Drept Civil. Drepturile Reale Principale - An 2 Sem III 2021 ID

ACADEMIA DE POLIȚIE
„AL. I. CUZA”
București
FACULTATEA DE POLIȚIE
DREPT CIVIL. DREPTURILE

REALE PRINCIPALE
Anul II, semestrul III

I.D.
Lect. univ. dr. Măcărescu Ana-Maria
2021
CUPRINS
1. PATRIMONIUL ...................................................................................................................................... 5
2. POSESIA ................................................................................................................................................ 11
3. DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ ....................................................................................... 17
4. DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ ....................................................................................... 22
5. MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE ..................................................................... 28
6. DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE ....................................................... 35
7. MODURI DE DOBÂNDIRE A DREPTURILOR REALE PRINCIPALE ...................................... 43
8. APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE .............................................................................. 56
9. PUBLICITATEA DOBÂNDIRII DREPTURILOR REALE ............................................................ 63
Bibliografie (de elaborare a cursului):
Ioan M., Iorga I., Băbeanu-Măcărescu A.-M.-A., Drept civil. Drepturi reale
principale, Editura Universitară, Bucureşti, 2018;
Adam I., Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2005;
Baias Fl., Chelaru E., Constantinovici R., Macovei I. (coordonatori), Noul Cod civil.
Comentariu pe articole. Art.1-2664, Editura C.H. Beck, Bucureşti, 2012
Bîrsan C., Drept civil. Drepturi reale principale în reglementarea noului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2020
Boroi G., C.-Al. Anghelescu, B. Nazat, Curs de drept civil. Drepturile reale principale,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2013;
Boroi G., Stănciulescu L., Instituţii de drept civil în reglementarea noului Cod civil,
Editura Hamangiu, Bucureşti, 2012
Chelaru E., Drept civil. Drepturile reale principale, Editura C. H. Beck, Bucureşti,
2009;
Cosmovici P.M., Drept civil. Drepturi reale. Obligaţii. Legislaţie, Editura ALL,
Bucureşti, 1996;
Dârjan T., Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă, Editura Monitorul Oficial, Bucureşti,
2010
Filipescu I.P., Filipescu A.I., Drept civil, Dreptul de proprietate şi alte drepturi reale,
Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006;
Filipescu I.P., Teoria generală a obligaţiilor, Editura Universul Juridic, Bucureşti 2006.
Gherasim D., Teoria generală a posesiei în dreptul civil român, Editura Academiei,
Bucureşti, 1986
Hamangiu C., Rosetti-Bălănescu I., Băicoianu Al., Tratat de drept civil, vol. I şi II,
Bucureşti;
Lupulescu D., Drept civil. Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale, Editura
Lumina Lex, Bucureşti, 2002;
Nicolae M., Publicitatea imobiliară, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006;
Pop L., Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale, Editura Lumina Lex,
Bucureşti, 2001;
Pop L., Tratat de drept civil. Obligaţiile, vol. I şi II, Editura C. H. Beck,, Bucureşti,
2006, 2009
Puşcaş N., Drept civil. Drepturile reale principale, Editura Scorpio 78; Bucureşti, 2002;
Puşcaş N., Invenţiile salariaţilor, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2002;
Roş V., Bogdan D., Spineanu-Matei O., Dreptul de autor şi drepturile conexe, tratat,
Editura ALL Beck, Bucureşti, 2005.
1
Roş V., Dreptul de proprietate intelectuală, Editura Lumina Lex, Bucureşti, 2002;
Safta-Romano E., Dreptul de proprietate publică şi privată în România, Editura
Graphix, 1993;
Stătescu C., Bîrsan C., Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor, Editura Hamangiu,
Bucureşti, 2008;
Stoica V., Drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2010;
Stoica V., Drept civil. Drepturi reale principale, ediţia a III-a, Editura C. H. Beck,
Bucureşti, 2017;
Stoica V., Drept civil. Drepturi reale principale, Editura C. H. Beck, Bucureşti, 2009;
Stoica V., Tratat. Drepturi reale principale, Editura Humanitas, Bucureşti, 2004;
Ursa V., Dreptul de autor şi protecţia lor juridică, Editura argument, Cluj-Napoca, 1997.
Culegeri de decizii a Tribunalului Suprem, între anii 1960-1961, 1963, 1968, 1970-
1971, 1973-1975, 1977, 1979-1980, 1990;
Revista română de drept privat;
Revista română de jurisprudenţă;
Revista română de drept;
Dreptul;
2
INTRODUCERE
Drept civil. Drepturile reale principale se studiază în anul II semestrul III şi vizează
dobândirea de competenţe în domeniul drepturilor reale principale.
Obiectivele disciplinei:
Utilizarea tehnicilor de evaluare şi recunoaştere a problemelor de drept

al
Obiectivul
civil din practica judiciară;

disciplinei
Manifestarea unei atitudini pozitive şi responsabile faţă de domeniul

ştiinţific;
general
Însuşirea unui mod de gândire logico-juridic corect.
Cunoaşterea din punct de vedere ştiinţific a conţinutului normelor

juridice de drept civil, precum şi a doctrinei şi jurisprudenţei referitoare la
aplicarea acestora, înţelegerea, totodată, a instituţiilor de drept civil,
însuşirea unui mod de gândire logico-juridic corect.
Formarea unei atitudini pozitive faţă de ştiinţa dreptului civil,
Obiectivele specifice
dezvoltarea abilităţilor de gândire logico-juridică, precum şi obişnuinţa de

a interpreta corect normele juridice aplicabile în materia drepturilor reale şi
a obligaţiilor civile.
Explicarea şi interpretarea surselor de informare din domeniul dreptului
civil (legislaţie, doctrină şi jurisprudenţă) referitoare la o problemă de
drept civil concretă;
Soluţionarea problemei de drept civil pe care o ridică o situaţie de fapt,
prin utilizarea raţionamentelor logice.
Competenţele:
Utilizarea adecvată a conceptelor, teoriilor, paradigmelor şi metodologiilor

din domeniul dreptului civil;
Competențe
profesionale
Interpretarea, corelarea şi compararea instituţiilor juridice specifice din

dreptul naţional, dreptul european şi dreptul altor state;
Aplicarea cunoştinţelor necesare în culegerea datelor şi informaţiilor
referitoare la o problemă de drept civil concretă;
Utilizarea legislaţiei de drept civil în vigoare în analiza situaţiilor juridice, în
încadrarea lor corectă din punct de vedere juridic şi în soluţionarea lor.
Identificarea şi abordarea corectă a unor situaţii de fapt, în vederea
Competențe
transversale
soluţionării acestora
Autoevaluarea obiectivă a nevoii de formare personală, profesională şi
continuă în scopul adaptabilităţii la cerinţele profesiei
3
N.B. INFORMAŢIA DE SPECIALITATE OFERITĂ DE CURS ESTE MINIMALĂ.
SE IMPUNE, ÎN CONSECINŢĂ, PARCURGEREA OBLIGATORIE A BIBLIOGRAFIEI
RECOMANDATE.
Timp de studiu individual estimat:

1.PATRIMONIUL - 4 ORE
2.POSESIA - 4 ORE
3.DREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ - 4 ORE
4.DREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICĂ - 2 ORE
5.MODALITĂŢILE DREPTULUI DE PROPRIETATE - 2 ORE
6.DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE - 2 ORE
7.MODURI DE DOBÂNDIRE A DREPTURILOR REALE PRINCIPALE - 4 ORE
8.APĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE - 4 ORE
9.PUBLICITATEA DOBÂNDIRII DREPTURILOR REALE - 2 ORE
4
Drept civil. Drepturile reale principale
11.. PPAATTRRIIM MO ONNIIU
ULL
§ 1. Noţiunea şi conţinutul patrimoniului
Patrimoniul reprezintă totalitatea drepturilor şi obligaţiilor cu valoare economică ce aparţin
unui subiect de drept (art. 31 alin. 1 C.civ. „Orice persoană fizică sau persoană juridică este
titulară a unui patrimoniu care include toate drepturile şi datoriile ce pot fi evaluate în bani şi
aparţin acesteia”). Aceste drepturi şi obligaţii având caracter economic alcătuiesc, prin pierderea
identităţii, elementele patrimoniului – activul şi pasivul.
Activul patrimonial cuprinde toate drepturile subiective ce au valoare economică ale
titularului patrimoniului: drepturile reale şi drepturile de creanţă. Pasivul patrimonial cuprinde
obligaţiile evaluabile în bani pe care le are titularul patrimoniului.
Drepturile personal-nepatrimoniale nu intră în cadrul patrimoniului chiar dacă încălcarea
unui asemenea drept poate da naştere unui drept de creanţă. De asemenea obligaţiile corelative
drepturilor absolute (obligaţiile negative generale, opozabile erga omnes) nu intră în cadrul
patrimoniului, fiind generale şi abstracte şi neavând valoare economică propriu-zisă.
§ 2. Caracterele juridice ale patrimoniului

2.1 Patrimoniul este o universalitate juridică
Patrimoniul cuprinde toate drepturile şi obligaţiile ce au valoare economică ale unui subiect
de drept, fără ca acestea să fie privite individual, ci în integralitatea lor. Astfel, patrimoniul
reprezintă o unitate abstractă, o universalitate juridică, în care drepturile şi obligaţiile formează
un tot unitar, chiar şi în cazul în care există mase de bunuri având regimuri juridice distincte,
drepturi şi obligaţii distincte de universalitate. De aceea, indiferent de mişcările produse în cadrul
său, de valoarea activului şi pasivului patrimonial şi indiferent de voinţa titularului, patrimoniul
continuă să existe atât timp cât există titularul său.
Independenţa existenţei patrimoniului raportat la voinţa titularului său îl diferenţiază de
universalitatea de fapt, care reprezintă un ansamblu de bunuri care aparţin aceleiaşi persoane şi
se formează prin voinţa titularului sau prin lege şi au o anumită destinaţie, potrivit art. 541 alin. 1
C.civ. Fiind o parte din patrimoniu, universalitatea de fapt nu are o existenţă autonomă şi nici un
pasiv propriu, iar bunurile care o alcătuiesc pot, împreună sau separat, conform alin. 2 al art. 541
C.civ. să facă obiectul unor acte sau raporturi juridice distincte. Astfel, dacă patrimoniul apare ca
universalitate juridică, ale cărei elemente sunt activul şi pasivul patrimonial, strâns legate între
ele, universalitatea de fapt apare ca o parte a activului patrimonial. Mai mult, dependenţa
universalităţii de fapt raportat la voinţa titularului se manifestă şi prin aceea că existenţa acesteia
poate înceta prin voinţa titularului, ceea ce nu este posibil în cazul patrimoniului.
2.2 Orice persoană are un patrimoniu

„Orice persoană fizică sau persoană juridică este titulară a unui patrimoniu” (art. 31 alin. 1
C.civ.), pentru că orice persoană are aptitudinea de a avea drepturi şi obligaţii apreciabile în bani.
Patrimoniul fiind legat de personalitate, existenţa patrimoniului fiecărei persoane este o
consecinţă şi a faptului că numai persoanele pot avea drepturi şi obligaţii (fiind imposibilă, de
altfel, existenţa unui patrimoniu fără titular).
Chiar dacă s-ar imagina că la un moment dat că patrimoniul ar fi golit total de drepturi şi
obligaţii, el tot există, „în şi prin” elementele componente, prin drepturile şi obligaţiile „prezente
şi viitoare” aparţinând unei anumite persoane şi în legătură indisolubilă cu această persoană.
2.3 Patrimoniul este unic

Fiecare persoană, fizică sau juridică, „este titulară a unui patrimoniu” (art.31 alin.1 C.civ.),
indiferent de conţinutul activului şi pasivului patrimonial şi chiar dacă patrimoniul face obiectul
unei diviziuni sau unei afectaţiuni (art.31 alin.2 C.civ.) deci este divizat în mai multe mase de
drepturi şi obligaţii sau dacă a fost constituit un patrimoniu de afectaţiune (vom folosi atât pentru
5
diviziuni cât şi pentru patrimoniu expresia de „mase patrimoniale”). În fapt, nu patrimoniul este
divizat în fracţiuni, ci drepturile şi obligaţiile sunt grupate în mase distincte cu regim juridic
distinct, acesta neconstituind un obstacol în calea unicităţii patrimoniului.
2.4 Divizibilitatea patrimoniului

Alin.2 al art.31 C.civ. prevede că patrimoniul „poate face obiectul unei diviziuni sau unei
afectaţiuni numai în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege”, în alin.3 enumerând exemplificativ
patrimoniile de afectaţiune: masele patrimoniale fiduciare, cele afectate exercitării unei profesii
autorizate, precum şi alte patrimonii determinate potrivit legii.
Patrimoniul unui subiect de drept chiar dacă este unic, poate fi divizat în mai multe mase
patrimoniale, mase de drepturi şi obligaţii, având regim juridic distinct, în funcţie de scopul
pentru care a fost realizată această divizare sau poate face obiectul operaţiunii de constituire a
unui patrimoniu de afectaţiune.
Fiecare masă patrimonială cu regim juridic distinct împrumută unele trăsături ale
patrimoniului ca universalitate. Cu toate acestea ele sunt condiţionate de scopurile căreia le-au
fost afectate în dublu sens: pe de o parte subrogaţia reală cu titlu universal operează în cadrul
fiecărei mase patrimoniale pentru realizarea acestui scop şi pe de altă parte existenţa însăşi a
acestora este subsumată scopului, fiind în acest mod limitată temporal.
Art. 32 C.civ. reglementează transferul intrapatrimonial, care nu constituie o înstrăinare,
deoarece mişcarea se realizează în cadrul patrimoniului unic al persoanei titularului, nu între
două patrimonii distincte. Acesta trebuie să nu afecteze drepturile creditorilor asupra fiecărei
mase patrimoniale.
Astfel, existenţa acestei divizări sau afectaţiuni nu echivalează cu lipsa unei comunicări
intrapatrimoniale deoarece răspunderea patrimonială este parţial limitată la o anumită masă
patrimonială, creditorii ale căror drepturi s-au născut în legătură cu acesta având posibilitatea,
dacă nu şi-au satisfăcut creanţa cu bunurile din acea masă, să urmărească celelalte bunuri din
patrimoniul debitorului, iar dispariţia scopului căruia îi este afectată o asemenea masă
patrimonială implică dispariţia masei, cu păstrarea elementelor în cadrul patrimoniului.
Creditorii sunt ţinuţi să respecte această ordine de urmărire, mai întâi a bunurilor care fac
obiectul diviziunii patrimoniului în legătură cu care s-au născut creanţele lor şi abia apoi pot fi
urmărite şi celelalte bunuri ale debitorului (art. 2324 alin.3 C.civ.). Prin excepţie, potrivit art.
2324 alin. 4 C.civ., bunurile afectate exercitării unei profesii autorizate de lege pot fi urmărite
numai de către creditorii ale căror creanţe s-au născut în legătură cu profesiunea respectivă. Mai
mult, pentru ca această lipsă a comunicării intrapatrimoniale să fie desăvârşită, aceşti creditori nu
vor putea urmări celelalte bunuri din patrimoniul debitorului lor, deci cele neafectate exercitării
profesiei.
2.5 Inalienabilitatea patrimoniului prin acte inter vivos

Patrimoniul ca atribut al personalităţii, ca universalitate juridică, este inalienabil, şi nu poate
fi transmis în integralitatea sa prin acte între vii. Prin acte între vii pot fi transmise doar
drepturile şi obligaţiile patrimoniale (cu unele excepţii, cum ar fi dreptul de abitaţie al soţului
supravieţuitor), privite individual, doar acestea fiind în principiu, autonome şi alienabile, precum
şi universalităţile de fapt.
Transmiterea întregului patrimoniu (transmisiunea universală) poate opera doar la decesul
titularului – persoană fizică - sau în momentul reorganizării şi încetării existenţei titularului-
persoană juridică. În cazul persoanelor fizice transmiterea patrimoniului prin acte între vii nu
este posibilă nici în cazul unor fracţiuni ale acestuia.
Prin excepţie, există situaţii în care se pot transmite fracţiuni dintr-un patrimoniu prin acte
între vii dar numai în ceea ce priveşte persoanele juridice.
6
§ 3. Funcţiile patrimoniului
3.1 Patrimoniul - garanţia generală a creditorilor chirografari
Creditorii chirografari sunt acei creditori care nu beneficiază de o garanţie reală (gaj, ipotecă,
privilegiile) în privinţa creanţei lor ci doar de garanţia comună a creditorilor. Garanţia creanţei
lor constă în patrimoniul debitorului, nu anumite bunuri individualizate din cuprinsul acestuia.
Reglementarea de principiu se găseşte în art.2324 C.civ., potrivit căruia: „cel care este
obligat personal răspunde cu toate bunurile sale, mobile şi imobile, prezente şi viitoare.”
Această garanţie priveşte, în principiu, totalitatea bunurilor debitorului, însuşi patrimoniul
acestuia, nu bunuri individualizate din conţinutul acestuia. Fixarea acestui drept asupra unor
bunuri individual determinate din patrimoniul debitorului, adică urmărirea efectivă a acestora,
are loc la executarea creanţei.
Noţiunea de „bunuri prezente şi viitoare” din cuprinsul art.2324 C.civ. priveşte bunurile
existente în patrimoniul debitorului la momentul executării creanţei, atât cele care existau în
momentul naşterii creanţei cât şi cele care intră în patrimoniu după acest moment. Creditorul
poate urmări bunurile viitoare doar din momentul în care intră în patrimoniu şi nu poate urmări
bunurile care în momentul urmăririi erau ieşite din patrimoniu. Între cele două momente,
naşterea creanţei şi executarea acesteia, debitorul îşi administrează liber patrimoniul sub condiţia
ca actele încheiate de el să nu aibă ca scop crearea unei stări de insolvabilitate.
Patrimoniul fiind divizibil în mai multe mase de drepturi şi obligaţii cu regim juridic distinct,
datorat afectării acestora unor destinaţii concrete, garanţia comună a creditorilor se specializează.
Specializarea constă în aceea că, dacă o creanţă s-a născut în legătură cu o masă de bunuri ce are
un regim juridic distinct, atunci acea creanţă va fi satisfăcută, cu precădere, din respectiva masă
de bunuri.
3.2 Subrogaţia reală

Subrogare înseamnă faptul de a subroga, a înlocui, a substitui.
Subrogaţia este reală atunci când un bun este înlocuit cu altul. Subrogaţia reală este de trei
feluri: subrogaţie reală universală, subrogaţie reală cu titlu universal şi subrogaţie reală cu titlu
particular, dar numai subrogaţia reală universală şi cea cu titlu universal constituie funcţie a
patrimoniului.
Subrogaţia reală este universală atunci când se aplică la scara unui patrimoniu, locul unui bun
din cuprinsul acestuia fiind luat de un alt bun. De exemplu, locul unui bun din patrimoniu care
este înstrăinat este luat de preţul încasat, iar dacă preţul este învestit într-un alt bun, acesta intră
în patrimoniu în locul valorii respective.
Subrogaţia reală este cu titlu universal atunci când înlocuirea unui bun determinat cu un alt
bun operează în cadrul unei mase patrimoniale cu regim juridic distinct şi nu afectează
universalitatea juridică a patrimoniului, valorile nou intrate luând automat locul celor subrogate,
dobândind poziţia juridică avută de acestea din urmă. Prin păstrarea poziţiei juridice, a regimului
juridic se realizează continuarea afectaţiunii masei de bunuri din cadrul unui patrimoniu, a
destinaţiei economice specifice. Plecând de la apartenenţa masei de bunuri la patrimoniu,
subrogaţia universală cu titlu universal presupune întotdeauna şi o subrogaţie reală universală.
Spre exemplu, în cazul soţilor care au ales regimul comunităţii legale, potrivit art.340 lit.g)
C.civ., bunul chiar dobândit în timpul căsătoriei care înlocuieşte un bun propriu al unuia dintre
soţi, ca efect al subrogaţiei reale cu titlu universal, va fi tot bun propriu.
Subrogaţia reală cu titlu particular priveşte un bun individual determinat şi se produce numai
atunci când legea o prevede în mod expres, regimul juridic special al bunului care iese din
patrimoniu transferându-se asupra bunului care intră în patrimoniu. Subrogaţia reală cu titlu
particular semnifică întotdeauna şi o subrogaţie reală universală.
Sunt asemenea cazuri de subrogaţie reală cu titlu particular cele prevăzute, de exemplu, de:
art.28 alin.2 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică:
7
„Ipoteca şi privilegiul se strămută de drept asupra despăgubirilor stabilite,....”; art.45 alin.1
Codul silvic: „Terenurile care fac obiectul schimbului dobândesc situaţia juridică şi destinaţia
terenurilor pe care le schimbă.”
3.3. Transmisiunea universală şi cu titlu universal

Este vorba de transmiterea conţinutului patrimoniului, a elementelor sale, ca universalitate
sau ca o fracţiune din universalitate, deoarece patrimoniul durează atâta timp cât există titularul
său.
Transmisiunea universală are ca obiect patrimoniul ca universalitate şi operează în cazul
decesului persoanei fizice sau al reorganizării persoanei juridice, când întregul patrimoniu se
transmite către un singur succesor.
Transmisiunea cu titlu universal are ca obiect patrimoniul fracţionat care se transmite către
doi sau mai mulţi succesori, fiecare dobândind o asemenea fracţiune ce conţine atât activ, cât şi
pasiv.
Chiar dacă transmisiune priveşte atât activul cât şi pasivul în integralitatea lor sau numai
fracţiuni din acestea, nu sunt transmisibile drepturile şi obligaţiile intuitu personae, dreptul de
uzufruct, uzul şi abitaţia.
§ 4. Drepturile patrimoniale
Drepturile patrimoniale, cele susceptibile de evaluare pecuniară, sunt: drepturile reale,
drepturile de creanţă şi drepturile care privesc latura patrimonială a drepturilor de creaţie
intelectuală.
4.1 Drepturile reale şi drepturile de creanţă

Dreptul real (ius in re) este acel drept subiectiv patrimonial în virtutea căruia titularul său îşi
poate exercita prerogativele asupra unui bun determinat fără concursul altei persoane. Drepturile
reale se clasifică în principale şi accesorii.
Art.551 C.civ. enumeră drepturile reale: dreptul de proprietate; dreptul de superficie; dreptul
de uzufruct; dreptul de uz; dreptul de abitaţie; dreptul de servitute; dreptul de administrare;
dreptul de concesiune; dreptul de folosinţă; drepturile reale de garanţie; alte drepturi cărora legea
le recunoaşte acest caracter.
Dreptul de creanţă (ius in personam) este acel drept subiectiv patrimonial în temeiul căruia
subiectul activ - numit creditor – poate pretinde subiectului pasiv – debitor – să dea, să facă sau
să nu facă ceva.
Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă. Aceste două categorii drepturi se
aseamănă prin aceea că ambele sunt drepturi patrimoniale şi că au cunoscuţi titularii (subiecte
active). Ele prezintă următoarele deosebiri:
- sub aspectul subiectului pasiv. În cazul dreptului real, subiectul pasiv este nedeterminat şi
deci nu este cunoscut, pe când în ceea ce priveşte dreptul de creanţă, subiectul pasiv – debitorul –
este determinat, fiind titularul obligaţiei corelative;
- sub aspectul conţinutului obligaţiei corelative. Dreptului real îi corespunde o obligaţie
generală negativă, de a nu face nimic prin care s-ar aduce atingere dreptului respectiv. Dreptului
de creanţă îi corespunde o obligaţie care poate consta în: „a da”, „a face” sau „a nu face” ceva ce
ar fi putut face dacă nu s-ar fi obligat la abstenţiune;
- sub aspectul obiectului. Dreptul real are în conţinutul lui anumite prerogative care pot fi
exercitate numai asupra unui bun individualizat, determinat, doar „corpurile certe” fiind
susceptibile de apropriere şi stăpânire. Bunurile de gen, la rândul lor, devin obiect al drepturilor
reale doar prin individualizare şi numărare. Drepturile de creanţă ce au o obligaţie corelativă de
„a da” pot avea ca obiect atât bunurile individual determinate, cât şi bunurile generic
determinate. Diferenţa constă în aceea că executarea în cazul bunurilor de gen are loc la
8
individualizare, pe când în cazul bunurilor certe transferul sau constituirea dreptului real are loc,
de regulă, la momentul realizării acordului de voinţe;
- sub aspectul opozabilităţii. Dreptul real este opozabil erga omnes, pe când drepturile de
creanţă sunt relative, opozabile inter partes;
- sub aspectul numărului. Drepturile reale sunt limitate ca număr, neputându-se crea
asemenea drepturi în afara celor prevăzute de lege, pe când drepturile de creanţă sunt nelimitate
numeric;
- sub aspectul duratei. Drepturile reale pot fi perpetue (dreptul de proprietate) sau constituite
pe o durată mare de timp (de exemplu, uzul poate fi constituit pe durata vieţii titularului, sau
drepturile reale accesorii există pe durata drepturilor de creanţă pe care le garantează), pe când
drepturile de creanţă au o durată limitată în timp;
- numai drepturile reale prezintă prerogativele urmăririi şi ale preferinţei. Dreptul de urmărire
reprezintă facultatea titularului dreptului real de a pretinde bunul ce face obiectul dreptului său
din mâna oricui s-ar afla. Dreptul de preferinţă reprezintă facultatea conferită titularului dreptului
real de a avea prioritate faţă de titularii altor drepturi reale sau de creanţă.
4.2 Drepturile care privesc latura patrimonială a drepturilor de creaţie intelectuală.

Drepturile de creaţie intelectuală se împart în drepturi personal-nepatrimoniale (dreptul de a
fi recunoscut ca autor al operei, dreptul de a pretinde respectarea integrităţii operei, dreptul de a
retracta opera etc., dreptul la recunoaşterea calităţii de autor al invenţiei, dreptul la recunoaşterea
priorităţii ştiinţifice ş.a.) şi drepturi patrimoniale. Se evidenţiază mai întâi un drept real – dreptul
de proprietate asupra obiectului în care se materializează creaţia intelectuală: manuscrisul,
sculptura, desenul industrial, ş.a. Distinct de acest drept, apare dreptul patrimonial de exploatare.
Acestea fac obiectul dreptului proprietăţii intelectuale, ramură distinctă a dreptului privat.
4.3 Obligaţiile reale.

