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Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 877.980 - SC (2006/0180009-7)
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE : APL INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA
ADVOGADO : HERCÍLIO EMERICH LENTZ E OUTRO(S)
RECORRIDO : ADALBERTO RODOLFO DA SILVA
ADVOGADO : ALICE ROSANA DA SILVA NEGRO VAZ
EMENTA
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA A
PREVER A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS SOMENTE AO
TÉRMINO DA OBRA. ABUSIVIDADE. ARRAS. OMISSÃO DO ACÓRDÃO
ACERCA DA SUA NATUREZA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. SÚMULA
356/STF.
1. É abusiva, por ofensa ao art. 51, incisos II e IV, do Código de Defesa do
Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão
de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da
construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao
término da obra, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez
mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem
com os valores retidos, além do que a conclusão da obra atrasada, por
óbvio, pode não ocorrer.
2. O acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa
explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial,
tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal
ponto. Com efeito, não sanada a omissão do acórdão acerca da natureza
das arras, se confirmatórias ou penitenciais, o recurso especial esbarra
na Súmula 356/STF.
3. Recurso especial improvido.
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da QUARTA TURMA do
Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dos votos e das notas taquigráficas,
por unanimidade, negar provimento ao recurso especial, nos termos do voto do Sr. Ministro
Relator. Os Srs. Ministros Raul Araújo Filho, Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador
convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Brasília, 03 de agosto de 2010(data do julgamento)
MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Relator
Documento: 986922 - Inteiro Teor do Acórdão - Site certificado - DJe: 12/08/2010 Página 1 de 9

RELATÓRIO
O EXMO. SR. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

1. Adalberto Rodolfo da Silva Neto ajuizou em face de APL Incorporações e
Construções Ltda ação de rescisão contratual cumulada com pedido de indenização,
alegando ter celebrado com a ré contrato de promessa de compra e venda de unidade
habitacional a ser edificada em terreno descrito na inicial, em Florianópolis-SC. Afirma que
pagou o sinal acertado, perfazendo o total de R$1.036,50 e trinta e hum prestações de
R$345,50, cada. Ocorre que, até o ajuizamento da ação, a requerida não teria cumprido o
prazo de entrega do imóvel, incluído o tempo previsto como de tolerância, razão por que o
autor requereu a rescisão do contrato, com a devolução dos valores pagos, corrigidos e com
juros de mora, além da restituição em dobro das arras, a título de perdas e danos.
O Juízo de Direito da Vara Cível do Fórum Distrital do Estreito, Comarca da
Capital/SC, julgou parcialmente procedente o pedido autoral para declarar rescindido o
contrato, "devendo a restituição dos valores desembolsados pelo autor ser feita com juros e
correção monetária, nos mesmos índices e critérios empregados quando do pagamento do
imóvel, previstos contratualmente, contados a partir de cada desembolso, além da dobra das
arras" (fl. 107, e-STJ).
O Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina, em grau de apelação,
manteve a sentença combatida, nos termos da seguinte ementa:
APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C
INDENIZAÇÃO - CLÁUSULA ABUSIVA QUE PREVÊ A DEVOLUÇÃO DAS
PARCELAS QUITADAS SOMENTE APÓS A CONCLUSÃO DAS OBRAS -
INTELIGÊNCIA DO ARTIGO 51, IV E XV, DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR - PRETENSÃO DE EXCLUSÃO DO PAGAMENTO DAS
ARRAS - IMPOSSIBILIDADE - APELANTE QUE DEU ENSEJO AO ATRASO
DAS OBRAS - INADIMPLÊNCIA COMPROVADA - SENTENÇA CONFIRMADA
- RECURSO DESPROVIDO. (fl. 175, e-STJ)
Sobreveio, assim, recurso especial apoiado nas alíneas "a" e "c" do permissivo
constitucional, no qual se alega, além de dissídio jurisprudencial, ofensa ao art. 1.097 do
Código Civil e art. 53 do Código de Defesa do Consumidor. Insurge-se o recorrente contra a
devolução em dobro das arras, bem como à forma e o tempo para restituição das parcelas
pagas, ao argumento de poder fazê-lo somente após a conclusão da obra.
Contra-arrazoado (fls. 200/206, e-STJ), o especial foi admitido (fls. 218/219,
e-STJ).
É o relatório.
RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

EMENTA
CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA DA CONSTRUTORA. CLÁUSULA A
PREVER A RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS SOMENTE AO
TÉRMINO DA OBRA. ABUSIVIDADE. ARRAS. OMISSÃO DO ACÓRDÃO
ACERCA DA SUA NATUREZA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. SÚMULA
356/STF.
Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão
de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa exclusiva da
construtora/incorporadora, a restituição das parcelas pagas somente ao
término da obra, haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez
mais, revender o imóvel a terceiros e, a um só tempo, auferir vantagem
com os valores retidos, além do que a conclusão da obra atrasada, por
óbvio, pode não ocorrer.
2. O acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao contrato, não deixa
explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial,
tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal
ponto. Com efeito, não sanada a omissão do acórdão acerca da natureza
das arras, se confirmatórias ou penitenciais, o recurso especial esbarra
na Súmula 356/STF.
3. Recurso especial improvido.
VOTO
O EXMO. SR. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

