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale fac parte
terenurile care, prin natura lor, sînt de uz sau de interes public.
Interesul public implică afectarea terenului la un serviciu public
sau la orice activitate care satisface nevoile colectivităţii fără a
presupune accesul nemijlocit al acesteia la utilizarea terenului
conform destinaţiei menţionate. Astfel, terenurile fondului apelor,
fondului silvic, folosite în interes public, terenurile căilor de
comunicaţie, precum şi alte terenuri fac obiectul exclusiv al
proprietăţii publice. Terenurile domeniului public sunt inalienabile,
insesizabile şi imprescriptibile. Dreptul de proprietate publică (de
stat sau municipală) asupra acestor terenuri nu se stinge prin neuz
şi nu poate fi dobândit de terţi prin uzucapiune.
Proprietatea privată aparţine persoanelor fizice şi persoanelor
juridice private (societăţilor comerciale etc.) Atât proprietatea
publică cât şi proprietatea privată pot fi proprietate comună.
Proprietatea este comună în cazul în care doi sau mai mulţi titulari
dispun de dreptul de proprietate asupra unuia şi aceluiaşi teren.
Legea stabileşte 2 forme de proprietate comună:
1) proprietatea comună în devălmăşie (fără cote definite –
proprietatea soţilor);i
2) proprietatea comună pe cote-părţi, cu delimitarea
cotei-părţi fiecărui coproprietar (dreptul de proprietate comună al 38
membrilor asociaţiei de coproprietari în condominiu asupra
terenului aferent blocului locativ - teritoriul condominiului).
5. Dreptul de proprietate publică asupra terenurilor
Terenurile proprietate publică a statului reprezintă o parte a
terenurilor proprietate publică ce aparţin cu drept de proprietate
RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune
asupra cărora este de competenţa Guvernului. La categoria de
terenuri proprietate publică a statului se referă:
a) terenurile incluse în Lista unităţilor ale căror terenuri
destinate agriculturii rămân în proprietatea statului, aprobată de
Parlament;
b) terenurile fondului silvic proprietate publică a statului,
terenurile fondului apelor proprietate publică a statului, terenurile
zonelor de protecţie a apelor şi zonelor sanitare, conform datelor
cadastrelor respective;
c) terenurile aferente construcţiilor unităţilor de stat şi
organelor de stat;
d) terenurile aferente obiectelor complexului energetic al
RM;
e) terenurile ocupate de drumurile naţionale, terenurile
ocupate de conductele naţionale şi internaţionale de transport al
gazelor, precum şi de alte comunicaţii de transport proprietate
publică a statului;
f) terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile rezervaţiilor,
parcurilor naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice,
grădinilor botanice, braniştilor, monumentelor naturii), ocrotirii
sănătăţii, activităţii recreative şi terenurile de valoare istoricoculturală (rezervaţiile istorico-
culturale, parcurile memoriale,
monumentele arheologice şi arhitecturale etc.), a căror listă este
aprobată de Guvern;
g) terenurile destinate necesităţilor de apărare, trupelor de
grăniceri şi trupelor de interne; 39
h) alte terenuri utilizate în scopul asigurării securităţii
statului.
Terenurile proprietate publică a unităţilor administrativteritoriale reprezintă o parte a terenurilor
proprietate publică ce
aparţin cu drept de proprietate unităţilor administrativ-teritoriale
ale RM, dreptul de posesiune, de folosinţă şi de a dispune asupra
cărora este de competenţa autorităţilor administraţiei publice
locale. La categoria de terenuri proprietate publică a unităţilor
administrativ-teritoriale se referă:
a) terenurile aflate în folosinţa autorităţilor administraţiei
publice locale;
b) terenurile aferente obiectelor privatizate sau pasibile de
privatizare, inclusiv terenurile aferente construcţiilor nefinalizate,
precum şi terenurile aferente obiectelor din fondul de imobile
nelocuibile date în arendă;
c) terenurile aferente clădirilor şi altor construcţii transmise
în proprietate privată în contul cotelor-părţi valorice, conform
legislaţiei cu privire la privatizare;
d) terenurile atribuite în folosinţă sau date în arendă
întreprinderilor private, constituite în afara procesului de
privatizare a patrimoniului public;
e) terenurile împădurite, fâşiile forestiere, terenurile destinate
reţinerii apei, măsurilor antierozionale, coridoarelor ecologice şi
altor scopuri de protecţie a mediului înconjurător;
f) terenurile aferente obiectelor de menire social-culturală
proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale, terenurile
de uz public (pieţe, străzi, pasaje şi alte terenuri folosite pentru
căile de comunicaţie, parcuri, grădini publice, scuaruri, terenuri
folosite pentru cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale
locale);
g) terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval,
aerian, prin conducte, pentru liniile de telecomunicaţii şi de
transport de energie electrică, pentru exploatările miniere şi pentru
alte necesităţi industriale ale autorităţilor administraţiei publice
locale; 40
h) loturile neprivatizate ale întovărăşirilor pomicole;
i) terenurile fondului de rezervă al primăriilor satelor,
comunelor, oraşelor, municipiilor;
j) terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi;
k) terenurile ocupate de iazuri (lacuri de acumulare).
Transmiterea terenurilor din proprietatea publică a statului în
proprietatea publică a unităţii administrativ-teritoriale se face prin
hotărâre a Guvernului, cu acordul consiliului local respectiv.
Transmiterea terenurilor din proprietatea publică a unei unităţi
administrativ-teritoriale în proprietatea publică a statului se face la
propunerea Guvernului, prin hotărâre a consiliului local respectiv.
Conform legislaţiei în vigoare, nu pot fi privatizate şi, deci,
continuă să rămână în proprietatea de stat sau a unităţilor
administrativ teritoriale următoarele categorii de terenuri:
1. terenurile fondului silvic (terenurile ocupate de păduri,
precum şi cele neacoperite cu păduri, însă destinate
împăduririi);
2. terenurile fondului apelor (terenurile aflate sub ape –
albiile cursurilor de apă, cuvetele lacurilor, iazurilor,
rezervoarelor de apă, mlaştinile, terenurile pe care sunt
amplasate construcţii hidrotehnice şi alte amenajări ale
serviciului apelor, precum şi terenurile repartizate pentru
fâşiile de deviere (de pe maluri) a râurilor, a bazinelor de
apă, a canalelor magistrale şi a colectoarelor, precum şi
terenurile zonelor de protecţie a apelor);
3. terenurile destinate ocrotirii naturii (terenurile
rezervaţiilor, parcurilor naţionale, parcurilor dendrologice
şi zoologice, grădinilor botanice, braniştilor,
monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecţie şi
zonelor sanitare);
4. terenurile destinate ocrotirii sănătăţii (terenurile pe care
există obiecte de tratament natural - izvoare de ape
minerale, nămoluri curative, precum şi condiţii
climaterice deosebit de favorabile profilaxiei şi
tratamentului); 41
5. terenurile destinate activităţii recreative (terenurile
prevăzute şi folosite pentru odihnă şi turism: terenurile pe
care se află case de odihnă, pensionate, sanatorii,
campinguri, baze turistice, tabere turistice şi tabere de
fortificare a sănătăţii, staţii turistice, parcuri şi tabere
pentru copii, poteci didactico-turistice, trasee marcate);
6. terenurile de valoare istorico-culturală (rezervaţiile
istorico-culturale, parcurile memoriale, mormintele,
monumentele arheologice şi arhitecturale şi complexele
arhitecturale de landşaft);
7. terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi
(inclusiv terenurile ocupate de păduri, grădini publice şi
de alte spaţii verzi, care au funcţii de protecţie, sanitaroigienice, de fortificare a sănătăţii şi care
sânt locuri de
odihnă a populaţiei);
8. terenurile de uz public din oraşe şi sate, comune
(terenurile folosite pentru căile de comunicaţii: pieţe,
străzi, pasaje, drumuri şi altele asemenea; pentru
necesităţile social-culturale ale populaţiei – grădini
publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuare; pentru
cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale.
Astfel, terenurile proprietate publică, indicate mai sus,
conform legislaţiei actuale nu pot fi privatizate, legea actuală nu
prevede şi nu permite transmiterea acestora în proprietatea privată
a cetăţenilor sau a persoanelor juridice private. Însă în cazul în care
un cetăţean sau o întreprindere privată proprietar de teren îşi
plantează terenul său propriu cu copaci şi îl transformă în pădure şi
dacă acest teren este trecut în cadastrul funciar ca teren al fondului
silvic, asta nu înseamnă că terenul va fi sau că trebuie expropriat
pentru a fi trecut înapoi în proprietate publică (de stat sau a unităţii
administrativ-teritoriale respective). Aşa un teren, fiind privatizat
şi fiind proprietate privată, chiar dacă este plantat cu copaci şi
transformat în pădure va continua să fie proprietate privată.
Asemeni şi în cazul în care cetăţenii sau întreprinderile private
construiesc iazuri, rezervoare sau lacuri de acumulare a apei pe 42
terenurile ce le aparţin cu drept de proprietate privată, aceste
terenuri de sub ape continuă şi vor fi proprietate privată. La fel şi
în cazul în care terenul proprietate privată este utilizat în activităţi
de întreprinzător, de pildă, pentru activităţi recreative, pentru
odihnă şi turism, pentru case de odihnă, sanatorii, campinguri,
baze, tabere, staţii turistice, parcuri şi tabere pentru copii etc., aşa
un teren va continua să fie proprietate privată. Important este ca
terenul cu destinaţie agricolă, privatizat în modul stabilit de lege,
să fie trecut la categoria terenurilor fondului apelor sau ale
fondului silvic în modul stabilit de Codul funciar şi alte acte
normative.

6. Dreptul de proprietate privată asupra terenurilor


În RM proprietatea privată asupra terenurilor, iniţial, a luat
naştere în rezultatul privatizării terenurilor proprietate de stat, care,
în perioada de până la 01.01.1992, au fost în proprietate exclusivă
de stat. Legislaţia actuală nu prevede privatizarea terenurilor
fondului silvic şi fondului apelor proprietate de stat. În funcţie de
destinaţia terenurilor, legislaţia prevede privatizarea şi trecerea în
proprietate privată :
a) a terenurilor cu destinaţie agricolă;
b) a terenurilor destinate construcţiilor.
Privatizarea terenurilor proprietate publică are loc:
a) pe gratis (cu titlu gratuit);
b) contra plată.
Terenurile cu destinaţie agricolă supuse privatizării gratuite
sunt:
1. terenurile incluse în fondul funciar de privatizare,
atribuite în proprietatea privată a cetăţenilor în contul
cotelor de teren echivalent (conform articolelor 12 şi 13
din Codul funciar);
2. loturile pentru grădini atribuite cetăţenilor în extravilanul
satului (comunei), oraşului (conform art. 82 din Codul
funciar al R.S.S.M.) ca loturi de pe lângă casă; 43
3. terenurile cu destinaţie agricolă rezervate pentru
necesităţile dezvoltării sociale a localităţilor rurale
(satelor, comunelor), atribuite în proprietate privată
persoanelor din familiile în care nici unuia din membri nu
i s-a atribuit cota de teren echivalent (conform art. II (1)
din Legea nr.173-XIV din 22 octombrie 1998 pentru
modificarea şi completarea Codului funciar).
Terenurile destinate construcţiilor supuse privatizării gratuite:
1) loturile de pe lângă casele individuale de locuit;
2) loturile atribuite pentru construcţia caselor individuale
de locuit;
3) terenurile aferente blocurilor locative (din condominiu).
Terenurile cu destinaţie agricolă supuse privatizării contra
plată prin vânzare-cumpărare:
1. terenurile aflate în folosinţa membrilor întovărăşirilor
pomicole;
2. terenurile cu destinaţie agricolă aferente construcţiilor
proprietate privată folosite în scopul producţiei agricole şi
agroindustriale (terenurile aferente staţiilor şi garajelor
de maşini şi tractoare, ariilor de păstrare şi prelucrare a
cerealelor, încăperilor frigorifice pentru păstrarea
fructelor şi legumelor, punctelor de altoire a viţei de vie şi
pomilor fructiferi, serelor, staţiilor de purificare a
reziduurilor animaliere, depozitelor, atelierelor de
reparaţii, de prelucrare a materiei prime, fermelor
zootehnice etc.).
3. terenurile cu destinaţie agricolă din fondul de rezervă al
satului (comunei), oraşului (cu expunerea acestora la
licitaţiile funciare cu strigare sau la concurs comercial în
modul stabilit de legislaţie).
Terenurile destinate construcţiilor supuse privatizării
contra plată prin vânzare-cumpărare:
1. terenurile aferente obiectelor privatizate, inclusiv
construcţiilor nefinalizate; 44
2. terenurile aferente obiectelor private din fondul de
imobile nelocuibile ;
3. terenurile aferente aflate în folosinţa întreprinderilor
private, înfiinţate în afara procesului de privatizare;
4. terenurile destinate construcţiilor din fondul de rezervă al
satului (comunei), oraşului (cu expunerea acestora la
licitaţiile funciare cu strigare sau la concurs comercial în
modul stabilit de legislaţie).
Proprietarii de terenuri cu destinaţie agricolă sau destinate
construcţiilor, au dreptul, în modul stabilit de lege, să solicite
autorităţilor publice competente, modificarea destinaţiei
terenurilor, cu trecerea acestora la categoria terenurilor fondului
apelor (prin construirea iazurilor, altor bazine de apă) sau ale
fondului silvic (prin împădurirea terenurilor).

7. Alte drepturi patrimoniale asupra terenurilor


Dreptul de proprietate este un drept real fundamental, însă
în afară de dreptul de proprietate legea prevede şi alte drepturi,
existenţa şi exercitarea cărora asupra terenurilor este esenţială.
Astfel, legislaţia RM prevede divizarea drepturilor patrimoniale în:
a) drepturi reale (dreptul de proprietate şi alte drepturi reale)
asupra terenurilor;
b) drepturile de creanţă, ce au legătură cu terenul.
La categoria altor drepturi reale asupra terenurilor se referă:
1) uzufructul (art. 395 Cod civil). Uzufructul este dreptul
unei persoane (uzufructuar) de a folosi pentru o perioadă
determinată sau determinabilă bunul unei alte persoane
(nudul proprietar) şi de a culege fructele bunului,
întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i
conserva substanţa. Uzufructuarul are dreptul de a
poseda bunul, nu şi de a-l înstrăina;
2) dreptul de uz şi dreptul de abitaţie (art.424 Cod civil). Uz
este dreptul real asupra bunului altuia, în virtutea căruia
uzuarul poate folosi bunul şi culege fructele lui necesare 45
pentru nevoile proprii şi ale familiei sale. Titularul
dreptului de abitaţie are dreptul să locuiască în locuinţa
unei alte persoane împreună cu soţul şi copiii săi chiar
dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii la data la care
s-a constituit abitaţia;
3) servitutea (art. 428 Cod civil). Servitute este sarcina care
grevează un imobil (terenul aservit) pentru uzul sau
utilitatea imobilului unui alt proprietar (terenul
dominant);
4) superficia (art. 443 Cod civil). Superficie este dreptul real
imobiliar de a folosi terenul altuia în vederea edificării şi
exploatării unei construcţii, deasupra şi sub acest teren,
sau a exploatării unei construcţii existente. Acest drept
este alienabil, se transmite prin succesiune şi poate fi
obiect al unui contract de locaţiune;
5) gajul/ipoteca (art. 454 Cod civil). Gajul este un drept real
în al cărui temei creditorul (creditorul gajist) poate
pretinde satisfacerea creanţelor sale cu preferinţă faţă de
ceilalţi creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor
depuse în gaj în cazul în care debitorul (debitorul gajist)
nu execută obligaţia garantată prin gaj);
6) concesiunea. Conform Legii cu privire la concesiuni
(nr.534 din 13.07.1995), conform contractului de
concesiune, statul transmite persoanei fizice sau juridice,
inclusiv din străinătate, cu titlu oneros (contra plată),
dreptul de a exercita activităţi de investigare, folosire şi
restabilire a resurselor naturale pe teritoriul RM, de a
presta servicii publice, de a folosi obiectele proprietăţii
publice, care integral sau parţial sunt excluse din circuitul
economic. Obiect al contractului de concesiune poate fi:
a) terenurile şi alte resurse naturale proprietate publică;
b)alte bunuri imobile proprietate de stat sau municipală.
7) dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul
funciar; 46
8) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra
terenurilor proprietate de stat;
9) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra
terenurilor proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale
(proprietate municipală);
10) dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă
sau curatelă;
11) dreptul de proprietate şi alte drepturi reale cu condiţia
confirmării acestora.
12) dreptul de a folosi, cu ocazia ridicării fără culpă a unei
construcţii, terenul adiacent, dacă vecinul nu a obiectat
până sau imediat după depăşirea limitei hotarului (art.
390 Cod civil).
La categoria drepturilor de creanţă se referă:
1) dreptul de arendare/subarendare a terenului;
2) dreptul de locaţiune/sublocaţiune;
3) antecontractul;
4) dreptul de preemţiune născut din act juridic;
5) intenţia de înstrăinare a terenului;
6) intenţia de ipotecare a terenului;
7) alte drepturi de creanţă ce au legătură cu terenul.

8. Drepturile proprietarilor funciari


Proprietarii funciari au dreptul:
1) să gospodărească şi să folosească de sine stătător terenul în
activităţi economice, inclusiv în activităţi de întreprinzător;
3) să fie proprietarii producţiei obţinute şi a veniturilor din
realizarea ei;
4) să folosească în modul stabilit de lege zăcămintele,
pădurile, apele şi alte bogăţii ale pământului;
5) să construiască în modul stabilit de lege case, clădiri de
producţie, edificii cu destinaţie social-culturală şi cu altă destinaţie;
6) să dea terenul sau o parte din el în folosinţă prin arendă
sau sub altă formă; 47
7) să primească, în caz de retragere a terenului pentru
nevoile statului şi a societăţii, compensarea deplină a cheltuielilor
şi pierderilor, inclusiv a avantajului ratat;
8) să renunţe la teren (art.338 Cod civil);
9) să lase ca moştenire terenul şi să-l înstrăineze în
conformitate cu legea.

9. Drepturile posesorilor şi beneficiarilor funciari.


Posesorii şi beneficiarii (titularii dreptului de folosinţă) au
dreptul :
1) să folosească terenurile potrivit condiţiilor de atribuire;
2) să fie proprietarii producţiei obţinute;
3) să folosească în modul stabilit de lege zăcămintele,
pădurile, apele şi alte bogăţii ale pământului;
4) să primească, în caz de stingere a dreptului de posesiune
sau beneficiere, compensarea cheltuielilor legate de ameliorarea
terenului.

10. Obligaţiile deţinătorilor de terenuri.


Deţinătorii de terenuri, inclusiv proprietarii, sunt obligaţi:
1) să folosească terenurile în conformitate cu destinaţia lor;
2) să respecte, conform recomandărilor agrotehnice,
condiţiile de exploatare a terenurilor, structura asolamentelor, să nu
admită folosirea abuzivă a îngrăşămintelor chimice şi a
preparatelor de fitosanitărie;
3) să achite la timp impozitul funciar şi alte plăţi pentru
folosirea terenurilor;
4) să ia măsuri de prevenire şi combatere a eroziunilor, a
compactării solului, a alunecărilor de teren, a salinizării sau
înmlăştinirii secundare, să asigure atât obţinerea unei producţii
calitative, cît şi protecţia solului şi sporirea fertilităţii lui;
5) să respecte drepturile altor deţinători de terenuri conform
dreptului de vecinătate; 48
6) să păstreze bornele de hotar şi punctele reţelei geodezice
de stat din teren;
7) să respecte proiectul de organizare/planul cadastral al
teritoriului, documentaţia urbanistică etc.;
8) să prezinte la timp autorităţilor administraţiei publice
locale informaţiile stabilite de lege, privitoare la starea şi folosirea
terenului.
9) obligaţia de a tolera încălcarea hotarului terenului său, cu
ocazia ridicării fără culpă a unei construcţii de către vecinul său,
dacă deţinătorul terenului nu a obiectat până sau imediat după
depăşirea limitei hotarului de către vecinul său (art. 390 Cod
civil).
Deţinătorii de terenuri, inclusiv proprietarii, au şi alte
obligaţii prevăzute de legislaţie.

V. Dobândirea drepturilor asupra terenurilor


1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor.
2. Modul de atribuire a terenurilor proprietate publică în
folosinţă, în alte scopuri decât cel agricol.
3. Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de
terenuri.
4. Legalizarea dreptului de proprietate şi altor drepturi
asupra terenurilor.

Acte normative: nr. 4, 5, 8, 10, 32.


Literatura: nr.1, 2, 4, 10, 12, 27.

1. Modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra


terenurilor
Modurile de dobândire a dreptului de proprietate asupra
terenurilor sunt:
1) în rezultatul privatizării terenurilor proprietate publică (de
stat). 49
2) prin accesiune imobiliară naturală (art.328 Cod civil);
3) prin accesiune imobiliară artificială (art.329 Cod civil);
4) prin uzucapiune imobiliară (art.332 Cod civil);
5) prin vânzare-cumpărare, donare, schimb şi alte acte
juridice de înstrăinare a terenurilor;
6) prin moştenire/succesiune;
7) prin hotărâre judecătorească;
8) prin act administrativ;
9) în alte moduri neintezise de lege.
Legislaţia actuală nu prevede privatizarea terenurilor
fondului silvic şi ale fondului apelor proprietate publică. În funcţie
de destinaţia terenurilor, legislaţia RM prevede privatizarea şi
trecerea în proprietate privată :
a) a terenurilor cu destinaţie agricolă;
b) a terenurilor destinate construcţiilor (din intravilanul
localităţilor).
Privatizarea terenurilor proprietate publică are loc:
a) pe gratis (cu titlu gratuit);
b) contra plată.
Cadrul juridic ce asigură privatizarea terenurilor proprietate
publică. Dobândirea dreptului de proprietate privată în rezultatul
privatizării terenurilor proprietate publică are loc conform
art.art.11, 12, 13 din Codul funciar, Legea privind preţul normativ
şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (nr.1308-XIII din
25.07.1997), Legii cu privire la Programul de privatizare pentru
anii 1997-1998 (nr.1217-XIII din 25.06.1997), Regulamentul cu
privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr. 562 din 23.10.1996, Regulamentului cu
privire la modul de transmitere în proprietate privată a loturilor de
pe lângă casă în localităţile urbane, aprobat prin Hotărârea
Guvernului cu privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului
de împroprietărire (nr.984 din 21.09.1998), altor acte normative.
Accesiunea imobiliară naturală. Conform art.328 Cod civil,
adăugirile de teren la malurile apelor curgătoare revin
proprietarului terenului riveran numai dacă ele se formează treptat 50
(aluviuni). Terenurile ocupate treptat de albiile apelor curgătoare
revin proprietarului acestor ape. Proprietarul terenului înconjurat
de râuri, heleştee, iazuri, canale sau de alte ape nu devine
proprietar al terenurilor apărute prin scăderea temporară a apelor.
Proprietarul acestor ape nu dobândeşte nici un drept asupra
terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.
Proprietarul terenului din care o apă curgătoare a smuls brusc o
parte importantă, alipind-o la terenul altuia, nu pierde dreptul de
proprietate asupra părţii desprinse dacă o revendică în termen de
un an de la data când proprietarul terenului la care s-a alipit partea
a intrat în posesiune. În cazul în care o apă curgătoare, formând un
braţ nou, înconjoară terenul unui proprietar riveran, acesta rămâne
proprietarul insulei astfel create.
Accesiunea imobiliară artificială. Conform art.329 Cod civil,
construcţiile şi lucrările subterane sau de la suprafaţa terenului sunt
prezumate a fi făcute de proprietarul terenului pe cheltuiala sa şi îi
aparţin acestuia până la proba contrară. În cazul în care
construcţiile sau lucrările sînt făcute de un terţ de bună-credinţă,
proprietarul de teren nu poate cere ridicarea lor şi este obligat să
plătească, la alegere, valoarea materialelor şi costul muncii sau o
sumă de bani echivalentă creşterii valorii terenului. În cazul în care
construcţia este ridicată în parte pe terenul constructorului şi în
parte pe un teren învecinat, proprietarul vecin poate dobândi
proprietatea asupra întregii construcţii, plătind constructorului o
despăgubire, numai dacă cel puţin 1/2 din suprafaţa construită se
află pe terenul său. În acest caz, el va dobândi şi un drept de
superficie asupra terenului aferent pe toată durata de existenţă a
construcţiei. Despăgubirea trebuie să acopere valoarea materialelor
şi costul muncii, precum şi contravaloarea folosinţei terenului
aferent. Constructorul de rea-credinţă nu poate pretinde la o
despăgubire mai mare de o treime din suma calculată dacă nu va
dovedi că persoana îndreptăţită poartă ea însăşi o parte din
vinovăţie.
Uzucapiunea imobiliară. Conform art. 332 Cod civil, dacă o
persoană, fără să fi dobândit dreptul de proprietate, a posedat cu 51
bună-credinţă sub nume de proprietar un bun imobil pe parcursul a
15 ani, acesta devine proprietarul bunului respectiv. Dacă un bun
imobil şi drepturile asupra lui sînt supuse înregistrării de stat,
dreptul de proprietate se dobândeşte din momentul înregistrării.
Posesiunea necesară uzucapiunii. Cu excepţia cazurilor
expres prevăzute de lege, nu poate produce efecte juridice decât
posesiunea utilă. Până la proba contrară, posesiunea este prezumată
a fi utilă. Nu este utilă posesiunea discontinuă, tulburată,
clandestină sau precară. Posesiunea este discontinuă atât timp cît
posesorul o exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura
bunului. Posesiunea este tulburată atâta timp cît este dobândită sau
conservată prin acte de violenţă, fizică sau morală, care nu sînt
provocate de o altă persoană. Posesiunea este clandestină dacă se
exercită astfel încât nu poate fi cunoscută. Posesiunea este
precară când nu se exercită sub nume de proprietar.
Discontinuitatea poate fi opusă posesorului de către orice
persoană interesată. Numai persoana faţă de care posesiunea este
tulburată sau clandestină poate invoca aceste vicii. Posesiunea
viciată devine utilă îndată ce viciul încetează.
Întreruperea termenului necesar pentru invocarea
uzucapiunii. Cursul termenului necesar pentru invocarea
uzucapiunii (prescripţia achizitivă) nu poate începe, iar dacă a
început nu poate continua, în perioada în care este suspendată
curgerea termenului de prescripţie extinctivă a acţiunii de
revendicare. Cursul termenului necesar pentru invocarea
uzucapiunii se întrerupe dacă a fost înaintată o acţiune de
revendicare faţă de persoana care posedă sub nume de proprietar
sau faţă de posesorul mijlocit. În acest caz, cursul prescripţiei se
întrerupe numai faţă de persoana care a înaintat acţiunea. În cazul
în care cursul prescripţiei extinctive a fost întrerupt, timpul scurs
până la întrerupere nu se calculează. După întrerupere poate să
înceapă un nou termen.
52
2. Modul de atribuire a terenurilor proprietate publică în
folosinţă, în alte scopuri decât cel agricol
Terenurile proprietate publică destinate construcţiilor, cu
excepţia terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se află
în folosinţa întreprinderilor private, conform Legii privind preţul
normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului (alin.(9) al
art.4), urmează a fi expuse spre privatizare prin vânzare-cumpărare
la licitaţie publică sau concurs. Totuşi, legislaţia actuală a RM
prevede şi atribuirea în folosinţă a terenurilor proprietate publică
cu încheierea contractului de arendare a terenului. Atribuirea
terenurilor proprietate publică în folosinţă are loc conform Codului
funciar, Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat
prin Hotărârea Guvernului nr. 246 din 03.05.1996, Regulamentul
cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar, aprobat
prin Hotărârea Guvernului nr.24 din 11.01.1995, altor acte
normative.
Atribuirea terenurilor are loc în baza proiectelor şi schemelor
de organizare a teritoriului şi documentelor de urbanistică
(certificatului de urbanism etc.). Atribuirea terenurilor în alte
scopuri decât cel agricol, are loc în două etape:
1) coordonarea în prealabil a locului amplasării obiectului;
2) atribuirea terenului.
Atribuirea terenurilor include în sine următoarele acţiuni:
1. Solicitantul, persoană fizică sau juridică, depune la
primăria municipiului, oraşului, satului, comunei cererea
privind coordonarea preliminară a locului amplasării
obiectului;
2. Primăria municipiului, oraşului, satului (comunei)
examinează cererea în termen de 10 zile din data depunerii;
3. În cazul soluţionării pozitive a chestiunii, comunică
persoanei fizice sau juridice interesate, în scris, despre
necesitatea pregătirii materialelor de coordonare
preliminară a amplasării obiectului; 53
4. Consiliul raional (municipal) numeşte Comisia pentru
selectarea terenului; Preşedintele al comisiei va fi Primarul
(viceprimarul) comunei, satului, oraşului, municipiului
respectiv;
5. Comisia pentru selectarea terenului va asigura executarea
lucrărilor de selectare a terenului în termen de 10 zile din
data instituirii;
6. Comisia întocmeşte Actul privind selectarea terenului şi
planul cadastral al terenului;
7. Materialele privind coordonarea preliminară a locului
amplasării obiectului se întocmesc în 4 exemplare;
8. Materialele privind coordonarea preliminară a locului
amplasării obiectului se prezintă pentru examinare
autorităţilor administraţiei publice locale respective;
9. Autorităţile administraţiei publice locale examinează, în
termen de 10 zile, materialele şi eliberează permisiunea
pentru executarea lucrărilor de proiectare a obiectelor, ce
ţin de competenţa lor (în cazul terenurilor proprietate
municipală), iar pentru celelalte, - avizul privind locul
amplasării obiectului;
10. Dacă atribuirea terenului intră în competenţa Guvernului
(în cazul terenurilor proprietate de stat), persoana fizică sau
juridică interesată în atribuirea terenului, prezintă
materialele împreună cu avizul autorităţii administraţiei
publice locale Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru
spre examinare;
11. Agenţia Cadastru examinează materialele de coordonare în
termen de 10 zile şi le transmite Guvernului spre
examinare;
12. Guvernul examinează materialele coordonării preliminare a
locului amplasării obiectului, prezentate de Agenţia
Cadastru, şi eliberează persoanelor fizice sau juridice
interesate în atribuirea terenului permisiunea pentru
executarea lucrărilor de proiectare, care serveşte drept 54
temei pentru executarea lucrărilor de construcţie a
obiectului;
13. Guvernul sau autoritatea administraţiei publice locale, în
funcţie de competenţă, după aprobarea proiectului de
construcţie a obiectului, adoptă Hotărârea privind
atribuirea terenului;
14. Persoana fizică sau juridică interesată încheie contractul de
arendare a terenului şi înregistrează dreptul său de folosinţă
asupra terenului atribuit în registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune este
situat terenul.
Materialele de coordonare şi permisiunea de ridicare a
construcţiei este valabilă în decurs de 2 ani din data eliberării şi
doar în cazuri excepţionale termenul acestora pot fi prelungite cu
încă cel mult 2 ani. Important este faptul că după ridicarea
construcţiei şi darea ei în exploatare, persoana fizică sau juridică
respectivă, obţine dreptul de a cumpăra terenul aferent construcţiei
în modul stabilit de Legea privind preţul normativ şi modul de
vânzare-cumpărare a pământului (fără concurs sau licitaţie
publică).

3. Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren

Documentele ce confirmă drepturile deţinătorilor de teren


sunt:
1) titlul de autentificare a dreptului deţinătorului de teren,
eliberat de autorităţile administraţiei publice locale în cazul
atribuirii de către acestea a terenurilor proprietate publică a
unităţilor administrativ-teritoriale sau de către Agenţia de Stat
Relaţii Funciare şi Cadastru în cazul atribuirii de către stat a
terenurilor proprietate publică a statului;
2) certificatul de moştenire;
3) contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donaţie,
contractul de schimb, contractul de arendare a terenului şi altele. 55
Forma titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de
teren se stabileşte de Guvern. Documentele ce confirmă drepturile
deţinătorilor de teren servesc drept temei pentru înregistrarea
dreptului de proprietate şi altor drepturi patrimoniale asupra
terenului în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial. Ulterior, după înregistrarea drepturilor în registrul
bunurilor imobile, în scopul efectuării actelor juridice civile
(vânzării-cumpărării etc.), oficiul cadastral teritorial, eliberează, la
cerere, un extras din registrul bunurilor imobile, valabil timp de 2
luni, care confirmă faptul că persoana respectivă este proprietarul
terenului atât în faţa notarului cât şi în faţa altor terţe persoane.
4. Legalizarea dreptului de proprietate şi altor drepturi reale
asupra terenurilor

Legalizarea dreptului de proprietate asupra terenului însemnă


totalitatea de acţiuni, prevăzute de legislaţie, necesare atât în
procesul privatizării terenurilor cât şi pe piaţa secundară, pentru
recunoaşterea publică, din partea statului şi terţelor persoane, a
faptului existenţei, naşterii şi garantării dreptului de proprietate al
persoanei fizice sau juridice sau altui drept patrimonial asupra
terenului respectiv.
Procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor sunt
stabilite de Codul funciar, Codul civil, Legea privind preţul
normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, Legea
cadastrului bunurilor imobile, Legea privind formarea bunurilor
imobile, Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei
cadastrului funciar, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.24 din
11.01.1995, Hotărârea Guvernului cu privire la vânzareacumpărarea terenurilor (nr. 192 din
20.02.1998), Regulamentul cu
privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor
privatizate sau care se privatizează şi terenurilor aflate în folosinţa
întreprinderilor private, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 562
din 23.10.1996, Legea cu privire la notariat şi alte acte normative.
56
Este necesar de a evidenţia:
a) procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor în
procesul privatizării şi formării (divizării, separării) iniţiale a
terenurilor;
b) procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor pe
piaţa secundară.
Procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor în
procesul privatizării şi formării (divizării, separării) iniţiale a
terenurilor includ în sine:
1) adoptarea de către autoritatea administraţiei publice locale
(în cazul terenurilor proprietate a unităţilor administrativteritoriale) sau de către Guvern (în cazul
terenurilor proprietate de
stat) a Hotărârii/Deciziei privind atribuirea în folosinţă (în
arendare), transmiterea gratuită în proprietate privată sau
privatizarea prin vânzare-cumpărare a terenului respectiv;
2) executarea de către o întreprindere geodezică specializată
(de stat sau privată), la comanda Primăriei localităţii respective sau
a Guvernului din contul bugetului de stat şi celui local, a planului
cadastral al teritoriului (proiectului de organizare a teritoriului) şi a
planului geometric al terenului respectiv;
3) înregistrarea proprietarului sau altui deţinător de teren în
registrul cadastral al deţinătorilor de terenuri (la Primăria localităţii
respective);
4) stabilirea hotarelor terenului atribuit în folosinţă sau
vândut (privatizat) în natură (pe loc);
5) trecerea informaţiei cantitative şi calitative despre terenul
atribuit în folosinţă sau vândut în registrul cadastral al terenurilor
(fişa cadastrală centralizatoare a cadastrului funciar);
5) întocmirea de către autoritatea administraţiei publice
locale (în cazul terenurilor proprietate a unităţilor administrativteritoriale) sau de către Guvern
(în cazul terenurilor proprietate de
stat) şi înmânarea titlului de autentificare a dreptului deţinătorului
de teren (în cazul privatizării gratuite a terenului proprietate
publică); 57
6) încheierea contractului de arendare a terenului (în cazul
dreptului de folosinţă asupra terenului) sau a contractului de
vânzare-cumpărare a terenului (în cazul privatizării terenului
contra plată prin vânzare-cumpărare);
7) autentificarea notarială a contractului de vânzarecumpărare a terenului;
8) înregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau a altui
drept patrimonial în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial în a cărui rază teritorial este situat terenul (în cazul
arendării terenului pe o perioadă de până la 3 ani inclusiv, dreptul
de arendare va fi înregistrat în registrul contractelor de arendare la
Primăria localităţii respective).
Procedurile de legalizare a drepturilor asupra terenurilor pe
piaţa secundară (asupra terenurilor deja formate şi existente în
calitate de obiect juridic individual) includ în sine:
1) încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a altui
contract de înstrăinare a terenului sau a altui act juridic civil în
baza căruia ia naştere un drept patrimonial asupra terenului (de
arendare, servitute, ipotecă, administrare fiduciară etc.);
2) autentificarea notarială a contractului de vânzarecumpărare a terenului sau altui act juridic
civil în temeiul căruia a
luat naştere un drept real asupra terenului, solicitarea şi obţinerea
de la notar a certificatului de moştenitor a terenului;
3) înregistrarea de stat a dreptului de proprietate sau a altui
drept patrimonial în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial în a cărui rază teritorial este situat terenul.
Din momentul înregistrării de stat a dreptului de proprietate
sau altui drept real în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral
teritorial, în a cărui rază teritorială este situat terenul, dreptul de
proprietate sau alt drept real asupra terenului va fi ocrotit şi
garantat de stat (devine opozabil tuturor terţilor). Doar după
înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului în registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, terenul respectiv
poate fi obiect al relaţiilor civile, al contractului de vânzare- 58
cumpărare, de schimb, de donaţie etc. şi poate fi inclus în circuitul
civil al RM.
VI. Administrarea fondului funciar
1. Caracteristica generală a administrării fondului funciar.
2. Autorităţile publice ce efectuează administrarea fondului
funciar.
3. Conţinutul administrării fondului funciar.

Acte normative: nr. 3, 5, 9, 47, 51.


Literatura: nr. 5, 15, 16, 24.
1. Caracteristica generală a administrării fondului funciar

Administrarea fondului funciar este parte a administrării de


stat în general, dar fenomenul poate fi separat în calitate de institut
de drept al dreptului funciar, având în vedere obiectul
administrării: resursele funciare şi fondul funciar al RM în
totalitatea sa. Administrarea de stat a fondului funciar reprezintă
prin sine totalitatea activităţilor organizatorice ale autorităţilor
publice, în competenţa cărora intră crearea condiţiilor favorabile
pentru folosirea raţională şi protecţia terenurilor de către toţi
deţinătorii de terenuri, indiferent de forma de proprietate.
Administrarea fondului funciar este în strânsă legătură cu dreptul
statului, autorităţilor publice competente, de a reglementa relaţiile
ce ţin de folosirea şi protecţia resurselor funciare în stat - principiu
al dreptului funciar.
Obiect al administrării este Fondul funciar al RM. Fondul
funciar al RM îl constituie toate terenurile din perimetrul frontierei
de stat a RM. Având în vedere necesitatea reglementării şi
administrării sistematice a diferitor categorii de relaţii funciare,
Fondul funciar unic al RM este divizat, conform art. 2 din Codul
funciar, în funcţie de destinaţia principală a terenurilor, în 7
categorii de terenuri:
1) cu destinaţie agricolă; 59
2) din intravilanul localităţilor;
3) destinate industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi
cu alte destinaţii speciale;
4) destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii, activităţii
recreative, terenurile de valoare istorico-culturală, terenurile
zonelor suburbane şi ale zonelor verzi;
5) ale fondului silvic;
6) ale fondului apelor;
7) ale fondului de rezervă.
Formele şi metodele de administrare a fondului funciar sunt
multiple şi se conţin în norme de drept concrete (Codul funciar
etc.), care, în totalitatea lor, constituie institutul administrării de
stat a fondului funciar. Specific pentru realităţile juridice actuale
este faptul că statul, în calitate de organizaţie politică, autorităţile
publice abilitate cu funcţii de administrare a fondului funciar,
precum şi persoanele cu funcţii de răspundere, dar şi ceilalţi
funcţionari publici, urmează a pune accentul nu atât pe metode pur
imperative (administrative, de comandă), cât pe metode de
stimulare economică şi organizatorico-juridice în procesul
administrării resurselor funciare, având în vedere că în RM deja
există mai mult de 1 milion de cetăţeni şi persoane juridice private
– proprietari de terenuri, iar imixtiunea statului în activităţile
economice ale acestora, poate avea loc doar în cazurile direct
prevăzute de lege.
Administrarea adecvată a fondului funciar presupune în mod
iminent constituirea unui cadru instituţional adecvat, crearea unui
sistem funcţional al autorităţilor administraţiei publice atât la nivel
central cât şi la nivel local, reglementarea normativă, prin lege şi
alte acte normative, a sarcinilor, funcţiilor, drepturilor şi
obligaţiilor acestora, delimitarea strictă a competenţelor, în vederea
excluderii dublării şi concurenţei de competenţă, determinarea
formelor şi metodelor de administrare, precum şi a funcţiilor, care
aceste autorităţi publice urmează să le exercite.
Cu toate că în literatura de specialitate, în cazul în care sunt
examinate problemele administrării fondului funciar, este folosit 60
termenul administrare „de stat”, este necesar de a avea în vedere că
administrarea fondului funciar are loc nu doar prin intermediul
organelor de stat şi nu doar din numele statului RM, dar şi prin
intermediul autorităţilor administraţiei publice locale (consiliilor
municipale, raionale, orăşeneşti, comunale, săteşti, primăriilor şi
primarilor respectivi), drepturile, dar şi obligaţiile cărora, în
domeniul relaţiilor funciare, sunt, în foarte multe cazuri, decisive,
inclusiv în procesul privatizării şi expunerii terenurilor proprietate
publică la licitaţiile funciare cu strigare sau la concursurile
comerciale, după caz.
Administrarea fondului funciar se divizează, în funcţie de
competenţa şi funcţiile autorităţilor publice respective, în:
a) generală;
b) de ramură.

2. Autorităţile publice ce efectuează administrarea fondului


funciar şi competenţa acestora

Autorităţile publice ce efectuează administrarea fondului


funciar pot fi divizate, în funcţie de competenţă şi funcţiile
exercitate, în autorităţi publice cu competenţă generală şi autorităţi
publice cu competenţă specială.
La categoria autorităţilor publice cu competenţă generală se
referă:
1) Parlamentul;
2) Guvernul
3) autorităţile publice locale.
În domeniul relaţiilor funciare, de competenţa Parlamentului
ţin:
a) reglementarea legislativă a relaţiilor funciare pe întregul
teritoriu al RM;
b) organizarea controlului asupra respectării legislaţiei
funciare;
c) stabilirea suprafeţelor cu regim juridic special; 61
d) stabilirea tarifelor pentru calcularea preţului normativ al
pământului şi cotelor impozitului funciar/pe bunurile imobile;
e) rezolvarea altor chestiuni ce intră în competenţa
Parlamentului.
În domeniul relaţiilor funciare, de competenţa Guvernului
ţin:
a) aprobarea perimetrului localităţilor urbane;
b) elaborarea măsurilor de protecţie a terenurilor şi
organizarea realizării lor;
c) ţinerea cadastrului funciar şi organizarea reglementării
regimului proprietăţii funciare pe teritoriul republicii;
d) aprobarea cadastrului funciar anual;
e) stabilirea modului de încasare a impozitelor funciare şi a
altor plăţi;
f) stabilirea şi schimbarea destinaţiei terenurilor, la
propunerea consiliilor unităţilor administrativ-teritoriale de nivelul
întâi sau, respectiv, de nivelul al doilea, în temeiul cererii
proprietarului;
g) schimbarea categoriei terenurilor cu destinaţie specială;
h) elaborarea programelor, schemelor, proiectelor şi
planurilor de reglementare a regimului proprietăţii funciare în
republică şi asigurarea realizării lor;
i) elaborarea unei metodici unice de evaluare a terenurilor;
î) organizarea controlului asupra folosirii şi protecţiei
terenurilor;
k) aprobarea hotarelor unităţilor administrativ-teritoriale în
baza propunerilor consiliilor raionale sau municipale;
l) determinarea listei întreprinderilor, instituţiilor şi
organizaţiilor ale căror terenuri rămân în proprietatea statului şi
prezentarea acesteia spre aprobarea Parlamentului;
m) aprobarea suprafeţelor de vii şi livezi supuse casării în
baza propunerilor comitetelor executive raionale sau primăriilor
municipale.
În domeniul relaţiilor funciare, de competenţa consiliilor
raionale şi municipale ţin: 62
a) exercitarea controlului asupra folosirii şi protecţiei
terenurilor;
b) stabilirea impozitelor funciare şi altor plăţi, încasarea lor;
c) stabilirea şi schimbarea perimetrului intravilanului
localităţilor şi soluţionarea litigiilor privind perimetrele;
d) ţinerea cadastrului funciar al raionului şi municipiului,
organizarea reglementării regimului proprietăţii funciare;
e) elaborarea programelor, schemelor, proiectelor şi
planurilor de reglementare a regimului proprietăţii funciare pe
teritoriul raionului şi municipiului şi asigurarea realizării lor;
f) repartizarea şi retragerea terenurilor, în modul stabilit de
lege;
g) stabilirea suprafeţelor care rămân în proprietatea statului
în limita raionului şi municipiului;
h) schimbarea destinaţiei terenurilor agricole cu gradul de
evaluare a fertilităţii naturale mai mic de 40, în cazul trecerii
acestora în fondul silvic, la propunerea consiliilor unităţilor
administrativ-teritoriale de nivelul întâi, în temeiul cererii
proprietarului;
i) autentificarea drepturilor deţinătorilor de terenuri;
î) privarea deţinătorilor de dreptul de proprietate asupra
terenurilor în conformitate cu legislaţia în vigoare;
k) determinarea şi repartizarea terenurilor pentru construcţii;
l) elaborarea propunerilor privind hotarele unităţilor
administrativ-teritoriale pentru a fi aprobate de Guvern.
De competenţa consiliilor săteşti (comunale) şi orăşeneşti ţin:
a) atribuirea terenurilor şi înstrăinarea lor fără schimbarea
destinaţiei acestora, în modul stabilit de lege;
b) autentificarea drepturilor deţinătorilor de terenuri, în
modul stabilit de lege;
c) asigurarea perceperii impozitului funciar;
d) exercitarea controlului de stat asupra folosirii şi protecţiei
terenurilor;
e) ţinerea cadastrului funciar în teritoriul din subordine; 63
f) privarea de drepturi a deţinătorilor de terenuri în condiţiile
prevăzute de lege;
g) determinarea şi atribuirea terenurilor pentru construcţii şi
amplasarea lor, în conformitate cu legea;
h) soluţionarea litigiilor funciare în limitele competenţei lor;
i) organizarea evaluării terenurilor conform metodicii unice,
elaborate de Guvern;
î) stabilirea suprafeţelor care rămân în proprietatea statului în
limita teritoriilor satelor (comunelor);
k) elaborarea propunerilor vizând aprobarea de către
consiliul raional şi municipal a perimetrelor localităţilor săteşti;
l) prezentarea propunerilor de schimbare a destinaţiei
terenurilor agricole în temeiul cererii proprietarului.
La categoria autorităţilor administraţiei publice cu
competenţă specială în domeniul relaţiilor funciare se referă:
1) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru;
2) Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare;
3) Ministerul Ecologiei şi Resurselor Naturale;
4) Direcţiile/secţiile funciare şi/sau inginerul cadastral din
cadrul autorităţilor administraţiei publice locale.
Statutul juridic, funcţiile, sarcinile, drepturile şi obligaţiile
autorităţilor administraţiei publice cu competenţă specială în
domeniul relaţiilor funciare sunt stabilite prin regulamente,
aprobate de către Guvern sau Consiliile municipiului, raionului,
oraşului, satului, comunei respectiv, după caz.

3. Funcţiile administrării fondului funciar

Funcţiile administrării fondului funciar reprezintă prin sine


direcţiile fundamentale de activitate a organelor de stat, a
autorităţilor administraţiei publice locale, inclusiv municipale şi
raionale, altor organe şi structuri administrative, a persoanelor cu
funcţii de răspundere şi altor funcţionari publici, orientate spre
asigurarea folosirii raţionale şi protecţiei resurselor funciare. 64
Funcţiile de bază ale autorităţilor administraţiei publice în
domeniul administrării fondului funciar sunt:
1) de evidenţă a resurselor funciare (evidenţa ecologică,
evidenţa economică a terenurilor, inclusiv prin ţinerea şi
actualizarea anuală a datelor cadastrului funciar etc.);
2) programarea, pronosticarea şi perfecţionarea modalităţilor
de valorificare şi protecţie a resurselor funciare (zonarea
teritoriului naţional al RM şi a terenurilor în funcţie de
destinaţia specială şi regimul juridic al terenurilor,
comasarea („consolidarea”) terenurilor cu destinaţie
agricolă şi crearea exploataţiilor agricole compacte etc.);
3) de atribuire şi reatribuire a terenurilor, inclusiv prin
executarea lucrărilor de reglementare a regimului
proprietăţii funciare etc.;
4) de reproducere a resurselor funciare (organizarea şi
implementarea proiectelor de ameliorare, conservare,
irigare şi recultivare a terenurilor, de menţinere şi ridicare
a fertilităţii terenurilor agricole, de repunere în circuitul
agricol a terenurilor slabproductive sau degradate etc.);
5) de asigurare a folosirii raţionale a terenurilor (stabilirea şi
perceperea impozitului funciar/pe bunurile imobile;
aplicarea măsurilor de stimulare economică; atragerea la
răspundere juridică a persoanelor vinovate de încălcarea
sau nerespectarea legislaţiei funciare; respectarea
normelor agrotehnice la valorificarea terenurilor cu
destinaţie agricolă, implementarea şi stimularea
economică, organizatorico-juridică, fiscală şi de altă
natură a tehnologiilor de obţinere a producţiei agricole
ecologic pure etc.);
6) de reglementare a regimului proprietăţii funciare şi
control asupra folosirii şi protecţiei terenurilor (efectuarea
monitoringului fondului funciar, controalelor,
expertizelor şi altor acţiuni în scopul verificării datelor
cadastrului funciar cu datele de la faţa locului, precum şi
în scopul identificării cazurilor de încălcare a legislaţiei 65
funciare, luarea de măsuri în vederea prevenirii şi
înlăturării cazurilor de încălcare a legislaţiei funciare
etc.);
7) de protecţie a legalităţii, ordinii de drept şi bunelor
moravuri în domeniul relaţiilor funciare (recunoaşterea şi
restabilirea drepturilor încălcate ale deţinătorilor de
terenuri, soluţionarea litigiilor apărute între diferiţi
participanţi ai relaţiilor funciare, inclusiv prin intermediul
instanţelor judecătoreşti naţionale şi internaţionale etc.);
8) înregistrării de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra
acestora, garantării drepturilor asupra terenurilor,
asigurării stabilităţii şi durabilităţii relaţiilor funciare în
stat (identificarea şi implementarea în practică a unui
sistem eficient de înregistrare a dreptului de proprietate şi
altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor, care să
asigure garantarea drepturilor asupra terenurilor,
funcţionarea eficientă a pieţei funciare, stabilitatea şi
durabilitatea relaţiilor funciare etc.).

