Documente Academic
Documente Profesional
Documente Cultură
2
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Introducere
Răspunzând multiplelor cerinţe de natură tehnică, juridică, economică, fiscală, socială
etc., cadastrul funciar şi publicitatea imobiliară s-au impus ca o necesitate, fiind expresia unor
preocupări statale ale căror începuturi se pierd în negura vremii.
Prin tradiţie, la dezvoltarea şi consolidarea celor două instituţii au contribuit specialişti
aparţinând unor domenii de activitate diferite: instituţia cadastrului a revenit specialistului în
măsuratori terestre, iar de problematica publicitaţii imobiliare, prin cartea funciara spre exemplu,
care sa dea siguranţă si stabilitate proprietăţii s-au ocupat juriştii.
Pornind de la ideea de bază a reglementării dreptului de proprietate, apare ca necesară
existenţa unui sistem de înregistrare eficient, care să fie stimulentul unei economii de piaţă active
şi eficiente. Specificul regimului juridic al bunurilor imobile constă în instituirea unui mecanism
de evidenţă a bunurilor imobile şi, totodată, de înscriere a drepturilor imobiliare prin care se
asigură proprietatea.
Pe parcursul acestei lucrări am încercat să conturăm trăsăturile ce individualizează
sistemul de carte funciară românesc, evoluţia sa de-a lungul timpului, tendinţele actuale şi
nevoile de ordin economic, social şi juridic pe care le ridică acest sistem.
Valoarea aplicativă a lucrării poate fi estimată sub urmă toarele aspecte:
- s-a realizat un comentariu sistemic al legislaţiei în domeniul cadastrului si publicităţii
imobiliare pentru a soluţiona mai multe probleme ce îşi găsesc sorgintea în ambiguitatea,
discordantele şi lacunele reglementărilor naţionale în domeniu;
3
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
4
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
CAPITOLUL I
Consideraţii introductive
5
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
formelor necesare pentru validitatea actului de transmisiune sau constituire de drepturi reale
asupra fondurilor italice: mancipatio şi in iure cession. 3 Unii autori consideră că aceste forme
simbolistice erau insuficiente pentru a face cunoscută operaţiunea juridică celor ce nu luau parte
la celebrarea ei.
Apariţia registrelor de proprietate in Europa. Oraşele germane sunt cele în care au
apărut primele registre de proprietate. În secolul al XII-lea schimbările referitoare la situaţia
imobilelor din urbe erau consemnate de către autorităţile municipale în cărţi oficiale prin
înscrierea convenţiilor în întregime, în ordine cronologică.
Din iniţiativa regelui Frederic I al Prusiei a apărut in secolul al XVII-lea organizarea
publicităţii prin rezervarea unei pagini separate pentru fiecare imobil (publicitatea reală). Aceste
registre au fost preluate mai apoi de celelalte legislaţii care au promovat publicitatea reală:
Austria, Elveţia, Polonia, Ungaria, Cehia, Slovacia şi parţial pe teritoriile României şi Italiei.
Ţările latine se orientau către publicitatea prin transcripţiuni, caracterizată prin copierea
integrală a actului juridic şi a ipotecilor într-un registru ţinut la grefele tribunalelor din districtul
unde era situat imobilul, in ordinea prezentărilor.
Acest sistem a apărut în Franţa în secolul al XVIII-lea şi a fost preluat de Belgia,
Luxemburg, Italia, Portugalia şi, într-o manieră specială de Spania.
I.2.Raţiunea publicităţii imobiliare
Existenţa unui sistem de publicitate imobiliară este determinată de necesitatea cunoaşterii
situaţiei precise a bunurilor imobile, atât din punctul de vedere al elementelor lor de identificare
cât şi, mai ales, al aspectelor juridice interesând titularii dreptului de proprietate, transferurile de
proprietate având ca obiect aceste bunuri, existenţa dezmembrămintelor de proprietate sau a unor
sarcini care le grevează etc.
În alţi termeni, prin publicitate imobiliară se înţelege totalitatea mijloacelor juridice prin
care se evidenţiază situaţia materială şi juridică a imobilelor în mod public pentru a se ocroti
circuitul lor civil. În acest mod se asigură securitatea juridică statică, respectiv cea referitoare la
existenţa şi păstrarea drepturilor patrimoniale valabil dobândite şi cea dinamică, vizând circulaţia
acestor drepturi, de la naşterea şi până la stingerea lor.
În funcţie de sistemul de publicitate utilizat, înscrierile în registrele de publicitate
imobiliară au ca efect opozabilitatea faţă de terţi a drepturilor dobândite de părţi sau chiar
3
A. Rusu – Acţiunile de carte funciară, 2008, pag. 11-12.
6
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
4
Art. 16 din Decretul lege nr.115/1938 şi art. 48 din Legea nr. 7/1996.
7
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
înscriere sunt grupate fie în jurul ideii de fapt juridic sticto sensu (accesiune, succesiune şi
uzucapiune), fie altele sunt operaţiuni juridice dar nu obişnuite, de dobândire (expropriere, ex
lege, hotărâri judecătoreşti, vinderi publice silite).
Sistemele se publicitate imobiliară au fost concepute pentru particulari, care încheie acte
de drept comun cu privire la drepturile esenţial reale ordinare (proprietatea si dezmembrămintele
sale, precum si garanţiile reale imobiliare). Restul, chiar daca are tangenţă cu sistemul de
publicitate imobiliară o face doar prin exceptie.
Scopul publicităţii imobiliare nu e decât raţiunea acesteia. Initial s-a plecat de la ideea ca
opozabilitatea de plin drept a actelor juridice oculte nu poate asigura nici protecţia creditului,
după cum nu permite nici evidenţa imobilelor, ceea ce face imposibilă fiscalizarea strămutărilor
imobiliare. Publicitatea imobiliară s-a născut şi din dorinţa de a sparge opozabilitatea de plin
drept, caracteristicaă Codului civil, şi de a o lega de îndeplinirea anumitor formalităţi.
Astăzi, toţi autorii susţin la unison ca publicitatea imobiliară asigură o mai bună
securitate (activă si pasivă) a circuitului civil, dupa cum realizează o mai bună protecţie a
creditului, prin publicitatea garanţiilor sale imobiliare.
În ultimă instanţă, mai trebuie adaugată şi ideea importantă că sistemele de publicitate
imobiliară pun la dispoziţia participanţilor la circuitul civil şi un mijloc de soluţionare a
conflictelor dintre drepturile concurente supuse publicităţii.
8
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Capitolul II
SISTEME DE PUBLICITATE IMOBILIARĂ
9
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
5
Marian Nicolae, Tratat de publicitate imobilară, Ed.Universul juridic, Bucureşti,2006, pag.312
10
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
6
I. Albu - Noile cărţi funciare, ed. Lumina Lex , 1997, pag. 11
11
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
12
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
13
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
14
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
7
H.Mazeaud, L.Mazeaud, J.Mazeaud, F.Chabas, Leçonns de droit civil, Biens: droit de proprietė
et ses demembrementes, deuxieme volume, Montchrestien, Paris, 1989, p.327-334
8
Laurent François, Principes de droit civil français, t.XXIX, Bruxelles, ed.A.Maersq, Paris,
1978, pag.181-182.
15
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
juridic în temeiul caruia i se transmitea proprietatea, deoarece, cu ocazia transcrierii, acest aspect
nu se verifica.
Dobândirea sa era opozabilă terţilor, dar el, ca dobânditor, nu era garantat de cauzele de
evicţiune derivând din titluri anterioare. În aceste conditii, dobânditorii erau feriţi de riscuri numai
prin îndeplinirea termenelor de prescripţie achizitivă .
Acest sistem s-a dovedit utilizabil în perioadele capitalismului timpuriu, când circulaţia
juridică a imobilelor era redusă, iar interesul celor puternici era acela de a ocroti proprietaţile pe
care le-au acumulat.
Ţările care au adaptat acest sistem, inclusiv România, au fost obligate ca prin jurisprudenţa
lor să încerce să remedieze inconvenientele acestuia.
II.2.1.Evoluţie
Sistemul cărţilor funciare, sistem real de publicitate imobiliară, este un sistem real bazat
pe identificarea topografică a imobilelor. Este un sistem complet, realizând publicitatea integrală
a transmisiunilor imobiliare. Şi numai prin aceste două aprecieri se poate constata superioritatea
acestui sistem faţă de acela al transcripţiunilor, care era personal şi parţial.
Legislaţiile germanice şi anglo-americare au adoptat acest sistem real de publicitate
imobiliară, spre deosebie de legislaţiile consensualiste care au adoptat sistemul personal de
publicitate prin transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.
16
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
9
G. Jessup, 'The History of the Torrens Land Title, Proceedings of the Royal Geographical
Society of Australasia, South Australian Branch,1950, pag. 42-43.
10
L.Griggs, In Personam,Garcia v. NAB and the Torrens System, Law and Justice Journal, 2001.
17
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
11
T.B.F.Ruoff, An Englishman looks at the Torrens system:Part II- Simplicity and the curtain
principle, Australian Law Journal, vol. 26, 1952.
12
M.Nicolae, Tratat de publicitate imobiliară, vol.1, Editura Universul Juridic, Bucureşti, 2006,
p.322
18
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
13
M.M.Park, Compulsory maintenance of the Land Register: an exception to the fundamental
principle of a conclusive register underpinning the Land Registration, 2002.
14
M. Nicolae, op. cit., p.325
19
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Cât priveşte SUA, au existat mai multe sisteme de publicitate imobiliară, care variau de la
un stat la altul, în momemtul implementării sistemului Torrens, această situaţie nefiind schimbată
nici azi, datorită faptului că politica legislativă în materie de publicitate imobiliară este de
competenţa fiecărui stat în parte, şi nu de competenţa autorităţilor federale.
Sistemul Torrens şi-a demonstrat eficacitatea în toate statele unde a fost implementat,
fiind păstrat şi în prezent iar în unele ţări fiind chiar şi ameliorat, prin introducerea obligativităţii
înscrierii proprietăţilor imobiliare în registrele publice.
20
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
15
R. Morel – Le régime foncier d’Alsace et de Lorraine, I. Les livres fociers, II. Le régime
Hypotécaire, Librairie Recueil Sirey, Paris, 1922, p. 60
21
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
înscrierii se menţine faţă de terţi cu condiţia ca aceştia să fie de buna-credinţă. Se pot prenota în
cartea funciară şi drepturile condiţionale nesusceptibile de întabulare iar înscrierea produce
efecte retroactive dacă pretenţia celui care a cerut prenotarea se gaseşte întemeiată.
16
G.Georgian, Proprietatea şi posesiunea în Codul civil austriac şi român, Întabularea faţă de
sistemul român al transcripţiei, ed.aII-a, revăzută, Ed.Vremea, 1936, pag.23.
22
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
ori pe de altă parte, s-a instituit obligativitatea constituirii cărţilor funciare numai în ceea ce
priveşte proprietatea funciară, urmând adăugarea ulterioară a drepturilor reale ce se vor constitui
în viitor, în timp ce drepturile reale anterioare urmau să fie înscrise într-un termen de zece ani.
Sfera publicităţii imobiliare era însa mult mai mare deoarece sunt supuse înregistrării orice
mutaţii imobiliare.
Problema reformei în sistemul de publicitate imobiliară din aceste două provincii a
devenit din nou de actualitate odată cu intrarea in vigoare a Codului civil german in anul 1900 şi
extinderea lui şi în Alsacia şi Lorena. In acel moment în cele doua provincii coexistau trei feluri
de cărţi:
- carţi funciare definitive pentru comunele cu cadastru actualizat;
- cărţi funciare provizorii întocmite în baza legii din 1891;
- cărţi de proprietate întocmite în baza Legii din 1896 de punere în aplicare a Codului civil
german.
Încercarea de unificare a sistemului de publicitate imobiliară a fost oprită odată cu
revenirea sub autoritate franceza a acestor regiuni în anul 1919, cand comisia însarcinată cu
introducerea legislaţiei franceze în aceste regiuni a întocmit legea care a conservat sistemul local
de carte funciară pe o perioada de zece ani iniţial şi apoi, dupa 1955, ca sistem local de
publicitate imobiliară, însa cu unele modificări importante:17
- suprimarea principiului efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale ale înscrierii;
- suprimarea principiului forţei probante absolute a înscrierii;
- menţinerea principiului publicităţii integrale;
- menţinerea principiilor legalităţii şi al relativităţii
Pentru a da o sigurantă cât mai mare comerţului juridic, legislaţia şi jurisprudenţa
franceză au găsit în instituţia cărţilor funciare cel mai util instrument, dovedind convieţuirea
armonioasă a principiilor de drept francez cu principiile de carte funciară.
17
S.Bradeanu, Catre o noua legislatie funciara, Bucuresti, 1938, pag.77-78
23
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
24
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
25
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
26
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
funciare, motiv pentru care, în teritoriile arătate mai sus, aceasta a fost menţinută pe baza
ordonanţelor emise de Ministerul Justiţiei.
