Cuprins

Introducere........................................................................................................................................2
I. Date generale
1.1 Informații despre beneficiar și întreprinderea de evaluare.............................................................3
1.2 Date despre bunul imobil evaluat...................................................................................................3
1.3 Subpoziţii şi restricţii.....................................................................................................................5
II. Procesul de evaluare
2.1 Noţiuni, termeni, concepte.............................................................................................................7
2.2 Colectarea şi analiza datelor......................................................................................................... 8
2.3 Justificarea aplicării metodelor de evaluare................................................................................. 9
2.4 Reconcilierea şi estimarea valorii finale......................................................................................11
III. Metodologia evaluării bunului
3.1 Metoda
cheluielilor.........................................................................................................................................13
3.2 Metoda analizei comparative a vînzărilor....................................................................................18
IV.Estimarea valorii finale .........................................................................................................21
Concluzie ........................................................................................................................................22
Bibliografie ....................................................................................................................................23
Anexe

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 1
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Introducere

Aceasta lucrare are drept ca scop efectuarea evaluarii unei case de locuit cu un nivel din mun.
Chișinău, sec. Centru str. Pietrarilor 2 si intocmirea unui raport de evaluare.
Raportulul de evaluare este un document care explica procesul determinarii valorii bunului imobil.
Raportul de evaluare trebuie sa contina descrierea obiectului evaluarii , alta informatiie necesara pentru
analiza pietii imobiliare si efecctuarea evaluarii, rezultatele analizei, ipotezele si calculele care au condus
la determinarea valorii estimate.
Raportul de evaluare este evaluat la etapa finala a procesului de evaluare. Raportul de evaluare este
intocmit in comformitate cu prevederile Legii privind cu activitatea de evaluare, Standardele
Internationale de Evaluare si Standardele Europene de Evaluare. Cu structura si volumul raportul de
evaluare sunt determinate de evaluator desinistatator sau de comun cu beneficiarul serviciilor de evaluare
si vor depinde de scopul evaluarii, utilizarea ulterioara a rezultatelor evaluarii, tipul bunului imobil si
cerintele legislatieii in vigoare.
Pe linga informatia obligatorie prevazuta de legislatie, raportul de evaluare poate contine: fotografii ale
bunului imobil evaluat, materiale grafice, rezultatele expertizei tehnice, ecologice sau alte expertize
efectuate in scopul evaluarii, materiale analitice privind evolutia pietii imobiliare, si alte informatii.
Raportul de evaluare trebuie sa fie insemnat de evaluator, de conducatorul intreprinderii de evaluare si
lecalizat cu stampila intreprinderii.
Raportul de evaluare se intocmeste in doua exemplare, unul din care se transmite beneficiarului in
serviciilor de evaluare, iar cel deal doilea se pastreaza de catre intreprinderea de evaluare timp de 5 ani.
Lucrarea data structurata in 5 capitole.In primul capitol sunt specificate datele generale privind
evaluarea bunului imobil,dupa care in al-II-lea capitol sunt intructiuni privind procesul de
evaluare,capitolul III cuprinde descrierea obiectului evaluarii, in al IV-lea capitol este determinata
valoarea de piata a bunului prin doua metode si anume metoda cheltuielilor si metoda analizei
comparative a vinzarilor,ultimul capitol cuprinde reconcilierea si estimarea valorii finale a bunului
imobil.
Scopul acestei lucrari de curs este:
1. Elaborarea unui raport de evaluare a unui obect simplu: Depozit;
2. Aprofundarea cunostintelor in domeniul elaborarii raportului de evaluare dupa recomandarile
internationale;
3. Elaborarea darii de seama in conformitate cu cerintele inaintate;
4 Aplicarea cunostintelor teoretice in practica de evaluare ;

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 2
Mod Coala N. docum Semnat Data
 5. Formarea abilitatilor practice de cercetare si elaborare a bazelor de date.