VII. Înregistrarea de stat a terenurilor şi a drepturilor asupra


lor
1. Noţiunea, conţinutul şi izvoarele reglementării juridice a
înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor.
2. Sistemul organelor cadastrale şi competenţa acestora.
3. Cadastrul bunurilor imobile – scopul şi structura acestuia.
4. Drepturile, faptele şi raporturile juridice aferente
terenurilor supuse înregistrării de stat în cadastrul
bunurilor imobile.
5. Felurile înscrisurilor efectuate în registrul bunurilor
imobile.

Acte normative: nr.4, 5, 10, 14, 52.


Literatura: nr. 3, 9, 13, 14, 28, 30. 66
1. Noţiunea, conţinutul şi izvoarele reglementării juridice a
înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor.

Statutul juridic al terenurilor este bazat pe:


a) necesitatea garantării şi asigurării stabilităţii drepturilor
asupra terenurilor;
b) stabilirea unui mod special de exercitare a dreptului de
dispoziţie asupra terenurilor.
Conform art.2 din Legea cadastrului bunurilor imobile:
„Înregistrare de stat a drepturilor patrimoniale asupra terenurilor
şi altor bunuri imobile reprezintă prin sine înscrierea în registrul
bunurilor imobile a terenului sau altui bun imobil, a dreptului
de proprietate şi a altor drepturi patrimoniale asupra acestora,
precum şi a titularului de drepturi”. În esenţă, înregistrarea de stat a
drepturilor asupra terenurilor este un act juridic de recunoaştere şi
confirmare de către stat a faptului naşterii, transmiterii sau încetării
drepturilor asupra terenurilor, precum şi a restricţiilor asupra
terenurilor (arenda, servitutea, ipoteca, sechestru etc.).
Înregistrarea de stat a drepturilor este unica dovadă a faptului
existenţei dreptului de proprietate şi altor drepturi reale asupra
terenurilor. Un drept înregistrat asupra terenului poate fi contestat
doar pe cale judecătorească. Înregistrarea de stat este un act juridic
administrativ. Odată cu înregistrarea de stat a drepturilor apar
consecinţe juridice majore ce ţin direct de naşterea, modificarea şi
încetarea drepturilor asupra terenurilor. Adoptarea deciziei privind
înregistrarea de stat a drepturilor înseamnă că din data efectuării
înscrisului respectiv în Registrul bunurilor imobile la OCT:
1) contractul, obiect al căruia este terenul, se consideră
încheiat, valabil;
2) dreptul de proprietate al dobânditorului potrivit
contractului, alte drepturi reale asupra terenului, se consideră
apărute, garantate şi ocrotite de stat şi lege.
Actul înregistrării de stat a drepturilor asupra terenurilor este
un element final al faptei juridice în rezultatul căreia iau naştere, se
modifică şi încetează drepturile asupra terenurilor şi altor bunuri 67
imobile. Sarcinile şi funcţiile înregistrării de stat a drepturilor
asupra terenurilor şi altor bunuri imobile includ în sine:
1) asigurarea controlului de stat asupra contractelor şi altor
acte juridice cu terenurile, transmiterii drepturilor de la o persoană
la alta în procesul circuitului civil/juridic al terenurilor;
2) constituirea unui cadru juridic adecvat de apărare a
drepturilor persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor;
3) asigurarea transparenţei informaţiei despre terenuri şi
drepturile asupra lor, precum şi liberul acces al persoanelor fizice
şi juridice la datele cadastrului bunurilor imobile despre toate
drepturile înregistrate asupra terenurilor şi altor bunuri imobile.
Izvoarele reglementării juridice a înregistrării de stat a
drepturilor asupra terenurilor şi altor bunuri imobile: Codul civil,
Legea cadastrului bunurilor imobile şi alte acte normative.

2. Sistemul organelor cadastrale şi competenţa acestora


Conform art. 10 din Legea cadastrului bunurilor imobile,
sistemul organelor cadastrale este constituit din:
1) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru;
2) Întreprinderea Specializată în Cadastru cu filialele sale
(oficiile cadastrale teritoriale amplasate în centrele raionale, în
municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti).
Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru, conform art. 11(1) din
Legea cadastrului bunurilor imobile, dispune de următoarele
competenţe:
a) asigură promovarea unei politici unice în domeniul creării
şi ţinerii cadastrului, dezvoltării reţelei geodezice pe întreg
teritoriul ţării;
b) organizează şi controlează activitatea Întreprinderii
Specializate în Cadastru, inclusiv a filialelor acesteia, a altor
organizaţii subordonate, aprobă actele de constituire a lor;
c) coordonează la nivel interdepartamental activităţile legate
de crearea şi ţinerea cadastrului; 68
d) prezintă Guvernului propuneri privind perfecţionarea
legislaţiei ce reglementează lucrările de organizare a teritoriului,
administrarea resurselor funciare şi schimbul de informaţii
cadastrale;
e) exercită alte atribuţii privind ţinerea cadastrului, inclusiv
angajamentele internaţionale ale RM în domeniu.
Întreprinderea Specializată în Cadastru, conform art. 11(2)
din Legea cadastrului bunurilor imobile, dispune de următoarele
competenţe:
a) proiectează şi dezvoltă sistemul informaţional al
cadastrului;
b) acumulează, sistematizează şi păstrează informaţia
cadastrală;
c) organizează furnizarea informaţiei cadastrale, stabileşte
structura acesteia şi modul ei de furnizare;
d) organizează procesul de ridicare continuă a calificării
personalului întreprinderii;
e) stabileşte schema mişcării fluxului de informaţii cadastrale
şi modul de prelucrare a acestora;
f) asigură securitatea păstrării şi transmiterii datelor prin
reţea, prezintă propuneri privind perfecţionarea sistemului de
păstrare a bazei de date;
g) deţine şi administrează banca centrală de date a
cadastrului;
h) proiectează şi efectuează legătura dintre forma electronică
a documentaţiei cadastrale şi cea a altor registre de stat;
i) furnizează informaţia cadastrală sistematizată autorităţilor
administraţiei publice, altor persoane juridice, precum şi
persoanelor fizice;
j) ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional
automatizat "Registrul de stat al unităţilor administrativ-teritoriale
şi al străzilor din localităţile de pe teritoriul Republicii Moldova";
k) elaborează instrucţiuni referitoare la modul de ţinere a
documentaţiei cadastrale, la modul de furnizare a informaţiei
cadastrale, la evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării; 69
l) ţine, în modul stabilit de Guvern, sistemul informaţional
automatizat "Registrul obiectelor de infrastructură inginerească";
m) exercită alte atribuţii conform legislaţiei.
Oficiile cadastrale teritoriale (filialele Întreprinderii
Specializate în Cadastru, amplasate în centrele raionale, în
municipii şi în oraşele Ceadîr-Lunga şi Vulcăneşti), conform art.
11(3) din Legea cadastrului bunurilor imobile, dispun de
următoarele competenţe:
a) efectuează lucrările cadastrale şi monitoringul bunurilor
imobile;
b) întocmesc şi actualizează planul cadastral şi planul
geometric;
c) întocmesc dosarul cadastral al fiecărui bun imobil şi alte
documente necesare ţinerii cadastrului;
d) efectuează înregistrarea de stat a bunurilor imobile şi a
drepturilor asupra acestora în registrul bunurilor imobile;
e) transmit datele registrului bunurilor imobile în banca
centrală de date a cadastrului;
f) furnizează, în modul stabilit, persoanelor fizice şi juridice,
autorităţilor publice informaţia cadastrală privind bunurile imobile
şi drepturile asupra lor;
g) asigură păstrarea în integritate a documentaţiei cadastrale
şi arhivarea ei;
h) efectuează expertiza bunului imobil, la cererea instanţei
de judecată, a altor organe de drept;
i) exercită alte atribuţii conform legislaţiei.
Agenţia şi Întreprinderea Specializată în Cadastru, inclusiv
filialele sale, sînt independente de orice proprietar de teren sau alt
bun imobil şi se supun numai legii. Crearea şi ţinerea cadastrului
bunurilor imobile intră în competenţa exclusivă a oficiului
cadastral teritorial, care, la rândul său, nu este în drept să exercite
activităţi ce nu ţin de competenţa sa.
70
3. Cadastrul bunurilor imobile – scopul şi structura lui
Cadastru este un sistem informaţional de stat ce conţine
înscrisuri despre terenuri, despre obiectele aferente lor şi despre
drepturile asupra lor, constituit din cadastrul bunurilor imobile şi
cadastre specializate. Cadastru al bunurilor imobile reprezintă un
sistem unic multifuncţional de înregistrare de stat a terenurilor şi
altor bunuri imobile, a drepturilor asupra lor, precum şi de estimare
a valorii acestora. Cadastrul bunurilor imobile este:
a) cadastrul general al ţării, în care se identifică, se descriu,
se estimează şi se reprezintă pe planuri cadastrale terenurile şi
toate celelalte bunuri imobile din ţară şi se înregistrează drepturile
titularilor asupra lor;
b) instrument în exercitarea împuternicirilor statului privind
administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice şi
private în raporturile juridice ce ţin de bunurile imobile;
c) un sistem de ocrotire a titularilor de drepturi
patrimoniale asupra bunurilor imobile;
d) un sistem deschis de informare a participanţilor la
piaţa funciară şi altor bunuri imobile şi a autorităţilor publice,
inclusiv a organelor fiscale.
Oficiul cadastral teritorial creează şi ţine cadastrul în raza
sa de acţiune stabilită de Agenţia Resurse Funciare şi Cadastru.
Cadastrul se constituie din:
a) registrele bunurilor imobile (se întocmesc pentru fiecare
teren în parte);
b) planurile cadastrale ale teritoriului;
c) din dosarele cadastrale pentru fiecare bun imobil.
Registrul bunurilor imobile (în continuare - Registru) este
documentul de bază al cadastrului bunurilor imobile şi conţine un
sistem de înscrisuri privind terenurile, alte bunuri imobile şi
drepturile asupra lor. În Registru sunt descrise terenurile şi alte
bunuri imobile, sunt indicate drepturile reale care au ca obiect
aceste bunuri, precum şi drepturile de creanţă, faptele sau
raporturile juridice aferente terenurilor şi altor bunuri imobile. 71
Registrul conţine înscrisuri privind fiecare teren sau alt bun imobil
din ţară, dreptul de proprietate şi alte drepturi reale, titularii de
drepturi, documentele ce confirmă drepturile, actele juridice civile
cu bunurile imobile şi alte temeiuri ce duc la naşterea, modificarea,
grevarea şi stingerea drepturilor asupra terenurilor şi altor bunuri
imobile.
Registrul se ţine în limba de stat de către oficiul cadastral
teritorial (în continuare - OCT) pentru terenurile şi alte bunuri
imobile situate/amplasate în raza sa de activitate (raion, sector).
Raza de activitate (raionul, sectorul) pentru fiecare OCT în parte
este stabilită de Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru (în continuare
- Agenţia). Registrul este ţinut pe fişiere de hârtie (în mod manual)
şi în formă computerizată (baza de date pe fişiere electronice).
Pentru fiecare teren şi alte bunuri imobile se deschide fişier separat.
Fişierul de hârtie constă din mapă şi file de hârtie pentru efectuarea
înscrisurilor despre terenuri şi drepturile asupra lor.
Înscrierile făcute în Registru se consideră autentice şi
complete până la proba contrară. Datele Registrului sunt
considerate autentice şi vor fi interpretate în favoarea celui care a
dobândit prin act juridic un drept de la o persoană dacă dreptul a
fost înscris în Registru pe numele persoanei respective, cu excepţia
cazului în care în Registru anterior a fost notificată/înscrisă o
contestare asupra autenticităţii înscrisului sau dacă neautenticitatea
înscrisului a fost cunoscută dobânditorului terenului anterior.
Dacă datele din Registru nu coincid cu datele din alte
documente cadastrale sau cu datele constatate pe teren, veridice se
consideră datele din Registru, cu excepţia cazurilor de eroare
tehnică evidentă. În cazul în care datele din Registrul ţinut pe
fişiere de hârtie nu corespund cu datele din Registrul ţinut în formă
computerizată (pe fişiere electronice), atunci autentice se consideră
datele Registrului ţinut pe fişiere de hârtie/în mod manual. Astfel,
datele Registrului ţinut pe fişiere de hârtie prevalează asupra
datelor Registrului ţinut pe fişiere electronice (computerizat).
Înscrierile în versiunea pe fişiere de hârtie a Registrului trebuie
efectuate astfel încât să se excludă posibilitatea ştergerii (radierii, 72
distrugerii) lor prin metode mecanice, chimice sau în alt mod fără
ca să rămână semne vizibile de ştersătură (radiere, distrugere).
Datele se înscriu în Registru în ordine cronologică. În
Registru orice înscriere se confirmă prin semnătura Registratorului
şi ştampilă. În cazul descoperirii unei înscrieri neconfirmate prin
semnătura Registratorului şi ştampilă urmează a fi examinate
documentele din dosarul cadastral pentru a decide asupra
autenticităţii înscrierii. În cazul în care apar îndoieli asupra
veridicităţii înscrierii va fi invitat titularul de drept cu documentele
ce confirmă dreptul înscris. Înscrierile în Registru referitoare la
suprafaţă, destinaţie şi categoria de folosinţă a terenului nu conferă
titularului dreptul la vreun avantaj doar prin faptul înscrierii lor,
dacă există alte acte juridice care ar demonstra altceva.
Registrul se păstrează permanent. În el se indică toate datele
referitoare la drepturile asupra terenurilor şi altor bunuri imobile în
vigoare/existene, dar şi asupra drepturilor stinse/inexistente deja.
Astfel, Registrul permite identificarea foştilor proprietari şi
cunoaşterea istoriei terenului sau altui bun imobil. Distrugerea
documentelor expirate ce confirmă drepturile asupra bunurilor
imobile, precum şi scoaterea vreunui document din dosarul
cadastral se interzice şi atrage după sine, după caz, răspunderea
disciplinară, inclusiv materială, civilă, administrativă şi penală a
persoanelor vinovate.
Plan cadastral este o reprezentare grafică a teritoriului şi
conţine date despre amplasamentul, hotarele şi numerele cadastrale
ale terenurilor, precum şi alte date, iar dosar cadastral este o
colecţie sistematizată de documente ce confirmă drepturile, de
scheme, planuri, schiţe, hărţi cadastrale şi de alte documente
referitoare la fiecare teren sau alt bun imobil.
73
4. Drepturile, faptele şi raporturile juridice aferente terenurilor
supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor imobile

Sunt supuse înregistrării de stat în cadastrul bunurilor


imobile:
1) drepturile reale (dreptul de proprietate şi alte drepturi
reale) asupra bunurilor imobile;
2) drepturile de creanţă, faptele juridice şi raporturile
juridice ce au legătură cu bunul imobil.
La categoria de drepturi reale supuse înregistrării de stat în
cadastrul bunurilor imobile se referă:
1) dreptul proprietăţii de stat asupra terenurilor (dreptul
statului Republica Moldova asupra terenurilor proprietate
de stat);
2) dreptul autorităţilor administraţiei publice locale asupra
terenurilor proprietate a autorităţilor administraţiei publice
locale;
3) dreptul de proprietate privată asupra terenului (dreptul
persoanelor fizice şi persoanelor juridice private asupra
terenurilor);
4) dreptul de uzufruct;
5) dreptul de uz;
6) dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul
funciar;
7) dreptul de abitaţie,
8) dreptul de servitute, ce grevează terenul;
9) dreptul de superficie;
10) dreptul de ipotecă, inclusiv în temeiul legii;
11) dreptul de concesiune;
12) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra
terenurilor proprietate de stat;
13) dreptul de administrare (gestiune economică) asupra
terenurilor proprietate a unităţilor administrativteritoriale; 74
14) dreptul de administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă
sau curatelă;
15) dreptul de proprietate şi alte drepturi reale cu condiţia
confirmării acestora.
La categoria drepturilor de creanţă, faptelor şi raporturilor
juridice ce au legătură cu terenul respectiv, supuse înregistrării de
stat în cadastrul bunurilor imobile se referă:
1) dreptul de arendare a terenului pe mai mult de 3 ani;
2) dreptul de locaţiune/sublocaţiune a bunului imobil;
3) antecontractul;
4) dreptul de preemţiune născut din act juridic etc.
5) cererea de înregistrare a terenului;
6) punerea terenului sub interdicţie judecătorească sau
ridicarea acestei măsuri;
7) interdicţia de înstrăinare a terenului;
8) grevarea unui drept înscris;
9) sechestrul, urmărirea terenului (urmărirea terenului se va
realiza prin notarea sechestrului aplicat de executorul
judecătoresc, prin notarea sechestrului aplicat de organul
fiscal, prin notarea preavizului creditorului gajist despre
începerea exercitării dreptului de gaj şi în alte cazuri);
10) intenţia de înstrăinare a terenului;
11) intenţia de ipotecare a terenului;
12) schimbarea rangului ipotecii;
13) gajul asupra creanţei ipotecare;
14) poprirea creanţei ipotecare;
15) înştiinţarea privind executarea dreptului de ipotecă;
16) înştiinţarea privind expunerea terenului la licitaţie (în
legătură cu urmărirea terenului din cauza obligaţiilor
debitoare şi altor asemenea);
17) amânarea împărţirii terenului aflat în proprietate comună
pe cote-părţi;
18) amânarea împărţirii terenului aflat în proprietate comună
în devălmăşie; 75
19) acţiunile în justiţie (depunerea cererii de chemare în
judecată) ce au legătură cu terenul sau drepturile înscrise
asupra acestuia;
20) alte drepturi de creanţă, fapte şi raporturi juridice ce au
legătură cu terenul.

5. Felurile înscrisurilor efectuate în registrul bunurilor imobile

În Registru pot fi efectuate trei feluri de înscrisuri/înscrieri:


1) intabularea;
2) înscrierea provizorie;
3) notarea.
Intabularea şi înscrierea provizorie au ca obiect drepturile
tabulare (drepturile reale) asupra terenurilor, iar notarea se aplică
la înscrierea drepturilor de creanţă, a faptelor sau a raporturilor
juridice aferente terenurilor consemnate în Registru.
În Registru vor fi intabulate următoarele drepturi reale:
dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul
de abitaţie, dreptul de superficie, dreptul de servitute, dreptul de
ipotecă, dreptul de folosinţă a terenului prevăzut de Codul funciar,
dreptul de administrare (gestiune economică) al persoanelor fizice
şi juridice asupra terenurilor proprietate publică (de stat sau a
unităţilor administrativ-teritoriale).
Înscrierea provizorie a drepturilor reale în Registru are loc cu
condiţia confirmării ulterioare a lor de către persoana în drept în
termenul perioadei stabilită. Se înscriu provizoriu drepturile reale
în următoarele cazuri:
a) în cazul în care dreptul real este afectat de o condiţie
suspensivă sau rezolutorie.
b) în cazul unei hotărâri judecătoreşti care este executorie,
dar încă nu este irevocabilă;
c) în cazul în care debitorul a consemnat/transmis sumele
pentru care a fost înscrisă ipoteca.
Pentru a efectua înscrierea provizorie este necesar ca în actul
juridic să fie expres indicată condiţia care suspendă naşterea 76
dreptului sau care va rezolva dreptul. Faptul că dreptul a fost
înscris sau radiat provizoriu se va indica în Registru. În cazul
înscrierii provizorii dreptul intabulat nu se va radia, în Registru
fiind înscrişi, astfel, doi proprietari. Înscrieri în Registru se pot
efectua atât în legătură cu cel intabulat cît şi în legătură cu cel
înscris provizoriu. Justificarea înscrierii provizorii şi transformarea
acesteia în intabulare se face la cererea celui înscris provizoriu cu
prezentarea documentelor doveditoare a faptului justificării
(exemplu: îndeplinirea sau neîndeplinirea condiţiei indicate în actul
juridic în temeiul căreia s-a efectuat înscrierea provizorie,
prezentarea hotărârii judecătoreşti irevocabile). Justificarea
înscrierii provizorii se poate cere şi de orice persoană interesată
dacă există consimţământul celui înscris provizoriu sau în lipsa
consimţământului - o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Justificarea înscrierii provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor
înscrierilor condiţionate de justificarea ei, astfel, toate înscrierile
provizorii ulterioare se vor transforma în intabulare. În cazul în
care înscrierea provizorie nu se justifică, radierea acesteia se va
face cu consimţământul celui înscris, sau în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti irevocabile. Concomitent cu radierea înscrierii
provizorii care nu s-a justificat, Registratorul va radia din oficiu
înscrierile condiţionate de justificarea înscrierii provizorii (ce au
legătură cu înscrierea provizorie). Spre exemplu: Avem un contract
de vânzare-cumpărare a terenului cu condiţia că dreptul de
proprietate al cumpărătorului se va anula dacă acesta nu achită
preţul până la o dată anumită (01.12.2007). În Registru rămâne
intabulat vânzătorul, dar se înscrie provizoriu şi cumpărătorul. În
cazul în care Cumpărătorul nu va achita preţul până la data de
01.12.2007, Vânzătorul poate cere radierea dreptului înscris
provizoriu al Cumpărătorului, însă radierea se va efectua doar cu
consimţământul Cumpărătorului. Dacă Cumpărătorul nu-şi dă
consimţământul pentru radierea înscrierii provizorii, radierea se va
face în temeiul hotărârii judecătoreşti irevocabile. În cazul în care
Cumpărătorul achită preţul în termenul stabilit, la cererea
Cumpărătorului cu anexarea documentului doveditor al achitării 77
preţului se va intabula dreptul lui de proprietate (astfel înscrierea
provizorie se va transforma în intabulare), iar dreptul Vânzătorului
va fi radiat.
Notarea se aplică la înscrierea în Registru a drepturilor de
creanţă, faptelor, raporturilor juridice ce au legătură cu bunul
imobil. Astfel, în Registru se notează:
- cererea titularului de înregistrare a drepturilor (în adresa
OCT);
- punerea sub interdicţie judecătorească şi ridicarea acestei
măsuri;
- locaţiunea, dreptul de arendare a terenului;
- interdicţia de înstrăinare sau grevare a unui drept înscris;
- sechestrul, urmărirea terenului (urmărirea terenului se
realizează prin notarea sechestrului aplicat de executorul
judecătoresc, prin notarea sechestrului aplicat de organul fiscal,
prin notarea preavizului creditorului gajist despre începerea
exercitării dreptului de gaj şi în alte cazuri);
- antecontractul;
- dreptul de preemţiune născut din act juridic;
- schimbarea rangului ipotecii;
- poprirea/interdicţia creanţei ipotecare;
- gajul asupra creanţei ipotecare;
- declararea insolvabilităţii persoanei juridice;
- pornirea procedurii de reorganizare sau dizolvare a
persoanei juridice;
- amânarea împărţirii bunului aflat în coproprietate;
- acţiunile în justiţie ce au legătură cu bunul imobil sau
dreptul înscris;
- alte cazuri conform legii .
Notarea şi radierea interdicţiilor, sechestrului şi altor fapte şi
raporturi juridice poate fi efectuată şi la cererea instanţelor de
judecată, organului de executare a hotărârilor judecătoreşti,
organelor fiscale, sau celor de urmărire penală.
78
VIII. Actele juridice civile – temei pentru apariţia drepturilor
asupra terenurilor
1. Circulaţia juridică a terenurilor.
2. Noţiunea, clasificarea, condiţiile de valabilitate şi
nulitatea actelor juridice civile.
3. Contractele de vânzare-cumpărare a terenurilor.
4. Vânzarea-cumpărarea şi arendarea terenurilor la licitaţiile
publice cu strigare.
5. Contractul de schimb a terenurilor.
6. Contractul de donaţie a terenurilor.
7. Contractele de arendare a terenurilor.
8. Contractul de concesiune a terenurilor.
9. Contractul de ipotecă a terenurilor.
10. Moştenirea terenurilor.

Acte normative: nr.4, 7, 8, 10, 19, 36, 39, 42.


Literatura: nr. 4, 12, 19, 20, 30.

1. Circulaţia juridică a terenurilor

Prin circuit civil şi, respectiv, juridic, înţelegem capacitatea


terenurilor de a fi vândute, schimbate, donate, transmise prin
moştenire etc. În condiţiile unei economii de piaţă, bunurile pot
circula liber, cu excepţia cazurilor în care circulaţia lor este limitată
sau interzisă prin lege (art. 286 Cod civil). Concomitent cu
privatizarea terenurilor proprietate publică şi constituirea
proprietăţii private asupra acestora, acestea au fost incluse în
circuitul civil al bunurilor, ceea ce a creat premisele pieţei funciare
în RM. Astfel, terenurile pot fi liber înstrăinate (prin vânzarecumpărare, donaţie, schimb etc.) sau
pot trece de la o persoană la
alta în modurile universale de succesiune a drepturilor: prin
moştenire, în rezultatul reorganizării persoanelor juridice sau în
oricare alt mod, dacă terenul nu este exclus din circulaţie (de pildă,
terenurile proprietate publică trecute în domeniul public) sau dacă
circuitul acestora este limitat (de pildă, terenurile cu destinaţie 79
agricolă pot fi înstrăinate şi, respectiv, pot fi cumpărate, doar de
către cetăţenii RM şi persoanele juridice de drept privat autohtone
– înfiinţate de către şi proprietari ai cărora sunt cetăţenii RM ).
Circuitul civil al terenurilor reprezintă prin sine posibilitatea
reală de a determina soarta juridică a terenului de către proprietarul
lui în limitele şi modul stabilit de lege, ordinea de drept şi bunele
moravuri. În aşa mod, proprietarul î-şi exercită dreptul de dispoziţie
asupra terenului. Această afirmaţie este valabilă în egală măsură
atât în cazul terenurilor proprietate privată cât şi în cazul terenurilor
proprietate publică (de stat sau municipală).
Particularităţile circuitului civil al terenurilor. Legislaţia
funciară stabileşte anumite limite şi restricţii la exercitarea
dreptului de dispoziţie asupra terenurilor de către proprietari.
Forma juridică a circuitului civil a terenurilor şi altor bunuri sunt
actele juridice civile (contractele etc.) şi se manifestă prin circulaţia
juridică a terenurilor. Regulile generale cu privire la actele juridice
civile (contracte etc.) se aplică şi în procesul circuitului civil al
terenurilor. Astfel, regulile generale privind circuitul civil al
terenurilor sunt stabilite de legislaţia civilă (Codul civil), iar
particularităţile – de legislaţia funciară (Codul funciar etc.).

2. Noţiunea, clasificarea, condiţiile de valabilitate şi nulitatea


actelor juridice civile

Actul juridic civil este manifestarea de către persoane fizice şi


juridice a voinţei îndreptate spre naşterea, modificarea sau
stingerea drepturilor şi obligaţiilor civile. Toate contractele civile
(de vânzare-cumpărare, donaţie, schimb etc.) sunt acte juridice
civile, dar orice act juridic civil este contract (de pildă, testamentul,
oferta de a contracta). În circuitul civil au loc multiple şi diverse
acte juridice civile, ceea ce permite clasificarea acestora.
Clasificarea actelor juridice civile:
a) unilaterale, bilaterale, multilaterale (în funcţie de numărul
părţilor); 80
b) consensuale, solemne şi reale (în funcţie de modul de
încheiere);
c) cu titlu oneros şi cu titlu gratuit (în funcţie de scopul
urmărit);
d) de conservare, de administrare şi de dispoziţie (în funcţie
de importanţa lor faţă de un bun sau un patrimoniu);
e) sinalagmatice şi unilaterale (în funcţie de conţinutul lor şi
obligaţiile părţilor);
f) constitutive, translative şi declarative de drepturi (în funcţie
de efectele produse);
g) principale şi accesorii (în funcţie de legătura dintre ele);
h) între vii (inter vivos) şi acte pentru cauză de moarte (mortis
causa), în funcţie de momentul când îşi produc efectele;
i) numite (tipice) şi nenumite (atipice), în funcţie de
reglementarea lor normativă;
î) cu executare instantanee/imediată şi cu executare succesivă
(în funcţie de modul lor de executare);
j) negociate, de adeziune şi obligatorii (în funcţie de modul în
care are loc realizarea acordului de voinţă).
Condiţiile de valabilitate ale actului juridic civil (art.art. 199-
215 Cod civil):
a) consimţământul;
b) capacitatea de exerciţiu;
c) obiectul;
d) cauza actului juridic;
e) forma actului juridic;
f) înregistrarea actului juridic şi/sau a drepturilor apărute în
baza acestuia (în cazurile prevăzute de lege).
Condiţiile de valabilitate ale actului juridic civil sunt valabile
şi în cazul contractelor şi altor acte juridice civile, obiectul cărora
este un teren.
Nulitatea actului juridic (art.art.216-233 Cod civil):
1) ce contravine legii, ordinii publice sau bunelor moravuri;
2) fictiv sau simulate;
3) încheiat de o persoană fără capacitate de exerciţiu; 81
4) încheiat de un minor în vârstă de la 7 la 14 ani;
5) încheiat de un minor în vârstă de la 14 la 18 ani sau de o
persoană limitată în capacitatea de exerciţiu;
6) încheiat de o persoană fără discernământ sau care nu îşi
putea dirija acţiunile;
7) încheiat cu încălcarea limitei împuternicirilor;
8) afectat de eroare;
9) încheiat prin dol;
10) încheiat prin violenţă;
11) încheiat prin leziune;
12) încheiat în urma înţelegerii dolosive dintre reprezentantul
unei părţi şi cealaltă parte;
13) încheiat cu încălcarea interdicţiei de a dispune de un bun.
Actul juridic civil, inclusiv contractele, obiect al cărora î-l
constituie terenurile, la cererea persoanelor interesate, pot fi
declarate nule doar în temeiurile arătate mai sus de către instanţa de
judecată sau prin acordul părţilor. Actul juridic nul încetează cu
efect retroactiv din momentul încheierii. Dacă din conţinutul său
rezultă că poate înceta numai pentru viitor, actul juridic nu va
produce efecte pentru viitor. Fiecare parte trebuie să restituie ceea
ce a primit în baza actului juridic nul (restitutio in integrum), iar
în cazul imposibilităţii de restituire, este obligată să plătească
contravaloarea prestaţiei. Partea şi terţii de bună-credinţă au dreptul
la repararea prejudiciului cauzat prin actul juridic nul.

3. Contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor

Contractul de vânzare-cumpărare, inclusiv a terenurilor, este


cel mai răspândit şi aplicat în viaţa şi activitatea de astăzi a
persoanelor fizice şi juridice, dar şi a statului şi a autorităţilor
administraţiei publice locale (îndeosebi în procesul privatizării
terenurilor proprietate publică, inclusiv prin intermediul licitaţiilor
publice cu strigare sau concursurilor comerciale).
Relaţiile privind contractul de vânzare-cumpărare sunt
reglementate de Codul civil (care stabileşte, la art.753-797, regulile 82
generale ale vânzării-cumpărării de bunuri, aplicabile şi în cazul
terenurilor şi altor bunuri imobile), Legea cu privire la proprietate,
Codul funciar, Legea privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului,
Hotărârea Guvernului cu privire la
vânzarea-cumpărarea terenurilor, Regulamentul cu privire la
vânzarea-cumpărarea terenurilor aferente, Legea cu privire la
notariat, Legea cu privire la metodologia calculării plăţii pentru
serviciile notariale, Legea taxei de stat, Hotărârea Guvernului
privind aprobarea tarifelor pentru serviciile prestate de oficiile
cadastrale teritoriale, Hotărârea Guvernului privind aprobarea
tarifelor maximale, percepute de secretarii consiliilor locale
(săteşti, comunale) pentru efectuarea acţiunilor notariale şi alte acte
normative.
Cumpărarea terenurilor este una dintre modalităţile de
dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor. Esenţa
contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor constă în aceea că
o parte a contractului – vânzătorul, se obligă să transmită un teren,
care îi aparţine cu drept de proprietate, în proprietatea altei părţi –
cumpărătorului, iar acesta din urmă se obligă să preia terenul şi să
plătească preţul stabilit/convenit.
Contractul de vânzare-cumpărare a terenului este un contract:
- bilateral, deoarece se încheie între două persoane/părţi –
proprietarul terenului (vânzător) şi cumpărătorul terenului;
- sinalagmatic (bilateral), deoarece se caracterizează prin
reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor ce revin celor
două părţi. Vânzătorul are în principal obligaţia de a preda
terenul şi de a-l garanta pe cumpărător (pentru evicţiune şi
vicii ascunse ale terenului), iar acesta din urmă are obligaţia
de a plăti preţul stabilit/convenit şi de a suporta cheltuielile
vânzării, în lipsă de stipulaţie contrară. Fiecare din
obligaţiile uneia din părţi îşi are cauza în obligaţia celeilalte
părţi;
- solemn, deoarece legislaţia RM obligă părţile contractului
de vânzare-cumpărare a terenului (fie cu destinaţie agricolă
sau destinat construcţiilor, fie din intravilan sau extravilan 83
etc.) să încheie contractul în formă autentică (sub
sancţiunea nulităţii absolute a contractului, ceea ce nu este
valabil şi în cazul altor bunuri imobile (construcţiilor etc.);
- negociabil – vânzătorul şi cumpărătorul au dreptul şi
libertatea de a negocia între ei cauzele (condiţiile)
contractului de vânzare-cumpărare. Excepţia de la această
regulă o constituie preţul de vânzare-cumpărare a
terenurilor aferente obiectelor privatizate sau private în
procesul privatizării acestora, caz în care preţul este calculat
şi stabilit în modul şi conform tarifelor din Legea privind
preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului;
- cu titlu oneros, deoarece fiecare parte contractantă
urmăreşte realizarea unui interes patrimonial: vânzătorul
urmăreşte să primească preţul terenului, iar cumpărătorul,
terenul respectiv. În schimbul obligaţiilor asumate, fiecare
parte urmăreşte obţinerea unui folos, a unui avantaj
patrimonial;
- translativ de proprietate – terenul trece din proprietatea
unei persoane în proprietatea alteia.
În calitate de vânzător şi cumpărător de terenuri în RM pot
figura atât persoane fizice (cetăţeni ai RM, apatrizii şi cetăţenii
străini), cât şi persoane juridice ale RM, dar şi cele străine, precum
şi statul RM, prin intermediul Guvernului sau altor autorităţi ale
administraţiei publice centrale (Agenţia de privatizare etc.) şi
autorităţile administraţiei publice locale. Excepţie o constituie
cazul în care obiect al contractului este un teren cu destinaţie
agricolă, deoarece, conform legislaţiei actuale a RM, în calitate de
cumpărători de terenuri cu destinaţie agricolă în RM pot fi doar
cetăţeni ai RM şi persoane juridice private, fondatori şi proprietari
ai cărora sunt doar cetăţeni ai RM (persoane juridice autohtone).
Astfel, persoanele juridice cu capital mixt sau integral străin,
precum şi persoanele fizice străine, dar şi apatrizii, nu au dreptul de
a procura terenuri cu destinaţie agricolă în Republica Moldova. În
cazul în care aceste persoane au primit astfel de terenuri prin 84
moştenire, acestea dispun de dreptul de a le înstrăina numai
cetăţenilor RM.
Vânzătorul trebuie să fie proprietar al terenului sau
reprezentantul legal al acestuia care acţionează în calitate de tutore
al proprietarului sau în baza unei procuri autentificate notarial. În
cazul în care terenul se află în proprietate comună, pentru
perfectarea contractului de vânzare-cumpărare este necesar acordul
scris şi autentificat notarial al tuturor co-proprietarilor. În cazul în
care vânzător al terenului este o persoană fizică, aceasta trebuie să
aibă capacitate de exerciţiu deplină (18 ani) şi să fie în deplinătatea
facultăţilor mintale. În cazul în care proprietar al terenului este un
minor, contractul de vânzare-cumpărare poate fi încheiat, în numele
lui şi pentru el, de către părinţii săi.
Obiectul contractului de vânzare-cumpărare a terenului.
Obiect al contractului de vânzare-cumpărare îl formează terenurile
aflate în circuitul civil. Toate terenurile care se află în proprietate
privată sunt în circuitul civil. Nu pot fi obiect al contractului de
vânzare-cumpărare, dar şi a altor contracte translative de
proprietate, terenurile proprietate publică din domeniul public
(terenuri proprietate exclusivă de stat sau a unităţilor administrativteritoriale şi care nu por fi
supuse privatizării: terenurile fondului
apelor, fondului silvic etc.).
Contractul de vânzare-cumpărare trebuie să conţină
descrierea exactă şi detaliată a terenului – amplasarea, suprafaţa,
numărul cadastral, enumerarea loturilor adiacente. În cazul în care
aceste elemente nu vor fi indicate, se consideră că părţile nu au
convenit asupra conţinutului contractului de vânzare-cumpărare şi,
respectiv, contractul nu a fost încheiat valabil. De asemenea, în
cazul în care terenul se vinde împreună cu construcţiile, instalaţii
inginereşti, plantaţii multianuale etc., se vor indica şi acestea.
Legea privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului prevede, la art.3,
alin.3 că, în cazul în care
pe teren sunt amplasate construcţii, instalaţii inginereşti şi alte
bunuri imobile, acestea se vor vinde concomitent cu terenul. Noul
Cod civil, însă, nu conţine prevederi similare, dând vânzătorului 85
dreptul de a vinde terenul fără a înstrăina şi bunurile aflate pe acest
teren şi invers. În acest caz, se vor aplica regulile referitoare la
dreptul de superficie.
La contractul de vânzare-cumpărare se va anexa şi planul
geometric al terenului. Contractul fără planul terenului nu va putea
fi autentificat notarial.
Vânzătorul terenului este obligat să aducă la cunoştinţa
cumpărătorului toate drepturile patrimoniale care grevează terenul
(servitute, uzufruct, uz, abitaţie, superficie, arendare). De regulă,
terenul se vinde liber de orice datorii de natură fiscală. Aceasta însă
nu este o regulă absolută, notarul putând autentifica contractul dacă
părţile convin asupra stingerii datoriilor de natură fiscală.
Preţul contractului. Contractul de vânzare-cumpărare a
terenului trebuie să conţină preţul concret al terenului vândut. Dacă
în loc de preţ, sub forma unei sume de bani, cumpărătorul s-ar
obliga să efectueze o prestaţie sau să dea în schimb un bun,
contractul respectiv nu va putea fi calificat drept contract de
vânzare-cumpărare a terenului, ci unul de schimb. În cazul
terenurilor proprietate privată, preţul terenului va fi negociat de
părţile contractante, având în vedere preţurile de piaţă a terenurilor
respective (analogice etc.). Preţul normativ al terenului este
obligatoriu pentru părţi doar în cazul vânzării-cumpărării
terenurilor proprietate publică (în procesul privatizării). Preţul
trebuie să fie stabilit în moneda naţională a RM (lei moldoveneşti),
dar părţile contractante pot utiliza o valută de circulaţie
internaţională drept referinţă.
Autentificarea notarială a contractului. Vânzareacumpărarea terenurilor include următoarele
acţiuni:
- vânzătorul perfectează documentele care îi confirmă dreptul
de proprietate asupra terenului;
- vânzătorul şi cumpărătorul încheie contractul de vânzarecumpărare;
- contractul de vânzare-cumpărare a terenului se autentifică
notarial; 86
- noul deţinător de teren prezintă acest contract oficiului
cadastral teritorial în a cărui rază de acţiune este situat
terenul, pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra
terenului cumpărat în Registrul bunurilor imobile.
În cazul neautentificării notariale a contractului, acesta se
consideră nul, iar în cazul neînregistrării dreptului de proprietate la
oficiul cadastral teritorial în Registrul bunurilor imobile, dreptul de
proprietate asupra terenului respectiv nu va fi opozabil terţilor.
La autentificarea notarială a contractului de vânzarecumpărare a terenului, vânzătorul este
obligat să prezinte extrasul
din registrul bunurilor imobile, eliberat de oficiul cadastral
teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul. Extrasul din
registrul bunurilor imobile este documentul care confirmă că la
data eliberării vânzătorul este proprietar al terenului supus vânzării.
Extrasul din registrul bunurilor imobile este valabil doar două luni
de zile din data eliberării.
Autentificarea contractului de vânzare-cumpărare poate avea
loc la:
- primăria satului, comunei, în al cărei teritoriu sunt situate
terenurile, fie la,
- un birou notarial privat în al cărui rază de activitate este
situat terenul, fie la,
- un birou notarial de stat în al cărui rază de activitate este
situat terenul.
Conform Legii cu privire la notariat, exercitarea atribuţiilor
de notar în sate (comune) cade în sarcina secretarului consiliului
satului (comunei) respective.
Înregistrarea dreptului de proprietate în Registrul bunurilor
imobile la Oficiul Cadastral Teritorial (OCT). Cumpărătorul
terenului, după autentificarea notarială a contractului, va depune o
cerere la OCT şi va prezenta registratorului contractul de vânzarecumpărare a terenului.
Registratorul va nota primirea cererii în
registrul bunurilor imobile, va examina cererea şi va emite o
decizie asupra înregistrării drepturilor. Documentele prezentate
pentru înregistrarea drepturilor se depun în două exemplare, unul 87
fiind originalul sau o copie de pe el, autentificată notarial.
Documentele prezentate pentru înregistrarea drepturilor trebuie să
conţină descrierea terenului şi denumirea dreptului respectiv (drept
de proprietate), semnăturile de rigoare, iar în cazurile stabilite de
legislaţie, să fie autentificate notarial şi ştampilate. În cazul în care
documentul are două sau mai multe file, acestea vor fi numerotate
şi şnuruite.
Particularităţile:
1) contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor proprietate
publică în procesul privatizării:
a) a terenurilor aferente obiectelor privatizate;
b) a loturilor din întovărăşirile pomicole;
c) prin intermediul licitaţiilor publice cu strigare sau concurs
comercial.
2) contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor proprietate
privată (pe piaţa secundară):
a) a terenurilor cu destinaţie agricolă;
b) a terenurilor destinate construcţiilor;
c) prin intermediul licitaţiilor publice cu strigare sau concurs
comercial.