2. Cuida-se de saber se, rescindido o contrato de promessa de compra e venda
de imóvel, celebrado diretamente com a Construtora/Incorporadora, as parcelas pagas
devem ser restituídas de imediato, proclamando-se a nulidade da cláusula que determina a
devolução somente ao término da obra.
Consumidor, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de
compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra,
haja vista que poderá o promitente vendedor, uma vez mais, revender o imóvel a terceiros e,
a um só tempo, auferir vantagem com os valores retidos.
Ademais, se acaso não concluída a obra, o consumidor preterido ficará ao
sabor da conveniência do contratante inadimplente, para que possa receber o que pagou
indevidamente. Nesse caso, o comportamento do fornecedor revela potestatividade,
considerado abusivo tanto pelo CDC (art. 51, IX) quanto pelo Código Civil (art. 122) - por
todos, NERY JÚNIOR, Nelson. In. Código brasileiro de defesa do consumidor: comentado
pelos autores do anteprojeto. 9 ed. Rio de Janeiro: Forense Universitária, 2007, p. 598).
Nesse sentido, confira o precedente:
Consumidor. Recurso especial. Rescisão de contrato de compromisso de
compra e venda de imóvel. Incorporadora que se utiliza de sistema de
'auto-financiamento'. Devolução das parcelas pagas pelo
promitente-comprador, já descontado o valor das arras, apenas após o
término de toda a construção. Aplicação dos princípios consumeristas à
relação jurídica. Irrelevância do veto ao § 1º do art. 53 do CDC.
Análise prévia do contrato-padrão pelo Ministério Público. Irrelevância.
(...)
- Há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que
obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver
seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem
assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali
investido.
(...)
(REsp 633793/SC, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA,
julgado em 07/06/2005, DJ 27/06/2005 p. 378)
_________________________
Do precedente citado, transcrevo parte dos judiciosos fundamentos expostos

pela e. Relatora:
"Sobre o tema, afirma Nelson Nery Júnior que "O CDC enumerou uma série
de cláusulas consideradas abusivas, dando-lhes o regime da nulidade de
pleno direito (art. 51). Esse rol não é exaustivo, podendo o juiz, diante das
circunstâncias do caso concreto, entender ser abusiva e, portanto, nula,
determinada cláusula contratual. Está para tanto autorizado pelo caput do
art. 51 do CDC, que diz serem nulas, 'entre outras', as cláusulas que
menciona. Ademais, o inc. XV do referido artigo contém norma de
encerramento, que dá possibilidade ao juiz de considerar abusiva a cláusula
que 'esteja em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor'. Em
resumo, os casos de cláusulas abusivas são enunciados pelo art. 51 do
CDC em numerus apertus e não em numerus clausus" ("Código Brasileiro
de Defesa do Consumidor comentado pelos autores do Anteprojeto". Rio de
Janeiro: Forense Universitária, 7ª edição, 2001, pág. 463).
A manutenção da cláusula contratual em análise gerará enriquecimento
indevido à recorrente. Conquanto tenha este por linha de defesa a
necessidade de respeito ao auto-financiamento dos imóveis populares
construídos, o fato é que tal disposição obriga o consumidor a esperar pelo
término completo das obras de todo o conjunto habitacional, mas nada diz a
respeito da possibilidade de revenda do mesmo imóvel a terceiro pela
incorporadora, que passaria, assim, a obter um duplo financiamento para a
construção com lastro na mesma unidade residencial.
Com a rescisão contratual, necessário é o retorno ao 'status quo ante' para
as duas partes em iguais condições; não é possível autorizar-se que a
incorporadora possa imediatamente dispor do imóvel sem reconhecer,
quanto à fruição dos dinheiros empregados, o mesmo direito ao recorrido".
_________________________
4. É de se ressaltar que o acórdão colacionado como paradigma (REsp.