I.Date generale
1.1 Informaţie despre beneficiar şi întreprinderea de evaluare

Tabelul 1.1 Informaţii despre rezultatele evaluării

Nr Indicii Caracteristici
.
1 Numele/Prenumele beneficiarului Bîrladeanu Afanasie Toma
2 Adresa juridică a beneficiarului Mun. Chișinău, sec. Centru, str, Pietrarilor 2
3 Numele/Prenumele evaluatorului Josan Natalia
4 Data evaluării 18.01.17
5 Cursul valutor la data evaluării EUR 21,59
USD 20,16
6 Metoda cheltuielilor 353999,35 €/ 7642845,96 lei
7 Metoda analizei comparative a 80215,58 €/1731854, 37 lei
vînzărilor
8 Valoarea de piaţă 213184,33 €/ 4602649,68 lei

1.2 Date despre bunul imobil evaluat

Tabelul 1.2 Date despre bunul imobil
Nr. Indici Caracteristici
1 Numele,prenumele beneficiarului Bîrladeanu Afanasie Toma
2 Adresa bunului imobil Mun. Chișinău, sec. Centru, str, Pietrarilor 2
3 Scopul evaluării Vînzare-cumpărare

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 3
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Bunul imobil supus evaluării este amplasat în Mun. Chișinău, sec. Centru, str, Pietrarilor 2
proprietar fiind Bîrladeanu Afanasie Toma. Depozitul a fost dată în expoatare în anul 1999. Se află
într-o zonă liniștită la periferia orașului avînd ieșire directă la drum cu înveliș rigid.
Distanța de la bunul imobil pînă la:
- Grădiniță (1966 m), Nr.2 (799 m);
- Școală (1182 m);
- Parc public (1716 m), pădurea (345 m);
- Blocuri locative (1832 m), (2364 m), (2773 m);
Flux de populație mediu.
Depozitul dispune de un teren cu suprafața totală de 0,0641 ha, în nemijlocita apropiere de rețelele
inginerești.
Bunul imobil evaluat dispune de următorii parametri fizici : iluminare naturală în fiecare secție, cu
pereți din blocuri de calcar iar conducta de gunoi se află la distanța de 181 m.
Bunul are suprafața de 471 m2 .
Tipul pardoselei turnat monolit. Finisarea interioară este tencuială. Acoperișul este de tip șarpantă
acoperit cu foi de ardezie,dispunede toate rețelele inginerești.
Bunul imobil este în proprietate privată.

Factorii ce influenteaza asupra valorii bunului imobil

Tabel 1.3 Coeficientul de micsorare sau de marire a valorii
Nr. Factorul Coeficientul
1 Nivelul veniturilor populatiei 1,00
2 Aria totala a bunului imobil 471
3 Acces la transportul urban 0.83

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 4
Mod Coala N. docum Semnat Data
 4 Distanta pina la scoala ,gradinita 0.96
5 Amplasarea la centru 1.00
6 Numarul secțiilor 0.05
7 Tipul constructiei 1.23
8 Virsta constructiei 0.90
9 Inaltimea incaperii 1.00
10 Materialul pardoselii 1.00
11 Starea fizica a locuintei 0.98

1.3 Subpoziţii şi restricţii

În procesul de estimare a valorii de piaţă se vor respecta următoarele condiţii pentru evaluator:
1. să efectueze evaluarea în conformitate cu prevederile legislaţiei, cu standardele naţionale de
evaluare şi cu contractul de prestare a serviciilor de evaluare;
2. să efectueze evaluarea în mod conştiincios: să identifice şi să determine corect obiectul
evaluării, să stabilească scopul evaluării şi presupusa aplicare a rezultatelor evaluării, să ia în
considerare toţi factorii esenţiali ce influenţează asupra valorii estimative, să întocmească un raport
de evaluare obiectiv şi argumentat;
3. să asigure confidenţialitatea informaţiilor furnizate de beneficiar, conform legislaţiei;
4. să nu fie proprietar al obiectului evaluării sau rudă;
5. să nu se admită intervenţia beneficiarului  sau a altor persoane interesate în activitatea
evaluatorului în scopul influenţării asupra rezultatelor evaluării;
Dar evaluatorul are şi drepturi:
1. să planifice de sine stătător efectuarea lucrărilor de evaluare conform legislaţiei şi
contractului de prestare a serviciilor de evaluare;
2. să determine metodele de evaluare conform standardelor naţionale de evaluare;
3. să aibă acces la documentaţia beneficiarului, necesară pentru efectuarea evaluării, cu
excepţia datelor ce constituie secret comercial;
4. să primească de la beneficiar, din alte surse de informaţii, în scris, explicaţiile necesare
pentru efectuarea evaluării;
5. să inspecteze obiectul evaluării;
6. să refuze,în condiţiile prevăzute de legislaţie, efectuarea evaluării în cazul în
care  beneficiarul:
a) a încălcat clauzele contractului;

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 5
Mod Coala N. docum Semnat Data
 b) nu a prezentat actele necesare pentru evaluare sau a prezentat acte care conţin date
incomplete sau eronate;
c) nu a asigurat posibilitatea inspectării obiectului evaluării;
d) a intervenit în acţiunile evaluatorului pentru a influenţa asupra rezultatelor evaluării.
7. să estimeze valoarea obiectului, conducîndu-se de datele cadastrului bunurilor imobile sau de
valoarea obiectelor similare.