4. Vânzarea-cumpărarea şi arendarea terenurilor la licitaţiile


publice cu strigare

Relaţiile privind licitaţiile cu strigare sunt reglementate de


Codul civil, Legile privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului, cu
privire la proprietatea publică a
unităţilor administrativ-teritoriale, privind administraţia publică
locală, privind formarea bunurilor imobile, Regulamentul privind
licitaţiile cu strigare, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1056
din 12.11.1997, legislaţia cu privire la privatizare, de
regulamentele locale, privind organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor
funciare cu strigare, aprobate de către consiliile municipale,
orăşeneşti, săteşti, comunale şi alte acte normative.
88
La licitaţie pot fi expuse:
a) terenuri proprietate de stat,
b) terenuri proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale
(municipale);
c) terenuri proprietate privată;
d) terenuri ipotecate (în baza contractului de ipotecă), în
cazul în care debitorul gajist nu şi-a îndeplinit obligaţia
de restituire a creditului/împrumutului luat;
e) terenuri sechestrate, în baza obligaţiilor financiare/fiscale
şi de altă natură ale debitorului faţă de terţe persoane.
La licitaţie, în cazul terenurilor proprietate publică, pot fi
expuse doar terenuri proprietate publică (de stat sau a unităţilor
administrativ-teritoriale) de domeniul privat, care, conform legii,
pot fi supuse privatizării. Se interzice expunerea la licitaţie a
terenurilor proprietate publică asupra cărora nu a fost stins dreptul
de folosinţă şi alte drepturi patrimoniale ale terţelor persoane fizice
sau juridice. Persoanele fizice şi persoanele juridice străine,
apatrizii, precum şi întreprinderile cu capital străin, au dreptul de a
participa la licitaţie şi pot obţine dreptul de proprietate asupra
terenurilor destinate construcţiilor, cu excepţia dreptului de
proprietate asupra terenurilor cu destinaţie agricolă, fondului
apelor şi ale fondului silvic. Decizia privind expunerea terenului la
licitaţie este luată de către proprietarul terenului. Din numele
statului RM, decizia este luată de către Guvern şi autorităţile
administraţiei publice centrale, abilitate de Guvern (Ministerul
Economiei, Agenţia de privatizare etc.). Din numele autorităţilor
administraţiei publice locale, decizia va fi luată de către consiliul
local respectiv.
Obiectul licitaţiei funciare este:
a) preţul terenului, în cazul licitaţiilor de obţinere a dreptului
de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare a terenului;
b) dreptul de arendare a terenului, în cazul licitaţiilor de
obţinere a dreptului de încheiere a contractului de arendare a
terenului. 89
Organizarea şi desfăşurarea licitaţiei va avea loc cu
respectarea următoarelor condiţii:
a) publicarea prealabilă a comunicatului informativ cu privire
la licitaţie;
b) familiarizarea participanţilor la licitaţie cu terenurile
expuse la licitaţie;
c) asigurarea liberului acces la licitaţie a tuturor doritorilor,
cu excepţia celor lipsiţi de acest drept conform legislaţiei;
d) asigurarea drepturilor egale pentru toţi ofertanţii –
participanţi la licitaţie, cu excepţia cazului în care aceştia au fost
limitaţi sau lipsiţi de acestea în modul stabilit de legislaţie;
e) prioritatea preţului maxim propus;
f) informarea publicului asupra rezultatelor licitaţiei.
Decizia privind vânzarea-cumpărarea sau arendarea
terenurilor la licitaţia funciară cu strigare va conţine date privind:
a) suprafaţa terenului;
b) destinaţia principală şi destinaţia funcţională a terenului
(conform documentaţiei cadastrale şi de urbanism);
c) scopul, durata contractului de arendare şi alte condiţii de
folosire a terenului expus la licitaţie pentru obţinerea dreptului de
arendare a terenului;
d) preţul iniţial de vânzare-cumpărare sau de obţinere a
dreptului de arendare a terenului şi cuantumul plăţii anuale de
arendă;
e) servitutile (de trecere, de acces, de vedere etc.) sau alte
sarcini ce grevează terenul expus la licitaţie sau terenurile
adiacente, în cazul în care stabilirea servitutilor este dictată de
amplasamentul, configuraţia şi alte particularităţi ale terenurilor;
f) locul situării terenului (numărul cadastral sau adresa
convenţională/aproximativă a terenului) şi alte particularităţi ale
terenului expus la licitaţie care permit identificarea şi
individualizarea acestuia;
g) alte condiţii de vânzare-cumpărare sau de arendare a
terenului, după caz. 90
Preţul iniţial de vânzare-cumpărare a terenurilor la licitaţie în
cazul terenurilor proprietate publică va fi mai mare decât preţul
normativ al pământului, calculat conform tarifelor din anexa la
Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului. Selectarea terenurilor, în scopul expunerii acestora la
licitaţie, va avea loc cu luarea în considerare a planului general de
dezvoltare a localităţii respective, de amenajare a teritoriului
urbanistic general (zonal) al localităţii, urbanistic de detaliu, de
încadrare în teritoriu a terenului respectiv şi altei documentaţii de
urbanism.
Formarea (separarea, divizarea, comasarea sau combinarea)
terenurilor, elaborarea planului geometric al terenului expus la
licitaţie, precum şi înregistrarea de stat a dreptului de proprietate în
registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, va avea loc
în modul stabilit de Legile privind formarea bunurilor imobile,
cadastrului bunurilor imobile şi alte acte normative.
În cazul existenţei sau necesităţii stabilirii unor servitute (de
trecere, de acces, de vedere etc.), ce nu exclud expunerea terenului
la licitaţie, acestea vor fi stabilite prin decizia cu privire la
expunerea terenului la licitaţie cu indicarea acestora în comunicatul
informativ şi includerea acestora în contractul de vânzarecumpărare sau de arendare a terenului,
încheiat ulterior cu
ofertantul-câştigător. Variantele de amplasare şi folosinţă a
obiectivelor în perimetrul terenurilor expuse la licitaţie vor fi
elaborate şi perfectate de către serviciile de urbanism, arhitectură şi
relaţii funciare.
În calitate de organizator al licitaţiilor funciare poate fi înseşi
Guvernul sau autorităţile administraţiei publice locale, însă acestea
pot delega, prin concurs public, funcţiile de organizare şi
desfăşurare a licitaţiilor funciare societăţilor comerciale cu drept de
persoană juridică ce dispun de personal specializat şi practică în
domeniul organizării şi desfăşurării licitaţiilor funciare cu strigare.
Relaţiile cu organizatorul licitaţiilor, desemnat câştigător al
concursului public, vor fi reglementate în contractul de prestări 91
servicii, semnat de persoanele împuternicite ale Guvernului sau ale
autorităţilor publice locale şi ale organizatorului licitaţiei.
Organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor va avea loc în temeiul
şi conform condiţiilor stabilite în decizia privind vânzareacumpărarea sau arendarea terenurilor
la licitaţia funciară cu
strigare. Organizarea şi desfăşurarea licitaţiilor va avea loc la
decizia, sub supravegherea şi cu participarea directă a Comisiei de
licitaţie. Comisia de licitaţie şi componenţa nominală a acesteia,
inclusiv Preşedintele, Vicepreşedintele şi Secretarul Comisiei, este
desemnată prin decizia Guvernului (organului abilitat de Guvern)
sau ale consiliului local respectiv. Şedinţele Comisiei de licitaţie
sunt deliberative dacă la ele participă cel puţin 2/3 din membrii
acesteia, iar deciziile ei se adoptă prin vot deschis, cu simpla
majoritate de voturi. În caz de paritate a voturilor, votul
Preşedintelui Comisiei este decisiv. Comisia de licitaţie are
următoarele atribuţii:
a) recepţionarea şi verificarea documentelor referitoare la
loturile expuse la licitaţie;
b) aprobarea textului comunicatului informativ cu privire la
desfăşurarea licitaţiei;
c) înregistrarea participanţilor la licitaţie;
d) stabilirea pasului licitării pentru fiecare lot în parte;
e) desfăşurarea licitaţiei;
f) controlul respectării condiţiilor de participare la licitare şi
garantarea drepturilor participanţilor la licitaţie, cu excepţia cazului
în care aceştia se fac vinovaţi de încălcarea sau nerespectarea
procedurilor de licitare;
g) identificarea cazurilor de manipulare a principiului
competitivităţii participanţilor la licitaţie, altor cazuri de denaturare
a procedurilor de licitare;
h) stabilirea câştigătorilor.
Perfectarea proceselor-verbale privind desfăşurarea şi
rezultatele licitaţiei, păstrarea şi transmiterea lor pentru elaborarea
proiectelor de decizie privind vânzarea-cumpărarea sau arendarea 92
terenurilor în rezultatul licitaţiilor funciare cu strigare intră în
competenţa Secretarului Comisiei de licitaţie.
Cu cel puţin 15 zile înainte de începerea licitaţiei,
organizatorul licitaţiei va publica în presa republicană şi cea locală
comunicatul informativ cu privire la desfăşurarea licitaţiei.
Comunicatul informativ va fi întocmit în baza deciziei privind
vânzarea-cumpărarea sau arendarea terenurilor la licitaţia funciară
cu strigare şi va include date privind:
a) data, ora şi locul desfăşurării licitaţiei;
b) caracteristica terenurilor (suprafaţa, numărul cadastral sau
locul situării/adresa aproximativă, destinaţia funcţională,
servitutile, după caz) expuse la licitaţie;
c) scopul, termenul şi condiţiile de folosire a terenului, în
cazul expunerii terenului pentru obţinerea dreptului de arendare;
d) preţul iniţial de vânzare a terenului, în cazul expunerii
terenului pentru vânzare-cumpărare;
e) preţul iniţial de obţinere a dreptului de arendare a
terenurilor, în cazul expunerii terenului pentru obţinerea dreptului
de arendare;
f) persoanele care au dreptul să participe la licitaţie;
g) adresa, termenul depunerii cererii de participare şi lista
documentelor necesare pentru participare la licitaţie;
i) mărimea taxei de participare la licitaţie şi preţul biletului
de intrare la licitaţie, termenele şi locul vânzării lor;
î) suma acontului;
j) contul de decontare la care se va vărsa taxa de participare
la licitaţie şi acontul;
k) modul de familiarizare cu terenurile expuse la licitaţie;
l) numărul de telefon pentru informaţii.
Pregătirea setului de documente pentru loturile expuse la
licitaţie, organizarea procesului de familiarizare a potenţialilor
cumpărători şi arendaşi cu aceste terenuri se efectuează de către
organizatorul licitaţiei. Setul de documente va include: 93
a) planul de încadrare în teritoriu şi planul geometric al
terenului expus la licitaţie (scara 1:2000; 1:500), aprobate de către
Direcţia Generală urbanism, arhitectură şi relaţii funciare;
b) memoriul explicativ al fiecărui teren (lot) în parte;
c) procesul verbal de selectare a terenului, coordonat cu
serviciile specializate ale mun.Chişinău;
d) extrasul din registrul bunurilor imobile de la Oficiul
cadastral teritorial Chişinău ce confirmă înregistrarea dreptului de
proprietate municipală asupra terenului respectiv în registrul
bunurilor imobile;
e) alte documente ce permit identificarea şi localizarea
terenului expus la licitaţie, după caz.
Pentru a participa la licitaţie solicitantul, după publicarea
comunicatului informativ, dar cel târziu cu o zi înainte de
începerea licitaţiei, indicată în Comunicatul informativ, prezintă
organizatorului licitaţiei/secretarului Comisiei de licitaţie cererea
de participare la licitaţie la care va anexa actele (documentele
bancare etc.) care să confirme achitarea acontului şi a taxei de
participare la licitaţie.
Taxa de participare la licitaţie se stabileşte de către
organizatorul licitaţiei pentru fiecare licitaţie în parte, dar nu poate
depăşi patru salarii minime pentru persoanele fizice şi 10 salarii
minime pentru persoanele juridice din RM, persoanele juridice
străine, cetăţenii străini şi apatrizi. În cazul în care
cumpărătorul/ofertantul participă la licitarea mai multor loturi,
acesta va achita taxa de participare pentru fiecare dintre aceste
loturi.
Acontul va fi depus pe contul organizatorului licitaţiei,
indicat în comunicatul informativ, mărimea lui constituind 2% din
preţul iniţial al terenului sau preţul iniţial de obţinere a dreptului de
arendare. În cazul în care participantul intenţionează să participe la
licitarea mai multor terenuri (loturi), el varsă acontul pentru fiecare
din ele.
94
Participanţii la licitaţie au dreptul:
a) să participe la negocieri personal sau prin intermediul
reprezentanţilor;
b) să ia cunoştinţă de documentele incluse în set;
c) să studieze la faţa locului terenul expus la licitaţie;
d) să refuze participarea la negocieri.
La licitaţie pot asista cu drept de vizitatori toţi doritorii.
Costul biletului de intrare se stabileşte de către organizatorul
licitaţiei, dar nu poate depăşi 25 la sută din salariul minim. La
licitaţie au dreptul să asiste gratuit în calitate de observatori
reprezentanţii autorităţilor publice centrale şi locale, organelor
fiscale şi ai mas-media.
Modul de desfăşurare a licitaţiei. În ziua desfăşurării
licitaţiei, până la începutul acesteia, participanţii sunt obligaţi să se
înregistreze la Comisia de licitaţie şi să primească numărul de
participant. În cazul în care pentru unele loturi se va înregistra doar
câte un ofertant, până la deschiderea licitaţiei Comisia de licitaţie
va perfecta procesele-verbale ale licitării nule cu excluderea
acestor loturi de la licitaţie şi va decide expunerea repetată a
loturilor în cauză la următoarele licitaţii. În cazul în care pentru
toate loturile expuse la licitaţie se va înregistra doar câte un
ofertant sau dacă nu se va înregistra nici un ofertant, licitaţia nu se
va desfăşura. Comisia de licitaţie va perfecta procesele-verbale ale
licitării nule cu excluderea acestor loturi de la licitaţie şi va decide
expunerea repetată a loturilor respective la următoarele licitaţii.
Licitarea este condusă de un licitant, desemnat de
organizatorul licitaţiei în bază de contract. Procedura desfăşurării
licitaţiei include în sine următoarele:
a) Preşedintele Comisiei de licitaţie, unul din membrii
acesteia sau licitantul va explica participanţilor la licitaţie
drepturile şi obligaţiile participanţilor la licitaţie, regulile de
conduită, modul de obţinere a dreptului de proprietate sau de
arendare a terenurilor proprietate municipală la licitaţia funciară cu
strigare; 95
b) înainte de începutul licitării, licitantul anunţă numărul
lotului licitat, descrie terenul scos la licitaţie (suprafaţa, locul
situării, destinaţia funcţională a terenului etc.) şi condiţiile licitării
(negocierea preţului terenului în scopul cumpărării sau a dreptului
de arendare a terenului etc.);
c) în continuare licitantul anunţă numerele de înregistrare ale
ofertanţilor înregistraţi pentru licitarea lotului respectiv. Ofertantul,
al cărui număr este rostit de către licitant, trebuie să ridice fişa de
participant, astfel confirmând faptul participării sale la licitarea
lotului anunţat;
d) începutul licitării este considerat momentul în care
licitantul anunţă preţul iniţial al lotului şi pasul licitării. Decizia
asupra pasului licitării este luată pentru fiecare lot în parte de către
Comisia de licitaţie. După anunţarea preţului iniţial licitantul
aşteaptă propuneri de majorare a acestuia în conformitate cu pasul
stabilit;
e) în cazul în care după anunţarea preţului iniţial al lotului nu
sunt doritori de al majora conform pasului stabilit, lotul este scos
de la licitaţie;
f) ofertantul care doreşte să propună un preţ majorat ridică
fişa de participant şi numeşte preţul nou. Licitantul, indicând
ofertantul care, în opinia lui, primul a propus un preţ majorat,
anunţă preţul propus şi numărul ofertantului. Dacă după ce
licitantul anunţă de trei ori preţul nici unul dintre ofertanţi nu
propune un preţ mai mare, licitantul, concomitent cu a treia
lovitură de ciocan, anunţă faptul vânzării, după caz, a dreptului de
cumpărare sau a dreptului de arendare a terenului ofertantului, care
a propus preţul maxim. După aceasta licitarea lotului respectiv
încetează.
În cazul în care Comisia de licitaţie constată că licitarea
lotului a avut loc fără încălcări, se ia decizia cu privire la vânzareacumpărarea, după caz, a
dreptului de cumpărare sau a dreptului de
arendare a terenului ofertantului, care a propus preţul maxim şi
licitarea lotului în cauză se consideră încheiată. În cazul în care
Comisia de licitaţie constată o încălcare a procedurii de desfăşurare 96
a licitaţiei, aceasta este în drept să suspende licitarea în orice
moment, până la luarea de către Comisia de licitaţie a deciziei
privind continuarea licitării sau privind scoaterea de la licitaţie a
lotului respectiv. Comisia de licitaţie are dreptul să nu explice
ofertanţilor motivele scoaterii lotului de la licitaţie. Pretenţiile
apărute în procesul desfăşurării licitaţiei sunt examinate de
Comisia de licitaţie înainte de încheierea licitaţiei. Deciziile
Comisiei de licitaţie pot fi contestate în instanţele judecătoreşti
competente.
Ofertantul, care a câştigat lotul în rezultatul licitării, nu are
dreptul să-şi retragă oferta şi este obligat:
a) să semneze procesul-verbal cu privire la rezultatele
licitării;
b) să achite plata pentru lotul câştigat şi să semneze
contractul de vânzare-cumpărare sau contractul de arendare a
terenului în modul stabilit.
Ofertantul, care a câştigat lotul, dar care a refuzat să semneze
procesul-verbal cu privire la rezultatele licitării este lipsit de
dreptul de a participa în continuare la această licitaţie. În acest caz,
taxa de participare şi acontul nu se restituie. La decizia Comisiei de
licitaţie, licitarea lotului în cauză poate fi reluată în cadrul aceleiaşi
licitaţii şi în aceleaşi condiţii sau poate fi amânată cu expunerea
terenului la următoarea licitaţie. În cazul în care licitarea unui lot
a fost declarată nulă din cauză că nici unul dintre ofertanţi nu şi-a
manifestat dorinţa de a majora preţul iniţial sau din cauză că lotul a
fost scos de la licitaţie, fie din alte cauze, se întocmeşte procesulverbal al licitării nule. În cazul
în care licitarea lotului este
declarată nulă din cauză că lotul a fost scos de la licitaţie, fie din
alte cauze, taxa de participare la licitaţie va fi restituită numai
ofertanţilor care nu au contribuit prin acţiunile lor la scoaterea de
la licitaţie a lotului respectiv.
În cazul în care lotul a fost expus la licitaţie în mod repetat
(două, trei ori), dar la licitaţie s-a înregistrat un singur ofertant,
Comisia de licitaţie este în drept, dar nu poate fi obligată, să
accepte vânzarea-cumpărarea sau arendarea terenului solicitat 97
unicului ofertant, însă la un preţ, adecvat celui de piaţă, având în
vedere suprafaţa terenului, locul situării, prezenţa sau lipsa
infrastructurii inginereşti, preţurile existente ale terenurilor
adiacente sau ale terenurilor analogice, alte particularităţi ale
terenului respectiv ce influenţează preţul de piaţă al terenului
expus repetat la licitaţie. Preţul terenului vândut sau preţul pentru
obţinerea dreptului de arendare unicului ofertant, în toate cazurile,
va fi mai mare decât preţul iniţial, indicat în comunicatul
informativ.
Achitarea preţului de vânzare-cumpărare sau de acordare a
dreptului de arendare a terenului şi încheierea contractului. Pe
parcursul a 20 de zile calendaristice după semnarea procesuluiverbal cu privire la rezultatele
licitării, cumpărătorul varsă suma
stabilită pentru achitarea terenului procurat integral sau în rate. În
cazul achitării preţului de vânzare-cumpărare a terenului în rate,
concomitent cu încheierea contractului, cumpărătorul va achita cel
puţin 25 la sută din preţul de vânzare-cumpărare a terenului. În
cazul în care cumpărătorul nu achită preţul de vânzare-cumpărare
sau preţul de acordare a dreptului de arendare a terenului în modul
şi termenul stabilit, va emite decizia privind la anularea rezultatelor
licitării, copia căreia va fi transmisă cumpărătorului în cauză. În
acest caz acontul nu se restituie. Celorlalţi ofertanţi li se restituie
acontul în termen de 10 zile de la încheierea licitaţiei sau, cu
consimţământul acestora, acontul poate fi folosit la o altă licitaţie.
Decizia cu privire la vânzarea-cumpărarea sau transmiterea în
arendă a terenurilor în baza rezultatelor licitaţiilor funciare cu
strigare serveşte drept temei pentru încheierea contractului de
vânzare-cumpărare sau arendare a terenului cu persoana fizică sau
juridică care a obţinut dreptul respectiv conform rezultatelor
licitaţiei. Autentificarea notarială a contractului de vânzarecumpărare şi înregistrarea de stat a
dreptului de proprietate asupra
terenului în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial
va avea loc în condiţiile legislaţiei cadastrale.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare
sau de arendare cumpărătorului sau arendaşului i se transmite, în 98
modul stabilit, terenul cumpărat sau arendat în prezenţa acestuia,
cu întocmirea şi semnarea procesului-verbal cu privire la stabilirea
hotarelor terenului în natură (pe loc).
Mijloacele băneşti obţinute de la vânzarea terenurilor
proprietate municipală se distribuie astfel: 80 % se transferă pe
contul bugetului municipiului şi 20 % - pe contul trezoreriei cu
destinaţie specială (contul special al Guvernului).

5. Contractul de schimb a terenurilor

Relaţiile cu privire la schimbul de terenuri sunt reglementate


de Codul civil (art.753-826 şi altele), Codul funciar (art.14, 20,
70/3 şi altele), Legea privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului şi alte
acte normative, aplicabile în cazul
vânzării-cumpărării terenurilor. Astfel, conform reglementărilor
legale, prin contractul de schimb a terenurilor părţile acestuia
(copermutanţii) au obligaţia de a transmite reciproc dreptul de
proprietate asupra terenurilor ce le aparţin cu drept de proprietate
unul altuia.
Contractul de schimb este unul din cele mai vechi contracte
din lume, renăscut şi utilizat relativ intens în realităţile juridice
actuale ale RM, în special, în cazul şi cu ocazia comasării
(„consolidării”) terenurilor cu destinaţie agricolă în scopul creării
exploataţiilor agricole compacte. Din punct de vedere istoric,
contractul de schimb a stat la originea contractului de vânzare, dar
nu invers, astfel că aceste două contracte în cea mai mare parte
urmează aceleaşi reguli. Aceasta se confirmă şi prin faptul că
contractul de schimb a terenurilor, asemeni cum şi contractul de
vânzare-cumpărare a terenurilor, este un contract negociabil, cu
titlu oneros, bilateral, solemn, sinalagmatic, translativ de
proprietate. Sunt aplicabile contractului de schimb şi regulile
privind condiţiile de valabilitate, obiectul contractului, obligaţia de
garanţie împotriva evicţiunii şi împotriva viciilor. În cazul
contractului de schimb vor fi aplicate doar acele reguli ale
contractului de vânzare-cumpărare care sun compatibile cu natura 99
contractului de schimb. Astfel, nu pot fi aplicate contractului de
schimb reglementările privitor la preţul contractului, cu excepţia
cazului când se plăteşte sulta (diferenţa de preţ). De asemenea,
regulile cu privire la suportarea cheltuielilor de perfectare,
autentificare notarială şi înregistrare a dreptului de proprietate în
registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial aplicate în
cazul contractului de vânzare-cumpărare nu pot fi aplicate în cazul
contractului de schimb, deoarece acestea vor fi suportate, dacă
contractul nu prevede altfel, în egală măsură de către coschimbaşi.
Important este şi faptul că, în cazul în care în schimbul terenului se
prestează un serviciu ori se asumă o obligaţie de a face sau a nu
face ceva, contractul nu este unul de schimb, ci un contract nenumit
(aşa o situaţie nu se exclude şi poate să apară, de pildă, în cazul
exproprierii terenurilor pentru cauză de utilitate publică etc.).
Esenţial este că asupra contractului de schimb a terenurilor se
aplică în modul corespunzător reglementările legale privitor la
contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor. Astfel, fiecare parte
a contractului de schimb este considerată vânzător al bunului pe
care îl înstrăinează şi cumpărător al bunului pe care îl primeşte în
schimb. În consecinţă, părţile contractului de schimb simultan îşi
asumă drepturile şi obligaţiile de vânzător în privinţa terenului pe
care î-l transmite în proprietate ş drepturile şi obligaţiile de
cumpărător în privinţa terenului pe care î-l primeşte în proprietate
de la cealaltă parte a contractului de schimb.
Forma contractului de schimb a terenurilor. Contractul de
schimb a terenurilor, inclusiv agricole, va fi încheiat în formă
autentică cu înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului
primit în rezultatul schimbului în registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat
terenul. Contractul de schimb a terenurilor încheiat în formă scrisă
simplă, neautentificat notarial, este nul.
Părţile contractului de schimb a terenurilor. Părţile
contractului de schimb a terenurilor nu au o titulatură distinctă.
Regula generală este că fiecare parte a contractului de schimb este
considerată vânzător al bunului pe care îl înstrăinează şi 100
cumpărător al bunului pe care îl primeşte în schimb. Părţi ale
contractului de schimb a terenurilor agricole pot fi doar:
a) cetăţenii RM;
b) persoanele juridice autohtone, adică persoanele juridice,
capitalul social al cărora se află în proprietatea cetăţenilor RM;
c) autorităţile administraţiei publice centrale sau locale
(reprezentantul Guvernului; primăria satului, comunei, oraşului,
municipiului) în limitele competenţei lor.
Încheierea contractului de schimb a terenurilor agricole
necesită în mod inevitabil efectuarea unor acţiuni prealabile din
partea proprietarilor de teren care intenţionează să facă schimb de
terenuri. În cazul în care terenurile care fac obiectul contractului de
schimb sunt similare după suprafaţă, fertilitate, amplasament,
configuraţie etc. (au aceiaşi valoare economică), atunci nu apare
problema compensării de către unul din ei a diferenţei de valoare.
În cazul în care valoarea economică a terenurilor supuse
schimbului nu este egală, diferenţa de valoare va fi compensată
printr-o sumă de bani, numită sultă. Sulta va fi achitată doar în
cazul în care această condiţie va fi inclusă direct în textul
contractului de schimb. Sulta nu poate depăşi valoarea terenului
supus schimbului.
Contractul de schimb a terenurilor în mod obligatoriu
trebuie să indice obiectul contractului: terenurile ce urmează a fi
supuse schimbului de către părţile contractante, inclusiv numărul
cadastral al terenurilor, documentele ce confirmă dreptul de
proprietate asupra terenurilor, suprafaţa acestora, după caz,
adiacenţii, precum şi alte date, la solicitarea şi cu acordul părţilor.
În calitate de obiect al contractului de schimb pot fi doar
terenuri incluse în circuitul civil. La acestea se referă terenurile,
dreptul de proprietate asupra cărora este înregistrat în registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază
teritorială este situat terenul. Asemeni cum şi în cazul contractului
de vânzare-cumpărare, părţile contractante, vor prezenta, la
autentificarea notarială a contractului de schimb, extrasele din
registrul bunurilor imobile, care să confirme că la data respectivă 101
proprietar al terenului supus schimbului este cetăţeanul sau
persoana juridică respectivă. Autentificarea notarială a contractului
de schimb a terenurilor fără prezentarea extrasului din registrul
bunurilor imobile se interzice. Extrasul din registrul bunurilor
imobile este valabil două luni din data eliberării. Extrasul din
registrul bunurilor imobile va fi eliberat de oficiul cadastral
teritorial doar în cazul în care anterior a avut loc înregistrarea
primară a terenului şi dreptului asupra acestuia.
Întocmirea, perfectarea şi autentificarea notarială a
contractului de schimb poate avea loc, la decizia şi prin acordul
părţilor contractante:
1) la primăria satului (secretarul consiliului), comunei, în al
cărei teritoriu sunt situate terenurile;
2) la un birou notarial privat în al cărui rază de activitate
este situat terenul;
3) la un birou notarial de stat în al cărui rază de activitate
este situat terenul.
Actele notariale în cadrul autorităţilor administraţiei publice
locale sunt îndeplinite, de regulă, de către secretarul consiliului
local respectiv. Părţile contractante vor prezenta contractul
autentificat notarial oficiului cadastral teritorial, în a cărui rază
teritorială este situat terenul, pentru înregistrarea dreptului de
proprietate asupra terenurilor obţinute în rezultatul contractului de
schimb a terenurilor. Înregistrarea dreptului de proprietate asupra
terenurilor are loc în conformitate cu prevederile Legii cadastrului
bunurilor imobile şi alte acte normative.

6. Contractul de donaţie a terenurilor

Relaţiile privitor la donaţie şi donaţia terenurilor sunt


reglementate de Codul civil (art.827-838 şi altele), Codul funciar
(art.14, 20), Legea cu privire la notariat, Legea taxei de stat, Legea
cadastrului bunurilor imobile, Legea privind modul de calculare a
plăţii pentru serviciile notariale, Hotărârea Guvernului privind
aprobarea tarifelor maximale, percepute de secretarii consiliilor 102
locale (săteşti, comunale) pentru efectuarea acţiunilor notariale
(nr.651 din 27.05.2002) şi alte acte normative.
Prin contractul de donaţie, o parte (donatorul) se obligă să
mărească din contul patrimoniului său, cu titlu gratuit, patrimoniul
celeilalte părţi (donatar). Astfel, în rezultatul încheierii şi executării
contractului de donaţie, este în câştig material sau financiar doar o
parte a contractului (donatarul), dar nu şi donatorul. Astfel,
caracterul gratuit al contractului de donaţie se explică prin faptul că
o parte (donatorul) transmite altei părţi (donatarului) un bun
(terenul) fără a primi altceva, un alt bun (teren etc.) în schimb.
Contractul de donaţie a terenului este un contract solemn,
translativ de proprietate, dar spre deosebire de contractul de
vânzare-cumpărare, nu este un contract oneros, ci unul unilateral
(nu este sinalagmatic), real şi cu titlu gratuit. Astfel, contractul de
donaţie se consideră încheiat din momentul transmiterii bunului
donat în posesiunea şi proprietatea persoanei care primeşte donaţia.
Promisiunea de a dona terenul are valoare juridică şi este
obligatorie pentru părţi doar în cazul în care promisiunea de a dona
terenul este făcută în formă scrisă şi este autentificată notarial. Însă
şi în acest caz, persoana care a promis donaţia terenului este în
drept să anuleze promisiunea de a dona terenul, dacă donarea
terenului promis a devenit imposibilă din cauza altor obligaţii ale
donatorului (de pildă, din cauza necesităţii şi obligaţiei de a acorda
ajutor material/financiar altor persoane sau rude apropiate aflate la
întreţinerea sa) sau dacă starea materială (financiară) a persoanei
care face donaţia s-a înrăutăţit, devenind anevoioasă şi
problematică întreţinerea sa proprie (de pildă, din cauza creşterii
preţurilor la servicii, la electricitate, la gazele naturale, lemne,
cărbune, înrăutăţirii sănătăţii etc.). Prin aceasta se explică şi faptul
că contractul de donaţie este unul real, dar nu consensual.
În cazul contractului de donaţie este foarte important acordul
de voinţă a celor două părţi: voinţa clar exprimată a donatorului,
precum şi dorinţa donatarului de a accepta terenul donat. Existenţa
sau lipsa de discernământ a donatorului la data încheierii
contractului este esenţială în cazul donaţiei, tocmai ceea ce creează 103
unele dificultăţi în activitatea practică a instanţelor judecătoreşti
(este necesară, în asemenea litigii, prezentarea unui material
probatoriu amplu, inclusiv efectuarea unei expertize medico-legale
care să stabilească retroactiv discernământul în momentul
exprimării voinţei donatorului). Fără acordul donatarului încheierea
contractului de donaţie este imposibilă. Consimţământul părţilor
trebuie să fie liber exprimat, să nu fie viciat prin dol (sub forma
captaţiei şi sugestiei), smuls prin violenţă sau dat din eroare, atât
asupra persoanei (eroare privind fiul sau nepotul etc.) sau asupra
terenului (erori privitor la suprafaţa, locul situării – localitatea,
intravilan sau extravilan, destinaţia etc.).
În cazurile în care donatar este un minor, o persoană
incapabilă sau o persoană cu capacitate de exerciţiu limitată, atunci
în numele acestora vor acţiona reprezentanţii lor legali, tutorii sau
curatorii respectivi.
Forma contractului de donaţie a terenurilor. Contractul de
donaţie a terenurilor, inclusiv agricole, absolut în toate cazurile
trebuie încheiat în formă autentică cu înregistrarea dreptului de
proprietate asupra terenului primit drept donaţie în registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază
teritorială este situat terenul. Neautentificarea notarială a
contractului de donaţie a terenului are ca efect nulitatea
contractului. Neînregistrarea dreptului de proprietate asupra
terenului primit drept donaţie în registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial în a cărui rază teritorială este situat
terenul are ca efect neopozabilitatea dreptului de proprietate faţă de
terţi (faţă de organele fiscale teritoriale etc.).
Părţile contractului de donaţie a terenurilor. Părţile
contractului de donaţie a terenului se numesc donator şi donatar.
Donator este persoana care face donaţia, iar Donatar este persoana
care acceptă şi primeşte donaţia. În calitate de donator a terenului
poate fi orice persoană fizică, proprietar de teren, inclusiv un
cetăţean străin care este proprietar legal de terenuri în RM. În
calitate de donatar a contractului de donaţie a terenurilor agricole 104
pot fi cetăţenii RM, precum şi persoanele juridice autohtone
necomerciale.
Se interzice donaţia terenurilor pentru realizarea unor
obligaţii morale:
a) în numele persoanelor incapabile;
b) proprietarilor, administratorilor sau lucrătorilor din
instituţii medicale, educative, de asistenţă socială şi din alte
instituţii similare din partea persoanei care se află în ele sau din
partea soţului sau rudelor acesteia de până la gradul patru inclusiv.
Această regulă nu se aplică în relaţiile dintre rudele de până la
gradul patru inclusiv;
c) în relaţiile dintre persoanele juridice cu scop lucrativ.
Obiectul contractului de donaţie a terenului. Contractul de
donaţie a terenului în mod obligatoriu trebuie să indice obiectul
contractului (terenul ce este donat): numărul cadastral al terenului,
documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra terenului,
suprafaţa acestuia, după caz, adiacenţii etc. În calitate de obiect al
contractului de donaţie pot fi doar terenuri incluse în circuitul civil,
terenuri, dreptul de proprietate asupra cărora este înregistrat în
registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui
rază teritorială este situat terenul. Pentru aceasta, donatorul va
prezenta donatarului actul ce-i confirmă dreptul de proprietate
asupra terenului ce urmează a fi donat.
Perfectarea actului ce confirmă dreptul de proprietate asupra
terenului ce urmează a fi donat este obligaţia proprietarului de teren
(donatorului). Numai proprietarul terenului poate decide şi este în
drept să doneze terenul. Donatorul va prezenta donatarului extrasul
din registrul bunurilor imobile, eliberat de oficiul cadastral
teritorial în a cărui rază teritorială este situat terenul. Oficiul
cadastral teritorial va elibera extrasul din registrul bunurilor
imobile în 3 zile şi este valabil timp de două luni din data eliberării.
Extrasul urmează a fi prezentat în mod obligatoriu notarului la
autentificarea notarială a contractului de donaţie. Fără extrasul din
registrul bunurilor imobile, notarul va refuza autentificarea
notarială a contractului. 105
Asemeni cum şi în cazul contractelor de vânzare-cumpărare
sau de schimb a terenurilor, întocmirea, perfectarea şi autentificarea
notarială a contractului de donaţie poate avea loc, la decizia şi prin
acordul părţilor:
1) la secretarul consiliului satului, comunei, în al cărei
teritoriu este situat terenul;

2) la un birou notarial privat în al cărui rază de activitate este


situat terenul;

3) la un birou notarial de stat în al cărui rază de activitate este


situat terenul.
Părţile semnează contractul personal în prezenţa notarului.
Donatarul va prezenta contractul de donaţie şi copia autentificată a
acestuia oficiului cadastral teritorial, în a cărui rază teritorială este
situat terenul, pentru înregistrarea dreptului său de proprietate
asupra terenului primit drept donaţie. Neprezentarea contractului de
donaţie a terenului autentificat notarial oficiului cadastral teritorial
şi, respectiv, neînregistrarea dreptului de proprietate asupra
terenului primit drept donaţie are ca efect neopozabilitatea
dreptului de proprietate asupra terenului primit drept donaţie faţă
de terţi.
Revocarea donaţiei pentru ingratitudine. Donaţia poate fi
revocată dacă donatarul a atentat la viaţa donatorului sau a unei
rude apropiate a acestuia, dacă se face vinovat de o altă faptă
ilicită faţă de donator sau faţă de o rudă apropiată a acestuia,
situaţii care atestă o ingratitudine gravă, sau dacă refuză fără
motive întemeiate să acorde donatorului întreţinerea datorată. Dacă
donaţia este revocată, se poate cere restituirea terenului donat.
Revocarea donaţiei poate fi făcută doar în decursul unui an din
momentul în care cel îndreptăţit să revoce a luat cunoştinţă de
motivul de revocare. Revocarea donaţiei poate avea loc doar în
circumstanţe care dovedesc o ingratitudine gravă din partea
donatarului sau dacă acesta refuză fără motive întemeiate să acorde
donatorului întreţinerea datorată. Acţiunea de revocare a donaţiei 106
nu poate fi înaintată contra moştenitorilor donatarului, nici de
moştenitorii donatorului împotriva donatarului, cu excepţia cazului
în care donatorul a decedat până la expirarea termenului de un an
din momentul în care cel îndreptăţit să revoce a luat cunoştinţă de
motivul de revocare.
Rezoluţiunea contractului de donaţie în cazul stării de nevoie.
Dacă donatorul, după executarea donaţiei, nu mai este în stare să-şi
asigure o întreţinere corespunzătoare şi să-şi îndeplinească
obligaţiile legale de întreţinere faţă de terţi, poate cere de la
donatar restituirea bunurilor donate pe care acesta le mai posedă.
Cererea de restituire a terenului donat este inadmisibilă în cazul în
care donatorul şi-a provocat intenţionat sau prin culpă gravă
starea de nevoie.
Răspunderea părţilor contractului de donaţie. Dacă donatorul
trece sub tăcere cu viclenie un viciu de natură fizică sau juridică
a terenului donat, acesta este obligat să despăgubească pe donatar
de prejudiciul cauzat în asemenea circumstanţe. Contractul de
donaţie încheiat în timpul unei maladii prezumate a fi letale pentru
donator, urmată de însănătoşirea acestuia, poate fi declarat nul la
cererea donatorului. Părţile contractului de donaţie pot conveni ca
donaţia să fie condiţionată de îndeplinirea unei sarcini sau de
realizarea unui scop. Sarcina sau scopul convenite de părţi nu pot
să contravină legii, bunelor moravuri şi ordinii de drept (de pildă,
donaţia terenului nu poate fi condiţionată cu obligaţia donatarului
de a se dezice de perceperea alimentelor pentru întreţinerea
copiilor, de a se căsători cu o anumită persoană şi altele asemenea).
Scopul poate fi şi de utilitate publică, nu numaidecât în interesul
donatorului sau rudelor acestuia (de pildă, de a transmite o parte
din recoltă sau din plata de arendă în natură (struguri, ulei etc.) în
folosul spitalului sau grădiniţei de copii din localitate etc.). În cazul
în care sarcina sau scopul convenit de părţi presupune cheltuieli
materiale/financiare (de pildă, plantarea viţei de vie sau a unei
livezi de pomi fructiferi pe terenul donat), atunci donaţie se va
considera numai partea ce depăşeşte cheltuielile de plantare şi/sau
de atingere a scopului respectiv. Este necesar şi important ca 107
sarcina sau scopul cerut de donator (condiţia donaţiei) să nu
depăşească valoarea terenului donat. Este imoral şi ilegal ca în
cazul contractului de donaţie să se ceară de la donatar executarea
unor sarcini sau atingerea unui scop care va necesita cheltuieli
materiale şi/sau financiare mai mari decât costul terenului donat (de
pildă, costul terenului donat este de 5 mii de lei, iar donatorul cere
de la donatar ca acesta să planteze pe terenul donat viţă de vie care
necesită cheltuieli de 100 mii de lei etc.). Îndeplinirea sarcinii poate
fi cerută, în afară de donator, de oricare persoană în al cărei interes
este stipulată sarcina (de pildă, în cazul în care terenul este donat cu
sarcina de a-l da în arendă unui anumit arendaş sau dacă donatorul
a condiţionat donaţia cu obligaţia donatarului de a împărţi plata de
arendă cu alte persoane sau rude apropriate etc.). Dacă donatarul nu
îndeplineşte sarcina sau realizarea unui scop convenit şi indicat în
contractul de donaţie a terenului (condiţia donaţiei), donatorul
poate cere revocarea (restituirea, anularea) donaţiei.

7. Contractul de arendare a terenurilor


Transmiterea terenului în arendare, asemeni cum şi vânzarea,
schimbul, donarea, transmiterea în administrare fiduciară,
ipotecarea etc. este una din posibilităţile juridice de exercitare a
dreptului de proprietate. Funcţionarea eficientă a relaţiilor de
arendare a terenurilor este un element indispensabil al economiei
de piaţă. Însemnătatea contractului de arendare se manifestă şi în
faptul că în jurul a 70 la sută din terenurile cu destinaţie agricolă,
deja atribuite în proprietatea privată a cetăţenilor cu drept la cota de
teren echivalent sunt transmise în folosinţă în baza contractului de
arendare, fiind valorificate în comun în cadrul gospodăriilor
ţărăneşti (de fermier), cooperativelor agricole de producţie, în
cadrul altor întreprinderi agricole. Astfel, în baza contractului de
arendare a terenurilor, are loc şi soluţionarea problemei parcelelor
mici, comasarea („consolidarea”) terenurilor şi crearea
exploataţiilor agricole mai mult sau mai puţin compacte. 108
În prezent, relaţiile de arendă sunt reglementate de Codul
civil, Codul funciar (art. 20, 25, 28 -30, 41 şi altele), Legea cu
privire la arenda în agricultură, pusă în aplicare cu data de 1 august
2003, Legea cadastrului bunurilor imobile, Hotărârea Guvernului
privind implementarea Legii cu privire la arenda în agricultură,
inclusiv Regulamentul privind modul de ţinere în cadrul
primăriilor a registrelor contractelor de arendă a terenurilor.
Legislaţia RM stabileşte că contractul de arendare este un
acord încheiat între o parte, proprietar sau un alt posesor legal al
terenurilor şi altor bunuri agricole, denumită arendator, şi altă
parte, denumită arendaş, în vederea exploatării acestora pe o durată
determinată şi la un preţ stabilit de părţi. Contractul de arendare
este o varietate a contractului de locaţiune.
Caracterele juridice ale contractului de arendă. Contractul
de arendă este un contract:
a) negociabil de părţi, astfel că proprietarul terenului
(arendatorul) şi arendaşul au dreptul şi libertatea de a negocia între
ei clauzele (condiţiile) contractului de arendă, inclusiv modul de
formulare şi includere în contract a clauzelor obligatorii stabilite de
lege, precum şi a unor clauze suplimentare, liber convenite de părţi,
având în vedere drepturile şi interesele economice ale părţilor în
fiecare caz concret în parte;
b) cu titlu oneros, ceea ce înseamnă că atât arendatorul cît şi
arendaşul terenului vor obţine beneficii materiale concrete, inclusiv
financiare, în rezultatul executării contractului de arendare. Dacă
un bun agricol se transmite, în vederea folosinţei sau exploatării
temporare, cu titlu gratuit, acesta nu poate fi calificat drept contract
de arendare;
c) bilateral (sinalagmatic), deoarece la contract participă
două părţi: proprietarul terenului (arendatorul) şi arendaşul ce dă
naştere la obligaţii reciproce între părţi, arendatorul obligându-se să
asigure folosinţa provizorie a terenului arendat, iar arendaşul se
obligă să plătească arendatorului plata de arendă;
d) solemn, în sensul că trebuie încheiat în formă scrisă. 109
e) cu executare succesivă, deoarece executarea contractului
de arendare durează în timp şi în toată perioada de valabilitate, de
la încheiere şi până la încetarea relaţiilor de arendare şi rezilierea
contractului încontinuu, fără întrerupere, este obligatoriu atât
pentru arendator cît şi pentru arendaşul terenului, aceştia fiind
obligaţi să respecte întocmai şi să execute în totalitate prevederile
contractului semnat;
f) netranslativ de proprietate, deoarece transferă numai
dreptul de folosinţă asupra terenului pentru o durată determinată.
Capacitatea juridică a părţilor contractante. Părţile
contractului de arendare se numesc arendator şi arendaş.
Arendator este persoana fizică sau persoana juridică care dă terenul
în arendă. În calitate de arendator poate fi doar proprietarul sau alt
posesor legal al terenului. Posesor legal poate fi considerat şi
arendaşul terenului în cazul în care arendatorul îi acordă acestuia în
scris dreptul de a transmite terenul unei terţe persoane în
subarendă. În calitate de arendaş de terenuri agricole poate fi
persoana fizică sau persoana juridică, cu domiciliul (sediul) în RM.
Legislaţia RM este liberală în privinţa statutului juridic al
arendaşului, deoarece stabileşte o singură condiţie pentru
persoanele fizice şi juridice arendaşi, şi anume: „să aibă domiciliu
(sediu) în RM” (art. 2 din Legea cu privire la arenda în agricultură).
În această privinţă există o discrepanţă majoră dintre prevederile
Legi cu privire la arenda în agricultură (art.2) şi prevederile art. 41
din Codul funciar, care prevede necondiţionat dreptul de a da
terenurile în arendă atât persoanelor fizice şi juridice din RM, cât
şi celor din alte state, precum şi organizaţiilor şi asociaţiilor
internaţionale”. Astfel, Legea cu privire la arenda în agricultură
fără just temei a restrâns dreptul persoanelor fizice şi juridice
străine de a arenda terenuri agricole în RM.
Obiectul contractului de arendă. Bunurile care pot forma
obiectul contractului de arendare sunt următoarele: terenuri
agricole productive – arabile, vii, livezi, pepiniere viticole,
pomicole, de arbuşti fructiferi, plantaţii de hamei şi duzi –
terenurile ocupate cu construcţii şi instalaţii agrozootehnice, 110
amenajările piscicole şi de îmbunătăţiri funciare, drumurile
tehnologice, platformele şi spaţiile de depozitare care deservesc
nevoile producţiei agricole, terenurile neproductive care pot fi
amenajate şi folosite pentru producţia agricolă, precum şi
animalele, construcţiile de orice fel, maşinile, utilajele şi alte bunuri
destinate exploatării agricole.
Bunurile care formează obiectul contractului trebuie să fie
complete şi precis determinate. Potrivit art. 913 Cod civil,
arendatorul şi arendaşul trebuie să întocmească, la începutul
arendării, un act în care se descrie bunul arendat şi starea în care se
află în momentul predării. În toate cazurile, pentru a fi în prezenţa
unui contract de arendare, bunurile menţionate trebuie să fie
destinate producţiei agricole. Dacă folosinţa unor bunuri agricole se
transmite în alte scopuri (de exemplu, terenul în scopuri turistice
sau sportive), contractul nu va mai fi supus reglementărilor privind
arenda, ci regulilor locaţiunei.
Contractul de arendare a terenurilor trebuie să includă, în
mod obligatoriu, date privind:
a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) obiectul contractului;
c) actul care autentifică dreptul de proprietate sau alt drept
al arendatorului de a da terenul agricol în arendă;
d) înregistrarea contractului în modul stabilit;
e) termenul de arendă;
f) componenţa, forma şi cuantumul plăţii de arendă;
g) modalitatea, termenul şi locul achitării plăţii pentru arendă;
h) drepturile şi obligaţiile părţilor;
i) răspunderea părţilor;
j) condiţiile de modificare şi de reziliere a contractului;
k) condiţiile de folosire a obiectelor situate pe terenul
arendat, inclusiv a utilajului şi a tehnicii agricole;
l) condiţiile de recultivare, după caz;
m) normele maximal admisibile de influenţă asupra
mediului, cu efectuarea analizei chimice a solului la transmiterea şi
la restituirea terenului cu acordul comun al părţilor contractante. 111
Neincluderea în contractul de arendă a unei clauze esenţiale
sau nerespectarea formei scrise a contractului atrage nulitatea
acestuia.
Arenda (plata de arendă), al doilea obiect al contractului de
arendare, reprezintă preţul arendării şi obiectul prestaţiei
arendaşului. Plata se face potrivit înţelegerii părţilor şi se execută la
termenele şi la locul stabilite în contract. Arenda se stabileşte de
părţi în bani, în natură sau în natură şi bani. Arenda în natură se
stabileşte într-o cantitate determinată de produse sau într-un
procent din producţie. Produsele cu care se plăteşte arenda se
stabilesc de părţi în funcţie de specificul activităţii agricole şi de
zonă (alin 3 al art. 916 Cod civil). Plata pentru arendă va constitui
nu mai puţin de 2% pe an din preţul normativ al terenului arendat.
Contractul de arendare în mod obligatoriu trebuie să indice
obiectul contractului: terenul dat şi luat în arendă, inclusiv numărul
cadastral al terenului, documentul ce confirmă dreptul de
proprietate asupra terenului, suprafaţa acestuia, după caz,
adiacenţii, precum şi alte date, la solicitarea şi acordul părţilor.
Arendatorul şi arendaşul sunt obligaţi să întocmească actul de
predare-preluare a terenului cu o descriere mai amănunţită a
terenului dat şi luat în arendă. Aşa un act trebuie întocmit în termen
de 14 zile calendaristice din data încheierii şi semnării contractului
de arendare.
Termenul de arendă. Contractul de arendare trebuie să
conţină date precise privind data, la care începe arenda şi data, când
încetează arenda. Lipsa datelor privind termenul de arendă (durata
contractului), asemeni cum şi în cazul altor clauze obligatorii,
atrage după sine nulitatea contractului. Conform Legii cu privire la
arendă în agricultură termenul de arendă a terenului agricol nu
poate fi stabilit mai mic de un an, dar nici mai mare de 30 de ani. În
cazul în care părţile contractului de arendare vor indica în contract
un termen de 6 luni, 9, 11 luni sau 40, 50, 99 de ani, contractul se
va considera încheiat pe un an sau, respectiv, pe 30 de ani. De
asemenea, în limitele de cel puţin un an şi cel mult 30 de ani, poate
fi stabilit şi termenul de arendare a terenului în scopul sădirii unor 112
plantaţii multianuale (viţei de vie, livezilor), însă în acest caz,
termenul contractului de arendare va fi stabilit de cel puţin 25 ani,
dacă contractul nu prevede alt termen. Decizia finală cu un termen
de arendă concret, şi în acest caz, va fi luată în rezultatul
negocierilor de către proprietarul şi arendaşul terenului.
Dacă proprietarul terenului (arendatorul) nu doreşte să
prelungească termenul de arendă a terenului, acesta va comunica în
scris despre aceasta arendaşului cu 3 luni înainte de expirarea
termenului de arendă convenit iniţial. Dacă arendatorul nu va face
acest lucru, contractul de arendă se consideră prelungit cu un an.
Contractul de arendare poate fi prelungit cu acordul comun
al părţilor. Partea care intenţionează să prelungească contractul de
arendă este obligată să solicite avizul celeilalte părţi cu cel puţin 30
de zile înainte de expirarea termenului contractului. În cazul
prelungirii termenului de arendă a terenului, părţile vor semna un
acord adiţional, care devine parte integrantă a contractului de bază.
Forma contractului de arendare a terenurilor agricole.
Contractul de arendare a terenurilor agricole va fi încheiat în formă
scrisă. Lipsa unui contract în scris dintre proprietarul terenului
(arendator) şi arendaş este atât în defavoarea proprietarului de teren
cât şi în defavoarea arendaşului care vor fi lipsiţi de orice protecţie
din partea instanţelor judecătoreşti în cazul posibilelor litigii care
pot să apară pe parcurs între acestea.
Înregistrarea contractului/dreptului de arendare a terenurilor
agricole. Înregistrarea contractului/dreptului de arendare a
terenului agricol are loc, în funcţie de durata contractului:
a) în registrul contractelor de arendă la primăria localităţii în a
cărei rază teritorială este situat terenul;
b) în registrul bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial
în a cărui rază teritorială este situat terenul.
Neînregistrarea contractului /dreptului de arendare are ca
efect inopozabilitatea contractului faţă de terţi. Contractul de
arendare a terenurilor încheiat pe un termen mai mare de 3 ani se
prezintă oficiului cadastral teritorial, în a cărui rază teritorială este
situat terenul, pentru înregistrarea dreptului de arendare în registrul 113
bunurilor imobile. Înregistrarea benevolă la oficiul cadastral
teritorial a dreptului de arendare pe un termen de până la 3 ani îl
scuteşte pe arendaş de obligaţia de a-l înregistra la primărie.
Contractul de arendare a terenurilor încheiat pe un termen de
până la 3 ani inclusiv se înscrie în registrul contractelor de arendă
ţinut de primăria localităţii în a cărei rază teritorială este situat
terenul arendat. În cazul în care terenul dat în arendă este situat pe
teritoriul mai multor localităţi, contractul se înregistrează la
primăria fiecăreia dintre aceste localităţi. În registrul contractelor
de arendă se înscriu date privind:
a) părţile contractante, domiciliul ori sediul acestora;
b) numărul cadastral, suprafaţa, bonitatea şi modul de
folosinţă a terenului dat în arendă;
c) termenul de arendă şi data expirării acestuia;
d) plătitorul impozitelor aplicate asupra terenului arendat;
e) alte date, după caz.
Efectele contractului de arendare. Drepturile şi obligaţiile
părţilor. Dreptul de folosinţă a terenului şi altor bunuri agricole
arendate apare din momentul semnării actului de predare-preluare a
terenului arendat. Arendatorul este în drept să verifice oricând
modul în care arendaşul valorifică terenul său dat în arendă, însă
fără a interveni în activitatea curentă a acestuia. Arendatorul are, în
vederea garantării plăţii de arendă, drept de amanet asupra
bunurilor obţinute de arendaş şi asupra fructelor terenului arendat,
iar arendaşul (sau deţinătorul terenului vecin cu cel arendat) are
dreptul prioritar la încheierea contractului de arendare pe un nou
termen în cazul în care:
a) şi-a onorat obligaţiile contractuale luate anterior;
b) bunurile arendate se dau în arendă pe un nou termen;
c) acceptă noile clauze contractuale stabilite de arendator.
Arendaşul mai beneficiază şi de dreptul de preemţiune în
cazul înstrăinării de către proprietar a terenului dat în arendă.
Arendaşul poate solicita schimbarea destinaţiei terenului arendat,
însă aşa ceva poate avea loc doar cu acordul prealabil în scris al
proprietarului şi cu respectarea dispoziţiilor legale. 114
Obligaţiile arendatorului:
a) să predea terenul agricol dat în arendă în termenul şi în
condiţiile stipulate în contract;
b) garantarea pe arendaş împotriva evicţiunii;
c) răspunde pentru viciile terenului şi altor bunuri agricole
date în arendă;
d) achită impozitele şi taxele datorate pentru bunurile agricole
arendate;
e) să acţioneze într-o manieră care să nu împiedice
exploatarea normală a bunurilor date în arendă;
f) să efectueze din cont propriu reparaţia capitală a bunurilor
date în arendă în cazul în care contractul nu prevede altfel;
g) să plătească arendaşului, în cazul rezilierii contractului
de arendă înainte de încheierea anului agricol, valoarea fructelor
care, deşi încă neseparate, vor putea fi separate înainte de sfârşitul
anului agricol în condiţiile unei gospodăriri normale. La
compensarea valorii fructelor se iau în calcul şi datoriile părţilor la
momentul rezilierii contractului;
Obligaţiile arendaşului:
a) să folosească cu bună-credinţă terenul arendat, conform
legii, destinaţiei şi categoriei de folosinţă a terenului şi clauzelor
contractului;
b) să menţină potenţialul productiv al terenului arendat, să
restituie terenul, la expirarea termenului stipulat în contract, în
starea corespunzătoare clauzelor contractului, ţinându-se cont de
gradul de uzură;
c) să achite plata de arendă în termenul şi în modul stabilit;
d) să achite impozitele şi alte plăţi, prevăzute de lege, dacă
contractul nu prevede altfel;
e) achită cheltuielile de încheiere a contractului, respectiv
taxele de redactare şi înregistrare a contractului de arendă care sunt
în sarcina acestuia;
f) de a pune la dispoziţia arendatorului bunurile agricole
arendate precum şi documentaţia aferentă pentru ca arendatorul să- 115
şi exercite dreptul de control asupra modului în care se
administrează bunurile arendate;
g) să execute alte condiţii prevăzute de lege sau de contract.
Problema riscurilor în contractul de arendare. Potrivit art.
920 Cod Civil, în contractul de arendare părţile contractante pot
stabili, de comun acord, cazurile şi limitele suportării prejudiciilor
cauzate de calamităţile naturale. De asemenea, de comun acord,
părţile pot să prevadă repartizarea pierderilor totale sau parţiale a
bunurilor arendate ca urmare a unor cazuri fortuite sau de forţă
majoră. Riscul bunului, adică dauna rezultată din pieirea fortuită a
bunurilor arendate, se suportă, potrivit regulilor generale (art. 318
Cod Civil), de către proprietarul arendator. În domeniul
contractului de arendare problema privind riscul contractului
(soarta obligaţiei arendaşului de a plăti arenda) se pune sub două
aspecte, şi anume:
a) în caz de pieire fortuită a bunurilor arendate, riscul
contractului este suportat de arendator, în calitate de debitor al
obligaţiei (de a asigura folosinţa) imposibil de executat, care nu
mai poate cere arendaşului plata de arendă.
b) în caz de pieire fortuită a recoltei, producţiei, fructelor
riscul se suportă de ambele părţi.
Potrivit art. 917 Cod Civil, dacă mai mult de jumătate din
fructele obţinute prin arendare pier fortuit, arendaşul poate cere
reducerea proporţională a plăţii de arendă. Arendaşul însă, va fi
ţinut să facă dovada că pieirea s-a produs dintr-o cauză străină
(forţă majoră sau caz fortuit), dar nu din culpa sa.
Dreptul de preemţiune al arendatorului. Art. 15 (4) din Legea
cu privire la arenda în agricultură prevede că arendaşul beneficiază
de dreptul de preemţiune în cazul înstrăinării de către proprietar a
bunurilor date în arendă. Dreptul de preemţiune al arendaşului este
necondiţionat.
Subarenda terenurilor agricole. Terenurile agricole se
transmit în subarendare numai cu consimţământul proprietarului,
dat în formă scrisă, şi prin încheierea unui contract separat.
Arendatorul terenurilor agricole va indica în consimţământul său 116
care dintre acestea pot fi date în subarendă, pe ce termen şi cu ce
scop. Contractul de subarendare a terenurilor agricole va conţine
informaţii despre contractul de arendare şi despre consimţământul
arendatorului, în al cărui temei a fost încheiat contractul de
subarendă. Darea în subarendare a terenurilor agricole arendate nu
absolvă arendaşul de răspunderea faţă de arendator. Termenul
contractului de subarendare a terenurilor agricole nu poate depăşi
termenul contractului de arendare. Subarenda ulterioară se
interzice.
Răspunderea părţilor. Pentru neexecutarea sau executarea
necorespunzătoare de către părţi a clauzelor contractului de
arendare, partea vinovată poartă răspundere conform legii şi
clauzelor contractuale. Încetarea acţiunii contractului de arendare
nu absolvă părţile de răspunderea pentru neexecutarea sau
executarea necorespunzătoare a clauzelor contractuale în perioada
de acţiune a acestuia. Litigiile apărute la încheierea şi executarea
contractului de arendare a terenului, la modificarea clauzelor
contractuale, la încetarea acţiunii contractului se examinează de
către instanţa judecătorească. În contractul de arendare părţile
contractante pot stabili, de comun acord, cazurile şi limitele
suportării prejudiciilor cauzate de calamităţi naturale. De comun
acord, părţile pot să prevadă repartizarea pierderilor totale sau
parţiale ale terenului arendat ca urmare a unor cazuri fortuite sau a
unor cazuri de forţă majoră.
Modificarea, rezilierea şi încetarea contractului de arendare.
Clauzele contractului de arendare a terenului se modifică cu
acordul comun al părţilor contractante ori prin hotărâre a instanţei
judecătoreşti. În cazul în care una dintre părţile contractante
intenţionează să modifice clauzele contractului de arendare, ea va
solicita avizul celeilalte părţi cu cel puţin 30 de zile până la
prezentarea propunerilor de modificare. La modificarea clauzelor
contractului de arendare, părţile contractante vor semna un acord
adiţional care va fi parte integrantă a contractului de bază şi îl vor
înregistra în modul stabilit de lege.
117
Contractul de arendare se reziliază:
a) prin acordul comun al părţilor contractante;
b) prin hotărâre a instanţei judecătoreşti, la cererea uneia
dintre părţile contractante, în legătură cu neexecutarea de către
cealaltă parte a obligaţiilor contractuale.
Acordul părţilor contractante privind rezilierea contractului
de arendă se încheie în formă scrisă. Arendatorul este în drept să
ceară rezilierea contractului de arendare în cazul în care arendaşul:
a) nu a înregistrat contractul în termenele prevăzute de lege;
b) refuză să ia în arendă bunurile agricole stipulate în
contract;
c) a schimbat modul de folosinţă a bunurilor arendate fără
consimţământul arendatorului;
d) a înrăutăţit starea bunurilor astfel încât ea nu poate fi
restabilită până la expirarea termenului contractului;
e) nu a achitat plata pentru arendă în decursul a 3 luni de la
data expirării termenului prevăzut în contract;
f) a încheiat un contract de subarendă fără consimţământul
arendatorului.
Arendatorul este în drept să ceară rezilierea contractului de
arendă în cazul în care arendaşul nu a achitat plata pentru arendă în
decursul a 3 luni de la data expirării termenului prevăzut în
contract.
Arendaşul este în drept să ceară rezilierea contractului de
arendă în cazul în care:
a) arendatorul refuză să dea în arendă terenul indicat în
contract, nu l-a transmis la timp ori face imposibilă exploatarea
terenurilor arendate;
b) terenul arendat, din motive ce nu depind de voinţa sa, a
ajuns într-o stare inutilizabilă;
c) se află în incapacitate de muncă, este privat de libertate ori
au survenit alte circumstanţe care fac imposibilă executarea de mai
departe a contractului.
Contractul de arendare a terenului poate prevedea şi alte
motive de reziliere a acestuia din iniţiativa părţilor. Partea 118
contractantă care intenţionează să rezilieze contractul de arendă
înştiinţează în scris partea cealaltă cu cel puţin 3 luni înainte de
recoltare. Restituirea terenului agricol arendat are loc în baza
actului de predare-preluare. La expirarea termenului contractului de
arendare, arendaşul este obligat să restituie arendatorului terenul
agricol arendat în starea în care l-a preluat, ţinându-se cont de
uzura terenului (bonitatea solului), specificată în contract.
Arendaşul este în drept să separe îmbunătăţirile aduse terenului
arendat, efectuate cu permisiunea arendatorului, care pot fi separate
fără a deteriora terenul, ori să ceară compensarea valorii lor de
către arendator în cazul în care contractul nu prevede altfel.
Încetarea contractului de arendare. Ţinând cont de faptul că
contractului de arendare i se aplică regulile locaţiunii, acesta
încetează în baza aceloraşi temeiuri ca şi locaţiunea, cu unele
derogări stabilite expres. Astfel denunţarea unilaterală nu este
aplicabilă contractului de arendare, deoarece el se încheie pe o
durată determinată. Potrivit art. 921 Cod Civil, arenda încetează
odată cu expirarea termenului pentru care a fost convenită. Pentru
aceasta însă arendatorul trebuie să informeze printr-un preaviz
arendaşul despre nedorinţa de a prelungi contractul cu 3 luni înainte
de expirarea termenului de arendare. Dacă termenul arendării
expiră, iar arendatorul nu cere să i se predea terenul şi arendaşul
continuă exploatarea lui, contractul de arendare se consideră
prelungit cu un an (art. 915 Cod civil).
Astfel, contractul de arendă încetează în cazul:
a) expirării termenului de arendă;
b) declarării nulităţii acestuia;
c) pieirii bunurilor arendate;
d) rezilierii contractului;
e) în alte cazuri prevăzute de lege sau de contract.

