ROMÂNIA

ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE

Secţia I civilă

Decizia nr. 3117/2014

Şedinţa publică din 13 noiembrie 2014

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, la data de 31 ianuarie 2008, sub nr. 928/94/2008, reclamanţii E.V.
şi S.G.C. au chemat în judecată pe pârâtele V.M. şi N.A., solicitând instanţei să constate că între părţi a intervenit
antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la 7 decembrie 1992 de Notariatul de Stat Sector Agricol Ilfov, pentru
imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, situat în comuna Corbeanca, sat Tamaş, jud. Ilfov, cu următoarele vecinătăţi: la N
- A 47, la S - D.M.I., la E - De 51/1 şi la V - HC 50 şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-
cumpărare.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanţii au arătat că la data de 7 decembrie 1992, între SC C. SRL şi autoarea
pârâtelor, G.N., s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat la 7 decembrie 1992 de Notariatul de Stat
Sector Agricol Ilfov, pentru imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, situat în comuna Corbeanca, sat Tamaş, jud. Ilfov,
fiind plătit integral preţul stabilit şi urmând ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vânzătoare să se prezinte la
notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.

S-a mai arătat că, prin convenţiile autentificate la 19 noiembrie 2004, SC C. SRL a cedat în favoarea reclamanţilor
drepturile asupra imobilului teren sus-menţionat, reclamantului E.V. revenindu-i suprafaţa de 10.000 mp, iar
reclamantului S.G.C. suprafaţa de 9.100 mp.

Văzând că se tergiversează reglementarea situaţiei dintre părţi, reclamanţii susţin că au întreprins demersuri pentru a
afla dacă a fost emis titlul de proprietate şi abia în anul 2007 au luat cunoştinţă de faptul că a fost obţinut titlul de
proprietate şi că promitenta-vânzătoare a decedat, fiind notificată la data de 17 decembrie 2007 moştenitoarea acesteia,
V.M., prin intermediul B.E.J. I.V., care însă nu s-a prezentat la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-
cumpărare, aşa cum rezultă din încheierea de certificare din 26 ianuarie 2008.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1073 C. civ. şi art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Prin întâmpinare, pârâta V.M. a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că în promisiunea de vânzare-
cumpărare părţile au inserat o clauză de dezicere, potrivit căreia în cazul în care promitenta-vânzătoare, din motive
subiective, va refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, va restitui cumpărătoarei de douăzeci de
ori preţul primit.

Totodată, a arătat că potrivit acestei clauze, reclamanţii au dreptul doar la despăgubiri, mai ales că în finalul
antecontractului se menţionează expres că în cazul în care una dintre părţi nu se prezintă la termenul stabilit pentru
încheierea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte va putea introduce acţiune la instanţă pentru daune-interese,
confirmând voinţa reală a părţilor.

Prin Sentinţa civilă nr. 107 din 16 ianuarie 2009, Judecătoria Buftea a respins excepţia prescripţiei dreptului material la
acţiune, ca neîntemeiată; a admis acţiunea; a constatat că între reclamanţi, în calitate de promitenţi-cumpărători şi
defuncta G.N., în calitate de promitentă-vânzătoare, a intervenit vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafaţă de
19.100 mp, situat în com. Corbeanca, sat Tamaş, jud. Ilfov, în schimbul preţului de 530.000 RON, achitat integral; a
dispus ca prezenta hotărâre să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în ceea ce priveşte suprafaţa de teren
menţionată; a obligat pârâtele să plătească reclamanţilor 22.120 RON cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta V.M.

Prin Decizia civilă nr. 280A din 4 aprilie 2011, Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă a admis apelul, a anulat sentinţa
apelată şi, reţinând competenţa în primă instanţă a tribunalului, a trimis cauza la Registratura Generală, în vederea
repartizării aleatorii.

Această decizie a fost atacată cu recurs de către reclamantul E.V.

1/10 Detalii jurisprudență

 Prin Decizia civilă nr. 1561R din 25 noiembrie 2011, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins recursul, ca
nefondat.

Cauza a fost astfel înregistrată la data de 23 ianuarie 2012, în fond, pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă,
sub nr. 928/94/2008**.

Prin Sentinţa civilă nr. 462 din 8 martie 2013, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, a respins excepţia prescripţiei
dreptului material la acţiune, ca neîntemeiată; a admis acţiunea; a constatat că între reclamanţii E.V. şi S.G.C., în
calitate de beneficiari-cumpărători, şi defuncta G.N., în calitate de promitentă-vânzătoare, a intervenit, la data de 7
decembrie 1992, vânzarea-cumpărarea imobilului teren în suprafaţă de 19.100 mp, situat în comuna Corbeanca, sat
Tamaş, jud. Ilfov, cu următoarele vecinătăţi: la nord - A 47, la sud - D.M.I., la est - De 51/1, la vest - HC 50, prezenta
hotărâre ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare; a obligat pârâtele, în solidar, la plata sumei de 22.120 RON,
cheltuieli de judecată reprezentate de onorariu expertiză şi taxă de timbru.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele:

La data de 7 decembrie 1992, între SC C. SRL şi autoarea pârâtelor, G.N., s-a încheiat antecontractul de vânzare-
cumpărare autentificat la 7 decembrie 1992, pentru imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, situat în com. Corbeanca, sat
Tamaş, jud. Ilfov, cu următoarele vecinătăţi: la N - A 47, la S - D.M.I., la E - De 51/1 şi la V - HC 50, plătind integral
preţul stabilit, urmând ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vânzătoare să se prezinte la notariat în vederea
perfectării actului în formă autentică.

Prin convenţiile autentificate la 19 noiembrie 2004 şi rectificate prin încheierea de rectificare din 31 ianuarie 2008, SC C.
SRL a cedat drepturile sale asupra terenului sus-menţionat, reclamantului E.V. revenindu-i suprafaţa de 10.000 mp, iar
reclamantului S.G.C. suprafaţa de 9.100 mp.

Acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este
admisibilă, fiind întemeiată pe principiul executării în natură a obligaţiilor. Potrivit art. 1073 C. civ., "creditorul are dreptul
de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare". Antecontractul de vânzare-
cumpărare încheiat între părţi a născut în patrimoniul pârâtelor obligaţia de a vinde bunul în viitor, obligaţie corelativă
unui drept de creanţă născut în patrimoniul reclamantului în calitate de promitent-cumpărător.

Totodată, potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 (în vigoare la data introducerii acţiunii), terenurile cu sau
fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau de întinderea lor, pot fi înstrăinate şi
dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Conform art. 5 alin. (2), în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii,
una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa
competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Plecând de la aceste dispoziţii legale, practica judiciară a statuat că, în temeiul principiului executării în natură a
obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciilor, prevăzut de art. 1077 C. civ., este admisibilă acţiunea prin care se solicită
pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Pentru admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-
cumpărare, trebuie să fie îndeplinite următoarele condiţii: existenţa unui înscris valabil încheiat care să prevadă obligaţia
de înstrăinare şi modalităţile de plată a preţului, pentru că un asemenea înscris nu poate să ducă la încheierea actului în
formă autentică dacă el însuşi nu îndeplineşte condiţiile de valabilitate necesare oricărui act; refuzul unei părţi de a
încheia contractul în forma autentică; partea reclamantă să îşi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract;
promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului.

Din probele administrate în cauză, a rezultat că pârâtele au calitatea de proprietar al terenului, conform titlului de
proprietate din 8 noiembrie 2007, fiind în posesia acestora, reclamanţii au achitat preţul şi au notificat pârâtele să se
prezinte la notar în vederea perfectării contractului, astfel că cerinţele prevăzute pentru admiterea acţiunii sunt
respectate.

Sub aspectul excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, tribunalul a reţinut că, potrivit art. 7 alin. (1) din Decretul
nr. 167/1958, prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune, iar potrivit art. 7 alin. (3) din acelaşi
act normativ, dacă dreptul este cu termen suspensiv, prescripţia începe să curgă de la data la care a expirat termenul,
acesta fiind momentul când se naşte dreptul la acţiune la care se face referire în alin. (1).

2/10 Detalii jurisprudență

 În speţă, fiind vorba despre un drept de creanţă, respectiv promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, este supus
termenului de prescripţie general de 3 ani, ce începe să curgă de la data eliberării titlului de proprietate pe numele
autoarei pârâtelor, stabilit de comun acord în vederea prezentării şi perfectării contractului. Cum titlul de proprietate a
fost emis la 8 noiembrie 2007, termenul de prescripţie la data introducerii acţiunii (31 ianuarie 2008) nu era împlinit.

Sub aspectul reţinerii clauzei de dezicere şi a dreptului reclamanţilor doar la despăgubiri, tribunalul a reţinut că o
asemenea clauză nu echivalează cu o denunţare unilaterală a contractului ca urmare a manifestării de voinţă a unei
părţi de a nu-şi executa culpabil obligaţia asumată, ci reprezintă un drept de opţiune pentru partea contractantă care şi-a
executat obligaţia de a alege între executarea în natură a actului civil sau executarea indirectă prin plata despăgubirilor.
Astfel că pârâtele, care invocă, indirect, un refuz de executare, nu se pot prevala de această clauză, întrucât ar conduce
la ideea că promisiunea bilaterală depinde exclusiv de voinţa lor, echivalând cu o condiţie pur potestativă, lovită de
nulitate.

Pentru considerentele expuse anterior, tribunalul a admis acţiunea astfel cum a fost formulată, prezenta hotărâre ţinând
loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta V.M.

Prin Decizia civilă nr. 290A din 14 noiembrie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu
minori şi de familie, a admis apelul pârâtei şi a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că a respins acţiunea, ca
nefondată.

Pentru a decide astfel, Curtea a reţinut următoarele:

Teza juridică susţinută de către reclamanţi constă în faptul că sunt îndreptăţiţi la obţinerea unei hotărâri care să ţină loc
de act autentic de vânzare-cumpărare, urmare a faptului că sunt beneficiarii unui antecontract de vânzare-cumpărare
încheiat cu autoarea pârâtelor, precum şi a unor convenţii încheiate cu promitenta-cumpărătoare, prin care aceasta le-a
cedat drepturile pe care le deţinea în baza acestui antecontract.

Astfel, la data de 7 decembrie 1992, între SC C. SRL şi autoarea pârâtelor, G.N., s-a încheiat antecontractul de vânzare-
cumpărare autentificat la 7 decembrie 1992, pentru imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, situat în comuna Corbeanca,
sat Tamaş, jud. Ilfov, plătind integral preţul stabilit, urmând ca, la emiterea titlului de proprietate, promitenta-vânzătoare
să se prezinte la notariat în vederea perfectării actului în formă autentică.

Prin convenţiile autentificate la 19 noiembrie 2004 şi rectificate prin încheierea de rectificare din 31 ianuarie 2008, SC C.
SRL a cedat drepturile sale asupra imobilul teren în suprafaţă de 1,91 ha, reclamantului E.V. revenindu-i suprafaţa de
10.000 mp, iar reclamantului S.G.C. suprafaţa de 9.100 mp.

Acest antecontract de vânzare-cumpărare a născut în patrimoniul părţilor obligaţii de a face, respectiv drepturi
corelative, constând în drepturi de creanţă.

Totodată, părţile au prevăzut în antecontract clauze ce se impun a fi interpretate prin raportare la dispoziţiile art. 969 C.
civ., art. 1073, art. 1075 şi art. 1077 C. civ., care consacră principiului executării în natură a obligaţiilor.

Aşa cum a reţinut şi prima instanţă, antecontractul de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentei cauze îndeplineşte
condiţiile cerute de art. 948 C. civ. (referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţilor, obiectul
este determinat, cauza este licită şi morală), promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului, acest antecontract fiind un
înscris valabil încheiat care prevede obligaţia de înstrăinare şi modalităţile de plată a preţului.

