Sunteți pe pagina 1din 91

PLAN

ÎNTRODUCERE
CAPITOLUL I: Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de
vânzare-cumpărare.
Secţiunea 1: Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de
vânzare- cumpărare.
Secţiunea 2: Evoluţia şi importanţa contractului de vânzare-cumpărare.
Secţiunea 3: Delimitarea contractului de vânzare-cumpărare de alte contracte
şi în alte legislaţii.

CAPITOLUL II: Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-


cumpărare.
Secţiunea 1: Condiţiile de fond.
§ 1.1 Capacitatea părţilor.
§ 1.2 Consimţământul părţilor.
§ 1.3 Obiectul contractului.
§ 1.4 Cauza contractului.
Secţiunea 2: Condiţiile de formă.
§ 2.1 Forma contractului.
§ 2.2 Autorizarea prealabilă.
§ 2.3 Prohibirea pactului de răscumpărare.

CAPITOLUL III: Varietăţile contractului de vânzare-cumpărare.


Secţiunea 1: Vînzarea-cumpărarea a imobilelor.
Secţiunea 2: Privatizarea.
Secţiunea 3: Vânzare prin licitaţie.

ÎNCHEIERE
BIBLIOGRAFIE

1
INTRODUCERE

Contractele civile reprezintă instrumentele juridice prin intermediul cărora


se realizează folosinţa, conservarea sau circulaţia bunurilor sau crearea de noi
valori de întrebuinţare. Normele juridice, care reglementează contractul, în
principiu reprezintă aplicarea principiului autonomiei de voinţă în stabilirea
condiţiilor în care se încheie sau se stinge contractul dintre părţile acesteia.

Actualitatea temei
Odată cu apariţia monedei, contractul de vânzare – cumpărare a devenit
instrumentul de bază cel mai frecvent utilizat de negustori. De – a lungul timpului
contractul de vânzare – cumpărare nu şi – a pierdut importanţa, el apare ca unul din
cele mai flexibile modalităţi de reglementare a rapoartelor sociale. Contractul de
vânzare – cumpărare reprezintă şi astăzi una din instituţiile tradiţionale principale
ale dreptului civil. În prezent contractul de vânzare – cumpărare este cel mai
răspândit contract, ce asigură atât circuitul civil, cât şi cel comercial. Fiecare dintre
noi de nenumărate ori se încadrează în diverse raporturi contractuale, fără că
acestui fapt să-i fie acordată o careva atenţie deosebită. Aceasta are loc doar pentru
că, de regulă, se realizează contracte de vânzare-cumpărare elementare, cotidiene,
cum ar fi procurarea produselor alimentare, îmbrăcăminte, alte mărfuri destinate
uzului personal de la piaţă sau de la vre-o instituţie comercială. De asemenea, se
încheie şi contracte mai complete după natura lor, cum ar fi vânzarea la licitaţie, cu
arvună, vânzarea unei succesiuni, vânzarea unor imobilelor, privatizarea, inclusiv
şi care reglementează relaţiile pe plan internaţional, de exemplu contractul de
vânzare internaţională de mărfuri.
În baza contractului de vânzare-cumpărare, cetăţenii au posibilitatea nu
numai de a cumpăra ci şi de a vinde surplusul de bunuri acumulate.
Contractul de vânzare-cumpărare reprezintă motorul de bază a activităţii
antreprenoriat. În bussines el persistă în toate relaţiile acestuia.

2
Contractul de vânzare-cumpărare rămâne a fi instrumentul juridic principal
de realizare a circulaţiei bunurilor.

Originalitatea este dată atât de sistematizarea logică a materiei şi gradului


său comparativ cât şi de abordarea reglementărilor legale privind contractul de
vânzare-cumpărare şi condiţiile de valabilitate a acestuia.

Scopul şi sarcinile: Scopul prezentei lucrări constă în evidenţierea


specificului contractului de vânzare-cumpărare, şi anume, a condiţiilor de
valabilitate a acestora şi a rolului acestora în eficienţa contractului de vânzare-
cumpărare, prin generalizarea teoriei şi practicei.
Pentru realizarea scopului menţionat, au fost elaborate următoarele sarcini:
 Determinarea conceptului teoretic a contractului de vânzare-cumpărare şi
a condiţiilor de valabilitate a acestuia;
 Cercetarea evoluţiei istorice a contractului de vânzare-cumpărare şi a
condiţiilor de valabilitate a acestuia;
 Evaluarea valorii necesităţii condiţiilor de valabilitate în contractul de
vânzare-cumpărare;
 Analiza juridică a condiţiilor de valabilitate în contractul de vânzare-
cumpărare.

Suportul metodologic şi tehnico-ştiinţific a lucrării:


Metodologia reprezintă sistemul principiilor generale de investigare ce
rezultă din sistemul celor mai generale legi obiective. Lucrarea este bazată pe
următoarele izvoare normative:
 Constituţia Republicii Moldova, Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
nr. 1, 1994;
 Codul civil al Republicii Moldova, Legea Republicii Moldova, nr. 1107-
XV din 6 iunie 2002, Monitorul Oficial, nr. 082 din 22.06.2002;

3
 Legea cu privire la privatizare, nr. 627-XII din 04.07.1991, Legea
republicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 135-136 din
09.12.1999, Monitorul Oficial al republicii Moldova, nr. 61-63 din 16.04.2004;
 Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului din 25.07.1997, legea republicată în Monitorul Oficial al Republicii
Moldova, nr. 147-149 din 06.12.2001;
 Legea privatizării fondului de locuinţe din 10.03.1993, Legea republicată
în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 5-7 din 2000; etc.
La fel a fost utilizată o gamă largă de lucrări în domeniul dreptului. Au fost
reproduse unele idei şi concepţii ale doctrinarilor contemporani, precum sunt:
 Radu I. Motica, Florin Moţiu „Contracte civile. Teoria şi practică
judiciară”;
 Igor Trafimov, „Drept civil. Contractele civile”;
 Gheorghe Ciubuc, Aurel Băieşu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim, „Drept
civil. Contracte speciale”;
 Dan Chirică „Contractele speciale, civile şi comerciale”;
 Dr. Dimona – maya Teodoroiu, „Drept civil”;
 Dr. Iosif R. Urs, Dr. Smaranda Angheni, „Drept Civil. Contracte civile”
 Dr. Raul Petrescu „Drept Civil. Contracte speciale”;
 А. Ф. Черданцев, „Tолкование права и договора”;
 Л. А. Феонова, „Контракты”
 De asemenea, suportul metodologic a lucrării o constituie aplicarea
următoarelor metode:
- Sintetică;
- analitică;
- comparativă;
- istorică;
- logică;
- sistematică, etc.

4
Obiectul cercetării:
În prezentă lucrare obiectul de cercetare este condiţiile de valabilitate a
contractului de vânzare-cumpărare. Pentru a fi valabil, contractul de vânzare-
cumpărare trebuie să întrunească condiţiile generale de valabilitate.
Prin condiţiile de valabilitate înţelegându-se cerinţele stabilite de lege sau de
părţi pentru valabilitatea contractului.
Condiţiile generale de valabilitate ale contractului sunt condiţii, fără de care
contractul nu se poate naşte, nu există şi lipsa cărora este sancţionată cu nulitatea
absolută a contractului.
Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare sunt:
1) capacitatea părţilor;
2) consimţământul contractului;
3) obiectul contractului;
4) cauza contractului.
Pe lângă condiţii generale de valabilitate, legislaţia mai prevede şi întrunirea
unor condiţii de valabilitate extrinseci a contractului, cum sunt:
- încheierea contractului în forma autentică;
- autorizarea prealabilă a anumitor vânzări;
- exercitarea unor drepturi de preemţiune.
Condiţiile de valabilitate sunt necesare pentru ca contractul să-şi producă
efectele în vederea cărora a fost încheiat.

Structura lucrării:
Structural lucrarea respectivă constă din: introducere, capitolul I „Noţiunea
şi caracteristica generală a contractului de vânzare-cumpărare”, capitolul II
„Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare”, capitolul II
„Varietăţile contractului de vânzare-cumpărare, încheiere, bibliografie.
Primul capitol „Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de vânzare-
cumpărare” reprezintă prezentarea teoretică a contractului de vânzare-cumpărare,
care include noţiunile şi caracteristicile contractelor de vânzare-cumpărare,
evoluţia istorică a acesteia şi delimitarea de alte contracte.
5
Capitolul doi „Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-
cumpărare” tratează tema lucrării:
 condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare
 condiţiile de fond a acestora: - capacitatea părţilor;
- consimţământul;
- obiectul;
- cauza.
 condiţiile de formă, anume: - forma contractului;
- autorizarea prealabilă;
- prohibirea pactului de răscumpărare
Capitolul trei „Varietăţile contractului de vânzare-cumpărare”. După cum
putem vedea din legislaţia Republicii Moldova, în deosebi, din Codul Civil al
Republicii Moldova, contractul de vânzare-cumpărare are o mulţime de varietăţi.
Au fost studiate forme de contracte de vânzare-cumpărare:
- contractul de vânzare-cumpărare a imobililor;
- privatizarea;
- vânzarea prin licitaţie.

6
Capitolul I. NOŢIUNEA ŞI CARACTERISTICA GENERALĂ A
CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE.

Secţiunea 1. Noţiunea şi caracteristica generală a contractului de


vânzare-cumpărare.

Contractul de vânzare-cumpărare este reglementat în dreptul nostru de „Codul


civil al R. Moldova” şi de alte acte normative cu caracter special. Reglementarea
amănunţită de către legiuitor a contractului de vânzare-cumpărare îşi are scopul in
facilitarea încheierii valide a unui contract de vânzare-cumpărare frecvent utilizat
în practica zi cu zi de către persoanele fizice ori persoanele juridice, pentru
procurarea celor mai diferite bunuri necesare satisfacerii propriilor nevoi.
Articolul 666 „Cod civil al Republicii Moldova” defineşte contractul ca fiind
„acord de voinţă realizat între două sau mai multe persoane prin care se stabilesc,
se modifică sau se sting raporturi juridice”.
Autorii francezi A. Weil şi Fr. Terre definesc contractul civil mult mai
restrictiv „este un acord de voinţă realizat între două sau mai multe persoane
pentru a crea un raport juridic – dând naştere unei obligaţii sau constituind un drept
real-a modifica sau stinge un raport juridic preexistent 1 .
Doctrina juridică utilizează noţiunea de contract pentru a defini noţiunea de
contractul de vânzare-cumpărare.
Articolul 753 „Cod civil” defineşte contractul de vânzare-cumpărare ca fiind:
„acel contract în baza căruia o parte numită vânzător se obligă să predea un bun în
proprietatea celeilalte părţi, numite cumpărător, iar aceasta se obligă să preia bunul

1
A. Weil et Fr. Terre, “Droit civil. Les obligations”, Dallos, Paris 1975, pag.1, după L.Pop, “Drept civil.
Teoria generală a obligaţiilor”, Iaşi, 1994, pag.29

7
şi să plătească preţul convenit”2. „Codul civil” din 26.12.64 în articolul 238 ne
propune o altă definiţie: „3În baza contractului de vânzare-cumpărare vânzătorul se
obligă să remită cumpărătorului proprietatea unui bun, iar cumpărătorul se obligă
să primească bunul şi să plătească pentru el o anumită sumă de bani”.
„Codul civil al Federaţie Ruse” în articolul 455 menţionează: „ În contractul
de vânzare-cumpărare o parte (vânzătorul) se obligă să transmită bunul (marfa) în
proprietate celeilalte părţi (cumpărătorul), iar cumpărătorul se obligă să primească
4
bunul şi să plătească pentru el o sumă de bani numită preţ.” „Codul civil al
României” în articolul 1294 ne spune: „Vânzarea-cumpărarea este un contract prin
care una dintre părţi – vânzătorul-strămută proprietatea unui bun al său asupra
celeilalte părţi – cumpărătorul – care se obligă în schimb a plăti vânzătorului preţul
bunului vândut.” 5
Doctrinele moderne aparţinând diferitelor sisteme de drept propun definiţii mai
mult sau mai puţin asemănătoare cu cele legale ale contractului de vânzare-
cumpărare, care sunt expuse mai sus.
Doctrina de specialitate a definit contractul de vânzare-cumpărare întocmai ca
şi legiuitorul, cu următoarele precizări:
transmiterea dreptului de proprietate este de natura contractului de vânzare-
cumpărare, şi nu de esenţa lui; ceea ce înseamnă că prin contractul de vânzare-
cumpărare se poate transmite fie un alt drept real (de exemplu: dreptul de
superficie, deoarece superficia, după cum rezultă din prevederile art. 443, alin 1
„Codul civil”, este un drept real alienabil), fie un drept de creanţă sau un drept din
domeniul proprietăţii intelectuale. În primul caz această posibilitate este prevăzută
în dispoziţia art. 556, alin 1 „Codul civil”, în care se menţionează că o creanţă
transmisibilă şi sesizabilă poate fi cesionata de titular (cedent) unui terţ (cesionar)
în baza unui contract. Vorbind despre drepturile din domeniul proprietăţii
intelectuale, menţionăm că regulile specifice privind transmiterea dreptului de
autor se analizează în cadru materiei dreptului proprietăţii intelectuale, pe când
2
Cod civil in vigoare
3
„Codul civil” din 26.12.64
4
Igor Trofimov, „Drept civil. Contractele civile”, Chişinău, 2004, pag.96
5
Fransisc Deack, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.9

8
cele generale, în cazul când drepturile de autor se transmit cu titlu oneros, se conţin
în reglementările vânzării-cumpărării;
• vânzarea-cumpărarea poate să aibă ca obiect unul sau mai multe bunuri
corporale sau incorporale ori o universalitate juridică (de exemplu: în
cazul vânzării unei moşteniri) sau o universalitate de fapt (de exemplu:
vânzarea unui fond de comerţ;
• nu pot fi obiectul unei vânzare următoarele drepturi: drepturile personale
nepatrimoniale, cele patrimoniale cu caracter strict personal şi nici cele
6
constituite prin voinţa părţilor sau a legii, cu caracter intuitu personal
(de exemplu: nu pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare:
dreptul de abitaţie al soţului supravieţuitor, dreptul de întreţinere, dreptul
de pensie). Pentru a forma obiectul strămutării de către vânzător, dreptul
trebuie să fie transmisibil, adică să nu fie indisolubil legat de o anumită
persoană.
Având în vedere aceste precizări, considerăm că vânzarea-cumpărarea este
acel contract prin care una din părţi (vânzătorul) transmite celeilalte părţi
(cumpărătorul), în schimbul unei sume de bani numită preţ, un drept de proprietate
asupra unui lucru anume, sau asupra unei universalităţi juridice – cuprinzând
drepturi şi obligaţii, un alt drept real, un drept de creanţă sau o acţiune în justiţie cu
caracter patrimonial împreună cu dreptul litigios aferent. 7
Caracterele juridice.
Contractul de vânzare-cumpărare, prin modul în care este reglementat şi
organizat, precum şi prin modul lui de funcţionare, are o serie de caracteristici
care-i conferă individualitate, dar şi contingente importante cu celelalte tipuri de
contracte translative de proprietate.
Din definiţia legală a contractului rezultă că vânzarea-cumpărarea este un
contract: 8

6
Idem pag.10
7
Dan Chirică, „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1999, pag.7
8
Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efim, „Drept civil. Contracte speciale”, volumul
III, Chişinău, 2005, pag.15

9
a) sinalagmatic:
b) cu titlu oneros:
c) consensual:
d) comutativ:
e) translativ de proprietate
f) instantaneu

a) Contract sinalagmatic (bilateral)


Conform prevederilor art. 704, alin 1 „C. Civil”, un contract este sinalagmatic
dacă fiecare dintre părţi se obligă reciproc, astfel încât obligaţia fiecăria din ele să
fie corelativă obligaţiei celeilalte.
Caracterul sinalagmatic (bilateral) al contractului presupune, că obligaţiile
părţilor poartă caracter reciproc. Astfel, obligaţia vânzătorului de a transmite
cumpărătorului bunul vândut se raportează la obligaţia cumpărătorului de a
transmite preţul bunului cumpărat. Totodată, în contractul de vânzare-cumpărare
apare un specific al corelării obligaţiilor când, spre exemplu, obligaţia vânzătorului
de a transmite cumpărătorului bunul vândut se raportează nu doar la dreptul
cumpărătorului de a primi bunul, ci şi la obligaţia acestuia de a-l primi. Stabilirea
acestei obligaţii se datorează anumitor efecte de ordin material care ar rezulta din
neacceptarea bunului de către cumpărător sau din neîntreprinderea acţiunilor care
ar fi dus la recepţionarea bunului. 9
Fiind un contract sinalagmatic, se aplică regulile specifice acestei categorii de
contracte (art. 704-711 C. civil), cum ar fi rezoluţiune pentru neexecutarea sau
executarea în mod necorespunzător a obligaţiilor contractuale sau excepţia de
neexecutare a contractului. Astfel, de exemplu, conform prevederilor art. 708, alin
1 CC, dacă una din părţi nu execută în mod necorespunzător o prestaţie scadentă
decurgând dintr-un contract sinalagmatic, cealaltă parte poate, după expirarea fără
rezultat a unui termen rezonabil pe care l-a stabilit pentru prestaţie sau remediere,
să rezoluţioneze contractul dacă debitorul trebuia să-ţi dea seama, în baza
termenului de graţie, de iminenţă rezoluţiunei. Această reglementare se aplică atât
9
Igor Trofimov, „Drept civil. Contractele civile”, Chişinău, 2004, pag.98

10
în cazul când este vorba despre neexecutarea sau executarea necorespunzătoare a
obligaţiilor ce decurg din clauzele esenţiale ale contractului de vânzare-cumpărare,
cât şi in cazul când este vorba despre neexecutarea clauzelor opţionale ale
contractului pe care părţile sunt libere să le stabilească în contract în baza art. 667,
alin 1. „C civil”.
b) Contract oneros
Părţile contractului de vânzare urmăresc fiecare un interes partimonial:
vânzătorul – să primească preţul, iar cumpărătorul – să dobândească proprietatea
lucrului vândut.10
Conform art.197, alin 2 „C.civil” contractul cu titlu oneros este actul prin care
se procură unei părţi un folos patrimonial pentru obţinerea în schimb a unui alt
folos patrimonial.
Înstrăinarea unui lucru fără contraprestaţie sau pentru un preţ derizoriu este
nulă absolut ca vânzare pentru lipsa unui element de valabilitate, dar poate fi
recalificată şi considerată valabilă ca donaţie, chiar dacă părţile au denumit-o
„vânzare”, cu condiţia de a se dovedi că a existat intenţia de a gratifica (animus
donandi) din partea înstrăinătorului.
Fiind un contract oneros, răspunderea părţilor va fi apreciată mai sever decât
în contractele cu titlu gratuit.
c) Contract consensual
În principiu, toate contractele de vânzare-cumpărare sunt consensuale,
deoarece se încheie valabil prin simplul consimţământ al părţilor (solo consensu).11
Acest lucru este prevăzut expres de art. 679, alin 2 „C. civ.” „sunt esenţiale
clauzele stabilite ca atare prin lege, care rezultă din natura contractului sau asupra
cărora, la cererea uneia din părţi, trebuie realizat un acord.” Astfel, momentul
12
perfectării contractului nu ţine de predarea bunului către cumpărător deoarece
legea nu atribuie transmiterea bunului condiţiilor esenţiale ale contractului.
Condiţiile esenţiale ale vânzării-cumpărării sunt condiţiile referitoare la obiectul
10
Dan Chirică, „Drept civil. Contractele speciale”, Bucureşti, 1999, pag.13
11
Dumitru Macovei, Marius S. Striblea „Drept civil. Contracte succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.15
12
М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, „Договорное право”. Книга вторая: «Договоры о передаче
имущества”, Москва, 2000, стр.15

11
obligaţiei şi preţul acestuia. Cât priveşte predarea bunului în proprietatea
cumpărătorului, această condiţie caracterizează doar executarea prestaţii la care se
obligă vânzătorul, existenţa căreia este determinată de prezenţa unui contract
valabil încheiat. Astfel, atunci când momentul perfectării contractului de vânzare-
cumpărare coincide cu predarea de facto a bunului, avem de a face cu executarea
contractului în momentul încheierii acestuia şi nicidecum nu putem vorbi despre
caracterul real al contractului de vânzare-cumpărare în cazuri speciale.
d) Contract comutativ
Contractul de vânzare-cumpărare este un contract comutativ, deoarece
existenţa şi întinderea drepturilor şi obligaţiilor reciproce sunt cunoscute de părţi la
încheierea contractului şi nu depind, ca în cazul contractelor aleatorii, de un
eveniment viitor şi incert, care ar face să existe şanse de câştig şi pierderea pentru
oricare din părţile contractante. 13
Vânzarea poate avea ca obiect un lucru viitor ceea ce nu-i răpeşte caracterul
comutativ, chiar dacă s-ar putea întâmpla ca bunul să nu poată fi realizat din
motive independente de voinţa părţilor. În acest caz există o încertitudine, dar nu
este vorba despre existenţa unei şanse de câştig sau pierdere (element specific
contractelor aleatorii), ci despre riscul contractului, care – părţile o ştiu de la bun
început – este suportat de către debitorului obligaţiei imposibil de executat (res
perit debitori), deci de către vânzător. Vânzarea bunurilor viitoare este una
condiţională, astfel încât dacă nu se realizează condiţia contractului, deşi valabil
încheiat, nu dă naştere la obligaţii, iar cumpărătorul nu datorează preţul.
Prin excepţie, vânzarea poate avea şi un caracter aleatoriu, caz în care ceea
ce se vinde nu este un lucru viitor care se speră a fi realizat în viitor (imptio rei
sperate), vânzare care din acest motiv, aşa cum am văzut, este condiţională, ci
numai o speranţă (emptio spei), cumpărătorul asumându-şi obligaţia de a plăti un
preţ forfetar anume, indiferent de circumstanţe, exemplul clasic, cunoscut încă de
pe vremea romanilor, fiind acela al vânzării peştelui ce-l va prinde un pescar dintr-

13
Dumitru Macovei, Marius S. Striblea „Drept civil. Contracte succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.16

12
o aruncătură de plasă, vânzarea fiind valabilă şi cumpărătorul obligat la plata
preţului convenit chiar dacă nu se prinde nici un peşte. 14
În literatura juridică recentă s-a apreciat că „numai în mod excepţional
contractul poate căpăta caracter aleatoriu, de exemplu, când obiectul este supus
pieirii, exproprierii” 15
e) Contract translativ de proprietate
Rezultat al unei îndelungat evoluţii istorice, caracterul translativ de
proprietate Solo consensu al vânzării este consacrat de dispoziţiile art.321 „Codul
civil”, conform cărora, contractul de vânzare-cumpărare este translativ de
proprietate. Potrivit art. 321, alin. 1 „C. civ.” „dreptul de proprietate este transmis
dobânditorului în momentul predării bunului mobil, dacă legea sau contractul nu
prevede astfel.” Observăm că norma respectivă are caracter dispozitiv, ceea ce
înseamnă că prin acordul de voinţă părţile contractante pot stabili un alt moment la
care se va produce trecerea dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător.
Cât priveşte bunurile imobile, legea stabileşte în mod imperativ dobândirea
dreptului de proprietate asupra acestora la data înscrierii în registrul bunurilor
imobil (art. 321, alin. 2 „C. Civ”).
De momentul dobândirii de către cumpărător a dreptului de proprietate ţine şi
momentul trecerii pe seama acestuia a riscului pieirii sau deteriorării fortuite a
bunului-obiect al obligaţiei de vânzare-cumpărare. Într-adevăr, din momentul
dobândirii dreptului de proprietate, cumpărătorul suportă şi riscul pieirii sau
deteriorării bunului, potrivit principiului res perit domino. Potrivit art. 759, alin. 1
C .civ. riscul pieirii sau deteriorării fortuite a bunului este transferat
cumpărătorului în momentul în care vânzătorul şi-a executat obligaţiile
contractuale privind punerea bunului la dispoziţia cumpărătorului, dacă contractul
nu prevede altfel.
f) Contract instantaneu
Vânzarea este un contract care din punctul de vedere al transferului
proprietăţii de la vânzător la cumpărător are efecte care se produc dintr-o dată.

