Nr.

4 din 31 august 2017

RAPORT DE EVALUARE
SPATIU COMERCIAL

EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR ANEVAR: LAZAROVICI ANAMARIA

LEGITIMATIE NR. 7380 valabila pentru 2017

1
 Nr. 4 din 31 august 2017

RAPORT DE EVALUARE
SPATIU COMERCIAL

Amplasare: Municipiul Suceava, Str. Octav Bancila nr. 5, bl. 29, judetul Suceava
Client(i): Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania
Proprietar(i): S.C. GEOROM IMPEX S.R.L.
Utilizator(i) desemnat(i): Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din
Romania

Datele, informatiile si continutul prezentului raport, fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate, in parte sau in
totalitate, si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al utilizatorului
raportului de evaluare.

31 august 2017

2
Stimate client,

Referitor la evaluarea proprietatii imobiliare situata in Municipiul Suceava, Str. Octav Bancila nr.
5, bl. 29, judetul Suceava, proprietari: S.C. GEOROM IMPEX S.R.L., in prezent avand destinatia de spatiu
comercial, va comunic urmatoarele:
 Proprietatea evaluata se compune dintr-un spatiu comercial, inscris in CF nr. 32665-C1-U18
Suceava si 32665-C1-U11 Suceava cu numerele cadastrale 2666/IV/A si 2666/V/A. Constructia are
o suprafata utila de 109,79 mp. Proprietatea este amplasata in Municipiul Suceava, Str. Octav
Bancila nr. 5, bl. 29, judetul Suceava, cod postal: 720205.
 Scop evaluare: informarea clientului.
 Tip valoare: valoare de piata.
 Abordarea de evaluare: aplicate au fost abordarea prin piata si abordarea prin venit.
 Valoarea estimata este valabila la data evaluarii. Raportul este elaborat in concordanta cu conditiile
economice, fiscale, juridice si politice existente la data evaluarii.
 Data de referinta a evaluarii este 30 august 2017. Cursul de schimb valutar leu-euro considerat este
de 4,5943.
 Concluziile Raportului au la baza Standardele de evaluare a Bunurilor editia 2017 si metodologia
specifica. Lucrarea nu trebuie interpretata ca opinie asupra corectitudinii unei tranzactii reale sau
propuse, sau asupra managementului proprietatii. In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare
toti factorii care au influenta asupra proprietatii, nefiind omisa deliberat nicio informatie relevanta.
 Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator, stagiar, Lazarovici Anamaria in data de 30
august 2017. Inspectia s-a facut in prezenta proprietarului. Evaluatorul nu are nici un interes in
proprietatea evaluata.
 A fost evaluat intregul drept de proprietate considerat vandabil, transferabil si special pentru
utilizarea expusa mai sus, avand inscris in Cartea Funciara un drept de ipoteca in favoarea
UNICREDIT TIRIAC BANK SA.

Ca rezultat al aplicarii abordarilor de evaluare precizate anterior si a reconcilierii rezultatelor

acestora, s-a obtinut valoarea de piata a proprietatii imobiliare evaluate estimata de catre evaluator in
scopul mentionat, dupa cum urmeaza:

VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA

616.000 LEI echivalent 134.000 EURO

VALOAREA DE PIATA A FOST ABORDAREA PRIN VENIT

DETERMINATA PRIN

Aceasta estimare are in vedere caracteristicile intrinseci ale proprietatii, amplasarea, finisaje,
utilitati etc. Datele prezentate, analiza, concluziile si opinia evaluatorului sunt in limita ipotezelor
considerate, conditiilor specifice si nu sunt influentate de nici un alt factor. Ele sunt corecte si adevarate in
limita informatiilor existente in documente si constatate cu ocazia inspectarii proprietatii si a analizei
pietei imobiliare din localitatea proprietatii evaluate.
Raportul a fost pregatit pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei de lucru promovate de
catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Cu stima,
Lazarovici Anamaria,
Evaluator Autorizat, Membru Stagiar ANEVAR

3
 CUPRINS
1. INTRODUCERE…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….5

SINTEZA EVALUARII..............................................................................................................................................................................................5

2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII ....................................................................................................................................................... 7

2.1. Identificarea si competenta evaluatorului ...........................................................................................................................................................................7

2.2. Identificarea clientului si a utilizatorilor desemnati .......................................................................................................................................................7
2.3. Scopul evaluarii .................................................................................................................................................................................................................................7
2.4. Identificarea proprietatii imobiliare subiect .......................................................................................................................................................................7
2.5. Tipul valorii .........................................................................................................................................................................................................................................9
2.6. Data evaluarii. data inspectiei. data raportului ..................................................................................................................................................................9
2.7. Documentarea necesara pentru elaborarea evaluarii ....................................................................................................................................................9
2.8. Natura si sursa informatiilor pe care se va baza evaluarea ...................................................................................................................................... 10
2.9. Ipoteze si ipoteze speciale ......................................................................................................................................................................................................... 10

2.9.1 Ipoteze .................................................................................................................................................................................... 10

2.9.2 Ipoteze speciale....................................................................................................................................................................... 11

2.10. Restrictii de utilizare, difuzare sau publicare ............................................................................................................................................................... 11

2.11. Declararea conformitatii evaluarii cu standardele de evaluare anevar ........................................................................................................... 11
2.12. Descrierea raportului................................................................................................................................................................................................................ 11

3. PREZENTAREA DATELOR .................................................................................................................................................................................. 11

3.1. Date despre aria de piata, oras, vecinatati si localizare ................................................................................................................. 12

3.2. Descrierea situatiei juridice ............................................................................................................................................................. 12
3.3. Descrierea amplasamentului ........................................................................................................................................................... 11
3.4. Descrierea constructiei .................................................................................................................................................................... 12
3.5. Identificarea componentelor nonimobiliare...................................................................................................................................... 12
3.6. Istoricul proprietatii subiect............................................................................................................................................................. 14

4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE ......................................................................................................................................................................... 12

4.1. Analiza productivitatii proprietatii ................................................................................................................................................ 12

4.2. Delimitarea pietei specifice ........................................................................................................................................................... 13
4.3. Analiza cererii ............................................................................................................................................................................... 13
4.4. Analiza ofertei ............................................................................................................................................................................... 13
4.5. Echilibrul pietei. Previziuni........................................................................................................................................................... 14
4.6.Previziunea absorbtiei subiectului in aria de piata……………………………………………………………..…………………..18

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI…………………………………………...…………………………………..………18

5.1. Cea mai buna utilizare….…………………………………………………………………………………………………….……18

6. EVALUAREA……………………………………………………………………………………………..…………………………19

6.2. Abordarea prin venit…………………………………………………..……………………………………………………..……..23

6.3. Abordarea prin cost…………………………………………………………………………………………………………..……..25

7. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII………………………………………..……………….….28

8. ANEXE………………………………………………………………….……………………………………………….…………...30

4
1.INTRODUCERE

1.1. SINTEZA EVALUARII

Ca urmare a inspectiei, a analizarii documentelor de proprietate si a informatiilor furnizate de catre proprietari,

evaluatorul a constatat si a concluzionat urmatoarele aspecte:
 Numele clientului este Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania, iar evaluarea este
valabila la data de 31 august 2017.
 Tipul proprietatii este SPATIU COMERCIAL, avand utilizare comerciala, aflandu-se la parterul unui bloc
de locuinte.
 Adresa proprietatii este Municipiul Suceava, Str. Octav Bancila nr. 5, bl. 29, judetul Suceava, o zona urbana,
in plina dezvoltare, preponderant rezidentiala.
 Accesul la proprietatea evaluate se realizeaza din drum public, asfaltat, str. Octav Bancila.
 Proprietarii imobilului sunt S.C. GEOROM IMPEX S.R.L., conform documentelor de proprietate.
Proprietatea este inscrisa in Cartea Funciara nr. 32665-C1-U18 Suceava si 32665-C1-U11 Suceava, avand
numerele cadastrale: 2666/IV/A si 2666/V/A, aferente a doua spatii intabulate separat, ce compun
spatiul comercial, obiect al prezentului raport de evaluare.
 Contractul de vanzare-cumparare nr.3954 din 30.10.2014 emis de BIN Negura Adina Loredana
 Extras de carte funciara nr.47696 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Extras de carte funciara nr.47699 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Incheiere de intabulare nr.47696 din data de 14.10.2014
 Incheiere de intabulare nr.47699 din data de 14.10.2014
 Releveu cadastral vizat de OCPI
 Imobilul este ocupat de proprietari si are destinatia de spatiu comercial.
 Spatiul comercial are urmatoarele suprafete: Su: 109,79 mp (preluata din releveul cadastral, vizat de
OCPI).
 Proprietatea este amplasata intr-o zona mediana a municipiului Suceava, judetul Suceava, o zona cu case
de locuit si blocuri de locuinte.
 Anul construirii imobilului este 1981,
Imobilul in care este amplasat spatiul comercial evaluat este o constructie tip bloc de locuinte, edificata in
anul 1981, cu regim de inaltime parter+4E.
Fundatiile sunt din beton, structura de rezistenta a cladirii este realizata din stalpi si grinzi din beton
armat. Compartimentarea este realizata din zidarie din BCA. Acoperisul este tip sarpanta cu invelitoare
din tabla. Spatiul comercial evaluat are regim de inaltime parter, cu urmatoarea compartimentare: spatiu
de desfacere, magazie, hol, baie, WC, hol. Incalzirea se realizeaza cu centrala termica pe gaz metan.
Finisaje interioare sunt superioare, spatiul are pardoseli din gresie si pereti placati cu faianta, zugraveli
lavabile, tavan fals casetat si corpuri de iluminat. Tamplaria exterioara este din PVC cu geam termopan,
tamplaria interioara este din aluminiu. Spatiul este dotat cu sistem de supraveghere si sistem de aer
conditionat. Are Instalatii electrice si sanitare functionale, instalatii de apa functionale cu alimentare din
reteaua oraşului, instalatia de canalizare functionala, ce face parte din reteaua de canalizare a oraşului.
Spatiul comercial se incalzeste cu ajutorul unei centrale termice proprie pe combustibil gazos.