II. Procesul de evaluare

2.1 Noţiuni, termeni, concept

În raporul de evaluare vor fi utilizate următoarele noţiuni:

Evaluarea bunurilor imobiliare- proces de determinare a valorii obiectului evaluării la o dată
concretă, ţinîndu-se cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează
asupravalorii;
Evaluator- persoană fizică cu o reputaţie bună, cu studii superioare corespunzătoare, titular al
certificatului de calificare al evaluatorului, care posedă o experienţă de muncă suficientă în
domeniul evaluării, un înalt nivel profesional şi competenţa necesară pentru desfăşurarea activităţii
de evaluare;
Valoare de piaţă- sumă estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la data
evaluării, între un cumpărător hotărît să cumpere şi un vînzător hotărît să vîndă, după un marketing
adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi
neconstrîns;
Impozit- o contribuţie bănească obligatorie şi cu titlu nerambursabil, datorată, conform legii,
statului de către persoanele fizice şi juridice pentru veniturile care le obţin sau pentru averea pe care
o posedă. Plata impozitului se efectuează în cuantumul şi termenul precis stabilit prin lege.
Valoare de reconstituire- suma cheltuielilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a
clădirii sau a construcţiei evaluate, calculată în baza preţurilor de piaţă existente la data evaluării,
cu aplicarea materialelor şi tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea obiectului
evaluării şi ţinînd cont de uzura lui;
Valoare de înlocuire- suma cheltuielilor totale necesare pentru construcţia unei clădiri sau
construcţii analogice obiectului evaluării, calculată în baza preţurilor de piaţă, existente la data
Verif. Rusu Violina Coala
Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 6
Mod Coala N. docum Semnat Data
 evaluării,ţinînd cont de uzura clădirii sau construcţiei evaluate;
Cost- ansamblul cheltuielilor ce pot fi asociate productiei si comercializarii unui bun sau
serviciu;
Beneficiul investitorului-recompensa pentru riscul legat de realizarea proiectului de investiţii.
Mărimea beneficiului investitorului depinde de situaţia concretă de pe piaţă şi se determină în baza
analizei celei mai bune şi eficiente utilizări.
Reversia-  preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vîndut la sfîrşitul perioadei de
calcul. Reversia se calculează prin capitalizarea venitului operaţional net din anul imediat următor
perioadei de calcul (VONn+1)
Venit- profitul (beneficiul) agenţilor economici şi veniturile persoanelor fizice;
Chirie- folosinta temporara, totala sau partiala, a unui lucru in schimbul unei sume de bani;
Întreprindere de evaluare- persoană juridică sau fizică, înregistrată în Republica Moldova, în
modul stabilit, în calitate de întreprindere, indiferent de tipul de proprietate şi forma juridică de
organizare;
Raport de evaluare-act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare
prin care este justificată estimarea valorii bunului imobil.
Certificat de calificare- document eliberat de comisia de atestare, prin care se confirmă că
titularul lui posedă cunoştinţele necesare pentru desfăşurarea activităţii de evaluare;
Evaluare individuală- proces de estimare a valorii unui obiect concret al evaluării, la o dată
concretă, ţinîndu-se cont de toţi factorii care influenţează asupra valorii;
Depreciere- reprezinta diminuarea treptata a valorii bunului imobil, survenita in cursul perioadei
de funcţionare, ca urmare a uzurii normale si invechirii previzibile.
Contribuabil- cel care datorează şi trebuie să plătească impozite, taxe, contribuţii sau alte sume
la una sau mai multe componente ale sistemului bugetar.
TVA-  un impozit indirect, care se aplică asupra cifrei de afaceri. În Republica Moldova
reprezintă un impozit general de stat.
Teren- întindere de pământ delimitată (considerată după relieful sau după situarea sa în spaţiu);
Bun imobil- bun a cărui strămutare fără prejudicii este imposibilă;
Obiect al evaluării- bunul imobil supus evaluării de către un evaluator certificat.