Prin Ordonanţa nr.2784/din1867, Ministerul Justiţiei a ordonat lucrările pregătitoare pentru
introducerea cărţii funciare în vechiul Ardeal (întreg teritoriu al Curţilor de Apel Cluj şi Târgu-
Mureş din perioada de dupa 1921), iar prin Ordonanţa nr.264/1870, Regulamentul Cărţii funciare
din 15 decembrie 1855 a fost pus în aplicare şi în aceste ţinuturi.
Regulamentul de procedură al Cărţilor funciare, obiect al Ordonanţei Ministerului Justiţiei
din 15 decembrie 1855, este valoros nu numai datorită clarităţii şi calităţii superioare a
dispoziţiilor, ci şi pentru faptul că reprezintă temelia de inspiraţie pentru toate regulamentele de
carte funciară ulterioare.
Un moment de referinţa al istoricului căţtii funciare este reprezentat de Ordonanţa
Ministerului Justiţiei nr.2784 din 8 noiembrie1867 referitoare la antelucrările necesare pentru
extinderea instituţiei cărţii funciare asupra Ardealului. Ordonanţa din 8 noiembrie 1867 dispune
înfiinţarea comisiunilor de localizare în Ardeal şi a unei direcţii provizorii de carte funciară
subordonată Ministerului Justitiei. Funcţionarii care făceau parte din comisiunile de localizare erau
obligaţi a depune jurământ de serviciu în faţa directţei provizorii de carte funciară.
Obiectul antelucrărilor de carte funciară era urmatorul:
a) înscrierea imobilelor;
b) formarea şi denumirea corpurilor de carte funciară;
c) constatarea şi înscrierea proprietarilor şi a drepturilor lor posesorale.
Urmare a regularizărilor de avere, în anul 1869 a avut loc transformarea cărţilor funciare.
Procedura care trebuia urmată a fost stabilită prin Regulamentul nr. 2579 din 8 aprilie 1869. În
cadrul acestei proceduri, rolul esenţial l-au avut instanţele de carte funciară şi conducătorii de carte
funciară.
Dupa Unirea din 1918, Statul Român a dat câteva decrete cu impact asupra activităţii de
carte funciară. Trebuie amintit aici Decretul nr.1 din 24 ianuarie 1919 al Consiliului Dirigent
despre funcţionarea în mod provizoriu a serviciilor publice, aplicarea legilor, despre funcţionari şi
întrebuinţarea limbilor.
În baza acestui decret a fost dată Ordonanţa nr. 121 din 6/19 februarie 1918, prin care s-a
stabilit că limba oficială, care se va folosi în justiţie, procuratură, notariate, este limba română.
Un alt act normativ important este Decretul nr. VII, publicat în Gazeta Oficială nr. 13 din
27
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
15/28 februarie 1918. În art. 1 din decret se prevedea sancţiunea nulităţii absolute a oricărui act
prin care Guvernul maghiar de la Budapesta, începând cu data de 1 decembrie 1918, a dispus, cu
orice titlu, asupra bunurilor mobile sau imobile ale statului situate în ţinuturile unite cu Regatul
României prin hotărârea Adunării naţionale din Alba-Iulia de la 1 decembrie 1918.
De la data publicării acestui decret, niciun document dat de Guvernul maghiar din Budapesta
sau de către organele sale nu putea servi drept titlu pentru înscrierea în cărţile funciare, dacă nu purta
„clauzula” de confirmare din partea Consiliului Dirigent.
Cei care, în perioada cuprinsa între 18 octombrie - 30 noiembrie 1918, au contractat un bun
mobil sau imobil pe baza unui act emanat de la Guvernul maghiar din Budapesta şi doreau să-l
revendice erau obligaţi să prezinte titlul şi documentele Consiliului Dirigent într-un răstimp de 60
de zile de la data publicării decretului în Gazeta Oficială.
Pentru punerea în executare a Decretului nr. VII a fost emisă Ordonanţa din 7/20 martie
1919 a Consiliului Dirigent. Prin aceasta, Tribunalul din oraţul Cluj a fost desemnat ca având
competenţa de a soluţiona toate cauzele privitoare la înstrainarea bunurilor statului prin Guvernul
maghiar de la Budapesta.
Prin Decretul-lege nr. 3922/1918 a fost decretată reforma agrară din 1921. Cu această
ocazie, au fost măsurate peste 10.000.000 hectare de teren. Lipsa unui plan cadastral de
ansamblu, necorelarea, între ele, a planurilor de parcelare a moşiilor expropriate au făcut ca
demersurile de realizare a unui cadastru stiinţific să eşueze.
La toate acestea s-a mai adăugat şi interesul major al autorităţilor pentru înfaptuirea
reformei agrare, fapt care a determinat o încetinire, chiar o abandonare a lucrărilor de cadastru.
Consecinţa lipsei unui cadastru bine pus la punct s-a resimţit şi în evidenţa cărţii funciare, care nu
mai oglindea situaţia reală a imobilelor.
În contextul acestor împrejurari, Regele Carol al II-lea a adoptat Legea nr. 93 din 12 aprilie
1933 pentru organizarea cadastrului funciar şi pentru introducerea cărţilor funciare în vechiul regat
şi Basarabia.
Pentru teritoriile din Ardeal, Banat şi Bucovina se dispuneau acţiuni de actualizare a
planurilor topografice şi de rectificare a cărţilor funduare în conformitate cu legile care erau în
vigoare pe teritoriile respective. În urma adoptării acestei legi, în Dobrogea au fost întocmite în
parte planurile cadastrale şi s-au efectuat lucrări cadastrale complete doar în câteva comune din
jurul capitalei.
28
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Un pas important în demersul legislativ al epocii l-a constituit Decretul-lege nr. 478 din 1
octombrie 1938 pentru extinderea în Bucovina a legislaţiei din Vechiul Regat. În privinţa cărţilor
funciare, s-a decretat menţinerea acestora şi conducerea lor în conformitate cu dispoziţiile legislaţiei
române introduse.
Pe data intrării în vigoare a decretului, se abrogau legile, regulamentele şi dispoziţiile
neunificate, precum şi dispoziţiile de orice natură contrare actelor normative enumerate în art.1 şi
extinse în Bucovina.
Acestui decret i-a urmat Decretul nr. 511/1938 pentru punerea în aplicare în Bucovina a
Legii privind unificarea dispoziţiilor privitoare la cartea funciară.
Pentru provinciile din Ardeal unde se aplica Codul civil austriac, dispoziţiile referitoare la
cartea funciară au fost unificate prin Decretul-lege nr. 115/1938.
În ceea ce priveşte teritoriile de peste Carpaţi, a fost adoptată Legea nr.389 din 12 iunie
1943 pentru extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat. În art. 2 din lege se
dispunea menţinerea în aceste teritorii a legilor, regulamentelor sau ordonanţelor privind carţile
funciare.
Constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea drepturilor reale imobiliare se face prin
înscrierea în cartea funciara, mai putin în cazurile în care legea locală permitea dobândirea
drepturilor reale fără înscrierea în cartea funciară. Şi în aceste cazuri, se putea dispune numai dupa ce
dreptul a fost înscris în cartea funciară.
În nordul Transilvaniei, legislaţia din vechea Românie s-a extins numai după eliberarea
acestor ţinuturi de sub ocupaţia maghiară impusă prin Dictatul de la Viena din 30 august 1940. Un
rol important în acest demers l-a avut Legea nr. 260 din 4 aprilie 1945 privitoare la legislaţia
aplicabilă în Transilvania de Nord, precum şi la drepturile dobândite în acest teritoriu, în timpul
ocupaţiunii ungare.
Urmare a Legii nr. 260/1945 s-a creat şi pentru Transilvania posibilitatea înlaturării
neajunsurilor create de legislaţia locală privitoare la cărţile funciare. În acest context a fost edictată
Legea nr. 241/1947 prin care, începând cu data de 12 iulie 1947, a intrat în vigoare Decretul-lege
nr.115/1938 privind unificarea dispoziţiunilor privitoare la cărţile funciare.
Capitolul III
29
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
30
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Toate aceste tipuri de cărţi erau supuse la trei regimuri de carte funciară diferite18:
- regimul de carte funduară din fostele teritorii supuse dreptului civil maghiar (ordonanta din
1855);
- regimul cărţilor funduare din fostele teritorii de drept austriac (Ordonanţa din 1870);
- regimul de carte funduară al Landtafelpatentului din 1794 din regiunile foste granicereşti.
Autorii decretului au urmărit implementarea progreselor înregistrate în celelalte legislaţii
europene, păstrând şi sistemul de publicitate imobiliară existent în Transilvania.
Prin Legea nr. 155 din 27 aprilie 1938, s-a definitivat o lege completă a cadastrului şi s-a
înfiinţat „Direcţia Generală a Cărţilor funciare şi Cadastrului”, care să coordoneze unitar întreaga
activitate.
Faţă de momentul iniţial, când s-a pus problema urgentă de executare a lucrărilor de
măsurătoare necesare împroprietăririi ţăranilor, decretată încă din anul 1917, discuţiile pentru
elaborarea unei legi a cadastrului, au durat peste 20 de ani, adversarii acestei legi argumentând,
la vremea respectivă că, prin clarificarea situaţiei proprietăţii, nu vor mai fi procese de grăniţuire
şi că, în această situaţie, vor muri avocaţii de foame.
Decretul-Lege nr. 115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat şi nordul Moldovei a
consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare. Acesta este un sistem real
de evidenţa, avându-se în vedere imobilul precum şi modul cât mai precis de identificare al
acestuia.
Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea
obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor şi faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.
Decretul lege nr.115/1938 a avut o aplicabilitate restrânsă, în zonele României aparţinând
Vechiului Regat aplicându-se în continuare sistemul de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare.
Conţinutul său, care însumează 194 de articole, a uşurat mult munca instanţelor de carte funciară
din Transilvania şi de aceea multe din definiţii, principii, reglementări şi formulări au fost
preluate în Legea nr.7/1996.
18
S.Bradeanu, Extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste
Carpaţi, Ed.Dacia Traiana, Sibiu, 1944, p.143-144.
31
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Cartea funciară a fost definită iniţial ca un registru public şi autentic, care indică calitatea
juridică şi existenţa imobilelor notate în ea, precum şi raporturile de fapt şi de drept referitoare la
imobile şi persoane sau numai între persoanele însele. Această definiţie a fost criticată de
doctrină deoarece, spre deosebire de dreptul german în care cărţile funciare sunt legate în volum,
la noi ele sunt ţinute separat, sub forma de foi(coli) detaşabile.19
Sintagma carte funciară are înţeles de înscris sau document de publicitate imobiliară,
registru funciar şi instituţie juridică. În limbajul uzual prin această expresie se mai înţelege
Legea cărţilor funciare şi biroul de carte funciară unde se păstrează cărţile.
19
St.Laday, Cărţile funduare, Cluj, 1923, p.18;
32
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
- planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al
fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma,întinderea sau numărul topografic al parcelei , se
va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi.
- înscrisurile privitoare la titlul sau faptul juridic, în temeiul cărora drepturile sunt înscrise
în cartea funciară.
- registrul de intrare
Documentele care întregesc cartea funciara au un rol important, deoarece cu ajutorul lor
oricine poate verifica regularitatea unei înscrieri, neputând invoca lipsa, omisiunea, nulitatea sau
necorectitudinea unei înscrieri, dacă a refuzat să cerceteze şi documentele cu care se întregeşte
cartea funciară.
În acest caz terţul dobânditor este asimilat achizitorului de rea-credintă, putându-se obţine
rectificarea cuprinsului cărţii funciare şi restabilirea situaţiei anterioare (restitutio in integrum),
publicitatea materială a cărţii funciare apărând doar terţii dobânditori de bună-credinţă cu titlu
oneros a unui drept real înscris în cartea funciară.
33
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Drepturile reale imobiliare care nu sunt trecute în cartea funciară se numesc drepturi
extratabulare, acestora neaplicându-li-se regimul de carte funciară. Ele se dobândesc, se modifică
si se sting în cazurile limitativ prevăzute de lege, dispoziţiile art.26 fiind de strictă interpretare.
In practica instanţei noastre supreme s-a extins însa sfera acestor drepturi extratabulare şi
asupra unor drepturi personale, prin recunoaşterea în cazul convenţiei a efectelor translative de
drepturi chiar între părţi, precum şi faţă de terţii care au avut cunoştinţa de existenţa acesteia,
independent de efectuarea înscrierii în cartea funciară20 fapt care a dus la o serie de decizii
criticate de mare parte din doctrină.
Într- altă opinie dreptul dobânditorului anterior de a exercita acţiunea în prestaţie tabulară
contra terţului achizitor de rea-credinţă sau cu titlu gratuit rezultă din lege (art.25) şi se justifică
pe idea sancţionării fraudei şi relei-credinţe (fraus omnia corrumpit) a acestuia din urmă sau pe
ideea reparării în natură a prejudiciului încercat de către dobânditor care se straduieşte să evite o
pagubă (certat de damno vitando) spre deosebire de terţul achizitor care doreşte să păstreze un
câstig (certat de lucro captando).