Descrierea terenului:
Suprafata: Terenul aferent este detinut in cota indiviza si nu face obiectul prezentului raport de evaluare.
Forma este neregulata iar topografia este plana.
 Ca si concluzie privind valoarea imobilului, evaluatorul a determinat valoarea de piata a acestuia prin
abordarea prin venit, astfel: 616.000 LEI echivalent 134.000 EURO

EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR - EPI

LAZAROVICI ANAMARIA
LEGITIMATIE 7380/2017

5
CERTIFICAREA EVALUATORULUI

Subsemnata, certific in cunostinta de cauza si cu buna credinta ca:

1. Afirmatiile declarate de catre mine si cuprinse in prezentul raport sunt adevarate si corecte. Estimarile si
concluziile se bazeaza pe informatii si date considerate de catre evaluator ca fiind adevarate si corecte, precum
si pe concluziile inspectiei asupra proprietatii.

2. Analizele, opiniile si concluziile mele sunt limitate doar de ipotezele generale si speciale mentionate si sunt
analizele, opiniile si concluziile mele profesionale personale, impartiale si nepartinitoare.

3. Nu am interese in privinta proprietatii imobiliare care face obiectul prezentului raport de evaluare si nu am
niciun interes personal privind partile implicate in prezenta misiune, exceptie facand rolul mentionat aici.

4. Implicarea mea in aceasta misiune nu este conditionata de formularea sau prezentarea unui rezultat prestabilit
legat de marimea valorii estimate sau impus de destinatarul evaluarii si legat de producerea unui eveniment
care favorizeaza cauza clientului in functie de opinia mea.

5. Analizele, opiniile si concluziile noastre au fost formulate, la fel ca si intocmirea acestui raport, in concordanta
cu Standardele de Evaluare editia 2017.

6. Posed cunostintele si experienta necesara indeplinirii misiunii in mod competent: evaluator autorizat, membru
stagiar al ANEVAR, specializarea: evaluarea proprietatilor imobiliare.

7. Nu am beneficiat de asistenta profesionala semnificativa din partea altor evaluatori sau experti.

8. La data redactarii acestui raport, subsemnata, declar ca sunt membru stagiar in cadrul ANEVAR si urmez cursul
de formare profesionala initiala in domeniul bunurilor imobile.

9. Subsemnata, declar ca am inspectat personal proprietatea subiect.

10. Pe baza datelor, analizelor si concluziilor continute in prezentul raport, valoarea de piata a dreptului asupra
proprietatii descrise la data de 30 august 2017, este estimata la 616.000 LEI echivalent 134.000 EURO

EVALUATOR AUTORIZAT, MEMBRU STAGIAR, LAZAROVICI ANAMARIA

DATA: 31 august 2017

6
2. TERMENII DE REFERINTA AI EVALUARII

2.1 IDENTIFICAREA SI COMPETENTA EVALUATORULUI

Evaluatorul autorizat, membru stagiar:

Subsemnata LAZAROVICI ANAMARIA declar ca am calitatea de evaluator autorizat, stagiar cu specializarile (EPI),
conform legitimatiei de membru stagiar ANEVAR nr. 7380 valabila pentru 2017.
Ca elaborator al raportului de evaluare, declar ca actionez in calitate de evaluator extern si independent, nu am
nicio relatie particulara cu clientul si niciun interes actual sau viitor cu proprietatea evaluata. Nu exista conflice de
interese in ceea ce ma priveste ca si evaluator. Rezultatele prezentului raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii
unei anumite valori, solicitare venita din partea clientului sau a altor persoane care au legatura si interese cu
clientul; tariful perceput pentru prezenta lucrare nu se face in functie de satisfacerea unei asemenea solicitari,
astfel, raportul de evaluare este o lucrare obiectiva si impartiala.
Subsemnatul declar ca am competenta necesara intocmirii prezentului raport de evaluare si imi asum
responsabilitatea pentru cele prezentate in acest raport de evaluare, opinia mea fiind impartiala si obiectiva.
La acest raport nu am primit asistenta semnificativa din partea unei alte persoane.

2.2. IDENTIFICAREA CLIENTULUI SI A UTILIZATORILOR DESEMNAT

CLIENT
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN
Persoana fizica / Persoana Juridica
ROMANIA
Adresa clientului Strada Scarlatescu nr. 7, Sector 1, Bucuresti, 011158
ASOCIATIA NATIONALA A EVALUATORILOR AUTORIZATI DIN
UTILIZATOR DESEMNAT
ROMANIA
Prezentul raport de evaluare este prezentat intr-un format explicativ (narativ) si este
adecvat cerintelor si necesitatilor persoanelor in drept sa-l utilizeze.

2.3. SCOPUL EVALUARII

Evaluarea are ca scop informarea clientului, iar tipul valorii estimate in prezentul raport de evaluare va fi
valoarea de piata.
Evaluarea nu poate fi utilizata in afara contextului sau pentru alte scopuri decat cele prezentate.

2.4. IDENTIFICAREA PROPRIETATII IMOBILIARE SUBIECT

TEREN IMPREUNA CU SPATIU COMERCIAL

PROPRIETATEA EVALUATA
Municipiul Suceava, Str. Octav Bancila nr. 5, bl. 29, judetul Suceava,
Adresa proprietatii cod postal 720205

Titularul dreptului de proprietate S.C. GEOROM IMPEX S.R.L.

 Numar cadastral: 2666/IV/A si 2666/V/A
Identificare cadastrala  Numar carte funciara: CF nr. 32665-C1-U18 Suceava si
32665-C1-U11 Suceava

Dreptul supus evaluarii: Drept de proprietate deplin

Diferente scriptic/faptic: In urma inspectiei imobilului, evaluatorul nu a constatat
modificari sau diferente fata de documentele cadastrale sau
cele de proprietate.

7
2.5. TIPUL VALORII
Evaluarea estimata conform prezentului raport, in concordanta cu cerintele clientului, reprezinta o estimare a
valorii de piata (cu particularitatile prezentate in continuare) a imobilului asa cum este aceasta definita in
Standardulele de Evaluare a Bunurilor, editia 2017, SEV 100 - Cadru general.
Conform acestui standard:
“Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(a) la data evaluarii,
intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepartinitoare, dupa un marketing adecvat si
in care partile au actionat fiecare in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere.”
Metodologia de calcul a “valorii de piata” a tinut cont de scopul evaluarii, tipul proprietatilor si de recomandarile
standardelor ANEVAR SEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.
Moneda in care se va raporta valoarea este leul romanesc si euro. Echivalentul valorii intre cele doua monede se
va face la cursul de schimb afisat de BNR la data evaluarii: 30 august 2017.
Cursul de schimb valutar leu- euro considerat este de 4,5943 lei.

2.6. DATA EVALUARII. DATA INSPECTIEI. DATA RAPORTULUI

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor si datele furnizate de client pana la data
de 30 august 2017, data la care sunt disponibile datele si informatiile si la care se considera valabile ipotezele
luate in considerare precum si valorile estimate de catre evaluator.
Inspectia proprietatii a fost realizata de catre evaluator stagiar Lazarovici Anamaria in data de 30 august 2017.
Inspectia s-a facut in prezenta proprietarului. Evaluatorul nu are nici un interes in proprietatea evaluata.
Data de referinta a evaluarii este 30 august 2017.
Data raportului de evaluare este 31 august 2017.

2.7. DOCUMENTAREA NECESARA PENTRU ELABORAREA EVALUARII

Documentarea facuta pe durata acestei evaluari este adecvata scopului evaluarii solicitate si tipului valorii care se
va raporta.
Au fost colectate, prin inspectii, documente, interviuri, calcule si analize, informatii suficiente si credibile pentru
fundamentarea adecvata a evaluarii. Evaluatorului i s-a asigurat accesul in imobil pentru o vizualizare adevcata si
conforma cerintelor si principiilor stabiite de GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile.

8
Evaluarile, inclusiv verificarile evaluarilor, sunt efectuate in conformitate cu principiile stabilite de SEV 100 Cadrul
general, care sunt adecvate scopului desemnat al evaluarii cerute si ipotezelor stabilite prin termenii de referinta
ai evaluarii.