8. Contractul de concesiune a terenurilor


Relaţiile cu privire la concesiune sunt reglementate prin
Legea cu privire la concesiuni (nr.534-XIII din 13.07.95) şi alte 119
acte normative. Conform art. 1 din Legea cu privire la concesiuni,
concesiunea este un contract prin care statul sau autorităţile
administraţiei publice locale cesionează (transmite) unui investitor
(persoană fizică sau juridică, inclusiv străină), în schimbul unei
redevenţe, dreptul de a desfăşura activitate de prospectare,
explorare, valorificare sau restabilire a resurselor naturale pe
teritoriul RM, de a presta servicii publice, de a exploata obiecte
proprietate publică (de stat sau municipală) care conform legislaţiei
sunt scoase integral sau parţial din circuitul civil, precum şi
dreptul de a desfăşura anumite genuri de activitate, inclusiv cele
care constituie monopolul statului, preluând gestiunea obiectului
concesiunii, riscul prezumtiv şi răspunderea civilă.
Caracterele juridice ale contractului de concesiune.
Contractul de concesiune, asemeni cum şi contractul de arendare a
terenurilor, este un contract: a) negociabil de părţi; b) cu titlu
oneros; c) bilateral (sinalagmatic); d) solemn; e) cu executare
succesivă; f) comutativ; g) netranslativ de proprietate.
Pot face obiectul concesiunii:
a) terenurile şi alte resurse naturale, prospectarea, explorarea
şi valorificarea acestora;
b) bunurile mobiliare şi imobiliare ale organizaţiilor şi
întreprinderilor de stat sau municipale.
Calitatea de concedent o are:
a) Guvernul, în cazul concesionării terenurilor şi altor resurse
naturale. În acest caz contractul de concesiune se va încheia între
concesionar şi organul central de specialitate al administraţiei
publice autorizat de Guvern;
b) organele centrale de specialitate şi autorităţile
administraţiei publice locale, în limitele competenţei lor, în cazul
concesionării bunurilor întreprinderilor de stat (municipale), a altor
obiecte economice.
Concesionari pot fi persoane fizice şi juridice din RM şi din
alte state. În baza contractului de concesiune, concedentul
cesionează concesionarului, în baza contractului de concesiune,
drepturile sale de posesiune şi de folosinţă asupra obiectului 120
concesiunii, rezervându-şi dreptul exclusiv de dispoziţie asupra
acestuia, iar produsele şi beneficiul (venitul) obţinut de
concesionar ca rezultat al exploatării obiectului concesiunii
constituie proprietatea acestuia, dacă contractul de concesiune nu
prevede altfel. Constituie proprietate a concesionarului valorile
materiale proprii şi de altă natură procurate cu mijloace proprii
precum şi îmbunătăţirile aduse de acesta obiectului concesiunii,
dacă acestea pot fi separate de obiectul în cauză fără a-l prejudicia.
Îmbunătăţirile inseparabile aduse obiectului concesiunii de către
concesionar constituie proprietatea RM. La expirarea contractului
de concesiune ori în cazul rezilierii lui, concesionarul are
dreptul la recuperarea costului îmbunătăţirilor aduse obiectului
concesiunii cu permisiunea concedentului, dacă contractul nu
prevede altfel.
Concesionarea terenurilor şi a altor resurse naturale. Pot fi
concesionate terenuri proprietate publică din domeniul public
(care nu pot fi supuse privatizării) de toate categoriile (exceptând
terenurile destinate ocrotirii naturii, terenurile de valoare istoricoculturală şi terenurile fondului
silvic) şi alte resurse naturale. Lista
terenurilor şi a altor resurse naturale va fi pusă de acord cu
autorităţile administraţiei publice locale în a căror rază teritorială se
preconizează desfăşurarea activităţii concesionale şi cu organele de
protecţie a mediului înconjurător.
Terenurile se concesionează prin decizie a concedentului, cu
acordul proprietarilor funciari, beneficiarilor funciari respectivi.
Retragerea parţială sau integrală, pentru cauză de utilitate publică,
a terenurilor şi a altor resurse naturale concesionate se admite
numai în cazuri excepţionale prin hotărâre a Parlamentului, iar
rechiziţionarea - prin hotărâre a Guvernului, efectuarea acesteia
fiind posibilă fără rezilierea contractului de concesiune. În aceste
cazuri concesionarul este în drept să solicite concesionarea unui
alt obiect similar, cu operarea modificărilor în contractul de
concesiune sau rezilierea în mod unilateral a contractului şi
compensarea cheltuielilor suportate. Controlul asupra activităţii de
exploatare a terenurilor şi a altor resurse naturale desfăşurate de 121
concesionar este exercitat de organele de stat de supraveghere şi
control.
Concesiunea se acordă în baza rezultatelor concursului
internaţional, cu încheierea ulterioară a contractului de concesiune.
Dacă obiectul concesiunii este solicitat de un singur ofertant, a
cărui ofertă corespunde condiţiilor stabilite de către concedent,
încheierea contractului de concesiune se negociază direct.
Contractul de concesiune va cuprinde:
a) părţile contractante;
b) obiectul şi scopul concesiunii;
c) formele, condiţiile, cuantumul şi modul de efectuare a
plăţilor concesionale;
d) obligaţiile concedentului privind concesionarea obiectelor
şi drepturile lui de control asupra exploatării acestora;
e) obligaţiile concesionarului de a menţine obiectele
concesiunii în stare de funcţionare şi de a le restitui în starea
respectivă după încetarea efectului contractului, precum şi
obligaţiile de a asigura securitatea ecologică a unităţii de producţie
înfiinţate şi protecţia mediului înconjurător;
f) condiţiile de asigurare a obiectului concesiunii;
g) volumul şi termenele de atragere în RM a investiţiilor
străine în vederea desfăşurării activităţii de producţie a
concesionarului;
h) clauza privind prezentarea în modul stabilit de legislaţie a
avizului organului de protecţie a mediului înconjurător şi a
avizului serviciului sanitaro-epidemiologic asupra securităţii
tehnologiilor aplicate;
i) dreptul statului de a procura în mod prioritar o parte din
produsul finit al concesionarului;
j) clauza privind menţinerea sau modificarea numărului de
locuri de muncă;
k) clauza privind întreţinerea obiectelor de utilitate socialculturală, menţinerea condiţiilor de
funcţionare a acestora sau
transmiterea lor la balanţa unităţilor administrativ-teritoriale
respective; 122
l) modul de finanţare a construcţiei obiectelor de utilitate
locativă şi socială pe teritoriul concesionat;
m) formele de participare a concedentului la conducerea
întreprinderii concesionale;
n) condiţiile, cotele, modul şi termenele de pregătire a
personalului autohton pentru întreprinderea concesională;
o) facilităţile şi garanţiile, dacă acestea diferă de cele
prevăzute de legislaţie;
p) lista faptelor juridice a căror apariţie poate conduce la
modificarea clauzelor contractului de concesiune sau la rezilierea
lui la cererea uneia dintre părţi;
q) modul de distribuire a bunurilor între concesionar şi
concedent la încetarea efectului contractului de concesiune;
r) răspunderea părţilor şi modul de soluţionare a litigiilor;
s) procedura lichidării întreprinderii concesionale;
t) durata contractului;
u) garanţiile financiare ale părţilor;
v) sediul şi elementele de identificare ale băncilor părţilor;
w) alte clauze negociate şi convenite de părţi.
La contractul de concesiune se anexează documentele ce
confirmă drepturile de proprietate ale statului asupra obiectului
concesiunii, planurile de situaţie ale terenurilor, de amplasare a
clădirilor şi construcţiilor, precum şi lista bunurilor proprietate
publică (de stat sau municipală) cu valoarea lor estimată în
preţurile pieţei mondiale, conform datelor de inventariere la
momentul încheierii contractului.
Contractul de concesiune a terenurilor şi a altor resurse
naturale, în afară de cele indicate mai sus, trebuie să mai cuprindă:
a) caracteristica mediului natural, a solului şi a altor resurse
naturale, precum şi volumul exploatării lor;
b) normele tehnologice de exploatare a acestora;
c) condiţiile de recultivare a terenurilor;
d) plăţile de compensare pentru scoaterea din circuit a
terenurilor şi a altor resurse naturale;
e) condiţiile de protecţie a resurselor naturale însoţitoare; 123
f) volumul şi modul de depozitare a deşeurilor de producţie;
g) normele maxime admisibile ale impactului asupra
mediului înconjurător;
h) modul de distribuire a cheltuielilor pentru prospectarea,
explorarea şi valorificarea resurselor naturale, precum şi a riscurilor
şi veniturilor aferente acestor activităţi.
Contractul de concesiune se încheie pe o durată ce nu va
depăşi 50 de ani. La expirarea contractului de concesiune, dacă au
fost respectate clauzele lui, concesionarul beneficiază de dreptul
preferenţial de a prelungi contractul. În cazul prelungirii
contractului de concesiune clauzele lui pot fi modificate cu acordul
părţilor. Concedentul are dreptul să modifice în mod unilateral
clauzele contractului de concesiune, în cazul în care apar
circumstanţe deosebite de cele care au fost prevăzute la acordarea
concesiunii. Dacă modificarea unilaterală a clauzelor contractului
aduce prejudiciu concesionarului, el este în drept să ceară
concedentului acoperirea acestui prejudiciu, inclusiv a venitului
ratat.
Concedentul are dreptul să ceară rezilierea înainte de termen a
contractului de concesiune în cazul:
a) survenirii unor evenimente sau depistării unor fapte care îi
dau dreptul de a rezilia contractul;
b) încălcării clauzelor contractului de către concesionar;
c) lichidării concesionarului - persoană juridică sau decesului
concesionarului - persoană fizică ce a încheiat contractul;
d) falimentului întreprinderii concesionale;
e) pronunţării de către instanţa de judecată competentă a
hotărârii privind nulitatea documentelor de constituire a
întreprinderii concesionale.
Reorganizarea concedentului nu atrage după sine modificarea
clauzelor contractului de concesiune sau rezilierea lui. În acest caz
Guvernul (organul central de specialitate al administraţiei publice
sau autoritatea administraţiei publice locale) îşi asumă răspunderea
pentru respectarea contractului. Efectul contractului de concesiune
încetează la expirarea termenului stabilit, în cazul rezilierii lui 124
înainte de termen, lichidării întreprinderii concesionale,
prejudicierii obiectului concesiunii sau în situaţia când acesta
devine inutilizabil până la expirarea contractului.
Redevenţa. Redevenţa concesiunii se stabileşte în natură, în
bani sau în ambele modalităţi, sub formă de plăţi de o singură dată
(bonus), arendă (rentă), plăţi pentru extracţia resurselor naturale
sau pentru fabricarea producţiei (royalty). Cuantumul plăţii de
arendă este stipulat în contractul de concesiune. Concedentul poate
stabili arenda în cote progresive. Pentru a stimula demararea cît
mai urgentă a funcţionării întreprinderii concesionale, arenda
poate fi stabilită pe o perioadă limitată, de exemplu până la
începutul extracţiei resurselor naturale sau exportului produselor.
Plăţile pentru extracţia resurselor naturale sau fabricarea producţiei
reprezintă plăţi periodice pentru dreptul de explorare a resurselor
naturale. Ele se achită din momentul începerii extracţiei resurselor
naturale sau fabricării producţiei până la expirarea contractului
de concesiune, sub formă de defalcări din costul producţiei (în
procente din volumul de desfacere (venit, beneficiu), sau sub formă
de taxe pe unitate de produs. Plăţile royalty nu cad sub incidenţa
sistemului de facilităţi fiscale. Cuantumul şi formele plăţilor
menţionate, precum şi modul şi termenele achitării lor se stabilesc
în contractul de concesiune. Redevenţa poate fi stabilită pentru
exploatarea tuturor obiectelor concesiunii în ansamblu sau pentru
fiecare obiect aparte.
Concesionarul are dreptul:
a) să stabilească direcţiile principale şi perspectivele
dezvoltării întreprinderii concesionale, precum şi să planifice
activitatea ei;
b) să stabilească structura organelor de conducere, statul de
funcţii, să angajeze lucrătorii, inclusiv cetăţeni străini şi apatrizi;
c) să numească şeful întreprinderii concesionale, adjuncţii
lui, conducătorii subdiviziunilor structurale, dacă contractul de
concesiune nu prevede altfel; 125
d) să desfăşoare activităţi extraconcesionale în corespundere
cu legislaţia şi contractul de concesiune sau cu acordul
concedentului;
e) să atace în instanţă de contencios administrativ competentă
acţiunile organelor centrale de specialitate ale administraţiei
publice (autorităţilor administraţiei publice locale) în cadrul
reglementării raporturilor concesionale.
Concesionarul este obligat:
a) să respecte clauzele contractului de concesiune;
b) să desfăşoare activitate de întreprinzător, să ţină
evidenţa contabilă şi statistică în conformitate cu legislaţia;
c) să prezinte, la încetarea contractului de concesiune,
documentele care dovedesc că obiectele concesiunii sînt libere de
orice sarcini;
d) să restituie concedentului, la expirarea contractului de
concesiune sau în cazul rezilierii lui, bunurile în starea în care le-a
preluat, ţinându-se cont de uzura naturală a acestora;
e) să lichideze întreprinderea concesională în corespundere
cu legislaţia şi contractul de concesiune, în termen de 6 luni de
la expirarea contractului sau în cazul rezilierii lui înainte de termen.
Transmiterea integrală sau parţială de către concesionar a
obiectului concesiunii unor terţi este interzisă.
Concedentul are dreptul:
a) să intre în componenţa organelor de conducere şi de
control ale întreprinderii concesionale;
b) să primească sau să procure în mod prioritar o parte din
producţia fabricată de concesionar, dacă contractul de concesiune
nu prevede altfel;
c) să exercite controlul asupra respectării de către concesionar
a legislaţiei RM şi a contractului de concesiune;
d) să procure în mod prioritar bunurile concesionarului după
încetarea efectului contractului de concesiune;
e) să ceară, în caz de expirare a contractului de concesiune
sau de reziliere a lui, să i se transmită gratuit îmbunătăţirile care nu
pot fi separate de obiectul concesiunii fără a-i cauza prejudiciu, 126
aduse de către concesionar acestui obiect, precum şi construcţiile
executate pe sectorul concesionat fără consimţământul
concedentului;
f) să efectueze controlul asupra activităţii economicofinanciare a concesionarului prin
antrenarea unui serviciu de audit
independent.
Concedentul este obligat:
a) să acorde concesionarului, la timp şi în volum deplin,
drepturile asupra obiectelor concesiunii, prevăzute de contractul de
concesiune;
b) să predea concesionarului obiectele concesiunii în starea
şi termenele prevăzute de contractul de concesiune;
c) să păstreze secretul comercial al concesionarului, în
conformitate cu Legea cu privire la secretul comercial;
d) să nu intervină în activitatea economică şi operativă a
concesionarului.
Guvernul garantează concesionarului:
a) protecţia investiţiilor;
b) neamestecul organelor centrale de specialitate ale
administraţiei publice (autorităţilor administraţiei publice locale)
în activitatea de întreprinzător a concesionarului, cu excepţia
cazurilor în care printr-o astfel de activitate se încalcă legislaţia,
se creează pericol real pentru viaţa şi sănătatea populaţiei sau se
pot declanşa alte urmări grave;
c) compensarea în folosul concesionarului, după lichidarea
întreprinderii concesionale, a părţii neamortizate de cheltuieli
efectuate în perioada concesiunii, dacă contractul nu prevede altfel.
Concesionarul - persoană fizică sau juridică străină
beneficiază şi de garanţiile şi drepturile prevăzute de legislaţia cu
privire la investiţiile străine. Apărarea drepturilor concesionarului
se efectuează de către instanţa de judecată competentă (inclusiv
internaţională), precum şi, conform înţelegerii dintre părţi, de către
judecata arbitrală. Actele autorităţilor publice supreme (autorităţilor
administraţiei publice locale) care contravin legislaţiei cu privire la
concesionare sau prin efectul cărora se încalcă drepturile 127
concesionarului prevăzute de contractul de concesiune sînt
invalidate de către instanţa de judecată, iar acţiunile ce decurg din
ele sînt considerate nelegitime.
Părţile poartă răspundere pentru neexecutarea contractului de
concesiune în conformitate cu legislaţia şi cu prevederile
contractului de concesiune.

9. Contractul de ipotecă a terenurilor

Relaţiile privind gajul/ipoteca sunt reglementate de Codul


civil, Legea cu privire la gaj, Legea cadastrului bunurilor imobile
şi alte acte normative. Gajul este un drept real, în al cărui temei
creditorul (creditorul gajist) poate pretinde satisfacerea creanţelor
sale cu preferinţă faţă de ceilalţi creditori, inclusiv statul, din
valoarea bunurilor depuse în gaj în cazul în care debitorul
(debitorul gajist) nu execută obligaţia garantată prin gaj. Gajul se
constituie prin lege şi contract. Contractul de ipotecă este un
contract accesoriu.
Gajul este de două tipuri:
- gajul înregistrat (gajul fără deposedare);
- amanetul (gajul cu deposedare).
În cazul gajului înregistrat, obiectul gajului rămâne în
posesiunea debitorului gajist sau a unui terţ care acţionează în
numele debitorului gajist. După natura raporturilor de drept, în
categoria de gaj înregistrat intră:
- ipoteca – gajarea terenurilor, construcţiilor, altor bunuri
imobile legate nemijlocit de pământ, împreună cu terenul
aferent necesar asigurării funcţionale a obiectului gajat sau
cu dreptul de folosinţă a acestui teren. Constituie ipotecă şi
grevarea chiriilor, prezente şi viitoare, pe care le produce
un imobil. Ipoteca trebuie înscrisă în registrul bunurilor
imobile;
- ipoteca de întreprinzător - gajul întreprinderii, care se
extinde asupra întregului ei patrimoniu, inclusiv asupra
fondurilor fixe şi circulante, asupra altor bunuri şi drepturi 128
patrimoniale reflectate în bilanţul întreprinderii, dacă legea
sau contractul nu prevede altfel;
- gajul mărfurilor care se află în circulaţie sau în proces de
prelucrare;
- gajul bunurilor pe care debitorul gajist le va dobândi în
viitor.
Astfel, gajul terenurilor este numit ipotecă. Ipoteca
terenurilor este un drept real imobiliar care nu-l deposedează pe
debitorul gajist de terenul său şi care-i dă dreptul creditorului gajist
de a fi plătit, cu preferinţă faţă de alţi creditori, din preţul obţinut
din vânzarea terenului prin negocieri directe, licitaţie sau concurs
public. Dreptul real de ipotecă nu conferă creditorului nici posesia,
nici folosinţa şi nici dispoziţia asupra bunului ipotecat.
Ipoteca este un:
- drept real – conferă creditorului dreptul de urmărire şi
dreptul de preferinţă. Cu toate acestea, caracterul real al
ipotecii nu conferă automat creditorului dreptul de a deţine
terenul grevat;
- drept imobiliar – ipoteca poate fi constituită doar asupra
bunurilor imobile. Asupra bunurilor mobile se poate
constitui doar gajul;
- drept accesoriu – depinde de existenţa unei creanţe şi
urmează soarta creanţei pe care o garantează;
- drept indivizibil – în sensul că fiecare fracţiune din creanţă
grevează întregul imobil ipotecat, de aceea, în caz de plată
a unei părţi de datorie, ipoteca nu se fracţionează, ci
subzistă în totalitatea ei, iar în caz de transmisiune
succesorală, moştenitorul care a primit terenul ipotecat
răspunde faţă de creditorul ipotecar pentru întreaga datorie.
După cum a fost menţionat mai sus, gajul se poate constitui
prin lege sau contract. Deci şi ipoteca se poate constitui prin lege
(ipotecă legală) sau contract (ipotecă convenţională). Ipotecile
legale sunt cele pentru a căror existenţă nu este necesară încheierea
unui contract (creanţele persoanelor care au participat la
construcţia imobilelor, creanţele care rezultă dintr-o hotărâre 129
judecătorească). Ipotecile convenţionale sunt acele ipoteci, care-şi
au izvorul în voinţa părţilor contractante şi se materializează prin
încheierea unui contract de ipotecă.
Obiectul contractului de ipotecă a terenului. Obiect al
contractului de ipotecă poate fi orice bun imobil care este strâns
legat de pământ şi a cărei deplasare nu este posibilă decât aducând
atingere esenţei bunului imobil (distrugere totală sau parţială).
Terenul poate fi obiect al ipotecii doar dacă nu este retras din
circuitul civil. Prin contract, părţile contractante pot prevedea că
ipoteca se va extinde şi asupra unui teren ce va fi dobândit în
viitor. În cazul în care terenul se află în proprietatea a două sau mai
multe persoane (este proprietate comună), acesta va putea fi
ipotecat doar dacă toţi coproprietarii şi-au dat acordul, în scris, în
acest sens. Dacă însă terenul aparţine mai multor proprietari pe
cote-părţi, atunci unul dintre proprietari poate ipoteca cota sa din
teren fără acordul celorlalţi coproprietari, cu excepţia cazurilor
când legea sau contractul dintre ei prevede contrariul. În cazul în
care legea sau contractul prevede necesitatea obţinerii acordului
celorlalţi coproprietari pentru a ipoteca cota de teren agricol,
această obligaţie trebuie să fie menţionată în registrul bunurilor
imobile.
În cazul în care pe terenul ipotecat se află o construcţie
destinată utilizării acestui teren, ipoteca se va extinde şi asupra
construcţiei, cu excepţia cazurilor când legea sau contractul nu
prevede altfel. Această normă, conţinută în art.457 (7) Cod civil
este o normă dispozitivă, ceea ce înseamnă că, dacă părţile
contractante intenţionează să ipotecheze doar terenul, atunci
contractul de ipotecă trebuie să prevadă expres că ipoteca nu se
extinde şi asupra construcţiei.
Contractul de ipotecă, în mod obligatoriu, trebuie să indice
obiectul contractului, adică terenul ipotecat:
- numărul cadastral al terenului;
- documentul ce confirmă dreptul de proprietate asupra
terenului;
- suprafaţa acestuia; 130
- adiacenţii (după caz), precum şi alte date, la solicitarea şi
acordul părţilor.
La contractul de ipotecă a terenurilor poate fi anexată copia
planului cadastral şi/sau planul geometric al terenului ipotecat.
Prezentarea şi anexarea planului cadastral şi/sau a planului
geometric al terenului ipotecat este un drept al părţilor, dar nu o
obligaţie. De asemenea, la contractul de ipotecă poate fi anexată o
descriere a terenului ipotecat.
Părţile contractului de ipotecă a terenului agricol. Părţile
contractului de ipotecă a terenului agricol sunt:
- creditorul gajist;
- debitorul gajist.
Creditorul gajist este persoana a cărei creanţă este garantată
printr-un drept real accesoriu de ipotecă, constituit asupra unui bun
imobil ce aparţine debitorului. Debitorul gajist este persoana fizică
sau juridică, proprietar al terenului agricol asupra căruia se instituie
o ipotecă şi care este ţinut să execute obligaţia garantată prin
ipotecă sub sancţiunea realizării acestei obligaţii din contul
terenului ipotecat. Părţile contractante trebuie să dispună de
capacitate de exerciţiu deplină. Orice persoană juridică, cu scop
lucrativ (inclusiv cele de stat şi municipale) şi nelucrativ, vor putea
figura drept părţi ale contractului de ipotecă doar după ce vor
dobândi capacitatea de exerciţiu. Capacitatea de exerciţiu a
persoanei juridice se dobândeşte de la data înregistrării de stat.
Persoanele juridice cu scop nelucrativ (organizaţiile obşteşti etc.)
posedă o aşa-numită capacitate de folosinţă specială, ceea ce
înseamnă că, pentru a putea încheia un contract de ipotecă, în
statutul organizaţiei obşteşti trebuie să se conţină prevederi în acest
sens. Terenul ipotecat trebuie să aparţină cu drept de proprietate
debitorului gajist.
Încheierea contractului de ipotecă a terenului. Contractul de
ipotecă se consideră încheiat dacă sunt îndeplinite următoarele
condiţii:
- respectarea formei; 131
- acordul părţilor asupra tuturor elementelor esenţiale ale
contractului;
- înregistrarea dreptului de ipotecă în registrul bunurilor
imobile la oficiul cadastral teritorial în a cărui rază
teritorială este situat terenul.
Contractul de ipotecă a terenului trebuie să fie încheiat în
formă scrisă şi autentificat notarial. Nerespectarea acestei forme
autentice atrage nulitatea contractului. Un contractul de ipotecă
valabil trebuie să fie respectate următoarele condiţii:
- conţinutul contractului să nu contravină legii, ordinii de
drept şi bunelor moravuri;
- părţile contractante trebuie să aibă capacitate de folosinţă
şi de exerciţiu deplină;
- terenul ipotecat trebuie să aparţină cu drept de proprietate
debitorului gajist;
- exprimarea voinţei părţilor contractante să nu fie viciată,
adică să existe acordul benevol al părţilor la încheierea
contractului de ipotecă
Răspunderea pentru comunicarea informaţiei false sau
incomplete o poartă persoana care ipotechează terenul. Contractul
de ipotecă a terenului autentificat notarial se prezintă oficiului
cadastral teritorial pentru înregistrarea dreptului de ipotecă apărut
în rezultatul încheierii acestui contract în registrul bunurilor
imobile. La autentificarea contractului de ipotecă, valoarea
tranzacţiei se consideră valoarea bunului ipotecat, stabilită de părţi.
Conţinutul contractului de ipotecă a terenului. Contractul de
ipotecă trebuie să conţină date referitoare la obiectul ipotecii,
valoarea acestuia, natura lui, suprafaţa şi termenul de executare a
obligaţiei garantate prin ipotecă. Condiţiile esenţiale ale
contractului de ipotecă sunt:
- obiectul contractului de ipotecă – în contract trebuie să fie
indicat bunul care se ipotechează şi caracteristica lui: se va
indica destinaţia şi categoria de folosinţă a terenului,
parametrii calitativi şi cantitativi ai terenului şi criteriile 132
care permit individualizarea obiectului (adresa, datele din
registrul cadastral etc.);
- valoarea terenului – este cea stabilită de părţi;
- dreptul, în temeiul căruia terenul care face obiectul
ipotecii, aparţine debitorului gajist – (titlul de autentificare
a dreptului deţinătorului de teren sau contractul, în baza
căruia a obţinut dreptul de proprietate asupra terenului) şi
denumirea oficiului cadastral teritorial care a înregistrat
acest drept;
- descrierea obligaţiei a cărei executare se garantează prin
ipotecarea terenului agricol;
- mărimea obligaţiei care se garantează prin contractul de
ipotecă;
- termenul de executare a obligaţiei garantate prin ipotecă.
Nerespectarea condiţiilor de mai sus, atrage după sine
nulitatea contractului. Dacă obligaţia, a cărei executare este
garantată prin ipotecă, trebuie să fie executată în rate, în contractul
de ipotecă vor fi descrise termenele la care se vor face plăţile
respective şi sumele care vor fi plătite la fiecare termen.
Înregistrarea ipotecii. Ipoteca se înregistrează, conform Legii
cadastrului bunurilor imobile, la oficiul cadastral teritorial în a
cărui rază teritorială este situate terenul ipotecat. Dacă contractul
de vânzare-cumpărare a terenului şi contractul de ipotecă a acestui
teren sunt încheiate concomitent, dreptul de proprietate şi ipoteca
trebuie să fie înregistrate consecutiv. Înregistrarea ipotecii se
efectuează în baza cererii debitorului gajist şi a creditorului gajist
după înregistrarea drepturilor patrimoniale ale debitorului gajist
asupra terenului. La cererea debitorului gajist sau a creditorului
gajist, se anexează contractul de ipotecă împreună cu documentele
indicate în contract. Nu se admite înregistrarea ipotecii în cazurile
în care ipotecarea terenului indicat în contract este interzisă de
legislaţie. La înregistrarea ipotecii, se indică:
- datele despre creditorul gajist şi despre obiectul ipotecii;
- termenul de acţiune al acesteia; 133
- valoarea obligaţiei asigurată prin ipotecă sau date privind
modul şi condiţiile determinării acestei valori.
În cazul în care, conform condiţiilor ipotecii, debitorului
gajist îi este interzis să dispună de bunul terenul ipotecat şi/sau să
ipotecheze ulterior acelaşi teren, în registrul bunurilor imobile se
menţionează interdicţiile respective. Creditorul gajist poate ceda
unei alte persoane dreptul său de creanţă. În acest caz, se va
proceda şi la cesiunea ipotecii. Cesiunea ipotecii se înregistrează în
baza contractului de cesiune a creanţei.
Stingerea dreptului de ipotecă se înregistrează în baza:
- cererii creditorului gajist;
- cererii comune a debitorului gajist şi a creditorului gajist;
- hotărârii definitive a instanţei de judecată.
Cheltuielile pentru înregistrarea dreptului de ipotecă cad în
sarcina debitorului gajist, însă prin contractul de ipotecă, părţile
contractante pot prevedea că aceste cheltuieli vor fi suportate de
ambii în părţi egale.
Efectele ipotecii. Ipoteca produce efecte faţă de debitorul
gajist şi faţă de creditorul gajist, iar dacă terenul a fost înstrăinat –
şi faţă de noul proprietar al acestuia. Până la somaţia de plată a
obligaţiei garantată prin contractul de ipotecă, debitorul gajist
păstrează în deplinătatea sa dreptul de proprietate asupra terenului
ipotecat, iar după somaţia de plată, debitorul gajist pierde dreptul
de a dispune de teren, el păstrează doar dreptul de a administra
acest teren. În acest sens, debitorul gajist are o obligaţie de
diligenţă faţă de terenul ipotecat, ceea ce înseamnă că nu poate şi
nu are dreptul de a distruge sau deteriora terenul ipotecat ori
diminua valoarea lui dacă aceasta nu se face prin uzură normală
sau în caz de necesitate. În cazul pericolului pieirii sau deteriorării
terenului ipotecat, debitorul gajist este obligat să informeze imediat
creditorul gajist, acesta fiind în drept să examineze terenul.
Ipotecarea terenului nu-l lipseşte pe debitorul gajist de
dreptul său asupra acestui teren. El trebuie să-şi exercite drepturile
fără a aduce atingere drepturilor creditorului gajist, dacă contractul
nu prevede altfel. Debitorul gajist are dreptul să folosească terenul 134
conform destinaţiei, să dobândească produsele acestuia dacă
contractul nu prevede altfel. Debitorul gajist nu are dreptul să
dispună cu titlu oneros sau gratuit de terenul ipotecat dacă
contractul nu prevede altfel. Debitorul gajist nu are dreptul să
transmită terenul în arendă sau în folosinţă gratuită dacă contractul
nu prevede altfel. Debitorul gajist are dreptul de a lăsa prin
testament terenul ipotecat moştenitorilor săi, iar în cazul în care
acest drept al său este limitat prin contractul de ipotecă, această
clauză va fi lovită de nulitate. Moştenitorii debitorului gajist sînt
debitori gajişti solidari numai în limitele valorii reale a bunurilor
succesorale care au trecut la ei.
După ajungerea la scadenţă a creanţei sale, creditorul gajist:
- are un drept de urmărire a terenului ipotecat, chiar dacă
acesta a fost înstrăinat după constituirea ipotecii sau a
fost transmis pe cale succesorală;
- are un drept de preferinţă, adică de a fi satisfăcut înaintea
celorlalţi creditori ai debitorului din preţul terenului
vândut, iar dacă vine în concurs cu alţi creditori gajişti –
dreptul de a fi satisfăcut în raport cu rangul ipotecii sale.
În cazul înstrăinării neautorizate a terenului ipotecat,
creditorul gajist poate, pe lângă alte drepturi prevăzute de lege, să
ceară daune-interese compensatorii până la concurenţa creanţei
sale în baza aceluiaşi titlu de gaj, chiar dacă creanţa sa nu este
scadentă.
În cazul cesiunii creanţei garantate prin contractul de ipotecă,
noul creditor gajist dobândeşte dreptul garantat prin ipotecă în
volumul deţinut de cedent. Debitorul gajist rămâne obligat faţă de
creditorul cesionar. Dacă se face cesiunea unei părţi a creanţei
garantate prin contractul de ipotecă, noul creditor gajist dobândeşte
dreptul garantat prin ipotecă proporţional părţii din creanţă dacă
contractul de ipotecă nu prevede altfel.
Substituirea creditorului gajist se înregistrează în registrul
bunurilor imobile. Valabilitatea înregistrării precedente nu este
afectată până la înregistrarea noului drept de ipotecă. În cazul în 135
care are loc cesiunea datoriei, ipoteca se stinge dacă debitorul
gajist nu a consimţit să garanteze pentru noul debitor.
Exercitarea dreptului de ipotecă. În cazul în care debitorul
gajist nu execută, la scadenţă, obligaţia garantată prin ipotecă,
creditorul gajist are dreptul de a exercita una din următoarele
acţiuni:
- să vândă el însuşi terenul ipotecat;
- să-l vândă sub controlul instanţei judecătoreşti;
- să-l i-a în posesiune spre a-l administra.
Creditorul gajist poate exercita drepturile enumerate mai sus
doar în cazul în care va respecta măsurile prealabile exercitării
dreptului de gaj. Astfel, creditorul gajist care intenţionează să-şi
exercite dreptul de ipotecă, trebuie să notifice acest lucru
debitorului creanţei garantate şi, după caz, debitorului gajist şi
terţului deţinător al bunului gajat. După notificare, creditorul gajist
depune la oficiul cadastral teritorial unde a fost înregistrată ipoteca
un preaviz, la care anexează dovada notificării debitorului gajist.
Registratorul oficiului cadastral teritorial înscrie/notează imediat
preavizul în registrul bunurilor imobile. Preavizul trebuie să indice:
- mărimea creanţei garantate;
- temeiul începerii urmăririi;
- dreptul pe care creditorul gajist intenţionează să-l
exercite;
- să conţină descrierea terenului ipotecat şi somaţia ca
debitorul gajist să transmită, în termenul acordat de
creditorul gajist, terenul ipotecat.
Preavizul se semnează de creditorul gajist. Termenul acordat
de creditorul gajist pentru transmiterea terenului ipotecat nu va fi
mai mic de 20 de zile începând cu data înregistrării preavizului. În
cazul unei proceduri de faliment, instanţa judecătorească este
obligată să trimită, în termen de 3 zile de la data pronunţării, la
oficiul cadastral teritorial unde s-a efectuat înregistrarea ipotecii,
încheierea cu privire la deschiderea procesului de faliment.
Încheierea se înscrie în registrul bunurilor imobile la descrierea
terenului ipotecat. 136
După ce creditorul gajist înregistrează preavizul de exercitare
a unui drept de ipotecă, înstrăinarea benevolă a terenului ipotecat
este inopozabilă creditorului gajist, cu excepţia cazului în care
cumpărătorul, cu consimţământul creditorului gajist, a preluat
personal datoria sau, la contul acestuia, a fost depusă o sumă
suficientă pentru acoperirea creanţei garantate.
Vânzarea de către creditorul gajist a terenului ipotecat.
După ce a obţinut în posesiune terenul ipotecat, creditorul gajist
are dreptul de a proceda la vânzarea acestuia doar după ce a depus
la oficiul cadastral teritorial un preaviz în acest sens. Creditorul
poate vinde terenul ipotecat prin negocieri directe, prin licitaţie sau
concurs public. Creditorul trebuie să vândă terenul fără nici o
întârziere nejustificată, contra unui preţ comercial rezonabil şi în
interesul major al debitorului gajist. În cazul vânzării terenului
ipotecat prin licitaţie sau concurs, creditorul face public anunţul cu
privire la licitaţie prin intermediul mas-media sau prin invitaţii.
Anunţul cu privire la licitaţie trebuie să conţină informaţii
suficiente pentru a permite persoanei interesate să prezinte o ofertă
în termenul şi la locul anunţat. Creditorul gajist este obligat să
accepte oferta cea mai mare, cu excepţia cazului în care condiţiile
ataşate ofertei o fac mai puţin avantajoasă decât o ofertă mai joasă
sau preţul oferit nu este comercial rezonabil. Vânzarea de către
creditorul gajist prin licitaţie publică a terenului ipotecat se face la
data, ora şi locul fixat în avizul de vânzare, adus la cunoştinţa
debitorului gajist, notificat tuturor creditorilor gajişti care au depus
la oficiul cadastral teritorial respectiv un preaviz privind urmărirea
terenului ipotecat.
Pentru a intra în posesiunea terenului ipotecat, creditorul
gajist este în drept să apeleze la executorul judecătoresc. Din banii
obţinuţi de la vânzarea terenului ipotecat, creditorul trebuie să
plătească cheltuielile aferente vânzării, apoi creanţele prioritare
drepturilor sale şi după aceea creanţele proprii. Dacă există şi alte
creanţe care urmează să fie plătite, creditorul care a vândut terenul
va depune instanţei judecătoreşti care ar fi fost competentă pentru
vânzarea terenului, o dare de seamă cu privire la preţul cu care a 137
vândut terenul ipotecat şi îi va transmite suma rămasă după plată.
În caz contrar, creditorul gajist este obligat să prezinte, în termen
de 10 zile de la data vânzării terenului, o dare de seamă
proprietarului bunului vândut şi să-i remită surplusul, dacă acesta
există. Darea de seamă poate fi contestată în modul stabilit de
Codul de procedură civilă. În cazul în care preţul cu care s-a
vândut terenul nu a fost suficient pentru a plăti creanţele sale şi
cheltuielile, creditorul gajist conservă o creanţă neprivilegiată
pentru diferenţa datorată de debitorul său.
Vânzarea sub controlul instanţei judecătoreşti a terenului
ipotecat. Creditorul gajist are dreptul să apeleze la instanţa
judecătorească pentru a vinde terenul ipotecat. În acest caz,
instanţa judecătorească:
- va desemna persoana care va efectua vânzarea terenului
ipotecat;
- va determina condiţiile şi sarcinile vânzării;
- va indica modalitatea de efectuare a vânzării – prin
negocieri directe, tender sau prin licitaţie publică – şi
stabileşte, după caz, preţul.
Există situaţii în care terenul ipotecat poate fi vândut doar
sub controlul instanţei judecătoreşti, dacă:
- lipseşte autorizaţia sau acordul unei alte persoane necesar
la încheierea contractului de ipotecă pentru validitatea
acestuia;
- obiectul gajului îl constituie bunurile de valoare istorică,
artistică sau culturală;
- debitorul gajist lipseşte şi nu poate fi identificat locul
aflării lui.
Stingerea ipotecii. Ipoteca se poate stinge:
- pe cale accesorie, ca urmare a stingerii creanţei pe care o
garantează, prin plată ori prin alt mijloc de stingere a
obligaţiilor;
- pe cale principală – prin renunţarea creditorului gajist la
ipotecă, prescrierea creanţei creditorului, uzucapiune care
survine în favoarea unui terţ, excluderea terenului din 138
circuitul civil, confiscarea lui sau distrugerea terenului în
cazuri de forţă majoră.