2.2 Colectarea şi analiza datelor

Colectarea şi analiza datelor de piaţă reprezintă etapa iniţială atât pentru actualizarea valorilor
bunurilor imobile, cât şi pentru efectuarea reevaluării generale a bunurilor imobile. Colectarea şi
analiza datelor de piaţă se efectuează permanent de către Întreprinderea de Stat „Cadastru” în
scopul:

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 7
Mod Coala N. docum Semnat Data
 1) studierii dinamicii preţurilor pentru toate categoriile de bunuri imobile pe întreg teritoriul
ţării;
2) monitorizării calităţii modelelor de evaluare;
3) elaborării modelelor noi de evaluare;
Datele din contractele înregistrate la oficiile cadastrale teritoriale se acumulează în mod
permanent în baza de date despre preţurile tranzacţiilor cu bunurile imobile, care se creează de către
Întreprinderea de Strat „Cadastru”, în modul stabilit de Agenţie.
Activităţile evaluatorului în cadrul acestei etape vor ţine de studierea pieţei imobiliare în
general şi descrierea obiectului evaluării în scopul efectuării unei analize detaliate a factorilor de
influenţă asupra valorii lui. Următoarele categorii de date vor fi colectate şi analizate de evaluator:
a)  datele generale cu caracter economic şi social despre regiunea şi localitatea în care este
amplasat bunul imobil;
b)  datele specifice obiectului evaluării: modul de utilizare, cea mai bună şi eficientă utilizare a
obiectului evaluării, costurile de construcţie, deprecierea, veniturile şi cheltuielile operaţionale;
c)  datele specifice pieţei imobiliare: preţurile de vînzare şi preţurile ofertei obiectelor similare,
rata de absorbţie, rata spaţiilor libere şi altele.
În rezultatul analizei datelor de piaţă se stabilesc următoarele:
1) preţurile medii de piaţă ale bunurilor imobile (pentru fiecare categorie de bunuri imobile);
2) dinamica preţurilor de piaţă;
3) factorii de influenţă asupra valorii de piaţă a bunurilor imobile;
4) raportul dintre preţurile de piaţă şi valorile estimate în scopul impozitării.

2.3 Justificarea aplicării metodelor de evaluare

Pentru determinarea valorii bunului imobil se vor utiliza următoarele metode: metoda
cheltuielilor, metoda analizei comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor. În cazul în care
utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibilă, evaluatorul va argumenta în raportul de
evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul evaluării  diferitor tipuri  de
bunuri  imobile, metodele de evaluare se vor aplica în următoarea consecutivitate:
a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei comparative a
vînzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care sînt
date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;
b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei
comparative a vînzărilor şi metoda veniturilor;
c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială - metoda analizei comparative a
vînzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 8
Mod Coala N. docum Semnat Data
 d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:
- în cazul unei pieţe dezvoltate - metoda analizei comparative a vînzărilor, metoda veniturilor şi
metoda cheltuielilor;
- în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia - metoda cheltuielilor;
e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate - metoda cheltuielilor.
  Reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale. În urma aplicării metodelor de evaluare pot
fi obţinute mărimi diferite ale valorii. La etapa reconcilierii valorilor evaluatorul va determina
valoarea finală a bunului imobil în baza rezultatelor obţinute în urma aplicării metodelor de
evaluare.
 Elaborarea raportului de evaluare constituie etapa finală a procesului de evaluare. Raportul de
evaluare este un act întocmit de evaluator şi prezentat beneficiarului serviciilor de evaluare prin
care este justificată estimarea valorii bunului imobil.

Metoda cheltuielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea

cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor lui de consum.
Metoda cheltuielilor este aplicată în următoarele cazuri:
a)  evaluarea bunurilor imobile noi sau construite recent (în acest caz costul construcţiei, care
include şi beneficiul investitorului se apropie de mărimea valorii de piaţă);
b)  evaluarea construcţiilor nefinisate;
c)  analiza tehnico-economică a bunurilor imobile;
d)  reevaluarea mijloacelor fixe ale întreprinderilor (în acest caz se va determina valoarea de
reconstituire);
e)  argumentarea construcţiei unor clădiri sau edificii noi;
f)  determinarea celei mai bune şi eficiente utilizări a obiectului evaluării;
g)  evaluarea bunurilor imobile unice şi celor cu destinaţie specială;
h)  evaluarea pentru asigurarea bunurilor imobile.

Metoda veniturilor presupune estimarea valorii bunului imobil în baza venitului operaţional
net ce poate fi generat de acest bun în viitor. Aplicarea metodei veniturilor se efectuează în
două etape:
a)  prognozarea veniturilor viitoare;
b)  determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare.
Veniturile viitoare pot proveni din următoarele surse:
a)  plata de arendă colectată în urma dării în arendă a bunului imobil;
b)  veniturile din exploatarea comercială a bunului imobil.