Alături de modurile de dobândire a proprietăţii în afara cărţii funciare prevăzute în textul
special de strictă interpretare şi aplicare al art.26 ( exception est stristissimae interpretationis)
practica judiciară şi doctrina au recunoscut şi uzucapiunea şi împroprietărirea ca urmare a
reformei agrare. În regiunile supuse regimului de publicitate imobiliară prin vechile cărţi
funciare, uzucapiunea a operat în condiţiile prevăzute de Decretul-Lege nr. 115/1938 pentru
unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile funciare, respectiv, în condiţiile prevăzute de art. 27 şi
art. 28 din această reglementare. În aceste zone, rolul uzucapiunii este mult mai redus, fiind un
mod excepţional de dobândire a proprietăţii, întrucât aici dreptul de proprietate se dobândeşte ca
regulă generală, numai prin întabulare.
Astfel, în conformitate cu dispoziţiile art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938 „În cazul
când s-au înscris fără cauză legitimă, drepturi reale, care pot fi dobândite în temeiul
uzucapiunii, ele vor rămâne valabil dobândite, dacă titularul dreptului le-a posedat cu bună-
credinţă, potrivit legii, timp de 10 ani”.
Totodată, potrivit art. 28 din acelaşi act normativ „Cel ce a posedat un bun nemişcător în
condiţiunile legii, timp de 20 ani, după moartea proprietarului înscris în cartea funciară, va
putea cere înscrierea dreptului uzucapat. De asemenea, va putea cere înscrierea dreptului său,
20
Tribunalul Suprem, decizia nr.284/1987, în Revista română de drept, nr.11/1987, pag.62;
34
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
cel ce a posedat un bun nemişcător în condiţiunile legii, timp de 20 ani socotiţi de la înscrierea
în cartea funciară a declaraţiunii de renunţare la proprietate”.
Înscrierea „fără cauză legitimă” prevăzută de art. 27 din Decretul-Lege nr. 115/1938
precum şi înscrierea imobilului al cărui proprietar tabular a decedat, conform art. 28 din acest act
normativ, îşi vor produce efectele, potrivit regimului juridic de la data înscrierii lor, conform
principiului „tempus regit actum ”.Raţiunea acestei interpretări decurge şi din soluţiile care au
fost consacrate în mod expres prin dispoziţiile tranzitorii cuprinse în diferite acte normative care
au reglementat prescripţia achizitivă de-a lungul timpului şi în diverse zone ale ţării.
Astfel, cu referire la Transilvania, potrivit art. 31 din Decretul-Lege nr. 389/1943 pentru
extinderea legislaţiei civile şi comerciale a Vechiului Regat în România de peste Carpaţi,
„Prescripţiunile începute înaintea punerii în aplicare a acestei legi sunt cârmuite în ce priveşte
natura, durata şi efectele lor de dispoziţiile legii sub care au început (…)”
.De asemenea, deşi în Legea nr. 260/1945 privitoare la legislaţia aplicabilă în
Transilvania de Nord, precum şi la drepturile dobândite în acest teritoriu în timpul ocupaţiunii
ungare, nu există un text asemănător art. 31 teza I din Decretul-Lege nr. 389/1943, soluţia este
aceeaşi, pe temeiul dispoziţiei tranzitorii prevăzute în art. 6 alin.2 din Legea nr. 241/1947 pentru
punerea în aplicare în Transilvania a Legii pentru unificarea dispoziţiilor privitoare la cărţile
funciare din 27 aprilie 1938.
Conform acestei dispoziţii, „Prescripţiile împlinite, precum şi cele începute înaintea
punerii în aplicare a prezentei legi sunt cârmuite, în ce priveşte natura, durata şi efectele lor, de
dispoziţiile legii sub care au început”.
Totodată, cu referire la Bucovina, în conformitate cu art. 3 din Legea nr. 478/1938 pentru
extinderea în Bucovina a legislaţiei din Vechiul Regat, „Prescripţiunile începute înainte de
punerea în aplicare a acestei legi vor fi reglementate după legile locale anterioare celei de faţă”.
În consecinţă, într-o formă sau alta, aceste dispoziţii tranzitorii exprese au consacrat
principiul potrivit căruia prescripţia achizitivă este guvernată de legea în vigoare la data la care a
început posesia.
35
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Prin alcătuire corpul funciar este o unitate economică , iar prin înscriere în cartea funciară
devine şi o unitate juridică, în înţelesul că operaţiunile juridice se fac de regulă cu privire la
întregul corp funciar.
Orice parcelă care formează o unitate economică în mod natural sau prin scopul urmărit
de proprietar, poate constitui un corp funciar, adică un corp de carte funciară, deci şi o unitate
juridică.
În practică, s-a decis că, întrucat ,, fiecare bun inscris în cartea funciară constituie un
corp juridic tabular, identificat prin numărul de carte funciară, în caz de înstrainare, se
transmite întreg, indiferent dacă întinderea pe teren nu corespunde cu dimensiunile înscrise în
cartea funciară”.21
Corpul funciar este alcătuit din una sau mai multe parcele, fie prin natura imobilului, fie
prin voinţa proprietarului în scopul economic urmărit de către acesta.
Parcelele ce pot fi unite în acelaşi corp funciar sunt: parcelele aceluiaşi proprietar, situate
una lângă alta, chiar dacă nu au aceeaşi ramură de cultură; parcelele situate în locuri diferite dacă
au acceaşi destinaţie economică; precum şi toate parcelele unui proprietar, indiferent de aşezarea
lor şi indiferent de felul de cultură.
Parcelele ce nu pot fi unite în acelaşi corp funciar sunt parcelele grevate cu ipotecă sau
superficie , care sunt corpuri funciare de sine stătătoare sau parcelele grevate cu ipotecă ori
superficie, cu parcelele grevate cu alte drepturi reale decât ipoteca sau superficia.
Aceasta înseamnă că structural, corpul funciar poate fi de două feluri: corp funciar
constituit din o singură parcelă şi corp funciar constituit din două sau mai multe parcele.
Înregistrarea în cartea funciară a parcelelor se va face în mod diferit în funcţie de unul din cele
două corpuri funciare.
Conform legii, corpul funciar poate fi modificat , la cererea proprietarului la alipiri sau
dezlipiri (art.13 si 131). Au loc alipiri când două sau mai multe parcele se unesc într-un corp
funciar , când se adaugă o nouă parcelă la un corp funciar ori când se măreşte întinderea unei
parcele, noul corp funciar fiind aratat cu un numar roman. Au loc dezlipiri când se desparte o
parcelă de un corp funciar ori se micşorează întinderea unui corp funciar. Prin fracţionarea
vechiuluin numar cadastral noile parcele vor primi noi numere topografice. Ca urmare a
efectuării de alipiri şi dezlipiri se vor săvârşi, când sunt necesare, transcrieri şi reînscrieri (art.14)
21
C.Negrea , notă la decizia nr.789/1973 CAS I din PR 1947, I, pag.23-26;
36
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Se săvârşesc transcrieri când o parcelă se trece dintr-o carte funciară în altă carte
funciară. Se săvârşesc reînscrieri când, dezlipindu-se o parcelă, aceasta se trece în aceeaşi carte
funciară ca un corp funciar de sine stătător sau ca o parcelă a unui alt corp funciar, ori când ,
transcriindu-se o parte din parcelă într-o carte funciară , restul parcelei se trece în vechea carte
funciară cu arătarea noului număr şi a întinderii.
În ceea ce priveşte înscrierea drepturilor reale imobiliare , se face distincţie între
drepturile ce pot fi înscrise numai asupra întregului corp funciar, şi anume dreptul de proprietate
şi dreptul de superficie, şi drepturile ce pot fi înscrise numai asupra unei părţi a corpului funciar
sau asupra unei părţi din parcelă şi anume, drepturile de uzufruct, uz, abitaţie şi servitute.
22
I.Albu, op.cit., pag.26
37
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Datorită conjuncturii economice din România de la acea vreme Decretul lege nr.115/1938
a adoptat sistemul mixt de carte funciară, prevăzând acest lucru în art.12: ,,aceaşi carte funciară
poate cuprinde mai multe corpuri funciare” dând însa preferinţă sistemului foilor reale.
23
S.Bradeanu, op.cit., pag.82
38
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
ultimul cumpărator are dreptul să ceară înscrierea dobândirilor suscesive deodată cu aceea a
dreptului sau, în conditiile art.20.
Cel înscris în cartea funciară se numeşte antecesor tabular, fiind posesorul tabular iar cel
care urmează să fie înscris se numeşte successor tabular. Între cei doi nu este necesară existenţa
unui raport juridic stablit direct, deoarece decretul prevede că se pot săvârşi înscrieri şi în temeiul
legii, al unei hotărâri judecătoreşti ori a unei decizii administrative (art.17, 21, 26, 27-28).
c) Principiul neutralităţii (disponibilităţii) Înscrierea în cartea funciară se face la
cererea persoanei îndreptatite, conform principiului disponibilităţii ce guvernează raporturile
juridice private, excepţiile de la acest principiu fiind limitativ stabilite de lege. Prin art.45, 49, 83,
11-114 ii este interzis judecătorului să dispună înscrieri în cartea funciară în lipsa solicitării
persoanei îndreptăţite.
d) Principiul specialităţii constă în regula instituită de a se indica persoana în favoarea
careia se face înscrierea în cartea funciara, imobilul la care se referă şi dreptul care s-a dobândit,
modificat sau stins. La dreptul de ipoteca se precizează suma datorată, arătându-se şi câtimea
dobânzii, în caz contrar nu se pot urmări şi dobânzile aferente, deoarece pentru ca dreptul de
ipotecă să cuprindă şi aceste sume, acestea trebuiau înscrise în cartea funciară.
e) Principiul legalităţii rezultă din cerinţa legii potrivit căreia nu se poate face decât
înscrierea actelor şi faptelor juridice anume prevăzute de lege şi înscrierea nu se poate sprijini
decât pe cererea şi actele ce o însoţesc – ceea ce asigură legalitatea formală. Totodata, legea
stabileşte îndeplinirea unor cerinţe menite a asigura şi legalitatea materială - sens în care se va
verifica dacă înscrisul în baza căruia se solicită înscrierea întruneşte condiţiile cerute de lege
pentru înscrierea dreptului sau faptului juridic, iar pe de alta parte, dacă din cuprinsul cărţii
funciare nu există vreo piedică la săvârşirea înscrierii.
In practica judiciară, într-o speţă instanţa a dispus în mod eronat că întabularea dreptului
de proprietate în cartea funciară nu poate fi respinsă pentru motivul că actul de dobândire nu este
valabil, cât timp nu a fost formulată o cerere de constatare a nulităţii acestuia, chiar daca este
vorba de un caz de nulitate absolută.
Ţinând însa cont că principiul legalităţii rezultă expres din cuprinsul art.44 si 121 din
Decretul lege nr.115-1938, în care se precizează că întabularea se va încuviinţa numai dacă
înscrisul original îndeplineste condiţiile de validitate a actului juridic pe care îl cuprinde şi că
această verificare nu este lăsată la dispoziţia părţilor ci trebuie realizată din oficiu de judecătorul
39
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
care se pronunţă asupra întabularii, instanţa a greşit când a dat această soluţie.24
f) Principiul publicităţii materiale a cărţilor funciare (principiul forţei probante
absolute a înscrierii) este acea regulă potrivit căreia cuprinsul cărţii funciare, în afara îngrădirilor
şi excepţiilor legale, se consideră exact în folosul acelora care şi-au înscris cu bună-credinţă un
drept real în cartea funciară. Dacă un drept s-a radiat din cartea funciară, se prezumă ca acel drept
nu există. Cuprinsul cărţii funciare se consideră exact în folosul aceluia care a dobândit prin act
juridic cu titlu oneros vreun drept real, dacă în momentul dobândirii dreptului n-a fost notată în
cartea funciară vreo acţiune prin care se contestă cuprinsul ei, sau dacă n-a cunoscut pe altă cale
această inexactitate. Deşi este principiul fundamental al sistemului de carte funciară acesta nu şi-a
găsit consacrarea în legiuirile de dinainte de Decretul lege nr.115/1938.
Doctrina şi jurisprudenţa de la acea dată admiteau însă că acest principiu face parte în mod
natural din asnamblul dreptului material de carte funciară, putându-se desprinde, pe cale de
interpretare, din unele dispoziţii fragmentare cuprinse în Codul civil austriac şi din Regulamentele
de carte funduară.
Prin efectul acestui principiu terţii care contractează pe temeiul cărţii, sunt la adăpost de
orice surpriză şi tranzacţiile încheiate de ei sunt complect asigurate, pentru că, pe de o parte ,
înscrierile cuprinse în ele sunt presupuse conforme cu realitatea de fapt şi de drept şi pentru că, pe
de altă parte, actele juridice, faptele juridice sau acţiunile, neînscrise ori nenotate în ele nu le pot
întruni nici atinge.Aşadar în materie de carte funciara, înscrierea valorează titlu de proprietate (en
fait d’immeubles, l’inscription vaut titre).