14
Dan Chirică „Contractele speciale, civile şi comerciale”, Bucureşti, 2005
15
Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.11

13
Aşadar, chiar dacă plata preţului se face în rate, transferul proprietăţii nu se poate
face decât instantaneu, fie la momentu încheierii contractului, fie la un alt moment
ulterior convenit de părţi sau stabilit de lege, transferul „în rate” al dreptului de
proprietate fiind de neconceput.

Secţiunea 2: Evoluţia şi importanţa contractului de


vânzare-cumpărare

Contractul de vânzare-cumpărare pretinde a fi unul din cele mai vechi


contracte cunoscute civilizaţiei umane. Reglementarea raporturilor de vânzare-
cumpărare cuprinde o perioadă de dezvoltare de aproximativ patru mii de ani.
Iniţial, o dată cu apariţia proprietăţii private, apare, căpătând o amploare
deosebită, contractul chemat să asigure trecerea prin schimb a bunurilor dintr-o
gospodărie în alta (permutatio). Acest contract, pe care îl numim astăzi contract de
schimb, şi-a căpătat autoritatea cuvenită cu mult înainte de apariţia monedei ca
unitate de schimb, deoarece satisfăcea necesităţile societăţii romane timpurii, care
se afla în faza trecerii de la gospodăria naturală la gospodăria bazată pe relaţiile de
schimb. Anume contractul de schimb este temelia apariţiei şi dezvoltării
contractului de vânzare-cumpărare. 16
Din punct de vedere economic, vânzarea se prezintă ca o variantă mai
evoluată a schimbului, din care îşi trage rădăcinile. Într-adevăr, vânzarea-
cumpărarea în sens economic, iniţial, pare a fi preluat forma schimbului dintre
două lucruri, unul din ele (capetele de vită) având valoarea echivalentului general.
Mai târziu, odată cu apariţia monedei în sensul apropiat celui actual, vânzarea-
cumpărarea capătă sensul schimbului unui lucru (res) contra unei valori monetare
– preţ (pretium). 17

16
Римское частное право: Учебник/Под ред. проф. И.Б.Новицкого и проф. И.С.Перетерского, Москва,
«Юрист», 1997
17
C.St.Tomulescu, Rolul monedei în vechiul drept roman, Bucureşti, 1958

14
Fernard Braudel remarcă că „Economia începe în pragul valorii de schimb,
existînd un spaţiu vast şi complex de la trocul elementar până la capitalismul cel
mai safisticat”. 18
Dreptul roman clasic atribuia contractul de vânzare-cumpărare contractelor
consensuale. În baza contractului de vânzare-cumpărare (emptio et venditio) o
parte, numită vânzător (venditor), se obligă să transmită altei părţi, numită
cumpărător (emptor), un bun (merx), iar cumpărătorul se obligă să plătească pentru
acest bun o cantitate de metal numită preţ (pretium). Potrivit lui Gaius, contractul
de vânzare-cumpărare se formează prin acordul de voinţă al părţilor asupra
obiectului contractului şi preţului acestuia 19, clauzele referitoare la bun ţi la preţ
fiind condiţii esenţiale ale contractului.
Dreptul roman privat reglementa şi vânzarea viitoarelor bunuri (mei futurae
sivi speratae), cum bunăoară era considerată recolta aşteptată. În aşa caz contractul
de vânzare-cumpărare se considera a fi încheiat sub condiţie suspensivă.
Fiind frecvent utilizate în viaţa cotidiană a societăţii romane, normele de
drept, care iniţial reglementau în exclusivitate vânzarea-cumpărarea, treptat au
căpătat un caracter general, formând puncte de reper pentru reglementarea altor
categorii de raporturi contractuale. În virtutea acestui fapt, instituţia de vânzare-
cumpărare a avut un impact considerabil în ceea ce priveşte formarea dreptului
contractual al tuturor sistemelor de drept, într-adevăr, dacă privim lucrurile sub
aspect istoric, observăm că pe instituţia vânzării-cumpărării practic se
fundamentează teoria generală a obligaţiilor.
Cunoscând evoluţia multiseculară, contractul de vânzare-cumpărare
reprezintă şi astăzi una din instituţiile tradiţionale principale ale dreptului civil. În
prezent contractul de vânzare-cumpărare este cel mai răspândit contract ce asigură
atât circuitul civil, cât şi cel comercial. Existenţa şi utilitatea acestuia este
determinată de acţiunea legilor economice ale societăţii ce se reduc la circulaţia
bunurilor de la producător/proprietar la consumator. Instrumentul juridic principal
de realizare a circulaţiei bunurilor rămâne a fi contractul de vânzare-cumpărare.

18
Dumitru C. Florescu „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 2001, pag.15
19
Emil Molcuţ, dan Oancea, Drept roman, ediţia a III-a, Bucureşti, 1995, pag.271

15
Importanţa deosebită a instituţiei vânzării-cumpărării rezidă în domeniul larg
de aplicare a contractului de vânzare-cumpărare. Prin intermediul acestui contract
se satisfac necesităţile materiale şi spirituale ale cetăţenilor. De menţionat că
importanţa acestui contract pentru cetăţeni nu se reduce numai la procurarea
bunurilor necesare vieţii cotidiene cum ar fi: produse alimentare, îmbrăcăminte,
alte mărfuri destinate uzului personal, garaje, apartamente, case de locuit etc. În
baza acestui contract cetăţenii au posibilitatea de a vinde surplusul de bunuri
acumulat sau bunurile devenite cu timpul inutile pentru proprietar din diferite
motive.
Contractul de vânzare-cumpărare este pe larg utilizat în toate tipurile de
business. Pentru desfăşurarea activităţii oricărei organizaţii, indiferent de forma
organizatorico-juridică, acest contract este instrumentul principal prin intermediul
căruia se realizează asigurarea întreprinderii cu materie primă şi se îmbunătăţeşte
baza tehnico-materială a acesteia. Dacă materia primă şi baza tehnico-materială a
întreprinderii pot fi dobândite pe lângă cumpărare şi prin donaţie, atunci procesul
de desfacere a producţiei fabricate nu este de conceput fără existenţa contractului
de vânzare-cumpărare. Prin intermediul acestui contract asigură atât comerţul en
gros, cât şi comerţul en detail, fiind, asiguraţi atât producătorii cu materie primă,
cât şi consumatorii cu produse finale.
Progresul tehnico-ştiinţific, diversificarea vieţii economice a societăţii,
procesul de globalizare nu numai că conturează noi forme juridico-civile, dar
concomitent, influenţează unele instituţii tradiţionale cum este vânzarea-
cumpărarea. În această ordine de idei menţionăm că înstrăinarea cu titlu oneros a
hârtiilor de valoare, a brevetelor de invenţii, a know-how-urilor etc. la fel îmbracă
forma vânzării-cumpărării.
Contractul de vânzare-cumpărare se prezintă şi ca instrument principal de
perfectare a raporturilor ce formează circuitul internaţional de bunuri şi valori.
Având o importanţă ce nu poate fi subapreciată, vânzarea internaţională îşi găseşte
tendinţa de unificare pe plan internaţional. Astfel, în anul 1980 la Viena este
semnată „Convenţia Organizaţiei Naţiunilor Unite asupra contractelor de vânzare
internaţională de mărfuri”. Convenţia a fost ratificată de Republica Moldova la
16
13 octombrie 1994. Prevederile Convenţiei se aplică contractelor de vânzare de
mărfuri între părţi care îşi au sediul în state diferite în cazurile când aceste state
sunt state contractante sau când normele de drept internaţional privat conduc la
aplicarea legii unui stat contractant.
Caracterul internaţional al contractului de vânzare-cumpărare comportă
aderenţe cu cel puţin două sisteme de drept şi prin urmare necesită soluţionarea
conflictelor de legi în cazurile când părţile nu au făcut referinţe la dreptul aplicabil,
excluzând concomitent prevederile Convenţiei ONU asupra contractelor de
vânzare internaţională de mărfuri. Uniformizarea reglementărilor în materie
conflictuală privind vânzarea-cumpărarea internaţională s-a produs prin adoptarea
Convenţiei privind legea aplicabilă contractelor de vânzare internaţională de
mărfuri (Haga, 1986). Convenţie ratificată de Republica Moldova la 26 septembrie
1997.
Contractul de vânzare-cumpărare se prezintă ca un concept generic în raport
cu alte varietăţi ale acestuia, cum ar fi: contractul de vânzare-cumpărare a
bunurilor pentru consum, contractul de vânzare-cumpărare a bunurilor imobile,
contractul de vânzare-cumpărare întreprinderii ca un complex patrimonial unic,
contractul de furnizare gazelor naturale şi energiei electrice, vânzare la licitaţie
etc.20 Necesitatea includerii în mod separat a acestor categorii de contracte de
vânzare-cumpărare în Codul civil al Republicii Moldova este determinată de
particularităţile raporturilor juridice pe care respectivele contracte le formează,
având scopul de a facilita şi a optimiza reglementarea acestora.
Reglementând varietăţile contractelor de vânzare/cumpărare în mod separat
atât în Codul civil al Republicii Moldova, cât şi în alte legi speciale, legiuitorul
stabileşte atât semnele calificative ale acestora, cât şi regulile speciale de aplicare
prioritară. Cu titlu subsidiar însă, în cazul când se depistează o lacună în
reglementarea varietăţilor contractelor de vânzare-cumpărare, se recurge la
analogia legii (art. 5, alin. 1 CC), adică se aplică norma legislaţiei civile care
reglementează raporturi similare. În baza art. 3, alin. 1 CC legislaţia civilă

20
18 Гражданское право: Том II Полутом I.: Учебник/Отв.ред.проф.Е.А.Суханов, 2-е изд.,перераб.и
доп. Москва «БЕК», 2000,с.205

17
cuprinde Codul civil al Republicii Moldova, alte legi, ordonanţe ale guvernului şi
acte normative subordonate legii, care reglementează raporturile prevăzute la art.2
CC şi care trebuie să fie în concordanţă cu Constituţia Republicii Moldova. În
această ordine de idei, menţionăm că existenţa reglementărilor speciale în ceea ce
priveşte unele categorii de vânzare-cumpărare, cum ar fi Legea privind bursele de
mărfuri din 26 februarie 1997, Legea achiziţiei de mărfuri, lucrări şi servicii
pentru necesităţile statului din 30 aprilie 1997 ş.a., nu poate servi drept temei
pentru a concepe respectivele contracte altfel decât contracte de vânzare-
cumpărare, în caz de necesitate aplicându-se fată de ele dispoziţiile generale cu
privire la vânzare-cumpărare (art. 753-785 CC).

Secţiunea 3. Delimitarea contractului de vânzare-cumpărare de


alte contracte şi alte legislaţii

Vânzarea şi antrepriză.
Vânzarea este un contract care are ca obiect transferul proprietăţii unui bun
(obligaţie de a da), în vreme ce antrepriza are ca obiect efectuarea unei lucrări
(obligaţie de a face,cum ar fi,de exemplu,aceea de ridicare a unei construcţii)
(art 964, alin 2). Diferenţa între cele două contracte este astfel bine marcată în
principiu.
Dacă însă debitorul se obligă să înstrăineze un lucru viitor ce urmează a fi
confecţionat, acestuia îi incumbă atât o obligaţie de a face (specifică antreprizei),
cât şi o obligaţie de a da (specifică vânzării). În acest caz se pune problema
delimitării vânzării de antrepriză.
Calificarea distribuitivă a contractului (supta nr.5) ar putea fi o soluţie, până la
finalizarea lucrării raporturile dintre părţi fiind de antrepriză, iar după aceasta de
vânzare.

18
Această soluţie nu s-a dovedit satisfăcătoare decât în anumite situaţii, alegerea
unei calificări unice a contractului fiind totuşi posibilă în alte situaţii.
Soluţiile în acest sens diferă, după cum este vorba, de imobile sau bunuri
mobile.
În cazul imobilelor, terenul este bunul principial, iar construcţia accesoriul
acestuia (superficies solo cedit), iar pe de altă parte regula accesorium sequitur
principale, dacă terenul pe care se realizează construcţia aparţine beneficiarului
lucrării, contractul este de antrepriză, indiferent cine este furnizorul materialelor,
conform principiului accesiunii, proprietatea dobândindu-se pe măsura încorporării
materialelor în sol, iar dacă terenul aparţine antreprenorului, este vorba despre o
vânzare de bunuri viitoare, proprietatea transmiţându-se la beneficiar la finalizarea
lucrării.
În cazul mobilelor, concepţiile au evoluat în timp. Conform unei concepţii
subiective, elementul de diferenţiere ţine de voinţa părţilor: „dacă au înţeles că
materialul procurat de antreprenor reprezintă un simplu accesoriu al lucrării privite
în ansamblul ei, contractul va fi de antrepriză..., dacă din contră, materialul este
socotit ca o parte substanţială a contractului, operaţiunea va avea caracterul unei
vânzări” (de exemplu, când obiectul contractului îl constituie un inel obişnuit, este
vorba despre o vânzare, iar când obiectul contractului îl constituie un inel cu un
design deosebit, este vorba despre o antrepriză).
În concepţia clasică, ceea ce era considerat decisiv era valoarea economică
cea mai importantă, astfel încât contractul era o vânzare dacă materialul furnizat
era de valoare mai ridicată, în caz contrar fiind vorba despre o antrepriză.
Considerate nesatisfăcătoare, cel subiectiv fiind greu de probat, iar cel al
valorii economice întrucât este greu de măsurat şi inaplicabil dacă cele două valori
sunt sensibil egale, cele două criterii au fost abandonate în favoarea unui al treilea,
care diferenţiază după cum contractul are sau nu ca obiect o „muncă specifică”:
contractul este o vânzare atunci când caracteristicile bunului sunt determinate de
furnizor în avans (cazul producţiei de serie de autoturisme), iar dacă aceste
caracteristici sunt stabilite de beneficiar, confecţionarea bunului necesitând o
„muncă specifică”, adaptată „nevoilor particulare” ale beneficiarului, contractul
19
este de antrepriză. Este vorba, aşadar, de „opoziţia între producţia standartizată şi
confecţionarea de bunuri pe măsură”.

În dreptul francez şi belgian

Fără îndoială, problema încheierii contractului de vânzare implică o tratare


amplă. Luând, însă în considerare tematica acestei lucrări, ne vom concentra
atenua numai asupra principalelor concepţii cu privire la acest important moment
contractual.
Atât în dreptul francez, cât şi în dreptul belgian, acelaşi text (art. 1583 C civ.)
prescrie: „Elle est parfait entre les parties, et la propriété est acquise de droit à
l’égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose
n'ait pas encore été livrée ni le prix payé" (Ea - vânzarea - este perfectă intre părţi
şi proprietatea este dobândită de drept de către vânzător, din momentul când s-a
convenit asupra lucrului şi a preţului, chiar dacă lucrul n-ar fi fost încă livrat, nici
preţul plătit).
De altfel, textul francez a fost preluat de art. 753 alin. 1 din C. civ. al
Republicii Moldova dar legiuitorul român a mai adăugat un alineat pentru a
reglementa opozabilitatea vânzărilor imobiliare: „În materie de vindere de imobile,
drepturile care rezulta prin vinderea perfectă între părţi, nu pot a se opune, mai
înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoane, care ar avea şi ar fi
conservat după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut".
Principiul consensualist rămâne însă acelaşi, în aceste sisteme de drept:
vânzarea este încheiată din momentul acordului de voinţă asupra lucrului şi
preţului, când operează şi transferul proprietăţii, chiar fără tradiţiunea (predarea
efectivă) lucrului.
Trebuie subliniat însă că este necesar un acord definitiv asupra tuturor
aspectelor negocierii. De aceea, contra-propunerile făcute de cumpărător nu se
integrează în acordul de voinţă decât dacă ele au fost acceptate de vânzător şi
viceversa.
20
În mod normal, momentul vânzării este acela când vânzătorul, care a făcut
oferta prealabilă, ia cunoştinţă de acceptarea acesteia de către cumpărător.
În ce priveşte oferta, aceasta trebuie să fie făcuta într-un termen rezonabil,
pentru a putea fi acceptată. Ea poate fi retrasă dacă nu a fost acceptată într-un timp
util.
Ca urmare a aplicării acestor principii, jurisprudenţa franceză şi belgiană au
statut şi asupra cazurilor de modificare a ofertei (de către vânzător) sau a refuzului
ofertei (de către cumpărător).
Astfel, într-o hotărâre pronunţată de Tribunal de grande instance din
Dunkerque, la data de 19 febr. 1986. în soluţionarea unui litigiu cu privire la o
vânzare internaţională, se precizează: „dacă se poate, deci, admite, că bonul de
comandă semnat de către vânzător şi cumpărător constituie un contract de vânzare,
răspunsul vânzătorului, în scopul modificării unilaterale aduse comenzii pentru
motive străine cumpărătorului, constituie în realitate o nouă ofertă de vânzare"21 .
De asemenea, se poate cita din jurisprudenţa belgiană, argumentarea cu
privire la efectul liberator pentru vânzător al refuzului ofertei de către beneficiar:
„Când beneficiarul unei oferte... manifestă în mod clar refuzul înainte de expirarea
termenului acordat, el pune capăt negocierii pe această bază şi părţile îşi reiau
libertatea22 .
Acceptarea ofertei nu este supusă vreunei formalităţi particulare.
Totodată, promisiunea de vânzare devine contract de vânzare când există
consimţământul reciproc al celor două părţi asupra lucrului şi asupra preţului
(după cum precizează art. 1589 C. civ. francez şi belgian) 23

2. In dreptul german

21
Journal du droit internaţional, 1986, nr.3, pag.713
22
Cour d’appel de Bruxelles, arrêt du 28.04.1987, în Revue de droit commercial belge, 1998, pag.203
23
Dr. Simona-Maya Teodoroiu „Drept civil”, Bucureşti, 2004, pag.178

21
În conformitate cu art. 929 din Codul civil german (Bürgerliches Gesetzburch
- BGB), vânzarea se efectuează în două etape:
a) se încheie un contract care prevede obligaţia vânzătorului de a livra lucrul
şi pe cea a cumpărătorului de a plăti preţul;
b) se procedează la remiterea efectivă a lucrului, ceea ce antrenează transferul
proprietăţii de la vânzător la cumpărător.
Cât priveşte oferta, aceasta trebuie menţinută un anumit timp, pentru a da
posibilitatea acceptării sale.
Acceptarea se face fără vreo formalitate prestabilită şi trebuie să poarte
asupra tuturor clauzelor (contract de adeziune).
Este semnificativ şi specific dreptului german principiul potrivit căruia faptul
de a nu reacţiona la o ofertă directă, într-un termen rezonabil, semnifică acceptarea
acesteia. De aceea, pentru a nu fi considerat ca acceptant, beneficiarul terbuie să
reacţioneze cu rapiditate la o ofertă neconvenabilă.

22
Capitolul II. CONDIŢIILE DE VALABALITATE A CONTRACTULUI
DE VÂNZARE-CUMPĂRARE.

Ca orice contract, pentru a se naşte valabil, vânzarea-cumpărarea trebuie să


întrunească condiţiile generale de validitate prevăzute de art. 666, alin 2 CC:
1. Capacitatea părţilor de a contracta;
2. Consimţământul valabil exprimat;
3. Obiectul contractului;
4. Cauza contractului.
Condiţiile esenţiale ale contractului sunt condiţii fără de care contractul nu se
poate naşte, nu are fiinţă, nu există şi a căror lipsă este sancţionată cu nulitatea
absolută a acestuia.22
Pe lângă aceste condiţii de validitate intrinseci contractului de vânzare-
cumpărare, legislaţia mai prevede, în anumite cazuri, şi întrunirea unor condiţii de
validitate extrinseci contractului. Este vorba de necesitatea încheierii contractului
în formă autentică în cazul vânzării unor anumite bunuri, de necesitatea autorizării
prealabile a anumitor vânzări, de exercitarea unor drepturi de preemţiune în cazul
vânzării unor anumite imobile şi, în sfârşit, de prohibirea pactului de răscumpărare.
Condiţiile de validitate ale contractului sunt necesare pentru ca aceasta să îşi
producă efectele în vederea cărora a fost încheiat, dar nu sunt esenţiale pentru
formarea lui. Lipsa acestor condiţii de validitate conduce la nulitatea relativă a
contractului, dar invocarea lor este lăsată la aprecierea părţii, protejată prin aceste
cerinţe legale de validitate a contractului.

22
Dr. Dumitru C.Florescu „Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor”, Tratat vol.1, Bucureşti, 2002, pag.91

23
Secţiunea 1: Condiţiile de fond

§ 1.1 Capacitatea părţilor de a încheia contractul.

Capacitatea de a contracta constituie o parte componentă a capacităţii juridice


civile, constând în aptitudinea persoanei fizice sau juridice de a fi subiect al
raporturilor juridice civile şi de a încheia acte juridice civile, urmărind scopul de a
deveni titular de drepturi şi obligaţii civile.23
Potrivit art. 18, alin 1 CC, „Capacitatea de a avea drepturi şi obligaţii civile
se recunoaşte în egală măsură tuturor persoanelor fizice”, de unde rezultă că orice
persoană poate încheia un contract de vânzare-cumpărare, fie în calitate de
cumpărător, fie în calitate de vânzător, dacă legea nu îi interzice expres acest lucru.
Prin urmare, în dreptul nostru civil, în materie de vânzare-cumpărare, regula este
capacitatea, fie că este vorba de capacitatea de folosinţă (art. 18 CC) sau de
capacitatea de exerciţii (art. 19 CC), iar incapacitatea este excepţia, ea trebuie să
fie prevăzută de lege şi este de strictă interpretare (Exceptiones sunt strictissimoe
interpretationes).
Vânzare-cumpărare constituie pentru ambele părţi contractante un act de
dispoziţie, ceea ce impune ca acestea să posede capacitatea de exerciţiu deplină.
Persoane lipsite de capacitate de exerciţiu sau care au capacitate de exerciţiu
restrânsă vor putea încheia un asemenea contract, dar numai prin intermediul
ocrotitorului legal, respectiv cu încuviinţarea acestuia şi, în toate cazurile, cu
autorizaţia autorităţii tutelare.24
Totuşi, faţă de frecvenţa acestui contract în activitatea cotidiană, se admise,
îndreptăţit, că, raportat la patrimoniul părţii contractante, vânzarea-cumpărarea

23
Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efim „Drept civil. Contracte cpeciale”, vol.III,
Chişinău 2005
24
Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.20

24
poate reprezenta doar un act de administrare sau conservare ce poate fi încheiat ţi
de persoane fără capacitate deplină de exerciţiu.25
Legea noastră civilă a reglementat în materia vânzării-cumpărării anumite
incapacităţi speciale, adică interdicţii (prohibiţii) de a vinde şi cumpăra sau doar de
(prohibiţii) de a vinde şi cumpăra sau doar de a cumpăra şi pe care le-a instituit în
consideraţia persoanei (intuitu personae)

A. Incapacităţi speciale de a vinde şi de a cumpăra.

Vânzarea între soţi este interzisă. Încă, în drept roman, soţii nu puteau nici
vinde, nici cumpăra între ei şi nici nu-şi puteau face donaţii unul altuia.26
Această incapacitate s-a transformat, cu timpul, în ceea ce priveşte donaţiile,
întro-o revocabilitate a lor şi constituie o excepţie de la principiul irevocabilităţi
donaţiilor.27
Deşi în zilele noastre soţii nu mai sunt incapabili de a-şi face donaţii unul
altuia, astfel de donaţii sunt însă esenţialmente revocabile. Vânzările între soţi
rămân prohibite, această prohibiţie, este împrumutată din „Cod civil francez” (art.
1595), care se întemeiază pe mai multe argumente:
⇒ Apărarea intereselor creditorilor soţului vânzător, care ar putea fi

fraudaţi prin încheierea unor contracte de vânzare-cumpărare simulate28


sau fictive,29 prin care soţul vânzător urmăreşte să micşoreze gajul
general al creditorilor şi sustragerea unor bunuri de la urmărire.
Sancţiunea în cazul nerespectării acestei interdicţii este nulitatea relativă

25
Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.39
26
Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.20
27
Idem pag.20
28
Simulaţia – este o operaţie juridică constând în încheierea unui act juridic aparent, menit să dea impresia
creării unei situaţii juridice diferite de cea reală şi încheierea concomitentă a unui alt act juridic secret, precizând
adevăratele raporturi juridice pe care părţile înţeleg să le stabilească. Când urmăreşte un scop ilicit – cum ar fi
fraudarea legii – simulaţia atrage nulitatea întregii operaţii.
29
Fictivitatea – este o formă de simulare în care actul aparent este doar fictiv, părţile stabilind în actul secret,
încheiat concomitent, că actul aparent nu are nici o valoare pentru ele, căci operaţia juridică pe care acestea o
consemnează nu a avut loc în realitate. (Mircea Mureşan, Mircea Costin, Victor Ursa, op. cit., pag.249)

25
a contractului, anularea putând fi cerută de către oricare dintre soţi, de
moştenitorii rezervatari sau de către creditori, fără a fi obligatorie
dovada fraudării drepturilor lor. În acest caz intervine sancţiunea
nulităţii relative, pe considerentul că interesele ocrotite sunt personale,
vânzarea între soţi neafectând interesele generale de societăţii. După
desfacerea ori încetarea căsătoriei, foştii soţi, respectiv moştenitorii
soţului vânzător, pot considera vânzarea ca valabilă prin confirmarea
expresă ori tacită. Ca o excepţie de la această prohibiţie, în ipoteza
vânzării silite prin licitaţie publică a unui bun propriu al unuia dintre
soţi, celălalt îl poate cumpăra (adjudeca) în mod valabil. Interdicţia la
care ne-am referit nu se aplică viitorilor soţi şi nici concubinilor. Faptul
în sine, că un contract de vânzare-cumpărare s-a încheiat între două
persoane care trăiesc în concubinaj, nu atrage concluzia că el este nul,
având o cauză imorală şi deci, ilicită.30
⇒ Un alt motiv este acela că soţii, prin vânzării între ei, ar putea frauda

interesele moştenitorilor, prin împiedicarea reducţiunii liberalităţilor


excesive sau a raportului donaţiilor.31
⇒ Potrivit art. 832, lit. b) CC, donaţia între soţi este inadmisibilă, în vreme

ce donaţia între alte persoane decât acelea care au calitatea de soţi este
admisibilă în principiu.

