Armijo

Calatayud
Otamendi

ODE PROJECT

ADVERSE SELECTION ON
MARTINSA-FADESA MERGER.

Armijo Ramírez, Enrique

Calatayud García, Eduardo
Otamendi Collados, Pablo
3ºA

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Otamendi
1) Press article:

Jove "coló" a Martín ecosistemas,

bosques y huertos como suelo
urbanizable
El empresario Manuel Jove, antiguo dueño de Fadesa, traspasó en la fusión con
Martinsa 37 activos de suelo supuestamente urbanizable valorado en 2.702 millones de
euros, entre los que se encontraban ecosistemas, bosques o huertos, lo que supuso un
perjuicio para la compañía de 1.576 millones.

Según el informe de valoración que encargó Martinsa-Fadesa a American Appraisal,

que es la base de la demanda contra Jove, el estudio realizado por la consultora CB
Richard Ellis a finales de 2006, que se tomó como referencia en la compra de Fadesa,
aportaba una "sobrevaloración" de los activos analizados.

Esto se debe a que la información que facilitó Fadesa a la consultora contenía

"incorrecciones, omisiones e inconsistencias" que tuvieron un "impacto sustancial en el
valor asignado a los activos".

Entre las incidencias destacadas en el informe, al que ha tenido acceso Efe, figuran
discrepancias en la superficie bruta, divergencias entre la calificación urbanística
considerada y la real, y la consideración como urbanizable de suelo no urbanizable.

En este sentido, se llegaron a calificar como urbanizables terrenos utilizados para

explotación agrícola, fluvial o relativos al litoral e, incluso, integrantes de la lista de
lugares de importancia comunitaria de la región biogeográfica mediterránea.

Destaca el caso de un terreno en Almería, que el informe de CB Richard Ellis lo

clasifica como "suelo no urbanizable protegido en avance de revisión del Plan
General", cuando en realidad era un lugar de importancia comunitaria, que comprende
ecosistemas protegidos con objeto de contribuir a garantizar la biodiversidad.

Ese espacio era, por tanto, de imposible desarrollo urbanístico, relata el informe de
American Appraisal, que también da cuenta de otros casos como el de un suelo de
interés forestal situado a los pies del embalse Guadalhorce, en Antequera (Málaga),

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que CB Richard Ellis calificó como potencialmente urbanizable, tras fiarse de la
información de Fadesa.

También destaca un naranjal en La Algaba (Sevilla) sobre el que Fadesa pretendía

edificar diez veces más viviendas de las permitidas por el Plan de Ordenación
Territorial de Andalucía, lo que propició que la actuación no fuera aprobada
finalmente.

American Appraisal también revela discrepancias en cuanto a la obtención de la

edificabilidad o la valoración de cesiones a ayuntamientos, al tiempo que pone de
relieve que había obras de urbanización no ejecutadas y ventas a minoristas y
mayoristas resueltas o con incidencias graves.

Asimismo, relata que en algunos casos los terrenos incluidos en la valoración de CB

Richard Ellis no eran propiedad de Fadesa en el momento de la fusión y podían no
llegar a serlo nunca.

Martinsa-Fadesa, presidida por Fernando Martín, interpuso a principios de marzo una

demanda contra Jove en la que le reclama 1.576 millones de euros por daños y
perjuicios por la valoración de Fadesa en la fusión.

Como respuesta, Jove presentó una demanda contra Martín en el juzgado de primera
instancia número 2 de Madrid, por incumplimiento del pacto de no agresión que ambos
firmaron tras la venta de Fadesa, reclamación que ha sido admitida a trámite.

Asimismo, una treintena de acreedores de Martinsa-Fadesa, entre los que se encuentra

Jové, solicitó que Fernando Martín sea declarado culpable del concurso de acreedores
en el que está sumida la compañía desde el verano de 2007, inhabilitado por un
periodo de 15 años y condenado a pagar más de 1.800 millones de euros de
indemnización.

Martes, 26 de abril de 2011

Reference: www.invertia.com

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2) INTRODUCTION:
Fernando Martín was born in 30/05/1947 in Trigueros del Valle (Valladolid). He was
graduated in Chemistry in Valladolid University. He was the provincial secretary of the
“Unión de Centro Democrático” until 1982. He founded the property company Martinsa
in 1991. He jumped to fame on February 2006 when he announced he would be
president of Real Madrid following the resignation of Florentino Perez.

Manuel Jove Capellán was born on 21/06/1941 in La Coruña. He started his own
business as a carpenter at the early age of 17. Manuel Jove founded in the late 70´s the
property company Fadesa. Fadesa became the most important company on his sector
until it was sold to Martinsa in 2007.

In 2007 just a few months before the property bubble burst Fernando Martín and his
partner Antonio Martín bought Fadesa, which had a ready expanded business across
Spain. Martinsa paid to Jove´s family 2209 million euros for the 54,6% of the company
´s capital. In the takeover-bid Martinsa paid 35.70€ per share and its actual value is
7.30€.

3) Adverse Selection in Martinsa-Fadesa Merge.

The lack of information means that the contracting parties ignore all relevant
information to contract in the most efficient way. However, they just normally unaware
a portion and bias information and this leads to a loss in the exchange opportunity.

The information asymmetry has as consequence the break of contract by the parties. It
also helps to break the obligations inherent to the contract, originating two kinds of
problems. On one hand if the asymmetry exists before contracting we are under adverse
selection; on the other hand if this asymmetry occurs after contracting the problem is
called moral hazard.

Negotiation problems occur when one of the parts who intervene in the exchange has
got and hides information that the other part ignores. As a consequence potentially
advantageous deals could become unfeasible or detrimental for the other part.

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As long as contracting parties are conscious about the information asymmetry and with
a rational behaviour they will tend to reject a contract under those conditions. That is,
the exchange will only be viable if they introduce protection mechanism avoiding
opportunism. We must take into account that the asymmetry usually affects to both
parts of the relationship.

Martinsa-Fadesa merger is a perfect example of adverse selection.

First of all we must differentiate between the principal and the agent. In this case the
principal is the buyer (Martinsa), and the agent is the seller (Fadesa).

According to American Appraisal´s financial appraisal it seems that CB Richard Ellis´

consulting report, which was used for the transaction, overvalued 37 supposedly
building lands, valued in 2702 million euros. We say supposedly because in this
building lands where included orange plantations, ecosystems, orchards. Among the
incidents highlighted in the report there are differences between urban classification and
the real one, discrepancies in the gross surface of the building lands, and consideration
of non urban area as urban.

As we can see Jove concealed information before the sign of the selling contract to
Martinsa, so the agent had private information on value and cost. As consequence
Fernando Martín accepted a detrimental contract because

p(V-C)+(1-p)(v-C)≤ (1-p)(v-c)→p≤(C-c)/(V-c) instead of

p(V-C)+(1-p)(v-C)≥ (1-p)(v-c)→p≥(C-c)/(V-c)

The manipulated information of the assets´ value had as consequence an expected loss
of 1576 million euros for Martinsa.

On one hand Jove says the assets´ valuation was made by an independent company so
he has no legal responsibility on it. On the other hand, Martin blamed Jove for having a
designed and conscious plan to obtain a very significant overvalue of the company by
providing false information to the firm responsible for the valuation of the assets (CB
Richar Ellis) As we have studied, we are talking about a formal contract, so the reaction
of Fernando Martín was to make a formal complaint in the Spanish courts.

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