Hotarare Bakos

ECLI:RO:JDARD:2021:001.
002773
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA ARAD Operator
3208
SECŢIA CIVILĂ
DOSAR NR. 11417/55/2020
Sentinţa civilă nr. 2773

Şedinţa publică din data de 10.06.2021
Preşedinte: Romina Florina Bondor
Grefier: Ramona Floriana Filimon
S-a luat în examinare acţiunea civilă formulată de reclamantul Oraşul Curtici prin primar
în contradictoriu cu pârâţii Istrate Ioan, Năstase Alina-Camelia (fostă Pîrvu), Nicolicea Paidola
Petru, Ardelean Ioan, Bakos Angelica, Dumitraş Florin-Ilie, Vărşendan Marius Gheorghe, Moţ
Elena, Table Traiana Elena (fostă Moţ), având ca obiect rezoluţiune contract.
Se constată că judecarea cauzei pe fond a avut loc în şedinţa publică din data de
18.05.2021, când susţinerile părţilor au fost consemnate în încheierea din acea zi, încheiere ce face
parte integrantă din prezenta hotărâre, amânându-se pronunţarea pentru data de 26.05.2021,
respectiv 02.06.2021 şi 10.06.2021 când
INSTANŢA,
Deliberând asupra cererii de faţă, constată următoarele:

Prin acţiunea civilă înregistrată la Judecătoria Arad la data de 24.07.2020 sub nr. de dosar
11417/55/2020, reclamantul Oraşul Curtici prin primar în contradictoriu cu pârâţii Istrate Ioan,
Năstase Alina-Camelia (fostă Pîrvu), Nicolicea Paidola Petru, Ardelean Ioan, Bakos Angelica,
Dumitraş Florin-Ilie, Vărşendan Marius Gheorghe, Moţ Elena, Table Traiana Elena (fostă Moţ), a
solicitat a se constata rezoluțiunea contractelor de vânzare- cumpărare încheiate între reclamant și
pârâți şi aplicarea clauzei penale contractuale, prin sancționarea pârâților pentru nerespectarea
Caietelor de sarcini asumate și a obligațiilor prevăzute în contractele încheiate cu unitatea
administrativ teritorială a orașului Curtici.
În motivare, s-a arătat că prin Hotărârea de Consiliu Local nr. 116/18.07.2006, organul
deliberativ al orașului Curtici a hotărât vânzarea prin licitație publică a terenurilor destinate
construirii de spații comerciale, înscrise în CF cu nr. top 158 Ps 684-1-2 până la nr. top 158 Ps684/l/
33, iar prin aceeași Hotărâre de Consiliu Local aprobându-se și documentația care a susținut
vanzarea prin licitație a terenurilor respective, constând în Caietul de Sarcini, Intructiunile pentru
participantii la licitație şi contract tip de vânzare -cumpărare.
Conform conținutului documentației de atribuire, transferul dreptului de proprietate de la
vânzător la cumpărător se va realiza prin îndeplinirea unor sarcini, după cum urmează:
-în conformitate cu Caietul de sarcini, la punctul 1.1 “Obiectul vânzării”, se prevede în mod
categoric: “ Condiția vânzării este realizarea de către cumpărător a investițiilor cuprinse în
Certificatul de urbanism, în Planul Urbanistic General, Regulamentul Local de Urbanism, implicit
Planul Urbanistic de detaliu” coroborat cu art.II, 2.2 “ Termenul de finalizare al investiției, respectiv
construcția spațiului comercial este de 7 ani de la data transmiterii dreptului de proprietate, în
eventualitatea în care cumpărătorul nu va avea finalizat obiectivul impus (spațiul comercial) în
termenul indicat, vânzătorul îşi rezervă dreptul de a revoluționa unilateral contractul de vanzare-
cumpărare, pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor însușite prin Caietul de sarcini si prin
antecontractul/contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică.
Rezoluţiunea va opera de plin drept, fără intervenția instanței, fără a fi necesară punerea în
întârziere și fără a orice altă formalitate prealabilă.
În accepțiunea prezentului caiet de sarcini, investiția finalizată presupune finalizarea
spațiului comercial, în sensul întocmirii procesului-verbal de recepție finală.”
1
1.1. Condiția vânzării este realizarea de către cumpărător a investițiilor cuprinse în
Certificatul de urbanism: nu s-a solicitat niciodată de către cumpărători eliberarea certificatului de
urbanism, ceea ce conduce la concluzia certă ( verificabilă în teren) că nu există investiţii realizate,
sau dacă ar fi realizate s-ar fi realizat prin încălcarea Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării
lucrărilor de construcții.
1.2. Termenul de finalizare al investiției, respectiv construcția spațiului comercial este de
7 ani de la data transmiterii dreptului de proprietate; data transmiterii dreptului de proprietate este
data contractelor de vânzare-cumpărare, clemenţa acordată de către autoritatea locală, a fost
prelungirea termenului de realizare a investiției cu încă 3 ani si 6 luni, conform
HCl.nr.46/9.04.2014, termen expirat în data de 9.06.2017 însă nici în acest termen nu s-a realizat
obiectul investiției.
1.3. În eventualitatea în care cumpărătorul nu va avea finalizat obiectivul impus (spațiul
comercial) în termenul indicat, vânzătorul îşi rezervă dreptul de a rezoluționa unilateral contractul
de vânzare-cumpărare, pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor însușite prin Caietul de sarcini şi
prin antecontractul/contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică. Rezoluțiunea va opera de
plin drept, fără intervenția instanței, fără a fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă
formalitate prealabilă.
Rezoluțiunea va opera de plin drept, conform contractului, fără punerea în întârziere și fără
intervenția instanței de judecată, producând următoarele efecte; rezoluțiunea are ca prim efect
desființarea contractului. Prin urmare, este ca si când acel document nu ar fi fost vreodată încheiat.
Din momentul in care această instituție judiciară îşi produce efectele, contractul încetează să mai
existe. Prin urmare, contractele de vânzare-cumpărare au fost rezoluționate de drept la data expirării
prelungirii acordate de către autoritatea locală prin HCL nr, 46/9.04.2014, în speță la data de
9.06.2017,
Cu toate că, rezoluțiunea operează de plin drept, fără intervenția instanței, fără a fi necesară
punerea în întârziere și fără a orice altă formalitate prealabilă, orașul Curtici a ales constatarea și
printr-o hotărâre judecătorească, având în vedere art.24 din Legea nr.7/1996 privind publicitatea
imobiliară: „Drepturile reale imobiliare și promisiunea de a încheia un contract având ca obiect
dreptul de proprietate asupra imobilului sau un alt drept în legătură cu acesta, înscrise în baza unor
acte juridice în care părțile au stipulat rezilierea sau rezoluțiunea în baza unor pacte comisorii, se
radiază în baza unei: a) declarații în formă autentică a părților; b) încheieri de certificare fapte, prin
care notarul public constată îndeplinirea pactului comisoriu, la solicitarea părții interesate; c)
hotărâri judecătorești”, practic având în vedere aceste cerințe impuse de legislația in materia
publicității imobiliare, fără intervenția instanței de judecata unitatea administrativ-teritoriala nu şi-
ar putea înscrie in cartea funciara dreptul de proprietate in temeiul rezoluțiunii contractelor, decât
dacă s-ar supune literei c) art.24, alin.4 din Legea nr.7/1996, Oficiul de Cadastru si Publicitate
Imobiliara solicitând expres conform procedurii legale, îndeplinirea uneia dintre aceste trei condiții
prevăzute in articolul de lege menționat.
Reclamantul a solicitat a se dispune asupra aplicării clauzei penale pentru fiecare pârât
nominalizat, conform conform art.II, pct.2.2 din Caietele de sarcini:” părțile convin ca în
eventualitatea în care cumpărătorul nu își execută în mod culpabil obligația de realizare a
obiectivului spațiu-comercial, să plătească cu titlul de daune interese un procent de 25% din
valoarea de circulație a terenului la momentul rezoluțiunii contractului”.
Atâta timp cat transferul definitiv al dreptului de proprietate s-a realizat sub condiție
rezolutorie pentru vânzător şi condiție suspensivă pentru cumpărător, proprietatea afectată de
condiție rămâne la vânzător prin neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către cumpărător.
Condiția este rezolutorie atunci când îndeplinirea ei determină desființarea obligației (art. 1.401
NCC); în funcție de îndeplinirea sau neîndeplinirea acestei condiții se va stabili dacă obligația va
mai produce sau nu efectele specifice, dacă însuși contractul va rămâne valabil.
Astfel că, din documentația de atribuire a terenurilor și din contractele de vânzare
cumpărare rezultă că, în cazul în care cumpărătorul nu va realiza investiția privind construcția
spatiilor comerciale în termen de 7 ani de la data contractului de vânzare-cumpărare, nu va deveni
proprietar definitiv, iar vânzarea se va desființa cu efecte retroactive, prin rezoluţiune și mai mult de
2
atât, cumpărătorul va trebui să suporte o clauză penală în cuantum de 25% din valoarea de circulație
a terenului.
În drept, a invocat art. 194 CPC , art. 1549 CC, art.24, alin.4 din Legea nr.7/1996.
În probaţiune, a depus înscrisuri.
La data de 08.09.2020, reclamantul Orașul Curtici prin Primar a depus o modificare a
cererii de chemare în judecată cu privire la evaluarea imobilelor care nu au fost incluse în
Raportul de Evaluare iniţial atașat cererii de chemare in judecata, dar care sunt incluse in
contractele de vânzare cumpărare, prin evaluarea acestora de către evaluatorul autorizat printr-un
Raport de evaluare completator, după cum urmează:
- contractul de vânzare-cumpărare cu tir.249 din data de 12 martie 2007, cumpărător Năstase Alina-
Camelia (fostă Pîrvu Alina Camelia, Pîrvu fiind numele de dinainte de căsătorie), cuprinde si
imobilul inscris in CF nr.10377 in valoare de 26,533.10 valoarea totala actualizată a imobilelor
cumpărate fiind de 73.496,69 lei, ( CF nr.l0265=23.455,26 + CF nr.l0266=23.508,33 lei + CF
nr.10377 in valoare de 26,533.10 ), valoare la care se aplica 25% conform clauzei penale, din care
rezultă valoarea finală a clauzei penale ce trebuie suportată de către cumpărător, în cuantum de
18,374.17 lei;
- contractul de vânzare-cumpărare cu nr. 165 din data de 22 februarie 2007, cumpărător Nicolicea
Paidola Petru, căsătorit cu Nicolicea Paidola Mariana, cuprinde şi imobilul înscris in CF nr.10388 in
valoare de 26,533.10 lei , imobilul inscris in CF nr.10389 in valoare de 26,533.10 lei, imobilul
inscris in CF nr. 10419 in valoare de 26,533.10 lei si imobilul inscris in CF nr.10452 in valoare de
26,533.10 lei valoarea actualizată a imobilelor cumpărate fiind de 176,551.10 lei ( CF nr.
10277=23.455,26 lei +CF nr. 10278=23,508.33 lei +CF nr.l0279=23,455.26 lei+ CF nr.10388
=26,533.10 lei + CF nr.10389 =26,533.10 lei + CF nr.l0419=26,533.10 lei+ CF nr.10452
=26,533.10 lei ), valoare la care se aplica 25% conform clauzei penale, din care rezultă valoarea
finală a clauzei penale ce trebuie suportată de către cumpărător, în cuantum de 44.137,77 lei;
- contractul de vânzare-cumpărare cu nr.321 din data de 2 aprilie 2007, cumpărător Bakos Angelica,
căsătorită cu Bakos Mihai, cuprinde si imobilul inscris in CF nr.10431 in valoare de 26,533.10 lei,
valoarea actualizată a imobilelor cumpărate fiind de 73,496.69 lei, ( CF nr. 10286=23,508.33 lei+
CF nr. 10287=23,455.26 lei+ CF nr.10431 =26,533.10 lei) valoare la care se aplica 25% conform
clauzei penale, din care rezultă valoarea finală a clauzei penale ce trebuie suportată de către
cumpărător, în cuantum de 18,374.17 lei
- contractul de vânzare-cumpărare cu nr.322 din data de 2 aprilie 2007, cumpărător Ardelean Ioan,
căsătorit cu Ardelean Marinela, cuprinde si imobilul inscris in CF nr. 10432 in valoare de 26,533.10
Iei, valoarea actualizată a imobilelor cumpărate fiind de 49,988.36 lei ei, ( CF nr. 10285=23,455.26
+CF nr. 10432 =26,533.10 lei) valoare la care se aplica 25% conform clauzei penale, din care
rezultă valoarea finală a clauzei penale ce trebuie suportată de către cumpărător, în cuantum de
12,497,09 lei.
Valoare totală actualizată a obiectului cererii, prin aplicarea clauzelor penale pentru fiecare
contract în parte, este de 140,068,17 lei.
Drept urmare, reclamantul a solicitat admiterea rezoluţiunii contractelor de vânzare-
cumpărare şi obligarea pârâţilor la plata clauzei penale.
La data de 25.09.2020 pârâtul Nicolicea-Paidola Petru a depus întâmpinare prin care a
solicitat respingerea acțiunii ca netemeinică şi nelegală, în subsidiar fiind introdusă de o persoană
fără calitate procesuală, cu cheltuieli de judecată.
Pârâtul a susţinut că acțiunea a fost introdusă de o persoană fără calitate procesuală, aşa
cum se poate observa din contractele de vânzare cumpărare încheiate în forma autentică între părțile
contractante/semnatare, în calitate de vânzător Consiliul Local al Orașului Curtici prin reprezentant
în urma unei Hotărâri de Consiliu Local nr. 116/18.07. 2006, iar în calitate de cumpărător
Nicolicea-Paidola Petru şi alţii pentru alte parcele.
Obiectul contractului constă in transferul proprietății parcelelor incluse in extravilanul
localității Curtici cu destinaţia pășune, înscrise in CF-uri nedefinitive, prețul fiind stabilit prin
supraevaluare la o valoare de 4 euro/mp corespunzătoare cu suma de 40.000 euro/ha in anul 2007,
perioada in care prețul de circulaţie pentru acest teren nu depăşea 2000 euro/ha teren agricol.
3
Pârâtul a precizat că păşunea se supune unui regim de schimbare a destinației foarte
restrictiv, cu îndeplinirea unor anumite condiții,
Supraevaluarea implica îndeplinirea unor sarcini ce cad in sarcina vânzătorului de
schimbare a destinației terenului şi de înscriere in cartea funciara cu actualizarea datelor in urma
adoptării unor hotarari şi a aprobării documentației tehnice de elaborare a Planurilor Urbanistice
Zonale şi Generale, PUZ/PUG ce cad exclusiv in sarcina vânzătorului.
La semnarea contractului, pentru a deveni atractive ofertele, vânzătorul a prezentat o schița
de parcelare prezentând dezvoltarea zonala pentru viitorul apropiat care sa le permită construirea de
spații comerciale cu îndeplinirea tuturor condițiilor necesare obținerii avizelor de
funcţionare/construire, de la unitățile administrative teritoriale (ISU, MEDIU,DSP,ENEL).
Întrucât investițiile primăriei in acea zona nu reprezenta o prioritate s-au blocat toate
demersurile de încurajare a construirii, respectiv s-a întrevăzut oportunitatea celor ce speculează
afacerile imobiliare in zona, de a anula contractele existente cu încălcarea in mod flagrant a
proprietăților pârâţilor înainte de a se pronunța instanța in acest sens.
Atât timp cât contractele de vânzare cumpărare işi produc efectele iar pârâţii sunt intabulaţi
in cărțile funciare cu titlul de proprietari, drepturile lor sunt garantate constituţional.
Pârâtul a arătat că pentru ridicarea unui spaţiu acomercial erau necesare a fi îndeplinite
cumulativ mai multe condiţii or, fără sprijinul UAT sunt blocate toate demersurile de construire la
nivel de spatii comerciale, drept dovada , nici un spațiu comercial nu a fost edificat pe parcelele ce
urmau să îndeplinească condițiile de construire cu aceasta încadrare, fapt omis in expertiza de
evaluare.
Pârâtul a arătat că nu are nicio culpă în indeplinirea sarcinilor contractuale , acestea căzând
exclusiv in sarcina vânzătorului.
Nu lipsite de importanţă sunt rubricile lipsă din Caietul de sarcini, nici in prezent nefiind
completate.
Un alt aspect foarte important este conținutul contractului in care se evidențiază ca
imobilele se vând liber de orice sarcini sau privilegii chiar nenotate in cartea funciara, anexarea
caietului de sarcini contrazicând conținutul actului autentic acceptat şi semnat de părţi.
Viciile strecurate in conținutul Caietului de sarcini atrag nulitatea acestuia.
La pagina 6 din Caietul de sarcini, I. Obiectul vânzării 1.2 există rubrica
lipsa/necompletată referitoare la HCL a orașului Curtici privind aprobarea Planului Urbanistic
General şi a Regulamentului de urbanism, ducând la atragerea nulității absolute a acestuia
Pârâtul a arătat că în data de 22.02.2007 a cumpărat in baza contract de vanzare-cumparare
nr. 165 mai multe parcele de pășune ,respectiv 7 parcele ,in urma procesului verbal de licitație din
17.01.2007 şi a Hotărârii CL nr. 115,116/20.01.2007, de la Consiliul Local al Orașului Curtici, prin
reprezentant Miloaca Petru, cu prețul total de 13.308 EURO, achitat în intregime înainte de
semnarea contractului.
Înainte de cumpărarea acestor parcele a fost la o întâlnire cu primarul A.Anitei Nicolae,
care le-a prezentat oportunitatea acestei achiziții, arătându-le o schița de parcelare, obligându-se să
realizeze un PUZ/Plan Urbanistic Zonal/prin care sa duca la îndeplinire vânzarea acestor parcele
întrucât nu se putea construi fără acest PUZ prin care se stabileau toate condițiile şi erau avizate de
toate structurile inclusiv MEDIU , DSP şi ISU. Din păcate Primarul nu şi-a ţinut promisiunea , iar la
finele anului 2007 a trecut terenul din pășune în intravilan şi a dat denumire străzilor, fără a face
acces la parcelele cumpărate şi utilităţi.
Toate parcelele aferente străzilor si trotuarelor aparțin vânzătorului respectiv Consiliul
Local Curtici.
S-a mai arătat că utilitățile respectiv alimentarea cu apa, canalizarea, alimentarea cu