Principiul publicităţii materiale nu se aplică:
- înscrierilor materiale care nu se referă nici la drepturi şi nici la restricţiuni ale altor
drepturi;
- faptelor juridice care deşi nu sunt înscrise, există independent de înscriere,
(ex.interdicţia judecătorească);
- drepturilor personale care prin înscriere capătă efect de opozabilitate erga omnes
fără ca înscrierea să garanteze valabilitatea dreptului;
- îngrădirilor legale care decurg din raporturile de vecinătate, din regimul juridic al
folosirii amenajării şi protecţiei apelor şi cele cuprinse în regulamentele de urbanism;
24
Ana Boar, Notă critică la decizia nr.2334/1999 a Curţii de Apel Timişoara, sect. civilă, în
revista Dreptul, nr.2, 2000, pag.136-140
40
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
41
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
cererilor de înscriere, cererea fiind de îndata înregistrată în registrul de intrare cu menţiunea datei
şi numărului ce rezultă din ordinea cronologica a depunerii, iar data înregistrarii determină rangul
înscrierii.
Rangul înscrierii obţinut prin înregistrarea cererii este însă susceptibil de confirmare sau de
infirmare, dupa cum cererea de înscriere a fost admisă sau respinsă.
Potrivit dispoziţiilor legii, drepturile de ipoteca şi privilegiile vor avea acelaşi rang dacă
mai multe cereri au fost depuse deodata la acelaşi birou de cadastru şi publicitate imobiliară, iar
celelalte drepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată sa se determine
asupra rangului şi asupra radierii încheierii nevalabile.
Creditorii ipotecari pot schimba între ei prin consens rangul ipotecilor care grevează acelaşi
imobil din aceeaşi carte funciarş, astfel având loc schimbarea ordinii satisfacerii creditorilor
ipotecari.
h) Principiul efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare al
înscrierii în cartea funciară. Efectele juridice esenţiale ale înscrierilor constau în caracterul
constitutiv de drepturi reale al întabularii şi înscrierii provizorii.
Daca în sistemul de publicitate al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni, potrivit
principiului consensualismului, naţterea drepturilor între părţi se realizează prin acordul de voinţă
al acestora, în sistemul cărţilor funciare operaţiunile juridice de realizare a drepturilor reale
operează numai în momentul întabularii sau înscrierii provizorii în cartea funciară, deopotrivă
între părţi şi faţă de terţi.
Există însa şi excepţii de la regula efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al
înscrierii în cartea funciară:
- dobândirea unui drept real prin succesiune;
- dobândirea unui drept real prin accesiune;
- vânzarea silita;
- exproprierea
Aceste patru exceptii erau admise şi în sistemul dreptului civil austric şi a celui maghiar
cutumiar aplicabil în aceste provincii până la intrarea în vigoare a decretului lege nr.115-1938.
Chiar şi în aceste excepţii achizitorul trebuie să ceară mai întai înscrierea dreptului sau
pentru a putea dispune de el. În practica judiciară s-a admis exercitarea unor acte de administrare
sau de conservare, care nu implică dreptul de dispoziţie asupra imobilului sau a altui drept real
42
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
dobândit fără înscriere în cartea funciară, cum este cazul acţiunii în grăniţuire, care este la
îndemâna nu numai a proprietarilor tabulari, ci şi a proprietarilor extratabulari, inclusiv a titularilor
altor drepturi reale.25
25
ICCJ, secţia civilă, decizia nr.123/2005, în Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005, nr.4,
pag.6
43
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
lipsa acestei permisiunii de întabulare (clausula intabulandi), daca antecesorul tabular refuză să
consimt ăla întabulare, partea interesată poate cere instantei să dispună înscrierea. În cazul
acţiunii în prestaţie tabulară îndreptată împotriva terţului dobînditor de rea-credinţă hotărârile
judecătoreşti vor înlocui consimţământul la întabulare.
Daca întabularea se face în baza unei hotărâri judecătoreşti aceasta trebuia să
fie ,,desăvârşită” (art.45 din decret), aceaşi soluţie trebuind să se aplice şi în cazul în care
înatabularea se face în baza deciziei administrative (art.17, alin.4).
In practica instanţelor au fost însa şi cazuri când s-a stabilit în mod eronat că actul
administrativ de autoritate prin care se încuviinţează parcelarea unor terenuri de Primărie, nu
poate servi de temei pentru întabulare daca nu cuprinde consimţământul proprietarului tabular,
fiind constant în drept că întabularea în cărţile funciare este un mod de executare judecătoresc şi
nu administrativ. Însă, Potrivit art.17, alin.4 din Decretul lege nr.115/1938 ,, hotărârea
judecătorească sau în cazurile anume prevăzute de lege, decizia autoritaţii administrative, vor
înlocui acordul de voinţa sau consimţământul”, necesar constituirii unui drept înscris în cartea
funciară.26
b) Înscrierea provizorie este înscrierea prin care se dobândeşte, modifică sau stinge un
drept real imobiliar sub condiţia şi în măsura justificării ei. Ea are acelasi obiect ca şi întabularea,
numai că spre deosebire de aceasta, ea este o întabulare condiţională, având efectele
condiţionate.
Înscrierea provizorie, pornind de la funcţiile pe care le îndeplineste poate îmbrăca forma
unei întabulări imperfecte, fie forma unei înscrieri automate, de sine stătătoare. Ca înscriere de
sine stătătoare, înscrierea provizorie are loc când părţile au convenit ca ea să producă numai
efectele mai restrânse ale acestei înscrieri.
Daca înscrierea provizorie se cere în baza unui înscris original acesta trebuie să
îndeplinească aceleaşi condiţii de validitate ca şi înscrisul original în cazul întabulării iar dacă
înscrierea se face în baza unei hotărâri judecătoreşti nedefinitive sau susceptibile de a fi atacată
cu recurs, aceasta se va dovedi cu copii legalizate.
Rolul înscrierii provizorii este de a conferi înscrerii în momentul în care va deveni
definitivă, data şi rangul pe care l-a avut înscrierea provizorie, în felul acesta, cel interesat
26
T.I.Diaconescu, Notă critică la decizia nr.198/1944 a secţiei I a Curţii de casaţie şi Justiţie, în
PR 1948, vol.I, pag.63-65;
44
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
punându-se la adapost de riscul unei eventuale întabulari pe numele unei terţe personae care ar
dobândi ulterior acelaşi drept.
c) Notarea este înscrierea prin care se asigură opozabilitatea faţă de terţi sau, după
caz, informarea acestora în cazurile anume prevăzute de lege cu privire la drepturile personale,
faptele sau alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.27
În cartea funciară drepturile de creanţa pot fi numai notate, fapt care permite titularului
să-şi valorifice dreptul în contradictoriu cu orice altă persoană interesată ( cum ar fi cazul
succesorului tabular sau al creditorilor acestuia din urmă). Aceste drepturi de creanţă nu devin
valabile prin înscrierea lor în cartea funciară.
Drepturile de creanţă care fac obiectul notării conform Decretului lege nr.115/1938 sunt:
- situaţia juridică personala a titularului dreptului înscris notarea având drept scop
- împiedicarea incapabilului să dispună de dreptul tabular înscris în favoarea lui şi să
avertizeze terţii în legătură cu această stare;
- drepturile personale sau alte raporturi juridice fară ca înscrierea să garanteze însă
existenţa sau valabilitatea dreptului înscris ;
- anumite acţiuni în justiţie în legătură cu imobilul înscris în cartea funciară, asigurând
astfel executarea hotărârii judecătoreşti care ar putea fi zădărnicită prin strămutari de exemplu.
- anumite îngrădiri legale ce implică o serie de restricţiuni aduse proprietăţii, fără însă ca
opozabilitatea faţă de terţi să depindă de ea;
Pentru a efectua notările, sub regimul decretului lege nr.115/1938 nu se cer a fi
îndeplinite condiţii speciale cum se solicită în cazul drepturilor tabulare, prevăzându-se doar
faptul că ,,notarea este permisă numai în cazurile anume prevăzute de lege” (art.1).
III.3.2.Efectele înscrierilor
27
Marian Nicolae, op.cit., pag.421
45
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
În acest sistem drepturile reale imobiliare se strămuta, se constituie sau modifică numai
prin înscrierea în cartea funciară, aşadar un prim efect este cel translativ sau constitutiv de
drepturi reale.
Prin dorinţa legiutorului de a fi supuse notării în cartea funciara numeroase drepturi de
creanţă, fapte sau raporturi juridice, se vede clar intenîia acestuia de a realiza o publicitate
imobiliară completă, astfel încât terţii să fie informaţi de situaţia juridică reala a unui imobil.
Referitor la faptul că notarea în cartea funciară nu are caracter constitutiv de drepturi ci
mai degrabă unul informativ, pentru eventualele terţe personae interesate de situaţia juridică a
imobilului şi a drepturilor proprietarului tabular s-a pronunţat şi practica judiciară prin deciziile
pe care le-a pronunţat.28
În afară de aceste drepturi personale, fapte sau raporturi juridice se vor nota în cartea
funciară, fără însă ca opozabilitatea faţă de terţi să depindă de ea, şi sentinţa declarativă de
faliment şi declaraţia de utilitate publică a exprorierii unui imobil.
Capitolul IV
Noile cărţi funciare - Legea nr.7/1996 (republicată)
46
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Practica judiciară a ajuns la concluzia că este mult mai benefică pentru circulaţia juridică
a imobilelor adoptarea unei legi care să unifice formele de realizare a publicităţii imobiliare,
ajungându-se la utilizarea unui singur sistem de publicitate unic iar această nouă reglementare
legală să fie bazată pe sistemul de publicitate reală al cărţii funciare care a fost adoptat prima
dată prin Decretul-lege nr. 115/1938, acesta practicându-se deja în Transilvania, Banat,
Bucovina, nordul Moldovei.
Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996 a reglementat două instituţii
distincte însă interferente şi anume institţia tehnică a cadastrului (art.1-19) şi instituţia juridică
a cărţilor funciare.
Prin această lege s-au creat premizele ca ţara noastră să ajungă a avea un cadastru
naţional general unitar şi modern real unitar de publicitate imobiliară. Prin intermediul acestor
instituţii se urmăreşte consolidarea proprietăţii imobiliare şi sporirea încrederii publice în
operaţiunile de evidenţă tehnică, economică şi juridică privind bunurile imobile29.
Sistemul este inspirat din Decretul-Lege nr.115/1938 care a fost valorificat deja în
practică şi ale cărui efecte pozitive au fost remarcate. Aşa se explică şi de ce în localităţile unde
era aceasta aplicată se va aplica şi în continuare, până când Legea nr.7/1996 va putea efectiv să
fie aplicată, adică după terminarea lucrărilor de cadastru general.
De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai apărut în domeniu şi alte reglementări care fie au
adus modificări Legii cadastrului şi a publicităţii imobiliare, fie au completat-o, pentru a asigura
o mai bună interpretare şi aplicare.
Există astfel mai multe acte normative cu caracter general care guvernează materia noului
sistem de publicitate imobiliară, respectiv:
• Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr.7/1996;
• Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de carte funciară ale judecătoriilor,
aprobat prin Ordinul Ministrului Justiţiei nr.2371/C/1997;
• Instrucţiunile privind înfiinţarea noilor cărţi funciare cu caracter nedefinitiv aprobate prin
Ordinul Ministrului Justiţiei nr.1330/C/1999, nepublicate;
• Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 care aprobă Instrucţiunile privind întocmirea
documentelor tehnice necesare la înscrierea cu caracter nedefinitiv în noile cărţi funciare;
29
Dumitru Lupulescu, op. cit., pag. 243-244
47
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
• Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind autorizarea
persoanelor fizice şi juridice care pot să realizeze şi să verifice lucrări de specialitate în
domeniile cadastrului, geodeziei şi cartografiei pe teritoriul României; Ordinul nr.452 din 2
februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru introducerea cadastrului general;
• O.U.G. nr.291/2000;
• O.U.G. nr.70/2000;
• Legea nr.78/2002;
• O.U.G. nr.41/2004;
Aceste din urmă patru acte normative modifică Legea nr.7/1996.La aceste dispoziţii se
mai pot adăuga şi alte câteva acte normative care nu reglementează doar acest domeniu dar
conţin câteva norme speciale care au ca obiect unele operaţiuni juridice susceptibile de înscrisuri
în noile cărţi funciare. Mai importante dintre aceste prevederi sunt:
• Art. 35/1 şi 69 din Legea locuinţei nr.114/1996;
• Art.15 din Legea nr.54/1998 privind circulaţia juridică aterenurilor;
• Art.16 din O.G. nr.51/1997 privind operaţiunile de leasing;
• Art.34 din Legea 219/1998 privind regimul concesiilor.
