§ I Dispoziţii generale privind dreptul de proprietate.

1 Noţiunea dreptului de proprietate şi structura sa.

În literatura de specialitate se consideră că şi noţiunea „drept de proprietate” are mai multe
înţelesuri. Astfel la C. Stătescu se aduce dublul sens al acestei noţiuni. Noţiunea „drept de
proprietate” în sens obiectiv şi subiectiv şi anume:[2]

 dreptul de proprietate în sens obiectiv, ca instituţie juridică, reprezintă totalitatea normelor

juridice care reglementează raporturile de proprietate;
 dreptul de proprietate în sens subiectiv, ca un drept al persoanelor asupra bunurilor, în virtutea
căruia titularul are anumite prerogative ocrotite de dreptul obiectiv, în acest sens, dreptul
deproprietate face parte din categoria drepturilor subiective patrimoniale şi anume, este un
drept real.

Proprietatea este un drept subiectiv: în prezent, majoritatea autorilor admit numai că proprietatea –
drept privat, drept subiectiv, drept individual, are o funcţie socială, sau poate mai simplu, că ea nu
este concepută exclusiv în interesul egoist al proprietarului, dar că ea poate fi limitată în interes
social. El este în acelaşi timp cel mai important drept real, ocupând locul dominant în – sistemul
tuturor drepturilor subiective.
În literatura de specialitate, dreptul de proprietate a fost definit pornindu-se de la o serie de elemente
principale şi anume;
– dreptul de proprietate este un drept de apropriere, de însuşire a unor bunuri materiale;
– prin apropriere sau însuşire a bunurilor materiale trebuie înţeles, nu un raport dintre om şi lucru, ci
raporturile sociale în cadrul cărora se realizează această însuşire şi care permite înfăptuirea ei;
– dreptul de proprietate, ca drept de apropriere, are un caracter istoric şi de clasă;
– în conţinutul dreptului de proprietate intră anumite prerogative (atribute) ce aparţin titularului:
posesia, folosinţa şi dispoziţia;
– titularul dreptului de proprietate exercită cele trei atribute în numele şi interesul său propriu.
Deci, dreptul de proprietate în sens subiectiv, reprezintă dreptul individual sau al colectivităţii de a-şi
apropria mijloacele de producţie şi produsele rezultate şi de a exercita asupra acestora, posesia,
folosinţa, şi dispoziţia, în nume propriu şi în interes propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei în
vigoare.
Articolul 1 al Legii cu privire la proprietate nr. 459 prevede conţinutul juridic al dreptului de
proprietate care îl constituie cele trei atribute ce aparţin titularului: posesia, folosinţa şi dispoziţia (jus
utendi, fruendi et abutendi), atribute acordate şi apărate faţă de orice încălcare prin norme juridice.
Posesia, ca atribut al dreptului de proprietate, implică, din  partea titularului dreptului, exerciţiul unei
stăpâniri efective asupra  bunului în materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau economic, direct
sau mijlocit, la locul aşezării permanente a persoanei sau în orice altă parte.
Folosinţa, ca atribut al dreptului de proprietate conferă titularului a acestuia, de a-şi însuşi fructele şi
veniturile pe care acesta le produce, în scopul posibilitatea de a utiliza economic bunul său, potrivit
cu destinaţia economică satisfacerii necesităţilor sale materiale şi spirituale.
Dispoziţia, ca atribut al dreptului de proprietate poate fi materială şi juridică. Dispoziţia materială
conferă titularului posibilitatea de a hotărî asupra existenţei materiale a bunului său, în limitele
legislaţiei în vigoare (adică titularul poate chiar distruge bunurile proprii). Dispoziţia juridică constă în
dreptul titularului de a hotărî cu privire la soarta juridică a bunului său, el putând să-1 înstrăineze sau
să constituie asupra lui alte drepturi reale, în condiţiile stabilite de lege. În legislaţie şi literatura de
specialitate întâlneşte şi noţiunea de administrare a bunurilor.
Reieşind din conţinutul art. 1, 12, 31 ale Legii nr. 459 noţiunea de dispoziţie şi administrare sunt
identice, însă adesea ori noţiunea de administrare economică poate avea un sens mai îngust decât
cea de dispoziţie fiind limitată de proprietarul ce transmite bunul altei persoane.
Atributele dreptului de proprietate pot aparţine unei singure persoane sau pot fi separate, aparţinând
la mai multe persoane, ca urmare a voinţei titularului dreptului, voinţa exprimată într-o  anumită
formă, prevăzută în mod expres de lege.  Deşi cele trei atribute nu epuizează complet conţinutul
juridic al dreptului de proprietate, totuşi ele exprimă ceea ce este esenţial şi au un rol deosebit de
important nu numai în realizarea raporturilor de proprietate privată dar şi în privinţa exercitării
dreptului de proprietate publică. 
 