energie electrica si gaz metan, realizarea străzilor si trotuarelor erau obligațiile vânzătorului,
obligații confirmate şi de realizarea parțială a acestora incepand cu anul 2016-2017 când a fost
realizată alimentarea cu apa, anul 2019-2020 când a fost realizata parţial alimentarea cu energie
electrica şi gaz metan.
În concluzie, rezulta că realizarea utilităților stradale aparțin Consiliului Local Curtici,
numai că cele mai importante nu au fost încă edificate.
4
Din cele 7 parcele cumpărate 3 parcele sunt pentru realizarea spatii comerciale iar celelalte
4 parcele sunt pentru realizarea case individuale, Parcelele aferente realizării de spatii comerciale au
fost ocupate pana anul trecut de cei care au realizat lucrările la linia de cale ferata de mare viteza,
Arad-Curtici.
Cu toate ca au fost vândute 33 parcele pentru edificare spatii comerciale, doar proprietarii a
17 parcele au fost chemați in judecata, în condițiile în care nici ceilalți 16 proprietari nu au putut
construi. Terenul este tot pășune ca in anul 2007, nu este drum, nu sunt trotuare, nu este canal1zare,
nu sunt locuri de parcare.
Pârâtul a solicitat respingerea acțiunii și constatarea nulităţii absolute a caietului de
sarcini, din următoarele considerente:
Vânzătorul Consiliul Local Curtici a vândut parcelele la licitație, în contractul de vânzare -
cumpărare fiind precizat clar ca imobilele se vând libere de orice sarcini sau privilegii chiar
nenotate in cartea funciara.
Cererea de chemare in judecata este făcută de primar fără a avea Hotărârea Consiliul Local
Curtici, deci nu avea calitate procesuală.
Caietul de sarcini a fost pentru tinerii care au primit teren cu titlu gratuit cu obligația de a
construi în termen de 7 ani şi cu rea credința au asimilat acest caiet şi celor care au cumpărat la
licitație la prețul supraevaluat de 4 euro/mp respectiv 40.000 eur/ha în condițiile în care 1 ha teren
agricol valora 2.000 euro, acele parcele de pășune in 2007 care au același statut şi azi, neavând
drum de acces şi utilităţi.
Faptul ca au premeditat înșelarea pârâţilor rezultă din schița de parcelare in care terenul
aferent străzii cu spatiile comerciale are o deschidere de 10.5 m, iar terenul aferent străzilor pentru
construire case are 16 m deschidere. este contrar legii ca o strada colectoare a 7 străzi care se
descarcă perpendicular pe aceasta să fie de 10.5 m cu tot cu trotuare, situație care nu putea trece
dacă pentru realizarea acestui cartier nou se realiza un plan urbanistic zonal, PUZ , în care trebuiau
prezentate si locurile de parcare. Pentru a putea construi spatii comerciale trebuie îndeplinite
simultan mai multe condiții printre care aviz ISU şi aviz mediu, avize care nu se pot obține in
condițiile inexistentei canalizarii, drumului de acces , parcării şi hidranţilor.
Pârâtul a solicitat şi constatarea nulităţii absoluta a Caietului de Sarcini deoarece la
capitolul 1. OBIECTUL VANZARII, nu sunt trecute Hotărârile Consiliului Local privind aprobarea
PLANULUI URBANISTIC GENERAL şi al Regulamentului de Urbanism , nici Unitatea
Teritoriala de Referința, acestea nefiind atunci, a fost doar o schița de parcelare.
Pârâtul a precizat că este de acord cu plata despăgubirilor pentru aceste parcele la prețul
pieţei, pentru realizarea Centurii de ocolire Curtici.
La data de 29.09.2020 pârâtul Vărșendan Marius-Gheorghe a depus întâmpinare prin care
a solicitat respingerea acțiunii, cu obligarea acestuia la cheltuieli de judecată.
Pe cale de excepție, pârâtul a invocat netimbrarea acțiunii reclamantului și, pe cale de
consecinţă, anularea acesteia.
Pârâtul a arătat că veniturile publice reprezintă obligații bănești, stabilite în mod unilateral
prin legislația financiar-fiscală, în sarcina persoanelor fizice și juridice care realizează venituri sau
dețin bunuri supuse impozitării, însă sumele obținute din vânzarea bunurilor imobile, proprietate
privată a Orașului Curtici, deși se fac venit la bugetul local, nu constituie venituri publice.
În prezenta cauză nu este aplicabil nici un text de lege care să prevadă scutirea
reclamantului de la plata taxei judiciare de timbru, categoria de venituri publice la care se referă
reclamantul - invocând alin. (2) al art. 30 din O.U.G. nr. 80/2013 - fiind veniturile publice ale
bugetului local al Orașului Curtici, care însă nu includ veniturile obținute din vânzarea terenului în
baza Contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 848/01.11.2007, reclamantul
confundând, prin urmare, bugetul instituției publice cu noțiunea de venit public.
Scutirea prevăzută de art. 30 alin. (1) din O.U.G. 80/2013 operează numai în măsura în
care cererea are ca obiect un venit public, în accepțiunea art. 30 alin. (2) din O.U.G. 80/2013. În
măsura în care ea vizează un venit propriu (vânzarea de terenuri), scutirea de plata taxei de timbru
nu operează, întrucât prin acțiune se cere rezoluțiunea unui contract civil.
5
Prin urmare, reclamantul datorează taxa judiciară de timbru pentru capătul de cerere
privind constatarea rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare nr. 848/01.11.2007 și pentru
capătul de cerere privind pretenția sa în valoare de 11.740,89 lei.
Pârâtul a invocat şi prescripția dreptului material la acțiune arătând că în prezenta cauză
sunt aplicabile prevederile Decretului nr. 167/1958, întrucât prescripția a început la data semnării
contractului, la 01.11.2007, iar cu privire la data când acest termen s-a împlinit se impune a se
distinge 2 situații:
1) raportat la înscrisul intitulat “Caiet de sarcini”, depus de reclamant în susținerea
pretențiilor sale, acesta nu este datat și nu privește imobilul pe care reclamantul i l-a vândut în baza
Contractului de vânzare-cumpărare nr. 848/01.11.2007, astfel că acest înscris nu îi este opozabil,
prin urmare, pârâtul Vărşendan apreciază că în raport de obligațiile stabilite de părţi prin acte
bilaterale, sinalagmatice, curge termenul general de prescripție de 3 ani, care s-a împlinit la data de
01.11.2010,
2) Dacă s-ar lua în considerare înscrisul denumit “Caiet de sarcini”, act nedatat, care nu se
referă la imobilul pe care l-a cumpărat pârâtul, în care este menționat un termen de 7 ani pentru
edificare construcții cu destinație de spațiu comercial, termenul de prescripție s-a împlinit la data de
01.11.2014, respectiv la împlinirea termenului.
Pârâtul a invocat excepția inadmisibilităţii acțiunii, prin prisma regimului juridic al
rezoluțiunii judiciare, raportat la motivele invocate de reclamant și probele depuse în susținerea
cererii de chemare în judecată.
Pârâtul a arătat că în cauză este vorba despre un contract sinalagmatic, cu privire la care nu
se poate pune problema desființării pentru neexecutare culpabilă a obligațiilor de către părți, câtă
vreme obligațiile asumate de ambele părți contractante au fost executate la momentul semnării
contractului, respectiv vânzătorul a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului, iar
cumpărătorul a achitat prețul acestuia.
Drepturile și obligațiile părţilor au fost menționate expres în contractul de vânzare-
cumpărare nr. 848/01.11.2007, neexistând un înscris prin care pârâtul să îşi fi asumat și alte
obligații, precum edificarea unui spațiu comercial sau plata de daune-interese în cotă de 25% din
valoarea de circulație a terenului la momentul desființării prin rezoluțiune a contractului.
Pârâtul a arătat că nu îi este opozabilă nici Hotărârea Consiliului Local al Orașului Curtici
nr, 46/09.04.2014, invocată de reclamant, prin care acesta arată că a fost prelungit cu 3 ani și 6 luni
termenul pentru edificarea construcțiilor, întrucât, pe de o parte, acest act administrativ individual
nu i s-a comunicat, pe de altă parte, hotărârea nu se referă la spații cu destinație comercială, ci la
spații cu destinație de locuință (“imobile case”) și, deci, nu i se adresează.
Pe fond, pârâtul a solicitat respingerea cererii întrucât nu s-a făcut dovada existenței
prejudiciului, a unei fapte culpabile și a legăturii de cauzalitate dintre prejudiciu și culpa invocată,
dar nedovedită, a subsemnatului în neîndeplinirea obligațiilor contractuale.
Pârâtul a arătat că contestă faptul că datorează reclamantului suma de 11.740,89 lei în
temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. 848/01.11.2007, de altfel acesta nu a indicat temeiul
de drept al acestei pretenții, în speță nefiind aplicabile dispozițiile art. 1549 ale Noului Cod Civil,
având în vedere data semnării contractului de vânzare-cumpărare, 01.11.2007.
Pârâtul a arătat că reclamantul nu și-a manifestat voința prelungirii termenului de
construire și nu a cerut executarea vreunei obligații asumate de pârât prin contractul de vânzare-
cumpărare, alta decât plata prețului de vânzare a imobilului.
Totodată, din “Instrucțiunile pentru ofertanți privind licitația publică pentru vânzare teren-
spațiu comercial situat în extravilanul Orașului Curtici”, reiese că la “licitație se pot înscrie numai
persoane juridice” (pct. 1.1), ceea ce conduce la concluzia că reclamantul a depus la dosarul cauzei
un alt Caiet de sarcini decât cel în baza căruia s-a vândut la licitație terenul în baza Contractului de
vânzare-cumpărare nr. 848/01.11.2007.
Din probele depuse la dosarul cauzei de către reclamant, reiese că părțile și-au îndeplinit
obligațiile reciproce prevăzute în contractul de vânzare-cumpărare nr. 848/01.11.2007, că cererile
reclamantului sunt nefondate, în cauză nefiind depuse înscrisuri din care să reiasă că pârâtul s-a
obligat și la alte prestații decât plata prețului la cumpărarea imobilului.
6
La data de 29.09.2020, pârâta Nastase Alina a depus întâmpinare prin care a solicitat
respingerea ca fiind lipsită de interes a cererii, respingerea ca prescrisă şi fără obiect a cererii
de aplicare a clauzei penale, prin sancţionarea pârâtei pentru nerespectarea Caietului de
sarcini, ca urmare a admiterii excepției prescripției dreptului material la acțiune şi a lipsei de obiect
raportat la cel de-al doilea petit.
În subsidiar şi pe fond, pârâta a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii de aplicare a
clauzei penale prin sancţionarea acestei pârâte pentru nerespectarea Caietului de sarcini; cu
cheltuieli de judecată.
Pârâta Năstase Alina a participat la licitația organizată de Primaria Orașului Curtici , alături
de alte câteva sute de persoane, pentru cumpărarea de parcele de teren cu destinația de construire de
locuințe şi spaţii comerciale , precum şi alături de un număr însemnat de alte persoane care , în
urma unei selecții făcute de primărie, au primit necondiționat de nimic teren gratuit pentru
construirea de locuințe.
Terenul in cauză era fosta pășune comunală, figurând in evidenţe ca teren agricol, fără
drumuri şi infrastructură, singurele amenajări fiind șleaurile făcute de căruțe şi potecile făcute de
animale.
Pârâta a arătat că cererea de constatare a rezoluţiunii formulată de reclamant cu
privire la contractul de vânzare-cumparare încheiat intre părţi este lipsită de interes.
Prin primul petit se cere constatarea rezoluţiunii unui contract pentru care, nu doar ca
operează rezoluţiunea de drept, fără intervenția instanței, ci mai este şi ajuns la termen de mai bine
de trei ani, condiţii în care reclamanta nu mai are vreun interes actual să ceara constatarea
rezoluţiunii contractului, la mai bine de trei ani de când acesta a încetat prin ajungere la termen.
Lipsa de obiect a celui de-al doilea petit prin care se cere, la modul general, aplicarea
clauzei penale, prin sancţionarea pârâţilor, fără se arăta cum, sau cu ce.
Cât priveşte prescripția dreptului material la acțiune in obligarea pârâtei la plata unei
sume de bani, pârâta a arătat că, contractul a expirat la data de 09.06.2017, prin ajungere la termen.
Or, de la data respectiva nimeni nu a împiedicat reclamanta a solicite anumite pretenții materiale,
dacă a apreciat că i se cuvin.
Prezenta acțiune a fost înregistrată în data de 24.07.2020, la mai bine de trei ani de la data
la care apreciază ca a încetat contractul .
Pârâta a arătat că în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 2517 C.civ. prevede: Termenul
prescripției este de 3 ani, dacă legea nu prevede un alt termen.
Pârâta a arătat că nu există o neîndeplinire culpabilă a obligației sale, reclamanta
neândeplinindu-şi la rândul ei obligațiile asumate - excepția non adimpleti contractus.
Orașul Curtici şi-a asumat, după cum se poate constata din conținutul contractului şi al
Caietului de sarcini, ca garantează faptul că lucrările de sistematizare ulterioară a zonei de
dezvoltare economică nu vor afecta terenurile vândute, şi că asigură cumpărătorului, prin
autorizările ulterioare, aspectul arhitectural al zonei învecinate, precum şi respectarea legislației
privind protecția mediului. Or, reclamanta nu şi-a respectat niciuna dintre aceste obligaţii.
Astfel, în perioada premergătoare, pe timpul şi după licitație, conducerea primăriei
(primar , viceprimar , jurist, licitator , etc.) , le-au fluturat prin faţă , un plan din care rezultă că se va
realiza un cartier de locuințe modern, cu utilităţi şi facilitaţi de „tip european” , la standarde
nemaivăzute şi nemaintâlnite prin aceste părți , iar la toate observațiile făcute de participanţi înainte
de licitație, li s-a promis că va fi modificat caietul de sarcini, lucru care nu s-a întâmplat. Același
lucru s-a întâmplat şi după licitație , când s-a promis completarea cu o anexă a caietului de sarcini
până la întocmirea actelor autentice de proprietate , lucru care de asemenea nu s-a întâmplat.
Pârâta a arătat că indusă în eroare de promisiunile făcute de către conducerea primăriei a
licitat si cumpărat un teren cu destinația de locuința şi doua cu destinația spațiu comercial,
cheltuindu-şi în acest fel toate economiile. La fel au procedat si cunoscuţi, Dl. Roatis Gheorghe din
Arad şi Dl. Teleman Marius din Curtici, care au cumpărat terenuri cu destinația de locuințe.
După licitație, plata prețului şi semnare actelor, a început sa nu se mai întâmple nimic ,
toate demersurile celor câteva sute de persoane păcălite primind răspunsuri tot mai ambigue si
neconcludente, nemaifiind vorba nici de modificarea (completarea) caietului de sarcini, nici de
realizarea infrastructurii si investițiilor planificate (grădiniță) până când după aproximativ 1,5-2 ani,
7
plictisit de probabil de demersurile repetate ale celor înşelati fostul primar demisionar A.Anitei a
declarat că acest cartier nu mai este o prioritate pentru oraș, asta deși primăria a avut bani să facă
alte investiţii.
Pârâta a arătat că atât ea cât şi alte persoane au reușit să vândă terenurile cu destinație de
locuința , despre cele cu destinație economică nefiind nici vorbă, mai ales ca terenul este situat in
apropierea căii ferate de mare viteză a culoarului 4 European Curtici-Simeria, fiind grevat de
reglementările legate de zona de siguranța şi zona de protecţie a acesteia, neputând construi pe el.
După trecerea tuturor termenelor, atât din caietul de sarcini, cat si a celor stabilite unilateral
de primărie a fost realizata infrastructura promisă dar primăria nu mai eliberează autorizaţii.
Banii solicitaţi de primărie nu i se cuvin atâta vreme cât Primăria Curtici este principalul
vinovat care nefăcând nimic in direcția realizării infrastructurii a împiedicat realizarea cartierului şi
a investițiilor aferente acestuia.
În cazul în care primaria are nevoie de acest teren corect ar fi să le restituie cumpărătorilor
banii şi cheltuielile aferente cumpărării acestuia.
Pârâta a mai arătat că aplicarea clauzei penale la care reclamanta face referire este
condiționată de neîndeplinirea culpabilă a obligației de a construi, ceea ce nu poate fi vorba in
cauza, reclamanta fiind chiar mai culpabila decât cumpărătorii pentru imposibilitatea ridicării unei
construcții pe acel teren.
În drept, a invocat dispozițiile art. 1556 si urm. C.civ.,
La data de 30.09.2021 pârâţii Dumitraș Florin Ilie, Moț Elena, Table Traiana Elena, fostă