10. Moştenirea terenurilor


Reglementarea relaţiilor privind moştenirea, inclusiv a
terenurilor, are loc în Codul civil, Legea cu privire la notariat şi
alte acte normative. Dispoziţii care au tangenţă cu această materie
pot fi regăsite în Legea cu privire la metodologia de calculare a
plăţii pentru serviciile notariale, Legea taxei de stat, Hotărârea
Guvernului privind aprobarea tarifelor maximale, percepute de
secretarii consiliilor locale (săteşti, comunale) pentru efectuarea
acţiunilor notariale şi altele.
Prin moştenire înţelegem transmiterea patrimoniului unei
persoane fizice decedate către succesorii săi Moştenirea poate fi de
două feluri:
- moştenire testamentară;
- moştenire în temeiul legii.
Moştenitor, conform legii, poate fi orice persoană fizică sau
juridică. În cazul moştenirii terenurilor agricole, există unele reguli
speciale. Astfel, conform art.6 (3) din Legea privind preţul
normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, în cazul în
care cetăţenii străini sau apatrizii devin proprietari de terenuri cu
destinaţie agricolă prin moştenire legală sau testamentară, eu au
dreptul (respectiv, obligaţia) de a le înstrăina prin acte juridice
între vii (contract de vânzare-cumpărare, schimb, donaţie etc.)
numai cetăţenilor RM. Această dispoziţie este instituită în virtutea
regulii conform căreia cetăţenii străini şi apatrizii nu pot deveni
proprietari ai terenurilor agricole.
Moştenirea testamentară a terenurilor. În cazul moştenirii
testamentare, persoana care a decedat (testatorul), întocmeşte, în
timpul vieţii, un testament. Testamentul este un act juridic prin
care testatorul lasă moştenitorului său toate bunurile sau o parte din
ele. Prin testament testatorul numeşte bunurile şi persoanele
(succesori testamentari) cărora le lasă în moştenire aceste bunuri. 139
Testamentul se perfectează în scris şi se semnează de către testator.
Nu se permite întocmirea testamentului prin reprezentant.
Testamentul poate fi:
- olograf – scris în întregime personal, datat şi semnat de
testator;
- autentic – autentificat notarial;
- mistic - scris în întregime, datat şi semnat de testator, strâns
şi sigilat şi apoi prezentat notarului, care aplică inscripţia de
autentificare pe plic şi îl semnează împreună cu testatorul.
Legea permite, în anumite cazuri, ca testamentul să fie
semnat de alte persoane. Astfel, dacă testatorul, dintr-o anumită
cauză, nu poate semna personal testamentul, la rugămintea şi în
prezenţa lui, precum şi în prezenţa a cel puţin 2 martori şi a
notarului, poate semna o altă persoană. În acest caz, trebuie
indicată cauza care l-a împiedicat pe testator să semneze personal.
Martorii, de asemenea, semnează în testament. Testamentul
persoanei analfabete sau cu deficienţe fizice se întocmeşte în mod
obligatoriu în prezenţa a 2 martori şi a unei persoane care poate
comunica cu testatorul, confirmând prin semnătură manifestarea
lui de voinţă. Cu toate că, în acest caz, Codul civil nu prevede
obligativitatea prezenţei notarului, considerăm că acesta trebuie să
fie prezent pentru a autentifica testamentul. Conţinutul
testamentului este secret. Notarul, martorii sau alte persoane care
au semnat testamentul în locul testatorului nu au dreptul să divulge
datele conţinute în el.
În cazul succesiunii testamentare, pot fi moştenitori
persoanele care se aflau în viaţă la momentul decesului celui ce a
lăsat moştenirea, precum şi cele care au fost concepute în timpul
vieţii lui şi s-au născut vii după decesul acestuia. De asemenea, pot
fi succesori şi persoanele juridice. Testatorul care vrea să lase în
moştenire un teren trebuie să perfecteze un testament de forma
celui indicat mai sus. În testament trebuie să fie indicate locul şi
data perfectării, numele complet al moştenitorului sau ale
moştenitorilor, amplasarea terenului. 140
În cazul în care terenul este lăsat la mai mulţi moştenitori,
testatorul poate indica cota fiecăruia dintre aceştia sau poate lăsa
terenul în moştenire fără a indica ce cotă aparţine fiecăruia dintre
moştenitori. În acest caz, terenul va fi împărţit între moşteniri pe
cote-părţi egale. Dacă terenul a fost lăsat în moştenire mai multor
moştenitori însă a fost stabilită doar cota unuia dintre ei, ceilalţi
moştenesc în părţi egale suprafaţa de teren rămas.
Testatorul poate indica în testament şi alte date, cum ar fi
cele referitoare la împărţirea datoriilor, instituirea unui legat,
dezmoştenirea unei persoane, dispoziţii referitoare la
înmormântare etc. de asemenea, testatorul poate desemna prin
testament una sau mai multe persoane (executor testamentar) care
să execute dispoziţiile testamentare. Executorul testamentar poate
fi atât o persoană din rândul moştenitorilor testamentari, cât şi o
persoană terţă. Executorul testamentar este obligat să întreprindă
acţiuni de pază şi administrare a patrimoniului succesoral. El este
în drept să îndeplinească toate acţiunile necesare executării
testamentului. Testatorul are dreptul să modifice oricând
testamentul, în parte sau integral sau să perfecteze două sau mai
multe testamente
Dacă testatorul a întocmit câteva testamente care se
completează şi nu se substituie integral unul pe altul, toate
testamentele rămân în vigoare. Testamentul anterior îşi păstrează
puterea legală în limita în care prevederile lui nu sînt modificate
prin testamentele ulterioare.
Testatorul poate modifica sau revoca testamentul în orice
moment:
- prin întocmirea unui nou testament, care revocă în mod
direct, total sau parţial, testamentul anterior ce contravine
noului testament;
- prin depunerea unei cereri la notar;
- prin distrugerea tuturor exemplarelor testamentului olograf.
Testamentele pot fi autentificate de către notari sau secretarii
consiliilor locale. 141
Moştenirea terenurilor în temeiul legii. Moştenirea în temeiul
legii are loc în cazul în care persoana care a decedat:
- nu a lăsat testament;
- testamentul a fost declarat nul;
- succesorul testamentar a decedat în acelaşi timp cu testatorul;
- succesorul testamentar este nedemn.
Moştenitorii legali se împart în trei clase:
- clasa I – descendenţii (fiii şi fiicele celui ce a lăsat
moştenirea, inclusiv cei înfiaţi), soţul supravieţuitor şi
părinţii;
- clasa II – fraţii, surorile şi bunicii;
- clasa III – unchii şi mătuşile
Astfel, terenul care aparţinea persoanei decedate va putea fi
moştenit de către toţi moştenitorii acestuia în cote-părţi egale,
conform clasei de moştenitori. Terenul, care aparţinea persoanei
decedate, va reveni, în primul rând copiilor acestuia, soţului
supravieţuitor şi părinţilor decedatului. Aceşti moştenitori vor
împărţi terenul în cote-părţi egale. În cazul în care persoana
decedată nu are copii, soţ supravieţuitor sau părinţi, terenul va
reveni moştenitorilor din clasa a II – fraţilor, surorilor şi buneilor.
Dacă lipsesc şi aceşti moştenitori, terenul agricol va reveni
moştenitorilor din clasa a III. Moştenitorii din aceiaşi clasă vor
moşteni cote egale din patrimoniul defunctului.
În anumite situaţii (art.1500 (3) Cod civil) pot apărea şi alţi
moştenitori legali. Astfel, dacă moştenitorul moare înaintea celui
ce lasă moştenirea, descendenţii acestuia (nepoţii) şi colateralii
(până la gradul al IV-lea de rudenie – nepoţi de la frate şi soră,
strănepoţi de la frate şi soră, veri primari) culeg, prin intermediul
instituţiei reprezentării, partea din moştenire care i s-ar fi cuvenit
moştenitorului decedat. Reprezentarea are drept efect punerea
reprezentanţilor în locul şi în dreptul reprezentatului. În cazul în
care persoana decedată nu are nici un moştenitor, terenul agricol,
precum şi întreg patrimoniul acestuia, trece în proprietatea statului.
Codul civil conţine prevederi conform cărora, în cazul în care
prin testament au fost împărţite toate bunurile persoanei decedate, 142
anumite persoane pot moşteni cel puţin o doime cotă-parte din cota
ce i s-ar fi cuvenit în caz de succesiune legală. Aceste persoane
sunt moştenitorii din clasa I inapţi pentru muncă. Astfel, dacă
persoana decedată a lăsat prin testament toate bunurile sale,
inclusiv terenul, copiilor săi, iar soţia sa este inaptă de muncă (este
invalidă sau pensionară), ea va putea moşteni cel puţin o doime
cotă-parte din cota ce i s-ar fi cuvenit ei şi copiilor persoanei
decedate dacă nu ar fi existat testament.
Procedura de primire (acceptare) a moştenirii. Pentru a
primi în moştenire terenul, moştenitorul trebuie să depună la
notarul de la locul deschiderii succesiunii o declaraţie de
acceptare a succesiunii sau trebuie să intre în posesiunea
patrimoniului succesoral. Declaraţia de acceptare a succesiunii
trebuie depusă în termen de 6 luni de la data deschiderii
succesiunii. În cazul în care moştenitorul nu a depus la notar o
declaraţie de acceptare a moştenirii în termen de 6 luni de la data
deschiderii moştenirii, atunci el va pierde dreptul de a moşteni
terenul. Data deschiderii succesiunii este data morţii persoanei care
lasă moştenirea. Intrarea în posesiunea terenului succesoral este o
dovadă de acceptare a moştenirii şi înseamnă efectuarea de către
moştenitor a acţiunilor de folosinţă şi gestionare a terenului. În
perioada de 6 luni de la data deschiderii succesiunii şi până la
primirea certificatului de moştenitor, moştenitorul care a intrat în
posesiunea terenului succesoral nu are dreptul să-l vândă, schimbe,
doneze, dea în arendă etc.
În termenul de 6 luni de la data deschiderii succesiunii,
moştenitorul legal sau testamentar are dreptul de a renunţa la
moştenire. Renunţarea la moştenire poate avea loc în folosul
celorlalţi moştenitori sau u unuia dintre ei. După expirarea
termenului de 6 luni, notarul eliberează moştenitorilor care au
acceptat moştenirea un certificat de moştenitor. Pentru eliberarea
unui certificat de moştenitor a terenului, notarul percepe, pentru
moştenitorii de clasa I, o plată în proporţie de 0,7% din valoarea
terenului. Pentru ceilalţi moştenitori, plata se stabileşte în proporţie 143
de 1,5% din valoarea terenului. Se scutesc de plata pentru
eliberarea certificatului de moştenitor:
- moştenitorii persoanelor care au decedat în urma îndeplinirii
unor îndatoriri faţă de stat, apărării ordinii publice şi
salvării de vieţi omeneşti;
- moştenitorii persoanelor reabilitate;
Plata pentru eliberarea certificatelor de moştenitor se reduce
cu 50% dacă moştenitorul este pensionar, invalid de gradul I sau II.
Particularităţile moştenirii terenurilor cu destinaţie agricolă.
Partajarea terenului agricol. În cazul în care un teren agricol a fost
moştenit de mai mulţi moştenitori, acest teren poate fi partajat
(împărţit) după primirea certificatului de moştenitor. Art.1565 Cod
civil prevede că, dacă un teren agricol pe care se află gospodăria
ţărănească a fost lăsat prin testament câtorva moştenitori sau, în
lipsa testamentului acesta a revenit la mai mulţi moştenitori legali,
terenul (şi tehnica agricolă, dacă există) va fi împărţit între aceştia
în cazul în care partea de teren repartizată fiecărui moştenitor
asigură existenţa unei gospodării viabile. Împărţirea se admite doar
în cazul în care vre-un moştenitor doreşte să-şi întemeieze şi să
administreze o gospodărie ţărănească. În cazul în care nici un
moştenitor nu doreşte să întemeieze o gospodărie ţărănească,
terenul împreună cu gospodăria ţărănească situată pe el poate fi
vândut cu acordul lor, fiecare primind echivalentul în bani.
În cazul în care terenul cu destinaţie agricolă nu poate fi
împărţit, acesta va fi oferit (contra unui echivalent bănesc)
moştenitorului care locuieşte în gospodăria ţărănească şi care,
împreună cu cel ce a lăsat moştenirea, a administrat gospodăria
ţărănească. Moştenitorul care nu poate primi teren primeşte cotă
echivalentă dintr-o altă avere, iar dacă această altă avere nu este
suficientă, primeşte o compensare corespunzătoare.
Moştenitorul sau moştenitorii terenului agricol sunt obligaţi
să prezinte certificatul de moştenitor la oficiul cadastral teritorial
pentru înregistrarea dreptului de proprietate asupra terenului primit
drept moştenire în registrul bunurilor imobile pe numele lor.
144
IX. Încetarea drepturilor asupra terenurilor
1. Temeiurile încetării dreptului de proprietate asupra
terenurilor.
2. Exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate publică.
3. Încetarea altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor.

Acte normative: nr.3, 4, 5, 15 .


Literatura: nr.10, 14, 21, 33.

1. Temeiurile încetării dreptului de proprietate asupra


terenurilor

Încetarea dreptului de proprietate asupra terenurilor poate


avea loc doar în temeiul legii. Conform prevederilor art. 17 alin. 2
din Declaraţia universală a drepturilor omului „Nimeni nu poate fi
lipsit de proprietate în mod arbitrar”. Nimeni nu poate fi forţat să
cedeze proprietatea sa, cu excepţia cazurilor în care are loc:
a) urmărirea bunurilor în legătură cu obligaţiile
proprietarului;
b) înstrăinarea bunurilor pe care, conform legii, persoana nu
le poate avea în proprietate;
c) privatizarea proprietăţii publice (de stat sau a unităţilor
administrativ-teritoriale);
d) exproprierea pentru cauză de utilitate publică;
e) rechiziţia;
f) confiscarea;
g) altă acţiune prevăzută de lege.
Prevederile legale indicate mai sus servesc drept garanţii
juridice majore, orientate spre apărarea dreptului de proprietate al
persoanelor fizice şi juridice asupra terenurilor.
Temeiurile încetării dreptului de proprietate asupra
terenurilor pot fi clasificate, în funcţie de voinţa deţinătorului de
teren, în: 145
a) benevol, potrivit voinţei deţinătorului de teren (în baza
contractului de vânzare-cumpărare, donaţie, schimb,
renunţării la dreptul de proprietate etc.);
b) indiferent de voinţa deţinătorului de teren (în cazul
calamităţilor naturale, pieirii fortuite şi distrugerii
bunului); şi
c) contrar voinţei deţinătorului de teren (în cazul
exproprierii terenului pentru cauză de utilitate publică
etc.).
Astfel, încetarea dreptului de proprietate asupra terenurilor
poate avea loc în rezultatul:
a) pieirii fortuite sau distrugerii bunului;
b) înstrăinării (vânzării-cumpărării, donării, schimbului etc.)
bunului;
c) renunţării la dreptul de proprietate;
d) hotărîrii judecătoreşti;
e) în alte cazuri prevăzute de lege.

2. Exproprierea terenurilor pentru cauză de utilitate publică

Relaţiile privitor la exproprierea terenurilor pentru cauză de


utilitate publică sunt reglementate de Constituţia RM, Codul civil
şi Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică şi alte acte
normative. Astfel, prin expropriere se înţelege transferul de bunuri
şi de drepturi patrimoniale din proprietate privată în proprietate
publică, transferul către stat de bunuri proprietate publică ce
aparţin unei unităţi administrativ-teritoriale sau, după caz, cedarea
către stat sau către o unitate administrativ-teritorială a drepturilor
patrimoniale în scopul efectuării de lucrări pentru cauză de
utilitate publică de interes naţional sau de interes local, după o
dreaptă şi prealabilă despăgubire.
Obiect al exproprierii de interes naţional pot fi:
a) bunurile imobile, la care se raportă: terenurile, subsolul,
bazinele de apă, pădurile, clădirile, construcţiile şi alte obiecte
legate de pământ, a căror permutare este imposibilă sau le aduce 146
prejudicii iremediabile, astfel încât nu mai pot fi folosite la
destinaţie;
b) dreptul de folosinţă asupra bunurilor imobile pe un termen
de până la 5 ani, dacă părţile nu convin asupra unui alt termen;
c) alte drepturi patrimoniale şi personale nepatrimoniale.
Obiect al exproprierii de interes local pot fi bunurile imobile
şi drepturile patrimoniale asupra lor. Dacă pentru cauză de
utilitate publică este necesară exproprierea numai a unei părţi din
teren, iar proprietarul, în cererea adresată instanţei de judecată,
solicită exproprierea totală a terenului, instanţa va aprecia dacă
exproprierea în parte este posibilă. În caz contrar, se va efectua
exproprierea totală a terenului.
Expropriat este proprietarul sau titularul de alte drepturi reale
asupra terenului. Expropriator este statul pentru lucrările de interes
naţional şi pentru lucrările de interes local, prin organele lui
abilitate sau prin persoane special desemnate conform legii.
Utilitatea publică se declară pentru lucrări de interes naţional sau
de interes local. Sunt de utilitate publică de interes naţional
lucrările care răspund obiectivelor şi interesului întregii societăţi
sau ale majorităţii ei. Sunt de utilitate publică de interes local
lucrările care răspund obiectivelor şi interesului unei localităţi,
ale unui grup de localităţi din cadrul unei unităţi administrativteritoriale. Utilitatea publică se
declară:
a) pentru lucrările de interes naţional - de către Parlament;
b) pentru lucrările de interes local al unităţii administrativteritoriale - de către consiliul local
respectiv;
c) pentru lucrările de interes comun al mai multor raioane
şi/sau municipii - de către consiliile lor, iar în caz de divergenţe -
de către Guvern;
d) pentru lucrările de interes comun al mai multor oraşe
şi/sau sate din teritoriul unui raion - de către consiliile acestor
oraşe şi/sau sate, iar în caz de divergenţe - de către consiliul
raional.
Proprietarul obiectului exproprierii este informat în scris
despre propunerea de expropriere de către organul care face 147
această propunere şi este în drept să-şi dea consimţământul pentru
o compensare imediată şi echitabilă. Propunerea de expropriere
va conţine notificarea adresată persoanelor fizice şi juridice
titulare de drepturi reale asupra obiectului exproprierii, oferta de
despăgubire, modalitatea transferului de bunuri şi de drepturi
patrimoniale sau, după caz, modalitatea de cedare a drepturilor
patrimoniale. În cazul exproprierii unui teren, proprietarului i se
va propune în proprietate un alt teren. Dacă costul terenului
propus este mai mic decât cel al terenului expropriat,
expropriatorul va plăti diferenţa dintre costul terenului expropriat
şi cel al terenului propus. După primirea notificării, proprietarul şi
titularii de alte drepturi reale asupra obiectului exproprierii sînt
obligaţi să ia măsurile de conservare a acestui obiect, dar
expropriatul poate face întâmpinare împotriva propunerii de
expropriere.
În cazul în care părţile nu ajung la un acord asupra
exproprierii, exproprierea pentru cauză de utilitate publică nu poate
fi făcută decât prin hotărâre judecătorească cu dreaptă şi prealabilă
despăgubire. Pentru cazurile de expropriere în scopul asigurării
apărării ţării, ordinii publice şi securităţii naţionale, procedurile de
expropriere se fac în regim secret ca să nu se divulge informaţiile
şi, în felul acesta, să nu se aducă prejudicii potenţialului de apărare
al ţării, ordinii publice şi securităţii naţionale.
În caz de litigiu asupra cuantumului despăgubirii, instanţa de
judecată va institui o comisie de experţi la care pot participa cît un
reprezentant al expropriatorului şi al expropriatului. Despăgubirea
se compune din valoarea reală a imobilelor sau a drepturilor
patrimoniale supuse exproprierii şi din daunele cauzate
proprietarului sau titularilor de alte drepturi reale. La calcularea
cuantumului despăgubirii, comisia de experţi şi instanţa de
judecată vor ţine cont de preţul la care se vând terenurile şi alte
bunuri imobile şi drepturile de acelaşi fel în teritoriul respectiv, la
data întocmirii actului de expertiză, precum şi de prejudiciile
aduse proprietarului sau, după caz, titularilor de alte drepturi
reale, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia. 148
Experţii vor determina despăgubirile ce se cuvin proprietarului,
separat de cele ce se cuvin titularilor de alte drepturi reale. În cazul
exproprierii de teren, cuantumul despăgubirii nu
poate fi mai mic decât preţul normativ stabilit în baza tarifelor
prevăzute de Legea privind preţul normativ şi modul de vânzarecumpărare a pământului.
Dacă lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au
realizat, iar expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului sau,
după caz, cedarea drepturilor asupra imobilului, expropriatul,
fost titular de drepturi, are dreptul prioritar de a-l cumpăra la un
preţ negociabil ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea
actualizată.
Dacă terenul expropriat sau drepturile asupra acestuia nu au
fost utilizate în termen de un an la destinaţia pentru care au
fost expropriate, foştii proprietari pot să ceară retrocedarea lor,
dacă nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitate publică. Cererea de
retrocedare se va adresa instanţei de judecată, care, verificând
temeiurile acesteia, va putea dispune retrocedarea. Preţul
imobilului retrocedat se va stabili ca şi în cazul exproprierii şi
nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată.
Expropriatul poate reţine obiectul exproprierii până la
data primirii despăgubirii ce i se cuvine şi va efectua cheltuielile
necesare până se va asigura folosirea obiectului la destinaţie.
Astfel, exproprierea pentru cauză de utilitate publică poate
avea doar în cazul în care simultan sunt prezente următoarele
condiţii:
a) există o reală cauză de utilitate publică stabilită oficial
prin Hotărâre a Parlamentului, Guvernului, consiliului raional,
municipal, orăşănesc, sătesc sau comunal; şi
b) doar cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.

3. Încetarea altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor


Încetarea altor drepturi patrimoniale asupra terenurilor are
loc, deasemenea, în mod şi temeiurile prevăzute de lege şi/sau 149
contractul respectiv. Încetarea arbitrară se consideră încălcare de
drept şi atrage după sine răspunderea juridică conform legii.
Astfel, uzufructul, dreptul de uz şi dreptul de abitaţie,
servitutea, dreptul de superficie, gajul/ipoteca, dreptul de
concesiune, dreptul de folosinţă a terenului, prevăzut de Codul
funciar, dreptul de administrare (gestiune economică) asupra
terenurilor proprietate de stat, dreptul de administrare (gestiune
economică) asupra terenurilor proprietate a unităţilor
administrativ-teritoriale (proprietate municipală), dreptul de
administrare fiduciară, inclusiv în caz de tutelă sau curatelă,
dreptul de a folosi, cu ocazia ridicării fără culpă a unei construcţii,
terenul adiacent, dacă vecinul nu a obiectat până sau imediat după
depăşirea limitei hotarului, dreptul de arendare/subarendare a
terenului, dreptul de locaţiune/sublocaţiune, alte drepturi de
creanţă ce au legătură cu terenul, încetează:
în cazul renunţării benevole la dreptul respectiv, dacă legea
sau contractul nu prevăd altfel;
a) în caz de expropriere a dreptului respectiv pentru cauză
de utilitate publică;
b) în caz de transmitere a dreptului respectiv terţelor
persoane prin acte juridice civile conform legii;
c) în caz de deces a persoanei fizice sau lichidare a
persoanei juridice;
d) în modul şi temeiurile prevăzute de contractul respectiv;
e) în baza unei hotărâri definitive a instanţei judecătoreşti;
f) in temeiul deciziilor autorităţilor publice centrale sau
locale (în cazul dreptului de folosinţă asupra terenului,
prevăzut de Codul funciar etc.);
g) în alte cazuri prevăzute de lege.

X. Apărarea drepturilor deţinătorilor de terenuri


1. Garanţii juridice şi de altă natură ale dreptului de
proprietate.
2. Metodele şi formele de apărare a drepturilor deţinătorilor
de teren. 150
3. Apărarea drepturilor în instanţele de judecată.
4. Acţiunea în contencios administrativ.
5. Recuperarea prejudiciului material cauzat deţinătorilor de
terenuri în urma retragerii terenurilor.

Acte normative: nr. 1, 2, 3, 4, 5, 6.


Literatura: nr. 2, 3, 8, 9, 13, 43.
1. Garanţii juridice şi de altă natură ale dreptului de
proprietate

Drepturile deţinătorilor de teren sunt valabile doar atunci


când acestea sunt garantate de lege, ocrotite de stat şi există
posibilităţi reale şi eficiente de apărare a drepturilor încălcate de
către terţele persoane. Actele normative de drept internaţional,
parte a cărora este şi RM, Constituţia RM, alte acte legislative de
drept naţional conţin norme solide ce asigură persoanelor fizice şi
juridice anumite garanţii juridice politice, economice, sociale şi de
altă natură ale dreptului de proprietate, dar şi de ocrotire a acestui
drept. La acestea se referă, inclusiv:
- Declaraţia universală a drepturilor omului conform căreia
“Fiecare om are dreptul de a poseda bunurile în mod individual,
precum şi în comun cu alţii. Nimeni nu poate fi lipsit de
proprietate în mod arbitrar” (art.17);
- Constituţia RM conform căreia “Dreptul la proprietate
privată este garantat. Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o
cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi
prealabilă despăgubire” (art. 46), “Statul ocroteşte proprietatea.
Statul garantează realizarea dreptului de proprietate în formele
solicitate de titular, dacă acestea nu vin în contradicţie cu
interesele societăţii” (art. 127) etc.;
- Codul funciar conform căruia “Statul ocroteşte în egală
măsură ambele tipuri de proprietate” (art. 3), iar „Pagubele
pricinuite prin retragerea sau ocuparea temporară a terenurilor,
precum şi prin limitarea drepturilor deţinătorilor sau prin 151
înrăutăţirea calităţii terenurilor ca urmare a activităţii
întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor şi cetăţenilor, trebuie
să fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat) deţinătorilor de
terenuri care au suportat aceste pagube” (art. 97);.
- Legea cu privire la proprietate conform căreia “Dreptul de
proprietate în RM este recunoscut şi ocrotit de lege” (art. 1),
“Persoana fizică îşi stăpâneşte bunurile, le foloseşte şi le
administrează de sine stătător pentru a-şi satisface necesităţile
personale, pentru activitatea economică, inclusiv cea de
întreprinzător” (art. 16), iar RM „garantează durabilitatea
raporturilor de proprietate”(art. 40);
- Codul civil care stabileşte: ”Dreptul de proprietate este
perpetuu” (art.315), “Proprietatea este, în condiţiile legii,
inviolabilă. Dreptul de proprietate este garantat. Nimeni nu poate
fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de
utilitate publică pentru o dreaptă şi prealabilă despăgubire... Nu
pot fi confiscate bunurile dobândite licit, cu excepţia celor
destinate sau folosite pentru săvârşirea de contravenţii sau
infracţiuni. Caracterul licit al dobândirii bunurilor se prezumă”
(art. 316).

2. Metodele şi formele de apărare a drepturilor


deţinătorilor de teren

Metodele de apărare a dreptului de proprietate:


a) recunoaşterea dreptului;
b) restabilirea situaţiei anterioare încălcării dreptului şi
suprimarea acţiunilor prin care se încalcă dreptul sau se creează
pericolul încălcării lui;
c) recunoaşterea nulităţii actului juridic;
d) declararea nulităţii actului emis de o autoritate publică;
e) impunerea la executarea obligaţiei în natură;
f) autoapărarea (art.13 Cod civil);
g) repararea prejudiciului material;
h) încasarea clauzei penale; 152
i) repararea prejudiciului moral;
j) desfiinţarea sau modificarea raportului juridic;
k) neaplicarea de către instanţa de judecată a actului ce
contravine legii emis de o autoritate publică;
l) alte căi prevăzute de lege (art.11 Cod civil).
Formele de apărare a drepturilor deţinătorilor de teren:
a) pe cale amiabilă (negocieri directe între părţile implicate
în litigiul funciar);
b) expunerea publică a litigiului în mijloacele de informare
în masă locale, naţionale şi internaţionale, inclusiv electronice;
c) depunerea petiţiilor în adresa autorităţilor publice locale
şi centrale conform Legii cu privire la petiţii;
d) solicitarea de asistenţă la soluţionarea litigiului prin
intermediul organizaţiilor obşteşti locale, naţionale şi
internaţionale de ocrotire a drepturilor;
e) pe cale extrajudiciară (depunerea cererilor de soluţionare
a litigiului prin intermediul curţilor de mediere şi arbitrilor aleşi,
inclusiv prin intermediul Curţii de Arbitraj şi Mediere (CAM) de
pe lângă Uniunea Producătorilor Agricoli etc.);
f) pe cale administrativă (depunerea petiţiilor în adresa
autorităţilor administraţiei publice centrale sau locale, în
competenţa cărora intră soluţionarea litigiilor respective, după caz,
Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, Ministerului Agriculturii şi
Industriei Alimentare, Ministerului Finanţelor, Inspectoratului
Fiscal etc.);
g) depunerea petiţiilor şi cererilor de tranşare prealabilă a
litigiului funciar în adresa autorităţilor administraţiei publice locale
şi centrale, direct implicate în litigiul funciar, conform procedurilor
de contencios administrativ;
h) pe cale judiciară (depunerea cererilor de chemare în
judecată în instanţele judecătoreşti naţionale şi internaţionale -
CEDO etc.);
Modul de aplanare a litigiului dintre părţi până la adresare
în instanţă de judecată poate fi prevăzut prin contract, după caz.
Apărarea drepturilor civile pe cale administrativă poate avea loc 153
doar în cazurile prevăzute de lege. Hotărârea emisă pe cale
administrativă poate fi atacată în instanţă de judecată.

3. Apărarea drepturilor în instanţele de judecată

Apărarea drepturilor:
a) în instanţele judecătoreşti de drept comun;
b) în instanţele judecătoreşti economice;
c) în instanţele judecătoreşti de contencios administrativ;
d) în instanţele judecătoreşti internaţionale (CEDO etc.).
Revendicarea de către proprietar a bunurilor sale (cererea
de revendicare). Proprietarul este în drept să-şi revendice terenul
aflat în posesiunea nelegitimă a altuia. Posesorul poate refuza să
predea terenul dacă el sau posesorul mijlocit pentru care posedă
are dreptul preferenţial de posesiune în raport cu proprietarul.
Revendicarea bunului poate fi aplicată în raport cu cel care are un
drept superior dacă acesta a obţinut bunul prin violenţă sau prin
dol. De la momentul încetării bunei-credinţe, iar în cazul
posesorului de rea-credinţă de la momentul dobândirii posesiunii,
posesorul răspunde faţă de proprietar pentru prejudiciul cauzat
prin faptul că din vina lui bunul s-a deteriorat, a pierit sau nu poate
fi restituit din alt motiv. Dacă a dobândit posesiunea prin
samavolnicie sau prin săvârşirea unei infracţiuni, posesorul
răspunde faţă de proprietar în conformitate cu normele privind
răspunderea delictuală (art. 374 Cod civil).
Revendicarea de către proprietar a bunurilor aflate în
posesiunea unui dobânditor de bună-credinţă. Dacă bunul a fost
dobândit cu titlu oneros de la o persoană care nu a avut dreptul să-
l înstrăineze, proprietarul poate să-l revendice de la dobânditorul
de bună-credinţă numai în cazul în care bunul a fost pierdut de
proprietar ori de persoana căreia bunul a fost transmis de proprietar
în posesiune sau dacă i-a fost furat unuia ori altuia, sau a ieşit în alt
mod din posesiunea acestora, fără voia lor. Dacă bunurile au fost
dobândite cu titlu gratuit de la o persoană care nu avea dreptul să 154
le înstrăineze, proprietarul este în drept să-şi revendice bunurile în
toate cazurile (art. 375 Cod civil).
Cererea privind înlăturarea încălcărilor care nu sînt legate
de privarea de posesiune (cererea negatore). Dacă dreptul
proprietarului este încălcat în alt mod decât prin uzurpare sau
privare ilicită de posesiune, proprietarul poate cere autorului
încetarea încălcării. El poate cere, de asemenea, despăgubiri
pentru prejudiciul cauzat. Pot fi solicitate despăgubiri şi în cazul în
care nu se cere încetarea încălcării sau executarea acestei cerinţe
este imposibilă. Dacă există temei de a presupune că se vor face
încălcări ulterioare, proprietarul poate intenta o acţiune negatore.
Acestea nu se aplică dacă proprietarul trebuie, în temeiul legii şi
al drepturilor unor alte persoane, să admită influenţa asupra
bunului (art. 376 Cod civil).
Cererea privind recunoaşterea/confirmarea drepturilor
asupra terenurilor (de pildă, a dreptului asupra cotei de teren
echivalent, asupra terenului aferent obiectului privatizat/privat,
pasibilă privatizării, a dreptului de moştenire a terenului, a
dreptului de proprietate asupra terenului în rezultatul uzucapiunii
etc.).

4. Acţiunea în contencios administrativ

Relaţiile privind instanţele de contencios administrativ şi


procedura soluţionării litigiilor în contencios administrativ sunt
reglementate de Codul de procedură civilă şi Legea contenciosului
administrativ (nr.793-XIV din 10.02.2000).
Contenciosul administrativ ca instituţie juridică are drept
scop contracararea abuzurilor şi exceselor de putere ale autorităţilor
publice, apărarea drepturilor persoanei în spiritul legii, ordonarea
activităţii autorităţilor publice, asigurarea ordinii de drept. Orice
persoană care se consideră vătămată într-un drept al său, recunoscut
de lege, de către o autoritate publică, printr-un act administrativ sau
prin nesoluţionarea în termenul legal a unei cereri, se poate adresa
instanţei de contencios administrativ competente pentru a obţine 155
anularea actului, recunoaşterea dreptului pretins şi repararea
pagubei ce i-a fost cauzată.
Prin instanţă de contencios administrativ se înţeleg
judecătorii desemnaţi din judecătorii, colegiile sau completele de
contencios administrativ ale curţilor de apel, colegiul de
contencios administrativ al Curţii Supreme de Justiţie, abilitate
prin lege cu înfăptuirea controlului judecătoresc al legalităţii actelor
administrative emise de autorităţile publice în activitatea de
organizare a executării şi de executare în concret a legii, precum şi
de gestionare a domeniului public.
Obiect al acţiunii în contenciosul administrativ îl constituie
actele administrative, cu caracter normativ şi individual, prin care
este vătămat un drept recunoscut de lege al unei persoane, inclusiv
al unui terţ, emise de:
a) autorităţile publice şi autorităţile asimilate acestora;
b) subdiviziunile autorităţilor publice;
c) funcţionarii autorităţilor publice.
Obiect al acţiunii în contenciosul administrativ poate fi şi
nesoluţionarea în termenul legal a unei cereri referitoare la un drept
recunoscut de lege.
Competenţa judecătoriilor. Judecătoriile examinează litigiile
ce ţin de nesoluţionarea în termenul legal a cererilor şi de
verificarea legalităţii actelor administrative emise sau adoptate de
autorităţile publice care sînt constituite şi activează pe teritoriul
satului, comunei sau oraşului.
Competenţa curţilor de apel. Curţile de apel examinează în
primă instanţă litigiile ce ţin de nesoluţionarea în termenul legal a
cererilor şi de verificarea legalităţii actelor administrative emise sau
adoptate de autorităţile publice care sunt constituite şi activează pe
teritoriul raionului, municipiului, unităţii teritoriale autonome cu
statut juridic special.
Curtea Supremă de Justiţie, în primă instanţă:
a) exercită controlul asupra legalităţii actelor administrative
cu caracter individual adoptate şi/sau emise de Parlament, 156
Preşedintele RM şi Guvern, prin care sunt lezate drepturile şi
interesele legitime ale persoanelor fizice şi juridice;
b) verifică legalitatea hotărârilor Consiliului Superior al
Magistraturii în cazurile prevăzute de lege.
Ca instanţă de recurs, Curtea Supremă de Justiţie judecă
recursurile declarate împotriva hotărârilor pronunţate în primă
instanţă de curţile de apel, precum şi alte recursuri date prin lege în
competenţa sa.
Acţiunile de contencios administrativ se înaintează în
judecătoriile sau curţile de apel în a căror rază teritorială îşi are
domiciliul reclamantul sau îşi are sediul pârâtul, cu excepţia
cazurilor când prin lege este stabilită o altă competenţă.
Cererea prealabilă. Persoana care se consideră vătămată întrun drept al său, recunoscut de lege,
printr-un act administrativ va
solicita, printr-o cerere prealabilă, autorităţii publice emitente, în
termen de 30 de zile de la data comunicării actului, revocarea, în tot
sau în parte, a acestuia. În cazul în care organul emitent are un
organ ierarhic superior, cererea prealabilă poate fi adresată, la
alegerea petiţionarului, fie organului emitent, fie organului ierarhic
superior. Cererea prealabilă se examinează de către organul emitent
sau ierarhic superior în termen de 30 de zile de la data înregistrării
ei, decizia urmând a fi comunicată de îndată petiţionarului.
Depunerea cererii de chemare în instanţa de contencios
administrativ. Persoana care se consideră vătămată într-un drept al
său, recunoscut de lege, printr-un act administrativ şi nu este
mulţumită de răspunsul primit la cererea prealabilă sau nu a primit
nici un răspuns în termen, este în drept să sesizeze instanţa de
contencios administrativ competentă pentru anularea, în tot sau în
parte a actului respectiv şi repararea pagubei cauzate.
Reclamanţii, în acţiunile născute din raporturi de contencios
administrativ, sunt scutiţi de plata taxei de stat. Cererea prin care se
solicită anularea unui act administrativ sau recunoaşterea dreptului
pretins poate fi înaintată în termen de 30 de zile. Acest termen
curge de la: 157
a) data primirii răspunsului la cererea prealabilă sau data
expirării termenului prevăzut de lege pentru soluţionarea acesteia;
b) data comunicării refuzului de soluţionare a unei cereri prin
care se solicită recunoaşterea dreptului pretins sau data expirării
termenului prevăzut de lege pentru soluţionarea unei astfel de
cereri;
c) data comunicării actului administrativ, în cazul în care
legea nu prevede procedura prealabilă.
Termenul de 30 de zile este termen de prescripţie. Persoana
care, din motive temeinic justificate, a omis termenul de prescripţie
poate fi repusă în termen în condiţiile Codului de procedură civilă.
Judecând acţiunea, instanţa de contencios administrativ adoptă una
din următoarele hotărâri:
a) respinge acţiunea ca fiind nefondată sau depusă cu
încălcarea termenului de prescripţie;
b) admite acţiunea şi anulează, în tot sau în parte, actul
administrativ sau obligă pârâtul să emită actul administrativ cerut
de reclamant ori să elibereze un certificat, o adeverinţă sau oricare
alt înscris, ori să înlăture încălcările pe care le-a comis, precum şi
dispune adjudecarea în contul reclamantului a despăgubirilor
pentru întârzierea executării hotărârii;
c) admite acţiunea şi constată circumstanţele care justifică
suspendarea activităţii consiliului local sau a consiliului raional,
după caz.
În cazul admiterii acţiunii, instanţa de contencios
administrativ se pronunţă, la cerere, şi asupra reparării prejudiciului
material şi moral cauzat prin actul administrativ ilegal sau prin
neexaminarea în termenul legal a cererii prealabile. Mărimea
prejudiciului moral se stabileşte de instanţa de contencios
administrativ, independent de prejudiciul material, în funcţie de
caracterul şi gravitatea suferinţelor psihice sau fizice cauzate, de
gradul de vinovăţie a pârâtului, dacă vinovăţia este o condiţie a
răspunderii, luându-se în considerare circumstanţele în care a fost
cauzat prejudiciul, precum şi statutul social al persoanei vătămate. 158
Actul administrativ contestat poate fi anulat, în tot sau în
parte, în cazul în care:
a) este ilegal în fond ca fiind emis contrar prevederilor legii;
b) este ilegal ca fiind emis cu încălcarea competenţei;
c) este ilegal ca fiind emis cu încălcarea procedurii stabilite.
Hotărârea instanţei de contencios administrativ asupra
acţiunii judecate în fond poate fi atacată cu recurs, în termen de 15
zile de la data pronunţării sau de la data comunicării hotărârii
integrale, în cazul în care acţiunea este judecată în lipsa părţii, dacă
legea nu dispune altfel. Recursul suspendă executarea hotărârii.
Recursul se judecă în condiţiile Codului de procedură civilă.
Hotărârile irevocabile ale Curţii Supreme de Justiţie pot fi atacate
la Curtea Europeană a Drepturilor Omului.

5. Recuperarea prejudiciului material cauzat deţinătorilor de


terenuri în urma retragerii terenurilor

În cazul în care deţinătorului de teren i-au fost cauzate


daune/prejudicii, acestea urmează a fi reparate integral, inclusiv
avantajul ratat, în modul stabilit de Codul civil şi Codul funciar.
Astfel, conform prevederilor art.97 Cod funciar „Pagubele
pricinuite prin retragerea sau ocuparea temporară a terenurilor,
precum şi prin limitarea drepturilor deţinătorilor sau prin
înrăutăţirea calităţii terenurilor ca urmare a activităţii
întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor şi cetăţenilor, trebuie să
fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat) deţinătorilor de
terenuri care au suportat aceste pagube”.
Se consideră prejudiciu cheltuielile pe care persoana lezată
într-un drept al ei le-a suportat sau urmează să le suporte la
restabilirea dreptului încălcat, pierderea sau deteriorarea bunurilor
sale (prejudiciu efectiv), precum şi beneficiul neobţinut prin
încălcarea dreptului (venitul ratat). Dacă cel care a lezat o persoană
într-un drept al ei obţine ca urmare venituri, persoana lezată este
în drept să ceară, pe lângă reparaţia prejudiciului, partea din venit
rămasă după reparaţie. 159
Deţinătorii de teren pot suporta prejudicii patrimoniale atât
din cauza încălcării obligaţiilor contractuale de către părţile
contractante (de pildă, în relaţiile dintre arendator şi arendaş), dar
şi în rezultatul cauzării de prejudicii de terţe persoane. În asemenea
cazuri, recuperarea prejudiciilor patrimoniale, cauzate deţinătorilor
de terenuri, va avea loc în condiţiile generale ale răspunderii
delictuale (art.1398 şi altele din Codul civil)
Conform art.1398 (2) Cod civil), urmează a fi reparat nu doar
prejudiciul cauzat prin fapte ilicite sau cu vinovăţie, dar şi
prejudiciul, cauzat prin fapte licite şi fără vinovăţie. Aşa o reparare
poate avea loc doar în cazurile expres prevăzute de lege. Aşa o
situaţie poate să apară în cazul exproprierii terenului pentru cauză
de utilitate publică. În asemenea caz, repararea prejudiciilor
patrimoniale, cauzate proprietarului de teren, va avea loc în modul
stabilit de Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică.

XI. Cadastrul funciar şi reglementarea regimului proprietăţii


funciare
1. Cadastrul funciar – noţiunea, conţinutul, menirea acestuia
şi monitoringul fondului funciar.
2. Noţiunea şi conţinutul reglementării regimului
proprietăţii funciare.
3. Controlul de stat şi sistemul organelor controlului de stat
asupra folosirii şi protecţiei terenurilor.
4. Amenajarea teritoriului oraşelor, satelor şi comunelor.
5. Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului.

Acte normative: nr. 5, 9, 11, 18, 32, 33, 37.


Literatura: nr. 5, 8, 13, 18, 36.

1. Cadastrul funciar - noţiunea, conţinutul, menirea acestuia


şi monitoringul fondului funciar

Cadastrul funciar este un cadastru specializat şi conţine un


sistem de informaţii şi documente despre regimul juridic al 160
terenurilor, despre atribuirea lor deţinătorilor de terenuri, despre
parametrii cantitativi şi calitativi şi despre valoarea economică a
terenurilor. Cadastrul funciar are menirea de a asigura autorităţile
administraţiei publice locale, întreprinderile, instituţiile,
organizaţiile interesate şi cetăţenii cu informaţii despre starea
terenului în scopul organizării folosirii raţionale şi protecţiei lui,
reglementării relaţiilor funciare, regimului proprietăţii funciare,
fundamentării proporţiilor plăţilor funciare, aprecierii activităţii
economice, efectuării altor măsuri legate de folosirea terenului.
Cadastrul funciar este ţinut de autorităţile publice locale
conform unui sistem unic pentru întreaga ţară din contul
mijloacelor bugetului de stat şi celui local. Modul de ţinere a
cadastrului funciar se asigură prin efectuarea cercetării şi
prospecţiunii topografice, aerofotogeodezice, cartografice,
pedologice, geobotanice, geomorfologice şi de altă natură, prin
înregistrarea deţinătorilor de teren, prin evidenţa şi aprecierea
valorii terenului.
Documentele principale ce se elaborează pentru cadastrul
funciar sunt: dosarul lucrărilor de hotărnicie, planurile, registrele şi
fişele cadastrale. Îndrumarea, coordonarea tehnică, controlul ţinerii
la zi a cadastrului funciar intră în competenţa Guvernului.
Monitoringul fondului funciar reprezintă un sistem de
supraveghere şi prognoză a stării fondului funciar pentru evidenţa
schimbărilor, pentru aprecierea acestor schimbări, pentru
preîntâmpinarea urmărilor proceselor şi tendinţelor negative.

2. Noţiunea şi conţinutul reglementării regimului proprietăţii


funciare

Reglementarea regimului proprietăţii funciare constituie un


sistem de măsuri juridice, economice şi tehnice, menite să rezolve
problemele din domeniul relaţiilor funciare şi folosirii resurselor
funciare. Reglementarea regimului proprietăţii funciare se face în
scopul folosirii raţionale şi eficiente a terenurilor în toate ramurile
economiei naţionale, creării de condiţii pentru îmbunătăţirea 161
landşafturilor naturale şi antropogene pentru asigurarea stabilităţii
lor şi pentru protecţia solului.
Reglementarea regimului proprietăţii funciare include în sine:
a) elaborarea schemelor republicane şi zonale, prognozelor şi
programelor de ameliorare şi protecţie a solului, precum şi a
schemelor reglementării regimului proprietăţii funciare;
b) fundamentarea şi stabilirea hotarelor terenurilor cu
regimuri speciale de ocrotire a naturii, de recreaţie şi de rezervaţie;
c) determinarea şi stabilirea pe teren a hotarelor unităţii
teritorial-administrative şi a intravilanului localităţilor;
d) elaborarea proiectelor privind delimitarea unor noi
terenuri pentru atribuire în folosinţă sau în proprietate,
reglementarea celor existente, precum şi a terenurilor
proprietarilor, lichidându-se incomodităţile din amplasarea lor;
e) repartizarea terenurilor în natură, pregătirea titlurilor ce
confirmă dreptul de proprietate şi de folosinţă;
f) efectuarea lucrărilor de evaluare şi evidenţă a terenurilor;
g) elaborarea proiectelor de reglementare a regimului
proprietăţii funciare privind terenurile intragospodăreşti, terenurile
deţinătorilor, argumentându-se măsurile de folosire eficientă a
terenurilor conform destinaţiilor speciale, de sporire a fertilităţii
solurilor şi de aplicare a tehnologiilor cruţătoare de natură;
h) elaborarea proiectelor de lucru legate cu valorificarea,
îmbunătăţirea şi protecţia terenurilor;
i) elaborarea proiectelor de reglementare economico-funciară
a teritoriilor localităţilor;
î) supravegherea de autor a realizării proiectelor de
reglementare a regimului proprietăţii funciare;
k) efectuarea cercetărilor şi prospecţiunilor topografice,
aerofotogeodezice, cartografice, pedologice, geobotanice,
geomorfologice şi de altă natură.
Reglementarea regimului proprietăţii funciare se efectuează,
în baza hotărârii autorităţii administraţiei publice locale la iniţiativa
Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, Direcţiei/secţiei funciare,
inginerului cadastral din cadrul autorităţilor administraţiei publice 162
locale respective sau la cererea deţinătorilor de terenuri interesaţi,
de către organizaţiile de stat de proiectare a regimului proprietăţii
funciare din contul mijloacelor bugetului republican şi celui local.
Elaborarea proiectelor de reglementare a regimului
proprietăţii funciare, de valorificare, îmbunătăţire şi protecţie a
terenurilor, de realizare a măsurilor antierozive şi ameliorative
poate fi efectuată şi la iniţiativa deţinătorilor de terenuri din contul
acestora.

3. Controlul de stat şi sistemul organelor controlului de stat


asupra folosirii şi protecţiei terenurilor

Statul are obligaţia să asigure folosirea raţională a


terenurilor, precum şi protecţia acestora indiferent de destinaţia lor.
Sarcinile controlului de stat în domeniul folosirii şi protecţiei
terenurilor constau în asigurarea respectării de către toate
autorităţile publice, obşteşti, de către întreprinderile, instituţiile şi
organizaţiile de drept public sau privat, inclusiv cooperatiste, cu
capital străin, de către persoanele fizice şi juridice ale Republicii
Moldova şi cele străine, a cerinţelor legislaţiei funciare în scopul
folosirii eficiente şi protecţiei cuvenite a terenurilor.
Controlul de stat asupra folosirii şi protecţiei terenurilor îl
exercită:
a) Guvernul;
b) Ministerul Ecologiei şi Resurselor Naturale;
c) Ministerul Agriculturii şi Industriei Alimentare;
d) Agenţia Relaţii Funciare şi Cadastru;
e) autorităţile administraţiei publice locale;
f) serviciile desconcentrate în teritoriu (raionale, zonale)
ale Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, precum şi ale
Ministerul Ecologiei şi Resurselor Naturale.
Dispoziţiile autorităţilor publice centrale şi locale, ale
organelor de stat împuternicite să exercite controlul asupra folosirii
şi protecţiei terenurilor, inclusiv ale organelor de ocrotire a naturii
în problemele folosirii şi protecţiei terenurilor, emise în limitele 163
competenţei lor, sunt obligatorii pentru toţi deţinătorii de terenuri,
indiferent de forma de proprietate.

4. Amenajarea teritoriului oraşelor, satelor şi comunelor

Prin amenajare a teritoriului se subînţelege un complex de


activităţi pentru coordonarea politicii economice, sociale, culturale
şi ecologice în conformitate cu valorile fundamentale ale societăţii
luate în ansamblu, în vederea realizării unui cadru natural şi
construit armonios, care să favorizeze viaţa socială şi culturală a
populaţiei. Amenajarea teritoriului constituie ansamblul
activităţilor complexe, care includ:
a) elaborarea, avizarea, aprobarea şi modificarea
documentaţiei de urbanism şi amenajare a teritoriului, studiile de
fundamentare, cercetările ştiinţifice prealabile, necesare întocmirii
acestora;
b) gestionarea teritoriilor, construcţiilor şi amenajărilor;
c) elaborarea actelor normative specifice;
d) controlul asupra realizării şi exploatării construcţiilor şi
amenajărilor în strictă conformitate cu cerinţele legislaţiei privind
urbanismul şi amenajarea teritoriului.
Obiectul activităţii de amenajare a teritoriului îl constituie
întreg teritoriul naţional. Autorităţile administraţiei publice
centrale şi locale, în funcţie de sarcinile puse, poartă răspundere
pentru efectuarea lucrărilor de amenajare a teritoriului.
Activitatea de amenajare a teritoriului are drept scop
realizarea următoarelor obiective:
a) dezvoltarea economică şi socială echilibrată în condiţiile
respectării specificului fiecărei zone;
b) ameliorarea calităţii vieţii oamenilor şi colectivităţilor
umane;
c) gestionarea responsabilă a resurselor naturale şi protecţia
mediului înconjurător;
d) utilizarea raţională a teritoriului. 164
În conformitate cu aceste obiective, Guvernul şi autorităţile
publice locale elaborează programele şi prognozele dezvoltării
socio-economice a teritoriilor, inclusiv programele de lucrări
publice, şi stabilesc direcţiile generale de organizare şi dezvoltare
urbanistică a localităţilor. Activitatea de urbanism este cea mai
importantă componentă a amenajării teritoriului, al cărei obiect îl
constituie teritoriul localităţilor şi toate teritoriile necesare
asigurării funcţionării şi dezvoltării acestora.
Activitatea de urbanism are drept scop realizarea
următoarelor obiective:
a) utilizarea raţională şi echilibrată a terenurilor necesare
funcţionării localităţilor;
b) determinarea structurii funcţionale a localităţilor;
c) asigurarea unei locuiri corespunzătoare cerinţelor şi
nivelului de dezvoltare a societăţii;
d) asigurarea esteticii compoziţionale în realizarea cadrului
construit şi amenajarea cadrului natural din localităţi;
e) protejarea populaţiei, cadrului natural şi construit contra
poluării, riscurilor naturale şi tehnologice previzibile;
f) protejarea, conservarea şi acordarea statutului
corespunzător de valoare monumentelor culturii şi naturii.
În corespundere cu aceste obiective, autorităţile
administraţiei publice locale întocmesc, în limitele competenţei
stabilite, programele de organizare şi de dezvoltare urbanistică a
localităţilor. Conducerea tehnică nemijlocită a activităţii de
urbanism în localităţi se efectuează de către direcţiile/serviciile de
arhitectură şi urbanism ale autorităţilor administraţiei publice
locale.

5. Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului

Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului


include:
a) planuri de amenajare a teritoriului;
b) planuri urbanistice şi regulamentele aferente acestora. 165
Prin documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului se
stabilesc destinaţia terenurilor şi regulile de utilizare a acestora. În
temeiul ei, se eliberează certificatul de urbanism şi autorizaţia de
construire. Modul de utilizare a terenurilor pentru orice fel de
construcţii trebuie să fie reglementat prin planuri urbanistice şi
planuri de amenajare a teritoriului.
Planurile de amenajare a teritoriului sînt următoarele:
a) planul de amenajare a teritoriului naţional;
b) planurile regionale de amenajare a teritoriului;
c) planurile locale de amenajare a teritoriului, inclusiv;
- planul de amenajare a teritoriului interorăşenesc sau
intersătesc (intercomunal);
- planul de amenajare a teritoriului municipal, orăşenesc sau
sătesc (comunal).
Planurile urbanistice sînt următoarele:
a) planurile urbanistice generale;
b) planurile urbanistice zonale;
c) planurile urbanistice de detaliu.
Responsabili pentru elaborarea şi aprobarea documentaţiei de
urbanism şi amenajare a teritoriului sunt:
a) Guvernul, pentru elaborarea şi aprobarea planului de
amenajare a teritoriului naţional;
b) autorităţile administraţiei publice locale:
- pentru elaborarea şi aprobarea planurilor locale de
amenajare a teritoriului,
- pentru elaborarea şi aprobarea planurilor urbanistice şi
regulamentelor de urbanism.
Valabilitatea planurilor de urbanism şi de amenajare a
teritoriului existente, precum şi necesitatea elaborării unor planuri
noi se stabilesc de către autoritatea administraţiei publice centrale
pentru urbanism şi amenajare a teritoriului (departamentul de
stat/agenţia respectivă). Documentaţia de urbanism şi amenajare a
teritoriului se elaborează de organizaţiile de proiectări care dispun
de autorizaţia respectivă şi se finanţează de Guvern sau de
autorităţile publice locale respective, dar poate fi finanţată şi de 166
persoane juridice şi fizice interesate, inclusiv străine, în colaborare
cu autorităţile publice responsabile de această elaborare.
Guvernul şi autorităţile publice locale sînt în drept să
organizeze concursuri pentru elaborarea documentaţiei de
urbanism şi amenajare a teritoriului. Consultarea populaţiei se face
anterior aprobării planurilor urbanistice şi de amenajare a
teritoriului. Aprobarea planului de amenajare a teritoriului raional
sau municipal, interorăşenesc şi intersătesc (intercomunal),
orăşenesc, sătesc (comunal), planului urbanistic general, zonal şi
de detaliu intră în competenţa consiliului local respectiv.
Răspunderea pentru consultarea populaţiei revine autorităţilor
publice locale respective. Documentaţiile de urbanism şi amenajare
a teritoriului aprobate se aduc la cunoştinţă publică, cu excepţia
documentaţiei care, potrivit legii, constituie secret de stat.
Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului care prezintă
interes public poate fi oferită, în copii, contra plată, persoanelor
fizice şi juridice, la solicitarea acestora, cu acordul autorităţilor
administraţiei publice locale.
Autorităţile administraţiei publice locale asigură gestionarea
tuturor terenurilor şi construcţiilor cuprinse în limitele
administrativ-teritoriale stabilite potrivit prevederilor
documentaţiei de urbanism şi amenajare a teritoriului aprobate şi
răspund de realizarea şi exploatarea construcţiilor şi amenajărilor
de utilitate publică. Proprietarii de terenuri şi construcţii sînt
responsabili de întreţinerea şi utilizarea lor în concordanţă cu
interesele publice, stabilite prin documentaţia de urbanism şi
amenajare a teritoriului aprobată, precum şi prin alte reglementări,
potrivit legislaţiei. Amplasarea şi proiectarea construcţiilor şi
amenajărilor se autorizează prin certificatul de urbanism, iar
executarea lor, prin autorizaţia de construire. Certificatul de
urbanism este un act cu caracter informativ şi de reglementare,
emis de autoritatea publică locală, la cererea oricărei persoane
fizice sau juridice interesate, prin care se aduc la cunoştinţa
solicitantului date privind regimul juridic, economic, tehnic şi
arhitectural-urbanistic de exploatare a terenurilor şi construcţiilor 167
pentru care a fost solicitat. Certificatul de urbanism şi autorizaţia
de construire se eliberează de autorităţile administraţiei publice
locale.
În vederea realizării unor anumite operaţiuni de urbanism,
autorităţile administraţiei publice locale pot recurge la schimbul,
concesionarea, cumpărarea de terenuri sau la exproprierea de
terenuri pentru necesităţi publice, potrivit legislaţiei. Înainte de
împărţirea sau reîmpărţirea unor terenuri pentru construcţii se
procedează la parcelarea sau la reparcelarea acestora, din iniţiativa
proprietarilor sau a autorităţilor administraţiei publice locale, cu
acordul proprietarilor, potrivit legislaţiei. Documentaţia necesară
desfăşurării acestor acţiuni trebuie să fie însoţită de certificatul de
urbanism.
Prin documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului se
pot stabili interdicţii definitive sau temporare de construire.
Interdicţia definitivă de construire se stabileşte pentru unul din
următoarele motive:
a) riscuri naturale previzibile: inundaţii, alunecări de teren,
deformaţii de teren cauzate de surpări etc.;
b) riscuri tehnologice previzibile: contaminare radioactivă
sau chimică, pericol de explozie, pericol de incendiu, depăşire a
nivelului admisibil de zgomot etc.;
c) regulamentul zonei protejate dispune acest lucru.
Interdicţia temporară de construire se stabileşte pentru unul
din următoarele motive:
a) necesitatea elaborării unei documentaţii de urbanism în
vederea stabilirii regulilor de construire pentru zona respectivă;
b) necesitatea executării în zona respectivă a unor lucrări de
utilitate publică, de interes naţional sau local;
c) executarea în zona respectivă a unor lucrări de utilitate
publică (lucrări de îmbunătăţiri funciare şi altele asemenea);
d) apartenenţa la domeniul public a terenurilor cu anumite
folosinţe: păşuni, islazuri, maluri de ape curgătoare şi stătătoare. 168
Pentru realizarea (modificarea) sau desfiinţarea
construcţiilor, autorităţile administraţiei publice locale emit,
potrivit legislaţiei:
a) autorizaţii de construire;
b) autorizaţii de desfiinţare a construcţiei.

XII. Protecţia şi ameliorarea terenurilor


1. Noţiunea, scopul şi sarcinile protecţiei terenurilor.
2. Protecţia ecologică a terenurilor.
3. Terenurile agricole de calitate superioară şi protecţia lor.

Acte normative: nr. 5, 9, 23, 24, 25.


Literatura: nr. 5, 15, 17, 27.
1. Noţiunea, scopul şi sarcinile protecţiei terenurilor
Protecţia terenurilor constituie un sistem de măsuri juridice,
organizatorice, economice şi de altă natură, prin care se urmăreşte
folosirea lor raţională, preîntâmpinarea retragerii neîntemeiate a
terenurilor din circuitul agricol, protecţia lor contra efectelor
antropogene nocive, precum şi regenerarea şi sporirea fertilităţii
solurilor, productivităţii terenurilor destinate agriculturii şi
silviculturii. Protecţia terenurilor se face pe baza calificării în
complex a terenurilor agricole drept formaţiuni (ecosisteme)
naturale complexe, ţinându-se cont de particularităţile lor zonale
(regionale), de caracterul folosirii lor în scopul:
- preîntâmpinării degradării şi distrugerii terenurilor, altor
urmări defavorabile ale activităţii economice;
- îmbunătăţirii şi restabilirii terenurilor supuse degradării sau
distrugerii;
- creării unui mecanism de evidenţă şi control asupra stării
ecologice a terenurilor, asigurării deţinătorilor cu normative
ecologice ale regimurilor de folosire optimă a terenurilor.
Conţinutul protecţiei terenurilor include:
- organizarea raţională a teritoriului; 169
- păstrarea şi îmbunătăţirea fertilităţii solurilor, altor
proprietăţi utile ale terenului, introducând asolamente
fundamentate ştiinţific, administrând raţional îngrăşăminte,
aplicând metode cruţătoare de lucrare a terenului şi alte măsuri de
protecţie;
- protejarea terenurilor contra eroziunii, cauzate de ape şi de
vânt, prin măsuri economico-organizatorice, agrotehnice şi
hidrotehnice, prin crearea unui sistem de perdele forestiere de
protecţie şi înierbare;
- protejarea terenurilor contra subinundării, înmlăştinirii,
salinizării, uscării excesive, tasării, poluării cu deşeuri industriale,
cu substanţe chimice, biologice şi radioactive, produse petroliere,
cu gunoi menajer şi de producţie, cu ape de scurgere, precum şi
contra altor procese de ruinare;
- protejarea terenurilor agricole contra acoperirii lor cu tufari,
contra altor procese ce duc la înrăutăţirea stării lor agrotehnice;
- conservarea terenurilor agricole degradate, dacă este
imposibilă restabilirea fertilităţii solurilor;
- recultivarea terenurilor degradate, restabilirea şi
îmbunătăţirea fertilităţii lor, includerea în circuitul economic şi
civil al terenurilor;
- decopertarea stratul fertil al solului în procesul efectuării
lucrărilor de construcţie, ameliorative şi altor lucrări legate de
distrugerea solului, păstrarea şi folosirea în scopuri de recultivare
şi ameliorare a terenurilor agricole;
- realizarea programelor de stat de dezvoltare economică şi
socială privind protecţia terenurilor.
Acţiunile de protecţie a terenurilor se efectuează pe baza
proiectelor de reglementare a regimului proprietăţii funciare, de
ameliorare şi de altă natură, elaborate şi aprobate în modul stabilit
pe baza recomandărilor ştiinţei şi practicii înaintate. Modul special
de protecţie a terenurilor este stabilit de legislaţia privind ocrotirea
naturii şi mediului înconjurător.
În afară de măsurile de răspundere juridică, legislaţia prevede
stimularea economică a folosirii raţionale şi a protecţiei terenurilor. 170
Prin stimularea economică a folosirii raţionale şi a protecţiei
terenurilor se urmăreşte ridicarea interesării deţinătorilor în
păstrarea şi îmbunătăţirea fertilităţii solurilor, în protejarea
terenurilor de urmările negative ale activităţii de producţie.
Stimularea economică prevede:
- alocarea mijloacelor de la bugetul republican şi de la cel
local pentru restabilirea terenurilor distruse nu din vina
deţinătorilor;
- scutirea de plată pentru terenurile aflate în stadiul de
valorificare agricolă sau de îmbunătăţire a stării lor în perioada
efectuării lucrărilor prevăzute de proiect;
- acordarea de credite avantajoase;
- compensarea parţială din mijloacele bugetului respectiv a
reducerii venitului ca urmare a conservării provizorii a terenurilor
distruse nu din vina deţinătorilor;
- stimularea pentru îmbunătăţirea terenurilor, pentru sporirea
fertilităţii solurilor şi a productivităţii lor, pentru obţinerea unei
producţii pure din punct de vedere ecologic.
În scopul protecţiei terenurilor, Guvernul, conform Legii
privind preţul normativ şi modul de vânare-cumpărare a
pământului (nr.1308), constituie fondul special pentru ameliorarea
terenurilor degradate şi poluate. Fondurile pentru proiectarea şi
executarea lucrărilor de restabilire şi ameliorare a terenurilor
degradate şi poluate, provenind de la bugetul de stat şi din
mijloacele deţinătorilor de terenuri, pot fi completate cu sumele ce
reprezintă despăgubirea plătită de persoanele fizice sau juridice
vinovate de degradarea sau poluarea solului.

2. Protecţia ecologică a terenurilor.

Protecţia ecologică a terenurilor se manifestă prin faptul că


legislaţia stabileşte cerinţele ecologice faţă de proiectarea,
amplasarea, construcţia şi darea în exploatare a obiectelor,
edificiilor şi amenajărilor care influenţează starea terenurilor. La
proiectarea, amplasarea, construcţia şi darea în exploatare a 171
obiectelor, edificiilor şi amenajărilor noi şi celor reconstruite,
precum şi la implementarea unor tehnologii noi ce influenţează
negativ starea terenurilor, trebuie să se prevadă şi să se ia măsuri în
vederea protecţiei lor, de comun acord cu organele de ocrotire a
naturii. Darea în exploatare a obiectelor şi aplicarea tehnologiilor
care nu asigură protecţia terenurilor contra degradării sau
distrugerii sînt interzise. Amplasarea obiectelor care influenţează
negativ starea terenurilor se face pe baza unei argumentări
ecologice speciale, se coordonează cu deţinătorii de terenuri, cu
organele de ocrotire a naturii şi cu alte organe, în modul stabilit de
legislaţie. În afară de aceasta, legislaţia stabileşte normele maxime
permise de concentraţie în sol a substanţelor nocive. În interesul
apărării sănătăţii omului, al protecţiei mediului înconjurător se
stabilesc norme maxime de concentraţie a substanţelor chimice,
bacteriologice, parazitare şi a diferitelor substanţe active în sol,
care se iau în consideraţie la aprecierea terenului.

3. Terenurile agricole de calitate superioară şi protecţia lor.


Din categoria terenurilor agricole de calitate superioară fac
parte terenurile situate pe cumpăna apelor şi pe versantele cu panta
de până la 3 grade, precum şi terenurile cu gradul de evaluare a
fertilităţii naturale de peste 60, terenurile irigate, loturile
experimentale, terenurile instituţiilor de cercetări ştiinţifice şi de
învăţământ. În vederea protecţiei terenurilor agricole de calitate
superioară se interzice retragerea acestora din circuitul agricol,
utilizarea lor în alte scopuri decât cele agricole, desfăşurarea pe
aceste terenuri a operaţiunilor tehnologice şi de altă natură ce
conduc la degradarea solului, cu excepţia cazurilor când sînt
repartizate pentru construcţia obiectivelor liniare (drumuri, linii de
telecomunicaţii şi de transport electric, conducte), obiectivelor de
exploatare minerală a petrolului şi gazelor şi a construcţiilor de
producţie necesare pentru exploatarea acestora. Retragerea
terenurilor agricole de calitate superioară din circuitul agricol 172
pentru necesităţile de stat şi publice se face numai în cazuri
excepţionale, prin hotărâre a Guvernului.
Din categoria terenurilor irigate fac parte terenurile potrivite
pentru agricultură şi irigare pe care se află reţele permanente sau
provizorii de irigare, legate de sursa de irigare, ale cărei resurse
asigură irigarea acestor terenuri. Organele gospodăriei apelor sînt
obligate să asigure deţinătorii de terenuri irigate cu apă de irigare
conform limitelor şi evidenţei debitului surselor de apă.

XIII. Regimul juridic al terenurilor cu destinaţie agricolă


1. Noţiunea şi componenţa terenurilor cu destinaţie agricolă.
2. Folosinţa şi valorificarea terenurilor agricole de către
persoanele fizice şi juridice.
3. Consoidarea terenurior şi crearea exploataţiilor agricole
compacte.
4. Schimbarea destinaţiei terenurilor agricole.

Acte normative: nr.5, 7, 8, 16 .


Literatura: nr. 4, 5, 12, 20, 24.
1. Noţiunea şi componenţa terenurilor cu destinaţie agricolă

O categorie distinctă de terenuri, conform art. 2 Cod funciar,


o constituie terenurile cu destinaţie agricolă. Regimul juridic al
terenurilor cu destinaţie agricolă este stabilit la art. 2, 12 – 13, 24,
36 – 40, 50, 70/1 - 70/5, 83 - 84 Cod funciar, Legea privind preţul
normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, Legea cu
privire la proprietate şi alte acte normative.
Terenurile cu destinaţie agricolă sunt declarate adecvate
pentru agricultură pe baza materialelor cadastrului funciar.
Terenuri cu destinaţie agricolă sunt terenurile, atribuite
producătorilor agricoli, folosite permanent în calitate de terenuri
aparte, precum şi terenurile atribuite în folosinţă provizorie în
scopuri agricole şi agroindustriale din componenţa altor categorii
de terenuri (de pildă, din cadrul terenurilor din intravilanul 173
localităţilor, fondului de rezervă etc.), indiferent de situarea
teritorială a acestora (atât din perimetrul localităţilor, din
intravilan, cât şi din extravilan).
Terenurile cu destinaţie agricolă includ în componenţa sa:
1) terenuri arabile;
2) terenurile, ocupate de plantaţii multianuale (vii, livezi);
3) păşuni, fâneţe etc.;
4) terenurile agricole de calitate superioară (terenurile
situate pe cumpăna apelor şi pe versantele cu panta de
până la 3 grade, precum şi terenurile cu gradul de
evaluare a fertilităţii naturale de peste 60, terenurile
irigate, loturile experimentale, terenurile instituţiilor de
cercetări ştiinţifice şi de învăţământ; Codul funciar le
conferă un regim juridic deosebit);
5) terenurile irigate (terenurile potrivite pentru agricultură şi
irigare pe care se află reţele permanente sau provizorii de
irigare, legate de sursa de irigare, ale cărei resurse asigură
irigarea acestor terenuri; Codul funciar le conferă un
regim juridic deosebit);
6) terenurile aferente construcţiilor private, atribuite în
calitate de cotă valorică din patrimoniul întreprinderilor
agricole (staţii şi garaje de maşini şi tractoare arii de
păstrare şi prelucrare a cerealelor, încăperi frigorifice
pentru păstrarea fructelor şi legumelor, puncte de altoire a
viţei de vie şi pomilor fructiferi, sere, staţii de
purificare a reziduurilor animaliere, depozite, ateliere de
reparaţii, de prelucrare a materiei prime, ferme
zootehnice etc.), folosite în scopul producţiei agricole şi
agroindustriale;
7) râpile, ravenele, bolovănişurile şi alte terenuri degradate,
care urmează a fi ameliorate şi reintegrate în circuitul
agricol;
8) alte terenuri destinate producţiei agricole şi
agroindustriale (loturile din întovărăşirile pomicole,
loturile pentru grădini etc.). 174
Terenurile cu destinaţie agricolă pot fi:
a) proprietate privată a cetăţenilor RM şi persoanelor
juridice private (a societăţilor comerciale etc.), fondatori
şi proprietari ai cărora sunt cetăţeni ai RM (persoane
juridice autohtone);
b) proprietate de stat;
c) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale.
Terenurile cu destinaţie agricolă ocupă circa 75 la sută din
teritoriul RM, sunt mijloc de producţie şi pot fi folosite în activităţi
de întreprinzător. Cea mai importantă particularitate a terenurilor,
ce condiţionează valorificarea acestora în scopuri agricole şi
agroindustriale este fertilitatea, pe care o posedă stratul de la
suprafaţă – solul (100 grade – cel mai mare grad de fertilitate;
fertilitatea medie în RM este de 65 grade).
Terenurile cu destinaţie agricolă pot fi caracterizate prin
următoarele:
h) ca şi alte categorii de terenuri, sunt un produs al naturii,
dar nu rezultatul muncii omului;
i) sunt limitate ca suprafaţă (fondul funciar agricol are
anumite limite naturale, ce nu permit multiplicarea
acestuia);
j) sunt bunuri imobile (nemişcătoare) şi cad în totalitate sub
regimul juridic al bunurilor imobile (delimitarea şi
individualizarea prin hotare, suprafaţă, amplasament,
devin obiect al înregistrării de stat în cadastrul/registrul
bunurilor imobile cu atribuirea numărului cadastral etc.);
k) nu pot fi substituite cu alte mijloace de producţie;
l) cu cât exploatarea acestora este mai adecvată, mai
raţională şi mai ştiinţifică, cu atât creşte şi fertilitatea lor;
m) nu apar de la sine ca mijloc de producţie, ci doar
acţionând asupra lor cu alte mijloace de producţie
(mecanice, chimice, biologice etc.);
n) prin natura lor permit investiţii suplimentare pe aceiaşi
suprafaţă, ce asigură folosirea lor raţională;
o) sunt deosebit de variate, atât în timp, cât şi în spaţiu. 175
2. Folosinţa şi valorificarea terenurilor agricole de către
persoanele fizice şi juridice

Terenurile cu destinaţie agricolă se repartizează pentru


organizarea producţiei agricole şi agroindustriale:
a) cetăţenilor RM – în proprietate, cu titlu gratuit, conform
articolelor 12 şi 13 Cod funciar, inclusiv în scopul
înfiinţării de gospodării ţărăneşti (de fermier) – unica
formă individuală de gospodărire în sectorul agrar;
b) întreprinderilor, organizaţiilor şi asociaţiilor agricole şi
agroindustriale de stat şi cooperatiste;
c) instituţiilor de cercetări ştiinţifice, didactice şi altor
instituţii agricole, şcolilor tehnice profesionale şi şcolilor
de cultură generală săteşti;
d) întreprinderilor agricole mixte (doar în folosinţă, cu drept
de arendare).
Terenurile atribuite în proprietate ca loturi de pe lângă casă,
amplasate în extravilanul satului (comunei) sau oraşului, se
consideră grădini. Loturile pentru legumicultură se distribuie
cetăţenilor în folosinţă provizorie de către autorităţile publice locale
din terenurile de rezervă. Pe aceste loturi se interzice să se
construiască clădiri capitale şi să se cultive plante multianuale. În
caz de necesitate, se pot face construcţii provizorii de folosinţă
personală pentru păstrarea inventarului legumicol şi pentru alte
scopuri gospodăreşti. La stingerea dreptului de beneficiere asupra
terenului, beneficiarii demolează construcţiile provizorii pe contul
propriu.
Loturile pomicole. Întovărăşirile pomicole formate anterior
continuă să posede terenurile atribuite lor cu drept de folosinţă.
Aceste terenuri se află în administrarea autorităţilor publice locale
respective. Membrii întovărăşirilor pomicole beneficiază de loturile
repartizate lor din terenul atribuit întovărăşirii. Repartizarea de mai
departe a terenurilor pentru întovărăşiri pomicole este interzisă.
Conform Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare- 176
cumpărare a pământului, membrul întovărăşirii pomicole are
dreptul să-şi privatizeze lotul, contra plată, la preţ normativ, cu
încheierea contractului de vânzare-cumpărare cu primăria satului,
comunei, oraşului, în teritoriul căreia este situat lotul (autentificarea
notarială a contractului este obligatorie, cu înregistrarea ulterioară a
dreptului de proprietate asupra lotului cumpărat în registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial, în a cărui rază de
activitate este situat lotul pomicol).
În condiţii de arendă terenurile agricole pot fi atribuite
persoanelor fizice şi juridice din RM, din alte state, precum şi
organizaţiilor şi asociaţiilor internaţionale. Persoanele care dau în
arendă terenuri proprietate de stat sunt Guvernul, în cazul
terenurilor proprietate de stat, şi autorităţile administraţiei publice
locale, în cazul terenurilor proprietate a unităţilor administrativteritoriale. Arendatori ai
terenurilor proprietate privată sunt
proprietarii terenului respectiv, iar relaţiile de arendare sunt
stabilite în rezultatul negocierilor dintre părţi, conform prevederilor
Codului funciar, Codului civil, Legii cu privire la arendă în
agricultură şi alte acte normative.
Terenurile agricole, atribuite cetăţenilor RM în proprietate
privată, în contul cotelor de teren echivalent, conform art. 12 şi 13
Cod funciar, pot fi valorificate de către proprietarii acestora, la
libera lor alegere, având în vedere următoarele posibilităţi juridice:
a. sau că vor valorifica terenul cu forţele propriii şi ale
familiei prin înfiinţarea unei gospodării ţărăneşti (de
fermier);
b. sau că vor valorifica terenul în comun cu alţi proprietari în
cadrul cooperativelor agricole de producţie, societăţilor pe
acţiuni, societăţilor cu răspundere limitată, inclusiv cu
înfiinţarea de întreprinderi mixte cu participarea
investitorilor străini;
c. sau că vor transmite terenul în arendă gospodăriilor
ţărăneşti (de fermier), cooperativelor agricole de
producţie, altor întreprinderi agricole din sat/comună etc.; 177
d. sau că vor vinde terenul altor cetăţeni ai RM sau persoane
juridice autohtone cu pregătire profesională şi spirit de
iniţiativă mai avansate, cu posibilităţi tehnice, materiale şi
financiare suficiente pentru a organiza valorificarea
terenurilor în scopul obţinerii produselor agricole în
scopuri comerciale;
e. sau că vor folosi şi vor dispune de teren în orice alt mod
ce nu contravine legii, ordinii de drept şi bunelor
moravuri.

3. Consolidarea terenurilor şi crearea exploataţiilor agricole


compacte
Relaţiile privind consolidarea terenurilor şi crearea
exploataţiilor agricole compacte sunt reglementate de Codul
funciar (art.art.70/1-70/5) care prevăd direct modalităţile juridice
de consolidare a terenurilor agricole în RM. În afară de aceasta, a
fost adoptată şi pusă în aplicare Legea privind formarea bunurilor
imobile (nr.354-XV din 28.10.2004), care conţine prevederi
privind separarea, divizarea, comasarea şi combinarea terenurilor
proprietate privată cât şi a terenurilor proprietate publică, altor
bunuri imobile, indiferent de destinaţie şi categoria de folosinţă a
acestora.
Problema consolidării terenurilor agricole a existat, există şi
apare inevitabil în toate statele care au realizat, în diferite perioade
de timp, reforma funciară. Astfel, problema consolidării terenurilor
agricole a fost actuală, în diferite perioade de timp, în Germania,
Franţa, Anglia, Japonia, Olanda, Belgia, Suedia, Elveţia, Spania,
Austria, Finlanda, Danemarca, Greciа, India, Cipru şi multe alte
state. Problema parcelării terenurilor agricole a apărut şi există nu
doar în RM, caz, în care terenurile agricole nu au fost retrocedate
foştilor proprietari de terenuri, ci şi în România, Estonia, Letonia,
Albania, Polonia, Ungaria etc. (state în care terenurile agricole prin
lege au fost retrocedate total sau parţial foştilor proprietari de
terenuri). Astfel, problema parcelării terenurilor nu a putut fi evitată
în totalitate nici în cazul restituirii terenurilor (reconstituirii parţiale 178
sau totale a dreptului de proprietate) foştilor proprietari. Problema
consolidării terenurilor agricole nu este una specifică numai RM, ci
tuturor statelor care au pus în aplicare şi au realizat într-un fel sau
altul reforma funciară.
Conform legislaţiei RM, consolidarea terenurilor agricole
reprezintă un complex de acţiuni juridice şi tehnice, întreprinse în
scopul optimizării dimensiunii, amplasamentului terenurilor şi
organizării sistemului de măsuri în vederea combaterii eroziunii
solului şi sporirii fertilităţii lui, creând condiţii propice pentru
activitatea economică a gospodăriilor ţărăneşti (de fermier), a
întreprinderilor şi cooperativelor agricole de producţie, care cultivă
pământul aflat în proprietate privată. Definiţia dată în lege este una
mult prea largă, deoarece include în sine nu doar procedura juridică
şi tehnică de comasare a 2 sau mai multor terenuri ce constituie
bunuri imobile independente în unul singur, ci şi oricare altă
modalitate juridică de valorificare în comun a terenurilor agricole,
aflate în proprietatea mai multor persoane fizice sau juridice şi care
continuă să fie proprietatea diferitor persoane, fiind înregistrate ca
obiecte de drept independente în registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial.
Totuşi, în mod tradiţional (clasic), prin consolidare a
terenurilor se înţelege procedura juridică şi tehnică în rezultatul
căreia 2 sau mai multe terenuri adiacente (terenuri cu hotare
comune), aflate în proprietatea diferitor persoane, devin prin
comasare sau combinare, un singur teren cu o suprafaţă mai mare,
constituind un obiect de drept independent, aflat în proprietatea
unei singure persoane fizice sau juridice private.
Consolidarea terenurilor prin comasare sau combinare poate
avea loc doar prin cumpărarea mai multor parcele de către o
singură persoană sau prin schimbul de terenuri, în rezultatul cărora
hotarele a 2 sau mai multor parcele dispar, acestea din urmă
formând unul singur. Astfel, în mod clasic, consolidarea terenurilor
este una (unirea stabilă, permanentă şi durabilă a două sau mai
multor terenuri – obiecte de drept independente, în unul singur).
Valorificarea terenurilor în comun în cadrul gospodăriilor ţărăneşti 179
(de fermier), societăţilor cu răspundere limitată, societăţilor pe
acţiuni, cooperativelor agricole de producţie în baza contractului de
arendare a terenurilor nu poate fi recunoscută drept consolidare, în
sens de comasare stabilă şi permanentă a terenurilor agricole.
Valorificarea în comun a terenurilor duce la înfiinţarea pe o
anumită perioadă de timp a unor exploataţii agricole cu suprafeţe
mai mult sau mai puţin mari, dar terenurile ce formează exploataţia
agricolă respectivă, continuă să fie obiecte de drept individuale
(separate), fiind înregistrate ca atare în registrul bunurilor imobile.
În cazul în care hotarele terenurilor valorificate în comun nu sunt
trasate în natură, acestea, din punct de vedere juridic există, pot fi şi
urmează a fi stabilite în natură (pe loc), în termen de cel mult una
lună de zile conform planului geometric al terenului şi proiectului
de organizare a teritoriului, la cererea proprietarului terenului în
scopul înfiinţării unei gospodării ţărăneşti (de fermier).
Practici internaţionale de consolidare a terenurilor agricole
şi creare a exploataţiilor agricole compacte. Conform cercetărilor
şi unor date statistice, inclusiv ale Băncii Mondiale, suprafaţa
optimală a exploataţiilor agricole, care permite un management
eficient, cheltuieli minime de administrare şi funcţionarea rentabilă
a întreprinderilor agricole este de circa 50 hectare. Întreprinderile
agricole care deţin în proprietate sau în folosinţă suprafeţe de
terenuri mari (1000-2000 etc.) nu sunt în mod obligatoriu şi cele
mai eficiente sau cele mai rentabile (apar în mod inevitabil
cheltuieli exorbitante şi nejustificate de administrare, elemente de
birocratism etc.). În multe state din lume, inclusiv în statele
membre ale Uniunii Europene, există gospodării agricole mici şi
mijlocii (care deţin în proprietate circa 30-100 ha, dar şi mai puţine
hectare de terenuri agricole), care în anumite condiţii sunt mai
indicate, mai eficiente şi mai rentabile decât gospodăriile agricole
mari (gigantice). Astfel, suprafaţa medie a exploataţiilor agricole,
în diferite state din lume, constituie:

Ţara Suprafaţa medie a exploataţiilor


agricole 180
SUA 190 ha
Germania 31 ha
Franţa 35 ha
Anglia 68 ha
Austria 25 ha
Japonia 1,9 ha
Totuşi, se menţine clară tendinţa de consolidare a terenurilor
şi reducere a numărului de exploataţii agricole, inclusiv în statele
membre ale Uniunii Europene. Astfel, în unele state europene,
numărul de exploataţii agricole a derulat în perioada anilor 1960 –
1995 în felul următor:

Ţara Numărul de exploataţii agricole în anul


1960 1995
Germania 2 milioane 216
mii
1 milion 134 mii
Franţa 3 milioane 421
mii
1 milion 80 mii
Olanda 363 mii 252 mii
Belgia 367 mii 102 mii

În total, în Uniunea Europeană (în cadrul primelor 6 state


membre fondatoare ale UE), s-a ajuns de la 10 milioane 402 mii
exploataţii agricole în anul 1960 doar la 4 milioane 63 mii
exploataţii agricole în anul 1995. Astfel, numărul exploataţiilor
agricole în statele membre ale Uniunii Europene (6) pe parcursul a
35 de ani s-a redus cu circa 2,5 ori.
Conform datelor Departamentului Statistică şi Sociologie, în
RM au fost înregistraţi peste un milion de proprietari de terenuri
agricole, aproximativ ca şi în Franţa, doar cu deosebirea că Franţa
are un teritoriu de 15 ori mai mare decât al RM. Totuşi, suprafaţa
de terenuri arabile pe cap de locuitor în RM de 0,42 ha este mai
mare decât în Franţa - 0,31 ha, mai mare decât în China - 0,10 ha,
dar mai mică decât în SUA - 0,64 ha, Ucraina - 0,65 ha, Lituania -
0,79 ha, Rusia - 0,86 ha, Kazahstan -1,99 ha. 181
În diferite state, în diferite etape de dezvoltare economică,
problema consolidării terenurilor a apărut şi a fost sau continuă să
fie soluţionată prin diferite metode (organizatorice, de stimulare
economico-financiară, fiscală, benevole, mai puţin benevole, fie în
diferite combinaţii ale acestora). În mare parte, strategia de
consolidare a terenurilor a fost determinată de condiţiile politice şi
economice din ţara respectivă. Rezultate bune ale consolidării
terenurilor agricole (sporirea recoltei la hectar şi producţiei agricole
în general) au fost obţinute în Anglia, Franţa, Germania, Olanda,
Elveţia, Spania şi Austria până în anii 1990. În Olanda, Germania
de Vest, Franţa şi Spania consolidarea terenurilor agricole a avut
loc nu doar conform unor programe naţionale de consolidare a
terenurilor. În cazuri concrete au fost elaborate şi puse în aplicare
programe particulare de consolidare obligatorii pentru deţinătorii de
terenuri agricole. În Franţa, în scopul susţinerii procesului de
consolidare a terenurilor, au fost anulate pentru o anumită perioadă
impozitul funciar şi alte plăţi achitate de fermieri în condiţii
obişnuite. În afară de aceasta, în Franţa, în scopul excluderii
monopolizării terenurilor agricole de către un singur proprietar
(fermier etc.), a fost stabilită şi limita (dimensiunile maxime) ale
exploataţiilor agricole ce pot fi în proprietatea unei singure
persoane fizice sau juridice.
În Finlanda şi Danemarca, respectiv, în anii 1957 şi 1981, au
fost adoptate legi speciale cu privire la consolidarea terenurilor.
Guvernul Greciei în anul 1948 a iniţiat un Program de stat de
consolidare a terenurilor. Până în anii 1999-2000 consolidarea
terenurilor a fost efectuată prin aplicarea mai multor metode
(benevole, obligatorii sau combinaţii ale acestora), iar terenurile
abandonate de către deţinătorii lor au fost trecute în posesiunea
statului, pentru ca ulterior să fie atribuite fermierilor care aveau
suprafeţe mici de terenuri agricole. În Cipru, în rezultatul
consolidării terenurilor, numărul parcelelor aflate într-o posesiune a
fost redus în mai mult de jumătate (în perioada anilor 1946-1985).
În India, consolidarea benevolă a terenurilor a fost încurajată
de către stat prin construcţia sistemelor de irigare a terenurilor, 182
precum şi a drumurilor. În Spania, prin lege, persoanele care
posedau terenuri cu o suprafaţă mai mică de 2 hectare, au fost
obligate să le vândă vecinului din imediata apropiere sau să
plătească o amendă mare. Ulterior, Guvernul Spaniei, a stabilit
suprafaţa minimă a parcelelor agricole, cheltuielile de consolidare
fiind achitate din contul bugetului de stat, iar fermierii care şi-au
asigurat consolidarea terenurilor achitau doar 5 la sută din
impozitul funciar care urma a fi achitat de fermieri în regim
obişnuit. În anul 1976, Guvernul Spaniei a instituit o Agenţie de
stat centrală şi agenţii locale de consolidare a terenurilor. Toate
programele de consolidare a terenurilor agricole şi cheltuielile
aferente acestui proces au fost achitate din contul bugetului de stat
şi fondurilor special create în acest scop. În toate cazurile de
schimb a terenurilor agricole în scopul consolidării acestora, atât
terenurile cît şi dreptul de proprietate asupra acestora au fost supuse
înregistrării de stat la oficiile cadastrale respective şi a fost reflectat
în titlul de proprietate asupra terenului format în rezultatul
comasării parcelelor.
România, în procesul de aderare la Uniunea Europeană, s-a
confruntat cu problema gospodăriilor agricole mici. În România
sunt aplicate măsuri pur economice de stimulare a procesului de
consolidare a terenurilor. Astfel, în scopul consolidării terenurilor,
a fost adoptată decizia de a aloca anual de la bugetul public 50 de
euro în lei româneşti per hectar în calitate de supliment la plata de
arendă fiecărui proprietar care va transmite terenurile sale în arendă
întreprinderilor agricole care au în proprietate şi/sau în folosinţă
exploataţii agricole cu suprafeţe mari şi 100 de euro în lei
româneşti pe hectar în calitate de supliment la preţul de vânzarecumpărare a terenului fiecărui
proprietar care va înstrăina (va
vinde) terenurile sale întreprinderilor agricole care au în proprietate
şi/sau în folosinţă exploataţii agricole cu suprafeţe mari.
Modalităţile de consolidare a terenurilor agricole în RM.
Codul funciar prevede consolidarea benevolă a terenurilor agricole
din iniţiativa proprietarilor de terenuri prin următoarele modalităţi: 183
a) în baza contractului de activitate economică comună (în
cadrul cooperativelor agricole de producţie etc.);
b) prin folosirea în comun a terenurilor agricole (în
conformitate cu statutul întreprinderilor agricole);
c) prin separare, comasare şi redefinirea hotarelor sectoarelor
de teren, prin arendare, vânzare-cumpărare, prin schimbul
sectoarelor de teren de către deţinătorii de teren, inclusiv între
deţinătorii de teren participanţi la procesul de consolidare;
d) alte modalităţi neinterzise de legislaţie.
Legislaţia RM nu prevede în mod deosebit privilegii în scopul
susţinerii procedurilor tradiţionale (clasice) de consolidare a
terenurilor agricole, caz în care două sau mai multe terenuri mici
sunt comasate în unul singur (în calitate de obiect juridic
independent) cu o suprafaţă mai mare.
Consolidarea terenurilor agricole în cadrul cooperativelor
agricole de producţie etc., prin folosirea în comun a terenurilor
agricole (în conformitate cu statutul întreprinderilor agricole
respective), precum şi prin arendare pot fi calificate drept
modalităţi specifice (organizatorico-juridice) nu de consolidare, ci
de valorificare în comun a terenurilor agricole, deoarece nu duc la
dispariţia juridică a terenurilor agricole cu suprafeţe mici şi nu au
drept rezultat apariţia juridică a unor terenuri agricole cu suprafeţe
mai mari (în calitate de obiect de drept independent). Cu toate că
terenurile sunt valorificate în comun, formând exploataţii agricole
compacte, acestea, în totalitatea lor, vor exista calitate de obiect
juridic independent şi vor fi înregistrate ca atare în registrul
bunurilor imobile la oficiul cadastral teritorial separat, conform
dreptului de proprietate al fiecărui proprietar de teren în parte, care
au convenit să valorifice în comun terenurile ce le aparţin.
Este foarte problematică consolidarea terenurilor prin
separare, deoarece separarea, de regulă, atrage după sine
deconsolidarea, dar nu consolidarea terenurilor, cu toate că în
cazuri specifice, nu se exclude cazul în care separarea poate avea
drept consecinţă posibilitatea de valorificare în comun a terenurilor
de către toţi ceilalţi proprietari de teren de pe câmpul respectiv. 184
Nici redefinirea hotarelor terenurilor nu va duce neapărat la
consolidarea terenurilor, dar, nu se exclude cazul în care aşa o
redefinire a hotarelor, cu modificarea hotarelor terenului şi
dreptului de proprietate asupra acestora poate avea drept rezultat
consolidarea terenurilor sau posibilitatea valorificării în comun a
terenurilor agricole.
Absolut în toate cazurile, modalitatea concretă de consolidare
a terenurilor agricole o aleg proprietarii de teren. Importantă este
respectarea dreptului de proprietate şi drepturilor proprietarilor de
teren, inclusiv a dreptului de valorificare individuală a terenului în
cadrul gospodăriei ţărăneşti (de fermier). Consolidarea terenurilor
agricole este susţinută de stat doar parţial. În prezent, consolidarea
terenurilor agricole în RM este un proces benevol şi proprietarul de
teren poate renunţa la procesul de consolidare a terenului în orice
moment, dar până la elaborarea şi perfectarea proiectului de
consolidare a terenurilor. Consolidarea terenurilor agricole prin
intermediul şi cu sprijinul autorităţilor administraţiei publice ale
satului (comunei) nu are intenţia de a interzice sau de a restrânge
activităţile independente de consolidare a terenurilor întreprinse de
proprietarii de teren cu resurse proprii. Însă, toate cheltuielile de
consolidare a terenurilor agricole întreprinse cu concursul
autorităţilor publice locale, în vederea investigării şi evaluării
terenurilor, elaborării şi perfectării proiectului de consolidare,
implementării acestuia şi înregistrării terenurilor şi dreptului de
proprietate asupra acestora în registrul bunurilor imobile vor fi
achitate din contul bugetului de stat, de la bugetul unităţii
administrativ-teritoriale respective sau din alte surse de finanţare.
Cheltuielile de consolidare a terenurilor agricole întreprinse
cu concursul autorităţilor administraţiei publice locale:
a) în vederea investigării şi evaluării terenurilor;
b) perfectării proiectului de consolidare;
c) implementării proiectului;
d) înregistrării terenurilor şi dreptului de proprietate asupra
acestora în registrul bunurilor imobile, 185
- vor fi achitate din contul bugetului de stat, de la bugetul
unităţii administrativ-teritoriale respective sau din alte surse de
finanţare.
Legislaţia actuală a RM nu prevede acoperirea cheltuielilor de
autentificare notarială a contractelor de vânzare-cumpărare sau de
schimb a terenurilor în procesul consolidării acestora din contul
bugetului de stat sau a celui local. Astfel, taxa de stat şi plata pentru
autentificarea notarială a contractelor de vânzare-cumpărare, a
contractelor de schimb a terenurilor urmează a fi achitată de părţile
contractante din cont propriu.
Principiile de bază ale consolidării terenurilor agricole în
RM. Conform legislaţiei actuale a RM, consolidarea terenurilor
agricole are loc:
a) doar benevol, cu consimţământul prealabil şi din propria
iniţiativă a proprietarilor de terenuri (prin depunerea personală a
cererii în scris la primăria localităţii respective);
b) cu respectarea şi garantarea dreptului de proprietate;
c) cu garantarea drepturilor proprietarilor de teren de a
valorifica terenul fie în mod individual, în cadrul gospodăriei
ţărăneşti (de fermier) etc., fie în comun cu alţi proprietari, în cadrul
întreprinderilor agricole colective.

4. Schimbarea destinaţiei şi modului de folosinţă a terenurilor


agricole

Schimbarea destinaţiei terenurilor agricole se efectuează prin


hotărâre de Guvern la propunerea consiliilor satelor, comunelor şi
oraşelor, sau, respectiv, la propunerea consiliilor municipale şi
raionale, în temeiul cererii proprietarului şi cu acordul organelor
pentru protecţia mediului înconjurător, însă schimbarea destinaţiei
terenurilor agricole cu gradul de evaluare a fertilităţii naturale mai
mic de 40, în cazul trecerii acestora în fondul silvic, poate avea loc
prin decizia consiliilor municipale şi raionale, la propunerea
consiliilor satelor, comunelor, oraşelor, în temeiul cererii
proprietarului. 186
Schimbarea modului de folosinţă a terenurilor agricole.
Schimbarea modului de folosinţă a terenurilor agricole - terenuri
arabile, livezi, vii, păşuni, fâneţe, sere, a suprafeţelor pe care se află
construcţii şi instalaţii agrozootehnice, drumuri de exploatare
agricolă - se poate face cu acordul proprietarului funciar. Trecerea
terenurilor arabile într-o altă folosinţă agricolă, precum şi
construirea de noi drumuri care servesc activităţile agricole se vor
putea face numai cu autorizarea autorităţilor administraţiei publice
locale. Casarea viilor şi livezilor poate avea loc cu autorizarea
autorităţilor administraţiei publice locale.

XIV. Regimul juridic al terenurilor din intravilanul localităţilor


1. Caracteristica generală a terenurilor din intravilanul
localităţilor.
2. Componenţa terenurilor din intravilanul localităţilor.
3. Amenajarea teritoriului şi documentaţia urbanistică.
4. Atribuirea terenurilor pentru construcţia individuală de
locuinţe.
5. Regimul juridic al terenurilor din condominiu.

Acte normative: nr. 5, 9, 11, 13, 18, 37, 38.


Literatura: nr. 4, 5, 8, 15, 22.

1. Caracteristica generală a terenurilor din intravilanul


localităţilor

Conform art. 2 Cod funciar, terenurile din intravilanul


localităţilor constituie o categorie distinctă de terenuri, parte
componentă a Fondului funciar al RM. Reglementări normative
privind terenurile din intravilanul localităţilor se regăsesc în
articolele 11, 42 -51 Cod funciar, în Legea privind preţul normativ
şi modul de vânzare-cumpărare a pământului şi alte acte
normative.
La categoria terenurilor din intravilanul localităţilor se referă
toate terenurile din perimetrul localităţilor în limitele hotarelor, 187
stabilite conform legislaţiei. Perimetru al localităţii este hotarul
intravilanului (teritoriului ei) care îl desparte de extravilan (de
regulă, terenuri cu destinaţie agricolă). Terenurile din extravilanul
localităţii sunt terenurile agricole şi întreg teritoriul din afara
localităţii, însă sunt parte componentă a unităţii administrativteritoriale respective (constituie
patrimoniul/moşia satului, oraşului
respectiv). Terenurile din extravilan sunt dependente sau
independente de funcţiile şi infrastructura localităţi respective,
situaţie determinată de planurile urbanistice şi planurile de
amenajare a teritoriului oraşului, satului, comunei respective.
Terenurile din intravilanul localităţilor, în funcţie de
organizarea administrativ-teritorială a RM, se divizează în
terenuri:
a) ale municipiilor;
b) oraşelor;
c) comunelor;
d) satelor.
Perimetrul respectiv al localităţii se stabileşte prin
reglementarea regimului proprietăţii funciare în conformitate cu
planul general şi pe baza argumentării tehnico-economice a
dezvoltării oraşului şi satului (comunei). Perimetrul oraşelor se
stabileşte şi se modifică de către Guvern. Perimetrul celorlalte
localităţi se stabileşte şi se modifică de autorităţile administraţiei
publice locale. Includerea terenurilor în perimetrul oraşului nu
implică suspendarea dreptului asupra terenurilor aflate în
posesiune sau în folosinţă.
Spre deosebire de terenurile agricole, terenurile din
intravilanul localităţilor nu sunt mijloace de producţie, în pofida
faptului că în componenţa lor există şi terenuri agricole, deoarece
servesc, în principal, în calitate de bază teritorială pentru
amplasarea obiectelor social-culturale, locative, de producţie etc.
Valoarea economică a terenurilor din intravilanul localităţilor este
determinată de alţi factori, decât cei valabili în cazul terenurilor
agricole. Terenurile din intravilan satisfac alte necesităţi socialvitale ale populaţiei, decât
terenurile agricole şi producţia agricolă. 188
Fertilitatea (bonitatea) solului, în cazul terenurilor din intravilan,
nu are mare însemnătate, deoarece un rol decisiv, ce determină
valoarea economică a terenurilor din intravilan, îl joacă relieful,
locul situării (în centrul sau la periferia localităţii), prezenţa sau
lipsa comunicaţiilor şi infrastructurii inginereşti etc.

Terenurile din intravilanul localităţilor pot fi:


d) proprietate privată a persoanelor fizice şi juridice de drept
privat din ţară şi din străinătate, cu excepţia dreptului de
proprietate al străinilor asupra terenurilor agricole,
inclusiv asupra celor din intravilanul localităţilor;
e) proprietate de stat;
f) proprietate a unităţilor administrativ-teritoriale.
Autorităţile administraţiei publice locale au obligaţia de a
asigura executarea complexului necesar de lucrări pentru
amenajarea şi înverzirea teritoriilor oraşelor şi satelor (comunelor).
Întreprinderile, instituţiile, organizaţiile şi cetăţenii sunt datori, în
conformitate cu regulile aprobate de autorităţile publice locale, să
păstreze plantaţiile verzi, să ţină teritoriile, atribuite lor, într-o
ordine conform cerinţelor sanitare şi de protecţie contra incendiilor.

2. Componenţa terenurilor din intravilanul localităţilor

Din componenţa terenurilor oraşelor şi satelor (comunelor)


fac parte:
a) terenurile pe care sînt amplasate construcţii şi alte
amenajări;
b) terenurile de uz public;
c) terenurile pentru transportul rutier, feroviar, naval, aerian,
prin conducte, pentru liniile de telecomunicaţii, de
transport electric, pentru exploatări miniere şi pentru alte
industrii;
d) terenurile împădurite;
e) terenurile cu destinaţie agricolă; 189
f) râpele, ravenele, bolovănişurile şi alte terenuri
necultivabile.
Terenurile destinate construcţiilor urbane şi rurale.
Terenurile destinate construcţiilor urbane şi rurale cuprind
terenurile pe care sînt amplasate construcţiile şi amenajările şi cele
pe care urmează să fie construite case, clădiri de menire socialculturală, industrială şi cu alte
destinaţii. Aceste terenuri se atribuie
întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor pentru zidirea şi
exploatarea construcţiilor industriale a caselor, a clădirilor de
menire social-culturală, a altor construcţii şi amenajări, precum şi
cetăţenilor pentru construcţia individuală de locuinţe. Suprafaţa
terenurilor şi condiţiile folosirii lor în scopurile menţionate se
stabilesc conform normelor şi documentaţiei tehnice de proiectare.
Pe terenurile atribuite se interzice începerea lucrărilor de
construcţie până la permisiunea dată de către organele de
arhitectură şi urbanistică.
Terenurile de uz public din oraşe şi sate (comune). Terenuri
de uz public din oraşe şi sate (comune) sînt terenurile folosite
pentru căile de comunicaţie (pieţe, străzi, pasaje, drumuri şi altele
asemenea), pentru necesităţile social-culturale ale populaţiei
(grădini publice, parcuri, lacuri, plaje, bulevarde, scuaruri), pentru
cimitire şi alte necesităţi ale gospodăriei comunale. Pe terenurile de
uz public se permite amplasarea construcţiilor şi amenajărilor
capitale în conformitate cu destinaţia specială a acestor terenuri,
precum şi a construcţiilor şi amenajărilor provizorii uşoare
(gherete, chioşcuri), fără ca aceasta să fie în detrimentul terenurilor
de uz public.
Terenurile pentru transportul rutier, feroviar, naval, aerian,
prin conducte, pentru liniile de telecomunicaţii şi transport
electric, pentru exploatările miniere şi pentru alte industrii sunt
terenurile atribuite întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor
respective pentru realizarea funcţiilor lor. Amplasarea
construcţiilor şi amenajărilor pe aceste terenuri, precum şi lucrările
de amenajare, le efectuează beneficiarii funciari prin hotărârea
autorităţilor administraţiei publice locale respective. Punerea la 190
dispoziţia întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a
suprafeţelor pentru exploatarea industrială a zăcămintelor se face
după demarcarea arterei miniere.
Terenurile împădurite ale oraşelor şi satelor (comunelor).
Terenurile împădurite ale oraşelor şi satelor (comunelor) servesc
ameliorării mediului înconjurător, organizării odihnei, nevoilor de
cultură, apărării teritoriului localităţilor împotriva eroziunii cauzate
de apă şi de vânt.
Terenurile cu destinaţie agricolă şi alte terenuri ale oraşelor
şi satelor (comunelor) sunt terenurile arabile, plantaţiile
multianuale, fâneţele, imaşurile, pepinierele şi altele asemenea.
Terenurile agricole pot fi atribuite în folosinţa întreprinderilor,
instituţiilor, organizaţiilor agricole, precum şi cetăţenilor pentru
agricultură, legumicultură, păşuni şi fâneţe.