2.Caracterele fundamentale ale dreptului de proprietate.
Aşa cum rezultă din definiţia pe care am expus-o, din legislaţia altor state dreptului de proprietate,
are două caractere fundamentale şi anume:
–               caracterul exclusiv, şi
–               caracterul perpetuu.
În art. 315 CCRM este evidenţiat doar caracterul perpetuu al dreptului de proprietate. Caracterul
exclusiv este specificat în art. 127 al Constituţiei doar pentru proprietatea publică a statului.
În literatura de specialitate predomină opinia că anume aceste două caractere juridice constituie
temeiul existenţei şi al exercitării dreptului de proprietate de către titularii săi.[3]
Din definiţiile legale a dreptului de proprietate a altor state reiese şi caracterul absolut. Astfel, potrivit
art. 480 din Codul civil al României, proprietarul are puterea „de a se bucura şi dispune de un lucru
în mod exclusiv şi absolut…”.
Prin caracterul absolut trebuie să înţelegem că dreptul de proprietate este opozabil tuturor (erga
omnes), titularul putând opune dreptul său tuturor persoanelor, acestea  fiind obligate să-l
recunoască şi să respecte prerogativele proprietarului şi să nu facă nimic prin care să-1 împiedice
pe acesta în exercitarea atributelor conferite de dreptul respectiv.
De asemenea, dreptul de proprietate este absolut în sensul că poate fi exercitat, de regulă în
ansamblu, sub aspectul tuturor celor trei atribute ale sale (posesia, folosinţa şi dispoziţia),[4] fără
însă a se înţelege prin aceasta că el nu poate fi dezmembrat; dimpotrivă atributele sale pot fi
separate, posesia şi folosinţa putând fi exercitate şi de alte persoane decât proprietarul, fireşte cu
consimţământul acestuia.
Desigur, în conformitate cu dispoziţiile constituţionale (art.135 şi 41), dreptul de proprietate este
garantat şi inviolabil. Totuşi,el trebuie să fie exercitat de către titularii săi cu respectarea limitelor
impuse de lege şi în conformitate cu regulile de  convieţuire socială.
Dreptului de proprietate (avem în vedere dreptul de proprietate privată) i se pot impune restricţii în
exercitarea sa de către titular. Aceste restricţii pot viza libertatea de inacţiune a proprietarului (de
exemplu, obligaţia proprietarului de a întreţine corespunzător fasada casei sale) sau libertatea de
acţiune a titularului (interdicţia de a zidi o fereastră la distanţă mai mică decât cea prevăzută de
lege); restricţiile pot fi impuse în interesul personal al proprietarului, în interesul, terţelor persoane
sau în interesul general (public).[5]
 