În ce priveşte incidenţa art. 969 C. civ., Curtea a reţinut că promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, care este
un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forţei obligatorii care guvernează această materie.

În ce priveşte incidenţa art. 5 din Legea nr. 247/2007, Curtea a avut în vedere că acest articol de drept nu exclude în
mod expres situaţiile în care antecontractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate anterior intrării în vigoare a acestui
act normativ. Mai mult, incidenţa acestei dispoziţii legale este atrasă de vreme ce ea se referă la punerea în executare a
actului încheiat între părţi, nefiind aduse în discuţie, prin raportare la acest act juridic încheiat între părţi, aspecte care ţin
de încheierea sa în mod valabil. Or, efectele actului juridic, respectiv punerea sa în executare sunt reglementate de actul
normativ în vigoare la momentul la care se solicită aceasta. Aşa fiind, nefiind în discuţie condiţiile de valabilitate ale
convenţiei părţilor care ar antrena aplicarea legislaţiei în vigoare de la momentul încheierii actului, ci doar executarea
acestuia, Curtea a apreciat că în mod corect s-a reţinut că incident este actul normativ de la data executării lui.

3/10 Detalii jurisprudență

 Numai că, aşa cum se va arăta ulterior, incidenţa acestui act normativ trebuie corelată cu interpretarea ce se va da
clauzelor înscrise în antecontractul încheiat între părţi.

În referire la critica vizând faptul că instanţa de fond nu a precizat dacă pârâtele doresc să administreze probe sau nu,
Curtea a constatat din analiza încheierilor instanţei de fond, în rejudecare, faptul că la fiecare termen acestea au avut
reprezentare calificată, apărătorul acestora nesolicitând probatorii în apărare.

Mai mult, în baza art. 129 alin. (5) C. proc. civ., instanţa de fond a socotit că se impune obţinerea unor relaţii de la Oficiul
de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, respectiv Primăria Comunei Corbeanca şi Primăria Buftea, pentru aflarea
adevărului în cauză, stăruind în obţinerea acestor relaţii pentru stabilirea deplină a faptelor şi pentru aplicarea corectă a
legii, în scopul pronunţării unei hotărâri temeinice şi legale.

Din încheierile de şedinţă ale instanţei de fond nu rezultă că pârâtele ar fi solicitat probe în apărare, iar instanţa de fond
le-ar fi respins pentru că acestea ar fi fost nepertinente, neconcludente şi neutile cauzei, apelantele mulţumindu-se cu
probatoriul deja administrat în faţa instanţei de fond, înainte de anularea primei sentinţe de către tribunal, pentru
necompetenţă.

Curtea nu poate valida nici susţinerea apelantei, în sensul că în mod greşit instanţa de fond nu a precizat dacă
păstrează probele administrate de către Judecătoria Buftea, instanţă ce s-a constatat a fi necompetentă din punct de
vedere material.

Astfel, prin raportare la art. 160 C. proc. civ., care dispune în sensul că în cazul declarării necompetenţei, dovezile
administrate în instanţa necompetentă rămân câştigate judecăţii şi instanţa competentă nu va dispune refacerea lor
decât pentru motive temeinice, constatând, totodată, că instanţa de fond - Tribunalul Bucureşti, care a reţinut spre
rejudecare în primă instanţă, nu a apreciat că există motive temeinice pentru refacerea acestor probe, Curtea a
constatat nefondată această critică a apelantei, în sensul că nu s-a precizat de către prima instanţă dacă probele
administrate de către instanţa necompetentă rămân câştigate cauzei.

Atâta vreme cât există o dispoziţie legală în sensul arătat mai sus, care dispune ca regulă păstrarea dovezilor câştigate
judecăţii, Curtea a apreciat că nu se mai impunea pronunţarea de către tribunal a unei încheieri prin care să arate
motivul pentru care probele administrate de către Judecătoria Buftea rămân câştigate cauzei, aşa cum în mod greşit a
susţinut apelanta.

Din analiza antecontractului încheiat între G.N., în calitate de promitentă-vânzătoare, şi SC C. SRL, în calitate de
promitentă-cumpărătoare, Curtea a dedus înserarea în cuprinsul acestuia a unei clauze în sensul: "Promitenta-
vânzătoare declar că în cazul în care, din motive subiective, voi refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare
autentic, voi restitui cumpărătoarei de 20 de ori preţul primit".

Tot din cuprinsul respectivului antecontract, Curtea a reţinut clauza înserată în sensul că: "În cazul în care una din părţi
nu se prezintă la termenul stabilit pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte va putea introduce
acţiune la instanţa judecătorească pentru daune-interese".

Or, aceste clauze nu pot fi interpretate decât în sensul unei deziceri a promitentei-vânzătoare, de a încheia contractul de
vânzare-cumpărare în formă autentică, situaţie în care aceasta va putea fi obligată doar la daune-interese şi nicidecum
la pronunţarea de către o instanţă de judecată a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Potrivit doctrinei şi practicii de specialitate în materie, părţile pot stabili în cuprinsul contractului sau printr-o convenţie
separată ulterioară încheierii acestuia, dar înainte de producerea prejudiciului, cuantumul despăgubirilor ce vor fi plătite
de debitor, ca urmare a neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a clauzelor contractuale. Într-
un asemenea caz, este vorba de o clauză penală, aceasta fiind definită în doctrina de specialitate ca acea convenţie
(obligaţie accesorie) prin care părţile determină anticipat echivalentul prejudiciului suferit de creditor, ca urmare a
neexecutării ori a executării cu întârziere sau necorespunzătoare a obligaţiei asumate de către debitor.

Scopul clauzei penale este determinarea anticipată a cuantumului despăgubirilor ce vor fi plătite de către debitor, iar nu
crearea unei posibilităţi pentru debitor de a se libera de obligaţia principală asumată printr-o altă prestaţie. Aşadar,
debitorul nu are un drept de opţiune între executarea obligaţiei principale şi plata clauzei penale, deci nu poate refuza
executarea, oferind clauza penală.