Termenii de referinta ai evaluarii cuprind precizari privind orice limitari si/sau restrictii referitoare la
inspectia, documentarea si analizele necesare pentru scopul evaluarii dupa cum urmeaza:
 Dovezile necesare pentru verificarea dreptului asupra proprietatii imobiliare si a oricaror drepturi
asociate relevante: au fost studiate documentele puse la dispozitie de catre client, fara a se face verificari
suplimentare asupra veridicitatii sau legalitatii datelor din cuprinsul acestora; se analizeaza dreptul deplin
de proprietate asupra spatiului comercial, constatandu-se si existenta unui drept de proprietate in cota parte
asupra parcelei de teren pe care se afla amplasat blocul, drept ce nu este supus evaluarii.
 Amploarea inspectiei interioare si exterioare a proprietatii si amplasamentului: au fost culese date despre
caracteristicile fizice ale proprietatii subiect, incluzand spatiu comercial, atata la interior cat si la exterior,
vecinatatile situate la limitele proprietatii precum si corespondenta informatiilor cuprinse in documentele
analizate si realitatea din teren;
 Responsabilitatea pentru informatiile despre suprafata imobilului si despre orice suprafete ale
constructiei revine clientului;
 Responsabilitatea pentru confirmarea specificatiilor si starii oricarei constructii este a clientului;
evaluatorul a constatat doar situatia de fapt la data evaluarii, fara a realiza investigatii suplimentare;
 Existenta oricaror informatii solicitate de catre evaluator dar indisponibile la data raportului de evaluare:
nu este cazul;
 Documentarea necesara privind natura, specificatiile si adecvarea serviciilor de evaluare s-a facut de catre
client impreuna cu evaluatorul;
 Orice informatii din cadrul raportului (daca acestea sunt prezentate) privind starea solului si a fundatiei
provin de la client, responsabilitatea corectitudinii acestora fiind a clientului;
 Identificarea riscurilor de mediu inconjurator, reale sau potentiale, s-a facut de catre evaluator pe baza
interogarii clientului, responsabilitatea informatiilor furnizate fiind a clientului: nu s-au identificat astfel
de riscuri;
 Autorizatiile sau restrictiile legale referitoare la utilizarea proprietatii imobiliare si a oricaror constructii
au fost preluate de catre evaluator din documentele puse la dispozitie de catre client si din sursele publice
utilizate in documentarea evaluarii; nu au fost facute investigatii suplimentare pentru verificarea legalitatii
si autenticitatii.
 Documentarea realizata pentru efectuarea evaluarii a fost suficienta pentru a emite o opinie total
justificabila asupra valorii.

2.8. NATURA SI SURSA INFORMATIILOR PE CARE SE VA BAZA EVALUAREA

Natura si sursa informatiilor relevante pentru estimarea valoarii de piata asa cum a fost ea definita mai sus
precum si documentarea necesara pentru orice verificari necesare pe durata evaluarii sau ulterior acesteia se
bazeaza pe informatiile prezentate mai jos.
Etapele parcurse pentru determinarea valorii au fost:

 Determinarea termenilor de referinta ai evaluarii

 Documentarea pe baza unei liste de informatii solicitate clientului
 Inspectia imobilului
 Stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului
 Selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport
 Deducerea si estimarea ipotezelor speciale specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la derularea
tranzactiei
 Analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii
 Aplicarea metodei de evaluare considerate oportuna pentru determinarea valorii si fundamentarea opiniei
evaluatorului

Procesul de evaluare este conform cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru adoptate de catre
ANEVAR.

Sursele de informatii care au stat la baza intocmirii prezentului raport de evaluare au fost:
Documentele si schitele puse la dispozitie de catre client, respectiv:

9
 Documentele care atesta dreptul de proprietate asupra imobilului:
 Contractul de vanzare-cumparare nr.3954 din 30.10.2014 emis de BIN Negura Adina Loredana
 Extras de carte funciara nr.47696 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Extras de carte funciara nr.47699 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Incheiere de intabulare nr.47696 din data de 14.10.2014
 Incheiere de intabulare nr.47699 din data de 14.10.2014
 Releveu cadastral vizat de OCPI

Alte informatii necesare existente in bibliografia de specialitate, respectiv:

 Metodologia de evaluare a proprietatilor imobiliare - ANEVAR
 Coeficienti de actualizare IROVAL
 Cursul de referinta al monedei nationale
 Publicatii privind piata imobiliara

Evaluatorul nu isi asuma nici un fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre client si proprietar si
nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete sau gresite.

2.9. IPOTEZE SI IPOTEZE SPECIALE

Principalele ipoteze si ipoteze speciale de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
urmatoarele:

2.9.1 Ipoteze
 Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de catre proprietarul
imobilului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare. Se presupune ca
titlul de proprietate este bun si marketabil, in afara cazului in care se specifica altfel;
 Informatia furnizata de catre terti este considerata de incredere, dar nu i se acorda garantii pentru
acuratete;
 Se presupune ca nu exista ipoteze ascunse sau neaparente ale amplasamentelor: solulului sau structurii
cladirii (partilor ascunse) care sa influenteze valoarea. Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate
pentru asemenea ipoteze sau pentru obtinerea studiilor necesare pentru a le descoperi;
 Noi nu am facut nicio investigatie si nici nu am inspectat acele parti ale cladiriii care erau acoperite,
neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu putem sa
exprimam nicio opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca
ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirilor si instalatiilor;
 Se presupune ca amplasamentul este in deplina concordanta cu toate reglementarile locale si republicane
privind mediul inconjurator in afara cazurilor cand neconcordantele sunt expuse, descrise si luate in
considerare in raport;
 Din informatiile detinute de catre evaluator si din discutiile purtate cu proprietarul imobilului, nu exista
niciun indiciu privind existenta unor contaminari naturale sau chimice care afecteaza valoarea proprietatii
evaluate sau valoarea proprietatilor vecine. Evaluatorul nu are cunostinta de efectuarea unor inspectii sau a
unor rapoarte care sa indice prezenta contaminantilor sau materialelor periculoase si nici nu a efectuat
investigatii speciale in acest sens. Valorile sunt estimate in ipoteza ca nu exista asa ceva. Daca se va stabili
ulterior ca exista contaminari pe orice proprietate sau pe oricare alt teren vecin sau ca au fost sau sunt puse
in functiune mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate;
 S-a presupus ca legislatia in vigoare se va mentine si nu au fost luate in calcul eventuale modificari care pot sa
apara in perioada urmatoare;

2.9.2 Ipoteze speciale

 Nu sunt.

2.10. RESTRICTII DE UTILIZARE, DIFUZARE SAU PUBLICARE

 Raportul de evaluare sau oricare alta referire la acesta nu poate fi publicat, nici inclus intr-un document
destinat publicitatii fara acordul scris si prealabil al evaluatorului cu specificarea formei si contextului in
care urmeaza sa apara.
 Publicarea, partiala sau integrala, precum si utilizarea lui de catre alte persoane decat cele desemnate prin
prezentul raport, atrage dupa sine incetarea obligatiilor contractuale.
 Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia.
 Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

10
 marturie in instanta relativ la proprietatile in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de
intelegeri in prealabil;
 Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)
nu trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;
 Orice valori estimate in raport se aplica activului evaluat, luat ca intreg si orice divizare sau distribuire a
valorii pe interese fractionate va invalida valoarea estimata, in afara cazului in care o astfel de distribuire
a fost prevazuta in raport;
 Raportul de evaluare este valabil in conditiile economice, fiscale, juridice si politice de la data intocmirii sale.
Daca aceste conditii se vor modifica concluziile acestui raport isi pot pierde valabilitatea.
 Raportul de evaluare, precum si valoarea estimata in acesta nu sunt valabile pentru scopuri de asigurare, iar
evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru eventuale modificari neautorizate aduse raportului.
 Pentru validitatea raportului de evaluarre este necesara semnatura originala.

2.11. DECLARAREA CONFORMITATII EVALUARII CU STANDARDELE DE EVALUARE ANEVAR

Prezentul raport de evaluare a fost realizat in conformitate cu Standardele de evaluare 2017 si au fost respectate
urmatoarele:
 Standardele de Evaluare a Bunurilor 2017 - compuse din editia 2017 a Standardelor Internationale de
Evaluare (SEV 2017) – SEV 101 – Termenii de referinta ai evaluarii, SEV 102 - Implementare, SEV 103 –
Raportarea evaluarii - la care se adauga Ghidurile de Evaluare (GE) si Ghidurile Metodologice de Evaluare
ANEVAR (GEV) 630 Evaluarea bunurilor imobile, editia 2017.
 Nu exista devieri de la Standardele de Evaluare a Bunurilor 2017.

2.12. DESCRIEREA RAPORTULUI

Forma prezentului raport de evaluare este cea specifica unui raport scris detaliat.
Continutul si structura raportului de evaluare sunt conforme SEV 103 - Raportare. Prezentul raport contine 8
capitole, dupa cum urmeaza: Cap.1 – Introducere; Cap.2 – Termenii de referinta ai evaluarii; Cap.3 – Prezentarea
datelor; Cap.4 – Analiza pietei imobiliare; Cap.5 – Analiza CMBU; Cap.6 - – Evaluarea; Cap.7 – Analiza rezultatelor si
concluzia asupra valorii; Cap.8 - Anexe.