B. Incapacităţi de a cumpăra.

Incapacităţile de a cumpăra sunt mai numeroase.


⇒ Tutorii şi curatorii nu pot cumpăra bunurile persoanelor aflate sub
tutela şi curatela lor. Aceasta dispoziţie se aplică atât tutorelui şi curatorelui
minorului, cât şi celui al interzisului judecătoresc, precum şi tutorelui şi
curatorelui provizoriu (ad-hoc),32 atâta timp cât socotelile definitive ale tutelai

30
Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni.”, Iaşi, 2000, pag.21
31
Radu I. Motica, Florin Moţiu, „Contracte civile”, Bucureşti, 2004, pag.52
32
C. Hamangiu, N. Georgean, op. cit. Pag.600

26
n-au fost dar şi primise. Încălcarea acestei interdicţii se sancţionează cu
nulitatea relativă a contractului de vânzarea-cumpărarea.
⇒ Art. 1039, alin 1 din „Codul civil” prevede că „mandatarul nu
poate încheia acte juridice în numele mandantului cu sine însuşi, chiar şi prin
reprezentant, cu excepţia cazului când este autorizat expres sau când
mandantul cunoaşte faptul şi nu obiectează împotriva lui”, cu alte cuvinte
mandatarii împuterniciţi să vândă un lucru nu pot să-l cumpere ei însuşi.
Interdicţia se aplică atât mandatarilor convenţionali, cât şi celor legali
(executor judecătoresc).33
⇒ De asemenea, calitatea de cumpărător nu o poate avea persoana
fizică străină sau apatridul şi persoana juridică neautohtonă în cazul în care
obiect al vânzării cumpărării apare un sector de teren agricol.
⇒ Calitatea de cumpărător nu o poate avea persoana care organizează
şi petrece licitaţia în ce priveşte bunurile vândute la această licitaţie.
⇒ O altă incapacitate specială de a cumpăra priveşte pe judecători,
procurori şi avocaţi. Aceştia nu pot deveni cumpărători de drepturi litigioase
ce sunt de competenţa Curţii de Apel în cărei circumscripţie teritorială îşi
exercită funcţia sau profesia.34 Sancţiunea nerespectării acestei interdicţii este
nulitatea absolută a actului, 35 întrucât interdicţia vizează apărarea prestigiului
justiţie ca putere în stat, deci un motiv de ordine publică. Cel în cauză va fi
obligat la suportarea cheltuielilor vânzării, precum şi la plata de daune-
interese.
Scopul instituirii unor incapacităţi este fie acela de a ocroti persoanele
supuse interdicţiilor, fie acela de a ocroti pe terţi sau acela de a ocroti interese
generale ale societăţii.

§ 1.2. Consimţământul părţilor.

33
I. Linveliu, op. cit. Pag.55
34
Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.42
35
Dan Chirică, „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1997, pag.39

27
Încheierea contractului înseamnă realizarea acordului de voinţe al părţilor
asupra tuturor clauzelor contractuale, adică întâlnirea, pe deplin concordantă, a
ofertei de a contracte cu acceptarea ofertei.
Prin consimţământ se înţelege manifestarea exteriorizată de voinţă a persoanei
de a încheia un act juridic. (art. 199, alin 1 CC) .
Dimpotrivă, voinţa internă, neexprimată în exterior, nu produce efecte juridice,
pentru că nu este cunoscută de eventualul cocontractant (Voluntas in mente retenta
intu efficit).
Dacă am face o interpretare literală a conceptului de consimţământ, am ajunge
la concluzia că pentru existenţa unui contract nu este necesar decât un singur
consimţământ al persoanei care se obligă, nu însă şi al partenerului contractual.
Potrivit art. 666, alin. 1 CC, contract este acordul de voinţă realizat între două sau
mai multe persoane prin care se stabilesc, se modifică sau se sting raporturi
juridice. Astfel, consimţământul este rezultatul a două sau mai multor voinţe
cunoscute, care se întâlnesc într-un acord asupra unui clauze contractuale.
(Consentire est in unam eamdemque sententiam concerrere).
Conceptul de consimţământ este susceptibil de o dublă accepţie, şi anume: în
sens restrâns, consimţământul reprezintă manifestarea voinţei juridice a unei
persoane în vederea formării unui act juridic, iar în sens extins, consimţământul
este un acord de voinţă realizat între două sau mai mult persoane care încheie un
act juridic.36
Pentru a produce efecte juridice, consimţământul trebuie să îndeplinească mai
multe condiţii:
a. să existe;
b. să emane de la o persoană capabilă, care are discernământ, adică să fie

conştient şi capabil de a concepe însemnătatea efectelor produse de contract,


deliberând în cunoştinţă de cauză, să dorească apariţia acestor efecte.
c. să fie făcut cu intenţia de angajament juridic, şi nu în glumă (jocandi cauze)

sau cu rezervă mentală (reservatio mantalis) cunoscută de cealaltă parte sau

36
Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efim, „Drept civil. Contracte speciale”,
Chişinău, 2005, pag.21

28
sub condiţie potestativă pură. (angajamentul urmând să fie executat la liberul
arbitru al părţii care îl exprimă); 37
d. să fie precis şi dar exprimat în exterior, încât să poată ajunge la conştiinţa

persoanei (părţii) carea îi este adresat (Voluntas in mente retenta intu efficit)
e. să nu fie afectat de vicii de consimţământ (eroare, dol, violenţă)
Sintetic spus, „eroarea constă în a crede adevărat ceea ce este fals, ori fals
ceea ce este adevărat”38. Cu alte cuvinte, eroarea este o falsă reprezentare a
realităţii, o credinţă greşită a cuiva despre ceva.
Este vorba despre un element psihologic care este greu de dovedit ca atare.
Pentru a nu crea disfuncţii grave siguranţei circuitului juridic, erorii nu i se
conferă efecte juridice decât atunci când este vorba despre aşa-numita eroare-
obstacol, când sub aparenţa unor declaraţii de voinţă concordante, există în
realitate dezacord între părţi, fiecare crezând că a consimţit la altceva (poate purta
fie asupra: naturii contractului de pildă, o parte crede că încheie o vânzare, iar
cealaltă un contract de întreţinere39, fie asupra obiectului contractului, de pildă: o
parte crede că vinde părţi sociale, iar cealaltă că dobândeşte un mobil aparţinând
societăţii; o parte crede că preţul este în monedă veche, în timp ce cealaltă parte
crede că este în monedă nouă), sancţionată cu nulitatea40, întrucât, practic, în
asemenea situaţii, acordul de voinţe lipseşte41, şi despre eroarea-viciu de
consimţământ, sancţionată cu nulitatea relativă, eroarea care nu produce efecte
decât atunci şi poartă asupra „substanţei obiectului convenţiei” sau asupra
„persoanei cu care s-a contractat”, dar aceasta „numai când consideraţia persoanei

37
Dr. Dumitru C. Florescu, „Drept civil. Teoria generală a obligaţiilor”, Tratat vol.1, Bucureşti, 2002,
pag.103
38
J. Ghestin, Le contrat: formation, cit.supra, p.402, nr.368
39
Bucureşti, s. A IV-a civ., dec.nr. 1564/1996, în Culegere de practică judiciară a Tribunalului Bucureşti
1993-1997.
40
Conform teoriei clasice, eroarea-obstacol este sancţionată cu nulitatea absolută.
41
Eroarea-obstacol nu se confundă cu calificarea greşită de către părţi a contractului, în prima situaţie
existând o neînţelegere asupra efectelor esenţiale şi obligaţiilor născute din contract, fiecare perte crezând că se
obligă la altceva, în timp ce în cea de a doua situaţie există acord de voinţe asupra efectelor contractului, doar
denumirea dată de părţi contractului fiind eronată. (F.Terré, Ph.Simler, Y.Lequette,op.cit.,p.197, nr.203).

29
este cauza principală, pentru care s-a făcut convenţia”, restul erorilor fiind
indiferente (lipsite de semnificaţie juridică).
„Codul Civil” nu defineşte dolul. El se mărgineşte doar să precizeze că un
consimţământ surprins prin dol nu este valabil. Şi că acesta este o cauză de nulitate
a convenţiei „când mijloacele viclene, întrebuinţate de una din părţi, sunt astfel,
încât este evident că fără aceste maşinaţii, cealaltă parte n-ar fi contractat”.
În esenţă, se poate deduce că, în contracte (inclusiv cel de vânzare), dolul
este orice mijloc neonest utilizat de una dintre părţi şi care este determinant pentru
smulgerea consimţământului celeilalte părţi la încheierea contractului. Este vorba
aşadar despre o eroare provocată, care nu mai este spontană, ci opera celeilalte
părţi contractante, realizată prin mijloace înşelătoare (de inducere în eroare)42.
Dacă în dreptul roman dolul era sancţionat doar ca delict43, Codul Napoleon
şi Codul civil român, preluând soluţia dreptului canonic44, îl sancţionează ca viciu
de consimţământ. Din această perspectivă, ceea ce este important nu mai este doar
simplul fapt că s-a comis o faptă ilicită reprobabilă, ci faptul că s-a viciat
consimţământul victimei acelei fapte la încheierea contractului. Mai exact spus,
ceea ce se sancţionează astăzi nu este dolul în sine, ci eroare pe care acesta o
provoacă45.
Alături de eroare şi dol, consimţământul poate fi viciat şi prin violenţă.
Violenţa este o ameninţare care insuflă unei persoane o temere căreia nu-i
poate rezista, fiind astfel constrânsă să contracteze.
Aşadar, la rigoare, nu violenţa (vis), ameninţarea ca atare, constituie viciu de
consimţământ, ci temerea (metus) pe care aceasta o insuflă victimei determinând-o
să contracteze, lucru pe care altminteri nu ş-ar fi făcut.
Dacă eroarea spontană (eroarea asupra substanţei) sau provocată (dolul)
viciază consimţământul în dimensiunea sa intelectuală sau reflexivă prin faptul că
nu este dat în deplină cunoştinţă de cauză, temerea inspirată de violenţă viciază

42
Mazeaud, Chabas, op. cit., p.182, nr.187.
43
R.Monier, op. cit., p.81 şi următ., nr.53 şi următ.
44
Ch.Larroumet, Le contrat, cit. Supra, p.305, nr.357
45
F.Terre, Ph.Simler, Y.Lequette, op.cit.,p.213, nr.220

30
consimţământul în dimensiunea sa volitivă sau de libertate prin faptul că este dat în
stare de constrângere, pentru a scăpa de un rău mai grav.
Când consimţământul unuia dintre contractanţi lipseşte cu desăvârşire, voinţa
lui fiind complet substituită de voinţa altuia, cum se întâmplă în cazul în care o
parte „contractează” în stare de beţie totală sau de hipnoză,46 potrivit concepţiei
clasice, nu mai este vorba de un simplu viciu de consimţământ, ci pur şi simplu de
lipsa unui element de validitate sancţionată cu nulitatea absolută, dar potrivit
concepţiei moderne, care asimilează aceste situaţii insanităţii de spirit, în realitate
nu este vorba despre lipsa consimţământul, ci mai degrabă de limitarea libertăţii
acestuia, fiind asimilabile viciilor de consimţământ.
Lipsa consimţământul unuia dintre părţi atrage nulitatea absolută a vânzării-
cumpărării.
În cadrul contractului de vânzare-cumpărare, în legătură cu consimţământul,
se pune problema promisiunii unilaterale şi bilaterale de vânzare sau de cumpărare,
pactului de preferinţă şi dreptului de preemţiune.

A. Promisiunea unilaterală de a vinde sau de a cumpăra.

Cu natură juridică, promisiunea unilaterală este un antecontract (precontract)


unilateral prin care o parte se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare-
cumpărare, al cărui conţinut, în esenţă, este deja stabilit.47 Se creează, astfel,
obligaţia numai în sarcina uneia dintre părţi şi anume obligaţia de a face, adică de
încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărarea.
Promisiunea unilaterala de a vinde este un contract (unilateral) prin care o
parte, numită promitent, se obliga faţă de cealaltă parte, numit beneficiar, să-i
vândă un anumit bun în ziua când acesta se va hotărî să-l cumpere. Este posibilă şi
o promisiune unilaterală de a cumpăra, mai rar întâlnita în practica.48

46
Ambele neprovocate de cocontractant, în caz contrar fiind vorba de manopere caracteristice dolului.
47
Dr. Aspazia Cojocaru, „Contracte civile”, Bucureşti, 2004, pag.12
48
Comelia Toadar, „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 2003, pag.24

31
Conchidem că, în situaţia în care beneficiarul promisiunii unilaterale îşi
manifestă voinţa de a cumpăra, vânzarea se va definitiva în momentul acestei
opţiuni, fără de a cumpăra, fără a mai fi necesară o nouă manifestare a
consimţământului de a vinde din partea promitentului. În momentul manifestării
consimţământului de către beneficiar, voinţa promitentului – vânzare de a vinde,
manifestată deja în mod definitiv, întîlneşte voinţa de a cumpăra manifestată de
beneficiarul promisiunii, având ca efect perfectarea contractului de vânzare-
cumpărare.
În cazul promisiunii unilaterale, o parte primeşte promisiunea celeilalte părţi
de a vinde sau respectiv de a cumpăra un bun, rezervându-şi facultatea, ca
înăuntrul unui termen, se-şi manifeste consimţămîntul.49
După ce este acceptată, promisiunea se transformă în contract de vânzare-
cumpărare.50 Dacă cerere este acceptată, promisiunea se transformă în contract de
vânzare-cumpărare. Dacă, însă, promisiunea este cu termen, promitentul nu o poate
retrage înainte de ajungerea la termen, obligaţia stingându-se la expirarea acestuia.
Dacă nu există un termen, obligaţia se stinge la expirarea termenului general de
prescripţie care este de 3 ani.
Dacă promisiunea unilaterală nu este respectată şi beneficiarul optează pentru
cumpărarea bunului iar acesta a fost vândut altei persoane, contractul nu se va mai
putea încheia, dar beneficiarul va avea dreptul la daune-interese potrivit obligaţiei
de a face.51
Practica juridică a fost confruntată şi cu problema promisiunii de vânzare a
unui bun de către o persoană care nu este proprietarul acestuia, statuând că: „Nu
există nici o dispoziţie legală care se prevadă că promisiunea de vânzare a unui bun
(imobile), făcută de un neproprietar, ar fi lovit de nulitate. Această soluţie îşi are
raţiunea în faptul că persoana neproprietară are posibilitate să cumpere de la
proprietar bunul oferit spre vânzare, iar apoi să fie în măsură a perfecta vânzarea.52

49
Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1996, pag.23
50
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., pag.549
51
Fransisc Deak, „Tratat de drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti. 1996, pag.24
52
Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni.”, Iaşi, 2000, pag.26

32
B. Promisiunea bilaterală (sinalagmatică) de vânzare-cumpărare.

Promisiunea sinalagmatică este un antecontract prin care ambele părţi, numite


promitent-vânzător şi promitent-cumpărător, se obligă ca în viitor să încheie
contractul de vânzare-cumpărare in condiţiile stabilite şi cu îndeplinirea
formalităţilor prevăzute de lege. Iar partea care refuză încheierea acestuia în mod
culpabil va fi obligată la plata de daune. Spre deosebire, însa, de promisiunea
unilaterală, în acest caz, fiecare dintre părţi poate cere încheierea contractului. Ca
şi în cazul promisiunii unilaterale, obligaţiile care se nasc sunt obligaţii de a face.
În literatura de specialitate s-a opinat că, deosebit de obligaţia de a încheia
contractul de vânzare-cumpărare (obligaţie de a face), promitentul – vânzător şi-ar
asuma în cadrul promisiuni sinalagmatice obligaţie de a nu face, constând în acea
„de a nu încheia acte de dispoziţie. în favoarea unor terţi, cu privire la lucrul
promis, prin care să zădărnicească încheierea contractului de vânzare cu
beneficiarul cumpărător”.
Este îndeobşte recunoscut că obligaţia de a nu face constă în îndatorirea
subiectului pasiv de a se abţine de la săvârşirea unor parte pe care le-ar fi putut
face dacă nu s-ar fi obligat inacţiune şi ea nu trebuie confundată cu obligaţia
negativă generală, care revine subiectelor pasive nedeterminate. Ale unui exerciţiul
acestui drept, fără justificare legală. Or, în cazul din momentul încheierii acestuia,
cunoscându-se şi conţinutul actului. Favoarea unui terţ cu privire la obiectul
viitorului contract de vânzare-cumpărare reprezintă o obligaţie de a nu face care,
numai pe debitorul-vânzător „să facă ceva anume ce ar putea să, dacă el însuşi nu
s-ar de obligat la această abstenţiune”.
Antecontractul de vânzare-cumpărare, odată încheiat, obligă părţile la
îndeplinirea întocmai a obligaţiilor asumate, în baza principiului forţe obligatorii a
contractului.
Nerespectarea culpabilă a obligaţiei de a finaliza încheierea contractului de
vânzare-cumpărare de către una din părţi dă celeilalte dreptul la o acţiune în
rezoluţiune, care derivă din caracterul sinalagmatic al promisiunii de vânzare-
cumpărare.
33
Aşa fiind, părţile îşi vor restitui tot ceea ce şi-au prestat reciproc, iar partea în
luptă va fi ţinută faţă de partea nevinovată la plata eventualelor despăgubirii.
Restituirea reciprocă a prestaţilor intervine şi în cazul în care antecontractul ar fi
lovit de nulitatea sau încheierea contractului ar deveni imposibilă din motive care
exclud culpa părţilor (exportarea, pieirea fortuită a bunului individual cert
determinat), caz în care nici una dintre părţi nu este ţinută la plata despăgubirilor.

C. Pactul de preferinţă.

O formă a promisiunii unilaterale de vânzare o constituie pactul de preferinţă


(preemţiune), prin care proprietarul unui bun se obligă că, în cazul că îl va vinde,
să acorde preferinţa unui anumite persoane (beneficiarul promisiunii), la preţ egal
şi in condiţii egale. Spre exemplu, proprietarul (locator) se obligă faţa de chiriaş
să-i acorde preferinţă în cazul în care s-ar decide să-şi vândă locuinţa. O asemenea
obligaţie, pentru a fi creatoare de efecte juridice, trebuie să fie prevăzută expres în
contractul încheiat de părţi.
Observăm că diferenţa esenţiala între promisiunea unilaterală, şi pactul de
preferinţă rezida in angajamentul promitentului de a vinde bunul beneficiarului, în
primul caz, şi in acordarea unei simple priorităţi, în al doilea caz.53
În caz de nerespectare a pactului, prin vânzarea bunului către un terţi,
beneficiarul poate solicita numai plata unor daune-interese, nefiind îndreptăţit să
ceară anularea acelui contract ori să intenteze acţiune în revendicare. Desigur, că
dacă dovedeşte participarea terţului dobânditor la fraudă, beneficiarul promisiunii
ar putea intenta o acţiune în nulitate absolută.
De precizat că în literatura juridică se admite valabilitatea pactului de
preferinţă, întrucât, deşi în acest caz condiţia potestativă este prezentă, ca este
simplă, nu depinde doar de voinţa promitentului, ci şi de împrejurări exterioare
care l-ar determina în viitor să vândă.54

53
Dan Chirică, „Drept civil. Contracte speciale”, Bucureşti, 1997, pag.28
54
C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., vol.II, pag.549

34
Facem precizarea că atât în cazul promisiunii de vânzare, cât şi in cel al
dreptului de preferită dreptul beneficiarului se poate transmite fie prin acte inter
vivos (cesiune de creanţă), fie prin moştenire. În schimb, obligaţia promitentului nu
se poate transmite decât pe cale succesorală.

D. Dreptul de preempţiune.

Dreptul de preempţiune constă în dreptul prioritar la cumpărare recunoscut


anumitor persoane, drept ce este de natură a afecta într-o oarecare măsura libertatea
consimţământului înstrăinătorului. Deseori, mecanismul răspunde unui interes
general. Astfel, în trecut a fost recunoscut dreptul de preempţiune în favoarea
statului la dobândirea unor opere de artă cu valoare deosebită, de patrimoniu
cultural, în vederea prezervării fondului forestier se recunoaşte dreptul de
preempţiune al statului în cazul vânzării terenurilor cu vegetaţie forestieră.
Mecanismul preempţiunii poate, alte ori, tinde la protecţia unui interes privat,
astfel este cazul dreptului prioritar de cumpărare recunoscut chiriaşului în cazul în
care locuinţa pe care o ocupă se pune în vânzare. Mecanismul se deosebeşte de o
vânzare forţată, prin acea că proprietarul nu este ţinut să vândă, în cazul în care
însă se hotărăşte să vândă, el este obligat să acorde prioritate unei anumite
persoane (determinate sau determinabile).
Acest dreptu mai mult se referă în domeniul circulaţiei juridice a terenurilor,
al exproprierii pentru cauză de utilitate publică, al înstrăinării locuinţelor, al
protejării monumentelor istorice.