În cazul clauzei penale, creditorul, în caz de neexecutare, poate cere fie îndeplinirea obligaţiei principale, fie clauza
penală. Dacă s-a stipulat clauza penală pentru executarea cu întârziere, creditorul poate solicita atât executarea în
natură, cât şi clauza penală. Dacă însă clauza penală a fost prevăzută pentru neexecutare, atunci ea nu va putea fi

4/10 Detalii jurisprudență

 cumulată cu executarea în natură.

Or, în cazul de faţă, părţile nu au înserat ca şi clauză penală obligarea la anumite prestaţii în cazul neexecutării obligaţiei
principale, cum ar fi şi aceea vizând pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să i se opună părţii adverse.

Dimpotrivă, în cuprinsul antecontractului se deduce în mod ferm poziţia promitentei-vânzătoarei de a putea refuza
încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, indiferent care va fi motivul care va determina în
aprecierea acesteia refuzul, în această situaţie promitenta-vânzătoare putând fi obligată doar la restituirea către
promitenta-cumpărătoare a unei sume echivalent cu 20 ori preţul primit.

Manifestarea de voinţă a promitentei-vânzătoare de a refuza încheierea contractului nu se deduce dintr-o atitudine

culpabilă a acesteia în executarea obligaţiei asumate, ci potrivit antecontractului sus-menţionat, reprezintă un drept de
opţiune pentru aceasta între executarea în natură a actului civil şi executarea indirectă prin plata despăgubirilor.

În cazul de faţă, promitenta-vânzătoare şi-a rezervat facultatea de a-şi manifesta ulterior consimţământul pentru
încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Nu mai puţin adevărat este faptul că promitenta-cumpărătoare a fost de acord ca în cazul în care una din părţi nu se
prezintă la notarul competent pentru semnarea actului, cealaltă parte va putea introduce acţiune în instanţă doar pentru
daune-interese.

Or, având în vedere aceste clauze ale antecontractului, Curtea a constatat că, în acord cu dispoziţiile art. 969 C. civ.,
părţile nu au înţeles că ar avea posibilitatea ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-
cumpărare, ci doar să se adreseze instanţei pentru acordarea de daune-interese.

Clauza de dezicere, având valoarea unei clauze rezolutorii, invocarea acesteia în apărare de către apelanta-pârâtă
rezultă din însuşi dreptul prevăzut prin convenţie de către părţi în acest sens, iar nu din neexecutarea de către autoarea
lor a obligaţiilor contractuale asumate.

Clauza de dezicere, aşa cum a arătat şi intimatul-reclamant, reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau
fiecăreia dintre părţile contractante, în virtutea căruia titularul lui poate denunţa unilateral contractul pe care l-a încheiat,
indiferent de voinţa celeilalte părţi, care nu va putea împiedica desfiinţarea contractului. Facultatea de dezicere este
discreţionară, putând fi executată fără a fi necesară justificarea ei. Clauza de dezicere este independentă de orice idee
de culpă a părţii contractante, iar ca excepţie de la regula instituită de art. 969 C. civ., cât şi de la aceea potrivit cu care
orice clauză potestativă este nulă, ea poate produce efecte numai dacă este prevăzută expres, clar şi neechivoc.

Analizând clauza de dezicere înscrisă în antecontractul de vânzare-cumpărare ce face obiect al pricinii de faţă, Curtea a
constatat că aceasta este prevăzută în mod expres, este clară şi neechivocă. Faptul că în antecontract, ca şi motiv de
răzgândire al promitentei-vânzătoare s-a prevăzut orice motiv pe care ar putea invoca aceasta, nu echivalează cu
echivocitatea clauzei, părţile înţelegând prin aceasta că orice motiv poate constitui un motiv de răzgândire al
promitentei-vânzătoare.

Cum părţile nu au consimţit să precizeze în antecontract situaţia ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de
act autentic de vânzare-cumpărare, atunci când nu era respectată obligaţia asumată contractual, soluţia instanţei de
fond în sensul arătat mai sus apare ca nelegală şi netemeinică.

În referire la susţinerea apelantei, în sensul că promitenta-cumpărătoare din antecontractul de vânzare-cumpărare

figurează SC C. SRL, cu sediul în Bucureşti, str. G., sector 3, iar potrivit unei adrese de la Registrul Comerţului, invocată
de către apelantă, rezultă că societatea respectivă, în data de 28 august 1992, deci cu aproximativ 3 luni înainte de
perfectarea actelor, era înregistrată cu sediul în str. C.R., sector 3, Curtea a reţinut confirmarea de către intimatul-pârât
E.V. a celor susţinute de către apelantă.

Curtea, verificând însă datele de identificare ale societăţii, înscrise în certificatul de înmatriculare depus la dosar cu cele
înscrise în antecontractul de vânzare-cumpărare, a constatat că sunt aceleaşi, astfel că nu se poate pune la îndoială
identitatea promitentei-cumpărătoare.

De altfel, apelanta-pârâtă nu a invocat nicio vătămare rezultată din neindicarea actualizată a adresei de sediu a
promitentei-cumpărătoare care figurează în antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel că o atare critică relativ la
adresa promitentei-cumpărătoare apare ca lipsită de interes.

Apelanta-pârâtă a mai invocat faptul că delegatul societăţii a devenit ulterior notar public şi a efectuat diferite acte

5/10 Detalii jurisprudență

 adiţionale şi rectificări ale antecontractului de vânzare-cumpărare, creându-le suspiciuni întrucât aceasta sau sora sa nu
au fost chemate la semnarea lor.

Or, nici de această dată, apelanta nu face nicio referire în ce constă vătămarea adusă, respectiv o dovadă a unei
vătămări urmare celor susţinute.

Cum vătămarea nu a fost dovedită, Curtea a apreciat că apelanta-pârâtă nu are un interes în invocarea acestei critici.