3. PREZENTAREA DATELOR

3.1. Date despre aria de piata, oras, vecinatati si localizare

Suceava este un judet in nordul regiunii Moldova din Romania, cea mai mare parte a sa fiind constituita
din Bucovina de Sud. Resedinta judetului este municipiul Suceava.
Municipiul Suceava are un profil complex de activitati economice ( industrie, depozitare, transporturi
feroviare si rutiere, constructii, turism etc.), social-culturale, financiar-bancare si administrative, concentrand in
limitele sale institutii de importanta nationala, regionala si locala. Populatia actuala a orasului este inregistrata la
105.865 locuitori, exceptand populatia flotanta.
Accesul in oras este facil, fiind asigurat de drumurile europene (E85, E576) si drumurile nationale (DN2,
DN17, DN29) precum si de calea ferata sau prin intermediul aeroportului Salcea.
Administrativ, municipiul este impartit in 7 cartiere: Centru, Obcini, Zamca, Areni, George Enescu,
Burdujeni si Itcani.
Piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata proprietatilor imobiliare cu destinatie comerciala,
piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind – municipiul Suceava si zonele din apropierea municipiului
Suceava.
Proprietatea este amplasata intr-o zona mediana a municipiului Suceava, judetul Suceava, o zona cu case
de locuit, blocuri de locuinte, scoli , licee, gradinite, spatii comerciale.
Zona in care se afla imobilul este zona mediana a municipiului Suceava, cartierul Zamca.
Zona este preponderent rezidentiala, spatiul comercial fiind amplasata la parterul unui bloc de locuinte,
alaturi de alte spatii comerciale. Ambientul este linistit si zona este mediu circulata, inspecial de catre rezidentii
cartierului Zamca. Accesul se face foarte usor, din strada principala, str. Octav Bancila.

11
3.2. Descrierea situatiei juridice
Obiectul evaluarii il constituie imobilul:
SPATIU COMERCIAL
 Numar cadastral: 2666/IV/A si 2666/V/A
 Numar carte funciara: CF nr. 32665-C1-U18 Suceava si 32665-C1-U11 Suceava

Imobilul, spatiu comercial este amplasat la parterul unui bloc cu regim de inaltime P+4E.
Suprafata luata in calcul este preluata din releveul cadastral, vizat de OCPI.
Su: 109,79 mp (preluata din releveul cadastral, vizat de OCPI)

Identificarea juridica a fost facuta in baza urmatoarelor documente care atesta dreptul de proprietate asupra
imobilului:
 Contractul de vanzare-cumparare nr. 3954 din 30.10.2014 emis de BIN Negura Adina Loredana
 Extras de carte funciara nr.47696 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Extras de carte funciara nr.47699 din data de 14.10.2014 emis de BCPI Suceava
 Incheiere de intabulare nr.47696 din data de 14.10.2014
 Incheiere de intabulare nr.47699 din data de 14.10.2014
 Releveu cadastral vizat de OCPI

In Anexa nr. 4 sunt prezentate documentele de proprietate si documentatia cadastrala.

3.3. Descrierea amplasamentului

Terenul pe care este edificat blocul la parterul caruia se afla spatiul comercial este detinut in cota indiviza
de catre proprietarii spatiului, motiv pentru care nu face obiectul prezentului raport de evaluare. Forma terenului
este neregulata, iar topografia acestuia este plana.

3.4. Descrierea constructiei

Imobilul in care este amplasat spatiul comercial evaluat este o constructie tip bloc de locuinte, edificata in
anul 1981, cu regim de inaltime parter+4E.
Fundatiile sunt din beton, structura de rezistenta a cladirii este realizata din stalpi si grinzi din beton
armat. Compartimentarea este realizata din zidarie din BCA. Acoperisul este tip sarpanta cu invelitoare din tabla.
Spatiul comercial evaluat are regim de inaltime parter, cu urmatoarea compartimentare: spatiu de desfacere,
magazie, hol, baie, WC, hol. Incalzirea se realizeaza cu centrala termica pe gaz metan.
Finisaje interioare sunt superioare, spatiul are pardoseli din gresie si pereti placati cu faianta, zugraveli
lavabile, tavan fals casetat si corpuri de iluminat. Tamplaria exterioara este din PVC cu geam termopan, tamplaria
interioara este din aluminiu. Spatiul este dotat cu sistem de supraveghere si sistem de aer conditionat. Are
Instalatii electrice si sanitare functionale, instalatii de apa functionale cu alimentare din reteaua oraşului, instalatia
de canalizare functionala, ce face parte din reteaua de canalizare a oraşului.
Spatiul comercial se incalzeste cu ajutorul unei centrale termice proprie pe combustibil gazos.

3.5. Identificarea componentelor nonimobiliare

Nu s-au identificat bunuri mobile de evaluat.

3.6. Istoricul proprietatii subiect

Nu s-au identificat informatii relevante cu privire la istoricul proprietatii subiect.

4. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE

4.1. Analiza productivitatii proprietatii

Piata imobiliara se defineste ca un grup de persoane sau firme care intra in contact in scopul de a efectua
tranzactii imobiliare. Participantii la aceasta piata schimba drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum sunt
banii.
Imobilul evaluat face parte din categoria spatiilor comerciale la parter de bloc, cu o suprafata optima
pentru desfasurarea activitatilor comerciale de dimensiuni mici. Amplasarea imobilului este caracteristica cea mai

12
importanta atunci cand se are in discutie un spatiu comercial. Proprietatea ce face obiectul prezentului raport de
evaluare, este situata la parterul unui bloc de locuinte, alaturi de alte spatii comerciale, avand un acces foarte facil,
atat pentru pietoni cat si pentru cei ce se deplaseaza cu autoturismele, in zona existand locuri de parcare
numeroase. Un alt avantaj al proprietatii comerciale este acela de a se afla la o intersectie de strazi, chiar in centrul
cartierului Zamca, ceea ce face din acest spatiu principalul punct de aprovizionare al locuitorilor din zona.
Aceste avantaje fac din proprietatea subiect, dar si din prprietatile similare sa se incadreze in sfera
productiva a pietei imobiliare.

4.2. Delimitarea pietei specifice

Proprietatea evaluata este localizata in Municipiul Suceava, Str. Octav Bancila nr. 5, bl. 29, judetul Suceava.
In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietii sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori,
incepand cu tipul proprietatii.
Proprietatea supusa evaluarii este SPATIU COMERCIAL. Proprietatea analizata are facilitatile necesare
functionarii eficiente (acces, utilitati: apa, curent electric, incalzire, retea de telefonie, internet, etc.). Acest tip de
imobil este atractiv pentru utilizatori datorita pozitionarii, suprafetei si dispunerii la strada. Avand in vedere
marimea si amplasamentul spatiului, spatiul poate fi exploatat eficient de mai multi ocupanti, avand destinatie de
SPATIU COMERCIAL.
Avand in vedere cele prezentate anterior, piata imobiliara specifica se defineste ca fiind piata
proprietatilor imobiliare cu destinatie comerciala, piata a carei arie geografica se poate defini ca fiind –
Municipiul Suceava, zona proprietatii evaluate si zonele din vecinatatea municipiului Suceava.
In analiza acestei piete si a zonei delimitate am investigat aspecte legate de situatia economica a localitatii,
populatia sa, trenduri ale ultimilor ani, precum si cererea specifica si oferta competitiva pentru tipul de
proprietate delimitat.

4.3. Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se
manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval
de timp. Pentru ca pe o piata imobiliara oferta se ajusteaza incet la nivelul si tipul cererii, valoarea proprietatilor
tinde sa varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influentata de cererea curenta. Cererea poate fi
analizata sub cele doua dimensiuni ale sale: calitativ si cantitativ.
Din punct de vedere cantitativ, cererea pentru cumpararea de spatii comerciale este scazuta, investitorii
fiind interesati in mare parte de inchirierea acestora. S-a constatat, din studiile de piata si din discutiile cu agentii
imobiliari ca este mai rentabil pentru investitori sa inchirieze spatiile comerciale in vederea demararii unor
afaceri, in detrimentul achizitionarii acestora. Avand in vedere riscul asumat de catre orice antreprenor cu privire
la demararea unei afaceri, acestia prefera sa inlature alti factori de risc, cum ar fi cumpararea de spatii comerciale,
fapt ce ar putea implica o suma considerabila de bani blocata in aceasta investitie.
In concluzie, se observa o cerere ridicata pentru inchirierea de spatii comerciale, insa o cerere mai scazuta
pentru achizitionarea acestora.
Piata imobiliara este, fara indoiala, una dintre cele mai dinamice piete, cunoscand permanent fluctuatii,
dar, cu toate acestea, isi mentine trendul crescator. Interesul ridicat fata de aceasta piata este confirmat de o noua
legislatie in domeniu, de competitia bancilor in ceea ce priveste creditelele ipotecare, de investitiile imobiliare ale
intreprinzatorilor straini.