Aceste modificări şi completări ulterioare au în vedere mai multe aspecte tehnice,
organizatorice şi pentru aducerea la îndeplinire a dispoziţiilor de ordin juridic ale legii în cauză.
48
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
dezvoltării celorlalte discipline din domeniul măsurătorilor terestre, iar pe de alta parte, oglindesc
evoluţia ramurii de drept funciar cadastral.
Posibilităţile tehnologice tradiţional disponibile, metodele de măsurare şi cele de
înregistrare în cartea funciară sunt specifice fiecareia dintre cele doua instituţii şi, prin urmare,
presupun competenţe proprii respectivului domeniu. Pe cale de consecinţa, s-a instituit de-a lungul
vremii un tip de organizare duală pentru realizarea celor două sisteme de evidenţă, concretizată în
existenţa a două unitaţi instituţionale, având menirea de a raspunde, în fond, cerinţelor aceleiaşi
probleme.
Începând cu sec. al XVIII-lea procedeele de măsurare a pământului s-au perfecţionat
continuu, dar abia la mijlocul sec. al XIX-lea, odată cu perfecţionarea sistemelor de clasificare şi
evaluare a terenurilor, precum şi a sistemelor de publicitate imobiliară, cadastrul s-a transformat
într-o instituţie cu multiple întrebuinţări.30
Complexitatea lui a impus elaborarea, în multe ţări europene, a unor legi pentru
organizarea lui uniformă şi executare organizată. Pentru pregătirea tehnicienilor cadastrali s-au
înfiinţat şcoli de diferite nivele şi a început să se tipărească cursuri, reviste şi cărţi, care au tratat
materia cadastrului funciar din diferite puncte de vedere.
Dezvoltarea cadastrului şi importanţa care i s-a acordat în tot mai mare măsură au
contribuit la constituirea unei materii cu acest titlu, iar diversitatea etapelor prin care a trecut de-a
lungul timpului, precum şi numeroasele lucrări care au tratat subiectul au dus la închegarea unei
definiţii a cadastrului.
Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr.7/1996 ne dă o definiţie a noţiunii de
cadastru încă de la început, din art.1 alin1: “Cadastrul general este sistemul unitar şi obligatoriu
de evidenţă tehnică, economică şi juridică prin care se realizează identificarea, înregistrarea,
reprezentarea pe hărţi şi planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum şi a celorlalte bunuri
imobile de pe întreg teritoriul ţării, indiferent de destinaţia lor şi de proprietar”.
Din această definiţie ar putea exista tendinţa de confunda noţiunea de cadastru cu
noţiunea de carte funciară, însă cele două instituţii nu se acoperă, ci se completează. Atât doar că
registrul cadastral este alcătuit din totalitatea cărţilor funciare întocmite pe localităţi. Cele două
instituţii au fost cuprinse într-un singur act normativ de către legiuitor tocmai datorită strânsei
legături dintre ele.
30
Miclea Mircea, Cadastrul şi cartea funciară, Editura All, Bucureşti, 1995, pag.25
49
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Cele două instituţii se completează reciproc în sensul că are loc un schimb de informaţii
tehnice şi juridice între ele. Şi anume cadastrul, pe baza mijloacelor de întocmire, furnizează
cărţii funciare informaţiile cu privire la mai multe aspecte legate de situaţia imobilelor şi
identificarea posesorului, cum ar fi: aşezare, mărime, categorie de folosinţă, calitate, venitul
cadastral, individualizarea prin numerotare şi posesorul imobilului respectiv.
După ce verifică informaţiile primite, cartea funciară le completează cu altele referitoare
la drepturi reale, cum ar fi: proprietatea şi dezmembrămintele de proprietate (superficie,
servitute, uz şi abitaţie, uzufruct).
Unele din documente servesc la întregirea cărţilor funciare (registrul special de intrare,
planul şi mapa înscrisurilor justificative), întrucât numai în cărţile funciare propriu-zise se vor
face înscrieri, iar nu şi în registrele cadastrale de publicitate imobiliară, care sunt doar o unitate
pur materială.
Alte documente – repertoriul imobilelor, indexul alfabetic al proprietarilor la care se
adaugă şi registrul special de intrare (care îndeplineşte în fapt funcţii multiple) – sunt întocmite
pentru a uşura consultarea cărţilor funciare şi a înlesni, totodată, activitatea de carte funciară”.31
Tot cartea funciară se opreşte cu menţiuni şi asupra titularului acestor drepturi luând în
considerare şi faptele juridice care influenţează situaţia imobilului, după care înscrie aceste
informaţii în documentele oficiale publice.
Rezultă aşadar că ambele instituţii sunt foarte necesare într-un stat modern şi democrat,
deoarece oferă o biografie completă asupra situaţiei juridice a imobilelor, informaţii necesare şi
utile terţilor interesaţi de aceasta.
Pentru o mai bună înţelegere a rolului cadastrului general în sistemul de publicitate
imobiliară este binevenită prezentarea obiectivelor care stau la baza acestui sistem şi care sunt
următoarele:
a) Identificarea, înregistrarea şi descrierea, în documentele cadastrale, a terenurilor şi a
celorlalte bunuri imobile prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi
planuri cadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;
b) Asamblarea şi integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;
31
Marian Nicolae, Publicitatea imobiliară şi noile cărţi funciare, Ed. Press Mihaela, 2000, p.261
50
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
32
Mircea Miclea, op. cit., p.33-34
51
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
52
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Potrivit art.4 din Legea nr.7/1996 cadastrele de specialitate sunt subsisteme de evidenţă şi
inventariere sistematicăa a bunurilor imobile sub aspect tehnic şi economic, cu respectarea
normelor elaborate de Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie şi a datelor de bază
din cadastrul general.
Titularii cadastrelor de specialitate execută, în funcţie de domeniul specific de activitate,
lucrările geodezice, topografice, fotogrametrice, cartografice ăi altele pentru satisfacerea nevoilor
proprii.
Pentru coordonarea lucrărilor şi supravegherea activităţii de cadastru general s-a înfiinţat
prin lege, Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie si Cartografie, instituţie publică cu
personalitate juridică aflată în subordinea Guvernului.
Oficiul Naţional de Cadastru, Geodezie şi Cartografie este condus de un preşedinte, ajutat
de un vicepreşedinte, asimilat, ca salarizare, cu functia de secretar de stat şi, respectiv,
subsecretar de stat, ambii numiţi prin decizie a primului-ministru.
Preşedintele Oficiului National de Cadastru, Geodezie şi Cartografie este ordonator
principal de credite bugetare. În cadrul acesteia, prin ordin al preşedintelui, se pot organiza
servicii şi birouri.
Pe lânga preşedinte funcţioneaza un colegiu consultativ, format din reprezentanţi ai
ministerelor şi instituţiilor publice interesate, care organizează şi execută cadastre de specialitate,
precum şi specialişti în domeniu din învăţământul superior de specialitate.
Preşedintele colegiului consultativ este preşedintele Oficiului Naţional de Cadastru,
Geodezie şi Cartografie. Componenţa Colegiului consultativ se stabileşte prin ordin al
preţedintelui, cu acordul organismelor (instituţiilor publice) reprezentate.
Regulamentul de funcţionare a Colegiului consultativ se aprobă prin ordin al
preşedintelui. Preşedintele conduce întreaga activitate a Oficiului Naţional de Cadastru,
Geodezie şi Cartografie, pe care îl reprezintă în raporturile cu ministerele, cu celelalte organe de
specialitate ale administraţiei publice centrale, precum şi cu persoanele juridice şi fizice din ţaă şi
din străinătate.
Preşedintele poate da împuterniciri de reprezentare si altor persoane din cadrul oficiului.
Pentru îndeplinirea atributiilor Oficiului National de Cadastru, Geodezie si Cartografie,
preşedintele emite ordine, norme şi instrucţiuni.
53
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
54
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
- are un caracter obiectiv - pentru că exprimă întotdeauna realitatea din teren, care este
independenta de voinţa omului sau de natura societăţii ;
- are un caracter unitar - pentru că se execută după instrucţiuni şi norme unice şi foloseşte
un limbaj unic ;
- are un caracter istoric - pentru că ţine seama de legitaţiile sociale, mai ales prin caracterul
proprietăţii, care diferenţiază o societate de alta ;
- are un caracter dinamic - pentru că reflectă realitatea naturală în continuă transformare,
ceea ce impune necesitatea unei întreţineri permanente;
- are un caracter general - pentru că satisface cerinţele de bază pentru toate sectoarele
economiei naţionale;
- are un caracter obligatoriu pe tot cuprinsul ţării şi pentru toate instituţiile care folosesc
bunurile imobile.
Legea prevede în art.12, alin.1, ca documentele tehnice principale ale cadastrelor locale,
adică piese care intră in alcătuirea cadastrelor sunt:
- registrul cadastral al parcelelor;
- indexul alfabetic al proprietarilor şi domiciliul acestora;
- registrul cadastral al proprietarilor;
- registrul corpurilor de proprietate;
- fişe centralizatoare, partida cadastrală pe proprietari şi pe categorii de folosinţa;
- planul cadastral.
55
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
56
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
57
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
În acest caz, cele trei puncte sunt reprezentate prin borne sau detalii topografice de mici
dimensiuni (stâlpi, capace canal, colţuri de bazin, stânci, etc.) şi vor avea descrierile topografice
corespunzătoare.
Documentarea tehnică constă în:
a) analizarea situaţiei existente, conform datelor şi documentelor deţinute de proprietar;
b) solicitarea de informaţii aflate în baza de date a oficiului teritorial/biroului teritorial
conform anexei nr. 1 (inventare de coordonate, planuri de încadrare în zonă, plan parcelar,
ortofotoplan, coordonatele punctelor de vecinătate, extras de carte funciara pentru informare,
copii ale proceselor verbale de punere în posesie şi schiţele anexe ale acestora în cazul imobilelor
dobândite în baza legilor proprietaţii);
Solicitarea de date şi informaţii aflate în baza de date a oficiului sau biroului teritorial se
face la cererea persoanei autorizate, conform tarifelor in vigoare, pentru activităţile desfăşurate
de către Agenţia Naţionala de Cadastru şi Publicitate Imobiliară şi instituţiile sale subordonate.
În cazul în care imobilul care face obiectul întocmirii documentaţiei este limitrof cu unul
sau mai multe imobile deja înscrise în cartea funciara, persoana autorizată solicită, iar biroul
teritorial pune la dispozitie, conform tarifelor in vigoare, toate punctele din reţeaua de ridicare, şi
gratuit, punctele determinate pe limita comuna a acestora, consultativ. În acest caz, persoana
autorizată are obligaţia să utilizeze punctele din reţea, să verifice punctele de pe limita comună şi
să confirme corectitudinea acestora.
Daca se constată neconcordanţe, erori sau greseli ori se impun unele concluzii cu privire
la utilizarea acestor date, ele vor fi explicitate şi argumentate în descrierea lucrărilor topografice
şi geodezice. Dacă punctele din reţeaua de ridicare şi de pe limita comună sunt determinate în
sistem local, coordonatele vor fi calculate în sistemul naţional de proiecţie Stereografic 1970.
c) stabilirea termenului de realizare a lucrărilor.
Execuţia lucrărilor constă în:
a) măsurători pentru realizarea reţelelor geodezice de îndesire şi ridicare în sistem
naţional de proiecţie Stereografic 1970, ridicarea detaliilor planimetrice cadastrale aflate pe
limita şi în interiorul imobilului, culegerea atributelor, verificări şi validări ale datelor existente.
Punctele reţelei de ridicare vor fi materializate, conform normelor tehnice pentru introducerea
cadastrului general, prin ţăruşi metalici în intravilan şi ţăruşi de lemn în extravilan, a caror
58
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
59
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
60
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
61
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
important, pentru că furnizează documentele care dau siguranţă tranzacţiilor care au loc pe piaţă
bunurilor imobile.
Cadastrul şi documentaţia cadastrală nu servesc doar publicităţii imobiliare ci şi altor
sectoare de activitate, pe lângă documentaţia tehnică, cea mai amplă de altfel, ce foloseşte la
întocmirea cărţii funciare.
Astfel documentaţia tehnică a cadastrului serveşte la stabilirea impozitului funciar, la
proiectarea amenajării teritoriului, în economie şi administraţie, la completarea hărţilor
topografice, în statistică, în cercetare, ştiinţă şi cultură, în administrarea justiţiei.
62
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
63
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
33
I. Albu, op. cit., p.7.
34
Ibidem.
35
Înalta Curte de Casatie şi Justiţie-Secţiile unite-Decizia nr.XXIdin 12 decembrie 2005
publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.225 din 13/03/2006;
64
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Adoptată la 26 martie 1996, legea pune bazele unui sistem real de publicitate imobiliară
unic pentru întreaga ţară şi înlocuieşte cele patru sisteme aplicabile până în acel moment, având
la baza următoarele principii:
- principiului publicităţii integrale, conform lui „toate operaţiunile juridice prin
care se transmite, constituie, modifică sau stinge un drept real imobiliar sunt supuse înscrierii"36,
cu anumite excepţii, precum şi toate faptele de natură să modifice dimensiunile ori poziţionarea
imobilului.