Apelanta-pârâtă a mai susţinut că la data de 1 decembrie 2007 a deschis rol fiscal şi, de asemenea, a intabulat terenul
la O.C.P.I. Ilfov, având număr cadastral x înscris în C.F. a oraşului Buftea sub nr. x.

Or, aceste susţineri nu pot face dovada posesiei terenului, existenţa rolului fiscal şi a intabulării nefiind de natură a
conduce la concluzia că apelanta a posedat în fapt terenul.

Chiar dacă în antecontractul de vânzare-cumpărare s-a menţionat că actul care a stat la baza acestuia este reprezentat
de procesul-verbal din 24 noiembrie 1992, având alte vecinătăţi decât cele reale, iar procesul-verbal ce a stat la baza
emiterii titlului de proprietate din 22 mai 2003, în care sunt înscrise alte vecinătăţi, Curtea a apreciat că acesta nu
constituie un motiv care să conducă la respingerea acţiunii, ci se poate constitui într-un motiv de nulitate a
antecontractului de vânzare-cumpărare, cerere cu care, de altfel, pârâta nici nu a învestit instanţa de fond în cuprinsul
unei cereri reconvenţionale.

Mai mult, potrivit raportului de expertiză topografică depus la dosarul de fond, la Judecătoria Buftea, terenul ce a făcut
obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare este acelaşi cu cel aflat în titlul de proprietate din 8 noiembrie 2007 emis
pe numele defunctei G.N., fiind înscris la poziţia 1.

Această situaţie, în ce priveşte identitatea terenului din antecontractul de vânzare-cumpărare cu cel indicat în titlul de
proprietate emis pe numele pârâtei, este confirmată şi de adresa nr. 150941/2007 emisă de Primăria Comunei
Corbeanca.

Curtea a avut în vedere şi practica instanţei supreme, care a soluţionat în acelaşi mod o speţă similară ce o viza pe
aceeaşi promitentă-vânzătoare, respectiv Decizia nr. 3315 din 10 decembrie 2009 (Dosarul nr. 16736/3/2008)
pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia comercială.

În consecinţă, faţă de cele reţinute mai sus, găsind fondat motivul de apel ce vizează interpretarea clauzelor
antecontractului, respectiv existenţa în conţinutul acestuia a unei clauze de dezicere a promitentei-vânzătoare, Curtea a
admis apelul şi a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul respingerii acţiunii, ca nefondată.

Împotriva deciziei curţii de apel a declarat recurs, în termen legal, reclamantul E.V.

Recurentul-reclamant a invocat pronunţarea hotărârii atacate cu aplicarea greşită a legii (art. 304 pct. 9 C. proc. civ.) şi
acordarea, de către instanţa de apel, a mai mult decât ceea ce s-a cerut (art. 304 pct. 6 C. proc. civ.), motive în
dezvoltarea cărora a arătat următoarele:

Prin intrarea în vigoare a Legii nr. 247/2005 (încă în vigoare la momentul introducerii acţiunii, respectiv 31 ianuarie
2008), s-a statuat în Titlul X, art. 5 alin. (2), că "în situaţia în care, după încheierea unui antecontract cu privire la teren,
cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate
sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract". În aceste condiţii, în mod legal
şi temeinic a fost admisă acţiunea de către Tribunalul Bucureşti, cu toate că în cuprinsul antecontractului de vânzare-
cumpărare nu a fost stipulată expres o astfel de posibilitate, dar instanţa este îndreptăţită să facă aplicarea art. 970 C.
civ., potrivit căruia convenţiile "obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările de echitatea,
obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa".

Instanţa de apel a apreciat ca fiind incidente în cauză aceste dispoziţii legale, prevăzute în Legea nr. 247/2005,
invocând însă faptul că acestea trebuie corelate cu interpretarea clauzelor din antecontractul de vânzare-cumpărare ce
face obiectul acestui litigiu.

În speţă, instanţa a făcut în mod eronat această interpretare, fără să aibă în vedere faptul că art. 5 alin. (2) din Legea nr.
247/2005 nu a făcut în niciun fel distincţie între antecontractele de vânzare-cumpărare în care era stipulată concret
posibilitatea părţilor de a solicita, pe cale judecătorească, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare şi cele în care nu era stipulată această posibilitate, aceste prevederi fiind aplicabile în orice situaţie
în care există un antecontract de vânzare-cumpărare şi erau îndeplinite celelalte condiţii de admitere a acţiunii.

6/10 Detalii jurisprudență

 Condiţiile cerute pentru ca o asemenea acţiune să poată fi admisă sunt: promisiunea de vânzare-cumpărare să fie
valabil încheiată; promisiunea să fie dovedită în condiţiile dreptului comun (art. 1191 şi urm. C. civ.); părţile să nu fi
stipulat în convenţie o clauză de dezicere; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiune; una dintre
părţi să refuze încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar refuzul să fie nejustificat; la data pronunţării hotărârii
judecătoreşti să fie îndeplinite toate condiţiile cerute de lege pentru perfectarea vânzării - promitentul-vânzător să fie
proprietarul lucrului promis a fi vândut, iar promitentul-cumpărător să nu fie lovit de vreo incapacitate specială de a-l
dobândi; acţiunea să nu fie prescrisă, întrucât drepturile şi obligaţiile născute din promisiunea de vânzare-cumpărare,
având un conţinut patrimonial, este supusă prescripţiei extinctive, conform art. 1 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958. Aşa
cum s-a stabilit prin hotărârea instanţei de fond, aspect a cărui legalitate nu a fost pusă în discuţie în apel, toate aceste
condiţii au fost îndeplinite, în acest sens fiind admisă acţiunea.

De asemenea, instanţa de apel trebuia să aibă în vedere principiul executării în natură a obligaţiilor asumate, conform
art. 1073 C. civ., dar şi principiul bunei-credinţe în executarea convenţiilor, conform art. 970 alin. (1) C. civ. şi al
predictibilităţii operaţiunilor juridice, dându-se prevalenţă îndeplinirii întocmai a cuvântului dat în sensul de obligaţie
contractuală, aspect de o importanţă deosebită în asigurarea stabilităţii şi securităţii circuitului civil.