Obligaţiile propter rem şi scriptae in rem intră în conţinutul unor raporturi juridice
obligaţionale dar se caracterizează printr-o opozabilitate mai largă decât drepturile de creanţă
putând fi impuse nu numai debitorului iniţial ci şi altor persoane care dobândesc ulterior un drept
real, posesia sau stăpânirea bunului.
Analiza naturii juridice a obligaţiilor reale trebuie circumscrisă raporturilor juridice şi nu
drepturilor şi obligaţiilor care intră în conţinutul acestor raporturi, fiind „impropriu să se
compare obligaţiile reale ca datorii cu drepturile reale sau cu drepturile de creanţă”.
Obligaţia reală de a face (propter rem) este îndatorirea care revine deţinătorului unui bun
determinat, obligaţie strâns legată de un bun astfel încât se transmite odată cu acesta. Prin
„deţinător al bunului” se înţelege titularul unui drept real, posesorul sau detentorul precar, fie
doar una dintre aceste persoane, fie două sau toate aceste persoane, în funcţie de voinţa
legiuitorului.
Sunt obligaţii legale propter rem de natură civilă cele prevăzute, de exemplu, de art.662
(obligaţia de construire a despărţiturilor comune) şi 663 C.civ. (obligaţia privind cheltuielile de
întreţinere şi reparare a despărţiturilor comune). Prin cele două norme se instituie obligaţii reale
propter rem având caracter reciproc în cadrul raporturilor de vecinătate;
Obligaţiile propter rem convenţionale iau naştere prin voinţa părţilor dar opozabilitatea lor
lărgită îşi are temeiul în lege. Este cazul situaţiei reglementate de art.765 alin. 1 C.civ. Regula în
materie este că titularul servituţii este acela care trebuie să facă toate lucrările pentru a exercita şi
conserva servitutea. Dar art.765 alin. 1 C.civ. permite ca părţile să se înţeleagă ca aceste lucrări
să fie făcute de proprietarul fondului aservit. De aceea, atunci când în titlul de stabilire a
servituţii s-a prevăzut că proprietarul fondului aservit va efectua lucrările necesare pentru
exercitarea acesteia, dobânditorii ulteriori şi succesivi ai fondului aservit sunt ţinuţi de această
obligaţie, sub condiţia respectării formalităţilor de publicitate. În lipsa acestor formalităţi sau
9
dacă părţile s-au înţeles, obligaţia nu este propter rem ci o obligaţie civilă propriu-zisă.
Obligaţiile opozabile şi terţilor (scriptae in rem) sunt strâns legate de stăpânirea unui bun,
creditorul putând obţine satisfacerea dreptului său doar dacă dobânditorul actual al bunului este
ţinut să respecte acest drept, deşi este terţ faţă de contractul care a dus la naşterea dreptului
creditorului. Este o astfel de obligaţie, cea a cumpărătorului unui bun care l-a dobândit după
încheierea contractului de locaţiune dintre înstrăinător şi locator, prevăzută de art.1811 C.civ.
Teste de autoevaluare
1. Patrimoniul reprezintă:
a) o universalitate de fapt;
b) o universalitate juridică;
c) o universalitate de drepturi.
2. Reprezintă funcţie a patrimoniului:
a) subrogaţia reala cu titlu particular;
b) subrogaţia reală universală;
c) subrogaţia reală cu titlu universal.
3. Creditorii personali ai unuia dintre soţi pot urmări:
a) bunurile comune ale soţilor;
b) doar bunurile proprii ale soţilor;
c) bunurile proprii ale soţului debitor, urmând, în măsura în care nu şi-au satisfăcut
creanţa din acestea, să ceară partajarea bunurilor comune şi să urmărească, în continuare,
bunurile care i-au fost atribuite soţului debitor.
Răspunsuri: 1. b; 2.b, c; 3.c.
Teme de autoevaluare
1. Patrimoniile de afectaţiune
2. Patrimoniul – garanţie generală şi comună a creditorilor
3. Comunicarea intra şi interpatrimonială
4. Comparaţie între drepturile reale şi drepturile de creanţă
5. Universalitatea de drept şi universalitatea de fapt
Bibliografie minimală
Ioan M., Iorga I., Băbeanu-Măcărescu A.-M.-A., Drept civil. Drepturi reale principale,
Editura Universitară, Bucureşti, 2018
10
22.. PPOOSSEESSIIA
A
§ 1. Noţiunea, elementele şi dovada posesiei.
Art. 916 C.civ. defineşte posesia ca fiind exercitarea în fapt a prerogativelor dreptului de
proprietate sau a altui drept real, cu excepţia drepturilor reale de garanţie, asupra unui bun de
către persoana care îl stăpâneşte şi care se comportă ca un proprietar sau titular al respectivului
drept real.
Posesia ca stare de fapt este corespunzătoare numai drepturilor reale principale care au ca
obiect bunuri corporale, însumează faptele materiale şi actele juridice care apar ca manifestarea
exterioară a unui drept real principal, indiferent dacă posesorul este sau nu titularul acelui drept,
şi obiectivează toate prerogativele care formează conţinutul juridic al dreptului. Deoarece asupra
aceluiaşi bun corporal pot exista mai multe drepturi reale, pot exista şi posesii diferite ca natură
(de exemplu, o persoană poate avea reprezentarea subiectivă de nud proprietar iar alta se poate
considera uzufructuar).
Elementele constitutive ale posesiei ce trebuie să existe concomitent sunt:
- elementul material (corpus) constă în stăpânirea materială a bunului de către o persoană, fie
direct, personal sau printr-un reprezentant al său (persoanele lipsite de capacitate de exerciţiu şi
persoanele juridice), fie indirect prin intermediul altei persoane (art.917 C.civ.), şi este alcătuit
din faptele materiale şi actele juridice prin care se exercită prerogativele unui anumit drept real,
fără ca exercitarea acestuia să fie obligatorie;
- elementul intenţional (animus) constă în voinţa posesorului de a exercita actele de stăpânire
materială pentru sine. Posesorului fie crede că este adevăratul titular al dreptului real, fie, deşi
ştie că nu este titularul dreptului real, neagă dreptul adevăratului titular şi se comportă ca şi cum
ar fi el titularul dreptului respectiv. Este suficient ca posesorul să aibă această reprezentare
subiectivă, indiferent că ea corespunde sau nu realităţii şi dacă şi ceilalţi au sau nu aceeaşi
reprezentare subiectivă. Elementul intenţional trebuie să fie întrunit chiar în persoana celui care
se pretinde posesor, cu excepţia persoanei lipsite de capacitate de exerciţiu şi a persoanei
juridice, în cazul căreia se admite că animus se poate exercita prin reprezentantul său legal.
Posesia ca stare de fapt are ca obiect numai bunuri corporale, deoarece numai stăpânirea
asupra acestora reuneşte ambele elemente, corpus şi animus, în timp ce asupra bunurilor
incorporale, stăpânirea cuprinde numai elementul intenţional, animus. Bunurile corporale care
fac obiectul posesie sunt cele aflate în circuitul civil sau care pot intra în circuitul civil şi sunt
individual determinate. În ce priveşte bunurile de gen, acestea pot fi posedate numai după
individualizarea lor. Nu pot face obiectul posesiei ca stare de fapt universalităţile juridice şi cele
de fapt, chiar dacă devin bunuri prin apropriere, deoarece sunt bunuri incorporale. În schimb
bunurile corporale individual-determinate care fac parte dintr-o asemenea universalitate pot fi
posedate.
Dovada posesiei presupune probarea existenţei celor două elemente:
- elementul material se probează prin orice mijloc de probă. Faptele materiale care alcătuiesc
elementul material pot fi dovedite cu orice mijloc de probă iar actele juridice pot fi probate cu
respectarea cerinţelor prevăzute în art.1182 C.civ. anterior, trebuind a fi probate prin înscrisuri
atât data cât şi existenţa actului juridic respectiv. De exemplu, se poate proba prin înscrierea
imobilului la administraţia financiară, plata impozitelor şi a altor taxe referitoare la acesta sau
prin închirierea imobilului sub nume de proprietar;
- elementul intenţional, animus, fiind unul psihologic, se probează mai greu. Pentru proba
elementului intenţional au fost instituite două prezumţii relative în art. 919 alin. 1 şi 2 C.civ.:
a) prezumţia de neprecaritate;
b) prezumţia de neintervertire a detenţiei precare.
Aceste două prezumţii se completează reciproc în sensul că stăpânirea bunului se prezumă a
fi posesie. Dacă se face dovada contrarie a detenţiei precare, aceasta se prezumă relativ până la
probarea intervertirii ei.
11
§ 2. Dobândirea şi pierderea posesiei

Dobândirea posesiei se face prin întrunirea, în aceeaşi persoană, a celor două elemente:
corpus şi animus.
Un mod specific de dobândire a posesiei îl constituie intervertirea detenţiei precare în
posesie. Precaritatea reprezintă însăşi lipsa posesiei, prin lipsa elementului intenţional, animus.
Art.919 C.civ., instituind prezumţia relativă de neintervertire a detenţiei, arată că cel care a
avut calitatea de detentor este prezumat a fi conservat această calitate, fără a se putea transforma
din detentor precar în posesor.
Prin excepţie, potrivit art.920 alin.1 lit.a-c C.civ., este posibilă transformarea detenţiei
precare în posesie, prin intervertire, în următoarele trei cazuri:
a) „dacă detentorul precar încheie cu bună-credinţă un act translativ de proprietate cu titlu
particular cu altă persoană decât cu proprietarul bunului”. În acest caz, detentorul precar încheie
un act translativ de proprietate cu un terţ pe care îl crede proprietarul bunului, fără ca acesta din
urmă să aibă această calitate şi fără ca detentorul să cunoască realitatea. Detentorul precar se
transformă în posesor, dobândind elementul intenţional prin încheierea actului translativ de
proprietate cu o persoană pe care o credea adevăratul proprietar al bunului. Deoarece acesta din
urmă nu avea calitatea de proprietar, deci nu putea să transmită un drept de proprietate pe care nu
îl avea în patrimoniu, detentorul nu va deveni proprietar ci doar posesor al bunului. Detentorul
precar trebuie să aibă convingerea fermă că prin actul pe care l-a încheiat i s-a transmis valabil
dreptul de proprietate. Buna-credinţă se prezumă şi ea trebuie să existe în momentul încheierii
titlului şi îl priveşte numai pe fostul detentor precar care şi-a intervertit astfel stăpânirea lucrului,
nu şi pe cel de la care acesta a primit titlul, buna sau reaua-credinţă a acestuia din urmă fiind
irelevantă, în această privinţă;
b) „dacă detentorul precar săvârşeşte împotriva posesorului acte de rezistenţă neechivoce în
privinţa intenţiei sale de a începe să se comporte ca un proprietar; în acest caz, intervertirea nu se
va produce însă mai înainte de împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului”. Ceea
ce duce, în acest caz, la intervertirea precarităţii este voinţa detentorului precar care trebuie să fie
exteriorizată, prin acte concrete şi prin fapte neîndoielnice, care pot fi dovedite uşor. Aceste acte
de rezistenţă pot fi acte judiciare, extrajudiciare sau simple fapte materiale, singura condiţie este
ca ele să fie suficient de caracterizate pentru a implica pretenţia la dreptul a cărui exteriorizare
sunt. Intervertirea operează numai după împlinirea termenului prevăzut pentru restituirea bunului
(de exemplu, termenul prevăzut pentru restituire în contractul de locaţiune sau depozit; termenul
pentru care uzufructul a fost constituit);
c) „dacă detentorul precar înstrăinează bunul, printr-un act translativ de proprietate cu titlu
particular, cu condiţia ca dobânditorul să fie de bună-credinţă.” Cel care dobândeşte un astfel de
bun, trebuie să fie de bună-credinţă în momentul primirii bunului, adică să nu cunoască faptul că
cel ce-i transmite proprietatea nu are calitatea necesară (nefiind proprietar). Terţul dobânditor de
bună-credinţă nu poate fi obligat să restituie bunul adevăratului proprietar; mai mult, terţul de
bună-credinţă va putea să dobândească şi proprietatea asupra bunului respectiv.
Dacă în cazul reglementat de art. 920 alin.1 lit.b C.civ. nu este necesară buna-credinţă a
detentorului precar (fiind de altfel greu de conceput în aceste situaţii), în celelalte două situaţii
dobânditorul trebuie să fie de bună-credinţă (detentorul precar în situaţia prevăzută la alin. a,
respectiv, cel căruia detentorul îi înstrăinează bunul, în ipoteza prevăzută la lit.c). Alin.2 al
art.920 C.civ. stabileşte că este de bună-credinţă dobânditorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia,
după împrejurări, să cunoască lipsa calităţii de proprietar a transmiţătorului cu excepţia
imobilelor înscrise în cartea funciară, buna-credinţă fiind condiţionată de înscrierea dreptului în
folosul său de către dobânditor, în baza cuprinsului cărţii funciare.
Conform art. 921 C.civ., posesia încetează prin: transformarea sa în detenţie precară;
înstrăinarea bunului; abandonarea bunului mobil sau înscrierea în cartea funciară a declaraţiei de
12
renunţare la dreptul de proprietate asupra unui bun imobil; pieirea bunului; trecerea bunului în
proprietate publică; înscrierea dreptului de proprietate al comunei, oraşului sau municipiului,
după caz, atunci când proprietarul renunţă la dreptul său printr-o declaraţie autentică notarială
înregistrată la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară pentru a se înscrie radierea dreptului;
deposedare, dacă posesorul rămâne lipsit de posesia bunului mai mult de un an.
Pierderea posesiei are loc la pierderea unuia sau a ambelor elemente constitutive ale posesiei.
Aceasta se poate realiza în următoarele moduri:
- prin pierderea concomitentă a ambelor elemente ale posesiei ca urmare a voinţei
posesorului. Sunt asemenea situaţii cele în care are loc înstrăinarea, abandonarea sau distrugerea
bunului în mod intenţionat de către posesor;
- pierderea fără voinţa posesorului a elementului material. Sunt asemenea situaţii cele în care
are loc furtul, pierderea sau distrugerea bunului dintr-un caz fortuit. În unele dintre aceste cazuri,
posesorul are posibilitatea să folosească acţiunile posesorii pentru redobândirea elementului
material. Momentul pierderii posesiei în aceste cazuri este diferit în funcţie de natura bunului:
dacă bunul este mobil de regulă, pierderea posesiei este imediată dacă sunt îndeplinite cerinţele
prevăzute de art. 937 alin. 1 C.civ.; dacă bunul este mobil şi nu sunt îndeplinite condiţiile art.
937 alin. 1 C.civ. sau este imobil, posesorul păstrează posesia dacă nu a trecut un an de la
deposedare;
- pierderea elementului intenţional. Sunt astfel de situaţii cea a constitutul posesor sau a
vânzătorului între momentul transmiterii dreptului de proprietate şi momentul remiterii materiale
a bunului. Constituitului posesor este proprietarul care înstrăinează bunul său, dar după
înstrăinare, dobânditorul îl lasă în continuare înstrăinătorului, cu titlu de depozit sau închiriere,
cel din urmă stăpânind bunul ca detentor precar.
§ 3. Viciile posesiei
Viciile posesiei sunt discontinuitatea, violenţa şi clandestinitatea, existenţa acestora
însemnând că posesia nu este utilă. Or, numai posesia utilă produce efecte, cu excepţia situaţiilor
prevăzute de lege (art.922 alin.1 C.civ.). O astfel de excepţie este reglementată de art. 861 alin.2
C.civ. Astfel, în cazul bunurilor mobile proprietate publică, acestea nu pot fi dobândite de către
terţi prin posesia de bună-credinţă.
a) Discontinuitatea. Potrivit art. 923 C.civ., „posesia este discontinuă când posesorul o
exercită cu intermitenţe anormale în raport cu natura bunului”. Dar posesia poate fi exercitată cu
intermitenţe normale, continuitatea prezumându-se până la proba contrară. Astfel, nu se cere ca
posesorul să se găsească în contact permanent cu lucrul, exercitarea actelor de stăpânire trebuind
să fie făcute în ritmul normal determinat de natura bunului respectiv. Continuitatea şi lipsa
acesteia reprezintă chestiuni de fapt rezultate din voinţa posesorului şi care rămân la aprecierea
instanţei. Posesorul actual care dovedeşte că a posedat la un moment dat anterior se prezumă că a
avut o posesie continuă posedând, deci, în tot timpul intermediar.
Discontinuitatea este un este un viciu absolut (art.926 alin. 1 C.civ.), deci poate fi invocată de
orice persoană interesată, este un viciu temporar (art.927 C.civ.), la încetarea sa posesia
redevenind utilă, şi, de regulă, se aplică în cazul bunurilor imobile, pentru bunurile mobile
operând prevederile art.937 alin.1 C.civ. Ca excepţie, viciul discontinuităţii se poate referi şi la
posesia bunurilor mobile atunci când nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art.937 alin.1
C.civ. care instituie prezumţia absolută de proprietate.
b) Violenţa. Conform art. 924 C.civ., „posesia este tulburată când este dobândită sau
conservată prin acte de violenţă fizică sau morală, care nu au fost provocate de o altă persoană”.
Esenţial în privinţa viciului violenţei în materia posesiei este să fi determinat intrarea în posesie
sau menţinerea acesteia. Astfel, nu este suficient ca posesia să fie începută în mod paşnic, ci ea
trebuie să fie menţinută în continuare în acelaşi mod. Din formularea art. 924 C.civ. reiese că
numai violenţa activă constituie viciu.
13
Violenţa se aplică atât în cazul imobilelor cât şi al mobilelor şi este un viciu relativ (art.926
C.civ.), putând fi invocată doar de victima violenţei şi temporar (art.927 C.civ.), posesia
(re)devenind utilă la încetarea violenţei sau numai dacă a trecut un an de la tulburare sau
deposedare pentru cel care a intrat în stăpânirea bunului prin violenţă (art.921 lit.g C.civ.).
c) Clandestinitatea. Posesia e clandestină, potrivit art. 925 C.civ., când se exercită „altfel
încât nu poate fi cunoscută”. Posesia nu este, însă, clandestină, dacă cel împotriva căruia este
îndreptată avea posibilitatea să o cunoască, indiferent de faptul că în realitate nu a cunoscut-o.
Dovada clandestinităţii posesiei se poate face prin orice mijloc de probă fiind suficientă
dovedirea faptelor prin care se realizează deoarece nu are relevanţă atitudinea subiectivă a
posesorului, în sensul existenţei intenţiei de a ascunde bunul de o anumită persoană pentru ca
aceasta să nu cunoască faptul posesiei, sau a existenţei unui alt scop.
Clandestinitate se poate concepe foarte uşor în privinţa bunurilor mobile, în cazul imobilelor
ea fiind mai greu de imaginat. Aceasta reprezintă un viciu relativ (art.926 alin.2 C.civ.), temporar
(art.927 C.civ.) şi, din motivul arătat, operează, de regulă, numai în cazul bunurilor mobile.
§ 4. Efectele posesiei
Efectele generale ale posesiei sunt:
- posesia creează prezumţia de proprietate sau de existenţă a dreptului real care se exercită;
- posesia este apărată prin acţiunile posesorii;
- posesorul dobândeşte proprietatea prin uzucapiune (prescripţie achizitivă).
Efectele specifice posesiei exercitate cu bună-credinţă sunt:
- posesorul de bună-credinţă al unui bun imobil devine proprietarul acelui bun prin invocarea
uzucapiunii tabulare în 5 ani (art. 931 C.civ. c.);
- posesorul de bună-credinţă al unui bun mobil devine prin simpla posesie, proprietarul acelui
bun (art. 935 C.civ.);
- posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele bunului posedat (art.948 C.civ.).
4.1. Posesia creează în favoarea posesorului o prezumţie de existenţă a dreptului real

care se exercită (art.919 alin. 3 C.civ.)
Potrivit art. 919 alin. 3 C.civ., posesorul este considerat proprietar, până la proba contrară, cu
excepţia imobilelor înscrise în cartea funciară. În cazul celor din urmă, dovada dreptului de
proprietate se face cu extrasul de carte funciară (art.565 C.civ.), proprietatea dobândindu-se prin
înscriere în cartea funciară (art.557 alin.4 C.civ.).
Se instituie, astfel, prezumţia relativă că posesorul este proprietarul lucrului posedat. Această
prezumţie se întemeiază pe ideea că adesea starea de fapt coincide cu dreptul de proprietate. Prin
excepţie, nu se bucură de prezumţia de proprietate posesorul bunurilor care aparţin exclusiv
proprietăţii publice, potrivit art.136 alin. 3 din Constituţie.
Prezumţia de proprietate operează indiferent dacă posesorul este de bună sau rea-credinţă dar
se naşte numai în cazurile în care elementul corpus este dovedit de către cel care o invocă, astfel
că posesorul lipsit de elementul material nu beneficiază de această prezumţie pentru perioada
ulterioară deposedării.
4.2. Apărarea posesiei utile prin acţiunile posesorii

Posesia ca stare de fapt este apărată, în mod direct, prin intermediul acţiunilor posesorii
împotriva oricărei tulburări din partea terţilor. Acţiunea posesorie este acţiunea reală pusă la
îndemâna posesorului, în scopul apărării posesiei ca stare de fapt împotriva oricărei tulburări,
pentru a menţine această stare ori pentru a redobândi posesia atunci când ea a fost pierdută fără a
se pune în discuţie însuşi dreptul asupra bunului.
Acţiunea posesorie poate fi formulată de orice persoană care posedă un bun, în condiţiile
prevăzute de lege. Astfel, ea poate fi utilizată de către posesor, de către proprietar sau titularul
14
unui alt drept real principal, deoarece, în cazul acestora, starea de fapt se suprapune perfect peste
starea de drept, dar şi de către detentorul precar (art.949 C.civ.), dar nu împotriva celui de la care
are bunul (art.950 C.civ.). Acţiunile posesorii pot fi folosite şi titularii dezmembrămintelor
dreptului de proprietate. Exercitarea acţiunilor posesorii nu constituie un act de dispoziţie
juridică şi de aceea pot fi exercitate în numele minorilor şi incapabililor de reprezentanţii lor.
Acţiunile posesorii sunt: acţiunea posesorie generală şi acţiunea posesorie specială.
Exercitarea concomitentă a celor două acţiuni nu este posibilă, întrucât se exclud reciproc
prin obiectul lor.
Acţiunea posesorie generală este folosită pentru a face să înceteze orice tulburare a
posesiei, prin care se împiedică exerciţiul liber şi efectele juridice ale acesteia. Pot fi folosite
toate mijloacele de probă pentru dovedirea posesiei ca stare de fapt şi a tulburării posesiei,
inclusiv titlurile invocate de părţi.
Este necesară, pentru a putea fi folosită, îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii (art.
949 alin.1 teza I-a coroborat cu art.951 alin.1 C.civ.):
- să nu fi trecut un an de la tulburare ori deposedare. Tulburarea poate fi de fapt – de
exemplu, însuşirea fructelor, ocuparea unei porţiuni din acest teren, executarea unor îngrădiri,
etc. - şi de drept - prin acte juridice, prin care se contestă posesia. Termenul de un an este un
termen de prescripţie ce curge de la momentul la care a avut loc tulburarea sau deposedarea,
nesesizarea instanţei făcând să înceteze dreptul la acţiune în sens material. Astfel, dacă în
momentul sesizării instanţei, termenul de un an este împlinit, atunci instanţa va respinge acţiunea
ca tardiv introdusă. În cazul când actele de tulburare sunt succesive şi distincte, termenul de un
an curge de la ultimul act de tulburare, chiar dacă actele anterioare de tulburare sunt mai vechi de
un an. Dacă este vorba de o tulburare continuă sau de acte juridice şi fapte materiale de tulburare
care au legătură între ele, tulburările ulterioare fiind doar continuarea primei tulburări, termenul
de un an începe să curgă de la data începerii tulburării;
- reclamantul să facă dovada că a posedat bunul cel puţin un an înainte de tulburare ori
deposedare. Acest termen de un an este asemănător termenului de prescripţie achizitivă şi nu
include perioadele de tip în care posesia nu a fost utilă;
- posesia reclamantului să fie o posesie utilă.
Acţiunea posesorie specială este folosită pentru apărarea posesiei atunci când tulburarea sau
deposedarea s-a produs prin violenţă, în scopul restabilirii situaţiei anterioare.
Singura condiţie necesară este să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare fără a avea
importanţă durata anterioară a posesiei sau dacă posesia a fost utilă sau nu (art. 951 alin.1
C.civ.).
Actele de natură a duce la promovarea acţiunii posesorii în reintegrare pot fi împărţite în trei
categorii: acte de ocupare a unui imobil, acte de obstrucţie şi acte de distrugere. Aceste trei
forme constituie acte materiale de violenţă.
Prin tulburare sau deposedare prin violenţă se înţelege orice cale de fapt contrară ordinii de
drept, care implică rezistenţă, opunere din partea adversarului şi care tinde la deposedarea
posesorului, fără a fi necesar să se facă o distincţie între „violenţa propriu-zisă” şi „actele
materiale de violenţă”, esenţial fiind că în ambele cazuri se ajunge la deposedarea posesorului.
Violenţa nu presupune neapărat lovirea, întrebuinţarea de arme, insultele, ameninţările fiind şi
ele acte de violenţă, ca, de altfel, toate procedurile abuzive în general.
4.3. Posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele bunului posedat

Conform art.948 alin.1 C.civ., posesorul de bună-credinţă dobândeşte, în proprietate, fructele
bunului posedat. În schimb, productele se cuvin întotdeauna proprietarului, chiar dacă posesorul
a fost de bună-credinţă, pentru că ele afectează substanţa bunului din care derivă.
Buna-credinţă trebuie să existe în momentul dobândirii fructelor adică în momentul fiecărei
perceperi a acestora iar în cazul celor percepute anticipat la data scadenţei acestora (art.948 alin.2
15
C.civ.). În cazul fructelor produse de imobile înscrise în cartea funciară, buna-credinţă se
apreciază în raport cu condiţiile cerute terţilor dobânditori pentru a respinge acţiunea în
rectificare, respectiv terţilor să îşi fi înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-
un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, întemeindu-se pe
cuprinsul cărţii funciare (art.908 alin.4 teza a II-a C.civ.).
Potrivit alin.4 al art.948 C.civ., în celelalte cazuri, posesorul este de bună-credinţă atunci
când are convingerea că este proprietarul bunului în temeiul unui act translativ de proprietate ale
cărui cauze de ineficacitate nu le cunoaşte şi nici nu ar trebui, după împrejurări, să le cunoască.
De regulă, fructele naturale şi cele industriale se dobândesc numai pe măsură ce au fost
percepute în timp ce fructele civile se dobândesc zi de zi, pe măsura ajungerii lor la scadenţă.
Fructele civile, care nu au fost efectiv încasate, chiar dacă erau ajunse la scadenţă, nu vor fi
considerate că sunt dobândite de către posesorul de bună-credinţă.
Posesorul de rea-credinţă este obligat să restituie proprietarului toate fructele percepute, cât şi
pe cele pe care nu le-a perceput din neglijenţă (art.948 alin.5 C.civ.). Proprietarul, în schimb, la
cerere, va fi obligat să plătească posesorului de rea-credinţă toate cheltuielile pe care le-a făcut
pentru obţinerea – producerea şi perceperea – fructelor (art.550 C.civ.), având un drept retenţie
asupra acestora până la restituirea cheltuielilor, cu excepţia situaţiei în care proprietarul cere
obligarea posesorului la predarea produselor ori a contravalorii acestora sub condiţia să furnizeze
o garanţie îndestulătoare (art.550 alin.5 C.civ.).
1. Posesia ca stare de fapt:
a) poate fi exercitate doar de către posesor;
b) poate fi exercitată de posesor sau de altul în numele posesorului;
c) de detentorul precar.
2. Posesia se deosebeşte de detenţia precară prin:
a) detentorul precar nu are animus;
b) detentorul precar nu are corpus;
c) detentorul precar nu are nici corpus, nici animus.
3. Intervertirea precarităţii înseamnă :
a) transformarea posesiei viciate în posesie utilă;
b) transformarea posesiei precare în detenţie neviciată;
c) transformarea detenţiei precare în posesie.
Răspunsuri: 1. b; 2.a; 3.c.
1. Comparaţie între posesie şi detenţie precară
2. Dobândirea, dovada şi pierderea posesiei
3. Intervertirea detenţiei precare
4. Efectele posesiei de bună-credinţă
5. Acţiunile posesorii
16
33.. DDR
REEPPT
TUULLD DE
E PPR
ROOPPR
RIIE
ETTA
ATTE
E PPR
RIIV
VA TĂ
AT Ă
§ 1. Noţiune
Dreptul de proprietate este acel drept subiectiv care dă expresia aproprierii unui bun, drept
care permite titularului să posede, să folosească, şi să dispună de acel bun, în putere proprie şi în
interes propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente.
Spre deosebire de titularii altor drepturi reale asupra aceluiaşi bun, proprietarul exercită
atributele juridice ale dreptului de proprietate în putere proprie şi interes propriu. În putere
proprie deoarece se supune numai legii spre deosebire de ceilalţi titulari de drepturi reale care
exercită „unele atribute ale dreptului de proprietate în virtutea puterii transmise de proprietar “ şi
în conformitate cu legea şi cu voinţa proprietarului. În interes propriu, deoarece „proprietarul
este singurul care exercită, direct sau indirect (prin alte persoane), plenitudinea atributelor
proprietăţii în propriul său interes “.
În prezent distingem:
1 - după subiectele dreptului de proprietate: a) dreptul de proprietate al persoanelor fizice şi
b) dreptul de proprietate al persoanelor juridice;
2 - după modul de dobândire: a) dreptul de proprietate dobândit prin acte juridice şi dreptul
de proprietate dobândit prin fapte juridice; b) dreptul de proprietate dobândit prin acte între vii şi
dreptul de proprietate dobândit prin acte pentru cauză de moarte; c) dreptul de proprietate
originară şi dreptul de proprietate derivată.
3 - după cum dreptul de proprietate este afectat sau nu de modalităţi deosebim: a) drept de
proprietate pur şi simplu şi b) drept de proprietate afectat de modalităţi.
4 - după regimul său juridic dreptul de proprietate se prezintă sub două forme: a) drept de
proprietate publică şi b) drept de proprietate privată. Această clasificare este cea mai importantă.
§ 2. Atribute
Cele trei atribute ale dreptului de proprietate sunt: posesia, folosinţa şi dispoziţia.
Posesia ca atribut al dreptului de proprietate constă în prerogativa titularului dreptului de
proprietate de a stăpâni în fapt bunul. O asemenea stăpânire poate aparţine direct şi nemijlocit
proprietarului, exercitându-se în interes propriu şi prin putere proprie. Dar, proprietarul poate
conveni ca stăpânirea de fapt să fie făcută şi de o altă persoană, dar în numele şi interesul lui.
Deoarece în acest caz posesia corespunde proprietăţii, se poate afirma că posesia se înfăţişează
ca o expresie exterioară a proprietăţii. Dar nu se poate pune semnul egalităţii între posesie (care
reprezintă o stare de fapt) şi proprietate (care este o stare de drept), mai ales că, în unele cazuri,
proprietatea poate aparţine unei persoane, iar posesia alteia. De exemplu, o persoană poate avea
proprietatea unui bun, fără să aibă însă şi posesia, după cum o persoană poate avea numai
posesia, fără a fi însă şi proprietar.
Posesia este un atribut important al proprietăţii, deoarece a-l priva pe proprietar de acest
drept, înseamnă a-i face dreptul ineficient, lipsit de utilitate. Posesia este mijlocul indispensabil
fiecărui proprietar pentru a realiza scopul său, adică utilizarea economică a proprietăţii sale.
Orice proprietar trebuie să aibă posibilitatea materială de a se folosi de bunul său. În caz contrar,
proprietatea ar rămâne o simplă utopie.
Posesia se găseşte însă nu numai în componenţa dreptului de proprietate, dar şi a celorlalte
drepturi reale, iar în cadrul fiecărui drept real are o fizionomie proprie. Uneori, prin posesia
exercitată în condiţiile legii, se ajunge la proprietate. De exemplu, prin uzucapiune se dobândeşte
dreptul de proprietate, situaţie în care posesia are un rol determinant.
Folosinţa ca atribut al dreptului de proprietate constituie acea prerogativă în temeiul căreia
proprietarul poate întrebuinţa bunul în interesul său, percepându-i fructele (naturale, civile şi
industriale). Atributul folosinţei poate presupune atât acte materiale - de exemplu, culegerea
fructelor -, cât şi acte juridice – de exemplu, închirierea bunului.
17
Fructele se cuvin proprietarului în virtutea dreptului său de proprietate şi nu a dreptului de
accesiune. Dreptul de folosinţă, ca atribut al dreptului de proprietate, permite şi culegerea
fructelor.
Fructele sunt produse de un anumit bun, cu o anumită periodicitate, fără să-i altereze
substanţa. Ele sunt produse de bunurile frugifere şi se împart în trei categorii:
a) naturale (se produc independent de voinţa omului);
b) industriale (presupun intervenţia omului);
c) civile (sunt consecinţa unor acte juridice - chiriile, dobânzile etc.).
Importanta distincţiei dintre fructe şi producte este indubitabilă. În cazul uzufructului,
productele aparţin nudului proprietar, pe când fructele sunt culese de uzufructuar, la posesie,
productele nu vor fi dobândite nici măcar de posesorul de bună-credinţă. În cazul coproprietăţii,
fiecare proprietar este îndreptăţit la fructe sau producte, proporţional cu partea indiviză a
fiecăruia. Cota-parte din fructe va fi identică cu aceea din dreptul de proprietate.
De asemenea, proprietarul are dreptul de a nu exploata bunul în acest mod, cu excepţia
situaţiilor când este obligat prin lege
Dispoziţia ca atribut al dreptului de proprietate reprezintă facultatea proprietarului de a
dispune liber de bunul său. Astfel, proprietarul poate înstrăina bunul, cu titlul oneros sau gratuit.
Posibilitatea de a înstrăina nu e specifică doar dreptului de proprietate, ci este un atribut inerent
noţiunii de patrimoniu. Înstrăinarea tuturor puterilor cuprinse în atributul dispoziţiei echivalează
cu o înstrăinare a însuşi dreptului de proprietate.
Dar proprietarul nu este numai liber să înstrăineze bunul său, dar are şi dreptul să-l
abandoneze sau chiar să-l distrugă. În acelaşi timp, proprietarul nu poate fi obligat să înstrăineze
bunul.
Proprietarul are o deplină libertate în exercitarea dreptului de dispoziţie, dar el va putea
dispune numai „în limitele determinate de lege”. Prin exerciţiul dreptului său de proprietate,
titularului nu-i este permis să prejudicieze alte persoane. Vom fi atunci în prezenţa abuzului de
drept, care nu este decât o faptă ilicită ce constă în exercitarea drepturilor subiective într-un mod
contrar scopului lor sau legii. Deoarece dreptul de dispoziţie nu poate fi ştirbit, nimănui nu-i este
permis să împiedice exercitarea lui.
§ 3. Caracterele juridice
Caracterul exclusiv permite titularului să facă, singur, ce vrea cu bunul său în limitele
prevăzute de lege; de asemenea, nici unei alte persoane nu-i este permis să aducă vreo atingere
dreptului de proprietate. Dacă sunt mai mulţi coproprietari ei vor exercita împreună atributele
dreptului de proprietate. Nici un coproprietar nu poate exercita singur, asupra bunului comun,
acte exclusive de proprietate. Dar nimic nu împiedică pe fiecare coproprietar să dispună liber de
partea sa indiviză. De aceea, concomitenţa exercitării atributelor dreptului de proprietate de către
mai mulţi titulari ai dreptului ce are ca obiect bunul nu pune în discuţie caracterul exclusiv al
acestuia
Principiul potrivit căruia titularul dreptului de proprietate poate singur să exercite asupra
bunului atributele proprietăţii, comportă şi unele restricţii. De exemplu, legea sau voinţa
proprietarului permite altei persoane să exercite o parte din atributele dreptului de proprietate
(ex.: uzufruct, servitute, abitaţie etc.).
Caracterul perpetuu presupune, în primul rând, că dreptul de proprietate durează atâta timp
cât exista bunul, iar în al doilea rând, dreptul de proprietate nu se stinge prin neuz.
Dreptul de proprietate durează atât timp cât exista bunul. Dreptul de proprietate se identifică
cu bunul şi nu poate fi separat de acesta. Într-adevăr, nu există un drept de proprietate temporar.
Prin caracterul perpetuu nu trebuie înţeles însă că bunul mobil sau imobil, obiect al
proprietăţii, trebuie să aparţină continuu aceluiaşi titular. În momentul în care proprietarul
înstrăinează un bun, dreptul de proprietate nu se stinge, ci el se transferă la dobânditor. Practic
18
are loc doar o schimbare a titularului dreptului de proprietate sau altfel spus “dreptul de
proprietate se perpetuează transmiţându-se “. Aceeaşi este şi situaţia transmiterii proprietăţii prin
acte pentru cauză de moarte.
Dreptul de proprietate se stinge prin expropriere, prin trecerea unui bun din domeniul privat
în domeniul public al statutului sau al unităţilor administrativ teritoriale, prin uzucapiune şi prin
ocupaţiune. La fel şi în cazul accesiunii, şi al dobândirii fructelor de către posesorul de bună-
credinţă.
Perpetuitatea acestui drept se exprimă şi prin imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv,
dreptul putându-se stinge doar ca efect al prescripţiei achizitive. Ca efect direct sunt
imprescriptibile extinctiv următoarele acţiuni reale care derivă din proprietate: acţiunea în
revendicare imobiliară, indiferent de titularul dreptului de proprietate şi acţiunea negatorie.
Mai mult, numai prin recunoaşterea perpetuităţii se poate pune problema reconstituirii
dreptului, în anumite situaţii.
Caracterul absolut. „Caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat în sensul
că titularul său are asupra lucrului latitudinea de a-i trage utilitatea pe care el o conferă şi de a
săvârşi toate actele juridice care răspund nevoilor proprietarului sau impuse de propriul său
interes “. Caracterul absolut este expresia faptului că dreptul de proprietate este singurul drept
real complet care dă titularului său exerciţiul tuturor prerogativelor.
Puterea proprietarului asupra lucrului avut în proprietate se poate manifesta prin două
modalităţi:
a) prin acte materiale de folosinţă şi de consumaţie, de exemplu, citesc cartea, locuiesc
apartamentul, mă deplasez cu automobilul.
b) prin acte juridice, cum ar fi: înstrăinez imobilul prin vânzare ori donaţie, închiriez
apartamentul, las prin testament bunurile din patrimoniul meu unor persoane etc.
§ 4. Limitările dreptului de proprietate