Moț, Bakos Angelica și Ardelean Ioan au depus întâmpinare prin care au solicitat respingerea
cererii pentru motivul intervenirii prescripției extinctive și pentru promovarea cererii cu vădită rea-
credință și lipsă totală de temei și obligarea reclamantei la plata cheltuielilor prilejuite de prezentul
proces.
Pârâţii au invocat excepția prescripției dreptului material la acțiunea în rezoluțiunea
contractelor de vânzare cumpărare încheiate cu reclamanta.
În acest sens pârâţii au arătat că contractele de vânzare cumpărare s-au încheiat între pârâți
și reclamantă între aprilie 2007- septembrie 2008 după cum urmează:
-cu Ardelean Ioan în data de 02-04-2007, încheiere de autentificare 322/02-04-2007 BNP
Demeter Pascalau Sorina Luminița;
-cu Bakos Angelica în data de02-04-2007, încheiere de autentificare 321/02-04-2007 BNP
Demeter Pascalau Sorina Luminița;
-cu Moț Elena în data de 26-04-2007, încheiere de autentificare 109/26-04-2007 BNP
Muscă Simona Oana;
-cu Moț Traiana Elena, actuală Table, în data de28-06-2007, încheiere de autentificare
323/28-06-2007 BNP Muscă Simona Oana;
-cu Dumitraș Florin în data de 11-09-2008, încheiere de autentificare 1075/11-09-2008
BNP Muscă Simona Oana.
Potrivit contractelor de vânzare-cumpărare și dispozițiilor art. 2.2 teza finală din caietului
de sarcini cumpărătorii trebuiau să execute într-un termen de 7 ani lucrări care urmau să fie locuințe
sau spații comerciale, după caz, sub sancțiunea rezoluțiunii contractului și plata de penalități
contractuale reprezentând 25% din valoarea vânzării.
Ca urmare a stipulațiilor din caietul de sarcini pentru fiecare dintre pârâții-cumpărători a
început să curgă un termen de 7 ani calculat de la data autentificării contractelor întrucât, în mod
evident, atunci s-a transmis dreptul de proprietate. Acest termen s-a împlinit pentru fiecare dintre
pârâți după cum urmează:
-pentru obligația asumată de Ardelean Ioan în data de 02-04-2014;
-pentru obligația asumată de Bakos Angelica în data de 02-04-2014;
-pentru obligația asumată de Moț Elena în data de 26-04-2014;
-pentru obligația asumată de Moț Traiana Elena, actuală Table, în data de 28-06-2014;
-pentru obligația asumată de Dumitraș Florin în data de 11-09-2015
Astfel, în urma împlinirii acestor termene la datele arătate mai sus pentru fiecare dintre
obligațiile asumate de pârâți a început să curgă potrivit dispozițiilor art. 2517 Cod civil un termen
8
de prescripție extinctivă de 3 ani. Ca urmare a intervenirii prescripției dreptul material la acțiune al
reclamantei s-a stins împotriva fiecăruia dintre pârâți la datele de mai jos:
-pentru obligația asumată de Ardelean Ioan în data de 02-04-2017;
-pentru obligația asumată de Bakos Angelica în data de 02-04¬2017;
-pentru obligația asumată de Moț Elena în data de 26-04-2017;
-pentru obligația asumată de Moț Traiana Elena, actuală Table, în data de 28-06-2017;
-pentru obligația asumată de Dumitraș Florin în data de 11-09-2018;
Potrivit disp. art. 2500 alin. 1 și 2 Cod civil Dreptul material la acțiune se stinge prin
prescripție dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege.
Pârâta a precizat că nu a avut şoc o amânare a începerii curgerii termenului de prescripție.
Potrivit art. 2 din HCL 46/09-04-2014 prelungirea termenelor de realizarea obligațiilor
asumate de pârâți urma să se facă dacă și numai dacă se încheia un alt act autentic care să
consemneze prelungirea.
Or, nici unul dintre pârâți nu a încheiat vreun act adițional și nici nu a consimțit în alt mod
să prelungească termenul, motivele pentru care nu s-a făcut aceasta fiind irelevante pentru discuția
privitor la prescripție însă fiind arătate în cele ce urmează pentru că sunt relevante pentru a dovedi
lipsa de temei a cererii reclamantei.
Ca urmare, termenul de început al prescripției extinctive este în ziua corespunzătoare celei
în care a încheiat contractul plus șapte ani.
Construcțiile asupra realizării cărora s-a convenit la data vânzării nu au fost edificate din
culpa reclamantei deoarece mențiunile din caietul de sarcini privitor la utilitățile aflate la marginea
terenurilor vândute sunt în întregime false. La data vânzării drumul de acces decent, energia
electrică, apa curentă și canalizarea nu existau decât ca promisiuni. De-a lungul celor 13 ani care au
trecut reclamanta nu s-a îngrijit să edifice căi de acces decente și nu a oferit nici măcar posibilitatea
de racordare la rețeaua publică de alimentare cu energie electrică decât la începutul anului 2020.
În drept, a invocat art. 205 și urm. Cod pr. civ. și dispozițiile legale arătate punctual mai
sus.
În probațiune, a depus înscrisuri.
La data de 13.10.2020 pârâtul Nicolicea-Paidola Petru a depus concluzii
scrise/întâmpinare la modificarea cererii de chemare în judecată prin care a invocat excepția
lipsei calităţii procesuale active (acțiunea e introdusa de persoane care nu au calitatea sa anuleze
actele autentice încheiate si finalizate prin transferul proprietății parcelelor aflate in litigiu al căror
titlular/vanzator era consiliul Local Curtici), respectiv înscrierea în fals a actelor înaintate instanței.
Pârâtul a arătat că acțiunea principală a fost introdusă de către reclamanţii Orașul Curtici
prin primar Ban Ioan Bogdan personal, secretar Nagy Ioan şi consilier juridic Stancu Marinela, or,
modificarea cererii de chemare în judecată a fost semnată de altă persoană în locul primarului Ban
Ioan Bogdan şi consilier juridic Stancu Marinela. Aşadar, la o primă analizare a actelor depuse se
poate observa că nu poartă aceleași semnături, deși părțile semnatare sunt aceleași.
Pârâtul a invocat excepţia prescripției dreptului la acțiunea prin care sa fie cerută anularea
contractului autentic nr. 165/22.02.2007
Pârâtul a arătat că la data de 22.03.2007 a încheiat un contract autentic de vânzare-
cumpărare cu vânzătorul Consiliul Local al Oraşului Curtici. În data de 09.04.2014 s-a emis de către
Consiliul Local Hotărârea nr.46 prin care s-a aprobat unilateral prelungirea termenului de
construcție a imobilelor case cu 3 ani şi 6 luni (cu luarea in considerare a prevederilor din caietul de
sarcini, a expunerii de motive, a raportului de specialite nr.4068/2014...).
Pe cale de consecința, pentru casele ale căror proprietari nu au semnat/încheiat acte
autentice care să confirme prelungirea termenului, imobile ce fac obiectul hotărârii de consiliu
nr.46/2014 termenul de 5 ani in care se poate exercita dreptul de înaintare a acțiunii se prescrie la
data de 22.02.2019, iar pentru spatiile comerciale intervine prescripția la aceiași data de 22.02.2019.
Pârâtul a invocat excepţia tardivităţii completării/modificării acțiunii.
Pârâtul a arătat că la data de 24.07.2020 s-a introdus cererea de chemare in judecata a
Orașului Curtici prin primar, la data de 08.09.2020 s-a depus modificarea cererii de chemare in
judecata prin care s-a încercat o completare a acțiunii principale.
9
Drept urmare, pârâtul a arătat că necesar să fie clar definit atât obiectul cererii principale
cât şi părțile aflate in litigiu, ulterioarele modificări/completări schimbând atât probatoriul cât şi
apărările ce trebuiesc formulate în cauză.
La data de 16.11.2020, reclamantul Orașul Curtici prin Primar Ban Ioan Bogdan a depus
note scrise prin care a precizat situația juridică a terenurilor și aspectele în fapt și în drept adiacente
acestora:
l. Cererea de chemare în judecată a fost semnată de către consilierul juridic din cadrul
aparatului de specialitate al primarului Curtici, secretarul U.A.T Curtici și primarul orașului Curtici,
iar ulterior modificarea cererii de chemare în judecată de către consilierul juridic și viceprimarul
orașului Curtici, înlocuitorul de drept al primarului orașului Curtici, conform dispoziției
nr.l69/5.07.2016, privind delegarea de atribuții viceprimarului orașului Curtici...” art.4 (2) “Fiind
înlocuitorul de drept al primarului (in speța, viceprimarul), in lipsa acestuia, semnează adeverințele,
certificatele şi alte documente ce se emit in cadrul instituției.”
2. Orașul Curtici prin primar în calitate de reprezentant legal al unității administrativ-
teritoriale, deține calitatea procesuală activă și nu Consiliul Local, așa cum dispune și înalta Curte
de Casație și Justiție prin Decizia nr. Decizia nr. 1956 din 5 aprilie 2012 pronunțată în recurs de
Secția a II-a civilă a Înaltei Curți de Casație și Justiție.
3. Cererea de chemare în judecată este scutită de la plata taxei de timbru, așa cum s-a
specificat și în cererea introductivă in temeiul Ordonanței de Urgenta nr.80/2013 actualizata,
conform art.30, alin.1 .
Unitățile administrativ-teritoriale, nu sunt susceptibile de a avea alta categorii de venituri
decât exclusiv de natura celor publice, orice venit făcând parte din categoria celor publice.
Veniturile publice circulă mai departe de la unitatea administrativ-teritorială exclusiv în
scopuri publice, indiferent de sursa încasării, altfel spus, așa cum s-a arătat şi mai sus, Înalta Curte
de Casație și Justiție a hotărât că, în conformitate cu prevederile art. 21 alin. (1) din Legea nr.
215/2001 a administrației publice locale, doar unitatea administrativ teritorială are calitate
procesuală, având personalitate juridică, astfel încât rezultă că bugetul orașului nu poate fi decât
bugetul local și implică neîndoielnic scutirea de la taxa judiciară de timbru; altfel spus bugetul
orașului Curtici este bugetul local, iar orașul Curtici este unicul care îndeplinește condițiile calității
procesual-active.
4. Orașul Curtici a introdus cererea în termenul general de prescripție. Cursul prescripției
dreptului la acțiune a fost întrerupt prin H.C.L. nr.46/9.04.2014. Termenul de finalizare al
investiției, respectiv construcția spațiului comercial a fost de 7 ani de la data transmiterii dreptului
de proprietate: data transmiterii dreptului de proprietate este data contractelor de vânzare-
cumpărare, iar clemenţa acordată de către autoritatea locală, a fost prelungirea termenului de
realizare a investiției cu încă 3 ani și 6 luni, conform HCL. nr.46/9.04.2014, care este un act
administrativ individual dar care nu a fost emis in dauna cumpărătorilor, ci exclusiv în crearea unei
situaţii mai favorabile pentru aceștia, termen care a expirat în data de 9.09.2017, însă nici în acest
termen nu s-a realizat obiectul investiției. În această situație descrisă detaliat , termenul general de
prescripție al dreptului la acțiune al orașului Curtici curge de la data de 9.09.2017 și s-a împlinit la
data de 9.09.2020, fiind întrerupt însă de introducerea în instanță a cererii de chemare în judecată la
data de 15.07.2020.
Actul administrativ individual constând în H.C.L. nr.46/9.04.2014, emis în favoarea
beneficiarilor nu creează cumpărătorilor o situație în detrimentul lor, ci una mai bună prin
neaplicarea sancțiunilor care face obiectul cererii de chemare în judecată încă din 2014, cu toate că
autoritatea locală acordând această prelungire a procedat cu maximă toleranță având în vedere că
din moment ce în 7 ani care curseseră deja, beneficiarii nu şi-au respectat obligațiile asumate, era
puțin probabil să manifeste bună-credință ulterior.
5. Modificarea cererii de chemare în judecată a fost înregistrată la judecătoria Arad, în
termenul legal impus de lege conform art. 204 CPC.
6. Pentru introducerea cererii de chemare în judecată împotriva pârâților, nu este necesară
o hotărâre de Consiliu Local, având în vedere că prin această acțiune introdusă nu se creează o
situație nouă la nivelul unității administrativ-teritoriale, pentru care ar fi necesar votul consilierilor
locali, ci se procedează la luarea unor măsuri împotriva unei conduite a beneficiarilor unei Hotărâri
10
de Consiliu Local, care nu a corespuns obligațiilor contractuale asumate de către cumpărători, altfel
spus se produc efectele firești legale ale nerespectării unor obligații asumate de către beneficiari.
Pe de altă parte, Codul Administrativ, OUG nr.57/2019, nu prevede la atribuțiile
Consiliului Local, atribuții de această natură, deschiderea unui litigiu pentru nerespectarea unor
obligații contractuale, este în sarcina primarului în calitate de reprezentant legal al unității
administrativ-teritoriale, prin aparatul de specialitate.
7. Utilitățile - la momentul anului 2020, locuitorii Cartierului Nou din orașul Curtici (unde
se află imobilele care fac obiectul litigiului) beneficiază de: alimentare cu gaz, alimentare cu apă,
pietruire drumuri de acces în cartier, curent electric, până la finalul anului estimându-se și
accesorizarea pentru sistemul de iluminat public. De asemenea, autoritatea locală este parte a
Programul Operațional Sectorial-POS MEDIU 2, iar implementarea programului se va concretiza în
servicii publice mai eficiente și mai performante legate de canalizare, în acest moment
implementarea aflându-se la etapa de elaborare studiu de fezabilitate.
Majoritatea cumpărătorilor nu sunt la curent cu dezvoltarea unității administrativ teritoriale
Curtici, probabil pentru ca aceste imobile au fost cumpărate și părăsite , în speranța că vor deveni
cândva o investiție bună, beneficiarii neluând în considerare că un contract presupune obligații care
le-au incumbat lor înseși , iar nerespectarea acestora a obligat autoritatea locală la aplicarea
sancțiunilor.
8. Pârâții trebuie să îşi asume faptul că un contract presupune obligații contractuale
reciproce, iar invocarea unor motive fragile pentru așa-spusa nulitate a documentației pe diferite
considerente este tardivă, după o perioadă îndelungată în care cumpărătorii au stat în pasivitate
deplină, fără a conștientiza consecințele asumării unui contract încheiat în deplină legalitate cu
autoritatea locală a orașului Curtici.
9. Documentația care a stat la baza vânzărilor, a fost asumată expres de către cumpărători,
dovadă în acest sens fiind încheierea în formă notarială a contractului.
Cumpărătorii nu au depus nicio diligență, timp de 10 ani pentru respectarea obligațiilor ce
le-au incumbat şi nici nu depus vreo cerere prin care să reclame toate nemulțumirile născute in mod
bizar, chiar la momentul introducerii cererii de chemare in judecată.
Obligațiile au fost stabilite ferm şi neechivoc in documentația de atribuire a terenului şi in
aceeași manieră fermă nu a fost respectată.
Conform conținutului documentației de atribuire, transferul dreptului de proprietate de la
vânzător la cumpărător se va realiza prin îndeplinirea unor sarcini, după cum urmează:
În conformitate cu Caietul de sarcini, la punctul 1.1. “Obiectul vânzării”, se prevede în
mod categoric: “ Condiția vânzării este realizarea de către cumpărător a investițiilor cuprinse în
Certificatul de urbanism, în Planul Urbanistic General, Regulamentul Local de Urbanism, implicit
Planul Urbanistic de detaliu” coroborat cu art.II, 2.2 “ Termenul de finalizare al investiției, respectiv
construcția spațiului comercial este de 7 ani de la data transmiterii dreptului de proprietate. În
eventualitatea în care cumpărătorul nu va avea finalizat obiectivul impus (spațiul comercial) în
termenul indicat, vânzătorul își rezervă dreptul de a rezoluționa unilateral contractul de vânzare-
cumpărare, pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor însușite prin Caietul de sarcini si prin
antecontractul/contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Rezoluțiunea va opera de plin drept, fără intervenția instanței, fără a fi necesară punerea în
întârziere și fără a orice altă formalitate prealabilă.
În accepțiunea prezentului caiet de sarcini, investiția finalizată presupune finalizarea
spațiului comercial în sensul întocmirii procesului-verbal de recepție finală.”
Condiția vânzării este realizarea de către cumpărător a investițiilor cuprinse în Certificatul
de urbanism: nu s-a solicitat niciodată de către cumpărători eliberarea certificatului de urbanism,
ceea ce conduce la concluzia certă (verificabilă în teren) că nu există investiții realizate, sau dacă ar
