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Bien acheter à deux

Bien acheter à deux

Le b.a.-ba du BBC
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Les nouveaux espaces du neuf

Mariés, en couple, pacsés€? A chaque situation sa solution. Tour d’horizon des solutions, des
garanties et des astuces pour acquérir votre logement dans les meilleures conditions.

Vous êtes mariés€?

Le bien acheté est en principe commun et votre accord mutuel est nécessaire pour disposer du
logement. C’est le régime de la communauté des biens qui s’applique. Chacun est propriétaire
pour moitié. Si l’un des deux possède des biens acquis avant le mariage ou par donation et
succession, ceux-ci restent sa propriété, à titre personnel. «€Quand l'un des époux finance en
totalité l'achat sur des fonds propres, le bien est propre. Le conjoint concerné doit pour cela
faire une déclaration de remploi€», explique maître Bertrand Lucas, notaire.
En cas de séparation, le patrimoine est partagé en deux parts égales. Si l’un des conjoints
décède, le survivant a des droits sur le logement en tant que propriétaire du bien pour moitié,
mais aussi face aux enfants (usufruit ou pleine propriété sur une partie de la succession). Avant
de vous lancer, faites le point sur votre situation avec un notaire.
Vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens€? Il n’y a donc pas de patrimoine
commun, et chacun est propriétaire des biens qu’il a acquis. Il est bien sûr possible d’acheter à
deux, par exemple en indivision. Si vous optez pour cette solution, en cas de décès ou de divorce,
chacun récupère ses biens propres et la quote-part investie.

Vous êtes en couple€?

Juridiquement, les concubins sont des étrangers€! Dans le cadre d’un achat immobilier, et en
l’absence de dispositions particulières, seul celui qui figure dans l'acte d'acquisition est considéré
comme propriétaire. L'autre ne dispose d'aucune protection en cas de séparation ou de décès,
même s'il a participé au financement.

Trois options s’offrent à vous€:

- L’indivision. C’est la solution la plus simple. «€Elle représente près de 90€% des cas€» précise
Bertrand Lucas. Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du
logement. «€Il est important que cette répartition apparaisse dans l'acte de propriété et qu’elle
corresponde à la réalité de l'apport de chacun. En cas de disproportion manifeste, le fisc
pourrait, en effet, considérer qu'il s'agit là d'une donation déguisée€», rappelle le notaire. Si l'un
des concubins décède alors qu'il a des héritiers, ce sont eux qui reçoivent la quote-part du
défunt. On peut contourner cette disposition en s'instituant légataires par testament, dans la
limite de la part réservataire liée aux héritiers.
L’achat en indivision comporte quelques inconvénients, prévient maître Lucas€: «€Chaque
propriétaire peut demander à vendre sa part à tout moment puisque d'après le code civil, "nul
n'est tenu de rester dans l'indivision". Par ailleurs, les frais de succession entre concubins sont par
exemple calculés au taux maximum de 60€%.€»
- La société civile immobilière (SCI). Avec cette solution, ce ne sont pas les concubins qui
achètent le bien mais la société, les coacquéreurs détenant des parts proportionnelles à leur
mise de fonds. Les statuts de la SCI, rédigés avec l'aide d'un notaire, peuvent notamment prévoir
la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que
les conditions de dissolution. En cas de séparation, celui qui le désire peut ainsi conserver le
bien.
«€Cette solution n’est pas adaptée aux primo-accédants, explique maître Lucas. S'ils achètent par
le biais d’une société, et non en leur nom, ils ne pourront pas bénéficier des différentes aides
d’accompagnement qui leur sont réservées, comme€ le prêt à taux zéro.€»
- La tontine (ou clause d'accroissement). Insérée dans l'acte d'achat, elle fait du dernier survivant

http://www.ketb.com/newsletter/pratique-5-bien-acheter-a-deux.aspx 21/04/2011
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l’unique propriétaire du bien. En l'absence d'enfants, les concubins peuvent s'assurer

mutuellement la transmission de la part de l'autre. Maître Lucas souligne l'inconvénient de cette
formule€: «€En cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu’avec l’accord des deux
partenaires.

Vous êtes pacsés€?

Depuis le 1er janvier 2007, c’est le régime de la séparation des patrimoines qui s’applique au
Pacs (pacte civil de solidarité). Chacun est propriétaire des biens qu’il achète. «€C’est ce que l’on
appelle un pacs séparatiste, précise le notaire. Il est toutefois possible d’opter pour le régime de
l’indivision si vous souhaitez acheter à deux. Dans ce cas, n’oubliez pas de préciser dans l’acte
d’acquisition la part du financement apporté par chacun.€» Chacun peut léguer par testament
l’usufruit ou la nue-propriété de sa part. En cas de décès du propriétaire du logement, l’autre
n’en hérite pas, mais en a la jouissance gratuite pendant un an.

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