4.4. Analiza ofertei

Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru
vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp. Existenta ofertei pentru
o anumita proprietate la un anumit moment, anumit pret si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de
proprietate.
In ceea ce priveste oferta de spatii comerciale, aceasta se imparte, la fel ca si in cazul cererii, in oferta de
vanzare a spatiilor comerciale si oferta de inchiriere a acestora.
In ceea ce priveste oferta de vanzare a spatiilor comerciale, aceasta este in stagnare. Avand in vedere ca
cererea dicteaza oferta, ca o concluzie la precizarile facute in capitolul urmator, constatam ca oferta de vanzare a
spatiilor comerciale in municipiul Suceava este in stagnare. Pe de alta parte, oferta de inchiriere a spatiilor
comerciale este ceva mai ridicata, fapt ce se datoreaza si castigurilor de care se bucura atat ofertantul cat si
investitorul.

13
 Prin urmarirea indeaproape a ofertei de case unifamiliale noi, amplasate in vecinatatea orasului,
constatam ca existenta numeroase imobile similare ca si utilitate cu proprietatea subiect, dintre care am ales
pentru analiza cinci dintre ele:

http://www.prima-imobiliare.ro/Pages/Imobil.aspx?id=83
http://www.imobiliaresuceava.ro/anunturi-imobiliare-imostar-242829.html
http://www.imobiliaresuceava.ro/anunturi-imobiliare-imostar-73405.html
http://www.imobiliaresuceava.ro/anunturi-imobiliare-imostar-51827.html

Proprietatea subiect Proprietati comparabile

mun. Suceava - cart.
mun. Suceava - cart. mun. Suceava - cart. mun. Suceava - cart.
spatii comparabile mun. Suceava - cart. Zamca George Enescu, zona
Marasesti George Enescu Centru
Kaufland
suprafata (mp) 109.79 80 mp 80 mp 70 mp 80 mp
pret (oferta) / mp (euro) 1,563 € 1,488 € 1,500 € 1,625 €
suprafata teren (mp) 0 mp 0 mp 0 mp 0 mp 0 mp
vechime (ani) 1981 1980 1980 1970 1982
calitatea finisajelor buna buna buna buna buna
elemente neimobiliare nu nu nu nu nu
vad comercial bun bun bun bun bun

http://www.imobiliare-domus.ro/inchirieri-spatii-comerciale/Ultracentral-spatiu-comercial-cu-impact-vizual--
27.html
https://www.olx.ro/oferta/tu-vii-cu-afacerea-noi-iti-oferim-spatiul-ID9LH9T.html#b62a944077
https://lajumate.ro/inchiriez-spatiu-comercial-130-mp-suceava-george-enescu-4916873.html

Comparabilele au fost verificate telefonic si sunt valabile la data evaluarii.

spatii comparabile
COMPARABILA A COMPARABILA B COMPARABILA C
Caracteristici SUBIECT mun. Suceava - cart. Obcini mun. Suceava - cart. Marasesti mun. Suceava - cart. Centru
suprafata inchiriabila (mp) 109.79 140 mp 133 mp 125 mp
chirie totala (euro) 1,820 € 1,330 € 1,390 €
pret / mp (euro/mp) 13 €/mp 10 €/mp 11 €/mp
destinatie comerciala comerciala comerciala comerciala
amplasare favorabila favorabila favorabila favorabila
amenajari bune bune bune bune
utilitati complete complete complete complete
Pret vanzare discutat la telefon 190,000 150,000 150,000

In ceea ce priveste marjele de negociere practicate de catre vanzatorii hotarati si dispusi sa vanda, in urma
discutiilor cu agentii imobiliari s-a constatat ca proprietarii caselor sunt dispusi sa negocieze sume de aproximativ
10.000 – 13.000 de euro, in functie de vechimea imobilului, de gradul de uzura si de alte criterii, ceea ce inseamna
intre 5-10% din pretul initial de vanzare.

4.5. Echilibrul pietei. Previziuni

Punctul de echilibru este foarte greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu
ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe
termen lung sau pe termen scurt. Alti factori care determina fluctuatia preturilor pe piata imobiliara sunt
prezentati in continuare.
Fluctuatiile leu/euro. Majoritatea reperelor la produse si servicii pe piata imobiliara se exprima in euro.
Atat chiriile cat si preturile de vanzare sunt in euro.
Speculatiile de crestere a preturilor. Pe termen scurt este posibil sa existe o tendinta de stagnare a
preturilor. Vanzatorii trebuie sa calculeze daca produsul lor va mai avea succes in cazul in care solicita un pret
prea mare. Pe termen lung, piata are mecanisme proprii de reglare.
In ceea ce priveste segmentul din care face parte proprietatea evaluata, acesta se identifica cu spatii
comerciale amplasate in zonle mediene ale municipiului Suceava, cu toate utilitatile asigurate.

14
 Aceasta piata este la acest moment intr-o etapa ascendenta, stocul disponibil de proprietati cu destinatie
similara cu proprietatea evaluata fiind inca insuficient pentru cererea in crestere, in aceste conditii fiind favorizate
imobilele eficiente ca pret si costuri, in conditii de localizare similare.
Asa cum am prezentat si in subcapitotlul anterior, cotatiile de vanzare ale spatiilor comerciale, se
incadreaza in jurul valorilor de 1.488 – 1.625 euro/mp pentru spatii comerciale.
In zona proprietatii evaluate se constata ca preturile sunt mai mici, raportat la metrul patrat, pentru spatii
comerciale similare cu proprietatea evaluata, zona George Enescu fiind o piata inca la inceput in ceea ce priveste
dezvoltarea, pe cand, imobilele din zonele mai apropiate de centrul orasului au preturi de vanzare mai mari, piata
imobiliara de aici avand o activitate din ce in ce mai crescuta, fiind o piata imobiliara in plina ascensiune si cu toate
ca este o zona urbana, dispune de utilitatile si facilitatile unei zone urbane, astfel si preturile imobilelor au valori
din ce in ce mai mari.

4.6. Previziunea absorbtiei subiectului in aria de piata

Avand in vedere ca imobilul analizat este amplasat in zona mediana a orasului si cerinta pe piata pentru
astfel de constructii comerciale este din ce in ce mai mare, stocul fiind inca limitat, consideram ca vandabilitatea
proprietatii subiect este medie spre ridicata.

5. ANALIZA CELEI MAI BUNE UTILIZARI

5.1. Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare (CMBU) reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii, selectata din
diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii metodelor
de evaluare in capitolele urmatoare ale raportului. CMBU este definita in Glosar SEV- 2017 ca fiind:
“Utilizarea probabila in mod rezonabil si justificata adecvat, a unui teren liber sau a unei proprietati construite, utilizare
care trebuie sa fie posibila din punct de vedere fizic, permisa legal, fezabila financiar si din care rezulta cea mai mare
valoare a proprietatii imobiliare.”
Analiza celei mai probabile utilizari a proprietatii, care este fizic posibila, permisa legal, fezabila financiar
si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate, se utilizeaza de regula distinct pentru
terenul considerat liber si pentru proprietatea construita, asa cum se afla ea la data evaluarii.

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca trei criterii:
1. Permisa legal – evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt permise de lege. Trebuie sa fie analizate
reglementarile privind zonarea, restrictiile de constructie, normativele de constructii, restrictiile privind
constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului.
2. Posibila fizic – dimensiunile si forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de
teren si riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundatii). Se iau in consideratie capacitatea si
disponibilitatea utilitatilor publice (canalizare, apa, linie de transport energie electrica, gaze, agent
termic).
3. Fezabila financiar – utilizarile care au indeplinit criteriile de permise legal si posibile fizic, sunt analizate, mai
departe pentru a determina daca ar produce un venit care sa acopere cheltuielile de exploatare, obligatiile
financiare si amortizarea capitalului.
4. Maxim productiva – dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este acea utilizare care conduce
la cea mai mare valoare reziduala a terenului, in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe
piata pentru acea utilizare.

Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber

CMBU a terenului considerat liber presupune ca terenul este liber sau poate fi eliberat prin demolarea
constructiilor. Aproape orice cladire poate fi demolata si aceasta se face atunci cand ea nu mai adauga valoare
terenului. CMBU a terenului considerat liber trebuie sa tina cont de utilizarea actuala si de toate utilizarile
potentiale.
Concluzii: Conform datelor analizate, analizei de piata si zonarii rezidentiale, cea mai buna utilizare a
terenului liber o constituie proprietatea comerciala, spatiu comercial.
Cea mai buna utilizare a terenului construit

CMBU a terenului construit este legata de utilizarea ce ar trebui data unei proprietati imobiliare prin