§ 1.3. Obiectul contractului

Contractul de vânzare-cumpărare este un contract sinalagmatic (bilateral)


perfect, care dă naştere la obligaţii reciproce şi interdependente în sarcina celor
două părţii, vânzătorul şi cumpărătorul, încă din momentul încheierii lui.
35
Obligaţiile vânzătorului au ca obiect lucrul vândut, iar obligaţia cumpărătorului are
ca obiect preţul lucrului cumpărat.
Pentru ca un contract de vânzare-cumpărare să fie considerat valabil încheiat
este necesar ca obiectul contractului să existe şi să îndeplinească condiţiile cerute
de lege.

a. Lucrul vândut

a) Obiectul intrinsec îl formează:

1) Transmisiunea bunului vândut, care presupune actul de transmitere de facto a


posesiei asupra bunului vândut de la vânzător câtre cumpărător şi primire a bunului
de către cumpărător. După prevederile articolului 760 Cod civil, bunul se consideră
transmis din momentul predării efective a bunului fie către cumpărător, fie către
persoana indicată de acesta sau din momentul punerii bunului la dispoziţia
cumpărătorului dacă bunul urmează să fie predat la locul aflării lui. Este foarte
important de a determina corect momentul când se consideră executată obligaţia de
a transmite bunul. Astfel, regula principală după care se determină momentul
transmisiunii bunului de la vânzător către cumpărător este că vânzătorul a efectuat
transmiterea bunului către cumpărător atunci când a efectuat predarea de facto a
tonurilor acestuia sau persoanei indicate de acesta. Totodată, însă, părţile la
încheierea contractului pot stabili şi altă modalitate a momentului considerării
transmiterii bunului. Astfel, după cum prevede articolul 760 „Cod Civil”, moment al
transmisiunii bunului poate fi şi momentul când vânzătorul a asigurat accesul
cumpărătorului la bun pentru n fi recepţionat.
2) Transmisiunea preţului. Transmisiunea preţului apare drept obligaţie
corelativă celei de transmitere a bunului. însă nu poate fi nici într-un caz drept condiţie
reciprocă de executare. Astfel, cumpărătorul nu poate îndreptăţi întârzierea

36
achitării preţului cu întârzierea predării bunului.55 La încheierea contractului părţile
pot stabili de asemenea şi condiţii referitor la modul de transmitere a preţului. Este
vorba despre transmiterea preţului bunului cumpărat direct vânzătorului sau
transmiterea prin intermediul unor terţe persoane, inclusiv şi prin utilizarea
serviciilor instituţiilor financiare. În acest sens, executarea obligaţiei
cumpărătorului de a transmite preţul se consideră avută loc la momentul când
vânzătorul sau terţa persoană care reprezintă interesele vânzătorului a intrat sau arc
posibilitatea de a intra în posesia banilor.
3) Transmiterea dreptului de proprietate. Din definiţia dată în articolul 753 „Cod
Civil”, reiese că odată cu transmisiunea bunului, vânzătorul asigură transmiterea
dreptului de proprietate asupra acestuia. Pornind de la definiţia contractului de
vânzare-cumpărare, putem deduce, că odată ce vânzătorul este obligat pe lângă
transmiterea efectivă a bunului să transmită şi dreptul de proprietate asupra
acestuia, atunci momentul transmiterii bunului poate să nu coincidă cu momentul
transmiterii dreptului de proprietate. Acest fapt poate fi argumentat şi prin
prevederile articolului 214 „Cod Civil” şi prevederile Legii cadastrului bunurilor
imobile, prin care se stabileşte că dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile
dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare este dobândit din momentul
înregistrări în cadastrul bunurilor imobile. In acest sens, este necesar de a ţine cont
de faptul, că la transmiterea dreptului de proprietate pot fi constatate următoarele
situaţii la care se aplică anumite reguli, cum ar fi:
a) dreptul de proprietate este transmis cumpărătorului în momentul
transmiterii bunului dacă legea sau contractul nu prevede altfel;
b) dreptul de proprietate este transmis anterior momentului transmiterii
bunului:
c) dreptul de proprietate este transmis ulterior momentului transmiterii bunului.
Prima regula se aplică în cazul în care nici contractul de vânzare-cumpărare, nici
legea civilă nu stabileşte momentul transmisiunii dreptului de proprietate în raport cu
55
Întârzirea transmiterii bunului poate servi drept o condiţie rezolutorie atunci când depăşirea termenului de
predare a avut drept efect caducitatea actului. În asemenea condiţii cumpărătorul cere declararea rezoluţiunii
contractului, şi reţinerea plăţii preţului apare drept o măsură de asigurare a efectelor declarării rezoluţiunii şi nu
drept o neexecutare a obligaţiei cumpărătorului răspuns la neexecutarea obligaţiei de către vânzător.

37
momentul transmiterii bunului. În aşa caz, odată ce vânzătorul a transmis posesia sau a
acordat accesul cumpărătorului la intrarea in posesie asupra bunului, se va considera că a
avut loc transmisiunea dreptului de proprietate. Cea de-a doua şi a treia regulă sunt aplicate
în situaţia în care fie legea civilă, fie contractul 56 prevede că dreptul de proprietate asupra
bunului vândut se transmite anterior sau ulterior momentului de transmitere a posesiei
asupra bonului. Astfel, momentul dobândirii dreptului de proprietate poate fi considerat
momentul încheierii contractului, care efectiv este anterior momentului dobândirii
posesiei asupra bunului, momentul achitării preţului, care de asemenea poate fi anterior
transmiterii bunului, momentul înregistrării contractului, care poate fi ulterior transmiterii
bunului etc. Acest fapt are o importanţă esenţială în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor
contractuale. Astfel, dacă dreptul de proprietate asupra bunului este apărut ulterior
momentului de transmitere a bunului sau concomitent cu aceasta, la o eventuală
neexecutare a obligaţiei vânzătorului de a transmite posesia asupra bunului, cumpărătorul
va putea cere executarea silită a obligaţiei de a transmite bunul, pe când in cazul în care
dreptul de proprietate a fost dobândit anterior momentului de intrare în posesia bunului, la
o eventuală neexecutare a obligaţiei vânzătorului de a transmite posesia asupra bunului
cumpărătorul va putea cere revendicarea bunului avut în proprietate.
4) Garantarea în caz de evicţiune. Situaţia in care cumpărătorul este pus în
pericolul de a pierde total sau parţial dreptul asupra bunului cumpărat prin intervenţia unei
persoane dreptul căreia a apărut anterior momentului încheierii contractului se consideră
caz de evicţiune. Articolul 766 „Cod Civil” stabileşte că în caz de evicţiune cumpărătorul
este obligat să cheme (să atragă) în calitate de copârât vânzătorul. În cazul în care
cumpărătorul nu atrage vânzătorul în calitate de copârât, ultimul este scutit de
răspundere ţaţă de vânzător dacă dovedeşte că atragerea sa în proces ar fi prevenit
evicţiunea.
5) Garantarea lipsei viciilor şi garantarea calităţii bunului vândut.
Conform prevederilor articolelor 763 şi 764 „Cod Civil”, vânzătorul este obligat să
predea cumpărătorului bunul fără vicii materiale şi juridice. În ce priveşte viciile

56
Este necesar de ţinut cont, însa de faptul, că odată ce legea prevede imperative momentul dobвndirii
dreptului de propietate asupra bunului cumpărat, atunci posibilitatea părţilor de a stabili prin contract un alt termen
se exclude.

38
bunului vândut, este necesar de a face deosebire între viciile bunului şi defectele
acestuia. Este vorba despre faptul, că uneori la încheierea contractului defectele
materiale ale bunului nu se consideră de către părţi drept vicii ale acestuia. Astfel,
In cazul vânzării-cumpărării unui autoturism, defecţiunea sistemului de frânare
poate nu fi considerat de către părţi drept viciu al bunului, dat fiind faptul, că în
momentul încheierii contractului cumpărătorul cunoştea despre aceasta, iar mai
mult decât atât îl satisfăcea această stare, deoarece defectul respectiv a influenţat
esenţial la micşorarea preţului.
Aşadar, viciile bunului vândut pot fi de natură juridică şi materiale. Se
consideră vicii materiale acele care poseda defecte sau care au fost predate în
cantitatea necorespunzătoare clauzelor contractului. Vicii juridice sunt cele care
presupun dreptul unui terţ asupra bunului cumpărat, dar despre care cumpărătorul
nu cunoaşte. Regula principală care priveşte garantarea viciilor este că cum-
părătorul poate cere înlăturarea doar acelor vicii despre care nu ştia şi nu putea şti
la momentul primirii bunului sau încheierii contractului.
Cumpărătorul, constatând prezenţa viciilor bunului cumpărat înaintează
pretenţii cu privire la viciile bunului imediat ce le-a constatat, dar nu mai târziu de
termenul stabilit în contract, sau dacă contractul nu prevede un aşa termen - nu mai
târziu de şase luni din momentul transmiterii bunului.
6) Conservarea bunului vândut. După prevederile articolului 780 „Cod
Civil” când cumpărătorul întârzie să ia bunul, sau nu plăteşte preţul, dacă plata
preţului şi transmiterea bunului urmează a fi făcută simultan, vânzătorul trebuie să
ia măsuri rezonabile pentru a-l conserva.
7) Înlăturarea viciilor bunului vândut. Vânzătorul, la cererea cumpărătorului
este obligai si înlăture din cont propriu viciile bunului vândut sau să admită
reducerea preţului, dacă la aceasta pretinde cumpărătorul.

b) Obiectul extrtinsec îl formează:

A. Bunul vândut. Pentru ca un bun să poată constitui obiectul material al


prestaţiei vânzătorului, aceasta trebuie să îndeplinească cumulativ următoarele

39
condiţii: să fie în circuitul civil; să existe în momentul încheierii contractului său să
poată exista în viitor; să fie determinat sau determinabil licit şi posibili; să fie
proprietatea vânzătorului;
1. Bunul să fie in circuitul civil. Articolul 286 “Cod Civil” stabileşte, că
bunurile pot circula liber cu excepţia cazurilor când circulaţia lor este limitată sau
interzisă prin lege 57. Îngrădirea circuitului civil poate fi: absolută - care priveşte
bunurile care prin natura lor sau printr-o declaraţie a legii fac obiectul proprietăţii
publice şi care sunt inalienabile, şi; relativă, referitoare la bunurile care, nefiind
inalienabile, pot fi vândute-cumpărate, dar numai de către anumite persoane sau
numai în anumite condiţii.58 Regula generală după care determinam bunurile care
sunt în circuitul civil este "toate bunurile sunt în circuitul civil dacă legea nu
prevede altceva". De aceea, pentru ca un bun să poată fi vândut nu este necesar ca
legea să prevadă expres acest lucre, fiind suficient doar ca nici o normă legală să
nu o interzică. În literatura de specialitate apar opinii după care un bun poate fi
declarat inalienabil, adică scos din circuitul civil prin convenţia părţilor, nu numai
prin lege.
Este vorba de cazul când părţile contractante pot conveni asupra clauzei de
inalienabilitate a bunurilor care formează obiectul contractului, cu condiţia, însă,
ca această clauza să fie temporară şi să justifice un interes legitim.59 De aceea,
pentru ca un bun să poată fi vândut nu este necesar ca legea să prevadă expres
acest lucru, fiind doar ca nici o normă legală să nu o interzică. În literatura de
specialitate sunt cazurile când lucrurile sunt „în afara comerţului”. Ca de regulă se
consideră că lucrurile „în afara comerţului” sunt cele care nu pot forma obiect al

57
Noţiunea de lucruri care sunt în circuitul civil şi respectiv scoase din circuitul civil vizează, în realitate, fie
numai inalienabilitatea unor bunuri - dar care pot forma obiectul unor acte juridice netranslative de proprietate (de
exemplu, locaţiune, comodat etc.) - fie numai regimul juridic spotul (restrictiv) a) circulaţiei anumitor bunuri. În
sensul propriu-zis al cuvântului, sunt scoate din circuitul civil numai lucrurile care, prin natura lor, nu sunt
susceptibile de a forma obiectul dreptului de proprietate si al actelor juridice (aşa numitele lucruri comune — res
comunis - aerul, razele solare, apa mării sau du râul curgător.) care - fiind inepuizabile - nu aparţin nimănui ţi al cam
uz e comun tuturor, în condiţiile şi limitele prevăzute de lege. Ca excepţie este cazul apelor care au potenţialul
energetic valorificabil' sau acelea ce pot fi folosite în interes public fac parte din domeniul public.
58
Exemplu pot servi armele, substanţele narcotice etc.
59
Sumitru Macovei, Drept civil. Contracte, Iaşi 1999, pag.39

40
circulaţiei juridice, neputând fi transferate de la un subiect de drept la altul prin
acte juridice între aceştea. Recent însă s-a observat că există lucruri care nu pot fi
înstrăinate prin acte cu titlu oneros, dar care pot fi donate, nefiind în afara
comerţului în sensul de mai sus al noţiunii, ci doar în afara pieţei (care implică
tranzacţii cu titlu oneros); este vorba de elementele şi produsele corpului uman
(sângele, ţesuturile, sperma, organele) precum şi de morminte, care au un caracter
sacru incompatibil cu speculaţia comerciala.60
Există lucruri în afara comerţului prin natura lor, fiind inapropriabile. Este
astfel cazul aerului, luminii, apei, care, în principiu, sunt la dispoziţia tuturor,
neavând un stăpân care să dispună de ele în mod privat.
Adesea în lucrările de specialitate se enumără printre lucrurile inalienabile şi
starea sau capacitatea persoanei ori drepturile morale de autor sau inventator. Pare
a se ignora însă faptul că „lucrurile nu sunt bunuri decât în măsura în care sunt
obiect de drept, de drept real pentru că acesta este dreptul care exprimă puterea
unei persoane asupra unui lucru.61 Ori, elemente ca acelea menţionate mai sus sunt
pur şi simplu extrapatrimoniale, fiind ataşate direct persoanei, neavând nimic de a
face cu bunurile aflate în circuitul juridic civil, cu alienabilitatea sau
inalienabilitatea.
Sunt în afara comerţului şi lucrurile declarate de lege ca inalienabile.
Categorie în care întră „bogăţiile de orice natură ale subsolului, căile de
comunicaţie, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil şi acelea ce
pot fi folosite în interes public, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale
zonei economice şi ale platoului continental, precum şi alte bunuri stabilite de
lege. În categoria altor bunuri declarate inalienabile prin lege se includ, de pildă,
bunurile culturale mobile aflate în proprietatea publică a statului sau a unităţilor
administrativ teritoriale.
Prin excepţie de la principiul liberei circulaţii a bunurilor, în cazuri justificate
de un interes serios şi legitim (cum ar fi: interesul protejării donatarului gratificat
împotriva propriei prodigalităţi ori pentru a-l face să păstreze folosinţa bunului

60
G. Loiseau, Typologie des choses hors du commerce, RTD civ. nr. 1/2000, p. 47 şi următ.
61
G. Marty, P. Raynaud, P. Jourdain, op. cit., p. 1, nr. 1

41
până la terminarea studiilor; asigurarea garanţiei plăţii sarcinilor liberalităţii către
donator sau către un terţ; păstrarea unor vecinătăţi familiale)62 se admite instituirea
prin voinţa omului (testament sau contract) a inalienabilităţii unor bunuri, dar
numai pe o durată de timp limitată (de pildă, pe durata vieţii sau până la majoratul
unei persoane)63. Actele prin care se instituie asemenea clauze sunt liberalităţile
(donaţiile şi legatele), inserarea în contractele cu titlu oneros fiind îndoielnică din
punctul de vedere al validităţii lor.
Clauza de inalienabilitate nu poate fi instituită decât expres şi numai printr-un
act translativ de proprietate, nu şi printr-o declaraţie unilaterală a proprietarului
bunului.64. Ea dă naştere unei indisponibilizări reale, ataşate direct lucrului, iar nu
doar unei simple obligaţii personale, astfel încât acesta nu mai poate fi nici urmărit
de creditori şi nici ipotecat.
Inalienabilitatea poate fi ridicată la cererea părţilor interesate prin hotărâre
judecătorească atunci când interesul care a justificat instituirea ei a dispărut ori
atunci când un alt interes îl surclasează pe cel dintâi.
Sancţiunea nerespectării clauzei de inalienabilitate este nulitatea relativă a
actului prin care s-a realizat încălcarea, la cererea celui în interesul căruia a fost
stipulată clauza, cu condiţia ca actul din care s-a născut să fie opozabil terţilor în
condiţiile legii. În cazul bunurilor mobile însă buna-credinţă a cumpărătorului este
suficientă pentru a-i asigura acestuia păstrarea bunului.
O problemă aparte este aceea a cesibilităţii sau incesibilităţii clientelei civile
(ataşate unei persoane care exercită o profesiune liberală: avocat, notar, medic
etc.).
În mod tradiţional spre deosebire de clientela comercială, considerată a fi un
bun „în comerţ” datorită faptului că ceea ce o reuneşte în jurul unui comerciant
(fireşte, prin liberă alegere) sunt bunurile făcând parte din fondul de comerţ al
acestuia, putând fi cesionată odată cu fondul respectiv, clientele civilă, considerată
a fi strict ataşată persoanei profesionistului liberal, mai exact încrederii pe care o
62
A. Benabent, op. cit., p. 46, nr. 54
63
C. Hamangiu, I. Rosetti Bălănescu, Al. Băicoianu, op.cit., p.57 şi următ., nr. 145 şi următ.; Ph. Malaurie,
L. Aynes, Ph. Thery, op.cit., p. 90, nr. 86; V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, cit. supra, p. 239
64
L. Josserand, Cours de droit civil positif francais, vol. I, Sirey, Paris, 1932, p. 952, nr. 1842.

42
au în calităţile personale ale acestuia, iar nu bunurilor pe care le utilizează pentru
exercitarea profesiei, a fost considerată a fi „în afara comerţului”, calităţile
personale fiind incesibile.65
În timp, deşi principiul a fost în continuare recunoscut şi reiterat, s-a admis că
un practician al unei profesii liberale poate valabil contracta cu o altă persoană
(fireşte, îndreptăţită să exercite profesia respectivă), contra unui preţ, obligaţia de a
nu o concura şi de o prezenta clienţilor săi, cu recomandarea de a transpune asupra
acesteia încrederea pe care i-au acordat-o până atunci, contract considerat
aleatoriu, dat fiind că prezentarea nu-i obligă pe clienţi cu nimic, aceştia păstrându-
şi libertatea discreţionară de a face o altă alegere, astfel încât cesionarul se poate
vedea în situaţia să nu poată culege nici un beneficiu de pe urma cesiunii.
Chiar dacă, în sine, soluţia a fost aprobată ca realistă din punct de vedere
economic, motivarea ei a fost considerată juridic incoerentă de unii autori (fiind
dificil ca, în acelaşi timp, să se respingă ideea cesibilităţii clientelei, dar să se
aprobe pe cale ocolită un rezultat similar), iar de alţii „ipocrită”66 în acest context, a
început să câştige treptat teren ideea patrimonialităţii clientelei, tot mai mulţi autori
vorbind deschis despre aceasta67, iar în final Casaţia franceză pronunţând o decizie
remarcată şi intens comentată, deschizătoare de drumuri în acest sens.
O precizare se impune. Prin recunoaşterea patrimonialităţii clientelei civile şi
a cesibilităţii acesteia, ca şi în cazul clientelei comerciale, fireşte, nu se înţelege în
nici un fel reificarea unei „colectivităţi de bărbaţi şi femei”, cum se exprima R.
Savatier68 oamenii nici ca indivizi, nici ca grup neputând fi în nici un fel obiect al
vreunei cesiuni şi nici îngrădiţi în vreun fel în dreptul de liberă alegere a
prestatorului preferat, ci despre mijloacele şi condiţiile create de cedent (inclusiv
forţa de muncă utilizată) pentru atragerea şi menţinerea clientelei, care devin astfel
bun susceptibil de a fi apropriat şi cesionat.

65
Ph. Malaurie, L. Aznes, P.-Y. Gautier, op.cit., p.136, nr. 172.
66
P.-H. Antonmattei, J. Raznard, op.cit., p.90, nr.103
67
F. Zenati, op. cit., p. 560; P.-H. Antonmattei, J. Raznard, op. cit., p. 90, nr. 103.
68
L’introduction et l’evolution du bien-clientele dans la construction du droit positif francais, în „Mellanges
offertes a J. Maury”, t. 2, Dalloz-Sirey, Paris, 1960, p. 574

43
2. Bunul să existe in momentul încheierii contractului. Însăşi prevederile
articolului 753 “Cod Civil” presupune, că vânzătorul transmite cumpărătorului un
bun existent. Astfel, articolele 765, 772, 773, 774, 775 “Cod Civil”, precum şi alte
articole, presupun în mod implicit imposibilitatea vânzării unui bun inexistent. În
acest sens, este deosebit de important de a determina corect faptul, că este vorba
despre un bun concret existent sau la un alt bun, care poate apărea în calitate de
obiect al vânzării-cumpărării.
Din corelarea dispoziţiilor textelor de lege menţionate mai sus rezultă că nu
sunt valabile vânzările care au ca obiect lucruri care au existat, însă sunt dispărute
la momentul încheierii contractului, dar că în schimb sunt valabile vânzările de
bunuri viitoare, care nu există la data încheierii contractului, urmând a lua fiinţă
ulterior.69
Lucrurile actuale. Un lucru asupra căruia părţile contractează crezând că
există, dar care în realitate nu există (fie întrucât nu a existat niciodată, fie întrucât
a pierit până în momentul încheierii contractului) face ca vânzarea să fie tradiţional
considerată nulă absolut, pentru vânzător deoarece este lipsită de obiect, iar pentru
cumpărător deoarece este lipsită de cauză. Mai recent însă, avându-se în vedere
interesul ocrotit, care este unul personal (al cumpărătorului), a apărut şi a progresat
ideea sancţionării vânzării cu nulitatea relativă în acest caz, cu atât mai mult cu cât
aceasta se corelează mult mai bine cu soluţia nulităţii relative a vânzării lucrului
altuia.
Nulitatea afectează vânzarea numai dacă lucrul este pierit în totalitate, nu şi în
cazul pieirii parţiale, situaţie în care cumpărătorul are alegere între „a se lăsa de
contract” sau a-l menţine cu reducerea corespunzătoare a preţului, afară dacă a
contractat în cunoştinţă de cauză, acceptând lucrul în starea şi cu preţul respectiv.
Alegerea cumpărătorului este liberă între cele două posibilităţi, cu excepţia cazului
în care pierderea nu reprezintă decât o perisabilitate obişnuită (pierderi normale în

69
Cu privire la prohibiţia pactelor asupra succesiunilor nedeschise şi raţiunile acesteia, v. D. Chirică, Drept
civil. Succesiuni şi testamente, cit. supra, 289 şi următ, nr. 377 şi următ.