Limitările dreptului de proprietate reprezintă fie restrângeri ale unora din atributele dreptului
de proprietate, fie se referă la obiectul său, fie sunt restrângeri excepţionale, care pot conduce
chiar la pierderea dreptului de proprietate de către titular, prin expropriere pentru cauză de
utilitate publică, în condiţiile legii. În orice caz, îngrădirile aduse prin lege dreptului de
proprietate trebuie să respecte principiul proporţionalităţii şi să fie instituite prin lege organică.
Potrivit art.44 alin.(1) teza a II-a şi alin.(7) din Constituţie, conţinutul şi limitele dreptului de
proprietate sunt stabilite de lege, exercitarea acestuia trebuind să fie realizată cu „respectarea
sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea
celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revin proprietarului”.
La rândul său, art.555 C.civ. precizează că exercitarea atributelor dreptului de proprietate se
face „în limitele stabilite de lege”, pentru ca art.556 C.civ. să stabilească: „dreptul de proprietate
poate fi exercitat în limitele materiale ale obiectului său”, respectiv „limitele corporale ale
bunului care formează obiectul dreptului de proprietate, cu îngrădirile stabilite prin lege”;
„exercitarea atributelor dreptului de proprietate poate fi limitată prin lege”; „exercitarea dreptului
de proprietate poate fi limitată şi prin voinţa proprietarului, cu excepţiile prevăzute de lege”.
Astfel, limitele dreptului de proprietate se împart în limite materiale - date de corporalitatea
bunului obiect - şi limite juridice - vizează exercitarea atributelor - care, la rândul lor, în funcţie
de izvor, pot fi legale, convenţionale şi judiciare.
Limitările legale se justifică prin interesul public sau interesul privat proteguit, sens în care
art.602 alin.(1) C.civ. prevede că legea poate limita exercitarea dreptului de proprietate fie în
interes public, fie în interes privat. Limitele legale de interes privat pot fi modificate ori
desfiinţate temporar prin acordul părţilor, dar, pentru opozabilitate faţă de terţi este necesară
îndeplinirea formalităţilor de publicitate prevăzute de lege [art.602 alin.(2) C.civ.], părţile având
posibilitatea de a constitui servituţi chiar contrare limitelor legale.
19
§ 5. Stingerea dreptului de proprietate privată
Conform art.562 C.civ., stingerea dreptului de proprietate poate avea loc în următoarele
situaţii:
- prin pieirea bunului, caz în care dreptul de proprietate se stinge deoarece rămâne fără
conţinut, indiferent da natura mobiliară sau imobiliară a obiectului său;
- ca urmare a dobândirii dreptului de proprietate de către o altă persoană prin uzucapiune sau
într-un alt mod, în cazurile şi condiţiile anume determinate de lege. Printre aceste cazuri se
numără dobândirea dreptului de proprietate asupra bunurilor mobile în condiţiile art.937-938
C.civ. sau asupra bunurilor consumptibile şi a celor perisabile în condiţiile Legii nr. 132/1997
privind rechiziţiile de bunuri şi prestările de servicii în interes public privind rechiziţiile de
bunuri şi prestările de servicii în interes public ;
- abandonarea bunului mobil. Aceasta determină stingerea dreptului de proprietate asupra
acestuia, din momentul părăsirii bunului;
- renunţarea prin declaraţie autentică, la dreptul de proprietate asupra bunului imobil, înscris
în cartea funciară, momentul stingerii fiind cel al înscrierii declaraţiei în cartea funciară. Cu
privire la aceste bunuri imobile, art.889 alin.(2) C.civ. prevede că unitatea administrativ-
teritorială (comuna, oraşul sau municipiul, după caz) poate cere înscrierea dreptului de
proprietate în folosul său, în baza hotărârii consiliului local, cu respectarea dispoziţiilor legale
privind transferul drepturilor reale imobiliare, dacă o altă persoană nu a solicitat înscrierea în
temeiul uzucapiunii;
- exproprierea. Potrivit art.44 alin.(3) din constituţia României, nimeni nu poate fi expropriat
decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă
despăgubire. Aceasta se realizează în condiţiile stabilite de Legea nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică ;
- confiscarea. Confiscarea unor bunuri poate fi justificată doar dacă acestea au fost destinate
sau folosite pentru săvârşirea unei infracţiuni ori contravenţii sau au rezultat din săvârşirea unor
astfel de fapte [art.44 alin.(9) din legea fundamentală] şi se realizează în condiţiile stabilite prin
norme de drept penal şi contravenţional, titularul beneficiind de prezumţia caracterului licit al
dobândirii [art.44 alin.(8) din legea fundamentală].
În ceea ce priveşte ultimele două cazuri trebuie avute în vedere şi condiţiile în care se poate
realiza privarea de proprietate stabilite de art.1 din Protocolul 1 la Convenţia Europeană a
Drepturilor Omului. Astfel, trebuie: a. să existe un interes public; b. să existe o proporţionalitate
a măsurii; c. măsura luată să fie prevăzută de lege şi de principiile generale ale dreptului
internaţional.
1. Dreptul de proprietate este un drept:
a) absolut, nepatrimonial şi perpetuu;
b) absolut, patrimonial şi viager.;
c) absolut şi perpetuu.
2. Productele se cuvin.:
a) posesorului de bună-credinţă;
b) proprietarului;
c) uzufructuarului.
3. Dreptul de proprietate se stinge:
a) la momentul pierii bunului obiect;
b) la momentul morţii proprietarului;
c) prin uzucapiune.
Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare
1. c; 2.b; 3.a, c.
20
1. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
2. Atributele dreptului de proprietate
3. Limitele legale ale dreptului de proprietate
4. Limitele convenţionale ale dreptului de proprietate
5. Limitele judiciare ale dreptului de proprietate
21
44.. D
DRRE
EPPTTU
UL LDDEE PPR
ROOPPR
RIIE
ETTA
ATTE
E PPU
UBBL CĂ
LIIC Ă
§ 1. Noţiune şi caractere juridice

Dreptul de proprietate publică este acel drept de proprietate în care atributele acestuia se
exercită de către stat şi unităţile administrativ-teritoriale şi care poartă asupra bunurilor din
domeniul public el fiind inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.
Potrivit dispoziţiilor legale în vigoare titularii dreptului de proprietate publică sunt :
- statul cu privire la bunurile din domeniul public de interes naţional ;
- unităţile administrativ-teritoriale (comuna, oraşul, municipiul şi judeţul) asupra bunurilor
din domeniul public de interes local.
Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, în art. 3
dispune că: domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute de art. 135 alin. 4 din
Constituţie, din cele stabilite prin anexa care face parte integrantă din prezenta lege şi din orice
bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public şi sunt dobândite de
stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege.
Caracterele dreptului de proprietate publică sunt în număr de trei: el este inalienabil,
imprescriptibil şi insesizabil.
Regimul proprietăţii publice, fiind un regim de drept public şi datorită importanţei bunurilor
care fac obiectul său, se regăseşte în mai multe acte normative. Potrivit art. 136 alin. 4 teza I din
Constituţie, „bunurile proprietate publică sunt inalienabile”.
Art. 861 alin.1 C.civ. statuează: „Bunurile proprietate publică sunt inalienabile,
imprescriptibile şi insesizabile”. Art. 5 alin.2 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 dispune că
„Terenurile care fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile”.
Art. 120 alin. 2 din Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001 prevede că „Bunurile care
fac parte din domeniul public sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile”.
Astfel, caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică sunt inalienabilitatea,
imprescriptibilitatea şi insesizabilitatea (art.861 alin.1 C.civ.).
Dreptul de proprietate publică este inalienabil. Inalienabilitatea dreptului de proprietate
publică semnifică:
- bunurilor care fac obiectul său sunt scoase din circuitul civil general şi nu pot fi înstrăinate
prin acte juridice de drept privat;
- terţi nu pot dobândii bunurile care fac obiectul proprietăţii publice prin niciun mod de
dobândire a dreptului de proprietate reglementat de lege.
În ce priveşte dezmembrarea dreptului de proprietate, în principiu nu se pot constitui, cu
privire la aceste bunuri, nici dezmembrăminte ale dreptului de proprietate: uzufructul, uzul,
abitaţia, servitutea şi superficia. Dar art. 862 C.civ. permite limitări legale (art. 602 – 625 C.civ)
ale dreptului de proprietate asupra bunurilor din domeniul public numai în măsura în care acestea
sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi sunt destinate bunurile afectate.
Este permisă constituirea unor drepturi reale, respectiv dreptul de administrare, dreptul de
concesiune şi dreptul de folosinţă (art. 861 alin. 3 coroborat cu art. 866 C.civ.) deoarece acestea
nu sunt acte de înstrăinare, ci moduri specifice de punere în valoare, de exploatare a bunurilor ce
aparţin domeniului public. Nici închirierea bunurilor proprietate publică nu constituie o
înstrăinare, ea dând naştere numai unui drept de creanţă.
Dreptul de proprietate publică este imprescriptibil. Potrivit art. 861 alin. 1şi 2 C.civ., bunurile
care fac obiectul dreptul de proprietate publică sunt imprescriptibile extinctiv şi achizitiv. Astfel,
bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite de către alte persoane prin uzucapiune iar
bunurile mobile nu pot fi dobândite nici prin posesia de bună-credinţă. Nici posesia de bună-
credinţă a bunurilor mobile, în condiţiile art. 937 C.civ. nu poate fi opusă de către pârât pentru a
obţine respingerea acţiunii în revendicare a bunurilor mobile proprietate publică. Fiind
imprescriptibilă extinctiv, promovarea unei acţiuni în revendicare este posibilă oricând,
22
indiferent dacă este vorba despre bunuri imobile sau mobile şi chiar şi în cazul adjudecării (art.
865 coroborat cu 563 C.civ.).
Dreptul de proprietate publică este insesizabil. Fiind inalienabile, bunurile care formează
obiectul proprietăţii publice sunt şi insesizabile, şi nu pot fi urmărite de creditori pentru
realizarea creanţelor lor. Ca o consecinţă a insesizabilităţii acestor bunuri este şi imposibilitatea
constituirii garanţiilor reale asupra bunurilor din domeniul public (art. 2329 alin. 2 C.civ.).
Codul civil, în art. 863, enumeră limitativ modurile de dobândire a dreptului de proprietate
publică, după cum urmează :
a) prin achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii;
b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii;
c) prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau prin
voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes public;
d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dobânditorului,
devine de uz ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public al acestuia sau
din domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în
condiţiile legii. În vederea respectării condiţiilor exprese, se vor avea în vedere dispoziţiile din
Legea nr.215/2001 privind administraţia publică locală. Trecerea din domeniul public în
domeniul privat, se face, prin hotărâre a Guvernului, respectiv a consiliului judeţean, respectiv a
consiliului municipal Bucureşti, sau a consiliului local, dacă prin Constituţie sau prin lege nu se
dispune altfel, iar hotărârea de trecere a bunului în domeniul privat poate fi atacată cu
respectarea dispoziţiilor legale la instanţa de contencios administrativ competentă, în a cărei rază
teritorială se află bunul
f) prin alte moduri stabilite de lege. De exemplu, prin accesiune imobiliară artificială, dacă
terenul pe care s-a realizat construcţia, lucrarea sau plantaţia face parte din domeniul public.
§ 2. Obiectul şi subiectele dreptului de proprietate publică

Bunurile care fac obiectul proprietăţii publice se împart în două categorii: bunuri care fac
obiectul exclusiv al acestei forme a dreptului de proprietate şi bunuri care, după caz, pot face
parte din proprietatea publică sau privată.
Potrivit art.136 alin.(3) din Constituţie: „Bogăţiile de interes public ale subsolului, spaţiul
aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil, de interes naţional, plajele, marea teritorială,
resursele naturale ale zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite
de legea organică, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice” [norma fiind reluată asemănător
de art.859 alin.(1) C.civ.]. Art.554 C.civ. dispune, la rândul său, că „Bunurile statului şi ale
unităţilor administrativ-teritoriale care, prin natura lor sau prin declaraţia legii, sunt de uz sau de
interes public formează obiectul proprietăţii publice, însă numai dacă au fost legal dobândite de
către acestea”.
Astfel, prin lege organică pot fi prevăzute şi alte bunuri, imobile sau mobile, care formează
obiectul exclusiv al proprietăţii publice. În acest sens, art.3 pct. 65 şi art.100 pct. 84 din Legea
energiei electrice şi a gazelor naturale nr. 123/2012 dispun că reţeaua electrică la care sunt
racordaţi cel puţin 2 utilizatori este reţea electrică de interes public iar sistemul naţional de
transport a gazelor naturale situat pe teritoriul României se află în proprietatea publică a statului.
Bunurile care, potrivit unei legi organice, formează obiectul exclusiv al proprietăţii publice a
statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale nu pot fi trecute din domeniul public al statului
în domeniul public al unităţii administrativ-teritoriale sau invers decât ca urmare a modificării
legii organice. În celelalte cazuri, trecerea unui bun din domeniul public al statului în domeniul
public al unităţii administrativ-teritoriale şi invers se face în condiţiile legii [art.860 alin.(3)
C.civ.].
23
La rândul său, art.3 din Legea nr. 213/1998 dispune că domeniul public este alcătuit din
bunurile prevăzute la art.135 alin.(4) din Constituţie, din cele stabilite în anexa care face parte
integrantă din lege şi din orice alte bunuri care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de
interes public şi sunt dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile
prevăzute de lege.
Delimitarea între domeniul public al statului şi domeniul public al unităţilor administrativ-
teritoriale (domeniul public judeţean sau, după caz, local) este dat, în primul rând, de declaraţia
legii.
Sunt de uz sau interes naţional bunurile declarate astfel prin lege; sunt de uz sau interes
judeţean cele declarate prin lege sau prin hotărâre a consiliului judeţean, dacă nu sunt declarate
prin lege bunuri de uz sau de interes public naţional; sunt de uz sau interes local bunurile
declarate ca atare prin lege sau prin hotărâre a consiliului local, dacă nu sunt declarate prin lege
bunuri de uz sau de interes public naţional ori judeţean.
Subiectele dreptului de proprietate publică. Potrivit art.136 alin.(2) din Constituţie, subiecte
ale dreptului de proprietate publică sunt statul şi unităţile administrativ-teritoriale. În acelaşi sens
sunt şi prevederile art.4 alin.(2) din Legea fondului funciar nr. 18/1991, art.120 alin.(1) din
Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001 şi art.554 C.civ. Nici un alt subiect de drept
(persoană fizică ori persoană juridică de drept public sau privat) nu poate fi titular al dreptului de
proprietate publică ci poate avea, cel mult, drepturi derivate din acesta.
§ 3. Dobândirea dreptului de proprietate publică

Codul civil, în art.863, enumeră limitativ cazurile de dobândire a dreptului de proprietate
publică, după cum urmează :
a) prin achiziţie publică, efectuată în condiţiile legii, dacă bunurile urmează să fie de uz sau
interes public ;
b) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, în condiţiile legii.
Exproprierea este reglementată de Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de
utilitate publică şi reprezintă actul puterii de stat competente, prin care se realizează trecerea în
proprietatea publică a unor bunuri imobile proprietate privată, necesare executării unor lucrări de
interes public, în schimbul unei despăgubiri.
Exproprierea, integrală sau parţială, se poate face numai pentru o cauză de utilitate publică
declarată de către Guvern pentru lucrările de interes naţional şi de către consiliile judeţene şi
Consiliul General al Municipiului Bucureşti pentru lucrările de interes local sau prin lege, după o
dreaptă şi prealabilă despăgubire, prin hotărâre judecătorească şi poate privi bunuri imobile
proprietatea persoanelor fizice sau juridice, cu sau fără scop lucrativ, precum şi cele aflate în
proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor [alin.(1), (2) şi (7)]. Nu pot fi
supuse exproprierii bunurile imobile proprietate publică, bunurile imobile proprietate privată a
statului, bunurile imobile proprietate privată a unităţilor administrativ-teritoriale (cu excepţia
situaţiei când utilitatea publică este de interes naţional).
Procedura exproprierii poate fi evitată de cei interesaţi prin cesiune amiabilă (art.4), situaţie
în care părţile convin o altă modalitate de transfer a imobilelor expropriate în proprietate publică.
În acest caz, actul juridic care se încheie este un contract ce trebuie să respecte toate condiţiile de
validitate precum şi cele de publicitate prevăzute de lege. Cesiunea amiabilă poate interveni în
orice fază a procedurii de expropriere, până în momentul soluţionării cererii de expropriere de
către tribunalul în a cărui rază este situat imobilul în cauză.
Dacă acordul de voinţă al părţilor priveşte modalitatea de transfer al dreptului de proprietate,
dar nu şi cuantumul sau natura despăgubirii, instanţele judecătoreşti iau act de înţelegerea
părţilor şi vor stabili numai cuantumul sau natura despăgubirii.
24
Procedura exproprierii se derulează în trei etape reglementate distinct de lege: utilitatea
publică şi declararea ei; măsuri pregătitoare exproprierii (etape administrative); exproprierea şi
stabilirea despăgubirilor (etapa judiciară).
Transferul dreptului de proprietate de la expropriat la expropriator operează îndată ce
obligaţiile impuse expropriatorului prin hotărâre judecătorească au fost îndeplinite [art.28
alin.(1)].
Efectul esenţial al exproprierii este acela al trecerii imobilului expropriat din proprietatea
privată în proprietatea publică, prin hotărâre judecătorească, liber de orice sarcini. Astfel, potrivit
art.28, drepturile reale principale - uzufructul, uzul, abitaţia şi superficia - precum şi orice alte
drepturi reale, cât şi concesionarea şi atribuirea în folosinţă se sting prin expropriere, titularii
acestora având dreptul la despăgubiri. Ipoteca şi privilegiile constituite asupra imobilului
expropriat se strămută de drept, prin subrogaţie reală cu titlu particular, asupra despăgubirilor
stabilite potrivit legii. Cât priveşte servituţile stabilite prin fapta omului, acestea se sting în
măsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivului stabilit prin
expropriere. Dacă imobilul expropriat făcea obiectul unei locaţiuni, aceasta încetează de drept la
data rămânerii definitive a hotărârii judecătoreşti de expropriere.
Dacă imobilul expropriat este oferit spre închiriere înainte de utilizarea lui în scopul pentru
care a fost expropriat, iar expropriatul este în situaţia de a-l utiliza, el are drept prioritar pentru a-
i fi închiriat, în condiţiile legii (art.34).
Dacă în termen de un an bunurile imobile expropriate nu au fost utilizate potrivit scopului
pentru care au fost preluate de la expropriat sau, după caz, lucrările nu au fost începute, foştii
proprietari pot să ceară retrocedarea lor, dacă nu s-a făcut o nouă declarare de utilitate publică. În
acest scop, foştii proprietari vor fi notificaţi la adresa iniţială comunicată expropriatorului în
vederea plăţii despăgubirii cuvenite pentru imobilul expropriat (art.35). Cererea de retrocedare se
introduce la tribunal, în termenul general de prescripţie, care curge de la data notificării şi, în
acest caz, tribunalul, după ce verifică temeiurile cererii, dispune retrocedarea, iar preţul
imobilului se va stabili ca şi în situaţia exproprierii, fără a putea însă depăşi despăgubirea
actualizată (art.36).
În cazul în care lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iar
expropriatorul doreşte înstrăinarea imobilului, expropriatul - fost proprietar - are un drept
prioritar la dobândire, la un preţ ce nu poate fi mai mare decât despăgubirea actualizată (art.37);
c) prin donaţie sau legat, acceptat în condiţiile legii, dacă bunul, prin natura lui sau prin
voinţa dispunătorului, devine de uz ori de interes public.
În acest caz normele generale se completează cu prevederile speciale, cum sunt prevederile
art.62 din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, primarul fiind cel care
acceptă o asemenea liberalitate, în calitate de reprezentant al unităţii administrativ teritoriale.
Mai mult, în cazul liberalităţilor afectate de sarcini există o condiţionare suplimentară, stabilită
de art.121 alin.(3) din Legea nr. 215/2001, acestea putând fi acceptate „numai cu aprobarea
consiliului local sau, după caz, a consiliului judeţean, cu votul a două treimi din numărul
membrilor acestuia”. În cazul bunurilor care intră în domeniul public al statului, acceptarea se
face de către Guvern ;
d) prin convenţie cu titlu oneros, dacă bunul, prin natura lui sau prin voinţa dobânditorului,
devine de uz ori de interes public;
e) prin transferul unui bun din domeniul privat al statului în domeniul public al acestuia sau
din domeniul privat al unei unităţi administrativ-teritoriale în domeniul public al acesteia, în
condiţiile legii. Potrivit art.8 alin.(1) din Legea nr. 213/1998, trecerea bunurilor din domeniul
privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul public al acestora se face,
după caz, prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al
Municipiului Bucureşti ori a consiliului local;
25
f) prin alte moduri stabilite de lege. O astfel de modalitate o constituie accesiunea, când
bunul principal face obiectul dreptului de proprietate publică.
§ 4. Exercitarea dreptului de proprietate publică