15
constructiile ce-i apartin. CMBU a terenului construit identifica utilizarea proprietatii imobiliare care va asigura
cea mai inalta fructificare a capitalului investit.
Prin prisma criteriilor care definesc notiunea de CMBU, proprietatea imobiliara comerciala: este permisa
legal, indeplineste conditia de fizic posibila, este fezabila financiar si maxim productiva.
Avand in vedere amplasarea la parter de bloc a spatiului, precum si necesitatea si utilitatea unui spatiu
comercial intr-un cartier residential fara acces imediat la spatii comerciale mari, ajungem la concluzia ca actuala
utilizare a terenului construit este si cea mai buna utilizare a acestuia, indeplinind toate criteriile analizei celei mai
bune utilizari.
Concluzii: Conform datelor analizate, cea mai buna utilizare a terenului construit o constituie spatiu
comercial.
Concluzii CMBU
Cea mai buna utilizare a proprietatii imobiliare ca fiind construita, poate fi continuarea utilizarii existente,
renovarea sau reabilitarea, extinderea, adaptarea sau conversia la o alta utilizare, demolarea partiala sau totala, ori
o combinatie a acestor alternative.
Cea mai buna utilizare implica testul permisibilitatii legale, testul posibilitatii fizice, testul fezabilitatii
financiare si testul profitabilitatii maxime.
Prin analiza CMBU a proprietatii imobiliare, ca o etapa esentiala a evaluarii, s-a identificat contextul in
care participantii de pe piata, dar si evaluatorul, selecteaza informatiile comparabile de piata. Pentru proprietatea
subiect au fost luate in calcul datele si concluziile rezultate in etapa analizei de piata. Astfel, tinand cont de
caracteristicile fizice, juridice si economice ale proprietatii, valabile la data evaluarii, amplasamentul, permisiunile
si restrictiile legale identificate, au fost testate si comparate utilizarile alternative. A rezultat ca utilizarea
rezidentiala nu este fezabila financiar iar utilizarea industriala nu este permisa legal.
Evaluatorul considera ca cea mai buna utilizare a imobilului este cea comerciala; aceasta utilizare
intruneste cele patru conditii/teste prevazute in definitia celei mai bune utilizarii si evaluatorul a constatat ca nu
exista indicatii din piata sau alti factori care sa conduca la concluzia ca exista o alta utilizare care ar maximiza
valoarea subiectului evaluarii.

6.EVALUAREA
Pentru a obtine valoarea definita de tipul valorii solicitat se pot utiliza cele trei abordari ale valorii unanim
recunoscute si aplicate, care sunt fundamentate pe principiile economice ale pretului de echilibru, anticiparii
beneficiilor sau substitutiei. Cele trei abordari ale valorii sunt: abordarea prin piata, abordarea prin venit.

Abordarea prin piata se bazeaza pe analiza comparativa a proprietatii de evaluat cu proprietati similare care au
fost vandute, luand in considerare elementele de comparatie.

Abordarea prin venit este masurata valoarea prezenta a beneficiilor viitoare ale drepturilor de proprietate ce
deriva din cadrul proprietatii. Fluxurile de venituri ale unei proprietati si valoarea de revanzare dupa durata de
previziune explicita vor fi convertite intr-o valoare prezenta.

Abordarea prin cost prezinta evaluarea constructiei aflata pe amplasament luand in considerare costurile unitare
actuale de refacere a constructiei si dimensiunile (suprafata construita sau desfasurata, lungime s.a.) Fiecarui
element constructiv analizat.
In cadrul prezentului raport de evaluare au fost utilizate abordarea prin piata si abordarea prin venit.

6.1. Abordarea prin piata

Abordarea prin piata este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare
subiect, prin compararea acesteia cu proprietati similare care au fost vandute recent sau care sunt oferite pentru
vanzare. Prin informatii recente, in contextul abordarii prin piata, se inteleg acele informatii referitoare la preturi
de tranzactionare care nu sunt afectate de modificarile intervenite in evolutia pietei specifice sau la oferte care mai
sunt valabile la data evaluarii.
Metoda comparatiilor de piata isi are baza in analiza pietei si utilizeaza analiza comparativa, respectiv
estimarea valorii se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare, comparand apoi aceste
proprietati cu cea evaluata.
Premiza majora a metodei este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie
directa cu preturile de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se
bazeaza pe asemanarile si diferentele intre proprietati si tranzactiile care influenteaza valoarea.

16
 Metoda este o abordare globala, care aplica informatiile culese urmarind raportul cerere-oferta pe piata,
reflectate in mass-media sau alte surse credibile de informare. Aceasta se bazeaza pe valoarea unitara rezultata in
urma tranzactiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate in zona, sau zone comparabile satisfacator.
S-a aplicat ca metoda analiza comparativa. Pentru unele elemente de comparatie s-au facut ajustari
cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat asupra unor preturi unitare ajustate. Evaluatorul a analizat
astfel vanzarile si ofertele comparabile pentru a determina care este nivelul acestora fata de proprietatea de
analizat. Ajustarile au fost exprimate procentual sau in valoare absoluta. Criteriul de selectie a valorii a fost
ajustarea totala bruta ca procent din pretul de vanzare cea mai mica.
Elementul de comparatie utilizat a fost valoarea totala.

Evaluatorul a selectat proprietatile comparabile avand ca surse de informatii pentru imobilele de

comparatie site-urile de specialitate, agentiile imobiliare colaboratoare si partial institutiile si persoanele direct
implicate in tranzactii.

Rationamentul pe baza caruia au fost selectate proprietatile comparabile a tinut cont de amplasarea proprietatii
evaluate in zona, de finisaje, de anul construirii, de suprafata construita, fiind alese comparabilele care au aceste
caracteristici cat mai apropiate de cele ale proprietatii evaluate.

In Anexa nr. 3 sunt prezentate ofertele comparabile.

In cazul evaluarii prezente au fost alese urmatoarele oferte comparabile, care au fost verificate de evaluator, sunt
valabile la data evaluarii si informatiile prezentate in anunturi corespund cu cele comunicate telefonic:

17
Elemente de comparatie Subiect Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D

Preţ de oferta/vanzare € 125,000 119,000 105,000 130,000

Suprafata constructie (utila) m² 109.79 80 80 70 80
Pret €/m² 1,563 1,488 1,500 1,625
Tipul tranzactiei oferta oferta oferta oferta
Ajustare pentru negociere -10% -10% -10% -10%
Valoarea ajustare -156 -149 -150 -163
Pret ajustat 1,406 1,339 1,350 1,463
Drept de proprietate deplin deplin deplin deplin deplin
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.00 0.00 0.00 0.00
Pret ajustat 1,406 1,339 1,350 1,463
Conditii de finantare la piata la piata la piata la piata la piata
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0 0 0 0
Pret ajustat 1,406 1,339 1,350 1,463
Conditii de vanzare cash cash cash cash cash
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustat 1,406 1,339 1,350 1,463
Conditii de piata Wednesday, 30 August, 2017 actual actual actual actual
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustat 1,406 1,339 1,350 1,463
Cheltuieli necesare dupa cumparare fara fara fara fara
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0.0 0.0 0.0 0.0
Pret ajustat 1,406 1,339 1,350 1,463
mun. Suceava - cart.
mun. Suceava - cart. mun. Suceava - cart. mun. Suceava - cart.
Localizare, acces mun. Suceava - cart. Zamca George Enescu, zona
Marasesti George Enescu Centru
Kaufland
Ajustare 0% -4% -5% -4%
Valoarea ajustare 0 -54 -68 -56
Vechime (anul construirii) 1981 1980 1980 1970 1982
Ajustare 0% 0% 4% 0%
Valoarea ajustare 0 0 56 0
Suprafata constructie (utila) m² 109.79 80 80 70 80
Diferenta suprafata mp 29.79 29.79 39.79 29.79
Ajustare pentru dimensiunile constructiei 50 €/mp -50 -50 -66 -50
Calitatea finisajelor buna buna buna buna buna
Ajustare absolut 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare totala 0 0 0 0
Valoarea ajustare (euro/mp) 0 0 0 0
Elemente neimobiliare nu nu nu nu
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0 0 0 0
Vad comercial bun bun bun bun bun
Ajustare 0% 0% 0% 0%
Valoarea ajustare 0 0 0 0
da da da da
Ajustare totală netă (EURO) -50 -103 -78 -106
Ajustare totală netă (%) -4% -8% -6% -7%
Ajustare totală brută (EURO) 50 103 190 106
Ajustare totală brută (%) 4% 8% 14% 7%
Pret ajustat (euro/mp) 1,357 1,236 1,272 1,357

Valoare adoptata (euro/mp) 1,357 €/mp 6,233 Lei/mp

Valoare adoptata (euro) 148,900 € 684,100 lei

Curs Euro 4.5943

18
Comparabilele au fost verificate telefonic si sunt valabile la data evaluarii.

Elemente de comparatie Comparabila A Comparabila B Comparabila C Comparabila D

Negociere -10% -10% -10% -10%

Preţ de oferta/vanzare € In urma discutiilor telefonice cu vanzatorii pretul de oferta a fost negociat cu 10% din pretul de vanzare

Drept de proprietate 0% 0% 0% 0%

EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, dreptul de proprietate transmis fiind integral.

Conditii de finantare 0% 0% 0% 0%

EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de finantare fiind similare.

Conditii de vanzare 0% 0% 0% 0%

EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de finantare fiind similare.

Conditii de piata 0% 0% 0% 0%

EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, conditiile de piata fiind similare.