44
cazul unor mărfuri cum sunt, de pildă, legumele sau fructele proaspete) sau o mică
proporţie din valoarea lucrului70
Bunul este considerat a fi pierit total nu numai dacă a dispărut cu totul fizic,
ci şi dacă a devenit doar inutilizabil conform destinaţiei sale până la data vânzării,
cum a fost cazul întro-o speţă în care sfecla vândută a putrezit în siloz datorită
îngheţului71. Tot astfel, vânzarea este lipsită de obiect dacă la momentul vânzării
juridic nu mai există drepturile care procură utilitatea bunului, cum ar fi cazul în
care vânzătorul unui fond de comerţ pierde autorizaţia administrativă care îi
permitea utilizarea acestuia ori pierderea dreptului de proprietate de către
vânzătorul care a vândut anterior acelaşi bun unei alte persoane.72
În ipoteza în care vânzătorul este de rea-credinţă la data încheierii
contractului, ştiind că lucrul nu există, alături de obligaţia de a restitui preţul
încasat, va fi ţinut şi la daune-interese către cumpărătorul inocent.
Dispariţia lucrului după încheierea vânzării, dar înainte de data predării fixate
de părţi la un moment ulterior nu afectează valabilitatea contractului, punând doar
problema suportării riscurilor pieirii fortuite a lucrului vândut.
Lucrurile viitoare. Pot forma obiect al vânzării, cum este cazul unei
construcţii ce va fi ridicată, al unei recolte viitoare, al unor animale ce se vor naşte
ori al unor bunuri ce vor fi dobândite ulterior de vânzător (cu excepţia celor făcând
parte dintr-o succesiune nedeschisă).
În acest caz este vorba despre o vânzare condiţională, care, deşi ia naştere în
mod valabil la momentul acordului de voinţe, va produce efecte doar la data la care
bunul va lua fiinţă sau va intra în patrimoniul vânzătorului.
Vânzarea este valabilă chiar dacă existenţa viitoare a lucrului nu este certă,
situaţie în care poate fi vorba despre o vânzare aleatorie, dacă, de pildă, se vinde o
recoltă viitoare pe un preţ forfetar (întreaga recoltă de struguri a vânzătorului pe un
preţ forfetar de 100 000 de lei).73

70
D.R. Martin, op. cit., p. 3, nr. 10-11.
71
A. Seriaux, op. cit., p. 48, nr. 15.
72
O. Barret, op. cit., p. 30, nr. 339.
73
F. Collart Dutilleul, Ph. Delebecque, op.cit., p. 107-108. nr. 124.

45
Dacă bunul nu ia fiinţă sau nu intră în patrimoniul vânzătorului, contractul va
fi caduc s-a format valabil, dar nu poate produce efecte întrucât un element esenţial
al său nu se poate realiza.
3. Bunul să fie determinat sau determinabil, licit şi posibil. Vânzarea nu este
valabilă decât dacă părţile cad de acord „asupra lucrului şi asupra preţului”. Dar
pentru a exista acest acord este necesară determinarea lucrului vândut, adică
stabilirea acestuia de către părţi.
Necesitatea determinării bunului vândut reiese din mai multe considerente.
Corecta apreciere a naturii, cantităţii şi naturii bunului dă posibilitate ca părţile să
poată confirma executarea deplină şi corespunzătoare condiţiilor enunţate la
realizarea consimţământului. Astfel, determinarea bunului în contractul de
vânzare-cumpărare priveşte stabilirea naturii, cantităţii şi calităţii bunului.
Bunurile certe se determină diferit faţă de bunurile de gen. Determinarea
presupune în cazul bunurilor certe indicarea acestora prin datele de identificare,
cum or fi locul amplasării74, numărul de identificare, numărul de înregistrare etc.
Astfel, de exemplu, o construcţie este determinată prin indicarea localităţii în
care este situată, apoi strada, numărul cadastral, dimensiunile etc.

(de exemplu, „imobilul situat în Cluj, strada I Creangă, nr. 10, înscris în
cartea funciară nr. 36875”, sau „autoturismul marca Ford Mondeo înmatriculat sub
numărul C-AA-011”)
Este nulă, de pildă vânzarea al cărei obiect este o suprafaţă de teren
nedeterminată dintr-o parcelă mai mare. În schimb este valabilă vânzarea al cărei
obiect îl constituie o suprafaţă de teren dintr-o parcelă mai mare determinată prin
contract (de exemplu, 1000 mp din parcela de 10 000 mp) aparţinând vânzătorului)
din care cumpărătorul, conform stipulaţiilor contractule, poate să-şi aleagă
amplasamentul.75

74
De regula se rerera bunurile immobile, dar poate fi indice determinant şi pentru bunurile mobile, dacă
părţile stabilesc expres aşa indiciu.
75
O. Barret, op. cit., p.29, nr.330.

46
În cazul bunurilor de gen (fungibile) determinarea se face prin stabilirea
speciei şi a cantităţii (de pildă, se vând „10 tone de grâu din recolta anului 2003 a
vânzătorului”), contractul luând naştere astfel în mod valabil la data acordului de
voinţe, dar transferul proprietăţii nu poate avea loc solo consensu ci doar la
individualizarea bunurilor prin numărare, cântărire sau măsurare (art. 798 alin. 2
CC).
Calitatea nu constituie un criteriu de validitate a vânzării bunurilor de gen,
căci dacă părţile nu au stipulat nimic în contract în legătură cu aceasta.
Bunurile de gen vândute în bloc sau cu grămada, adică prin indicarea unui
criteriu care le individualizează într-un fel oarecare de la data acordului de voinţe
(de exemplu, prin referire la toate bunurile de genul respectiv situate în cutare loc:
întregul conţinut al unui siloz; toate oile din turma de la munte; întreaga recoltă de
pe un teren anume etc.), iar nu prin individualizarea lor prin măsurare (cântărire,
numărare), vor avea regimul juridic al bunurilor individual determinate. O vânzare
în bloc poate necesita uneori măsurarea, numărarea sau cântărirea, dar numai
pentru stabilirea preţului (de pildă, se vinde tot grâul dintr-un siloz pe un preţ de
1.000.000 de lei/tonă).
În cazurile de excepţie în care obiectul vânzării îl constituie anumite
universalităţi (o succesiune sau un fond de comerţ) trebuie să rezulte că înţelegerea
se referă la ansamblul respectiv, iar nu la fiecare din bunurile componente luate
bucată cu bucată.
Sancţiunea nedeterminării lucrului este nulitatea vânzării pentru lipsa unui
element de validitate.
4. Bunul să fie in proprietatea vânzătorului. Odată ce prin contractul de vânzare-
cumpărare se produce transmisiunea dreptului de proprietate, este firesc că această
transmisiune urmează a fi făcută de la proprietar. Nimic nu pare mai evident şi de bun
simţ decât faptul că nimeni nu poate transmite mai multe drepturi decât are el
însuşi (nemo plus juri sad alium transferre potest quam ipse habet) sau, astfel
spus, că nimeni nu poate transmite ceea ce nu are (nemo dat quod non habet)76

76
Pentru detalii asupra acestor principii v. I. Albu, A. Man, Regula nemo plus juris ad alium transferre potest
quam ipse habet şi abaterile de la această regulă , RDC nr. 7-8/1996, p.83 şi următ.

47
Cu toate acestea, există destule situaţii în care vânzarea se încheie cu privire
la un lucru care nu aparţine vânzătorului. Despre vânzarea lucrului altuia discutăm
doar în cazul în care obiectul vânzării este un lucru cert (sau unul asimilat, cum
este cazul vânzării în bloc), iar părţile nu au convenit ca acesta să fie achiziţionat
sau confecţionat ulterior de vânzător şi înstrăinat cumpărătorului, caz în care,
evident, este vorba despre vânzarea unui bun viitor pe deplin valabilă (art. 965 alin.
1 C. civ).
Întrucât vânzarea nu se confundă cu promisiunea sinalagmatică de vânzare-
cumpărare.77, o vânzare fermă în cugetul părţilor nu poate fi „descalificată” în
promisiune de către instanţa de judecată sub cuvânt de interpretare a contractului,
conversiunea nefiind posibilă decât în limitele voinţei reale a părţilor. Cu alte
cuvinte, o vânzare fermă concepută de părţi ca atare, când se constată că
vânzătorul nu era proprietar al lucrului la data încheierii contractului, nu poate fi
automat considerată prin conversiune ca fiind promisiune.78
Vânzarea lucrului altuia poate avea loc în situaţii din cele mai diverse, de la
cele care întrunesc elementele constitutive ale unor fapte infracţionale (furt, abuz
de încredere etc.), fiind făcute cu intenţie dolosivă sau frauduloasă din partea
vânzătorului sau atât din partea vânzătorului, cât şi din partea cumpărătorului79
până la cele în care părţile sunt inocente, contractând la un moment la care
vânzătorul are un titlu de proprietate (drept) asupra lucrului vândut, dar care
ulterior este desfiinţat (rezoluţionat sau anulat) cu efecte retroactive.

B. Preţul contractului. Preţul este obiectul prestaţiei cumpărătorului constând într-


o sumă de bani, care după aprecierea pârtilor constituie valoarea bunului vândut. In acest
context este necesar de a face diferenţiere între preţul şi costul bunului, unde costul
bunului reprezintă valoarea efectivă a acestuia, care cuprinde

77
D.Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, SUBB nr.
2/2000, p. 6 şi următ.
78
D. Chirică, Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare ca formă autonomă de contract, cit. supra,
p.11, nr.3; S. Golub, Aspecte privind vânzarea lucrului altuia, RDC nr. 5/2002, p.76.
79
M.D. Bocşan, S. Bogdan, Consideraţii civile şi penale asupra vânzării lucrului altuia, „Dreptul” nr.
6/1999, p. 46 şi următ.

48
cheltuielile suportate pentru confecţionarea bunului, pe când preţul reprezintă
valoarea atribuită bunului de către părţi la contract. Preţul poate să coincidă, dar, de
regulă, acesta este diferit de costul bunului - el poate fi cât mai marc atât şi mai mic.
Pentru calificarea contractului încheiat drept contract de vânzare-cumpărare, iar în
unele cazuri şi pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare preţul trebuie să fie
fixat in bani. Astfel articolul 756 „Cod Civil” stabileşte în mod expres că "preţul bunului
trebuie exprimat în bani." Dacă contraprestaţia transmiterii bunului are o altă exprimare
decât în bani, atunci este imposibil de a califica contractul respectiv drept contract de
vânzare-cumpărare. El apare in aşa caz drept un contract de schimb sau de altă natură.
Uneori, pornind, insă, de la faptul că contraprestaţia transmisiunii dreptului de
proprietate asupra bunului poate fi de asemenea o sumă de bani anume preţul apare ca
indiciu principal de relevare a calificativului contractului de vânzare-cumpărare.
Exemplificăm aceasta prin faptul, că contraprestaţia transmisiunii dreptului de
PROPRIETATE asupra bunului poate fi o sumă de bani şi în contractul de rentă. Aici insă
suma de bani apare drept o prestaţie de întreţinere, care nu este neapărat să fie
echivalentă valorii bunului care a fost transmis în proprietate debirentierului. Este
deosebit de important de ţinut cont de faptul că dacă se înstrăinează insă numai o
cotă-parte individualizată din imobil pentru preţ determinat, iar cealaltă parte în
schimbul întreţinerii există două contracte distincte, cuprinse într-un singur act,
urmând a se aplica pentru fiecare contract regulile corespunzătoare. Astfel, deci se
stipulează în actul părţilor că 1/3 din imobil se înstrăinează pe un anumit preţ, iar
2/3 din imobil se înstrăinează în schimbul întreţinerii, acel act va cuprinde două
contracte distincte, primul de vânzare-cumpărare şi al doilea de întreţinere.80
Prin urmare, asupra 2/3 din bunul dobândit în proprietate va exista grevarea
dreptului de proprietate-inalienabilitatea pe durata vieţii credirentierului, iar 1/3
din bunul vândut va fi liber de o atare grevare. Corespunzător şi în registrul
cadastral al bunurilor imobile, deşi dobânditorul în urma încheierii acestor
contracte a dobândit dreptul de proprietate asupra întregului imobil, oricum vor fi
efectuate două înscrieri, deoarece şi natura actelor săvârşite şi natura efectelor
acestora este diferită.
80
Radu I. Motică, magistru Florin Moţiu, Contractul de vânzare-cumpărare, Bucureşti, 1999, pag. 80-81

49
Dacă în contractul de vânzare-cumpărare, preţul bunului nu este determinat în
mod expres sau implicit într-o dispoziţie care permite să fie determinat, se va
considera, că părţile s-au referit tacit la preţul practicat în mod obişnuit în
momentul încheierii contractului, în ramura comercială respectivă pentru aceleaşi
bunuri vândute in împrejurări comparabile.81 În lipsa, insă, a unei careva
posibilităţi de a determina preţul bunului, contractul va fi lovit de nulitate.
Uneori legislatorul nu lasă la atitudinea părţilor aprecierea preţului In
contractul de vânzare-cumpărare. Astfel, Legea privind Programul de privatizare
pentru anii 1997-1998 stabileşte, că terenurile aferente întreprinderilor privatizate se
înstrăinează doar le preţul normativ stabilit conform Legii cu privire la preţul
normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului.82 În asemenea caz,
posibilitatea stabilirii unui alt preţ, chiar şi mai mare decât cel normativ are drept
efect declararea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare.83
O condiţie stabilită referitor la preţ este aceea ca preţul să fie serios. Stabilirea
caracterului de preţ serios constituie o problemă ce poate fi apreciată în fiecare caz
concret în baza împrejurărilor concrete de încheiere a contractului.
Preţul este neserios sau derizoriu când valoarea lui este atât de
disproporţională în raport cu valoarea lucrului vândut încât se poate considera că
nu există. Cu alte cuvinte, spre deosebire de preţul fictiv sau de preţul disimulat,
care presupun ceva ascuns faţă de terţi, preţul derizoriu este, de regulă, declarat de
părţi ca atare şi cunoscut de cei interesaţi.
Practica contractuală ne demonstrează, că preţul poate fi superior sau inferior
valorii bunului cară formează obiectul vânzării. Aceasta se argumentează cu faptul,
că părţile sunt libere să determine valoarea la care se vinde bunul. In acest caz s-a
spus că nu trebuie confundată neseriozitatea preţului cu validitatea lui, întrucât în
caz de neseriozitate, preţul contractului este nul absolut, iar în caz de validitate a
preţului, contractul de vânzare - cumpărare este valabil.84 În cazul în care preţul
81
Articolul 756 Cod civil al Republicii Moldova.
82
Legea privind preţul normative şi modul de vânzare-cumpărare a pământului. Nr.1308-XIII din 25.07.1997
83
În cazul în care părţile au stabilit un preţ mai mare decât preţul normative, acesta poate să fie lovit de
nulitate parţială.
84
Radu I.Motică, Florin Moţiu, Contractul de vânzare-cumpărare, Bucureşti, 1999, pag.88.

50
este sincer şi serios însă este mult inferior sau superior valorii reale a lucrului
vândut, contractul va fi valabil deoarece părţile sunt libere să determine preţul.

§ 1.4 Cauza contractului

Cauza contractului de vânzare-cumpărare este un element constitutiv în


structura sa şi o condiţie de valabilitate a acestuia.
Partea care se obliga (debitorul) are în vedere realizarea pe de o parte, a unui
scop direct (imediat), iar pe de altă parte, atingerea unui scop indirect (mediat).
Scopul imediat este un element constant al contractului fiind determinat în
prealabil pentru diferite categorii de acte juridice. În cazul contractului de vânzare-
cumpărare transmiterea dreptului de proprietate, de către vânzător are drept cauză
achitarea preţului de către cumpărător, şi invers.85
Scopul imediat este subiectiv şi poate varia chiar în cadrul aceleiaşi categorii
de contracte. (De exemplu, vânzând anumite bunuri, o persoană poate urmări
scopul îmbunătăţirii situaţiei materiale, eliberării depozitului de marfă, verificării
credibilităţii partenerului contractual).86
În materia ce ne preocupă scopul imediat pe care îşi dau consimţământul
manifestându-şi voinţa de a intra în raporturi legale este cauza în sensul condiţiei
de valabilitate a contractului, pe când scopul mediat nu este altceva decât motivul
ce-l determină pe subiect să se oblige, acesta variind de la caz la caz în funcţie de
împrejurări.
Potrivit art. 207, alin 1 CC, actul juridic încheiat fără cauză ori fundat pe o
cauză falsă sau ilicită nu poate avea nici un efect. Din cele spuse putem observa că
cauza trebuie să îndeplinească anumite condiţii stabilite de legiuitor, şi anume:
⇒ să existe;
⇒ să fie reală;
⇒ să fie licită.

85
Gheorghe Chibac, Aurel Băiescu, Alexandru Rotari, Oleg Efim, „Drept civil. Contracte speciale”,
Chişinău, 2005, pag.23
86
Idem, pag.23

51
În primul rând cauza trebuie să existe. Nu există cauză atunci când lipseşte
contraprestaţia în contractele sinalagmatice, din care face parte şi contractul de
vânzare-cumpărare. Existenţa cauzei nu trebuie confundată însă cu faptul de a fi
expresă. Potrivit art. 207, alin. 2CC, cauza actului juridic se prezuma până la proba
contrară. Respectiv, cel care pretinde că un anumit contract de vânzare-cumpărare
este lipsit de cauză, trebuie să probeze acest lucru. Absenţa cauzei atrage
sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare.
În al doilea rând, cauza trebuie să fie reală adică nu trebuie să fie falsă. Este
falsă cauză atunci când rezultatul obţinut în urma încheierii contractului este altul
decât cel la care s-ar fi ajuns, dacă părţile ar fi avut în vedere adevărata cauză.
Actul juridic încheiat fără intenţia de a produce efecte juridice (actul juridic fictiv)
este nul (art. 221, alin.1 CC). La fel, este nul actul juridic încheiat cu intenţia de a
ascunde un alt act juridic (actul juridic simulat) (art. 221, alin.2 CC)
În cel de al treilea rând, cauza trebuie să fie licită, adică să nu contravină
legii, ordinii publice sau bunelor moravuri (art. 207, alin 3 CC).
Actul juridic sau clauza care contravin normelor imperative sunt nule, dacă
legea nu prevede altfel (art. 2, alin 1 CC). La rândul său, actul juridic sau clauza
care contravin ordinii publice sau bunelor moravuri sunt nule (art. 220, alin 2 CC)

Secţiunea 2. Condiţiile de formă

Deosebit de capacitate, consimţământ, obiectul şi cauza-condiţii intrinseci de


valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare de la vânzător la cumpărător,
legea cere îndeplinirea şi a altor condiţii extrinseci contractului de vânzare-
cumpărare. Acestea sunt: forma contractului şi autorizarea prealabilă.

§ 2.1. Forma contractului de vânzare-cumpărare

52
Forma contractului de vânzare-cumpărare reprezintă, în sens restrâns, modul
în care se manifestă (exteriorizează) voinţa vânzătorului şi a cumpărătorului.
În sens larg, prin forma actului juridic în general – deci şi în cazul
contractului de vânzare-cumpărare – trebuie să înţelegem trei feluri de formă:
forma cerută ca o condiţie ad validitatem, forma cerută ad probationem şi forma
cerută pentru opozabilitatea faţă de terţi.87
Cu privire la primul sens (forma ad validitatem), ca orice act juridic civil, şi
contractul de vânzare-cumpărare este consensual, adică se încheie prin simpla
manifestare de voinţă a părţilor, fără să fie necesară respectarea anumitor forme, cu
alte cuvinte contractul de vânzare-cumpărare poate fi încheiat verbal (art. 209.
CC).
Consensualismul - care este regula generală în materia actelor juridice civile–
este superior formalismului, deoarece obligă părţile (vânzătorul şi cumpărătorul)
să-şi respecte cuvântul dat, independent de forma încheierii contractului; el
înlesneşte încheierea contractelor, favorizând celeritatea circuitului contractului, cu
observaţia că încheierea cu prea multă uşurinţă a unor contracte importante, cât
dolosive la încheierea acestora prin îndeplinirea unor formalităţi prestabilite,
determină apelarea la formalism, menit să protejeze părţile contractante atât în
raporturile dintre ele, cât şi în raporturile cu terţele persoane.88
Aşa fiind, prin excepţie, unele contracte de vânzare-cumpărare care prezintă o
deosebită importanţă sunt formale sau „solemne”, în sensul că pentru valabilitatea
lor se cere îndeplinirea unei forme.
Ca regulă generală, forma solemnă a unui contract este impusă de lege. Există
însă posibilitatea pentru părţi ca ele, prin voinţa lor, să ridice forma contractului –
care, potrivit legii, nu este solemn – la rangul de element esenţial, transformându-l,
este legală, în cel de-al doilea caz, ea este voluntara şi este mai adesea întîlnită în

87
Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.44
88
Ioan Albu, op.cit., pag.85-86

53
practică în materia contractului de vânzare-cumpărare de construcţii (case,
apartamente).89
Potrivit regulilor generale în materie, unele acte juridice îmbracă o anumită
formă (scrisă), însă nu ca o condiţie ad validitatem, ci ca un mijloc de probă.
Astfel, în formă scrisă, potrivit regulii generale, se încheie contractul de vânzare-
cumpărare dintre persoanele juridice, dintre persoanele juridice şi persoanele
fizice, şi dintre persoanele fizice dacă valoarea obiectului actului juridic depăşeşte
1000 de lei, iar în cazurile prevăzute de lege, indiferent de valoarea obiectului.
După cum am menţionat, condiţiile stabilite de lege privind forma
contractului sunt determinate de anumite circumstanţe. În această ordine de idei
legiuitorul stabileşte cerinţe speciale faţă de contractul de vânzare-cumpărare a
bunurilor imobile. Potrivit prevederilor art. 214 CC, actul juridic care are ca obiect
bunuri imobile urmează să fie înregistrat în modul stabilit prin lege. Mai mult ca
atât, în conformitate cu prevederile art. 290, alin.1 CC, dreptul de proprietate şi alte
drepturi reale asupra bunurilor imobile, grevările acestor drepturi, apariţia,
modificarea şi încetarea lor sunt supuse înregistrării de stat.
Potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic, contractul de
vânzare-cumpărare produce efecte numai între părţi, nefiind opozabil faţă de terţi.
Forma cerută pentru opozabilitatea faţă de terţi nu se confundă nici cu forma
cerută ad validitatem şi nici cu forma cerută ca mijloc de probă. Aşa fiind,
sancţiunea nerespectării formei cerute pentru opozabilitate faţă de terţi nu va fi
nulitatea-ca în cazul formei cerute ad validitatem – şi nici imposibilitatea de a
dovedi cu alt mijloc de probă – ca în cazul formei cerută ad probationem, ci va fi
inopozabilitatea actului faţă de terţi (de exemplu vânzarea unui apartament,
constituirea unei ipoteci)

§ 2.2 Autorizarea prealabilă

89
Dumitru Macovei, Marius S. Striblea, „Drept civil. Contracte. Succesiuni”, Iaşi, 2000, pag.45

54
În prezent există unele cazuri în care legea instituie, ca o condiţie pentru
valabilitatea vânzătorii-cumpărătorii, obţinerea unor autorizaţii prealabile.
Potrivit doctrinei de drept administrativ - "acordul prealabil este manifestarea
de voinţă prin care organul determinat îşi dă consimţământul la emiterea unui act
administrativ de către un alt organ, ultimul neputând acţiona fără adeziunea
primului.”90 Aşadar acordul prealabil constituie o cerinţă de validitate (de
existenţă) a unui alt act juridic, prin ipoteză, a unuia civil sau comercial, după caz.
Aşa fiind, lipsa acordului prealabil încheierii unui contract de vânzare-cumpărare
are ca efect chiar inexistenţa şi nu nulitatea actului respectiv în măsura în care
teoria inexistentei actului juridic poate fi aplicată şi actului juridic civil.91
Spre deosebire de acordul prealabil, aprobarea propriu-zisă "este
manifestarea de voinţă a unui organ superior al administraţiei de stat determinat de
lege prin care aceasta încuviinţează faţă de un act deja emis de un organ inferior,
act care fără manifestarea de voinţă ulterioară nu ar putea produce efecte juridice
conform legii.92 Din analiza structurii si a efectelor actului juridic aprobat rezultă
că acesta este unul complex: actul de bază ce se aprobă şi actul de aprobare. într-o
astfel de "unitate rolul hotărâtor îl are actul aprobat întrucât este un act juridic
adoptat în limitele competenţei legale a organului emitent. Aprobarea lui constituie
o cerinţă de valabilitate şi nu de existenţă, actul fiind deja constituit din momentul
adoptării sale legale.93 Lipsa aprobării organului competent atrage nulitatea actului
juridic, absolută ori relativă, după natura interesului ocrotit.
Este necesar să menţionăm că în situaţiile pe care le vom prezenta mai jos
subiectele de drept care pot încheia contracte de vânzare-cumpărare numai cu
acordul prealabil ori cu aprobarea anumitor organe ori a altor categorii de persoane
juridice, nu sunt organe ale statului (administrative) ci persoane juridice de drept

90
Titus Prescure, “Curs de contracte civile”, Bucureşti. 2003, pag.91
91
R. Petroniu, Teoria actelor inexistente şi aplicaţiunea ei în materie de procedură judiciară. Studiu theoretic
şi practice, Bucureşti, Topografia “Estetica grafică”, 1938

92
Idem, pag. 135

93
Idem, pag. 136

55
privat ori chiar persoane fizice aşa încât actele de aprobare ori acordurile prealabile
pot fi, după caz, acte administrative ori acte civile.
Acordurile prealabile şi aprobările, în măsura în care sunt emise de autorităţi
publice ori de către alte organisme de utilitate publică, vor avea natura juridică de
acte de drept administrativ emise în legătură cu un raport de drept civil.