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 9
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele mai dese ori se utilizează plata de
arendă.
Nu vom aplica în cazul nostru această metodă pentru estimarea valorii, deoarece este o casă de
locuit într-o regiune mai puțin dezvolvată unde nu este solicitată luarea în chirie a caselor de locuit.

Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului

imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost
vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul
evaluării. Metoda  respectivă se utilizează în cazurile în care există suficientă informaţie despre
vînzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării.
Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al
caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vînzărilor
evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vînzare sau preţurile de
ofertă pentru aceste bunuri.
Aplicarea metodei vînzărilor comparabile este efectuată în baza următoarei proceduri standard:
a)  colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;
b)  identificarea unităţilor şi  elementelor de comparaţie;
c)  determinarea mărimii ajustărilor;
d)  comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de
vînzare;
e)  analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de
piaţă a obiectului evaluării.
La etapa colectării şi analizei datelor de piaţă evaluatorul determină numărul vînzărilor
comparabile necesar pentru analiză. Pentru efectuarea analizei comparative sînt suficiente trei -cinci
vînzări, dar cu cît mai mare este numărul vînzărilor analizate cu atît este mai exact rezultatul
evaluării.

2.4 Reconcilierea şi estimarea valorii finale

În procesul de reconciliere a rezultatelor evaluării evaluatorul va determina mărimea valorii
finale a obiectului evaluării.
Procedura de reconciliere este constituită din două etape:
a)  revizuirea  poziţiilor tehnice şi conceptuale ale evaluării, care include explicarea
diferenţelor între valorile estimate prin aplicarea metodelor de evaluare şi determinarea celei mai
credibile valori;
b)  estimarea valorii finale.

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 10
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale se bazează pe verificarea:
a)  corectitudinii  selectării  tipului  valorii  estimate;
b)  corectitudinii metodelor aplicate;
c)  profunzimii analizei elementelor pieţei imobiliare;
d)  veridicităţii datelor utilizate în analiză;
e)  corectitudinii interpretării şi utilizării datelor;
f)  corectitudinii efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
g)  consistenţa datelor utilizate în evaluare (rata de creştere a valorii pe parcursul perioadei de
posesie, rata de ajustare a preţurilor vînzărilor comparabile pentru inflaţie şi rata inflaţiei  anticipate
trebuie să posede un grad înalt de coerenţă; mărimea uzurii calculate trebuie să corespundă vîrstei
efective a construcţiei).
Mărimea valorii finale determinate în procesul de reconciliere va depinde de:
a)  tipul valorii  estimate;
b)  informaţia disponibilă la data evaluării şi relevantă scopului evaluării;
c)  metodele de evaluare aplicate.
În raportul de evaluare, evaluatorul va prezenta temeiul şi justificarea pentru selectarea
metodelor de evaluare utilizate şi pentru acordarea ponderilor rezultatelor obţinute prin diferite
metode în procesul reconcilierii.
Valoarea finală a proprietăţii imobiliare este calculată prin aplicarea mediei ponderate.
Procedura de ponderare poate să se bazeze atît pe aplicarea coeficienţilor de ponderare cît şi pe
aplicarea ponderii relative a valorilor rezultate din aplicarea metodelor de evaluare.
Valoarea finală poate fi prezentată ca o cifră concretă sau o cifră concretă şi un interval de
valori. În cazul indicării intervalului valoric, valoarea minimală şi maximală a intervalului nu poate
fi mai mică sau mai mare decît respectiv cea mai mică sau cea mai mare mărime a valorii
obţinută prin aplicarea metodelor de evaluare.

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 11
Mod Coala N. docum Semnat Data
 III. Metodologia evaluării bunului
3.1 Metoda cheluielilor

La estimare valorii de piaţă prin abordarea cheltuelilor vom respecta algoritmul stabilt de
regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile nr.989 din 18.04.2002. Formula de
calcul este:
Vp=Vt+(Vc-D) (1)
1. Estimarea terenului de sub constructie;
Vt= S*B*Tn*k (2)
Vt= 0,0641*65*19873,34*1,2=99363,72 lei
2. Estimarea valorii construcţiei considerate noi;
2(3) k3
Vc¿ C 1 m × S (V )× k × K TVA × K BI × K CI (3)