Tot astfel, instanţa de apel a făcut o interpretare greşită cu privire la aşa-zisa clauză de dezicere inserată în
antecontractul de vânzare-cumpărare, considerând că, în această împrejurare, reclamanţii nu aveau posibilitatea să
solicite decât restituirea unei sume echivalente cu de 20 de ori preţul primit sau daune-interese, motivare ce nu poate fi
primită pentru motivele invocate mai sus.

Clauza de dezicere reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia dintre părţile contractante, în
virtutea căruia titularul lui poate denunţa unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent de voinţa celeilalte părţi, care
nu va putea în nici un fel împiedica desfiinţarea contractului.

Promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, fiind un contract ca oricare altul, i se aplică principiul forţei obligatorii
care guvernează această materie, principiu cuprins în dispoziţiile art. 969 C. civ.

Aceasta nu înseamnă că părţile nu pot, prin voinţa lor, să adopte o clauză de dezicere, clară şi neechivocă. Dacă însă
această clauză nu este explicită, faţă de dispoziţiile art. 1298 C. civ., aceasta va avea numai un caracter confirmatoriu.

Faţă de formularea acestei clauze, "eu, promitenta-vânzătoare declar că, în cazul în care, din motive subiective, voi
refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, voi restitui cumpărătoarei de douăzeci de ori preţul primit",
aceasta are valoarea unei obligaţii sub condiţie pur potestativă din partea debitorului, nulă absolut, deoarece, în acest
caz, el nu a dorit să se oblige.

Ca urmare, această clauză poate fi interpretată, cel mult, ca având valoarea unei clauze penale prevăzută în favoarea
creditorului care şi-a executat propria obligaţie şi care are dreptul de a alege între executarea în natură a obligaţiei sau
executarea indirectă, prin plata despăgubirilor, în cazul în care această executare nu mai este posibilă din culpa
debitorului, care nu are un drept de opţiune între executarea obligaţiei principale şi plata clauzei penale.

De asemenea, trebuie făcută aplicarea art. 1312 C. civ. în conformitate cu situaţia de fapt, în sensul că, în materie de
vânzare, clauzele neclare vor fi interpretate în contra vânzătorului, deoarece acesta este cel care trebuie să determine
clar obligaţiile sale.

Chiar şi în situaţia în care s-ar putea admite existenţa unei clauze de dezicere în favoarea promitentei-vânzătoare, din
modul în care aceasta a fost formulată, în sensul de posibilitate a acesteia ca, din motive subiective, să poată refuza
încheierea contractului de vânzare-cumpărare, trebuie reţinut că această clauză şi-a încetat existenţa şi valabilitatea din
momentul decesului promitentei-vânzătoare, moştenitorii acesteia neputând culege în patrimoniu, odată cu drepturile şi
obligaţiile derivând din încheierea acestui antecontract, această clauză cu un caracter intuitu personae, sintagma
"motive subiective" neputând fi interpretată decât în corelaţie directă cu persoana promitentei-vânzătoare, parte în acest
act, decedată la momentul introducerii acţiunii.

Mai mult decât atât, instanţa de apel a încălcat principiul disponibilităţii, luând în considerare ca motiv de apel care
vizează interpretarea clauzelor antecontractului şi admiţându-l, în mod netemeinic şi nelegal, o simplă reproducere a
unui paragraf din hotărârea atacată şi o întrebare retorică, fără nicio motivare juridică, ce nu se referă la situaţia în litigiu,
ci la cea din decizia anexată de către apelanţi, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie într-un alt dosar. Faţă de
acest aspect, rezultă că instanţa a acordat mai mult decât s-a cerut.

Pentru toate aceste motive, recurentul a solicitat admiterea recursului şi modificarea în tot a deciziei atacate, în sensul

7/10 Detalii jurisprudență

 respingerii apelului şi menţinerii soluţiei Tribunalului Bucureşti.

Examinând decizia atacată în raport de criticile formulate, în ordinea în care desfăşurarea judecăţii o impune, Înalta
Curte reţine următoarele:

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel nu a încălcat principiul disponibilităţii, nepronunţându-se în afara
motivelor de apel atunci când a interpretat clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare dedus judecăţii, deoarece
unul dintre motivele de apel cu care a fost legal învestită viza tocmai acest aspect.

Astfel, prin cererea de apel formulată, apelanta-pârâtă V.M. a contestat aprecierile primei instanţe referitoare la natura şi
efectele clauzei din antecontract ce o viza pe promitenta-vânzătoare, susţinând că aceasta este o clauză de dezicere şi
că din moment ce autoarea sa a acceptat-o şi moştenitorii trebuie să aibă posibilitatea să se folosească de ea, în sensul
de a înapoia de 20 de ori suma primită de autoare.

Modalitatea insuficient riguroasă, din punct de vedere juridic, de redactare a acestui motiv de apel - prin redarea
aprecierilor primei instanţe referitoare la natura şi efectele clauzei în discuţie, urmată de întrebarea apelantei de ce, în
condiţiile în care autoarea sa a acceptat o asemenea clauză, moştenitorii acesteia nu ar avea posibilitatea să se
folosească de clauza de dezicere şi să înapoieze de 20 de ori suma primită de autoare - nu lasă, însă, niciun dubiu
asupra problemei de drept cu care instanţa de apel a fost învestită, aceea a naturii şi efectelor clauzei din antecontract
vizând-o pe promitenta-vânzătoare, ceea ce o obliga la interpretarea respectivei clauze şi la stabilirea efectelor ei asupra
raporturilor dintre părţi, sens în care curtea de apel a şi procedat.