§ 2.3. Prohibirea pactului de răscumpărare

La intrarea sa în vigoare „Codul Civil” a reglementat prin articole 786 – 791


aşa numitul „Răscumpărarea”.
Literatura de specialitate defineşte pactul de răscumpărare ca fiind o
convenţie accesorie unui contract de vânzare-cumpărare (consemnată în acelaşi
înscris sau chiar într-un înscris separat considerat însă de părţi ca făcând parte
integrantă din contractul principal) prin care vânzătorul îşi rezervă dreptul de a
redobândi bunul vândut într-un anumit termen restituind cumpărătorului preţul
plătit şi cheltuielile ocazionate.94
Din punct de vedere juridic, o astfel de manifestare de voinţă avea valoarea
unei condiţii rezolutorii exprese (fiind calificată ca o specie a pactului comisoriu
expres). Pentru că în practica juridică s-a constatat şi reţinut că asemenea convenţii
ascundeau adesea împrumuturi cămătăreşti garantate chiar cu bunul vândut, ele au
fost interzise sub sancţiunea nulităţii absolute prin legea contra cametei din 2
aprilie 1931. O astfel de sancţiune se impunea întrucât asemenea clauze inserate în
contractele de vânzare-cumpărare aveau ca şi cauză determinantă intenţia de a
disimula o activitate juridică imorală şi ilicită deopotrivă – cămătăria. Trebuie
reţinut că ceea ce interzice legea citată este doar pactul de răscumpărare ca o
condiţie rezolutorie inserată într-un contract de vânzare-cumpărare95 condiţie care
ar urma să funcţioneze ca atare chiar şi în lipsa unei atitudini neculpabile din partea

94
M. Mureşan, op.cit., pag. 56.
95
A se vedea în acest sens: D. Chirică, op. cit., pag.59.

56
cumpărătorului96 nu şi revânzarea (retrocesiunea) aceluiaşi bun către vânzătorul
iniţial printr-un alt act de vânzare-cumpărare, diferit de primul.
În literatura de specialitate97 s-a exprimat opinia că prohibirea pactului de
răscumpărare nu poate fi calificată în mod judicios ca o condiţie negativă şi
extrinsecă de validitate a contractului de vânzare-cumpărare pentru următoarele
argumente:
- Pactul de răscumpărare este o convenţie accesorie unui contract de vânzare-

cumpărare şi datorită acestei împrejurări nu este posibil – din punct de vedere


juridic – ca nulitatea absolută a unei astfel de convenţii să atragă nulitatea
absolută a actului juridic principal. Un astfel de efect se poate produce totuşi
atunci când se constată că în fapt pactul de răscumpărare a constituit în
realitate cauza impulsivă şi determinantă a deciziei de a încheia respectivul
contract de vânzare-cumpărare. În drept, o astfel de cauză determinantă este
una ilicită, motiv pentru care întregul contract principal este lovit de nulitate
absolută.
- Părţile contractului de vânzare-cumpărare pot să încheie o convenţie
accesorie privind răscumpărarea bunului vândut pe care să o considere
neesenţială în raport cu soarta juridică a contractului principal astfel încât în
condiţiile legii – nulă absolut va fi doar convenţia accesorie.
În opinia noastră pactul de răscumpărare nu trebuie înţeles în toate situaţiile
ca o convenţie accesorie unui contract principal. Într-adevăr, pactul de
răscumpărare se poate regăsi ca una din clauzele principale ale unui contract dar
care, de lege lata, în orice situaţie, va fi nulă absolut datorită interdicţiei legale în
acest sens chiar dacă contractul principal nu va fi afectat în nici un fel. În cazul în
care pactul de răscumpărare deghizează în fapt adevărata natură juridică a actului
juridic principal (un contract de împrumut cu o dobândă peste limitele legale)
întreg contractul de vânzare-cumpărare va fi nul absolut pe motiv de cauză ilicită.
Alteori pactul de răscumpărare poate fi o convenţie accesorie unui contract de
vânzare-cumpărare atunci când se încheie şi se constată printr-un înscris separat,

96
A se vedea pentru o astfel de apreciere: M. Mureşan, op.cit., pag. 56-58
97
Idem.

57
concomitent sau posterior datei de încheiere a contractului principal. Aşadar,
pactul de răscumpărare este interzis în toate situaţiile şi – ca atare – nul absolut,
indiferent că este o clauză principală ori una accesorie contractului principal.
Pactul de răscumpărare poate fi însă o condiţie de fond (nu de formă) şi negativă
de valabilitate a unui contract de vânzare-cumpărare, antrenând nulitatea întregului
contract, indiferent dacă a fost convenit prin contractul principal sau prin
înscris separat atunci când a fost încheiat în scopul fraudării legii (având deci o
cauză ilicita).98

Capitolul III. VARIETĂŢILE CONTRACTULUI DE


VÂNZARE-CUMPĂRARE

Secţiunea I. Vânzarea-cumpărarea imobiliară

98
Pentru o concluzie asemănătoare a se vedea: M. Mureşan, op. cit., pag. 57-58

58
Contractul de vânzare-cumpărare imobiliară este un contract de vânzare-
cumpărare care are ca obiect bunurile imobile (construcţii, terenuri, construcţii cu
terenul aferent etc.), prezente sau viitoare.
În legătură cu vânzarea bunurilor imobile viitoare, în doctrină şi în practica
judiciară, s-a pus problema dacă, în momentul încheierii contractului, vânzătorul
trebuie să fie proprietarul lucrului vândut sau nu. Apreciem că convenţia părţilor
nu este valabilă ca contract de vânzare-cumpărare, dar este valabilă ca
antecontract, ca promisiune de vânzare-cumpărare, întrucât vânzătorul are
posibilitatea cumpărării bunului de la adevăratul proprietar şi apoi să-l vîndă99.
Asemenea convenţii dau naştere pentru părţi la obligaţii reciproce pentru a face
ceea ce este necesar pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare.
În privinţa formei contractului de vânzare-cumpărare imobiliară, în principiu,
legea nu prevede pentru valabilitatea lui, nici o formă specială, contractul fiind
valabil încheiat prin simpla manifestare de voinţă a părţilor.
Prin excepţie de la regula consensualismului, pentru unele contracte de
vânzare-cumpărare imobiliară s-au prevăzut anumite formalităţi speciale.
Astfel, potrivit art. 22 din Legea nr. 1543-XIII100 privind circulaţia juridică a
bunurilor imobile, înstrăinarea lor prin acte între vii, deci şi prin vânzare-
cumpărare, se face prin acte autentice, sub sancţiunea nulităţii absolute de
înstrăinare, forma actului autentic fiind cerută „ad validitatem”.
De asemenea, există şi contractul-tip de vânzare-cumpărare, care constituie
titlu de proprietate şi face dovada proprietăţii asupra imobilelor cumpărate, iar
până la încheierea lui în această formă vânzarea-cumpărarea nu se consideră
încheiată.
Forma autentică nu este prevăzută ca o condiţie de „ad validitatem” pentru
contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect o construcţie, însă dacă odată cu
construcţia se vinde şi terenul de sub aceasta, devin incidente dispoziţiile legale
privind înstrăinarea terenurilor, astfel că întreg contractul va trebui să fie încheiat
în formă autentică.

99
J. Motica, F.Moţiu, „Contracte civile”, Bucureşti, 2004, pag. 39
100
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 44-46/318 din 21.05.1998

59
În legislaţia altor state, în materia vânzării-cumpărării imobiliare o importanţă
deosebită o are publicitatea vânzării imobiliare. De exemplu, potrivit art. 1295 alin
2 CC al României, „în materie de vindere de imobile, drepturile care rezultă din
vinderea perfectă între părţi nu pot a se opune, mai înainte de transcripţia actului,
unei a treia persoane care ar avea şi ar fi conservat, după lege, oarecare drepturi
asupra imobilului vândut”, cu părerea de rău, „Codul Civil al Republicii Moldova”
nu prevede acest lucru. Totuşi, conchidem, că publicitatea generează, în sens
pozitiv, efectul opozabilităţii fată de terţi, prin transcrierea sau înscrierea dreptului
real înstrăinat. Contractul de vânzare-cumpărare făcut public prin transcriere său
înscriere face ca dreptul real dobândit de cumpărător să devină opozabil „erga
omnes”, pentru toate celelalte persoane care nu au participat la convenţie.101
În sens negativ, lipsa transcrierii sau înscrierii are drept sancţiune
inopozabilitatea fată de toţi contractanţii a transmiterii ori constituirii dreptului
real, chiar dacă între părţi efectele contractului încheiat între ele- se produc de la
data încheierii contractului.102

1. Contractul de vânzare-cumpărare a casei de locuit

În conformitate cu legislaţia civilă, încăperile de locuit, de asemenea, intra în


categoria bunurilor imobile.
Prin urmare, conform prevederilor art. 4 al Legii cadastrului bunurilor
imobile, încăperile de locuit şi drepturile asupra acestora trebuie, în mod
obligatoriu, să fie trecute în registrul bunurilor imobile de către organul cadastral
teritorial.
Un alt element important şi caracteristic al încăperilor de locuit este că
acestea pot fi utilizate doar cu scopul de a locui în ele şi nu altfel. De aceea, în
cazurile când încăperile de locuit aparţin cu drept de proprietate sau de chirie unor
persoane juridice, ele au dreptul să le folosească doar conform destinaţiei.

101
J. Motica, F. Moţiu, „Contracte civile”, Bucureşti, 2004, pag. 177
102
Idem

60
Cu toate acestea, încăperile izolate într-o casă de locuit pot fi transformate în
încăperi nelocuibile, pentru a putea fi utilizate ca birouri, magazine, respectând
procedura prevăzută de legislaţia în vigoare. Conform art. 2 al „Legii cadastrului
bunurilor imobile” din 25.02.1998103, prin încăpere izolată se înţelege partea
interioară a unei construcţii capitale, separată de alte părţi adiacente ale acestei
construcţii, având ieşire separată pe palierul scării, în coridor comun, în curte sau
în stradă.
Astfel, obiectul contractului de vânzare-cumpărare a încăperilor de locuit îl
constituie casele de locuit, o parte din ele, apartamentele procurate, privatizate,
precum şi apartamentele membrilor cooperativei de construcţie a locuinţelor care
au achitat în întregime cota de participaţie pentru locuinţă, ca şi încăperile izolate
din case şi apartamente.
Contractul de vânzare-cumpărare şi trasmitere-primire a locuinţei în
proprietate privată trebuie să fie autentificat notarial şi înregistrat la biroul teritorial
de inventariere tehnică, servind drept titlu de proprietate.
Vânzarea-cumpărare încăperilor de locuit este reglementată de prevederile
„Codului Civil”, „Legea privatizării fondului de locuinţe” din 10.03.1993104,
„Legea cadastrului bunurilor imobile” din 25.02.1998, precum şi de alte acte
normative.

2. Contractul de vânzare-cumpărare a terenurilor de pământ

103
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 44-46 din 1998
104
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 5/126 din 30.05.1993, Legea republicată în Monitorul Oficial
al Republicii Moldova, nr. 5-7 din 2000

61
Vânzarea-cumpărarea terenurilor este reglementată de „Legea privind preţul
normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului” din 25.07.97105
Conform prevederilor acestei Legi, obiect al contractului de vânzare-
cumpărare a terenurilor pot fi terenurile proprietate publică şi terenurile proprietate
privată.
Terenurile proprietate publică sunt de două tipuri: terenuri proprietate de stat
şi terenuri ce se află în proprietatea unităţilor administrativ-teritoriale.
În categoria terenurilor de proprietate privată intră toate terenurile
deţinătorilor incluse în registrul cadastral al deţinătorilor de terenuri sau în registrul
bunurilor imobile cu drept de proprietate asupra acestora, potrivit art. 5, alin 1 din
„Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului” din
25.07.97. Dintre acestea putem enumera:
- terenurile cu destinaţie agricolă;
- loturile pomicole;
- loturile de pământ de pe lângă casă;
- terenurile destinate construcţiilor în municipii, oraşe, sate.
Părţile contractului de vânzare-cumpărare a terenurilor sunt vânzătorul şi
cumpărătorul. În calitate de vânzător apare proprietarul, în cazul terenurilor
proprietate privată şi autorităţile administraţiei publice locale, în cazul terenurilor
proprietate publică.
În calitate de cumpărători ai terenurilor pot fi persoanele fizice şi juridice din
Republica Moldova, precum şi investitorii străini. Excepţie de la această regulă
sunt terenurile cu destinaţie agricolă ţi terenurile fondului silvic, care pot fi
vândute doar persoanelor fizice şi juridice ale Republicii Moldova. Dacă, totuşi,
cetăţenii străini sau apatrizii au devenit proprietari ai unor terenuri cu destinaţie
agricolă sau ale fondului silvic prin moştenire legală sau testamentară, atunci ei au
dreptul de a le înstrăina prin acte juridice între vii numai cetăţenilor Republicii
Moldova (conform art. 6, alin. 3 din Legea privind preţul normativ şi modul de
vânzare-cumpărare a pământului din 25.07.97)

105
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 57-58/515 din 04.09.1997, Legea republicată în Monitorul
Oficial al Republicii Moldova, nr. 147-149 din 06.12.2001

62
În afară de aceasta, conform prevederilor art. 30 al „Legii cu privire la
migraţiune” din 06.12.2002.106, cetăţenii străini şi apatrizii sunt în drept să încheie
contracte de vânzare-cumpărare a bunurilor imobiliare doar în cazul când dispun
de adeverinţă de imigrant permanentă sau de confirmare de repatriere în Republica
Moldova.
Contractul de vânzare-cumpărare trebuie să fie încheiat în forma scrisă şi să
fie autentificat notarial. În termen de 3 luni de la data autentificării notariale, noul
proprietar al terenului trebuie să-l înregistreze la organul cadastral teritorial.
Nerespectarea acestor condiţii obligatorii va atrage după sine nulitatea contractului.
Vânzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publică se face la preţ normativ,
iar a terenurilor proprietate privată se face la preţ liber, inclusiv în baza rezultatelor
licitaţiei.
Conform art. 2, alin. 1 al „Legii cu privire la preţul normativ şi modul de
vânzare-cumpărare a pământului” din 2507.97, preţul normativ al pământului
constituie a măsură de estimare a valorii lui echivalente cu potenţialul natural şi
economic al acestuia, exprimate în valută naţională. Preţul poate fi achitat printr-o
plată unică sau în rate. În cazul achitării preţului în rate, cumpărătorul achită 25%
din preţul terenului la încheierea contractului, ier restul preţului poate fi eşalonat
pe un termen de până la 10 ani şi până la 5 ani pentru terenurile neutilizate în
procesul tehnologic aferente obiectivelor privatizate sau care se privatizează,
repartizându-l în cote egale achitate trimestrial, indexate în funcţie de rata inflaţiei
(art. 4, alin. 4 din „Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a
pământului” din 25.07.97).
Vânzarea-cumpărarea terenurilor proprietate publica aferente obiectivelor
privatizate, precum şi construcţiilor nefinalizate, se efectuează la preţul normativ al
pământului. Celelalte terenuri destinate construcţiilor se vând prin concurs sau la
licitaţie (art. 4, alin. 9 din Lege).
În cazul vânzării terenurilor pe care sunt amplasate construcţii, instalaţii
inginereşti, plantaţii multianuale şi alte bunuri imobiliare, preţul de vânzare se va

106
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 1-2/2 din 15.01.2003

63
constitui din preţul terenului plus preţul imobilului amplasat pe acest teren, întrucât
aceste terenuri se vând concomitent cu înstrăinarea bunurilor imobiliare.
La încheierea contractelor de vânzare-cumpărare a terenurilor autorităţile
administraţiei publice locale poate stabili unele restricţii (servituţii) pe care
proprietarii vor fi obligaţi să le respecte (art. 4, alin. 8 al Legii). de exemplu, dacă
pe terenul proprietate publică vândut de organul autorităţii publice trece un drum,
curge un izvor, trece o linie de electricitate atunci noul proprietar nu este în drept
să îngrădească într-un alt mod utilizarea acestor obiecte.

3. Contractul de vânzare-cumpărare a întreprinderii ca un complex


patrimonial unic

Potrivit art. 817 C.C., în baza contractului de vânzare-cumpărare a


întreprinderii, vânzătorul se obliga să dea în proprietate cumpărătorului
întreprinderea în calitate de complex patrimonial unic, cu excepţia drepturilor şi
obligaţiilor inalienabile.
Vânzarea-cumpărarea întreprinderii ca un complex patrimonial este un institut
nou în legislaţia civilă naţională. Această modalitate a contractului de vânzare-
cumpărare presupune faptul întreprinderii se obligă să o dea în proprietate, iar
cumpărătorul-să achite preţul acestea, privită în înţelesul unui complex patrimonial
unic.
Termenul „întreprindere” poate fi utilizat în două sensuri. Primul din ele, şi
anume acel, care este dat de art. 817 C.C., întreprinderea ca obiect al obligaţiilor
civile. În cel de-al doilea sens întreprinderea se prezintă ca subiect al dreptului
civil. Întreprinderea este definită107 drept formă organizatorico-juridică a activităţii
de antreprenoriat, aceasta prezentând un agent economic cu firmă proprie,
înfiinţată de antreprenor în modul stabilit de legislaţie.

107
Legea Republicii Moldova cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi nr. 845-XII din 03.01.1992,
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 2 din 28.02.1994

64
Din prevederile art. 817 C.C., conchidem, că întreprinderii, ca obiect al
obligaţiilor civile în general şi ca obiect al vânzării-cumpărării în special, îi sunt
caracteristice următoarele particularităţi:
• este un complex patrimonial folosit în vederea înfăptuii activităţii de

antreprenoriat, ce se prezintă108 ca activitate de fabricare a producţiei,


executare a lucrărilor şi prestare a serviciilor, desfăşurată de cetăţeni şi de
asociaţiile acestora în mod independent, din proprie iniţiativă, în numele lor,
pe riscul propriu şi sub răspunderea lor patrimonială cu scopul de a-şi asigura
o sursă permanentă de venituri;
• este un complex patrimonial unic ce include clădirile şi acareturile acestora,
edificiile, terenul de pământ pe care acestea sunt amplasate, utilajele,
inventarul, materia primă, producţia finală, cotele-părţii în alte întreprinderi,
datoriile întreprinderii şi creanţele acesteia, precum şi drepturile la simbolica
ce individualizează întreprinderea (denumirea, marca comercială);
• este un complex patrimonial dinamic în sensul că înfăptuirea tranzacţiilor
cu întreprinderea complex patrimonial nu atrage după sine suspendarea sau
întrerupea activităţii de antreprenoriat înfăptuia de fostul proprietar.
În această ordine de idei, pe lângă bunurile materiale care formează
întreprinderea ca un complex patrimonial unic şi care, în mod obligatoriu, se
transmit prin contractul de vânzare-cumpărare a acesteia, în baza contractului se
poate efectua şi transmiterea către cumpărător a obiectelor proprietăţii intelectuale
aparţinând vânzătorului, cum ar fi, de exemplu, dreptul la denumirea de firmă, la
mărcile de producţie, precum şi dreptul de folosinţă asupra mijloacelor de
individualizase a întreprinderii şi a producţiei acesteia, a lucrărilor şi serviciilor
care-i aparţin vânzătorului în baza licenţei.
Transmiterea de către vînzător în proprietatea cumpărătorului a bunurilor ce
formează obiectul proprietăţii intelectuale se efectuează în cazul când contractul de
vânzare-cumpărare a întreprinderii nu prevede altfel.

108
Conform art. 1 din legea Republicii Moldova cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi, nr. 845-XII din
03.01.1992, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 2 din 28.02.1994

65
Aşadar, obiectul contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii ca un
complex patrimonial este întreprinderea ca un bun indivizibil. Indivizibilitatea este
naturală, dar nu legală. Potrivit art. 297 C.C., dacă mai multe bunuri formează un
tot întreg care este destinat folosinţei comune atribuite de natura unificării, ele sunt
considerate un singur bun (bun complex).
Potrivit art. 818 C.C., contractul de vânzare-cumpărare a întreprinderii se
încheie în formă autentică şi se înregistrează la Camera Înregistrării de Stat.
Condiţiile de formă ale contractului în cauză sunt condiţii de valabilitate a acestuia.
Întreprinderea ca obiect al vânzării-cumpărării prezintă un complex
patrimonial unic compus dintr-un şir de elemente structurale componente, care
poate varia în funcţie de voinţa părţilor contractante. Având în vedere acest fapt,
pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii, legislatorul
impune evaluarea patrimoniului întreprinderii, procedură ce presupune întocmirea
actului de inventariere, a bilanţului contabil, concluzia auditorului independent
asupra componenţei şi valorii întreprinderii, întocmirea listei datoriilor
vânzătorului, incluse în componenţa întreprinderii cu indicarea obligatorie a
creditorilor acesteia, cuantumul şi termenele de executare a obligaţiilor.
Încheierea contractului presupune întocmirea de către părţile contractante a
unui şir de acte, cum ar fi actul de inventariere, bilanţul contabil şi actele.109
Respectivele acte necesită a fi întocmite până la semnarea contractului de vânzare-
cumpărare a întreprinderii şi transmise cumpărătorului concomitent cu predarea
bunului. Obligaţia vânzătorului se impune prin prevederile art. 753, alin. 2 C.C.,
potrivit cărora vînzătorul este obligat să remită, concomitent cu predarea bunului,
documentele referitoare la bun, prevăzute de lege, dacă în contractul de vânzare-
cumpărare nu este prevăzut altfel.
O modalitate specială de evaluare a patrimoniului întreprinderii, impusă de
legislator, este prevăzută şi la art. 818, alin. 2 C.C., în care este vorba despre
evaluarea acestuia în baza concluziei unui auditor independent. Respectiv

109
Regulamentul privind inventarierea aprobat prin ordinul Minustrerului Finanţelor nr. 30 din 05.03.2001,
Monitorul Oficial nr. 426-XIII din 04.04.95, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 28 din 25.05.1995

66
modalitate de evaluare a patrimoniului întreprinderii este impusă în vederea
protejării drepturilor cumpărătorului.
Un alt avantaj al acestei modalităţi de evaluare a patrimoniului întreprinderii
rezidă în faptul că statul, în baza concluziei auditorului independent, verifică
veridicitatea preţului întreprinderii, ceea ce la rîndul său preîntîmpină cazurile de
apreciere inadecvată a preţului întreprinderii, în sensul micşorării intenţionate a
acestuia, şi sporeşte veniturile la buget.
Fiind subiect al activităţii de antreprenoriat, întreprinderea se prezumă ca
având obligaţii fată de creditorii parteneri de afaceri. Creanţele acestora formează
pasivele întreprinderii, care, constituie parte componentă a acesteia (vezi art. 819,
alin 2 CC)
Părţile contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii sunt obligate să
informeze creditorii despre vînzarea acesteia pînă la predarea întreprinderii către
cumpărător, alt fel spus, părţile contractante sunt libere de această obligaţie dacă
informează creditorii întreprinderii despre vînzarea acestei în modul cuvenit pînă la
momentul semnării de către vînzător şi cumpărător a actului de predare (art. 821,
alin 3 CC).
Prin contractul de vînzare-cumpărare a întreprinderii, vînzătorul transmite
cumpărătorului şi datoriile acesteia, dacă prin acordul părţilor nu se stabileşte
contrariul. Însă, conform art. 568 CC., acordul de preluare a datoriei, stabilit, între
terţ şi debitor, produce efecte juridice doar cu acceptarea acestuia din partea
creditorului. Mai mult ca atît, creditorul care are un interes serios şi legitim poate
să ia toate măsurile pentru conservarea drepturilor sale (art. 598 CC).
Conform prevederilor art. 821, alin. 1 CC., predarea întreprinderii către
cumpărător se efectuează în baza actului de predare, în care se indică datele despre
bunurile predate, faptul că sunt înştiinţaţi creditorii, viciile întreprinderii.
Predarea întreprinderii este una din cele trei componente principale ce ţin de
executarea contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii, celelalte două
constând în informarea creditorilor despre faptul că creanţele acestora formează
patrimoniul întreprinderii propuse spre vânzare şi, respectiv, în primirea de către
cumpărător a întreprinderii şi achitarea preţului acesteia.
67
Ordinea predării întreprinderii către cumpărător este stabilită în conformitate
cu art. 821, alin. 1 C.C. Necesitatea stabilirii unei ordine de predare se datorează
faptului că întreprinderea (obiectul vânzării-cumpărării) prezintă un patrimoniu
distinct şi complex, determinarea faptului predării căruia poate fi realizată doar cu
condiţia respectării stricte a unei ordini de predare prestabilite.
Măsurile de pregătire a întreprinderii pentru a fi predată, ce includ atât
întocmirea, cât şi perfectarea actului de predare, sunt puse în seama vânzătorului,
dacă în contractul de vânzare-cumpărare nu se stabileşte altfel. Aceasta înseamnă
că toate cheltuielile ce ţin de organizarea şi efectuarea măsurilor în vederea
pregătirii întreprinderii pentru predare le suportă vânzătorul, dacă în contract nu se
prevede altfel.
Stabilirea momentului predării întreprinderii către cumpărător are o
importanţă principală deoarece, anume din acest moment, riscul pieirii sau
deteriorării fortuite a întreprinderii trece la acesta.
Momentul predării întreprinderii către cumpărător se consideră ziua semnării
de către ambele părţi a actului de predare. Anume din acel moment riscul pieirii
sau deteriorării fortuite a întreprinderii trece la cumpărător.
Având în vedere că contractul de vânzare-cumpărare a întreprinderii se
consideră încheiat din momentul înregistrării de stat a acesteia, predarea,
întreprinderii către cumpărător, perfectată în baza actului de predare se consideră
efectuată dacă sunt respectate condiţiile de fond ale acestuia şi numai după
înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare a întreprinderii.
Conform prevederilor art. 822, alin 1 C.C., dreptul de proprietate asupra
întreprinderii obiect al vânzării-cumpărării trece de la vânzător la cumpărător la
data predării acesteia.
În baza art. 821, alin. 3 C.C., întreprinderea se consideră predată către
cumpărător în momentul semnării actului de predare de către ambele părţi şi din
acest moment, riscul pieirii sau deteriorării fortuite a întreprinderii trece la
cumpărător. Aşadar, dreptul de proprietate asupra întreprinderii trece la cumpărător
la data semnării de către ambele părţi a actului de predare.