Cheltuieli necesare dupa cumparare 0% 0% 0% 0%

EXPLICAREA AJUSTARILOR Nu s-au aplicat ajustari la nici una din comparabile, nefiind necesare cheltuieli dupa cumparare.
Localizare, acces 0% -4% -5% -4%
S-au aplicat ajustari negative de -4% pentru comparabila B si pentru comparabila D si de -5% pentru
comparabila C pentru localizare mai favorabila fata de localizarea proprietatii subiect. Estimarea s-a facut
avand in vedere distanta fata de centrul orasului Suceava, stiind ca imobilele amplasate in zone mai
EXPLICAREA AJUSTARILOR
apropiate de centru se vand cu preturi mai mari pe metrul patrat fata de imobilele amplasate in zone
mai indepartate. Pentru aceasta estimare s-au avut in vedere perechea de date formata din
comparabilele A si B, A si C, A si D.
Vechime (anul construirii) 0% 0% 4% 0%

S-au aplicat ajustari pozitive de 4% pentru comparabila C pentru vechime mai mica fata de proprietatea
EXPLICAREA AJUSTARILOR evaluata. Estimarea procentuala a fost facuta proportional cu diferenta de vechime. Astfel, pentru aceasta
estimare s-a avut in vedere perechea de date formata din comparabila A si comparabila C.

Suprafata constructie (utila) m² -50 -50 -66 -50

S-au aplicat ajustari negative in cazul comparabilelor A, B, C si D, avand in vedere o diferenta de valoare
recunoscuta de piata, proportionala cu diferenta de suprafata a constructiilor comparabile in raport cu
EXPLICAREA AJUSTARILOR constructia subiect. Astfel, din discutiile avute cu agentii imobiliari si din studiul pietei se constata o
diferenta de pret de aproximativ 50 de euro pentru fiecare mp, la o diferenta de suprafata de circa 30
mp.
Calitatea finisajelor 0% 0% 0% 0%

Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, acestea avand calitatea finisajelor similara cu
EXPLICAREA AJUSTARILOR
cea a proprietatii subiect.

Elemente neimobiliare 0% 0% 0% 0%

Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, acestea neavand elemente neimobiliare, similar
EXPLICAREA AJUSTARILOR
cu proprietatea subiect.

Vad comercial 0% 0% 0% 0%

Nu s-au aplicat ajustari pentru nici una din comparabile, acestea avand vadul compercial similar cu cel al
EXPLICAREA AJUSTARILOR
proprietatii subiect

19
 VALOAREA DE PIATA DETERMINATA PRIN
684.100 LEI echivalent 148.900 EURO
ABORDAREA PRIN PIATA

VALOAREA NU CONTINE TVA

6.2. ABORDAREA PRIN VENIT

Abordarea prin venit este procesul de obtinere a unei indicatii asupra valorii proprietatii imobiliare
subiect, prin aplicarea metodelor pe care un evaluator le utilizeaza pentru a analiza capacitatea proprietatii
evaluate de a genera venituri si pentru a transforma aceste venituri intr-o indicatie asupra valorii proprietatii prin
metode de actualizare. Abordarea prin venit este aplicabila oricarei proprietati imobiliare care genereaza venit la
data evaluarii sau care are acest potential in contextual pietei (proprietati vacante sau ocupate de proprietar).
Aceasta abordare include doua metode de baza:
Capitalizarea venitului
Fluxul de numerar actualizat (analiza DCF)
Valoarea proprietatii a fost determinata prin metoda capitalizarii directe. Esenta acestei metode deriva
din teoria utilitatii, care confera o anumita valoare unui bun (sau proprietati) cumparat (e) numai in masura in
care cumparatorul (investitorul) realizeaza o satisfactie din achizitia respectiva. In cazul proprietatii de tip
rezidential, aceasta satisfactie se reflecta prin intimitatea si siguranta oferita pentru odihna si partial recreere,
realizabile din exploatarea obiectului proprietatii.
In cadrul evaluarii trebuie rezolvate doua probleme metodologice si practice:
- determinarea marimii fluxului anual reproductibil;
- stabilirea ratei de capitalizare sau a coeficientului multiplicator.
Venitul net anual din exploatare (VNE) poate fi determinat fie pornind de la analiza evolutiei nivelului si
structurii veniturilor si cheltuielilor obiectivului evaluat, fie identificandu-l cu asa-numita capacitate beneficiara
(CB), definita prin veniturile nete pe care le poate genera proprietatea pentru furnizorii capitalului permanent pus
la dispozitie (capital propriu sau capital imprumutat pe termen lung).
Pentru obtinerea venitului net din exploatare se vor calcula care sunt cheltuielile fixe care afecteaza
proprietatea de tip rezidential si care sunt cheltuielile variabile care afecteaza venitul brut potential. Se vor
extrage informatii din datele puse la dispozitie de catre proprietar pentru cheltuielile fixe si de pe piata de
proprietati imobiliare depre cele variabile. De asemenea se vor extrage informatii din piata imobiliara despre
timpul de asteptare pentru inchiriere sau mai bine spus despre gradul de ocupare pe timp de un an pentru astfel
de proprietati. Venitul brut potential afectat cu acest timp de neocupare conduce la determinarea Venitului Brut
Efectiv (VBE) petimp de un an. Obtinerea venitului net din exploatare se obtine prin diminuarea venitului brut
efectiv cu aceste cheltuieli fixe si variabile.
Rata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul caruia
un venit net se transforma in capital, respectiv valoare a investitiei, indiferent de forma in care aceasta este
realizata. Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit net in capital se face numai in cazul in
care venitul net este de forma unei anuitati (marimi egale anuale).
Rata este influentata de mai multi factori printre care gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia
inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de
proprietati similare, cererea si oferta de bani si de capital, nivelurile de impozitare, etc.
In cazul in care se capitalizeaza un profit constant, atat profitul cat si rata de actualizare trebuie exprimate
in termeni reali (fara includerea efectelor inflatiei). Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod
pornind de la informatii concrete de piata privind tranzactii (inchirieri, vanzari, cumparari) incheiate. Daca aceste
informatii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuata de la o rata de baza deflatata la care se adauga
o prima de risc.
Relatia de calcul a valorii de randament a activului prin metoda capitalizarii venitului anual din exploatare
este:
Vr = VNE / c,
unde: c = rata de capitalizare si VNE = venitul net anual reproductibil

20
 Wednesday, 30 August, 2017 4.5943
CALCULUL RATEI DE CAPITALIZARE

Specificaţii Proprietati comparabile asemanatoare

(Valori în Euro) A B C
Suprafata inchiriabila (mp) 140 133 125
Pret total inchiriere (fara TVA) 1820 1330 1390
Chiria unitara lunara
(EUR/mp/luna) 13.0 10.0 11.1
VENIT BRUT POTENTIAL 21,840 15,960 16,680
Perioadă inchiriabila 87.5% 87.5% 87.5%
VENIT BRUT EFECTIV 19,110 13,965 14,595
CHELTUIELI DE EXPLOATARE 1,338 978 1,022
VENIT NET DIN EXPLOATARE 17,772 12,987 13,573
(înainte de impozitare)
Preţ de vânzare 190,000 150,000 150,000
Preţ de vânzare unitar 1,357 1,128 1,200
Rata de capitalizare 9% 9% 9%

Rata de capitalizare obtinuta pe piata se bazeaza pe venitul net din exploatare asteptat in primul an, respectiv in
urmatoarele 12 luni de la data evaluarii.

In estimarea ratei de capitalizare nu au fost considerate necesare ajustari pentru diferentele existente intre
proprietatea subiect si proprietatile comparabile. S-a ales o rata de capitalizare de 9%, in functie de comparabila
C, avand in vedere similitudinea acesteia cu proprietatea subiect.

Pentru piata imobiliara specifica,

in zona analizata, rata de 9% conform studiilor de piata intreprinse de evaluator.
capitalizare este de:

Chiriile pentru proprietati similare in zona in care se gaseste subiectul evaluat se incadreaza intre 10 -13
euro/mp/luna, in functie de amenajari, localizare si suprafata. S-a ales o chirie de 11 euro/mp/luna pentru
proprietatea subiect, in functie de comparabila C, avand in vedere similitudinea acesteia cu proprietatea subiect.

avand in vedere amplasamentul, finisajele,

Am considerat o chirie optenabila
1,208 € compartimentarea, suprafata si avand in vedere ca
lunara, pentru subiectul evaluat de:
spatiul nu este oferit spre inchiriere mobilat.

Venitul Brut Potential (VBP) anual

14,492 € pentru proprietatea evaluata.
rezultat este de:

Cheltuielile anuale de exploatare s- avand in vedere ca imobilul are o suprafata mare, cu

1,150 €
au estimat la circa: posibilitate de compartimentare.