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate.
Acest caracter al dreptului de proprietate se identifică, la fel ca şi în cazul altor drepturi subiective, cu
prerogativele conferite titularilor săi. În acest sens, numai proprietarul sau coproprietarii – în caz de
indiviziune – sunt îndreptăţiţi să exercite atributele acestui drept asupra bunurilor ce constituie
obiectul său.
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate nu operează în mod absolut. Existenţa sa comportă,
aşa cum am mai spus şi anumite limite şi restricţii.
Unele dintre aceste limite şi restricţii ale caracterului exclusiv al dreptului de proprietate – în special
care se exercită asupra imobilelor – pot fi stabilite prin însăşi voinţa proprietarului, iar altele sunt
impuse prin efectul legii pe cale judecătorească, de anumite interese generale sau situaţii social-
economice şi juridice.
De regulă, toate cele trei atribute (posesia, folosinţa şi dispoziţia). pot fi exercitate direct de câtre
titularii dreptului de proprietate asupra unui bun, însă aceştia pot consimţi, în mod liber, pentru
stabilirea unor restricţii menite să limiteze caracterul exclusiv al dreptului lor. De exemplu,
proprietarul unui bun imobil poate să constituie în favoarea unei alte persoane un drept real – dreptul
de uzufruct, sau să consimtă la stabilirea unei servituţi în folosul unui fond vecin.
Deci, cât timp nu se iveşte necesitatea ca anumite restricţii să-i fie impuse, proprietarul însuşi este
acela care decide la, stabilirea unor restricţii asupra exercitării dreptului său.
Exercitarea dreptului de proprietate poate fi restrâns şi fără consimţământul proprietarului. Astfel,
este posibil ca prin efectul legii, să se constituie, m folosul altor persoane, anumite drepturi reale
asupra unor bunuri, care să fie impuse proprietarilor, indiferent de voinţa lor. Aceasta reiese din
conţinutul p. 3 al art. 315 CCRM, după care dreptul de proprietate poate fi limitat prin lege sau de
drepturile unui terţ.
În acest sens, menţionăm servitutile naturale şi legale precum şi starea de coproprietate forţată şi
perpetuă existentă asupra părţilor comune din clădirile în care se află mai multe apartamente
proprietate privată (personală), precum şi starea de coproprietate asupra lucrurilor comune necesare
sau utile pentru folosirea a două imobile vecine cum ar fi: drumurile, fântânile, zidurile care despart
proprietăţile, etc.
În aceeaşi ordine de idei, regimul juridic al construcţiilor impune proprietarilor de terenuri o serie de
obligaţii, care constituie restricţii aduse caracterului exclusiv al dreptului de proprietate imobiliară.
Astfel, din anumite necesităţi de ordin social-economic, titularilor dreptului de proprietate imobiliară
le sunt impuse, prin lege, unele restricţii dintre care menţionăm:
– posibilitatea de-a construi, conform art. 70, alin. 1 din Codul funciar al Republicii Moldova, numai
pe terenurile care sunt situate în intravilanul localităţilor;
– obligaţia de a obţine autorizaţie de construcţie de la autoritatea administrativă din localitatea în
care este situat terenul pe care urmează a se construi şi încadrarea în normele de sistematizare şi
de arhitectură stabilite;
–   respectarea servitutilor aşa-zise legale, faţă de fondul vecin care privesc scurgerea apelor din
ploi (art. 429 CCRM.), deschiderea de ferestre sau balcoane la distanţele prevăzute de lege
plantarea arborilor, etc.
Caracterul perpetuu al dreptului de proprietate.
Se consideră perpetuu dreptul de proprietate, deoarece el există atâta timp, cât există bunul. Acest
caracter reiese nemijlocit din conţinutul p. 2 al art. 315 CCRM.
Deşi nu este definit am stabilit că caracterul perpetuu se  evidenţiază prin durata în timp a dreptului
de proprietate, care la rândul ei este determinată de perioada de timp cât există bunurile mobile sau
imobile – care constituie obiectul dreptului Se consideră perpetuu dreptul de proprietate, deoarece el
există atâta timp, respectiv.
Precizăm că dreptul de proprietate asupra unui anumit bun nu trebuie în mod necesar să aparţină în
mod continuu aceluiaşi titular, în timp, bunul şi dreptul asupra sa, poate fi transmis prin acte între vii
sau prin acte pentru cauză de moarte, ceea ce înseamnă că, prin transmiterea sa, dreptul de
proprietate se perpetuează în cadrul unui alt patrimoniu.
Deci, specific pentru caracterul perpetuu al dreptului deproprietate este durata în timp a obiectului
său, indiferent  de patrimoniul în care este cuprins într-un anumit moment al existenţei sale.
Dreptul de proprietate asupra unui bun poate trece din patrimoniul unei persoane în patrimoniul altei
persoane din cauze voluntare sau din cauze forţate, impuse titularilor.
Cauzele voluntare implică libertatea de voinţă a proprietarului de a înstrăina sau de a abandona
bunul sau bunurile care formează obiectul dreptului său de proprietate. Transmiterea voluntară a
dreptului de proprietate poate avea loc prin acte între vii, cum sunt: vânzarea-cumpărarea, schimbul,
donaţia. Abandonarea, presupune părăsirea bunului sau a bunurilor de către proprietar, ceea ce, în
ultimă analiză înseamnă renunţarea expresă sau tacită la dreptul de proprietate asupra lor. Acest
mod de renunţare la dreptul de proprietate este specific, în exclusivitate, bunurilor mobile.
În privinţa bunurilor imobile, dacă este cazul, abandonarea poate fi similară cu succesiunile vacante,
ajungându-se la această  situaţie fie, pentru că defunctul nu a avut succesiune sau nu au acceptat-o
în termenul prevăzut de lege.
Aspectul esenţial în cazul bunurilor abandonate îl constituie existenţa unor bunuri asupra cărora o
persoană nu emite pretenţia de a fi titulara dreptului de proprietate. Deci, dacă bunurile există, şi
dreptul de proprietate există, dar lipseşte titularul, persoana care să exercite acest drept. În această
situaţie, pentru complinirea acestei lipse, prin art. 646 din CCRM se dispune: „Bunurile fără
stăpânire sunt ale statului”.
Cauzele forţate de transmitere a dreptului de proprietate implică trecerea acestuia în patrimoniul
statului, fără consimţământul titularului iniţial.