68
Legislatorul impune cerinţa înregistrării de stat imediate a trecerii dreptului
de proprietate, ceea ce determină caracterul independent al actului de înregistrare a
trecerii dreptului de proprietate faţă de înregistrarea contractului de vînzare-
cumpărare prevăzută la art. 818 C.C.
În concluzie, procesul de transformare a cumpărătorului întreprinderii în
proprietarul acesteia poate fi divizat în trei etape:
• înregistrarea de stat a contractului de vânzare-cumpărare;
• predarea-primirea întreprinderii;
• înregistrarea de stat a dreptului de proprietate.

Secţiunea 2. Privatizarea

Înfăptuirea economiei de piaţă la care se referă art. 126 din „Constituţia


Republicii Moldova” nu este posibilă fără un amplu şi complex proces de
schimbări structurale, economice, tehnologice şi funcţionale, fără crearea unui
cadru normativ şi instituţional, în scopul ridicării eficienţei economice şi creşterii
calităţii vieţii populaţiei. În cadrul acestui proces de restructurare un rol şi un
interes deosebit îl prezintă privatizarea şi încheierea contractului de vânzare-
cumpărare.
Privatizarea, adică transferul activelor şi serviciilor publice din mîinile
statului în mîini private. Acest proces este considerat în ţările dezvoltate şi în curs
de dezvoltare, ca fiind cea mai reuşită cale pentru creşterea economică şi
dezvoltarea socială.110
Privatizarea este reglementată de „Legea cu privire la privatizare” din
04.07.1991,111 şi este definită, ca un proces de transmitere a bunurilor ce constituie
domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale, denumite în

110
Romul Petru Vonica, «Dreptul societăţilor comerciale”, ediţia a II-a, Bucureşti, 2000, pag.403
111
Legea Republicii Moldova cu privire la privatizare nr.627-XII din 04.07.91, Legea a fost republicată în
Monitorul oficial, nr. 135-136 din 09.12.99, Monitorul Oficial, nr. 61-63 din 16.04.2004.

69
continuare bunurile statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale în proprietate
privată, prin modalităţile prevăzute de prezenta lege.
Conform prevederilor acestei Legi, obiective ale privatizării pot fi
întreprinderile, instituţiile şi complexele patrimoniale unice, valorile mobiliare
(cotele de participaţie) din societăţile comerciale, incluse în programele de
privatizare, aprobate prin lege de către Parlament. Din acestea putem enumera:
• Valorile mobiliare (cotele de participaţie) ale diferitelor societăţi
comerciale şi alte bunuri transmise de către persoanele fizice şi juridice în
proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale în contul achitării
datoriilor faţă de bugetul de stat şi bugetele locale;
• acţiunile rămase nesolicitate contra bonuri patrimoniale;
• obiectivele nefinalizate a căror construcţie a fost finanţată din
mijloacele statului sau ale unităţilor administrativ-teritoriale;
• fondul de locuinţe, proprietate a statului sau a unităţilor administrativ-

teritoriale şi obiectivele din fondul de imobile cu altă destinaţie decît cea


locativă 112;
• întreprinderile agricole;
• terenurile;
• obiectivele restituite în proprietatea statului sau a unităţilor
administrativ-teritoriale în urma rezilierii contractelor de vânzare-cumpărare.
De asemenea, putem enumera şi obiectivele care rămân în afara procesului de
privatizare:
• obiectivele ce asigură capacitatea de apărare şi securitatea statului, precum
şi ordinea publică;
• obiectivele ce fac parte din patrimoniul cultural naţional, incluse în
Registrul monumentelor Republicii Moldova ocrotite de stat;
• valorile materiale incluse în rezervele de stat şi în rezervele de mobilizare;
• obiectivele a căror activitate constituie monopolul statului;

112
Legea Republicii Moldova pentru completarea şi modificareaLegii privatizării fondului de locuinţe, nr.
462-XIII din 18.05.95, Monitorul oficial al Republicii Moldova nr. 35/393 din 29.06.1995

70
• bogăţiile de orice natură ale subsolului, spaţiul aerian apele şi pădurile
folosite în interes public, resursele naturale ale zonei economice şi ale
platoului continental;
• căile de comunicaţie, precum şi pasajele subterane pentru pietoni;
• vinotecile care, constituie patrimoniul cultural naţional;
• terenurile din fondul apelor, inclusiv terenurile de sub apele folosite în
interes public, fondul forestier, fâşiile forestiere de protecţie a apelor şi cele
din zonele sanitare, precum şi terenurile expuse riscului de alunecări.
Părţile la procesul de privatizare sunt vânzătorul şi cumpărătorul. În calitate
de vânzare apare proprietarul obiectului – statul sau unităţile administrativ-
teritoriale.
În calitate de cumpărători pot participa persoanele fizice şi juridice din
Republica Moldova, cu excepţia autorităţilor administraţiei publice,
întreprinderilor de stat şi municipale, instituţiilor finanţate de la bugetul de stat sau
de la bugetele locale; precum şi persoanele fizice şi juridice străine şi apatrizii.
Privatizarea se efectuează prin următoarele modalităţi:
a) Înstrăinarea obiectivelor supuse privatizării prin concursuri comerciale sau
investiţionale, prin negocieri directe şi prin licitaţii publice;
b) Vânzarea valorilor mobiliare prin intermediul Bursei de Valori;
c) Transmiterea în proprietate privată, cu titlu gratuit, a obiectivelor supuse
privatizării;
d) Vînzarea obiectivelor supuse privatizării la un preţ simbolic;

e) Fondarea de întreprinderi noi cu capital mixt sau majorarea, pe contul


investitorilor, a capitalului social al celor existente;
f) Compensarea pe contul bunurilor (acţiunilor) întreprinderilor supuse
privatizării a datoriilor certe ale statului fată de subiecţii privatizării.
Un interes deosebit prezintă obţinerea dreptului de proprietate asupra
unei locuinţe prin privatizare şi încheierea contractelor de vânzare-cumpărare
privind apartamentele privatizate.

71
Potrivit art. 1 din „Legea privatizării fondului de locuinţe”113, privatizarea
fondului de locuinţe este un proces de înstrăinare, efectuat de organele puterii de
stat, a fondului de locuinţe aparţinând statului, organizaţiilor obşteşti, asupra cărora
statul şi-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaţii şi întreprinderi cooperatiste
de stat, construite din contul mijloacelor alocate din bugetul de stat, în proprietate
privată cetăţenilor Republicii Moldova şi asociaţiilor acestora (societăţi pe acţiuni
şi societăţi economice, alte societăţi), pentru satisfacerea necesităţilor în locuinţe şi
formarea unor stăpîni reali prin dreptul de a dispune liber de proprietatea
imobiliară.
Altfel spus, privatizarea reprezintă înstrăinarea fondului de locuinţe din
proprietatea statului în proprietatea privată a cetăţenilor Republicii Moldova,
precum şi a asociaţiilor acestora în scopul satisfacerii necesităţilor în locuinţe a
acestora şi formării unor stăpîni reali prin dreptul de a dispune liber de proprietatea
imobiliară.
Privatizarea fondului de locuinţe, inclusiv atelierelor de creaţie, se efectuează
pe baza liberului consimţămînt, respectându-se principiile echităţii sociale şi
protecţiei sociale a cetăţenilor, atât contra bonuri patrimoniale şi mijloace băneşti
(valută naţională sau valută convertibilă), cât şi gratuit.
În cazul procurării de apartament (casă) sau atelier de creaţie contra mijloace
băneşti, cetăţeanul achită costul integral sau în rate (lunar) în părţi egale, timp de
cinci ani, depunând o cotă iniţială de cel puţin 40 procente din el şi achitînd
suplimentar o dobândă bancară minimă de la suma nerambursată pentru eşalonarea
plăţii.
Cetăţenilor Republicii Moldova pot fi vândute sau transmise cu titlu gratuit în
proprietate privată în special locuinţele în care aceştia trăiesc şi care aparţin
fondului de stat şi celui public asupra căruia statul şi-a declarat dreptul de
proprietate, precum şi în imobilele ce aparţin unităţilor, indiferent dacă aceste
unităţi sânt incluse în listele de privatizare, cu excepţia imobilelor care se află în
oraşele militare de tip închis, locuinţele de serviciu (ai căror locatari au lucrat mai

113
Legea privatizării fondului de locuinţe, nr. 1324-XII din 10.03.93, Monitorul Oficial, nr.5/126 din
30.05.1993

72
puţin de 10 ani la unitatea respectivă, locuinţele avariate şi ireparabile, casele ce
urmează a fi demolate, cantoanele şi alte construcţii care se află la balanţa sau în
proprietatea fondului forestier de stat, căminele.
Referitor la privatizarea căminelor, se admite privatizarea încăperilor de
locuit în căminele de tip cameră (cu excepţia căminelor pentru studenţi şi elevi ale
instituţiilor de învăţămînt de stat de toate nivelurile şi a căminelor de tip pat-loc şi
pat-cameră) cu condiţia că cel puţin 60 procente din locatarii de răspundere ai
încăperilor de locuit la adunarea generală şi-au exprimat în scris dorinţa de a le
privatiza.
În acest caz persoanele împuternicite de adunare, în termen de o lună după
convocarea ei, sînt obligate să prezinte comisiei pentru privatizarea fondului de
locuinţe documentele necesare asupra tuturor locatarilor de răspundere ai
încăperilor de locuit, care şi-au exprimat dorinţa de a le privatiza.
Privatizarea încăperilor de locuit din căminele de tip cameră se efectuează în
modul stabilit de lege pentru privatizarea apartamentelor (caselor).
Privatizarea locuinţelor de stat se permite în cazul în care cetăţenii au în
proprietate privată o altă locuinţă provenită nu în rezultatul privatizării, iar în
cazurile, dacă cetăţenii au participat la privatizarea unei locuinţe, ulterior ei pot
privatiza o alta locuinţă, achitînd integral costul suprafeţei acesteia la preţuri
comerciale stabilite de Guvern la data privatizării.
În cazul în care, la privatizarea locuinţei, suprafaţa acesteia a fost mai mică
decât normativul prevăzut de lege, cetăţenii proprietari ai locuinţei, aflaţi la
evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative, au dreptul să participe la
privatizarea gratuită a locuinţelor în blocurile neterminate.
Cumpărarea sau primirea cu titlu gratuit în proprietate privată a locuinţelor se
face cu acordul tuturor membrilor adulţi ai familiei care locuiesc împreună. La
dorinţa lor, locuinţa poate fi cumpărată în proprietate comună sau în diviziune.
În cazul privatizării încăperii de locuit de către membrii familiei pe cote-părţi,
în contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în calitate de
cumpărători vor fi indicate toate persoanele care au participat la privatizare, iar

73
vînzarea ulterioară a locuinţei va putea fi făcută doar cu acordul tuturor
coproprietarilor.
Dacă însă locuinţa a fost privatizată în proprietate comună în devălmăşie,
contractul de vânzare-cumpărare a locuinţei în proprietate privată urmează să fie
încheiat cu unul dintre soţi, dar cu acordul scris al tuturor membrilor adulţi ai
familiei respective, care locuiesc împreună. De asemenea, înstrăinarea ulterioară a
locuinţei privatizate se va face cu acordul scris al tuturor membrilor majori ai
familiei care au participat la privatizarea apartamentului.
Trebuie să menţionăm faptul că, atît membrii familiei proprietarului, cât şi
foştii membri ai familiei acestuia care au participat la privatizarea încăperii de
locuit dispun de drepturi egale referitoare la posesia, utilizarea şi administrarea
acestor locuinţe.
Privatizarea apartamentelor (caselor) în care locuiesc copii minori orfani se
efectuează în numele lor de tutore (curator) în temeiul autorizaţiei scrise a
autorităţii tutelare cu indicarea în contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-
primire a apartamentului (casei) a numelui de familie, prenumelui şi prenumelui
tatălui tuturor copiilor minori care locuiesc sau au dreptul de a locui în acest
apartament (casă).
Înstrăinarea ulterioară a apartamentului (casei) privatizate în numele copiilor
minori poate fi făcută numai la atingerea de către aceştia a majoratului.
Proprietarii de locuinţă privatizată sânt coposesorii instalaţiilor şi
comunicaţiilor inginereşti, ai locurilor de uz comun ale imobilului şi ai terenurilor
de pe lângă el. Spaţiile cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din blocurile de
locuinţe neincluse în costul şi în suprafaţa echivalentă a apartamentelor supuse
privatizării, cu excepţia spaţiilor de folosinţă comună-scărilor, teraselor,
subsolurilor, puţurilor de ascensoare, punctelor de distribuţie a energiei termice,
electrice şi a apei – rămîn în proprietatea statului.
Vânzarea apartamentelor eliberate şi rămase libere din imobilele care urmează
să fie reconstruite sau reparate capital se efectuează conform rândului persoanelor,
aflate la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative, de către autorităţile

74
administraţiei publice locale sau de către unităţile la balanţa cărora se află locuinţa
respectivă.
În cazul în care reconstrucţia, reparaţia capitală sau finalizarea construcţiei
apartamentelor s-a efectuat din contul mijloacelor proprii ale persoanelor fizice şi
juridice, costul apartamentelor şi suprafaţa lor echivalentă supusă privatizării se
micşorează conform ponderii elementelor constructive restabilite, reparate capital
sau construite.

Modul de privatizare a locuinţelor


O familie poate cumpăra sau primi cu titlu gratuit în proprietate privată o
singură locuinţă: în limitele asigurării normative cu spaţiu locativ-la preţurile de
stat sau cu titlu gratuit, supranormativ la preţuri comerciale stabilite de Guvern la
data privatizării locuinţelor, dar care să nu depăşească preţurile curente pentru
construcţia locuinţelor de stat. Asigurarea normativă cu spaţiu locativ în procesul
privatizării se acceptă în mărime de 20 m pătraţi de suprafaţa totală echivalentă la
o persoană (inclusiv membrilor familiei care nu sînt cetăţeni ai Republicii
Moldova) şi cu un supliment de 10 m pătraţi pentru o familie, inclusiv pentru
persoanele rămase singure în urma decesului soţului (soţiei), precum şi pentru
celibatari.
La privatizarea locuinţelor spaţiul locativ suplimentar în mărime de 10 m
pătraţi se adaugă la suprafaţa normativă, care se transmite în proprietate privată cu
titlu gratuit următoarelor categorii de cetăţenii:
a) membrilor activi şi membrilor corespondenţi ai Academiei de Ştiinţe a
Republicii Moldova;
b) decorate cu cele mai înalte distincţii de stat („Ordinul Republicii”, „Ştefan
cel Mare”, şi distincţii asimilate lor);
c) care au titluri onorifice ale fostei R.S.S. Moldoveneşti şi ale fostei U.R.S.S.
(artist al poporului, maestru emerit al artei şi raţionalizator emerit);
d) raţionalizatorilor;
e) membrilor tuturor uniunilor (asociaţiilor) de creaţie;

75
f) care au titluri didactice de conferenţiar, profesor universitar sau titluri
ştiinţifice de doctor, doctor habilitat;
g) militarilor, lucrătorilor Serviciului de Informaţii şi Securitate al Republicii
Moldova, Departamentului Trupelor de Grăniceri, Serviciului de Protecţie şi
Pază de Stat, Ministerului Afacerilor Interne şi Procuraturii Generale, care au
grad special militar de general sau alt grad asimilat lui;
h) foştilor proprietari ai caselor particulare demolate cărora nu li s-a plătit
compensaţie;
i) care suferă de bolile:114 – tuberculoza pulmonară şi tuberculoza altor organe

în formă activă;
- tulburarea respiratorie gravă ca urmare a emfizemului pulmonar sau
astmului;
- tulburări organice grave cronice ale activităţii cardiacoendocardită,
miocardită, stenocardie.
j) care au dreptul la privatizarea gratuită a spaţiului locativ suplimentar
conform altor legi.
Membrul (membrii) familiilor care nimereşte în câteva din categoriile sus –
menţionate are dreptul de a primi cu titlu gratuit spaţiul locativ suplimentar în total.
Costul total al locuinţei se stabileşte în conformitate cu metodica de evaluare
a locuinţei care urmează să fie privatizată, aprobată de Departamentul Privatizării.
În cazul privatizării locuinţelor contra bonuri patrimoniale costul 1 m2 de suprafaţă
echivalentă în limitele asigurării normative cu spaţiu locativ va fi echivalent cu una
cotă-parte a bonului (un an vechime în muncă). Costul 1 m2 supranormativ: în
limitele primilor 10 m2 – 1,5 din cota-parte a bonului, metrajul cel depăşeşte
această suprafaţă – 2 cote-părţi ale bonului. La achitarea costului locuinţei se
permite utilizarea bonurilor patrimoniale transmise în modul stabilit de către rudele
de gradul doi (bunei, nepoţi, nepoate, surori şi fraţi drepţi).
Dacă soţii locuiesc în diferite apartamente de stat ei au dreptul să participe la
privatizarea unuia din acestea la alegere. În acest caz normativul de asigurare cu

114
Legea privatizării fondului de locuinţe, nr.1324-XII din 10.03.1993, Monitorul Oficial, nr. 5/126 din
30.05.1993, Legea republicată în Monitorul Oficial nr.71-72/819 din 21.12.1995.

76
locuinţă se calculează pentru toţi membrii familiei date înscrişi în conturile
personale ale locuinţelor indicate, iar vechimea în muncă se calculează pentru
ambii soţi.

Putem conchide că privatizarea este un proces îndelungat, care este efectuat


pentru obţinerea anumitor scopuri:
- lărgirea sectorului privat;
- atragerea investitorilor: persoane fizice şi juridice autohtone şi străine la
privatizarea obiectivelor;
- dezvoltarea pieţei valorilor mobiliare şi a pieţei imobiliare;
- crearea de condiţii pentru restructurarea, stabilizarea şi dezvoltarea
economiei;
- folosirea mai eficientă a capacităţilor de producţie ale întreprinderilor,
producerea mărfurilor (prestarea serviciilor) competitive şi extinderea pieţei
de desfacere a acestora.
Membrii Uniunii de creaţie, care utilizează atelier de creaţie, îl procura în
proprietate comună sau în cotă-parte în limitele suprafeţei totale echivalente în
mărime de 75 m2 la preţ de stat, iar supranormativ – la preţ comercial.
Membrul Uniunii de creaţie, independent sau împreună cu alţi membri ai
uniunii de creaţie, poate procura în proprietate numai un singur atelier de creaţie.
Procurarea cu titlu de proprietate a altor ateliere de creaţie de stat se efectuează
contra mijloace băneşti la preţ comercial stabilit de Guvern.
Costul atelierului de creaţie se stabileşte:
la achitare contra mijloace băneşti:
- în limitele suprafeţei normative, pornind de la costul 1 m2 de suprafaţă

echivalentă a imobilului dat;


- supranormativ – la preţ comercial115;

- valoarea finală se stabileşte pe calea aplicării coeficientului 0,5 la costul


stabilit în modul indicat;
la achitare contra bonuri patrimoniale:
115
Hotărârea Guvernului nr.666 din 3 noiembrie 1993

77
- în limitele suprafeţei normative – din calculul: una cotă-parte a bonului (un

an vechime în muncă) pentru 1 m2 de suprafaţă echivalentă a imobilului dat;


- supranormativ – din calculul: trei cote-părţi ale bonului pentru 1 m2 de

suprafaţă;
- coeficientul de reducere nu se aplică.
Proprietarii atelierelor de creaţie nu au dreptul să le folosească în alte scopuri,
inclusiv să le transforme în locuinţă.
Cetăţenii care doresc să cumpere sau să primească cu titlu gratuit locuinţa în
proprietate privată depun cereri scrise la organele abilitate, care sânt obligate ca, în
termen de două luni de la data înregistrării cererii, să stabilească, prin intermediul
comisiilor de privatizare a fondului de locuinţe, costul locuinţei şi să adopte
hotărârea respectivă.
Costul locuinţelor se stabileşte în baza datelor inventarierii fondului de
locuinţe, înregistrate la birourile teritoriale de inventariere tehnică, la organizaţiile
de exploatare a locuinţelor şi la unităţile care au la balanţă fond de locuinţe la data
efectuări calculelor, cu aplicarea coeficienţilor de indexare a valorii iniţiale a
fondului de locuinţe.116
Încăperile construite adăugător trebuie să fie legiferate până la prezentarea
documentelor la comisie. Costul încăperilor construite adăugător din cont propriu
nu se include în costul locuinţei.
Decizia pozitivă a comisiei este un temei pentru pregătirea proiectului de
contract vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în proprietate privată
şi pentru încunoştiintarea proprietarului locuinţei la data încheierii contractului
(autorităţile administraţiei publice locale, unitatea respectivă).
Comisia adoptă hotărâre de respingere a privatizării locuinţei dacă obiectul
privatizării nu poate fi vândut sau transmis cu titlu gratuit.
Comisia decide pozitiv privatizarea locuinţei în condiţiile iniţiale la momentul
depunerii cererii şi în cazul când unul din membrii familiei a decedat în decursul
examinării documentelor prezentate la comisie. Dacă în decursul examinării
documentelor prezentate pentru privatizare a decedat chiriaşul, contractul de
116
Hotărârea Guvernului nr 118 din 5 martie 1993

78
vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei se încheie cu un alt membru
adult al familiei care trăieşte în această locuinţă cu consimţământul în scris al
celorlalţi membri adulţi.
Contractul de vânzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei în
proprietate privată, se autentifică notarial, se înregistrează la biroul teritorial de
inventariere tehnică şi serveşte titlu de proprietate.
Dacă în aceeaşi locuinţă trăiesc câteva familii, partea efectivă a fiecăreia se
stabileşte de comisie, cu acordul scris (autentificat de comisie), al tuturor
membrilor adulţi, la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Transmitere
primire, Dacă familiile care locuiesc în aceeaşi locuinţă nu au ajuns la o înţelegere
privind determinarea părţilor efective ale fiecărei familii, după împărţirea spatului
locativ pe cale judiciară fiecare din ele are drept, în conformitate cu legislaţie în
vigoare. să cumpere în proprietate partea ce i se cuvine.
Locuinţele cumpărate sau primite cu titlu gratuit în proprietate privată se
exclud din fondul de locuinţe de stat, obştesc, departamental şi cooperatist şi se
includ în fondul de locuinţe privat, fapt despre care organele abilitate comunică în
scris unităţilor la balanţa cărora se află aceste locuinţe.
Proprietarii blocurilor de locuinţe exclud din balanţă apartamentele privatizate
(suprafaţa lor totală şi locativ, valoarea de inventar) în conformitate cu dosarul de
inventar şi cu datele prezentate de organele abilitate.
Transmiterea prin moştenire a locuinţelor privatizate şi schimbul lor se face în
conformitate cu legislaţia în vigoare.
Proprietarii de locuinţe privatizate pot înstrăina aceste locuinţe. Ei pot fi
recunoscuţi ca persoane care au nevoie să-şi amelioreze condiţiile de trai, în modul
stabilit, la locul de lucru sau de trai după expirarea a cinci ani la data înstrăinării
locuinţei.
Vânzarea locuinţei după privatizarea la care au participat indirect copii minori
poate fi efectuată numai cu consimţământul autorităţii tutelare.
Noii proprietari de locuinţe nu au dreptul, conform „Codului cu privire la
locuinţe” să le transforme în încăperi cu alte destinaţii.