Prin urmare, interpretând clauzele antecontractului dedus judecăţii şi stabilind efectele acestora asupra raporturilor
dintre părţi, instanţa de apel a respectat limitele învestirii sale, date de cererea de apel, critica pe acest aspect nefiind
fondată, cu consecinţa inaplicabilităţii cazului de casare în care se încadrează - art. 304 pct. 5 C. proc. civ. (recurentul a
încadrat greşit acest motiv de recurs în dispoziţiile art. 304 pct. 6 C. proc. civ., deoarece ipoteza acordării, de către
instanţă, a mai mult decât s-a cerut, de care recurentul se prevalează, are în vedere situaţia în care, rejudecând pricina
în fond, instanţa de apel a acordat mai mult decât ceea ce a constituit obiectul acţiunii, iar nu situaţia susţinută în recurs,
în sensul că instanţa de apel s-ar fi pronunţat asupra unei chestiuni ce nu a constituit motiv de apel).

Nici criticile relative la natura clauzei din antecontract prin care promitenta-vânzătoare declara că "în cazul în care, din
motive subiective, voi refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, voi restitui cumpărătoarei de
douăzeci de ori preţul primit", nu sunt fondate.

Contrar susţinerilor recurentului, instanţa de apel a stabilit corect că această clauză este una de dezicere, iar nu o
clauză penală.

Clauza de dezicere (renunţare) este cea prin care se prevede posibilitatea părţilor de a-şi retrage consimţământul dat,
cu consecinţa desfiinţării contractului, în schimbul unei sume de bani, denumită dezicere, achitată cocontractantului, iar
clauza penală este cea prin părţile stabilesc anticipat cuantumul despăgubirilor datorate în caz de neexecutate culpabilă
a contractului.

Deşi ambele se exprimă în bani, clauza de dezicere şi clauza penală nu se confundă, căci în timp ce suma care
reprezintă dezicerea este preţul exercitării dreptului de denunţare unilaterală a contractului, suma ce reprezintă clauza
penală este echivalentul valoric al neexecutării în natură a contractului, ceea ce înseamnă că dezicerea priveşte
formarea contractului, iar clauza penală executarea acestuia. În plus, dreptul de dezicere este prin definiţie conceput în
ideea de a permite denunţarea unilaterală a contractului de către titularul său, pe când clauza penală este concepută în
ideea prestabilirii convenţionale a daunelor ce trebuie reparate de către debitorul care nu şi-ar îndeplini din culpa sa
obligaţiile contractuale, asigurându-se astfel executarea prin echivalent a contractului rămas în fiinţă, dacă, bineînţeles,
creditorul nu optează pentru a cere executarea silită în natură.

În speţă, clauza în discuţie din antecontractul părţilor nu se grefează pe conţinutul unei clauze penale, deoarece suma la
a cărei restituire s-a obligat promitenta-vânzătoare prin această clauză nu este în legătură cu neexecutarea culpabilă a
contractului.

Astfel, termenii în care a fost redactată clauza exprimă, în mod clar şi neîndoielnic, poziţia promitentei-vânzătoare de a
putea refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, din motive subiective, caz în care va
putea fi obligată să restituie cocontractantului de 20 de ori preţul primit, ceea ce echivalează cu posibilitatea
discreţionară pentru această parte de a denunţa unilateral contractul.

Aşa cum susţine şi recurentul, clauza de dezicere reprezintă un drept potestativ stabilit în favoarea uneia sau fiecăreia

8/10 Detalii jurisprudență

 dintre părţile contractante, în virtutea căruia titularul lui poate denunţa unilateral contractul pe care l-a încheiat, indiferent
de voinţa celeilalte părţi, care nu va putea în niciun fel împiedica desfiinţarea contractului.

Clauza de dezicere este independentă de orice idee de culpă a părţii contractante, reprezentând simpla posibilitate
acordată uneia dintre părţi de a se răzgândi, iar ca excepţie atât de la regula obligativităţii contractului, instituită de art.
969 C. civ., cât şi de la aceea potrivit cu care orice obligaţie/clauză potestativă este nulă, ea poate produce efecte numai
dacă este prevăzută expres, clar şi neechivoc, condiţie pe care clauza de dezicere din antecontractul în cauză o
îndeplineşte, după cum s-a arătat deja.

Criticile din recurs privind imposibilitatea moştenitorilor promitentei-vânzătoare de a se prevala de clauza de dezicere
prevăzută în favoarea autoarei lor sunt, însă, fondate.

Astfel, prin clauza de dezicere din antecontractul dedus judecăţii s-a prevăzut posibilitatea de răzgândire a promitentei-
vânzătoare din motive subiective, ceea ce implică o apreciere subiectivă din partea titularului în ceea ce priveşte
exercitarea dreptului de dezicere. În aceste condiţii, dreptul prevăzut în favoarea promitentei-vânzătoare are un caracter
strict personal, iar datorită acestei caracteristici, el poate fi exercitat numai de către titular şi nu se transmite
moştenitorilor.

Pe cale de consecinţă, pârâtele din proces nu se pot prevala de dreptul de dezicere prevăzut în favoarea autoarei lor,
pentru că, faţă de modalitatea în care a fost reglementat prin convenţia părţilor, ca un drept a cărui exercitare implică o
apreciere subiectivă din partea titularului, acest drept este incesibil, adică netransmisibil moştenitorilor, putând fi
exercitat numai de către titular.

În speţă, prin antecontractul încheiat, părţile s-au obligat să perfecteze actul de vânzare-cumpărare în formă autentică la
obţinerea, de către promitenta-vânzătoare, a titlului de proprietate pentru imobilul-teren asupra căruia au tranzacţionat,
cu posibilitatea pentru promitenta-vânzătoare de a se răzgândi, în schimbul unei sume de bani achitată
cocontractantului, reprezentând de douăzeci de ori preţul primit.

Titlul de proprietate a fost emis la data de 8 noiembrie 2007 (titlul din 8 noiembrie 2007 emis de Comisia judeţeană
pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Ilfov), astfel că de la această dată, promitenta-vânzătoare,
beneficiară a clauzei de dezicere, putea fie să execute contractul, fie să îl denunţe unilateral, în schimbul restituirii
cocontractanţilor a unei sume reprezentând de 20 de ori preţul primit, exercitând astfel dreptul stipulat în favoarea sa
prin clauza de dezicere.