fi realizate s-ar fi realizat prin încălcarea Legii nr.50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor
de construcții.
Termenul de finalizare al investiției, respectiv construcția spațiului comercial este de 7 ani
de la data transmiterii dreptului de proprietate: data transmiterii dreptului de proprietate este data
contractelor de vânzare-cumpărare, clementa acordată de către autoritatea locală, a fost prelungirea
11
termenului de realizare a investiției cu încă 3 ani și 6 luni, conform H.C.L.nr.46/9.04.2014, termen
expirat în data de 9.06.2017 însă nici în acest termen nu s-a realizat obiectul investiției.
În eventualitatea în care cumpărătorul nu va avea finalizat obiectivul impus (spațiul
comercial) în termenul indicat, vânzătorul îşi rezervă dreptul de a rezoluționa unilateral contractul
de vânzare-cumpărare, pentru neexecutarea culpabilă a obligațiilor însușite prin Caietul de sarcini şi
prin antecontractul/contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică. Rezoluțiunea va opera de
plin drept, fără intervenția instanței, fără a fi necesară punerea în întârziere și fără a orice alta
formalitate prealabilă.
Faptul că orașul Curtici acționează în temeiul legii nu este o “ înșelătorie “ așa cum pârâții
își permit să afirme, deoarece doresc să se sustragă cu orice preț de la aplicarea sancțiunilor, ci
respectarea legii de către o autoritate publică ce are ca atribut prioritar transpunerea în concret a
legii și conservarea domeniului privat al unității administrativ- teritoriale atunci când situația o
impune.
În concluzie, reclamantul a solicitat admiterea cererii de chemare în judecată așa cum a
fost formulată, orașul Curtici procedând în strictă concordanță cu obligațiile reciproce asumate de
către părți, iar sancțiunile nerespectării acestora trebuie suportate de către persoanele nominalizate.
La data de 23.11.2020 pârâta Nastase Alina Camelia a depus întâmpinare prin care a
solicitat respingerea cererii de chemare în judecată iar pe cale de excepţie a invocat lipsa calităţii
procesuale pasive a acesteia raportat la terenul cu destinaţia locuinţă, înscris în CF nr. 10377
Curtici, excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi excepţia inadmisibilităţii acţiunii.
Cu privire la excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Nastase Alina Camelia, s-a
arătat că terenul înscris în CF nr. 10377 a fost vândut prin contract de vânzare-cumpărare iar pârâta
Năstase nu mai este proprietarul acestui teren.
Cu privire la excepţia prescripţiei, pârâta Nastase a arătat că, contractul de vânzare-
cumpărare nr. 249 a fost încheiat la data de 12.03.2007. Termenul de îndeplinire a obligaţiilor din
caietul de sarcini a fost de 7 ani de la data transmiterii dreptului de proprietate către cumpărător,
adică data contractului. În data de 12.03.2014 s-au împlinit cei 7 ani. Reclamanta susţine că s-a
prelungit perioada de finalizare a lucrărilor cu 3 ani şi 6 luni, adică până în 09.06.2017. Faţă de
această dată, termenul de prescripţie s-a împlinit la 09.06.2020 iar acţiunea s-a depus la data de
24.07.2020, adică tardiv.
Pe de altă parte, prin Hotărârea nr. 46/09.04.2014, s-a aprobat prelungirea termenului de
construcţie a imobilelor cu 3 ani şi 6 luni, prelungirea termenului urmând a fi realizată sub rezerva
încheierii cu persoanele deţinătoare de teren a unui act autentic care să confirme prelungirea
termenului şi notarea interdicției de înstrăinare şi grevare a terenului până la încheierea procesului-
verbal de recepție finala a imobilului construit.
Pârâta a arătat că nu există un acord exprimat in sensul prelungirii termenului, nici in 30 de
zile de la data hotărârii de consiliu, nici ulterior, astfel că prelungirea termenului prin hotarare, in
lipsa acordului părţilor exprimată prin act autentic nu poate opera. Nici in cartea funciara nu s-a
făcut nicio mențiune de prelungire a termenului si nu s-a notat nicio interdicție de înstrăinare şi
grevare a terenului. Așadar, nu exista nicio prelungire legala a termenului de finalizare, iar data de
09.06.2017 nu poate fi reținuta ca data de când curge prescripția, ci data de 12.03.2014, or fata de
acesta data, termenul de prescripție este de mult împlinit.
Cu privire la excepția inadmisibilităţii acțiunii, pârâta a arătat că pentru a se solicita
rezoluţiunea contrarului de vânzare -cumpărare şi activarea clauzei penale, reclamantul trebuie să
facă dovada că pârâta cumpărătoare se află în culpa, că din vina sa nu au fost îndeplinite obligaţiile
stabilite în caietul de sarcini, situaţie în care ar interveni rezoluţiunea unilaterală şi aplicarea clauzei
penale. Termenul d e7 ani trebuie obligatoriu asociat cu culpa cumpărătorului pentru neexecutare.
Așadar, trebuie analizat daca exista culpa, dacă a intervenit în cei 7 ani şi dacă a intervenit
rezoluţiunea de drept. Vânzătorul este Orașul Curtici, cumpărător este pârâta Năstase iar obiectul îl
reprezintă cele 3 parcele de teren „ pășune” aflate in extravilanul Orașului Curtici şi prețul de 5894
euro achitat de pârâtă anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Transmiterea dreptului
de proprietate a avut loc la data încheierii contractului, nu la o dată ulterioară şi nici condiţionat de
îndeplinirea unei condiţii, condiţie suspensivă.
12
Terenul pășune, obiect al contractului de vânzare-cumpărare, este situat în extravilanul
orașului Curtici, el trebuia inclus in planul urbanistic general, respectiv în planul urbanistic zonal,
respectiv trebuia trecut în intravilan. Primăria avea obligaţia de a elibera certificat de urbanism şi
autorizație de construire, obligaţie neîndeplinită de primărie.
Pârâta Năstase a arătat, în ceea ce priveşte situaţia cărţii funciare, că nu există înscrisă
nicio interdicţie , nicio grevare a imobilului aflată în sarcina sa, dreptul de proprietate fiind intabulat
fără condiţie.
Faţă de cele învederate mai sus, pârâta Năstase a arătat că acţiunea este inadmisibilă.
Pârâta Nastase a arătat că terenul este situat in imediata apropiere a căii ferate Curtici-
Simeria, care a fost reabilitată în decursul a aproape 4 ani, iar terenul său a fost folosit fără acordul
acesteia pentru depozitarea materialelor necesare la reabilitarea căii ferate.
S-a mai arătat că singurul culpabil pentru aceasta situație este Orașul Curtici iar
rezoluţiunea nu poate opera pentru motivele invocate de reclamant, el însuşi fiind culpabil pentru
nerealizarea sarcinilor.
Reclamantul nu a probat prejudiciul pe care îl suferă datorită rezoluţiunii astfel că daunele
interese nu i se cuvin.
La data de 16.04.2021 reclamantul Oraşul Curtici a depus note scrise prin care a arătat că
data de la care terenurile care fac obiectul prezentului litigiu au fost trecute din pășune în intravilan.
Terenurile care fac obiectul prezentului litigiu sunt imobile compuse din teren intravilan, amplasate
in UTR 12(L12) cu funcțiunea dominantă de locuințe și cea complementară de servicii, conform
PUG al orașului Curtici din 2006, terenurile fiind incluse în intravilan de la această dată.
Reclamantul a arătat că, autorizaţiile de construire se eliberează la cererea părţilor astfel că
că dată fiind lipsa cererilor pentru emiterea autorizațiilor de construire care trebuiau solicitate de
către pârâți, nu a fost posibilă înscrierea in CF a categoriei intravilan curs-construcţii, care să
înlocuiască categoria „pășuni” înscrisă in CF la momentul vânzarii-cumpărării, prin scoaterea
definitivă din circuitul agricol a imobilelor situate în intravilanul aprobat potrivit legii, obligație
care incumba cumpărătorilor terenurilor respective, nefiind o obligație a autorității locale.
Reclamantul a arătat că potrivit Hotărârii de Consiliu Local nr.86/23.05.2006, s-a dat o
denumire străzilor, tuturor străzilor care sunt în Cartierul Nou, din care fac parte terenurile în
litigiu.
De asemenea, la data de 18.06.2019, s-a prelungit rețeaua de distribuție a energiei electrice
pentru iluminatul public stradal în zonă, conform procesului-verbal la terminarea lucrărilor privind
“ Extindere rețele electrice pentru alimentare cartier de case, din zona barierei CFR Curtici “.
Reclamantul a arătat că racordarea la utilitățile adresate consumatorilor casnici, a
reprezentat o obligație asumată expres de către cumpărători prin caietele de sarcini.
Reclamantul a arătat că zona respectivă a fost racordată la rețeaua de apă și canalizare,
respectiv gaz metan iar în ceea ce privește rețeaua de canalizare, autoritatea locală este parte a
Programul Operațional Sectorial-POS MEDIU 2, iar implementarea programului se va concretiza în
servicii publice mai eficiente și mai performante legate de canalizare, în acest moment
implementarea aflându-se la etapa de elaborare studiu de fezabilitate, dovadă în acest sens fiind
adresa nr.l92/24.02.2021 emisa de către Asociația de Dezvoltare Intercomunitara Apa Canalizare,
județul Arad.
Realizarea trotuarelor in Cartierul Nou, se va putea implementa ulterior asfaltării, iar
asfaltarea trebuie să acorde prioritate introducerii rețelei de canalizare.
Autoritatea locală a decis ca in cazul in care nu va obține finanțare europeana pentru
rețeaua de canalizare, o va considera una dintre prioritățile suportate din bugetul local aferent anului
2022.
Reclamantul a arătat că niciunul dintre pârâţii din cauza nu au solicitat eliberarea
certificatelor de urbanism cu privire la terenurile in litigiu.
Nu au fost încheiate acte autentice cu pârâţii, avand in vedere ca niciunul nu s-a prezentat
in vederea Încheierii acestora, HCL nr.46/9.04.2014 fiind adusa la cunoștința celor interesati prin
afişaj pe site-ul primăriei www.primariacurtici.ro.
În ceea ce privește depozitarea materialelor de construcții pe terenurile respective,
reclamantul a arătat că realizarea Căii Ferate Curtici-Simeria nu a reprezentat un parteneriat între
13
autoritatea locală Curtici și CFR, ci între CFR și autoritatea județeană, iar orașul Curtici nu ar fi
permis categoric depozitarea materialelor pe proprietatea privată a pârâților, în condițiile în care
depozitarea ar fi fost în grija sa.
Cu privire la excepția prescripției dreptului la acțiune, reclamantul a arătat că a introdus
cererea în termenul general de prescripție. Cursul prescripției dreptului la acțiune a fost întrerupt
prin H.C.L.nr.46/9.04.2014, potrivit căreia termenul de finalizare al investiției, respectiv construcția
spațiului comercial a fost de 7 ani de la data transmiterii dreptului de proprietate: data transmiterii
dreptului de proprietate este data contractelor de vânzare-cumparare, iar clemenţa acordată de către
autoritatea locală, a fost prelungirea termenului de realizare a investiției cu încă 3 ani si 6 luni,
conform HCl.nr.46/9.04.2014, care este un act administrativ individual dar care nu a fost emis in
dauna cumpărătorilor, ci exclusiv în crearea unei situaţii mai favorabile pentru aceștia- termen care
a expirat în data de 9.09.2017, însă nici în acest termen nu s-a realizat obiectul investiției. În această
situație descrisă detaliat, termenul general de prescripție al dreptului la acțiune al orașului Curtici
curge de la data de 9.09.2017 și s-a împlinit la data de 9.09.2020, fiind întrerupt însă de
introducerea în instanță a cererii de chemare în judecată la data de 15.07.2020.
Actul administrativ individual constând în HCl.nr.46/9.04.2014, emis în favoarea
beneficiarilor nu creează cumpărătorilor o situație în detrimentul lor, ci una mai bună prin
neaplicarea sancțiunilor care face obiectul cererii de chemare în judecată încă din 2014, cu toate că
autoritatea locală acordând această prelungire a procedat cu maximă toleranță având în vedere că
din moment ce în 7 ani care curseseră deja, beneficiarii nu şi-au respectat obligațiile asumate, era
puțin probabil să manifeste bună-credință ulterior.
Mai mult de atât, conform Deciziei ICCJ nr.58/2018 “acțiunea vânzătorului în rezoluțiunea
contractului este o acțiune reală prin care se tinde la redobândirea dreptului real de proprietate
asupra bunului vândut, această acțiune nu se supune regulii de prescriptibilitate prevăzut de art. 1 și
nici termenului general de prescripție stabilit de art. 3 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, ci, după
cum prevăd dispozițiile art. 21 din același decret, se supun regulii de prescriptibilitate prevăzute de
C. civ.
Reclamantul a arătat că şi în situația aplicării termenului general de prescripție al dreptului
la acțiune , însă și în ipoteza admiterii raționamentului conform căruia acțiunea vânzătorului în
rezoluțiunea contractului este o acțiune reală prin care se tinde la redobândirea dreptului real de
proprietate asupra bunului vândut, iar această acțiune nu se supune regulii de prescriptibilitate,
termenul de prescripție al dreptului la acțiune nu este prescris.
Reclamantul a arătat că la momentul vânzării au fost înstrăinate prin licitație terenuri cu
destinația de locuință in aceeași zonă a Cartierului Nou, proprietarii acestora cumpărând sub
condiția construirii caselor de locuit, dar care au realizat construcțiile la termenele precizate
conform caietelor de sarcini și conform obligațiilor impuse prin contractele de vânzare-cumpărare,
existând procesele-verbale de recepție a acestora.
Pârâtul NICOLICEA-PAIDOLA PETRU a depus la data de 20.04.2021 răspuns la note
scrise prin care a arătat că nu puteau fi emise autorizaţiile de construire câtă vreme nu au fost
îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 11 din proiectul nr 179/2006 RLU, respectiv „(1) se asigura
acces carosabil direct la drumul public, (2)se asigura acces pietonal la drumul public, (3)daca au
acces autospecialele in caz de incendiu.”
Din procesul verbal din 27/24.12.2018 reiese că au fost finalizate lucrările de extindere
reţea de gaze la finele anului 2018, lucrările de extindere reţele electrice pentru alimentare cartier
nou de case din zona barierei CFR CURTICI au fost recepţionate prin PROCES VERBAL
nr.15434/18.06.2019.
Referitor la reţeaua de canalizare a cartierului nou, în prezent se vorbeşte de elaborare studiu
de fezabilitate, deci ea nu exista. Posibil in 2022.
Pentru realizarea străzilor şi trotuarelor, rigolelor, nici măcar nu exista studiu de
fezabilitate pentru pietruire, acum nu se poate intra acolo datorita noroaielor rezultate prin excavare
pentru reteaua de gaz si cea electrica.
Pârâtul a arătat că s-a deplasat de nenumărate ori la Primăria Curtici intre anii 2008-2014, a
vrut să vândă terenurile la preţul de achiziţie însă dl.primar A.Anitei nu a lăsat funcţionarii sa emită
14
Certificat Fiscal, argumentând că se poate vinde doar după executarea construcţiei şi recepţionarea
ei.
Nu a vrut să înregistreze documentele pentru obţinerea certificatului de urbanism. Astfel se
explica faptul că nu a fost emis nici un certificat de urbanism pentru cele 32 spatii comerciale.
Referitor la case, au fost construite câteva case de tinerii care au primit teren cu titlu gratuit
şi foarte puţine de cei care au cumpărat teren la licitaţie, in general oameni din zona care nu aveau
unde locui si pana in anul 2019 au folosit lampa cu petrol. De asemenea, sunt 32 de locuri pentru
construire spatii comerciale, nimeni nu a construit nici un spaţiu.
Termenul de realizare a construcţiilor nu a putut fi îndeplinit in 2014 deoarece nici acum
nu este îndeplinit art.11 din RLU cu cele 3 aliniate.
Accesul auto si pietonal este practic imposibil in condiţiile in care nu exista nici măcar
drum auto si trotuare pietruite, rigole de scurgere.
Spaţiile comerciale nu pot fi construite întrucât nu s-a făcut un PUZ şi nu sunt îndeplinite
condiţiile impuse de ISU, MEDIU, DSP, CFR,etc., iar în câmp nu vin cumpărători in condiţiile in
care in oras sunt câteva magazine multinaţionale.
Alimentarea cu energie electrica a fost recepţionată in iunie 2019, iar alimentarea cu gaz la
sfarşitul anului 2018, motiv pentru care nu puteau fi finalizate construcţiile in 2014.
Raportul de evaluare nu reprezintă adevărul. Din fotografiile depuse, acolo este o păşune,