Integralitatea exprimă cerinţa legii de înscriere a drepturilor reale imobiliare pentru ca ele
să devină opozabile terţilor. În cazul excepţiilor de opozabilitate a unor drepturi reale imobiliare
fără înscriere se prevede că de aceste drepturi se poate dispune numai dupa înscrierea în cartea
funciară.
Privind integralitatea înscrierii actelor si faptelor juridice referitoare la drepturile personale,
la starea şi capacitatea persoanelor aflate în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară,
merită arătat că înscrierea acestora este facultativă şi numai pentru informarea terţilor.
- Principiul relativităţii înscrierilor. Regula relativităţii constă în cerinţa legii ca
înscrierea în cartea funciară să se facă numai cu consimţământul titularului înscris. Aşadar, vor
trebui confruntate cererile de înscriere cu înscrierile existente în cartea funciara spre a vedea dacă
cel ce s-a obligat la strămutarea, constituirea, modificarea sau stingerea unui drept este înscris sau
urmează să fie înscris concomitent cu titularul dreptului asupra căruia urmează să se facă
înscrierea.
În situatia în care mai multe persoane şi-au cedat succesiv dreptul real asupra unui imobil,
iar înscrierile nu s-au facut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor
succesive, daca poate dovedi cu înscrisuri originale întreg şirul actelor pe care se întemeiază
înscrierile.
Excepţie de la regula relativităţii înscrierilor o constituie înscrierile întemeiate pe obligaţiile
defunctului, care se vor putea face şi după ce dreptul mosşenitorului a fost înscris, însa numai în
măsura în care se dovedeţte că moştenitorul este ţinut de aceste obligaţii.
- Principiul disponibilităţii sugerează ideea că înscrierea se face la cerere; ea se
operează din oficiu doar în câteva cazuri restrânse, cum ar fi înscrierea ipotecilor legale.
36
L.Pop,L.-M.Harosa, Drept civil. Drepturi reale principale, Editura Universul Juridic,Bucureşti,
2006, p.346.
65
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
37
E. Safta-Romano - Dreptul de proprietate privat şi public în România, ed. Grafix, Iasi-1993;
66
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
cărţii funciare în cadrul teritoriului cadastral, iar în partea opusă, dreapta sus, se trece denumirea
teritoriului cadastral, respectiv sat, comună, municipiu. Tot din titlu putem afla dacă este vorba de
o proprietate cu o valoare economică deosebită cum ar fi de exemplu o proprietate minieră sau
dacă este înscris un drept de superficie sau orice alt drept care afectează în mod serios dreptul de
proprietate înscris.
Cartea funciară este alcătuită din trei părţi:
a) Partea I este structurată pe mai multe coloane care fac referire la: numărul de
ordine şi numărul cadastral al fiecărui imobil, suprafaţa terenului, calitatea acestuia (fâneţe, arabil
sau păşune), numărul casei , dacă este vorba despre o construcţie, amplasamentul şi vecinătăţile,
valoarea impozabilă. Fiind indicat numărul cadastral am putea spune că indicarea vecinătăţilor este
inutilă, doar că oferă mai multă precizie în localizarea şi identificarea unui imobil.
Pentru a stabili conţinutul acestei părţi, art. 21 alin.1 pct.a trebuie coroborat cu art 20. alin 2
şi 3. Din interpretarea acestor texte rezultă că obiectul acestei părţi este corpul de proprietate
care ,,se înscrie în cartea funciară”.
Partea I nu are coloană pentru corpul de proprietate, ceea ce înseamnă că pentru acele
parcele care fac parte din acelaşi corp de proprietate se va face un semn distinctiv care să indice
acest lucru.
Necesitatea distincţiei pe care o face legea cu privire la corpul de proprietate rezultă din
art.44 alin.2 potrivit căruia ,,dezlipirea unei parcele sau unei părţi de parcela care face parte
dintr-un corp de proprietate se face împreună cu sarcinile ce o grevează. Parcela care este
grevată cu sarcini nu poate fi alipită la un alt corp de proprietate ci va forma în caz de dezlipire
un corp de proprietate separat”38
Sunt şi situaţii când un proprietar deţine mai multe corpuri de proprietate ce formează o
partidă cadastrală; toate sunt trecute însă în cuprinsul aceleiaşi cărţi funciare şi nu este necesară
întocmirea de carte funciară pentru fiecare corp de proprietate în parte. Mai sunt şi alte cazuri în
care se întocmeşte tot o carte funciară, deşi ar putea exista tendinţa de a crede altceva.
Astfel este cazul proprietăţii imobiliare comune sau în indiviziune, când în cuprinsul
aceleiaşi cărţi funciare sunt trecuţi toţi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte pe care o deţine.
La fel se procedează şi în cazul proprietăţii comune; singurele excepţii le fac devălmăşia şi
38
Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale imobiliare,
Rev. Studii juridice şi administrative, nr.1/2003, p.46.
67
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
construcţiile cu mai mulţi proprietari de apartamente unde nu este suficientă întocmirea unei cărţi
funciare colective şi se întocmeşte şi câte una individuală, pentru fiecare proprietar în parte.
b) în cea de-a doua parte care aduce informaţii legate de tilturile de proprietate,
conţinutul cărţii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se referă la numele
titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care stă la baza constituirii dreptului de
proprietate, servituţile constituite în favoarea imobilelor, alte fapte juridice, modificări, îndreptări
sau acţiuni care privesc proprietarul în cauză.
Proprietar poate fi orice persoană, fie ea fizică sau juridică, chiar şi copilul conceput are un
drept funciar şi poate fi trecut în tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adică, printr-un
act juridic o altă persoană poate deveni noul proprietar.
În acest caz apar modificări în cartea funciară doar la coloana privitoare la numele
proprietarului, dar numai atunci când are loc înstrăinarea întregului corp de proprietate. Deoarece,
dacă are loc strămutarea doar a unei părţi din imobil, atunci se radiază în primul rând imobilul din
partea I şi se va transcrie sau înscrie, după caz, în cartea funciară a dobânditorului, dacă are una,
altfel i se va întocmi una.
Iar în coloana pentru servituţi este înscris dreptul titularului imobilului dominant asupra
imobilului vecin acestuia, având obligaţia de a suporta eventualele restricţii (poate fi vorba despre
un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun acord).
c) partea a III-a se opreşte asupra drepturilor terţului asupra imobilului, respectiv
cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar şi accesorii, care afectează proprietatea.
Legătura între cele trei părţi constă în faptul că drepturile reale imobiliare pot fi dobăndite
numai asupra bunului individualizat în partea I,de către titularul înscris în partea a II-a şi cu
sarcinile din partea a III-a.
Cartea funciară propriu-zisă se întregeşte, conform legii,cu documentele ce urmează:
- planul care cuprinde toate parcelele din localitate, cu arătarea numărului topografic al
fiecăreia. Orice schimbare cu privire la forma, întinderea sau numărul topografic al parcelei, se
va trece pe plan în temeiul unei schiţe prezentată de părţi .
- înscrisurile privitoare la înscrieri,care dovedesc drepturile înscrise în cartea funciară.
După fiecare înscris se opreşte o copie, a cărei conformitate cu originalul se adevereşte din
oficiu. Copiile înscrisurilor cu cererile de înscriere şi alte acte însoţitoare, alcătuiesc dosarul
68
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
cărţii funciare, iar dosarele cărţilor funciare, în totalitatea lor formează arhiva cărţilor funciare
(art.8 L.c.f.)
- Repertoriul alfabetic se ţine pe localităţi şi cuprinde, în ordine alfabetică, pe toţi
proprietarii din localitate, cu indicarea în dreptul fiecăruia, a numărului de carte funciară în care
sunt înscrişi (art.9 L.c.f.)
- Repertoriul parcelar, care se ţine tot pe localităţi, cuprinde numărul topografic al
parcelelor, numărul planşei din plan pe care se află parcelele şi numărul cărţilor funciare în care
sunt înscrise parcelele (art.9 L.c.f.)
Alături de aceste drepturi mai sunt trecute şi alte drepturi personale prevăzute de lege şi
care devin opozabile terţilor prin înscrierea în cartea funciară, la fel şi locaţiunea sau cesiunea de
venituri pe o durată de peste trei ani. Faţă de toate aceste drepturi reale menţionate pot surveni o
serie de modificări ce vor fi trecute bineînţeles în cartea funciară.
In Ordinul nr. 134 din 26 martie 2009 pentru modificarea şi completarea Regulamentului
privind conţinutul şi modul de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii în
cartea funciară, aprobat prin Ordinul directorului general al Agenţiei Naţionale de Cadastru şi
Publicitate Imobiliară nr. 634/2006 se menţionează expres că, în partea a III-a a cărţii funciare, se
vor putea nota şi următoarele:
- plângerea sau acţiunea penală în legatură cu o infracţiune care a stat la baza înscrierilor
din cartea funciară;
- interdicţiile de închiriere, dezmembrare, comasare, construire, demolare, restructurare şi
amenajare;
- intenţia de înstrainare sau ipotecare a bunului imobil;
- revocarea procurii date în vederea încheierii unui act translativ de proprietate având ca
obiect un imobil;
Cuprinsul cărţii funciare în afara îngrădirilor şi a excepţiilor legale , se consideră exact
numai în folosul acelei persoane care, în virtutea unui act juridic cu titlu legal, a dobândit cu bună-
credinţă un drept real înscris în cartea funciară.
69
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
raporturilor juridice. Această expresie generală înglobeaza categorii predefinite ale înscrierii, cum
ar fi: întabularea, înscrierea provizorie, notarea, radierea, rectificarea s.a , care pot fi clasificate
după mai multe criterii:
1. după obiectul înscrierii acestea au fost clasificate în trei feluri: întabulare, înscriere
provizorie şi notare;
2. după natura sau conţinutul lor, înscrierile sunt propriu-zise şi rectificări;
3. după caracterul lor înscrierile sunt definitive şi provizorii;
4. după modificările aduse imobilului înscrierile se împart în transcrieri şi reînscrieri;
5. după rolul lor înscrierile se pot clasifica în principale şi subsecvente. Această ultimă
categorie permite examinarea înscrierilor din punctul de vedere al semnificaţiei lor în operaţiunea
de înregistrare a datelor de carte funciară. Acest criteriu cuprinde toate felurile de înscrieri
permiţând abordarea unei metode lesnicioase de analiză a fiecări înscrieri în parte.
Înscrierea în cartea funciară fixează limitele de existenţă ale acestui document, în lipsa
acestora conţinutul său neexistând. Efectuarea oricarei înscrieri în cartea funciară presupune ca
imobilul asupra căruia se face înscrierea să fie evidenţiat în prealabil în cartea funciară.
Legea nr.7/1996 nu a mai diferenţiat terminologic înscrierile, ci foloseşte numai termenul
generic de înscriere, spre deosebire de Decretul lege nr.115/1938 care pentru înscrierea drepturilor
reale imobiliare a prevazut întabularea şi înscrierea provizorie iar pentru celelalte drepturi
personale şi stări juridice a prevăzut notarea (art.1.11 si58-109). Ea distinge totuşi între cele două
înscrieri prin aceea ca înscrierea drepturilor reale este opozabilă terţilor (art.27) pe când înscrierea
actelor, faptelor, drepturilor personale şi stărilor juridice se face numai în scop de informare a
terţilor (art.40).
Pe lânga termenul de înscrieri Legea nr.7/1996 foloseşte şi denumiri particulare care însă
nu se referă la obiectul înscrierilor precum: înscrierea nedefinitivă, înscrierea definitivă şi
înscrierea provizorie (este o înscriere condiţionala care va devine o înscriere pură şi simplă sau va
ramâne fără nici un efect în funcţie de condiţie dăcă se va îndeplini ori nu).
Întabularea are ca obiect înscrierea definitivă a drepturilor reale. Este înscrierea prin care se
realizează opozabilitatea faţă de terţi a dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale.
Potrivit art. 20 alin.(1) dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor
înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod
Drepturile reale se sting numai prin înscrierea radierii lor din cartea funciară, cu consimţă-
70
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
mântul titularului dreptului; acest consimţământ nu este necesar daca dreptul se stinge prin moartea
titularului dreptului sau prin împlinirea termenului arătat în înscriere; dacă dreptul ce urmează să
fie radiat este grevat în folosul unei persoane, radierea se va face cu păstrarea dreptului acestei
persoane.
Hotărârea judecătorească definitivă ăi irevocabilă sau, în cazurile prevazute de lege, actul
autorităţii administrative, vor înlocui acordul de voinţă cerut în vederea înscrierii drepturilor reale,
dacă sunt opozabile titularilor.
Modificarea conţinutului unui drept ce grevează un drept real imobiliar se înscrie, dacă
legea nu dispune altfel, potrivit regulilor stabilite pentru dobândirea şi stingerea drepturilor reale.