unde:
Vc- valoarea construcţiei
C1m2 - costul unui metru pătrat
S(V)- suprafaţa(volumul) bunului evaluat
KTVA- Coeficientul taxei pe valoare adăugate
KBI – Coeficientul beneficiului investitorului
KCI – Coeficientul cheltuielilor indirecte
K1 – indicii de trecere a preturilor la lucrarile de construcţiii-montaj din nivelul preţurilor anului
1969 la 1984 (fără TVA);
K2 – indicii de trecere a preturilor la lucrarile de construcţiii-montaj din nivelul preţurilor anului
1984 la 1991 (fără TVA) ;
K3 – indicii de trecere a preturilor la lucrarile de construcţiii-montaj în trimestrul I a anului
2015 faţă de preţurile constant ale anului 1991 (fără TVA)
Verif. Rusu Violina Coala
Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 12
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Tabelul 3.1 Indicii preţurilor la lucrările de construcţii-montaj pe ramuri ale economei naţionale
Nr. Ramura Construcţiei K1 K2 K3 III-2016
1 Economia naţională 1,2 1,52 34,765
2 Electoenergetica 1,21 1,51 31,437
3 Industria constructoaare de aparate 1,21 1,51 28,993
4 Industria constructore de tractoare 1,19 1,48 28,623
şi maşini agricole
5 Industria forestieră şi de prelucrare 1,2 1,52 26,426
a lemnului
6 Industria materialelor de 1,19 1,49 28,668
construcţie
7 Industria uşoară 1,19 1,52 31,171
8 Industria alimentară 1,19 1,53 25,405
9 Transportul 1,19 1,51 28,356
10 Telecomunicaţii 1,19 1,46 24,854
11 Agricultură 1,2 1,53 30,371
12 Construcţii 1,19 1,52 30,529
13 Comerţuri şi alimentaţia publică 1,19 1,50 30,196
14 Construcţii de locuinţe 1,2 1,67 32,889
15 Construcţia social culturală 1,19 1,53 28,993

KTVA –1,2 ;
KBI – 1,2;
KCI – 1,15;
K- 2,67.
A)Aplicăm formula utilizînd tabelul nr.11 şi concretizăm costul unui metru cub al d în
valoare de lei
Vc=¿ 15,8 ×6029 ×1,19 ×1,50 ×30,196 × 1,2× 1,2×1,15=8502572,43 lei
3. Estimarea deprecierii a bunului imobiliar;
Deprecierea funcţională- 0;
Deprecierea economică – 0;
Uzura fizică poate fi calculată prin trei metode, dar în cazul dat poate fi folosită doar printr-o
metodă, prin metoda normativă. Aplicarea celorlalte metode necesită informaţie suplimentară
despre despre cheltuielile bunului imobil.

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 13
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Uzura fizică se determină după următoarea formulă:
GS × Uzura el.
Uf = (4)
100
Cu ajutorul tabelul 3.2 , şi anume a detaliilor specificate vom calcula uzura fizică a clădirii şi vom
determina starea clădirii.

Tabelul 3.2 Estimarea uzurii fizice conform metodei normative

Nr Elementele de Starea Greutatea % de uzură a % de uzură
. construcţie elementelor specifică % elementului din clădire
Destul de
1 Fundaţia 15 13 1,97
satisfăcătoare
Destul de
2 Pereţi portanţi 24 5 1,3
satisfăcătoare
3 Pereți despărțitori Bună 3 8 0,24
3 Planşeu Bună 9 5 0,45
Destul de
4 Acoperiş 15 15 2,25
satisfăcătoare
5 Pardosea Bună 11 7 0,77
6 Goluri Excelentă 9 3 0,27
7 Lucrări de finisare Bună 8 5 0,4
8 Instalaţii tehico- Bună 4 5 0,2
sanitare şi electrice
9 Alte lucrări Bună 2 5 0,1
Total 100 7,95

Determinăm depreciere clădirii:

Dac=Uf + Df + Dec=Uf =7,95%
Depreciere constituie 11,28 %, deci clădirea se află într-o starea bună.
4. Estimarea valorii de reconstituire;
Vr = VC * KD , (5)
unde :
Vr- valoarea de reconstituire;
Vc- valoarea construcţiei;
Kd- coeficientul deprecierii;
Verif. Rusu Violina Coala
Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 14
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Coeficientul deprecierii este estimat prin formula dată :
KD = (100-Uf)/100= (100-7,95)/100= 0,9205;
Vr = 8502572,43 ×0,9205=7826617,92lei

Determinarea valorii de piata a bunului imobil in baza urmatoarei formule:

Vp=Vt+Vr;
Vp=99363,72 +7826617,92=7925981,64 lei/367113,55 €

3.2 Metoda analizei comparative a vinzarilor la estimarea valorii de piata a

bunului imobil
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă în baza analizei
comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluat care au fost vîndute recent şi aplicare
ajustărilor necesare pentru diferenţierea preţurilor.
1. Pentru a calcula valoarea bunului imobil evaluat prin această metodă este nevoie de
a selecta 3-5 obiecte similare obiectului evaluat Tabelul 3.6
Tabelul 3.6 Bunuri similarea, caracteristica şi valoarea lor
Valoare
Nr. Adresa Caracteristica Sursa
de piaţă, €
Depozit cu 1 nivel, supr. 318
m2, reparație cosmetică,
Mun. Chișinău,
1 acoperișul foi de ardezie, 63000
sec. Centru https://999.md/ro/27942887
încălzire autonomă, pereți din
lampaci

Depozit cu 2 nivel, supr. 465

Mun. Chișinău, m2, reparație cosmetică,
2 76000
sec. Botanica acoperiș foi de ardezie, pereți https://999.md/ro/27881803
din blocuri de calcar

Mun. Chișinău, Depozit cu 1 nivel, supr. 415

sec. Ciocana m2 , reparație capitală, încălzire
3 65500
autonomă, pereți din blocuri de https://999.md/ro/27813418
calcar, urgent

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 15
Mod Coala N. docum Semnat Data
 2. Aplicarea ajustărilor necesare pentru diferenţierea preţurilor

Tabelul 3.7 Estimarea valorii de piaţă prin metoda analizei comparative a vînzărilor
Nr. Elementele de comparaţie Bunul Obiectele similare
evaluării Nr.1 Nr.2 Nr.3
1 Valoarea de piaţă € 63000 76000 65500
2 Dreptul de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin
Ajustarea 1,00 1,00 1,00
Preţul ajustat 63000 76000 65500
3 Condiţiile de finanţare De piaţă De piaţă De piaţă De piaţă
Ajustarea 1,00 1,00 1,00
Preţul ajustat 63000 76000 65500
4 Condiţii tranzacţiei De piaţă De piaţă De piaţă Impus – 550 €
Ajustarea 1,00 1,00 1,03
Preţul ajustat 63000 76000 67465
5 Condiţiile pieţii(data 18.01.2017 23.02.2016 07.03.2016 03.03.2017
tranzacţiei,cursul valutar) 1 € - 21,59 1 € - 22,18 1 € - 20,96 1 € - 20,96
Ajustarea 0,9734 1,0292 1,0292
Preţul ajustat 61324,2 78219,2 69434,98
6 Mun. Mun. Mun. Mun.
Amplasarea Chișinău, Chișinău, sec. Chișinău, sec. Chișinău, sec.
sec. Centru Centru Botanica Ciocana
Ajustarea 1,00 1,15 1,3
7 Suprafaţa, m2 471 318 465 415
Ajustarea 1,3247 1,00 1,1189
8 Tipul reparaţiei Cosmetică Cosmetică Cosmetică Capitală
Ajustarea 1,00 1,00 0,85
9 Tipul materialului de Piatră de Lampaci Piatra de Piatra de
construcţie calcar calcar calcar
Ajustarea 1,01 1,00 1,00
10 Lucrări inginereşti parțiale toate toate parțiale
Ajustarea 0,9 0,9 1.00
11 Corecţia totală 1,2041 1,035 1,2364
12 Preţul corectat 73840,47 80956,87 85849,41
13 Valoarea proprietăţii 80215,58 €/1731854,37 lei

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 16
Mod Coala N. docum Semnat Data
 3.Calculăm valoarea de piaţă a bunului evaluat prin metoda mediei aritmetice:
Vp= (73840,47+80956,87+85849,41)/3=80215,58 €