sunt inşirate cateva pietre care ar fi drum, nu este trasata o strada cu borduri , nu este pietruita cu
cele câteva straturi de sorturi de piatra, cu rigole. Nu sunt trasate trotuare, se circula pietonal pe
poteci prin iarba. Deci, in concluzie, nu are acces auto si pietonal, nu pot intra autospecialele in caz
de incendiu, nu are canalizare şi staţie de epurare ape uzate. Din aceste considerente terenul nu se
vinde nici măcar la preţul de achiziţie.
La data de 17.05.2021 reclamantul a depus o notă precizatoare prin care a arătat că
potrivit caietului de sarcini aferent documentației de atribuire a terenurilor, la capitolul IV, se
specifica: “ Cade in sarcina cumpărătorului terenului identificat in CF....proiectarea şi realizarea
accesului la teren din domeniul public, precum şi autorizarea şi realizarea tuturor racordurilor la
rețele, sau devierea acestora daca e cazul”
În zona respectiva există rețea de apă introdusă, electricitate ( cu excepția iluminatului
public stradal), gaz însă numărul de parcele branșate la alimentarea cu apă, electricitate sau orice
rețea de utilitate, nu este obligația autorităţii locale, ci a fiecărui proprietar in parte.
Realizarea racordurilor de branșament, reprezintă un raport juridic care ia naștere intre
proprietarul respectiv şi furnizorul de utilităţi, neimplicând autoritatea locală, obligația autorităţii
locale fiind de a introduce utilităţile la limita de teren.
La data de 17.05.2021, pârâtul Vărşăndan Marius-Gheorghe a depus note de şedinţă prin
care a solicitat respingerea acţiunii reclamantului ca neîntemeiată având în vedere că nu sunt
îndeplinite cerinţele legale pentru a se dispune rezoluţiunea contractului pentru că din înscrisurile
depuse la dosar nu rezultă o neîndeplinire a culpabilă a obligaţiilor din partea pârâţilor.
Sub aspectul probatoriului, instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisurile
depuse la dosar.
Analizând întreg materialul probatoriu administrat în cauză, instanţa reţine
următoarele:
În fapt, prin hotărârea nr. 116 din 18.07.2006 a Consiliului local al oraşului Curtici (fila
112) s-a aprobat vânzarea prin licitaţie publică a terenurilor construcţii spaţii comerciale înscrise în
CF nr. 10131, cu număr top. 158 Ps 684/1/2 – număr top. 158 Ps 684/1/33, de la preţul de pornire
de 4 euro/mp. Prin aceeaşi hotărâre s-a aprobat caietul de sarcini (filele 9-11) şi instrucţiunile de
organizare şi desfăşurare a licitaţiei (filele 8—9).
În cuprinsul caietului de sarcini s-a reţinut la art. 2.2. că „termenul de finalizare a
investiţiei, respectiv construcţia spaţiului comercial este de 7 ani de la data transmiterii dreptului
de proprietate. În eventualitatea în care cumpărătorul nu va avea finalizat obiectivul impus (spaţiul
comercial) în termenul indicat, vânzătorul îşi rezervă dreptul de a rezoluţiona unilateral contractul
de vânzare-cumpărare, pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor însuşite prin prezentul Caiet
de sarcini şi prin contractul de vânzare cumpărare în formă autentică. Rezoluţiunea va opera de
plin drept, fără intervenţia instanţei, fără a fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă
15
formalitate prealabilă. În accepţiunea prezentului caiet de sarcini investiţia finalizată presupune
finalizarea spaţiului comercial (sediu firmă, punct de lucru, alt imobil în care să desfăşoare
activitatea societăţii comerciale şi orice alt spaţiu destinat unui serviciu de interes public) în sensul
întocmirii procesului-verbal de recepţie finală”.
Totodată, s-a mai stipulat în cuprinsul aceluiaşi articol o clauză penală prin care părţile au
convenit ca, în eventualitatea în care cumpărătorul nu-şi execută în mod culpabil obligaţia instituită
de realizare a obiectivului spaţiu comercial, să plătească cu titlu de daune interese un procent de
25% din valoarea de circulaţie a terenului de la momentul rezoluţionării contractului.
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 247 din 12.03.2007 de către
Biroul Notarului Public Demeter Păşcalau Sorina Luminiţa (fila 121), Consiliul local al oraşului
Curtici, în calitate de vânzător, în baza delegaţiei nr. 2706/12.03.2007, a procesului-verbal de
licitaţie nr. 8076/09.10.2006, a hotărârii nr. 116/18.07.2006, a vândut, liber de sarcini, pârâtului
Istrate Ioan, căsătorit cu Istrate Sanda, în calitate de cumpărător, imobilul înscris în CF nr. 10263
Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/2, constând în păşune în suprafaţă de 420 mp, situat în
extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, în prezent înscris în CF nr. 302989 Curtici (filele 53-54),
imobilul înscris în CF nr. 10264 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/3, constând în păşune în
suprafaţă de 443 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, în prezent înscris în CF nr.
302990 Curtici (filele 98-99), contra preţului total de 3.797,2 euro, echivalentul în lei al sumei de
13.367,5 lei, la cursul BNR de la data la care s-a constituit garanţia de participare, primit în
întregime la data încheierii contractului.
Prin contractul astfel încheiat pârâtul Istrate Ioan s-a obligat să respecte obligaţiile cuprinse
în caietul de sarcini declarând că a luat cunoştinţă de situaţia de drept şi de fapt a imobilelor pe care
şi-o însuşeşte.
În prezent, potrivit raportului de evaluare întocmit la solicitarea reclamantului, depus la
dosar, valoarea actualizată a imobilelor cumpărare de către pârâtul Istrate Ioan este de 45.796,13 lei
(CF nr. 10263=22.287,80 lei + CF nr. 10264=23.508,33 lei), solicitându-se obligarea acestuia la
plata sumei de 11.449,03 lei cu titlu de clauză penală reprezentând 25% din valoarea actualizată a
imobilelor cumpărate de 45.796,13 lei.
Biroul Notarului Public Musca Simona Oana (fila 116), oraşul Curtici, în calitate de vânzător, în
baza delegaţiei nr. 5501/28.06.2007 şi în executarea hotărârii Consiliului local Curtici nr.
116/18.07.2006 şi în baza actelor anexate, respectiv a Caietelor de sarcini care fac parte integrantă
din contract şi a procesului verbal de desfăşurare şi adjudecare nr. 3845 din 18.04.2007 întocmit cu
ocazia desfăşurării licitaţiei, a vândut pârâtei Table (fostă Moţ) Traiana Elena, în calitate de
cumpărătoare, imobilul înscris în CF nr. 10293 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/32,
constând în păşune în suprafaţă de 442 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, în
prezent înscris în CF nr. 303014 Curtici (filele 59-60), imobilul înscris în CF nr. 10294 Curtici,
nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/33, constând în păşune în suprafaţă de 443 mp, situat în
contra preţului total de 3.450 euro, echivalentul în lei al sumei de 11.221,45 lei, primit în întregime
la data încheierii contractului. În cărţile funciare ale celor două imobile obiect al contractului s-a
notat interdicţia de înstrăinare şi grevare de sarcini în favoarea oraşului Curtici şi obligaţia de
construire în termen de 7 ani.
Prin contractul astfel încheiat s-a stipulat că în eventualitatea în care cumpărătoarea Table
(fostă Moţ) Traiana Elena nu îşi execută în mod culpabil obligaţiile instituite de realizare a
obiectivelor „spaţii comerciale” conform caietelor de sarcini, în termenul de 7 ani, vânzătorul îşi
rezervă dreptul de a rezoluţiona unilateral contractul de vânzare, că rezoluţiunea va opera de plin
drept, fără intervenţia instanţei, fără a fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate
prealabilă, cumpărătoarea obligându-se să plătească cu titlu de daune interese un procent de 25%
din valoarea de circulaţie a terenurilor la momentul rezoluţionării contractului.
dosar, valoarea actualizată a imobilelor cumpărare de către pârâta Table (fostă Moţ) Traiana Elena
este de 46.963,59 lei (CF nr. 10294=23.508,33 lei + CF nr. 10293=23.455.263 lei), solicitându-se
16
obligarea acesteia la plata sumei de 11.740.89 lei cu titlu de clauză penală reprezentând 25% din
valoarea actualizată a imobilelor cumpărate de 46.963,59 lei.
ocazia desfăşurării licitaţiei, a vândut pârâtei Moţ Elena, în calitate de cumpărătoare, imobilul
înscris în CF nr. 10291 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/30, constând în păşune în
303012 Curtici (filele 61-62), imobilul înscris în CF nr. 10292 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps.
684/1/31, constând în păşune în suprafaţă de 443 mp situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ
Arad, în prezent înscris în CF nr. 303013 Curtici (filele 64-65), contra preţului total de 3.540 euro,
echivalentul în lei al sumei de 11.823,45 lei, primit în întregime la data încheierii contractului. În
CF nr. 303012 s-a notat interdicţia de înstrăinare şi grevare de sarcini în favoarea oraşului Curtici şi
obligaţia de construire în termen de 7 ani.
Prin contractul astfel încheiat s-a stipulat că în eventualitatea în care cumpărătoarea Moţ
Elena nu îşi execută în mod culpabil obligaţiile instituite de realizare a obiectivelor „spaţii
comerciale” conform caietelor de sarcini, în termenul de 7 ani, vânzătorul îşi rezervă dreptul de a
rezoluţiona unilateral contractul de vânzare, că rezoluţiunea va opera de plin drept, fără intervenţia
instanţei, fără a fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă,
cumpărătoarea obligându-se să plătească cu titlu de daune interese un procent de 25% din valoarea
de circulaţie a terenurilor la momentul rezoluţionării contractului.
dosar, valoarea actualizată a imobilelor cumpărare de către pârâta Moţ Elena este de 23.508,33 lei,
solicitându-se obligarea acesteia la plata sumei de 5.877,08 lei cu titlu de clauză penală
reprezentând 25% din valoarea actualizată a imobilelor cumpărate de 23.508,33 lei.
licitaţie nr. 7304/28.08.2007, a hotărârii nr. 116/18.07.2006, a vândut, liber de sarcini, pârâtului
Vărşendan Marius Gheorghe, căsătorit, în calitate de cumpărător, imobilul înscris în CF nr. 10289
Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/28, constând în păşune în suprafaţă de 442 mp, situat în
imobilul înscris în CF nr. 10290 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/29, constând în păşune
în suprafaţă de 443 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, în prezent înscris în CF
nr. 303011 Curtici (filele 71-74), contra preţului total de 3.540 euro, primit în întregime la data
încheierii contractului.
Prin contractul astfel încheiat pârâtul Vărşendan Marius Gheroghe s-a obligat să respecte
obligaţiile cuprinse în caietul de sarcini declarând că a luat cunoştinţă de situaţia de drept şi de fapt
a imobilelor pe care şi-o însuşeşte.
dosar, valoarea actualizată a imobilelor cumpărare de către pârâtul Vărşendan Marius Gheorghe
este de 46.963,59 lei (CF nr. 10289=23.455,26 lei + CF nr. 10290=23.508,33 lei), solicitându-se
obligarea acestuia la plata sumei de 11.740,89 lei cu titlu de clauză penală reprezentând 25% din
valoarea actualizată a imobilelor cumpărate de 46.963,59 lei.
licitaţie nr. 875/17.01.2007, nr. 2219/21.02.2007, a hotărârii nr. 116/18.07.2006, a vândut, liber de
sarcini, pârâtei Bakos Angelica, în calitate de cumpărător, imobilul înscris în CF nr. 10431 Curtici,
extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, imobilul înscris în CF nr. 10286 Curtici, nedefinitivă, nr.
top. 158 Ps. 684/1/25, constând în păşune în suprafaţă de 443 mp, situat în extravilanul oraşului
17
Curtici, judeţ Arad, în prezent înscris în CF nr. 303008 Curtici (filele 88-89), imobilul înscris în CF
nr. 10287 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/26, constând în păşune în suprafaţă de 442
mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, în prezent înscris în CF nr. 303009 Curtici
(filele 75-77), contra preţului total de 5.540 euro, echivalentul în lei al sumei de 18.713 lei, la cursul
BNR de la data la care s-a constituit garanţia de participare, primit în întregime la data încheierii
contractului.
Prin contractul astfel încheiat pârâta Bakos Angelica s-a obligat să respecte obligaţiile
cuprinse în caietul de sarcini declarând că a luat cunoştinţă de situaţia de drept şi de fapt a
imobilelor pe care şi-o însuşeşte.
dosar, valoarea actualizată a imobilelor cumpărare de către pârâta Bakos Angelica este de 73.496,69
lei (CF nr. 10286=23.508,33 lei + CF nr. 10287=23.455,26 lei+CF nr. 10431=26.533,10),
solicitându-se obligarea acesteia la plata sumei de 18.374,17 lei cu titlu de clauză penală
reprezentând 25% din valoarea actualizată a imobilelor cumpărate de 73.496,69 lei.
licitaţie din 06.11.2006 şi nr. 8075/09.10.2006, a hotărârii nr. 115/18.07.2007 şi nr. 116/18.07.2006,
a vândut, liber de sarcini, pârâtei Năstase (fostă Pîrvu) Alina - Camelia, în calitate de
cumpărătoare, imobilul înscris în CF nr. 10377 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/116,
constând în păşune în suprafaţă de 500 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad,
imobilul înscris în CF nr. 10266 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/5, constând în păşune în
301847 Curtici (filele 90-92), imobilul înscris în CF nr. 10265 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps.
684/1/4, constând în păşune în suprafaţă de 442 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ
Arad, în prezent înscris în CF nr. 301848 Curtici (filele 93-97), contra preţului total de 5.894 euro,
echivalentul în lei al sumei de 20.590,58 lei, la cursul BNR de la data la care s-a constituit garanţia
de participare, primit în întregime la data încheierii contractului.
Prin contractul astfel încheiat pârâta Năstase (fostă Pîrvu) Alina Camelia s-a obligat să
respecte obligaţiile cuprinse în caietul de sarcini declarând că a luat cunoştinţă de situaţia de drept şi
de fapt a imobilelor pe care şi-o însuşeşte.
Imobilul înscris în CF nedefinitiv nr. 10377 Curtici a fost vândut de către pârâta Năstase
(fostă Pîrvu) Alina Camelia numiţilor Bocicorec Petrică şi Bocicorec Ana potrivit contractului de
vânzare cumpărare autentificat sub nr. 586 din 22.08.2018 de către Biroul Individual Notarial Iancu
Ramona Camelia (filele 377-380).
dosar, valoarea actualizată a imobilelor cumpărare de către pârâta Năstase (fostă Pîrvu) Alina
Camelia este de 73.496,69 lei (CF nr. 10265=23.455,26 lei + CF nr. 10266=23.508,33 lei+CF nr.
10377=26.533,10), solicitându-se obligarea acesteia la plata sumei de 18.374,17 lei cu titlu de
clauză penală reprezentând 25% din valoarea actualizată a imobilelor cumpărate de 73.496,69 lei.
ocazia desfăşurării licitaţiei, a vândut pârâtului Dumitraş Florin Ilie, căsătorit cu Dumitraş Oana
Andra, în calitate de cumpărător, imobilul înscris în CF nr. 10288 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158
Ps. 684/1/27, constând în păşune în suprafaţă de 443 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici,
judeţ Arad, în prezent înscris în CF nr. 302251 Curtici (filele 78-79), contra preţului total de 1.950
euro, echivalentul în lei al sumei de 7.011,95 lei, primit în întregime la data încheierii contractului.
În cartea funciară a imobilului astfel cumpărat s-a notat interdicţia de înstrăinare şi grevare de
sarcini în favoarea oraşului Curtici şi obligaţia de construire în termen de 7 ani.
Prin contractul astfel încheiat s-a stipulat că în eventualitatea în care cumpărătorul
Dumitraş Forin Ilie nu îşi execută în mod culpabil obligaţiile instituite de realizare a obiectivelor
18
„spaţii comerciale” conform caietelor de sarcini, în termenul de 7 ani, vânzătorul îşi rezervă dreptul
de a rezoluţiona unilateral contractul de vânzare, că rezoluţiunea va opera de plin drept, fără
intervenţia instanţei, fără a fi necesară punerea în întârziere şi fără orice altă formalitate prealabilă,
cumpărătorul obligându-se să plătească cu titlu de daune interese un procent de 25% din valoarea de
circulaţie a terenurilor la momentul rezoluţionării contractului.
dosar, valoarea actualizată a imobilului cumpărat de către pârâtul Dumitraş Florin Ilie este de