3. Amenajarea teritoriului şi documentaţia urbanistică

Amenajarea teritoriului are loc în baza şi conform


documentelor de amenajare a teritoriului şi documentaţiei de
urbanism. Toate terenurile oraşelor şi satelor (comunelor) se
folosesc în conformitate cu planurile lor de sistematizare şi cu
planurile de organizare economico-funciară a intravilanului
localităţilor. Planurile de sistematizare ale oraşelor şi satelor
(comunelor) determină direcţiile principale ale folosirii terenurilor
din intravilan pentru construirea caselor, a obiectelor industriale şi
de altă natură, pentru amplasarea şi amenajarea locurilor de
agrement, iar planurile de organizare economico-funciară a
intravilanului determină direcţiile principale ale folosirii terenurilor
care nu sînt destinate construcţiilor şi a celor care rămân temporar
neocupate de construcţii.
Amenajarea teritoriilor oraşelor şi comunelor (satelor).
Autorităţile administraţiei publice locale execută complexul
necesar de lucrări pentru amenajarea şi înverzirea teritoriilor
oraşelor şi satelor (comunelor). Întreprinderile, instituţiile,
organizaţiile şi cetăţenii sînt datori, în conformitate cu regulile 191
aprobate de autorităţile administraţiei publice locale, să păstreze
plantaţiile verzi, să ţină teritoriile, atribuite lor, într-o ordine
conform cerinţelor sanitare şi de protecţie contra incendiilor.
Documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului
include:
a) planuri de amenajare a teritoriului;
b) planuri urbanistice şi regulamentele aferente acestora.
Prin documentaţia de urbanism şi amenajare a teritoriului se
stabileşte destinaţia terenurilor şi regulile de utilizare a acestora. În
temeiul ei, se eliberează certificatul de urbanism şi autorizaţia de
construire. Modul de utilizare a terenurilor pentru orice fel de
construcţii trebuie să fie reglementat prin planuri urbanistice şi
planuri de amenajare a teritoriului.
Planurile de amenajare a teritoriului sînt următoarele:
a) planul de amenajare a teritoriului naţional;
b) planurile regionale de amenajare a teritoriului;
c) planurile locale de amenajare a teritoriului (municipal,
orăşenesc, sătesc şi comunal).
Planurile urbanistice sînt următoarele:
a) planurile urbanistice generale;
b) planurile urbanistice zonale;
c) planurile urbanistice de detaliu.
Amplasarea şi proiectarea construcţiilor şi amenajărilor se
autorizează prin certificatul de urbanism, iar executarea lor, prin
autorizaţia de construire. Certificatul de urbanism este un act cu
caracter informativ şi de reglementare, emis de autoritatea publică
locală, la cererea oricărei persoane fizice sau juridice interesate,
prin care se aduc la cunoştinţa solicitantului date privind regimul
juridic, economic, tehnic şi arhitectural-urbanistic de exploatare a
terenurilor şi construcţiilor pentru care a fost solicitat. Certificatul
de urbanism şi autorizaţia de construire se eliberează de autorităţile
administraţiei publice locale. Pentru realizarea (modificarea) sau
desfiinţarea construcţiilor, autorităţile administraţiei publice locale
emit, potrivit legislaţiei:
a) autorizaţii de construire; 192
b) autorizaţii de desfiinţare a construcţiei.

4. Atribuirea terenurilor pentru construcţia individuală de


locuinţe

Atribuirea sectoarelor de teren din intravilan pentru case,


anexe gospodăreşti şi grădini. Atribuirea terenurilor pentru
construcţia individuală de locuinţe are loc conform art. 9, 11, 42 şi
46 din Codul funciar, exigenţelor legislaţiei cu privire la locuinţe,
Legii cu privire la proprietatea publică a unităţilor administrativteritoriale, Legii privind
administraţia publică locală,
Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor (nr. 246 din
03.05.96) şi altor acte normative.
Atribuirea primară a terenurilor pentru construcţia
individuală de locuinţe are loc cu titlu gratuit şi cu eliberarea
titlului de autentificare a dreptului deţinătorului de teren. Astfel,
conform art. 11 Cod funciar, autorităţile administraţiei publice
locale:
a) trec în proprietatea cetăţenilor sectoarele de teren ocupate
de case, anexe gospodăreşti şi grădini care li s-au atribuit
anterior în conformitate cu legislaţia;
b) atribuie familiilor nou-formate sectoare de teren din
rezerva intravilanului până la epuizarea acesteia pentru
construcţia caselor de locuit, anexelor gospodăreşti şi
grădini: în oraşe - de la 0,04 până la 0,07 hectare, în
localităţi rurale - până la 0,12 hectare. Dimensiunile
concrete ale sectoarelor de teren se stabilesc de către
autorităţile administraţiei publice locale;
c) trec (în limita normelor de urbanism, iar dacă aceasta nu
este posibil, reieşind din suprafaţa reală a terenului ce
deserveşte construcţiile) terenurile aferente caselor de
locuit cu mai multe apartamente privatizate, care nu
constituie blocuri, în proprietatea comună în diviziune a 193
proprietarilor apartamentelor, proporţional suprafeţei
privatizate de fiecare.
Atribuirea repetată în proprietate privată a terenurilor pentru
construcţia individuală de locuinţe poate avea loc contra plată prin
vânzare la licitaţie, organizată de autoritatea administraţiei publice
locale. Preţul iniţial de vânzare a terenului nu va fi mai mic decât
preţul normativ al pământului calculat în baza tarifelor din Legea
privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului. Se admite atribuirea repetată, fără plată, a terenurilor,
pentru construcţia individuală de locuinţe, doar cetăţenilor a căror
proprietate funciară a fost distrusă în rezultatul calamităţilor
naturale.

5. Regimul juridic al terenurilor din condominiu


Regimul juridic al terenurilor din condominiu este
determinat de normele Codului funciar, Codului civil, Legii
condominiului în fondul locativ, actelor juridice cu caracter
normativ ale autorităţilor administraţiei publice locale şi altor acte
normative.
Asemeni cum şi terenurile aferente caselor de locuit
individuale, terenurile din condominiu se transmit din proprietatea
publică în proprietate privată cu titlu gratuit, însă elaborarea
planului cadastral al teritoriului condominiului, elaborarea,
întocmirea şi eliberarea titlului de autentificare a dreptului
deţinătorului de teren , care confirmă dreptul de proprietate
comună al membrilor asociaţiilor de proprietari în condominiu are
loc contra plată.
La categoria terenurilor din condominiu se referă terenurile
pe care sunt amplasate blocurile locative cu mai multe nivele/etaje
şi construcţiile auxiliare, precum şi teritoriul aferent la aceste
construcţii, suprafaţa cărora este stabilită în conformitate cu
normele ecologice, sanitare, de urbanism şi documentaţia de
proiect a construcţiei respective. Suprafaţa terenurilor din
condominiu, de regulă, este determinată în baza documentaţiei 194
iniţiale de proiectare şi construire a blocului locativ respectiv. În
caz de litigiu, suprafaţa va fi stabilită, la cererea persoanelor
interesate, de către instanţa judecătorească, în baza documentelor şi
probelor prezentate în şedinţa de judecată.
Terenurile din condominiu se transmit în proprietatea
comună pe cote-părţi indivizibilă a membrilor asociaţiei de
proprietari în condominiu, cu stabilirea cotei ideale, proporţională
suprafeţei spaţiului locativ (apartamentului), proprietar al căruia
este membrul asociaţiei respective. Dreptul de administrare a
terenului din condominiu aparţine asociaţiei de proprietari în
condominiu şi este exercitat prin intermediul organelor de
conducere ale acesteia (Adunarea generală, Comitetul de
conducere, Preşedintele asociaţiei), conform competenţei, stabilită
de Legea condominiului în fondul locativ, .statutul asociaţiei
respective şi normele Codului civil, care determină regimul juridic
al proprietăţii comune pe cote-părţi.
Autorităţile administraţiei publice locale au obligaţia de a stabili
hotarele şi suprafaţa teritoriului condominiului în termen de 30 de
zile din data în care asociaţia a depus la primăria respectivă
cererea de privatizare a terenului.
Condominiul, în calitate de complex imobiliar unic,
inclusiv terenul, dreptul asociaţiei de administrare economică a
terenului şi dreptul de proprietate comună al membrilor asociaţiei
asupra acestuia, se înregistrează în registrul bunurilor imobile la
oficiul cadastral teritorial, în a cărui rază de activitate este situat
condominiul şi terenul aferent acestuia, în modul stabilit de Legea
cadastrului bunurilor imobile.

XV. Terenurile destinate industriei, transporturilor,


telecomunicaţiilor şi terenurile cu alte destinaţii speciale
1. Regimul juridic şi componenţa terenurilor cu destinaţie
specială.
2. Regimul juridic al terenurilor destinate industriei şi
sectorului energetic. 195
3. Regimul juridic al terenurilor destinate transporturilor şi
telecomunicaţiilor.
4. Regimul juridic al terenurilor destinate necesităţilor de
apărare, trupelor de grăniceri şi de interne.

Acte normative: nr.5, 36 .


Literatura: nr. 5, 17, 26.

1. Regimul juridic şi componenţa terenurilor cu destinaţie


specială

Divizarea Fondului funciar al RM în diferite categorii are


loc în funcţie de destinaţia principală a acestora. Conform art. 52
Cod funciar şi altor acte normative, terenuri destinate industriei,
transporturilor, telecomunicaţiilor şi terenuri cu alte destinaţii
speciale sunt terenurile atribuite în folosinţă sau în proprietatea
întreprinderilor de stat sau municipale, societăţilor comerciale şi
altor agenţi economici, pentru îndeplinirea sarcinilor specifice ce
stau în faţa lor, cum ar fi:
a) amplasarea şi exploatarea clădirilor administrative şi de
deservire, a construcţiilor auxiliare şi industriale, a celor
miniere, de transport;
b) construirea căilor de acces, a reţelelor inginereşti;
c) organizarea producţiei industriale;
d) construcţia magistralelor de transport, instalarea liniilor
de telecomunicaţii, de transport electric etc.
Astfel, terenurile cu destinaţii speciale sunt o categorie
distinctă a terenurilor din componenţa Fondului funciar al RM.
Regimul juridic al acestora diferă esenţial de regimul juridic al
terenurilor cu destinaţie agricolă, al terenurilor fondului silvic,
fondului apelor şi altor categorii de terenuri. Folosirea terenurilor
cu destinaţii speciale, modificarea destinaţiei iniţiale a acestora,
asemenea cum şi transferarea lor la altă grupă de terenuri cu
destinaţie specială poate avea loc în cadrul unor relaţii funciare
deosebite dintre autorităţile administraţiei publice centrale şi 196
autorităţile locale şi cei mai diferiţi deţinători de terenuri. Comun
pentru terenurile cu destinaţii speciale este faptul că acestea nu sunt
terenuri cu destinaţie agricolă, în pofida faptului, că, în anumite
circumstanţe, pot fi atribuite în folosinţă provizorie şi
întreprinderilor agricole.
Terenurile cu destinaţie specială se atribuie în alte scopuri
decât cele agricole, şi anume, pentru construirea întreprinderilor
industriale, obiectivelor gospodăriei comunale, căilor ferate şi
drumurilor auto, liniilor de telecomunicaţii, de transportare a
energiei electrice, conductelor magistrale etc. Suprafeţele
terenurilor atribuite în aceste scopuri se stabilesc în conformitate cu
normele şi documentaţia proiectelor tehnice aprobate, iar atribuirea
lor se face ţinându-se cont de succesiunea valorificării lor.
Terenurile cu destinaţie specială se atribuie în baza
materialelor cadastrului funciar şi doar terenuri nepotrivite pentru
agricultură, împădurire sau cu fertilitate scăzută. Atribuirea de
terenuri întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor pentru
exploatarea zăcămintelor se face numai cu condiţia legalizării
înstrăinării terenurilor respective în scopuri miniere şi reintegrării
în circulaţia agricolă a terenurilor exploatate anterior în aceste
scopuri.
În jurul întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor
industriei, transporturilor, telecomunicaţiilor şi al altor obiecte care
provoacă efecte de poluare a terenurilor din vecinătate şi asupra
producţiei lor, în dependenţă de caracterul industriei se stabilesc
zone de influenţă în conformitate cu normele, aprobate de organele
pentru protecţia mediului înconjurător. Întreprinderile, instituţiile şi
organizaţiile în jurul cărora se stabilesc astfel de zone sînt obligate
să marcheze hotarele zonelor cu semne informative speciale.
Stabilirea acestor zone nu-i privează pe deţinătorii de terenuri de
dreptul de proprietate, de posesiune şi beneficiere funciară. În
limitele zonelor indicate, deţinătorii de terenuri sînt obligaţi să
respecte regulile pentru astfel de zone. Deţinătorii ale căror terenuri
au fost incluse în aceste zone de influenţă au dreptul la
compensarea pierderilor legate de influenţa negativă asupra 197
producţiei agricole şi celei silvice, precum şi de degradarea
terenurilor, sau la privilegii fiscale.
Magistralele de transport, liniile de telecomunicaţii şi de
transport electric, conductele de petrol şi de gaz, de canalizare,
apeductele, precum şi alte instalaţii similare se vor grupa şi
amplasa de-a lungul şi în imediata apropiere a căilor de
comunicaţii, digurilor, canalelor de irigare şi de desecare în aşa fel
încât să nu stânjenească efectuarea lucrărilor agricole.
Astfel, caracteristicile de bază a terenurilor cu destinaţie
specială este următoarea:
a) nu constituie masive funciare, cum ar fi terenurile
agricole), fiind dispersate printre terenurile cu altă
destinaţie;
b) se constituie în terenuri sub forma unor fâşii înguste şi
continue de terenuri, cum, de pildă, terenurile căilor
ferate, magistralelor de transport etc.;
c) apar în calitate de terenuri izolate printre terenurile din
intravilanul localităţilor, cu destinaţie agricolă, ale
fondului silvic şi altor categorii de terenuri;
d) deţinători ai acestor terenuri cu drept de proprietate,
administrare economică sau cu drept de folosinţă/
arendare, pot fi nu doar persoane juridice, dar şi persoane
fizice. Însă persoanele fizice pot deţine doar drepturi de
folosinţă secundară a unor porţiuni din aceste suprafeţe,
cum, de pildă, în cazul terenurilor adiacente drumurilor
auto şi căilor ferate, pentru păscutul vitelor şi/sau
valorificarea acestora în scopul obţinerii de produse
agricole etc.;
e) regimul juridic al terenurilor cu destinaţie specială este
determinat de destinaţia specifică a acestora.

2. Regimul juridic al terenurilor destinate industriei şi


sectorului energetic
La categoria terenurilor destinate industriei se referă
terenurile pa care sunt amplasate: 198
a) spaţiile şi halele de producţie, blocurile administrative,
locative, obiectivele social-culturale ale uzinelor,
minelor, centralelor electrice şi altor întreprinderi
industriale:
b) căile de acces, depozitele, amplasate pe terenuri
agricole, bazele de transport, carierele, instalaţiile de
captare şi epurare a apei, staţii de pompare, poligoanele
de înmormântare a deşeurilor industriale şi menajere,
instalaţiile energetice, precum şi alte terenuri destinate
sau folosite pentru necesităţile industriei.
Deţinători ai unor asemenea terenuri pot fi întreprinderile de
stat şi cele municipale, societăţile comerciale de orice tip,
cooperativele de producţie, întreprinderile industriale private,
inclusiv întreprinderile individuale, ce practică activităţi de
întreprinzător cu drept de persoană fizică.
Terenurile destinate industriei pot fi proprietate publică (de
stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale), dar şi proprietate
privată. Aceste terenuri pot fi transmise în folosinţă permanentă
(administrare economică) întreprinderilor de stat sau municipale.
Întreprinderile private pot obţine asemenea terenuri în folosinţă, cu
încheierea contractului de arendare a terenului respectiv, sau, în
modul stabilit de legislaţia cu privire la privatizare, dispun de
dreptul de privatizare a unor asemenea terenuri, care cad sub
regimul juridic de terenuri aferente obiectelor privatizate.
Privatizarea acestor terenuri are loc prin vânzare-cumpărare, cu
titlu oneros (contra plată), la preţ normativ, în condiţiile Legii
privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului şi altor acte normative.
La categoria terenurilor destinate sectorului energetic se
referă terenurile pe care sunt amplasate reţelele de transport sau de
distribuire a energiei electrice, care funcţionează în calitate de
sistem integru de întreprinderi şi obiectelor electroenergetice, de
gaze, de combustibil solid şi lichid, inclusiv centrele de instruire şi
reciclare a specialiştilor din sectorul energetic, organizaţiile
specializate de proiectare în domeniu etc. La acestea se referă 199
terenurile ocupate de spaţiile şi halele de producţie, blocurile
administrative, locative, obiectivele social-culturale, centrele de
producţie şi reparaţie, centralele electrice, substaţiile de
transformatoare, căile de acces, suporturile pentru reţelele electrice
şi alte instalaţii din sectorul energetic.
Autorităţile administraţiei publice atribuie întreprinderilor
din sectorul energetic terenuri în folosinţă permanentă pentru
deservirea obiectelor şi instalaţiilor energetice, conform procesului
tehnologic din domeniu. Subiecte ale acestor raporturi de drept pot
fi persoane juridice – agenţi economici, ce dispun de dreptul de a
practica activităţi economice în domeniul producerii, transportării,
distribuirii şi livrării energiei electrice şi alto resurse energetice.
Conform Legii cu privire la energia electrică, întreprinderile din
sectorul electroenegetic, dispun de dreptul de servitute, inclusiv de
trecere şi acces la obiectele sale pe toate terenurile, indiferent de
forma de proprietate, în scopul executării lucrărilor de reparare, de
deservire şi menţinere în stare funcţională a echipamentului
tehnologic. În caz de cauzare de prejudicii proprietarilor sau altor
deţinători de teren (agricole etc.), apare răspunderea civilă şi
obligaţia întreprinderii electroenergetice de compensare a daunelor
cauzate acestora, inclusiv a posibilului venit ratat.
Terenurile sectorului energetic pot fi atât în proprietate
publică (de stat sau a unităţilor administrativ-teritoriale), cît şi în
proprietate privată. Excepţie o constituie terenurile, pe care sunt
amplasate reţelele magistrale de transport electric şi obiectele
energetice de importanţă strategică, privatizarea cărora se interzice.

3. Regimul juridic al terenurilor destinate transporturilor şi


telecomunicaţiilor

La categoria terenurilor destinate transporturilor se referă


terenurile, care deservesc exploatarea tehnică şi satisfac
necesităţile transporturilor, inclusiv terenurile/porţiunea, ocupate
de partea carosabilă a drumurilor (locale, naţionale), de căi ferate,
de conducte şi alte instalaţii din domeniu, cât şi terenurile ocupate 200
de construcţiile şi instalaţiile de deservire a transporturilor. Pentru
ca terenul să fie recunoscut în calitate de teren destinat
transporturilor, acesta trebuie să fie declarat în modul stabilit de
lege ca atare şi dat în administrarea unităţilor de transport.
Subiecte ale dreptului de folosinţă a terenurilor destinate
transporturilor sunt întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile,
indiferent de forma de proprietate şi forma organizatorico-juridică,
care gestionează nemijlocit unităţile de transport şi exploatează
căile de acces ale acestora. Terenurilor destinate transporturilor se
clasifică în terenuri destinate:
a) transportului feroviar (ocupate de căi ferate, construcţiile
şi edificiile aferente, inclusiv terasamente, poduri,
tuneluri, viaducte, instalaţii de semnalizare, clădiri de
serviciu tehnic, staţiile de cale ferată cu toate clădirile,
construcţiile gospodăriei de locomotive de vagoane,
serviciile de întreţinere a căii ferate şi de încărcare etc., ce
aparţin Căii ferate a RM, întreprinderilor şi organizaţiilor
acesteia, altor ministere şi departamente);
b) transportului pe apă (terenurile ocupate de porturi,
cheiuri, debarcadere etc. cu toate instalaţiile şi utilajul
tehnic de dotare);
c) transportului auto (terenurile ocupate de şosele, drumuri
etc. cu construcţiile şi edificiile aferente);
d) transportului aerian (ocupate de aeroporturi, teritoriile de
asistenţă tehnică, cu toate construcţiile şi edificiile de
asigură satisfacerea necesităţilor transportului aerian);
e) transportului prin conducte (terenurile ocupate de
conductele magistrale terestre şi subterane, instalaţiile
terestre de aprovizionare cu energie, gaze naturale etc.).
Terenurile drumurilor naţionale, terenurile ocupate de
conductele magistrale, inclusiv internaţionale, de transport a
gazelor naturale au fost, sunt şi continuă să fie proprietate publică
(de stat). Aceste terenuri se transmit doar în folosinţă
întreprinderilor de transport (Căilor ferate a RM, S.A.
„Moldovagaz” etc.) prin Hotărâre de Guvern. Atribuirea în 201
folosinţă a terenurilor destinate transportului feroviar, transportului
pe apă, transportului auto, transportului aerian, transportului prin
conducte de însemnătate locală intră în competenţa autorităţilor
administraţiei publice locale.
La categoria terenurilor destinate telecomunicaţiilor
se referă terenurile aferente încăperilor de producţie,
administrative, locative şi social-culturale, bazelor de producţie,
atelierelor de reparaţie, turnurilor de retransmitere, staţiilor de
radioreleu, depozitelor, instalaţiilor de distribuţie şi altor
construcţii destinate special întreprinderilor de telecomunicaţii
pentru realizarea proiectelor economice, sarcinilor şi scopurilor
propuse pe întreg teritoriul RM.
Terenurile destinate telecomunicaţiilor pot fi proprietate
publică, dar şi privată. Terenurile proprietate publică sunt atribuite
în folosinţă permanentă sau provizorie întreprinderilor din sectorul
telecomunicaţiilor (S.A.”Moldtelecom”, „Voxtel”, „Moldcel” etc.),
însă, conform legislaţiei cu privire la privatizare (de pildă, prin
intermediul licitaţiilor funciare cu strigare), asemenea terenuri pot
fi şi proprietate privată a întreprinderilor din sectorul
telecomunicaţiilor. Întreprinderile din sectorul telecomunicaţiilor
sunt în drept să instaleze turnuri de retransmitere, staţii de
radioreleu etc., în scopul prestării de servicii în domeniul
telecomunicaţiilor, în, sub şi deasupra terenurilor, indiferent de
forma de proprietate, dar cu respectarea strictă a exigenţelor legale
şi cu condiţia, că echipamentul şi utilajul instalat, nu va cauza
prejudicii sănătăţii populaţiei din zona respectivă, prin intermediul
undelor radio, electromagnetice şi de altă natură, emise de
instalaţiile, echipamentul şi utilajul tehnologic al întreprinderilor
din sectorul telecomunicaţiilor.

4. Regimul juridic al terenurilor destinate necesităţilor de


apărare, trupelor de grăniceri şi de interne.
Terenuri destinate necesităţilor de apărare şi trupelor de
grăniceri şi de interne sunt considerate terenurile repartizate pentru
amplasarea şi desfăşurarea activităţii permanente a unităţilor 202
militare, instituţiilor de învăţământ militar şi organizaţiilor Forţelor
Armate, trupelor de grăniceri şi de interne.
Dimensiunile terenurilor repartizate pentru necesităţile de
apărare şi trupelor de grăniceri şi de interne se stabilesc în
conformitate cu normativele în vigoare şi se coordonează cu
autorităţile administraţiei publice locale. Modul de repartizare şi
utilizare a terenurilor pentru necesităţile de apărare şi trupelor de
grăniceri şi de interne este stabilit de Guvern. Folosirea în alte
scopuri a terenurilor destinate necesităţilor de apărare şi trupelor de
grăniceri şi de interne este interzisă.
La categoria terenurilor destinate necesităţilor de apărare,
trupelor de grăniceri şi de interne se referă terenurile aferente
blocurilor administrative, locative, obiectivelor social-culturale ale
unităţilor militare, ale organizaţiilor şi instituţiilor de învăţământ
ale Ministerului Apărării, Ministerului de Interne şi Serviciului de
Informaţii şi Securitate ale RM. Aceste terenuri sunt atribuite în
folosinţă de către autorităţile administraţiei publice locale.
Una din particularităţile regimului juridic al acestei categorii
de terenuri este şi faptul că conducătorii instituţiilor şi
organizaţiilor, în administrarea cărora sunt transmise terenurile
destinate necesităţilor de apărare, trupelor de grăniceri şi de interne,
dispun de dreptul de a le atribui în calitate de parcele de serviciu
lucrătorilor organizaţiilor respective, inclusiv pentru valorificarea
acestora în scopul obţinerii producţiei agricole, păscutul vitelor etc.
Cu acordul reprezentanţilor Ministerului Apărării, terenurile,
provizoriu nefolosite pentru necesităţile de apărare, por fi transmise
de către autorităţile administraţiei publice locale în folosinţă
provizorie, în scopuri agricole, şi altor cetăţeni, care nu în mod
obligatoriu sunt în serviciul militar.

XVI. Terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sănătăţii,


activităţii recreative, terenurile de valoare istoricoculturală, zonelor suburbane şi ale zonelor
verzi
1. Terenurile destinate ocrotirii naturii şi ocrotirii sănătăţii. 203
2. Terenurile destinate activităţii recreative şi de valoare
istorico-culturală.
3. Terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi.

Acte normative: nr. 3, 5, 24, 25.


Literatura: nr.5, 17, 26.
1. Terenurile destinate ocrotirii naturii şi ocrotirii sănătăţii
Evidenţierea legală a terenurilor destinate ocrotirii naturii şi
ocrotirii sănătăţii într-o categorie deosebită a Fondului funciar al
RM este necesară şi actuală, fiind determinată de starea deplorabilă
a mediului (nu doar în RM), dar şi de necesitatea stringentă de a
crea şi de a menţine unele condiţii favorabile, sănătoase de viaţă şi
activitate a populaţiei RM, ceea ce corespunde în totalitate şi
exigenţelor Constituţiei RM în acest domeniu.
Din categoria terenurilor destinate ocrotirii naturii, conform
art. 56 Cod funciar, fac parte terenurile rezervaţiilor, parcurilor
naţionale, parcurilor dendrologice şi zoologice, grădinilor botanice,
braniştilor, monumentelor naturii, terenurile zonelor de protecţie şi
zonelor sanitare. Din categoria terenurilor rezervaţiilor fac parte
terenurile în al căror perimetru se află obiecte naturale, ce
reprezintă valoare ştiinţifică şi culturală (landşafturile tipice şi
unicale, comunităţi de organisme vegetale şi animale, formaţiuni
geologice, specii de plante, animale rare). Ele sînt repartizate
pentru păstrarea în stare naturală a complexelor naturale tipice sau
unicale pentru zona de landşaft cu tot ansamblul ei de componente,
pentru studierea proceselor şi fenomenelor în mersul lor firesc în
vederea elaborării bazelor ştiinţifice ale ocrotirii naturii. Din
categoria terenurilor parcurilor naţionale fac parte terenurile care
au o deosebită valoare ecologică, istorică şi estetică în virtutea
îmbinării reuşite a landşafturilor naturale şi culturale. Din categoria
terenurilor parcurilor dendrologice şi zoologice, ale grădinilor
botanice fac parte terenurile repartizate pentru studierea, păstrarea
şi îmbogăţirea în condiţii artificiale a resurselor florei şi faunei,
pentru folosirea lor eficientă în plan ştiinţific, cultural, economic şi 204
păstrarea genofondului. Din categoria terenurilor de branişte fac
parte terenurile destinate păstrării, restabilirii şi reproducerii
resurselor naturale şi menţinerii echilibrului ecologic general,
obiectele complexe biologice, paleontologice, hidrologice şi
geologice de landşaft. Din categoria terenurilor monumentelor
naturii fac parte terenurile care au obiecte naturale unicale sau
tipice, cu valoare ştiinţifică, cultural-instructivă şi de reconfortare,
dar care nu sînt recunoscute drept monumente de istorie şi cultură.
Terenurile destinate ocrotirii naturii sunt prin exclusivitate
proprietate a statului. Pe terenurile destinate ocrotirii naturii este
interzisă activitatea ce vine în contradicţie cu destinaţia lor
specială. Ele sînt retrase din folosinţă, dacă această destinaţie nu
corespunde regimului de protecţie, stabilit pentru aceste terenuri.
Modul şi condiţiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii naturii se
stabilesc de legislaţia ecologică şi alte acte normative.
Din categoria terenurilor destinate ocrotirii sănătăţii fac
parte terenurile pe care există obiecte de tratament natural (izvoare
de ape minerale, nămoluri curative) şi condiţii climaterice deosebit
de favorabile profilaxiei şi tratamentului (art.57 Cod funciar).
Aceste terenuri se atribuie în folosinţă staţiunilor balneare,
instituţiilor terapeutice şi urmează a fi protejate în mod deosebit. În
scopul protecţiei obiectelor de tratament natural, la toate staţiunile
balneare se creează zone de protecţie sanitară. În limitele lor se
interzice darea terenurilor în posesiune, folosinţă, inclusiv în
arendă, întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a căror
activitate este incompatibilă cu protecţia obiectelor naturale
curative şi cu menţinerea condiţiilor favorabile pentru odihna
populaţiei. Întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile în jurul cărora
se stabilesc zone cu condiţii deosebite de folosinţă a terenurilor
sunt datoare să marcheze graniţele lor cu semne informative
speciale. Modul şi condiţiile folosirii terenurilor destinate ocrotirii
sănătăţii sunt reglementate la art. 57 Cod funciar, legislaţia
ecologică şi alte acte normative.
205
2. Terenurile destinate activităţii recreative şi de valoare
istorico-culturală
Terenuri destinate activităţii recreative sunt terenurile
prevăzute şi folosite pentru odihnă şi turism. Din această categorie
fac parte terenurile pe care se află case de odihnă, pensionate,
sanatorii, campinguri, baze turistice, tabere turistice şi tabere de
fortificare a sănătăţii, staţii turistice, parcuri şi tabere pentru copii,
poteci didactico-turistice, trasee marcate. Pe asemenea terenuri,
conform art. 58 Cod funciar, este interzisă activitatea ce împiedică
folosirea lor conform destinaţiei speciale. Modul de folosire a
acestor terenuri este stabilit de autorităţile administraţiei publice
locale şi de organele de ocrotire a naturii.
Din categoria terenurilor de valoare istorico-culturală,
conform art. 59 Cod funciar, fac parte rezervaţiile istoricoculturale, parcurile memoriale,
mormintele, monumentele
arheologice şi arhitecturale şi complexele arhitecturale de landşaft.
Pe aceste terenuri este limitată orice activitate care contravine
destinaţiei lor speciale. Terenurile de valoare istorico-culturală sunt
proprietate publică (de stat). Lista terenurilor de valoare istoricoculturală se aprobă de Guvern.
Deţinătorii unei asemenea categorii
de terenuri sunt obligaţi să ia toate măsurile legale şi să asigure
protecţia acestor terenuri.

3. Terenurile zonelor suburbane şi ale zonelor verzi

La categoria terenurilor zonelor suburbane şi ale zonelor


verzi, conform art.60 Cod funciar, se referă terenurile din
extravilan destinate amplasamentelor, legate de amenajarea şi
funcţionarea normală a gospodăriei orăşeneşti, precum şi cele
ocupate de păduri, grădini publice şi de alte spaţii verzi, care au
funcţii de protecţie, sanitaro-igienice, de fortificare a sănătăţii şi
care sînt locuri de odihnă a populaţiei, se includ de către autorităţile
administraţiei publice locale în zona suburbană şi în zona verde.
Terenurile zonelor suburbane şi zonelor verzi se folosesc conform
proiectelor de organizare a acestor zone. Ele sînt protejate de stat. 206
Aici sunt interzise construcţiile şi amenajările incompatibile cu
destinaţia acestora. La includerea terenurilor în zona suburbană şi
în zona verde se păstrează drepturile deţinătorilor de terenuri.

XVII. Terenurile fondului silvic, ale fondului apelor şi ale


fondului de rezervă
1. Terenurile fondului silvic.
2. Terenurile fondului apelor.
3. Terenurile fondului de rezervă.

Acte normative: nr. 3, 5, 20, 21.


Literatura: nr. 3, 17, 24.

1. Terenurile fondului silvic

Actele legislative fundamentale, ce reglementează relaţiile


cu privire la terenurile fondului silvic sunt Codul funciar (art.62) şi
Codul silvic (nr.887-XIII din 21.06.96). Conform art. 62 Cod
funciar, terenuri ale fondului silvic sunt terenurile acoperite cu
păduri, precum şi cele neacoperite cu păduri, însă destinate
împăduririi, conform datelor cadastrului funciar. Într-adevăr, cea
mai mare parte a terenurilor fondului silvic este ocupată de păduri,
dar nu numai. Noţiunea “fond silvic” nu este identică cu noţiunea
de “pădure”, iar noţiunea de “pădure” nu este identică cu noţiunea
de “terenuri acoperite cu păduri”, deoarece acestea pot avea şi altă
destinaţie: “parc”, “grădină botanică” etc. Astfel, nu fac parte din
fondul silvic şi, respectiv, din categoria terenurilor fondului silvic,
terenurile:
a) ocupate de perdelele forestiere de protecţie (amplasate pe
terenurile cu destinaţie agricolă);
b) ocupate de perdelele forestiere de producţie şi plantaţiile
de arbori şi arbuşti, situate de-a lungul căilor de comunicaţie;
c) ocupate de grupurile de arbori şi arborii aparte din
perimetrul oraşelor şi altor localităţi (terenurile spaţiilor verzi, care,
conform art. 2 Cod funciar, se referă la altă categorie de terenuri). 207
Ca obiect al naturii, pădurea îndeplineşte trei funcţii de bază;
a) funcţia ecologică (protecţia mediului);
b) funcţia economică (obţinerea masei lemnoase şi a altor
materiale pentru necesităţile economiei naţionale);
c) funcţia cultural-recreativă (fortificarea sănătăţii oamenilor
şi perceperea mai profundă a naturii de către om).
Terenurile fondului silvic sunt proprietate publică şi se
transmit doar cu drept de gestiune economică şi folosinţă
întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor gospodăriei silvice, dar
şi altor întreprinderi, pentru valorificare conform destinaţiei silvice.
Privatizarea pădurilor, şi respectiv, a terenurilor fondului
silvic se interzice, dar legislaţia RM, totuşi, nu exclude posibilitatea
apariţiei proprietăţii private asupra terenurilor fondului silvic. Aşa
o situaţie devine posibilă doar în cazul în care proprietarii de
terenuri cu destinaţie agricolă, în modul stabilit de lege (cu
excluderea terenurilor din circuitul agricol şi trecerea lor la
categoria terenurilor fondului silvic), plantează pe terenurile
agricole avute în proprietate privată, copaci forestieri în scopul
împădurii terenurilor respective.
Terenurile fondului silvic de stat pot fi folosite în alte
scopuri, dacă această folosire este compatibilă cu interesele
gospodăriei silvice. În scopul asigurării împăduririi necesare şi
prevenirii eroziunii solurilor, pentru împădurire pot fi folosite şi
terenuri nefavorabile agriculturii. Autorităţile administraţiei publice
locale, de comun acord cu organele de stat pentru ocrotirea naturii,
pot să atribuie terenuri din fondul silvic cetăţenilor, întreprinderilor,
instituţiilor şi organizaţiilor, pentru a fi folosite temporar în scopuri
agricole.
Modul de atribuire şi retragere a terenurilor fondului silvic
este reglementat de Codul funciar, iar modul de folosire a lor,
inclusiv volumul şi limitele exercitării dreptului de folosinţă a
pădurilor, de Codul silvic şi altă legislaţie specială. Administrarea
terenurilor fondului silvic are loc prin intermediul Guvernului,
autorităţilor administraţiei publice locale. Organul administrativ 208
central, în competenţa căruia intră administrarea Fondului silvic
unic al RM este Agenţia pentru silvicultură “Moldsilva”.

2. Terenurile fondului apelor

Regimul juridic al terenurilor fondului apelor este


determinat de prevederile Constituţie RM, Codului funciar (art,63),
Codul apelor (nr.1532-XII din 22.06.1993) şi alte acte normative.
Astfel, conform art. 127 (4) din Constituţia RM „Bogăţiile de
orice natură ale subsolului, ... apele şi pădurile folosite în interes
public, ... , precum şi alte bunuri stabilite de lege, fac obiectul
exclusiv al proprietăţii publice.”
Fondul apelor al RM include toate obiectivele acvatice
naturale şi artificiale de pe teritoriul RM. Obiectivul acvatic
natural sau artificial (apa, terenul aflat sub apă, fâşiile riverane de
protecţie, construcţiile hidrotehnice) este obiectiv acvatic unic şi
indivizibil (art. 1/3 din Codul apelor). Astfel, la categoria
terenurilor fondului apelor se referă:
a) terenurile aflate sub ape (albiile cursurilor de apă);
b) cuvetele lacurilor, iazurilor, lacurilor de acumulare;
c) mlaştinile;
d) terenurile pe care sunt amplasate construcţii hidrotehnice
şi alte amenajări ale serviciului apelor;
e) terenurile repartizate pentru fâşiile riverane de protecţie a
apelor râurilor, bazinelor de apă, canalelor magistrale
intergospodăreşti şi colectoarelor (art. 2/1 Codul apelor).
Atribuirea anumitor terenuri la terenurile fondului apelor şi
determinarea hotarelor lor se efectuează în conformitate cu
legislaţia funciară.
Obiectivele acvatice şi, respectiv, terenurile fondului apelor
în RM pot aparţine, cu drept de proprietate publică, statului sau
unităţilor administrativ-teritoriale ori, cu drept de proprietate
privată, persoanelor juridice sau fizice. Legislaţia cu privire la
privatizare nu prevede posibilitatea privatizării obiectivelor
acvatice şi, respectiv, a terenurilor fondului apelor. Obiectivele 209
acvatice proprietate publică, respectiv, terenurile de sub acestea şi
terenurile aferente obiectivelor acvatice pot fi transmise doar în
folosinţă persoanelor fizice şi persoanelor juridice, de regulă,
specializate în domeniul piscicol.
Dobândirea dreptului de proprietate privată asupra
obiectivelor acvatice şi, respectiv, asupra terenurilor fondului
apelor. Legislaţia actuală a RM prevede o singură posibilitate de
dobândire a dreptului de proprietate privată asupra obiectivelor
acvatice şi, respective asupra terenurilor fondului apelor. Această
posibilitate poate să apară doar în cazul construcţiei de obiective
acvatice, în condiţiile legii, pe terenurile proprietate privată a
persoanelor juridice sau fizice (de regulă, pe terenurile cu
destinaţie agricolă, anterior privatizate, având în vedere excluderea
acestora, în condiţiile legii, din circuitul agricol), acestea devin
obiecte ale proprietăţii private. Astfel, terenurile, care anterior au
fost terenuri proprietate privată cu destinaţie agricolă, devin, cu
modificarea datelor cadastrului funciar, terenuri proprietate privată
a fondului apelor.
Terenurile fondului apelor se folosesc pentru construcţia şi
exploatarea instalaţiilor ce asigură satisfacerea necesităţilor de apă
potabilă, tehnică, curativă, a altor necesităţi ale populaţiei, ale
serviciului apelor, ale agriculturii, industriei, gospodăriei piscicole,
energeticii, transportului, precum şi altor nevoi ale statului şi
societăţii. Modul de atribuire şi retragere a terenurilor fondului
apelor este stabilit de Codul funciar, iar modul de folosire a lor,
inclusiv volumul şi limitele exercitării dreptului de folosinţă a
obiectivelor acvatice, de Codul apelor şi altă legislaţie specială din
domeniu. Administrarea terenurilor fondului apelor are loc prin
intermediul Guvernului, autorităţilor administraţiei publice locale.
Organul administrativ central, în competenţa căruia intră
administrarea Fondului apelor al RM este Concernul de stat al
gospodăriei apelor “Apele Moldovei”.

210
3. Terenurile fondului de rezervă

Conform art. 2 Cod funciar, terenurile fondului de rezervă,


asemeni cum şi terenurile cu destinaţie agricolă, terenurile din
intravilanul localităţilor şi alte categorii de terenuri, indiferent de
destinaţia principală a acestora, fac parte componentă a Fondului
funciar al RM.
Terenuri ale fondului de rezervă sunt toate terenurile
neatribuite în proprietate, posesiune şi în folosinţă. Din ele fac
parte şi terenurile asupra cărora dreptul de proprietate, posesiune şi
de folosinţă s-a stins, inclusiv în caz de renunţare la dreptul de
proprietate, în conformitate cu prevederile Codului funciar şi
Codului civil (art. 64 Cod funciar). Terenurile fondului de rezervă
al satului, comunei, oraşului, municipiului cuprind terenuri atât din
intravilanul cât şi din extravilanul localităţilor. Spre deosebire de
terenurile cu destinaţie agricolă, din intravilanul localităţilor etc.,
destinaţia principală şi categoria de folosinţă a terenurilor fondului
de rezervă, de regulă, nu este determinat, din care cauză,
valorificarea acestora are loc după trecerea lor la o altă categorie
de terenuri, menţionate la art. 2 Cod funciar.
Terenurile fondului de rezervă sunt proprietatea şi în
subordonarea unităţilor administrativ-teritoriale locale (satului,
comunei, oraşului) şi sunt destinate pentru a fi date în proprietate,
posesiune şi folosinţă cetăţenilor, cooperativelor agricole de
producţie, întreprinderilor de stat sau municipale, societăţilor
comerciale, altor agenţi economici şi organizaţiilor în scopuri
agricole, precum şi pentru alte necesităţi ale statului şi societăţii.
În condiţiile privatizării în masă a terenurilor cu destinaţie
agricolă conform articolelor 12 şi 12 Cod funciar ( pe parcursul
anilor 1992 – 2001) s-a dovedit a fi că o importantă categorie de
cetăţeni din localităţile rurale (familiile de pedagogi, medici etc.)
au fost lipsiţi, contrar principiului echităţii sociale, de dreptul la
cota de teren echivalent. În aceste condiţii, deja în anul 1998,
conform amendamentelor la Codul funciar, o mare parte a
terenurilor fondului de rezervă al satelor, comunelor şi oraşelor, iar 211
în unele localităţi, toate terenurile fondului de rezervă (potrivite
pentru valorificare în scopuri agricole), au fost atribuite în
proprietate privată persoanelor din familiile (din sfera socială) în
care nici unul din membrii acesteia nu au dispus de dreptul la cota
de teren echivalent conform art.12 şi 13 Cod funciar.
Terenurile fondului de rezervă (în localităţile în care
asemenea terenuri mai există) pot fi transmise, cu titlu gratuit,
conform art. 11 Cod funciar, potrivit documentelor de amenajare a
teritoriului şi planurilor de dezvoltare social-economică a localităţii
respective, familiilor nou formate pentru construcţia individuală de
locuinţe, anexe gospodăreşti şi grădini, suprafaţa concretă a cărora
se stabileşte de către autorităţile administraţiei publice locale în
limitele stabilite de Codul funciar. Terenurile fondului de rezervă,
potrivite agriculturii, pot fi atribuite familiilor social-vulnerabile în
folosinţă provizorie în scopul obţinerii producţiei agricole. În
asemenea cazuri, plata pentru folosirea terenului se reduce la
mărimea impozitului pe bunurile imobile/funciar (fără achitarea
plăţii de arendă). Terenurile fondului de rezervă pot fi transmise
persoanelor fizice şi juridice interesate în folosinţă, în baza
contractului de arendare a terenului, sau pot fi supuse privatizării,
contra plată, prin vânzare-cumpărare, însă doar prin intermediul
licitaţiilor publice cu strigare (art. 18 din Legea privind
administraţia publică locală etc.), cu încheierea contractului
respectiv (de vânzare-cumpărare sau de arendare) cu ofertantul
câştigător al rezultatul licitării terenului. Expunerea terenului la
licitaţie publică cu strigare are loc conform prevederilor Codului
civil, Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare
a pământului, Legii privind administraţia publică locală (art. ),
Regulamentului privind licitaţiile cu strigare, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr.1056 din 12.11.1997 şi alte acte
normative. Astfel, conform art. 84 (3) din Legea privind
administraţia publică locală, „înstrăinarea, concesionarea, arenda
şi locaţiunea, cu excepţia locaţiunii imobilelor de locuit, se fac
prin licitaţie publică, organizată în condiţiile legii”. Atribuirea în
folosinţă şi/sau expunerea terenurilor fondului de rezervă la licitaţii 212
publice cu strigare poate avea loc până la epuizarea acestuia, în
funcţie de modul în care este organizat şi modul în care are loc
managementul fondului funciar al unităţilor administrativteritoriale.

XVIII. Răspunderea juridică pentru încălcarea legislaţiei


funciare
1. Noţiunea şi temeiurile răspunderii juridice.
2. Formele (tipurile) răspunderii juridice pentru încălcarea
legislaţiei funciare.
3. Noţiunea de încălcare disciplinară, delict, contravenţie şi
infracţiune.
4. Răspunderea disciplinară.
5. Răspunderea civilă.
6. Răspunderea administrativă (contravenţională).
7. Răspunderea penală.

Acte normative: nr.4, 5, 30, 31.