Modalităţile de exercitare a dreptului de proprietate publică sunt de competenţa organelor
centrale ale puterii executive pentru bunurile din domeniul public de interes naţional şi
autorităţile publice locale pentru bunurile din domeniul public de interes local. În concret aceste
modalităţi sunt dreptul de administrare, concesionarea, închirierea şi dreptul de folosinţă asupra
unor bunuri imobile.
Domeniul public - este acel domeniu din care fac parte numai bunurile care alcătuiesc
obiectul dreptului de proprietate publică a statului şi a unităţilor administrativ-teritoriale.
Reglementările Legii nr. 213/1998 circumscriu cu multă exactitate sfera bunurilor proprietate
publică statuând în art. 3 alin. 1 că domeniul public este compus din următoarele bunuri:
- bunurile enumerate în art. 135 alin. 4 din Constituţie;
- bunurile enumerate în anexa acestei legi;
- orice alte bunuri care potrivit legii sau prin natura lor sunt de uz sau de interes public şi sunt
dobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute de lege.
Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice sunt dreptul de administrare, dreptul de
concesiune şi dreptul de folosinţă cu titlu gratuit.
Dreptul de administrare se constituie prin hotărâre a Guvernului, a consiliului judeţean sau,
după caz, a consiliului local, autorităţile care şi controlează modul de exercitare a dreptului de
administrare. Dreptul de administrare aparţine regiilor autonome sau, după caz, autorităţilor
administraţiei publice centrale sau locale şi altor instituţii publice de interes naţional, judeţean ori
local. Titularul dreptului de administrare poate folosi şi dispune de bunul dat în administrare în
condiţiile stabilite de lege şi, dacă este cazul, de actul de constituire. Dreptul de administrare
încetează odată cu încetarea dreptului de proprietate publică sau prin actul de revocare emis, în
condiţiile legii, dacă interesul public o impune, de organul care l-a constituit.
Dreptul de concesiune. Concesionarul are dreptul şi, în acelaşi timp, obligaţia de exploatare a
bunului, în schimbul unei redevenţe şi pentru o durată determinată, cu respectarea condiţiilor
prevăzute de lege şi a contractului de concesiune. Calitatea de concesionar o poate avea orice
persoană fizică sau persoană juridică. Concesionarul poate efectua orice acte materiale sau
juridice necesare pentru a asigura exploatarea bunului. Cu toate acestea, sub sancţiunea nulităţii
absolute, concesionarul nu poate înstrăina şi nici greva bunul dat în concesiune sau, după caz,
bunurile destinate ori rezultate din realizarea concesiunii şi care trebuie, potrivit legii sau actului
constitutiv, să fie predate concedentului la încetarea, din orice motive, a concesiunii. Fructele,
precum şi, în limitele prevăzute de lege şi în actul de constituire, productele bunului concesionat
revin concesionarului.
Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit. Dreptul de folosinţă asupra bunurilor proprietate publică
se acordă, cu titlu gratuit, pe termen limitat, în favoarea instituţiilor de utilitate publică. În lipsa
unor dispoziţii contrare în actul de constituire, titularul nu beneficiază de fructele civile ale
bunului.
Domeniul privat - este definit de obicei prin antiteză spunându-se că el este acel domeniu din
care fac parte bunurile statului care nu aparţin domeniului public. Altfel spus, domeniul privat
cuprinde bunurile (mobile sau imobile) pe care statul sau unităţile administrativ-teritoriale le au
ca orice persoană fizică sau juridică. Din domeniul privat fac parte bunurile care au încetat de a
mai aparţine domeniului public, bunurile fără stăpân, clădirile, alte imobile şi mobilierul lor,
dacă nu sunt destinate pentru uz sau interes public; apoi, bunurile pe care statul sau unităţile
administrativ-teritoriale le dobândesc ca orice particular prin donaţie, testamente sau alte acte
juridice. Domeniul privat este supus dispoziţiilor de drept comun dacă prin lege nu se prevede
altfel.
26
§ 6. Stingerea dreptului de proprietate publică
Potrivit art.864 C.civ., dreptul de proprietate publică se stinge dacă bunul a pierit ori a fost
trecut în domeniul privat, dacă a încetat uzul sau interesul public, cu respectarea condiţiilor
prevăzute de lege (pentru terenuri art.45, 46 şi 48 din Legea nr. 18/1991, respectiv Legea nr.
213/1998 pentru celelalte bunuri ). Astfel, potrivit art.10 alin.(2) din Legea nr. 213/1998, trecerea
din domeniul public în domeniul privat se face, după caz, prin hotărâre a Guvernului, a
consiliului judeţean, respectiv a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau a consiliului
local, dacă prin Constituţie sau prin lege nu se dispune altfel.
1. Marea teritorială face parte din
a) domeniul privat al statului;
b) domeniul public al statului;
c) bunurile aflate în circuitul civil.
2. Bunurile din domeniul public sunt:
a) prescriptibile achizitiv;
b) imprescriptibile extinctiv;
c) sesizabile.
3. Bunurile din domeniul privat al statului sunt:
a) prescriptibile achizitiv;
b) sesizabile;
c) inalienabile.
1. b; c; 2.b; 3.a; b.
1. Regimul juridic al bunurilor din domeniul public
2. Concesiunea
3. Regimul juridic al bunurilor din domeniul privat
27
55.. M
MOOD
DAAL TĂ
LIIT ĂŢ
ŢIIL
LEED
DRREEPPT
TUULLU
UII D
DEE PPR
ROOPPR
RIIE
ETTA
ATTE
E
Atunci când dreptul de proprietate asupra unui bun privit ut singuli aparţine concomitent mai
multor subiecte de drept sau ca actul prin care s-a dobândit dreptul de proprietate să fie afectat de
o condiţie sau lovit de nulitate relativă, dreptul este afectat de modalităţi.
Dreptul de proprietate prezintă următoarele modalităţi:
- proprietatea rezolubilă;
- proprietatea anulabilă;
- proprietatea comună.
Precizări:
- modalităţile dreptului de proprietate nu trebuie confundate cu modalităţile actului juridic şi
nici cu obligaţiile afectate de modalităţi;
- modalităţile juridice ale dreptului de proprietate nu se exclud reciproc ele putând coexista;
- nu doar dreptul de proprietate poate fi afectat de modalităţi, ci orice drept real principal;
- unele dintre modalităţile se pot regăsi şi în cazul dreptului de proprietate publică şi al
drepturilor reale derivate din acesta.
§ 1. Proprietatea rezolubilă.
Proprietatea rezolubilă ia naştere pe cale convenţională, atunci când actul translativ de
proprietate este afectat de o condiţie, sau în temeiul legii ori ca urmare a unui fapt juridic
(atipică).
a) Proprietatea rezolubilă convenţională (tipică) ia naştere atunci când actul translativ de
proprietate este afectat de o condiţie (rezolutorie sau suspensivă ), între momentul încheierii
acestuia şi momentul la care condiţia se realizează sau devine imposibil de îndeplinit, putându-se
vorbi de doi proprietari: un proprietar cert - cel sub condiţie rezolutorie - şi un proprietar
eventual - cel sub condiţie suspensivă.
Atunci când actul este afectat de o condiţie rezolutorie, dobânditorul va fi proprietar sub
condiţie rezolutorie, iar transmiţătorul va fi proprietar sub condiţie suspensivă. Dacă, actul este
afectat de o condiţie suspensivă, dobânditorul va fi proprietar sub condiţie suspensivă, iar
transmiţătorul va fi proprietar sub condiţie rezolutorie.
Dreptul proprietarului sub condiţie rezolutorie are o existenţă nesigură în patrimoniul
acestuia deoarece, la îndeplinirea condiţiei, dreptul se stinge. Pentru proprietarul sub condiţie
suspensivă, acesta are, de fapt, o virtualitate de drept situată între drepturile eventuale (care
echivalează cu absenţa acestora) şi drepturile pure şi simple.
Pendente conditione (în perioada anterioară îndeplinirii condiţiei) bunul aparţine, teoretic, la
doi proprietari. Proprietarul sub condiţie rezolutorie exercită toate atributele dreptului de
proprietate, dar transmiterea proprietăţii sau constituirea de drepturi reale către terţi se face sub
aceeaşi condiţie rezolutorie. Proprietarul sub condiţie suspensivă are doar o virtualitate de drept
ce poate fi transmisă terţul dobânditor (acesta fiind tot proprietar sub condiţie suspensivă potrivit
principiului nemo ad allius transferum non potest) şi poate lua măsuri de conservare a acestei
virtualităţi.
Eveniente conditione (în perioada ulterioară îndeplinirii condiţiei) proprietarul sub condiţie
suspensivă re/devine proprietar pur şi simplu al bunului, cu efect retroactiv şi toate actele de
dispoziţie făcute de acesta se consolidează tot retroactiv.
Actele de conservare şi de administrare încheiate de proprietarul sub condiţie rezolutorie
rămân, în principiu, valabile, iar actele de dispoziţie vor fi desfiinţate cu efect retroactiv, cu
excepţia celor cu titlu oneros dacă terţul dobânditor de bună-credinţă nu a cunoscut existenţa
condiţiei, în această situaţie terţul putând invoca, după caz, fie uzucapiunea, fie dispoziţiile
art.937 alin.(1) C.civ.
28
În ce priveşte fructele culese ori încasate înaintea îndeplinirii condiţiei, acestea se cuvin
proprietarului sub condiţie rezolutorie, dacă nu există stipulaţie sau prevedere legală contrară
(art.1410 C.civ.).
Hotărârile judecătoreşti date împotriva proprietarului sub condiţie rezolutorie nu sunt
opozabile proprietarului sub condiţie suspensivă decât dacă a fost introdus în cauză, iar cele date
în favoarea proprietarului sub condiţie rezolutorie în contra terţilor îi vor profita celui din urmă.
Deficiente conditione (atunci când condiţia a devenit imposibil de realizat, inclusiv ca urmare
a realizării termenului prevăzut pentru îndeplinirea condiţiei), dreptul de proprietate al
proprietarului sub condiţie rezolutorie se consolidează retroactiv, iar actele juridice încheiate de
proprietarul sub condiţie suspensivă se desfiinţează tot retroactiv.
Astfel, proprietatea rezolubilă încetează la îndeplinirea condiţiei sau atunci când condiţia
devine imposibil de realizat, prin transformare în proprietate pură şi simplă.
În cazul bunurilor imobile trebuie avute în vedere şi prevederile art.898 şi 912 C.civ., din
materia cărţilor funciare, respectiv:
- art.898 pct. 1 teza I C.civ.: ”În afara altor cazuri prevăzute de lege, înscrierea provizorie în
cartea funciară se va putea cere: 1. dacă dreptul real dobândit este afectat de o condiţie
suspensivă ori rezolutorie...”;
- 912 C.civ.: ”(1) Dreptul afectat de o condiţie suspensivă se va radia din oficiu, dacă nu se
dovedeşte îndeplinirea condiţiei care afectează dreptul, în termen de 5 ani de la înscriere. (2) Tot
astfel se va radia condiţia rezolutorie, dacă nu s-a cerut, în temeiul ei, radierea dreptului înscris
sub o asemenea modalitate, timp de 10 ani de la înscriere.”
Astfel, dacă transferul proprietăţii este sub condiţie suspensivă, se va înscrie provizoriu
dreptul dobânditorului, care va fi radiat în termen de 5 ani de la înscriere dacă nu s-a dovedit
îndeplinirea condiţiei (deficiente conditione). Dacă se îndeplineşte condiţia, înainte de împlinirea
acestui termen, dreptul transmiţătorului se va radia şi cel al dobânditorului va deveni pur şi
simplu, prin radierea condiţiei suspensive (eveniente conditione).
Dacă transferul proprietăţii este sub condiţie rezolutorie, se va înscrie provizoriu dreptul
dobânditorului, care va fi radiat dacă, înainte de împlinirea termenului de 10, condiţia s-a
îndeplinit (eveniente conditione). Dacă se împlineşte termenul de 10 ani se radiază dreptul
transmiţătorului şi condiţia care afectează dreptul dobânditorului, acesta din urmă devenind
proprietar pur şi simplu (deficiente conditione).
b) Proprietatea rezolubilă atipică are ca izvor legea sau faptul juridic.
Potrivit art.1031 C.civ., orice donaţie încheiată între soţi este revocabilă numai în timpul
căsătoriei. Soţul donator poate revoca donaţia oricând în timpul căsătoriei, chiar nemotivat şi
independent de regimul matrimonial ales. Astfel, dreptul de proprietate al soţului donatar asupra
bunului donat depinde de împrejurarea dacă soţul donator va revoca sau nu donaţia şi de
existenţa căsătoriei, revocarea nemaifiind posibilă după desfacerea, încetarea (revocarea fiind
practic imposibilă deoarece dreptul de a revoca donaţia este unul intuitu personae) sau
desfiinţarea căsătoriei (în acest caz trebuie avut în vedere faptul că efectele nulităţii se produc
retroactiv, de regulă; apreciem că, în cazul căsătoriei putative, revocarea este permisă numai
soţului inocent şi numai până la momentul la care hotărârea de desfiinţare a căsătoriei rămâne
definitivă, soţul de rea-credinţă neavând această opţiune deoarece el nu a fost niciodată soţ dintr-
o căsătorie valabilă).
O situaţie în care calificarea este dată de chiar legea civilă priveşte vânzarea cu pact de
răscumpărare. Astfel, art.1758 C.civ. dispune: ”(1) Vânzarea cu opţiune de răscumpărare este o
vânzare afectată de condiţie rezolutorie prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a răscumpăra
bunul sau dreptul transmis cumpărătorului. (2) Opţiunea de răscumpărare nu poate fi stipulată
pentru un termen mai mare de 5 ani. Dacă s-a stabilit un termen mai mare, acesta se reduce de
drept la 5 ani.”.
29
În situaţia în care o persoană face construcţii, lucrări ori plantaţii asupra imobilului altuia,
potrivit art.582 şi 583 C.civ., proprietarul imobilului poate cere înscrierea dreptului său de
proprietate asupra construcţiilor, lucrărilor sau plantaţiilor respective. S-a susţinut şi se susţine că
atâta timp cât proprietarul terenului/imobilului nu şi-a manifestat voinţa de a prelua (sub imperiul
Codului civil din 1864) sau de a-şi înscrie dreptul, ne-am afla astfel în prezenţa unui caz de
proprietate rezolubilă atipică. Opinia susţinută de prevederile Codului civil din 1864 au fost
combătute, arătându-se că nu se poate vorbi de un drept de proprietate rezolubilă deoarece,
potrivit art.492 C.civ.1864, proprietarul fondului era prezumat a fi şi proprietarul construcţiilor,
lucrărilor sau plantaţiilor încă din momentul începerii realizărilor, iar constructorul dobândea un
drept de creanţă întemeiat pe principiul îmbogăţirii fără justă cauză a proprietarului terenului.
Apreciem că dispoziţiile actualului Cod civil permit o interpretare în sensul existenţei unei
proprietăţi rezolubile până la momentul în care proprietarul imobilului cere ”instanţei să dispună
înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării” [art.581 lit.a) şi art.582 alin.(1) lit.a)
C.civ.], deoarece ”orice lucrare este prezumată a fi făcută de proprietarul imobilului, cu
cheltuiala sa şi că este a lui, până la proba contrară”, dar proba contrară ”se poate face... când
proprietarul imobilului nu şi-a intabulat dreptul de proprietate asupra lucrării noi” (art.579
C.civ.), iar autorul lucrării îşi poate ridica materialele ”până la data încheierii convenţiei sau a
introducerii acţiunii de către cel îndreptăţit la înscrierea în cartea funciară” [art.590 alin.(1)
C.civ.].
Un alt caz este acela în care este posibilă desfiinţarea, cu efect retroactiv, a contractului
sinalagmatic translativ de proprietate, ca urmare a neexecutării culpabile sau fortuite a
obligaţiilor uneia dintre părţile contractante.
§ 2.Proprietatea anulabilă
Proprietatea este anulabilă atunci când dreptul de proprietate asupra unui bun a fost dobândit
printr-un act juridic translativ de proprietate lovit de nulitate relativă. Această modalitate
temporară durează până la consolidarea dreptului de proprietate al dobânditorului prin acoperirea
nulităţii, prin confirmarea expresă sau tacită a actului anulabil, sau până la desfiinţarea acestuia
ca urmare a invocării nulităţii, pe calea principală acţiunii în anulabilitate sau pe cale de excepţie.
În perioada cât există incertitudinea privind invocarea nulităţii relative de către cel
îndreptăţit, respectiv posibilitatea confirmării actului juridic anulabil, suntem în prezenţa a doi
titulari ai dreptului de proprietate asupra aceluiaşi bun, având calităţi diferite existând vocaţia
exerciţiului dreptului atât pentru transmiţător cât şi pentru dobânditor.
Transmiţătorul se comportă ca un proprietar sub condiţie suspensivă, iar dobânditorul ca un
proprietar sub condiţie rezolutorie.
§ 3. Proprietatea comună pe cote-părţi

Proprietatea comună este acea modalitate a dreptului de proprietate ce se caracterizează prin
faptul că dreptul de proprietate aparţine concomitent, asupra aceluiaşi bun, mai multor titulari.
La exercitarea atributelor dreptului de proprietate pot participa, concomitent, toţi titularii, asupra
întregului bun. Este vorba, în fapt, de vocaţia la exercitarea atributelor dreptului de proprietate de
către toţi coproprietarii deoarece, practic, aceasta se poate face de către unul singur dintre ei, în
numele său, dar şi al celorlalţi coproprietari, sau atributele pot fi „distribuite “ între ei şi, de
asemenea, este posibil ca aceasta să fie încredinţată unei terţe persoane.
Proprietatea comună prezintă două forme: proprietatea pe cote părţi (coproprietatea) şi
proprietatea comună în devălmăşie (devălmăşia).
30
3.1. Proprietatea comună pe cote părţi obişnuită
Coproprietatea obişnuită reprezintă acea formă a coproprietăţii care se caracterizează prin
acea că fiecare coproprietar este „titularul exclusiv al unei cote-părţi din dreptul de proprietate şi
poate dispune în mod liber de aceasta în lipsă de stipulaţie contrară” (art.634 alin.1 C.civ.)
Cotele părţi sunt prezumate a fi egale până la proba contrarie (art.634 alin.2 teza I-a C.civ.) şi
pot fi determinate sau determinabile.
În materia coproprietăţii, regula care guvernează modul de exercitare a drepturilor
coproprietarilor este regula unanimităţii care necesită unele nuanţări:
- actele de conservare - cele care au drept scop evitarea diminuării valorii sau pierderii unui
bun - pot fi făcute de către unul singur dintre coproprietari, cu privire la întregul bun, pentru că
sunt profitabile tuturor, prin excepţie de la regula unanimităţii (art.640 C.civ.);
- actele de administrare se fac numai cu acordul coproprietarilor ce deţin majoritatea cotelor-
părţi - regula unanimităţii fiind înlocuită cu regula majorităţii.
Prin excepţie, atunci când prin actele de administrare se limitează în mod substanţial
posibilitatea unui coproprietar de a folosi bunul comun în raport cu cota sa parte ori care impun
acestuia o sarcină excesivă prin raportare la cota sa parte sau la cheltuielile suportate de către
ceilalţi coproprietari este necesar acordul acestuia (art.641 alin.2 C.civ.) chiar dacă majoritatea s-
a realizat şi fără acest acord.
- fiecare dintre coproprietari poate dispune liber şi neîngrădit de cotă-parte ideală şi abstractă
din drept.
Dacă unul singur dintre coproprietari înstrăinează dreptul de proprietate asupra întregului bun
şi ulterior nu asigură transmiterea proprietăţii întregului bun către cumpărător, acesta din urmă
poate cere, pe lângă daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea preţului proporţional cu cota-
parte pe care nu a dobândit-o, fie rezoluţiunea contractului în cazul în care nu ar fi cumpărat dacă
ar fi ştiut că nu va dobândi proprietatea întregului bun.
„Fiecare coproprietar poate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice
acţiune privitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare”, supunând asemenea
acţiuni regimului juridic aplicabil actelor de conservare. Când acţiunea nu este introdusă de toţi
coproprietarii, pârâtul poate cere instanţei de judecată introducerea în cauză a celorlalţi
coproprietari în calitate de reclamanţi.
Hotărârile judecătoreşti pronunţate în folosul coproprietăţii profită tuturor coproprietarilor.
Hotărârile judecătoreşti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalţi coproprietari
(art.643 alin.3 C.civ.).
- folosinţa bunului comun, realizată prin acte materiale, fiecare coproprietar are dreptul de a
folosi bunul comun în măsura în care nu schimbă destinaţia şi nu aduce atingere drepturilor
celorlalţi coproprietari, dar schimbarea destinaţiei sau transformarea utilizării obişnuite a bunului
trebuie realizate cu respectarea regulii unanimităţii.
Cel care, împotriva voinţei celorlalţi proprietari, exercită în mod exclusiv folosinţa bunului
comun poate fi obligat la despăgubiri”.
- modul de folosire a bunului comun (art.639 C.civ.) se stabileşte prin acordul
coproprietarilor, iar în caz de neînţelegere, prin hotărâre judecătorească.
- productele şi fructele bunului se cuvin tuturor coproprietarilor, proporţional cu cota-parte
ideală din drept. Acestea vor face obiect tot al coproprietăţii obişnuite. Fructele naturale sau
fructele industriale ale bunului comun însuşite de un coproprietar fac parte din masa partajabilă
cât timp ele nu au fost consumate ori înstrăinate sau nu au pierit şi pot fi identificate distinct. În
caz contrar, coproprietarul interesat are dreptul la despăgubiri, cu excepţia cazului în care
fructele au pierit în mod fortuit.
Dreptul de a reclama fructele civile ale bunului comun însuşite de un coproprietar este supus
prescripţiei, potrivit dreptului comun (art.638 alin.3 C.civ.) – 3 ani.
31
Cheltuielile pentru obţinerea fructelor se împart între coproprietari tot în funcţie de cotele
părţi ideale ale acestora. Coproprietarul care a suportat singur cheltuielile producerii sau
culegerii fructelor are dreptul la restituirea acestor cheltuieli de către coproprietari, în proporţie
cu cotele lor părţi (art.638 alin.1 C.civ.) în termen de 3 ani.
- nerespectarea regulii unanimităţii atrage inopozabilitatea faţă de coproprietarul care nu şi-a
manifestat acordul a actelor juridice de administrare şi de dispoziţie pentru încheierea cărora art.
641 C.civ. cere existenţa acordului tuturor coproprietarilor (art.642 C.civ.);
- coproprietarii pot încheia contracte de administrare a coproprietăţii (art. 644 C.civ.) prin
care derogă de la regimul legal al coproprietăţii, acestea având ca obiect: modul de împărţire a
beneficiilor şi de suportare a sarcinilor coproprietăţii, care se pot face şi în funcţie de alte criterii
decât cel prevăzut de art. 635 C.civ. (adică altfel decât prin raportare la cota-parte din dreptul de
proprietate a fiecărui coproprietar); exercitarea dreptului de folosinţă a bunului comun (art. 636
C.civ.); încheierea actelor de administrare (art. 641 C.civ.); înlăturarea sancţiunii inopozabilităţii
actelor juridice la care se referă art. 642 alin. (1) C.civ..
Fiecare coproprietar este ţinut a contribui, proporţional cu cota sa parte ideală şi abstractă din
drept, la cheltuielile privind întreţinerea, conservarea şi administrarea bunului aflat în
coproprietate obligaţiile cu un asemenea obiect fiind, în lipsă de stipulaţie contrară, divizibile
între coproprietari şi se încadrează în categoria sarcinilor coproprietăţii. De asemenea, ei sunt
ţinuţi proporţional cu cota lor parte din drept la respectarea tuturor „sarcinilor coproprietăţii,
inclusiv a obligaţiilor reale (propter rem şi scriptae in rem) care privesc bunul.
Modurile de încetare a coproprietăţii temporare şi transformarea în proprietate pură şi simplă
sunt: partajul, dobândirea de către o singură persoană a dreptului de proprietate (unul dintre
coproprietari sau un terţ) şi distrugerea bunului.
3.2. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată

Proprietatea comună pe cote-părţi forţată se caracterizează prin faptul că în determinarea ei
este relevantă natura sau destinaţia bunurilor care fac obiectul acestei modalităţi juridice, iar nu
voinţa coproprietarilor.
Bunurile care fac obiectul dreptului de proprietate comună pe cote-părţi forţată sunt, de
regulă, bunuri accesorii ale unor bunuri principale, aflate în proprietatea exclusivă a titularilor
Cazurile de coproprietate forţată. Se află în coproprietate forţată (art. 646 C.civ.):
1. - părţile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente (art. 649 C.civ.);
- despărţiturilor comune (art. 660 C.civ.);
- proprietatea periodică (art. 687 C.civ.). Proprietatea periodică a fost definită ca fiind
„modalitate a dreptului de proprietate în cadrul căreia fiecare exercită în nume şi în interes
propriu prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate, care se repetă
succesiv şi perpetuu, la intervale regulate, presupunând cel puţin 2 titulari care pot fi persoane
fizice sau juridice (inclusiv statul), între care nu există niciun raport juridic “.
- amintirile de familie (art. 1.141 şi 1142 C.civ. - tablouri de familie, scrisori, hârtii de
familie, morminte, construcţii funerare ş.a.m.d.);
2. bunurile comune necesare sau utile pentru folosirea a două imobile vecine, situate pe linia
de hotar între acestea, cum ar fi potecile, fântânile, drumurile şi izvoarele;
3. bunurile comune afectate utilizării a două sau a mai multor fonduri, cum ar fi o centrală
termică sau alte instalaţii care deservesc două sau mai multe clădiri, un drum comun într-un
cartier de locuinţe sau alte asemenea bunuri;
4. orice alt bun comun prevăzut de lege - în această ultimă categorie terenurile cu destinaţie
forestieră şi construcţiile situate pe acestea, asupra cărora li s-a reconstituit dreptul de
proprietate, în condiţiile Legii nr. 1/2000, respectiv bunurile care au aparţinut composesoratelor,
obştilor de moşneni sau de răzeşi sau altor forme asimilate acestora
32
Fiecare coproprietar are dreptul de a exercita acte de folosinţă asupra tuturor bunurilor care
formează obiectul coproprietăţii forţate, chiar în integralitatea lor, ca şi cum fiecare coproprietar
ar fi proprietarul lor exclusiv, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea
folosinţei de către ceilalţi coproprietari (art.647 alin.1 C.civ.).
Când bunul comun are caracter accesoriu în raport cu un bun principal, fiecare coproprietar
poate să dispună cu privire la cota sa parte din dreptul de proprietate asupra bunului comun
numai odată cu exercitarea dreptului de dispoziţie asupra bunului principal (art.647 alin.2
C.civ.). Din interpretarea per a contrario a prevederilor art. 647 alin. (2) NCC rezultă că dreptul
de dispoziţie asupra cotei părţi poate fi înstrăinat şi separat când bunul care face obiectul
coproprietăţii forţate nu este accesoriu.
Cheltuielile pentru întreţinerea şi conservarea bunului comun se suportă în mod proporţional
cu cota-parte din drept a fiecărui coproprietar. Când bunul comun are caracter accesoriu, în
absenţa unei convenţii contrare, cota-parte din drept a fiecărui coproprietar se stabileşte în
funcţie de întinderea bunului principal.
§ 4. Proprietatea în devălmăşie
Proprietatea comună în devălmăşie este forma proprietăţii comune ce se caracterizează prin
aceea că bunul aparţine concomitent mai multor proprietari fără ca aceştia să aibă o cotă-parte
ideală şi abstractă din drept. Altfel spus, aceştia nu cunosc nici cota-parte materială din bun şi
nici cota-parte ideală şi abstractă din drept ce aparţine fiecăruia dintre ei.
Proprietatea în devălmăşie este asociată, ca regulă, relaţiilor patrimoniale dintre soţi, dar se
recunoaşte posibilitatea dobândirii acesteia în afara raporturilor de familie. Aceasta poate lua
naştere prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic.
Dreptul comun în materie îl constituie regimul comunităţii legale reglementat de art.339-357
C.civ., iar în cazul în care aceasta ia naştere prin efectul unei legi speciale, este supusă
dispoziţiilor acelei legi care se completează cu cele de drept comun (art.668 C.civ.).
Fiecare codevălmaş are dreptul de a folosi bunul fără consimţământul expres al celorlalţi
codevălmaşi, dar schimbarea destinaţiei nu se poate face decât cu respectarea regulii
unanimităţii.
De asemenea, fiecare codevălmaş poate încheia singur acte de conservare, acte de
administrare.
Actele de înstrăinare sau de grevare cu drepturi reale nu pot fi încheiate decât cu acordul
tuturor codevălmaşilor.
Temeiul dreptului de proprietate în devălmăşie al soţilor se regăseşte în regimul comunităţii
legale (şi a celei convenţionale) de bunuri a acestora. În patrimoniul soţilor există în acest caz
două categorii de bunuri: bunuri comune ambilor soţi şi bunuri proprii fiecăruia dintre soţi.
În cadru regimului comunităţii legale, care constituie dreptul comun, sunt bunuri comune, de
la data dobândirii lor, bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de oricare dintre soţi. Nu sunt
bunuri comune, ci bunuri proprii ale fiecărui soţ: bunurile dobândite prin moştenire legală, legat
sau donaţie, cu excepţia cazului în care dispunătorul a prevăzut, în mod expres, că ele vor fi
comune; bunurile de uz personal; bunurile destinate exercitării profesiei unuia dintre soţi, dacă
nu sunt elemente ale unui fond de comerţ care face parte din comunitatea de bunuri; drepturile
patrimoniale de proprietate intelectuală asupra creaţiilor sale şi asupra semnelor distinctive pe
care le-a înregistrat; bunurile dobândite cu titlu de premiu sau recompensă, manuscrisele
ştiinţifice sau literare, schiţele şi proiectele artistice, proiectele de invenţii şi alte asemenea
bunuri; indemnizaţia de asigurare şi despăgubirile pentru orice prejudiciu material sau moral
adus unuia dintre soţi; bunurile, sumele de bani sau orice valori care înlocuiesc un bun propriu,
precum şi bunul dobândit în schimbul acestora; fructele bunurilor proprii.
33
Pentru a califica un bun ca fiind bun comun trebuie îndeplinite două condiţii cumulative:
bunul să fi fost dobândit de oricare dintre soţi în timpul comunităţii legale; bunul să nu facă parte
din categoria bunurilor proprii.
Prin dobândire se înţelege a deveni titular al dreptului de proprietate în temeiul oricărui mod
originar sau derivat prevăzut de legea civilă. Bunurile vor fi considerate comune numai dacă au
fost dobândite prin acte juridice oneroase, deoarece, bunurile dobândite în timpul căsătoriei prin
moştenire, legat sau donaţie sunt proprii ale soţului dobânditor, afară numai dacă dispunătorul nu
a prevăzut că vor fi comune.
Fac obiectul proprietăţii în devălmăşie atât bunurile dobândite de soţi împreună, cât şi cele
dobândite de oricare dintre soţi în tot timpul căsătoriei. Faptul că în înscrisul constatator al
dobândirii figurează doar unul dintre soţi sau că formalităţile privind publicitatea, acolo unde
este cazul, s-au făcut numai pe numele unuia dintre soţi, nu afectează caracterul de bun comun.
Dacă soţii dobândesc împreună cu o altă persoană dreptul de proprietate asupra unui bun,
dreptul lor de proprietate comună în devălmăşie va coexista cu dreptul de proprietate comună pe
cote-părţi al terţului.
1. Proprietatea forţată încetează, ca regulă, prin:
a) partaj convenţional;
b) pieirea bunului;
c) partaj judiciar.
2. Bunurile de uz personal ale soţilor, în cazul comunităţii legale, sunt:
a) bunuri proprii;
b) bunuri comune;
c) în funcţie de momentul dobândirii, bunuri comune sau proprii.
3. Creditorii personali ai unuia dintre soţi pot urmări:
a) bunurile comune ale soţilor;
b) doar bunurile proprii ale soţilor;
c) bunurile proprii ale soţului debitor, urmând, în măsura în care nu şi-au
satisfăcut creanţa din acestea, să ceară partajarea bunurilor comune şi să
urmărească, în continuare, bunurile care i-au fost atribuite soţului debitor.