Înscrierea provizorie a drepturilor reale sub condiţia justificării ulterioare, poate fi cerută
în următoarele situţii:
a) când dreptul real ce se cere a fi înscris este afectat de o condiţie suspensivă;
b) când se solicită întabularea unui drept real în temeiul unei hotărâri judecătoreşti ce nu a
rămas irevocabilă;
c) dacă se dobândeşte un drept tabular care, anterior, a fost înscris provizoriu;
d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisa ipoteca ori privilegiul
imobiliar;
e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare, care nu aduc însă
atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nu fundamentează noi capete de cerere. În acest
din urma caz, solicitantul va fi înştiinţat pentru a depune într-un termen stabilit, dupa caz, de
registrator, înscrisurile necesare, sub sancţiunea radierii înscrierii provizorii. Dacă înscrisurile vor
fi depuse în termenul fixat, se va proceda la justificarea înscrierii provizorii, printr-o încheiere dată
de registratorul de carte funciară .
Înscrierea provizorie devine opozabila tertilor cu rangul determinat de cererea de înscriere,
sub conditie si în masura justificarii ei. Justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul
consimta mântului celui în contra caruia s-a efectuat înscrierea provizorie, a unei hotarâri
judecatores ti irevocabile ori a încheierii registratorului de carte funciara, în situat ia ultimului caz
de înscriere provizorie ment ionat.
Justificarea radierii dreptului de ipotecă se va face în baza consimţământului dat în formă
autentică al titularului dreptului de ipoteca ori în temeiul unei hotărâri judecătoresti definitivă şi
irevocabilă.
71
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Justificarea unei înscrieri provizorii îşi întinde efectul asupra tuturor înscrierilor care s-au
făcut condiţionat de justificarea ei; nejustificarea unei înscrieri provizorii atrage, la cererea celui
interesat, radierea ei şi a tuturor înscrierilor care s-au făcut condiţionat de justificarea acesteia.
Notarea are ca obiect înscrierea drepturilor personale, a actelor si faptelor juridice
referitoare la starea şi capacitatea persoanelor, acţiunilor şi căilor de atac în justiţie, precum şi a
măsurilor de indisponibilizare, în legatura cu imobilele din cartea funciară.
Prevederile art.38 din lege arată: „Actele şi faptele juridice, privitoare la drepturile
personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legatură cu imobilele cuprinse în cartea
funciară, vor putea fi înscrise la cerere, cu efect de opozabilitate pentru teţ e persoane."
Înscrierea intenţiei de a înstrăina sau ipoteca are rolul de a pune pe dobânditor la adapost
de eventuala fraudă pe care înstrainatorul ar putea sa o comită prin efectuarea de înstrainari
multiple într-o perioada scurtă de timp. Potrivit art. 39 din lege, proprietarul unui imobil poate
cere ca intenţia sa de a înstraina sau de a ipoteca să fie înscrisa, aratând, în acest din urma caz,
suma ce urmeaza să se garanteze prin ipotecă. Daca se savârşesşe înstrainarea sau ipotecarea,
dreptul înscris va avea rangul înscrierii intenţiei.
Înscrierea intenţiei de a înstraina sau de a ipoteca îşi pierde efectul prin trecerea unui
termen de două luni de la data înregistrarii cererii. Data la care această înscriere îşi pierde efectul
se menţionează atât în înscriere, cât şi în încheierea care a ordonat-o.
Nu trebuie pierdut din vedere faptul ca acest fel de înscriere nu este solicitat de către
participanţii la circuitul civil. Explicaţia fenomenului este dată de modificarea Legii cadastrului şi
publiciăţii imobiliare, prin care s-a creat instrumentul sui generis al extrasului de carte funciară
pentru autentificare. Pentru că acesta are drept urmare blocarea cărţii funciare, cu consecinţa
înscrierii numai a operaţiunii în vederea căreia a fost eliberat, produce un efect asemănător notării
intenţiei de a înstraina sau ipoteca.
Se poate ajunge să se recurga la notarea intenţţiei de a înstraina sau ipoteca numai atunci
când părţile ar prevedea sau ar fi nevoite să realizeze operaţiunea de înstrainare ori de ipotecare
după un interval de timp mai mare decât acela pentru care se obţine blocarea cărţii funciare prin
eliberarea extrasului de carte funciară pentru autentificare.
72
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
a) acţiunea în prestaţie tabulară (art. 29); este acea acţiune prin care cel în favoarea căruia
s-a transmis ori s-a constituit prin act juridic un drept real imobiliar, solicită instanţei obligarea
pârâtului care a consimţit la constituirea sau strămutarea acelui drept, să-i predea înscrisul necesar
pentru a putea cere şi obţine înscrierea, daca este singurul exemplar doveditor, iar în caz contrar să
dispună, din oficiu, înscrierea în cartea funciară.
Acţiunea poate fi îndreptată şi împotriva unui terţ dobânditor înscris în cartea funciară, caz
în care, potrivit art.30 din lege, dobânditorul anterior (titularul acţiunii în prestaţie tabulară) poate
cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuata la
cererea unui tert, care a dobândit ulterior imobilul, cu titlu gratuit sau care a fost de rea- credinţă la
data încheierii actului.
Dreptul la acţiunea în prestat’ţie tabulară este imprescriptibil.
b) acţiunea în rectificarea înscrisurilor de carte funciară (art. 35-39) vizează
înlăturarea neconcordanţelor care pot exista între înscrierile din cartea funciara şi situaţia juridică
reală a imobilului şi poate fi promovata dacă, printr-o hotărâre judecătoreasca irevocabila s-a
constatat că:
- înscrierea sau actul în temeiul caruia s-a efectuat înscrierea nu a fost valabil;
- dreptul înscris a fost greşit calificat;
- nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au încetat efectele actului
juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea;
- înscrierea din cartea funciara nu mai este în concordanţă cu situaţia reală, actuală a
imobilului.
În principiu, acţiunea în rectificare este imprescriptibilă, sub rezerva prescripţiei dreptului
material la acţiunea în fond (art. 37 alin. 1).
Acţiunea este prescriptibilă însă, în acele cazuri în care dobânditorii împotriva cărora este
îndreptată au fost de buna-credinţă la dobândirea unui drept real prin donaţie sau legat. Într-o astfel
de situaţie, termenul de prescripţie a acţiunii este de 10 ani, cu exceptia cazului în care dreptul
material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte.
Faţă de terţele persoane de bună-credinţă care au dobândit dreptul real printr-un act juridic
cu titlu oneros, acţiunea este prescriptibilă în termen de 3 ani. Ambele termene, atât cel de 10 ani
cât şi cel de 3 ani, încep să curgă de la data înregistrarii cererii pentru înscrierea dreptului a cărui
73
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
rectificare se cere.
Hotărârea prin care s-a admis rectificarea unei înscrieri nu va fi opozabilă persoanelor
împotriva carora acţiunea nu a fost admisă. Daca acţiunea în rectificare a fost înscrisă în cartea
funciară, hotărârea judecătoreasca va fi opozabila şi terţelor persoane care au dobândit dreptul după
înscriere (art. 39 alin. 1-2).
74
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
39
aprobat prin Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 al Directorului general al Agenţiei
Naţionale de Cadastru şi Publicitate Imobiliară.
75
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
înscrierea. De asemenea, se vor indica poziţiile ce au fost radiate şi numele celui în favoarea sau
împotriva căruia s-au făcut înscrierile, indiferent de felul lor.
În cazul în care identificarea cadastrală a imobilului nu este posibila, pe baza datelor
existente, vor fi folosite documentaţii cadastrale întocmite şi recepţionate conform prevederilor
Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare.
Dacă se constată că cererea de înscriere în cartea funciară nu întruneşte condiţiile legale, se
va respinge printr-o încheiere motivată. Despre respingerea cererii se face menţiune în registrul de
intrare, în dreptul înregistrarii acesteia, precum şi în cartea funciară.
În art. 68 alin. (2) din regulament se dispune că „Notarea respingerii nu va fi evidenţiata în
extrasul de carte funciara pentru autentificare sau informare, cu excepţia situaţiei în care a fost
notată plângere împotriva încheierii de respingere”.
40
Doctrina consideră deosebit de periculoasă o asemenea reglementare, pentru ca este
posibilă eliberarea unui extras de carte funciara de autentificare în intervalul dintre data pronunţării
încheierii de respingere a cererii de înscriere şi data notării plângerii, extras de carte funciara ce nu
ar reflecta situaţia reală, dat fiind că există o cerere cu privire la a cărei soluţie poate interveni o
modificare, ca urmare a admiterii unei plângeri care ar fi promovată ulterior emiterii unui astfel de
extras de carte funciară.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi se înscriu în cartea funciară pe baza actului prin
care s-au constituit sau s-au transmis în mod valabil din punct de vedere al formei cerute pentru
validitatea actului.
Registratorul va respinge cererea de înscriere a actului (i) a carui nulitate absolută este
prevăzută expres de lege sau (ii) pentru neîndeplinirea unor condiţii speciale prevăzute de
reglementările in vigoare. Din analiza acestor dispoziţii se poate desprinde concluzia că
registratorul verifică mai mult condiţiile formale ale actului în baza căruia se cere înscrierea
dreptului respectiv în cartea funciară.
Încheierea se comunică celui care a cerut înscrierea sau radierea unui act sau fapt juridic,
precum şi celorlalte persoane interesate potrivit menţiunilor din cartea funciară, cu privire la
imobilul în cauza, în termen de 15 zile de la pronunţarea încheierii, dar nu mai târziu de 30 de zile
40
Dan C. Tudorache, Efectuarea înscrierilor în cartea funciară în temeiul unei hotărâri
judecătoreşti, Analele ştiinţifice ale Universităţii „AL.I.CUZA” Iaşi, Tomul LIII, Ştiinţe
Juridice, 2007.
76
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Principalul scop al cărtii funciare este acela de a reflecta situaţia juridică reală a
imobilelor. Din acest motiv, ori de câte ori cuprinsul cărţii funciare nu corespunde, în privinţa
înscrierilor, cu situaţia juridică reală, se poate solicita efectuarea operaţiunii de rectificare.
În actuala reglementare, deosebit de cadrul normativ anterior modificărilor aduse de
Legea nr. 247/2005, există o deplină corelare între dispoziţiile Legii şi ale Regulamentului în
privinţa rectificării înscrierilor de carte funciară.
77
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Rectificare este reglementată în art. 33, alin. 2 din Legea cadastrului şi publicităţii
imobiliare nr.7/1996, republicată cu modificările ulterioare, şi se completeză cu prevederile art.
89 din Regulament. În conformitate cu aceste dispoziţii, prin rectificare se înţelege "operaţiunea
de carte funciară prin care se realizează radierea, îndreptarea sau menţionarea înscrierii
oricărei operţtiuni care afectează esenţa dreptului asupra unui imobil şi face obiectul unei
înscrieri în cartea funciară".
Pot fi supuse rectificării, în conformitate cu prevederile art. 51, alin. 1 din aceeaşi lege,
înscrierile şi radierile efectuate în cărţile funciare, altfel spus, toate categoriile de înscrieri
recunoscute - întabulare, înscriere provizorie, notare - şi radierile acestora.
Subliniem că rectificarea unei înscrieri se poate exercita fie pe cale amiabilă, fie pe calea
instanţei de judecată, concretizată printr-o hotarâre definitivă şi irevocabilă.
Rectificarea unei înscrieri pe cale amiabilă poate fi cerută de orice persoana interesată,
prin aceasta înţelegându-se persoana care a avut sau are un drept la imobilul înscris în cartea
funciară, drept ce i-a fost lezat prin înscrierile anterioare.
Această persoană poate fi titular tabular, adică persoana care are un drept referitor la
imobil, sau titularul - persoana care a avut un drept asupra imobilului.
Rectificarea înscrierilor de carte funciară are de regula un caracter subsecvent, fiind
grefată pe o acţiune de fond.
In practică, instanţele au soluţionat în mod greşit litigiul, cu încălcarea prevederilor Legii
nr.7/1996 care condiţonează încuviinţarea şi discutarea oricărei modificări a situaţiei de carte
funciară, în contradictoriu cu autorul dreptului a cărui modificare se solicită.
Potrivit art.19 din Decretul-lege nr.115/1938, nici o rectificare de carte funciară nu este
posibilă a fi soluţionată ori dispusă decât în contradictoriu cu titularul dreptului contestat.
Această statuare se regăseşte şi în prevederile Legii nr.7/1996, fie că se referă la radiere, fie la
rectificare, prevederi ce nu permit a fi efectuate niciuna din aceste operaţiuni decât în
contradictoriu cu titularul dreptului vizat.41
Pentru a opera rectificarea pe cale amiabilă este necesar ca cererea adresată biroului
teritorial de carte funciară să fie însoţită de declaraţiile autentice ale persoanelor interesate şi de
acte doveditore din care să rezulte situaţia reală a imobilului.