619.531/SC, TERCEIRA TURMA), muito embora trate da mesma incorporadora e da mesma
cláusula contratual, não possui operância no caso ora examinado.
Isso porque restou firmado, no paradigma, que a restituição dos valores pagos
poderia ocorrer na data contratualmente prevista para o término da obra, mas não na data
em que efetivamente a obra foi concluída.
Tal entendimento - além de já ter sido revisto no âmbito daquele colegiado - não
pode ser aplicado na hipótese dos autos, porquanto o contrato foi rescindido por culpa da
incorporadora exatamente porque não concluiu o empreendimento objeto da promessa na
data aprazada contratualmente. Nesse passo, mostra-se impensável a tese da recorrente
haja vista lhe beneficiar pelo seu próprio inadimplemento.
Com efeito, mostra-se de rigor a aplicação da jurisprudência da Turma,
segundo a qual "procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a
restituição integral, pela ré, das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi
responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra" (REsp
745.079/RJ, Rel. Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, QUARTA TURMA, julgado em
06/11/2007).
5. No que concerne à restituição em dobro das arras pagas pelo promitente
comprador, também não prospera a insurgência.
É importante lembrar que, de regra, as arras são meramente confirmatórias,
vale dizer, servientes apenas para assegurar a celebração do negócio jurídico, de sorte que,
se da mesma espécie da prestação principal, transmudam-se em início de pagamento. As
arras penitenciais, por outro lado, por assegurar o direito de arrependimento e por afastar,
ordinariamente, qualquer outra forma de indenização, devem estar expressas no contrato.
"Em caso tal" - afirmava o Código de 1916 em relação a essa espécie de arras -, "se o
arrependido for o que as deu, perdê-las-á em proveito do outro; se o que as recebeu,
restituí-las-á em dobro" (art. 1.095).
Nesse sentido, o precedente de relatoria do e. Ministro Cesar Asfor Rocha, no
REsp. n.º 110.528/MG:
Contudo, mas desde que expressamente pactuado, as arras podem
possibilitar aos contratantes a faculdade de se arrependerem, pelo que
adquirem, assim, função penitencial.
Nessa hipótese, se o arrependimento foi de quem as deu, este perde-las-á
em proveito do outro, que, por seu turno, as devolverá em dobro a quem as
entregou, se sua for a iniciativa pelo desfazimento do negócio.
Assim, a função penitencial das arras decorre não da natureza dessas, que
é meramente confirmatória, mas de cláusula nesse sentido inserta pelos
contratantes no pacto celebrado.
O acórdão recorrido, por sua vez, lançou fundamentos alusivos a cláusulas

contratuais, para manter a condenação ao pagamento dobrado das arras:
"Por fim, sem razão a apelante quanto ao argumento de que o apelado não
faz juz (sic) à devolução em dobro em dobro das arras, quer pelo estipulado
na cláusula vigésima oitava do Instrumento Particular de Compromisso de
Compra e Venda, ou ainda, pela aplicação do art. 1.097 do CC/1916.
Isto porque, em ambos fundamentos, a devolução das arras somente não
seria possível diante do inadimplemento ocasionado por parte do
comprador, porém, no caso dos autos foi a vendedora, ora apelante, que
restou inadimplente com a entrega do imóvel em questão, conforme alhures
delineado. Sendo, portanto, cabível sim a devolução das prefaladas arras
conforme consignado pelo douto magistrado a quo" (fl. 180).
_________________________
Percebe-se, assim, que o acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao

contrato, não deixa explicitado se as arras têm natureza confirmatória ou penitencial,
tampouco o recorrente opôs embargos de declaração para aclarar tal ponto.
Com efeito, não sanada a omissão do acórdão acerca da natureza das arras,
se confirmatórias ou penitenciais, o recurso especial esbarra na Súmula 356/STF.
4. Diante do exposto, nego provimento ao recurso especial.
É como voto.
CERTIDÃO DE JULGAMENTO
QUARTA TURMA
Número Registro: 2006/0180009-7 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 877980 / SC
Números Origem: 20060053298 23000328610 82010012798
PAUTA: 03/08/2010 JULGADO: 03/08/2010
Relator
Exmo. Sr. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO
Presidente da Sessão
Exmo. Sr. Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA
Subprocurador-Geral da República
Exmo. Sr. Dr. DURVAL TADEU GUIMARÃES
Secretária
Bela. TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI
AUTUAÇÃO
ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda
CERTIDÃO
Certifico que a egrégia QUARTA TURMA, ao apreciar o processo em epígrafe na sessão
realizada nesta data, proferiu a seguinte decisão:
A Turma, por unanimidade, negou provimento ao recurso especial, nos termos do voto
do Sr. Ministro Relator.
Os Srs. Ministros Raul Araújo Filho, Honildo Amaral de Mello Castro (Desembargador
convocado do TJ/AP), Aldir Passarinho Junior e João Otávio de Noronha votaram com o Sr.
Ministro Relator.
Brasília, 03 de agosto de 2010
TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

Secretária

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RECURSO ESPECIAL Nº 877.980 - SC (2006/0180009-7)

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

Brasília, 03 de agosto de 2010(data do julgamento)

MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

RECORRENTE : APL INCORPORAÇÕES E CONSTRUÇÕES LTDA

O EXMO. SR. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

RELATOR : MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO

O EXMO. SR. MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO (Relator):

Do precedente citado, transcrevo parte dos judiciosos fundamentos expostos

4. É de se ressaltar que o acórdão colacionado como paradigma (REsp.

O acórdão recorrido, por sua vez, lançou fundamentos alusivos a cláusulas

Percebe-se, assim, que o acórdão recorrido, muito embora faça alusão ao

Número Registro: 2006/0180009-7 PROCESSO ELETRÔNICO REsp 877980 / SC

Números Origem: 20060053298 23000328610 82010012798

PAUTA: 03/08/2010 JULGADO: 03/08/2010

ASSUNTO: DIREITO CIVIL - Obrigações - Espécies de Contratos - Compra e Venda

TERESA HELENA DA ROCHA BASEVI

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