In urma acestei analize si a

informatiilor privind situatia
11,378 € pentru proprietatea evaluata.
chiriilor pe piata, venitul net anual
(VNE) rezultat a fost de:

Evaluatorul a selectat proprietatile comparabile avand ca surse de informatii pentru imobilele de

comparatie: site-urile de specialitate, agentiile imobiliare colaboratoare si partial institutiile si persoanele direct
implicate in tranzactii.
Rationamentul pe baza caruia au fost selectate proprietatile comparabile a tinut cont de amplasarea
proprietatii evaluate in zona, de finisaje, de anul construirii, de utilitati, fiind alese comparabilele care au aceste
caracteristici cat mai apropiate de cele ale proprietatii evaluate, conformgrilei datelor de piata.
In cazul evaluarii prezente au fost alese urmatoarele oferte de vanzare, care au fost verificate de evaluator,
sunt valabile la data evaluarii si informatiile prezentate in anunturi corespund cu cele comunicate telefonic:

21
Comparabilele au fost verificate telefonic si sunt valabile la data evaluarii.
spatii comparabile
COMPARABILA A COMPARABILA B COMPARABILA C
Caracteristici SUBIECT mun. Suceava - cart. Obcini mun. Suceava - cart. Marasesti mun. Suceava - cart. Centru
suprafata inchiriabila (mp) 109.79 140 mp 133 mp 125 mp
chirie totala (euro) 1,820 € 1,330 € 1,390 €
pret / mp (euro/mp) 13 €/mp 10 €/mp 11 €/mp
destinatie comerciala comerciala comerciala comerciala
amplasare favorabila favorabila favorabila favorabila
amenajari bune bune bune bune
utilitati complete complete complete complete
Pret vanzare discutat la telefon 190,000 150,000 150,000

Pentru calcului cheltuielilor de exploatare, respectiv a impozitului si a asigurarii pentru cladire, s-a calculat costul
de nou depreciat fizic al imobilului.

22
 Costuri Reconstructie - Costuri de Inlocuire. Cladiri Industriale, Comerciale si Agricole, Constructii Speciale, Editura IROVAL Bucuresti,
2010, Corneliu Schiopu, pg.105
31-dec.-16 4.5411

Proprietatea evaluată: SPATIU COMERCIAL LA PARTER

Adresă proprietate: Municipiul Suceava, str. Vasile Alecsandri nr.10, bl.9, parter, jud. Suceava
Regim de inaltime: Parter /P+4E
Anul construirii 1981
Anul finalizarii 1981
Suprafaţa utila Su (mp) = 109.79 Conform releveu cadastral
Suprafaţa desfasurata Sd (mp) = 153.71 Estimata de evaluator ca fiind Su*1,4, conform Codului Fiscal

GRUPA I: CONSTRUCTII, SUBGRUPA 1.5: CONSTRUCTII PENTRU AFACERI, COMERT SI DEPOZITARE Cladiri comerciale pentru depozitare -
comercializare si distributie; magazine (1.5.2), ZIDARIE, BETON ARMAT, CU INCHIDERE PERIMETRALA (1.5.2.1)
Coef.
Suprafaţă Coef.
Cost catalog Total cost corecţie Cost total
Sdc corecţie
Nr. (lei/mp) (lei) distanţă de (lei)
Denumire / Simbol (mp) manoperă
Crt. transport
D E
A B C=AxB G=CxDxExF
1.003 1.018
Infrastructura
1 7CPSM4004E 153.71 478.6 73,563.7 1.003 1.018 75,112.5
Total 75,112.5
Suprastructura
1 7CPPM4004E 153.71 1,657.6 254,783.1 1.003 1.018 260,147.3
Total 260,147.3
Finisaj interior obisnuit
1 FOBMAG 109.79 1,003.6 110,185.2 1.003 1.018 112,505.1
Total 112,505.1
Instalaţii electrice
1 ELMAG 109.79 300.9 33,035.8 1.003 1.018 33,731.3
Total 33,731.3
Instalaţii sanitare
1 SAMAG 109.79 102.8 11,286.4 1.003 1.018 11,524.0
Total 11,524.0
Instalaţii de incalzire
1 INMAG 109.79 73.7 8,091.5 1.003 1.018 8,261.9
Total 8,261.9
Finisaj fatada - caramida bratca
1 FBRATCA 8.68 385.7 3,347.9 1.003 1.018 3,418.4
Total 3,418.4

TOTAL COST (CIB) cu TVA (lei) 504,700

TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (lei) 420,584
TOTAL COST (CIB) FĂRĂ TVA (euro) 92,617

Tabel centralizator pentru analiza deprecierii fizice a clădirii

Sdc (mp) = 153.71

varsta
varsta efectiva (ani)
durata de
Valoare fara TVA 92,617 EUR 420,584 lei 2,736 Lei/mp cronologica - fara
viata (ani)
(ani) reparatii
capitale
Uzura fizica 31.00% -130,381 lei 35 35
Neadecvare functionala 0%

Valoare ramasa 63,906 EUR 290,203 lei

deprecierea fizica
Valoare constructie 63,906 € 290,203 lei Dfn 31%
416 €/mp 1,888 Lei/mp 35 ani 31%
40 ani 37%

VALOARE TOTALA 63,906 € 290,203 lei

6%
5 ani
0 ani
VALOARE IMPOZITARE 153.71 mp 63,906 € 290,203 lei

23
 SPATIU COMERCIAL
Suprafata utila (mp) cca. 109.79
Chiria lunară (EUR) 1208
Chiria lunară (EUR/mp) 11.0 €
Venituri brute potentiale VBP (EUR/an) 14,492
Total VBP (eur/an) 14,492
Grad de ocupare 87.5%
Venituri brute efectiv VBE(EUR/an) 12,681
Total VBE (EUR/an) 12,681
Cheltuieli exploatare: impozit,
asigurari, etc. 1,3%+0,5% 1,150
Costuri reamenajare (reparatii ) 1.20% 152
Venit net din exploatare (EUR/an) 11,378
Total VNE (EUR/an) 11,378
Rata de capitalizare 9%
Multiplicator 11.76
Valoare randament (EUR) 133,862
Round 134,000 €
616,000 LEI
1 E = 4.5943

VALOAREA DE PIATA ESTIMATA PRIN 616.000 LEI

ABORDAREA PRIN VENIT Echivalent 134.000 EURO

7. ANALIZA REZULTATELOR. CONCLUZIA ASUPRA VALORII.

Pentru analiza rezultatelor s-a procedat la revederea intregii lucrari, pentru a avea siguranta ca datele
disponibile, tehnicile analitice, logica, rationamentele aplicate au condus la judecati consistente.
Procesul de evaluare a constat in aplicarea abordarii prin piata si abordarii prin venit

Valoarea obtinuta in urma abordarii prin piata

Valoare adoptata (euro/mp) 1,357 €/mp 6,233 Lei/mp

Valoare adoptata (euro) 148,900 € 684,100 lei

Valoarea obtinuta in urma abordarii prin venit

VALOREA Prin RANDAMENT 134,000 € 616,000 LEI

1,221 €/mp 5,611 lei/mp

Criteriile prin care se ajunge la estimarea valorii finale sunt: adecvarea, precizia si cantitatea de informatii.

Adecvarea: venitul ce poate fi obtinut din inchirierea acestor constructii, poate estima un pret corect pentru
proprietatea evaluata, iar abordarea prin piata este mai putin adecvata pentru acest tip de constructii comerciale.
Precizia: estimarea valorii constructiei, prin inchiriere utilizeaza informatii din piata.
Cantitatea de informatii: la abordarea prin venit s-au folosit date de piata, pe care le consideram relevante
pentru aceasta abordare iar estimarea ratei de capitalizare este corecta; in cadrul abordarii prin piata au fost
folosite informatii concrete culese din piata.

24
 Avand in vedere pe de o parte rezultatele obtinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanta
acestora si informatiile de piata care au stat la baza aplicarii lor si pe de alta parte scopul evaluarii si
caracteristicile proprietatii imobiliare supuse evaluarii, in opinia evaluatorului valoarea estimata pentru
proprietatea in discutie este valoarea obtinuta prin abordarea prin venit:

VALOAREA DE PIATA RECOMANDATA A 616.000 LEI echivalent 134.000 EURO

PROPRIETATII

A FOST DETERMINATA PRIN: Abordarea prin venit

EVALUATOR AUTORIZAT EPI

LAZAROVICI ANAMARIA
LEGITIMATIE 7380/2017

25
8. ANEXE

Anexa 1: Localizare
Anexa 2: Fotografii
Anexa 3: Extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piata al proprietatii
Anexa 4: Documente de proprietate. Documentatie cadastrala

26
Anexa 1: Localizare

27
28
Anexa 2: Fotografii

ZONA PROPRIETATII EVALUATE SI ACCESUL

PROPRIETATEA EVALUATA

29
30
31
32
33
 Anexa 3: Extrase privind preturile / chiriile pe segmentul de piata al proprietatii

VANZARI

http://www.prima-imobiliare.ro/Pages/Imobil.aspx?id=83

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

34
http://www.imobiliaresuceava.ro/anunturi-imobiliare-imostar-242829.html

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

35
http://www.imobiliaresuceava.ro/anunturi-imobiliare-imostar-73405.html

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

36
http://www.imobiliaresuceava.ro/anunturi-imobiliare-imostar-51827.html

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

37
INCHIRIERI
http://www.imobiliare-domus.ro/inchirieri-spatii-comerciale/Ultracentral-spatiu-comercial-cu-impact-vizual-
-27.html

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

38
https://www.olx.ro/oferta/tu-vii-cu-afacerea-noi-iti-oferim-spatiul-ID9LH9T.html#b62a944077

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

39
https://lajumate.ro/inchiriez-spatiu-comercial-130-mp-suceava-george-enescu-4916873.html

Comparabila a fost verificata telefonic si este valabila la data evaluarii. Informatiile primite telefonic
corespund informatiilor prezentate in anunt.

Anexa 4: Documente de proprietate. Documentatie cadastrala

40