41
Decizia civilă nr.1436/R/06, 2006 pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, în Legea cărţilor
funciare, practică comentată şi adnotată, Ed.Cordial Lex, Cluj Napoca, 1995.
78
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
Dacă titularul tabular poate cere rectificarea în condiţiile în care consideră că dreptul său
nu corespunde în totalitate situaţiei juridice reale, titularul dreptului solicită prin însăşi cererea de
rectificare recunoaşterea dreptului său tabular la care este îndreptatit şi care a fost omis prin
înscrierile anterioare.
Ordinul nr. 133 din 26 martie 2009 prevede că rectificarea de carte funciara se dispune
prin încheiere, în baza hotărârii judecătoreşti definitive şi irevocabile prin care s-a admis acţiunea
de fond, aceasta din urmă fiind, după caz, o acţiune în nulitate, rezoluţiune, reducţiune sau orice
altă acţiune întemeiată pe o cauză de ineficacitate a actului
Indiferent de forma prin care se realizează rectificarea (radiere, îndreptare sau
menţionare), se impune ca aceasta să afecteze fondul dreptului asupra acelui imobil.
Această condiţie face diferenţa între operaţiunea de rectificare şi cea de îndreptare a erorii
materiale, care presupune existenţa unor greşeli, erori evidente, datorate, de cele mai multe ori,
imprudenţei funcţionarului public în redactarea sau menţionarea unei înscrieri, astfel încât se află
în discordanţă elementele de fapt şi de drept care au fost reţinute.
Trebuie menţionat faptul că cererea de îndreptare a erorilor materiale este
imprescriptibilă, în situaţia în care nu aduce atingere drepturilor personale şi nu modifică
conţinutul dreptului înscris.
În ceea ce priveşte terţele persoane care au dobândit cu bună credinţă un drept real prin
donaţie sau legat, legiuitorul prevede că "acţiunea în rectificare nu se va putea realiza decât în
termenul de 10 ani, socotiţi din ziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere, cu excepţia
cazului în care dreptul material la acţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte".
Prin art. 17 alin. 1 din Decretul-lege nr. 115/1938 se prevede că "drepturile reale asupra
imobilelor se vor dobândi numai dacă între cel care dă şi cel care primeşte dreptul este acord de
voinţă asupra constituirii sau strămutării, iar constituirea sau strămutarea a fost înscrisă în
cartea funciară", pentru ca prin art. 26 din aceeaşi lege să se reglementeze că "drepturile reale
se vor dobândi fără înscriere în cartea funciară, din cauză de moarte, accesiune, vânzare silită
79
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
şi expropriere", însă, în aceste din urmă cazuri, "titularul nu va putea ... dispune de ele prin
carte funciară, decât după ce s-a făcut înscrierea".
Spre deosebire de acest sistem de înscriere în cartea funciară, în care întabularea şi
înscrierea provizorie aveau efect constitutiv de drepturi reale imobiliare, iar efectul notării era
opozabilitatea faţă de terţi a situaţiilor menţionate, în noua reglementare, instituită prin Legea nr.
7/1996, efectul înscrierii în cărţile funciare este doar cel al opozabilităţii faţă de terţi. De altfel,
prin art. 72 alin. 2 din Legea nr. 7/1996, astfel cum a fost modificată prin Legea nr. 247/2005, s-a
prevăzut că dispoziţiile Decretului-lege nr. 115/1938 îşi încetează aplicabilitatea la data
finalizării lucrărilor de cadastru general şi a registrelor de publicitate imobiliară pe întregul
teritoriu al unei unităţi administrativ-teritoriale.
Înscrierile în cartea funciara produc efectele de opozabilitate faţă de terţi de la data
înregistrării cererilor; altfel spus, ordinea înregistrării cererilor determină rangul înscrierilor.
Dacă mai multe cereri de înscriere a drepturilor reale au fost depuse deodata la biroul teritorial,
ele vor primi provizoriu acelaşi rang, urmând ca instanţa să hotărască asupra rangului fiecăreia.42
Dacă au fost depuse deodată mai multe cereri având ca obiect înscrierea mai multor
drepturi de ipotecă asupra aceluiaşi imobil, ele vor primi acelaşi rang. Dobânditorul anterior poate
cere instanţei judecătoreşti să acorde înscrierii sale rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată
la cererea unui tert, care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea-credinţă
la data încheierii actului.
Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale sunt opozabile faţă de terţi, fără înscrierea
în cartea funciară, când provin din succesiune, accesiune, vânzare silita şi uzucapiune.
Aceste drepturi se vor înscrie, în prealabil, daca titularul înţelege să dispună de ele.
Potrivit articolului 26 alineatul (3) din Legea nr. 7/1996, republicată, titularul drepturilor dobândite
prin modurile enumerate, nu poate însa dispune de ele, decât după ce acestea au fost înscrise în
prealabil în cartea funciara. În aceleaşi condiţii sunt opozabile faţă de terţi şi drepturile reale
dobândite de stat şi de orice persoană, prin efectul legii, prin expropriere sau prin hotărâri
judecătoreşti.
În conformitate cu prevederile art. 32 din lege, efectul de opozabilitate al înscrierilor este
inoperant cu referire la:
42
Radu I.Motica, Anton Trăilescu, Manual de Drept funciar şi publicitate imobiliară, Ed.ALL
Beck, Bucureşti, 2001, p.61;
80
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
43
Decizia civilă nr.1734/R/ 27 noiembrie 2008;dosar nr.602/43/2007 a Curţii de Apel Oradea.
44
Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în revista Dreptul,
nr.11/1996, anul VII, seria III, pag.3-19
81
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
CONCLUZII FINALE
De-a lungul timpului, în România, publicitatea imobiliară s-a realizat prin mai multe
modalităţi, principalele două sisteme fiind cel al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni şi cel
bazat pe cărţile funciare.
În afara celor două mari sisteme, au fost reglementate şi alte sisteme intermediare:
sistemul cărţilor de publicitate funciara, cu o aplicabilitate restrânsă, pentru Bucuresti şi câteva
localităţi limitrofe şi sistemul cărţilor de evidenţă funciară, aplicabil în anumite localităţi din
Transilvania.
Sistemul de publicitate imobiliară intemeiat pe registrele de transcripţiuni şi inscripţiuni
are un caracter personal, criteriul principal de evidenţă fiind persoana şi nu imobilul. Sistemul
presupunea ţinerea a două registre, unul de transcripţiuni, în care se transcriau prin copiere în
întregime actele de transmisiuni şi constituiri de drepturi, şi unul de inscripţiuni, care cuprindea
menţiuni referitoare la privilegii şi ipoteci.
Sistemul a fost însă criticat de doctrină deoarece după aceste registre era greu să se
determine cine este adevăratul proprietar al imobilului şi existenţa sarcinilor, întrucat cercetarea
registrelor se face pe o perioada de până la 30 de ani în urmă în cazul transmisiunilor şi pe o
perioadă de până la 15 ani în cazul ipotecilor, în condiţiile în care acestea sunt într-un stadiu
avansat de uzură.
Decretul-Lege nr.115/1938, aplicabil în Transilvania, Banat şi nordul Moldovei a
consacrat sistemul de publicitate imobiliară bazat pe cărţile funciare. Acesta este un sistem real
de evidenţa, avându-se în vedere imobilul precum şi modul căt mai precis de identificare al
acestuia.
Prin acest sistem se realizează o publicitate integrală în sensul că impune înscrierea
obligatorie în cartea funciară a tuturor actelor şi faptelor juridice privitoare la bunurile imobile.
Superioritatea sistemului de carte funciară, a fost unanim recunoscută, dovadă în acest
sens fiind apariţia Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, lege prin care se extinde
sistemul de publicitate imobiliară reală bazat pe cărţi funciare, la nivelul întregii ţări.
82
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
83
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
şi art. 50, şi de notare, într-o formulare incompletă, în art. 40, iar noţiunea de înscriere provizorie
este preluată de art. 31 din Lege.
Prin dispoziţiile tranzitorii legiuitorul a reglementat înscrierea în cartea funciară cu
caracter nedefinit, atât timp cât nu s-a pus în aplicare cadastrul general pe un teritoriu
administrativ (comună, oraş, municipiu, judeţ), cât şi înscrierea definitivă, ce urmează să se facă
la punerea în aplicare a cadastrului general pe acel teritoriu (art. 61 din lege).
Actuala reglementare preia principiile generale care guvernează sistemele de publicitate
imobiliară bazate pe cărţi funciare însă renunţă, din păcate, la una dintre cele mai importante
reguli specifice sistemelor bazate pe cărţi funciare, principiul efectului constitutiv sau translativ
de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară, adoptând principiul opozabilităţii faţă de terţi a
drepturilor reale înscrise. Ceea ce s-a legiferat prin Decretul lege nr.115/1938, prin menţinerea
caracterului constitutiv de drepturi reale a înscrierilor în cărţile funciare, ca miljoc eficient de
stabilitate şi securitate a proprietăţii imobiliare, nu au inţeles cei care au adoptat Legea nr.7/1996.
Această soluţie legislativă crează condiţiile pentru naşterea unor situaţii juridice echivoce, prin
recunosterea a două momente diferite în care operează transferul imobiliar în cadrul uneia şi
aceleiaşi operaţiuni juridice: solo consensus, în raporturile dintre părţi, şi de la data înscrierii, în
raporturile cu terţii.
Legiuitorul şi-a mai atras o serie de critici şi în ceea ce priveşte soluţionarea căilor de
atac, în sensul că există unele nelămuriri privind actul normativ care ar trebui să fie luat în
considerare.
Din interpretarea oficială a legii s-a ajuns la concluzia că în ceea ce priveşte procedura
căilor de atac nu se aplică prevederile noii legi, până la finalizarea lucrărilor cadastrale.
Dar practica judiciară a demonstrat că sunt de imediată aplicare noile prevederi în
materie, inclusiv prevederile procedurale cu privire la exercitarea căilor de atac împotriva
încheierilor date de judecătorul delegat.
Alt inconvenient al cadrului juridic care s-a creat pentru aplicarea Legii cadastrului şi a
publicităţii imobiliare a fost lipsa actelor normative necesare pentru buna desfăşurare a
procesului de introducere a noului sistem de publicitate. Un exemplu ar fi înfiinţarea colilor de
carte funciară cu caracter nedefinitiv pentru care lipsesc instrucţiunile privind înfiinţarea cărţilor
funciare cu caracter nedefinitiv.
84
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
45
Eugen Roşioru, Uzucapiunea în dreptul civil român, ed. Hamangiu şi Sfera juridică, 2008, p.52
46
Pavel Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil şi de drept
civil, în „Dreptul" nr. 10-11/1995, pag.55, pct. 4;
85
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
După cum însă s-a remarcat47, noua lege creează doar premisele juridice normative pentru
ca România să ajungă la stadiul european de a avea un cadastru naţional şi cărţi funciare în
întreaga ţară, întrucât întocmirea cadastrului şi a noilor cărţi funciare este o chestiune de durată
care depinde de alocarea resurselor necesare de ordin financiar, tehnic şi uman pentru efectuarea
şi finalizarea lucrărilor cadastrale.
Ulterior, pe baza documentelor cadastrale, birourile de carte funciară întocmesc cărţile
funciare şi celelalte documente de carte funciară, deoarece fără măsurători şi evidenţele
cadastrale necesare nu se poate trece la un sistem real de publicitate imobiliară.
47
I. Albu, Noile cărţi funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureşti, 1997, pag.7.
86
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
BIBLIOGREAFIE
87
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
88
Evolutia sistemului de publicitate imobiliara
1. Ana Boar, Notă critică la decizia nr.2334/1999 a Curţii de Apel Timişoara, sect.civilă, în
revista Dreptul, nr.2, 2000;
2. Curtea de Apel Cluj, secţia civilă, decizia nr.2746/2000, în Buletinul Juridic, vol. I,;
3. Dumitru Văduva, Implicaţii ale Legii nr.7/1996 asupra regimului drepturilor reale
imobiliare, Rev. Studii juridice şi administrative, nr.1/2003;
4. ICCJ, sectia civila, decizia nr.123/2005, în Jurisprudenţa secţiei civile pe anul 2005, nr.4;
5. Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie-Secţiile unite-Decizia nr.XXIdin 12 decembrie 2005
publicată în Monitorul Oficial, Partea I nr.225 din 13/03/2006;
6. Ioan Albu, Publicitatea imobiliară în dreptul român. Noile cărţi funciare, în revista
Dreptul, nr.11/1996, anul VII, seria III;
7. Pavel Perju, Discuţii asupra unor probleme controversate de drept procesual civil şi de
drept civil, în „Dreptul" nr. 10-11/1995;
8. T.I.Diaconescu, Notă critică la decizia nr.198/1944 a secţiei I a Curţii de Casaţie şi
Justiţie, in PR 1948, vol.I;
9. Tribunalul Suprem, decizia nr.284/1987, în Revista româna de drept, nr.11/1987;
89