23.508,33 lei, solicitându-se obligarea acestuia la plata sumei de 5.877,08 lei cu titlu de clauză
penală reprezentând 25% din valoarea actualizată a imobilelor cumpărate de 23.508,33 lei.
licitaţie din 17.01.2007 şi a hotărârilor nr. 115/18.07.2007 şi nr. 116/18.07.2006, a vândut, liber de
sarcini, pârâtului Nicolicea Paidola Petru, căsătorit cu Nicolicea Paidola Mariana, în calitate de
cumpărător, imobilul înscris în CF nr. 10277 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/16,
constând în păşune în suprafaţă de 442 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, în
prezent înscris în CF nr. 302848 Curtici (filele 81-83), imobilul înscris în CF nr. 10278 Curtici,
extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, în prezent înscris în CF nr. 302850 Curtici (fila 84),
imobilul înscris în CF nr. 10279 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/18, constând în păşune
în suprafaţă de 442 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, în prezent înscris în CF
nr. 302845 Curtici (fila 80), imobilul înscris în CF nr. 10388 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps.
684/1/127, constând în păşune în suprafaţă de 500 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ
Arad, imobilul înscris în CF nr. 10389 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/128, constând în
păşune în suprafaţă de 500 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, imobilul înscris în
CF nr. 10419 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/158, constând în păşune în suprafaţă de
500 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, imobilul înscris în CF nr. 10452 Curtici,
extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, contra preţului total de 13.308 euro, echivalentul în lei al
sumei de 45.219 lei, la cursul BNR de la data la care s-a constituit garanţia de participare, primit în
întregime la data încheierii contractului.
Prin contractul astfel încheiat pârâtul Nicolicea Paidola Petru s-a obligat să respecte
obligaţiile cuprinse în caietul de sarcini declarând că a luat cunoştinţă de situaţia de drept şi de fapt
a imobilelor pe care şi-o însuşeşte.
dosar, valoarea actualizată a imobilelor cumpărare de către pârâtul Nicolicea Paidola Petru este de
176.551,10 lei (CF nr. 10277=23.455,26 lei + CF nr. 10278=23.508,33 lei + CF nr.
10279=23.455,26 lei + CF nr. 10388=26.533,10 lei + CF nr. 10389=26.533,10 lei + CF nr.
10419=26.533,10 lei+ CF nr. 10452=26.533,10 lei ), solicitându-se obligarea acestuia la plata sumei
de 44.137,77 lei cu titlu de clauză penală reprezentând 25% din valoarea actualizată a imobilelor
cumpărate de 176.551,10 lei.
licitaţie nr. 872 din 17.01.2007, nr. 2220 din 21.02.2007 şi a hotărârilor nr. 115/18.07.2007 şi nr.
116/18.07.2006, a vândut, liber de sarcini, pârâtului Ardelean Ioan, căsătorit cu Ardelean
Marinela, în calitate de cumpărător, imobilul înscris în CF nr. 10285 Curtici, nedefinitivă, nr. top.
158 Ps. 684/1/24, constând în păşune în suprafaţă de 442 mp, situat în extravilanul oraşului Curtici,
judeţ Arad, în prezent înscris în CF nr. 302848 Curtici (filele 81-83), imobilul înscris în CF nr.
10432 Curtici, nedefinitivă, nr. top. 158 Ps. 684/1/171, constând în păşune în suprafaţă de 500 mp,
situat în extravilanul oraşului Curtici, judeţ Arad, în prezent înscris în CF nr. 302850 Curtici (fila
84), contra preţului total de 3.768 euro, echivalentul în lei al sumei de 12.834,31 lei, la cursul BNR
de la data la care s-a constituit garanţia de participare, primit în întregime la data încheierii
contractului.
19
Prin contractul astfel încheiat pârâtul Ardelean Ioan s-a obligat să respecte obligaţiile
cuprinse în caietul de sarcini declarând că a luat cunoştinţă de situaţia de drept şi de fapt a
imobilelor pe care şi-o însuşeşte.
dosar, valoarea actualizată a imobilelor cumpărare de către pârâtul Ardelean Ioan este de 49.988.36
lei (CF nr. 10285=23.455,26 lei + CF nr. 10432=26.533,10 lei), solicitându-se obligarea acestuia la
plata sumei de 12.497.09 lei cu titlu de clauză penală reprezentând 25% din valoarea actualizată a
imobilelor cumpărate de 49.988,36 lei.
Prin hotărârea nr. 46 din 09.04.2014 a Consiliului local al oraşului Curtici (fila 13) s-a
aprobat prelungirea termenului de construcţie a imobilelor case cu 3 ani şi 6 luni în vederea
finalizării construirii acestora. În cuprinsul art. 2 din aceasta s-a stipulat că „prelungirea
termenului menţionat se va realiza sub rezerva încheierii cu persoanele deţinătoare de teren a unui
act autentic care să confirme prelungirea termenului şi notarea interdicţiei de înstrăinare şi
grevare a terenului până la încheierea procesului verbal de recepţie finală a imobilului construit”,
fără a se încheiat un astfel de act autentic cu vreunul dintre pârâţii din prezenta cauză, aspect
necontestat de către părţi.
Potrivit adresei nr. 110778/16.04.2021 emisă de către E-Distribuţie Banat S.A. (fila 404),
cu privire la reţeaua de distribuţie a energiei electrice în oraşul Curtici, judeţul Arad, în zona
terenurilor din litigiu, Primăria Curtici a recepţionat lucrarea de extindere a reţelei electrice în luna
iunie 2019, iar E-DB a preluat reţeaua electrică în luna noiembrie 2019 (21.11.2019). În acelaşi sens
sunt şi înscrisurile de la filele 396-398.
Potrivit adresei nr. 7061/123S.J./19.04.2021 emisă de către Compania de Apă Arad S.A.
(fila 406) în cartierul situat în oraşul Curtici unde se află imobilele în litigiu există reţea de apă
operată de către Compania de Apă Arad S.A. (preluată în baza protocolului de predare primire nr.
17817/31.12.2010), dar nu există reţea de canalizare menajeră. S-a mai arătat că în acest cartier
există un număr total de 250 parcele de teren din care 28 de parcele sunt branşate la reţeaua de
alimentare cu apă, precum şi că din cărţile funciare prezentate în adresa emisă de către instanţă
aferente unor parcele din cartierul nou, o singură parcelă se regăseşte în evidenţele Companiei de
Apă Arad S.A. ca fiind branşată/racordată la reţeaua de apă potabilă, înscris în CF vechi nr. 10432,
CF nou nr. 303082, în proprietatea pârâtului Ardelean Ioan. În acelaşi sens sunt şi înscrisurile de la
filele 356-388.
Conform procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 67/24.12.2018 zona
vizată de imobilele în litigiu (Curtici, Cartierul Nou, judeţ Arad) a fost racordată la reţeaua de gaz
metan în anul 2018 (filele 389-390).
În drept, cât priveşte legea aplicabilă contractelor de vânzare încheiate între părţi, cu
privire la care se solicită a se dispune rezoluţiunea, având în vedere data încheierii acestora (anii
2007-2008), ţinând seama de prevederile art. 102 din Legea nr. 71/2011, rezultă că vor fi aplicabile
dispoziţiile legii sub imperiul cărora acestea au fost încheiate, respectiv ale Codului civil din 1864.
În temeiul art. 248 alin. (1) Cod procedură civilă, instanţa se va pronunţa cu prioritate cu
privire a excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Năstase (fostă Pîrvu) Alina
Camelia, invocată de aceasta prin întâmpinare.
Astfel, potrivit art. 36 Cod procedură civilă „Calitatea procesuală rezultă din identitatea
dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii. Existenţa
sau inexistenţa drepturilor şi a obligaţiilor afirmate constituie o chestiune de fond”. Prin urmare,
calitatea procesuală presupune existenţa unei identităţi între persoana reclamantului şi persoana care
se pretinde (este) titular al dreptului subiectiv în raportul juridic dedus judecăţii (calitate procesuală
activă) şi între persoana pârâtului şi subiectul pasiv al raportului juridic dedus judecăţii (calitate
procesuală pasivă).
Or, raportat la împrejurarea că actul juridic cu privire la care se solicită a se dispune
rezoluţiunea urmare a nerespectării de către cumpărătoare a obligaţiilor astfel asumate (contractul
de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 249 din 12.03.2007 de către Biroul Notarului Public
Demeter Păşcalau Sorina Luminiţa de la fila 124) a fost încheiat între Consiliul local al oraşului
Curtici, în calitate de vânzător, şi pârâta Năstase Alina - Camelia, în calitate de cumpărătoare,
rezultă că aceasta este subiectul pasiv al raportului dedus judecăţii, deci că aceasta are calitate
20
procesuală pasivă în prezenta cauza prin care se doreşte tocmai desfiinţarea acestui contract, chiar
dacă ulterior a înstrăinat unul dintre imobilele achiziţionate prin contractul în litigiu (înscris în CF
nedefinitivă 10377 Curtici) în favoarea numiţilor numiţilor Bocicorec Petrică şi Bocicorec Ana,
potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 586 din 22.08.2018 de către Biroul
Individual Notarial Iancu Ramona Camelia (filele 377-380), contrar susţinerilor acesteia în acest
sens.
Prin urmare, instanţa va respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei
Năstase Alina Camelia cu privire la terenul înscris în CF nr. 10377 Curtici, invocată de aceasta prin
întâmpinare.
Procedând în continuare la soluţionarea excepţiei prescripţiei dreptului material la
acţiune, invocată de pârâţii Năstase Alina-Camelia (fostă Pîrvu), Nicolicea Paidola Petru, Ardelean
Ioan, Bakos Angelica, Dumitraş Florin-Ilie, Vărşendan Marius Gheorghe, Moţ Elena, Table Traiana
Elena (fostă Moţ) prin întâmpinările depuse la dosar, instanţa reţine, raportat la data încheierii
contractelor, sub aspectul excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune se vor aplica
prevederile vechiului Cod civil şi ale Decretului nr. 167/1958, în temeiul art. 6 alin. (4) din noul
Cod civil, ţinând seama şi de cele statuate prin Decizia nr. 1/2014 pronunţată de Înalta Curte de
Casaţie şi Justiţie pe calea recursului în interesul legii.
Astfel, potrivit art. 1 din Decretul nr. 167/1958, „Dreptul la acţiune, având un obiect
patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit în lege. Odată
cu stingerea dreptului la acţiune privind un drept principal se stinge şi dreptul la acţiune privind
drepturile accesorii”, fără a se face distincţia după dreptul valorificat prin acţiune (drept real sau
drept de creanţă), iar conform art. 3 din acelaşi act normativ „Termenul prescripţiei este de 3 ani,
iar în raporturile dintre organizaţiile socialiste, de 18 luni”.
Cu toate acestea, însă, conform art. 21 din Decretul nr. 167/1958 „Dispoziţiile Decretului
de faţă nu se aplică dreptului la acţiune privitor la drepturile de proprietate, uzufruct, uz,
abitaţiune, servitute şi superficie”.
Or, conform art. 1368 din vechiul Cod civil „Acţiunea vânzătorului pentru
rezoluţiunea vânzării este reală. Cu toate acestea, vânzătorul nu se va putea prevalida*) de dreptul
său, în contra autorităţii publice, nici în contra adjudecatarilor în vânzări silite, decât
conformându-se, pentru acest din urmă caz, regulilor prescrise în procedură”.
Prin urmare, raportat la acest text de lege, acţiunea în rezoluţiunea contractului reprezintă o
acţiune reală prin care se tine la redobândirea dreptului real de proprietate asupra bunului vândut,
astfel că acesta nu este supusă regulilor de prescriptibilitate prevăzute de art. 1 şi nici termenului
general de prescripţie de 3 ani stabilit de art. 3 din Decretul nr. 167/1958, ci regulilor de
prescriptibilitate prevăzute de vechiul Cod civil.
În acest sens, conform art. 1890 Cod civil „Toate acţiunile atât reale cât şi personale, pe
care legea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a defipt un termen de prescripţie, se
vor prescrie prin treizeci de ani, fără ca cel ce invocă această prescripţie să fie obligat a produce
vreun titlu, şi fără să i se poată opune reaua-credinţă”.
Aşadar, sub imperiul vechiul Cod civil, ţinând seama şi de prevederile 1368 din vechiul
Cod civil, în doctrină şi jurisprudenţă s-a consacrat imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare
întemeiată pe dreptul de proprietate, însă în cazul acţiunii în rezoluţiunea vânzării a fost recunoscut
termenul de prescripţie prevăzut de art. 1890 din vechiul Cod civil, respectiv termenul de 30 de ani.
În speţă, instanţa reţine, în primul rând, că, deşi prin hotărârea nr. 46 din 09.04.2014 a
Consiliului local al oraşului Curtici (fila 13) s-a aprobat prelungirea termenului de construcţie a
imobilelor case cu 3 ani şi 6 luni în vederea finalizării construirii acestora, aceasta nu a fost de
natură să conducă la prelungirea termenului iniţial stipulat de 7 ani în care trebuia realizate spaţiile
comerciale vizate de contractele încheiate între părţi, în lipsa unui act adiţional la fiecare contract în
parte în acest sens, încheiat în formă autentică, astfel cum rezultă din chiar cuprinsul art. 2 al
acesteia. Prin urmare, ţinând seama de principiul simetriei formelor (în contracte) în virtutea căruia
orice modificare adusă uneia ori alteia dintre clauzele unui act juridic civil trebuie să îmbrace
aceeaşi formă ca şi actul modificat, rezultă că, dacă actul modificat era încheiat în formă autentică,
orice modificare a vreuneia din clauzele actului autentic trebuie să îmbrace aceeaşi formă autentică.
Or, raportat la litigiul dedus judecăţii, cu toate că, cu fiecare dintre pârâţi au fost încheiate contracte
21
de vânzare în formă autentică prin care s-a stipulat termenul de 7 ani în care trebuiau realizate
construcţiile, aceste contracte nu au fost modificate tot prin act autentic în sensul prelungirii
termenului cu 3 ani şi 6 luni, contrar susţinerilor reclamantului în acest sens, care avea obligaţia să
întreprindă demersuri pentru a se încheia acte adiţionale la contracte, lucru care nu s-a întâmplat în
speţă, simpla adoptarea a unei hotărâri de consiliu local nefiind de natură să conducă la prelungirea
automată a termenului iniţial de 7 ani.
Pe cale de consecinţă, termenul în care trebuiau finalizate construcţiile, astfel cum rezultă
din contractele încheiate între părţi, care nu au fost modificate în condiţiile legii, a fost de 7 ani de
la data dobândirii dreptului de proprietate.
Or, câtă vreme instanţa a reţinut că termenul de prescripţie aferent acţiunii în rezoluţiunea
vânzării pentru neîndeplinirea sarcinilor este de 30 de ani, iar nu de 3 ani, astfel cum au susţinut
pârâţii, iar termenul de 7 ani de la data dobândirii dreptului de proprietate, în care trebuiau finalizate
construcţiile, de la care acest termen de prescripţie a început să curgă, s-a împlinit în anul 2014, prin
raportare la data încheierii contractelor, pentru pârâţii Năstase Alina-Camelia, Nicolicea Paidola
Petru, Ardelean Ioan, Bakos Angelica, Vărşendan Marius Gheorghe, Moţ Elena, Table Traiana
Elena, respectiv în anul 2015, pentru pârâtul Dumitraş Florin-Ilie, iar acţiunea a fost introdusă pe
rolul Judecătoriei Arad la data 24.07.2020, rezultă că termenul de prescripţie de 30 de ani pentru
acţiunea în rezoluţiunea vânzării formulată de către reclamant nu s-a împlinit în cauză.
Prin urmare, instanţa va respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune,
invocată de pârâţii Năstase Alina-Camelia (fostă Pîrvu), Nicolicea Paidola Petru, Ardelean Ioan,
Bakos Angelica, Dumitraş Florin-Ilie, Vărşendan Marius Gheorghe, Moţ Elena, Table Traiana
Elena (fostă Moţ).
Procedând în continuare la soluţionare pe fond a acţiunii în rezoluţiunea vânzării, instanţa
reţine că, potrivit art. 969 din vechiul Cod civil „Convenţiile legal făcute au putere de lege între
părţile contractante”, în timp ce potrivit art. 1073 din acelaşi act normativ „Creditorul are dreptul
de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei, şi în caz contrar are dreptul la dezdăunare”.
De asemenea, conform art. 1020 din vechiul Cod civil „Condiţia rezolutorie este
subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte
angajamentul său”, iar potrivit art. 1021 din vechiul Cod civil „Într-acest caz, contractul nu este
desfiinţat de drept. Partea în privinţa căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să
silească pe cealaltă a executa convenţia, când este posibil, sau să-i ceară desfiinţarea, cu daune-