Cum, însă, promitenta-vânzătoare G.N. a decedat anterior acestui moment, respectiv la data de 4 mai 1998, după cum
rezultă din certificatul de moştenitor suplimentar nr. x/2007, clauza de dezicere prevăzută în favoarea ei a rămas fără
efecte, neputând fi invocată de către moştenitori, în al căror patrimoniu nu s-a transmis dreptul de dezicere, pentru
motivele mai sus arătate.

Prin urmare, în mod nelegal instanţa de apel a reţinut că pârâta-apelantă V.M. poate invoca în apărare clauza de
dezicere prevăzută în antecontract în favoarea autoarei sale, cu consecinţa pentru beneficiarii-cumpărători de a putea
obţine numai preţul dezicerii, respectiv despăgubiri reprezentând de 20 de ori preţul primit, iar nu executarea silită în
natură a contractului.

Deoarece dreptul dezicere al autoarei nu li s-a transmis pe cale succesorală, pârâtele din proces nu au un drept de
opţiune între executarea în natură a contractului şi plata despăgubirilor prevăzute ca preţ al dezicerii, fiind ţinute să
execute obligaţia asumată prin antecontract de autoarea lor, constând în încheierea actului de vânzare-cumpărare în
formă autentică. Ca atare, refuzul pârâtelor de a executa această obligaţie îi îndreptăţeşte pe beneficiarii-cumpărători,
care şi-au îndeplinit obligaţia de plată a preţului, să obţină pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de
vânzare-cumpărare, în virtutea principiului executării în natură a obligaţiilor, consacrat de art. 1073 - 1077 C. civ.,
respectiv art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, sens în care corect s-a admis în primă instanţă acţiunea
reclamanţilor cu acest obiect.

Contrar celor reţinute de curtea de apel, faptul că părţile nu au stipulat în antecontract posibilitatea ca instanţa să
pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în caz de neexecutare, de către una dintre
ele, a obligaţiei asumate contractual, nu înseamnă că instanţa nu putea pronunţa o astfel de hotărâre, la cererea părţii
care şi-a îndeplinit obligaţiile, dacă constata îndeplinite condiţiile vânzării, criticile pe acest aspect fiind, de asemenea,
fondate.

În conformitate cu art. 970 alin. (2) C. civ., convenţiile "obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate

9/10 Detalii jurisprudență

 urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa", or principiul executării în natură a obligaţiilor,
consacrat de art. 1073 - 1077 C. civ., este cel care permite instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act
autentic de vânzare-cumpărare, în cazul în care una dintre părţile antecontractului de vânzare-cumpărare nu-şi respectă
obligaţia asumată contractual, după cum această posibilitate este prevăzută expres şi de dispoziţiile art. 5 alin. (2) din
Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit cărora, "în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren,
cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate
sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract". Pronunţarea, de către instanţa
de judecată, a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu depinde, aşadar, de faptul dacă
părţile antecontractului au prevăzut această posibilitate în convenţia lor, deoarece principiul executării în natură a
obligaţiilor, în virtutea căruia poate fi pronunţată o atare hotărâre, operează în virtutea legii.

Pe de altă parte, dreptul părţii care şi-a îndeplinit obligaţiile de a cere instanţei pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc
de act autentic de vânzare-cumpărare, în cazul neîndeplinirii, de către cealaltă parte, a obligaţiei asumate prin
antecontract, nu a fost exclus prin convenţia părţilor, neavând acest efect clauza din antecontract potrivit căreia, "în
cazul în care una din părţi nu se prezintă la termenul stabilit pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă
parte va putea introduce acţiune la instanţa judecătorească pentru daune-interese".

Clauza menţionată nu face decât să reia unul dintre drepturile legal recunoscute creditorului în caz de neexecutare a
obligaţiei de către debitorul său - dreptul de a obţine daune-interese pentru neexecutarea contractului, fără ca aceasta
să poată semnifica înlăturarea dreptului creditorului de a obţine executarea silită în natură a obligaţiei cocontractantului,
în absenţa unor termeni care să exprime, în mod clar şi neechivoc, voinţa părţilor în sensul că singura acţiune ce poate fi
promovată de ele, în caz de neexecutare a obligaţiei născute din antecontract, este cea în daune-interese.

În concluzie, reţinând că moştenitoarele beneficiarei clauzei de dezicere prevăzută în antecontract se pot prevala de
această clauză, exercitând dreptul de dezicere prevăzut în favoarea autoarei lor şi admiţând pentru acest motiv apelul
pârâtei V.M., cu consecinţa schimbării sentinţei de fond, în sensul respingerii, ca nefondată, a acţiunii reclamanţilor
având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanţa de apel a
ignorat caracterul strict personal al dreptului de dezicere convenit prin antecontractul dedus judecăţii, cu toate
consecinţele ce decurg din acest caracter, ceea ce a condus la pronunţarea unei hotărâri cu aplicarea greşită a
dispoziţiilor legale în materie de executare a obligaţiilor [art. 1073 - 1077 C. civ., art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr.
247/2005, în vigoare la data sesizării instanţei]. Aşa fiind, criticile în acest sens sunt fondate şi în raport de ele recursul
reclamantului E.V. va fi admis, în temeiul cazului de modificare prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.

Drept consecinţă, potrivit art. 312 alin. (1) - (3) cu referire la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., decizia recurată va fi modificată,
în sensul respingerii apelului declarat de pârâta V.M. împotriva sentinţei de fond, pe care o va menţine, ca legală şi
temeinică.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite recursul declarat de reclamantul E.V. împotriva Deciziei nr. 290A din 14 noiembrie 2013 a Curţii de Apel
Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Modifică decizia recurată, în sensul că respinge, ca nefondat, apelul declarat de pârâta V.M. împotriva Sentinţei civile nr.
462 din 8 martie 2013 a Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Irevocabilă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 13 noiembrie 2014.

Procesat de GGC - AS

10/10 Detalii jurisprudență