1. b; 2.a, c; 3.c.
1. Comparaţie între proprietatea rezolubilă şi cea anulabilă
2. Comparaţie între proprietatea comună pe cote părţi şi devălmăşie
3. Proprietatea forţată
34
66.. D
DEEZ
ZMME
EMMB RĂ
BR ĂMMIINNTTE
ELLE
EDDRREEPPT
TUULLU
UII D
DEE PPR
ROOPPR
RIIE
ETTA
ATTE
E
În literatura de specialitate s-a afirmat adesea faptul că dreptul de proprietate este un drept
total, complet. Aceasta se explică tocmai prin alcătuirea conţinutului său juridic, fiind singurul
drept real absolut, ce reuneşte toate cele trei atribute: posesia, folosinţa şi dispoziţia. Conform
art.555 alin.(1) C.civ, aceste prerogative recunoscute proprietarului bunului trebuie exercitate în
limitele stabilite de lege. Acelaşi articol prevede totodată, în alineatul următor, faptul că dreptul
de proprietate privată este susceptibil de modalităţi şi dezmembrăminte.
Codul civil actual acordă un spaţiu considerabil detalierii dezmembrămintelor dreptului de
proprietate privată, fără însă a le defini expres.
Putem defini dezmembrămintele ca fiind acele drepturi reale principale, care se constituie
sau se dobândesc ca urmare a desprinderii ori limitării unor prerogative din conţinutul juridic al
dreptului de proprietate privată. Concret, atributele dreptului de proprietate privată sunt separate
temporar şi transferate către alte persoane. În nici un caz, dezmembrarea dreptului de proprietate
nu duce la suprimarea acestuia, ci doar la restrângerea, la limitarea sa, proprietarul fiind lipsit de
plenitudinea atributelor proprietăţii. Cu toate acestea, există posibilitatea ca proprietarul să
exercite împreună cu o altă persoană elemente din prerogativele dreptului de proprietate privată.
În situaţia dezmembrării dreptului de proprietate, proprietarul va păstra o parte din atributele
conferite de calitatea sa, înfăţişându-se în continuare ca nud proprietar. Astfel, în cazul în care
usus şi fructus sunt transferate către o altă persoană, nudului proprietar îi rămâne ius possidendi,
respectiv aproprierea în întregime, urmând sa împartă stăpânirea cu titularul
dezmembrământului. În ceea ce priveşte dispoziţia materială, nudul proprietar o poate exercita în
măsura în care nu este stânjenit exerciţiul dezmembrământului. Prerogativa dispoziţiei materiale
este aşadar minimizată, câteodată chiar până la golirea totală de conţinut.
Drepturile reale principale derivate, după cum mai sunt numite, pot fi constituite numai în
cazul proprietăţii private, fiind incompatibile cu dreptul de proprietate publică. Mai mult, ele
sunt opozabile tuturor, inclusiv titularului dreptului de proprietate şi sunt limitate ca număr, după
cum arată art.555 alin.(2) C.civ.
Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt, potrivit Codului civil, următoarele:
superficia (art.693-702 C.civ.), uzufructul (art.703-748 C.civ.), uzul şi abitaţia (art.749-754
C.civ.), servituţile (art.755-772 C.civ.).
§ 1. Dreptul de uzufruct
Conform art.703 C.civ., uzufructul este dreptul de a folosi bunul altei persoane şi de a culege
fructele acestuia, întocmai ca proprietarul, însă cu îndatorirea de a-i conserva substanţa.
Proprietarul are aşadar, posibilitatea dezmembrării dreptului său, separând atributele dreptului
de proprietate referitoare la acelaşi bun. Astfel, o altă persoană, numită uzufructuar, va deţine
atributul folosinţei (usus şi fructus), iar proprietarul bunului devine din acest moment nud
proprietar, el păstrând atributul dispoziţiei, dar şi parte din posesie. Prin urmare, cele două părţi
vor împărţi atributul posesiei, fiecare având o posesie corespunzătoare dreptului său.
Uzufructul este un dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, fiind aşadar un drept
real principal (art.551 pct. 3 C.civ.).
Dreptul de uzufruct este un drept temporar. Distingem două cazuri: dacă titularul uzufructului
este o persoană fizică, durata maximă a uzufructului este durata vieţii uzufructuarului [art.708
alin.(1) C.civ.], iar dacă uzufructuarul este o persoană juridică, durata maximă este de 30 de ani
[art.708 alin.(2) C.civ.].
Uzufructul poate face obiectul cesiunii. Potrivit art.714 alin.(1) C.civ., în absenţa unei
prevederi contrare, uzufructuarul poate ceda dreptul său unei alte persoane fără acordul nudului
proprietar, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile. Uzufructuarul cedent va
răspunde în faţa nudului proprietar pentru obligaţiile născute înainte de cesiune. După momentul
35
cesiunii până la notificarea ei, uzufructuarul şi cesionarul vor răspunde în solidar pentru
îndeplinirea tuturor obligaţiilor faţă de nudul proprietar [alin.(2)], iar după notificare, singurul
ţinut de obligaţiile născute după această dată va fi cesionarul. Uzufructuarul iniţial va avea acum
calitatea unui fidejusor [alin.(3)]. După cesiune, uzufructul va continua până la împlinirea
termenului iniţial ori până la decesul uzufructuarului cedent [alin.(4)].
Art.706 C.civ. stabileşte faptul că pot fi date în uzufruct orice bunuri mobile sau imobile,
corporale ori incorporale, inclusiv o masă patrimonială, o universalitate de fapt ori o cotă parte
din acestea. Totodată, uzufructul poartă asupra tuturor accesoriilor bunului dat în uzufruct,
precum şi asupra a tot ce se uneşte sau se încorporează în acestea (art.707 C.civ.).
În cazul în care obiect al uzufructului îl constituie bunuri consumptibile, cum sunt banii,
grânele, băuturile, uzufructuarul are obligaţia de a înapoia bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi
valoare, ori contravaloarea acestora la data stingerii uzufructului (art.712 C.civ.). Această situaţie
poartă denumirea de cvasiuzufruct - se transmite către uzufructuar însuşi dreptul de proprietate,
nemaiavând loc o dezmembrare.
Dacă uzufructul poartă asupra unor bunuri care, deşi neconsumptibile, se uzează ca urmare a
folosirii lor, uzufructuarul are dreptul de a le folosi ca un bun proprietar şi potrivit destinaţiei lor,
fiind ţinut să le restituie în starea în care se află la data stingerii uzufructului (art.713 C.civ.).
Art.703 C.civ. stabileşte că uzufructul se poate constitui prin act juridic, uzucapiune sau alte
moduri prevăzute de lege, dispoziţiile în materie de carte funciară fiind aplicabile.
Prin urmare, dreptul de uzufruct se poate constitui prin acte juridice inter vivos - convenţii, ori
acte juridice mortis causa - testament. Prin convenţie, uzufructul poate fi constituit în mod direct
- proprietarul transmite către altă persoană usus şi fructus -, sau în mod indirect -, proprietarul
transmite către altă persoană nuda proprietate, păstrând pentru sine dreptul de uzufruct. O
condiţie esenţială care trebuie îndeplinită este aceea că persoana care constituie dreptul de
uzufruct trebuie să fie proprietarul bunului şi să aibă capacitate deplină de exerciţiu.
Atunci când obiectul uzufructului îl constituie un bun imobil, actul juridic va respecta forma
autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.
Efectele dreptului de uzufruct privesc drepturile şi obligaţiile uzufructuarului şi ale nudului
proprietar:
A. Drepturile uzufructuarului:
- dreptul de a avea folosinţa exclusivă a bunului şi dreptul de a culege fructele acestuia,
fără a-i consuma substanţa (art.709 C.civ.);
- dreptul de cesiune a uzufructului (art.714 C.civ.);
- dreptul de a închiria sau arenda bunul care face obiectul uzufructului (art.715 C.civ.);
- dreptul de a-şi apăra uzufructul.
B. Obligaţiile uzufructuarului:
- obligația uzructuarului de a inventaria bunurile mobile şi constatarea stării în care se află
imobilele (art.723 C.civ.); obligaţia uzufructuarului de a depune o garanţie pentru îndeplinirea
obligaţiilor sale (art.726 C.civ.);
- obligaţii apărute în timpul exercitării uzufructului, cum ar fi, spre exemplu obligaţia
prevăzută în art.703 C.civ. de a conserva substanţa bunului, obligaţia de a se folosi de lucru ca un
bun proprietar (art.713 C.civ.), obligaţia de întreţinere a bunului prin efectuarea lucrărilor de
reparaţii (art.729 C.civ.) etc.;
- obligaţii născute în momentul stingerii uzufructului: obligaţia de restituire a bunului sau
contravaloarea acestuia (art.713 C.civ.), obligaţia de a plăti despăgubiri în situaţia pieirii bunului
din culpa sa etc.
C. Drepturile nudului proprietar:
- dreptul de a poseda bunul;
- dreptul de a dispune de bun – poate exercita atributul dispoziţiei numai în ceea ce
priveşte nuda proprietate, cu respectarea dreptului de uzufruct constituit;
36
- dreptul de protecţie juridică a nudei proprietăţi;
- dreptul de a cere încetarea uzufructului în cazul abuzului de folosinţă ori în situaţia
nerespectării modului normal de folosinţă a lucrului.
D. Obligaţiile nudului proprietar:
- obligaţia de a nu face – obligaţie generală negativă corelativă dreptului de uzufruct;
- obligaţii ce intră în conţinutul unor raporturi juridice obligaţionale: obligaţia contra
evicţiunii, obligaţia de a reconstrui alături de uzufructuar ceea ce s-a distrus datorită vechimii ori
dintr-un caz fortuit (art.731 C.civ.), obligaţia de a suporta sarcinile şi cheltuielile proprietăţii
(art.735 C.civ.), etc.
Modurile specifice de stingere a uzufructului sunt prevăzute în art.746-748 C.civ.:
- moartea uzufructuarului ori, după caz, încetarea personalităţii juridice;
- ajungerea la termen;
- consolidare, atunci când calitatea de uzufructuar şi cea de nud proprietar se întrunesc în
aceeaşi persoană;
- renunţarea la uzufruct;
- neuzul timp de 10 ani sau, după caz, timp de 2 ani de zile în cazul uzufructului unei
creanţe;
- în cazul abuzului de folosinţă – nudul proprietar poate cere încetarea uzufructului atunci
când uzufructuarul abuzează de folosinţa bunului, aduce stricăciuni sau îl lasă să se degradeze;
- pieirea bunului.
§ 2. Uzul şi abitaţia
Potrivit art.749 C.civ., uzul este dreptul unei persoane de a folosi lucrul altuia şi de a-i culege
fructele naturale şi industriale numai pentru nevoile proprii şi ale familiei sale.
Art.750 C.civ. stabileşte că titularul dreptului de abitaţie are dreptul de a locui în locuinţa
nudului proprietar împreună cu soţul şi copiii săi, chiar dacă nu a fost căsătorit sau nu avea copii
la data la care s-a constituit abitaţia, precum şi cu părinţii ori alte persoane aflate în întreţinere.
Uzul şi abitaţia sunt forme ale dreptului de uzufruct, fiind supuse aceloraşi reguli cu privire la
constituire, exercitare şi stingere. Deosebirea constă în aceea că în situaţia acestor două
dezmembrăminte nu putem vorbi de cesiune ca în cazul uzufructului (art.752 C.civ.). Aşadar,
titularii lor trebuie să le exercite numai pentru nevoile proprii şi ale familiei lor, ele fiind drepturi
intuitu persoane.
Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie se diferenţiază prin obiectul în legătură cu care ele pot fi
constituite. Astfel, în cazurile în care obiectul îl reprezintă o locuinţă, suntem în prezenţa
abitaţiei, iar în toate celelalte cazuri discutăm despre uz.
Bunul care face obiectul unuia dintre cele două dezmembrăminte ale dreptului de proprietate
privată, nu poate fi închiriat sau arendat, după cum se arată în art.752 C.civ..
Conform art.753 C.civ., dacă titularul dreptului de uz sau abitaţie este îndreptăţit să perceapă
toate fructele naturale şi industriale produse de bun sau,după caz, să ocupe întreaga locuinţă, este
dator să plătească toate cheltuielile de cultură şi reparaţiile întocmai ca şi uzufructuarul. În cazul
în care folosinţa este parţială, suportarea cheltuielilor se face proporţional.
§ 3. Servituţile
Servitutea este definită de art.755 C.civ. ca fiind sarcina care grevează un imobil, pentru uzul
sau utilitatea imobilului altui proprietar. Utilitatea rezultă din destinaţia economică a fondului
dominant sau constă într-o sporire a confortului acestuia.
Astfel, servitutea presupune existenţa a două imobile, unul având calitatea de fond dominant,
celălalt de fond aservit, ce aparţin unor proprietari diferiţi.
37
Ca dezmembrământ al dreptului de proprietate privată, dreptul de servitute are următoarele
caractere juridice:
- dreptul de servitute este un drept real imobiliar;
- dreptul de servitute presupune existenţa a cel puţin două imobile ce aparţin unor
proprietari diferiţi; imobilele trebuie să fie vecine, dar nu neapărat cu un hotar comun;
- dreptul de servitute este un drept accesoriu al dreptului de proprietate asupra fondului
dominant; servitutea va urma întotdeauna soarta dreptului de proprietate asupra fondului
dominant, neputând fi înstrăinată, urmărită sau ipotecată separat;
- dreptul de servitute este indivizibil, în sensul că ea grevează întregul fond aservit şi
profită întregului fond dominant; spre exemplu, dacă fondul aservit aparţine mai multor
coproprietari, servitutea poate fi constituită numai cu acordul tuturor coproprietarilor; în schimb,
dacă fondul dominant este cel care aparţine mai multor coproprietari, servitutea poate fi
constituită fără a fi necesar acordul tuturor.
Din perspectiva manifestării lor externe, art.760 C.civ. distinge între:
- servituţi aparente: acelea a căror existenţă este atestată de un semn vizibil de servitute,
cum ar fi o uşă, o fereastră, apeduct;
- servituţi neaparente: acelea a căror existenţă nu este atestată de un semn vizibil de
servitute, cum ar fi servitutea de a nu construi sau de a nu construi peste o anumită înălţime.
În funcţie de modul de exercitare, servituţile pot fi (art.761 C.civ.):
- servituţi continue: acelea a căror exerciţiu este sau poate fi continuu fără a fi necesar
faptul actual al omului, cum ar fi servitutea de vedere sau servitutea de a nu construi;
- servituţi necontinue: acelea pentru a căror existenţă este necesar faptul actual al omului,
cum ar fi servitutea de trecere cu piciorul ori cu mijloace de transport.
După obiect, servituţile se împart în (art.762 C.civ.):
- servituţi pozitive: acelea prin care proprietarul fondului dominant exercită o parte din
prerogativele dreptului de proprietate asupra fondului aservit, cum ar fi servitutea de trecere;
- servituţi negative: acelea prin care proprietarul fondului aservit este obligat să se abţină
de la exercitarea unora dintre prerogativele dreptului său de proprietate, cum ar fi servitutea de a
nu construi.
În art.756 C.civ. se specifică modurile de constituire a dreptului de superficie, după cum
urmează:
- prin act juridic: convenţie sau testament; dreptul de servitute se poate constitui atât prin
contract cu titlu gratuit cât şi cu titlu oneros; în oricare dintre cazuri, convenţiile trebuie să fie
încheiate în formă autentică (art.756 C.civ.);
- prin uzucapiune: prin uzucapiune tabulară poate fi dobândită orice servitute, iar prin
uzucapiune extratabulară, pot fi dobândite numai servituţile pozitive (art.763 C.civ.).
Exercitarea dreptului de servitute implică drepturi şi obligaţii pentru proprietarii celor două
fonduri:
A. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominant
Legiuitorul a stabilit că, în lipsa unei prevederi contrare, proprietarul fondului dominant poate
lua toate măsurile şi poate face, pe cheltuiala sa, toate lucrările pentru a exercita şi conserva
servitutea. Cheltuielile legate de conservarea acestor lucrări revin ambilor proprietari,
proporţional cu avantajele pe care le obţin, în măsura în care lucrările efectuate pentru exerciţiul
servituţii sunt necesare şi profită inclusiv fondului aservit (art.765 C.civ.).
Totodată, art.759 C.civ. prevede posibilitatea ca proprietarul fondului dominant să
dobândească prin actul constitutiv un drept de creanţă cu privire la efectuarea de către
proprietarul fondului aservit, pe cheltuiala sa, a lucrărilor necesare pentru exercitarea servituţii.
Art.768 C.civ. dispune ca proprietarul fondului dominant trebuie să respecte întocmai
prevederile actului constitutiv al servituţii, fără să agraveze situaţia fondului aservit şi fără să
aducă prejudicii proprietarului fondului aservit prin exercitarea servituţii.
38
Mai mult, în situaţia în care fondul dominant se împarte, servitutea va putea fi exercitată
pentru uzul şi utilitatea fiecărei părţi, fără ca situaţia fondului aservit să poată fi agravată.
Proprietarul fondului dominant are posibilitatea apărării dreptului de servitute prin acţiuni
specifice cum ar fi: acţiunea confesorie de servitute ce poate fi intentată împotriva oricărei
persoane ce împiedică exercitarea dreptului de servitute, inclusiv împotriva proprietarului
fondului aservit; acţiunea posesorie atunci când se solicită înlăturarea tulburării de către o
persoană ce pretinde a exercita o servitute; o acţiune contractuală dacă servitutea a fost
constituită prin convenţie etc.
B. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservit
Principala obligaţie a proprietarului fondului aservit este prevăzută în art.767 C.civ. şi
presupune abţinerea de la orice act care limitează ori împiedică exerciţiul servituţii. Astfel, el nu
va putea schimba starea locurilor ori strămuta exercitarea servituţii în alt loc, decât dacă sunt
îndeplinite două condiţii: existenţa unui interes serios şi legitim şi exercitarea servituţii să
rămână la fel de comodă pentru coproprietarul fondului dominant.
În toate cazurile în care cheltuielile lucrărilor necesare pentru exercitarea şi conservarea
servituţilor revin proprietarului fondului aservit, acesta se va putea exonera de obligaţie
renunţând la dreptul de proprietate asupra fondului aservit în întregime sau asupra părţii fondului
aservit necesare pentru exercitarea servituţii în favoarea proprietarului fondului dominant.
Servituţile se sting prin radiere din cartea funciară pentru una din următoarele cauze (art.770
C.civ.), sau, în condiţiile în care nu se aplică regulile stabilite de Codul civil privitoare la
dobândirea drepturilor reale asupra bunurilor imobile (drepturi tabulare, potrivit art.877 C.civ.)
datorită nefinalizării lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi
deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în
conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996, prin:
- consolidarea, atunci când ambele fonduri ajung la acelaşi proprietar;
- renunţare proprietarului fondului dominant care trebuie să fie expresă şi fără echivoc;
- ajungerea la termen: există posibilitatea ca cei doi proprietari să fi menţionat durata
servituţii în actul de constituie; astfel, la împlinirea termenului, servitutea se stinge prin radiere
din cartea funciară;
- răscumpărarea: servitutea de trecere va putea fi răscumpărată de proprietarul fondului
aservit dacă există o disproporţie vădită între utilitatea care o procură fondului dominant şi
inconvenientele sau deprecierea cauzată fondului aservit (art.772 C.civ.)
- imposibilitatea definitivă de exercitare: spre exemplu secarea fântânii spre care se trecea
pentru a lua apă ;
- neuzul timp de 10 ani: acest termen de prescripţie începe să curgă de la data ultimului act
de exerciţiu al servituţilor necontinue ori de la data primului act contrar servituţilor continue;
- dispariţia oricărei utilităţi a acestora;
- prin exproprierea fondului aservit dacă servitutea este contrară utilităţii publice căreia îi
va fi afectat bunul expropriat.
§ 4. Dreptul de superficie
Superficia este dreptul de a avea (a fi proprietarul - s.n.) sau de a edifica o construcţie pe
terenul altuia, deasupra ori în subsolul acelui teren, asupra căruia superficiarul dobândeşte un
drept de folosinţă [art.693 alin.(1) C.civ.]. Art.702 C.civ. lărgeşte sfera de aplicabilitate a
superficiei şi în ceea ce priveşte plantaţiile ori lucrările autonome cu caracter durabil.
Din coroborarea art.693 alin.(1) C.civ. cu art.702 C.civ. rezultă aspectul fundamental al
dreptului de superficie, şi anume existenţa concomitentă a două drepturi ce aparţin unor persoane
diferite, respectiv dreptul de proprietate asupra terenului ce aparţine unei nudului proprietar şi
dreptul de „a avea sau a edifica” o construcţie, plantaţie ori altă lucrare autonomă cu caracter
durabil pe terenul respectiv, ce aparţine altei persoane – superficiarului. Totodată, superficiarul
39
dobândeşte un drept de folosinţă asupra terenului în cauză, dar şi elemente ce ţin de atributul
posesiei şi cel al dispoziţiei cu privire la bunul imobil.
Dreptul de superficie se prezintă sub două forme, după cum urmează:
- forma secundară / incompletă / incipientă – situaţia în care dreptul superficiarului se
constituie înainte ca plantaţia, construcţia sau orice altă lucrare avută în vedere de părţi să existe;
- forma principală / completă / deplină – situaţia în care dreptul superficiarului se
constituie în legătură cu o construcţie, plantaţie sau altă lucrare deja existente pe terenul altei
persoane.
După cum rezultă din dispoziţiile art.693 alin.(1) C.civ., dreptul de superficie este un drept
real imobiliar – se poate constitui doar asupra unor bunuri imobile - terenuri. Astfel, dreptul de
superficie există, uneori iniţial, în ceea ce priveşte terenul, ulterior fiind completat de dreptul de
proprietate asupra a cea ce se edifică pe respectivul teren.
O altă trăsătură o reprezintă aceea că dreptul de superficie, indiferent de forma sa, constituie
un dezmembrământ al dreptului de proprietate. Din punct de vedere juridic, dreptul de superficie,
ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, priveşte de fiecare dată atributul folosinţei, şi
numai uneori pe cel al posesiei, respectiv al dispoziţiei asupra bunului în cauză. Pe de altă parte,
dreptul de superficie poate exista în legătură numai cu solul/subsolul, în legătură cu amândouă,
ori în legătură cu unele părţi din acestea.
Conţinutul juridic al dreptului de superficie variază în funcţie de forma sa. Astfel, înainte de
realizarea construcţiei, plantaţiei, lucrării (forma incipientă), suntem doar în prezenţa unui
dezmembrământ al dreptului de proprietate asupra terenului, pentru ca în cea de-a doua situaţie,
dreptul de superficie să includă în conţinutul său juridic şi dreptul de proprietate asupra
construcţiei, plantaţiei sau lucrării (forma deplină).
Potrivit art.694 C.civ., dreptul de superficie este un drept temporar – se poate constitui pe o
perioadă de cel mult 99 ani, cu posibilitatea reînnoirii la împlinirea termenului.
Caracteristică pentru dreptul de superficie e şi imprescriptibilitatea sub aspect extinctiv,
acţiunea confesorie de superficie (prin care se ocroteşte sau se valorifică dreptul de superficie)
putând fi intentată asupra oricărei persoane care împiedică exercitarea dreptului, chiar şi a
proprietarului terenului, după cum este menţionat în art.696 C.civ., însă numai pe perioada
existenţei dreptului.
Art.693 alin.(2) C.civ. prevede ca moduri de dobândire a dreptului de superficie următoarele:
actul juridic; uzucapiunea; ”alt mod prevăzut de lege” cum este înscrierea în cartea funciară, în
condiţiile aplicării regulilor specifice în materie prevăzute de Codul civil, în condiţiile aplicării
acestora (în condiţiile finalizării lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-
teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective,
în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996).
În primul caz discutăm despre dobândirea dreptului de superficie prin testament sau
convenţie cu titlu oneros ori cu titlu gratuit. Astfel, nuda proprietate sau dreptul de superficie pot
face obiectul legatului în favoarea unui moştenitor, ori testatorul poate dispune în avantajul unor
moştenitori diferiţi, instituind astfel două legate, unul referitor la nuda proprietate, altul la dreptul
de superficie [alin.(3): „dreptul de superficie poate fi înscris în cartea funciară în baza actului
juridic prin care proprietarul întregului fond a transmis exclusiv construcţia către o persoană, ori
şi construcţia şi terenul în mod separat către două persoane diferite; în nici una dintre situaţii nu e
necesară stipularea expresă cu privire la constituirea superficiei”].
Cât despre dobândirea dreptului de superficie prin convenţie, fiind vorba de un drept real
imobiliar, în toate cazurile este necesară respectarea formei autentice, sub sancţiunea nulităţii
absolute (art.1244 C.civ.).
În ipoteza dobândirii dreptului de superficie prin uzucapiune, condiţia este aceea ca posesorul
terenului să se comporte de la bun început ca un superficiar şi nu ca un proprietar. De precizat
40
este şi faptul că trebuie avute în vedere cerinţele prevăzute în Codul civil cu privire la
uzucapiunea tabulară şi cea extratabulară, ori, după caz, de alte norme legale.
Însuşi Codul civil, prevede ”un alt mod”, în art.693 alin.(4) C.civ: ”superficia se poate înscrie
în cartea funciară în temeiul renunţării proprietarului terenului de a invoca accesiunea, în
favoarea constructorului; totodată, superficia se poate înscrie în favoarea unui terţ pe baza
cesiunii dreptului de a invoca accesiunea”.
O altă situaţie specială cu privire la dobândirea dreptului de superficie o întâlnim în cazul
soţilor, care realizează o construcţie, o plantaţie ori o lucrare durabilă în timpul căsătoriei, pe
terenul proprietate exclusivă a unuia dintre ei. Astfel, soţul neproprietar dobândeşte dreptul de
proprietate în devălmăşie asupra construcţiei, plantaţiei, lucrării durabile precum şi un drept de
superficie concretizat în prerogativele dezmembrate din conţinutul juridic al dreptului de
proprietate asupra terenului.
Atunci când dreptul de superficie se constituie în temeiul unui act juridic, legiuitorul lasă la
latitudinea părţilor stabilirea limitelor şi condiţiilor de exercitare a acestuia. În lipsa unei
stipulaţii contrare, exercitarea dreptului de superficie este delimitată de suprafaţa de teren pe care
urmează să se construiască şi de cea necesară exploatării construcţiei sau, după caz, de suprafaţa
de teren aferentă şi de cea necesară exploatării construcţiei edificate [art.695 alin.(1) C.civ.].
Astfel, de îndată ce dreptul de superficie a fost constituit, titularul său îşi poate exercita toate
atributele dreptului de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei sau lucrării durabile.
În cazul formei principale a superficiei, superficiarul nu poate modifica structura construcţiei,
în absenţa unei stipulaţii contrare, însă are posibilitatea demolării ei, având obligaţia de a o
reconstrui în forma sa iniţială [art.695 alin.(2) C.civ.].
Dacă totuşi superficiarul modifică structura construcţiei, proprietarul terenului poate cere, în
termen de 3 ani, încetarea dreptului de superficie ori repunerea în situaţia anterioară. În cel din
urmă caz, curgerea termenului de prescripţie de 3 ani este suspendată până la expirarea duratei
superficiei [art.695 alin.(3) C.civ.].
Art.695 alin.(4) C.civ. prevede posibilitatea titularul superficiei de a dispune liber de dreptul
lui, fără a aduce însă vreo atingere dreptului nudului proprietar în exercitarea dreptului său. Pe
durata existenţei construcţiei, plantaţiei sau lucrării durabile, dreptul de folosinţă asupra terenului
poate fi înstrăinat ori ipotecat numai cu dreptul de proprietate asupra construcţiei.
În situaţia în care superficia s-a constituit cu titlu oneros, iar părţile nu au prevăzut alte
modalităţi de plată a prestaţiei de către superficiar, titularul dreptului de superficie datorează, sub
formă de rate lunare, o sumă egală cu chiria stabilită pe piaţa liberă, ţinând seama de natura
terenului, de destinaţia construcţiei în cazul în care aceasta există, de zona în care se află terenul,
precum şi de orice alte criterii de determinare a contravalorii folosinţei. Dacă părţile nu ajung la
o înţelegere cu privire la suma datorată proprietarului terenului, aceasta va fi stabilită pe cale
judecătorească (art.697 C.civ.).
Art.698 C.civ. enumeră cazurile de stingere a dreptului de superficie prin radiere din cartea
funciară, după cum urmează:
- la expirarea termenului;
- prin consolidare, dacă terenul şi construcţia devin proprietatea aceleiaşi persoane;
- prin pieirea construcţiei, dacă există stipulaţie expresă în acest sens;
- în alte cazuri prevăzute de lege. În condiţiile în care nu se aplică regulile stabilite de
Codul civil privitoare la dobândirea drepturilor reale asupra bunurilor imobile (drepturi tabulare,
potrivit art.877 C.civ.) datorită nefinalizării lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate
administrativ-teritorială şi deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru
imobilele respective, în conformitate cu dispoziţiile Legii nr. 7/1996, stingerea dreptului de
superficie, firesc, nu se mai realizează la momentul radierii din cartea funciară, ci la îndeplinirea
condiţiilor care ar putea atrage radierea, mai sus precizate.
41
1. Dreptul de abitaţie are ca obiect:
a) un bun imobil ;
b) un bun mobil;
c) o casă de locuit.
2. Uzufructul constituit în favoarea unei persoane juridice poate avea durata de cel mult:
a) 20 ani;
b) 30 ani;
c) 10 ani.
3. Dreptul de superficie este un drept :
a) viager;
b) prescriptibil extinctiv;
c) temporar.
1. c; 2.b; 3.c.
Teme autoevaluare
1. Drepturile uzufructuarului
2. Uzul şi abitaţia
3. Dreptul de superficie
4. Servituţile
5. Delimitarea servituţilor de limitările legale şi convenţionale ale dreptului de
proprietate
42
77.. M
MOOD
DUUR
RII D
DEEDDO
OBBÂ
ÂNNDDIIRRE
EAADDRREEPPT
TUURRIIL
LOOR
RRREEAAL
LEE PPR
RIIN
NCCIIPPA
ALLE
E
Dobândirea dreptului de proprietate este reglementată de art.557 C.civ. care enumeră

modurile de realizare a acesteia. Astfel, dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile
legii, prin: convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al
posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune,
precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea
însăşi şi prin alte moduri reglementate de lege. De asemenea, în cazurile prevăzute de lege,
proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.
Precizăm că în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte (în condiţiile
finalizării lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ-teritorială şi deschiderea, la
cerere sau din oficiu, a cărţilor funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu
dispoziţiile Legii nr. 7/1996) prin înscriere în cartea funciară, cu excepţia cazurilor anume
prevăzute de lege.
O astfel de excepţie este prevăzută în chiar art.553 C.civ., la alin.(2): „Moştenirile vacante se
constată prin certificat de vacanţă succesorală şi intră în domeniul privat al comunei, oraşului sau
municipiului, după caz, fără înscriere în cartea funciară. Imobilele cu privire la care s-a renunţat
la dreptul de proprietate, în baza prevederilor art.562 alin.(2) C.civ., se dobândesc, fără înscriere
în cartea funciară, de comună, oraş sau municipiu, după caz, şi intră în domeniul privat al
acestora prin hotărârea consiliului local”.
O altă excepţie priveşte dobândirea dreptului de proprietate prin „moştenire, accesiune
naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri
expres prevăzute de lege”, însă titularul nu va putea însă dispune de drept decât după ce s-a făcut
înscrierea în cartea funciară [art.887 alin.(1) şi (3) C.civ.] iar în cazul vânzării silite, dacă
urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel
dobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă [alin.(2)].
Modurile generale de dobândire a drepturilor reale se clasifică :
- după întinderea dobândirii deosebim între moduri de dobândire universale sau cu titlu
universal (de exemplu, în cazul moştenirii legale, când masa succesorală este transmisă unuia,
respectiv mai multor succesori) şi moduri de dobândire cu titlu particular (de exemplu, prin
uzucapiune);
- după momentul când operează transmisiunea deosebim între: moduri de dobândire între vii
(de exemplu, contractul) şi moduri de dobândire pentru cauză de moarte (de exemplu, legatul);
- după situaţia juridică a unui bun la data dobândirii distingem între: moduri originare (care nu
presupun o transmisiune juridică a dreptului de la o persoană la alta, cum este cazul uzucapiunii)
şi moduri derivate (de exemplu, contractul);
- după caracterul transmisiunii deosebim între: moduri de dobândire cu titlu oneros (de
exemplu, contractele cu titlu oneros) şi moduri de dobândire cu titlu gratuit (de exemplu,
legatul).
§ 1. Uzucapiunea
Potrivit art.6 alin.4 C.civ., uzucapiunile începute şi neîmplinite la data intrării în vigoare a
legii noi sunt în întregime supuse dispoziţiilor legale care le-au instituit. De aceea vom analiza
uzucapiunea aşa cum este reglementată atât de Codul civil anterior cât şi de cel în vigoare.
1.1. Uzucapiunea potrivit Codului civil de la 1864

Mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturi reale asupra unui bun imobil, prin
posedarea neîntreruptă a acestui lucru în tot timpul şi în condiţiile stabilite de lege.
43
Probă absolută a dreptului de proprietate – proprietarul însuşi poate avea interes să despartă
în persoana sau posesia pe care o exercită de dreptul de proprietate şi să invoce uzucapiunea
pentru a înlătura dificultăţile privind proba dreptului de proprietate (proba diabolica).
Sancţiune împotriva proprietarului indolent.
Pot fi dobândite prin uzucapiune numai bunurile imobile (în materia mobilelor se aplică
regula înscrisă în alin. 1 al art. 937 C. civ. anterior)
Bunurile imobile trebuie să fie în circuitul civil, rezultă bunurile din domeniul public nu pot
fi dobândite prin uzucapiune.
Art. 1847 C. civ. anterior precizează că uzucapiunea presupune neapărat o posesie utilă,
neatinsă de nici un viciu. Simpla detenţie precară sau posesia viciată, oricât ar dura în timp nu
pot duce niciodată la uzucapiune.
Prin excepţie, dacă a intervenit o manifestare exterioară din care să rezulte fără echivoc
faptul că unul dintre moştenitorii unui bun succesoral a înţeles să transforme posesia comună în
exclusivă stăpânirea bunului de către acesta poate să ducă la dobândirea bunului prin uzucapiune
(e vorba de intervenţie în fapt a posesiei).
Uzucapiunea de 30 de ani. Este recunoscută, potrivit art. 1890 C. civ. anterior, în favoarea
posesorului bunului care poate „prescrie prin 30 de ani fără să fie obligat a produce vreun titlu şi
fără să i se poată opune reaua-credinţă “.
Condiţiile ce trebuie îndeplinite:
- posesia să fie utilă (se prezumă/relativ);
- posesia să fie exercitată timp de 30 de ani.
Nu are relevanţă reaua sau buna credinţă a posesorului şi nu se cere existenţa unui titlu al
posesorului.
Uzucapiunea de 10 până la 20 de ani. Art. 1895 C. civ. anterior „cel care câştigă cu bună
credinţă şi printr-o justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10
ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde se află
nemişcătorul, şi prin 20 de ani, dacă locuieşte afară din acea circumscripţie “.
Uzucapiunea prescurtată se aplică numai cu privire la bunurile imobile individual
determinate care se află în circuitul civil. Rezultă că nu se poate uzucapa o universalitate.
Nu se poate dobândi prin uzucapiunea prescurtată un drept de servitute.
Condiţiile specifice ale uzucapiunii de până la 10 ani până la 20 de ani
- posesorul trebuie să fie de bună credinţă se înţelege credinţa greşită a posesorului că a
dobândit de la adevăratul proprietar;
- buna credinţă trebuie să fi existat la momentul dobândirii imobilului şi este prezumată;
- posesia să se bazeze pe un just titlu. Potrivit art. 1897 anterior – just titlu este orice titlu
translativ de proprietate care provine de la altcineva decât adevăratul proprietar. Justul titlu
trebuie să existe în realitate, nefiind suficient un titlu putativ şi să aibă dată certă. Un titlu nul nu
poate servi ca bază a uzucapa.
Un titlu anulabil poate fi invocat ca just titlu, dar nu împotriva persoanei care are dreptul să
invoce nulitatea relativă până la împlinirea termenului de prescripţie extinctivă.
Pot constitui just titlu:
- vânzarea, schimbul, donaţia, legatul particular, tranzacţia hotărârea judecătorească de
adjudecare a unui bun, hotărârea judecătorească care au valoare de act autentic de înstrăinare.
Nu pot servi drept just titlu:
- actele prin care bunul se află în stăpânirea unui detentor precar (locaţiune, depozit),
hotărârile judecătoreşti declarative, convenţiile de împărţeală, certificatul de moştenitor.
Înscrisurile sub semnătură privată nu constituie just titlu dacă bunul imobil este un teren.
Termenul
- termenul va fi de 10 ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia teritorială a
aceluiaşi tribunal judeţean unde se află bunul imobil;
44
- termenul va fi de 20 de ani, dacă adevăratul proprietar locuieşte în raza de competenţă a
altui tribunal judeţean decât cel în raza căruia se află bunul;
- în situaţia în care proprietarul locuieşte o parte din timp în raza de competenţă a tribunalului
judeţean unde se află imobilul şi restul în afara acestei raze se aplică regula înscrisă în art. 1896
C. civ. anterior „un an de prezenţă valorează 2 ani de absenţă şi viceversa“.
Joncţiunea posesiilor. Reprezintă facultatea posesorului de a adăuga la termenul posesiei
actuale timpul cât lucrul a fost posedat de autorul său şi este întotdeauna posibilă. Prin autor se
înţelege persoana care, ca şi cel care invocă uzucapiunea, nu este titularul dreptului real.
Condiţii:
- să fie vorba de o posesie propriu-zisă;
- cel care invocă joncţiunea să fie succesor în drepturi al autorului.
Ipoteze:
a. posesia dobânditorului este de aceeaşi natură cu cea a autorului;
b. dobânditorul este de rea-credinţă, iar autorul său nu este posesor de bună-credinţă şi cu just
titlu. Dobânditorul va uzucapa prin posesia de 30 de ani.
c. dobânditorul este de bună credinţă şi are just titlu, iar autorul este de rea credinţă.
Dobânditorul are două posibilităţi:
- să înceapă o nouă posesia de 10-20 de ani;
- să beneficieze de posesia autorului său în cadrul unei prescripţii de 30 de ani.
Efectele uzucapiunii:
- dobândirea proprietăţii cu efect retroactiv (e considerat proprietar din ziua în care a început
posesia);
- poate fi înlăturată atât pe cale de acţiune (acţiune în constatare), cât şi pe cale de excepţie;
- renunţarea la prescripţia achizitivă care se poate face numai după împlinirea ei. Renunţarea
poate fi expresă sau tacită (trebuie, în acest din urmă caz, să rezulte dintr-un fapt neechivoc) iar
cel ce renunţă trebuie să aibă capacitatea de a înstrăina.
Creditorul acestuia poate invoca uzucapiunea pe calea acţiunii oblice (art. 1843 C. civ.
anterior).
1.2. Uzucapiunea potrivit Codului civil actual

A. Uzucapiunea imobiliară
Uzucapiunea extratabulară. Dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele
sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat
timp de 10 ani, dacă:
a) proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa;
b) a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate;
c) imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.
Uzucapantul poate dobândi dreptul numai dacă şi-a înregistrat cererea de înscriere în cartea
funciară înainte ca o terţă persoană să îşi fi înregistrat propria cerere de înscriere a dreptului în
folosul său, pe baza unei cauze legitime, în cursul sau chiar după împlinirea termenului de
uzucapiune.
Uzucapiunea tabulară. Drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea
funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate
când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării
cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Este suficient ca buna-credinţă să existe în
momentul înregistrării cererii de înscriere şi în momentul intrării în posesie.
În cazurile prevăzute la art. 930 alin. (1) lit. a) şi b) C.civ., termenul uzucapiunii nu începe să
curgă înainte de data decesului sau, după caz, a încetării existenţei juridice a proprietarului,
respectiv înainte de data înscrierii declaraţiei de renunţare la proprietate, chiar dacă intrarea în
posesie s-a produs la o dată anterioară. Viciile posesiei suspendă cursul uzucapiunii.
45
Fiecare posesor este considerat că începe în persoana sa o nouă posesie, indiferent dacă bunul
a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea,
posesorul actual poate să unească propria posesie cu aceea a autorului său.
În rest sunt aplicabile regulile din materia prescripţiei extinctive.
B. Dobândirea proprietăţii mobiliare prin posesia de bună-credinţă
Oricine se află la un moment dat în posesia unui bun mobil este prezumat că are un titlu de
dobândire a dreptului de proprietate asupra bunului.
Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege (de exemplu, bunurile mobile care sunt accesorii
unui imobil) posesia de bună-credinţă a bunului mobil asigură opozabilitatea faţă de terţi a
actelor juridice constitutive sau translative de drepturi reale.
Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate
cu titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul (uzufructuarul sau uzuarul)
acelui bun din momentul luării sale în posesie efectivă.
Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă,
dacă acţiunea este intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care
proprietarul a pierdut stăpânirea materială a bunului.
Dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană care vinde în
mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar acţiunea în
revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă poate
reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului.
Este de bună-credinţă posesorul care nu cunoştea şi nici nu trebuia, după împrejurări, să
cunoască lipsa calităţii de proprietar a înstrăinătorului. Buna-credinţă trebuie să existe la data
intrării în posesia efectivă a bunului.
În celelalte cazuri, acela care posedă bunul altuia timp de 10 ani poate dobândi dreptul de
proprietate, în temeiul uzucapiunii.
§. 2. Accesiunea
2.1. Noţiunea şi felurile accesiunii
Accesiunea constă în încorporarea materială a unui lucru mai puţin important într-un lucru
mai important.
Termenul ”accesiunea” are semnificaţii multiple: ”fapt material (încorporarea bunului
accesoriu în bunul principal); drept de accesiune (rezultat al accesiunii ca fapt material, atunci
când bunul accesoriu şi cel principal aparţin unor proprietari diferiţi); mod de dobândire a
dreptului de proprietate asupra bunului accesoriu de către proprietarul bunului principal” ;
prezumţie de proprietate; regulă de interpretare a unor acte juridice.
Potrivit art. 567 C.civ. „Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se
alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel” (principiul
accesiunii).
După obiectul principal, accesiunea poate fi mobiliară sau imobiliară, cea din urmă putând fi
naturală - ”când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment natural” - sau artificială –
”când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane” (art.568 C.civ.).
2.2. Accesiunea imobiliară naturală

Accesiunea imobiliară naturală constă în unirea, din cauze naturale, fără intervenţia omului, a
două bunuri, ce aparţin unor proprietari diferiţi, dintre care cel puţin bunul principal este un
imobil.
46
2.2.1. Aluviunile
Prin aluviune se înţelege ”materialul format din bolovani, mâl, nisip şi pietriş, adus de apele
curgătoare şi depus pe fundul albiei, pe luncă sau la vărsare”. Potrivit art.569 C.civ., aluviunile
care constau în adăugiri de teren la malurile apelor curgătoare revin proprietarului fondului
riveran, numai dacă ele se formează treptat, şi vor urma regimul juridic al terenului riveran,
proprietate publică sau privată, proprietate pură şi simplă sau proprietate comună etc., iar dacă
terenul astfel format se întinde de-a lungul unor terenuri ce aparţin unor proprietari diferiţi,
fiecare asemenea proprietar va beneficia de prevederile art.569 C.civ. în raport cu lăţimea
propriului teren faţă de cursul apei.
2.2.2. Terenul lăsat de ape

Potrivit art. 570 C.civ., proprietarul fondului riveran dobândeşte, de asemenea, terenul lăsat
de apele curgătoare care s-au retras treptat de la ţărmul respectiv, aceasta fiind o ”variantă a
aluviunii”, însă numai dacă este vorba despre o retragere ce are caracter de permanenţă.
Aluviunea este însă exclusă în cazul terenurilor lăsate de apele stătătoare (art.571 C.civ.), iar
proprietarul terenului înconjurat de heleşteie, iazuri, canale şi alte asemenea ape stătătoare nu
devine proprietarul terenurilor apărute prin scăderea temporară a acestor ape sub înălţimea de
scurgere şi nici asupra terenului acoperit ca urmare a unor revărsări sporadice.
2.2.3. Avulsiunea
Potrivit art.572 C.civ., avulsiunea constă în ruperea bruscă a unei porţiuni de mal din teren,
ca urmare a acţiunii apei curgătoare, şi alipirea ei la un teren riveran al altui proprietar.
Proprietarul terenului de la care a fost smulsă respectiva porţiune poate să o revendice de la
proprietarul fondului la care s-a alipit în termen de 1 an de la data alipirii. Acesta este un termen
de decădere deoarece la împlinirea acestuia, în caz de pasivitate a primului proprietar, dreptul de
proprietate al acestuia se va stinge, proprietar devenind şi asupra terenului alipit, proprietarul
terenului la care s-a alipit terenul rupt. Prin excepţie, dacă terenul rupt aparţine domeniului
public, acesta nu va face obiectul avulsiunii păstrându-şi regimul juridic şi putând fi revendicat
oricând.
2.2.4. Albiile râurilor, insulele şi prundişurile

Potrivit art.573 alin.(1) C.civ., albiile râurilor aparţin proprietarilor riverani, cu excepţia
acelora care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice. Astfel, potrivit art.3 alin.(1), (11) şi
(5) din Legea apelor nr.107/1996 aparţin domeniului public” apele de suprafaţă cu albiile lor
minore cu lungimi mai mari de 5 km şi cu bazine hidrografice ce depăşesc suprafaţa de 10 kmp”
(cu excepţia ”pepinierelor şi crescătoriilor piscicole”), precum şi ”statului albiile sectoarelor
cursurilor de apă cu lungimi mai mici de 5 km şi cu bazine hidrografice care nu depăşesc
suprafaţa de 10 kmp, sectoarele amenajate cu lucrări de gospodărire a apelor, aflate în domeniul
public de interes naţional şi amplasate în zona de confluenţă a cursului de apă principal”.
Insulele (”porţiune de pământ înconjurată de apa râului în cadrul căruia s-a format ”) şi
prundişurile (”îngrămădire de pietriş şi de nisip în albia unei ape” ) care nu sunt în legătură cu
terenurile având malul la nivelul mediu al apei revin proprietarului albiei [alin.(2) al art.573
C.civ., similar art.3 alin.(3) din Legea apelor nr.107/1996], regimul juridic – public sau privat -
fiind cel al apei, cu excepţia insulelor nou-formate în condiţiile art.574 C.civ. Însă, asupra insulei
care trece peste jumătatea apei şi aparţine proprietarilor riverani, fiecare dintre ei are dreptul de
47
proprietate asupra părţii de insulă ce se întinde spre el pornind de la jumătatea apei [alin.(3) al
art.573 C.civ.].
2.2.5. Insulele nou-formate

Potrivit art. 574 C.civ., în cazul în care o apă curgătoare, formându-şi un braţ nou, nu ”prin
stabilizarea şi aglomerarea unor aluviuni, prundişuri, bucăţi de pământ purtate de ape, plauri şi
altele asemenea”, înconjoară terenul unui proprietar riveran, el rămâne proprietar asupra insulei
astfel create, indiferent care este regimul juridic al respectivei ape curgătoare.
2.2.6. Albiile părăsite de apele curgătoare

Pentru albia părăsită de o apă curgătoare care şi-a format un nou curs va avea regimul juridic
stabilit în legea specială (art.575 C.civ.), respectiv prevederile art. 42 alin.(1) şi (2) din Legea
apelor nr. 107/1996 care dispune: ”(1) În situaţia în care un curs de apă îşi formează o albie
nouă, părăsind în mod natural pe cea veche, riveranii sau utilizatorii de apă pot să solicite, prin
derogare de la prevederile art. 496 din Codul civil (abrogat – s.n.), în termen de un an, aprobarea
Administraţiei Naţionale «Apele Române» pentru readucerea apei în vechea albie, pe cheltuiala
acestora. Litigiile se soluţionează de instanţele judecătoreşti. (2) Dacă, în termen de un an de la
sfârşitul anului în care apa a părăsit albia, nu se formulează o cerere conform alin.(1), albia veche
rămâne în proprietatea riveranilor, iar albia nouă se consideră albie naturală, se introduce în
domeniul public al statului, se înregistrează în Cadastrul apelor şi se dă în administrarea
Administraţiei Naţionale «Apele Române».”
2.2.7. Accesiunea animalelor

Accesiunea animalelor, reglementată de art.576 C.civ., se aplică animalelor domestice
rătăcite şi celor semisălbatice (”porumbeii, iepurii, peştii şi alte asemenea animale ” şi roiurile de
albine), nu şi celor sălbatice al căror regim juridic este stabilit de Legea nr. 407/2006 a vânătorii
şi a protecţiei fondului cinegetic. Astfel, proprietarul terenului devine proprietar al animalelor
domestice rătăcite pe terenul său dacă proprietarul nu le revendică în termen de 30 de zile de la
data declaraţiei făcute la primărie de către proprietarul terenului [alin.(1)], al animalelor
semisălbatice care trec pe fondul său cât timp rămân pe fond (dreptul stingându-se în momentul
în care aceste animale părăsesc fondul ), cu excepţia cazului în care trecerea a fost provocată prin
fraudă sau prin artificii [alin.(2)], precum şi al roiului de albine trecut pe terenul său numai dacă
proprietarul roiului nu îl urmăreşte sau încetează să îl urmărească timp de două zile [alin.(3)],
termenele fiind de decădere.
2.3. Accesiunea imobiliară artificială

Accesiunea imobiliară artificială presupune intervenţia omului, prin realizarea unei
construcţii, plantaţii, lucrări asupra unui anumit bun imobil, de regulă un teren.
Art. 58 alin.(1) din Legea nr. 71/2011 stabileşte că ”în toate cazurile în care accesiunea
imobiliară artificială presupune exercitarea unui drept de opţiune de către proprietarul
imobilului, efectele accesiunii sunt guvernate de legea în vigoare la data începerii lucrării”, ceea
ce duce la posibilitatea aplicării, în prezent, a regulilor din Codul civil de la 1864, dacă lucrarea a
fost începută înainte de intrarea în vigoare a actualului Cod civil.
48
2.3.1. Accesiunea imobiliară artificială potrivit Codului civil din 1864
În concepţia Codului civil din 1864, accesiunea imobiliară artificială reprezintă efectul
realizării unei construcţii, plantaţii, lucrări de către un constructor pe terenul altuia, acesta din
urmă reprezentând întotdeauna bunul principal, iar proprietarul terenului devenea şi proprietarul
construcţiei, plantaţiei, lucrării ca bun accesoriu
Potrivit art.492 C.civ.1864 „orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra
pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa şi sunt
ale lui până ce se dovedeşte din contră”, fiind instituită astfel o dublă prezumţie: pe de o parte,
aceea că orice construcţie, plantaţie sau altă lucrare este proprietatea titularului dreptului de
proprietate al terenului pe care acestea se află, pe de altă parte, aceea că şi cheltuielile ocazionate
de efectuarea acestor lucrări au fost suportate tot de proprietarul terenului.
Din prevederile art.493-494 C.civ.1864 rezultau cazurile de accesiune artificială:
- accesiunea construcţiei, plantaţiilor sau a altor lucrări făcute de proprietarul fondului, cu
materialele altcuiva;
- accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări făcute de proprietarul materialelor
pe terenul altcuiva.
1. Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări făcute de către proprietarul
terenului, cu materialele altcuiva.
Potrivit art.493 C.civ.1864 „Proprietarul pământului care a făcut construcţii, plantaţii şi
lucrări cu materiale străine, este dator să plătească valoarea materialelor. El mai poate fi osândit,
după împrejurări, pentru o asemenea urmare, şi la plata de daune interese...”;
În temeiul accesiunii, proprietarul terenului era şi proprietarul construcţiilor, plantaţiilor sau
lucrărilor, accesiunea operând direct pe măsură ce materialele erau fi încorporate în teren, fără a
fi necesară manifestarea expresă a proprietarului în acest sens.
Proprietarul terenului trebuia să plătească valoarea materialelor întrebuinţate pentru a nu se
îmbogăţi fără just temei şi eventual, să plătească daune interese, în baza răspunderii civil
delictuale, fără ca proprietarul materialelor să poată cere restituirea acestora în natură.
2. Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări făcute de proprietarul materialelor
pe terenul altcuiva.
Conform art.494 C.civ.1864 „dacă plantaţiilor, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către
o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul,
sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice”.
Prevederile art.494 C.civ.1864 nu se aplicau dacă construcţiile, plantaţiile sau construcţiile au
fost făcute în baza unei convenţii între proprietarul terenului şi constructor.
Deşi textul art.494 C.civ.1864 nu se referea explicit şi la cea de-a treia ipoteză, el poate fi
aplicat, prin analogie, şi în situaţia în care o persoană construieşte, cu materialele unui terţ,
asupra imobilului proprietatea altei persoane.
Principiul instituit de art.494 C.civ.1864, potrivit căruia, de regulă, proprietarul terenului,
prin accesiune, devenea şi proprietarul construcţiilor, plantaţiilor ori lucrărilor făcute de altul pe
terenul său era aplicabil numai în cazul realizării de construcţii noi nu şi atunci când se efectuau
lucrări de reparaţii sau îmbunătăţiri asupra unui imobil existent (construcţie, plantaţie ori altă
lucrare).
Nu erau aplicabile aceste prevederi legale în cazul în care terţul, construind pe terenul său,
extindea limitele construcţiei sale şi pe o porţiune din terenul proprietatea vecinului,
constructorul fiind considerat de bună-credinţă dacă atingerea adusă fondului vecin este minimă.
Drept consecinţă, proprietarul al cărui teren a fost ocupat de o parte din construcţia edificată de
49
proprietarul terenului vecin nu putea pretinde demolarea respectivei părţi din construcţie, dar era
fi îndreptăţit să primească despăgubiri.
În orice caz, art.494 C.civ.1864 nu era aplicabil în cazul construcţiilor provizorii, care pot fi
ridicate şi nici lucrările, plantaţiile sau construcţia au fost executate în temeiul unei convenţii
încheiate între proprietarul terenului şi constructor.
Raporturile juridice dintre proprietar şi constructor erau diferenţiate după cum cel din urmă
este de rea sau de bună-credinţă.
a) Situaţia constructorului de rea-credinţă
Era de rea-credinţă constructorul care ridică o construcţie sau face o plantaţie ori altă lucrare
pe un teren despre care ştie că nu este proprietatea sa: detentorul precar, cel care deţinea terenul
în baza unui titlu ale cărui vicii îi erau cunoscute, uzurpatorul terenului.
Proprietarul terenului avea posibilitatea, în temeiul art.494 C.civ.1864, să aleagă între
următoarele soluţii:
- să invoce accesiunea şi să dobândească dreptul de proprietate asupra construcţiei, plantaţiei
sau lucrării, cu obligaţia de a-i plăti constructorului valoarea materialelor şi a muncii efectuate;
- să îl oblige pe constructor să desfiinţeze sau să ridice lucrările executate, pe cheltuiala
acestuia, putând cere şi despăgubiri dacă a fost prejudiciat (prin lipsa de folosinţă a terenului).
b) Situaţia constructorului de bună-credinţă
Constructor de bună credinţă era posesorul care ridică o construcţie pe terenul pe care îl
posedă ca un proprietar, în baza unui titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu le cunoaşte,
având, astfel, convingerea că este proprietarul terenului respectiv.
Buna-credinţă a constructorului trebuia să existe la momentul efectuării lucrării şi se
prezuma, iar reaua-credinţă care intervenea după terminarea lor neputând produce o schimbare
de regim juridic în ce priveşte drepturile constructorului şi cele ale proprietarului terenului.
În această situaţie proprietarul terenului devenea şi proprietarul lucrărilor, fără a avea
posibilitatea să ceară desfiinţarea construcţiei sau ridicarea lucrărilor efectuate. Accesiunea se
producea de plin drept pe măsura ridicării construcţiei pe măsura edificării construcţiei, fără a fi
necesară o manifestare de voinţă din partea proprietarului terenului.
Proprietarul terenului avea posibilitatea, potrivit art.494 C.civ.1864, să opteze între a-i plăti
constructorului fie contravaloarea materialelor şi preţul muncii, fie o sumă egală cu sporul de
valoare al terenului.
În toate situaţiile în care proprietarul terenului era şi proprietarul construcţiei, plantaţiilor sau
al lucrărilor, constructorul-creditor avea un drept de retenţie cu privire la construcţie creanţa sa
fiind prescriptibilă în termenul general de 3 ani, termen care începea să curgă din momentul în
care proprietarul terenului ridica pretenţii cu privire la construcţii, manifestarea de voinţă a
acestuia trebuind să fie neechivocă.
2.3.2. Accesiunea imobiliară artificială în reglementarea actualului Cod civil

Potrivit principiului accesiunii, construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări efectuate asupra
unui imobil (teren sau construcție preexistentă ) revin proprietarului acelui imobil, dacă prin lege
sau act juridic nu se prevede altfel [art.577 alin.(1) C.civ.]. Astfel, spre exemplu, în cazul în care
imobilul este un teren, potrivit art.693 C.civ., autorul poate dobândi un drept de superficie asupra
terenului, fiind bineînțeles și proprietarul construcției, în temeiul unui act juridic, prin
uzucapiune sau în baza renunţării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea, în
favoarea constructorului.
50
Mai mult, în beneficiul proprietarului imobilului, prin art.579 alin.(1) C.civ., au fost
instituite două prezumții relative: că lucrarea a fost făcută de către el, cu cheltuiala sa, și că este
proprietarul respectivei lucrări.
Lucrările care se pot realiza asupra unui imobil sunt clasificate, în art.578 C.civ., astfel:
a) autonome - construcţiile, plantaţiile şi orice alte lucrări cu caracter de sine stătător realizate
asupra unui imobil;
b) adăugate – lucrările care nu au caracter de sine stătător – și care pot fi: necesare, atunci
când în lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora; utile, atunci când sporesc valoarea
economică a imobilului; voluptuare, atunci când sunt făcute pentru simpla plăcere a celui care le-
a realizat, fără a spori valoarea economică a imobilului.
De asemenea lucrările pot fi cu caracter durabil sau provizoriu.
A. Realizarea lucrării de către proprietarul imobilului cu materialele altuia