IV Estimarea valorii finale

Principalul scop al procesului de evaluare respectiv este determinarea valorii de piață a bunului
imobil evaluat. Pentru a obţine o opinie veridica privind valoarea proprietaţii imobiliare, evaluatorul
aplica diverse metode de evaluare. Dar, este important de menţionat, ca nici una din metodele de
evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte.
Fiecare din metodele de evaluare conţine elemente ale previziunii. Metoda vînzărilor
comparabile este limitata de disponibilitatea datelor veridice despre vînzările comparabile. Metodele
venitului sunt bazate pe previziuni şi estimări subiective ale veniturilor anticipate si a ratei
rentabilităţii.
În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare, evaluatorul
obţine mai multe rezultate. Ultimul pas este de a determina un indicator unic al valorii obiectului
evaluat, prin intermediul unei analize a concluziilor obţinute in procesul evaluării, aceasta etapa a
evaluării se numeşte reconciliere.
Tabelul 4.1 Reconcilerea rezultatelor
Nr. Indicatorul Metoda cheltuielilor, Metoda analizei
% comparative, %
1 Valoarea de piata obtinuta 367113,55 € 80215,58 €
2 Corectutudinea selectarii tipului valorii 60 40
utilizate in calcul
3 Corectitudinea metodei aplicate 60 40
4 Corectitudinea ajustarilor aplicate 55 45
5 Subpozitiile utilizate in calcul 45 55

Profunzimea analizei Pietii imobliare 35 65

6
7 Profitabilitatea obiectului evaluarii 50 50

8 Corectitudinea interpretarii si utilizarii 40 60

datelor
9 Ponderea (media) 48.57 51.42
10 Valoarea de piata ponderata, € 178307,05 €/ 41246,85 €/
3849649,21 lei 890519,49 lei
11 Valoarea de piata , lei 109776,95 €/ 2370084,35 lei
Verif. Rusu Violina Coala
Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 17
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Valoarea de piaţă finală obţinută în urma reconcilierii rezultetelor căpătate pe parcursul
procesului de evaluare constitue 2370084,35 lei,conform cursului valutar la data evaluării constite
109776,95 € .

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 18
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Concluzie
Scopul principal al acestei lucrari este de a determina valoarea de piata pentru vinzare-cumparare a
unui depozit cu 2 nivele amplasata in mun. Chișinău, sec. Centru, str.Petrarilor 2, si de a intocmi un
raport de evaluare pentru bunul dat.
În lucrarea dată am aplicat toate cunoştinţele acumulate pină acum , am estimat valoarea bunului
imobil din mun. Chișinău, sec. Centru, str.Petrarilor 2. Am examinat atent obiectul evaluat, am cercetat
documentele ce confimă existenţa bunului şi a proprietarului, am estimat valoarea bunului aplicând
metoda cheltuielilor şi metoda analizei comparative a vânzărilor, metoda venitului nu am aplicat-o din
motiv că pe piaţa imobiliară bunuri similare bunului imobil evaluat nu există, astfel nu cunoaştem
costul unui metru pătrat dat în chirie.
Aplicând aceste 2 metode am determinat valoare obiectului evaluat şi am constatat că metoda
cheltuielilor este cea mai interesantă şi precisă, deoarece pentru a estima valoarea este nevoie de date
concrete despre bunul imobiliar depozit, calculînd o valoare precisa.
În cazul nostru folosim valoarea obtinută prim Metoda cheltuielilor pentru ca avem tranzacția de
vînzare-cumpărare și luăm cea mai mare valoare.
Acesată lucrare ma ajutat să înţeleg cum decurge procesul de evaluare şi care este misiunea unui
evaluator. Un evaluar bun e cel ce cunoaştea cele 5 principii a codului de etică şi le respecă, evaluatorul
trebuie să fie cinstit şi conştient de ceea ce face, independent şi onest, să respecte confidenţialitatea, să
realizeze serviiciilor conform standartelor, să menţină nivelul de cunoaştere şi schimbările care au loc
pe piaţa imobiliară.

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 19
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Bibliografie
 Legea Nr. 989 din 18.04.2002 cu privire la activitatea de evaluare;
 Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile Nr. 958 din  04.08.2003;
 Stadardele Internaţionale de Evaluare 2011;
 Albu, Ion; Albu, Svetlana. Evaluarea patrimoniului. Universitatea TM, USM, 2009.
275p. ISBN 978-9975-45-109-3;
 Buzu, Olga. Organizarea activităţii de evaluare: ed. a 2-a. Chişinău: F.E.P. “Tipografia
Centrală”, 2002. 428p. ISBN 9975-78-214-0
 Buzu, Olga; Matcov, Angela. Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică. F.E.P.
Tipografia Centrală, 2003. 258p. ISBN 9975-78-226-4
 www.999.md ;
 www.imobil.md ;
 www.makler.md ;
 www.statistica.md .

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 20
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Anexe

Verif. Rusu Violina Coala

Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 21
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Verif. Rusu Violina Coala
Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 22
Mod Coala N. docum Semnat Data
 Verif. Rusu Violina Coala
Efect. Josan Natalia LC –14 – 73250 – 2017 23
Mod Coala N. docum Semnat Data