Literatura: nr. 2, 19, 21.
1. Noţiunea şi temeiul răspunderii juridice

Răspunderea juridică este una din formele răspunderii


sociale, asemeni cum şi răspunderea politică, morală, civică şi alte
forme de răspundere socială. Totuşi, răspunderea juridică, din
punctul de vedere al legalităţii, este una deosebită. Una din
particularităţile răspunderii juridice constă în faptul că ea include
în conţinutul său obligaţia de a răspunde pentru nerespectarea
şi/sau încălcarea normelor de drept. Răspunderea juridică, spre
deosebire de alte forme ale răspunderii sociale, este strâns legată
de forţa de constrângere a statului.
În calitate de temei al răspunderii juridice este încălcarea de
drept. Încălcarea normelor de drept în mod inevitabil atrage după
sine apariţia răspunderii juridice şi aplicarea măsurilor de
răspundere juridică (sancţiunilor juridice), prevăzute, de asemenea, 213
de norme de drept. Răspunderea juridică poate fi determinată ca
formă a răspunderii sociale ce exprimă atitudinea omului faţă de
sistemul de drept existent în societatea în care trăieşte, orientată la
însuşirea, păstrarea şi promovarea acestui sistem de drept şi
valorilor exprimate de acesta în scopul păstrării şi consolidării
legalităţii, ordinii de drept şi binelui comun. Răspunderea juridică
este instrumentul juridic de bază ce permite legal, conform legii,
influenţarea cazurilor de nerespectare şi/sau încălcare a normelor
de drept de către cetăţeni şi alţi subiecţi de drept.
Răspunderea juridică este consecinţa juridică a comiterii unei
fapte antisociale şi prevede aplicarea, în modul şi conform
procedurilor legale prestabilite, a măsurilor de constrângere,
prevăzute de sancţiunea normei de drept încălcate/nerespectate faţă
de persoanele vinovate de comiterea unei încălcări de drept.
Răspunderea juridică – este un raport de drept deosebit şi constă în
obligaţia persoanei vinovate de a fi supusă sancţiunii, prevăzută de
lege, în rezultatul comiterii unei încălcări de drept, adică a unei
fapte ce contravine legii.
Noţiunea de „răspundere juridică” este prezentă în toate
ramurile de drept, inclusiv în dreptul funciar, şi, în toate cazurile,
exprimă în esenţă sancţiunea, corectarea şi recuperarea
(compensarea). Răspunderea juridică este reflectarea unui raport
social, pedepsit legal, în temeiul căruia, o persoană este obligată în
raport cu altă persoană, cerinţele căreia trebuie satisfăcute şi/sau
daunele cauzate - compensate. Ca formă a răspunderii sociale,
răspunderea juridică decurge din încălcarea de drept/din fapta
(acţiunea sau inacţiunea) ce contravine legii şi reprezintă prin sine
un raport de drept dintre stat, în persoana organelor de ocrotire a
normelor de drept şi altor autorităţi publice cu competenţe speciale,
pe de o parte, şi persoana care a încălcat norma de drept/legea, pe
de altă parte, obligată să sufere anumite consecinţe negative şi
lipsuri pentru sine (cu caracter patrimonial, dar nu numai) în
rezultatul comiterii încălcării de drept/faptei ce contravine legii.
Răspunderea juridică poate fi examinată şi ca instituţie
juridică a dreptului funciar ce reprezintă totalitatea normelor de 214
drept cu privire la procedeele şi măsurile de constrângere a
persoanelor fizice şi juridice care refuză executarea şi/sau
respectarea obligaţiilor prevăzute de lege sau contract, şi care, în
consecinţă, încalcă ordinea de drept funciară stabilită în stat şi
societate.
Unicul temei juridic pentru atragerea la răspundere juridică şi
aplicarea măsurilor de constrângere şi influenţă este „încălcarea de
drept funciară”. Încălcarea de drept funciară reprezintă prin sine
fapta (acţiunea sau inacţiunea) ce contravine legii, comisă cu
vinovăţie, ce atentează la ordinea de drept funciară, la drepturile şi
interesele legitime ale deţinătorilor de terenuri, în rezultatul căreia
au fost cauzate anumite daune-interese participanţilor raporturilor
de drept funciare. Încălcarea de drept funciară poate fi determinată
şi ca „faptă social periculoasă (acţiune sau inacţiune), ce
contravine reglementărilor funciare legale”
Încălcarea de drept funciară constă din 4 elemente de bază:
1) Obiectul atentării şi încălcării de drept funciare, care
include:
- terenul/parcela de teren (în cazul ocupării nelegitime a
terenurilor, ocupării bunurilor imobile străine, poluării terenurilor
cu destinaţie agricolă şi a altor categorii de terenuri, nimicirii
stratului fertil al solului, decopertării neselective a stratului fertil
al solului şi folosirea lui contrar destinaţiei etc.);
- bunul, amplasat pe teren (construcţia nelegitimă,
deteriorarea intenţionată a sistemelor de irigare a terenurilor, a
plantaţiilor multianuale, a bornelor de hotar etc.);
- regulile de folosire a terenurilor (de luptă cu bolile şi
dăunătorii culturilor agricole, neluarea măsurilor de
preîntâmpinare a eroziunii solului, a altor procese ce înrăutăţesc
starea solului, precum şi neîndiplinirea măsurilor obligatorii pentru
îmbunătăţirea calităţii lui, încălcarea termenului de reîntoarcere a
terenurilor temporar ocupate, neîntoarcerea lor în starea de
destinaţie specială etc.) ;
- drepturile şi interesele legitime ale deţinătorilor de terenuri
(încălcarea dreptului de proprietate sau dreptului de folosinţă 215
asupra terenului, încheierea actelor juridice civile, obiect al cărora
sunt terenurile, cu încălcarea modului stabilit de lege, atentând în
aşa mod la drepturile şi interesele legitime ale altor deţinători de
terenuri, încălcarea termenelor de examinare a cererilor cetăţenilor
privind atribuirea terenurilor, altor petiţii ale persoanelor fizice şi
juridice);
- starea ecologică din preajma terenurilor (poluarea bazinelor
de apă, aerului atmosferic etc.).
2) Subiectul încălcării de drept, ceea ce determină şi permite
identificarea persoanei care a comis încălcarea de drept funciară şi
care urmează a fi pedepsită cu aplicarea sancţiunii prevăzută de
lege. Subiectul încălcării de drept trebuie să corespundă anumitor
cerinţe legale cu privire la: a) vârstă; b) responsabilitate; şi c)
funcţia ocupată.
3) Latura obiectivă a încălcării de drept, care include:
– acţiunea ilicită a persoanei, care a comis încălcarea de drept
funciară (construcţia nelegitimă – partea a 2-a a art.52 din Codul
cu privire la contravenţiile administrative; ocuparea, fără drept, a
unui imobil aflat în proprietatea altuia – art. 193 Cod penal) sau
inacţiunea (neluarea măsurilor de preîntâmpinare a eroziunii
solului, a altor procese ce înrăutăţesc starea solului, precum şi
neîndiplinirea măsurilor obligatorii pentru îmbunătăţirea calităţii
lui, încălcarea termenului de reîntoarcere a terenurilor temporar
ocupate, neîntoarcerea lor în starea de destinaţie specială,
Încălcarea termenelor de examinare a cererilor cetăţenilor privind
atribuirea terenurilor – părţile 6, 7 şi 11 a art. 52 din Codul cu
privire la contravenţiile administrative);
- locul şi modul, mijloacele, circumstanţele şi consecinţele
încălcării de drept funciare comise, legătura cauzală dintre
acţiune/inacţiune şi daunele cauzate, alte consecinţe negative;
4) Latura subiectivă, care include:
- vinovăţia persoanei care a comis fapta ilicită, ceea ce se
determină prin atitudinea psihică a persoanei faţă de fapta comisă.
Vinovăţia se manifestă prin: a) intenţie; b) imprudenţă; 216
- scopul (îmbogăţirea), motivul (din intenţii huliganice, de
pildă, în cazul distrugerii bornelor de hotar).
Dacă lipseşte măcar unul din elementele încălcării de drept
funciare indicate mai sus, atunci lipseşte şi încălcarea de drept
funciară şi, în consecinţă, atragerea persoanei la răspundere
juridică şi aplicarea măsurilor de constrângere şi sancţiunilor
juridice devine imposibilă. Mai mult ca atât, acţiunea de atragere la
răspundere juridică şi aplicarea sancţiunilor juridice în lipsa, fie şi
a unuia din elementele încălcării de drept arătate mai sus,
constituie ea înseşi încălcare de drept şi poate servi drept temei
pentru atragerea la răspundere juridică a persoanelor cu funcţii de
răspundere (din cadrul organelor de protecţie a normelor de drept
etc.), care au admis atragerea persoanelor la răspundere juridică
fără suficient temei juridic.

2. Noţiunea de încălcare disciplinară, delict, contravenţie şi


infracţiune

Unicul temei juridic pentru apariţia răspunderii juridice este


încălcarea de drept. Fără încălcare de drept nu există răspundere
juridică. În funcţie de specificul normelor de drept încălcate,
particularităţile ramurilor de drept şi reglementării normative, pot
fi evidenţiate următoarele feluri de încălcări de drept:
1) încălcare de drept disciplinară (de muncă, abatere
disciplinară, ce decurge din raporturile de muncă);
2) încălcare de drept civilă (delict);
3) încălcare de drept administrativă (contravenţie);
4) încălcare de drept penală (infracţiune/crimă).
Încălcare de drept disciplinară – este fapta (acţiunea sau
inacţiunea) ilicită a salariatului ce contravine legislaţiei muncii şi
obligaţiilor de serviciu şi care atentează la disciplina de muncă,
regulamentul intern al întreprinderii, instituţiei sau organizaţiei în
cadrul căreia este angajat în temeiul unui contract de muncă.
Încălcarea de drept disciplinară – este o abatere disciplinară ce
contravine legislaţiei muncii (Codului muncii etc.). Esenţa abaterii 217
este încălcarea disciplinei de muncă. Încălcarea de drept
disciplinară într-un fel sau altul se poate manifesta prin faptele
(acţiunile/inacţiunile) ce contravin legii ale lucrătorilor/angajaţilor
societăţilor comerciale (de pildă, din cadrul întreprinderilor ce
execută lucrări cadastrale, geodezice etc.), întreprinderilor de stat
(întreprinderii specializate „Cadastru” şi filialelor acesteia), dar şi
ale funcţionarilor publici din cadrul autorităţilor administraţiei de
stat centrale (ministerelor de ramură, birourilor, serviciilor de stat,
inclusiv din cadrul Agenţiei de Stata relaţii Funciare şi Cadastru )
sau locale (direcţiilor/serviciilor funciare raionale, primăriilor
satelor, comunelor, oraşelor şi municipiilor), obligaţiile de muncă
şi funcţiile cărora includ competenţe şi activităţi privind atribuirea
terenurilor în folosinţă, privatizarea, inclusiv vânzarea-cumpărarea
terenurilor proprietate publică şi transmiterea acestora în
proprietate privată, controlul asupra folosirii şi protecţiei
terenurilor etc. Încălcarea de drept disciplinară (abaterea
disciplinară), având în vedere specificul dreptului muncii şi
legislaţiei muncii, trebuie să includă în sine obiectul, subiectul,
latura obiectivă şi latura subiectivă a încălcării de drept
disciplinare, a abaterii disciplinare respective. Încălcarea de drept
disciplinară/abaterea disciplinară serveşte drept temei pentru
apariţia răspunderii disciplinare, şi, respectiv, pentru aplicarea faţă
de lucrătorul care a comis aşa ceva – a măsurilor de răspundere
disciplinară, prevăzute de legislaţia muncii (Codul muncii etc.).
Încălcarea de drept civilă – este fapta (acţiunea sau
inacţiunea) ilicită, ce atentează la relaţiile de proprietate, la alte
relaţii patrimoniale, dar şi nepatrimoniale, la drepturile
obligaţionale şi interesele legitime ale persoanelor fizice şi
juridice, ale statului şi unităţilor administrativ-teritoriale, prevăzute
şi ocrotite de legislaţia civilă (Codul civil etc.).
Încălcarea de drept civilă se manifestă în 2 forme: a) sub formă de
încălcare de drept civilă contractuală; b) sub formă de încălcare de
drept civilă extracontractuală. Încălcarea de drept civilă
extracontractuală se numeşte „delict” şi are loc în cazul obligaţiilor
care se nasc din cauzarea de daune (art. 1398 etc. din Codul civil). 218
Încălcarea de drept civilă (inclusiv delictul), asemeni cum şi în
cazul altor feluri de încălcări de drept, dar având în vedere
specificul dreptului civil şi legislaţiei civile, trebuie să includă în
sine obiectul, subiectul, latura obiectivă şi latura subiectivă a
încălcării de drept civile respective. Încălcarea de drept civilă
serveşte drept temei pentru apariţia răspunderii civile, şi, respectiv,
pentru aplicarea faţă de persoana fizică sau juridică care a comis
încălcarea de drept civilă – a măsurilor de răspundere civilă,
prevăzute de legislaţia civilă (Codul civil etc.), precum şi de
contractele de drept civil.
Încălcarea de drept administrativă - este fapta (acţiunea sau
inacţiunea) ilicită, ce atentează la persoană, la drepturile şi
interesele legitime ale persoanelor fizice şi juridice, la proprietate,
la orânduirea de stat şi ordinea publică, precum şi alte fapte ilicite,
pentru care legislaţia (Codul cu privire la contravenţiile
administrative) stabileşte răspundere administrativă. Încălcarea de
drept administrativă se numeşte „contravenţie”. Încălcarea de drept
administrativă (contravenţia), asemeni cum şi alte feluri de
încălcări de drept, având în vedere specificul normelor dreptului
administrativ, trebuie să includă în sine obiectul, subiectul, latura
obiectivă şi latura subiectivă a contravenţiei (încălcării de drept
administrative) respective. Încălcarea de drept administrativă
(contravenţia) serveşte drept temei pentru apariţia răspunderii
administrative, şi, respectiv, pentru aplicarea faţă de persoana
fizică vinovată, care a comis încălcarea de drept
administrativă/contravenţia administrativă – a
măsurilor/sancţiunilor de răspundere administrativă, prevăzute de
Codul cu privire la contravenţiile administrative.
Încălcarea de drept penală – este fapta (acţiunea sau
inacţiunea) ilicită social periculoasă, prevăzută de legea penală
(Codul penal), comisă prin vinovăţie şi care urmează a fi supusă
pedepsei penale. Încălcarea de drept penală se numeşte infracţiune
penală sau crimă. Gradul pericolului social al infracţiunilor penale
este determinat prin semnele ce caracterizează infracţiunea penală:
obiectul, subiectul, latura obiectivă şi latura subiectivă a 219
infracţiunii penale respective. Încălcarea de drept penală, respectiv
infracţiunea penală, serveşte drept temei juridic pentru apariţia şi
aplicarea măsurilor de răspundere penală, sancţiunilor prevăzute în
partea specială a Codului penal.

3. Formele (tipurile) răspunderii juridice pentru încălcarea


legislaţiei funciare

Forma concretă a răspunderii juridice este determinată şi


stabilită în funcţie de:
- specificul normei de drept încălcate;
- particularităţile încălcării de drept funciare;
- felul încălcării de drept în cadrul căreia a avut loc
încălcarea legii.
Fiecărui în parte fel de încălcare de drept (faptă ilicită) îi
corespunde şi forma răspunderii juridice respective. În consecinţă,
în funcţie de specificul încălcării de drept şi particularităţile
ramurilor de drept, se evidenţiază:
1) răspunderea disciplinară (inclusiv materială);
2) răspunderea civilă;
3) răspunderea administrativă/contravenţională;
4) răspunderea penală.

4. Răspunderea disciplinară

Răspunderea disciplinară – este una din formele răspunderii


juridice, prevăzută de legislaţia muncii (Codul muncii etc.) şi apare
în temeiul încălcării de drept disciplinare (abaterii disciplinare).
Pentru răspunderea disciplinară este caracteristic că
sancţiunile disciplinare, prevăzute de legislaţia muncii, sunt
aplicate în modul stabilit de legislaţie de către unul din subiectele
contractului de muncă (angajator) faţă de alt subiect al contractului
de muncă (angajat). Sancţiunile disciplinare – sunt sancţiunile
(consecinţele negative), prevăzute de legislaţia muncii (Codul
muncii etc.), pe care angajatorul este în drept să le aplice faţă de 220
angajat pentru încălcarea disciplinei de muncă, adică pentru
neexecutarea cu vinovăţie de către salariat a obligaţiilor sale de
muncă.
Încălcare/abatere disciplinară este, de pildă, întârzierea la
muncă, părăsirea neautorizată a locului de muncă înainte de
expirarea timpului de muncă, lipsa de la locul de muncă,
participarea la o grevă ilegală, dar şi încălcarea tehnologiilor de
producţie etc. Nu poate fi calificată abatere disciplinară şi,
respectiv, încălcare a disciplinei de muncă, încălcarea ordinii
publice şi alte asemenea încălcări de drept, comise de salariat în
afara timpului de muncă (aşa fapte ilicite, după caz, în funcţie de
gravitate şi gradul pericolului social, pot fi calificate drept
contravenţie administrativă (conform Codului cu privire la
contravenţiile administrative) sau infracţiune penală (conform
Codului penal).
Pentru încălcarea disciplinei de muncă, angajatorul
(conducătorul unităţii de muncă - întreprinderii, instituţiei sau
organizaţiei)) are dreptul să aplice faţă de salariat următoarele
sancţiuni disciplinare: a) avertismentul; b) mustrarea; c)
mustrarea aspră; d) concedierea. Legi speciale şi statute de
disciplină pot prevedea, pentru unele categorii de salariaţi, şi alte
sancţiuni disciplinare. Se interzice aplicarea amenzilor şi altor
sancţiuni pecuniare pentru încălcarea disciplinei de muncă. Pentru
aceeaşi abatere disciplinară nu se poate aplica decât o singură
sancţiune. Sancţiunea disciplinară se aplică, de regulă, imediat
după constatarea abaterii disciplinare, dar nu mai târziu de o lună
din ziua constatării ei. Sancţiunea disciplinară nu poate fi aplicată
după expirarea a 6 luni din ziua comiterii abaterii disciplinare, iar
în urma reviziei sau a controlului activităţii economico-financiare
- după expirarea a 2 ani de la data comiterii. În termenele
indicate nu se include durata desfăşurării procedurii penale.
Sancţiunea disciplinară se aplică prin ordin (dispoziţie,
decizie, hotărâre), emis de conducătorul unităţii de muncă. Ordinul
(dispoziţia, decizia, hotărârea) de sancţionare se comunică
salariatului, sub semnătură, în termen de cel mult 5 zile 221
lucrătoare de la data când a fost emis şi îşi produce efectele de la
data comunicării. Refuzul salariatului de a confirma prin
semnătură comunicarea ordinului se fixează într-un proces-verbal
semnat de un reprezentant al angajatorului şi un reprezentant al
salariaţilor. Ordinul (dispoziţia, decizia, hotărârea) de sancţionare
poate fi contestat de salariat în instanţa de judecată. Termenul de
validitate a sancţiunii disciplinare nu poate depăşi un an din ziua
aplicării. Dacă pe parcursul acestui termen salariatul nu va fi
supus unei noi sancţiuni disciplinare, se consideră că sancţiunea
disciplinară nu i-a fost aplicată. Angajatorul care a aplicat
sancţiunea disciplinară este în drept să o revoce în decursul unui
an din proprie iniţiativă, la rugămintea salariatului, la demersul
reprezentanţilor salariaţilor sau al şefului nemijlocit al salariatului.

5. Răspunderea civilă

Răspunderea civilă este una din formele răspunderii juridice


şi apare în temeiul încălcării de drept civile. Răspunderea civilă se
manifestă în 2 forme: 1) contractuală; şi 2) delictuală, în cazul
cauzării de daune şi obligaţiilor civile ce iau naştere în asemenea
cazuri. Răspunderea civilă apare doar la prezenţa obiectului,
subiectului, laturii obiective şi laturii subiective a încălcării de
drept civile (delictului).
Răspunderea contractuală apare în temeiul prevederilor
contractelor civile concrete în cazul în care una din părţile
contractante a încălcat clauzele contractuale respective, inclusiv în
cazul contractelor de vânzare-cumpărare, donare, schimb,
arendare, ipotecă a terenurilor etc. Art. 95 Cod funciar stabileşte că
contractele de vânzare-cumpărare, schimb, donare, ipotecă şi alte
acte juridice civile, obiect al cărora este terenul, încheiate cu
încălcarea modului stabilit de legislaţie, sunt nule. În afară de
aceasta, înseşi textul contractului, poate include în sine, la iniţiativa
şi cu consimţământul părţilor contractante, clauze privind măsuri
concrete de răspundere civilă sub formă de penalităţi de întârziere, 222
alte sancţiuni pecuniare, pentru nerespectarea sau încălcarea unor
clauze contractuale concrete.
Răspunderea delictuală apare în rezultatul cauzării de daune,
indiferente de faptul dacă persoanele fizice sau juridice respective
au fost, se află sau nu în raporturi contractuale. Conform art. 1398
Cod civil “Cel care acţionează faţă de altul în mod ilicit, cu
vinovăţie este obligat să repare prejudiciul patrimonial, iar în
cazurile prevăzute de lege, şi prejudiciul moral cauzat prin acţiune
sau omisiune”. Prejudiciul cauzat prin fapte licite sau fără
vinovăţie se repară numai în cazurile expres prevăzute de lege. Aşa
un caz, direct prevăzut de lege, este cazul exproprierii terenurilor
pentru cauză de utilitate publică, care poate avea loc doar cu
dreaptă şi prealabilă despăgubire. Plus la aceasta, art.97 Cod
funciar, stabileşte că pagubele pricinuite prin retragerea sau
ocuparea temporară a terenurilor, precum şi prin limitarea
drepturilor deţinătorilor sau prin înrăutăţirea calităţii terenurilor ca
urmare a activităţii întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor şi
cetăţenilor, trebuie să fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat)
deţinătorilor de terenuri care au suportat aceste pagube. Repararea
pagubelor o fac întreprinderile, instituţiile şi organizaţiile cărora li
s-au repartizat terenuri retrase, precum şi întreprinderile, instituţiile
şi organizaţiile a căror activitate duce la limitarea drepturilor
deţinătorilor de terenuri în legătură cu stabilirea zonelor de
protecţie, zonelor sanitare şi de apărare a diferitelor obiecte, la
înrăutăţirea calităţii terenurilor învecinate, ori la folosirea lor în
alte scopuri, la scăderea volumului producţiei agricole şi la
înrăutăţirea calităţii ei. O altă persoană decât autorul prejudiciului
este obligată să repare prejudiciul numai în cazurile prevăzute de
lege (de pildă, părinţii poartă răspundere pentru daunele cauzate de
către copiii lor minori). Prejudiciul nu se repară dacă a fost cauzat
la rugămintea sau cu consimţământul persoanei vătămate şi dacă
fapta autorului nu vine în contradicţie cu normele de etică şi
morală.
Nu este pasibil de reparaţie prejudiciul cauzat de o persoană
în stare de legitimă apărare dacă nu a depăşit limitele ei. Dacă în 223
timpul apărării împotriva unui atac injust s-a cauzat prejudiciu
unui terţ, prejudiciul urmează să fie reparat de atacator. Prejudiciul
cauzat de o persoană în caz de extremă necesitate urmează a fi
reparat de ea. Luând în considerare împrejurările în care a fost
cauzat prejudiciul, instanţa de judecată poate obliga la repararea
lui terţul în al cărui interes a acţionat autorul prejudiciului sau
poate exonera de obligaţia de reparare, integral sau parţial,
atât autorul prejudiciului, cît şi terţa persoană. Litigiile legate de
repararea pagubelor şi de evaluarea proporţiilor lor sînt soluţionate
de instanţele judecătoreşti, în funcţie de jurisdicţia materială şi
teritorială a acestora.

6. Răspunderea administrativă (contravenţională)

Răspunderea administrativă (contravenţională) este una din


formele răspunderii juridice şi apare în temeiul încălcării de drept
administrative (contravenţiei administrative), fiind prevăzute direct
de normele Codului cu privire la contravenţiile administrative. Prin
aceste şi alte caracteristici, răspunderea administrativă
(contravenţională) se deosebeşte esenţial de răspunderea
disciplinară, prevăzută de normele Codului muncii. Răspunderea
administrativă (contravenţională) ia naştere doar la prezenţa
obiectului, subiectului, laturii obiective şi laturii subiective a
încălcării de drept administrative (contravenţiei administrative).
În calitate de subiect al încălcării de drept administrative
(contravenţiei administrative) apare persoana fizică, care conform
Codului cu privire la contravenţiile administrative este recunoscută
vinovată de comiterea încălcării de drept administrative
(contravenţiei administrative). Codul cu privire la contravenţiile
administrative (art. 14 etc.) în mod deosebit evidenţiază statutul
juridic al persoanelor cu funcţii de răspundere (a funcţionarilor
publici etc.) în calitate de subiecte ale încălcării de drept
administrative (contravenţiei administrative), stabilind pentru
această categorie în mod special o răspundere administrativă mai
severă, decât cetăţenilor de rând. Toate încălcările de drept 224
administrative (contravenţiile administrative) şi sancţiunile
concrete de răspundere administrativă pentru încălcarea legislaţiei
funciare sunt stabilite la art. 52 din Codul cu privire la
contravenţiile administrative, care aşa şi este denumit „Încălcarea
legislaţiei funciare”.
Astfel, Codul în cauză prevede următoarele încălcări de drept
administrative (contravenţiei administrative) concrete, şi anume:
1) ocuparea nelegitimă a terenurilor;
2) construcţia nelegitimă;
3) poluarea terenurilor destinate agriculturii şi altor terenuri;
4) poluarea terenurilor cu substanţe chimice şi radioactive, cu
deşeuri industriale, cu ape de scurgere impurificate cu organizme
bacteriologice şi parazitare şi cu alte organizme dăunătoare;
5) nimicirea stratului fertil al solului, decopertarea
neselectivă precum şi folosirea lui contrar destinaţiei;
6) neluarea măsurilor de preîntâmpinare a eroziunii solului, a
altor procese ce înrăutăţesc starea solului, precum şi neîndiplinirea
măsurilor obligatorii pentru îmbunătăţirea calităţii lui;
7) încălcarea termenului de reîntoarcere a terenurilor
temporar ocupate, neîntoarcerea lor în starea de destinaţie specială;
8) amplasarea, construcţia şi darea în exploatare a
obiectivelor ce provoacă efecte de poluare a solului;
9) abaterea samovolnică de la proiectele de organizare a
teritoriului, de ameliorare şi de altă natură, precum şi folosirea
terenurilor, neţinându-se seama de scopurile pentru care au fost
repartizate;
10) falsificarea informaţiei despre starea şi folosirea
terenurilor;
11) încălcarea termenelor de examinare a cererilor cetăţenilor
privind atribuirea terenurilor şi tăinuirea informaţiei despre
fondul funciar disponibil;
12) distrugerea bornelor de hotar.
Pentru comiterea încălcărilor de drept administrative
(contravenţiilor administrative) arătate mai sus, art. 52 din Codul
cu privire la contravenţiile administrative, în calitate de sancţiuni şi 225
măsuri de răspundere administrativă stabileşte aplicarea amenzilor
administrative, cetăţenilor - în mărime de până la 15 unităţi
convenţionale şi persoanelor cu funcţii de răspundere - în mărime
de până la 20 unităţi convenţionale (o unitate convenţională
constituie 20 lei).

7. Răspunderea penală

Răspunderea penală este una din formele răspunderii juridice


şi ia naştere în temeiul încălcărilor de drept penale (infracţiunilor
penale), prevăzute de normele Codului penal în partea specială a
acestuia. Răspunderea penală pentru încălcarea legislaţiei funciare
este prevăzută direct la art. 96 Cod funciar. Răspunderea penală
poate fi aplicată doar în cazul în care există simultan obiectul,
subiectul, latura obiectivă şi latura subiectivă a încălcării de drept
penale (infracţiunii penale).
Unul din cazurile în care răspunderea penală pentru
încălcarea legislaţiei funciare şi aplicarea sancţiunilor penale
devine inevitabilă este componenţa de infracţiune prevăzută la art.
193 Cod penal. Astfel, art. 193 Cod penal prevede componenţa de
infracţiune şi răspunderea penală pentru ocuparea, în întregime
sau în parte, fără drept, a unui imobil aflat în proprietatea altuia,
care, în acest caz, se pedepseşte cu amendă penală în mărime de la
200 la 500 unităţi convenţionale (o unitate convenţională constituie
20 lei) sau cu arest de până la 6 luni, dar aceeaşi acţiune săvârşită
de două sau mai multe persoane, prin distrugerea sau strămutarea
semnelor de hotar ale unui imobil aflat în proprietatea altuia, cu
aplicarea violenţei sau cu ameninţarea aplicării ei, se pedepseşte
cu amendă în mărime de la 500 la 1.000 unităţi convenţionale
sau cu închisoare de la 2 la 5 ani.
Nu mai puţin semnificative în cazul relaţiilor funciare sunt şi
prevederile art. 136 din noul Cod penal al RM, care pentru prima
dată în legea penală a RM a inclus aşa o componenţă de infracţiune
precum este „Ecocidul”, adică “distrugerea intenţionată în masă a
florei sau a faunei, intoxicarea atmosferei ori a resurselor acvatice, 226
precum şi săvârşirea altor acţiuni ce pot provoca sau au provocat o
catastrofă ecologică”. Asemenea fapte ilicite, care pot avea loc
doar prin acţiuni intenţionate, sunt pedepsite corespunzător - cu
închisoare de la 12 la 20 de ani.
Aplicabile şi în cazul încălcării dreptului de proprietate, altor
drepturi reale sau obligaţionale asupra terenurilor sunt şi
componenţele de infracţiune prevăzute la art. 189 “Şantajul”, 190
“Escrocheria”, 196 “Cauzarea de daune materiale prin înşelăciune
sau abuz de încredere”, 197 “Distrugerea sau deteriorarea
intenţionată a bunurilor”, 198 “Distrugerea sau deteriorarea din
imprudenţă a bunurilor”, 200 “Neglijenţa criminală faţă de paza
bunurilor proprietarului”, precum şi alte componenţe de
infracţiune, prevăzute de noul Cod penal al RM. Astfel, art. 189
“Şantajul”, adică cererea de a se transmite bunurile proprietarului,
posesorului sau deţinătorului ori dreptul asupra acestora sau de a
săvârşi alte acţiuni cu caracter patrimonial, ameninţând cu violenţă
persoana, rudele sau apropiaţii acesteia, cu răspândirea unor ştiri
defăimătoare despre ele, cu deteriorarea sau cu distrugerea
bunurilor proprietarului, posesorului, deţinătorului ori cu răpirea
proprietarului, posesorului, deţinătorului, a rudelor sau a
apropiaţilor acestora, se pedepseşte cu amendă în mărime de la 200
la 500 unităţi convenţionale sau cu închisoare de până la 4 ani,
însă şantajul săvârşit repetat, de două sau mai multe persoane, cu
aplicarea violenţei nepericuloase pentru viaţă sau sănătate, prin
ameninţare cu moartea, cu deteriorarea ori distrugerea bunurilor, se
pedepseşte cu închisoare de la 3 la 7 ani cu amendă în mărime de
la 500 la 1000 unităţi convenţionale. Totodată, aceleaşi fapte
săvârşite de un grup criminal organizat sau de o organizaţie
criminală, săvârşite cu aplicarea armei sau a altor obiecte folosite
în calitate de armă, însoţite de violenţă periculoasă pentru viaţă sau
sănătate, însoţite de schingiuire, tortură, tratament inuman sau
degradant, urmate de dobândirea bunurilor cerute, soldate cu alte
urmări grave, se pedepsesc cu închisoare de la 7 la 15 ani cu
amendă în mărime de la 1000 la 2000 unităţi convenţionale.
Acţiunile mai sus menţionate, însoţite de răpirea proprietarului, 227
posesorului sau deţinătorului, a rudelor sau a apropiaţilor acestora,
se pedepsesc cu închisoare de la 10 la 25 de ani cu amendă în
mărime de la 3.000 la 5.000 unităţi convenţionale.
Escrocheria (art.190 Cod penal), adică dobândirea ilicită a
bunurilor altei persoane prin înşelăciune sau abuz de încredere, se
pedepseşte cu amendă în mărime de la 200 la 500 unităţi
convenţionale sau cu muncă neremunerată în folosul comunităţii
de la 120 la 240 de ore, sau cu închisoare de până la 3 ani.
Escrocheria săvârşită repetat, de două sau mai multe
persoane, cu cauzarea de daune în proporţii considerabile, cu
folosirea situaţiei de serviciu, se pedepseşte cu amendă în
mărime de la 500 la 1.000 unităţi convenţionale sau cu închisoare
de la 3 la 7 ani. Escrocheria săvârşită de un grup criminal organizat
sau de o organizaţie criminală, se pedepseşte cu închisoare de la 5
la 10 ani cu (sau fără) amendă în mărime de la 1.000 la 3.000
unităţi convenţionale.
Aplicabile pot fi în cazul încălcării sau nerespectării
legislaţiei funciare şi componenţele de infracţiuni săvârşite de
persoane cu funcţie de răspundere, cum ar fi „Corupere pasivă”
(art. 324), „Corupere activă” (art.325), „Abuzul de putere sau
abuzul de serviciu” (art. 327), „Excesul de putere sau depăşirea
atribuţiilor de serviciu” (art.328), „Refuzul de a îndeplini legea”
(art.331), „Falsul în acte publice” (art. 332) şi alte componenţe de
infracţiuni prevăzute în partea specială a Codului penal.

===============================================
===============================================
228
BIBLIOGRAFIE

ACTE NORMATIVE DE DREPT INTERNAŢIONAL


1. Declaraţia Universală a Drepturilor Omului din 10.12.1948
(art.17) // Aderat la Declaraţie prin Hotărârea Parlamentului
RM nr.217-XII din 28.07.90.-Tratate internaţionale. Vol. I. -
1998, pag.11.
2. Convenţia Europeană pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a
Libertăţilor Fundamentale din 04.11.1950 (Art.1 din Primul
Protocol adiţional la Convenţie) // Ratificată prin Hotărârea
Parlamentului RM nr.1298-XIII din 24.07.97.-Tratate
internaţionale. VoI. I. -1998, pag.341.

ACTE LEGISLATIVE DE DREPT NAŢIONAL


3. Constituţia RM din 29.07.94 (art. art.46, 54, 126, 127) // M.O.
-Nr.1 din 12.08.1994.
4. Codul civil al RM (nr.1107-XV din 06.06.2002; art.art.284-
290, 303-320, 328-329, 332-337, 344-347, 366-367, 374-377,
385-395, 424, 428-430, 443-447, 454-455, 470, 496-511, 1053-
1055,1432-1433, 1449, 1458-1459, 1499-1501, 1517, 1556,
1557, 1560-1575) // M.O.-Nr.82-86/661 din 22.06.2002.
5. Codul funciar al RM (nr.828-XII din 25.12.1991) // Republicat
în M.O.-Nr.107 din 04.09.2001.
6. Legea cu privire la proprietate (nr.459-XII din 22.01.1991) //
Monitor.-Nr.3-4-5-6/22 din 30.06.1991.
7. Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare
a pământului (nr.1308-XIII din 25.07.1997) // Republicată în
M.O. nr.147-149 din 06.12.2001.
8. Legea cu privire la arenda în agricultură (nr.198-XV din
15.05.2003) // M.O.-Nr.163-166/650 din 01.08.2003.
9. Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietăţii
funciare, cadastrul funciar de stat şi monitoringul funciar
(nr.1247-XII din 22.12.1992) // Monitor.-nr.12/366 din
30.12.1992. 229
10. Legea cadastrului bunurilor imobile (nr.1543-XIII din
25.02.1998) // M.O.-Nr.44-46/318 din 21.05.1998.
11. Legea privind formarea bunurilor imobile (nr.354-XV din
28.10.2004) // M.O.-Nr.233-236/999 din 17.12.2004.
12. Legea cu privire la Programul de privatizare pentru anii 1997-
1998 (nr.1217-XIII din 25.06.1997) // M.O.-Nr.59-60/518 din
11.09.1997.
13. Legea cu privire la proprietatea publică a unităţilor
administrativ-teritoriale (nr.523-XIV din 16.07.99) // M.O.-
Nr.124-125/611 din 11.11.1999.
14. Legea condominiului în fondul locativ (nr.913-XIV din
30.03.2000) // M.O.-Nr.130-132/915 din 19.10.2000.
15. Legea cu privire la registre (nr.1320-XIII din 25.09.1997) //
M.O.-Nr.77-78/639 din 27.11.1997.
16. Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică (nr.488-
XIV din 08.07.1999) // M.O.-Nr.42-44/311 din 20.04.2000.
17. Legea cu privire la gospodăriile ţărăneşti (de fermier) (nr.1353-
XIV din 03.11.2000) // M.O.- nr. 14-15/52 din 08.02.2001.
18. Lege privind cooperativele de producţie (nr.1007-XV din
25.04.2002) // M.O.-2002.-nr.71-73.
19. Legea privind principiile urbanismului şi amenajarea
teritoriului (nr.835-XIII din 17.05.1996) // M.O.-Nr.1-2/2 din
02.01.1997.
20. Legea cu privire la concesiuni (nr.534-XIII din 13.07.1995) //
M.O.-Nr.67/752 din 30.11.1995.
21. Codul apelor, adoptat prin Legea nr.1532-XII din 22.06.93 //
Monitor.-Nr.10/287 din 30.10.1993.
22. Codul silvic, adoptat prin Legea nr.887-XIII din 21.06.96 //
M.O.-Nr.4-5/36 din 16.01.1997.
23. Codul subsolului, adoptat prin Legea nr.1511-XII din 15.06.93
// Monitor.-Nr.11/325 din 30.11.1993.
24. Legea privind Fondul ariilor naturale protejate de stat (nr.1538-
XIII din 25.02.98) // M.O.-Nr.66-68/442 din 16.07.1998.
25. Legea cu privire la resursele naturale (nr.1102-XIII din
06.02.97) // M.O.-Nr.40/337 din 19.06.1997. 230
26. Legea privind protecţia mediului înconjurător (nr.1515-XII din
16.06.93) // Monitor.-Nr.10/283 din 30.10.1993.
27. Legea cu privire la activitatea de evaluare (nr.989-XV din
18.04.2002) // M.O.-Nr.102/773 din 16.07.2002.
28. Legea privind administraţia publică locală (nr.123-XV din
18.03.2003) // M.O.-Nr.49/211 din 19.03.2003.
29. Legea privind actele legislative (nr.780-XIV din 27.12.2001) //
M.O.-Nr. 36-38/210 din 14.03.2002.
30. Legea privind actele normative ale Guvernului şi ale altor
autorităţi ale administraţiei publice centrale şi locale (nr.317-
XV din 18.07.2003) // M.O.-Nr.208-210/783 din 03.10.2003.
31. Codul cu privire la contravenţiile administrative (art.52 etc.),
adoptat prin Legea din 29.03.85 //Veştile R.S.S.M.-1985-Nr.3.-
Art.47.
32. Codul penal al RM (art.art.136, 193, 189, 190, 196, 197, 198,
200, 324, 325, 327, 328, 331, 332 etc.), adoptat prin Legea
nr.985-XV din 18.04.2002 // M.O.-Nr.128-129/1012 din
13.09.2002.

ACTE NORMATIVE SUBORDONATE LEGII


33. Hotărârea Guvernului despre aprobarea modelelor unice ale
documentelor ce confirmă dreptul de proprietate, posesiune şi
beneficiere funciară (nr.449 din 29.06.1992) // Monitor
nr.6/142-1 din 30.06.1992.
34. Regulamentul cu privire la conţinutul documentaţiei
cadastrului funciar, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.24
din 11.01.1995 // M.O.-Nr.14/62 din 07.03.1995.
35. Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr.246 din 03.05.1996 // M.O.-Nr.35-
37/268 din 11.06.1996.
36. Regulamentul de recepţie a construcţiilor şi instalaţiilor
aferente, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 285 din
23.05.1996 // M.O.-Nr.42-44/339 din 28.06.1996. 231
37. Regulamentul cu privire la vânzarea-cumpărarea terenurilor
aferente, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.562 din
23.10.1996 // M.O.-Nr.75-76/610 din 21.11.1996.
38. Regulamentul privind certificatul de urbanism şi autorizarea
construcţiei sau desfiinţării construcţiilor şi amenajărilor,
aprobat prin Hotărârea Guvernului nr. 360 din 18.04.1997 //
M.O.-Nr.31-32/366 din 15.05.1997.
39. Regulamentul privind consultarea populaţiei în procesul
elaborării şi aprobării documentaţiei de amenajare a teritoriului
şi de urbanism, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.951 din
14.10.97 // M.O.-Nr.76/787 din 20.11.1997.
40. Regulamentul privind licitaţiile cu strigare, aprobat prin
Hotărârea Guvernului nr.1056 din 12.11.1997 // M.O.-Nr.2-
4/213 din 15.01.1998.
41. Regulamentul general de urbanism, aprobat prin Hotărârea
Guvernului nr.5 din 05.01.98 // M.O.-Nr.14-15/95 din
26.02.1998.
42. Regulamentul cu privire la modul de transmitere în proprietate
privată a loturilor de pe lângă casă în localităţile urbane,
aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.984 din 21.09.1998 cu
privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului de
împroprietărire // M.O.-Nr.90-91/936 din 01.10.1998.
43. Hotărârea Guvernului cu privire la vânzarea-cumpărarea
terenurilor (nr. 192 din 20.02.1998) // M.O.-Nr.30-33/225 din
09.04.1998.
44. Programul de stat de creare a cadastrului bunurilor imobile,
aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1030 din 12.10.1998 //
M.O.-Nr.96/996 din 22.10.1998.
45. Hotărârea Guvernului privind aprobarea tarifelor pentru
serviciile prestate de oficiile cadastrale teritoriale (nr.718 din
20 iulie 2000) // M.O.-Nr.88-90/810 din 28.07.2000.
46. Hotărârea Guvernului cu privire la furnizarea şi conţinutul
informaţiei cadastrale nr.58 din 24.01.2001 // M.O.-Nr.11-
13/94 din 01.02.2001. 232
47. Hotărârea Guvernului cu privire la dotarea localităţilor şi
teritoriilor cu documentaţia de urbanism şi amenajare a
teritoriului nr.1362 din 07.12.2001 //M.O.-Nr.152-154/1408
din 13.12.2001.
48. Concepţia dezvoltării durabile a localităţilor Republicii
Moldova, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.1491 din
28.12.2001//M.O.-Nr.5-8/54 din 10.01.2002.
49. Programul de valorificare a terenurilor noi şi de sporire a
fertilităţii solurilor, aprobat prin Hotărârea Guvernului nr.636
din 26.05.2003 // M.O.-Nr.99 103/675 din 06.06.2003.
50. Hotărârea Guvernului privind implementarea Legii cu privire
la arenda în agricultură (nr.72 din 30.01.2004) // M.O.-Nr.26-
29/213 din 13.02.2004.
51. Hotărârea Guvernului cu privire la aprobarea Cadastrului
funciar conform situaţiei de la 1 ianuarie 2005 (nr.559 din
10.06.2005) // M.O.-Nr.86-88/636 din 24.06.2005.
52. Regulamentul Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru, aprobat
prin Hotărârea Guvernului nr. 901 din 25.08.2005 // M.O.-
Nr.117-118/973 din 02.09.2005.
53. Instrucţiunea cu privire la înregistrarea bunurilor imobile şi a
drepturilor asupra lor, aprobată prin Ordinul Agenţiei Relaţii
Funciare şi Cadastru (nr.112 din 22.06.2005), înregistrată la
Ministerul Justiţiei cu nr.423 la17.10.2005 // M.O.-Nr.142-
144/487 din 28.10.2005.
54. Instrucţiunea cu privire la modul de elaborare şi actualizare a
planurilor cadastrale şi geometrice, aprobată prin Ordinul
Agenţiei Relaţii Funciare şi Cadastru (nr.107 din 27.05.2003),
înregistrată la Ministerul Justiţiei cu nr.335 la 26.06.2003 //
M.O.-2003.-Nr.177-181/229.
55. Instrucţiunea provizorie cu privire la modul de ţinere a
Clasificatorului planului de adrese din 28.02.2004, aprobată
prin Ordinul Agenţiei de Stat Relaţii Funciare şi Cadastru
(nr.30 din 28.02.2004) // M.O.-Nr.71-73/254 din 20.05.2005. 233
56. Instrucţiunea provizorie cu privire la modul de conferire a
adreselor bunurilor imobile din 28.02.2004 // M.O.-Nr.71-
73/255 din 20.05.2005.
57. Culegere de acte normative în domeniul relaţiilor funciare
(Alcătuitori: Uţică O., Teacă I.).-Chişinău: Infohandi, 2004.
58. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого
имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. I
(Alcătuitori: Gînju V., Guţu V.).-Chişinău: 1998.
59. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого
имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. II
(Alcătuitori: Stratulat I., Gînju V.).-Chişinău: 1999.
60. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого
имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. III
(Alcătuitori: Gînju V., Guţu V.).-Chişinău: 1998..
61. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого
имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. IV
(Alcătuitori: Gînju V., Guţu V.).-Chişinău: 1998.
62. Cadastrul bunurilor imobile. Кадастр недвижимого
имущества // Acte normative. Нормативные акты. Vol. V
(Alcătuitori: Gînju V., Guţu V.).-Chişinău, 2004.

HOTĂRÎRI ALE CURŢII CONSTITUŢIONALE ŞI ALE


PLENULUI CURŢII SUPREME DE JUSTIŢIE
63. Hotărârea Curţii Constituţionale pentru controlul
constituţionalităţii unor dispoziţii legale şi normative privind
terenurile proprietate publică şi delimitarea lor (nr.12 din
21.04.2005) // M.O.-Nr.67-68/10 din 06.05.2005.
64. Hotărârea Curţii Constituţionale privind controlul
constituţionalităţii art. 4 alin. 4 şi art. 12 alin. 4 ale Codului
funciar al Republicii Moldova (nr.29 din 27.10.1997) // M.O.-
Nr.76/31 din 20.11.1997.
65. Hotărârea Curţii Constituţionale privind controlul
constituţionalităţii unor prevederi ale Codului funciar (nr. 110
din 25.01.1996) // M.O.-Nr.10/110 din 15.02.1996. 234
66. Hotărârea Curţii Constituţionale cu privire la
constituţionalitatea unor prevederi ale Legii nr.369-XIII din
10.02.1995 (pentru modificarea şi completarea Codului
funciar), Legii nr. 745-XIII din 23.02.1996 şi Hotărârii nr.460-
XIII din 23.01.1991 privind realizarea dreptului de dispoziţie
asupra pământului (nr.12 din 02.10.1996) // M.O.-Nr.67-68/22
din 17.10.1996.
67. Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie a RM privind
aplicarea în practica judiciară de către instanţele judecătoreşti a
unor prevederi ale Convenţiei pentru apărarea drepturilor
omului şi libertăţilor fundamentale (nr.17 din 19.06.2000) //
Buletinul Curţii Supreme de Justiţie a R.M.-2003.-Nr.1.-Pag.8.
68. Hotărârea Plenului Curţii Supreme de Justiţie cu privire la
practica aplicării legislaţiei funciare de către instanţele
judecătoreşti (nr.10 din 26.03.1997) // Culegere de hotărâri
explicative.-Chişinău.-2000.-Pag.72.

LITERATURA
1. Baieş S., Roşca N. Drept civil. Drepturi reale principale.-
Chişinău, 2005.
2. Chiriac S., Ghenciu N, Mocanu V. Comentariu al practicii
judiciare de repertoriu funciar (Aspecte teoretico-practice).-
Chişinău: Ulysse, 2002.
3. Climov A., Grecu-Stăvilă I. În ajutorul registratorului oficiului
cadastral teritorial.-Chişinău, 2001.
4. Climov A., Teacă I., Grecu-Stăvilă I., Constituirea proprietăţii
private asupra terenurilor, crearea şi funcţionarea pieţei
funciare în RM.-Chişinău: „Dinamo”, 2004.
5. Cotorobai M., Zamfir P., Ursu V. Dreptul funciar.-Chişinău:
Cartier, 2001.
6. Comentariul Codului civil al Republicii MoldovaVol. I. -
Chişinău: ARC, 2005.
7. Comentariul Codului civil al Republicii MoldovaVol. II. -
Chişinău: ARC, 2006. 235
8. Cristian A. Terenuri: juridic, legal, urbanistic, zonări, evaluări
intra şi extravilan în Bucureşti şi în ţară.-Bucureşti: Matrix
Rom, 1997.
9. Gînju V., Guţu V., Guţu D. Implementarea cadastrului în
Republica Moldova: realizări, probleme şi perspective (Etapa I.
1998-2003).-Chişinău: INEI, 2004.
10. Hamangiu C., Rossetti-Bălensecu I., Băicoianu Al. Tratat de drept
civil român.Vol.I.-Bucureşti: All, 1996.
11. Hamangiu C., Rossetti-Bălensecu I., Băicoianu Al. Tratat de drept
civil român.Vol.II.-Bucureşti: All, 1997.
12. Îndrumar practic privind vânzarea-cumpărarea, schimbul,
donarea, arendarea şi moştenirea terenurilor agricole private.-
Chişinău: Agroinform, 2000.
13. Miclea M. Mic lexicon de cadastru şi carte funciară.-Bucureşti:
All Beck, 2000.
14. Motica R.I., Trăilescu A. Drept funciar şi publicitate
imobiliară.-Bucureşti: All Beck, 2001.
15. Motica R. I., Trăilescu A. Drept funciar, amenajarea teritoriului
şi protecţia mediului.-Bucureşti: Lumina Lex, 1999.
16. Scrieciu Florin. Tratat teoretic şi practic de drept funciar. Vol.I.
-Bucureşti: Lumina Lex, 2001.
17. Scrieciu F. Tratat teoretic şi practic de drept funciar.Vol. II.
Supliment legislativ.-Bucureşti: Lumina Lex, 2001.
18. Sсrieciu F. Drept agrar şi funciar.-Bucureşti: Lumina Lex,
2000.
19. Toader Camelia. Manual de contracte civile speciale. Vol. I.-
Bucureşti: All Beck, 2000.
20. Uţică O., Teacă I. Ghid practic cu privire la tranzacţiile cu
terenurile agricole proprietate privată. - Chişinău: Infohandi,
2004.
21. Voicu M. Dreptul de proprietate. Doctrină şi jurisprudenţă a
Curţii Europene pentru Drepturile Omului.-Bucureşti: Lumina
Lex, 2003.
22. Бамезин В. Правовой режим земель населенных пунктов.
М.: 1980. 236
23. Боголюбов С. А., Никишин В.В. Устюкова В.В. Земельное
право: Учебник.-М.: Норма, 2003.
24. Болтанова Е.С. Земельное право: Курс лекций.-М.:
ИНФРА, 2005.
25. Брагинский М.И., Витрянский В. В. Договорное право: Общие
положения .-М: 1997.
26. Гусев Р.К. Земельное право: Учебное пособие. - М.:
ИНФРА, 2005.
27. Ерофеев Б.В.Земельное право:Учебник.-М.:ИНФРА, 2005.
28. Земельное законодательство в действии // Сборник
докладов участников семинара по теме: «Земельная
реформа, проблемы земельного законодательства и
земельной регистрации» (Стокгольм. 16-17 июня 1996 г.).-
Tallin: Alexandra, 1997.
29. Замфир П., Замфир Н. Земельное законодательство (в
вопросах и ответах).-Кишинэу: Понтос, 2002.
30. Горемыкин В. А., Бугулов Е. П. Недвижимось:
регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование. В
схемах // Институт Межд. Эконом. Связей. Изд.2-е.- М.:
„Filin”, 1999.
31. Иванов В. В. Все об ипотеке.-М.: МТ- Press, 2000.
32. Кибак Г. А., Кирияк А. И. Гражданское право. Право
собственности (краткий курс). Законодательство. - Кишинэу:
Cartdidact, 1999.
33. Колпаков Р.В. Земельное право.-Питер, 2005.
34. Комментарий к Земельному кодексу РФ (Под ред.Чубукова
Г. В., Тихомирова М. Ю.).-М., 2002.
35. Копылов А.В. Вещные права на землю в римском, русском
дореволуционном и современном российском гражданском
праве.-М: Статут, 2000.
36. Крассов О. И. Земельное право: Учебник (2-е изд., перераб.
и доп.).- М.: Юристъ, 2005.
237
37. Ларсен Герхард. Регистрация прав на землю и кадастровые
системы: вспомогательные средства для земельной
информации и управления земельными ресурсами
//Великий Новгород, 2002.
38. Оглоблина О. М., Тихомиров М. Ю. Документы в
земельных правоотношениях (Под общ. ред. М. Ю.
Тихомирова).- М.: Уринформцентр, 1999.
39. Практическое пособие по вопросам купли-продажи,
обмена, дарения, аренды и наследования
приватизированных земельных участков
сельскохозяйственного назначения.-Кишинэу: TACIS-
Агроинформ, 2000.
40. Технология работы с недвижимостью: Операции с
объектами недвижимости (Под общ. ред. О. М.
Толкачева).- М.: «Городская собственность», 1998.
41. Хохлов С.А. Право собственности и другие вещные права. ГК
РФ. Проблемы. Теория. Практика. - М., 1998.
42. Суханов Е. А. Лекции о праве собственности.-М.: Юрид. лит.,
1991.
43. Камышанский В. П. Право собственности: пределы и
ограничения.-М.: Юнити. Закон и право, 2000.
44. Маттей У., Суханов Е.А. Основные положения права
собственности.-М.: Юрист, 1997.