În cazul în care a realizat lucrarea, proprietarul imobilului devine proprietarul lucrării
realizate de către el cu materialele altuia, neputând fi obligat la desfiinţarea acesteia şi nici la
restituirea materialelor întrebuinţate, fiind obligat însă la plata contravaloarea materialelor,
precum şi la repararea, în condiţiile legii, a oricăror alte prejudicii cauzate (art. 580 C.civ.).
Trebuie precizat că obligarea proprietarului imobilului la plata contravalorii materialelor nu
vizează și situația în care acesta a dobândit respectivele materiale în condițiile art.937 C.civ., ci
numai pe acelea în care proprietarul imobilului care a dobândit materialele de la un neproprietar
fie printr-un act cu titlu gratuit, fie a fost de rea-credință.
B. Realizarea unor lucrări asupra imobilului altuia

a. Buna credință a autorului lucrării
În situațiile în care lucrările se realizează de către o persoană asupra imobilului altuia,
regimul juridic, indiferent de categoria de lucrări, este diferențiat, în funcție de buna sau reaua-
credință a celui care a realizat respectiva lucrare, autorul detentor precar fiind considerat autor de
rea-credinţă (art.579 C.civ.). În orice caz, nu are relevanță buna sau reaua-credință a
proprietarului imobilului, autorul de rea-credinţă al lucrării neputând să opună proprietarului
terenului pasivitatea pe care ar fi vădit-o pe durata realizării lucrării (art.593 C.civ.), fapt ce ar fi
putut avea, de atfel, relevanță în ceea ce privește desfiiințarea lucrărilor.
Bineînțeles, că se face aplicarea prevederilor art. 14 alin.(2) C.civ., potrivit cărora buna-
credință se prezumă până la proba contrară, revenind astfel proprietarului imobilului sarcina de a
proba eventuala rea-credință a celui care a realizat lucrarea.
Art. 586 C.civ. definește, în alin.(1) înțelesul noțiunii de bună-credință stabilind că ”autorul
lucrării este de bună-credinţă dacă se întemeiază fie pe cuprinsul cărţii funciare în care, la data
realizării lucrării, era înscris ca proprietar al imobilului, fie pe un mod de dobândire nesupus
înscrierii în cartea funciară, dacă, în ambele cazuri, nu rezulta din cartea funciară şi nu a
cunoscut pe nicio altă cale viciul titlului său”, însă exclude de la posibilitatea invocării bunei-
credințe, prin alin.(2), pe acela care a construit în lipsa sau cu nerespectarea autorizaţiilor cerute
de legislația specifică în materie, și anume Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcţii.
b. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil asupra imobilului altuia
Potrivit art. 581 C.civ., în cazul în care autorul lucrării autonome cu caracter durabil asupra
imobilului altuia este de bună-credinţă, proprietarul imobilului are un drept de opțiune între:
51
a) a cere instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, plătind,
la alegerea sa, autorului lucrării fie valoarea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare
adus imobilului prin efectuarea lucrării; sau
b) a cere obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
Dacă lucrările autonome cu caracter durabil au fost efectuate cu rea-credinţă, potrivit art.582
C.civ., proprietarul imobilului are dreptul:
a) să ceară instanţei să dispună înscrierea sa în cartea funciară ca proprietar al lucrării, cu
plata, la alegerea sa, către autorul lucrării, a jumătate din valoarea materialelor şi a manoperei ori
din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, pe cheltuiala sa și cu
respectarea dispoziţiilor legale în materie, precum și repararea oricăror prejudicii cauzate,
inclusiv pentru lipsa de folosinţă; sau
c) să ceară obligarea autorului lucrării să cumpere imobilul la valoarea de circulaţie pe care
acesta ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat.
c. Realizarea unei lucrări autonome cu caracter durabil parțial asupra imobilului altuia
În cazul lucrării cu caracter durabil realizate cu bună-credinţă parţial asupra imobilului
autorului şi parţial pe terenul proprietarului vecin, acesta din urmă poate cere înscrierea într-o
nouă carte funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor asupra imobilului rezultat,
incluzând terenul aferent, în raport cu valoarea contribuţiei fiecăruia [art.587 alin.(1) C.civ.].
Dacă lucrarea a fost realizată cu rea-credinţă, proprietarul terenului vecin poate opta între a
cere ridicarea lucrării de pe teren, cu obligarea autorului acesteia la plata de daune-interese, dacă
este cazul, şi a cere înscrierea în cartea funciară a unui drept de coproprietate al vecinilor, la
stabilirea cotelor-părţi ținându-se seama de valoarea terenului proprietarului vecin şi de jumătate
din valoarea contribuţiei autorului lucrării [art.(2)].
Stabilirea valorii contribuţiei fiecăreia la imobilul rezultat, respectiv a cotelor-părţi din
dreptul de proprietate se realizează prin acordul părților, sau, în lipsă de către instanţa de
judecată [art.(3)].
d. Realizarea unei lucrări adăugate cu caracter durabil asupra imobilului altuia
Lucrările adăugate necesare, se cuvin, potrivit art.583 C.civ., indiferent de buna sau reaua-
credință a autorului lor, proprietarul imobilului, din momentul efectuării acestora, cel din urmă
fiind obligat să îi plătescă autorului cheltuielile rezonabile făcute de acesta, chiar dacă imobilul
nu mai există [alin.(1)]. Diferența de regim juridic determinată de buna sau reaua-credință a
autorului rezidă în aceea că, în cazul în care lucrarea a fost efectuată cu rea-credinţă, din suma
datorată de proprietarul imobilului se va putea deduce valoarea fructelor imobilului diminuată cu
costurile necesare obţinerii acestora [alin.(2)], fructele fiind ale proprietarului imobilului, care
altfel s-ar îmbogați fără justă cauză.
În cazul lucrărilor adăugate utile realizate cu bună-credinţă, proprietarul imobilului devine
proprietarul lucrărilor din momentul efectuării acestora, fiind obligat să îi plătească autorului, la
alegerea sa [art. 584 alin.(1) C.civ.] fie valorea materialelor şi a manoperei, fie sporul de valoare
adus imobilului, iar atunci când valoarea este ”considerabilă”, el poate opta pentru obligarea
autorului să îl cumpere la valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar
fi efectuat [alin.(3)].
Dacă lucrările adăugate utile au fost realizate cu rea-credinţă, proprietarul imobilului are un
drept de opțiune între [alin.(2) și (3)]:
52
a) să devină proprietarul lucrării, în funcţie de regimul acesteia, cu sau fără înscriere în
cartea funciară, după caz, plătind, la alegerea sa, autorului lucrării fie jumătate din valoarea
materialelor şi a manoperei, fie jumătate din sporul de valoare adus imobilului; sau
b) să ceară obligarea autorului lucrării la desfiinţarea acesteia, cu repunerea imobilului în
situaţia anterioară şi plata de daune-interese;
c) când valoarea lucrării este considerabilă, să ceară obligarea autorului să îl cumpere la
valoarea de circulaţie pe care imobilul ar fi avut-o dacă lucrarea nu s-ar fi efectuat [alin.(3)].
Potrivit art.585 C.civ., în cazul lucrărilor voluptuare, proprietarul imobilului, indiferent dacă
autorul a fost sau nu de bună-credință, are dreptul să devină proprietarul lucrării, fără înscriere în
cartea funciară şi fără nicio obligaţie către autorul lucrării. Dacă autorul a fost de rea-credință,
proprietarul imobilului poate să ceară obligarea autorului de rea-credinţă al lucrării la
desfiinţarea acesteia, cu readucerea imobilului în situaţia anterioară şi plata de daune-interese, iar
dacă a fost de bună-credinţă, autorul lucrării poate să o ridice înainte de restituirea imobilului
către proprietar, cu condiţia de a readuce imobilul în situaţia anterioară.
e. Lucrările provizorii
Când lucrarea are caracter provizoriu, în absenţa unei înţelegeri contrare în baza căreia
propriatrul imobilului devine și proprietarul lucrării provizorii, autorul ei va fi obligat să o
desfiinţeze, cu respectarea dispoziţiilor legale în materie, şi, dacă este de rea-credinţă, să
plătească despăgubiri pentru prejudiciile cauzate, inclusiv pentru lipsa de folosinţă (art.588
C.civ.).
f. Momentul dobândirii dreptului de proprietate
Proprietarul imobilului devine și proprietarul lucrărilor realizate asupra acestuia din
momentul :
a) începerii lucrării, pe măsura realizării ei pentru lucrările realizate de proprietarul
imobilului cu materialele sale sau cu materialele altuia, dacă prin lege sau act juridic nu se
prevede altfel, [art.577 alin.(2) C.civ.], precum și în cazul lucrărilor adăugate necesare,
voluptuare și a celor utile, dacă, pentru acestea din urmă, nu este necesară înscrierea în cartea
funciară;
b) înscrierii dreptului în cartea funciară, pentru lucrările autonome cu caracter durabil, pentru
lucrările autonome provizorii, cât și pentru lucrările adăugate utile dacă este necesară înscrierea
în cartea funciară.
2.4. Accesiunea mobiliară

Accesiunea mobiliară reprezintă acea formă a accesiunii care constă în producerea unui bun
mobil de către o persoană, prin munca sa, folosind materialele altuia (art.598 C.civ.) sau în
unirea a două bunuri mobile care aparţin unor proprietari diferiţi (art.601 C.civ.).
Proprietar al bunului mobil produs cu materialele altuia este cel care l-a confecţionat sau,
după caz, proprietarului materialelor, în funcţie de raportul dintre manoperă şi valoarea
materialelor, determinat la data confecţionării bunului, el datorând despăgubiri egale cu valoarea
manoperei sau, după caz, cu valoarea materialelor (art.598 C.civ.), iar dacă valoarea materialelor
este egală cu manopera sau există o diferenţă nesemnificativă, bunul rezultat va face obiectul
coproprietăţii (art.599 C.civ.) obişnuite.
Dacă se realizează unirea a două bunuri mobile având proprietari diferiţi, fiecare poate
pretinde separarea bunurilor dacă prin aceasta celălalt proprietar nu ar suferi un prejudiciu mai
mare de o zecime din valoarea bunului său (art.600 C.civ.), în caz contrar, proprietar al bunului
rezultat fiind proprietarul bunului cu o valoare mai mare sau bunul va face obiectul
53
coproprietăţii, dacă bunurile ce au fost unite sunt egale ca valoare sau între ele nu există o
diferenţă valorică semnificativă (art.601 coroborat cu art. 598 şi 599 C.civ.).
§ 3. Hotărârea judecătorească, tradiţiunea şi ocupaţiunea

3.1. Hotărârea judecătorească
Numai hotărârile judecătoreşti translative sau constitutive de drepturi, nu şi cele declarative
de drepturi, se încadrează în categoria modurilor de dobândire a drepturilor reale, în măsura în
care prin acestea nu se suplineşte consimţământul unei părţi la încheierea unui contract. Sunt
asemenea hotărâri: cea prin care instanţa judecătorească dispune exproprierea unui imobil
proprietate privată pentru utilitate publică sau retrocedarea dreptului de proprietate asupra
imobilelor expropriate, în condiţiile Legii nr. 33/1994 ; hotărârile judecătoreşti prin care se
dispune restituirea în natură a bunurilor imobile către foştii proprietari sau moştenitorii acestora,
în temeiul Legii nr. 112/1995 sal al Legii nr. 10/2001, dacă statul a avut un titlu valabil cu privire
la acestea.
3.2. Tradiţiunea
Prin tradiţiune se înţelege predarea materială, remiterea unui bun, însă dacă este privită
singură, ca fapt material, nu poate constitui un mod de dobândire a dreptului de proprietate.
Acesta duce la dobândirea dreptului de proprietate dacă remiterea este un element structural al
contractului, manifestarea de voinţă fiind însoţită de predarea bunului (contracte reale translative
de proprietate).
Codul civil prevede două asemenea situaţii: în cazul darurilor manuale şi al titlurilor la
purtător. Potrivit art.1011 alin.(4) C.civ., darul manual (ce are ca obiect derivat bunurile mobile
corporale cu o valoare de până la 25.000 lei, dacă legea nu interzice) ”se încheie valabil prin
acordul de voinţe al părţilor, însoţit de tradiţiunea bunului”. Tot astfel, proprietatea asupra
creanţei încorporată într-un titlu la purtător se transmite prin remiterea materială a titlului
[art.1588 alin.(3) C.civ.]
3.3. Ocupaţiunea
Ocupaţiunea este modul originar de dobândire a proprietăţii care constă în luarea în posesie a
unui bun care nu aparţine nimănui, a unui bun fără stăpân, cu intenţia de a deveni proprietar
asupra lui. Acest mod de dobândire a drepturilor reale are o aplicabilitate restrânsă deoarece
moştenirile vacante se cuvin statului, sau comunei, oraşului sau municipiului, după caz [art.553
alin.(2) teza I şi alin.(3) C.civ.], iar pentru imobile există reguli specifice.
Aceasta nu se aplică imobilelor, ci doar bunurilor mobile corporale, individual determinate
(deoarece numai acestea sunt susceptibile de stăpânire materială) care nu aparţin nimănui, fără
stăpân, respectiv, aşa cum dispune art.941 alin.(2) C.civ.: ”bunurile mobile abandonate, precum
şi bunurile care, prin natura lor, nu au un proprietar, cum sunt animalele sălbatice, peştele şi
resursele acvatice vii din bazinele piscicole naturale, fructele de pădure, ciupercile comestibile
din flora spontană, plantele medicinale şi aromatice şi altele asemenea”. Tot art. 941 C.civ., la
alin.(3), instituie o prezumţie absolută, potrivit căreia ” lucrurile mobile de valoare foarte mică
sau foarte deteriorate care sunt lăsate într-un loc public, inclusiv pe un drum public sau într-un
mijloc de transport în comun, sunt considerate lucruri abandonate”, deci pot fi dobândite prin
ocupaţiune.
Dobândirea dreptului de proprietate de către posesorul bunului mobil care nu aparţine
nimănui are loc la momentul intrării în posesie, însă cu respectarea condiţiilor stabilite de lege.
În acest sens, spre exemplu, în cazul animalelor sălbatice şi a peştelui şi resurselor acvatice vii
din bazinele piscicole naturale trebuie avute în vedere prevederile Legii nr. 407/2006 a vânătorii
54
şi protecţiei fondului cinegetic şi ale Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr.23/2008 privind
pescuitul şi acvacultura.
Tot prin ocupaţiune se dobândeşte şi tezaurului găsit, în ceea ce îl priveşte pe descoperitorul
acestuia, care va deveni coproprietarul, în cote egale, asupra tezaurului, cu proprietarului bunului
imobil sau al bunului mobil în care acesta a fost descoperit. Art. 946 alin.(1) C.civ. defineşte
tezaurul ca fiind ” orice bun mobil ascuns sau îngropat, chiar involuntar, în privinţa căruia
nimeni nu poate dovedi că este proprietar”, fiind excluse însă ”bunurile mobile culturale,
calificate astfel potrivit legii, care sunt descoperite fortuit sau ca urmare a unor cercetări
arheologice sistematice, şi nici bunurile care, potrivit legii, fac obiectul proprietăţii publice”.
1. Pot fi dobândite în urma avulsiunii:
a) bunurile mobile;
b) terenurile rupte de la o proprietate privată;
c) terenurile rupte de la o proprietate publică.
2. Proprietarul va trebui să restituie constructorului de bună-credinţă, în urma accesiunii
imobiliare:
a) valoarea terenului;
b) sporul de valoare al terenului;
c) contravaloarea materialelor şi a muncii depuse sau sporul de valoare al
terenului.
3. Pot fi dobândite prin ocupaţiune:
a) bunurile imobile;
b) bunurile mobile;
c) orice fel de bunuri, indiferent de natura lor.
1. b ; 2.c; 3.b.
1. Accesiunea mobiliară
2. Uzucapiunea extratabulară
3. Uzucapiunea tabulară
4. Accesiunea imobiliară naturală
5. Accesiunea imobiliară artificială
6. Uzucapiunea în lumina Codului civil anterior
55
88.. APPĂ
A ĂRRA
ARREEAAD DR
REEPPT
TUUL
LUUII D
DEE PPR
ROOPPR
RIIE
ETTA
ATTE
E
§ 1. Noţiune şi caractere juridice.

Potrivit art. 44 alin. 2 din Constituţia României, republicată, „Proprietatea privată este
garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular “, iar în art. 136 alin. 5 se prevede
că „Proprietatea privată este inviolabilă.... “.
Apărarea dreptului de proprietate se face prin mijloacele de apărare ale dreptului de
proprietate care constau în acele acţiuni prin care proprietarul tinde să înlăture atingerile aduse
acestui drept al său şi să ajungă la restabilirea lui.
Mijloacele juridice de apărare ale dreptului de proprietate sunt variate şi numeroase şi se
împart în mijloace juridice reglementate de alte ramuri de drept şi mijloace juridice specifice
dreptului civil şi dreptului procesual civil. Acestea din urmă pot fi mijloace indirecte nespecifice,
adică acele acţiuni care nu se întemeiază direct şi nemijlocit pe dreptul de proprietate, ci pe
anumite drepturi de creanţă, dar care au ca efect şi înlăturarea anumitor atingeri aduse dreptului
de proprietate (acţiunea în răspundere civilă contractuală; acţiunea în repararea prejudiciilor
cauzate prin fapte ilicite; acţiunea întemeiată pe îmbogăţirea fără justă cauză etc.), şi mijloace
directe specifice, adică acele acţiuni întemeiate pe dreptul de proprietate sau pe posesia unui bun.
Mijloace directe sunt acţiunile reale: atât acţiunile posesorii cât şi acţiunile petitorii.
Acţiunile petitorii sunt acele acţiuni prin care se tinde a se stabili existenţa dreptului de
proprietate sau a unui alt drept real principal al reclamantului, intrând în această categorie
acţiunea în revendicare, acţiunea confesorie, acţiunea negatorie şi acţiunea în grăniţuire.
Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiuni care se întemeiază pe normele legale care
reglementează regimul de publicitate imobiliară şi au ca obiect înscrierile în cartea funciară.
Acţiunea în revendicare este acţiunea prin care cel care se pretinde titular al dreptului de
proprietate asupra unui bun, care nu este în stăpânirea sa materială, solicită instanţei de judecată
să îi recunoască dreptul de proprietate şi să îl oblige pe cel care are stăpânirea materială a
bunului respectiv să i-l restituie.
Caracterele juridice. Acţiunea în revendicare este o acţiune reală, petitorie şi imprescriptibilă.
Este o acţiune reală deoarece însoţeşte, apără şi se întemeiază pe însuşi dreptul real de
proprietate, nefiind condiţionată de preexistenţa unui raport juridic obligaţional între reclamant şi
pârât.
Este petitorie deoarece prin aceasta se tinde la stabilirea existenţei dreptului de proprietate în
persoana reclamantului. Redobândirea posesiei ca urmare a revendicării este numai un efect
accesoriu subsecvent al acestei acţiuni, spre deosebire de acţiunea posesorie care tinde doar la
păstrarea sau redobândirea posesiei.
Dreptul la acţiunea în revendicare este imprescriptibil, cu excepţia cazurilor în care prin lege
se dispune altfel. Ca efect al perpetuităţii dreptului de proprietate, acţiunea în revendicare este, în
principiu, imprescriptibilă, dreptul proprietarului de a cere restituirea bunului său de la cel care îl
deţine fără temei nestingându-se indiferent de durata pasivităţii sale.
Acţiunea în revendicare este o acţiune în realizare, deoarece se tinde atât la constatarea
dreptului de proprietate cât şi la realizarea acestuia, prin restituirea bunului. Drept consecinţă, o
acţiune în revendicare introdusă de reclamantul care are stăpânirea materială a bunului va fi
respinsă ca lipsită de interes.
Acţiunea în revendicare poate fi exercitată de către proprietarul exclusiv al bunului
revendicat. Această acţiune nu poate fi exercitată de către un singur coproprietar, atunci când
bunul revendicat formează obiectul unui drept de proprietate comună pe cote părţi, dreptul său
asupra bunului respectiv fiind nedeterminat. Introducerea acţiunii presupune acordul tuturor
copărtaşilor prin aplicarea principiului unanimităţii, motivul fiind dat de faptul că această acţiune
are drept scop recunoaşterea dreptului de proprietate al reclamantului asupra bunului în litigiu şi
readucerea lui în patrimoniul acestuia, iar nu simpla recunoaştere a unei cote ideale,
56
nedeterminate în materialitatea ei. El va trebui să solicite mai întâi ieşirea din indiviziune, iar
ulterior să acţioneze împotriva celui ce stăpâneşte fără temei partea ce i se cuvine din bun dacă
bunul i-a fost atribuit.
Doctrina recentă a susţinut, însă, că se impune recunoaşterea posibilităţii introducerii acţiunii
în revendicare a unui bun numai de către unul dintre coproprietari împotriva unui terţ, dar nu şi
împotriva celorlalţi coproprietari, deoarece drepturile lor asupra bunului sunt concomitente şi
concurente.
În mod excepţional, acţiunea în revendicare poate fi exercitată prin intermediul acţiunii oblice
de către creditorii chirografari, precum şi de către creditorii ipotecari.
§ 2. Revendicarea imobiliară
Deoarece nu existau reglementări speciale în materia probei dreptului de proprietate se aplică
regulile generale.
În ceea ce priveşte proba propriu-zisă a proprietăţii imobiliare aceasta ridică unele dificultăţi.
Dificultăţile de ordin practic se datorează faptului că în multe cazuri, transferul şi dobândirea
dreptului de proprietate asupra imobilelor s-a realizat fără înscrisuri, sau dacă s-au întocmit
asemenea înscrisuri nu s-au efectuat şi planuri topografice precise. Dificultăţile de ordin juridic
rezultă din faptul că titlul de proprietate invocat de reclamant face dovada absolută a dreptului de
proprietate numai atunci când emană de la adevăratul proprietar, deci acesta va trebui să probeze
că şi autorul anterior a fost adevărat proprietar şi tot aşa până la se ajunge la un autor care a
dobândit printr-un mod originar de dobândire a dreptului de proprietate). Această probă
denumită probatio diabolica este practic imposibil de făcut.
Titlu, în accepţiunea de înscris care dovedeşte un anumit mod de dobândire a dreptului de
proprietate, poate fi un titlu translativ dar şi declarativ de drepturi. Titlu este şi înscrisul în care
sunt consemnate acte juridice, hotărârile judecătoreşti, certificatul de moştenitor şi adeverinţele
de proprietate eliberate în baza Legii nr. 18/1991 însoţite de procesele verbale de punere în
posesie şi o schiţă a terenului la care acestea se referă.
Datorită acestor dificultăţi, practica judecătorească a relevat existenţa a trei situaţii: conflictul
între titluri; conflictul între titlu şi posesie; conflictul între posesii.
Invocarea unui titlu de la o altă persoană decât cea cu care se află în conflict nu reprezintă o
încălcare a principiului relativităţii actelor juridice, deoarece opunerea adversarului a unui titlu
de proprietate, nu înseamnă invocarea caracterul absolut al titlului, ci se invocă o prezumţie
relativă de proprietate în favoarea sa, rezultând din existenţa titlului. Cealaltă parte poate răsturna
această prezumţie invocând o prezumţie mai puternică şi contrară, întemeiată de exemplu, pe un
titlu anterior celui al adversarului.
I. În situaţia conflictului între titluri, atunci când atât reclamantul, cât şi pârâtul au titluri
scrise, se distinge după cum acestea provin de la acelaşi autor sau de la autori diferiţi.
a) dacă ambele titluri provin de la acelaşi autor urmează a se distinge după cum părţile au
îndeplinit sau nu formalităţile de publicitate imobiliară. Dacă s-a efectuat înscrierea, va avea
câştig de cauză partea care a înscris mai întâi. Dacă nici una dintre părţi nu a înscris titlul său, din
confruntarea celor două titluri va avea câştig de cauză cel care are titlul cu data cea mai veche, cu
excepţia cazului când titlul este un testament, situaţie în care va câştiga partea care invocă
testamentul cu data cea mai recentă, deoarece ultimul testament îl revocă pe cel anterior. În cazul
înscrisurilor sub semnătură va avea prioritate data certă, iar dacă niciunul dintre titluri nu are
dată certă, data cea mai veche se va stabili prin orice mijloc de probă.
b) dacă titlurile provin de la autori deosebiţi se vor compara drepturile autorilor de la care
provin cele două titluri şi va câştiga acea parte care a dobândit de la autorul al cărui drept este
preferabil. Dacă şi titlurile autorilor provin la rândul lor de la autori diferiţi se va coborî până la
identificarea unui autor comun sau până la identificarea unui autor care a dobândit dreptul de
proprietate printr-un mod originar. În situaţia în care se va ajunge la un autor comun se vor
57
aplica regulile aplicabile conflictului de titluri cu autor comun. În a doua situaţie va câştiga
partea care va proba că unul dintre autorii săi succesivi are cel mai recent titlu originar de
dobândire. Dacă nu se ajunge la autorul comun şi nu este identificat un autor care a dobândit
proprietatea printr-un mod originar se vor aplica regulile stabilite pentru ipoteza în care nicio
parte nu are titlu.
II. În situaţia conflictului între titlu şi posesie, atunci când numai o parte are titlu privind
proprietatea bunului revendicat se distinge:
a) dacă pârâtul are titlu, atunci acţiunea reclamantului va fi respinsă;
b) dacă reclamantul nu are titlu, acesta va câştiga dacă titlul emană de la un terţ, nu de la
reclamantul însuşi. Condiţia ca data titlului să fie anterioară posesiei pârâtului nu se justifică
deoarece data ulterioară a titlului în raport cu posesia pârâtului nu afectează forţa juridică a
acestuia. Pârâtul este, în schimb, îndreptăţit să facă dovada că titlul reclamantului provine de la
un neproprietar şi, pe această cale, că acţiunea în revendicare este nefondată.
III. În situaţia conflictului între posesii, atunci când nici una dintre părţi nu are titlu, instanţa
de judecată va compara cele două posesii, dând câştig de cauză celui care a avut sau are o
posesie mai bine caracterizată. Aprecierea se face în funcţie de: durata posesiei, buna credinţă a
posesorului şi îndeplinirea calităţilor posesiei. Dacă instanţa nu va putea stabili care posesie este
superioară, atunci pârâtul va păstra bunul, operând în favoarea sa prezumţia de proprietate
rezultată din posesia actuală.
Dreptul la acţiune al proprietarului se prescrie achizitiv, acţiunea în revendicare fiind
paralizată prin ridicarea excepţiei uzucapiunii de către posesorul neproprietar.
Codul civil actual prevede expres că, pentru imobilele înscrise în Cartea funciară dovada se
face cu extrasul de carte funciară.
§ 3. Revendicarea mobiliară
Persoana care, cu bună-credinţă, încheie cu un neproprietar un act translativ de proprietate cu
titlu oneros având ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din momentul luării sale
în posesie efectivă (art.937 alin.1 C.civ.).
Condiţiile cerute invocarea art. 937 alin. 1 C.civ.
a) Dispoziţiile art. 937 lin. 1 se aplică în principiu doar bunurilor mobile corporale privite în
mod individual, care sunt susceptibile a fi stăpânite în materialitatea lor. Prin excepţie, şi
anumitor categorii de bunuri mobile incorporale, cum sunt titlurile la purtător, care reprezintă
înscrisuri care consemnează un drept de creanţă al purtătorului fără ca acesta să poată fi obligat
să facă proba existenţei creanţei (biletele de bancă, acţiunile şi obligaţiunile emise de unităţi
bancare de stat sau de unităţi administrativ-teritoriale), li se aplică prevederile art. 937 alin. 1 C.
civ.
Prevederile art. 937 alin. 1 C. civ. nu se aplică universalităţilor de bunuri, bunurilor mobile
care sunt scoase din circuitul civil şi bunurilor mobile care sunt accesorii ale unui bun imobil şi
care îşi păstrează această calitate, deşi servesc ca accesorii ale unui imobil (de exemplu,
mobilierul dintr-un apartament), bunurile supuse înmatriculării (nave, aeronave, etc.) şi nici
bunurilor culturale care au fost scoase ilegal de pe teritoriul unui stat al Uniunii Europene
(Ordonanţa de urgenţă nr. 16/2003 privind pentru modificarea şi completarea Legii nr. 182/2000
privind protejarea patrimoniului cultural naţional mobil).
b) Dispoziţiile art. 937 alin. 1 C. civ. pot fi invocate numai de terţii de bună credinţă care au
dobândit bunul de la un detentor precar care, la rândul său, primise bunul de la proprietar.
Acţiunea în revendicare introdusă de proprietar în această situaţie va fi paralizată în temeiul art.
937 alin. 1 C.civ.
Proprietarul are o acţiune personală împotriva detentorului precar care, datorită faptului că
detentorul a înstrăinat bunul, se transformă într-o acţiune în daune interese.
58
Pentru ca terţul dobânditor să poată invoca dispoziţiile art. 937 alin. 1 C. civ. trebuie ca
proprietarul bunului să se fi desesizat voluntar de acel bun în favoarea detentorului precar iar
detentorul precar să fi înstrăinat bunul mobil fără voia proprietarului unui terţ dobânditor de bună
credinţă cu titlu oneros al bunului. Atunci când terţul a primit bunul cu titlu gratuit nu mai este
justificată soluţia consolidării dreptului său asupra bunului în contra intereselor adevăratului
proprietar.
c) Pentru a fi aplicabil art. 937 alin. 1 C.civ., posesia terţului dobânditor să fie reală, adică să
cuprindă ambele elemente: animus şi corpus, să fie utilă, adică neviciată, şi de bună-credinţă,
adică posesorul crede că a dobândit bunul de la adevăratul proprietar. Dacă terţul dobânditor este
de rea-credinţă în momentul intrării în posesia bunului, ştiind că nu contractează cu un proprietar
sau a avut îndoieli în privinţa calităţilor acestuia, nu-i vor fi aplicabile dispoziţiile art. 937 alin. 1
C. civ.
Buna-credinţă a terţului dobânditor se prezumă şi trebuie să existe în momentul intrării în
posesia bunului, fără a avea importanţă dacă, ulterior, posesorul devine de rea-credinţă.
Nu este nevoie de un just titlu alături de buna-credinţă. Justul titlu, în acest caz, este o
componentă a bunei credinţe, şi poate fi şi numai un titlu putativ, care există doar în mintea
terţului dobânditor.
Posesia de bună-credinţă asupra bunurilor mobile constituie, în condiţiile art. 937 alin. 1 C.
civ., un mod de dobândire a dreptului de proprietate. Dacă sunt îndeplinite aceste condiţii în
persoana pârâtului, acţiunea în revendicare urmează a fi respinsă ca nefondată. Dacă, aceste
condiţii nu sunt îndeplinite şi pârâtul nu probează că a dobândit dreptul de proprietate printr-un
alt mod, acţiunea în revendicare poate fi admisă.
În concluzie, bunurile mobile pot fi revendicate de la terţul dobânditor de rea-credinţă, de la
hoţ sau găsitor, de la terţul dobânditor cu titlu gratuit, precum şi în condiţiile prevăzute de art.
937 alin. 2 şi 3 C. civ.
Bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de bună-credinţă, dacă acţiunea este
intentată, sub sancţiunea decăderii, în termen de 3 ani de la data la care proprietarul a pierdut
stăpânirea materială a bunului.
Este situaţia în care bunul mobil a ieşit din posesia proprietarului fără voia acestuia, iar hoţul
sau găsitorul a înstrăinat acel bun unui terţ de bună-credinţă care a crezut că a contractat cu un
proprietar.
Furtului în sensul art. 937 alin. 2 şi 3 C. civ. îi sunt asimilate tâlhăria şi pirateria. Abuzul de
încredere, înşelăciunea, gestiunea frauduloasă nu se încadrează în ipoteza prevăzută de art. 937
alin. 2 C. civ. deoarece desesizarea s-a făcut de bună voie.
Prin pierdere se înţelege ieşirea bunului din posesia proprietarului prin neglijenţă sau în urma
unui caz de forţă majoră sau caz fortuit.
Reclamantul trebuie să facă dovada dreptului de proprietate şi că bunul a fost furat sau
pierdut, prin orice mijloc de probă. Acesta poate invoca el însuşi ca temei al dreptului său de
proprietate prevederile art. 937 alin. 1 C. civ., dovada posesiei sale de bună-credinţă anterioară
posesiei pârâtului aducându-i beneficiul prezumţiei de titlu de proprietate.
În măsura în care reclamantul nu face proba că bunul revendicat a fost pierdut sau furat, el nu
mai beneficiază de termenul de 3 ani, fiind aplicabile în persoana pârâtului dispoziţiile art. 937
alin. 1 C. civ.
Termenul de 3 ani curge din momentul când bunul a fost pierdut sau furat şi este un termen
de decădere, proprietarul reclamant pierzându-şi chiar dreptul de proprietate asupra bunului
mobil revendicat. acest termen nu este susceptibil de întrerupere sau suspendare.
Data de la care proprietarul a pierdut elementul material al posesiei reprezintă data desesizării
voluntare de la care curge termenul de 3 ani, indiferent dacă aceasta coincide sau nu cu data la
care o altă persoană intră în stăpânirea materială a bunului mobil.
59
În ipoteza în care proprietarul introduce acţiunea în termen, el va trebui să probeze că el este
proprietarul, că bunul a ieşit din patrimoniul său fără voia sa şi că bunul revendicat este identic
cu al său.
Posesorul de bună credinţă va fi obligat să restituie proprietarului obiectul revendicat fără a
primi preţul plătit găsitorului sau hoţului dar va avea o acţiune în regres în contra celui de la care
a cumpărat bunul.
Prin excepţie, dacă bunul pierdut sau furat a fost cumpărat dintr-un loc ori de la o persoană
care vinde în mod obişnuit bunuri de acelaşi fel ori dacă a fost adjudecat la o licitaţie publică, iar
acţiunea în revendicare a fost introdusă înăuntrul termenului de 3 ani, posesorul de bună-credinţă
poate reţine bunul până la indemnizarea sa integrală pentru preţul plătit vânzătorului.
Se creează astfel o eroare comună cu privire la calitatea de proprietar a înstrăinătorului, care
adăugată posesiei de bună-credinţă a pârâtului, dă naştere unui drept de creanţă în persoana celui
din urmă, ce are ca obiect preţul plătit pentru bunul mobil revendicat. Proprietarul îşi va dobândi
lucrul numai după ce va restitui posesorului de bună credinţă preţul plătit de acesta, cel din urmă
având un drept de retenţie asupra lucrului. Dreptul de retenţie se va stinge în situaţia în care
proprietarul sau uzurpatorul îi restituie preţul plătit pentru bunul mobil sau atunci când posesorul
de bună-credinţă restituie bunul înainte de a primi preţul. În acest ultim caz dreptul posesorului
de bună-credinţă de a-l urmări pe proprietar nu se stinge decât dacă a renunţat expres la acesta,
restituirea bunului având semnificaţia renunţării doar la dreptul de retenţie.
Posesorul este de rea-credinţă atunci când a cunoscut că lucrul pe care l-a dobândit a fost
pierdut sau furat (hoţii şi găsitorii) sau când a cunoscut că a dobândit bunul de la un neproprietar.
§ 4. Efectele acţiunii în revendicare