79
Cheltuielile implicate de examinarea locuinţelor şi determinarea costului lor,
de omologarea contractului de vânzare-cumpărare, transmitere-prime. Plata pentru
aceste servicii şi modul ei de efectuare le stabilesc de câtre Guvern.
Pentru privatizarea fondului de locuinţe nu se plăteşte taxă de stat.
Locuinţele de stat şi departamentale se transmit în proprietate privată.:
- invalizilor singuri de gradul I şi II, familiilor care au invalizi de gradul I sau
II a căror invalidate a survenit în urma apărării integrităţii teritoriale. independenţei
şi intereselor statului şi a lichidării consecinţelor avariei de la Cernobîl, militarilor
care-şi satisfac serviciul militar prin contract şi care au satisfăcut serviciul cel puţin
15 ani, participanţilor la acţiunile de luptă din Afghanistan;
familiilor invalizilor de gradul I şi II în componenţa cărora nu sunt alţi
membri adulţi – cu titlu gratuit;
familiilor persoanelor care şi-au pierdut viaţa în timpul acţiunilor de luptă
pentru apărarea integrităţii teritoriale şi independenţei Republicii Moldova sau
decedate da urmare a traumatismelor căpătate în timpul acestor acţiuni, precum şi
familiilor persoanelor care şi –au pierdut viaţa în timpul lichidării consecinţelor
avariei de la C.A.E. Cernobîl sau decedate ca urmare a traumatismelor şi
îmbolnăvirilor căpătate în timpul lichidării acestor consecinţe – cu titlu gratuit;
familiilor militarilor, familiilor colaboratorilor organelor afacerilor interne şi
securităţii statului ale Republicii Moldova, familiilor militarilor, familiilor
colaboratorilor organelor afacerilor interne şi securităţii de stat ale foste U.R.S.S.
care şi-au pierdut viaţa în timpul îndeplinirii serviciului sau au decedat ca urmare a
traumatismelor căpătate în timpul serviciului – cu titlu gratuit;
familiilor copiilor orfani, în componenţa cărora nu sînt membri adulţi – cu
titlu gratuit;
foştilor proprietari de case proprii, demolate fără recompensă – cu titlu
gratuit;
cetăţenilor care locuiesc permanent în aceste locuinţe dacă vechimea totală în
muncă a membrilor familiei (soţii) în unităţile din republică din fostele republici
unionale şi unităţile de subordonare unională la data adoptării prezentei legi este:
- de cel puţin 35 de ani – cu titlu gratuit;
80
- de la 30 la 35 de ani – cu plata a 25 procente din costul locuinţei;
- de la 25 la 30 de ani – cu plata a 50 procente;
- de până la 25 de ani – cu plata întregului ei cost;
familiilor cu cinci copii şi mai mulţi – cu titlu gratuit, cu dreptul de a înstrăina
locuinţa privatizată numai în temeiul autorizaţiei scrise a autorităţii tutelare.
Dacă persoana nu are familie sau familia e alcătuită din un părinte şi copii
vechimea în muncă se ia în jumătate.
Vechimea în muncă necesară pentru privatizarea locuinţelor include timpul
serviciului militar în termen în rândurile Forţelor Armate, organelor afacerilor
interne şi securităţii de stat ale fostei U.R.S.S. al cetăţenilor chemaţi de pe teritoriul
Republicii Moldova, anii calendaristici ai serviciului militar ai militarilor, care în
prezent îşi execut serviciul militar, precum şi ai celor aflaţi în rezervă şi retragere,
anii de studii în aspirantură în instituţiile de învăţământ superior şi mediu de
specialitate, situate pe teritoriul republicii şi peste hotarele ei, timpul aflării în
locurile de executare a pedepsei al persoanelor supuse neîntemeiat represiunilor şi
ulterior reabilitate, anii invalidităţii pentru invalizii de gradul I şi II de la data
stabilirii ei, iar pentru invalizi din copilărie – de la vârsta de 18 ani.
Apartamentele din blocurile de locuinţe nefinalizate a căror construcţie a fost
finanţată din bugetul de stat, bugetele locale şi din fondurile întreprinderilor şi
organizaţiilor de stat pot fi privatizate, în modul stabilit de Guvern, prin vânzarea
către persoanele fizice şi juridice sau prin transmiterea, cu titlu gratuit, persoanelor
fizice cetăţeni ai Republicii Moldova, înscrise la îmbunătăţirea condiţiilor de trai la
data de 5 august 1999, inclusiv persoanelor devenite disponibile în legătură cu
reorganizarea ori lichidarea întreprinderii sau organizaţiei.
Încheierea contractului de vânzare-cumpărare sau de transmitere-primire în
proprietate privată a apartamentului nefinalizat se efectuează în condiţiile legi.
Apartamentele achitate în întregime din blocurile cooperativelor de
construcţie a locuinţelor şi din blocurile de locuinţe construite prin atragerea
investiţiilor particulare, în conformitate cu contractul de investire, sânt recunoscute
proprietate privată şi proprietarilor lor li se eliberează titlu de autentificare a
dreptului de proprietate.
81
Cetăţenilor înscrişi la îmbunătăţirea condiţiilor de trai, concomitent cu
repartizarea apartamentelor nefinalizate, li se vor elibera titluri de autentificare a
dreptului de proprietate.
Mijloacele obţinute de la privatizarea şi vânzarea locuinţelor de stat se varsă
integral la bugetul local şi se utilizează pentru construcţia, renovarea şi întreţinerea
fondului de locuinţe

Secţiunea 3. Vânzarea la licitaţie

Vânzarea la licitaţie este o varietate de vânzare, a cărei particularitate o


constituie faptul că lucrul este pus în vânzare în mod public, cu respectarea unei
proceduri speciale, fiind adjudecat (vândut) aceluia dintre participanţii la licitaţie
care oferă preţul cel mai mare.117
Noţiunea de licitaţie (vânzare la licitaţie) este întâlnită şi în „Codul Civil al
Republicii Moldova” (art. 809-816)
Prin licitaţie se urmăreşte ieşirea din indiviziune asupra unui bun care nu este
comod partajabil în natură sau vizează cazurile când nici unul dintre coproprietari
nu poate sau nu vrea să ia bunul în întregime.
Potrivit art. 809, alin.1 C.C., vânzarea-cumpărarea la licitaţie poate fi
benevolă şi silită şi se poate desfăşura fie prin intermediul şi sub supravegherea,
justiţiei (licitaţie judiciară), fie printr-o licitaţie extrajudiciară (de regulă, printr-o
societate specializată în astfel de operaţiuni).
Vânzarea prin licitaţie voluntară este frecvent utilizată pentru lichidarea stării
de indiviziune, când obiectul dreptului indivizabil nu poate fi împărţit comod şi
fără pierdere în natură şi nici un coindivizar nu poate sau nu voieşte să-l ia în
întregime, plătind celorlalţi contravaloarea părţilor ce li se cuvin, bunul fiind
adjudecat de o persoană străină de moştenire; dacă bunul este adjudecat de un
coindivizar, ne aflăm în prezenţa unui partaj declarativ118 şi nu translativ de
drepturi.
117
Dumitru C. Florescu, „Drept civil. Contractele Speciale”, Bucureşti, 2001, pag. 62
118
Francisc Deak, „Tratat de drept succesoral”, Bucureşti, 1996, pag. 567-568

82
Vânzarea prin licitaţie este silită (judiciară) şi are loc prin intermediul
instanţelor judecătoreşti, atunci când printre copărtaşi se află incapabili sau , deşi
numai capabili, copărtaşii nu se înţeleg asupra licitaţiei voluntare ea este şi un
mijloc procedural care asigură valorificarea bunurilor debitorului, prin vânzarea
silită a acestora, la care se recurge în cazurile în care recuperarea creanţei nu poate
fi făcută pe o altă cale, mai convenabilă creditorului.
La vânzarea prin licitaţie pot participa atât coindivizari, cât şi orice alte
persoane.
Părţile în contractul de vânzare-cumpărare prin licitaţie sunt vânzătorul şi
cumpărătorul. În calitate de vânzător poate fi orice persoană, care este proprietarul
bunului. Vânzătorul stabileşte preţul sau alte condei de vânzare (art. 810 C. Civ).
Adjudecatar (cumpărător) va fi persoana care oferă preţul cel mai mare.
Vânzarea la licitaţie este încheiată prin adjudecarea bunului de către
adjudecător ultimului ofertant.
În cazul vânzării silite la licitaţie a bunurilor mobile, după închiderea licitaţiei
adjudecătorul va întocmi un proces-verbal despre desfăşurarea şi rezultatul
acesteia, care va fi semnat de adjudecător, creditor, debitor, precum şi de
adjudecatar. Adjudecătorul va elibera, sub semnătura sa, fiecărui adjudecatar în
parte o dovadă care va cuprinde data şi locul licitaţiei, numele adjudecatarului sau
a denumirii adjudecatarului, indicarea bunului adjudecat şi, după caz, a preşului
plătit sau care urmează să fie plătit. Dovada eliberată fiecărui adjudecatar
constituie titlul de proprietate asupra bunurilor vândute, dar, dacă lipseşte o
asemenea înscriere, este admisă proba cu martori (conform art. 813 CC). În cazul
titlurilor de credit nominative, adjudecatarul va putea obţine transferul acestora pe
numele său, în temeiul unei copii legalizate de pe acest proces-verbal.
În toate cazurile, predarea bunului se va face după achitarea integrală a
preţului, până la predarea, adjudecatarul suportă riscul pieirii bunului adjudecat.
În cazul vânzării unui imobil vânzătorul şi adjudecatarul trebuie să
întocmească contractul de vânzare-cumpărare a imobilului în termen de 10 zile de
la cererea celeilalte părţi (art. 814 CC).

83
Prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept
real, care a făcut obiectul urmăririi silite, se transmite de la debitor la adjudecatar.
De la această dată, adjudecatarul are dreptul la fructe şi venituri şi suportă toate
sarcinile imobilului.
Totuşi, vânzarea poate avea loc, în anumite condiţii, şi cu plata preţului în
rate. La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare adjudecatarul plăteşte
vânzătorului o anumită sumă prevăzută în contract, iar restul sumei până la plata
integrală a preţului adjudecatarul este obligat să-l plătească în termen stabilit în
contract.
Imobilul care a fost cumpărat cu plata preţului în rate, cumpărătorul nu îl va
putea înstrăina sau greva, fără încuviinţarea creditorilor urmăritori, înainte de plata
integrală a preţului.
În cazul în care adjudecatarul nu achită preţul în condiţiile contractului,
adjudecătorul are dreptul, pe lângă remediile de care dispune, vânzătorul, să
revândă bunul la licitaţia următoare în conformitate cu uzanţele şi numai după
notificarea corespunzătoare a adjudecatarului.
Adjudecatarul nu are dreptul să participe din nou la licitaţie şi este obligat să
plătească diferenţa dintre preţul cu care bunul i-a fost vândut şi preţul cu care a fost
revândut, dacă acesta este mai mic, dar nu are dreptul să pretindă excedentul. El
răspunde, de asemenea, în cazul vânzării silite, faţă de vânzător, de persoana în a
cărei favoare a fost sechestrat bunul şi faţă de creditorul care obţinuse o hotărâre
judecătorească pentru dobânzile, costurile şi prejudiciile cauzate prin neexecutare.
Adjudecatarul al cărui drept de proprietate asupra unui bun dobândit la
licitaţie este lezat printr-un sechestru exercitat de un creditor al vânzătorului poate
cere de la vânzător preţul plătit dobânzile aferente şi costurile. El poate, de
asemenea, obţine preţul dobânzile aferente şi costurile de la creditorul vânzătorului
căruia i-a fost transmis bunul.
Adjudecatarul poate cere de la creditorul în cărui favoare a fost instituit
sechestrul repararea prejudiciului cauzat prin iregularităţile sechestrului sau ale
vânzării.

84
ÎNCHEIERE

La încheiere se poate de spus că:

1) Contractul de vânzare-cumpărare este un contract în baza căruia o parte


numită vânzător se obligă să predea un bun în proprietatea celeilalte părţi, numit
cumpărător, iar aceasta se obligă să preia bunul şi să plătească preţul convenit.
În baza acestui contract cetăţenii au posibilitatea de a vinde surplusul de
bunuri acumulate sau bunurile devenite cu timpul inutile pentru proprietar din
diferite motive.
În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare este un contract foarte
important şi des utilizat în viaţa cotidiană, prin intermediul cărora se satisfac
necesităţile materiale şi spirituale ale cetăţenilor.

2) Obiectul contractului de vânzare-cumpărare pot forma atât drepturile


reale, cât şi drepturile de creanţă, drepturile din domeniul proprietăţii intelectuale
sau drepturile asupra unei universalităţi care cuprind nu numai drepturi ci şi
datorii.
Nu pot forma obiectul contractului drepturile personale nepatrimoniale şi
cele patrimoniale care au caracter strict personal sau drepturile prevăzute de lege.

85
3) Din definiţie, se vede, că contractul de vânzare-cumpărare are
următoarele caractere juridice:
- sinalagmatic (bilateral);
- oneros;
- comutativ;
- consensual;
- translativ de proprietate;
- instantaneu.
Pe parcursul lucrării fiecare dintre aceste caractere a fost studiat în parte.

4) Cunoscând o evoluţie multiseculară, contractul de vânzare-cumpărare


reprezintă şi astăzi una din instituţiile tradiţionale, principale ale dreptului civil.
Astăzi, contractul de vânzare-cumpărare este cel mai răspândit contract ce asigură
atât circuitul civil, cât şi cel comercial, conform acestor caractere contractul de
vânzare-cumpărare a fost studiat după metoda istorică care reprezintă tema lucrării
şi obiectul studiului efectuat.

5) Pentru acestea au fost studiate teoretic condiţiile de valabilitate prin


prisma evoluţiei istorice a contractului de vânzare-cumpărare, a valorii necesităţii
condiţiilor de valabilitate şi a analizei juridice a condiţiilor de valabilitate.
Structural pe parcursul lucrării conform scopurilor şi direcţiilor de studiere a
condiţiilor de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare studiul a fost
distribuit pe capitole cu următoarea tematică:
Capitolul I – „Noţiunea şi caracterele generale a contractului de vânzare-
cumpărare” – a fost studiată partea teoretică a contractului de vânzare-cumpărare
cu includerea noţiunilor generale a contractului şi a elementelor acestuia.
Capitolul II – „Condiţiile de valabilitate a contractului de vânzare-
cumpărare” – a abordat tema lucrării, aceasta este şi partea generală de studiu a
condiţiilor de valabilitate, studiindu-le după condiţii de fond şi de formă.

86
Capitolul II – „Varietatea contractului de vânzare-cumpărare” – a studiat
particularităţile contractului de vânzare-cumpărare a imobilelor, privatizarea şi a
vânzării prin licitaţie prin prisma legislaţiei Republicii Moldova.
În opinia mea ca recomandare, ar fi binevenită adoptarea şi revizuirea unor
legi, ca anume:
1) Ar fi binevenită adoptarea Codului Comercial, care ar reglementa în
detaliu vânzarea-cumpărarea în cazul antreprizei şi stabilirea corectă a
relaţiilor comerciale între părţile contractante.
2) Stabilirea unor norme bine stabilite în ce priveşte vânzarea prin leasing:
în rate, ar fi salutabil dacă legislatorul i-ar inspira din practica
internaţională.
3) Privatizarea este un proces, care ajută la creşterea economică şi
dezvoltarea socială şi din acest punct de vedere procesul de privatizare
trebuie să fie revizuit şi republicat, poate fi introdusă privatizarea prin
bani.
4) Reglementarea mai detaliată a contractului de vânzare-cumpărare la
licitaţie. Legislaţia Republicii Moldova, cu părere de rău, reglementează
doar parţial aspectele generale în contractul de vânzare-cumpărare la
licitaţie.
În concluzie, contractul de vânzare-cumpărare este unul din cele mai
flexibile şi eficiente modalităţi de reglementare a rapoartelor social-juridice.
Anume din acest punct de vedere, condiţiile de valabilitate a contractului de
vânzare-cumpărare reprezintă acel pilon, care determină existenţa sau nulitatea
contractului de vânzare-cumpărare este destul să nu fie îndeplinită una din
condiţiile de valabilitate şi contractul cade sub incidenţă nulităţii totale sau parţiale
a actului juridic, anume din această cauză, consider că condiţiile de valabilitate a
contractului de vânzare-cumpărare este un subiect important şi care necesită
studiul detaliat.

87
BIBLIOGRAFIE
Izvoare doctrinare
1. Radu I. Motica, Florin Moţiu

„Contracte civile. Teoria şi practică judiciară”


Editura: „Lumina-Lex”, Bucureşti, 2004
2. Conferenţiar Universitar Dr. Dumitru C. Florescu
„Drept Civil. Teoria generală a obligaţiilor”, Tratat. Vol. 1
Editura: „Universităţii Titu Maiorescu”, Bucureşti, 2002
3. Alexandru Ţiclea, Botea Gheorghe, Veronica Stoica

„Drept Civil”
Editura: „Lumina-Lex”, Bucureşti, 1997
4. Veronica Stoica, Nicolaie Puşcaş, Petrică Truşcă
„Drept Civil. Insituţii de drept civil”
Editura: Universul Juridic, Bucureşti, 2003
5. Camelia Toadar
„Drept Civil. Contracte Speciale”
Editura: All Beck, Bucureşti, 2003
6. Profesor universitar Dr. Francisc Deak

88
„Tratat de Drept Civil. Contracte Speciale”
Editura: Universul Juridic, Bucureşti 2001
7. Dumitru Macovei, Marius Sebastian-Striblea

„Drept Civil. Contracte. Succesiunea”


Editura: Junimea, Iaşi 2000.
8. Dumitru C. Florescu
„Drept Civil. Contracte speciale”
Editura: Titu Maiorescu, Bucureşti 2001
9. Titus Prescure
„Curs de contracte civile”
Editura: Rosetti, Bucureşti 2003

10. Prof. universitar Dr. Aspazia Cojocaru judecător la Curtea Constituţională,

„Contracte Civile”
Editura: Lumina-Lex, Bucureşti 2004,
11. Dr. Simona-Maya Teodoroiu

„Drept Civil”, Curs universitar


Editura: Lumina-Lex, Bucureşti 2004
12. Conferenţiar Dr. Dan Chirică

„Drept Civil. Contracte speciale”


Editura: Lumina-Lex, Bucureşti 1997
13. Prof. univ. Dr. Iosif R. Urs, Prof. univ. Dr. Smaranda Angheni

„Drept Civil. Contracte civile”, Vol. III


Editura: Oscar Print, Bucureşti 2000
14. Igor Trofimov

„Drept Civil. Contractele civile”


Editura: Acad. „Ştefan cel Mare” a MAI Republica Moldova
Chişinău 2004
15. Gheorghe Chibac, Aurel Băieşu, Alexandru Rotari, Oleg Efrim

„Drept Civil. Contracte speciale”, Volumul III, Chişinău, 2005


16.Dr. Raul Petrescu
89
„Drept Civil. Contracte speciale”,
Bucureşti, 2003
17. Dan Chirică „Contractele speciale, civile şi comerciale”,

Editura: Rosetti, Bucureşti 2005


18. А.Ф. Черданцев

«Толкование права и договора»


Издание: Юнити, Москва, 2003
19. Л.А. Феонова

«Контракты», Москва, 2001


20. Тихомиров

«Договоры», Москва, 2005

Izvoare normative
1) Constituţia Republicii Moldova, Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
nr.1, 1994
2) Codul Civil al Republicii Moldova, Legea Republicii Moldova, nr.1107-XV
din 6 iunie 2002, Monitorul Oficial, nr.082 din 22.06.2002
3) Legea privind circulaţia juridică a bunurilor imobile, nr.1543-XIII,
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.44-46/318 din 21.05.1998
4) Legea cadastrului bunurilor imobile din 25.02.1998, Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, nr.44-46 din 1998
5) Legea privatizării fondului de locuinţe din 10.03.1993, Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, nr.5/126 din 30.05.1993, Legea republicată în
Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.5-7 din 2000
6) Legea privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului
din 25.07.1997, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.57-58/515 din
04.09.1997, Legea republicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
nr.147-149 din 06.12.2001
7) Legea cu privire la migraţiune din 06.12.2002, Monitorul Oficial al
Republicii Moldova, nr.1-2/2 din 15.01.2003

90
8) Legea cu privire la antreprenoriat şi întreprinderi, nr.845-XII din
03.01.1992, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.2 din 28.02.1994
9) Regulamentul privind invintarierea, aprobat prin ordinul Ministerului
Finanţelor, nr.30 din 05.03.2001, Monitorul Oficial al Republicii Moldova,
nr.426-XIII, din 04.04.1995, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.28
din 25.05.1995
10) Legea cu privire la privatizare, nr.627-XII din 04.07.1991, Legea
republicată în Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.135-136 din
09.12.1999, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.61-63 din
16.04.2004
11) Legea cu privire la privatizare fondului de locuinţe, nr.1324-XII din
10.03.1993, Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr.5/126 din
30.05.1993

91