interese. Desfiinţarea trebuie să se ceară înaintea justiţiei, care, după circumstanţe, poate acorda
un termen părţii acţionate”.
Aşadar, astfel cum rezultă din dispoziţiile legale incidente raportat şi la prevederile 1366 şi
1367 din vechiul Cod civil, în vederea declarării rezoluţiunii unui contract, se impun a fi îndeplinite
următoarele condiţii: 1. Neexecutarea trebuie să privească o obligaţie contractuală; 2.
Neexecutarea trebuie să fie fără justificare şi însemnată (culpabilă şi suficient de gravă); 3.
Debitorul obligaţiei să fie pus în întârziere.
Raportat la litigiul dedus judecăţii, instanţa reţine că, deşi nu în toate cărţile funciare ale
imobilele obiect al contractelor cu privire la care se solicită rezoluţiunea s-a înscris obligaţia de a
construi în termen de 7 ani, respectiv interdicţia de înstrăinare şi grevare în acest sens, din cuprinsul
fiecăruia dintre contractele încheiate de către pârâţi rezultă fără putinţă de tăgadă că aceştia, raportat
la modul în care au dobândit dreptul de proprietate cu privire la imobile, sunt ţinuţi să execute
întocmai cele reţinute prin hotărârea Consiliului local Curtici nr. 116/18.07.2006 prin caietul de
sarcini aprobat prin aceasta, respectiv să finalizeze construcţia spaţiu comercial în termen de 7 ani
de la data transmiterii dreptului de proprietate, contrar susţinerilor pârâţilor în acest sens.
Astfel, în contractele încheiate de pârâţii Istrate Ioan, Vărşendan Marius Gheorghe, Bakos
Angelica, Năstase Alina-Camelia (fostă Pîrvu), Nicolicea Paidola Petru, Ardelean Ioan, s-a stipulat
expres fiecare dintre cumpărători se obligă să respecte obligaţiile cuprinse în caietul de sarcini
declarând că a luat cunoştinţă de situaţia de drept şi de fapt a imobilelor pe care şi-o însuşeşte.
De asemenea, în contractele încheiate de pârâţii Table Traiana Elena, Moţ Elena, Dumitraş
Florin Ilie s-a stipulat că în eventualitatea în care cumpărătorii nu îşi execută în mod culpabil
obligaţiile instituite de realizare a obiectivelor „spaţii comerciale” conform caietelor de sarcini, în
termenul de 7 ani, vânzătorul îşi rezervă dreptul de a rezoluţiona unilateral contractul de vânzare, că
22
rezoluţiunea va opera de plin drept, fără intervenţia instanţei, fără a fi necesară punerea în întârziere
şi fără orice altă formalitate prealabilă, cumpărătorul obligându-se să plătească cu titlu de daune
interese un procent de 25% din valoarea de circulaţie a terenurilor la momentul rezoluţionării
contractului.
Prin urmare, ţinând seama de conţinutul contractelor de vânzare încheiate în cauză, fiecare
dintre pârâţi avea obligaţia, asumată prin contract, de a respecta conţinutul caietului de sarcini
aprobat prin hotărârea Consiliului local Curtici nr. 116 din 18.07.2006, respectiv de a realiza
investiţia în termen de 7 ani de la data dobândirii dreptului de proprietate, obligaţia asumată prin
contractele de vânzare pe care pârâţii nu şi-au respectat, aspect necontestat în cauză.
Aşadar, prima condiţie pentru a se dispune rezoluţiunea ce presupune ca neexecutarea să
vizeze o obligaţie contractuală este îndeplinită dat fiind faptul că neexecutarea vizează tocmai
obligaţia asumată prin contractele de vânzare încheiate între părţi prin care pârâţii s-au obligat să
realizeze obiectivele „spaţii comerciale” în termenul de 7 ani, fără a se conforma.
Cu toate acestea, însă, nu este îndeplinită cea de-a două condiţie care reclamă ca
neexecutarea să fie culpabilă, imputabilă pârâţilor şi suficient de gravă.
În acest sens, instanţa reţine, în primul rând, că pârâţii şi-au asumat obligaţia de a realiza
spaţii comerciale, iar nu locuinţe, ceea ce presupune o serie de condiţii mai restrictive care trebuie
respectate de aceştia pentru realizarea investiţiilor şi pentru ca acestea să fie efectiv funcţionale cu
respectiva destinaţie.
Mai apoi, instanţa reţine că, cu toate că în caietul de sarcini s-a stipulat că la limita zonei
unde este situat terenul se găsesc reţele electrice, apă, gaz, telefon (art. 3.1.), precum şi că în sarcina
cumpărătorului cade proiectarea şi realizarea accesului la teren din domeniul public, precum şi
autorizarea şi realizarea tuturor racordurilor la reţele sau devierea acestora, dacă este cazul, cu
privire la parcela unde se află terenurile, există reţea de apă operată de către Compania de Apă Arad
S.A. (preluată în baza protocolului de predare primire nr. 17817/31.12.2010) din anul 2010, deci la
3 ani distanţă de la data încheierii contractelor, astfel cum rezultă din adresa nr.
7061/123S.J./19.04.2021 emisă de către Compania de Apă Arad S.A. (fila 406).
Totodată, potrivit aceleiaşi adrese în cartierul din oraşul Curtici unde se află imobilele
vizate de contractele de vânzare cumpărare în litigiu, nu există reţea de canalizare menajeră.
În plus, în zona terenurilor în litigiu lucrarea de extindere a reţelei electrice a fost finalizată
şi preluată abia în luna iunie 2019, conform adresei nr. 110778/16.04.2021 emisă de către E-
Distribuţie Banat S.A. (fila 404), iar racordarea la reţeaua de gaz metan a fost realizată în anul 2018,
potrivit procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor nr. 67/24.12.2018 (filele 389-390),
deci mult după expirarea termenului de 7 ani în care investiţiile trebuia realizate.
De asemenea, din înscrisurile depuse la dosar de către reclamant şi din planşele fotografie
anexate raportului de evaluare rezultă că străzile nu sunt asfaltate, ci doar pietruite, nu există
trotuare ori rigole.
Astfel, utilităţile se aflau la data încheierii contractelor la marginea parcelei, iar nu pe
fiecare stradă în parte a acesteia, aparţinând domeniului public, de la care pârâţii să se poată
racorda, reţeaua de apa, gaz metan şi energie electrică fiind introduse efectiv pe străzile din parcela
unde se află terenurile pârâţilor ulterior încheierii contractelor, în 2010, 2018 şi 2019, fără ca în
prezent străzile să fie asfaltate şi fără să existe o reţea de canalizare. Aşadar, pârâţii avea
obligaţia să îşi racordeze propriile imobile la reţelele de utilităţi, însă reclamantul avea obligaţia de
a realiza acele utilităţi până la limita terenurilor care au făcut obiectul contractelor de vânzare
cumpărare, iar nu doar până la limita parcelei din care acestea fac parte, contrar susţinerilor acestuia
în acest sens, aspecte ce sunt confirmate şi de art. 14 şi 15 din Planului Urbanistic General nr.
179/2006 (filele 350-352), obligaţia pe care nu şi-a respectat-o.
Or, conform caietului de sarcini investiţia finalizată presupune finalizarea spaţiului
comercial (sediu firmă, punct de lucru, alt imobil în care să desfăşoare activitatea societăţii
comerciale şi orice alt spaţiu destinat unui serviciu de interes public) în sensul întocmirii
procesului-verbal de recepţie finală, iar potrivit art. 22 alin. (1) lit. b) şi f) din Legea nr. 10/1995
„Investitorii sunt persoane fizice sau juridice care finanţează şi realizează investiţii sau intervenţii
la construcţiile existente în sensul legii şi au următoarele obligaţii principale referitoare la
calitatea construcţiilor: (...) b) obţinerea acordurilor şi a avizelor prevăzute de lege, precum şi a
23
autorizaţiei de construire şi acordului/autorizaţiei administratorului drumului pentru realizarea
branşamentelor la reţelele de utilităţi ale infrastructurii edilitare, cu plata taxelor de racordare
aferente branşamentelor; (...) f) efectuarea recepţiei la terminarea lucrărilor de construire pentru
lucrările prevăzute în autorizaţia de construire, numai împreună cu recepţia la terminarea
lucrărilor branşamentelor la infrastructura tehnico-edilitară aferente ansamblurilor de locuinţe
individuale şi colective, construcţiilor de utilitate publică şi căilor de acces”.
Astfel, pentru a se întocmi procesul verbal de recepţie finală şi a se considera finalizate
spaţiile comerciale era imperios necesar să se realizeze şi branşamentele la infrastructura tehnică
edilitară, însă, atâta timp cât abia în anul 2010 a fost introdusă reţeaua de apă, în anul 2018 reţeaua
de gaz, iar în 2019 reţeaua de energie electrică, fără a exista canalizare menajeră, rezultă că pârâţii
au fost în imposibilitatea îndeplinirii obligaţiilor asumate prin contract şi a obţinerii procesului
verbal de recepţie finală.
Aşadar, pârâţii nu puteau proceda în mod legal la edificarea şi finalizarea construcţiilor
spaţii comerciale pe terenurile în litigiu în lipsa utilităţilor câtă vreme legea prevede că recepţia
lucrărilor este condiţionată de recepţia lucrărilor de branşament la utilităţi, astfel că nu se poate
reţine o neexecutare culpabilă a obligaţiilor asumate prin contract din partea acestora atâta timp cât
pe domeniul public (străzile aferente terenurilor) utilităţile au fost introduse la mai mulţi ani distanţă
faţă de încheierea contractelor. Mai mult, dat fiind natura construcţiilor de spaţii comerciale, cu atât
mai mult întocmirea proceselor verbale de recepţie finală ar fi fost împiedicată de absenţa utilităţilor
în perioada 2007-2018, cu excepţia apei.
Se mai constată că pârâtul Nicolicea Paidola Petru a emis mai multe adrese către reclamant
prin care a solicitat explicaţii cu privire la extinderea reţelei de alimentare cu apă şi canalizare, gaz
metan, energiei electrică şi realizarea drumului şi a trotuarelor pe domeniul public din zona
imobilelor obiect al contractului de vânzare cumpărare încheiat (filele 315-317), fără a se primi
vreun răspuns în acest sens.
Instanţa reţine că în extrasele de carte funciară aferente imobilelor nu este trecută categoria
de teren (teren necunoscut), însă din acea că s-a stipulat că acestea se află sub incidenţa art. 3 din
Legea nr. 17/2014 rezultă că acestea au statut de terenuri agricole situate în extravilan potrivit
acestor înscrieri. Cu toate acestea, terenurile în litigiu sunt prevăzute de Planul Urbanistic General
al oraşului Curtici din 2006 (UTR 12 (L12 cu funcţie dominantă de locuinţe şi cea complementară
de servicii – filele 350-355), terenurile fiind incluse în intravilan la acea dată, fără a se opera în
cartea funciară trecerea din extravilan în intravilan.
Or, faţă de împrejurarea că în lipsa utilităţilor nu puteau fi edificate spaţiile comerciale la
care s-au obligat pârâţi, neputându-se reţine că neexecutarea obligaţiei de realizare a construcţiilor
de către pârâţii este una culpabilă, aceştia fiind în imposibilitatea de a efectua eventuala recepţie
finală a lucrărilor în lipsa utilităţilor, a trotuarelor şi drumurilor, condiţii care au fost realizate doar
în parte şi la mulţi ani distanţă de la data vânzării (2007, 2008), a scadenţei obligaţiei de a construi
(anii 2014, 2015), respectiv în anul 2010 (apă), 2018 (gaz), 2019 (energie electrică), instanţa
apreciază că nu sunt întrunite toate condiţiile pentru a se dispune rezoluţiunea contractelor încheiate
de către reclamant cu fiecare pârât în parte şi, pe cale de consecinţă, pentru a se da eficienţă clauzei
penale stipulate în acest sens privind obligarea fiecărui pârât la plata unui procent de 25% din
valoarea de circulaţie a terenurilor la momentul rezoluţionării contractelor.
Pentru aceste considerente de drept şi de fapt, instanţa va respinge acţiunea civilă
formulată de reclamantul Oraşul Curtici prin primar în contradictoriu cu pârâţii Istrate Ioan, Năstase
Alina-Camelia (fostă Pîrvu), Nicolicea Paidola Petru, Ardelean Ioan, Bakos Angelica, Dumitraş
Florin-Ilie, Vărşendan Marius Gheorghe, Moţ Elena, Table Traiana Elena (fostă Moţ), având ca
obiect rezoluţiune contract.
Sub aspectul cheltuielilor de judecată, instanţa reţine că pârâţii Ardelean Ioan, Bakos
Angelica, Dumitraş Florin-Ilie, Moţ Elena, Table Traiana Elena (fostă Moţ), Năstase Alina-Camelia
(fostă Pîrvu), Nicolicea Paidola Petru nu au solicitat cheltuieli de judecată în prezenta cauză,
rezervându-şi dreptul de a le solicita pe cale separată, în timp ce pârâtul Vărşendan Marius
Gheorghe a solicitat obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată avansate de acesta
constând în onorariu de avocat.
24
Prin urmare, în temeiul art. 453 alin. (1) Cod procedură, câtă vreme reclamantul a căzut în
pretenţii faţă de pârâtul Vărşendan Marius Gheorghe, care a avut câştig de cauză prin respingerea
acţiunii formulate de reclamant, instanţa va obligă reclamantul oraşul Curtici la plata către pârâtul
Vărşendan Marius Gheorghe la plata sumei de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în
onorariu de avocat, potrivit chitanţei de la fila 328.
PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂŞTE:
Respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Năstase Alina Camelia cu
privire la terenul înscris în CF nr. 10377 Curtici, invocată de aceasta prin întâmpinare.
Respinge excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâţii Năstase
Alina-Camelia (fostă Pîrvu), Nicolicea Paidola Petru, Ardelean Ioan, Bakos Angelica, Dumitraş
Florin-Ilie, Vărşendan Marius Gheorghe, Moţ Elena, Table Traiana Elena (fostă Moţ).
Respinge acţiunea civilă formulată de reclamantul Oraşul Curtici, prin primar, cu sediul
în Curtici, str. Primăriei, nr.47, județul Arad, având CUI 3519402, în contradictoriu cu pârâţii
Istrate Ioan, cu domiciliul în Arad, str.I.C Brătianu, nr.2-4, ap.3 a, jud.Arad, Năstase Alina-
Camelia (fostă Pîrvu), CNP 2740713020056, cu domiciliul în Vladimirescu, str. 18, nr.8, jud.
Arad, Nicolicea Paidola Petru, cu domiciliul în Timișoara, str.Spl.Tudor Vladimirescu nr.1, et.2,
ap.3, jud.Timiș, Ardelean Ioan, cu domiciliul în Arad, str.Poetului, bl.R13, ap. 17. jud.Arad, Bakos
Angelica, cu domiciliul în Curtici, str.Cloșca, nr.47, jud.Arad, Dumitraş Florin-Ilie, cu domiciliul
în Curtici, str.Revolutiei, nr.38, jud.Arad, toţi cu domiciliul procesual ales în Arad, spl. Gen.
Praporgescu, nr. 28, bl. 41, jud. Arad, la av. Adalbert Gabriel Gazdovici, Vărşendan Marius
Gheorghe, CNP 1750804022620, cu domiciliul în Curtici, str.Privighetorilor nr.26, jud.Arad şi
domiciliul procesual ales în Arad, Bd. Revoluţiei, nr. 82, ap. 9, jud. Arad la Cab. Av. Dărăban
Mihai, Moţ Elena, cu domiciliul în Curtici, str.Bisericii nr.31, jud.Arad, Table Traiana Elena
(fostă Moţ), cu domiciliul în Curtici, str.Revolutiei nr.51-53, bl.3, sc.A, ap.8, jud.Arad, ambele cu
domiciliul procesual ales în Arad, spl. Gen. Praporgescu, nr. 28, bl. 41, jud. Arad, la av. Adalbert
Gabriel Gazdovici, având ca obiect rezoluţiune contract.
Obligă reclamantul oraşul Curtici la plata către pârâtul Vărşendan Marius Gheorghe la
plata sumei de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu de avocat.
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare care se depune, în caz de exercitare, la
Judecătoria Arad.
Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin grefa instanţei, azi, 10.06.2021.
Preşedinte, Grefier,
Romina Florina Bondor Ramona Floriana Filimon
RFB/RFF/22.07.2021/13ex/11com
reclamantul Oraşul Curtici prin primar - Curtici, str. Primăriei, nr.47, județul Arad,
pârâţii Istrate Ioan - Arad, str.I.C Brătianu, nr.2-4, ap.3 a, jud.Arad,
Năstase Alina-Camelia (fostă Pîrvu) - Vladimirescu, str. 18, nr.8, jud. Arad,
Nicolicea Paidola Petru - Timișoara, str.Spl.Tudor Vladimirescu nr.1, et.2, ap.3, jud.Timiș,
Ardelean Ioan, Bakos Angelica, Dumitraş Florin-Ilie - Arad, spl. Gen. Praporgescu, nr. 28, bl. 41, jud. Arad, la av. Adalbert Gabriel Gazdovici,
Vărşendan Marius Gheorghe - Arad, Bd. Revoluţiei, nr. 82, ap. 9, jud. Arad la Cab. Av. Dărăban Mihai,
Moţ Elena, Table Traiana Elena (fostă Moţ) - Arad, spl. Gen. Praporgescu, nr. 28, bl. 41, jud. Arad, la av. Adalbert Gabriel Gazdovici
25

Limbă

Hotarare Bakos

Încărcat de

Informații document

Drepturi de autor

Partajați acest document

Partajați sau inserați document

Opțiuni de partajare

Vi se pare util acest document?

Este necorespunzător acest conținut?

Drepturi de autor:

Hotarare Bakos

Încărcat de

Drepturi de autor:

ECLI:RO:JDARD:2021:001.

Sentinţa civilă nr. 2773

Deliberând asupra cererii de faţă, constată următoarele:

PENTRU ACESTE MOTIVE,

S-ar putea să vă placă și