Dacă instanţa de judecată admite acţiunea în revendicare, în mod implicit, recunoaşte şi
existenţa dreptului de proprietate în persoana reclamantului, ceea ce dă naştere la o serie de
efecte juridice atât pentru reclamant, cât şi pentru pârât.
Aceste efecte ale acţiunii în revendicare sunt următoarele:
a) restituirea bunului către pârât;
b) restituirea fructelor de către pârât;
c) restituirea unor cheltuieli de către reclamant.
Restituirea bunului. Pârâtul va avea obligaţia să restituie bunul revendicat, de regulă, în
natură şi cu toate accesoriile sale. Dacă reclamantul nu beneficiază efectiv de această restituire a
bunului revendicat, finalitatea acţiunii în revendicare nu ar fi realizată şi ar rămâne ineficientă,
iar hotărârea pronunţată ar încălca însăşi dreptul de proprietate. Această restituire îşi are temeiul
în principiul îmbogăţirii fără justă cauză.
Dacă bunul a pierit din culpa pârâtului ori a fost înstrăinat, se va face aplicarea prevederilor
art. 566 C.civ., fiind obligat la plata de despăgubiri care vor fi evaluate în raport cu momentul
restituirii.
Dacă bunul revendicat, între timp, a fost expropriat potrivit Legii nr. 33/1994 privind
exproprierea pentru cauză de utilitate publică, se va restitui acea „dreaptă şi prealabilă
despăgubire” primită de pârât, având loc o subrogaţie reală au titlu particular. Dacă bunul a pierit
şi a fost asigurat, pârâtul va plăti indemnizaţia de asigurare primită. Atunci bunul a pierit din
culpa unei terţe persoane, pârâtul va restitui despăgubirile încasate de la acesta.
În orice caz nu se poate cumula restituirea bunului în natură cu plata contravalorii lucrului
care a fost revendicat. Astfel „cererea reclamantului ca pârâtul să fie obligat atât la restituirea în
natură, cât şi la plata contravalorii lucrului care face obiectul revendicării este inadmisibilă,
deoarece posibilitatea primirii contravalorii bunului operează numai în situaţia în care bunul nu
mai există”.
60
De asemenea, bunul se restituie proprietarului liber de orice sarcini. Astfel, acele contracte de
locaţiune sau de ipotecă care au fost încheiate de pârât vor înceta, potrivit principiului „resoluto
jure dantis, resolvitur jus accipientis”.
Restituirea fructelor de către pârât. Fructele, de orice natură ar fi ele (naturale, industriale sau
civile), potrivit art. 550 C.civ., se cuvin proprietarului.
Cu toate acestea, posesorul de bună-credinţă câştigă proprietatea fructelor realizate de bunul
astfel stăpânit (art. 948 C.civ.). Posesorul este considerat a fi de bună-credinţă atunci când
posedă în baza unui titlul translativ de proprietate care, însă are ca autor un neproprietar, viciu
care nu îi este cunoscut (art. 948 C.civ.). Buna-credinţă a posesorului încetează atunci când află
despre acest viciu, de regulă, în momentul intentării acţiunii în revendicare de către adevăratul
proprietar.
În schimb, posesorul de rea credinţă sau detentorul precar restituie toate fructele produse,
culese (în natură) sau neculese, iar dacă le-a consumat sau a neglijat să le perceapă, valoarea
acestora, cât şi productele deoarece acestea se cuvin întotdeauna proprietarului. Cu toate acestea,
pârâtul, potrivit art. 566 alin.5 C.civ., are dreptul să pretindă şi să primească de la proprietar
cheltuielile necesare efectuate de el cu obţinerea acestora, în temeiul îmbogăţirii fără just temei.
Pârâtul are un drept de retenţie asupra produselor până la restituirea cheltuielilor făcute pentru
producerea şi culegerea acestora, cu excepţia cazului în care proprietarul furnizează pârâtului o
garanţie îndestulătoare şi a celui când bunul este frugifer sau când intrarea în stăpânirea
materială a bunului s-a făcut prin violenţă ori fraudă sau când produsele sunt bunuri perisabile
ori sunt supuse, ca urmare a trecerii unei perioade scurte de timp, unei scăderi semnificative a
valorii lor (art.566 alin.6 şi 7 C.civ.).
Restituirea unor cheltuieli de către reclamant.
Potrivit alin.3 al art.566 C.civ., proprietarul poate fi obligat, la cerere, să restituie posesorului
cheltuielile necesare pe care acesta le-a făcut.
Este vorba de acele cheltuieli făcute de neproprietar care au fost încorporate în lucru sau au
fost făcute asupra lucrului. Nu se restituie cheltuielile care se concretizează într-o lucrare nouă,
caz în care sunt incidente dispoziţiile corespunzătoare din materia accesiunii imobiliare
artificiale (alin.9 al art.566 C.civ.)
Cheltuielile necesare, care au fost efectuate în mod necesar pentru conservarea lucrului, se
restituie în totalitate, întrucât ele ar fi fost efectuate şi de către proprietar.
Cheltuieli utile, se restituie doar parţial, în limita sporului de valoare adus lucrului, dacă prin
lege nu se prevede altfel (art.566 alin.4 C.civ.). Astfel, nu va exista o echivalenţă între
cheltuielile utile efectuate şi sumele de bani recuperate de la reclamant, întrucât între cele două
valori pot exista abateri, în plus sau în minus.
Cheltuielile voluptuarii, de lux, sau de plăcere sunt acele cheltuieli care nu sunt nici necesare
şi nici utile, dar care au fost făcute pentru plăcerea personală a posesorului. Acestea nu se
restituie iar posesorul va putea ridica accesoriile în care au fost materializate, însă fără a afecta
substanţa bunului (art.566 alin.8 C.civ.).
1. În cadrul revendicării imobiliare, în cazul conflictului între titluri care provin de la
acelaşi autor, va avea câştig de cauză:
a) pârâtul pentru bunul se află în stăpânirea sa;
b) cel care a îndeplinit primul formalităţile de publicitate;
c) pârâtul, dacă dovedeşte că era de bună-credinţă.
2. Termenul de 3 ani prevăzut de art. 937 alin.2 C.civ. este un termen de:
a) prescripţie achizitivă;
b) decădere;
c) prescripţie extinctivă.
61
3. Se restituie integral, ca efect al admiterii acţiunii în revendicare:
a) cheltuielile voluptuarii;
b) necesare;
c) utile.
1. b; 2.b; 3.b.
Teme autoevaluare
1. Revendicarea bunurilor mobile
2. Revendicarea bunurilor imobile
3. Acţiunea în revendicare imobiliară în lumina Codului civil actual
4. Efectele acţiunii în revendicare
5. Garantarea şi ocrotirea dreptului de proprietate
62
99.. PPU
UBBL
LIIC
CIIT
TAAT
TEEA
AD DOOB
BÂÂN
NDDIIR
RIIII D
DRRE
EPPT
TUUR
RIIL
LOOR
RRRE
EAAL
LEE
§ 1. Noţiune şi sisteme de publicitate imobiliară.

Prin publicitate imobiliară se înţelege totalitatea mijloacelor juridice prin care se evidenţiază
situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public pentru a se ocroti circuitul lor civil.
Prin publicitatea imobiliară se realizează atât securitatea juridică statică, prin aceea că atestă
existenţa drepturilor imobiliare ale persoanelor fizice şi juridice, cât şi securitatea juridică
dinamică, prin faptul că ea conferă celor interesaţi date certe cu privire la situaţia juridică a
imobilelor.
Pe teritoriul ţării noastre există următoarele sisteme de publicitate imobiliară:
- sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, sistem care este reglementat de Codul
civil şi Codul de procedură civilă; el este aplicabil în Vechea Ţară (România înainte de 1918);
- sistemul cărţilor funciare reglementat de Legea nr. 115/1938 şi Decretul 241/1947 şi care
este aplicabil în Transilvania, Banat şi Bucovina;
- sistemul intermediar al cărţilor de publicitate funciară reglementat de Decretul nr. 242/1947
şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938 aplicabil parţial în jud. Ilfov şi Bucureşti.
Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

Acesta este un sistem personal de publicitate a drepturilor reale imobiliare; este un sistem
personal deoarece aceste registre se ţin pe numele proprietarilor şi nu pe imobile. În aceste
registre care se ţin la judecătorii se fac două feluri de înregistrări: transcrieri şi înscrieri.
Transcrierile se fac în registrul de transcrieri. Ele reprezintă copierea fidelă a actelor juridice
prin care se transmite dreptul de proprietate asupra unui imobil, se constituie un drept real sau se
sting astfel de drepturi.
Înscrierile constau în consemnarea sau reproducerea unor clauze din actele juridice care se
referă la privilegiile speciale imobiliare şi la ipoteci; ele se fac în registrele de inscripţiuni.
Efectele transcrierii şi înscrierii rezidă în opozabilitatea faţă de terţi. Lipsa transcrierii sau
înscrierii este sancţionată cu inopozabilitatea faţă de terţi.
Sistemul cărţilor funciare

Spre deosebire de registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni care constituie un sistem personal,
cărţile funciare constituie un sistem de publicitate real; este considerat real deoarece transcrierile
se fac pe imobile şi nu pe proprietari. Drepturile reale imobiliare înscrise în C.F. se numesc
drepturi tabulare.
Cuprinsul cărţilor funciare. - Cărţile funciare sunt întocmite pe comune, oraşe şi municipii.
Cărţile funciare din aceeaşi unitate administrativă (comună, oraş, municipiu) alcătuiesc registrul
funciar. Cărţile funciare se ţin la Judecătoria competentă.
Cartea funciară propriu-zisă este alcătuită dintr-un titlu şi trei părţi sau foi :Partea I sau foaia
de avere ; Partea a II-a sau foaia de proprietate cuprinde înscrieri cu privire la dreptul de
proprietate asupra imobilului; Partea a III-a sau foaia de sarcini.
Acţiunile de carte funciară

Acestea se referă la înscrierile care se operează în cartea funciară. Ele sunt de două feluri:
acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
1. Acţiunea în prestaţie tabulară. Potrivit art. 22 şi 23 din Legea nr. 115/1938 cel care s-a
obligat la constituirea, transmiterea sau modificarea unui drept real imobiliar este obligat să
predea înscrisurile necesare pentru intabularea dreptului în cartea funciară. Dacă cel care s-a
obligat în acest fel refuză să-şi îndeplinească această obligaţie persoana îndreptăţită se poate
adresa instanţei de judecată pentru ca aceasta, prin hotărâre, să dispună intabularea sau, după caz,
radierea dreptului real.
63
2. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară. Ea este acţiunea prin care se cere
instanţei îndreptarea sau înlăturarea unei înscrieri din cartea funciară necorespunzătoare realităţii
pentru ca în acest fel să se pună de acord situaţia tabulară cu situaţia juridică reală a unui imobil.
Sediul materiei: art. 34-40 din Legea nr. 115/1938.
§ 2. Sistemul cărţilor funciare potrivit Legii nr. 7/1996
1. Generalităţi. - Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară a fost edictată
pentru a introduce un sistem unic pentru toată ţara - sistemul real de publicitate. Sistematizarea
reglementărilor în Legea 7/1996 este făcută în trei titluri : Titlul I, intitulat „Regimul general al
cadastrului” (art. 1-19); Titlul al II-lea – „Publicitatea imobiliară” (art. 20-57) în care sunt
reglementate noile cărţi funciare; Titlul al III-lea, „Dispoziţii tranzitorii, sancţiuni şi dispoziţii
finale” (art. 58-72).
2. Registrul cadastral de publicitate imobiliară. - Publicitatea imobiliară se realizează,
potrivit noii legi, prin înscrierea în cărţile funciare a actelor şi faptelor juridice referitoare la
imobilele din aceeaşi localitate. Cărţile funciare alcătuiesc registrul cadastral de publicitate
imobiliară al unei anumite localităţi; ele se ţin de către Biroul de carte funciară aflat în
subordinea Agenţiei Naţionale de Cadastru.
3. Cărţile funciare. - În conformitate cu art. 21 din lege, cartea funciară este structurată astfel:
un titlu care conţine numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi trei
părţi : Partea I care cuprinde descrierea imobilelor ; Partea a II-a se referă la înscrierile privind
dreptul de proprietate ; Partea a III-a cuprinde înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de
proprietate şi sarcini
4. Corpul de proprietate. - Legea statuează că unul sau mai multe imobile alipite de pe
teritoriul unei localităţi, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează corpul de proprietate care se
înscrie în cartea funciară.
Potrivit art. 44, corpul de proprietate este susceptibil de alipiri sau dezlipiri. Noua lege a
îmbrăţişat sistemul foilor personale în care persoana este elementul central în jurul căreia
gravitează imobilele.
5. Principiile noilor cărţi funciare. – Art. 27- 28 din Legea nr. 7/1996 instituie principiul
publicităţii integrale, principiul relativităţii, principiul forţei probante a înscrierilor drepturilor
reale ; principiul legalităţii, principiul disponibilităţii, principiul priorităţii, principiul oficialităţii.
6. Înscrierile în cartea funciară. - Art. 44 din Regulamentul de organizare şi funcţionare a
birourilor de carte funciară prevede că înscrisurile, după obiectul lor, sunt de trei feluri:
intabularea, înscrierea provizorie şi notarea.
8. Efectele înscrierii în cartea funciară. Intabularea şi înscrierea provizorie au ca efect
opozabilitatea faţă de terţi a actelor şi faptelor juridice prin care se dobândesc, se modifică sau se
sting drepturile reale imobiliare.
Notarea, pe lângă opozabilitatea faţă de terţi are ca efect şi informarea acestora cu privire la
drepturile personale, faptele personale ori raporturile juridice referitoare la imobilele intabulate.
§ 3. Sistemul cărţilor funciare potrivit Codului civil actual

Cartea funciară descrie imobilele şi arată drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. În
cazurile prevăzute de lege pot fi înscrise în cartea funciară şi alte drepturi, fapte sau raporturi
juridice, dacă au legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
Prin imobil se înţelege una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de
folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi
administrativ-teritoriale şi care sunt identificate printr-un număr cadastral unic.
Drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc,
se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară.
Obiectul drepturilor tabulare este imobilul care după înscrierea în cartea funciară nu mai
poate să fie modificat decât cu respectarea regulilor de carte funciară. Aceeaşi carte funciară nu
64
poate cuprinde decât un singur imobil. Mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în aceeaşi carte
funciară decât dacă se află în coproprietate pe cote-părţi ori în devălmăşie.
Imobilul înscris în cartea funciară se poate modifica prin alipiri, dacă mai multe imobile
alăturate se unesc într-un singur imobil sau dacă se adaugă o parte dintr-un imobil la un alt
imobil ori, după caz, se măreşte întinderea acestuia. De asemenea, imobilul înscris în cartea
funciară se modifică şi prin dezlipiri, dacă se desparte o parte din imobil sau se micşorează
întinderea acestuia. Alipirea sau dezlipirea unui imobil grevat cu sarcini nu se poate face decât
cu consimţământul titularilor acelor sarcini. Refuzul titularilor sarcinilor nu trebuie să fie abuziv,
el putând fi cenzurat de către instanţa judecătorească. Dacă însă creditorii ipotecari consimt la
alipirea sau, după caz, atât la dezlipirea, cât şi la alipirea imobilului grevat la un alt imobil, în
lipsă de convenţie contrară, ipotecile vor lua rang după cele ce grevează imobilul la care s-a făcut
alipirea. Operaţiunile de modificare a imobilului înscris în cartea funciară, prin alipiri sau
dezlipiri, au caracter material şi nu implică niciun transfer de proprietate.
În caz de alipire sau dezlipire, imobilele rezultate se vor transcrie în cărţi funciare noi, cu
menţionarea noului număr cadastral pentru fiecare imobil, iar cartea funciară sau, după caz,
vechile cărţi funciare se vor închide, fără a se mai putea redeschide pentru alte înscrieri. Dacă
întregul imobil înscris în cartea funciară a fost transcris, aceasta se va închide şi nu va mai putea
fi redeschisă pentru noi înscrieri.
Înscrierile sunt de 3 feluri: intabularea, înscrierea provizorie şi notarea. Intabularea şi
înscrierea provizorie au ca obiect drepturile tabulare, iar notarea se referă la înscrierea altor
drepturi, acte, fapte sau raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.
Înscrierea provizorie şi notarea se fac numai în cazurile anume prevăzute de lege.
Drepturile reale sub condiţie suspensivă sau rezolutorie nu se intabulează. Ele se pot însă
înscrie provizoriu. Termenul extinctiv sau sarcina liberalităţii se va putea arăta atât în cuprinsul
intabulării, cât şi al înscrierii provizorii.
Orice persoană, fără a fi ţinută să justifice vreun interes, poate cerceta orice carte funciară,
precum şi celelalte documente cu care aceasta se întregeşte, potrivit legii. Mapa cu înscrisurile
care au stat la baza efectuării înscrierilor în cartea funciară poate fi consultată de orice persoană
interesată, cu respectarea dispoziţiilor legale cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal
şi libera circulaţie a acestor date. La cerere, se vor elibera extrase sau copii certificate, conforme
cu exemplarul original aflat în arhivă. Nimeni nu va putea invoca faptul că nu a avut cunoştinţă
de existenţa vreunei înscrieri efectuate în cartea funciară sau, după caz, a unei cereri de înscriere
înregistrate la biroul de cadastru şi publicitate imobiliară.
§ 4. Publicitatea mobiliară
Publicitatea mobiliară are caracter de excepţie, aceasta fiind impusă de Codul civil în materia
garanţiilor reale mobiliare (ipotecă mobiliară şi gaj).
Astfel, potrivit art. 2409 C.civ., pentru ca ipoteca mobiliară să devină perfectă este necesar,
alături de producerea efectelor, şi de îndeplinirea formalităţilor cerute de lege pentru publicitatea
sa, aceasta realizându-se prin înscrierea în arhivă, cu excepţie situaţiilor când există prevedere
legală contrară. Ipoteca perfectă este opozabilă celorlalţi creditori ai constituitorului, celor care
dobândesc ulterior drepturi asupra bunului ipotecat, precum şi tuturor celorlalte persoane.
Înregistrarea operaţiunilor privind ipotecile mobiliare, a operaţiunilor asimilate acestora,
precum şi a altor drepturi prevăzute de lege se efectuează numai în Arhiva Electronică de
Garanţii Reale Mobiliare, dacă prin lege nu se prevede altfel, înscrierea de către un creditor a
unei ipoteci făcând aplicabilă prezumţia absolută că acesta are cunoştinţă despre existenţa tuturor
ipotecilor care au fost înscrise mai înainte cu privire la acelaşi bun.
Prin excepţie, publicitatea ipotecii asupra conturilor deschise la o instituţie de credit se
realizează prin înscrierea ipotecii la arhivă sau prin controlul asupra contului, iar cea a ipotecilor
asupra instrumentelor financiare care, potrivit regulilor pieţei pe care sunt tranzacţionate, pot fi
65
transferate prin simpla înregistrare în registrele care o deservesc, se realizează potrivit regulilor
aplicabile acelei pieţe.
Publicitatea gajului bunurilor mobile corporale se realizează fie prin deposedarea debitorului,
fie prin înscrierea gajului la arhivă, cea a gajului asupra sumelor de bani se realizează numai prin
deţinerea acestora iar cea a gajului asupra titlurilor negociabile prin remiterea sau, după caz, prin
andosarea titlurilor (art. 2482 C.civ.).
1. Publicitatea drepturilor tabulare efectuată prin Cartea funciară are efect:
a) translativ de proprietate;
b) pentru validitatea actului translativ;
c) declarativ de drepturi.
2. În prezent, înscrierile, după obiectul lor:
a) înscrierea provizorie şi notarea;
b) intabularea;
c) transcrierea.
3. Cartea funciară poate fi cercetată:
a) de părţile actului juridic civil;
b) de orice persoană care justifică un interes;
c) de orice persoană.
1. b; 2.a, b; 3.c.
Teme autoevaluare
1. Înscrierea drepturilor tabulare
2. Rectificarea înscrierilor de carte funciară
3. Evoluţia sistemului cărţilor funciare
V. Stoica, Drept civil. Drepturi reale principale, ediţia a II-a, Editura C. H. Beck,
Bucureşti, 2017
66

Drept Civil. Drepturile Reale Principale - An 2 Sem III 2021 ID

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Formate disponibile

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Formate disponibile

Drept Civil. Drepturile Reale Principale - An 2 Sem III 2021 ID

Încărcat de

Drepturi de autor:

Formate disponibile

ACADEMIA DE POLIȚIE

DREPT CIVIL. DREPTURILE

Anul II, semestrul III

Lect. univ. dr. Măcărescu Ana-Maria

Bibliografie (de elaborare a cursului):

Utilizarea tehnicilor de evaluare şi recunoaştere a problemelor de drept

civil din practica judiciară;

Manifestarea unei atitudini pozitive şi responsabile faţă de domeniul

Însuşirea unui mod de gândire logico-juridic corect.

Cunoaşterea din punct de vedere ştiinţific a conţinutului normelor

dezvoltarea abilităţilor de gândire logico-juridică, precum şi obişnuinţa de

Utilizarea adecvată a conceptelor, teoriilor, paradigmelor şi metodologiilor

Interpretarea, corelarea şi compararea instituţiilor juridice specifice din

Timp de studiu individual estimat:

§ 2. Caracterele juridice ale patrimoniului

2.2 Orice persoană are un patrimoniu

2.3 Patrimoniul este unic

2.4 Divizibilitatea patrimoniului

2.5 Inalienabilitatea patrimoniului prin acte inter vivos

3.2 Subrogaţia reală

3.3. Transmisiunea universală şi cu titlu universal

4.1 Drepturile reale şi drepturile de creanţă

4.2 Drepturile care privesc latura patrimonială a drepturilor de creaţie intelectuală.

4.3 Obligaţiile reale.

§ 2. Dobândirea şi pierderea posesiei

4.1. Posesia creează în favoarea posesorului o prezumţie de existenţă a dreptului real

4.2. Apărarea posesiei utile prin acţiunile posesorii

4.3. Posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele bunului posedat

§ 4. Limitările dreptului de proprietate

§ 1. Noţiune şi caractere juridice

§ 2. Obiectul şi subiectele dreptului de proprietate publică

§ 3. Dobândirea dreptului de proprietate publică

§ 4. Exercitarea dreptului de proprietate publică

§ 3. Proprietatea comună pe cote-părţi

3.2. Proprietatea comună pe cote-părţi forţată

Răspunsuri la întrebările din testele de autoevaluare

Dobândirea dreptului de proprietate este reglementată de art.557 C.civ. care enumeră

1.1. Uzucapiunea potrivit Codului civil de la 1864

1.2. Uzucapiunea potrivit Codului civil actual

2.2. Accesiunea imobiliară naturală

2.2.2. Terenul lăsat de ape

2.2.4. Albiile râurilor, insulele şi prundişurile

2.2.5. Insulele nou-formate

2.2.6. Albiile părăsite de apele curgătoare

2.2.7. Accesiunea animalelor

2.3. Accesiunea imobiliară artificială

2.3.2. Accesiunea imobiliară artificială în reglementarea actualului Cod civil

A. Realizarea lucrării de către proprietarul imobilului cu materialele altuia

B. Realizarea unor lucrări asupra imobilului altuia

2.4. Accesiunea mobiliară

§ 3. Hotărârea judecătorească, tradiţiunea şi ocupaţiunea

§ 1. Noţiune şi caractere juridice.

§ 4. Efectele acţiunii în revendicare

§ 1. Noţiune şi sisteme de publicitate imobiliară.

Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni

Sistemul cărţilor funciare

Acţiunile de carte funciară

§ 3. Sistemul cărţilor funciare potrivit Codului civil actual

S-ar putea să vă placă și